广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5530号上诉人（原审被告）：广东菲常管家家政服务有限公司。住所地：广东省广州市天河区大观中路95号D106B（仅限办公用途）。法定代表人：邓细金，该公司总经理。上诉人（原审被告）：肖东平，男，1987年9月24日出生，汉族，身份证住址：广东省廉江市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡伯星，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市高德花花置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号1801之自编1813（开办市场：广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场）。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人广东菲常管家家政服务有限公司（以下简称菲常公司）、肖东平因与被上诉人广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德花花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。上诉人菲常公司、肖东平共同上诉请求：1.撤销一审判决第一判项、第二判项，改判高德花花公司主张的全部租金、违约金、培育期租金差额、优惠期租金差额从菲常公司已支付的租金保证金31512.24元中足额抵偿；2.一审律师费由菲常公司、肖东平承担，但从菲常公司已支付的租金保证金31512.24元中足额抵偿，无需另行支付；3.一审、二审诉讼费由高德花花公司承担。事实和理由：一、依据高德花花公司《最后一次催缴费用函》的内容，菲常公司已通过逾期不予支付《最后一次催缴费用函》中所述租金等费用的形式，默示了单方再次解除租赁合同的意思表示，双方租赁合同已至迟于2019日解除，即菲常公司自2019年10月24日起不存在租金支付及承担违约金的合同义务。菲常公司由于经营困难，已于2019年9月份处于停业状态，菲常公司的负责人乔有钢已于2019年9月份向高德花花公司口头表示解除租赁合同，自2020年10月1日起不再承租涉案物业。而2019年10月19日的《最后一次催缴费用函》中载明，菲常公司于2019年10月23日前缴付所欠费用合计16257.12元，逾期未付，视为菲常公司己单方提前解约。菲常公司没有按《最后一次催缴费用函》要求缴付所欠费用，因此菲常公司已通过默示的方式终止了涉案租赁合同。高德花花公司收到上述《最后一次催缴费用函》的退件后，也应完全知悉菲常公司终止租赁合同的意思表示，因此双方当事人的租赁关系已于2019年10月24日终止。2019年11月1日的《解除合同通知》载明，高德花花公司于2019年11月30日解除租赁合同，11月30日18:00前收回铺位缴纳补足所有费用差额，没收已缴交保证金、押金、意向诚意金等所有明目款项……。双方当事人之间的赁租关系已于2019年10月24日终止，不应存在终止之后的租金、优惠费用等，也不应因高德花花公司的单方《解除合同通知》将本已于2019年10月23日终止的合同延续到2019年11月30日才终止租赁关系。二、根据涉案《房屋租赁合同补充协议》第3.3条的约定及高德花花公司发出的《解除合同通知》,足以证明高德花花公司已收到菲常公司依照合同支付的租金保证金31512.24元。《房屋租赁合同补充协议》第3.3.2条明确约定保证金的性质及用途，甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额，保证金不足抵偿的部分，乙方对不足部分负责。因此，菲常公司所交的租金保证金完全可以足额抵偿租赁合同终止前(2019年10月23日终止前，或2019年11月30日终止前）的全部费用款项。三、高德花花公司作为大型物业管理公司，在涉案物业（××区黄村奥体）有大量租户，因此其提供的租赁合同等协议均为格式合同，要求承租人单方解除租赁合同时补足其培育期及优惠期期间的租金差额，有失公平。综上，请求依法认定双方当事人终止租赁合同关系的时间为2019年10月23日，菲常公司已支付的租金保证金应足额抵偿高德花花公司主张的全部费用款项。被上诉人高德花花公司答辩称：根据涉案补充协议第九条约定，菲常公司单方终止租赁合同关系、欠缴租金构成根本性违约，高德花花公司有权对其缴纳的保证金予以没收。请求驳回菲常公司、肖东平的上诉请求，维持原判。高德花花公司向一审法院提出诉讼请求：1.菲常公司、肖东平支付高德花花公司自2019年10月1日至2019年11月30日租金20307.88元及迟延缴纳租金的违约金（违约金以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限）；2.菲常公司、肖东平向高德花花公司支付2018年5月1日至2018年6月30日该物业培育期租金差额10050.2元（两个月，每月租金差额5025.1元），2018年7月1日至2019年4月30日优惠期租金差额3242元（10个月，每月租金差额324.2元），2019年5月1日至2019年11月30日优惠期租金差额2450.98元（7个月，每月租金差额350.14元）；3.菲常公司、肖东平支付高德花花公司为实现债权所支付的律师费3000元；4.本案全部诉讼费由菲常公司、肖东平承担。一审法院经审理查明：根据广州市黄村实业有限公司与广州市天河区黄村村民委员会联合出具的《联合声明》，载明黄村村委会是花花世界购物中心地块及建筑物所有权人。