安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终775号上诉人（原审被告）：李德清，男，1981年6月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人（原审被告）：陈翠丽，女，1981年12月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁召群，安徽长城律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞束娟，女，1984年3月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：张有杰，安徽夏商周律师事务所律师。原审第三人：马鞍山鼎天房地产经纪服务有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区颐园世家6栋106室。法定代表人：徐鹏，该公司执行董事兼总经理。上诉人李德清、陈翠丽因与被上诉人庞束娟、原审第三人马鞍山鼎天房地产经纪服务有限责任公司（以下简称鼎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德清、陈翠丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由庞束娟承担。事实和理由：1.庞束娟没有按照合同约定支付首付款。双方签订的房屋买卖（居间）合同约定，首付款290000元支付的时间是2020年3月1日前，尾款200000元于2020年5月1日前通过商业贷款支付。该合同没有约定首付款支付需以办理解除抵押手续为前提条件。其在合同签订之前，已告知鼎天公司案涉房屋存在贷款的情况。庞束娟、鼎天公司知晓案涉房屋存在贷款尚未还清的情况下，签订了房屋买卖（居间）合同，约定了具体的付款时间。其于2020年3月4日、3月9日提供了银行卡号，要求庞束娟支付首付款，但庞束娟未按合同约定支付首付款，属于违约在先。其并没有同意鼎天公司提出的2020年4月6日解除抵押、4月7日支付首付款的方案，庞束娟支付首付款后，其才能办理解除抵押的手续。一审认定因其孩子转学手续未办理而不愿意配合办理房屋解除抵押手续及收取首付款，与事实相悖，该问题并不影响庞束娟支付首付款。2.案涉房屋是其名下唯一住房，目前由其与父母、子女共同居住在该房屋，已不具备再次对外出售的条件。3.一审判决适用法律不当，违反了合同法的规定且违反公平原则。庞束娟未按约定支付首付款，存在明显的违约行为，其有权解除合同。一审未考虑到庞束娟的违约行为，判决其继续履行合同，有悖公平原则。庞束娟辩称，其多次通过鼎天公司与李德清、陈翠丽沟通协调，希望李德清、陈翠丽收取首付款，办理解除抵押手续，李德清、陈翠丽不予配合。2020年4月13日，李德清、陈翠丽明确表示因孩子转学未办好，不愿意出售该房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鼎天公司述称，其工作人员多次通过微信与双方沟通，双方已协商好办理解除抵押手续及支付首付款，后李德清、陈翠丽反悔，不愿出售案涉房屋。庞束娟向一审法院提出诉讼请求：判令李德清、陈翠丽继续履行房屋买卖（居间）合同，将位于马鞍山市花山区（产权证号00××11）出售给庞束娟，李德清、陈翠丽配合其办理房屋产权过户、交房等相关手续。一审法院认定事实，2019年11月24日，李德清、陈翠丽、庞束娟、鼎天公司签订房屋买卖（居间）合同，约定李德清、陈翠丽将马鞍山市花山区建筑面积60.93平方米的房屋出售给庞束娟，成交价540000元，分三次交付，第一次于2019年11月24日交付定金50000元，第二次于2020年3月1日之前支付首付款290000元，第三次于2020年5月1日前申请贷款（商业贷款）200000元；李德清、陈翠丽于过户后七天内将房屋交付给庞束娟，并负责结清水、电、气、闭路电视、电话、宽带网、物业管理费；房屋在办理交易过户手续中所需缴纳的税费由庞束娟全额承担；庞束娟在订立协议时向李德清、陈翠丽交付50000元定金（双方不违约的情况下，定金充在房款之内），如李德清、陈翠丽不履行协议约定的义务，则双倍返还定金，如庞束娟不履行协议约定的义务，则无权要求返还定金。当天，庞束娟向李德清、陈翠丽支付定金50000元。庞束娟联系鼎天公司支付首付款290000元时，鼎天公司注意到案涉房屋存在抵押贷款，遂提出首付款与房屋解押同时进行，因疫情，2020年3月23日经鼎天公司协调，确定李德清、陈翠丽2020年4月6日房屋办理解押手续，庞束娟同日支付首付款290000元。2020年4月3日，经鼎天公司协调，解押与首付款支付改为4月7日。因孩子转学至马鞍山市未办妥，李德清、陈翠丽不愿意配合办理房屋解除及收取首付款。2020年4月13日，鼎天公司将庞束娟、陈翠丽组织一起就解押、首付款支付、房屋交付等问题进行协商，因陈翠丽考虑孩子转学未办妥，未能达成一致协议。后李德清、陈翠丽表示不再出售涉案房屋，以致成讼。另查明，案涉房屋由李德清父母居住，目前李德清父母已于2020年3月在双岗新村另购住房。一审开庭后，庞束娟表示已准备涉案房屋的全部购房款，随时可以支付。