湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初4019号原告：邹喜吾，女，1975年10月25日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：葛敏，湖南岩铮律师事务所律师。被告：湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司，住所地湘潭市雨湖区三大桥市场2区6栋，统一社会信用代码914303026663129402。法定代表人：罗伏全。委托诉讼代理人：蔡葵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张重实，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湖南乡里美食有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区高岭路怀义亭，统一社会信用代码9143030018472589X5。法定代表人：邹仙权。委托诉讼代理人：郭建军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：扶婷，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。原告邹喜吾与被告湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司（以下简称三桥农产品公司）、湖南乡里美食有限责任公司（以下简称乡里美食公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，原告邹喜吾向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2020）湘0302民初4019号民事裁定书，裁定准许对被告三桥农产品公司、乡里美食公司的财产进行诉讼保全，保全金额为68万元。本院依法适用普通程序，组成合议庭于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告邹喜吾及其委托诉讼代理人葛敏，被告三桥农产品公司的法定代表人罗伏全、委托诉讼代理人张重实，被告乡里美食公司的委托诉讼代理人扶婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹喜吾向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告三桥农产品公司签订的《加盟金海投资共建市场协议书》、原告与被告乡里美食公司签订的《加盟金海投资共建市场协议书》无效；2．判令两被告立即向原告返还已付购房款34万元；3．判令两被告立即赔偿原告损失34万元；4．判令两被告承担本案的诉讼费用、保全费、保全担保费。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告三桥农产品公司签订《加盟金海投资共建市场协议书》，协议书约定原告向被告交付34万元购房款，被告三桥农产品公司将位于湘潭市雨湖区××栋××层××号商铺出售给原告，并约定被告应当在入场后三年内由被告办理好权证。原告依约于当日依据被告三桥农产品公司的指示支付了全部购房款。2018年，被告三桥农产品公司以其公司被被告乡里美食公司收购为名，要求原告与被告乡里美食公司签订了《加盟金海投资共建市场协议书》，两份协议内容完全一致，仅主体不一致。被告乡里美食公司将原告与被告三桥农产品公司签订的《加盟金海投资共建市场协议书》原件收回。原告多次催促两被告尽快为原告办理不动产权证，但两被告均以各种理由推脱。后原告得知案涉商铺至今未取得商品房预售许可证书，根本无法办理产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。两被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，诱导原告签订无效合同，支付巨额价款，严重侵害了原告合法权益，故原告诉至法院。被告三桥农产品公司、被告乡里美食公司共同辩称，原告与两被告签订的《加盟金海投资共建市场协议书》不是商品房买卖合同，不存在商品房预售的事实，原告的行为有违诚信原则，应当依法驳回原告的诉讼请求。主要理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《城市管理法》第三十条规定房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。由此，商品房买卖合同需具备以下基本前提：第一、商品房销售主体是房地产开发企业；第二、商品房为房地产开发和经营项目的房屋；第三、买受人取得房屋所有权，但对房屋的用途、处置不受限制，由所有权人支配。本案所涉纠纷不符合上述商品房买卖的基本特征。房地产开发企业是依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，享有房地产开发资格的企业，本案两被告不是房地产开发企业，案涉项目并非房地产开发和经营项目。根据原告和两被告签订的《加盟金海投资共建市场协议书》中一系列的约定显示双方并没有按市场价格、方式去买卖门面，而是出于共同参与市场建设的需要，投资共建市场，因此双方是投资共建市场的行为,而不是通过商品房买卖取得房屋所有权。2、原告的起诉有违诚实信用原则。两被告与原告的投资共建市场的行为，不违反法律规定，合法有效。因疫情的原因，两被告遭受重大损失，产权证没有办理好，两被告也是最大的损失方。现房屋的产权证办理已经纳入历史遗留问题，相关办证工作正在稳妥推进，不存在无法办证的事实。原告以没有预售许可这一理由企图单方推翻协议要求赔偿，有违诚信原则。3、退一步说，假定本案定性为商品房买卖，原告主张也过诉讼时效。原告对于房屋没有预售许可的事实是知情的，本案合同签订的时间是2016年5月22日，原告于2020年11月向法院提起诉讼已过诉讼时效。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告邹喜吾为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份信息，拟证明原告主体适格；2、两被告的工商登记信息，拟证明两被告主体适格；3、《加盟金海投资共建市场协议书》，拟证明原被告就购买涉案商铺进行了约定，并就商铺的价格、位置、支付方式进行了约定；4、授权委托书，拟证明原告向被告购房，并非合建；5、收条，拟证明原告依约支付了购房款；6、转账凭证，拟证明被告收到了原告的购房款；7、证明，拟证明商品房没有预售许可证。被告三桥农产品公司、被告乡里美食公司上述证据质证认为：对证据1、2的三性无异议。对证据3、4、5、6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本案系投资共建关系，不是商品房买卖关系。