河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初306号原告：天工丽水源小区业主委员会。业委会备案编号：2019411302003。主任：王清光。住所地：南阳市白河大道与黄河路交叉口天工丽水源小区。委托代理人：王金刚，河南宛英律师事务所律师，一般代理。委托代理人：姚武旗，系天工丽水源小区业主委员会秘书，一般代理。被告：南阳市恒信物业服务有限公司统一社会信用代码：91411302558346908X。法定代表人：马德阳，任公司经理。住所地：南阳市宛城区。委托代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师，特别授权。委托代理人：晁富元，系南阳市恒信物业服务有限公司员工，特别授权。原告天工丽水源小区业主委员会诉被告南阳市恒信物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案。于2021年1月15日立案后,依法向被告南阳市恒信物业服务有限公司送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。并依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告天工丽水源小区业主委员会主任王清光、委托代理人王金刚、姚武旗，被告南阳市恒信物业服务有限公司代理人毛雪瑜、晁富元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天工丽水源小区业主委员会诉称：河南天工建设集团房地产开发有限公司系天工丽水源小区的建设单位。2013年5月1日，被告南阳市恒信物业服务有限公司与天工丽水源小区建设单位签订《物业服务合同》，约定由被告为天工丽水源小区提供物业服务合同。2019年7月20日，南阳市天工丽水源小区业主委员会成立。2020年8月31日，南阳市宛都公证处出具公证书，南阳市温馨物业管理有限公司作为第一中标人，作为天工丽水源小区的物业管理公司。2020年9月4日，南阳市天工丽水源业主委员会向被告发出撤场通知函，要求被告在2020年9月7日撤场，并移交相关资料。但被告南阳市恒信物业服务有限公司拒绝交接及退场，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院：一、判令被告立即退出天工丽水源小区。二、判令被告立即向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料:（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。（5）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。（6)所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。三、本案诉讼费由被告承担。被告南阳市恒信物业服务有限公司辩称：1、我们认为原告起诉与事实不符。2、我们认为原告的主体不合法。我们公司是从2013年开始为天工丽水源小区提供物业服务，签订有前期的物业服务合同，一直与小区业主相处良好，提供了优质的服务。近期该小区的物业也就是我们被另外一个物业公司他要求强行入住，驱逐我们公司，对办公用具进行了打砸的行为，对办公人员有打伤的行为。后来经了解得知是个别的人操纵物业管理，为了从中牟取私利，以不当的方式又组建了业主委员会，即现在的业委会成立，他这个程序是不合法的。他与个别业主串通，未采用法定的程序和适当的方式招聘了第三方的物业公司来参与小区的管理。并且现在选聘的物业公司也没有经过业委会合法的表决。我们认为现在的原告的主体资格是不合法的，在业委会备案登记表上显示的业委会主任是崔栓成，但是在起诉状上原告列明的主任是王清光。从这一个方面也就可以看出来他的不合法性。其次是他选定物业公司的程序不合法，小区内很多业主都说没有见过选聘物业公司张贴的公告，也没有收到过任何的通知，他们也没有授权相关人员选聘第三方的物业公司，所以说选聘物业公司的程序也不合法，我们认为原告是无权提起诉讼，也没有权利要求被告退出小区服务。原告天工丽水源小区业主委员会为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：证据一、河南省业主大会业主委员会备案证书（备案单位南阳市宛城区堡街道办事处，编号：2019411302003），证明原告的诉讼主体资格。证据二、1.2020年7月11日天工丽水源小区委员会发出的公示和决定。证明天工丽水源小区更换决定物业公司的续聘和选聘问题召开过业主代表大会并一致同意。表决事项为小区公共配套设施因物业公司疏于维保造成损害，产生维修更换费用。是否由物业服务单位承担。2.小区地下未售出车位管理权及收入分配。3.业主代表大会提出的亟需解决的其他问题。4.2020年7月21日的天工丽水源小区业主委员会发布的公示，证明是业主大会讨论并通过最终决定中止恒信物业服务公司的服务。