上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初24796号原告：姜建忠，男，1974年12月3日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月宝，上海市中天律师事务所律师。被告：郑海依，女，1985年3月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。第三人：上海北翼(集团)有限公司，住所地上海市宝山区梅林路XXX号XXX室。法定代表人：顾少杰，执行董事。委托诉讼代理人：朱文嘉。委托诉讼代理人：蒋宏。原告姜建忠与被告郑海依房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法通知上海北翼(集团)有限公司(以下简称北翼公司)作为第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜建忠的委托诉讼代理人姚婧、被告郑海依、第三人北翼公司的委托诉讼代理人朱文嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜建忠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年6月25日至2020年6月24日期间尚欠的租金24万元；2、被告支付原告电费26,847.45元；3、被告向原告支付违约金60,000元。事实和理由：2018年6月6日，原告与被告签订《联营协议》，约定被告向原告租赁位于上海市宝山区塘西街XXX号-3商铺(以下简称系争商铺)用于经营，期限自2018年6月25日至2021年6月24日。原、被告实为租赁关系，原因是被告每年付款42万元，先付款后使用，付款方式为6个月一付，每次付款均提前15天。经营期间所产生的费用(水、电费等)由被告自行承担，并按时缴纳，同时约定任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿6万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，被告正常使用系争商铺。2019年起，被告拖欠房租和电费，原告多次催讨，被告均以种种理由拖延不付。2020年6月30日，被告突然向原告提出不再承租系争房屋，并于7月3日将房屋交还给原告。现被告的违约行为损害了原告的合法权益，故原告诉至本院。被告郑海依辩称，第一，期初双方约定租金42万元，但被告提出需要发票，原告称开不出来，故原告自愿每年减免租金2万元。被告按约支付，第一年付了40万元，第三次支付了20万元，且原告认可上述金额。第二，原告未对电表数进行交接，电表是后装的。每次都是原告自行写数字让被告交相关电费。被告已支付电费至2019年6月。第三，由于原告问题导致营业执照没有办下来，导致被告无法经营，故原告系违约方，违约金应由原告支付给被告。第四，双方签订的合同抬头为联营合同，双方间到底是联营还是租赁需要确定。合同履行中，原告未提供房屋营业执照，导致被告无法办理税务登记，且根据被告与北翼公司签订的租赁合同，其转租需经过北翼公司的许可。若双方之间是联营合同，疫情期间北翼公司对原告进行的租金减免应全部给予被告。第五，被告为经营花费装修27万余元，要求原告赔偿一半。第二次被告支付的8,000多元电费都是在没有依据的情况下支付的，始终未告知该金额如何构成。被告的63,000元押金尚在原告处，要求原告返还。第三人北翼公司述称，系争房屋是出租给原告的，直至本次诉讼才知道原告将系争房屋出租给被告的事实。若原告与被告之间系转租关系，第三人不认可原告的转租行为。第三人出租给原告时去过系争房屋，后面就没有再去过，其没有阻挠过被告经营。原告的租金在疫情期间减免过。系争房屋现在还是出租给原告的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月5日，北翼公司(甲方)与姜建忠(乙方)签订《房地产租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市宝山区塘西街XXX号房屋，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。合同第2.2条约定，未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁标的物部分或全部转移给他人使用的，无论其转移使用的方式是转租、转借、调换使用、转让承租主体(包括乙方设立的企业)、以承包或租赁经营等方式改变实际经营主体等，一律视为乙方违约，甲方可行使单方面解除合同权，并没收乙方的履约保证金。2018年6月6日，姜建忠(甲方)与郑海依(乙方)就姜建忠承租的上海市宝山区塘西街XXX号房屋两间中的一间即系争商铺签订《联营协议》，约定联营期限自2018年6月25日至2021年6月24日，联营费为每年42万元，先付款后使用，付款方式为6个月一付，乙方先付后用，每次付款均提前15天，乙方不得无故拖欠；保证金6万元，合同结束后，乙方将水电费结清，则甲方全部立即无限返还乙方。合同第五条约定，甲方提供经营场所，并保证该商铺无结构安全隐患，符合出租使用要求，甲方每年固定收取联营费，但不得干涉乙方实际经营。合同第六条约定，联营期间，乙方经营所需的一切证照(工商、税务等)，包括年审等全部由甲方负责，经营期间由乙方经营所产生的工商、税务费用均由乙方负责，并按时缴纳，一切商铺对外事务由甲方出面协商解决。