广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终335号上诉人（原审被告）：杨思雯，女。委托诉讼代理人：周景东，广东环际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁锦辉，男。被上诉人（原审原告）：陈诚，男。原审第三人：陈德伟，男。上诉人杨思雯因与被上诉人梁锦辉、陈诚及原审第三人陈德伟租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨思雯的委托诉讼代理人周景东，被上诉人梁锦辉、陈诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨思雯上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判杨思雯无需返还转让费2万元；二、判决本案诉讼费用由梁锦辉、陈诚负担。事实和理由：第一，杨思雯与陈诚2019年9月30日的微信聊天记录及杨思雯与梁锦辉的微信聊天中从侧面体现了陈诚、梁锦辉有直接联系陈德伟，跟陈德伟洽谈过房租的支付问题，陈德伟对于杨思雯将涉案店铺转租给梁锦辉、陈诚是知情并同意的。一审法院认定事实错误。第二，梁锦辉、陈诚在涉案《店铺转让协议》履行期限届满后，注销了原营业执照，但继续租用涉案店铺，使用他人名义注册了新的营业执照，继续经营涉案店铺。由此可见，梁锦辉、陈诚与陈德伟恶意串通，隐瞒陈德伟对转租知情并同意的事实，损害杨思雯的合法权益。第三，梁锦辉、陈诚与杨思雯签订的《店铺转让协议》约定的租赁期限届满之日为2020年5月30日，该协议已于2020年5月30日已经履行完毕。在签订协议时明确写明转让费用与每月租金相关费用，梁锦辉、陈诚作为成年人，在签订合同是具有完全行为能力，其是在知悉租赁到期时间、转让费及每月租金数额，且根据《店铺转让协议》第一条，杨思雯在租期届满前一个月可以帮忙与房东协商续租的问题，而不是保证可以继续续租，梁锦辉、陈诚声称其就续约问题未能与房东陈德伟洽谈成功，杨思雯对此并无过错，无需承担过错责任。而且监控视频证据已经证明梁锦辉在《店铺转让协议》履行期限届满后，直至2020年10月中旬仍在涉案店铺里经营。杨思雯并未导致梁锦辉、陈诚遭受任何损失。第四，一审法院认定陈德伟不知情且不同意转租，是错误的。1.杨思雯于2019年9月已通过电话征得陈德伟同意后，才将涉案店铺挂网公开转租。2.梁锦辉、陈诚承租店铺后，直接与陈德伟联系并交付租金。其双方协商一致，自2020年4月起，按月交付租金。3.梁锦辉、陈诚承租店铺时，极其在乎陈德伟是否同意转租，若梁锦辉、陈诚未确认杨思雯未经陈德伟同意转租，梁锦辉、陈诚则不会承租，更不可能直接支付租金给陈德伟并变更原交租方式。事实上，梁锦辉、陈诚与陈德伟在合同期限届满后才以陈德伟不同意转租为借口，属于恶意串通，试图达到梁锦辉、陈诚不返还杨思雯押金的目的，梁锦辉、陈诚又主张杨思雯退还押金和返还转让费，其双方前后夹击杨思雯，故意侵害杨思雯的合法利益。4.租期期间，陈德伟与梁锦辉、陈诚直接取得联系并就续租的事宜进行了协商，只因双方收取押金才发生分歧。5.截止一审判决前，梁锦辉、陈诚一直承租使用涉案店铺。6.因陈德伟无正当理由不退还杨思雯的押金2万元，梁锦辉、陈诚还协助杨思雯起诉陈德伟退还押金给杨思雯。7.虽然陈德伟否认同意转租的事实。但陈德伟在一审中已确认杨思雯转租店铺前已告知陈德伟。且事后由梁锦辉、陈诚直接交付租金并协商变更支付租金方式。也依法应当认定陈德伟已知情或者应当知道杨思雯转租。但是陈德伟于2020年9月21日才第一次提出书面答辩状辩称其不知情且不同意转租。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，陈德伟未在六个月内提出异议，依法也应当认定杨思雯转租涉案店铺合法有效。