广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12065号上诉人（原审原告）：广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前横路22号首层、三、四、五、六楼。法定代表人：郑伶芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子亮,广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦嘉淇,广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州产权交易所有限公司，住所地广东省广州市越秀区五羊新城寺右新马路148-162号二楼。法定代表人：宋林泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏诗铭，广州交易所集团有限公司律师。被上诉人（原审被告）：广州知识城邻里中心开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区中新广州知识城腾飞一街2号921房。法定代表人：黄晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹锡锋，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。上诉人广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司（以下简称鹿城公司）因与被上诉人广州产权交易所有限公司（以下简称产权交易所）、广州知识城邻里中心开发有限公司（以下简称知识城公司）缔约过失责任纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初9281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹿城公司法定代表人郑伶芬及其委托诉讼代理人张子亮、韦嘉淇，被上诉人产权交易所委托诉讼代理人苏诗铭，被上诉人知识城公司委托诉讼代理人邹锡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判产权交易所、知识城公司向鹿城公司返还投标保证金56万元及利息（利息以56万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.一审、二审案件受理费由产权交易所、知识城公司承担。事实和理由：（一）2020年2月至4月，鹿城公司及其实际控制人经营的其他酒店营业收入减少近500万元，鹿城公司竞拍案涉租赁物是基于鹿城公司及其控制人经营的其他酒店有持续提供资金支持的预期，现因疫情原因收入减少，完全超过鹿城公司在竞拍时可预见的情况。2020年4月，在鹿城公司收到知识城公司的催告函后，其只能根据当时的自身情况决定不再履行竞拍约定，也是为避免案涉租赁物一直空置，双方损失继续扩大的合理选择，不应承担缔约过失责任。（二）虽然从2020年3月开始鹿城公司及其实际控制人的另一家酒店营业收入不断上涨，但截至2020年8月，同比2019年2月至8月同期营业收入仍减少近470万元，且有一家酒店已倒闭。鹿城公司仍没有能力继续投资近1000万元进场装修，一审法院以收入上涨就认定营业收入减少不影响鹿城公司继续履行租赁关系，属事实认定错误。鹿城公司拟承租的案涉租赁物完全处于毛坯状态，其仍需投入近千万元装修费用才可开始营业，故不应以每月营业收入来判断鹿城公司是否可以继续履行竞价约定，而是应统计2020年2月至8月总收入是否减少及减少多少来判断。（三）一审法院认为受疫情影响的期间案涉租赁物尚处于免租期，疫情对酒店行业营业收入的影响仅是短暂的几个月，并不会持续影响到鹿城公司对案涉租赁物12年的租赁期间，该认定未考虑本案的实际情况及鹿城公司履行竞拍约定的实际困难，属认定错误。受疫情影响的期间虽是免租期，但在该免租期内却无法装修。同时疫情也导致收入减少，以致没有能力再投入资金进行装修，当然影响到整个租赁合同的履行。（四）2020年5月鹿城公司通知解除竞拍协议后，知识城公司在2020年6月对场地进行了重新招标，但因没有人竞标最终流拍，至2020年11月再次招标，最后也是以起拍价237724.32元成交。上述情况说明疫情对于酒店行业影响大，如换成其他人案涉合同可能也无法继续履行，鹿城公司并没有恶意缔约或欺诈的情形。产权交易所辩称，（一）产权交易所是根据知识城公司的委托组织交易，鹿城公司所述的租赁合同纠纷对象错误。（二）产权交易所已按相关规定和知识城公司的委托协议内容，无过错地履行了全部的挂牌交易的手续，完成了全部交易流程。（三）鹿城公司至今均未与委托方签订房屋租赁合同，并且交纳交易服务费，其行为已经构成违约。（四）作为独立的民事法人主体，鹿城公司的违约行为是由其自身原因导致，产权交易所无需对鹿城公司承担任何责任。鹿城公司以疫情为由拒绝签订房屋租赁合同，并且不予交纳交易服务费，没有法律依据。知识城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。新的招标距离本案中标相差将近快1年，月租金也相差十几万元，知识城公司所收取的保证金远不足以弥补损失。鹿城公司向一审法院起诉请求：1.判令产权交易所、知识城公司返还投标保证金56万元及利息（利息以56万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令产权交易所、知识城公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：广州产权交易所网站于2019年12月6日发布出租位于广州市黄埔区九龙大道何棠下地铁站B出口旁的广州市黄埔区城南邻里中心B栋首层局部及3-6层物业项目。