上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6053号原告：上海申能汇枫房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：姚志坚，董事长。委托诉讼代理人：马珍燕，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：朱超一，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：陈春晖，男，1983年4月3日出生，汉族，户籍地上海市。被告：仇凤英，女，1956年10月17日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：上海市虹口区住房保障中心，住所地上海市虹口区东体育会路XXX号。法定代表人：徐栋，主任。委托诉讼代理人：束玉树。委托诉讼代理人：章祖澄。原告上海申能汇枫房地产有限公司(以下简称申能公司)与被告陈春晖、仇凤英、第三人上海市虹口区住房保障中心(以下简称虹口住房保障中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申能公司的委托诉讼代理人马珍燕、朱超一，第三人虹口住房保障中心的委托诉讼代理人章祖澄到庭参加诉讼。被告陈春晖、仇凤英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申能公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告就宝山区祁华路XXX弄XXX号XXX室共有产权保障住房(以下简称系争房屋)签订的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》于2020年11月6日解除；2、判令被告协助原告办理注销系争房屋预告登记及《预售合同》备案登记等手续，所产生费用由被告承担，被告逾期办理的，每逾期一日，应按房屋总价款的万分之四向原告支付违约金；3、判令被告向原告返还原告因承担连带保证责任而遭受的损失178,475.37元；4、判令被告支付违约金124,069元；5、判令被告承担律师费35,000元；6、判令从被告已付房价款中扣除原告的损失(包括诉请第2、3、4、5项等)；7、判令被告向原告返还号码为XXXXXXXX的发票原件。审理中，原告调整第二项诉讼请求为：判令被告协助原告办理注销系争房屋预告登记及《预售合同》备案登记手续，所产生费用由被告承担。事实和理由：2014年5月23日，原、被告及第三人签订《预售合同》，约定原告向被告预售系争房屋。《预售合同》签订后，被告支付了首付款并就剩余房款中的30万元向上海农村商业银行徐汇支行(以下简称农商行)申请公积金贷款，原告及上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)为被告的公积金贷款承担连带共同保证责任。贷款发放后，被告未按约偿还农商行贷款本息，住房置业担保公司向农商行代偿了被告的全部剩余贷款本息后，将原告诉至法院。根据静安区人民法院(2019)沪0106民初27439号及金融法院(2019)沪74民终844号判决书，原告向住房置业担保公司清偿178,475.37元。《预售合同》补充协议第三条第四款约定，如因被告未按贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使原告因此承担任何担保责任或遭受任何损失的，原告有权单方解除本合同，被告应赔偿原告所承担的担保款项及诉讼费、律师费等损失，并应支付原告总房价20%的违约金，原告有权在被告已付的房价款中扣除被告应承担的款项及应付的违约金。原告已于2020年11月5日发函通知被告解除《预售合同》。被告的行为已造成原告的重大损失，故原告提出诉请如上。被告陈春晖、仇凤英未作答辩。第三人虹口住房保障中心述称，第三人受理了被告的购房申请并进行了相关资料审核，审核通过后由被告购买系争房屋，因被告尚未办理产权登记，第三人和被告之间没有签订过其他材料。如果法院判决解除合同，在第三人处不存在障碍，第三人会根据法院判决注销被告原先的申请材料，并配合原告处理相关事宜。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，申能公司(甲方)、陈春晖、仇凤英(乙方)、虹口住房保障中心(丙方)签订《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》，约定甲方向乙方预售系争房屋，乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权，购买总价暂定620,342.58元。另合同附件四“付款时间和付款方式”约定，付款方式：分期付款，贷款方式：公积金贷款，付款时间：乙方于2014年5月23日前支付房价款124,342.58元，于2015年6月30日前支付房价款300,000元，于2015年6月30日前支付房价款196,000元。