山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初5657号原告:高孟君，女，汉族，1997年8月1日出生，住山东省平阴县，公民身份号码。委托诉讼代理人：何华，济南历下建新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：耿广萍，济南历下建新法律服务所法律工作者。被告：夏兰江，男，汉族，1968年1月18日出生，住山东省济南市，公民身份号码。原告高孟君与被告夏兰江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高孟君及其委托诉讼代理人何华，被告夏兰江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高孟君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还房屋租金10万元;2.请求依法判令被告支付原告违约利息(以10万元为基数，自2021年1月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3.本案诉讼费、保全费、委托诉讼代理费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告经人介绍认识被告，并于2021年1月20日与被告签订《房屋租赁合同》，用于加盟快餐店。原告当天通过中国工商银行汇入被告中国工商银行银行卡卡号6222081602004668819中人民币10万元，作为第一年房屋租金;合同租期为2021年2月1日至2023年1月30日，被告承诺该房屋是自己的，愿帮助原告办理相关营业执照。原告与被告签完合同并交纳一年租金后，第二天，原告到济南市历下区政务服务中心办理营业执照，工作人员让原告出示房产证，这时原告电话问被告索要房产证，被告支支吾吾没有正面回答，而是讲想办法给其办理营业执照。就这样原告未能办成而回。原告离开政务中心后，多次与被告联系索要房产证办理营业执照，可被告从此不予理睬。原告此时已知自己上当受骗了，便到涉案租赁房屋地问及物业相关房屋权属情况时得知，被告根本不是房东，真正的房东是程鹏，被告也是房屋租赁者。原告通过物业了解到涉案房屋所有权人程鹏的联系方式后，电话联系了程鹏，程鹏讲已诉讼被告，不知被告与原告签订房屋租赁合同事宜，同时告知原告，如有帮助可以联系程鹏并愿意为原告作证。原告向程鹏索要了其与被告的《房屋租赁合同》，该合同于2016年12月20日签订，至2022年12月20日止，共6年，每年房租9万元。合同第四项明确约定:乙方(被告)在租赁期间不得合作、转租，如有发现甲方有权终止合同。被告的行为属合同欺诈，隐瞒重要合同签约事实，导致原告装修、办理营业执照均不能实现。被告由此给原告带来的所有损失，被告应承担全部责任。另，因被告的欺诈行为，让原告无法继续租赁房屋从业，原告多次要求被告返还10万元租金，被告拒不理睬，给在疫情期间本来就不易做事的原告带来了巨大的精神压力和痛苦。被告理应承担在此期间的违约利息和因诉讼带给原告的相关损失(包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼委托代理费、保函费等)。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，现原告特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告夏兰江辩称，以下意见适用于对方主张租赁合同无效(甚至主张夏总构成诈骗)时，作为反驳意见进行抗辩:1.《中华人民共和国合同法》第51条关于无权处分订立合同无效的规则没有写进《民法典》，《合同法》随着《民法典》的生效已经废止；因此没有法律依据表明我与新的租客签订的租赁合同无效。2.《民法典》第597条规定“因出卖人对标的物没有处分权导致买受人无法取得标的物所有权的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任。”但是承担违约责任的前提是“有约可依”，既然可以要求出卖人承担违约责任，也就意味着《民法典》认可出卖人无权处分订立的合同是有效的，即擅自出卖他人之物的合同属于有效合同，根据举重以明轻的民事诉讼原则以及民事区分原则，无权处分不影响合同的效力，无权处分订立的租赁合同当然有效。3.《民法典》第七百二十三条:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”根据文义解释，本条规定的第三人包括房东，本条规定没有规定无权处分订立的合同无效:本条规定明确承租人依法减少租金的前提是“承租人不能对租赁物使用、收益”。