山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初3061号原告：烟台银海物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区辛庄街1号-1-3号。法定代表人：史东岩，总经理。委托诉讼代理人：宋晓、卞海，山东劳德律师事务所律师。被告：季涛，女，1987年5月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台银海物业管理有限公司与被告季涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋晓、被告季涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年7月30日至2020年7月31日期间的物业服务费和电梯运行费共计4323.70元（69.29平方米×1.30元/月/平方米×48个月）；2、被告支付2020年8月1日至2021年1月11日期间的违约金295.70元（以4323.70元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的4倍计算），并自2021年1月12日起至被告实际履行完毕之日止，以4619.40元为基数，按照上述标准继续计算违约金。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，烟台市芝罘区只楚小区楚盛现代城（下称楚盛现代城）的开发商烟台建筑工程综合开发公司（下称烟台建筑开发公司）与原告在签署的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》中约定，原告接管楚盛现代城区域物业服务，服务期自2013年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止，物业服务费为1元/月/建筑平方米，电梯运行费为0.30元/月/建筑平方米，逾期交纳物业服务费、电梯运行费，按欠费总额千分之三支付违约金。被告系楚盛现代城4-1-1402号房屋（下称涉案房屋）的业主，2013年7月28日，被告签署《入住通知书》，随后在此居住。被告未及时足额交纳物业服务费及电梯运行费，截止2020年7月31日，欠付物业服务费及电梯运行费共计4323.70元。被告辩称：1.不同意原告收取物业费和电梯运行费的请求。2.要求原告出示其与业主委员会代表签订的物业服务合同以及当时任职期间的物价房管部门备案证明。3.原告物业服务不到位。原告接管本小区物业多年管理不合理不完善，不与业主签订物业服务合同，不定制服务事项和标准。水电暖费用不能网上支付，给业主带来很多不便。物业用人老龄化，小区电子监控设备与安全设备不完善，导致包括被告在内的很多业主财物损失。原告单独收取电梯运行费不合理。原告对小区的公共收益从未公布，不合法。被告装修完毕后，原告强制将被告的装修保证金转为物业费，不予退还。4.原告在撤离后才对被告提起物业费用起诉，是为了掩盖原告的不作为，证明物业本身服务不到位并且有很多漏洞。5.原告诉讼不合理，诉讼费由原告承担。6.原告应退还被告装修保证金2000元、2013年7月29日至2016年7月29日期间的电梯运行费748.30元，就被告车辆在小区被砸失窃和小棚被撬失窃事宜进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:原告原系楚盛现代城的物业服务企业，2020年原告退出该小区。2011年10月8日，被告与烟台建筑开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋（建筑面积69.29平方米）。2013年7月31日，被告办理了涉案房屋的入住手续。被告未向原告缴纳2016年7月30日至2020年7月31日期间的物业服务费和电梯运行费。2021年1月19日，因与被告的物业服务合同纠纷，原告向烟台市芝罘区人民调解委员会申请人民调解，但调解未果。后，原告诉至本院，2021年3月12日，本院立本案。楚盛现代城至今未成立业主委员会。诉讼中，原告称：原告为小区提供物业服务的时间是2013年8月1日至2020年7月31日，原告退出小区后，委托山东凯祥物业管理有限公司（下称凯祥物业）代为收取2020年8月前的物业费。对此，原告提交以下证据：1．2013年烟台建筑开发公司与原告签订的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》。合同中约定：原告为楚盛现代城提供前期物业服务。合同期限自2013年8月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。公共性物业服务费，居民住宅按1元/月/建筑平方米标准收取，电梯运行费按0.30元月/建筑平方米标准收取。每季度第一个月20日前业主应交纳物业、电梯运行费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三的违约金。双方还约定了其他权利义务。2.原告（甲方）、凯祥物业（乙方）、烟台建筑开发公司（丙方）签订的《物业服务交接三方协议》（原告称签订时间为2020年8月中旬）。三方就甲方委托乙方代为收取甲方在为楚盛现代城提供物业管理服务期间应收未收的物业费，水费等费用事宜，达成如下协议：甲方同意由乙方代甲方收取2020年8月1日前住户所欠的物业费、水费等费用共计710848.80元，收取后优先用于抵扣甲方已经预收的2020年8月1日之后的物业费56805.10元。甲方收取装修保证金，仍由甲方负责退还。