福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0111民初1290号原告：林新芳，女，1984年9月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。原告：林可栋，男，1984年10月22日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。两原告的共同委托诉讼代理人：汤国彬，福建亚太天正律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：庄栩，福建亚太天正律师事务所律师。被告：陈伯善，男，1983年11月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：邱星，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静雅，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。被告：福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道长乐中路3号（原讲堂路东侧）福晟钱隆国际主楼25层05办公，统一社会信用代码91350111784537964L。法定代表人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：张喆，男。委托诉讼代理人：江良玲，女。原告林新芳、林可栋与被告陈伯善、福建福晟物业有限公司（以下简称“福晟物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林新芳、林可栋的委托诉讼代理人庄栩和被告陈伯善的委托诉讼代理人邱星到庭参加诉讼，被告福晟物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林新芳、林可栋向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈伯善向原告支付2020年9月至12月的房屋租金30408元；2．判令被告福晟物业公司对陈伯善拖欠的租金承担连带责任。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《“福晟·钱隆大第××＃楼”租赁合同》；2．判令被告陈伯善向原告支付2020年8月1日起至合同解除之日止的租金；3．判令被告陈伯善向原告支付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的2倍计算的自逾期之日起至实际履行之日止的迟延履行违约金；4．判令被告陈伯善将租赁房屋恢复原状并精装修后交付给原告；5．判令被告福晟物业公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：原告将其所有的坐落于福州市晋安区××路××路××处××号楼××层××单元精装房出租给陈伯善使用，福晟物业公司对该租赁合同项下的租金承担担保责任，陈伯善未按期足额支付的，福晟物业公司有义务代为支付；租赁房屋面积为60.62平方米，月租金为7852元，租赁期限至2021年12月31日止；每月25日进行租金结算，如逾期超过5个工作日，自逾期之日起每日按银行同期同类贷款利率2倍计算违约金。三方特别约定，合同履行期限届满时，陈伯善确保不对案涉房屋进行位及案涉房屋的基础及主体结构安全的根本性改变。陈伯善按合同约定支付租金至2020年7月份，自2020年8月1日起的租金至今未付，且租赁期间将案涉房屋进行改造，擅自将案涉房屋分户墙拆除等，严重违反合同约定，构成根本违约。福晟物业公司作为陈伯善的连带保证人，应承担连带责任。因两被告违反合同约定，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈伯善辩称，一、首先原告未提交房屋租赁合同，无法证明房屋租赁关系的履行期限；二、该租赁关系并非其本人与原告达成的租赁关系，其对租赁物也未实际占有及使用。事实上自2020年8月开始原告已向实际占有人主张将使用费直接付至原告指定账户，而实际使用方自2020年8月后也未将租金支付给其，因此原告与其的租赁关系自2020年8月起已结束，现该房屋由原告直接出租给他人，已与其无关。三、其系受福晟物业公司指派签订过一系列租赁合同，合同实际应由福晟物业公司支付租金。本案实质是售后返租关系，其系受公司指派，以自己的名义代为签订《租赁合同》，代为支付租金，其所支付的租金均为福晟物业公司通过员工转款给其，再由其代为支付。其自身并无承租涉诉房屋的真实意思表示，仅仅负责代付租金，并未实际履行合同权利也未承担合同义务，合同的实际履行方是福晟物业公司，有以下两点可以证明：1．此前系列案提供的《租赁合同》第十条第1款约定，其未按期支付租金，福晟物业公司有义务代为支付，该约定明显不同于一般租赁合同，福晟物业公司作为物业服务提供方，无任何理由和义务为原告与其之间的租赁行为承担担保责任。该反常行为可以证明，其承租行为并非本人行为，而是公司行为。2．此前系列案提供的《租赁合同》第十条第2款约定，各方同意该物业由福晟物业公司负责管理，以利于合同履行。该约定也明显不同于一般租赁合同，如果其是正常的承租方，其无任何理由在承租房屋后无偿将该房屋委托给福晟物业公司管理。综上所述，其与原告之间的合同已履行完毕，同时其并未实际占有和使用租赁物，也并非合同的实际当事人，合同关系发生在原告和福晟物业公司之间，与其无关，应由福晟物业公司承担支付租金义务。被告福晟物业公司提交答辩状辩称，一、本案未见房屋租赁合同，福晟物业公司并非本案的适格被告。原告在起诉状中提及租赁合同，但并未提供相关证据，无法证明福晟物业公司与本案相关。