陕西省长武县人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0428民初464号 原告:陕西某某公司。法定代表人：王某某，系该公司董事长。原告：志丹县某联社。法定代表人：罗某，系该公司理事长。原告：宜川县某联社。法定代表人：赵某某，系该公司理事长。原告：陕西富县某银行。法定代表人：李某，系该公司董事长。原告：陕西子长某公司。法定代表人鲁某某，系该公司董事长。原告：延长县某联社。法定代表人：李某某，系该公司董事长。以上六名原告共同委托诉讼代理人：代某某，陕西宜禄律师事务所律师。被告：长武某有限公司。法定代表人:李某，系该公司总经理。第三人：陕西某开发有限公司。法定代表人：冯某某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘某，男。原告陕西某某公司（以下简称某某银行）、陕西富县某银行（以下简称某县农合）、陕西子长某公司（以下简称某农商行）、延长县某联社（以下简称某信合）、宜川县某联社（以下简称某某信合）、志丹县某联社（以下简称某信合）与被告长武某有限公司（以下简称某公司）、第三人陕西某开发有限公司（以下简称某某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某银行、某县农合、某农商行、某信合、某某信合、某信合的共同委托诉讼代理人代某某、第三人某某某公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。被告某公司经本院依法传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告某某银行、某县农合、某农商行、某信合、某某信合、某信合向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求被告依法支付房屋租金86.67万元（自2019年11月29日至2021年3月31日止共16个月）以及截至实际腾空之日的租金。3、请求被告依法腾空并交付承租房屋。事实与理由：2016年1月5日，被告同第三人某某某公司签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：被告承租某某某公司名下所有的位于长武县XX路XX街XX大厦XX层（五层部分）的房产，租赁期限自2016年3月1日起至2031年2月28日止，每年租金65万，租金半年一付，分别是每年的3月1日和9月1日，被告逾期支付租金超过30天，出租方有权解除合同。后第三人同原告达成了以物抵债协议。2020年4月22日至2020年4月24日双方就抵债所涉及的房产进行了资产移交，根据交接清单约定原告自2020年4月25日始全面享有以物抵债房产（包括本案租赁房产）的所有权利，且原告于2019年11月29日取得该租赁房产的不动产权证书，其权利受法律保护。原告取得不动产所有权后曾多次与被告沟通继续租赁事宜，但被告已经通过正常方式无法联系，为了维护原告的合法权益，现起诉至法院。被告某公司经本院依法传票传唤，未到庭亦未答辩。第三人某某某公司述称，原告起诉状中内容真实，被告未在2019年9月1日前支付第三人2019年9月1日-2020年2月28日的租赁费325000元。第三人与原告达成抵债协议并于2020年4月25日交接了该租赁的不动产，2019年12月1日起该不动产租赁费由原告收取。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告某公司经本院依法传票传唤，未到庭视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提供的证据认定如下：陕（2019）长武县不动产权第0000xxx号、陕（2019）长武县不动产权第0000xxx号不动产产权证两份、商铺租赁合同一份、某某某公司抵债资产实物交接清单一份、产权变更通知一份、本院依职权对被告某公司经理范某某的调查笔录一份，原告及第三人对上述证据均无异议，且以上证据来源合法，形式有效，故对以上证据证明的关于案涉的所有权转移事实及相关租赁事实予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，可以认定以下案件事实：2016年1月5日，第三人某某某公司作为出租方与被告某公司作为承租方签订《商铺租赁合同》，合同约定：……1.1本合同中租赁商铺位于陕西省长武市（县）XX路XX街XX大厦XX层（五层部分）商铺，（以下简称“该商铺”）。……2.2租赁房屋在租赁期限内发生的所有权变动，不影响本租赁合同的效力，……3.2计租日期自2016年03月01日起至2031年02月28日止，共壹拾伍年。（如交付延后，则应顺延）……5.1租赁费用计算方式：保底租金或年度票房净收入分账，以两者取其一，取两者中较高的值支出甲方租赁费用。保底租金及年度票房净收入分账比例见表租赁年度保底租金（单位 万元）票房净收入分账比例单位  %165102651036510465105651166511765118651296512106512116513126513136513146514156514注：上述租金为含税价格，（包括商业物业管理费、商业运营管理费及房屋租金等，不含水电、能源消耗费用）如后期物业公司提出异议，差额部分由甲方补足。……5.2租赁费用半年支付一次，除租赁费外，甲方不再向乙方收取其它任何费用。乙方第一次支付租金的日期为：2016年03月01日，第二次支付租金的日期为：2016年09月01日。以后每年的03月01日及09月01日乙方向甲方支付半年的租金。……若乙方未按期支付上述费用，甲方应当以书面形式向乙方催收房屋租赁费用。……10.9出现下列情况之一的，甲方有权解除合同：1、因乙方过错逾期支付租金或其他费用超过30天的;……后原告与第三人某某某公司达成以物抵债协议，以包括被告某公司租赁的商铺在内的13处房产抵债。原告于2019年11月29日办理产权变更登记手续，并取得了陕（2019）长武县不动产权第0000538号、陕（2019）长武县不动产权第0000539号不动产登记证书。以上证书载明，长武县XX大厦XX层XX号、XX层XX号权利人为六原告，共有情况为按份共有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。被告某某某公司负责人刘东口头通知被告某公司，第三人某某某公司将位于长武县XX大厦XX层商铺以物抵债给六原告。2020年4月25日原告某某银行向被告某公司书面告知位于长武县XX大厦XX层商铺以物抵债给六原告并于2019年11月29日办理了产权登记手续，同时要求被告某公司在接到告知书七日内交纳从2019年11月29日之日起的租赁费，并重新洽谈租赁事宜。2020年4月26日，原告与第三人某某某公司就抵债资产完成交接，并签订陕西某开发有限公司抵债资产实物交接清单。另查明，被告某公司交纳租金至2019年8月31日，同年10月21日停业至今。