内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民 事 判 决 书(2021)内0521民初2546号原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司。住所地：通辽市科尔沁左翼中旗保康镇巴彦塔拉大街文化路。法定代表人：赵国君，职务：经理。委托诉讼代理人：宋奇睿，内蒙古嘉儒律师事务所律师。被告（反诉原告）裴希鹏，男，1985年3月30日出生，蒙古族，科尔沁左翼中旗人，大学文化，教师，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：赵伟，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）裴希鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋奇睿、被告（反诉原告）裴希鹏及其委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告（反诉原告）裴希鹏偿还剩余购房款房屋131902元，支付利息70886.61元（以131902元为基数，以1.5倍同期银行贷款利率（年利率4.90%）为计算标准，自2014年4月1日暂计算至2021年1月31日共计2497天，利息计算止本息清偿完毕为止），本息合计202788.61元；二、全部诉讼费用由被告（反诉原告）裴希鹏承担。事实和理由：2014年1月10日，被告（反诉原告）裴希鹏购买原告（反诉被告）位于科左中旗白音塔拉农场金地家园小区三单元一楼西屋的房屋，但未能一次性缴纳购房款，于2014年1月10日为原告（反诉被告）出具欠据一枚，载明被告欠原告购房款131902元，该尾款于2014年3月底交清。2018年4月12日，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理了正式网签备案合同，然而在出具欠据时至今日，被告（反诉原告）并未依约支付尾款。合法的买卖关系应受法律保护，在双方签订了合法有效的购房合同并且原告（反诉被告）已经将房屋交付给被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）便负有支付购房款的法律义务，而被告（反诉原告）迟迟不履行付款义务不仅是对约定的违反，更给原告带来了实际损失，原告（反诉被告）有权依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的逾期贷款利率标准计算被告（反诉原告）逾期付款的利息。被告（反诉原告）裴希鹏辩称，原告（反诉被告）的诉讼请求没有事实及法律依据应予以驳回。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋尾款的问题，原告（反诉被告）未按照合同约定办理房屋权属手续，原告（反诉被告）直至今日没有履行该义务的能力，所以为了保护被告的合法权益直至今日没有支付房屋尾款。案涉房屋存在严重的质量问题，房屋结构与合同约定严重不符。原告（反诉被告）已构成严重违约，因此原告（反诉被告）主张的利息没有事实和法律依据。被告（反诉原告）裴希鹏向本院提出反诉请求：1、要求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年4月12日签订的合同编号为2018-9001303的《商品房买卖合同》；2、要求原告（反诉被告）返还购房款96925元，并支付资金占用期间的利息44440.11元（暂计算至2021年1月9日，2021年1月10日以后的利息以96925元为基数，按照年利率6.55%计算至购房款全部返还之日止），本息合计141365.11元；3、要求原告（反诉被告）赔偿损失70000元；4、要求原告（反诉被告）支付2019年12月垫付房屋质量缺陷维修费用35654元，上述二、三、四项诉讼请求合计：247019.11元；5、要求本案全部诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2014年1月10日，反诉原告购买反诉被告开发的金地家园小区3单元1楼西屋的房屋，双方签订了房屋买卖合同，合同约定：房屋建筑面积99.49平方米，总价款228827元，反诉原告当日支付购房首付款96925元，剩余购房款131902元由反诉被告为反诉原告办理公积金贷款。2018年4月12日，反诉被告以可以为反诉原告办理公积金贷款为由要求与反诉原告重新签订房屋买卖合同，欺骗反诉原告与其签订了编号为2018-9001303的《商品房买卖合同》，反诉原告收到起诉状后才知道反诉被告私自将双方约定的房款给付方式由余款公积金贷款变更为一次性付款。自2014年合同签订后，反诉原告开始装修入住，入住后由于房屋地面下沉、严重塌陷，反诉原告于2019年12月11日对房屋进行了维修。另因反诉被告欠缴税款等自身原因，至今未能给反诉原告办理房屋产权证书。鉴于反诉被告开发的涉案房屋存在严重质量问题属于危房，且不能办理房屋产权证，致使反诉原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。