海南省定安县人民法院民事判决书（2021）琼9021民初900号        原告：田登耀，男，1949年12月26日出生，汉族，现住河北省邢台市清河县，公民身份号码为XXX。                委托诉讼代理人：王志勇，国浩律师（北京）事务所律师。                委托诉讼代理人：许贵淳，国浩律师（北京）事务所律师。                被告：海南北源实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇文化中路七街23号，统一社会信用代码91469003780710133X。                法定代表人：陈贤忠，该公司执行董事兼总经理。                委托诉讼代理人：覃坤妹，海南正益律师事务所律师。                委托诉讼代理人：周晓虹，海南正益律师事务所律师。                原告田登耀与被告海南北源实业有限公司（以下简称“北源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依照第一审简易程序由审判员罗勇于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告田登耀的委托诉讼代理人王志勇、被告北源公司的委托诉讼代理人覃坤妹、周晓虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告田登耀向本院提出诉讼请求：1．判令被告在判决生效之日起六个月内为原告办理案涉C7商铺的房屋权属证书和土地使用权证；2．判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币（以下币种均相同）37763.7元（以购房款401227元为基数，自2019年4月21日起按日万分之一计算至2021年4月14日止为29049元，并在此基础上上浮30％）。                事实和理由：2017年3月6日，原告田登耀与被告北源公司签署《定安县商品房买卖合同》（合同编号DAL000014050）。原告为买受人，被告为出卖人。作为2号楼1单元2层C7房屋的买受人，原告按照合同约定已向被告支付购房款401227元。2017年5月1日，被告向原告交付C7房屋。原告已将办理权属登记的相关证件资料提交被告。直至起诉之时，被告未按照合同第十五条的约定办理C7房屋的权属证书。被告未及时办证，影响原告房屋的使用和处分，加之限购政策的出台导致房屋价格下跌，故请求上调违约金30％额度。原告多次催告无果，现提起诉讼，请依法维护原告合法权益。                被告北源公司辩称，1．原告诉请办理房屋权属证书及土地使用权证的请求存在法律上和事实上不能履行的情形，不属于可以请求履行的非金钱义务。2019年9月12日，定安县政府办公室发布《关于在定安县实施不动产统一登记的公告》，规定自2016年9月18日起，全县范围内的土地、房屋、林地、林权登记统一由定安县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，2016年9月18日起，定安县国土局停止受理土地登记、定安县房管局停止受理房产登记、定安县林业局停止受理林权登记。房屋权属证书及土地使用权证的登记业务已停止受理，故原告第一项诉讼请求存在法律上和事实上不能履行的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项的规定，请求法院予以驳回。                2．原告诉请支付逾期办证违约金无事实和法律依据。（1）涉案房屋至今未能办理不动产权证系政府原因所致，非被告原因，根据合同约定，被告不应承担违约责任。被告所出售的商品房为现房，项目证件齐全，在签订案涉合同前已取得《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、《建设工程规划验收合格证》、《建安工程税收完税证明》等相关证件，并完成了测绘、分宗等相关手续，在涉案房屋出售前已成功办理了同项目其他商业用房的房屋权属证书，即在签署涉案合同时已具备办证条件。但是，自2016年9月不动产统一登记政策出台后，定安县范围内所有同类型房地产项目均无法办理商业用房的不动产权证。2020年7月17日，定安县自然资源和规划局（以下简称“县资规局”）还为此召开了协调会，就办理商业用房不动产权登记问题进行商讨和协调，但至今没有明确地告知被告如何办理不动产权证件。办证部门从2016年9月至今不予办理商业用房不动产权证的期间应当从双方约定的办证期间1440日中予以扣除。被告根据合同约定有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于相关产权登记机构。被告作为开发商，不存在可以办证而故意拖延办证的可能。