江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终112号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓建新，男，1988年11月15日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：付博纬，江西汇一律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐露，江西汇一律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：方禄荣，男，1955年11月5日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李方敏，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：王文盛，男，1966年11月14日出生，汉族，住抚州市临川区。上诉人邓建新因与被上诉人方禄荣、原审第三人王文盛租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。原审第三人王文盛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邓建新上诉请求：1.请求二审法院依法撤销抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初5227号民事判决并发回重审，或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人方禄荣不应对上诉人邓建新进行赔偿，缺乏事实根据和法律依据。首先，案涉合同约定2019年租金分两次缴纳，第二次缴纳时间在2019年农历年底，而被上诉人却于2020年3月就将案涉店面出租给原审第三人王文盛并与之签订了《商铺出租合同》，虽然被上诉人与原审第三人在2020年4月26日又签订了一份《商铺出租合同》，但本案被上诉人与原审第三人同时存在两份租赁合同，不能排除后一份合同系被上诉人与原审第三人恶意串通伪造而成。被上诉人在短信中所述其因上诉人的合伙人不同意转租而终止与原审第三人的合同，但这仅仅是被上诉人的单方陈述，被上诉人与原审第三人是否终止了3月份的合同在本案中无任何证据证明，且上诉人的合伙人从未表示不同意被上诉人转租给原审第三人，因此被上诉人的陈述根本站不住脚，应当依法认定被上诉人于2020年3月在未通知上诉人的情况下擅自将案涉店面出租给了原审第三人。从2019年农历年（即2020年2月份）到被上诉人擅自对外出租时（即2020年3月份），上诉人由于受疫情影响一直在外地无法回抚，虽然上诉人拖欠了被上诉人的租金，但仅仅是晚了1个月左右的时间，根据相关法律规定，疫情期间可减免承租人部分租金且尽量维持合同的正常履行，上诉人未按时间向被上诉人支付租金存在不可抗力的因素，不应认定承租人违约导致案涉合同解除，被上诉人应当依法赔偿上诉人店面维修、设施、设备损失。其次，关于装修残值，上诉人在一审时向一审法院提供了部分原装修期间所保留的相关票据并提出司法鉴定申请，但一审直接不予支持上诉人的该项诉请未同意移送鉴定。关于设施、设备价值，该部分物品已经由被上诉人一并转让给了原审第三人，截止到目前已经使用了9个月的时间，而合同的终止是被上诉人的单方行为所致，该部分价值应当以2020年3月份为时间节点，鉴定确定当时的残值。而一审判决径行参照被上诉人与原审第三人所签合同中载明的金额为依据补偿给上诉人以及要求上诉人自行拆除冷库、排烟系统，毫无任何事实根据。因此，由于被上诉人强行收回店面，而合同的解除不可归责于上诉人，被上诉人将本不属于其所有的物品转售给第三人，其理应对店内装修、设施及设备折价赔偿给上诉人。二、一审判决未依法认定押金2万元缺乏事实根据和法律依据。被上诉人在将案涉店面出租给上诉人后即向上诉人收取了2万元押金，并向上诉人出具了收条一份，其中清晰的载明了收到上诉人押金2万元，收条出具的时间与租赁合同的落款时间也基本对应，虽被上诉人当庭否认收条中的落款签名，但被上诉人完全可以依法向人民法院申请笔迹鉴定，而一审判决却仅从肉眼判断书写笔迹与被上诉人的笔迹不一致来替代专业的鉴定职能，显然是没有任何事实根据和法律依据的。