江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1018号上诉人（原审原告）：王文磨，男，1968年3月4日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：申蓉，女，1972年1月19日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人委托诉讼代理人：宋敏寅，江苏弘泰律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：陈伟龙，江苏弘泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江苏省兴邦置业发展有限公司，统一社会信用代码9132129155710902XE，住所地泰州市怡和花园南门东侧办公楼一楼。法定代表人：栾立疆，该公司总经理。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。上诉人王文磨、申蓉、江苏省兴邦置业发展有限公司（以下简称兴邦公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2020）苏1291民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文磨、申蓉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王文磨、申蓉一审中的诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房违约金的标准问题。1.王文磨、申蓉一审中提交的嘉和幸福里小区住宅出租合同虽非王文磨、申蓉自己的房屋租赁合同，但属于与案涉房屋同类型同地段的租赁房屋，其租赁标准可用于参照王文磨、申蓉的逾期收房损失。案涉房屋与嘉和幸福里小区均属医药高新区房产，两地直线距离约三公里左右，周边配套设施大致相当，且小区配套设施中，嘉和幸福里小区甚至还略逊于案涉房屋，采用嘉和幸福里小区作为参照案涉房屋租金标准，具有可比性。王文磨、申蓉要求提高逾期交房违约金标准也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定。2.从合同权利义务对等的角度，王文磨、申蓉要求将逾期交房违约金标准提高至与逾期付款违约金标准一致，也符合《民法典》立法原则。根据商品房买卖合同补充协议的约定，买受人违约，必须提前通知，逾期即视为弃权，逾期付款每天需按日万分之二计算违约金，逾期超过90天，要承担总房款10%的违约责任。而出卖人则享有90天无需承担违约责任期，超出90天的，仅承担总房款万分之一的违约责任，并非每天计算，超过180天，仅承担百分之一总房款的违约责任。二、关于逾期交房违约金计算至何时。一审从2020年1月1日计算至同年7月17日，对起算点没有异议，但截止时间应计算至2020年10月13日，即本案一审法院第一次庭审之日。理由为：1.兴邦公司在本案第一次庭审前，从未向王文磨、申蓉出示案涉房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告。《商品房买卖合同》第十一条有明确约定，兴邦公司应当在2019年12月31日前向王文磨、申蓉交付商品房，交付时应当出示房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告，如不能满足该条件，买房人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交付责任由兴邦公司承担。2.直到2020年10月13日即本案第一次开庭，兴邦公司才出示了上述材料。王文磨、申蓉要求将逾期交房违约金计算至该日，有合同约定依据。一审要求王文磨、申蓉证明提过收房要求，并因兴邦公司未出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告而拒绝收房，系举证责任分配不当，兴邦公司应主动出示，王文磨、申蓉无需再对此进行举证。针对王文磨、申蓉的上诉，兴邦公司辩称：一、逾期交房违约金计算标准为日万分之一，是双方协商一致达成的合意，是双方真实意思表示，符合法律规定，应予确认。王文磨、申蓉提交的嘉和幸福里小区住宅出租合同与本案无关，不能证明逾期交房造成的实际损失，无参考价值，不能作为调整逾期交房违约金至日万分之二的依据。二、逾期交房违约金计算的起止日期应从2020年4月1日至2020年7月17日，不应为2020年1月1日至2020年10月13日。1.根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”以及附件十一补充协议中第四条第三项交付时间中约定“出卖人逾期90天内交付的，不承担任何违约责任”，出卖人在2019年12月31日前虽未按照交房，但违约金的计算日期应当自2020年1月1日起向后推延90天，即自2020年4月1日起算，而非自2020年1月1日起算。2.