福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4011号上诉人（原审被告、反诉原告）：何裕发，男，1975年11月14日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:福州市中海置业物业管理有限公司，住所地福建省平潭综合实验区潭城镇东门庄188号中海华侨城1幢205室。法定代表人：林宜彪，公司经理。委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：施銮，福建伟洲律师事务所律师。上诉人何裕发因与被上诉人福州市中海置业物业管理有限公司（以下简称“中海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2021）闽0128民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何裕发上诉请求：1.撤销一审判决中第一项、第二项中何裕发应于本判决生效后十日内支付给中海物业公司的物业费、公摊费、滞纳金；2.支持何裕发在一审反诉请求；3.中海物业公司承担一、二审诉讼费，同时承担适当的交通费。事实和理由：一、中海物业公司未依约履行相应的物业管理服务。绿化带缺乏维修保养，以致绿地被业主私自硬化；小区车辆随意停放，存在消防安全隐患；开发商已承诺并实际为全体业主安装了配套设施，中海物业公司知道并认可《商品房买卖合同》中关于安装门禁系统的约定，但其目无法纪未按合同约定提供门禁系统服务。二、中海物业公司未依照物业服务合同收取物业费，账目混乱，对电动车充电桩、小区广告收费等。何裕发要查看物业的共用部分收益和付出情况。中海物业公司擅自扩大收费范围，应退还何裕发物业费。三、业委会与物业公司签订的物业合同不但需实体上合法，还需程序上合法。签订双方虽为业委会和物业公司，但物业服务内容接受者及承担者为业主，合同权利义务承受者也是业主，该合同对业主均有约束力，上述合同侵害业主的合法权益时，业主有权起诉维权，何裕发主体适格。业委会处于类似代理人的地位，是否有代表签约权要看其是否获得业主大会的授权，或者获得小区专有部分占建筑总面积过半数，且人数占半数以上的业主追认同意，因此《福建省物业服务合同》无效且非法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，何裕发拒缴物业费。中海物业公司辩称，一、不论是中海物业公司与业主签订《前期物业服务合同》还是中海物业公司与业主委员会签订《福建省物业服务合同》，是合法有效的，对双方均具有约束力，中海物业公司依约履行合同义务，何裕发却未按照合同约定缴纳物业服务费，违反合同约定，原审法院依约判决何裕发应当支付物业服务费用及违约金，有法有据，应当依法予以支持。小区已于2017年成立业主委员会，何裕发若认为中海物业公司未依约履行物业服务合同，可以向物业委员会反映，请其监督和协助，向中海物业公司提出整改意见，或者通过法定程序合法形式变更物业服务企业。现中海物业公司为小区提供物业服务至今，从未接到业委会提出的任何整改意见，小区绝大部分业主都积极缴纳物业服务费用，表明中海物业公司已经依约履行物业服务合同。何裕发所提供证据也不足以证明中海物业公司未依约履行物业服务合同。何裕发所提供都是照片、视频等，仅是小区内局部的某一时刻进行的拍照、录像，无法完整反映整个小区所有全貌以及全部动态过程；小区交房至今时间较久，一些公共设施难免存在老化、自然损耗，另外中海物业公司对共同财产仅在500元范围内有权进行更换，超过部分涉及公共利益，需要业主同意；合同中赋予中海物业公司对公共设施的管理权，并非执法权，中海物业公司提供物业服务需要小区业主互相配合，小区有关停车位规划不满足现在的车辆持有量，以至于出现业主不服从管理，随意停放车辆，中海物业公司也在尽自己最大的努力来提供物业服务。业主无故拒绝缴纳物业服务费用，不仅违反合同约定，损害中海物业公司的合法权益，长此以往也损害小区其他业主的合法权益。二、何裕发主张中海物业公司从未按照合同约定收取物业服务费，缺乏事实与法律依据。《前期物业服务合同》《福建省物业服务合同》均经过相关部门备案，中海物业公司向业主收取的费用均有相应的合同依据，不存在乱收费的情形。何裕发所主张的电动车充电桩费用、小区广告费用收取对象均是业主委员会。三、小区2017年依法成立业主委员会，根据《物业管理条例》有关规定，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，同时中海物业公司与业委会签订的《福建省物业服务合同》也已经过平潭综合实验区交通与建设局备案，是合法有效的，何裕发拒绝缴纳物业服务费，缺乏依据。四、中海物业公司二审支付律师费1500元，按照《福建省物业服务合同》约定，应当由何裕发承担，请求二审法院一并予以处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回上诉。