海南省定安县人民法院民事判决书（2021）琼9021民初331号        原告：海南双江物业管理有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路129号玉龙公寓1栋B2101房。                法定代表人：杨汉，总经理。                原告：海南双江物业管理有限公司定安分公司，住所地海南省定安县定城镇见龙大道碧景阳光小区1栋103室。                负责人：杨汉，经理。                被告：罗军，男，1971年03月15日出生，汉族，现住址不详，公民身份号码：XXX。                原告海南双江物业管理有限公司（以下简称“双江公司”）、海南双江物业管理有限公司定安分公司（以下简称“双江定安分公司”）与被告罗军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告罗军下落不明，本院于2021年4月7日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告双江公司法定代表人杨汉（即原告双江定安分公司负责人）到庭参加诉讼，被告罗军经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告双江公司、双江定安分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付给原告双江公司定安分公司自2014年1月至2020年9月止所有拖欠的相应物业管理费日常养护费、公用照明费、水电分摊费。并自2020年1月1日起每天按拖欠以物业管理费和日常养护费的金额总和以3‰（千分之三）计算滞纳金直至付清为止。所欠物业管理费各项具体数额如下：被告罗军，支付物业管理费3699元，公用照明费60元，水电分摊费113元，电梯电费430元，共计5887元，滞纳金4483元，累计10370元；二、本案受理费用由被告承担。                事实与理由：2013年10月1日受定安申鼎房地产开发有限公司邀请，原告双江公司委派下属分公司，即双江定安分公司进驻定安县见龙大道碧景阳光小区，提供物业管理服务。同年7月即2013年7月与定安县住房保障与房产管理局签订了《前期物业服务协议》，并按约定向碧景阳光业主或物业使用人提供物业管理服务，双方确定了物业服务内容、质量和收费标准等内容。二原告依约继续向物业使用人提供物业管理服务，并于2015年1月8日和住房保障与房产管理局签订了《关于碧景阳光小区保障房的物业收费补充协议书》。将保障房物业管理费调整为0.70元／㎡／月。在服务合同中第四条第一款规定逾期支付则按3‰元／天交纳滞纳金。但尽管多年多次催交，被告尚未交纳。为了追讨拖欠物业管理费，在原告退出碧景阳光小区，合同到期不再向被告提供服务后，原告通过电话通知、书面通知等等多种形式告知被告，被告至今都以种种理由仍未支付。为了维护自身合法权益，二原告根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，提出以上诉讼请求，请人民法院予以支持。                庭审中，二原告明确其诉讼请求第一项的主张标准：物业管理费及日常养护费4948.92元（1元／㎡／月，从2015年10月1日至2020年9月5日止，59个月，面积是83.88㎡，59个月×1元／月／㎡×83.88㎡），公共照明费60元（5元／月／户，从2019年8月至2020年7月止），水电分摊费113元，自2015年10月至2019年5月电梯日常养护费430元（43个月×10元／月／户），滞纳金以2015年10月1日至2019年12月31日产生的物业管理费与日常养护费的总额为基数，按照日千分之三计算至付清之日止，放弃被告于2020年1月1日后拖欠的物业管理费与日常养护费产生的滞纳金。                被告罗军未提交书面答辩意见。                原告双江公司、双江定安分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：                证据1、前期业务管理服务协议书临时业主公约，证明不按时支付物业费要支付每天千分之三滞纳金、物业收费标准及服务内容；                证据2、催缴物业费通知书及张贴的相片，证明原告向被告催缴过物业费；                证据3、碧景阳光收费标准说明，证明保障房按0.7元一平方每月的收费标准，商品房是按1.0元一平方每月的收费标准，以上收费含按0.3元每平方每月的日常养护费（养护费保障房与商品房同标准不作区分）；                证据4、定安县碧景阳光小区经济适用房收费方案、关于碧景阳光小区保障房物业收费补充协议书，证明电梯电费10元每个月及物业收费标准；                证据5、退场通知函，证明我们从2020年8月收到该函，但提供物业服务到2020年9月；                证据6、定安县自来水公司欠费通知单，证明滞纳金按千分之三计算的参照标准；                证据7、海南双江物业收费凭据及缴费通知单，证明被告欠费的数额及原告向被告催缴过物业费。                证据8、碧景阳光小区交房通知书，证明定安县住房保障与房产管理局于2013年12月28日通知被告交房。                证据9、碧景阳光小区经济适用房及一号楼购房名单，证明涉案房屋的购房人身份信息。                经审查，对证据1-4、8、9的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明2020年8月9日定安县碧景阳光小区业主委员会作出《退场通知函》，但不能证明二原告提供物业服务到2020年9月；证据6与本案无关联性，证据7系原告双江公司制作的缴费通知单，未经过被告核对确认，不能据此直接认定拖欠的物管及日常养护费数额。                被告罗军未向本院提交证据。                根据当事人的陈述意见和本院所采信的证据，本院查明以下事实：                2013年7月3日，双江公司与定安县住房保障与房产管理局签订《前期物业服务协议临时业主公约》。合同约定，由双江公司对碧景阳光小区“房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。乙方（购房人或业主）交纳费用时间为交房之日起开始交纳当月的物业管理费，以后每月10日前交纳一次。逾期交费除补交所欠物管费外，还需将所欠物管费按每天3‰计收的滞纳金。住宅按建筑面积每月每平方米0.7元人民币。合同还约定了其他内容。双江公司委托其分公司双江定安分公司为碧景阳光小区提供物业服务。