福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2729号上诉人（原审原告）：冯垂波，男，1990年1月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。上诉人（原审原告）：冯垂权，男，1973年5月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。以上两上诉人共同委托代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。法定代表人：陈艺生，公司总经理。委托诉讼代理人：黄承国。委托诉讼代理人：廖贵辉。上诉人冯垂波、冯垂权因与被上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯垂波、冯垂权上诉请求：1、撤销一审民事判决第三、四、五项判决，改判支持冯垂波、冯垂权一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由仁文公司全部负担。事实与理由：一、本案系仁文公司原因导致未能签订正式的商品房买卖合同，而冯垂波、冯垂权对此不具有任何过错，但原审法院却认定冯垂波、冯垂权具有过错，并以此为由不予支持其双倍返还10万元定金的诉求，并酌定双方对赔偿房屋差价损失各承担50%，明显有误，依法应当予以纠正。1、原审法院既查明案涉房产已被法院和税务机关查封，双方就案涉房产进行买卖的合同目的已无法实现，并支持冯垂波、冯垂权解除案涉协议书的请求，但却又在无任何证据支持的情况下认定冯垂波、冯垂权对未能签订商品房买卖合同存在过错，明显自相矛盾，缺乏依据。2、根据冯垂波、冯垂权所提交的生效法律文书的认定，本案未签订正式商品房买卖合同的过错方为仁文公司，而冯垂波、冯垂权对此无过错。故在仁文公司没有相反证据予以反驳的情况下，对该事实和认定应当依法予以确认。根据冯垂波、冯垂权原审所提交的证据4到证据6，在仁文公司诉请冯垂波、冯垂权解除案涉协议书的案件中，经一审、二审、再审，法院均认定了：2011年仁文公司经营状况出现严重问题，此为众所周知的事实，且签订完整的《商品房买卖合同》为重大事项，福建仁文建设有限公司作为《商品房买卖合同》的提供方，签订合同地点亦在仁文公司处，仁文公司一方有义务通知冯垂波、冯垂权前往签署合同的时间、地点等具体事宜，但福建仁文建设有限公司在法院给予的期限内未能提供相应证据，应自行承担相应法律后果。3、结合冯垂波、冯垂权与仁文公司之间的交易以及诉讼过程，说明本案是冯垂波、冯垂权一直要求继续履行合同，而仁文公司一直拒绝履行的事实，且因仁文公司原因导致案涉房屋被法院及税务部门查封，事实上根本无法继续履行。纵观本案冯垂波、冯垂权与仁文公司之间的纠纷，历时多年，先是仁文公司为拒绝履行合同义务，起诉要求解除案涉协议书，后经法院作出生效判决驳回了仁文公司的诉请。上述生效判决作出后，仁文公司仍拒绝履约，冯垂波、冯垂权为此不得已提起诉讼要求继续履行，签订房屋买卖合同，但仁文公司答辩仍以各种理由拒绝履约，且因仁文公司原因导致案涉房屋被法院及税务部门查封，事实上根本无法继续履行，故经两审判决驳回了冯垂波、冯垂权要求继续履行的请求。由此，完全可以证实本案很明显是仁文公司因房价大幅度上涨，故而拒绝与冯垂波、冯垂权签署《商品房买卖合同》，企图以此获得巨额非法利益，而冯垂波、冯垂权对此并无任何过错。二、案涉房屋差价损失依法应当按照全额支付购房款计算，原审法院按已支付的购房款及定金之和占合同约定总价款比例计算，明显不符合法律规定，且导致仁文公司因违约行为获利，而冯垂波、冯垂权作为守约方利益严重受损，显失公平公正。1、根据合同法的规定，损害赔偿的范围应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。针对本案，冯垂波、冯垂权于2011年7月13日与仁文公司签订案涉协议书后即向仁文公司支付定金5万元及购房款325262元，故冯垂波、冯垂权完全按照协议书履行了付款义务。而对于余下购房款的支付也必然是待双方签订正式买卖合同后再予以支付，如仁文公司诚实履约，双方继续履行案涉协议书，冯垂波、冯垂权必然将支付余下全部购房款，也定能取得案涉房屋房价上涨的全部利益。