贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2341号上诉人（原审被告）：惠水碧桂园物业发展有限公司，住所地黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新区,统一社会信用代码91522731MA6DKMC995。法定代表人：欧阳腾平，公司负责人。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所。被上诉人（原审原告）：周兴华,男，1962年10月26日生，汉族，住贵州省惠水县。被上诉人（原审原告）：刘发瑛，女，1961年6月16日生，布依族，住贵州省惠水县。上诉人惠水碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人周兴华、刘发瑛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院（2021）黔2731民初23号民事判决，向本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、濛江东路不属于上诉人惠水碧桂园公司的营建范围，系市政规划道路。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，行使“合同目的不能实现”的法定解除权的前提是存在违约行为。但一审庭审中，惠水碧桂园公司已提交的证据证明了惠水碧桂园公司已依照《合同》约定履行了义务，且已告知被上诉人濛江东路属于市政规划道路，上诉人无义务修建，客观上也无法修建。被上诉人也未能提供《合同》及其他证据证明上诉人承诺限期完成濛江东路的修建或修建濛江东路属于上诉人的义务。故合同履行过程中未出现根本违约的情形，一审判决事实认定错误。二、上诉人对外宣传的资料已标注了“规划道路”，不存在误导。且案涉房屋已通路，出行及经营并无影响。三、被上诉人签订《合同》的目的是为了获得案涉房屋所有权，濛江东路未修建完成属于被上诉人应当预见的商业风险，并不导致合同目的不能实现。四、上诉人惠水碧桂园公司无根本违约行为，也不存在误导，被上诉人购买房屋的合同目的亦能实现，一审法院依据“合同目的不能实现”判决解除合同无法律依据。周兴华、刘发瑛辩称，一、上诉人碧桂园公司违反《广告法》规定，以规划中或建设中的濛江东路市政规划道路作为其宣传广告，存在虚假或引人误解的广告内容，欺骗、误导答辩人夫妇作出缔约决定，后续上诉人又未能按照合同约定交付满足涉案合同项下房屋所需的配套设施设备等条件，致答辩人购置涉案商业房屋的合同目的不能实现，上诉人碧桂园公司已构成根本违约。二、涉案合同项下商业用房临近濛江东路是答辩人夫妇作出购买选择的重大甚至决定性原因，答辩人对涉案合同的目的不仅仅只是狭义局限于获得房屋所有权这样最基本的要求。三、答辩人诉请解除涉案合同并未超出解除权行使期限，且符合法定解除权的条件。周兴华、刘发瑛向一审法院起诉请求：1、被告退还原告购房款本金583940元，支付违约金87591元及利息95299元，以上三项共计766830元；2、被告承担本案诉讼费，律师费及其他费用等。庭审过程中，原告的诉讼请求中口头增加解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2018年10月17日，原告在被告惠水碧桂园物业发展有限公司售房部签订商品房买卖合同，购得被告开发所建××号楼×层×-×号商品房，该商铺规划用为商业用房，《商品房买卖合同》（以下简称合同）价款已全部付清。合同第四章第十一条约定了交付时间和条件：（一）出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。《合同》第二章第三条商品房基本状况约定，该商品房规划用为商业用房，临近规划中的濛江东路，且合同第四章第十二条（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），原告在参观被告所示沙盘及所发宣传单上，都有标明临濛江东路，且在销售该商品房时，被告用自己已经修建的部份濛江东路路口作为宣传指标，说明以后沿路口有此一条连通抵濛桥的路，原告以此为依据，才决定购买该商品房。现濛江东路并未修建，被告以此路为市政规划路为由，不承认违约。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原告与被告碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立且生效，一审法院予以认定。原告周兴华、刘发瑛履行了合同约定的付款义务，《商品房买卖合同》约定：“（一）出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件”。对于案涉商品房临近规划中的濛江东路的问题。该道路系政府市政规划道路，不属被告碧桂园公司营建范围。但原告在参观被告碧桂园公司所示沙盘及所发宣传单上，都有标明临濛江东路，且在销售该商品房时，被告用自己已经修建的部份濛江东路路口作为宣传指标，说明以后沿路口有此一条连通抵濛桥的路，原告以此为依据，决定购买该商品房。