北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1690号原告：梁永安，男，1938年8月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁浩波（梁永安之子），男，1967年8月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：任杰，男，1985年10月29日出生，汉族，住北京市昌平区。原告梁永安与被告任杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁永安及其委托诉讼代理人梁浩波，被告任杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁永安向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告违约金4800元；2．被告支付原告2018年10月至2019年3月7日间租金25080元；3．被告支付原告2018年6月和2019年1月至3月7日间物业费514元；4．被告支付原告水费64元、供暖费2565元；5．被告支付原告未恢复原状期间（2019年3月7日至2020年11月3日）的租金损失91200元。6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2018年5月31日签订《商业地产租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区XXX室房屋作为商铺租赁给被告使用，租期1年。被告交付首季度租金后，以种种理由拒付后续租金和其他约定费用。被告不按约定支付租金已达十日以上，应当承担合同约定的“月租金的100%（4800元）向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应的损失。北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院判决上述《商业地产租赁合同》于2019年3月7日终止。合同终止前的租金和费用，经由原告讨要，被告仍不能给付。故原告提起诉讼，请求如上。任杰辩称：1．同意支付第1至4项请求。2．不同意支付第5项请求，理由：被告曾提出恢复原状，但原告不同意恢复方案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：坐落于北京市昌平区XXX房屋（以下简称涉案房屋）登记在梁永安名下，建筑面积106．90平方米，规划用途为商业。2018年5月31日，梁永安（甲方、出租人）与任杰（乙方、承租人）签订了《北京市商业租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定由任杰承租涉案房屋，免租期一个月，计价租期1年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。租金标准为4800元/月，支付方式为按季支付，合同押金为4800元。乙方不按照约定支付租金达十日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同还约定了其他事项。同日，双方交接涉案房屋，任杰向梁永安交付了自2018年6月30日至2018年9月29日的租金14400元。2019年1月，任杰因涉案房屋管道漏水问题与梁永安交涉，就合同的解除，双方多次协商未果，向本院提起诉讼，请求：1．解除双方于2018年5月31日签订的《北京市商业租赁合同》；2．梁永安返还任杰2018年7月13日至2018年9月31日的房租12000元；3．梁永安返还任杰租房押金4800元；4．梁永安赔偿任杰装修费损失29000元；5．梁永安赔偿任杰经营损失20000元；6．梁永安返还任杰物业费800元、管理费350元；7．诉讼费由梁永安承担。本院经审理后认为：双方对下水管道堵塞的原因存在争议，任杰称下水管道堵塞的位置系主管道，而主管道的使用和维护具有一定的公共属性，任杰未举证证明下水管道堵塞的原因系涉案房屋本身存在的问题，与其实际使用方式或其他业主的使用方式无任何关系、通过审慎使用仍不能避免，故应当由任杰承担举证不能的法律后果。第二，双方对涉案房屋下水管道堵塞的次数未达成一致意见，任杰对于2018年7月19日的堵塞未提供充分证据予以证明，且任杰认可每次下水管道堵塞后均已由物业公司疏通，因此，任杰所提供证据无法证明相关情形已严重到属于“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”的解除情形，故其无权单方解除合同。但考虑到任杰已经单方搬离涉案房屋，并于2019年3月7日当庭向梁永安交付了钥匙，其明确表示不愿继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，经本院释明梁永安仍坚持不主张解除合同，但租赁合同目的已无法实现，故本院根据案件具体情况酌情认定涉案合同于2019年3月7日解除。