贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初176号原告（反诉被告）：岳积香，女，1982年12月2日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。被告：铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区御风锦江15栋4楼。法定代表人：黄俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂扬，贵州泽富律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州省铜仁市拍卖有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区环北路46号。法定代表人：牟进发，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师。原告（反诉被告）岳积香与被告铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司（以下简称梵净山公司）、被告（反诉原告）贵州省铜仁市拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳积香及其委托诉讼代理人杨林，被告梵净山公司的委托诉讼代理人聂扬，被告（反诉原告）拍卖公司的委托诉讼代理人黄文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）岳积香向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还原告70万元佣金，并以70万元为基数，从2018年7月2日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算利息，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至款项付清之日止（暂计算至2020年7月15日的利息为75227元）；2、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求中的责任承担方式为：由两被告承担连带责任。事实和理由：2018年6月21日，原告参与由梵净山公司委托拍卖公司拍租的拍租会，通过向铜仁市公共资源交易中心分两次分别交纳20万和30万元的方式，向被告梵净山公司交纳租赁保证金50万元。2018年6月22日上午9时30分，原告在铜仁市公共资源交易中心拍卖大厅通过公开竞租方式中标取得位于铜仁市（现桃源大道）铜仁幼儿师范高等专科学校处房屋（门面）的使用权。同日，原告与拍卖公司签订了《拍租成交确认书》，确认书列明：拍租标的为新富大道2号楼1-5号房屋（门面）、4号楼1-5号房屋（门面）、5号楼1-3号房屋（门面）、6号楼1-2号房屋（门面）、7号楼1-7号房屋（门面）、8号楼1-8号房屋（门面）、9号楼1-8号房屋（门面）10年期使用权：成交价为（第一年租金）大写人民币叁佰柒拾贰万伍仟肆佰柒拾陆元整。竞得人须在拍租成交确认书签订后5个工作日内向拍卖公司支付10年总租金的3%的佣金（即第一年租金×10年×3%）……等内容。2018年7月2日，原告向拍卖公司转款佣金70万元。事后，原告发现：（1）在原告中标的同一日，涉案租赁物中的“新富大道5号楼”已被铜仁市人民政府批示作为铜仁市住房和城乡建设局房地产交易档案用房。而该“新富大道5号楼”系涉案租赁物中位置最佳、商业价值最高的房屋（门面），梵净山公司在竞拍前并未提前告知该事由，系故意隐瞒重要事项，因为该事项足以导致原告放弃竞拍租赁房屋，故拍卖公司与梵净山公司存在严重违约甚至属于根本违约；（2）在竞拍前，梵净山公司为促成原告积极竞拍，前期告知原告此门面与门面之间的隔离墙体部位是框架结构，可以进行墙体拆除处理。但原告发现，梵净山公司的1-5号楼的后墙不能开门进行排气、排污处理，并且每间门面的隔离墙都做了承重处理，不能改造，存在使用功能缺陷。该房屋的局限性，严重影响了租赁房屋的使用价值，减损了原告的后期利益，为此梵净山公司明显违反租赁物瑕疵担保义务：（3）之后双方在协商过程中，经与梵净山公司多次沟通涉案租赁物消防验收是否合格的问题，梵净山公司至今未向原告提供任何相关消防验收合格的证明文件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。