第五，一审法院认定杨思雯在本案中有过错，判决杨思雯退还2万元转让费给梁锦辉、陈诚，无法律依据。梁锦辉、陈诚之所以承租涉案店铺，是看中杨思雯店铺内的设备设施，其承租后几乎无需改动即可正常经营获取收入。根据杨思雯与梁锦辉、陈诚签订的《店铺转让协议》第一条“租期届满前一个月，乙方和房东协商是否续租，甲方亦可帮忙与房东协商续租问题”的约定，即租期届满后，是否续租取决于梁锦辉、陈诚与陈德伟，与杨思雯无关，与受让杨思雯店铺内的财物无必然联系。梁锦辉、陈诚受让杨思雯店铺内的装修、设备、设施等财物价值已远超转让费88000元。合同履行完毕，合同权益已经实现后，梁锦辉、陈诚与陈德伟因交付押金问题导致续租产生分歧，梁锦辉、陈诚才主张退还转让费，没有事实根据和法律依据。且截止本案一审判决前，梁锦辉、陈诚还一直正常使用该店铺及店内的财物。一审法院却以杨思雯对转租存在过错，判决杨思雯退还转让费2万元给梁锦辉、陈诚，明显违背公平、公正原则，更无法律依据。如一审判决适用所谓的过错原则，梁锦辉、陈诚应当退还杨思雯的全部财物并支付截止至今的使用费并赔偿损坏设备设施的经济损失。而不是判决杨思雯退还转让费。第六，一审判决遗漏当事人，程序违法。庞海敏是杨思雯的合伙人，与本案具有法律上直接的利害关系，依法属于必须共同进行诉讼的当事人。但一审法院未通知并追加其参加本案诉讼。被上诉人梁锦辉、陈诚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审第三人陈德伟提交书面陈述意见称：杨思雯未经陈德伟书面同意私下转租给他人及改变租赁用途。陈德伟对于杨思雯与梁锦辉、陈诚的交易事项以及其伪造合同办理营业执照的情况一概不知情。陈德伟同意一审判决。梁锦辉、陈诚向一审法院起诉请求：一、梁锦辉、陈诚与杨思雯于2019年9月15日签订的《店铺转让协议书》，判决杨思雯返还转让费88000元、保证金2万元，共计108000元；二、杨思雯赔偿梁锦辉、陈诚上述款项的利息损失（从2019年9月15日起计算至清偿之日止，目前利息损失约2000元）；三、判决杨思雯负担全部诉讼费用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、对梁锦辉、陈诚提交的杨思雯与陈德伟签订的《房产租赁合同》、《核准注销登记通知书》，杨思雯对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明事实有异议。一审法院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于梁锦辉、陈诚以该证据主张杨思雯转租未经陈德伟同意的事实，需结合本案其他证据和案件事实再判断。二、对梁锦辉、陈诚提交的杨思雯合作伙伴庞海敏分别与梁锦辉、陈诚的聊天记录，杨思雯对该证据的真实性无异议，该证据可以作为本案证据使用，至于梁锦辉、陈诚以该证据主张的事实，需结合本案其他证据和案件事实再审查判断。三、对梁锦辉、陈诚提交的《狂野派人员交接表》，杨思雯对该证据的真实性无异议，该证据可以证明杨思雯发到交接群的该交接表有陈德伟的电话。四、对杨思雯提交的庞海敏与梁锦辉的微信聊天记录，梁锦辉、陈诚对该证据的真实性无异议，可以证明杨思雯主张的转让费包含店铺内部分物品、设备等。五、对杨思雯提交的“狂野派交接群”的微信聊天记录，梁锦辉、陈诚对该证据的真实性无异议，对证明事实有异议，该聊天记录只能证明杨思雯提醒梁锦辉、陈诚向陈德伟支付租金，及梁锦辉、陈诚将租金直接转账至陈德伟账户的事实。至于杨思雯以该证据主张陈德伟知情并同意转租的事实，需结合本案其他证据和案件事实审查判断。