山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1003民初2579号原告：山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行（原为“文登市农村信用合作联社文城信用社”），住所地威海市文登区龙山路68-1号。负责人：于旭峰，支行行长。委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。被告：韩满薇，女，1984年11月21日出生，汉族，户籍登记住址黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：万润杰，威海众诚法律服务所法律工作者。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区九龙路甲64号。法定代表人：刘祖延，执行董事。委托诉讼代理人：庄艳丽，女，公司员工。被告：威海顺安进出口贸易有限公司（原为“山东慧缘融资性担保有限公司”），住所地威海市环翠区塔山中路-1-6号。法定代表人：殷永刚，经理。原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行与被告韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行的委托诉讼代理人迟志磊、被告韩满薇的委托诉讼代理人万润杰、被告威海恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庄艳丽到庭参加诉讼。被告威海顺安进出口贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到，本院依法缺席进行了审理。本案审理过程中，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行申请本院对被告的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告韩满薇偿还原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行借款本金93698.04元，支付自2017年5月12日起至还清借款之日止，按照个人住房借款合同约定计算的利息、复利、罚息；2.判决被告威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司对被告韩满薇的借款承担连带保证责任；3.判决原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行对坐落于威海市文登区房产折价或者拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；4.由被告韩满薇、被告威海恒峰房地产开发有限公司、被告威海顺安进出口贸易有限公司承担本案的诉讼费及实现债权的费用。事实和理由：2011年12月8日，韩满薇公证委托唐述慧代为办理文登市九龙路九龙路88号1单元812室房屋的银行按揭贷款、抵押登记等手续。2012年1月12日，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行（原文登市农村信用合作联社文城信用社）与韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司签订了《个人住房借款合同》，合同约定韩满薇向山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行借款170000元，威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司作为保证人，自愿为韩满薇的借款提供连带责任保证。韩满薇以其所有的坐落于威海市文登区房产为其借款提供抵押担保。2012年1月13日，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行按照个人住房借款合同约定将借款发放给了韩满薇，但韩满薇未按个人住房借款合同约定及时偿还借款本金和支付利息，韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司的行为构成违约，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行有权提前收回已发放贷款本息并要求韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司承担违约责任。韩满薇辩称，对山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行起诉的事实没有异议，具体还款金额由山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行举证确认。2013年12月27日经法院调解，韩满薇与威海恒峰房地产开发有限公司解除了案涉房屋的商品房买卖合同，调解协议约定自2014年1月1日之后的案涉房屋的按揭贷款由威海恒峰房地产开发有限公司负责偿还。威海恒峰房地产开发有限公司辩称，对山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行起诉的事实没有异议，同意还款。威海顺安进出口贸易有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月12日，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行与韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司签订《个人住房借款合同》，约定：韩满薇向山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行借款170000元，借款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，自2012年1月13日起至2022年1月11日止。贷款利率按月利率5.875‰执行，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；但借款期限在1年以上（含1年）的，执行合同利率，遇法定利率调整，不再调整合同利率。韩满薇以等额本息方式按月偿还贷款。如韩满薇不能按照合同约定期限归还贷款本金的，银行有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定利率上浮50%计收逾期罚息。对于贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。该合同项下的借款担保方式为保证、抵押。韩满薇以其位于威海市文登区房屋为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续。威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司为上述借款提供连带责任保证。抵押权存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。保证期间自合同生效之日起至合同项下最后一笔债务期限届满之日后两年止。抵押担保和保证的范围包括合同本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及为实现债权而发生的相关费用。合同还约定，韩满薇违反合同任一条款，银行有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。文登市农村信用合作联社文城信用社于2012年1月13日将170000元发放至韩满薇指定的威海恒峰房地产开发有限公司的银行账户。后韩满薇自2017年5月12日开始欠息，截至2021年3月1日，韩满薇的该笔借款尚欠剩余本金93698.04元、利息23309.99元，合计为117008.03元。另查明，2013年12月27日，韩满薇与威海恒峰房地产开发有限公司在法院主持下就案涉房屋的商品房买卖合同解除事宜达成调解协议，根据本院（2013）文经民一初字第546号民事调解书记载，调解意见为：双方自愿解除于2011年12月13日签订的商品房买卖合同；威海恒峰房地产开发有限公司返还韩满薇已付购房款、已偿还贷款本息；自2014年1月1日之后因购买房屋的按揭贷款余额（包括贷款本息）由威海恒峰房地产开发有限公司负责偿还，因提前还款产生的罚息由威海恒峰房地产开发有限公司负担，若逾期还款给韩满薇造成的损失由威海恒峰房地产开发有限公司负责赔偿。该民事调解书现已生效。本院认为，文登市农村信用合作联社文城信用社（山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行）与韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司（威海顺安进出口贸易有限公司）签订的《个人住房借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。文登市农村信用合作联社文城信用社按约向韩满薇发放贷款170000元，而韩满薇、逾期未还款，威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资性担保有限公司也未履行保证责任，其行为已构成违约，应承担违约责任，故山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行要求韩满薇提前还清借款本息，威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司承担连带还款责任的诉请，应予以支持。根据合同约定，韩满薇将房屋抵押给山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行为上述借款提供担保，但该抵押并未办理正式抵押登记，其预告抵押登记不产生物权效力，故山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行主张在韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司不履行上述债务时，对房屋在债权数额范围内享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司作为借款的保证人，应当按照合同约定在范围内承担保证责任，山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行的该诉请符合法律规定，应予以支持。韩满薇虽然与威海恒峰房地产开发有限公司达成调解协议，约定由威海恒峰房地产开发有限公司承担剩余贷款本息的偿还义务，但该约定对山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行不产生约束力，韩满薇可在承担还款责任后，依据双方调解协议约定另行主张权利，其抗辩不承担本案中的贷款偿还义务，不予支持。威海顺安进出口贸易有限公司承担保证责任后，在其清偿范围内有权向韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行借款本金93698.04元，并支付该笔借款自2017年5月12日起至实际还清借款之日止，按照个人住房借款合同约定计算利息（具体金额以实际还款日银行出具的贷款结清对账单记载数额为准）；二、威海顺安进出口贸易有限公司对上述第一项中的债务承担连带保证责任；三、威海顺安进出口贸易有限公司承担保证责任后，有权向韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司追偿；四、驳回山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2142元、保全费1020元，由被告韩满薇、威海恒峰房地产开发有限公司、威海顺安进出口贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  张玉强人民陪审员  王建丽二〇二一年六月四日法官 助理  时巾雁书 记 员  梁 毅