河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0103民初7365号原告：谢军超，男，1987年1月13日生，汉族，住郑州市。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东、夏威鹏，男，系该公司员工。原告谢军超与被告河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谢军超、被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人李东东、夏威鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢军超向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金31320.02元；2．判令被告支付2020年10月15日至2021年3月20日过渡费11157.12元，共计42477.14元；3．依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月，原告与被告河南省多元投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于二七区××南、××南××“××”××单元××层××号住宅以905218元的价格卖给原告，被告应当在2019年4月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。出卖人逾期交房超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。但在原告按照约定付款后，被告直到2021年3月20日才交房。另，2019年12月，被告承诺在如在2020年8月15日之后交房的，将按照每户每月每平方米20元的标准向原告发放过渡费，但被告仅仅支付了两个月过渡费，2020年10月15日至2021年3月20日过渡费并未支付。现原告与被告就违约金问题以及过渡费问题未达成一致意见，鉴于以上事实，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请人民法院依法支持原告诉讼请求。被告河南省多元投资开发有限公司辩称，事实与理由：一、涉案房屋已于2020年12月5日竣工，并于2021年2月3日取得合同约定的交房手续，答辩人已书面通知原告于2021年2月5日前接收房屋。根据《商品房买卖合同》第十一条之规定，原告逾期未接收的视为房屋已经交付，原告逾期接收房屋造成涉案房屋逾期交房的责任应由原告承担。双方签订《商品房买卖合同》中对于涉案房屋交房标准的约定，属于当事人意思自治，不违反法律、法规强制规定，法院应充分尊重双方当事人真实意思表达，对合同中约定涉案房屋的交房条件予以认可。涉案房屋已于2021年2月3日取得合同第八条约定的交房手续，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第五款之约定，交付条件为：该商品房经建设、施工、勘察、设计、监理五大责任主体验收合格，具备交付条件，且答辩人已书面通知原告于2021年2月5日前接收房屋，原告逾期未接收的根据《商品房买卖合同》第十一条之规定，视为房屋已经交付。现原告已经办理了房屋入住手续，实际接收并占有房屋，双方签订合同目的已实现。对于原告自己逾期接收房屋造成涉案房屋逾期交房的责任应由原告承担。二、双方签订合同后，涉案房屋存在原告逾期支付购房款的情况（具体天数详见附表），并且涉案房屋因政府环境治理要求停工、恶劣的天气、疫情等原因存在916天不可施工的事实，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条可延期交房的约定，答辩人交房时间应相应顺延，顺延后答辩人的交房时间为（详见附表），而答辩人于2021年2月3日已书面通知原告于2021年2月5日前接收房屋，故答辩人根本不存在逾期交房情况。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应在规定时间内支付答辩人首付款及商业贷款（具体数额及日期详见附表），但原告存在商业贷款逾期支付的事实，对此原告亦构成违约，答辩人交房时间应根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，顺延相应天数（具体天数详见附件）。另，本案所涉房屋建设过程中，因政府环境治理等因素导致停工共计916天，按照双方合同约定，亦应相应顺延交房时间。且根据贵院、郑州市中级人民法院及河南省高级人民法院下达相关裁判文书可知，对上述不可抗力天数均予以认可。故最终答辩人不存在逾期交房情况，原告主张答辩人支付逾期交房违约金无事实和法律依据，不应予以支持。三、答辩人支付过渡费款项的承诺属于赠与行为，根据《民法典》第六百五十八条、第六百六十三条、第六百六十六条相关规定，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。故原告要求答辩人支付过渡费无法律规定及合同依据。根据《民法典》第六百六十六条相关规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。自2020年起，答辩人经营状况因种种原因影响不断恶化，已无法支付赠与的过渡费，随后答辩人于2020年10月22日在涉案房屋售楼部公示撤销赠与过渡费的通知，符合《民法典》第六百六十三条规定中自知道或应当知道撤销事由之日起一年之内行使撤销权的规定。且根据《民法典》第六百五十八条，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与之规定。原告所述剩余赠与的过渡费答辩人并未实际支付，故答辩人可以根据《民法典》相关规定行使撤销权，撤销剩余未赠与的过渡费款项。故原告要求答辩人支付过渡费无法律规定及合同依据。答辩人已支付的过渡费用，答辩人将根据《民法典》第六百六十五条规定另案要求受赠人请求返还已赠与的过渡费。四、原告主张的逾期交房违约金标准过高，根据公平原则，违约金作为一种违约救济措施，应以补偿性为主，以惩罚性为辅助，原告主张违约金标准过高，望法院酌情予以减少。综上，原告所诉与事实不符，请求贵院根据事实及法律依法裁决。本院经审理认定事实如下：1.2017年6月23日，原告谢军超（买受人）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003404046），合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于郑州市，面积107.28平方米，总金额：905218元。