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何裕发向中海物业公司支付拖欠的自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5758.4元、水电分摊费1208元、电梯维保费680元、年检费244元、电梯大维修费184元以及滞纳金（滞纳金以每年物业费1439.6元为基数自下一年度1月1日起，均按日千分之三计算至实际还款之日），本案审理过程中中海物业公司变更2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费的滞纳金自起诉之日起按日千分之三计算至实际还款之日；2.判令何裕发向中海物业公司支付律师费1000元；3.本案诉讼费用由何裕发承担。何裕发向一审法院反诉请求：1.判令中海物业公司安装门禁系统；2.判令中海物业公司向何裕发返还闭路初装费380元；3.判令中海物业公司返还室内装修保证金1000元和滞纳金；4.判令中海物业公司返还多收多年的物业费5760元和利息；5.判令中海物业公司赔偿何裕发多年损失10000元；6.判令中海物业公司承担反诉费用。一审法院认定事实:2011年6月8日,中海物业公司作为物业管理单位（甲方）与何裕发作为购房人（乙方）签订一份《前期物业服务协议》,由中海物业公司对何裕发所购置的“中海华侨城”11栋207室房产（建筑面积119.97平方米）所在小区提供物业服务。协议约定：第五条物业管理费用，物业管理费用不包括房屋共有部位、共有设施、设备大、中修、更新、改造的费用；管理费收费标准暂定为：住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；每月的1-15号为当月的管理费和公共水电公摊费的交费时间。住户可到物业客服中心交纳或者由客服人员上门收取；对于有线电视、居民或商业用水、用电及排水费的收费标准，均按市物价局的有关收费文件执行。第十条违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2017年10月30日，平潭综合实验区中海华侨城业主委员会（以下“简称业主委员会”）作为甲方与中海物业公司签订了《福建省物业服务合同》，约定：业主委员会委托中海物业公司对“中海华侨城”小区提供物业服务；第二条、物业服务期限为叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日终止；第七条、物业服务费采取【包干制】方式。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务费标准如下（不含公共水电分摊费）：多层住宅：1元/月*平方米。物业服务费从物业交付买受人之日起按年度或季度收取，水电公摊按年度或季度收取，业主应于每年度30日前向乙方支付物业服务费；第十六条、业主违反本合同物业服务费约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日仟分之三标准向乙方支付违约，并应承担由此乙方支出的一切费用；第二十二条、其他约定事项：小区公共场所（地下车库、路灯、楼道灯、电梯前室灯等公共照明）、公共设备设施产生的水电费、电梯维保费及电梯年检费均由全体业主分摊。具体分摊约定如下：11#楼每户应摊明细（2层-7层）：水公摊32元/年、电梯公摊270元/年、电梯维保费公摊170元/年、电梯年检费公摊61元/年，合计533元/年。另查明，中海物业公司于2011年6月8日向何裕发收取闭路初装费380元、室内装修保证金1000元。涉案房屋建筑面积为120.06平方米，根据中海物业公司主张的计费面积119.97平方米，每年物业服务费为1439.6元。2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费为1439.6元。2018年1月1日至2020年12月31日期间每年度物业服务费为1439.6元、水公摊32元、电梯（电）公摊270元、电梯维保费公摊170元、电梯年检费公摊61元，合计1972.6元。中海物业公司通过上门粘贴欠费催缴函的方式于2019年4月9日向何裕发催收2017年1月1日至2018年12月31日物业费3945.2元、2020年12月3日向何裕发催收2017年1月1日至2020年12月31日物业费8074.4元。中海物业公司于2019年6月4日向平潭县人民法院起诉何裕发，于2019年8月2日申请撤诉，平潭县人民法院于2019年8月19日作出（2019）闽0128民初3131号民事裁定，准许中海物业公司撤回起诉。现中海物业公司因何裕发欠付物业服务费等为由，委托福建伟洲律师事务所提起诉讼，并为此支付律师代理费1000元。何裕发以中海物业公司违约为由提起反诉。