山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初4057号原告（反诉被告）：王绮，女，1970年4月11日出生，汉族，身份证住址济南市历城区。委托诉讼代理人：石岳峰，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。被告（反诉原告）：翟东波，女，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址济南市历下区。委托诉讼代理人：袁波，山东润秋律师事务所律师。原告（反诉被告）王绮与被告（反诉原告）翟东波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绮及其委托诉讼代理人宫皓明、被告翟东波及其委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王绮向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方《房地产租赁合同》于2021年3月3日解除；2.请求判令被告翟东波退还原告王绮房租13,720元、保证金2800元、预交剩余取暖费211元，共计16,696元并支付自2021年3月3日起至实际退还之日止的逾期利息（以16,696元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；三、判令被告翟东波赔偿原告王绮违约金2800元、搬家费2000元，共计4800元，并支付自2021年3月3日起至实际退还之日止的逾期利息（以4800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；四、本案案件受理费等全部费用由被告翟东波承担。事实和理由：2020年7月21日，经济南市中永和房屋信息咨询服务部居间介绍，王绮与翟东波签订《房地产租赁合同》，约定王绮承租翟东波位于济南市市中区阳光舜城中区三区7号楼2-602房产，租赁期限自2020年8月1日起至2025年7月31日，房租为2800元/月，支付方式为押一付六，保证金为2800元。合同签订后，王绮依约履行合同义务。2021年1月29日翟东波无故要求王绮搬离案涉房屋，王绮迫于无奈于2021年3月3日搬离案涉房屋导致双方房屋租赁合同已解除。翟东波辩称，一、被答辩人的主张与事实不符。2020年7月21日，答辩人翟东波与被答辩人王绮在济南中永和房屋信息咨询服务部的居中介绍下签订《房地产租赁合同》。2021年2月1日，因被答辩人居住人数过多，双方无法达成一致，经协商双方均同意解除租赁合同，答辩人给予被答辩人一个月的腾房宽限期，但被答辩人搬离涉案房屋时，未将钥匙归还答辩人，无奈之下，答辩人于2021年3月21日请来市中区友谊开锁中心开锁。因房屋污损严重，答辩人进行了为期三天的墙面粉刷工作，实际收房日期应计算至2021年3月25日。自双方协商解除合同到答辩人实际收房，实际发生租金5058元，应从被答辩人预付租金中扣除，实际应退租金11,742元。因被答辩人腾房时未结清水电费、物业费共计1121元，且造成涉案房屋毁损严重，故保证金不应予以退还，被答辩人还应承担保证金不足以弥补答辩人损失的部分。众所周知，济南市上一采暖季的供暖日期为2020年11月15日至2021年3月15日，被答辩人于2021年3月25日才实际腾房，已过供暖期限，此费用无需退还。二、双方系协商解除合同，答辩人无任何违约行为。双方在订立租赁合同时，曾在中介公司口头约定：承租人数为四至五人，最多不超过八人。然而，被答辩人却严重违反《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》的相关规定，将涉案房屋用作集体宿舍，群租群居，男女混住，私拉电线，喧哗吵闹，存在较大的安全隐患，周围邻居也怨声载道，多次要求答辩人解决问题。被答辩人违反诚实信用原则，严重违反口头约定，致使答辩人的合同目的无法实现，已构成根本违约。另外，被答辩人还存在未结清水电费、物业费，未赔偿房屋毁损损失等违约行为。在被答辩人明确表示不能减少租住人员的情况下，涉案合同已经无法继续履行，但答辩人还是给予被答辩人一个月的腾房宽限期，答辩人不存在任何违约行为，因此无须向被答辩人支付违约金。另外，双方就搬家费事前没有协商，此费用也属于被答辩人腾房义务以内的正常开销，答辩人对此没有任何过错，没有义务负担该费用。综上，被答辩人违背诚实信用原则，已构成违约，因此双方协商解除了涉案合同，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告翟东波诉称：1、判令被反诉人赔偿反诉人房屋修缮费用11144元及违约金2800元；2、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的水电费、物业费共计1121元；3、判令本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2020年7月21日，反诉人翟东波与被反诉人王绮在中介公司济南中永和房屋信息咨询服务部的介绍下，签订《房地产租赁合同》一份。该合同第六条第（九）项约定：“乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他违约，致使本合同无法履行，乙方应提前一个月通知甲方，并按本合同一个月租金额向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方应承担赔偿责任。”双方在订立该合同时，也曾在中介公司口头约定：承租人数为四至五人，最多不超过八人。然而在租赁期内，反诉人找人去维修空调时发现屋内竟多达二十余人在内居住。被反诉人未经反诉人同意擅自将涉案房屋实际用作员工宿舍的行为，既严重影响了周围邻居的正常生活和安全，又违反了诚实信用原则，构成违约。