根据《商品房买卖合同》第十五条第四款的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，但被告至今无法办理涉案房屋的不动产权登记证系政府原因导致，非被告原因，不属于合同约定的支付违约金的前提条件。（2）原告主张被告承担办证义务的期限计算存在错误，双证合一后，原单独进行的房产登记和土地登记办理时间应合并计算。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为被答辩人办理房屋权属证书（即：房屋所有权证），在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理房屋土地使用权证”。根据《关于在定安县实施不动产统一登记的公告》，可知自2016年9月18日起，定安县就开始实行房屋权属证书和土使用权证的双证合一，导致原单独进行的房产登记及土地登记办理程序二合一，故被告为原告办理不动产权证书登记的期限也应包含两阶段的办理时间，即为1440日（720日＋720日）。因此，即便不存在第（1）项的政府因素，根据正确的办证期限，被告最早应于2021年4月10日才有可能涉及逾期办证。更何况，被告申请办证的材料齐全，系因政府政策原因无法办理涉案房产的不动产权证。                3．原告的利益目前未遭受任何损失，请求法院将违约金比例降低至日万分之零点五。原告在购买涉案房屋后，被告已及时交付了涉案房屋，房屋也处于正常使用状态，所有配套设施均能正常使用，即使真的存在逾期办证的情形，目前也未对原告使用房屋造成任何影响，原告未遭受任何权益损失，被告亦未能从中获得任何利益。而且，被告在出售涉案房屋时证件齐全，已办理多个其他同项目商铺的房屋权属证明，对于政府办证部门不予办理涉案房屋的不动产权登记没有预知的可能性，不存在过错，故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，请求结合案涉房屋的使用情况，根据公平责任酌定将违约金标准降低。                综上所述，原告第一项诉讼请求已因政策变更存在法律上和事实上不能履行的情形，且未在约定的1440日内办理不动产权登记系因政府原因，第二项诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对证据审查认定如下：                原告田登耀向本院出示如下证据：                A1．定安县商品房买卖合同，拟证明原、被告双方对所购商品房、房屋权属证书办理等事项进行约定；                A2．定安县不动产登记中心于2021年5月17日出具的《不动产登记资料查询结果证明》以及被告持有的案涉房屋的房权证，拟证明案涉房屋土地用途为住宅用地，房产证上为商铺。                经质证，被告北源公司对A1三性无异议，该证据加盖定安县房管局公章，证明合同已备案，结合被告证据可知双方签订合同时被告手续齐全、符合政府规定，具备城市商品房预售管理办法第五条规定的条件，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证、施工许可证。A2的真实性由法院认定，该证据证明被告出售商品房时涉案房屋用途规划为商铺，是经过定安县房管局审批同意并发放相应证书，签订合同时被告具备办理房屋产权证的预期。根据被告证据B10，按照原有依法颁发各类不动产权证书继续有效的原则，不动产登记机构可为已取得所有权证的购房人办理不动产登记业务，房屋土地用途不一致的按历史状况如实载明。与资规局复函可向其申请开展住宅和商业建筑面积土地核算的政策存在不一致，证明因政府政策落实原因，被告目前依然无法办理不动产权登记。                被告北源公司向本院出示如下证据：                B1．《建筑工程施工许可证》；                B2．《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》；                B3．《海南省建筑工程竣工验收备案证》；                B4．《建设工程规划验收合格证》；                B5．《建安工程税收完税证明》；                B6．《定安县商品房预售许可证》；                B7．《房屋权属证书》；                B1-B7拟共同证明涉案项目施工建设手续已经消防、规划、工程竣工验收，并取得预售许可证，且在签订涉案合同时同项目的其他商业用房可以办理房屋权属证书，被告对于政府相关办证部门不予办理涉案房屋不动产权证无预见性，对于因政府原因无法办证不存在过错；                B8．