因此，反诉原告根据相关法律的规定提起诉讼，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司辩称，一、被告（反诉原告）已经实际居住多年，不属于合同目的不能实现，不符合法定的解除情形；二、被告（反诉原告）所主张的赔偿请求与本案本诉不属于同一法律关系，原告（反诉被告）主张的诉讼请求是基于双方签订的商品房买卖合同产生的债权，而被告（反诉原告）所主张的赔偿请求是基于其对房屋享有物权产生的，不符合我国本诉和反诉属于同一法律关系的法律规定，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，被告（反诉原告）裴希鹏购买原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司开发的科左中旗白音塔拉农场金地家园小区三单元一号楼西屋，面积99.49㎡，每平米2300元，房屋总价款228827元，被告（反诉原告）裴希鹏当日给付房款96925元，剩余购房款131902元。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具欠据一枚，约定2014年3月底交清房款。2014年3月26日，原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司与被告（反诉原告）裴希鹏签订《商品房买卖合同》，合同约定剩余房款办理公积金付清，网签备案至被告（反诉原告）裴希鹏名下。2018年4月12日，原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司将2014年3月26日签订的网签合同申请退房，同日又与被告（反诉原告）裴希鹏签订《商品房买卖合同》，将原合同约定的剩余房款办理公积金付清变更为余款一次付清。该房屋已交付被告（反诉原告）裴希鹏入住使用。该房屋至今未办理房屋所有权证书。本案争议焦点：一、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付尾欠房款及利息的诉讼请求，是否有事实及法律依据。二、被告（反诉原告）裴希鹏反诉原告（反诉被告）要求解除合同，赔偿装修款70000元，房屋质量产生的维修款35654元是否有事实及法律依据。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司列举证据1、《商品房买卖合同》（2018年4月12日），证明2018年4月12日原告（反诉被告）已为被告（反诉原告）房屋办理了初始登记，合同约定被告（反诉原告）应于初始登记前支付尾欠房款，原告（反诉被告）应于初始登记后为被告（反诉原告）办理产权登记，付款及产权登记存在先后顺序的事实。证据2、欠据一枚，证明被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）购房款131902元的事实。被告（反诉原告）裴希鹏质证认为，对《商品房买卖合同》真实性没有异议，关联性和证明指向有异议，首先合同中约定，约定交付房屋的时间不以交付尾款为前提，原告（反诉被告）并未按照该约定履行办理房屋权属登记的义务，已构成违约。合同中第十条第三款中约定，甲方未征得乙方的同意不得擅自更改商品房的房屋设计和环境、布局，否则乙方有权解除《商品房买卖合同》，但是原告（反诉被告）实际交付的房屋与合同中的大相径庭，原告（反诉被告）已构成严重违约。关于乙方逾期付款的约定第六条，约定如若乙方逾期付款，则按照银行同期贷款利率计算，可以证明原告（反诉被告）诉请的利息按照1.5倍银行贷款利率是没有事实依据的。证据2、欠据的真实性没有异议，但是该欠据约定2014年3月底交付尾款，直至2021年4月9日原告（反诉被告）才向被告（反诉原告）主张该笔尾款，诉讼时效已经过，原告（反诉被告）无权再向被告（反诉原告）主张。本院审查认为，原告（反诉被告）列举的证据1、2证实了被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）购房款的事实，来源合法，内容真实有效，与本案有关联性，予以采信。被告（反诉原告）裴希鹏列举证据1、2014年3月26日，签订的《商品房买卖合同》一份，证明合同第五页第四条第三款，原、被告双方关于付款方式的约定始终是首付款100000元，公积金贷款付清尾款，但由于原告（反诉被告）自身的原因公积金贷款未能获批，原告（反诉被告）违约在先，因此原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张给付房款利息没有事实及法律依据。根据合同第十二条的约定，自初始登记完毕之日起0日内原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理房屋权属登记，但时至今日原告（反诉被告）也没有履行该义务，已构成严重违约。证据2、科左中旗委员会办公室文件左办发【2020】16号（复印件），证明原告（反诉被告）至今没有能力去继续履行房屋权属登记义务。证据3、案涉房屋整体下沉的照片（8张），视频、通话录音（光盘），房屋修复票据（11枚），证明原告（反诉被告）交付的案涉房屋存在整体下沉、塌陷等严重质量问题，原告（反诉被告）曾派员工与被告（反诉原告）商谈修复事宜，但没有解决根本问题，原告（反诉被告）已严重违约，被告（反诉原告）的合同目的不能实现。证据4、商品房平面图，证明原告（反诉被告）交付的房屋与双方合同约定的设计规划严重不符，根据双方的合同约定被告（反诉原告）享有单方解除合同的权利。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司质证认为，对证据1、真实性、合法性、关联性不予认可，该合同落款处甲乙双方没有签字，且与房产部门正式备案的合同内容不符，应以权力机关备案内容为准。