北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初299号原告：吕宏伟，男，1972年12月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：徐京川，男，1994年4月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：唐登情，女，1971年10月3日出生，汉族，住北京市昌平区，系被告之母。原告吕宏伟与被告徐京川房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告吕宏伟，被告徐京川委托诉讼代理人唐登情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宏伟向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告房屋租金4000元、押金4000元,共计8000元；2．请求判令被告支付原告违约金400元；3．请求判令被告返还原告电费181元、燃气费252元、物业费150元、水费100元,共计683元;4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年11月7日签订房屋租赁合同，原告承租被告位于北京市昌平区×室。租期自2019年11月8日至2020年11月7日共计一年，租金每月4000元，三个月一交，并交4000元押金,及其他合同条款。原告在签订合同后，按合同履行了义务,在距合同履行期满前，被告与原告发生矛盾，之后被告在2020年10月初，将涉案房屋转租给第三方。原告多次与被告协商退还租金和押金，均遭到被告拒绝。现原告诉至贵院，请人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告徐京川辩称,不同意原告的诉讼请求，水费我方没有收原告的，物业费是原告自己交到物业，我方也没有收。退房的时候原告自己搬走的，把钥匙和卡退还给我方了，当时原告搬走的时候我方也说要退给原告钱，当时说退8000元，但收房的时候发现房屋有损坏，要求原告把损坏的地方修好，但原告就是不修。因为原告不修房子，我方也报警了，警察处理过程中，原告认可是其损坏的，但是就是拒绝修，导致这个事情一直没有解决。原告在未到租赁期限情况下自己搬走的，不是我们赶原告走的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月7日，徐京川（出租人、甲方）与吕宏伟、吕婉莹（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市昌平区×；房屋租赁期自2019年11月8日至2020年11月7日，共计一年，甲方应于2019年11月7日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式，每月4000元，租金总计48000元，支付方式押一付三；押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。合同还就其他事项进行了约定。吕婉莹向本院出具说明，证明其并非《北京市房屋租赁合同》的合同主体，其系因办理暂住证需要在《北京市房屋租赁合同》补签了签字。2020年10月16日，徐京川（出租人、甲方）与陈超（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意将坐落于×室的房屋出租给乙方使用。双方在合同中还就租金、租期等事项进行了约定。庭审中，吕宏伟向本院提交了电费缴费单、显示剩余电量电表照片及显示剩余燃气燃气表照片，用以证明其退租涉案房屋时剩余电量377度，剩余燃气96立方米，徐京川对此均予以认可，双方均认可电费为0．48元每度，燃气费为0．263元每立方米。根据吕宏伟提交的收费专用收费凭证记载，2020年9月18日，吕宏伟向北京白各庄物业管理有限公司交纳水费99．53元，吕宏伟主张水费有剩余，徐京川认为该水费单只能证明当时购买情况并不能代表余额，且支付收费时间与搬离涉案房屋时间不同，徐京川不认可有水费剩余。经询问，双方均认可租赁期限从2019年11月8日至2020年11月7日，吕宏伟向徐京川支付了房屋租金48000元及押金4000元，吕宏伟于2020年10月10日搬离涉案房屋。徐京川向本院主张吕宏伟在居住涉案房屋期间对房屋内的物品造成了损坏，修复损坏物品需花费5260元，要求从租金和押金中扣除。为证明涉案房屋受到损坏，徐京川向本院提交了涉案房屋视频、照片及收据，吕宏伟认为应当由徐京川对损害部分进行维修。徐京川表示其在2018年7月对涉案房屋进行了装修，在吕宏伟租住涉案房屋前也将房屋出租给他人居住使用。经本院释明，涉案房屋因无建设规划审批手续，双方签订的房屋租赁合同可能无效，吕宏伟坚持其诉讼请求，徐京川表示不提起反诉。上述事实，有北京市房屋租赁合同、房屋租赁合同、电费缴费单、照片、视频资料、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋并无相关手续，故徐京川与吕宏伟签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。吕宏伟从2019年11月8日入住涉案房屋，于2020年10月10日搬离涉案房屋，故吕宏伟应当参照《北京市房屋租赁合同》关于租金的约定向徐京川支付占用涉案房屋期间的使用费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在扣除吕宏伟居住期间应当支付的占有使用费之后，徐京川应当将剩余的租金及押金退还吕宏伟。吕宏伟与徐京川均认可剩余电量、燃气量及单位价格，本院对此不持异议，徐京川应当退还相应的款项。关于物业费，吕宏伟未提交证据证明其交纳物业费的情况，故本院对此不予支持。关于水费，根据水费专用收费凭证记载，吕宏伟于2020年9月18日交纳水费99．53元，其于2020年10月10日搬离涉案房屋，本院根据日常家庭生活用水量计算，对吕宏伟主张水费有剩余予以认可，酌情确认剩余水费20元。徐京川主张吕宏伟居住涉案房屋期间造成了房间内物品的损坏，本院结合照片、视频及微信聊天记录，对吕宏伟造成涉案房屋内物品损坏的事实予以确认，对徐京川要求将损失数额从租金及押金中扣除的请求予以支持，本院结合涉案房屋装修年限、使用年限、出租的情况等综合考虑，酌情确定吕宏伟应当赔偿徐京川物品损失的费用，本院将该笔费用从徐京川应当退还的租金中予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐京川与吕宏伟于2019年11月7日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、徐京川于本判决生效之日起七日内退还吕宏伟房屋租金3000元及押金4000元，共计7000元；三、徐京川于本判决生效之日起七日内退还吕宏伟电费181元、燃气费25．2元、水费20元，共计226．2元；四、驳回吕宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由徐京川负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年六月五日书记员  余淼