山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4037号上诉人（原审被告）：苏建湖，男，1974年5月21日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。被上诉人（原审原告）：即墨市田横供销合作社，住所地山东省青岛市即墨区田横镇洼里村。法定代表人：孙开绩，主任。委托诉讼代理人：王晓栋，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任功科，男，1951年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。上诉人苏建湖因与被上诉人即墨市田横供销合作社（以下简称“田横合作社”）、任功科房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏建湖上诉请求：1.改判上诉人继续履行租赁合同或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人田横合作社所诉与事实不符。田横合作社与任功科2001年签订租赁合同，期限自2001年至2030年12月31日。任功科于2016年4月1日与上诉人签订租赁合同，期限自2016年4月1日至2029年12月31日，一审判决认为两被上诉人之间的合同2007年7月31日解除与事实不符，实际上两被上诉人的租赁合同于2019年10月18日协议解除。任功科明知其与上诉人之间存在租赁合同，还私自与田横合作社解除合同，上诉人对此毫不知情。上诉人在租赁场地已投入30余万元，如果租赁合同解除会对上诉人造成很大经济损失，即使合同解除，也应给上诉人合理的经济补偿。被上诉人田横合作社辩称：一、《租赁协议》于2007年5月31日被原即墨市人民法院宣告破产时解除。2019年10月18日和任功科签订解除租赁合同协议，只是双方对租赁合同解除的再次确认，并不影响宣告破产时合同已经解除的事实。二、上诉人和任功科之间存在租赁合同关系，基于该合同关系产生的损失应由任功科和苏建湖之间解决，与被上诉人无关。三、在被上诉人和任功科的租赁合同关系中，该给予租赁方的补偿已经全部支付到位，被上诉人无义务向上诉人支付任何经济补偿。被上诉人任功科辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。田横合作社向一审法院提出请求：1.确认2001年12月31日原告和任功科签订的租赁合同解除；2.判令被告腾退租赁合同承租的土地1068.8㎡及地上建筑物，交给原告；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2001年12月31日，田横合作社与任功科签订《房产租赁合同》，约定：第一条、租赁田横镇寨里供销店一处。（占地面积1068.8平方米，其中建筑面积340.6平方米，门店房9间，库房9间，先估价8万元）。第二条、租赁期为30年。出租方从2001年1月1日起交付，承租方使用至2030年12月31日，租赁期终止。第三条、承租方在租赁期内如需要按用途拆建、扩建须经出租方同意并签订书面协议。出租方在承租合同终止时，承租方新建建筑物经双方与有关部门重新估价后，抵去建筑估价后，双方结清款项归田横供销社或继续签定租赁合同。第四条、租金的交纳：租金4.8万元，合同签定时一次付清。第五条、出租方与承租方的变更。在租赁期内，无论出租方或承租方怎样变更隶属关系，皆按本合同规定的款项履行。第六条、违约责任。双方任何一方违约按租金的10%交纳违约金。第七条、本合同在规定的租赁期满前三十日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签定合同。后田横供销社因严重亏损，无力清偿到期债务，申请破产还债，一审法院经审查后于2007年5月31日依法作出（2007）即破字第3号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。2016年4月1日，任功科（甲方）与苏建湖（乙方）签定《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方将位于寨里供销社所有房屋租给乙方使用，期限为13年，即2016年4月1日起至2029年12月31日至。租金每年5000元，合同签订之日付清当年租赁费。以后每年4月1日付清下一年租赁费。合同期内甲方不得单方面涨租金，合同期满后，房屋如继续出租，同等条件下，乙方享有优先权。二、乙方租房后要保护房屋一切设施，如门窗、地面、防窃、水电、墙壁等。合同期内未经甲方同意，乙方不得进行房屋改造，经甲方同意方可改造。三、如遇政府征用、拆迁、自然灾害等原因导致该房屋不能继续使用，合同终止。甲方应无偿退还乙方剩余年限的租赁费。四、乙方中途终止合同，甲方不予退还租金，乙方无过错，甲方中途终止合同，由甲方双倍返还乙方本年租金。五、在合同期内，乙方无权对承租的房屋对外抵押、转卖、进行非法活动等。水、电费及买卖所有债权债务与甲方无关。六、在合同期满后，乙方所有东西，全部归乙方所有。