兴邦公司已于2020年7月13日前以邮寄方式寄送了交房通知，告知王文磨、申蓉于2020年7月13日至同年7月17日期间交房，但王文磨、申蓉收到交房通知后未到兴邦公司处交房，属于其自身原因，2020年7月17日以后逾期责任不能归责于兴邦公司。兴邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判兴邦公司无需承担20403.17元违约金或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认为补充协议关于宽展期的约定为格式条款错误。从《商品房买卖合同》（预售）中第8页第8行至第22行的第十二条第二款约定“详见本合同附件十一补充协议第四条的约定”本身就起到提醒注意作用，且附件十一补充协议第四条从第3页至第4页有足一页多的内容，条款排版非常清晰，不存在因字体过小无法注意的情况，补充协议最后也以加粗字体进行了特别提醒“出卖人已对买受人进行了充分提示和说明”，王文磨、申蓉在该内容下方签字前，对处分不动产这一重大事项，违约责任至关重要，其不可能不仔细阅读并在不知情的情况下签署协议，兴邦公司已尽到提示注意义务。2.从2018年8月23日起至约定交房日期前一年多时间，王文磨、申蓉有足够的时间提出异议，但直至起诉前其均未有任何异议，同样说明王文磨、申蓉知情且接受该条款。3.根据法律规定“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻责任”，应指兴邦公司承担的合同主给付义务，而非违约责任。补充协议第四条虽减轻了《商品房买卖合同》（预售）第十一条、第十二条约定的兴邦公司的违约责任，但并未减轻或免除兴邦公司的主给付义务，该约定属双方当事人的真实意思表示，并不属于法律规定的无效格式条款。4.案涉房屋所在住宅购买业主达100多户，每户均签订了类似补充协议，对内容均向每户业主进行了说明，如有不理解之处均向兴邦公司询问并予以解释后，双方才最终签订购房合同。王文磨、申蓉为完全民事行为能力人，其完全有能力查看合同具体内容，不能因其自己未认真阅读而将相关责任归咎于兴邦公司。一审认定补充协议第四条为无效条款对兴邦公司有失公允，也不利于维护市场交易秩序。二、一审遗漏了对相关事实的认定。1.兴邦公司认为补充协议第四条并非无效格式条款，且兴邦公司享有三个月宽展期的约定属于建筑行业开发商的通用条款，是行业惯例，并非兴邦公司主观恶意增加逃避自身责任。2.自2020年1月24日24时起，江苏启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月3日江苏全省退出高风险地区。致使兴邦公司因客观原因履行不能，根据法律规定可部分或全部免除责任。同样，在疫情特殊时期，王文磨、申蓉遭受客观影响而不能办理包括过户、入住、装修等在内的任何事项，其实际权益并未受到任何损失。一审忽视对相关实际情况的认定，不应将王文磨、申蓉未受任何损失的时间段即2020年1月至3月也归责于兴邦公司。3.需要重点说明的是兴邦公司迟延交付是由于第三方施工原因造成，主观上并无过错。在此延误期间，兴邦公司一直积极寻求行政、司法途径解决问题，防止社会矛盾激化、扩大，致力于维护自己和买受人的合法权益。因此，兴邦公司不应承担违约金。针对兴邦公司的上诉，王文磨、申蓉辩称：一、一审将补充协议第四条认定为格式条款正确，兴邦公司的该上诉观点没有任何依据。补充协议是兴邦公司事先单方制作，未与对方协商，属于格式条款，且附件十一补充协议第四条整整51行，2010多字，然提到兴邦公司逾期不交房所要面临的责任地方仅有区区不到3行，92个字，没有字体加粗、加大或增加下划线等提示，兴邦公司也不能证明签订合同时已采取其他合理方式提请购房人注意该条款。二、兴邦公司所称本案逾期交房存在疫情影响的观点不成立。1.兴邦公司称2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，但交房时间截止到2019年12月31日，兴邦公司逾期在前，新冠疫情在后，不能成为兴邦公司免责理由。2.泰州市自然资源和规划局在2020年1月31日的《关于在疫情防控期间做好不动产登记服务的公告》中明确告知，泰州市不动产登记服务场所对外服务时间定为2月3日（大年初十，星期一），在新冠疫情得到有效控制前开通线上办理业务。兴邦公司违约没有按期交房，王文磨、申蓉的实际利益确遭受损失。三、兴邦公司与施工方的争议不可成为其抗辩逾期交房的合法理由，基于合同相对性原则，施工方施工逾期的法律责任，可由兴邦公司依法另行追诉。逾期竣工与购房人无关，也不应由购房人对此承担不利后果。王文磨、申蓉向一审法院起诉请求：1.判令兴邦公司立即一次性向王文磨、申蓉支付逾期交房违约金43061.97元（以1025285元为本金，自2020年1月1日至2020年7月31日，按日万分之二计算，并后延计算至兴邦公司向王文磨、申蓉提供竣工验收备案材料与房屋测绘报告时止）。2.判令本案诉讼费由兴邦公司承担。一审法院认定事实：2018年8月，王文磨、申蓉（买受人）与兴邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（下简称合同），合同约定，出卖人以出让方式取得坐落于泰州医药高新区东侧地块的建设用地使用权。