北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7282号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：闫金梅，女，1982年11月7日出生，满族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，1978年8月9日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：张鹏，男，1976年2月8日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员高丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人闫金梅、林瑞瑞，被告张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付均豪物业2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13529.52元、垃圾清运费90元；2.被告支付我方滞纳金487.06元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：本案原告于2008年1月1日与北京天洋公司签订前期物业服务合同，对小区进行物业服务管理工作，合同约定物业费为2.3元每平米每月，均豪物业按年度预先收取；如果业主违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费，应当支付滞纳金。本案被告自2017年1月开始拒不交纳物业费，原告认为被告长期拒绝缴纳物业费的行为构成了违约，现请求法院依法审理并支持原告的诉求。被告张鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。认可我的房屋坐落于北京市顺义区×家园×号楼×单元×室，认可面积163.4平方米，认可我方自2017年1月1日至2019年12月31日没有缴纳物业费，计费方式没有意见，不认可缴费标准。我和原告没有签订书面合同，不同意按照2.3元的标准支付物业费，应当按照事实服务标准收取，且没有约定垃圾清运费，我也不同意交纳，我方没有恶意拖欠物业费，不同意缴纳滞纳金。涉诉小区的业委会曾于2016年3月15日与均豪居用公司签订物业服务合同，虽该合同后被认定无效，但自该合同签订之日起，原告与开发商签订的合同就终止了，所以虽然原告事实上为涉诉小区提供物业服务，但是已经没有合同依据了，不能按照合同约定的2.3元标准收取物业费。假设原告仍按照前期物业服务合同提供服务，原告的服务也是不到位的，小区私搭乱建、电梯及小区灯未及时维护、车辆乱停放等问题严重，原告的服务不合格。我方同意缴纳垃圾清运费。经审理查明：被告系顺义区×家园×号楼×层×单元×室房屋所有权人，建筑面积为163.4平方米。2007年12月19日，北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）作为甲方，北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）作为乙方，双方就涉诉小区签订《×住宅小区（×家园）前期物业服务合同》，该合同约定了物业项目基本情况、物业服务范围、服务标准等事项。其中，合同第五条约定前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；合同第十五条约定：本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业区签订新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。合同第七条约定多层及高层住宅收费标准为2.3每平米每月，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。合同第十一条约定：物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用，乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。北京市均豪物业管理有限责任公司于2011年10月28日更名为北京市均豪物业管理股份有限公司。均豪物业提交照片证明曾经向被告催收物业费的情况；提交日常服务工作的照片、微信聊天记录，证明其物业服务水平符合合同约定标准；提交京京价（收）字[1999]第253号文件，证明垃圾清运费的收费依据。张鹏提交照片证明物业服务存在车位管理不善问题、卫生状况差、私搭乱建问题、绿化差、公共设施不维修等问题。提交（2018）京0105民初3402号民事判决书，证明均豪物业为涉诉小区提供物业服务没有合同依据。另查明，2013年5月31日，×小区成立业主委员会，但是未选聘新的物业服务企业，均豪物业为小区提供物业服务至今。庭审中，均豪物业明确其诉讼请求的计算方式为：我方索要的物业费期间是自2017年1月1日至2019年12月31日，建筑面积为163.4平方米。每年是163.4乘以2.3乘以12等于4509.84元，3年就是13529.52元。垃圾清运费每户每年30元，3年共计90元。滞纳金是按照日千分之三标准计算的，我方只主张了其中的一部分。上述事实，有原告均豪物业提交的前期物业服务合同、通知、照片，被告张鹏提交的照片、民事判决书等证据及双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，天洋公司与均豪有限公司签订的《×住宅小区（×家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。虽然2012年12月31日，天洋公司与均豪物业均作出了解除合同的意思表示，但根据查明的事实，双方并未实际解除物业服务合同，天洋公司亦未选聘新的物业公司，均豪物业在2012年12月31日之后也继续为香花畦小区提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。故据此应当认定均豪物业系诉争期间的香花畦小区的物业服务单位，张鹏应当支付均豪物业诉争期间的物业服务费用。现张鹏同意缴纳涉诉垃圾清运费，对此本院不持异议。关于张鹏不同意交纳物业服务费的答辩意见，张鹏主张物业公司在小区管理中存在诸多问题，综合其提交的现有照片等证据，并不足以证明均豪物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且张鹏所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。故本院认为张鹏所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。因均豪物业为涉案小区提供了物业服务，张鹏作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。均豪物业未提交证据证明张鹏拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议均豪物业进一步提高在保洁、安保、绿化、车辆管理方面的服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告张鹏于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业费13529.52元及垃圾清运费90元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告张鹏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年六月十五日法官助理 张若欣书 记 员 茹 越