北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初3458号原告（反诉被告）：吴美云，女，1970年6月30日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：周广，北京国旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：张洋洋，男，1989年9月1日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：张永明，男，1993年4月20日出生，汉族，该公司法务。原告吴美云与被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吴美云的委托诉讼代理人周广，被告实地公司的委托诉讼代理人张洋洋、张永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美云向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告实地公司向原告返还购房首付款660880元，已支付贷款本金利息合计407815．27元，契税66155．55元、公共维修基金21576元、面积补差额4305元、印花税及合同印花税1107．59元、测绘费146．72元、产权登记费80元、手续费1000元，扣除实地公司代偿的117955．61元，合计共1045110．52元；2．依法判令被告向原告赔偿违约金995712元；3．依法判令被告承担与本案有关的诉讼费用。事实与理由：2013年1月28日，原告（买受人）与被告实地公司（出卖人）签订了编号为Y1440829的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定：吴美云购买由实地公司开发建设的坐落为通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼18层X号房屋，房屋预测建筑面积为107．36平方米，房屋总价款为2200880元。吴美云应于2013年1月28日前支付首付房款660880元，剩余房款154万元由吴美云申请贷款支付。吴美云于2012年12月11日支付首付房款660880元，2013年3月22日，吴美云作为借款人、中国农业银行股份有限公司北京通州支行（以下简称农行）作为贷款人（抵押权人）、实地公司作为保证人共同签署了《个人购房担保借款合同》，当日，农行向吴美云发放贷款154万元，该贷款直接汇入被告实地公司账户。故吴美云依约支付了全部购房款2200800元。后吴美云于2013年3月28日办理了该房屋的入住手续，向实地公司缴纳了契税66155．55元、公共维修基金21576元、面积补差额4305元、印花税及合同印花税1107．59元、测绘费146．72元、产权登记费80元、手续费1000元。根据预售合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照合同约定方式处理。但直至2015年4月，实地公司仍未办理案涉房屋的所有权证书，实地公司已经违约。后原告又多方与被告沟通办理房产证事宜，仍未有明确期限。2013年4月至2016年7月，原告均依约归还银行放贷，40个月共归还贷款本息合计407815．27元。2014年起，原告家庭经商缺少周转资金，欲将案涉房产变卖用于公司运营，因房屋产权证一直未办理，无法出卖变现，该房屋丧失了交换价值。2016年起，原告家庭经商惨遭亏损，经济状况窘迫，无能力再偿还银行房贷。该房产仍未办理产权证无法出卖变现用于生产经营需要和归还银行贷款，正是被告未按合同约定办理案涉房屋产权证的违约行为致使原告无法取得房屋的交换价值，又进一步导致了原告拖欠农业银行贷款。2017年，农行以金融借款合同纠纷为由将原告和陈金瑞（共同借款人，原告之夫）诉至法院。通州区法院于2017年6月19日作出（2017）京0112民初11316号民事判决书，判决原告及陈金瑞共同偿还农行借款剩余本金1385272．16元及利息罚息复利。另外，2018年3月22日，被告实地公司将原告诉至通州法院，法院于2018年11月22日作出（2018）京0112民初8525号民事判决书，判决原告与被告签订的《预售合同》于2018年1月9日解除。判决书中明确，就吴美云已向实地公司支付的购房款及实地公司的违约责任可另行通过诉讼主张。2020年10月，通州法院根据恢复执行案号（2020）京0112执恢476号已将涉案房屋依法拍卖。案涉房屋2020年10月29日司法拍卖成交价格为3860400元，合计35784元/平米，该成交价格远低于通州区新华大街同地段房屋市场价，亦低于2018年1月9日双方解除合同时该房屋的市场价格。如果原告按预售合同履约，该房屋升值部分应全部为原告所得，现因被告的违约行为致原告于钱房两空的困境。而原被告双方签订的预售合同是被告提供的格式合同，该合同关于被告的违约责任的约定远低于被告违约给原告造成的损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。