上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终1821号 上诉人（原审原告）：胡佳晨，男，1984年6月12日出生，汉族，住上海市。 上诉人（原审原告）：何薇，女，1982年9月27日出生，汉族，住同胡佳晨。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡某（系胡佳晨父亲），住同胡佳晨。 上诉人（原审被告）：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区凯滨路19弄12号101室。 法定代表人：沈际文，董事长。 委托诉讼代理人：朱霈雯，女，系上海鑫泰房地产发展有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：陆建润，上海汉盛律师事务所律师。 上诉人胡佳晨、何薇、上海鑫泰房地产发展有限公司（以下简称鑫泰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡佳晨、何薇上诉请求：撤销原审判决，改判鑫泰公司向胡佳晨、何薇支付2019年9月1日至2020年8月28日期间逾期交付房屋造成的损失，租金标准以评估价计算。事实与理由：鑫泰公司在交房时房屋存在各种质量问题，双方实际在2020年8月28日才完成交房，鑫泰公司应当赔偿这段期间产生的租金损失。 鑫泰公司上诉请求：撤销原审判决，改判鑫泰公司向胡佳晨支付2019年9月1日至2019年11月15日期间因逾期交付房屋造成的损失，租金标准为每月12，000元。事实与理由：鑫泰公司于2019年11月15日即进行了交房，胡佳晨、何薇虽提出整改意见但并不能依此拒绝收房。原审法院认定每月的房屋租金评估价过高，鑫泰公司不予认可。 胡佳晨、何薇与鑫泰公司均不同意对方的上诉请求。 胡佳晨、何薇向一审法院起诉请求：判令鑫泰公司赔偿装修工程逾期完工造成的损失，按每日960元计算，自2019年6月1日起计算至装修工程实际竣工并房屋交付使用日止。 一审法院认定，2018年1月13日，鑫泰公司作为甲方（卖方）与胡佳晨、何薇作为买方（乙方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定乙方向甲方购买XX路XX弄XX号XX室房屋。暂测房屋建筑面积165.10平方米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）116，033.97元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款19，157，208元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2019年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付标志为发出入住通知书。附件三（该房屋建筑结构、装修及设备标准）约定了系争房屋所在楼宇的主体结构、外墙、大堂、走廊、电梯、进户门、窗、燃气、配电照明系统、供水、环保、电话、网络通讯及安防系统标准。预售合同补充条款一的第十二条约定：对于本合同第十二条补充如下：1、若甲方不能按照合同第十二条规定的期限交房，乙方同意给予甲方宽限期八个月，自合同第十二条约定的房屋交付日期次日开始计算，甲方在宽限期届满前具备交付条件，将符合本合同约定的房屋交付给乙方不视为甲方延期交付，乙方同意宽限期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任。若发生不可归责于甲乙双方事由导致延期交付房屋，造成的交付延期甲方不承担违约责任，且宽限期相应顺延。2、若甲方在宽限期届满日后六个月内交房，自本条第一款约定宽限期届满日的次日起至甲方书面交房通知的交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之一违约金，合同继续履行，但违约金总额不超过乙方已付房款的1％……5、双方同意，关于房屋交付的约定以本条为准，甲方除承担本条约定的违约责任，不再承担其他责任。 