陕西省山阳县人民法院民事判决书(2021)陕1024民初746号 原告：郭龙，男，1988年8月29日出生，汉族，住陕西省商洛市山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈敬炜，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。被告：陕西凯旭房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2119。法定代表人：孙鹏，该公司执行董事兼总经理。被告：陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司，住所地陕西省商洛市山阳县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6914。代表人：孙鹏，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告郭龙与被告陕西凯旭房地产开发有限公司（以下简称“凯旭公司”）、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司（以下简称“凯旭山阳分公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭龙及其委托诉讼代理人陈敬炜，被告凯旭公司、凯旭山阳分公司共同委托诉讼代理人关文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭龙向本院提出诉讼请求：1.请求撤销二被告与原告签订的阳光尚都认购协议；2.请求判令二被告返还原告购房款250000元；3.请求判令二被告赔偿原告购房损失84480元（现该房屋均价4000元，83.62㎡×4000元/㎡-250000元）；4.请求判令二被告赔偿原告三倍购房款750000元（25000元×3）；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月13日，原告与二被告签订阳光尚都认购协议，并支付了全部房款250000元。后来因阳光尚都迟迟不能交房，业主多次找到被告公司老板孙鹏，但孙鹏一直推脱。直到去年年底，原告准备到山阳县房管局办理网签手续时，房管局才告知原告，办理不了网签，房子已经登记到别人名下。直到2021年4月6日，原告才知道所买的房子早已被二被告于2018年4月21日网签给了他人。原来2019年原告买房时，二被告是恶意欺诈原告，目的就是为了非法吸收资金。原告和妻子没有住的地方，辛苦攒钱就是为了买一套房生活，但二被告恶意欺诈，导致原告钱房两空，故起诉。二被告共同辩称，一、凯旭公司确实曾经与郭龙就涉案房屋签订认购协议，该协议性质为预约合同，双方未签订买卖合同。2020年6月5日郭龙申请解除合同退还房款，凯旭公司同意并退还了部分房款，尚未退还的房款仅仅只有一部分；二、凯旭公司就该房屋有合法处分权利，郭龙在签订认购协议时明确知道房屋情况，被告公司不存在欺诈情形，原告除退还购房款之外的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告不实诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提供证据二被告企业信息、阳光尚都认购协议、收款收据、陕西省咸阳市中级人民法院（2018）陕04执202号执行裁定书，被告提供证据退房退款申请书、转账凭证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：原告提供“承诺书”复印件，被告认为证据属复印件，真实性不发表意见，证明目的不认可，原告和被告之间没有形成商品房买卖合同关系。本院认为，该证据原告未能提供原件，且该“承诺书”形成于本案预约合同之前，不予认定；原告提供的结婚证复印件、不动产查询信息结果证明，被告认为该组证据与本案无关，不予认可。本院认为，该组证据与本案无关联性，不予采信；原告提供的商品房预售合同备案告知单，被告认为该证据没有原件核实，且有涂改痕迹，对真实性和证明目的不予认可，该证据与本案无关。本院认为，因该证据系复印件，与本案无关联性，不予采信；被告提供的还款协议、谈话笔录，原告认为，真实性不认可，该组证据与当庭采信的咸阳中院的裁定和公告内容相违背，不能采信。本院认为，还款协议无原件核对，不予采信；谈话笔录复印件加盖有咸阳中院执行局公章，证明笔录的来源，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月13日，被告凯旭山阳分公司（出卖人，甲方）与原告郭龙（认购方，乙方）签订《阳光尚都认购协议》，约定由郭龙认购阳光尚都1栋1单元21层02号房，建筑面积【暂测】：83.62㎡，优惠后单价2989.71元，总价为250000元。该协议载明“付款方式及时间一次性付款：乙方在签订本协议时，交纳购房款（人民币）贰仟元（￥2000元）整，余款为（人民币）：贰拾肆万捌仟零佰零拾零元（￥248000元）整，于2019年4月13日一次付清。……认购协议1、乙方为取得本房屋的优先购买权，在签订本协议时自愿交纳，购房款人民币2000元整。2、甲方有义务在签订《商品房买卖合同》日期之前为乙方保留本认购房屋，其间不再与他人签订认购协议，否则双倍返回定金。3、乙方应在接到甲方通知（通知方式不限于电话、邮寄方式，还包括传真，公告和本公司认为适当的其他方式）之日起五日内至售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未能在上述约定时间（以甲方通知为准）内与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃认购权，甲方有权将房屋另售他人且无需另行通知，乙方已付2000元购房款不予退还，其余已付房款一周内无息退还。4、乙方应保证提供的联系方式和联系地址准确有效。乙方变更通讯地址及电话，应及时通知甲方，否则，由此产生的后果均由乙方自行承担。……6、乙方签订本协议后，不得以任何理由要求退房、换房。7、甲乙双方自签订《商品房买卖合同》之日起，本协议自动失效。8本协议自甲乙双方签字盖章后生效。……”。该认购协议甲方为凯旭山阳分公司并加盖有凯旭公司合同专用章公章及孙鹏私章，乙方处签有郭龙名字及委托代理人庞娟娟签名并捺印。