六、对杨思雯提交的订单明细，梁锦辉、陈诚对该证据的真实性有异议，且该证据系杨思雯单方购物清单，无法证明与本案存在关联性，一审法院不予采信。七、对杨思雯提交的视频监控资料及截图，梁锦辉、陈诚对该证据的证明事实有异议，且陈德伟亦否认涉案店铺租给梁锦辉、陈诚，该证据不能证明杨思雯主张的梁锦辉、陈诚至今承租使用涉案店铺的事实。八、对杨思雯提交的证人证词、物品和装修清单，梁锦辉、陈诚对该证据的真实性无异议，对证明事实有异议，该证据只能证明梁锦辉、陈诚接收到杨思雯所列清单上部分物品，但无法确认双方交接的具体物品、设备等。一审法院查明事实如下：2019年8月，梁锦辉、陈诚通过网上信息了解到杨思雯出租商铺，与杨思雯联系并进行商谈。2019年9月15日，杨思雯（甲方）与梁锦辉、陈诚（乙方）签订《店铺转让协议》，该协议与本案讼争相关内容如下：一、甲方将位于湛江市海滨居住区海昌路17号40幢首层前部分10号商铺出租给乙方经营、使用，建筑面积为49.14平方米，租金为每月7500元，按月支付，水费和电费由乙方自行承担。负责人陈德伟已知晓乙方接手一事，租期届满前一个月，乙方和房东协商是否续租，甲方亦可帮忙与房东协商续租问题；二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备（收银机、二楼大桌、货品除外）归乙方所有，并且乙方有权在不危及房屋安全和不破坏主体结构的前提下进行装修，甲方协助乙方办理好相关变更手续；四、乙方一次性向甲方支付转让费共计88000元，上述费用包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。当天，梁锦辉、陈诚向杨思雯支付转让费88000元和保证金2万元，杨思雯出具《收据》，确认收到该款项。签订上述《店铺转让协议》后，梁锦辉、陈诚承租杨思雯涉案店铺及接收店铺部分物品、设备，并向工商局申请注册湛江市霞山区狂野餐饮店，开始经营。租赁期间，梁锦辉、陈诚分别于2019年9月30日、2020年1月5日、2020年4月1日、2020年5月4日向杨思雯提供的陈德伟的银行账户转账支付了2019年10月至12月租金22500元、2020年1月至3月租金22500元、2020年4月租金6500元、2020年5月租金7500元。关于2020年4月租金6500元，陈德伟称是杨思雯与其电话联系要求减租，他同意减少了1000元。2020年5月上旬，梁锦辉、陈诚装修涉案店铺，陈德伟去店铺查看，以杨思雯转租涉案店铺给梁锦辉、陈诚未经其同意为由进行阻止。2020年5月30日合同期满后，陈德伟收回店铺，不再租给梁锦辉、陈诚或杨思雯。又查明，陈德伟向涉案商铺业主承租该店铺。2018年12月21日，陈德伟（甲方）与杨思雯（乙方）签订《房产租赁合同》，将涉案店铺转租给杨思雯，该合同与本案讼争的相关内容如下：第一条：租赁房产之地址：湛江市霞山区海昌路17号40幢首层前部分10号商铺，建筑面积约50平方米，甲方保证上述房产拥有合法出租的权利；第二条：甲方同意将该房产出租给乙方作为酒庄用途使用，租期为2018年12月24日至2020年5月30日止；第三条：双方约定租赁期间每月租金为7500元；第六条：乙方向甲方交付保证金2万元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出及不拆除固定装修、装饰时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约或拆除固定装修、装饰时，造成甲方经济损失的，甲方有权没收全部保证金或从保证金中扣除相关费用；第十二条：在租赁期间，乙方有下列情况行为的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.利用该房产进行违法活动的；2.拖欠租金或本合同第八条约定之乙方应付款或租金超过十五天；3.