江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终299号上诉人（原审原告）：景德镇市景翰文城业主委员会，住所地江西省景德镇市景翰文城4栋101室。负责人：王家春，该业委会主任。委托诉讼代理人：黄洪波，江西景之元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西省嘉晟置业有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道1118号中寰广场2405室。法定代表人：敖丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。上诉人景德镇市景翰文城业主委员会(以下简称景翰文城业委会)与上诉人江西省嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟置业公司）修理、重作、更换纠纷一案，均不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人景翰文城业委会负责人王家春及该业委会委托诉讼代理人黄洪波，上诉人嘉晟置业公司委托诉讼代理人江逸群参加诉讼。本案现已审理终结。景翰文城业委会上诉请求：1、请求二审法院依法改判支持上诉人原审诉讼请求，即判决嘉晟置业公司自担费用对小区总共21栋楼的外墙全部返工重做；2、本案诉讼费用由嘉晟置业公司承担。事实与理由：一、原审法院已经查明嘉晟置业公司承建的景翰文城小区房屋外墙有严重质量问题。江西神州司法鉴定中心司法鉴定意见：造成景德镇市景翰文城小区13#、17#楼外墙大面积空鼓、开裂和脱落的主要原因是施工操作不符合相关规范要求（包括施工人员没有经过培训并考核合格、基层没有进行界面处理、工序没有明确要求，施工随意操作、事先没有编制施工方案、没有使用射钉、混泥土缺少界面泥浆、缺少玻纤布或镀锌铅丝网、外墙粘贴瓷砖缩缝线为零）造成的。其次，是采用泥浆类作为外保温层的做法在技术上还不够成熟的原因。景德镇市房屋安全鉴定管理中心“鉴定意见”、景德镇市建设安全生产监督管理站“建议”、景德镇市建设工程质量监督站“处理意见和建议”，都可以证明嘉晟置业公司建设的房屋存在严重质量问题。而原审法院认为根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十条相关规定，外墙空鼓、脱落、开裂问题系外墙问题，不是主体工程，其保修期为5年。但景翰文城小区房屋出现的外墙问题，不仅仅是防水要求，是安全要求，防水要求最多是一个外墙渗透问题，现在外墙出现空鼓、脱落、拆裂等严重质量问题，随时严重威胁到小区不特定居民的生命及财产安全，外墙虽然不是主体工程，但是属于建筑质量问题，自然应当根据建筑物合理使用寿命正常使用，现在外墙所出现的问题，显然不能说可以正常使用；二、原审认为“7#、18#、19#、20#楼竣工验收备案日期2013年11月29日”，属事实不清，除上述楼栋的竣工验收备案日期为2013年11月29日，21#楼的竣工验收备案日期同样是2013年11月29日，因21#与19#楼钢筋混泥土连体结构，不可能单独竣工。《住宅专项维修基金管理办法》第二十五条规定，依法由建设单位或施工单位承担住宅共用部位的费用，是不能从维修资金里面开支的，本案外墙不是由房屋的所有人、管理人怠为履行职责造成空鼓、脱落，而是由施工单位的不规范施工和设计缺陷所致。综上，请求依法改判支持景翰文城业委会原审诉讼请求。嘉晟置业公司辩称，景翰文城业委会上诉主张对房屋外墙有严重质量问题，嘉晟置业公司不予认可，嘉晟置业公司在竣工验收备案的时候是取得了有关主管部门盖章认可，质量没有问题才予以交付。景翰文城业委会提交的“鉴定意见”、“建议”、“处理意见和建议”，一无原件可以核对，二不确定鉴定资格；景翰文城业委会所述第二点，嘉晟置业公司向法院提供了全部21栋楼的竣工验收备案表，其中第21栋楼的竣工验收时间是有盖章的，是在2011年3月30日。嘉晟置业公司上诉请求：1、撤销原审判决、改判驳回景翰文城业委会的全部诉讼请求；2、本案原审、二审诉讼费、鉴定费由景翰文城业委会承担。