北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1894号原告：张某1，男，2007年4月4日出生，蒙古族，北京市第十七中学学生，住北京市朝阳区。法定代理人：张某2（原告张某1之父），1967年8月5日出生，北人集团有限公司职员。被告：同创易家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：安勇，总经理。原告张某1与被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张某1的法定代理人张某2、被告同创公司的法定代表人安勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1．判令张某1与同创公司签订的《房屋出租委托合同》及《房屋出租委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》）于2020年12月31日解除；2．判令同创公司向张某1补齐租金23000元及返还免租期的房租15000元，共计38000元；3．依法判令同创公司按《补充协议》第3条赔付张某1房屋滞纳金合计1950元；4．判令同创公司根据《房屋出租委托合同》中第六条第3款之约定赔偿张某1一个月的租金5000元；5．依法判令同创公司负担诉讼费用。事实和理由：张某1于2018年7月27日与同创公司签订了关于北京市通州区北人家园小区X楼604房屋（以下简称604室房屋）的《房屋出租委托合同》，双方约定每月房租5000元。同创公司在2019年4月前欠张某12个月租金共计1万元，自2019年4月该公司每月只支付4300元，直至2020年4月共欠张某1房租9100元。按照约定每年有一个月的免租期不收房租，但同创公司在2018年起租开始就一次性使用三年的免租期，也就是三个月没有付租金。2020年5月1日签订的《补充协议》中第1款约定同创公司未遵守合同约定则不享受三个月免租期，因此同创公司应返还张某1免租期的3个月房租合计15000元。同创公司还应按照《房屋出租委托合同》第六条第三款返还一个月租金5000元作为违约金。由于2020年发生疫情，张某1出于同情于2020年5月1日与同创公司签订了《补充协议》将房租降至每月3900元，同时约定了明确的支付日期。但同创公司无故多次拖延付款日期，每次都是需要多次打电话催要才能收到付款。至2020年8月30日付款日时，同创公司再次无故拖延并拒付到期房租7800元，经张某1多次讨要依然拒付到期房租，至起草起诉书之日又已再次拖欠房租及违约金。现张某1的合法权益受到侵害，为维护公民的合法权益依法起诉，望人民法院依法判决支持张某1的诉讼请求。被告同创公司辩称：根据同创公司与张某1签订的合同，张某1应当给同创公司共计90天的免租期，免租期自2018年8月1日至2018年10月31日。免租期张某1不应收取同创公司租金。故张某1提出的返还免租期3个月租金同创公司不同意。自2019年4月，同创公司因为国家要求拆除隔断跟张某1聊过降低租金问题，张某1也同意降低至4300元每月，所以同创公司才按照4300每月支付租金，故不同意张某1所说的欠付了2019年4月至2020年4月的租金9100元。同创公司多次和张某1协商房子收回问题，张某1的父亲张某2也同意协商，因国家疫情、同创公司装修了房子及同创公司给房屋配置了家具家电，也同意了同创公司和张某1无责解约，且同创公司把配置的家具家电和装修都留给了张某1。张某1收回房子后，没有按照合同约定，私自跟同创公司的客户签约成交。同创公司认为合同是在2020年9月7日解除，同创公司没有和张某1办理交接。房屋当时是毛坯，由同创公司进行了装修，并且配置了家具家电，同创公司认为应该抵扣房租。合同中约定了未交房租超过多久就可以收回房屋，同创公司也有录音证明张某1联系了租户说让租户住的时间租户是不用交钱的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月27日，张某1作为甲方（委托方）与同创公司作为乙方（受托方）签订《房屋出租委托合同》，张某1将604室房屋委托给同创公司对外出租，房屋租金每月5000元，按半年支付。第三条委托出租期限及免租期、交付期、乙方租权约定：“1．租赁期限自2018年8月1日起至2021年10月31日止。2．甲方给予乙方共计90天免租期，免租期自2018年8月1日起至2018年10月31日止，免租期内甲方不收取乙方租金。”