甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终493号上诉人（原审原告、反诉被告）：镇原县人人乐糖酒有限责任公司，住所地镇原县城中街18号。        法定代表人：李某1，该公司总经理。        委托诉讼代理人：何某，甘肃良友律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某2，男，汉族，镇原县农村信用合作联社职工，住镇原县。        上诉人镇原县人人乐糖酒有限责任公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人李某2房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省镇原县人民法院（2020）甘1027民初2489号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。        人人乐公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人支付其房屋租赁费200000元，取暖费14336.4元；2．改判驳回被上诉人第二项反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人应当支付2018年9月至2020年9月的房屋租赁费用。上诉人与被上诉人2010年3月1日签订合同，2013年1月15日签订补充协议，按照合同约定以及被上诉人支付的租金总额推算，被上诉人支付租金至2018年9月，一审法院认定房租金支付至2019年3月与事实不符。同时，上诉人与被上诉人之间系平等主体，是否减免房租由市场支配，不属于法律强制性规定，一审法院以疫情影响并停业为由，进而减免5个月房租明显系过度适用自由裁量权。二、一审法院在被上诉人没有提交证据的情况下酌定扩建钢结构房屋的总价值，并依据该总价值进行折价，将折价判决由上诉人承担违反《民事诉讼法》的规定。合同约定期限至2025年，被上诉人因自身原因解除与上诉人的协议，上诉人并不是协议履行过错方，故不存在钢结构房屋进行折价的问题。应驳回被上诉人的反诉请求。        李某2辩称，一、一审判决认定事实清楚，对租赁费的判决体现了诚信公正和情势变更原则。答辩人经营至2013年7月，县政府消防、环保、食药监、工商等部门组成的联合治理“四乱”工作组对答辩人经营的“重庆龙门鱼府过火”店进行工作检查，发现一是此经营餐饮场地原固定建筑物未经消防合格验收、未取得工程竣工消防验收合格证，二是排污不达标，所组房屋在工程建设时未设计专用排污通道，造成生态污染。立令关门停业整改，要求整改后书面报相关部门检查验收合格再行营业。答辩人出租的房屋不符合消防及环保标准，属根本违约，是导致本案纠纷发生的根本原因。二、一审判决对答辩人反诉请求的处理客观合理。一审判决钢结构房屋残值与答辩人的实际损失相差巨大，但为解决纠纷，答辩人未提起上诉，应驳回上诉，由被答辩人承担案件诉讼费。        人人乐公司向一审法院起诉请求：1．李某2支付其房屋租赁费200000元，2016年至2019年暖气费14336.4元，共计214336.4元；2．本案诉讼费用由李某2承担。        李某2向一审法院反诉请求：1．解除其与人人乐公司签订《人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书》及《（附加合同）》；2．人人乐公司赔偿其经济损失49.5万元；3．人人乐公司归还其发电机组一台；4．反诉费由人人乐公司承担。        一审法院认定事实：2010年3月1日，人人乐公司与李某2经协商，双方签订《人人乐糖酒有限公司房屋出租协议书》，约定将人人乐公司所有的临街商业楼三楼整层（包括凉台）出租给李某2，每年租金65000元，租赁期限自2010年3月1日至2025年3月1日，每年3月1日前付清当年租金，同时约定允许李某2扩建改造凉台，费用自付，合同期满扩建的凉台无偿交人人乐公司所有，李某2无权拆除或折价，经营期间添置的设施、器材、家具用具等合同期满自行搬离，人人乐公司不承担任何装潢设施费用，污水管道、暖气管道、水电设施谁使用谁负责维护等内容。合同签订后，人人乐公司给李某2交付了房屋，李某2按合同约定在租赁的楼房凉台修建了长18.5米，宽29米的钢结构房屋，对整体房屋进行装潢，安装了中央空调、发电机组。2012年5月1日，李某2筹建的“重庆龙门鱼府火锅”店开始营业。2013年1月15日，人人乐公司与李某2在原协议书基础上签订了《附加合同》，约定出租费每年100000元，自2012年3月1日起实施，每年3月1日前一次性交清当年租金。2014年1月27日，李某2经营的“重庆龙门鱼府火锅”停业，李某2支付人人乐公司房租费至2019年3月1日，人人乐公司垫付李某2应支付的2016年至2019年度取暖费14336.4元。2020年5月，李某2邀请陈小刚与人人乐公司法人李某1协商解决“火锅店”事宜，双方均未提及房租费以及扩建的钢结构房屋如何处理，只对店内家具用具处理后将房屋钥匙交给人人乐公司达成一致意见。李某2将其火锅店内的家具用具等处理后，于2020年10月将钥匙交给人人乐公司。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。人人乐公司与李某2在平等自愿基础上签订的《人人乐糖酒有限公司房屋出租协议书》及《附加合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。