广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1496号上诉人（原审被告）：禤青河，男，1971年11月5日出生，汉族，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：江门锦桥物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区棠下镇桐乐路34号办公楼第三层302室自编之一。法定代表人：吴竟图，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐玉连，广东义轩律师事务所律师。上诉人禤青河因与被上诉人江门锦桥物业管理有限公司（以下简称锦桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禤青河上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由锦桥物业公司承担。事实和理由：锦桥物业公司从2009年开始进驻恩平市锦城御苑小区进行物业管理经营。锦桥物业公司根本没有在恩平市住建局进行物业管理资质确认和备案，物价局明确回复锦桥物业公司从来没有进行价格审核和备案。物业管理公司要取得某小区的经营权，首先要有该小区的权利方聘用才行。根据《物业管理条例》第二十四条规定，物业管理企业要取得某小区的经营权，是要经过公开的招投标等程序来取得，这体现国家立法提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则。涉案《物业管理服务协议》是无效的。由于锦桥物业公司在本小区没有合法的经营权，其所有的经营活动都是非法的和无效的，其与本小区所有的业主签订的前期物业管理合同从一开始就是无效的，对所有业主没有约束力。在锦桥物业公司没有经过合法合理的书面催缴环节，仅凭口头和短信照片作为催缴凭证，即判令支持锦桥物业公司的请求，明显是违法及偏帮锦桥物业公司。对于锦桥物业公司私自升价问题，法官采用了“潜规则”和“默认法则”来代替法律法规的规定，认同锦桥物业公司的非法升价是合法的，这是严重的专业错误。《物业管理服务协议》第二页第四条“物业管理服务费用”中，也己经明确规定了“……两年后由物价局审核确定物业管理费”，但是在一审开庭中，锦桥物业公司都没有提供合法升价的证据，包括双过半业主同意升价的民意表和按照协议的约定“物价局的审核流程和批文”。一审法院以《物业管理服务协议》对两年以后物业管理交纳标准并未明确约定为由强行套用《中华人民共和国合同》第六十二条第一款第二项，对《物业管理服务协议》中“两年后由物价局审核确定物业管理费”的约定视而不见。一审法院在判决书中以比较多的人已经缴交物业费来判定这种私自升价行为是合法的，这是严重的专业知识错误。锦桥物业公司在锦城御苑小区的经营中，存在诸多涉嫌重大违约行为。锦桥物业公司从一开始就没有维护好小区业主共有财产和权益。如：积极主动协助开发商私改规划、抢地建房即13幢的改建和扩建、2015年私改绿地为车位变卖、2012年被私改会所属性、侵吞业主的广告费和装修时的电梯搬运费、物业管理服务质量差等等。这些都是足以成为拒交物管费的正当理由。锦桥物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应维持一审判决。锦桥物业公司具备从事物业管理活动的独立法人资格和物业管理资质，属于合法经营。禤青河以其行动表明同意锦桥物业公司提供的物业服务和调价行为，也支付了部分物业费。一审程序合法。双方物业合同有效，锦桥物业公司提供了质价相符的物业服务，禤青河应依法承担支付物业费的义务。锦桥物业公司调整物业收费价格符合合同约定及法律规定，也已经依法征询全体业主的意见，得到全体业主的同意。锦桥物业公司收费标准与恩平地区的其他小区收费标准相当，符合市场价格，也未超过恩平地区的政府指导价，收费标准无需审核和备案。锦桥物业公司向一审法院起诉请求：1.判令禤青河支付2017年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费3862.94元及逾期付款损失850元给锦桥物业公司（逾期付款损失以拖欠的物业服务费为基数，按年利率6%的标准计付，2017年1月1日至2020年8月31日期间为850元，自2020年9月1日起至清偿全部物业服务费之日止,继续按年利率6%的标准计付）；2.判令禤青河支付2017年1月1日至2019年12月31日三年期间拖欠的车位管理费360元及逾期付款损失14元给锦桥物业公司（逾期付款损失以拖欠的车位管理费为基数，按年利率6%的标准计付，2020年1月1日至2020年8月31日期间为14元，自2020年9月1日起至清偿全部车位管理费之日止,继续按年利率6%的标准计付）；3.本案全部诉讼费用由禤青河承担。一审法院判决：一、禤青河应在判决发生法律效力之日起十日内向江门锦桥物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4222.94元并支付逾期付款损失（2017年1月16日至2019年8月19日止的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给江门锦桥物业管理有限公司；二、驳回江门锦桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由禤青河负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对禤青河的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：1.涉案《物业管理服务协议》是否有效；2.涉案物业费标准应如何认定。关于涉案《物业管理服务协议》是否有效的问题。禤青河上诉主张锦桥物业公司没有在住建局进行物业经营资质确认和备案，也未经过公开投标等程序取得涉案小区物业经营权，涉案《物业管理服务协议》无效。对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”对物业管理公司的选聘、备案的规定属行政管理性规定，对民事合同的效力不产生影响。并且，根据中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅下发《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》和《住房城乡建设部关于废止的决定》，物业服务企业资质不再作为承接物业管理业务的前提条件。禤青河所主张的上述事实不属违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形，禤青河以此为由拒付物业费，理据不足，本院不予支持。关于涉案物业费标准如何认定的问题。参照《物业管理服务协议》第四条“两年内步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（含公共水电费）、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（不含本幢公共电费），两年后由物价局审核确定物业管理费”的约定，有关“步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”的约定的时间期限为两年，对两年以后物业管理费交纳标准并未明确约定。锦桥物业公司于2013年4月根据自身经营情况并参照同期同类物业管理服务的市场价格，将锦城御苑小区步梯住宅的物业费标准定为每月0.8元/平方米，并通过《锦城御苑物业缴费公示表》向业主进行公示，锦桥物业公司提交的《收据》、《缴费表》等证据显示在2013年4月以后超过半数以上的业主亦按照新的收费标准给付物业费，禤青河自2013年4月至2016年12月间亦按照上述标准缴纳了物业费，禤青河对物业调价的事实知情。锦城御苑小区步梯住宅的物业费标准定为每月0.8元/平方米并未明显超过当地的市场价格，也未有证据证明超过当地政府指导价，故一审法院认定涉案锦城御苑小区步梯住宅的物业费标准定为每月0.8元/平方米，并无不妥，本院予以维持。禤青河以锦桥物业公司违法上调物业费为由拒付涉案物业费，理据不足，本院不予支持。禤青河上诉称锦桥物业公司提供物业管理期间涉嫌重大违约行为，如协助开发商私改规划、侵吞业主广告费、物业服务质量差等问题，但禤青河并未能提供充分证据予以证明，禤青河以此为由拒付物业费，理据不足，本院不予支持。综上所述，禤青河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由禤青河负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  冒庭媛审 判 员  陈雪娟二〇二一年六月四日法官助理  刘亚龙书 记 员  张冬梅简金凤