西安市高陵区人民法院民事判决书 (2021)陕0117民初1543号 原告（反诉被告）：雷东阳，男，1985年2月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张伟，陕西豪泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，（实习），陕西豪泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：高陵恒昌房地产开发有限公司，住所地西安市高陵区（原一中路）北侧。统一社会信用代码：91610117663187793A。法定代表人：魏昂，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卫孝嘎，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 原告雷东阳诉被告高陵恒昌房地产开发有限公司（以下简称“恒昌房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告雷东阳委托诉讼代理人张伟、王珊，被告恒昌房地产公司委托诉讼代理人卫孝嘎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷东阳向本院提出如下本诉诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告购房首付款66524元、购房贷款本金26913.52元、利息52100.24元，及《商品房买卖合同》解除前的40%房屋溢价部分8万元，共计225537.76元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年10月7日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于高陵县XX路北的昭慧新城（泾渭上城）小区第38幢2单元07层04号房屋面积53.15平方米，该商品房单价为4167.90元/平方米，房款共计221524元。2010年10月1日合同签订后，原告按照约定支付了房屋首付款共计66524元，剩余155000元房款向建设银行陕西分行办理了银行按揭。截止2017年3月2日原告偿还按揭本金26913.52元及利息63259.91元。2010年至2019年期间昭慧新城（泾渭上城）所在地区的房屋价值普遍上涨，该小区的二手房屋售卖均价从当初的4167.90元/平方米上涨至8000元/平方米。原告与被告于2019年11月解除了《房屋买卖合同》，被告收回案涉房屋后应当将原告已经支付的款项及房屋溢价款支付给原告，但原告多次与被告协商，均未果。为了保护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告恒昌房地产公司辩称，1.关于首付款66524元无异议，至今未返还是因为原告之前下落不明，原告还贷的本金数额应为23395.25元。2.购房贷款的利息，系原告与贷款银行之间因贷款产生的费用，是原告从银行贷款产生的资金使用费，应当由原告自行承担。3.应当驳回原告关于房屋溢价损失的请求。涉案房屋买卖合同解除是因为原告拒还贷款引发的，原告违约引发的合同解除，原告作为违约方要求答辩人承担责任不符合法律规定和合同约定；原告主张的金额没有事实依据和法律依据。4.本案是因为原告违约引发的，诉讼费应由原告自行承担。被告恒昌房地产公司向本院提出如下反诉请求：1、依法判令原告向被告返还垫付款149419.72元、诉讼费2936元、公告费690元、律师代理费1.2万元、违约金44304.8元，合计209350.52元；2、依法判令反诉受理费由原告承担。事实与理由：2017年12月7日，碑林区人民法院作出民事判决，判令反诉人向建行陕西分行对被反诉人应当支付的131790.3元及利息、罚息承担连带责任。判决作出后，反诉人代其清偿了借款本金、利息、罚息和复利共计149419.72元并承担了该案的诉讼费2936元及公告费690元，同时，根据双方补充协议（二）约定，被反诉人应当按房款总价的20%承担违约责任并支付包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等费用。现被反诉人的行为已构成违约，反诉人有权要求其返还垫付款并承担相应的违约责任，请求判如所请。原告雷东阳辩称，被告要求原告返还垫的149419.72元没有依据，该款项由按揭银行支付给被告，后被告又返还给银行，且涉房屋被告已经收回，原告没有返还该款项的义务。被告所提的律师费、违约金等不应予以支持。被告虽向银行承担了担保责任但并未造成实际损失，且附件二的条款为格式条款，格式条款属于无效条款，不应予以支持。在解除合同的案件中因我方未参加诉讼，诉讼费及公告费在本案中我方不应承担。