事实与理由：一、景翰文城业委会在庭审时提交的《房屋应急维修安全鉴定意见》、《对于景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落现象做好现场安全防护的建议》、《关于对景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落的处理意见和建议》三份证据既无法核实真实性，也不具备合法性，原审法院予以采信系认定事实错误。景翰文城业委会无法提供以上三份证据原件予以核对，也不申请原审法院到相关单位调取原件，且景德镇市房屋安全鉴定管理中心、景德镇市建设安全生产监督管理站、景德镇市建设工程质量监督站均不具备对建筑质量安全进行鉴定的资质，这三份证据不应当作为本案认定事实的依据；二、原审判决将4月28日作为5年保修期的分水岭错误。保修期不是诉讼时效，不因任何事由中止、中断、延长，景翰文城业委会首次提出权利主张时间是第一次起诉的2017年5月11日，此时小区内21栋建筑物5年保修期均已期满，不应由嘉晟置业公司承担保修责任；三、13#、17#楼的鉴定意见书不能代表小区全部楼栋。景翰文城小区共有21栋楼，每栋楼竣工时间不同、验收时间不同、交付时间不同、使用时间不同、朝向不同、现状不同，鉴定报告中勘查的13#楼、17#楼对其他19栋楼不具有任何参考性；四、景翰文城业委会的诉讼请求没有达到具体明确的标准，不符合民事起诉的条件，依法应判决驳回。本案历经原审、二审、发回重审，截至庭审辩论终结时，景翰文城业委会仍无法明确修复方案、修复部位、修复费用，其主张的诉讼请求尚不具备明确性，不符合民事起诉的条件，依法应予驳回其诉讼请求；五、原审判决本案的诉讼费、鉴定费全部由嘉晟置业公司承担错误。诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审判决也仅仅支持修复21栋楼其中的3栋，却将诉讼费、鉴定费都判由嘉晟置业公司一方承担，显然是不符合《诉讼费用交纳办法》的。本案中所涉及的建筑物均已交付使用近十年，早已超过了保修期，保修期为不变的除斥期间，保修期满后如确需维修，应由物业服务企业或相关业主向房地产主管部门申请列支住宅专项维修资金。如果房屋的所有人、管理人或者使用人怠于履行职责，造成他人损害的应当自行承担侵权责任。综上，请求二审法院依法改判，支持嘉晟置业公司的上诉请求。景翰文城业委会辩称，“鉴定意见”是有原件的，司法鉴定已经鉴定外墙面的设计是不成熟的设计，是不应该用于实践当中。而且在施工过程中诸多不规范的操作导致外墙面脱落、空鼓，随时威胁不特定人群的安全，这跟《建设工程质量管理条例》第四十条规定的5年防渗漏是两个不同的概念。因此，本案不存在保修期的问题；第13#、17#楼的鉴定，从景翰文城业委会向法庭提供的建筑设计说明和司法鉴定意见中可以证明，其可代表小区其他楼栋；景翰文城业委会的诉讼请求很明确，要求嘉晟置业公司对小区全部21栋的外墙面返工重做，是不需要景翰文城业委会提出修复方案、修复部位、修复费用，这是嘉晟置业公司的责任和义务。景翰文城业委会向原审法院起诉请求：1、判决被告嘉晟置业公司自担费用对小区21栋楼房的外墙全部返工重作及由外墙质量问题导致损失的业主房屋进行修复；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：被告嘉晟置业公司开发位于景德镇市嘉晟•景翰文城小区21栋住宅楼，自2007年7月28日至2012年7月30日先后开工建设，2008年12月18日至2013年11月29日陆续办理竣工验收备案。1＃、2＃、3＃竣工验收备案日期为2008年12月26日；4＃、5＃、8＃-15＃竣工验收备案日期为2009年7月24日；6＃、16＃、17＃、21＃竣工验收备案日期为2011年3月30日；7＃、18＃、19＃、20＃竣工验收备案日期2013年11月29日。该小区住宅楼外墙采用带保温层的瓷砖贴面，设计单位景德镇市住宅设计研究所，施工单位南昌市第二建筑工程公司景德镇分公司，监理单位景德镇景航工程建设监理有限公司。该小区商品房交付业主后，住宅楼东、西面外墙保温层出现空鼓、开裂和脱落。