……”。故，未经消防验收合格的房屋用于商业出租的行为，违反了法律强制性规定。基于本案房屋现状，依照法律规定，原告不敢继续接收涉案房屋违法使用，若因消防不合格导致使用过程中发生事故，原告将百口莫辩。同时，梵净山公司于2020年6月15日向碧江区人民法院起诉原告返还位于铜仁市碧江区门面，并要求支付门面使用费250000元，后经碧江区人民法院调解，以原告退还梵净山公司门面及支付使用费结案。因此，依据梵净山公司上述种种违约事由，依法应当全额返还原告基于承租涉案房屋参与拍卖向拍卖公司交纳的70万元佣金。拍卖公司接受梵净山公司委托主持拍卖，作为被委托人的拍卖公司应当事先要求梵净山公司说明标的物的来源和瑕疵，并且必须在拍卖前明确向原告说明拍卖标的物的瑕疵。但本案中作为被委托人拍卖公司与委托人梵净山公司均未事先向原告履行告知义务。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿……。”因涉案租赁物的瑕疵问题，严重损害了原告的合法权益，造成原告至今无法使用该租赁房屋，损失惨重。故，原告有权要求拍卖公司对70万元佣金与梵净山公司承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特提出前述诉讼请求，请求人民法院予以支持。被告梵净山公司辩称：1、梵净山公司不是本案的适格被告，不应当承担任何责任。理由如下：原告是以拍卖合同纠纷诉至人民法院，而梵净山公司并非拍卖合同的相对主体，故，本案与被告梵净山公司无关；2、就梵净山公司与原告之间的房屋租赁合同关系，已通过碧江区人民法院在平等合法自愿的前提下调解且已对给付金额履行完毕。因此不存在对原告承担任何责任的情况；3、原告诉称中的事实与理由部分不属实，对此梵净山公司提交的证据可以体现。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。被告拍卖公司辩称：1、拍卖公司的拍租行为程序合法，有事实及法律依据。2018年6月22日，原告在被告公司举办的拍租会上，经过公开竞价竞得位于铜仁市（现桃源大道）铜仁幼儿师范高等专科学校处的2号楼1-5号、4号楼1-5号、5号楼1-3号、6号楼1-2号、7号楼1-7号、8号楼1-8号、9号楼1-8号门面房10年期使用权。成交价（第一年租金）3725470.60元，并于拍租成交当方天岳积香同拍卖公司在铜仁市公共资源交易中心拍卖大厅当场签订《拍租成交确认书》。确认书明确了拍租标的物、数量、标的物所在地、成交价、拍租佣金标准、支付时间、税费缴纳方式、租金年递增方式以及其他约定等。根据《拍租成交确认书》第四条约定：竞得人须在拍租成交确认书签订后五个工作日向本公司支付10年总租金的3%的佣金（即第1年租金×10年×3%），岳积香应向拍卖公司支付佣金1117642.80元。岳积香已实际支付佣金70万元，尚欠佣金417642.80元未付。拍卖公司多次要求岳积香支付，岳积香均以其与梵净山公司因租赁标的物面积发生纠纷为由未予支付。事实上在2020年9月，铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初2324号民事调解书，对纠纷已作调解处理，双方已自愿达成协议，调解书已经发生法律效力。作为受委托承担拍租的拍卖公司并不存在过错，拍卖公司是根据委托人委托拍租的标的物依据拍卖法的规定依法进行拍租，拍卖公司的拍租行为具有客观事实根据和法律依据，拍卖公司与岳积香签订的《拍租成交确认书》合法有效，岳积香应继续履行共同约定的佣金支付义务。2、岳积香在其民事诉状中列举拍租标的物存在四种瑕疵情形，即（1）中标当日发现拍租成交的5号楼已被铜仁市人民政府批示作为铜仁市住房和城乡建设局地产交易档案用房；（2）竞租前，梵净山公司承诺1-5号楼墙体之间可以进行墙体拆除处理，但竞得后却发现不能进行墙体拆除，影响排气、排污处理。存在功能缺陷，减损后期利益；（3）租赁物未经消防验收，无消防验收合格证明文件，违反《消防法》第十三条第二款规定：“未经消防验收合格的，禁止投入使用”，故出租行为违法；（4）拍卖公司应事先了解拍租标的物瑕疵和事先应告知竞租人拍租标的物的瑕疵，未说明拍租标的物瑕疵，给竞租人造成损失的，应予赔偿。