吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2021）吉0281民初1192号原告：北京鼎新基业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区幸福一村西里联宝公寓5号楼9C。        法定代表人：刘芳，董事长。        委托诉讼代理人：孙立波，吉林三保律师事务所律师。        被告：吉林省信博物业有限公司（变更前名称为蛟河市信博物业有限公司），住所地蛟河市天岗镇秀林苑小区物业管理办公室。        法定代表人：张胜仁，总经理。        委托诉讼代理人：应翔宇，吉林公申律师事务所律师。        原告北京鼎新基业房地产开发有限公司（以下简称鼎新基业房地产公司）与被告吉林省信博物业有限公司（以下简称信博物业公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎新基业房地产公司的委托诉讼代理人孙立波、被告信博物业公司的委托诉讼代理人应翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        鼎新基业房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《锅炉供热及物业管理承包协议书》；2．判决信博物业公司将占用鼎新基业房地产公司的供热锅炉房及锅炉配套设施返还给鼎新基业房地产公司（具体设施后附明细表）；3．判决信博物业公司支付截止到2020年9月30日的供热承包费710，874.94元及截止到2020年9月30日止的利息135，603.84元；及以710，874.94元为本金自2020年10月1日起至实际付清本金时止的利息（详见利息计算方式）；4．判决信博物业公司支付自2020年10月1日起至实际腾迁之日止按蛟河市天岗镇鼎新花园小区一期、二期（秀林苑、秀林各苑）房屋建筑面积计算的供热承包费及利息（详见利息计算方式）；5．判决信博物业公司承担诉讼费用。事实和理由：2010年9月25日，鼎新基业房地产公司与信博物业公司签订《锅炉供热及物业管理承包协议书》。协议约定鼎新基业房地产公司将其开发的蛟河市天岗镇鼎新花园小区（一期、二期项目）供热经营管理及物业管理承包给信博物业公司，承包经营期限为20年，即2010年10月1日至2030年9月30日，承包费用为前两年按供热面积每平方米1元，交付时间为当年的11月10日，两年以后按建筑面积每平方米1元收取，交付时间为当年的11月10日，小区住户住满后，每年多给2万元。同时，协议第七条之2项约定，甲方（鼎新基业房地产公司）发现乙方（信博物业公司）严重违反法律、法规或涉及人身安全事项，通知整改后，乙方不接受，甲方有权终止协议。信博物业公司按协议约定支付2012年9月30日前供热承包费。自2012年10月1日起信博物业公司拖欠供热承包费710，874.94元，经鼎新基业房地产公司多次催要至今未付。自2018年至今，信博物业公司物业管理及供热不符合物业服务标准及供热标准，经小区业主反映，并经社区及政府通报后，拒不整改。全体业主强烈要求解除信博物业公司的供热及物业服务。信博物业公司的行为已违反双方《锅炉供热及物业管理承包协议书》约定，且信博物业公司拖欠供热承包费已达8年未付，鼎新基业房地产公司收取供热承包费的目的已不能实现。鼎新基业房地产公司现依据《民法典》563条有下列情形之一的当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的及《锅炉供热及物业管理承包协议书》约定，要求解除与信博物业公司签订的《锅炉供热及物业管理承包协议书》；要求信博物业公司返还占用的锅炉房及锅炉配套设施（具体设施后附明细表）并给付供热承包费。        信博物业公司辩称，鼎新基业房地产公司请求缺乏事实和法律依据，不应给予支持，请驳回原告的诉讼请求。一、鼎新基业房地产公司主张已超诉讼时效。鼎新基业房地产公司自认自2012年10月1日至今承包费未付，且鼎新基业房地产公司没有证据证实其主张过权利，根据诉讼时效三年的法律规定，2012年10月1日至2018年4月22日承包费已超诉讼时效，丧失胜诉权，不应给予支持。