根据《房地产广告发布规定》第十二条：“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”，本案被告也在自己所示沙盘及宣传单上列明有该路，但未注明是市政规划路。作为商业门面，通路是必备条件。被告碧桂园公司作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在被告碧桂园公司取得案涉房地产开发项目所在地块时就应对周边市政配套设施能否同步成熟建设具有预见性，案涉房地产项目因市政配套道路濛江东路尚未施工建设，亦不属于不可抗力，而属于应由被告碧桂园公司承担的相关开发建设风险。综上，被告碧桂园公司未能向原告交付满足案涉商铺所需的相关设施及设备达到的条件，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约，故对原告周兴华、刘发瑛要求解除《商品房买卖合同》及判令被告碧桂园公司退还原告购房款583940元的诉讼请求，予以支持。原告并未接收、装修进驻房屋，《商品房买卖合同》解除后，原告的损失客观上体现为资金占用利息的损失，故原告主张的违约金损失不予支持。利息以全部购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2018年12月17日起至2019年8月19日止的利息；另自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，判决如下：一、解除2018年10月17日原告周兴华、刘发瑛与被告惠水碧桂园物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周兴华、刘发瑛退还全部购房款583940元，并以全部购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2018年12月17日起至2019年8月19日止的利息；另自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止；三、驳回原告周兴华、刘发瑛其他诉讼请求。案件受理费11468元，减半收取5734元，原告周兴华、刘发瑛承担734元，被告惠水碧桂园物业发展有限公司承担5000元。二审中，上诉人提供证据为：第一组营业执照、法定代表人身份证明、惠水碧桂园2期宣传资料、售楼部沙盘内的惠水项目情况告知书、售楼部陈列的惠水碧桂园情况公告，拟证明本案被上诉人在购买涉案房屋之前，就已经清楚房屋周边的公路属于市政道路，其已在惠水碧桂园告知书和房屋告知书上签字，上诉人没有修建市政道路的义务；第二组案涉房屋道路现状视频光盘，拟证明上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建了内部道路，该内部道路完全能够替代濛江东路，与贵惠大道完全连通具备通路条件，不影响使用和交通出行。经组织双方当事人质证，被上诉人对上述证据均不予认可。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建的内部道路系人行道，并非公路。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方当事人之间签订的商品房买卖合同是否应当解除。本院认为：一审认定双方当事人之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效符合法律规定，本院予以确认。针对二审焦点：对于双方签订的商品房买卖合同是否应当解除的问题。首先，双方当事人签订的商品房买卖合同中，约定被上诉人所购买的涉案房屋系商业用房。其次，双方当事人对上诉人交付的涉案房屋是否符合约定发生争议后，双方当事人经协商解决未果。再次，双方当事人认可在上诉人的对外宣传资料和上诉人所示沙盘中，已载明涉案房屋位于濛江街道城北新区，临近市政规划的濛江东路、已通车的米丹路和贵惠大道，且上诉人已经修建部分濛江东路路口作为宣传，而现上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建的内部道路系人行道，并非公路。综上，因商业用房不同于一般住房，商业用房的周边配套设施和道路通行情况，对商业用房的价值影响很大，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上诉人将市政规划的濛江东路作为其对外宣传内容，将会对被上诉人是否购买涉案房屋以及房屋价格的确定有重大影响，故对此应作为合同内容，现上诉人向被上诉人交付的涉案房屋并不符合约定，构成违约，致使被上诉人的合同目的不能实现，故一审认定解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并无不当，应予确认。综上所述，惠水碧桂园物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11468元，由上诉人惠水碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年六月二十四日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