上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1989号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江运洪，总经理。委托诉讼代理人：亓延京，男。被告：黄宏伟，男，1972年8月7日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：刘小华，男，1967年1月22日出生，汉族，户籍地浙江省。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称弼俊公司)诉被告黄宏伟、刘小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年6月25日公开开庭进行审理，原告弼俊公司的委托诉讼代理人亓延京到庭参加诉讼，被告黄宏伟、刘小华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。弼俊公司向本院提出诉讼请求：1、确认上海中暨科技发展有限公司与黄宏伟签订的《租赁合同》解除；2、黄宏伟向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年8月15日起至2020年9月25日止的租金人民币(以下币种均为人民币)13,301.39元及利息，以13,301.39元为本金，按日千分之一标准，自2020年8月10日起计算至实际支付之日止；3、黄宏伟向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年8月15日起至2020年9月25日止的物业管理费3,100.56元及利息，以3,100.56元为本金，按日千分之三标准，自2020年8月5日起计算至实际支付之日止；4、黄宏伟向上海弼俊电子商务有限公司支付空置期租金、管理费36,409.80元；5、黄宏伟向上海弼俊电子商务有限公司支付装修期租金损失9,867.90元；6、黄宏伟向上海弼俊电子商务有限公司支付违约金19,735.80元；7、刘小华承担连带保证责任。事实和理由：2020年4月28日，上海中暨科技发展有限公司(以下简称中暨公司)与黄宏伟签订《租赁合同》一份，约定黄宏伟承租中暨公司位于上海市华隆路XXX号D座307室房屋作为办公使用，租赁面积226.87平方米，租赁期限自2020年6月15日至2023年6月14日，租金每月9,867.90元，每期支付2个月费用，于当期租金发生五日前付清。2020年4月28日，上海园翼物业管理有限公司(以下简称园翼公司)与黄宏伟签订《物业管理服务协议》一份，约定为黄宏伟租赁的华隆路XXX号D座307室房屋提供物业管理服务，服务期限自2020年6月15日至2023年6月14日，物业管理费每月2,268.70元，每期支付2个月费用，于当期首月前五日内付清。2020年8月10日，黄宏伟未支付2020年8月15日至2020年10月14日到期的房屋租金，2020年8月5日，黄宏伟未支付2020年8月15日至2020年10月14日到期的物业管理费。根据《租赁合同》及《物业管理服务协议》的约定，黄宏伟未按时完全履行支付租金及物业费的义务，已经构成根本违约。2020年9月24日，中暨公司、园翼公司分别向黄宏伟送达《解除合同告知函》。后弼俊公司与中暨公司、园翼公司分别达成《债权转让协议》，约定将中暨公司、园翼公司与黄宏伟有关的债权全部转让给弼俊公司，并向黄宏伟送达《债权转让通知书》使其知晓债权转让事实。黄宏伟、刘小华未应诉答辩。本院认定事实如下：2020年4月28日，中暨公司(甲方、出租人)与黄宏伟(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区华隆路XXX号D座307室(以下简称系争房屋)，面积为226.87平方米。合同第三条约定，租赁期限自2020年6月15日至2023年6月14日，甲方于2020年5月15日前向乙方交付系争房屋。合同第四条约定，租金按每天每平方米1.43元计算，折合每月平均租金为9,867.90元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于二个月租金即19,735.80元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金，合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：(1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该系争房屋空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该系争房屋(或于本合同首部所述的乙方地址，或乙方所通知的通讯地址)后生效。2020年4月28日，园翼公司(甲方)与黄宏伟(乙方)签订《物业管理服务协议》一份，约定园翼公司为黄宏伟租赁的上海市青浦区华隆路XXX号D座307室提供物业管理服务，服务期限自2020年6月15日至2023年6月14日。第一条约定，每期支付2个月的物业管理，每一期的物业管理费在相应的租赁月首月前5日内付清，物业管理费10元/每平方米/月，折合每月物业管理费为2,268.70元。本合同签订后，乙方应当向甲方支付押金，押金的数额为本合同约定的物业管理费标准的2个月物业管理费总和即4,537.40元。第九条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按欠费金额的千分之三每日交纳滞纳金，并保留采取进一步措施的权利。2020年8月22日，黄宏伟出具承诺书，内容为：“由于本人资金问题，不能按时支付租金和物业管理费，现承诺如下：1、于2020年8月26日前支付租金19,735.88元；2、于2020年8月26日前支付物业管理费4,537.40元。”