北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初9149号原告：倪满荣，女，1968年1月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京金海鸿业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：高福亮，经理。委托诉讼代理人：张淼，男，公司职员。被告：南宝立，女，1954年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王晶（被告南宝立之女），住北京市通州区。原告倪满荣（以下简称原告）与被告北京金海鸿业房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、南宝立财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告、被告房地产公司的委托诉讼代理人张淼、南宝立的委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告物业费9138元、取暖费7684．2元、房屋租金9万元、误工费2400元、交通费1000元、修复费用1800元，共计112022．2元。事实和理由：原告系北京市通州区X小区X室的业主，被告房地产公司系该小区的开发商，南宝立系原告楼上邻居。2017年10月1日，原告准备入住已装修好的楼房。但在9月22日发现客厅顶棚有渗漏情况，后确定是楼上X室客厅地暖管有小孔，房地产公司进行了维修。2018年4月30日，原告客厅再次出现渗漏痕迹，最严重的时候两处往下滴水，经查看四个漏水点位置与此前一致，原告再次报修。2018年7月19日，房地产开发公司、物业与原告达成协议，由房地产公司联系施工方进行维修，待2018年-2019年供暖季，如再次出现漏水情况，所有责任由房地产公司承担，开发商退还原告2017年-2018年取暖费等各项损失2万元等。2018年12月21日，原告第三次发现顶棚渗漏水，房地产公司拒绝维修，后原告自行维修。2019年4月20日，原告第四次发现顶棚渗漏水，被告房地产公司仍拒绝维修等。为维护合法权益，特诉至法院。被告房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，第一次、第二次漏水情况属实，但是第三次、第四次漏水我们不清楚，原告没有联系我们，如果原告可以证明是地暖系统所致的漏水，我们可以进行维修等。被告南宝立辩称，不同意原告的诉讼请求，对于第三、四次漏水不清楚，我方也是受害者。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告系北京市通州区X小区X室的业主，被告房地产公司系该小区的开发商，南宝立系原告楼上邻居。2016年8月27日，原告接收了房地产公司交付的毛坯房（地暖系统系房地产公司所装），双方约定防水的保质期为五年。2017年8月，原告装修完毕。2017年9月22日，原告发现客厅顶棚处漏水，经物业、施工方等检查确认漏水原因系南宝立家地暖管有一小孔。2018年2月，相关方完成了漏水的维修工作。2018年4月30日，涉案房屋的客厅两个灯池再次出现漏水。2018年7月19日，三方（原告、房地产开发公司、物业公司）签订《关于X室屋顶渗漏水处理协议》一份，主要内容为：2018年4月30日漏水点位置与第一次漏水一致，但经过打压测试发现此次漏水不是南宝立家地采暖所致；后原告与被告房地产公司协商：1．由房地产公司责成施工方将二次渗漏水处进行修复，修复后业主暂时入住；2．待2018-2019年供暖季，如再次出现漏水情况，所有责任由房地产公司一方承担，原告不承担任何责任，房地产公司须对其地采暖系统再次进行维修，并且承担给原告造成的损失；同时，三方就处理漏水事项协议如下：房地产开发公司负责退还原告2017-2018年取暖费、物业费、误工费、交通费合计2万元，如2018-2019年供暖季，再次出现X室地采暖系统渗漏水情况，房地产公司对其地采暖系统再次进行彻底维修或重做，并且承担由此给原告造成的损失。后房地产开发公司对第二次漏水进行了维修，并给付了原告各项补偿款2万元。诉讼中，原告主张还存在第三次、第四次漏水情况。就第三次漏水情况，原告称其于2018年12月21日发现漏水，后通过微信联系房地产公司工作人员刘X，并向刘X发送了漏水的照片，后刘X回复收到了，但此后房地产公司未进行维修，于是原告于2019年1月30日花费1800元自行维修；就第四次漏水情况，原告称其于2019年5月16日其再次发现漏水，并于当日再次联系刘X等。为证明其主张，其向法庭提交了漏水照片、微信聊天记录、维修收据、相关新闻报道等。经查看，原告提交的照片显示其漏水点主要集中在客厅灯池附近。经质证，被告房地产公司认可刘X曾系其公司员工，但现刘X已辞职等。关于第四次漏水的处理情况，原告称房地产公司一直未进行维修，2019年年底其到现场发现还在漏水，2020年4月到现场时已经发现不漏水了，但是因为房屋发霉了所以没有搬进去居住。本次诉讼中，经法庭释明，原告最初申请对其房屋漏水原因进行司法鉴定，后其表示因现在不漏水了，存在房地产公司私自维修的情况，因此放弃了该项鉴定申请。关于损失情况，原告现主张2018年8月至2021年8月的物业费9138元、2018年11月至2021年3月三个供暖季的取暖费7684．2元、2018年8月至2021年8月的房屋租金9万元、误工费2400元、交通费1000元、修复费用1800元，共计112022．2元。经询问，原告称其户型房屋在小区的租金为2500元至2600元；房地产开发公司称原告户型房屋在小区的租金在2000元左右；南宝立称原告户型房屋在小区的租金在2000多元。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据原告提交的证据可以确认存在原告所述的第三次、第四次漏水的情况。关于漏水原因，鉴于第三次、第四次漏水部位与第一次、第二次基本一致，依据《关于X室屋顶渗漏水处理协议》相关约定，考虑到双方的防水质保期为五年且在第二次维修后并无证据证明原告家及被告南宝立家进行了装修的实际情况，据此第三次、第四次的漏水应由被告房地产公司承担相关责任。关于原告主张的物业费，因其在法庭辩论终结前还未交纳该费用，故本院难以支持；关于原告主张的供暖费，因原告于2020年4月即已发现房屋不漏水了，据此本院仅能支持其前两个供暖季度的供暖费5122．8元；关于原告主张的房屋租金损失，由本院依据第三次、第四次漏水的时间、当地房屋租金水平等予以酌定为30000元；对于原告主张的误工费、交通费，由本院分别酌情认定为2000元、800元；对于原告主张的修复费用1800元，于法有据，本院予以支持；对于原告过高诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告南宝立承担赔偿责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京金海鸿业房地产开发有限公司赔偿原告倪满荣取暖费5122．8元、房屋租金30000元、误工费2000元、交通费800元、修复费用1800元，共计39722．8元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告倪满荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告倪满荣负担1747元（已交纳），被告北京金海鸿业房地产开发有限公司负担793元，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  雷小云二〇二一年六月十五日书记员  张 旭