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋主体结构；4.故意毁坏该房屋的；5.擅自改变租赁用途的；6.未征得甲方书面同意，擅自转租、转让、或者给他人使用的。再查明，梁锦辉、陈诚与杨思雯签订《店铺转让协议》前，杨思雯提交其与陈德伟签订的《房地产租赁合同》给梁锦辉、陈诚，梁锦辉在与杨思雯的合作伙伴庞海敏于2019年9月14日的微信聊天中，询问该合同第十二条约定转租是否已经陈德伟同意，庞海敏回复称陈德伟已经同意转租。2019年9月30日，杨思雯在与陈诚的微信聊天中，陈诚问：“转过去就行了对吗”，杨思雯答复：“是，以后备注一下几月至几月的房租，我现在也给他发个信息”。2019年12月31日，杨思雯在微信群提醒梁锦辉“今天记得付房租给房东”。2020年5月4日，杨思雯在与梁锦辉的微信聊天中，称：“二房东刚才电话我，说你没交租，也没联系他，你电话他沟通下吧，不然他说要按违约处理了”，梁锦辉回复：“转啦转啦，刚刚转给他”。2020年5月12日，杨思雯微信中问梁锦辉：“二房东问你还要续租吗？”，梁锦辉回复：“续呀”，杨思雯称：“那你直接电话他谈吧，不然他每周都打电话来问我”，梁锦辉回复：“这样子吗，好的好的”。2020年6月13日，梁锦辉在微信中对杨思雯称：“房东叫我问问你5点阵时得闲无，因为他无肯同我签，想约埋你一起出来讲”。2020年8月12日，梁锦辉、陈诚与杨思雯协商未果，故诉至一审法院，请求判如所请。一审法院审理认为，本案属房屋租赁合同纠纷。综合梁锦辉、陈诚、杨思雯的诉辩意见和案件事实，本案的争议焦点为：一、杨思雯辩解涉案店铺转租给梁锦辉、陈诚已经陈德伟知情并同意是否有依据？二、梁锦辉、陈诚的诉讼请求是否有依据？关于杨思雯辩解涉案店铺转租给梁锦辉、陈诚已经陈德伟知情并同意是否有依据的问题。根据杨思雯与陈德伟签订的《房产租赁合同》第十二条的约定，杨思雯如果转租涉案店铺须经陈德伟书面同意。本案中，虽然陈德伟收到梁锦辉、陈诚转账交付的租金，但陈德伟认为是梁锦辉、陈诚代杨思雯交纳租金，杨思雯提交其与梁锦辉、陈诚的聊天记录显示在转租期间，均是杨思雯出面与陈德伟联系处理租金或租赁事宜，没有其他直接证据证明梁锦辉、陈诚曾与陈德伟直接联系，且亦没有其他证据佐证陈德伟对杨思雯将涉案店铺转租给梁锦辉、陈诚知情，故杨思雯辩解陈德伟知道且同意转租涉案店铺给梁锦辉、陈诚依据不足，不予采信。关于梁锦辉、陈诚的诉讼请求是否有依据的问题。梁锦辉、陈诚与杨思雯签订的《店铺转让协议》于2020年5月30日已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，不具备通过法院判决对该协议已经履行状态进行撤销的必要性，梁锦辉、陈诚请求撤销该协议缺乏法律依据，一审法院不予采纳。根据梁锦辉、陈诚、杨思雯签订的《店铺转让协议》第一条的约定，杨思雯未经陈德伟的书面同意而将涉案店铺转租给梁锦辉、陈诚，杨思雯存在过错，造成梁锦辉、陈诚一定的资金投入损失。梁锦辉、陈诚在知晓杨思雯与陈德伟签订的《房产租赁合同》第十二条关于转租须经陈德伟同意的内容后，在杨思雯未提交陈德伟同意转租书面意见的情况下，而承租涉案店铺，梁锦辉、陈诚本身亦存在一定过错。综合考虑双方的过错，根据公平原则确定由杨思雯向梁锦辉、陈诚退还2万元的转让费。此外，梁锦辉、陈诚、杨思雯的租赁合同期限已届满，杨思雯不予退还梁锦辉、陈诚的保证金2万元缺乏理由和依据，故梁锦辉、陈诚请求退还保证金2万元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条的规定，判决：一、杨思雯应于判决发生法律效力之日起十日内，向梁锦辉、陈诚返还转让费2万元；二、杨思雯应于判决发生法律效力之日起十日内，向梁锦辉、陈诚退还保证金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回梁锦辉、陈诚的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由杨思雯负担787元，梁锦辉、陈诚负担463元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。