江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2962号上诉人（原审原告）：尚承义，男，1962年6月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张磊，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王小文，女，1977年11月21日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：刘荣旭，男，1971年9月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：袁瑞敏，女，1972年1月17日出生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：刘玉，女，1969年8月12日出生，汉族，住泉山区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：谭淑颖，江苏苏淮律师事务所律师。原审第三人：徐州市恒信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜沛路**永业花园**，统一社会信用代码91320300711555627Q。法定代表人：刘荣旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡敏，该公司员工。原审第三人：江苏永业集团公司，住所地，住所地徐州市铜沛路**会信用代码91320312136473851E。法定代表人：刘荣甫，该公司总经理。上诉人尚承义因与被上诉人王小文、刘荣旭、袁瑞敏、一审第三人徐州市恒信房地产开发有限公司、江苏永业集团公司执行异议之诉一案，不服徐州市铜山区人民法院(以下简称一审法院)作出的（2020）苏0312民初7062号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人尚承义上诉称，1、请求撤销一审法院(2020)苏0312民初7062号民事判决书或发回重审。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人的诉讼请求不能得到支持属认定错误。上诉人所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定请求排除执行足以成立。上诉人通过法庭举证《协议》、(2017)苏03民终4308号判决书及永业公司向恒信公司原法人闻远的工商书面材料均可证明以下事实：本案诉争房产已于2015年7月22日后交付给上诉人，上诉人已经实际占有入住并装修已达六年多，并且上诉人实际占有发生在本次执行查封之前。第二个事实是2015年6月份时恒信公司的实际控制人仍为闻远，而并非为刘荣旭，虽然2013年9月份恒信公司变更股东为刘荣旭，但刘荣旭当时未实际控制恒信公司，况且金府家园系永业公司与恒信公司联合开发，且永业公司的法人刘荣甫系刘荣旭亲哥，因此恒信公司与永业公司为关联公司。永业集团和恒信公司共同开发包括案涉房屋在内的金府家园项目，永业集团有权处分案涉房屋并以案涉房屋抵偿其所欠上诉人借款，基于上述事实上诉人对本案诉争房产已然符合最高院执行异议和复议规定第二十八条的规定，至于一审所谓以物抵债与买卖合同产生的物权期待权有基础性的差别，是一审法院对28条的片面理解，上诉人所占有的房产是基于以物抵债，正因如此才能产生物权的合法占有，而物权的合法占有是设立物权的来源之一，也正是如此，上诉人的占有才具有最高院执行异议和复议规定第24条所要审查的上诉人是该房产的权利人，而该权利的取得是合法和真实的，以房抵债是以房屋作为标的物，必须交易过户，在产权处必须办理买卖合同交易的所有手续，满足买卖合同的所有要件。关于刘荣旭、刘荣甫系亲兄弟，永业公司与恒信公司为关联公司，及闻远在2015年6月份时仍实际控制恒信公司的事实，能够进一步说明恒信公司在2015年6月底时完全知道并同意永业公司将诉争房产抵偿给上诉人，当时该房产是备案在闻远名下，假如恒信公司不同意不认可该抵偿行为，那么时至上诉人起诉，恒信公司也没有任何的法律行为要求上诉人迁出该房产，因此上述事实足以说明恒信公司知道并同意永业公司的抵偿行为，况且两公司系联合开发金府家园项目，永业公司的处分行为，恒信公司也应承担连带责任。本次恒信公司突然将上诉人合法取得尚未完成过户手续的诉争房产备案至刘荣旭妻子名下，系恶意转移财产，有与第三人恶意串通的可能。上诉人多次要求永业公司和恒信公司尽快将诉争房产办理过户，完备产权登记手续，但两公司一直推拖至今，而恒信公司突然将房产备案至刘荣旭妻子名下，系恶意串通转移产生，在一审中上诉人根据证据规则要求被上诉人提供买卖合同及交易明细来证明其真实买卖关系，但被上诉人拒不提供，这充分说明本次备案系虚假买卖，其目的是恶意串通第三人损害上诉人的合法权益。且案涉房屋袁瑞敏并未支付相应房款，其不是善意第三人。案涉房屋所有权仍在恒信公司名义下，袁瑞敏不享有案涉房屋的所有权亦或预告登记的准物权。综上，一审认定事实错误，请求二审法院查明事实，判决撤销一审判决或发回重审。被上诉人王小文、刘荣旭、袁瑞敏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。袁瑞敏，刘荣旭享有涉案房屋的产权，永业集团无权处置。第三人徐州市恒信房地产开发有限公司、江苏永业集团公司述称：一审查明事实清楚，维持一审判决。