北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2088号原告（反诉被告）：于俊波，女，1974年3月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵环宇（于俊波之夫），1976年11月23日出生，汉族，住山东省青岛市市**。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，1994年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）于俊波诉被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，于2021年3月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。于俊波之委托诉讼代理人赵环宇，自如公司之委托诉讼代理人李玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于俊波在本诉中向本院提出诉讼请求：1．判令自如公司继续履行编号为BJGYWD1892xxxx的《资产管理服务合同》；2．判令自如公司向于俊波补齐租金差额4561．87元，并以此金额为基数向于俊波支付逾期利息，自2020年10月2日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际支付之日止；3．判令自如公司承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，于俊波将第2项诉讼请求变更为要求判令自如公司支付给于俊波2020年10月3日至2021年2月27日止的租金22509．35元（该金额已经扣除了保险费用300元），不再主张利息，其他诉讼请求没有变化。于俊波陈述事实和理由如下：于俊波为北京市通州区通胡大街x号x号楼x单元x房屋（以下简称通胡大街x房屋）的所有权人。2018年8月3日，于俊波与自如公司签订编号为BJGYWD1892xxxx的《资产管理服务合同》，该合同第1条约定：“于俊波将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年8月4日起至2021年10月27日止，预计租金为4561．87元/月。”《资产管理服务合同》生效后，于俊波依约向自如公司按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月2日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年10月6日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求于俊波同意降租或解约，但从未得到于俊波同意。自如公司应于2020年10月2日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，自如公司并不具备《资产管理服务合同》第6．2条约定的单方解约条件，也不具备法定解除事由，于俊波也从未同意解除合同，不符合《资产管理服务合同》第6．1条的协商解除约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，自如公司应当按照合同约定履行相关义务，承担相关责任。为维护于俊波的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对于俊波的本诉诉讼请求，自如公司辩称：1、不同意于俊波的诉讼请求。2、双方于2018年8月3日签署涉案《资产管理服务合同》，涉案通胡大街x房屋为86平方米的两居室，为便于房屋出租及提高收益，自如公司就房屋的情况与于俊波进行了协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋内三个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，自如公司评估房屋三个卧室对外出租的收益后给于俊波确定的房租预期收益为4300元。2020年8月，隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋内三个卧室对外出租的客观条件丧失，自如公司就两间卧室收到的房租为3220元，远小于自如公司给于俊波支付的房租预期收益，每月亏损额为1209元；加之合同签约前期，自如公司为房屋装修投入的人力及物力成本，合同继续履行对自如公司已不公平。自如公司认为，因为双方共同协商确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应由双方合理分担；自如公司本着合理、公平的原则与于俊波进行协商，于俊波均予拒绝，无奈之下自如公司只能解除合同。对于涉案合同的解除，在主观上自如公司不存在违约的故意，在客观上存在租金收益减少的事实，故自如公司不同意承担违约金。3、自如公司就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理涉案房屋，合同不适宜强制履行。自如公司向于俊波发送解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知于俊波合同无法继续履行，其后自如公司依据合同2．6条、3．3条、6．5条约定进行了解约结算，腾空房屋，并向于俊波发送了房屋永久密码，房屋已经交还，自如公司已经不再实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，于俊波作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此自如公司不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。