福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽02民终1840号上诉人（原审被告）：陈志光，男，1968年9月15日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈南昌，男，1964年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：陈小莉，福建联合信实律师事务所律师。上诉人陈志光因与被上诉人陈南昌房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初9652号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2021年3月11日立案后，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈志光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈南昌一审全部诉讼请求。事实和理由：一、讼争《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。一审法院认定该房屋租赁合同无效，实属错误。首先，讼争《房屋租赁合同》系陈志光与陈南昌真实意思表示，应为合法有效。陈志光与陈南昌在长达数年的租赁时间内，陈志光均按《房屋租赁合同》的约定履行支付租金义务，从未逾期或拖欠租金。陈南昌也根据房屋租赁合同约定交付房屋并收取陈志光缴交的房租，双方均不存在违反房租租赁合同的情形。其次，如法院认定，认争房屋系陈南昌建造并长年占有使用的，即使该房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，陈南昌也因事实上占有该房屋而取得该房屋使用权，陈南昌完全可以将自己的房屋出租给他人使用。因此，陈志光有权依据租赁合同继续承租涉案房产。最后，《合同法》规定的合同成立的条件在于当事人具有订立合同的行为能力、合同当事人的意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。本案中，陈志光与陈南昌并不存在违反法律的情形。房屋的建设需经批准规制的是房屋的建造行为，而非房屋的租赁行为。陈志光在与陈南昌签订《房屋租赁合同》后，陈志光花费数十万对涉案房屋进行装修。一审法院并未考虑实际租赁情况，而仅以案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设为由，判决涉案的《房屋租赁合同》无效是错误的。二、陈南昌未提交证据证明厦门市湖里区××号的房屋属于陈南昌所有，一审法院径直判决陈志光应向陈南昌返还涉案房屋是错误的，没有事实和法律依据。1、陈志光经向厦门市自然资源与规划局直属分局了解得知，陈南昌名下并无址于厦门市湖里区××号的房屋。陈南昌在一审法院中也并未提供相关的涉案房屋权属证明，《房屋租赁合同》并不能证明该房屋所有权人为陈南昌，一审法院仅凭涉案《房屋租赁合同》直接判决陈志光应将涉案房屋返还给陈南昌显然是错误的，涉案房屋也有可能系陈南昌向他人承租的。2、即便二审法院最终认定涉案房屋所有权人为陈南昌，且《房屋租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接，并未实际占有使用租赁物，租赁物一直由其他主体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。本案中，陈志光向陈南昌承租涉案厦门市湖里区××号的房屋后，已将涉案房屋转租给他人，陈志光并未实际占有使用租赁物，陈南昌对此也是明知的。因此，陈志光根本无法将涉案房屋返还给陈南昌，陈南昌应向房屋实际占有人主张返还涉案房屋。陈南昌辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回陈志光全部上诉请求，维持原判。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款）规定，陈南昌将未取得建设工程规划许可证建设的涉案房屋出租给陈志光，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。而对于合同无效的法律后果，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（原《中华人民共和国合同法》第五十八条），陈志光因该《房屋租赁合同》取得的涉案租赁房屋，应当返还陈南昌。二、陈志光没有提交证据，主张其花费上百万元装修不是事实。讼争合同是陈南昌与陈志光签订的第二份合同，第一份合同期限是2016年7月31日至2021年7月31日，期限届满前，陈志光提出要求重新签新合同，同时，答应陈南昌要重新装修讼争房屋，重新装电梯，但事实上均没有做到，陈南昌认为，陈志光通过欺诈手段与陈南昌签了第二份合同，导致第二份合同期限达九年。陈志光提出的转租他人等，但根据合同相对性，陈南昌有权要求陈志光返还案涉房屋。陈南昌向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈南昌与陈志光于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.陈志光立即向陈南昌返还址于厦门市湖里区××号房屋。一审法院认定事实如下：一、租赁合同签订时间：2019年4月1日。二、租赁地点：厦门市湖里区××号。三、租期期限：2019年4月1日至2028年3月31日。四、租赁物性质：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。讼争房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此陈南昌与陈志光签订的《房屋租赁合同》无效。陈南昌主张陈志光立即返还讼争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决：一、确认陈南昌与陈志光于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈志光应于本判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区××号的房屋返还给陈南昌。本案一审案件受理费475元，减半收取计237.5元，由陈志光负担。二审中，陈志光提交一份房屋租赁合同，证明：1、陈志光已于2019年4月10日将其向陈南昌承租的讼争房屋转租给案外人包盛长。2.案涉房屋现由包盛长控制、使用，陈志光并不占有案涉房屋，一审法院判决“陈志光应于本判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区××号房屋返还给陈南昌”错误。陈南昌质证认为，对该证据的真实性无异议，但包盛长与陈志光存在亲属关系，另，根据合同相对性，陈南昌要求陈志光返还案涉房屋，原审判决予以支持正确合法。陈南昌于二审中未提交新证据。二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，讼争房屋至今未取得建设工程规划许可证，陈南昌将该讼争房屋出租给陈志光使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。陈志光认为合同系双方当事人真实意思表示，已实际履行，且陈志光投入巨资装修，认为合同有效，其有权依据租赁合同继续租赁讼争房屋，不能成立。根据合同相对性原则，讼争租赁合同无效，陈志光应将讼争房屋返还给陈南昌。陈志光以陈南昌未提交讼争房屋的权属证书称一审法院判决其应向陈南昌返还讼争房屋错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈志光的上诉请求均缺乏依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由陈志光负担。本判决为终审判决。审 判 员 （曾聆）二〇二一年六月一日书记员（ 陈 源 ）附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。