经审理查明，2018年2月12日，一审法院对王小文诉刘荣旭、袁瑞敏民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0312民初1382号民事调解书，刘荣旭、袁瑞敏偿还王小文借款本金及利息共计419.4万元。根据王小文的申请，该院于2019年3月5日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0312执恢155号。在本案执行过程中，该院于2020年4月21日作出（2019）苏0312执恢155-4号执行裁定书：冻结（划拨）被执行人刘荣旭、袁瑞敏银行存款人民币430万元或查封（扣押）相同价值的财产。2020年4月3日，该院查封了登记在袁瑞敏名下的位于徐州市。2020年4月21日，该院作出（2019）苏0312执恢155号强制迁出公告，要求袁瑞敏及房屋使用人自公告送达之日起十五日内从上述房屋中迁出并清理个人物品，逾期该院强制执行。2020年5月18日，该院作出（2019）苏0312执恢155号查封公告及限期迁出告知书，再次要求房屋使用人在2020年5月30日前迁出并向该院交付房屋钥匙，逾期该院强制迁出。尚承义在执行程序中提出异议，1、请求解除对一审法院依据（2019）苏0312执恢155号裁定在2020年4月对徐州市泉山区金府家园1-2-1801室的查封。2、撤回强制迁出公告。该院经审查后，作出（2020）苏0312执异45号执行裁定，驳回尚承义的异议请求。尚承义不服该裁定，向该院提起执行异议之诉称：1.解除对涉案房屋金府家园1-2-1801室的查封并停止对上述财产的执行。2.确认涉案房屋金府家园1-2-1801室的所有权归尚承义所有。3.本案诉讼费由原审被告承担。事实和理由：尚承义认为一审法院作出的（2020)苏0312执异45号执行裁定书驳回其执行异议，缺乏事实与法律依据。1.案涉房产是尚承义合法占有并实际控制的。永业集团欠尚承义款项以及就案涉房屋达成抵偿协议均是事实，尚承义在法院查封前合法占有并实际控制案涉房屋己有5年，期间未办理过户登记也不是尚承义原因造成的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行。2.2020年4月2日，袁瑞敏与恒信公司签订房屋买卖合同一份，恒信公司将案涉房屋出售给袁瑞敏，仅办理网签，未过户至袁瑞敏名下，且袁瑞敏未结清购房款，案涉房产的物权没有变动。商品房网签登记不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,不直接产生不动产物权设立或变动的效力，案涉房产不属于袁瑞敏，一审法院的查封是错误的。3.袁瑞敏是恒信公司法定代表人刘荣旭（同为本案被告）的妻子，2020年4月2日，被告袁瑞敏突然与恒信公司签订房屋买卖合同，4月3日,案涉房屋被查封，存在恶意串通故意损害案外人合法权益的可能。综上，尚承义对案涉房屋合法占有并实际控制，能够排除执行，法院应及时解除查封。一审法院查明：恒信公司于1998年登记设立。股东为闻远、耿瑞东、高松，闻远为法定代表人。2005年7月13日，恒信公司与永业集团就联合开发徐州市世纪花园小区（金府家园）签订了协议书。2007年3月21日，恒信公司取得了金府家园的《商品房预售许可证》。2009年10月16日，闻远与恒信公司签订了《商品房买卖合同》，约定闻远购买恒信公司金府家园1号楼2-1801室，总价款626213元，于2010年6月30日前一次性付清全款。后双方就该合同在房屋产权部门进行备案登记。恒信公司经多次变更登记，2013年4月17日，股东为闻远、秦景盛，闻远为法定代表人。2013年9月25日，闻远、秦景盛将其持有的股份分别全部转让给刘荣旭、佟路军，并聘任刘荣旭为经理、法定代表人。2013年9月26日，该公司对上述事项进行了变更登记。2014年3月10日金府家园1号楼2-1801室首次登记在恒信公司名下，至今未有变更登记。2005年12月30日，尚承义将永业集团及其法定代表人刘荣甫诉至本院，请求判令偿还借款本金209万元及相应利息。2006年3月8日，本院作出（2006）徐民二初字第16号民事判决，判令永业集团向尚承义偿还借款本金209万元，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算自借款之日至实际给付之日止的利息，刘荣甫对前述本息承担连带责任。2015年的7月22日，永业集团和尚承义签订《协议》一份，内容是：“因开发金府家园项目（徐州市恒信房地产开发公司、江苏永业集团公司联合开发）向尚承义借款至今未还清，经双方协商一致同意，现将位于给尚承义作为折抵债务。相关手续由尚承义和闻远协调解决（因闻远未和永业集团办理资产移交）。”2017年1月19日，永业集团将尚承义诉至徐州市泉山区人民法院（以下简称泉山区法院）。永业集团认为，其于2005年3月29日向尚承义借款209万元，后多次偿还本息合计210万元，同时又用三套房屋抵还本息402万元。永业集团向尚承义超额偿还借款，要求尚承义返还20万元。泉山区法院查明，庭审中尚承义认可永业集团所称抵债房屋为金府家园2-1801室、3-2002室。该院经审理后认为，永业集团主张向尚承义交付三套房产以折抵债务，但相关房屋权属并未登记在尚承义名下，故永业集团交付房屋的行为并不发生抵销债务的效力。永业集团未就其已偿还款项超过欠付借款本息的主张完成举证证明责任，该院作出（2017）苏0311民初691号民事判决，驳回永业集团的诉讼请求。