广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终711号上诉人（原审原告）：黎碧玉，女，出生，现住广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市。法定代表人：张培峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，该公司员工。上诉人黎碧玉和上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎碧玉上诉请求：1.改判一审判决第二项中的利息部分为：利息以尚欠购房款为基数，从至购房款还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算（暂计至的利息为193052.56元）给黎碧玉；2.本案的全部诉讼费由台山颐和公司负担。事实和理由：第一，计算利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率或LPR上浮50%计算。一审法院未充分考量黎碧玉的利息损失，也未参考同一法院对同系列案件对利息损失部分计算标准的判定，对黎碧玉不公。黎碧玉诉请的利息损失的计算标准，未超过（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的贷款逾期利率标准。第二，关于利息计算起始时间，一审法院事实认定错误。涉案合同解除后，被占用购房款514457元的利息应从开始计算，充其量也应按签订买卖合同的日期即开始计算至购房款返还之日止。同是台山市人民法院审理的（2019）粤0781民初4207号、（2020）粤0781民初462号解除商品房买卖合同案，均属于台山颐和公司烂尾楼引起的同一系列的解除商品房买卖合同案件，其判决关于购房款被占用期间的利息计算均由购房日期起至购房款返还之日止。第三，一审法院认为“双方在合同约定的现金收益和消费卡，实际体现为因台山颐和公司在交楼前给占用的黎碧玉购房资金的利益补偿，与该资金的利息损失具有同质性”属于事实认定错误。《商品房买卖合同》与《协议书》为两个不同性质的合同。《协议书》中的保底收益是台山颐和公司当年给购房者在—的收益保障，与《商品房买卖合同》的违约责任有本质的区别。当黎碧玉2015年交付房款后，房产基本是原封不动，三年托管期其实是工程停摆期，涉案房产到仍处于未能交付的状态。第四，黎碧玉从未提出用收益款冲抵占用购房款的利息损失的诉讼请求，而一审法院直接认定收益款总额冲抵占用购房款的利息损失，严重违反了当事人不告不理的原则。第五，黎碧玉本着先投资理财和日后自住的初衷投资涉案房产，由于台山颐和公司的重大违约事实，导致交易目的无法实现。解除合同后，黎碧玉也要重新购房，本金加上收益款根本无法重新购买同地区同面积的房屋。况且，涉案消费卡并不能兑换成现金，其真实价值并不等同于33552元的现金价值。所以，一审法院以台山颐和公司已支付的收益作为黎碧玉从购房日起至合同解除之日的所有利息损失，有违公平合理原则。台山颐和公司辩称，其答辩意见与上诉状一致。台山颐和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回黎碧玉的诉讼请求；2.驳回黎碧玉的全部诉讼请求；3.本案一审和二审的全部诉讼费用由黎碧玉承担。事实和理由：一、台山颐和公司与黎碧玉已明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中的“但当事人另有约定的除外”的情节。二、涉案房屋可以交付，《商品房买卖合同》及相关补充合同的合同目的可以实现，应继续履行而非解除。由于受新冠疫情影响，涉案项目按照政府部门的要求在l月至5月全面停工。疫情缓和后，涉案项目已全部复工，涉案项目仅剩房屋内部少量工程未完成，台山颐和公司能向黎碧玉交付房屋。三、一审法院认定“双方在合同中约定的现金收益和消费卡，实际体现为因台山颐和公司在交楼前给占用的黎碧玉购房资金的利益补偿，与该资金的利息损失具有同质性”，属于事实认定错误。1.《商品房买卖合同》与《协议书》为两个不同性质的合同，一审法院错误地将《协议书》中约定的收益作为《商品房买卖合同》的违约赔偿。2.现金收益和消费卡等投资运营收益是基于《商品房买卖合同》等合同、协议的成立才存在。若法院认为需解除合同、退还购房款，黎碧玉已获得的全部收益应予以返还。《商品房买卖合同》解除，台山颐和公司无法对其房屋进行运营，是不可能形成运营收益，也不存在黎碧玉获得运营收益的情况。四、收益款可以抵扣解除合同后相应款项的资金占用费和应退回的房款。五、涉案房屋的收益款总额占总房款的32.1%，一审法院认定收益总额抵扣占用购房款的利息，属于违约金过高的情形，严重侵害了台山颐和公司的权益。黎碧玉辩称，第一，关于收益款的问题，一审法院直接认定收益款总额抵扣占有购房款的利息损失，严重违反了当事人不告不理的原则。