北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1760号原告：李铁民，男，1968年4月20日出生，汉族，北人集团有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：同创易家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：安勇，总经理。原告李铁民与被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李铁民、被告同创公司的法定代表人安勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李铁民向本院提出诉讼请求：1．判令李铁民与同创公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年11月20日解除；2．判令同创公司向李铁民补齐欠付租金27500元及返还免租期的4个月房租20000元，共计47500元；3．判令同创公司负担诉讼费用。事实和理由：李铁民于2018年8月与同创公司签订了关于北京市通州区北人家园小区X楼1201室房屋（以下简称1201室房屋）的《房屋出租委托合同》，双方约定每月房租5000元。同创公司在2018年起租开始就一次性使用三年的免租期，也就是四个月没有付租金，且因为合同没有履行完，因此同创公司应返还李铁民免租期的房租合计20000元。同创公司在2020年前欠李铁民3个月租金共计15000元，2020年6月至今未支付到期房租合计25000元，经李铁民多次讨要依然拒付到期房租，至起草起诉书之日又已再次拖欠房租及违约金。现李铁民的合法权益受到侵害，为维护公民的合法权益依法起诉，望人民法院依法判决李铁民的诉讼请求。被告同创公司辩称：根据同创公司与李铁民签订的合同，合同约定期限为2018年8月7日至2022年1月1日，租金5000元每月，付款方式为季付，免租期为145天，免租期内李铁民不应收取同创公司租金。故李铁民提出的返还免租期4个月租金同创公司不同意。不存在拖欠房租4万元，同创公司最后一次支付房租是2020年6月，后因疫情影响整个北人家园小区租房业务受阻，并且其余同户型房屋目前租赁市值4000元左右，同创公司多次找李铁民协商租金延期支付事宜，协商过程中李铁民多次违背《房屋出租委托合同》的约定，还以贴告示等行为告知次承租人同创公司欠租不给，并且要求次承租人将租金交予他，因此导致同创公司收取次承租人租金困难，从而导致租金支付不上，被迫与李铁民商讨退租事宜。2020年10月中旬经多次协商，同创公司腾退房屋给李铁民，退租条件是免费将房屋内价值5万元的装修和1万元的家具赠送给李铁民，私下也允诺后期同创公司资金周转开以后可以给李铁民补偿金。认可2020年11月20日合同已经解除。房屋当时是毛坯，由同创公司进行了装修，并且配置了家具家电，解除合同时同创公司称以这些东西抵扣房租，李铁民同意后同创公司才交房了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月7日，李铁民作为甲方（委托方）与同创公司作为乙方（受托方）签订《房屋出租委托合同》，李铁民将1201室房屋委托给同创公司对外出租，房屋租金每月5000元，按季支付。第三条委托出租期限及免租期、交付期、乙方租权约定：“1．租赁期限自2018年8月7日起至2022年1月1日止。2．甲方给予乙方共计145天免租期，免租期自2018年8月7日起至2019年1月1日止，免租期内甲方不收取乙方租金。”合同同时约定如果乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方可以解除合同。根据附件二《付款时间明细表》显示，同创公司应于2018年8月7日支付第一笔租金15000元，于2019年3月7日支付第二笔租金15000元，其后每三个月支付租金15000元。合同签订后，李铁民将1201室房屋委托给同创公司，委托时该房屋为毛坯状态，同创公司对房屋进行简单装修并配备部分家具电器后对外出租。李铁民与同创公司均认可截至2020年11月20日同创公司欠付租金共计27500元。因同创公司欠付租金，李铁民与同创公司于2020年11月20日提前解除《房屋出租委托合同》并办理交接，李铁民收回1201室房屋。在本案审理过程中，同创公司表示1201室房屋委托时系毛坯状态，由同创公司进行装修并配备了家具家电，在解除合同办理交接时与李铁民协商一致装修及家具家电抵扣所欠租金，但对其该项主张，同创公司并未提供证据。李铁民对同创公司以装修及家具家电抵扣租金的意见不予认可。经本院询问，同创公司既不申请对房屋装修及家具家电的价值进行评估，亦不提起反诉。李铁民表示，对同创公司对于1201室房屋的装修残值及家具家电同意作价5000元在欠付租金内予以扣除。李铁民同时表示由于同创公司欠付租金构成违约而导致合同解除，故要求同创公司补交免租期内的租金，免租期为145天，但李铁民表示仅要求4个月的租金2万元，剩余部分放弃。同创公司称免租期内不需缴纳租金系合同约定，故不同意支付。本院认为：当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李铁民与同创公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。同创公司虽称由于疫情原因，影响了公司业务，但在疫情期间1201室房屋并未空置而导致同创公司无法收取租金，因此同创公司欠付李铁民租金实属不当。现双方当事人均认可已于2020年11月20日解除了《房屋出租委托合同》，本院对此不持异议。同创公司未提供证据证明在解除《房屋出租委托合同》时已与李铁民协商一致以1201室房屋内的装修及家具家电折抵欠付租金，故本院对同创公司的该项答辩意见不予采纳。同时，经本院释明，同创公司既不申请评估亦不提起反诉，故本院采纳李铁民的意见以1201室房屋内的装修及家具家电残值折抵租金5000元；现李铁民与同创公司均认可截至2020年11月20日同创公司欠付租金27500元，扣除5000元后，同创公司应再向李铁民支付租金22500元。对于李铁民主张免租期内的租金2万元的诉讼请求，李铁民与同创公司签订的《房屋出租委托合同》期限为2018年8月7日至2022年1月1日，其中2018年8月7日至2019年1月1日期间为免租期不需要支付租金，可以理解为在签订合同时李铁民因租赁三年期间而给予同创公司145天的免租期，现因同创公司欠付租金而导致《房屋出租委托合同》于2020年11月20日提前解除，同创公司仍对145天免租期均不支付租金对李铁民明显不公平，但本院同时要考虑1201室房屋在委托给同创公司时为毛坯状态，同创公司确需对1201室房屋进行装修而达到对外租赁的目的，李铁民亦应给予同创公司部分的免租期。综合考虑合同的履行情况，本院酌情调整免租期为90天，同创公司需向李铁民支付55天的租金共计9000元，对李铁民该项诉讼请求过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告李铁民作为甲方（委托方）与被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司作为乙方（受托方）签订的《房屋出租委托合同》于二〇二〇年十一月二十日解除；二、被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司给付原告李铁民欠付租金22500元、免租期内租金9000元，共计31500元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告李铁民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，由原告李铁民负担200元（已交纳），由被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司负担294元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二一年六月二日书记员  于广英