广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6642号上诉人（原审原告）：罗万学，男，1962年10月19日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市。委托诉讼代理人：江奇，男，系上诉人的外甥。被上诉人（原审被告）：卿建军，男，1981年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：段伟，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。原审第三人：胡鹏，男，1986年9月11日出生，汉族，户籍住址湖北省安陆市。原审第三人：郑雪琴，女，1989年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人罗万学因与被上诉人卿建军，原审第三人胡鹏、郑雪琴执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗万学上诉请求：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15923号民事判决，并改判为：“确认罗万学向胡鹏购买的位于湖北省安陆市××（××室）金榜名城房产属于罗万学所有，停止对该房产的执行”；二、一、二审案件受理费由卿建军负担。事实与理由：罗万学诉卿建军及原审第三人胡鹏、郑雪琴执行异议之诉一案，已由广州市白云区人民法院做出一审判决，罗万学认为该判决存在以下认定事实及适用法律错误：原审法院认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据罗万学的提供的证据，罗万学至少未满足第（四）条件，进而判决“驳回原告罗万学的全部诉讼请求”。对于原审判决认为罗万学的异议符合上述（一）、（二）、（三）项的规定，罗万学是认可的。但该判决认为罗万学在向胡鹏购买房屋时明知该房未取得房产证且抵押给银行应明知过户登记存在障碍，在签订房屋买卖合同合同后完全可以通过提前清偿涂销抵押权并积极推进办理过户，进而认为罗万学作为买受人系因自身原因导致未办理过户登记，故异议不符合第（四）的规定，罗万学不能认同，理由如下：首先、罗万学作为案涉异议房产的买受人，在买房时知道的房产过户限制是仅限于该房产是胡鹏以按揭贷款方式所购买，该房虽设有抵押，抵押权人也只是按揭贷款银行。而在当地以罗万学与胡鹏房屋买卖合同的约定内容进行交易是可行及通行的做法，罗万学无法预知该交易是否存在风险，当然更谈不上无视甚至漠视风险，也谈不上什么过错。其次、罗万学及家人常年在外地打工谋生，家乡消息闭塞，卿建军申请查封冻结及法院采取查封冻结案涉房产措施，既不会告诉罗万学，罗万学也根本无从所知，即便知道也无能为力。法院采取查封措施时，案涉房产尚欠将近10万元贷款本息，远超罗万学当时的还款能力，从来都没有人通知过罗万学该如何处理及是不是应当继续缴纳房款。卿建军答辩称：请求法院全部驳回罗万学的上诉请求。事实与理由：一、罗万学对位于湖北省安陆市××（××室）金榜名城房产不享有物权。2017年9月28日，湖北省安陆市人民法院作出（2017）鄂0982民初1564号民事判决书，判决罗万学于第三人胡鹏签订的房屋买卖合同有效，并未确认该房产的所有权归属于罗万学。二、罗万学无权要求停止卿建军对第三人房产的申请执行。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“”金债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗万学的请求并未满足上述的四项条件。对于第一项，书面合同的签订点以及收条存在被倒签的可能，目前尚无鉴定签订时间的有效手段，且卿建军曾了解到罗万学与第三人存在亲戚关系，两家人关系很好，不排除恶意串通逃避执行的可能；对于第二项，罗万学向法院提交的水电费收据证据一方面全部并无水电公司盖章，也只提供了复印件，另一方面只有零散的几个缴款日期或打印日期，无法重新证明签订合同之后一直由罗万学实际居住，且该水费收据用户名称为罗万学，该电费收据的身份证号栏注明“原房主胡鹏转卖”不符合正常常理，一般生活习惯，房屋的水电缴纳户主以房屋登记在谁的名下进行开户，缴费的票据的民称应户主，而该收据的户主却是罗万学，其并未办理过户手续，如实际进行合法占有居住，水电费的户主应是胡鹏，而不是罗万学。对于第三项，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第127条中关于已支付全部价款的理解，罗万学在人民法院查封、冻结、扣押后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。对于第四项，罗万学在购买第三人胡鹏名下房产时，知晓房屋设有抵押权，在涂销抵押权即还清抵押贷款之前，是无法办理过户手续。罗万学在签订房屋买卖合同之后，完全可以通过采取一次性支付全价款或者代为偿清抵押贷款的方式涂销抵押权，积极推进办理过户登记过程，取得产权，而是约定罗万学将每月胡鹏需还贷款的对应金额转存至其账户方式来支付房款，通过此种购买方式减轻罗万学购买资金的压力，甚至减少解除抵押的手续流程，费用，综合考量，其行为属于因买受人自身原因导致未办理过户登记。罗万学请求排除执行的条件不成了，应予以驳回。如罗万学确实与第三人胡鹏存在买卖房屋的法律关系，其可以根据合同以及判决要求罗万学退还购房还以及承担违约责任。罗万学向一审法院提起本案诉讼，请求：1．确认罗万学向胡鹏购买的的位于湖北省××××号金榜名城房产属于罗万学所有，停止对该房产的执行；2．卿建军承担案件受理费。一审法院经审理查明：一审法院于2016年1月29日受理了卿建军、王蕾与胡鹏、郑雪琴买卖合同纠纷一案。2016年6月21日，一审法院作出（2016）粤0111民初2064号民事判决书，判决胡鹏、郑雪琴共同清偿卿建军、王蕾货款803000元并支付逾期付款利息。该判决书生效后，卿建军向一审法院申请执行，一审法院于2016年10月14日受理，执行案号为（2016）粤0111执7866号。执行标的为830342元。