广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终639号上诉人（原审原告）：冼芳振，男，1969年5月3日出生，汉族，住广东省吴川市。上诉人（原审原告）：李田兴，男，1973年3月25日出生，汉族，住广东省吴川市。上诉人（原审原告）：黄国礼，男，1956年9月28日出生，汉族，住广东省高州市。三位上诉人的共同委托诉讼代理人：冼日生、冼琼炜，广东仁乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈明辉，男，1959年4月24日出生，汉族，住广东省吴川市。上诉人（原审被告）：陈冠春，男，1963年12月13日出生，汉族，住广东省吴川市。陈明辉、陈冠春的共同委托诉讼代理人：董安全，北京贵宾律师事务所律师。上诉人冼芳振、黄国礼、李田兴因与上诉人陈明辉、陈冠春土地租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冼芳振、李田兴、黄国礼及其委托诉讼代理人冼日生，被上诉人陈明辉、陈冠春及其委托诉讼代理人董安全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冼芳振、黄国礼、李田兴上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈明辉、陈冠春向冼芳振、黄国礼、李田兴赔偿预期利润、搬迁费、建筑物479600元；2.由陈明辉、陈冠春承担诉讼费。事实与理由：一、原审判决不支持冼芳振、黄国礼、李田兴预期利润的评估，属于判决错误。二、原判决不认定涉案《资产评估报告》一、二、三项建筑物属于认定错误。三，原审判决不支持搬迁费不当。陈明辉、陈冠春辩称，最终争议的焦点是三笔钱该不该给，搬家费、利润损失、投资损失该给多少，需根据证据来确定。陈明辉、陈冠春上诉请求:一、对一审判决依法改判或发回重审。二、由冼芳振、黄国礼、李田兴承担诉讼费用。事实和理由：一审法院法律适用严重错误。具体错误有两点。详细阐述如下：第一，一审法院的判决严重违背公平原则。冼芳振、黄国礼、李田兴租赁期限是五年，而陈明辉、陈冠春违约的时间不到一年。因此应当按照违约时间的比例承担损失赔偿。按照一审法院的判决理由，是否如果陈明辉、陈冠春在五年期限的最后一天违约，依然赔偿27万多元。故一审法院的判决，属于法律适用严重错误。第二，冼芳振、黄国礼、李田兴应该获得赔偿的仅仅所建房屋工程造价，而不是所建房屋的“市场价值”。陈明辉、陈冠春认为：一切承租人在他人租赁地上修建房屋，其应该获得的赔偿仅仅只能是造价。因为房屋的“市场价值”包括了宅基地使用价值，与房屋的承租人没有关系。冼芳振、黄国礼、李田兴辩称,一、陈明辉、陈冠春对涉案的《资产评估报告》涉及的建筑物不申请重新评估，一审法院采信该报告合法合理；二、原审判决使用法律正确。请求驳回上诉。冼芳振、黄国礼、李田兴向一审法院起诉请求：一、判决解除冼芳振、黄国礼、李田兴与陈明辉、陈冠春于2015年9月20日签订的《合同书》；二、判令陈明辉、陈冠春返还押金30000元给冼芳振；三、判令陈明辉、陈冠春赔偿损失693674.83元给冼芳振、李田兴、黄国礼；四、本案诉讼费用由陈明辉、陈冠春承担。一审法院认定事实：2015年9月20日，作为出租方的陈明辉、陈冠春与作为承租方的冼芳振签订《合同书》，合同约定陈明辉、陈冠春将位于井头村清心泉游泳池对面一块约3300平方米的空地出租给冼芳振，租期从2016年1月30日起至2020年12月30日止，冼芳振预缴押金30000元给陈明辉、陈冠春，此后冼芳振按18800元/月的标准支付租金给陈明辉、陈冠春。冼芳振可自行在承租地建设、经营饮食店。