广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1778号上诉人（原审原告、反诉被告）：荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司，住所地湛江市麻章区瑞云北路56号。负责人：张立和。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴定春，男，汉族，1963年11月2日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原审第三人：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道北6号荣盛中央广场18号楼1层01号商铺。法定代表人：白海龙。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。上诉人荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司（下简称荣万家湛江分公司）因与被上诉人吴定春及原审第三人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（下简称荣发公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣万家湛江分公司及原审第三人荣发公司共同委托的诉讼代理人谭海玲，被上诉人吴定春的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣万家湛江分公司上诉请求：1、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院作出的（2021)粤0891民初3407号民事判决书，并依法改判支持荣万家湛江分公司在一审提出的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由吴定春承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院以装修日期作为物业费起算点是错误的，因为按照双方约定应从入住开始缴纳物业费，而《入住通知书》已于2018年5月31日送达吴定春。根据双方签订的物业合同中明确约定以开发商通知的收楼时间作为物业费的起算点，且如果因甲方（吴定春）的原因导致未在开发商规定的时间入住的，应在开发商规定的办理入住时间起算物业费。本案中，吴定春向申请人提交的材料已经明确证明了开发商通知吴定春办理入住时间为2018年5月31日，即按照约定吴定春无正当理由应在通知时间办理入住，因个人原因不入住的不影响物业费的收取。吴定春辩称因涉案房屋一直存在漏水问题且有多次修复没有实际入住，先不管漏水的责任应归属谁，就漏水这个问题并不影响被上诉人办理入住，其完全可以在装修期间申请质保或自行修理，且吴定春实际上也是装修期间同步进行修复，因此因吴定春的原因没有办理入住的，按照约定是以开发商规定的时间起算物业费。本案荣万家湛江分公司是根据吴定春提供的《商品房买卖合同》及《收楼通知书》确定交付起算时间，吴定春在支付2018年6月至2018年12月的物业管理费时并没有对改时间提出任何异议，且申请人在2018年9月17日已经实际收楼，11月4日办理装修手续。二、一审法院适用法律有误。双方签订的物业合同违约条款不存在任何违法无效事由，且违约金并没有过分高于损失，一审法院在没有法律依据的前提下打破合同约定的义务是侵犯合同的意思自治原则。物业服务合同中明确约定，吴定春违反协议不按时缴纳相关费用的，荣万家湛江分公司有权从逾期之日起每日按逾期物业总额的1%向其加收滞纳金，该约定是双方真实意思表示，依法应受法律保护。合同法的目的就是为了保护意思自治双方按照各自意愿订立的合同，合同中的权利义务约束签约的双方，其他单位或个人不得私自干预。现一审法院在没有任何法律依据的前提下突破合同的意思自治，私自干预合同双方的意思自由，明显违反合同法的目的及原则。首先，违约责任本来就是为了保护守约方的合法利益惩治违约方，如果按照一审法院认定的违约责任，违法的成本这么低完全没有起到任何威慑作用，那将会有很多人不愿意履行合同的义务。其次即使是民间借贷的逾期利息或违约金都可以达到合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，一审法院仅按照一倍利率计算违约金明显违反违约金的惩罚属性，该法条的适用没有事实依据支撑，属于错误适用。一审法院认为吴定春未按时交费，荣万家湛江分公司所产生的损失仅仅是利息损失是错误的。物业公司日常的固定开支包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等，物业管理费是物业公司唯一的收入来源，业主不按时交物业管理费，物业公司仍然要支出固定费用以保证服务质量。因此，荣万家湛江分公司的损失并非只是一审法院所认为的仅是利息损失。三、一审法院对诉讼费分担有误，一审法院支持了荣万家湛江分公司大部分的诉讼请求，却让荣万家湛江分公司承担了大部分的诉讼费用是不符合法律规定的，本案应由吴定春承担大部分费用。被上诉人吴定春答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回荣万家湛江分公司的上诉，维持一审判决。事实与理由：一、一审法院认定事实正确。一审法院以实际交房日期作为物业费的起算时间是正确的。1、《前期物业管理服务协议》第四条第（一）项明确约定：“甲方缴纳费用的时间：办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费，此后每季度缴交须在每季度首个月20日前缴付本季度物业服务费及相关费用。”据此，根据协议约定，物业费的起算点明确为房屋交付时。关于“房屋交付时”的认定，吴定春于2018年9月17日在《房屋交付验收表》初检处签名，但备注了案涉房屋存在漏水情形，且并未在复检处签名，该表不应视为吴定春已对涉案房屋进行验收，不能视为开发商已交付房屋。结合《装修许可证》，吴定春于2018年11月14日获得荣万家湛江分公司的许可，对涉案房屋进行使用并装修，故一审法院认定2018年11月14日为涉案房屋的交付时间是正确的。