江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0922民初809号原告：兰长妹，女，1985年1月10日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：张继勉，万载县司法局万众法律服务所法律工作者。被告：高照亮，男，1964年3月1日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省宜春市万载县。第三人：杨富强，男，1963年2月13日出生，汉族，湖南省桃源县人，住江西省宜春市万载县。原告兰长妹与被告高照亮、第三人杨富强案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张继勉、被告高照亮、第三人杨富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，高照亮与杨富强民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2018）赣0922民初1346号民事判决：杨富强返还高照亮借款本金470,000元，并支付该款从2010年7月9日起至2018年8月8日止按年利率24%计算的尚欠利息871,800元，以上共计1,341,800元，限在本判决生效后30日内付清。余后利息亦按年利率24%计算。该判决发生法律效力后，根据高照亮申请，本院于2018年11月6日立案执行，案号为（2018）赣0922执1060号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）赣0922执1060号执行裁定书，裁定冻结、划拨杨富强的银行存款（或提取其在单位的收入）1383559元。且已查封了杨富强名下的位于万载县商城产权证号为万房权证ＡＳ字第××号的房产。案外人兰长妹提出异议后，本院于2021年3月2日作出（2021）赣0922执异3号执行裁定书，驳回兰长妹的异议申请。原告兰长妹向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告以冲抵工程款的方式购买的坐落于万载县房屋（万房权证ＡＳ第××号）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2．判决确认原告与第三人杨富强签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认坐落于万载县房屋（万房权证ＡＳ第××号）归原告所有；3．本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年，原告承接了第三人杨富强位于万载县商城130号二至四楼的装修工程，工程总价款70余万元。完工后，第三人杨富强没有能力支付该工程款和材料款，即用该栋楼310室房屋出售给原告以冲抵工程款。双方到万载县宜人居房产经纪有限公司签订了购房合同，并缴交了15000元办证费用，《房屋买卖协议》于2014年8月1日签订，所售房屋总金额为325700元。签订合同后，原告一直在该房居住至今，但第三人一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2018年11月，被告高照亮依据已发生法律效力的（2018）赣0922民初1346号民事判决书向万载县人民法院申请执行，万载县人民法院查封了登记在第三人杨富强名下的坐落于万载县的房屋（万房权证ＡＳ第××号）。但该房屋系因第三人杨富强的原因而未能如期办理产权过户手续，原告并无过错，且《房屋买卖协议》签订时间和原告占有时间均早于万载县人民法院的查封。因此，原告于2021年1月向万载县人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，但万载县人民法院裁定驳回。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼。被告高照亮辩称，请法院依法审核，尊重法院的处理意见。第三人杨富强述称，对原告所诉没有意见，高宏峰、高翔敏、张友根为我装修房屋，但我付不出工程款，就用房屋冲抵工程款并签订了《房屋买卖协议》；协议上所载房产证号ＡＳ××53是2012年办的这栋房屋的总证号，万房权证ＡＳ字第××号是该栋房屋2015年分户后的一个证号；案涉房屋是框架结构，墙是可以拆除的，所以面积大小会发生变化，我以220多个平方的房屋冲抵工程款给高宏峰和高翔敏，高宏峰大概占有130多个平方，高翔敏占有80多个平方；由于分户后房屋就被法院查封，所以没有过户给原告。经审理查明，第三人杨富强系坐落于万载县房屋【房屋所有权证号：ＡＳ××53、土地证号：万国用（2013）第022847号】的登记所有人。2013年，第三人杨富强委托高宏峰（系原告兰长妹丈夫）、高翔敏、张友根三人对万载县二至四层的房屋进行装修，并于2013年5月2日与张友根签订了《装修合同》，合同对承包方式、装修内容及单价、工期、工程款结算及付款方式等内容进行了约定。装修完工后，第三人杨富强无力支付近70万元的装修工程款，遂与高宏峰、高翔敏、张友根商定以赣西商城600号房屋冲抵工程款。2014年8月24日，第三人杨富强（转让方、甲方）与原告兰长妹（受让方、乙方）在万载县宜人居房产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定，甲方所售房屋所有权证号为万ＡＳ××53号，房屋土地使用权证号为万国用（2013）第022847号；甲方所售房屋位于万载县，房号310室，为八层框架结构，其中五至八层待建；甲方所售房屋建筑面积130.28平方米，共8层，在3层，房屋单价2500元／平方米；甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为325700元；甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费（房产证及土地证过户产生的费用）由乙方负担。