黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初2634号原告：窦艳玲，女，1972年9月25日生，满族，职业个体业主，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王海山，1970年10月4日，职业个体业主，汉族，现住北林区。被告：绥化市圣铭房地产开发有限公司，住所地：绥化市北林区卫生防疫站1栋1至3层001室。法定代表人：王福全，职务：经理。委托诉讼代理人：齐继光，该单位员工。被告：张尚志，男，1945年3月16日生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：卢平，黑龙江申平律师事务所律师。原告窦艳玲与被告绥化市圣铭房地产开发有限公司（以下简称圣铭公司）、被告张尚志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日、2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告窦艳玲的委托诉讼代理人王海山、被告圣铭公司的委托诉讼代理人齐继光、被告张尚志第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭除上述人员均到庭外，被告张尚志的委托诉讼代理人卢平到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告窦艳玲向本院提出诉讼请求：判决确认原告与被告圣铭公司所签订的商品房买卖合同有效；被告圣铭公司协助办理不动产登记手续；被告张尚志迁出房屋；案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年6月28日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的绥化市北林区嘉美小区二期7号楼1单元602室房屋。面积53.94平方米，一次性缴纳购房款124062元。房屋已交付7年之久，但被告迟迟未能为原告办理产权登记手续，原告多次找到被告协商要求其办理不动产登记手续，但被告均以各种理由推托。故原告提起诉讼，要求确认买卖合同有效、被告协助办理不动产登记手续。原告于2020年9月1日申请追加被告张尚志为本案的共同被告参加诉讼，要求被告张尚志迁出房屋。被告圣铭公司辩称，其公司考虑原告与被告张尚志之间有异议，所以没有办理房照。被告张尚志辩称，一、被告现在所居住的房屋即嘉美小区三期7号楼1单元602室，是2011年在李志洪处合法购买的，与原告及圣铭公司无任何关系，他们之间的买卖合同是无效的。2010年，圣铭公司开发嘉美小区三期，当时将7-8号楼的土建工程承包给被告的外甥李志洪和蔡昌强。当时被告在李志洪的工地管理现金，李志洪、蔡昌强与圣铭公司约定，工程款由两部分组成，一部分现金，一部分用房屋抵工程款。2011年工程结算后，除了给付部分现金外，拨付了47套房屋抵给李志洪、蔡昌强作为工程款（47套拨付房屋附后）。被告就购买了其中的一套即案涉房屋，并交付了全款装修后入住至今。被告系房屋的合法购买人。二、原告与圣铭公司的买卖合同竞争力问题。由于圣铭公司经理王福全与李志洪是亲属关系，2011年7月19日王福全的儿子王某1在李志洪处借三套房屋用于借款抵押，王某1将三套房屋票据借走后给李志洪出具了借条，现在被告处保管，这三套房屋中就有案涉房屋，圣铭公司以李志洪已经死亡没有证据的情况下企图赖账，交将不属于自己的房屋又重复抵押给原告，李志洪虽然死亡，但证据均在，圣铭公司给原告补办的买卖合同，该合同是无效的。三、真实的情况是圣铭公司经理的儿子王某1用在李志洪处借来的房票在原告处借款抵押，现在不想还钱，想以“一房两主”来抵赖，更是极不道德的。原告与圣铭公司及王某1是借贷关系，用从李志洪手中借来的房票抵押，根本不是房屋买卖合同，原告应当以借贷关系起诉圣铭公司，没有必要听从王福全的授意盯住被告合法购买的房屋。2018年原告曾以侵权为由起诉，后自动撤诉，现又重复起诉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织双方当事人围绕诉辩请求进行了举证、质证。原告窦艳玲围绕诉讼请求向本院提交证据如下：1、2011年6月28日购买嘉美小区3期7号楼1单元602室房屋原始票据一张，欲证实房屋是在被告圣铭公司开出的正规票据。被告圣铭公司对该证据没有异议。