具体到本案我虽然属于转租房屋，但我能确保承租人按照合同约定正常使用该房屋、至于承租人因担心房东干涉无法正常使用该房屋，属于承租人的主观臆断，不能作为承租人不履行合同的法定及约定理由(属于同种情形的德州扒鸡能正常使用房居务屋就是例证:此处我可以就完全能做到通水、通保证承租人正常使用展开说明)，换言之，承租人非基于我的原因而终止合同履行的，承租人都构成违约，承租人依法应当承担违约责任。”4.根据双方合同:第九条:补充条款1)、甲、乙双方任何方因故提前终止合同，需提前30日通知对方，不算违约。2)、甲、乙双方任何一方因故提是前终止合同未提前30日通知对方的，应向对方支付“满30日之所差期间对应的房租”作为违约金）即:差几日满30日即向对方支付几日的房租作为违约金)。我因此，承租人依照合同约定应向我支付30日的房租作为违约金。(二)以下意见适用于对方主张就所交房租扣除违约金之外的部分要求我承担迟延利息的抗辩:1.双方就高老师应当承担的违约金尚未达成共识;且高老师始终没有正式将房屋钥匙归还我;2.高老师应当承担自合同签订之日至将房屋钥匙归还夏兰江之日的所有租金。综上，夏兰江不返还租金属于依法履行“顺序履行抗辩权”，不构成违约，更不存在支付迟延利息的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年1月19日，夏兰江（甲方，出租方）与高孟君（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋，房屋位于济南市历下区中林路66号中海紫御东郡5栋15＃店铺，租赁用途为商铺使用；租赁期限自2021年2月1日起至2023年1月30日止，房屋租金为每年100000元，付款方式按年交付，双方对其他权利义务进行了约定。甲乙双方任何一方因故提前终止合同提前30日通知对方的，应向对方支付满30日之所差期间对应的房租作为违约金。合同签订后，高孟君支付一年租赁费10万元。高孟君主张租赁案涉房屋用于加盟快餐店，要求夏兰江配合提供房产证用于办理营业执照，夏兰江未能提供导致营业执照至今未能办理。高孟君与夏兰江庭审中均同意解除案涉合同。庭审中，双方均同意不查看房屋的情况下交接房屋钥匙，视为完成房屋的交接。2021年6月22日，高孟君在姚家法庭将案涉房屋钥匙交付夏兰江。另查明，案涉房屋系夏兰江租赁程鹏的房屋，双方签订的租赁合同约定不得转租。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高孟君与夏兰江签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁房屋的用途为商用，故出租人夏兰江负有保证租赁物适租性的法律义务，具体本案中即负有配合高孟君使用案涉房屋相关材料办理营业执照的法律义务。而夏兰江未能提供房产证导致高孟君未办理营业执照，致使高孟君租赁房屋的商用目的无法实现，同时双方庭审中均同意解除合同，庭审后已对案涉房屋钥匙进行了交接，故本院认定案涉房屋租赁合同已解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，案涉租赁合同已解除，夏兰江应当返还租金10万元。因夏兰江在明知房屋不得转租的情况下，转租房屋，存在明显过错；同时，夏兰江违反法定的义务导致合同目的无法实现，致使合同解除，故夏兰江应当承担违约责任。夏兰江庭后提交的补充答辩意见要求高孟君支付占有房屋期间的占有使用费，因该诉求是庭后提出，被告亦未提出反诉，本院不应作出处理。但为节约司法资源，本院对被告该诉求进行回应。被告夏兰江在不能转租的情况下，违反合同约定将案涉房屋转租，且因租金问题与案外人程鹏已另案形成诉讼；在诉前调解阶段，夏兰江不到庭参加调解，对被告持续占有房屋存在过错。所以，其要求高孟君支付占有房屋期间的占有使用费的主张不应得到支持。高孟君在承租房屋时，未尽到谨慎审查的义务，亦应当承担一定的责任，故本院支持高孟君主张的自双方交付钥匙之日（即2021年6月22日）起至租金全部退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算的逾期利息，对超出部分的利息，本院不予支持。关于律师代理费，因双方未在租赁合同中约定因诉讼产生的代理费的负担问题，且高孟君在本案中具有一定的过错，故该律师代理费由高孟君自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的法律规定，判决如下：一、被告夏兰江于本判决生效之日起十日内返还原告高孟君房屋租金10万元；二、被告夏兰江于本判决生效之日起十日内返还原告高孟君逾期利息（以10万元为基数，自2021年6月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算）；三、驳回原告高孟君的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由由原告高孟君负担350元，被告夏兰江负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二一年六月二十二日法官助理  宋宪梅书 记 员  付新芮