山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0983民初3689号原告：赵斐斐，女，1987年6月11日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：陈仲红，山东信望律师事务所律师。被告：肥城广泰立恒置业有限公司，住所地山东省泰安市肥城市新城路189号，统一社会信用代码91370983571656855B。法定代表人：薛林光，该公司经理。委托诉讼代理人：闫文明，山东同成（肥城）律师事务所律师。原告赵斐斐与被告肥城广泰立恒置业有限公司（以下简称广泰立恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵斐斐及其委托诉讼代理人陈仲红、被告广泰立恒公司的委托诉讼代理人闫文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵斐斐向本院提出诉讼请求：1.判令广泰立恒公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，即按约定支付违约金，自违约日2016年4月16日起计算至广泰立恒公司通知赵斐斐能够办理案涉房屋所有权证书2021年3月4日止，按日支付已交房款（599497元）万分之一的违约金106888.53元；2.广泰立恒公司承担本案案件受理费。事实和理由：2013年9月14日，赵斐斐和广泰立恒公司签订《商品房预售合同》，购买位于肥城市房屋一套，价款573414元，3幢储藏室1023号一间，价款26083元，房款共计599497元。赵斐斐按照合同约定一次性付清全部房价款599497元。2016年7月7日，广泰立恒公司制作交房通知书，通知赵斐斐在2016年1月16日上午来上城国际二期办理入住手续。广泰立恒公司交房后未按约定提供办理房屋权属证书的手续，致使赵斐斐未能及时办理房屋权属证书。直至2021年3月12日才办理完房屋权属证书。合同第十四条第三款约定：商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属证书所需条件的，双方同意按下列1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。广泰立恒公司违反合同约定，应依法承担违约责任。广泰立恒公司辩称，1.我公司对逾期办理房屋所有权证书没有过错，是因为客观原因造成土地手续欠缺，导致不能按照约定时间办理产权登记；2.赵斐斐起诉违约金数额不符合合同约定，根据双方签订的商品房买卖合同附件8补充协议内容第八条关于产权登记的约定第二项之约定，出卖人向买受人承担的违约金总额累计不超过总房款的2%。本院经审理认定事实如下：2013年9月14日，赵斐斐（买受人）和广泰立恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1309140023号），约定由赵斐斐购买位于肥城市，房屋总价款573414元，另附3幢储藏室-1023号，价款26083元，共计599497元；合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记；商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属证书所需条件的，双方同意按下列1、2项处理……2.买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同附件八《补充协议》第八条关于产权登记的约定：……2.出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门。办理该商品房所有权证转让登记是买受人的义务，由买受人自行向房管部门提交有关资料，办理转让登记手续。如因出卖人未按约定将办理初始登记的资料提交房管部门，致使买受人在该商品房交付后720日内未能办理转让登记的，出卖人按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自买受人在该商品房交付后720日之日起的次日起至将办理该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。但无论买受人是否解除合同，出卖人因此向买受人承担的违约金总额累计不超过总房款的2%；协议第十七条关于补充协议的效力约定，本补充协议与合同的内容如有冲突，以补充协议为准。合同签订后，赵斐斐按约向广泰立恒公司支付全部购房款599317元。2013年10月17日，赵斐斐为案涉房屋办理了预购商品房预告登记；2016年1月16日，广泰立恒公司将案涉房屋交付赵斐斐，赵斐斐办理入住手续；2021年1月28日，广泰立恒公司为上城国际1幢、2幢、3幢、5幢所在楼办理了不动产权初始登记；2021年3月3日，广泰立恒公司通知上城国际业主，自2021年3月4日至8日办理1＃、2＃、3＃、5＃楼住宅不动产权证；同年4月27日，赵斐斐为案涉房屋办理不动产权证［鲁（2021）肥城市不动产权第××号］。庭后，广泰立恒公司提交肥城市国土资源管理委员会〔2021〕1号会议纪要复印件一份，其中载明：2020年第5次和第7次肥城市国土资源管理委员会已确定按照协议出让方式对广泰立恒公司上城国际二号地块项目部分地块商业用途变更为居住用途和超占部分补办用地手续，但由于诸多历史遗留问题，项目单位迟迟没有补缴土地出让金，导致群众上访不断。赵斐斐对该纪要真实性无异议。本院认为，赵斐斐和广泰立恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。赵斐斐已按约缴纳全部购房款，合同义务已经履行，广泰立恒公司亦应按照约定办理不动产初始登记以保证赵斐斐及时完成房屋权属登记。关于广泰立恒公司办证义务的履行期限和违约金，双方当事人在《商品房买卖合同》主合同及附件八补充协议中对此进行了不同的约定，赵斐斐主张应按照主合同的约定履行。本院认为，补充协议作为案涉合同的一部分，已经赵斐斐本人签字确认，效力与主合同一致，对双方当事人同样具有法律约束力。其中对广泰立恒公司办理初始登记的时间和违约金作出的不同约定实际系对主合同相应内容的变更和补充，根据补充协议第十七条的约定，补充协议与合同的内容如有冲突，以补充协议为准。故广泰立恒公司办证义务的履行期限和违约金计算应按照补充协议确定。即按照补充协议约定，广泰立恒公司未能在商品房交付后360日内即2017年1月10日前将办理该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，致使赵斐斐在商品房交付后720日内即2018年1月5日前未能办理房屋权属登记，已构成违约，广泰立恒公司应自2018年1月6日起至2021年1月28日止，按日向赵斐斐支付已付房价款万分之一的违约金，共计67063.57元（599317元×0.0001×1119天）；另根据协议约定违约金总额累计不超过总房款的2%即11986.34元，故广泰立恒公司应支付的违约金为11986.34元。赵斐斐主张补充协议的约定系格式条款，根据合同法规定，双方对格式条款发生争议的，应作出不利于格式合同条款提供者的解释，且广泰立恒公司对格式条款内容未向赵斐斐作出说明和解释。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉《商品房买卖合同》和补充协议虽由广泰立恒公司预先制作和提供，但双方对补充协议的内容并无理解争议，不存在对其重新解释的前提，且根据合同法规定，格式条款提供方的提请注意和说明义务仅限于其中免除或限制其责任的条款，案涉补充协议中关于产权登记的约定符合商品房权属登记的实际情况，亦不存在免除或限制广泰立恒公司责任的条款和其他法定无效情形。对赵斐斐的该项主张，本院不予支持。广泰立恒公司辩称逾期办理房屋所有权证书是因为客观原因造成土地手续欠缺，广泰立恒公司并无过错。本院认为，广泰立恒公司虽提交会议纪要，但根据其内容，不能成为减轻或者免除其过错的理由，对其辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、肥城广泰立恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付赵斐斐违约金11986.34元；二、驳回赵斐斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2438元，减半收取计1219元，由肥城广泰立恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 武艳艳二〇二一年六月十五日法官助理 张 瑶书 记 员 张雪妮