吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初703号原告：珲春鼎立房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市靖和街首善委4-3-6-101。法定代表人：罗广军，经理。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告：张丙祥，男，1985年9月22日出生，汉族，住吉林省珲春市。原告珲春鼎立房地产开发有限公司（以下简称“珲春鼎立公司”）与被告张丙祥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珲春鼎立公司的委托诉讼代理人庄治国，被告张丙祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珲春鼎立公司向本院提出诉讼请求：1.要求张丙祥立即支付房屋租金12万元及违约金，违约金自2019年10月9日起，按月利率2%计算至付清时止；2.要求张丙祥立即支付车库租金14000元。事实和理由：2017年10月9日，珲春鼎立公司与张丙祥签订《房屋租赁合同》，约定珲春鼎立公司将迎春街鼎立春天小区C座103、203、104、204号门市租赁给张丙祥，并给予张丙祥60天时间进行装修，租赁期限8年，即自2017年12月9日至2025年12月8日，租金每年24万元，一年一付。张丙祥在双方签订合同时一次性交付一年租金，以后租金提前两个月支付，如逾期不交房租，按照民间借贷利息支付违约金，如6个月内无力缴纳房屋租金及违约金，珲春鼎立公司有权无条件收房。2017年11月10日，珲春鼎立公司与张丙祥签订《鼎立春天车库租赁合同》，约定珲春鼎立公司将鼎立春天小区A座113号、114号车库租赁给张丙祥，租期自2017年11月10日至2018年11月9日，每个车库年租金3500元。上述合同签订后，珲春鼎立公司向张丙祥交付了租赁房屋和车库，张丙祥进行装修后投入使用。2020年，张丙祥由于自身经营方面的原因，向珲春鼎立公司提出解除房屋租赁合同，经双方协商一致解除了房屋租赁合同。2020年12月11日，张丙祥腾出房屋交付给珲春鼎立公司，但尚欠2019年12月9日至2020年12月8日期间的租金12万元未付。车库租赁期限届满后，张丙祥继续使用车库直至2020年12月珲春鼎立公司将车库出售，但张丙祥欠付2018年11月10日至2020年11月9日的租金14000元。综上，张丙祥未按照合同约定支付房屋和车库租金，构成违约，珲春鼎立公司现要求张丙祥立即支付欠付的房屋和车库租金，并按月利率2%的标准计算房屋租金的违约金至付清时止。张丙祥辩称，我确实承租了珲春鼎立公司的房屋和车库，但2019年10月份双方口头协商将2019年12月至2020年12月的房屋年租金调整为18万元，我已经交付了12万元，剩余6万元珲春鼎立公司答应因疫情原因给我减免2个月租金3万元，租赁期间因车库漏水将我存放的货物毁损，珲春鼎立公司同意将另外3万元租金抵顶货物损失。两个车库在租期届满后，珲春鼎立公司将其中一个车库出售，后给我调换了比较远的车库，因车库比较远，加之我还在租赁珲春鼎立公司的房屋，所以之后的车库免费给我使用。综上，我不欠珲春鼎立公司的房屋和车库租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于珲春鼎立公司提交的2018年10月17日张丙祥出具的书面承诺，该承诺载明“房费已到期，经甲乙双方协商，甲方同意乙方11月15日交12万元，剩下年底之前给尾款12万。如到期不还，乙方愿意承担利息和收房（民间利息2%）”。珲春鼎立公司以此证明双方通过书面约定的形式，对房屋租赁合同中第三条约定的按照民间借贷利息支付违约金的标准进行了补充。张丙祥对该证据的真实性无异议，但认为证据记载的尾款已经按照约定支付，且双方仅是对证据记载的12万元约定按月利率2%计息，与房屋租赁合同第三条无关，并非是对第三条的补充。本院认为，该份证据中记载的12万元非本案所欠租金，且证据中并未明确写明系对房屋租赁合同第三条的补充，故本院对该证据的真实性予以采信，对珲春鼎立公司的证明目的不予采信；2.对于张丙祥抗辩的双方口头协商房屋租金减免和货损抵扣，车库租赁期限届满后，珲春鼎立公司承诺免费使用车库的事实。珲春鼎立公司当庭予以否认，张丙祥未能提交相关证据加以佐证，本院对其抗辩的上述事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，珲春鼎立公司与张丙祥签订《房屋租赁合同》，约定珲春鼎立公司将迎春街鼎立春天小区C座103、203、104、204号门市租赁给张丙祥，并给予张丙祥60天时间进行房屋装修，租赁期限为8年，自2017年12月9日至2025年12月8日，租金每年24万元。