审理报告陕西省子长市人民法院民事判决书                        （2021）陕0623民初478号  原告：薛春阳，男，1970年11月2日生，汉族，现住子长市。委托诉讼代理人：徐润平，陕西旷达律师事务所律师。被告：强振兴，男，1970年2月25日生，汉族，住子长市。委托诉讼代理人：胡志荣，陕西检学法律事务所法律工作者。第三人：强联社，男，1971年1月29日生，汉族，现住子长市。原告薛春阳与被告强振兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月9日立案后，被告强振兴申请追加强联社为本案第三人。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛春阳及其委托诉讼代理人徐润平、被告强振兴的委托诉讼代理人胡志荣、第三人强联社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛春阳向本院提出诉讼请求：1.判令强振兴支付原告2019年度房屋租赁费3万元；2.判令强振兴支付原告2020年度房屋租赁费17万元；3.判令强振兴支付从2021年初至房屋交还原告期间的房屋租赁费；4.解除房屋租赁合同,返还楼房；5.本案诉讼费由强振兴承担。事实和理由：2012年12月17日，强振兴经人介绍,与原告在强振兴开办的子长县振兴电力工程有限责任公司（以下简称振兴公司）办公室签订了《房屋租赁合同》。合同约定:出租人将坐落于XX公路XX房XX栋(6间4层)租赁给强振兴商用;租赁期限10年,从2013年1月1日至2022年12月30日;租金前三年每年18万元，第四年起按照当时的物价及周围房屋租金涨幅，由双方协商后作适当调整;房屋租赁费实行两次付清，前半年房租费应在上年12月底前付清，后半年房租费应在当年5月底前付清;拖欠租金累计30天出租方有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约交付了房屋。强振兴在2016年前也依约履行，2016年强振兴提出生意不太好，要求降低租赁费，经双方商议同意，从2016年起每年租赁费17万元，其他按原约定执行。变更租赁费后，每年租赁费被告也按前半年房租费应在上年12月底前付清，后半年房租费应在当年5月底前付清。2019年6月底前的房屋租赁费已付清。2019年交付后半年房屋租赁费时，强振兴说资金困难缓一下，至今强振兴仍欠原告2019年后半年的租赁费3万元，2020年一整年的房屋租赁费17万元分文未付。原告多次催要，强振兴一推再推，至今分文不付，也不交还租赁房屋，并占用经营。原告认为，强振兴作为房屋租赁人，占有使用原告房屋，但是不按时支付租费，严重侵害了原告的合法权益，被告人的行为违反了签订合同时的合同法及现行的民法典相关规定，恳请人民法院依法判决，维护原告合法权益。被告强振兴辩称，原被告之间没有实际房屋租赁合同关系，原告据以起诉的双方租赁合同是原被告共同协商后让强振兴代实际承租人强联社签名的虚假合同，使用原告房屋的实际承租人是第三人强联社，且强联社至今还是原告房屋的承租人，从原告将房屋出租至今，实际发生租赁费交易的双方当事人是薛春阳与强联社，而不是薛春阳与强振兴，这一事实原告根本不敢否认，原告也是把房子直接交付强联社，现在发生纠纷也是原告与强联社之间的纠纷，所以，强振兴认为原告的起诉属于虚假诉讼，应当依法驳回。本案应当追加强联社为被告或第三人，并判令强联社承担合同义务。原告不知出于何种原因将一份与强振兴签订的合同又改成了另一案外人刘某某与强联社的房屋租赁合同，但实际承租人仍然是强联社，双方的房屋租赁期仍然是10年，即2013年起至2022年12月30日止。以上事实有原告加工变更了的第二份合同可以证明，同时足以证实本案应当履行承租人义务的是强联社，而不是强振兴。请求驳回原告对强振兴的起诉。强联社或强振兴均不欠原告的租赁费，原告将不属于自己所有的楼房后院出租给承租人强联社，并同意强联社在此地修建厨房和餐厅，后被铁路部门强行拆除，薛春阳同意以减免20万元房费作为损失补偿，所以原告起诉请求交付租赁费不能支持。双方的租赁合同至2022年12月30日到期，故不能请求解除。强联社述称，与原告薛春阳发生房屋租赁关系的是他，不是强振兴。本案的纠纷涉及的权利义务当事人是他与薛春阳。原被告的房屋租赁期限是10年，届满期限至2022年12月30日，现在仍有二年使用期，根据双方的合同约定和法律规定，原告解除租赁合同的请求依法不能支持。被告不存在违约不支付房租费的情形，原告起诉的事实完全是虚构的。