4、合同虽是自如公司单方解除，但在合同履行期内自如公司最大限度维护了于俊波的利益，一则自2020年隔断间被拆除后，自如公司按照未拆隔断的标准向于俊波正常支付租金预期收益直至合同解除，自如公司每月处于亏损状态；二则即使在2020年上半年疫情对自如公司对外出租造成重大影响时，自如公司仍然没有停止或减少向于俊波支付房租；三则在合同履行期内自如公司从未有过延迟支付租金和损毁房屋等其他违约行为。综上，自如公司不同意继续履行涉案合同，自如公司并不实际控制涉案房屋，本着合理公平承担损失的原则，考虑到自如公司在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。自如公司在反诉中向本院提出反诉请求如下：1．判令确认于俊波、自如公司签署的《资产管理服务合同》于2020年11月8日解除；2．判令自如公司承担本案的本诉案件受理费和反诉案件受理费。自如公司陈述事实和理由如下：自如公司与于俊波于2018年8月3日签署《资产管理服务合同》，就位于通胡大街x房屋提供出租管理服务，涉案房屋为两居室，为便于房屋出租及提高收益，双方就房屋的情况进行协商，共同确定在客厅设立隔断间，以房屋三居室合租对外出租，在此基础上给于俊波确定的房租预期收益为4100元。2019年7月，隔断间被责令拆除，涉案房屋无法满足三个房间出租的条件，自如公司就两个房间收到的房租仅为3620元，远小于于俊波收到的房租预期收益，合同继续履行对自如公司显失公平。在与于俊波协商重新确定房租预期收益不能达成一致的情况下，自如公司只能单方解除合同。自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理于俊波房屋。合同不适宜强制履行，自如公司向于俊波发送了解约通知函，同时，通过微信、短信或者电话告知于俊波合同无法继续履行。其后自如公司依据合同2．6条、3．3条、6．5条约定进行了解约结算、腾空房屋，并向于俊波发送了房屋永久密码。涉案房屋已经交还，自如公司已经不实际占有和控制房屋，涉案合同已经实质上解除，无法继续履行。为维护自如公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对自如公司的提出的反诉请求，于俊波辩称：不同意自如公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自如公司原名北京自如生活资产管理有限公司，后于2018年12月17日变更为现名称。北京市通州区通胡大街x号x号楼x单元x号房屋（即前述通胡大街x房屋）登记所有权人为于俊波，房屋所有权证编号为，京房权证通私字第XXXX号。2018年8月3日，于俊波（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》（以下简称资管服务合同，合同编号为BJGYWD1892xxxx）一份。涉案资管服务合同约定主要内容如下：1、甲方将通胡大街x房屋委托乙方管理运营（含附属物品、设备设施），标的资产的用途为居住。2、甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。3、协议管理期限自2018年8月4日起至2021年10月27日止，若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。4、每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于自然年天数）加上该年度甲方承受的空置期。空置期指，在管理期内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期；甲方同意承受如下空置期，首个管理周期为35天，次个管理周期起每个管理周期为25天；最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期计算方式为，最后一个履约年度对应月数*3；空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得利益。5、甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年8月4日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。6、预期收益，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。7、乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（“甲方应得收益”）。8、管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4300元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益部分，一旦发生该类扣除事项时，乙方应当在24小时内补足。9、双方认可自2018年9月8日起计收益，每个履约年度内按月支付；如遇需扣减业主承诺承受的空置期，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期的最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后的一个月内，本协议项下首个结算周期为2018年10月7日。除另有约定外，本协议所涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。10、标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。甲方配合乙方办理装修改造所需的手续、审批、许可或文件，甲方认可并接受乙方对标的资产的装修改造标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方解除合同。11、合同6．2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权随时单方解除合同的集中情况；合同7．3条约定，乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。