北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2991号原告：北京嘉豪若尔服装有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南街一村新开路98号。法定代表人：张钱武，经理。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。被告：祝克友，男,1965年12月8日出生，汉族，无业，住河南省固始县。委托诉讼代理人：闫骥，北京市江山律师事务所律师。第三人：时天龙，男,1971年12月16日出生，汉族，无业，住河南省固始县。委托诉讼代理人：时天新(系时天龙之弟)，1975年1月2日出生，汉族，无业，住河南省固始县。原告北京嘉豪若尔服装有限公司（以下简称：嘉豪若尔公司）与被告祝克友、第三人时天龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉豪若尔公司的委托诉讼代理人李贵温，祝克友及其委托诉讼代理人闫骥，时天龙的委托诉讼代理人时天新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉豪若尔公司向本院提出诉讼请求：1、请求祝克友返还租金2万元；2、祝克友支付装修及附属物补偿费490788元、搬迁补助费93173元、一次停产停业综合补助费318294元、提前搬家奖260883元，以上共计1163138元；3、诉讼费由祝克友承担。事实与理由：嘉豪若尔公司于2014年6月16日与祝克友签订租赁合同，约定租赁祝克友使用的位于大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧厂房及院落，大约2000㎡，租期为2014年6月16日至2019年6月15日，租金为前三年35万元/年，后两年为385000元/年，租赁期间嘉豪若尔公司按约定履行了义务，并投入资金对该租赁厂房进行了装修及设备附属物的添置，以进行经营生产。在2017年时因该厂房院落被列入腾退项目，嘉豪若尔公司于2017年11月26日搬出该厂房，后厂房被拆除，祝克友至今未将多余租金及属于嘉豪若尔公司部分的腾退补偿款给付给嘉豪若尔公司，故诉至法院，望判如所请。祝克友辩称：不同意嘉豪若尔公司的全部诉讼请求。理由：租赁合同甲方是祝克友，乙方是张钱武，而本案原告是嘉豪若尔公司，系原告主体不适格，请求法院驳回嘉豪若尔公司的全部诉讼请求。时天龙述称：不同意嘉豪若尔公司的全部诉讼请求。理由：我方认为双方应该按照签订的租赁合同的约定履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年6月16日，祝克友（甲方）与张钱武（乙方）签订了租赁合同，合同约定甲方将位于大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧厂房及院落出租给乙方使用。租赁期限为五年，从2014年6月16日至2019年6月15日止。租金及付款方式：租金前三年为35万元，后两年为385000元。上付款一年交两次，即上半年交60%，下半年交40%，付款日期前一个月交纳租金，若拖欠一个月，按年租金10%的滞纳金，超过两月者，甲方有权责令乙方停止营业，按乙方自动解除合同处理。在合同期内，如遇不可抗力的自然灾害造成的损失，甲乙双方不承担责任损失自负。在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元。合同自动终止，在终止合同之日退回乙方未使用完剩余租金，乙方无条件搬迁，乙方不承担任何经济损失和其它补偿。合同签订后，张钱武按期交付了租金，将租金打入祝克友指定的收款人时天龙的账户；祝克友将涉案房屋及院落交付张钱武使用。2017年7月10日，张钱武交纳租金20万元，租金交至2017年12月15日。张钱武承租房屋后，由其担任法定代表人的嘉豪若尔公司实际占有使用承租的房屋和院落。因涉案房屋及院落涉及拆除腾退，嘉豪若尔公司于2017年11月26日搬出涉案房屋，将涉案房屋及院落腾退给祝克友。拆迁档案资料显示：2019年11月11日，北京盛世宏华置业有限公司（拆除腾退人、甲方）与祝克友（被拆除腾退人、乙方）签订非住宅房屋搬迁腾退补偿协议，协议约定：乙方在腾退范围内房屋建筑面积:1863.45平方米，被腾退房屋位于北京市大兴区西红门镇五连环工业区。甲方应支付乙方搬迁腾退补偿款3284550元，具体情况如下：经北京银城房地产评估有限责任公司评估，被搬迁腾退房屋的评估价格:2500393元，其中包括：(1)房屋重置成新补偿费:872527元；(2)拆除费:49487元；(3)搬迁腾退配合奖:877252元；(4)装修及附属物:701127元。乙方搬迁腾退补助及奖励费共计784157元，其中包括：(1)搬迁补助费:93173元；(2)一次停产停业综合补助费:318294元；(3)提前搬家奖:372690元；(4)其他:0元。拆迁档案中交房通知单记载：被腾退人祝克友交房时间为2017年11月30日。拆迁档案资料中房屋买卖合同记载：2013年11月29日，买方时天新、祝克友共同购买卖方赵月收涉案房屋及租赁地使用权，转让费为190万元。祝克友认可其出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。嘉豪若尔公司提交2014年6月8日厂房装饰装修合同、2014年8月8日结算说明、柯微蕾证言、嘉豪若尔公司（装修结算单）证明其承租房屋后对承租房屋进行了装饰装修。2014年6月8日，张钱武（发包方、甲方）与柯微蕾（承包方、乙方）签订厂房装饰装修合同，合同约定：1、工程地址：位于大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧。2、厂房规格：独立院落。3、厂房面积：约2000㎡。4、工程装修内容：厂房、车间、宿舍、办公区、展厅等整体装修及所有水电路改造，包工包料。5、工程时间:2014年6月8日至2014年8月5日。双方约定装修价款为891275元，按实际履行情况支付。2014年8月8日，结算说明载明：工程地址：北京大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧北京嘉豪若尔服装厂。