附件五“补充协议”第3.4条约定，如甲方为乙方的银行贷款向贷款银行提供还款连带责任保证的，则乙方承诺应按贷款合同约定的期限如期如数偿还银行贷款，如因乙方未按贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使甲方因此承担任何担保责任或遭受任何损失的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担违约责任，赔偿甲方所承担的担保款项及遭受的其他损失包括但不限于销售费用、税金、诉讼费、保全费、律师费等，并应支付甲方总房价20%的违约金，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应承担的款项及应付的违约金，在乙方履行完一切终止合同的手续，包括但不限于注销预售合同备案和撤回登记申请手续以及与银行解除贷款手续(如需)等后，将剩余房款无息退还给乙方。11.1条约定，双方同意，当双方协商一致或任一方依据本合同或相关法律规定解除本合同时，双方均应按实际情况及时办理退房一切相关手续：包括但不限于注销预售合同备案和撤回登记申请手续、与银行解除按揭手续等，属于乙方职责、义务的，乙方应在合同解除之日起10日内办理完毕。2014年，陈春晖在《签约信息确认单》上签字，确认联系地址为江杨南路55-3-402室，确认已收到号码为XXXXXXXX的房款发票一张。2019年，住房置业担保公司以追偿权纠纷为由起诉陈春晖、申能公司，案号为(2019)沪0106民初27439号。该案经审理认为，住房置业担保公司依约代偿陈春晖的剩余公积金贷款本息，履行了担保义务，陈春晖应偿还住房置业担保公司代偿款320,691.16元并按照合同约定利率偿付住房置业担保公司利息损失；对于住房置业担保公司未能向陈春晖追偿的代偿款，应由申能公司向住房置业担保公司承担50%的清偿责任；申能公司有权在承担清偿责任后向陈春晖追偿。该案判决后，申能公司提出上诉，后二审法院驳回上诉，维持原判。2020年9月11日，住房置业担保公司向申能公司出具函件，确认申能公司应承担的还款责任为178,475.37元。2020年9月16日，申能公司向住房置业担保公司转账支付了178,475.37元。2020年10月26日，申能公司根据《签约信息确认单》上地址向陈春晖、仇凤英寄送《解约通知书》，通知双方就系争房屋签订的《预售合同》即日起解除。快递签收信息显示2020年11月6日被他人代收。审理中，申能公司确认系争房屋目前尚未交房，申能公司已收到房款424,342.58元，第三笔房款196,000元陈春晖一方未支付。申能公司另向本院提供了《聘请律师合同》、转账凭证及律师费发票，证明其因本次诉讼支付了律师费35,000元。本院认为，申能公司、陈春晖、仇凤英及虹口住房保障中心就系争房屋签订的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案中，陈春晖一方未按约定支付银行贷款，致使申能公司根据法院生效判决书向住房置业担保公司代为清偿了178,475.37元。现申能公司根据解除函寄送时间要求确认合同于2020年11月6日解除并要求陈春晖一方协助办理注销系争房屋预告登记及合同备案登记手续的诉请，具有合同和法律依据，审理中虹口住房保障中心对此也未提出异议，本院予以支持。对于申能公司代为偿还的178,475.37元，陈春晖应当予以返还。本案合同因陈春晖一方根本违约而解除，陈春晖一方应依约承担相应违约责任。对违约金数额，鉴于申能公司实际损失及陈春晖一方家庭实际经济状况，本院酌情调整为40,000元。鉴于本院已经支持了违约金，该违约金能够弥补申能公司的相关损失，律师费本院不再予以支持。申能公司要求相关钱款在陈春晖一方已付款中扣除，余款退还的意见，符合合同约定，本院据此判决。对购房发票，陈春晖一方应当予以返还。陈春晖、仇凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海申能汇枫房地产有限公司与被告陈春晖、仇凤英、第三人上海市虹口区住房保障中心就上海市宝山区祁华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》；二、被告陈春晖、仇凤英、第三人上海市虹口区住房保障中心于本判决生效之日起十日内，协助原告上海申能汇枫房地产有限公司办理撤销上述房屋的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》网上备案登记手续，并撤销针对上述房屋所作的预告登记手续，手续相关费用由被告陈春晖、仇凤英承担；三、被告陈春晖于本判决生效之日起十日内，向原告上海申能汇枫房地产有限公司返还代偿款178,475.37元；四、被告陈春晖、仇凤英于本判决生效之日起十日内，向原告上海申能汇枫房地产有限公司支付违约金40,000元；五、原告上海申能汇枫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告陈春晖、仇凤英返还房款424,342.58元，此款项可与前述第三项、第四项款项相抵扣；六、被告陈春晖、仇凤英于本判决生效之日起十日内，向原告上海申能汇枫房地产有限公司返还编号为XXXXXXXX的购房款发票；七、驳回原告上海申能汇枫房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取3,181元，由原告上海申能汇枫房地产有限公司负担1,123元，被告陈春晖、仇凤英负担2,058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二一年六月二十八日法官助理 张紫嫣书 记 员 张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。