乙方代甲方收取的所欠物业费、水费等费用抵扣甲方预收的2020年8月1日之后的物业费完毕后，如有结余乙方按结余金额(扣除各项费用包括：律师代理费、诉讼费、人工费、税费等)的50%支付给甲方；如乙方代收的款项金额不足以抵扣甲方预收的2020年8月1日之后的物业费金额，则不足部分由丙方负责协调处理。以上费用结算截止日期为2021年12月31日，到期后三方再行协商。乙方有权以甲方的名义通过第三方或诉讼等其他途径催缴以上物业费，甲方应无条件配合乙方提供上述催缴所需文件资料及签字盖章等手续办理。原告以此证明原告提供物业服务的时间是2013年8月1日起至2020年7月31日，物业交接时间点为2020年8月1日。3.落款时间为2021年3月23日、加盖原告印章和凯祥物业印章的《只楚欠费28户》明细一页，明细下方载明“以上楚盛现代城28户业主2020年8月前物业费凯祥物业未收取”，欠费明细中包含被告。原告以此证明被告没有向凯祥物业缴纳物业费。4.落款时间为2020年10月7日、原告出具的《银海物业物业费缴纳通知》照片打印件一张、原告法定代表人史东岩与凯祥物业负责人于洋的微信聊天记录打印件一张。原告以此证明，原告撤离之后委托凯祥物业张贴通知代收原告服务期间的物业管理费用，2020年10月7日凯祥物业将缴费通知张贴在小区入户单元门处，告知业主欠付的原告物业费到凯祥物业处交纳。被告质证称，对证据1真实性、证明内容有异议，即使该合同真实，原告提供的物业服务不到位；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，协议上没有签订的时间；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，据被告了解不只28户业主未交费；对证明4缴费通知的真实性、证明内容有异议，被告没看到过，不清楚微信聊天记录的真实性。被告称，在2020年4月至7月期间有很长一段时间没有物业公司为业主提供服务，原告在2020年6月30日撤离小区，凯祥物业自2020年7月开始提供物业服务。被告提交落款时间为2020年7月1日、烟台建筑开发公司出具的《公告》的照片一张，用以证明原告于2020年6月30日停止服务退出小区。原告质证称，对证据真实性无法确定，对证明内容有异议，该《公告》不是原告出具，依据三方交接协议，原告的最后交接时间为2020年7月31日。另，被告关于原告应退还装修保证金2000元、2013年7月29日至2016年7月29日期间的电梯运行费748.30元，就被告车辆在小区被砸失窃和小棚被撬失窃事宜进行赔偿的辩解主张，被告表示，不要求在本案中一并处理，被告是以此说明原告物业服务不到位。本院认为，本案原告与烟台建筑开发公司于2013年签订的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，应为有效。原告作为小区的原物业服务公司，其提供的服务在小区范围内具有公共性，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，小区业主接受了物业服务公司的服务，即应交纳物业服务费用。原告提交的《物业服务交接三方协议》可以证实，原告、凯祥物业、烟台建筑开发公司就原告提供物业管理服务期间应收未收的物业费达成协议，原告委托凯祥物业收取2020年8月1日前住户所欠原告的物业费，收取后优先用于抵扣原告已经预收的2020年8月1日之后的物业费，故原告和凯祥物业约定的物业费分界时间为2020年8月1日，对于之前的物业服务费用，原告有权直接向业主收取。根据庭审中原、被告陈述以及原告提交的《只楚欠费28户》明细，可以认定被告未向原告或凯祥物业缴纳2016年7月30日至2020年7月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）的事实。原告要求被告缴纳2016年7月30日至2020年7月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）4323.70元的诉讼请求，于约有据，本院予以支持。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费，但未提供充分证据证明原告的行为构成根本违约；被告虽提交一张《公告》照片用以证明原告在2020年6月30日退出小区，但原告对此不予认可，被告未能提供该证据原件，亦未提供其他证据佐证其主张，故对被告上述辩解，本院不予采纳。关于被告主张的原告应退还装修保证金2000元、2013年7月29日至2016年7月29日期间的电梯运行费748.30元、就被告车辆在小区被砸失窃和小棚被撬失窃事宜进行赔偿，被告可另行向原告主张权利。关于原告主张的违约金。被告虽未依约缴纳物业服务费，但原告亦未尽到与被告妥善沟通之义务，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告季涛于本判决生效之日起10日内向原告烟台银海物业管理有限公司缴纳2016年7月30日至2020年7月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）4323.70元；二、驳回原告烟台银海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告季涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告季涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二一年六月十一日书记员 姜慧萍（代）