预售合同签订当日，鑫泰公司（甲方）与胡佳晨、何薇（乙方）还签订了《房屋装修委托合同》（以下简称装修合同），约定，乙方房屋地点位于XX路XX弄XX号XX室，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案；乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等；装修所涉及的设备材料由乙方委托甲方指定供应商提供；乙方委托甲方指定装修公司为乙方进行装修，相关费用由甲方承担。委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2019年8月31日完成并通知乙方接收。质量标准：按国家相关标准。合同价款及支付方式：按照装修设计完成装修发生的费用由甲方承担。甲方认可的设计、施工方案也视为乙方的认可。装修设备和材料详见附件，甲方可以根据工期和供应情况进行调整，但不得随意降低品牌档次。装修公司对房屋装修质量向甲方和乙方负责。装修结束后，乙方应自接到甲方通知后七日内按照合同约定和相应质量标准组织验收，办理验收移交手续，签署相关验收文件。装修公司承担的房屋装修质保期为壹年，自房屋装修交接完成或视为交接完成之日起计算。因施工质量问题导致业主或第三方人身、财产损失的，由装修单位承担赔偿责任。乙方全权授权委托甲方选定装修单位、制定施工方案，管理施工现场、监督施工进度和方案实施等。关于装修设计方案、选定装修单位、材料和设备等有关房屋装修事宜，无须再征求乙方同意和确认。由甲方代为采购的材料及设备，甲方应当采购符合国家标准规范、合格品和原厂新品，因产品本身质量问题和保修问题，由生产厂商向乙方承担责任。装修单位应当就房屋装修质量、工期向乙方承担责任，若出现装修质量或工期延误，由甲方协助乙方要求装修单位整改或赔偿。本合同于甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同。装修完成，甲方书面通知乙方接收房屋装修，乙方若不能在通知期限办理房屋装修交接或拒绝办理交接的，视为装修单位已完成房屋装修交接，房屋保管和毁损灭失风险全部由乙方承担。乙方不能以房屋装修瑕疵为由拒绝房屋装修交接。房屋装修若存在质量问题，甲方协助乙方向装修公司要求整改和索赔，由装修公司承担最高赔偿额不超过10万元赔偿责任。装修公司与乙方对房屋装修质量问题存在争议的，双方可委托第三方权威有资格鉴定单位进行鉴定，鉴定费由申请鉴定方垫付，最终由责任方或双方按责任比例承担。另外，装修合同还对精装品牌及标准进行了约定。 2019年5月16日，胡佳晨、何薇登记成为系争房屋权利人。共同共有。建筑面积164.94平方米。 2019年10月31日，鑫泰公司发布《告知书》，主要内容为：XX小区业主，经与相关部门协商，对于XX小区XX期XX-XX号楼装修延期补贴方案告知如下：一、补贴标准：面积在130平方米以下的房源按1万元／月；面积在130-180平方米的房源按1.2万元／月；面积在180平方米以上的房源按1.4万元／月。注：……2、补贴期限以双方签订的《委托装修合同》约定的接收日之日起，至发出装修接收《通知书》之日止；实际发生时间满月的按月计算，不满月的按天计算（按30天／月）。 2019年11月14日，鑫泰公司向胡佳晨发送《通知书》，主要内容为：您购买的房屋已于2018年9月30日交付，现通知你，按照《房屋装修委托合同》的约定进行装修接收。胡佳晨于2019年11月17日收到该通知书。 2019年11月23日，胡佳晨对系争房屋装修进行验收，并在《XX小区工程验收单》业主签字栏签字。该验收单中还有杨某的签字。鑫泰公司表示杨某系装修公司工作人员，并非鑫泰公司工作人员。该验收单记载：甲供材料／设备／原设计方案问题：玉石品相差；主卫窗需调整、无法内倒；热水器排气与新风过近；空调、新风无法开启，需要调试；橱柜水槽、台面未打胶；空调风口接口不平；客厅移门胶条脱落；空调、地暖面板松动；书房窗坏；外墙石材污染。班组施工质量问题：客厅墙纸破损、污染；踢脚线接头不良；次卫窗边未打胶；次卫台面划伤；次卫龙头安装不平；次卫树脂玻璃碎；次卫地面石材碎，要求更换；整套硅胶未打；主卫两个台盆装偏，需返工；主卫浴缸上墙面石材角断裂；主卫浴缸龙头安装不平；主卫门碰松动；主卫浴缸玻璃划伤；次卧进门处地板破损；次卫玻璃层板支架松动；墙顶阴角美纹纸未清理；厨房墙砖不平；客厅风口边顶涂料开裂；客厅走道柜门门碰脱落；冰箱边地面石材漏缝；次卧硬包毛糙；次卧背景不锈钢钉子未清；次卧顶面修补，风口边修补；次卧墙纸污染；次卧不锈钢接口不良，线条未到底；次卧硬包不平；主卧一个灯不亮；主卧踢脚线收口不良；主卫顶涂料修补；主卫淋浴房墙石材顶部破洞；书房书架划伤；书架顶部、底部有缝；书房空调封口边吊顶漏缝。 