广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13623号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金祥市场发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区站前路193号金祥大厦（市场地址是站前路193号1-3楼）。法定代表人：罗力洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炎阁，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖映玲，女，1981年10月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。上诉人广州金祥市场发展有限公司（以下简称金祥公司）因与被上诉人肖映玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40145号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。2020年9月2日，金祥公司向一审法院起诉请求：1.解除金祥公司与肖映玲于2019年9月4日签订的广州市金祥内衣城市场商铺租赁合同；2.判令肖映玲将其租赁商铺腾空交还给金祥公司；3.判令肖映玲向金祥公司支付的履约保证金29067元归金祥公司所有；4.判令肖映玲向金祥公司支付自2020年2月起至实际腾空交还场地之日止的商铺租金及逾期支付滞纳金（其中租金从2020年2月1日起按每月租金9689元标准计算，逾期支付滞纳金从2020年2月5日开始计算续月累计，每天按当月所欠租金的5‰标准计算至肖映玲实际清偿所欠租金之日止）；5.判令肖映玲赔偿金祥公司经济损失50000元。肖映玲向一审法院提出反诉请求：1.确认金祥公司与肖映玲在2019年9月4日签订的《广州市金祥内衣城商铺租赁合同》自2020年3月21日解除；2.判令金祥公司向肖映玲退还押金29067元；3.判令金祥公司向肖映玲退还2020年1月23日至2020年1月31日的租金2907元；4.判令金祥公司向肖映玲支付自起诉之日起计算至清偿之日止的资金占用利息（以31974元为基数，按照LPR报价利率自起诉之日计算至实际履行完毕之日止）。一审法院于2020年12月28日判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告肖映玲应向原告广州金祥市场发展有限公司支付从2020年2月1日起至2020年5月31日止的租金（2月份按照9689元×50%计算，3月份按照9689元×50%×70%计算,4月份免租，5月份按照9689元×50%×60%计算）。二、确认被告肖映玲交纳的一半履约保证金14533.5元,归原告广州金祥市场发展有限公司所有。三、于本判决生效之日起七日内，原告广州金祥市场发展有限公司应向被告肖映玲退还一半履约保证金14533.5元。四、驳回原告广州金祥市场发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告肖映玲的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2331.68元（本诉受理费1982元、反诉受理费349.68元），由原告广州金祥市场发展有限公司负担1840.48元（本诉受理费1704.26元、反诉受理费136.22元），被告肖映玲负担491.20元（本诉受理费277.74元、反诉受理费213.46元）。判后，上诉人金祥公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令金祥公司与肖映玲的合同于2020年8月31日解除；3.判令肖映玲向金祥公司支付的履约保证金29067元归金祥公司所有；4.判令肖映玲向金祥公司支付自2020年2月起至8月31日止的商铺租金及逾期支付滞纳金（其中租金从2020年2月1日起按每月租金9689元标准计算，计至2020年8月31日为67823元，逾期支付滞纳金从2020年2月5日开始计算续月累计，每天按当月所欠租金的5‰标准计算至肖映玲实际清偿所欠租金之日止，暂计至2020年8月31日为39870元）；5.判令肖映玲赔偿金祥公司经济损失50000元；6.判决驳回肖映玲在一审中提出的全部诉讼请求；7.判令肖映玲承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在事实认定方面存在错误和不公。1.肖映玲于2020年8月才发函告知金祥公司腾空涉案商铺，且没有办理相关交铺手续，但却凭肖映玲发函内容即认定合同于2020年5月31日解除，在事实认定上存在错误，于理不合，双方合同应于2020年8月31日解除。2.一审认为肖映玲等聚集“主要的诉求是申请减免租金，并不属于违约闹事”，此认定未分析租户聚集的方式方法和造成的恶劣后果，以致对聚集事件的定性错误。承租人申请减免租金的方式是在商场正常营业的时间内，多次聚集大批场内租户和场外身份不明人员，在商场的一楼大门口和场内正庭持续举字牌高喊口号要求减租，此等行为已严重扰乱商场经营秩序，使营业无法进行，该事实造成恶劣影响。3.一审认为金祥公司“选择关闭商场主要是因为疫情影响，与租户的聚集行为没有直接的因果关系”，完全回避了商场关闭的诱因是承租人的聚集行为，忽视了金祥公司客观上的停业损失，在处理上有违公平原则。事实上，金祥公司按照疫情防控要求在2020年2月10日即开门营业，后因2020年2月疫情严重，按照防控要求延期至2020年3月3日开门营业，开业不久因承租人聚集，造成疫情风险，商场不得不于2020年3月25日起采取预约发货的经营模式，直至2020年5月13日重新开业，期间损失约两个月租金收入。一审仅凭“疫情防控期间，商场一般也处于停业状态”作出两者无直接因果关系的认定，有失公平。二、一审无视双方合同约定，显失公平且不合理。1.一审认为“商场的优惠政策没有及时公布，故原告没有及时支付租金及使用费，不属违约”，错误地把金祥公司行使给予租金优惠的权利变成强制义务和承租人履约的前提，既不公平也不合理。双方签订的合同已明确约定租金金额、缴付时间和违约责任等，且金祥公司已进行多次催缴，在双方未对合同变更达成一致前，应按合同约定履行义务。2.一审无视合同对履约保证金的说明和约定，判令金祥公司退回一半履约保证金不合理。合同第四条明确约定，在合同执行过程中，当承租人履约不成或违约，不再继续履行合同时，履约保证金作为对出租人的补偿不予退还，而肖映玲不按合同约定缴租，聚集和提前退场的行为已构成履行不成和违约，履约保证金应不予退还。