综上所述，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权益。被上诉人方禄荣辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据确凿。首先，方禄荣确实在2020年3月份打算将店面出租，并且与原审第三人王文盛签订了《商铺出租合同》，因为邓建新早在2019年年底就已经不再营业经营，并将店内大部分设备和东西拆除搬走和出卖，并且张贴了转租信息，方禄荣当初出租的目的是为了减少双方的损失才出租，但是该份合同已经终止了，由于邓建新的合伙人龚强宝不同意转租，为此方禄荣就终止了与原审第三人王文盛的合同，方禄荣与邓建新、龚强宝在2020年4月5日短信中可以知道方禄荣在短信中就告知当天就终止了合同，毁约了方禄荣与原审第三人王文盛签订的《商铺转租合同》，因为邓建新未按照合同的约定日期支付第二年的租金，并且第一年的租金尚欠17000元，为了减少双方的损失，方禄荣迫不得已将涉案的酒店再次租赁给原审第三人王文盛，为此，方禄荣与原审第三人王文盛又在2020年4月15日重新签订过了一份《租赁合同》，原合同作废，承租时间是从2020年6月1日开始。故一审法院认定邓建新违约在先，事实清楚、证据确凿，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。二、邓建新以疫情在外地无法回抚为由拖延支付租金，与事实不符。本案中与方禄荣签订合同的是邓建新，而不是其合伙人龚强宝，邓建新并未离开抚州到外地打工，而是其合伙人龚强宝在外地，但是合伙人龚强宝并不是本案的合同相对人，并且支付租金并不一定要亲自到场，完全可以通过银行转账、微信或支付宝等多种方式支付租金。三、邓建新上诉主张要求方禄荣赔偿其装修残值，于法无据。依据2019年3月10日方禄荣与邓建新之间签订的《租赁合同》，合同中明确约定，租期为三年自2019年3月10日至2022年3月10日，并且约定租金为人民币捌万肆仟元整，年租金分第一年，第一次付款肆万肆仟元，剩余肆万元在2019年农历年底付清，后两年租金于当年四月一日一次性付清当年租金。本案中在一审开庭时，上诉人当庭也承认第一年的租金至今尚有17000元未付清。按照《租赁合同》的约定，上诉人邓建新在2019年农历年底就应当付清，也就是2020年1月25日之前交纳租金，新冠××疫情开始的时间是在2020年2月份开始，显然上诉人邓建新以疫情为由不交纳租金理由不能成立。由于上诉人邓建新违约在先，无权主张装修残值。一审法院在审理时已经查明上诉人邓建新违约在先，故不支持上诉人邓建新提交的司法鉴定申请，其实也是为了减少上诉人邓建新的损失，毕竟如果鉴定需要支付一笔鉴定费用，如果结果又是不支持上诉人邓建新的赔偿装修残值，那么鉴定就失去了意义。方禄荣将该涉案的店面转租给原审第三人王文盛，原审第三人王文盛也已经重新装修过店面，事实上也无法再进行鉴定。一审法院结合涉案的酒店物品转让给原审第三人王文盛的价格及剩余物品利用价值等综合因素，酌情由方禄荣补偿邓建新酒店设施设备等物品费用30000元，一审判决综合考虑各种因素运用自由裁量权对本案的酒店残值做出的认定并无不妥。四、一审判决结合本案的租赁合同以及收条上的书写与方禄荣本人的书写明显存在很大差异做出不予认定方禄荣收取两万元押金认定事实清楚、适用法律正确。本案中双方合同并未约定押金问题，上诉人邓建新提供的押金收条，从书写笔迹的外在形式看与方禄荣在庭审时签字以及答辩状上的签字的笔迹完全不一致，此外，上诉人邓建新向方禄荣交纳租金时方禄荣亦未出具收条，故仅凭押金收条不能证明方禄荣除收取上诉人67000元租金外，另行收取了上诉人邓建新押金2万元。综上所述，上诉人邓建新违约在先，一审判决认定不属于违法解除事实清楚，证据确凿，上诉人邓建新的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人王文盛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。邓建新向一审法院起诉请求：1.判令方禄荣向邓建新折价赔偿抚州市临川区上顿渡镇龙津南路285号商铺内的所有装修及设施、设备价值约40万元（具体金额以鉴定意见为准）；2.判令方禄荣向邓建新返还租赁押金20000元；3.本案诉讼费、鉴定费全部由方禄荣承担。方禄荣向一审法院反诉请求：1.