山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初6408号原告：许峻源，男，汉族，1995年3月7日生。委托诉讼代理人：许红卫，系原告之父。被告：荣成市振华商厦有限公司，住所地荣成市文书东路6号，统一社会信用代码：91371082698054843G。法定代表人：刘跃华，执行董事。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬琳，山东西政律师事务所律师。第三人威海金桥房地产开发有限公司，住所地：山东省威海市乳山市市区商业街75号。法定代表人：从培山，总经理。原告许峻源与被告荣成市振华商厦有限公司（以下简称振华公司）、第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许峻源委托诉讼代理人许红卫、被告荣成市振华商厦有限公司委托诉讼代理人张中磊、李敬琳到庭参加诉讼。第三人金桥公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。许峻源向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告预先支付自2019年1月1日至2019年1月31日止原告案涉房屋使用费387元(税后、0.55元/天/㎡)；2、请求判令被告支付原告振华商厦负一层自2016年1月1日至腾房之日止每年剩余租金中的原告相应部分使用费；3、请求判令被告依约履行2009年3月30日被告与金桥之间的“阴租赁合同”第一条1.3款约定其双方保证认可金桥公司在原告的授权范围内行使其权利，《家家悦超市租约》2024年5月31日到期，选择其它商家进驻经营及金桥和原告等78户缔约人为互利互约关系准则等相关内容，其己签记公示的物权优先原则对其双方均具有约束力的义务；4、请求确认2008年8月18日原告与金桥公司签订的商品房买卖合同及其中的《关于万隆国际家家悦旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》（又称《公约》）约定的“《家家悦超市租约》2024年5月31日到期，选择其它商家进驻经营及金桥公司和原告等78位缔约人为互利互约关系准则，《家家悦旗舰店铺位图》商品房预售分层平面图、分户面积图等相关内容”对2008年8月18日和2012年11月15日原告与威海金桥房地产开发有限公司之间的《商品房委托管理合同》的合同效力具有约束力。对2009年3月30日被告与金桥公司的“阴租赁合同”及其2009年11月20日的“阳租赁合同”的合同效力具有对抗力。案涉房屋可以自营。5、请求确认威海金桥房地产开发有限公司设置案涉“78位缔约人(含原告)”集体重签合同骗局的行为违法，其对被告有约束力；6、请求确认2008年8月商品房买卖合同载明《公约》及(荣)房预售字第0659号商品房预售许可证及其商品房预售登记应当提交材料法定条件根据施工许可证A2007.132中的施工图设计文件绘制的《家家悦旗舰店铺位图》商品房预售分层平面图、分户面积图，预售商业总建筑面积2918.132m，共78套，负一层没有南伸扩建；及《公约》约定的《家家悦超市租约》2024年5月31日到期后，选择其它商家进驻经营，及明确家家悦商场“规划15年后的超市部分”金桥和万隆国际家家悦旗舰店全体业主(原告等78位业主)、经营者全体缔约人在经营管理以及使用等方面的权利义务，及综合商城(指振华商厦4层)的“规划15年后的超市部分”和地上三层为金桥自持不售，金桥主办金桥负责，为金桥产权和经营管理主体，该两部分金桥进行产权转让、抵押时，其对原告造成损失的赔偿责任义务等，随之转移给案涉房屋产权的受让方等商品房预售方案成立并有效，其已登记有物权效力，其对被告有约束力；7、请求确认(荣)房预售字第0659号商品房预售许可证即《家家悦旗舰店铺位图》载明内容有：预售商业总建筑面积共2918.132m，共78套(CA-001至CA-078)，其对被告有约束力；8、请求确认金桥依约履行《公约》开头、第三章第一条等约定，“在家家悦超市本次租约2024.5.31到期后，原告等78位缔约人预售商业建筑总面积2918.132㎡的相应价值总额，与金桥公司持有的“规划15年后的超市部分”面积和地上三层2468.07㎡的相应价值总额比较，确保综合商城金桥主办金桥负责，金桥公司为产权和经营管理主体，明确综合商城金桥持有的“规划15年后的超市部分”和地上三层金桥和原告等78位缔约人在经营管理以及使用等方面的权利义务，缔约人一致认为：互利互约是处理金桥与原告等78位共79位缔约人之间关系的准则等确认的义务；其已登记具有物权效力，其对被告有约束力。