江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初3398号原告：李小鹏，男，1994年11月25日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈小琴，如皋市高明法律服务所法律工作者。被告：胡进宏，男，1972年10月5日生，汉族，住如皋市。原告李小鹏与被告胡进宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小鹏及其特别授权委托诉讼代理人陈小琴，被告胡进宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年9月8号签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还定金60000元；3.被告支付原告已支付的中介费13000元；4.被告赔偿原告因其违约造成的损失215400元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2020年9月8日通过如皋市丽泽房产有限公司(以下简称丽泽房产）就位于份房屋买卖合同，由被告将该套商品房出卖给原告，合同签订后，原告即按约定给付了购房定金3万元及中介费1.3万元；为合同尽快履行，原告于2020年9月18日就将购房首付款53万元筹集到位，在2020年9月21日通知被告收款时，被告却声称不同意出卖房屋了，并拒绝收款，通过查询，被告已于2020年9月25日将该套商品房过户给了第三人。现通过双方委托评估该房溢价215400元。原告遂起诉，请求判如所请。被告胡进宏辩称：1.我与原告于2020年9月8日签订房屋买卖合同属实，合同签订后原告给了我定金3万元，现原告提出解除合同，我表示认可；2.我愿意双倍返还原告定金6万元、承担中介费1.3万元，对于原告主张的其他费用不同意承担；3.虽然合同约定的是2020年10月30日之前才给首付款，但是我在合同签订后不久就跟原告说让他先付给我10万元，原告也同意了，但原告未能按期筹钱给我，所以我在2020年9月16日就向原告提出房屋我不卖了，后来因为我急着用钱，我就把房子卖给栾俊杰了，我承认我违约了，但是我认为原告主张的费用过高。4.我卖房屋给原告的时候就是低于当时的市场价出卖的；5.出卖房屋的时候，讼争房屋的学区只有一个实验小学的学位，没有联中的学位，因为该房屋原来的房主王建伟也就是出卖房屋给我的上家虽然将房屋卖给我了，但他的孩子仍然用着讼争房屋的户口上的联中，所以说联中的学位被他家的孩子占着，基于这个原因，我才低于市场价出卖给原告；6.讼争房屋我从王建伟处购买了之后发现墙都是裂的，到处都漏水，我不中意才转手卖给原告的；7.原告要求鉴定的时点为2020年9月25日，而距我卖给原告的时间2020年9月8日看，仅有十几天的时间，我认为鉴定部门鉴定的价格高了，我怀疑鉴定部门鉴定的数额不准确、不权威；8.如果原告在买我房屋之后又买了其他房屋，那么我认为原告无权主张溢价损失。本院经审理认定事实如下：2020年9月8日，原告李小鹏（乙方）与被胡进宏（甲方）在丽泽房产的居间下签订《房屋买卖合同》（合同编号：8800479），约定，由甲方将其坐落于如皋市西皋新村408幢501室的房屋及车棚出卖给乙方，房屋建筑面积83.83平方米，车棚约6平方米，出售价为126万元整；乙方于签订合同时支付甲方购房定金3万元；过户税费均由乙方承担；房款支付方式如下：第一次2020年9月8日乙方付定金3万元整，第二次乙方付首付款53万元整（2020年10月30日前），第三次乙方贷款70万元整，甲方钥匙给乙方（2020年12月30日前）；2020年12月30日前由甲方将该房屋正式交付给乙方，甲方交房时须结清交房一切费用；乙方于2020年9月8日前给付中介费1.3万元……违约责任条款中约定：乙方违约的所付定金不予退还，甲方违约的需要向乙方双倍返还定金；如本合同约定的定金未实际支付，违约方应向对方支付相当于本合同约定定金的违约金；同时中介费由违约方支付。原、被告双方均在合同下方签字捺印。同日，原告李小鹏向被告胡进宏支付首付款3万元。庭审中，双方一致确认以下事实：1.