甘肃省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘民终192号 上诉人（原审原告）：李锦华。 委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃临洮农村商业银行股份有限公司，住所地临洮县洮阳镇北大街256号。 法定代表人：扬子江，该行董事长。 委托诉讼代理人：赵宏伟，该行员工。 委托诉讼代理人：赵斌，甘肃和乾律师事务所律师。 原审第三人：宕昌县金江水电有限责任公司，住所地宕昌县临江乡临江铺村。 法定代表人：金炳生，该公司总经理。 原审第三人：甘肃元盛建筑工程有限公司，住所地临洮县洮阳镇线市街广福巷小区A号楼132室。 法定代表人：高宗斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周彦，甘肃金轮盛律师事务所律师。 原审第三人：甘肃世荣晖房地产开发有限责任公司，住所地陇西县巩昌镇南大街38号。 法定代表人：李书荣（已故），该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明军，系李书荣之子。 原审第三人：金炳生。 原审第三人：史永福。 原审第三人：高宗斌。 委托诉讼代理人：周彦，甘肃金轮盛律师事务所律师。 原审第三人：周玉芳，系李书荣（已故）之妻。 委托诉讼代理人：李明军，系周玉芳之子。 原审第三人：李明军，系李书荣（已故）之子。 上诉人李锦华因与被上诉人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司（以下简称临洮农商行）、原审第三人宕昌县金江水电有限责任公司（以下简称金江水电公司）、甘肃元盛建筑工程有限公司（以下简称元盛建筑公司）、甘肃世荣晖房地产开发有限责任公司（以下简称世荣辉房地产公司）、金炳生、史永福、高宗斌、周玉芳、李明军案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省定西市中级人民法院（2020）甘11民初151号民事裁判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李锦华及委托诉讼代理人张萌强，被上诉人临洮农商行及委托诉讼代理人赵宏伟、赵斌，原审第三人元盛建筑公司、高宗斌的委托诉讼代理人周彦，原审第三人史永福，原审第三人世荣晖房地产公司、周玉芳的委托诉讼代理人李明军到庭参加诉讼，金江水电公司及金炳生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 李锦华上诉请求：1．撤销甘肃省定西市中级人民法院（2020）甘11民初151号民事判决书，依法改判或发回重审支持李锦华所有诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由临洮农商行承担。事实与理由：一审法院认定李锦华不享有足以排除强制执行案涉商铺第号1-2-4的民事权益，属于对本案基本事实认定不清，适用法律错误。具体如下：第一，关于交付房款的事实，李锦华提交的收据足以证明该事实，并且世荣晖公司对该事实当庭予以认可，足以证明案渉房屋之房款数额为510000元，李锦华已支付房款500000元（其中有5.5万元为抵顶玉峰市场综合楼用张廷亮砂款，银行转账26万元，现金18.5万元，以上款项共4笔全部由世荣晖开具收款收据），剩余房款待办理完成不动产网签、缴纳税款后一并付清。关于转账记录问题，一审判决认为李锦华没有提供转账记录以证明付款，二审李锦华向法院提交付款记录予以补强。首先，李锦华若未付款则玉峰市场综合楼项目负责人及投资人李明强肯定不会开具收据且交付房屋，该房屋在法院张贴查封公告之前已领取了商铺钥匙、占有及装修；再者，由于一审时李锦华认为收据足以证明付款事实且世荣晖对该事实系认可的，因而未提交付款记录。另外，关于一审判决所认定李锦华所收房屋系A106号而非1-2-4号商铺，李锦华在玉峰市场仅有该一间商铺，仅仅是同一商铺的不同描述而已，签订合同时世荣晖将该商铺定位为1-2-4号，交付房屋时定位为A106号。第二，一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用法律错误。