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定的“当事人另有约定”的除外情形应为当事人就可以解除合同项下关于催告期限的特别约定，而不是对其他事项的约定，更不能解释为当事人可以约定排除法定解除权，否则违约方可以无限期延时履行主要债务，对守约方极不公平并导致合同目的无法实现。而黎碧玉已在合同约定的交房期限届满后两次向台山颐和公司发出催告通知，已充分给予履行期限，事实上台山颐和公司至今为止仍未能履行向黎碧玉交付验收合同及具有永久水、电、燃气设施的房屋，致使黎碧玉无法达到实现合同的合理预期。黎碧玉提出解除合同于情合理、于法有据，二审法院依法应予支持。黎碧玉向一审法院起诉请求：1.解除黎碧玉与台山颐和公司签订的《台山颐和温泉城认购书》和《商品房买卖合同》；2.判令台山颐和公司返还购房款514457元以及资金占用期间的利息(以514457元为本金，从按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至全部清偿之日止)，广州颐和房产代理台山分公司负连带偿还责任；3.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉契税损失7932.92元；4.判令台山颐和公司赔付首期8%现金收益44735元及其资金占用期间的利息，利息暂计10元（从至台山颐和公司返还所有款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，至款项还清之日止）；5.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉因退房而遭受到房屋自然升值部分的损失194543元；6.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉因解除合同在至今投资本金被占用及所购房屋烂尾应有收益期间而遭受的租金损失（具体金额由法庭依据法律评估判定）；7.判令台山颐和公司向黎碧玉支付逾期交房违约按总房价2%为限过低，不足以弥补黎碧玉的损失；8.判令全部诉讼费用、评估费用、财产保全及诉讼费用由台山颐和公司承担。第一次开庭后变更前述诉讼请求第2项为：判令台山颐和公司返还购房款514457元以及其利息193052.56元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从让算至还清之日止，现暂计至的利息为193052.56元）；另撤销前述诉讼请求第4项。一审法院查明事实：，黎碧玉与台山颐和公司签订编号000137《台山颐和温泉城认购书》，约定黎碧玉向台山颐和公司认购台山市三合镇温泉颐和城颐秀街6号2301房住宅；总房价为578281元，一次性付款优惠后总房价为514457元（第一年8%回报楼价体现）；该房地产在乙方（黎碧玉）履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于交付乙方使用。同年，双方签订《协议书》，协议书约定“台山颐和地产对黎碧玉所认购的物业实行三年期每年10%保底收益（一年共计收益55919元），其中8%：44735元为现金收益，2%：11184元为颐和温泉城旅游配套消费金；收益期限－；台山颐和地产承诺将第一年8%现金收益用于直接抵扣总房款，余下的二年收益在每年的前支付给黎碧玉”。台山颐和公司作为出卖人（甲方）与黎碧玉作为买受人（乙方）签订合同编号2015－003786《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第三条买受人所购商品房的基本情况“买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城颐秀街6号2301室......该商品房合同约定建筑面积共，其中，套内建筑面积”。第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6581元，总金额514457元”。第八条交付期限“出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准......”。第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定”。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条”。附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条“甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.一次性付款。在支付全部房价款总金额514457元”。第七条甲方逾期交房的违约责任第一款“双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。