吉林省长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0191民初747号 原告：景凤全，男，1982年5月9日出生，汉族，现住吉林省长春高新开发区。 委托诉讼代理人：于鑫，女，1981年11月7日出生，汉族，现住现在长春高新开发区。 被告：长春海悦房地产开发有限公司，所在地长春经济技术开发区。 法定代表人：刘长胜，董事长。 委托诉讼代理人：刘双，吉林钟言宇德律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司长春涵乐园支行，所在地长春市南关区。 负责人：姜春雪，该行行长。 委托诉讼代理人：刘扬，该公司职员。 原告景凤全与被告长春海悦房地产开发有限公司（以下简称：海悦公司）、第三人中国银行股份有限公司长春涵乐园支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告景凤全及其委托诉讼代理人于鑫，被告委托诉讼代理人刘双、第三人委托诉讼代理人刘扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2018年12月3日签订的合同编号为0000000001263348《商品房买卖合同》（地址中海·寰宇天下56地块二期的MG3号楼311号房）。2、请求法院判令被告退还原告购房款人民币：173,075.30元(首付款142,024.44元加银行还款：31050.86)；3、请求法院判令被告赔偿原告经济损失（即:购房价格与当下市场的差价）人民币:107762.00元。4、请求法院判令被告支付原告所付款的利息人民币：59,360.47元；5、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2018年12月3日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：“原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于经济技术开发区北区远达大街（丙六路以北、北区丙一街以西）中海。寰宇天下56地块二期的MG3号楼311号办公用途的房屋。双方签订的合同第八条约定：被告须于2020年12月31日前将符合约定的五套商品房交付给原告使用；合同第十条约定：商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向如有规划设计变更，被告应在变更之日起10日内通知原告。合同签订后，原告依约履行了自己应尽的义务，并已按月支付按揭贷款至今。而被告违反合同约定将本应交付给原告的房屋改变了结构，装修成了物业会所，安置了麻将机、台球、吧台等设施。被告未能如期交付房屋且在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更时未在规定的时限内通知原告景凤全。被告没有诚信的行为违反了法律规定和合同约定，构成了根本性违约。因被告的违约，使原告无法实现合同目的。依据中华人民共和国《民法典》相关法律规定及双方《商品房买卖合同》的约定，为维护法律的尊严及维护原告的合法权益，原告提出上述诉求，望人民法院判如所请。 被告辩称，一、被告同意解除与原告签订的合同编号为0000000001263348的《商品房买卖合同》。二、被告向原告返还价款的金额应以被告直接从原告处收取的款项的本金为限。被告向原告收取的款项仅包含购房首付款及相关费用的金额共计129364.75元(包括：首付款125226元，物业维修基金4,138.75元)，其余购房款为第三人所支付。契税及印花税系我方代收后交给原告委托的代办公司办理产权，已由代办公司交到税务局，被告对此不负有返还义务，可协助原告进行退费。登记费、公证费、代办费亦非被告收取，被告可协助原告进行退费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条：“买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”，当事人已就合同解除约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，双方当事人应依照合同约定履行义务。三、原告请求被告赔偿其经济损失（房屋差价）107,762.00元，缺乏事实及法律依据，应予驳回。首先，58同城并非有资格的房地产评估机构，其平台发布的数据仅为在其平台发布售房信息的房屋出卖人希望成交的单价，既非实际成交价格，也非案涉房屋最类似房屋的市场成交价，不具有参照性。其次，案涉房屋的购买方式为首付款加按揭贷款，原告至今仅支付了部分购房款，按揭贷款尚未偿还完毕，无权获得案涉房屋的差价损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“.....损失赔偿额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，以及双方当事人之间的合同约定，被告订立合同时预见到的因己方违约可能造成的损失数额为原告累计已付款的0.1%。本案中，被告并不会因解除合同而获得房屋升值的差价利益，基于此种情况，原告亦没有获得该差价赔偿的依据。四、原告请求被告向其支付所付款的利息59,360.47元，缺乏法律依据，不应获得支持。被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条约定了因被告应负担的因违约产生的损失赔偿额的计算方法及支付期限，仅在被告逾期不支付违约金时才负有支付，利息损失的义务。五、原告请求被告支付经济损失（房屋差价）和所付款的利息属于重复计算、重复请求，且没有法律依据，应予驳回。 经审理查明，2018年12月3日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订合同编号为0000000001263348等五份《商品房买卖合同》，其中311号房合同约定：“买受人购买的商品房坐落于经济开发区北区丙六路以北、北区丙一街以西中海▪寰宇天下56地块二期第MG3幢0单元311号房，该商品房规划用途为办公。该商品房合同约定建筑面积为33.11平方米，其中套内面积22.26平方米，公共部位公用房屋分摊面积10.85平方米。该套（单元）计算，该商品房总价款为人民币235,226元。买受人以按揭贷款方式付款。买受人应在签订本合同同时支付首付款125,226元，同时备齐贷款所需所有材料，并保证出卖人自本合同签订之日起45个工作日收到剩余按揭房款。出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房取得《建设工程竣工验收备案证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按附件四补充协议第十条规定。