同时面向社会公开招投标服务企业的方式，竞选聘新的物业。证据三、政府采购项目委托代理协议书（2020年8月17日丽水源委员会）、公开招标公告（2020年8月17日）、公证书（2020年8月31日南阳市宛都公证处出具的公证书）、中标通知书（2020年9月1日），2020年9月4日由天工丽水源业主委员会向南阳市恒信物业发出的撤场通知函。证明天工丽水源业主委员会签订代理协议。天工丽水源业主委员会启动公开向社会选聘物业服务企业的决议。同时招标内容在中国招标投标公共服务平台，河南省电子招标投标公共服务平台上公示。证明丽水源委员会召开评标现场监督最终确定温馨物业公司为本次中标人。证明要求恒信物业管理有限公司履行交接义务。交接内容为1.移交物业用房等物业共用部分、共用设施、设备。2.移交物业，承接查验有关资料。3.移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用维护、保养检修等技术资料，运行维护保养记录。4.减轻预售、代收和预付代付的费用。5.约定的其他事项。证据五、照片八张（2020年12月-2021年1月）。证明被告工作人员仍在小区滞留，仍不退场，拒不履行交接义务。证据六、由南阳市宛城区住房和城乡建设局作出的责令限期改正通知书，证明南阳市宛城区住房和城乡建设局作出的宛区房管物业，该2020第一号责令改正通知书，要求被告改正违法行为，改正内容为一、限被告于2020年10月13日将相关资料移交给原告。二、限被告于2012年10月13日撤出天工丽水源小区。但被告至今仍拒不退出，拒不将相关资料移交。证据七、移交清单，证明河南天工建设集团有限公司建房领导小组向被告移交情况，同时证明这些移交也应当向本案原告移交。证据八、南阳市中级人民法院的判决书一份。天工丽水源小区物业管理服务有限公司合同复印件一份。证据九、2018年12月1日，南阳市天工丽水源小区业主委员会与南阳恒信物业服务有限公司签订《天工丽水源物业管理服务合同》，证明委托管理期限自2018年12月1日至2019年11月30日。被告南阳市恒信物业服务有限公司对原告的证据发表质证意见为：对证据一、真实性持有异议，因为原告提交了两份，时间都是2019年7月20日至2024年7月19日。但是上面显示的业委会成员组成有很大区别。业委会成员第一份是崔栓成、王清光、胡自华、张绪、郭丽、王发建、王林栋、陈平、朱铁林、张金玲、陈玉强、朱利森、姚武旗。第二个显示的成员是王清光，张绪、胡自华，王发建、陈玉强、张金玲、朱铁林、陈平、王林栋。业委会成员存在着明显的不一致，包括主任都不一样。对证据二、对证据三、对证据四、整体的真实性持有异议，因为我们认为业委会主体不合法，他就没有权利作出相关的公示，代表业主选聘物业公司。对证据五、真实性不持异议，到目前为止，我公司仍然在天工丽水源小区提供物业服务。对证据六、责令整改通知书，截止今日我公司并没有收到住建局发出的整改通知书，并且我公司也多次到住建局反映相关的问题。住建局也没有说让我公司撤出管理区域。对证据七、移交清单，移交清单由马德阳签字的这一页。真实性不持异议。还有一个收条。恒信物业盖章，这个也不持异议。绿化移交书也不持异议。其他的都是移交给一个叫惠民物业的单位，与我公司没有关系。对证据八、对真实性不持异议。民事判决书跟本案没有关系。目前为止，我们没有收到合法的业委会以合法的途径去选聘物业公司，所以说我们已延续之前的合同，在小区提供服务。被告南阳市恒信物业服务有限公司为支持自己的抗辩，举证如下：第一组证据是2021年1月4日汉都公证处的公证书一份。用于证明丽水源小区在更换物业公司中第二次征求意见表中是否是业主本人签字同意的事实。经公证书抽查、电话核实了69人，表示自己没有签字的是29人，声称打错电话停机，或者表示不是业主的10人，但不是自己真实意愿的，含糊其词的8人。以上建筑面积总共是6958.78平方米，排除这6958.78平方米，业委会所进行的该项表决决议没有达到法定的面积过半数。因此该表决无效，应当予以撤销，业委会也没有权利代表业主向恒信物业提起诉讼，更没有权利要求恒信物业退场。第二组证据是关于业委会第二次选聘物业议题征求意见签名严重造假、暗箱操作行为业主的联名签字要求起诉。证实业委会伪造了大批业主的意愿选聘物业公司。原告天工丽水源小区业主委员会对被告的证据质证意见为:首先对公证书的真实性、合法性、关联性均无异议。该申请人并不是小区业主，从来没有利害关系。录音并不能反映入户调查时业主的真实意愿。也就是说有些业主可能不想同公正处说真实的情况。他也说了有些声称打错电话有些停机，这都说明由于这恒信长期在小区为非作歹，殴打业主这在其他判决书书中已经说得非常清楚。同时我们核对了一些情况，原告说29人没有签字的，但确实在里面签字了，这是他们真实的签字是他们真实的意愿。对它的真实性、合法性、关联性均有异议。我们一个个核实业主名字，其中有两名邱丽萍和刘明明，由于可能是出门在外，并不在我们提交业主签名那些名单上，其余均在调查的签字表上。因此他这个公证书是不真实不客观的。