山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初4463号原告：崔益民，男，1969年2月15日出生，汉族，住山东省济南市。被告：山东南侨房地产发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：徐伟福，董事长。委托诉讼代理人：任丽华，女，1985年2月6日出生，汉族，系该公司职工，住济南市。被告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。法定代表人：黄济志，总经理。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：石岳峰，山东国曜律师事务所律师。原告崔益民与被告福建南方物业管理有限公司济南分公司(以下简称南方物业)、山东南侨房地产发展有限公司（以下简称南侨公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔益民，被告南方物业委托诉讼代理人任丽华、南侨公司委托诉讼代理人宫皓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔益民向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告山东南侨房地产发展有限公司、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司支付房屋的红外线幕帘安防功能丧失，且不能修理恢复造成的财产损失11万元；2.请求法院依法判决被告福建南方物业管理有限公司济南分公司支付视频门禁（可视对讲）设备费800元；3.请求法院依法判决被告福建南方物业管理有限公司济南分公司支付2015年1月1日至2020年2月21日五年物业费13,990.35元。南方物业公司存在严重的不作为，双倍返还物业费，共计27,980.7元；4.请求本案诉讼费由被告山东南侨房地产发展有限公司、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司承担。事实和理由：崔益民于2014年11月17日收到在南侨房地产发展公司卖售的名泉春晓8-2-2601的房屋。崔益民自2015年6月发现红外线安防影视设备，红外线安防不起作用，可视对讲机有问题等等。于2018年8月7日起诉至天桥区人民法院，崔益民于2020年2月21日收到天桥区人民法院判决书，判定山东南侨房地产发展有限公司、福建南方物业管理有限公司济南分公司共同修理恢复济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）8号住宅楼2单元2601号房屋的红外线幕帘安防功能。崔益民多次督促山东南侨房地产发展有限公司、福建南方物业管理有限公司济南分公司进行修复，但两公司相互推诿。南侨房地产发展有限公司称，红外线安防可视对讲设备已交付给福建南方物业管理有限公司济南分公司，由福建南方物业管理有限公司济南分公司负责维修。物业公司经理说原来的物业经理王兰英已经走了，他需要了解情况。后经多次督促未果，根据《物业管理条例》第29条、第31条规定，建设单位应向物业管理服务企业所移交的资料包括：明确建筑工程保修范围技术资料、质量保修文件和物业使用说明文件。直至2020年8月14日崔益民再次找到南方物业公司，李经理才告知崔益民，物业公司方没有接收到南侨房地产发展有限公司的红外线幕帘设备及相关文书和资料，故无法实施修复。时隔五年多，物业公司才拿出这种说法，由此可见福建南方物业管理有限公司济南分公司的工作人员的工作态度极其不认真和严重不作为。崔益民于2012年11月2日购买山东南侨房地产时，售楼销售人员明确推荐顶楼房子的优越性及安全性，同时把红外线安防设施作为一种销售热点推荐给我们。因为楼顶有红外线安防设备，安静且安全防盗。同时小区围墙也具备相关的红外线安保及安全报警设备。故比其他楼层每平方高出600元左右，如果无法修复将给崔益民的家庭造成严重的安全隐患和重大的经济损失。崔益民于2014年11月17日接收了南侨公司开发的位于济南市天桥区堤口路名泉春晓8号楼2单元2601室房屋，并于当日向南方物业公司缴纳了一年的物业服务费。原告自2015年6月份发现次卫生间内没有热水管道以及飘窗顶部渗水、红外线安防可视对讲设备不起作用等问题后，马上找到维保中心。维保中心查看事实后，要求原告以书面形式向南侨公司报修。原告在两次以书面形式向南侨公司提出报修后，南侨公司许总电话通知原告由小区物业即南方物业公司处理，并将报告转至该物业公司。南方物业公司王兰英经理予以签收，其签收后一直没有处理，并以各种理由推诿，因为物业迟迟不予解决以上问题，原告于2015年11月告知物业公司经理王兰英，如再不给予明确的解决时间，将不再交下一年度物业费，直至问题解决再交物业费。在2014年11月收到房屋起至2015年11月期间，原告家的视频门禁(可视对讲）不起作用，无法打开房门。南方物业以小区入住人员不全无法调试，等入住全后统一调试为借口，不予修理。2016年原告感觉入住人员比较全了，又到南方物业请求修理视频门禁(可视对讲），得到答复是物业费交了才给修理。2017年南方物业公司起诉原告未交物业费，经法院审理，原告交清物业费，物业公司依旧未给予修理视频门禁(可视对讲），还是以各种理由加以搪塞，从未给予明确的说法。