福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4172号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪仲尧，福建名仕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:江鸿，男，1969年3月31日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：陈武，福建润道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨焰，福建润道律师事务所实习律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国房公司”）因与被上诉人江鸿租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2021）闽0121民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国房公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第二、四项，依法改判为：“1.江鸿立即无条件将其租用的位于福州市闽侯县××层××㎡的房产腾空，恢复房屋原状并返还给国房公司；2.江鸿应当按评估的市场租金标准8元／㎡向国房公司支付房屋占用费（自2020年1月2日起计至江鸿实际返还房屋之日止）；3.江鸿和福州五菱汽车配件制造有限公司闽侯分公司（以下简称“五菱汽车配件制造闽侯分公司”）立即共同将位于福州市闽侯县××仓库红砖一、二层房产所占合法规划红线范围内土地上所搭盖的非法建筑物和构筑物全部拆除清空后，恢复土地原状退还给国房公司”，或依法发回一审法院重审；二、本案的一审、二审诉讼费用全部由江鸿负担。事实和理由：一、一审法院未依法追加五菱汽车配件制造闽侯分公司为被告，未查清江鸿与五菱汽车配件制造闽侯分公司合谋非法占用案涉房屋所占红线土地搭建非法建筑的事实。1.一审未查明案涉合同标的物不只是案涉房屋，还包括案涉房屋所占红线内的合法土地。案涉房屋《土地使用权证》《房屋所有权证》等可证实本案租赁标的物包含案涉房屋所占土地，且江鸿对案涉房屋及土地四至是明知的。国房公司亦将案涉房屋及所占土地全部移交江鸿实际经营使用。2.一审法院对案涉房屋所占土地内被江鸿另行搭盖违法建筑的事实未予查明。在2010年至今长达十余年里，江鸿早已改动原有围墙，已不能真实反映租赁标原有状况。从《土地使用权证》所附图纸及现场勘查情况可知，现有围墙外部分案涉房屋红线内土地被江鸿加盖非法建筑，该建筑现由五菱汽车配件制造闽侯分公司占用经营。3.一审未追加五菱汽车配件制造闽侯分公司为被告，涉嫌程序违法，系导致案件基本事实未查清、判决错误的重要原因。五菱汽车配件制造闽侯分公司是非法建筑的实际使用人，而该建筑占用了案涉房屋土地，必然存在承租人、实际使用人共谋。一审未查清该非法建筑是否建设在案涉房屋土地四至红线范围内，却根据现有围墙驳回国房公司的申请。二、一审对应履行案涉租赁标的物移交义务主体责任认定适用法律错误。1.江鸿未在指定期间履行案涉房屋及土地的移交义务。国房公司已向江鸿送达《通知》明确“自本通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至我司办理房产移交手续”，还送达律师函再行催告其履行移交义务，但江鸿接到通知后至今未移交。2.无论江鸿提交证据或庭审所述，均未涉及其已移交案涉房屋及土地的情况，也不存在江鸿移交而国房公司拒绝接受的情形。国房公司多次要求江鸿移交，江鸿却未表达任何移交意愿或行动。3.江鸿至今仍控制着案涉房屋及土地。一审法官在现场勘查时系通过江鸿拿钥匙开门才进入现场，可证实案涉房屋土地仍在江鸿控制下。综上，案涉房屋至今未移交责任完全在于江鸿，一审认定“在合理交接期限后，国房公司没有接收房屋以防止损失扩大”有违客观事实，据此未支持国房公司占用费损失的诉请认定事实、适用法律错误。三、一审对江鸿违法占用期间的房屋占有使用费损失基本事实未能查清。1.一审法院支持移交案涉房屋及土地三个月的交接期限不合理且于法无据。若江鸿一审中所述的“自2019年4月与福汽启腾维修站解除了租赁关系并整体搬走后，案涉房屋及土地即一直处于空置状态”属实，2020年1月2日国房公司通知其解除合同并移交房屋时，应随时可以移交，无需进行准备。2.一审法院未采纳国房公司提交的市场租金评估标准错误。一审已查明国房公司就市场租金自行评估，评估结果显示市场租金已远高于十年前合同约定租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，在江鸿没有证据和理由反驳或申请鉴定的情况下，一审应依法认定国房公司提交评估报告的合法效力并作为本案判决依据。江鸿称案涉房屋属于危房，没有使用价值，无需支付占用费，缺乏事实依据。案涉房屋不存在结构性损害问题，仍具有使用价值；而非结构性修缮义务则是江鸿的合同义务。江鸿所提《关于仓库修缮的申请报告》所述不属实。3.即便一审法院不采纳国房公司提交的市场租金评估标准，也应依法对案涉房屋市场租金进行司法评估。一审法院既不认可国房公司自行评估报告，又不组织重新鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条，在国房公司已提出申请重新鉴定的情况下，一审法院未对涉案房屋市场租金进行评估涉嫌程序违法。江鸿辩称，案涉租赁房屋已被认定为危房，继续使用将存在重大人身及财产损害风险，国房公司并未完成修缮工作。