浙江省岱山县人民法院民事判决书（2021）浙0921民初550号        原告（反诉被告）：王军意，女，1978年4月28日出生，汉族，住浙江省岱山县，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：袁相军，岱山县恒星法律服务所法律工作者。                被告（反诉原告）：赵水利，女，1959年11月2日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：赵行海，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。                原告（反诉被告）王军意与被告（反诉原告）赵水利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告赵水利于2021年4月8日向本院提起反诉。本案于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告王军意及其委托诉讼代理人袁相军、被告赵水利及其委托诉讼代理人赵行海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告王军意向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间的房屋租赁关系；2．要求被告支付违约金2万元；3．要求被告赔偿原告经营及商品损失3万元；4．要求被告赔偿装修残值及其他财产残值5万元；5．本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2016年2月14日，原告因经营所需，向被告租赁坐落于岱山县衢山镇人民路20-4号街面房2间，并签订房租租赁协议一份，约定：租赁期限为10年，即自2016年2月15日至2026年2月14日止，前5年为66000元／年，后5年为68000元／年。现被告在租赁期内要求提高房屋租赁费，经双方协商后未果，致使原告被迫解除租赁关系，并搬离街面房。现原告一下子难以找到相应的店面，无法正常经营，致使经营损失。同时，原告经营的是食品销售，保质期短，原告只好亏本处理，有的食品只能堆积在仓库，当做废品处理，致使经济损失严重。因当初原告租赁该房屋时，装修及其他设施花费10万元，本来可以使用十年，现在只使用五年，故被告应赔偿原告财产损失5万元。因被告的违约造成了原告相应损失，故诉至法院。                被告赵水利辩称：原告未按约定支付第6年租金，违约在先，原、被告曾就之后的租金进行过协商，因协商未果，原告主动提出解除合同并搬离租赁房屋，故被告不存在违约行为，不应承担违约及赔偿责任。另外原告主张的各项损失均无明确证据予以证明，其不予认可。                审理中，被告（反诉原告）赵水利向本院提出反诉请求：1．要求原告（反诉被告）继续履行租赁合同；2．判令原告（反诉被告）王军意支付房屋租赁费68000元，并从2021年2月2日起以68000元为基数按银行同月的拆借中心公布的利率支付利息，直至付清为止；3．判令原告（反诉被告）支付违约金2万元；4．反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁房屋，同时约定，在租赁期限内应支付的水、电及相关费用由原告（反诉被告）负担，且原告（反诉被告）应于2021年2月1日前支付第6年租金68000元，但原告（反诉被告）拖着未付，构成违约，故诉至法院。                原告（反诉被告）王军意针对反诉诉请辩称：被告（反诉原告）擅自提高房屋租金，致使原告（反诉被告）无法支付租金，被迫选择解除合同，系被告违约在先，原告（反诉被告）不应该承担违约责任，支付租金。                原告为证明其主张，向法院提交如下证据材料：                1．房屋租赁协议一份，拟证明原告向被告租赁房屋的事实；                2.2021年2月8日、2月13日、2月14日电话录音（3段），拟证明被告向原告擅自提高房租致使租赁合同难以继续履行构成违约的事实；                3．损失照片，拟证明原告因被告违约造成商品及装修财产损失的事实；                4.2021年1月11日电话记录，拟证明原告曾在2021年1月份时要求支付房租，但因被告提出提高房租未支付的事实。                经本质，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2真实性、关联性有异议，录音内容确实是被告与原告的对话，但并不是全部内容，有部分内容没有录入，且录音内容仅仅系对租金协商的过程；对证据3关联性有异议，不清楚照片拍摄时间及拍摄地点等，不予认可；对证据4关联性有异议，该次通话系原告向被告借款的通话记录，与本案无关。                本院认为，被告对证据1无异议，本院予以确认；对证据2，被告认可内容系其与原告之间的真实对话，故对该录音的内容本院予以确认；对证据3，本院将根据查明事实综合予以认定；对证据4，与本案无直接关联性，本院不予确认。                被告为证明其主张，向法院提交如下证据材料：                1．