江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初1857号原告：常爱萍，女，1974年8月25日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：汤寿元，系原告常爱萍丈夫，1972年1月14日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：盱眙县泽梅物业服务有限公司，统一社会信用代码91320830696769917Y，住所地江苏省淮安市盱眙县经济开发区圣山路。法定代表人：牛泽梅，该公司董事。委托诉讼代理人：李化春，该公司员工。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。原告常爱萍与被告盱眙县泽梅物业服务有限公司（以下至判决主文简称为泽梅物业公司）农业承包合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告常爱萍及其委托诉讼代理人汤寿元，被告泽梅物业公司的委托诉讼代理人倪永保、李化春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常爱萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告于2020年已交纳承包款12万元，赔偿原告种苗费10万元、五条打捞船10台柴油机等其他生产投入10万元，以及剩余两年合同期的预期收益40万元；2、判令被告按照协议约定赔偿原告违约金6万元；3、请求判令被告赔偿原告用于板房、旧房屋以及场地改造费用3万元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2017年12月28日签订《小太湖国际新城水面承包协议》，该协议约定承包时间为五年，即从2018年1月1日至2023年3月1日，年租金12万元。原告于2018年、2019年、2020年均向被告交纳承包款12万元/年。2020年4月份，盱眙县太和街道赵建军书记等一行人来到原告承包的塘口，告知原告小太湖不归被告所有，让原告不要再与泽梅物业承包了。得知此情况后，原告立即与被告负责人李化春联系沟通，李化春告诉原告，小太湖属于小太湖全体业主的，放心的长，没事。后来，原告再次去友法社区找宋书记，没见到人，只能电话联系沟通，宋书记说小太湖不归被告所有，至于到底归谁所有没有明确的说法，他让原告现长着，以后再说。而后，许多天后不仅没有人退款给原告，也没有任何人联系原告。原告认为他们之间已经协调好了，因此就继续治药施肥。直至2020年5月20日，原告发现盱眙县政府在塘口路边安置“该地块已被征用，严禁各种种植，后果自负。”告示牌，原告就此事再次与被告负责人李化春沟通，其告知高通集团买了180亩地，但不包括小太湖水面，对原告没有影响。2020年6月份，高通集团的工作人员找到原告，称高通集团已拿了新海大道以东、龙山路以北、葵花大道以西、包括小太湖在内的地块，要求原告离开小太湖。原告随后数次找被告负责人李化春沟通时，其不仅含糊其辞，更是多方推诿，用实际行动告知双方签订的协议已失效。2020年7月底，高通集团工作人员再次找到原告，通知其必须在一个星期以内离开小太湖，否则将强制执行！原告后来多次与高通集团高总沟通、请求下，高通集团才同意原告将这季芡实收完。另根据双方所签订的承包协议约定，三间活动板房及场地归原告使用，原告为此投资三万多元予以改造，以满足日常生产经营活动所需。但2020年8月，园区城管大队通知原告，原告与被告承包合同中东南角多间房子属于违章建筑，要全部拆除，场地要扒光，且没有任何补偿。对此，被告负责人李化春只说是政府要拆的他也没办法！2020年底，高通集团已经把小太湖国际城以南、新海大道以东、龙山路以北全部围挡起来了，挖掘机每天都在施工。原告已无法正常进行生产，现提出以上请求。被告泽梅物业公司辩称，一、小太湖国际新城小区情况介绍：小太湖国际新城系2005年盱眙县铁佛镇政府招商项目，老板是浙江人叶晓庆，叶晓庆没做下去，后铁佛镇政府又招商周静晓来继续做。当时县里要求该小区打造成以太和水库为中心的水景花园。太和水库原先是十里营乡太和村的农业灌溉水库，县水利局备案水利实施（目前高德地图仍然保留该名称）。由于该地段被政府征用用于开发，太和水库也一并被征用，其水库土地所有权归国家。国际新城开发商为了达到水景花园的开发目的，在购买开发商品房土地同时，租用该水库70年（与商品房使用年限一致）。