贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终1361号上诉人（原审被告）：贵州恒大滨江房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处庄园社区66号。法定代表人：刘长波，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：谢宜云，男，1961年9月12日出生，汉族，住贵州省兴义市。上诉人贵州恒大滨江房地产开发有限公司（以下简称恒大房开）因与被上诉人谢宜云商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初11026号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒大房开上诉请求：1、撤销一审判决并依法予以改判；2、本案一、二审案件受理费由谢宜云承担。事实和理由：恒大房开与谢宜云之所以未签订《商品房买卖合同》的真实原因，是在双方即将签订合同之时，谢宜云发现案涉房屋图纸及实际情况可能存在误差，作为个人的重大财产，恒大房开综合为谢宜云考量，案涉房屋图纸需重新校对，并告知谢宜云合同会因此延期签订，谢宜云并未明确表示异议，图纸校对完毕后，恒大房开及时通知谢宜云前来签约，但谢宜云告知公司因个人原因，暂时不能签约，公司表示理解，双方暂未达成具体签约时间。恒大房开实际并未根本违约合同亦非不能履行，根据恒大房开与谢宜云的沟通情况看，谢宜云是同意在延期签约的情况下继续履行认购书约定的，一审未对谢宜云本身同意延期签订合同的事实进行认定，直接认定恒大房开违约致使合同目的无法实现，无事实依据。根据实际情况，最终未能签订商品房买卖合同的原因，是谢宜云不再同意继续履行，在恒大房开多次通知谢宜云前来签约且于一审庭审中也向谢宜云发出了签约履行的邀请，谢宜云仍不同意继续履行，不再是恒大房开不具备签约条件。同时，即使双方难以达成继续履行的意思，也应该是恒大房开退还其房款，而不应该承担双倍返还的责任。谢宜云向一审法院起诉请求：1、判令解除谢宜云与恒大房开于2019年10月8日签订的《商品房认购书》（编号为0000045）；2、判令恒大房开返还谢宜云购房款780219元；3、判令恒大房开双倍返还谢宜云购房定金100000元；4、本案诉讼费由恒大房开承担。谢宜云以第二、三项诉讼请求重复计算为由，一审当庭变更第二项诉讼请求为：判令恒大房开返还谢宜云购房款730219元（780219元-50000元）。一审法院查明：恒大房开系房地产开发公司，2019年4月19日，该公司取得兴义恒大滨河左岸（一期）的《商品房预售许可证》。2019年9月30日，恒大房开作为出卖人（甲方），谢宜云作为买受人（乙方），双方签订《认购书》（编号为0000080）主要约定，乙方自愿向甲方认购6幢112单元商品房，建筑面积共134.50平方米，其中套内建筑面积130.56平方米。按建筑面积计算，单价为6298元／平方米，按套内建筑面积计算，单价为6488元／平方米；总金额为847058元。乙方同意在签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方选择分期付款：乙方须于2019年10月2日前支付首期房款34706元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月30日前付清127059元；于2020年3月30日前付清127059元，于2020年6月30日前付清127059元，于2020年9月30日前付清127059元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到兴义恒大滨河左岸销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所交款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的。甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。在《认购书》下方甲方处加盖了恒大房开印章，并载明经办人为王锋果。乙方处有谢宜云的签名捺印，并载明通讯地址：兴义市；联系电话：138××××3938。该《认购书》签订同日，谢宜云向恒大房开支付了定金50000元。2019年10月8日，谢宜云又与恒大房开签订一份《认购书》（编号为0000045），该份《认购书》相较于前一份填充的内容更加清晰，两份《认购书》除落款时间及编号外，其余内容完全一致。该《认购书》签订同日，谢宜云向恒大房开支付了首期房款34706元，恒大房开向谢宜云出具《收据》载明“兹收到谢宜云交来兴义恒大滨河左岸6号商铺112首期款84706元（含定金50000元）”。