事实是原告将一栋紧邻铁路的门面楼和后院出租给强联社从事餐饮服务业，2019年强联社经营业务扩大，要扩建厨房，原告同意占用他已经出租给高保卫、王某某的后院，将后院出租给强联社，于是在原告妻子韩某某的组织下，高保卫为甲方，王某某为乙方，强联社的朋友崔某甲代表强联社为丙方，原告妻子韩某某为丁方，四方于2019年6月27日签订了一份租赁合同，原告同意强联社使用其另一处后院，年租赁费5000元。强联社修建的建筑物在合同期满后归原告所有。承包人便修建了厨房和婚庆大厅，累计投资150余万元。2020年，铁路部门通知强联社立即拆除后院的扩建物，强联社立即与原告交涉后院的所有权和使用权问题，原告表现出了诚信和大度，公开表示后院的权属不清，铁路部门要拆就让拆吧，他另给强联社安排一个厨房的位置重建，2019年欠的3万元房租和2020年17万元房租免收。之后，薛春阳一直未给强联社重新安排厨房的位置，使强联社的经营出现了严重的困难，原告将不是自己所属的土地出租给强联社收取巨额租赁费，且同意强联社在后院修建，铁路部门拆除后，给强联社造成了巨大损失，承诺20万元房款免收也根本不够强联社的实际损失，强联社将保留起诉原告追究损失赔偿的权利。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告薛春阳举证了其与被告强振兴在2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》，并申请该合同的中间人井斌出庭作证。用于证明被告强振兴与原告薛春阳在中间人张建民、井斌的见证下，双方自愿签订了该合同。经质证，被告强振兴一方对原告上述证据均不认可，第三人强联社对合同的真实性无异议，对井斌的证言表示不知情。强振兴和强联社认为强振兴不是实际承租人，强联社才是实际承租人。为证明其主张，二人各自举证了一份2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》，该两份合同的内容与原告提供的合同内容一致，共2页，但签订人不同。强振兴提供的合同复印件称来源于强联社，合同首页将出租方（甲方）的名字由打印的“薛春阳”涂改为手写的“刘某某”，将承租方（乙方）名字由打印的“强振兴”涂改为“强联社”，但第2页末尾签字处甲方签名为“刘某某”，乙方签名为“强振兴”，中间人为张建民。强联社称合同首页的名字是他涂改的，刘某某是他的女婿，第2页的签名不知道是谁所写。强联社所举证的合同第2页与强振兴所提供的合同复印件第2页一致，但首页出租方（甲方）是手写“刘某某”，承租方（乙方）是手写“强振兴”，两个名字的笔迹是同一人，且其提供的合同首页是复印件，第2页是原件。原告薛春阳经质证对被告强振兴和第三人强联社所提供的两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，称其不认识刘某某，没有过交际，其也未授权刘某某与他人签订房屋租赁合同。本院经审查认为，原告薛春阳所举证的《房屋租赁合同》，与证人井斌所述相互印证，可以确认真实性。在该合同上签名的中间人有两个，一个是井斌，井斌出庭证明该合同是崔某甲（又名崔某乙）先找到证人说他和强振兴要开办饭馆，准备租赁薛春阳的一栋楼房，让证人联系薛春阳的妻子韩某某，后签订该合同是在振兴公司的办公室，在场人还有强振兴、崔某甲、张建民和薛春阳夫妻，他和张建民作为证明人在合同上签字。该合同另一个中间人是张建民，根据薛春阳举证的子长县振兴电力工程有限责任公司（简称振兴公司）的工商登记信息，振兴公司系强振兴夫妻设立，崔某甲系该公司现任法定代表人，张建民系该公司财务负责人。而被告和第三人举证的《房屋租赁合同》，没有薛春阳签名，强联社承认是其涂改了合同首页的出租方薛春阳和承租方强振兴，作为这两份合同来源的XX社XX道合同上刘某某和强振兴的名字是谁所写，因此这两份合同的真实性无法确定。综上，本院对薛春阳所举证的《房屋租赁合同》予以采信，对强振兴和强联社举证的《房屋租赁合同》不予采信。对原告薛春阳诉称的合同内容予以确认。2.薛春阳举证房屋租赁费收款收据存根联两张，用于证明其在2012年12月18日（协议签订后的次日）收取被告2013年1月至6月的半年房屋租赁费9万元，于2013年8月16日收取被告2013年7月至12月的半年房屋租赁费6万元（原告免收了被告两个月装修期的房屋租赁费3万元），原告依约交付了房屋。经质证，强振兴不予认可，称其未向薛春阳支付过租金。XX社XX道该证据。崔某甲作为证人出庭称其曾向薛春阳交过租金，该证言与收款收据中客户名称“强振兴（崔）”相互印证，故对其真实性予以确认。3.强联社举证了2019年6月27日甲方高保卫、乙方王某某、丙方崔某甲、丁方韩某某签订的《租赁合同》和同日韩某某与崔某甲签订的《租房补充协议》各一份；铁路部门拆除违建时的视频资料和拆除后照片；申请证人崔某甲、艾某某出庭作证。