同时，案涉协议书中明确载明“乙方在签署《商品房预定协议》以及本补充协议前已详细约定并理解《商品房买卖合同》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等各项条款均达成一致意见，不存在分歧，双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减、修改任何条款内容等。”因此，案涉协议书实则已经对本约的标的物、价款等合同内容作出明确约定，冯垂波、冯垂权对本约的期待利益已经固化，现因仁文公司违约，冯垂波、冯垂权作为守约方的期待利益也随之丧失，同时也丧失与他人订立合同的机会，从而造成了巨大经济损失，故应以仁文公司故意违约所得的利益赔偿冯垂波、冯垂权全部损失，原审法院以冯垂波、冯垂权已支付的购房款及定金之和占合同约定总价款比例计算房屋差价损失，完全无任何依据，应当予以纠正。2、本案仁文公司因房价大幅度上涨，其宁愿冒着恶意违约之风险，即使需要承担违反合同约定产生违约金的后果也要解除合同，拒绝履行合同义务，均是因其违约成本远小于其所将取得的非法利益，而冯垂波、冯垂权作为老百姓购买房屋本为正常居住使用，却没想到自己成为利益的牺牲品。冯垂波、冯垂权于2011年购房至今长达10年之久，其在支出大笔购房款的情况下却至今还未拿到商品房。由此，冯垂波、冯垂权现以案涉房产价值增值部分向仁文公司主张赔偿其损失，完全符合法律规定，然而原审法院却脱离本案客观事实以及经生效法律文书认定的事实，以“已支付的购房款及定金之和占合同约定总价款比例计算房屋差价损失”变相降低仁文公司的违约成本，明显无任何依据，且导致仁文公司反因其恶意拒绝签约正式合同的行为获利，而冯垂波、冯垂权作为守约方利益严重受损，显失公平公正，依法应当予以纠正。仁文公司辩称，一、从合同签订和履行过程判断，冯垂波、冯垂权无继续履行合同的诚意，在签订认购协议长达八年时间里从未主张过签订合同或不予签约的抗辩，甚至在仁文公司起诉解除合同诉讼中也未要求履行合同，是双方至今未签订合同的根本原因。1、双方2011年7月13日签订认购协议，约定冯垂波、冯垂权应于2011年9月18日前与仁文公司签订商品房买卖合同，如逾期，视为放弃认购该房产，仁文公司有权没收定金，另行销售。2、仁文公司曾口头通知签约，据销售了解，冯垂波、冯垂权系炒房并非自住，未找到买家，所以并不着急签订合同，为避免案涉房产长期处于不确定状态，仁文公司于2017年6月30日向鼓楼法院起诉要求解除认购协议书。该案经鼓楼法院一审、福州中院二审，不予支持仁文公司诉解除认购协议的诉求。不论是在该诉讼前还是诉讼中或是诉讼后，冯垂波、冯垂权从未要求主张继续履行合同。3、2019年2月1日，冯垂波、冯垂权起诉鼓楼法院要求继续履行合同，法院认为预约合同不具有强制缔约的效力，且案涉房产于2017年8月22日被鼓楼法院司法查封，2018年8月10日，被鼓楼区税务局查封，认购协议不再有继续履行的强制性。可见，从2011年7月签订认购协议到2019年2月，冯垂波、冯垂权在长达近9年时间里从未主张与仁文公司签订合同，足见其并无履行合同的诚意，导致过程中房产被法院司法查封、税务查封，该相关不利法律后果系由冯垂波、冯垂权造成的，不应归责于仁文公司。一审审理中，仁文公司提交了证据，证实2011年9月2日、10月24日与同楼栋其它业主签订合同并办理按揭贷款，说明同时期仁文公司不存在无法签订合同的障碍。实际上，仁文公司开发建设的包括案涉房产在内的“大儒世家”项目自2012年以来就处于福建高院和福州市政府相关职能部门的联合监管状态，此后项目解封，项目建设、销售、回款均在联合监管下有序进行，福建高院和福州市政府介入监管后，该项目就不存在无法签约或办按揭或交房的障碍。冯垂波、冯垂权始终未举证仁文公司在通知签约时无法签订合同，且未书面通知仁文公司不予签约的抗辩事由，应自行承担该相关不利法律后果。二、生效判决未确认未签订合同的责任在于仁文公司，冯垂波、冯垂权引用再审申请书的部分观点，不应作为认定本案事实的依据。应特别说明的是，仁文公司起诉冯垂波、冯垂权解除认购协议诉讼中，福州中院认为认购协议签订于2011年，约定冯垂波、冯垂权应在2011年9月18日前到仁文公司处签订商品房买卖合同，直至2017年本案起诉之时，已时隔将近6年，双方均未提交任何证据证明在此期间曾向对方主张过签订商品房买卖合同，故未能签署合同的原因在何方尚不明确。因此，生效判决并未确认未签订合同的责任在于仁文公司。