广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初17448号原告：广州市瑞瑭商务服务有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号2317房。法定代表人：罗智辉，该司总经理。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张启欣，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：王福莲，女，苗族，1975年6月29日出生，身份证住址湖南省沅陵县。原告广州市瑞瑭商务服务有限公司与被告王福莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林生龙、张启欣及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金7901元以及逾期付款违约金（以每月拖欠租金为基数，按每日2‰的标准，自欠费当月6日起计至付清款项之日止，暂计至2020年9日15日违约金为2877.17元，逾期付款违约金以不超过本金为限）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月10日，原告与被告签订《万菱广场商铺租赁合同》，后又于2020年3月24日签订《补充协议》，约定被告向原告承租位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场3层，编号为032012A（3层B区12A号铺位）号的商铺，租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止。原告按合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2020年3月至2020年4月期间拖欠租金，并于2020年4月15日提前撤场。原告多次要求被告缴纳费用而未果，此后，《万菱广场商铺租赁合同》及相关文件因被告单方严重违约而解除。被告欠付租金且擅自提前撤场构成严重违约，根据《万菱广场商铺租赁合同》第六条的约定，《万菱广场商铺租赁合同》及其相关文件已经解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的履约保证金，被告应立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日2‰支付违约金。被告辩称：由于疫情的不可抗力因素导致无法继续经营，我方于2020年3月31日被迫撤场，现不同意原告的全部诉讼请求。另因我方已缴纳了商铺押金，要求原告退回我方商铺押金和管理费押金。经审理查明，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）于2019年4月10日签订了《万菱广场商铺租赁合同》，其中约定：一、商铺位置、面积。双方同意出租、承租位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场3层，编号为032012A（3层B区12A号铺位）的商铺；甲方出租给乙方的商铺计租面积为32.09平方米（包括该商铺相应的分摊面积）；二、经营范围。乙方只能用于经营：家居、家饰类：家居饰品；三、租赁期限、租金、费用及履约保证金。本合同租赁期为36个月，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金额为12155元，2020年9月1日至2021年8月31日的月租金额为12155元，2021年9月1日至2022年8月31日的月租金额为12763元；乙方须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上个月铺内电费等各项费用；签订本合同时，乙方需一次性向甲方交纳37000元作为履约保证金，合同期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30个工作日内，将保证金足额无息返还乙方。在合同期内，乙方不得以其交付的履约保证金抵扣租金、其它应缴纳的费用以及其它应承担的违约责任；六、违约处理。租赁期间，乙方拖欠租金或管理费等任何由甲方收取的费用，视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，违约金按照拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止。租赁期间，发生乙方单方停止营业累计达7天以上、拖欠甲方费用时间累计超过1个月等情况，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同、不予退还履约保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按合同剩余租赁期间租金总额的30%收取乙方的违约金；七、合同的生效、延期、终止。租赁期间，因自然灾害、战争或政府法令规定禁制等不可抗力之事件而导致双方无法继续执行本合同，任何一方均不得向对方索赔；八、合同解除。如乙方在本合同生效后3个月内要求解除合同，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方已付的租金不予退还，同时向甲方支付相当于本合同剩余租赁期间租赁总额15%的赔偿金；如乙方在本合同生效后3个月要求解除本合同的，乙方应提前三个月时间书面通知甲方，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方已付的租金不予退还，同时向甲方支付相当于本合同剩余租赁期间租赁总额30%的赔偿金；十一、通知及送达，甲乙双方确定本合同所列送达地址为合同相关文件应受送达地，只要向本合同所列送达地址以挂号邮件或特快专递的方式进行邮寄，即视为送达。乙方送达地址为：广州市海珠区广州大道南逸景花园E座1104房，联系电话136××××5721。之后，原告依约将上述场地交付给被告使用。被告依约交纳租赁保证金37000元给原告，并依约缴纳涉案商铺的租金至2020年1月止，每月租金12155元。