故原告诉求被告赔偿违约金995712元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，原告为了维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告实地公司辩称：1．原告第一项诉讼请求中要求答辩人退回的款项计算有误。首先，原告第一项诉讼请求中要求答辩人退回的部分费用不属于答辩人应当返还的范围。公共维修基金已经缴存，不属于答辩人应当返还的范围；面积补差为房屋总价款的组成部分，不应当予以单独退回；印花税及合同印花税部分，答辩人仅返还产权证书费用（5元）；测绘费不属于答辩人应当返还的范围。其次，被告请求答辩人返还的费用的计算方式有误。答辩人返还原告的费用应当在其支付的购房总价款即2205185元的基础上进行以下扣除。答辩人已代原告向农行通州支行偿还贷款本息117955．61元；涉案房屋拍卖处理后，答辩人代为向银行偿还的贷款本息、罚息、复利、案件受理费、迟延履行债务利息，计1830724．39元，案件执行费20707．24元；原告应当支付答辩人的违约金、房屋占用费，共计133591．12元。2．原告请求赔偿违约金的诉讼请求无事实和法律依据。答辩人需赔偿原告的损失已经过通州区人民法院（2018）京0112民初8525号民事判决实体处理，原告无权再行主张。答辩人按照合同约定依法行使解除权，原告对其所遭受的损失自行承担责任。双方解除商品房预售合同的直接原因系原告未按照贷款合同的约定按期支付银行贷款，致使答辩人承担连带还款责任，按照合同约定，答辩人依法行使解除权；答辩人对此没有任何过错和责任，原告对其所遭受的损失应当自行承担责任。综上，原告请求赔偿违约金的诉讼请求无事实和法律依据。被告（反诉原告）实地公司向本院提出反诉诉讼请求：1．依法判令吴美云支付实地公司代为其偿还银行贷款部分（117955．61元）的违约金，计23591．12元；2．依法判令吴美云支付实地公司房屋占用费110000元（自（2018）京0112民初8525号民事判决生效之日即2019年2月16日起至实际腾退之日即2020年8月27日，按照同地段市场月租金计算）。事实与理由：2013年1月28日，吴美云与实地公司签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1440829），约定吴美云购买实地公司开发的北京市通州区新华大街、中山大街北侧5号住宅楼X号房屋（以下简称“X号房屋”），房屋价款为2205185．00元，其中首付款660880．00元，余额1540000．00元用贷款方式支付。2013年3月22日，农行通州支行（贷款人）与吴美云（借款人）、实地公司（保证人）签订《个人购房担保借贷合同》（合同编号：11020120130004648）。该合同约定，吴美云向农行通州支行借款人民币1540000．00元，借款期限为240个月，用于购买X号房屋。借款合同签订的当日，农行通州支行向吴美云发放贷款1540000．00元。贷款发放后，吴美云未按照借款合同约定偿还借款本息。农行通州支行以吴美云和实地公司为被告向通州法院提起诉讼，要求吴美云偿还农行通州支行借款本金人民币138272．16元；吴美云向农行通州支行支付截至2017年4月7日的未付利息、罚息、复利46678．17元；给付农行通州支行自2017年4月8日起至贷款全部清偿之日止的利息、罚息、复利；实地公司对上述诉讼请求承担连带保证责任。2017年6月19日，通州法院作出判决，判决吴美云偿还农行通州支行借款本金人民币1385272．16元，利息44657．8元，罚息1026．86元，复利993．51元，及自2017年4月8日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；实地公司对农行通州支行的债务承担连带保证责任。自2017年6月19日开始，吴美云开始拖欠其向农业银行的借款本息，截止2018年1月8日，实地公司向农业银行清偿本息共117955．61元。2018年1月，实地公司以吴美云为被告向通州法院提起诉讼，请求解除与吴美云的《北京市商品房预售合同》，腾退X号房屋，并支付违约金和X号房屋的占用费。通州法院于2018年11月22日作出判决，判决实地公司与吴美云于2013年1月28日签订的《北京市商品房预售合同》于2018年1月9日解除；吴美云于判决生效之日起将X号房屋腾退，并返还给实地公司；吴美云于判决生效之日起七日内赔偿实地公司代为偿还的贷款117955．61元。该判决已于2019年2月16日生效。但判决生效后，吴美云时至本案开庭并未赔偿实地公司为其代偿还的银行贷款；且其并未按照判决书规定的日期腾退并向实地公司返还房屋，一直占用至2020年8月27日，通州法院根据恢复执行案件将房屋依法拍卖。另，实地公司与吴美云签订的《北京市商品房预售合同》约定，出卖人为买受人的银行贷款提供担保，买受人应当按照银行的约定按期足额履行还款义务，以避免出卖人承担担保责任。