前四种情形与拍卖公司无关，拍卖公司是根据委托人委托的拍租标的物的范围对外竞租，并经委托人声明委托拍租物无瑕疵的前提下，依照《拍卖法》的规定拍租，没有违反《拍卖法》的相关规定。3、岳积香提起诉讼，要求拍卖公司返还佣金和支付银行利息，已超过一年的诉讼时效。2018年6月22日，拍卖公司同岳积香签订了《拍租成交确认书》，岳积香已支付佣金70万元，尚欠佣金417642.80元，《拍租成交确认书》已实际履行。如果岳积香认为拍租标的物存在瑕疵并给其造成损害的，或因拍租标的物存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，故岳积香的起诉，违反了《拍卖法》第三十一条第三款的规定，应驳回其诉讼请求。综上所述，岳积香的诉请于法无据，且已超过诉讼时效，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。审理中，被告拍卖公司向本院提起反诉，其反诉请求为：1、确认拍卖公司与岳积香签订的《拍租成交确认书》有效；2、判决反诉被告岳积香支付反诉原告拍卖公司佣金417642.80元；3、判决反诉被告岳积香支付从2018年7月1日起至佣金付清之日止的逾期利息（以417642.80元为基数，按照3.85%／年的标准从2018年7月1日暂计算至2020年12月31日的逾期利息为40198元），（以上2、3项诉请合计457840.8元）；4、反诉费由反诉被告岳积香承担。事实及理由：2018年6月22日，反诉被告岳积香在反诉原告拍卖公司举办的拍租会上，经过公开竞价竞得位于铜仁市（现桃源大道）铜仁幼儿师范高等专科学校处的2号楼1-5号、4号楼1-5号、5号楼1-3号、6号楼1-2号、7号楼1-7号、8号楼1-8号、9号楼1-8号门面房10年期使用权。成交价（第一年租金）3725470.60元，并于拍租成交当天双方在铜仁市公共资源交易中心拍卖大厅当场签订《拍租成交确认书》。确认书明确了拍租标的物、数量、标的物所在地、成交价、拍租佣金标准、支付时间、税费缴纳方式、租金年递增方式以及其他约定等。根据《拍租成交确认书》第四条约定：竞得人须在拍租成交确认书签订后五个工作日内向拍卖公司支付10年总租金的3%的佣金（即第1年租金×10年×3%），岳积香应向拍卖公司支付佣金1117642.80元。岳积香已实际支付佣金70万元，尚欠佣金417642.80元未付。拍卖公司多次要求岳积香支付，岳积香却以与梵净山公司因租赁标的物面积发生纠纷为由未付。事实上，在2020年9月，铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初2324号民事调解书，对纠纷已作调解处理。作为受托人拍卖公司是根据委托人委托拍租的标的物依据拍卖法的规定依法进行拍租，且委托人已声明委托拍租物无瑕疵。因此，拍卖公司的拍租行为合法有据，拍卖公司与岳积香签订的《拍租成交确认书》合法有效，岳积香应积极履行合同约定的佣金支付义务。综上所述，请求人民法院支持拍卖公司的反诉请求。对反诉部分，反诉被告岳积香辩称：1、拍卖公司在拍租过程中存在严重过错，并未及时向竞拍人岳积香说明拍租标的瑕疵和权利负担，岳积香没有义务支付417642.80元佣金。2018年6月21日，岳积香参与由梵净山公司委托拍租的拍租会。2018年6月22日上午9时30分，岳积香在铜仁市公共资源交易中心拍租大厅通过公开竞租方式中标取得位于铜仁市（现桃源大道）铜仁幼儿师范高等专科学校处房屋（门面）的使用权。同日，岳积香与拍卖公司签订了《拍租成交确认书》，确认书列明了拍租标的的位置及相关权利义务，同时还约定岳积香须在拍租成交确认书签订后5个工作日内向拍卖公司支付10年总租金的3%的佣金（即第一年租金×10年×3%）等内容。2018年7月2日，岳积香向拍卖公司支付佣金70万元。事后，岳积香发现：（1）在岳积香中标的同一日，涉案租赁物中的“新富大道5号楼”已被铜仁市人民政府批示作为铜仁市住房和城乡建设局房地产交易档案用房。而该“新富大道5号楼”系涉案租赁物中位置最佳、商业价值最高的房屋（门面），梵净山公司在竞拍前并未提前告知该事由，系故意隐瞒重要事项，因为该事项足以导致岳积香无法实现竞拍案涉拍租标的的目的，若拍卖公司及时履行告知说明义务，岳积香必定会及时放弃竞拍租赁房屋。