原告景翰文城业委会经该小区业主选举产生后，于2015年4月20日报景德镇市房产管理局审查，同意备案，2019年11月19日再次备案，确认王家春为业委会主任。2016年4月12日，景德镇市房屋安全鉴定管理中心受原告委托，经现场勘查，出具的景房修鉴字［2016］第（1）号房屋应急维修安全鉴定意见一份。现场勘查情况：景翰文城小区1号楼、2号楼、5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、16号楼西面外墙墙外砖存在大面积空鼓现象，3号楼、11号楼、12号楼东、西面外墙墙外砖存在大面积空鼓，极易发生脱落伤人毁物的安全事故。鉴定意见：所鉴定的景翰文城小区以上栋号外墙墙砖空鼓现象严重，有随时脱落的危险，严重危及人身及财产的安全，建议立即进行排险、维修。2016年4月29日，景德镇市建设安全生产监督管理站制作的对于景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落现象做好现场安全防护的建议一份。景翰文城小区内部分建筑物外墙出现大面积瓷砖空鼓、脱落现象，存在严重安全事故隐患，建议从即日起对存在隐患的楼房会同相关单位进行逐一排查，对检查出有安全隐患的部位下方通道，必须按规范要求搭设安全防护棚，设置安全警示标牌，并尽快对存在隐患部位进行修复，对现场修复排查所搭设的外架应按规范要求搭设，设置好拉结点。此后，原告景翰文城业委会为该小区住宅楼外墙保温层空鼓、脱落之事，诉至法院。原审案件审理过程中，原告景翰文城业委会于2017年7月28日申请对景翰文城小区房屋外墙质量问题进行鉴定。因鉴定整个小区21栋多层和高层住宅楼外墙质量费用巨大，原告于2017年12月8日申请变更鉴定事项为对13栋房屋外墙砖、17栋外墙粉刷拆裂、空鼓、脱落的原因是否存在质量问题进行鉴定。原告申请对诉争小区13栋多层住宅楼外墙保温层、17栋高层外墙保温层拆裂、空鼓、脱落的原因是否存在质量问题进行鉴定。江西神州司法鉴定中心接受法院委托，于2018年5月31日作出赣神司[2017]建鉴字第86号建设工程鉴定意见书。鉴定意见：（一）造成景德镇市景翰文城小区13#、17#楼外墙大面积空鼓、开裂和脱落的主要原因，是施工操作不符合相关规范要求造成的。其次，则是采用浆料类作为外保温层的做法在技术上还不够成熟的原因。（二）设计对外墙保温施工要求不够明确和清晰，对施工人员正确理解和贯彻设计意图、保证施工质量造成一定的影响。2018年6月27日，被告嘉晟置业公司申请重新鉴定，景德镇市中级人民法院司法技术处向原审法院发《函》，认为江西神州司法鉴定中心出具的意见书程序规范，鉴定意见未见不当之处，并且该鉴定机构也对申请人提出的异议进行了书面回复，因此，退回被告重新鉴定之申请。2018年12月4日，原告申请对景翰文城小区外墙拆裂、空鼓、脱落修复方案、修复部位、修复费用进行鉴定。2019年1月21日，原告申请撤回修复方案等鉴定。原审法院认为,本案争议的焦点是：景翰文城小区21栋楼外墙是否存在空鼓、开裂、脱落问题，是否在保修期内，被告嘉晟置业公司是否应当承担修复责任。原告景翰文城业委会经备案登记合法成立,依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,因此,景翰文城业委会具备诉讼主体资格。被告嘉晟置业公司主张景翰文城业委会不具备原告诉讼主体资格,缺乏依据,法院不予采纳。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”被告嘉晟置业公司作为景翰文城小区的开发商应当在保修期内对其开发建设的商品房小区承担质量保修义务。原告主张景翰文城小区21栋楼，除4#和7#未出现外墙开裂、脱落、空鼓现象，其它外墙出现不同程度开裂、脱落、空鼓现象，是属于房屋质量出现问题，应由被告嘉晟置业公司进行修复。被告嘉晟置业公司抗辩称，由被告开发的小区是经过竣工验收合格才交付业主使用的，任何产品均有使用和保修的年限，房屋也不例外，除基础和主体工程应终身保修之外，房屋其他部位超过保修年限需要维修的应由物业服务企业或相关业主向房地产主管部门申请列支住宅专项维修基金，本案外墙问题已经过了保修期。