2019年10月28日，谢宜云向恒大房开支付房屋尾款695513元，恒大房开向谢宜云出具《收据》载明“兹收到谢宜云交来兴义恒大滨河左岸6号商铺112楼款762352元（含优惠金额）”。谢宜云支付前述房款后，恒大房开迟迟未与其签订《商品房买卖合同》。2020年4月28日、2020年5月12日，谢宜云之子通过微信联系恒大房开的销售人员王锋果询问什么时候能签合同，王锋果回复“我昨天问了这边处理合同的人员,说的是商铺图纸没有过会签,暂时签不了”,当谢宜云之子再次询问什么时候才能签合同时,王锋果回复“我估计还得等一段时间”，并表示已知道谢宜云房款已交清。2020年8月12日，王锋果通过微信联系谢宜云之子“有时间的话，你来项目这边签合同吧，现在会签好了，可以签约合同了。”谢宜云之子未予回复。2020年8月14日，王锋果发送微信信息要求谢宜云于2020年8月17日前到售楼部签订《商品房买卖合同》，谢宜云表示老人生病，在贵阳走不开。王锋果回复“那你们有时间了再过来签吧，老人家身体要紧。”后双方至今未签订《商品房买卖合同》。另，恒大房开还将兴义恒大滨河左岸6幢106单元、6幢113单元的房屋分别出售给谢宜云、谢健与卢小丽，与其签订相应的认购书，在甲方处经办人均为王锋果。认购书签订后，谢宜云、谢健与卢小丽均支付了相应的购房款，恒大房开至今也未与谢宜云、谢健与卢小丽签订正式的《商品房买卖合同》。兴义恒大滨河左岸6栋于2019年3月6日取得面积测绘报告。一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般以“认购书”、“定购单”、“意向书”等形式表现，且多预付定金。本案谢宜云欲购买恒大房开开发建设的兴义恒大滨河左岸的房屋，并向恒大房开支付了50000元购房定金，而后双方签订相应的《认购书》，双方之间形成商品房预约合同关系。针对案涉房屋，双方分别于2019年9月30日、2019年10月8日签订了《认购书》，该两份《认购书》除编号、落款时间不一致外，其余内容完全相同，本质上谢宜云与恒大房开之间仅存在一个商品房预约合同关系，前一份《认购书》的权利义务已被后一份《认购书》覆盖。现谢宜云主张解除2019年10月8日签订的《认购书》，实际上即是主张解除与恒大房开之间形成的购买兴义恒大滨河左岸6幢112单元的商品房预约合同关系。关于认购书是否解除问题。案涉认购书中并未约定合同解除权问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”本案中，双方签订认购书的目的就是为了签订正式的商品房买卖合同购买商品房，但至今未能签署商品房买卖合同，即认购的目的未能实现。谢宜云主张因恒大房开原因导致至今未能签署商品房买卖合同，而恒大房开则主张其公司已通过微信多次催促谢宜云签署商品房买卖合同，系谢宜云的原因导致不能签订商品房买卖合同。本案的争议焦点是未能签订商品房买卖合同的责任在于谁，双方于2019年10月8日签订的《认购书》约定2019年10月2日支付首期房款，同时签署商品房买卖合同。首先，该时间约定虽然不符合逻辑，但是谢宜云在2019年9月30日向恒大房开支付了购房定金，并签署了一份认购书，能够证明双方在此之前对认购房屋以及支付房款的事宜进行过磋商。其次，认购书中约定的支付首期款的时间是打印的，按商品房领域的交易习惯，认购书系房开商一方提供，本案双方签订的认购书为《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》，从认购书可看出系恒大房开提供的，其明知签订认购书的时间为2019年10月8日，还将支付首期款的时间打印为2019年10月2日。再次，谢宜云于2019年10月8日向恒大房开支付了首期房款34706元，恒大房开同日向谢宜云出具《收据》载明收到其交来的首期款。可推知，恒大房开与谢宜云用实际行动对认购书中约定支付首期款及签订《商品房买卖合同》的时间变更为2019年10月8日。最后，商品房买卖合同系房开商提供的格式合同，何时签订商品房买卖合同主要由房开商主导，购房人配合。本案中，谢宜云于2019年9月30日支付恒大房开定金50000元，于2019年10月8日支付恒大房开首期房款34706元，于2019年10月28日提前支付恒大房开房款695513元。恒大房开未按《认购书》约定在2019年10月8日谢宜云支付首期房款时履行签订商品房买卖合同的义务，也未能在2019年10月28日谢宜云付清尾款时与其签订商品房买卖合同。对于谢宜云签订商品房买卖合同的要求，恒大房开经办人王锋果回复“我昨天问了这边处理合同的人员,说的是商铺图纸没有过会签,暂时签不了”，直至2020年8月才通知谢宜云签订商品房买卖合同。恒大房开未按合同约定与谢宜云签订合同，也未采取补救措施及时与谢宜云签订合同，已构成违约。本案未能签订商品房买卖合同的责任在于恒大房开，根据前述法律规定，对谢宜云主张解除2019年10月8日签署的《认购书》及返还房款730219元（34706元+695513元）的诉讼请求，予以支持。