重庆市荣昌区人民法院民事判决书 （2021）渝0153民初603号  原告：重庆宏烨实业集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道灵方大道19号，统一社会信用代码91500226203894358L。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：李珊、冷雪晖，重庆百君(荣昌)律师事务所律师。    被告：重庆市侨亿电镀有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区，统一社会信用代码91500226097126629G。法定代表人：黄俊，经理。原告重庆宏烨实业集团有限公司（以下简称“宏烨公司”）与被告重庆市侨亿电镀有限公司（以下简称“侨亿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，原适用简易程序，后因被告侨亿公司下落不明，本院依法公告送达，并裁定该案转为普通程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告宏烨公司的委托诉讼代理人李珊到庭参加诉讼。被告侨亿公司经本院2021年3月14日公告开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宏烨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除电镀标准厂房《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年1月至2020年12月的租金777377.7405元及违约金38868.8870元；3.判令被告立即腾空房屋交还原告，并从解除《房屋租赁合同》之日起至将房屋腾空交还原告时止，按照1128.4144元/天支付占有使用费。事实和理由：2014年5月21日，被告与重庆江特表面处理有限公司（以下简称“江特公司”）签订了电镀标准厂房《房屋租赁合同》，约定江特公司将其所有的211D房地证2010字第018号地块上的房屋即江特公司电镀园标准厂房10号电镀车间一层10-1-1,10-1-2层出租给被告，面积994.66㎡，单价28元/㎡/月，租金27850.48元/月，租期5年即2014年5月21日至2019年5月21日。2018年11月29日，重庆市荣昌区人民法院发出拍卖公告，将江特公司所有的位于重庆市荣昌区板桥工业园区的土地、建筑物、机器设备、电子设备、办公家具、车辆，其中包括上述出租的10号电镀厂进行拍卖。2018年12月30日，原告通过司法拍卖获得上述拍卖财产，并办理了过户手续。原告在获得涉案房屋产权后，被告未向原告支付任何租金，故原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。侨亿公司未作答辩。宏烨公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法公开开庭进行了审理，侨亿公司未到庭应诉，本院对宏烨公司举示的证据依法予以审查确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，甲方江特公司与乙方侨亿公司签订《电镀标准厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将其所有的位于荣昌板桥工业园区的重庆江特表面处理有限公司电镀园标准厂房10号电镀厂房一层10-1-1、10-1-2层出租给乙方使用，租赁面积994.66㎡，租赁单价为28元/㎡/月，租金27850.48元/月，从第4年开始每年租金按5%递增，租期暂定5年。租赁合同第三条第4项约定，如不能按时缴纳租金，乙方按总租房款的5%向甲方支付滞纳金。合同尾处由甲乙双方签章，甲方签约日期由铅笔标注为2014年5月21日，乙方签约日期未标注，合同封面打印时间为2014年11月17日。上述租赁合同签订后，侨亿公司占有租赁标的至今。2018年12月31日，江特公司案涉厂房经人民法院司法拍卖，由宏烨公司竞得，并办理了产权过户手续。宏烨公司取得案涉厂房所有权后，侨亿公司未向宏烨公司支付租金。经本院调查，侨亿公司营业执照已经吊销，现未在涉案厂房经营，但留有机器设备。本院认为：宏烨公司通过司法拍卖获得涉案厂房的所有权后，案涉租赁合同对宏烨公司及侨亿公司继续发生法律效力，侨亿公司应当按照合同约定履行义务，因侨亿公司欠付租金，宏烨公司遂诉至本院，本院现对原告诉求评议如下：一、关于宏烨公司解除合同的请求侨亿公司欠付租金两年多，且双方的租赁合同于2019年到期后已经转为不定期租赁合同，宏烨公司可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。因无法直接联系侨亿公司，本院确认从本案民事起诉状副本公告送达之日至本案开庭之日即为合理期限，故本院确认本案租赁合同于开庭之日，即于2021年5月31日解除。