重庆市第一中级人民法院民事判决书 （2021）渝01民终4110号 上诉人（原审原告）：张桂菊，女，1986年9月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：滕怀斌，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖林格，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：刘廷周，男，1986年6月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：滕怀斌，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖林格，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦健，重庆钜沃（深圳）律师事务所律师。上诉人张桂菊、刘廷周与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人均以书面陈述方式参加了本案诉讼，本案现已审理终结。张桂菊、刘廷周上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11694号民事判决第二项，改判被上诉人因地面瓷砖空鼓质量问题向上诉人赔偿损失4700.25元；改判因被上诉人未按标准给上诉人房屋卫生间、厨房、阳台做防水的损失43 161.22元；改判被上诉人免除上诉人自2019年10月25日起至房屋维修完毕之日止的物业管理费，暂定人民币1955.20元（从2019年10月25日暂计算至2020年6月30日）；改判被上诉人按照房屋总价款日万分之五向上诉人支付迟延交房违约金至房屋维修完毕之日止，暂定人民币112 627.31元（从2019年10月25日暂计算至2020年6月30日）。2.判决被上诉人承担一、二审案件诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定案涉房屋防水质量问题属于保修范围，应先保修而不是赔偿，这混淆了商品房交付质量不合格违约责任与合格交付后使用期间质量保修责任的概念，属于事实认定错误。被上诉人明知案涉房屋防水质量不合格而向上诉人交付案涉房屋，违反了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，应承担交付房屋质量不合格的违约责任（包括重做防水或承担赔偿责任）。2、一审法院在案涉房屋防水是否存在质量问题上存在未查明的核心事实，即案涉房屋在交付时防水质量是否合格。一审法院应就案涉房屋在精装修过程中被上诉人是否按照住建部《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ298-2013）进行了防水施工以及施工是否合格进行审查，不应仅将竣工验收备案作为认定房屋质量是否合格的依据。3、一审法院遗漏了案涉房屋从建设到精装完成过程中应当经过几次防水施工的事实认定，并存在将清水房修建过程中的防水施工认定为房屋精装修过程中的防水施工的错误。4、一审法院未同意上诉人请求调取和责令被上诉人提供由其掌握的案涉房屋精装修期间的防水施工书面证据；也未同意上诉人对案涉房屋防水质量进行司法鉴定的申请，违反民事证据若干规定。5、一审法院认定被上诉人不存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为，违背事实和生活常识，属于事实认定错误。事实上，上诉人就案涉房屋质量问题多次要求被上诉人进行整改、维修，但问题依然没有解决。被上诉人已经通过其实际行动拒绝对案涉房屋防水质量、空鼓质量等问题进行解决，上诉人有权自行处理并要求被上诉人进行赔偿。6、一审法院对案涉房屋空鼓率是否合格以及空鼓形成的原因未予查明和准予鉴定，进而以被上诉人同意排查维修为由拒绝上诉人的鉴定申请，存在遗漏查明案争事实的错误。7、一审法院认为案涉房屋不存在延期交房的情形，不支持上诉人要求被上诉人赔偿案涉房屋不能居住导致的物业费损失和案涉房屋质量不合格的迟延交付违约责任，属于认定错误。案涉房屋在精装修过程中并未按照住建部《住宅室内防水工程技术规范》（J6J298-2013）进行了防水施工，案涉房屋质量不合格。被上诉人虽然将案涉房屋交付上诉人，但因房屋不合格属于未实际交付，被上诉人应按照与上诉人签订商品房预售合同的约定向上诉人支付迟延交房违约金并赔偿上诉人物业费损失。富力公司辩称，1.