吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初4473号原告：李葛亮，男，1991年6月10日出生，满族，个体，现住吉林省白城市洮北区。委托诉讼代理人：吴晓燕，系亲属关系。被告：吴立红，女，1974年1月16日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。被告：姜海燕，女，1966年10月21日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。原告李葛亮诉被告吴立红、姜海燕执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李葛亮及委托诉讼代理人吴晓燕，被告吴立红、姜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李葛亮向本院提出诉讼请求：1、判令原告与姜海燕房屋买卖协议合法有效，房屋归原告所有；2、终止对原告所有的位于胜利路54号楼2单元2楼东201室房屋的执行。事实与理由：原告为胜利西路54号楼2单元2楼东201的实际使用权利人，为此请求撤销执行裁定书。2016年被告姜海燕因工程垫资需要急需资金周转，2016年4月17日从原告处借款75万元。同时签订《房屋买卖协议》，逾期给付借款以房抵债。2016年6月末姜海燕表示已经无能力偿还借款本息，自愿以房抵债。原告无奈接受入住使用至今。该房屋尚欠贷款，暂时无法办理房屋更名过户（姜海燕承诺余下贷款由其偿还），原告系善意取得。被告吴立红申请对争议房产予以查封、保全，当时原告已入住使用4年。虽然没有过户但该房已不属于姜海燕的财产。如继续按法院第20号裁定书执行，势必给原告合法的财产权益造成损害。综上，提起执行异议之诉，请洮北区人民法院予以依法判决。吴立红辩称，2016年的3月15日，姜海燕在我这借了50万元，当时曾经有房屋买卖协议，约定如果还不上就用这房抵债。2020年李葛亮提出异议的时候，也说4月17日与姜海燕有个50万买房屋买卖协议，但目前没写借条，2017年7月31日实际入住至今。该房是2016年的9月份进行查封的，经过很多次执行调解，因为在当时姜海燕说能把这个钱给上，才导致到2020年1月正式进行执行。在执行期间，有个笔录，笔录上写的意思是如果不能达成一致，就往下走评估拍卖。姜海艳也是这么写的，姜海燕说房子空着，装修钥匙在她手上，当时确实有贷款16万。如果没有达成协议，6月3日进行评估，一直到2019年12月17日，经多次协商，姜海艳也没进去这屋。在评估拍卖的时候，又找到我说缓一个月再进行评估拍卖，又签订了一个申请书，申请书说晚一个月进行评估拍卖。我也考虑他确实有实际困难，就给两个月时间，在快要结束的几天内，就出现了这个案外人李葛亮，他说房子是在2016年他俩就有买卖协议了，提供李葛亮的证据，是2019年的水费电费，还有个买卖协议。姜海燕辩称，我是2016年与李葛亮签订了房屋买卖协议，借钱事实，给我两个月时间，我都能把钱给上。我是欠他俩的钱。我希望先终止执行，我认为与李葛亮签订的协议是有效的。我认可原告的起诉内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、商品房买卖合同1份。证明2012年9月11日，吉林省吉鹤房地产开发有限公司白城分公司将涉案房屋出卖给姜海燕，姜海燕对其涉案房屋具有处分的权利，这是合法有效取得的。吴立红质证认为，涉案房屋有房本，在银行抵押，对合同本身没有异议。姜海燕质证没有异议。2、销售不动产统一发票1份。证明姜海燕购买涉案房屋时缴纳的29万元余元，开了发票。吴立红质证没有异议。姜海燕质证没有异议。3、房屋买卖协议1份。证明李葛亮出借给姜海燕75万元，还不上之后用房屋抵债55万元，系双方真实意思的表示。吴立红质证认为，对协议真实性没有异议。姜海燕质证认为，没有意见，是我写的。4、借条1份、银行流水12张。证明被告姜海燕在李葛亮处借款事实成立，分别在2016年3月17日、2016年4月29日共借款441,000.00元，用银行转账一部分，又以现金支付方式支付借给姜海燕20万，在2016年5月20日至6月20日期间，共借给姜海燕117,500.00元，有银行转账，因此姜海燕在原告李葛亮共借款75万元，其中8,500.00元用现金已经给付李葛亮。