根据黄村实业公司与高德花花公司2007年7月13日签订《花花世界项目合作开发建设合同》，高德花花公司对花花世界购物中心地块和建筑物享有自2007年9月1日至2041年11月16日期间的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）。高德花花公司（甲方/出租人）与菲常公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定《房屋租赁合同补充协议》与《广州市房屋租赁合同》有不同约定的，以补充协议约定为准。《房屋租赁合同补充协议》内容为：甲方将坐落在广州市天河区奥体南路12号E221房出租给乙方用于经营嘉有儿女小儿推拿品牌项目，建筑面积162.1平方米。2.1.3租赁期限为2018年5月1日至2020年4月30日止。3.1.1租金标准：2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金为9726元，2019年5月1日至2020年4月30日期间月租金为10504.08元。3.2租金的支付。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金，甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。3.3.1乙方在签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金31512.24元。如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。7.6.2租赁合同关系期满或提前终止时，乙方应在期满或提前终止时向甲方移交场地。如逾期，每逾期一日则按原日租金标准的两倍向甲方支付场地占用费用。7.6.3租赁合同关系期满或提前终止时，乙方逾期三（3）日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本租赁物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用。9.1.1如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠缴金额5‰的迟延违约金。9.1.2乙方须按时足额向甲方交付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述9.1.1条执行外：无论是否已获甲方的正式催缴通知，乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期交付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿。9.1.6如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准），另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。11.12.1如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）缴纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第9条约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。（a）优惠租金：2018年5月1日至2018年6月30日为该物业培育期，每月租金为4700.9元，2018年7月1日至2019年4月30日每月租金为9401.8元，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为10153.94元。（b）乙方预付租金保证金30461.82元。（c）乙方预付租金9401.8元。11.13合同担保。保证人“肖东平”（手写）同意：对甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》中乙方应支付给甲方的租金、保证金及其他费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年。11.14其他约定。5、如乙方违反本协议任何约定，甲方有权即刻解除本协议、没收管理费保证金并追究乙方违约责任。6、由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元人民币）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。11.15文书送达。本协议履行期间甲乙任何一方需送达对方的通知、函件或其他任何书面文件除当面签收之外均应以传真或邮寄服务方式送达对方。甲方确认的通讯地址为：广州市天河区奥体南路12号，联系电话：020-82168098。乙方确认的通讯地址为：广州市天河区大观中路95号D106B，联系电话：186××××9097。甲乙双方承诺：上述通讯地址为乙方真实送达地址；如前述通讯地址错误或无法有效送达原因引发的全部损失及责任由乙方自行承担，且相对方之前所有传真或邮寄的通知、函件或其他文件均视为已合法有效送达。高德花花公司与菲常公司分别于落款处签名盖章，保证人栏有“肖东平”签名字样并捺指模。菲常公司、肖东平对保证人肖东平及“肖东平”字样及指纹的真实性不确认，肖东平向一审法院申请对上述补充协议中“肖东平”的签名及指纹的真实性进行鉴定，后未依时缴纳鉴定费用撤回了上述鉴定申请。2018年4月28日，高德花花公司将涉案租赁物交付给菲常公司使用。菲常公司已付清2019年9月30日以前的租金及物业费。就菲常公司已缴纳保证金30461.82元，高德花花公司陈述该保证金应由其没收，菲常公司主张应用于抵扣租金。