合同第二条明确约定租赁物五年内属冼芳振使用，陈明辉、陈冠春不得在中途占用或收回，如有违反一切损失由陈明辉、陈冠春负责，期满后，除政府或村委收回租赁物外，陈明辉、陈冠春在同等条件下应优先续租给冼芳振，如合同解除，陈明辉、陈冠春应返还押金30000元给冼芳振。冼芳振在与陈明辉、陈冠春签订下《合同书》后，合伙经营项目名称定为“吴川市嘉好三和农庄”（以下简称“三和农庄”）。经营场所在吴川市海滨街道海港大道清心泉游泳池内南侧的一块空地内。经营范围：餐饮服务；零售：预包装食品、烟草制品、酒。冼芳振、李田兴、黄国礼为实际经营人。2020年3月8日，井头村居民小组到冼芳振经营的“三和农庄”下发《通知》，称清心泉游泳池场地及冼芳振所经营“三和农庄”范围内的场地是该居民小组出租给陈明辉、陈冠春使用的，现租期已届满，井头居民小组决定收回租赁土地。井头居民小组限令冼芳振、李田兴、黄国礼在七天内搬清地上可移动物品，将土地及地上附着物交回给井头居民小组，逾期将封闭出入口。此后，井头居民小组于2020年3月15日将“三和农庄”出入口封闭，冼芳振、李田兴、黄国礼经营的“三和农庄”饭店无法经营。冼芳振认为由于陈明辉、陈冠春的根本性违约行为，致使无法实现合同目的，并造成己方损失，遂提起对本案的诉讼。一审法院认为，陈明辉、陈冠春未如实向冼芳振告知其承租井头居民小组涉案土地的租赁期，将涉案土地超过其原租赁期限转租给冼芳振、黄国礼、李田兴使用，在合同约定冼芳振、黄国礼、李田兴可使用涉案土地期间，因土地权属人要求收回涉案土地，陈明辉、陈冠春现已不能按合同约定期限提供租赁物给冼芳振与李田兴、黄国礼使用，陈明辉、陈冠春已构成根本违约，冼芳振与陈明辉、陈冠春签订的《合同书》已无法继续履行，合同目的无法实现，依法应予解除。按合同约定陈明辉、陈冠春应退还冼芳振押金。冼芳振基于合同信赖原则认为可长期使用承租土地而投入资金进行建设，但却未能按约定期限使用所建房屋，因此冼芳振的损失是客观存在的，陈明辉、陈冠春也认为是己方违约造成冼芳振损失，因此，本案的争议焦点是如何确定冼芳振的合理损失。冼芳振主张以投入资金作参数核算损失是没有依据和不合理的，一方面投入资金只是冼芳振单方面的陈述，可信度不高。另一方面投入资金与收入不一定成正比例。冼芳振主张委托对预期利润进行评估也是没有可衡量性、不合理的，因为在实践中经营行为有可能赢利也有可能亏损。因此，只能对有证据可以确切证实的损失进行核算。广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对吴川市嘉好三和农庄地上建筑物、构建物的市场价值评估比较客观存在地反映冼芳振未能经营期间的合理损失，可作为参考依据。该资产评估报告第一、二、三项建筑物，陈明辉、陈冠春提出异议不是冼芳振所建的，而冼芳振也提供不出证据证明属于己方所建造，因此，该三处建筑物不纳入核算范围。至于搬迁费，因该笔费用的发生是必然的，即使冼芳振顺利经营期满，这笔费用也必然发生，并不因提前搬迁而增加，因此，报告中的11000元搬迁费用不予支持。经核算《固定资产-房屋建筑物评估明细表》第4-9项，合计279600元，该数值应认定为冼芳振因陈明辉、陈冠春违约造成提前停止经营造成的直接经济损失，陈明辉、陈冠春应赔偿给冼芳振。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项﹑第九十七条﹑第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除冼芳振与陈明辉、陈冠春于2015年9月20日签订的《合同书》；二、陈明辉、陈冠春返还押金30000元给冼芳振，限于判决书发生法律效力之日起五日内付清；三、陈明辉、陈冠春赔偿损失279600元给冼芳振、李田兴、黄国礼，限于判决书发生法律效力之日起五日内付清。如果未按判决书指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10736.75元由陈明辉、陈冠春负担5943元，冼芳振、黄国礼、李田兴负担4793.75元。