冯垂波、冯垂权引用再审申请书中部分观点“2011年福建仁文建设有限公司经营状况出现严重问题，此为众所周知的事实”，但其未提供证据证明，不应作为认定案件事实的依据，认为合同签订地点在仁文公司处，仁文公司负有再次通知签约义务，明显加重了仁文公司根据合同约定应承担的义务，对仁文公司显失公平。三、假设仁文公司对签署合同负有通知签约义务，该义务系根据交易惯例，而非合同约定或法律规定，仁文公司未履行该通知义务不应视为违约，最多应承担的是次要责任，而非同等责任，一审法院判令仁文公司承担同等责任不当，对仁文公司显失公平。冯垂波、冯垂权作为买受人，根据合同约定何时前往签约及需要携带的资料，认购协议约定清楚、明确，无任何争议，根据合同约定及意思自治原则，仁文公司无再次通知签约义务，即便仁文公司未履行通知义务，也不应承担违约责任。一审法院判令承担同等责任，加重了仁文公司的举证义务，显失公平。四、根据冯垂波、冯垂权另案陈述（详见冯垂波、冯垂权一审提交的证据四第3页），在2011年11月知悉仁文公司存在资金问题，项目无法按时完工，但冯垂波、冯垂权未及时止损，要求仁文公司提供担保以继续履行合同，或要求解除合同，可见其对于本案未签订合同是放任态度，从该合同签订及履行与诉讼情况可知，冯垂波、冯垂权始终不主张签约。因此，其对于未能签订合同应承担主要责任，并对于2011年以后未及时止损导致的房价上涨应负主要责任。冯垂波、冯垂权主张系购买该房产用于自住，却从未积极行使签约的权利，可见该房产实际不是用于自住，其主张应不予采信。仁文公司上诉请求：1、判令撤销一审民事判决第二项、第三项、第四项，并发回重审或者改判驳回冯垂波、冯垂权的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由冯垂波、冯垂权承担。事实与理由：一、一审判决认为仁文公司负有通知冯垂波、冯垂权签约义务，以仁文公司未履行书面通知义务，认定其对于未能签订商品房买卖合同存在过错，系事实认定错误，适用法律错误。1、认购协议约定冯垂波、冯垂权应于2011年9月18日前携带相关资料前往仁文公司处签约，该约定清楚、明确，并未约定仁文公司应履行通知义务，一审法院以仁文公司未履行再次通知签约义务判决承担不利后果，明显加重了仁文公司根据合同约定应当履行的义务，没有法律依据，应当予以纠正。第一，约定期限内前往仁文公司处签约是冯垂波、冯垂权的合同义务。双方于2011年7月13日签订的《商品房预订协议补充协议书》（以下简称认购协议）第八条第2款明确约定“乙方应于2011年9月18日前，携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖同》。......乙方对此结果在签署本补充协议书时已完全了解，并没有异议”。可见，按约定期限前往仁文公司处签约是冯垂波、冯垂权的合同义务。第二，现有生效判决未认定仁文公司对未签署合同负有责任，一审判决在未有新证据情形下认定仁文公司承担责任，依据不足。仁文公司诉冯垂波、冯垂权解除认购协议书的生效判决即（2018）闽01民终3521号判决书确认双方未能签订合同的原因在何方尚不明确可以印证。该判决书第6页最后1段第1行认为“补充协议约定，冯垂波、冯垂权应在2011年9月18日前到仁文公司营销中心处签署《商品房买卖合同》，但直至2017年本案起诉之时，已时隔将近6年，双方均未提交任何证据证明曾向对方主张过签署《商品房买卖合同》，故本案未能签署《商品房买卖合同》的原因在何方，尚未能明确”。冯垂波、冯垂权2019年2月1日起诉仁文公司要求继续履行认购协议书，被鼓楼法院及贵院驳回，一方面系因认购协议书是预约合同，无法强制缔约，另一方面印证双方未签订商品房买卖合同的原因并非仁文公司。因此，一、二审法院均驳回了冯垂波、冯垂权要求继续履行认购协议书并签订商品房买卖合同的诉求。本案一审审理亦查明，不管是仁文公司2017年6月30日向贵院提起解除认购协议诉讼前，还是诉讼后，冯垂波、冯垂权均未向仁文公司主张过签订合同，且根据认购协议约定，仁文公司在明确约定签约期限的情况下，不负有再次通知签约的义务。2、仁文公司在约定的签订合同期限前后不存在无法签订合同或者办理按揭贷款的障碍，双方未能签订合同的原因在于冯垂波、冯垂权。3、根据合同约定并遵循民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，冯垂波、冯垂权应对其是否按时携相关资料前往仁文公司处签约承担举证责任。