案涉房屋已达到法律规定和合同约定的交付条件，被上诉人只承担后续保修义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十一条之规定，并根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款之约定，案涉房屋经综合验收及办理竣工验收备案，并在提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之后，即已达到法定及约定的交付条件。2.上诉人诉称案涉房屋未做防水处理并提出按重做价值赔偿损失的请求无事实和法律依据。其一，举示某套房屋自行拆除及重新装修的过程视频，以视频中不明身份人士声称该套房屋没有做防水为由，并结合某几套房屋确实存在的渗水或返潮瑕疵的照片，推断全部案涉房屋未做防水施工；其二，以防水施工方案未穷尽列举的某技术规范为由，声称被上诉人即使做了防水也不符合施工要求；其三，以购买清水房后进行装修时需破坏原有结构层并重做厨卫防水的生活知识，混淆概念，无视案涉房屋均为装修房直接交付无需二次破坏的客观事实，要求被上诉人一定要将建设过程分为清水房建设和房屋装修两个泾渭分明的施工阶段，认为即使被上诉人做了防水也不是装修阶段的防水。3、上诉人诉称案涉房屋存在大面积空鼓并要求按全屋重新铺贴的商业装修报价赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据。《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第10.2.4条及《走筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.7条均允许一定的空鼓率。上诉人委托不具备任何鉴定资质的装修公司员工以暴力敲击方式进行抽检，无法证明案涉房屋不能达到规范允许的空鼓率，而其以单方委托的装修公司报出的商业报价为依据要求经济赔偿的诉讼请求更无任何法律依据。被上诉人坚持按照合同及两书约定履行保修责任，并已特别向法庭出具书面承诺，对于确实没有达到规范空鼓率要求的房屋无条件整改至符合质量验收标准为止，故不应再承担除保修以外的任何损失或责任。4、案涉房屋已达到合同约定的交付条件，上诉人已自认收到书面接房通知，且未举示充分证据证明案涉房屋存在主体结构安全质量问题，故案涉房屋应视为已交付，被上诉人客观上不存在逾期交付的事实，不应承担所谓的迟延交付违约金和物业管理费。张桂菊、刘廷周向一审法院起诉请求：1、要求富力公司立即对房屋存在质量问题进行整改和维修；2、判令富力公司因地面瓷砖空鼓质量问题向张桂菊、刘廷周赔偿损失4700.25元；3、请求判令富力公司赔偿张桂菊、刘廷周因未做房屋卫生间、厨房、阳台防水造成的损失43 161.22元；4、判令富力公司免除自2019年10月25日起至房屋维修完毕之日止的物业管理费1955.20元（从2019年10月25日暂计算至2020年6月30日）；5、判令富力公司按照房屋总价款每日万分之五向张桂菊、刘廷周支付延期交房违约金至房屋维修完毕之日止；（暂计算从2019年10月25日至2020年6月30日为112 627.31元）；6、本案诉讼费由富力公司负担。一审法院认定事实：2018年6月26日，张桂菊、刘廷周作为买方（乙方）与富力公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01871578（含附件一至五），约定张桂菊、刘廷周购买富力公司开发建设的位于重庆市沙坪坝区××号房屋（建筑面积94平方米）（以下简称案涉房屋），案涉房屋《重庆市商品房预售许可证》编号为：渝国土房管（2018）预字第（×）号；该商品房为装修房，总成交金额为904 637元，建筑面积单价为9623.80元/平方米，套内建筑面积单价为12 045.77元/平方米，乙方按揭付款方式，乙方在本合同签订时支付首期房款271 637元，余款633 000元以按揭方式支付给甲方。合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应于2019年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付的房款。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照同等材料替代的方式处理。合同第十八条保修责任约定，《新建商品房房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城×地块×-×号楼住宅精装交楼标准载明，门扇：入户大门选用钢制门，卧室、卫生间、厨房选用成品套装门，客厅出阳台采用落地普通塑钢玻璃推拉门。