第十一条“对《商品房买卖合同》第十五条约定乙方不能按期取得权属证书的处理，双方同意变更为：如因甲方未能按《商品房买卖合同》第十五条约定期限将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，而造成乙方不能取得权属证书的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未办理的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。前述合同签订后，黎碧玉依约履行协议，按约定以一次性付款的方式向台山颐和公司、广州颐和房产代理台山分公司给付了购房款514457元。台山颐和公司于向黎碧玉开具前述金额的购房发票。，黎碧玉向台山市地方税务局广海税务分局缴纳涉案房产买卖的契税7932.92元。至，台山颐和公司尚未向黎碧玉交付涉案房屋。黎碧玉遂于和通过邮政快递向台山颐和公司寄送《催告函》和《关于延期交楼的二次催告函》各一份，催告台山颐和公司在收到催告函3个月内即交付房屋，逾期不交房的，将向法院提起诉讼，请求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求退还全部房款并赔偿损失。台山颐和公司未在交付房屋。黎碧玉遂以台山颐和公司和广州颐和房产代理台山分公司为被告提起本案诉讼。至一审法庭辩论终结，台山颐和公司仍未向黎碧玉交付房屋。另查明，台山颐和公司于2016年至2018期间共向黎碧玉支付颐和温泉城消费卡33552元。向黎碧玉支付了收益款42051.27元。黎碧玉以台山颐和公司为被告，以广州颐和房产代理台山分公司为第三人向一审法院提出起诉，请求支付涉案房屋的相关收益和逾期交房违约金。一审法院于以（2019）粤0781民初4455号民事判决书判决“一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黎碧玉支付现金收益89470元及资金占用期间的利息（该利息暂计至止为1010元。从2019年10居29日起以89470元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算利息至款项还清之日止）；二、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黎碧玉支付逾期交房违约金4681.56元（该违约金以514457元为基数，按日万分之一从起至止）；三、驳回原告黎碧玉的其他诉讼请求”。上述判决已发生法律效力并执行完毕，一审法院于向黎碧玉支付执行款97398元（包括现金收益89470元及利息和计至止的逾期交房违约金4681.56元）。黎碧玉委托佛山市天翔房地产土地评估有限公司(后变更名称为：广东省大周行房地产土地资产评估有限公司)对案涉房屋进行估价，该公司于作出《房地产估价报告》，估价结果为70900元（估价时点）。评估费为3545元。一审法院判决：一、黎碧玉与台山颐和公司于签订的编号为000137的《台山颐和温泉城认购书》和签订的编号为2015－003786的《商品房买卖合同》及补充协议于解除。二、台山颐和公司在判决生效之日起十日内返还购房款514457元及利息（以尚欠购房款为基数，从至购房款还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给黎碧玉。三、台山颐和公司应在判决生效之日起十日内赔偿契税损失7932.92元给黎碧玉。四、驳回黎碧玉的其他诉讼请求。如台山颐和公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12065.71元，由黎碧玉负担4555.71元，台山颐和公司负担7510元；诉前保全申请费4328.39元，由黎碧玉负担1634.39元，台山颐和公司负担2694元。二审期间，台山颐和公司没有提交新证据。黎碧玉向法庭提交了如下证据：1.台山市住房和城乡建设局作出的《答复意见书》和微信沟通群聊天记录，证明涉案房屋至今没有交付给业主。2.（2020）粤0781民初2174号案庭审直播截图，证明台山颐和公司和另外的业主的合同纠纷情况。3.群体维权抗议照片，证明台山颐和公司不诚信。4.业主诉求信，证明业主与台山颐和公司的开会情况。台山颐和公司对于黎碧玉提交的上述证据认为，对证据1《答复意见书》的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议；对微信沟通群聊天记录的三性有异议。对于证据2、3、4的三性有异议，认为与本案无关。经审查，前述除证据3外的证据均不属于一审下判后新出现或因正当理由未能在一审举证期限内提交的证据，且前述4项证据均对本案二审争议焦点的处理和待证事实的查明没有实质性影响，故本院不将其作为二审程序新的证据予以采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对黎碧玉、台山颐和公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同关系是否应予解除；2.