广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11783号上诉人（原审被告、反诉原告）：周传平，男，1963年12月1日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海绿地物业服务有限公司广州分公司。住所地：广州市白云区黄石街黄园路123号之三135号夹层（自主申报）。负责人：何秋荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：马婉秋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李丰平，男，该公司员工。上诉人周传平因与被上诉人上海绿地物业服务有限公司广州分公司（以下简称“上海绿地广州分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周传平上诉请求：1.撤消一审判决；2.改判由上海绿地广州分公司承担房屋损坏修缮责任并承担修缮期间的房租损失；3.改判上海绿地广州分公司支付，房租逾期支付的违约金6878.00元；4.判令上海绿地广州分公司缴清房屋租赁期间水电公摊费251.45元；5.判令上海绿地广州分公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院判决周传平退回保证金3800.00元，认定事实不清，理由不充分，没有理解合同的内容和逻辑关系。具体情况阐述如下：1、保证金的实际意义在于保障出租人的房屋不受损害，按时收到租金及合法权利不受侵害；督促承租人爱惜使用、妥善保管房屋及按时到物业公司缴纳各项费用。具体到本案的情况是：按照房屋租赁合同中的约定，甲乙双方的责任与义务还没有执行完毕。周传平暂扣保证金¥3800.00元，是等待上海绿地广州分公司修缮好进户大门和磨损地砖，缴清水电公摊费¥251.45元，支付房租逾期违约金¥6878.00元后。周传平按照合同的约定退回保证金。2、原审法院在判决书中称：“双方未在合同中约定扣留或退回保证金的限制性条件。”这种说法不妥当。甲乙双方签订的合同是备案用的《广州市房屋租赁合同（住宅）》标准版本。合同第五条第一款明确说明：“甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共积国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。”3、上海绿地广州分公司根据《广州市房屋租赁合同（住宅）》起诉周传平，是因其损坏房屋，不缴纳水电公摊费之过错在先。周传平依据房屋租赁合同及法律、法规暂扣保证金¥3800.00元，能有效督促上海绿地广州分公司履行合同。4、房屋进户大门是上海绿地广州分公司员工损坏，地砖是上海绿地广州分公司员工私自增加铁床而磨损的事实。上海绿地广州分公司从起诉至庭审阶段，从未予以否认过。房屋损坏与暂扣保证金是互为因果关系。1）、有大门和地砖损坏的照片。2）、有上海绿地广州分公司公司安排员工周海波于2019年4月（原答辩状时间2020年4月为笔误）微信转帐¥500.00元作临时修补，以便安全锁门的依据。3）、有周传平与上海绿地广州分公司之广州绿地城泊语湾项目物业经理陈兴盛，于2019年1月6日关于房屋损坏修缮，安全卫生管理方面提出要求的电话录音；有周传平与专管租赁宿舍负责人高先生，于2019年4月21日~11月4日谈押金、谈违约金、谈水电费及大门没修缮的电话录音。4）、有上海绿地广州分公司员工私自增设铁架子床，铁床脚磨损地砖面的视频及照片。二、原审法院判决内容中，首先认为：“周传平与上海绿地广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。”而触及到上海绿地广州分公司1%违约金的时候，原审法院认为：“本案合同约定的违约金计算标准畸高，明显有悖于公平原则，故一审法院酌定将违约金标准调整为以每月租金¥1900.00元为本金，按照每日万分之五的标准。”酌定每日万分之五标准无法律依据。上海绿地广州分公司1年时间累计租金逾期违约362天，而原审法院判决上海绿地广州分公司仅支付¥343.90元违约金（计算：343.90元/362天=0.95元/天）。1、房屋租赁合同中。按第六条第一款，第七条第一款之约定。甲乙双方的权利与义务是对等的，都是1%的违约金。按道理讲上海绿地广州分公司应该每月1号付清房租再住房。甲乙双方谈合同时，经过反复商量，周传平作出让步，双方同意将付款日期锁定在每月15号前付清当月房租，否则就算逾期违约。双方考虑到付款时间延长了14天，就设定1%的违约金写进合同。这是双方真实意愿的体现。2、原审法院认为：“结合本案合同内容、履行过程及违约金的法律性质来看，周传平并未有证据证明其因延迟收取租金所致的实际受损情况。”上海绿地广州分公司无视合同约束，不有效采取风控管理，屡屡欠租。实际受损情况是：周传平是国企下岗失业及灵活就业人员，还差三年退休，处于无工作，无其它收入的状态。社保及医保需要自己缴纳，加之身患糖尿病多年需要治疗，还要帮助小孩还一部份住房贷款。