后开发商对水库进行扩建、绿化、护坡等建设，形成小太湖国际新城项目中的一个景点，原太和水库更名为“小太湖”，其使用权归开发商。周静晓为法定代表人注册的江苏佰泰置业有限公司对该楼盘开发了大部分，2012年周静晓因涉嫌集资诈骗被判刑，该烂尾楼盘由周静晓老家浙江某地方政府和铁佛镇政府、太和社区政府、住建局等单位成立临时工作组处理后续事宜。该楼盘具体管理由佰泰置业公司原先聘请的淮安人本物业公司负责，具体内容有物业服务、店铺管理、水库等未开发的资源管理等。2016年4月份，人本物业经营不下去撤出，小太湖国际新城处于无人管理状况。后铁佛镇政府、太和社区、住建局等单位委托盱眙方佳物业进驻服务管理，2017年，因小太湖国际新城小区业主与方佳物业公司矛盾，政府部门决定方佳公司撤出，推荐了盱眙志明物业、泽梅物业等3家公司与小太湖国际新城小区业主委员会对接，最终于2017年11月30日盱眙泽梅物业公司与业主委员会签订了服务合同。二、小太湖水面租赁情况2012年11月6日，小太湖水面由人本物业公司承包给贾绪锋养殖，时间为2012年11月10日至2017年11月9日，贾绪锋后期转租给常爱萍搞水下种植。2017年，泽梅物业进驻该小区后，当时常爱萍提出继续承包水面种植芡实。2017年12月28日，业主委员会、泽梅物业公司、常爱萍三方经过协商，签订了水面承包协议。当时签订合同时间“暂定5年，有效期2年”是基于泽梅物业公司与业主委员会签订的合同时间为2年，如果2年后没有变化，合同继续履行。该合同2年时间是确定的，后3年时间是不确定的。另外当时签订“有效期2年”，还考虑到2年后采取招标形式对外承包，还考虑到防止政府对未开发的土地进行拍卖，新的开发商可能对小太湖水面进一步进行改造，故后3年承包时间是不确定的。三、小太湖水面的“使用权”小太湖国际新城平面图是经过县规划局审批的，四至范围为：南工八路、北圣山路、西新海大道东、东葵花大道北大道，该区域包含原太和水库。2017年11月29日，泽梅物业进驻小太湖国际新城小区时，由县物管所负责人张瑞祥、业主委员会主任张树保、物业公司代表宋建洲三方办理了物业服务交接清单，对管理范围与规划图一致，其四至范围为：南工八路、北圣山路、西新海大道东、东葵花大道北大道。泽梅公司服务管理范围也包括小太湖水面。综上，小太湖水面的使用权归开发商，该楼盘烂尾后由政府接管，县物管所负责人张瑞祥代表政府物业管理委托泽梅公司管理服务，故在政府没有对该区域拍卖使用之前，泽梅公司以及业主有管理使用权。四、答辩人泽梅物业公司不存在违约，不应当赔偿原告诉称的损失。小太湖国际新城及泽梅物业公司将管理的小太湖水面承包给常爱萍搞水下养殖，合同约定有效期是2年，后期是否继续承包视情况而定，合同并未确定承包期限为5年。原告交纳了2018年至2020年3年的承包金，事实上原告也种植了3年芡实。目前该地块是否像原告诉称“该水面连同附近地块已经过政府出让给高通集团”，应当由原告举证。退一步说，即使该水面连同附近地块已经过政府出让给高通集团，仅属于合同到2021年1月终止问题，根本不涉及答辩人违约事实。原告实际使用承包水面3年，所交纳的承包金也是3年，不存在多交承包金的事实。原告所主张的种苗费10万元、打捞船设备10万元等损失，如果存在，也是原告经营过程中应当投入的成本，与答辩人无关。原告主张逾期收益也无法律依据。至于原告主张违约金6万元，改造费用3万元也无法律依据。综上，答辩人将小太湖水面承包给原告经营水下种植，不存在欺诈行为。答辩人与原告签订的承包协议有效期2年，2年之后为不定期租赁，虽然已经实际履行3年，但不能成为答辩人存在违约的理由，且在2020年-2021年的履行过程中，原告存在拖延支付租金的违约行为。2020年底原告收获后，准备不予支付尾欠的租金，双方也发生过纠纷，后经报警得以支付，之后原告也没有付2021-2022年的租金，表明其不再履行。单方合同终止承包法律关系，根本不存在答辩人赔偿原告所谓损失问题。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：盱眙县小太湖国际新城系2005年盱眙县铁佛镇政府招商项目，老板是浙江人叶晓庆，此项目没做下去，铁佛镇政府又招商周静晓继续做。盱眙县政府要求该小区打造成以太和水库为中心的水景花园。太和水库原先是十里营乡太和村的农业灌溉水库，县水利局备案水利实施。由于该地段被政府征用用于开发，太和水库也一并被征用，其水库土地所有权归国家。国际新城开发商为了达到水景花园的开发目的，在购买开发商品房土地同时，租用该水库70年。此后，开发商对水库进行扩建、绿化、护坡等建设，形成小太湖国际新城项目中的一个景点，原太和水库更名为“小太湖”，其使用权归开发商。