江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0426民初467号原告：胡和秀，女，1968年07月03日出生，汉族，职业：幼师，现住址江西省九江市德安县。委托诉讼代理人：桂贤文，江西省德安县辰光法律服务所法律工作者，特别授权。被告：江西缤纷商业运营管理有限公司，住江西省九江市德安县义峰路458号11栋，统一社会信用代码：91360426MA35FRYU4Q。法定代表人：乐中华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李后柏，江西洪城律师事务所律师，特别授权。原告胡和秀与被告江西缤纷商业运营管理有限公司（以下简称缤纷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡和秀及其委托诉讼代理人桂贤文与被告缤纷公司委托诉讼代理人李后柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡和秀向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告继续履行合同；2．被告向原告支付违约金56078.6元（依据协议第五条第3款的规定，以总房价款的20%计算）；3．由被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求，1．要求解除与被告签订的《委托经营管理协议书》；2．支付自2019年12月26日至2021年4月25日16个月期间的租金18671元（以总房价款的8%计算16个月）；3．以总房价款的20%计算支付违约金35009.4元；4．由被告承担本案诉讼费和律师代理费。事实和理由：2016年11月22日，原被告签订《委托经营管理协议书》，约定原告将德安县缤纷第一大街4-3015号商铺委托给被告经营6年，即从2016年12月25日起至2022年12月24日止。协议签订后，原告按约定履行了商铺交付义务，被告支付了前三年租金。自2020年以来，被告因经营管理不善，造成大部分租客撤场，至今一年多未向原告支付租金，为维护原告合法权益不受损害，故诉至法院提出如上诉请。被告缤纷公司辩称，同意解除合同；本案为委托经营合同纠纷，委托经营合同明确约定甲方即原告在协议签订时已经了解乙方即被告承担着招商和经营风险并发生了经济支出，在被告取得租金收益后双方采用租金收益分成的形式，即原告享有租金收益的90%，被告享有租金收益的10%，现被告未收到租金，故无论从委托的法律关系上还是从双方的约定内容上原告要求被告支付租金、违约金、诉讼费、律师费的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回原告此诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，1、江西缤纷商业运营管理有限公司企业工商网络查询信息打印件1份；2、原告不动产权登记证1份（以上为复印件，与原件核对一致）；3、2016年，双方签订的德安缤纷第一大街委托经营管理协议书1份，证明双方的约定内容。被告未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据予以认可，本院对原告提交的证据予以确认并存卷佐证。对本案事实，本院认定如下：原告系江西省德安县缤纷第一大街商铺业主，产权证书载明该房屋建筑面积为20.24平方米，总房价175047元。2016年11月22日，原、被告双方签订《委托经营管理协议书》。《委托经营管理协议书》约定，原告将其购买的德安县缤纷第一大街的商铺，委托给被告进行统一经营管理，在本协议期限内，被告有权自行经营或出租给第三方承租经营；委托经营期限共6年，即从2016年12月25日起至2022年12月24日止；原告拥有该商铺的所有权、本合同约定的收益权，在本协议期限内，被告享有该商铺的使用权、经营权、管理权、出租权等，原告未经被告同意不得擅自将该商铺自行出租给第三方；在本协议期限内，在被告没有违约的前提下，原告不得以任何理由撤销或解除、终止本协议，不得向被告之外的任何人（如商铺承租人）以任何形式就该商铺收取任何费用和款项；原告所购买商铺的年租金的计算基数为商品房买卖合同总价款，第1至第3年的年租金收益比率分别为6%、7%、8%，年租金收入为年租金收入比率×年租金的计算基数；租金每半年支付一次，被告于每6个月为周期的最初15日，支付当期经营年度租金的50%，除此原告不再收取任何费用和经营收益，在此期间，被告全权负责该商铺的经营管理，并承担经营活动期间的必然产生的相关经营管理成本，如广告推广费、办公费、招商费、运营费、设施设备维护费、员工工资等，各方的收益由各方自行按国家政策规定依法纳税；延续至的第4、5、6年内，因该商铺产生的租金收益，采用租金收益分成的形式，即原告享有该铺位的租金收益的90%，被告享有该铺位租金收益的10%，在被告取得该铺位租金收益后，于每个季度末进行支付；在本协议签订时，原告已经了解被告承担着招商和经营等风险并发生了经济支出，理解被告在本协议期限内连续经营才能获取收益并保证原被告双方的利益；如因被告原因导致本协议提前解除或终止，包括但不限于本协议中约定的情形，被告均承担违约责任，并按照原告履行本协议可以获得的预期收益，即该商铺《商品房买卖合同》中的总价的20%，向原告支付违约金；同时原告有权选择是否继续履行合同，如原告选择解除合同，原告不承担任何责任。