海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初998号        原告：柯琦，女，1988年3月3日出生，汉族，北京市朝阳区人，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：柯开明，系原告柯琦的父亲。                委托诉讼代理人：李红玲，系原告柯琦的母亲。                被告：海南荣德房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县华侨农场欧洲风情小镇荣德庄园内。                法定代表人：路祥，该公司总经理。                委托诉讼代理人：杨小枫，该公司副总经理。                原告柯琦与被告海南荣德房地产开发有限公司（下称荣德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告柯琦的委托诉讼代理人柯开明、被告荣德公司的委托诉讼代理人杨小枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告柯琦向本院提出诉讼请求：1、支持原告主张《澄迈县商品房买卖合同》第十五条中特别约定条款（原告与被告所签定的格式合同）不成为该合同的内容；2、判决被告向原告支付逾期未办理房屋权属证书违约金（以购房款413642元为基数，按日万分之零点五为标准，从2018年7月16日起计算至实际办妥证书之日为止，现暂计算至2021年2月28日，违约金为19793元）；3、判决被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告柯琦提出变更第一项诉讼请求的内容为“判决认定《澄迈县商品房买卖合同》第十五条中的特别约定条款无效”。这是原告对自己权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。事实和理由：2015年11月29日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》（下称《合同》），购买海南荣德庄园7号楼12层1202号房，总价款413642元（合同上价款413580元，交房时补款62元）。由于双方签订的合同是由被告事先拟定的格式合同，在原告交完购房全款后由被告邮寄给原告签字，其中合同第十五条中的特别条款表述为：“出卖人具备办理房屋分户产权登记条件下，自买受人交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”。原告认为此特别条款明显不合法：第一，违背了公平原则。据了解，本小区性质一样的商品房买卖合同版本不同，有的版本没有特别约定条款；第二，追加了原告责任，免除了被告的违约责任。具备办理房屋分户产权登记条件是其义务，与原告无关，不应在此列示。如果按此条款推演，假如被告永远不具备房屋分户产权登记条件，那就意味着原告就永远拿不到房屋产权证书。第三，被告也没有尽到提醒、说明此条款的真实含义及相关法律后果等义务。2、按合同第十五条约定，被告应当在交房之日起90曰内为买受人办理房屋权属证书，360日内为买受人办理土地使用权证。合同约定的交房时间为2016年12月31日，实际交房时间为2017年4月22日。按实际交房时间计算被告最迟应当在2018年7月16日前办妥上述权属证书，而实际情况是截止到原告起诉之日被告仍未办理案涉房屋的任何权属证书，已逾期957天。原告认为：被告不按合同约定为原告办理房屋权属证书系明显违约，应承担违约责任，并按合同第十五条约定向原告支付违约金（以购房款413642元为基数，按日万分之零点五为标准，从2018年7月16日起计算至实际办妥证书之日为止，现暂计算至2021年2月28日，违约金为19793元。综上所述，原告依照《民事诉讼法》相关规定提起民事诉讼，恳请查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。                被告荣德公司辩称，一、被告认为第十五条中的特别约定条款不是格式条款，是合同双方当事人协商的真实意思表示。原告在诉状中说部分合同不一致，更加说明经双方协商一致的，该条款中已经特别注明是特别约定条款，该条款未违反法律规定。二、逾期办证是因为涉及案件被政府限制办理业务，现在被告正与政府相关部门积极沟通中，不能归咎于被告，应当扣除21个月8天的时间。三、原告的计算违约时间有误，按照原告所述是房屋交付之日起730天，但实际时间是730天＋360天共1090天。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2015年11月29日，原告柯琦与被告荣德公司签订《合同》，约定由原告购买位于被告开发的海南省澄迈县金马大道东侧（欧洲风情小镇北侧）的全球CEO俱乐部海南荣德庄园（一期）7号楼12层1202号商品房，建筑面积66.38m2、套内面积53.44m2，总价为413580元。《合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。特别约定［办证期限以本条款为准］：出卖人具备办理房屋分户产权登记条件下，自买受人交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”《合同》签订后，原告已支付了全部房款。2017年4月22日，被告将涉案房屋交付原告使用，并向原告出具金额为413642元的增值税发票。房屋交付后，因被告至今未能办妥案涉房屋的不动产权属登记，原告遂诉至本院。                本院认为，原、被告之间签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当严格履行各自的义务。本案的争议焦点主要是：一、《合同》第十五条中的“特别约定”条款是否应认定为无效条款；二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，则违约金应如何计算。                关于第一个争议焦点。《合同》第十五条第五款约定：“《合同》第十五条第五款约定：“特别约定［办证期限以本条款为准］：出卖人具备办理房屋分户产权登记条件下，自买受人交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”，原告主张应认定该条款无效。本院认为，《合同》系双方当事人在平等协商的基础上自愿签订的，上述特别约定条款未违反法律、行政法规禁止性规定，且原告未提供任何能够证明该条款应认定无效的证据，应承担举证不能的不利后果。原告提出此项主张的理由不充分，本院不予支持。                关于第二个争议焦点，澄迈县自2016年6月30日起实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证统一办理为不动产权证。因原合同约定的办理房屋权属证书的情形已发生变化，办证期限也应顺延，即办理房屋权属证书期限730天届满后再加上办理土地使用权证的期限360天，合计1090天。被告于2017年4月22日将案涉房屋交付原告使用，按《合同》第十五条的约定，应于房屋交付之日起1090日（730日＋360日）内，即2020年4月16日前为原告办理不动产权证。被告至今尚未为原告办妥不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。被告主张因政府限制办证等不可抗力的原因，这段时间应当予以扣除，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。对于该抗辩理由，本院不予采信。关于逾期办证的违约金应如何计算的问题。依据《合同》第十五条的约定，被告应以原告已付房款413642元为基数，按每日万分之0.5的标准，向原告支付自办证期满的次日（2020年4月17日）起至本案庭审辩论结束之日（2021年4月28日）止（共377天）的逾期办证违约金7797元（413642元×0.00005×377天）。2021年4月28日之后至被告实际办妥不动产权证之日止的违约金，原告可待违约事实发生后，再另行起诉。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、被告海南荣德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告柯琦支付逾期办证违约金7797元；                二、驳回原告柯琦的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费147.42元，由原告柯琦负担89.42元，被告海南荣德房地产开发有限公司负担58元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年六月七日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。