广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初3841号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地广东省惠东县平山镇解放中路238号。负责人：李世文。委托诉讼代理人：刘奕思、李晓航，均为广东卓凡律师事务所律师。被告：李想，男，1991年7月12日出生，汉族，户籍地河南省唐河县。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：夏欢，广东笃晟律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行（以下简称建行惠东支行）与被告李想、惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告建行惠东支行的委托诉讼代理人刘奕思以及被告富茂公司的委托诉讼代理人夏欢到庭参加诉讼，被告李想经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2019年3月11日。二、借款合同当事人：借款人被告李想，贷款人原告建行惠东支行。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-2012-20195331950）。四、借款金额：28万元。五、借款期限：240个月，从2019年3月11日起至2039年3月11日止。六、还款方式：采用等额本息还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2090.41元。七、借款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮33%，即年利率为6.517%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度调整幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。八、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。九、抵押担保：①抵押物为被告李想名下位于惠东县，并办理了预购商品房抵押权预告登记［预告不动产权证明号：粤（2019）惠东县不动产证明第0016748号、不动产登记证明号：粤（2019）惠东县不动产证明第0016749号］；担保范围为案涉借款合同项下的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押权的存续期间为在贷款人债务全部清偿前。②保证人为被告富茂公司，原告与被告富茂公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保证方式为连带责任保证，保证范围为被告李想与建行惠东支行、富茂公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下被告李想所欠的贷款本金和利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为涉案借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。十、合同履行：2019年3月31日，原告向合同约定的富茂公司名下账户发放了贷款28万元。十一、被告欠款情况：被告李想从2020年9月29日开始逾期，截至2021年6月16日，被告李想尚欠本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期），尚欠利息（含罚息）4327.85元。十二、原告诉讼请求：1.判决立即解除原告与被告李想签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717351-2012-20195331950）；2.判决被告李想偿还贷款本金266049.27元及利息（暂计至2021年2月10日利息2873.90元、罚息70.99元、复利0元，上述本息合计270930.2元。自2021年2月11日起至清偿之日止利息、罚息、复利按借款合同约定利率水平计收）；3.判令二被告偿还原告为追索上述贷款本息而支付的律师费16192.19元;4.判令被告李想以其名下位于惠东县对借款本息及原告实现债权发生的律师费等费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；5.判令被告富茂公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费、公告费、保全费等相关费用由二被告承担。庭审时，原告确认起诉后被告偿还了部分贷款本息，截止至2021年6月16日，被告李想尚欠本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期）、利息（含罚息）4327.85元并确认从被告富茂公司扣除的保证金已在贷款本息中扣除，以及诉请的律师费尚未实际支付。十三、被告李想未向本院提交任何形式的答辩意见，亦未举证。十四、被告富茂公司答辩如下：1.被告二对原告起诉李想解除借款合同的诉请无异议；2.同意由被告李想向原告支付本金、利息及罚息，但原告已从答辩人的保证金账户扣款的部分16865.73元，应当从起诉金额中予以扣除，具体金额由法院根据具体的情况核实；3.原告未提供相应的证据证实律师费的实际支出，未提供相关的转账记录及发票，应予以驳回该项诉请；4.同意原告对被告李想提供的抵押房产享有抵押权，对该房产享有优先受偿权，优先该抵押房产进行处置，我司对实现抵押房产后的部分提供保证责任；5.本案的诉讼费、公告费和保全费等相应费用应由被告李想承担。十五、其他：至法庭辩论终结之日，涉案房产尚未办理正式的抵押权登记。裁判理由和结果本院认为，关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。原告与被告李想之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告李想未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告请求解除与被告李想签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717351-2012-20195331950），证据充足，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告李想应向原告偿付剩余的全部贷款本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期）及暂时计算至2021年6月16日止的利息（含罚息）4327.85元，以及从2021年6月17日起按照合同约定计算利息（含罚息）至清偿全部贷款本息之日止。原告诉请被告支付律师费16192.19元，但未向本院提交律师费发票等相关凭证，且原告确认该律师费尚未实际支付，本院不予支持。关于原告对涉案房屋的处置价款主张享有优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。关于被告富茂公司的保证责任问题。被告富茂公司自愿为本案借款提供连带保证责任，现因涉案抵押房产尚未办理房产权属证书，且未办理有效的抵押权登记，故被告富茂公司免除保证责任的条件未成就。根据合同约定，被告富茂公司应对被告李想的上述债务承担连带清偿责任。被告富茂公司承担保证责任后，有权向被告李想追偿。被告李想经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告李想于2019年3月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-2012-20195331950）。二、被告李想于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还借款本金266049.27元及利息（含罚息）（暂计至2021年6月16日止的利息为4327.85元，自2021年6月17日起按照合同约定利率计算至清偿全部贷款之日止）。三、被告惠州富茂房地产开发有限公司对被告李想的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2803元（已减半收取，原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠东支行负担158元，被告李想、惠州富茂房地产开发有限公司共同负担2645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  陈 游二〇二一年六月十八日法官助理  高 鹏书 记 员  何广然广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初3841号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地广东省惠东县平山镇解放中路238号。