广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终667号上诉人（原审被告）：鲁井养，男。被上诉人（原审原告）：湛江市创航物业服务有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区灯塔路****，社会统一信用代码：91440804050700312N。法定代表人：陈国明。委托诉讼代理人：刘昌松，男。上诉人鲁井养因与被上诉人湛江市创航物业服务有限公司（以下简称“创航物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鲁井养，被上诉人创航物业公司的委托诉讼代理人刘昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁井养上诉请求：一、撤销一审判决，驳回创航物业公司的诉讼请求；二、判决本案一、二审案件诉讼费用由创航物业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院在事实认定方面多处存在问题。（一）对签订业主户数与签订业主购房面积同时超过70%的《御品蓝湾小区业主维权确认书（关于物业服务不达标和公共利益管理）》的真实性简单粗暴地予以否定。《御品蓝湾小区业主维权确认书（关于物业服务不达标和公共利益管理）》中有关于创航物业公司物业服务不达标的详细说明和业主共同利益管理的具体方案，留有御品蓝湾小区各栋业主共501户（面积和户数均超过70%）的房号、签名、联系电话以及御品蓝湾小区业主委员会的签章确认。一审法院以一句“未能证明在该确认书上签字的即是该户业主”就对此予以全盘否定，未与小区业主进行核实。（二）关于“证据3”，对创航物业公司擅自提高车位租金和不向不认可创航物业公司服务业主提供出租的车位、不让业主开车回小区等事实，有清楚的视频、照片和业主群的信息截图予以证明，一审法院为何直接不予采信？仅是因为“创航物业公司不予认可”吗？（三）关于“证据4”，创航物业公司侵占业主公共权益的事实，一审法院草率“不予采信”，令人无法信服，令人愤慨。鲁井养提供了证明创航物业公司侵占物业并经营事实的无可争议照片，小区一直被创航物业公司侵占着，一审法院怎能随便否认该事实？对于创航物业公司侵害业主权益的事实，一审法院只要随便向其他业主调查一下，都能得到证实。一审法院为何不调查呢？在一审庭审中，一审法院只需要问一下创航物业公司，创航物业公司也必会如实承认侵占的事实。为什么一审法院在一审庭审中不予以调查呢？在2020年8月18日，在一审法院（2020）粤0804民初696号案件的庭审中，创航物业公司已经提供并展示了其侵占业主权益的与第三方签订的合同，以及收支账（虽然是用来糊弄业主们的糊涂账）。（四）关于“证据5”，鲁井养不认同一审法院认定的事实。创航物业公司恶意阻挠业主委员会的成立，不承认业主委员会的合法地位，与创航物业公司一直以来欺负和侵占业主权益的行为和目的是一致。只要小区不能成立业主委员会，创航物业公司就不会受到有效的监管，就可以一直为所欲为。反映创航物业公司与此关联的行为的照片、视频与音频证据也是很明确的，一审法院为何不予采信。（五）一审法院对创航物业公司服务存在严重问题的认定与判决鲁井养支付违约金相矛盾，对前期物业服务合同及其条款的认定混乱。1.一审法院既然认可创航物业公司在实际的物业服务中存在不作为、不达标的事实，那么就可以证明鲁井养是“有正当理由”拒交或少交服务费的，又何来违约金一说？2.一审法院在错误认定事实的基础上，继续将错就错。创航物业公司起诉的依据是两份无效的前期物业服务合同。一份是创航物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，本是合法的、经过备案的，应该在售房时就让业主知情，但该前期物业服务合同》在2016年5月2日已过期，一直到2020年8月才仅让几个业主知道有该合同内容。另一份是创航物业公司单方提供的强迫单个业主签订才能收楼的《御品蓝湾物业服务合同》，这是一份违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的合同，是一份无效的合同，而且这份合同的条款与《前期物业服务合同》是完全不一样的，是一份赤裸裸的霸王合同，其中对业主违约金的约定更是高达每天千分之五。不明白一审法院是怎样认定合同的，不明白一审法院是根据什么来认定第二份合同是判决的依据的。（六）一审法院用缺乏逻辑的主观臆断来判定鲁井养认可创航物业公司的服务。《御品蓝湾物业服务合同》与《前期物业服务合同》在时间上不同，在条款上不同，一审法院怎么可以因为前后单价相同就断定鲁井养是认可创航物业公司以前的服务的呢？