湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初105号 原告：安仁县科技和工业信息化局。 住所地：安仁县永乐江镇八一东路政府大楼西栋四楼。 法定代表人：李军民，系该局局长。 委托诉讼代理人：李志军，湖南锦昇律师事务所律师。 被告：安仁县新天地百货贸易有限公司。 住所地：湖南省安仁县永乐江镇五一南路3号。 法定代表人：颜许妹，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄平器，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王章军，湖南展翼律师事务所律师。 原告安仁县科技和工业信息化局（以下简称安仁县科工局）与被告安仁县新天地百货贸易有限公司（以下简称新天地公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日作出（2020）湘1028民初393号民事判决，安仁县科工局不服，向郴州市中级人民法院提起上诉。郴州市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）湘10民终2084号民事裁定书：一、撤销湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初393号民事判决；二、本案发回湖南省安仁县人民法院重新审理。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月15日在安仁县人民法院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告安仁县科工局的法定代表人李军民、委托诉讼代理人李志军，被告新天地公司的委托诉讼代理人黄平器、王章军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安仁县科工局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将安仁县“新天地广场”一楼900㎡面积（消防通道、消防扑救区域、地界规划的退让等所有应分摊的公建配套设施面积除外）的产权、六楼以上300㎡面积的产权以及地下室2个专用车位分割交付给原告，并协助办理产权证。（合同价值为411万元）；2、判令被告支付原告返租租金242.7万元（租期自2016年12月30日至2020年4月2日）及迟延支付产生的利息（利息计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率，80万元自2017年1月1日计算至清偿之日止，80万元自2018年1月1日计算至清偿之日止，80万元自2019年1月1日计算至清偿之日止，利息约为14万元）；3、判令被告承担本案的案件受理费、律师代理费等所有费用。事实与理由：2013年11月30日，安仁县商业行业管理办公室作为甲方与被告新天地公司即乙方签订《合作开发意向书》，双方约定：一、合作开发项目四至范围：现有安仁县商业行管办综合办公楼为四层楼房，位于县五一路与七一路交汇处，占地面积约1339.7㎡。二、合作开发形式：1、甲方愿意提供上述地块进行联合开发，乙方负责拆、建中的所有资金投入，包括建造过程中产生的一切税费。甲方负责变更用地性质的相关手续的办理。2、对整个工程的建设方案，双方约定，建成后的商业购物广场地下一层为停车场，地上一至五层均为商场。六层以上为商住楼，全框架现浇设计。3、产权分配方案：一楼房产除甲方应分摊所有公建配套设施面积外，甲方获得一楼面积为一楼全部，但面积至少不能少于900㎡，并在住宅区域获得300㎡的办公用房（楼层由甲、乙双方商定），专用车位二个。（均以房产证为准）。4、甲方所得的一楼店铺面积整体返租给乙方贰拾年，头五年内以每年捌拾万元的租金承租，一年一付，以后每五年提升4%，即下一个五年在前一个五年的基础上提升4%的租金，依次类推。5、甲方一楼店铺返租给乙方的租赁模式：租赁起始时间自本协议约定的完工之日起计算。三、开发期限约定：甲方应自乙方对该土地摘牌后，三个月内清场完毕并交由乙方拆迁报建，乙方建设时间自政府下达开工通知之日起两年以内完工。2015年3月18日，被告通过摘牌取得原告综合大楼的土地使用权。2015年3月20日，安仁县商业行业管理办公室与被告签订《补充协议》，双方约定，将前述合作开发后甲方房产返租的租金的递增比例调整为“前5年不变，5年后每3年递增5%”，将建设期调整为“2015年元月至2016年12月30日两年内交付使用”，并特别约定：《合作开发意向书》与《补充协议》，作为最终联合开发合同文本，均具有同等法律效力。2015年5月26日，安仁县商业行业管理办公室将县政府返还的国有土地出让金的75%计411万元作为联合开发的投资支付给被告，至此安仁县商业行业管理办公室完成了双方约定联合开发的一切义务。现联合开发的“新天地广场”项目已竣工并交付使用。