因此，拍卖公司的行为属于根本性违约，岳积香不应向拍卖公司支付佣金，且岳积香已支付的佣金拍卖公司应予退还；（2）在竞拍前，第一被告为促成岳积香积极竞拍，前期告知岳积香此门面与门面之间的隔离墙体部位是框架结构，可以进行墙体拆除处理。但岳积香发现，梵净山公司的1-5号楼的后墙不能开门进行排气、排污处理，并且每间门面的隔离墙都做了承重处理，不能改造，存在使用功能缺陷。该房屋的局限性，严重影响了租赁房屋的使用价值，减损了岳积香的后期利益，为此拍卖公司明显违反租赁物瑕疵担保义务，拍卖公司在拍租前并未向岳积香声明该拍租标的存在重大瑕疵，对此应承担瑕疵担保义务；（3）拍卖公司作为受托人，没有尽到审慎审查义务，就涉案拍租标的的消防验收是否合格，梵净山公司与拍卖公司至今未向岳积香提供任何消防验收合格的证明文件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。……”。故，未经消防验收合格的房屋用于商业出租的行为，违反了法律强制性规定。基于本案房屋现状，依照法律规定，岳积香不敢继续接收涉案房屋违法使用，若因消防不合格导致使用过程中发生事故，岳积香将百口莫辩。对此，梵净山公司于2020年6月15日就已起诉岳积香退还房屋，后经碧江区人民法院调解，岳积香退还梵净山公司位于铜仁市碧江区门面并支付门面使用费250000元。岳积香参与竞拍案涉标的物，并向拍卖公司交纳佣金，其根本目的是为了获得拍租标的物的10年使用期限进行经营，并从中创造使用价值和经济收益。基于拍卖公司的上述违约行为，致使岳积香无法实现其参与竞拍的根本目的，并遭受了严重的经济损失。根据《拍卖法》第十八条规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第十一条规定：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。在拍卖公司未及时向岳积香说明竞拍标的存在上述诸多瑕疵的情形下，导致岳积香的合法权益受到严重侵害，拍卖公司应将岳积香已支付的佣金全额退还，岳积香没有任何义务再支付拍卖公司剩余佣金。2、拍卖公司要求岳积香支付剩余佣金没有事实根据，拍卖公司应退还岳积香已支付的佣金。岳积香已于2020年12月31日前将竞拍的案涉房屋全部返还给了梵净山公司，岳积香不存在对拍租的房屋使用10年的期限，岳积香短暂使用的门面仅是部分拍租标的，岳积香与梵净山公司调解达成的支付使用费也仅是250000元。根据《拍租成交确认书》第四条约定：岳积香须在拍租成交确认书签订后5个工作日内向拍卖公司支付10年总租金的3%的佣金。即使拍卖公司认为岳积香应支付佣金，那也只应按实际产生的租金的3%来计算，如此才稍显合理。综上所述，拍卖公司的反诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。对反诉部分，梵净山公司表示：本案的反诉与本诉均与梵净山公司无关，梵净山公司没有收取任何费用，其余意见与本诉答辩意见一致。经审理，本院查明事实如下：被告拍卖公司系成立于1999年的有限责任公司，注册资本100万元，公司经营范围包括从事拍卖业务（国家有专项规定的除外）。2018年6月4日，被告梵净山公司作为委托人（甲方）与拍卖人拍卖公司（乙方）签订《委托拍租合同》，约定：拍租标的及合同期限：甲方自愿委托乙方对位于铜仁市碧江区幼儿师专处的“新富大道”下列房屋（门面）进行拍租［详见附件一委托拍租房屋（门面）清单］；合同期限为合同签订之日起60日内；乙方应于本合同有效期内，在铜仁市公共资源交易中心举行的拍租会上对本合同所载房屋（门面）进行拍租；拍租房屋（门面）的交付使用时间、方式为：房屋（门面）经拍租成交的，竞得人付清成交价总额的全部拍租佣金后，凭乙方出具的拍租成交确认书与甲方签订租赁合同；竞得人与甲方签订租赁合同时，须向甲方付清成交价款（第一年租金），并交纳租房押金；竞得人付清全部款项后，由甲方将拍租房屋（门面）点交给竞得人使用；佣金、费用及其支付的方式、期限：房屋（门面）拍租成交后，乙方收取租赁户3%佣金；房屋（门面）租赁整租方式租赁期限为10年；房屋（门面）租赁分散方式租赁期限除六号楼为10年，其他房屋（门面）租赁期限均为5年；租金每两年递增15%，按年支付，另需缴纳3个月租金作为押金由甲方直接向竞得人收取；甲方保证对拍租标的拥有无可争议的所有权（处分权），提供标的评估报告，并根据乙方的要求提供拍租标的的有关证件和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵；乙方负责发布经甲方审定的招租公告，并在标的醒目位置挂宣传横幅注明竞租时间、联系方式等；乙方应当对甲方的保留价进行保密，乙方不得低于保留价拍租房屋（门面）；整体租赁方式免租期为6个月，分散租赁方式免租期为3个月。