广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初13420号原告：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地广州市天河区中山大道西141号。法定代表人：孔祥斌。委托诉讼代理人：叶茂炜，广东恒益律师事务所律师。被告：广东珠江投资股份有限公司（曾用名广东珠江投资有限公司），住所地广东省广州市天河区珠江东路421号601房。法定代表人：郑晨光。委托诉讼代理人：邓玲敏，女，系该公司职员。原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司与被告广东珠江投资股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司的委托诉讼代理人叶茂炜，被告广东珠江投资股份有限公司的委托诉讼代理人邓玲敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于白云区××市镇××路西面××地段××自××地下室××Ａ8-Ｅ~Ａ8-Ａ轴，A8-Z~A8-9轴号房所有权归属我司；2.被告协助我司办理上述房屋的不动产登记手续；3.被告支付逾期办理登记手续的违约金13899.03元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：广东省通信股份有限公司广州分公司（以下简称通信广州分公司）经过通信行业重组合并后，其资产已按国家政策划归我司所有。我司在清理资产时发现：通信广州分公司购入位于白云区××市镇××路西面××地段××自××地下室××Ａ8-Ｅ~Ａ8-Ａ轴，A8-Z~A8-9轴号房做通信机房用途。通信广州分公司付清了购房款，被告也将上述房产交付通信广州分公司，通信广州分公司使用至今。但至今仍未搬离产权登记手续。后我司经多方了解，广东珠江投资有限公司于2007年改制更名为被告。我司认为，涉案房产为我司合法资产，其所有权应当归我司所有，被告作为卖方的继受主体应当履行广东珠江投资有限公司相关义务。综上所述，为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广东珠江投资股份有限公司辩称，一、延迟办理产权登记手续并非我司原因造成，原告的诉请缺乏依据。实际办理产权登记手续的过程由多个环节构成，各环节之间互为条件，任何一个环节出现问题均可导致产权登记手续无法办理。案涉房屋因规划验收无法进行导致无法办理大确权，最终导致产权登记手续无法办理。规划验收无法进行并非我司原因造成，而是因小区业主阻挠公建配套设施建设造成的。原告要求我司承担逾期办理的违约责任缺乏事实和法律依据。二、若法院认为我司需承担逾期办证的违约责任，我司仅需支付逾期办证违约金1319.58元。案涉房屋至今未办理产权登记手续，原告亦仅向我司支付了第一期房款131958元。根据双方签订的合同约定，我司仅需向原告支付违约金1319.57元。我司虽延迟办理产权登记手续，但原告一直在正常使用房屋，延迟办证并未影响其正常开展工作。我司一直在积极向政府及业主沟通按规划修建配套以便能通过规划验收，奈何小区业主一直反对我司按规划修建垃圾站及公厕。延迟办证绝非我司所愿。综上，原告要求我司承担逾期办理的违约责任缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月14日，通信广州分公司（出卖人）与广东珠江投资有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于白云区××市镇××路西面××地段白云××家园××自××地下室××Ａ8-Ｅ~Ａ8-Ａ轴，A8-Z~A8-9轴号房（以下简称涉案房屋），该商品房用途为通信机房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2750元，总金额138903元；买受人以分期付款的方式支付，（1）双方签订正式商品买卖合同后一周内，支付总房价95%计131958元；（2）出卖人交付机房后一年半内交付产权属买受人的房地产权属证书，买受人自办妥权之日起十日内付清5%余款6945元；出卖人应当在2005年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定取得质检站将符合《建设工程施工质量验收监督意见书》条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记计算备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人提出退房的，按国家的法律规定处理，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；买受人的房屋仅作通信机房使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等等。上述合同签订后，通信广州分公司向被告支付涉案房屋的全部购房款138903元。被告向通信广州分公司出具日期为2004年7月10日的涉案房屋购房款138903元发票。被告向通信广州分公司交付了涉案房屋。2021年2月22日，广州市规划和自然资源局向本院出具《关于（2020）粤0111民诉前调15393号的复函》（以下简称复函）。主要内容为一、项目概况。来函地址所在地块于2003年领取穗国土建用字[2003]第52号《建设用地批准书》。同年以穗府国用（2003）第57号和穗府国用（2003）第173号办理《国有土地使用证》，用地单位为广东珠江投资有限公司。2008年8月，因用地单位名称变更，再以2008国用1100163号重新合并办理了上述地块的《国有土地使用证》，用地单位为广东珠江投资股份有限公司。根据来函提供的相关文证号，经核查《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]749号），建设规模为8幢（自编“白云骏景”A1-A8栋），地上12层，地下1层（含夹层）住宅，总建筑面积71369平方米。该项目8幢（自命名白云骏景A1-A8栋）地上12层（部分1、11层）住宅楼于2007通过规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2007]3031号）。暂未查到地下室的《建设工程规划验收合格证》，地下室整体暂未办理首次登记。……二、关于预售登记和过户问题。