付款方式为：2017年6月23日现金支付275218元，剩余630000元为商业贷款，付款时间为2017年7月23日。买受人逾期付款的，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．买受人在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3．由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停用等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2．附件四合同补充协议约定的主要内容为：三、关于按揭贷款付款的补充约定1．买受人应于2017年6月23日前支付首付款275218元，剩余房款630000元贷款支付。买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年6月23日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。非因出卖人、银行过错，买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形的，如买受人7日内一次性支付房屋所有款项出卖人不追究买受人违约责任。四、关于房屋交付的补充约定1．该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。2．交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料，双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接受，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。3．原告向被告缴纳首付购房款275218元，被告于2017年8月16日收到原告剩余房款630000元。4．被告所开发的本案所涉楼栋在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。原告所购买本案涉案房屋所在的楼栋（郑州市二七区长江路南、京广南路东1号楼）的建设项目竣工验收意见五大责任主体签署时间为2020年2月3日，竣工验收备案的时间为2021年3月16日。2021年2月3日，被告通过快递向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2021年2月6日办理交房手续。庭审时，原告自认已于2021年3月23日接收该房屋。5.2019年11月27日，郑州市二七区委、郑州市二七区人民政府信访工作领导小组文件二七信领［2019］24号《关于苏建设区长信访工作日接待信访事项的会议纪要》显示：长江一号延期交房及如何解决等问题。按照之前的2020年6月30日交房推迟到2020年8月15日交房，如交不了房就按照每平方20元的过渡费支付加上超出交房时间应支付按合同约定的违约金。2019年12月24日，被告在涉案小区内张贴《延期交房通知书》，内容为：本着对业主负责的态度，根据二七信领［2019］24号“关于苏建设区长信访工作日接待信访事项的会议纪要”的精神和指示，现对您在长江一号宏图项目购买的房屋具体的交付时间进行相应的调整，原则上我司将于2020年8月15日前交付，具体的正式交付时间以《入伙通知书》通知为准。如未在2020年8月15日前交付该房屋，我司将严格落实二七信领［2019］24号文件的内容，即我司承诺按照每户每月每平方米20元的标准给业主发放过渡费用。此外，对于2020年8月15日之前的违约金赔付，我司会严格依照《商品房买卖合同》中的约定执行，具体的违约天数会结合扣除因不可抗力因素而导致影响施工进度的时间后确定，届时赔付方案会在交房前公布。6．被告已向原告支付2020年8月15日后两个月的逾期交房过渡费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人经过协商，可以变更合同。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，根据合同约定，被告应于2019年4月30日前向原告交付所购房屋，后被告于2021年2月3日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2021年2月6日办理交房手续。因2021年2月6日涉案房屋已具备合同约定的交付条件，原告未于当日办理交房手续，故本院认定本案中被告交房时间为2021年2月6日，自2021年2月7日至原告实际收房之日的逾期交房损失，属于原告自行扩大的损失，对于原告请求的该部分逾期交房违约金及过渡费，本院不予支持。自2019年4月30日至2021年2月6日属于合同中约定的被告逾期交房的违约期间，但在被告施工期间，基于环保政策需要，确实存在停工多日的情形，该情况对本案而言可以视为属于不可抗力因素。故对于2020年8月15日之前原告请求的逾期交房违约金，本院不予支持。鉴于被告另行承诺向原告支付自2020年8月16日起以每月每平方米20元计算的“过渡费”，该过渡费足以弥补原告未能及时收房的实际损失，故本院对其2020年8月15日之后违约金的请求不再支持。对于原告请求的自2020年10月15日至实际交房之日止的过渡费，因被告以书面形式向原告作出承诺且实际支付了两个月的“过渡费”，且原告予以接受，视为原、被告双方对逾期交房违约金达成了补充约定，故被告应向原告支付自2020年10月16日至2021年2月6日期间以每月每平方米20元计算的“过渡费”计为7863.40元，原告请求过高部分，本院不予支持。被告辩称其支付过渡费的行为系赠与行为，其不应承担任何违约责任，没有事实及法律依据，其该辩称意见，本院不予采信。被告主张对逾期付款的业主交房日期应顺延，原被告约定交房前买受人未按期付清全部房款的，交房日期顺延，部分原告未按约定付清房款，其交房日期应自约定交房之日顺延，但被告实际交房之日远超过自合同约定日期后应顺延期限，故被告据此不承担责任的理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢军超逾期交房“过渡费”7863.40元；二、驳回原告谢军超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取431元，由原告谢军超负担351元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 员 井柏年二〇二一年六月二十九日法官助理 李小菲书 记 员 谢周瑞