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。通过原、被告陈述、举证、质证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：2013年5月1日，被告南阳市恒信物业服务有限公司（乙方）与河南天工建设集团建房领导小组（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同在甲、乙双方自愿平等协商一致的基础上，就甲方负责开发建设的丽水源商住小区实行前期物业管理服务的有关问题约定如下：“第一物业基本情况。1、物业类型商住楼的住宅部分和商业部分。2、坐落位置白河大道与黄河西路交叉口。3、占地面积15792.21平方。4、建筑面积是53302.9平方，负一层为地下停车场，其中车位219个加13个子车位；车子棚是2040㎡，电梯六部，物业服务区域，东至东墙，西至白河大道，南至黄河路，北至北围墙。第二条服务期间，甲方依照有关规定选聘乙方为物业实施前期物业服务。此合同待业主委员会成立后转给业主委员会，业主委员会另行选聘物业的，前期物业服务合同自行终止。第三条，物业服务内容及质量在物业服务区域内，前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护维修和管理（保修期内由甲方负责，若委托乙方实施，费用由甲方支付）；服务质量外墙完好，外观整洁，完好率达98%；零修及时率合格率100%。2、共用设备管理；服务质量：设施良好，运行正常，无重大管理事故，完好率95%。3、绿化环境卫生管理，服务质量：设施完好整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%。4、车辆停放管理，刷卡进库，做到有序停放、交通顺畅。5、秩序维护，安全范围工作，门岗值班，包括监控、巡视等，……。6、物业档案管理：收集整理、装订规范、妥善管理使用。7、装修管理服务，……。按照一级标准执行。……。第四物业服务费用，……。五、是本合同一式两份，双方各执一份，若有未尽事宜，本着公平协商原则解决。河南天工建设集团有限公司建房领导小组盖章，万国胜签字；南阳市恒信物业服务有限公司盖章，马德阳签字。”上述《前期物业服务合同》签订后，合同双方办理了交接手续。2013年6月2日双方签订的《天工丽水源小区公共设施设备交接证明》显示交接物如下：“物业管理用房210平方。水磅房（个）1。消防水池（个）2。电梯（部）6。门禁（个）2。机动车库（个）1。雨水检查井（座）10个。配电室（个）1。化粪池（座）2。屋顶消防水箱（个）1。中央监控系统（个）3。机动车道闸（个）2。共用天线系统（个）3。消防箱（个）290。绿化面积（平方）1000。道路灯26盏。交接人，河南天工建设集团房地产开发有限公司签章，万国胜签字，接收人，南阳市恒信物业服务公司签章”。2013年6月5日，河南天工建设集团房地产开发有限公司建房领导小组（万国胜签字）与南阳市恒信物业服务公司（马德阳签字）双方办理了《移交清单》，该《移交清单》显示：“一。电器部分；已按图纸施工完毕，投入使用。二、主要设备。1、电梯6部，正常使用（在维保期）。2、地下高、低压配电室正常运行供电。3、地下车库排污泵32台。4、消防生活给水泵房。（1）、消防泵2台，一备一用。（2）、喷淋泵2台，一备一用。（3）、生活给水泵4台，其中三台主泵，1台补水泵。5、消防控制室。（1）、消防自动控制及火灾报警设备一套。（2）小区监控系统设备（内含监控室内设备、地下室摄像头、一层摄像头、小区内摄像头、道闸、警卫室设备等）。三、是消防器材（1）、水带339卷。（2）、射枪350个。四、地下车位：地下室共339个车位，另14个子车位。五、消防火栓四套，消防结合器七台。六、小区内照明路灯25个、草坪灯19套。”2013年8月16日南阳市恒信物业服务公司给河南天工建设集团房地产开发有限公司出具《收条》一份，该《收条》显示：“今收到天工房地产移交天工丽水源小区电梯空调六台，南阳市恒信物业服务公司（盖章）。”2018年12月1日，南阳市天工丽水源小区业主委员会（甲方）与南阳市恒信物业服务有限公司（乙方）签订《天工丽水源物业管理服务合同》，双方根据法律法规有关规定在自愿平等协商一致的基础上，就天工丽水源小区物业服务的有关问题达成一致意见，签订合同。以甲方委托乙方进行物业服务，委托管理期限为2018年12月1日至2019年11月30日。该合同到期后，南阳市恒信物业服务有限公司与天工丽水源小区业主委员会未再续签合同，南阳市恒信物业服务有限公司继续为该小区服务。第一届天工丽水源小区业主委员会届满后，南阳市宛城区堡办事处物业管理办公室应业主申请，于2019年5月5日在天工丽水源小区发出《公告》，决定同意天工丽水源小区筹备选举第二届业主委员会，征求业主意见；并于2019年5月21日作出《关于组建天工丽水源小区业主大会暨业委会换届筹备组的公告》，组建筹备组。于2019年6月12日换届大会召开，以书面形式征求业主意见，选出业主代表，有效票284票，占总户数（444户）63.96%，占总面积（63024.5㎡）74.16%。