苏州工业园区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0591执异85号异议人（利害关系人）：冯华，男，汉族，1979年10月14日生，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：花莲，江苏吴派律师事务所律师。申请执行人：王斌旗，男，汉族，1982年9月21日生，住苏州。委托诉讼代理人：李玲惠，上海正源（苏州）律师事务所律师。被执行人：涂某，男，汉族，1979年6月15日生，住苏州市虎丘区。被执行人：陈某，女，汉族，1982年6月10日生，住苏州市虎丘区。被执行人：陈惠明，男，汉族，1958年10月21日生，住苏州市虎丘区。被执行人：丁建珍，女，汉族，1958年12月4日生，住苏州市虎丘区。被执行人：陈棋桓（曾用名：涂晨豫），男，汉族，2003年9月30日生，住苏州市虎丘区。法定代理人：涂某、陈某，系本案被执行人。本院在执行申请执行人王斌旗与被执行人涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓民间借贷纠纷一案中，利害关系人冯华提出书面异议。本院于2021年6月18日立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：2020年4月26日，本院对原告王斌旗诉被告涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0591民初10952号民事调解书：一、被告涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓确认结欠原告王斌旗借款本金119万元、截至2020年4月26日的利息109704元并支付自2020年4月27日起的利息（计算方式：以119万元为基数，自2020年4月27日起按月利率1.25%计算至实际支付之日止），上述款项五被告于2020年5月6日前一次性付清；二、被告涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓于2020年5月6日前支付原告律师费损失53600元；三、原告对五被告抵押的苏州市新浒花园一区45幢304室房屋折价或者拍卖、变卖所得的款项在上述债权范围内优先受偿；四、原告放弃其余诉讼请求，上述事项履行完毕后，双方就本案再无纠葛。案件受理费减半收取7996元、保全费5000元，由五被告负担，该款已由原告预交，本院不予退还，由五被告于2020年5月6日前支付原告。公告费300元由原告负担。因债务人未履行生效判决确定的义务，根据王斌旗的申请，本院于2020年5月12日立案强制执行，案号为（2020）苏0591执1762号。同日，本院作出（2020）苏0591执1762号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓银行存款人民币1388784.53元；二、银行存款不足之数，查封、冻结被执行人名下相应价值的其他财产。2020年5月26日，本院作出（2020）苏0591执1762号之一执行裁定：拍卖、变卖被执行人涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓共同共有的位于苏州市虎××区××区××室的抵押房产【权证号：苏（2016）苏州市不动产权第5026230号，以下简称“案涉房产”】。2020年7月8日，该房产首查封法院将财产处置权移交本院。2021年4月13日，本院轮候查封了案涉房产（第四顺位），登记的查封期间三年。执行期间，利害关系人冯华向本院申报租赁权，本院于2021年4月13日作出（2020）苏0591执1762号之二执行裁定：一、除去冯华对案涉房产的占有；二、冯华应于2021年4月30日前腾空上述房地产。利害关系人冯华提出异议称，2020年1月1日，其与被执行人丁建珍就案涉房产签订《房屋租赁合同》，约定租期四年，自2020年1月1日起至2023年12月31日止，租房保证金5000元，月租金2500元，每半年一付（在上次所缴租金期满前15日支付下期租金）。2020年11月15日，其支付了半年租金1.5万元。冯华认为，首先，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院（2020）苏0591执1762号之二执行裁定书不予认可其租赁合同关系与事实不符，应予撤销。其次，其承租案涉房产时间早于本院查封时间，本院裁定除去其占有没有法律依据。最后，其作为案涉房产的使用人，有权主张带租拍卖并行使优先购买权，本院未经其允许即换锁查封侵犯其租赁使用权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，请求：1.撤销（2020）苏0591执1762号之二执行裁定书；2.确认异议人与被执行人丁建珍就案涉房产的租赁关系合法有效，并在拍卖时注明存在合法租赁权、带租拍卖；3.中止执行（2020）苏0591执1762号之一执行裁定书。异议人提交了《房屋租赁合同》及银行转账电子回单，以证明其主张。申请执行人王斌旗辩称，首先，异议人主张的租赁权形成于案涉房产抵押、查封之后。其次，异议人未提供已依约支付租金及实际占有使用案涉房产的证据，具体地，其提供的电子回单非银行出具的原件，真实性无法确认；其未提供证据证明回单中的“丁建珍”即本案被执行人；其未提供2020年1月1日支付首期租金及租赁保证金的证据，且电子回单交易时间2020年11月15日并非《房屋租赁合同》中约定的付款节点；其未提供实际占有使用案涉房产的任何证据。本院另查明，案涉房产为动迁安置房，由被执行人涂某、陈某、陈惠明、丁建珍、陈棋桓共同共有，该房产于2016年8月22日办理产权登记，嗣后于2016年8月23日、2017年6月7日、2018年5月30日设定三个顺位的抵押登记，其中第一、二顺位的抵押权人为申请执行人王斌旗，第三顺位的抵押权人为案外人陈朝欢。案涉房产于2019年6月19日由昆山市人民法院以（2019）苏0583执保1764号法律文书在先查封，查封期间三年。2020年7月8日，如前所述，该院将财产处置权移交本院。本院认为，承租人基于不动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。具体地，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，首先，案涉房产由昆山市人民法院依法查封在先，被执行人丁建珍将其出租给异议人冯华在后，现昆山法院已将案涉房产的处置权移交本院，利害关系人冯华未经昆山法院或本院准许，持续占有案涉房产、影响本院拍卖处置，本院依法除去其占有并责令限期腾空搬离并无不当。其次，本院处置案涉房产系为实现申请执行人王斌旗的抵押债权，根据登记簿所载信息，王斌旗抵押权利的登记时间亦早于异议人租赁合同签订时间，为避免对申请执行人实现抵押权产生不利影响，本院依法将冯华租赁权除去后再行拍卖亦无不当。至于异议人提出的关于确认其与被执行人丁建珍就案涉房产的租赁关系合法有效的异议请求，不属于执行异议的受理范围，本案中不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第七条、第十七条之规定，裁定如下：一、驳回冯华关于确认其与被执行人丁建珍就苏州市虎丘区新浒花园一区45幢304室不动产【权证号：苏（2016）苏州市不动产权第5026230号】租赁关系合法有效的异议申请；二、驳回冯华的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  王冬青人民陪审员  金兴梅人民陪审员  王晓嬿二〇二一年六月二十一日法官 助理  郭志伟书 记 员  李晶晶