广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0191民初7421号之一原告：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区横沥镇明珠一街1号101、201房，统一社会信用代码914401017299350467。负责人：阳海文。委托代理人：童波、庄木海，广东启源律师事务所律师。被告：潘登，女，1975年10月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：廖雷彪，男，1976年7月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠吉路59号之二四楼4215,统一社会信用代码91440101562279808N。法定代表人：江福明。委托代理人：蒋坤，广东勤鲲律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（以下简称中国银行广东自贸区南沙分行）与被告潘登、廖雷彪、广州市万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司）金融借款合同纠纷一案，原告中国银行广东自贸区南沙分行于2021年3月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，根据原告中国银行广东自贸区南沙分行的申请，作出（2021）粤0191民初7421号民事裁定，裁定对被告潘登、廖雷彪价值202699.68元的财产采取保全措施，并予以实施。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国银行广东自贸区南沙分行的委托代理人童波，被告万业公司的委托代理人蒋坤到庭参加诉讼，被告潘登、廖雷彪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行广东自贸区南沙分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国银行广东自贸区南沙分行与被告潘登、万业公司签订的《个人商业用房贷款合同》；2.被告潘登、廖雷彪偿还原告中国银行广东自贸区南沙分行贷款本金188502.98元及至还清全部欠款之日止的利息、罚息（暂计至2021年2月26日的利息为777.16元、罚息为19.54元；自2021年2月27日起的利息、罚息按照合同约定的标准计付）；3.被告潘登、廖雷彪偿还原告中国银行广东自贸区南沙分行律师费13400元；4.被告万业公司对被告潘登、廖雷彪上述债务承担连带保证责任；5.原告中国银行广东自贸区南沙分行对预告登记在被告潘登、廖雷彪下位于广州市南沙区创鸿雅筑自编号4栋1806房的房产享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得款项优先受偿；6.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月7日，被告潘登、廖雷彪与原告中国银行广东自贸区南沙分行签订《个人商业用房贷款合同》，约定：被告潘登、廖雷彪向原告中国银行广东自贸区南沙分行贷款51万元用于购房，期限为120个月，利率采取浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%计息，贷款发放时的月利率为6.004167‰,还款方式为等额本息还款，每月10日为还款日；若被告潘登、廖雷彪未按期归还贷款本息，则原告中国银行广东自贸区南沙分行有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，解除合同，要求被告潘登、廖雷彪赔偿因其违约给原告造成的损失（包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失）,依法及合同约定对抵押房产行使抵押权，并有权对逾期金额计收罚息。合同另约定，被告潘登、廖雷彪将其贷款所购的案涉房屋抵押给原告中国银行广东自贸区南沙分行，用于担保贷款合同项下的全部债务，并在办理抵押登记手续；担保范围包括本金、利息、罚息、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）等。合同签订时，被告潘登、廖雷彪为夫妻关系，被告廖雷彪在合同抵押物共有人处签名确认，其对该笔贷款知情且同意，故该笔贷款属于被告潘登、廖雷彪的夫妻共同债务。被告万业公司作为被告潘登、廖雷彪的保证人，自愿为其提供阶段性连带责任保证。保证期间至被告潘登、廖雷彪办妥抵押登记手续并且原告中国银行广东自贸区南沙分行收到他项权证之日止。合同签订后，原告中国银行广东自贸区南沙分行依约向被告潘登发放51万元贷款，但被告潘登、廖雷彪未依约还款。截止至2021年2月26日，被告潘登、廖雷彪已连续拖欠原告中国银行广东自贸区南沙分行1期贷款未还，其中逾期贷款本息5486.71元，剩余本金183812.97元，共计189299.68元。被告万业公司亦未依约履行相应保证责任。三被告的违约行为已严重损害到原告中国银行广东自贸区南沙分行的合法权益。原告中国银行广东自贸区南沙分行故诉至本院请求解决。被告潘登、廖雷彪未答辩亦未提交证据。被告万业公司答辩称：1.被告万业公司对被告潘登在原告中国银行广东自贸区南沙分行的债务保证期间已届满，万业公司无需承担保证责任。首先，被告万业公司已协助被告潘登、原告中国银行广东自贸区南沙分行于2013年12月11日办理案涉房屋预告登记及抵押权预告登记。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定第一款的规定，抵押权已成立。其次，案涉房屋无法办理过户登记手续的原因在于被告潘登拒交契税及办证费用、拒不提交材料。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十九条的规定，被告万业公司阶段性担保的解除条件已成就。2.原告中国银行广东自贸区南沙分行应当先就案涉房屋实现债权。被告潘登提供案涉房屋作抵押担保。