大会召开后，于2019年7月2日，南阳市宛城区堡办事处作出《关于天工丽水源小区业委会换届选举的几点指导意见》，在南阳市宛城区堡办事处的指导下，天工丽水源小区第二届业主委员会于2019年7月20日成立，南阳市宛城区堡街道办事处颁发了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，编号为4113022003,内容如下：“业主大会名称：天工丽水源小区业主大会。业主大会地址：天工丽水源小区。业主委员会届别：天工丽水源小区业主委员会（第二届）。业主委员会任期：2019年7月20日至2024年7月19日。业主委员会成员：崔成栓、王清光、胡自华、张旭、郭丽、王发建、王林栋、陈平、朱铁林、张金玲、陈玉强、朱利森、姚武旗。备案单位：南阳市宛城区堡街道办事处”并加盖南阳市宛城区堡街道办事处物业管理办公室印章。后因业委会有委员书面辞职，于2020年11月23日，天工丽水源小区业主委员会向小区业主发出《公告》，内容为：“因业委会有两位委员书面辞职,业委会委员需要内部分工改选。定于7日后业委会召开会议选举主任、副主任。特此通告。”会议召开后，改选业委会主任为王青光、副主任王发建。同日在小区公示，并在南阳市宛城区堡街道办事处备案，备案编号为4113022004，成员为：王清光、张旭、胡自华、王发建、姚武旗、陈玉强、张金玲、朱铁林、陈平、王林栋、郭丽。并在小区公示。2020年4月29日，天工丽水源业主委员会对南阳市恒信物业作出《告知函》，“南阳市恒信物业:你公司在我小区服务已经六年，截止到2020年7月31日,你公司已经超出服务合同期限范围,根据物业管理条例规定，现要求你公司向小区业主委员会移交以下手续并做到以下几点:一:你公司现和我小区无物业服务合同，对双方都无约束性。二:你公司需向业主委员会移交小区所有公共资产。三:公示你公司自进驻小区以来所收的物业费及支出情况。四:公示你公司在我小区收取的所有公共收益(包括广告费、摊位费、地下停车场停车管理费、各电信运营商的宽带所用电费)的收费数额及支出情况。五：向业主委员会移交业主清单。六:分周期列出业主所欠物业费(包括商业用户)清单。七:你公司于2020年7月31后是否还在我小区继续服务需经业主大会(业主代表大会)决定后再商讨你公司在小区服务事宜。八:如业主大会(业主代表大会)决定选聘物业服务企业，你公司可报名参加,同等条件下你公司优选选择。九:在接到本通知后三个月内你公司继续做好小区服务工作。”2020年7月11日，天工丽水源小区业主委员会发出《公示》，内容如下：“各位业主:为了有效解决小区现在面临的突出问题,按照相关法律规定,经业委会研究定于2020年7月19日依法召开天工丽水源小区第二次业主代表大会。会议议题如下:一,审议小区公共配套设施因物业公司疏于维保造成损坏,产生维修更换费用,是否由物业服务单位承担。二、小区地下未售出车位管理权及收入分配问题。三、决定物业服务公司的续聘或选聘问题;四、业主代表提出的急需解决的其他问题。天工丽水源业主委员会。”2020年7月19日召开业主大会，征求业主意见，做出会议决议如下：“根据物权法第76条相关规定,业主户数和所持有的房屋面积双过半,即同意授权南阳市天工丽水源小区业主委员会公开招聘新物业。(本次参与意见的户数为261户,弃权2户,同意选聘户数259户,占总户数444户的58.33%,同意户数所持有的房屋总面积43625.75平方米，占总面积67371.78平方米的64.75%)。”2020年7月21日，天工丽水源业主委员会对南阳市恒信物业作出《通知》，内容如下：“南阳市恒信物业:2020年7月19日，经小区业主代表大会讨论并通过,决定选聘新的物业服务企业。现要求你公司向小区业主委员会移交以下手续并做到以下几点:一、你公司需向业主委员会移交小区所有公共资产。二、公示你公司自进驻小区以来所收的物业费及支出情况。三、公示你公司在我小区收取的所有公共收益(包括广告费、摊位费、地下停车场停车管理费，各电信运营商的宽带所用电费)的收费数额及支出情况。四、向业主委员会移交业主清单。五、选聘物业服务企业,你公司可报名参加，同等条件下你公司优选选择。在接到本通知后，新物业服务公司未入驻小区前,你公司继续做好小区服务工作。”2020年7月24日，天工丽水源业主委员会发出《公示》，内容为：“南阳市天工丽水源小区全体业主:恒信物业公司前期服务合同已终止,至今未与我小区业主委员会接洽商谈及签订任何服务合同。恒信物业公司自进驻小区以来,未对我小区高低压供电设施进行正常维护保养。致使小区地下配电设施造成10余万元损失,使小区目前处于半瘫痪状态。根据《河南省物业管理条例》规定及小区业主代表提议，本着对小区长远考虑、维护广大业主利益、对全体业主负责的态度，2020年7月19日,在上级政府的依法监督指导下,天工丽水源业主(代表)大会讨论并通过最终决定如下:一、小区公共配套设施因物业公司疏于维保造成损坏,产生维修更换的费用,由恒信物业全部承担。二、终止恒信物业公司服务,同时天工丽水源业主委员会在近期将采取面向社会公开招标物业服务企业的方式进行选聘优质服务企业。