广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终848号上诉人（一审原告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-5房。法定代表人：李岩峰，该公司经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：吴乐平，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省惠来县大南山侨区。被上诉人（一审被告）：广州王老吉餐饮管理发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区沙面北街45号A5栋103室。法定代表人：张永涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝森源，广东华安联合律师事务所律师。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人吴乐平、广州王老吉餐饮管理发展有限公司（以下简称王老吉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2020）粤0191民初10894号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理本案。本案经高德公司、吴乐平、王老吉公司同意进行书面审理。现已审理终结。上诉人高德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持高德公司的全部一审诉讼请求；2.依法判决吴乐平、王老吉公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决程序违法。本案中，双方当事人均未提出关于租赁保证金的诉讼请求，而一审法院却针对租赁保证金作出相关判决，违反了当事人处分原则，超过当事人诉讼请求判决，二审法院应依法改判。二、一审判决适用法律错误。第一，一审法院将诉争期间的租金采取“一刀切”方式，均予以减免50%，对于高德公司有失公允。一审法院认定王老吉公司承租涉案物业受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响较大，根据公平合理及诚实信用原则，对诉争期间的租金金额予以调整，但自2021年2月10日全省复工复产后，疫情对于实体经济的影响是随着时间推移而减弱，一审法院对于诉争期间的租金采取“一刀切”的办法，均给予50%的减免，明显是与社会经济恢复情况不匹配，一审法院并未在高德公司与王老吉公司之间合理分配风险与责任。第二，一审法院将王老吉公司违法解除合同的违约责任酌定减免50%，于法无据。疫情对于社会经济的影响只是短期的、暂时的，对租赁合同的履行并不构成实质影响，因此王老吉公司要求解除合同，没有约定或法定的依据，王老吉公司的行为已构成违法解除合同，根据租赁合同第9.1.6条约定，高德公司可以没收租赁保证金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，租金可依据公平原则进行调整，但并未规定违法解除合同的违约责任也能一并适用，一审法院扩大使用公平原则，对租金减免的同时亦对违约金再次进行减免超出了法律规定的范围，也对高德公司不公平。第三，高德公司要求王老吉公司承担迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费均有明确的合同依据，一审法院直接适用公平原则驳回高德公司对上述费用的诉讼请求，明显有失公允。法院在适用公平原则时应对案涉双方平等适用，而非仅对一方适用公平原则。被上诉人吴乐平答辩称：高德公司起诉吴乐平完全是一种霸权行为和荒诞行为。吴乐平承租期间，所有的合同和经营业务、交租及水电费用全部已付清给高德公司，申请承租店铺转让也是经过高德公司同意，并把所有合同收据押金单等一同转给王老吉公司。王老吉公司经营期间，吴乐平从来没有参与王老吉公司的任何代交费行为，吴乐平与王老吉公司也没有任何职务和业务关系。高德公司明知道吴乐平因承租期间严重亏本急于转让，在吴乐平转让店铺时，强制在与王老吉的合同中把吴乐平写入承担连带责任。一审法院已判决认定高德公司起诉吴乐平是错误的。被上诉人王老吉公司未提交书面答辩意见。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令王老吉公司支付拖欠的2020年3月至4月的租金58587.65元（3月27898.88元、4月30688.77元）及迟延付款违约金（各以当月欠缴的租金为本金，分别自当月6日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.判令王老吉公司支付2018年3月10日至2020年4月30日的优惠租金差额120630.23元；3.判令王老吉公司支付高德公司为实现债权所支付的律师费5000元；4.判令吴乐平对王老吉公司的上述债务承担连带清偿责任；5.判令王老吉公司、吴乐平承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：高德公司（出租人、甲方）与吴乐平（承租人、乙方）就涉案物业签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2018年3月10日起至2021年3月9日止，月租金标准为：2018年3月10日至2019年3月9日为29165.5元、2019年3月10日至2020年3月9日为32082.05元、2020年3月10日至2021年3月9日为35290.26元，乙方应在每月五日前向甲方支付当月应付租金，租赁保证金为77496.9元。同时，还约定：“9.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延支付违约。