上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初2039号原告：上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孙剑萍，执行董事。委托诉讼代理人：袁涛，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海亮德兰酒业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：贺佳亮。原告上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司(以下简称徐汇惠众公司)诉被告上海亮德兰酒业有限公司(以下简称亮德兰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》关于扩大独任制适用范围的有关规定，依法由审判员独任审理。本院于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告徐汇惠众公司的委托诉讼代理人袁涛参加诉讼。被告亮德兰公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。徐汇惠众公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告徐汇惠众公司和被告亮德兰公司之间的《房屋租赁合同》于2020年11月10日解除；2、被告迁让并交还原告位于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)；3、被告向原告支付房屋租金计人民币100186.67元；4、被告向原告支付解除房屋租赁合同关系后的房屋占有使用费(自2020年11月11日计至判决生效之日止，按每月6800元标准)；5、被告向原告支付违约金13600元。事实和理由：原告徐汇惠众公司系从事徐汇区公共租赁住房和社会租赁房源经营工作的国有企业。2015年12月24日,上海市徐汇区人民政府机关事务管理局与原告签署《徐汇区行政事业单位住宅类房屋委托管理协议》,将本案系争房屋在内的30套住宅,统一交由原告出租经营,委托期限自2016年1月1日起,至2020年12月31日止。原告基于上述权利来源,于2018年5月与被告签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租系争房屋用于居住。该《房屋租赁合同》明确约定,租赁期限自2018年5月26日至2020年5月25日止,月租金为6,800元,先付后用按月支付,租赁押金12,600元等。上述租赁合同期满后,双方均未办理退租与解约手续,故原告和被告双方之间的房屋租赁合同转为不定期租赁。但由于被告仅支付租金至2019年8月25日,长期拖欠后续房租,原告曾以打电话、发函、上门张贴公告等方式进行催讨,均未果。无奈之下,原告于2020年11月7日通过邮政发挂号信方式,向被告通知单方解除与被告的房屋租赁合同,原告同时在该房屋现场张贴通知函。原告经查询得知,被告于2020年11月10日签收该解约通知函,故原告和被告之间的房屋租赁合同关系于2020年11月10日解除。被告的上述行为严重违约且侵害原告的合法权益,故为维护原告权益,原告特诉至法院。亮德兰公司未到庭应诉答辩。本院认定事实如下：2015年12月24日,上海市徐汇区人民政府机关事务管理局与原告徐汇惠众公司签署《徐汇区行政事业单位住宅类房屋委托管理协议》,将本案系争房屋在内的30套住宅,统一交由原告出租经营,委托期限自2016年1月1日起,至2020年12月31日止；原告有权在本协议框架范围内，独立自主编制标的房屋的运营方案，制作运营计划。2018年4月，原告徐汇惠众公司(甲方、出租方)与被告亮德兰公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定由乙方承租系争房屋),用于居住；租赁期限为24个月，自2018年5月26日至2020年5月25日止；甲方应于2018年5月26日前将房屋交付给乙方；房屋月租金为6,800元,先付后租原则，租金支付方式为下列第1种方式支付：(1)乙方支付租金按付一押12600的方式支付,第一期租金总计6800元，租赁押金12600元,第一期的租金及租赁押金应于2018年5月26日前付清,以后每期租金支付时间应为明每期租金到期前7日，租赁押金及每期租金由乙方以现金形式或银行划账方式支付自甲方指定的银行账户；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，逾期超过7日，除应如数补交租金及滞纳金外，甲方有权单方面解除本合同，并不退还押金；乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，收回房屋并索赔损失，且乙方应向甲方支付相当于所租房屋两个月租金的违约金，同时甲方有权解除合同，甲方退还租赁押金，如乙方不支付违约金的，甲方可从租赁押金中扣除：(3)乙方拖欠租金累计达7天等条款。合同签订后，被告支付原告租赁押金12600元，并支付租金至2019年8月25日。2020年11月，原告向被告发出《通知函》，通知被告租金支付至2019年8月25日，之后未支付租金；期间，原告曾经就被告拖欠租金的行为，以电话、发函、上门张贴通知等方式催缴，均未果。鉴于《房屋租赁合同》约定期限已经届满，双方处于不定期租赁状态，综合考虑被告的履约状况，原告决定单方解除(不定期)房屋租赁合同，并以书面方式通知被告，该解除房屋租赁合同的通知自送达之日(视为送达)起生效。原告希望被告在本通知函送达后，立即搬离该租赁房屋，与原告结清拖欠的租金费用。2020年11月10日，法定代表人贺佳亮收到上述《通知函》。至今，被告仍占用系争房屋且不缴纳租金。在本案审理过程中，原告确认：鉴于原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，故同意退还被告租赁押金12600元。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有《徐汇区行政事业单位住宅类房屋委托管理协议》、《房屋租赁合同》、押金收据、告知书、通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》租赁期限于2020年5月25日届满，承租人即被告继续使用系争房屋，原告作为出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告支付租金至2019年8月25日，之后未支付租金，原告多次催讨，被告仍拒绝支付租金并拒绝迁出系争房屋。2020年11月9日，原告向被告发出《通知函》，通知原、被告之间《房屋租赁合同》解除；被告于2020年11月10日收到上述通知。现原告诉请要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年11月10日解除，并要求被告迁出并交还系争房屋的诉讼请求，本院应予以支持。至今，被告仍占用系争房屋且不缴纳租金。原告诉请要求被告支付自2019年8月26日起至2020年11月10日止的租金100186.67元、违约金及自2020年11月11日起至本判决生效之日止的房屋使用费的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经终止履行，且原告同意退还租赁押金12600元。为了防止累讼，本院判定原告返还租赁押金。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司和上海亮德兰酒业有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年11月10日解除；二、上海亮德兰酒业有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋并将上述房屋交还上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司；三、上海亮德兰酒业有限公司于本判决生效之日起十日支付上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司自2019年8月26日起至2020年11月10日止的租金100186.67元；四、上海亮德兰酒业有限公司于本判决生效之日起十日支付上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司占用上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋使用费，以每月6800元为基准，自2020年11月11日起计至上海亮德兰酒业有限公司实际迁出之日止；五、上海亮德兰酒业有限公司于本判决生效之日起十日支付上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司违约金13600元；六、上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日返还上海亮德兰酒业有限公司租赁押金12600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2644元，由上海亮德兰酒业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……