鲁井养如果认可创航物业公司的服务，又怎会坚持数年苦苦抗争维权？况且还有众多业主在业主群里表示是由于创航物业公司的强迫才不得不缴交不合理的服务费的。难道小明和小红现在是夫妻，就可以断定他们数年前开始就己经是夫妻了？又或者，小明现在买的房子1万元一方，就可以断定数年前他也是同意1万元一方买同样的房子的？一审法院这样的判决显然是缺乏理据的，不合逻辑，更不合人情。鲁井养在收到一审判决之前，完全想不到一审法院会这样判决。（七）一审法院对与案件金额有关的时间认定随意。真正与案件标的金额相关的时间是2017年10月1日至2020年5月7日，而不是2017年10月1日至2020年6月30日，因为2020年5月8日后是新物业服务合同的时间，新物业服务合同的约定鲁井养和业主们一直都是认可和遵守的。创航物业公司起诉随意，一审法院对待案件和判决如此随意草率，叫人如何能信服？二、在法律适用方面，一审法院认定错误。一审法院的所有判决都是建立在完全认可创航物业公司的证据和服务行为的基础上，可以说是基本完全无条件地为创航物业公司服务。正因如此，一审法院审判本案时，在适用法律上存在片面适用和错误适用，导致判决不公和判决错误。（一）一审法院漠视相关法律，忽视创航物业公司不合法的起诉程序。依据《物业管理条例》第六十四条的规定，创航物业公司起诉业主需经过业主委员会对相关业主的限期催缴的程序。本案创航物业公司并没有取得这个起诉条件，因为业主委员会认可鲁井养拒交或少交物业服务费具有正当合理理由，依法依理，业主委员会不能充当创航物业公司欺负业主的“马仔”。（二）一审法院漠视相关法律，对鲁井养的起诉所依据的合同是无效的只字不提。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》的第十一条、第十二条规定物业服务合同则只能由业主大会授权业主委员会与物业公司签订，单个业主或少数业主不具备合法合同主体、无权将小区的公共权益委托并与物业公司签订小区的物业服务合同。因此由于创航物业公司起诉依据《御品蓝湾物业服务合同》是无效的，以无效合同为依据的判决也就是无效的。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十三条及第二十五条，创航物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》应当与鲁井养的购房合同一并交给鲁井养，但是创航物业公司不仅没有交给鲁井养，甚至等到该合同过期超过四年了才让鲁井养知情，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同也是无效的，对鲁井养也就没有法律约束力。作为起诉依据的所有合同，都是违反法律的属于整份合同无效的合同，一审法院又怎么能适用《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定？合同首先得“依法成立”，然后才有“依法成立的合同”，合同签订时都是违法的，哪里来的“依法成立的合同”呢？在“非法”的基础上谈“合法”，进而展开各种所谓的“依法判决”，意欲何为？（一）一审法院适用法律时，断章取义、片面适用，对待创航物业公司和鲁井养采取双重标准，只挑对创航物业公司有利的法律和对鲁井养无利的法律。这一点是在假设创航物业公司提供的非法合同为合法合同的基础上谈的。一审法院对“证据2”的真实性予以确认，也就是确认了创航物业公司单方面强行提供的物业服务存在的各种不作为和服务不到位，但是却“对其关联性不予确认”。既然一审法院认为《御品蓝湾物业服务合同》是合法的，也就是认可鲁井养有权把小区的公共管理服务委托给创航物业公司，那么按照一审判决内容，创航物业公司主张索要鲁井养的物业服务费正是对应合同约定的创航物业公司提供的物业服务，也就是创航物业公司的服务与鲁井养应付的服务费是对等的，鲁井养拒绝按创航物业公司的要求缴交物业服务费就是因为创航物业公司服务不到位、不作为，怎么能说没有关联性呢？有什么理由否认该证据的“关联性”呢？现在创航物业公司的服务没有达到合同约定的服务费所对应的服务标准，但一审法院法官却判决鲁井养支付创航物业公司合同约定的最高的服务费，是不公正的。一审判决究竟依据什么？难道创航物业公司可以超越法律不用承担责任？难道鲁井养的合法权益不受法律保护？一审法院不顾法律，把违法合同认定为合法合同，然后以非法合同中的关联服务的收费为创航物业公司获取非法利益，却同时否认鲁井养获得服务的权益，如此自相矛盾的判决意欲何为？天理何在？按照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，御品蓝湾全体业主授权鲁井养向创航物业公司索还侵占业主的公共权益，鲁井养不仅依法获得授权，而且又有一审法院把非法合同认可为合法的合同的支持，鲁井养的这些合法权益却依然被一审法院随意剥夺。