广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2534号上诉人：邱戈平，女，1961年11月14日出生，广州市天河区。委托诉讼代理人：叶林凤，广东粤正律师事务所律师。被上诉人：陈康平，男，汉族，住湛江市市辖区。第三人：湛江市中鑫有限公司，住所地：湛江市霞山区胜利长堤路4号。统一社会信用代码：91440800232135238N。法定代表人：龙土金，经理。第三人：湛江市中鑫房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区霞山区胜利长堤路4号。统一社会信用代码:91440803564547263T。法定代表人龙彦兆，经理。上诉人邱戈平因与被上诉人陈康平、原审第三人湛江市中鑫房地产开发有限公司、原审第三人湛江市中鑫有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邱戈平的诉讼委托代理人到庭参加诉讼，被上诉人陈康平、第三人湛江市中鑫有限公司、湛江市中鑫房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱戈平上诉请求：撤销（2021）粤0803民初584号民事判决书，改判不得执行第三人湛江市中鑫有限公司名下的位于湛江市霞山区车位。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，实体处理意见和适用法律错误。理由如下：原审判决认为，原告未能提供证据证明在人民法院查封之前己合法占有Ｃ10号车位，这未证明其在2016年5月10日缴纳契税、印花税未办理过户手续有正当理由。另。2004年已取得权属证明书，却到2016年才签订买卖合同以及交纳购车位款、契税、印花税等情形，与日常交易不相符。原审判决上述认定事实是错误的，有所遗漏偏颇。首先，上诉人在一审时提交证据广东南粤银行的转帐付款凭证、结婚证等证据，主张证实上诉人邱戈平的丈夫黎晓分别于2014年4月18日和5月6日两次转帐车位款各10万元和14万元给第三人湛江市中鑫有限公司，而原审判决却对此只字未提，遗漏对案件关键事实的认定。这一证据与上诉人提供的广东省商品房买卖合同、发票、契税完税证明、印花税发票等证据之间，己经构成了上诉人与第三人湛江市中鑫有限公司购买车位存在真实交易事实的完整证据链条，依法是应予采信和认定的。至于，上诉人于2004年已取得权属证明书，不能作为认定为与日常交易不相符的充分理由，以此否认上诉人确实购买涉案车位的客观事实，理由过于牵强。其次，上诉人在案中也有证据证明涉案车位在被法院查封之前未能办理过户手续是有正当理由的。因为涉案车位是一手房交易，在现实交易习惯中，均是房地产开发商代购房者办理，办证过程和时间是相当漫长的，一般在一年到两年之后，开发商才能真正办理不动产权证交付购房者。在办理相关过户手续时，开发商凭购房者缴款凭证开具正式的购房发票，收回与购房者签订的原购房合同和付款临时收据，与购房者签订房地产管理部门提供（办理过户时）的格式合同，告知购房者凭购房合同和发票到税务部门缴纳契税和印花税等，是不需要购房者亲自到不动产登记部门办理的。这与二手房交易存在明显区别，这也是众所周知的事实和交易习惯。并且，上诉人在案中提供的不动产权证这一证据可证实，上诉人邱戈平于2002年10月18日向湛江市中鑫有限公司购买了位于湛江市霞山区。于2005年8月28日才办理了不动产权证。显然，办理一手房交易过户时间超过一年以上。再次，上诉人在案中提供的物业费收据可证实，上诉人邱戈平已经向湛江市中鑫有限公司一直支付缴纳车位管理费，涉案车位已交付上诉人使用，上诉人己合法占有涉案车位。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，上述司法解释以及最高院对山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复中，均规定赋予己支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。因此，原审判决适用法律是错误的。陈康平提交书面答辩称，一审判决认定事实清楚，请求贵院依法维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求，具体理由如下：被答辩人主张涉案车位不得执行，没有任何依据。1、根据不动产权登记显示，涉案车位登记在中鑫公司名下，属于中鑫公司的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；”的规定，涉案车位登记在第三人中鑫公司名下，法院依法查封并无不当。2、根据被答辩人提交证据显示，被答辩人于2016年4月25日购买涉案车位，但是直至答辩人申请法院查封涉案车位之日止，长达一年的时间，被答辩人都没有办理不动产权登记，属于其自身原因未办理过户登记。3、被答辩人并未提供转账流水证实其已交付24万元购车款。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，被答辩人主张涉案车位不得执行的理由，并不符合上述法律法规的规定，因此，被答辩人不能排除涉案车位的执行。湛江市中鑫有限公司出具书面的《情况说明》称，自2002年起，中鑫公司开始建设开发了湛江市霞山区海滨大道南18号鑫海华庭商品楼并实行预售。2004年，中鑫公司就整个湛江市霞山区海滨大道南18号鑫海华庭地下室车位办理了房地产权证，办在中鑫公司名下。在车位进行分割正式开盘销售后，中鑫公司即向房管部门统一备案办理产权分割后单个车位的《权属证明书》，然后由中鑫公司在《权属证明书》上署明业主姓名并向业主出具。2014年，鑫海华庭地下室车位开始开盘销售，邱戈平认购了鑫海华庭地下室Ｃ10号车位。2014年4月18日和5月6日，邱戈平两次转账车位款各10万元和14万元给我公司。之后，中鑫公司指派一名专门售后人员全权负责办理邱戈平购买车位的备案和产权登记手续。2016年4月25日，我公司与邱戈平签订了《广东省商品房买卖合同》。邱戈平也缴纳了车位的契税、印花税和房地产测绘费，把契税、印花税、房地产测绘费等发票以及身份证复印件等办证所需全部资料交给我公司售后人员统一到房地产管理部门办理。后来，该售后人员辞职，但她之前收取邱戈平的全部办证资料在辞职时未及时与我公司进行交接。因此，邱戈平购买车位的备案和产权登记办理受到了耽搁。