安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0523民初2362号原告：和县龙潭物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县镇淮商业街51号楼S101室，统一社会信用代码91340523743061285F。法定代表人：彭可跃，总经理。委托诉讼代理人：彭可洪，男，1953年11月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县，系公司员工。委托诉讼代理人：章吉根，男，1963年6月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县，系公司员工。被告：余后平，男，1966年8月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。原告和县龙潭物业管理有限公司诉被告余后平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理，依法由审判员孙雨适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告和县龙潭物业管理有限公司委托诉讼代理人彭可洪、章吉根到庭参加诉讼，被告余后平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和县龙潭物业管理有限公司诉称：被告购买了和县富贵苑12栋3单元306室房产，面积90.91平方米。2007年8月28日办理入住手续时，被告与和县晶禾物业管理有限公司签订了《富贵苑小区前期物业管理服务协议》。由于该小区没有成立业主委员会，2008年9月20日，和县佳宁房地产开发有限公司选聘原告为富贵苑小区提供前期物业管理服务工作，并签订了《和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书》。原告已按协议为业主提供了相关服务，而被告却不按协议约定履行缴纳物业管理费用义务。自2012年1月1日至2020年12月31日共欠物业服务费及水电公摊费3,904元(90.91×0.31×60+50×5+90.91×0.45×48=3904)。原告曾多次催要此款，但被告一直以各种理由拒不缴纳。原告现请求：1.要求被告立即补交所欠物业服务费及水电公摊费3,904元；2.要求被告承担本案诉讼费用。被告余后平未作答辩。原告和县龙潭物业管理有限公司围绕其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明。证明：原告诉讼主体资格适格。2.被告签订的“前期物业管理服务协议”。证明：原告按照物业服务协议提供了物业服务。3.“和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书”。证明：该合同是开发商和原告签订的协议，开发商选聘原告为和县富贵苑小区提供物业管理服务。4.“富贵苑小区物业服务合同”、征求意见表、备案证明。证明：该合同是原告与社区签订的，自2017年3月开始提高了物业的收费标准。被告余后平未到庭应诉亦未向法庭提交证据。本院认证认为，原告和县龙潭物业管理有限公司提交的证据内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：余后平系和县历阳镇富贵苑小区12栋3单元306室房屋的业主，2007年8月28日，被告余后平与和县晶禾物业管理有限公司签订了“富贵苑小区前期物业管理服务协议”，协议载明案涉房屋建筑面积为90.91平方米，并约定由和县晶禾物业管理有限责任公司为和县富贵苑小区提供前期物业管理服务。2008年10月19日，和县佳宁房地产开发有限公司选聘原告为富贵苑小区提供前期物业管理服务工作，双方签订了“和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书”。该合同约定，由原告为被告所居住的富贵苑小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，收费标准为住宅房屋0.31元/平方米/月。2017年3月1日，和县历阳镇共义社区居民委员会与原告签订了“富贵苑小区物业服务合同”。合同期限为2017年3月1日至2022年2月28日，该合同约定由原告为被告所居住的富贵苑小区提供物业管理服务，物业服务费用自2017年3月1日起，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，收费标准为住宅房屋0.45元/平方米/月。该收费标准，已经小区过半数以上的业主签字同意，并在小区公示。该标准已报和县房地产管理局备案。原告和县龙潭物业管理有限公司按照“物业服务合同”的约定为业主余后平提供了相应物业服务，庭审中原告和县龙潭物业管理有限公司诉称，被告余后平未按协议约定缴纳2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，在此期间原告曾多次向被告余后平发出催缴通知，但被告余后平仍未缴纳。现原告和县龙潭物业管理有限公司以被告余后平拖欠物业服务费及水电公摊费为由诉讼来院。在本案审理过程中，原告和县龙潭物业管理有限公司向本院提出申请，放弃要求余后平给付公摊水电费250元的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，和县富贵苑小区尚未成立业主委员会，和县佳宁房地产开发有限公司、和县历阳镇共义社区居民委员会分别与原告签订的“和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书”、“富贵苑小区物业服务合同”均符合法律规定，该两份合同合法有效。被告余后平系和县富贵苑小区业主，原告已依约为富贵苑小区提供了相应的物业服务，余后平作为富贵苑小区的一名业主亦应履行交纳相应物业服务费的义务。原告诉请余后平欠付物业费的计算标准为：2012年1月1日至2017年2月28日为0.31元/平方米/月；2017年3月1日至2020年12月31日为0.45元/平方米/月。2017年3月1日签订的“富贵苑小区物业服务合同”中关于住宅房屋物业收费标准由0.31元/月/平方米提升0.45元/月/平方米已经过小区过半数以上的业主签字同意、公示并报和县房屋管理局备案的，因此自2017年3月起富贵苑小区的物业收费标准为0.45元/月/平方米。该标准既符合“和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书”、“富贵苑小区物业服务合同”的约定，同时也符合当地县政府物价部门核准的标准。“和县富贵苑小区前期物业管理合同”中未对物业费缴费期限进行明确约定，但依据交易习惯，物业费可按年度缴纳。故被告余后平应给付2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3654元（90.91平方米×0.31元/平方米/月×60个月+90.91平方米×0.45元/平方米/月×48个月）。原告和县龙潭物业管理有限公司放弃要求余后平给付公摊水电费250元的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应当予以准许。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告余后平应于本判决生效之日起三日内给付原告和县龙潭物业管理有限责任公司物业管理费3654元（90.91平方米×0.31元/平方米/月×60个月+90.91平方米×0.45元/平方米/月×48个月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余后平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 员  孙 雨二〇二一年六月十七日法官助理  张 研书 记 员  胡佳佳附：本案所适用的相关法条一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。