2019年，依照安仁县委文件，安仁县商业行业管理办公室的职责划入安仁县科技和工业信息化局，该单位不再保留。原告作为原安仁县商业行业管理办公室相应职责和权利义务的继受单位，多次派人与被告协商，并于2017年12月4日委托湖南宣阳律师事务所向被告发了律师函，要求被告履行合同义务，但被告以各种理由拒不履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 新天地公司辩称,一、原告提供的《合作开发意向书》及《补充协议》属无效合同。1.原告与被告双方至今均不具备房地产开发经营资质，签订《合作开发意向书》和《补充协议》的民事行为无效。2.原告以划拨土地使用权作为出资与被告签订的《合作开发意向书》及《补充协议》属无效合同。二、案涉土地使用权是被告通过政府挂牌出让方式有偿取得，不是通过原告提供划拨土地和变更用地性质出资而取得的。原告主张按《合作开发意向书》及《补充协议》的约定分割案涉房产及返租租金，没有事实和法律依据。三、原告的诉求存在矛盾。原告要求分割房屋产权的价值与所谓的411万元合同价值严重不对等，原告在诉请中特别注明合同价值411万元，正好与原告支付给被告的政府奖励金411万元数额相吻合。结合2015年10月8日原告曾以原安仁县商业行业办公室名义向安仁县法院起诉，要求被告返还411万元而非要求分配房产的事实来看，原告早已清楚案涉《合作开发意向书》及《补充协议》是无效合同，明知要求分割房产的诉请没有法律和事实依据。四、原告支付的411万元折抵向被告借款、收取保证金及要求被告为其垫付其他赔偿款等共计119.3万元后，只有余款291.7万元还在被告处。五、原告诉请的律师代理费用无事实和法律依据，不应支持。综上,原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 安仁县科工局向本院提供了下列证据: 证据1、原告统一社会代码证书、被告的营业执照，拟证明原、被告的身份信息； 证据2、中共安仁县委文件安发【2015】4号、【2019】5号，拟证明安仁县商业行业管理办公室的权利、职责由原告继受。安仁县科工局系本案适格原告。 证据3、《合作开发意向书》和《补充协议》（2015年3月20日），拟证明①原告与被告达成意向联合开发安仁县商业行管办综合楼1339.7㎡地块；②双方就合作方式、产权分配、职责、返租等事项作了明确约定。 证据4、房地产估价报告、土地估价报告，拟证明原告按《合作开发意向书》《补充协议》的约定启动了土地资产的评估和土地挂牌的前期准备工作。 证据5、关于请求甲方投入资金的报告、领条（两份），拟证明被告要求原告按约定将政府返还款411万元投入了项目建设并领取了该款事实。原告已履行了《合作开发意向书》《补充协议》约定的全部义务。 证据6、《补充协议》（2015年10月15日）、安仁县新天地百货贸易有限公司有关情况的汇报、县商业行管办和新华书店项目有关情况的汇报，拟证明原、被告确认新进合资伙伴认可之前签订的《合作开发意向书》《补充协议》。 新天地公司向本院提交了下列证据： 证据1、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：XC（1）0505932）、湖南省非税收入一般缴款书（编号：1442978116）、银行转账凭证，拟证明：①新天地公司通过政府招拍挂合法程序依法取得案涉土地的使用权，并支付了该宗土地成交价15420000元，其中土地价款为15196687元，地上房屋资产价值223313元；②案涉出让土地总面积为2610.7㎡;③案涉出让土地单价为5820.92元/㎡。 证据2、安仁县新天地公司营业执照、安仁县科工局工商查询信息，拟证明原、被告双方均无房地产开发经营资质。 证据3、《安仁县城乡规划局建设用地规划条件通知书》(安规(地)条字【2013】P01号)、《县规委2014年第三次主任会议纪要》（县规委［2014］3号）。拟证明《合作开发意向书》中的产权分配方案是开发商在考虑到3719.7㎡(以国土实测为准)土地整体开发后的预估收益后，承诺的产权分配方案，其与实际开发的2610.7㎡土地面积不符。 证据4、《安仁县城乡规划局建设用地规划条件通知书》(安规(地)条字【2015】1号)、安仁县商业行业办及新华书店用地规划定点蓝线图、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《不动产权证》，拟证明①案涉项目的土地建设面积实际为2610.7㎡，并未达到当初签订《合作开发意向书》时所考虑到3719.7㎡土地整体开发的预期目的，两者差距高达三分之一；②新天地公司依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及不动产证。 证据5、验收意见表，拟证明案涉房屋在2018年9月10日才完成综合验收，符合交付的基本条件。 