经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为**。该商品房为上述规定项目中的**（公安幢号**）、*单元**号，主体结构为框架剪力墙，建筑总层为18层。合同第九条规定，该商品房交付时应当符合条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。合同第十一条规定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即逾期超过1日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；详见本合同附件十一补充协议第四条的规定。该合同附件十一为补充协议，其中第三条规定，买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之二计算的违约金；逾期超过90天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款10%的违约金。其中第四条为关于合同第四章《商品房交付条件和交付手续》的补充规定，（一）交付条件，……买受人应当在出卖人书面通知的交房时间接受房屋；该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由拒不办理房屋交接手续或者主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料前来办理交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为交房行为已完成。……（三）交付时间……（2）如遇突发性公共事件或法律法规变动的限制或市政共建设施、配套设施延误或受相邻市政工程影响或市政府管制、规划变更等非出卖方所能控制的行为，出卖人可据实予以延期交房，不承担任何法律责任。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交房条件并交付房屋而不视为逾期交付。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交房违约责任。（3）出卖人逾期90天内交付，不承担违约责任；出卖人逾期超出90天不满180天交付的，承担已付房屋总价款的日万分之壹的违约金；出卖人逾期超出180天交付的，买受人有权解除合同，且出卖人承担已付房屋总价款的百分之壹的违约金。补充协议为出卖人事先单方制作，字体、间距均小于《商品房买卖合同》（预售），上述查明内容部分字体未有加大、加粗或下划线提示。2020年7月12日，兴邦公司向王文磨、申蓉发出交房通知书，通知于2020年7月13日至7月17日到交房中心办理收楼手续，要求买受人到指定交房地点核实面积补差价、换取购房总发票及代收公共维修基金，交房地点在泰州市祥泰路298号泰和福苑11幢101、102室。王文磨、申蓉当庭出具江苏省增值税普通发票一份，该发票载明，购买方为王文磨、申蓉，货物或应税劳务、服务名称为不动产房款，规格型号为11幢605室，价款合计1025285元。兴邦公司确认发票为真，认可王文磨、申蓉已付房款1025285元。王文磨、申蓉当庭提交嘉和幸福里小区住宅出租合同及收条（复印件）各一份（出租人为孙某，承租人为陈某，出租房屋面积119.76平方米，月租金4500元），欲证明因逾期交房造成的租金损失超出日万分之一。兴邦公司对其真实性不予认可，认为租赁房屋的地理位置与其租金明显不符。王文磨、申蓉当庭提交兴邦公司张贴的通知函和逾期交房违约金赔付协议（照片打印件）各一份，欲证明兴邦公司有胁迫王文磨、申蓉的行为。通知函的内容为：1、根据合同约定，逾期交房时间自2020年4月1日至7月13日止，我公司承诺根据合同约定的违约金金额，以抵扣物业费或抵付车位费的形式赔付上述期限所产生的相应违约金；2、自2020年7月起，已多次正式通知办理交房手续。2020年7月13日，公司正式履行交房义务，所交付房屋符合交房标准及交房条件，自2020年7月14日起，按照相关法律规定，公司不承担逾期交房责任。3、请于收到本通知之日起7日内前往我公司（指定地点）办理交房手续及签署相应逾期赔偿协议。逾期未办理或未向我公司发出书面回复的，视为自动放弃向我公司索赔违约金的权利。在落款处有兴邦公司盖章，时间为2020年9月8日。逾期交房违约金赔付协议的内容为，1、本人已于年月日确认收房，相关收房手续已全部交接，办理完毕。2、关于逾期交房的相关约定，本人确认江苏省兴邦置业发展有限公司逾期交房时间为日，应当向本人支付违约金元。3、上述违约金，本人自愿选择下列种赔付方案，折抵全部违约金。方案一：以江苏省兴邦置业发展有限公司代缴物业费的形式赔付。方案二：已折抵车位费+5000元商业优惠的形式赔付。4、本人与江苏省兴邦置业发展有限公司之间再无其余争议。兴邦公司对上述通知函和逾期交房违约金赔付协议的真实性没有异议，认为上述证据证明兴邦公司在积极处理逾期交房的相关事宜，并不存在强迫或其他违法情况。