沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2976号原告：辽宁省拍卖行，住所地沈阳市沈河区热闹路33号。法定代表人：申义，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。被告：大连联安房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市花园口经济区迎春街6-2号楼402室29-2。法定代表人：段作宵，该公司总经理。委托诉讼代理人：国萃，辽宁化腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：程锐，辽宁化腾律师事务所实习律师。原告辽宁省拍卖行与被告大连联安房地产开发有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈鹏、被告委托诉讼代理人国萃、程锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、请判决被告向原告支付逾期付款的违约金4，350，780元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受中国银行股份有限公司沈阳大东支行的委托拍卖“沈阳市于洪区凤凰水城168套房产”。原告于2020年1月17日10点召开拍卖会，被告参加拍卖会，并在标的整体拍卖时以1.4656亿元的出价成交，该次拍卖经由沈阳市公证处公证认定合法有效。根据约定买受人应当在15个工作日内即2020年2月17日15点前交齐拍卖成交价款、标的拍卖佣金、标的第一次过户保证金、标的物业费。但是，被告未能按照约定时间履行付款义务，分多批次陆续付款，直至2020年7月15日才付清全部款项。因为双方就被告逾期付款违约赔偿问题无法协商一致，无奈诉至人民法院，请依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告大连联安房地产开发有限公司辩称：1、本案属于法定的不可抗力，答辩人应当免责。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度，部分或者全部免除责任……”。第二款之规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。”结合本案，2020年疫情肆虐，且大连濒临黄海和渤海，作为沿海口岸城市，在疫情传播方面属于高发城市，风险一直较高，疫情防控从不敢松懈。作为港口城市每天大量的进出口交易，为疫情防控增加了风险且大连的冷链也是疫情的重灾区，各个行业均受到了严重冲击。尤其是作为房地产开发企业的答辩人，受到了前所未有的冲击。为响应国家及当地政府政策颁布的应对疫情的政策与文件，答辩人外流的大笔资金一时间难以回笼。此外，答辩人前往银行办理大额转账时，也同样被严格的预约制度和限流措施所约束。且本案涉及上亿的资金，因为疫情和政策的影响，本案根本无法短时间内一次性给付所有拍卖款项。故，本案应适用当时《民法典》五百九十条处理，答辩人不应赔偿原告主张的逾期付款违约金；2、合同条款经双方协商已做变更。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第2条规定：“。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持”。第4款：“疫情或者疫情防控措施导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”，本案属于房屋交易（拍卖）的特殊方式，本案符合上述条款的规定。本案中，答辩人给付原告拍卖款等款项之前，已与原告沟通过分期给付拍卖款项事宜，原告也表示同意并接受。双方就付款方式问题已达成了新的合意，应视为双方一致同意变更了《标的拍卖告知书》中约定的关于付款时间的条款。并且在达成新的付款方式合意之后，答辩人分期履行的过程中所交付的每一笔拍卖款项，原告一直是接收并接受的情形，从未拒绝答辩人的分期给付方式。原告在收到成交款后也及时的办理交割和过户手续。双方协商同意变更履行方式和履行期限。法院应当不予支持原告要求答辩人给付违约金的诉讼请求；3、原告没有产生任何损失，原告协助答辩人将案涉拍卖标的物——沈阳市于洪区【凤凰水城】168套房产，正在办理过户并交付给答辩人占有、使用、收益和处分，应视为拍卖合同履行完毕。至今，合同已履行完毕多时，原告不应就已履行完毕的、双方无争议的合同，再行起诉。答辩人只是分期向原告支付拍卖款，而非少付款或不付款。对原告而言，只是因为疫情的原因收到款项的时间延迟而已。实质上没有给原告造成任何损失。而答辩人克服困难，在案涉标的因为疫情贬值的情况下，答辩人因为疫情亏损严重，在回笼资金困难的情况下，还是克服种种困难想方设法的将案涉的资金全部给付给了原告，基于疫情和免责条款原告不应向答辩人主张违约责任，答辩人也不应承担任何违约责任。故，本案应当判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告辽宁省拍卖行接受中国银行股份有限公司沈阳大东支行的委托，拍卖“沈阳市于洪区凤凰水城168套房产”。被告参与竞拍，2020年1月16日原、被告签署《标的拍卖告知书》一份，该告知书“三、竞买人参加竞买，应于2020年1月16日16时前交纳标的竞买保证金(整体168套房产竞拍7000万元)；四、竞买保证金到账后，竞买人方可在2020年1月16日16时前提供有效证件到标的拍卖咨询处凤凰水城15#楼办理竞买登记手续，逾期不予办理。；五、标的竞买保证金应按规定时间交到拍卖人指定帐户，竞买人按本场拍卖会要求办理竞买号牌，每交一份竞买保证金只能办理一个竞买号牌。整体竞买与分包竞买的号牌均未竞买成交，其所竞买号牌仅能参与标的168套房产单拍竞买，其竞拍号牌可参与多个单拍标的的竞买。具体竞买号牌分类及收取拍卖佣金如下：1、整体拍卖168套房产，竞买保证金：7000万元。