当事人围绕诉讼请求分别进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告雷东阳围绕其诉请，当庭提交四组证据：第一组证据：商品房买卖合同，拟证明原被告签订商品房买卖合同，并约定原告购买被告开发的昭慧新城（泾渭上城）第38幢2单元07层04号房，房屋面积为53.15平方米，单价为4167.90元，该房屋总价为221524元。被告恒昌房地产公司质证认为，真实性及证明力均认可。第二组证据：1、首付款的收款收据、2、580元的收款收据；3、建设银行个人贷款支付凭证；拟证明原告因购买房屋而产生的全部支出，且原告向银行贷款后，贷款已成功向被告支付，此时原告已经取得该房屋的物权所有权。被告恒昌房地产公司质证认为，真实性认可，但证明力不认可。因购房合同已解除，原告方也未办理所有权登记，所以该房屋所有权不归属于原告。第三组证据：中国建设银行个人贷款对账单，拟证明原告购买该房屋向建设银行进行按揭贷款，贷款后原告向银行还款情况。原告自2011年4月8日开始还款，截止2017年3月2日共计还款本金26913.52元，利息52100.24元。被告恒昌房地产公司质证认为，真实性认可，证明力不认可。2016年6月24日、2016年9月14日，这两笔还款是我方还的款，扣的是我方的质保金。这两笔还款的本金3518.27元应予以扣除。第四组证据：XX居XX城XX房交易截图，拟证明原告购买该小区房屋后，该小区房屋在买卖合同解除前已经有大幅上涨，而该上涨部分应当属于原告所有。被告恒昌房地产公司质证认为，真实性及证明力均不认可，本案纠纷因两起诉讼引起，第一起诉讼是原告恶意断供，银行起诉了本案的原告，解除了贷款合同，判决后被告代原告清偿了欠付银行的贷款本金、利息、罚息等。第二起诉讼是我方起诉原告解除房屋买卖合同，两起诉讼原告均未参加诉讼。整个矛盾纠纷都是因为原告引起的，原告不应该获得房屋价值增长的收益，该份截图也不能证明涉案房屋的市场价值。针对原告雷东阳提交的四组证据，本院认证如下：被告对第一组证据无异议，本院依法予以确认；第二组证据的真实性本院依法予以确认，因原告就涉案房屋并未办理不动产登记，原告并未取得房屋所有权，对该组证据的证明力本院依法不予采信；第三组证据的真实性本院依法予以确认，经核查双方当事人提交的证据，还款明细中2016年6月24日、2016年9月14日两笔还款的本金、利息、罚息均由被告代偿，故原告主张的还款本金应扣除上述两笔本金（共计3518.27元），经核算，原告共计偿还的贷款本金为23395.25元；第四组证据仅为一张截图，不符合证据的形式要件，被告不认可其客观真实性，本院对该份证据的真实性及证明力均不予采信。被告恒昌房地产公司当庭提交如下反诉证据：第一组证据：1、碑林区人民法院（2017）陕0103民初7717号民事判决书；2、中国建设银行个人贷款还款凭证三张及个人贷款结清证明。拟证明原告雷东阳因资金不足通过按揭贷款的方式向银行借款，向银行支付的贷款利息是其与银行之间的法律关系，承担的贷款利息为其使用银行资金的成本费用，因为原告违约导致银行解除贷款合同引发的费用其自己承担，原告要求被告返还利息没有事实和法律依据。原告常年下落不明，拖欠银行贷款，构成根本违约，导致银行诉讼主张拖欠贷款，同时被告恒昌房地产公司对原告的欠款承担了连带责任，所以，原告违约的行为导致合同无法履行，其主张房屋溢价损失没有事实依据和法律依据。原告共计替被告偿还了借款本息149419.72元及诉讼费2936元、公告费690元，原告应当向被告返还，该判决书中也赋予了原告追偿权。原告雷东阳质证认为，真实性认可，但证明力不认可。我方偿还了银行的贷款及利息应该计入房屋溢价部分。原告并不是下落不明，是没有收到任何通知，导致原告没有参加碑林法院的诉讼，所产生的诉讼费及公告费不应由我方承担。第二组证据：高陵区人民法院（2019）陕0117民初1484号民事判决书，拟证明该判决书再次明确了被告恒昌房地产公司垫付149419.72元，原告雷东阳应予以返还；双方约定公告费、诉讼费由雷东阳承担，在银行起诉案件中诉讼费2936元、公告费690元应当由原告承担；雷东阳从2017年至2020年始终无法联系，其个人违约导致合同解除，关于房屋溢价的主张没有法律依据，同时证明无法核算退款的原因是因为其导致，本案的诉讼全部是因他发生，本案的诉讼费应自行承担；房屋总额为221524元，按照20%计算，雷东阳应当承担44304.8元的违约金。原告雷东阳质证认为，真实性认可，但证明力不认可，因法院判决只是判决解除买卖合同，并未支持被告的其他诉请，如贷款的罚息、利息、复利、违约金等都不应支持。第三组证据：民事代理合同、发票、转款凭证，拟证明12000元的律师费因原告诉讼产生，根据双方签订的补充协议二，该费用应当由雷东阳承担。原告雷东阳质证认为，发票和代理合同真实性认可，进账单真实性不认可，无转账记录。12000元的代理费用是不必要发生的部分。针对被告恒昌房地产公司提交的反诉证据，本院认证如下：两份判决书、三张贷款还款凭证、一张贷款结清证明的真实性本院依法予以确认。