北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3936号原告：赵晓娟，女，1979年10月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王玉萍，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娇，北京银雷律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。第三人：朱琪，女，1972年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张胜利，北京策略律师事务所律师。原告赵晓娟与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，因朱琪与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知朱琪作为第三人参加本案诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓娟及其委托诉讼代理人王玉萍、被告经纪公司的委托诉讼代理人孙凤起、第三人朱琪的委托诉讼代理人张胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓娟向本院提出诉讼请求：被告支付原告实际损失608327元。事实和理由：2018年8月18日，朱琪作为出卖人，赵晓娟作为买受人、经纪公司作为居间方签订《居间服务合同》，约定经纪公司作为居间方提供居间服务，由于被告服务出现重大过错，致使原告遭受损失608327元。经纪公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求和事实理由。根据法院（2019）京0102民初3995号判决书认定房屋买卖合同没有能够履行的原因是原告方没有履行，主张第三人双倍返还定金，买卖合同不能履行的原因在原告方，原告主张的608327元损失没有构成，诉讼请求不明确。朱琪述称，对原告所述事实没有异议，收到判决书判决的金额608327元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月18日，朱琪作为出卖人与赵晓娟作为买受人由经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱琪将北京市西城区玉桃园X区X号楼X层X门X房屋出售给赵晓娟，约定房屋成交价格为360万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价858万元。合同还约定了赵晓娟应向朱琪支付定金100万元。2018年8月18日，朱琪作为甲方（出卖方）、赵晓娟作为乙方（买受方）、经纪公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1218万元。2018年8月18日，朱琪作为卖方与赵晓娟作为买方签订声明：“1.买方在签署房屋买卖合同时，尚不具备在京购房资质。其需处置其名下位于西城区北礼士路甲X号楼X层X门X的房屋以获取在京购房资质；2.买方承诺在2019年1月31日前获得北京市的购房资质，如买方未能在约定时间获得北京市的购房资质，则由买卖双方协商解决。3.买卖双方对于上述事宜均确认一致，并同意不以此为由追究居间方的任何责任。”2018年8月18日，出卖人朱琪（甲方）、买受人赵晓娟（乙方）、居间方经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》，内容为：“1.甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括，（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2.甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费。经各方友好协商，按照2.2％的费率标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为267960元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务。1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同。丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任。1.甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任：丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2.甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1％的标准支付违约金。3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任。4.甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。第五条争议解决。第六条其他。”2019年1月4日，法院受理原告赵晓娟与被告朱琪、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案，赵晓娟在该案向法院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告、第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》以及《房屋交易保障服务合同》；2.请求判决被告向原告双倍返还购房定金合计一百万元。法院经审理认为“对于赵晓娟要求解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》以及《房屋交易保障服务合同》的诉讼请求，朱琪及经纪公司到庭表示同意解除，法院对此不持异议，但《房屋交易保障服务合同》系赵晓娟、朱琪与案外人北京方源房地产咨询服务有限公司签订，法院不宜处理，各方可另行解决”。并于2019年4月23日作出（2019）京0102民初3995号民事判决：“一、解除原告赵晓娟、被告朱琪于2018年8月18日就北京市西城区玉桃园X区X号楼X层X门X室签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、解除原告赵晓娟、被告朱琪、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2018年8月18日就北京市西城区玉桃园X区X号楼X层X门X室签订的《补充协议》、《居间服务合同》。三、解除原告赵晓娟、被告朱琪、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2018年8月24日就北京市西城区玉桃园X区X号楼X层X门X室签订的《变更协议书》。四、自本判决生效后十五日内，被告朱琪返还原告赵晓娟定金五十万元。五、驳回原告赵晓娟的其他诉讼请求。”朱琪不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为“各方当事人均明知签订合同时赵晓娟没有购房资格，朱琪与赵晓娟就此签署过声明。后赵晓娟在购房资格仍然受限的情况下，提出以变更买受人的方式继续履行合同。通过微信往来记录，可以看出当事人间就变更买受人事宜进行过沟通，但未签订书面合同，后朱琪明确提出不同意变更买受人。赵晓娟遂以合同存在避税条款为由，提出解除合同。鉴于朱琪提起另案诉讼，赵晓娟是否构成违约，本案不予判断。……一审判决朱琪返还赵晓娟定金，并无不当，法院予以维持。法院对朱琪中止本案审理的意见，不予采纳”。并于2019年7月30日作出（2019）京02民终8797号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年7月4日，法院受理原告朱琪与被告赵晓娟房屋买卖合同纠纷案，朱琪在该案向法院提出诉讼请求：判决被告给付原告违约金243.60万元。法院经审理认为“赵晓娟未履行合同约定的付款期限前付款，并起诉至法院，已经是明确表示不履行合同义务，故朱琪可以主张赵晓娟承担违约责任”。并于2019年11月27日作出（2019）京0102民初29017号民事判决：“一、本判决书生效后10日内被告赵晓娟给付原告朱琪违约金600000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13144元，由赵晓娟负担3237.40元（于本判决生效后7日内交纳），由朱琪负担9906.60元（已交纳）。保全费5000元，由赵晓娟负担（于本判决生效后7日内交纳）。”赵晓娟不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为“一审法院认定赵晓娟的行为已属明确表示不履行合同义务、构成违约，处理正确，法院予以确认。一审法院综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素将违约金调整为60万元，处理原则正确，数额亦无不当，本院不持异议。赵晓娟主张朱琪曾提起反诉又撤诉的行为应当视为其实体权利消灭，缺乏法律依据，法院不予采纳。”并于2020年8月28日作出（2020）京02民终4358号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，赵晓娟、朱琪、经纪公司签订的《居间服务合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现该合同已经判决解除。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。交易房屋时，赵晓娟不具备在京购房资格为当事人所知晓。朱琪与赵晓娟于2018年8月18日签订房屋买卖合同及补充协议，约定由赵晓娟购买朱琪所有的房屋。双方于同日签订声明，赵晓娟承诺处置名下一套房屋，于限定期限内取得购房资格。在合同履行过程中，赵晓娟曾发出《解约通知书》要求解除合同，之后因自身原因要求对方协助变更合同主体，后起诉要求解除合同。变更合同主体属于对合同基础事项的变更，涉及认定合同成立的基本要件，当事人意思表示一致才能成立，故需当事人形成合意，无法强制变更。现无证据证明经纪公司在促成交易过程中存在未如实报告、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况之情形，赵晓娟要求经纪公司赔偿损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回赵晓娟的诉讼请求。案件受理费9883.27元，减半收取计4941.64元，由赵晓娟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年六月三日书记员  陈欢