定安县人民政府办公室《关于在定安县实施不动产统一登记的公告》，拟证明自2016年9月18日起，定安县国土局停止受理土地登记、定安县房管局停止受理房产登记，全县范围内的土地、房屋登记统一由定安县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；                B9．微信聊天记录，拟证明直至2020年7月17日，县资规局还在就办理商业用房不动产权证问题进行说明和协调，且至今没有明确的办理通知，涉案房屋至今未办理不动产权证系政府原因，而非被告原因；                B10．《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字（2018）6号），拟证明（1）在“两证合一”政策前，房屋、土地用途不一致的房地产项目是可以办理房屋所有权证的；但在“两证合一”政策之后，房屋、土地用途不一致的问题在办理不动产权证时变成“历史遗留问题”，需要主管部门作出特别处理意见，结合2020年7月17日协调会的会议情况，可证明一直到2020年7月17日，政府办证主管部门都未能就案涉情况作出正式的特别处理意见，无法落实“两证合一”政策。（2）涉案房屋未能办理不动产权证系政策变更原因所致，并受主管部门主导，并非被告所能决定，定安县内所有此种情况的开发商项目均无法办理不动产权登记，并非被告一家，因此，因政策影响导致案涉房屋至今不能办证，不应由被告承担违约责任。                经田登耀质证，对B1-B5的真实性予以确认，对证明内容不予认可；B6可以看出原告购买商品房时被告不具有预售许可证；B7与原告无关；对B8、B10不予质证，由法院认定；对B9真实性予以认可，本案不能办理权属登记原因如下：（1）聊天记录第一项土地与报建用途不一致；第二项开发商只交了收益金，还要按土地出让合同缴纳土地出让金；第三解决办法要按照现行法律法规办理，所以本案不存在事实与法律上的履行不能。不能办证的原因就是开发商更改涉案土地用途。（2）当前是依法治国、依法行政，行政机关注重行政行为合法性，按一般行政行为分类，有依职权的行政行为和依申请的行政行为，前者如罚款，行政机关可主动做出，后者如行政许可，需以行政相对方申请才可以做出。本案为行政登记行为，需要有行政相对方的申请。请被告举证截至今日是否已向行政机关进行登记申请。（3）行政机关若做出行政决定，是合法的还是非法的，被告对此行政行为是否有行政复议或诉讼。                诉讼过程中，被告北源公司向本院提出调查取证申请，申请：（1）向定安县不动产登记中心调查2016年9月以来不予办理商业用房不动产权属登记的原因；（2）向县资规局调取2020年7月17日组织有关项目开发商召开的商业用房不动产权证相关问题协调会的会议纪要或会议记录。本院审查认为，第一项申请无具体材料指向，本院不予准许。本院于2021年6月21日依被告第二项申请向县资规局调取相关材料，县资规局于2021年6月22日向本院提交加盖该局公章的2020年7月17日座谈会该局工作人员所作的会议记录。被告北源公司通过该会议记录，拟证明政府相关部门在2020年7月17日仍在协商办理住宅用地上商业用房权属登记，会议记录显示待手续完善后由不动产登记中心予以办理，可见存在政府原因无法办证情形。原告田登耀质证称，认可该会议记录真实性，但会议记录对原、被告双方权利义务无影响，不具备行政可诉性，不能证明任何事项，政府机关召开的会议没有影响。                诉讼过程中，本院依职权到定安县不动产登记中心调取了案涉房屋的不动产登记情况，不动产登记中心于2021年6月4日做出《查询情况函》，经质证，原、被告双方对该《查询情况函》均无异议。                诉讼过程中，考虑到裁判结果的可执行性，本院依职权于2021年6月21日向县资规局发出《关于北源商贸广场∙香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的函》，县资规局于2021年6月22日做出《关于北源商贸广场∙香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的复函》。经质证，原告田登耀对该复函质证称：（1）合同约定办证条件与该函件的条件不一致，合同约定缴纳费用即可办理。是否具备办证条件为被告应承担的商业风险；（2）不能办理产权证的条件是因为土地证用途与产权证用途不一致，该原因是因为开发商原因导致。被告北源公司称：（1）该函件载明被告在办理不动产权证期间土地证用途与产权证用途不一致，证明被告此前已就办理不动产权证进行过申请，并非不作为；（2）该函称待明确用地商住比后依法报政府批准签订补充合同，根据被告举证，可知被告取得预售许可证时已经完全交付土地出让金，原告证据也可证明我方签订合同时具备办证条件，因政府原因导致无法办证不属于案涉合同约定的违约责任承担范围。                