山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7024号上诉人（原审被告）：冯增启，男，1953年4月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：陈玉革，山东新和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于建成，男，1958年3月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：殷增奎，山东倡通律师事务所律师。上诉人冯增启因与被上诉人于建成买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯增启及其委托诉讼代理人陈玉革，被上诉人于建成之委托诉讼代理人殷增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯增启上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.由被上诉人于建成承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审对事实认定错误，上诉人不应该承担被上诉人首付款的利息。一审法院既然认定上诉人与被上诉人于2012年6月4日签订的《楼房转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，是合法有效的，就不应该判决上诉人承担房屋解除后购房首付款所产生的利息，因为该协议中约定了通过法院收回该楼房时，被上诉人不得向上诉人索要20万元房款的利息及装修费，上诉人也不得向被上诉人收取住房费，现在房屋被法院拍卖了就视同被法院收回，一审法院单方面支持了被上诉人要求上诉人支付其首付款自合同签订时至实际履行之日的利息这对上诉人不公平，因为双方签订协议时被上诉人对该涉案房屋的权属是知情的，上诉人并没有隐瞒还把法院有关文书交给被上诉人，不应该让上诉人来承担支付利息的义务。二、关于协议解除的后果，法律明确规定双方互有返还财产的义务，上诉人返还被上诉人首付款，被上诉人也应该将房屋返还上诉人。三、上诉人合法取得房屋在先，与被上诉人达成楼房转让协议时并不知道房屋已被司法拍卖，且该涉案房屋至今仍登记在开发商名下，并没有发生产权转移，解除双方的房屋转让协议没有法律依据。被上诉人于建成辩称，双方于2012年6月4日签订《楼房转让协议》，上诉人将涉案房屋转让给被上诉人，协议约定上诉人保证楼房产权清楚。但实际上，黄岛法院于2011年8月25日已将该房屋拍卖并成交，双方签订的《楼房转让协议》已无法履行，根据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人赔偿损失，原审判决利息正确。同时，因涉案房屋由案外人吕德旭以司法拍卖方式竞得，并取得成交裁定，房屋权利人为吕德旭，案外人吕德旭已找到被上诉人要求返还房屋，故被上诉人不负有向上诉人返还房屋的义务。对上诉人因司法拍卖而遭受的损失，上诉人应当向青岛中天伟业公司追索，不应在本案中处理。于建成向一审法院起诉请求：1.判令解除冯增启与于建成双方于2012年6月4日签订的《楼房转让协议书》；2.判令冯启增返还于建成已支付的购房款164000元及该款项自2012年6月4日起至款项实际返还之日止的同期银行贷款利息；3.诉讼费由冯启增负担。一审法院认定事实：1.2009年8月，冯增启因与案外人青岛中天伟业建设工程公司（以下简称中天伟业公司）之间存在纠纷，将中天伟业公司诉至一审法院，要求判令该公司向其支付工程款，一审法院受理案号为（2009）黄民初字第1933号，后经一审法院主持调解后双方达成调解协议，确定中天伟业公司需向冯增启支付工程款133498.27元，若逾期不付，则需另行支付违约金（贷款利率的两倍）；并另需支付诉讼费1485元。2010年2月，因中天伟业公司未履行调解协议，案件进入执行程序，一审法院受理案号为（2010）黄执字第596号，2010年9月13日，冯增启与中天伟业公司达成执行和解协议，主要内容为：中天伟业公司将案外人青岛金岛房地产开发有限公司（以下简称金岛公司）开发的坐落于青岛市黄岛区房屋折价532070元抵顶对冯增启的欠款148983.27元，该款作为首付款，余款383086.73元，由中天伟业公司在工程竣工后10日内协助冯增启办理按揭贷款的方式支付；若中天伟业公司不能协助冯增启办理按揭贷款等手续，则双方自愿由人民法院拍卖该房产，所得价款优先偿还冯增启；中天伟业保证房产产权清楚，无转让、无抵押、无典当、无赠与等现象；若冯增启最终无法通过该房产实现权利，则协议终止，立即恢复执行。