北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4037号原告：李凤仙，女，1971年2月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐明月，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆（李凤仙之夫），1954年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京鑫垚农牧科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇翟里村委会南500米。法定代表人：史淑仿。被告：北京维沃达商贸有限公司，住所地北京市朝阳区建国路29号兴隆家园11号楼2401室。法定代表人：张志平（系男性）。被告：张志平，女，1959年2月8日出生，汉族，住北京市通州区。被告：朱存来，男，1958年5月6日出生，汉族，住北京市通州区。被告张志平、朱存来的共同委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。原告李凤仙与被告北京鑫垚农牧科技有限公司（以下简称鑫垚公司）、北京维沃达商贸有限公司（以下简称维沃达公司）、张志平、朱存来租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告李凤仙的委托诉讼代理人徐明月到庭参加诉讼，被告张志平、朱存来经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，维沃达公司、鑫垚公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李凤仙向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令李凤仙与鑫垚公司签订的《承包租赁合同》无效；2．判令鑫垚公司退还租金及服务费186200元，并以186200元为基数向原告支付利息，按中国银行同期贷款利率为标准，自2017年8月1日起支付至实际付清之日止；3．鑫垚公司赔偿李凤仙装修费134000元、各种家具柜子28100元、违章面积费及垃圾清运费等损失24880元，共计186980元并支付原告利息（以186200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算自2017年8月1日起至实际付清之日止）；4．判令维沃达公司、张志平、朱存来对原告上述请求承担连带赔偿责任；5．诉讼费由被告负担。事实和理由：张志平与朱存来系夫妻关系，鑫垚公司和维沃达公司均是张志平和朱存来实际控制的公司。鑫垚公司一直对外宣传其有北京市通州区宋庄镇徐尹路北侧翟里村生态农业园农家独立小院出售，而李凤仙受蒙骗，于2015年4月9日购买一套，并且按张志平要求分三次付款184200元给维沃达公司账户。后被告称需要完善买卖手续，约定将李凤仙购买的小院以大棚租赁的形式签署合同。2015年9月10日朱存来受张志平委托，要求李凤仙（乙方）与鑫垚公司（甲方）签订《承包租赁合同》，正式将李凤仙购买的小院以大棚租赁形式完善手续，合同约定该大棚租赁年限自签订合同日至2028年11月30日止，租赁金额为18．5万元，付款方式为一次性付清，合同还约定了物业费、水电费等用于实际居住产生费用的收缴标准和缴费方式。李凤仙购买小院在缴纳2000元装修保证金后，由鑫垚公司园区内装修队伍对李凤仙小院进行了实际装修，花费装修费共计183900元。2017年7月，因鑫垚公司建设的小院属于违法建筑需要拆除，至2018年10月涉案小院被政府全部拆除。至此李凤仙才得知涉案小院属于农业用地，根本不允许建设房屋，李凤仙与鑫垚公司签订的是无效合同，而且鑫垚公司从始至终都清楚此事，却故意对李凤仙设陷欺诈，致使李凤仙损失惨重。李凤仙为维护其合法权利，故提起诉讼，望判如所请。张志平辩称，其与维沃达公司无关，维沃达公司的法定代表人与其同名同姓，张志平原系鑫垚公司的法定代表人，但现在法定代表人已经变更，朱存来之前是其员工，现已离职，涉案土地是其从村委会租赁的，之后把土地租赁给鑫垚公司，大棚房也是鑫垚公司建设的，是公司行为，与张志平和朱存来均无关，故不认可李凤仙的诉讼请求。鑫垚公司、维沃达公司、朱存来均未答辩。本院经审理查明：2013年12月25日，张志平与翟里村委会签订《农村土地承包经营合同书》，约定张志平承包东至北京深顺通达塑料制品有限公司、南至徐尹路北侧、西至北京光恒金泰置业有限公司、北至农田路的土地90亩，土地性质为农业用地，土地用途为种植，张志平必须维持土地的农业用途，不得用于非农建设，不改变土地使用性质。