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获得甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金……11.1.1不可抗力……任何一方无需对因不可抗力事件而停止或迟延履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或迟延履行义务不应被视为违约……11.6由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费……11.12.1、如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额。之后，高德公司、吴乐平、王老吉公司签订《租赁合同转让协议》，约定：自2018年10月1日零时起，吴乐平退出《租赁合同》及《补充协议》，由王老吉公司受让吴乐平在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务，并由吴乐平对王老吉公司的合同履行承担连带担保责任。2020年4月2日王老吉公司向高德公司申请2020年4月30日解除合同，后高德公司通知王老吉公司于2020年4月30日解除合同。高德公司因本案纠纷而委托律师代理，高德公司与广东胜伦律师事务所签订了《委托合同》，约定的律师代理费为5000元。高德公司已经支付了上述律师费。一审法院认为：涉案的《租赁合同》及《补充协议》、《租赁合同转让协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，双方租赁合同于2020年4月30日解除。王老吉公司承租涉案物业用于开展餐饮经营，因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素，导致其在疫情防控期间经营困难，高德公司要求王老吉公司承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。因此，对于高德公司要求王老吉公司支付迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的主张，一审法院不予支持。结合本案情况，从公平角度出发，应对2020年3月至4月的租金予以适当减免。据此，一审法院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即王老吉公司需向高德公司支付上述期间的租金为29293.83元（58587.65×50%），超出该金额部分，一审法院不予支持。王老吉辩称2020年3月1日至10日期间的租金已支付完毕依据不足，一审法院不予采信。因此，高德公司要求吴乐平对本案承担连带责任符合合同约定，一审法院予以支持。虽然双方并未就保证金问题提出相关的诉讼请求，但高德公司认为其应当没收，而王老吉公司认为应当进行抵扣，故双方实质上均对保证金的处理作出了决定，从一次性解决纠纷的角度出发，本案应当对租金保证金77496.9元的问题一并作出处理。因发生不可抗力因素导致王老吉公司经营受到严重影响，王老吉公司在此情况下申请解除合同的。因此，从公平角度出发，对于王老吉公司所承担的合同解除责任应当予以适当减少。综合本案情况，一审法院酌情认定高德公司没收保证金38748.45元。王老吉公司应付的租金29293.83元应从其余保证金38748.45元中抵扣。鉴于抵扣后王老吉公司已无需再向高德公司支付租金，故吴乐平在本案中亦不存在需要对王老吉公司的债务承担连带责任的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：驳回广州市高德美居置业有限公司的全部诉讼请求。一审受理费1992元，由广州市高德美居置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于应否减免王老吉公司租金的问题。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第6条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月爆发新冠××疫情，相关部门在疫情期间采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施限制人口流动，王老吉公司作为餐饮公司，新冠疫情确实给其经营带来影响，王老吉公司也在疫情发生后积极与高德公司进行交涉。一审法院结合本案实际情况以及疫情防控期间的政策规定等，根据公平原则酌情按照50%比例计算王老吉公司2020年3月至4月的租金并调整违约责任并无不当，本院予以维持。高德公司主张不应减免租金的理由不成立，本院不予支持。关于保证金、迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的问题。首先，保证金用途在于担保王老吉公司及时足额支付租金。双方现因租金缴纳产生纠纷，保证金是否没收或用于抵扣王老吉公司租金，是确定高德公司诉讼请求中租金数额所需解决的问题。且王老吉公司在一审期间也提出以保证金扣减租金，一审法院对保证金进行审查认定并未超出双方的诉讼请求，不构成程序违法，也避免双方因保证金纠纷再次进行诉讼，减少了双方的诉累。其次，新冠××疫情确实给王老吉公司的经营带来影响，王老吉公司在疫情发生后也积极与高德公司进行交涉，由于新冠疫情属于无法预见亦无法克服的事件，合同解除责任不能完全归咎于王老吉公司，基于公平角度出发，一审法院支持高德公司没收王老吉公司交纳的部分保证金，未支持高德公司关于迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的诉讼请求合理，本院依法予以维持。综上，高德公司的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3984元，由上诉人广州市高德美居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二一年六月二十九日书记员 伍静怡易臻萱