李锦华与世荣晖公司签订购房认购书的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间；房屋买卖的真实意图明确，且已交付了房款，在人民法院查封之前李锦华已合法占有涉案房屋；本案涉案房屋在李锦华购买后一直未能将产权过户至李锦华名下，目前没有证据证明李锦华对此负有过错。因此，应适用第二十八条规定的四项条件。 临洮农商行公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审判决适用第二十九条规定裁判案件适用法律正确，李锦华主张可适用第二十八条裁判本案的上诉理由不能成立。二、如果李锦华要强行适用第二十八条的规定，那么其亦不符合第28条（二）、（三）、（四）项的规定。1．第（二）项要求“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”李锦华陈述其购买的商铺房号为1-2-4号（或称××楼），然而其提供的用于证明其占有商铺的证据却是一张写着“今拿走A106商铺钥匙一把”的收款收据。该份证据房号不同，无法证明是同一商铺。2．第（三）项要求“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，李锦华在一审期间仅提供了所谓的收据，没有提供其他能够证明从银行取现金，或是银行转账的证明。一审判决认定李锦华支付房款证据不足完全正确。李锦华既不能证明“已支付全部价款”，也没有将“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”其主张执行异议同样不符合该规定。3．第（四）项要求“非因买受人自身原因未办理过户登记。”购房人要求转让方交付房产的请求本质上属于一般债权，一般债权原则上不应对抗其他已经采取查封措施的一般债权，但是国家为加大对物权期待权的特殊保护，特别规定了物权期待权优先于其他已经采取查封措施的一般债权，但同时为防止权利的滥用，对于物权期待权也进行了严格的限制，即要求买受人不能有过错。本案中，定西中院查封案涉房产的时间是2019年9月18日，世荣晖公司取得商品房预售许可证的时间是2017年9月22日，如果像李锦华所说的是2018年2月13日签订的（商铺）认购书，那么李锦华为什么在长达1年半的时间内都不去签订正式的商品房买卖合同，为什么不进行备案登记，其行为存在过错责任。对于有过错责任的李锦华，是不具有对抗司法查封的权利的。 元盛公司、高宗斌陈述称，已履行义务，与本案无关系。 世荣晖公司、周玉芳、李明军无答辩意见。 史永福陈述称，款已还，无其他意见。 李锦华向一审法院起诉请求：1．确认李锦华系案涉位于临洮县玉井镇店子村综合市××街综合楼第1-2-4房号房产的所有权人，足以排除临洮农商行强制执行。房产总价510000元；2．中止定西市中级人民法院（2019）甘11执恢38号案件中对本案房屋的执行，临洮农商行不得执行以上房屋；3．本案诉讼费用由临洮农商行负担。 一审法院认定事实：2018年9月4日，经定西中院主持调解，临洮农商行与金江公司、元盛公司、世荣晖公司、金炳生、高宗斌、史永福、李书存、李明达等达成调解协议，并由定西中院制作了（2018）甘11民初116号民事调解书，确认：一、由金江公司偿还临洮农商行借款本金1200万元及截止2018年6月20日的利息93.26万元，本息合计1293.2636万元。2018年6月21日以后的利息按合同约定的利率计算，息随本清；二、金炳生对上述借款在本金1200万元及相应利息范围内承担连带责任；元盛公司在300万元本金及相应利息范围内承担连带责任；世荣晖公司在600万元本金及相应利息范围内承担连带责任；高宗斌在300万元本金及利息范围内承担连带责任；史永福在300万元本金及相应利息范围内承担连带责任。调解书生效后，2019年1月25日，元盛公司按照调解书的约定向临洮农商行支付300万元，代金江公司清偿了300万元借款本金，履行了自己的保证义务。2019年1月28日，史永福向临洮农商行代金江公司偿还借款本金300万元，履行了自己的保证义务。