上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34529号原告：朱志斌，男，1969年11月21日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：孙金来，上海海德安达律师事务所律师。被告：姚玮，女，1990年8月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告朱志斌与被告姚玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱志斌的委托诉讼代理人孙金来、被告姚玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱志斌向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年8月6日至2021年3月31日期间的未付租金57,850元；2.被告支付原告合同解除违约金11,900元；3.被告支付原告水费37.90元、电费519.40元。事实和理由：2017年1月31日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2017年2月6日起至2018年8月5日止，月租金11,400元等。合同到期后，双方续签合同，约定租期至2019年8月5日，月租金11,600元，其余条款按原合同执行。后又再次续签合同，约定租期至2021年8月5日，月租金11,900元。最后一份续租合同履行期间，被告经常迟延付款。应于2020年8月5日前支付的下期租金，被告迟迟未付。被告仅于2020年8月24日支付21,400元、9月29日支付10,000元，未有其他付款。2021年1月7日，原告上门催讨租金，发现被告已搬离系争房屋。被告的行为违反了合同约定，故原告诉至法院。原告起诉后，为及时止损，于2021年3月底自行收回了系争房屋，租金应结算至收回房屋之日。姚玮辩称，不同意原告的诉讼请求。被告实际承租系争房屋至2020年12月底。被告支付原告租金54,400元，截止2020年12月底的租金已结清。原告将租金计算至2021年3月底，并无依据。此外，根据最后一份续签合同的约定，被告可以分期支付租金。被告无违约行为，不应当承担违约金。被告有11,400元押金在原告处，根据合同约定，水电费可在押金中抵扣。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的产权人系本案原告。2017年1月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2017年2月6日起至2018年8月5日止，租期18个月；月租金为11,400元，租金按12个月为一期支付，第一期租金于2017年2月6日付清，以后每期租金提前5日缴纳。如乙方逾期支付租金超过10天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。租赁期间，水、电、煤、电话、有线电视费由乙方承担；保证金为11,400元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的租金；合同附房屋家具清单，合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。前述租期内的租金，被告已支付完毕，被告另付原告押金11,400元。2018年8月2日，原、被告续签《房屋租赁合同(续签)》，合同约定续租期限自2018年8月6日起至2019年8月5日止，租期内月租金11,600元，被告于租期开始之日以前以银行转账形式将12个月租金一次性支付给甲方；其他事宜仍按2017年签订的《上海市房屋租赁合同》履行等。该续签合同履行完毕后，2019年7月10日，原、被告再次续签《房屋租赁合同(续签)》，合同约定续租期限自2019年8月6日至2021年8月5日，月租金11,900元，被告于租赁开始之日以前以银行转账形式将6个月租金支付给原告，此后每6个月支付一次租金，其他事宜仍按2017年签订的《上海市房屋租赁合同》履行等(前述内容系打印文字)。在前述合同条款的间隙空白处，另有手写文字“原则上乙方每次应支付6个月租金，如乙方存在支付困难可以向甲方分期支付。”“乙方已经代甲方垫付的房屋、设施修缮费用由乙方在上述应付的租金中扣除。乙方在本合同签订之日前代甲方垫付的修缮费用总金额为23,200元整。”“因乙方工作调动等原因，2020年8月6日至2021年8月5日期间，本合同可提前终止，以乙方向甲方交付房屋为准。上述期间的提前终止不视为任一方的违约。”原告称2019年7月10日的续租合同原告签好名后交给被告签字，此后被告未再将合同文本交还给原告，原告起诉时没有该份合同，原告对该续签合同打印文字部分无异议，手写文字系被告私自添加，不予确认。被告称其拿到续租合同时就有手写文字，手写文字部分是双方协商一致的结果，被告否认手写文字是被告书写，被告称不清楚手写部分是谁的笔迹。2019年7月10日的续租合同签订后，被告支付了原告2019年8月6日至2020年8月5日的租金。2020年8月6日起的租金，被告于2020年8月28日转账支付原告21,400元、10月1日转账支付10,000元。