北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6864号原告：戚有成，男，1955年2月14日出生，汉族，退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市两高律师事务所律师。被告：北京市大兴县秋实商贸公司，住所地北京市大兴县西红门镇批发市场。负责人：杨宇，总经理。委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。原告戚有成与被告北京市大兴县秋实商贸公司（以下简称：秋实公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚有成的委托诉讼代理人秦宜义、被告秋实公司的委托诉讼代理人邹雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚有成向本院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告双方于1997年1月13日、1996年2月15日签订的《集资建楼协议》有效；2.判令秋实公司依法承担本案诉讼费用。事实与理由：戚有成于1997年1月13日、1996年2月15日与秋实公司签订了《集资建楼协议》。签订协议后，戚有成支付了集资款，秋实公司也交付了约定的北京市大兴区西红门镇秋实综合楼5单元4层1号、3单元4层1号、4单元1层2号、4单元2层2号、4单元3层2号房屋。最近，西红门镇政府对包括上述房屋在内的秋实综合楼实施了拆迁，但秋实公司对戚有成集资建房的事实不予认可，对戚有成持有的《集资建楼协议》的效力也不认可，导致戚有成无法取得拆迁补偿利益。为维护戚有成的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持戚有成的全部诉讼请求。秋实公司辩称，不同意戚有成的诉讼请求。《集资建楼协议》项下的房屋已经被拆除，标的物灭失，因此其主张协议有效没有事实基础。《集资建楼协议》项下的房屋没有合法的产权手续，大兴区人民法院（2016）京0115民初1153号民事判决书认定：“秋实综合楼的建造取得了立项、审批、开工等审批手续，但未取得土地转为国有的相关审批手续，所以，该建筑物产权性质等问题，根据相关法律规定，应由行政机关予以认定，本院不予认定”，“对于诉争房屋建造完成后的流转行为，因诉争房屋尚未完全取得相关审批手续，其流转行为违反相关法律规定，不具有合法效力，本院不予认定。”后北京市第二中级人民法院针对上述判决作出终审判决即（2017）京02民终10480号民事判决书。戚有成要求《集资建楼协议》有效无法律依据，且经过法院合法判决，集资建楼的效力不应由法院予以确认，不具有合法效力。1997年1月13日《集资建楼协议》项下涉及的两套房屋经（2016）京0115民初1153号民事判决书的事实认定部分载明“本院于2017年6月15日在涉案房屋所在楼栋及周边张贴了权利人申报公告，要求涉案房屋相关权利人在公告发布之日起15日内到本院申报相关权利。但在本院张贴公告后，至今没有相关权利人向本院主张或申报涉案房屋的相关权利”，所以戚有成已经丧失该《集资建楼协议》项下的房屋相关权利。1996年2月15日《集资建楼协议》因为已经进行了擅自更改，没有法律效力。基于以上几点，秋实公司认为鉴于《集资建楼协议》项下的房屋已被拆除，标的物灭失，戚有成起诉没有事实依据，且《集资建楼协议》项下的房屋亦无合法的审批手续，所以《集资建楼协议》也不具有合法效力。戚有成主张的事实不符合客观情况，秋实综合楼并非进行拆迁，而是进行了拆除腾退。秋实公司请求依法驳回戚有成的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：戚有成主张1996年2月15日及1997年1月13日与秋实公司签订《集资建楼协议》。