江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终371号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘炜，男，1983年11月6日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:汪楚良，男，1986年10月23日出生，汉族，现住江西省景德镇市珠山区。上诉人刘炜诉被上诉人汪楚良房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人刘炜、被上诉人汪楚良参加了诉讼。本案现已审理终结。刘炜上诉请求：1.撤销景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初94号民事判决；2.判决汪楚良从2020年10月开始按每月6050元支付刘炜租金直至2021年2月26日止，合计30250元，并支付刘炜垫付物业费2300元，水费554元、电费448元，截至2021年1月，以上费用共计33552元（比一审判决增加：33552元-8034元=25518元）；3.驳回汪楚良的反诉请求；4.本案诉讼费用由汪楚良负担。事实与理由：1.本案扩建部分只占整个租赁面积的1/4，而且对承租人的使用没有任何影响。汪楚良单方面终止租赁合同的真正原因是政府对香江路美食一条街改造项目影响其经营，店面扩建部分需要整改拆除只是他要求单方解除合同的借口，法院以其猜想今后可能拆除的假设事实来判出租人承担本案责任，是错误的。2.《行政执法整改通知书》是行政机关作出行政处罚行为的一个前置的阶段行为，对行政相对人权利义务不能产生实际影响，而且执法部门已以收回原件的方式撤销了这一行为，对承租人承租经营没有任何影响，法院以此为由判令刘炜承担本案责任，是错误的。3.本案扩建即使部分无效，也不会影响整个合同无效，一审法院认为“违建部分无效则整体的租赁协议无效”是错误的。4.扩建部分至今没有拆除，在法律上，刘炜享有占有权益，汪楚良承租后一直正常使用，其并没有因这一部分合同无效受到任何损失，一审判决刘炜承担40%责任毫无道理，汪楚良依法应当参照合同约定租金标准按实际使用时间、实际使用面积支付房屋占有使用费。5、本案是承租人单方违约解除合同，扩建部分只占整个店面面积的1/4，判决刘炜对整个装修残值承担80%责任毫无道理，且采信汪楚良近期开具的虚假发票来认定装修费用错误。汪楚良辩称，1.上诉人说违建面积占实际面积1/4不属实。（1）合同面积为60平方建筑面积（包含违建面积）；（2）实际使用53.35平方建筑面积（真实面积32.49平方+违建面积20.86平方=53.35平方）；（3）违建面积20.86平方/实际面积53.35平方=39%（违建占实际39%）。2.上诉人称终止合同的真正原因不是店铺违建，是政府对街道整改的影响，不属实。真实原因是：城管6月3日通知违建需拆除，6月5日就和上诉人说我们做不了，要求上诉人赔偿装修损失，并退还2020年6月份至2020年9月份4个月的店租和押金并终止合同，是上诉人不予理睬。3.上诉人说违建部分不属于拆除的范围，违建部分是开发商所建不属实。真实情况：上诉人在店里说，为了让过路的客人有地方避雨，他才外扩的。在昌江法院说的是，经过开发商同意才外扩的，在本次的诉讼书上说是开发商所建的。四、上诉人说我明知违建，还同意租这个店铺不属实。真实情况是：当时租这个店铺我没想过店铺会有问题，并且在签订合同时，房东也未出示房产证复印件。店铺营业后，让房东提供房产证复印件办理营业执照，也拒绝提供，并说身份证复印件也可以办理，这两个问题可以说明，房东是有意隐瞒店铺真实情况。五、上诉人说我将店铺能拆的部分，已全部拆走，已被我严重破坏问题不属实。事实情况是：店铺整体装修都按店铺尺寸现场定制的，除了中间两个货架、一台空调和一台水果冷柜，根本无法拆除和移动，为了尽可能地减少损失，我拆走了水果冷柜、格力中央空调，除了拆除空调和水果冷柜周边，必须要拆除的吊顶和饰板，其他的装修都没有动过；六、上诉人说我提供的装修发票，是两年后的虚假发票，不属实。作为个体装修，当时买装修材料22590元，做店招牌广告字4550元。当时不需要发票，开的是收据，因需要再补开也是情理之中的。这里仅仅只是装修材料和店招字的发票，还有接近9.5万的费用未能补开发票。刘炜向原审法院起诉请求：1.判决被告从2020年10月开始按每月6050元支付原告租金直至2021年2月26日止，合计30250元。并支付原告垫付物业费2300元，水费554元、电费448元，截至2021年1月，以上费用共计33552元；2.本案诉讼费用由被告承担。汪楚良提出反诉请求：1.要求被告赔偿店铺装修费用74983元(不含灯具和可移动设备)；2.要求被告退还押金10000元；3.要求被告退还租金24000元(2020年6月份-9月份的店租)合计108983元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年3月15日，原、被告双方就原告所有的位于景德镇、面积约60平方米的店铺签订租赁协议。