广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1613号原告：肇庆华盈物业服务有限公司，住所：肇庆高新区迎宾大道西、广佛肇城际轨道南面阳光未来城A2幢A2-01房下（物业用房）。统一社会信用代码：914412000585764838。法定代表人：梁燕玲，系该公司人事行政部经理。委托诉讼代理人：罗文敏、温宝琪，均系该公司法务专员。被告：杨君，女，1988年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告肇庆华盈物业服务有限公司（以下简称“华盈公司”）诉被告杨君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告华盈公司的委托诉讼代理人罗文敏、温宝琪到庭参加诉讼，被告杨君经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3217.20元，违约金5696.50元（违约金以每月应交本金金额为基数，自逾期之日起，按日千分之三的标准，暂计至2020年12月31日，具体以被告实际付清全部物业服务费之日止），合计8913.70元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告申请变更诉讼请求第一项为：判令被告向原告支付2019年8月到2021年6月物业服务费1973.4元，违约金为138.8元（违约金以每月应交本金金额为基数，自逾期之日起，按日万分之二的标准，暂计至2021年6月22日，具体以被告实际付清全部物业服务费之日止），暂共计2112.16元。事实与理由：2014年04月01日，被告购买了肇庆市高新区广佛肇城际轨道南面东方阳光来城Ｂ2幢Ｂ2-707号房屋，建筑面积为42.89平方米，并与原告签订了《阳光?未来城前期物业管理服务协议》（下称该协议）。根据该协议第四条约定：被告应按住宅及商业公寓交付使用前两年按建筑面积每月每平方米元1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元的标准在每月五号前支付当月的物业服务费。根据该协议第十一条第四款约定，若被告违反协议，不按该协议约定收费标准和时间交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告一直按协议约定向被告提供物业服务，但从2017年10月起被告开始拖欠物业服务费。自2017年10月起，原告多次通过电话、短信、寄送《物业服务费催缴通知书》及上门张贴《缴费通知单》的方式通知被告交纳物业服务费，但被告一直借故拖延。为维护原告合法权益，督促被告尽快履行缴纳物业管理费的义务，依据相关法律特提起诉讼，望判如所请。被告杨君未向本院提交书面答辩意见，亦未到庭发表答辩及质证意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提供证据如下：1．原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份证复印件，证明被告的主体资格；3.广东省商品房买卖合同，证明被告是阳光未来城B2幢707号房屋所有权人且已收楼的事实；4.前期物业管理服务协议，证明原告和被告签订了物业服务协议，协议约定了被告缴纳物业服务费的标准及违约金计算标准的事实；5、物业交接表，证明被告已于2015年08月24日办理收楼手续的事实。6.物业服务费催缴通知书、上门张贴通知、挂号信、网上投递跟踪截图，证明原告多次催促被告缴纳物业服务费，被告知悉其长期拖欠物业服务费已构成违约，但仍然拒绝缴纳的事实。7．物业服务费及违约金计算表，证明被告的欠费情况、起止时间和违约金计算方式等事实。补充提交：8.（2019）粤1284民初3579号民事判决书，证明被告为B2幢B2-707房的权属人，原告一直积极催缴物业服务费，被告已知其拖欠物业服务费的行为，却一直未支付的事实；9.快递单号为：1109749961870催缴函的投递记录，证明原告一直积极向被告催收物业服务费，被告在签收后仍拒绝支付的事实；10.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋仍登记在被告名下，原告有权要求被告支付物业服务费的事实；11.本金、违约金计算表，证明本案物业服务费本金、违约金的计算标准、计算方式。经核对，原告提供的证据符合证据形式，且均与原件一致，本院予以采纳作为认定本案事实的依据，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告杨君是肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城B2幢B2-707房（建筑面积：42.89平方米）的权利人[粤（2016）肇庆大旺不动产权第0000434号]，不动产权证记载涉案物业的竣工时间为2015年8月18日。原告华盈公司是该小区的物业管理服务企业。2015年8月24日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：从交楼日起预收六个月的物业服务费，以后按每月收费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅及商业公寓交付使用前两年按建筑面积每月每平方米1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元；每月的五号前支付当月物业服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。庭审中，原告认为合同约定的违约金利率标准过高，同意调整为按日利率万分之二的标准计算违约金。根据原告提供的《物业交接表》显示，被告杨君于2015年8月24日签名确认对房屋验收无异议，同意接收房屋。2021年1月13日，原告按照被告在《商品房买卖合同》中留下的地址，通过EMS中国邮政速递邮寄缴费通知单向被告催收欠缴费用。根据EMS中国邮政速递物流系统反馈，该邮件于2021年1月14日被他人签收。