重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0231民初46号原告：肖本艳，女，1990年7月16日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告：刘晏君，女，1992年2月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。二原告委托诉讼代理人：黄俊森、房伟，重庆欣凯律师事务所律师。被告：梁尤成，男，1964年11月25日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。原告肖本艳、刘晏君与被告梁尤成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖本艳、刘晏君及其委托诉讼代理人黄俊森、房伟，被告梁尤成到庭参加诉讼。后因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖本艳及原告肖本艳、刘晏君的委托诉讼代理人黄俊森、房伟，被告梁尤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖本艳、刘晏君向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告立即退还合同保证金10000元。事实及理由：2018年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于垫江县桂溪镇人民路xx门市1间出租给原告，租赁期限5年，从2018年11月3日至2023年11月2日止，第一年租金58300元整。签合同付清，从第二年开始房屋租金在前一年基础上递增6%，每年9月2日交清下半年租金。原告按合同之约定将2018年至2019年度的房屋租金足额支付给被告。2019年9月1日，由于二原告在经营本案门市期间生意惨淡、入不敷出，二原告多次向被告表示因市场行情原因无法继续经营下去请求退还房屋。最终二原告于2019年10月17日将租赁房屋清场后返还给被告，并将房屋钥匙放在了案涉房屋隔壁《年代厨卫》的经营者。同时，原告还通过电话及微信的方式将正式退房事宜告知了被告，被告虽有异议但仍表示愿意协助二原告将案涉房屋再出租给他人。自此，二原告再也未使用过上述门市，仅在门市大门上张贴了招租广告，广告的联系人为被告。直至今日，二原告实际已退房一年有余。综上所述，原告已多次通过口头、书面等方式向被告提出解除房屋租赁合同，然而，被告不同意解除。鉴于原、被告签订的租赁合同目的无法实现，若被告强行要将案涉房屋租赁给原告，势必给原告造成重大损失。原告遂诉至人民法院，请求判如所请。被告梁尤成辩称，2018年7月14日，二原告从原租赁户郑维英、郑维芳经营户的经营中转租后向被告请求变更合同，签订了垫江县桂溪镇人民路xx门市1间《房屋租赁合同书》，约定：一、门市租期5年，从2018年11月3日至2023年11月2日止，第一年租金伍万捌仟叁佰元整，签合同付清，从第二年开始房屋租金在前一年基础上递增6%，每年9月2日交清下年租金；二原告交给被告合同保证金壹万元，待合同租赁期满后二原告履行完本合同义务，被告退还二原告保证金（凭收据退回）；二、在租用期中，被告不得无故收回门市使用权，否则被告应赔偿二原告与保证金相等的壹万元损失……五、……合同期内二原告经被告同意可以转让，但二原告所缴保证金壹万元不退，归被告所有，作为被告另行转租的补偿；六、合同期满前二原告应完清各种税费、保证装饰等附属设施完好，被告验收无误后退还保证金……七、违约责任的处理，以上事项，双方应该相互遵守，不得违约，违约方支付守约方违约金，按五年租金总额的20%计算。二原告经营至2019年3月，自己不履行转租义务，提出解除合同，强逼被告转租，承诺2019年4月30日将门市腾空交被告代为转租。于是，被告将门市转租给第三人，收取定金2万元，约定2019年4月30日来接门市经营，二原告反悔，致使被告赔偿定金2万元，二原告反悔给被告造成损失2万元，被告无法要求二原告赔偿。此后，二原告反复要求解除合同，当时门市容易出租，被告多次为二原告找到转租方后，二原告又反悔表示要求继续租赁门市。二原告诉状中证明自己违约不履行转租义务，其在门市大门上贴了招租广告，却留了被告的联系方式，是将转租责任转嫁给被告。被告为了不扩大损失在大门上书写了招租告示，但招租未成功，被告履行了预防扩大损失的义务，由于现在国际国内市场行情不景气，被告相邻还有2间门市一直无法出租。根据合同约定，二原告可以继续租用履行合同义务度过市场疲软期，承担自己应该承担的合同责任和义务，该责任不应由被告承担。即便二原告不愿意继续租用，也应当依据合同约定自行转租，被告愿意全力配合。