2020年1月4日，胡佳晨对系争房屋装修进行验收，并在《XX小区工程验收单》业主签字栏签字。该验收单中还有杨某的签字。该验收单记载：甲供材／设备／原设计方案问题：空调面板斜，毛巾架不正。班组施工质量问题：主卧窗台板断裂，要求更换；主卧床头插座没电；主卧墙布污染；主卫墙大理石缺角；主卫地漏不通；主卧衣柜门调节，衣柜划伤；次卧门吸低；次卧风口边墙纸污染；客厅大理石开裂，断裂；客厅墙纸破；次卫树脂玻璃未装；次卧双控开关不亮；主卫淋浴玻璃划伤；主卫台盆装偏；书房墙纸起鼓；书房书柜层板修补；过道门不平，墙纸破；入户门旁门套破损；入户进门柜硬包上方板破损；冰箱边石材漏缝；厨房门边墙砖缺角；电箱背板破损。个性化问题：空调无法启动；地暖未调试，无法正常使用。其他问题：燃气烟道与新风进口距离近，一氧化碳全飘进室内，影响安全。 一审审理中，法院根据胡佳晨、何薇的申请，委托上海国衡房地产估价有限公司（以下简称估价公司）对系争房屋租金进行评估。2020年5月13日，估价公司出具《上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋租金评估》（以下简称评估报告），估价结果：系争房屋于租赁期限自2019年6月1日至评估报告出具之日（2020年5月13日）止的房屋租金为334，000元。平均日租金：每天每平方米5.82元。为该评估，胡佳晨、何薇预付评估费29，000元。胡佳晨、何薇认可评估报告。鑫泰公司不认可评估报告，认为评估人员并未提供做出评估报告第13页的估价方法的依据，且表述空洞，没有案例、具体数字，没有事实依据。 一审另查明，2017年8月27日，胡佳晨、何薇、案外人胡某、钱某作为乙方（买方）与鑫泰公司作为甲方（卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。总房价款19，157，208元。甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方。同日，胡佳晨、何薇、胡某、钱某（乙方）与鑫泰公司（甲方）签订《房屋装修委托合同》，约定乙方委托甲方对系争房屋进行装修，委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止。房屋装修时间为最迟至2019年5月30日完成并通知乙方接收。胡佳晨、何薇表示因胡某、钱某限购，故胡佳晨、何薇又与鑫泰公司签订新的预售合同及装修合同。鑫泰公司则表示确认胡佳晨、何薇所述，但应以最后一份预售合同、装修合同为准。 一审审理中，胡佳晨、何薇表示房屋要在完成装修，双方认可情况下才能交接钥匙，故2019年11月23日没有收取钥匙。2020年8月28日已与鑫泰公司就系争房屋进行交际。鑫泰公司则表示2019年11月23日之后，胡佳晨、何薇可以随时来拿钥匙。 一审法院认为，双方签订的预售合同、装修合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。首先，根据查明事实，胡佳晨、何薇在与鑫泰公司签订预售合同的当日，与鑫泰公司另行签订装修合同，约定房屋已经毛坯交付，符合装修条件。胡佳晨、何薇委托鑫泰公司进行装修，相关费用由鑫泰公司承担。房屋装修时间为最迟于2019年8月31日完成并通知胡佳晨、何薇接收。并对精装品牌及标准进行约定。基于前述事实，胡佳晨、何薇与鑫泰公司实际已经就如下事项达成一致：系争房屋装修费用由鑫泰公司承担；精装修有品牌及相应标准；鑫泰公司应于2019年8月31日前将房屋精装修完成并通知交付。综合上述情况，法院认定鑫泰公司与胡佳晨、何薇实际形成精装修房屋买卖合同关系。 其次，鑫泰公司与胡佳晨、何薇签订的预售合同和装修合同对交付时间、交付标准等做了不同约定，故预售合同、装修合同系精装修房屋买卖合同关系项下的两个分别独立适用的合同。胡佳晨、何薇有权基于装修合同的约定向鑫泰公司主张相关权利。根据查明事实，鑫泰公司于2019年11月14日才通知胡佳晨、何薇接收房屋，故鑫泰公司已违反装修合同的约定，应承担相应违约责任。关于评估报告，鑫泰公司对此提出异议，但并未提供充足证据证明自己的主张，故法院对评估报告的租金标准予以采信。