西安市高陵区人民法院民事判决书(2021)陕0117民初1613号原告：陈海艳，女，1990年10月15日出生，汉族，户籍地四川省资中县。委托诉讼代理人：温阳涛，陕西稼轩律师事务所律师。被告：西安市昌隆实业有限公司。住所地：西安市高陵区。统一社会信用代码：91610117051576405Y。法定代表人：苏华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何迪，西安市高陵区泾渭法律服务所法律工作者。 原告陈海艳与被告西安市昌隆实业有限公司（以下简称“昌隆实业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行审理。原告陈海艳的委托诉讼代理人温阳涛，被告昌隆实业公司的委托诉讼代理人何迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海艳诉称，原、被告于2017年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于西安市高陵区XX大道中XX段东侧九支渠北侧的龙发·龙泊湾13号楼1单元15层11501号商品房出售给原告；房屋单价为3298.95元每平方米，房屋面积101.61平方米，房屋总价为335206元；同时特别约定，被告应当于2018年3月1日前向原告交付房屋；根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限（2018年3月1日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告一次性向被告支付了首付款85206元，剩余250000元通过银行按揭的方式支付给了被告。但是截止目前，被告也未按照合同约定交付合格的房屋给到原告，已经逾期1095天，给原告造成了重大的经济损失。原告认为，被告迟延交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付迟延交房违约金36705元（335206元*0.0001*1095天（自2018年3月1日起至2021年3月1日）；2.判令被告向原告支付以335206元为本金，按每日万分之一计算，自2021年3月2日起计算至该房屋合格交付之日的违约金；3.本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。被告昌隆实业公司辩称，案涉工程已于2018年7月27日竣工验收，被告2020年8月1日书面通知原告收房，收房通知原告已他人代签收，房屋已达到合同约定的交房标准，原告至今未办理收房手续。合同第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，（2）国家政策调整造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因，（3）买受人未付清房款（含按揭款未到位）。延期交房并非被告故意，是因为政府治污减霾要求辖区所有在建工程停工且每年停工时间不等，每年中考和高考期间也有停工通知。对于逾期交房被告承认也愿意承担逾期交房违约金，但原告夸大事实，时间和计算方式均不符合合同约定，原告已经交付的房款应当是首付款加上已经偿还的按揭贷款本金部分，而不应将全部贷款计入已付购房款中。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈海艳向法庭提交了如下证据以支持其诉讼请求：证据一：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方于2017年3月15日签署了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了案涉商品房，并且明确的约定了购房款的支付方式、房屋的交付日期及相关的违约责任的承担问题。被告昌隆实业公司质证认可真实性，但证明目的不认可，该合同第八条对不能国家政策调整造成的影响，双方进行过约定，出卖人可据实予以延期，所以被告不存在违约情形。证据二：《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，拟证明原告已经按照原被告双方签订的购房合同约定支付了购房首付款及剩余部分通过银行按揭贷款已经支付给被告，完全履行了相应的付款义务。  被告昌隆实业公司质证认可真实性，但证明目的不认可。理由：通过该合同可以看出本案被告系涉案房屋，按揭部分的担保人，根据合同约定，在违约金的计算方式里，按揭贷款的部分不应计做原告已支付的购房款项。证据三：购房收款收据，拟证明原告已经将购房款全部支付被告，且被告已经出具相应的收款收据，本案违约金的计算标准应以合同约定的购房款总金额为基数计算。被告昌隆实业公司质证认可真实性，证明目的不认可。理由：计算违约金要按照其已支付的款项为基数，不应以原告支付的购房款为基数。证据四：1、被告出具的《致歉信》；2、《情况说明》。拟证明被告存在延期交房的事实及房屋不符合交付标准。被告昌隆实业公司质证认为，真实性及证明目的均不认可，因如果存在致歉信及情况说明，原告应提供被告在涉案房产墙体张贴的致歉信及情况说明的图片；另龙波湾项目是分批次验收合格的，不同的楼栋存在时间差，原告也无法证明是涉案楼栋有延期。证据五：《西安市高陵区人民法院判决书》五份，拟证明类似案件的认定标准。被告昌隆实业公司质证认为，真实性认可，但证明目的不认可。根据判决书中查明事实的内容与本案是不完全相同的，请法庭独立于该5份判决书，就本案事实作出认定。针对原告陈海艳提交的《商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款合同》、首付款收据、《对龙泊湾全体业主的致歉信》及《情况说明》、《西安市高陵区人民法院判决书》五份，因被告认可证据真实性，本院依法予以采信并在卷佐证，对证明力将结合全案证据综合予以认定。被告昌隆实业公司当庭提交如下证据：证据一：《建设工程竣工验收报告》复印件，拟证明原告所在楼栋于2018年7月27日已经竣工验收，达到交房标准。原告陈海艳质证认为，对该份证据的真实性及证明目的均不认可。被告提交的《建设工程验收报告》不等同竣工验收备案表，现行法律规定，房屋质量综合验收合格的标志是取得《建设工程竣工验收备案表》，而被告所提交的《建设工程竣工验收报告》还在审核当中，且仍未通过审核。故说明该房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。