业主就该被随意欺负吗？业主就该永远被物业公司欺负吗？对于创航物业公司以非法合同作为依据单方面强行为鲁井养提供的物业服务行为，鲁井养是有权不予认可、无需负责和无需支付任何服务费用给创航物业公司的。就好比有一个人知道你要去北京，这个人就问都不问你是否同意就强制把你掳上车，等这个人把你带到北京后，他却要你给他支付车费，而且这车费比正常该付的车费还要多，而且途中给你造成的各种损失其完全漠视，甚至他还夺走你身上的部分财物。请问，你会怎么想、怎么做？鲁井养出于对劳动的尊重，出于维护社会的和谐，出于感化创航物业公司，还是主动给予创航物业公司高于其实际服务标准的0.9元/平方/月的劳动补助。鲁井养这样的善意举动，依法、依理、依情，都应该得到维护和尊重。综上，一审判决不当，请求二审法院：撤销原判，依法改判，以维护鲁井养的合法权益、维护社会公平正义、推动祖国的法治建设。创航物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。创航物业公司向一审法院起诉请求：一、判决鲁井养向创航物业公司支付自2017年10月至2020年6月的物业服务费，累计5922.18元；二、判决鲁井养每天按千分之五的标准支付逾期付款违约金直至缴清全部物业服务费，截止2020年6月30日为止应支付违约金累计15316.02元；三、判决鲁井养负担本案全部诉讼相关费用。一审法院查明事实：创航物业公司系为位于湛江市坡头区“御品蓝湾小区”提供物业服务的公司，资质等级为三级，提供服务收费的基准价系一级B等的标准：高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡上下浮动幅度20%，电梯维护费：0.5元/月.㎡。鲁井养系“御品蓝湾小区”4栋2202房的业主。创航物业公司系按1.5元/月.㎡的标准收取“御品蓝湾小区”的物业服务费。2013年5月1日，案外人湛江陈烟楼置业发展中心（甲方）与创航物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，由甲方选定乙方对御品蓝湾商住小区提供前期物业管理服务事宜。2014年5月24日，创航物业公司（甲方）创航物业公司与鲁井养（乙方）鲁井养签订了一份《御品蓝湾物业服务合同》，载明鲁井养（乙方、业主）鲁井养系湛江市坡头区灯塔路16号“御品蓝湾”4栋2202房的业主，该房的建筑面积为119.64元。该《御品蓝湾物业服务合同》第一条约定双方的权利和义务：创航物业公司对小区内房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定物业服务内容：一、物业共用部位及共用设施、设备的维护和管理；二、环境卫生（公共环境卫生、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理）；三、公共秩序，1.内容（协助公安部门维护本物业区域的公共秩序，小区重要出入口实行24小时值班制度）；2.责任（严格管理维护员队伍，做到作风严谨、工作规范）。第三条约定物业服务质量:二、设备运行，1.设备良好，运行正常，无事故隐患；三、共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善；四、环境卫生，整体环境及环卫设施保持清洁；五、绿化，1.绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观。第四条约定物业服务费用：鲁井养应于每月17日向创航物业公司交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为滞纳金；住宅物业按建筑面积（含公摊面积）1.5元/月.㎡的标准收取物业服务费。第九条约定：一、创航物业公司违反合同，未达到服务质量约定目标的，鲁井养有权要求创航物业公司限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，创航物业公司承担相应的法律责任；四、鲁井养违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，创航物业公司有权要求鲁井养补交并从逾期之日起按每天千分之五（即年利率为182.5%）交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，创航物业公司可向当地人民法院起诉。创航物业公司与鲁井养分别在《御品蓝湾物业服务合同》甲方、乙方一栏盖章、签章、签章、捺印确认。