涉案购房款利息是否需按贷款基准利率进行上浮计付；3.一审将黎碧玉已付购房款的利息损失与其已收收益作相互抵消的处理是否恰当。关于第1个争议焦点。黎碧玉与台山颐和公司在遵循自愿、合法的原则下设立涉案的商品房买卖合同关系，依法应受法律保护，双方为此签订的《台山颐和温泉城认购书》、《商品房买卖合同》的有效条款，均应予遵照履行。黎碧玉已依约足额支付了涉案房屋购房款514457元，但台山颐和公司未能依约如期交付房屋，经催告后仍未能在合理期限内履行该合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，黎碧玉享有法定的合同解除权。因此，虽然《商品房买卖合同》的《补充协议》第七条约定了在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行，但是该约定属于排除黎碧玉行使法定解除权的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应认定为无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”中规定的“当事人另有约定”是指当事人之间合法有效的约定，而前述《补充协议》第七条关于在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行的约定为无效条款，因此，台山颐和公司主张上述约定属于前述司法解释中规定的“当事人另有约定的除外”情形，并据此主张涉案《商品房买卖合同》不应解除，依据不足，本院不予采纳。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》和《台山颐和温泉城认购书》，合法有据，本院予以维持。关于第2个争议焦点。黎碧玉主张涉案购房款利息应以中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%进行计算，但涉案商品房买卖合同经本案判决作出后才确定解除，由此引致的购房款返还义务也由本案判决确定其履行期限，而黎碧玉上诉提及《中国人民银行关于人民币贷款利率中有关问题的通知》规定的逾期贷款利率标准，司法实践中一般针对当事人就逾期履行的违约责任没有约定或者约定不明确时，参照逾期贷款利率确定逾期履行违约金的标准，因此，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准判令台山颐和公司支付利息，并无不当，本院依法维持。黎碧玉主张按贷款基准利率上浮50%计付利息，理据不足，本院不予支持。关于第3个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》解除，双方当事人负有互相返还和违约方负有赔偿损失的义务，即台山颐和公司负有向黎碧玉返还购房款及赔偿黎碧玉损失的义务，黎碧玉负有向台山颐和公司返还已收取收益款（以现金收益和消费卡形式交付）及其相应孳息的义务。虽然黎碧玉在对本案提起诉讼时没有提出用收益冲抵占用购房款利息损失的诉讼请求，但是，人民法院在审理双务合同引起的合同解除纠纷时，应尽可能一次性解决纠纷，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，且黎碧玉、台山颐和公司各自负有的前述义务在合同解除后属于同时履行的关系，台山颐和公司在二审阶段也已同意双方进行冲抵，故一审法院进行冲抵处理并无不妥。进而，因黎碧玉收取的现金收益按合同解除前约五年来平均得出每年实际收益数额，在购房款中的占比略高于同期的中国人民银行公布的贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，加之黎碧玉收取的面值33552元消费卡仅能用于指定商家，且台山颐和公司也未能证明消费卡的面值完全等同于其实际的货币价值，再结合本案纠纷引发的原因、当事人维权中可能存在的合理付出等实际情况，一审法院认定台山颐和公司应向黎碧玉支付的涉案合同解除前购房款被占用的利息损失与黎碧玉已收取的现金收益和消费卡权益相互抵消完毕，另判令台山颐和公司从（涉案合同解除之日）起计付购房款利息损失给黎碧玉，并无明显不妥，本院依法予以维持。综上所述，黎碧玉、台山颐和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13041.89元（黎碧玉已预交4555.71元，台山颐和温泉城地产开发有限公司已预交7510元），由黎碧玉负担4018元，台山颐和温泉城地产开发有限公司负担9023.89元。