一审法院于2017年3月21日查封了胡鹏名下位于湖北省××××室的不动产，并责令被执行人履行义务，否则拍卖其房产。2020年3月17日，一审法院受理了罗万学提出的执行异议，罗万学认为位于湖北省××××室的不动产属于其所有。2011年9月28日，罗万学已经与胡鹏签订了《房屋买卖协议书》，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给罗万学。因此，罗万学在法院查封前已经合法占用该不动产。因该房屋所涉及的按揭贷款未到期，并且该房屋已经在银行办理了抵押登记，无法办理房屋过户登记手续，罗万学从2011年10月起，按照房屋买卖协议的约定将应付还款存入胡鹏名下的中国农业银行安陆市支行的账户中，全部按揭贷款于2020年1月全部还清，即罗万学在2020年1月份付清该房屋的全部款项。安陆市人民法院已判决确认罗万学与胡鹏之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效。对此，罗万学提供了以下证据予以证明：（一）2011年9月28日，胡鹏与罗万学签订《房屋买卖协议书》约定，胡鹏愿将其购买的位于安陆市××金榜名城××单元××室的房产以210000元出售给罗万学，剩余银行按揭款由罗万学支付（2011年10月及以后的银行按揭款由罗万学按月存入胡鹏卡上），合同签订后，首期付款160000元。余款50000元，罗万学在2012年9月30日前付30000元，待相关手续办理完毕后付款20000元。（二）《收条》载明，2011年10月4日至2013年1月16日，胡鹏确认收到罗万学购房款197000元。（三）2011年1月1日至2017年12月30日的银行转账凭证显示，罗万学每月定期向胡鹏银行账户转账偿还银行按揭贷款。（四）《安陆市自来水公司预收收据》《金榜名称电费专用收据》载明，涉案房产一直由罗万学交纳水电费用。卿建军质证认为，《房屋买卖协议书》及收条的真实性、合法性、关联性认可。银行转账凭证仅提交的复印件，真实性不予认可。证明目的有异议，该交易明细只能证明罗万学将款项转入胡鹏账户，不能证明系用于偿还按揭贷款。收据只能证明罗万学在载明的时间支付了水电费、物业费，不能证明罗万学一直持续占有使用该房屋。（2017）鄂0982民初1564号民事判决书显示，罗万学于2017年9月5日提起诉讼，请求判决确认罗万学与胡鹏于2011年9月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，判令胡鹏协助罗万学办理该房屋的不动产转移登记手续。该案诉讼中，罗万学放弃要求胡鹏协助办理该房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求。2017年9月28日，湖北省安陆市人民法院作出（2017）鄂0982民初1564号民事判决书，判决罗万学与胡鹏签订房屋买卖合同合法有效。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、《房屋买卖协议书》、收据、银行交易明细以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：综合审查罗万学主张的事实理由与卿建军的抗辩意见，一审法院依法认定罗万学的诉讼请求不成立，依法不予支持，主要理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗万学请求排除执行必须全部满足上述四项条件，根据罗万学的提供的证据，罗万学至少未满足第（四）项条件。罗万学于2011年9月28日与胡鹏签订《房屋买卖协议书》时，胡鹏尚未取得涉案房屋的房产证。罗万学在签订房屋买卖合同时就应当预见到胡鹏向其办理房屋过户登记存在障碍。涉案房屋由胡鹏按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涂销抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。更重要的是，罗万学在签订涉案房屋买卖合同之后，完全可以通过提前清偿的方式涂销抵押权，积极推进办理过户登记的进程，但罗万学亦并未作出上述积极行为。综上所述，选择替胡鹏向银行还款的方式支付房款，属于因买受人自身原因导致未办理过户登记。罗万学提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，罗万学的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，于2020年12月17日作出判决：驳回原告罗万学的全部诉讼请求。案件受理费9144元（原告已预交），由原告罗万学负担。二审中，当事人均未提交新证据。经审查，本院确认一审查明的事实属实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点仍是：罗万学关于“确认位于湖北省××××号金榜名城房产为其所有，停止对该房产的执行”的诉请是否应当得到支持。对此，本院分析如下：罗万学于2011年9月28日与胡鹏签订《房屋买卖协议书》时，胡鹏尚未取得涉案房屋的房产证，罗万学选择替胡鹏向银行还款的方式支付房款，应当预知合同实际履行中可能存在的潜在风险，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决认为罗万学至少未满足该条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，并无不当，本院二审予以认同。本院二审审理期间，鉴于罗万学既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院二审维持一审对事实的分析认定，对罗万学的上诉请求不予支持。综上所述，罗万学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9144元，由罗万学负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴俊英审 判 员 赵云川审 判 员 刘 卉二〇二一年六月九日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