判令邓建新向方禄荣支付拖欠租金17000元并赔偿方禄荣损失10万元，合计117000元；2.反诉费由邓建新承担。一审法院认定事实：2019年3月10日，邓建新作为乙方与方禄荣作为甲方签订一份《租店合同》，主要约定：甲方将坐落在抚州市临川区上顿渡龙津南路285号的城关酒店租给乙方经营，租期三年，自2019年3月10日至2022年3月10日，年租金84000元，租金收取分为第一年租金于2019年签订合同时支付44000元，剩余40000元在2019年农历年底付清，后二年租金于当年4月1日一次性付清当年租金，如乙方未及时付清当年租金，甲方可单方面终止合同；租赁期间一切店房装修、维修费用均由乙方负责；如单方违约，违约方赔偿对方50万元经济损失。签订合同时，邓建新向方禄荣支付租金44000元，2019年农历年前向方禄荣支付租金15000元，之后又支付租金8000元,第一年租金尚欠17000元未付。邓建新承租后对店面进行了部分翻新后经营“阿康故事”酒店，并新添置了中央空调、重装排烟系统，购置冷库一台。2019年年底，“阿康故事”酒店停止经营。2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，餐饮行业不得以堂食的形式营业。2020年3月12日，江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。2020年3月，因考虑疫情影响及自身资金问题，邓建新与方禄荣协商将店面转租给第三人王文盛，由于邓建新的合伙人认为对原店内物品价值未能谈妥，表示不同意转租，方禄荣便立即终止与第三人王文盛的协议。2020年4月初，方禄荣通知邓建新如继续承租，则需补交第一年的租金17000元、并按合同约定交齐第二年租金，但邓建新未如期缴纳。2020年4月26日，方禄荣与第三人王文盛正式签订《商铺出租合同》，将案涉店面出租给第三人王文盛，约定租期自2020年6月1日至2022年5月31日，方禄荣应于2020年4月30日前将商铺腾空给第三人使用；每月租金7000元，按年支付，首年租金于2020年5月下旬一次性付清；商铺内所有物品打包为32000元，各项物品测试正常后一次性付清。2020年5月21日，第三人王文盛通过其合伙人吴智广向方禄荣缴纳租金84000元、店面物品费用32000元，共计116000元。之后，第三人王文盛对店面墙面、吊顶等进行翻新，并重置了桌椅、餐具等后经营“醉风楼”酒店。邓建新另提供以下酒店添置设施设备及装修证据，1.其与抚州市临川区开心电器维修中心签订的《阿康空调购销合同》、《中央空调系统报价明细表》，用于证明店面中央空调报价为19190元、空调购销安装费16500元；2.沙发采购合同书，用于证明沙发花费7833元；3.厨房排烟工程协议，用于证明店内安装排烟系统花费24000元；4.冷库合同，用于证明安装冷库花费23000元；5.收据27份，用于证明其花费酒店装修、购置物品等费用20余万元。邓建新另提供一份2019年3月12日的押金收条，用于证明方禄荣另外收取邓建新押金2万元。方禄荣当庭表示此收条不是其出具的，且从未收取过邓建新押金。方禄荣另提供一份孔志明出具的收据，用于证明因邓建新原因造成酒店屋顶漏水，导致方禄荣花费15000元的屋顶维修费。一审法院认为，邓建新与方禄荣签订的《租店合同》，系双方当事人真实意思表示，双方租赁合同关系依法成立。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，一方不得擅自变更或解除合同。一方要求解除合同需经对方同意或具有法定事由。根据合同法相关规定，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方可以解除合同。双方在合同中约定，邓建新应当在2020年4月1日之前交纳第二年租金，但邓建新不仅未按期缴纳第二年租金，还拖欠第一年租金尾款17000元，并在方禄荣催收后仍未缴纳且表示不想续租，因此，方禄荣于2020年4月26日终止双方租赁关系，并将案涉店面转租给第三人王文盛，具有法定事由，且邓建新亦认可，不属于违法解除。邓建新认为方禄荣擅自解除合同，与事实不符，不予采信。双方租赁关系解除后，根据相关法律规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，如系承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，在利用价值范围内予以适当补偿。