辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：马宁，系该行行长。委托诉讼代理人：王文金，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：杨春峰，男，1989年3月3日出生，满族，住内蒙古兴安盟突泉县。被告：张海波，女，1989年12月17日出生，汉族，住吉林省农安县。被告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区乾沙街29号7门，统一社会信用代码：91210100780090800D。法定代表人：王鹏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告杨春峰、张海波、沈阳澳源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人王文金，被告杨春峰、沈阳澳源房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼，被告张海波经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告杨春峰、张海波偿还原告借款本金249655.06元，利息、罚息合计9811.22元，总计259466.28元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年1月25日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对被告杨春峰、张海波名下位于沈阳市于洪区，建筑面积72.97平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告沈阳澳源房地产开发有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担连带保证责任；5、三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告杨春峰、张海波偿还原告借款本金210773.54元，利息84.02元，总计211357.56元（以上本金及利息、罚息截止日为2021年6月25日，具体偿还金额以实际发生为准）。事实和理由：1、2014年3月19日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人）与被告杨春峰、张海波（借款人、抵押人）、被告沈阳澳源房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定借款金额为28万元；借款用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积72.97平方米的房产；借款期限为240个月（自2014年3月19日至2034年3月19日止）；贷款利率为月利率；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日调整；借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2、被告杨春峰、张海波以上述房产为借款提供抵押担保，并在沈阳市房屋登记中信办理了预购商品房抵押权预告登记；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告沈阳澳源房地产开发有限公司为被告杨春峰、张海波的上述贷款提供连带责任保证，保证期限为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。同时承诺，如果出现借款人未按时足额履行，或者借款人违反借款合同的其他约定，作为保证人在保证范围内立即承担连带保证责任，且无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。3、借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告杨春峰、张海波在偿还部分欠款后，开始拖欠本息，多次逾期未还款，虽经原告多次催要，但被告杨春峰、张海波拒不偿还债务。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨春峰辩称，我希望按照合同约定正常还款，暂时没有一次性偿还全部贷款的能力。我现在没有拖欠贷款，一直在正常偿还。被告沈阳澳源房地产开发有限公司辩称，一、依据双方合同约定，本案澳源公司不应承担保证责任。依据答辩人与建行铁路支行于2009年8月所签署的《房产抵押贷款合作协议书》第四条二款关于“甲方承担阶段性连带责任保证。保证担保的金额以每笔《个人住房(商业用房)借款合同》签订的保证贷款金额为准，甲方承担保证责任的前提为因甲方违约导致借款人违反与乙方签订借款合同的情况。”以及第十二条关于“本协议约定与具体的《个人住房(商业用房)借款合同》约定不一致的，以本协议约定为准。”的合同约定，可见：1、在本案答辩人向法庭提交的《个人住房(商业用房)借款合同》之外，建行铁路支行与答辩人对于符合贷款条件的购房人购买答辩人建设项目的商品房发放贷款的合作事宜签署有《房产抵押贷款合作协议书》，该协议书依法成立、合法有效，明确约定答辩人与建行铁路支行之间的合作原则、贷款适用的商品房、贷款额度、期限和比例、双方的权利义务等事项，还特别明确约定如与《个人住房(商业用房)借款合同》约定不一致时，以《房产抵押贷款合作协议书》约定为准；2、该《房产抵押贷款合作协议书》对于答辩人承担阶段性保证担保附有适用条件，即需因答辩人违约而导致借款人违约的情况出现，并非答辩人对于借款人的借款违约承担无条件的连带责任保证担保。在本案中，答辩人作为被告杨春峰所购房屋的出卖人，适格履行《商品房买卖合同》项下出卖人的合同义务，不存在由于答辩人违约导致被告杨春峰违反与建行铁路支行之间借款合同的情形，因此，建行铁路支行诉请答辩人承担本案连带保证责任的请求，没有事实依据，请求法院予以驳回。二、根据《民法典》规定，本案澳源公司也无需承担保证责任。退一步讲，即便没有双方签订的《房产抵押贷款合作协议书》约定，根据民法典有关担保制度的解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案涉诉房产所有权初始登记时间是2014年12月9日，即涉诉房产抵押权自2014年12月9日起设立，根据《民法典》第三百九十二条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案银行提供的借款合同中对其实现债权并无约定;根据前述法律规定，本案银行应就涉诉房产实现债权，澳源公司无需承担保证责任。综上，无论是双方合同约定还是民法典及相关司法解除规定，本案澳源公司对涉诉债权均不承担保证责任，请法庭驳回银行关于要求澳源公司承担保证责任的诉讼请求。被告张海波经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告（乙方）与被告沈阳澳源房地产开发有限公司（甲方）签订《房产抵押贷款合作协议书》，约定乙方同意为购买甲方开发建设并依法销售的座落于沈阳市于洪区“俪锦城”的商品房（包括网点）发放贷款，甲方承担阶段性连带责任保证，保证担保的金额以每笔个人住房（商业用房）借款合同签订的保证贷款金额为准。甲方承担保证责任的前提为因甲方违约导致借款人违反与乙方签订借款合同的情况。同时约定，协议与具体《个人住房（商业用房）借款合同》约定不一致的，以本协议约定为准。2.2014年3月19日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人、抵押权人）与被告杨春峰、张海波（借款人、抵押人）、被告沈阳澳源房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额280,000元，借款期限为240个月，即自2014年3月19日至2034年3月19日止；借款用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积62.97平方米的房产；贷款利率为月浮动利率，即为基准利率；贷款采用等额本息还款方法,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计为人民币2,477.90元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押人以其购买的位于沈阳市于洪区，建筑面积126.69平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。3.2014年11月20日，被告杨春峰、张海波按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。4.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告杨春峰、张海波前期尚能按期偿还借款本息，但从2014年10月起未按期足额偿还原告借款本息。其现已将逾期的贷款本息还清。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、《房产抵押贷款合作协议书》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息表等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张海波经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告杨春峰、张海波、沈阳澳源房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告杨春峰、张海波未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。虽被告杨春峰、张海波未按合同约定履行按期偿还借款的义务，但鉴于其已将拖欠的借款本息还清，有继续履行合同的意愿，从维护交易稳定的角度出发，双方继续履行合同更有利于实现合同目的，故对原告在本案中主张解除借款合同及相关诉讼请求，本院不予支持。但本案发生的相关费用，系被告违约造成，应由被告负担。关于原告主张被告沈阳澳源房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。根据《房产抵押贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告沈阳澳源房地产开发有限公司承担保证责任的前提是因其违约导致借款人违反与原告签订借款合同，协议与《个人住房（商业用房）借款合同》约定不一致的，以协议为准。因原告未能提供证据证明被告沈阳澳源房地产开发有限公司存在因其违约导致被告杨春峰、张海波违反与原告签订借款合同的情况，故被告沈阳澳源房地产开发有限公司不存在违约行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的诉讼请求。案件受理费5192元、保全费1817元、公告费800元，均由被告杨春峰、张海波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  聂 雪审 判 员  来 宾审 判 员  苏博群二〇二一年六月二十九日法官助理  孙荣健书 记 员  姜 悦本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。