挂牌时间为2019年12月6日至2019年12月25日，起始价为187416元。出租用途为酒店及住宿业，出租面积为5206平方米，租赁期限为12年，上述标的已取得穗知识城规建证[2016]54号《建设工程规划许可证》。上述公告中诚意金交纳规则约定，诚意金收取方式为固定诚意金，金额为1500万元。保证内容：（5）意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费。处置方法：（1）符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为本所和出租方所有，出租方因政策规定需重新挂牌除外。交易条件约定，重大事项及其他披露内容：5.物业预计交付时间为2020年3月前，租赁期限为12年整（自2020年3月1日至2032年2月29日止），免租期6个月（自2020年3月1日起至2020年8月31日止）。6.意向承租方需在项目公告期内向产权交易所一次性缴纳诚意金1500万元……公告后，意向承租方通过资格审核的，其所缴纳的诚意金中人民币56万元自动转为项目交易保证金，剩余部分由产权交易所不计息原路退回。2019年12月10日，鹿城公司签订《承诺书》，载明：1.本意向承租方如被确认为承租方，须按照出租方提交的租赁合同版本与出租方签署租赁合同。6.已知悉：本意向承租方须在项目公告期内向产权交易所一次性缴纳诚意金人民币1500万元……公告期结束后，本意向承租方通过资格审核的，其所缴的诚意金中人民币56万元自动转为项目交易保证金，剩余部分由产权交易所不计息原路径退回；本意向承租方未通过资格审核的，其所缴纳的诚意金本金由产权交易所于资格审核结束之日起5个工作日内不计息原路径退回。2019年12月27日，鹿城公司的资格审核通过，具备参与案涉租赁物竞价资格。2019年12月30日，鹿城公司以362416元的成交价格竞得上述租赁物，并于2019年12月31日与产权交易所、知识城公司签订《成交确认书》，第三条约定承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向产权交易所支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任。（交易服务费可在承租方缴纳的交易保证金中扣付）。2020年4月15日，知识城公司向鹿城公司发出穗邻发〔2020〕15号《催签合同通知书》，催促鹿城公司于2020年4月22日与知识城公司签订租赁合同并支付合同价款。上述通知书通过EMS快递方式邮寄给鹿城公司并于2020年5月28日由速8酒店前台签收。2020年4月20日，鹿城公司向知识城公司发出《关于物业租金的申请书》，载明因受疫情影响，酒店行业遭遇经营困境，故其无力继续按照竞拍约定的条件继续与知识城公司签订正式租赁合同，希望终止合作。如不同意终止合作，如知识城公司可以将物业租金调整至50元/㎡，则鹿城公司将继续履行协议。2020年5月25日，知识城公司向产权交易所发出穗邻函〔2020〕26号《复函》，载明鹿城公司最迟应在2020年2月6日前与知识城公司签订租赁合同，鹿城公司至今未和知识城公司签订租赁合同的行为已构成违约。鹿城公司主张解除合同的依据不足。要求产权交易所扣除50%交易服务费后将剩余50%保证金支付给知识城公司。2020年5月29日，产权交易所向鹿城公司发出《的复函》，载明因鹿城公司未按照约定时间与出租方签订租赁合同，故不予退还其保证金，保证金扣除50%后，剩余50%作为违约金划至出租方指定账户。为证实受疫情影响，营业收入减少，鹿城公司提交其经营的速8酒店（广州岗贝路店）、速8酒店（广州火车站店）2020年1月1日-9月16日、2019年1-12月的营业收入数据，数据显示：速8酒店（广州岗贝路店）2020年1月1日-9月16日的收入分别为：2020年1月：482593元、2月：9085元、3月：151807.56元、4月：211089.5元、5月：490599元、6月：485363元、7月：630566元、8月570197.6元，9月1日-16日：64406元。2019年1月-12月每月营业收入约为438687元～811890元之间。速8酒店（广州火车站店）2020年1月1日-9月16日的收入分别为：2020年1月：388696元、2月：44286元、3月：234128元、4月：215651元、5月：252795元、6月：389261元、7月：563466元、8月：488319.01元、9月1日-16日：45556元。2019年1月-12月每月营业收入约为469541元～834547元之间。上述营业收入数据获取方式2020年9月16日经广东省广州市广州公证处进行公证。另查明，广州产权交易所于2020年11月11日，经广州市市场监督管理局核准改制，改制后名称为广州产权交易所有限公司。以上事实有《关于物业租金的申请书》《复函》《成交确认书》《催签合同通知书》《的复函》《公证书》《企业改制通知书》、网页信息及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案鹿城公司竞得案涉租赁物的使用权后，尚未与出租人知识城公司签订租赁合同，故本案案由应当为缔约过失责任纠纷，并非租赁合同纠纷，一审法院对此予以更正。知识城公司委托产权交易所对外发布案涉租赁物的招租竞价公告，鹿城公司依照规定竞价取得案涉租赁物的使用权，知识城公司与鹿城公司之间关于租赁案涉租赁物进行了缔约行为且已达成合意。