人人乐公司诉请李某2支付拖欠房租费及暖气费理由成立，应予支持，结合本案实际，李某2经营的火锅店于2014年1月停业，房租费继续支付至2019年3月1日，按合同约定应支付房租费至2020年10月共19个月158332.7元，但鉴于“火锅店”停业时间较长，加之突发新型冠状病毒肺炎疫情的影响，可适当减免5个月房租费，以14个月计算为宜，李某2应支付房屋租赁费为116666.7元、取暖费14336.4元；李某2与人人乐公司签订的《人人乐糖酒有限公司房屋出租协议书》以及《附加合同》，合同约定期限虽未届满，但李某2经营的火锅店停业多年，人人乐公司已收回房屋钥匙，双方事实上达成解除合同的合意，继续履行合同已无实际意义，故李某2反诉要求解除合同，予以支持；李某2反诉请求人人乐公司按合同约定剩余五年时间，年均32000元赔偿扩建的钢结构房屋残值共计160000元，未提交证据证实扩建房屋具体费用，本院综合考虑该房屋修建的年限及使用情况，酌定残值为130000元，由人人乐公司给予补偿；李某2请求由人人乐公司补偿其安装中央空调的损失，因其未提交相关证据证实，中央空调归李某2所有为宜；关于李某2反诉请求人人乐公司赔偿室内装修残值及低价处理火锅店的家具用具等损失的理由不成立，不予支持；李某2要求带走购置的发电机组，人人乐公司无异议，予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除人人乐公司与李某2签订的《人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书》及《人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书（附加合同）》；二、李某2支付人人乐公司房屋租赁费116666.7元，取暖费14336.4元，共计131003.1元；三、人人乐公司支付李某2修建钢结构房屋残值130000元，该钢结构房屋归人人乐公司所有，李某2在租赁房屋内安装的中央空调及发电机组归其所有；四、驳回李某2的其他反诉请求。本诉案件受理费4515元，由人人乐公司负担1761元，李某2负担2754元；反诉案件受理费4363元；李某2负担3229元，人人乐公司负担1134元。        本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。        另查明，李辉于2018年开始租赁案涉房屋，2010年3月1日后共向人人乐公司支付租金795000元，租金支付至2018年11月1日，对一审查明的其他事实予以确认。        本院认为，本案争议焦点问题是：1．李某2已支付人人乐公司租金及剩余应支付租金数额如何认定？2。造成租赁合同不能继续履行的责任如何承担、李某2反诉要求人人乐公司赔偿添置物残值能否成立？        关于争议焦点问题1。2010年3月1日签订的《房屋出租协议书》约定年租金65000元，2013年1月15日签订的《房屋出租协议书（附加合同）》约定自2012年3月1日起年租金100000元。李某2已支付租金795000元，按照合同约定租金数额计算，李某2支付租金至2018年11月1日，至2020年10月，李某2应支付人人乐公司23个月的租金。鉴于2020年全国爆发疫情属客观事实，租赁费适当予以减免，酌情扣减一个季度的租赁费用。故李某2应支付人人乐公司20个月的租金166667元（100000元÷12个月×20个月）。        关于争议焦点问题2。李某2反诉称，造成租赁合同不能继续的履行的原因系人人乐公司交付给其的房屋未经消防合格验收、排污不达标所致，但《房屋租赁协议书》约定规划、城建、环保、消防等手续均由李某2负责办理，现李某2不能提供证据证实人人乐公司在租赁合同履行中存在过错，且李某2拖欠租赁费属客观事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”；第十一条第二项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”；第十四条“出租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，可拆除的装饰装修物归李某2所有，对李某2反诉要求人人乐公司赔偿其损失的诉请不予支持。        综上所述，人人乐公司的上诉请求上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持镇原县人民法院（2020）甘1027民初2489号民事判决第一项（即解除人人乐公司与李某2签订的《人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书》及《人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书（附加合同）》）；        二、撤销镇原县人民法院（2020）甘1027民初2489号民事判决第二、三、四项；        三、李某2支付镇原县人人乐糖酒有限责任公司房屋租赁费166667元、取暖费14336.4元，共计181003.4元；        四、李某2在租赁房屋内安装的中央空调、发电机组及可拆除部分归李某2所有；        五、驳回镇原县人人乐糖酒有限责任公司的其他诉讼请求；        六、驳回李某2的其他反诉请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一、二审案件受理费共计9030元，由镇原县人人乐糖酒有限责任公司负担1806元，李某2负担7224元；反诉案件受理费4363元，由李某2负担。        本判决为终审判决。        审判长    樊欣审判员    胡光远审判员    吴容芳二O二一年六月九日书记员    石玮