竞买号牌为：1-15号拍卖佣金：成交价1.5%，竞买成功者的竞买保证金在结算时先冲抵拍卖佣金，剩余部分转为标的成交款及标的过户保证金、物业费等；七、标的拍卖成交后，标的拍卖成交价款、标的拍卖佣金、标的第一次过户保证金、标的物业费交款时间如下：1、标的168套房产整体成交，标的成交后15个工作日内，即2020年2月17日15点前交齐。5、买受人逾期交款，应在逾期交款期内，按逾期交款金额支付每日万分之五的滞纳金；八、13、标的拍卖成交后，买受人需交纳标的过户保证金(即第一次过户相关税费)，标的过户保证金应包括：按标的司法抵债给中行的价格交纳契税4%、印花税万分之五、标的房屋维修基金按每平米92元等收取等。被告大连联安房地产开发有限公司于2020年1月16日交纳了7000万元保证金，办理了竞买手续。2020年1月17日10点拍卖会按期举行，被告参与竞拍，并在标的整体拍卖时以1.4656亿元的出价成交，拍卖确认单注明标的第一次过户保证金815万元。该次拍卖经由沈阳市公证处公证认定合法有效。被告应在2020年2月17日前按约给付原告标的物成交价款余款1.4656亿元-7000万元=7656万元、拍卖佣金1.4656亿元×1.5%=2198400元、第一次过户保证金815万、物业费2.9元/平方米/月×24452.22×12个月=850937.256元，共87759337.256元。被告上述款项未能按期支付，原告曾于2020年2月25日、3月20日、4月22日、5月18日发函致被告要求按期交纳尾款。2020年5月19日被告承诺在6月30日前付款完毕。被告3月20日开始分多批次陆续付款，实际付款情况为：1、2020年3月20日付款815万元（过户保证金）；2、2020年3月20日付款100万元（拍卖费）；3、2020年3月31日付款两笔，分别为400万元（成交款）、100万元（佣金）；4、2020年4月28日付款500万元（成交款）；5、2020年5月21日付款500万元（成交款）；6、2020年5月29日付款2000万元（成交款）；7、2020年6月28日付款557,450元（佣金）；8、2020年6月30日付款2000万元（成交款）；9、2020年6月30日付款500万元（成交款）；10、2020年7月9日付款756万元（成交款）；11、2020年7月15日付款两笔分别为9293487.26元（成交款物业费）、557450元（成交款）。在交纳7000万元保证金之后至2020年7月15日被告共向原告汇款87118387.26元，另查明，原告于2020年6月29日收到被告支付的640950元，截止2020年7月15日最后一笔款项支付完成后，被告付清全部应付款项。2020年7月30日原告向被告发函要求承担逾期付款的违约责任。8月3日，被告做出解释说明，因为双方就被告逾期付款违约赔偿问题无法协商一致，原告诉至法院，请依法判决支持原告的全部诉讼请求。以上事实有当事人陈述、《标的拍卖告知书》、竞买人登记单、汇款凭证、往来函件等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《标的拍卖告知书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面信守履行。本案中，双方就逾期交款做了违约约定，依照约定，被告应当向原告承担违约责任，支付迟延付款的违约金。但2020年1月16日双方签约时，双方乃至常人对后来爆发的新冠××疫情严峻形势都没有任何预见性，1月25日，根据国务院部署要求，辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组，正式宣布启动辽宁省重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的防控措施，1月28日大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部紧随其后，发布了大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令（第1号），在大连市各领域执行最严格的管控措施。随后，尽管疫情有所缓解，风险等级逐步降低，政府号召企业复工复产，但疫情影响的深度和广度，对各行业的叠加冲击和纵深影响不可估量，考虑到原、被告的签约时间、省市发布疫情响应时间，双方约定的2月17日履行日前后，正值国内新冠疫情管控最严厉的时期，新冠××疫情管控措施的严厉程度众所周知，因疫情或者疫情防控措施影响导致被告资金周转困难或营业收入明显减少可想而知，进而导致其不能按期付款，本次疫情百年不遇，国内本地新增疫情虽形势向好，但境外输入疫情形势仍十分复杂严峻，至今仍未彻底结束，疫情对于地处冷链进出口港口城市以销售为主业的被告企业资金周转和回笼，影响有目共睹，应当认定被告的迟延履行符合不可抗力导致，且从查明的事实看出，被告一直在和原告保持良好沟通，双方通过互动收发函件表达意愿，被告尽最大善意和努力，克服自身困难，在2020年7月15日前，分十余次积极的、密集的、持续将应付款项陆续全部支付完毕，彰显了被告作为经济社会市场主体，疫情期间仍克服重重困难并未提出解除合同，而积极履行合同，维护市场交易稳定的诚实守信企业精神，本案被告的迟延履行情有可原，换位思考，不但原告，任何合同相对方都应当给予最大限度宽容，原告在被告迟延履行时亦未提出解除合同，在被告全部履行完合同义务后即追究被告违约责任，有违诚实信用原则，结合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的有关精神和内涵，应当免除本案被告的违约迟延付款责任较为公平公正。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告辽宁省拍卖行的诉讼请求。案件受理费41606元，由原告辽宁省拍卖行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  唐永波人民陪审员  吴 斌人民陪审员  张丽娟二〇二一年六月二十四日书 记 员  李玉竹本判决依据的法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。