二、鼎新基业房地产公司起诉请求解除双方签订的《锅炉供热及物业管理承包协议书》，其理由不符合法定和约定解除条件，信博物业公司不同意解除，鼎新基业房地产公司该项请求不应给付支持。鼎新基业房地产公司主张的承包费已经通过小区业主委员会同意进行了小区内项目维修支出款项，且维修支出款项及鼎新基业房地产公司拖欠空户物业费和供热费超过应付承包费，故应视为信博物业公司已支付完毕承包费，不存在拖欠行为，超出部分信博物业公司另行主张权利。具体如下1、因鼎新基业房地产公司向业主收取了维修基金，被私自占用，未将维修基金缴纳至指定部门，导致信博物业公司自行垫付资金维修，截至目前，共垫付维修费用972406元。秀林苑、鼎新花园小区2010年至2021年度空户应缴纳物业费486350元、供热费2954257元、物业费滞纳金48635元、供热费滞纳金1471219元，合计4960461元。根据《吉林市城区供热管理条例》第36条规定，未办理入住手续的，应由建设单位承担。按照基础费20％标准计算，鼎新基业房地产公司至少应支付992092.20元。所以，扣除鼎新基业房地产公司主张的承包费，信博物业公司不存在拖欠鼎新基业房地产公司供热承包费的事实。2、在本合同履行期间，信博物业公司一直按照合同约定履约，所提供服务完全符合物业标准和供热标准，没有接到社区和政府任何的通报和整改通知，也没有接到过业主要求解除合同的情形，且业主委员会和政府均证实信博物业公司提供的供热及物业服务质量好，希望继续提供服务。3、鼎新基业房地产公司诉状主张引用协议第七条第2项约定，该条约定是信博物业公司存在严重违反法律、法规或涉及人身安全事项，通知整改后，信博物业公司不接受，鼎新基业房地产公司才有权终止协议。纵观全案，约定的事实或情形并不存在，不符合约定解除条件。4、鼎新基业房地产公司引用《民法典》第563条规定，依现有的事实证据看，不存在合同目的不能实现的情形，不符合法定解除条件。5、通过诉状鼎新基业房地产公司自认自2012年10月1日至今一直未针对承包费向信博物业公司主张过权利，这也印证信博物业公司不欠鼎新基业房地产公司承包费的事实。否则按常理鼎新基业房地产公司早就起诉主张权利了。6、我国《合同法》、《民法典》合同篇立法宗旨在于保护和促进公平交易，尽量维护合同的履行，具体到本案，本案合同已履行十年之久，信博物业公司为履约支付大量的资金和维护成本，在此种情形下如解除协议，必然导致对信博物业公司不公平。三、鼎新基业房地产公司请求给付承包费及利息缺乏事实和法律依据。请求支付承包费与垫付款项抵消后，鼎新基业房地产公司尚欠信博物业公司款项，故此项请求不应支持。四、鼎新基业房地产公司请求返还锅炉房及配套设施缺乏事实和法律依据，不应支持。鼎新基业房地产公司主张承包费未扣除空户费用，且计算缺乏依据，不应支持。        本院经审理认定事实如下：2010年9月25日，鼎新基业房地产公司与信博物业公司签订《锅炉供热及物业管理承包协议书》，约定：“一、鼎新基业房地产公司（甲方）将其开发的天岗鼎新花园小区、秀林苑小区一期、二期供热、物业管理交由信博物业公司（乙方）经营管理，经营管理期限20年，即2010年10月1日至2030年9月30日……二、承包费（1）信博物业公司承包前两年按供热面积1元／㎡交给鼎新基业房地产公司，交付时间为当年的11月10日。（2）信博物业公司承包两年后按建筑面积1元／㎡交给鼎新基业房地产公司，交付时间为当年的11月10日。小区住户住满后，每年多给2万元。（3）如其他单位想入网，入网接口费由鼎新基业房地产公司……八、乙方权利2、乙方发现甲方小区内的供热设施及其他设施、设备不合格有权拒绝接收。……九、其他约定3、乙方更换鼎新花园外管线施工费经双方审核确认后，施工费可以从乙方承包费中冲减。……”        2010年12月28日，秀林苑项目部与信博物业公司签订《秀林苑项目部与供热方（物业公司）关于供热交接协议书》，约定：“一、本月30日整个秀林苑小区全部供热。……五、鼎新花园一期A、B、C座及网点已经正常供热，甲方一次性给予乙方一定的资金补偿……。”        2011年1月5日，鼎新基业房地产公司秀林苑项目部（甲方）与信博物业公司（乙方）签订《交接协议书》，约定：“甲乙双方就秀林苑小区水暖工程及供热工程移交达成如下协议：一、甲方于2011年元月7日将该小区水暖工程及供热物业工程移交给乙方，维护管理。