协议约定：实际租赁期限为：2019年4月1日至2024年3月31日；租金为第一年税后租金人民币66000元，从第二年开始每年递增10%。店租金每半年一交，先交后用。租店保证金壹万元整，如承租方逾期10天未交租金，出租方有权终止店铺租赁协议、收回店面，并没收保证金10000元。物业费每月代收100元／月，水费、电费皆由被告自理，电表读数为31088度、水表读数为24吨。2020年6月3日，景德镇市昌江区行政执法管理局向承租人即被告（反诉原告）店铺下达行政执法整改通知书，通知书中载明：“香江路绿C鲜果：2020年6月4日，经我局执法人员巡查发现你在陶瓷城香江路过程中存在以下问题：擅自将店门扩建，鉴于以上问题，依据《中华人民共和国城乡规划》第64、65条之规定责令你立即整改：具体整改内容为：限三日内将扩建部分自行拆除。请你单位在收到该通知书之日起，三日内对上述问题整改到位，并向我局提交书面报告，若到期未整改将依法行政强制。2020年6月4日”；随即被告向原告告知了以上事实并询问原告处理意见，原告明确告知被告违章扩建部分需要拆除。2020年6月5日，被告告知原告因违章扩建部分拆除会影响其实际经营，故其表示不能再继续承租原告方的店铺。2020年10月3日，被告关闭店铺不再正常经营，并张贴告示，告知消费者，本店铺将于10月3日起暂停歇业。2020年11月，原告电话被告询问店铺经营状况，但双方就是否承租以及相关租金和保证金等费用未达成共识。2021年2月26日，被告将原告店铺的钥匙交还给原告，双方确认被告拖欠的物业费为23个月共计2300元、水费554元、电费448元。一审法院认为，根据法律规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同(协议)中,无房地产权证或建设工程规划许可证,就该房屋订立的租赁合同(协议)依法无效。合同(协议)部分无效,如影响到其他部分效力的,其他部分一并无效。本案中诉争店铺的面积按购房合同中标注的面积和双方实际测量的面积应小于60平方。违建部分面积根据庭审查明，约为扩建出宽度为1.3米，长度大约8.5米左右的面积，根据双方签订的租赁协议，租金已经包含违建部分，违建部分协议无效则整体的租赁协议无效。关于合同无效的过错认定,原告作为出租人,基于诚信原则应保证其提供的租赁物的合法性,但其明知诉争店铺包括无证(违章)部分,仍对外出租,应对合同无效负有主要责任;被告经营诉争店铺,其对租赁物的产权状况未尽审慎注意义务,自身亦存在过错,对合同无效应承担次要责任，酌定为20%。在履行合同中,被告汪楚良承租的诉争店铺中有部分属违章,根据相关部门的整改通知，导致被告承租的店铺将面临拆除违章扩建部分的后果，而拆除后的实际店铺面积不利于被告实际继续经营下去。鉴于上述情况,被告实际已向原告提出解除合同的请求，因双方对租金以及保证金等事宜未达成一致意见，被告亦一直未归还店铺钥匙给原告，直至2021年2月26日，被告才归还钥匙给原告。针对本诉，原告要求被告偿还其拖欠的物业费2300元、水费554元、电费448元合计3302元的诉讼请求，被告对此无异议，一审法院予以支持。原告要求被告支付2020年10月至2021年2月的租金合同30250元的诉讼请求，被告辩称其已经口头告知原告不再承租其店铺，然租赁合同中约定如承租方逾期10天未交租金，出租方有权终止店铺租赁协议、收回店面，并没收保证金10000元。被告自10月3日起实际未开门经营，亦未交纳租金，出租方对以上事实均系知晓但是其一直未收回店铺、加之出租方明确知晓该店铺面临需要拆除违建部分的情况，至本案庭审之日原告都未对店铺自行进行整改，且对被告交纳的10000元租金进行了没收，因此对被告2020年10月至2021年2月的租金损失，原告对被告此期间的租金损失亦有部分责任，但考虑诉争店铺的实际控制权依然在被告处，综合考虑以上因素，一审法院酌定被告应该偿还给原告其所拖欠的租金为原告诉请请求承担60%的责任计30250元*60%=18150元。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。对于反诉，被告要求原告返还其装修店铺的费用74983元，根据其提供的证据一审法院仅支持有正规发票的27140元装修费用（不包含可拆除部分的价值）。本案中双方合同约定的租赁期限为五年，至合同解除之日双方合同已过697天，对于剩余租赁期限被告所担负未能拆除的装修部分残值一审法院酌情按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限*100%计算,租赁合同期限应为2019年4月1日至2024年4月1日,停业时间认定为合同解除之日为2021年2月26日,剩余租赁期限为365天*5年-经营天数697=1128天。故装修部分残值认定为：1128天/（365天*5年）=61.8%。根据法律规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,可由承租人拆除;已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因合同的解除系由于店铺涉及违章扩建以及已经被相关部分下发整改通知书导致，故被告要求原告偿还相应的装修残值于法有据，一审法院予以支持。