连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初2040号原告：李小娟，女，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：孙曰磊，江苏同科律师事务所律师。被告：杨晓玲，女，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：戴小闯，江苏天弈成律师事务所律师。被告：于桂华，女，汉族，住连云港市赣榆区。二被告共同委托诉讼代理人：陈晓芳，江苏衡信达律师事务所律师。原告李小娟与被告杨晓玲、于桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小娟及其委托诉讼代理人孙曰磊，被告杨晓玲的委托诉讼代理人戴小闯，被告杨晓玲、于桂华的共同委托诉讼代理人陈晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金3万元；2.判令被告支付违约金126000元；3.判令被告支付原告租房费用6500元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年11月8日，原告与被告于桂华在连云港中居不动产经纪有限公司（以下简称“中居公司”）签订了《房屋买卖居间合同》。被告杨晓玲授权其母亲于桂华将房屋卖给原告，房屋总价1260000元，原告按照合同约定支付定金30000元。2020年11月24日，原告与被告于桂华一起到中居公司交付房款，原告用手机银行，转账每笔限额50000元，在转款过程中，被告于桂华当场写下首付款收据，在原告转账第三笔款时，被告于桂华接到杨晓玲电话，要求加价到1330000元。后原告多次找被告及中居公司要求继续履行合同，被告坚持加价。后被告将该房屋卖给他人，并通过中居将已付房款100000元于2021年1月19日退还给原告，被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨晓玲辩称，答辩人并未违约，是原告李小娟违约表示不买了，合同才解除。2020年11月8日，原、被告订立合同并付定金30000元，合同约定15天内支付300000元，而截止至2020年11月23日原告并未如约支付款项，也未按合同约定办理银行贷款。直到2020年11月24日，原告仅支付100000元，与合同约定不符。当日，原告表示不买涉案房屋并要求退还款项。后答辩人通过中居公司退还原告100000元。答辩人认为，因原告违约在先，按照定金罚则，答辩人不应退还30000定金元。被告于桂华辩称，原告诉答辩人主体不适格，答辩人系被告杨晓玲母亲，仅受被告杨晓玲的委托与原告签订本案合同。原告诉答辩人返还定金、承担违约金及其他费用无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告于桂华系被告杨晓玲母亲。2020年11月8日，被告于桂华受被告杨晓玲（甲方、出售方）的委托与原告李小娟（乙方、购买方）、案外人中居公司（丙方、居间方）签订《房屋居间买卖合同》。合同约定，甲方自愿将坐落于连云港市赣榆区××镇××路×××号××××××号楼×单元××××室房屋出售给乙方，房屋面积为133.24平方米，房屋总价款为1260000元；乙方应在签订本合同时支付30000元作为定金，甲乙双方约定自签订本合同后于2020年11月8日前双方带齐有效证件到丙方指定的银行办理乙方银行贷款手续，并按银行规定将首付款400000元（包含定金）打到甲方账户，暂定乙方银行贷款金额为人民币860000元；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋成交总价的10%的违约金；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充条款：经双方协商，乙方在15日内先付甲方300000元整（除定金再付270000元）作为甲方还房贷使用，甲方将房产交付乙方装修使用，送储藏间，该房屋在2021年3月5日满2年过户。合同签订当日，原告通过中居公司将定金30000元支付到被告杨晓玲的账户中。被告于桂华向原告出具收条。2020年11月24日，原告李小娟分两笔共向被告杨晓玲的账户转账100000元。后因剩余首付款的数额为170000元还是200000元，原、被告产生分歧，经协商未果，原告李小娟在当天即表示不再购买涉案房屋，并要求被告杨晓玲退款。中居公司的工作人员李启蒙于次日向被告杨晓玲提供了退款账号，但因卡号错误导致退款未成功。在退款期间，李启蒙居中协调，但因房地产市场行情发生变化，房子涨价，双方最终未能达成新的合意。2021年1月19日，被告杨晓玲通过李启蒙将首付款100000元退还原告李小娟，但未退还定金30000元。原告李小娟遂诉至本院。庭审中，被告杨晓玲向本院提供了其与中居公司工作人员李启蒙的通过录音。录音显示，杨晓玲说：“。用你的话说你错在，你没有把这个合同发给我看，你没读给我听，俺也无所谓是吧？”李启蒙答：“嗯。因为俺这个定金是包含在首付款之内的，你懂吧？可能呢，当时我没有跟你解释清楚，然后你呢也可能不知道这个事，你懂吧？”本院认为，原告李小娟与被告杨晓玲、第三人中居公司签订的《房屋居间买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利义务。当事人协商一致,可以解除合同。合同约定，首付款的支付时间为合同签订后的15日内，即原告李小娟应在2020年11月23日前足额支付270000元，但原告逾期付款一天，其虽诉称，被告杨晓玲不在家。但其可以选择直接将首付款足额支付给中居公司或转账支付至被告杨晓玲的定金收款账户履行约定义务，故其存在履行瑕疵。被告杨晓玲因委托被告于桂华代为签订合同，在未搞清首付款是否包含30000元定金的情况下即要求原告按照330000元的数额支付首付款亦存在过错。原、被告经中居公司协调未果的情况下，原告要求退款，被告杨晓玲同意退款，双方已对解除合同的事宜达成合意,被告杨晓玲未能及时完成退款的原因系中居公司的工作人员李启蒙提供的卡号错误导致，故双方《房屋居间买卖合同》已于2020年11月24日解除。事后，原告又通过中居公司协商购买涉案房屋，系就新的买卖关系进行磋商，但因房价上涨的原因未能达成一致意见，与本案《房屋居间买卖合同》的履行无关。故对原告诉称买卖合同未继续履行是因被告杨晓玲反悔欲提高房价的诉称意见，本院不予采纳。被告杨晓玲在合同解除后退还购房款100000元时亦应将购房定金30000元退还，故对原告要求被告杨晓玲退还购房定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，因原、被告在履行合同过程中均存在一定的过错，被告杨晓玲认为原告主张的违约金过高，且原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，根据违约损失与实际损失相当的原则，本院将违约金的计算标准调整为30000元定金的利息，即自2020年11月25日起至实际退还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算。关于租房费用6500元，因双方已经对解除合同的事宜达成合意，且涉案房屋系毛坯房，不具备居住条件，故对原告李小娟的该项诉讼请求，本院不予支持。被告于桂华系受被告杨晓玲的委托签订合同，其以被告杨晓玲的名义实施民事法律行为的后果应由被告杨晓玲承担。故对原告要求被告于桂华承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告李小娟的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告杨晓玲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李小娟购房定金30000元，并支付利息（利息以30000元为本金，自2020年11月25日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；二、驳回原告李小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，减半收取1775元，由原告李小娟负担1493元，被告杨晓玲负担282元（原告已预交，被告杨晓玲于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李秋红二〇二一年六月二日法官助理 杨海宁书 记 员 李 庚法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。（二）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。（三）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。