其中1996年2月15日《集资建楼协议》约定，楼栋号：东楼，门或室：4门2号（1-3层），面积：475.49㎡，价款：760739.08元，付款计划：二期款1月16日760739.08元；需说明事项：主办方，1.此价款不含办理产权手续费，另付；2.遇有国家新出台的政策性调整（如防洪费等），按有关规定追加；3.电增容暂未列入，另计；4.遇有减项因素决算时一并调整。投资方，1.关于办产权有另行协议；2.室内装修见附表；3.变更项目另行决算。协议中4门2号（1-3层）处“4”有改动，并加盖有秋实公司公章，协议落款处有杨晓春、戚有成的签字及加盖有秋实公司的公章。1997年1月13日《集资建楼协议》约定，楼栋号：东楼、北楼，门或室：5-4-1、3-4-1，价款：减2-4-2，39102元，219370元。付款计划：顶欠款已交齐。需说明事项：主办方，1.此价款不含办理产权手续费，另付；投资方，原2-4-2房协议与本协议合为5-4-1房协议，3-4-1顶欠款，5-4-1差额顶欠款。协议落款处左下方有王玉琨签字及加盖有秋实公司的公章，右下方书写为北京兴源建筑设备安装工程公司，并有戚有成的签字。戚有成提交有1997年1月13日的收据一张，载明“今收到戚有成交来集资款北楼3-4-1，91.01㎡×2300×1.048，人民币贰拾壹万玖仟叁佰柒拾元零伍角，??219370.50。”收款人为王玉琨，交款人为戚有成，并加盖有秋实公司财务专用章。关于收条上的金额与《集资建楼协议》不能对应，戚有成表示戚有成为秋实公司做工程，秋实公司拖欠戚有成工程款，也有部分借款，实际为以房抵债。秋实公司主张1996年2月15日《集资建楼协议》中4门2号（1-3层）“4”处有改动，应为5单元2号1-3层房屋，系被王玉琨擅自更改，戚有成表示篡改行为非其本人的真实意思表示，没有法律效力，戚有成已将该协议下3套房屋转让给案外人王嘉。秋实公司据此提交了戚有成（甲方）与王嘉（乙方）签订的《协议书》复印件及戚有成与杨宇的电话录音。上述《协议书》载明：“因甲方对外承接工程急需用款，经双方协商如下：1.乙方一次性付给甲方30万元（叁拾万元正）借用三个月；2.甲方用位于西红门二村秋实综合楼5-1-2、5-2-2、5-3-2三套房产（总面积475.49㎡）以单价1100/㎡抵押给乙方；3.甲方到期如不能归还借款，上述抵押自动完成，清算有关往来账目之后，乙方在一周之内付清房款。”戚有成主张3单元401、4单元102、4单元202、4单元302房屋委托张某管理经营，5单元401由物业人员乔春玲管理，并提交证人张某、朱某的证言、张某与杨春雨签订的《房屋租赁合同》及银行凭证、收条、张某与王希烈签订的《房屋租赁协议》、张某委托申龙俊与北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》予以证明。上述《集资建楼协议》所涉房屋于2020年10月12日已被拆除。另查，秋实公司曾以占有保护纠纷为由将王玉琨诉至本院，要求：1.要求确认北京市大兴区西红门镇秋实综合楼1单元1层2号、1单元6层2号、1单元4层2号、2单元4层2号、2单元6层1号、2单元6层2号、2单元5层2号、2单元4层1号、3单元5层1号、4单元6层2号、4单元5层2号、4单元4层2号、5单元6层1号、5单元6层2号、5单元5层1号、5单元5层2号、5单元4层1号、5单元4层2号、5单元3层1号、5单元3层2号、5单元2层1号、5单元2层2号、5单元1层1号、5单元1层2号、8单元6层2号、8单元5层2号、8单元3层2号、车库2号门1-2楼、锅炉房旁边一、二层小楼、锅炉房，共计30套房屋归原告使用；2.诉讼费由被告承担。