一审法院认为，中海物业公司与何裕发签订的《前期物业服务合同》、中海物业公司与业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》的期限至业主委员会与物业管理服务企业签订《福建省物业服务合同》止即2017年10月30日。根据上述两份合同约定的物业服务费收费标准1元/月*平方米及涉案房屋建筑面积120.06平方米，中海物业公司主张每年物业费1439.6元，予以采纳。根据《福建省物业服务合同》约定，中海物业公司主张自2017年10月30日起至2020年12月31日每年度水公摊32元、电梯维保费公摊170元、电梯年检费公摊61元，予以采纳；其主张合同约定电梯公摊270元系笔误应为电公摊费，结合合同条款上下文内容，对该陈述予以采信；其主张2017年1月1日至2017年10月29日期间的水公摊、电公摊、电梯维保费公摊、电梯年检费公摊费用没有合同依据，亦未提供其他证据予以证明，对该部分主张不予采纳。何裕发抗辩称中海物业公司的诉请超出诉讼时效，根据在案证据显示，中海物业公司于2019年4月9日、2019年6月4日、2020年12月3日通过粘贴欠费催缴函或提起诉讼向何裕发主张权利，符合诉讼时效中断的事由，故中海物业公司的诉讼请求未超出诉讼时效，该抗辩不能成立。何裕发尚提出中海物业公司对涉案小区管理不善、服务不到位为由不愿支付物业费的抗辩，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会负有监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。何裕发若认为中海物业公司没有按约履行物务服务合同，可以向业主委员会反映，请其监督和协助，向物业服务企业提出整改意见，或通过法定程序合法行使变更物业服务企业的权利，其以此为由拒绝交纳物业费及水电公摊费等，于法无据。中海物业公司依合同约定主张按日千分之三标准计算滞纳金过高，计算标准予以调整为起诉时一年期LPR利率的四倍即年利率15.4%。因此，中海物业公司主张何裕发支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1439.6元及自起诉之日起按年利率15.4%计收的滞纳金，2018年1月1日至2020年12月31日期间的每年度物业费1439.6元及自每下一年度1月1日起按年利率15.4%计收的滞纳金，以及2017年10月31日起至2020年12月31日期间的水公摊101.33元、电梯维保费公摊538.33元、电梯年检费公摊193.16元、电公摊855元，有事实和法律依据，予以支持；超出部分，不予支持。中海物业公司尚主张为实现本案债权支出的律师代理费1000元，有合同依据，予以支持。何裕发反诉主张要求中海物业公司安装门禁系统，依据其与开发商所签订的《商品房买卖合同》，中海物业公司并非公司的相对方，故其要求中海物业公司履行该义务没有合同依据，不予支持，何裕发可以通过小区业主委员会与物业服务企业协商物业服务内容。何裕发主张中海物业公司返还多年多收取的物业费5760元及经济损失10000元，没有事实和法律依据，不予支持。何裕发主张中海物业公司返还闭初装费380元、装修保证金1000元，中海物业公司抗辩上述主张已超出诉讼时效，根据何裕发于2021年2月23日提交的反诉状内容，其在2013年就已经入住涉案小区，现无证据证明何裕发在此期间有向中海物业公司主张过该权利或其他发生诉讼时效中断的事由，故其上述主张已超过诉讼时效，鉴于中海物业公司表示愿意将装修保证金1000元抵扣物业费，予以支持；对于闭路初装费380元，不予支持。综上，判决：一、何裕发应于本判决生效后十日内支付给福州市中海置业物业管理有限公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业费5758.4元及滞纳金（以1439.6元基数自2019年1月1日起，以1439.6元基数自2020年1月1日起，以1439.6元基数自2021年1月1日起，以1439.6元基数自2021年2月18日起，均年利率15.4%标准计算至款项清偿之日止，扣除装修保证金抵扣支付的1000元）；二、何裕发应于本判决生效后十日内支付给福州市中海置业物业管理有限公司2017年10月31日起至2020年12月31日期间的水公摊101.33元、电梯维保费公摊538.33元、电梯年检费公摊193.16元、电公摊855元，以及律师代理费1000元，合计2687.82元;三、驳回福州市中海置业物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回何裕发的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费267元减半收取计133.5元，反诉案件受理费50元减半收取计25元，均由何裕发负担。本院二审期间，何裕发提交：1.绿化带文件夹下的视频和执法部门电话；2.通道文件夹下的视频；3.