2014年10月1日，张志平签订《委托书》，内容为：“今有张志平将位于翟里的大棚项目全权委托给北京市鑫垚农牧科技有限公司进行建筑、租赁等一切事宜。”2015年4月8日，鑫垚公司和李凤仙签订《承包租赁合同》，约定鑫垚公司将位于徐尹路北侧翟里村生态农业院内的C309号使用权及地上物出租给李凤仙，租赁用途为种植，租期为2015年4月8日至2028年11月30日，租金为185000元，支付方式为一次性支付。《承包租赁合同》签订时，张志平为鑫垚公司法定代表人。《承包租赁合同》签订后，李凤仙向鑫垚公司支付租金185000元，鑫垚公司于2015年4月9日给李凤仙开具收据，为装修房屋，李凤仙又向鑫垚公司支付2000元装修保证金，鑫垚公司于2015年7月11日向李凤仙开具了收据。案件审理过程中，李凤仙称鑫垚公司将租赁标的交付李凤仙时，该土地上除废弃的种植大棚外，无其他地上物，其在实际取得标的物后也新建了建筑物，进行了装修、地面硬化等工程，实际使用方式为居住、养殖及部分种植，并主张其于2017年8月初从其租赁的土地上搬离，其建设的房屋也于2017年8月初被强制拆除。但李凤仙对于其从涉案土地搬离的时间及其建设的房屋被强制拆除的时间并未提供相应证据予以证明。案件审理过程中，张志平与朱存来向本院陈述，二人原系夫妻关系，现已离婚，张志平原系鑫垚公司的法定代表人和股东，现已与鑫垚公司无关，朱存来以前在鑫垚公司兼职任经理，现已离职，张志平与朱存来均与维沃达公司无关。另查，案外人王思宇与鑫垚公司、张志平租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案。该案中，王思宇向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令王思宇与鑫垚公司签订的《承包租赁合同》无效；2．判令鑫垚公司退还租金198000元；3．鑫垚公司赔偿王思宇装修、财产、投入损失共计588700元；4．请求法院判令张志平承担连带赔偿责任。本院于2019年5月31日作出（2019）京0112民初3977号民事判决，认定鑫垚公司曾对外进行广告宣传，宣传单主要内容为“16万起，独立小院，有房有地有花园，一期101户现已全部入住，二期在售20套，欲购从速！环境优美，交通便利，紧邻潮白河，空气清新，贴近大自然，水电齐全……使用权25年，中途可转让租售赠与。适合养老，度假，办公，休闲娱乐，可做画室，库房，改造成您梦想的别墅……地址：通州区徐尹路翟里鑫垚科技生态园”，涉案土地性质为基本农田。对于王思宇主张张志平与鑫垚公司承担连带责任的诉讼请求，因无相应证据及法律依据，本院未予支持。该判决现已发生法律效力。再查，2017年8月，北京市通州区宋庄镇人民政府认定涉案土地相关改造属于违法建设，并组织进行强行拆除。2017年8月，涉案土地上大棚因有违法改造装修，被部分拆除。2018年10月31日，涉案土地上的大棚等地上物被全部拆除。在审理过程中，李凤仙主张其按照张志平的指示将涉案房屋的租赁款支付至维沃达公司账户内，且维沃达公司的法定代表人也为“张志平”，但经查询工商登记信息，维沃达公司的法定代表人“张志平”并非本案被告张志平。李凤仙主张该四被告之间存在密切的经济往来和联系，存在财产混同；张志平在双方签订涉案《承包租赁合同》时系鑫垚公司法定代表人，其配偶朱存来系鑫垚公司的股东，张志平与朱存来滥用股东权利，不履行股东出资义务，未经合法程序减少公司注册资金，并且更换无履行和支付能力的史淑仿作为法定代表人，侵害了债权人的利益，故要求张志平、朱存来、鑫垚公司及维沃达公司就其诉请承担连带责任。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案鑫垚公司、维沃达公司、张志平、朱存来经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的权利。关于本案《承包租赁合同》的效力问题，虽然李凤仙与鑫垚公司签定的《承包租赁合同》约定租赁用途为种植，但鑫垚公司在对外宣传中均系关于居住使用的描述，且鑫垚公司对李凤仙就涉案土地及地上物建设和装修的行为均未予以制止，故本院认为双方签订的《承包租赁合同》是以种植的合法形式掩盖违法改变土地性质的真实目的，应为无效合同，本院对李凤仙要求确认《承包租赁合同》为无效合同的诉讼请求予以支持。关于李凤仙要求鑫垚公司退还其租金及利息的诉讼请求，《承包租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在涉案土地的地上物已被全部强制拆除完毕的情况下，李凤仙已无腾退返还的必要。鑫垚公司应当退还李凤仙因该合同取得的租金。考虑到涉案《承包租赁合同》虽为无效合同，但李凤仙实际占有使用的情况，故应当从需退还的费用总额中扣除其实际占有使用期间的费用。