北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1631号原告：北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司，经营场所北京市北京经济技术开发区宏达北路10号1幢3059。负责人：于斌，总经理。委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。被告：中林随享家健康产业发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼4层4086。法定代表人：陈泽民。被告：魏可，男，1963年10月9日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司（以下简称：亦庄置业公司）与被告中林随享家健康产业发展有限公司（以下简称：中林健康公司）、被告魏可物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦庄置业公司的委托诉讼代理人海阳到庭参加诉讼。被告中林健康公司、被告魏可经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亦庄置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令中林健康公司向亦庄置业公司支付拖欠的物业服务费142803.46元；2.请求判令中林健康公司向亦庄置业公司支付违约金6174.98元（自2019年1月1日起至2019年7月4日），以及自2019年7月5日至欠付的物业费实际支付之日止的违约金；3.请求判令魏可对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由中林健康公司和魏可承担。事实和理由：魏可系北京经济技术开发区荣昌东街甲5号2号楼5层502号房屋业主，2014年1月1日魏可与亦庄置业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由亦庄置业公司提供物业管理服务。双方就物业费的标准、支付方式、支付时间及违约责任均予以了约定。2018年因魏可将上述房屋出租给中林健康公司，亦庄置业公司与魏可、中林健康公司三方签订了《物业合同履行及费用支付的三方协议》，约定魏可在原合同中的权利义务由中林健康公司履行,魏可在中林健康公司迟延履行或拒绝履行时向亦庄置业公司承担连带责任。2018年亦庄置业公司诉至法院要求中林健康公司和魏可交纳2018年物业费，法院依法作出（2018）京0115民初25120号判决书（已生效），判决中林健康公司和魏可向亦庄置业公司支付2018年物业费。但二者至今未履行判决，亦未交纳2019年物业费，经亦庄置业反复催促，二者仍以各种理由拒绝支付。为维护亦庄置业的合法权益，故向法院提起诉讼。中林健康公司、魏可经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。亦庄置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，中林健康公司、魏可经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利。对亦庄置业公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏可原系位于北京经济技术开发区荣昌东街甲5号2号楼5层502号房屋业主，房屋建筑面积为1226.29平方米。魏可（甲方）与北京博大经开置业有限公司楼宇物业管理分公司（以下简称博大置业公司）（乙方）于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，约定博大公司物业分公司为上述房屋提供物业服务，物业管理费为15元/建筑平米/月。后魏可将该房屋出租给中林健康公司。2015年12月30日，博大置业公司名称变更为亦庄置业公司。2017年12月，魏可（甲方）与亦庄置业公司（乙方）签订《＜隆盛大厦前期物业服务合同＞变更协议》（以下简称《变更协议》），约定从2018年1月1日（含当日）起，将物业管理费调整为19元/平米/月。2018年3月2日，亦庄置业公司（乙方）与魏可（甲方）、中林健康公司（丙方）三方签订了《物业合同履行及费用支付的三方协议》（以下简称《三方协议》），约定魏可在原合同中的权利义务由中林健康公司履行，魏可在中林健康公司延迟履行或拒绝履行时承担连带责任。《前期物业服务合同》载明，“六、费用与支付方式……2.物业服务费的标准按建筑面积（即地上面积加地下面积加分摊面积）计算物业管理费，写字楼部分：15元/建筑平米/月……合同期内每月物业费合计18394.35元，年物业费合计：220732.2元（大写金额：贰拾贰万零柒佰叁拾贰元贰角零分）。3.物业费的缴纳甲方应于办理入住手续时向乙方缴纳首期的物业服务费……甲方应于首期物业费到期日的前五个工作日缴纳下一连续三个月的物业服务费，合计55183.05元（大写金额：伍万伍仟壹佰捌拾叁元零角伍分），此后的缴费以此类推，如不足整月的，按实际天数计算应付费用；……八、违约责任……2.如甲方未能按时向乙方支付当期应缴费用的，乙方有权在预付款（如有）中扣除该等费用，扣除后的费用由甲方在3日内补足；如甲方逾期未补足或预付款不足扣除当期应缴费用的，甲方应从逾期之日起按应付费用的万分之三/每日支付滞纳金。”