同时温馨提醒广大业主,自即日起暂停缴纳物业服务费。已交下一年度物业费、车位费、水费、等其他费用的,及时向物业公司索取正规发票,避免带来不必要的损失。三、小区地下未售出车位由小区业委会收回管理。”2020年7月26日，天工丽水源业主委员会针对小区存在主要问题做出总结，并征求意见，内容如下：“1、所有供排水管件、阀门锈蚀，锈死。需要做防锈处理,需要维护、保养、测试。2、供水储水罐没有清洗，供水水质黑，黄,有杂质。3、地下室排水系统，大部分无供电，不能确认能正常工作与否。一旦地下室进水会造成车辆水淹。4、消防水加压系统，无正常测试,无正常维护,一旦发生火灾,消防系统不能使用。5、地下室配电室变压器三台,一台备用专供电梯应急电的3号变压器正常。1号正常使用的已损坏,2号带病工作。6、整个小区供电网络，不是维修、更新,而是临时乱接,有安全隐患且应付,只会越来越差。7、整栋楼楼道用电破损，缺失,不正规。8、楼顶机房脏乱差，不符合机房使用条件,会造成电梯处理系统使用寿命缩短,故障多。应封闭，恒温等。9、室外共用设施电源线裸露，老化,有安全隐患。10、地下室排风系统老化破损，无修理。11、顶楼天台杂草丛生，影响隔热层防水。小区整体绿化维护不到位,有的旱死，有的疯长如野人,无修剪。12、整个楼栋包括地下室，垃圾杂物，不及时清理。小区内商户厨房排油烟无规划无处理，直排小区,影响小区空气,环境质量。年月日13、小区监控老化,失效，无维护。14、消防:1、部分楼层无水带,消防箱玻璃破损。2、步梯消防通道堵塞。3、地下室人防工程房间有人居住及存放杂物，易燃品等。4、无正常维保、测试记录。总体来说，小区设备、设施没有正常维护保养,处于随时瘫痪状态。现业委会与恒信物业没有签订任何服务合同，对双方都无约束力，广大业主的根本利益得不到切实有效保障,2020年7月19日，在上级政府部门的依法监督指导下,小区业主代表大会全票通过决议,授权业主委员会依法公开公开选聘物业服务企业，鉴于此,现征求意见。您是否同意更换现有物业公司并授权业主委员会,按照物权法第81条通过合法方式聘请物业并签订物业服务合同,并对业主公共权益主张。”2020年8月13日天工丽水源小区业委会出具《授权委托书》内容如下：“天工丽水源小区业主委员会,现委托王清光为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义办理南阳天工丽水源高层住宅小区物业管理服务采购项目和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。代理人无转委托权。招标人(天工丽水源小区业委会盖章。委托代理人王清光签字)。2020年8月13日。”2020年8月17日，天工丽水源小区业委会（甲方）与建领工程项目管理有限公司（乙方）签订《政府采购项目委托代理协议书》该协议书约定：“根据《中华人民共和国政府采购法》，甲方自愿将本单位政府采购项目委托乙方组织实施招标采购。乙方愿意接受甲方委托,按照政府采购有关规定，在甲方委托事宜范围内依法组织政府采购工作。经甲乙双方协商一致,现就有关事宜达成如下协议:一、项目基本情况：1.项目品名:天工丽水源小区物业管理服务采购项目。2.项目技术规格或配置:高层住宅小区物业管理服务采购。3.项目数量:采购一家物业公司。4.预算金额:自筹资金。”同时，双方就委托的具体事项、权利义务、违约责任、相关费用进行了约定。2020年8月27日，经河省南阳市宛都公证处公证，南阳市温馨物业管理有限公司为本次招标项目第一中标候选人。河南省南阳市宛都公证处公证做出了（2020）豫宛宛证内民字第13181号《公证书》。2020年9月1日建领工程项目管理有限公司向南阳市温馨物业管理有限公司发出《中标通知书》，通知南阳市温馨物业管理有限公司收到通知后30天内到天工丽水源小区业委会办公室签订合同等相关事宜。2020年9月4日，天工丽水源小区业委会向南阳市恒信物业服务有限公司发出《撤场通知函》，内容为：“南阳市恒信物业服务有限公司:2020年7月19日，天工丽水源第二届业主代表大会召开并决议授权业委会选聘物业服务企业。目前已完成小区物业选聘工作,选聘过程相关事项及结果均向五里堡街道办事处.黄河社区进行了报备,南阳市温馨物业公司中标,已经成为天工丽水源小区物业服务的供应商。你单位已经完成合同义务。请在3日内（9月8日前)按照《河南省物业管理条例》的规定,在业委会的监督下,向新选聘的南阳市温馨物业管理有限公司履行如下交接义务:1、移交物业用房等物业共用部分、共用设施设备;2、移交物业承接查验的有关资料;3、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养检验等技术资料，运行、维护保养记录;4、结清预售、代收、和预付、代付费用;5、法律法规和物业服务合同约定的其他事项。你单位物业服务费服务截止时间为2020年9月7日。物业服务费收缴截止在2020年9月7日,在此期间必须正常履行物业服务义务。请你单位在规定的时间内撤场,并移交相关资料,若拒不移交,造成一切经济损失及行政处罚自负。