广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初25443号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人：周松，董事长。委托代理人：何君玲，系该司职员。被告：杨青云，男，1971年7月20日出生，汉族，住湖北省监利县。原告广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）与被告杨青云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托代理人何君玲，被告杨青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建方公司诉称：2018年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市天河区盈溪路彩怡街6号1203房（以下简称涉案房屋），租赁期限为2018年10月19日至2026年2月4日，总租金为247311元；租赁期内，原告排他的享有对涉案房屋占有、使用和收益的权利，被告应按约定将涉案房屋交付原告使用，不得对原告在涉案房屋内的合法经营活动进行干涉妨碍，否则原告有权解除合同，并要求被告退还剩余期限的租金、支付违约金及赔偿损失。合同签订后，原告于2018年10月30日通过银行转账方式向被告指定账户支付了租赁期限内所有的租金。后原告上门查看涉案房屋，发现涉案房屋一直由被告及其亲属实际占有、使用，原告就此录制了视频。被告向原告提供的租约显示租期于2019年7月14日届满，但该日之后被告仍拒绝将涉案房屋交付原告，干涉妨碍原告使用涉案房屋；因被告实际占有、使用涉案房屋，导致原告无法出租收益，按月租金4000元/月的标准计算，被告应赔偿相应期间的租金损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告剩余租赁期即合同解除之日至2026年2月4日的租金188383.24元（按92.8元/日的标准）；三、被告向原告赔偿损失23924.67元（以剩余租赁期的租金为本金，按每日万分之二的标准，从2018年10月19日起计至合同解除之日止）；四、被告向原告支付违约金46419.04元（按剩余租赁期租金的20%）；五、被告向原告赔偿租金损失18000元（按4000元/月的标准，从2020年3月1日起计至合同解除之日止）；六、本案诉讼费由被告承担。被告杨青云辩称：被告将涉案房屋出租给原告，是通过第三方中介谭小姐代被告与原告签约的，被告亦向中介支付了合同总金额6%的服务金，第一次签合同是与建设银行签，第二次签合同是与原告签。原告向被告支付24万元后不到20分钟就扣回了5万元，被告便询问中介，中介说原告会在1-2个月后返还5万元，但该5万元至今没有返还。被告不同意原告的全部诉讼请求，被告不同意解除合同，希望继续履行。另就原告提供的视频，真实性予以确认，但被告是2020年3、4月才搬回涉案房屋的，故被告同意按4000元/月的标准支付2020年3月底起的租金，但原告应将5万元返还。2020年过年期间管理处曾向被告电话催收管理费，当时被告并未在涉案房屋内居住，涉案房屋是空置的。因被告没有违约的故意，故不同意支付违约金，且原告主张的违约金标准过高。经审理查明：2018年10月18日，原告（承租方/乙方）与被告（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》（编号：JF20181018HZ0002），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作居住用途使用，房屋建筑面积87.7335平方米，房产证号为：粤房地证字第××号。房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签署本合同前已将涉案房屋出租予第三方（以下称原租客），并订立相关租赁合同（以下称现存租约）；现存租约于2019年7月14日到期，甲方须提供现存租约的复印件及最近三个月租金缴付银行流水；至迟在房屋交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就涉案房屋的再出租另行签署新租约，由原租客向乙方支付押金、租金及履行其他合同义务，如新租约未能签署或原租客未按新租约的约定按期足额向乙方支付首期租金、押金及其他费用的，则本合同不生效，乙方无需向甲方支付任何款项。租赁期限为87个月15天，自2018年10月19日至2026年2月4日，甲方应在2018年10月19日前将房屋交付乙方，具体以双方签署的《房屋交接确认书》为准；若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算并相应顺延。免租期3个月，即自2018年10月19日至2019年2月4日，免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水电费及其它因使用涉案房屋而产生的费用。本合同租金总额为247311元。甲、乙双方同意，在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额的100%：a、本合同依法成立并符合合同生效条件；b、甲方交付的房屋符合乙方的验收标准，双方完成房屋交付；c、甲方已在本合同签署之日起15日内按照本合同附件《客户需知详情函》的要求向乙方移交全部所需资料；上述三个条件全部成就之日视为款项支付起始日。租金均应通过支票或转账方式支付至甲方指定收款账户。甲方应按约定将涉案房屋交付乙方使用，对于乙方在涉案房屋内合法经营管理活动不得进行干涉妨碍。乙方自房屋交付之日享有租赁权，即乙方排他地享有对涉案房屋进行占有、使用和收益的权利。甲方同意，乙方在租赁期限内有权将涉案房屋的部分或者全部再出租，或以其他方式对房屋进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的房屋签署相应的租赁合同及办理房屋再出租的相关手续，而无需另行征得甲方同意或通知甲方。无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。