仁文公司已举证在认购协议约定的签约期限前后不存在无法签订合同或者办理按揭贷款的障碍，且一审审理中，冯垂波、冯垂权自认其在2019年起诉要求继续履行认购协议前从未向仁文公司主张过签订合同。因此，冯垂波、冯垂权作为买受人于2019年2月1日前并无继续履约意愿放弃履约是合同至今未签署的根本原因，与仁文公司无关。二、一审判决认定仁文公司按照年利率6%向冯垂波、冯垂权支付资金占用利息，无依据。如上，现有生效判决未认定仁文公司对未签订商品房买卖合同负有责任，一审判定仁文公司对未签订合同存在过错，依据不足。三、一审判决认定仁文公司向冯垂波、冯垂权返还定金人民币50000元，无依据。1、如上，按约前往仁文公司处签约是冯垂波、冯垂权的合同义务，其未依约前往并签署《商品房买卖合同》，系冯垂波、冯垂权违约，根据认购协议书第八条的约定，仁文公司有权没收定金。2、根据合同法及担保法等相关法律规定，因冯垂波、冯垂权自身原因导致未签署合同并主张解除认购协议书，其已支付的定金应不予返还。四、一审判决认定仁文公司对冯垂波、冯垂权损失承担50%责任并向冯垂波、冯垂权支付房屋差价损失人民币297621.74元，无依据，且违反了公平原则。1、一审判决以依据交易习惯认定仁文公司负有再次通知义务，明显加重了仁文公司的举证责任，无法律依据。2、即便仁文公司对未能签订合同负有责任，那么也应由冯垂波、冯垂权承担主要责任，仁文公司最多负次要责任，一审判决认定仁文公司承担50%责任，依据不足。冯垂波、冯垂权作为买受人，并未按认购协议约定期限前往仁文公司处签约，且在签订后长达仅8年时间未积极主张签订合同，至少在2019年前并无继续签订合同的意愿，是导致双方至今未能签订合同的主要和根本原因。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第三条针对“因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失?如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定?”的回复如下“买受人可以请求出卖人赔偿其信赖利益，但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持”。因此，即便因仁文公司原因未签订《商品房买卖合同》，冯垂波、冯垂权也只能主张其为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，其主张赔偿房屋涨价的损失的，不予支持。冯垂波、冯垂权在2011年底就获知存在无法签订合同的可能，其既未向仁文公司主张权益，也未采取适当措施防止损失的扩大，根据《合同法》第119的规定，冯垂波、冯垂权不得就扩大的损失即购房差价及资金占用费等要求赔偿。一审法院在冯垂波、冯垂权仅支付购房款30余万元情形下，判令仁文公司支付房屋差价损失近30万元，明显违反了公平原则，应予以纠正。冯垂波、冯垂权辩称，一、仁文公司对双方未能签订正式有效的商品房买卖合同应承担全部责任，其上诉称其不具有过错，明显无任何事实理由和法律依据，与生效判决所认定的事实严重不符，依法不能成立。1、结合冯垂波、冯垂权与仁文公司之间的交易和诉讼过程以及生效判决的认定，完全足以证实本案双方未能签约的原因在于仁文公司，且因仁文公司原因导致案涉房屋被法院及税务部门查封，事实上根本无法继续履行。2、2011年仁文公司经营状况出现严重问题，此为众所周知的事实，故关于仁文公司主张其与其他案外人签订《商品房买卖合同》的主张，明显不具有真实性，且是否有签订，均与本案无任何关联性，其据此上诉主张称不存在无法签署的情况，无任何依据。若仁文公司所述属实，相反可以证实仁文公司主观上恶意违约的行为明显，其更应当对冯垂波、冯垂权承担赔偿责任。3、关于举证责任的分配，根据（2019）闽民申2684号民事裁定书的认定，其明确认定了“结合交易习惯，认定仁文公司负有通知义务，而仁文公司对此未举证证明，判决驳回仁文公司以冯垂波、冯垂权未按约签订《商品房买卖合同》为由提出的解除《商品房预定协议补充协议书》诉讼请求，并无不当。”仁文公司现又以举证责任分配为由提出上诉，明显无任何依据，不能成立。同时，冯垂波、冯垂权从未自认在2019年起诉要求继续履行前曾向仁文公司主张签订合同，其上诉状中所述完全违背客观事实，误导法院。