北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3445号原告：姜皑南，女，1963年12月1日出生，满族，北京丰台医院耳鼻喉科主任，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李越，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告姜皑南与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员丁颖独任，公开开庭进行了审理。原告姜皑南的委托诉讼代理人赵立公，被告自如公司的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜皑南向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止到2021年4月29日的租金32835.61元；2.判令被告支付水费1590元、设备维修费2640元、燃气费274.91元；3.判令被告赔偿损失8812元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，原告姜皑南与被告自如公司前身北京自如生活资产管理有限公司签署《资产管理服务合同》（编号BJGYWD189208315），合同约定，姜皑南委托自如公司管理运营丰台区正阳北里9号楼6层605房屋，授权自如公司出租该房屋，期限自2018年3月21日起至2021年6月13日止，租金为5825元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同签订后，姜皑南如约交付房屋，自如公司一直正常支付租金。截至2020年10月，租金已增长为6179.74元／月。2020年10月，自如公司员工向姜皑南提出大幅降低租金，被姜皑南拒绝。2020年11月4日，自如公司员工徐良松通过手机短信以照片形式向姜皑南发送《解约通知函》，通知2020年11月9日解除合同。2020年11月7日，姜皑南书面回复自如公司，要求其继续履行合同。但自如公司一意孤行，自11月起不再支付租金，并在其平台系统内部对双方合同进行终止结算。自如公司无故单方终止合同的行为已经构成违约，故诉至法院。自如公司辩称，针对原告的诉讼请求及事实和理由，发表如下答辩意见，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方于2018年3月19日签署《资产管理服务合同》，涉案房屋为90平米的两居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋三个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋三个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为5825元。2020年7月31日隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋三个卧室对外出租的客观条件丧失，两间卧室我方收到的房租为4980元，远小于我方给原告支付的房租预期收益，每月亏损额为1124元。加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已是不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因为我方本着合理、公平的原则与原告进行协商，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金。二、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.6条约定进行了解约结算、腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则自2020年7月31日隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期直到解除合同，而我方每月亏损；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租，基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月19日，姜皑南（甲方）与自如公司（原北京自如生活资产管理有限公司，乙方）签订编号为BJGYWD189208315《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区正阳北里9号院0单元6层605，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本协议管理期限自2018年3月21日起至2021年6月13日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5825元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项。本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5825元。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。管理期内，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权为乙方所有。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，姜皑南向自如公司交付房屋，自如公司向姜皑南支付租金至2020年10月14日。2020年11月4日自如公司通过手机短信向姜皑南发出《解约通知函》，表示因房屋经营情况客观产生变化，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致，故决定于2020年11月9日解除双方所签服务合同，并同意支付违约金及解约日前的租金预期收益。2020年11月7日姜皑南向自如公司发出《的回复函》，表示自如公司单方解约没有法律及合同依据，本人不予认可，请公司继续履行双方的服务合同。自如公司单方制作《解约结算协议》，结算后自如公司应向姜皑南支付违约金12359.48元、预期收益5561.76元、生活费用1906.87元，扣除姜皑南应付自如公司的装修损失费2674.81元、配置设施损失费3429.69元、服务质量保证金6179.74元后，自如公司应付姜皑南共计7548.87元，并已实际支付。姜皑南认可收到自如公司支付的7548.87元，但认为自如公司违约单方解除合同，不存在退还装修折旧等费用的问题，该笔款项应为自如公司支付房屋租金，并不包括在诉讼请求中。自如公司提供与姜皑南的短信记录，证明2021年1月29日再次联系姜皑南收房，并短信告知其房屋密码获取方式。姜皑南表示没收到被告短信，与自己记录对不上，直到2021年3月才进入房屋。现姜皑南表示自如公司欠水费1590元，燃气费274.91元。自如公司认可欠水费1588.5元及燃气费275.12元，均已结算。2021年3月1日，姜皑南与自如公司工作人员共同到涉案房屋查看，屋内主卧窗户、推拉门等位置出现损坏。姜皑南对上述屋内设施进行维修，支付维修费2640元。自如公司认可双方查看的时间及损坏设施，表示如果是该公司原因造成损坏，同意赔偿。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，姜皑南与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。姜皑南认为其自行维修房屋设施后即2021年4月29日双方合同解除，缺乏法律依据，本院不予采信。自如公司单方向姜皑南发送《解约通知函》要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于解除合同的相关约定，亦不符合法定解除的情形，故自如公司单方解除合同的行为构成违约，该行为不发生解除合同的法律效力。自如公司在合同履行期限届满前通知姜皑南解除合同，要求姜皑南收回房屋并进行结算、发送密码的行为，属于以自己的行为表明不再继续履行合同，姜皑南有权据此解除合同。2021年1月29日双方再次沟通后，自如公司将获取密码的方式告知姜皑南，故本院确认2021年1月29日双方合同解除。自如公司应当向姜皑南支付2020年10月15日至2021年1月29日的房租22041元，扣除自如公司已经支付的7548.87元，还应支付14492.13元。自如公司单方解除合同，已经构成违约，应当承担违约责任。姜皑南主张赔偿损失的金额，未超过双方约定的违约金标准，本院予以支持。姜皑南要求自如公司支付拖欠的水费、燃气费，本院予以支持。涉诉房屋内设施损坏，姜皑南自行维修，费用应当由自如公司负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付姜皑南二〇二〇年十月十四日至二〇二一年一月二十九日期间房屋租金14492.13元；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿姜皑南损失8812元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付姜皑南水费1590元、燃气费274.91元、维修费2640元；四、驳回姜皑南其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由姜皑南负担473元（已交纳）；由北京自如生活企业管理有限公司负担480元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二一年六月二十一日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