二、关于宏烨公司租金及违约金的请求宏烨公司主张2019年1月至2020年12月的租金777377.7405元及违约金38868.8870元。首先，关于案涉租赁合同起始时间。根据原告提交的租赁合同，在合同尾处仅有甲方处用铅笔标注了“2014年5月21日”的签约时间，不符合合同制作规范，且与合同封面打印的时间“2014年11月17日”不符，本院对原告主张以2014年5月21日作为本案租赁的起始时间不予支持，并确认合同封面打印的时间“2014年11月17日”为本案租赁的起始时间。其次，关于原告主张的2019年1月至2020年12月的租金。根据租赁起始时间2014年11月17日，原告主张的期间存在三段，即2019年1月1日至2019年11月17日；2019年11月18日至2020年11月17日；2020年11月18日至2020年12月31日。三段期间分别为租赁期间的第4、5、6年。根据租赁合同的约定，租金27850.48元/月，从第4年开始每年租金按5%递增，即第4年的租金为334205.76元（27850.48元/月×12个月）×5%+334205.76元=350916.05元；第5年的租金为350916.05元×5%+350916.05元=368461.85元；第6年的租金为368461.85元×5%+368461.85元=386884.84元。对应2019年1月1日至2019年11月17日的租金应为350916.05元÷365天×321天=308613.84元；对应2019年11月18日至2020年11月17日的租金应为368461.85元；对应2020年11月18日至2020年12月31日的租金应为386884.84元÷365天×44天=46638.17元。为此，原告2019年1月至2020年12月的租金应为308613.84元+368461.85元+46638.17元=723713.86元，原告主张的777377.7405元与实际不符，本院对于超过部分不予支持。最后，对于原告主张的违约金。租赁合同第三条第4项约定，如不能按时缴纳租金，乙方按总租房款的5%向甲方支付滞纳金。现原告方主张按照欠缴租金的5%计算违约金，不违反合同约定，本院予以支持。本案违约金为723713.86元×5%=36185.69元，原告主张的违约金为38868.8870元，与按合同约定计算的结果不符，对于超过部分不予支持。三、对于宏烨公司主张的返还租赁厂房及占有使用费首先，租赁合同解除后，被告应当腾空房屋并交还原告，未及时腾退房屋的，应当支付相应的占有使用费，即从合同解除的次日起算，即从2021年6月1日起算。对于占有使用费的标准。原告主张从解除《房屋租赁合同》之日起至将房屋腾空交还原告时止，按照1128.4144元/天支付占有使用费。本院认为，本院对本案合同解除已经给予了被告一定的合理期间，故在合同解除时，被告即负有及时退还租赁厂房的义务，逾期腾退的应当从合同解除次日起向原告支付占有使用费。对于占有使用费的计算标准，应当参照租赁合同的约定，按照租期第7年的租金标准计算，即（386884.84元×5%+386884.84元）÷365天=1112.96元/日。为此，本案被告应当支付的占有使用费为自2021年6月1日起按1112.96元/日的标准计算至腾退房屋时止。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、原告重庆宏烨实业集团有限公司与被告重庆市侨亿电镀有限公司之间的《电镀标准厂房租赁合同》于2021年5月31日解除；二、被告重庆市侨亿电镀有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆宏烨实业集团有限公司租金723713.86元、违约金36185.69元，共计759899.55元；三、被告重庆市侨亿电镀有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆宏烨实业集团有限公司腾退位于荣昌板桥工业园区的重庆江特表面处理有限公司电镀园标准厂房10号电镀厂房一层10-1-1、10-1-2的厂房，并从2021年6月1日起按照1112.96元/日的标准向原告重庆宏烨实业集团有限公司支付占有使用费至房屋腾退之日止。四、驳回原告重庆宏烨实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆市侨亿电镀有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11962元、公告费560元，共计12522元（原告已预交），由被告重庆市侨亿电镀有限公司承担11657元，原告重庆宏烨实业集团有限公司承担865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审      判      长      刘向琼人  民  陪  审  员      龚文福人  民  陪  审  员      龙秀群   二○二一年六月十一日 法   官    助   理      杨德富书      记      员      郑雪娇    - 1 -