北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初27354号原告（申请执行人）：郎秀丽，女，1970年1月24日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘晓翠，北京京尧律师事务所律师。被告（案外人）：陈学光，男，1958年4月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹裕，北京市诚汇律师事务所律师。被告（被执行人）：郭莹，女，1960年12月20日出生，汉族。原告郎秀丽诉被告陈学光、被告郭莹申请人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郎秀丽及其委托诉讼代理人刘晓翠，陈学光的委托诉讼代理人曹裕到庭参加诉讼，被告郭莹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郎秀丽向本院提出诉讼请求：1．依法确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2．依法驳回（2020）京0112执异448执行裁定书，准许本案原告郎秀丽与被告郭莹民间借贷纠纷强制执行一案（案号：2020京0112执2637号），对郭莹名下位于北京市通州区111室采取、拍卖等强制执行措施。事实与理由：通州法院在办理原告郎秀丽与被告郭莹民间借贷纠纷强制执行一案（案号：2020京0112执2637号）时，对郭莹名下位于北京市111室（以下简称涉案房屋）采取查封、拍卖等强制执行措施。被告陈学光提出执行异议，通州法院出具（2020）京0112执异448执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，二被告恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，损害原告利益，并导致执行裁定书认定事实错误。一、陈学光与郭莹恶意串通，在没有网签的情况下，签订虚假的房屋买卖合同。陈学光将两人之间的借款往来的转账凭证作为支付购房款的凭证，导致原告在被告郭莹及其公司负债累累的情况下，对郭莹的债权无法得到实现。二、陈学光与郭莹共同生活约20年，对外以夫妻示人，且长期共同居住于涉案房屋。陈学光“占有”涉案房屋并非由于房屋买卖，而是二被告系同居关系。三、陈学光名下有其住房，按照通州区住房限购政策，2015年之后，陈学光没有第二套购房资格。即便陈学光与郭莹具有房屋买卖意向，但根本无法办理房屋过户登记，其签订的房屋买卖合同从一开始就是履行不能。被告陈学光辩称：我不同意原告的诉讼请求。（2020）京0112执异448号裁定认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回原告的诉讼请求。被告郭莹未到庭亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郎秀丽与郭莹民间借贷纠纷一案，郎秀丽于2019年8月2日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年8月6日轮候查封了涉案房屋，2019年12月5日转为首封。本院于2019年10月21日作出（2019）京0112民初32859号民事判决书，判决：郭莹于本判决生效之日起七日内偿还郎秀丽借款本金35万元及利息（以未付借款本金为基数，自2015年2月6日起算至实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算）。郭莹不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）京03民终16636号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后郎秀丽向本院申请强制执行，本院以（2020）京0112执2637号立案执行。在执行过程中，陈学光向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封、拍卖等强制执行措施。2020年9月18日，本院作出（2020）京0112执异448号执行裁定书，裁定：中止对郭莹名下位于北京市111室房屋的执行。郎秀丽不服，提起本案诉讼。另查，2015年9月5日，陈学光与郭莹签订《北京市二手房买卖合同》。合同约定：郭莹将涉案房屋以400万元的价格卖与陈学光。签约当日，买方向卖方支付定金3．6万元；签订后30日内，支付首付款160万元，用于卖方解除抵押；房屋解除抵押具备过户条件后支付196．4万元；房屋过户后买方向卖方支付40万元。双方同意，自本房屋解除抵押后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。鉴于买方已经实际占有使用该房屋，因此，签订本合同时即视为双方完成房屋交付。合同还约定了其他内容。同日，郭莹向陈学光出具收据，载明收到购房定金3．6万元；2015年9月25日，陈学光向郭莹的工商银行账户转账160万元；2017年6月7日，陈学光根据郭莹的请求向郭莹担任法定代表人的北京利德莹工贸有限公司账户转账196．4万元；2017年7月4日，郭莹出具现金收条，承认收到陈学光房款40万元。至此，400万元购房款全部支付完毕。再查，坐落于北京市通州区潞通大街197号院2号楼4层1单元402的房屋系陈学光从他人处购买的存量房。2014年7月15日，该房屋登记在陈学光名下。2020年9月，陈学光与案外人张宸签订《北京市存量房屋买卖合同》，把该房屋出售给张宸，双方过户登记时间为2020年11月2日。庭审中，郎秀丽与陈学光均认可，2015年陈学光与郭莹签订《北京市二手房买卖合同》时，陈学光处于离异状态，不具有北京市通州区的购房资格。郎秀丽与陈学光均举证了相关票据，证明不同主体对涉案房屋的占有使用状况。郎秀丽举证的2015年12月和2017年12月的物业费发票，载明的单位是北京利德莹工贸有限公司，并举证了部分水电费交款票据。陈学光亦举证了其交纳电费的收据。经查询，根据工商银行的记录，2017年7月4日13时05分，陈学光从尾号5357的工商银行账户取款40万元，后于当日13时22分以郭晓阳（郭莹之女）的名义整存整取开户存入40万元。经查询，陈学光先后两次将其坐落于北京市402的房屋抵押给北京恒美通典当行有限公司。第一次登记时间是2015年9月28日，被担保主债权数额为185万元，债务履行期限为2015年9月24日至2016年3月23日，后因还款于2016年5月12日注销抵押登记。第二次登记时间是2017年6月14日，被担保主债权数额为240万元，债务履行期限为2017年6月6日至2017年12月5日，后因还清贷款于2020年10月30日注销抵押登记。关于这两次抵押贷款，原告郎秀丽认为陈学光以涉案房屋抵押贷款，将款项借给北京利德莹工贸有限公司使用，并由北京利德莹工贸有限公司每月支付贷款利息，证明陈学光与郭莹系借款关系，而非房屋买卖合同关系。经查询，郭莹将涉案房屋多次抵押。2013年12月3日，涉案房屋被抵押，被担保主债权数额80万元，2015年9月29日注销抵押。2016年3月9日，涉案房屋再次被抵押，被担保主债权数额330万元，尚未注销抵押。涉案房屋被多次查封，现仍处于轮候查封状态。现该房屋由陈学光实际占有。本院认为：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年9月5日，陈学光与郭莹签订《北京市二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。同日，陈学光依照约定支付了定金3．6万元。2015年9月25日，陈学光又向郭莹的工商银行账户转账160万元。2017年6月7日，陈学光根据郭莹的请求向郭莹担任法定代表人的北京利德莹工贸有限公司账户转账196．4万元。2017年7月4日，郭莹出具现金收条，承认收到陈学光房款40万元。根据查询结果，涉案房屋于2015年9月29日注销抵押。这一事实与被告庭审所述相吻合。因此，在合同履行中，陈学光支付了全部房款，主观上是善意的，并无恶意，未办理过户登记并非陈学光自身原因。现陈学光已经支付全部房款，并实际占有该房屋，作为案外人，陈学光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。郎秀丽、陈学光、郭莹三人相识多年，彼此均有一定的了解。原告郎秀丽对房屋买卖所提疑点，被告陈学光均能作出合理解释且提供了证据。现原告郎秀丽的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郎秀丽的诉讼请求。案件受理费70元，由原告郎秀丽负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙之智人民陪审员  马淑庄人民陪审员  杨雅京二〇二一年六月二十一日书 记 员  齐 茜-6--7-