北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初13505号原告（反诉被告）：张紫薇，女，1989年5月31日出生，满族，北京时尚罗国广告有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李若菡，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红冈，北京市阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：张语桐，女，1983年10月12日出生，汉族，中国东方演艺集团演员，住北京市通州区。原告（反诉被告）张紫薇诉被告（反诉原告）张语桐房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张紫薇的委托诉讼代理人李若菡、王红冈，被告（反诉原告）张语桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张紫薇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告违约并向原告支付逾期交付房屋违约金10万元。2、请求依法判令被告违约并向原告支付逾期迁户违约金40万元。（以上二项合计50万元）。3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月17日，原告与被告签订《存量房自有交易资金划转协议》（下称“协议”），协议约定原告购买被告持有的位于北京市西城区清芷园的房产，房屋成交价格为1013万元。双方约定户口迁出保证金为10万元，应于被告将交易房屋内原有户口迁出后次日由原告支付给被告。如被告逾期迁出户口应向原告支付违约金，原告可以从户口迁出保证金中扣除，如果户口迁出保证金不足以支付违约金的，被告应当向原告补足违约金。协议约定原、被告双方如有一方违约，应赔付对方违约金为房款总额的20%。协议约定，被告户口自迁入该房屋起365天内需迁出。协议签订后，被告于2019年6月25日将本人户口迁入涉案房屋。按照约定，被告应于2020年6月24日前将其户口迁出，但直至2020年11月17日，被告才将户口迁出，导致原告无法按既定时间迁入户口。此外，2019年7月9日双方办理房屋过户手续，从协议签订到办理过户近四个月时间内，被告完全有时间在房屋过户前将房屋清理、腾退，并按照交易习惯在过户当天，将房屋交付给原告，但是被告直至2019年9月4日，办理过户手续后近二个多月才将房屋交付给原告。上述逾期迁出户口和逾期交房两个违约行为已经严重侵犯原告的合法权益。原告多次与被告沟通，要求支付协议约定的违约金，但被告至今未支付。为维护原告合法权利，特诉至贵院，望判如所请。张语桐辩称，不同意原告的诉讼请求。关于迁户，我是低价卖的房，因为原告家庭当时不在乎我迁户的事情。签合同时我一再跟原告强调，因为买房的原因以及没有北京户口，我可能没有地方迁户。对方叔叔（房屋买卖代理人）称他们也是本院的户口，不影响原告迁户。正是在达成了上述协议的前提下，我才把房子低价出卖。而且根据合同约定的内容可以看出，如果户口没有按期迁入，可延期三个月，说明原告的家人并不在乎户口问题。涉案房屋是2002年买的，但我的户口一直没迁入。房屋买卖合同是2019年3月份签订的，我于2019年把户口迁到了涉案房屋内，此前我把我的情况向买房人交代了清楚了。因为疫情原因，我买的房屋逾期了，我确实在北京没有房子了，所以我当时和原告父亲提前声明，需要等段时间才能迁出，我准确的迁出房屋时间是2020年11月17号。我在2020年4月-7月期间多次与原告叔叔联系沟通，我们关系不错沟通融洽，原告叔叔也一直没有提出让我迁户的要求。此后直到八、九月份，我跟中介说可能超出了合同约定的户口迁出时间。我就请中介跟原告叔叔商量能否缓一下迁户时间，因我可能要到年底才能迁出。第一次沟通，原告叔叔称可以缓我到当年年底。原告的父亲也不着急。最终，因张紫薇生孩子落户需要，我于2020年11月17号想办法将户口迁出了。关于腾房问题，不同意给违约金。对方称并不着急腾房，可以缓我到当年11月，中介可以给我作证。而且原告父亲从来没有要求过我在房屋过户的次日腾房。我没有违约行为。张语桐向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令反诉被告归还户口保证金10万元整并支付资金占用期间的利息（利息计算期间从2020年11月18号至本案结束，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款利息计算）；2、请求依法判令反诉被告承担本案诉讼费。反诉事实和理由：涉案房屋成交价格为1013万元，双方约定户口迁出保证金10万元，原告（反诉被告）应于被告（反诉原告）将户口迁出次日将该保证金支付给原告。我方在2020年11月将户口迁出的事实告知对方，但至今原告未向我方返还户口保证金。针对反诉，张紫薇辩称，不同意被告的反诉请求。不同意被告的反诉请求。根据协议约定第二条第五款，保证金的数字不足以抵偿被告应承担的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年3月17日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定原告购买北京市西城区清芷园11号楼16层A座1605房屋(以下简称涉案房屋)，成交价格为1013万元。双方约定户口迁出保证金为10万元，乙方应于甲方将交易房屋内原有户口迁出后次日由支付给甲方。如甲方逾期迁出户口应向乙方支付违约金，乙方可以从户口迁出保证金中扣除，如果户口迁出保证金不足以支付违约金的，甲方应当向甲方补足违约金。双方如有一方违约，应赔付对方违约金为房款总额的20%。乙方户口自迁入起365天内需迁出。关于房屋产权，双方于2019年7月9日办理房屋房屋过户手续，后张语桐于2019年9月4日将房屋交付给张紫薇。关于户籍迁出事宜，张语桐于2019年6月25日将其户籍迁入涉案房屋，并于2020年11月17日将户口迁出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期迁户违约责任，因张语桐未能按照合同约定的最后迁出日（迁入日起365天内）将其户籍迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金，本院认为违约金应以实际损失为限，经法庭释明，张语桐主张违约金过高，在张紫薇未提交其实际损失证据的情况下，考虑到张语桐已将户口迁出的客观事实，本院秉持公平原则，结合合同履行情况、被告的过错程度、预期利益因素综合判断被告应承担的违约金数额为3万元。因合同约定户口迁出保证金可以折抵逾期迁户违约金，本院对于张语桐返还保证金的反诉请求以及张紫薇逾期迁户违约金一项诉讼请求合并处理。关于反诉户口保证金占用利息,缺乏合同及法律依据,本院不予支持。关于逾期腾房违约金，因合同并未明确约定腾房、交房的具体时间，而张语桐于房屋过户后两个月内将房屋交付给张紫薇的行为属合理范畴，故张紫薇该项诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张紫薇返还张语桐户口迁出保证金70000元；二、驳回张紫薇的诉讼请求；三、驳回张语桐的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由张紫薇负担（已交纳）；反诉费1150元，由张紫薇负担805元（自本判决生效之日起七日内交纳），由张语桐负担345元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二一年六月三日法官助理  邓良莹书 记 员  李 艳