山东省青岛市城阳区人民法院山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初5411号原告：青岛万科物业服务有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区长城路89号22号楼501。法定代表人：王仕伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛淑静，系该公司员工。被告：崔某，男，2015年2月11日生，汉族，住云南省。被告：王某1，男，2007年2月6日生，汉族，住云南省。两被告法定代理人：王某2，女，1983年3月3日生，汉族，住山东省青岛市市南区，系两被告母亲。委托诉讼代理人：马某，女，1957年2月15日生，汉族，住山东省青岛市市南区，系两被告的外祖母。原告青岛万科物业服务有限公司与被告崔某、被告王某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛万科物业服务有限公司委托诉讼代理人毛淑静与被告崔某、被告王某1委托诉讼代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费15514.23元；2、判令被告支付违约金710.6元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于城阳区，并于2018年10月30日办理了入住手续。原告是依法提供物业服务的企业，履行了前期物业合同约定的义务，但被告一直拒绝交纳物业服务费，已拖欠2018年11月1日至2021年3月31日物业服务费15514.23元。被告的行为损害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。崔某、王某1辩称：一、2019年7月3日前办理房地产证前的物业费应由开发建设单位承担，原告无权就该期间物业费向被告主张权利。2018年10月30日，开发建设单位通知被告交房，在交房过程中，被告发现房屋不具备合同约定的交付条件，存在卫生间墙面未粉刷、房屋未通水电、消防设施不全、一个门的玻璃碎了且一个门锁不上等问题。被告将上述问题反馈给开发单位后，至今未整改。被告于2019年7月3日才办理房产证，因此房屋正式交付时间是2019年7月3日，在此之前的物业费应由开发建设单位支付。二、原告怠于履行物业服务的责任与义务，无权主张违约金，其给被告造成的损失，应自物业服务费中予以减免。原告怠于履行合同义务，造成涉案房屋门外环境脏乱差，导致意向客户拒绝租赁。客户前去看房时，房屋门口垃圾成堆，无法正常出入，且原告曾将垃圾桶摆放在被告房屋门口，导致房屋至今未出租，使被告利益受损。另外，被告于2019年前去查看房屋时，发现一个门的玻璃碎了，另外一个门锁不上，将损坏情况反馈原告后，至今未解决。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对本院查询的二被告不动产登记信息的真实性无异议；被告对原告提交的《前期物业服务合同》、微信聊天截图打印件、房屋交付使用通知书EMS回执的真实性无异议；原告对被告提交的照片的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件1份，证明：涉案房屋自2018年10月26日已具备交付条件。被告质证认为，无法确认真实性，但当时交付房屋时没有水、电。被告无证据证明该证据不真实，对该证据的真实性，本院予以认定。案涉房屋虽具备交付条件，但实际交付时间应以相关交付文件为准。2、被告提交商品房预售合同附件复印件1份，证明房屋未交付的，前期物业服务费应由开发商承担。原告经质证，未对该证据提出异议，但认为开发商已向被告发送交房通知书，且在微信聊天记录中已体现被告已收房。原告无证据证明该证据不真实，对该证据的真实性本院予以认定，但房屋的实际交付情况应结合其他证据综合分析认定，对该证据的证明事项，本院不予认可。结合原、被告的陈述及双方提交的证据，认定案件事实为：二被告在位于青岛市城阳区有商品非住宅房产一处，房屋建筑面积为73.56平方米。案涉房产开发企业青岛桃花源置业有限公司选聘原告为该房产所在小区提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》，约定：合同期限自2016年9月21日起至2018年9月30日止，但合同到期后，未依法解聘并签订新的物业服务合同，原合同继续有效。物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化养护和管理；专有或共有车位物业服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业费按建筑面积收取，其中商铺的收费标准为7.27元／月·平方米。