北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15964号原告：马喜顺，男，1962年7月10日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦锦波，天津庆江律师事务所律师。被告：高美林，女，1974年12月10日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。第三人：北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社，住所地北京市昌平区城南街道水屯村。法定代表人：王振元，社长。委托诉讼代理人：宋占前，男，水屯村村委会委员。委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。原告马喜顺与被告高美林、第三人北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称水屯经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张传京独任审判，公开开庭进行了审理。原告马喜顺的委托诉讼代理人申艳、窦锦波，被告高美林及被告兼第三人水屯经济合作社的委托诉讼代理人席国旗，第三人水屯经济合作社的委托诉讼代理人宋占前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马喜顺向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年6月30日的房屋租金50万元；2.判令被告将位于北京市昌平区水屯村临384号院内西一、二层楼房共61个套间房屋腾退给原告；3.判令被告自2020年7月1日至实际腾退房屋之日按每日548元支付给原告房屋占用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月11日原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定被告于2011年3月1日至2013年3月30日租赁原告北京市昌平区水屯村临384号院内西一、二层楼房共61个套间，租金约定为第一年人民币10万元，第二年人民币20万元。合同到期后双方未续约也未签订新的房屋租赁合同，双方租赁关系持续至今，自2018年1月1日起被告拖欠租金至今。2020年6月30日，原告与水屯经济合作社的租赁协议书期满，原告与水屯经济合作社就租赁协议续签事宜未协商一致，原告应收回房屋拆除地上物将土地腾退给合作社。原、被告现无法继续履行房屋租赁合同，原被告双方于2020年6月25日签订了房屋租赁合同终止协议，合同约定被告于2020年6月30日之前自行搬离完毕，但原告至今未搬离房屋。现原被告双方对房屋租金及房屋腾退事宜发生争议，特向法院起诉，请求法院依法裁决。高美林辩称，一、关于本案的基本事实。2011年1月11日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，根据该合同约定，原告将位于昌平区水屯村一处楼房共61间房屋出租给答辩人，合同期限为2011年3月1日至2013年2月30日，此后双方再未签订继续租赁的合同，也未约定租金。答辩人将房屋部分转租给了次承租人楚金鹏。二、答辩人不拖欠原告的租金。答辩人在2018年度已经支付了原告18万元，通过银行转账12万元，向原告的女儿马文博所报考的研究生学历培训机构代为交付6万元。答辩人在2019年度已经支付了原告18万元，其中直接转入原告的账户84500元，抵扣原告在楚金鹏处的借款2万元、大门维修费4858元、原告应当退还楚金鹏的多收取的租金17800元、原告应当退还给商户的停车押金4200元已经由楚金鹏代为退还，原告应当支付的锅炉款7000元已经由楚金鹏代付，原告应当支付的天然气管道款34800元已经由楚金鹏代付，原告应当支付的房屋维修费65000元已经由楚金鹏代付。另外，楚金鹏还代原告交付了20000元取暖费。2020年6月25日之前的租金，答辩人已经支付了原告6550元，通过原告的女儿马文玉的账户向原告转入了6550元。《民法典》第719条规定，次承租人可以代承租人支付其所欠的租金，并且可以冲抵承租人应当向出租人支付的租金。《民法典》第707条规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式合同，以明确双方的权利义务，但是，原告作为出租人并未和答辩人签订书面合同，更未对租金的交付和数额予以约定，故答辩人认为，租金应当以答辩人实际所交付的数额为准，原告所谓的拖欠租金无事实依据和法律依据，不应当得到人民法院的支持。