北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4021号原告（反诉被告）：赵志增，男，1955年8月24日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵夜（赵志增之女），住江苏省淮安市清江浦区。被告（反诉原告）：北京泰诚物业服务有限公司，住所地北京市大兴区龙发大街1号院3号楼4层2单元418。法定代表人：高松，总经理。被告：赵建强，男，1975年7月8日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。以上二被告之共同委托诉讼代理人：昌素卿，北京市明仁律师事务所律师。以上二被告之共同委托诉讼代理人：王玲，北京市明仁律师事务所律师。第三人：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：王思桥，男，该公司经理。原告（反诉被告）赵志增与被告（反诉原告）北京泰诚物业服务有限公司（以下简称泰诚公司）、赵建强，第三人北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵志增之委托诉讼代理人赵夜，被告（反诉原告）泰诚公司、被告赵建强之共同委托诉讼代理人昌素卿、王玲，第三人北空公司之委托诉讼代理人王思桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志增向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告泰诚公司于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；2．判令被告泰诚公司、赵建强连带退还原告押金8万元、租金20万元，赔偿原告装修损失15万元、律师费2万元；2．判令被告泰诚公司、赵建强向原告连带赔偿自2020年9月1日起按照年利率6%的标准计算的逾期付款损失。诉讼过程中，赵志增变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告泰诚公司于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：被告泰诚公司原名为北京中福广缘停车场管理服务有限公司。位于北京市西城区xx号房屋系被告北空公司所有，租赁给泰诚公司使用。2019年12月13日，原告为出租经营需要，与泰诚公司法定代表人赵建强签订租赁合同，约定泰诚公司将案涉房屋转租给原告，房屋面积653．8平方米，约定租赁期自2020年2月15日至2025年2月14日。合同签订后，原告依约向泰诚公司支付押金8万元及上半年租金20万元。2020年1月13日，赵建强将案涉房屋交付原告，原告随即发现并向赵建强反映房屋存在无上下水、无装修用电、场地无法安装洁具等影响经营之问题，赵建强答复会尽快逐步解决，并因无法安装洁具影响租金收入，同意将租金从20万元降至17万元。其后，原告投入15万元对租赁房屋进行装修。2020年2月20日起疫情爆发，北京市宣布进入应急响应状态，政府要求案涉房屋不可投入使用。该不可抗力的发生，致使原告刚刚招租的房客均被赶出，有租赁意向的房客也不能实际入住，至今一直无法使用案涉房屋。期间原告多次通过手机向赵建强表示房屋不可使用，订立合同目的无法实现，要求双方尽快解除合同，退还押金、装修费用及租金，赵建强多次以能够帮忙解决入住许可、找下家接手等种种托词不予退款，拖延时间。后我方了解到被告泰诚公司对诉争房屋并无转租权，因此我方变更第一项诉讼请求，要求确认诉争租赁合同无效，并基于合同无效要求被告泰诚公司退还原告交纳的租金、押金并赔偿装修损失。因租金和押金都是支付给赵建强的，故要求赵建强与泰诚公司承担连带责任。被告泰诚公司、赵建强辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：诉争租赁合同合法有效，即使北空公司对泰诚公司转租事宜不知情，那也与原告无关。原告仅支付了押金8万元及2020年2月15日至8月14日的租金20万元，此后未再交纳，应当继续履行合同支付租金。