前五年租金不变，以后每年租赁费用根据市场行情进行上下调整。张丙祥在双方签订合同时一次性交付一年租金，以后租金一年一付且提前两个月支付，即每年10月8日付清。如逾期不交房租，按照民间借贷利息支付违约金，如6个月内无力缴纳房屋租金及违约金，珲春鼎立公司有权无条件收房。2017年11月10日，珲春鼎立公司与张丙祥签订《鼎立春天车库租赁合同》，约定珲春鼎立公司将鼎立春天小区A座113号、114号车库租赁给张丙祥，租期自2017年11月10日至2018年11月9日，每个车库年租金3500元。上述合同签订后，珲春鼎立公司向张丙祥交付了租赁房屋和车库，张丙祥进行装修后投入使用，并按约定支付房屋及车库租金。2018年10月17日，因张丙祥未能按约定足额支付下一年度房屋租金，遂针对未支付的房屋租金12万元向珲春鼎立公司出具书面承诺，载明“房费已到期，经甲乙双方协商，甲方同意乙方11月15日交12万元，剩下年底之前给尾款12万。如到期不还，乙方愿意承担利息和收房（民间利息2%）”。张丙祥已按约定支付租金尾款。2020年11月份，经珲春鼎立公司与张丙祥协商，房屋租赁合同至当年租赁期限到期时解除。2020年12月11日，张丙祥腾出房屋交付给珲春鼎立公司，但2019年12月9日至2020年12月8日期间的租金尚欠12万元未付。车库租赁期届满后，张丙祥继续使用珲春鼎立公司的两个车库直至2020年11月9日合同解除时。自2018年11月10日原租赁期届满至合同解除，张丙祥未支付车库租赁费用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。珲春鼎立公司与张丙祥针对房屋和车库分别签订《房屋租赁合同》和《鼎立春天车库租赁合同》，上述合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行。2020年11月份，上述合同经双方协商一致解除，但张丙祥欠付2019年12月9日至2020年12月8日的房屋租金12万元；欠付2018年11月10日至2020年11月9日的两个车库租金14000元，故珲春鼎立公司主张张丙祥立即支付拖欠的房屋及车库租金于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，而受疫情影响导致张丙祥餐饮生意在一段期间内不能正常运营，结合珲春市市场监督管理局于2020年1月28日发布的《珲春市休闲养生会所暂停营业的公告》，2020年1月29日发布的《关于珲春市住宿、餐饮场所暂停营业的公告》，2月5日发布的《关于餐饮场所暂停营业的补充通知》，2月16日珲春市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布的《珲春市餐饮单位恢复营业的通知》，3月12日珲春市市场监督管理局发布的《关于珲春市恢复餐饮服务单位堂食服务的通知》等文件，并根据公平原则，本院酌定减免张丙祥疫情期间（一个月）50%的房屋租金10000元（240000元/年÷12个月×一个月×50%）。张丙祥辩称双方口头协商房屋租金减免和货损抵扣，车库租赁期限届满后，珲春鼎立公司承诺免费使用车库。珲春鼎立公司当庭予以否认，张丙祥未能提交相关证据加以佐证，本院对其抗辩意见不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，张丙祥逾期交付租金需按照民间借贷利息支付滞纳金，但双方并未约定民间借贷利息的标准。珲春鼎立公司虽主张2018年10月17日的书面承诺即视为对租赁合同的补充，但张丙祥予以否认，且根据书面承诺的内容，无法推定为租赁合同的补充。因此，珲春鼎立公司要求按月利率2%的标准计算违约金的主张本院不予支持。但张丙祥确未按合同约定于2019年10月8日支付下一年度租金，故本院自2019年10月9日起按逾期之日一年期贷款市场报价利率标准保护珲春鼎立公司的违约金主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张丙祥于本判决发生法律效力后，立即支付珲春鼎立房地产开发有限公司房屋租金110000元及违约金（自2019年10月9日起，按2019年10月9日一年期贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、张丙祥于本判决发生法律效力后，立即支付珲春鼎立房地产开发有限公司车库租金14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取计1490元，由张丙祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 程 功二〇二一年六月三日书记员 梁岩悦