-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终569号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：吕桂香，女，1983年9月8日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王水华，鄂州市西山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：熊波，男，1981年2月4日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：邓学斌，湖北妍君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市古城路安居乐房屋中介服务中心，住所地鄂州市武昌大道恒通花园1号楼底层自东向西第18间。经营者：姜华，女，1982年12月26日出生，汉族，住鄂州市华容区。上诉人吕桂香为与被上诉人熊波、鄂州市古城路安居乐房屋中介服务中心（以下简称安居乐房屋中介中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2021）鄂0704民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吕桂香及其委托诉讼代理人王水华，被-2-上诉人熊波的委托诉讼代理人邓学斌、被上诉人安居乐房屋中介中心的经营者姜华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕桂香上诉请求：撤销原判，改判两被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人损失53460.44元。事实与理由：1、被上诉人熊波与上诉人签订房屋买卖合同后，没有依照约定将138000元首付款全部交付给上诉人，构成违约；2、被上诉人熊波隐瞒个人征信问题，骗取上诉人将房屋过户，在银行贷款不能办理的情况下，被上诉人熊波虽然提出分三年付款的提议，但与合同约定付款方式不符，存在违约；3、上诉人在被上诉人熊波个人征信失信，有执行案件未予履行，无力支付房款的情况下，担心房屋被执行法院查封，为紧急避险要求熊波将房屋退回不存在违约；4、在房屋退回过户过程中，上诉人并没有承诺只要求被上诉人熊波承担2000元过户费，一审判决对此事实的认定错误；5、被上诉人安居乐房屋中介中心在未查实被上诉人熊波征信失信的情况下，告知上诉人银行按揭贷款手续已经审批，在上诉人将房屋过户后，又告知上诉人无法贷款，安居乐房屋中介中心在此房屋买卖过程中存在重大过失。故造成涉案房屋过户费用损失，应由熊波与安居乐房屋中介中心全部赔偿，因熊波存在违约，其所支付的购房定金应不予退还。熊波辩称，合同约定首付138000元的前提是双方办理房屋转移登记，付款条件不成就，熊波不存在违约行为。熊波不存在个-3-人征信问题，不存在骗取过户，也没有说过房款分三年还清。上诉人担心房屋被查封，要求熊波配合过户，其无权主张过户费用由熊波承担。安居乐房屋中介中心辩称，熊波在涉案房屋过户后改变了银行贷款的方式，银行查出熊波在法院有案件没有处理，所以贷款没有办理下来，是熊波违约。熊波向一审法院起诉请求：1、判令吕桂香返还购房首付款100000元，另行向原告支付因根本违约应承担的定金赔偿20000元。2、判令安居乐房屋中介中心对吕桂香的付款义务承担连带赔偿责任。3、诉讼费由被告承担。吕桂香在一审提出反诉请求：1、判令熊波承担反诉人房屋买卖过程中的损失53460.44元（包括过户费用33460.44元、定金20000元）；2、由熊波承担本案的反诉费用。一审法院认定：2020年10月28日，经安居乐房屋中介中心介绍，熊波与吕桂香签订《房屋买卖合同》一份，双方约定由熊波购买吕桂香名下位于鄂州市鄂城区墩改造楼南幢中单元2层西户房屋，建筑面积117.6平方米，房屋所有权证号为鄂州市房权证市直字第0××6号，成交价格为438000元，乙方于2020年10月28日预付定金20000元，甲方必须将房屋产权证原件和不动产证原件（或等同于乙方所付的定金数额的人民币20000元）一并交给丙方代管。乙方于2020年11月20日前办-4-理银行按揭报批手续，于2020年11月26日前银行贷款审批手续通过后，甲乙双方办理房屋转移登记手续，见鄂州市房地产交易中心收件回执单后，乙方应当将首付款138000元交付给甲方（其中托管在丙方的定金20000元转为交房押金，待房屋正常交接后，由丙方移交给甲方）。余款300000元由乙方于2020年12月20日通过银行贷款支付给甲方。合同签订当日，熊波支付了定金20000元。在办理银行按揭贷款过程中，因了解到经营性贷款利息较低，熊波要求办理经营性贷款。经协商后，吕桂香同意熊波支付100000元，并将该房过户给熊波，以便办理贷款。2020年11月26日，在银行按揭手续未获批的情况下，熊波将购房首付款100000元支付给吕桂香。