12、合同附件一记载信息为，通胡大街x房屋建筑面积为86．48平方米，房源类型简装，居室数量显示为3室、1起居室，居住人数不得超过6人，同时标注了甲方及甲方代理人的身份号码、联系电话、电子邮箱、通讯地址、银行账户、紧急联系人及联系方式等内容。13、该资管服务合同还约定了其他内容。经核实，涉案资管服务合同签订后，于俊波向自如公司交付了通胡大街x房屋，自如公司向于俊波支付了4429元的服务质量保证金，此外，自如公司已按约定向于俊波支付租金至2020年10月2日止。另查：2020年10月7日、2020年10月16日，自如公司先后两次向涉案资管服务合同附件一载明的于俊波指定联系手机号码发送要求解除涉案资管服务合同通知的短信。相关短信主要内容为，编号为BJGYWD1892xxxx的资管服务合同因房屋中的一间居室被拆除，导致双方资管服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经自如公司提前沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此自如公司将与于俊波办理解约手续。2020年10月29日，于俊波通过短信回复称，不同意自如公司单方面解约。2020年11月26日，自如公司通过顺丰速运向资管服务合同附件一约定的于俊波指定联系地点、联系方式邮寄发送《解约通知函》一份。自如公司在《解约通知函》中表示，1、由于房屋经营情况客观发生变化，经多次联系、沟通，双方无法就服务合同达成变更或解除事宜达成一致，鉴于此，自如公司将于2020年12月1日解除双方签订的资管服务合同，并遵循合同约定向于俊波支付违约金，在解约日之前的租金预期收益，自如公司将正常支付。2、自如公司将就其已经支付的服务质量保证金、装修和配置折旧费用及至解约日止的各项生活服务费等款项进行直接折抵，折抵后自如公司仍应当支付相关费用的，自如公司将于解约日起10个工作日内完成付款。3、自如公司将向于俊波发送永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），发送永久密码或签收快递回执将视为于俊波确认并接受房屋。经询问，于俊波认可该《解约通知函》被其拒收。再查：2020年11月，自如公司向于俊波发送其单方制作的《解约结算协议》一份。该《解约结算协议》载明主要内容为，1、自如公司要求双方确认，涉案结算协议约定内容以外，双方均不再承担其他责任或产生其他纠纷、争议。2、自如公司要求以2020年11月19日为（交割日），对标的资产的费用结算、生活费用、装修配置等事宜进行确认，要求甲方接受房屋，要求甲方确认房屋符合交验条件并确认双方已对水、电、燃气等费用确认完结。3、自如公司确认了相关费用，自如公司认为其应当向甲方支付2020年10月3日至2021年1月2日共3个月的房租预期收益13287元、生活费用1376．98元及违约金8858元；依据资管服务合同第2．6条约定，每个管理周期最后结算时，服务质量保证金4429元应抵扣自如公司应付款项；依据资管服务合同3．3条约定，合同解除于俊波应向自如公司支付装修折旧损失费3298．04元、配置设施折旧损失费5667．46元，以上项目相抵扣之后自如公司于2020年11月27日向于俊波支付了10127．48元。经询问，于俊波认可自如公司于2020年11月27日向于俊波支付10127．48元，且在于俊波主张的租金诉求中并未扣除自如公司向于俊波支付的10127．48元。在审理过程中，自如公司表示由于双方协议约定的由客厅改造的隔断间居室被拆除，原预期收益已不可能实现，基于该客观情况，自如公司多次与于俊波协商、沟通，试图与其达成降低租金或解除合同的合意，但均遭到于俊波的拒绝。由此，自如公司无奈之下才被迫单方解除合同。在审理过程中，自如公司表示其于2020年12月1日将涉案通胡大街x房屋内租客清退完毕，并向于俊波发送了入户电子密码；作为合同当事人，于俊波有义务接收房屋，并有义务采取合理措施，避免损失扩大。对此，于俊波不予认可，并否认其收到了自如公司发送的入户电子密码。在审理过程中，自如公司向本院提交房屋改造装修明细、出租情况截图，并据此主张：1．涉案通胡大街x号房屋原本为两居室，依据合同约定该公司在客厅设立优化间，即03卧室，但03卧室后被行政主管部门责令拆除；2．自如公司从01卧室、02卧室共收取房租3220元；3．于俊波可通过自如小程序查看相关房屋室内装修报告及租客情况。在审理过程中，自如公司表示，自如公司同意于俊波自行处置涉案房屋内的所有财产，且在自如公司向于俊波发送解约通知及密码时即同意于俊波接收房屋并同意放弃室内财产及涉案房屋的添附。在审理过程中，于俊波表示，1．自如小程序的开发者是自如公司，于俊波不认可该小程序上显示的信息，且于俊波并未收到自如公司向于俊波发送的入户密码；2．关于客厅优化间，涉案房屋为两居室，涉案合同约定的标的物是整套房屋的居住使用权，不是房间数，自如公司作为专业机构应当清楚知悉北京市的租房政策，所以隔断间有无与是否解除合同无关；3．于俊波并没有不当行为并由此造成损失，反而是自如公司自行对租客进行清理，由此才导致损失，故自如公司应自行承担相关后果。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，于俊波与自如公司签订的涉案资管服务合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。为保护合同当事人权益，建立诚信社会，违约方原则上不得享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方一旦形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼方式解除合同，有时对双方权益保护均为不利，也不利于整个行业及相关市场的健康、有序发展。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（一）违约方不存在恶意违约的情形；（二）违约方继续履行合同，对其显失公平；（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。