北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2276号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：赵珅，男，1987年7月5日出生，汉族，住北京市东城区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告赵珅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟、被告赵珅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付中铁建物业2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费5847．12元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约金（暂计至2020年4月15日为12628．8元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2016年12月19日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第三条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第五章第二十二条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约金。自2018年4月16日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。赵珅辩称：答辩人请求法院依法驳回原告不合理不合法的诉讼请求。事实与理由：一、被答辩人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被答辩人在服务期主要存在以下违反物业服务合同的行为：1．不履行约定清洁服务条款。在实施过程中，原告未按照合同约定及时打扫清理清洁区域，导致公共场所脏乱不堪，楼梯间瓷砖掉落，地板瓷砖松动。公共区域经常有住户堆放纸壳等垃圾，堵塞消防通道，还楼梯道抽烟，带来安全隐患。小区和地下车库狗粪随处可见。2．不履行安全保卫义务。小区西门保安形同虚设，门口保安对外来人员和撞门的外卖快递不管，门禁常处于失效状态，打电话给物业报修也只回复已经通知厂家来维修，有非业主复制门禁卡的，有卖淫嫖娼的，有家里贵重财物被盗的，物业均说自己无责任，多次发现有人进楼里发小广告，门缝塞小广告，物业人员经常敲自己家门，索要物品进行变卖。小区单元门经常处于非锁闭状态，陌生人可以随便进出，关键部位也没有图像采集设备。3．不履行维护公用设施的义务。答辩人所在的单元电梯经常发生故障，严重影响我家装修施工进度，所处的楼层灯泡损坏不亮，无人维修。4．不履行维修的义务。答辩人家中暖气漏水，热力公司来后认为属于物业的维修范畴，物业则以过质保期为由不予维修。另，答辩人从交房期间提出的地面开裂、窗户关不严，入户门有破损等问题，至今物业无人解决。交房期间托管的房门钥匙被物业弄丢，至今没有下文。5．小区公共秩序管理及扰民问题。物业公司公共秩序无约束管理，经常有大型犬出没，不拴狗绳，外卖电动车横冲直撞，小区地下车库跳广场舞，抽陀螺，抽鞭子，遛狗等，小区保安置之不理。各单元楼门口有禁止摩托车停放的标识，依然有车辆停放。经常有车辆堵塞消防通道，之前有小区内发生火灾时，消防车无法进入小区内的情况，有垃圾堆放楼梯逃生通道，给答辩人生活环境造成安全隐患。6．小区停车和车位管理问题。依据相关规定，小区车位应当首先租给本小区业主，建设单位调整租金应与业主协商。物业公司为促使开发商销售及租赁车位，经常拒绝业主车辆进入小区，也有外来小区进入小区停车的，小区租金明显高于同地段其他小区价格。小区车位管理合同中存在霸王条款，物业公司不负责车辆保管义务，一旦发生剐蹭及丢失，物业公司概不担责，业主有异议不签订合同就无法进入车库停车。7．不售卖中水，强行收取物业费。物业公司以未交物业费为由，停止向业主售卖中水。8．未征得业主同意擅自占用公共区域进行经营活动。物业公司未征得业主同意擅自占用公共区域进行经营活动。物业公司未经同意擅自使用业主所有公共区域。小区内设有共享健身房、无人超市、无人售货机均为营利性经营场所，小区人行门广告，电梯广告位长期有广告植入。9．未公开收费项目及物业服务收支情况。物业公司无账目公开公示，对小区公共区域营业所得收入无公示，无告知，业主不知去向。10．泄露客户信息资料等行为。物业管理人员在群里泄露客户资料，将电话提供给中介服务，答辩人长期遭受中介电话骚扰。11．以物业名义推销来路不明的厂家。答辩人根据物业人员发放的传单上的电话进行燃气改造，但办理燃气卡开通燃气时，通州燃气公司认为传单上的联系人非北京燃气公司人员，不正规且无资质，不为答辩人办理燃气卡，给答辩人造成了极大的经济损失和精神损失。答辩人认为燃气涉及安全，非常重要，后果不堪设想。就此次事件答辩人向物业投诉，至今没有结果。12．装修验收后才入住并未得到物业服务，物业也不退还装修押金。答辩人于2020年11月首次完成装修，并通过验收，之前为开发商以交钥匙为由强行移交，并未入住，也并未享受物业服务，因此不应交纳物业费。并且答辩人完成装修后，物业以入户门外开为由拒不退还装修押金，据了解小区很多业主此情况的物业都退还了装修押金。13．物业维修工维修暖气，收取费用后拒不售后。物业维修人员于工收取了160元维修费，并承诺保障暖气后期供热。但几日后暖气不热，我再联系于工上门维修，其拒不理会还把我微信拉黑。本人认为于工作为物业的一员，并没有起到服务业主的义务，仍收取了维修费，请求物业加强管理，并退还维修费。二、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。答辩人认为物业公司未履行物业服务合同条款在先（合同第十五条），在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵珅系北京市通州区xx室的业主。2015年11月8日，赵珅（买受人）与北京通瑞兴盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，赵珅购买了涉案房屋，合同载明房屋建筑面积89．47平方米，买卖合同附件七为《通瑞嘉苑前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》第七条约定：物业费收费标准为2．69元/月·平方米。此外，《物业合同》还约定了其他内容。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为甲方选聘乙方对通瑞嘉苑（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。双方还约定了其他内容。经核实，赵珅未缴纳2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，被告就其反映的“以物业名义推销来路不明的厂家”的答辩意见，提交了两张照片及一份业主投诉记录的照片，被告就其反映的“物业维修工维修暖气，收取费用后拒不售后”的答辩意见，提交了两张微信截图。除此之外，被告未提交其他证据。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据《物业合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。被告虽向本院提交了一些照片及微信截图用以证明小区物业服务的问题，但是物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。但是，对于被告答辩意见反映的问题，中铁建物业应积极回应，有则改之、无则加勉，妥善处理。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告赵珅支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费5776．18元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司负担106元（已交纳）；由被告赵珅负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月十六日书记员 于逸冰