合同同时约定如果乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方可以解除合同。根据附件二《付款时间明细表》显示，同创公司应于2018年8月1日支付第一笔租金15000元，于2019年2月1日支付第二笔租金30000元，其后每半年支付租金30000元，于2021年8月1日支付最后一笔租金15000元。张某1之父张某2代张某1在《房屋出租委托合同》上签字。合同签订后，张某1将604室房屋委托给同创公司，委托时该房屋为毛坯状态，同创公司对房屋进行简单装修并配备部分家具电器后对外出租。2020年5月5日，张某1作为甲方、同创公司作为乙方签订《补充协议》，约定：“1．原合同中第三条第二项，有关于三个月免租期事宜，并未在原合同中说明，此协议进行补充说明。乙方需在完成原合同的前提下享有三个月免租期。如乙方未遵守合同约定，未满合同约定日期提前退租，属于违约行为，则乙方不在享有三个月免租期，乙方应按照原合同月租金金额支付给甲方三个月房租。2．自2020年5月1日起原合同中房租金额暂定为3900元/月，此价格执行期限为2020年5月1日至2021年5月15日。在此期间按双方约定如疫情解除房屋所在小区房屋租赁价格上涨，乙方应按照诚实守信的原则对甲方的月租金根据乙方与房屋实际使用人签订的《房屋租赁合同》中的价格给予甲方在不低于3900元/月的基础上向上调整租金价格。3．双方约定每两个月支付一次房租。乙方应本着先付房租后用房的原则支付房租，即在使用房屋前先支付房租。乙方如未按期支付当期房租，甲方有权收取不低于5%的滞纳金。支付房租的具体时间见下表：第一次，2020年5月30日前，2020年5月1日-2020年6月30日，支付房租金额7800元；第二次，2020年7月15日前，2020年7月1日-2020年8月30日，支付房租金额7800元；第三次，2020年8月30日前，2020年9月1日-2020年10月31日，支付房租金额7800元；第四次，2020年10月31日前，2020年11月1日-2020年12月31日，支付房租金额7800元；第五次，2020年12月31日前，2021年1月1日-2020年2月28日，支付房租金额7800元；第六次，2021年2月28日前，2021年3月1日-2021年4月30日，支付房租金额7800元；4．双方通过协商约定，乙方所欠甲方2020年二月部分房租及2020年三至四月房租，共计人民币9500元分两次支付给甲方，具体支付日期及金额见下表：第一次，2020年5月5日前，支付所欠房租金额5000元；第二次，2020年5月30日前，支付所欠房租金额4500元。5．自2021年1月15日起，乙方需按押一付二的付款方式进行租赁。”张某1之父张某2代张某1在《补充协议》上签字。根据双方当事人提供的证据显示，同创公司共计支付租金95900元。在本案审理过程中，张某1表示由于同创公司一直欠付租金，租户自2021年1月1日起向其支付租金，故其要求确认与同创公司签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年12月31日解除。本院当庭打电话与604室房屋内租户核实，租户王庆祝表示其于2020年11月底将2020年11月15日之后的房租自行转给张某1，张某1对此表示认可。本院对2018年11月1日至2020年4月30日按照每月5000元的标准计算租金，对2020年5月1日至2020年11月15日按照每月3900元的标准计算租金，同创公司应向张某1支付租金共计115350元，扣除已经支付的95900元，同创公司欠付租金19450元。在本案审理过程中，同创公司表示604室房屋委托时系毛坯状态，由同创公司进行装修并配备了家具家电，同创公司称由于现在张某1出租房屋继续使用装修及家具家电，故认为应以装修及家具家电抵扣所欠租金。张某1对同创公司以装修及家具家电抵扣租金的意见不予认可。经本院询问，同创公司既不申请对房屋装修及家具家电的价值进行评估，亦不提起反诉。张某1表示，对同创公司对于604室房屋的装修残值及家具家电同意作价5000元在欠付租金内予以扣除。张某1同时表示由于同创公司欠付租金构成违约而导致合同解除，故要求同创公司补交免租期90日内的租金15000元，并支付欠付租金的滞纳金1950元，违约金5000元。