合同附件四《补充协议》第十条约定：买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”上述合同由出卖人即海悦房地产公司加盖公章，买受人即景凤全签名按手印予以确认。合同签订当天原告依约向海悦房地产公司缴纳购房首付款125,226元及原告交付的契税10,692.09元、印花税117.6元、物业维修基金4,138.75元、公证费150元、登记费1100元、代办费600元，合计人民币142024.44元 2019年1月11日，原告景凤全作为借款人、被告海悦房地产公司作为保证人与第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，合同约定：“贷款金额：56万；贷款期限：120月；贷款用途：购买商用房，房屋地址经济开发区北区丙六路以北，北区丙一街以西中海寰宇天下56地块二期第MG3幢0单元309-313号房；购房合同号：XXX、1263341、1263348、1263348、1263359；购房面积：34.61、33.11、33.11、33.11、33.11、33.11；房屋总价款：1,186,786元。借款人景凤全签名按指印、贷款人中国银行涵乐园支行加盖公章、保证人海悦房地产公司加盖公章予以确认。上述《个人商业用房贷款合同》签订后，第三人向被告支付了56万购房款。原告景凤全按期偿还银行贷款。 另查明，被告将出售给景凤全的311房屋装修为物业会所使用，海悦房地产公司拒绝履行交付房屋的义务。被告同意解除《商品房买卖合同》、返还购房款及按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，均系原被告双方在平等自愿的基础上达成，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定支付了全部购房款并缴纳了相关税费，被告应当按合同约定的日期交付房屋。被告拒不履行《商品房买卖合同》向原告交付房屋的约定，至今拒绝交付房屋的行为，致使原告不能实现合同目的。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.....（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；.....”第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。因被告根本违约致使《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除《商品房买卖合同》的诉求，证据充分，应予支持。因原告与第三人签订的贷款合同的目的是购买涉案房屋，现因购房合同已经解除，无法实现购房的目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》也应一并解除。购房合同解除后，被告应将已经收取的首付款125,226元及原告交付的契税10,692.09元、印花税117.6元、物业维修基金4,138.75元、公证费150元、登记费1100元、代办费600元，合计人民币142024.44元及原告已经偿还给第三人的贷款本金及利息返还给原告，剩余贷款及利息由被告直接返还给第三人。故对原告请求被告返还已付首付款142024.44元（包含契税、印花税、物业维修基金、公证费、登记费、代办费）及贷款合同解除之日原告已经偿还给第三人的贷款及利息的诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付违约损失的诉讼请求，依据《最高人民法院》第十二条第二款“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，由于海悦房地产公司未按合同约定的2020年12月31日交付房屋的违约行为，致使原告不能实现合同目的，致使原告经济利益受损，因合同约定的违约金计算过低，原告请求增加违约金损失的主张合法，故原告主张首付款142,024.44元（包含契税、印花税、物业维修基金、公证费、登记费、代办费）违约损失，应从2018年12月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的购房差价款损失诉求，因原告举证不足，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、五百六十三条第一款、五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第十二条、第二十一条第二款之规定，判决如下： 一、解除2018年12月3日景凤全与长春海悦房地产开发有限公司签订的合同编号为0000000001263348《商品房买卖合同》。 二、解除原告景凤全、被告长春海悦房地产开发有限公司与第三人中国银行股份有限公司长春涵乐园支行于2019年1月11日签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》。 三、被告长春海悦房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告景凤全支付311号房的首付款142,024.44元及利息（利息以142,024.44元为基数，从2018年12月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、被告长春海悦房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告景凤全已偿还给第三人中国银行股份有限公司长春涵乐园支行的购房贷款及利息（以原告实际每月偿还购房贷款数额为基准，从实际偿还贷款之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 五、被告长春海悦房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还第三人中国银行股份有限公司长春涵乐园支行涉案《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的剩余贷款本金、利息及其他欠款（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）。 六、驳回原告景凤全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3,201.48元，由原告负担1500元，被告长春海悦房地产开发有限公司负担1,701.48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  胡忠宇 二〇二一年六月二十二日 书记员  王晓娜