黎碧玉多预交的二审案件受理费537.71元，本院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴二审案件受理费1513.89元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年六月四日法官助理 雷楚莹书 记 员 邓少洪广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终711号上诉人（原审原告）：黎碧玉，女，出生，现住广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市。法定代表人：张培峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，该公司员工。上诉人黎碧玉和上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎碧玉上诉请求：1.改判一审判决第二项中的利息部分为：利息以尚欠购房款为基数，从至购房款还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算（暂计至的利息为193052.56元）给黎碧玉；2.本案的全部诉讼费由台山颐和公司负担。事实和理由：第一，计算利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率或LPR上浮50%计算。一审法院未充分考量黎碧玉的利息损失，也未参考同一法院对同系列案件对利息损失部分计算标准的判定，对黎碧玉不公。黎碧玉诉请的利息损失的计算标准，未超过（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的贷款逾期利率标准。第二，关于利息计算起始时间，一审法院事实认定错误。涉案合同解除后，被占用购房款514457元的利息应从开始计算，充其量也应按签订买卖合同的日期即开始计算至购房款返还之日止。同是台山市人民法院审理的（2019）粤0781民初4207号、（2020）粤0781民初462号解除商品房买卖合同案，均属于台山颐和公司烂尾楼引起的同一系列的解除商品房买卖合同案件，其判决关于购房款被占用期间的利息计算均由购房日期起至购房款返还之日止。第三，一审法院认为“双方在合同约定的现金收益和消费卡，实际体现为因台山颐和公司在交楼前给占用的黎碧玉购房资金的利益补偿，与该资金的利息损失具有同质性”属于事实认定错误。《商品房买卖合同》与《协议书》为两个不同性质的合同。《协议书》中的保底收益是台山颐和公司当年给购房者在—的收益保障，与《商品房买卖合同》的违约责任有本质的区别。当黎碧玉2015年交付房款后，房产基本是原封不动，三年托管期其实是工程停摆期，涉案房产到仍处于未能交付的状态。第四，黎碧玉从未提出用收益款冲抵占用购房款的利息损失的诉讼请求，而一审法院直接认定收益款总额冲抵占用购房款的利息损失，严重违反了当事人不告不理的原则。第五，黎碧玉本着先投资理财和日后自住的初衷投资涉案房产，由于台山颐和公司的重大违约事实，导致交易目的无法实现。解除合同后，黎碧玉也要重新购房，本金加上收益款根本无法重新购买同地区同面积的房屋。况且，涉案消费卡并不能兑换成现金，其真实价值并不等同于33552元的现金价值。所以，一审法院以台山颐和公司已支付的收益作为黎碧玉从购房日起至合同解除之日的所有利息损失，有违公平合理原则。台山颐和公司辩称，其答辩意见与上诉状一致。台山颐和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回黎碧玉的诉讼请求；2.驳回黎碧玉的全部诉讼请求；3.本案一审和二审的全部诉讼费用由黎碧玉承担。事实和理由：一、台山颐和公司与黎碧玉已明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中的“但当事人另有约定的除外”的情节。二、涉案房屋可以交付，《商品房买卖合同》及相关补充合同的合同目的可以实现，应继续履行而非解除。由于受新冠疫情影响，涉案项目按照政府部门的要求在l月至5月全面停工。疫情缓和后，涉案项目已全部复工，涉案项目仅剩房屋内部少量工程未完成，台山颐和公司能向黎碧玉交付房屋。三、一审法院认定“双方在合同中约定的现金收益和消费卡，实际体现为因台山颐和公司在交楼前给占用的黎碧玉购房资金的利益补偿，与该资金的利息损失具有同质性”，属于事实认定错误。1.《商品房买卖合同》与《协议书》为两个不同性质的合同，一审法院错误地将《协议书》中约定的收益作为《商品房买卖合同》的违约赔偿。2.现金收益和消费卡等投资运营收益是基于《商品房买卖合同》等合同、协议的成立才存在。若法院认为需解除合同、退还购房款，黎碧玉已获得的全部收益应予以返还。《商品房买卖合同》解除，台山颐和公司无法对其房屋进行运营，是不可能形成运营收益，也不存在黎碧玉获得运营收益的情况。四、收益款可以抵扣解除合同后相应款项的资金占用费和应退回的房款。五、涉案房屋的收益款总额占总房款的32.1%，一审法院认定收益总额抵扣占用购房款的利息，属于违约金过高的情形，严重侵害了台山颐和公司的权益。黎碧玉辩称，第一，关于收益款的问题，一审法院直接认定收益款总额抵扣占有购房款的利息损失，严重违反了当事人不告不理的原则。