湖南省邵阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0523民初1087号 原告：刘国平，男，汉族，1981年7月21日出生，住邵阳县。 原告：刘超莲，女，汉族，1981年11月29日出生，住邵阳县。 委托诉讼代理人：郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。 被告：邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司，地址邵阳县塘渡口镇沙坪村。 法定代表人：黄学文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李朝晖，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义国，男，汉族,住湖南省永州市零陵区,该公司员工。 第三人：邵阳房联地产经纪有限公司，地址邵阳县塘渡口镇峡山村中宏新城。 法定代表人：谭丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗健飞，湖南阳邵律师事务所律师。 原告刘国平、刘超莲与被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司以邵阳房联地产经纪有限公司、张晓飞与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系为由向本院申请邵阳房联地产经纪有限公司、张晓飞为第三人参加诉讼。本院经审查后予以准许并于2021年5月7日通知邵阳房联地产经纪有限公司作为案件笫三人参加诉讼，裁定驳回被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司申请要求张晓飞作为案件第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序于2021年5月24日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭华龙、被告委托诉讼代理人李朝晖、杨义国、第三人法定代表人谭丽及委托诉讼代理人罗健飞到庭参加诉讼。又于2021年5月31日第二次公开开庭进行了审理，原告刘超莲及其委托诉讼代理人郭华龙、被告委托诉讼代理人李朝晖、杨义国、第三人委托诉讼代理人罗健飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国平、刘超莲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告于2020年8月31日签订的《邵阳县商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告购房款399,392元及资金占用费20,000元（自2020年6月20日算至2021年3月20日，后期顺延至被告全部付清止）及装修费50,000元，以上共计469,392元；3、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费。事实与理由：被告系依法成立的房地产开发有限公司，在塘渡口镇沙坪社区开发“夷江豪庭”小区楼盘，在“夷江豪庭”楼盘销售过程中，被告的工作人员张晓飞在被告开发的邵阳县塘渡口沙坪社区“夷江豪庭”售楼部任职楼盘销售员。2020年6月19日，原告刘超莲在被告的售楼部，被告销售人员张晓飞接待了原告刘超莲，并在张晓飞的陪同下察看了被告1栋1单元1703号房。原告确定购买该套房后，并于6月20日通过原告刘国平的微信确定购买，向被告售楼员张晓飞分2次支付了共10，000元作为原告购买1栋1单元1703号房的定金。在被告售楼员张晓飞的催促下，由原告刘国平通过微信或支付宝转账分别于6月23日分三次向张晓飞共转5万元，7月14日转2万，8月9日转2万，8月13日转了2笔，一笔为2万、一笔为6100元，8月28日分三次转，一笔万为5万、一笔4万、一笔为292元；8月31日分3次转，一笔为2万、一笔为3万、一笔为4万，以上共计28.9万元。2020年8月31日，原告与被告在售楼部签订了商品房买卖合同，确定该房总房价为405，952元，建筑面积为126.86平方米（详见《商品房买卖合同》），并于当天在被告的售楼部处支付了1万元现金给张晓飞。随后，在被告售楼员张晓飞的催促下，原告通过微信或支付宝分别于10月10日转了1万元、10月19日转了1万元、10月20日转了6，000元、11月17日转了5，000元、12月3日又分两次转了1万元、3，000元；并支付装修押金5，000元、契税费6，000元给张晓飞。前后，原告共向被告支付房款399，392元，被告销售人员张晓飞于2020年8月31日向原告出具盖有被告财务公章的领据一张，收原告1栋1703号房房款338，392元、2020年12月29日又开具盖有被告财务公章的收据2张，一张金额为405，952元的总房款、一张为26，340元（更名费）。