甲方违反本合同约定的，乙方有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿乙方因此而遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、乙方为房屋装修改造所投入的金额费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金、损害赔偿等，以及律师费、诉讼费等乙方为实现权利而产生的费用），此外，甲方还应按照以下约定承担相应的民事责任：1、甲方逾期交付房屋，则每逾期一日，甲方应按租金总额的1‰向乙方支付违约金，直至甲方实际交付房屋之日止……3、甲方存在下列情形之一的：（1）甲方逾期交付房屋超过30天（含）的……（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的……乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任。出现本合同约定的解除情形，法律规定的解除合同情形的，本合同可予以解除；一方要求解除合同的，应以书面形式向对方发出解除合同的通知，通知到达对方时合同解除等。2018年10月19日，原、被告签署《房屋原有物品交接清单》，原告确认涉案房屋符合其司收房标准并完成交接。当天，原、被告还与原租客签订了《房屋租赁三方协议》，约定自2018年10月19日起被告与原租客签订的租赁合同自动解除，自本协议签订之日起，原告成为房屋承租人，原租客成为房屋次承租人，关于原告与原租客之间的权利义务以双方新签订的住房租赁合同为准。据原告提交的其与原租客2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》显示：双方约定涉案房屋的租赁期限为2018年10月19日至2019年7月14日，其中2018年10月19日至10月31日的租金为1678元，2018年11月1日至2019年6月30日每月租金为4000元，2019年7月1日至7月14日的租金为1807元等。2018年10月30日，原告向被告转款247311元。原告称其与原租客签订《房屋租赁合同》后，原租客并未依约履行，仅向原告交租至2019年1月，之后原告便无法联系原租客，涉案房屋空置了一段时间，但原告于2020年4月前往涉案房屋查看时发现被告及其家属实际占有、使用涉案房屋，原告怀疑被告与原租客的租约是虚假的，所以被告才会直接联系原租客收回涉案房屋。对此，被告确认其大概在2020年3月25日至28日左右回到涉案房屋居住，当时没有征求原告的意见，只是在管理处向其催收管理费时听说涉案房屋空置，加上原告还有5万元没有处理好，所以被告搬回去了。被告为证明原告向其支付247311元后即被扣除了50000元，向本院提交了其名下的建设银行账户交易明细，显示2018年10月30日杨青云向（特约）上海合旦商务信息咨询有限公司支付了50000元，摘要为无卡自助消费。对此，原告表示其没有扣过被告50000元，其与（特约）上海合旦商务信息咨询有限公司也不存在任何关联。原告在与被告签约过程中已书面告知被告，办理本次业务无须向其司任何工作人员以及第三方支付任何费用，被告亦签名确认知悉；原告为证明其所述情况，向本院提交了《客户须知详情函》。被告对该《客户须知详情函》的真实性予以确认，但其确实是通过中介的推荐与原告签署合同的。另查，被告签收本案起诉状副本的时间为2020年8月5日。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。原告已依约向被告一次性支付所有租金，被告应将涉案房屋交付给原告并保障租赁期限内原告能够正常使用。但被告自认其未经原告同意于2020年3月底搬回涉案房屋居住，导致原告无法使用涉案房屋，被告此举已构成根本违约。原告现诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，有其事实及法律依据，本院予以支持，故原、被告的《房屋租赁合同》已于原告的起诉状副本送达被告之日即2020年8月5日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，合同解除后，被告应向原告退还剩余期限的租金；故此，被告应向原告退还2020年8月5日至2026年2月4日的租金合计186457.28元（247311元÷2666日×2010日）；原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失（以剩余期限的租金为本金，按每日万分之二的标准，从2018年10月19日起计至合同解除之日止）及支付相当于剩余期限租金20%的违约金的问题。因合同因被告违约而解除后原告无法通过转租涉案房屋实现租金收益，原告要求被告承担违约责任有其事实及合同依据，但基于被告主张违约金过高，本院综合合同履行情况、原告的实际损失，根据公平原则，酌情判令被告向原告支付相当于剩余期限租金20%的违约金37291.46元；对原告上述赔偿损失的诉请不予支持。另就原告要求被告赔偿2020年3月1日起计至合同解除之日止的租金损失的问题。因《房屋租赁合同》解除前涉案房屋的有权使用人仍系原告，被告未经原告同意占用涉案房屋，导致原告无法出租收益，给原告造成损失，被告应予赔偿。但因原告无法举证证实被告从2020年3月1日开始使用涉案房屋，故结合被告陈述，本院判令被告按4000元/月的标准向原告赔偿2020年3月25日至8月4日的租金损失17419.35元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告杨青云签订的《房屋租赁合同》（编号：JF20181018HZ0002）；二、被告杨青云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付剩余期限租金186457.28元；三、被告杨青云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金37291.46元；四、被告杨青云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司赔偿2020年3月25日至8月4日的租金损失17419.35元；五、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担530元，由被告杨青云负担4790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年六月十一日书记员  邱莉晶