2020年12月14日，原告于微信中向被告方联系人鲍某催付租金，对方询问多少钱，原告将其记事本的截图发送给后者，截图记载“8月24日收到鲍某21,400元，加上9月29日收到23,000元，合计收到房租44,400元”。被告方回复记录对不上，待核查。此后原告几次催促未果。12月26日，原告继续向鲍某发送微信“你代理你们公司姚小姐(即被告)租赁我的位于浦东新区羽山路XXX弄XXX号202(即系争房屋)的半年房租还没有付清，请于12月31日前支付剩余租金，否则我会以你和姚小姐违约终止租赁合同，特此通知。”后者回复“知道了”。12月29日，原告发送微信“明后天再收不到6个月的剩余房租，我通知物业停电”。被告方回复“好的”。2021年1月5日，原告将被告方欠付水电费的详情截图发送被告方。后者未回复。1月7日，被告方向原告发送微信“202对门消防通道的消防柜上面有一把钥匙的”。原告回复“我不仅仅要钥匙，而且要租金”。被告方“不是都解除了么”。原告回复表示不予认可。2021年3月8日，原告向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。另查明，系争房屋内2020年12月电费519.40元、水费37.90元，原告已垫付。审理中，原告称被告的租金均是由案外人鲍某代付的，经原告核查银行账单明细，2020年8月6日以后共收到被告方两笔付款，合计31,400元，原告记事本上的“2020年9月29日的23,000元”有误，被告实际未支付该笔款；原告认为涉案合同于2021年3月底即原告自行收回房屋之日解除，同意押金在被告的应付费用中抵扣。审理中，被告确认鲍某代其与原告沟通租赁合同履行事宜；认为租赁合同于2020年12月底即原告发送解除合同的微信时解除；被告于12月底搬离并通知原告办理交接，因原告没来，被告将房屋钥匙交予鲍某，鲍某发送微信告知了原告；根据微信聊天记录，原告已确认收取被告2020年8月6日以后的租金计44,000元；根据续签合同手写部分的约定，被告可以分期支付租金，提前终止合同亦不属违约。本院认为，原、被告之间就系争房屋的租赁，相继签订了数份租赁合同。其中最后一份续租合同于2019年7月10日签订，续租期限自2019年8月6日起至2021年8月5日止。双方对该份合同中约定的打印文字部分并无异议。原告未提供该份续租合同，对被告提供的2019年7月10日的续租合同(复印件)中的手写添加文字部分持有异议，认为系被告自行添加，内容不予确认。但从原、被告之间的微信联系内容以及原告提供的银行流水账单显示，原告实际收取被告方支付的2020年8月6日以后的租金数额有二笔，合计金额为31,400元。原告自行在自己的记事本上记录的收取租金金额44,400元，并非出具给被告的收款证明，其将记录本内容截图发送给被告核实，被告亦对记录内容提出异议。原告提起诉讼时，确认被告2020年8月16日以后的租金付款额为31,400元，被告未提供其他付款凭证证明其已结清截止2020年12月底的租金，被告关于支付租金金额的抗辩意见本院不予采纳。此外，原告于2020年12月中旬起向被告催计租金，并在12月26日通知被告若于12月31日前未支付剩余租金则合同终止。被告回复表示已知晓。此后被告亦未支付房租，故本院认定涉案合同于2020年12月31解除。涉案合同系被告欠付租金而解除，虽然被告提出依据续租合同上的手写文字部分被告有分期付款、提前解约的权利。但从双方的微信往来内容反映，在2020年8月6日以后，被告亦从未以支付困难为由向原告提出分期付款的请求或以其他理由提出单方解除合同，对于被告抗辩其不存在违约行为的主张，本院不予采纳。合同解除后，被告负有交还房屋的义务。被告于2020年1月7日通知原告房屋钥匙放置于对门通道的消防柜。原告对该信息已收悉，其应当及时收回房屋以防止损失的扩大。故对于房屋占有使用费的计算，参照续租合同的租金标准，本院计算截止2021年1月7日。原告主张计算房屋租金至2021年3月31日的观点，本院不予采纳。2020年8月6日至2021年1月7日期间的租金及房屋占有使用费，经本院核算，扣除被告已付租金31,400元，剩余28,893元被告应予支付。由于被告违约而致使涉案合同提前解除，原告要求被告按照涉案合同约定承担解除合同的违约金，本院予以准许。关于水电费，发生于被告承租期间，根据合同约定，被告应予支付。前述费用原告已垫付，被告应向原告支付。原告同意将租赁押金在被告的应付费用中抵扣，符合合同约定，本院予以准许，本案中一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告姚玮于本判决生效之日起十日内支付原告朱志斌2020年8月6日至2021年1月7日期间欠付租金及房屋占有使用费28,893元；二、被告姚玮于本判决生效之日起十日内支付原告朱志斌解除合同违约金11,900元；三、被告姚玮于本判决生效之日起十日内支付原告朱志斌水费37.90元、电费519.40元；四、原告朱志斌于本判决生效之日起十日内退还被告姚玮租赁押金11900元(在上述被告的应付费用中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,794元，减半收取计1,397元，由原告朱志斌负担97元，被告姚玮负担1,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。