山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终6672号上诉人（原审原告）：李镜强，男委托诉讼代理人：张丽欣，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：付国银，山东天正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王志寿，男委托诉讼代理人：雷洁瑛，山东道安（平度）律师事务所律师。上诉人李镜强因与被上诉人王志寿农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初8751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李镜强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判双方2004年9月15日签订的《买卖房屋契约》无效；2.本案一、二审诉讼费用由王志寿承担。事实与理由：一、2004年9月15日，李镜强与王志寿签订《买卖房屋契约》，约定李镜强将香店镇中八里村的旧房一处（南至本宗地围墙外根邻六号街，北至本宗地墙壁外根邻七号街，东至本宗地围墙外根邻李京法住宅，西至本宗地围墙外根邻二号街），以15000元的价格卖给兰底镇杨家庙村王志寿。李镜强并未与王志寿签订补充协议，王志寿亦未取得集体土地使用权证书。一审法院在李镜强对该事实不认可，而王志寿未提供任何证据证明该事项的情况下对此予以确认，系认定事实错误。二、李镜强与王志寿签订的涉案《买卖房产契约》因违反法律法规强制性规定，应属无效合同。农村房屋买卖的特殊性在于农村房屋与宅基地使用权的不可分离性。农村房屋买卖必然涉及农村宅基地的转让。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。由于房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此非本村集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定无效。本案中，因讼争房屋位于平度市经济开发区，其项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方李镜强系中八里村村民，买受方王志寿系平度市兰底镇杨家庙村村民，即非中八里村村民，故双方签订的涉案《买卖房产契约》因违反法律的强制性规定而无效。王志寿辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、2004年9月15日，王志寿与李镜强签订的《买卖房屋契约》系双方真实意思表示，且约定就房产一次性买断，并在合同签订后将房产权证交与王志寿。一审中李镜强对补充协议仅仅是单纯的否认，并没有提供证据推翻，不能产生推翻证据的效力。而该案一审法院及王志寿一审中提交的（2020）鲁0283行初159号行政裁定书，均对上述内容予以审查并认定其真实性。二、王志寿取得房屋后进行翻建时，按照村委及政府部门的要求，对涉案房屋进行了合法翻建，也符合当时的国家政策，现在买卖行为已全部履行完毕，争议房屋也已拆迁，李镜强要求确认买卖合同无效，无事实和法律依据。三、（2020）鲁0283行初159号行政裁定书、（2021）鲁02行终308号行政裁定书，均经审理后查明，李镜强将房屋交与王志寿，王志寿已就房屋拆除并整体南移六米后翻新重建并居住至今，涉案房屋已非李镜强原来的房屋。（2021）鲁02行初308号行政裁定书认定：“2005年王志寿将原房屋拆除并重新翻建后入住至今，且李镜强也一直居住该村，应当知道王志寿对原房屋的拆建行为。可见，李镜强通过房屋买卖方式，对涉案宅基地及其上房屋已不再具有相关权益”。且李镜强的原土地使用权证已注销，在注销后，李镜强也已丧失原拥有的一切权利，包括物权、用益物权。因此，该诉因李镜强丧失请求权基础而不能成为该案的适格原告、上诉人主体。综上，请求法院依法驳回李镜强的上诉，维持原判。李镜强向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令李镜强与王志寿于2004年9月15日签订的《买卖房产契约》无效；2.判令王志寿向李镜强返还位于平度市经济开发区房屋，李镜强返还王志寿购房款15000元。3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由王志寿承担。在一审诉讼过程中，李镜强撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2004年9月15日，李镜强与王志寿签订了《买卖房产契约》，王志寿付清了房款，李镜强交付了房屋。2005年4月12日双方又签订了《关于“买卖房屋契约”的补充协议》，2005年王志寿将该处房屋经相关部门批准将旧房拆除，重新翻盖房屋并居住，并取得了由政府核发的集体土地使用权证。该房屋现已拆迁，所有证照已由政府相关部门注销。一审法院认为，李镜强、王志寿双方签订的房屋买卖合同系双方自愿行为，是其真实意思表示，王志寿在取得房屋后进行了翻建，取得了政府颁发的相关土地使用及房屋证照，符合当时的国家政策法律，且该买卖行为已经全部履行完毕，争议房屋也已经拆迁，李镜强要求确认双方房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条之规定，判决：驳回李镜强的诉讼请求。案件受理费175元，由李镜强承担。二审期间，王志寿提交（2021）鲁02行终308号行政裁定书一份，拟证明李镜强对该涉案房屋已不再具有相关权益。李镜强质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，一审行政裁定仅对超过举证期限程序性问题进行审查，并未对实体性问题进行审查，二审法院也是对相应的程序性问题进行了审查。李镜强对该裁定书中的裁判理由部分并不认可，认为二审法院无权对房屋宅基地归属作出裁判，尤其在行政案件中。该份证据不能证明李镜强已经丧失了相应的权利且与本案合同效力纠纷无关联性。对于王志寿二审提交的证据，李镜强亦认可其真实性，本院对该证据真实性予以确认。本院另查明，在李镜强诉被告平度市自然资源局，第三人王志寿（2020）鲁0283行初159号土地登记行政注销一案中，李镜强向一审法院提出诉讼请求，确认平度市自然资源局注销地号L05-19-018集体土地使用证行为违法并撤销其注销行为。一审法院（2020）鲁0283行初159号行政裁定书中载明：经审理查明，2004年9月15日，李镜强与王志寿签订《买卖房产契约》，约定李镜强将案涉土地上房屋出售给王志寿。协议签订当日，王志寿支付李镜强房款。协议签订后约两三日，李镜强将案涉土地集体土地使用权交付给王志寿。王志寿于2005年将旧房拆除，重新翻盖房屋并居住至今。李镜强自2004年至今一直居住在案涉土地所在村落。一审法院以超过起诉期限为由，裁定驳回李镜强的起诉。李镜强不服该裁定，提起上诉，本院（2021）鲁02行终308号行政裁定书载明，经审查，本院确认原审法院查明的事实成立，并认为，李镜强通过房屋买卖的方式，对涉案宅基地及其上房屋已不再具有相关权益。王志寿在2005年拆建房屋后申请注销登记在李镜强名下的集体土地使用证，平度市自然资源局予以注销的行为对李镜强的权益不产生实际影响。原审法院裁定结果正确，依法可予以维持，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查明，李镜强与王志寿均认可涉案买卖房产契约所涉旧房已经灭失。李镜强称，2005年左右王志寿在原宅基地基础上进行了翻建。王志寿则称其在原宅基地基础上整体南移6米后翻建房屋，并取得了政府颁发的土地和房屋权证。因在本案一审及二审期间王志寿未对其所称已取得由政府核发的集体土地使用权证这一事实提交证据证明，本院对王志寿所称对翻盖房屋已取得政府颁发的土地和房屋权证之事实不予采信。再查明，李镜强与王志寿均认可王志寿已于2020年将翻建后的房屋卖给了中八里村村民李增明。本院二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，李镜强与王志寿于2004年9月15日签订涉案《买卖房产契约》，王志寿向李镜强支付了房款，李镜强向王志寿交付了房屋及权利凭证，涉案契约已实际履行完毕。后，涉案《买卖房产契约》所涉旧房灭失，王志寿已于2005年翻建新房并注销了原土地登记。李镜强对涉案《买卖房产契约》所涉房屋已不享有实体权利，一审法院驳回其要求确认合同无效的诉讼请求并无不当。综上所述，李镜强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人李镜强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年六月二十一日法官助理  钟速成书 记 员  韩明玉书 记 员  杜 爽