重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2021)渝0112民初9890号 原告：杜涛，男，1974年2月12日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：赵紫刚，重庆汉尊律师事务所律师。被告：骆红兰，女，汉族，1960年10月6日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：潘莉，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。第三人：李国华，男，1957年9月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告杜涛与被告骆红兰、第三人李国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李逸豪独任审判，公开开庭进行了审理，原告杜涛的委托诉讼代理人赵紫刚，被告骆红兰及其委托诉讼代理人潘莉，第三人李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认集资建房资格转让协议有效；2、请求判令被告继续履行与原告签订的集资建房资格转让协议，庭审中原告明确诉继续履行是指为交还案涉房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是重庆市化工研究院的职工，2006年底被告所在单位组织职工集资建房，被告想转让集资建房资格给原告。为此，原、被告双方于2007年9月25日签订《集资建房资格转让协议》一份，该协议约定:被告自愿将其取得的集资房资格有偿转让给原告，并明确选得的集资房为X栋X层X号（接房时更名为XX栋X-X号）；集资房资格转让费为13 000元，因拥有该资格而获得的集资房归原告所有；待能办理过户手续时，被告配合办理该集资房的过户手续（税费由原告承担）。协议签订后，原告依约定将集资房资格转让费支付给了被告，被告也接受了集资房资格转让费:原告以被告名义缴付了全部购房款及相关费用。2011年5月26日被告接房后将所有手续均转交给了原告，原告在接房时，以骆红兰名义预交了200元物管费，原告同时取得了该房屋的钥匙。2021年2月2日，原告得知，被告将原告的房屋钥匙撬开并更换了钥匙，拟强占房屋。原告经多次与被告交涉，被告仍继续强占房屋。原告为维护自身合法权益故起诉来院。被告骆红兰辩称：1、原被告双方并未签订集资房转让协议，房屋转让的事情被告是与童贵文办理的，而不是与原告，目前都没有收到转让的资格费；2、房屋是单位集资房，未取得房屋产权证，也没有征得单位同意，违法了有关规定，该转让协议无效。第三人李国华辩称：不知道房屋被转让了，该房屋是属于夫妻共同财产，不同意转让。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的收条（位于转让协议尾部后），被告举示的物业费收据及重庆仁德物业公司催款单4张，物业费缴费票据3张、化工研究院收据1张（4500元），双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。原告另举示集资建房资格转让协议、授权委托书、职工集资建房协议书及补充条款、交房备忘录、收楼交接书，被告质证不认可前述证据真实性，主张前述文件中的签字均非被告所签。经本院释明，被告申请笔迹鉴定，后又自行申请撤回该鉴定。本院认为，前述证据系原件，各文件中均有被告签字（或签字及捺印），且字体与被告认可的收条签字高度相似，本院对前述证据真实性予以认可。原告另举示的案涉水电卡原件，经对比与被告举示的水电卡复印件编号相同，可相互印证，本院予以采信。原告另举示的化工研究院收据4张、预交物业费收据1张，被告未发表质证意见。本院认为，前述证据均为原件，反映事实可与其他证据相印证，本院对前述证据真实性予以认可。被告另举示屋内视频一段，拟证明系被告在使用房屋，原告未发表质证意见。本院认为该视频无法确定系案涉房屋，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月25日，以原告杜涛为乙方、被告骆红兰为甲方，签订《集资建房资格转让协议》，约定:被告取得了一套集资建房资格，并选得X栋X层X号集资房（接房时更名为XX栋X-X号）；被告已将该套房屋的权利资格转让给原告，资格转让费13 000元，已付壹仟元，剩余壹万贰仟元在签订本协议后一次付清。