三、关于原告第二、第三项诉讼请求。到2020年初至2020年6月25日期间，由于疫情原因该房屋一直处于空置状态，而且，答辩人已经给次承租人楚金鹏免除了3个月的租金（2020年1月26日至2020年3月26日）共计6万元，因为楚金鹏向答辩人承租的房屋也是对外出租。由于疫情期间为不可抗力，国家也动员和鼓励出租人减免租金，自疫情以后，答辩人所承租的房屋一直处于空置状态，原告要求支付租金无法律依据，不符合《民法典》司法解释第180条之规定。并且该房屋的所有人水屯村委会与原告的租赁合同于2020年6月25日期限届满，水屯村委会已经将该房屋收回，答辩人无法继续使用该房屋，故答辩人无法将房屋腾退给原告，也不应当再支付原告的房屋占用费。并且，按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，延付、拒付租金的诉讼时效是一年，故原告所主张的2018年1月1日至2019年8月5日期间的拖欠租金的请求已经超过了诉讼时效。综上所述，答辩人认为，原告之诉讼请求既无事实依据，更无法律依据，故请求人民法院依法驳回其诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。水屯经济合作社述称，涉案的房屋所属的土地是属于经济合作社的，水屯经济合作社和北京晋顺发经贸公司（以下简称晋顺发公司）签过一份《房屋场地租赁合同》，租赁期限是2012年1月1日至2020年7月1日。到期后，我们经济合作社多次向晋顺发公司要求其办理交接手续，但是该公司未和我们办理交接手续，所以我们于2020年7月8日正式将出租给该公司的土地和房屋收回，不再和该公司签订新的租赁合同。我们认为，原、被告之间的租赁关系和经济合作社没有必然的联系，经济合作社也不应承担他们之间的任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年7月1日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社（出租方）与晋顺发公司签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定：出租方将位于北京市昌平区城南街道水屯村南水南路口通水屯路西房四间门房一间及院内全部空闲地、大队部院和二间办公房及大队部东侧六间房和前院5米后院9米宽的场地租给被告使用。2002年8月2日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社与晋顺发公司又签订了一份《补充协议》，约定：原《房屋场地租赁合同》所规定的租赁范围变更为现在的北院，租赁费调整为年租金2万元，补充协议自2002年1月1日起执行，补充协议未规定的事项以原《房屋场地租赁合同》规定为准。之后，昌平县昌平镇水屯村经济合作社的名称变更为了水屯经济合作社。后双方在履行上述《房屋场地租赁合同》和《补充协议》的过程中产生纠纷，水屯经济合作社诉至本院，本院经审理后作出（2012）昌民初字第08372号民事判决书，判决如下：一、晋顺发公司于本判决生效后将承租的北院内四间北平房及门房和锅炉房上新建二层房屋拆除；二、驳回水屯经济合作社的其它诉讼请求。水屯经济合作社不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院在审理期间，经主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，该院于2013年5月22日出具了（2013）一中民终字第6657号民事调解书对双方的调解协议进行了确认，双方在调解书中达成的调解协议内容如下：一、晋顺发公司于二〇一三年六月三十日前，将其所承租院内的北房四间及东房一间上面所建的第二层房屋设施全部拆除，排除一切安全隐患，今后保证不能在租赁的场地内私搭乱建；二、晋顺发公司于二〇一三年六月三十日前将租赁场地东墙外（不属于租赁范围），水屯村大街西侧的建筑设施全部拆除，保证消防通道顺畅，不能在东墙外摆摊设点堆放物品，对外经营，影响人员及车辆的正常通行，服从水屯村民委员会的管理，包括流动人口、生产安全、防火安全、预防煤气中毒和交通安全等；三、晋顺发公司自二〇一二年一月一日起向水屯经济合作社交付的租金由原来的二万元提高至五万元，具体交付时间为每年的一月一日前，晋顺发公司要按时交纳租金及各项费用（如水费、卫生费等），并主动对水屯经济合作社开展的向弱势群体献爱心活动捐款捐物（具体数额由晋顺发公司依据自身的经济情况和社会爱心程度自由确定）；四、租赁期限自二〇一二年一月一日起