湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初998号原告：彭三凤，女，汉族，1990年1月12日出生，汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋吟，湖南碧灏律师事务所实习律师。被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心二楼。法定代表人：肖辉，总经理。被告：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区C栋501。法定代表人：冯健，执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。被告：长沙置业通投资咨询有限公司，住所地：长沙市开福区通泰街道589号开福万达广场C区2号写字楼1915房。法定代表人：戴卫高，执行董事。委托诉讼代理人：廖鹰，女，汉族，1979年7月28日出生，住长沙市天心区，该公司员工。被告：范双，女，1990年5月11日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。被告：汤学军，男，汉族，1973年3月29日出生，住岳阳市岳阳楼区。原告彭三凤与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称和立东升）、被告岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润物业）、长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称长沙置业通）、被告范双、被告汤学军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡娟、刘秋吟，被告和立东升与被告兴润物业的共同委托代理人何力，被告长沙置业通的委托诉讼代理人廖鹰，被告范双到庭参加了诉讼。被告汤学军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭三凤向本院提出如下诉讼请求：1、由被告和立东升、兴润物业、长沙置业通、范双、汤学军退还原告23万元；2、由五被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确要求被告和立东升承担15万元，被告长沙置业通承担8万元。事实和理由：2018年6月，原告在观澜紫台项目售楼处看房时，被告范双告知原告该项目房价较高，公司有内部指标，原告交纳一定的指标款，可在开盘价格基础上享受较大优惠。在被告范双的怂恿下，双方达成购买意向后，被告范双将加盖了被告兴润物业公章、户名为被告汤学军的15万元收据交给原告，原告按被告范双指定的账户支付购房款23万元。2018年6月25日，岳阳市住房和城乡建设局做出《行政处罚决定书》，认定观澜紫台项目未取得预售许可证的情况下对外销售，构成违规，责令被告和立东升退还预定性质购房款。被告和立东升、兴润物业共同辩称，1、《观澜紫台住宅团购协议》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效；2、答辩人不是被答辩人彭三凤与汤学军之间购房指标转让法律关系的当事人，答辩人没有收取被答辩人的款项，没有退还的义务；3、如需解除《观澜紫台住宅团购协议》，也只能将款退还给汤学军。被告长沙置业通辩称，答辩人未收到任何款项，答辩人会督促员工退还其收取的款项。被告范双辩称，答辩人没有怂恿原告彭三凤购买指标，原告是自愿购买的。被告和立东升并没有说不建房了，是原告自己要解除合同。和立东升明确过房子可以更名一次，答辩人收的钱还转给了两名案外人，应当将两名案外人追加进来。被告汤学军未予答辩，也未提交证据。查明的事实2017年，被告和立东升设立观澜紫台售楼部，委托被告长沙置业通对涉案房屋进行销售，并委托被告兴润物业对外签订观澜紫台住宅团购协议，代收团购金。被告范双系长沙置业通公司员工，任该销售项目的项目经理。2017年10月3日，被告汤学军（乙方）与被告岳阳兴润公司（甲方）签订一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳15万元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以下的意向金。办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。范双代表甲方在甲方处签名。同日，被告汤学军向被告兴润物业交纳意向金15万元。被告兴润物业向汤学军出具了收据。2018年5月，原告彭三凤去观澜紫台售楼部看房，被告范双称有团购指标转让。后原告彭三凤同意购买被告范双所称指标。2018年5月25日，原告委托案外人郭甜甜向案外人林培（系长沙置业通的业务员）转账2万元。2018年6月2日，郭甜甜向范双转账11万元、向案外人周洁（系长沙置业通的业务员）转账10万元。同日，案外人林培将汤学军的15万元意向金收据交付给原告，并另外向原告出具了一份证明，证明内容为：证明汤学军自愿将观澜紫台13-1401团购房转让给彭三凤，汤学军于2017年10月3日在观澜紫台认筹的15万元意向金转让给彭三凤，费用已付清，双方自愿平等交易，特此证明。该证明上加盖了长沙置业通观澜紫台项目部的印章。同日，原告还填写了一份客户特殊事项申请表，申请将观澜紫台13-1401房更名为原告。该表上加盖了长沙置业通观澜紫台项目部的印章，经办人为林培。另查明，2018年6月25日，岳阳市住房和城乡建设局做出岳建行罚字（2018）12号《行政处罚决定书》，认定观澜紫台项目未取得预售许可证的情况下对外销售，构成违规，责令被告和立东升退还预定性质购房款。观澜紫台项目目前仍未动工建设。判决的理由与结果本院认为，被告和立东升委托被告长沙置业通对涉案房屋进行销售，被告范双及案外人林培、周洁均系长沙置业通公司在涉案观澜紫台住宅项目的销售人员，范双将原观澜紫台团购户汤学军的《观澜紫台住宅团购协议书》以及被告岳阳兴润公司出具的团购意向金的收据交付给原告彭三凤，原团购户汤学军的《观澜紫台住宅团购协议书》上有范双代表被告兴润物业的签字，原告也向观澜紫台住宅项目的销售人员交付了相应的款项，故原告有理由相信其已经与被告兴润物业、被告和立东升之间形成了观澜紫台住宅团购协议，取得了该团购协议一方当事人的合同地位，故依法认定原告与被告兴润物业、被告和立东升之间形成了关于观澜紫台住宅的团购协议，该协议系预约性质的协议，合法有效。林培给原告出具的《证明》内容明确表明了原告受让的是被告汤学军的团购指标和15万元的意向金，故原告与被告汤学军之间通过林培、范双的居间介绍亦形成了关于团购指标和15万元意向金的转让合同关系。被告和立东升并无证据表明涉案房屋目前已经取得商品房预售许可证，且涉案工程项目迟迟不能开工，该团购协议的目的不能实现，双方签订的团购协议应予解除，原告要求被告和立东升退还15万元的意向金，要求被告长沙置业通退还其员工范双、林培、周洁共同收取的8万元款项，本院予以支持。原告不要求被告范双承担责任，且被告范双称其收取的钱还分配给了其他的员工，被告长沙置业通在承担责任后，其与被告范双、案外人林培、周洁等人之间的权利义务关系，可通过另案诉讼处理。被告汤学军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南和立东升置业投资有限公司退还原告彭三凤15万元；二、被告长沙置业通投资咨询有限公司退还原告彭三凤团购指标转让款8万元；以上款项，限被告湖南和立东升置业投资有限公司、长沙置业通投资咨询有限公司在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半2,375元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担1,549元、长沙置业通投资咨询有限公司承担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二一年六月七日书记员  杜 姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。