2、2019年7月11日的物业统一收款凭证二份，欲证实2019年7月11日原告交付房屋维修资金及预收产权证共计2278元，2020年缴纳房照工本费80元。被告圣铭公司对该证据无异议。被告张尚志有异议，认为案涉房屋的房票子被王某1借走，原告出示的房屋子就是这个票子。原告2016年找过被告，被告告诉了她买房子的过程，后来一个男的说这个房子不要了找王福全开新的，两年后又将其诉至法院。其于2011年12月19日买房、2012年4月份装修、2012年10月份入住，其是在李志洪手里买的房子，原告与其无关。3、商品房买卖合同一份、商品住宅质量保证书一份，欲证实案涉房屋是原告的，手续齐全。4、证人王某1出庭作证，证人陈述：其与原告是通过朋友介绍相识，被告圣铭公司的法人是其父亲，和被告张尚志认识。当时李志洪要借四、五十万元钱，给我拿了三个房票子，当时我给李志洪出了一个借三个房子的借条，实际上借的是三张房票子，他说借到钱后再给我。我通过一个中介找到了原告，原告同意把钱借给我，但是要求用房屋买卖合同作抵押，需要过户到原告名下，我就带着原告同时找到了李志洪到圣铭公司去更的名。李志洪把房票子更名给原告，向原告借了100000元，原告在圣铭公司将钱以现金的方式交付给李志洪。当时原告、马秋生、董丽娟、王某2都在场。约定2分利息，借期半年，半年后钱没有偿还，原告没找我要过钱，是否找过李志洪我不清楚，当时没有出具欠条。后来我把另外两张房票子还给了李志洪，借据没有给我，因为是亲属关系，想着等过年聚会的时候把借条拿回来，后来李志洪就去世了。向原告的借款时间是在我给李志洪出具借房票子的借条之后。原告及圣铭公司对证人证言无异议。被告张尚志称证人陈述不真实，当时证人和我说过要把钱还给我，房子给原告。5、证人王某2出庭作证，证人陈述：其是王某1的司机，与圣铭公司认识，不认识被告张尚志。我记得我和王某1一起到过北三路的一个中介，找的原告，他们后来去圣铭公司财务给李志洪钱改的房照，具体多少钱我不清楚，当时我在场，因为我是司机，都都我没关系，我没注意什么时候给的钱，但是我在场。各方当事人对该证人证言均无异议。被告圣铭公司没有异议。被告张尚志认为，原告的手续虽然齐全，但是抬款、借款与房票子无关，2018年起诉时这些证据都没有，物业记载名字是原告，但是手机号是被告的，物业工作人员说是老总让的。被告圣铭公司未向本院提交证据。被告张尚志围绕抗辩意见提交了如下证据：1、2011年圣铭公司拨付给李志洪和蔡昌强的47套房屋的明细清单二份、嘉美三期工程甲方房款明细一份，欲证实47套房屋抵顶工程款，抵给李志洪和蔡昌强，其中就有涉案的这套房产，以及47套房屋由李志洪和蔡昌强出卖的具体明细。原告对真实性无异议，认为与其无关。被告圣铭公司对该证据无异议，称该拨给李志洪的都拨了。2、被告购买李志洪、蔡昌强安涉房屋的收据一份，欲证实被告是合法购买的涉案房屋。原告对真实性无异议，认为与其无关。被告圣铭公司称与其公司无关。3、2011年7月19日王福权儿子王某1出具的借据一份，证实王某1借走的三套房子。原告称该证据由王某1出庭确认。被告意见同上。4、嘉美物业管理有限公司出具的物业费收据10份，欲证实其从2012年开始交纳了10年的物业费，一直是由其使用该房屋，期间出租2年，现在其自行居住的事实。原告对此没有异议，认为谁住谁交物业费。被告圣铭公司认为物业与开发商是两个公司，法人不同。5、证人徐某出庭作证。证人陈述：2010年6月份，嘉美2期开工，有三个建筑商李志洪、蔡昌强和张海鹏承包了7号楼和8号楼的工程，他们请我去当会计，给工地记账，2011年楼封顶，开发商用房屋抵顶工程款，2011年6月28日甲方给三个建筑商开了47套房屋。我们卖房子给工人开工资，张尚志于2011年12月10日买的嘉美三期7号楼1单元602室，面积53.94平方米，2000元一平方米，总房款107880元。这套房子就在这47户里。其中有三个房票子李志洪借给了王某1，王某1出具了借条，张尚志的房子就在这个借条中。2012年初，李志洪死了。张尚志后来到圣铭公司取的钥匙，也装修了，一直住到现在，至于怎么卖给别人了我不清楚，后来我就回家了。张尚志买房子的收据是我给开的。因为其中一个投资商张海鹏是张尚志的儿子，张海鹏在合伙是投入了300000元，后来给张海鹏反投资款的时候，少返了107880元，实际就是张尚志交的房款。根据原告申请，本院调取了（2018）黑1202民初1479号案件的开庭笔录。原告对开庭笔录的真实性没有异议，认为这个笔录和原告无关，这都是被告之间的工程款往来帐目，原告只要求要回房子。被告圣铭公司没有异议，是李志宏与张尚志之间的事，与其公司无关。公司只对李志洪说话。