如买受人违反贷款合同或未按期向贷款银行偿还贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任，偿还买受人应付的逾期贷款及利息、罚息的，买受人应在出卖人实际承担担保责任后10日内向出卖人偿还该款项，并按照该款总额的20%向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还该款项超过20日的，出卖人有权收回房屋并解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总价款20%的违约金及房屋占用使用费（房屋占用使用费每日按房价款总金额的万分之四的标准支付）。基于以上事实，反诉原告实地公司特提起反诉，望贵院判如所请。原告（反诉被告）吴美云辩称，被告的诉求请求无事实及法律依据。相关事项已经在2018年案件诉讼中处理。针对第一项反诉请求，是因被告违约未向原告办理房产证，才使其承担了担保责任，故被告不能要求原告承担违约金。同时被告收取的原告的房款及各项费用，足以抵扣其垫付的贷款本息。针对第二项反诉请求，因合同解除后，赔偿问题未解决，吴美云占用房屋是合法占有。被告收取的房款足以弥补其损失，故无理由主张房屋占用费。同时，原告主张的赔偿金额已考虑此因素，原告主张的违约金为房屋升值部分的60%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，实地公司（出卖人）与吴美云（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：吴美云购买坐落于通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼18层X号房屋，预测建筑面积107．36平方米，总价款2200880元。合同第二十二条“产权登记”约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件五就“贷款方式及期限的约定”载明：双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1．2013年1月28日前，买受人向出卖人支付首付房款660880元；2．2013年3月1日前，买受人向出卖人支付剩余房款154万元，买受人以贷款方式支付第二项房款。合同附件十《补充协议》第2-3条约定：出卖人为买受人的银行贷款提供担保，买受人应按照银行的约定按期足额履行还款义务，以避免出卖人承担担保责任，如买受人违反贷款合同或未按期向贷款银行偿还贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任，偿还买受人逾期应付的逾期贷款及利息、罚息的，买受人应在出卖人实际承担担保责任后10日内向出卖人偿还该款项，并按该款总额的20%向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还该款项超过20日的，出卖人有权收回房屋并解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总价款20%的违约金及房屋占用使用费（房屋占用使用费每日按房价款总额的万分之四的标准支付）。《补充协议》第15条“关于合同解除”项下约定：出卖人在收到买受人的全部款项和资料并办理入住后720日内未能取得房屋产权证的，买受人可单方面解除商品房预售合同。合同另就其他事项进行了约定。2013年1月28日，双方办理了《预售合同》的联机备案。合同签订后，吴美云向实地公司支付了首付款660880元。2013年3月28日，吴美云办理了案涉房屋的入住手续，并向实地公司支付面积补差款4305元、契税66155．55元。此后案涉房屋由吴美云居住。吴美云还交纳了专项维修基金21576元、印花税及合同印花税1107．59元、测绘费146．72元、产权登记费80元、手续费1000元。另查，2013年3月22日，吴美云作为借款人、中国农业银行（以下简称农行）作为贷款人（抵押权人）、实地公司作为保证人共同签署了《借款合同》，约定吴美云借款154万元，借款期限为240个月，合同项下采用阶段性保证+抵押的担保方式，实地公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房产证并办理完毕以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。当日，农行向吴美云足额发放贷款154万元。2013年4月至2016年7月，吴美云共偿还案涉房屋贷款本息406744．74元。后因吴美云未依约偿还借款本息，农行于2017年4月20日以金融借款合同纠纷为由将吴美云、陈金瑞（吴美云之夫，共同借款人）、实地公司诉至本院，要求吴美云、陈金瑞立即偿还借款本息、罚息、复利等，并要求实地公司承担连带清偿责任。本院于2017年6月19日作出（2017）京0112民初11316号民事判决书，判决吴美云、陈金瑞共同偿还农行借款本金1385272．16元及利息、罚息、复利，并判决实地公司承担连带保证责任。实地公司曾分别于2017年6月30日、2017年9月30日二次代吴美云偿还贷款本息、罚息、复利共计117955．61元。2018年1月5日，实地公司按照吴美云在《预售合同》中所留通讯地址以快递方式向吴美云发出《解除通知》。2018年3月，实地公司将吴美云诉至本院，提出如下诉讼请求：1．