湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1021民初2135号原告：桂阳县政恒物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道茶红路龙鼎新城小区B栋一楼。法定代表人：何恒波，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳满保，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。被告：李凡，男，1984年7月12日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。被告：何贵兰，女，1990年1月28日出生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区，现住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：欧阳素芳，桂阳县天宇法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。原告桂阳县政恒物业服务有限公司（以下简称“政恒物业公司”）与被告李凡、何贵兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政恒物业公司的法定代表人何恒波及委托诉讼代理人欧阳满保，被告李凡、何贵兰的委托诉讼代理人欧阳素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告政恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李凡、何贵兰向原告政恒物业公司支付物业管理费4,231元；2.本案诉讼费由被告李凡、何贵兰承担。事实和理由：被告于2014年1月16日与郴州天颜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买桂阳县城关镇芙蓉东路“天颜国际”第×座×号房，该房为住宅商品房，面积130.61平方米。被告成为“天颜国际”小区业主。2019年3月28日郴州天颜房地产开发有限公司与原告桂阳县政恒物业服务有限公司签订了《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，约定“天颜国际”小区物业收费标准为1.2元/月/平方米，小区物业费自2019年1月1日起计算收取。原告按照合同约定为小区提供相应的物业服务至今，被告却不交纳物业费。被告拖欠2019年1月至2021年3月的物业费共计27个月物业管理费4,231元（130.61平米×27个月×1.2元=4,231元）。原告多次向被告催交，被告至今仍未支付，严重影响原告的经济运行。被告李凡、何贵兰辩称：1.被告对《前期物业服务合同》及《天颜国际前期物业补充协议》不知情，因为上述协议未向被告出示或者公示过。上述合同的权利义务并未转移给被告，协议对被告没有约束力；2.前期物业合同及补充协议签订的时间是2019年3月28日，被告进入原告小区提供服务是2019年5月，原告要求被告从2019年1月1日开始支付物业费没有依据；3.原告未尽到管理职责，未按合同内容履行合同义务，被告不同意支付物业费；4.房产开发商未将合格的商品房交付给被告，依照法律规定该物业费应由房产开发商承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、开发商减免物业费清单、商品房买卖合同复印件无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，根据《中华人民共和国民法典》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本院对证据予以采信。2.对原告提交的《调解申请书》、桂阳县物业行业协会出具的《证明》，该证据可证明原告向被告催讨过物业费；3.对被告提交的照片，该证据可证明原告提交物业服务存在瑕疵；4.对被告提交的《信访处理意见书》复印件，该意见书是桂阳县住房和城乡建设局对小区业主反映问题的回复，主要是督促开发商完善消防设施、增设车位、不交出让金和尽快办理不动产证等。因本案系物业服务合同纠纷，与该处理意见书反映的不是同一法律关系；5.对原告提交的通话记录和电梯卡领取记录，该通话记录没有通话内容也没有具体电话详单记录，电梯卡领取记录没有业主签字，且被告不予认可，本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年1月16日，两被告与郴州市天颜房地产开发有限公司桂阳天颜·翡翠东岸分公司签订《商品房买卖合同》购买了位于桂阳县城关镇芙蓉东路“天颜国际”第×座×号房，房屋面积130.61平方米。该房产所在小区为“天颜国际”小区。被告在原告入驻小区前已装修入住。2019年3月28日，郴州天颜房地产开发有限公司与原告桂阳县政恒物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，约定“天颜国际”小区物业收费标准为1.2元/月/平方米，小区物业费自2019年1月1日起计算收取，“因甲方推迟交房，甲方承诺给本小区部分业主免除物业费部分由甲方按每户每年0.8元分期分批支付给乙方（由甲方提供免除物业费名单及金额）”等内容。被告在免除明细中载明免除31个月的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告政恒物业公司与郴州市天颜房地产开发有限公司桂阳天颜·翡翠东岸分公司签订《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同。根据法律规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。该合同对李凡、何贵兰依法具有约束力。原告政恒物业公司提供了对整个小区各方面的物业服务，具有公共性和整体性，被告李凡、何贵兰理应按约及时、足额交纳物业管理服务费。被告应交纳物业费的计算起始时间，应从原告进驻“天颜国际”小区，为小区提供物业服务时起开始计收物业费。原告所签订的前期物业合同时间是2019年3月28日，并且原告自述接手“天颜国际”小区的物业管理时，原告支付了前任物业公司的工资,前任物业公司退还了业主2019年前3个月的物业费，因此，原告对“天颜国际”小区业主计收物业费的时间应从2019年4月开始计算。原告主张的2019年1-3月的物业费属于前任物业公司与原告之间就合同的权利义务转让事宜，与本案属于不同的法律关系，原告可另行主张权利。根据《天颜国际前期物业补充协议》第9条约定：“因甲方推迟交房，甲方承诺给本小区部分业主免除物业费部分由甲方按每户每年0.8元分期分批支付给乙方（由甲方提供免除物业费名单及金额）”及原告提交的免除物业费名单，原告应免收被告31个月物业管理费，此部分物业管理服务费应由天颜公司支付。2019年4月1日至2021年3月31日期间仍属于被告免交物业管理费期间。故，本院对原告政恒物业公司要求被告李凡、何贵兰支付2019年1月1日至2021年3月31日的物业管理服务费的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桂阳县政恒物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告桂阳县政恒物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 员 李六荣二〇二一年六月三十日法官助理 李 方书 记 员 李 琳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。