原告兰长妹并未向第三人杨富强支付购房款，而是以第三人杨富强所欠装修工程款进行冲抵，但原告兰长妹向万载县宜人居房产经纪有限公司交付了15000元的办证费用。当时，高敏祥亦与第三人杨富强签订了《房屋买卖协议》，以万载县309室房屋冲抵装修工程款。案涉房屋为框架结构，除立柱外，墙体均可拆砌。原告兰长妹与高敏祥出于各自实际需要，就所获相邻的310室房屋和309室房屋重新砌墙划分，将原告兰长妹310室房屋中的一间划入高敏祥的309室房屋。最终，原告兰长妹实际获得310室中建筑面积约130平方米房屋。原告兰长妹随即进行装修并于2014年9月入住至今。第三人杨富强与潘小清因贷款于2013年6月8日抵押给万载县农村信用合作联社的坐落于商城的房地产【房屋所有权证号：ＡＳ××53，ＡＳ014854；土地证号：万国用（2013）第022847号】中房屋所有权证号为ＡＳ××53的房屋为第3层整个楼层，并未进行拆分，案涉房屋亦在其中。之后，该栋房屋进行了重新编号，由赣西商城600号变更为赣西商城130号。2015年10月14日，该栋房屋的第3层进行分户并分别办理了房屋所有权证，但土地使用权证号仍为万国用（2013）第022847号。案涉房屋310室亦是此时分户，房屋所有权证上载明：房屋所有权证号为万房权证ＡＳ字第××号，房屋所有权人为杨富强，建筑面积为165.31平方米，套内建筑面积为140.75平方米。分户后，案涉房屋310室未再抵押给万载县农村信用合作联社。2015年10月14日，第三人杨富强因与陈荷根合伙结算纠纷一案【案号为（2013）万康民初字第130号】，被提起反诉并被申请财产保全，致使上述309室和310室房屋均被本院查封，原告兰长妹因而未办理过户登记手续。高敏祥亦就本院查封万载县商城309号房屋（房屋产权证号：万房权证ＡＳ字第××号）向本院提出书面异议，本院受理后，经审查，依法作出（2021）赣0922执异2号执行裁定书，驳回其异议申请。但高敏祥并未在法定期间内向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的当庭陈述以及原告兰长妹提供的（2021）赣0922执异3号执行裁定书、《房屋买卖协议》、杨富强出具的说明、万载县宜人居房产经纪有限公司出具的收据及证明、《装修合同》、供电所证明、水费收条、社区证明、房屋产权信息和本院调取的（2021）赣0922执异2号执行裁定书为证据证明，经庭审质证及本院审核属实，可以认定。本院认为，原告兰长妹与第三人杨富强签订的案涉《房屋买卖协议》实质上是以房抵债协议，本案的争议焦点是：原告兰长妹就案涉房屋享有的物权期待权是否足以排除强制执行？（一）在本院查封之前，原告兰长妹已与第三人杨富强签订案涉《房屋买卖协议》。至于案涉《房屋买卖协议》是否合法有效，则是需要重点厘清的问题。上已查明：2013年6月8日，第三人杨富强已将包括案涉房屋在内的该层房屋抵押给了万载县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，案涉房屋于2015年10月14日分户后未被抵押。可见，原告兰长妹与第三人杨富强签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋仍处于抵押状态。《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《物权法》并不承认抵押权具有追及力，且对抵押人转让抵押财产进行了限制，但并未对抵押权人同意或者不同意转让的效果进行规定，导致实践中对未经同意的抵押合同的效力莫衷一是。《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《民法典》在承认抵押权具有追及力的基础上，认可抵押人有权转让抵押财产，同时规定提前清偿或者提存是抵押权人的权利，而抵押人的通知义务并不影响转让行为的效力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”本案中第三人杨富强转让案涉房屋的行为可以适用《民法典》第四百零六条的相关规定。因此，第三人杨富强可以转让案涉房屋，案涉《房屋买卖协议》合法有效。（二）在本院查封之前，原告兰长妹已合法占有案涉房屋。（三）①原告兰长妹丈夫高宏峰系装修工程的实际施工人之一②装修工程的实际施工人之一张友根与第三人杨富强之间存在真实的书面《装修合同》③原告兰长妹丈夫高宏峰与第三人杨富强的装修工程款清偿期已经届满④原告兰长妹丈夫高宏峰享有的装修工程价款与抵债房屋的价值相当，因此可以认定原告兰长妹已通过以工程款抵购房款的方式支付全部价款。（四）原告兰长妹支付了办证费用15,000元，但是由于案涉房屋一经分户即因其他案件而被查封，后又因高照亮与杨富强民间借贷纠纷案件进入执行阶段而被查封，致使至今仍未办理过户登记手续，即原告兰长妹非因自身原因未办理过户登记手续。简而言之，原告兰长妹就案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。需要明确的是，原告兰长妹实际所获房屋建筑面积为130.28平方米，小于房屋所有权证上所载建筑面积165.31平方米，该130.28平方米均在房屋所有权证所载165.31平方米之内，故本院确认案涉房屋中的130.28平方米归原告兰长妹所有。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告兰长妹与第三人杨富强于2014年8月24日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、确认坐落于万载县房屋（房屋所有权证号为：万房权证ＡＳ字第××号）中建筑面积130.28平方米部分归原告兰长妹所有。三、不得执行依据（2018）赣0922执1060号执行裁定书查封的坐落于万载县房屋（房屋所有权证号为：万房权证ＡＳ字第××号）中建筑面积130.28平方米部分。案件受理费6,185元，由原告兰长妹负担2,437元，被告高照亮负担1,311元，第三人杨富强负担2,437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判长  王钟敢审判员  刘厚起审判员  冯包根二〇二一年六月一日书记员  林 智