最后，因申请执行人陈康平与被执行人湛江市中鑫有限公司之间的借款纠纷一案，湛江市霞山区人民法院裁定继续查封被执行人湛江市中鑫有限公司名下位于湛江市霞山区车位，导致邱戈平购买车位的备案和产权登记手续无法正常办理。另外，在一手房交易习惯中，办理产权登记的期限自签订《广东省商品房买卖合同》起一般需要一年左右，并不需要购买者亲自到产权登记部门办理。因此，该车位被查封之前，仍在合理办证期限之内。邱戈平向一审法院起诉请求：1.判决不得执行第三人湛江市中鑫有限公司名下的位于湛江市霞山区车位（以下简称Ｃ10号车位）［证号：湛房商字第××号］；2.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：陈康平与湛江市中鑫有限公司(以下简称中鑫公司)、湛江市中鑫房地产开发有限公司等人的民间借贷纠纷一案，根据陈康平的诉讼财产保全申请，原审法院于2017年4月17日作出(2017)粤0803民初472号民事裁定，查封中鑫公司名下的C10号车位。陈康平根据已经发生法律效力的(2017)粤0803民初472号民事调解书于2020年1月19日向原审法院申请强制执行，执行案号为(2020)粤0803执195号。2020年3月31日，原审法院作出(2020)粤0803执195号之二执行裁定书，裁定继续查封中鑫公司名下的C10号车位，邱戈平对该执行裁定书不服，向原审法院提出书面异议。原审法院于2021年1月18日作出执行裁定书驳回邱戈平的异议请求，邱戈平不服向原审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，湛江市房产管理局于2004年12月8日出具的商品房产权权属证明书中载明涉案的C10号车位权属中鑫公司所有，而购房人处手写记载邱戈平。邱戈平与中鑫公司于2016年4月25日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：C10号车位建筑面积共13.59m，由邱戈平以240000元的价格一次性付款购买。中鑫公司于2016年4月27日向异议人邱戈平开具了一张240000元的发票。2016年5月10日，湛江市霞山区地方税务局向异议人邱戈平出具契税、印花税的税收完税证明。又查明，2021年3月31日，湛江市不动产档案信息管理中心向原审法院出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明C10号车位仍登记在中鑫公司名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，C10号车位登记在湛江市中鑫有限公司名下，原审法院裁定查封湛江市中鑫有限公司名下的房产，并无不当。邱戈平与湛江市中鑫有限公司虽然在原审法院查封C10号车位之前已签订《广东省房地产买卖合同》，但邱戈平未能提供证据证明在人民法院查封之前已合法占有C10号车位，亦未证明其在2016年5月10日缴纳契税、印花税后未办理过户登记手续有正当理由。另，邱戈平主张2004年已取得权属证明书，却到2016年才签订买卖合同以及交纳购车位款、契税、印花税等情形，与日常交易习惯不相符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，邱戈平未能同时满足上述四个条件，故邱戈平提供的证据无法证明其就C10号车位享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却原审法院对C10号车位的执行。判决：驳回原告邱戈平的全部诉讼请求。案件受理费4900元，由原告邱戈平负担。本院二审期间，上诉人提交了《房地产测绘发票》《车位认购协议书》《商品房买卖合同》等7项证据，本院经审查认为，邱戈平提供上述证据属逾期举证，且该证据不影响案件基本事实的认定，不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对邱戈平上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，根据各方当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案二审争议的焦点问题是：邱戈平对鑫海华庭地下室CIO号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，C10号车位登记在湛江市中鑫有限公司名下，原审法院裁定查封湛江市中鑫有限公司名下的房产，并无不当。其次，根据一审开庭的笔录记载，在原审法院询问上诉人“有无证据证明由于开发商原因没有办理过户”时，上诉人回答“没有书面证明，一直以来都是开发商答应给我办理的。”在原审法院再次询问“有无向开发商发过书面的要求办理过户登记？”上诉人回答称“都是口头要求。因为开发商办理过户登记需要一两年时间，故原告认为开发商一直在办理。”上诉人未能提供证据证明并非自己怠于办理过户手续。而且，邱戈平主张2004年已取得权属证明书，却到2016年才签订买卖合同以及交纳购车位款、契税、印花税等情形，与日常交易习惯不相符。再者，上诉人一审时虽然向法院提供了《湛江市鑫海物业服务有限公司收款收据》，但其未能证明收款项目中的“车场管理费”指向的是CIO号车位管理费，且该收款收据的“车场管理费/数量2/单价65”的记载内容，无法排除非为电动车的车场管理费而确定为汽车车位管理费，而数量2乘以单价65元得出车场管理费金额与日常生活习惯中的汽车车位管理计费不相符。故原审法院认定上诉人未能证明其在人民法院查封之前已合法占有鑫海华庭地下室CIO号车位并无不当。据上，上诉人提供的证据无法证明其就CIO号车位享有足以排除强制执行的民事权益，其未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的得以排除执行的四个条件，不能阻却原审法院的执行。综上所述，邱戈平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由邱戈平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈志清审 判 员 赖尚平审 判 员 吴春蕾二〇二一年六月二十八日法官助理 黄沛婷书 记 员 陈思斯附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。