上述合同签订的同日，鲁井养向创航物业公司出具了一份承诺书，其确认已详细阅读湛江市创航物业服务有限公司制定的“御品蓝湾业主临时管理规约”并同意遵守、倡导其他业主及使用人遵守该管理规约。2017年9月8日，湛江市坡头区御品蓝湾小区业主委员会成立（以下简称御品蓝湾业委会）。鲁井养主张其与创航物业公司签订的涉案《御品蓝湾物业服务合同》无效及以创航物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准为由，未向创航物业公司支付2017年10月至2020年6月期间（共计33个月）的物业管理费5922.18元（119.64㎡×1.5元/㎡×33月）。2020年5月8日，创航物业公司与御品蓝湾业委会签订了一份物业服务合同，聘任创航物业公司为御品蓝湾小区的物业服务公司。2020年8月27日，创航物业公司向御品蓝湾业委会送达了一份《关于2栋601、5栋301、4栋2202三户拖欠物业服务费的告知函》，该告知函载明：4栋2202业主鲁井养自2017年10月至2020年6月物业服务费累计5922.18元，请御品蓝湾业委会7日内（即2020年8月28日至2020年9与3日）督促鲁井养缴清拖欠的物业服务费，逾期仍不交纳的，创航物业公司将提起诉讼。2020年8月29日，御品蓝湾业委会向创航物业公司送达了一份《的复函》，御品蓝湾业委会认为该告知函未载明鲁井养拖欠物业服务费的具体原因，其不具备条件协助创航物业公司督促鲁井养缴费，建议三方一起开会协商，对具体原因进行沟通，待事实原由清楚后再按相应法规协助创航物业公司催缴。2020年10月13日，创航物业公司向御品蓝湾业委会送达了一份《关于2栋601、4栋2202、5栋301拖欠物业服务费向法院诉讼的告知函》，该告知函载明：2020年9月19日，御品蓝湾业委会组织创航物业公司与鲁井养进行协商并督促缴费，鲁井养仍不缴费，经协调不成，创航物业公司已依据《广东省物业管理条例》，已和御品蓝湾业委会完成了催缴物业服务费工作。2020年10月15日，御品蓝湾业委会向创航物业公司送达了一份《的复函》，御品蓝湾认为该告知函内容与事实不符，经过上次协调，御品蓝湾业委会基本清楚鲁井养未缴纳物业管理费的原因，御品蓝湾业委会认可鲁井养的理由，协调中鲁井养和业委会代表提出的建议也合情合理，但创航物业公司不予接受，仍坚持自己的意见，御品蓝湾业委会没有依据，无法协助创航物业公司进行催缴，并不是像函中所述完成督促缴款，事实上，御品蓝湾业委会并不支持创航物业公司的催缴行为，不同意协助创航物业公司催缴。另查明，御品蓝湾小区共有业主约712户，其中有六户业主（含鲁井养）未向创航物业公司缴纳物业管理费。鲁井养主张御品蓝湾小区业主认为创航物业公司提供的物业服务不达标，并提供了《御品蓝湾小区业主维权确认书》予以佐证，但鲁井养未提供御品蓝湾业主的具体信息，并未能证明在该确认书上签字的即是该户业主。一审法院审理认为，本案系物业服务合同纠纷。创航物业公司与鲁井养签订的《御品蓝湾物业服务合同》所约定的内容是各方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，创航物业公司依约向鲁井养提供了物业服务，鲁井养应依《御品蓝湾物业服务合同》的约定向创航物业公司支付物业管理费，但鲁井养未向创航物业公司缴交自2017年10月至2020年6月期间的物业服务费5922.18元，已违反了《御品蓝湾物业服务合同》的约定。创航物业公司已履行了起诉前的催告义务，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或不履行其义务的，应承担民事责任”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鲁井养应依法承担向创航物业公司支付2017年10月至2020年6月期间的物业管理费5922.18元及逾期付款违约金的责任。关于违约金的计算。一审法院认为，创航物业公司与鲁井养在其双方签订的《御品蓝湾物业服务合同》中约定，若鲁井养逾期支付物业管理费，则应从逾期之日起按每天千分之五（即年利率为182.5%）交纳违约金，该计算标准过高，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业服务费的，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过支付物业服务费造成损失的百分之三十的，业主可按照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业服务费造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的意见及依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鲁井养应以5922.18元为基数，自2017年10月起至2019年8月19日止(687天)，按中国人民银行同期同类贷款利率(2017年10月时为4.35%)计算，为484.9元[5922.18元×（687天÷365天）×4.35%]。