9、请求判令威海金桥房地产开发有限公司依约遵守《公约》和委托合同第六条第1款约定，其对综合商城的规划15年后的超市部分和地上三层进行产权转让、抵押及分割转让、分割抵押时，其对原告造成损失的承担赔偿责任义务，随之转移给案涉房屋产权的受让方，其改变综合商城的“规划15年后的超市部分”和地上三层为金桥白持不转让、不抵押和不分割转让、不分割抵押，金桥主办金桥负责，为金桥产权和经营管理主体，为原告的收益有效保障的具体措施的损失赔偿责任义务等随之转移给案涉受让方；案涉受让方(含地上三层受让方：东亚银行青岛分行及荣成成山典当有限公司)和金桥公司均应履行相应的义务，承担恢复《家家悦旗舰店铺位图》原状等的义务；其对被告有约束力；10、请求判令《公约》约定自2008年8月18日起长久综合商城的地上三层、负一层(家家悦商场)“规划15年后的超市部分”、“使用、经营管理”、“金桥公司主办金桥公司负责”，其为金桥公司自持模式不售，公共走道和公共走道之间的商铺不能切割销售，其为金桥公司产权、经营管理主体，“金桥及原告等79户”缔约人为互利互约关系准则，其为原告的利益保障的具体措施等，其已登记具有物权优先原则，其对被告具有约束力；11、请求确认被告与威海金桥房地产开发有限公司恶意串通利用“买卖不破租赁”，“阴合同”约定保密，签订“阴阳合同”，设置振华商厦负一层业主集体重签合同骗局及法庭作伪证的行为违法；12、请求判令综合商城负一层分割后的“规划15年后的超市部分”且其不能认定为《物权法》第6章所称的专有部分，被告对其不能享有占有、使用、收益和处分的权利；13、请求判令被告与金桥公司、东亚银行青岛分行均认可东亚银行仍未放弃其2017年8月14日三方协议书中所确定的“万隆国际项目1-301面积为6600㎡的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分”对应的应收帐款权益，其中含原告案涉房屋相应部分对应的应收帐款权益；14、请求确认至本诉讼开庭之日止被告故意诱骗原告以2012年11月15日重签合同为准，骗取原告合法财产的行为违法；15、请求确认被告不与原告签订租赁合同，被告继续占有案涉房屋没有法律依据；16、请求判令被告依约履行2020年9月14日(2020)鲁1083执722号乳山市人民法院执行通知书所确定款项支付义务；17、请求确认被告实施违章加建、改建，侵占、挖掘公共消防通道、道路、场地，凿挖共有屋顶，私设中央电梯，损害房屋承重结构、私建房屋的行为，损害原告合法权益的行为违法，被告支付损害赔偿金及利息；其中0.01㎡案涉商铺500元(按2.5万元×2倍/㎡×22.69㎡计)；被告支付恢复原状保证金；18、请求判令自2013年5月29日至2029年12月31日止被告退回其认可东亚银行(中国)有限公司青岛分行扣押原告5D100号商铺所有收益的2倍，其中被告支付原告自2018年1月1日至1月3日止占有使用费466.3元【按照6.85元×2倍/天/㎡×22.69㎡×3天×(1/2)计算】及利息(利息按年利率6%计算)；19、请求判令自2009年3月30至被告腾房之日止被告返还原告其取得5D100号商铺的财产，其中自2018.1.1-2018.1.2止收益金621.7元(按6.85元×2倍/天/㎡×2天×22.69㎡计算)及利息；20、请求判令被告支付原告自2009年3月30-2015年12月31日止占有使用费。其中白2015年1月1日2日止使用费621.7元(按6.85元×2倍/天/㎡×2天×22.69㎡租价标准计算)及利息。21、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告恢复中央电梯原状和恢复商铺原状。并变更第1项诉请即不要求被告按照支付使用费，要求法院确认被告应支付的使用费是税后的。变更第2项诉讼请求，即仅主张2018年1月1日至2018年12月31日期间剩余租金中的使用费35794元。后又于第三次庭审变更仅主张2018年1月1日至2018年4月10日期间的使用费为31085.3元。撤回第16项诉请。对第17项请求变更为要求被告因私设中央电梯应支付原告损害赔偿金4000元及利息。并撤回对0.01平方米案涉商铺500元及保证金500元的主张。第19项诉请变更：明确要求被告返还原告取得5D-100号商铺的财产收益，按照每平方2.5万元的购房者的租金为6.85元每天每平方的标准的2倍支付2018年1月1日至2018年1月2日共计621.71元。事实与理由：1、原告房屋所有权证为（荣）房权证崖头字第××号。2008年8月18日原告与金桥公司签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》。其中《商品房买卖合同》第25条约定《关于家家悦商场旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》（又称《公约》）且第24条约定该合同由金桥公司向荣成市房管局登记备案。上述公约及合同已登记具有具有物权效力。原告与金桥公司2008年8月18日签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》及其《公约》约定“《家家悦超市租约》2024年5月31日到期后选择其它商家进驻经营”、“原告等78位适格缔约人批准预售商业总建筑面积共计2918.132㎡与经营者（2024年5月31日前为家家悦）、金桥等缔约人，为互利互约关系准则”，金桥拥有综合商城地上三层24687.07㎡和家家悦商场负一层9263㎡中的原告等78位适格缔约人预售商业总建筑面积共计2918.132㎡及其公共设施面积等的剩余建筑面积，金桥为产权和经营管理主体。原告与金桥公司2008年8月18日签订的《商品房买卖合同》为“基础合同”，其对同一日签订的委托管理合同及2012年11月15日原、被告间的委托合同及买卖合同均有约束力，其对非法分割转让、非法分割抵押产权的受让方、非法租赁的承租者振华有对抗力，其对东亚银行、成山典当的地上三层收益债权有约束力。