合同签订当日，原告给付丽泽房产中介费1.3万元；2.合同签订后，被告于2020年9月15日与原告联系，要求原告先给付其部分首付款10万元，原告亦答应筹款，但之后因被告认为原告付钱太慢，遂将讼争房屋重新出卖给案外人栾俊杰，并于2020年9月25日与栾俊杰办理过户登记手续，将讼争房屋过户至栾俊杰名下；3.被告曾于2020年9月18日、9月19日、9月21日多次明确告知原告不愿将讼争房屋出卖给原告，要求按照合同违约的约定处理。但双方争议的是：2020年9月15日被告与原告联系，要求原告先行支付10万元首付款，原告有无答应具体的给付日期？即双方有无更改合同约定的给付期限重新达成新的合意？对此，被告胡进宏称，当时联系原告时原告答应于2020年9月17日将10万元给付；而原告称其并未答应被告具体的给付日期，仅是答应尽快筹钱，其在2020年9月19日筹好钱后与被告联系，被告却回复不卖了，2020年9月21日其带着筹好的10万元至中介要求给付被告，被告却不到中介来，并明确回复不卖了。对此，原告提供微信聊天记录及录像视屏佐证，被告未提供证据证明。另，被告胡进宏当庭认可其行为构成违约，愿意按照合同违约条款的约定，双倍返还原告定金6万元，并承担中介费1.3万元，对于原告主张的其他费用不同意承担；还陈述：1.讼争房屋是其向上家王建伟购买，购买房屋后，王建伟的孩子仍然使用该房屋的如皋联中学位上学；2.在与原告签订房屋买卖合同后，其将讼争房屋的产权从王建伟名下过户至自己名下，转卖给栾俊杰之后又过户至栾俊杰名下。因原告李小鹏认为，被告恶意违约，在与其签订合同后又将讼争房屋卖予他人，并于2020年9月25日将房屋过户给栾俊杰，其遂于2020年9月28日向本院起诉，要求解除讼争合同，并提出要求被告双倍返还定金、赔偿溢价损失等诉求，被告胡进宏于2020年10月1日签收本院送达的传票、起诉状副本等手续，后该案审理中，原告于2020年11月2日申请撤诉，本院于当日作出（2020）苏0682民7990号民事裁定书，准予其撤回起诉。为证明因房价上涨产生房屋的溢价损失，原告李小鹏向本院提出鉴定申请，要求评估被告与栾俊杰办理过户手续之日即2020年9月25日讼争房屋的市场价值，后经本院委托，江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司于2021年2月19日作出房地产估价报告，估价结果为：讼争房屋在价值时点2020年9月25日的市场价值为147.54万元。为此，原告花费鉴定费9258元。对该估价报告，被告胡进宏不予认可，认为鉴定部门未考虑讼争房屋在出卖给原告时仍被王建伟的孩子占有使用如皋联中的学位及房屋存在裂缝、漏水问题会影响房屋价值，且其感觉，出卖讼争房屋给原告时是低于市场价出卖，据此，申请重新评估。本案中，原告认为，虽被告胡进宏最早在2020年9月18日提出不愿向其出卖讼争房屋，但其并未认可被告要求解除合同的要求，依然在积极筹集资金履行合同，故其要求确认以其第一次起诉提出解除合同的时间即2020年9月28日为双方合同解除的日期。对此，被告胡进宏表示，同意解除合同，对于合同解除的时点由本院依法认定。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，房屋买卖合同，微信聊天记录，估价报告，鉴定费发票等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2020年9月8日在丽泽中介的居间下自愿签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，亦未违背法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，原告在2020年9月8日即合同签订当日给付被告定金3万元后，应于2020年10月30日前支付被告首付款53万元，但被告胡进宏在签订合同后改变了双方的合同约定，于2020年9月15日联系原告，要求原告先行支付10万元首付款，原告亦答应其筹集资金，于2020年9月19日告知被告10万元资金已筹集到位，要求给付，并于2020年9月21日至中介，要求与被告交接，然被告却嫌原告资金筹集慢，分别于2020年9月18日、9月19日、9月21日多次向原告表明，不愿向原告出卖房屋，要求按照合同违约责任的约定处理，且于2020年9月25日直接与案外人栾俊杰办理了讼争房屋的过户手续。