福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1150号原告：罗嘉水，男，1987年1月14日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：冯昆远，福建法元素律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胤清，福建法元素律师事务所实习律师。被告：连城建铭房地产开发有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇豸峰街东环北路8号二楼，统一社会信用代码91350825081622628X。法定代表人：罗顺屹，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡荣，福建斌建律师事务所实习律师。原告罗嘉水与被告连城建铭房地产开发有限公司（以下简称建铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗嘉水的委托诉讼代理人冯昆远、被告建铭公司的委托诉讼代理人陈永斌、蔡荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗嘉水向本院提出诉讼请求：1、判令建铭公司履行交房义务，并提供竣工验收备案证明文件原件；2、判令建铭公司立即向罗嘉水支付以全部购房款403772元为基数自2019年7月1日起至交房日止按日万分之五计算的逾期交房违约金（自2019年7月1日起暂计至2021年4月10日止为人民币131225.90元）；3、本案的诉讼费用由建铭公司承担。事实与理由：罗嘉水于2018年7月5日向建铭公司购买其开发的位于连城县北部新城颐养园A6号房产，签订了编号201801899号《商品房买卖合同》（以下简称合同），上述合同第六条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4480.38元，总价款为人民币403772元（大写肆拾万零叁仟柒佰柒拾贰元整）；第七条约定付款方式及期限：2、买受人按贷款方式按期付款（币种人民币），买受人应当于2018年7月5日前支付首期房价款203772元（大写贰拾万叁仟柒佰柒拾贰元整）。余款人民币200000元（大写贰拾万元整）向银行贷款机构申请贷款支付；第九条双商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间与手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)……(2)逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，罗嘉水按约支付了购房首付款及到银行办理按揭贷款，如约向建铭公司履行了支付全部购房款403772元的义务。合同约定的房屋交付使用日期为2019年6月30日，罗嘉水认为，罗嘉水与建铭公司双方签订的合同系双方的真实意思表示，依法应受法律保护，建铭公司未按照合同约定履行按时交房义务，至罗嘉水起诉之日逾期近650天，侵害了罗嘉水的合法权益，建铭公司应按合同约定承担逾期交房违约金的责任。建铭公司辩称，一、提供竣工验收备案证明文件系由行政机关依职权作出的，故罗嘉水要求判决答辩人提供该文件原件没有法律依据。二、罗嘉水也存在逾期付款的期限，也应当支付违约金给答辩人，并按逾期付款天数顺延交房时间49天。2018年7月5日，答辩人与罗嘉水签订《商品房买卖合同（预售）》，罗嘉水选择首付203772元，余款200000元抵押贷款的方式支付购房款。合同第七条第（二）项约定首付款的付款时间为2018年7月4日前。依据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定罗嘉水应当在10日内办理完成银行贷款手续，其余款项应于合同签订后45日内（即2018年8月20日前）将贷款部分房款支付至出卖人（答辩人）账户。罗嘉水2018年10月8日才通过商业贷款的方式支付给答辩人，累计逾期付款49天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第四条第4.5款的约定，罗嘉水逾期付款的，答辩人有权顺延交房时间计49天。鉴于罗嘉水逾期支付49天付款，根据合同第八条的约定，应当按照日万分之五的比例向答辩人支付违约金，累计9892元，该款项应答辩人应当支付给罗嘉水的违约金中扣抵。三、答辩人至今未能交付涉案房产系因行政机关至今没有按约定交付土地以及2020年的新冠病毒疫情造成的，属于不可抗力因素造成的履行合同不能。依法应当部分免除答辩人违约责任，答辩人请求人民法院依法变更违约金计算比例，按照罗嘉水抵押贷款利率即年利率5.39%计算违约金。1、答辩人预售给罗嘉水的房屋2018年3月20日就已经主体结构封顶，按正常是可以在约定的期限内交付房产的，但由于连城县人民政府自2013年将土地出让给答辩人后，至今也没有完全交地义务。规划中的停车场、规划绿地用地的用地至今未交付。因此，造成工程无法验收，也就无法交付房产。故基于政府行为造成的违约属于不可抗力因素。2、2020年开始即因为新冠疫情的原因被迫停工，因疫情原因造成的延期交付也属于因不可抗力因素造成的合同履行不能。