广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初9823号原告（反诉被告）：深圳市中侨物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区银湖路口齐明别墅管理楼三楼，统一社会信用代码9144030019224712X1。法定代表人：贾祥云，董事长。委托诉讼代理人：陈柳，男，1986年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。被告（反诉原告）：姚永平。委托诉讼代理人：许安维，广东深南律师事务所律师，执业证号14403200810720978。委托诉讼代理人：颜月明，广东深南律师事务所实习律师。原告深圳市中侨物业管理有限公司与被告姚永平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，被告提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告深圳市中侨物业管理有限公司委托诉讼代理人陈柳、被告姚永平托诉讼代理人许安维、颜月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市中侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2018年4月1日至2020年11月30日期间物业费61368.29元（含2020年1月1日至2020年11月30日专项维修资金696.29元）；2、请求判令被告支付原告2018年4月1日至2020年11月30日期间因拖欠物业费产生的滞纳金14813.24元（按逾期金额每日万分之五自逾期之日起暂计至2020年11月30日，主张计至实际清偿之日）。事实与理由：2006年5月，被告购买位于深圳市罗湖区物业，并居住。原告一直作为小区物业服务的提供单位，负责为小区业主提供物业管理服务。自2018年4月1日起，被告停止缴纳物业管理费、专项维修资金。期间，管理处多次以上门访问、快递、电话、短信等方式向被告催缴均无果。截止2020年11月30日止，被告累计拖欠物业费用32个月（含拖欠专项维修资金11个月）,金额累计76181.53元（其中管理费60672元，专项维修资金696.29元；由此产生的滞纳金合计14813.24元）。原告认为被告拖欠物业费、专项维修资金的行为已严重损害原告的合法权益，依据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，特诉至法院，请求依法判允原告全部诉讼请求。被告姚永平辩称，原告的第一项诉讼请求没有法律依据，原告没有履行原告与被告之间的物业服务合同。原告的第二项诉讼请求也没有法律依据。被告姚永平向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿250272元；2.判令原告支付律师费50000元；3.判令原告支付精神损失费100000元。事实与理由：深圳市罗湖区清水河齐明山庄Al-3别墅为被告于2006年购得的自有物业，不动产登记所有权人为被告。2018年3月10日，案外人许建生（齐明山庄A1-4业主），经原告的配合和帮助，趁着被告家中没有人在的情况下，未经同意，带领、指使施工人员，擅自侵入被告别墅花园，开挖地面，铺设管道，凿墙开洞，毁坏路面，肆意破坏别墅花园里建筑及财物，给被告造成重大经济损失，承重山墙被挖空埋案外人违法加建的排污管，严重危害公共安全。被告自从2006年入住以来，一直按时缴纳物业费、维修基金等，理应获得良好的物业服务。由于发生上述严重侵权事件，被告遂从2018年4月开始，愤然拒绝交纳各项物业费用。原告违反物业行业职责，违反物业管理合同，帮助案外第三人实施侵权行为，共同给被告造成重大经济损失，应依法承担赔偿责任。被告要求原告依法赔偿11年物业费，即250272元，精神损失费100000元，及为维权支付的律师费50000元。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十八条、第二百三十三条、第二百三十七条、第二百三十八条及第一千一百六十九条等规定，特向提起反诉，恳请支持并判如所请。原告深圳市中侨物业管理有限公司辩称，一、本案被告主张已过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告诉称损害事实发生于2018年3月10日且其已于当日知道该损害事实的发生，期间亦未发生诉讼时效中止或中断事由，被告提起反诉时已过三年诉讼时效，应依法驳回被告的诉讼请求。二、被告反诉事由应属财产损害赔偿纠纷，原告并非侵害人，原告不是被告反诉中的适格被告。1、被告诉称的损害事实是其花园遭案外人开挖毁坏，被告反诉事由应属财产损害赔偿纠纷，原告起诉的本诉为物业服务合同纠纷。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，反诉应与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。本案被告反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由并无关联。2、原告作为物业管理服务提供方，不存在被告诉称的“配合及帮助”案外人实施侵害行为，且原告在巡视发现被告花园遭案外人开挖毁坏后，已第一时间通知被告，原告已尽到相应的物业管理服务责任。被告诉称的损害事实是由案外人造成，原告并非侵害人，原告不是被告反诉中的适格被告。三、被告反诉请求的损失赔偿没有事实及法律依据。1、被告反诉请求赔偿11年物业费及精神损失费等，被告并未提供任何证据证明其具体损失数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。被告未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。2、被告权利遭受侵害，未向侵害人主张权利，反而以此拒绝向原告缴纳物业管理费，于法无据。同时，被告在权利遭受侵害后并未在法定期限内向法院提起诉讼主张权利，反而在本案原告提起本诉后，超诉讼时效提起反诉，显然不合常理。被告以不当理由拖欠原告物业管理费，已严重侵害原告合法权益。综上所述，原告认为被告的反诉请求毫无事实及法律依据，原告请求依法判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为深圳市银湖路别墅区齐明别墅A1-3全栋的权利人，齐明别墅A1-3全栋建筑面积为422.28平方米。原告主张其系案涉齐明别墅的前期物业服务公司，在《物业管理合同》到期后继续提供物业管理服务。并提交了《事实在管情况说明》，载明齐明别墅小区入伙时间为1996年7月，现由原告提供物业管理服务，接管项目时间1996年。因物业服务合同过期和业委员（会）在换届选举中。该说明有银湖社区工作站和清水河街道办事处的公章和工作人员签署意见“情况属实”。原告主张涉案房产每月应交纳物业管理费1896元，专项维修资金63.34元，截至2020年11月30日，被告欠缴物业管理费60672元、专项维修资金696.29元。被告对原告主张的收费标准和费用交纳情况予以认可。被告主张2018年3月10日，案外人许建生（齐明山庄A1-4业主），擅自侵入被告别墅花园并进行施工。被告已经向许建生提起相关诉讼，本院已经依法受理，案号为（2021）粤0303民初16931号。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告实际为涉案小区提供了物业服务，被告作为齐明别墅A1-3全栋的权利人，应当支付物业管理费及专项维修资金，本院对原告请求被告支付物业管理费和专项维修资金的诉讼请求予以支持，原告主张的滞纳金没有合同依据和法律依据，本院不予支持。对于被告的反诉请求，被告在庭审中明确其主张的是违约责任。在本案中，原告已经依约向被告提供的物业管理服务，不存在违约行为。对于被告所主张的案外人许建生的侵害行为，被告现有证据不足以证明原告配合和帮助了许建生。同时，被告提起反诉时，已经超过了三年的诉讼时效期间。因此，本院对于被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告姚永平应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中侨物业管理有限公司支付物业服务费60672元、专项维修资金696.29元；二、驳回原告深圳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告姚永平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，由原告负担331元，由被告负担1373元。上述费用已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告1373元。反诉费7304元,由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 乾二〇二一年六月一日书记员 尹丹荔