兴邦公司当庭提交《商品房买卖合同》（预售）一份，该份合同骑缝处王文磨、申蓉签名清晰，欲证明王文磨、申蓉对合同及补充协议内容知晓并认可。王文磨、申蓉对《商品房买卖合同》（预售）的真实性无异议，但对兴邦公司的证明目标持异议，认为合同的骑缝处虽有王文磨、申蓉签名，但是并不能表明有关合同的所有条款内容兴邦公司已经充分告知王文磨、申蓉，尤其是补充协议的条款更加没有证据证明兴邦公司充分告知王文磨、申蓉并将条款含义解释给王文磨、申蓉听。兴邦公司当庭提交房屋竣工验收备案资料一套，欲证明案涉房屋已于2020年7月8日通过竣工验收备案，主张计算违约时间最多计算至当日。王文磨、申蓉对上述证据的真实性无异议，但认为合同约定案涉房屋交付时兴邦公司应当将上述资料一并向王文磨、申蓉出示，兴邦公司直到庭审才出示，应将逾期违约金计算至庭审之日。兴邦公司在审理中提交交房现场照片（打印件）三张，欲证明已在售楼处的交房中心显著位置张贴相关竣工验收备案文件。王文磨、申蓉对上述照片的真实性无法确认，同时认为张贴的是公建配套项目建设完成的情况备案表，与案涉房屋无关。审理中，王文磨、申蓉自述于2020年7月16日去交了公共维修基金，换取了购房总发票，因为没有看到竣工验收备案材料，认为兴邦公司没有合格的房屋可以交付，也就没有实际收房。一审法院认为，本案争议的焦点有三：一、补充协议中关于交房宽展期3个月的条款是否有效；二、王文磨、申蓉要求调整逾期交房违约金至日万分之二是否支持；三、兴邦公司逾期交房违约金如何计算。关于争议焦点一，首先，从形式上看，补充协议系兴邦公司事先单方制作，未与对方协商，应属于格式条款。其次，从内容上看，合同第十一条规定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，但补充协议又规定，出卖人逾期90天内交付，不承担违约责任，补充协议内容与主合同约定相互矛盾，免除了兴邦公司的责任，实际侵害了买受人的合法权益，格式条款与非格式条款不一致的，应采用非格式条款。再次，兴邦公司虽然在补充协议尾页安排了提示提醒内容，但在免除责任的补充协议第四条处并未做字体加粗、加大或增加下划线等提示，也不能证明在签订合同时已采取其他合理方式提请王文磨、申蓉注意该条款，或作出必要说明。因此，该条款依法应认定为无效。关于争议焦点二，实践中，逾期交房违约金主要属于补偿性质，案涉合同中已约定逾期交房违约金计算标准为日万分之一，是双方达成的一致，应予尊重。王文磨、申蓉提交的嘉和幸福里小区住宅出租合同与本案无关，不能证明逾期交房造成的实际损失，故对王文磨、申蓉调整逾期交房违约金至日万分之二的请求不予支持。关于争议焦点三，王文磨、申蓉与兴邦公司签订的《房屋买卖合同》（预售），是双方真实意思表示，合法有效。兴邦公司逾期交房，根据合同约定，应按日万分之一的标准给付逾期交房违约金。逾期交房时间应从合同约定的交房截止时间的次日起算，可确定为2020年1月1日。兴邦公司认为，受新冠疫情影响，导致向业主实际交房受到相应影响，交房时间应当得到适当、合理的延后，经查兴邦公司逾期交房在前，不予支持。从查明的事实看，截止2020年7月8日，兴邦公司已符合交房的实质性要求，王文磨、申蓉认为兴邦公司不具备交付合格房屋的条件，致未收房，系双方沟通不畅造成的误解。兴邦公司向王文磨、申蓉发出交房通知书，于2020年7月13日至7月17日组织集中交房，并在交房现场张贴了部分竣工验收备案文件，可认为兴邦公司已履行交房义务。考虑逾期交房因兴邦公司造成，故计算逾期交房时间至2020年7月17日。根据合同约定，兴邦公司在寄送交房通知书时并不需要附带竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告。兴邦公司发出的通知函、提供的逾期交房违约金赔付协议内容虽有争议，但对王文磨、申蓉未造成实际损失。王文磨、申蓉也不能证明其在交房中心提出过收房要求，并因兴邦公司未出示建设工程竣工验收备案证明文件或房屋测绘报告而拒绝收房，或因拒签逾期交房违约金赔付协议而被拒绝交房，因此，7月17日以后逾期收房不能归责于兴邦公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、江苏省兴邦置业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付王文磨、申蓉逾期交房违约金20403.17元；二、驳回王文磨、申蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155元（已减半收取），由兴邦公司负担（此款王文磨、申蓉已预交，兴邦公司应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付王文磨、申蓉）。二审中，当事人未提交新证据，一审认定的事实已有相应证据佐证，本院予以确认。二审查明的事实与一审相同。二审中，本院归纳并经双方当事人确认无异的争议焦点为：1.兴邦公司逾期交房应否承担违约责任；2.逾期交房违约金的起止日期如何确定；3.逾期交房违约金的计算标准应否调整。关于争议焦点1,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王文磨、申蓉与兴邦公司签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效。