文书内容江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初4391号原告:朱勇，男，1975年5月11日生，汉族，住睢宁县。被告：刘冰，男，1967年6月12日生，汉族，住睢宁县。被告：廖敏，女，1977年6月14日生，汉族，住睢宁县。原告朱勇与被告刘冰、廖敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告朱勇，被告刘冰到庭参加了诉讼。被告廖敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱勇向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年3月1日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还购房定金2万元，并返还购房款9万元及利息（利息以11万元为本金，自2018年3月1日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令被告给付装修费34300元；4.判令被告给付违约金137000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月，经刘斌介绍，原告购买被告所有的坐落在彩虹公寓25号楼1单元1101室房产一处，并于3月1日签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价为68.5万元，并约定违约按总价款的20%给付守约方违约金。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并入住，后发现该房已于2017年8月被睢宁县法院强制执行。综上，该房屋买卖合同不能履行，特提起本案诉讼是，请求法院依法判决。被告刘冰辩称：被告只收到1万元保证金和9万元首付款。房屋查封的事情不清楚，直到和原告办理房屋过户手续时才知道，后来一直在协调。被告收到原告定金后就将房屋钥匙交给原告，原告一直住到现在，装修情况不清楚，钥匙交给原告后被告就没有去过，被告不存在违约。被告廖敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告刘冰与廖敏系夫妻关系。2018年3月1日，被告刘冰、廖敏作为卖方（甲方）与原告朱勇作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于彩虹公寓25号楼1101室房屋作价68.5万元出售给原告，房屋面积约127平方米，装修程度为已装修。双方约定于2018年7月15日前履行房屋所有权及土地使用权过户手续。合同第三条约定付款方式为按揭买房，乙方于本合同签订时向甲方支付房屋购房定金1万元，首付款27.5万元，于2018年7月15日前分2次付清，贷款38万元，乙方办理完按揭贷款后，按房产局资金监管协议约定交清于甲方。第四条房屋支付方式为甲方承诺于乙方付清房款之前腾空该房屋并将房屋交给乙方使用。合同第七条约定本合同以上各项条款内容系甲乙双方约定认可，甲乙双方一方如果违约应向对方承担违约造成的一切经济损失，并向对方赔偿房屋总价的20%违约赔偿金。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付购房定金1万元，于2018年7月16日向被告支付购房款9万元，并由被告出具收条，被告将房屋交付原告使用。另查明，本院于2017年8月1日作出（2015）睢执字第3563号公告一份，因被告刘冰未履行生效文书确定的法律义务被申请执行，责令刘冰及其他房屋占有人于2017年8月31日前迁出位于睢宁县的房屋。到期不履行的，本院将依法强制执行。原告称涉案房屋于2015年已被查封，合同签订前强制执行公告已经作出，现房屋已于2020年11月左右过户给案外人，原告已于2021年5月搬出该房屋。被告在明知涉案房屋已被查封无法出售的情况下仍与原告签订房屋买卖合同并收取原告购房定金及购房款，遂提起本案诉讼。庭后，原告提交其装修房屋所支付费用的票据、装修人为其出具的证明及支付费用相应的转款记录7份，旨在证明其于2018年8月起对涉案房屋进行卫浴、电视背景墙、橱柜、灯具、彩透大白、壁纸、窗帘等项目装修，共花费装修款32200元。经本院组织被告刘冰质证，其表示对上述证据不完全认可，因原告是在其不知情的情况下对涉案房屋进行的装修，但是可以协商给予原告适当补偿。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案原告购买被告的涉案房产，双方签订了书面买卖合同，被告为原告出具了购房款收据，购房事实清楚，内容不违反法律规定，房屋买卖合同依法成立并生效，本院依法予以确认。关于原告主张解除原、被告双方于2018年3月1日签订的《卖屋买卖合同》的诉讼请求，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2018年7月15日办理房屋过户手续，但涉案房屋因被法院查封、强制执行、拍卖过户给案外人，合同已不具备履行基础，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权解除合同，该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张被告双倍返还购房定金2万元及返还购房款9万元及支付利息损失的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告既主张被告支付违约金又要求适用定金条款主张双倍返还定金，于法无据，原告已经支付的购房定金1万元，在其继续履行合同支付剩余购房款时已转化为购房款，故其要求双倍返还定金的主张，本院不予支持。因此，原告已支付的购房款为10万元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应当予以返还。原告主张的利息损失，因原告交付10万元购房款后，一直在案涉房屋中居住，且双方亦约定了违约金，原告并未因此产生利息损失，其关于利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付其违约金137000元的诉讼请求，本院认为，因被告未按合同约定履行义务，且涉案房产在合同签订前已被查封，导致合同不能履行，被告应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分过于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张按照合同约定要求被告支付合同总价款68.5万元20%的违约金137000元，被告不予认可，认为双方约定的违约金过高，且合同签订后原告亦未在合同约定的2018年7月15日前支付首付款27.5万元，原告亦在涉案房屋中一直免费居住至2021年5月份，考虑到被告的过错及原告的损失情况，违约金应以原告已付购房款10万元的20%计算为宜，即被告应给付原告违约金2万元。关于原告主张被告给付装修费34300元的诉讼请求，本院认为，因被告未按合同约定履行义务，导致合同被解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告应赔偿给原告造成的相应损失。且原被告双方在房屋买卖合同中约定，如果一方违约应向对方承担违约造成的一切经济损失。故原告主张被告赔偿其装修款的诉讼请求，本院予以支持。赔偿数额应以原告所提交的票据、证明及转账记录证明的数额32200元为准。被告廖敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应当视为对其自身诉讼权利的放弃。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告朱勇与被告刘冰、廖敏于2018年3月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘冰、廖敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱勇购房款10万元；三、被告刘冰、廖敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱勇违约金2万元；四、被告刘冰、廖敏于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告朱勇装修损失32200元；五、驳回原告朱勇的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2760元，由被告刘冰、廖敏共同负担，于本判决生效后十日内交至本院，逾期未交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  梁云二〇二一年六月二十一日法官助理朱容萱书记员李莹附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付作为的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。