甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初2964号原告：贺某，男，裕固族，甘肃省肃南裕固族自治县人，住甘肃省肃南裕固族自治县，现住甘州。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：施某，系甘肃德言盛律师事务所律师。被告：靳某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州区县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：靳某2，男，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州区县，系被告靳某1侄子。公民身份号码：×××。被告：靳某2，男，1981年10月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州区县。公民身份号码：×××。被告：张掖市融泰房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区南二环路润泽庭院西门C段商铺二层。统一信用代码：91620702675940367R。法定代表人：刘某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，系甘肃振泽律师事务所律师。原告贺某诉被告靳某1、靳某2、张掖市融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“张掖融泰公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺某委托诉讼代理人施某，被告靳某2（也即被告靳某1委托诉讼代理人），被告张掖融泰公司委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺某向本院提出诉讼请求：1.请求确认张掖市甘州区南二环路906号润泽庭院A10号楼1单元1-1502室的房屋所有权归原告所有（价值40万元）；2.判令三被告支付违约金3000元；3.一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月，第一被告与第三被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：201409170022，约定将张掖市甘州区南二环路906号润泽庭院A10号楼1单元1-1502室出售给第一被告，第一被告支付首付款163240元，剩余350000元由第一被告提供抵押担保，第三被告作为担保人向中国工商银行股份有限公司张掖分公司办理贷款手续，由第一被告按月还贷。2017年1月22日原告与第一、二被告签订房屋买卖合同，约定将上述房屋出售于原告，房屋建筑面积122.20平方米，房屋总价款446000元，包括房屋内现有各类设施及家具等。当时第一、二被告得知原告仅有150000元按揭贷款，原告付款200000元后离家可还清银行贷款给原告办理产权证书过户。原告当即付款200000元用于被告房屋偿付银行贷款，剩余房款待被告办理产权过户后一次性付清，第一、二被告于同日向原告交付房屋，原告居住使用房屋至今。2017年1月5日因第一被告未按时偿还中国工商银行股份有限公司张掖分公司贷款导致其向张掖市甘州区人民法院诉讼，形成（2017）甘0702民初189号民事调解书，内容为第一被告支付借款本金314918.68元、第三被告对此承担连带责任。后第一、三被告均拒不履行调解书义务，经甘州区人民法院强制执行扣划第三被告账户金额344888.35元。故第三被告采取停水停电等非法行为导致原告无法正常生活，原告方得知第一、第二被告并未拿原告的200000元偿付按揭款，银行按揭款并非150000元，第一、二被告卖房时并未告知原告实情。无奈之下原告与三被告协商于2018年9月5日签订《代为支付、变更登记协议》。原告再付300000元房款，三被告负责为原告办理产权过户登记，三被告不得再主张房款等费用。原告于2018年9月7日付款300000元。后第三被告拒不给原告更换购房发票，办理过户手续至今，导致原告权益无法落实。综上所述：原告认为自己受让该不动产时是善意的，并支付合理的价格，已经交付使用至今，三被告有义务对该房屋办理过户登记，至今三被告推诿拒办，并有隐瞒欺骗行为，已经侵害了原告的合法权益，故原告提起诉请如上，望依法办理。被告靳某1辩称，原告陈述的关于涉案房屋的经过属实，对原告的诉讼请求我方无异议。被告靳某2辩称，原告陈述的关于涉案房屋的经过属实，对原告的诉讼请求无异议。我欠第三被告公司房款44888.3元未付属实，但该款项与本案无关，该款项我将与第三被告公司协商解决。被告张掖融泰公司辩称，原告在诉状中陈述签订合同、按揭、起诉及法院执行的事实属实，2018年9月7日，原告代被告靳某1偿还借款30万元属实，现剩余房款44888.35元未付。因被告靳某1逾期付款，其行为构成违约，被告靳某1应当支付被告张掖融泰公司违约金9925元。我公司对三方于2018年9月5日形成的《代为支付、变更登记协议》予以认可，待被告靳某1付清房款后，我公司同意按照不动产登记中心的要求配合原告办理产权登记。原告没有证据证明三次通知我公司办理产权登记手续，我公司拒绝配合，故对其要求赔偿违约金3万元不予承担。原告贺某围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.原告贺某委托诉讼代理人施某的当庭陈述；2.商品房买卖合同复印件一份；3.售房合同复印件一份；4.（2017）甘0702民初189号民事调解书复印件一份；5.《代为支付、变更登记协议》复印件一份。被告靳某1、靳某2未提交书面证据，围绕其辩解意见做当庭陈述。