上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0151民初4437号原告：上海承义房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：茅荣娣，总经理。委托诉讼代理人：龚杰，上海聚隆律师事务所律师。被告：张玉斐，女，1956年3月26日生，汉族，住上海市崇明区。被告：王奔，男，1985年6月28日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：于燕。被告：于燕，女，1983年2月15日生，汉族，住山东省，现住上海市崇明区。原告上海承义房地产经纪有限公司(以下简称“承义公司”)与被告张玉斐、王奔、于燕中介合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年5月20日、2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告承义公司法定代表人茅荣娣及其委托诉讼代理人龚杰、被告张玉斐、被告于燕(被告王奔之委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承义公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告居间服务费32600元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2021年1月27日，被告张玉斐与被告王奔、于燕在原告的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告张玉斐就其合法所有的坐落于上海市崇明区城桥镇江山新村XXX号XXX室产权房转让于被告王奔、于燕。同时，该协议明确了房屋总价、付款方式、违约责任等。同日，被告王奔、于燕向原告出具《佣金确认书》一份，承诺支付首付款当日向原告支付佣金32600元。2021年2月8日，被告张玉斐与被告王奔、于燕就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。嗣后，原告向三被告主张权利，然三被告至今未向原告支付居间服务费。综上，原告认为，被告张玉斐与被告王奔、于燕在原告的居间介绍下签订的《房地产买卖居间协议》及被告王奔、于燕出具的《佣金确认书》均真实、合法、有效。原告亦按约促成被告张玉斐与被告王奔、于燕之间《上海市房地产买卖合同》成立。现三被告拒不向原告支付居间服务费的行为显属违约。据此，原告诉至贵院，望判如诉情。被告张玉斐辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：其名下涉案房屋未交易成功，不具备支付服务费的条件；其未收到首付款，居间服务费支付条件尚未成就；根据被告王奔、于燕出具的《佣金确认书》，即使应支付佣金也与其无关；原告明知其名下涉案房屋存在抵押、法院查封、其未持有房产证原件这些导致房屋买卖无法进行的情形，仍未房屋买卖双方签订居间协议，其行为存在恶意，目的在于收取不正当的中介费用，该合同依法应属无效。被告王奔、于燕辩称，原告推介涉案房源时未向其出示委托书、房产证，《房地产买卖居间协议》与《上海市房地产买卖合同》上的居间方也不是同一主体；其两次看房时原告均未披露涉案房屋存在抵押贷款的情形，在买卖双方谈完房价后，原告才调取涉案房屋产权信息，告知涉案房屋存在抵押，并称抵押贷款不影响房屋买卖的进行，涉案房屋抵押贷款系小额贷款公司贷款，原告并未特别提醒其存在的风险，致使其误认为是银行抵押贷款，签订《房地产买卖居间协议》时被告张玉斐也不持有房产证原件，原告存在隐瞒胁迫促成买卖双方交易的情况；在三方于2021年1月27日签订《房地产买卖居间协议》后至2月8日买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》期间，原告一直处于不作为状态，在其主动联系原告，询问支付首付款时间时，原告才联系买卖双方至原告处商谈相关事宜，此时原告才向其告知涉案房屋存在45万元小额贷款并正在诉讼中，原告向其承诺被告张玉斐在2021年2月28日前可以把贷款还清，其也可以早些申请银行贷款。本院经审理查明如下事实：被告张玉斐于2019年起在原告处挂牌出售401室房屋，被告王奔、于燕经由原告工作人员徐某某带看401室房屋。2021年1月27日，被告张玉斐(甲方)、被告王奔、于燕(乙方)与原告(丙方)三方签订《房地产买卖居间协议》，内容是：甲、乙双方在丙方居间介绍下买卖房地产事宜，经三方协商一致订立本协议，以资共同遵守，有关该房地产的权属填写情况不符或不详尽，以上海市房地产登记簿记载的信息为准，甲方保证该房地产产权清晰、权属明确可进行交易…。主要条款包括：房屋坐落于上海市崇明区城桥镇江山新村XXX号XXX室，建筑面积77.76平方米，设有抵押，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，总房价XXXXXXX元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日将房地产权证原件交由丙方保管。待甲、乙双方签订本协议后当日内，乙方应自行或通过丙方支付或补足定金(含意向金)至甲方计人民币100000元；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)600000元，甲方应将收到的首期房价款先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续…甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，需书面通知对方且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，任何一方违约，被违约方为了主张权益所产生的起诉费、律师费和其它相关费用(包含本次交易约定的居间服务费,即佣金)，均由违约方承担；双方签字后合同立即生效，若有违约，则违约方需支付守约方本合同约定的总房款20%作为违约金及中介费；甲方在本次交易中为163万到手价，乙方承担所有税费(含个税、契税)及中介费，甲方保证房产满五年，甲方保证五年内未使用过学区，也从未借用给别人，目前有入学资格…同日，被告王奔、于燕作为甲方与原告作为乙方签订《佣金确认书》，确认佣金金额为32600元，落款甲方处有王奔签字、乙方有原告盖章。