山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初2819号原告：宋雪，女，1983年6月20日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：于复荣，山东金恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，山东金恒律师事务所实习律师。被告：乳山市鸿信房地产开发有限公司，统一社会信用代码913710837774010493，住所地乳山市城区街道办事处夏西村。法定代表人：宋谊先，总经理。委托诉讼代理人：刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。原告宋雪与被告乳山市鸿信房地产开发有限公司（以下简称“鸿信房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋雪及委托诉讼代理人于复荣、李峰、被告鸿信房地产公司委托诉讼代理人刘洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋雪向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告鸿信房地产公司协助原告宋雪办理位于乳山市屋产权变更登记手续；2．请求法院判令被告鸿信房地产公司支付逾期办证违约金（以917036元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费用由被告鸿信房地产公司承担。事实和理由：2016年12月5日，宋雪与鸿信房地产签订《商品房买卖合同》，宋雪购买鸿信房地产开发的位于乳山市。合同签订后，宋雪支付了全部购房款917036元，按照约定，鸿信房地产应当在2017年12月31日前向宋雪交付房屋，并在交付房屋后90日内为宋雪办理不动产登记证。但由于鸿信房地产公司的原因，宋雪迟迟无法办理不动产登记证。鸿信房地产的行为严重侵害了宋雪的合法权益，特诉至法院，请求判令所请。鸿信房地产公司辩称，同意协助宋雪办理房产登记手续，但鸿信房地产公司只是协助办理房产证，涉案房产应办理房产证的手续已经提交给房产部门，2019年6月10日《乳山市解决历史遗留不动产登记问题的意见》会议纪要中已经要求乳山市建设各部门相互协调分期办理，涉案小区房产已经办理了一部分产权证书；不同意向宋雪支付违约金，宋雪是在2020年12月21日接收的房产，按照法律规定，鸿信房地产公司为宋雪办理房产证的时间是在宋雪接收房产后90日内，因此不同意支付宋雪主张的逾期办证违约金。事实是2016年12月5日，宋雪从第三人刘洪波处购买顶账房产，即涉案房屋，当时房款交给了刘洪波，并未实际支付给鸿信房地产公司，鸿信房地产公司只是协助办理相关的房产手续，鸿信房地产公司在为宋雪出具房款收据时已明确告知。因当时房产还没有交付，鸿信房地产公司暂时向宋雪出具了一份内容不完整的预售合同作为凭证，待正式交房时重新签订预售合同。双方签订的内容不完整的预售合同并非双方之间真实的意思表示，本案被告应该是刘洪波而非鸿信房地产公司，鸿信房地产公司同意积极配合宋雪办理产权变更登记手续，但是希望宋雪能申请解除对鸿信房地产公司账户的冻结，以备鸿信房地产公司能够调用资金办理房屋解押手续。宋雪购买的房产系二手房交易房产，并不是在开发商直接购买的一手商品房，本案案由不应是商品房买卖合同纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿信房地产公司曾用名乳山市城西置业集团有限公司、乳山市城西房地产开发有限公司，涉案房产乳山市城区东方明珠城15号楼1单元701室，系被告鸿信房地产公司开发建设。2016年，宋雪通过刘洪波购买涉案房屋，2016年12月5日，宋雪与鸿信房地产公司签订《商品房买卖合同（商品房预售文本）》，合同约定，乳山市城西置业集团有限公司将涉案房产出卖给原告宋雪，房屋总价款917,036元，宋雪一次性付清房款，交房期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同未对房屋产权登记时间及逾期办证的责任作出约定。签订合同当日，乳山市城西置业集团有限公司向宋雪出具了一份收购房款917,036元的收款收据。2020年12月21日，鸿信房地产公司与宋雪办理房屋交接手续，同日，鸿信房地产公司向宋雪出具房屋面积补差款35,330元、维修基金10,060.2元、太阳能1,800元、有线电视250元、装修押金1,000元的收据。鸿信房地产公司称其已于2015年将涉案房产交付给刘洪波。另外，鸿信房地产公司称早已通知宋雪交接房屋，但宋雪因个人原因一直未予交接，责任不在鸿信房地产公司。鸿信房地产公司对其主张的通知宋雪交接房屋的时间未提交相应的证据予以证实。宋雪对鸿信房地产公司的主张不予认可，主张鸿信房地产公司于2020年5月15日前后通知宋雪交接房屋。2020年，鸿信房地产公司取得乳山市城区东方明珠城15号楼的不动产权证，宋雪购买的涉案房屋至今未办理产权变更登记手续。关于未能及时办理产权变更登记手续的原因，被告认可系因被告资金等问题没有及时办理。鸿信房地产公司认可刘洪波以中创公司的名义为鸿信房地产公司建设涉案房产所在小区，鸿信房地产公司以涉案房产抵顶了部分工程款。另查，2016年10月20日，乳山市城西置业集团有限公司将包括涉案房屋在内的东方明珠城小区15号楼1-202室等51户房屋设立抵押权，抵押权人为山东乳山农村商业银行股份有限公司。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据，被告提交的收款收据复印件、不动产权登记证、抵押权证等证据证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告自愿签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方具有法律约束力。鸿信房地产公司同意协助宋雪办理涉案房屋的产权变更登记手续，但涉案房屋已办理抵押权登记，鸿信房地产公司应及时涤除涉案房屋上设定的抵押权。本案的争议焦点为鸿信房地产公司是否应当向宋雪支付逾期办证违约金。鸿信房地产公司虽然先将涉案房屋抵顶给刘洪波，但并未办理房屋产权变更登记手续，刘洪波将房屋转让给宋雪，鸿信房地产公司同意与宋雪签订商品房买卖合同，以涉案房屋抵顶与刘洪波之间的欠款，因而鸿信房地产公司与宋雪签订的商品房买卖合同中的条款对双方具有约束力，鸿信房地产公司作为房地产开发企业，将已建成的房屋出售给买受人，属于商品房买卖。被告辩称该合同仅为一个证明，本案案由不应是商品房买卖合同纠纷，而是二手房买卖合同纠纷，与查明事实不符，答辩理由不成立，本院不予采纳。本案中，鸿信房地产公司与宋雪告签订的商品房买卖合同未对办证时间及逾期办证违约金作出约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，鸿信房地产公司与宋雪双方约定的交房时间为2017年12月31日，宋雪要求鸿信房地产公司在合同约定的交房时间后90日内协助宋雪办理产权变更登记手续，符合法律规定，现因鸿信房地产公司原因，导致宋雪未能在该期限内取得不动产权属证书，因此，应当自2018年4月1日起承担逾期办证的违约责任。宋雪要求以917,036元为基数计算，理由正当，本院予以支持。因合同未约定违约金，可以按照宋雪已付购房款总额，以917,036元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告乳山市鸿信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告宋雪办理位于乳山市城区房屋的产权变更登记手续；二、被告乳山市鸿信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宋雪支付逾期办理不动产权证的违约金（以917036元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），上述款项，直接汇入原告宋雪银行卡中，开户行：中国建设银行，账号62×××96。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,428元、保全费1,420元（均已由原告宋雪预交），由被告乳山市鸿信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  兰晓华二〇二一年六月二十三日书记员  张力丹