长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0191民初1954号原告：长春万豪物业服务有限公司，住所地长春经济技术开发区。法定代表人：刘士礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟丽影，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马相伟，该公司经理。被告：耿颖，女，1975年6月4日出生，汉族，住长春市南关区。原告长春万豪物业服务有限公司（以下简称“万豪物业公司”）与被告耿颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万豪物业公司的委托诉讼代理人牟丽影、马相伟到庭参加诉讼。被告耿颖经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。万豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告给付物业费19,015.25元及违约金（自2014年6月30日起计算至付清全部物业费及违约金之日止，以被告在各时段内欠付物业费总额为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系XXXX业主。2012年12月23日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》一份，约定原告为被告所购的XXXX提供物业服务，物业服务费收费标准为1.7元/月/平方米，被告应在每半年为一个缴费周期的首十日之前交纳下一半年度的物业服务费，如被告不按协议约定收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天按应缴费总额3％交纳违约金。上述协议签订后，原告按约定履行了物业服务，但被告却无故拖欠物业费。虽经原告多次催要，被告至今仍拒不交纳。故原告起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼主张，依法维护原告的合法权益。原告在庭审中明确诉讼请求如下：拖欠的物业费19,015.25元系自2014年7月10日起至2021年7月9日止期间欠交，违约金计算区间：自2014年7月10日起至2015年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2014年6月30日起计算至实际给付之日止；2015年1月10日起至2015年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2014年12月31日起计算至实际给付之日止；2015年7月10日起至2016年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2015年6月30日起计算至实际给付之日止；2016年1月10日起至2016年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2015年12月31日起计算至实际给付之日止；2016年7月10日起至2017年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2016年6月30日起计算至实际给付之日止；2017年1月10日起至2017年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2016年12月31日起计算至实际给付之日止；2017年7月10日起至2018年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2017年6月30日起计算至实际给付之日止；2018年1月10日起至2018年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2017年12月31日起计算至实际给付之日止；2018年7月10日起至2019年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2018年6月30日起计算至实际给付之日止；2019年1月10日起至2019年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2018年12月31日起计算至实际给付之日止；2019年7月10日起至2020年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2019年6月30日起计算至实际给付之日止；2020年1月10日起至2020年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2019年12月31日起计算至实际给付之日止；2020年7月10日起至2021年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2020年6月30日起计算至实际给付之日止；2021年1月10日起至2021年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2020年12月31日起计算至实际给付之日止。被告耿颖未到庭，亦未提交答辩意见。原告为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、前期物业服务管理协议、房屋签收单、催收照片。结合原告举证及庭审陈述，本院认定事实如下：2012年12月23日，被告耿颖与长春万豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了XXXXX第7幢2单元2505号房，建筑面积133.16平方米。同日，甲方万豪物业公司与乙方耿颖签订了《前期物业服务管理协议》，约定原告为被告购买的房屋提供物业服务，协议载明：“住宅物业服务费为1.7元/月·平方米（含电梯费），因乙方原因空置的住宅、商业、公寓、车位按上述标准收取物业服务管理费用。业主或者物业使用人应在每半年为一个缴费周期的首十日或之前向物业服务企业预存下一半年度的物业服务费。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按应缴纳总额3%缴纳滞纳金，仍不缴纳的甲方将采取法律途径追究其违约责任。”被告耿颖于2013年7月3日签收房屋，原告自述经与被告协商，自2013年7月10日起算物业费，被告耿颖首次预交一年物业费的起止时间为2013年7月10日-2014年7月9日。自2014年7月10日起至今未缴纳物业费，经原告多次催缴无效后，起诉至人民法院。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，经双方签字及盖章后该合同成立并生效，对合同双方当事人均具有约束力。本院认为，因原告自述XXXXX小区未成立业主委员会，在无证据表明业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同的情况下，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，前期物业管理服务协议对业主及物业服务公司均具有约束力。原告有权利要求被告支付拖欠的物业费及滞纳金。关于物业费数额及违约金的认定。原告主张被告拖欠的物业费期限为自2014年7月10日起至2021年7月9日止，共计84个月，故被告应当支付拖欠的物业费共计19,015.25元（133.16平方米×1.7元/月/平方米×84个月）。关于原告主张的违约金，因被告无正当理由多年未交纳物业费，属违约行为，应承担违约责任。协议约定的每天按应缴纳总额3%缴纳滞纳金，明显过高，但原告仅主张自2014年6月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持。原告主张因被告交纳首年物业费至2014年7月9日，2014年7月10日即开始逾期交纳，按照协议约定，被告每半年交费周期的前十日分别为每年的6月30日及12月31日。故原告主张以每半年欠缴的服务费为基数，自逾期之日即每年的6月30日及12月31日计算至实际给付之日止，符合双方协议约定，本院予以支持。对于本院询问原告是否知晓被告因何原因不交纳物业费时，原告表示被告自称该房屋一直空置，故拒不交纳物业费。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得已未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，如被告确因房屋空置拒不交纳物业费，本院不予支持。被告耿颖无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，视为放弃自己的答辩、举证及质证权利，应承担举证不能的不利后果。另应指出的是，物业服务是一个持续的过程，与普通的民事纠纷存在差异。物业公司应当按照约定履行自己的义务，积极回应业主的需求；业主应当按照合同约定缴纳物业费，这也是业主承担的一项基本合同义务。物业通过收取物业费，在满足公共性服务的同时，也会促进整个居住环境品质的提升。即使房屋空置，但小区卫生仍需每天打扫，公共秩序也需巡查保障，相关设备也需定期维护，最终也体现在对每一位业主的服务价值上。如物业公司无充足资金开展物业服务，将会进入一个恶性循环，也会间接的影响业主的权利。双方应互相理解，积极沟通，共同努力营造和谐友善的相处氛围，创造优质舒心的居住环境！综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告耿颖于本判决生效后三日内给付原告长春万豪物业服务有限公司自2014年7月10日起至2021年7月9日止拖欠的物业费共计19,015.25元及滞纳金（滞纳金起止期间：2014年7月10日起至2015年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2014年6月30日起计算至实际给付之日止；2015年1月10日起至2015年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2014年12月31日起计算至实际给付之日止；2015年7月10日起至2016年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2015年6月30日起计算至实际给付之日止；2016年1月10日起至2016年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2015年12月31日起计算至实际给付之日止；2016年7月10日起至2017年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2016年6月30日起计算至实际给付之日止；2017年1月10日起至2017年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2016年12月31日起计算至实际给付之日止；2017年7月10日起至2018年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2017年6月30日起计算至实际给付之日止；2018年1月10日起至2018年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2017年12月31日起计算至实际给付之日止；2018年7月10日起至2019年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2018年6月30日起计算至实际给付之日止；2019年1月10日起至2019年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2018年12月31日起计算至实际给付之日止；2019年7月10日起至2020年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2019年6月30日起计算至实际给付之日止；2020年1月10日起至2020年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2019年12月31日起计算至实际给付之日止；2020年7月10日起至2021年1月9日欠交的物业费1,358.23元，自2020年6月30日起计算至实际给付之日止；2021年1月10日起至2021年7月9日欠交的物业费1,358.23元，自2020年12月31日起计算至实际给付之日止。滞纳金标准：自2014年6月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352.74元，已减半收取计176.37元（原告已预交），由被告耿颖负担，于本判决生效后三日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  张双庆二〇二一年六月二十五日书记员  王 琪