本院于2015年7月20日作出（2013）大民初字第11300号民事判决书，王玉琨提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）二中民终字第13001号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，该案经审理查明：1994年12月27日，西红门二村（甲方）与秋实公司（乙方）签订了联合改造扩建合同书，合同约定：“经反复酝酿和充分论证，西红门二队与秋实公司就改造扩建项目，签订正式合同如下：合作双方及各自条件责任：立合同双方（一）提供用地方北京市大兴县西红门镇第二村社，法定代表人宗文甫，职务书记；（二）投资方北京市大兴县秋实商贸公司，法定代表人杨晓春，职务总经理；合作条件及各自责任（一）甲方（1）永久性提供建楼用地5300平米，其中二队自用2200平米，秋实使用3100平米（转为国有土地）。地点在西红门立交桥北头京开路西（现队部和运输公司大院）。（2）水电配套与小区内管线接头，并按村民标准长期供给和收费。（二）乙方：（1）负责楼房及配套建设，投资约800-850万元（以工程予决算为准）；（2）返还二队住宅楼（含队部办公室）叁仟贰佰平米（建筑面积、含阳台面积）。返还面积以主楼为主，产权归二队所有。楼房建成后，有关管理问题另行协议。现甲、乙双方确定的共同原则是：（1）委托代管。产权方委托主办方统一供给、管理上下水、供电、供暖、环卫、治安等，双方签委托书。（2）有偿服务。依据北京市文件，参考当地实际，共同确定标准，水、电与村民同价、暖按本市标准；下水、环卫测算核定。（3）设备检修、更新：每年度正常检修，公用设施部分的水暖电，由管理方收缴的各项费用中包干负责;各户面积内设施维修、更换（包括上下水道疏通）由产权方（和相关户）自行负责；共用设施的定期更新、改造（如锅炉、水泵、上下水管道运行期满及屋顶的定期防水处理），由管理方提前做出计划和予算，经所有产权方共同认定后，按产权面积分摊。空闲房屋冬季采暖空运转费和长年的管理费，由产权方负责交纳。产权出租、转让或变卖，要先与管理方联络，并重新签订委托代管协议，否则管理方不出具任何证明，不负责水暖电服务。”1995年1月23日，大兴县计划委员会作出兴计基前字1995-16号关于西红门镇二村与秋实商贸公司合建宿舍楼进行规划设计的批复，写明：“西红门镇第二村民委员会，你村关于与秋实商贸公司联合筹建宿舍楼的请示收悉。经研究，同意为解决双方职工及部分农民住房困难建住宅楼并进行规划设计工作，现将有关事项批复如下：1.建设地址：京开公路西红门段西侧，占地0.53公顷。具体建筑位置及占地规模及规划及土地管理部门核定为准。2.主要建设内容及规模：住宅及配套设施，建筑面积12000平方米。3.投资及资金来源：投资800万元，资金由秋实商贸公司自筹。4.有关水、电、暖等市政配套设施应统一规划，同步实施，并在项目转为正式申请时予以明确。望据此抓紧设计等前期准备工作，待前期工作完成后，另行报正式计划方可开工。”1995年6月8日，大兴县计划委员会作出兴计基前字1995-147号关于西红门镇二村与秋实商贸公司合建宿舍楼由规划设计转为正式项目的批复，写明：“西红门镇第二村民委员会，你村关于与秋实商贸公司联合筹建宿舍楼由规划设计转为正式项目的申请收悉。经研究同意，现将有关事项批复如下：1.建设地址：京开路西红门段西侧，具体建筑位置及占地规模以规划及土地管理部门核定为准。2.主要建设内容及规模：宿舍楼建筑面积11514平方米。其中一层为底商1354平方米。3.投资及资料来源：投资819万元，资金自筹。九五年计划投资500万元。4.市政配套设施：水、电、暖均由你单位自行解决。望据此抓紧进行实施，并按月将施工进度报县计委备案。”