物业服务费从开发商通知的收房期限届满之日起计收；业主办理入住手续时预付3个月的物业服务费，此后按季交纳，于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费；在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。合同还对其他事项作出约定。被告在开发商通知的收房日验收房屋时，因房屋未通水、电并存在其他问题，拒绝收房。原告的工作人员在与被告的委托诉讼代理人马某交涉过程中，马某通过微信聊天方式多次提到水电问题，并于2017年11月11日提到次日要进行施工，希望解决电力问题，被告的工作人员回复能够解决电的问题，双方就水电问题未再产生争议。后被告因故一直未交纳物业服务费，原告通过微信多次催收未果。本院认为，涉案房产所在的小区未成立业主委员会，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对小区全体业主均具有约束力，被告在使用物业过程中，接受了原告提供的物业服务，故原、被告间形成物业服务合同关系，双方应按照服务合同的约定行使权利、履行义务。原告作为提供物业服务的企业，在提供服务过程中，应接受业主提出的合理化建议，与业主保持密切联系，不断增强服务意识，提高服务水平；业主对原告日常工作中存在的瑕疵亦应及时反馈，在维护自身利益的同时也应做到有理、有据、有节。双方产生分歧时，应相互克制、及时沟通，根据双方矛盾焦点，提出有建设性的解决纠纷的方法，避免矛盾扩大，共同营造和谐、安定的生活环境。被告在抗辩过程中虽提到了较多拒付物业费的理由，但根据相关规定，其理由并不完全成立。关于双方争议的物业服务费的计收起算时间问题，前期物业服务合同虽约定自开发商通知收房期限届满之日起计收，但该计收时间成立的前提是开发商交付了符合质量标准的房产。原、被告在庭审中均确认案涉房产在交付时未通水、电，原告也无证据证明被告具体的收房时间，因此房屋的交付时间应自被告实际使用房屋之日起计算。根据原告的工作人员与被告的委托诉讼代理人马某的聊天记录，马某明确表示将于2018年11月12日进行房屋装修，并要求原告供电，原告的工作人员予以确认，双方之后未就水电问题再产生争议，故应认定被告已于2018年11月12日实际接收并使用房屋，物业服务费的计收起算时间应认定为2018年11月12日。对被告提到的房屋门口垃圾堆放问题，根据其提交的照片显示，涉及的垃圾为建筑废弃物。关于建筑废弃物的清运责任，《青岛市建筑废弃物管理办法》（市政府第240号令）作出了明确的规定，该办法第二十一条第二款规定“个人在装饰装修房屋过程中产生的建筑废弃物，应当袋装收集，堆放到确定的集中堆放点，由建筑废弃物运输企业或者环卫专业单位清运，清运费用由产生建筑废弃物的个人承担”，原告作为物业服务企业，其承担的垃圾清运责任仅限于生活垃圾，因此被告房屋门口堆放的建筑废弃物的清运责任并不在原告,且原告收到被告反映后也进行了清理。关于被告提到的门玻璃破碎问题、门锁损坏问题及消防栓水带丢失问题，存在多种可能因素。如果属产品质量问题，应在法定期间内由开发商负责解决；如果属于他人侵权造成，应由侵权人赔偿；如果属于装修不当造成，应由装修人负责赔偿。上述财产损坏情况无论是何种原因造成，被告在有充分证据的情况下可另案主张。因被告无证据证明上述财产损坏的责任在原告，应承担举证不能的不利后果，财产损坏情况不能成为其拒付物业服务费的正当理由。另外，关于被告提到的卫生间粉刷问题，如果该问题确实属于房屋质量问题，应由开发企业解决，并不属于原告的物业服务范畴。综上，被告拒付物业费的抗辩理由不成立，其应自2018年11月12日起按前期物业服务合同约定交纳相应费用。根据合同约定的收费标准及房屋建筑面积，经计算，自2018年11月12日起至2021年3月31日止，被告共欠原告物业服务费15312.56元。被告虽未按时交纳物业服务费，构成违约，但原告的物业服务水平也有待于进一步提高，考虑到缓和双方的矛盾，促进原告提高服务质量，对原告诉请的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔某、被告王某1于本判决生效之日起十日内给付原告青岛万科物业服务有限公司物业服务费人民币15312.56元（自2018年11月12日至2021年3月31日）。二、驳回原告青岛万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费103元，由原告青岛万科物业服务有限公司负担11.5元，由被告崔某、被告王某1负担91.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  秦忠基二〇二一年六月二十九日书记员  胡绪云