山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初3991号原告：任城森，男，1974年12月6日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：王文兵、李晓航，均系山东高信律师事务所律师。被告：张磊，男，1990年12月30日出生，汉族，住山东省邹平市。被告：孙亚男，女，1989年10月13日出生，汉族，住山东省邹平市。原告任城森与被告张磊、孙亚男房屋买卖合同纠纷一案，根据任城森的申请，本院于2021年2月25日作出（2021）鲁0112财保364号民事裁定书，查封被申请人张磊与被申请人孙亚男共有的房产。保全金额140万元，查封期限三年。本院于2021年4月19日立案，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告任城森及其委托诉讼代理人王文兵、李晓航，被告张磊、孙亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任城森向本院提出诉讼请求：1、张磊、孙亚男履行《房屋买卖合同》及《协议书》内容，配合任城森将“济南市历城区东都尚城小区XX室”房屋过户到任城森名下，房屋过户税金及费用由张磊、孙亚男承担；2、张磊、孙亚男支付任城森违约金42万元；3、张磊、孙亚男支付任城森律师费22900元；4、本案的诉讼费、保全费由张磊、孙亚男承担。事实与理由：任城森与张磊、孙亚男于2017年4月29日在济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司处签订了编号为0171240的《房屋买卖合同》，合同约定张磊、孙亚男将位于济南市历城区东都尚城XX号房屋出卖给任城森，房屋总价款为140万元。任城森随后向张磊、孙亚男支付了80万元购房款项，张磊、孙亚男于2017年12月31日向任城森出具收到条一份，载明张磊、孙亚男收到任城森支付的购房款80万元。同日，原、被双方就购房事宜达成《协议书》一份。《协议书》约定张磊、孙亚男应于2019年12月14日后配合任城森办理过户手续，如若不能，任城森有权诉至贵院要求张磊、孙亚男履行办理房产过户的义务，同时张磊、孙亚男需承担《协议书》约定的违约金42万元(约定为合同总价款的30%)、过户手续费用、律师费、诉讼费等费用。张磊、孙亚男在签订《房屋买卖合同》及《协议书》时为夫妻关系且二人均进行了签印确认。任城森依约履行了付款义务，但张磊、孙亚男至今未履行配合任城森办理房屋过户手续的合同义务，为此诉至法院。张磊辩称，张磊一直在配合任城森，与任城森一直在协商中，上个月来济南4次配合过户，但没有过户成功。张磊没有违约。孙亚男辩称，这个事情一直都是张磊和任城森交流，从没有联系过孙亚男，孙亚男负责签字过户，不承担任何责任。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：张磊、孙亚男原系夫妻关系，双方于2015年结婚，于2018年离婚。2016年，张磊、孙亚男共同购买位于济南市历城区东都尚XX号房屋（房产证号：），房屋总价款758575元，首付款198575元，剩余56万元办理银行按揭，还款方式为等额本息。2017年4月29日，张磊、孙亚男（出卖人、甲方）与任城森（买受人、乙方）在济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司（居间人、丙方）的居间下签订了编号为0171240的《房屋买卖合同》，合同约定张磊、孙亚男将双方共有的东都尚城XX号房屋出卖给任城森，房屋总价款为140万元，乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金4万元。房款的支付方式为按揭贷款：乙方用商业贷款方式贷款，乙方于2017年6月1日前向甲方支付首付款85万元，剩余房款55万元于过户后在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付。办理过户手续的费用：甲方承担房产证办理到甲方名下的费用，乙方承担增值税、个税、契税中介费等甲方房产证过户于乙方名下的费用。甲方应当在签订本合同十个工作日内办理房屋解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款。2017年12月31日，张磊、孙亚男（甲方）与任城森（买受人、乙方）签订《协议书》，载明：2016年6月30日，乙方将首付购房款80万元支付给了甲方，甲方出具收到条一份表示收到现金80万元。现该房产已经办理了产权证书，产权证书记载权利人为张磊占50%份额，孙亚男占50%份额，因目前甲方尚未结清银行贷款，经甲乙双方友好协商，就银行贷款还款问题及房屋过户问题约定如下：甲方目前尚欠银行贷款约55万，甲方同意由乙方代为偿还银行贷款至产权变更过户为止；甲乙双方约定自本协议签订两年后，经乙方电话通知办理房产过户手续，即2019年12月14日后甲方需配合乙方履行过户手续；甲方经乙方电话通知一月内未积极履行过户手续的，甲方需承担房屋买卖合同约定房屋总价款30%的违约金，承担过户手续所需费用，支付乙方诉讼支出的包含但不限于律师费、诉讼费等；乙方应在过户前履行银行贷款的还款责任，如因乙方原因造成甲方出现信用不良记录的，需承担房屋买卖合同约定房屋总价款30%的违约金，甲方可以收回房产，并不承担乙方已付的房款银行利息。协议签订后，任城森的妻子张宏自2018年1月起每月向张磊转账3100元用于偿还涉案房屋的银行贷款。除任城森每月向张磊转账的房贷外，任城森共计向张磊、孙亚男支付购房款85万元。2020年1月，任城森电话通知张磊，要求张磊、孙亚男配合任城森办理涉案房屋的过户手续，至本案开庭审理前，双方未办理。另查明，任城森因本案与山东高信律师事务所律师签订《委托代理合同》，为此支付律师代理费22900元。本院认为，张磊、孙亚男与任城森签订的《房屋买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。任城森支付首付款后，张磊、孙亚男未能按照合同约定办理房屋解除抵押手续，且在任城森电话通知后，张磊、孙亚男至今未能配合任城森办理完毕房屋过户手续，构成违约。任城森要求张磊、孙亚男配合将涉案房屋过户至其名下并要求张磊、孙亚男承担办理过户手续所需费用、违约金及律师费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。但任城森要求张磊、孙亚男按照总房款的30%支付违约金42万元，张磊、孙亚男认为违约金过高，要求予以调整。本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素确定。任城森未提供证据证实张磊、孙亚男的违约行为给其造成的实际损失数额，应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算实际损失。本院调整为张磊、孙亚男以任城森的已付购房款85万元为基数，自2020年2月1日起至办理过户手续完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金。张磊、孙亚男辩称任城森逾期偿还房屋贷款给其造成信用不良记录，但未提供证据证实。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限张磊、孙亚男于本判决生效之日起十日内协助任城森办理济南市历城区东都尚城xx号房屋（房产证号：）的过户手续，办理过户手续所需费用由张磊、孙亚男负担。二、限张磊、孙亚男于本判决生效之日起十日内支付任城森违约金（以85万元为基数，自2020年2月1日起至办理过户手续完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、限张磊、孙亚男于本判决生效之日起十日内支付任城森律师费22900元；四、驳回任城森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3972元、保全申请费5000元，由任城森负担3650元，张磊、孙亚男共同负担5322元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 孙志光二〇二一年六月十六日法官助理 张丽萍书 记 员 王文倩