1995年6月26日，北京市计划委员会出具固定资产投资项目投资许可证，显示：“项目名称西红门二村与秋实合建宿舍楼，建设单位西红门二村与秋实公司，建设地址西红门二村，建设性质集体，建设规模11440㎡，计划开工年月1995.6，总投资额819万元，项目负责人杨晓春，计划竣工年月1996.10，许可证编号京地投证字京第950040号。”1996年7月10日，秋实公司申请非农业建设用地申请审批表，载明：“用地类型非耕地，隶属单位西红门政府，企事业名称西红门二村，用地性质征用，项目合建宿舍楼，建筑种类新建，投资概算819万元，建筑宿舍楼10160平米，一层商业1354平米，建筑95年7月16日起96年7月13日竣工。用地面积5277.44（非耕地），坐落位置西红门镇二村（立交桥北头路西），企事业四邻东至京开路，西至金钢石、熔断器厂，南至针织厂，北至达光南巷，东西长北54.67米，南74.67米，南北长82.92米。申请原因解决职工住宅困难；解决经营和办公环境，经办人杨晓春，加盖公章，区乡镇政府意见：同意，负责人帅淑敏，96年7月25日，加盖镇政府公章。”1995年6月26日，规划部门出具中华人民共和国编号95大规建字228号建设工程规划许可证及附件，建设工程规划许可证显示：“建设单位西红门第二村委会，建设项目名称宿舍楼，建设位置西红门镇，建设规模11514㎡，附图及附件名称建设工程规划许可证附件总平面设计图。附件显示：建设单位西红门第二村委会，建设位置西红门镇，建设单位联系人闫耀华，电话9262177，发件日期95年6月26日，宿舍楼11514㎡，地上6层，高度19.7m，3栋，结构种类砖混，造价819万元。”1995年8月7日，秋实公司作为申报单位取得（95）兴建开字第03070号大兴县建设工程开工证，显示：“申报单位秋实公司，建设地点西红门立交桥北西侧二村，建设单位联系人杨晓春，电话9262278，二村秋实合建楼宿舍楼，11514㎡，砖混六层，任务批准文号兴计字147，许可证号规建228，出图日期95.6，开竣工时间95.7-96.5，工程造价819万元，施工现场三通一平准备情况：具备三通一平条件，县质量监督站，区县统计局、施工单位及主管上级部门、建设单位主管上级部门、区县招商办公室、区县建委审批意见，均为同意，并加盖公章。”1995年12月8日，秋实公司与西红门二村签订返还协议书，约定：“二村与秋实合建楼主体已封顶，各部面积业已确定。返还协议如下：返还建筑为南楼6、7、8三个门共31套房子。其中6门11套（首层队部为1大套）；7门12套（包括过街门洞的1小套）；8门8套（其中含8门2号1、2层2套）。即：南楼除8门2号的3、4、5、6层4套为秋实集资面积外，其余均为返还面积。工程竣工后，二村对以上房享有产权。附：南楼返还示意图，此协议。”秋实公司与西红门二村加盖公章。1996年6月19日，大兴县计划委员会出具兴计基前字（1996）80号关于西红门二村秋实商贸公司联建住宅楼附属设施的批复，显示：“西红门第二村民委员会，你村与大兴秋实商贸公司合建宿舍楼附属工程的申请收悉。经研究同意，现将有关事项批复如下：1.建设地址：合建宿舍楼西侧。具体建筑位置及占地规模以规划及土地管理部门核定为准。2.主要建设内容及规模：锅炉房、车库，建筑面积320平方米。3.投资及资金来源投资20万元，资金自筹。4.有关水、电、暖等市政配套设施应统一规划，同步实施，并在项目转为正式申请中予以明确。望据此抓紧进行规划设计等前期准备工作，待前期工作完成后，另行报批正式计划方可开工。”秋实公司1992年12月2日成立，企业类型股份合作，股东胡景双、杨晓春，法定代表人为杨晓春，该公司于1997年7月18日被工商行政管理部门吊销企业营业执照。1996年12月19日，杨晓春病逝。1996年12月23日，由杨晓春的妹妹杨晓梅签字，加盖秋实公司的公章，出具授权委托书，写明：“经杨晓春同意，王玉琨同志为秋实公司法人，具体接任时间待该公司债务平衡之后进行，准确日期由王玉琨同志确定。