第一，依据查明的事实及双方当事人的意见，虽然双方签订的合同名称为“资管服务合同”，但是结合涉案合同约定内容及相关事实，双方实际签订的是房屋租赁合同。第二，涉案合同约定的“实际收益”金额系涉案合同约定的“预期收益”是否能够实现的基础，“预期收益”确定的相关基础是否存在以及“预期收益”与“实际收益”是否相适应，系涉案合同能否正常履行的关键问题。本案中，双方当事人对于涉案合同约定的预期收益的性质及依据，存有明显分歧；自如公司主张涉案房屋系两居室房屋，经双方协商将客厅改为隔断间，以三居室出租，但由于政府管理的强制介入，隔断间被拆除，故涉案房屋以三居室出租的基础不复存在，故双方当初约定的预期收益基础丧失，在于俊波拒不接受调整租金的情况下，继续履行涉案资管服务合同明显对自如公司不利。而，于俊波则表示，资管服务合同约定的标的资产为整套房屋，并非以房间数量、居室数量确定预期收益，故对自如公司提出的相关意见不予认可。本院认为，结合涉案资管服务合同约定内容、附件的记载以及双方当事人对于涉案房屋进行装修改造的约定，并综合租赁市场的实际情况、政府监管部门的相关要求，本院认为自如公司有关陈述、意见符合实际情况，本院予以采纳。第三，根据查明的情况，可以确认自如公司就涉案资管服务合同的变更（调减租金）、解除事宜多次与于俊波进行沟通、协商，但均未能得到于俊波的认可，双方最终未能就此达成一致意见，故，自如公司于2020年11月向于俊波发送了《解约通知函》《解约结算协议》，要求解除双方合同，并明确了将继续支付预期收益至2021年1月2日止。结合查明的事实，涉案合同履行过程中并未出现合同约定的解除情形，故自如公司单方要求解除涉案资管服务合同的行为并不符合双方之间关于合同解除的约定，亦不属于相关法律规定的法定解除情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。第四，纵览涉案合同的履行，分析自如公司要求解除合同等一系列行为的原因以及诉争纠纷的形成、发展可知三个重要的细节，一是涉案合同签订后，自如公司按照约定对通胡大街x房屋进行了改造，但是由于政府监管部门的介入、查处，导致涉案标的资产不再具备以三居室出租的条件，合同约定的预期收益基础不复存在；二是自如公司所得实际收益低于其需要向于俊波支付的预期收益的情况下，自如公司仍坚持按照合同约定以第二年度的预期收益标准向于俊波支付款项直至2021年1月2日；三是2020年新冠肺炎疫情的爆发、持续确实对房屋租赁行业造成重大影响，自如公司所述的经营困难情况客观存在。综上，自如公司虽然单方发出了解除通知，要求提前解除涉案合同，系合同的违约方，但其不存在恶意违约的情形；而综合实际情况，继续履行涉案资管服务合同，确实对其显失公平，更不利于房屋租赁市场的健康、长远发展。第五，双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行；而在长期性合同陷入僵局的情况下，在一方以实际行为明确表示拒绝继续履行、要求解约的情况下，另一方有义务采取适当措施，以防止损失扩大。故，关于涉案资管服务合同是否应当继续履行的问题，本院采纳自如公司的意见，支持其要求解除涉案合同的诉讼请求，对于俊波要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于涉案资管服务合同的履行时间，自如公司要求确认涉案资管服务合同于2020年11月8日（自如公司主张其向于俊波送达解约通知函的时间）解除，本院认为自如公司作为违约方不享有合同解除权，故其该项要求本院不予确认；结合涉案《解约通知函》的发送时间、租客清退时间及自如公司同意支付于俊波预期收益至2021年1月2日止的意见，本院确定涉案租赁合同的解除时间应当以2021年1月2日为宜。需要特别指出的是，本院确定的合同解除时间并非以自如公司同意支付的预期收益截止时间为准，而是基于自如公司就诉争合同纠纷先后多次发送解约短信、正式发送解约函的时间节点至最终截止付款时间节点之间的时长进行判断，认为二者之间的时长相对合理，在自如公司发送《解约通知函》至该时间节点，于俊波以获取相对充足的时间就此进行处理。根据前述分析，在合同解除的情况下，自如公司仍应当向于俊波支付未清偿的租金收益，且其作为违约方仍应当就此向于俊波支付违约金。根据双方当事人意见，本院确认自如公司应支付于俊波自2020年10月3日至2021年1月2日止的租金；租金标准，结合涉案资管服务合同2．1条的约定，预期收益即租金自第二管理期开始每期自动上浮3%，前述时间段的租金标准应当为4561．87元/月，合计为13685．61元。此外，双方均认可于俊波本案中主张费用并未扣除其已经收到的10127．48元，为减少诉累，本院直接将该笔款项优先折抵扣除自如公司应当支付的租金差额。此外，自如公司作为违约方，其应当向于俊波支付违约金，鉴于本案中于俊波拒不同意解除涉案合同，亦由此未提出支付违约金的诉讼请求，故待本案判决生效后，双方当事人可以就合同解除后的其他后果（违约金支付等事宜）与自如公司协商处理或另案诉讼处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于俊波与北京自如生活企业管理有限公司于2018年8月3日签订的《资产管理服务合同》（合同编号BJGYWD1892xxxx）于2021年1月2日解除；二、除去已经支付的10127．48元外，北京自如生活企业管理有限公司再向于俊波支付2020年10月3日至2021年1月2日止的租金差额合计3558．13元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回于俊波的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费181元，由北京自如生活企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费35元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二一年六月一日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