福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初1523号原告：汤长全，男，1976年10月15日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：李伟川，福建诺盾律师事务所律师。被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。法定代表人：冯建民，总经理。委托诉讼代理人：魏晶晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吕琪翔，男，该公司员工。原告汤长全与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤长全的委托诉讼代理人李伟川及被告明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤长全向本院提出诉讼请求：1、判令明发公司向汤长全支付自2014年11月11日起至2019年12月11日止的逾期办证违约金107165元；并继续支付自2019年12月12日起至明发公司为汤长全办理完毕并取得房屋权属证书之日止按日0.01%计付的逾期办证违约金；2、本案受理费由明发公司承担。事实与理由：2012年10月27日，汤长全与明发公司签订商品房买卖合同，合同约定：由汤长全向明发公司购买漳州市龙文区明发商业广场××幢××号房屋，建筑面积111.45平方米，单价4791元，总价533957元；合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前将上述房屋交付使用；合同第十四条约定，关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同还就保修、物业等方面进行详细约定。合同签订后，汤长全依约向明发公司付清全部购房款533957元，但是明发公司违反合同约定存在逾期交房和逾期办证行为，明发公司直到2014年8月11日才向汤长全交付房屋，且至今因明发公司的原因，致使汤长全仍未取得房屋权属证书。因此，按合同约定，明发公司应向汤长全支付逾期办证违约金107165元（逾期办证违约金计付方式为：逾期天数2014年11月11日起暂至2019年12月11日止即2007日×0.01%×533957元），并继续支付自2019年12月12日起至明发公司为汤长全办理完毕并取得权属证书之日止按每日0.01%计付的逾期办证违约金。因明发公司拒不赔偿上述违约金，故汤长全请求判如所请。明发公司辩称，汤长全主张的计算逾期办证违约金的起始日及截止日存在错误，且部分逾期办证违约金已超过诉讼时效。根据案涉合同补充协议第二十二条约定，本案逾期办证违约金应自案涉房屋完成实际交付之日第365天计算逾期办证违约金，双方于2014年8月11日办理完成房屋交接手续，应以2015年8月11日起计算逾期办证违约金，而汤长全于2019年12月11日提起诉讼主张权利，应当认定汤长全关于逾期办证违约金的诉求已部分超过诉讼时效，即2016年12月11日前的逾期办证违约金已过诉讼时效。根据案涉合同补充协议第二十三条约定：“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。”为此本案应以完成案涉房屋的初始登记之日作为计算逾期办证违约金的截止日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2012年10月27日，汤长全为买受人与明发公司为出卖人签订了合同编号为35060108029603148的《商品房买卖合同》（含合同补充协议）一份。该合同约定：“汤长全向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积111.45平方米，每平方米4791元，总金额533957元，买受人于2012年10月27日一次性付清总房款533957元。”同时，该合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》（含合同补充协议）签订后，汤长全依约履行了全部付款义务。2014年8月11日，汤长全与明发公司办理房屋交接手续。另查明，汤长全曾于2019年12月11日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期办证责任。诉讼中，明发公司对汤长全主张的逾期办证违约金的起算时间与截止时间均有异议，双方对此各持己见，调解未果。本院认为，汤长全与明发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。本案中，《合同补充协议》虽为格式条款，但汤长全已在该补充协议上签字确认，明发公司亦当庭对补充协议的真实性予以确认，且汤长全未举证证明该协议存在法律规定的不成立及未生效的情形，故该补充协议是双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。关于本案逾期办证违约金起算时间的问题。根据《合同补充协议》第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。……。”因汤长全于2014年8月11日接收了商品房，而明发公司至今尚未完成涉讼商品房权属登记需由出卖人提供的资料，已经超过该补充协议约定的365日内的时间，且不能举证证明不能办证非其原因所致，故明发公司应自2015年8月11日起算逾期办证违约责任。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因汤长全未举证证明其在递交本案诉讼材料之前已向明发公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从汤长全递交本案诉讼材料之日即2019年12月11日倒推三年开始计算，即自2016年12月11日开始起算。自2019年12月11日回溯超过三年的部分即为2015年8月11日起至2016年12月10日，应认定为已超过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。关于本案逾期办证违约金截止时间的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十二条约定，明发公司作为房地产开发商应当履行协助办证的合同附随义务，其应向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故明发公司应协助汤长全办理案涉商品房权属证书。因明发公司至今未能提供办理案涉商品房所有权初始登记的资料，导致汤长全仍未能取得案涉商品房权属证书，明发公司的行为构成违约，明发公司应承担逾期办证的违约责任。明发公司至今尚不能向当地房屋权属登记机构办理案涉房屋所有权初始登记，即便房屋所有权初始登记后，明发公司还需通知汤长全办理申领不动产权证书所需的相关手续，为避免执行程序中当事人对协助办证截止日的认定产生新的争议，为此汤长全主张的计算逾期办证违约金的截止日应为本案立案受理之日即为2021年5月25日，自2016年12月11日起至2021年5月25日止按日0.01%计算逾期办证违约金计86821.41元（533957元×0.01%×1626天）。2021年5月25日之后的逾期办证违约金，汤长全可待日后另行起诉。结合本案计算逾期办证违约金的截止之日尚不明确，故本案受理费全部由明发公司负担。如前所述，汤长全合理部分的请求，本院予以支持；汤长全不合理部分的请求，本院不予支持。明发公司上述合理部分的辩称意见，本院予以采纳，不合理部分的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付汤长全自2016年12月11日起至2021年5月25日止按日0.01%计算的逾期办证违约金共计86821.41元；二、驳回汤长全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2443元，减半收取计1221.5元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 陈仙莺二〇二一年六月二十八日法官助理 郑惠燕书 记 员 张秋红执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。