江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初1599号原告：王殿明，男，1971年4月15日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：过光辉，江苏优贤律师事务所律师。被告：谈年生，男，1956年12月24日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：刘必花，女，1970年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王建元（受谈年生、刘必花共同授权委托），无锡市新吴区鸿山法律服务所法律工作者。原告王殿明与被告谈年生、刘必花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告王殿明及其委托诉讼代理人过光辉，被告谈年生及谈年生、刘必花共同委托诉讼代理人王建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王殿明向本院提出诉讼请求：1.判令解除王殿明与谈年生、刘必花签订的《房屋买卖合同》；2.判令谈年生、刘必花退还购房款430000元并赔偿房屋差价损失262200元；3.判令谈年生、刘必花赔偿王殿明中介费损失12900元。事实和理由：2017年8月25日，王殿明通过中介购买谈年生、刘必花位于鸿运苑425号201室房屋，成交价格为43万元。王殿明现已支付全部购房款。但谈年生、刘必花将房屋登记在其子谈春磊名下，因谈春磊与他人的债务纠纷导致案涉房屋于2019年9月16日被拍卖，现王殿明无法取得案涉房屋。谈年生、刘必花共同辩称：1.谈年生、刘必花没有与王殿明见面的情况下签订房屋买卖合同，合同及收据上的签字系谈年生、刘必花事后补签。案涉房屋买卖合同由其儿子谈春磊与王殿明洽谈，只能证明谈春磊与王殿明之间存在房屋买卖事实。2.谈春磊享有案涉房产的物权，而非谈年生、刘必花。案涉房产由谈春磊合法取得，不动产权证书记载的权利人是谈春磊，谈春磊是房屋买卖合同实际履行人。谈年生、刘必花不能成为房屋的出卖人，而是房屋买卖的证明人。3.王殿明诉请赔偿房屋差价损失262200元无法律依据。合同中没有赔偿房屋差价的条款。4.谈年生、刘必花不应承担中介费12900元。谈年生、刘必花未委托中介机构，也不认识中介机构任何人。即便要承担中介费用，也应该由王殿明和谈春磊承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2017年8月25日，谈年生、刘必花作为售房人，谈春磊作为谈年生、刘必花代理人，王殿明作为购房人，无锡市中投房产中介有限公司（以下简称中投公司）作为中介方签订房屋买卖合同1份，约定：谈年生、刘必花将位于无锡市新吴区××路××号××室房屋出售给王殿明，房屋性质为安置房，建筑面积约为80平方米，成交价为430000元。王殿明应于合同生效之日起当日支付定金30000元。如王殿明按约定将房款支付给谈年生、刘必花，则双方需在三日内办理递件过户手续。谈年生、刘必花应当于收到全部房款后三日内将房屋交付予王殿明。如王殿明未按照合同约定的期限履行义务，谈年生、刘必花有权要求王殿明以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，王殿明逾期履行超过十五天的，谈年生、刘必花可解除合同并选择要求王殿明支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收王殿明已支付的定金。如谈年生、刘必花未按照合同约定的期限履行义务，王殿明有权要求谈年生、刘必花以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，谈年生、刘必花逾期履行超过十五天的，王殿明可解除合同并选择要求谈年生、刘必花支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还王殿明已支付的定金。合同履行中发生争议的，应协商解决，协商不成的，任何一方可向交易房产所在地人民法院起诉。本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同第七条“其他”处手写添加“双方约定剩余尾款应付39万元整，余款1万元在过户前付给谈年生、刘必花”。合同第八条备注（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）：1.合同签订后谈年生、刘必花与王殿明应严格遵守，不得违约，否则按房价的三倍129万元作为违约金；2.谈年生、刘必花在办理房产证时不得拖延并无条件配合王殿明办理房产过户手续；3.谈年生、刘必花承诺该房屋无任何产权债务纠纷且没有一房多卖，否则承担法律责任和经济赔偿；4.王殿明需在2017年8月31日前结清尾款40万元整，双方合同签订后不得违约，否则要承担房价的3%中介费。以上条款双方当事人已充分阅读，已知条款中的约定，双方签字后具有同等法律效应。谈年生、刘必花，王殿明在合同上签字并按手印，谈春磊在甲方代理人处签字并按手印。中投公司在该合同上盖章。2017年8月25日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑北区425栋201房屋定金30000元。