湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1021民初2147号原告：桂阳县政恒物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道茶红路龙鼎新城小区B栋一楼。法定代表人：何恒波，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳满保，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。被告：李志坚，男，1982年6月5日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。被告：周祝青，女，1978年5月10日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：欧阳素芳，桂阳县天宇法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。原告桂阳县政恒物业服务有限公司（以下简称“政恒物业公司”）与被告李志坚、周祝青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政恒物业公司的法定代表人何恒波及委托诉讼代理人欧阳满保，被告李志坚、周祝青的委托诉讼代理人欧阳素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告政恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李志坚、周祝青向原告政恒物业公司支付物业管理费4,137元；2.本案诉讼费由被告李志坚、周祝青承担。事实和理由：2013年2月6日，被告与郴州天颜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了桂阳县城关镇芙蓉东路“天颜国际”第×座×号房，该房为住宅商品房，面积127.69平方米。被告成为“天颜国际”小区业主。2019年3月28日郴州天颜房地产开发有限公司与原告桂阳县政恒物业服务有限公司签定《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，约定“天颜国际”小区物业收费标准为1.2元/月/平方米，小区物业费自2019年1月1日起计算收取。原告按照合同约定为小区提供相应的物业服务至今，被告却不交纳物业费。被告拖欠2019年1月至2021年3月的物业费共计27个月物业管理费4137元（127.69平米×27个月×1.2元=4,137元）。原告多次向被告催交，被告至今仍未支付，严重影响原告的经济运行。被告李志坚、周祝青辩称：1.被告对《前期物业服务合同》及《天颜国际前期物业补充协议》不知情，因为上述协议未向被告出示或者公示过。上述合同的权利义务并未转移给被告，协议对被告没有约束力；2.前期物业合同及补充协议签订的时间是2019年3月28日，被告进入原告小区提供服务是2019年5月，原告要求被告从2019年1月1日开始支付物业费没有依据；3.原告未尽到管理职责，未按合同内容履行合同义务，被告不同意支付物业费；4.房产开发商未将合格的商品房交付给被告，依照法律规定该物业费应由房产开发商承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、开发商减免物业费清单、商品房买卖合同复印件，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，根据《中华人民共和国民法典》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本院对证据予以采信。2.对原告提交的《调解申请书》、桂阳县物业行业协会出具的《证明》，该证据可证明原告向被告催讨过物业费；3.对被告提交的照片，该证据可证明原告提交物业服务存在瑕疵；4.对被告提交的《信访处理意见书》复印件，该意见书是桂阳县住房和城乡建设局对小区业主反映问题的回复，主要是督促开发商完善消防设施、增设车位、不交出让金和尽快办理不动产证等。因本案系物业服务合同纠纷，与该处理意见书反映的不是同一法律关系；5.对原告提交的通话记录和电梯卡领取记录，该通话记录没有通话内容也没有具体电话详单记录，电梯卡领取记录没有业主签字，且被告不予认可，本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年2月6日，两被告与郴州市天颜房地产开发有限公司桂阳天颜·翡翠东岸分公司签订《商品房买卖合同》购买了位于桂阳县城关镇芙蓉东路“天颜国际”第×座×号房，房屋面积127.69平方米。该房产所在小区为“天颜国际”小区。被告已于原告入驻小区前装修入住。2019年3月28日，郴州天颜房地产开发有限公司与原告桂阳县政恒物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》，约定了“天颜国际”小区物业收费标准为1.2元/月/平方米，小区物业费自2019年1月1日起计算收取，“因甲方推迟交房，甲方承诺给本小区部分业主免除物业费部分由甲方按每户每年0.8元分期分批支付给乙方（由甲方提供免除物业费名单及金额）”等内容。本院认为，本案的争议焦点为：1.《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》对被告是否具有约束力的问题；2.被告应支付物业费的计算起始时间的问题；3.被告应交纳物业费的具体金额的问题。关于第一个问题。本案系物业服务合同纠纷，原告政恒物业公司与郴州市天颜房地产开发有限公司桂阳天颜·翡翠东岸分公司签订《前期物业服务委托合同》及《天颜国际前期物业补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同。根据法律规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告系“天颜国际”小区的业主，该合同对被告依法具有约束力。关于第二个问题。被告应交纳物业费的计算起始时间，应从原告进驻“天颜国际”小区，为小区提供物业服务时起开始计收物业费。原告所签订的前期物业合同时间是2019年3月28日，并且原告自述接手“天颜国际”小区的物业管理时，原告支付了前任物业公司的工资,前任物业公司退还了业主2019年前3个月的物业费，因此，原告对“天颜国际”小区业主计收物业费的时间应从2019年4月开始计算。原告主张的2019年1-3月的物业费属于前任物业公司与原告之间就合同的权利义务转让事宜，与本案属于不同的法律关系，原告可另行主张权利。关于第三个问题。本案的前期物业服务合同对被告具有法律约束力，被告应当按合同的约定支付物业费。被告辩称没有使用过电梯，不应交纳物业费。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。房屋所在的公共区域的维护管理（包括电梯）、清扫等费用是客观存在的，原告提供了对整个小区各方面的物业服务，具有公共性和整体性，因此，物业服务及费用支付具有公共性。但原告设置电梯一卡通，被告没有交物业费就不能使用电梯，限制了被告使用电梯及被告主张的“楼道杂物堆积”、“电线裸露”等问题，均属原告提供物业服务时确实存在的瑕疵，综合考虑本案的实际情况，可适当减免物业费，本院酌定被告按应交物业费金额的90%交纳物业费。被告主张被告购买的房屋未验收合格即交付使用，物业费应由房屋建设单位承担。因物业服务合同的主要内容是物业公司提供相应的物业服务，业主交纳相应的物业费。房屋竣工验收不是物业服务人的法定义务，在物业服务合同中亦未就办理房屋竣工验收相关事宜进行约定，故物业公司既无办理竣工验收的法定义务，亦无约定义务。同时被告在明知该房屋未经竣工验收的情形下仍收房入住，并接受了原告提供的物业服务，就应当交纳物业费，故对被告的该主张本院不予支持。至于被告主张建设单位因房屋未验收合格即交付侵害了被告的合法权益，被告可另行主张权利。故，被告李志坚、周祝青应支付原告政恒物业公司2019年4月1日至2021年3月31日的物业管理服务费3,310元（127.69平方米×24个月×1.2元×90%）。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李志坚、周祝青于本判决生效之日起十日内向原告桂阳县政恒物业服务有限公司支付2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费3,310元；二、驳回原告桂阳县政恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李志坚、周祝青负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 员 李六荣二〇二一年六月三十日法官助理 李 方书 记 员 李 琳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。