本院二审期间，各方均没有新证据提交。本院经审理查明：原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对冼芳振、黄国礼、李田兴和陈明辉、陈冠春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：陈明辉、陈冠春的违约行为给冼芳振、李田兴、黄国礼造成的损失应如何确定。陈明辉、陈冠春与冼芳振、李田兴、黄国礼签订《合同书》，将案涉土地以18000元/月的价格出租给冼芳振、李田兴、黄国礼经营饮食店，租期5年（从2016年1月30至2020年12月30日）。该合同系双方的真实意思表示，不存在法定无效的情形，依法有效。但案涉土地所有权人井头居民小组因其将案涉土地出租给陈明辉、陈冠春的租期届满而决定收回案涉土地，致使冼芳振、李田兴、黄国礼自2020年3月15日起不能正常使用案涉土地。陈明辉、陈冠春的行为已构成违约且导致双方签订的合同不能继续履行，冼芳振、李田兴、黄国礼请求解除案涉租赁合同、返还押金及赔偿损失的理由成立，应予支持。但对冼芳振、李田兴、黄国礼的损失如何确认，双方存在争议。按双方合同约定，冼芳振、李田兴、黄国礼对案涉土地及地上建筑物可使用至2020年12月30日，但由于陈明辉、陈冠春的违约行为，使得冼芳振、李田兴、黄国礼对案涉土地及地上建筑物只能正常使用至2020年3月15日，两者相差9个半月的时间，即陈明辉、陈冠春应向冼芳振、李田兴、黄国礼赔偿这9个半月的使用费或饮食店可预期的利润。同时因冼芳振、李田兴、黄国礼的租金只交至2020年3月，故上述使用费或可预期利润应扣减9个月租金，一审判决根据冼芳振、李田兴、黄国礼单方委托第三方对其在案涉土地所建建筑物评估的现值来确认损失，缺乏依据，应予纠正。鉴于受新冠疫情影响，2020年的房屋租赁及饮食行业不景气的客观情况，及为减少当事人的诉累，在未交租金的情况下，本院酌定陈明辉、陈冠春按每月10000元的标准赔偿冼芳振、李田兴、黄国礼的损失，则陈明辉、陈冠春应赔偿冼芳振、李田兴、黄国礼104000元（10000元×9.5个月+18000元×0.5个月）。综上所述，冼芳振、李田兴、黄国礼的上诉请求，理据不足，不予支持。陈明辉、陈冠春的上诉请求，部分理由成立，对成立部分予以支持。一审判决查明的事实基本清楚，但实体处理部分欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1257号民事判决第一、二项判决；二、变更广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1257号民事判决第三项判决为“限陈明辉、陈冠春于本判决书发生法律效力之日起五日内赔偿冼芳振、李田兴、黄国礼损失104000元”；三、驳回冼芳振、李田兴、黄国礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各10736.75元共21473.5元，由陈明辉、陈冠春负担4148.12元，由冼芳振、李田兴、黄国礼负担17325.38元（冼芳振、李田兴、黄国礼已预缴一审案件受理费10736.75元、二审案件受理费4300元，陈明辉、陈冠春已预缴二审案件受理费10736.75元，陈明辉、陈冠春多预缴的6588.63元，由本院退回4300元，尚余的2288.63元从所应支付给冼芳振、李田兴、黄国礼的款项中予以抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长 梁 子 轩审 判 员 刘  芳审 判 员 王  瑾二〇二一年六月二十四日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。