广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初7589号原告：史映红，女，1982年8月4日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：白保乐，广东深信律师事务所律师，执业证号14403201910142552。委托诉讼代理人：李磊，广东深信律师事务所律师，执业证号14403200810471341。被告：黄卫芝，女，1982年6月10日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨帆，广东广和律师事务所律师，执业证14403202010261750。原告史映红与被告黄卫芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用于普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告史映红委托诉讼代理人白保乐、李磊，被告黄卫芝委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史映红向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《房屋租赁合同》自解除合同通知送达被告之日解除；2.判令被告向原告返还剩余租赁期间（2021年1月25日至2024年11月24日）租金153318元；3.判令被告向原告赔偿损失100000元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。原告于庭审时将诉讼请求第1项变更为判令原被告之间的房屋租赁合同自起诉状副本送达被告之日解除；诉讼请求第2项变更为判令被告向原告返还自起诉状副本送达被告之日至2024年11月24日剩余租赁期间的租金，月租金按3333元计算。事实和理由：2019年11月25日原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于罗湖区房屋出租给原告。租赁期限自2019年11月25日至2024年11月24日。五年总租金为20万元，由原告一次性付清。合同另约定，被告确认所涉房屋没有产权纠纷，保证房屋交付原告后不会有任何人影响合同履行。如被告违反上述约定，被告应退还剩余月份租金并赔偿原告损失10万元。合同签订后，原告向被告支付了20万元。2020年12月，被告在未通知原告的情况下，将罗湖区友谊路集建国际名园Ｂ座2818房屋出售。被告也未向该房屋的新业主披露房屋已出租给原告的情况。原告已无法继续使用该房屋。另外，原告罚息被告也将罗湖区云峰花园景峰阁6Ｃ房屋委托中介机构出售。被告不履行房屋租赁合同的行为非常明显。原告签订《房屋租赁合同》的目前已无法实现。原告认为，被告出售房屋致使原告无法继续承租案涉房屋。原被告之间的租赁合同目的已无法实现。原告有权解除合同要求被告返还剩余月份的租金，并要求被告赔偿损失。被告黄卫芝答辩称，一、原告主张退还金额有误。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告主张被告返还自2021年1月25日至2024年11月24日期间的剩余租金。按照双方约定5年租金20万元计算，每月租金为3333.33元。由于集建国际名园B座2818号房屋面积为23.81平方米，占涉案两套房屋总面积84.25平方米(23.81+60.44)的28.26%，故该房屋每月租金应为942元(3333.33×28.26%)；云峰花园景峰阁6C占涉案两套房屋总面积的71.74%，故该房屋每月租金应为2391.33元(3333.33×71.74%)。被告去年因疫情等不可抗力，迫于家庭经济压力，无奈之下出售了2818号房屋，因此该房屋剩余期间自2021年1月25日至2024年11月24日租金应为942元×45个月=42390元；但截至诉讼之日，原告仍继续收取涉案房屋云峰花园景峰阁6C的租金，因此该房屋剩余期间自2021年4月25日至2024年11月24日租金应为2391.33×42个月=100435.86元。以上合计142825.86元。二、原告主张赔偿金额于法无据。虽然根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第6项，甲方在无法保证第三人影响本合同履行的条件下，退还乙方剩余月份租金，并就乙方装修损失赔偿十万元。但事实上，乙方在承租甲方房屋后，直接与原租户签订租赁协议，原租客租住至今，乙方并未进行装修，不存在装修损失。综上所述，被告因不可抗力导致无法保证原告使用部分房屋，应依法退还剩余期间租金142825.86元。请法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：一、2019年11月25日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于罗湖区云峰花园景峰阁6Ｃ、罗湖区租给原告，建筑面积为60.44／23.81平方米。租赁期限为5年，自2019年11月25日起至2024年11月24日止。租金为200000元，原告应于合同签订之日起三日内向被告分二次转账5年租金。被告承诺合同所涉房屋没有产权纠纷，也没有对外设定抵押、担保，保证房屋交付原告后不会有任何人影响合同履行，如被告违反此约定被告应按原告已给租金将剩余月份租金全部退还原告，并就原告装修等损失赔偿100000元。上述合同签订时，被告系深圳市罗湖区及深圳市罗湖区友谊路与江贝路交汇处集建国际名园Ｂ座2818房的所有权人。二、原、被告于庭审时确认，2019年11月25日被告将案涉的两处房屋交付原告使用。原告于2019年12月2日向被告转账支付两笔款项合计170000元，于2019年12月3日向被告转账支付30000元，共计支付租金200000元。被告在未告知原告的情况下于2020年12月将深圳市罗湖区房出售，2021年1月，新的业主入住该房屋。三、原告于庭审结束后提交书面说明，称其于2021年5月31日搬离深圳市罗湖区云峰花园景峰阁6C。另提交被告与案外人文龙签订的《房屋租赁合同》，合同载明被告将罗湖区友谊路29号云峰花园景峰阁6C房出租给案外人，租赁期限1年，自2021年6月1日至2021年7月31日止。被告提交书面意见，认可原告于2021年5月31日搬离深圳市罗湖区云峰花园景峰阁6C。四、原告与庭审时陈述称，原告的实际损失包括交付后的空置期间和资金占用成本。五、被告于2021年4月14日签收本院向其送达的本案起诉状副本、证据副本等材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告依约向被告交付了租金，被告在租赁期限内将位于罗湖区的租赁房屋出售，致使原告无法正常使用房屋，违反合同约定，应当承担相应的违约责任，原告有权要求解除案涉合同。被告于2021年4月14日签收本院向其送达的本案起诉状副本等材料，故双方的合同关系于2021年4月14日解除。合同解除，原告有权要求被告返还剩余租赁期间的租金。原告自2021年1月开始未实际占有使用罗湖区房，但其仅主张返还该房屋2021年4月14日至2024年11月24日期间的房屋租金，系其对自身权利的合法处分，本院依法予以支持。同时，原告于2021年5月31日搬离罗湖区云峰花园景峰阁6Ｃ房，其有权要求被告返还该房屋2021年6月1日至2024年11月24日期间的租金。因此，被告应向原告返还房屋租金142840.6元{200000元÷（5年×12个月×30天／月）×［23.81／（23.81＋60.44）×1320天＋60.44／（23.81＋60.44）×1272天］}，对于原告超过该金额的租金请求，本院不予支持。关于原告主张的损失赔偿100000元，本院认为，虽然双方约定了违约赔偿金额100000元，但该金额明显过高。因原告未能举证证明其实际的损失金额，本院根据本案的实际情况，依法酌情支持被告向原告支付赔偿款40000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告史映红与被告黄卫芝签订的《房屋租赁合同》于2021年4月14日解除；二、被告黄卫芝应于本判决生效之日起十日内向原告史映红返还租金142840.6元；三、被告黄卫芝应于本判决生效之日起十日内向原告史映红支付赔偿款40000元；四、驳回原告史映红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，保全费1787元，由原告史映红负担1917元，由被告黄卫芝负担4970元。案件受理费原告史映红已经预交，被告黄卫芝负担的4970元应于本判决生效之日起十日内迳付原告史映红。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 群二〇二一年六月二十五日书记员 林欣燕