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。案外人贵州众策诚房地产评估工程咨询有限公司接受梵净山公司的委托，对案涉新富大道租赁物的租赁价值进行评估，该评估公司于2018年5月25日作出众策诚（2018）（Z）41号《房地产估价报告》，评估意见为：租金综合单价34元∕㎡，2号楼，建筑面积371.80㎡，总价值151694元；4号楼，建筑面积319㎡，总价值130152元；5号楼1-3号门面，建筑面积416.96㎡，总价值170120元；6号楼1-2号门面，建筑面积6053.71㎡，总价值2469914元；7号楼，建筑面积844㎡，总价值344352元；8号楼，建筑面积405.60㎡，总价值165485元；9号楼，建筑面积720㎡，总价值293760元。前述租赁物总建筑面积9131.07㎡，租赁价值合计3725477元。2018年6月8日，拍卖公司在《铜仁日报》刊登《铜仁幼儿师范高等专科学校处的房屋（门面）拍租公告》，载明如下内容：受委托，拍卖公司定于2018年6月22日上午9时30分，在铜仁市公共资源交易中心拍卖大厅公开拍租位于铜仁市（现桃源大道）铜仁幼儿师范高等专科学校处的房屋（门面）使用权。本次房屋（门面）使用权拍租按整体方式拍租，标的概况：2号楼1-5号房屋（门面），建筑面积371.80㎡；4号楼1-5号房屋（门面），建筑面积319㎡；5号楼1-3号房屋（门面），建筑面积416.96㎡；6号楼1-2号房屋（门面），建筑面积6053.71㎡；7号楼1-7号房屋（门面），建筑面积844㎡；8号楼1-8号房屋（门面），建筑面积405.60㎡；9号楼1-8号房屋（门面），建筑面积720㎡；前述租赁物总建筑面积9131.07㎡，租赁期限10年，第一年月租金参考价34元∕㎡，竞租保证金50万元；特别事项：1、租金每两年递增15%，按年支付。2、签订租赁合同时，竞得人须向委托人交纳3个月租金作为押金。3、房屋（门面）不允许私自转让，如需转让必须以书面形式报告委托人，经委托人同意后方可转让。4、拍租成交后，免租期为6个月。5、2号、4号、7号、8号、9号楼，上第二层的楼梯由竞得人自行修建。6、新富大道6号楼第一层房屋（门面）电梯间及向外延伸部分作为预留通道，不在拍租范围内；展示时间及地点：2018年6月8日至2018年6月21日，在房屋（门面）所在地进行展示；参加竞租条件：1、凡自愿参加竞租者，请持有效身份证件（交复印件）办理竞租报名登记手续，并按要求缴纳竞租保证金后，方可参加竞租。2、竞租保证金汇入账户：铜仁市公共资源交易中心（同时载明了开户行及账号）。3、详细资料请在报名时索取，资料费200元∕套（售后不退）。报名时间：2018年6月8日至2018年6月21日下午16时止（节假日除外），以保证金到账时间为准；报名地点：铜仁市公共资源交易中心政府采购窗口（同时载明了联系电话和联系人）。2018年6月20日，岳积香申请作为竞租人在《竞租申请登记表》中进行登记，载明了竞租人岳积香的姓名、身份证号码、联系电话、竞租标的，岳积香在竞租人签章处签名。2018年6月22日，梵净山公司向拍卖公司出具《保留价通知》，载明：梵净山公司委托拍卖公司拍租的新富大道2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼共计9131.07㎡的房屋（门面）10年期使用权，第一年月租金保留价为34元∕㎡。2018年6月22日，在梵净山公司拍租会登记表中，载明岳积香的竞租号牌为15号。