2、(2018)鲁1083民初3300号案件已认定《家家悦旗舰店铺位图》商品房预售分层平面图、分户面积图及《商品房预售方案》等成立并生效、2012年11月15日原告与金桥之间的商品房买卖合同和商品房委托管理合同不成立且无效。金桥公司违反法律规定，违约毁约对原商铺进行非法分割转让，并于2012年11月15日以办理房产证为幌子，设置与原告等78位缔约人集体重签合同骗局，作废注销与原告2008年8月18日签订的合同。原告基于重大误解于2012年11月15日签订显失公平的买卖合同和委托合同。至今振华与金桥仍诱骗原告以2012年11月15日重签合同为准是恶诈，骗取原告合法财物。振华与金桥恶意串通利用“阴阳合同”、“买卖不破租赁”，设负一层业主集体重签合同骗局。依据《城市房地产管理法》第53条规定，振华与金桥的租赁合同应当向房产管理部门登记备案。原一审法院的材料证据卷宗载明：振华与金桥利用“买卖不破租赁”，利用立法的漏洞，设负一层业主集体重签合同骗局，如果振华与金桥的“阴合同”未登记并设保密违背诚实信用原则就具有这么强的效力，对于不知情善意的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，振华与金桥的合同未登记不具有对抗善意第三人的效力。3、金桥与振华均违反合同法第219条规定，均未按照原告的2008年8月买卖合同第18条、第24条、第25条等及《公约》、《家家悦超市租约》约定的办法使用租赁物，致使租赁物受损。原告可以解除、撤销合同并要求金桥与振华等均赔偿损失，振华没有继续租赁、占有、使用、收益案涉房屋的法律基础。金桥对“规划15年后的超市部分”实施加建、改建多条0.8m宽(由原2.25m变更为0.8m宽)，侵占公共走道的行为；振华对一层西北部图片8号疏散步梯由原朝西改为朝北并实施违章扩建建房行为；振华实施了违章加建、改建，侵占、挖掘业主公共南北消防通道，凿挖共有屋顶，私设中央电梯，损害房屋承重结构的行为，可以认定为《物权法》第83条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。根据《物权法》第71条规定，振华、金桥及该部分买受人对不能认定为专有部分，其不能享有占有、使用、收益和处分的权利。4、自2016年1月1日至2019年12月31日止，金桥未经原告的同意，依据三方协议已扣除并上缴原告的合同数额30%左右的租金的17.86%相应税费。这17.86%业主上缴平均税率中含有金桥“二房东”应缴税费，即用原告的使用费替金桥缴纳“二房东”的税费。原告未委托金桥享有税务代理人的权利。5、东亚银行在中国人民银行征信中心质押财产情况描述：本合同应收账款是指位于威海荣成市部分在贷款期间内的全部售楼款、租金收益……】，根据该描述内容，原告认为东亚银行享有质押权的范围仅是负一层的夹层部分，超市两侧夹层部分未办理抵押登记，其质押收益为0。2017年8月14日三方协议约定，东亚银行同意放弃（2015）青民四初字第106号民事调解书中确定的第五项“荣成市之总建筑面积24687.07㎡的房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6.6千㎡的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收帐款权益享有质押权”中的“振华百货”地下一层部分对应的应收账款权益（即“振华百货”地下一层，共计9263㎡，按0.42元／㎡计算的租金权益）。说明：东亚银行只放弃“振华百货”地下一层，共计9263㎡；东亚银行仍没有放弃【万隆国际项目1-301面积为6.6千㎡的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分】对应的应收帐款权益。即振华、金桥、东亚银行均认可东亚银行没有放弃【万隆国际项目1-301面积为6.6千㎡的大型商场】中的原告案涉房屋对应的应收账款权益。6、原一审法院已认定，金桥、振华、东亚银行均认可，“东亚银行放弃对振华百货地下一层9263m2“部分”应收帐款权益的质押权，但未对“部分”明确认定。实际上，三方协议书中东亚银行仅放弃振华百货地下一层，共计9263m2，按0.42元/m2计算的租金权益，共计约142万元。原一审2019.8.8第4次开庭笔录第8页载明，“审：被告1振华现在同意按什么标准给原告租金?被告1振华：地下一层的租金经过三方评估按0.42元/㎡计算”。证明：按0.55元/天/㎡计，振华明知其仍欠负一层年租金439529.35元（9263m2×(0.55-0.42)元/天/m2×365天），原告对此享有诉权。另，地下负一层面积为9263平米，其中有1299.82平的部分已被乳山法院拍卖的商铺，该部分不需要支付租金。另有2132.47平米的公共占地储藏室，故9236-1299.82-2132.47=5830.71平米。按每天0.55元每平方计算，共计租金117.05万元。与142万元相差24.95万元，也就是说振华负一层每年剩余租金是24.95万元。根据金桥的分配租金的方案，每平方2.5万元购买的房主所分配到的租金换算成每平方米2.436元。按照方案给原告换算的数是0.18元每天每平方。