鉴于装修合同并未对逾期交付精装修房屋的违约责任作出明确约定，现胡佳晨、何薇主张按照评估报告的标准主张逾期交付装修房屋的损失，有事实及法律依据，法院予以支持。 再次，至于逾期交付精装修房屋造成损失的期间，胡佳晨、何薇并未提供充足证据证明系争房屋装修因存在严重质量问题导致无法正常使用，故法院认为胡佳晨、何薇于2019年11月23日拒绝收房的理由并不充分。根据现有证据，系争房屋装修确实存在一定瑕疵，法院考虑到对于上述瑕疵进行维修确需一定期间，维修对胡佳晨、何薇正常使用系争房屋确实产生一定影响，故对鑫泰公司逾期交付精装修房屋造成损失的期间在综合考量各种因素后予以酌定。并且根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然系争房屋装修存在一定瑕疵，但胡佳晨、何薇亦应在合理期间采取适当措施防止损失的扩大，而不应以此为由放任损失的扩大。综上，法院认定2019年9月1日起至2019年12月31日止作为鑫泰公司逾期交付精装修房屋造成损失的期间。故鑫泰公司应按照每日959.95元（164.94平方米×5.82元／平方米／日）的标准支付胡佳晨、何薇自2019年9月1日起至2019年12月31日止的逾期交付精装修房屋的损失117，113.90元。 关于胡佳晨、何薇主张的应从2019年6月1日起算逾期交房损失的意见，由于本案胡佳晨、何薇与鑫泰公司在装修合同中约定的交房时间为2019年8月31日，故法院对胡佳晨、何薇该意见难以采纳。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条的规定，判决：上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付胡佳晨、何薇逾期交付精装修房屋造成的损失117，113.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3，013元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担1，321元，胡佳晨、何薇负担1，692元；评估费29，000元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担14，500元，胡佳晨、何薇负担14，500元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为鑫泰公司逾期交房的损失期间与租金损失标准应如何认定。首先，关于逾期交房的损失期间。鑫泰公司于2019年11月15日通知胡佳晨、何薇收房，而胡佳晨、何薇在此次验收过程中提出了较多的问题，鑫泰公司也依照其要求进行了整改，正是基于上述事实，胡佳晨、何薇主张其因该些质量问题影响入住，不能认定鑫泰公司已完成交房，而鑫泰公司主张其只是基于保修责任对房屋进行维修。对此本院认为，根据验收单上记录的各项问题，胡佳晨、何薇并未举证证明房屋存在违反国家相关规定或者标准的情形，也未能提供材料证明该些问题严重影响到业主方对房屋的正常使用，但是本院亦认同原审法院的意见，虽然该些问题并非属于严重质量问题，但是鑫泰公司处理房屋瑕疵问题亦需要时间，故原审法院基于房屋的实际状况、维修过程以及当事人的合理止损义务综合认定2019年12月31日为逾期交房损失的截止时间未有不妥，本院予以确认。其次，关于逾期交房的租金损失标准。原审为确定涉案房屋因逾期交付造成的损失金额，委托了评估公司进行评估，该评估合法有效，鑫泰公司虽对评估结论有异议，但是并未提供充足的证据推翻该结论，故本院对其要求调整租金标准的主张不予采纳。 综上所述，胡佳晨、何薇以及鑫泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6，733.90元，由胡佳晨、何薇共同负担4，756元，由鑫泰公司负担1，977.90元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈福才 审 判 员 严佳维 审 判 员 叶 兰 二〇二一年六月一日 法官助理 鲁彦岐 法官助理 吴 娟 书 记 员 吴 娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……