用于证明薛春阳将案涉房屋后院出租给强联社，并同意其在后院扩建，后被铁路部门强行拆除，薛春阳同意免收2019年拖欠的3万元租金和2020年的17万元租金，另外给强联社安排厨房，后未兑现承诺，原告违约，应赔偿拆除的损失。经质证，原告薛春阳对上述《租赁合同》和《租房补充协议》的真实性均无异议，其中《租赁合同》是原告将其后院出租给案外人高保卫，高保卫又转租给王某某，王某某又转租给崔某甲，并不是原告给崔某甲租赁的，原告只是同意转租。原告认为该合同证明崔某甲是本案被告强振兴的代理人，因为原告将房屋租赁给了强振兴，强振兴需要使用后院故从王某某手中转租。对《租房补充协议》的关联性和证明目的有异议，认为协议中明确写到双方对2012年12月17日的《房屋租赁合同》进行补充，2012年12月17日原告只与强振兴签订过租赁合同，与其他任何人没有签过合同，因此证明崔某甲就是强振兴的代理人。证人崔某甲在租赁房屋的管理上多次与原告沟通，也替别人交过租赁费，崔某甲证明强联社与原告签订合同等事宜纯属虚构。证人艾某某确认老板的唯一办法是谁给他发工资谁就是老板，并不能证明合同的主体是谁，但是艾某某证明强振兴多次到酒店来。对视频和照片的真实性有异议，视频断断续续不能反映真实过程，且在关联性上与本案无关，本案原告诉的是六间四层楼房的房屋租赁合同纠纷，并没有涉及后院租赁。从强振兴和强联社辩称看，被告使用后院，并没有给原告支付过任何的租赁费，从合同看，合同是2012年12月签订的，而后院争议是2019年6月后产生的，但是原告的租赁费仍然是原来的18万元，所以该证据与本案无关。本院经审查认为，薛春阳对上述2019年6月27日的《租赁合同》和《租房补充协议》的真实性无异议，故对其真实性予以确认。对证人崔某甲和艾某某的证言中与本院已经确认真实性的证据相互印证的部分予以采信。对视频和照片的真实性予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：一、原告薛春阳与被告强振兴在2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，合同约定的6间4层案涉房屋的承租人是被告强振兴还是第三人强联社；二、被告是否拖欠原告案涉房屋的租金，是否构成违约，原告诉请被告支付租金、解除合同、返还房屋是否于法有据，应否支持。关于争议焦点一，案涉租赁物6间4层楼房一栋，其中4间4层的产权在薛春阳名下，2间2层的产权在薛春阳之妹薛朝阳名下，薛朝阳向本院递交书面说明，称其自2009年以来一直全权委托其兄薛春阳管理租赁物并收取租金，其也知道强振兴从2012年12月开始租赁他们的楼房。因此，薛春阳有权出租该租赁物。原告薛春阳与被告强振兴在2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》，签订地点是在强振兴设立的振兴公司的办公室，且有振兴公司财务负责人张建民和薛春阳妻子的同事井斌二人作为中间人在该合同上签名见证，该合同应为薛春阳和强振兴的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同明确记载出租方（甲方）是薛春阳，承租方（乙方）是强振兴，因此强振兴应为该合同约定的租赁物即位于原子长县XX公路XX层楼房的承租人。强振兴辩称该合同是其代实际承租人强联社签名的虚假合同，不能成立。首先，强振兴系完全民事行为能力人，有认识和辨认自己行为的能力；其次，强振兴是振兴公司设立人，上述合同是在振兴公司办公室签订的，振兴公司登记的法定代表人崔某甲也称其自2009年起给强振兴打工，振兴公司是2009年成立的一家经营范围广泛的企业，可见强振兴是有丰富民事交易经验的生意人，不可能不知道签订合同需承担的法律后果；再次，民事主体有选择民事活动交易对象的权利，根据崔某甲的证言和薛春阳的陈述，薛春阳不认可强联社，认可强振兴，薛春阳不愿意将房屋出租给强联社，愿意出租给强振兴，就是因为其信赖强振兴的履约能力，出租人享有选择承租人的权利。根据合同相对性，即使薛春阳明知强振兴租赁案涉房屋后实际交给强联社经营酒店，也不影响依法成立的合同的效力，该合同对签约的双方当事人均具有法律约束力，强振兴系该合同约定的承租人，应当依照该合同约定履行承租人的义务。综上，强振兴关于其与薛春阳在2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》系虚假合同、薛春阳提起的本案诉讼属于虚假诉讼的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。