原告认为金桥也应当按照每天每平米2.436元向原告分配租金，因2.5万元购买的用户所购买商铺的使用价值没有原告的高，并且他们的商铺是占用原告的公共通道，所以原告认为原告的租金价值应该按照2.436元×2倍的标准来计算。因(2018)鲁1083民初3300号案件中已经判定被告按照0.55元每天每平方支付租金，所以最终原告采用的租金计算方式是2.436元×2-0.55=4.322元每天每平方。按此计算第二项诉请自2016年1月16日至起诉之日2020年11月9日止的使用费为22.69平方×1774天×4.322元=173969.4元。因数额太多，且新的分配方案中，金桥公司在向2.5万元小业主分配的租金数额换算成6.85元每天每平方，故本案中原告只要求2018年1月1日至2018年4月10日期间剩余租金中的使用费31085.3元。7、自2009年3月30日起，金桥已为其持有分割后的“规划15年后的超市部分”设定并获得按独立使用价值标准相当于6.85元×4倍/天/㎡租金。依据公约的互利互约关系准则及合同法第113条规定，当事人一方履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应为相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同约定振华认可金桥在原告的授权范围内行使其权利。自2009年3月30日起，振华应当支付原告损失赔偿金，按6.85元×2倍/天/㎡×22.69㎡标准计算。自2009年6月1日-2015年12月31日止原告收到金桥支付承租人家家悦公司支付的租金，但自2009年3月30日至振华腾房之日止未收到振华支付占有使用费。应按6.85元×2倍/天/㎡租价支付使用费。8、针对原告恢复中央电梯店铺原状，(2018)鲁1083民初3300号案件判决原告可以另行主张。原一审法院根据合同法第97条规定判决可以恢复商铺和中央电梯原状。烟台大学建筑设计院等中介服务机构出具的报告和制作的材料被其他案件视为取得了相关管理部分验收许可的证据。这是被告虚构的事实。中央电梯的设计是违反了物权法第76条未经过双三分之二业主同意表决的规定，原告的2008年商品房买卖合同第18条约定已约定金桥不得擅自改变房屋结构和使用性质。荣成市振华商厦有限公司辩称，1、被告已经依据荣成市人民法院（2018）鲁1082民初3300号民事判决书向原告支付租金至2021年1月31日，不存在拖欠原告的房屋使用费。2、原告主张的其与威海金桥公司签订的买卖合同约定的相关权利义务关系，仅在其两者之间有效，被告作为非合同的主体一方不应承担相关责任，也不应受到合同的约束，原告主张没有法律依据。3、被告与威海金桥签订的租赁合同的法律效力问题、增设电梯、房屋改造等问题已经由荣成法院及烟台市仲裁委员会作出生效判决，原告对该主张属于重复起诉。相关事实均体现在3300号民事判决书。4、原告其余诉请部分没有事实和法律依据。并且也不属于本案受理范围，与原告没有相关利害关系。综上请求法庭驳回原告诉请。第三人金桥公司未陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月，原告与威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，约定原告购买金桥公司开发的地下一层CA022商铺，该房产由原告委托金桥公司对外统一招商（经营）、管理，并向原告支付相应收益。诉讼中，原告提交案外人刘海英与金桥公司2008年8月8日签订的商品房买卖合同复印件一份、案外人闫文学、贾英与金桥公司2008年、2009年签订的商品房委托管理合同复印件两份及《关于万隆国际家家悦旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》复印件两份，家家悦旗舰店铺位图（规划十五年后的超市部分），用以证实其于2008年与金桥公司签订的合同除商铺号不一致外其余均与刘海英、闫文学、贾英的商品房买卖合同及商品房委托管理合同是一致的。其购买的商铺为CA022号。金桥公司恶意收回合同，并欺诈其于2012年重新签订合同。经查，上述商品房买卖合同第24条约定，“买方同意并执行《关于万隆国际家家悦旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》。”家家悦旗舰店铺位图系买卖合同的附件。《关于万隆国际家家悦旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》约定，缔约人为金桥公司及万隆国际家家悦旗舰店全体业主、经营者，基于共同目的订立的该公约。缔约人要互导互利，互助互约。家家悦超市本次租约到期后，由本商场业主全体参与，确定后续经营模式。商品房委托管理合同并约定，买方将其购买的万隆国际家家悦旗舰店的商铺交由金桥公司统一招商、管理。2012年11月15日，金桥公司以办理产权登记为由，收回了2008年与原告签订的商品房买卖合同及商品房委托管理合同，并与原告重新签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，约定原告从金桥公司处购买万隆国际小区5号负一层Ｄ100号商铺，产权面积22.69平方米，原告支付购房款90682元。