一审法院认为，李德清、陈翠丽、庞束娟、鼎天公司签订房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，均应遵照履行。虽然疫情影响给合同履行带来诸多不便，但不影响合同继续履行，且马鞍山市中小学早已开学。故对庞束娟要求继续履行合同之诉请，予以支持。李德清、陈翠丽提出庞束娟违约在先、不必返还定金及合同不具备继续履行条件等观点，与事实不符，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李德清、陈翠丽于判决生效后三日内至银行办理马鞍山市花山区抵押贷款清偿手续，清偿费用由庞束娟支付，清偿完毕次日三日内李德清、陈翠丽到马鞍山市不动产登记中心办理抵押权撤销手续；二、上述第一项判决执行完毕后二日内，庞束娟给付李德清、陈翠丽全部房款，具体数额为490000元减去偿还银行抵押贷款款项；三、上述第二项判决执行完毕后十日内，李德清、陈翠丽协助庞束娟办理房屋不动产转移登记，将马鞍山市花山区登记至原告庞束娟名下，并将房屋腾空交给庞束娟，转移登记所发生的税费由庞束娟承担。一审案件受理费4600元（已减半收取）、保全费3220元，由李德清、陈翠丽负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：庞束娟要求李德清、陈翠丽继续改造房屋买卖（居间）合同是否有事实和法律依据。本院认为，案涉的房屋买卖（居间）合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行自己的义务。房屋买卖（居间）合同约定庞束娟于2020年3月1日前支付首付款290000元。因房屋涉及抵押解除的问题，李德清、陈翠丽与庞束娟产生争议，经鼎天公司协调，双方均同意在房屋解除抵押的当天即2020年4月7日支付首付款，以首付款还贷款，即双方就首付款的支付及房屋解除抵押达成新的口头协议，取代了房屋买卖（居间）合同关于首付款的约定，该口头约定对双方具有约束力，双方应按该约定履行各自的义务。但李德清、陈翠丽未在2020年4月7日收取首付款并解除房屋抵押，违反了双方约定，庞束娟要求继续履行房屋买卖（居间）合同，一审予以支持，并无不当。李德清、陈翠丽称案涉房屋是其唯一住房，该房屋不具备再次出售的条件，因案涉房屋是李德清、陈翠丽决定处分并签订房屋买卖（居间）合同，其以该房屋为唯一住房拒绝履行合同，无法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由李德清、陈翠丽负担。本判决为终审判决。审判长  陈广金审判员  赵丽萍审判员  王红伟二0二一年六月十五日法官助理唐斌书记员温芳安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终775号上诉人（原审被告）：李德清，男，1981年6月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人（原审被告）：陈翠丽，女，1981年12月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁召群，安徽长城律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞束娟，女，1984年3月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：张有杰，安徽夏商周律师事务所律师。原审第三人：马鞍山鼎天房地产经纪服务有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区颐园世家6栋106室。法定代表人：徐鹏，该公司执行董事兼总经理。上诉人李德清、陈翠丽因与被上诉人庞束娟、原审第三人马鞍山鼎天房地产经纪服务有限责任公司（以下简称鼎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德清、陈翠丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由庞束娟承担。事实和理由：1.庞束娟没有按照合同约定支付首付款。双方签订的房屋买卖（居间）合同约定，首付款290000元支付的时间是2020年3月1日前，尾款200000元于2020年5月1日前通过商业贷款支付。该合同没有约定首付款支付需以办理解除抵押手续为前提条件。其在合同签订之前，已告知鼎天公司案涉房屋存在贷款的情况。庞束娟、鼎天公司知晓案涉房屋存在贷款尚未还清的情况下，签订了房屋买卖（居间）合同，约定了具体的付款时间。其于2020年3月4日、3月9日提供了银行卡号，要求庞束娟支付首付款，但庞束娟未按合同约定支付首付款，属于违约在先。其并没有同意鼎天公司提出的2020年4月6日解除抵押、4月7日支付首付款的方案，庞束娟支付首付款后，其才能办理解除抵押的手续。一审认定因其孩子转学手续未办理而不愿意配合办理房屋解除抵押手续及收取首付款，与事实相悖，该问题并不影响庞束娟支付首付款。2.案涉房屋是其名下唯一住房，目前由其与父母、子女共同居住在该房屋，已不具备再次对外出售的条件。3.一审判决适用法律不当，违反了合同法的规定且违反公平原则。庞束娟未按约定支付首付款，存在明显的违约行为，其有权解除合同。