但根据上文论述，被告对其损失须自行承担20%的责任，故原告须赔偿被告的装修费用为27140元*61.8%*（1-20%）=13418元。对反诉原告要求反诉被告偿还10000元押金的诉讼请求，因反诉原告虽表示其需要解除合同，但实际并未书面告知要解除合同，亦未将店铺钥匙交还给出租方，其一直在持续使用店铺的状态中，故其存在拖欠出租方租金的行为，对拖欠租金的事实其自身存在一定的过程。根据合同约定，拖欠租金已然超出10日，出租方可以没收其交纳的保证金，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。对反诉原告要求反诉被告偿还其已经交纳的2020年6月至9月的租金108983元的诉讼请求，根据庭审查明，被告在此期间一直都处于经营状态当中，故该请求于法无据，一审法院不予支持。综上，原告应该偿还被告13418元，被告应该偿还原告18150元，以上互抵后即被告应该再支付给原告4732元，以及物业、水电费3302元合计8034元、即原告以及反诉原告的诉讼请求一审法院皆部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条、第五百五十七条第二项、第五百六十六条、第五百九十二条之规定，原审判决：一、在本案判决生效之日起十日内由被告（反诉原告）汪楚良一次性支付8034元给原告（反诉被告）刘炜；二、驳回原告刘炜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）汪楚良的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审一致。根据本案查明的事实，结合双方意见，本案核心争议焦点有二，分别是合同效力认定及责任比例划分问题。现分述如下：其一、案涉租赁合同的效力该如何认定。昌江区城市管理行政执法局巡查发现案涉商铺存在扩建部分，向案涉商铺下达行政执法整改通知书，要求限期自行拆除扩建部分。因该扩建部分性质未经行政机关最终定性，本院对其合法性不予评述，但即使该部分属于违法建筑，其与案涉商铺合法部分可以明确区分，根据《民法典》第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故案涉合同当属部分有效、部分无效，原审判决认定本案租赁合同整体无效不当，应予纠正。其二、上诉人自行承担停止经营期间租金40%的责任是否适当。根据本案查明的事实，因2020年10月至次年2月，被上诉人停止在案涉商铺经营，同时未向上诉人支付租金，也未将店铺交还上诉人，其认为案涉商铺属于违法建筑，上诉人应当退还租金和押金，因未协商一致，所以未交还商铺。本院认为，案涉商铺虽被行政执法部门要求对案涉商铺进行整改，但在被上诉人经营期间，并未因此原因导致客观上不能使用案涉商铺，故被上诉人履行了其合同义务，而被上诉人提出行政执法部门的整改要求影响其继续经营的理由，虽具有一定的正当性，但被上诉人停止经营后，本应及时归还案涉商铺避免损失扩大，但其既未向上诉人通知解除，也未交付商铺钥匙，客观上对被上诉人使用商铺造成妨碍，该期间租金及无产权证部分的占有使用费损失主要原因系被上诉人造成，故原审判决上诉人自担40%的租金及无产权证部分占有使用费损失过高，本院认为应调整至10%，即上诉人自担损失3025元（30250×10%=3025），而被上诉人应上诉人支付该期间租金及无产权证部分占有使用费27225元（30250×90%=27225）和物业、水电费3302元，共计30527元。关于上诉人承担装修损失80%的责任是否适当。从本案证据来看，导致双方合同解除的主要原因系上诉人提供的租赁物部分面积存在无产权证，因行政执法部门要求对案涉商铺进行整改，有导致合同履行不能的现实风险。因此，原审判决认定上诉人承担80%的责任比例（13418元），并无不当，本院予以维持。综上所述，刘炜部分上诉主张成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、维持江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初94号民事判决第三项；二、变更江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初94号民事判决第一项为“在本判决生效之日起十日内由汪楚良一次性支付17109元给刘炜”；三、撤销江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初94号民事判决第二项；四、驳回刘炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉及反诉受理费合计1704.5元，由刘炜负担195元，汪楚良负担1509.5元；二审案件受理费437元，由刘炜负担220元，汪楚良负担217元。本判决为终审判决。审判长 戴 瑞审判员 胡志勇审判员 徐 骥二〇二一年六月三十日书记员 张 欣