广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终2796号上诉人（原审被告）:湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：朱丽萍，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹凯翔，男，汉族，1990年9月5日出生，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：刘晓玲，女，汉族，1990年10月6日出生，住广东省湛江市坡头区。被上诉人的共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司因与被上诉人詹凯翔、刘晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湛江地标投资有限公司的委托诉讼代理人朱丽萍、被上诉人詹凯翔、刘晓玲的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛江地标投资有限公司上诉请求：撤销（2021）粤0804民初404号判决第一项，驳回被上诉人对上诉人全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定湛江地标投资有限公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致湛江地标投资有限公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中詹凯翔、刘晓玲逾期办证并非湛江地标投资有限公司原因造成，故湛江地标投资有限公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决。詹凯翔、刘晓玲辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律恰当、判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、湛江地标投资有限公司以政府原因为由主张不承担延迟办证的违约责任是没有道理的，其所列举的政府行政行为属于具体行政行为，无论是政府与湛江地标投资有限公司签订的合同及政府具体行政行为都是相对性的，与詹凯翔、刘晓玲无关。二、一审法院支持詹凯翔、刘晓玲关于违约金的计算结果是完全正确的。詹凯翔、刘晓玲向一审法院起诉请求：判决1、湛江地标投资有限公司支付迟延交付房屋产权证的违约金28221.79元给詹凯翔、刘晓玲；2、湛江地标投资有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月15日，詹凯翔、刘晓玲作为“买受人”与湛江地标投资有限公司作为“出卖人”签订了一份书面的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、湛江地标投资有限公司将其开发的位于湛江市坡头区预售给詹凯翔、刘晓玲；二、预售房屋总价款为人民币597555元；三、（合同第二十条）因湛江地标投资有限公司的原因，詹凯翔、刘晓玲未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。上述商品房预售合同签订后，詹凯翔、刘晓玲依约定已向湛江地标投资有限公司交清了上述案涉商品房的房屋总价款，并取得了《完税证明》。湛江地标投资有限公司于2018年6月13日将已竣工验收备案的上述案涉商品房交付给詹凯翔、刘晓玲。2020年8月6日，湛江地标投资有限公司为詹凯翔、刘晓玲办好了上述案涉商品房的《不动产权证书》。再查明，湛江地标投资有限公司于2013年3月15日成立，经营范围：房地产投资与开发、酒店管理、自有物业管理与租赁等。湛江地标投资有限公司向詹凯翔、刘晓玲预售案涉商品房与詹凯翔、刘晓玲双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得案涉楼盘的预售许可证（证号：湛房预许第0120160023号）。另查明，詹凯翔、刘晓玲购买的上述案涉商品房是湛江地标投资有限公司受让湛江市国土资源局出让的位于湛江市坡头区奋勇大道西侧的一块国有建设用地（出让宗地编号为ＧＧ××03）而投资开发建设的房屋之一。