按照本合同约定每年递增6%，租金分别是：第一年租金58300元，第二年租金61798元，第三年租金65505.88元，第四年租金69436.23元，第五年租金73602.40元，共计328642.52元，二原告只交了第一、二年租金，从2020年11月3日起至合同期届满，二原告尚欠被告第三、四、五年租金共计208544.51元。现二原告拖欠从2020年11月3日至2021年11月2日的第三年租金，二原告拒不交清租金，二原告已处违约状态，且未按照合同支付违约金。针对二原告的诉讼请求和事实理由，被告辩论意见如下：一、案涉合同不应解除。1.案涉合同合法、有效。原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于垫江县桂溪镇人民路xx门市1间出租给二原告，系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护。2.案涉合同履行期限未届满。合同约定“门市租期5年，从2018年11月3日至2023年11月2日止”，双方对于合同履行期限有明确约定，原告无权单方变更。3.案涉合同约定了转租事宜。被告身体有恙且住处不在垫江，难以直接处理门市招租、转租事宜，特意与二原告在合同中协商约定“合同期内二原告经被告同意可转让”。二原告诉称生意惨淡、无法继续经营，被告对此表示理解，也同意二原告将门市转租给第三方。二原告于2018年7月14日从其他经营户处通过转租形式接手案涉门市，对转租事宜应该相当熟悉，但二原告并未积极推动转租，反而寄希望于解除合同将门市交还给被告，既不符合合同约定，也不利于问题解决。二、保证金不应退还。1.合同尚未到期。合同约定“合同期满前二原告完清各种税费、保证装饰等附属设施完好，被告验收无误后退还保证金”，“待合同租赁期满后二原告履行完本合同义务，被告退还二原告保证金（凭收据退回）”，明确合同期满且门市经验收保证金才能退还，现保证金退还条件未达成，二原告无权要求退还保证金。2.合同约定转租保证金不退。合同约定“合同期内二原告经被告同意可转让，但二原告所缴保证金壹万元不退”，即便案涉门市顺利转租降低了被告的损失，根据合同约定保证金也不应退还。3.二原告违约解除合同保证金不应退还。本案合同即便解除，也系二原告违反合同约定解除。二原告作为违约方不但无权要求退还保证金，还应当向被告承担违约责任。4.退还保证金有失公平。合同第二条约定，在租用期中，被告无故收回门市使用权应当赔偿二原告与保证金金额相等的壹万元。可见，原、被告具有平等的合同责任和义务，被告非违约收回门市使用权，退还保证金有失公平。三、违约方不享有单方解除合同的权利。二原告在房屋租赁合同履行过程中，从2019年3月至2019年9月1日多次提出解除合同而继续经营至今，双方形成合同僵局，二原告违约拒交租金2年时间后通过起诉提出解除合同不应当得到人民法院支持。四、解除合同超过一年除斥期。二原告从2019年3月提出解除合同和在《民事起诉状》事实与理由中“2019年9月1日，由于二原告在经营本案门市期间生意惨淡、入不敷出，二原告多次向被告表示因市场行情原因无法继续经营下去请求退还房屋。最终二原告于2019年10月17日将租赁房屋清场后返还给被告，并将房屋钥匙放在了案涉房屋隔壁《年代厨卫》的经营者。同时，原告还通过电话及微信的方式将正式退房事宜告知了被告，被告虽有异议但仍表示愿意协助二原告将案涉房屋再出租给他人。”由此可见：从2019年3月提出解除合同和自己主张2019年9月1日二原告知道经营生意惨淡，要求单方解除合同，被告不同意单方解除合同，被告同意配合转租，原告单方解除合同意思并不坚决，没有行使法定期间的解除权，而继续经营至今。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”被告认为，即便二原告享有合同解除权，其在一年的合理期限内未行使解除权，其解除权也已消灭。五、如合同解除二原告应当承担违约责任。1.二原告从事经营活动应当自担商业风险。二原告诉其生意惨淡、无法继续经营，但案涉合同与经营活动系商业行为，应当自负盈亏、自担风险。如果民事活动中合同动辄解除，与合同法规定和契约精神相违背。案涉合同履行过程中，被告没有违约行为，二原告的商业风险不应成为解除合同的理由。如果二原告坚持不履行合同，应当承担违约责任，并承担违约造成的损失208544.51元（本合同约定的第三、四、五年的租金）。2.解除合同将对二原告造成可得到利益损失。现在解除合同后门市很难出租，被告将会损失第三、四、五年租金20854.51元，即是二原告按五年租金总额的20%计算支付65728.50元（总租金328642.52元×20%）违约金给被告也不能填补被告的实际可得到利益损失208544.51元，二原告要求单方解除合同不符合合同约定。若二原告坚持解除合同，应支付被告208544.51元可得利益的实际损失，若法院确认解除合同应依法调整违约金赔偿额以填补被告208544.51元的实际损失。