北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初15348号原告：凌建辉，男，1970年2月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：冯爱江，男，1965年6月25日出生，汉族，住新疆昌吉市。共同委托诉讼代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。被告：广聚信（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：潘维民，执行董事。委托诉讼代理人：许胜忠，北京闻鼎商山律师事务所律师。原告凌建辉、冯爱江（以下共称原告）与被告广聚信（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐伦，被告委托诉讼代理人许胜忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告欠付租金742786元；2、被告给付原告解除合同违约金101289元。事实和理由：原、被告于2019年4月16日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼A座18层x号房屋（以下简称x号房屋），租期自2019年5月1日起至2021年4月30日止。就此，被告已付押金101289元，已付租金至2019年7月31日。被告关联公司博懋信（北京）科技有限公司（以下简称博懋信公司）并另行承租位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼A座18层y号房屋（以下简称y号房屋）。博懋信公司于2019年10月14日向原告发送函件，申请自2019年11月1日起将y号房屋、x号房屋均换至位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼A座18层z号房屋（以下简称z号房屋），原告未表示同意，双方亦未签订房屋租赁合同，但原告确实同意被告对z号房屋开始装修。期间，被告未曾向原告提出就x号房屋退租，亦未向原告返还房屋。被告工作人员已经不在x号房屋内，具体时间不清楚，但被告物品至今仍在房屋内。被告应于2019年8月1日支付下一期的租金，但至今仍未支付，原告就此享有解除权，认为合同已于本案向被告送达之日解除。结合庭审情况，同意自行收回房屋，出于计算便利，认可被告于2021年5月31日交还房屋，主张被告应支付自2019年8月1日至2021年5月31日期间的租金。被告逾期支付租金，构成根本违约，应按合同约定支付解约违约金。同意以被告已付押金折抵三个月的欠付租金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告确于2019年10月14日向原告发送函件，明确表示自2019年11月1日起将y号房屋、x号房屋一并换至z号房屋，原告亦表示同意，被告并对z号房屋开始装修，被告盖章签订z号房屋租赁合同后，交由原告盖章，但原告最终没有盖章，双方最终没有就z号房屋签订房屋租赁合同。但应认定原告同意并知情被告于2019年11月1日腾退房屋，房屋是密码锁，无需返还钥匙，原告断电就可以开门，房屋内也没有被告的物品，都是上一手留下的家具物品，应认定被告于11月1日返还房屋，合同于11月1日解除，就是原、被告协商解除，不存在违约解除，被告无需支付违约金。现同意以已付押金折抵三个月的租金，支付至11月1日，被告不存在欠付租金。如法院判决被告负担违约金，申请予以酌减。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告x号房屋作为办公使用，房屋租赁期自2019年5月1日至2021年4月30日；租金按月支付，第一期租金为33763元，于2019年5月1日前付清，以后各期租金支付时间分别为2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日，按此日期类推交房租；如承租方逾期超过15日，则视为承租方自动退租，构成根本违约，出租方有权收回该房屋；房屋押金为三个月租金共计101289元；出租、承租任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为三个月租金101289元。庭审中，原、被告认可被告已付押金101289元，已付租金至2019年7月31日。原、被告均同意以押金折抵三个月租金。另查，博懋信公司于2019年10月14日向原告发送《沟通函》，写明：“我方应付的2019年8月至10月的3个月房租，承诺将于2019年11月30日之前支付；向贵方申请从2019年11月1日起，将我司的现承租的A1806、1807室换租至A1809室”。