贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0113民初2119号原告：田波，男，1990年7月13日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：王卿，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201910097135。代理权限：特别代理。被告：贵阳品筑置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心西路17号。统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，该公司执行董事兼总经理。有独立请求权第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区通宝路2号贵阳国际金融中心一期商务区3号楼1层、17-22层、24-28层。统一社会信用代码：91520102051948176F。负责人：梁建群，该行行长。委托诉讼代理人：王丹凤，贵州铭和律师事务所律师。执业证号：15201201811038592。代理权限：一般代理。原告田波诉被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称“品筑置业公司”）、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“兴业银行贵阳分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，兴业银行贵阳分行向本院提出独立诉讼请求，本院审查后予以准许并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告田波的委托诉讼代理人王卿，第三人兴业银行贵阳分行的委托诉讼代理人王丹凤到庭参加了诉讼，被告品筑置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告田波向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年7月3日签订的编号为YPCB-37-293的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令解除原告与第三人于2018年9月18日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷【2018】2**8号）；三、判令被告贵阳品筑置业有限公司退还原告首期购房款187664元及违约金9914.6元；四、判令被告返还原告已经支付给第三人的按揭贷款本金及利息107494.14元（暂计至2021年1月，最终计算到贷款合同解除之日）；五、判令被告向第三人归还剩余的贷款本金、利息及提前解除合同应承担的提前解约违约金；六、判令被告退还原告住宅专项维修资金17753元。七、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年7月3日签订编号为YPCB-37-293的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于白云区出售给原告，房屋总价款共计887664元。原告按照被告要求及合同约定，于2018年7月3日支付被告购房首付款187664元。2018年9月18日原告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷【2018】2**8号），第三人按照合同约定将按揭款700000元支付给被告。商品房买卖合同第十一条约定：房屋交付时间为2020年8月30日前，第十三条约定：若被告逾期交房超过90日，原告有权退房。现被告未按合同约定时间向原告交付房屋，存在重大过错，其逾期交房的违约行为致使原告合同目的未能实现。综上，为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及民事诉讼法等有关规定，特向贵院起诉，望判如所请。第三人兴业银行贵阳分行向本院提出独立诉讼请求：1、请求判令原告与被告共同向第三人偿还剩余借款本金675930.74元及按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计算的利息、罚息及复利至全部欠款清偿之日止；2、请求判令原告、被告向第三人支付律师费用5000元；3、请求判令在本诉的第3-6项诉讼请求范围内，被告应付原告的款项由被告支付给第三人；4、请求判令第三人对原告购买的位于贵阳市白云区经折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、本案案件受理费由原告、被告承担。事实及理由：2018年9月18日，第三人于原告田波、被告品筑置业公司签订编号为兴黔个贷（2018）2**8号《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定田波向第三人借款70万元用于购买商品房。合同第十八条第一款约定抵押物为田波购买的位于白云区，保证人为品筑置业公司。合同签订后第三人与田波办理了抵押预告登记，第三人向田波发放了贷款70万元。现因田波向法院提起诉讼，并要求解除其与品筑置业公司签订的《商品房买卖合同》，必将损害第三人权益，特向贵院提出独立请求如前。被告品筑置业公司未到庭，但提交书面答辩状答辩如下：一、因新冠疫情不可抗力等因素影响，被告有权延期45天即至2020年10月15日交付而不构成违约；二、在交房日期（即2020年10月15日）之前，涉案商品房已经全部达到交房条件，原告无权解除合同。涉案商品房于2020年8月6日经验收合格取得建筑工程竣工合格证明文件，于2020年4月17日取得商品房面积测绘报告、室内供水工程于2020年5月22日验收合格、供电工程于2020年5月验收合格、燃气工程于2019年10月10日验收合格、电话有线电视通信工程于2020年5月13日验收合格、光纤通信工程于2020年5月8日验收合格，在交房时满足《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。涉案商品房于2020年5月28日通过消防验收，在交房前已制作住宅质量保证书、住宅使用说明书，已于2020年4月20日取得住宅工程分户验收表；三、即使认为在交房日期之前不具备交付条件，原告亦需在合同约定的期限内行使解除权；四、即使原告有权解除合同，被告退还首付款本金、支付违约金即可，无需承担其他费用；五、原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院予以驳回。针对第三人的独立诉请，原告辩称，本案的《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人之间的借款担保合同因合同目的不能实现也应当一并予以解除。