山东省临沂经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1392民初660号原告：杨开武，男，1978年1月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张洪志，山东上开律师事务所律师。被告：临沂卓新地产有限公司，住所地临沂经济技术开发沂河路175号新时空大厦。法定代表人：方静，经理。委托诉讼代理人：刘建国，山东隆泰律师事务所律师。第三人:临沂市兰山区俊成房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区汇丰西城1号楼1309号。法定代表人：刘洪艳，经理。原告杨开武与被告临沂卓新地产有限公司（以下简称卓新公司）、第三人临沂市兰山区俊成房地产营销策划有限公司（以下简称俊成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张洪志,被告卓新公司委托诉讼代理人刘建国均到庭参加诉讼，第三人俊成公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨开武向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告签订正式的商品房买卖合同，并协助办理过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年，原告在被告处购买房屋一套，原告在其售楼处缴纳了定金及首付款，被告为原告出具了认购书但未与其签订书面购房合同。在此之后，原告多次请求被告同原告签订书面购房合同，但被告拒不履行。现为维护原告的合法权益，起诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告卓新公司辩称，答辩人不是本案适格被告，适格被告是俊成公司。答辩人并未收到杨开武的购房首付款。杨开武提供的《中国农业银行个人明细对账单》和《临沂俊成房地产营销策划有限公司收款收据》均可证实，杨开武所打的款项收款人为“俊成公司”而不是“卓新地产”。《民法典》第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中杨开武将购房款“俊成公司”，并未打给“卓新公司”，“卓新公司”之后也未收到该笔涉案款项，故“卓新公司”不是本案的合同相对方，不是本案的适格被告，本案适格被告为“俊成公司”，杨开武不起诉“俊成公司”则起诉“卓新公司”于法无据。尽管杨开武与“卓新公司”签有《卓新·天悦城认购书》，该协议确系双方真实意思表示，根据协议第三条第2款：乙方须于签订本认购书之日起七日内，即2018年9月16日前交纳房款…提交按揭所需的资料并签署正式购房合同。第七条约定：乙方按照双方在本协议约定的期限内，到甲方营销中心与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款。否则甲方有权将该房屋另外出售，乙方所交付的定金甲方不予退还。然杨开武并未认购书约定向“卓新地产”并交付房款签署《商品房买卖合同》，即使当时双方有认购意向，也因杨开武未履约而致“卓新公司”有权终止本协议。综上，根据杨开武提供的现有证据，不能证明“卓新公司”是商品房预售合同的相对方，“卓新公司”在本案中并无过错，双方未就涉案房产达成购买合意，“卓新公司”没有与杨开武签订《商品房预售合同》的义务。请法院查明真相，依法做出公正裁决，以维护各方合法利益。第三人俊成公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月30日，原告杨开武（乙方）与被告卓新公司（甲方）签订《卓新天悦城认购书》，合同约定乙方自愿购买甲方开发的卓新天悦城B5#楼2单元301室，房屋建筑面积为114.93平方米。双方约定乙方交纳定金后选择银行按揭付款，成交单价3804.83元，总成交价为437289元。乙方须于签订本认购书之日起七日内，即2018年9月16日前交纳房款137289元（占总房款的30%），提交按揭所需资料并签署正式购房合同。合同签订前，原告杨开武分别向第三人支付购房款10000元、197600元，由第三人开具《收款收据》一张，内容为“经营项目B5-2-301首付金额137289元金额合计（大写）壹拾叁万柒仟贰佰捌拾玖元整付款方式POS开票日期2018年9月16日收款人管玉洁”。后双方未订立商品房买卖合同，被告也未将房屋交付原告。后原告杨开武多次催促被告签订商品房买卖合同未果，将被告及第三人诉至法院。另查明，2020年11月27日，被告（出卖人）与周丽萍（买受人）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定买受人购买出卖人开发的卓新天悦城B5号楼2单元3层301号房产，预测建筑面积公117.7平方米。商品房单价为每平方米3994.63元，总价款470168元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应当在2020年11月19日前支付该商品房全部价款。合同还约定了逾期付款责任、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式等内容。合同签订前，买受人周丽萍交付被告定金11000元。合同签订后，买受人周丽萍通过POS机刷卡方式支付被告剩余房款459168元，由被告向其开具《收据》一张，载明：入账时间2020年10月23日交款单位周丽萍、庄会余收款方式定金11000元、POS机459168元人民币肆拾柒万零壹佰陆拾捌元正收款事由B5-2-301室房款。2020年11月30日，被告将案涉房产备案登记至周丽萍名下，由临沂市住房和城乡建设局开具《商品房买卖合同备案证明》予以确认。2021年3月22日，被告以邮寄方式通知周丽萍收房，但周丽萍收函后未办理交房手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然原告杨开武与被告卓新公司订立了《卓新天悦城认购书》，但认购书作为预约合同载明了买受人出卖人的基本信息、商品房的位置面积、商品房的总价款及付款方式的商品房买卖合同主要内容。虽然被告认为第三人并非其营销公司，第三人收取首付款行为的效力不及于被告，但综合双方订立的认购书晚于第三人开具的收款收据的情形，且认购书约定的商品房位置、首付款金额与收款收据载明的内容相互印证，从而可以认定被告卓新公司补签认购书追认了原告杨开武向第三人支付房屋价款的行为，故被告作为出卖人已经按照约定收受了部分购房款。综上所述，双方订立的《卓新天悦城认购书》应当认定为商品房买卖合同。关于一房数卖的合同履行问题，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，被告卓新公司与原告杨开武及案外人周丽萍签订的商品房买卖合同均为当事人真实意思表示而达成的有效合同，虽然原告杨开武与被告卓新公司订立的买卖合同签订时间在先，但仅交纳部分首付款且未合法占有房屋，综合买受人周丽萍支付全部房款，争议房屋已经临沂市住房和城乡建设局登记备案至周丽萍名下，被告通知周丽萍办理房屋交付手续的情况，应当确定买受人周丽萍的权利顺位优先于原告。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见权利人进行预告登记后，其享有的债权取得了部分对世的物权特性，即预告登记的债权优先于普通债权受到保护，综合原告订立的商品房买卖合同未登记、买受人周丽萍订立的买卖合同已经有机关备案登记的情形，买受人周丽萍订立的商品房买卖合同应当优先履行。综上所述，无论从债权保护或物权实现角度来讲，买受人周丽萍的权利均应当优先予以保障，原告要求签订商品房买卖合同并办理房屋产权变更登记，经本院释明原告仍然不变更诉讼请求，故原告要求签订商品房买卖合同并办理过户手续，理由不当，不予支持。第三人经合法传唤未到庭应诉，应当承担可能不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告杨开武的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 蒋欣辰二〇二一年六月十五日法官助理 瞿文杰书 记 员 韩君菊