因菲常公司拖欠租金等费用，高德花花公司及高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司共同向菲常公司多次发函通知：1.2019年10月17日，委托广东广之洲律师事务所按涉案合同所载菲常公司确认的通讯地址及联系电话向菲常公司邮寄《律师函》，内容为“……我所经授权要求您在接到此函后三天内，向高德花花及花花世界支付16257.12元及违约金……”该邮件显示为拒收。2.2019年10月19日，分别向肖东平身份证地址、涉案租赁物地址邮寄《最后一次催缴费用函》，内容为“……请贵铺于2019年10月23日18:00时前缴付所欠租金、管理费、电费、水费、污水处理费及滞纳金等费用，共计16257.12元，若逾期未付，我司将按有关合同条款规定，视贵司已单方提前解约。因此，我司有权按合同的约定收回该铺，由此而引起的一切后果，由贵铺负完全责任。……”3.2019年11月1日，向涉案合同所载菲常公司地址、肖东平身份证地址等邮寄《解除合同通知》，内容为“……贵方铺位至2019年11月10日止，拖欠租金、管理费、电费、服务费、水费、污水处理费合计32613.80元……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依合同相关约定于2019年11月30日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，我司将于2019年11月30日18:00时前收回该铺位。同时取消贵方合同中的费用及条件优惠，贵方需交纳及补足免租期、培育期及优惠期（如存在）的所有费用差额，并没收贵方已缴交的保证金、押金、意向诚意金等所有名目款项。另外，根据上述合同的相关约定，我司有权收回贵方承租铺位及铺位内贵方的物品以折租金、管理费等欠费，同时我司保留依合同相关约定追究贵方违约责任的权利。……”其中邮寄给涉案合同所载地址的邮件于2019年11月16日退回。高德花花公司陈述其于2019年12月1日收回了涉案租赁物，菲常公司对此不予确认。2019年，高德花花公司委托广东佰卓律师事务所为本案纠纷的代理人，并签订《委托代理合同》，同年12月23日，高德花花公司向广东佰卓律师事务所支付律师费3000元，广东佰卓律师事务所开具了相应的发票。一审法院认为，高德花花公司为台港澳法人独资企业，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案租赁物位于广州市天河区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”一审法院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。高德花花公司与菲常公司签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。关于租金及违约金问题。其一，高德花花公司已将涉案商铺交付给菲常公司使用，依据《房屋租赁合同补充协议》第3.2条的约定，菲常公司理应依约按时支付租金等费用，菲常公司自2019年10月起拖欠租金，其行为已构成违约，高德花花公司有权主张菲常公司向其支付租金及违约金。其二，就合同解除的时间，菲常公司主张双方于2019年9月份通过口头沟通解除涉案商铺的租赁关系，菲常公司对该主张并未举证证明，一审法院对此不予采信；相反高德花花公司已按涉案合同约定菲常公司通讯地址邮寄《解除合同通知》，根据合同约定该邮件已于2019年11月16日视为送达，故涉案合同已于《解除合同通知》所载于2019年11月30日解除，结合高德花花公司自认其于2019年12月1日收回了涉案租赁物，高德花花公司主张租金计算至合同解除之日有事实依据。菲常公司抗辩根据高德花花公司《最后一次催缴费用函》通知内容应视为涉案合同于2019年10月24日解除，但菲常公司并未有向高德花花公司送达过在该日解除合同的意思表示，且如上所述，菲常公司作为违约方并不享有合同所约定的合同解除权，故其抗辩涉案合同于2019年10月24日解除，一审法院不予采信。其三，根据《租赁合同补充协议》约定优惠期租金：2019年5月1日至2020年4月30日期间月租金为10153.94元，高德花花公司与菲常公司、肖东平确认菲常公司已付清2019年9月30日以前的费用，故高德花花公司主张2019年10月1日至2019年11月30日的租金20307.88元（10153.94元×2个月）有合同及事实依据，一审法院予以支持。其四，如上所述，菲常公司构成违约，故高德花花公司主张菲常公司向其支付以2019年10月、11月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止的违约金，违约金以本金为限，符合合同约定，一审法院予以支持。关于租金差额问题。如上所述，菲常公司未依时缴纳租金，构成违约，根据《租赁合同补充协议》11.12.1的约定“如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）缴纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，……（a）优惠租金：2018年5月1日至2018年6月30日为该物业培育期，每月租金为4700.9元，2018年7月1日至2019年4月30日每月租金为9401.8元，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为10153.94元。”高德花花公司有权向菲常公司追缴优惠期的租金差额，结合双方在《租赁合同补充协议》3.1.1条中约定2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为10504.08元。