上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19617号原告：上海瑞立佳业房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡以萍，总经理。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：董雪，女，1991年11月15日生，汉族，户籍地黑龙江省，现住上海市嘉定区。被告：上海牛市缘餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冯世强，总经理。原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司与被告董雪、上海牛市缘餐饮管理有限公司(以下简称牛市缘公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨蓉、饶思，被告董雪，被告牛市缘公司法定代表人冯世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告董雪向原告支付自2019年5月10日至2020年12月9日的租金人民币362,001.68元(以下币种均为人民币)；二、被告董雪向原告支付逾期付款违约金22,210元；三、被告董雪向原告支付逾期付款利息(以362,001.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年5月25日起计算至实际清偿之日止)；四、被告牛市缘公司对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2018年10月，原告与被告牛市缘公司签订一份《租赁合同》，约定被告牛市缘公司向原告承租位于上海市嘉定区安亭镇进明渡路XXX号XXX、XXX层、XXX号XXX层、塔山路XXX号XXX层商铺(以下简称讼争房屋)。经营业态为餐饮类。承租总面积为260.79平方米。租赁期限自2018年10月10日至2023年12月9日。免租期为2个月，租金起算日为2018年12月10日。2018年12月10日至2020年12月9日的年租金为266,527.38元，2020年12月10日至2021年12月9日的年租金为279,853.75元，后每年递增5%。2018年12月6日，原告与被告牛市缘公司签订一份《合同变更协议书》，约定原合同主体由被告牛市缘公司变更为被告董雪，变更后由被告董雪承担原合同一切权利和义务，其余条款不变，被告牛市缘公司承担连带责任。随后，被告董雪作为新承租人与原告按原合同条款签订了《租赁合同》。自2019年5月10日起，被告董雪便开始拖欠租金至今，经原告多次催讨，均未果。被告董雪辩称，如按合同约定计算欠付租金数额，其对此无异议。在合同履行过程中，讼争房屋发生漏水及房屋主体结构出现问题(包括房屋裂缝、墙体裂缝、玻璃窗炸裂等)，导致其经营出现严重问题。期间，双方进行了多次沟通，但均未果。其不存在违约行为，故不应承担违约金、利息。被告牛市缘公司辩称，其在开业第一天就遇到了停电情况。在之后的经营过程中，讼争房屋出现漏水情况，其向原告反映了数次，但原告均未予解决。其余答辩意见同被告董雪的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，原告与被告牛市缘公司签订一份《租赁合同》，约定被告牛市缘公司向原告承租讼争房屋。经营业态为餐饮类。承租总面积为260.79平方米。租赁期限自2018年10月10日至2023年12月9日。免租期为2个月，租金起算日为2018年12月10日。2018年12月10日至2020年12月9日的年租金为266,527.38元，2020年12月10日至2021年12月9日的年租金为279,853.75元，后每年递增5%。租金每六个月支付一次，提前15日支付，先付后用。首期租金133,263.69元应于签约2018年10月10日支付。押金为22,210.61元，原告有权从押金中直接扣除任何应付但未付的费用。如被告牛市缘公司逾期支付租金，原告有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，被告牛市缘公司应按照日租金标准的100%支付违约金。逾期超过30日，原告有权解除合同，并按约定收取违约金，违约金不足以弥补由此造成的损失的，按损失赔偿。被告牛市缘公司还应向原告支付违约金，违约金相当于当年两个月的租金。讼争房屋除主体结构非因被告牛市缘公司原因导致的损坏由原告维修并承担相应费用外，其余房产维修和装潢事项均由被告牛市缘公司负责并承担相应费用，并在故障发生后72小时内解决。合同另对其他事项作了约定。2018年12月6日，原告与被告牛市缘公司、董雪签订一份《合同变更协议书》，约定原合同主体由被告牛市缘公司变更为被告董雪，变更后由被告董雪承担原合同一切权利和义务，其余条款不变，被告牛市缘公司承担连带责任。其后，被告董雪作为新承租人与原告按原合同条款签订了《租赁合同》。租赁期间，两被告向原告反映房屋漏水等问题并协商租金支付事宜，但双方未能达成一致。2020年6月21日，原告向被告董雪发出一份律师函，要求其支付2019年5月10日至2020年6月9日的租金288,738.01元，未果。2018年10月18日、2019年8月8日、2020年1月2日、2020年7月27日，原告共收到租金171,053.08元、押金22,210.60元。因原告认为被告董雪的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故涉讼。庭审中，关于漏水问题，原告经核实表示，卫生间顶部、楼梯通道处墙体、窗台下墙体存在水痕，二楼天窗玻璃未见渗水。目前房屋在正常经营使用中。本院认为，原告与被告董雪签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，被告董雪在承租期间多次反映房顶、墙面渗、漏水等问题，且从两被告提供的录像中可以确定房顶、墙面多处存在渗、漏水问题，原告在庭审中亦确认卫生间顶部、楼梯通道处墙体、窗台下墙体存在水痕，据此，本院认定讼争房屋存在房顶、墙面渗、漏水等问题，且至今未能解决，确对两被告使用讼争房屋产生一定影响，被告董雪据此可相应减少租金。本院结合渗、漏水的影响程度、装修情况、经营状况等因素，酌情确定被告董雪按照租金标准的70%向原告支付2019年5月10日至2020年12月9日的租金。经核算，金额为253,401.18元。关于违约金，因原告长期就渗、漏水等问题并未尽到出租人的维修义务，故其主张的违约金，本院不再予以支持。关于利息，因被告董雪未按约支付租金确对原告产生利息损失，故其主张的利息合法有据，本院予以支持，利息以253,401.18元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年5月25日起计算至实际清偿之日止。另外，被告牛市缘公司自愿对被告董雪的债务承担连带责任，故原告要求被告牛市缘公司就上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董雪应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司支付自2019年5月10日至2020年12月9日的租金人民币253,401.18元；二、被告董雪应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司支付利息(以人民币253,401.18元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年5月25日起计算至实际清偿之日止)；三、被告上海牛市缘餐饮管理有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,964元，减半收取2,982元，由原告负担552元，被告董雪负担2,430元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二一年六月二十四日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……