同日，一审法院出具执行裁定书，裁定对该案终结执行。随后，冯增启取得涉案房屋的控制权。2.2010年2月9日，案外人青岛华辰环保建材有限公司（以下简称华辰公司）将案外人金岛公司、案外人青岛古雨工程设计咨询服务有限公司（以下简称古雨公司）诉至一审法院，要求判令二公司向其支付欠款及利息250000元。一审法院受理案号为（2010）黄民初字第822号，后经审理后作出判决，判令金岛公司、古雨公司共同向案外人华辰公司支付240000元及利息，并承担该案诉讼费。2010年7月14日，该案进入强制执行程序，受理案号为（2010）黄执字第1165号，2011年9月15日，涉案的青岛市黄岛区被一审法院拍卖，并由案外人吕德旭竞得，一审法院出具了执行裁定书。3.2012年6月4日，冯增启又将涉案房屋出售给于建成，双方签订《楼房转让协议书》一份，主要内容为：冯增启将涉案房屋出售给于建成，房屋总价款为547272元。因该房产尚未办理房产证，于建成先支付给冯增启200000元作为首付款，剩余房款待房产证办理完毕后，由于建成根据自己的经济实力、按揭或一次性付清；如因特殊情况，在开发商通过法院要收回该楼房时，于建成不管居住多少年，冯增启必须一次性把于建成的首付款退还，于建成不能向冯增启索要首付款的利息等费用，冯增启也不能收取于建成的住房费等费用，于建成在该楼的装修费用由其自己负责，如出现上述开发商与黄岛法院收回情况，冯增启不负担该楼的一切装饰费用，但冯增启要帮助于建成向开发商或法院索要该楼的装饰费用；冯增启保证该楼房的产权清楚，无转让、无抵押、无典当、无赠与等现象，只是一次性转让给于建成。若出现冯增启欺骗于建成的情况，于建成有权到法院起诉以保护自己的切身利益，冯增启要承担乙方的经济损失，可按照首付款的百分之十作为赔偿给于建成的经济费用；该楼房属不动产，在没办理该楼房产权证时，冯增启不能转让他人或抵押等，如因冯增启与开发商通过法院出现特殊情况索要收回时或最后办理完毕房产证、该楼房的一切款项结算完毕或办好按揭手续时，本协议自动终止。同日，于建成支付给冯增启200000元购房款。冯增启向于建成交付了房屋，于建成对涉案房屋予以装修后入住。4.2018年5月28日，于建成将案外人中天伟业公司、金岛公司作为被告，将冯增启作为第三人诉至一审法院，请求判令中天伟业公司、金岛公司、冯增启协助其办理涉案房产的所有权登记手续；判令中天伟业公司、金岛公司协助其办理按揭贷款用以支付对中天伟业公司的剩余房款。一审法院受理案号为（2018）鲁0211民初7597号，后经审理认为因华辰公司与金岛公司、古雨公司不当得利纠纷一案，该涉案房屋被一审法院依法查封并拍卖，由吕德旭于2011年8月25日以583232元最高价竞得，一审法院以（2010）黄执字第1165-4号执行裁定书裁定，该房产的所有权及相应的其他权利归买受人吕德旭所有，该房产财产权自2011年9月15日（裁定送达买受人之日起）时转移。买受人吕德旭可持本裁定书到财产管理机构依法办理相关产权登记手续。现于建成主张该房屋所有权与吕德旭由拍卖所得的房屋产权发生争议，此案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当向有关机关申请解决，遂裁定驳回了于建成的起诉。5.随后，于建成与冯增启开始协商，冯增启向于建成退还购房款36000元，余款未再支付，双方发生诉争。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。于建成、冯启增签订的《楼房转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据合同约定，冯增启负有保证涉案房产产权清楚，无转让、无抵押、无典当、无赠与等情形的义务。但是，涉案房产在其出售给于建成之前即已被司法拍卖，而案外人据此亦能取得涉案房屋的所有权，故于建成向冯增启购买该涉案房屋的合同目的在客观上已无法实现，对其要求解除《楼房转让协议书》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，合同解除后，冯增启应向于建成返还已收取的购房款164000元。至于于建成主张的利息问题，冯增启作为房屋出售人，在未取得涉案房屋所有权的情况下即对外出售，显然应对合同的解除承担更大的责任，故于建成的该利息诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于冯增启提出的若合同解除，则于建成应在收到冯启增返还的购房款时再将涉案房屋交付给其的答辩意见，根据在案证据，虽然涉案房产现仍登记在金岛公司名下，但案外人可根据生效法律文书随时取得涉案房屋的物权登记，故在涉案房屋所有权尚不能认定为冯增启所有的情况下，对其该项意见，在本案中不予处理。