综上可见，被告恶意违约。被告虽抗辩原告答应其于2020年9月17日将10万元筹集到位，但未提供证据佐证，结合原告自认答应被告筹款的庭审陈述，只能证明原告确有答应被告先行筹集10万元的意思表示，但不意味着双方改变了合同对于首付款给付方式和期限的约定，重新达成明确的新合意。另，从2019年9月15日被告联系原告要求先行给付10万元至2020年9月19日原告通知被告已筹集资金到位，短短4天时间，被告却“嫌慢”,显然不合常理，亦不符合双方合同约定，原告并未超出合同约定的首付款给付日期。一、对于合同解除的时间。被告虽于2020年9月18日在与原告的微信聊天中提出不卖房屋了，但其作为违约方，提出解除合同非有效解除，原告作为非违约方，按约履行了定金给付义务，在合同签订后又按照被告要求提前给付10万元首付款的要求，积极筹集资金，后因被告将房屋另行卖予他人无奈于2020年9月28日向本院起诉，要求解除双方之间的买卖合同，被告于2020年10月1日签收本院邮寄的起诉状副本等手续，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，本案的房屋买卖合同应于2020年10月1日解除。合同解除后，被告胡进宏返还原告已支付的定金3万元。二、对于被告的违约责任。原告认为，合同约定的违约责任即双倍返还定金不足以弥补其损失，要求被告除双倍返还定金外，赔偿其因房价上涨导致的溢价损失21.54万元（2020年9月25日的房屋市场价147.54万元-合同约定价126万元），并承担中介费1.3万元、鉴定费9258元。本院认为，1.对于中介费1.3万元。合同约定中介费由违约方承担，且被告当庭表示愿意承担该费用，故本院支持由被告胡进宏负担。2.对于溢价损失21.54万元。根据法律规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案的案情，虽然合同约定的违约条款为“甲方违约的需向乙方双倍返还定金”，但该违约责任的约定确不足以弥补守约方即本案原告因房价上涨产生的可得利益损失，结合被告的违约行为，其亦是认为该违约条款约定的数额较低才肆意违约，在与原告签订合同后又一房二卖，且直接回复原告不卖了，按照合同约定的违约处理，导致原告合同目的无法实现。综上，本着不能使违约者受益的原则，对原告主张的溢价损失21.54万元，本院予以支持，但对原告在主张溢价损失的基础上再主张赔偿定金的要求，本院认为，于法无据，上述溢价损失的支持已能弥补原告损失。对于原告主张的鉴定费9258元，本院将在诉讼费中一并处理。此外，对被告要求重新评估溢价损失的问题。本院认为，被告申请重新评估的理由不能成立，具体分析如下：1.被告与其上家王建伟之间对于房屋如皋联中的学位如何约定并不影响评估机构对讼争房屋市场价值的认定；2.通过评估报告对估价对象的分析可见，被告所谓的裂缝、漏水问题属于“建筑物质量”、“防水防渗措施”等项目，评估部门作为专业的评估机构，评估结论是基于对评估对象的实地考察进行的综合认定；3.对于被告所说的其是低于市场价将房屋卖予原告，用其自己的话说也只是其“感觉”，并未举证证明，也无相应依据。综上，对于被告要求重新评估的申请，本院不予准予。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，判决如下：一、原告李小鹏与被告胡进宏于2020年9月8日签订的《房屋买卖合同》于2020年10月1日解除。二、被告胡进宏于本判决生效之日起十日内返还原告李小鹏购房定金3万元，并给付原告李小鹏中介费1.3万元、溢价损失21.54万元，合计25.84万元。三、驳回原告李小鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2815元，鉴定费9258元，合计12073元，由原告李小鹏负担1253元，由被告胡进宏负担10820元（此款原告已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5630元。审判员  张蓉蓉二〇二一年六月十三日书记员  徐 慧