淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0812执异50号异议人（被执行人）：刘红娟，女，汉族，1966年1月7日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：咸进、胡石尖，江苏天淮律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清江浦区。负责人：黄保成，该分行行长。委托诉讼代理人：陈久芳，该分行员工。委托诉讼代理人：蒋英，该分行员工。被执行人：赵克刚，男，汉族，1960年8月13日出生，住淮安市清江浦区。被执行人：王连洪，男，汉族，1963年10月1日出生，住淮安市清江浦区。本院在执行中国工商银行股份有限公司淮安分行（以下简称工商银行淮安分行）申请执行刘红娟、赵克刚、王连洪借款合同纠纷一案中，异外人刘红娟向本院提出书面异议。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2013年12月27日，原清河区人民法院立案受理工商银行淮安分行诉刘红娟、赵克刚、王连洪借款合同纠纷一案，案号为（2014）河商初字第0014号。同日，作出（2014）河商初字第0014号民事裁定：冻结三被告银行存款180万元或查封扣押其价值相当的财产。2014年1月7日，原清河区人民法院查封了登记在王连洪名下的位于淮安市××室房屋。2014年5月19日，原清河区人民法院作出（2014）河商初字第0014号民事判决：一、被告刘红娟、赵克刚于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司淮安分行借款本息1420497.79元（暂计算至2013年11月20日，此后的利、罚息、复利按合同约定计算至判决确定给付之日止）；二、如被告刘红娟、赵克刚不能偿还上述款项，原告中国工商银行股份有限公司淮安分行有权对被告王连洪抵押的房屋依法拍卖、变卖后所得价款在2000000元内享有优先受偿权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司淮安分行其他诉讼请求。本案案件受理费17796元，诉讼保全费5000元，公告费600元，合计23396元，由原告工商银行淮安分行负担396元，被告刘红娟、赵克刚负担23000元，被告王连洪对23000元承担连带偿还责任。根据工商银行淮安分行申请，原清河区人民法院于2014年9月26日立案执行，案号为（2014）河执字第1050号。原清河区人民法院于2015年9月21日作出（2014）河执字第1050号执行裁定：终结本次执行程序。2018年11月21日，本院对案涉房屋进行了续查封，查封期限至2021年11月20日。根据工商银行淮安分行申请，本院于2019年7月26日恢复对该案的执行，案号为（2019）苏0812执恢483号。在本案执行过程中，本院于2020年3月19日作出（2019）苏0812执恢483号之一执行裁定：拍卖被执行人王连洪名下所有的位于淮安市××室商业不动产。2020年6月12日，本院作出（2019）苏0812执恢483号之一执行裁定书，载明：本院依据当事人的申请，依法拍卖被执行人王连洪名下位于淮安市××区新××不动产，现该不动产已被竞买人杨洪买受。拍卖成交价为3020535.00元。裁定如下：淮安市××区××不动产归买受人杨洪（身份证号码）所有。本院于2020年8月5日作出执行财产分配方案：上述拍卖款应优先支付以下款项：1、杭州来拍网络科技有限公司的网络司法拍卖辅助工作服务费3000元。2、本案执行费22400元。3、应由被执行人承担的过户税费1510.27元+398710.58+2265.40元=402486.25元。4、中国工商银行股份有限公司淮安分行优先债权200万元。综上，1、2、3、4项款项合计2427886.25元，扣除该款项后，拍卖款剩余592648.75元（3020535元-2427886.25元）。因依本院（2014）河商初字第0014号判决，王连洪应承担责任为200万元。截止到2020年6月4日被执行人应支付申请执行人本息2568336.34元，申请执行人对王连洪房屋拍卖款受偿200万元后，尚有568336.34元未履行，此款应由刘红娟、赵克刚支付。现王连洪在本院尚有（2014）河执字第0395号案件标的为39625元货款未履行及淮安市中级人民法院（2013）淮中执字第0066号案件标的为11334925元借款未履行，故此款由上述两案参与分配。刘红娟提出异议称，法院在申请人工商银行淮安分行与被执行人赵克刚等金融借款合同纠纷一案执行中，作出（2019）苏0812执恢483号《执行财产分配方案》，该分配方案未考虑到异议人在案涉不动产中的财产权益，损害了异议人的合法权益，理由如下：1、异议人作为执行案件当事人没有收到案涉的《房地产评估报告》：异议人于2011年开始实际租用案涉不动产经营宾馆生意，根据《房屋租赁协议》的约定，出租房屋的装潢由承租人负责，异议人为开设宾馆，投入了装修资金100多万元，将原一层商铺改装为上下两层铺面。案涉的估价报告没有区分房屋的价值以及装饰装修的价值，错误的将装饰装修价值计入了房屋价值中，而法院将涉及到刘红娟的财产又分配给了他人，侵害了实际财产权利人刘红娟的合法权益。因异议人未能及时收到案涉估价报告，故导致未能及时提出价格异议。