广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1806号原告：古华英，女，1996年5月4日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：邢志强，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海鹏，广东君信律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区五座1216房，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐志豪。被告：赵晓峰，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市。原告古华英诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵晓峰、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢志强、李海鹏到庭参加诉讼，被告房天下公司、被告鼎富公司、赵晓峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》于2020年7月11日解除；2.判令被告鼎富公司退还原告145857.44元及利息（以145857.44元为本金，从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布同期同类贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）；3.判令被告鼎富公司、房天下公司连带返还装修款30000元及利息（以30000元为本金，从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布同期同类贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）；4.判令被告赵晓峰对被告鼎富公司返还款项175857.44元及利息（以175857.44元为本金，从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布同期同类贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年3月2日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》，约定被告鼎富公司向原告出租位于佛山市高明区，租金总额为人民币210000元。鼎富公司应当在2020年10月31日将该物业交付给原告使用。合同签订当天，原告向鼎富公司支付了首期物业租赁使用费110000元，并根据被告鼎富公司的指示，将额外的30000元租赁款以装修款的形式支付给了房天下公司。2019年3月23日，原告与被告鼎富公司签订《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定上述物业除首期租赁使用费的剩余租金分36期支付，原告已向鼎富公司及赵晓峰支付了12期分期款，合计35857.44元。在合同履行过程中，鼎富公司无法正常交房。原告与被告鼎富公司协商退款事宜，并于2020年7月11日签订书面《退款申请书》，退款金额为首期租赁使用费110000元及12期分期款35857.44元。由于案涉物业无法交付，被告鼎富公司委托房天下公司收取的30000元装修费应予以退还。被告鼎富公司书面辩称，1.原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效，依据合同第四条第一款约定，被告鼎富公司遇特殊情况可以据实予以延期交付，在合同履行期间疫情属于不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属于不可抗力，应当延期。合同第十二条第四款约定，被告鼎富公司可以延期365天才交楼，该条款不是为了限制一方权利，而是将双方要求提出来，进行一个基本约定，双方在协商时有一个基调，减少不必要重复工作。不能因为合同是重复使用而认定这些合同为格式合同。2.案涉30000元装修款是房天下公司收取，与鼎富公司无关。3.赵晓峰并非合同当事人，未因案涉合同受益，原告要求赵晓峰承担责任无事实和法律依据。被告鼎富公司、赵晓峰、房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告、被告房天下公司提供的证据来源真实，没有出现否定上述证据的因素，本院对原告、被告房天下公司提供的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市高明区单元（以下简称案涉房屋），该物业的总建筑面积为31平方米；乙方在签订本合同之前已清楚：该物业所在地块性质为集体建设用地，土地使用权系原承租人通过物业所在地农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会西黎经济合作社承租取得后，甲方向原承租人受让土地租赁权取得；该物业的规划用途为城镇住宅用地，商服用地，文体娱乐用地；该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，在租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至；该物业租金总额为210000元；乙方须于2019年3月8日前付清首期租赁使用费110000元，并办理剩余租赁使用费100000元的银行贷款手续。乙方申请银行贷款的年限、金额、利率手续费等以银行最终批复为准。甲方应当在2020年10月31日前将物业交付乙方使用；每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款。2019年3月23日，原告与被告鼎富公司签订《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定剩余100000元由原告分36期返还给被告鼎富公司，月利率为4‰，等额本息还款，每月偿还2988.12元。2020年7月11日，被告鼎富公司签订退款申请表，确认向原告退回物业租赁使用费首付110000元、分期款35857.44元（2988.12×12期），退款时间为退款申请日起至2020年12月31日前。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为至，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。，鼎富公司向房天下公司出具《收款委托书》，鼎富公司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。房天下公司可以招商服务费、策划推广费或其他名目收取前述款项。2.被告鼎富公司为自然人独资的有限责任公司，被告赵晓峰为持股100%的股东及法定代表人。3.案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》是否解除的问题。被告鼎富公司于2020年7月11日签订的退款申请表，同意退还原告已支付的租金首期110000元及分期支付的款项。该申请表是双方在自愿、平等基础上签订的，故该退款申请表为合法有效。可见，双方不再继续履行《物业租赁合同》及补充协议，原告与被告鼎富公司于2019年3月2日签订的《物业租赁合同》及2019年3月23日签订的《〈物业租赁合同〉补充协议》于2020年7月11日解除。被告鼎富公司应按照约定于2020年12月31日前向原告退还145857.44元，被告鼎富公司至今未履行退款义务，构成违约，应向原告支付利息损失。被告鼎富公司应向原告支付利息损失以145857.44元为本金，从2021年1月1日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉讼请求过高部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告房天下公司应否承担退款责任问题。如前所述，《物业租赁合同》及补充协议解除，被告鼎富公司应当返还其收取的款项。关于30000元装修款的返还责任问题。本院认为，原告交付30000元装修款给被告房天下公司是基于原告与被告鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。被告鼎富公司出具给被告房天下公司的《收款委托书》中亦声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，故原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。其次，根据被告鼎富公司与被告房天下公司签订的《招商代理合同》，两被告为委托代理关系，被告房天下公司以被告鼎富公司的名义将案涉项目对外招商，促成被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司向被告房天下公司支付代理费的形式为被告房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即被告房天下公司以自己名义收取的案涉装修费30000元是基于被告鼎富公司的委托，被告房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，视为被告鼎富公司作为被代理人收取了该30000元。综上，根据合同相对性原则及两被告之间的委托代理关系，向原告返还该30000元的义务主体应为被告鼎富公司，故被告鼎富公司应于合同解除之日向原告返还30000元及利息，原告请求利息从2020年12月31日起算，是原告对自身享有权利的处分，被告鼎富公司应向原告支付利息为以30000元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告房天下公司返还该30000元及利息，理据不足，本院不予支持。关于被告赵晓峰的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告赵晓峰为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，被告赵晓峰并未举证证明其个人财产独立于被告鼎富公司的财产，因此，被告赵晓峰应对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告古华英与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年3月2日签订的《物业租赁合同》及2019年3月23日签订的《〈物业租赁合同〉补充协议》于2020年7月11日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告古华英返还145857.44元及利息（以145857.44元为本金，从2021年1月1日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告古华英返还30000元及利息（以30000元为本金，从2020年12月31日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告赵晓峰应对本判决第二、三项确定被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告古华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4924元，减半收取2462元，财产保全费1399.5元，合计3861.5元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰负担。原告古华英多预交的诉讼费3861.5元，由原告古华英在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰负担的诉讼费3861.5元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇二一年六月十一日书记员  叶展玉