上海绿地广州分公司屡次延迟支付房租的行为，有损周传平的正常生活。三、关于房屋租赁期间的水电公摊费的问题。根据房屋租赁合同之第八条其它约定：“租金¥1900.00元（含管理费，税费）。水电费，网络费等由乙方支付。”合同第八条的实际情况是：每月租金¥1900.00元，周传平负担¥210.00元管理费和¥140.00元的开票税款。租金¥1900.00元是由上海绿地广州分公司公司承担。而每月的水电费，网络费，煤气费，水电公摊费，停车费，卫生费等等均由实际居住员工私人分摊。当时因合同格式划线太短，相关费用无法一一列举，只有用“等”字替代。因此，所欠费用必须由上海绿地广州分公司（合同主体方）承担。上海绿地广州分公司实际欠缴水电公摊费：¥251.45元。周传平曾经想过代缴此笔费用，而后找上海绿地广州分公司偿付。因不知道上海绿地广州分公司是否需要税票，也不知道全称和税号，也找不到对接的人。周传平只能请求原审法院判令上海绿地广州分公司缴纳水电公摊费，以期上海绿地广州分公司尽快完成房屋租赁合同的责任与义务。可惜上海绿地广州分公司无动于衷，还狡辩未有合同约定。请求二审法院判令上海绿地广州分公司尽快缴纳水电公摊费¥251.45元。双方签订合同去黄埔区中新知识城租赁中心备案后每月缴税开票。上海绿地广州分公司租住周传平房屋过程中，损坏房屋大门、磨损地砖。租住到期后，不修缮，又不结清水电公摊费。周传平按合同暂扣押金¥3800.00元，且反诉追缴租金逾期违约金¥6878.00元。因此，根据房屋租赁合同第九条，双方任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。上海绿地广州分公司的行为已经构成违约。上海绿地广州分公司二审答辩：同意一审判决，不同意周传平的上诉请求。上海绿地广州分公司向一审法院起诉，请求：1.周传平向上海绿地广州分公司退回保证金3800元；2.周传平承担本案全部诉讼费用。周传平向一审法院提出反诉，请求：1.上海绿地广州分公司支付逾期支付租金的违约金6878元（1900元×1%×362天）；2.上海绿地广州分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：周传平（出租人、甲方）与上海绿地广州分公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定甲方将坐落在广州市黄埔区峻弦街16号2005房出租给乙方作居住使用，租赁期限从2018年7月1日至2019年6月30日止，租金按月结算，月租金额为1900元，由乙方在每月第15日前通过银行转账的方式缴付给甲方。该合同第四条约定，乙方向甲方交纳3800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条第一款约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条约定，租金1900元（含管理费、税费），水电费、网络费等由乙方支付。上述合同签订后，上海绿地广州分公司将案涉房屋作为员工宿舍使用，依约向周传平支付了保证金3800元。双方的房屋租赁合同关系现已解除。2020年3月2日，上海绿地广州分公司向周传平邮寄《催收告知函》，要求周传平于收到本函之日起十日内退回保证金3800元。周传平确认收到上述函件，抗辩因上海绿地广州分公司在租赁期间存在损坏房屋门框及客厅地砖、未缴纳水电公摊费以及逾期交付租金等违约行为，故暂扣其保证金。上海绿地广州分公司认为双方未就公摊水电费问题进行约定，现有证据无法证明是其司员工损坏案涉房屋相关设施，周传平不能以此理由拒绝退还保证金。同时，上海绿地广州分公司确认迟延支付租金的事实，主张是由于公司走流程耗时较长，且已取得周传平的理解和同意，但未能提交充分证据予以证明。周传平对此不予认可，称曾多次口头催收租金和违约金。周传平现主张违约金逾期天数共为362天，从逾期之日起每日按当月租金额的百分之一计算。另查明，上海绿地广州分公司每月交纳租金情况如下：月份应付日期实付日期逾期天数2018年7月2018年7月15日前2018年7月26日11天2018年8月2018年8月15日前2018年8月30日15天2018年9月2018年9月15日前2018年10月11日26天2018年10月2018年10月15日前2018年10月24日9天2018年11月2018年11月15日前2018年11月30日15天2018年12月2018年12月15日前2019年2月28日75天2019年1月2019年1月15日前2019年2月28日44天2019年2月2019年2月15日前2019年2月28日13天2019年3月2019年3月15日前2019年4月25日41天2019年4月2019年4月15日前2019年5月20日35天2019年5月2019年5月15日前2019年6月18日34天2019年6月2019年6月15日前2019年7月30日45天上述事实，有《广州市房屋租赁合同（住宅）》、《催收告知函》、EMS快递单、《借记卡账户历史明细清单》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为：周传平与上海绿地广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于退回保证金的问题。