至二〇二〇年七月一日止，晋顺发公司在二〇一三年五月十五日以前同水屯经济合作社及村委会签订的合同、承诺书等全部终止，不具备任何法律效力；五、本协议到期终止，如果水屯经济合作社不再继续出租此地，晋顺发公司应于终止前将租赁场地内的所有商户清退，地上物自行无偿拆除，清除所有建筑垃圾，恢复地貌，在水屯经济合作社规定的时间内将租赁物完好的向水屯经济合作社交付，如果晋顺发公司需继续承租，应按照水屯经济合作社民主程序，依集体资产招投标的方式参与投标；六、如果晋顺发公司违反上述任何条款，水屯经济合作社有权立即终止本协议；七、本协议期限以内，晋顺发公司应服从昌平区人民政府及村委会的整体规划，如遇国家占地、政府或村规划，晋顺发公司应无条件服从，水屯经济合作社不负责任何赔偿或补偿，由此产生的任何损失由晋顺发公司自行负担，如遇国家给予适当的补偿时，有关场地及房屋的补偿归水屯经济合作社所有，有关晋顺发公司的建筑物补偿归晋顺发公司所有。2013年5月16日，水屯经济合作社作为甲方、晋顺发公司作为乙方签订了一份《协议书》，主要内容与上述（2013）一中民终字第6657号民事调解书中双方达成的调解协议内容基本一致。经本院询问，原告称晋顺发公司承租水屯经济合作社上述房屋及场地后，陆续在该场地内新建了部分房屋。2013年7月1日，马喜顺与晋顺发公司签订了一份《承包经营合同》，约定：晋顺发公司将位于北京市昌平区城南街道水屯村南路口通水屯村路西北院内房屋承包给马喜顺，由马喜顺对外进行招租，承包期限于2020年7月1日终止，到期后马喜顺负责向晋顺发公司腾退上述房屋。2011年1月11日，马喜顺作为甲方、高美林作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“经双方友好协商，甲方愿将院内西一、二层楼房共61个套间，建筑面积1860平方米租给乙方经营房屋租赁、公寓写字楼使用。乙方租用本房屋场地所注册的经营单位及名称，在合同中享有乙方所有的权利及责任。一、甲乙双方职责：（一）甲方责任：（1）按约向乙方及时提供所租的标的物，乙方及时办理相关手续存档。（2）在乙方经营中，发生与租赁物相关的问题，凡属甲方责任者，甲方应及时给予协调处理（因乙方责任造成因果者除外）。（3）对全体租户应交纳的各种费用，有督促其履行的义务。（二）乙方责任：（1）按时交付租金及所应承担的卫生费、水电费等公共费用。（2）租住期间，经营合法，乙方提供营业执照，身份证，暂住证等复印件留存备案，不得出现任何违法行为。未经甲方同意，不得改变房屋用途和结构，必要改变，应取得甲方同意，并留文字记载。在租赁期间和期满后，主体装潢及附着物不得损坏及拆除，不得转租和随意终止合同。（3）租赁期间内房屋及其设施（含水、电等）的正常维修费用由乙方自行承担。在租赁期间损坏房屋及设施由乙方负责（如门窗、电器、网线、上下水等）。（4）配备国家规定平米数的干粉灭火器，并配置安全消防通道指示牌。（5）住户入住后不许用蜂窝煤炉做饭、取暖，使用煤气住户必须按国家规定购置，乙方有权监督检查。（6）本楼一、二层为地暖供热，所有住户不许在室内的各角落打孔、定钉、翻挖地砖，否则出现一切问题由乙方负责维修，并负相关的法律责任。（7）不得多占合同约定以外的场地和物品。保证门前整洁干净，不乱放杂物。（8）未经甲方同意不得将租赁物转租他人。二、租期及租金。1.初定2011年3月1日起到2013年2月30日止，租期贰年。2.租金初定第一年为人民币壹拾玖万元。第二年租金为人民币贰拾万元。每年租赁日前三十天一次性付清全年租金。乙方向甲方应交纳风险抵押金，按房租的10%交纳贰万元。3.房屋租金以甲方出具的收据为准。合同到期前一个月告知甲方是否续租。如不告知，乙方须交纳一个月的房租（可以物充资）。三、双方法律责任。（1）甲方未按条款提供房屋或造成违约，按合同法相关条款对乙方所造成的相应损失给予赔偿。（2）乙方交纳房租金后，甲方提供无税检章的收据证明。房屋使用税、土地使用税由乙方自行解决。（3）乙方未按合同条款交付租金或水、电及公共费用等，每延迟一日须向甲方支付违约金一百元，延迟超十日，甲方有权解除合同，并有权要求乙方以物充抵违约金及违约债务，停止乙方经营，并收回房屋。（4）甲方出租给乙方的房屋为现状房屋。未明确责任的情况发生时，可双方协商或按中华人民共和国合同法相关条款为准。四、遇有国家拆迁，拆迁补偿和营业面积补偿归甲方所有。五、遇有不可抗力情况发生，如地震、战争、洪水、动乱、拆迁等造成合同无法履行，双方免责。六、如按政府规划，政府拆迁或甲方需大规模自建时，乙方已付租金未使用完毕时，甲方将余额退还给乙方。如甲方重建后继续出租，乙方享有优先权。因本条款造成双方租期变更，双方均不承担其他责任。