装修概况：厂房车间，宿舍，办公区，展厅等整体装修及所有水电路改造。日期:2014年6月8日-2014年8月5日。施工完后总金额为891275元。证人证言载明：本人柯微蕾于2014年6月8日与张钱武约定，由本人为嘉豪若尔公司装修北京大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧厂房位置的房屋，装修过程及项目内容，费用大约合计891275元，包工包料，大约2014年8月5日完工。特此证明。本分承诺上述陈述均属客观事实，若有虚假，本人自愿承担法律责任。嘉豪若尔公司（装修结算单）载明所有装修项目合计金额为891275元。祝克友对嘉豪若尔公司提交的上述证据的真实性和证明目的均不认可。嘉豪若尔公司提交其给张钱武出具的授权委托书证明张钱武与其系隐名代理关系，张钱武与祝克友签订租赁合同、支付租金均是代理其公司的职务行为。授权委托书载明：因我公司经营业务情况需要租赁一处厂房作为经营场地使用，现特委托我公司法定代表人张钱武(身份证号:×××)全权代理我公司进行租赁厂房的选址、租赁、履行等全部事宜。我公司授予张钱武的代理权限为：1、代为进行该厂房的选址、谈判、租赁合同签订、合同履行；2、代为进行该厂房的装饰装修合同的谈判、签订、履行。祝克友、时天龙对该授权委托书的真实性及嘉豪若尔公司的证明目的不予认可。本院认为：本案争议焦点一为嘉豪若尔公司是否具有原告主体资格。《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。结合本案中嘉豪若尔公司给张钱武出具的授权委托书，张钱武以自己名义与祝克友签订租赁合同，嘉豪若尔公司在张钱武承租的房屋及院落实际经营,祝克友并不知道张钱武与嘉豪若尔公司存在代理关系，且祝克友未提供证据证明其与张钱武订立合同时如果知道嘉豪若尔公司就不会订立合同，在本案庭审过程中亦从未有此方面表示；现祝克友拒绝向张钱武赔偿涉案房屋拆除腾退的相应损失，嘉豪若尔公司可以行使受托人张钱武对祝克友的相关权利。故嘉豪若尔公司在本案中具有原告主体资格。祝克友关于其与张钱武签订的房屋租赁合同，与嘉豪若尔公司无关，嘉豪若尔公司不具有原告主体资格的答辩意见，本院不予采纳。本案争议焦点二为祝克友是否应当依照租赁合同的约定即在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元承担相应赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。祝克友与张钱武就涉案房屋签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据上述法律规定，双方在房屋租赁合同中关于在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元的约定属于实体权利的约定，并非解决争议方法的条款，故该约定对双方当事人没有法律约束力，即祝克友不能依照该约定承担赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因祝克友作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故祝克友所获取的拆迁利益中应当归属于嘉豪若尔公司部分应当予以返还嘉豪若尔公司。关于退还租金，因双方均认可嘉豪若尔公司2017年7月10日交纳租金20万元，租金已交至2017年12月15日，涉案的房屋于2017年11月26日腾退给祝克友，故对嘉豪若尔公司要求祝克友返还租金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于嘉豪若尔公司要求装修及附属物补偿费的诉讼请求，本案涉案房屋及院落装修及附属物补偿款为701127元。在诉讼中嘉豪若尔公司虽未能提交充分证据证实银城估字2018第009号-WLH-F-017号估价结果通知单中所载明的附属物系其所添置，但是考虑到嘉豪若尔公司为使用租赁场地实际发生的装修及附属物支出，祝克友亦主张其购买涉案房屋后曾进行装修，本院酌定确定嘉豪若尔公司享有的装修及附属物补偿费为420676元。关于嘉豪若尔公司要求搬迁补助费的诉讼请求，本案涉案房屋及院落搬迁补助费为93173元，嘉豪若尔公司2017年11月26日将涉案房屋及院落已经腾退，完成全部搬迁工作，祝克友于2017年11月30日将涉案房屋及院落交付拆除公司，故上述搬迁补助费应由嘉豪若尔公司享有。关于嘉豪若尔公司要求一次性停产停业综合补助费的诉讼请求，涉案房屋及院落一次性停产停业综合补助费为318924元，考虑嘉豪若尔公司在涉案房屋及院落实际经营的实际情况，涉案房屋及院落祝克友亦用于出租经营的事实，上述一次性停产停业综合补助费在嘉豪若尔公司和祝克友之间进行合理分配为宜，本院酌情确定嘉豪若尔公司享有一次性停产停业综合补助费为159462元。关于嘉豪若尔公司要求提前搬家奖的诉讼请求，从性质上来说，属于涉案房屋及院落拆除腾退的“奖励”，而非“补偿”性质，嘉豪若尔公司与祝克友之间签订租赁合同，现合同无效，嘉豪若尔公司仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，嘉豪若尔公司并非被拆除腾退人，无权按照拆除腾退标准取得奖励，该类奖励不是嘉豪若尔公司正常履行合同而必然取得的收益，不属于嘉豪若尔公司的损失，嘉豪若尔公司无权取得该部分奖励，故本院对嘉豪若尔公司该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、祝克友于本判决生效后10内返还北京嘉豪若尔服装有限公司租金2万元；二、祝克友于本判决生效后10内给付北京嘉豪若尔服装有限公司装修及附属物补偿费420676元、搬迁补助费93173元、一次性停产停业综合补助费159462元，以上共计673311元；三、驳回北京嘉豪若尔服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7724元，由北京嘉豪若尔服装有限公司负担2358元（已交纳）；由祝克友负担5366元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二一年六月四日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