本院对原、被告双方提交的证据审查认证如下：                原告田登耀提供的A1均具备证据资格，可以作为认定案件事实的依据。A2系不动产登记中心依原告申请依法做出的，与本院依职权调取的房屋登记情况相符，本院予以采纳。B1-B6均为案涉项目建设、销售过程中的相关证照，具备证据三性，可以作为认定案件事实的依据，就原告对B6的质证意见，因预售许可证明确载明系从（2010）预字第00107号延期而来，且根据A2，被告已于2015年8月28办理案涉房屋的初始登记，故足以认定案涉合同签订时具备销售条件。B7为案涉项目1号楼B3商铺案外人陈爱妹的房权证，从B6预售许可证来看，案涉项目仅有一宗国有土地，该房权证与本案逾期办证相关，可以作为案件事实的依据。B8、B10为政府规范性文件，可作为佐证案件的根据。B9为被告公司工作人员聊天记录，与本院查询的会议记录相吻合，可作为认定案件事实的依据。至于被告拟证明的政府原因，系本案纠纷的争议焦点，待本院认为部分结合全案案情综合评判。本院依申请调取的会议记录具备证据资格，可作为认定案件事实的依据。本院依职权调取的房屋登记查询函和《关于北源商贸广场∙香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的复函》，可作为定案根据。                根据本院采信的证据、双方当事人陈述以及庭审情况，本院确认如下案件事实：                2017年3月6日，原告田登耀（买受人）与被告北源公司（出卖人）签订编号为DAL000014050的《定安县商品房买卖合同》，田登耀购买北源公司开发建设的北源商贸广场∙香榭水岸2号楼1单元1-2层C7号房屋，房屋建筑面积98.34平方米，按建筑面积计单价为每平方米4080元，总价401227元。合同载明，案涉《国有土地使用权证》证号为定安国用（2010）第65号，《建设工程规划许可证》证号为定工规2010第00579-00583号，《建筑工程施工许可证》证号为定建施许［2010］第128号。合同约定：买受人购买的商品房为现房，已办理房屋所有权证（证号为0015154），商品房的用途为非住宅-商业营业用房。合同第十五条（关于产权登记）约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准，出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。                合同签订后，田登耀向北源公司付清了购房款。2017年5月10日，北源公司向田登耀交付案涉房屋。                另查明，北源公司持有的定安国用（2010）第65号《国有土地使用权证》载明的土地用途为住宅用地。2010年6月30日，北源公司取得案涉项目的《建筑工程施工许可证》，证号为定建施许［2010］第128号，许可证上载明有案涉项目商铺及住宅的报建建筑面积。2010年，北源公司取得案涉项目的商品房预售许可证［定房（2010）预字第00107号］，许可证载明预售房屋建筑面积43808.28平方米，其中住宅38068.14平方米、商业用房5740.14平方米；载明土地证号及用途为定安国用（2010）第XXXX号、住宅用地。2012年4月9日，案涉项目经消防单位抽查，工程消防竣工验收备案合格。2012年5月9日，北源公司取得案涉项目《建筑工程竣工验收备案证》（备案号2012-24）。2012年6月29日，案涉项目取得《建设工程规划验收合格证》。2014年10月15日，北源公司缴清案涉项目建安工程税。2015年8月28日，北源公司取得案涉房屋的房屋所有权证（房权证定城镇字第XXXX号），载明规划用途为商铺，从0015154号变更。                又查明，2016年9月12日，定安县政府办公室发布《关于在定安县实施不动产统一登记的公告》。公告称，自2016年9月18日起，在全县范围内实施不动产统一登记，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，停止受理土地登记和房产登记，在此之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。2018年6月25日，海南省国土资源厅发布《关于不动产登记有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字（2018）6号），通知要求：土地用途和年限按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2017）二级类填写，国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，重新确定归属地类，按照新归属地类办理，商业用房对应的土地用途为商服用地中对应的二级类，土地使用年限为剩余使用年限，最高不超过40年，住宅用房对应的土地用途为城镇住宅用地。