湛江地标投资有限公司作为受让方受让上述国有建设用地，与出让方湛江市国土资源局双方于2013年4月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第十五条约定：受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修复海湾南路，并在建成后无偿移交给政府；第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年6月15日前开工，一年内开盘，在2016年6月14日前竣工，逾期竣工按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同签订后，因出让方迟延交地，受让方未付清土地出让金等原因，后双方经协商于2015年9月24日共同签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，约定受让方受让上述国有建设用地须自本补充协议签订之日起一年内开工建设，两年内竣工（即竣工日期为2017年9月23日）。湛江地标投资有限公司受让上述国有建设用地使用权后，经批准，在上述地块上开发建设名称为“海东广场”的商品房项目。项目开发建设过程中，因上述《国有建设用地使用权出让合同》约定捆绑建设的市政道路海湾南路西段的土地涉及用海问题没有得到解决，不具备开工条件，故湛江地标投资有限公司于2018年1月间向湛江市土地储备管理中心提出要求将建设海湾南路的市政道路工程置换为建设旦黎南路。湛江市土地储备管理中心于2018年1月29日作出复函答复湛江地标投资有限公司称：“海湾南路西段大部分土地仍属于海域用地，短期内难予完善用地手续并建设，而旦黎南路建设面积大于海湾南路西段建设面积，而且片区住户也强烈要求建设好旦黎南路，对湛江地标投资有限公司提出的要求原则上予以同意，建议将上述《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定捆绑的海湾南路西段建设工程变更为捆绑建设旦黎南路，并与市城市综合管理局签订《道路建设监管补充协议书》”。2018年6月8日，詹凯翔、刘晓玲购买案涉商品房所在的海东广场3号楼通过竣工验收备案。2018年7月4日，湛江地标投资有限公司以书面形式作出《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》（地标投资［2018］第18号）向湛江市国土资源局坡头分局递交。该书面请示称：“湛江地标投资有限公司开发建设的项目由于配套的市政道路工程设计变更，导致项目配套设施未能完善，直接影响到项目的开发建设进度；其次是开发建设的项目每年9月、10月为台风高发期，尤其是受2015年10月4日在湛江市坡头区正面登陆的台风“彩虹”的影响，导致项目现场的塔吊设备和排架严重受损，修复时间长达九个月。受以上种种原因的影响，导致湛江地标投资有限公司开发的项目建设无法如期竣工，要求批准项目用地竣工时间延期一年”。湛江市国土资源局坡头分局于同年7至8月间分别向坡头区规划分局、坡头区土地储备中心、坡头区南调街道办、坡头区住建局、湛江市土地储备管理中心、湛江市规划局等部门发函征求意见，并于2018年8月21日作出一份书面的《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》（湛国土资坡（国土）［2018］311号）提交湛江市国土资源局。该书面请示中提及湛江市规划局对湛江市国土资源局坡头分局征求意见的复函意见为：“2014年3月，以湛城规（政勘）［2014］102号文明确道路如需调整，需该司委托组织论证报告，按程序报批；直至2017年3月该司才提交论证报告，我局以湛城规（政勘）315号文批复同意其调整为平面道路形式实施建设”。2020年4月17日，湛江市坡头区人民政府就湛江地标投资有限公司申请海东广场项目建设用地延建及置换捆绑市政道路工程建设有关问题开会研究，形成了《区政府工作会议纪要》（［2020］15号）。该会议纪要的第一点是关于海东广场项目延建的问题。坡头区自然资源局就该方面的问题在会上汇报称：“一、根据《湛江市行政审批委托制改革实施方案》（湛府办［2017］42号）相关规定，湛江市人民政府将用地批后监管的管理职权已下放至区人民政府履行，且湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订补充协议事项的意见》已明确延期开竣工审批及签订补充协议属批后监管的范围，使用市局授权专用章，涉及请示事项报区政府批准；二、海东广场项目未能如期竣工的原因如下：1、海东广场项目配建海湾南路工程用地涉及用海问题未能解决，不具备开工条件，导致该项目建设用地受让人不能按期完成合同约定的工程建设；2、2015年10月特大台风“彩虹”对海东广场项目造成巨大的破坏，受损工程修复需九个月的时间，导致项目建设进度滞后；3、2018年3月至2019年9月，由于国有建设用地使用权延期开竣工事项相关的审批权限未明确，导致受让人申请延期竣工而无法正常办理、久拖不办，进而影响该项目二期多幢楼不能办理预售许可，不能正常销售，以及资金回笼受影响，造成劳资纠纷，工人阻工，影响项目施工进度”。坡头区政府根据坡头区自然资源局汇报的情况，决定同意海东广场项目建设用地延期竣工，竣工期限自同意延期之日起一年内竣工，由区自然资源局按市自然资源局业务指导和相关规定的要求，以市自然资源局名义与湛江地标投资有限公司签订《延期建设补充协议》。