周静晓为法定代表人注册的江苏佰泰置业有限公司对该楼盘开发了大部分。2012年，周静晓因涉嫌集资诈骗被判刑，该烂尾楼盘由周静晓老家浙江某地方政府和铁佛镇政府、太和社区政府、住建局等单位成立临时工作组处理后续事宜。该楼盘具体管理由江苏佰泰置业公司原先聘请的淮安人本物业公司负责，具体内容有物业服务、店铺管理、水库等未开发的资源管理等。2012年11月6日，小太湖水面由淮安人本物业公司承包给贾绪锋养殖，时间为2012年11月10日至2017年11月9日，贾绪锋后期转租给常爱萍搞芡实种植。2016年4月，淮安人本物业公司经营不下去撤出，小太湖国际新城处于无人管理状况。铁佛镇政府、太和社区以及住建局等单位委托盱眙方佳物业公司进驻服务管理。2017年，因小太湖国际新城小区业主与盱眙方佳物业公司发生矛盾，政府部门决定盱眙方佳物业公司撤出，推荐了盱眙志明物业公司、泽梅物业公司等3家公司与小太湖国际新城小区业主委员会对接，最终于2017年11月泽梅物业公司与小太湖国际新城小区业主委员会签订了服务合同。2017年11月，泽梅物业公司进驻该小区后，当时原告常爱萍提出继续承包水面种植芡实，业主委员会、泽梅物业公司、常爱萍三方经过协商，签订了水面承包协议。2017年12月28日，盱眙县泽梅物业服务有限公司（发包方、甲方）与常爱萍（承包方、乙方）签订《小太湖国际新城水面承包协议》。该协议主要内容为：“一、承包内容与范围：按现状小太湖水域面积计380亩养殖芡实（即鸡头）。二、承包时间：暂定5年，现有效期2年，即2018年元月1日至2023年元月1日；有效期2018年元月1日至2020年元月1日；在没有特殊情况下可继续承包至2023年元月1日。承包方在最后一年视鸡头打捞情况可延长至3月1日终止合同。三、承包费用和支付时间：第一年支付18万元，本年度费用在协议签订之日起十日内一次性付清；之后第二年支付6万元，第三年支付12万元，第四年支付12万元；第五年支付12万元；支付时间均在元月1日之前付清租金费用。乙方承包经营项目仅限本协议之第一条。甲方同意在乙方承包期内，按原有设施提供乙方使用，水岸护鱼活动板房三间、工具船、快艇各一艘，饲料抛撒机四台。东南角墙框数间及向西100米至院墙豁口处由承包方使用。承包期内，双方除不可抗拒的原因不得擅自终止合同，如甲方终止合同应退还给乙方当年承包金；如承包方终止合同，当年承包金不予退还。盱眙县泽梅物业服务有限公司、李化春、宋建舟、常爱萍，2017年12月28日。”盱眙县泽梅物业服务有限公司、李化春、宋建舟在合同上盖章或签名，常爱萍在合同上签名、捺手印。2018年2月9日，原告常爱萍向被告泽梅物业公司交纳承包金6万元，由被告泽梅物业公司出具6万元现金收据给原告常爱萍（审核李化春、记帐徐艳）。2019年1月5日，原告常爱萍向被告泽梅物业公司交纳小太湖湖面租金6万元，由被告泽梅物业公司出具6万元微信收据给原告常爱萍（审核李化春）。2019年11月30日，原告常爱萍向被告泽梅物业公司交纳小太湖湖面租金5万元，由被告泽梅物业公司出具5万元微信收据给原告常爱萍（审核李化春）。2020年5月30日，原告常爱萍向被告泽梅物业公司二次交纳水面租金5万元，由被告泽梅物业公司出具5万元微信收据给原告常爱萍。2021年2月3日，原告常爱萍向被告泽梅物业公司交纳小太湖水面2020年租金尾款2万元，由被告泽梅物业公司出具2万元微信收据给原告常爱萍（审核李化春、经办席雪芬）。被告泽梅物业公司管理服务自2018年至2020年三年期限内收支费用情况进行了公示，原告常爱萍承包小太湖水面每年租金均是12万元。2020年5月份之后，因小太湖地段开发，江苏高通集团承建小太湖地段，并要求原告离开小太湖，后经多次协调，原告常爱萍于2020年12月1日芡实收完后离开，原告方履行了江苏高通集团的承诺。被告方没有要求原告方离开小太湖水面养殖。另查明，2017年11月30日，盱眙县太和街道友法社区小太湖国际新城小区业主委员会与被告泽梅物业公司签订《物业服务合同》。该合同约定：委托管理期限为24个月，自2017年12月1日至2019年11月30日，并签订补充协议。协议到期后，双方没有续签《物业服务合同》，但被告泽梅物业公司实际在管理，并就2020年度“三公示”显示湖面发包收入12万元。小太湖现改为紫金湖，江苏高通集团开发建设紫金公馆。