同日，刘小华出具《担保书》，内容为“经协商本人刘小华，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，同意上海中暨科技发展有限公司与黄宏伟于2020年4月28日签订的关于上海市华隆路XXX号307室房屋的《房屋租赁合同》发生的一切费用，包括但不限于租金、物业费、水电费等其他一切费用承担连带担保责任，担保期限至乙方付清所有款项日止”。2020年9月22日，黄宏伟申请退租。2020年9月24日，中暨公司向黄宏伟发出《解除合同告知函》。2020年9月24日，园翼公司向黄宏伟发出《解除合同告知函》。2020年9月28日，中暨公司(甲方、债权出让方)与弼俊公司(乙方、债权受让方)签订《债权转让协议》，第一条约定，截至本协议签订为止，甲方对债务人享有以下债权：1、欠缴租金人民币13,301.39元；2、因违约产生的违约金人民币19,735.80元；3、装修期损失人民币9,867.90元；4、因债务人违约造成的空置期损失人民币36,409.80元；5、因逾期支付违约金而产生的逾期利息，以13,301.39元为本金，按每日千分之一，自2020年8月10日计算至实际支付之日；6、《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下甲方对债务人享有的其他债权。2019年9月29日，中暨公司向黄宏伟发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对您的债权，包括欠缴租金人民币13,301.39元、因违约产生的违约金人民币19,735.80元、装修期损失人民币9,867.90元、因债务人违约造成的空置期损失人民币36,409.80元、因逾期支付违约金而产生的逾期利息，以13,301.39元为本金，按每日千分之一，自2020年8月10日计算至实际支付之日以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后7日内将上述债务款转入下方指定账户。2020年9月28日，园翼公司(甲方、债权出让方)与弼俊公司(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，第一条约定，截至本协议签订为止，甲方对债务人享有以下债权：1、欠缴物业费人民币3,100.56元；2、因违约产生的违约金，以3,100.56元为本金，按每日千分之三，自2020年8月5日计算至实际支付之日；3、《物业管理服务协议》相关权利义务及后续协议(如有)项下甲方对债务人享有的其他债权。2019年9月29日，园翼公司向黄宏伟发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对您的债权，欠缴租金人民币3,100.56元及违约金，以3,100.56元为本金，按每日千分之三，自2020年8月5日计算至实际支付之日，以及《物业管理服务协议》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后7日内将上述债务款转入下方指定账户。以上查明的事实，由弼俊公司的陈述，房屋租赁合同、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，弼俊公司表示中暨公司于2020年9月25日，自行收回系争房屋。本院认为，中暨公司与黄宏伟签订的《租赁合同》、园翼公司与黄宏伟签订的《物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现中暨公司、园翼公司已将其对黄宏伟享有的债权转让给弼俊公司，故弼俊公司有权向黄宏伟主张相应债权。针对转让债权的范围，虽然债权转让协议约定中暨公司、园翼公司转让给弼俊公司的债权除特定期间的租金、物业管理费外，还包括了合同相关权利义务及后续协议项下债务人即本案黄宏伟所欠中暨公司、园翼公司的所有债务，但该协议未经黄宏伟同意并作为一方当事人参与。故本院认定中暨公司、园翼公司向弼俊公司转让的仅为债权及其从权利。债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权，故本院认定中暨公司、园翼公司向弼俊公司转让的为截至债权转让协议签订之日止的应付租金、物业管理费。合同解除权为形成权，不得单独让与，仅能附随其法律关系而移转，现弼俊公司并非租赁合同当事人，故其无权主张解除合同，合同解除权仍应由作为出租人的上海中暨科技发展有限公司予以行使，并由中暨公司向黄宏伟主张因合同解除而产生的违约金及空置期租金损失等法律后果。刘小华出具了《担保书》，弼俊公司要求其承担连带保证责任，具有法律依据，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄宏伟应于本判决生效之日起十日内向原告上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年8月15日起至2020年9月25日止的租金13,301.39元及利息，以13,301.39元为本金，按日千分之一标准，自2020年8月10日起计算至实际支付之日止；二、被告黄宏伟应于本判决生效之日起十日内向原告上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年8月15日起至2020年9月25日止的物业管理费3,100.56元及利息，以3,100.56元为本金，按日千分之三标准，自2020年8月5日起计算至实际支付之日止；三、被告刘小华对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,860.30元，减半收取930.15元，公告费560元，由被告黄宏伟、刘小华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十八条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。