吴立红质证没有意见。姜海燕质证没有意见5、入住协议1份。证明在姜海燕无力偿还李葛亮处借款本金，将原实为借款抵押的房屋，确认了抵押买卖房屋为真实买卖，买卖的合同签订后，李葛亮享有物权的权利。吴立红质证不清楚。姜海燕质证没有意见。6、微信支付的凭证6份。证明涉案房屋在2016年居住期间6月份居住权交付了水费、电费、物业费、供热费的事实，说明对涉案房屋已实际占有使用。吴立红质证认为，2016年我查封的时候没有水电费的产生。姜海燕质证认为，这是真实的，名字是我，但都不是我交的。7、吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3087号民事调解书一份。证明姜海艳、吴立红仅有借贷关系，未将涉案房屋抵押给吴丽红。吴立红丧失对涉案房屋抵押权的优先受偿权利。吴立红质证认为，没有异议，确实调解了。姜海燕质证认为，没有意见。8、（2018）吉0802执1581号执行裁定书1份。证明吴立红与姜海燕借贷纠纷一案，吴立红在2018年12月20日提出强制执行申请，2016年6月26日，李葛亮对涉案房屋入住，在本院下达裁定之前予以入住实际占有。吴立红质证认为，我确实申请执行了，他什么时候入住了我不清楚。姜海燕质证没意见。9、（2020）吉0802执异20号执行裁定书一份。证明驳回案外人李葛亮的异议错误，李葛亮依据最高人民法院执行异议复议规定第28条规定，足以排除对涉案房屋的执行，符合这个能够排除执行案件执行的符合要件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。三、已支付全部的价款。四、并非买受人自身原因未能办理过户登记的规定。吴立红质证认为，我没有异议，案外人李葛亮于2017年7月31日实际入住至今，协议是2016年4月17日的，主要是2017年7月31日，他是实际入住至今，所以法院出的裁定书，我对法院出的没有异议。姜海燕质证认为，我没有意见。李葛亮2016年6月末之前已经入住了。10、照片4张。证明2016年6月至2021年5月原告李葛亮对涉案房屋实际占有、居住、使用。吴立红质证认为，照片没有日期，不能证明时间。姜海燕质证没有异议。11、证人田占东证言。证明2016年6月证人帮原告从三中搬家到涉案房屋的事实。田占东出庭作证证实：2016年6月份帮李葛亮搬家，主要是锅、碗、瓢、盆啥的，我与李葛亮是朋友关系，他找的我。吴立红质证认为，我看见姜海燕是2016年9月27日早上搬的家，早上5-6点钟，当时雇的大车。至于搬哪去了我不清楚。姜海燕：我没有意见，吴立红说的是我去取的衣服和锅碗瓢盆啥的。上述证据均为书证，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。吴立红向法庭提供了如下证据：1、房屋买卖协议1份。证明我与姜海燕房屋买卖是有效的。原告质证认为，有异议，我认为这个证据应该是姜海燕未还吴立红借款的前提下达成协议，未还吴立红钱的前提下。房屋买卖没有异议，但对证明的问题有异议。房屋买卖只是吴立红和姜海燕之间的债务债权关系，与原告李葛亮没有任何关系，他也对抗不了原告李葛亮的合同效力和实际入住。姜海燕质证认为，这份协议是我没给完她钱之后签订的，该协议在此之前就有贷款，李葛亮也实际入住了。2、2009年5月7日执行局笔录1份。证明对房屋进行评估拍卖吴立红艳有没有异议，我当时是同意再给姜海艳20天时间，如果20天我们不能达成一致，就往下走评估拍卖，姜海艳也是同意了。如果20天内我们达不成协议，我同意法院对该房屋进行评估、拍卖，也就是胜利西路54号楼2单元2楼东户，面积131.18平方米，当时贷款26万，剩余16万左右。原告质证认为，对法院的笔录没有异议。对证明的问题有异议，这笔录是针对吴立红和姜海燕所说，依据物权法第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的权利。合同除法律另有规定外，至合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，所以笔录不能对抗李葛亮实际占有的善意取得的房屋所有权。从2016年入住到现在，执行局也从来没去过，他们只是觉得屋里没人住，但是我一直都在这住。姜海燕质证认为，拍卖的时候在执行局是稀里糊涂就签了。3、鉴定通知书1份、鉴定报告1份。