证据6、民事诉状、《合作开发意向书》（2013年1月25日，2013年11月30日）、《补充协议》（2015年3月20日）、领条（2015年5月26日）、变更诉讼请求申请书、民事撤诉申请书、湖南省安仁县人民法院民事裁定书（2015安民初字第1032-1号），拟证明原告就案涉《合作开发意向书》和《补充协议》及411万元领条，曾于2015年10月向安仁县法院起诉新天地公司，诉讼请求为返还411万元，而非分配房产，后于2016年9月28日撤诉，说明原告早已明知案涉《合作开发意向书》和《补充协议》的性质和效力存在问题。 证据7、收条、领条、借款协议书、转账凭证及支付资金明细情况汇报，拟证明原告在支付411万元给被告前后，已向被告借款及要求被告为原告垫付其他款项共计119.3万元，该款应从411万元中抵扣。 原告提交的证据1、2、3、4、5，被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，双方对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信。对原告提交的证据6，被告对其中的《补充协议》（2015年10月15日）有异议，认为该证据真实性无法确定。协议甲方处载明为“县商业行管办及省新华书店”，而甲方签字（盖章）处，却无省新华书店的任何签字或盖章，说明该协议并未成立。对关联性和证明方向也有异议，从协议前言中“现拟引进新合资伙伴”，和协议第五条“新进合资伙伴入股前必须依法依规和公司原股东会签订债务清偿协议，依法依规制定财务管理制度”的内容来看，协议签订时，新进合资伙伴并未正式引进，仅是协议双方的一种设想而已；况且在该协议当中亦没有任何新引进的自然人或法人合资伙伴签字或盖章确认其效力。所以该协议不具法律效力和证明效力，不应采信。对其他证据的真实性没有异议。本院经审查并综合证据间的联系，对该组证据的真实性予以采信。 本院根据当事人的举证、质证及本院对证据的认定，并结合当事人的庭审陈述，认定事实如下： 2013年11月30日，原安仁县商业行管办作为甲方，新天地公司作为乙方签订了《合作开发意向书》。意向书对合作开发项目的四至范围、合作开发形式、开发期限约定、双方职责等内容均作了约定。其中，一、开发土地四至范围为：现有安仁县商业行管办综合楼为四层楼房，位于县五一南路与七一路交汇处，东至五一南路，北至七一西路，南边与老新华书店相邻，西边与私人住宅接壤，总占地面积约1339.7㎡（以规划红线图为准）；二、合作开发形式：1、甲方提供上述地块（出让摘牌后的土地面积）进行联合开发，乙方负责拆、建中全部资金的投入，包括建造过程中所产生的一切税费。甲方负责变更用地性质的相关手续的办理，土地使用权归项目业主所有，建成后根据甲乙双方约定的资产分割方案，分别拥有相关产权和收益权。2、建成后的商业购物广场地下一层为停车场，地上一至五层均为商场。六层以上为商住楼，全框架现浇设计（最终设计方案需要根据规委会确定的规划要点来实施）。3、产权分配方案：房屋建成后，考虑到本项目的开发涉及到三、四家土地所有权单位，消防通道、消防扑救区域、地界规划的退让、公建设施以及分摊等因素，一楼房产除甲方应分摊所有公建配套设施面积外，甲方获得一楼面积为一楼全部，但面积不能少于900㎡，并在住宅区域获得300㎡的办公用房，专用车位二个；4、为营造大型商业商场的经营氛围，甲方所得一楼店铺面积整体返租给乙方20年，头5年内以每年80万元的租金承租，一年一付，以后每5年提升4%；5、租赁起始时间自协议约定的完工之日起计算。三、开发期限约定：乙方建设时间自政府下达开工通知之日起两年以内完工，如遇有自然灾害或天气等不可抗拒原因除外。双方还约定，因本意向书作为双方合作的基础，具体条款以正式合同为准，待乙方摘牌后签订正式合同，以上原则确定事项不变。2014年12月17日，安仁县人民政府下达《安仁县人民政府关于收回湖南新华书店实业发展有限责任公司郴州分公司、安仁县商业行业办国有划拨土地使用权的决定》，并对安仁县商业行管办和湖南新华书店实业发展有限责任公司（安仁新华书店）地块进行评价、拍卖。该地块出让起始价为1542万元，新天地公司于2015年3月18日成功摘牌，并于2015年3月23日与安仁县国土资源局签订合同编号为XC（1）0505932的《国有建设用地使用权合同》，合同约定：宗地面积为2610.7㎡，出让价为15196687元，5820.92元/㎡。该宗地的成交价为15420000元（包括土地价款15196687元、地上房屋资产价值为223313元，新天地公司于2015年8月19日付清土地出让价款）。2015年3月20日，安仁县商业行管办与新天地公司又签订《补充协议》，在产权分配补充中，对租金递增比例调整为前5年不变，5年后每3年递增5%。对建设期限调整为2015年元月至2016年12月30日两年内交付使用。并特别约定，根据2013年11月30日签订的《合作开发意向书》及现有的《补充协议》，作为最终联合开发合同文本均具有同等法律效力。此后双方未再签订正式合同。土地摘牌后，安仁县商业行管办和湖南新华书店实业发展有限责任公司于2015年5月5日联合向安仁县人民政府出具《关于商业行管办与新华书店联合开发项目财政以产业资金形式奖励的报告》，请政府按协议将土地处置款以产业资金形式奖励75%返还给业主方，作为业主单位联合开发所投入的资金退还奖励资金，把该笔款项划入商业行管办账户。