2019年10月18日，即墨市田横镇供销合作社破产清算组（甲方）与任功科（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议书》，该协议书约定：甲乙双方于2001年1月签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于青岛市即墨区（原即墨市）田横镇洼里供销社寨里门市部，租赁期限自2001年1月1日至2030年12月31日止。现经甲乙双方协商同意，就解除该房屋租赁合同事宜达成以下协议：一、自本协议签订之日起，该房屋租赁合同解除。甲方需退还乙方已经预付的租金37733.59元。合同解除后，甲乙双方同意就原合同事项互不追究法律责任。二、乙方应于本协议生效之日起7日内，将租赁房屋按现状移交给甲方。移交前，乙方应配合甲方对房屋设施等进行验收，同时乙方需结清租赁房屋的水费、电费等费用。如乙方不能按时移交房屋，每逾期一天，须每天向甲方支付600元的违约金。三、对于乙方在承租期间已向房屋所有权人书面备案的房屋装饰装修、翻新等项目的改造，所支出费用人民币157920元，甲方同意给予乙方157920元的补偿。2020年4月28日，即墨市田横镇供销合作社破产清算组向苏建湖送达通知，内容：你方现占用使用的房屋土地权利人是即墨市田横供销合作社，合作社原将房屋土地租赁给本单位职工任功科使用，你方使用没有正当理由，而且供销社已经于2019年10月18日解除了与任功科签订的租赁合同，故通知你方于2020年5月5日前腾出占用房屋18间、土地1068.8平。否则，你方需从2019年10月18日开始每日支付占有使用费1000元，直至腾出房屋土地。2020年5月24日，即墨市田横镇供销合作社破产清算组通过邮寄方式向任功科送达了通知，内容：你方现占用使用的房屋土地权利人是即墨市田横供销合作社，而且供销社已经于2019年10月18日解除了与你签订的租赁合同，故通知你方于解除合同7日内，腾出占用房屋18间、土地1068.8平。至今你还没腾出房屋，今日再次通知你在2020年5月5日前把房屋腾出，否则，你方需从2019年10月18日开始每日支付占有使用费1000元，直至腾出房屋土地。落款日期为2020年4月28日。一审另查明，被告苏建湖在涉案房屋处经营农资物品。涉案土地使用权及其地上附着物已经被拍卖。一审法院认为，关于原告要求确认其与任功科签订的租赁合同解除的诉讼请求。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。而租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法解除。一审法院于2007年5月31日依法宣告即墨市田横供销合作社破产还债，确认双方合同于2007年7月31日已解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。原告在与任功科的合同解除后，且破产清算组已与任功科签订《房屋租赁合同解除协议书》并给予任功科相应补偿的情况下，要求任功科腾退涉案土地及地上建筑物，于法有据，予以支持。苏建湖与原告没有租赁合同关系，亦未提交证据证明原告口头承诺由原告处理好其善后事宜，现苏建湖依据其与任功科的之间的房屋租赁合同，占用涉案土地及建筑物，于法无据，故原告要求苏建湖腾退其占用的涉案土地及房屋的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，判决：一、确认原告即墨市田横供销合作社与被告任功科于2001年12月31日签订的《房产租赁合同》于2007年7月31日已解除；二、被告任功科于本判决生效之日起二十日内腾退其根据2001年12月31日与原告即墨市田横供销合作社所签订的房产租赁合同承租的土地及所有地上建筑物，交付原告。三、被告苏建湖于本判决生效之日起二十日内腾退其根据2016年4月1日与被告任功科所签订的房屋租赁合同承租的土地及所有地上建筑物，交付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费8800元（原告预缴），减半收取4400元，由被告任功科、苏建湖各自负担2200元，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，一审法院于2007年5月31日作出（2007）即破字第3号民事裁定，裁定田横合作社破产并依法组成破产清算工作组进行清算，田横合作社虽未通知任功科解除或继续履行合同，但双方于2019年10月18日双方签订《房屋租赁合同解除协议书》，并实际履行《房产租赁合同》至此时截止，故应认定双方合同于2019年10月18日解除。合同解除后，田横合作社要求任功科和苏建湖腾退涉案土地及地上建筑物，于法有据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但确认合同解除时间不当，本院予以纠正；苏建湖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7635号民事判决第二项、第三项；二、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7635号民事判决第一项为确认被上诉人即墨市田横供销合作社与被上诉人任功科于2001年12月31日签订的《房产租赁合同》于2019年10月18日解除。二审案件受理费100元，由上诉人苏建湖负担。本判决为终审判决。审 判 长 李丰波审 判 员 尤志春审 判 员 刁培峰二〇二一年六月二十四日法官助理 张丽丽书 记 员 肖若男