原告将购买的商铺委托给金桥公司对外统一招商（经营）、管理，金桥公司向原告支付相应收益。委托期限自2013年1月1日起至2029年12月31日止，共十七年。履行期限内为不可撤销合同。委托期满后，委托经营的区域为独立单位，每平方米产权计算为一票，业主有效票的65%决定委托期满后的运营模式。收益金标准为：2013年1月1日至2013年12月31日止，收益金为4534元；2014年1月1日至2014年5月31日止，收益金为2267元；2014年6月1日至2019年5月31日止，收益金为6348元；2019年6月1日至2019年12月31日止，收益金为4081元；2020年1月1日至2029年12月31日止，每年度收益金为8161元。同日，原告签署《合同补充协议》一份，其中第三条约定，自本合同签订之日起，双方此前关于该房产签订的买卖合同（协议）自动作废，一切按本合同约定执行。合同签订后，原告于2012年11月21日办理了万隆国际小区5号Ｄ100号商铺的房屋所有权证书，房权证号为荣房权证崖字第××号。2009年3月30日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订了房屋租赁合同，金桥公司将包含涉案房产在内的地下一层、地上三层出租给烟台市振华百货集团股份有限公司，租赁期限自2009年11月15日至2029年11月14日止，租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）。振华公司支付2000万元作为定金，交付房产后，定金转为前三年租金，不足部分在第三年补齐，后十七年每年租金分两次支付，起租日起每满六个月支付50%的租金，每逾期一日，按年租金的万分之四支付滞纳金。烟台市振华百货集团股份有限公司应当按约定用途使用该房产，若不按规定用途使用或使用不当造成房屋损坏，由烟台市振华百货集团股份有限公司负责修复，不能修复的，由烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿金桥公司损失。烟台市振华百货集团股份有限公司擅自改变承租房产用途、整体转租或破坏房屋主体结构，金桥公司有权解除合同并要求烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿损失。2009年12月11日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订补充协议，将每平方米租金标准调整为0.55元，并约定金桥公司应于2010年1月5日前将交付房产。2010年10月29日，金桥公司和东亚银行（中国）有限公司青岛分行（以下简称东亚银行）签订应收账款质押合同，约定出质人金桥公司将其位于荣成市之总面积24687.07平方米的房屋（房权证号荣房权证崖头字第××号）及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保质权人东亚银行的贷款债权本金人民币3000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将质押担保债权本金由3000万元变更为4000万元，2013年5月29日，双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围变更为荣成市之总面积24687.07平方米的房屋（房权证号荣房权证崖头字第××号）及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）及上述房产所在的振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内（2010年11月19日至2020年11月19日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同（如有）下的收入或应收收益；将质押担保债权本金由4000万元变更为7000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，金桥公司、振华公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订协议书，约定变更振华公司为承租人，振华公司已知晓被告金桥公司以应收租金出质予东亚银行的事实。2015年11月16日，就东亚银行起诉金桥公司、丛培山及振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，当事人间达成调解协议，协议确认东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。振华公司在收到金桥公司开具的正式发票并扣除应当由金桥公司承担的维修费、异地转款费用后，将应支付的租金直接支付给东亚银行。因金桥公司与振华公司未能履行上述调解协议，东亚银行于2016年向青岛市中级人民法院申请强制执行。2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，内容如下：鉴于，金桥公司与振华公司租赁合同的承租范围包括地下一层。地下一层的总面积为9263平方米。