强联社关于其系案涉房屋承租人的主张亦不能成立。关于争议焦点二，案涉租赁物6间4层楼房的租金，根据薛春阳与强振兴在2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》第四条付款方式的约定，每年前半年的租金应在上年12月底前付清，后半年租金应在当年5月付清。承租人强振兴未按照该合同约定向出租人薛春阳支付2019年租金3万元、2020年租金17万元，也没有按照该合同约定在2020年12月31日前支付2021年1月至6月的租金，构成根本违约。根据该合同第五条关于“乙方强振兴拖欠租金累计达30天的，甲方薛春阳有权终止合同、收回房屋”的约定，薛春阳主张解除该《房屋租赁合同》并要求返还房屋以及要求强振兴支付房屋交还前的租金，于法有据，依法应予支持。被告强振兴辩称强联社或强振兴均不欠原告的租金，原告将不属于自己所有的楼房后院出租给强联社，并同意强联社在此地修建厨房和餐厅，后被铁路部门强行拆除，薛春阳同意以减免20万元租金作为损失补偿，原告请求租金不能支持，双方的租赁合同至2022年12月30日到期，不能请求解除。该辩解与事实不符。根据2019年6月27日《租房补充协议》《租赁合同》和证人崔某甲的证言以及薛春阳的陈述，并非薛春阳要求在后院修建餐厅和厨房，而是崔某甲提出并与薛春阳的妻子韩某某在2019年6月27日达成对2012年12月17日所签订《房屋租赁合同》的《租房补充协议》，约定乙方（崔某甲）在租赁甲方（韩某某）房屋、院落期间对室内外改造时必须事先通知甲方，经甲方同意后改造的一切费用由乙方承担，合同到期后乙方应把改造后的固定设施和建筑物的产权无偿归还给甲方，在遵守原合同和本补充协议的条件下，合同到期后乙方享有优先租赁权。首先，该补充协议是在原合同（即2012年12月17日薛春阳与强振兴所签订《房屋租赁合同》）签订后6年半之后才签订的，即原合同约定的租金并不包括后院加修部分，也就是后院加修部分出租方是让承租方无偿使用的。其次，2019年6月27日甲方高保卫、乙方王某某、丙方崔某甲、丁方韩某某签订的《租赁合同》是原告将其两间房的后院出租给案外人高保卫，高保卫又转租给王某某，王某某又转租给崔某甲，并不是原告给崔某甲租赁的，原告只是同意转租。根据该合同的约定，每年5000元的租金是由崔某甲支付王某某。该合同约定的后院不是案涉6间4层楼房的后院，而是另外一栋2间2层楼房的后院，与2012年12月17日薛春阳与强振兴所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物无关。再次，薛春阳称他给崔某甲和其姐姐说免收2019年拖欠的3万元和2020年拖欠的17万元租金的前提是铁路部门拆除全部加修部分，后铁路部门只是拆除了2间2层楼房的后院，并没有拆除案涉租赁物6间4层楼房的后院，强振兴与他协商2020年疫情期间减少租金，他答应疫情期间三个月租金收一半，后崔某甲要求其把2020年的租金都免收，他没有答应，后他联系强振兴，强振兴说到了2020年年底要么交租金要么腾房，到期后没交租金，他联系强振兴就联系不上。综上，强振兴主张薛春阳已经同意减免案涉租赁物20万元租金，仅有崔某甲的证言，而崔某甲也称没有就此与薛春阳最终协商一致，故该主张缺乏充足有效的证据证明，不予采信。至于铁路部门拆除部分，与本案审理的2012年12月17日薛春阳与强振兴所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物无关，不在本案审理范围内。考虑到薛春阳曾答应强振兴减收疫情期间三个月租金的一半，故对原告薛春阳主张的2020年的17万元租金，被告强振兴可少支付21250元。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告强振兴于本判决生效之日起三十日内向原告薛春阳返还其所租赁的位于子长市XX街道原子长县XX公路XX楼XX房XX幢；二、被告强振兴于本判决生效之日起三十日内支付原告薛春阳2019年度拖欠的租金30000元、2020年度拖欠的租金148750元（170000元-21250元）和2021年1月1日以后的租金（以年租金170000元为标准，自2021年1月1日起算至返还第一项房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，减半收取2465元，由被告强振兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。        审  判  员   李 卫 鹏  二〇二一年六月八日  书  记  员   史 亚 娟1