开始整个小区全部供热。……三、乙方从2011年元月7日接收之后，全面负责该小区供热、上下水设施等维修。……”        鼎新基业房地产公司（甲方）与信博物业公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲乙双方就天岗秀林名苑7#、8#、9#楼供热事宜达成如下协议：（一）、供热面积为13924.60㎡，不供热面积为车库714.67㎡，9#门市房1934.64㎡，经双方协商甲方共支付乙方供热费为40万元整，乙方必须按国家标准计量温度供热。（二）乙方从2013年10月27日起对7#、8#、9#楼实施供热……”        另查明，鼎新基业房地产公司开发的天岗鼎新花园小区A、B、C座及网点建筑面积1635.799㎡，鼎新基业房地产公司开发的天岗鼎新花园二期秀林苑1#楼房屋建筑面积7135㎡（其中住宅4577㎡，商业用房2558㎡），鼎新基业房地产公司开发的天岗鼎新花园二期秀林苑2#楼房屋建筑面积5683㎡（住宅），鼎新基业房地产公司开发的天岗鼎新花园二期秀林苑3#楼房屋建筑面积6990.46㎡（住宅），鼎新基业房地产公司开发的鼎新花园二期秀林苑4#楼房屋建筑面积878.80㎡（商业用房），鼎新基业房地产公司开发的天岗鼎新花园二期秀林苑5#楼房屋建筑面积3135.70㎡（商业用房），协议约定对鼎新基业房地产公司开发的天岗秀林名苑7#、8#、9#楼供热面积为13924.60㎡，不供热面积为车库714.67㎡，9#楼门市房1934.64㎡。鼎新花园A、B、C座及网点正式供热时间为2010年12月30日，天岗鼎新花园二期秀林苑1#、2#、3#、5#楼正式供热时间为2011年1月10日，天岗秀林名苑7#、8#、9#楼正式供热时间为2013年12月20日。        信博物业公司承认收到鼎新基业房地产公司交付的锅炉房及其配套设施明细，具体如下1、1座300㎡锅炉房、1台10T锅炉本体锅炉主机、1台10T配套全自动电控箱、1套10T配套仪表阀门、2台10T配套给水泵、1套10T配套循环系统、1台10T配套水膜除尘器、1台10T配套节能器、1台10T配套分汽缸、1台10T配套引风机、1台10T配套鼓风机、1台10T配套除渣剂、1宗10T配套烟囱、1宗1010T配套锅炉房至烟囱通道、1处地下供热管网（接鼎新花园）、1处地下供热管网（接秀林苑）、1处地下供热管网（接秀林名苑）、3000平方米外接地上管线（接天岗大路门市房）。信博物业公司否认收到1台10T配套软水处理。        认定上述事实的证据有：《锅炉供热及物业管理承包协议书》、《秀林苑项目部与供热方（物业公司）关于供热交接协议书》、《交接协议书》、《协议书》、建设工程规划许可证、吉林省蛟河市商品房预售许可证、竣工工程备案证、当事人陈述等。        本院认为，鼎新基业房地产公司与信博物业公司签订的上述四份协议，双方对关于鼎新花园A、B、C座及网点和天岗鼎新花园二期秀林苑1#、2#、3#、5#楼以及天岗秀林名苑7#、8#、9#楼供热面积、承包费给付方式、承包费给付时间均有约定，系双方当事人的真实意思表示，四份协议符合法律规定，成立并生效。信博物业公司已按协议约定对鼎新花园A、B、C座及网点和天岗鼎新花园二期秀林苑1#、2#、3#、5#楼以及天岗秀林名苑7#、8#、9#楼进行供热。信博物业公司同时应按约定履行义务，及时给付鼎新基业房地产公司供热承包费。        关于鼎新基业房地产公司主张解除与信博物业公司签订的《锅炉供热及物业管理承包协议书》的诉讼请求，本案的法律事实持续至民法典施行后，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条第三款的规定，本案适用民法典的相关规定。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项规定，鼎新基业房地产公司的诉讼请求符合合同法定解除的条件，故本院对此项诉讼请求中解除供热承包的事项予以支持。        关于鼎新基业房地产公司请求信博物业公司返还供热锅炉房及锅炉配套设施的诉讼请求，信博物业公司承认收到供热锅炉房及锅炉房配套设施，因此，对于信博物业公司承认部分应予返还给鼎新基业房地产公司。