北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9510号原告：北京兴华保安服务有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区14号楼一层170室。法定代表人：王宇，经理。委托诉讼代理人：韩晓巍，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩金超，北京观道律师事务所实习律师。被告：北京亦发兴商贸有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡小红门村三台山路路北D7-1。法定代表人：马超，经理。原告北京兴华保安服务有限公司（以下简称：兴华保安公司）与被告北京亦发兴商贸有限公司（以下简称：亦发兴商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告兴华保安公司的委托诉讼代理人韩晓巍、韩金超，被告亦发兴商贸公司的法定代表人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴华保安公司向本院提出诉讼请求：1.确认兴华保安公司与亦发兴商贸公司之前签订的《北京市商业房屋租赁合同》于2019年11月29日解除；2.亦发兴商贸公司向兴华保安公司返还2019年11月份房屋租金75000元整；3.亦发兴商贸公司向兴华保安公司返还房屋押金225000元整；4.亦发兴商贸公司向兴华保安公司支付违约金150000元整；5.亦发兴商贸公司向兴华保安公司支付装修费用300000元整；6.诉讼费由亦发兴商贸公司承担。事实与理由：兴华保安公司与亦发兴商贸公司于2017年12月30日签订《北京市商业房屋租合同》，约定由兴华保安公司承租位于北京市大兴区红化路6号内办公用房280平米及270平米旧车间和小院，建筑面积约770平方米，总占地面积约172平方米。租赁期间自2018年3月1日至2020年2月28日止，共计2年，年租金为900000元整，租赁用途为办公基地。合同签订后，兴华保安公司已依约定向亦发兴商贸公司支付了租金共计1575000元，押金225000元。2019年10月21日，兴华保安公司收到来自北京市大兴红星光源材料有限公司（以下简称：红星光源公司）的通知，要求兴华保安公司腾退租赁房屋，后于2019年10月29日，兴华保安公司租赁房屋断电，断电情形持续至兴华保安公司提出解除时仍未解决并恢复，现因亦发兴商贸公司提供的租赁房屋无法实现租赁合同约定的租赁目的，经兴华保安公司多次提出协商未果，为维护兴华保安公司的合法权益，现依据合同法等相关法律法规诉至法院，请求依法支持兴华保安公司的诉讼请求。亦发兴商贸公司辩称，同意退还兴华保安公司房屋押金225000元，其他诉讼请求不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亦发兴商贸公司自2007年起与红星光源公司签订房屋租赁合同，承租本案所涉北京市大兴区红化路6号院内房屋。双方共签订过两次租赁合同，其中第二次租赁合同的期限至2019年9月30日。上述房屋的房屋所有权证显示的所有权人为北京市南郊农场（2017年12月19日名称变更为北京市南郊农场有限公司），亦发兴商贸公司主张红星光源公司系北京市南郊农场的下属子公司。2017年12月30日，亦发兴商贸公司（出租人，甲方）与兴华保安公司（承租人，乙方）在北京佰信嘉业房地产经纪有服公司（居间方，丙方）居间介绍下签订《北京市商业房屋租赁合同》，约定，甲乙丙三方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:第一条、房屋基本情况。(一)房屋坐落于北京市大兴区红化路6号内办公用房280平米及270平米旧平间和小院，建筑面积约770平方米，总占地面积约1772平方米。(二)房屋权属状况:房屋所有权证书编号:京房权证兴国字第XXXX号，房屋所有权人名称为北京市南郊农场。（三）甲方持有房屋的租赁合同，该房屋规划设计用途为办公。第二、房屋租赁情况。（一）租赁用途:办公基地。第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年3月1日至2020年2月28日，共计贰年。甲方应于2018年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《物业出租交接单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。……(三)免租期为60天，自2018年1月1日起至2018年3月1日止，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。第四条、租金、押金、递增支付方式和约定。(一)租金支付时间:本合同签订后租金每12个月交一次，第一次租金于合同生效后2018年1月2日前交给出租人，该租金为乙方支付甲方2018年3月1日起至2018年12月1日的租金，第二次租金于2018年10月30日前交清，以后交付方式依次类推。（二）租金的标准：第一年（2018年3月1日至2019年2月28日）租金总计900000元整，第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）租金总计900000元整。……（三）押金。在签署本合同时，乙方向甲方交纳225000元整的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用，并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。(四)递增约定:无。……第八条、合同解除。(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:1.迟延交付房屋达30日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1.