确认我司与吴美云签订的《北京市商品房预售合同》已于2018年1月19日解除；2．吴美云将位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼X号房屋腾退交付给我司，并向我司支付房屋占用使用费1541865．35元（自房屋交付之日即2013年3月28日起至实际腾房之日止，暂计至2018年1月8日，共计1748日，每日以实际支付的房屋总价款2200880元的日万分之四计算）；3．吴美云向我司支付我司代其偿还的银行贷款本息117955．61元；4．吴美云向我公司赔偿违约金441037元；5．本案诉讼费由吴美云承担。本院于2018年11月22日作出（2018）京0112民初8525号民事判决书，判决如下：一、实地公司与吴美云于二〇一三年一月二十八日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1440829）于二〇一八年一月九日解除；二、吴美云于判决生效之日起七日内将坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼18层X号房屋腾清，并返还给实地公司；三、吴美云赔偿实地公司代为偿还的贷款117955．61元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回实地公司的其他诉讼请求。该判决中对于实地公司主张的违约金及房屋占用费均未予支持。该判决已生效。2020年11月20日，农行向本院出具说明，截止2020年10月29日，吴美云、陈金瑞、实地公司所欠借款本息1543940．39元，案件受理费8844元，迟延履行期间债务利息277940元，共计1830724．39元。后涉案房屋被依法拍卖，实地公司交纳了上述执行款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实地公司与吴美云签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应恪守履行合同义务。因实地公司与吴美云均构成违约且实地公司主张合同解除，《预售合同》已经生效法律文书确认于2018年1月9日解除，故实地公司应退还吴美云交纳的购房款项，吴美云计算已还贷款款项错误，以本院核实为准。关于吴美云应向实地公司偿还的已付贷款117955．61元，双方均同意从吴美云主张数额中抵扣，本院不持异议。关于实地公司主张应扣除其向农行支付的执行款1830724．39等相应款项的抗辩意见，鉴于涉案房屋已经拍卖且升值利益已全部归于实地公司，故对实地公司上述抗辩意见，本院不予采纳。关于吴美云主张的违约金，其一，实地公司未按照合同约定期限为吴美云办理案涉房屋的所有权证书，确存在违约行为，但吴美云在本案中亦存在违约行为，导致实地公司就借款承担了连带责任；其二，实地公司逾期未办理房屋所有权证书，根据合同约定吴美云有权起诉主张实地公司支付违约金或解除合同，但吴美云未提起上述主张，对扩大的损失应当自行承担责任。关于实地公司反诉主张的违约金、房屋占用费，其一，实地公司违约在先，且已享有涉案房屋升值利益；其二，8525号民事判决书中对于吴美云是否应当承担违约责任已进行认定；其三，实地公司主张的房屋占用费已在8525号案件中主张且未获支持。故本院综合以上情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于吴美云主张的违约金及实地公司反诉主张的违约金、房屋占用费，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、扣除原告（反诉被告）吴美云应赔偿被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司的117955．61元代偿贷款外，被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司再向原告（反诉被告）吴美云返还购房款（含面积补差款）、已付贷款本息、契税、公共维修基金、印花税及合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费共计1044039．99元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）吴美云的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11563元，由原告（反诉被告）吴美云负担4465元（已交纳），由被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司负担7098元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉受理费1486元，由被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。财产保全费5000元，由被告（反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二一年六月九日书记员  杨昳