综上所述，解除案涉合同、退还保证金与双方合同约定、法律规定不符。同时，被告认为合同解除将对被告造成巨额损失，不同意原告单方解除合同。二原告应当全面履行自己的合同责任，继续行使合同期内的租赁权进行经营以减少损失，如二原告经营有困难可以走转让门市的救济途径，被告全力支持与配合，二原告不能将自己应当承担的合同责任和义务通过解除合同转嫁给被告。被告在合同履行过程中没有过错，二原告不具有约定解除权，也不符合法定解除权。二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法保护被告的合法权益，驳回二原告全部诉请。原告肖本艳、刘晏君围绕诉讼请求依法提交了以下主要证据：1.原告的身份证复印件，证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格；2.《房屋租赁合同》，证明原、被告于2018年7月14日签订租赁合同，合同约定了租金、租赁期限等内容，双方存在租赁合同关系；3.收据，证明原告于2018年10月25日向被告支付合同保证金1万元的事实；4.微信聊天记录，证明二原告自2019年9月1日起多次向被告表示退房，2019年10月17日二原告单方实施了退房行为；5.照片，证明自二原告退房后，二原告再未使用案涉房屋，截至目前，案涉房屋已经由其他人在经过被告允许后占有使用；6.手机通话录音，证明二原告通知被告并与之协商解除租赁合同的相关事实；7.民事判决书，证明本案的基本事实经过，即双方签订租赁合同的事实以及二原告向被告提出退房并实施腾退行为的相关事实。被告质证时发表了以下质证意见：对证据1、2、3、4无异议。对证据5的真实性、合法性及关联性均不予认可。对证据6的三性不予认可，与本案无关。对证据7的真实性、合法性认可，但达不到原告的证明目的。被告为证明自己的诉讼主张提交了以下主要证据：微信聊天记录1页，短信聊天记录3页，证明二原告在2019年9月1日向被告提出解除合同，被告不同意，并要求二原告继续履行合同缴纳租金。二原告质证时发表了以下质证意见：对证据的三性无异议，该组证据还证明了二原告于2019年10月17日正式将被告的钥匙交给被告委托的隔壁年代厨卫进行保管，明确了正式解除租赁合同的时间。结合原、被告的陈述，并经本院庭审审查，原、被告举示的均证据具有证据的真实性、合法性、与本案待证事实具有关联性，可以作为本案的证据使用。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：2018年7月14日，被告作为甲方，二原告作为乙方签订《房屋租赁合同书》。《房屋租赁合同书》载明：一、门市租期5年，从2018年11月3日至2023年11月2日止，第一年租金58300元，签合同付清，从第二年开始房屋租金在前一年基础上递增6%，每年9月2日交清下年房租。乙方交给甲方合同保证金壹万元，待合同租赁期满后乙方履行完本合同义务，甲方退还乙方保证金（凭收据退回）。二、在租用期中，甲方不得无故收回门市使用权（拆迁、改造、维修等特殊因素除外），否则甲方应赔偿乙方与保证金相等的壹万元损失，如乙方期满后不继续租用，必须在期满前60天书面告知甲方，并允许甲方在该门市前门柱张贴招租广告，另行招租。三、门市租用期中，乙方不得擅自改变房屋的结构，乙方有义务协助该幢楼宿舍化粪池的清理机缴纳相关费用。四、在租用期中，水、电和门市自身的税费及经营方面应交国家的一切税费乙方自行负责全额承担；在租用期中水、电维修和门市租用期间的一切安全事故责任及费用由乙方自行全部承担。五、租用期满，相同条件下，乙方享有优先租用权。合同期内乙方经甲方同意可转让，但乙方所缴保证金壹万元不退，归甲方所有，作为甲方另行转租的补偿。六、合同期满前乙方应完清各种税费、保证装饰等附属设施完好，甲方验收无误后退还保证金。如装饰和水、电等附属设施存在故意认为损坏情况，由乙方负责修复或重新做好内外装饰等，方可退回保证金；如乙方不及时完清各种税费和修复装饰等附属设施，甲方不退乙方所交保证金壹万元，乙方还应承担违约责任。七、违约责任的处理：以上事项，双方应相互遵守，不得违约，违约方支付守约方违约金，按五年租金总额的20%计算。合同中未尽事项，由甲、乙双方协商解决，如不能协商解决的可向甲方所在地法院起诉。之后，被告按合同的约定向二原告交付了租赁房屋，二原告也实际接受并经营使用案涉租赁房屋。二原告经营使用期满一年后，因经营亏损等原因，用电话及发送短信等方式向被告明确表示要解除租赁合同，退还案涉租赁房屋。但被告明确表示拒绝解除合同，要求二原告按合同约定，继续履行至五年期满。2019年10月17日，二原告单方将案涉租赁房屋腾空后，当晚，二原告用微信方式通知被告，不再承租案涉房屋，并明确告知被告水、电费已交清，钥匙移交给隔壁年代姐姐处，后因被告拒绝解除租赁合同，引发纠纷，导致案涉租赁房屋闲置至今。