关于定金问题，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双方返还定金。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，本案双方在《认购书》中约定谢宜云向恒大房开支付50000元定金，且必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还。如谢宜云履行完毕本认购书义务，但是恒大房开未能为其保留房号的，恒大房开应双倍返还定金，但不再承担其他责任。虽此处仅约定了恒大房开在未能保留房号的情况下承担双倍返还定金，但对比谢宜云必须按约定交付首期款及签署商品房买卖合同，否则所付款项不予退还的约定，其提供的该份《认购书》系格式条款，该约定免除其不按时签订商品房买卖合同的责任，故对其不再承担其他责任的约定应为无效。《认购书》中约定的50000元定金应认定为订立主合同的担保。如前所述，未能签订正式商品房买卖合同的责任在于恒大房开，本案适用定金罚则，对谢宜云要求恒大房开双倍返还定金100000元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二条的规定，判决：一、解除贵州恒大滨江房地产开发有限公司与谢宜云于2019年10月8日签署的《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》（编号0000045）；二、限贵州恒大滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢宜云购房款730219元；三、限贵州恒大滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢宜云定金100000元。案件受理费12702元，减半收取6351元，由谢宜云负担361元，贵州恒大滨江房地产开发有限公司负担5990元（于本判决生效之日起十日直接支付给谢宜云）。二审中，各方当事人二审中均未提新交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、是否应当解除恒大房开与谢宜云于2019年10月8日签订的《商品房认购书》，并返还购房款；二、恒大房开是否应当双倍返还谢宜云支付的购买定金100000元。关于争议焦点一，根据本案查明的事实，结合恒大房开与谢宜云签订合同的情况，一审认定恒大房开与谢宜云用实际行动对认购书中约定支付首期款及签订《商品房买卖合同》的时间为2019年10月8日，并无不当。恒大房开与谢宜云签订的《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应是合法有效的。恒大房开因其自身原因，并未在2019年10月8日与谢宜云签订正式的《商品房买卖合同》，且在2020年4月28日、2020年5月12日谢宜云之子询问签订合同事宜时，仍不能提供符合规定的《商品房买卖合同》，一审据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定判决解除恒大房开与谢宜云于2019年10月8日签署的《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》（编号0000045），符合法律的规定，本院依法予以确认。关于争议焦点二，首先，双方在认购书中约定谢宜云向恒大滨江公司支付50000元定金，且必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还。如谢宜云履行完毕本认购书义务，但是恒大滨江公司未能为其保留房号的，应双倍返还定金等内容，即双方明确约定了该50000元定金的性质，因恒大滨江公司在收取首付款后未及时履行签订商品房买卖合同的约定，已经违约在先，现已经不能实现合同目的，故解除合同时，按照约定应双倍返还定金。其次，根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双方返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”，未能签订正式商品房买卖合同的责任在于恒大滨江公司，故本案适用定金罚则，对谢宜云要求恒大滨江公司双倍返还定金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持并并未无不当。综上所述，贵州恒大滨江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12702元，由贵州恒大滨江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈映桃审 判 员 石 鑫审 判 员 查必林二〇二一年六月十六日法官助理 陈玉萍书 记 员 莫 瑜