2017年8月27日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑425栋201房屋购房款200000元。2017年8月30日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑425栋201房屋购房款190000元。2017年9月20日，谈春磊向王殿明出具收到，载明收到王殿明1万元。谈年生、刘必花认可上述收据、收条的真实性，但认为谈年生在收据上的签字系谈年生作为证明人事后补签的，签字的时候收据上并无“收款人”三个字。谈年生另表示谈春磊向其反馈收到400000元购房款，并未收到现金30000元。王殿明陈述其已经全部支付购房款430000元，其中于2017年8月27日向谈春磊转账200000元，于2017年8月30日向谈春磊转账189000元，除上述转账之外的款项以现金方式支付。鸿运苑425号201室房屋后办理产权登记，登记在谈春磊名下。因谈春磊需偿还梁舒啸相关款项，在执行过程中，无锡市梁溪区人民法院于2020年9月16日对案涉房屋进行司法拍卖。案涉房屋评估价为692200元，实际成交价为634540元。关于案涉合同的签订及履行过程，王殿明陈述：“签订合同时，谈年生、刘必花、谈春磊三人到场签字。合同签订后其分多次向谈春磊支付购房款共计430000元。其于2017年8月收到案涉房屋钥匙，并于2017年9月将案涉房屋出租给他人使用。案涉房屋于2020年4月被法院查封，并于2020年9月被拍卖。”谈年生、刘必花陈述：“其不认识王殿明及中介人员。案涉房屋买卖合同是其儿子谈春磊和王殿明所签，谈春磊要求其作为证明人签字。合同签订后，案涉房屋房产证登记在谈春磊名下。后其不清楚案涉房屋为何被拍卖。”关于中介费损失，王殿明举证中投公司于2017年8月25日出具的收据1份，载明收到王殿明交来的承购鸿运苑425栋201房屋服务费12900元。谈年生、刘必花表示由法院核实该收据真实性。本院认为，谈年生、刘必花作为售房人，王殿明作为购房人，中投公司作为中介方于2017年8月25日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。谈春磊作为谈年生、刘必花的儿子以及房屋买卖合同的代理人，应有权代表谈年生、刘必花收取购房款。结合谈年生、谈春磊出具的收据、收条，本院认为王殿明已全额支付购房款430000元。现鸿运苑425号201室房屋已被司法拍卖，案涉房屋买卖合同已无法履行，王殿明要求判令解除其与谈年生、刘必花之间的房屋买卖合同，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，王殿明要求谈年生、刘必花返还已支付的购房款430000元，于法有据，本院予以支持。王殿明主张的房屋差价损失262200元，结合房屋买卖合同、阿里拍卖评估价格，该损失计算合理，本院予以支持。王殿明已向中投公司支付中介费12900元，现王殿明要求谈年生、刘必花赔偿中介费损失12900元，符合双方约定及法律规定，本院亦予以支持。关于谈年生、刘必花辩称不承担房屋差价损失及中介费损失的意见，本院不予采信。关于谈年生、刘必花辩称其并非合同相对方，系事后补签房屋买卖合同，只是房屋买卖合同的证明人意见，本院认为，谈年生、刘必花作为完全民事行为能力人，其在房屋买卖合同出售方处签字，应当知晓其是房屋出售方而非证明人，应承担房屋买卖关系中出售方的相应法律责任。对于谈年生、刘必花该抗辩意见，本院不予支持。关于谈年生、刘必花辩称案涉房屋的实际产权人是谈春磊，谈年生、刘必花不能成为案涉房屋的出售人的意见。本院认为，案涉房屋所涉相关安置协议由谈年生与拆迁部门签订，签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋尚未办理产权登记。后续案涉房屋登记在谈春磊名下，并不影响谈年生、刘必花与王殿明之间房屋买卖合同成立及效力。故对该谈年生、刘必花该抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除王殿明与谈年生、刘必花于2017年8月25日签订的房屋买卖合同。二、谈年生、刘必花于本判决发生法律效力之日起十日内退还王殿明购房款430000元并赔偿房屋差价损失262200元，合计692200元。三、谈年生、刘必花于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王殿明中介费损失12900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7508元、诉前财产保全费4070元，合计11578（此款已由王殿明预交），由谈年生、刘必花负担（王殿明同意其预交的诉讼费11578元由谈年生、刘必花向其直接支付，本院不再退还，由谈年生、刘必花在本判决发生法律效力之日起十日内向王殿明支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王帆二〇二一年六月二十二日法官助理 戴军书 记 员 章强本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。