2010年金桥公司在振华公司不知情的情况下将振华公司承租的地下一层共计9263平方米出售给约455户业主。东亚银行同意放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权（即振华百货地下一层共计9263平方米按每平米0.42元计算的租金收益）。金桥公司保证在振华公司应付租金期限前（每年2月10日、8月10日前）60日内按约定向振华公司出具相关发票（含应当支付给地下一层约455户小业主租金的发票和应当支付给东亚银行的发票）。如果金桥公司无法向振华公司出具发票时，金桥公司应当根据税务部门的要求配合出具相关领取发票的手续，对于金桥公司应纳税款由振华公司从到期应付租金中扣除并予以垫付，东亚银行及地下一层的业主根据所收取的租金数额占总租金的相应比例分担该税费。振华公司在收到发票后扣除应当由金桥公司每年承担的维护维修费50万元、异地转款费用、地下一层的455户小业主的房租(按照地下一层面积9263平方米计，每平方米0.42元计算，共计约142万元)及东亚银行租金中应分担的税费后，将剩余的租金分别于每年2月10日前、8月10日前直接支付给青岛中院(东亚银行收取部分)，但不影响振华公司在原房屋租赁合同项下权利的合法行使。对振华公司2016年及2017年的租金在按前述标准扣除并扣除青岛中院已经扣划的款项之外的尚欠款额，振华公司应于收到发票后、2017年8月31日前一并支付至青岛市中级人民法院。振华公司自2016年度始将地下一层租金支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，用于向地下一层业主支付金桥公司应付的收益。原告因对数额有异议，没有按照金桥公司制定的分配方案领取过款项。2017年9月21日，原告向乳山市人民法院提起委托合同纠纷，要求解除与金桥公司签订的《商品房委托管理合同》，并要求金桥公司向其支付收益金、利息、违约金。2018年4月3日，乳山市人民法院作出（2017）鲁1083民初3949号民事判决书，认定，2017年1月5日金桥公司书面通知许峻源解除《商品房委托管理合同》，许峻源于2017年9月1日书面告知金桥公司，同意其解除上述合同。金桥公司向原告支付了2009年6月1日至2015年12月31日间的收益金。乳山市人民法院据此判决解除许峻源与金桥公司签订的《商品房委托管理合同》，并判令金桥公司向许峻源支付2016年1月1日至2017年8月31日的收益金10580元、违约金9068.2元。2017年11月3日，东亚银行将其债权转让予成山公司，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异12号执行裁定书，变更申请执行人为成山公司。2019年3月21日，青岛市中级人民法院将执行案件委托威海市中级人民法院执行，威海市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）鲁10执恢1号、（2019）鲁10执188号之一执行裁定书，裁定将被告金桥公司名下万隆国际小区2号楼1-3层房产交付第三人成山公司抵偿债务。2018年5月9日，原告以侵权纠纷为由向本院起诉被告金桥公司、振华公司、东亚银行、荣成成山典当有限公司，本院于2019年9月17日作出（2018）鲁1082民初3300号民事判决，认定“虽被告金桥公司在2012年收回合同文本并与原告重新签订买卖合同及委托管理合同，但原告与被告金桥公司对2008年8月即已签订合同的事实均无异议，可以认定双方间的房屋买卖合同及委托管理合同在2008年8月即已成立并生效，被告金桥公司基于原告授权将包含涉案房产在内的商场地下一层及地上三层出租予被告振华公司，出租行为合法有效并已实际履行，原告要求确认被告金桥公司与被告振华公司间租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。后虽因被告金桥公司不能支付收益，原告与被告金桥公司间的《商品房委托管理合同》被乳山市人民法院判令解除，但根据合同的相对性原则，原告与被告金桥公司间的委托管理合同解除，并不能导致被告振华公司丧失承租人权益，被告振华公司当然有权基于租赁合同在继续支付租金的前提下继续占有使用包括涉案房产在内的商场地下一层及地上三层。在被告东亚银行、金桥公司、振华公司三方协议中，被告东亚银行已经放弃对包括涉案房产在内的地下一层可得租金的质押权，被告振华公司也同意将地下一层租金付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司用以支付被告金桥公司欠付业主的收益款，又因原告与被告金桥公司之间的委托管理经营合同已经解除，故2017年9月1日起被告振华公司需按租赁合同支付的租金中原告房产对应的部分，应由振华公司按0.55元/平方米标准支付原告，至法庭辩论终结之日为740天，合9,234.83元。因乳山市人民法院已经判令由被告金桥公司支付原告许峻源2016年1月1日至2017年8月31日的收益金10，580元、违约金9，068.2元，本案中原告再次要求被告振华公司支付该时间段的房屋使用费并承担已判决确认由被告金桥公司支付的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。