湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初482号原告：长沙中锦物业管理有限公司，住所地长沙市高新区枫林三路685涉外花园16栋106号。法定代表人：李长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：林建文，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。被告：莫汉杰，男，1982年1月16日出生，汉族，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经开区。被告：湖南名爵美食社餐饮管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区九华经济开发区吉利西路10号华美丽都小区第一栋0101014、0201005号门面。法定代表人：丁照峰，系该公司法人。委托诉讼代理人：李寿泉，男，汉族，1983年12月1日出生，住湘潭市雨湖区。系被告法人的丈夫。原告长沙中锦物业管理有限公司与被告莫汉杰、湖南名爵美食社餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙中锦物业管理有限公司的委托诉讼代理人林建文、被告莫汉杰、被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李寿泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙中锦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠物业费本金56700元；2.判令被告支付拖欠物业费的违约金（暂时计算至2021年1月8日止，共计8120元，按百分之一每月计算20元月）；3.由被告承担本案诉讼及交通费、代理费、文印费等费用。后原告当庭将诉讼请求第1项“本金56700元”变更为“本金68850元”。事实与理由：原告与两被告所在华美丽都小区的业主委员会签订“华美丽都”住宅小区物业管理服务委托合同（2018年9月1日至2020年8月31日止），其中第五、六、十六条明确约定物业公司先服务三个月后业主应当自第四个月1-10号前交付上季度物业费，逾期未交按千分之一每天计收违约金。本案被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司承租被告莫汉杰门面自主经营餐饮业，两被告自原告进场日起至今未交物业费，原告多次催收及公告与送达催收函无结果。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告莫汉杰辩称，被告认为物业的服务宗旨是为了业主的财产不受损失，现在因为漏水对租户造成了损失，希望法院能判决被告承担相应的责任。被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司辩称，该物业进驻小区以来很少对商铺区域进行物业服务，商铺门口前坪鲜少有进行打扫卫生，停车也没有规划，经常被外来车辆堵住大门及进口通道，严重影响本店日常经营。2018年底到2020年间因漏水问题，致使本店多次无法正常营业，大面积漏水、楼梯间过道灯具及电路、包厢顶部吊顶，多次停业进行维修和翻新，维修成本达4万多元。物业费按2.56元平方米的物业收费，未取得商铺业主的同意，也未通知商户及业主代表参加定价评价。被告觉得物业没有什么服务，第一是漏水的原因，第二是停车坪经常有人乱停乱放。消防队召集所有小区的门面商户开会，说没有消防水，所有门面要暂停营业整顿。原告长沙中锦物业管理有限公司为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据1.物业服务合同；2.上门催收书；3.缴费倡议书；4.原告根据小区的实际情况向社区街道提出报告；原告方到相关业主门面查勘相关情况；5.被告营业执照;6.商品房买卖合同；被告莫汉杰未提交证据。被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司为了支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1.光盘；2.漏水照片；3.漏水维修费用收据；4.微信聊天记录截图。本院对原告长沙中锦物业管理有限公司所提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司所提交的证据1、2、4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司所提交的证据3系收款收据,因无明细和正规发票予以佐证，故本院不予确认。根据对证据的认定并结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：被告莫汉杰系湘潭市九华经开区XX路XX号XX小区XX号楼XX、XX号商铺的业主，该商铺建筑面积790.9㎡。被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司租用被告莫汉杰的商铺从事经营活动。2018年9月1日，原告长沙中锦物业管理有限公司（乙方）与华美丽都业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，协议约定：原告为华美丽都业主提供物业服务，物业管理费收费标准为高层住宅1.28元/月·㎡，商业物业2.56元/月·㎡。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共有部分、共有设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8法定税费；9物业管理企业的利润；10、本物业服务费用不包括共用部分、共用设施设备大、中修及更新改造费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由乙方享有或承担。甲、乙方签订物业服务合同之日起，业主应按建筑面积向乙方交纳物业服务费用，乙方在入场服务满三个月后，从第四个月开始收取前三个月的物业服务费，后续物业费按季度收取且在每月的1至10号内缴纳，如该房屋未空置时，业主仍需按约定足额交纳物业服务费及相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主对物业服务费用的缴纳负连带责任。业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，经乙方催交多次仍然不交的，从逾期之日起每日按未付金额的1‰向乙方支付违约金，给乙方造成经济损失，其应给乙方经济赔偿，包括但不限于诉讼费、办理案件支出的差旅费、符合国家规定的律师费等。被告湖南名爵美食社餐饮管理有限公司在租用被告莫汉杰的商铺从事经营活动过程中，出现房屋漏水现象。两被告认为房屋漏水、停车位被他人使用等导致影响经营，故两被告未交纳2018年9月1日至2021年6月30日止的物业服务费。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告长沙中锦物业管理有限公司与华美丽都业主委员会签订的《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且对业主亦有效。本案纠纷的引发，系两被告未按协议缴纳物业管理费所致。两被告辩称所称的房屋有漏水问题系房屋质量存在问题，与物业服务不是同一法律关系，两被告的该抗辩理由不能成为拒交物业费的理由。被告抗辩称停车位的问题影响其经营，属于物业服务有瑕疵，可酌情减少部分物业费，根据本案的实际情况，本院酌情认定物业费按90%的标准予以交纳。根据原告陈述，被告应当支付的物业服务费时间段为2018年9月1日至2021年6月30日，物业服务费按90%计算约为61955.9元（790.9㎡×2.56元/月·㎡×34个月×90%）。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因《物业服务合同》中约定的是“催交多次仍然不交”，原告并未举证证明其向两被告催交了多次，故不符合合同约定的违约金条件，本院对该请求不予支持。对于原告要求被告支付交通费、代理费、文印费的诉讼请求，因原告未举证证明，故本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十二条、九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告莫汉杰、湖南名爵美食社餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告长沙中锦物业管理有限公司物业服务费61955.9元；二、驳回原告长沙中锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，由原告长沙中锦物业管理有限公司负担220元，由被告莫汉杰、湖南名爵美食社餐饮管理有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  夏 丹人民陪审员  龙爱萍人民陪审员  袁桂华二〇二一年六月二十五日书 记 员  张迪威附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。