鹿城公司应当依照竞价规则与知识城公司在约定的期限内签订租赁合同并支付租金。现鹿城公司以自身经营受疫情影响为由主张退还保证金并支付利息，故本案争议的焦点在于鹿城公司自身经营受疫情影响是否是不可抗力，该不可抗力是否导致鹿城公司无法继续租赁案涉租赁物。对此一审法院分析如下：首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。今年发生的“新冠”疫情符合上述不可抗力的构成要件，应当视为不可抗力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，在不可抗力事件发生后是否应当免责应当视不可抗力是否造成合同不能履行、合同目的无法实现的程度而定。再次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二点的规定：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”而本案中，鹿城公司竞得案涉租赁物的使用权后，鹿城公司虽主张其营业收入减少，但根据其提交的2020年1-9月营业收入显示，从2020年3月开始，每月营业收入均在不断上涨，至2020年8月，营业收入已趋近2019年平均月营业收入，且根据竞价公告显示，案涉租赁物的租赁期从2020年3月1日开始，总租赁期为12年，免租期为2020年3月1日至2020年8月31日。由此可见，受疫情影响的期间案涉租赁物尚处于免租期，疫情对酒店行业营业收入的影响仅是短暂的几个月，并不会持续影响到鹿城公司对案涉租赁物12年的租赁期间，鹿城公司营业收入的减少并未导致案涉租赁物租赁关系无法继续履行，其以经营收入减少为由拒绝继续履行竞价约定无理据，对其该项意见一审法院不予采信。最后，依照产权交易所发布的关于案涉租赁物的竞价规则约定“意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费”“符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为本所和出租方所有。”鹿城公司未依照上述规则与知识城公司签订《租赁合同》，违反上述竞价规则，故其要求产权交易所和知识城公司返还投标保证金56万元及利息的诉讼请求一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回鹿城公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9400元，由鹿城公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，鹿城公司以下证据：1.在产权交易所的官方网站上打印的截图，内容显示为案涉物业总共是有三次招标，第一次招标是2019年12月6日（即鹿城公司成功竞标的一次）；第二次招标是2020年6月24日，但因为没有人竞标而流拍；第三次招标是在2020年11月3日，2.在招标网上打印的成交结果公告截图，内容显示案涉物业的成交价为237724.32元/月/总面积，上述证据共同拟证明2020年的疫情对于酒店行业造成重大影响，案涉物业在2020年6月再次招标时已经没有人去竞标。经质证，产权交易所的意见如下：对证据1的三性无异议。对证据2的三性不予确认。知识城公司的意见如下：对证据1、2的三性确认。新的中标时间距离本案招标近1年，租金远低于本案中标租金，知识城公司收取的保证金远不足以弥补其租金损失。二审查明以下事实：知识城公司确认其此后就案涉物业进行过两次竞拍，最终在2021年2月9日之前确定由案外人承租，且月租金为237724.32元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：鹿城公司未与知识城公司签署《租赁合同》，新冠××疫情因素是否构成不可抗力而应予免责。对该争议焦点问题，本院认定如下：本案中，鹿城公司未有履行预约合同的义务，构成违约。本案中，知识城公司通过招标的方式公开案涉物业的面积、价格信息，甚至公布了《房屋租赁合同》内容，鹿城公司通过竞拍的方式公开成功取得了承租的资格。双方签署《成交确认书》，约定在指定的期限内签订租赁合同，并支付价款。但经知识城公司催告履行义务后，鹿城公司提出调低中标时的价款，最终未签署租赁合同，已构成违约。根据已公示的保证金处置规则，鹿城公司违约，所缴交的保证金应予没收。至于新冠××疫情是否构成不可抗力因素予以免责的问题，第一，双方签署的《成交确认书》所约定的义务就是在指定期限内签署租赁合同，尽管新冠××疫情是在双方签署《成交确认书》后，具有不可预见性，但是该疫情的发生并非直接导致其无法在上述期限内签署租赁合同，并不存在缔约障碍。第二，其以新冠××疫情导致其关联公司营业收入受到冲击为由主张其履约能力减弱，即便该陈述属实，但在履行缔约义务的期限内尚未发生，并不构成缔约义务履行的障碍。第三，即便新冠××疫情发生后直接对旅游行业、宾馆经营将会造成一定程度的冲击，但该其影响时间有限，对一份长达12年的租赁合同而言，并不必然存在无法履行的结果。第四，从知识城公司的损失来看，鹿城公司违约导致其直到2021年2月才实际出租，案涉物业空置近一年无收入，因此，根据公示的保证金处置规则，鹿城公司承担违约责任相当于其缴交的保证金予以没收，并不违背公平原则。一审判决认定鹿城公司提出新冠××疫情作为免责的抗辩事由不成立并无不当，本院亦予认可。综上所述，鹿城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 娟审判员 练长仁审判员 易超前二〇二一年六月二十九日书记员 廖 晞李玉婷