被告张掖融泰公司围绕其辩解意见，依法提交以下证据：1.被告张掖融泰公司委托诉讼代理人李某的当庭陈述；2.不动产登记申请书及预购房屋抵押登记证书复印件各一份；3.个人贷款结清证明复印件一份；4.工商银行汇款凭证及收款收据复印件各一份。本院经审理认定事实如下：被告靳某1与被告靳某2系叔侄关系。2014年9月28日，被告靳某1与被告张掖融泰公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：201409170022），约定被告张掖融泰公司将位于张掖市××区房出售给被告靳某1，约定被告靳某1支付首付款163240元，剩余350000元由被告靳某1提供抵押担保，被告张掖融泰公司作为担保人向中国工商银行股份有限公司张掖分公司办理贷款手续，由被告靳某1按月还贷。2017年1月22日，原告与被告靳某1、靳某2签订售房合同一份，约定将上述房屋出售于原告，房屋总价款为446000元，包括房屋内现有各类设施及家具等，双方约定，签订合同时，乙方（本案原告）支付200000元房款，甲方（本案被告靳某1、靳某2）收款后，房屋交付乙方；鉴于甲方以该房屋按揭贷款，双方约定，甲方向乙方提供此笔按揭贷款银行账号，由乙方于2017年12月1日前，向甲方支付160000元房款，乙方不承担该按揭贷款的偿还，乙方付完该笔房款后，甲方负责将土地他项权证和房屋他项权证移交乙方，一周内将房屋产权过户至乙方，甲方不得隐瞒因该房屋产生的其他债权关系，签订合同后不得以该房屋进行债权行为。该房屋产生的所有债权行为，均与乙方无关。甲方将商品房过户至乙方后，乙方负责向甲方支付剩余房款86000元。2017年1月22日，被告靳某1、靳某2向原告出具收条一张，表明收到原告交来房款200000元。因被告靳某1未按时偿还房屋按揭贷款，2017年1月5日，中国工商银行股份有限公司张掖分行向本院提起诉讼，该案经本院主持调解，双方自愿达成以下协议：“一、被告靳某1拖欠原告中国工商银行股份有限公司张掖分行借款本金314918.68元，同时按照银行最终还款日核定的利息承担各项利息。被告靳某1于2017年10月30日前偿还120000元，于2018年5月30日前偿还100000元，于2018年10月30日前还清下欠借款及利息，在此期间被告每月按原分期付款偿还方式偿还借款本息；二、被告张掖市融泰房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。”本院出具（2017）甘0702民初189号民事调解书，该案因当事人未按生效法律文书履行债务，中国工商银行股份有限公司张掖分行申请本院强制执行，在执行过程中，本院扣划张掖融泰公司344888.31元。2018年9月5日，甲方（张掖融泰公司）、乙方（贺某）、丙方（靳某2）、丁方（靳某1），四方达成“代为支付、变更登记协议”，共同约定：“一、丁方同意乙方将向其支付的24.6万元房款直接支付给甲方，并不再追究乙方逾期付款的责任。二、乙方同意代替丁方向甲方支付银行贷款形成的欠款5.4万元，该款最终由丙方向乙方清偿，丁方对该笔垫付款项向乙方承担担保责任，担保期限至该款本金还清之日起2年。三、甲方收到乙方两笔款项共计：30万元后，负责为乙方办理A10-1-1502号房屋产权变更手续至乙方名下。四、甲方为丁方承担担保责任而支付的344888.31元，由乙方支付30万元后剩余部分44888.31元由丙方负责向甲方清偿，并由丁方承担担保责任，该款与乙方无关。甲方不得以该款未清偿为由，拒绝为乙方办理南二环路906号润泽庭院A10-1-1502号房产变更登记。五、乙方向甲方支付完30万元后，除办理产权变更过户手续的费用，甲方不得再向乙方主张其他款项。六、丁方必须积极配合甲方、乙方办理A10-1-1502号房屋的登记变更手续，如经甲乙双方共同通知累计三次不到场办理变更手续视为丁方违约，应向乙方支付违约金3万元。七、自A10-1-1502号房产能够办理变更手续之日起半年内，甲方未将该房屋产权登记办理到乙方名下，视为甲方违约，甲方应向乙方支付进约金3万元（非甲方原因，甲方不承担违约责任）。”之后，原告按约支付相应款项。本院认为，被告靳某1在被告张掖融泰公司处购买涉案房屋后，被告靳某1、靳某2就该房屋与原告贺某签订售房合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。且被告张掖融泰公司、靳某2、靳某1与原告贺某也签订了“代为支付、变更登记协议”，原告按约已支付相应价款，被告靳某1应当将房屋交付并转移所有权与原告，故原告请求确认张掖市甘州区南二环路906号润泽庭院A10号楼1单元1-1502室的房屋所有权归原告所有的诉求，本院依法予以支持。对于原告要求被告靳某2、靳某1、张掖融泰公司支付违约金30000元的诉请，本院认为，原、被告之间在“代为支付、变更登记协议”中就违约金支付情形做了明确约定，原告并未提交证据证明被告靳某1经原告与被告张掖融泰公司共同通知累计三次不到场办理变更手续，且被告张掖融泰公司未将该房屋产权登记办理至原告名下也非被告张掖融泰公司原因所致，故上述情形不构成约定的违约条件，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张掖市甘州区南二环路906号润泽庭院A10号楼1单元1-1502室房屋所有权归原告贺某所有；二、驳回原告贺某的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告靳某1、靳某2共同负担3650元，原告贺某负担225元。原告已交纳，由被告负担的直接给付原告。本院退还原告受理费3875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 杨学林二〇二一年六月二十八日法官助理 王海翔书记员 张志强