临洮农商行在申请强制执行过程中，定西中院于2019年9月18日依法查封了世荣晖公司开发的位于临洮县玉井镇店子村综合市××街商铺17间，其中包括本案案涉房产第2-2-5号房产。2019年11月13日，定西中院作出（2019）甘11执恢38号查封公告，并在案涉房产的卷闸门旁进行张贴，进行了公示。 2018年2月13日，世荣晖公司与李锦华签订玉峰商贸城（商铺）认购书一份，约定，由李锦华购买临洮县玉井镇店子村综合市场临街综合楼1号楼204号商铺，建筑面积86.66平方米，其中套内面积84.6平方米。李锦华认购的该房产总价款510000元。李锦华须在签订本认购书的同时向世荣晖公司付清定金500000元，该定金将于双方签订商品房买卖合同时转化为房款。付款方式：李锦华选择一次性付款的方式，李锦华于签置本认购书之日起7日内付清房款500000元，并于30日内付清剩余的10000元。2018年2月13日，李锦华分四次用现金方式房款500000元，甘肃省世荣晖房地产管理经纪有限公司出具了财务专用章。2019年4月4日，李锦华收到玉峰商贸城的A106商铺钥匙一把。 李锦华得知位于临洮县玉井镇玉峰综合市××街商铺被定西中院在执行案件中被查封，于2019年12月16日向定西中院提出书面异议，认为第1－2－4号房产属于李锦华所有，不应作为被执行人世荣晖公司的财产被查封。其与世荣晖公司签订《玉峰商贸城（商铺）协议书》后，称已经支付了购房款500000元，随后世荣晖公司也向其交付了该房产，现该房产由其占有使用，其作为该房产的合法买受人，理应依法享有该房屋的所有权以及相应的收益。定西中院的查封行为及后果，给其造成了严重的损失，请求定西中院依法裁定中止对该房产的执行，并依法解除查封。定西中院于2020年6月29日作出（2020）甘11执异4号之一执行裁定书，认为李锦华虽然与世荣晖公司签订了商铺认购书，但其未在房屋管理部门办理合法有效的登记备案，该房屋目前仍然登记并显示相关权利主体均为世荣晖公司，该登记对外宣示世荣晖公司享有物权，且世荣晖公司在为李书存个人与临洮农商行贷款时，曾以登记在其名下的案涉土地使用权提供了抵押。人民法院对世荣晖公司名下且为临洮农商行设定抵押的土地使用权进行查封并无不当。李锦华请求确认其系案涉房屋实际权利人的异议主张不能成立，其对世荣晖公司享有的权利不能排除人民法院的强制执行，裁定驳回了李锦华的异议请求。 一审法院认为，本案是李锦华提起的案外人执行异议之诉纠纷，李锦华认为人民法院在执行定西中院（2018）甘11民初116号原告临洮农商行诉临洮农商行金江公司、元盛公司、世荣晖公司、金炳生、高宗斌、史永福、李书存、李明达金融借款合同纠纷一案中，查封的世荣晖公司位于临洮县玉井镇玉峰综合市××街商铺第号1-2-4房产应属其所有，不应作为被执行人世荣晖公司的财产被查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。李锦华称自己系案涉第1-2-4号房产的权利人，并提供了世荣晖公司给其出具的500000元房款的收据，用于证明其已经支付购房款。世荣晖公司出具的收款收据记载收取李锦华现金185000元，李锦华亦应同时提供提取大额现金的取款凭证用以证明用现金支付房款，本案世荣晖公司也没有提供收到该购房款后公司会计制作的进账凭证；另外260000元收款收据载明是转账，李锦华应有银行转账凭证，但李锦华没有提供银行转账凭证，世荣晖公司也没有提供收到该购房款后公司会计制作的进账凭证；李锦华提供的另外55000元收据载明抵顶沙料款，但其没有提供相关证据证实双方之间存在债权债务关系，世荣晖公司财务也没有抵顶款项的记载。李锦华诉称购买的是1－2－4商铺，但其收到的是A106商铺钥匙而不是其购买的商铺钥匙，故李锦华诉称缴纳大部分房款并占有房屋、其是案涉房产的权利人依据不足，请求不予支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议房产为世荣晖公司所开发，因竣工验收手续不够齐全，世荣晖公司一直没有办理房屋所有权登记手续。现李锦华主张其对涉案房屋拥有所有权，虽然其与世荣晖公司签订了认购书，并已经实际使用该房屋，但由于该房屋是商铺并非用于居住的房屋，且李锦华称已实际支付价款500000元的证据不足，故李锦华就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告李锦华的诉讼请求。