合同约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房，兴邦公司未能按期交付，依据法律规定及合同约定，依法应承担违约责任。兴邦公司上诉所称其迟延交付是由于第三方施工原因造成，主观上无过错，不应承担违约金。但兴邦公司与施工方的争议不属其逾期交房的法定或约定事由，施工方逾期竣工与购房人无关，并不能以此可免除兴邦公司的违约责任，基于合同相对性原则，兴邦公司可依法另行追究施工方逾期竣工的法律责任。关于争议焦点2,第一，关于逾期交房的起算时间。1.《商品房买卖合同》（预售）明确约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房。双方虽于同日就该预售合同再次签订“附件十一补充协议”，但从该补充协议的行文可见系兴邦公司未经与对方协商，事先单方制作的文本，且字体、间距均小于《商品房买卖合同》等通常商业文件文本样式；补充协议规定，出卖人逾期三个月（90天）交房不承担违约责任，与主合同约定的交付时间明显矛盾，免除了出卖人部分违约责任，侵害了买受人的合法权益；补充协议尾部虽有黑体字特别提醒“买受人对本合同的所有条款已经阅读，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。”但在免除出卖人责任的第四条处并未作字体加粗、加大或增加下划线等方式提示，该项说明不足以提请王文磨、申蓉注意到补充协议条款中关于交房时间延迟90天兴邦公司无需承担违约责任与合同约定不一致的变更内容。故一审认定补充协议第四条系免除兴邦公司部分违约责任的格式条款，应为无效，符合法律规定。2.虽然因新冠疫情影响，自2020年1月24日24时起，江苏启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月3日江苏全省退出高风险地区。但合同约定的交房时间截止日期为2019年12月31日，兴邦公司逾期交房在前，新冠疫情在后，此期间不应从逾期交付时间中扣除。因此，一审将兴邦公司逾期交房的起算时间确定为2020年1月1日，并无不当，兴邦公司上诉认为应自2020年4月1日起算逾期交房的上述两点理由，本院不予采信。第二，关于逾期交房的截止时间。王文磨、申蓉以兴邦公司在本案第一次一审开庭前，从未向其出示房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告、违反《商品房买卖合同》的约定为由，认为兴邦公司直到2020年10月13日庭审中才出示了上述材料，要求将逾期交房违约金计算至2020年10月13日。然兴邦公司已于2020年7月13日前以邮寄方式向王文磨、申蓉寄送了交房通知，告知其于2020年7月13日至7月17日期间组织集中交房，并在交房现场张贴了部分竣工验收备案文件，且合同约定的兴邦公司交房时需出示房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告，并不是要求兴邦公司通知交房时需附带该文件、报告，而事实上兴邦公司于2020年7月8日前已具备交房的实质性要件，王文磨、申蓉也未能举证证明其于2020年7月16日交纳公共维修基金、换取购房总发票时，要求兴邦公司出示上述证明文件、测绘报告等因未能出示致使其没有实际收房。故一审认定2020年7月17日以后王文磨、申蓉逾期收房不能归责于兴邦公司，将兴邦公司逾期交房的截止时间确定为2020年7月17日，具有事实依据。王文磨、申蓉上诉要求将交房截止日期确定为2020年10月13日，本院亦不予采信。关于争议焦点3,《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示一致的合意，合同中已明确约定自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定的“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，其适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形。同时，王文磨、申蓉提交的一份由案外人就泰州市海陵区嘉和幸福里小区住宅出租签订的合同及收取租金的收条，与本案无直接关联，且仅凭该份房屋租赁合同亦不具有认定嘉和幸福里小区租金标准的普遍性，并不能以此可证明逾期交房造成的实际损失。故王文磨、申蓉要求将逾期交房违约金调高至日万分之二，无充分的事实依据，一审按日万分之一计算具有合同依据。综上所述，王文磨、申蓉及兴邦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由王文磨、申蓉负担155元，江苏省兴邦置业发展有限公司负担155元（王文磨、江苏省兴邦置业发展有限公司各向本院预交310元，由本院各退回155元）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  缪翠玲审判员  顾春旺二〇二一年六月十六日书记员  王 霞