实际占有使用期间的费用，经计算（总费用为185000元，自2015年4月8日至2028年11月30日共4986天，每天占有使用费约为37．1元，应支付占有使用费的具体时日为2015年4月8日至2018年10月31日即地上物被强制拆除完毕之日，共计1302天）为48304．2元，故鑫垚公司应退还李凤仙租金数额为136695．8元，李凤仙诉求中过高部分，于法无据，本院不予支持。李凤仙虽主张其于2017年8月初从承租的土地上搬走，但其并未提供相应证据材料对其主张予以佐证，本院对李凤仙的此项主张不予采信。关于李凤仙主张的利息损失，因鑫垚公司占用李凤仙交纳的资金，确给李凤仙造成利息损失，鑫垚公司应对此承担赔偿责任，但本院对李凤仙主张的利息起算时间不予认可，根据本案情况，本院认定利息应自2018年11月1日起计算至实际付清之日止。关于李凤仙要求鑫垚公司退还其服务费1200元及利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于李凤仙要求鑫垚公司赔偿其装修费损失、各种家具损失的诉讼请求，根据本院查明的事实，双方签订的《承包租赁合同》明确约定租赁用途是种植，李凤仙擅自改变租赁用途进行装修改造，而鑫垚公司作为出租方在明知土地性质为基本农田的情况下，仍然以可以作为别墅居住等噱头对外宣传和出租，故鑫垚公司应对于合同无效承担主要责任。但李凤仙提交的证据材料并不足以证明其主张的损失。本院认为，李凤仙对于承租土地确有装修改造等行为，综合考虑双方对于合同无效的责任划分比例、合同履行情况、李凤仙的投入情况、涉案地上物拆除情况，对于李凤仙的该项损失，本院酌定为11万元，李凤仙主张过高部分，本院不予支持。关于李凤仙要求鑫垚公司支付装修费、家具损失利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于李凤仙要求鑫垚公司赔偿其违章面积费、垃圾清运费等损失24880元的诉讼请求，经查，系包含1600元电费、2000元装修保证金、1000元垃圾清运费、2000元物业费、1480元水费、16800元违章面积费，关于其中的物业费、电费、水费、垃圾清运费，李凤仙已实际享受相关服务，其再主张返还于法无据，本院不予支持；关于其中的违章面积费，李凤仙未提供充足证据予以支持，本院亦不予认可；关于其中的装修保证金，经核实李凤仙提供的收据，收款人为鑫垚公司，故鑫垚公司应将该笔款项2000元返还给李凤仙。关于李凤仙主张的装修保证金的利息损失，于法有据，其主张计算起止时间亦无不当，本院予以支持。关于李凤仙要求张志平、朱存来、维沃达公司与鑫垚公司承担连带责任的诉讼请求，张志平、朱存来、维沃达公司并非合同相对方，李凤仙主张张志平、朱存来滥用股东权利，损害债权人利益，但其对此并未提供充足证据予以证明，故李凤仙的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认李凤仙与北京鑫垚农牧科技有限公司于2015年4月8日签订的《承包租赁合同》（单元号为C309）无效；二、北京鑫垚农牧科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还李凤仙136695．8元，并向李凤仙支付利息损失，计算方法为：以136695．8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月1日起计算至2019年8月19日，并继续按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止；三、北京鑫垚农牧科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿李凤仙装修及家具损失11万元；四、北京鑫垚农牧科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还李凤仙装修保证金2000元，并向李凤仙支付利息损失，计算方法为：以2000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月1日起计算至2019年8月19日，并继续按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止；五、驳回李凤仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6898元，由李凤仙负担2276元（已交纳）；由北京鑫垚农牧科技有限公司负担4622元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年六月二日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