被告品筑置业公司应当将已经收取的购房款本金和已归还给第三人的购房贷款本金及利息返还给原告，将原告未归还给银行的贷款本金及利、罚息返还给第三人。本院经审理认定事实如下：2018年7月3日，原告田波与被告品筑置业公司签订合同编号为YPCB-37-293的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于贵阳市位于白云区房屋一套，总价款887664元，付款方式为贷款方式付款，首付款为187664元，余款700000元以银行按揭的方式进行付款。合同第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”；合同第十三条规定：“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人按照下列方式分别处理……；〔2〕逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”；第四款约定：“乙方根据主合同第十三条约定退房的，应自甲方逾期交付第90日之日起15日内书面通知甲方，甲方未在上述期限内收到乙方书面通知的，视为乙方放弃退房，选择继续履行合同。”原告于2018年7月3日支付被告购房首付款187664元、维修基金17753元。2018年9月18日，原告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷【2018】2**8号），以涉案房屋抵押的方式向第三人申请个人购房贷款70万元，并将按揭款70万元支付给被告。2020年初爆发新冠肺炎疫情，对工程进度产生影响，被告认为根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》第八条规定，贵阳市房地产项目竣工日期可顺延45天，故认为本案案涉房屋的交付日期应延期至2020年10月15日。2020年8月14日，被告登报公告，告知购房人因新冠肺炎疫情影响，延期45天交房。2020年8月21日，被告登报公告，告知购房人房屋具备交付条件，交房时间为2020年10月15日。原告对于被告要求扣除45天的疫情影响期间，应延期45天交房的意见无异议。另查明，被告品筑置业公司于2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；涉案商品房室内供水工程于2020年5月22日验收合格，供电工程于2020年5月验收合格，燃气工程于2019年10月10日验收合格，电话有线电视通信工程于2020年5月13日验收合格，光纤通信工程于2020年5月8日验收合格；涉案商品房于2020年5月28日通过消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件；于2020年4月20日取得住宅工程分户验收表。于2021年3月1日取得贵阳市商品房住房交付使用备案证书。原告认为被告并未达到合同约定的交房条件，于2021年1月16日向被告邮寄发送退房申请书，要求被告退房并退还原告购房款及支付违约金，原告认为被告逾期交房的行为已经构成违约，故诉至本院，诉请如前。上述事实，有当事人庭审陈述及提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、备案登记表、付款凭证、收款收据、维修基金收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、退房申请书、邮寄记录、优品新城36-38/49栋及地下室交付备案公示、电话录音两段、建筑工程竣工验收报告、房屋面积测绘报告、分户验收表、建设工程消防验收意见书、供水合格、投运函、燃气工程竣工启用、验收报告、贵阳市通信驻地网基础设施达标证书、交房公告等及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是关于交房条件的条款是适用主合同条款还是适用补充协议的条款。本案案涉《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”，而《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”，该主合同与补充协议约定的内容不一致。根据双方合同的约定，“合同的附件和补充协议与合同具有同等法律效力，但如果补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准”。本案中，补充协议是否减轻了被告的主要责任是补充协议能否得以适用的关键。补充协议对交房条件的约定认为“验收合格文件”和“交付备案证书”只需具备其中一样即可视为达到交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，被告作为房地产开发者，应当向购房人交付经过验收合格的房屋，这是被告的基本义务，且被告也在水、电、燃气、消防、有线电视等方面均验收合格，故补充协议中对被告的主要义务并没有免除，该条款是有效条款。同时补充协议的签订顺序是在主合同之后，是针对主合同里已包含的内容进行的改变，该内容的变更是双方当事人的真实意思表示，应以补充协议内容为准。另涉案商品房2019年10月10日燃气工程验收合格；2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；2020年4月20日取得住宅工程分户验收表；2020年5月供电工程验收合格；2020年5月8日光纤通信工程验收合格；2020年5月13日电话有线电视通信工程验收合格；2020年5月22日供水工程验收合格；2020年5月28日消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件。在合同约定的交房日期2020年8月30日之前，被告已经具备《补充协议》约定的交付条件，且被告于2020年8月14日发布交房公告，通知买受方接房，故原告以被告不具备交付条件而要求解除合同，不符合双方约定，本院不予支持。另外，结合合同的履行程度、合同目的是否能够实现、维护合同稳定性的价值考虑，本案的商品房买卖合同也不宜解除，故对原告诉请解除合同并据此提出的其他诉请，本院不予支持。对于第三人的诉请，因原告的诉请被驳回，原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷【2018】2**8号）依旧成立，故对第三人的诉请，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告田波的诉讼请求；驳回第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行的诉讼请求。案件受理费3071元（已减半，原告已预交），由原告田波负担。第三人独立诉讼案件受理费5305元（已减半，第三人已预交），由第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  安 秀二〇二一年六月二十三日法官助理  张作主书 记 员  蒋晓菲