结合《个人商业用房贷款合同》的约定及《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，原告中国银行广东自贸区南沙分行应当先主张抵押权，且可直接向有管辖权的法院申请强制执行。3.退一步说，即使被告万业公司保证期间未届满，被告万业公司仅需就扣除抵押物价值以外的剩余债务承担保证责任。经审理查明：2013年11月7日，中国银行广东自贸区南沙分行作为贷款人与作为借款人的潘登，作为保证人的万业公司签订《个人商业用房贷款合同》（编号为JG65CB20131778），约定：潘登从万业公司处购买案涉房屋，潘登向中国银行广东自贸区南沙分行申请个人购房贷款用于支付购房款；贷款金额为510000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；还款日为每月10日，按月等额本息还款；采用浮动利率，浮动周期为12个月，自贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若潘登未按约定期限欢快，则应自逾期之日起就逾期部分按照逾期贷款罚息利率按日计收利息至清偿本息之日止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）*实际天数*年罚息利率／360；潘登以本合同项下贷款所购房屋向中国银行广东自贸区南沙分行提供抵押担保，担保范围为本合同项下潘登全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因潘登违约而给中国银行广东自贸区南沙分行造成的损失和其他所有应付费用；所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，潘登应在本合同签署之日与中国银行广东自贸区南沙分行到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书之日与中国银行广东自贸区南沙分行到有关登记部门办理正式抵押登记；万业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为潘登债务履行期届满之日起两年；若潘登未按约还款，则中国银行广东自贸区南沙分行有权要求万业公司履行保证责任；自潘登办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且中国银行广东自贸区南沙分行收到他项权证之日起，万业公司在本合同不再发生新的保证义务及责任，但对于该日之前已到期的债务，以及该日之前发生万业公司或潘登违约而引起的债务，万业公司仍应承担相应责任；本合同项下贷款在本合同以外同时存在其他物的担保或保证，不影响中国银行广东自贸区南沙分行本合同项下任何权利及其行使；若潘登未按约归还贷款本息……拒绝或拖延获取房屋所有权证书或办理抵押登记，或因潘登的其他原因导致抵押权不能有效设立，潘登自可办理房屋所有权证书之日起3个月未办理，则应视为弃拒绝或拖延获取房屋所有权证书，则中国银行广东自贸区南沙分行有权采取以下措施：解除合同、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求潘登赔偿因其违约而给中国银行广东自贸区南沙分行造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，行使抵押权及要求万业公司承担保证责任等；本合同需办理公证，若依本合同的约定潘登应和中国银行广东自贸区南沙分行到公证机关办理强制执行公证，潘登不履行或不适当履行还款义务的，中国银行广东自贸区南沙分行可以依法向有管辖权的人民法院申请强制执行，潘登愿意接受强制执行。合同附件二为抵押物清单，下方抵押物共有人确认栏记载：廖雷彪为上述抵押物共有人，廖雷彪同意以该抵押物为上述合同项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。2013年11月25日，广东省广州市公证处出具《公证书》［编号为（2013）粤广广州第229077号］，载明：1.申请人：甲方（借款人）潘登，乙方（贷款人）中国银行广东自贸区南沙分行、授权代理人梁桂泉，丙方（保证人）万业公司；2.公证事项：甲、乙、丙三方经协商一致签订前述《个人商业用房贷款合同》；三方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力、代理人具有相应的代理权，意思表示真实，对合同条款无疑义；该处依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公证法》及《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的规定，赋予本公证书具有强制执行效力。本院认为，《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》规定，“经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。债权人或者债务人对该债权文书的内容有争议直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，《个人商业用房贷款合同》约定潘登向中国银行广东自贸区南沙分行借款，潘登按期返还借款并支付利息，并以案涉房产作为抵押，万业公司提供连带担保；该合同经广东省广州市公证处公证，相关《公证书》中载明三方均愿意接受强制执行的承诺。《个人商业用房贷款合同》及《公证书》属前述批复中规定的公证债权文书。中国银行广东自贸区南沙分行就《公证书》确认的内容起诉，人民法院不予受理，应予驳回。综上，依据《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行的起诉。本案受理费2170元，退回原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行。本案财产保全费1534元，由原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  谭 茗二〇二一年六月二十日法官助理  贾清宸书 记 员  谭晓琪