租赁房屋实际上早已在国房公司的掌控中，江鸿不存在占用行为。本案为租赁合同纠纷，江鸿根据租赁合同所控制的租赁房屋范围仅为现场围墙内的房屋，违建部分都在围墙外，与江鸿无任何关联。国房公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月2日解除；2.江鸿立即无条件将其租用的，位于闽侯县××南仓库红砖楼和白砖楼一、二层2015平方米房产腾空，恢复房屋原状并返还给国房公司；3.江鸿按评估市场租金标准8元／平方米向国房公司支付房屋占用费（自2020年1月2日起计至实际返还房屋之日止，暂计至2020年9月1日为128960元）；4.确认江鸿缴纳租赁押金10875元归国房公司所有；5.江鸿赔偿国房公司本案律师费损失16074元。一审诉讼过程中，国房公司增加一项诉讼请求，即江鸿将位于闽侯县××南仓库红砖楼一、二层房产所占合法规划红线范围内土地上所搭盖的非法建筑物和构筑物全部拆除清空后，恢复土地原状并退还国房公司。一审法院认定事实：福建省福州市水产供销公司于2008年将其位于闽侯县闽江乡（闽江乡现已撤归祥谦镇）南后湾（位于××镇××村××仓库移交给国房公司经营管理，该仓库建筑面积为2495平方米。2010年1月12日，国房公司与江鸿签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，国房公司将上述仓库中红砖楼和白砖楼一、二层的房产出租给江鸿作为仓库和厂房使用；租赁期限24个月，自2010年1月15日起至2012年1月14日止。租赁期限届满，江鸿如需要继续租赁，应提前一个月通知国房公司，在同等条件下，江鸿享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金3625元，第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年每月租金为3806元，以此类推；江鸿应于每个月20日前向国房公司一次性支付本月租金；江鸿签署合同时向国房公司支付租金押金10875元，租赁期满，江鸿无违约情形，国房公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还；租赁期间，未经国房公司书面同意，江鸿不得将租赁物转、分租、转借或者变相转租、分租、转借给第三方，违者国房公司有权终止本合同，收回租赁物并没收江鸿的租赁押金；国房公司承担租赁物结构性的质量问题产生的修缮义务，江鸿承担租赁物的日常修缮义务；合同还约定了其他事项。上述合同约定的仓库红砖楼和白砖楼一、二层房产面积合计为2015平方米。双方签订合同之后，国房公司将合同约定的房产交付给江鸿使用，江鸿向国房公司交纳了押金10875元。江鸿承租上述仓库后，依约定按每月租金3625元标准向国房公司支付了第一年租金，按每月3806元标准向国房公司支付第二年起租金。合同约定的租赁期限24个月期满之后，双方没有签订新的租赁合同，继续履行原租赁合同，江鸿继续按每月3806元标准向国房公司支付租金。因仓库存在破损情形，江鸿曾于2019年5月向国房公司递交了一份《关于仓库修缮的申请报告》，江鸿在报告中提到仓库破损严重，计划对仓库进行修缮和加固。双方并没有对仓库修缮和加固。江鸿承认其于2013年、2014左右将承租房屋整体转租给福汽启腾维修站用于经营活动，维修站于2019年4月与其解除了租赁关系并整体搬走。福汽启腾维修站撤离之后，仓库红砖楼和白砖楼一、二层的房产处于闲置状态，江鸿并无物件放置于讼争房屋之内，但仓库门口遗留下福汽启腾维修站招牌，红砖楼内部遗留下维修站工作区划指示牌。2019年2月，国房公司委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争仓库红砖楼和白砖楼一、二层的房产月租金单价进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司评估基准日为2019年3月1日，以房屋全部出租，用途为仓储，租赁期为3年，租赁期内租金不上涨等为条件，评估其综合单价为8元/平方米。国房公司于2020年1月2日向江鸿发出通知，通知江鸿讼争仓库红砖楼和白砖楼一、二层的房产租赁期已届满，其开展国有经营性房产公开招租工作，自通知函发之日起房屋租赁关系终止，自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至其单位办理房产移交手续。国房公司还于同年6月向江鸿发出解除合同之律师函。江鸿于2020年1月6日向国房公司支付租金3806元，这是江鸿最后一次向国房公司一次性支付本月租金。国房公司曾与福建名仕律师事务所签订了委托代理合同，约定福建名仕律师事务所接受国房公司委托，指派律师作为江鸿等租赁合同纠纷5案件诉讼代理人，一审律师代理费合计81400元，其中本案件律师费为16074元。一审法院认为，国房公司与江鸿签订了《房屋租赁合同》，国房公司将其经营管理的位于闽侯县××镇××村仓库红砖楼和白砖楼一、二层房产出租给江鸿作为仓库和厂房使用，双方由此形成房屋租赁合同关系，该租赁合同关系系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于国房公司请求确认双方于2020年1月2日解除《房屋租赁合同》问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为24个月，由于租赁期间届满，江鸿继续使用租赁物，而国房公司没有提出异议，原租赁合同因此继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。