广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12895号原告（反诉被告）：崔曙辉，女，1975年8月12日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梅丽，广东华瑞兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓群英，女，1979年4月3日出生，汉族，身份证地址安徽省涡阳县，委托诉讼代理人：谭炽荣，广东中粤云天律师事务所律师。崔曙辉与邓群英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崔曙辉的委托诉讼代理人李东璧、曾梅丽，邓群英的委托诉讼代理人谭炽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔曙辉向本院提出诉讼请求：1、邓群英向崔曙辉退还收取的租赁保证金人民币109500元；2、邓群英向崔曙辉支付逾期退还租赁保证金的利息（以109500元为基数，从2019年7月1日到2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际退还租赁保证金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；3、邓群英承担本案的诉讼费用。事实和理由：崔曙辉与邓群英在2019年4月8日签订《房屋租赁合同》，约定邓群英将位于广州市白云区*路门牌××的房屋租赁给崔曙辉使用，合同租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金为人民币36500元。该租赁合同第4条还约定，崔曙辉在租赁合同生效当日向邓群英支付租赁保证金人民币109500元。上述租赁合同签订前，崔曙辉就向邓群英支付了租赁保证金人民币73000元及5月份的部分租金5000元，并在租赁合同签订当天向邓群英支付了余下租赁保证金36500元和5月份租金31500元，并在6月5日也按时支付了6月份的租金。同时崔曙辉在5月1日正式将相关机械设备和货物搬入租赁房屋用作仓库之用。但崔曙辉在正式使用租赁房屋不久，房屋所在的街道办等相关政府部门就多次到房屋周边巡视，告知崔曙辉所租赁的房屋存在严重安全隐患，并在2019年6月9日以*街出租屋管理服务中心的名义发出“整改通知书”，到了6月19日，*街环境保护办公室再向崔曙辉送达“*街环境污染责令整改通知书”，责令崔曙辉限期搬迁。为此，崔曙辉多次联系邓群英要求协调处理，但邓群英一直以各种理由推脱，无奈之下，崔曙辉只好将相关机械设备和货物搬出所租赁的房屋。崔曙辉在搬离租赁房屋后要求邓群英退还已收取的租赁保证金，但邓群英予以拒绝。现特向法院提起诉讼，望判如所请。邓群英辩称：我方认为导致合同无法履行的主要责任在崔曙辉，根据双方签订的合同第二条第三点的约定，在租赁期内崔曙辉必须按照国家有关规定合法经营，遵守有关部门的管理和规定，办理经营所需的工商、卫生、消防等一切营业手续。由于崔曙辉没有尽到其义务，导致相关部门前来检查，发出整改通知，且此后崔曙辉并没有协助有关部门及时整改。更为严重的是，崔曙辉还跟检查人员发生冲突，导致其自己认为无法在这里经营，就擅自离开了。而在离开之前或者离开后都没有向我方发出口头或者书面的通知，所以导致我方没有及时收回厂房。我方认为因崔曙辉没有履行义务的行为导致我方的损失刚好冲抵了保证金，崔曙辉之前一直也都没有提出过异议，所以其诉讼请求不应予以支持。崔曙辉没有履行义务的行为导致我方的损失，现特向法院提起反诉，请求判令：1、崔曙辉向邓群英支付场地占用费109500元（从2019年7月1日起至2019年9月30日止，以每月36500元计算）；2、崔曙辉支付拖欠的2019年6月1日至2019年6月30日期间的电费4438元和水费384元给邓群英；3、全部受理费由崔曙辉负担。针对邓群英的反诉请求，崔曙辉辩称：不同意邓群英的反诉请求。首先，我方在6月底已经搬出了所租赁的房屋，邓群英也是承认的，则2019年7月到9月这三个月根本就没有使用所租赁的房屋，自然也不存在支付租金的问题。其次，邓群英要求支付拖欠的电费和水费，但是我方并没有收到相关的通知，所以也没办法确认所谓的电费和水费的具体金额。这只是邓群英的单方面的说法，我方不予认可。再次，根据之前法院发函给广州市规划和自然资源局调查涉案房屋的情况，涉案房屋没有查到建设工程规划许可证，不是一个合法的建筑。在这种情况下，我方也不可能办理所谓的消防和卫生等合法经营的手续，所以最终导致被相关政府部门要求搬离的责任不在我方，而是在邓群英。经审理查明，2019年4月8日，邓群英（甲方）与崔曙辉（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于*路*门牌××房屋，每月租金36500元，租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止。乙方向甲方交付保证金109500元。甲方负责提供水电源到乙方门口，并负责安装独立水、电表作收费凭证，其余内部装修用一切水、电设施由乙方负责投资安装使用，水电费由乙方支付。上述合同签订后，崔曙辉依约向邓群英支付保证金109500元，邓群英遂将涉案房屋交付给崔曙辉使用。2019年6月19日，广州市白云区*街来穗人员出租屋服务管理中心发出《整改通知书》，载明涉案房屋存在未安装烟感器、灭火器不足问题，要求在收到该通知书7日内进行整改。同日，广州市白云区人民政府*街道办事处环境保护办公室发出《*街环境污染责令整改通知书》，认为崔曙辉在涉案场所经营的工厂存在污染问题，责令其搬迁。