北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2351号原告：董巍，男，1986年12月19日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张晓红（董巍之母），住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证新律师事务所律师。原告董巍与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董巍之委托诉讼代理人张晓红，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董巍向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证违约金（以总房价6386357元为基数，自2019年10月29日2021年4月13日止，按照日万分之一的标准计算）。事实和理由：2014年1月11日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1574081。合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区6号楼12层1202号商品房（即门头沟8号楼1202号房屋）。房屋总价款为6386357元，约定的交房日期为2015年7月31日。按照合同第二十二条第（二）款约定，被告应当于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告未果。2019年9月，原告曾将被告诉至法院，要求其支付逾期办理房屋产权证违约金，北京市门头沟区人民法院判决被告支付原告2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金523042．64元，二审予以维持。现被告仍未能为原告办理房屋产权登记，故原告再次诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。原告未能按照约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。三、原告主张的违约金计算有误。1．依据合同约定，取得房屋所有权证书的期限应自买受人实际接收该商品房之日起算，对原告诉请按照逾期收房的天数进行核减；2．依据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》中，双方已就延期收房31天达成一致，并向原告支付了延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减，或将办证期限顺延31天。3．原告存在逾期交款的行为，原告交清房款的时间为2015年4月1日，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任。六、2021年2月22日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月22日。七、此前生效判决未予核减的部分，如原告逾期交款、双方协商收房延期一个月等，不影响在本案中核减，该诉讼是一个整体。八、原告对房屋加建行为存在过错，且实际是受益方，要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。双方无争议的事实如下：2014年1月11日，天台山公司（出卖人）与董巍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1574081）（以下简称预售合同），约定董巍购买门头沟区21-218居住项目（A6）门头沟新城城子地区12层1202号房屋（双方一致认可即西山御园8号楼1202室），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米44269．77元，房屋总价6386357元。2014年1月11日、2015年4月1日，董巍分两笔向天台山公司支付了房屋总价款6386357元，天台山公司向董巍出具相应发票。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。涉案房屋于2015年10月20日交付予董巍。董巍于2019年9月12日将天台山公司诉至本院，要求其支付逾期办证违约金，本院于2019年12月6日作出（2019）京0109民初6538号民事判决书，就天台山公司主张房屋加建行为系董巍自行委托应由其自行承担责任、逾期办证时间应自董巍实际收房之日起算的意见，（2019）京0109民初6538号民事判决书“本院认为”部分如下：“预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司应于2015年7月31日前交付房屋，而实际交房时间系2015年10月20日，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为董巍办理房屋转移登记手续，且至今董巍未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于董巍在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系董巍购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算时间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以董巍实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，本院不予采信。故，董巍主张天台山公司支付其2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金，本院予以支持。”（2019）京0109民初6538号民事判决书主文如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付董巍2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金523042．64元。后天台山公司向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2020年3月18日作出判决，判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，董巍自认其于2021年4月13日收到了办证通知，但因其自身原因无法如期前往办理，其同意逾期办证违约金计算至2021年4月13日。本院认为，本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故对天台山公司主张本案应当适用普通程序审理的意见，不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。对于天台山公司提出的房屋加建行为系董巍自行委托应由其自行承担责任、逾期办证时间应自董巍实际收房之日起算的答辩意见，（2019）京0109民初6538号民事判决书中已经予以论述，本院与其意见一致，不再予以重复论述。关于天台山公司要求在逾期办证违约金扣除已支付的逾期交房违约金或将逾期办证违约金顺延31天的抗辩意见，没有法律依据，本院不予支持。关于董巍逾期交纳房款及相关税费是否导致办证时间相应顺延。依据双方合同约定及合同条款间相互关系，商品房交付时间与房屋办证时间存在关联性，即天台山公司应于商品房交付之日起730日内办理房屋权属转移登记。如董巍逾期交纳房款及其他款项，则天台山公司有权逾期交付房屋，逾期交房导致办证日期相应顺延。本案中，天台山公司未主张其因董巍逾期交纳房款及其他款项而逾期通知其收房，故对于天台山公司关于因董巍逾期交纳房款及相关税费导致办证时间顺延的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋未办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。董巍同意逾期办证违约金计算至2021年4月13日，本院对此不持异议。董巍要求天台山公司支付其2019年10月29日至2021年4月13日止的逾期办证违约金，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。董巍主张以房屋总价款为基数，按照日万分之一标准计算逾期办证违约金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付董巍二〇一九年十月二十九日至二〇二一年四月十三日止的逾期办证违约金340392．83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3093元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二一年六月三日法官助理  宋霞敏书记员况曦