贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6805号原告：贵州恒方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上村兰馨桂馥花园（清溪路493号）。法定代表人：欧阳腾平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：何光龙，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，一般代理。被告：胡贻明，男，1975年10月9日出生，汉族，住湖北省石首市，现住贵阳市小河区。原告贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称恒方房开公司）与被告胡贻明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法由审判员高燕适用普通程序独任审公开开庭进行了审理。原告恒方房开公司的委托诉讼代理人田洛伊、何光龙，被告胡贻明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒方房开公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告到期购房款93万元；2.被告向原告支付逾期付款违约金，以所欠付购房款为基数，从逾期之日起开始按每日万分之0.5计算至所有尚欠款项付清之日止，暂计算至2020年5月11日为15159元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年6月8日，原、被告签订编号为ＧＹＹＸＨＸ-43Ｈ-1-1503的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告位于花溪区，房屋具体坐落为第43栋1单元15层3号房。合同约定被告的付款方式及期限，被告按银行按揭方式付款，但被告却未按合同约定支付房款。并且合同第十条第一项、第二项以及补充协议第四条第二款约定，买受人逾期付款的违约责任具体为：逾期超过90日，出卖人有权解除合同，现原告不行使解除权，按照该条款约定追究被告违约责任，并继续履行合同，即：自约定应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内出卖人支付违约金，现因被告逾期支付购房款，原告多次催促被告付款未果。遂诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2019年6月8日签订的《商品房买卖合同》及附件;2.被告向原告支付违约金58486.3元（房屋总价款：1169726元，即合同约定总房价款之5%，补充协议第四条第二项约定）；3.被告协助原告办理注销《商品房预售合同备案登记》并承担办理注销登记的费用;4.被告支付原告因解除合同产生的律师费2500元。被告胡贻明辩称，同意解除合同。未支付购房款的原因是银行没有放款，故被告不存在违约行为。同时被告所购房屋面积较小，也不愿意购买该房屋。本院经审理审查明如下事实：原告恒方房开公司成立于2007年11月14日，类型为有限责任公司，注册资本10亿元，营业期限至2027年9月29日，经营范围为房地产开发、经营等。位于贵阳市花溪区项目系原告恒方房开公司建设开发，于2018年7月19日取得相关部门颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》。2019年6月8日，原告恒方房开公司（出卖人）与被告胡贻明（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＹＹＸＨＸ-43Ｈ-1-1503，含附件、附录等），约定由被告向原告购买位于贵阳市花溪区房屋一套（建筑面积为111.26平方米），房屋总价款为1169726元，买受人于本合同签订之日支付首期款239726元，余款930000元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2021年12月30日前。其中合同第十条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第／种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过90日之内（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。并由出卖人退还买受人全部已付款。…”。合同补充协议（附件十二）第三条第3项约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的全部总房价款的5.49%给买受人，即64264元整，并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2019年4月20日前，付该商品房总价款的15%给出卖人，即175462元；第四条“关于逾期付款责任”约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记；第十五条第3项约定，出卖人应向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担；第十六条第1项约定，合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该《商品房买卖合同》已在相关房屋产权管理部门办理备案登记（预售合同登记号：Ｙ19046034）。被告于2019年3月6日支付原告定金20000元；于2019年3月20日支付首期款44264元；于2019年4月25日支付二期楼款100000元；于2019年5月27日支付二期楼款75462元，支付利息157.06元。