合同第七条约定，乙方全资经营，并支付甲方联营费，独立自主负责日常经营管理，自负盈亏，经营场所内的设施和经营产品所有权属乙方所有，经营期间所直接产生的水、电费等由乙方自行承担，并按时缴纳。合同第十一条约定，任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿6万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用，经营品牌为森马服饰。合同签订后，郑海依支付租赁押金6万元。另查明，郑海依于2018年6月20日、2018年12月21日、2019年6月19日分别支付姜建忠“联营费用”21万元、19万元、20万元。另，2018年7月4日，郑海依支付姜建忠银行账户3,000元，附言中记载为“空调”。郑海依称该3,000元系空调押金。姜建忠称该费用系支付给郑海依的空调使用费。2018年12月21日，郑海依支付姜建忠电费1万元。又查明，疫情期间，北翼公司免除姜建忠包括系争商铺在内的两间商铺一个半月租金计62,500元。再查明，2017年12月25日，上海市宝山区市场监督管理局登记的营业执照记载，系争房屋上登记有字号为“上海市宝山区成杰服饰商店”的个体工商户营业执照，经营者为姚建生。关于营业执照，郑海依表示，营业执照应在店铺内公示，但该营业执照未在商铺内出示过，工商税务机关来过多次。审理中，姜建忠提供发票日期为2019年5月至2020年7月期间的电费账单及电表读数显示为“296253”的照片。郑海依表示，姜建忠承租的房屋分割成两间，一开始没有电表，何时装的电表及装电表时的数字是多少也没有告知过其。郑海依提供上海森马服饰有限公司的声明及门店照片、与搬家公司的微信聊天记录、支付凭证及员工情况说明，证明其已于2020年4月14日搬离。姜建忠表示上述证据的真实性无法确认，也无法证明郑海依的证明目的，即使其已于4月14日搬离，也无法证明其已将系争商铺归还给姜建忠；郑海依实际于2019年7月3日才将系争商铺返还给姜建忠。本院认为，姜建忠与郑海依就系争商铺签订的《联营协议》的内容上看，并不具备联营法律关系的基本特征，其名为联营实为租赁。根据本院查明事实可以认定，姜建忠的转租行为未征得北翼公司同意。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，转租合同的内容如果不符合出租合同约定，仅对出租人不具有法律约束力，并非当然无效。2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也未再规定确认非法转租合同无效。故民法典的相关规定并未否定转租合同效力，故姜建忠与郑海依之间签订的《联营协议》应为有效。关于系争商铺的交接时间，因郑海依搬离系争商铺后，并未提供证据证明其已与姜建忠办理交接手续，故其称系争商铺于2020年4月14日已返还的意见不予采信。本院对姜建忠陈述系争房屋于2020年7月3日返还的事实予以采信。关于租金金额是否已经变更问题，郑海依陈述年金数额已变更为40万元，但其未提供证据证明该金额是双方协商一致的结果，故本院难以采信其上述意见。关于姜建忠主张的2018年6月25日至2020年6月24日期间尚欠的租金，根据租金约定及郑海依已付租金情况，考虑疫情影响及北翼公司对姜建忠的租金减免情况，本院酌情减免郑海依一个半月租金，故尚欠租金金额为187,500元。关于电费，根据合同约定郑海依使用房屋期间的电费由其承担，郑海依租用系争商铺期间确有电费费用，结合姜建忠提供的发票，考虑另有案外人共同使用的实际情况，本院酌情确定电费为1万元。关于违约金，双方租赁合同解除系因郑海依欠付租金并搬离系争商铺导致，郑海依应当支付违约金。考虑姜建忠转租未经北翼公司同意及疫情因素，姜建忠随后亦将系争商铺出租的事实，本院酌情确定违约金为3万元。郑海依支付的6万元租赁押金用于抵扣上述拖欠的租金费用。关于空调费用，结合双方的陈述，该3,000元应视为使用空调的押金，而非空调使用费用，该笔费用一并在郑海依拖欠的租金中予以抵扣。上述费用抵扣租金后，郑海依尚欠姜建忠租金124,500元。关于营业执照，姜建忠已经提供了注册在系争房屋上的营业执照，郑海依未就营业执照影响其经营提供证据，故本院对其陈述因营业执照无法办理导致其无法经营的意见，本院难以采信。关于相关装修补偿，因郑海依欠付租金，故其要求相关补偿的意见，本院难以采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条的规定以及《中华人民共和国民法典》第七百一十六条，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，支付原告姜建忠房屋租金124,500元；二、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，支付原告姜建忠电费10,000元；三、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，支付原告姜建忠违约金30,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,202元，减半收取计3,101元，由原告姜建忠负担1,306元，被告郑海依负担1,795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。