北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18704号原告：刘鹏，男，1984年5月11日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。被告：钱江弹簧（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码9111011369166×××。法定代表人：张涌森，董事长。原告刘鹏与被告钱江弹簧（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告刘鹏及其委托诉讼代理人张雪霞，被告钱江弹簧（北京）有限公司之法定代表人张涌森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2020年3月3日签订的《房屋租赁合同》有效；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年3月3日，原告与被告之间签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告的位于北京市顺义区×××号及×××号院1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼的房屋，原告已按合同约定支付租金，但被告未按合同约定交付房屋。被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告钱江弹簧（北京）有限公司辩称，我方也认为双方签订的《房屋租赁合同》有效，诉讼费由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以认定。本院查明事实如下：2020年3月3日，原告作为承租方、乙方，被告作为出租方、甲方，双方签订了《房屋租赁合同》。约定如下：1.租赁房屋，1.1甲方将合法拥有的座落于北京市顺义区×××号及×××号院1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼的房屋出租给乙方使用。房屋产权证书及主地使用权证书详见附件。1.2租赁房屋的建筑面积为54452.11平方米，土地面积为52195.10平方米。1.3租赁房屋按签订合同时的现有装修、设备设施状况及同时交付乙方使用。2.租赁期限2.1租赁期限自甲方交付之日起20年，即：2020年8月1日至2040年7月31日。2.2租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应按约定归还，乙方如需继续承租的，应最晚于租赁期满前1个月向甲方提出书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租赁期满双方未签订新的书面租赁合同的，乙方应在租赁期满时腾空并向甲方交付租赁房屋。3.租金3.1本合同实行先付租金后使用原则，前三年租金标准为每年捌佰万元人民币，乙方提前支付给甲方租金三仟万元人民币，支付方式为转账：前三年租金支付时间为：首期支付时间应于2020年3月30日前支付2500万元，另500万元最晚于2020年7月31日前支付给甲方，否则视为乙方放弃承租权力，乙方应承担前三年租金的2%违约金赔偿给甲方。3.2从第四年（2024年8月1日）开始租金标准为每年壹仟壹佰万元，租金每年支付一次，乙方需提前1个月支付租金。3.3从第八年（2028年8月2日）开始至租期结束（2040年7月31日）租金标准为每年壹仟贰佰万元，租金每年支付一次，乙方需提前1个月支付租金。4.其他费用4.1租赁期间，乙方使用租赁房屋所发生的水、电、气等费用由乙方承担。5.房屋交付5.1甲方将现有生产逐步停止，应在收到乙方首期租金后，最晚于2020年7月31日前腾退完毕，向乙方交付租赁房屋。乙方实际占有租赁房屋为租赁房屋正式交付之日。6.转租和归还6.1乙方在租赁期间，有权转租、分租、合租等。6.2乙方应于租赁期满或合同提前终止后30日内按附件一将租赁房屋按现状交还甲方。6.3租赁期满后，甲方如继续出租该租赁房屋，乙方在同等条件下享有优先租赁权；租赁期内，甲方如出售出卖该租赁房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权。6.4乙方不得变卖、抵押、出让该房地产，乙方不得行使该房地产对外担保或抵押，上述权利需由甲方自行行使。7.甲方保证及责任7.1保证拥有完全的资格和权利将租赁房屋按本合同之约定租赁给乙方。7.2乙方应对租赁房屋及其提供的消防、配电设施进行定期维修保养，以保证租赁房屋及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。乙方对租赁房屋及设施的定期维修保养应事先通知甲方。8.乙方保证及责任8.1乙方应按合同约定支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。8.2乙方应正常使用并爱护租赁房屋及甲方提供的各项设施设备，防止不正常损坏（正常磨损除外）。因乙方使用不当，致使租赁房屋或设施设备出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。8.3乙方可根据租赁用途对租赁房屋内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。但乙方进行装修或改扩建不得改变租赁房屋基本结构。8.4如乙方在经营过程中发生的任何对第三方的包括但不限于侵权责任、违约责任，由乙方自行承担。如甲方被要求承担相关责任，甲方在赔偿后有权向乙方追偿。9.合同的解除。9.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除本合同。9.2若发生不可抗力事件，致使租赁房屋不能正常使用，则甲方应尽快修复或重建。在租赁房屋修复期间，乙方免交租金，待租赁房屋恢复使用后继续计算租金，合同有效期也相应向后顺延。9.3若发生甲方不可预见的市政规划、土地征用等事件致租赁房屋无法出租经营，则甲方应自收到相关通知后及时告知乙方。双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用，且甲方不承担乙方任何损失。9.4有下列情形之一，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：9.4.1乙方逾期支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月的；9.4.2乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的。甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋，乙方已缴纳的租金不予退还，甲方并有权要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。9.5有下列情形之一，乙方有权选择提前解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：9.5.1甲方违反其保证、责任或违反本合同的其他约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。乙方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方在乙方搬迁腾空交回该房屋并结算相关费用后应及时退还乙方剩余的款项，租金照实计算；乙方亦可选择不予解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。10.违约责任10.1甲方未能按时向乙方交付租赁房屋时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取每月租金之5%的违约金，但因乙方原因致使迟延交付除外。10.2乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金或费用之5%的违约金。10.3租赁期限届满或本合同提前终止时，若乙方未能将租赁房屋的现状交给甲方，乙方除按实际使用天数双倍支付租金及承担本合同约定乙方承担费用。10.4租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按年租金的5%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还。10.5除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，本合同另有约定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。10.6本合同项下违约责任或赔偿责任可以累加适用。11.不可抗力，如果发生不可抗力事件，受不可抗力影响的一方所负的本合同义务在受不可抗力事件影响期间可暂停履行，并且应按暂停时期自动延长，无需承担违约责任。声称受不可抗力影响的一方应立即以书面通知其它各方，并且在此后十五日内提供不可抗力已经发生和持续时期的充足证据。声称受不可抗力事件影响的一方也应尽一切合理努力把不可抗力事件的后果减到最低程度。12.适用法律及争议解决方式，本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地的人民法院起诉，以解决争议。13.其他约定13.1本合同附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。13.2本合同自双方法定代表人或授权代表盖章或签字后生效。13.3本合同正本一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份。（以下无正文，为签署页）。签订《房屋租赁合同》时，被告向原告提供了涉及顺义区×××号院1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼对应的不动产权证书及顺义区×××号院对应的国有土地使用证，登记的权利人均为被告。国有土地使用证载明地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积52195.10㎡。2020年3月3日，被告作为甲方，原告作为丙方，北京祺磊顺发商贸有限公司作为乙方，签订了《代付款协议》，内容为：刘鹏（以下简称：丙方）与钱江弹簧（以下简称：甲方）签定房屋租赁合同，合同内容为丙方承租甲方位于北京市顺义区×××号院1、2、3、4、5、6、7、8、9号楼，于2020年7月31日前支付3000万租金（合同约定在2020年3月30日的支付2500万租金，另500万元在2020年7月31日前支付给甲方）。经甲、乙、丙三方协商一致，乙方代丙方于2020年3月20日～4月3日之间支付给甲方2580万（人民币大写贰仟伍佰捌拾万元整）租金。本协议经甲、乙、丙三方签字并加盖公章后生效。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。北京祺磊顺发商贸有限公司于2020年3月20日至4月3日期间陆续向被告转账共计2580万元。原告于2020年6月1日向被告转账420万元。双方确认原告已经按照《房屋租赁合同》3.1约定支付约定的3000万元。原告持本院出具的律师调查令到北京市规划和自然资源委员会顺义区分局查询了涉诉×××院及1至9号楼的土地及房屋不动产权利及其他登记信息，显示涉诉的1至9号楼先后均被多家法院进行登记查封，其中最早的查封机关为杭州市下城区人民法院，登记时间为2020年2月20日，查封期限为2020年2月20日至2023年2月19日。双方均称原告在签约前多次到租赁现场查看，当时被告尚在正常经营，租赁时其看到了涉诉的房屋及土地的产权登记信息，知道设定有银行抵押权，但是上述产权证书上均看不出被法院查封的信息，现场没有任何法院张贴封条，双方也均未到相关登记机关进行查询。双方称由于被告涉及诉讼，涉诉房屋内的大型机器设备被法院查封，无法搬走，故影响原告使用，在2020年11月份，被告已经将涉诉的1号、4号、7号、8号、9号楼全部腾空，并将6号楼部分腾空，2号、3号、5号楼均未腾空，由于2号、5号、6号楼的面积均较大，影响原告整体规划和使用，原告自2021年春节后开始使用1号、4号、7号、8号、9号楼及6后楼腾空的部分，双方协商在全部租赁房屋均腾空交付后才开始实际交付租金。被告称其在签订《房屋租赁合同》时，不知道涉诉的房屋被法院查封一事。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对原告要求确认《房屋租赁合同》有效的诉讼请求予以支持。但应指出，鉴于本案涉诉的租赁房屋存在被查封的情况，双方如因《房屋租赁合同》的履行问题产生争议，双方可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告刘鹏与被告钱江弹簧（北京）有限公司于二〇二〇年三月三日签订的《房屋租赁合同》有效。案件受理费七十元，由被告钱江弹簧（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇二一年六月八日书记员  王丹丹