胡贻明与原告销售人员微信聊天纪录显示：2019年6月25日，销售“胡大哥接公司最新消息，在6月27日之前，您需要提供一份10万元的存款单过来，等银行下款了您就可以取出来，如果在6月27日之前您没有提供相应资料，公司就只有移交法务处理了。”胡贻明“27号是百分之百没有，如果这样我会来售楼部要求退款。”2019年7月7日，销售“胡大哥都过了这么久，您多久才能把钱补进去。”2019年8月5日，销售“胡大哥，信用卡领补了没有。”胡贻明“还了几万块，我也想早点办了，工地上太难拿钱。”庭审中，被告提交一份法人委托书、银行账户明细，证明其已经提交相关贷款资料给银行。其在贷款时并不知道其征信有问题，签订购房合同后其又贷款买车。原告质证称该资料被告可自行打印，并不能证明其已提交给银行。另查明，原告为追索欠款与贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派律师田洛依、何光龙代为诉讼，支付律师代理费人民币2500元。胡贻明向本院对恒方公司提起诉讼，案由为房屋买卖合同纠纷，案号为（2021）黔0111民初1242号，诉讼请求为1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付购房款251297元；3.被告向原告支付购房款利息，从付款日期起，按银行房贷利息0.55乘以房款合计13821.33元；4.本案诉讼费由被告承担。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告营业执照，被告身份证复印件，贵阳市商品房屋预售许可证，商品房买卖合同，贵阳市商品房预售合同备案登记表，付款情况清单，微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。上述证据，已经庭审质证，可以依法作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。结合原、被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同及其补充协议是否应当解除。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，为买受人于本合同签订之日支付首期款239726元，余款930000元以银行按揭贷款支付。根据庭审查明的案件事实，被告分别在2019年3月6日支付定金20000元、2019年3月20日支付首期款44264元、2019年4月25日支付二期款100000元、2019年5月27日支付二期楼款75462元，共计239726元。被告履行了支付首付款的合同义务，但剩余购房款930000元约定的以银行按揭付款方式支付而至今未付。庭审中，被告辩称其向银行提交了办理按揭贷款的相应资料，但是根据被告与原告销售聊天记录来看，销售多次催促被告提交办理贷款的相应资料以及积极偿还其信用卡贷款，但被告不予配合。后被告在签订购房合同后又贷款买车，更不可能办理房屋按揭贷款。综上所述，被告对其不能办理银行按揭存在过错，其不能支付购房尾款负违约责任。因被告至今亦未向原告付清剩余房款，双方订立合同的目的难以实现，原告诉请解除《商品房买卖合同》符合法律规定，被告亦同意解除合同，故原告解除上述合同的诉请应予准许。因案涉房屋已经办理了商品房预售备案登记，故被告应当协助原告办理撤销备案登记手续并承担办理注销登记的费用。对于原告主张的违约金，被告确实存在违约行为，对于违约金的具体金额，原告认为被告违背合同约定的付款义务，构成违约，应当按照案涉商品房买卖合同补充协议第四条“关于逾期付款责任：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记”，对此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议条款系格式条款，加重了购房人的责任，且在补充协议中含有不合理减轻、免除出卖人责任或者不合理加重买受人责任的情形，故违约责任的承担仍以主合同约定为准，故应根据《商品房买卖合同》第十条逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2））逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”的约定，再结合原被告的过错，本院支持由被告按逾期应付款930000元的5%向原告支付违约金为46500元。对于原告主张的律师代理费，原被告之间对于合同解除约定，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用）。因此，原告有权向被告收取律师费，原告提交了律师费发票及付款凭证，故对该费用本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州恒方房地产开发有限公司与被告胡贻明于2019年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：合同编号为GYYXHX-43H-1-1503）。二、被告胡贻明于本判决生效后十日内协助原告贵州恒方房地产开发有限公司办理位于贵阳市花溪区预售合同备案登记注销手续（预售合同登记号：Ｙ19046034）。三、被告胡贻明于本判决生效后十日内支付原告贵州恒方房地产开发有限公司违约金人民币46500元。四、被告胡贻明于本判决生效后十日内支付原告贵州恒方房地产开发有限公司律师费人民币2500元。五、驳回原告贵州恒方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费13252元，由原告贵州恒方房地产开发有限公司负担12565元，被告胡贻明负担687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  高 燕二〇二一年六月七日法官助理  张媛媛书 记 员  李 蓉