自2019年8月20日起至2020年6月止(315天)，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(2019年8月20日时为3.85%)计算，为196.8元[5922.18元×（315天÷365天）×3.85%]两款共计681.7元。确定鲁井养应向创航物业公司支付的违约金为886.21元（681.7元+681.7元×30%）。关于鲁井养拒缴物业服务费的问题。一审法院认为，鲁井养未提供充分的证据证明创航物业公司提供的物业服务未达标、创航物业公司有侵占公共权益的行为，鲁井养就创航物业公司提供的物业服务是否达标问题亦未向有关部门进行投诉，鲁井养未提供充分证据证明有超过70%的业主对创航物业公司提供的物业服务有异议，且拒缴物业管理费。御品蓝湾业委会也已于2020年5月8日与创航物业公司签订了物业服务合同，聘用创航物业公司为御品蓝湾小区提供物业服务，按1.5元/㎡的标准收取物业服务费。由此可见，代表了包括鲁井养在内业主意愿的御品蓝湾业委会选定创航物业公司为御品蓝湾小区的物业服务公司，是认可创航物业公司为御品蓝湾小区提供的物业服务的。因此，鲁井养拒缴物业服务费的辩解，显然缺乏理据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，判决：一、限鲁井养于判决发生法律效力之日起十五日内向湛江市创航物业服务有限公司支付2017年10月至2020年6月期间的物业服务费5922.19元及该期间的违约金886.21元。二、驳回湛江市创航物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165.48元，由鲁井养负担。本案二审期间，本院依法组织了举证、质证。鲁井养向本院提供了以下证据：一、《社区广告位服务协议》2份、《电梯门广告位服务合作协议》1份、2017-2020年《御品蓝湾物业共用部分经营电梯广告服务费收支情况公示》，拟证明创航物业公司占用业主共用物业经营；二、御品蓝湾业主委员会出具的《证明文件》，拟证明鲁井养在本案一审中所提供的证据真实，以及拟证明的事实属实；三、《关于5栋303房擅自住改商，5栋业主的意见征集》，拟证明5栋303房擅自住改商，创航物业公司管理不到位。创航物业公司质证意见：一、对证据一真实性无异议，但认为与本案无关；二、对证据二拟证明事实有异议；三、对证据三真实性有异议，不认可业主签名的真实性。本院经审查认为，鲁井养提供上述证据均属逾期举证，其中部分证据一审中已提供，并非二审证据，且上述证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院均不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鲁井养上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据鲁井养上诉请求的事实理由以及创航物业公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：鲁井养应否向创航物业公司支付物业服务费和违约金的问题。案涉《前期物业服务合同》并无法律规定的无效情形，鲁井养作为业主，其在受让物业的时候，基于房屋买卖合同的约定对《前期物业服务合同》概括承受，故《前期物业服务合同》对鲁井养具有约束力，物业服务合同是继续性合同，即便合同约定了履行期限，届满后也可转化为不定期合同。鲁井养有权请求创航物业公司出示《前期物业服务合同》文本，但并不因鲁井养未行使该请求权而否定《前期物业服务合同》的效力。《前期物业服务合同》履行期间，鲁井养又与创航物业公司签订了《御品蓝湾物业服务合同》，《前期物业服务合同》也无法律规定的无效情形，鲁井养主张该《御品蓝湾物业服务合同》是创航物业公司强迫鲁井养签订的，对此未提供足够证据予以证明，鲁井养也未在法定期限内请求予以撤销，故一审法院认为《御品蓝湾物业服务合同》对鲁井养具有约束力并无不当。虽然《御品蓝湾物业服务合同》内容除了涉及鲁井养专有物业部分物业服务事宜外，还涉及小区业主共有物业部分的物业事宜，但并不因此否定鲁井养的真实意思表示，或影响《御品蓝湾物业服务合同》的效力，如果其他小区业主因对共有物业部分的物业管理存在异议，亦只可能影响《御品蓝湾物业服务合同》的履行。