二、原审法院按照年利率6%判决由仁文公司向冯垂波、冯垂权支付资金占用利息，判决正确，应依法维持。冯垂波、冯垂权早依照《商品房预定协议补充协议书》于2011年7月18日向仁文公司支付了合计375262元款项。本案未能签订正式的商品房买卖合同过错在于仁文公司，案件事实清楚。在此期间冯垂波、冯垂权多次向仁文公司主张权利，而仁文公司则不断以各种理由推脱，且以诉讼方式要求解除合同拒绝履行，冯垂波、冯垂权无奈只能应诉，而资金一直被仁文公司占用。仁文公司起诉解除协议经一审、二审、再审被驳回后，冯垂波、冯垂权为继续履约则提起诉讼要求继续履行。且冯垂波、冯垂权之目的始终是为与仁文公司正式签约，其是愿意继续支付余下购房款的，但最终因仁文公司拒绝履约且事实无法履行，故被法院驳回诉请而穷尽救济手段。由此，仁文公司上诉称冯垂波、冯垂权未采取适当措施致使损失扩大，无任何依据可言，相反是仁文公司在拒绝履行预订协议书的情况下仍占有冯垂波、冯垂权支付的款项多年。同时，本案事实发生在2019年8月19日之前，原审法院判决按年利率6%计付资金占用利息完全合理，应依法维持。三、仁文公司依法应双倍返还冯垂波、冯垂权所支付的定金，仁文公司上诉称其有权没收定金，完全无任何依据，无法成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案应当依法判决仁文公司双倍返还冯垂波、冯垂权定金10万元，并判决仁文公司对房屋差价损失应承担全部的赔偿责任，仁文公司主张不应返还定金，无任何依据，依法不能成立。四、仁文公司依法应承担冯垂波、冯垂权的全部房屋差价损失。1、如上所述，根据生效判决的认定以及本案客观事实，仁文公司与冯垂波、冯垂权未能签订正式商品房买卖合同的原因均系仁文公司之过错。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，依法合同违约赔偿损失的范围包括信赖利益损失及可得利益损失。3、依据中华人民共和国最高人民法院公报2008年卷“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”，该公报案例明确预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，开发商应当依照认购协议通知购房者签订正式商品房预售合同，否则构成违约。一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任，为维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，违约责任应综合考虑房地产市场发展的趋势来确定赔偿经济损失。4、结合本案事实，冯垂波、冯垂权与仁文公司于2011年签订《商品房预定协议补充协议书》，依约支付购房款，冯垂波、冯垂权有充分的理由相信仁文公司会按约定履行订立本约的合同义务，但仁文公司却未依约履行签署商品房买卖合同的义务，严重违反基本的诚实信用原则，导致冯垂波、冯垂权从2011年签订预定协议补充协议书至今将近10年时间未取得案涉商品房，仁文公司对此具有明显主观恶意。而正是在这段期间，福州房价大幅度上涨，这严重导致冯垂波、冯垂权根本无法再以同样的价位购买取得同类商品房，造成巨大经济损失，其现因违约获得巨大非法利益，而该收益本应当属于冯垂波、冯垂权所有，而原审法院仅判决仁文公司承担50%的责任已经明显过轻，根本不足以弥补损失，现仁文公司上诉称无需赔偿该部分损失，更是无任何法律依据，依法不应支持。冯垂波、冯垂权向一审法院起诉请求：1.判决解除冯垂波、冯垂权与仁文公司于2011年7月13日签订的编号为7000820《仁文•大儒世家商品房预订协议补充协议书》；2.判决仁文公司返还冯垂波、冯垂权购房款325262元并支付资金占用利息（以购房款325262元为基数，按年利率6%自2011年7月19日起计至偿还购房款之日止）；3.判决仁文公司双倍返还冯垂波、冯垂权定金100000元；4.判决仁文公司赔偿冯垂波、冯垂权损失（以案涉房产评估鉴定价格与合同约定总价款的差额为准）。一审法院认定事实：2011年7月13日，仁文公司与冯垂波、冯垂权签订《[仁文•大儒世家]商品房预订协议补充协议书》（以下简称“案涉协议书”），约定：1.冯垂波、冯垂权购买仁文•大儒世家D地块2#22层2105单元（以下简称“案涉房产”），总价款1271696元；2.