通知称，对于超出宗地界限建设、改变土地用途、超容建设等历史遗留问题由市县不动产登记机构提出处理意见报政府批准后由相关部门依法处理。在以上政策出台前，北源公司已为案涉项目1号楼B3商铺的买受人办理了房屋所有权转移登记。                再查明，2020年7月17日，县资规局组织被告等开发商就商业性用房不动产登记问题召开协调会，会议决定“关于住宅小区商住配比，由企业提出申请，资规局依申请委托第三方评估，待手续完善后，县不动产给予办理不动产登记”。同日，被告北源公司参会人员“定安-李丽丽”向公司管理人员通过微信方式汇报了会议情况：（1）办证存在问题，土地用途与报规报建用途不一致；（2）当初开发商只交了收益金，可能还要按土地出让合同交土地出让金；（3）解决办法，要按照现行法律法规办；（4）开发商向资规局提供资料（报规文本、图纸、测绘报告等），政府找第三方测绘公司去楼盘做测绘、找评估公司评估，开发商按评估公司评估出来的配套比例补交价款，最后办证。本案诉讼过程中，本院于2021年6月21日向县资规局发出《关于北源商贸广场∙香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的函》，请该局就案涉项目商业用房是否已具备办理不动产权证的条件（若不具备，原因为何）书面回函。县资规局于2021年6月22日做出《关于北源商贸广场∙香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的复函》，复函意见为：北源公司使用的宗地土地用途为住宅用地。该公司在办理《不动产权证》期间，土地证用途与产权证用途不一致。该公司可向县资规局申请开展住宅和商业建筑面积比例核算，核定规划报建及竣工后的住宅和商业建筑面积比例、容积率等，待明确用地商住比后，县资规局依法报县政府批准后，与该公司签订《补充协议》，并办理相关不动产转移登记。2020年7月17日至今县资规局尚未收到北源公司提供的商住比核算材料。                诉讼中，北源公司自认案涉房屋相关税费已经缴清。经本院向原告田登耀释明，目前案涉房屋不具备办理不动产权证条件，可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，田登耀明确表示坚持诉讼请求，继续履行合同。经本院询问原告2021年4月14日之后的违约金是否主张，田登耀明确表示该部分另行主张。                本院认为，田登耀与北源公司签订的《定安县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定积极全面履行合同义务。本案的争议焦点是：1．原告关于办理案涉房屋及相应土地权属转移登记的诉请如何处理；2．被告是否存在逾期办理权属转移登记，逾期时间如何认定，应否由被告承担违约责任；3．逾期办理权属转移登记的违约金如何计算，应否予以调整。                1．关于权属转移登记问题。原告诉请办理案涉房屋权属证书和土地使用权证。自2016年9月起，政府已统一为不动产办理不动产权证，不再单独受理土地登记和房产登记，但案涉合同约定的是分别办理商品房权属证书和土地使用权证，且商品房买卖合同的目的即转移房屋及相应土地的所有权，故即便原告的诉请中具体证照的名称与政策不符，因其未违反合同约定，而此种不符存在政策变化原因，名称的表述不当不属于被告辩称的法律上或事实上的履行不能，原告的诉请实质上为办理涉案房屋及相应土地的权属转移登记，即办理不动产权证。本案中，案涉土地登记用途为住宅用地，而住建部门颁发的建设工程施工许可证记载的建筑工程含有商铺，房管部门颁发的预售许可证中预售范围也含商业用房，在统一办理不动产权证之后，结合省国土厅“琼国土资籍字（2018）6号”通知精神，土地用途与建筑物用途的不一致导致权属转移登记中存在履行障碍。经本院函询县资规局，该局复函中明确截止2021年6月22日，案涉项目商业用房不具备办理不动产权证条件。按照复函，办理不动产权证有待明确商住比、报政府核准、签订《补充协议》等一系列环节的完成，何时具备办证条件无法知晓。截止法庭辩论终结，权属转移登记的条件仍不具备，构成了客观履行障碍。经本院就解除合同问题释明后，田登耀仍要求继续履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项的规定，原告关于限期半年内办理权属转移登记的诉讼请求应依法予以驳回，其可待条件成就后另寻途径解决。                2．关于是否逾期、逾期期间及违约责任的界定。（1）逾期及逾期期间的判断。案涉合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。两者期限相加为1440日。鉴于合同签订前，定安县政府已于2016年9月实行不动产权统一登记，只办理《不动产权证》，不再办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，不管是前者（一证），还是后者（两证），其实质均是转移买卖标的的所有权。