并协商：一、此套集资房资格有偿转让是经甲方一家人（指此集资房资格转让后所获得的财产有共有关系的人）同意自愿转让的。转让后乙方即通过有偿方式取得该集资房相关权利、义务。因拥有该资格而获得的集资房归乙方所有。二、乙方以甲方的名义向院方缴纳的集资房报名费、资格费、预付房款等全部费用，都是乙方交的，只是交钱的名字是甲方，甲方不能享有集资资格相应的权力（利）和义务。分得X栋X层X号集资房归乙方所有。三、按重庆市化工研究院等相关部门的有关规定，暂时不能用乙方的名字办理该集资房权属证书，导致该集资房的名义上产权人仍是甲方，待能以乙方的名义办理该房地产权证时，甲方将积极无条件配合乙方办理该集资房的过户手续，直到乙方取得该集资房房地产权证为止...五、以甲方的名义签订的该集资房购房合同、缴款收据、房产证等一切与该集资建房有关的资料由乙方保存。合同签订后，被告骆红兰在合同尾部下方空白处出具收条，载明：今收到乙方支付集资房资格转让费壹万贰仟元正，资格转让费壹万叁仟元正已全部付清。该收条落款日期同为2007年9月25日。2007年11月27日，被告骆红兰与重庆市化工研究院签订《重庆市职工集资建房协议书》及补充条款，约定：工程名称重庆市化工研究院XXXXXX，工程坐落江北区县XXX镇XXX路XXX号，住房户型两室一厅，建筑面积81.97平方米，门牌号：江北区XXXX栋X-X号（暂为自编门牌号），集资建房款共计143 447.5元，于2007年11月27日前一次性付清。重庆市化工研究院出具收条4张，分别载明：2006年11月24日收到2万元，交款人骆红兰，收款事由：集资建房报名费；2007年7月31日收到4500元，收据抬头交款人骆红兰，收款事由：集资建房资格费，收据尾部交款人签名为童贵文；2007年9月14日收到集资建房款28 000元，交款人骆红兰；2007年10月29日收到集资建房款95 448元，交款人骆红兰。对前述房款缴纳情况，被告陈述：2万元是最开始要集资建房时，被告自行缴纳的报名费，实际上是房款。之后童贵文代缴的4500元是在单位要求职工交4500元解决一些历史遗留问题，交了这个钱才能参与集资建房，4500元是案外人童贵文交的，集资建房的时候，童贵文跟我说要不把房子转让了，他替我先把这个钱交了，后面再把我已经交的2万元和转让费1万3千元给我，我按童贵文说的出了收条（收到1.3万元资格转让费）给童贵文，但收条中的剩余金额没有收到，童贵文和原告至今都没有把这个报名费2万元给我，我除了2万元外，没有付过其他房款费用。原告陈述报名费2万元系原告代缴，并非被告缴纳。2020年5月26日，重庆市化工研究院与骆红兰签订交房备忘录，约定：二、由于工程没有完成结算，最终的工程结算款金额现时无法确定，双方同意被告按照住宅建筑面积每平方米90元的标准预交集资建房款（以下简称结算预交款）。待工程结算后据最终结算金额多退少补。三、在本备忘录签订后被告缴纳根据第二条规定的标准计算出的结算预交款，并按化工研究院规定缴齐全部集资款项的当日，化工研究院向被告发出接房通知书，被告按照接房通知书确定的时间接收方房屋。2010年5月25日，杜涛通过招商银行转账支付7377.3元，收款人重庆市化工研究院，用途缴房款，备注杜涛代骆红兰缴集资房款。2010年5月25日，重庆市化工研究院出具收条1张，载明收到7377.3元，交款人骆红兰，收款事由结算预交款。2010年5月26日，化工研究院发出接房通知书，载明：骆红兰同志，请接到本通知书后两日内到集资房X栋地漏物管公司办公室办理接房手续。后骆红兰在业户验收楼交接书上签字，该表中，童贵文在工程部负责人处签字。转让协议中约定的X栋X层X号在接房时确定编号为XX栋X-X号。2010年5月26日，重庆可亲物业管理有限公司出具收据，收到200元，交款人骆红兰XX-X-X，收款事由预售物管费。重庆市仁德物业管理有限公司出具物业费收据载明第三人李国华以骆红兰名义缴纳了案涉房屋自2012年1月1日起至2021年12月31日止的物业费总计7684.8元。关于童贵文的身份，原告陈述，其应为工程项目部人员，被告陈述，与童贵文无其他关系，是童贵文找到她，建议把房卖了，具体事情他来办，不清楚童贵文的具体身份。对接房及房屋使用情况，原告陈述：房屋一直是原告在使用，原告没有长期在重庆，只是在案涉房屋堆放了一些东西，物业公司催费单原告没有收到，登记的户名是被告，还没有变更为原告，原告没有收到通知单也无法交物业费。