协议还对商铺转让等事项进行了约定。协议签订后，原告按约定履行了商铺交付义务，被告支付了前三年租金。从协议约定的第4年后至今为止，因商铺未能成功出租，无租金收益，被告未再向原告支付租金，原告遂诉至本院。本院认为，委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。受托人应在委托人授权范围内活动，有遵守委托指示的义务。委托人从与受托人交易的第三方获取利益。本案原、被告签订的委托经营管理协议书明确约定原告将案涉商铺直接交付被告使用，在本协议期限内，被告有权自行经营或出租给第三方承租经营；原告除享有所有权外，只有合同约定的收益权，而被告则享有该商铺的使用权、经营权、管理权、出租权等，原告未经被告同意不得擅自将该商铺自行出租给第三方，在合同约定的期间内也不得撤销合同，不得向被告之外的任何人（如商铺承租人）以任何形式就该商铺收取任何费用和款项，因此，从协议的约定上看，一方面被告接受商铺后有权自行经营，自行经营就意味着只是在原被告之间成立某种法律关系，并不存在第三方，这显然不符合委托合同的法律特征；一方面原告在将案涉商铺交付被告经营使用后，就丧失了对商铺经营收益的控制权，其所获收益从协议来看也直接源于被告而非与被告往来的第三方；同时该协议还对租金标准、租金支付时间、商铺转让事项等进行了约定，故案涉协议虽然名为委托经营管理协议，但实质内容符合租赁合同的特征，即出租人交付租赁物，承租人支付租金。对被告辩称本案属委托经营合同的辩解观点不予采纳。原告要求解除双方签订的《委托经营管理协议》，被告表示同意，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告按照合同约定交付了租赁物，被告实际享有租赁物的使用权、经营权、管理权、出租权，应履行向原告支付租金的义务，被告辩称合同约定收到租金后才进行租金收益分成，被告未收到租金，则无需向原告支付租金的辩解观点与法律规定不符，本院不予采纳。对原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持。因双方对2020年之后三年的租金标准没有明确约定，按照法律规定，合同约定不明的，按照合同相关条款或交易习惯确定，根据合同前3年年租金收益比率，确定以平均年租金收益比率7%为标准予以计算，酌情免除被告新冠××疫情3个月期间的租金给付义务，扣减被告应获得的10%收益分成，被告应当支付原告2019年12月26日至2021年4月25日期间16个月的租金为11947元［175047×7%÷12×（16-3）×（1-10%）］（取整数）。对原告要求被告按照合同约定支付总房价20%的违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按约定支付租金，属违约行为，应承担违约责任，但双方约定的违约金明显过高，应予以适当减少，以年租金平均收益比率7%为标准予以计算，酌定招租空档期2个月，被告应支付违约金为2042元（175047×7%÷12×2）（取整数）。对原告主张的法律服务费用，因双方合同未约定该费用的负担，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告胡和秀与被告江西缤纷商业运营管理有限公司2016年11月22日签订的《委托经营管理协议书》。二、被告江西缤纷商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡和秀支付租金11947元。三、被告江西缤纷商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡和秀支付违约金2042元。四、驳回原告胡和秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取584.43元，由原告胡和秀负担433.43元，由被告江西缤纷商业运营管理有限公司负担151元。被告江西缤纷商业运营管理有限公司负担的部分于本判决生效之日起十五日内给付原告胡和秀。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇二一年六月二十三日书记员  王馨瑶