北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10160号原告：北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城北街道满井胡同135号院2号楼5层515室。法定代表人：王言彬，执行董事。委托诉讼代理人：王海涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冀国栋，男，该公司工作人员。被告：田志慧，女，1981年12月31日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：薛卉，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：董学武，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。原告北京国伦房地产开发有限公司（以下简称国伦公司）与被告田志慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海涛、冀国栋，被告田志慧及其委托诉讼代理人薛卉、董学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国伦公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签署的《蔚云府商业租赁合同》已于2020年4月14日解除；2.判令被告向原告支付自2020年1月28日至解除之日（2020年4月14日）的租金46436.83元（4.8元/㎡/天*124.03㎡*78天）；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计算至2020年4月21日为1041.21元（18108元/月*0.05%*115天），最终计算至被告实际付清之日；4.判令被告支付免租期内租金36216元（18108元/月*2个月）；5.判令被告从租赁房屋中腾退，将北京惠枫雅健康管理有限公司的注册地址从租赁房屋迁出，并将所有钥匙、水卡、电卡归还原告；6.判令被告向原告支付合同解除之日的次日起（2020年4月15日）超期占用该房产的租金，暂计算至2020年4月21日为8334.82元（4.8元/㎡/天*124.03㎡*200%*7天），最终计算至被告实际办理完毕第5项全部请求事项之日；7.判令被告向原告支付占用租赁房屋期间的物业费，暂计算至2020年4月21日为23239.08元（11元/㎡/月*124.03㎡/30天*511天），最终计算至被告实际办理完毕第5项全部请求事项之日；8.被告向原告支付2019年至2020年供暖季期间的供暖费3599.6元；9.被告向原告支付不履行租赁合同规定的义务的3个月房租损失54324元；10.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告表示放弃前述第5、7、8项诉讼请求。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告签署编号为05-CP-2018-022《蔚云府商业租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区满井胡同135号院1号楼1至2层1-19商铺租赁给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等。2018年11月28日，被告签署了《蔚云府商户入驻验房记录表》，确认租赁房屋符合租赁合同的条件和要求，从该日起开始计算租期。合同签订后，被告经常不按照合同约定履行交付物业费、供暖费等义务，还存在延迟支付电费、拖欠租金的行为。2019年12月28日，被告应支付第三期（2020年1月28日至2020年7月27日）租金108648元，经原告提示和书面催缴，被告仍未支付租金。2020年4月13日，原告向被告发送了《合同解除通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告按照租赁合同约定结清费用、腾空房屋，但被告未办理相关事宜。现原告提起诉讼，望判如所请。田志慧辩称，对原告所述事实和请求均不认可。原告是房地产专业企业应具有相关的知识和能力，但其却隐瞒了涉案承租标的物存在重大瑕疵的事实。被告所承租的房屋，原告不能供电供暖。被告在接收房屋后，因房屋是毛坯房需要装修，装修公司进场后发现房屋无上下水且无法供电，导致装修无法进行，后被告多次与原告协商才勉强供电供水，但双休日不能供电，导致工期延误，被告受到极大损失。此外，双方合同约定供暖季是每年11月15日至次年3月15日，前述期间内原告应当提供供暖，但从合同签订入住一直到现在也没有解决供暖问题。被告当时投入巨资装修，很多客户办了美容卡，由于不能供暖导致大量客户流失。被告自己准备供暖设备，也与原告多次协商减免部分租金，到2020年7月底，双方仍在讨论协商补充合同，原告也书面承诺减免几个月的租金。本案的事实是原告违约在前，鉴于疫情全国爆发，政府要求停产停业，我店经济损失严重，如果在法院主持下，达成调解协议，双方减少损失，才是解决问题的最好途径。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年10月29日，国伦公司（甲方、出租方）与田志慧（乙方、承租方）签订了合同编号为05-CP-2018-022《蔚云府商业租赁合同》，约定由国伦公司将坐落于北京市昌平区满井胡同135号院1号楼1至2层1-19商铺出租给田志慧使用，房屋建筑面积124.03平方米，房屋经营用途为美容；租期4年，暂定为自2018年11月1日至2022年10月31日（含免租期），租期开始时间为实际交付之日，自甲方交房之日起计算租期及免租期；免租期2个月，用于乙方装修、工商、消防报批等手续，免租期内免收租金；租金计算方式为租金单价*租赁面积*365天/12个月，起始租金为4.8元/㎡/天，从交房日起计算，前两年不递增，从第三年开始租金在前一年的基础上每年递增5%；租金支付方式为半年付，签约当日支付第一期租金，以后每期租金乙方提前一个月预付下期租金；房屋租赁期内（含免租期）发生的物业费、能源费、水费、电费、供暖费、物业服务费等有关乙方自用费用，由乙方负责支付；签订合同时由田志慧支付押金18108元。合同第八条第5项约定：如乙方在租赁期满或本合同终止后不能搬出该房产，应依据其继续占有该房产的时间（天数）按租赁期届满前的有效日租金的200%计租。合同第九条第2条约定：双方应全面履行本合同所约定各项义务，不得无故解除合同，如任何一方不履行本合同所规定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿3个月房租损失，本合同终止。