窗户：安装普通塑钢玻璃窗（每户有一间卧室按消防要求设施耐火完整性不小于一小时的外窗，其材质、分隔与普通塑钢窗不同）。客厅、餐厅、玄关及走廊：墙身刷乳胶漆，客厅、餐厅及走廊铺地砖，配波打线及踢脚线。卧室：墙身刷乳胶漆，卧室铺强化木地板配木踢脚线，飘窗铺贴石材。厨房：厨房铝扣板天花吊顶，配送人造石台面组合橱柜，地面铺地砖，墙面贴磁砖，配送“樱雪”燃气灶及抽油烟机，配送“科勒佳德”洗菜盆及“科勒卡丽”水龙头。卫生间：卫生间铝扣板天花吊顶，地面铺地砖，墙面贴磁砖，配送“乐家”洗面盆，“摩恩”水龙头、“乐家”坐便器、“摩恩”淋浴花洒，配浴室柜，每间卫生间送浴霸一个。入户花园及阳台：阳台护栏采用阳台配栏杆，阳台顶刷乳胶漆，墙面刷乳胶漆，入户花园铺贴地砖，每户设“贝佳”或“喜多美”洗衣机水龙头一个，配防水插座。面板：“施耐德”开关面板及弱电面板。另对空调、给排水、电气、燃气等交付标准进行了约定。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第十四条约定，乙方同意甲方选聘的广州天力物业发展有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守甲方制定的《业主临时公约》。该商品房移交后，乙方应当按照广州天力物业发展有限公司的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米2.6元。有关管理费将自合同约定交房日期开始计费；如业主提前接收房屋，则从接收房屋之日起计费。合同签订后，张桂菊、刘廷周依约支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款。2019年6月14日，富力城二期2F组团一期（A1-A6号楼、北区地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年10月15日，富力公司向张桂菊、刘廷周寄送《楼宇交付通知书》，通知张桂菊、刘廷周于2019年10月25日办理接房手续。张桂菊、刘廷周签收该通知书。2019年10月31日，张桂菊、刘廷周办理接房手续，实际接收案涉房屋。富力公司同时向张桂菊、刘廷周交付《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》等。《重庆市新建商品房质量保证书》第五条保修范围与保修期限中载明，本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，对墙体开裂（填充墙）保修期限为2年，保修正常完成时限为1个月；屋面防水工程，有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，保修正常完成时限为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；二次供水设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；通讯设施（含闭路及公用天线系统）保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；消防设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电梯保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限5日内；智能化系统保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内；电器插座、开关、灯具保修期限2年，保修正常完成时限5日内；卫生洁具保修期限2年，保修正常完成时限10日内；固定家具保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内。张桂菊、刘廷周在使用中认为厨房、卫生间、生活阳台未进行防水处理，存在房屋地砖空鼓率远高于室内装修要求等问题，且且入户门安装不正、墙面多处粗糙、流坠。遂起诉来院，要求判如所请。庭审中，张桂菊、刘廷周针对其主张，举示了以下证据：空鼓抽检统计（微信聊天记录截图）、房屋瑕疵视频，证明装修设计公司对富力城新壹站多户型房屋进行抽检，存在严重空鼓现象；富力公司在对该房屋贴砖时，使用河沙和水泥比例不符合装修规范要求，河沙多，水泥少，导致瓷砖下的河沙在失去水分后缩小，空鼓大面积出现。