北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初1992号原告（反诉被告）：北京博亚信诚科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号C座（二层）02A室-288号。法定代表人：陈镇，总经理。委托代理人：郭晓京，女，1995年7月24日出生，汉族，北京博亚信诚科技孵化器有限公司员工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号2层02A-2-12。法定代表人：李存立，负责人。委托代理人：徐娜，北京威诺律师事务所律师。原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司（以下简称博亚公司）与被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司（以下简称绿蜘蛛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博亚公司之委托代理人郭晓京，被告绿蜘蛛公司之委托代理人李存立、徐娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博亚公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付房屋租赁租金共计200446元；2．请求判令被告向原告支付租赁期间产生的电费共计2650．2元；3．请求判令被告向原告支付搬家及租赁库房费用，其中搬家费用为4000元，租赁库房为120元/日，计算时间为2020年10月1日至被告将物品搬离之日；4．请求判令被告向原告支付合同违约金108069元；5．确认双方合同于2020年9月30日解除。事实与理由:2019年10月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将北京市海淀区信息路x信息大厦x层x座x(建筑面积232．22平方米）出租给被告办公使用，租金单价为每天每平方米5．2元。合同签订后，原告依约履行了义务，被告自2020年4月15日起未按合同约定支付租金，经原告多次催要均未果，给原告造成严重的经济损失。原告于2020年8月18日向被告发出违约告知函，函中明确提到“于2020年8月19日前按照甲方认可的现状交还租赁房屋，并归还甲方各房屋全部钥匙。逾期未交还，租赁标的物内任何物品均视为放弃物，我司有权任意处置，因此导致的损失和责任由贵司承担”，被告收到函件后仍然拒不履行合同义务。为挽回部分损失，原告于2020年9月30日电话告知被告要对租赁房屋进行腾退后，于2020年10月1日请搬家公司将被告租赁房屋内物品放置进原告租赁的库房中。据此，原告特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告绿蜘蛛公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。房租应当结算至2020年8月19日。双方的房屋租赁期限至2020年10月14日到期，原告擅自扣留了案涉办公室里的被告物品，双方多次交涉，但是被告都未能搬走。案涉房屋已经正常出租，原告并无实际损失。原告擅自扣留被告服务器的行为给被告造成了重要损失。在原告解约告知函中承诺减免一个月租金，应当扣除。被告要求原告尽快将扣留的设备予以退还，而且应当在3个工作日内退还，我公司因此已经瘫痪半年多了。原告当时只是发了个函，然后就偷偷搬走了，我因此还报案了。被告绿蜘蛛公司向本院提出反诉：l．判令被反诉人向反诉人支付员工成本损失467154．03元；2．判令被反诉人承担本案全部的诉讼费用。反诉的事实与理由：2019年10月15日，反诉人与被反诉人签署了《房屋租赁合同》。在合同的履行过程中，双方因租金纠纷，被反诉人在2020年8月14日强行将反诉人租赁的办公场所关闭，并将反诉人的全部办公设备包括服务器、办公电脑、税控机器等全部擅自搬走，且在搬离过程中，导致服务器断网，最终导致反诉人平台瘫痪。由于所有材料数据在办公电脑中保存，被反诉人的行为导致反诉人的员工无法正常办公，但反诉人依然要发放工资；导致反诉人无法给其客户开具发票，发票丢失等，导致反诉人各种违约、无法收回货款、税务局进行罚款等；导致反诉人平台商户无法正常开展业务、无法正常进行结算等等；给反诉人及反诉人客户造成巨大经济损失。为了维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉。原告博亚公司针对被告绿蜘蛛公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。针对被告所说的员工成本，其在2020年7月的时候已经和员工多次劳动仲裁，我方的搬离腾退没有给被告造成员工成本损失。被告公司在我方锁门的2020年8月19日之后，已经没有实际经营了。我方在裁判文书网上查到，被告已经因为和自己员工的劳动争议案件被列为被执行人，因此其员工成本损失并非我方造成的。本院经审理认定事实如下：2019年10月，博亚公司作为出租人（甲方）与绿蜘蛛公司作为承租人（乙方）签订了房屋租赁合同（以下简称涉案合同），约定，甲方将位于北京市海淀信息路x信息大厦x层x座x号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为232．22平方米）出租给乙方用于办公、库房使用，合同押金为72046元。租赁期限为2019年10月15日至2020年10月14日，月租金为36023元（5．