需要指出的是，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担违约责任；出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。梁永安对于合同解除的法律后果，可另行主张。关于任杰要求返还房租及物业费的诉讼请求，考虑到任杰对于涉案合同解除前仍有数月租金未交纳，其交付的物业费也是2018年7月1日至2018年12月31日期间的，任杰虽称其已于2018年10月搬离了涉案房屋，但是未提交充分证据予以证明，本院不予采信。考虑合同解除前涉案房屋仍由任杰实际控制，故其起诉要求梁永安返还租金、物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于返还押金一节，因梁永安未提起反诉，双方对应由任杰承担的费用、租金未行清算、抵扣后不确定是否有剩余的情况下，押金暂不具备返还条件，故不予支持。关于赔偿装修损失、装修管理费以及经营损失一节，由于任杰提前搬离涉案房屋，对于合同解除自身存在一定过错，涉案合同的解除并非由于梁永安存在根本违约行为，而是承租义务性质不宜强制履行，任杰作为有民事行为能力的理性成年人，其应当意识到在合同不具备解除条件的情况下，自行搬离涉案房屋必然导致装修价值不能充分利用以及无法继续经营等损失，且任杰对其主张的经营损失未提供充分证据予以证明，故其要求梁永安赔偿装修损失、装修管理费以及经营损失的诉讼请求，本院不予支持。2019年6月5日，本院作出（2019）京0114民初1098号民事判决书，判决：一、确认任杰与梁永安于2018年5月31日签订的《北京市商业租赁合同》于2019年3月7日解除；二、驳回任杰的其他诉讼请求。后梁永安不服，提出上诉，2019年7月26日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7041号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月，梁永安诉至本院，就合同解除后的法律后果，请求如上。本案庭审中，任杰认可拖欠梁永安房屋租金25080元、物业费514元、水费64元、供暖费2565元，并同意向梁永安支付。关于涉案房屋恢复原状问题，2020年11月3日，在本院主持下，任杰向梁永安支付费用10000元，由梁永安自行恢复。关于押金4800元，任杰、梁永安均同意冲抵欠付的租金。上述事实，有《北京市商业租赁合同》、（2019）京0114民初1098号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终7041号民事判决书及双方当事人的当庭陈述在案予以佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对于房屋租金、物业费、水费、供暖费及违约金的请求数额及支付意愿已达成一致意见，对此本院不持异议并予以确认，经核算，在冲抵押金后任杰还应向梁永安支付上述费用余款28223元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，就涉案房屋未恢复原状期间的损失，梁永安提出任杰应支付2019年3月7日（合同确认解除之日）至2020年11月3日（本院主持双方确认恢复方案之日）的租金损失91200元（4800元/月，实际主张19个月）。就其合理性，本院做如下分析：首先，涉案房屋租赁合同的解除方式应属合同僵局下的司法处理，在此特殊情形下，任杰作为违约方虽得以终止合同权利义务关系，但仍应就其违约造成的损失予以赔偿。其次，任杰的赔偿责任应同其过错程度及梁永安的防范条件相适应。前诉审理中，双方就合同能否继续履行的争议较大，梁永安的主张虽未被支持，但终审判决作出前（2019年7月26日）其并不具备准确预判条件，故对该期间的房屋空置损失，应由任杰承担赔偿责任。终审判决作出后，双方对合同解除、恢复原状及损失扩大的风险已具备预判条件，梁永安在早已收回房屋钥匙的情况下，遇双方协商不成时，应在合理期间经过后自行修复，防止损失的扩大。但本案中，梁永安仅以双方无法达成修复合意为由主张长达19个月的房屋空置损失，其总额已数倍于任杰违约所造成的直接损失，故合理协商期间以外的房屋空置损失应视为梁永安放任扩大的部分，本院对此不予支持。对双方可协商解决的合理期间，本院结合全案实际情况，为便于计算最终费用考虑，综合确定2019年10月6日为双方协商解决的合理截止时间（即本日后房屋空置的损失属于梁永安放任扩大的部分）。经本院核算，任杰应支付2019年3月7日至2019年10月6日期间的房屋空置损失33600元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任杰于本判决生效后十日内支付梁永安房屋租金、物业费、水费、供暖费、违约金、空置损失等共计61823元；二、驳回梁永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2784元，由梁永安负担1438元（已交纳），由任杰负担1346元（与本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡爱军人民陪审员  李 静人民陪审员  潘素梅二〇二一年六月二十八日书 记 员  刘 佳