本院认为：当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，张某1与同创公司签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。同创公司虽称由于疫情原因，影响了公司业务，但在疫情期间604室房屋并未空置而导致同创公司无法收取租金，因此同创公司欠付张某1租金实属不当。现同创公司欠付租金已经构成违约，张某1有权要求解除合同。张某1虽称因同创公司欠付租金而要求解除合同，但并未以任何形式向同创公司发送解除合同的通知，提出解除合同的要求，故本院确认《房屋出租委托合同》及《补充协议》于本院向同创公司送达起诉书当日即2021年2月6日解除。因合同履行期间，同创公司未足额向张某1支付租金，故同创公司应向张某1支付欠付的租金19450元。同创公司未提供证据证明已与张某1协商一致以604室房屋内的装修及家具家电折抵欠付租金，故本院对同创公司的该项答辩意见不予采纳。同时，经本院释明，同创公司既不申请评估亦不提起反诉，故本院采纳张某1的意见以604室房屋内的装修及家具家电残值折抵租金5000元；故同创公司应支付的欠付租金19450元扣除5000元后，同创公司应再向张某1支付租金14450元。对于张某1主张免租期内的租金1．5万元的诉讼请求，张某1与同创公司签订的《房屋出租委托合同》期限为2018年8月1日至2021年10月31日，其中2018年8月1日至2018年10月31日为免租期不需要支付租金，可以理解为在签订合同时张某1因租赁三年期间而给予同创公司90天的免租期，现因同创公司欠付租金而导致张某1起诉，《房屋出租委托合同》及《补充协议》未能履行完毕，同创公司仍对90天免租期均不支付租金对张某1明显不公平；同时，并非同创公司主动提出不再履行《房屋出租委托合同》及《补充协议》，张某1要求同创公司补交全部90日免租期内的房租亦属不妥，604室房屋在委托给同创公司时为毛坯状态，同创公司确需对604室房屋进行装修而达到对外租赁的目的，且2020年11月15日后的房租已由租户王庆祝直接交付给了张某1，故本院综合考虑合同的履行情况，酌情调整免租期为60天，同创公司需向张某1支付30天的租金共计5000元，对张某1该项诉讼请求过高的部分，本院依法不予支持。对于张某1要求同创公司支付2020年7月后欠付租金的滞纳金1950元的诉讼请求，本院认为，在合同履行过程中，张某1通过与同创公司签订《补充协议》的方式降低了租金的支付标准，在张某1降低租金的情况下，同创公司仍未足额支付租金实属不当，应当按照《补充协议》的约定向张某1支付滞纳金。张某1表示仅要求同创公司支付2020年7月后欠付租金的滞纳金，本院亦不持异议。但张某1要求按照10%的标准支付没有事实和法律依据，2020年7月后，同创公司欠付张某1租金9750元，本院酌定同创公司按照5%的标准支付滞纳金共计488元，对张某1该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。对于张某1要求同创公司支付违约金5000元的诉讼请求，根据《房屋出租委托合同》的约定“乙方不得单方解除合同，如遇特殊情况，需提前一个月以书面形式通知甲方，并赔偿甲方由此带来的一切经济损失且支付给甲方一个月租金作为违约金”，因并非同创公司提出解除合同，故对张某1的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告张某1作为甲方（委托方）与被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司作为乙方（受托方）签订的《房屋出租委托合同》及原告张某1作为甲方与被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司作为乙方签订的《房屋出租委托合同补充协议》于二〇二一年二月六日解除；二、被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司给付原告张某1欠付租金14450元、免租期内租金5000元、滞纳金488元，共计19938元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费649元，由原告张某1负担500元（已交纳），由被告同创易家（北京）房地产经纪有限公司负担149元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二一年六月二日书记员  于广英