广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1729号上诉人（原审原告）：柯意，男，1988年9月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍绍威，男，1993年1月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被上诉人（原审被告）：梁逢，男，1990年5月28日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。上诉人柯意因与被上诉人伍绍威、梁逢确认合同无效纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯意的委托诉讼代理人吴志明，被上诉人梁逢的委托诉讼代理人梁栋，被上诉人伍绍威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柯意上诉请求：撤销(2020)粤0802民初2876号民事判决,依法改判或发回重审。事实及理由：原审法院举证责任分配错误,根据谁主张谁举证的举证原则,上诉人认为涉案合同无效的理由是涉案房屋没有合法的报批、规划手续,属于违章建筑,无法办理不动产权证。而梁逢认为涉案买卖的房屋属于合法报建规划。但未向法庭提交建房的报建规划手续。既然梁逢认为涉案房屋建设属于合法报建报批。属于主张合法事实存在的一方,应负举证责任。根据庭审,梁逢作为1990年05月28日出生的自然人,以个人名义作为开发者对外出售违章无证房屋,原审法院也未就其开发资质,房屋质量等作出审查。国家颁布法令房屋建设必须合法报批报建,其目的是为了保护土地资源、让有资质的开发商进行合规开发建设。保护消费者的合法权益。原审法院仅仅以要求购房者提供违章建筑的证据予以驳回,无形等于偏袒小产权房建设开发者的违法利益,变相支持无证违章房屋的买卖。庭审中上诉人补充以下上诉意见：被上诉人梁逢不享有涉案房产的所有权,无权处分涉案房产。根据不动产登记信息查询结果显示,被上诉人梁逢不享有涉案房产或涉案房产所在楼层的整体房产所有权,一审庭审中被上诉人亦未向法院提交其合法建造涉案楼层的相关材料,故其不享有涉案房产的处分权。涉案房产不符合集资建房政策。集资建房政策是对于住房困难户较多的工矿区和困难企业经市、县人民政府批准,在能够合理利用土地的总体规划、城市规划和单位发展计划的大前提下,利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象,必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。集资房政策集资房的建设是需要报建的,且由一家到两家地产开发公司负责,通过当地政府批准,在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的,集资房的开发是在同一片的。《集资建房合同书》显示,涉案房产系被上诉人梁逢受让“泰瑞名轩”第十层构筑物后将其中第1008号房转让给上诉人,不符合集资建房政策,被上诉人梁逢不是集资建房的合格主体,上诉人也不是集资建房政策中的职工或住房困难家庭。三、涉案房产属违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,违章建筑主要是指:(1)未取得城乡规划部门规划许可证而擅自施工的建筑;(2)已取得建设规划许可证,但未按建设规划许可证的规定,如批准范围、内容,进行建设的建筑。签订《集资建房合同书》后经上诉人多方了解,涉案房产所在的第十层系被上诉人梁逢承建“泰瑞名轩”时因开发商无法支付工程款,后由被上诉人梁逢自行违法加建的,开发商默认被上诉人梁逢自行对外出售,涉案房产所在楼层第十层没有任何合法报建手续,属于违章建筑,依法不能转让。四、《集资建房合同书》依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁追的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有规定的,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定，故此,涉案《集资建房合同书》因违反上述法律强制性规定,应依法认定该合同无效。综上所述,原审判决认定事实错误,适用法律错误,应予纠正。请求二审法院依法撤销一审判决,改判支持上诉人的所有诉讼请求。被上诉人伍绍威答辩称：伍绍威是继承伍南安的遗产，建房合同是伍南安过世后才找到，一审时已提交梁逢的收款收据，上诉人要求伍绍威退还的19.6万元费用，该费用已经交给了梁逢，涉案房产是伍南安和柯意共同向梁逢购买，不应由伍绍威予以退还。被上诉人梁逢答辩称：上诉人在一审提起的诉讼请求是伍绍威在继承伍南安遗产的实际价值内返还合同价款19.6万元，该请求与梁逢没有利害关系。根据举证责任，上诉人没有完成他所主张集资建房合同无效的举证责任，也没有向相关部门调查调查调取涉案合同房屋的相关情况，这个举证不能的不利后果应由上诉人承担。一审判决正确，应予维持。柯意向一审法院起诉请求：1、确认《集资建房合同书》合同无效；2、判决伍绍威在继承伍南安遗产的实际价值范围内返还合同款项196000元；3、诉讼费用由伍绍威、梁逢承担。一审法院认定事实：柯意与伍绍威的父亲伍南安共同向梁逢购买湛江市赤坎区（以下简称1008号房），柯意、伍南安、梁逢三人签订一份了《集资建房合同书》，该合同书主要内容“甲方：梁逢，乙方：伍南安、柯意，房屋建于赤坎区，该层外墙立面、楼层和内立柱建造已经湛江市规划局批准。乙方选定该楼的第10层1008号房，面积57.35㎡（含公摊），该房的集资综合成本价每平方为3600元（未含税、费），该房的总金额为：贰拾零万陆仟零佰零拾零元。（小写：206000元）。乙方在签订本合同之日一次性付清全部集资款给甲方（以收据为准）。