对证据7的关联性和证明目的有异议，本案不是商品房买卖关系，不存在商品房预售的相关事项。被告三桥农产品公司、被告乡里美食公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、潭发改备（2015）329号湘潭市发展和改革委员会文件、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明建设单位不是商品房，不具有商品房建设的资格，不是商品房建设项目，本案所涉纠纷不是商品房买卖纠纷；2、湘潭市住房和城乡建设局颁发的关于将湖南乡里美食（干鲜果品）农产品物流配送中心项目参照历史遗留问题处置的有关报告、关于将湖南乡里美食（干鲜果品）农产品物流配送中心项目参照历史遗留问题处置的请求，拟证明本案所涉项目为农产品物流配送项目，且房产证的办理由于当时为了响应政府的号召，有关手续没有及时到位，现政府已将该项目纳入历史遗留问题，办证工作正在推进。3、湘发改函（2020）29号湘潭市住房和城乡建设局颁发的关于湖南省疫情防控重点保障企业地方性名单（第二批）的函及名单，拟证明市场是一个公益性质，不是商品房买卖性质；4、集资加盟三桥农产品综合市场门面建设及经营协议书、湖南省高级人民法院（2018）湘民申124号民事裁定书，拟证明被告三桥农产品公司以相同的方式与相关的经营人投资共建市场，双方合同性质是否是商品房买卖合同发生争议，最后到高院的再审程序，法院认可类似合同不是商品房买卖合同；5、集资加盟金海民生大市场门面建设及经营意向协议书，拟证明双方合作共建的事实。原告邹喜吾对上述证据质证认为：对证据1、2、3、4、5的关联性和证明目的有异议，与本案无关，达不到被告的证据目的。本院对上述由原告及被告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据7的真实性予以认定，但达不到原告的证明目的。对两被告证据1、2、3、4、5的真实性予以认定，但达不到被告的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、根据被告三桥农产品公司、被告乡里美食公司的当庭陈述，被告三桥农产品公司系湖南金海农产品有限公司的子公司，2015年湖南金海农产品有限公司收购了被告乡里美食公司后，被告三桥农产品公司停止经营，其业务均由被告乡里美食公司承继。2011年湖南金海农产品有限公司将“金海水果批发市场”拆除，后重新选址湘潭市雨湖区北二环以北、高岭路以西，并取得建设用地规划许可证（用地性质为工业用地），由被告乡里美食公司于2016年建成，项目名称为湖南乡里美食（干鲜果品）农产品物流配送中心。2016年5月24日，因被告乡里美食公司的工商登记手续尚未完备，湖南金海农产品有限公司对外以被告三桥农产品公司的名义与原告邹喜吾签订了《加盟金海投资共建市场协议书》，约定双方自愿加盟投资共建市场，甲方（即被告乡里美食公司）的项目位于湘潭市二环线高岭路口交汇处，名称为湖南乡里美食（干鲜果品）农产品物流配送中心；甲方按购地及建筑成本价收取乙方（即原告邹喜吾）的投资共建费用。如乙方属于投资型，甲方可按乙方所投资金总额6%计年回报率返租乙方门面，另签返租合同一定三年；物流中心由甲方负责承建事项及按时交付给乙方使用，乙方经营期间货物进场费享有按租赁门面者的50%标准收取；甲方交付给乙方的使用部分乙方享有永久性产权（权证入场后三年内由甲方代办），税费处理。自本协议签订之日起一年内交付给乙方，如未按期交付所交费用按银行利息计算；乙方投资共建仓储物流商铺为本协议项目中的位于水果经营区3栋1层17号，用途为物流商铺，成套定价为总金额398,000元，在本协议签订时一次结清，优惠58,000元，实付340,000元。2016年5月22日，原告向被告乡里美食公司支付案涉商铺价款340,000元。后因被告的原因导致案涉商铺至今未办理产权证，故原告诉至本院，形成本诉。二、2016年10月13日，被告乡里美食公司将案涉商铺交付给原告。同日，原告与湖南金海农产品有限公司签订了《授权委托书》，约定甲方（即原告邹喜吾）将案涉商铺（面积49.5平方米）租赁给湖南金海农产品有限公司从事经营管理，委托日期自2016年12月1日至2019年11月30日，计租时间为2017年5月1日起；计租标准按所投资全总额年回报6%计20,400元，门面租金按季收取，水电费及其它经营费用由乙方自行交纳，从2016年12月1日起至合同期满，租金一订三年不变，为开发新市场，统一半年不计租。甲方的租金收益中按国家政策应缴纳的税费由甲方承担，并由乙方代扣代缴。2019年11月30日，原告收回案涉商铺，至今未出租也未使用。三、根据两被告陈述，被告乡里美食公司的工商登记手续完备后，原告应被告乡里美食公司的要求，将原来与被告三桥农产品公司签订的《加盟金海投资共建市场协议书》，更换为与被告乡里美食公司签订的《加盟金海投资共建市场协议书》，该两份协议书内容完全一致。两被告的经营范围是农副产品批发兼零售及市场管理。被告乡里美食公司陈述，因案涉项目报建报批手续尚未完善的原因，导致案涉商铺产权证至今未能办理。本院认为，本案的焦点为原、被告之间签订的《加盟金海投资共建市场协议书》是否能够产生商品房买卖合同的法律效力，原告能否基于商品房买卖合同关系向被告主张权利。对于上述焦点，本院分析如下：1、商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，商品房买卖合同的出卖人只能是房地产开发企业。根据《城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业，如果出卖人不是房地产开发企业，其并不能成为商品房买卖合同的一方主体，一方主体就不能适用商品房买卖合同的有关法律规定来解决其与另一方民事主体之间的纠纷。本案中，被告不是从事房地产开发经营的企业，不具有商品房开发的资质，原告不能适用商品房买卖合同的有关法律规定来解决其与被告之间的纠纷。2、商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋。本案所涉项目用地性质为工业用地，建设单位被告乡里美食公司也不是房地产开发企业，其在工业用地上建设的项目名称为湖南乡里美食（干鲜果品）农产品物流配送中心，不是房地产开发经营项目，不具有商品房的性质。综上所述，尽管被告收受了原告房款，但原告购买的案涉商铺不具有商品房性质，原告以原、被告之间构成商品房买卖合同关系起诉要求返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹喜吾的诉讼请求。本案受理费10,600元，由原告邹喜吾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  陶华英审 判 员  暨立春人民陪审员  钮建平二〇二一年六月七日书 记 员  宋思问附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。