北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初9362号原告（反诉被告）：刘晋华，女，1977年7月3日出生，汉族，杰尼亚（中国）企业管理有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周广悦（刘晋华之夫），1979年10月12日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：朱俊丽，女，1985年12月15日出生，汉族，北京银保监局职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘永华（朱俊丽之夫），男，1985年7月7日出生，汉族，中国出口信用保险公司职员，住北京市石景山区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，该公司法务，住公司。原告（反诉被告）刘晋华与被告（反诉原告）朱俊丽、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘晋华及其委托诉讼代理人周广悦、被告朱俊丽及其委托诉讼代理人刘永华、第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘晋华向本院提出诉讼请求：1.判令朱俊丽支付刘晋华尾款5万元人民币；2.判令朱俊丽支付违约金，以5万元为基数，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率计算：3.判令朱俊丽承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月29日，刘晋华与朱俊丽签订了北京市宣武区XX房屋的买卖合同，刘晋华已按照合同中约定于2020年9月30日前完成了最后一项物业交割，但朱俊丽仍有尾款5万元人民币未支付给刘晋华，已经违约。刘晋华认为，刘晋华与朱俊丽之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，刘晋华已按合同的约定向朱俊丽履行，但朱俊丽拒绝支付尾款，上述朱俊丽的行为已严重违反合同约定。综上所述，刘晋华为了维护自身的合法权益，根据相关法律规定，向贵院提起民事诉讼，请依法支持刘晋华全部诉讼请求。被告（反诉原告）朱俊丽辩称：不同意刘晋华的全部诉讼请求。认可刘晋华所述双方签订房屋买卖合同的事实，认可朱俊丽已向刘晋华支付购房款520万元，剩余5万元购房款未支付。朱俊丽未支付该笔购房款是因为双方签订的房屋买卖合同补充协议约定：“经甲乙双方友好协议，由于甲方有租赁车位一个，甲方需要积极配合乙方办理租赁车位更名手续”。朱俊丽多次要求刘晋华办理车位的更名手续，但刘晋华均拒绝配合。涉案房屋所在小区车位紧张，刘晋华出售车位时表明其有租赁车位可以更名，是朱俊丽购买涉案房屋的重要考量。因此朱俊丽在房屋买卖合同补充协议中专门对刘晋华配合办理车位租赁更名进行约定，并将物业交割保证金由北京市一般房屋买卖合同中的2至3万元人民币提高到10万元。对于刘晋华所述涉案房屋小区物业不允许租赁车位更名的情况，朱俊丽在购买涉案房屋时并不知情，刘晋华亦未明确告知朱俊丽，存在明显的欺诈行为。综上，是刘晋华违约在先，朱俊丽未支付剩余5万元购房款是正当行使权力的行为，朱俊丽不存在违约行为。请求法院驳回刘晋华的全部诉讼请求。被告（反诉原告）朱俊丽提出反诉请求：1.请求判令原告赔偿被告财产损失9.56万元；2.诉讼费由原告负担。事实与理由：刘晋华未履行房屋买卖合同补充协议（合同编号：100004883515）关于房屋所在小区租赁车位的约定，即“经甲乙双方友好协议，由于甲方有租赁车位一个，甲方需要积极配合乙方办理租赁车位更名手续”。朱俊丽多次直接或通过链家中介要求刘晋华配合办理车位更名手续、提供车位租赁合同、说明车位租期及位置等，刘晋华均拒绝配合。在北京房屋买卖中，一般物业交割保证金为2至3万元人民币，本案房屋买卖合同中约定10万元人民币物业交割保证金即为考虑到车位租赁更名事宜。房屋所在小区车位紧张，刘晋华出售房屋时表明其有租赁车位可以更名，是朱俊丽购买其房屋的重要考量，刘晋华不履行合同的行为给朱俊丽造成极大生活不便，请人民法院判令刘晋华向朱俊丽支付赔偿金9.56万元人民币，该赔偿金计算依据为：西城区广安门、马连道在售车位价格为40至85万元，保守按其低值40万元计算，房屋所在XX院小区建成时间为2004年，剩余产权年限53年，小区车位租金为4800元/年，产权剩余年限内租金总额25.44万元（保守以总额计算，如折现，租金现值更低），从使用价值角度，刘晋华应当给付朱俊丽的赔偿金应当为40万元-25.44万元=14.56万元。再扣除尚未支付给刘晋华的房款5万元，刘晋华应赔偿朱俊丽财产损失9.56万元。综上，请求法院支持朱俊丽的反诉请求。原告（反诉被告）刘晋华辩称，涉案小区的车位不是产权车位，都是租赁车位。刘晋华多次找小区物业办理车位变更手续，但物业明确表示小区车位的租赁合同不能办理更名手续。根据刘晋华与朱俊丽的约定，刘晋华仅需要配合朱俊丽办理车位的更名手续，未能更名不是刘晋华的原因。刘晋华已履行合同义务，不同意赔偿朱俊丽损失。第三人链家公司述称：认可刘晋华所述双方签订房屋买卖合同的事实，认可朱俊丽尚有5万元购房款未支付给刘晋华。补充协议中“经甲乙双方友好协议，由于甲方有租赁车位一个，甲方需要积极配合乙方办理租赁车位更名手续”的内容，系刘晋华与朱俊丽双方协商一致的结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月29日，刘晋华（出卖人）与朱俊丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人将其名下的位于北京市宣武区（现西城区）XX号房屋出售给买受人。房屋价款为4650000元，家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为600000元。