原告承租后一直在使用诉争房屋，疫情期间我方还与北空公司协助原告办理了50个人进出小区的出入证。租赁房屋时原告是说放东西，个别员工临时住，也没说开旅馆起牌照的事情。房屋租给原告时有上下水的管道，没有马桶、淋浴这些。原告装修时说要住人，要求我方找北空公司协调装上下水、做淋浴房之类的，但如果这样装修会有居民投诉。被告泰诚公司基于上述事实和理由提出反诉请求：1．判令赵志增继续履行合同支付泰诚公司2020年8月15日至2021年2月14日期间房屋租金200000元；2．判令赵志增承担本案全部诉讼费。第三人北空公司述称，我公司将诉争房屋租赁给泰诚公司，并约定不允许转租，合同到期日为2025年。我公司对泰诚公司将诉争房屋转租给赵志增并不知情，现我方明确表示不认可泰诚公司的转租行为，具体由我公司法务进行解决。诉争房屋是住宅性质，之前我公司作为旅馆使用，将诉争房屋租给泰诚公司也是用于便民服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区xx号房屋，建筑面积5218．78平方米，于2010年9月30日登记在北空公司名下。北空公司（出租方、甲方）与北京中福广缘停车场管理服务有限公司（承租方、乙方，以下简称中福广缘公司）签订的《租赁合同》载明：出租房屋位于北京市西城区铁狮巷9号，建筑面积653．8平方米，租赁期限自2020年3月20日至2025年12月30日，乙方于合同签订3个工作日内，一次性支付三年租金570000元。2019年12月13日，中福广缘公司（出租方、甲方）与赵志增（承租方、乙方）签订《租赁合同》，内容有：甲方将坐落于北京市西城区铁狮巷9号房屋出租给乙方，房屋面积653．8平方米，租赁期限五年，合同签订日至2020年2月14日为装修免租期，起租日自2020年2月15日至2025年2月14日年租金400000元，后两年租金在现租金基础上增加10%，乙方每六个月向甲方交纳，付款日期为2020年1月9日、7月9日，2021年1月9日、7月9日，以此类推。押金80000元乙方应于本协议签订之日交纳。租赁期内如乙方须对租赁房屋进行改建、改造和装修，须事先向甲方提交改造、装修设计方案，经甲方书面同意后，乙方方可施工。合同落款甲方处有中福广缘公司盖章、赵建强在甲方代理人处签字，乙方处有赵志增签字。上述合同签订当日，赵志增向赵建强支付押金80000元。2020年1月11日，赵志增向赵建强支付租金200000元，此后未再支付。庭审中，泰诚公司认可赵建强代其收取押金及租金。2020年7月，中福广缘公司名称变更为泰诚公司。赵志增承租房屋为小区地下室。赵志增主张其租赁用途为经营集体宿舍，因承租房屋无上下水、无法安装洁具等问题影响经营，后因疫情期间小区封闭管理导致人员无法入住，其合同目的无法实现，其已与泰诚公司于2020年8月解除合同。泰诚公司表示双方合同并未解除，赵志增亦未返还房屋。赵志增与赵建强的微信聊天记录显示：2020年1月9日、11日、13日，赵志增向赵建强先后反映了两个问题：一是（外墙保温）施工队没拿到工钱占着楼不交地下室钥匙；二是房屋上水没接好，也不让自己接，不能做卫生间，住户没法用；三是房屋内有施工队留的建材影响装修。1月14日，赵志增表示感谢赵建强支持将年租金降三万。1月17日，赵志增向赵建强反映了两个问题：一是旧楼改造施工人员占用房间影响装修；二是楼西头主通道堆满物品影响消防通道疏散。赵建强回复今天和厂方沟通。1月18日，赵志增向赵建强反映厕所问题需要协商，卫生间在旅馆北门外，出入要穿过一层旅馆，旅馆阻碍人员进出，此外要（给员工）办住宿的饭店老板表示如果卫生间解决不了就不租了。1月21日，赵志增再次表示旅馆可能是个不安定因素，12号楼卫生间对我们很重要，对15号楼能起到配套作用。赵建强回复年后再说。2月18日，赵志增表示有居民反映饭店职工住宿舍安全问题，经请示厂里，已从宿舍（15号楼）搬到12号楼隔离14天，春节前饭店职工住进14人并已到居委会备案。2月23日，赵志增向赵建强发送回京人员信息表，并表示居委会要求返京人员隔离14天后才能入住15号楼地下室，并且要厂子证明返京人员为厂子物业工作人员，另外旅馆晚上十点以后不让走主通道影响进出。