2014年6月12日，定安县住房保障与房产管理局出具《碧景阳光小区收费标准说明》，载明：1、商住房管理费0.8元／月．㎡，日常养护费0.3元／月．㎡，两项合计1.1元／月．㎡。2、保障房管理费0.4元／月．㎡，日常养护费0.3元／月．㎡，两项合计0.7元／月．㎡。二原告自认经过协商，商住房的管理费及日常养护费按1元／月．㎡收取。2015年1月8日，双江定安分公司与定安县住房保障与房产管理局签订《关于碧景阳光小区保障房的物业收费补充协议书》，其附表“定安县碧景阳光小区经济适用房收费方案”载明电梯日常养护费10元／户／月。                罗军购买的碧景阳光小区一期（1号楼）1603房，房屋建筑面积83.88平方米，非保障性住房，海南定安申鼎房地产开发有限公司于2015年9月16日通知交房。                2020年8月9日，定安县碧景阳光小区业主委员会向双江定安分公司作出《退场通知函》，载明：贵公司签订的前期物业服务合同，自我小区业委会于7月23日通过招标代理公司公开招标形式，聘请到新物业管理公司并签订服务合同之日起自然终止。……新聘物管公司海南万佳美物业管理有限公司将于2020年8月10日入驻本小区，正式接管小区物业管理服务工作，届时贵公司将退出小区管理，自此8月12日后小区物业服务费将向新公司交纳。                2020年11月29日，双江公司通过在碧景阳光小区一期（1号楼）1603房门前张贴《催缴物业费通知书》催收相关费用。罗军仍未向双江公司、双江定安分公司支付拖欠的费用。                本院认为，本案系物业服务合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”本案中，原告双江公司与定安县住房保障与房产管理局签订《前期物业服务协议临时业主公约》依法成立、合法有效，对原告双江公司、碧景阳光小区全体业主具有约束力，各方应当遵照履行。                其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，原告双江公司委托原告双江定安分公司自2013年开始为碧景阳光小区提供物业服务，被告罗军接收房屋后即开始享受相关物业服务，应支付相应费用。定安县碧景阳光小区业主委员会通知原告双江定安分公司于2020年8月10日退出，故应认定原告双江定安分公司提供物业服务时间至2020年8月9日止。原告双江公司通过电话通知以及在案涉房屋门上张贴催收通知书的方式向被告罗军催收相关费用后，被告罗军仍未及时交纳，原告双江公司诉请被告罗军支付电梯日常养护费、物业管理费、日常养护费及违约金，应予支持。被告罗军应支付的物业管理费及日常养护费为4889.39元（1元／㎡／月，从2015年10月1日至2020年8月9日止，58个月零9天，面积是83.88㎡，58个月×1元／月／㎡×83.88㎡＋1元／月／㎡×83.88㎡÷31天×9天），二原告主张2020年8月9日之后的物业管理费、日常养护费无事实依据，本院不予支持。二原告主张的公用照明电费、水电分摊费，因未提供证据证明公共的用电用水情况，故该部分费用无事实依据，本院不予支持。                最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，前期物业服务合同虽然约定滞纳金标准为每日3‰，但该标准明显过高，鉴于二原告在本院同时起诉若干件物业服务合同纠纷案件，为确保同案同判，本院酌情将滞纳金标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，即以4277.88元（2015年10月1日至2019年12月31日物业管理费及日常养护费）为基数，从2020年1月1日起计算至款项全部清偿之日止。故二原告主张过高部分，本院不予支持。二原告主张滞纳金起算基数不当，本院予以调整。庭审中，二原告自愿放弃2020年1月1日之后拖欠的物业管理费及日常养护费产生的滞纳金，仅主张自2015年10月至2019年5月止的电梯电费（即电梯日常养护费），属于对自身权利的处置，本院予以照准。                综上，原告双江公司作为前期物业服务合同当事人，要求被告罗军向其分公司即原告双江定安分公司支付案涉物业管理费、日常养护费、电梯日常养护费、滞纳金，属于对自身权利的处置，本院予以照准。被告罗军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                被告罗军于本判决生效之日起十日内向原告海南双江物业管理有限公司定安分公司支付物业管理费及日常养护费4889.39元、滞纳金（滞纳金以4277.88元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为年利率，从2020年1月1日起计算至款项全部清偿之日止）、电梯日常养护费410元；                驳回原告海南双江物业管理有限公司、海南双江物业管理有限公司定安分公司的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费59.26元（原告海南双江物业管理有限公司、海南双江物业管理有限公司定安分公司已预交），由原告海南双江物业管理有限公司、海南双江物业管理有限公司定安分公司负担23.71元，被告罗军负担35.55元；被告负担部分限于本判决生效之日起十日内向本院缴交，二原告多预交部分，本院予以退还。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判长王敏静            人民陪审员王春香            人民陪审员彭靖茹    二〇二一年六月三十日            书记员陈雯睿            《中华人民共和国合同法》            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。            第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。            约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。            当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。            《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）            第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。            第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。