崔曙辉确认尚欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的电费4438元、水费384元，并主张该部分费用在涉案保证金中扣减。邓群英称是其朋友“杜*”促成了涉案租赁合同的签订，“杜*”曾参与涉案租赁事宜。崔曙辉提供了其与“杜*”的微信聊天记录，该聊天记录显示其一直就涉案租赁事宜与“杜*”进行联系沟通。2019年5月13日至2019年6月19日期间，崔曙辉多次通过微信向“杜*”反映相关政府部门对涉案场地进行检查，称涉案房屋为违章建筑，要求其限期搬离。2019年6月21日，崔曙辉向“杜*”发送微信称相关部门要求其在该周内搬离，要求其准备好退还押金。2019年6月22日，崔曙辉向“杜*”发送微信称：“老板，你不接电话解决不了问题，人家限期明天搬走，你要过来和我办手续。”2019年6月26日，崔曙辉再次向“杜*”发送微信称：“他们给的期限到了，我也搬的差不多了，你快点准备我的押金。”崔曙辉表示其是在2019年6月底搬离，未再支付2019年7月1日之后的租金；其称曾已电话方式告知邓群英和“杜*”，但未提供相关证据证实。2019年7月1日和4日，邓群英通过微信向崔曙辉催收租金及水电费，崔曙辉未有回复。邓群英表示崔曙辉擅自搬离后未向其及时告知，导致其未及时收回涉案房屋，直至2019年9月底方实际收回，并提交了反映收回涉案房屋时场地内情况的视频。视频显示场地内有一小堆占少数平方米的包裹，崔曙辉表示该部分物品已没有价值，无需取回。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称未查到《建设工程规划许可证》信息。邓群英与崔曙辉亦均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，并认可涉案租赁合同为无效合同。以上事实，有《租赁合同》、《整改通知书》、《*街环境污染责令整改通知书》、复函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合本案诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力、保证金及水电费。邓群英与崔曙辉亦均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案《租赁合同》依法应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，现崔曙辉要求返还涉案保证金109500元合法合理，本院对此予以支持。崔曙辉确认尚欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的电费4438元、水费384元，并同意该部分费用在上述保证金中扣减，本院对此予以认可。扣减后，邓群英尚须向崔曙辉返还保证金104678元。二、关于占有使用费。邓群英确认其朋友“杜*”促成了涉案租赁合同的签订，“杜*”曾参与涉案租赁事宜，则崔曙辉据此有理由相信“杜*”有处理涉案租赁事宜的代理权，“杜*”与崔曙辉之间就涉案租赁事宜进行的沟通等行为应认定为代理邓群英的行为。崔曙辉在2019年6月22日及26日与“杜*”的微信聊天记录中已明确要求其到场办理交接手续，并表示搬得差不多了，在此情况下，邓群英未到场办理交接手续，由此导致涉案房屋空置产生占用使用费损失，该损失系由于邓群英怠于履行办理交接义务所致，应由其自行承担，故其要求崔曙辉支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的占有使用费的诉请本院不予支持。邓群英提供的收回场地时的视频虽显示该场地内尚有一小堆包裹，但仅占少数平方米，对涉案场地的使用不构成根本影响，邓群英据此认为崔曙辉未完成清空及返还场地义务的抗辩意见本院亦不予支持。三、关于利息损失。合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。邓群英与崔曙辉均未对涉案房屋有无合法报建手续尽到谨慎审查义务，其对涉案合同无效均存在过错，结合本案实际情况，本院酌定利息以104678元为本金，自从2019年7月1日起计算至实上述保证金实际返还之日止，其中自2019年7月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还保证金之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，邓群英向崔曙辉返还保证金104678元；二、自本判决生效之日起三日内，邓群英向崔曙辉支付利息（利息以104678元为本金，自2019年7月1日起计算至上述保证金实际返还之日止，其中自2019年7月1日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还保证金之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回崔曙辉的其他诉讼请求；四、驳回邓群英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1245元，由崔曙辉负担55元，邓群英负担1190元；反诉受理费1293元，由邓群英负担。邓群英负担的上述本诉受理费须在本判决生效之日起三日内迳付给崔曙辉。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月十六日书记员  冼颖斯