2021年2月8日，被告张玉斐(甲方)与被告王奔、于燕(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容是：甲乙双方通过上海万昌房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于城桥镇江山新村XXX号XXX室，建筑面积77.76平方米，该房屋占用范围内的土地使用权61.58平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为XXXXXXX元；乙方未按本合同约定期限付款的,乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行，逾期超过15日后乙方仍未履行的,除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用、诉讼费、调查费等，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行，逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用、诉讼费、调查费等，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金…。此外，双方在补充条款中约定：若房屋存在抵押，则甲方应于办理不动产受理登记手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料，保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形，配合乙方办理房屋状况查询以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看，若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续等。2021年2月27日，被告张玉斐(甲方)与被告王奔、于燕(乙方)签订《补充协议》一份，内容是：乙方购买401室之不动产及其所占土地使用权(以下简称“该不动产”)，就该不动产双方于2021年1月27日签订了房地产买卖居间合同，并于2021年2月8日签订正式的《上海市房地产买卖合同》，现经双方协商一致，主要条款包括：1、甲乙双方确认，双方于2021年1月27日签订正式居间合同，并约定首付款最晚日期为2021年2月28日，乙方通过居间方或自行支付甲方首期房价款计600000元(含实际支付的定金100000元)；2、甲乙双方确认，导致首付款延迟的原因主要是甲方未能在约定的时间内撤销该房产抵押，也未能提供出房产证，属于甲方违约，乙方不承担任何责任，乙方有追责的权利，现通过甲乙双方协商，乙方待甲方撤销抵押后五日内支付甲方首期房价款计600000元(含实际支付的定金100000元)；3、甲方承诺甲方将在贰日(2021年2月28日-2021年3月1日)内准备好款项计XXXXXXX元用于撤销抵押，若甲方未能在贰日内准备好款项及撤销抵押，则甲方需在2021年3月1日前(含当日)退回甲方已实际支付的定金100000元；4、甲乙双方确认本协议为双方签订的《上海市房地产买卖合同》的不可分割的一部分，本协议与该房地产买卖合同不一致的，以本协议为准；5、本协议一经双方签字且买卖合同生效后立即生效，对双方具有同等效力。之后，被告张玉斐与被告王奔、于燕未能完成401室房屋买卖交易。另查明，401室房屋上设有抵押权，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司。401室房屋上的抵押权对应的债权自2020年9月27日起进入本院相关案件的执行程序。在2021年1月27日签订三方《房地产买卖居间协议》时，401室房屋产权证原件在抵押权人处。以上事实有原告提交的房地产买卖居间协议、上海房地产买卖合同、涉案房屋产权证复印件、产调信息、微信聊天记录、被告王奔、于燕提交的补充协议、收款收据、微信聊天记录、证人徐某某证言、证人仇某某证言以及各方当事人的陈述等证据证明，并经质证，本院依法予以确认。本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案的主要争议焦点是原告是否就有关订立合同的事项向委托人尽到了如实报告义务。原告认为，在三方订立房地产买卖居间协议时其并不知道401室房屋存在经济纠纷且居间协议上载明了401室房屋存在抵押权人经贸公司的情况，故其不存在隐瞒情况，对此，被告张玉斐认为，401室房屋存在抵押权，原告作为中介应当对该房屋进行调查后如实告知买卖双方真实情况后再促成双方交易，原告在其不懂法的情况下促成买卖双方交易，存在失职；被告王奔、于燕认为，原告为获取佣金在401室房屋存在抵押权、存在经济纠纷、产权证原件也不在出卖方处的情况下利用欺骗、引诱手段仍促成双方交易，性质恶劣。本院认为，原告作为专门从事房地产中介业务的中介人，其对房屋买卖流程、申请银行抵押贷款的条件、房屋买卖过程中存在的风险等情况应当有专业的理解和认识。原告在促成401室房屋交易过程中未向出卖人询问该房屋是否存在经济纠纷，在三方签订房地产买卖居间协议当日才陪同出卖人调取401室房屋产权信息，在明知涉案房屋存在抵押权、产权证原件不在出卖人处的情况下未向买卖双方释明401室房屋交易过程中可能存在的风险，显然未尽到勤勉尽职义务。被告张玉斐在订立《房地产买卖居间协议》时明知401室房屋存在经济纠纷的情况下未向原告及被告王奔、于燕如实披露该情况，在与被告王奔、于燕订立《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》后也未及时涤除抵押权，造成401室房屋交易未能完成，存在违约。根据《补充协议》，被告王奔、于燕支付首付款的时间为被告张玉斐撤销抵押后五日内，现被告张玉斐未能履行涤除401室房屋上的抵押权的义务，故被告王奔、于燕不存在违约情形。综上，结合三方履约情况及原告在房地产买卖过程中仍有协助买卖双方办理银行抵押贷款、协助房屋交付、协助办理缴纳税费及办理产权过户手续等义务未能实际履行等，对于原告的诉讼请求，本院酌定被告张玉斐支付原告中介费10000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百六十一条、第九百六十二条之规定，判决如下：被告张玉斐于本判决生效之日起十日内支付原告上海承义房地产经纪有限公司中介费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计307元，由原告上海承义房地产经纪有限公司负担213元、被告张玉斐负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王军涛二〇二一年六月三十日书记员  施佳颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。