广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12892号原告：武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会，住所地广州市白云区黄石东路天云街44号602室。法定代表人：庄金兴。委托诉讼代理人：何望平，男，汉族，1967年8月23日出生，身份证住址广州市白云区。被告：广东昌晖物业服务股份有限公司，住所地广州市白云区机场西路和健二街10号104铺，统一社会信用代码914401013276145735。法定代表人：王晖辉。委托诉讼代理人：胡铫祥，广东椎轮律师事务所律师。原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会与被告广东昌晖物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张旭增适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会的法定代表人庄金兴及其委托诉讼代理人何望平，被告广东昌晖物业服务股份有限公司的法定代表人王晖辉及其委托诉讼代理人胡铫祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会向本院提出诉讼请求：被告将*小区的物业经营管理权交还给原告，并将该小区门卫保安室、38号楼及40号楼保安宿舍、42号楼会议室腾空交还给原告。事实和理由：*小区自2017年下半年以来，由被告负责小区的物业管理。该公司进驻后，未依法依规签订物业服务合同与备案，在没有公示管理内容与服务标准的情况下向业主收缴物业费、进行物业管理，并从未公开过物业账目，致使小区管理脏、乱、差，引起广大业主强烈不满。由于小区原业主委员会在物业管理中严重不作为，于2018年被罢免。2020年上半年，在*基地具体指导下，按法定程序选举了新一届的业主委员会。新一届业主委员会于2020年10月24日召开了业主大会，作出了选聘新的物业服务企业的决定。11月1日，按业主大会会议表决通过的“协议选聘物业服务企业流程”，小区业主委员会召集11名业主代表，从两家应聘的物业服务企业中，选定中*公司为小区新聘物业服务企业，并签订了《物业服务协议》，服务期限自2020年12月1日起至2023年11月30日止。2020年10月25日，小区业主委员会将业主大会关于“重新选聘物业服务企业”的表决结果的书面通知，以在业主群公示、在公告栏公示和快递邮寄等三种方式送达给被告，并要求被告在12月1日前交接与撤场。然而被告拒不认可。2020年11月7日和11月16日，白云区人民政府黄石街道办先后两次召集双方就交接问题进行调解，但被告仍拒绝交接与撤场，致使调解无果。2020年12月1日，是新物业服务企业进驻小区物业管理之时，但被告拒不交接，强行滞留。被告的行为严重影响小区的正常管理，给小区造成了极大的安全隐患。鉴于此，请法院依法判决被告限时交接、撤场，维护业主合法权益。被告广东昌晖物业服务股份有限公司辩称：被告没有看到原告有依法公开组织召开业主大会，并通过合法的程序作出决定，终止或解除与被告的物业服务合同。也就是说原告没有通过业主大会来决策解除业主与被告之间的物业合同关系，不能代表全体业主。原告召开业主大会程序不合法，未达到法定业主人数；业主信息不明，且无监票、计票，不能证实表决真实合法。另，被告认真履行合同义务，原告应依法支付物业费。但以庄金兴为代表的少数人拒绝缴费，并煽动其他业主不交物业费，所以本案诉讼完全是庄金兴个人所为，并非广大小区业主的意愿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会在*街道办事处有备案。该届业主委员会任期自2020年9月10日起至2025年8月31日止，业主委员会委员包括庄金兴（主任）、何望平（副主任）等。原告提交备案的《武警广州指挥学院黄石路小区业主大会议事规则》载明：第九条业主大会的议事内容：（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人。第十条业主委员会的议事内容：（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同。第十二条业主的投票权可书面或通过微信委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。第十六条业主大会会议可以采用书面征求意见、集体讨论、网络会议等形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。（二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：1、全体业主会议制。小区内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。2、业主代表大会制。单元为单位，推选一名业主代表参加业主大会。业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意。业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。（三）网络会议形式。