在两证统一后，转移所有权的步骤、手续相应简化，加之北源公司作为开发商比一般买受人更应当知晓相关政策内容，但其仍与买受人分别约定办理已不存在的“两证”期限，故本院认为本案权属转移登记的时间应确定为单证时间即720日，不应再将“两证”期限累加。案涉房屋于2017年5月10日交付，北源公司应在720日内即2019年4月30日前为原告办理权属转移登记手续。本案存在逾期，逾期期限应从2019年5月1日起计算。（2）关于违约责任的界定。案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十四条的规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。可见，当未能及时取得不动产权属证书系出卖人原因时才承担违约责任。本案中，如前所述，虽然案涉土地登记用途的住宅用地，但住建部门颁发的建设工程施工许可证记载的建筑工程含有商铺，房管部门颁发的预售许可证中预售范围也含商业用房，在统一办理不动产权证之后，结合省国土厅相关通知精神，土地用途与建筑物用途的不一致导致权属转移登记中存在履行障碍。而且，原、被告双方在签订合同时，被告已经取得案涉房屋的房屋所有权证，证上记载的用途与土地证记载的土地用途不一致，双方均应当知晓此情况。此外，统一办理不动产权证政策出台前，北源公司已为同项目其他商业用房办理了权属转移登记。故政府原因以及政策的变化是本案未及时办理产权转移登记的原因，被告北源公司的抗辩成立，应予采纳。但是，2020年7月17日，县资规局已经专门召开协调会，并作出了相应的工作部署，被告北源公司参会人员也将相关会议精神转达公司管理层，从县资规局的回函来看，截止2021年6月22日，北源公司在办理不动产权证事宜上没有任何动作。此种消极行为与合同当事人积极履行合同义务的责任不相符，北源公司应承担自2020年7月18日起的逾期责任。根据原告诉请，北源公司应承担自2020年7月18日至2021年4月14日期间的逾期办理不动产权证的违约责任。                3．违约金的计算。案涉合同约定逾期办理权属证书，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，故北源公司应承担的违约金为10873.25元（401227元×0.0001／日×271日）。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十四条第二款的规定可知，在无约定情形下，一般以利息损失作为损失计算基准。本案违约金的计算方式为按日计取万分之一，若折算成年利率，为年3.65％。自2020年7月起至今，LPR一年期利率稳定在3.85％，案涉合同约定的违约金与资金占用期间的利息损失基本相当。被告请求予以调减，但无证据证明依约计算的违约金过分高于损失；原告请求予以调增，也无证据证明依约计算的违约金低于损失，其主张的价格变化属于正常商业风险，本院不予采纳，因此，双方的主张均无相应的事实根据，本院均不予采纳。                综上，原告诉请限期办理权属转移登记存在客观履行障碍，本院不予支持。案涉不动产权属转移登记未及时办理存在政府及政策变化原因，但也存在被告的消极不作为，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十条第一款第一项、第五百八十四条、第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：                被告海南北源实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田登耀支付截止2021年4月14日的逾期办理不动产权证的违约金10873.25元；                驳回原告田登耀的其他诉讼请求。                如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费372.05元（原告田登耀已预交），由原告田登耀自行承担264.94（已交），被告海南北源实业有限公司承担107.11元。被告海南北源实业有限公司承担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院缴交。原告田登耀多预交的107.11元，本院予以退还。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员罗勇    二〇二一年六月三十日            法官助理朱润妮            书记员莫婵琦            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。