当日，岳积香通过公开竞租方式竞得案涉租赁物10年期使用权，并以竞得人身份与拍卖公司签订《拍租成交确认书》，约定：拍租标的：新富大道2号楼1-5号、4号楼1-5号、5号楼1-3号、6号楼1-2号、7号楼1-7号、8号楼1-8号、9号楼1-8号房屋（门面）10年期使用权；成交价（第1年租金）叁佰柒拾贰万伍仟肆佰柒拾陆元整；竞得人在拍租前已查验过拍租标的及所在房屋（门面），并查阅有关拍租资料，认可拍租标的及所在房屋（门面）现状；本拍租成交确认书有关权利和义务，按双方约定办理；竞得人须在拍租成交确认书签订后5个工作日内向拍卖公司支付10年总租金的3%的佣金（即第1年租金×10年×3%）；竞得人须在拍租成交确认书签订后10个工作日内，凭拍卖公司出具的拍租成交确认书与梵净山公司签订租赁合同；竞得人与委托人（梵净山公司）签订租赁合同时，须向委托人付清成交价款（第1年租金），并交纳租房押金；竞得人付清全部款项后，由委托人将拍租房屋（门面）点交给竞得人使用；租赁期间的租赁税由委托人承担，与竞得人经营相关的一切税、费，由竞得人自行缴纳；特别事项：租金每两年递增15%，按年支付。签订租赁合同时，竞得人须向委托人交纳3个月租金作为押金。房屋（门面）不允许私自转让，如需转让必须以书面形式报告委托人，经委托人同意后方可转让。免租期为6个月。2号、4号、7号、8号、9号楼上第二层的楼梯由竞得人自行修建。新富大道6号楼第一层房屋（门面）电梯间及向外延伸部分作为预留通道，不在拍租范围内；本拍租成交确认书经竞得人与拍卖公司签字后生效。落款处加盖了拍卖公司公章，岳积香在竞得人处签名捺印。《拍租成交确认书》签订后，岳积香于2018年7月2日通过银行转账方式向拍卖公司交纳了佣金70万元。2018年11月12日，岳积香向梵净山公司发函称：因梵净山公司需征用5号楼的3号门面，该门面面积为331.91㎡，此门面系所有门面中商业价值最高的，也是很多租户首选的门面，目前已有商家签租，租金为120元∕㎡，每月租金39829.2元，年租金为477950.4元，按每年的10%递增，10年租金达7617292元，如梵净山公司征用将对岳积香造成损失；1-5号楼的后墙不能开口进行排气排污处理，且每间门面的间隔都做了承重处理不能改造（竞拍前梵净山公司告知此门面与门面之间的隔离墙体部位是框架结构可以将墙体拆除的），造成后期对外租赁或使用存在局限性，对岳积香招租造成很多困难；基于前述原因，岳积香提出：1、在原有免租期半年的基础上增加两年免租期；2、在原有免租半年的基础上增加一年免租期，把原有的10年租期增加为15年，递增方式把每第二年递增15%改为每三年递增10%；3、重新评估，按新评估价；4、走法律程序。2019年6月6日，梵净山公司向岳积香发出《铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司关于限期签订租赁合同的通知》，载明了岳积香于2018年6月22日通过拍租取得案涉租赁物的坐落位置、租赁面积及租赁范围，同时载明：根据2018年6月22日市政府对市住房城乡建设局《关于房地产交易档案用房装修的请示》（铜市住建呈［2018］119号）的批示，5号楼一层部分调整作为市住房城乡建设局档案用房，经实际测量5号楼一层调整后实际拍租范围从原416.96㎡减小至82㎡；根据岳积香2018年11月12日来函，梵净山公司本着积极负责态度将方案报集团公司审定，2018年12月14日，集团公司专题会议审定，同意以“商业用房原租金不变，增加两年免租期”的方式作为你方（岳积香）面积减少的补偿。随后3个多月，梵净山公司与岳积香围绕此方案多次反复洽谈，租赁合同基本达成一致。2019年4月底，租赁合同签订前，岳积香再次以该方案未能弥补损失等理由未签订租赁协议：由于该商业门面成交至今已近一年，梵净山公司为租赁面积变动表示遗憾并通过免租方式向岳积香作出最大的补偿，特通知岳积香务必于2019年6月15日前与梵净山公司签订租赁协议，否则梵净山公司将视为岳积香放弃租赁物租赁权。岳积香于2019年6月14日向梵净山公司发出回函，称岳积香于2019年6月13日收到梵净山公司关于限期签订租赁合同的通知，因梵净山公司严重违约，请梵净山公司务必在收到回函5个工作日内给予可行性解决方案，否则将通过合法途径维权。2019年6月18日，梵净山公司向岳积香作出回复，载明：梵净山公司根据岳积香2018年11月12日来函，已于2018年12月告知岳积香“在原6个月的基础上增加了两年免租期”作为解决5号楼一层被征用的补偿方案；免租期由半年增加至两年半，其他遵照招租文件执行，该方案已表明梵净山公司最大诚意为最终、最高补偿方案；请岳积香收到回复后5日内到梵净山公司办理相关租赁手续，否则视为岳积香已自愿放弃承租权。2019年10月18日，梵净山公司再次向岳积香发出《关于限期签订租赁合同的通知》，载明了拍租范围面积变动、免租期问题及双方就租赁合同事宜多次进行洽谈，同时载明：由于案涉商业门面成交至今已有一年多，梵净山公司为租赁面积变动表示遗憾并通过免租方式向岳积香作出最大的赔偿，特书面告知岳积香务必于2019年10月25日前与梵净山公司签订租赁协议，否则视为岳积香弃权并保留进一步措施的权利。