2019年12月份才从物业管家那里得知小区视频门禁(可视对讲）有了维修人员，随即找到维修人员维修视频门禁(可视对讲），从维修师傅那里得知，他们是2019年10月份才和南方物业公司签署的外包维修合同的，同时维修师傅告诉原告，原告家的视频门禁(可视对讲）主机存在质量问题，无法修复，需要到厂家更换新的。视频门禁（可视对讲）已过维保期，需要自费800元更换新的。时隔五年崔益民才知道视频门禁（可视对讲）没有修复的真正原因，严重影响崔益民的日常生活所需，造成极大的不便、同时身心健康造成了极大的伤害。对于物业公司这种不负责、不作为、推诿、拖延搪塞的做法，崔益民非常不满。崔益民多次要求山东南侨房地产发展有限公司、福建南方物业管理有限公司济南分公司提供维修事宜未果。南方物业辩称，原告诉请均无任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告诉讼请求。原告诉讼请求涉及与两个被告之间的两个法律关系，即原告与被告一南桥公司之间存在商品房买卖合同关系，原告与被告二南方物业之间存在前期物业服务合同关系，原告应明确依据哪个法律关系向哪个被告主张损失。（一）关于红外线幕帘的修复问题关于第一项诉讼请求，原告已在贵院（2018）鲁0105民初4385号判决中予以判决，原告应向法院申请执行，再次起诉违反一事不再理原则，系重复起诉，贵院应依法驳回其诉讼请求。根据物业服务合同及相关规定，被告二南方物业只对于物业管理区内的业主公共部分进行维保，对于业主房屋专有部分尤其是内部并不负有维保义务。原告未提交证据证明其红外线幕帘安防功能丧失，亦未提供证据证明其财产损失。红外线幕帘修复属于房屋配套附属设施，对于其修复问题应由原告与被告一南侨公司根据商品房买卖合同确定的权利义务予以处理，与被告二南方物业无关。（二）关于视频门禁（可视对讲）设备费根据《商品房住宅质量保证书》第四条第五款约定，电气线路的保修期为二年。同时第五条约定，超保修期的，由住户自行组织修缮或向物业管理公司保修，修缮费用应由住户自行承担。原告所称的视频门禁（可视对讲）在质保期内由被告一进行修复，超出质保期后的修复费用由原告自行承担，且原告在诉状中已经自认该视频门禁（可视对讲）已经超过质保期，被告二物业公司并非承担责任的主体，原告主张的视频门禁（可视对讲）设备费与被告物业公司无关。（三）原告诉请双倍返还物业费无任何事实及法律依据。2014年11月28日，原告与被告物业公司签订的《名泉春晓小区F区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务合同订立后，被告物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，原告在事实上接受被告物业公司提供的物业服务后，应按照上述服务合同的约定履行付费义务，现原告请求双倍返还物业费无事实及法律依据。综上，原告诉请无任何事实和法律依据，请贵院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。南侨公司辩称，原告要求被告南侨公司赔偿因红外幕帘损失问题造成的损失11万元，无事实和法律依据，依法应予驳回。第一、原告起诉涉案红外幕帘问题，属于重复起诉，根据民事诉讼“一事不再理”的原则，应予驳回原告的起诉。原告在本案中主张的红外幕帘损失，与贵院（2018）鲁0105民初4385号案件诉讼请求中的请求权基础一致，该判决已经做出了处理，被告南侨公司认为本案原告再次起诉构成重复诉讼。第二、原告要求赔偿损失的条件并未成就。涉案红外幕帘的问题，贵院已经在（2018）鲁0105民初4385号民事判决书中进行了处理，根据该生效文书裁判结果，涉案红外幕帘问题应当是修复解决而不是进行赔偿解决，在并无证据证实（2018）鲁0105民初4385号民事判决书已无法履行的情况下，法院不能就同一法律争议出具两份法律文书来确定两种不同的处理方式，即不能既判令被告修复另判令被告赔偿。否则将课以被告双重的法律责任致使原被告之间原合同权利义务失衡，两份判决结果也将互相矛盾无法执行有损司法权威。第三、原告要求赔偿损失的金额没有事实和法律依据，也没有证据证实。原告在本案诉状中陈述其主张的损失金额为红外幕帘问题导致的房屋差价，但是双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议中并未约定红外幕帘等出卖人附赠的房屋功能具有相应的对价，原告所提的红外幕帘房屋每平方米房价高出600元，完全是原告的主管臆测，南侨公司调取了与原告同单元楼下（2-2501、2-2401）两户购房人的《商品房买卖合同》，且签订时间相差不超过1个月，房屋单价均高于原告所购房屋单价，不是原告所说的因其顶层有红外安防设备，比其他楼层每平方高于600元左右，给其造成了重大经济损失的事实。且涉案房屋已经交付给原告多年，房屋权属也已经转移登记给原告，双方已经履行完毕了《商品房买卖合同》，原告现要求赔偿房屋价值损失违背了市场交易秩序，于法无据。第四、涉案房屋被告南侨公司交付给原告时，就已经将可视对讲设备一同交付给了原告，根据被告南方物业公司保管的涉案房屋物业管理档案，原告对涉案房屋自行装修时并未自行安装好可视对讲设备，原告至今怠于安装可视对讲设备，不仅造成了可视对讲设备质保期过期，也造成了红外幕帘的报警功能无法通过视对讲设备进行报警从而正常运行，因此，被告南侨公司履行完毕了《商品房买卖合同》红外幕帘及可视对讲设备的交付义务，原告出现涉案问题未能解决，其中被告南侨公司并无责任。