2、荣万家湛江分公司主张按《入住通知书》时间起算物业费，完全是对事实的曲解；漏水问题不影响吴定春办理入住更是缺乏依据。未按《入住通知书》记载的日期办理手续，当然不能等同于视为房屋交付吴定春的日期，更不能等同于房屋完全符合交付条件、不入住就是买受人的个人原因。开发商发出《入住通知书》只是要求买受人在指定时间办理交房手续，房屋是否符合交付条件、是否实际完成交付，当然需要双方共同对房屋进行实质性检验与移交，绝不能简单地以《入住通知书》指定时间作为交房日期，发出《入住通知书》也绝对不能免除开发商提供合格房屋的义务。《前期物业管理服务协议》第四条第（五）项约定：“因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住的，甲方应在开发商规定办理入住时间开始缴纳物业服务费”。吴定春与开发商签订的《商品房买卖合同》第四条第（三）点“查验房屋”约定：买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情形的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负贵修复，并承担修复费用，修复后再行交付。《房屋交付验收表》已明确记录涉案房屋存在屋面漏水的问题，且吴定春尚未进行复检，由此可见，开发商本就有修复房屋再另行交付的义务，另行交付涉案房屋也是事实，而另行交付是因为开发商未提供合格房屋造成的，并非吴定春的原因。因此《入住通知书》指定时间并非房屋交付时间，并非物业费的起算时间。3、《前期物业管理服务协议》第四条第（一）项第（五)项明确约定了缴纳物业费的起算时间，但《前期物业管理服务协议》的条款系格式条款，由荣万家湛江分公司提供，根据《民法典》第四百九十八条之规定，当对格式条款的理解发生争议的，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对房屋交付的理解，应作出不利于荣万家湛江分公司的解释。4、《入住通知书》要求吴定春于2018年5月31日办理收楼手续，但当时涉案房屋根本不具备交付条件。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”的约定，房屋交付时应当取得竣工验收备案证明文件及涉案房屋测绘报告，但开发商在发出通知时并未向吴定春出示过竣工验收备案证明文件，也未将涉案房屋测绘报告交付吴定春，甚至连分户图都搞错了，涉案房屋根本不具备交付条件。二、一审法院适用法律正确。一审法院对违约金的认定适用法律正确。1、双方在合同中约定的“从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”，滞纳金属行政法律体系中的概念，发生于国家行政管理部门与行政管理相对人之间；违约金属民事法律体系中的概念，发生在平等民事关系主体之间。因此，荣万家湛江分公司与吴定春双方就欠付物业费应当承担的“滞纳金”其实质是对逾期支付物业费应承担的违约责任的约定。2、关于荣万家湛江分公司的实际损失：本案中，荣万家湛江分公司并未就其实际损失提出任何证据进行佐证，应当承担举证不能的不利后果。“从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”的计算标准同样是荣万家湛江分公司提供的格式条款。荣万家湛江分公司主张其所支出的固定成本开支也是实际损失明显是错误的，其运营的成本开支是当然、必然会产生的，当然不能将其归为损失，成本开支与违约行为遭受的损失完全是两个不同的概念，该违约金的约定明显过分高于其实际损失(利息损失），人民法院有权予以调整。3、荣万家湛江分公司一方对违约造成的损失也有过错，依法也可以减少违约金赔偿额。《前期物业管理服务协议》第十一条第（三）项明确约定：“乙方违反本协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，甲方有权拒绝缴纳”，荣万家湛江分公司在吴定春收楼前强行要求吴定春必须先签订《前期物业管理服务协议》，预缴2018年6至9月三个月的物业费才让吴定春查验房屋，其明知开发商未实际交房，这实际上就是利用“霸王条款”进行乱收费，而荣万家湛江分公司也拒绝了吴定春提出的更正物业费起算时间请求，吴定春根据合同约定有权拒绝缴纳物业费。对于逾期缴纳物业费造成的损失，荣万家湛江分公司本身就存在重大过错在先。《民法典》第五百九十二条第二款规定：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”故本案的违约金可依法减少。三、一审法院对诉讼费的分担并不作为判项，荣万家湛江分公司依法无权对此提出上诉。荣万家湛江分公司一审起诉请求：1.判令吴定春支付2019年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费13402.08元及违约金4275.26元、公摊费163.22元；三项合计17840.56元；2.判令吴定春承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2018年5月9日，吴定春与湛江荣发公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为该商品房的规划用途为办公，该商品房为第一条规定项目中的18号楼2601号公寓，其预测建筑面积共186.14平方米，买受人已支付定金50000元，应当于2018年5月9日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。2018年9月17日，吴定春（甲方）与廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司（乙方）签订《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容为：所购商品房房座落位置为湛江市开发区海滨大道北6号18号楼2601号公寓。甲方缴纳费用的时间为办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费，此后每季度缴交须在每季度首个月20日前缴付本季度物业服务费及相关费用。