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定的“当事人另有约定”的除外情形应为当事人就可以解除合同项下关于催告期限的特别约定，而不是对其他事项的约定，更不能解释为当事人可以约定排除法定解除权，否则违约方可以无限期延时履行主要债务，对守约方极不公平并导致合同目的无法实现。而黎碧玉已在合同约定的交房期限届满后两次向台山颐和公司发出催告通知，已充分给予履行期限，事实上台山颐和公司至今为止仍未能履行向黎碧玉交付验收合同及具有永久水、电、燃气设施的房屋，致使黎碧玉无法达到实现合同的合理预期。黎碧玉提出解除合同于情合理、于法有据，二审法院依法应予支持。黎碧玉向一审法院起诉请求：1.解除黎碧玉与台山颐和公司签订的《台山颐和温泉城认购书》和《商品房买卖合同》；2.判令台山颐和公司返还购房款514457元以及资金占用期间的利息(以514457元为本金，从按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至全部清偿之日止)，广州颐和房产代理台山分公司负连带偿还责任；3.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉契税损失7932.92元；4.判令台山颐和公司赔付首期8%现金收益44735元及其资金占用期间的利息，利息暂计10元（从至台山颐和公司返还所有款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，至款项还清之日止）；5.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉因退房而遭受到房屋自然升值部分的损失194543元；6.判令台山颐和公司赔偿黎碧玉因解除合同在至今投资本金被占用及所购房屋烂尾应有收益期间而遭受的租金损失（具体金额由法庭依据法律评估判定）；7.判令台山颐和公司向黎碧玉支付逾期交房违约按总房价2%为限过低，不足以弥补黎碧玉的损失；8.判令全部诉讼费用、评估费用、财产保全及诉讼费用由台山颐和公司承担。第一次开庭后变更前述诉讼请求第2项为：判令台山颐和公司返还购房款514457元以及其利息193052.56元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从让算至还清之日止，现暂计至的利息为193052.56元）；另撤销前述诉讼请求第4项。一审法院查明事实：，黎碧玉与台山颐和公司签订编号000137《台山颐和温泉城认购书》，约定黎碧玉向台山颐和公司认购台山市三合镇温泉颐和城颐秀街6号2301房住宅；总房价为578281元，一次性付款优惠后总房价为514457元（第一年8%回报楼价体现）；该房地产在乙方（黎碧玉）履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于交付乙方使用。同年，双方签订《协议书》，协议书约定“台山颐和地产对黎碧玉所认购的物业实行三年期每年10%保底收益（一年共计收益55919元），其中8%：44735元为现金收益，2%：11184元为颐和温泉城旅游配套消费金；收益期限－；台山颐和地产承诺将第一年8%现金收益用于直接抵扣总房款，余下的二年收益在每年的前支付给黎碧玉”。台山颐和公司作为出卖人（甲方）与黎碧玉作为买受人（乙方）签订合同编号2015－003786《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第三条买受人所购商品房的基本情况“买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城颐秀街6号2301室......该商品房合同约定建筑面积共，其中，套内建筑面积”。第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6581元，总金额514457元”。第八条交付期限“出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准......”。第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定”。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条”。附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条“甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.一次性付款。在支付全部房价款总金额514457元”。第七条甲方逾期交房的违约责任第一款“双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。