二、即便存在房屋租赁合同，福晟物业公司非本案房屋租赁合同承租人，依约租金支付义务应由承租人承担。陈伯善主张实际应由福晟物业公司支付租金无任何法律依据和事实基础，根据三方签订的租赁合同，福晟物业公司仅作为担保人，且约定已明显违反福晟物业公司作为物业公司所具备的性质，且陈伯善未提供证据证明该租金应当由福晟物业公司予以支付。陈伯善辩称系受公司指派以自己的名义代为签订租赁合同，陈伯善未指明是在何时何地受何公司的指派。陈伯善作为具备完全民事行为能力人，应对自己签订的合同承担责任，陈伯善辩称其支付的租金均为公司通过员工转账至其账户后再由其代为支付，同样未指明是什么公司通过什么方式在什么时间向其转款。福晟物业公司仅作为该合同涉及的住宅项目物业提供方，不应承担向出租人支付租金的义务。依据租赁合同第十条第二款，各方同意该物业由福晟物业公司进行管理，此处的“管理”结合福晟物业公司的公司性质和案涉房屋现场情况应指的是物业管理，而不是招商运营的管理。三、退一步讲，即使福晟物业公司对承租人支付租金义务承担一般责任担保，原告未在保证期间对承租人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。根据《民法典》第六百八十六条第二款“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”和第六百九十三条“一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任”的规定，福晟物业公司仅承担一般保证责任，因原告未在保证期间内对承租人提起诉讼，保证人不再承担保证责任。四、从节约司法资源，确保案结事了原则，本案应判令被告陈伯善承担租金给付义务。即便判令福晟物业公司与陈伯善共同向原告承担连带支付租金的责任，福晟物业公司也会在承担连带责任后进一步通过诉讼方式向陈伯善主张前述款项，此举不利于节约司法资源。综上所述，请求判令陈伯善承担原告诉请的全部租金给付义务。本院经审理认定事实如下：原告主张其与陈伯善和福晟物业公司就位于福州市晋安区××路××路××＃楼××层××单元××商品房签订有租赁合同，由陈伯善向原告承租该商品房，并由福晟物业公司对陈伯善支付该租赁合同项下的租金向原告承担担保责任。两被告对此并未予以否认，故本院对原告该主张予以认定。原告主张双方的租赁合同约定的租赁期限至2021年12月31日止，陈伯善对此有异议，因原告未能提供证据证明，故本院对原告该主张不予认定。庭审中，原告主张陈伯善按7,852元/月的租金标准向其支付了计至2020年7月的租金后，仅支付了2020年8月份租金1,000元。提供了建设银行个人活期账户交易明细表为证，本院予以采信。陈伯善主张双方的租赁合同已于2020年8月终止，未提供任何证据证明，本院不予采信。本院认为，林新芳、林可栋与陈伯善订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同，双方当事人均应严格依照该合同约定履行各自的义务。陈伯善主张其受福晟物业公司指派，以自己的名义代为签订租赁合同、代为支付租金，所支付的租金均为福晟物业公司通过员工转款支付至其个人账户，再由其代为支付。但陈伯善未就其主张提供证据加以证明，故其该主张缺乏依据，本院不予采纳。因原告未能举证证明双方约定有租赁期限，因此应视为不定期租赁，故原告可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。原告提起本案诉讼主张解除租赁合同，本院于2021年3月17日向陈伯善送达了起诉状副本，可视为原告的解除合同通知于该日送达陈伯善。因原告行使该合同的任意解除权，应在合理期限之前通知，因此，本院酌情认定该合理期限为一个月，故本院确认双方的租赁合同于2021年4月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，原告请求陈伯善返还租赁物，本院予以支持。原告主张陈伯善应将租赁物精装修后返还，但其未能明确该租赁物出租时装修状况，因此本院对原告该主张无法支持。原告请求陈伯善支付自2020年8月1日起至合同解除之日止的租金66,265.47元［7,852元/月×（8月＋17天÷30天/月）-1,000元］，本院予以支持。原告未能证明陈伯善存在违约，其请求按现行一年期LPR（3.85%/年）的两倍即7.7%/年计算支付逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。福晟物业公司与原告约定对陈伯善支付的租金向原告承担担保责任，且该约定在《中华人民共和国民法典》实施之前，故该担保责任约定应认定为连带责任保证。原告请求福晟物业公司对陈伯善的债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告林新芳、林可栋与被告陈伯善订立的租赁合同于2021年4月17日解除；二、被告陈伯善应于本判决生效之日起十五日内向原告林新芳、林可栋返还位于福州市晋安区××路××路××处××＃楼××层××单元的房屋；三、被告陈伯善应于本判决生效之日起十日内向原告林新芳、林可栋支付2020年8月1日至2021年4月17日期间的租金66,265.47元；四、被告福建福晟物业有限公司应对上述第三项判决的租金承担连带责任；五、驳回原告林新芳、林可栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,892元，适用简易程序减半收取计1,446元，由被告陈伯善、福建福晟物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  苏俊宇二〇二一年六月二十一日书记员  李雨翔附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。