文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初893号原告：苏州雅鹿置业有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区郑和中路318号，统一社会信用代码91320585753227752L。法定代表人：葛长才，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵永兴，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婧，江苏金太律师事务所实习律师。被告：胡汝云，女，汉族，1988年9月14日生，住贵州省贵阳市南明区。原告苏州雅鹿置业有限公司与被告胡汝云商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州雅鹿置业有限公司的委托诉讼代理人邵永兴、马婧到庭参加诉讼，被告胡汝云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州雅鹿置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的商品房买卖合同于2013年11月8日解除。2、要求被告承担原告律师费112100元。3、诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年12月17日，原被告签订2012107600217号商品房买卖合同一份，合同向主管机关备案。合同约定，被告向原告购买雅鹿臻园A2幢3-4层302号房屋，面积234.13平方米，总价314万元，首付95万元，余款219万元办理按揭贷款，2013年8月28日前交房。2012年12月17日，被告与交通银行股份有限公司签订贷款合同，向银行按揭贷款219万元，贷款期限360个月，月息4.6396%，等额还本付息，每月应归还本息12528元。原告对被告的贷款提供阶段性保证担保，原告向银行支付被告贷款额3%的保证金计65700元。2013年1月6日银行发放贷款219万元用于被告向原告支付房款。被告贷款购房后向银行还款75164.88元后因经济状况变故停止向银行还款，也不与原告办理收房、产权登记办证手续。由于被告逾期还贷构成违约，银行按照约定收回贷款。因房屋产权尚未过户登记到被告名下，抵押权尚未设立，原告对被告的借款承担阶段性连带保证责任，原告在2013年11月5日为被告代偿借款利息40847.49元，11月8日代偿借款本金2175633.37元(代偿合计2216480.86元)。合同附件第8条约定，如被告未能按约还贷导致原告承担担保责任的，被告应当向原告偿还全部款项及承担诉讼费、原告律师费。自原告代为偿还借款起，商品房买卖合同自动解除。鉴于被告信贷违约致使原告承担代偿责任的事实发生，商品房买卖合同于2013年11月8日已自动解除。贵院在对被告另案执行过程中查封了涉案房屋，原告作为案外人提出异议。贵院于2015年3月30日作出(2014)太执异字第0670号民事裁定，认定原告为被告代偿借款本金2175633.37元，代偿利息40847.49元，合同解除条件已成立，合同应视为已解除。合同解除后房屋产权仍应归原告所有，原告应将被告支付的购房款扣除原告代偿金额后的923519.14元交付法院处理，被告在该房屋买卖合同上的权利亦应涤除，本院并应协助向合同备案部门涤除被告在该房屋买卖合同上的权利。原告认为，按照生效裁定被告在该房屋买卖合同上的权利应当涤除，房屋归原告所有，原告应将结余退款923519.14元交法院处理。但因本案诉讼的提起，退款金额还应扣除本案诉讼费和原告律师费。涉案房屋的产权归属、被告合同权利的涤除、结余款的处理在执行异议程序中已经作出认定、裁定，但未经诉讼作出实体判决。原告请求合同备案部门涤除被告在该房屋买卖合同上的权利过程中，因无法提供实体判决，涤除被告合同权利遇到障碍。为妥善处理相关遗留问题，原告特提起诉讼并向贵院提出上述诉请，恳请依法支持。被告胡汝云未做答辩。经审理查明：2012年12月17日原告苏州雅鹿置业有限公司（出卖人）与被告胡汝云（买受人）签订《商品房买卖合同》，原告将坐落于雅鹿臻园A2幢3-4层302号房屋出售给被告，房屋建筑面积234.13平方米，房屋总价3140000元。付款方式：签约当天首付95万元，余款219万元办理按揭贷款。附件四合同补充协议第8条约定：如果甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证为妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则：(1)如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给甲方。(2)如乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议中因乙方原因导致合同解除的相关约定承担违约责任，合同还对其他内容作了约定。被告支付了首付款95万元。2012年12月17日甲方胡汝云与乙方交通银行股份有限公司太仓支行、丙方苏州雅鹿置业有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定鉴于甲方购买商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款，乙方已收到甲方支付的首期房款，贷款的支付方式符合本合同约定，采用贷款人受托支付的，乙方同意支付。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。2013年1月6日交通银行将被告的按揭贷款219万元转账支付原告。2014年8月4日交通银行股份有限公司太仓支行出具《情况说明》：“2013年1月6日，我行根据借款人胡汝云的个人房产抵押贷款合同约定，向胡汝云发放住房按揭贷款219万元，贷款按照约定直接转入开发商苏州雅鹿置业有限公司账户。因借款人胡汝云逾期还款构成违约我行按照合同约定提前收回贷款，并要求开发商承担担保责任。借款担保保证人苏州雅鹿置业有限公司于2013年11月5日代为偿还借款本金2175633.37元，于2013年11月8日代为偿还借款利息40847.49元。”本院在执行（2013）太商初字第0888号案件中，苏州雅鹿置业有限公司就执行标的（涉案房屋）提出异议，本院于2015年3月30日作出（2014）太执异字第0670号《民事裁定书》裁定：苏州雅鹿置业有限公司异议成立，中止对涉案房屋的执行。2021年2月2日苏州雅鹿置业有限公司与江苏金太律师事务所签订《委托代理协议》约定江苏金太律师事务所为苏州雅鹿置业有限公司与胡汝云商铺房买卖合同纠纷一案委托人的代理人。受委托人指派邵永兴律师、马婧（实习律师）为委托人的代理人承办本案。经双方商定委托人向受委托人支付律师费112100元。同日江苏金太律师事务所开具两张增值税普通发票，金额分别为100000元、12100元。庭审中原告陈述上述款项实际尚未支付。另，本院应诉材料于2021年2月20日送达被告。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《情况说明》、银行转账凭证、《委托代理协议》、发票及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。合同补充协议第8条第2款关于合同解除条件的约定系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。现原告已代被告偿还贷款本息，合同解除条件已成就，原告有权解除合同。因原告未举证证明其2013年11月8日将解除通知送达被告，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于本案应诉材料送达之日即2021年2月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。涉案房屋买卖合同系双务合同，合同解除后，双方应当同时返还。原告应将被告已付首付款扣除其代偿金额后的923519.14元返还被告。关于原告认为还应扣除本案诉讼费及律师费，待本案生效后原告可在执行中主张。关于原告诉请被告支付律师费112100元，本院认为，根据合同约定原告的该项损失应由被告承担，虽然被告尚未支付律师费，但该费用属于原告必然发生的损失，理应由被告承担。但本案原告诉请解除合同，原告以涉案房屋出售价格为标的收费不合理，本院结合原告诉请、案件难易程度及相关律师收费标准酌情支持5000元律师费损失。鉴于引起本次纠纷的法律事实发生在民法典实施之前，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告苏州雅鹿置业有限公司与被告胡汝云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012107600217）于2021年2月20日解除。二、原告苏州雅鹿置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告胡汝云购房款923519.14元。三、被告胡汝云于本判决生效后十日内支付原告苏州雅鹿置业有限公司律师费5000元。案件受理费32816元，减半收取16408元，由原告苏州雅鹿置业有限公司负担492元，由被告胡汝云负担15916元，公告费560元由被告胡汝云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 屈 芳二○二一年六月十日书记员 黄佳玉