第九条第3条约定：如果乙方在合同规定交纳租金的期限内未交付或者交清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向甲方交纳违约金，每逾期一日，按照当期租金水平的月租金的万分之五支付违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，收回该房产，乙方交纳的押金将作为违约金不予退还。第九条第5项约定：如因乙方原因导致本合同不能继续履行，乙方已享受到的免租期按当年同期租金水平重新计算，并于乙方离场时一次性付清。合同还约定了其他内容。2018年11月28日，双方交付诉争房屋，田志慧签署了《蔚云府商户入住验房记录表》，确认从该日开始计算租期。截止起诉时止，田志慧共交付租金217296元，另，田志慧支付押金18108元。根据双方的合同约定，扣除两个月免租期后，田志慧交付的租金为2019年1月28日至2020年1月27日。2019年-2020年度，诉争房屋未能正常供暖。根据双方陈述及证据，本院认定诉争房屋自2020年1月2日开始供暖。2019年11月14日，国伦公司向田志慧邮寄《商铺租金缴纳通知书》，载明：田志慧应于2019年12月28日前支付第3期租金，即2020年1月28日-2020年7月27日租金108648元，该文件于2019年11月17日由田志慧本人签收。2020年1月23日，国伦公司向田志慧邮寄《商铺租金催缴函》，该文件于2020年1月31日由田志慧本人签收。2020年4月13日，国伦公司向田志慧邮寄《合同解除通知书》，载明：因田志慧第三期租金已逾期30天未支付，故通知田志慧本通知书送达时正式解除租赁合同，并对房屋腾退等事项作出通知。该文件于2020年4月14日由他人代收。田志慧认可收到前述通知书和函件。庭审中，田志慧同意解除合同。但认为是国伦公司违约在先。其违约行为一是诉争房屋装修时存在水电问题，二是诉争房屋未正常供暖，对其造成了较大的损失。其之所以未按期交付租金是因为其一直与国伦公司在商讨损失赔偿问题，自己不存在违约。2020年11月15日，国伦公司对诉争房屋采取了断电措施。2020年12月10日，在法庭的主持下，田志慧搬离诉争房屋，将房屋归还国伦公司。房屋内其自行安装的中央空调由国伦公司暂为保管。国伦公司表示不同意继续使用中央空调，希望田志慧拆除自行处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据前述规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。本案中，原告国伦公司与被告田志慧签订的《蔚云府商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，诉争房屋存在未能正常供暖的问题，对田志慧使用诉争房屋产生一定影响，但是，该问题并未导致田志慧根本不能占有使用房屋，且在诉争房屋恢复正常供暖后田志慧仍未缴纳租金。田志慧以国伦公司未赔偿损失为由拒付租金，无法律依据，其未按合同约定按时交纳租金，已构成根本违约，国伦公司有权解除合同。经本院查明田志慧已于2020年4月14日收到国伦公司邮寄的《合同解除通知书》，故本院认定涉案合同已于2020年4月14日解除。关于田志慧提出的装修期间用水、用电问题，该问题发生在2018年，此后双方已继续履行了合同第一期、第二期，现田志慧以此理由拒付第三期租金的辩解，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告田志慧未搬离诉争房屋，对于国伦公司要求其支付占有期间房屋使用费的请求，本院予以支持。但房屋断电期间的使用费，应予酌减。经本院核实，田志慧未付租金日期为2020年1月28日至2020年4月14日，未支付房屋使用费的期间为2020年4月15日至2020年12月10日。关于房屋使用费的支付标准，2020年4月15日至2020年11月14日期间，参照合同约定的租金标准计算，2020年11月15日-2020年12月10日（断电期间），参照合同约定的租金标准的1/2计算。关于诉争房屋未正常供暖期间（2019年11月15日-2020年1月1日）的租金是否应当扣除、未正常供暖是否对田志慧造成损失及损失数额、房屋装修期间的水电问题是否对田志慧造成损失及损失数额的问题，田志慧未提起反诉，本院不予处理，当事人可另行解决。关于国伦公司主张的合同解除后田志慧支付免租期内租金、房屋占有的双倍日租金、3个月房租损失、逾期交付租金违约金、押金冲抵违约金等内容，均为违约金条款。综合考虑田志慧的过错程度及国伦公司因此造成的损失等因素，上述违约责任明显过重，本院酌情予以认定。田志慧预交押金，用以折抵违约金，国伦公司无需退还。关于田志慧在诉争房屋内安装的中央空调，田志慧不同意拆除，田伦公司不同意接收使用。本院认为，虽本案系因田志慧违约造成的合同解除，国伦公司无接收中央空调的法定义务。但根据当地的天气状况、生活习惯以及诉争房屋的使用用途，空调已成为房屋内必不可少的设备。田志慧安装中央空调前后的合理期间，田伦公司并未提出异议，现中央空调已形成诉争房屋的添附，有利于诉争房屋的价值提升，强行拆除是对资源的浪费，无必要且不合理。因此，本院认为中央空调应由国伦公司接收使用为宜，同时给付田志慧中央空调折价补偿款。关于补偿款数额，本院依据诉争房屋的现状、中央空调的使用状况以及市场行情酌情认定28000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京国伦房地产开发有限公司与田志慧于2018年10月29日签订的《蔚云府商业租赁合同》已于2020年4月14日解除；二、田志慧于本判决生效后十五日内给付北京国伦房地产开发有限公司2020年1月28日至2020年4月14日期间的房屋租金46746元；三、田志慧于本判决生效后十五日内给付北京国伦房地产开发有限公司2020年4月15日至2020年11月14日期间的房屋使用费126126元，2020年11月15日至2020年12月10日期间的房屋使用费7735元，共计133861元；四、田志慧于本判决生效后十五日内给付北京国伦房地产开发有限公司违约金18018元；上述第二、三、四项金额共计198625元，扣除田志慧已支付的押金18018元、空调折价款28000元，田志慧应于本判决生效后十五日内给付北京国伦房地产开发有限公司共计152607元；五、驳回北京国伦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10106元，由田志慧负担，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李雪莲人民陪审员  张 健人民陪审员  冯 欣二〇二一年六月十七日法官 助理  邵 恒书 记 员  刘思园