富力城新壹站房屋防水问题共性图片、开发商内部商讨事宜聊天记录、富力城新壹站业主诉求与相关部门协商谈判记录及座谈现场业主签到表、重庆星艺装饰有限公司及北碚区昊蓝装饰设计工作室出具的基装工程预算表（四户业主），证明富力公司装修未对厨房、卫生间、生活阳台、室内进行防水处理，房屋存在多种瑕疵问题，业主与开发商就房屋质量瑕疵问题进行了多次商谈未果。两家装修公司对富力城四种户型作出的防水预算可证明防水工程所需价格。富力公司认为张桂菊、刘廷周举示的上述证据不能反映案涉房屋确存在防水和空鼓质量问题，且富力公司及建设方始终积极与业主沟通，从未拒绝履行保修义务。张桂菊、刘廷周并无证据证明预算表中所提及的厨房卫生间阳台等工程有全部拆除重做的必要性，其次没有鉴定及评估资质且具有盈利性质的装修公司做出的单方报价，也不具有任何参考性，不予认可。富力公司为证明其主张，举示了以下证据：住宅工程质量分户验收表，证明2019年6月1日，该房屋分户验收合格，验收项目包括防水工程、给排水工程、电气工程等。其中验收表四防水工程载明屋面、外墙、卫生间、厨房、阳台均符合质量要求，验收合格，排水通畅无渗漏和积水现象。防水工程试水记录，证明2018年11月20日针对案涉房屋所在楼层厨房、卫生间地面进行了24h的蓄水试验，试水深度为5cm，结论显示蓄水24小时后放水检查排水通畅，经详细观察无湿渍、积水、渗漏现象，验收合格。3、天力建筑公司领料单、进销存卡、重庆重大建设工程质量检测有限公司检测报告、施工组织设计/（专项）施工方案报审表、富力城二期2F组团防水施工方案、施工组织设计（方案）审批表、检测检验报告，证明案涉房屋施工所用防水剂、防水涂料等均经过检测并合格，施工方案经过审批。4、富力城2F组团防水砂浆施工技术交底卡、富力城2F组团防水施工技术交底卡、施工日记，证明案涉房屋防水施工技术均与施工方进行过交底，且施工中确已使用防水材料。5、旁站记录（A1栋24层）、施工日记、室内卫生间闭水记录表、卫生间、阳台地面防水施工检查记录及防水工程隐蔽检查记录、厨卫内墙及厨房地面施工检查记录及防水工程隐蔽检查记录、厨房、卫生间地面防水工程试水记录，证明案涉房屋确已进行了防水施工，且通过闭水试验及检查。6、施工过程照片，证明案涉房屋确已通过闭水试验及检查。7、墙砖施工技术交底、检测报告、产品出厂合格证书三份，证明案涉房屋墙砖施工所用粘结剂均经过检测并合格，施工技术标准均与施工方进行过交底。8、卫生间地面、阳台地面、厨房卫生间内墙、厨房地面防水施工检查记录及防水工程试水记录，住宅工程质量分户验收表，防水工程分户验收记录表，证明富力公司的防水施工过程。张桂菊、刘廷周认为上述证据无法证明案涉房屋不存在防水、空鼓等房屋质量问题，无法查明富力公司所提交的案涉房屋的防水相关证据是在清水房施工过程中还是在案涉房屋进行装修过程中的防水施工，不认可富力公司的证明目的。审理中，一审法院组织张桂菊、刘廷周、富力公司双方到案涉房屋现场进行勘查，制作了勘查笔录，并拍摄了现场照片。张桂菊、刘廷周明确案涉房屋存在问题为：第一，防水问题：因未做防水，出现过一用水门框、地砖会湿润的情况，木地板有点变形。第二，空鼓问题：房屋卫生间、客厅、厨房地砖多处空鼓。第三，其他瑕疵为：1、客厅墙面孔洞、沙眼；2、次卧木地板松动、起灰；3、飘窗石材大面积孔洞；4、卫生间石材多处孔洞，内支架未固定；5、入户门开关有异响、门扇晃动、安装不正、有划痕、门框晃动；6、门槛石划痕；7、开关异常跳闸;8、玄关墙面大面积孔洞、沙眼、损坏。张桂菊、刘廷周认为案涉房屋的建设施工材料、设施设备均由富力公司提供，任何质量问题均应由富力公司承担维修责任。富力公司认为张桂菊、刘廷周主张的其他瑕疵均不属于“两书”载明的质量问题，只属于视觉瑕疵。勘验现场中，富力公司对部分瑕疵同意整改。关于空鼓问题，张桂菊、刘廷周在审理中提出鉴定申请，申请对案涉房屋瓷砖空鼓率是否达标以及空鼓形成原因进行司法鉴定。富力公司对鉴定必要性提出异议，并书面承诺对存在瓷砖空鼓争议的案涉房屋进行排查，如确有质量瑕疵的，将无条件整改至符合以下质量验收标准：1、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第10.2.4条：“满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。检测法：观察；用小锤轻击检查；”2、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.7条：“面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓（单块砖边角允许有局部空鼓，但每自然间或标准间的空鼓砖不应超过总数的5%）。检验方法：用小锤轻击检查。”