梵净山公司因与岳积香之间的房屋租赁合同纠纷，梵净山公司于2020年6月15日将岳积香诉至本院。经本院组织调解，双方自愿达成调解协议，本院于2020年9月18日作出（2020）黔0602民初2324号民事调解书。另查明，梵净山公司于2015年6月25日取得案涉位于铜仁幼儿师范高等专科学校南部地块新富大道商铺商业开发项目的《建设用地规划许可证》，于2017年1月7日取得该项目的《建筑工程施工许可证》，于2019年12月6日取得案涉租赁房屋的《不动产权证书》。就案涉工程消防部分，2020年3月25日，铜仁市住房和城乡建设局向梵净山公司作出铜市住建消验字（2020）第001号《建设工程消防验收意见书》，验收意见为原则同意各方责任主体单位验收评定意见，综合评定该工程消防专项验收合格。再查明，2018年6月22日，铜仁市住房和城乡建设局向铜仁市人民政府请示将案涉5号楼作为该局房地产交易档案用房，经批示，5号楼部分房屋用于房地产交易档案用房，按照5号楼的评估面积416.96㎡，梵净山公司自认向岳积香交付5号楼的房屋面积为82㎡。岳积香竞拍取得案涉租赁房屋后，已将部分房屋进行了转租。上述事实，有原告诉称、被告辩称、《委托拍租合同》、《拍租公告》、《竞租申请登记表》、《拍租笔录》、（2020）黔0602民初2324号民事调解书、《房地产估价报告》、《拍租成交确认书》、银行转账凭证、《拍租成交公示》、《铜市住建呈［2018］119号文件》、市政府办公室公文处理笺复印件、岳积香与案外人签订的《门面租赁合同》、岳积香向梵净山公司发出的函件（2018年11月12日）、《限期签订租赁合同的通知》（2019年6月6日、2019年10月18日）、《回函》复印件（2019年6月14日）、《关于新富大道租赁的回复》（2019年6月18日）、《铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司合同书》、《贵州省铜仁市拍卖有限公司拍租会来宾登记表》、《保留价通知》、《不动产权证书》、《铜仁市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》及附件、《防空地下室易地建设许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、梵净山公司与岳积香签订的《拍租成交确认书》是否合法有效；2、梵净山公司、拍卖公司是否违反瑕疵担保义务，应否向岳积香承担连带返还佣金及支付佣金利息的责任；3、岳积香的主张是否超过诉讼时效；4、岳积香应否按照《拍租成交确认书》的约定向拍卖公司支付尚欠佣金及承担逾期支付佣金利息的责任。关于焦点一，本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案被告梵净山公司对其享有的案涉标的物的使用权委托被告拍卖公司进行拍租，拍卖公司接受委托后依法发布了拍卖公告并进行拍租，岳积香以3725476元（第一年租金）的价款竞拍成功并与拍卖公司签订了《拍租成交确认书》，前述拍租程序符合法律规定，案涉标的物的租赁使用权经拍租由岳积香合法取得，该确认书系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，约定的内容真实、合法、有效，应受法律保护，本院予以确认。梵净山公司、拍卖公司、岳积香均应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，对岳积香提出的瑕疵担保责任问题，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”、第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”及第六十一条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”之规定，拍卖公司接受梵净山公司的委托对案涉标的物进行拍租，在发出拍租公告时明确告知标的物的展示地点在房屋（门面）所在地进行展示，展示时间为2018年6月8日至2018年6月21日。在此期间，作为完全民事行为能力人的岳积香有充足的时间查验拍租标的物，且岳积香也应当尽到合理的审慎义务。