杨思雯向本院提供了微信语音聊天光盘及文字版本内容摘要，拟证明陈德伟知情并同意杨思雯转租，以及梁锦辉与陈德伟直接联系并协商减租、变更按季度交付租金为按月交付租金的事实。梁锦辉、陈诚质证意见：对录音内容的真实性无异议，但当时梁锦辉是以杨思雯的店长的身份与陈德伟联系的。本院经审查认为：杨思雯提交上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院不予采纳。梁锦辉、陈诚、陈德伟均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对杨思雯上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杨思雯上诉请求的事实理由，梁锦辉、陈诚的答辩意见，以及陈德伟的陈述意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：一、关于一审是否违反法定程序的问题。杨思雯主张一审遗漏当事人而违反法定程序，但本案属租赁合同纠纷，杨思雯是合同相对人，其主张遗漏的其他隐名合伙人，并非涉案合同相对人，杨思雯与其之间的关系可由合伙关系内部处理，其并非本案必要共同诉讼当事人，本案也无需追加予以辅助查明案件事实。故本院对杨思雯该主张不予支持。二、关于杨思雯应否退还2万元转让费给梁锦辉、陈诚的问题。本案各当事人对一审法院关于保证金的处理均无异议，本院予以确认。根据涉案《店铺转让协议》的内容，以及杨思雯与梁锦辉、陈诚的微信聊天内容，可见杨思雯承诺已告知陈德伟转租事宜并获准，梁锦辉、陈诚也是基于杨思雯该承诺，才同意支付88000元的店铺转让费。本案并无证据证明陈德伟明确表示对转租知情并同意，虽然本案具有梁锦辉、陈诚直接向陈德伟交租的情况，但交租方式的改变并不足以直接推定陈德伟同意转租，本案证据仅可证明梁锦辉、陈诚以接受杨思雯委托的名义与陈德伟商讨租赁相关事宜，一审法院认定陈德伟对转租并非知情同意并无不当。上述88000元店铺转让费除作为店铺设施设备、店铺装修、店铺品牌现值的对价以外，还包含了对店铺可经营时长价值的考虑。《店铺转让协议》约定的租赁期限仅为7个月，结合案涉店铺经营内容，显然不是合理的理想经营时长。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，如果杨思雯能恪守承诺，确实已告知陈德伟转租事宜并获准，则梁锦辉、陈诚在谈判续租事宜时应可处于更为有利的地位，比如可提出优先承租权的主张等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，杨思雯向梁锦辉、陈诚提供的租赁机会不符合杨思雯作出的承诺，其价值不符合梁锦辉、陈诚支付的对价，故梁锦辉、陈诚有权要求减价。综上，一审法院酌定杨思雯应向梁锦辉、陈诚退还2万元店铺转让费有事实与法律依据，本院予以确认。综上所述，杨思雯的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（杨思雯已预交），由杨思雯负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年六月十日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。