中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2021)最高法民终699号上诉人（案外人、一审原告）：保华地产（广东）有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇金桔村大岭山科技工业园科苑横路1号新洲楼3楼。法定代表人：章兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李**，辽宁华君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金龙，辽宁华君律师事务所实习律师。被上诉人（申请执行人、一审被告）：中建二局第三建筑工程有限公司。住所地：北京市丰台区海鹰路6号院30号楼。法定代表人：张万宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈玉华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：童新，广东广和律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：盘锦东方银座置业有限公司。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街道石油大街。法定代表人：高贵友，该公司执行董事。一审第三人（被执行人）：盘锦东方银座中心城置业有限公司。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街道石油大街。法定代表人：高贵友，该公司执行董事。一审第三人（被执行人）：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇司马村。法定代表人：李森，该公司董事长。一审第三人（被执行人）：深圳市东方银座集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区竹子林深南大道与紫竹六路交汇处东方银座大厦1606室。法定代表人：李森，该公司执行董事。以上四位一审第三人共同委托诉讼代理人：李军、焦新聪，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。上诉人保华地产（广东）有限公司（以下简称保华地产）因与被上诉人中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局）以及一审第三人盘锦东方银座置业有限公司（以下简称盘锦银座置业公司）、盘锦东方银座中心城置业有限公司（以下简称盘锦银座中心城公司）、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司（以下简称绿湖公司）、深圳市东方银座集团有限公司（以下简称深圳银座集团）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）作出的（2019）辽民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。保华地产的委托诉讼代理人李**、刘金龙，中建二局的委托诉讼代理人沈玉华，盘锦银座置业公司、盘锦银座中心城公司、绿湖公司、深圳银座集团的共同委托诉讼代理人李军、焦新聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。保华地产不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，判令不得执行位于广东省东莞市㎡的土地使用权〔土地证号为东府国用（1994）第特389号〕，解除查封。主要事实和理由为：保华地产通过合法有效的合同取得案涉土地的使用权，且已支付全部价款，并在人民法院查封案涉土地之前已合法占有并开发建设，保华地产对案涉土地未办理登记不存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，可以排除强制执行。中建二局辩称，保华地产明知案涉土地使用权的转让不满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，应预见到土地使用权不能登记的后果，且保华地产尚未支付全部转让价款，故保华地产作为债权人不享有排除强制执行的权利。第三人盘锦银座置业公司、盘锦银座中心城公司、绿湖公司、深圳银座集团述称，案涉项目转让不符合法定条件，保华地产并未支付全部转让价款，且保华地产在另案中提起解除项目转让合同的行为表明其不再履行合同的意向，故保华地产无法排除强制执行。保华地产向辽宁高院起诉，请求：1.判令不得执行位于广东省东莞市㎡的土地〔土地证号为东府国用（1994）第特389号〕，解除查封；2.判令被告负担本案全部诉讼费用。辽宁高院查明：2018年12月10日，辽宁高院应中建二局的诉讼保全申请，作出（2018）辽民初159号民事裁定，冻结盘锦银座置业公司、盘锦银座中心城公司、绿湖公司、深圳银座集团名下银行存款3.1亿元，期限一年，或查封上述公司其他等值财产。