重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初742号 原告：陈舰宏，女，1970年7月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：唐梦雪，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹海峰，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。被告：重庆庆福置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区九江大道9号，统一社会信用代码915001160801717739。法定代表人：许玉晴，总经理。委托诉讼代理人：但蜀豫，上海中联（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦霞，上海中联（重庆）律师事务所律师。原告陈舰宏与被告重庆庆福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月26日公开开庭进行审理。在审理的过程中，发现双方争议较大，案情复杂，裁定转为普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告陈舰宏及其委托诉讼代理人唐梦雪，被告重庆庆福置业有限公司的委托诉讼代理人但蜀豫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈舰宏向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理江津区XX街道XX大道XX号附XX号XX－XX号（庆福时代广场XX幢XX－XX号）房屋产杈登记；2、被告向原告支付逾期交房违约金10308.16元（以购房款184734元为基数，从2018年7月1日起至2020年1月10日止以日利率万分之一计算）；3、被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金（以已付购房款184734元为基数，从2020年3月10日起按日利率万分之一计算至原告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）；4、被告向原告退还33000元；5、被告对房屋存在的质量问题进行维修整改；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于江津区XX街道XX大道XX号附XX号XX－XX号（庆福时代广场XX幢XX－XX号），建筑面积为55.98平方米的房屋，房屋总价为184734元，合同还约定被告应当在2018年6月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，在实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期交房的，被告从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以原告支付的购房款为基数按日利率万分之一向原告支付违约金，因被告责任未能按期向登记机构提交申请并取得登记受理单的，自合同约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，履行了相应的义务。由于被告的责任，直至2020年1月10日才向原告履行交房义务，且经原告多次催促，被告至今未为原告所购房屋办理产权登记手续。原告认为，被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，诉至人民法院。庭审中，原告撤回了请求被告对房屋存在的质量问题进行维修整改和退还原告33000元的诉讼请求。被告重庆庆福置业有限公司辩称，1、被告同意协助原告进行不动产登记办理；2、对原告请求的逾期交房违约金无异议；3、因部分购房人未能按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定，将首期物业专项维修资金存入相应的物业专项维修资金专户，导致不动产登记部门无法受理被告提交的产权登记申请，因此所涉房屋首次登记未能办理成功，进而无法为原告办理产权变更登记，现被告已垫付首期物业专项维修资金，于2021年2月7日取得首次不动产登记；4、根据合同约定，应当由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，而原告亦未在相应的期限内配合被告向不动产登记机构提交申请，故被告不应当承担逾期办理不动产登记的违约责任，即便人民法院认定被告应当承担逾期办证违约金，因疫情影响，逾期办证期间起算点为2020年8月1日；5、2021年4月23日，被告已接到房管部门通知，案涉房屋产权登记已办理完毕，逾期办证期间结算点为2021年3月；若法院既支持逾期交房违约金，又支持逾期办证违约金，则两项违约金总和的标准过高，请求两项违约金之和减少至按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。根据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下：2017年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于重庆市江津区XX街道XX大道XX号附XX号XX－XX号（庆福时代广场XX幢XX－XX号）房屋一套，合同载明：房屋建筑面积55.98平方米，户型为一室一厅，本商品房为清水房，总成交金额为184734元，建筑面积单价为3300元/平方米，买受人在签定网签合同时支付首付款55734元，余额129000元向银行申请按揭贷款。该合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应当在2018年6月30日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定载明，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办证的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在90日之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，逾期超过90日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款184734元、2017年9月12日原告缴纳了物业专项维修基金4400余元，2017年9月25日，原告原告缴纳了契税1759.37元。2020年1月10日，被告将案涉房屋实际交付原告。2021年2月7日，被告取得位于重庆市江津区双福街道九江大道92号附27号房屋初始登记，未通知原告需配合提交办理房屋产权登记资料。另查明，2020年2月26日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布《关于调整有关区县新冠肺炎疫情分区分级等级的通知》，将江津区等7个区县纳入低风险区县。本案审理过程中，本院到江津区规划和自然资源局依职权调取了办理案涉房屋产权登记的《委托书》和《不动产登记受理通知单》，两份书面材料载明：署名为原告的《委托书》，时间载明为2021年3月21日；2021年4月6日受理不动产办证登记，现已成功办理不动产登记。原告质证认为委托书上名字不是其本人所签，但认可被告代办房产证的行为，被告质证认为由原告委托被告进行办证，但委托时间为2021年3月21日。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的相关规定。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告主张逾期交房违约金，被告无异议，本院予以支持。双方约定逾期超过60日后，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，被告应支付原告逾期交房违约金10308.16元（以184734元为基数，按日利率万分之一，从2018年7月1日起计算至2020年1月10日止）。原告要求被告协助办理房屋产权登记，本案审理中案涉房屋已办理房屋产权登记，对此项诉求不予评判。本案的争议焦点是：被告办理房屋产权登记是否违约。现评判如下：根据《商品房买卖合同》第十三条约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。首先，原告按约定于2017年9月12日缴纳物业专项维修基金，其他业主未缴纳物业专项维修基金不影响原告根据《商品房买卖合同》的约定请求被告办理房屋产权登记的权利；其次，虽然原、被告约定双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，但时至2021年2月7日，被告才取得位于重庆市江津区双福街道XX大道XX号附XX号房屋初始登记，之后并未举示证据证明存在通知原告准备资料而原告不配合的行为；再次，从本院调取的《委托书》来看，委托书记载的委托时间为2021年3月21日，此时原告已经向本院提起诉讼，原告否认委托书上名字是其本人所签，直至2021年4月6日取得《不动产登记受理通知单》被告没有要求原告补充提交任何资料。综上，本院认定原告已经向被告提交办理房屋产权登记的相关资料，在办理房屋产权登记过程中，逾期办理房屋产权登记的责任在被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。关于逾期办理产权登记违约金的起算时间问题。2020年1月10日，被告将案涉房屋实际交付原告后，按约定应在60日内办理房屋产权登记。不久爆发新冠肺炎疫情，疫情属于不能预见、不能避免的情形，应当认定为不可抗力。2020年2月26日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布《关于调整有关区县新冠肺炎疫情分区分级等级的通知》，将江津区等7个区县纳入低风险区县，但企业复工复产还需要一定时间，本院酌情扣除3个月时间，将办理房屋产权登记的时间起算点认定为2020年4月10日。根据前述约定，被告应在两个月内即2020年6月10日前取得《不动产登记受理通知单》，经查实际上系2021年4月6日取得《不动产登记受理通知单》，被告已经逾期，被告应当承担逾期办理产权登记违约金5523.54元（以184734元为基数，按日利率万分之一，从2020年6月11日起计算至2021年4月6日止）。关于被告辩称两项违约金总和的标准过高的问题，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告重庆庆福置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈舰宏逾期交房违约金10308.16元；二、被告重庆庆福置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈舰宏逾期办理产权登记违约金5523.54元；三、驳回原告陈舰宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由被告重庆庆福置业有限公司负担。此款原告已预交，被告在支付原告前述款项时直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审    判    长      周思远人 民 陪 审 员      陈  玲人 民 陪 审 员      蒲雪玲   二〇二一年  六  月二十八日 法  官  助  理      白大行书    记    员      王星皓  1