2018年6月22日，岳积香以竞得人的身份竞拍成功后，在其与拍卖公司签订的《拍租成交确认书》中对双方的权利与义务进行了约定，其中对拍租标的物的现状明确载明：竞得人在拍租前已查验过拍租标的及所在房屋（门面），并查阅有关拍租资料，认可拍租标的及所在房屋（门面）现状。岳积香在拍租前已明知案涉标的物拍租系实物拍租，其在拍租前应详细察看拍租标的现状，自行把握投资风险。在拍租成交当日，铜仁市住房和城乡建设局向铜仁市人民政府请示将案涉5号楼作为该局房地产交易档案用房，对此，梵净山公司和拍卖公司不能预见，该两公司也不存有主观隐瞒的故意。岳积香在知晓案涉拍租物5号楼面积发生变更及拍租物使用存有障碍（排气、排污处理等问题）后，于2018年11月12日向梵净山公司去函，提出了补偿参考意见。梵净山公司表示同意接受岳积香提出的在原有免租期半年的基础上增加两年免租期作为补偿。根据《拍租成交确认书》的约定，一年的租金为370余万元，两年租金高达700余万元。且岳积香拍租成功后在尚未与梵净山公司签订《租赁合同》的情况下，已于2018年、2019年陆续将部分租赁物进行转租获取了利益。岳积香亦未能举证证明因案涉拍租行为给其造成的损害，综合合同履行情况，岳积香要求梵净山公司、拍卖公司连带返还佣金70万元并承担利息的主张，有违公平原则。故，对岳积香的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，对拍卖公司抗辩的诉讼时效问题，岳积香拍租成功后，与拍卖公司签订了《拍租成交确认书》，约定了竞得人岳积香应向拍卖公司支付佣金，该确认书中佣金部分的约定具有相对性，约束的是岳积香与拍卖公司。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。岳积香于2018年11月12日向梵净山公司去函，提出案涉租赁物补偿参考意见时便已知晓租赁物面积变更及存在使用障碍的情况，岳积香应在2019年11月12日前向拍卖公司行使诉权。截止本案作出判决前，岳积香未能提交合法有效的证据足以证明其向拍卖公司提出过赔偿请求，而是至2021年1月11日提起本次诉讼，已超过一年的诉讼时效期间。况且，岳积香也没有提交证据证明案涉拍卖行为给其造成的损害。因此，对岳积香的诉讼请求，本院予以驳回。关于焦点四，根据案涉《拍租成交确认书》约定，拍卖公司收取佣金的标准是按照竞得人岳积香使用拍租标的10年的总租金的3%计收，金额为110余万元。岳积香已向拍卖公司交纳佣金70万元，因岳积香与委托人梵净山公司之间的租赁合同纠纷，岳积香已陆续向梵净山公司在返还案涉拍租标的物，目前双方的租赁合同关系已无继续履行的可能。作为从事拍卖业务的拍卖公司，在接受梵净山公司委托拍租后，理应查验案涉拍租标的是否存有瑕疵，标的物的工程消防是否验收合格，是否对标的物的使用构成障碍，对此，拍卖公司自身存有一定过错。根据案涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素衡量，根据公平原则和诚实信用原则，岳积香已履行了绝大部分交纳佣金的义务，拍卖公司再行要求岳积香支付剩余部分佣金，有失公平。故，对拍卖公司的反诉请求，本院依法予以驳回。综上所述，对本诉原告岳积香的本诉请求及反诉原告拍卖公司的反诉请求，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五百零二条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十四条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告（反诉被告）岳积香与被告（反诉原告）贵州省铜仁市拍卖有限公司于2018年6月22日签订的《拍租成交确认书》有效；驳回原告（反诉被告）岳积香的本诉请求；驳回被告（反诉原告）贵州省铜仁市拍卖有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11552元，已减半收取计5776元，由原告（反诉被告）岳积香负担，反诉案件受理费4084元，由被告（反诉原告）贵州省铜仁市拍卖有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 饶和秀二〇二一年六月二十一日法官助理 杨婷婷书 记 员 王 昆