冯垂波、冯垂权应在补充协议书签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或50%的购房款，剩余70%或50%购房款应在商品房买卖合同约定的期限内到银行办理按揭贷款，如未按协议约定足额支付相应购房款且逾期超过10日的，视同放弃认购权，仁文公司有权将该单元另行销售，已付定金不予退还；3.冯垂波、冯垂权应于2011年9月18日前携带协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署商品房买卖合同，如冯垂波、冯垂权未在上述期间内签署商品房买卖合同或要求对商品房买卖合同条款进行增减或修改，视为放弃购买上述单元商品房之权利，仁文公司有权将该单元另行销售，已付定金不予退还。冯垂波、冯垂权于2011年7月13日、18日分别向仁文公司支付定金50000元、购房款325262元，仁文公司开具了375262元销售不动产统一发票。后仁文公司以冯垂波、冯垂权逾期未签订商品房买卖合同为由起诉要求解除案涉协议书。本院作出（2017）闽0102民初5477号民事判决书，驳回仁文公司的诉讼请求。仁文公司不服该判决，提起上诉。福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终3521号民事判决书，驳回上诉，维持原判。仁文公司申请再审，福建省高级人民法院作出（2019）闽民申2684号民事裁定书，驳回仁文公司的再审申请。此后，冯垂波、冯垂权起诉要求仁文公司继续履行案涉协议书，交付案涉房产并支付逾期交房违约金。本院作出（2019）闽0102民初4327号民事判决书，驳回冯垂波、冯垂权的诉讼请求。二人不服该判决，提起上诉。福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终452号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，因仁文公司与案外人的债权债务纠纷，案涉房产于2017年8月17日被本院（2017）闽0102执1236号民事裁定书查封，又于2018年8月10日、2019年7月18日被国家税务总局福州市鼓楼区税务局分别以榕鼓税协一【2018】1号、榕鼓税协一【2019】003号查封。本案审理过程中，冯垂波、冯垂权、仁文公司对案涉房产现价值达成一致意见，认为现价为27000元/㎡。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应适用当时的法律规定。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。该协议书已被生效判决认定为商品房预约合同，现案涉房产已被法院和税务机关查封，双方就案涉房产进行买卖的合同目的已无法实现，故冯垂波、冯垂权要求解除案涉协议书，一审法院予以支持。关于冯垂波、冯垂权已支付的购房款325262元，一审法院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方未签订商品房买卖合同，而案涉协议书已部分履行，故冯垂波、冯垂权要求返还已付购房款325262元，符合法律规定，一审法院予以支持。冯垂波、冯垂权要求按年利率6%计付上述购房款的资金占用利息，仁文公司认为系其二人自身原因未能签署商品房买卖合同，不应计付资金占用该利息。一审法院认为，案涉协议书约定冯垂波、冯垂权应在2011年9月18日前到仁文公司营销中心签署商品房买卖合同，但二人直至2019年2月1日才提起诉讼要求签订商品房买卖合同，且未能提交证据证明此前曾有催告行为；仁文公司作为商品房买卖合同的提供方，签约定点亦指定在仁文公司处，从交易习惯来看，仁文公司应负有通知义务，即在案涉协议书约定的日期前发出通知，要求冯垂波、冯垂权按期前来签署商品房买卖合同，但仁文公司亦无证据证明其发出过通知，故双方对商品房买卖合同未能签订均有过错。仁文公司在仅与冯垂波、冯垂权签订案涉协议书，而并未支付相应对价的情况下占用案涉购房款多年，基于公平原则，冯垂波、冯垂权要求按年利率6%计付资金占用利息已臻合理，一审法院予以支持。冯垂波、冯垂权要求仁文公司双倍返还定金100000元，仁文公司主张冯垂波、冯垂权。一审法院认为，没收或双倍返还定金均系建立在一方违约的基础上，现本案双方对商品房买卖合同未能签订均有过错，故双方的主张均不能成立，仁文公司应向冯垂波、冯垂权返还定金50000元。