随后，原告准备装修此房，并买了断桥铝合金窗户，安装好了水电，已经花费了5万元装修费，准备继续装修时，2021年3月4日，被告要求原告暂时不要装修。原告认为，因被告管理混乱，导致原告虽然向被告支付了购房款，却无法确认该房的所有权，因被告的过失给原告造成巨大的经济损失，综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国民法典》等相关法律法规之规定，特向本院提起民事诉讼。 被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司辩称，1、张晓飞不是被告的工作人员；2、张晓飞卖给原告房屋不是被告委托代售房，而是“二手房”；3、张晓飞的行为不归被告“管理”，原告的损失不是被告“管理混乱”造成的；4、张晓飞的行为是个人诈骗犯罪行为，其骗取的房款分文未入被告的帐户；5、张晓飞诈骗得手，与原告不认真履行购房有关规定的义务息息相关。综上，被告将“夷江豪庭”剩余的64套商品房委托第三人代理销售，第三人员工张晓飞采取欺骗手段将他人购买了的房屋诱骗受害人的资金用于个人周转，受害人（原告）违规与张晓飞往来，上当受骗，其损失不应由被告承担。最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条明确指出：“行为人盗窃，盗用或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”。这里的“行为人”就是犯罪嫌疑人张晓飞。因此，依法只能由张晓飞承担民事责任。退一万步讲，即使根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条之规定，张晓飞不是被告的“工作人员”，不是执行被告的工作任务，张晓飞卖的是李建军、魏美英夫妇房屋，没有将房款交给被告，原告购房款也只能直接或通过第三人转交给李建军、魏美英夫妇，与被告没有任何关系。因此，被告不是本案的适格主体。原告对被告提起诉讼，不符合客观实际和法律规定，特请求法院依法予以驳回原告的起诉。 第三人邵阳房联地产经纪有限公司辩称，1、原告和被告签订了合同，形成了买卖关系，第三人和原告之间不存在买卖关系，根据合同相对性原理，第三人不应该承担责任；2、原告没有按照购房协议约定履行相应的义务，具有过错，原告对其损失应该承担相应的责任；3、张晓飞的行为属亍犯罪行为，与第三人没有关系；4、张晓飞是“夷江豪庭”售楼部的销售人员,是被告的员工。综上，第三人邵阳房联地产经纪有限公司不承担民事责任。 经审理查明，被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司于2007年成立。2016年在邵阳县××镇××社区开发修建“夷江豪庭”小区楼盘。在“夷江豪庭”楼盘销售过程中，谭丽（第三人邵阳房联地产经纪有限公司由谭丽于2018年3月注册成立，谭丽任该公司董事长，法定代表人）于2016年9月底任被告售楼部经理，并以个人名义承包被告住宅销售业务，该售楼部的销售人员由谭丽招聘，并由谭丽结算发放薪酬。张晓飞系谭丽于2018年上半年招聘，但未签订劳动合同。楼盘销售期间，被告合同专用章及法定代表人黄学文私章均放置在售楼部吧台抽屉中，销售人员可任意使用，直至2020年11月左右。2019年11月15日，谭丽以第三人邵阳房联地产经纪有限公司名义与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售。张晓飞则继续留聘从事销售业务，直至2020年12月底案发离职。 2020年6月，原告刘国平、刘超莲在张晓飞的介绍并陪同下察看了被告1栋1单元1703号房，原告确定购买该套房后，先后支付张晓飞定金及部分购房款共计28.9万元。2020年8月31日，张晓飞以被告名义与二原告签订《邵阳县商品房买卖合同》，并加盖被告合同专用章及法定代表人黄学文私章。其后，原告及其亲属唐兵兵陆续通过支付宝及微信前后共计支付给张晓飞389，392元，原告陈述另支付现金10，000元。张晓飞于2020年8月31日向原告出具盖有被告财务公章338，392元领据－张、12月29日又向原告出具盖有被告财务公章405，932元、26，340元收据各一张。 另查明，二原告购买的1栋1单元1703号房屋，系被告于2018年10月18日已出售给案外人李建军、魏美英夫妇，二原告购买时不知情。张晓飞出具给原告领据和收据系其伪造被告财务公章做的假收据，张晓飞并未将收取原告的购房款交给被告或第三人。现张晓飞因该系列案已构成犯罪嫌疑被邵阳县公安羁押。原告已在1栋1单元1703号房进行部分装修。 上述事实，有《邵阳县商品房买卖合同》、收据、微信账单详情、刘爱连、刘要莲的调查笔录、图片、邵阳县公安对张晓飞讯问笔录及对谭丽、刘国平、刘超莲的询问笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点有六。 一、张晓飞系谁聘请之工作人员？