案件受理费8900元，由李锦华负担。 本院二审期间，李锦华提交第一组证据：（2020）甘民终585号民事判决书、临洮县房地产事务中心调取的商品房预售许可证，用以证明李明强系案涉市场的实际投资人，系世荣晖公司委托的售房代理人。本院认为，（2020）甘民终585号民事判决为生效判决，在无证据证实该判决中认定事实错误的情形下，该份判决中认定案涉房产的实际投资建设人为李明强，李明强与世荣晖公司之间构成借名房地产开发关系，可以作为本案认定事实的依据。第二组证据：付房款交易明细、收据、玉峰市场材料汇总表，用以证明李锦华已经支付了50万元购房款。本院认为，李锦华提交的银行流水明细真实性予以认定，与本案的关联性在本院认为部分综合其他证据进行评述。第三组证据：“临洮焦点”微信公众号发布的“玉井镇玉峰集团玉峰农贸市场开业典礼”文章，装修交费收据，房屋现状照片，玉峰农贸市场销控表，用以证明李锦华购买的房屋在案涉市场内，市场2017年12月15日开业，李锦华对购买房屋在2018年7月进行装修，A-106与1-2-4是同一间商铺，李锦华对案涉房屋已经使用。本院认为，微信公众号的文章仅能反应整体市场开业，不能证实李锦华实际占有。市场销控表可以反应A-106与1-2-4具有同一性，现有证据无法证实还存在其他房屋编号亦为A-106，本院对该项证据予以确认。装修交费收据、房屋现状照片将结合其他证据在本院认为部分综合评述。临洮农商行提交商品房预售许可证1份，用以证明世荣晖公司取得商品房预售许可证的时间是2017年9月22日，李锦华陈述签订（商铺）认购书的时间是2018年2月13日，而定西中院查封案涉房产的时间是2019年9月18日。李锦华在长达1年半的时间内不去签订正式的商品房买卖合同，不进行备案登记，其行为明显存在过错责任。不符合异议复议规定第二十八条第四项要求“非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，预售许可证仅能证明世荣晖公司取得预售许可证的时间，而无法证明未办理过户登记系李锦华自身原因造成。 一审查明事实与二审查明事实基本相同，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律实施引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释对本案进行裁判。根据当事人的诉讼请求及抗辩意见，本案二审争议的焦点为：李锦华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，法律适用的问题。临洮农商行对案涉执行标的物并未享有优先受偿权，对世荣晖公司仅享有一般金钱债权，因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条均可适用，一审排除适用第二十八条不当。 其次，李锦华是否享有排除强制执行的民事权益。在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，才能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据庭审调查及分析认定的证据。本院认为，李锦华对案涉房屋足以排除人民法院的强制执行：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。李锦华与世荣晖公司2018年2月13日签订的《玉峰商贸城（商铺）认购书》，具有房屋买卖合同的要件，合同双方均予以认可，签订时间早于人民法院查封时间2019年9月18日，无证据证明存在违背当事人意愿及法律法规规定的情形，属真实有效的合同。至于所查封房号1-2-4房号与合同约定综合市场临街综合楼1号楼204号商铺名称不同的问题，因房号仅是标的物的代称，而李锦华实际占有的房屋与查封的房屋具有同一性、排他性即可。2．在人民法院查封之前已合法占有该不动产。李锦华一审时提交2019年4月4日《收款收据》，载明“李锦华，今拿走A106商铺钥匙一把”，一审法院因A106与查封房号1-2-4不一致，认为李锦华收到的A106商铺钥匙不是其购买的商铺钥匙。