同时，实际居住人员对涉案房屋不加爱惜，导致屋内设施损坏、墙面及地板污损，屋内环境脏、乱、差。因此，考虑到实际居住人员的安全问题，反诉人多次与被反诉人沟通解决方案，并依据《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》第七条第四项之规定，希望被反诉人减少实际居住人员，但遭到被反诉人拒绝。无奈之下，反诉人与被反诉人协商解除租赁合同，给被反诉人一个月的腾房宽限期，被反诉人也承诺搬离前对房屋进行修缮，恢复原状。2021年3月8日，被反诉人腾房，但未将钥匙归还反诉人，反诉人只得自行找开锁公司开锁，并自行清理、修缮涉案房屋，共支出11144元。另，被反诉人腾房后未结清剩余水电费、物业费共计1121元。综上，被反诉人既不履行租赁合同义务，也不遵守口头约定。涉案房屋已经遭到人为毁损，不仅在短期内无法再次出租，也给反诉人造成了一定程度上的经济损失。反诉被告王绮辩称：反诉人主张的房屋修缮费用过高，被反诉人搬离房屋时房屋设备良好，环境保持较为整洁。被反诉人不存在拖欠水、电、物业费情况，因水、电、物业费周期为每个单月的中期交纳，被反诉人在2021年3月3日搬离涉案房屋后去物业交纳该费用时，反诉人已知被反诉人交纳，被反诉人同意在反诉人应当交纳的应退还的保证金当中扣除该费用。认定案件事实如下：2020年7月21日，翟东波作为出租方（甲方），与王绮作为承租方（乙方），共同签署《房地产租赁合同》，双方约定，甲方出租给乙方的房屋位于济南市市中区，建筑面积91.70平方米，权属证件号012264。该房屋租赁期限共60个月，自2020年9月1日至2025年7月31日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。该房屋租金为2800元／月，租金总额16800元，房屋租金支付方式为押一付六，保证金2800元。双方约定，乙方必须按规定用途使用所承租房产，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内为非法营业之行为。合同签订后，原告已支付房租至2021年7月31日。房屋租赁期间，原告安排该房屋为集体宿舍使用，有较多人住宿。被告要求原告搬离，原告于2021年3月3日搬离，于3月8日将房屋钥匙交还中介济南市中永合房屋信息咨询服务有限公司，被告于2021年3月21日请市中区友谊开锁中心开锁。被告主张其为修复房屋损毁，支出修复费用11144元。原告认可部分破坏，但主张被告要求的修复费用过高。原告支付2020年11月15日至2021年3月15日取暖费2112.77元。原告认可被告主张的水费247.80元、电费628.10元、物业费245.10元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。就本诉，双方签订房屋租赁合同系真实意思表示，合同有效。原告主张双方合同应于2021年3月3日解除，但其实际向中介交付钥匙日期为2021年3月8日，故双方合同解除期限应确认为交付钥匙的当日，即2021年3月8日。到2021年3月8日，原告预交的房租尚有13253.33元和保证金2800元未退回，该费用应予退还，原告诉讼主张成立。由于原告认可被告主张的水费247.80元、电费628.10元、物业费245.10元，该未结清费用应在保证金中予以扣除。就取暖费，按照原告采取的计算方式，但应以8天计算，为140.85元。原告主张被告违约，但综合全案证据，双方应属合意解除合同，均不存在违约，故违约金、搬家费均不支持。就原告要求的应返还房屋租金占用利息损失，应予支持，以2021年３月8日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算。就反诉原告提出的反诉请求，根据全案证据、录音录像，反诉被告使用涉案房屋时确造成一定损坏，但反诉原告主张的修复费用包括墙面、房门、木地板、门锁、花洒、开关、拉杆、挂钩、床垫、瓷砖、佛龛装饰板、橱子门、门把手、灯、钥匙2把、茶几布、窗帘2个、保洁费、开锁费等多项费用，从反诉原告和反诉被告提供的录像资料来看，反诉原告主张的部分损失证据不够充分，费用确有过高且不能证明支出必要性，从公平原则出发，本院酌情调减为6000元，亦应从保证金中预先扣减。反诉原告主张违约金，但双方应属于合意解除合同，违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王绮与被告（反诉原告）翟东波共同签署的《房地产租赁合同》于2021年３月8日解除；二、被告翟东波于本判决生效之日起十日内，向原告王绮返还房屋租金13253.33元及资金占用费用，以13253.33元为基数，自2021年３月8日起至实际给付之日止，按年利率3.85%计算；三、被告翟东波于本判决生效之日起十日内，向原告王绮返还房屋保证金2800元；四、被告翟东波于本判决生效之日起十日内，向原告王绮返还取暖费140.85元；五、反诉被告王绮于本判决生效之日起十日内，向反诉原告翟东波返还水费247.80元、电费628.10元、物业费245.10元；六、反诉被告王绮于本判决生效之日起十日内，向反诉原告翟东波赔偿房屋修复费用6000元；七、驳回原告王绮的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告翟东波的其他诉讼请求。前述第五项、第六项判决内容确定的给付款项，首先从原告（反诉被告）王绮缴存于被告（反诉原告）翟东波处的保证金2800元（第三项判决内容）中扣减。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费338元，减半收取169元，由王绮负担67元，由翟东波负担102元；反诉案件受理费90元，由王绮负担43元，由翟东波负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二一年六月六日书记员 曲光学