湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1553号原告：湖南某物业管理有限责任公司。法定代表人：夏某某。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：刘某某，男，1989年9月15日出生，汉族，湖南省吉首市人。委托诉讼代理人：刘某某1，男，1965年7月2日出生，汉族，湖南省吉首市人。原告湖南某物业管理有限责任公司（以下简称某物业）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周靖、被告的委托诉讼代理人刘某某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费11914.99元及违约金2821.47元（违约金暂计至2020年12月31日），合计14736.46元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付其拖欠的物业管理费13238.88元及违约金3473.88元（违约金暂计至2021年4月30日），合计16712.76元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告某物业接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，被告与湖南某物业管理有限责任公司吉首分公司签订了《前期物业管理服务协议》，被告应依该协议之约定，按时足额交纳物业服务费用。原告积极履行上述生效协议约定之义务，但被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2018年1月1日至2021年4月30日的物业管理费，已构成违约，被告应承担交纳物业费及支付违约金的责任。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，请求判如所诉。被告刘某某辩称：一、原告未履行双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。因为原告的不作为，答辩人的合法权益得不到任何保障，2017年12月15日早晨9:30分，因被告管理原因，答辩人居住的房屋被盗，给答辩人造成财产损失严重，答辩人报案后也联系了物业公司，但时至今日被盗一事未得到解决。二、退一万步讲，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，业主基于相关法律规定可不缴纳物业费，依法行使先履行抗辩权。三、被答辩人没有履行物业服务合同义务，无权要求答辩人支付物业费。四、业主是否应承担违约责任的问题，因为合同是物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款物业公司在签订合同时没有履行说明义务，应为无效条款，业主未交物业费完全是由于被告违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任。当事人围绕自己的主张依法向本院提交了证据，原告提交证据如下：证据1、收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明，拟证明：①世纪山水31栋104室房屋已于2012年12月26日交房；②被告已取得坐落于乾州办事处世纪大道18号世纪山水31栋104室不动产权，享受物业服务，使用面积为275.81㎡，用途为住宅。证据2、《前期物业管理服务协议》，拟证明：①2012年12月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议对物业收费标准、缴纳费用时间及违约责任等进行了明确约定，被告未按合同约定履行缴费义务。证据3、原告向被告催收物业费的短信截图，拟证明原告已通过书面形式向被告履行了充分的催告物业管理费之义务，经原告书面催收，被告至今仍未交纳所欠物业管理费，已构成违约，原告可依约向被告主张拖欠的物业费，并要求被告承担相应违约责任。证据4、高空抛物温馨提示。证据5、保安交接班记录表。证据6、接待中心记录表。证据7、派工单。证据8、消防安全知识培训签到表、消防安全培训照片、消防巡查照片、原告提供保洁、消杀、绿化服务工作照片。证据9、保洁工作检查记录表。证据10、世纪山水消杀记录表。证据11、绿化养护检查记录表。证据12、电梯使用标志。证据13、使用单位基本情况、电梯基本情况、维保单位基本情况。证据14、电梯半月维护保养情况记录、月维护保养情况记录。证据15、化粪池疏通清掏照片。证据16、装修违章整改通知书、违章整改通知书、关于申请拆除违章搭建的报告。证据17、处理违章搭建情况照片、原告协助行政执法照片。证据18、到两违办、房产局送报告图片。证据19、客户走/回访记录表。证据20、费用报销单。证据21、关于监控系统质保期内维修的函。以上4-21组证据拟证明原告已按合同约定对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，为小区提供日常全方位的公共物业服务，保障了业主正常良好的生活环境和秩序，尽到了物业服务之义务。证据22、《业主手册》、《物业管理区域内禁止业主的十二大行为》公示照片，拟证明业主在享受物业提供的服务时也应当履行好自身的义务，《业主手册》内对物业费的交纳、小区环境卫生的维护、设施设备的管理以及业主应当履行的义务等都有明确的规定，且原告亦对《物业管理区域内禁止业主的十二大行为》进行了公示，业主应当积极配合原告做好物业服务，以共同维护小区环境及物业服务。经审查，原告提交的以上22组证据客观真实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日，被告在《收楼会签单》上签名确认对购买的中铁置业•世纪山水31栋104室房屋验房完成、领取房屋钥匙。当日，被告与湖南某物业管理有限责任公司吉首分公司签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：1、原告为包含被告在内的世纪山水全体业主提供物业服务，被告应依《前期物业管理服务协议》缴纳物业费；2、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准小高层、高层住宅按1.0元/月/㎡；花园洋房按1.2元/月/㎡；别墅、非住宅按1.5元/月/㎡。被告系世纪山水31栋104室房所有权人，房屋使用面积275.81㎡，房屋用途为住宅。2020年12月3日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所通过短信方式向被告催收物业费，被告未予交纳，原告遂提起诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。《前期物业管理服务协议》对物业费收费标准、收取时间、违约责任等都有明确约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过短信方式向被告进行了催收，被告未予交纳，现原告主张被告支付2018年1月1日至2021年4月30日的物业管理费累计13238.88元，本院予以支持。关于原告违约金的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金计算方式过高，原告已自愿下调至按月1.28%计算违约金并无不当，截止2021年4月30日的违约金金额为3473.88元，本院予以支持。被告辩解的原告物业服务不尽职责的问题，所涉权利人并非仅针对被告个人，其以此主张抗辩不缴纳物业费无法律依据，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十八条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告刘某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南某物业管理有限责任公司从2018年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理费13238.88元、违约金3473.88元，合计16712.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217.87元，减半收取108.93元，由被告刘某某负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王 维 国二〇二一年六月十六日代理书记员 陈宇高翔相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。