二审中李锦华提交的，可以证实A106与查封房号1-2-4一致，本院认为，虽然名称不同但地理位置指向明确；且根据现有证据，法院查封的房号均以数字表述，未出现有以字母表述的情形，表明存在查封楼号与预制房号编号方式不同的情形，亦无证据证实A106系李锦华所主张房屋之外存在的其他房屋。一审认定不当，本院予以纠正。李锦华所提交的2019年4月4日《收款收据》、《玉峰集团玉峰农贸市场销控表》可以形成证据链条，证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3．已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。李锦华的《认购合同书》中约定购房款为51万元。李锦华主张已交纳50万元整，并表示愿意将剩余价款1万元按照人民法院的要求交付执行。对于50万元的支付，李锦华一审时提供世荣晖公司的收据并加盖有甘肃鑫世荣晖房地产管理经纪有限公司的财务章。对李锦华二审中提交打款凭证分析如下：第一笔2018年2月13日打入临洮县玉峰市场服务有限责任公司账户26万元。一审时，李锦华提交的该笔款项收据“收款方式”载明“转玉峰公账”，（2020）甘民终585号民事判决已确认李明强系涉案房产所在建设项目的实际投资人，李明强与世荣晖公司之间系借名房地产开发关系，世荣晖公司亦认可李明强收取购房款，且世荣晖公司法定代表人李书存与李明强签订的《玉峰市场联建协议书》，李明强负责市场的投资、建设、运营。因而，李明强以及其相关企业收取购房款的行为即为世荣晖公司收取房款。第二笔2018年2月14日，现金存入李明强个人账户185000元，结合一审时李锦华提供的收据，虽提交的收据日期为2月13日，但先开收据后交款的方式在市场交易中亦属常见李明强本人对此亦未提出异议，可以认定李锦华已以存入现金的方式向李明强支付现金185000元。李明强作为实际投资人，其收取房款的行为世荣晖公司予以认可，李明强账户现金存入的185000元，应认定为李锦华就涉案房屋的交款行为。第三笔2018年3月30日，李锦华向张书成转款55000元。同日，张书成出具收据。结合玉峰市场材料汇总表、李锦华一审提交的收据及载明收款方式“抵顶砂料款”，可以证实李锦华向张书成银行账户打款55000元，系因李明强在建设过程中欠付张书成之子张廷亮的砂料款55000元，李明强认可此种支付方式，世荣晖公司未提出异议。综合上述几点，李锦华付款满足第三项条件，但其应将剩余价款1万元按照人民法院的要求交付执行。4．非因买受人自身原因未办理过户登记。临洮农商行认为，李锦华购房时世荣晖公司已取得预售许可证，具备办理备案登记的条件，李锦华从购房到人民法院查封期间一直未办理备案登记自身存在过错。本院认为，备案登记是房管部门的行政管理手段，备案登记不具有物权变动的效力，而第四项所指为“过户登记”，二者非同一概念。而案涉房屋不能办理过户登记的主要原因系未进行竣工验收，此点非房屋购买人李锦华的过错造成，因此李锦华非因自身原因未办理过户登记。 综上，李锦华满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，享有排除强制执行的民事权益，其主张不得执行案涉标的物的上诉请求及理由成立，本院予以支持，一审适用法律错误，认定不当，本院予以纠正。另，关于李锦华要求确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽李锦华与世荣晖公司虽已签订《玉峰商贸城（商铺）认购书》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，故其主张确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 一、撤销甘肃省定西市中级人民法院（2020）甘11民初151号民事判决； 二、不得执行玉井镇店子村综合市场临街综合楼第1-2-4房号房产； 三、驳回李锦华的其他诉讼请求。 一审案件受理费8900元，二审案件受理费8900元，均由被上诉人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王银伟 审判员  芦 晨 审判员  盖维张 二〇二一年六月二十三日 书记员  赵晶晶