原、被告认可被告已对z号房屋进行装修，但最终未签订房屋租赁合同。庭审中，原、被告认可合同已经解除，但就解除时间及违约责任存争议，原告主张因被告逾期支付租金，原告行使解除权，应认定合同于本案向被告送达之日解除，被告主张系双方协商解除，不存在违约责任。就双方争议的事实和证据。就被告返还房屋一节，原告主张被告未返还房屋，且房屋内仍有被告物品，并提交：1、原、被告微信聊天记录截图，显示原告于2019年11月28日“今天11月28号，房租还未收到”；2、2020年11月2日照片，显示房屋内仍有前台装修、办公桌、书柜、椅子等物品，原告并表示因房屋系密码锁，其断电后进入。就此，被告表示对证据1真实性认可，但并不完整；对证据2真实性无法确认。经询，被告工作人员表示照片确系办公场所，但物品都是上一手租户的。被告主张已于2019年11月1日返还房屋，原告对此知情且同意，并提交：1、原、被告微信聊天记录截图，显示：被告于2019年10月30日向原告发送z号房屋租赁合同（被告已盖章），表示将向原告邮寄；被告于10月31日“你们那边确认好了吧，因为我这边还要找人弄墙还要按网络电话工位布线的，你们确定好后给我们换我就今天开始弄了”；原告于2019年11月18日“你们公司在15号之前搬到1809室了吗”，被告答复“还没，这几天在弄网”；2、原、被告2019年12月2日录音光盘及文字记录，显示原告“你怎么说的，你们搬走了，你也不跟我说，他们说你们这个是属于违约”。就此，原告表示对证据1真实性认可；对真实性、证明目的均不认可。原告并表示考虑到被告庭审意见，同意自行收回房屋，认可房屋于庭审当日返还，出于计算便利，主张支付至2021年5月31日的租金。本院认为，原、被告于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均认可合同已经解除，结合本案案情，本院对此不持异议。现被告逾期支付租金，且主张换至z号房屋，实际是就x号房屋提前退租，原告虽同意解除合同，但并非协商解除，应认定被告系解除合同违约方。就合同解除时间，被告已向原告提出申请，明确表示自11月1日起换至z号房屋，虽无直接证据体现原告表示同意，但应考虑到，原告于11月2日即前往x号房屋，并采取断电方式进入房屋，已明知被告搬走，原告并同意被告对z号房屋进行装修，上述证据已形成证据链，可认定原告同意并知情，应认定合同于2019年11月1日解除。就原告第一项诉讼请求，被告应支付自2019年8月1日至10月31日期间的租金，现原、被告同意以被告已付押金折抵，本院对此不持异议，就上述期间的租金，被告无需再行给付，原告亦无需返还押金，但相关诉讼费仍由被告支付。就2019年11月1日后的费用，应为房屋使用费，本院对原告主张名目予以调整。虽合同于2019年11月1日解除，被告工作人员亦搬走停止办公，但结合本案证据，被告确未腾空房屋，被告虽表示屋内物品系上一手租户所有，但被告明显使用该办公家具及物品，且未就此举证，本院对此难以采信，被告应支付相应的房屋使用费。同时应考虑到，原告同意被告搬至z号房屋，且明知被告已自x号房屋搬走，作为合同缔约当事人，亦明知z号房屋未签订房屋租赁合同，仅被告物品留存在涉案房屋内，但原告未举证证明曾积极主张权利，要求被告腾空交还房屋，约一年后才起诉要求被告支付截止实际腾退房屋之日止的租金，应认定原告未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。基于上述认定，本院酌情判定被告支付房屋使用费101289元。就原告第二项诉讼请求，被告应予支付，但合同约定过高，被告亦申请予以酌减，综合考虑被告违约行为等，酌情判定被告给付违约金33763元，但相关诉讼费仍由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告广聚信（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告凌建辉、冯爱江房屋使用费十万一千二百八十九元。二、被告广聚信（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告凌建辉、冯爱江违约金三万三千七百六十三元。三、驳回原告凌建辉、冯爱江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由被告广聚信（北京）科技有限公司负担2929元（于本判决生效之日起七日内给付原告凌建辉、冯爱江）；由原告凌建辉、冯爱江负担3171元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年六月十日书记员  张 茜