法院认为，景翰文城小区21栋住宅楼，自2007年7月28日至2012年7月30日先后开工建设，2008年12月18日至2013年11月29日陆续办理竣工验收备案。根据原告提交的景德镇市房屋安全鉴定管理中心于2016年4月12日出具的景房修鉴字[2016]第（1）号《房屋应急维修安全鉴定意见》，证明当时景翰文城小区部分房屋出现外墙存在大面积空鼓现象，极易发生脱落安全事故。2016年4月29日，景德镇市建设安全生产监督管理站制作的对于景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落现象做好现场安全防护的建议一份。根据江西神州司法鉴定中心于2018年5月31日作出赣神司[2017]建鉴字第86号建设工程鉴定意见书，鉴定意见：（一）造成景德镇市景翰文城小区13#、17#楼外墙大面积空鼓、开裂和脱落的主要原因，是施工操作不符合相关规范要求造成的。其次，则是采用浆料类作为外保温层的做法在技术上还不够成熟的原因。（二）设计对外墙保温施工要求不够明确和清晰，对施工人员正确理解和贯彻设计意图、保证施工质量造成一定的影响。根据鉴定意见，造成景翰文城小区外墙大面积空鼓、开裂和脱落的主要原因是施工操作不符合相关规范要求造成的，其次是采用浆料类作为外保温层的做法在技术上还不够成熟。因此，可以确认景翰文城小区外墙大面积空鼓、开裂和脱落的质量问题并非是景翰文城小区业主造成的，责任是在被告嘉晟置业公司。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定,造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。关于本案系仅对13#、17#楼进行修复，还是对景翰文城小区21栋楼全部进行修复的问题，法院认为，因考虑到鉴定费用问题，以及13#、17#楼具有代表性，故未对全部房屋进行鉴定，13#、17#楼外墙的鉴定结果，在被告未提交相反证据的情况下，其他房屋外墙质量问题可以参照13#、17#楼外墙的鉴定结果。根据上述相关规定，外墙空鼓、脱落、开裂问题系外墙问题，不是主体工程，其保修期为5年，那么2011年4月11日及2011年4月28日前竣工验收发生的外墙空鼓、脱落、开裂问题已经超过了保修期，被告不应承担保修责任，但2011年4月28日之后竣工验收的房屋，还在保修期内，被告应当保修责任。本案中，7#、18#、19#、20#楼竣工验收备案日期2013年11月29日，是在2011年4月28日之后竣工验收，原告第一次诉至法院的时间是2017年5月15日，均在保修期内。因原告说明7#楼并未发生外墙开裂、空鼓、脱落问题，故被告嘉晟置业应当对18#、19#、20#楼进行修复，修复标准应当按照国家规定的外墙质量标准。关于原告主张按照设计图纸完全恢复原状，事实上根据鉴定意见，造成外墙脱落、空鼓、开裂主要原因有保温技术不够成熟以及设计对保温施工不够明确，外墙无法完全恢复原状，而且考虑到贴墙砖存在一定的安全隐患，故法院认为，被告嘉晟置业对18#、19#、20#楼进行修复，修复标准应当按照国家规定的外墙质量标准，其外墙应当与小区整体风格保持一致。本案经过审判委员会讨论，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十二条、第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告江西省嘉晟置业有限公司于本判决生效之日起六十日内对景德镇市景翰文城小区18#、19#、20#楼外墙墙面空鼓、脱落、开裂进行修复，修复标准符合建筑外墙国家质量标准；二、驳回原告景德镇市景翰文城业主委员会其他的诉讼请求。案件受理费500元，鉴定费23000元，由被告江西省嘉晟置业有限公司承担。二审经审理查明，2016年4月29日，景德镇市建设工程质量监督站向市建设局发文《关于对景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落的处理意见和建议》，其中载明针对景翰文城小区多栋建筑外墙大面积起壳脱落，现场存在严重质量安全隐患的情况，为确保人民生命财产安全，对建设单位提出要求责令开发企业委托具有司法鉴定许可资质的机构，对房屋外墙出具鉴定意见书，由原设计单位出具维修方案，开发企业限期整改等。