福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0783民初979号原告：建瓯市智樊物业管理有限公司，住所地建瓯市水西路299号金福花园6幢3103室，统一社会信用代码913507837869035180。法定代表人：李雪娇，总经理。委托诉讼代理人：徐巧英、狄燕，福建韩思律师事务所律师。被告：陆红红，女，1989年3月5日出生，汉族，住建瓯市。原告建瓯市智樊物业管理有限公司（以下简称智樊公司）与被告陆红红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智樊公司的委托诉讼代理人徐巧英与被告陆红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智樊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2017年2月17日起至2020年12月31日止的物业服务费合计人民币4526元。自2016年2月17日至2019年12月31日的水电公摊费1371元，合计人民币5897元（物业服务费按0.8元/平方米/月计算）。事实与理由：被告系建瓯市金福花园小区X幢XX室业主，物业面积为121.75平方米。2017年1月，为维持金福小区正常运转，原告先行接管该小区物业管理，并于2017年3月30日与南平高速开发有限公司补签《福建省前期物业服务合同》。合同约定物业服务费标准为0.8元/平方米/月，按月收取。但被告自2017年2月17日起，未按合同月及时支付物业服务费，经原告催收，被告不予理睬，拖欠至今。陆红红辩称：一、原告要求被告支付其物业费，该主张没有事实和法律依据。被告虽然住在金福小区，但是被告未与原告签订任何的物业服务合同，而且被告小区也没有成立业主委员会，因此也不存在业主委员会与原告签订物业服务合同，因此，原告与南平高速开发公司签订的前期物业服务合同对被告没有约束力。二、退一万步来讲，即使上述物业合同对被告有效力，但被告入住该小区后，并没有受到原告的任何物业服务，原告应当举证证明其提供的具体物业服务内容，否则原告只提供一份合同不能证明其收费的依据及正当性。三、上述物业服务合同已经于2020年3月30日到期，即使原告可以向被告主张物业费的话，也只能主张到2020年3月30日止的物业费。另外，被告尚有2000元的装修押金在原告处，原告也应当向被告返还该押金或者冲抵相关物业费。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：建瓯市高速·金福花园住宅小区的建设单位为南平市高速开发有限公司。该小区原前期物业服务管理由南平市胜洁物业管理有限公司负责。后该公司于2016年底终止了该小区的物业管理。2017年2月19日，智樊公司在该小区前期物业管理的公开招投标中中标。2017年3月30日，智樊公司与南平市高速开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定：由建瓯智樊公司对南平市高速开发有限公司的建瓯市高速·金福花园住宅小区提供前期物业管理服务。履行期限为三年，即自2017年3月31日至2020年3月30日。履行期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，开发商应在合同履行期限届满前选聘新的物业服务企业。业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无过半数的业主（建筑面积和人数双过半）提出异议的，可继续适用本合同。物业服务费的标准：高层住宅为0.8元/平方米·月；合同还约定了物业服务的内容和标准等内容。合同签订后，智樊公司开始履行合同。陆红红系高速·金福花园住宅小区5号楼3002室的业主，物业面积为121.75平方米，于2016年2月17日从南平市高速开发有限公司处接收房屋，并向南平市胜洁物业管理有限公司缴纳了一年的物业费。此后，未再缴纳物业费。智樊公司催款无果，为此诉至本院。另查明：高速·金福花园住宅小区至今尚未成立业主委员会。涉案建设单位也未另行选聘物业服务企业。合同期满后，智樊公司仍按原合同约定的内容和标准提供物业服务。诉讼过程中，智樊公司撤回水电公摊费1371元，另行主张。本院将另行裁定予以准许。上述事实，有当事人陈述及智樊公司提供的并经庭审质证的下列证据予以证明：《前期物业服务合同》、房屋交接单、房交接验收表、物业服务缴费通知书等。本院认为，智樊公司与南平市高速开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然涉案《前期物业服务合同》约定的履行期限截至2020年3月30日，但由于该小区至今未成立业主大会，开发商也未选聘新的物业企业，而智樊公司仍按原物业服务的内容和标准提供物业服务，根据合同的约定，该合同具有继续适用的效力。陆红红未按协议约定缴纳物业服务费，构成违约，应当继续履行合同义务。陆红红的第一、三项抗辩理由，没有法律依据，不予采纳；对于陆红红的第二项抗辩理由，从举证难易和举证成本分析，应当由主张未受到“任何物业服务”的陆红红承担举证责任。而陆红红未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。该抗辩主张，本院亦不予采纳。此外，需要说明的是，并不是只要物业服务企业在履行物业服务合同时存在瑕疵，业主即有权拒缴物业服务费。这两者权利义务关系并不对等，有主次之分。只有当物业服务企业履行义务有重大瑕疵或者法律规定的情形，业主方可主张减少或者不交物业服务费。《前期物业服务合同》约定的履行期限为2017年3月31日至2020年3月30日，智樊公司称其在合同签订之前即已提供物业服务，没有提供证据予以证明，不予采信。故其诉请陆红红缴纳2017年2月17日至2017年3月30日期间的物业服务费，不予支持。至于装修押金，属另一法律关系，双方可以协商解决，协商不成，陆红红可以另行提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、陆红红应于本判决生效之日起十日内向建瓯市智樊物业管理有限公司缴纳2017年3月31日至2020年12月31日期间的物业服务费4383元；二、驳回建瓯市智樊物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陆红红负担。应于判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  徐云龙二〇二一年六月十八日书记员  潘丽娟本判决依据的主要法律条文《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。