不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达2000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。(五)有下述情形之一，租约终止：1.租赁期限届满;2.一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行义务的;3.一方进入破产、清算、解散或任何类似程序；4.该房屋被查封或因可归于甲方的其他情形被禁止/限制使用，并于3个月内不能得到解除的;(六)其他法定的合同解除情形。第九条、违约责任。(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按当月月租金的200%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按当月月租金的200%向甲方支付违约金，甲乙双方应在违约之日起10日内支付违约金给守约的一方。(二)租赁期内，如遇政府拆迁甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当月月租金的200％支付违约金。甲方还应退还相应的租金并赔偿乙方所产生的装修费用，以实际乙方装修票据为准。(三)甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。(四)甲方保证此房屋在本合同起租之日起乙方可办理证照所需的相关产权文件(见附件一)，但包括工商注册、房管局备案、环保审批(若需)在内的全部审批手续均由乙方自行负责。如因甲方责任造成乙方未能办理此条款，甲方应按当月月租金的100％向乙方支付违约金，甲乙双方应在违约之日起10日内支付违约金给守约一方。……同日，三方签订《补充合同》，约定：1.甲方亦发兴商贸公司承租北京市大兴红星光源材料厂的房屋，厂内新建冷库1000平方米、办公用房280平方米及270平方米旧车间和小院一起出租给使用，现由亦发兴商贸公司转租于兴华保安公司办公用房280平米及270平米旧车间和小院一起出租使用(占地约1770平方米)，原合同中的冷库1000平米与本合同乙方无关。2.甲乙双方约定年租金为每年人民币玖拾万元整(??900000)，两年租金不变。3.物业费、取暖费等费用从甲方将房交付给乙方之日开始结算，交房之前甲方交付，交房之后乙方交付。4.违约责任:以主合同约定为准。5.签订本合同后乙方必须在2018年1月2日前支付于甲方三个月的押金人民币贰拾贰万伍仟元整(??225000)，支付2018年3月1日到2018年12月1日的房租（??675000），乙方应在2018年11月15日前支付甲方2018年12月1日到2019年11月30日的房租人民币玖拾万元整(??900000)，第三次房租如乙方续租，继续按年交付甲方租金，如因其他原因(2019年11月30到2020年2月28日)，乙方必须在2019年11月15日支付于甲方。6.如该补充合同和主合同发生分歧，以此补充合同为准。兴华保安公司主张合同签订后对租赁房屋进行了装修，并支付了装修费用551900元。2019年9月30日，亦发兴商贸公司与红星光源公司签订的房屋租赁合同到期后，双方未能续签合同。亦发兴商贸公司主张因兴华保安公司存在住人等安全隐患，导致其公司未能与红星光源公司续签租赁合同。兴华保安公司对此不予认可，主张亦发兴商贸公司未与红星光源公司续签租赁合同，系因亦发兴商贸公司未向红星光源公司支付租金，并提交双方微信聊天截图予以证明。上述微信聊天记录中，亦发兴商贸公司法定代表人提到需要一次性向红星光源公司付款事宜，并未提及因兴华保安公司存在住人等安全隐患，导致其公司未能与红星光源公司续签租赁合同。2019年10月21日，红星光源公司通知亦发兴商贸公司：“红星光源公司（甲方）于2017年8月与亦发兴商贸公司（乙方）签订的《租赁合同》已于2019年9月30日期满，鉴于你单位原《租赁合同》与实际经营使用不符，目前无法续签新的《租赁合同》，请乙方于2019年10月28日前将原租赁的房屋和院落腾退出来并交给甲方，否则甲方有权采取必要措施，因此产生的法律纠纷和经济损失由乙方自行承担。甲方有追缴2019年9月30日至房屋腾空交回之日的租金和水电等相关费用的权利。”同时，2019年10月21日，红星光源公司通知兴华保安公司：“红星光源公司于2017年8月与亦发兴商贸公司签订的《租赁合同》已于2019年9月30日期满，目前无法续签新的《租赁合同》，鉴于你单位正在使用本《租赁合同》标的物，请兴华保安公司于2019年10月28日前将该房屋和院落腾退出来。否则，红星光源公司有权采取必要措施。”兴华保安公司主张红星光源公司2019年10月29日对租赁房屋停水停电，导致之后无法正常使用，其公司于2019年10月30日向亦发兴商贸公司发送《关于尽快恢复供电的函》，内容为：“2017年12月30日，我公司与你方签订了位于北京市大兴区旧宫红化路六号院(北京亦发兴食品有公司)的房屋租赁合同，合同期限自2018年3月1至2020年2月28日，其中装修免租期为60天，自2018年1月1日至2018年3月1日。2019年9月17日和10月21日，红星光源公司分两次向我公司下达了腾退通知，我公司也及时向你方转达了通知内容。因你方原因，导致红星光源公司于2019年10月29日上午进行了拉闸断电，至今未恢复供电，此举已对我公司的使用造很大的影响和损失。请贵司切实负起责任，尽快与红星光源公司协商恢复供电事宜，以此确保我公司在承租期内的正常用电，我公司有权按照房屋租赁合同之相关内容进行法律诉讼。”后兴华保安公司就停电事宜多次与亦发兴商贸公司联系，未能得到解决。2019年11月29日，兴华保安公司向亦发兴商贸公司邮寄送达《解除〈北京市商业房屋租赁合同〉通知书》，内容为：“2017年12月30日贵司与我司签订了《北京市商业房屋租赁合同》，由我司承租位于北京市大兴区红化路6号内办公用房280平米及270平米旧车间和小院，建筑面积约770平方米，总占地面积约1772平方米。租赁期间自2018年3月1日至2020年2月28日止，年租金为玖拾万元整，租赁用途为办公基地。