1元每平米每天，双方均认可每日租金标准为1184．32元）。租金支付方式为：按每3个月支付，从合同签订之日开始计付，即签订本合同当日，乙方向甲方支付2019年10月15日至2020年1月14日的房租108069元，以后每期期满前15日支付下一期的房屋使用费。涉案合同16．6条约定乙方拖欠租金或押金或其他包含物业管理费、水、电等费用累计30天的，甲方有权立即终止合同，收回房屋。涉案合同15．1条约定，未按合同约定支付押金、租金、水电费、其他费用超过15天的，甲方可以要求乙方支付相当于3个月的租金数额的违约金。涉案合同签订后，原告交付被告涉案房屋。被告向原告交了72046元押金。2019年10月15日至2020年4月15日期间租金均已交纳，双方并无争议。被告交纳了2020年4月15日至2020年5月15日期间租金1万元。就未交租金期间，原告主张为2020年4月15日至2020年9月30日；被告主张为2020年4月15日至2020年8月19日，同时还主张原告承诺减免一个月租金。对此，被告表示不同意减免。在被告拖欠房租后，原告通过发函和微信的方式催缴房租，并于2020年8月18日发出违约告知函催缴租金。2020年8月19日，因被告未交纳房租，原告对涉案房屋进行了涉案房屋进行了锁门处理。被告表示锁门后就未在里面办公了，原告也表示被告未再实际经营。庭审中，原告表示为了腾空房屋产生了搬家费4000元（原告提供了发票）以及用于存放被告物品而租赁库房产生的租赁费用（原告提供了租赁协议以及搬家视频），并表示该租赁费用自2020年10月1日起以120元每天计算。被告对此不予认可。2020年10月13日，被告提出要将物品搬走，原告表示同意。但前提条件是必须先交一部分租金。物品最终未搬走。庭审中，双方明确表示同意用被告所交纳的押金抵扣原告的诉讼请求数额。被告表示同意给付电费2650．20元。被告要求酌减违约金。庭审中，被告主张因为原告强制腾房导致其无法实际办公产生员工成本损失，提供了工资表、银行流水、劳动合同等证据。对此，原告不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、解除合同通知函、微信聊天记录、发票等证据在案佐证。本院认为，博亚公司与绿蜘蛛公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。涉案合同已经约定被告欠缴房租累计30天的，原告有权立即终止合同，收回房屋。本案中，被告于2020年4月15日至2020年8月19日期间只缴纳了1万元房租，欠缴房租累计已达30天，故原告在2020年8月19日通过锁门的行为收回房屋并无不当且该行为亦可视为原告作出了解除涉案合同的意思表示，故本院确认涉案合同于2020年8月19日解除。合同解除后，不影响被告承担继续履行、支付违约金等违约责任，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求以及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于租金数额，本院拟考虑到押金抵扣、疫情影响等因素予以确定。至于违约金数额，本院在被告要求酌减的情形下结合查明事实酌情判定。至于原告主张的搬家费和库存费，系原告为了避免损失继续扩大将涉案房屋腾空的合理费用，本院予以支持。至于库存费的数额，本院考虑到2020年10月13日被告已经提出要求取走物品，原告主张先交房租才能允许取走，该主张并无法律依据，故库存费计算的截止时间应为2020年10月13日，对于之后的库存费系其自行扩大的损失，本院不予支持。至于被告主张的员工成本损失，从被告提供的证据来看，无法证明该损失的成立；即使存在该损失的话，该损失的发生与原告腾房行为并无法律上的因果关系，故对该损失，本院不予支持。被告表示同意给付电费2650．20元，本院不持异议。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司与被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司于2019年10月签订《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司租金30760．28元；三、被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司电费2650．20元；四、被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司搬家费4000元以及库存费1560元；五、被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司违约金36023元；六、驳回原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6118元（原告已预交），由原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司负担4695元，被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司负担1423元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京博亚信诚科技孵化器有限公司。反诉案件受理费4154元，由被告绿蜘蛛新疆科技有限公司北京分公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二一年六月二十一日书记员  樊高远