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除于建成与冯增启于2012年6月4日签订的关于买卖坐落于青岛市黄岛区房屋的《楼房转让协议书》；二、冯增启于本判决生效之日起十日内向于建成返还购房款164000元并支付利息（以164000元为基数，其中自2012年6月4日至2019年8月19日，按照原中国人民银行公布的金融机构同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3580元，由冯增启负担。二审经理查明，双方签订的《楼房转让协议》第一条约定，经上诉人冯增启（甲方）与被上诉人于建成（乙方）双方友好磋商，将甲方在黄岛区，以共计款项547272元转让乙方，因该楼房权证没有办理，乙方先付给甲方20万元作为首付等内容。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题：一是上诉人冯增启与被上诉人于建成签订的《楼房转让协议》应否予以解除；二是上诉人冯增启应否向被上诉人于建成支付利息；三是上诉人冯增启要求被上诉人于建成返还房屋应否予以支持。关于焦点问题一，《楼房转让协议》应否解除的问题。涉案房屋在2012年6月4日上诉人冯增启出售给于建成之前，即已被司法拍卖，案外人据此亦能取得涉案房屋的所有权，故被上诉人于建成向上诉人冯增启购买该涉案房屋的合同目的在客观上已无法实现，被上诉人要求解除《楼房转让协议》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点问题二，利息应否支持的问题。合同解除后，上诉人冯增启应向被上诉人于建成返还已收取的购房款164000元。关于应否支持利息的问题，双方签订的《楼房转让协议》第一条明确载明了涉案房屋的来源是上诉人冯增启起诉中天伟业公司索要欠款，由法院将金岛公司开发的涉案房屋调解给上诉人冯增启。第二条还约定，如因特殊情况，在开发商通过法院要收回该楼房时，于建成不管居住多少年，冯增启必须一次性把于建成的首付款退还，于建成不能向冯增启索要首付款的利息等费用，冯增启也不能收取于建成的住房费等费用，从上述约定内容看，被上诉人于建成在签订合同时，知悉涉案房屋的状况，双方均承诺开发商通过法院收回房屋时，上诉人冯增启不收取被上诉人于建成住房费用，被上诉人于建成也不能向冯增启索要首付款的利息等费用。被上诉人无证据证明上诉人明知涉案房屋被拍卖仍与其签订转让协议，现涉案房屋的开发商金岛公司的债权人华辰公司，因索要欠款起诉金岛公司等被告，一审法院作出判决，该案在执行过程中，涉案房屋被司法拍卖，并由案外人竞得。在此情况下，被上诉人于建成起诉要求解除合同并返还购房款符合上述约定及法律规定，本院予以支持，但其要求支付首付款的利息与上述约定不符，对其该项请求本院不予支持。关于焦点问题三，在本案中应否判令被上诉人于建成向上诉人冯增启返还房屋的问题。上诉人冯增启称若合同解除，其向被上诉人于建成返还购房款，则被上诉人于建成应该向其返还房屋，对此本院认为，前已述及，因案外人华辰公司与金岛公司、古雨公司不当得利纠纷一案，涉案房屋已被一审法院查封并拍卖，由案外人吕德旭最终竞得。故在涉案房屋所有权尚不能认定为冯增启所有的情况，对其该项意见，一审法院在本案中不予处理，并无不当。综上，上诉人冯增启有关不应承担利息的上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求本院不予支持。原审对利息的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1561号民事判决第一项；二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1561号民事判决第二项为“上诉人冯增启于本判决生效之日起十日内向被上诉人于建成返还购房款164000元”；三、驳回被上诉人于建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3580元，由上诉人冯增启负担2509元，由被上诉人于建成负担1071元；二审案件受理费3580元，由上诉人冯增启负担2509元，由被上诉人于建成负担1071元。本判决为终审判决。审 判 长 张亚梅审 判 员 刘 琰审 判 员 徐镜圆二〇二一年六月二十八日法官助理 钟速成书 记 员 王冉冉