会议纪要的第二点是关于海东广场项目置换捆绑道路建设的有关问题。坡头区城市管理和综合执法局就该方面的问题在会上汇报称：“海东广场项目配建的海湾南路西段土地由于涉及用海问题，不具备开工条件；而旦黎南路已具备开工条件，可以解决该段市政断头路问题，并能满足居民出行的需求，经委托第三方对旦黎南路的工程预算金额评估为4691万元，而海湾南路西段工程预算金额评估为4593万元，即旦黎南路的建设规模、强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准”。坡头区政府根据该局汇报的情况，决定：一、由区城市管理和综合执法局征求财政局意见，委托第三方审核公司对海湾南路西、旦黎南路的工程预算进行审核，确保旦黎南路的建设规模，强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准；二、由区城市管理和综合执法局参照我区恒大绿洲置换捆绑建设道路的做法，根据市“放、管、服”下放及海东新区的权限，由区城综局牵头相关单位完善海东广场项目捆绑配建的海湾南路西段置换为旦黎南路的置换手续，并负责置换后的旦黎南路后期建设监管工作；三、由区自然资源局请示市自然资源局关于签订相关变更协议事宜；四、要求区土地储备中心配合城综局、区自然资源局做好相关置换捆绑道路工作。2020年4月17日，湛江市自然资源局根据湛江地标投资有限公司申请以及湛江市坡头区人民政府《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场项目国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》（［2020］15号）和湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订协议事项的意见》等相关规定，与湛江地标投资有限公司共同签订一份书面的《国有建设用地使用权延期竣工协议》，协议条款第一条约定：甲方（即湛江市自然资源局）同意乙方（即湛江地标投资有限公司）位于湛江市坡头区奋勇大道西侧，面积为125823.46平方米国有建设用地项目，竣工期限延长至2021年4月16日。逾期未竣工的，甲方将依照《闲置土地处理办法》的有关规定处置；第二条约定：《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440804—2013—000007）及其《补充条款》、2015年9月24日签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定的其他事项不变。2020年6月11日，湛江地标投资有限公司对詹凯翔、刘晓玲购买案涉商品房所在的海东广场3号楼，向湛江市不动产登记中心递交了首次登记材料并通过。2020年8月17日，湛江地标投资有限公司就詹凯翔、刘晓玲购买的案涉商品房向湛江市不动产登记中心递交了转移登记的申请材料。2020年8月6日，詹凯翔、刘晓玲购买的案涉商品房取得了湛江市自然资源局登记，所有权由湛江地标投资有限公司转移登记至詹凯翔、刘晓玲名下。还查明，2015年10月24日至2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期以内金融机构人民币贷款基准利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）分别为：2019年8月20日至9月19日，共计31日，1年期ＬＰＲ为4.25%；2019年9月20日至11月19日，共计61日，1年期ＬＰＲ为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日，共计92天，1年期ＬＰＲ为4.15%；2020年2月20日至4月19日，共计60天，1年期ＬＰＲ为4.05%；2020年4月20日至9月20日期间，1年期ＬＰＲ为3.85%。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，根据当事人双方的诉、辩主张，本案争议的主要问题有：一、当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、湛江地标投资有限公司应否承担逾期办理房屋产权证书的违约责任；三、关于詹凯翔、刘晓玲主张湛江地标投资有限公司支付违约金的请求应否支持问题。针对上述争议的焦点作如下分析与认定：一、关于《商品房买卖合同（预售）》的法律效力问题。一审认为，湛江地标投资有限公司为依法成立的具有房地产投资与开发经营权利的企业法人，其投资开发的案涉海东广场商品房项目经合法审批程序进行开发建设，并领有相关的商品房预售许可证，《商品房买卖合同（预售）》亦是基于双方自愿协商、等价有偿的原则而签订，且该合同内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方应依合同约定履行各自的义务，享受合同约定的权利。