关于防水问题，张桂菊、刘廷周在审理中提出鉴定申请，申请对案涉房屋在全屋装修（精装修）阶段是否按照住建部JGJ298-2013《住宅室内防水工程技术规范》进行防水设计和施工以及防水是否合格进行司法鉴定。富力公司对鉴定必要性提出异议认为，一、案涉房屋已通过综合竣工验收并取得竣工备案登记证，符合法定及约定交付条件，富力公司的后续合同义务仅为对案涉房屋的保修义务。二、案涉房屋均处于《商品房买卖合同》及“两书”约定的房屋保修期内，如案涉房屋确实存在质量瑕疵，富力公司理应承担保修责任而非直接承担赔偿责任，且富力公司从未拒绝履行保修义务。三、由于案涉房屋均在保修期内，即使鉴定结论为案涉房屋存在质量瑕疵，按照合同及两书约定，富力公司也只应先行承担质量保修责任。故无论鉴定结果如何，均不能改变双方合同义务承担方式。四、张桂菊、刘廷周的司法鉴定申请设计工程质量问题，鉴定成本高昂，在鉴定结论不能实质性改变富力公司的合同义务承担方式情况下，实施司法鉴定极大增加了双方的诉讼成本。故张桂菊、刘廷周提起的司法鉴定欠缺必要性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张桂菊、刘廷周、富力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于张桂菊、刘廷周主张整改维修的质量问题，根据《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城×地块×-×号楼住宅精装交楼标准以及《新建商品房质量保证书》载明的保修范围，对于张桂菊、刘廷周所述的防水工程和瓷砖空鼓问题，属于保修范围，富力公司应当承担维修整改责任。但张桂菊、刘廷周在诉请中并未要求富力公司对上述问题进行维修，而主张赔偿损失。因涉案房屋尚在保修期内，现无证据证明富力公司存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为或双方对此另有约定的情形，那么如确存在防水和空鼓的质量问题，根据合同和质量保证书的约定，首先应由富力公司承担保修责任，而非赔偿损失。现富力公司同意对涉案房屋的上述问题进行排查，并按规范在相应期限内进行整改，一审法院予以确认。对张桂菊、刘廷周要求富力公司赔偿防水和空鼓损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于其他瑕疵：对于张桂菊、刘廷周所主张的第1、2、3、4、5、6、8项瑕疵，富力公司同意整改，一审法院予以支持。对第7项瑕疵，勘验中张桂菊、刘廷周与富力公司双方均同意搁置争议，故在本案中不予处理，张桂菊、刘廷周若认为仍存在问题，可按正常程序进行报修处理。关于延期交房违约金和物业管理费，因富力公司已按照合同约定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房在约定时间内通知张桂菊、刘廷周接房，张桂菊、刘廷周亦接收房屋，富力公司已完成交房义务，不存在延期交房的情形。且从合同约定的交房之日起，一切税费、风险、责任和物业服务费均由张桂菊、刘廷周承担。故对张桂菊、刘廷周要求富力公司支付延期交房违约金和免除物业管理费的诉请，一审法院不予支持。对张桂菊、刘廷周就防水和空鼓问题提出的司法鉴定申请，一审法院认为本案启动司法鉴定程序欠缺必要性，依法不予准许。理由在于：第一，张桂菊、刘廷周以富力公司未作防水及存在空鼓瑕疵为由主张损失赔偿，但现有证据显示富力公司已切实进行了防水施工，防水工程进行了分户验收，案涉房屋也已通过综合竣工验收取得了竣工备案登记证，符合法定及合同约定的交付条件，张桂菊、刘廷周的该项主张并无证据支持。第二，即使案涉房屋存在防水和空鼓质量问题，按照商品房买卖合同及新建商品房质量保证书的约定，案涉房屋尚处于保修期内，富力公司应当承担保修责任，而非直接承担赔偿责任，鉴定结论与张桂菊、刘廷周诉请不具有关联性。现富力公司已书面承诺对房屋的防水和空鼓问题进行排查，如确有质量瑕疵，同意按照国家标准和规范进行整改，此种方式更符合法律规定及合同约定。第三，案涉房屋系精装修房屋，而司法鉴定涉及工程质量问题，鉴定成本较高，且对房屋存在一定破坏性，启动鉴定程序必将极大增加双方当事人讼累，鉴定成本与诉讼标的价值之间不具有可比性。需要说明的是，本案系商品房预售合同纠纷，购房者与开发商作为合同相对方均应按照《商品房买卖合同》约定行使各自的权利义务。凡属合同约定保修期内的保修范围，开发商在接到购房者的报事报修后，应当积极作为，按照协议妥善履行保修义务，切勿拒绝或拖延履行义务。购房者在发现房屋质量瑕疵时，也应当首先选择按照合同约定程序进行报修，与开发商友好协商，必要时才通过诉讼解决纠纷。房屋是人类生活不可或缺的生活资料，开发商与购房者存在密切的社会联系，双方应相互理解尊重，理性维权，共同构建和谐社会。