湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初2941号原告：臧嵩高，男，1986年8月26日出生，汉族，住益阳市资阳区。原告：肖佳，女，1992年11月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。委托代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，系该公司董事长。委托代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：齐鑫，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告臧嵩高、肖佳（以下简称两原告）与被告益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭文科，被告委托代理人郭剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金78397元（以551319元为基数按日万分之一的标准从2017年7月9日计算至2021年5月31日），后续违约金计算至不动产权登记证办妥之日止；由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年10月12日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的雄森国际小区的10#11#幢6层613号房屋，房屋总价款为551319元。两原告支付完所有房款及相关手续费用。根据合同约定，被告应当在2015年9月28日前将商品房交付给两原告使用，并按合同约定时间办理房屋所有权证。两原告已经按照合同约定全面履行了义务，被告至今未办理不动产权证，被告应当承担违约责任。被告辩称：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，只有因出卖人责任导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。逾期办证的责任主要在政府，被告作为出卖人并没有怠于行使协助办证义务。即使判决要被告承担违约金责任，也请法院能酌情调低违约金标准。经审理查明：2014年10月12日，两原告与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的位于益阳××道××路××＃××＃幢××层××号房屋。房屋总价款为551319元。该合同第十条规定，被告应当在2015年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2014年10月12日，两原告付购房款171319元，房屋办证费1000元、房屋维修金12086元。2015年5月17日，两原告与中国工商银行股份有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，两原告贷款380000元用于购房。两原告还缴纳了其他相关费用。被告已于2015年9月28日向两原告交付了房屋，但被告至今没有为原告办理房屋不动产权证。雄森国际项目部分业主就办证问题向湖南红网《百姓呼声》栏目投诉，益阳市房地产管理局做了如下回复：自2016年6月开始，房产证与土地证合并为不动产权证，雄森国际小区目前已交付的房屋均已取得国土证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等办理不动产权证所需的前期文件，契税和维修基金也已缴纳。办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与益阳市城投公司的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间19天。以上事实，有原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、收据、《个人购房借款／担保合同》、交房资料、关于雄森国际办证问题的情况说明、房管局红调字（2017）0746号回复、政府会议纪要、关于雄森国际项目相关问题处理建议的工作汇报、会议纪要（益府阅[2019]32号）、原告和被告的当庭陈述等证据证实。本院认为：两原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。根据合同约定，被告于2015年9月28日交付房屋，扣除办理初始登记90天、扣除540日、再扣除19天，被告办证违约日期应以到期日的第二天即2017年7月9日开始计算。益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是两证合一后统一办理不动产权证，故被告办理涉案房屋不动产权证的截止期限应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。被告未按约定的期限办妥存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办理不动产权证的违约金约定具有惩罚性质，按已付房款日万分之一计算违约金，未违反法律规定，本院予以采纳。故逾期办理不动产权证计算至2021年5月31日违约金为78397元（551319元×0.0001×1422日)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告益阳雄森房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告臧嵩高、肖佳支付违约金78397元（已算至2021年5月31日），从2021年6月1日开始违约金按已付总房款的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止。如果被告益阳雄森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1760元，减半收取880元，由被告益阳雄森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  谭益文二〇二一年六月二十一日法官助理钟婷书记员李双附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。