西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初6698号原告：许淑娟，女，1987年8月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：李博，男，1976年9月9日出生，汉族，系原告舅父。被告：陕西特艺房地产开发有限公司法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉滢，陕西乐友律师事务所实习律师。被告：陕西正大科技有限公司。法定代表人：庞溥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫孝嘎，北京恒德（西咸新区）律师事务所律师。原告许淑娟与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西正大科技有限公司（以下简称正大公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许淑娟的委托诉讼代理人李博，被告特艺公司的委托诉讼代理人董宁宁，被告正大公司委托诉讼代理人卫孝嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许淑娟向本院提出诉讼请求：1、判令原告与陕西特艺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告陕西特艺房地产开发有限公司继续履行合同，并立即为原告办理网签备案手续；3、判令陕西特艺房地产开发有限公司与陕西正大科技有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、被告陕西特艺房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2017年11月24日购买了被告特艺公司开发的XX小区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积99.89平方米，每平方米11500元，总房款共计1148735元。原告于2017年11月24日分别以现金方式支付158973元和141027元，同年12月25日以现金方式支付房款400000元，双方约定办理网签手续时再付350000元，剩余房款98735元在办理房产证时缴清。原告于2017年12月25日收房并装修入住至今。原告长时间未接到开发商办理网签手续的通知，多次联系开发商未果，后通过华商报得知陕西特艺房地产开发有限公司将已售房屋用来抵押贷款，原告到住建局查询得知原告购入的房屋已于2014年1月21日办理了网签合同，买受人为陕西正大科技有限公司，原告多次询问开发商，开发商告知原告该房名为网签，实为抵押，不是真实的商品房买卖关系。两被告签订的《商品房买卖合同》不是为了取得该房屋的使用权，而是为借款提供担保。特艺公司出售该房屋前已经取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的房屋买卖合同，原告按双方约定支付了首付款和分期款，该房屋也已向原告交付，原告也已实际使用。现要求特艺公司继续履行合同，为原告办理网签备案手续。被告特艺公司辩称，认可原告诉讼请求第一项，同意继续履行合同。在符合合同约定的情况下，同意办理网签。第一被告和第二被告签订的《商品房买卖合同》系无效合同，双方没有房屋买卖的合意，也无实际买卖行为。被告正大公司支付的购房款，第一被告已经退还，只是网签未撤销，双方《商品房买卖合同》不产生相应的法律后果。被告正大公司辩称，不认可原告的诉讼请求，原告与特艺公司之前签订的合同属于无效合同。正大公司与特艺公司之间的《商品房买卖合同》签订于2014年1月13日，原告理应明知涉案房屋存在网签合同，但仍然签订购房合同。正大公司与特艺公司签订的《商品房买卖合同》有效，原告要求继续履行合同没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2015年12月8日，原告许淑娟（乙方）与被告特艺公司（甲方）签订《景都认购协议书》《XX认购协议书》一份，合同约定：乙方认购X号楼X单元X层XXX号房屋，房屋预售预测建筑面积为55.78㎡，房屋面积最终以西安市房屋测量局实际测量面积为准，于正式合同签订时多退少补。该房屋付款方式为：分期付款优惠后单价为9500元/㎡,总房款为529910元。2015年12月15日前缴纳该套房屋总房款的30%即158973元，剩余房款370937元办理银行按揭并交房。甲方须为乙方保留本套房屋，不得另售，并保证按照本协议约定的价格签订《商品房买卖合同》。签订本协议书后，乙方仅对本套房屋享有上述权益，不得换购其他房源。本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，于双方签字或盖章后生效，自《商品房买卖合同》签订之日起失效。2017年11月24日，原告许淑娟（乙方）与被告特艺公司（甲方）签订《和解协议》，载明“甲乙双方因XX小区一号楼917室《XX认购协议书》履行中存在难以办理网签备案及银行按揭等问题，现经双方协商，自愿达成如下和解协议……二、解除一号楼XXX室《XX认购协议书》并重新签订认购合同，乙方重新认购甲方位于陕西省西安市XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX房，单价11500/平米，依据该房屋建筑面积为99.89平方米，乙方还需支付甲方增大面积认购款989762元。”同日，被告特艺公司与原告许淑娟签订《商品房买卖合同》，合同约定：许淑娟购买位于陕西省西安市XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX房，该房屋建筑面积共99.89㎡；该商品房单价为11500元/㎡，分期付款首次付款158973元，2017年11月24日交141027元，2017年12月25日前交400000元，网签时交350000元，办理房产证时交清余款98735元。原告向被告特艺公司支付了购房款，被告特艺公司向原告出具三张收款收据，第一张载明：“XX花园项目X-X-XXX房款158973元，备注：抵原2015.12.15，X-XXX房款”；第二张载明：“XX花园项目X-X-XXX房款141027元”；第三张载明：“XX花园项目X-X-XXX房款400000元”。庭审中，原告表示其2015年就将购房款交给被告特艺公司，因为原先购买的X号楼五证不全，就与特艺公司协商，将X号楼交的购房款置换为X号楼的购房款。2017年12月25日，特艺公司将第X幢X单元X层XXX房屋给付原告，原告收房并装修入住至今。随后，原告发现被告特艺公司与被告正大公司曾就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并于2014年1月21日在西安市房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为XXXXX），原告遂诉至本院。再查明，被告特艺公司（作为出卖人）与被告正大公司（作为买受人）曾于2014年1月21日签订合同登记号为YXXXX号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房一套售予买受人，建筑面积99.89平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额599340元；乙方应于2014年1月13日一次性缴纳总房款599340元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同已由被告特艺公司与被告正大公司在房屋产权登记部门办理了网签备案登记。另查明，案外人李某某于2016年9月6日以特艺公司、潘某某为被告，陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）、正大公司为第三人，向西安市中级人民法院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李某某向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“景都住宅小区”项目49套商品房抵押给李某某，并按照李某某的要求将49套房屋通过网签过户至弘瑞丰公司和正大公司名下。