福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4016号原告:江祖勇，男，1974年7月5日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽,福建吴氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平娟,福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告江祖勇与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹丽丽和被告恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江祖勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金36774元（以已付购房款1342117元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）;2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘X幢X单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计412117元。2017年5月10日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1342117元。2017年6月12日，被告即收到剩余的房款93万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年4月19日，被告项目才完成工程竣工验收，具备交楼条件。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交楼后，被告应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。直至近日，被告才通知原告2021年1月31日前办理不动产权证相关手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院要求被告每日按照已付购房款的万分之一支付逾期办证的违约金至2021年1月31日（逾期274天），诚望判如所请。被告恒大公司辩称，要求将本案诉讼程序转为简易程序或者普通程序。一、逾期办证违约金应计至2020年10月27日止。1.原告付款方式为按揭付款，根据合同约定，办理产权登记所需文件应由原告提供，或原告委托被告调取，但原告并未按约定向被告提交办理产权登记需要的证明文件及签署必要的文件，也未委托被告调取，且原告也未缴纳维修基金或委托被告缴纳，尚未达到被告配合办理产权登记的前提条件，对此原告存在过错。同时，被告已于2020年9月5日开具案涉房屋全款发票，于2020年8月14日办理完毕初始登记，并于2020年10月27日通知原告可以办证的事实，履行完毕合同应尽义务。因原告自身原因未办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。2.因原告迟迟不来领取办证材料，2020年12月5日，被告再次向原告寄送了《办理不动产权证通知函》（以下简称《通知函》），通知原告于2021年1月31日前至被告处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与被告联系的，被告不承担延期办证的责任。原告于2020年12月5日签收《通知函》，但无正当理由在签收《通知函》后，迟迟未至被告处领取材料，亦未与被告联系，其不得就“扩大的损失”请求赔偿，故违约金至多计至2020年12月5日止。二、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。三、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行合同约定的内容。《合同补充协议》第十条第3款明确约定了逾期办证违约金的计算标准，按照约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。2.逾期交房与逾期办证不同，逾期办证并不影响原告实际居住使用房屋，相比逾期交房的违约后果要轻得多，故按逾期交房违约金的计算标准计算逾期办证违约金不合理，每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金并无不当。3.根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原告要求调整违约金，但并未提供证据证明其造成的损失情况，故关于原告主张的超过合同约定部分的逾期办证违约金不应予以支持。4.法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚为辅。原告已可居住使用房屋，逾期办证并未给原告造成难以弥补的损失（原告亦未举证证明其损失，且房屋的主要功能是居住，而不是交易），若按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金明显未顾及被告的权益且有失公平（将合同约定的逾期办证违约金比例调高近37倍）。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理，江祖勇与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和合同约定逾期办证的起讫日期均不持异议。买卖合同约定交房时间应当在2018年11月30日前，讼争房屋于2019年2月26日才办理交房手续（时房屋尚未达到交接条件）。买卖合同及其补充协议约定办证时间是被告应当在房屋交付使用后365日内办证并将权登记需用材料交给原告，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日，被告未能在约定时间内办妥房地产权证的，每年按已付房款的0.1%向原告交付违约金。2020年12月4日被告以书面形式通知原告即日起至2021年1月31日到其处领取办证材料。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买卖合同》、银行首付款转账记录、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、房屋全款发票、交楼流程办理表、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、不动产预告登记证明、办理不动产通知函，被告提交的开发项目首次登记证明、微信截图、办理不动产权证通知函、办理不动产权通知函签收回执单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》等证据为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。本院认为，被告主张本案案情复杂争议较大，建议审判程序变更为简易程序或者普通程序。本院认为本案争议的事实及金额不大，依法适用小额诉讼程序进行审理并无不当。案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人应按约全面履行义务。原告已按照合同约定向被告恒大公司支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然被告恒大公司已履行了交房的主要义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使恒大公司积极履行合同约定的办证义务，也不足以填补原告的实际损失。在原告对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量（恒大公司近年来在福清市开发几期楼盘因不守信造成逾期交房、逾期办证的违约行为已引发许多业主向本院提起上百案诉讼），对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准予以调整。原告诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，已臻合理，本院予以采纳。逾期办证的起讫日期应自2020年5月2日（2019年5月1日交楼后365日内）起至2020年12月4日（被告已履行义务即通知交付办证材料之日）止计217天；但根据合同约定，被告应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除，故被告应向原告支付逾期办证违约金为26842元（1342117元×200×0.01%）。被告抗辩因新冠肺炎疫情应免除其逾期办证责任的天数56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下：一、被告福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江祖勇支付逾期办证违约金26842元；二、驳回原告江祖勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，减半收取计359.5元，由江祖勇负担59.5元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担300元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 王统勇二〇二一年六月二十一日法官助理 林 星书 记 员 林君怡