证据2、与本案没有关联性。证据3、照片视频以及通话录音能够证实，房屋需要维修并且原告（反诉被告）也已派人到现场履行相关义务，通话录音被告所称的原告（反诉被告）员工说存在塌陷但原因不明，还说房屋已经建设8年多，如果是质量问题早就塌陷了，因此无法证明原告（反诉被告）建设房屋存在质量问题。对11枚票据均为手写收据，没有正规发票并且没有捺印及盖章，也并为载明实际的施工地点及材料用处。对证据4、的真实性认可，但证明指向不认可，被告（反诉原告）出示该证据是在2018年4月12日双方签订合同中所附，恰恰说明被告（反诉原告）认可了该份合同的真实性。本院审查认为，被告（反诉原告）列举的证据1、证实了原、被告第一次签订合同时双方约定公积金贷款偿还尾欠房款的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据2、与本案无关联性，对其证明指向不予采信。证据3、与本诉无关，在本案中不予采信。证据4、被告（反诉原告）已入住多年，故被告（反诉原告）以此为由解除合同的理由不能成立，不予采信。本院向原告（反诉被告）、被告（反诉原告）出示依职权调取的证据。原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但证明中载明2014年所签订的合同已经被撤销，无论是根据行政机关内部登记还是根据我国民法典关于合同的有关规定，2018年所签订的第二份合同应视为双方对于2014年签订合同的变更，已经形成了对2014年签订合同的效力覆盖具有公示力。被告（反诉原告）裴希鹏质证认为，2018年与2014年的两份合同都是格式条款合同，两份合同的唯一区别是付款方式由公积金清偿尾款变成一次性付款，这加重了被告（反诉原告）的负担，原告（反诉被告）未提示被告（反诉原告）这处改动，因此不对被告（反诉原告）产生法律效力。根据《民法典》第五百二十七条、第五百二十八条的规定，之前被告（反诉原告）拒绝给付尾款行使的是不安抗辩权，原告（反诉被告）自签订合同七年之久至今仍不履行合同义务，也未能提供适当的担保，这种行为应视为原告（反诉被告）表明不履行主要债务，故被告（反诉原告）依法享有解除合同的权利，并有权要求原告（反诉被告）承担违约责任。本院审查认为，该份证据证实了原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2014年3月26日，2018年4月12日签订两份合同的事实，所证实内容真实有效，与本案具有关联性，予以采信。本院认为，当事人之间应本着诚信原则进行民事活动。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》后被告（反诉原告）当即给付购房款96925元，剩余购房款131902元，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具欠据一枚，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间形成债权债务关系，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付尾欠购房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付尾欠购房款利息的诉讼请求，因双方于2014年3月26日，签订合同时约定尾款用被告（反诉原告）住房公积金偿还，由于原告（反诉被告）的原因未能办理住房公积金事宜，2018年4月12日，重新签订合同时变更剩余购房款的给付方式未告知被告，且原告（反诉被告）未按合同约定为被告办理房屋产权证，故原告（反诉被告）主张的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告（反诉原告）提起反诉要求与原告（反诉被告）解除合同，返还购房款及利息，赔偿损失70000元的反诉请求，因该房屋已交付使用七年之久，且被告（反诉原告）提出的解除合同的理由，不符合法律规定的解除合同的情形，故不能成立，本院不予支持。房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告（反诉原告）主张的房屋质量产生的维修款35654元，因该项请求与本诉不是同一法律关系，故在本案中不予处理，被告（反诉原告）可另行主张权利。综上所述，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）偿还尾欠购房款131902元的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）裴希鹏于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司剩余购房款131902元；二、驳回原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司的其他诉讼请求三、驳回被告（反诉原告）裴希鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2171元，由被告（反诉原告）裴希鹏负担1470元，原告（反诉被告）科左中旗国君房地产开发有限公司负担701元。反诉费减半收取2461元，由被告（反诉原告）裴希鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 乌 日 图二〇二一年六月二十五日书记员 杨呼日查