2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李某某用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在弘瑞丰公司和正大公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李某某提起诉讼，请求判令：1、特艺公司归还借款本金3600万元；2、特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3、确认李某某对弘瑞丰公司、正大公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4、潘某某对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李某某称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给弘瑞丰公司和正大公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，弘瑞丰公司、正大公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给弘瑞丰公司、正大公司；弘瑞丰公司、正大公司称其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李某某的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；被告特艺公司称正大公司及弘瑞丰公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大公司转账予以返还。该案西安市中级人民法院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。本院认为，本案纠纷的产生系因原告许淑娟与被告特艺公司之间于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》，而在此之前被告特艺公司与被告正大公司之间曾于2014年1月13日签订网签备案登记号为YXXXX号的《商品房买卖合同》而导致。1、关于原告许淑娟与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。原告许淑娟与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》记载了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，该合同具备了商品房买卖合同的主要内容，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照双方约定支付了首付款，被告特艺公司于2017年12月25日向原告交付了房屋，原告已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因被告特艺公司无法为原告办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告正大公司就同一套房屋签订了合同登记号为YXXXX 的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为被告特艺公司与被告正大公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认原告与被告特艺公司之间合同的效力。原告许淑娟与被告特艺公司之间签订房屋买卖合同，并支付了购房首付款700000元，已经履行了支付部分购房款的义务，实际被告特艺公司已于2017年12月25日向原告交付了案涉房屋，且原告向本院提交的接收房屋后向物业公司交付物业管理费、水电费、暖气费等证据，足以证明原告许淑娟与被告特艺公司之间房屋买卖交易真实。2、关于被告特艺公司与被告正大公司之间《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国民法典》第五百九十六条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在李某某诉特艺公司、潘某某、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷的案件中，李某某、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即被告特艺公司与被告弘瑞丰公司签订的合同登记号为YXXXX 的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是被告特艺公司为了从李某某处筹得借款资金，与正大公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李某某的借款。《商品房买卖合同》签订时，被告正大公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，被告特艺公司已经返还给正大公司，被告正大公司也明确表示双方签订房屋买卖合同并非购买案涉房屋。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因被告特艺公司和正大公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《房屋买卖合同》隐藏的民事法律行为，系为李某某借款而为的让与担保，至于李某某与被告特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由李某某诉被告特艺公司、潘某某、第三人正大公司、弘瑞丰公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。被告正大公司与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李某某向特艺公司出借款项提供担保，又辩称其与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，对其辩称，本院不予采信。被告正大公司在他案审理中曾提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与本案原告许淑娟所签订的合同应属无效。本院认为，本案原告许淑娟与被告特艺公司之间的《景都认购协议书》，依据法律规定应为有效合同，该《商品房回购合同》是正大公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认原告与特艺公司之间买卖合同的效力。3、关于原告要求被告特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为YXXXX的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同的网签备案登记未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件。故原告可待合同登记号为YXXXX的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。本案纠纷的产生，系因被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份房屋买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定、第五百九十六条之规定，判决如下：一、确认被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西正大科技有限公司所签订的合同登记号为YXXXX的《商品房买卖合同》无效；二、确认原告许淑娟和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2017年11月24日所签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费15139元（原告已预交），本院减半收取后计7570元，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      高  琪 二〇二一年六月九日 书    记    员      朱容娴 1