通过业主群召开网络会议，业主以实名形式参加会议、表达意见，或进行意见表决。被告此前为涉案的*小区提供物业管理服务，其与该小区各业主之间未签订物业服务合同。被告称是建设单位指定其进行物业管理的，没有书面的合同。2020年10月25日，原告向被告发出《关于终止物业项目的通知》，称涉案小区已于2020年10月24日召开了业主大会会议，会议表决通过了该小区“重新选聘物业服务企业”的决定，现将表决结果通知被告，要求被告于2020年10月30日前将该司在小区组织物业服务的有效合同或协议提供给原告，否则将于2020年11月30日24时0分终止被告在涉案小区的物业项目，并要求被告在2020年12月15日前完全退出涉案小区物业管理区域。后原、被告就双方物业服务合同终止与否等相关事宜产生纠纷。2021年3月27日，原告向被告发出《关于终止物业项目并限期退出的通知》，称涉案小区根据2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》的相关要求，于2021年2月7日召开了业主大会会议。根据会议表决结果，正式通知终止与被告在涉案小区的物业项目，终止时间为2021年4月15日24时0分，并要求被告在2021年4月15日前移交物业服务用房及相关资料。被告未按上述要求撤出涉案小区。现涉案小区的物业管理权仍由被告实际控制，小区大门口的保安室、38号楼和40号楼的保安宿舍以及物业会议室仍由被告实际占有使用。诉讼中，双方就原告要求终止与被告的物业服务合同关系有无经过涉案小区业主大会表决同意存在较大争议。原告主张业主大会已表决同意终止与被告的物业服务合同关系，并提供了以下证据用以佐证：1、日期为2020年10月11日的《关于召开业主大会的通知》及日期为2020年10月25日的《10月24日小区业主大会会议纪要》。上述通知载明会议形式为书面征求意见，会议时间为10月24日上午9时至11时、下午15时至17时、晚上19时至21时，会议内容包括对是否重新选聘物业服务企业进行表决等。上述会议纪要落款处仅有原告盖章，内容载明同意重新选聘物业服务企业的有108户，户数占比90%，面积占比90.58%。原告称上述文件已在微信群中公告，并提供了微信聊天记录的打印件。被告对上述证据不予认可，认为是原告的个别人员自行制作的，广大业主根本不知情。原告自认其在2020年10月24日左右召开的业主大会形式上存在瑕疵，包括计票、监票没有业主签名，人数不够，选聘新的物业公司没有采取业主大会形式而是采取业主代表大会形式等等，故于2021年2月7日重新进行了表决。2、日期为2021年1月18日的《关于召开2021年度第一次业主大会的通知》、《2021年第一次业主大会表决结果公示》及业主大会投票表决情况统计表、《2021年度第一次业主大会会议表决票》及表决委托书。被告对该部分证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法核实相关业主的身份、房屋面积等，没有合法公告，相关资料完全可能是原告自行制作的。以上事实，有业主委员会备案回执、《武警广州指挥学院黄石路小区业主大会议事规则》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告已提供了表决票等相关证据证实涉案小区业主大会表决同意终止与被告之间的物业服务合同关系，本案中本院对该部分证据不作实质审查，在被告未提供证据证实上述会议表决决议已被撤销或认定为无效的情况下，该表决决议仍合法有效。原告作为涉案小区业主大会的执行机构，据此终止与被告之间物业服务合同关系，属于履行业主大会决议的行为，符合业主大会决议内容。在被告拒不履行决议事项的情况下，原告享有起诉被告要求交还涉案的门卫保安室、38号楼及40号楼保安宿舍、42号楼物业会议室及涉案小区物业经营管理权的合法诉权。被告并未与原告或者涉案小区业主签订物业服务协议，其只是依据建设单位的指定对涉案小区进行物业管理，依照《广州市物业管理条例》第七十七条、第七十八条的规定，在原告成立后，原告享有解除与被告之间的物业服务合同关系重新选聘新的物业服务人的合法权利。现原告已明确表示终止与被告之间的物业服务合同关系，双方的权利义务已然终止，被告依法应向原告交还上述场地及物业经营管理权，故本院对原告的涉案诉请予以支持。被告称部分业主尚欠缴物业管理费，则其可就此依法另行主张权利，其以此为由拒绝交还上述场地及物业经营管理权的抗辩意见于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《广州市物业管理条例》第七十七条、第七十八条的规定，判决如下：自本判决生效之日起十五日内，被告广东昌晖物业服务股份有限公司将位于广州市白云区*小区的物业经营管理权交还给原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会并将该小区门卫保安室、38号楼及40号楼保安宿舍、42号楼物业会议室腾空交还给原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会。本案受理费100元，由被告广东昌晖物业服务股份有限公司负担并须在本判决生效之日起十五日内迳付给原告武警广州指挥学院黄石路小区业主委员会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月十五日书记员  冼颖斯