现邓建新诉请要求方禄荣赔偿其店面装修、设备、设施损失约40万元，主要分为两方面。一方面为已形成附合的店面装修残值，一审法院认为，一、邓建新提供的装修收条等证据不足予证明其实际支付的装修费用；二、案涉店面在邓建新承租前也是经营酒店使用，邓建新只是在原有装修基础上进行一定翻修，而如今第三人承租后亦对案涉店面进行一定装修，已无法确定邓建新实际装修范围及剩余价值；三、导致双方解除合同的原因，邓建新存在一定过错，因此，邓建新诉请要求方禄荣赔偿其店面装修残值，一审法院不予支持；另一方面为未形成附合设施设备，包括中央空调、冷库，排烟系统等，方禄荣已将以上设施设备等物品作价32000元转让给第三人，现第三人表示冷库、排烟系统不能使用，可由邓建新拆除，一审法院予以准许，中央空调等其他物品留在酒店继续使用，结合方禄荣将酒店物品转让给第三人的价格及剩余物品利用价值等综合因素，酌情由出租人即方禄荣补偿邓建新酒店设施设备等物品费用30000元。关于邓建新主张押金2万元的问题。一审法院认为，双方合同并未约定押金问题，而邓建新提供的押金收条，从书写笔迹的外在形式来看与方禄荣的笔迹不一致，此外，邓建新向方禄荣缴纳租金时方禄荣亦未出具收条，仅凭此押金收条不能证明方禄荣除收取邓建新67000元租金外，另行收取邓建新押金2万元。关于方禄荣诉请的17000元租金及经济损失10万元的问题。一审法院认为，双方第一年的租赁期间为2019年3月10日至2020年3月10日，合同约定的第一年租金缴纳的期限为2019年年底，此时至2020年3月期间正值我国新型冠状病毒感染的××疫情全面爆发，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的相关规定，承租人因受疫情影响停止经营的，要求出租人适当减免租金，应予准许。但由于疫情影响及邓建新自身原因，双方实际于2020年4月26日提前解除租赁合同，而提前解除合同必然造成方禄荣空租期的经济损失，而此空租期的损失一审法院确认由方禄荣自行承担，则视为对邓建新予以了适当租金减免。综上，邓建新仍应向方禄荣支付第一年的租金17000元，对方禄荣诉请要求的10万元经济损失，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，一审法院判决：一、方禄荣应补偿邓建新设施设备等物品剩余价值30000元；二、邓建新应支付给方禄荣租金17000元；三、案涉酒店内冷库、排烟系统由邓建新自行拆除搬走，但不得损坏酒店装修；四、驳回邓建新的其他诉讼请求；五、驳回方禄荣的其他诉讼请求。以上第一、二项相互折抵，方禄荣应向邓建新支付差额13000元，方禄荣应于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7600元减半收取计3800元，由邓建新负担3525元，方禄荣负担275元，反诉案件受理费2640元减半收取计1320元，由方禄荣负担1220元，由邓建新负担100元。二审期间，上诉人邓建新向本院申请：1.对案涉租赁场所内属于邓建新所有的装修、设施及设备价值进行鉴定；2.对《收条》中“方禄荣”的签名是否为其本人所书写进行鉴定；3.对《收条》中“方禄荣”签名处的指纹是否是其本人所捺进行鉴定。关于邓建新申请的鉴定事项1，因第三人王文盛承租案涉店铺后重新进行了装修，已无法确认属于邓建新所有的装修范围及价值，故对邓建新申请的鉴定事项1，本院不予准许。对邓建新申请的鉴定事项2、3，因双方当事人均同意在二审启动鉴定程序，本院予以准许。鉴定过程中，邓建新向本院撤回对《收条》中“方禄荣”的签名是否为其本人所书写进行鉴定的申请，理由为邓建新经确认核对后，认为《收条》中“方禄荣”的签名笔迹系邓建新的舅舅熊建荣所签，故撤回该项鉴定申请，本院予以准许。对邓建新申请的鉴定事项3，经本院委托，江西神州司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为无法确定《收条》原件落款收款人处的“方禄荣”署名字迹同部位押名指印及“2019.3.12”字迹处的指印是否为方禄荣本人捺印形成。