恒昌房地产公司提交了律师代理费的回单，经核实能与《民事代理合同》、律师代理费发票相互印证，对民事代理合同、律师费发票及付款回单的真实性本院依法予以确认。综合原被告提交的证据，被告恒昌房地产公司已经收到原告的购房贷款本金155000元，恒昌房地产公司无权再请求原告返还其代偿的三笔贷款本金。恒昌房地产公司请求的诉讼费、公告费、律师费、违约金，本院将结合全案证据，综合予以判断。根据庭审证据及当事人庭审陈述，本院评定后综合认定事实如下：原告雷东阳于2010年10月7日与被告恒昌房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于高陵县XX路北的昭慧新城（泾渭上城）小区第38幢2单元07层04号房屋面积53.15平方米，该商品房单价为4167.90元/平方米，房款共计221524元。2010年10月1日合同签订后，原告按照约定支付了房屋首付款共计66524元，剩余155000元房款向建设银行陕西分行办理了银行按揭。经核查原告雷东阳提交的中国建设银行个人对账单和被告恒昌房地产公司提交的三张个人贷款还款凭证，雷东阳共计偿还贷款本金23395.25元。2016年6月24日，恒昌房地产公司代雷东阳偿还贷款本金1998.14元，利息1979.26元，罚息46.99元；2016年9月14日，恒昌房地产公司代雷东阳偿还贷款本金1520.13元，利息1605.99元，罚息33.15元。本院核实雷东阳共计支付的购房款本金为89919.25元。中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉雷东阳、恒昌房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，碑林区人民法院（2017）陕0113民初7717号判决书判决“雷东阳于本判决生效之日起十日内，支付原告中国 建设银行股份有限公司陕西省分行截止 2017 年 2 月 8 日的借款 本金 129086.48 元、利息 2634.99 元、罚息 34.11 元、复利 34.72 元，合计 131790.3 元，及自 2017 年 2 月 9 日至实际付款日止按 照合同约定计算的利息及罚息；高陵恒昌房地产开发有限公司对被告雷东阳上述债务承担连带清偿责任，被告高陵恒昌房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告雷东阳追偿”。并判决“案件受理费 2936 元，公告费 690 元，均由被告雷东阳、高陵恒昌房地产开发有限公司负担”。之后，恒昌房地产公司代雷东阳向中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还贷款本金129086.48元，利息11577.49元，罚息1572.09元，结清了涉案房屋的个人贷款，并支付案件受理费2936 元，公告费 690 元。恒昌房地产公司诉雷东阳商品房销售合同纠纷一案，高陵区人民法院（2019）陕0117民初1484号判决书判决解除《商品房买卖合同》，决案件受理费1200元，公告费600元，由雷东阳负担。至于恒昌房地产公司要求雷东阳支付违约金44304.8元和3626元代偿费用（借款合同纠纷涉及的2936 元受理费和690 元公告费）的诉讼请求待与雷东阳主张权利时一并处理。恒昌房地产公司委托北京德恒（西咸新区）律师事务所处理本案纠纷，支付律师代理费12000元。《商品房买卖合同》补充协议二第四条约定：买受人若未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购时，由出卖人向银行支付剩余本金，该商品房归出卖人所有。出卖人有权单方解除该商品房的备案手续并有权另行出售，并按房款总金额百分之二十追究买受人的违约责任，买受人不得有任何异议，买受人并承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。本院认为，本案争议焦点为（一）原告是否有权要求被告返还贷款利息52100.24元；（二）原告是否有权要求被告支付房屋溢价增值款80000元；（三）被告有权要求原告返还的垫付款数额为多少；（四）被告是否有权要求原告支付（2017）陕0113民初7717号判决书中判决的诉讼费2936元、公告费690元，并抵扣（2019）陕0117民初1484号判决书判决的诉讼费1200元、公告费600元，支付本案律师代理费12000元；（五）被告是否有权要求原告支付违约金44304.8元。（一）关于原告是否有权要求被告返还贷款利息52100.24元。雷东阳以按揭贷款方式购买涉案房屋，所偿还的52100.24元利息，是其与银行之间的借贷法律关系而产生。52100.24元利息是雷东阳向银行借款融资而产生的费用，雷东阳与贷款银行才是借贷合同的双方当事人，按照合同具有严格的相对性原则，雷东阳无权请求借贷合同当事人之外的恒昌房地产公司返还该笔利息。