关于鼎新基业房地产公司请求的1台10T配套软水处理设备，信博物业公司否认收到上述设备，且鼎新基业房地产公司未能提供证据证明该设备确已交付信博物业公司，故对该设备请求返还的请求，不予支持。        关于信博物业公司应给付鼎新基业房地产公司供热承包费数额问题，因鼎新基业房地产公司在诉状中自认信博物业公司自2012年10月1日起拖欠供热承包费，信博物业公司提出诉讼时效抗辩，认为应自鼎新基业房地产公司向法院主张权利之日前三年期间的供热承包费，应受法律保护，具有胜诉权。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，鼎新基业房地产公司主张的自2018年4月23日至今的供热承包费应受法律保护。自2018年4月23日起，鼎新花园A、B、C座及网点和天岗鼎新花园二期秀林苑1#、2#、3#、5#楼以及天岗秀林名苑7#、8#、9#楼的总建筑面积为41153.87㎡（1635.799㎡＋7135㎡＋5683㎡＋6990.46㎡＋3135.70㎡＋13924.60㎡＋714.67㎡＋1934.64㎡=41153.87㎡）。关于鼎新基业房地产公司向本院申请调取信博物业公司自2015年起私接供热面积，因该申请不属于法院依职权调取范围，故该请求不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定及双方协议约定，供热承包费在信博物业公司承包两年以后按建筑面积1元／㎡计算，交付时间为当年的11月10日，因此，自2018年至2021年4月份三个供热期的供热承包费为123461.61元（41153.87㎡×1元／㎡／年×3）。        关于鼎新基业房地产公司主张支付利息的诉讼请求，因双方在《锅炉供热及物业管理承包协议书》中有违约责任的相关约定，但约定的违约金过高，鼎新基业房地产公司主张按照年利率3.85％计算利息，符合法律规定，本院予以支持。以41153.87元为基数，自2018年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算；以41153.87元为基数，自2019年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算；以41153.87元为基数，自2020年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算。        关于信博物业公司提出的维修垫付费用应在供热承包费中冲减的辩解，因双方协议中未对此费用有明确约定，故本院对信博物业公司的此项辩解不予支持。        综上所述，鼎新基业房地产公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，判决如下：        一、解除原告北京鼎新基业房地产开发有限公司与被告吉林省信博物业有限公司签订的《锅炉供热及物业管理承包协议书》中有关供热承包的事项；        二、被告吉林省信博物业有限公司于本判决生效后立即返还原告北京鼎新基业房地产开发有限公司供热锅炉房及供热配套设施（详见附件列表）；        三、被告吉林省信博物业有限公司于本判决生效后立即给付原告北京鼎新基业房地产开发有限公司自2018年至2021年4月份三个供热期的供热承包费为123461.61元及利息（以41153.87元为基数，自2018年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算；以41153.87元为基数，自2019年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算；以41153.87元为基数，自2020年11月10日起至实际给付之日止，按照年利率3.85％计算）；        四、驳回原告北京鼎新基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5494.00元，由吉林省信博物业有限公司负担1456元，由北京鼎新基业房地产开发有限公司负担4038元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    赵丽娜二〇二一年六月十七日书记员    王昊