福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1502号原告：王尧程，男，1974年4月3日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：黄身莲，女，1973年8月24日出生，汉族，住福建省永泰县。两原告共同委托诉讼代理人：邱清双，福建通民律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室。法定代表人：金宁盛。原告王尧程、黄身莲与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王尧程及其委托诉讼代理人邱清双到庭参加诉讼，被告泰禾新世界公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王尧程、黄身莲向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》；2.判令被告立即向二原告返还位于福州市永泰县××镇××村××号××号楼××层××房；3.判令被告向二原告支付租金77419元（按58430元／年的标准，自2020年1月1日起暂计至2021年4月27日，之后继续计算至法院判决《房屋租赁委托合同》解除之日止）；4.判令被告向二原告支付违约金39816元（按购房款总额834720元为基数，自2020年4月16日起暂计至2021年4月27日，之后继续计算至被告租金全部付清之日止）；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，二原告与案外人福州泰福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20170120028），购买位于永泰县××镇××村××号××号楼××层××房，商业用房总价款为834720元。2018年10月1日至2028年10月1日止，二原告委托被告代为处理案涉商铺房屋租赁事宜，委托期限为10年，自2018年10月1日为起租日，自起租日开始计算租金，每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计58430元，共计10个租赁年度，租金总额为584300元。依据双方签订的《房屋租赁委托合同》约定，被告应付二原告房屋租金每3个月结算一次，被告逾期支付租金的，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向二原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。自2020年1月1日起被告拒不支付二原告租金，至今已拖欠二原告一年之久的租赁费用，被告拒不支付租金的行为给二原告造成了巨大的经济损失，二原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。泰禾新世界公司提供书面答辩称，一、同意解除《房屋租赁委托合同》，但因涉案房屋此前经原告同意已出租给第三人，按照合同5.4条约定，合同解除后，原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋；二、原告并未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据；三、相关租金支付标准因受疫情影响，请求适当予以减免。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件审理若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”规定，请求适当予以减免；四、原告诉请的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数明显超过了其实际损失，依照《民法典》第五百八十五条规定，请求依法予以调整。王尧程、黄身莲围绕诉讼请求提交以下证据：1.《企业信用信息公示报告》；2.《商品房买卖合同》；3.《不动产登记证明》；4.《房屋租赁委托合同》；5.《福建增值税普通发票》。经审查，上述证据来源合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2017年12月26日，王尧程、黄身莲与案外人福州泰福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于永泰县××镇××村××号××号楼××层××商铺，商铺总价款为834720元。王尧程、黄身莲（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订一份《房屋租赁委托合同》,就王尧程、黄身莲向福州泰福房地产开发有限公司购买的商铺的房屋租赁事宜，约定：委托期限为10年，自2018年10月1日起至2028年10月1日止；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）共计58430元；应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金；委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，无需征得甲方同意，甲方承诺不干预乙方的经营及整体规划和管理制定、实施等商业管理行为，乙方或者承租该房屋的第三方有权根据经营需要对该房屋进行装修；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议；合同还约定了其他事项。合同签订后，王尧程、黄身莲将案涉房屋交付给了泰禾新世界公司，泰禾新世界公司将该房屋出租给第三方使用、收益，并由泰禾新世界公司向第三方收取租金。泰禾新世界公司向王尧程、黄身莲支付至2019年12月31日止的租金后，自2020年1月1日起未向王尧程、黄身莲支付租金至今。现王尧程、黄身莲诉至本院。本院认为，王尧程、黄身莲与泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》，实际上系王尧程、黄身莲将案涉房屋交付给泰禾新世界公司使用经营，泰禾新世界公司可以将该房屋转租给第三方的约定，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。泰禾新世界公司自2020年1月1日起未向王尧程、黄身莲支付租金，构成违约，应当承担违约责任，王尧程、黄身莲诉求解除《房屋租赁委托合同》，并支付自2020年1月1日起计算至合同解除之日止的租金以及逾期支付租金违约金，本院予以支持。诉讼中，泰禾新世界公司亦同意解除合同，故可确定合同解除之日为王尧程、黄身莲起诉之日（即2021年5月8日）。泰禾新世界公司主张合同不能履行系受疫情影响所致，应适用不可抗力予以减免的抗辩主张，因泰禾新世界公司未就不可抗力直接导致民事义务不能履行的事实提交证据予以证明，故本院不予采纳。合同约定以购房款总额为基数按日万分之一标准计付逾期支付租金违约金，泰禾新世界公司主张约定的违约金过高应予以调整，本院予以支持，违约金计算标准以所欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付。关于王尧程、黄身莲要求返还案涉出租房屋问题，因案涉房屋已由泰禾新世界公司出租给第三方使用，而王尧程、黄身莲与泰禾新世界公司签订的租赁期限为10年，王尧程、黄身莲依约应当继续履行泰禾新世界公司与第三方签署的租赁合同及相关协议，故王尧程、黄身莲的该诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十六条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王尧程、黄身莲与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》于2021年5月8日解除；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给王尧程、黄身莲自2020年1月1日至2021年5月8日的租金79187元及逾期付款违约金（违约金自2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付至款项付清之日止）；三、驳回王尧程、黄身莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2644元，减半收取计1322元，由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  郑建迟二〇二一年六月七日书记员  连焰金附：本案适用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。