江鸿对于国房公司请求确认双方于2020年1月2日解除《房屋租赁合同》表示同意，表明双方对此已形成合意，一审法院予以确认。关于国房公司请求江鸿自2020年1月2日起计至实际返还房屋之日止按评估8元/平方米支付房屋占用费问题。首先，双方于2020年1月2日解除了《房屋租赁合同》，双方在合同解除之后，均负有履行讼争房产交接义务。由于双方没有就交接期限进行约定，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定合理的交接期限为2020年1月2日至3月31日，江鸿在该期间继续占用讼争房屋，应向国房公司支付占用费。然而，合理交接期限后，国房公司没有接收讼争房产以防止损失的扩大，则对于合理交接期限后没有接收讼争房产致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。其次，租赁期间届满后双方继续履行原租赁合同，由于双方自第二年起每月租金按3806元/月计算直至2020年1月，故一审法院认为交接期讼争房产占用费仍应参照该标准计算为宜，国房公司主张月租金评估价一审法院不予采纳。综上，江鸿应支付国房公司支付房屋占用费为7612元。关于国房公司请求江鸿腾空房产，恢复房屋原状并返还房产问题。讼争房产已处于腾空状态，国房公司无证据证明江鸿在承租期间改变了讼争房产作结构状况并阻碍交房，故国房公司可随时接收讼争房产，其本项请求已无必要，但江鸿负有拆除仓库内有关福汽启腾维修站遗留招牌等标志物义务。关于国房公司请求租赁押金10875元归其所有问题。由于江鸿在承租期间将讼争房产转租给福汽启腾维修站用于经营活动，江鸿没有证明这已经国房公司同意，况且次承租人改变了合同约定房产用途，故江鸿应对其转租行为应承担违约责任，国房公司该项请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于国房公司请求江鸿赔偿本案律师费损失16074元问题。因《房屋租赁合同》未对律师费问题进行特别约定，且国房公司并没有提供证据证明委托律师的必要性，本项费用加重江鸿负担，故一审法院不予支持。关于国房公司请求江鸿全部拆除清空非法建筑物和构筑物，恢复土地原状并退还问题。由于国房公司该项事实主张依据不足，一审法院不予认定，该项请求一审法院不予支持。综上，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与江鸿于2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除；二、江鸿应于本判决生效之日起十日内支付福州市国有房产经营有限公司房屋占用费7612元，并拆除闽侯县××镇××村仓库内有关福汽启腾维修站遗留招牌等标志物；三、江鸿已支付福州市国有房产经营有限公司房屋租赁押金10875元，归福州市国有房产经营有限公司所有；四、驳回福州市国有房产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3418元，减半收取计1709元，由福州市国有房产经营有限公司负担1506元，由江鸿负担203元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，对于国房公司主张的拆除非法建筑物和构筑物问题，江鸿承租的是国房公司管业的位于闽侯县××南仓库红砖楼和白砖楼一、二层房产，国房公司提供的《房屋所有权证》的房屋建筑面积为2495㎡；《国有土地使用权证》显示的土地面积3898㎡，而其明确在起诉状中自认江鸿承租的红砖楼和白砖楼面积为2015㎡，在国房公司未提供证据证明其将该两栋房屋所占土地出租给江鸿的情况下，其主张江鸿与五菱汽车配件制造闽侯分公司合谋非法占用案涉房屋所占红线土地搭建非法建筑，依据不足，不予采信，其关于要求江鸿拆除非法建筑物和构筑物的诉请，本院不予支持。国房公司于2020年1月2日向江鸿发出通知，告知江鸿案涉房产租期届满，将进行公开招租，并告知江鸿“对于不参加我司公开招租或未接受按房产评估价格调整租金签署《公开招租过渡性租赁协议》的，且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或者房产使用人，福州市国有房产中心及我司将依法强制收回房产”，而国房公司在江鸿未参与公开招租且在2020年1月6日之后未再支付租金的情况下，直至2021年1月才提起本案诉讼，结合一审法院现场勘查所见“两座楼房内部无放置生产生活等物品，并无居住、使用，处于空置状态，仓库内部空地上杂草丛生，洼地处积水明显，红砖楼内部仍保留部分维修站留下的工作指示牌，仓库大门口仍遗留福汽启腾维修站招牌，仓库周围内部并没有搭盖用于汽车经营的场所。仓库外沿街有宝骏汽车、上汽通用五菱等汽车经营修配场所”，以及江鸿于一审、二审中多次明确表示案涉房产已未使用，国房公司可随时收回房产的情形，一审法院认定国房公司可以随时收房，对其要求江鸿腾空房产的诉请不予支持，并根据江鸿多年来以3806元/月支付租金且国房公司未提异议及本案实际情况，酌定江鸿按照该标准支付2020年1月2日至3月31日的占用费7612元已臻合理，本院予以维持。综上所述，国房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3012元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年六月二十三日法官助理 陈 玥书 记 员 蔡志前