2020年12月1日，吕桂香将涉案房屋过户给熊波，吕桂香缴纳税费3531.14元，买方应交税费由中介支付。2020年12月11日，中介姜华称因熊波在法院有其他民事案件未处理，银行贷款审批不能通过，故向熊波提出将涉案房屋过户回吕桂香。经姜华从中协商，双方达成一致意见：熊波承担2000元损失，熊波所交的钱退回。2020年12月14日，熊波按照吕桂香的要求将房屋过户给吕桂香的公爹王解生。此次过户交易吕桂香共缴纳各项税费29925.44元。过户当天，姜华向熊波退还了20000元定金，吕桂香承诺过户后会将首付款100000元予以退还。过户手续办理后，因吕桂香未依约将100000元退还，熊波诉至法-5-院，吕桂香随后提起反诉。姜华当庭对熊波陈述的协商将房屋过户王解生的经过予以认可，并表示对其垫付的费用不提反诉。一审法院认为，公民从事民事活动，应当遵循诚信原则，恪守承诺。吕桂香以担心自己的利益受损为由，在合同约定的付款期限到期之前，主动通过中介与熊波协商，双方就过户办理手续及费用承担均达成一致意见，该约定不违反法律规定和公序良俗，双方均应履行约定。熊波已依约履行应负义务，吕桂香拒不履约，应承担违约责任。熊波承诺负担的2000元予以扣减。双方签订的房屋买卖合同已由双方协商解除，无需履行。姜华系中介人，熊波要求其承担连带责任，于法无据。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第十条、第五百六十二条、第五百七十七条的规定，一审判决：一、吕桂香于本判决生效之日起十日内返还熊波98000元。二、驳回熊波的其他诉讼请求。三、驳回吕桂香的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由熊波负担248元，吕桂香负担1102元；本案反诉受理费568元，由吕桂香负担。在二审法院指定的举证期限内，被上诉人熊波举出法院失信被执行人名单一份，拟证明熊波不存在个人征信与失信问题，不影响贷款。-6-上诉人吕桂香与被上诉人安居乐房屋中介中心在二审未举证。经庭审质证，上诉人吕桂香与安居乐房屋中介中心对该证据的真实性均没有异议，但认为熊波由于存在司法案件，才导致贷款办不下来。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，本院采信该证据记载的内容。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审当事人争议的焦点问题是：1、熊波是否存在未足额支付首付款、因其个人征信、失信问题导致无法贷款支付剩余购房款的违约行为；2、吕桂香在付款期限未到的情况下要求熊波退回房屋，并将房屋过户至其指定人名下是否属于紧急避险。关于第一个焦点问题。根据三方当事人签订的《房屋买卖合同》的约定，熊波应支付的首付款为138000元，其实际支付100000元。经二审查明，该变更支付款项数额是经上诉人吕桂香同意的，且从时间先后顺序来看，熊波支付100000元的事实在前，吕桂香将涉案房屋过户给熊波的事实在后。故熊波在吕桂香同意的情况下未足额支付138000元首付款的行为并不构成违约。上诉人吕桂香与安居乐房屋中介中心均主张系熊波因在法院有司法案件、存在个人征信问题，才导致银行贷款未审批通过，但在本案一、二审期间，吕桂香与安居乐房屋中介中心均未对此予以举证，且在二审审理中，熊波提供了人民法院失信人员名单，显示熊波并不-7-在人民法院失信被执行人之列。故上诉人吕桂香认为被上诉人熊波存在个人征信失信，有执行案件未予履行等问题导致银行贷款无法审批的证据不足。关于第二个焦点问题。紧急避险指为了使公共利益、本人或者他人的人身和其他权利免受正在发生的危险，不得已而采取的损害较小的另一方的合法权益，以保护较大的合法权益的行为。吕桂香主张因熊波在法院有司法案件，存在涉案房屋可能被法院查封的风险。但截至本案二审审理中，均无证据表明熊波在法院存在司法案件，即无证据表明上诉人吕桂香决定将涉案房屋收回时存在正在发生的危险（涉案房屋可能被查封），故其主张适用紧急避险为其在合同约定付款期限前收回房屋的行为免责，依据不足，其行为亦不符合紧急避险的构成要件。关于上诉人吕桂香在上诉中提及的因安居乐房屋中介中心存在重大过失，应对其损失承担赔偿责任的问题，因吕桂香在一审反诉时并无要求安居乐房屋中介中心承担赔偿责任的诉请，其在二审提出该主张，属于提出新的反诉请求，该请求经调解不成，其只能另行主张。综上，上诉人吕桂香的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：-8-驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1137元，由上诉人吕桂香负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年六月二十三日法官助理 李 沐 轩 书   记 员 肖 臣