另被告向案外人广州市万菱物业管理有限公司缴纳了管理费押金6800元。2020年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》，其中约定在新型冠状病毒感染的××疫情影响下，为了攻克时艰、共渡难关：一、甲方同意给予乙方租金优惠减免2.5个月租金，减免方案如下：2020年2月1日至2月29日，减免100%租金；2020年3月1日至3月31日，减免60%租金，减免后的租金为4862元；2020年4月1日至4月30日，减免50%租金，减免后的租金为6078元；2020年5月1日至5月31日，减免40%租金，减免后的租金为7293元；二、甲方给予乙方2020年3月份电费免缴的优惠；三、乙方应主动履行以下义务：1.2020年3月12日之前对承租的万菱广场商铺正常复业；2.2020年3月20日前缴清2月份管理费、水电费；3.2020年3月26日前缴清2020年3月份减免后租金和3月份管理费；四、除本补充协议约定外，甲乙双方的权利义务仍按原合同约定执行，本补协议与原合同不一致的，以本补充协议内容为准。诉讼中，原、被告均确认被告已免收被告2020年2月的租金。被告表示其于2020年3月31日从涉案商铺撤场，撤场时没有经过原告或物业管理公司的同意。原告对此则表示：该司于2020年4月15日巡查才发现被告撤场。2020年6月11日，原告向被告在租赁合同所留的地址发出催费律师函及《解除合同通知书》，函件显示于2020年6月14日退回妥投。原告主张涉案商铺的合同在2020年6月14日解除，原告已于2020年7月重新出租涉案商铺。在本案诉讼中，原告表示：原告同意不再向被告进一步主张以下权利：1.2020年4月16日至2020年6月14日期间的租金；2.剩余租期内总租金的30%赔偿金106114元。本院认为，因原告与被告之间的租赁合同纠纷发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，据此，本案应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告与被告签订的《万菱广场商铺租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因疫情突然暴发，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动我省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。《万菱广场商铺租赁合同》约定的商铺用途为精品类：礼品，疫情的爆发确实对被告租用商铺造成较大不利影响。在此情况下，原告与被告于2020年3月24日签订的《补充协议》充分体现了租赁双方当事人攻克时艰、风险共担的合作精神。但被告在签订了《补充协议》后，仍未按照双方达成的租金减免方案缴纳租金，已构成违约，原告主张被告按照《补充协议》的约定支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金7901元（4862元＋3039元），事实和法律依据充分，本院予以支持。考虑到案涉商铺的经营确实受到疫情影响，在双方于2020年3月24日达成《补充协议》之前，被告拖欠2020年3月的租金并非恶意，故原告主张该月的逾期付款违约金从欠费当月6日起算，本院不予支持，本院认定上述时段租金4862元的逾期付款违约金从达成补充协议之次日即2020年3月25日起算至实际付款之日止。2020年4月1日至2020年4月15日的租金3039元，则从租赁合同约定的付款之次日即2020年4月6日起算至实际付款之日止。关于违约金的标准，双方虽然在租赁合同中约定为按每日千分之二，但该约定标准明显高于因被告违约造成原告迟延收到租金的损失。违约金制度的主要目的是补偿守约方的损失，其功能以补偿性为主。综合本案的情况，本院酌定被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金。各月违约金所计总和不超过所欠租金总额7901元。原告主张超过上述范围的违约金，本院不予支持。另需要专门指出的是，因被告已于2020年3月31日撤场，双方的租赁合同无法继续履行。原告于2020年6月14日向被告送达的《解除合同通知书》已发生解除的法律效果，双方当事人之间的租赁合同关系于2020年6月14日解除。考察本案的事实，本案租赁合同关系解除是被告的违约造成，依照租赁合同第六条的约定，被告欠租超过1个月的，原告有权解除合同，没收履约保证金，故被告抗辩要求原告退回租赁保证金，理由不成立，本院对此不予接纳。至于管理费押金问题，与本案不属同一法律关系，本院对此不予以调处。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王福莲应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市瑞瑭商务服务有限公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金7901元；二、被告王福莲应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市瑞瑭商务服务有限公司支付逾期付款违约金（其中2020年3月1日至2020年3月31日欠付租金4862元的逾期付款违约金，从2020年3月25日起算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付；2020年4月欠付的租金3039元，从2020年4月6日起算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付；该逾期付款违约金总额以不超过7901元为限）；三、驳回原告广州市瑞瑭商务服务有限公司的其它请求；义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由原告广州市瑞瑭商务服务有限公司负担5元，被告王福莲负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐晓红二〇二一年六月二十三日法官助理 谢佩桦书 记 员 郭绮娜