在2021年2月2日，被告强制将原告的锁进行了更换，原告知晓后，及时联系被告沟通，表示被告交的物业费，原告可以另外补给被告，并适当补偿对其造成的麻烦，但被告不归还案涉房屋。被告陈述：接房时生病住在厂里，不知情，后面才知道童贵文把房屋接走了，案涉房屋一直系被告使用以及缴纳物业费用。重庆市仁德物业管理有限公司出具报事报修登记表载明2021年2月2日XX-X-X 骆红兰在物管报备换门锁，登记事由为“门锁不知被谁换了”。另查明案涉房屋尚未办理不动产权登记证书。本院认为：本案争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，适用当时的法律规定。首先关于转让协议的效力，确认合同无效,应当以其违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性规范为依据，故对被告抗辩该协议违反单位规定而无效的主张，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现被告主张该协议并非其签字，但其撤回笔迹鉴定，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予支持。被告另抗辩其真意并未将房屋转给原告，而是转给童贵文，但从现有证据，童贵文在验房交接表的工程部负责人处签字，其身份更有可能是该集资房项目人员，且童贵文缴纳的4500元的性质并非案涉房屋的购房款（或报名费、结算预交费等），无法据此认定购房者为童贵文。被告认为其向童贵文出具了收据，收据中的乙方并不是指原告杜涛，但该收据紧挨着合同尾部，合同中已载明乙方为杜涛，且收条内容可以与合同约定内容印证，该收条开具方式符合常理，本院认为该收条内容反映的是收到杜涛的资格转让费13 000元，与童贵文无关。故对被告该抗辩，本院不予支持。综上原、被告签订的《集资建房资格转让协议》系双方真实意思表示,不违反法律关于合同效力的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务。对原告要求确认该协议有效的诉讼请求，本院予以支持。第三人李国华并非该转让协议的相对方，对其抗辩本案不予评价。关于房款缴纳，虽有2万元报名费缴纳时间在双方签订该转让协议之前，但转让协议中明确约定“以甲方的名义向院方缴纳的集资房报名费、资格费、预付房款等全部费用，都是乙方交的”，且案涉房屋全部交款凭证原件均由原告提交，故本院认为该报名费及其他购房款均为原告缴纳。接房时预交的物业费收据原件在原告处，结合双方陈述及被告更换门锁的物业登记内容，本院认为案涉房屋由原告接房后，被告另行换锁具有高度可能性。现原告已按约定付清全部房款，双方协议中虽未明确约定房屋交付的时间，但约定房屋由原告所有，且房屋买卖关系中，交付房屋系卖方主要义务之一，被告在原告接房后又换锁的行为已对房屋交付使用构成实质性阻碍，系单方违约行为。故对原告要求被告交还房屋的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告杜涛与被告骆红兰签订的《集资建房资格转让协议》有效；二、被告骆红兰于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区XXX重庆市化工研究院XXXXX栋X-X号房屋交付原告杜涛；三、驳回杜涛其他诉讼请求。案件受理费62.5元（已减半收取），由被告骆红兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一 中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方 上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决 的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以 向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文 书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的， 从规定的每次履行期间的最后一日起计算。     审 判 员    李逸豪   二〇二一年六月三日 书 记 员   柯雪梅 - 1 –