（一）白云骏景家园（自编骏雅轩A7、A8）地下室由部分车位已办理预售合同备案，但由于你院来函未能提供地下室-1层A8-E~A8-A轴，A8-Z~A8-9轴的单元编号或门牌带着，故我局邙核查预购商品房登记（合同备案）的相关情况。现提供测字110108204号地下室平面图（附件）供你院，建议你院确认单元编号和位置后再作进一步核查。（二）由于地下室未办理规划条件核实手续，暂不具备办理过户登记条件……以上信息核查时间为2021年1月12日，最新信息以登记薄为准。诉讼中，原被告确认涉案房屋系广州市规划和自然资源局的复函附件测字110108204号的邮电机房。被告提交《关于要求调整建筑设计的复函》拟证明不动产登记手续未能办理是由于小区业主阻挠公建配套设施的建设而导致楼盘规划验收未能通过，责任不在其。该函主要内容为因拟调整建筑设计在批前公示期间，该小区超过业主总人数三分之二的业主持反对意见，未满足《物权法》的有关规定，故暂不同意被告提出的将该《建设工程规划许可证》的垃圾压缩站、公厕调整为垃圾收集房、公厕的申请。建议被告耐心做好小区业主的解释工作，妥善处理业主投诉等问题。原告对其真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。认为说明被告存在变更规划以及所完成的工程与规划不符的事实，不能作为被告不履行合同约定的办理相关产权证的义务的有效支持。有关情况的出现是因为被告造成的，被告应当承担责任，且与本案诉讼无关。另，被告对原告提交的发票真实性、合法性予以确认，但对其关联性提出异议，认为原告未提供其他支付凭证证明其已实际支付购房款。另查，2002年，中国网络通信集团公司根据国务院制定的《电信体制改革方案》（国发[2001]36号文）在广东省设立、负责广东省通信公众网建设和运营的、具有独立法人资格的子公司广东省通信股份有限公司。通信广州分公司是广东省通信股份有限公司设置在广州的分支机构。2004年，按照中国网络通信集团公司的统一部署，中国网络通信集团公司与中国网络通信有限公司融合重组，由中国网络通信有限公司吸收中国网络通信集团公司的资产并依法注销中国网络通信集团公司。后中国网络通信集团公司更名为中国网通（集团）有限公司。同年12月，广东省通信股份有限公司和中国网络通信有限公司广东省分公司融合重组，并正式更名为中国网通（集团）有限公司广东省分公司。原广东省通信股份有限公司的公司资产由中国网通（集团）有限公司广东省分公司承接，并注销广东省通信股份有限公司。原通信广州分公司随广东省通信股份有限公司的公司注销而注销，资产由中国网通（集团）有限公司广州市分公司承接。2008年10月，按照工业和信息化部、国家发展和改革委员会、财政部共同制定的《关于深化电信体制改革的通告》(工信部联电[2008]73号)文的要求，中国网通（集团）有限公司与中国联通有限公司合并，中国网通（集团）有限公司由中国联通有限公司吸收，中国联通有限公司更名为中国联合网络通信有限公司。同年12月，中国网通（集团）有限公司广州市分公司随中国网通（集团）有限公司与中国联通有限公司的合并，而被中国联通有限公司广州市分公司吸收，中国联通有限公司广州市分公司更名为中国联合网络通信有限公司广州市分公司。原中国网通（集团）有限公司广州市分公司的资产由中国联合网络通信有限公司广州市分公司承接，原中国网通（集团）有限公司广州市分公司注销。且中国联合网络通信有限公司广州市分公司是中国联合网络通信有限公司在广州的营业分支机构，持有中国联合网络通信有限公司在广州市区域的运营及资产。本院认为，涉案《商品房买卖合同》签订于民法典实施前，引发双方纠纷的法律实施亦发生于民法典实施前，但因该法律事实持续至今，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应适用民法典的规定。通信广州分公司与被告签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方应依约履行。通信广州分公司经一系列的公司重组合并注销变更后，其享有的资产依法由原告承接。故原告承接涉案《商品房买卖合同》中通信广州分公司作为买受人的权利义务。签订合同后，原告已向被告支付了购房款，依据合同约定，被告应于2005年7月29日前协助原告办理不动产权证书，但被告至今仍未办理，该行为已构成违约，应承担违约责任。由于广州市规划和自然资源局向本院出具的复函中明确地下室未办理规划条件核实手续，暂不具备办理过户登记条件，故原告要求被告办理产权证的诉求，本院暂不予支持。原告可待房屋办妥办理规划条件核实手续后再行解决办证问题。关于原告要求确认涉案房屋归属于其的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因现涉案房屋未登记在原告名下，故原告的上述请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。根据原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告逾期办证需支付违约金。现被告仍未协助原告办理涉案房屋的不动产权证，该行为已构成违约，故原告要求被告支付违约金有据，本院予以支持。涉案合同对违约金的计付有明确约定，违约金应合同约定的按已付房款的1%计付。原告主张违约金应调整为已付房款的10%计算的意见不能成立，本院不予以采纳。故原告要求被告支付违约金1389.03元有据，本院予以支持。驳回原告多于上述数额的请求。被告抗辩其仅需支付第一期房款131958元的1%即1319.58元作为违约金的意见。原告提交的落款日期为2004年7月10日的发票足以证明原告已支付完全全部购房款。且被告作为出卖人将涉案房屋交付原告多年，对此亦未提出异议。故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广东珠江投资股份有限公司向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司支付逾期办证违约金1389.03元；二、驳回原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1678元，由原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司负担1653元，被告广东珠江投资股份有限公司负担25元并于本判决生效之日起五日内迳付原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月二十八日书记员  卢 迪