景翰文城小区住宅楼外墙面部分（多层）是带保温层的瓷砖贴面，部分（高层）是带保温层的水泥砂浆涂料面层，并非全部为瓷砖贴面，外墙空鼓、开裂、脱落并非完全为东、西面。另，本院对原审查明的其他事实予以确认。二审中，上诉人景翰文城业委会、嘉晟置业公司均未提交证据。本院认为，结合景翰文城业委会、嘉晟置业公司诉辩意见，本案二审存在的争议焦点为：一、景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落能否认定为工程质量问题；二、嘉晟置业公司是否承担工程质量保修责任；三、涉案13#、17#楼外墙鉴定有无代表性；四、保修期的具体适用。关于景翰文城小区外墙出现空鼓、开裂和脱落能否认定为工程质量问题。从查明的事实来看，景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落是不争的事实。2016年4月12日景德镇市房屋安全鉴定管理中心出具的景房修鉴字[2016]第（1）号《房屋应急维修安全鉴定意见》，现场勘查情况表明景翰文城小区部分房屋外墙墙外砖存在大面积空鼓现象，极易发生脱落伤人毁物的安全事故。2016年4月29日景德镇市建设安全生产监督管理站制作的《对于景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落现象做好现场安全防护的建议》，载明景翰文城小区内部分建筑物外墙出现大面积瓷砖空鼓、脱落现象，存在严重安全事故隐患，建议从即日起对存在隐患的楼房会同相关单位进行逐一排查等及同日景德镇市建设工程质量监督站向市建设局发文的《关于对景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落的处理意见和建议》，亦针对景翰文城小区多栋建筑外墙大面积起壳脱落，现场存在严重质量安全隐患的情况，为确保人民生命财产安全，对建设单位提出要求责令开发企业委托具有司法鉴定许可资质的机构，对房屋外墙出具鉴定意见书，由原设计单位出具维修方案，开发企业限期整改等。虽然嘉晟置业公司主张上述《鉴定意见》、《建议》、《处理意见和建议》景翰文城业委会无原件予以核对，出具机关均不具备建筑质量安全鉴定的资格，不能作为认定本案事实的依据，但《鉴定意见》系有原件，三份材料均是相关职能管理单位出具，其中《建议》、《处理意见和建议》景翰文城业委会无法保留原件，原审对此所作采信证据认证正确。并且根据2018年5月31日江西神州司法鉴定中心作出赣神司[2017]建鉴字第86号建设工程鉴定意见书鉴定意见，造成景翰文城小区房屋外墙大面积空鼓、开裂和脱落的主要原因是施工操作不符合相关规范要求造成的，其次是采用浆料类作为外保温层的做法在技术上还不够成熟。因此，基于以上分析，景翰文城小区房屋外墙出现的空鼓、开裂和脱落非涉案小区业主造成或因不可抗力因素所致，该问题应认定为工程质量问题。关于嘉晟置业公司是否承担工程质量保修责任问题。建筑工程实行质量保修制度,保修范围和保修期限具有法律规定，《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。至于出售商品房质量保修责任主体的确定，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。结合本案，嘉晟置业公司作为景翰文城小区21栋房屋的开发企业，故其应依法对该小区房屋出现空鼓、开裂和脱落工程质量问题承担保修责任。关于涉案13#、17#楼外墙鉴定有无代表性问题。嘉晟置业公司诉称景翰文城小区共有21栋楼，每栋楼竣工时间不同、验收时间不同、交付时间不同、使用时间不同、朝向不同、现状不同，鉴定报告中勘查的13#、17#楼对其他19栋楼不具有任何参考性，13#、17#楼的鉴定意见书不能代表小区全部楼栋。本院认为，景翰文城小区21栋楼类型分为多层与高层，其中13#楼为多层住宅、17#楼为高层住宅。