福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2936号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖家煌，男，1974年8月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：张蕾，福建凯峰律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人肖家煌房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为肖家煌按8336元/月标准向国有房产公司支付自2020年2月15日起至2020年4月5日的租金13337.6元，按15309元/月标准向国有房产公司支付自2020年4月6日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费；2.本案一、二审诉讼费由肖家煌承担。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了积极方式要求肖家煌移交房产或参与公开招租，国有房产公司于2019年9月20日已向一审法院立案庭送交材料进行立案，一审法院以案件需先行诉前调解为由将案件移送至福州市仓山区仲裁委员会调解，直至2020年1月8日正式立案，国有房产公司不存在疏于管理的情形。二、本案应查清的重要事实为国有房产中心所遭受的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，应按照市场评估租金标准计算，一审法院并未采纳国有房产公司所提交的评估报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，或者以其他方式查清国有房产公司所遭受的损失，认定基本事实不清。三、一审法院逻辑混乱，适用法律错误。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形。2.租赁关系解除后，肖家煌继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失等价于肖家煌继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审认为的扩大损失的情形。3.一审认定“扩大损失”是因为国有房产公司疏于管理，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑错误。房屋占用费增多的原因是肖家煌继续占用期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后并无因果关系。即便一审认定国有房产公司疏于管理正确，那么，国有房产公司于2019年9月20日已提起诉讼应属于采取了积极措施，故在其发函或提起诉讼后至肖家煌实际返还房屋之日期间的损失，也应由肖家煌承担。4.一审按照案涉租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，不足以弥补损失，违反公平原则。肖家煌辩称，国有房产公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、国有房产公司与肖家煌的房屋租赁关系在合同期限届满后处于不定期租赁状态，双方未经协商一致达成新的租金收取标准，国有房产公司以单方委托的评估报告要求提高租金标准没有法律依据。二、双方租赁合同期满后并未再次招租，国有房产公司既未要求承租户腾房、退还租赁押金，也未依据租金评估报告与肖家煌协商调整租金标准、重新签订租赁合同，而是继续按原标准收取肖家煌缴纳的房屋租金，直至2021年2月9日实际腾空退房。故一审认定国有房产公司没有积极采取司法救济途径系疏于管理客观属实，国有房产公司上诉要求肖家煌自2020年4月6日起按15309元/月标准向其支付房屋占有使用费至2021年2月9日实际交还房屋之日止，没有合同和法律依据。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与肖家煌之间的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除；2.判令肖家煌立即腾空搬离福州市仓山区××广场××号楼××层＊＊单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令肖家煌向国有房产公司支付拖欠的租金16674元；4.判令肖家煌向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月15309元标准，自2018年8月10日起计至肖家煌实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为193914元；5.判令肖家煌向国有房产公司支付违约金（违约金按每月16672元标准，自2018年8月10日起计至肖家煌实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的违约金为211179元；6.判令确认国有房产公司有权不予退还肖家煌交付的租赁押金；7.判令肖家煌赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费17915元；8.本案的诉讼费用全部由肖家煌承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，肖家煌与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××广场××号楼××层＊＊单元房产，建筑面积85.05平方米，租赁期限自2015年8月15日起至2018年8月14日止，第一年租金6889元，第二年租金7578元，第三年租金8336元，租赁押金20667元。租赁合同第11条第5款约定“本合同期满，乙方（肖家煌）应无条件立即搬出租赁物。逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金”。合同签订后，肖家煌向国有房产公司支付了租赁押金20667元。肖家煌缴纳了2015年8月至2020年2月租赁押金和房屋占有使用费。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区××广场××＃××＃××＃××层店面租金进行评估，评估基准日2018年5月1日；评估报告使用有效期为一年，超过一年，需重新进行评估。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就本案诉讼聘请律师支出律师费17915元。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与肖家煌平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。肖家煌抗辩讼争租赁物转租给林斌，应由实际使用人林斌承担本案相关责任。《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期间，未经国有房产公司书面同意，肖家煌不得将租赁物转租、分租、转借或者变相转租、分租、转借第三方，故肖家煌的抗辩，一审法院不予采纳。国有房产公司提供的证据未能证实通知、律师函已送达到肖家煌，故其与肖家煌签订的《房屋租赁合同》尚未解除。在租期届满后，肖家煌仍然按照租赁合同的支付租金并占有使用租赁物，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。国有房产公司向一审法院诉请解除与肖家煌签订的《房屋租赁合同》，一审法院于2020年4月1日向肖家煌送达起诉状、传票等应诉材料，4月5日肖家煌本人签收，故国有房产公司与肖家煌之间的《房屋租赁合同》于2020年4月5日解除，肖家煌应支付至2020年4月5日止的租金。合同解除后，肖家煌应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请肖家煌腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。肖家煌确认未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由肖家煌管理使用至今，国有房产公司诉请肖家煌支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2018年8月9日出具终止双方之间租赁关系并要求肖家煌于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在肖家煌后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其按所提交资产评估报告中评估的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费以及逾期不搬出租赁房屋，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）按最后一个月租金双倍标准（即每月16672元）支付违约金的诉请不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准8336元／月计算。肖家煌提供的交通银行解款单，能证实租金及房屋占有使用费缴纳至2020年2月，故肖家煌自2020年2月15日起向国有房产公司支付租金及房屋占有使用费至房屋实际交还国有房产公司之日止。合同约定肖家煌应于每月10日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现肖家煌多次拖欠租金一个月以上，国有房产公司诉请不予退还租赁押金，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请肖家煌予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与肖家煌之间的房屋租赁合同于2020年4月5日解除；二、肖家煌于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层＊＊单元房产（建筑面积85.05平方米），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、肖家煌按8336元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年2月15日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的租金及房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金无须退还肖家煌；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3135元，由福州市国有房产经营有限公司负担1135元，肖家煌负担2000元。肖家煌负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，国有房产公司于2018年8月14日合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取案涉房产租金，对肖家煌继续按照原租金标准支付相应款项长达近两年时间均未提出异议，亦未向肖家煌主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格计算房屋占用费，既超出双方订立合同时肖家煌可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，缺乏依据，不予支持。一审法院判令肖家煌参照原合同的租金标准向国有房产公司支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月十八日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