贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初1463号原告：杨某某，男，汉族，1986年12月27日生，贵州省金沙县人，现住贵州省金沙县。原告：韩某某，女，汉族，1993年8月9日生，贵州省金沙县人，现住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，女，系该公司职工，联系。原告杨某某、韩某某诉被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“建安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理，原告杨某某、韩某某，被告建安公司委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某某、韩某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为58892.23元（违约金计算标准为：从2017年4月28日起，按日支付已支付房款414734.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原告与被告贵州建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款414734.00元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第1栋6层5号商品房，房号为1-6-5。商品房买卖合同约定被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订之日，原告于2016年4月18日向被告支付首付款94734.00.00元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年7月14日将320000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同履行全部义务。但是，至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害原告的合法权利，依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告多次找被告协商未果，故诉至法院请求支持如前诉请。被告建安公司辩称，本案已超过诉讼时效期间，原被告签订商品房买卖合同的时间是2016年4月18日，合同约定被告应于2017年3月28日前将办理转移登记的有关文书交付给原告，故原告应于2017年3月29日知道或者应该知道其权利受到损害，而原告2021年3月17日才向法院提起诉讼，诉讼时效期间已届满。且按日累计的违约金应作为一个整体，不能按违约状态只要持续就一直计算。被告愿意继续履行协助原告办证义务，但是拒绝履行承担逾期办证违约金的义务。被告并无主观恶意违约，即使要承担违约责任也只能按照法律规定承担原告实际损失的违约责任。本案原告是用银行按揭贷款方式购房，双方还约定即便是按时办理了产权证书也由被告直接移交给银行作为抵押物，无论什么时候办理产权证书对原告都没有造成实际损失。原告从未与被告协商过支付违约金事宜。经审理查明：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢1单元6层5号房屋，建筑面积122.79m2，房屋总价款414734.00元，合同签订当日交付首付款94734.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《＜商品房买卖合同＞补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订后原告于当日向被告支付了首付款94734.00元，代收费15000.00元。原告向公积金中心申请的贷款320000.00元于2016年7月14日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。另查明，金沙县“建安壹号”建设项目即案涉小区目前仍未办理不动产登记，且暂不明确办理时限。以上事实有《商品房买卖合同》《补充协议》《住房公积金借款合同》、首付款收据、代收款收据、购房合同签订确认表、贵州省住宅专项维修资金专用收据、金沙县工商银行发放贷款票据、《金沙县不动产登记中心回函》等证据证实。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据查明的事实，涉案房屋未取得初始登记，不具备办理转移登记条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告及时为其办理商品房转移登记相关手续事实上履行不能，故对原告该请求不予支持，其可在涉案房屋具备办理转移登记条件后另行主张权利。关于违约金的计算及本案是否超过诉讼时效的问题。不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款，作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的约定，司法予以尊重。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告于2017年3月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告。但被告至今尚未取得案涉房屋的初始登记，显然违约，应承担违约责任，被告认为原告无实际损失，故其不应承担违约金给付义务的抗辩理由不成立，本院不予采信。对于原告请求按合同约定以已付款414734.00元为基数，按日万分之一计算违约金的诉请，本院予以支持。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；”之规定，应当认定被告负有在2017年3月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。结合双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金等事实，原告主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2017年3月29日起开始计算违约金，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于三年诉讼时效期间的规定，且原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自原告向本院起诉之日（2021年3月17日）回溯三年即2018年3月18日起的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告杨某某、韩某某违约金，以购房款414734.00元为基数，按日万分之一自2018年3月18日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告杨某某、韩某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280.00元，减半收取计640.00元，由原告杨某某、韩某某负担150.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担490.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员  蒋      兰二〇二一年六月十一日法官助理  蒋敏书记员兰高宇