山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初1950号原告：姚学芹，女，1966年2月7日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王世颖（姚学芹之子），男，1992年12月31日出生，汉族，住济南市历城区。被告：滕州市坚邦国际地产有限公司，住所地：滕州巿北辛路上海通盛花园A区西302、303，统一社会信用代码：9137048169543906XU。法定代表人：连红燕，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈晨，山东君雅律师事务所律师。原告姚学芹与被告滕州市坚邦国际地产有限公司（以下简称坚邦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王世颖，被告委托诉讼代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚学芹向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告退还原告实际缴纳的购房诚意金10万元及利息（利息计算方式：以10万元为基数按照月利息3%计算，利息起算日：自2013年1月20日起至实际返还购房款之日）。事实和理由：原、被告双方于2013年1月20日签署《坚邦国际财富会商业VIP入会申请须知》(以下简称“申请须知”)，申请须知约定，原告交纳10万元购房诚意金后，坚邦国际财富中心商业物业开盘后，原告成功选房的可冲抵20万购房款。申请须知签订后，原告向被告支付了10万元购房诚意金。原告支付购房诚意金后，被告未及时开盘。基于上述背景，原、被告双方就上述事宜于2014年10月9日签署《坚邦国际财富中心团购协议补充协议》(以下简称“补充协议”)。补充协议第一条约定，被告承诺于2015年6月30日开盘2016年9月30日交房，同时补充协议第二条第1款约定，被告如未按照约定期限开盘或交房且在原告同意续展期2个月内仍未开盘或交付的，原告可随时要求被告退还已付房款，并按照已付购房款为基数，按照月利率3%向原告支付利息，利息起算日为原告缴纳购房款之日。后坚邦国际财富中心商业物业未及时开盘，原告同意续展2个月。截止诉讼提起日，坚邦国际财富中心商业物业仍未开盘及交付。请求按照补充协议之约定，判令被告返还原告已支付的10万元购房诚意金，并按照月利率3%向原告支付利息。被告坚邦公司辩称，补充协议第二条即原告主张诉讼请求的基础，但是此条为附条件的解除权，并不是违约条款，此条款约定的条件为甲方未按照承诺的期限按时交房所享有的解除权，申请须知中第五条约定坚邦国际财富中心商业物业正式开盘后商业VIP会员因个人原因未能选到满意的房源，会员可在项目开盘7日后到坚邦国际财富中心、营销中心提出书面退会退款申请，财富会将在交到会员退款申请30个工作日内予以退款，无论是申请须知还是补充协议均是附条件的解除权，商业财富中心至今没有开盘，不具备开盘条件，因此所附条件没有成立，合同无法解除。原告所述的证明目的为违约，违约的基础为合同有效并且有约定的违约条款，而原告主张的为附条件的解除权而不是违约，并且原告至今未按照申请须知中第五条的约定提出书面退款申请，因此，达不到原告的证明目的，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月20日，原告与被告签署《坚邦国际财富会商业VIP客户权益入会申请书》，申请书上附有《坚邦国际财富会商业VIP入会申请须知》，主要内容为：……二、申请方式：缴纳会员诚意金10万元(VIP银卡)，50万元(VIP金卡)，100万元(VIP钻石卡)，即可入会。填写《坚邦国际财富会商业VIP客户权益入会申请书》。三、商业VIP会员可享有如下优惠权利：1.坚邦国际财富会商业VIP会员在坚邦国际·财富中心商业开盘对外发售时若成功选房，可根据不同的会员级别享受缴纳10万元诚意金抵20万元购房款、缴纳50万元诚意金抵80万元购房款、交100万元诚意金抵160万元购房款的优惠。VIP金卡会员仅限在坚邦国际财富中心推出的面积超过100㎡的沿街商铺范围内选房，VIP钻石卡会员仅限在坚邦国际财富中心推出的面积超过150㎡的沿街商铺范围内选房；……四、坚邦国际财富中心商业公开发售前15天，坚邦国际财富会将以信函或电话的形式通知商业VIP会员。由于会员个人原因而错过坚邦国际·财富中心开盘选房的，责任自负。五、坚邦国际·财富中心商业物业正式开盘后，商业VIP会员因个人原因未能选到满意的房源，会员可在项目开盘7个工作日后到坚邦国际财富中心营销中心提出书面退会退款申请，财富会将在接到会员退款申请30个工作日内予以退款，款项包括诚意金和诚意金利息，利息按年利率15%计算，计息期间为客户实际缴纳诚意金之日起至项目开盘之日止。需持本人身份证件、会员卡、诚意金收据、本单和商业VIP入会协议到坚邦国际财富中心营销中心办理。六、商业VIP会员若在规定日期(开盘后7个工作日)内未能成功选房，若该VIP会员不要求退会，则可继续在下一批推出的商业房源内选房，仍享受入会约定的诚意金抵房款优惠，商业部分开盘当日诚意金计息终止。……坚邦国际财富会商业VIP客户权益入会申请书，申请人：姚学芹。