福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0702民初1122号原告：汪波滔，男，1987年8月20日出生，汉族，住江西省抚州市，现住江西省抚州市临川区。被告：南平柯荣房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区江滨南路228号山水华庭会所2层201室。法定代表人：许发兴，董事长。委托诉讼代理人：高韬，男。第三人：吴兰凤，女，1988年2月20日出生，汉族，住江西省抚州市，现住江西省抚州市临川区。原告汪波滔与被告南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣房地产公司）、第三人吴兰凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2021年4月13日第一次公开开庭审理本案。原告汪波滔、被告柯荣房地产公司的委托诉讼代理人高韬到庭参加诉讼。第三人吴兰凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2021年6月10日第二次公开开庭审理本案。原告汪波滔、被告柯荣房地产公司的委托诉讼代理人高韬、第三人吴兰凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪波滔向本院提出诉讼请求：1.吴兰凤与柯荣房地产公司签订的《补充协议》无效，汪波滔与柯荣房地产公司继续履行原商品房买卖合同；2.柯荣房地产公司未能履行商品房买卖合同约定赔偿违约金88704元；3.柯荣房地产公司支付汪波滔因维权发生的所有损失及律师费用。诉讼过程中，汪波滔变更诉讼请求为：确认柯荣房地产公司与吴兰凤于2020年1月16日签订的《补充协议》无效。事实和理由：汪波滔于2016年4月14日购买山水华庭2幢506室房屋，与柯荣房地产公司签订商品房买卖合同。该合同第十一条约定，柯荣房地产公司应于2017年6月30日前向汪波滔交付房屋使用。但柯荣房地产公司至今未能履行合同约定。柯荣房地产公司因无法履行合同约定，于2020年1月16日与吴兰凤签订了《补充协议》。但汪波滔并未授权吴兰凤与柯荣房地产公司签订《补充协议》。根据婚姻法相关规定，在处置夫妻共同重大财务时未经对方同意，任何一方不得擅自处分，如产生交易认定其行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”因汪波滔未在《补充协议》上签字，也未授权吴兰凤签字，该《补充协议》无效。柯荣房地产公司辩称，柯荣房地产公司于2016年4月14日与汪波滔、吴兰凤签订了《商品房买卖合同》。后吴兰凤在夫妻双方签订该合同的基础上，在2020年1月与柯荣房地产公司签订《补充协议》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”柯荣房地产公司有理由相信吴兰凤的签字行为为夫妻双方共同意思表示，吴兰凤的行为构成表见代理（家事代理）。柯荣房地产公司请求驳回汪波滔的诉讼请求。吴兰凤述称，认可汪波滔的诉讼请求以及所依据的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：汪波滔提交的《个人住房公积金借款合同》一份。柯荣房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该证据对于汪波滔、吴兰凤通过个人住房公积金贷款方式向柯荣房地产公司支付购房款的事实具有证明力，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柯荣房地产公司以出让方式取得位于南平市延平区官沙田地段，取得南国用（2013）第00××6号地块的土地使用权。经批准，柯荣房地产公司在上述地块建设商品房，核准名称为山水华庭南区1-4#楼。后经南平市住房和城乡建设局批准，柯荣房地产公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2××7号。汪波滔与吴兰凤于2011年4月7日登记结婚。2016年4月14日，柯荣房地产公司与汪波滔、吴兰凤签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201601155）。该合同主要约定：柯荣房地产公司将南平市延平区××区×号楼×室商品房出售给汪波滔、吴兰凤；该商品房建筑面积为73.39平方米；商品房单价为4360.27元，商品房总价款为32万元；汪波滔、吴兰凤于签约之日支付64810元作为首付款，余款256000元办理银行按揭贷款支付。该合同第十一条约定，柯荣房地产公司应当在2017年6月30日前向汪波滔、吴兰凤交付该商品房。合同签订后，汪波滔、吴兰凤通过现金和个人住房公积金贷款方式向柯荣房地产公司支付了购房款32万元。《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限届满后，柯荣房地产公司未能向汪波滔、吴兰凤交付该商品房。柯荣房地产公司因开发山水华庭南区楼盘出现资金困难，与福州世茂世悦置业有限公司（以下简称世茂置业公司）合作，由世茂置业公司对山水华庭南区楼盘代建代销代为管理。