特此，杨晓梅”;王玉琨在授权委托书备注：“从即日起秋实公司全权由王玉琨同志负责，并承担该公司的一切债权债务，秋实公司王玉琨1997年1月5日。”1996年12月30日上午，秋实楼出资人王玉琨、李志宏、刘波、于传录、王鹏、孙晓晨、王纯丽、秋实公司代表杨晓梅出席签署秋实公司及秋实综合楼投资股东联席会记录，写明：“会议首先杨晓梅告知杨晓春已于前几日过世，并已发送完，杨雨（宇）及其家属返回佳木斯，眼下我也要走了，秋实公司根据杨晓春生前所言，只有二人能将此楼建设继续完成，一是王玉琨，即有当地户口，又是主要投资人，熟悉业务，一直与我在作运作工作，二是三建工程负责人白希文，因欠他很多工程款这样工程款的问题好解决，至于确定谁，由本人和大家来确定，其后杨晓梅提出三项要求，1.确定之后，接收人必须承认杨晓春签订的一切手续及合同有效，其以后发生的任何事情与杨家无关。2.杨雨（宇）二口的生活用品已随身带走，本楼申报材料没有带走，我和李晓彬的生活用品带不走，留下，秋实公司给我补偿，具体和李晓彬商量。3.我和李晓彬这二年都没开工资，此次给我们补偿。下面由秋实公司会计孙晓晨介绍了公司的财务状况及工程款收支状况，现在开出的支票被退回来，银行叫去交罚款还没钱，员工工资连我的都没有发，秋实楼工程款、材料款及相关单位的施工费还欠很多，初步统计欠300多万。会上大家经过讨论最后决定：1.由王玉琨接管秋实公司负责综合楼的建设、分配对内对外经济；2.原则同意杨晓梅提出的三项要求，具体由王玉琨负责处理。”2007年7月16日，秋实公司召开股东会，产生决议，写明：“秋实公司召开股东会会议，会议应到两方，实到两方，占注册资本100%。参加会议的股东在人数和资格等方面符合有关规定，会议形成决议如下：一、鉴于秋实公司原股东杨晓春已于1996年12月19日病逝，其子杨宇即是杨晓春公司股份的法定继承人，又是杨晓春股份的遗嘱继承人，为此，全体股东均认可杨宇为秋实公司股东，持有杨晓春在本公司的50%全部股份，行使股东的全部权利，并追认杨宇行使股东权利的起始日期为1996年12月20日。二、鉴于本公司委托王玉坤（琨）代为管理公司事务的期限为66天，（公证）即自1996年12月23日起至1997年2月6日止，现今已过期限，本公司已不再承认其代理行为，因其以丢失为由拒不交回公司公章、财务章及财务账簿，影响公司的经营，现委托杨宇作为公司的负责人，将公司的原公章、财务章及财务账簿公告挂失、宣布作废，同时申领新公章并进行备案。三、由杨宇负责与王玉坤(琨)办理公司财物的交接工作。”由胡景双、杨宇签字。秋实综合楼实际建成后，该楼具体房屋的实际流转及占有使用情况较为复杂，且历时已久，难以核实清楚。该案在审理中，本院向西红门二村核实上述建房及该房屋的现状，西红门二村书记白茵瑞答复：确实有这个项目，主要负责是杨晓春，因为杨晓春去世，造成这个楼是黑楼，当时是二村出地皮，有村里32套房子，该房子由村里实际控制，但是有2套被王玉琨占着。听说当时的股东有李志红、王玉琨、杨晓春，杨晓春去世后，由王玉琨代管，村里的楼都在南面，东面、北面不知道具体是谁的。关于土地性质就是为了解决村里运输公司职工住宿建的，全部手续很齐全，就差土地转为国有手续，现在该楼的治安归村里管理。对于秋实公司诉争房屋的占有情况，秋实公司提出诉争房屋均由王玉琨占有，由王玉琨的儿媳妇乔春玲出租使用，收取租金，王玉琨当庭否认其占有使用诉争房屋中的任何一套，认为其不是本案适格主体。在该案审理中，本院于2017年6月15日在涉案房屋所在楼栋及周边张贴了权利人申报公告，要求涉案房屋相关权利人在公告公布之日起15日内到本院申报相关权利。但在本院张贴公告后，至今没有相关权利人向本院主张或申报涉案房屋的相关权利。该案经审理认为：该案诉争房屋所在秋实综合楼的建造取得了立项、审批、开工等审批手续，但未取得土地转为国有的相关审批手续，所以，该建筑物的产权性质等问题，根据相关法律规定，应由有关行政机关予以认定，本院不作认定。