2015年5月26日，商业行管办将县财政返还的581万元扣除借款、门面停租补偿款、风险抵押金后，剩下的411万资金划入新天地公司账号。新天地公司对案涉项目进行建设，在建设过程中，新天地公司因内部经营管理不善，导致出现资金周转困难，拟引进新合资伙伴。2015年10月15日，县商业行管办及省新华书店作为甲方，新天地公司作为乙方签订了一个《补充协议》，主要内容为：新进合资伙伴认可新天地公司增资扩股前与县商业行管办及省新华书店所签的原合作开发意向书及原补充协议组成的正式合同；新进合资伙伴入股前必须依法依规和公司原股东会签订债务偿还协议，依法依规制定财务管理制度。在协议的签字盖章栏县商业行管办和新天地公司盖了章。该项目于2017年6月竣工，2018年9月经综合验收合格。新天地公司于2015年8月20日取得建设用地规划许可证，2017年12月4日取得建设工程规划许可证。2017年12月20日，该项目办理了不动产权证，编号为（2017）安仁县不动产权第0001604号，权利人为安仁县新天地百货贸易有限公司，共有情况为单独所有，宗地面积为2610.7㎡，使用期限2015年3月24日起至2055年3月23日止。该项目命名为新天地广场，房屋总层数8层（含地下一层）。一楼在安仁县不动产中心登记建筑面积为1403.37㎡（新天地广场101至130，其中：专有建筑面积864.47㎡，分摊建筑面积538.9㎡）。根据安仁县不动产登记中心查询信息，一楼门面现已基本上处于抵押或查封状态。因新天地公司未按约定履行，安仁县商业行管办曾于2015年10月8日起诉新天地公司，请求事项为：责令被告返还县政府给原告的奖励资金992万元。在审理过程中，安仁县经济和科技商务局（安仁县商业行管办的继受单位）于2016年3月18日申请变更诉讼请求为起诉标的411万元。2016年9月28日，安仁县经济和科技商务局撤诉。本案在审理过程中，本院根据本案的实际情况征询安仁县科工局的意见能否变更诉讼请求，安仁县科工局表示不会变更诉讼请求。 同时查明，1、安仁县商业行管办的职责于2015年6月划入安仁县经济和科技商务局。2019年3月，县经济和科技商务局更名为县科技和工业信息化局，安仁县科工局为原安仁县商业行管办相应职责和权利义务的继受单位。2、安仁县科工局、新天地公司至今均不具备相关房地产开发经营资质。 另查明，湖南新华书店实业发展有限责任公司与尚易房产公司、新天地公司于2013年8月30日签订《合作开发意向书》，约定由湖南新华书店实业发展有限责任公司以安仁县老新华书店自有房屋及国有土使用权（占地面积为1165.3㎡，以土地权属确认书为准）与原安仁县商业行管办的土地一起，参与合作开发商业百货广场项目。对产权分配约定为，确保湖南新华书店实业发展有限责任公司按基准位置一楼所得房产连贯面积为500㎡，二楼所得房产连贯面积为400㎡，并对返租等事项进行了约定。2015年5月26日新华书店委托商业行管办将县财政返还的581万元划入新天地公司账号。后湖南新华书店实业发展有限责任公司提起诉讼，在二审中双方达成调解协议，湖南新华书店实业发展有限责任公司同意新天地公司将投资成本总额6892697元分期返还，其中政府扣除的1082697元新天地公司不承担利息，实收的581万元由新天地公司按照年利率10%承担利息。该案现在执行过程中。 本院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷。本案争议焦点为原告安仁县科工局与被告新天地公司所签订的《合作开发意向书》及《补充协议》是否有效。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。可见从事房地产开发经营活动，应当具有相应的开发经营房地产资格，国家对房地产开发经营实行市场主体准入制度，并非所有民事主体都可以从事房地产开发经营活动。本案原告安仁县科工局、被告新天地公司至今均不具备房地产开发经营资质，双方签订的《合作开发意向书》及《补充协议》均系无效合同。依照法律规定，合同无效的，应当返还财产、折价补偿或者赔偿损失。鉴于原告安仁县科工局不同意变更诉讼请求，对其诉讼请求依法应予驳回，原告的合法权益可在另行起诉时变更诉讼请求后得到保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告安仁县科技和工业信息化局的诉讼请求。 案件受理费57558元，由原告安仁县科技和工业信息化局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  欧阳云 审 判 员  贺志成 人民陪审员  谭式平 二〇二一年六月十五日 书 记 员  李黛萍 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十三条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。