山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4019号上诉人（原审被告）：孙书宝，男，1978年9月16日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：刘庆宝，山东海利丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜国颖，女，1986年11月10日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：周崇斌，山东元冠律师事务所律师。上诉人孙书宝因与被上诉人姜国颖房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙书宝上诉请求：1.撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7662号民事判决书第一项，依法改判驳回姜国颖的诉讼请求；或者发回平度市人民法院重新审理该案；2.一、二审诉讼费用由姜国颖承担。事实和理由：一、一审法院未查清涉案房屋的拆迁的原因，直接适用合同约定分割补偿款显然错误。拆迁分为商业拆迁和政府拆迁两种情况，其主要区别是拆迁主体不同，政府拆迁的主体是政府，商业拆迁的主体是开发商。一审法院应该让姜国颖充分举证涉案房屋是否为政府拆迁，拆迁原因为政府统一规划，在孙书宝领到补偿款的前提下，方可适用孙书宝与姜国颖之间的合同约定，分割政府发放的50%补贴。二、一审法院未能用合同解释原则，对孙书宝与姜国颖之间的约定：“如政府发放补贴，甲乙双方各分割补贴50%”，作出正确的解释。应该正确解释为：“如政府发放了补贴，甲乙双方各分割补贴50%”无论从文义解释、交易习惯解释还是诚实信用解释来说，孙书宝与姜国颖之间的约定“如政府发放补贴，甲乙双方各分割补贴50%”，应该解释为：“如政府发放了补贴，甲乙双方各分割补贴50%”。在孙书宝还没有实际领到补贴款的前提下，姜国颖要求孙书宝支付补贴款给姜国颖，显然不是双方签订租赁合同当时的真实意思表示，更不符合交易习惯和诚实信用原则。三、在孙书宝未实际领到补偿款的前提下，姜国颖提起本案诉讼的前提条件未成就，一审法院应该驳回其诉讼请求，或者追加案外人青岛宝恩工艺品有限公司参加诉讼，以便查清案件事实。即便涉案房屋的拆迁因为政府统一规划，那么姜国颖也应该在孙书宝领到补偿款的前提下才能主张。孙书宝是否能领到补贴款，领到多少补贴受多方面因素影响，至今为止这些均是未知数。具体来说：1、孙书宝与案外人青岛宝恩工艺品有限公司签订的《房屋租赁合同》对“装修物的归属”与“室内装修补偿及搬迁费”约定不一致，导致孙书宝是否能够支取到补贴款成为未知数。2、征收人为市县一级政府，非市政府的下设机构；对征收人公布的补偿数额不服，还可以申请复核评估；对房屋装修价值的评估应该具有相应资质的评估机构来评估。一审法院在判决书第4页“经山东省平度经济开发区管理委员会评估，乐宜多装修价值为54026元”错误。补贴款是否发放，发放多少均受到案外人青岛宝恩工艺品有限公司与征收人的约束，一审法院在补贴款未最终确定具体数额，青岛宝恩工艺品有限公司对各项补偿数额（包括本案装修补贴）是否申请重新评估，是否已经实际领到涉案补贴款等事实均未查清的基础上，直接适用开发区管委的装修补偿明细表判定：孙书宝支付姜国颖补贴款50%错误。综上，一审法院认定事实证据不足，适用法律部分错误。姜国颖辩称，孙书宝的上诉请求不成立，请二审法院查明事实，依法驳回孙书宝的上诉请求，维持一审判决。姜国颖向一审法院起诉请求：1.依法判令孙书宝赔偿姜国颖因拆迁造成的损失54026元；2.依法判令孙书宝赔偿姜国颖鉴定费3600元；3.本案诉讼费用由孙书宝承担。事实与理由：2018年6月4日，孙书宝与姜国颖签订房屋租赁合同，约定孙书宝将位于平度市两间房屋出租给姜国颖使用，租期36个月，租赁费每年25000元。因姜国颖租赁房屋用于经营蛋糕、食品加工销售，为符合食品经营要求，姜国颖出资对租赁房屋进行整体装修。2019年，由于该房屋拆迁给姜国颖造成了巨大损失，但孙书宝拒绝赔偿。孙书宝与姜国颖签订的租赁合同是36个月，而租赁房屋是青岛宝恩工艺品有限公司所有，孙书宝租赁青岛宝恩工艺品有限公司的期限是1年，因孙书宝的原因导致姜国颖错误的认为租赁合同可以履行36个月而进行了整体装修，造成的损失应由孙书宝予以赔偿。