七、未尽事宜，可双方协商补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各一份。”经本院询问，马喜顺和高美林认可双方合同中约定的61间房屋坐落于北京市昌平区水屯村临384号院，系晋顺发公司承租水屯经济合作社的场地后所新建房屋的一部分。合同签订后，高美林向马喜顺交纳了租金，马喜顺将涉案房屋交付给高美林使用。《房屋租赁合同》的租赁期届满后，双方之间未再签订书面的租赁合同，仍由高美林使用涉案房屋并向马喜顺交纳租金。马喜顺称双方之间就该61间房屋成立不定期的租赁合同关系，高美林自2018年1月1日起开始拖欠租金。2020年6月25日，马喜顺作为甲方（出租方）、高美林作为乙方（承租方）又签署了一份《房屋租赁合同终止协议》，约定：“因甲方与水屯经济合作社的租赁合同于2020年6月30日到期，是否续签合同，现无法确定。而乙方承租甲方房屋在甲方与水屯经济合作社的租赁合同约定的租赁场地之内；就甲乙双方的房屋租赁终止事宜达成如下协议：一、甲、乙同意双方之间关于‘该房屋’的租赁合同于2020年6月30日终止；双方互不承担违约责任。二、乙方应于2020年6月30日之前自行搬离完毕，届时不搬离完毕，甲方有权进行清退。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字或按手印之日起生效。”现马喜顺以高美林拖欠租金并且未按时腾退涉案房屋为由将高美林诉至本院，主张高美林支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的租金、腾退涉案房屋并支付自2020年7月1日起至实际腾退涉案房屋之日止的占有使用费。高美林称其租赁涉案房屋期间已足额交纳租金，并不存在拖欠租金的事实；因马喜顺、晋顺发公司与水屯经济合作社就涉案房屋的租赁协议到期，涉案房屋已由水屯经济合作社收回。为证明该事实，高美林向本院提交了水屯经济合作社在涉案房屋上张贴的通知、告知书、封条等证据。经本院询问，水屯经济合作社称，其与晋顺发公司于2013年5月16日签订的包含涉案房屋在内的《协议书》于2020年7月1日到期，因与晋顺发公司沟通无果，故其已于2020年7月8日自行将涉案房屋收回。另查，涉案的61间房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设。上述事实，有（2012）昌民初字第08372号民事判决书、（2013）一中民终字第6657号民事调解书、《协议书》《承包经营合同》《房屋租赁合同》《房屋租赁合同终止协议》、通知、告知书、封条及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，马喜顺与高美林就涉案房屋租赁产生争议的法律事实发生在民法典施行之前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设，马喜顺与高美林就涉案房屋所订立的租赁合同应属无效。马喜顺基于无效合同主张高美林支付相应租金，没有法律依据，本院无法支持。马喜顺与高美林之间关于涉案房屋租赁合同无效的法律后果，双方可另案解决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人之间就无效合同所另行达成的协议，并非当然无效。本案中，马喜顺与高美林就终止双方之间的无效租赁合同签署了《房屋租赁合同终止协议》，该终止协议系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的终止协议合法有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。根据该终止协议第二条，高美林应于2020年6月30日之前自行搬离完毕，届时不搬离完毕，马喜顺有权进行清退。水屯经济合作社因与晋顺发公司之间的《协议书》期限届满且双方沟通无果而自行将涉案房屋收回，导致高美林客观上已无法实际履行腾退义务，马喜顺亦未举证证明自2020年7月1日起高美林仍然占有使用涉案房屋，故马喜顺主张高美林腾退涉案房屋并支付占有使用费，没有事实依据，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、马喜顺与高美林就位于北京市昌平区水屯村临384号院内西一、二层楼61间房屋所订立的租赁合同无效；二、驳回马喜顺的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由马喜顺负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张传京二〇二一年六月三日书记员  闫 薇