……原告主张被告振华公司、金桥公司支付惩罚性赔偿金，主张被告东亚银行支付赔偿金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张2016年1月1日起由被告振华公司、金桥公司、东亚银行共同侵占振华商厦四层年租金的行为违法，没有事实依据，地上三层租金也与原告无关，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。……原告诉请确认商场地下一层规划“15年后超市”部分及地上三层的所有收益由原告享有长期优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。……质押的设立及内容应由质押人与质押权人双方协定，被告东亚银行已放弃包括原告房产在内的地下一层商场的租金质押权，实质上保障了原告的利益，如未来因该质押权内容表述侵害了原告的利益，原告可另案主张；未来振华商厦地上三层和所谓“规划15年后的超市部分”的产权是否出让、出让予谁尚不可知，如未来出让行为给原告造成损害，原告可另案主张；振华商厦地上三层是否压占建筑红线属行政调控范畴，是否占有业主共有场地，属物权保护纠纷，原告均可另案主张；原告要求确认振华商厦第一层没有南伸扩建、第二层没有南大门，与本案没有关联，如未来原告因收回房产对房产的位置、形状与他人产生纠纷，可另案再诉。”综上，本院判令振华公司向许峻源支付2017年9月1日至2019年9月11日租金9234.83元（0.55元×22.69平方米×740天），并驳回原告许峻源的其他诉讼请求。许峻源不服一审判决，提起上诉，请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持许峻源的诉讼请求；2.①恢复中央电梯及商铺原状，返还商铺，②确认振华公司的次承租权对许峻源的物权无对抗力，③撤销金桥公司以明显不合理低价转租合同的行为，④确认东亚银行办理的振华地上三层抵押权和质押权对许峻源的合同效力和物权效力无对抗力。威海市中级人民法院于2020年6月1日作出（2019）鲁10民终3165号民事判决，认定“许峻源主张其仅授权金桥公司将包括涉案房产在内的商场地下一层及地上三层出租给家家悦公司，并未授权出租给振华公司，金桥公司变更次承租人未经许峻源书面同意。从已经生效的乳山市人民法院（2017）鲁1083民初3949号民事判决查明的事实及一审查明的双方于2008年8月签订的商品房委托管理合同看，许峻源委托金桥公司进行统一招商（经营）、管理，并由金桥公司按照双方签订的商品房委托合同约定支付相应收益金，并非仅授权金桥公司出租给家家悦公司，故许峻源上述主张证据不足，本院不予支持。许峻源主张金桥公司与振华公司签订租赁合同未经荣成市房管部门登记备案，不能对抗许峻源对涉案房产的物权。金桥公司与振华公司签订的租赁合同系金桥公司基于许峻源的授权委托出租涉案房屋而形成，虽然未办理登记备案手续，但因办理登记备案手续系行政法规中的管理性规定，并不影响合同效力；许峻源与金桥公司的商品房委托管理合同虽被依法解除，但不影响振华公司基于租赁合同在继续支付租金的前提下继续占有使用租赁房产，故许峻源该项主张，于法无据，本院不予支持。因金桥公司与振华公司租赁合同有效，许峻源主张一审法院未适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定错误，于法无据，本院不予支持。许峻源虽主张振华公司改变房屋主体和承重结构，但已经生效的烟台仲裁委员会（2018）烟仲字第279号裁决查明，振华公司根据自身经营的需要加装自动扶梯，属于增添设备设施，并让具备资质的设计单位进行设计和具备资质的单位进行施工，该自动扶梯已取得相关管理部门验收许可，但未提供充足的证据证实，故许峻源主张一审法院未适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条的规定错误，于法无据，本院不予支持。”综上，判决：驳回上诉，维持原判。另查，2020年8月13日，原告在案外人丁本虎与金桥公司追偿权纠纷中向乳山市人民法院提出执行异议，乳山市人民法院经审理，作出（2020）鲁1083执异109号民事裁定书，认定“……异议人许峻源提出的‘《公约》约定‘规划15年后的超市部分’金桥自持不售，公共走道和公共走道之间的商铺不被切割，为金桥产权、经营管理主体，为缔约人互利互约关系准则’，属于内部协议，只对缔约双方具有约束力，对外不能对抗其他债权人，……”据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回许峻源的异议。另，2018年7月14日，烟台仲裁委员会受理了申请人为金桥公司与被申请人为烟台市振华百货集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷案，申请人要求被申请人支付拖欠申请人的租金及利息，并要求被申请人将其破坏的租赁房屋主体结构部分恢复原状并自行承担相关费用。对房屋主体结构部分，申请人称，被申请人在2014年未告知申请人也未办理相关审批手续的情况下，擅自修建通往地下室的自动扶梯，构成了对租赁房屋主体结构的破坏。烟台仲裁委员会于2019年5月14日作出（2018）烟仲字第279号裁决书，其中对金桥公司提出的烟台市振华百货集团股份有限公司加装通往负一层自动扶梯的请求，裁决书认定：“租赁合同第十条约定被申请人可以根据自身的经营需要进行必要的装修改造或者增添设备设施，并未约定要经过申请人的许可。