《变更协议》载明，“现双方在达成一致的前提下，就此事签署如下变更协议：一、从2018年1月1日（含当日）起，将物业管理费调整为19元/平米/月，协议生效后于2018年1月25日前向乙方支付2018年01月01日至2018年3月31日期间物业费69898.53元（大写金额：陆万玖仟捌佰玖拾捌元伍角叁分），以后费用缴纳按合同约定周期缴纳；……四、乙方对原合同约定的权利义务予以认可，并同意依约履行。除上述变更之外的内容，甲方与乙方仍按原合同的约定继续履行，各方之间对此没有异议。”《三方协议》载明，“鉴于甲方将B座东区502出租于丙方，建筑面积：1226.29平方米，依据甲、乙双方于2014年1月1日签订了《前期物业合同》（合同编号：BZLYF-LSDS-2015-013号）、2016年1月1日签订的《物业合同履行及费用支付的三方协议》（合同编号：YZLYF-LSDS-2016-070号）、2017年12月11日签订了《隆盛大厦前期物业服务合同变更协议》（合同编号：YZLYF-LSDS-2018-004号），以下简称‘原合同’，经甲、乙、丙三方协商同意就原合同履行及费用支付事宜达成如下协议：一、原协议的履行本协议自2018年1月1日至年月日止，本协议有效期间，甲方所履行的原合同中的相关权利义务转由丙方履行，甲方仅在丙方延迟履行或拒绝履行时才向乙方承担连带责任；……二、费用支付标准及方式本协议期内，丙方按如下标准和办法向乙方支付物业服务费、能源费。1、物业服务费：每月的物业服务费￥23299.51元（大写金额：贰万叁仟贰佰玖拾玖元伍角壹分），自2018年1月1日起丙方每3个月向乙方缴纳一次物业服务费，共计69898.53元（大写金额：陆万玖仟捌佰玖拾捌元伍角叁分），每期物业服务费由丙方于物业费到期日的前五个工作日缴纳下一连续3个月的物业服务费，此后的缴费以此类推；……三、协议的生效及其他……2.本协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力，本协议中未约定的事宜按原合同执行，其他未尽事宜由甲乙丙三方友好协商解决。”经询，亦庄置业公司主张魏可于2019年7月5日出售涉案房屋，主张中林健康公司与魏可应当承担2019年1月1日至2019年7月5日的物业管理费142803.46元。上述事实，有当事人陈述笔录、《前期物业服务合同》、《三方协议》等材料在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告魏可、被告中林健康公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了质证和答辩的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。魏可与亦庄置业公司于2014年1月1日签订的《前期物业服务合同》，于2017年12月签订的《变更协议》，以及于2018年3月2日签订的《三方协议》均系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应按照合同履行自己的义务。亦庄置业公司与中林健康公司存在物业服务合同关系，中林健康公司享受了物业服务，应按时交纳相应物业费。根据有关协议，魏可应在中林健康公司应交纳物业费的范围内承担连带责任。亦庄置业公司主张2019年1月1日至2019年7月4日的物业费142803.46元，于法有据，本院予以支持。亦庄置业公司主张违约金，因《前期物业服务合同》中已明确约定迟延履行的违约责任及违约金计算标准且违约金的计算标准并不过高，据此，亦庄置业主张2019年1月1日起至2019年7月4日的违约金，以及自2019年7月5日至欠付的物业费实际支付之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。经本院计算，2019年1月1日起至2019年7月4日，中林健康公司和魏可应支付的违约金数额为6132.17元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中林随享家健康产业发展有限公司与被告魏可于本判决生效后十日内连带给付原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司物业费142803.46元；二、被告中林随享家健康产业发展有限公司与被告魏可于本判决生效后十日内向原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司连带给付自2019年1月1日起至2019年7月4日产生的违约金6132.17元；三、被告中林随享家健康产业发展有限公司与被告魏可于本判决生效后十日内向原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司连带给付自2019年7月5日至欠付的物业费实际支付之日止的违约金（以142803.46元为基数，按日万分之三的标准）；四、驳回原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，公告费260元，均由被告中林随享家健康产业发展有限公司与被告魏可共同负担（被告中林随享家健康产业发展有限公司与被告魏可于本判决生效后十日内给付原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙玉宁二〇二一年六月九日书记员  马博雅