2019年9月至2019年10月期间，红星光源公司多次向我司发出腾退通知，要求我司腾退位于北京市大兴区红化路6号内办公用房280平米及270平米旧车间和小院的租赁房屋，我司已及时向贵司反馈该情况。2019年10月29日上午该租赁房屋被拉闸断电，因断电致使租赁合同的约定目的无法实现，我司于2019年10月30日起多次向贵司反馈该问题，要求恢复供电，贵司至今未恢复供电并解决该问题，截止发送通知书之日，我司已长期处于无法实现合同目的的境地，贵司行为已严重违反相关法律规定以及《北京市商业房屋租赁合同》的约定，构成根本违约，给我司造成了经济损失。现我司根据《合同法》第九十四条以及《北京市商业房屋租赁合同》第四条、第八条郑重向贵司通知如下:1.《北京市商业房屋租赁合同》将于2019年11月29日解除。2.请贵司于2019年12月1日与我司办理退租事宜。3.请贵司于2019年12月1日向我司返还押金贰拾贰万伍仟元、11月份因断电导致无法使用的房屋租金柒万伍仟元、装修款叁拾万元，共计陆拾万元整。请贵司收到通知后妥善处理，以避免不必要的诉累和损失。特此通知。”兴华保安公司提交的邮寄单据显示该通知于2019年12月3日签收。兴华保安公司向亦发兴商贸公司支付租金至2019年11月30日。兴华保安公司主张正常使用租赁房屋至2019年10月28日，之后停水停电，公司物品至2019年12月底从租赁房屋处搬离，红星光源公司将钥匙收走。后兴华保安公司与红星光源公司签订《房屋租赁合同》，承租位于厂区办公楼南侧（A13）的房屋用于办公，承租期限5年，自2020年6月1日起至2025年5月31日止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。兴华保安公司与亦发兴商贸公司签订的《北京市商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行相应义务。因亦发兴商贸公司与红星光源公司签订的租赁合同于2019年9月30日到期未能续签，致使红星光源公司向兴华保安公司发出腾退通知并采取断电措施未能恢复，兴华保安公司无法正常使用租赁房屋，合同目的难以实现，兴华保安公司据此向亦发兴商贸公司发出《解除〈北京市商业房屋租赁合同〉通知书》，符合法律规定，对兴华保安公司要求确认双方签订的《北京市商业房屋租赁合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。兴华保安公司发出的《解除〈北京市商业房屋租赁合同〉通知书》落款时间为2019年11月29日，但兴华保安公司提交的邮寄单据显示该通知于2019年12月3日签收，故对合同解除时间本院依照解除通知送达签收日期即2019年12月3日予以确认。2019年11月，兴华保安公司与亦发兴商贸公司签订的《北京市商业房屋租赁合同》尚未解除，兴华保安公司亦未从租赁房屋处搬离，兴华保安公司要求亦发兴商贸公司返还2019年11月全部租金75000元缺乏依据，但考虑2019年11月存在断电未予恢复、影响兴华保安公司正常使用的情形，本院酌定亦发兴商贸公司返还兴华保安公司该月租金22500元。亦发兴商贸公司同意返还兴华保安公司房屋押金225000元，本院不持异议，予以确认。亦发兴商贸公司主张因兴华保安公司存在住人等安全隐患，导致其公司未能与红星光源公司续签租赁合同，但其提交的证据不足以证明上述主张，结合兴华保安公司提交的双方微信沟通内容，本院对此不予采信。亦发兴商贸公司未能与红星光源公司续签租赁合同，致使红星光源公司向兴华保安公司发出腾退通知并采取断电措施未能恢复，兴华保安公司无法正常使用租赁房屋，合同目的难以实现，据此，亦发兴商贸公司存在违约，对兴华保安公司要求亦发兴商贸公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。兴华保安公司要求亦发兴商贸公司按照当月月租金的200%即150000元支付违约金，标准过高，本院予以调整。结合双方签订的《北京市商业房屋租赁合同》租赁期限、合同已履行情况、剩余租赁期限、兴华保安公司实际搬离时间及支付租金情况等因素，本院酌定亦发兴商贸公司支付兴华保安公司违约金50000元。双方签订的《北京市商业房屋租赁合同》提前解除，兴华保安公司依据合同约定要求亦发兴商贸公司亦发兴商贸公司赔偿装修费用。结合兴华保安公司提交的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、银行支付记录、发票及双方签订的《北京市商业房屋租赁合同》租赁期限、合同已履行情况、实际搬离时间等因素，本院酌定亦发兴商贸公司赔偿兴华保安公司装修费用45992元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京兴华保安服务有限公司与北京亦发兴商贸有限公司签订的《北京市商业房屋租赁合同》于2019年12月3日解除；二、北京亦发兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京兴华保安服务有限公司2019年11月租金22500元；三、北京亦发兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京兴华保安服务有限公司房屋押金225000元；四、北京亦发兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京兴华保安服务有限公司违约金50000元；五、北京亦发兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京兴华保安服务有限公司装修费用45992元；六、驳回北京兴华保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由北京兴华保安服务有限公司负担6102元（已交纳），由北京亦发兴商贸有限公司负担5198元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年六月二十一日书记员  寇晓蒙