二、关于湛江地标投资有限公司逾期给詹凯翔、刘晓玲办理案涉商品房房屋权属证书应否承担违约责任问题。根据本案事实，双方约定：詹凯翔、刘晓玲购买案涉商品房，由湛江地标投资有限公司负责办理案涉商品房的房屋权属证书，故湛江地标投资有限公司应为案涉商品房房屋权属证书办理的义务人。根据双方签订的上述商品房预售合同第二十条的约定：因湛江地标投资有限公司的原因，詹凯翔、刘晓玲未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意协商解决。湛江地标投资有限公司已构成逾期办证的情况下，其应否承担逾期办证的违约责任，必须考察构成逾期办证的原因是否在于湛江地标投资有限公司，是否具有约定或法定免责的情形。湛江地标投资有限公司答辩称，造成逾期办证并非其方面的原因，而是由于政府、自然灾害等因素造成的。但案件事实显示，湛江地标投资有限公司开发案涉海东广场商品房项目需要配建的海湾南路西段市政道路工程所涉土地没有具备开工条件的情况，早在湛江地标投资有限公司与湛江市项目所涉地块的《国有建设用地使用权出让合同》时已经存在，其作为房地产开发企业，对存在问题是否影响其开发的房地产项目应当可以预见的，故其称属政府原因造成逾期办证的主张，与事实不符，法院不予采纳。此外，湛江地标投资有限公司称造成逾期办证的原因还有受台风等自然灾害的影响，理据不足，故不予采纳。综上所述，造成本案案涉商品房所有权证书逾期办理的原因在于湛江地标投资有限公司，并且不具有约定或法律规定的免责情形，应承担逾期办证的违约责任。三、关于詹凯翔、刘晓玲主张湛江地标投资有限公司支付违约金的请求应否支持的问题。一审认为，本案当事人双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期办证违约金的计算办法，故詹凯翔、刘晓玲请求湛江地标投资有限公司承担逾期办证违约责任，应根据湛江地标投资有限公司违约行为造成詹凯翔、刘晓玲实际损失的情况予以认定。从案涉合同的履行情况，案涉房屋的总价款、违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易市场发展状况等因素综合考察，酌定应以詹凯翔、刘晓玲支付的购房款金额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期（一年期）金融机构人民币贷款基准利率计付违约金，2019年8月20日至詹凯翔、刘晓玲购买的案涉商品房取得不动产登记机构将该商品房的所有权转移登记至詹凯翔、刘晓玲名下之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期ＬＰＲ）计算，湛江地标投资有限公司应承担的逾期办证违约金（自2019年6月13日计至2020年8月5日止）为28230元［即597555元×（4.35%×68＋4.25%×31＋4.20%×61＋4.15%×92＋4.05%×60＋3.85%×108）÷365］。而詹凯翔、刘晓玲请求湛江地标投资有限公司支付的逾期办证违约金为28221.79元，没有超出湛江地标投资有限公司应当承担的范围，予以支持。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据湛江地标投资有限公司的上诉请求、詹凯翔和刘晓玲的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点是本案是否具有逾期办证免责事由的问题。根据查明的事实，涉案项目原配建道路海湾南路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况湛江地标投资有限公司亦早已知悉，湛江地标投资有限公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。而湛江地标投资有限公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，逾期办理房屋所有权证，故湛江地标投资有限公司对案涉商品房逾期办证的问题存在自身的原因。湛江地标投资有限公司上诉主张因政府无法解决海湾南路用地问题等请求免除其公司迟延办证违约责任,理由不成立,本院不予采纳。一审法院判决湛江地标投资有限公司应向詹凯翔、刘晓玲支付逾期办证违约金28221.79元并无不当，本院予以维持。综上所述，湛江地标投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505.54元（湛江地标投资有限公司已预交），由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林伟娇审 判 员 王默朗审 判 员 林 竹二〇二一年六月二十三日法官助理 王 月书 记 员 柯迪晓附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。