(此撤场通知书抄报黄河社区居民委员会,五里堡街道办事处,宛城区住建局,同时在小区明显区域进行张贴。)特此函达，南阳市天工丽水园小区业委会。2020年9月4日。”2020年9月8日，天工丽水源小区业委会向南阳市宛城区住房和城乡建设管理局提出《申请》该申请称：“我组织现向你单位申请，在2日内向南阳市恒信物业服务有限公司发出责令整改,通知恒信物业公司撤场及履行交接义务,逾期依据《河南省物业管理条例》做出相应的行政处罚。若你单位在我们申请的期限内未对恒信物业做出责令整改通知决定，我组织及业主们依法逐级反映,所造成一切不良后果,我组织概不负责。”南阳市宛城区住房和城乡建设管理局收到该《申请》后，对南阳市恒信物业服务有限公司作出宛区房管物业改【2020】第1号《责令（限期）改正通知书》，该通知书责令改正内容和要求如下：“1、限你单位于2020年ll月13前将相关资料移交给业主委员会。2限你单位于2020年1l月13日前按照业主大会决定撤出物业管理区域。上述问题要求你单位立即采取相应措施,并在2020年11月13前将改正情况书面报送我单位”。2020年11月1日、2020年12月1日天工丽水源业主委员会再次对南阳市恒信物业服务有限公司作出《撤场通知函》，因双方矛盾并未解决。并于2020年11月5日再次向南阳市宛城区住房和城乡建设管理局提出《申请》。南阳市宛城区住房和城乡建设管理局于2020年12月7日作出宛区房管物业改【2020】第2号《责令（限期）改正通知书》，该通知书显示：“南阳市恒信物业服务有限公司：经调查，你（单位）存在下列违法事实：你公司与天工丽水源小区业主委员会签订的物业服务合同，2019年12月31日到期后，天工丽水源小区业主委员会未与你公司续签物业服务合同，2020年4月29日，天工丽水源小区业主委员会向你公司至函明确选聘新的物业企业。2020年10月2日天工丽水源小区业主委员会以书面表决的方式进行表决，解除与你公司服务合同，并移交物业管理资料。2020年11月1日天工丽水源小区业主委员会向你公司发出退场通知。要求你单位于2020年11月3日上午九点前办理交接手续，你单位在2020年11月3日未撤离管理区域并未将相关资料移交给业主委员会的行为。根据《物业管理条例》第二十九条，《河南省物业管理条例》第四十六条、第五十二条的规定，现责令你（单位）改正违法行为。改正内容和要求如下：1、限你单位于2020年12月14日前将相关资料移交给业主委员会；2、限你单位于2020年12月14日前按照业主大会决定撤出物业管理区域。上述问题要求你单位立即采取相应措施，并在2020年12月18日前将整改情况属书面报送我单位。电话0377-603××××9、地址：南阳市。”责令整改人签名处显示“当事人拒签（邮政送达ＥＳＭ）”。2020年12月1日。南阳市宛城区堡街道办事处作出《五里堡街道办事处关于天工丽水源小区换选物业公司及其小区矛盾纠纷处置情况汇报》，该汇报内容如下：“宛城区政府督查室:11月25日,市委督查室在区政府召开了工作汇报会,会后,街道高度重视,立刻成立了办事处副主任徐继晓牵头、办事处城建办主任张卓为联络员,城建办、物业办、信访办、文化中心、黄河社区多部门联动的工作专班,处理天工丽水源小区换选物业及小区矛盾纠纷的问题,现将工作开展情况汇报如下:一、联席会议召开情况11月30日下午3:00,经街道物业办多方协调,在黄河社区三楼会议室召开了天工丽水源小区物业管理联席会议,针对天工丽水源小区选聘物业中出现的问题进行座谈协调,区物业行政主管部门、街道工作专班、真水律师事务所、恒信物业、温馨物业、招投标公司、天工丽水源业主代表参加会议,联席会议最终确定各方观点:一、温馨物业同意在恒信物业未退出小区的前提下,暂时退出小区物业管理服务区域,待正式交接过后,再进驻小区按合同约定履行服务内容。二、负责招标代理的建领公司对招投标流程进行叙述,招投标过程由公证处全程公证,无其他问题。三、恒信物业不同意撤出小区,提出离场也需要三个月的准备交接时间。会上,区物业行政主管部门表示将对恒信物业下达整改通知。四、天工丽水源小区业委会对恒信物业三个月的撤场期限不同意,希望区住建局按照9月22日的申请内容对恒信物业下达限期整改(撤场)通知,并同意在新旧物业交替的空白期暂且接管小区内的物业管理事宜。五、街道办、黄河社区,表示对天工丽水源小区换选物业公司的整体流程进行了监督、指导,对流程及换选结果不存在其他异议。二、下步工作打算(一)街道办事处将继续在区物业行政主管部门的指导下对天工丽水源小区物业换选工作进行监督、指导直至问题解决。同时,督促温馨物业做好暂时撤场,并督促小区业委会做好小区的日常管理工作。(二)协调区物业行政主管部门下达撤场通知。仍不撤场的,建议业委会申请区综合执法部门强制执行。(三)同时指导小区通过法律途径维护合法权益。业委会已于11月30日在宛城区人民法院起诉恒信物业,目前法院已受理。(四)待恒信物业撤场后,街道将督促、指导小区业委会做好与新物业公司的交接工作,再由新物业公司入驻小区进行物业管理服务。”