一审未考虑到庞束娟的违约行为，判决其继续履行合同，有悖公平原则。庞束娟辩称，其多次通过鼎天公司与李德清、陈翠丽沟通协调，希望李德清、陈翠丽收取首付款，办理解除抵押手续，李德清、陈翠丽不予配合。2020年4月13日，李德清、陈翠丽明确表示因孩子转学未办好，不愿意出售该房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鼎天公司述称，其工作人员多次通过微信与双方沟通，双方已协商好办理解除抵押手续及支付首付款，后李德清、陈翠丽反悔，不愿出售案涉房屋。庞束娟向一审法院提出诉讼请求：判令李德清、陈翠丽继续履行房屋买卖（居间）合同，将位于马鞍山市花山区（产权证号00××11）出售给庞束娟，李德清、陈翠丽配合其办理房屋产权过户、交房等相关手续。一审法院认定事实，2019年11月24日，李德清、陈翠丽、庞束娟、鼎天公司签订房屋买卖（居间）合同，约定李德清、陈翠丽将马鞍山市花山区建筑面积60.93平方米的房屋出售给庞束娟，成交价540000元，分三次交付，第一次于2019年11月24日交付定金50000元，第二次于2020年3月1日之前支付首付款290000元，第三次于2020年5月1日前申请贷款（商业贷款）200000元；李德清、陈翠丽于过户后七天内将房屋交付给庞束娟，并负责结清水、电、气、闭路电视、电话、宽带网、物业管理费；房屋在办理交易过户手续中所需缴纳的税费由庞束娟全额承担；庞束娟在订立协议时向李德清、陈翠丽交付50000元定金（双方不违约的情况下，定金充在房款之内），如李德清、陈翠丽不履行协议约定的义务，则双倍返还定金，如庞束娟不履行协议约定的义务，则无权要求返还定金。当天，庞束娟向李德清、陈翠丽支付定金50000元。庞束娟联系鼎天公司支付首付款290000元时，鼎天公司注意到案涉房屋存在抵押贷款，遂提出首付款与房屋解押同时进行，因疫情，2020年3月23日经鼎天公司协调，确定李德清、陈翠丽2020年4月6日房屋办理解押手续，庞束娟同日支付首付款290000元。2020年4月3日，经鼎天公司协调，解押与首付款支付改为4月7日。因孩子转学至马鞍山市未办妥，李德清、陈翠丽不愿意配合办理房屋解除及收取首付款。2020年4月13日，鼎天公司将庞束娟、陈翠丽组织一起就解押、首付款支付、房屋交付等问题进行协商，因陈翠丽考虑孩子转学未办妥，未能达成一致协议。后李德清、陈翠丽表示不再出售涉案房屋，以致成讼。另查明，案涉房屋由李德清父母居住，目前李德清父母已于2020年3月在双岗新村另购住房。一审开庭后，庞束娟表示已准备涉案房屋的全部购房款，随时可以支付。一审法院认为，李德清、陈翠丽、庞束娟、鼎天公司签订房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，均应遵照履行。虽然疫情影响给合同履行带来诸多不便，但不影响合同继续履行，且马鞍山市中小学早已开学。故对庞束娟要求继续履行合同之诉请，予以支持。李德清、陈翠丽提出庞束娟违约在先、不必返还定金及合同不具备继续履行条件等观点，与事实不符，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李德清、陈翠丽于判决生效后三日内至银行办理马鞍山市花山区抵押贷款清偿手续，清偿费用由庞束娟支付，清偿完毕次日三日内李德清、陈翠丽到马鞍山市不动产登记中心办理抵押权撤销手续；二、上述第一项判决执行完毕后二日内，庞束娟给付李德清、陈翠丽全部房款，具体数额为490000元减去偿还银行抵押贷款款项；三、上述第二项判决执行完毕后十日内，李德清、陈翠丽协助庞束娟办理房屋不动产转移登记，将马鞍山市花山区登记至原告庞束娟名下，并将房屋腾空交给庞束娟，转移登记所发生的税费由庞束娟承担。一审案件受理费4600元（已减半收取）、保全费3220元，由李德清、陈翠丽负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：庞束娟要求李德清、陈翠丽继续改造房屋买卖（居间）合同是否有事实和法律依据。本院认为，案涉的房屋买卖（居间）合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行自己的义务。房屋买卖（居间）合同约定庞束娟于2020年3月1日前支付首付款290000元。因房屋涉及抵押解除的问题，李德清、陈翠丽与庞束娟产生争议，经鼎天公司协调，双方均同意在房屋解除抵押的当天即2020年4月7日支付首付款，以首付款还贷款，即双方就首付款的支付及房屋解除抵押达成新的口头协议，取代了房屋买卖（居间）合同关于首付款的约定，该口头约定对双方具有约束力，双方应按该约定履行各自的义务。但李德清、陈翠丽未在2020年4月7日收取首付款并解除房屋抵押，违反了双方约定，庞束娟要求继续履行房屋买卖（居间）合同，一审予以支持，并无不当。李德清、陈翠丽称案涉房屋是其唯一住房，该房屋不具备再次出售的条件，因案涉房屋是李德清、陈翠丽决定处分并签订房屋买卖（居间）合同，其以该房屋为唯一住房拒绝履行合同，无法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由李德清、陈翠丽负担。本判决为终审判决。审判长  陈广金审判员  赵丽萍审判员  王红伟二0二一年六月十五日法官助理唐斌书记员温芳