被告张尚志没有异议，正如圣铭公司所说，是李志洪与张尚志之间的事，张尚志就是在李志洪手中购买的房屋，而且这套房屋是由圣铭公司在与李志洪工程款结算时划拨给李志洪的，如果原告的房屋是从圣铭公司购买的，正像他自己所说的，应当向圣铭公司主张权利，与张尚志无关，被告在李志洪手中购买房屋是合理合法的，从2011年购买到入住至今将近10年，原告所称房屋购买七年之久，原告既然购买了房屋为什么不主张权利呢。被告房屋购买后即交付、装潢并入住，原告应该告圣铭公司，与张尚志无关，原告把钱交给谁就应该找谁要房子。而且据原告本人说过，借款人应为王福全的儿子，借款时用房子抵押，案件房屋就是其中的一套。原告应向圣铭公司主张权利。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：关于原告提交的证据效力，通过原告提交的证据可以证实，原告将借款交给第三人，由被告圣铭公司将已经抵顶工程款的房屋作为借款抵押，被告圣铭公司将购房票据的权利人名更改为原告的事实。本院对原告出示的证据真实性予以确认，但其依此主张确认房屋买卖合同有效的请求不能得到支持。因双方并不是买卖关系。关于被告张尚志提交的证据效力，被告提交的证据可以证实，其在嘉美小区建筑商李志洪、蔡昌强和张海鹏手中购买了案涉房屋，未办理房屋登记手续，但房屋已经实际交付并入住的事实。故本院对被告张尚志提交的证据予以确认。本院根据确认的证据及原、被告当庭陈述，查明案件事实如下：案外人李志洪（已故）、蔡昌强及张海鹏承建了被告圣铭公司开发建设的嘉美小区部分楼房。圣铭公司在向三承包人支付工程款时，其中部分工程款以该小区的47套房屋抵顶。三承包人将抵顶工程款的其中一套房屋即案涉嘉美小区二期7号楼1单元602室、面积为53.94平方米的房屋于2011年12月10日卖给了被告张尚志，张尚志购买后便装修对外出租或自行入住至今。在此期间，原告窦艳玲因案外人向其借款，原告要求用房屋作抵押，被告圣铭公司的法人王福全的儿子王某1在上述三承包人处于2011年7月19日将该房屋的售房凭证借走，同时出具借条一份。王某1持该凭证到原告处用该房屋作抵押，使原告向债务人交付了借款100000元。同时，经案外人李志洪同意，被告圣铭公司将房屋售房凭证的购房人姓名更改为原告“窦艳玲”并签订了房屋买卖合同，时间显示为2011年6月28日。后原告向债务人索要借款无果，故原告诉讼来院，要求确认其与被告圣铭公司签订的房屋买卖合同有效、要求圣铭公司为原告办理房屋所有权登记手续，后原告申请追加张尚志为本案共同被告，要求张尚志迁出案涉房屋。审理中，被告圣铭公司对原告主张的事实无异议，未办理房屋登记手续的原因是原告与被告张尚志之间关于该房屋有争议；被告张尚志称其系案涉房屋的实际买受人，其交纳了购房款且已经入住多年，拒绝迁出房屋。本案经本院调解未果。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，主张确认其与被告圣铭公司签订的房屋买卖合同有效并办理房屋登记手续，从本案各方当事人的当庭陈述及举证情况可以确认，原告与被告圣铭公司之间关于案涉房屋并非房屋买卖合同关系，而是因原告与案外人成立了借贷合同关系，以该房屋作为抵押物提供借款担保，实际该房屋已由被告张尚志买受并实际入住。虽然案外人王某1借走售房凭证的时间在被告张尚志买受该房屋之前，但是王某1借售房凭证的目的是用作借款抵押担保，该抵押行为亦未经物权登记，并未产生房屋他权的公示效力，对善意购买的第三人并不能发生对抗效力。另外，案涉房屋在提供借款担保前已经被被告圣铭公司作为工程款抵顶给工程的承包人，承包人之一李志洪虽然已经去世，根据蔡昌强及会记徐某的证实，可以确认被告张尚志为案涉房屋实际买受人的事实。关于原告与案外人的借贷关系问题，虽然原告与被告圣铭公司之间的关系从本案证据上看名为买卖实为担保，但因该房屋系先抵顶工程款而后担保，且被实际买受人占有多年，根据本案现有证据又不能确认借贷关系的实际债务人是谁，故本案不适宜释明原告变更诉讼请求。原告可提供相应证据以另案诉讼主张相应责任人偿还借款或实现担保的权利。综上，原告主张确认房屋买卖合同有效等诉讼主张不能得到法律支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告窦艳玲的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由原告窦艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  司琪二〇二一年六月二十一日书记员  金璐