因矛盾仍未解决，原告天工丽水源业主委员会于2021年1月15日向本院提起诉讼。另查明，被告南阳市恒信物业服务有限公司为支持自己的抗辩，向本院提交，2021年1月4日应案外人申松山申请，经河南省南阳市汉都公证处公证处，通过电话函询天工丽水源业主，更换恒信物业公司第二次征求意见表是否本人签字同意。针对申松山的电话函询，河南省南阳市汉都公证处作出（2021）豫宛汉证内民字第15号《公证书》。该公证书载明“申请人:申松山，男，一九六二年二月十八日出生,公民身份号码:4129291962××××××××。公证事项:保全证据申请人申松山于二〇二〇年十二月十二日向我处申请,对南阳市天工丽水源小区更换恒信物业公司第二次征求意见表是否业主本人签字同意电话核实录音保全证据。根据当事人的申请及《中华人民共和国公证法》的规定,我处指派本公证员和公证员助理先后于二〇二〇年十二月十二日至十二月十八日，对上述电话核实进行了现场录音保全证据（事后转刻成ＤＶＤ光盘附后），并对通话内容做简要统计（附后）。兹证明本公证书所附ＤＶＤ光盘系根据上述录音转刻而成，与实际相符。南阳市天工丽水源小区更换恒信物业公司被告举证第二次征求意见表是否业主本人签字同意年月日电话核实记录自2020年12月12日至12月18日,根据申请人提供的业主信息，在我处监督下，对第二次征求意见表是否业主本人签字同意进行了电话核实69人一、表示自己没有签字的29人:二、声称打错电话、停机或者表示不是业主的10人。三、表示签过字，但不是自己真实意愿的7人:四、含糊其词的8人:”用于证明丽水源小区在更换物业公司中第二次征求意见表中是否是业主本人签字同意的事实。经公证书抽查、电话核实了69人，表示自己没有签字的是29人，声称打错电话停机，或者表示不是业主的10人，但不是自己真实意愿的，含糊其词的8人。以上建筑面积总共是6958.78平方米，排除这6958.78平方米，业委会所进行的该项表决决议没有达到法定的面积过半数。因此该表决无效，应当予以撤销，业委会也没有权利代表业主向恒信物业提起诉讼，更没有权利要求恒信物业退场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议的焦点一、天工丽水源小区业委会成立是否合法，主体资格是否适格。焦点二、业主大会决定竞聘物业服务公司及竟选程序是否合法。三、关于双方所签订的《天工丽水源物业管理服务合同》效力问题及原告诉请被告抗辩是否得到支持。根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。2、依照上述法律规定，关于焦点一天工丽水源小区业主委员会成立是否合法，主体资格是否适格。天工丽水源小区业委会是在南阳市宛城区堡街道办事处的监督指导下，召开业主大会，于2019年7月20日成立第二届天工丽水源小区业主委员会，南阳市宛城区堡街道办事处颁发了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，编号为4113022003。后因业委会有委员书面辞职，于2020年11月23日，天工丽水源小区业主委员会向小区业主发出《公告》，再次召开业主大会，改选业委会主任为王青光、副主任王发建；同日在小区公示，并在南阳市宛城区堡街道办事处备案，备案编号为4113022004；天工丽水源小区业主委员会经业主大会选举产生，且已经南阳市宛城区堡街道办事处监督、审查备案，符合法定程序。被告称天工丽水源小区业主委员会非法成立，主体资格不适格，无有证据，本院不予支持。3、关于焦点二，业主大会决定竞聘物业服务公司，及竟选程序是否合法。2020年7月19日，天工丽水源第二届业主代表大会召开并决议授权业委会选聘物业服务企业，该表决符合应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的规定。且该换选程序是在街道办、黄河社区,对整个换选流程监督、指导下进行的换选,已经在南阳市宛城区堡街道办事处、南阳市宛城区住房和城乡建设管理局处理双方矛盾纠纷中得到确认，程序合法，本院亦予以确认。被告南阳恒信物业以案外人申松山的经河南省南阳市汉都公证处公证，通过电话函询天工丽水源业主的电话函询情况来证明天工丽水源小区业委会与个别业主串通，未采用法定的程序和适当的方式招聘了第三方的物业公司来参与小区的管理，在选聘的物业公司过程中，也没有经过业主合法的表决。依据证据规则，该电话函询、不足以证明被告的主张成立，且被告也无其他直接证据，故被告该主张本院不予采纳。4、焦点三、关于原、被告双方的合同效力问题及原的诉请被告的抗辩是否得到支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中原、被告双方的物业合同纠纷，虽在2020年已发生，但经南阳市宛城区堡街道办事处协调处理无果，后经南阳市宛城区住房和城乡建设管理局向被告下发《责令（限期）改正通知书》，双方矛盾仍未解决，持续至2021年1月15日，原告向本院提起诉讼，故本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第九百四十七条规定，“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同届满前签订物业服务合同。