证据二：收房通知书与邮政物流信息单，拟证明被告已书面通知原告收房。原告陈海艳质证认为，真实性及证明目的均不认可，因该EMS邮寄单显示的地点是陕西省西安市，但根据商品房买卖合同约定原告的送达地址应该是其户籍地。证据三：政府因治污减霾发的停工通知文件，拟证明被告逾期交房是因为政策原因导致的不可抗力。原告陈海艳质证认为，对该份证据真实性及证明目的均不认可。因该政府文件并非针对被告单独所作出的文件，而是一个普遍性的通知，所以不能作为延期的理由；购房合同第八条，关于延期的约定是，遭遇不可抗力时，被告履行提前告知义务的前提下，才可以延期。而被告作为西安本地的开发商，在签订合同的时候，应当充分考虑到西安地区政策及气象规律，且像中考、高考为常年发生的事情，被告都应当充分考虑到，故所谓的政府性文件不属于不可抗力。且即使属于不可抗力，被告也应当履行提前告知义务才可以延期，本案中被告未履行提前告知义务。针对被告昌隆实业公司提交的证据，本院认证如下：证据一：《竣工验收报告》复印件，第4页《竣工验收审查表（二）》均空白，第六页《竣工验收审查表（四）》审查结论空白、未有审查人签字，第七页《竣工工程质量验收实施情况》中工程竣工验收分组人员签名表填写不完全，《竣工验收报告》不是《竣工验收备案表》，无法证明案涉工程验收合格，对该份证据本院依法不予采信。证据二：收房通知书与邮政物流信息单，经庭后核查属实，本院予以采信并记录在卷。证据三：政府因治污减霾发的停工通知文件，因原、被告签订合同之时即将进入冬防期，西安市治污减霾相关政策仅规定涉土作业在冬防期间停工，中、高考期间的噪音管控政策仅规定建筑工地在夜间不得施工，且“禁土令”和中、高考期间噪音管控两项政策已经连续实施多年，并非被告签订合同之时不可预料，被告主张延期交房时间应当扣除冬防期和中、高考期间之理由不能成立，本院对该份证据依法不予采信。上述证据均已经庭审质证，本院依法予以确认并在卷佐证。本院结合双方陈述及证据认定,查明本案事实如下，原、被告于2017年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于西安市高陵区XX大道中XX段东侧九支渠北侧的龙发·龙泊湾13号楼1单元15层11501号商品房出售给原告；房屋单价为3298.95元每平方米，房屋面积101.61平方米，房屋总价为335206元；同时特别约定，被告应当于2018年3月1日前向原告交付房屋。逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限的次日起至实际交付之日止按已付购房款日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付首付款85206元，剩余250000元通过银行按揭的方式支付给了被告。2018年8月1日，被告向原告邮寄送达了《收房通知》，告知原告该房屋自2018年8月20日起开始办理交房手续，但并未限定最后接收期限，原告至今未接收房屋。另，案涉商品房住宅工程至今未通过相关建设行政管理部门的竣工验收备案登记。本院认为，本案争议焦点为：（一）涉案商品房是否达到合同约定的交付条件；（二）被告昌隆实业公司向原告陈海艳邮寄收房通知，能否视为其履行了交房义务。（一）关于涉案商品房是否达到合同约定的交付条件。依照《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年3月1日前，依照国家和地方人民政府规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。据此，出卖人向买受人交付房屋时应具备“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。本案中，被告提交的《竣工验收报告》不等同于《竣工验收备案表》，不能证明涉案工程通过了相关建设行政管理部门的验收，更不能证明涉案商品房达到了交付使用条件，被告亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故本院认为，涉案商品房未达到合同约定的交付条件。（二）关于被告昌隆实业公司向原告陈海艳邮寄收房通知，能否视为其履行了交房义务。依照《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，出卖人向买受人交付房屋时应出示“两书一表”，并由买受人签署房屋交接单，出卖人交房时不出示证明文件或出示证明文件（“两书一表”）不齐全，买受人有权拒绝交接。昌隆实业公司向陈海艳邮寄收房通知时，并未向陈海艳出示“两书一表”，该邮寄收房通知的行为不能视为昌隆实业公司向陈海艳履行了交房义务。本案中，原告已向被告全额支付了购房款，被告辩称按揭贷款部分并非已付购房款之抗辩理由不符合客观事实，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具约束力，履行合同义务不符合双方约定或者法律规定的，应当按照约定或者法律规定承担继续履行、赔偿经济损失或者支付违约金等违约责任。本案中，被告未严格按照合同约定履行交房义务，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。现依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第六百零一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条之规定，判决如下： 一、被告西安市昌隆实业有限公司于本判决生效后十五日内，支付给原告陈海艳自2018年3月1日起至2021年3月1日止期间的延期交房违约金36705元人民币；二、被告西安市昌隆实业有限公司在本判决生效后，以购房款335206为基数，自2021年3月2日起至案涉房屋经验收合格、取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》并按约定通知原告交接之日止，按日万分之一标准计算支付原告陈海艳延期交房违约金。本案案件受理费减半收取为359元，由被告西安市昌隆实业有限公司负担。（原告立案时已预交，被告在履行判决时一并支付给原告359元。）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    贾红梅                           二〇二一年六月二十一日                            法官助理    周梦梦                            书  记  员    张  盼 1