第十一条“对《商品房买卖合同》第十五条约定乙方不能按期取得权属证书的处理，双方同意变更为：如因甲方未能按《商品房买卖合同》第十五条约定期限将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，而造成乙方不能取得权属证书的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未办理的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。前述合同签订后，黎碧玉依约履行协议，按约定以一次性付款的方式向台山颐和公司、广州颐和房产代理台山分公司给付了购房款514457元。台山颐和公司于向黎碧玉开具前述金额的购房发票。，黎碧玉向台山市地方税务局广海税务分局缴纳涉案房产买卖的契税7932.92元。至，台山颐和公司尚未向黎碧玉交付涉案房屋。黎碧玉遂于和通过邮政快递向台山颐和公司寄送《催告函》和《关于延期交楼的二次催告函》各一份，催告台山颐和公司在收到催告函3个月内即交付房屋，逾期不交房的，将向法院提起诉讼，请求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求退还全部房款并赔偿损失。台山颐和公司未在交付房屋。黎碧玉遂以台山颐和公司和广州颐和房产代理台山分公司为被告提起本案诉讼。至一审法庭辩论终结，台山颐和公司仍未向黎碧玉交付房屋。另查明，台山颐和公司于2016年至2018期间共向黎碧玉支付颐和温泉城消费卡33552元。向黎碧玉支付了收益款42051.27元。黎碧玉以台山颐和公司为被告，以广州颐和房产代理台山分公司为第三人向一审法院提出起诉，请求支付涉案房屋的相关收益和逾期交房违约金。一审法院于以（2019）粤0781民初4455号民事判决书判决“一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黎碧玉支付现金收益89470元及资金占用期间的利息（该利息暂计至止为1010元。从2019年10居29日起以89470元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算利息至款项还清之日止）；二、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黎碧玉支付逾期交房违约金4681.56元（该违约金以514457元为基数，按日万分之一从起至止）；三、驳回原告黎碧玉的其他诉讼请求”。上述判决已发生法律效力并执行完毕，一审法院于向黎碧玉支付执行款97398元（包括现金收益89470元及利息和计至止的逾期交房违约金4681.56元）。黎碧玉委托佛山市天翔房地产土地评估有限公司(后变更名称为：广东省大周行房地产土地资产评估有限公司)对案涉房屋进行估价，该公司于作出《房地产估价报告》，估价结果为70900元（估价时点）。评估费为3545元。一审法院判决：一、黎碧玉与台山颐和公司于签订的编号为000137的《台山颐和温泉城认购书》和签订的编号为2015－003786的《商品房买卖合同》及补充协议于解除。二、台山颐和公司在判决生效之日起十日内返还购房款514457元及利息（以尚欠购房款为基数，从至购房款还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给黎碧玉。三、台山颐和公司应在判决生效之日起十日内赔偿契税损失7932.92元给黎碧玉。四、驳回黎碧玉的其他诉讼请求。如台山颐和公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12065.71元，由黎碧玉负担4555.71元，台山颐和公司负担7510元；诉前保全申请费4328.39元，由黎碧玉负担1634.39元，台山颐和公司负担2694元。二审期间，台山颐和公司没有提交新证据。黎碧玉向法庭提交了如下证据：1.台山市住房和城乡建设局作出的《答复意见书》和微信沟通群聊天记录，证明涉案房屋至今没有交付给业主。2.（2020）粤0781民初2174号案庭审直播截图，证明台山颐和公司和另外的业主的合同纠纷情况。3.群体维权抗议照片，证明台山颐和公司不诚信。4.业主诉求信，证明业主与台山颐和公司的开会情况。台山颐和公司对于黎碧玉提交的上述证据认为，对证据1《答复意见书》的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议；对微信沟通群聊天记录的三性有异议。对于证据2、3、4的三性有异议，认为与本案无关。经审查，前述除证据3外的证据均不属于一审下判后新出现或因正当理由未能在一审举证期限内提交的证据，且前述4项证据均对本案二审争议焦点的处理和待证事实的查明没有实质性影响，故本院不将其作为二审程序新的证据予以采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对黎碧玉、台山颐和公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同关系是否应予解除；2.