永业集团上诉至本院，本院经审理后认为，永业集团主张其用现金和房屋抵债方式还款，已经超额还款，但至二审庭审结束时止，用于抵债的房屋，尚未全部过户到尚承义的名下，没有过户到尚承义名下的房屋，不能就此认定抵债完成，该部分房屋价值，在计算抵债的价值中应予去除。因此，上诉人的计算方式不当。根据谁主张，谁举证的原则，永业集团没有举出充分证据，证明已经超额偿还借款本息。本院于2017年8月1日作出（2017）苏03民终4308号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年7月27日，恒信公司将闻远诉至泉山区法院，请求解除双方于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》。2017年10月27日，该院作出（2017）苏0311民初691号民事判决，解除双方于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》。2020年4月2日，恒信公司将与袁瑞敏就金府家园1号楼2单元1801室签订的《商品房买卖合同》进行网上备案。一审法院认为，尚承义的诉讼请求不能得到支持。理由如下：一、尚承义依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行不能成立。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条规定是买受人基于买卖不动产享有的物权期待权，而尚承义主张其对案涉房屋的权利来源于以物（房）抵债。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别，因此，尚承义不能以此法律规定要求排除强制执行。二、尚承义对该房的权利不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。2014年3月10日，恒信公司将案涉房屋登记在该公司名下，至今未有变更登记。本院（2017）苏03民终4308号民事判决已明确认为，至二审庭审结束时止，用于抵债的房屋，尚未全部过户到尚承义的名下，没有过户到尚承义名下的房屋，不能就此认定抵债完成，该判决并以此驳回了永业集团要求以案涉房屋抵扣借款的请求。由于案涉房屋未完成以房抵债的法定登记，因此尚承义对该房仅享有债权请求权，并不享有优先于一般债权的权益，其享有的权利不能排除执行。三、尚承义应当承担举证不能的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案尚承义作为案外人提起执行异议之诉未能就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提供充分有效的证据。综上，尚承义虽然占有该房屋，但并未对该房享有优先于一般债权的权益，因此其对案涉房屋的占有及相关权利不能排除执行，其诉讼请求应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决驳回尚承义的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与一审一致。本院另查明：2020年4月2日网上备案的恒信公司与袁瑞敏签订的《商品房买卖合同》约定：该商品房其实测建筑面积共185.23平方米、单价为每平方1900元，总价款为（人民币）351937.00元、买受人应当在2009年5月6日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。本院认为，一、关于涉案房屋的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即我国对于不动产采取的是不动产物权登记生效主义，未经登记，不发生不动产物权变动的法律效力。本案中，涉案房屋既未登记在尚承义名下亦未登记在袁瑞敏名下，而是自2014年3月10日始一直登记在恒信公司名下，因此，无论是尚承义还是袁瑞敏均不具有涉案房屋所有权。二、尚承义能否阻却涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，恒信公司与袁瑞敏于2020年4月2日方才签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并予以网上备案，该房屋位于徐州市级景区云龙湖畔，袁瑞敏以每平方1900元单价购买，明显低于市价，且交房时间自2009年5月至2019年12月，跨越时间长达十年，显然不符合常理，且袁瑞敏并未提供其已经支付所购房款的购房发票、支付凭证等证据，不能认定其享有涉案房屋的物权请求权，一审法院对该房屋的执行尚需相关证据支持。至于尚承义与永业集团所签涉案房屋抵债协议，本院（2017）苏03民终4308号民事判决已明确认为，至二审庭审结束时止，用于抵债的房屋，尚未全部过户到尚承义的名下，没有过户到尚承义名下的房屋，不能就此认定抵债完成，该判决并以此驳回了永业集团要求以案涉房屋抵扣借款的请求。鉴于案涉房屋未完成以房抵债的法定登记，尚承义对永业集团仍享有相应债权而并非物权或物权请求权，因此，上诉人尚承义不能阻却涉案房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21450元，由尚承义负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年六月十日书记员  王 炎