冯垂波、冯垂权要求仁文公司赔偿房屋差价损失，因双方对商品房买卖合同未能签订均有过错，一审法院酌定双方对该损失各承担50%。因冯垂波、冯垂权并未支付全部购房款，故其主张全部差价损失一审法院不予采纳，该差价损失应以双方达成一致的案涉房产现价27000元/㎡以及冯垂波、冯垂权向已支付的购房款及定金之和占合同约定总价款的比例计算，即案涉房产总差价27000×121.81-1271696=2017174元，仁文公司应赔偿冯垂波、冯垂权2017174×（325262+50000）÷1271696×50%≈297621.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯垂波、冯垂权与福建仁文建设有限公司于2011年7月13日签订的《[仁文•大儒世家]商品房预订协议补充协议书》解除；二、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向冯垂波、冯垂权返还购房款325262元并支付资金占用利息（以325262元为基数，自2011年7月19日起按年利率6%计至款项实际付清之日止）；三、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向冯垂波、冯垂权返还定金50000元；四、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向冯垂波、冯垂权支付房屋差价损297621.74元；五、驳回冯垂波、冯垂权的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31644元，适用简易程序减半收取15822元，由冯垂波、冯垂权负担9640元，福建仁文建设有限公司负担6182元。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为本案双方当事人对未能签定《商品房买卖合同》的事实是否存在过错，是否适用定金罚则。根据《商品房预定协议补充协议书》的约定：“……冯垂波、冯垂权应于2011年9月18日前，携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》，如冯垂波、冯垂权未在上述期间内签署《商品房买卖合同》或要求对《商品房买卖合同》条款进行增减或修改，视为冯垂波、冯垂权放弃购买上述单元商品房之权利，仁文公司有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还。……”嗣后，仁文公司直至2017年6月才起诉要求解除案涉《商品房预定协议》，冯垂波、冯垂权于2019年2月1日才起诉要求与仁文公司签订房屋买卖合同。鉴于《商品房买卖合同》的签署过程需要双方配合,但双方均未提交证据证明在签订案涉《商品房预定协议补充协议书》后直至双方各自提起诉讼的期间内曾向对方主张过签署《商品房买卖合同》,一审法院据此认为双方对商品房买卖合同未能签订均有过错的认定正确。适用定金罚则的目的是敦促双方当事人积极履行合同义务，鉴于对未能签定《商品房买卖合同》的事实均存在过错，定金目的无法实现，已不存在定金罚则的适用基础，一审法院据此判令仁文公司向冯垂波、冯垂权返还定金50000元正确。如前所述，双方对未能签订《商品房买卖合同》均有过错，仁文公司占用冯垂波、冯垂权购房款多年，一审法院根据公平原则判令仁文公司向冯垂波、冯垂权按年利率6%计付资金占用利息并无不当，本院予以维持。一审中，冯垂波、冯垂权、仁文公司对案涉房产现价值达成一致意见，认可案涉房屋的现价为27000元/㎡。因冯垂波、冯垂权仅支付了定金和部分购房款，一审法院据此以27000元/㎡以及冯垂波、冯垂权已支付的购房款及定金之和占合同约定总价款的比例计算得出的仁文公司应赔偿冯垂波、冯垂权的房屋差价损失正确。综上所述，仁文公司，冯垂波、冯垂权的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费31644元，由仁文公司负担19280元，冯垂波、冯垂权负担12364元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年六月十六日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威