负责人：李世文。委托诉讼代理人：刘奕思、李晓航，均为广东卓凡律师事务所律师。被告：李想，男，1991年7月12日出生，汉族，户籍地河南省唐河县。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：夏欢，广东笃晟律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行（以下简称建行惠东支行）与被告李想、惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告建行惠东支行的委托诉讼代理人刘奕思以及被告富茂公司的委托诉讼代理人夏欢到庭参加诉讼，被告李想经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2019年3月11日。二、借款合同当事人：借款人被告李想，贷款人原告建行惠东支行。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-2012-20195331950）。四、借款金额：28万元。五、借款期限：240个月，从2019年3月11日起至2039年3月11日止。六、还款方式：采用等额本息还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2090.41元。七、借款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮33%，即年利率为6.517%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度调整幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。八、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。九、抵押担保：①抵押物为被告李想名下位于惠东县，并办理了预购商品房抵押权预告登记［预告不动产权证明号：粤（2019）惠东县不动产证明第0016748号、不动产登记证明号：粤（2019）惠东县不动产证明第0016749号］；担保范围为案涉借款合同项下的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押权的存续期间为在贷款人债务全部清偿前。②保证人为被告富茂公司，原告与被告富茂公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保证方式为连带责任保证，保证范围为被告李想与建行惠东支行、富茂公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下被告李想所欠的贷款本金和利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为涉案借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。十、合同履行：2019年3月31日，原告向合同约定的富茂公司名下账户发放了贷款28万元。十一、被告欠款情况：被告李想从2020年9月29日开始逾期，截至2021年6月16日，被告李想尚欠本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期），尚欠利息（含罚息）4327.85元。十二、原告诉讼请求：1.判决立即解除原告与被告李想签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717351-2012-20195331950）；2.判决被告李想偿还贷款本金266049.27元及利息（暂计至2021年2月10日利息2873.90元、罚息70.99元、复利0元，上述本息合计270930.2元。自2021年2月11日起至清偿之日止利息、罚息、复利按借款合同约定利率水平计收）；3.判令二被告偿还原告为追索上述贷款本息而支付的律师费16192.19元;4.判令被告李想以其名下位于惠东县对借款本息及原告实现债权发生的律师费等费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；5.判令被告富茂公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费、公告费、保全费等相关费用由二被告承担。庭审时，原告确认起诉后被告偿还了部分贷款本息，截止至2021年6月16日，被告李想尚欠本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期）、利息（含罚息）4327.85元并确认从被告富茂公司扣除的保证金已在贷款本息中扣除，以及诉请的律师费尚未实际支付。十三、被告李想未向本院提交任何形式的答辩意见，亦未举证。十四、被告富茂公司答辩如下：1.被告二对原告起诉李想解除借款合同的诉请无异议；2.同意由被告李想向原告支付本金、利息及罚息，但原告已从答辩人的保证金账户扣款的部分16865.73元，应当从起诉金额中予以扣除，具体金额由法院根据具体的情况核实；3.原告未提供相应的证据证实律师费的实际支出，未提供相关的转账记录及发票，应予以驳回该项诉请；4.同意原告对被告李想提供的抵押房产享有抵押权，对该房产享有优先受偿权，优先该抵押房产进行处置，我司对实现抵押房产后的部分提供保证责任；5.本案的诉讼费、公告费和保全费等相应费用应由被告李想承担。十五、其他：至法庭辩论终结之日，涉案房产尚未办理正式的抵押权登记。裁判理由和结果本院认为，关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。原告与被告李想之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告李想未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告请求解除与被告李想签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717351-2012-20195331950），证据充足，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告李想应向原告偿付剩余的全部贷款本金266049.27元（含逾期未还及尚未到期）及暂时计算至2021年6月16日止的利息（含罚息）4327.85元，以及从2021年6月17日起按照合同约定计算利息（含罚息）至清偿全部贷款本息之日止。原告诉请被告支付律师费16192.19元，但未向本院提交律师费发票等相关凭证，且原告确认该律师费尚未实际支付，本院不予支持。关于原告对涉案房屋的处置价款主张享有优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。关于被告富茂公司的保证责任问题。被告富茂公司自愿为本案借款提供连带保证责任，现因涉案抵押房产尚未办理房产权属证书，且未办理有效的抵押权登记，故被告富茂公司免除保证责任的条件未成就。根据合同约定，被告富茂公司应对被告李想的上述债务承担连带清偿责任。被告富茂公司承担保证责任后，有权向被告李想追偿。被告李想经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告李想于2019年3月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-2012-20195331950）。二、被告李想于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还借款本金266049.27元及利息（含罚息）（暂计至2021年6月16日止的利息为4327.85元，自2021年6月17日起按照合同约定利率计算至清偿全部贷款之日止）。三、被告惠州富茂房地产开发有限公司对被告李想的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2803元（已减半收取，原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠东支行负担158元，被告李想、惠州富茂房地产开发有限公司共同负担2645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  陈 游二〇二一年六月十八日法官助理  高 鹏书 记 员  何广然