该集资建设的房屋产权归乙方所有；使用年限与泰瑞名轩商品房使用年限相同。因本集资房价格仅为建筑综合成本价，所以在今后具备办理房、地证条件时，甲方有义务为乙方办理相关证件，但办理房地产权证所需要的全部税、费用均由乙方负担。房屋的现状乙方已十分清楚，合同在双方自愿基础上签订，乙方保证以后不以此等事由行使追索权及抗辩权。甲方：梁逢（签名、指印），乙方：伍南安（签名、指印），柯意（签名、指印），2018年1月30日。”柯意于2018年2月2日转账196000元给伍南安。梁逢于2018年2月8日出具一份《收据》确认收到伍南安、柯意交泰瑞名轩二单元1008房购房款贰拾万陆千元（206000元）。因柯意认为1008号房属于违章建筑，无法取得不动产证，合同违法，故提出请求确认《集资建房合同书》合同无效，并请求伍绍威在继承伍南安遗产实际价值范围内返还合同款项196000元。另查明，伍绍威提交的《公证书》载明：被继承人伍南安于二0一九年九月二十三日在湛江市死亡。根据单位处级的证明和材料，被继承人伍南安生前于一九九七年离婚后未再婚，儿子伍绍威；被继承人伍南安的父母先于被继承人死亡。据伍绍威称，被继承人伍南安生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截止本公证书出具之日并未由他人向本处提出异议。又查明，柯意在起诉时曾将陈佩珠列为被告，要求陈佩珠承担共同偿还责任，在本案审理过程中柯意自愿撤回对陈佩珠的起诉，一审法院已裁定准许柯意撤回对陈佩珠的起诉。一审法院认为：柯意在起诉时的案由为民间借贷纠纷，在诉讼过程中柯意变更诉讼请求为确认合同无效，故本案为确认合同无效纠纷。柯意以涉案的1008号房属于违章建筑，无法取得不动产证为由请求确认《集资建房合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，结合本案情况分析，柯意未能提供有效证据证明《集资建房合同书》存在法律规定的合同无效的情形，故柯意请求确认《集资建房合同书》无效，于法无据，不予支持。对于柯意请求伍绍威在继承伍南安遗产的实际价值范围内返还合同款项196000元，由于签订《集资建房合同书》后伍南安已将该196000元款项作为购房款支付给梁逢，梁逢亦出具《收据》确认收到柯意及伍南安支付的购房款206000元，故柯意要求伍绍威返还合同款项196000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回柯意的诉讼请求。案件受理费2110元，由柯意负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了以下证据：不动产登记信息查询结果证明，证明被上诉人梁逢不享有涉案房产的所有权，无权处分涉案房产。被上诉人二审中均没有提交新证据。被上诉人梁逢对上诉人二审提交证据的质证意见为：不同意该证据作为新证据提供，该证据与本案无关，只能证明梁逢不动产的状况，不能证明上诉人的主张。伍绍威的质证意见：不清楚涉案房产的情况，由法院依法查明。本院认为：该证据与本案没有直接关联性，本院对该证据不予采纳。本院二审庭审中要求被上诉人梁逢在庭后三天内提交涉案房屋属于合法建筑的相关手续，被上诉人梁逢在限定时间内没有向法院提交上述资料。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：关于案涉的《集资建房合同书》是否无效的问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中，上诉人柯意与伍南安、梁逢三人虽然签订一份名为《集资建房合同书》，但实际上是上诉人柯意与伍南安作为买受人，梁逢作为出卖人的房屋买卖合同，购买的房屋是“泰瑞名轩”第十层1008号房，面积57.35㎡（含公摊），该房价款为206000元。本案证据显示，被上诉人梁逢对于诉争的1008房是否具备报建手续及建设工程规划许可证等用于证明诉争房屋合法性的证据，时至二审开庭后都无法向法庭提供，梁逢不能举证证明诉争房产的合法性；其次，本案证据显示，诉争的十层1008房因不具备报建手续而未办理产权证书，根据前述法规规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效……五、违反法律、行政法规的强制性规定。”本案房屋的出卖人梁逢将既不具备报建手续又未依法取得权属证书的房屋出卖给上诉人，违反了前述房地产法规的强制性规定，因此，该房屋买卖合同应属无效。对于无效合同的财产处理方法，《中华人民共和国合同法》第五十八条作出了规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案被上诉人梁逢应返还购房款196000元给买受人柯意和伍绍威（伍南安的继承人）。由于案涉房产的出卖人即收款人是梁逢而不是伍南安，故上诉人请求法院判令伍绍威在继承伍南安遗产的实际价值范围内返还合同款项196000元，依法无据，本院不予支持。考虑到本案上诉人和被上诉人买卖无证房屋双方均有过错，本案的一审二审案件受理费由双方分担。上诉人提出的案涉合同无效的主张，有事实和法律依据，本院予以采纳。原审认定上诉人未能提供有效证据证明《集资建房合同书》存在法律规定的合同无效的情形，因而驳回上诉人的请求，确有不妥，本院予以纠正。综上，上诉人上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初2876号民事判决；二、确认梁逢与伍南安、柯意于2018年1月30日签订的《集资建房合同书》无效；三、驳回柯意的其他诉讼请求。一审案件受理费2110元，由柯意、伍绍威、梁逢各负担703.33元；二审案件受理费4220元，由柯意、伍绍威、梁逢各负担1406.67元。本判决为终审判决。审判长  陈春丽审判员  钟斯宁审判员  梁子轩二〇二一年六月二十一日书记员  朱浩光附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。