综上，请求驳回原告对被告南侨公司的起诉或者诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2012年11月2日，南侨公司(出卖人）与崔益民(买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》一份，约定由崔益民购买南侨公司开发的位于济南市天桥区名泉春晓一期工程(F地块南）8号住宅楼2单元2601号房屋，即涉案房屋。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中，户内配套设施部分第8条约定“对讲安防系统：彩色可视对讲机，主卧设紧急按钮。一层、二层、顶层及底层商业屋相邻的外窗、阳台设红外幕帘。”崔益民与南侨公司还就其他权利义务做了相应约定。2014年11月28日，南侨公司将涉案房屋交付给崔益民，并出具了商品房住宅质量保证书；同日，崔益民与南方物业公司签订了《名泉春晓小区F区前期业务服务合同》，由南方物业公司对涉案房屋所在小区提供物业服务。合同约定，物业公司对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务或管理等条款。2018年，崔益民以南侨公司和南方物业为被告诉至本院，诉求：1．判令两被告支付因次卫生间没有热水管道重新装饰、铺设管道的费用15000元；2．判令两被告支付飘窗顶部渗漏雨水维修装饰费2100元；3．判令两被告立即恢复房间红外线安防、防盗设备的防护功能；4．判令两被告支付下水管道重新装饰费用300元；5．案件受理费由两被告承担。2019年7月25日本院作出(2018）鲁0105民初4385号民事判决书（该判决书已生效），判决：一、被告山东南侨房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民因次卫生间洗手盆热水管道不通产生的损失1万元；二、被告山东南侨房地产发展有限公司、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起20日内修理恢复位于济南市天桥区名泉春晓一期工程(F地块南）8号住宅楼2单元2601号房屋的红外幕帘安防功能；三、被告山东南侨房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民因空调安装机位设计造成原告崔益民财产损失600元；四、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民厨房吊顶以及包管装饰损失200元；五、驳回原告崔益民的其他诉讼请求。在该判决书认定事实部分有如下内容：“2015年3月12日，崔益民因提出装修申请，与南方物业公司签订了《名泉春晓小区F区装饰装修管理协议》，报备的装修施工工期为2015年3月12日至2015年7月14日。2015年6月29日，南方物业公司对崔益民家中装修进行了检视，在《装修检视申请单》中对“冷热水管道”部分进行了检视，未发现及标注改动情况。崔益民装修后，使用次卫生间过程中发现洗手盆热水管道不通，分别于2016年3月25日、2016年10月26日、2017年4月17日向南方物业公司反映，该公司提出通过区域剔凿方式进行维修，崔益民以无法购买同品墙砖为由要求将强壮全部更换，双方未能协商一致；南方物业公司向南侨公司申请给予支持，崔益民同时提出如不维修，以赔偿15000元，后双方未能协商达成一致意见。崔益民购买的涉案房屋为顶层，根据南侨公司的商品房买卖合同约定，应当提供红外幕帘安防功能，但至今未能开通该项功能”。庭审中，崔益民自称，第二项诉讼请求的款项数额是维修人员向业主索要的，维修人员说该设备不能维修只能更换价格是800元。但我未缴纳。后来，我自己进行了维修，花费了800元，当庭没有证据提交。第三项诉讼请求是因原告收房时涉案房屋存在房屋漏水等问题，多次向南侨公司反映，南侨公司委托南方物业进行维修或办理，但南方物业不予处理，所以物业公司不作为。现要求南方物业双倍返还物业费是根据一些案例自行计算的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔益民与南侨公司之间存在商品房买卖合同关系，南侨公司应当就涉案房屋提供质保责任以及瑕疵担保责任。崔益民与南方物业公司之间存在前期物业服务合同关系，南方物业公司向崔益民等小区业主提供物业服务，并收取相应的物业服务费用。关于崔益民的第一项诉讼请求，在本次诉讼前，崔益民曾以南侨公司、南方物业为被告向本院提起过合同之诉，本院对其诉求的与南侨公司之间在红外线幕帘安防功能作出处理，现其再次以此纠纷为由诉求损失应认定构成重复起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条的规定，当事人认为已经发生法律效力的判决、裁定有错误，有新的证据足以推翻原判决、裁定的，应当通过再审程序解决。故对该项诉求本院不予审理。关于第二项诉讼请求，属于南侨公司承担的瑕疵担保责任范畴，但崔益民未举证证明其实际发生的损失，故应自行承担举证不能的法律后果。关于第三项诉讼请求，在本院作出的(2018）鲁0105民初4385号民事判决书中对崔益民所主张的涉案房屋存在漏水等问题已作出认定及处理，现崔益民又依其反映的问题被告不处理、不作为为由诉求南方物业双倍返还物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定的规定，判决如下：驳回崔益民的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1538元，由崔益民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张蕾二〇二一年六月二十一日书记员  颜静