房屋租赁合同一份，拟证明原告向被告承租房屋的事实；                2．不动产权证书，拟证明租赁标的物的权属；                3．通话记录单，拟证明原告在2021年2月8日、2月13日、2月14日的通话时间，已过合同约定的2月1日的付款时间。                经质证，原告对被告提供的上述证据均无异议，本院予以确认。                本院经审理认定事实如下：                原、被告于2016年2月14日签订房屋租赁协议一份，约定甲方（被告）自愿把坐落在衢山镇人民路20号-4街面房2间出租给乙方（原告），让乙方（原告）经营使用，租赁期限为10年，自2016年2月15日到2026年2月14日止。房屋租赁费前5年为每年66000元（即2016年2月15日-2021年2月14日），后5年房屋租赁费为每年68000元（即2021年2月15日-2026年2月14日），第一年房屋租赁费于2016年2月14日付清，以后每年房屋租赁费于每年的2月1日前支付，若乙方（原告）中途不租或甲方（被告）提前解除租赁合同，都视作违约。乙方（原告）因经营需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装潢，租赁到期后乙方（原告）应按照甲方（被告）租给乙方（原告）的原样腾退，并可自行拆除装潢物。协议经双方签字后生效，任何一方不得违反，若违约需支付给对方违约金2万元。现原告已将钥匙归还给被告，并已腾退租赁房屋。                本案审理的焦点：1．原、被告是否构成违约；2．原、被告间租赁关系是否解除；3．违约金及损失赔偿。                原、被告是否构成违约                本院认为，原、被告间签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同订立后，被告已经交付租赁标的物，并由原告占有使用，已履行了合同主要义务。合同履行期间，被告虽曾多次向原告提出“换一张合同”、“涨租金”的意思表示，但并未书面或口头通知原告要求解除合同，其后亦无将租赁标的物另租他人或强制腾退租赁标的物等事实，即合同一直属于可继续履行的状态。被告的行为应视为其对合同变更向原告发出要约的行为，该行为存在一定不妥之处，但并未实质性影响原告合同目的的实现，故被告的行为尚未构成违约。另一方面，原告理应在2021年2月1日前支付当年度租金，逾期未支付的，被告可请求原告在合理期限内支付。根据原告提供的电话录音，至2021年2月8日时，原、被告正就该年度租金金额进行磋商，并最终导致租赁合同解除。故原告未能在合理期间内及时支付租金存在合理的理由，并未构成违约。                2．原、被告间租赁关系是否解除                本院认为，根据2021年2月14日的电话录音，在原告明确表示解除租赁关系时，被告亦表示同意，并要求原告返还房屋、交付钥匙，可见当时原、被告对双方租赁关系的解除已经达成合意，且原告已将租赁房屋腾退，故本院确认原、被告间租赁合同解除。                3．违约金及损失赔偿                本院认为，原、被告在合同履行过程中，均未构成违约，且原告在提出解除合同后，主动腾退房屋，现原告主张违约金及各项损失，无事实基础及法律依据，故对原告主张的违约金2万元、经营及商品损失3万元、装修残值及其他财产残值损失5万元的诉请，本院不予支持；对被告（反诉原告）主张的违约金2万元的诉请，本院不予支持。                综上，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案合同履行过程中，原、被告各自行为均存在不妥之处，但均未构成违约，故对原告要求被告承担违约责任、赔偿各项损失的诉请及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约责任的诉请，本院不予支持。在合同履行中，双方曾就合同解除达成合意，原告亦将租赁房屋返还给被告，故本院确认双方间租赁合同解除，对被告（反诉原告）要求继续履行合同并要求原告（反诉被告）支付租金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第七百零三条之规定，判决如下：                一、确认原告（反诉被告）王军意与被告（反诉原告）赵水利于2016年2月14日签订的房屋租赁协议解除；                二、驳回原告（反诉被告）王军意的其他诉讼请求；                三、驳回被告（反诉原告）赵水利的诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费（本诉）2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）王军意负担；案件受理费（反诉）2000元，减半收取1000元，由被告（反诉原告）赵水利负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。                    审判员刘彦伶    二○二一年六月二日            代书记员郑洁圆