张晓飞系谭丽任被告售楼部经理，并以个人名义承包被告住宅销售业务期间于2018年上半年招聘，并由谭丽结算发放薪酬，张晓飞以被告名义对外经办业务系代表被告执行工作任务。2019年11月15日，谭丽以第三人邵阳房联地产经纪有限公司名义与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售，之后，张晓飞则继续留聘从事销售业务，从2019年11月15日起可认定张晓飞以被告名义对外经办业务系执行第三人对被告的委托事务，系第三人的工作人员。 二、被告与第三人是否构成委托代理法律关系？2019年11月15日，第三人与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售，双方构成委托代理法律关系。 三、张晓飞以被告名义与原告签订的《邵阳县商品房买卖合同》是否对被告产生法律效力？《中华人民共和国民法典》第一百六十二条之规定代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条之规定执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案中，张晓飞以被告名义与原告签订加盖被告合同专用章的《邵阳县商品房买卖合同》，收取原告认购款，系执行第三人工作任务，即执行第三人对被告的委托事务，张晓飞与原告签订的《邵阳县商品房买卖合同》对被代理人被告发生法律效力。张晓飞虽系利用工作便利将被告已出售房屋擅自使用被告公章以被告名义与原告签订《邵阳县商品房买卖合同》，未将认购款交付被告或第三人，其行为涉嫌犯罪，但不影响不知情的原告（善意第三人）与被告签订《邵阳县商品房买卖合同》的效力。 四、被告是否是本案适格主体？被告与第三人之间构成委托代理法律关系。第三人执行被告的委托事务对被代理人被告发生法律效力。本案中，张晓飞主观上趁被告对公章的管理松懈，利用工作便利行诈骗之嫌，但客观上表现为执行第三人对被告的委托事务，其以销售员身份以被告名义与原告签订的《邵阳县商品房买卖合同》，对被代理人被告发生法律效力，被告应承担民事责任。故此，被告是本案适格主体。被告承担民事责任后，可根据与第三人之间的合作（委托）协议另行主张权利。 五、原、被告之间《邵阳县商品房买卖合同》是否解除？被告是否应返还或赔偿原告认购款399，392元及资金占用费？（一）张晓飞以被告名义与原告签订《邵阳县商品房买卖合同》，并加盖被告合同专用章，收取原告认购款，系执行第三人对被告的委托事务，对被代理人被告发生效力，该《邵阳县商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人－方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人－方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告之前已将双方诉争房屋出售给案外人李建军、魏美英夫妇。现原告要求解除合同，被告亦无履行之意，故该《邵阳县商品房买卖合同》应予以解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，对原告的认购款389，392元，被告应予以赔偿或返还。原告陈述另支付现金10，000元，要求被告予以赔偿或返还，因无相关证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告承担资金占用费，因原告在本案中未尽到注意义务，致使本案纠纷发生，有一定的过错，对其该诉请，本院不予支持。 六、原告诉请被告赔偿房屋装修损失50，000元可否支持？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告对1栋1单元1703号房进行部分装修，但具体损失金额多少，原告未提供相关证据予以充分证明。故此，对原告该诉请，本院不予支持。 综上，依照上述所述法律规定，判决如下： 一、被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司与原告刘国平、刘超莲之间《邵阳县商品房买卖合同》予以解除。 二、被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘国平、刘超莲购房款389，392元。 三、驳回原告刘国平、刘超莲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4，171元、保全费用3，600元，合计7，771元，由原告刘国平、刘超莲负担1，324元，由被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司负担6，447元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（本院接收上诉状的部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  李海滨 二〇二一年六月一日 书记员  李艳辉