后山水华庭南区楼盘更名为“璀璨延城”。2020年1月，柯荣房地产公司经由世茂置业公司电话通知汪波滔，对于逾期交房事宜签订补充协议及选择车位。同年1月16日，汪波滔将其妻子吴兰凤邀请加入“山水华庭6组”业主微信群，并在微信群中对世茂置业公司法务部负责人程燕说：“我今天没有过去，我老婆过来了，”、“我还没有弄委托书，夫妻还要委托书”。程燕回复：“夫妻要授权哦，但可以后补。”汪波滔回复：“好的，先让他签字”。同日，柯荣房地产公司与吴兰凤签订一份《补充协议》。该协议主要约定：“甲方：南平柯荣房地产开发有限公司。乙方1：汪波滔，身份证号＊＊＊。乙方2：吴兰凤，身份证号＊＊＊。乙方1、乙方2以下简称乙方。甲乙方双方于2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的南平山水华庭项目南区××号楼××室房屋，房屋面积为73.39平方米，总价32万元，且约定房屋交付日期为2017年6月30日，但因项目建设周期延迟未能如期交付、办理产证，现双方针对延期交付、办证相关事宜签订以下补充协议，以资共同遵守：一、截止至2019年9月30日，甲方延迟交付天数为821个日历天，按照买卖合同第九条约定，违约金计算如下：房屋总价×天数×违约金标准即：32万×821×0.0002＝52544元。乙方同意，上述违约金按照以下方式进行补偿：（二）以车位抵扣，双方确认车位价值7.5万元。双方另行选定时间抽签选定具体车位。（已选01层001号）1.应支付给乙方的违约金不足以抵扣车位价值，由乙方另行补足22456元，需补足金额乙方应于车位交付时付清。二、双方确认原合同约定的房屋交付日期变更为于2020年12月30日前支付，乙方承诺除本协议第一条约定的补偿方案外，乙方不得再就甲方延期交付、办证事宜再提任何诉求。甲方承诺严格按照变更后的交付日期履行交付义务，若因甲方原因再行延期，则按照本协议第一条约定的标准的双倍补偿。三、双方确认买卖合同约定的物业服务合同由‘南平柯荣物业管理有限责任公司’变更为‘世茂天成物业服务集团有限公司’，物业服务期限变更为‘2020年12月31日至2023年12月30日止’，物业费标准变更为高层1.9元／月／平方，底商3.6元／月／平方。但抵扣期间的物业费用标准住宅为1.3元／月／平方，商业为2.8元／月／平方，中间的差价由甲方与世茂天成物业服务集团有限公司自行协商处理。四、本协议为甲乙双方就延期交付以及物业管理公司变更事宜的补充约定，与买卖合同一并构成合同协议的完整性。本协议自双方签订之日起生效，本协议一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，具有同等法律效力。”柯荣公司在该协议落款的甲方处盖章，吴兰凤在协议落款的乙方处签“吴兰凤”、“汪波滔”字样，并捺印。《补充协议》签订后，吴兰凤将该协议带回家并告知汪波滔。本院认为，本案的争议焦点为：《补充协议》是否有效。《补充协议》签订于2020年1月16日，汪波滔在本案中主张该《补充协议》无效，故本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定认定合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”涉案《补充协议》的一方当事人为柯荣房地产公司，另一方当事人为汪波滔、吴兰凤。柯荣房地产公司、吴兰凤均在协议上签名，吴兰凤代汪波滔在协议上签名。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案《补充协议》签订事宜属于前述司法解释所规定的非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，故应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。根据“山水华庭6组”业主微信群的聊天记录记载及庭审中当事人的陈述，汪波滔在接到补充协议及选择车位的通知后，已明确告知世茂置业公司法务部负责人程燕，其没有过来签字，也没有签授权委托书，由其妻子吴兰凤先行在协议上签字。由此可见，吴兰凤代汪波滔在协议上签名的行为系汪波滔事先认可的，签订协议是汪波滔、吴兰凤的共同意思表示，故该协议自双方当事人盖章、签字之日即2020年1月16日成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”根据该规定，《补充协议》已于2020年1月16日成立之日生效。汪波滔未举证证明《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效的法定情形，故汪波滔主张《补充协议》无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回汪波滔的诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取计837.50元，由汪波滔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 徐华强二〇二一年六月十六日法官助理 张玉萍书 记 员 陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。