2018年12月13日，辽宁高院向广东省东莞市国土资源局送达（2018）辽民初159号协助执行通知书，要求其协助查封绿湖公司名下东府国用〔2010〕第特196号、东府国用〔1994〕第特389号土地使用权，查封期限3年，自2018年12月13日至2021年12月12日；同日，广东省东莞市国土资源局办理了东府国用〔2010〕第特196号、东府国用〔1994〕第特389号土地使用权的查封登记。在法院对（2018）辽民初159号民事调解书的执行过程中，2019年6月10日，案外人保华地产提出书面异议，请求中止对东府国用〔1994〕第特389号土地的执行，该异议被（2019）辽执异84号执行裁定驳回。保华地产不服该裁定，于2019年8月19日向辽宁高院提起案外人执行异议之诉。2018年9月2日，保华地产与绿湖公司及其股东沈阳东方银座中心城置业有限公司及深圳市广森投资集团有限公司签订《协议书》，约定保华地产受让绿湖公司名下位于广东省东莞市㎡的土地使用权及地上建筑物、附属设施的所有权，即东方银座大厦项目。转让价款2.1亿元于2019年2月2日已支付完毕，保华地产接收项目后即开始项目建设工作。2019年2月25日，保华地产（甲方）与绿湖公司（乙方）、华君地产（广东）有限公司（丙方）、中能化（贵州）建设控股有限公司（丁方）签订四方《协议书》，主要内容为：1.东方银座大厦项目开发投资总额达到25%之前，乙方仍作为该项目的项目开发主体公司，甲方指定的丙方作为实际项目开发主体公司。2.乙方与丁方签署的东莞市东方银座大厦施工总承包合同不实际履行（若该合同需要报建备案，则仅作为报批报建备案登记使用），实际以丙方与丁方签署的合同为准。3.甲方指定丙方与丁方签署东莞市东方银座大厦施工总承包合同，该合同权利义务由丙、丁方履行，与乙方无关。4.甲方作为该合同的担保方，全程担保工程款的支付，与乙方无关。5.本协议自各方签字、盖章之日起生效。再查明，2020年7月27日，保华地产向辽宁省营口市中级人民法院提起诉讼，请求判令解除2018年9月2日的《协议书》，返还支付款及利息，赔偿损失等，该案正在审理中。辽宁高院认为，双方未在法院查封之前办理案涉土地使用权的过户登记手续，保华地产无权主张案涉土地为其所有，且无证据表明双方在人民法院查封之前曾有过申请行为。因案涉土地系按出让方式取得，转让时需满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项和第三十九条第一款规定的法定条件，但根据当事人陈述及2019年2月25日四方《协议书》，项目转让时投资开发额未达到开发投资总额的百分之二十五以上，故案涉土地使用权在客观上无法办理过户登记手续。保华地产作为受让方在明知项目转让不符合法定条件，无法过户登记的情况下，与绿湖公司达成转让协议，存在一定过错。综上，辽宁高院依照《执行异议和复议规定》第二十五条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回保华地产的诉讼请求。一审案件受理费1091800元，由保华地产负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，盘锦银座置业公司等四位一审第三人向本院提交了两组证据。第一组为营口港悦商贸有限公司、保华地产、沈阳美美热力有限公司、华君系公司等八家公司的企业信用报告，以及营口港悦商贸有限公司、华君集团有限公司法定代表人投资任职及风险报告的证据，拟证明保华地产与营口港悦商贸有限公司均系孟广宝实控的华君系关联公司。第二组为（2020）辽08民初233号案件证据交换笔录（部分），拟证明保华地产自认将案涉项目大厦绝大部分转让款交给了营口港悦商贸有限公司，绿湖公司只收取了200万元。保华地产质证称，不认可证据的证明目的，保华地产系按照第三人出具的指令交付函进行交付，故转让价款已经全部支付。本院认为，第三人在二审期间提供的证据并非因客观原因无法在一审中提交的证据，且该证据与本案争议焦点无关，故对证据关联性不予认定。本院认为，结合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，无过错买受人对于不动产享有的民事权益能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。因前三个条件并非本案当事人争议的焦点问题，故本案应重点审查的事项为保华公司对于案涉项目未办理过户登记是否具有过错。案涉“东方银座大厦”项目的建设用地使用权系由出让方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定，转让以出让方式取得的土地之上的房地产时，需要按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额百分之二十五以上，否则不得转让房地产。本案中，保华地产与绿湖公司明知案涉项目转让因不符合法定条件而无法办理建设用地使用权过户登记手续，故其对于无法办理过户登记具有一定过错。就此而言，一审判决认定保华地产不享有排除强制执行的权益并无不当。综上所述，保华地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1091800元，由保华地产（广东）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周其濛审 判 员 麻锦亮审 判 员 季伟明二〇二一年六月三十日法官助理 杨泽宇书 记 员 纪微微