2、异议人与案涉不动产所有人王连洪存在着事实上的房屋租赁合同关系：虽然《房屋租赁协议》中的承租人系案外人赵虎，但异议人与赵虎之间系母子关系，该房屋为异议人实际使用，有营业执照等证据为证，且案外人赵虎也出具了《情况说明》，证实了上述事实，故异议人有权提出执行异议。3、另案执行中已对与本案类似的房屋装修价值独立进行了评估：与案涉不动产相邻的房屋（异议人租用经营KTV生意）也正在拍卖执行中，该案在执行中淮安中院评估的时候，房屋价值以及装修是分开评估的，这均是异议人投资且在同一时期形成的，人民法院在处理相同问题时不能有两种标准。故异议人请求贵院向估价机构发出咨询函件，确认案件估价报告中所涉的装饰装修部分的评估价值，将该部分价值与拍卖价格按照比例折算后，将该部分的拍卖款返还给异议人用于清偿本案债务。请求：撤销（2019）苏0812执恢483号《执行财产分配方案》，将被执行人王连洪名下的淮安市××室房屋中的装饰装修部分价值返还给异议人。另查明，2011年1月6日，赵虎（系刘红娟儿子）与王连洪就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，主要内容：二、租赁期限为13年，从2011年1月6日至2024年1月6日。签订本协议之日，甲方（王连洪）将房屋交付给乙方（赵虎）。三、出租房屋的年租金为人民币10万元，租金共计130万元人民币。四、房租按下列时间和方式支付：1、本协议签订之日，乙方向甲方支付租金200000元；2、2011年7月30日前乙方向甲方支付租金500000元；3、余款600000元乙方在2011年8月30日前付清。五、出租房屋的装潢由乙方负责，但不得改变房屋的主体结构，不得损害房屋的基础构件。乙方装修方案须经甲方同意后方可施工。2011年8月24日，异议人刘红娟领取了个体工商户营业执照，名称为淮安市××宾馆，经营场所为××号。2018年6月19日，赵虎与刘振华就案涉房屋（部分）签订《租赁合同》，主要约定：一、房屋租期叁年，即从2018年7月5日至2021年7月4日止。二、房屋租金一年拾万元整（一年一付）。三、租金交付方式：合同签订时起一次性付清。即从2018年7月5日至2019年7月5日至。剩余款由2021年7月4日付清。五、装修费用由乙方（刘振华）负责。王连洪在该协议上签字同意将该房屋转租。还查明，在（2019）苏0812执恢483号案件执行过程中，本院委托江苏中泰房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估。2019年12月23日，该公司向我院出具（2019）苏0812法司鉴委字第676号司法评估情况确认函：我公司已安排两名注册房地产估价师于2019年12月20日完成了现场勘验，房屋现状已隔为两层，被分割成四部分，其中一层分割为三部分（分别为眼镜店、药房、KTV用房），二层为一部分（用于住人，需从其他房间楼梯上楼），被申请人现场提出要求我公司按照整体进行评估，不考虑房屋分割对估价对象房地产市场价值产生的影响。望贵院予以确认我公司是按照现状进行评估，还是不考虑房屋分割对估价对象房地产市场价值产生的影响进行评估。2020年1月20日，该公司向我院出具函：我公司已收到贵院的回复函，将对估价对象按照房屋现状进行评估。对于贵院提出的要求评估公司对估价对象现有分隔部分分别评估一事，我公司认为估价对象作为整体产权，其分隔部分无法作为独立产权单独使用，我公司对其整体平均价值进行了评估，建议贵院委托测绘公司对各分隔部分的具体面积进行测绘，结合我公司出具的平均价格，综合确定各分隔部分的价值。同时，房屋的装修价值在房地产评估过程中仅作为其中一项因素予以考虑，无法予以剥离评估，如贵院确实需要对装修价值单独评估，我公司建议贵院委托相关过程造价咨询公司对现有房屋内的装修价值进行专业的测算。又查明，2020年8月15日，王连洪提交的执行异议申请书中载明：××门面房上、下层之间的加层是刘洪（红）娟投资改造，拍卖时没有在价格中剔出。2020年8月21日，赵虎出具情况说明：我与王连洪2011年1月6日签订的位于淮安市××房屋租赁合同，实际使用人是刘红娟（本人母亲），装潢也是刘红娟自己装修的，所有产生的利益与本人无关。本院认为，本案争议焦点为异议人刘红娟异议理由能否排除执行。刘红娟之子赵虎与案涉房屋所有权人王连洪签订案涉房屋租赁合同，案涉房屋实际由刘红娟使用，由刘红娟出资装修后经营宾馆，并领取了营业执照。刘红娟在租赁房屋后对房屋进行的装修、加层得到了房屋所有权人王连洪的同意。本院在对案涉房屋进行评估时未能就装修、加层的价值进行单独评估，而本院作出的（2019）苏0812执恢483号《执行财产分配方案》亦未考虑到刘红娟对案涉房屋装修、加层的费用，故该《执行财产分配方案》事实不清，应予撤销。但是，现各方对装修、加层的价值不能达成一致，而异议人刘红娟又无法通过本案确定装修、加层的价值，故刘红娟要求将房屋中的装饰装修部分价值返还给其的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：一、撤销（2019）苏0812执恢483号《执行财产分配方案》。二、驳回刘红娟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 林晓军审 判 员 陈 斌审 判 员 严晓岚法官助理 陈敏婕二〇二一年六月七日书 记 员 王 静