广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2289号原告：李文有，男，1972年4月9日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：黎露丝，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭皓雯，广东高泰律师事务所实习律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村**商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：赵晓峰，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市。原告李文有诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告李文有的委托诉讼代理人黎露丝到庭参加了诉讼，被告鼎富公司、赵晓峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文有向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告鼎富公司于2019年5月19日签订的《物业租赁合同》、《补充协议》、《物业委托经营管理合同》于2020年8月22日解除；2.被告鼎富公司向原告退还164000元及利息12596.08元；3.被告赵晓峰对被告鼎富公司第二项债务承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月19日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》、《补充协议》，合同约定鼎富公司将位于佛山市高明区怡乐路以北的地块，推广名为西黎·**单元出租给原告，物业租赁使用费180000元，物业租赁期限为20年，被告鼎富公司同意原告免租使用至2048年2月15日；原告应于2019年5月26日前付清首期租赁使用费（含定金）108000元，余款72000元分12期支付，自2019年6月15日起至2020年5月15日按6000元／月支付；被告鼎富公司应当在2020年12月31日前（含当日）按约定的交付条件和标准按时将物业交付原告使用。同日，原、被告双方就租赁的物业签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将租赁的物业委托被告鼎富公司进行经营管理，托管经营期限为2021年1月1日起至2030年12月31日，委托经营期间原告享有固定收益。被告鼎富公司为统一经营管理，必须统一进行软装，故原告应当自签订合同之日起按平层公寓软装费用的标准28000元，向被告鼎富公司支付50%的软装费14000元。合同签订后，原告于2019年5月25日向鼎富公司支付首期租赁使用费108000元，部分酒店软装费14000元。截止2019年12月15日，原告通过分期付款方式向赵晓峰账号支付7期租赁使用费42000元。原告向两被告共计支付164000元。因被告鼎富公司出租的物业一直没有施工，原告与鼎富公司协商暂停每月付款，后双方于2020年8月22日达成一致协议，被告鼎富公司同意与原告解除合同，并退回款项，双方对退款申请表进行了确认，但被告鼎富公司至今未履行退款义务。赵晓峰是鼎富公司的独资自然人股东，应对公司债务承担连带责任。被告鼎富公司提交书面答辩状辩称，一、原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方签订的《物业租赁合同》第四条第一款的约定，被告鼎富公司在特定情况下可以延期交楼，包含因不可抗力或政府政策原因，在合同履行期间发生的疫情属于不可抗力，被告鼎富公司有权依该约定延期交楼。同时，依照第十二条第四款，原告在被告鼎富公司逾期交楼365天之后才有权解除合同。该条款不属于排除原告主要权利的条款，不应无效。二、案涉《物业租赁合同》是原告与鼎富公司签订的，且相应款项是鼎富公司收取的，赵晓峰并非合同当事人，也未因案涉合同受益，原告要求赵晓峰承担责任无事实和法律依据。被告鼎富公司、赵晓峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。原告李文有围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，本院对原告李文有提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，原告李文有（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：1.物业位于佛山市高明区*，推广名为**单元，该物业总建筑面积为30.14平方米。截止本合同签署日，甲方对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。2.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在租赁期限内的租金总额为180000元。3.甲方应当在2020年12月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二《物业交付装修标准清单》。同日，李文有（乙方）与鼎富公司（甲方）签订《补充协议》，合同约定乙方应于2019年5月26日前付清首期租赁使用费（含定金）108000元，余款72000元乙方分12期支付，自2019年6月15日起至2020年5月15日按6000元／月支付。同日，李文有与鼎富公司就租赁的物业签订《物业委托经营管理合同》，约定李文有将租赁的物业委托鼎富公司进行经营管理，托管经营期限为2021年1月1日起至2030年12月31日，委托经营期间李文有按约定享有固定收益；鼎富公司为统一经营管理，必须统一进行软装，故李文有应当按平层公寓软装费用的标准28000元向鼎富公司支付软装费，上述费用李文有应当自签订本合同之日向鼎富公司支付50%，收楼当天支付50%。2019年5月25日，鼎富公司出具三份收款收据，分别确认收到李文有交纳的佛山市高明区荷城街道**物业租赁使用费首期款78000元、部分租赁使用费30000元以及软装费14000元。另外，李文有通过银行转账方式已支付七期（每期6000元）租赁使用费42000元。2020年8月22日，李文有与鼎富公司签订退款申请表，确认向李文有退回物业租赁使用费首付78000元、分期款42000元（6000×7期）、软装费14000元、部分租赁使用费30000元，退款时间为退款申请日起2021年2月28日前。另查，1.2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕223号《关于***“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》，案涉用地项目名称由“**广场项目”变更为“**”。2.2020年9月17日，佛山市自然资源局出具《建设工程规划许可证》，载明：建设单位佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会西黎经济合作社，建设项目名称西黎**，建设位置佛山市高明区荷城街道**，建设规模41982.08平方米。3.鼎富公司为自然人独资有限责任公司，赵晓峰为自然人股东。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李文有与鼎富公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议》以及《物业委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。关于合同是否解除的问题。鼎富公司于2020年8月22日签订的退款申请表，同意退还李文有已支付的租赁使用费首付78000元、分期款42000元（6000×7期）、软装费14000元、部分租赁使用费30000元，合计164000元，该申请表是双方在自愿、平等基础上签订的，故该退款申请表为合法有效。可见，双方不再继续履行《物业租赁合同》及补充协议、《物业委托经营管理合同》，李文有与鼎富公司于2019年5月19日签订的《物业租赁合同》、《补充协议》以及《物业委托经营管理合同》于2020年8月22日解除。鼎富公司应按照约定于2021年2月28日前向李文有退还164000元，鼎富公司至今未履行退款义务，构成违约，应向李文有支付利息损失。鼎富公司应向李文有支付利息损失以164000元为本金，从2021年3月1日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，李文有诉讼请求过高部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于赵晓峰的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，赵晓峰为鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，赵晓峰并未举证证明其个人财产独立于鼎富公司的财产，故赵晓峰应对鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告李文有与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年5月19日签订的《物业租赁合同》、《补充协议》以及《物业委托经营管理合同》于2020年8月22日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李文有返还164000元及利息（以164000元为本金，从2021年3月1日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告赵晓峰应对本判决第二项确定被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李文有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3796.50元（原告已预缴），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰负担。原告李文有预缴的案件受理费3796.50元，由原告李文有在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰负担的案件受理费3796.50元，由其在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴卫华二〇二一年六月十日书记员  谭妍璐