三、一审无视金祥公司租金优惠政策的前提条件，采用双重标准，要求金祥公司给予肖映玲的优惠甚至超出场内正常经营租户的优惠，侵犯了金祥公司的合法权益。一审认为“2020年2月份因疫情较为严重，应减半为宜，其余月份的租金标准应参照金祥市场给予的租金优惠政策执行”，但商场正常经营租户享受的租金优惠政策是有前提条件的，一是2020年2月的租金、管理费按合同约定全额缴纳；二是租户承诺合法经营并签订《疫期守法经营保证书》，肖映玲并不符合租金优惠政策的前提条件，但一审无视该优惠前提，还采用了2月租金标准不按场内政策，3至5月租金标准又按场内政策的双重标准，使得肖映玲的租金优惠最大化，有失公平。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人肖映玲二审答辩称：一、金祥公司未提交相应的证据证明承租人的聚集造成了其何种损失，该聚集只是为了询问金祥公司有关疫情期间减租的优惠政策。二、金祥公司称其及时公布了优惠政策，但该政策并未实施，金祥公司在政府部门已批准其复工复产的情况下在2020年3月21日单方关闭涉案市场，在关闭市场期间单方决定自2020年4月1日起使用预约发货形式，限制承租人使用商铺，并要求缴纳按周计算的临时发货使用费，该禁止承租人经营的行为违约侵害承租人的合法权益，应承担相应的违约责任。承租人在疫情期间未及时缴纳租金或迟延缴纳租金的行为不属于违约行为，不应承担违约责任。三、承租人尊重和理解金祥公司因疫情影响直至2020年3月17日才复工复产，对于疫情防控措施而导致的损失，金祥公司有义务与承租人进行合理协商，按照国家规定共担风险，但金祥公司拒绝承租人的一切磋商，单方面关闭涉案市场，禁止承租人经营及将放置在商铺内的物品搬离导致无法正常经营，在金祥公司违约的情况下，承租人未缴纳后续的租金并通知金祥公司及时收回涉案商铺是行使不安抗辩权以及依法享有的合同解除权。本院二审经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，当事人未提交新证据。二审中，一、关于涉案租赁合同解除及涉案商铺腾退问题，金祥公司陈述，肖映玲发出解除通知函是在2020年8月21日，并要求解除合同及办理场地交接，但肖映玲向金祥公司发函后并未与金祥公司实际办理场地交接，所以金祥公司认为租金应计算至2020年8月份；肖映玲陈述，金祥公司陈述的上述意见其在一审中也提供了当时涉案商铺的照片以及商铺门口张贴的装修通知的情况，当时金祥公司已经将装修物品放入涉案商铺，且涉案商铺在2020年5月16日已经清空了。二、2020年4月双方就本案纠纷进行诉前联调阶段，金祥公司已知肖映玲提出解除合同的意思表示，且肖映玲一审中提交照片显示其已于2020年5月16日清空涉案商铺，由金祥公司员工更改装修期限，金祥公司已将装修物品放入涉案商铺。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、履约保证金的退还问题；二、租金减免及滞纳金计付的问题；三、金祥公司上诉主张肖映玲应赔偿其经济损失，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，履约保证金的退还问题。根据一审查明的事实，肖映玲与金祥公司签订的租赁合同约定租赁期限从2019年9月20日至2022年9月19日，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，肖映玲应承担经营的相应风险，肖映玲腾空涉案商铺并要求金祥公司予以收回是导致合同无法继续履行的主因，肖映玲对合同的解除应承担一定责任。但考虑肖映玲该行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对肖映玲租赁涉案商铺进行经营造成一定影响，仍要求肖映玲按租赁合同约定被没收全部履约保证金有失公允，因此，一审酌定金祥公司没收50%履约保证金已充分考虑双方互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。金祥公司上诉主张其无需退还履约保证金不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，租金减免及滞纳金计付的问题。（一）关于租金的减免问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始暴发的疫情确对肖映玲的经营产生一定的影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于肖映玲要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。（二）关于金祥公司上诉主张租金应计算至2020年8月31日的问题。虽然肖映玲于2020年8月才向金祥公司发出要求金祥公司收回涉案商铺的函件，但金祥公司在2020年4月已知晓肖映玲提出解除合同的意思表示，肖映玲一审提交的照片显示其已于2020年5月16日清空涉案商铺，金祥公司已将装修物品放入涉案商铺，一审综合考虑本案具体案情，酌情认定双方的租赁合同于2020年5月31日解除，并计算租金至该日并无不妥。金祥公司对此提出的上诉主张，不能成立。一审综合考虑涉案商铺所在商场的开业时间、疫情达到严重程度的时间、金祥公司给予的租金优惠政策等多个因素，综合全案案情适用公平原则，作出租金酌减认定既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。（三）关于金祥公司主张肖映玲支付逾期支付租金滞纳金的问题。根据本案查明的事实，疫情期间双方曾就租赁合同的租金等相关费用的支付问题进行过沟通，但没有证据显示双方达成一致意见。疫情期间肖映玲未及时支付租金系受疫情影响其正常经营，不能完全归责于肖映玲，故在此情形下金祥公司主张肖映玲支付逾期支付租金滞纳金不能成立。关于争议焦点三，金祥公司上诉主张肖映玲应赔偿其经济损失能否成立。金祥公司未提交充分证据证实因承租人的聚集行为导致其存在经济损失及其所主张的经济损失的范围和金额等，应承担举证不能的法律后果，其该上诉主张无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，金祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840.48元，由广州金祥市场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年六月二十四日书记员  冯韵彭诗敏