邓建新对司法鉴定意见书发表质证意见：对鉴定意见的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，鉴定报告最终的结论意见是无法确定案涉收条上的指纹、指印是否是方禄荣本人的，换句话说，也就是收条上的指印可能是也可能不是，由于鉴定所依据的原始收条检材细节特征少，印痕面积小，所以作出无法确定的鉴定意见，因此对于被上诉人方禄荣是否应当向上诉人返还2万元押金，我们请求法庭依法判决。方禄荣对司法鉴定意见书发表质证意见：对该份证据的三性没有异议，从最终的鉴定意见无法确认收条上的按印是被上诉人方禄荣本人的按印，那么作为上诉人应当承担举证不能的责任，结合本案情况，应当认定被上诉人没有实际收到上诉人的押金2万元。上诉人邓建新对一审认定的事实有以下异议：1.对“签订合同时，原告邓建新向被告方禄荣支付租金44000元”有异议，遗漏了在签订合同的第二日也就是2019年3月12日，邓建新向方禄荣支付了押金2万元；2.对“并新添置了中央空调、重装排烟系统，购置冷库一台”有异议，遗漏了还添置了沙发、投影仪、音响设备、灯具等物品；3.对“原告方与被告方禄荣协商将店面转租给第三人王文盛”有异议，我方当时没有与方禄荣协商；4.对“表示不同意转租”有异议，我方得知方禄荣转租之后是表示同意转租的；5.对“2020年4月26日，被告方禄荣与第三人王文盛正式签订《商铺出租合同》”有异议，他们签订的租赁合同在2020年3月份就已经完成了。被上诉人方禄荣对一审认定的事实无异议。二审对一审认定的事实中当事人无异议的部分予以确认。对当事人有异议的事实，本院经审查认定如下：1.关于押金2万元，邓建新在二审中认可2万元押金收条上的字迹均不是方禄荣所书写，经本院委托司法鉴定机构进行鉴定，亦无法确认收条上的指印系方禄荣本人所捺，邓建新主张方禄荣收取了其2万元押金，依据不足，二审不予采信。2.关于邓建新主张的事实异议2，其并未能提交充分证据证明其添置了投影仪、音响设备、灯具等物品，二审不予采信；3.关于邓建新主张的事实异议3、4，根据一审中邓建新提交的方禄荣与邓建新的合伙人龚强宝的微信聊天记录，可以证实方禄荣与邓建新及龚强宝协商过将店铺转租给第三人，邓建新方同意方禄荣将案涉店铺转租，但由于各方就案涉店铺内的物品价值未达成一致，方禄荣未能将案涉店铺转租的事实。一审对该部分事实的表述存在不当，二审予以纠正；4.关于邓建新主张的事实异议5，方禄荣与王文盛均陈述2020年3月的合同签订后并未实际履行，该陈述与方禄荣与邓建新的合伙人龚强宝的微信聊天记录、王文盛于2020年5月向邓建新支付租金的事实可以相互印证，一审认定方禄荣与王文盛于2020年4月26日才正式签订《商铺出租合同》并无不当，二审对邓建新提出的事实异议5，亦不予采信。本案经调解，未能达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：1.邓建新主张的店面装修、设施设备等损失能否得到支持；2.押金2万元是否实际支付。关于争议焦点1，本院认为，因邓建新拖欠租金，且在方禄荣催告后仍未支付，双方协商一致解除案涉租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因邓建新违约拖欠租金，双方协商一致解除合同，邓建新要求方禄荣赔偿其装修损失，于法无据，不予支持。关于案涉店铺内的设施、设备损失，考虑到解除合同前邓建新已自行处理了部分店内的物品，方禄荣将案涉店铺内的所有物品（包括中央空调、冷库、排烟系统、酒店其他物品）以32000元的价格打包转让给王文盛，其中冷库、排烟系统可由邓建新自行拆除搬走，剩余其他设备、物品，一审酌定方禄荣赔偿邓建新30000元，并无不当，二审予以维持。邓建新要求方禄荣赔偿其店面装修、设施设备等损失约40万元，没有事实和法律依据，二审不予支持。关于争议焦点2，本院认为，邓建新在二审中认可押金收条上的字迹包括方禄荣的签名，均系其舅舅熊建荣所写，经本院委托司法鉴定机构进行鉴定，亦无法确认收条上的指印系方禄荣本人所捺，方禄荣亦明确表示其未收取过邓建新的押金，故，邓建新主张其向方禄荣支付了2万元押金，依据不足，二审不予支持。综上所述，上诉人邓建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人邓建新负担。本判决为终审判决。审 判 长  范 宣审 判 员  彭 珺审 判 员  王 琳二〇二一年六月二十二日法官助理  高忠明书 记 员  余文渊