买受人向出卖人支付定金300000元。买受人选择组合贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1860000元。2020年9月30日前，出卖人应将涉案房屋交付买受人。自该合同签订之日起58日内，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，刘晋华（甲方）与朱俊丽（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为5250000元。乙方于2019年12月29日将第一笔定金20000元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2019年12月31日之前，将第二笔定金80000元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2020年1月5日前，将第三笔定金200000元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于2020年2月21日之前，将第一步首付款2890000元，以理房通支付方式支付甲方。甲乙双方应于网签合同及评估报告出具后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2020年2月25日之前共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方应当在2020年9月30日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的成交总价款中留存100000元作为物业交割保证金；该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。该补充协议其他约定中载明：“经过甲乙双方友好协商，由于甲方有租赁车位一个，甲方需积极配合乙方办理租赁车位更名手续。”审理中，经双方当事人确认，涉案房屋已由刘晋华交付朱俊丽，房屋所有权已转移登记至朱俊丽名下，房屋所有权证号：京（2020）西不动产权第XXXX号。现朱俊丽已向刘晋华支付购房款520万元，剩余5万元未支付。审理中，朱俊丽为证明因刘晋华未配合其办理车位过户手续，导致其财产损失情况，向本院提交网页截图一份，以证明涉案房屋周边产权车位价格。刘晋华对该证据真实性不认可，认为与本案无关。本院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案刘晋华与朱俊丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的时间虽早于《民法典》实施的时间，但朱俊丽欠付购房款的事实持续发生至民法典施行之后，因此本案应适用民法典的规定。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，刘晋华与朱俊丽在《补充协议》中约定“经甲乙双方友好协议，由于甲方有租赁车位一个，甲方需要积极配合乙方办理租赁车位更名手续”。现双方争议焦点为，刘晋华主张该约定仅要求刘晋华积极配合朱俊丽办理租赁车位更名手续即可，现租赁车位无法更名是物业公司的要求，刘晋华已履行完毕合同义务。朱俊丽则主张，依据上述约定，刘晋华应将其承租车位的承租人变更至朱俊丽名下。现刘晋华未能履行上述约定，即属于违约行为。本院认为，上述内容系在朱俊丽与刘晋华协商购买涉案房屋过程中进行的约定。考虑到北京市区内停车困难的普遍现象，双方在《补充协议》中专门约定刘晋华配合朱俊丽办理车位更名手续，其目的应当是朱俊丽要取得该车位的承租权，而不仅只是要求刘晋华进行配合即可。因此本院认定刘晋华未履行该项约定，属于违约。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。本案中，刘晋华虽陈述其已积极配合朱俊丽办理承租车位更名手续，但因物业公司不同意承租车位直接进行更名，导致刘晋华无法将其车位承租人变更至朱俊丽名下。但刘晋华作为房屋出售一方，其在《补充协议》中约定配合将其承租车位变更至朱俊丽名下时，应提前对于车位承租人的变更条件进行了解。刘晋华未提前了解清楚小区车位承租人变更条件，即冒然与朱俊丽约定配合进行车位承租人更名，由此导致合同不能履行的违约责任应由刘晋华承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因刘晋华未履行《补充协议》约定，将其承租的车位承租人变更至朱俊丽名下，确会造成朱俊丽另行寻找车位的不便，客观上亦会造成朱俊丽一定损失。朱俊丽有权要求刘晋华赔偿其损失。但依据朱俊丽提交的证据，本院无法认定因刘晋华未配合办理车位承租人更名，会导致朱俊丽的财产损失数额达到14.56万元。本院参考涉案房屋所在位置及周边车位租赁价格，酌定刘晋华应赔偿朱俊丽财产损失5万元。该5万元可折抵朱俊丽欠付刘晋华的房屋尾款。因此对于刘晋华要求朱俊丽支付房屋尾款5万元的诉讼请求及朱俊丽要求刘晋华支付财产损失9.56万元的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、四百六十六条、第五百九十三条、第五百二十五条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘晋华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）朱俊丽的反诉请求。本诉案件受理费人民币1050元，由原告（反诉被告）刘晋华负担（已负担），反诉案件受理费1095元，由被告（反诉原告）朱俊丽负担（已负担）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年六月十八日法官助理 王 潇书 记 员 郭莹莹