合同约定被申请人可以根据其经营需要进行必要的装修改造或增添设备设施，申请人无证据证实被申请人加装电梯不属于被申请人的经营需要，且无证据证实被申请人施工不具备合同约定的施工条件。故被申请人加装自动扶梯，属于增添设备设施，不违背合同意思，不属于擅自修建行为。被申请人根据合同约定由具有建筑行业乙级资质的烟台大学建筑设计研究院进行设计，符合申请人在合同中对被申请人的授权范围，符合《建设工程质量管理条例》第十五条规定的装修工程设计要求。”据此，裁定驳回了金桥公司的仲裁请求。诉讼中，本院向原告释明是否在本案中向被告主张按0.55元/天/㎡计算的租金，原告称，因被告同意向原告支付该部分租金，故其不主张。本院认为，原告与金桥公司于2008年签订了商品房买卖合同及委托管理合同，后经协商一致，双方又于2012年11月重新签订了商品房买卖合同及委托管理合同。原告并于补充协议部分签字确认“此前与金桥公司签订的买卖合同自动作废”。现原告以2008年签订的买卖合同中《关于万隆国际家家悦旗舰店十五年后经营模式的确认办法和租金收益的分配原则》的约定，提出“履行公约约定的义务，对综合商城地上三层物业的合法继受人自动产生效力，对综合家家悦商场负一层的非法继受人及承租人振华公司均有对抗力”、“金桥对所拥有综合商城家家悦商场负一层案涉商品房进行产权非法分割转让、非法分割抵押，且房屋不具有房产独立使用价值的空间，其对原告等78位适格缔约人及经营者(2024.5.31前为家家悦)造成损失的履行赔偿责任义务，随之转移给该房屋产权受让方，金桥与案涉受让方共同承担赔偿责任”等理由无事实与法律依据，且乳山市人民法院作出的（2020）鲁1083执异109号民事裁定书已认定“异议人提出的‘《公约》约定规划15年后的超市部分金桥自持不售，公共走道和公共走道之间的商铺不被切割，为金桥产权、经营管理主体，为缔约人互利互约关系准则’，属于内部协议，只对缔约双方具有约束力，对外不能对抗其他债权人。”故对原告主张的第3、4、6、7、8、9、10项诉请及第5项诉请中要求确认对被告具有约束力的部分本院不予支持。对原告主张的第1项诉请，即使被告应当支付使用费，该使用费是否需要缴纳税款、由谁缴纳、纳税数额是多少，应当依照税务机关要求予以履行，原告要求本院予以确认支付的使用费为税后，缺乏事实与法律根据，本院不予支持。对原告主张的第12、15、19、21项诉请，生效（2018）鲁1082民初3300号民事判决已认定“被告金桥公司基于原告许峻源授权将包含涉案房产在内的商场地下一层及地上三层出租予被告振华公司，出租行为合法有效并已实际履行，原告要求确认被告金桥公司与被告振华公司间租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持……虽原告与金桥公司间的《商品房委托管理合同》已被判令解除，但根据合同相对性原则，双方间的合同解除，并不导致被告振华公司丧失承租人的权益。振华公司当然有权在继续支付租金的前提下继续占有使用包括涉案房产在内商场地下一层及地上三层。”乳山市人民法院作出的（2020）鲁1083执异109号民事裁定书认定：“规划15年后的超市部分的产权否出让，出让给谁尚不可知，如未来的出让行为给其造成损害，可通过诉讼程序另行解决。”故振华公司依据合法有效的租赁合同占有使用租赁房屋具有法律依据，原告要求被告恢复商铺、电梯原状、返还取得原告所有的商铺的财产的收益等诉请本院不予支持。对原告主张的第17项诉请，（2019）鲁10民终3165号民事判决、（2018）烟仲字第279号裁决书均已认定，振华公司根据自身经营的需要增添设备设施加装自动扶梯，让具备资质的设计单位进行设计施工，并已取得相关管理部门验收许可，符合法律规定，不属于擅自修建行为，故原告要求被告赔偿原告私设电梯损失无事实与法律依据，本院不予支持。对第2、20项诉请，要求被告按照6.85元/天/㎡标准支付房屋占有使用费及剩余租金无法律依据，本院不予支持。对原告主张的“剩余租金”，该部分款项来源于东亚银行、振华公司、金桥公司的三方约定，东亚银行放弃了142万元的租金，由振华公司按照约定支付至金桥公司，但至于金桥公司如何分配，是否存在原告主张的“剩余租金”，是金桥公司与包含原告在内的小业主之间的法律关系，原告向被告主张理由不当，本院不予支持。对第13、18项诉请，要求被告支付东亚银行扣押其所有的自2018年1月1日至1月3日期间商铺收益的2倍的使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。对第11、14项诉请无事实依据，本院亦不予支持。对原告诉请中提到的要求金桥公司承担涉案房屋产权转让、抵押给其造成损失的赔偿责任、履行2008年买卖合同的相关规定等的诉请部分，原告可另行向金桥公司主张。综上所述，原告的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告许峻源的全部诉讼请求。案件受理费737元，由原告许峻源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文丽人民陪审员  张会莲人民陪审员  汤金红二〇二一年六月九日书 记 员  梁子月