根据合同第四条约定，周传平应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给上海绿地广州分公司。现双方的租赁合同已到期并解除，上海绿地广州分公司已付清租赁期内的房屋租金，并将案涉房屋交还给周传平。双方未在合同中约定扣留或退回保证金的限制性条件，故上海绿地广州分公司请求周传平退回保证金3800元，依据充分，一审法院予以支持。周传平若认为存在其他财产损失可另行主张，一审法院在本案中不予调处。关于逾期交纳租金的违约金问题。首先，根据合同第三条和第七条第一款约定，上海绿地广州分公司须于每月15日前交纳当月租金，否则应当支付逾期交纳租金的违约金。结合本案证据来看，上海绿地广州分公司每月均存在迟延交纳租金的情形，其主张已就延付租金事宜征得周传平的同意，但未提交证据予以证明，周传平对此亦不予认可，故一审法院对上海绿地广州分公司的主张不予采信。上海绿地广州分公司逾期交纳租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，对于违约金的标准，结合本案合同内容、履行过程及违约金的法律性质来看，周传平并未有证据证明其因迟延收取租金所致的实际受损情况，而本案合同约定的违约金计算标准畸高，明显有悖于公平原则，故一审法院酌定将违约金计算标准调整为以每月租金1900元为本金，按照每日万分之五的标准，从当月16日起计至实际支付之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。周传平主张的逾期天数未超过实际逾期天数，一审法院予以照准。经核算，上海绿地广州分公司应向周传平支付逾期交纳租金的违约金343.90元（1900元×0.05%×362天）。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月10日作出判决：一、周传平于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司广州分公司退回保证金3800元；二、上海绿地物业服务有限公司广州分公司于本判决生效之日起十日内向周传平支付逾期交纳租金的违约金343.90元；三、驳回周传平的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由周传平负担。反诉案件受理费25元，由上海绿地物业服务有限公司广州分公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对周传平的上诉，评判如下：首先，周传平要求上海绿地广州分公司承担房屋损坏修缮责任并承担修缮期间的房租损失以及缴清房屋租赁期间水电公摊费251.45元的上诉请求超出其一审反诉请求范围，不属于二审案件的审理范围。本案二审争议焦点为：周传平是否应当退回保证金3800元以及上海绿地广州分公司应当支付逾期支付租金的违约金数额。其二，关于退回保证金的问题。根据合同第四条约定，周传平应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给上海绿地广州分公司。在租赁合同已到期并解除，上海绿地广州分公司已付清租赁期内的房屋租金，并将案涉房屋交还给周传平的情况下，一审认定周传平退还3800元保证金，符合合同约定，于法有据，并无不妥。周传平认为存在其他财产损失，可另行主张。其三，关于逾期支付租金的违约金数额的问题。虽然双方《广州市房屋租赁合同（住宅）》中有“逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向支付违约金”。但周传平并未有证据证明其因迟延收取租金所致的实际受损情况，一审结合本案合同内容履行过程及违约金的法律性质，酌定将违约金计算标准调整为按照每日万分之五的标准计算，并无不当，经核算上海绿地广州分公司应向周传平支付逾期交纳租金的违约金为343.90元（1900元×0.05%×362天），周传平主张上海绿地广州分公司应向其支付逾期违约金6878元（1900元×1%×362天）的理由已在一审中予以体现，二审中，周传平既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在周传平未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，周传平的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，理由充分，本院二审予以认同，不再赘述。综上所述，周传平的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由周传平负担。本判决为终审判决。审判长戴俊英审判员赵云川审判员刘卉二〇二一年六月二十八日法官助理张家齐书记员黄咏欣