证明鉴定时要进屋看，但一直没让进屋。原告质证认为，该份证据能够证明评估公司从未进屋评估，房屋钥匙在我手里，没人来过。证明我实际居住。对真实性没异议，对证明的问题有异议，评估公司程序违法，因为作为评估机构，你要是对这房子评估拍卖，首先要到现场，不管屋里有没有人，姜海燕给不给你钥匙，是必须到现场勘测、照相，否则程序违法。该证针对是被告吴立红和姜海燕之间的法律关系，不发生物权效力，但这个证据对抗不了原告李葛亮的善意取得的合同效力。姜海燕质证认为，评估时怎么去的我不知道，我没领着去，具体怎么评估的我不知道。上述证据均为书证，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。姜海燕未向法庭提供证据。本院认为，本案的法律关系是执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是：1、原告与被告姜海燕签订的以房抵债协议是否合法有效；2、原告以房抵债房屋未办理不动产变更登记是否符合阻止强制执行法定要件；3、原告主张终止执行涉案房屋的诉讼请求是否符合法律规定。一、原告与被告姜海燕签订的以房抵债协议是否合法有效的问题。2016年被告姜海燕因工程垫资需要急需资金周转，4月17日从原告处借款75万元，并签订《房屋买卖协议》一份，双方口头约定，2个月给付不上借款该房屋以房屋抵债，买卖合同约定的55万元价格卖给原告。2016年6月末无能力偿还借款本息，自愿以房抵债。并于2016年6月26日双方签订入住协议书一份，确认双方签订的房屋买卖协议生效，同意入住，待银行贷款偿还完毕后，办理过户手续。协议签订后原告入住使用至今。该房屋尚欠贷款，暂时无法办理房屋更名过户。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告与被告姜海燕签订的房屋买卖协议、入住协议书是依法签订的，是双方真实意思表示，并以实际履行，故，原告与被告姜海燕签订的房屋买卖协议合法有效。庭审中，经法庭询问被告姜海燕，姜海燕同意涉案房卖给了原告，承认与原告签订的买卖合同合法有效。故，登记在被告姜海燕名下的位于白城市胜利路54号楼2单元2楼东201室房屋的所有权归原告所有。二、原告以房抵债的房屋未办理不动产变更登记是否符合阻止强制执行法定要件；原告终止执行涉案房屋的诉讼请求是否符合法律规定。本院在执行申请执行人吴立红与被执行人姜海燕（2020）吉0802执1581号案件中，对登记在被执行人姜海燕名下的位于白城市胜利路54号楼2单元2楼东201室房屋拍卖时，原告作为案外人提出执行异议，本院对原告李葛亮的执行异议，下发了（2020）吉0802执异20号执行裁定，驳回了案外人李葛亮的异议请求。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自认原因为办理过户登记。”原告主张的异议房屋，被人民法院查封的时间是2016年9月27日，原告与被告姜海燕签订房屋买卖合同的日期是2016年4月17日，合同生效日期是2016年6月26日，故，原告与被告姜海燕签订的生效房屋买卖合同时间是在查封之前。原告占有该房屋的时间是2016年6月26日，在本院查封时间2016年9月27日之前。被告于2016年3月-6月共在原告处借款75万元，原告购买涉案房屋价款55万元，双方已同意以该房屋抵款55万元借款，视为购房款已全部结清。未办理涉案房屋产权过户手续的原因是该房屋被告姜海燕用于贷款抵押担保，贷款尚未还清，故未能办理过户登记。未办理产权过户登记不是原告的原因。原告购买的涉案房屋，符合上述排除执行异议的四项条件，故，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院依法排除对执行标的的执行。综上所述，本院为保护当事人的合法权益。依照中华人民共和国合同法》第四十四条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得对登记在被执行人姜海燕名下的位于白城市胜利路54号楼2单元2楼东201室房屋的执行。案件受理费9,300.00元，由被告姜海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长 许 峰人民陪审员 周 雪人民陪审员 孙明华二〇二一年六月二日书 记 员 陈得雨