孙书宝一审辩称，其租给姜国颖的房屋没有任何盈利，租给姜国颖房屋的租金和青岛宝恩工艺品有限公司租给其房屋的租金是一样的。姜国颖也知道其与青岛宝恩工艺品有限公司的租赁期间是1年，但姜国颖一直要求与孙书宝签订3年的合同，没有办法，在下面加了一项拆迁条款，且孙书宝的租金是一收一年，并不是3年一起收，姜国颖租房子是进行营利性经营，装修等的风险应自己承担，与孙书宝没有任何关系。一审法院认定事实：2018年3月29日，孙书宝与青岛宝恩工艺品有限公司签订房屋租赁合同，约定青岛宝恩工艺品有限公司将其位于平度市经济开发区青岛宝恩工艺品有限公司大门东侧上下二层门市楼房租赁给孙书宝使用，租赁期为1年（自2018年4月1日至2019年3月31日），年租金为34500元。双方约定租赁期内因政府统一规划，出现政策性房屋拆迁等原因影响合同履行的，本合同终止，有关房屋、土地的补偿费用归青岛宝恩工艺品有限公司，室内装修补偿及搬迁费归孙书宝。2018年6月4日，姜国颖与孙书宝签订房屋租赁合同，约定孙书宝将位于平度市两间房屋转租给姜国颖使用，租赁期共36个月（自2018年6月18日至2021年6月17日），年租金为人民币25000元，按年结算。双方在合同中约定因政府统一规划致本合同无法履行，如政府发放补贴，甲乙双方各分补贴的50%。同日，孙书宝收到姜国颖支付的房屋租金人民币25000元，并向其出具收条一份。姜国颖承租涉案房屋后，用于乐宜多烘焙坊经营活动，并对该房屋进行了整体装修。2019年，因涉案房屋拆迁，姜国颖、孙书宝之间的房屋租赁合同无法继续履行。经山东省平度经济开发区管理委员会评估，乐宜多烘焙坊装修价值为54026元，并将该笔赔偿款支付给青岛宝恩工艺品有限公司。2019年4月23日，经姜国颖委托，青岛新业价格评估有限公司对乐宜多烘焙坊装修的现有价值进行评估，经评估，乐宜多烘焙坊装修价值总额为115855元，姜国颖为此支付鉴定费3600元。一审法院认为，姜国颖与孙书宝签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点为孙书宝是否应承担姜国颖因拆迁造成的损失。首先，姜国颖、孙书宝在合同中明确约定因政府统一规划导致合同无法履行时，若政府发放补贴，甲乙双方各分补贴的50%。因经营需要，基于对该项约定的信任姜国颖对涉案承租房屋进行了装修。后经山东省平度经济开发区管理委员会评估，乐宜多烘焙坊装修价值为54026元，该补贴系姜国颖对涉案房屋进行装修后房屋相对应的装修价值，属于姜国颖、孙书宝合同中约定的补贴。孙书宝抗辩称其转租给姜国颖房屋没有任何盈利以及姜国颖对涉案房屋装修系其为进行营利性经营，装修设备等的风险应自己承担，该抗辩理由与姜国颖、孙书宝合同中约定的政府补贴各50%并不矛盾也无关联性，并不影响有关房屋补贴约定的效力，对于该抗辩意见一审法院不予采纳。孙书宝抗辩称姜国颖明知其承租青岛宝恩工艺品有限公司的租期为1年仍与其签订3年的房屋转租合同，但未提交证据予以证实，且孙书宝向姜国颖出具的收条也明确载明姜国颖向其交付的25000元是2018年6月18日-2019年6月17日的租金，而2019年4月份涉案房屋就已经进行拆除，由此可以推断即使按照一年期房屋租赁合同，在政府组织拆迁之时，姜国颖仍然承租涉案房屋，该合同条款自然有效。而因孙书宝作为涉案房屋的承租人也是转租人，其明知与房屋所有人青岛宝恩工艺品有限公司的租期截至2019年3月31日，与姜国颖签订的房屋租赁合同的一年租期却是截至2019年6月17日，在其与青岛宝恩工艺品有限公司租赁期至而与姜国颖的租赁期未满的时间段内，发生政府统一拆迁行为，致使姜国颖无法继续使用涉案房屋，亦未获得政府发放的相应补贴，故对于姜国颖的损失，孙书宝应承担相应的赔偿责任。在一审法院调取的平度市人民法院（2019）鲁0283民初9120号民事案件的庭审笔录中，姜国颖、孙书宝均认可双方签订的房屋租赁合同中的政府补贴包括经营性损失、搬迁补偿和装修补偿。在本案中，因姜国颖未举证证明其因政府拆迁导致的经营性损失和搬迁补偿，故一审法院认可姜国颖、孙书宝合同约定的政府补贴数额为装修补偿款54026元，根据合同约定，姜国颖应获得的补偿款数额为27013元（54026×50%）。