鲁井养与创航物业公司在《前期物业服务合同》履行期间又签订《御品蓝湾物业服务合同》，但二者主要标的并无实质性的不同，仍然是围绕案涉物业服务事宜的约定，考虑到前期物业合同的内容侧重与普通物业合同略有差异，且后者为鲁井养亲自参与签订，应视为后者是双方合意对物业服务权利义务的变更，至于后者所约定的违约条款，应属双方之间对违约责任的补充约定，鲁井养与创航物业公司之间仍存在物业服务合同关系，双方应按《御品蓝湾物业服务合同》的约定履行。故此，鲁井养主张涉案物业服务合同无效、对鲁井养无约束力，均无事实与法律依据，本院不予支持。物业服务合同属于继续性合同，根据本案证据并结合常理、经验和逻辑，本案可以推定创航物业公司接受委托对物业进行管理后，基本履行了合同约定的主要义务。鲁井养在本案一审中主张创航物业公司未尽职履行物业管理委托事项，存在封闭管理不到位、对业主投诉不予置理、未排除监管宠物、未整改对安全隐患、小区应急通道摆放杂物等情况，但其所提供证据不足以证明涉案小区的物业管理长期存在上述问题；鲁井养在本案一审中主张创航物业公司对电梯保养不到位导致业主被困，但因电梯的安全保障义务以及保养维护还涉及其他主体的责任，故不能仅依据曾发生电梯事故则推定创航物业公司未履行物业服务义务；鲁井养在本案一审中提出小区有部分业主对房屋住改商，因物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，鲁井养如认为业主对房屋住改商侵犯其权益可另行维权。即便创航物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，但在非完全不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵时，鲁井养可依物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改以及提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权益，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，并非明智之举。依照创航物业公司与鲁井养之间合同约定，鲁井养应当交纳物业服务费，鲁井养未依约交纳且不享有抗辩权，其行为已构成违约，创航物业公司主张鲁井养应支付2017年10月至2020年6月期间的物业服务费具有依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。创航物业公司主张鲁井养应支付违约金，亦具有事实与法律依据，一审法院已对违约金标准予以调整，符合本案的客观事实与双方当事人的利益平衡，本院对一审法院关于违约金的判决亦予以维持。鲁井养主张应适当减少物业管理费，本院认为，从创航物业公司提供物业服务和案涉小区业主接受物业服务的具体情况来看，可认定创航物业公司履行物业服务合同基本能够满足案涉小区的物业服务需求。诚然，物业服务内容项目繁多，物业公司履行物业合同情况未必与业主对物业服务标准的要求完全一致，本案并无足够证据证明创航物业公司履行合同违背相关行业规范和管理规定、其履行瑕疵超过合理容忍范围，且若鲁井养以创航物业公司提供的物业服务不能令其满意为由拒绝交纳物业费，则物业服务的正常运行经费得不到保障，最终亦会影响大多数业主的利益。故本院对鲁井养关于应减免物业费的主张不予支持。需要指出的是，创航物业公司作为提供物业管理服务方，应当立足服务本位，加强对业主意见建议的重视，认真审视物业管理是否存在问题，有则改之，无则加勉，方能营造物业公司与业主之间的和谐氛围，也是物业公司与业主共利共赢的基础。另外，关于鲁井养在本案一审中主张创航物业公司占用小区公共部分用于经营广告、停车位，损害业主利益，实际是主张创航物业公司存在侵权行为，与本案物业服务合同纠纷分属不同法律关系，本院不予处理，相关权利人可另行主张权利。关于鲁井养在本案一审中主张小区五栋房屋正门台阶曾经多次造成业主摔倒，存在安全隐患的问题，该问题是建筑物设计问题，与本案物业服务合同纠纷分属不同法律关系，本院也不予处理，相关权利人可另行主张权利。综上所述，鲁井养上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165.48元（已由鲁井养预交），由上诉人鲁井养负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二一年六月十四日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。