海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初989号        原告：李念民，男，1957年11月23日出生，汉族，内蒙古乌海市海勃湾区人，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：海南荣德房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县华侨农场欧洲风情小镇荣德庄园内。                法定代表人：路祥，该公司总经理。                委托诉讼代理人：杨小枫，该公司副总经理。                原告李念民与被告海南荣德房地产开发有限公司（下称荣德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭进行了审理，原告李念民、被告荣德公司的委托诉讼代理人杨小枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告李念民向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付全球CEO俱乐部海南荣德庄园（一期）4号楼16楼1603号房屋权属证书及土地使用权证；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以购房款31万元，每日万分之0.5元，从2019年8月1日起计算至实际办理交付为止）。现暂计至2021年2月20日止，违约金为8323.5元（每日15.50元×537日）。3、案件受理费由被告承担。庭审过程中，原告李念民提出放弃第一项诉讼请求。这是原告对自己权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。事实和理由：原、被告于2016年1月17日签订《澄迈县商品房买卖合同》（下称《合同》），约定原告购买被告开发的全球CEO俱乐部海南荣德庄园4号楼16楼1603室，面积为62.07平米的房屋一套，价款31万元。原告于2017年7月24日付清了全部房款（付款10万元，贷款21万元）。根据《合同》第十五条约定，被告应在房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，逾期未办理从逾期之日起每日按己付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。被告至今未给原告办理房屋权属证书已构成违约。原告根据法律规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。                被告荣德公司辩称，一、原告购买的涉案房屋从2019年4月1日至2021年1月8日，因为涉及案件被政府部门限制办理业务，被告正与政府相关部门积极沟通中。被告认为在政府限制办理业务期间是政府原因，不能归于被告，应当扣除21个月8天的时间。二、原告的违约时间计算有误，按照原告所述是房屋交付之日起730天，但实际时间是730＋360共1090天。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2016年1月17日，原告李念民、韩君与被告荣德公司签订《合同》，约定原告购买位于海南省澄迈县金马大道东侧（欧洲风情小镇北侧）的全球CEO俱乐部海南荣德庄园（一期）4#楼16层1603号商品房，建筑面积62.07m2、套内面积49.97m2，总价为310000元。《合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。特别约定［办证期限以本条款为准］：出卖人具备办理房屋分户产权登记条件下，自买受人交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”《合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2017年8月1日将涉案房屋交付原告使用，并于同年2月25日向原告出具了两张金额分别为100000元和200050元，合计310050元的增值税发票。房屋交付后，因被告至今未能办妥案涉房屋的不动产权属登记，原告遂诉至本院。                本院认为，原、被告之间签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当严格履行各自的义务。本案的争议焦点主要是：被告是否应承担逾期办证的违约责任，如应承担，则逾期办证的违约金应如何计算。                澄迈县自2016年6月30日起实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证统一办理为不动产权证。因原合同约定的办理房屋权属证书的情形已发生变化，办证期限也应顺延，即办理房屋权属证书期限730天届满后再加上办理土地使用权证的期限360天，合计1090天。被告于2017年8月1日将案涉房屋交付原告使用，按《合同》第十五条的约定，应于房屋交付之日起1090日（730日＋360日）内，即2020年7月26日前为原告办理不动产权证。被告至今尚未为原告办妥不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。被告主张因政府限制办证等不可抗力的原因，这段时间应当予以扣除，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。对于该抗辩理由，本院不予采信。关于逾期办证的违约金应如何计算的问题。依据《合同》第十五条的约定，被告应以原告已付房款310050元为基数，按每日万分之0.5的标准，向原告支付自办证期满的次日（2020年7月27日）起至本案庭审辩论结束之日（2021年4月28日）止（共276天）的逾期办证违约金4279元（310050元×0.00005×276天）。2021年4月28日之后至被告实际办妥不动产权证之日止的违约金，原告可待违约事实发生后，再另行起诉。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                被告海南荣德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李念民支付逾期办证违约金4279元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费25元，由原告李念先负担12元，被告海南荣德房地产开发有限公司负担13元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年六月七日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。