当日，郭龙向凯旭山阳分公司缴纳250000元，凯旭山阳分公司出具收款收据载明“今收到郭龙交来购房款（刷卡）￥250000.摘由：1栋1单元21层02号房”，加盖有凯旭山阳分公司财务专用章。后双方未签订《商品房买卖合同》。2020年6月5日，郭龙在打印的“退房退款申请书”签名，内容为“申请人：郭龙 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 房号：1栋1单元21层02面积：83.62㎡ 退款金额：250000（贰拾伍万元） 银行账号XXXXXXXXXXXXXXX1275户名：郭龙开户行 西藏昌都地区江达县支行（农业银行） 本人现向山阳县‘阳光尚都’项目申请退出购买1栋1单元21层02号房产及退还购房款申请，陕西凯旭房地产开发有限公司承诺自签订本申请后两个月内退还已交房款。本人领款时退还购房认购协议、交款票据及所有已签订购房资料，房款退还后，本人此套房屋与我再无任何买卖关系。”，申请人签字（盖章）处有郭龙签名捺印。2020年8月22日、11月6日，孙鹏通过个人账户分别向郭龙转款20000元、30000元。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为“要求退还购房款20万元”，变更诉讼请求第四项为“赔偿一倍的购房款”。另查明，2018年6月19日，陕西省咸阳市中级人民法院作出（2018）陕04执202号执行裁定书，以“当事人双方达成执行和解协议，约定：被执行人陕西凯旭房地产开发有限公司以其开发的位于山阳县‘阳光尚都’项目中59套房产（具体房号附后）折价10138908元抵偿给申请执行人，并办理备案登记手续等。”为由，裁定“解除对被申请人陕西凯旭房地产开发有限公司名下位于山阳县‘阳光尚都’项目中59套房产（价值10138908元）的查封（具体房号以协助执行通知书内容为准）。”，其中序号5即为案涉房号1-1-2102。2020年5月14日，陕西省咸阳市中级人民法院发出（2020）陕04执恢6号公告，载明“本院于2018年6月19日以（2018）陕04执202号执行裁定书将上述59套房产以物抵债给申请执行人赵遵义、肖美玲，并在山阳县房管所办理了备案登记手续。”。再查明，凯旭山阳分公司是在山阳县市场和质量监督管理局登记注册的有限责任公司分公司，经营范围为房地产开发、商品房销售、物业管理，属于陕西凯旭房地产开发有限公司的分公司。2017年9月11日，陕西凯旭房地产开发有限公司取得隆昌商厦二期（阳光尚都）项目的商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告郭龙与被告凯旭山阳分公司签订的《阳光尚都认购协议》虽然具备商品房买卖合同的部分内容，但协议明确约定原告接到被告通知后需要签订《商品房买卖合同》，且约定自原、被告双方签订《商品房买卖合同》之日起本协议自动失效，说明双方仍有在将来订立正式商品房买卖合同的明确意思表示，故案涉《阳光尚都认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。原告主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定认定案涉认购协议为商品房买卖合同的请求本院不予支持。虽然原、被告签订《阳光尚都认购协议》时，案涉房屋已被以物抵债给案外人并办理了网签备案，但并不影响《阳光尚都认购协议》合同效力，该认购协议成立并生效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告要求撤销与二被告签订的《阳光尚都认购协议》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，2020年6月5日，郭龙在打印的“退房退款申请书”上签字并在此后收取被告分两次支付的5万元退房款，应视为原、被告双方就《阳光尚都认购协议》的解除达成一致协议，被告虽未能按协议约定期限退还购房款，应属合同解除后的履行问题，因此原告与二被告签订的《阳光尚都认购协议》已经双方协商解除，故原告以被告存在恶意欺诈请求撤销其与二被告签订的《阳光尚都认购协议》的请求，本院不予支持。原告要求二被告返还原告购房款200000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案双方已对认购协议协商解除，被告已退还部分购房款，尚欠20万元，二被告应向原告返还剩余购房款20万元。故对原告该项请求，本院予以支持。原告要求二被告赔偿原告购房损失84480元及赔偿原告一倍购房款25万元的诉讼请求。因案涉认购协议性质属预约合同，认购仅是双方在缔结房屋买卖合同过程中的磋商行为,其合同目的及履行行为即为签订商品房买卖合同。在本约尚未订立时，不存在双方付款交房履约行为的可能，不存在本约项下的履行利益,也即不存在房屋上涨利益或差价损失。原告主张的房屋差价利益，只有在商品房买卖合同订立且双方履行之后才可能产生，基于认购协议不能直接产生该利益，也就不存在该项损失。同时，双方在2020年6月5日协商解除认购协议时，也未约定赔偿损失问题，原告请求被告赔偿损失84480元及一倍购房款25万元的请求，事实和法律依据不足，该请求不予支持，应予驳回。原、被告双方在2020年6月5日约定，被告在“两个月内退还已交房款”，被告逾期退还原告购房款，造成原告利息损失，应承担赔偿责任。该损失计算以20万元为基数，从2020年8月6日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2012]8号）第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司于本判决生效后十日内退还原告郭龙购房款20万元并赔偿利息损失（以20万元为基数，自2020年8月6日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告郭龙其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14560元，减半收取7280元，原告郭龙负担2280元，二被告负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审 判 员   李传宏 二〇二一年五月二十八日 法官助理  江书林书 记 员   崔  泽  1