……本人已阅读过《坚邦国际财富会商业VIP入会申请须知》，理解并接受所有条款：在申请财富会商业VIP会员时本人自愿缴纳人民币10万元诚意金，领取坚邦国际财富会商业VIP【钻石卡】【金卡】【银卡】，并享受相应的优惠权益……申请人：姚学芹（签字、捺印），申请日期：2013年1月20日。主办单位：滕州市坚邦国际地产有限公司(盖章)，办理日期：2013年1月20日。2013年1月20日，原告交被告6万元，被告出具收据，注明收款事由：诚意金。2013年2月20日，原告交被告4万元，被告出具收据，注明收款事由：诚意金。2014年10月9日，原、被告签署《坚邦国际财富中心团购协议补充协议》，主要内容为：甲方：坚邦公司，乙方：姚学芹，甲乙双方于2013年1月20日签订《坚邦国际财富中心团购协议》，为保障该合同及时，有效的履行，现经协商一致，根据国家有关法律规定，自愿达成以下补充协议。一、甲方承诺于2015年6月30日开盘2016年9月30日交房。二、如甲方未按照其承诺的期限按时开盘或交房，甲方同意乙方选择以下任意一种方案主张自己的权利：1.乙方同意甲方续展2个月开盘或交房，同时甲方自2014年10月1日起，以已交购房款为基数，按2%的月利率支付利息；如甲方未在约定的续展期内开盘或交房，乙方可随时要求甲方退还已付房款，并自乙方缴纳购房款之日起，己交购房款为基数甲方退还已付购房款，并自乙方缴纳购房款之日起，已交购房款为基数，按3%的月利率支付利息。2.乙方可随时要求甲方退还已缴购房款，并自2014年10月1日起，以已交购房款为基数，按2%月利率支付利息。三、甲方自本协议签订后，应每月以书面的形式向乙方业主代表告知该月的工程进展情况。四、本协议作为《坚邦国际财富中心团购协议》的补充协议，与甲乙双方签订的《坚邦国际财富中心团购协议》具有等效力。甲方：滕州市坚邦国际地产有限公司(盖章)，乙方：姚学芹（签字、捺印），2014年10月9日。涉案的楼盘尚未取得商品房预售许可证。庭审中，原告称：不买房子了，被告违约很久了。解除合同并按照补充协议第二条的约定来退还房款支付利息损失。被告称：原告说被告违约很久了，其主张的如果是法定的解除权，其除斥期间已过，2014年10月9日的补充协议是在2013年1月20日的申请须知上进行补充，也就是原告依据补充协议第二条主张的权利是在申请须知第五条的前提下才享有的权利，申请须知第五条所约定的条件至今没有成立。原告所主张的解除权的基础是依据申请须知及补充协议的约定，其约定的解除权为附条件解除权，其所附的条件为财富中心商业物业正式开盘后并且原告提出书面的退会退款申请，其上述条件至今未成立，因此合同无法解除。在有约定的解除权的情况下不应适用法定的解除权，即使存在法定的解除权，其除斥期间已过。申请须知与补充协议中约定了三个利息计算方式，应视为约定不明，即使条件成就，应适用法定的利率计算方式。即使存在违约，违约金也约定过高，要求法院调整。本院认为，原告姚学芹与被告坚邦公司签订《坚邦国际财富会商业VIP客户权益入会申请书》（附有《坚邦国际财富会商业VIP入会申请须知》）、《坚邦国际财富中心团购协议补充协议》，系预约合同性质，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。补充协议载明：坚邦公司承诺于2015年6月30日开盘、2016年9月30日交房。如甲方（坚邦公司）未在约定的续展期内开盘或交房，乙方（姚学芹）可随时要求甲方退还已付房款，并自乙方缴纳购房款之日起，己交购房款为基数甲方退还已付购房款，并自乙方缴纳购房款之日起，已交购房款为基数，按3%的月利率支付利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”补充协议对解除合同未约定期限，本案合同不是商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”原告2021年3月11日起诉解除，不超除斥期间。涉案楼盘至今仍未具备预售条件，原告起诉要求被告退还诚意金10万元及利息，诉状中体现了解除合同的意思表示，诉状送达之日2021年3月19日双方之间的合同解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告返还购房诚意金10万元符合法律规定，予以支持。原告要求被告按照月利息3%计算利息，被告主张过高，要求减少，本院综合本案的情况，酌定按年利率15%计算，从实际交款之日起计算。综上，原告的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告滕州市坚邦国际地产有限公司支付原告姚学芹10万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告滕州市坚邦国际地产有限公司支付原告姚学芹利息（以6万元为基数，自2013年1月20日起至2013年2月19日止，按年利率15%计算；以10万元为基数，自2013年2月20日起至实际给付之日止，按年利率15%计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告姚学芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7160元，减半收取计3580元，由被告滕州市坚邦国际地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇二一年六月十七日书记员  廖明慧