对于该案诉争房屋，因已实际存在，具有一定的占有使用的收益，但对于诉争房屋建造完成后的流转行为，因诉争房屋尚未完全取得相关审批手续，其流转行为违反相关法律规定，不具有合法效力，本院不予认定。……该案判决，只为解决平等民事主体之间的民事诉讼纠纷，不能作为相关行政机关对该案诉争房屋产权性质、权属等问题进行认定的依据。2017年8月25日，本院作出（2016）京0115民初1153号民事判决书，判决：一、确认北京市大兴区西红门镇秋实综合楼一单元一层二号、一单元六层二号、一单元四层二号、二单元四层二号、二单元六层一号、二单元六层二号、二单元五层二号、二单元四层一号、三单元五层一号、四单元六层二号、四单元五层二号、四单元四层二号、五单元六层一号、五单元六层二号、五单元五层一号、五单元五层二号、五单元四层一号、五单元四层二号、五单元三层一号、五单元三层二号、五单元二层一号、五单元二层二号、五单元一层一号、五单元一层二号、八单元六层二号、八单元五层二号、八单元三层二号的房屋归秋实公司使用；二、驳回秋实公司的其他诉讼请求。王玉琨不服上述判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理查明的基本事实与一审一致，认为除马**占有的一套房屋因提交了新证据一审判决确认有误，需改判外，一审判决判处结果并无不当，予以维持。2017年11月16日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终10480号民事判决书，判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1153号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1153号民事判决第一项为：确认北京市大兴区西红门镇秋实综合楼一单元一层二号、一单元六层二号、一单元四层二号、二单元四层二号、二单元六层一号、二单元六层二号、二单元五层二号、二单元四层一号、三单元五层一号、四单元六层二号、四单元四层二号、五单元六层一号、五单元六层二号、五单元五层一号、五单元五层二号、五单元四层一号、五单元四层二号、五单元三层一号、五单元三层二号、五单元二层一号、五单元二层二号、五单元一层一号、五单元一层二号、八单元六层二号、八单元五层二号、八单元三层二号的房屋归秋实公司使用；三、驳回秋实公司其他诉讼请求。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。生效法律文书已确认本案《集资建楼协议》所涉房屋所在的秋实综合楼的建造取得了立项、审批、开工等审批手续，但未取得土地转为国有的相关审批手续，故该建筑物的产权性质等问题，根据相关法律规定，应由有关行政机关予以认定。上述房屋，因已实际存在，具有一定的占有使用的收益，但对于房屋建造完成后的流转行为，因所涉房屋尚未完全取得相关审批手续，其流转行为违反相关法律规定，不具有合法效力，法院不予认定。本案中戚有成主张其与秋实公司1996年2月15日、1997年1月13日签订的系《集资建楼协议》，但根据其提交的证据及庭审陈述，上述协议虽名为《集资建楼协议》，实质为以房抵债协议，即涉及房屋建造完成后的流转协议。因协议所涉房屋尚未完全取得相关审批手续，其流转行为违反相关法律规定，据此，对戚有成要求确认其与秋实公司1996年2月15日、1997年1月13日签订的《集资建楼协议》有效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回戚有成的诉讼请求。案件受理费6986元，由戚有成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年六月二十八日书记员  寇晓蒙