涉案购房款利息是否需按贷款基准利率进行上浮计付；3.一审将黎碧玉已付购房款的利息损失与其已收收益作相互抵消的处理是否恰当。关于第1个争议焦点。黎碧玉与台山颐和公司在遵循自愿、合法的原则下设立涉案的商品房买卖合同关系，依法应受法律保护，双方为此签订的《台山颐和温泉城认购书》、《商品房买卖合同》的有效条款，均应予遵照履行。黎碧玉已依约足额支付了涉案房屋购房款514457元，但台山颐和公司未能依约如期交付房屋，经催告后仍未能在合理期限内履行该合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，黎碧玉享有法定的合同解除权。因此，虽然《商品房买卖合同》的《补充协议》第七条约定了在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行，但是该约定属于排除黎碧玉行使法定解除权的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应认定为无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”中规定的“当事人另有约定”是指当事人之间合法有效的约定，而前述《补充协议》第七条关于在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行的约定为无效条款，因此，台山颐和公司主张上述约定属于前述司法解释中规定的“当事人另有约定的除外”情形，并据此主张涉案《商品房买卖合同》不应解除，依据不足，本院不予采纳。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》和《台山颐和温泉城认购书》，合法有据，本院予以维持。关于第2个争议焦点。黎碧玉主张涉案购房款利息应以中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%进行计算，但涉案商品房买卖合同经本案判决作出后才确定解除，由此引致的购房款返还义务也由本案判决确定其履行期限，而黎碧玉上诉提及《中国人民银行关于人民币贷款利率中有关问题的通知》规定的逾期贷款利率标准，司法实践中一般针对当事人就逾期履行的违约责任没有约定或者约定不明确时，参照逾期贷款利率确定逾期履行违约金的标准，因此，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准判令台山颐和公司支付利息，并无不当，本院依法维持。黎碧玉主张按贷款基准利率上浮50%计付利息，理据不足，本院不予支持。关于第3个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》解除，双方当事人负有互相返还和违约方负有赔偿损失的义务，即台山颐和公司负有向黎碧玉返还购房款及赔偿黎碧玉损失的义务，黎碧玉负有向台山颐和公司返还已收取收益款（以现金收益和消费卡形式交付）及其相应孳息的义务。虽然黎碧玉在对本案提起诉讼时没有提出用收益冲抵占用购房款利息损失的诉讼请求，但是，人民法院在审理双务合同引起的合同解除纠纷时，应尽可能一次性解决纠纷，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，且黎碧玉、台山颐和公司各自负有的前述义务在合同解除后属于同时履行的关系，台山颐和公司在二审阶段也已同意双方进行冲抵，故一审法院进行冲抵处理并无不妥。进而，因黎碧玉收取的现金收益按合同解除前约五年来平均得出每年实际收益数额，在购房款中的占比略高于同期的中国人民银行公布的贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，加之黎碧玉收取的面值33552元消费卡仅能用于指定商家，且台山颐和公司也未能证明消费卡的面值完全等同于其实际的货币价值，再结合本案纠纷引发的原因、当事人维权中可能存在的合理付出等实际情况，一审法院认定台山颐和公司应向黎碧玉支付的涉案合同解除前购房款被占用的利息损失与黎碧玉已收取的现金收益和消费卡权益相互抵消完毕，另判令台山颐和公司从（涉案合同解除之日）起计付购房款利息损失给黎碧玉，并无明显不妥，本院依法予以维持。综上所述，黎碧玉、台山颐和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13041.89元（黎碧玉已预交4555.71元，台山颐和温泉城地产开发有限公司已预交7510元），由黎碧玉负担4018元，台山颐和温泉城地产开发有限公司负担9023.89元。黎碧玉多预交的二审案件受理费537.71元，本院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴二审案件受理费1513.89元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年六月四日法官助理 雷楚莹书 记 员 邓少洪