又查明，根据原告提供的年月日加盖肇庆高新技术产业开发区不动产登记中心查档专用章的《不动产登记资料查询结果证明》显示，肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城B2幢B2-707房的权利人为杨君，为单独所有，产权证号为粤（2016）肇庆大旺不动产权第0000434号。另查明，在提起本案诉讼前，原告曾于2019年9月25日向本院起诉被告杨君物业服务合同纠纷一案，案号为（2019）粤1284民初3579号。本院于2019年12月27日作出（2019）粤1284民初3579号民事判决，判决：一、被告杨君应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2017年10月至2019年7月的物业管理费1758.49元给原告肇庆华盈物业服务有限公司。二、驳回原告肇庆华盈物业服务有限公司其他诉讼请求。该判决生效后，被告杨君未按判决履行，原告华盈公司向本院申请强制执行该判决。本院依法受理该执行案件［案号为（2021）粤1284执1464号］。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告杨君是肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城B2幢B2-707房的业主，原告华盈公司是该小区的物业管理服务企业。根据原告提供的证据，原、被告于2015年8月24日签订了《前期物业管理服务协议》，双方之间构成物业服务合同关系。结合原告提供的证据，被告已经于2015年8月24日接收案涉物业，且已经完成不动产登记。原告主张已依约为被告提供了物业管理服务，但被告未向原告缴纳2019年8月至2021年6月期间的物业服务费，结合被告未到庭提出抗辩的事实，本院对原告关于被告拖欠2019年8月至2021年6月的物业服务费的主张予以采纳。结合合同约定的计算方法以及（2019）粤1284民初3579号生效民事判决的认定，本院核定涉案物业2019年8月1日至2021年6月31日的物业管理费为2元/㎡/月×42.89㎡×23个月=1972.94元，故原告主张被告支付物业管理费1973.4元，本院在核定范围内予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，原告按照被告在《商品房买卖合同》留下的地址及联系方式，通过邮寄缴费通知单的方式向被告催收欠缴的物业服务费，该邮件于2021年1月14日被他人签收，足以证明原告已履行书面催收的义务。被告拖欠物业管理费等相关费用的行为构成违约，应承担相应的法律责任，原告有权向被告主张相应的违约金。对于违约金的计算标准，原告认为合同约定的违约金利率过高，自愿调整为以欠缴本金为基数，按日利率万分之二的标准计算，没有超出法律规定的范围，本院予以支持。经核算，2019年8月6日至2021年6月22日的违约金计算为138.33元，2021年6月22日之后的违约金，按被告所欠物业服务费为基数，按日利率万分之二的标准分段计算至被告付清全部欠款之日止。被告杨君经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告杨君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆华盈物业服务有限公司支付2019年8月至2021年6月的物业服务费1972.4元以及违约金[（2019年8月6日至2021年6月22日的违约金按被告所欠服务费分段计算为138.33元（详见附表），2021年6月22日后的违约金，以被告所欠物业服务费为基数，按日利率万分之二的标准分段计算至被告付清全部欠款之日止]；二、驳回原告肇庆华盈物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告杨君负担12元，原告负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  彭静雯人民陪审员  邓志铃人民陪审员  梁海明二〇二一年六月二十五日书 记 员  徐锦斌附表：四会市人民法院核定的违约金明细欠费期间单价（元）面积（㎡）违约金起算日期违约金截止日期天数计算标准违约金2019年8月42.892019/8/62021/6/220.02%11.772019年9月42.892019/9/62021/6/220.02%11.242019年10月42.892019/10/62021/6/220.02%10.722019年11月42.892019/11/62021/6/220.02%10.192019年12月42.892019/12/62021/6/220.02%9.682020年1月42.892020/1/62021/6/220.02%9.142020年2月42.892020/2/62021/6/220.02%8.612020年3月42.892020/3/62021/6/220.02%8.112020年4月42.892020/4/62021/6/220.02%7.582020年5月42.892020/5/62021/6/220.02%7.072020年6月42.892020/6/62021/6/220.02%6.542020年7月42.892020/7/62021/6/220.02%6.022020年8月42.892020/8/62021/6/220.02%5.492020年9月42.892020/9/62021/6/220.02%4.962020年10月42.892020/10/62021/6/220.02%4.442020年11月42.892020/11/62021/6/220.02%3.912020年12月42.892020/12/62021/6/220.02%3.402021年1月42.892021/1/62021/6/220.02%2.872021年2月42.892021/2/62021/6/220.02%2.332021年3月42.892021/3/62021/6/220.02%1.852021年4月42.892021/4/62021/6/220.02%1.322021年5月42.892021/5/62021/6/220.02%0.812021年6月42.892021/6/62021/6/220.02%0.27合计138.33