另查明，二原告将第一年的租金已经实际支付，后未按照合同约定支付租金。2020年9月2日，被告向本院提起诉讼，要求判令二原告支付房屋租金61798元，并以61798元为基数按全国银行间同业拆借中心同期市场报价利率支付利息（暂从2019年9月2日计算至2020年9月1日止按3.85%计算利息2379.22元，2020年9月1日后利息另外计算）。2020年11月13日，本院作出（2020）渝0231民初3647号民事判决，判决：一、由肖本艳、刘晏君在本判决发生法律效力后10日内支付梁尤成租金51498元及利息（从2019年9月2日起按照全国银行间同业拆借中心同期市场报价利息支付利率至付清时止）；二、驳回梁尤成的其他诉讼请求。后二原告履行了该判决书确定的租金给付义务。再查明，本院于2021年1月4日立案受理原告肖本艳、刘晏君与被告梁尤成房屋租赁合同纠纷一案后，被告梁尤成于2021年1月30日收到本院送达的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。诉讼中，用本院座机（023-7468xx）联系被告要求其回家与原告一起对案涉门市进行现场查勘，以便查清案涉门市的水电、物业的费用是否缴清，门市内原有的设施是否完好，是否满足退还保证金的条件，被告在电话中称其在贵州，因身体不好不能回来，并称本案不符合退还保证金的条件，二原告未将门市的钥匙交给被本人，现该门市仍未出租给他人。本院认为，法律规定上的解除权系形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有单方解除权，违约方请求人民法院判决解除合同，属于行使诉权，非合同法上的实体解除权。人民法院应根据合同是否能够继续履行，当事人是否陷入合同僵局，以及是否存在情势变更等情形，对合同是否解除作出裁判。人民法院判决解除合同，为变更判决，守约方可以主张违约方因此而遭受的损失，包括合同履行后可得利益损失。双方在合同中约定租赁期限为2018年11月3日至2023年11月2日止，现二原告起诉要求解除与被告的租赁合同，违背了合同约定，二原告已违约，但经本院多次询问被告，被告坚持不同意解除房屋租赁合同，本院考虑到二原告不愿意继续履行租赁合同，承租的义务又不宜强制履行，合同目的已无法实现，而被告又不行使合同解除权，为打破合同僵局，本案宜判决解除双方于2018年7月14日签订《房屋租赁合同书》。鉴于二原告违约在先，本案租赁合同解除时间确定为被告收到本院送达起诉状副本的时间为准，即2021年1月30日。解除租赁合同后二原告还应承担违约责任，违约金按双方租赁合同约定按五年租金总额的20%计算，为65728.50元（总租金328642.52元×20%）。在双方合同履行中，二原告已经支付租金至2020年11月2日，现二原告还应支付2020年11月3日起至2021年1月30日期间的租金15972.67元（58300元×106%×1.06%÷365天×89天）。二原告在签订合同时向被告交纳的保证金10000元是否应该退还的问题。双方虽在合同约定，二原告应在租赁期限届满前应完清各种税费，保证装饰等附属设施完好，待被告验收无误后，方可退还保证金，但因二原告于2019年10月17日已将案涉房屋腾空后将钥匙交予他人，并告知被告水、电费已交清，案涉房屋电闸、水闸已关闭，后因被告拒绝接收，引发纠纷。为查清本案事实，在本院电话通知被告组织双方对案涉房屋进行查勘时，因被告的原因无法进行，导致本院无法查清案涉房屋的税费是否交清、房屋的装饰等附属设施是否完好，且被告也未举示证据证明案涉存在未完清各种税费、装饰等附属设施被人为损坏的情形，其法律后果应由被告承担，故本院确定解除双方的租赁合同后，被告应退还原告的保证金10000元。原、被告双方在本案中的诉讼主张，本院对其合理部分予以支持，其余部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条规定，判决如下：一、解除原告肖本艳、刘晏君与被告梁尤成于2018年7月14日签订的《房屋租赁合同书》；二、原告肖本艳、刘晏君在本判决生效后十日内支付被告梁尤成违约金65728.50元及租金15972.67元，共计81701.17元；三、被告梁尤成在本判决生效后十日内返还原告肖本艳、刘晏君保证金10000元；在上述（二）、（三）项进行相互抵扣后，原告肖本艳、刘晏君还应支付被告梁尤成71701.17元；四、驳回原告肖本艳、刘晏君的其他诉讼请求。如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告肖本艳、刘晏君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  温晏志人民陪审员  毕 燕人民陪审员  吴 勇二〇二一年六月二十一日书 记 员  冉 亚