在本案审理过程中，景翰文城业委会是于2017年7月28日申请对景翰文城小区房屋外墙质量问题进行鉴定，因鉴定整个小区21栋多层和高层住宅楼外墙质量费用巨大，景翰文城业委会于2017年12月8日申请变更鉴定事项为对13栋房屋外墙砖、17栋外墙粉刷拆裂、空鼓、脱落的原因进行质量鉴定。考虑到对整个景翰文城小区21栋楼外墙鉴定花费巨大，及通过景翰文城业委会原审举证的“建筑设计说明”表明，涉案小区多层住宅楼外墙的建设施工方案和高层住宅楼外墙的建设施工方案均是各自基本相同的，且鉴定所涉的13#楼系多层住宅之一、17#楼系高层住宅之一。故综合上述实际，涉案13#、17#楼外墙鉴定具有代表性，在嘉晟置业公司并未提供反证的情况下，景翰文城小区其他房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落质量问题可参照13#、17#楼外墙的鉴定结果。关于保修期的具体适用问题。《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”，对景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落工程质量保修期的具体适用，景翰文城业委会主张其小区外墙问题不仅是防水要求，更是安全要求，防水要求最多是一个外墙渗透问题。现在外墙出现空鼓、脱落、拆裂等严重质量问题，随时严重威胁到小区不特定居民的生命及财产安全，外墙虽然不是主体工程，但是属于建筑质量问题，自然应当根据建筑物合理使用寿命正常使用；嘉晟置业公司则主张，外墙空鼓、脱落、开裂系外墙问题，不是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，其保修期为5年。本案所涉建筑物均已交付使用近十年，早已超过了保修期，保修期为不变的除斥期间，保修期满后如确需维修，应由物业服务企业或相关业主向房地产主管部门申请列支住宅专项维修资金。对此，本院认为，如上所述，景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落为工程质量问题，鉴定意见已有显明，该问题并非仅是外墙面的防渗漏问题，而且外墙出现空鼓、开裂和脱落极易造成安全事故，亦涉安全问题。故景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落工程质量保修期不受外墙面防渗漏5年保修期的限制，嘉晟置业公司应承担修复责任。至于修复标准和范围，景翰文城业委会虽诉请嘉晟置业公司对其小区21栋楼房的外墙全部返工重作，但根据江西神州司法鉴定中心作出赣神司[2017]建鉴字第86号建设工程鉴定意见书鉴定意见，造成外墙脱落、空鼓、开裂主要原因有保温层做法在技术上不够成熟以及设计对保温施工不够明确等，现外墙无法完全恢复原状，返工重做已不契实际，故修复标准应当按照国家规定的外墙质量标准，并使修复外墙与小区整体风格保持一致；因景翰文城业委会出具说明及在二审中确定景翰文城小区4#、7#楼未出现开裂、空鼓、脱落问题，故修复范围应为除4#、7#楼的其余景翰文城小区19栋楼房屋外墙。综上，嘉晟置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；景翰文城业委会的上诉请求基本成立，对其具有事实与法律依据的本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初135号民事判决；二、限江西省嘉晟置业有限公司于本判决生效之日起六个月内完成对景德镇市景翰文城小区除4#、7#楼的其余19栋楼房屋外墙面空鼓、脱落、开裂的修复，修复标准符合建筑外墙国家质量标准。修复完成后由双方共同委托有资质的第三方机构进行验收，验收所产生的费用由江西省嘉晟置业有限公司承担；三、驳回景德镇市景翰文城业主委员会的其他诉讼请求。原审案件受理费及鉴定费23500元、二审案件受理费1000元，合计24500元，由上诉人景德镇市景翰文城业主委员会负担2333元，由上诉人江西省嘉晟置业有限公司负担22167元。本判决为终审判决。审判长  欧阳国审判员  刘亮常审判员  胡志勇二〇二一年六月十日书记员  袁治中