物业服务期限届满前物业服务人不同意续聘的，应当在合同届满前九十日内书面通知业主或业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外”第九百四十八条规定“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前六十日书面通知对方。”第九百四十九条规定“物业合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或在合理期间内退出物业服务区域，将物业服务用房相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作并如实告知物业的使用和管理情况。”本案中，天工丽水源小区业主委员会与南阳市恒信物业服务有限公司于2018年12月1日签订的《天工丽水源物业管理服务合同》，双方约定服务期限为2018年12月1日至2019年11月30日。该合同届满后，天工丽水源小区业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，南阳市恒信物业服务有限公司继续服务，双方签订的物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。双方的任何一方可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前六十日书面通知对方。原告天工丽水源小区第二届业委会成立后，业主委员会分别于2020年4月29日、2020年7月21日函告被告南阳市恒信物业，选聘物业其有优先权。业委会执行业主大会的决定事项，在选聘物业过程中，被告南阳市恒信物业未被选聘，现业委会执行业主大会的决定选聘了新的物业服务企业，并签订了物业服务合同，并已通知被告退场移交相关手续，且经办事处和住房和城乡建设管理局解决无果，已超过六十日期限，现原告要求前期物业南阳市恒信物业服务有限公司终止物业服务行为，退出天工丽水源小区于法有据，本院予以支持。5、关于原告诉请被告向原告移交物业服务所必需的相关资料，（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）物业使用、维护、管理所必需的其他资料；如物业的规划、建设的有关资料等。依照民法典规定，物业合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或在合理期间内退出物业服务区域，将物业服务用房相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作并如实告知物业的使用和管理情况。但本案中，依据被告南阳市恒信物业服务有限公司与河南天工建设集团建房领导小组签订的《前期物业服务合同》，该合同未约定河南天工建设集团将上述资料移交给南阳市恒信物业服务有限公司；依据原、被告确认的移交清单也未显示河南天工建设集团将上述资料移交给被告，故原告该项请求无有证据，本院不予处理。6、关于原告诉请被告交付物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房，电梯及电梯维护资料等；符合法律规定，本院予以支持，移交的具体物业手续应当根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定和原、被告双方当庭确认的在前期物业管理委托合同中被告南阳市恒信物业服务有限公司给河南天工建设集团建房领导小组出具的《天工丽水源小区公共设施设备交接证明》、《移交清单》、《收条》记载的设施设备予以交接。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十七条、第九百四十八条、第九百四十九条、《物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市恒信物业服务有限公司在本判决生效后三十日内终止对天工丽水源小区的物业服务行为，撤离该物业服务区域。二、被告南阳市恒信物业服务有限公司在本判决生效后三十日内按照其给河南天工建设集团建房领导小组出具的《天工丽水源小区公共设施设备交接证明》、《移交清单》、《收条》记载的设施设备及电梯维护资料予以交接；并将房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）予以交接。并如实告知物业的使用和管理情况。三、驳回原告天工丽水源小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告南阳市恒信物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  邓何岗审判员  郜付林审判员  宋良中二〇二一年六月十日书记员  胡东阳