姜国颖主张的评估费系单方委托评估机构评估而支出的费用，但该鉴定意见并非姜国颖主张损失的依据，故该评估费应由姜国颖自行承担。一审判决：一、孙书宝赔偿姜国颖经济损失27013元，于判决生效后十日内履行；二、驳回姜国颖的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1243元，由姜国颖负担661元，孙书宝负担582元，限于判决生效后十日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙书宝提交其与房屋所有人青岛宝恩工艺品有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明本合同有效期为2018年4月1日至2019年4月1日，而涉案房屋拆迁时间是在2019年5月份左右，是在合同期满之后拆除；该合同第10条明确约定本合同期满，所有装修设施不得拆除无偿归甲方（青岛宝恩工艺品有限公司）所有；第12条明确约定在租赁期内因政府统一规划出现政策性房屋拆迁导致合同终止，装修补偿归孙书宝。涉案房屋拆迁时应在该合同期满之后，并不是在租赁期内，所以说孙书宝无权取得装修补偿费。孙书宝最后没有取得补偿款，孙书宝已经与青岛宝恩工艺品有限公司沟通过，最终答复是其得不到补偿款，理由也是根据合同约定租赁期满无权取得补偿款。姜国颖质证称，该租赁合同不是一个新证据，租赁合同真实性无法落实；即便该合同是真实的与本案也没有关联性，孙书宝不能以此合同来约束姜国颖与孙书宝之间签订的合同，姜国颖与孙书宝之间签订的合同是一个独立的合同，双方应当履行合同的权利义务。经审理查明，本院二审认定的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，出租人青岛宝恩工艺品有限公司与承租人孙书宝签订的租赁合同期限为1年，承租人孙书宝与次承租人姜国颖租赁合同的期限为3年，根据上述司法解释的规定，后者超过前者的部分应当认定无效。因此，一审未对孙书宝与姜国颖签订的租赁合同部分有效、部分无效进行区分认定不当，本院对此予以纠正。租赁合同部分无效，孙书宝作为承租人和转租人，对前后两个合同租期的约定明确知晓，其对转租合同因超出承租期限而造成的无效负主要过错，姜国颖作为次承租人亦负有对承租人租赁权利审查的注意义务，故其未尽合理的审查义务亦需对合同的部分无效负担次要责任。孙书宝主张姜国颖明知其与青岛宝恩工艺品有限公司签订的租赁合同租期为1年却仍坚持签订3年租赁合同，姜国颖对此应自行承担相应后果，但孙书宝对此并未提交充分的证据加以证明，本院对此不予支持。孙书宝的上诉理由均系以双方合同有效为前提，而该合同只是部分有效，且合同有效期间已过，故本院对其上诉理由不予采信。关于姜国颖的诉讼请求应否予以支持的问题。本案中，姜国颖起诉所主张的是因房屋拆迁导致不能继续使用而产生的损失，并非房屋的拆迁补偿，而姜国颖与孙书宝签订的租赁合同约定的内容系“如政府发放补贴，甲乙双方各分补贴的50%”，因此，本案不能依据双方合同该项约定进行处理，且该合同部分无效，而合同有效的期间已过，故亦不能直接适用双方合同的该项约定，因此，一审法院对此处理有误。关于姜国颖主张的损失，虽然双方租赁合同部分无效，但在租赁房屋被拆迁的情况下，姜国颖作为房屋的实际使用人必将面临搬迁、停业等实际情况，发生装修等损失的情况是客观存在的。对此，根据我国法律的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案姜国颖主张孙书宝对其损失进行赔偿应当予以部分支持。至于孙书宝具体应当承担的赔偿比例，一审按照5:5比例进行分配，姜国颖对此未提出上诉，因而本院对此不再予以调整。综上所述，孙书宝的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决虽有认定欠妥之处，但处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人孙书宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 琦审 判 员  谷林平审 判 员  于 梦二〇二一年六月三十日法官助理  张 蕾书 记 员  祁 康书 记 员  王珩霖