综上，起诉之日答辩人迟延履行合同义务系因不可抗力因素造成的，且该不可抗力因素至今仍未消除，故答辩人不应当承担违约责任。鉴于罗嘉水所购房屋从目前的市场来看，房屋价格均有大幅度提升，罗嘉水没有因延期交房而造成房屋价值之损失，故虽有违约行为，但并未给罗嘉水造成直接经济损失。因罗嘉水的房屋系按揭贷款的付款方式，故按其按揭贷款利率计算违约金也符合违约金的补偿性质。答辩人也保证在相关不可抗力因素消失后，努力施工，尽早通过验收并将合格的房屋交付给罗嘉水。本院经审理认定如下事实：罗嘉水与建铭公司于2018年7月5日签订编号201801899号《商品房买卖合同》一份，约定罗嘉水向建铭公司购买其开发的位于连城县××号××号楼××室房屋一套，合同第六条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：1…；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4480.38元，总价款为人民币403772元。合同第七条约定：付款方式及期限：2、买受人按贷款方式按期付款，买受人应当于2018年7月5日前支付首期房价款203772元；余款人民币200000元向银行贷款机构申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：交付时间与手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……（2）逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定罗嘉水应当在10日内办理完成银行贷款手续，并应于合同签订后45日内即2018年8月20日前将贷款部分房款支付至出卖人账户。上述合同订立后罗嘉水按约于2018年7月5日支付首付款203772元，余款200000元于2018年10月8日通过银行按揭贷款支付至建铭公司账户。双方在庭审中一致确认罗嘉水购房的案涉商品房因小区道路、绿地、物业用房等用地没有完成征地及交地工作，小区房屋未经整体验收，建铭公司无法按约向罗嘉水交付竣工验收备案证明文件原件，且根据目前商品房的情况无法确定交房日期，罗嘉水根据小区的开发情况在庭审中撤回了第一项诉讼请求。上述事实，有罗嘉水提供的下述证据：《商品房买卖合同（预售）》，以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，罗嘉水与建铭公司于2018年7月5日签订编号201801899号《商品房买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，对双方事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，建铭公司应于2019年6月30日前将案涉商品房交付给罗嘉水，现合同约定的交房日期已远超30日，罗嘉水有权根据合同的约定选择要求建铭公司继续履行合同，合同继续履行，建铭公司应当自逾期交房之日起以全部购房款按日万分之五计算的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定，罗嘉水应于2018年8月20日前办理按揭贷款并将按揭贷款支付至建铭公司账户，罗嘉水于2018年10月8日才办理完成银行按揭贷款，比合同约定的付款期限迟延了49天，按合同的约定罗嘉水应向建铭公司支付按日万分之五计算的逾期付款违约金，即应向建铭公司支付的逾期付款违约金为4900元（200000元×49天×0.05%）。罗嘉水与建铭公司在履行合同过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，因此罗嘉水应付给建铭公司的逾期付款违约金应用于抵销建铭公司应支付给罗嘉水的逾期交房违约金，罗嘉水关于建铭公司无权在本案中主张抵销权，建铭公司应另行提起诉讼的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。罗嘉水撤回第一项诉讼请求，属对其民事诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院不再另行制作民事裁定书。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条的规定，判决如下：一、连城建铭房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付罗嘉水以403772元为基数自2019年7月1日起至实际交房之日止按日0.05%计算的逾期交房违约金（罗嘉水应付给建铭公司的逾期付款违约金4900元予以抵销）。二、驳回罗嘉水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2924.50元，减半收取1462.25元，由罗嘉水负担50元，连城建铭房地产开发有限公司负担1412.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  杨映辉二〇二一年六月十八日法官 助理  林 惠代理书记员  童文静附注法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。