门禁文件夹下的视频；4.指纹文件夹下的视频；5.充电桩文件夹下的视频；6.收款收据；7.业主签名，证据1、3、4共同证明物业乱作为、不作为，证据2证明车辆随意停放，存在消防安全隐患。证据5-6证明物业乱收费。证据7证明物业公司和业委会没有召开过业主大会及恢复小区门禁。中海物业公司认为何裕发提供的证据均不属于新证据，附条件质证如下：证据1-4三性均有异议。照片、视频仅是局部的、静态的，无法反映整个小区全貌以及物业服务过程。证据5三性均有异议，充电桩系业主委员会安装的，费用也是业主委员会收取的。证据6形式真实性没有异议，证明对象有异议。中海物业公司收取每个项目费用均有合同依据，不存在乱收费情形。证据7三性均有异议，案涉小区物业委员会依法成立。按照商品房买卖合同约定，门禁安装的主体是开发商，并非物业企业。本院经审查认为，何裕发提交的1-4、7不属于二审程序中新的证据，证据5-6超出何裕发一审反诉请求范围，故本院对何裕发提供的证据均不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，中海物业公司与何裕发签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；业主委员会有权代表业主与中海物业公司签订《福建省物业服务合同》。中海物业公司与业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，效力及于小区业主。2017年10月30日业主委员会与中海物业公司签订的《福建省物业服务合同》的服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日终止，该合同第二十二条其他约定事项中已就公摊水电费、电梯维保费及电梯年检费分摊进行约定，何裕发应按照该合同履行支付义务，但是中海物业公司主张2017年1月1日至2017年12月31日期间的水公摊、电公摊、电梯维保费公摊、电梯年检费公摊费用没有合同依据，亦未提交由全体业主或业主委员会确认的对全体业主有约束力的分摊办法及其他证据予以证明，故一审法院支持2017年10月30日至2017年12月31日期间的上述公摊费用有误，本院予以纠正。因案涉《福建省物业服务合同》已约定水公摊、电公摊、电梯维保费公摊、电梯年检费公摊费为533元/年，故何裕发应向中海物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的水公摊、电公摊、电梯维保费公摊、电梯年检费公摊费1599元（533元/年×3年）。何裕发作为小区业主，享受到物业公司提供的服务，应当履行缴纳物业服务费的义务，其主张的中海物业公司服务瑕疵等问题，不能作为其拒绝缴纳物业管理费的理由，其未缴纳物业费的行为实际损害的是其他缴费业主的合法权益。何裕发未按约缴纳物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任，因此一审法院据此判令何裕发支付相应的物业费、滞纳金并无不当，本院予以维持。何裕发要求中海物业公司安装门禁系统没有合同依据，其要求中海物业公司返还闭路初装费已过诉讼时效，故一审法院不予支持正确。何裕发要求中海物业公司返还多收多年的物业费5760元和利息及赔偿何裕发多年损失10000元没有事实和法律依据。何裕发要求中海物业公司返还装修保证金虽已过诉讼时效，但鉴于中海物业公司表示愿意将装修保证金1000元抵扣物业费，一审法院予以照准的处理并无不当。何裕发主张关于要求中海物业公司承担适当的交通费的上诉请求超出其一审诉请，本院不予审理。综上所述，何裕发的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省平潭县人民法院（2021）闽0128民初815号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销福建省平潭县人民法院（2021）闽0128民初815号民事判决第二项；三、何裕发应于本判决生效后十日内支付给福州市中海置业物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年12月31日期间的水公摊、电梯维保费公摊、电梯年检费公摊、电公摊共计1599元，以及律师代理费1000元，上述合计2599元;四、驳回何裕发二审其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费267元减半收取计133.5元，由何裕发负担108.5元，由福州市中海置业物业管理有限公司负担25元；反诉案件受理费50元减半收取计25元，由何裕发负担。二审案件受理费317元，由何裕发负担267元，由福州市中海置业物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年六月二十八日法官助理 陈 玥书 记 员 蔡志前