上述事实有原告常爱萍围绕诉讼请求依法提交了2017年12月28日原被告签订的《小太湖国际新城水面承包协议》、2019年11月30日5万元收据（复印件）、2020年5月30日5万元收据（复印件）、2021年2月3日补交2020年租金尾款2万元收据（复印件）、2020年9月26日至11月13日的微信截图（复印件）、小太湖工地照片4张（复印件）、微信和小太湖施工等照片；被告泽梅物业公司向本庭提交2017年4月25日小太湖国际新城业主委员会成立备案表（复印件）、2017年11月30日物业服务合同（复印件）、2017年12月1日物业合同补充协议（复印件）、2017年12月28日原被告签订的《小太湖国际新城水面承包协议》（复印件）、2018年2月9日6万元承包金现金收据（复印件）、2019年1月5日6万元小太湖湖面租金微信收据（复印件）、2020年5月30日5万元二次交纳水面租金微信收据（复印件）、2021年2月3日2万元补交小太湖水面2020年租金尾款微信收据（复印件）、2020年度“三公示”、小太湖水域高德地图、小太湖区域照片4张（复印件）等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原被告双方签订的承包合同是否有效？被告泽梅物业公司是否有权收取原告常爱萍2020年的土地承包款以及被告泽梅物业公司是否构成违约？本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原被告双方于2017年12月28日签订《小太湖国际新城水面承包协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原被告双方于2017年12月28日签订的《小太湖国际新城水面承包协议》中明确规定了合同时间“暂定5年，有效期2年”，如果2年后没有变化，则合同继续履行，后期是否继续承包视情况而定。盱眙县人民政府征用了小太湖水域进行开发，并将其承包给了江苏高通集团于2020年5月施工，该情形属于合同约定中的不可抗力，被告泽梅物业公司基于此不可抗力因素无法继续履行合同，被告泽梅物业公司没有构成合同违约，故原告常爱萍请求违约金，没有事实依据，本院依法不予支持。原告常爱萍要求被告泽梅物业公司退还2020年已交纳的承包款12万元。本院认为，被告泽梅物业公司与盱眙县太和街道友法社区小太湖国际新城小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：被告泽梅物业公司于2017年12月1日至2019年11月30日负责小区的物业管理，合同到期后，虽然没有续签《物业服务合同》，但实际上依然由被告泽梅物业公司负责小太湖国际新城小区的物业管理，原告常爱萍于2020年在小太湖水域进行了芡实种植并收获，实际上承包了小太湖水域经营。因此，被告泽梅物业公司有权收取原告常爱萍2020年的承包款，故原告常爱萍要求退还2020年交纳的承包款12万元，也没有事实依据，本院对此也不予支持。原告常爱萍要求被告泽梅物业公司赔偿其芡实种苗费10万元、5条打捞船和10台柴油机等其他生产投入10万元，以及剩余两年合同期的预期收益40万元等。根据2017年12月28日原被告签订的《小太湖国际新城水面承包协议》中明确规定了合同时间“暂定5年，有效期2年”，其中后3年即自2020年以后为不定期承包期限，可以随时解除合同，原告常爱萍于2020年12月1日以后将承包经营的芡实收获后，双方已明确合同解除，故原告请求的芡实种苗费、5条打捞船和10台柴油机等其他生产投入，均不在合同约定的范围内，被告泽梅物业公司也没有义务承担原告该损失，不定期合同已经解除，何谈被告泽梅物业公司承担原告常爱萍的预期收益。原告常爱萍要求被告泽梅物业公司赔偿其用于板房、旧房屋以及场地改造费用3万元。原被告双方在协议中明确约定三间活动板房及旧房屋属于违章建筑，违章建筑不受法律保护。即使合法建筑，应由相关拆迁主体予以补偿。原告常爱萍不能以此为理由向被告泽梅物业公司申请赔偿。其经营场地改造也是原告为自己经营期间使用而实施的，承包期间已经获取相应收益，且拆除不是被告泽梅物业公司所实施拆除的，故其请求被告泽梅物业公司赔偿，也缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常爱萍的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告常爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费11900元。审判员  罗德俊二〇二一年六月二十八日书记员  王 媛附相关法律和司法解释条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律，司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。