高德花花公司依约要求菲常公司补交2018年5月1日至2018年6月30日该物业培育期租金差额10050.2元[（9726元-4700.9元）×2个月]，2018年7月1日至2019年4月30日优惠期租金差额3242元[（9726元-9401.8元）×10个月]，2019年5月1日至2019年11月30日优惠期租金差额2450.98元[（10504.08元-10153.94元）×7个月]，有合同及事实依据，一审法院予以支持。关于律师费问题。高德花花公司证据可以证实律师费支出，其诉请要求支付本案律师费3000元，一审法院予以支持。关于高德花花公司主张肖东平承担连带责任问题。根据《租赁合同补充协议》约定“保证人‘肖东平’（手写）同意：对甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》中乙方应支付给甲方的租金、保证金及其他费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年。”据此，高德花花公司主张肖东平对上述菲常公司债务承担连带责任有合同依据，一审法院予以支持。肖东平对《租赁合同补充协议》中“肖东平”的签名及指模的真实性不予确认，但其在申请了司法鉴定后又撤回了鉴定申请，肖东平对其此抗辩未举证证明，一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、菲常公司、肖东平应于判决发生法律效力之日起十日内向高德花花公司支付2019年10月1日至2019年11月30日的租金20307.88元及违约金（以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限）；二、菲常公司、肖东平应于判决发生法律效力之日起十日内向高德花花公司支付2018年5月1日至2018年6月30日该物业培育期租金差额10050.2元，2018年7月1日至2019年4月30日优惠期租金差额3242元，2019年5月1日至2019年11月30日优惠期租金差额2450.98元；三、菲常公司、肖东平应于判决发生法律效力之日起十日内向高德花花公司支付律师费3000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费391元，由菲常公司、肖东平负担。经审理，各方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审已查明的事实予以确认。另查明，涉案《房屋租赁合同补充协议》第3.3.2条约定：如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如甲方同意继续履行的，乙方应在甲方发出通知后十（10）天内及时补足上述保证金。未能及时补足，甲方有权按本协议9.1.1条款追究乙方的违约责任、没收剩余部分保证金并有权终止双方租赁合同关系。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案的二审情况，本院确定案件争议焦点如下：关于涉案租赁合同关系何时解除的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，菲常公司主张其负责人乔有钢已于2019年9月向高德花花公司口头表示解除租赁合同，自2020年10月1日起不再承租涉案物业，但菲常公司对该主张并未举证证明，对此应承担举证不能的法律后果。菲常公司认为其没有按《最后一次催缴费用函》要求缴付所欠费用，菲常公司已通过默示的方式于2019年10月24日终止了涉案租赁合同的主张，经审查，上述函件的出具目的仅为催缴费用，并未约定解除合同的具体日期，并且菲常公司作为违约方并不当然享有合同解除权，菲常公司上述主张没有依据，本院不予采纳。现高德花花公司已按涉案合同约定菲常公司的通讯地址送达《解除合同通知》，结合《解除合同通知》所载高德花花公司于2019年11月30日解除涉案合同的内容及该公司自认其于2019年12月1日收回了涉案租赁物的事实，一审法院认定涉案租赁合同关系于2019年11月30日解除并无不当，本院予以维持。关于一审法院确认的债务数额能否在涉案租金保证金抵扣的问题。经查，根据涉案《房屋租赁合同补充协议》第3.3.2条的约定，以租金保证金抵偿菲常公司应付款项是以高德花花公司同意为前提且双方的租赁关系是持续存在的，显然以租金保证金抵偿违约方应付款项的行为是一种临时性垫付款项的行为，违约方在一般情况下仍需要补足保证金。如不能及时补足的，高德花花公司有权追究违约方的责任、没收剩余保证金并有权终止双方租赁合同关系。本案中，双方的租赁合同关系事实上已不可能继续履行，高德花花公司也不同意适用该条款，并且菲常公司至今未清付2019年10月1日至2019年11月30日的租金，根据涉案《房屋租赁合同补充协议》第9.1.2条的约定，视为菲常公司已构成根本性违约，应承担相应的违约责任，高德花花公司有权没收菲常公司的租金保证金，故菲常公司、肖东平认为应适用涉案《房屋租赁合同补充协议》第3.3.2条的约定以租金保证金抵偿应付款项的主张理据不足，本院不予采纳。另外，菲常公司还提出高德花花公司提供的租赁合同等协议均为格式合同，要求承租人单方解除租赁合同时补足其培育期及优惠期期间的租金差额，有失公平的主张，经审查，上述条款仅是双方当事人对一方违约时所应承担相应民事责任的约定，并无不合理免除或者减轻一方责任、加重对方责任，限制对方主要权利的情形，故本院对菲常公司上述主张不予采纳。综上所述，菲常公司、肖东平的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由上诉人广东菲常管家家政服务有限公司、肖东平负担。本判决为终审判决。审判员  赵建文二〇二一年六月十八日书记员  罗淑仪李蕴妍