一审法院判决：“广州富力地产（重庆）有限公司于本判决发生法律效力后三十日内对张桂菊、刘廷周所有的位于重庆市沙坪坝区××号房屋瑕疵问题修复完毕；瑕疵问题具体如下：客厅墙面孔洞、沙眼；次卧木地板松动、起灰；飘窗石材大面积孔洞；卫生间石材多处孔洞，内支架未固定；入户门开关有异响、门扇晃动、安装不正、有划痕、门框晃动；门槛石划痕；玄关墙面大面积孔洞、沙眼、损坏。二、驳回张桂菊、刘廷周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3548.88元，减半缴纳1774.44元（张桂菊、刘廷周已预交），由张桂菊、刘廷周负担887.44元，广州富力地产（重庆）有限公司负担887元，富力公司负担部分限于本判决发生法律效力之日立即迳付张桂菊、刘廷周。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、张桂菊、刘廷周主张瓷砖空鼓损失以及未做防水损失赔偿能否成立；2、张桂菊、刘廷周是否有权主张免除物业管理费；3、富力公司是否应承担逾期交房违约责任。 一、关于张桂菊、刘廷周主张瓷砖空鼓损失以及未做防水损失赔偿能否成立的问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，案涉《重庆市新建商品房质量保证书》第五条保修范围与保修期限约定：“本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，……屋面防水工程，有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，保修正常完成时限为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年……．”。张桂菊、刘廷周于2019年10月25日办理接房手续，至本案诉讼进程中，防水和瓷砖施工部位仍然处于保修期内。根据前述规定可知，房屋出现质量问题的，开发商承担责任形式与问题严重程度相对应，购房者应当基于不动产交易整体上的经济性获取权利保障。（一）瓷砖空鼓问题。案涉房屋已经过竣工验收且已交付，该问题应归属于房屋质量瑕疵。即使案涉房屋存在空鼓，在富力公司承诺维修整改的前提下，可以通过限期修复方式予以解决。至于是否应当进行司法鉴定，《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第10.2.4条：“满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。检测法：观察；用小锤轻击检查”， 据此，一审法院未予同意司法鉴定请求并无不妥，张桂菊、刘廷周主张瓷砖空鼓损失赔偿的请求无事实和法律依据。（二）防水施工问题。案涉房屋系精装房，一审中富力公司举示了“防水施工检查记录及防水工程试水记录，住宅工程质量分户验收表，防水工程分户验收记录表”等已做防水施工的证据，因此，张桂菊、刘廷周应当就未做防水导致房屋渗漏提供初步证据，然而一审法院现场踏勘过程中，张桂菊、刘廷周并未提供房屋渗漏的证据。同时，防水工程鉴定对精装房具有破坏性且费用较高，启动防水工程鉴定会导致损失扩大，加之富力公司庭审中书面承诺对案涉房屋质量瑕疵承担质量保修责任，故张桂菊、刘廷周就防水问题申请司法鉴定的依据不足，其主张的未按标准做防水的损失赔偿请求亦无事实和法律依据，本院依法不予支持。鉴于富力公司一审中书面承诺对房屋防水和空鼓问题进行排查，如确有质量瑕疵，同意按照国家标准和规范进行整改。为实现诉争事项一次性解决，减少当事人诉累，富力公司应切实履行开发商应尽保修义务，按照承诺在合理期限内对案涉房屋瓷砖空鼓和防水问题完成排查整改。二、关于张桂菊、刘廷周是否有权主张免除物业管理费的问题。案涉房屋已交付，张桂菊、刘廷周应向物业服务提供者提出免除物业管理费的请求，富力公司并非该请求的适格主体，因此本院对此不予支持，其可向主体适格当事人另案主张。三、关于富力公司是否应承担逾期交房违约责任的问题，一审法院评述正确，本院不再赘述。综上所述，张桂菊、刘廷周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3548.88元，由上诉人张桂菊、刘廷周负担。本判决为终审判决。  审  判  长    陈娅梅审  判  员    赵文建审  判  员    刘家秀   二○二一年六月二日                           法官 助理    黄灵攀                              书  记  员    陈  宇- 1 -