赵建强回复明天落实。2月24日，赵志增向赵建强发送返京人员信息表，询问7名返京复工人员能否入住。3月2日，赵志增向赵建强继续反映通道进出及堵塞问题。3月11日至5月20日，赵志增就务工人员入住、通道使用等要求赵建强提供协助。8月28日，赵建强发送《催告书》，要求赵志增于收到函件后十日内，清偿拖欠的租金200000元，否则将收回房产、没收押金。赵志增与北空公司管理人胡跃伟于2020年4月5日至8月24日的微信聊天记录显示：赵志增委托胡跃伟对诉争房屋进行装修，并在宿舍西侧卫生间加水泵安装马桶等。2020年9月1日，赵志增向泰诚公司发送律师函，告知泰诚公司解除双方租赁合同，要求泰诚公司返还押金、租金并赔偿装修费用。庭审中，各方表示诉争房屋所在楼宇进行外墙保温施工期间，施工人员入住诉争房屋，并由胡跃伟代收住宿费。泰诚公司表示其共收取胡跃伟转交的住宿费23500元用于抵扣赵志增欠付租金。经询，泰诚公司表示同意解除合同，但因诉争房屋中尚有人员及物品，其不同意接收房屋。赵志增表示诉争房屋中人员及物品与其无关，并自认未与泰诚公司进行房屋交接。本院认为，赵志增以泰诚公司对诉争房屋无转租权为由，要求确认其泰诚公司签订的《租赁合同》无效。虽然诉争房屋的产权人北空公司在答辩中表示其对泰诚公司将诉争房屋转租给赵志增并不知情，且明确表示其不同意泰诚公司转租，但根据赵志增提交的微信聊天记录及北空公司的自认，北空公司不仅对赵志增承租诉争房屋知情，且其管理员代赵志增收取了住宿费，况且判断《租赁合同》是否有效应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据，泰诚公司是否有转租权并不影响诉争《租赁合同》的效力，故本院对赵志增的该项诉讼请求不予支持。赵志增基于《租赁合同》无效，要求泰诚公司返还租金、押金并赔偿装修损失，请求权基础不当，本院亦不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵志增与泰诚公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，由于疫情原因，各小区对人员进出采取疫情防控措施，赵志增承租房屋用于集体宿舍等经营确实会受到一定影响，但赵志增并未及时提出解除合同，其与胡跃伟的微信聊天记录显示至2020年8月其仍在对诉争房屋进行装修，故赵志增于2020年9月1日向泰诚公司发出的律师函并不发生合同解除的效力。现泰诚公司要求赵志增支付2020年8月15日至2021年2月14日期间的房屋租金，赵志增并未提交证据证明该期间诉争房屋存在不符合约定使用用途的情形，且现有证据亦未显示出泰诚公司自行收回了诉争房屋，故泰诚公司的该项反诉请求存在法律依据和事实依据。关于租金数额，泰诚公司因诉争房屋无上水问题同意减少年租金30000元，且泰诚公司自认其收取胡跃伟转交的住宿费23500元用于抵扣赵志增欠付租金，故相关金额应予扣除。本院对泰诚公司反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。需要指出的是，赵志增于庭审中明确表示诉争房屋中已无其相关人员及物品，其不同意继续履行合同，泰诚公司亦表示同意解除合同，故双方应就房屋交接事宜积极协商，避免损失扩大。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，赵志增支付北京泰诚物业服务有限公司二〇二〇年八月十五日至二〇二一年二月十四日期间的房屋租金146500元；二、驳回赵志增的全部诉讼请求；三、驳回北京泰诚物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元（其中本诉案件受理费10050元，反诉案件受理费2150元），由赵志增负担11625元，已交纳10050元，剩余1575元，于本判决生效之日起七日内交纳，由北京泰诚物业服务有限公司负担575元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月三十日法官助理 任旋旋书 记 员 王 溪书 记 员 张晓龙