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系？2、原、被告之间的《商铺租赁合同》是否应予解除？3、被告是否应向原告支付拖欠的租赁费并清腾房屋？关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，原告与第三人某某某公司达成了以物抵债协议，以包括被告某公司租赁的商铺在内的13处房产抵债。原告于2019年11月29日办理产权变更登记手续，并取得了陕（2019）长武县不动产权第0000xxx号、陕（2019）长武县不动产权第0000xxx号不动产登记证书。依照以上法律规定，原告自办理产权变更登记手续并办理不动产登记证书之日，即2019年11月29日，取得涉案商铺的所有权，成为新的所有权人，依法享有对涉案商铺占有、使用、收益和处分的权利。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第三人某某某公司与被告某公司签订的《商铺租赁合同》中，亦约定租赁房屋在租赁期限内发生的所有权变动，不影响本租赁合同的效力。所谓租赁合同的效力，是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物所有权人和承租人的法律约束力。所谓租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，是指租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。 本案中，原告于2019年11月29日办理产权变更登记手续，成为新的所有权人。被告与第三人某某某公司之间的《商铺租赁合同》租赁期为2016年03月01日起至2031年02月28日止, 涉案商铺的发生在租赁期间，不影响《商铺租赁合同》。原告基于所有权变动承继第三人某公司在《商铺租赁合同》中的权利义务，成为新的出租人，《商铺租赁合同》对原、被告具有法律约束力。关于原、被告之间的《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。原、被告之间的《商铺租赁合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》中约定……10.9出现下列情况之一的，甲方有权解除合同：1、因乙方过错逾期支付租金或其他费用超过30天的;……”2020年4月25日原告某某银行向被告某公司书面告知，要求被告某公司在接到告知书七日内交纳从2019年11月29日之日起的租赁费，并重新洽谈租赁事宜。被告某公司收到该告知书后，至今未向原告支付租赁费，已超过30日。《商铺租赁合同》中约定的解除条件已经成就，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于被告是否应向原告支付拖欠的租赁费并清腾房屋的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。” 原、被告之间的《商铺租赁合同》中约定“……5.2租赁费用半年支付一次，除租赁费外，甲方不再向乙方收取其它任何费用。乙方第一次支付租金的日期为：2016年03月01日，第二次支付租金的日期为：2016年09月01日。以后每年的03月01日及09月01日乙方向甲方支付半年的租金。……若乙方未按期支付上述费用，甲方应当以书面形式向乙方催收房屋租赁费用。本案中，2020年4月25日原告某某银行向被告某公司书面告知位于长武县XX大厦XX层商铺以物抵债给六原告并于2019年11月29日办理了产权登记手续，同时要求被告某公司在接到告知书七日内交纳从2019年11月29日之日起的租赁费，并重新洽谈租赁事宜。原告已按照《商铺租赁合同》的约定以书面形式向被告某公司催收房屋租赁费用。被告某公司在收到告知书后，应按照约定支付租赁费，但其并未积极与原告协商重新签订房屋租赁合同，亦未按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付租赁费。故对原告要求被告支付拖欠租赁费的诉讼请求予以支持。其次，关于租赁费的具体数额及计算期限问题。原告自办理产权变更登记手续并领取不动产登记证书之日，即2019年11月29日，取得涉案商铺的所有权，成为新的所有权人，依法享有对涉案商铺占有、使用、收益和处分的权利。故原告请求被告某公司支付租赁费的起算时间应为2019年11月29日。《商铺租赁合同》中约定，“……5.1租赁费用计算方式：保底租金或年度票房净收入分账，以两者取其一，取两者中较高的值支出甲方租赁费用。”本案中，被告某公司交纳租金至2019年8月31日，同年10月21日停业至今。在其停业后应按保底租金650000元/年计算租金。再次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该条规定，本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》依约定解除后，原告有权请求恢复原状，故对原告要求被告清腾房屋的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陕西某某公司、志丹县某联社、宜川县某联社、陕西富县某银行、陕西子长某公司、延长县某联社与被告长武某有限公司之间的《商铺租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告长武某有限公司自本判决生效之日起三十日内清腾其承租的位于陕西省长武县XX路XX街XX大厦的商铺； 三、被告长武某有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陕西某某公司、志丹县某联社、宜川县某联社、陕西富县某银行、陕西子长某公司、延长县某联社支付自2019年11月29日至实际清腾之日的租赁费（租赁费按650000元/年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12467.00元，减半收取6233.50元，由被告长武某有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审  判  员    路建昌  二〇二一年六月二十九日  法官助理    张  博书  记  员    任小英附：本案适用的法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。  民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2、《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3、《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1