故雷东阳要求恒昌房地产公司返还52100.24元利息的诉讼请求，本院依法不予支持。（二）关于原告是否有权要求被告支付房屋溢价增值款80000元。XX居XX城XX房XX组证据，拟证明涉案小区房屋在商品房买卖合同解除前已大幅涨价，原告有权分割房屋溢价增值部分。该份证据因为一张截图复印件，不符合证据的形式要件，且被告不认可截图的房屋价格。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告当庭提交证据无法证明截图上的二手房价格具有客观、公正性，仅以该份截图无法证明涉案房屋客观的市场价值。故原告要求被告支付房屋溢价增值款80000元的诉讼请求，本院依法不予支持。（三）关于被告有权要求原告返还的垫付款数额为多少。2016年6月24日，恒昌房地产公司代雷东阳偿还贷款本金1998.14元，利息1979.26元，罚息46.99元；2016年9月14日，恒昌房地产公司代雷东阳偿还贷款本金1520.13元，利息1605.99元，罚息33.15元；2018年8月2日，恒昌房地产公司代雷东阳偿还贷款本金129086.48元，利息11577.49元，罚息1572.09元，结清了涉案房屋的个人贷款。因恒昌房地产公司已实际收到银行发放的按揭贷款155000元，上述三笔代偿的本金应与按揭贷款相互抵消，恒昌房地产公司无权再请求雷东阳予以返还。恒昌房地产公司代偿利息、罚息共计16814.97元，有权要求雷东阳予以返还。（四）关于被告是否有权要求原告支付（2017）陕0113民初7717号判决书中判决的诉讼费2936元、公告费690元，并抵扣（2019）陕0117民初1484号判决书判决的诉讼费1200元、公告费600元，支付本案律师代理费12000元。（2019）陕0117民初1484号判决书并未裁决（2017）陕0113民初7717号判决书中涉及的诉讼费2936元和公告费690元，依照《商品房买卖合同》补充协议二第四条约定，该部分诉讼成本3626元和（2019）陕0117民初1484号判决书涉及的诉讼成本1800元、本案的律师代理费12000元均应由雷东阳承担。恒昌房地产公司支付的上述诉讼成本共计17426元，按照补充协议约定，应有雷东阳承担。  （五）关于被告是否有权要求原告支付违约金44304.8元。学理上部分观点将违约金区分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。赔偿性违约金是对损害赔偿的预估，惩罚性违约金是依照当事人约定或者法律规定，对违约行为的一种制裁。最高人民法院的立场是，合同法中的违约金以“补偿为主，惩罚为辅”。虽然违约金不以实际存在损失为条件，但从《合同法》第一百一十四条第二款第二半句的违约金酌减出发，可以认为本条规定的违约金最重要的功能是填补损失，不强调惩罚功能，故本院认为惩罚性违约金不受本条规范，计算违约金应以受损失方产生的损失为准。恒昌房地产公司代偿的本金、利息、罚息必然会产生资金占用费，再次销售房屋可也能产生销售费或中介费，故本院认为恒昌房地产公司有权要求雷东阳支付违约金，但应以其产生的实际损失为准。恒昌房地产公司支付的因雷东阳拒还房贷引发的三起诉讼的诉讼成本，是其实际产的损失，本院已确认因诉讼成本产生的损失17426元。依照《商品房买卖合同》补充协议二第四条约定，按房款总金额百分之二十追究买受人的违约责任，约定的违约金过高。综合考量，因涉案房屋存在溢价增值情形，合同解除后，开发商再次出卖房屋存在更多获利可能，本院酌定雷东阳向恒昌房地产公司承担三起案件的诉讼成本后，不再向其支付违约金。  综上所述，雷东阳支付的房屋首付款、贷款本金共计89919.25元，应返还恒昌房地产公司代偿的利息、罚息共计16814.97元，并支付恒昌房地产公司因其违约产生的诉讼成本17426元，故由恒昌房地产公司返还雷东阳55678.28元购房款。现依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条判决如下：一、判决被告高陵恒昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告雷东阳购房款55678.28元；  二、判决驳回雷东阳其他本诉诉讼请求；  三、判决驳回高陵恒昌房地产开发有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费 2418元，由原告雷东阳负担。反诉案件受理费 2220元，由被告高陵恒昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    贾红梅                           二〇二一年六月二十四日                            法官助理    周梦梦                            书  记  员    张  盼    1