因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住，甲方应在开发商规定办理入住时间起开始缴纳物业服务费。公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米3.00元计收。物业共用部位和共用设施设备分摊费用（一）各幢公寓电梯用电，由本幢住户按楼层系数法进行分摊，设每10层分一段，系数提高10%，具体如下：第一段（1-10）、系数为1；第二段（11-20），系数为1.1；第三段（21-30），系数为1.2；第四段（31-38），系数为1.3,计算公式:基数=总电量/[(第一段户数*1)+（第二段户数*1.1）+（第三段户数*1.2）+第n段*n段系数],每户应分摊电费=基数*系数*电费单价。（公寓改为商用用途房屋的电梯用电分摊按公寓的双倍收取）（二）水泵用电分摊：执行供水单位规定，或从使用水泵楼层开始按用户数平均分摊；（三）公寓大楼内走廊、楼梯、电梯前室等公共设施设备的电费，由本幢楼业主按实合理分摊；（四）公寓范围的路灯用电费用，由公寓所有业主按实合理分摊；（五）公共用水分摊；公共用水是指楼宇内走廊、楼梯等的清洁用水，及规定的其他公共设施用水，按实际用量由本楼宇住户平均分摊。违约责任中约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。2018年9月17日，吴定春在《房屋交付验收表》验收情况及反馈意见（初检）处注明“幕墙上天花板渗水”等情况，并在初检业主确认签字处签名，但复检处未有签字确认。2018年10月23日，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司出具《收据》，主要内容为中央广场18#2601吴定春交来物业费（2018.6-2018.12）3909元。2018年11月14日,廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司出具《装修许可证》，房号为18#2601，业主姓名为吴定春，装修期限为2018年11月14日至2019年1月13日。2020年6月18日，荣万家湛江分公司向吴定春出具《物业服务费催收函》，因吴定春自2019年1月1日起一直未按时缴纳物业服务费，截至2020年6月30日，共欠本公司物业服务费为10051.56元，及公摊电费为0元，违约金为3048.97元，合计13100.53元，该行为已严重违约，请于2020年6月25日前向本公司付清上述款项，以免承担不必要的损失和法律责任。2020年9月2日，荣万家湛江分公司委托广东冠方律师事务所谭海玲律师向吴定春邮寄《律师函》，吴定春已拖欠物业2019年1月1日至2020年9月30日的物业费共11726.82元及违约金为3658.77元，共计15414.90元。吴定春拒收该《律师函》。后荣万家湛江分公司以吴定春未缴交物业费、公摊费等为由，诉至法院。另查明，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司于2020年4月8日变更名称为荣万家生活服务有限公司湛江分公司，于2020年5月18日变更名称为荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司与吴定春签订的《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》（下简称《前期物管协议》）是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于物业管理费的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案涉案的《物业管理服务协议》第四条约定，（一）办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费；（五）因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住的，甲方应在开发商规定办理入住时间起开始缴纳物业服务费。湛江荣发公司虽向吴定春发出《入住通知书》，要求其于2018年5月31日办理收楼手续，但因吴定春未在当时交齐购房款，不符合《商品房买卖合同》附件十一第二条“办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项”的约定，故对该《入住通知书》不予采纳。吴定春于2018年9月17日在《房屋交付验收表》初检处签名，但备注了案涉房屋存在漏水情形，且并未在复检处签名，故该表不应视为吴定春已对涉案房屋进行验收并交付。结合吴定春提交的《装修许可证》，可认定吴定春于2018年11月14日对涉案房屋进行使用并装修，故认定2018年11月14日为涉案房屋的交付时间，应从该日开始计算物业服务费。荣万家湛江分公司收取吴定春2018年6月1日至2018年11月13日的物业管理费无事实及法律依据。吴定春称因房屋存在漏水问题，应从修复之日即2019年6月10日开始计算物业管理费并不得计收滞纳金，该主张系抗辩事由，不构成反诉。考虑吴定春已于2018年11月14日对涉案房屋进行使用并装修，且房屋存在漏水质量问题不构成不缴纳物业服务费的抗辩事由，故对该辩称不予采纳。因吴定春已支付2018年6月至2018年12月的物业费3909元，故吴定春应支付给荣万家湛江分公司从2018年11月14日至2020年12月31日的物业费应为10367.94元（186.14元×3元×25月+186.14元×3元÷30天×17天-3909元）。对吴定春主张抵扣已交2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3909元的反诉诉求，予以支持。对荣万家湛江分公司主张吴定春拖欠2019年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费为13402.08元的诉求，超出部分，不予支持。关于公摊水电费的问题。根据涉案的《物业管理服务协议》第六条关于“物业共用部位和共用设施设备分摊费用”的约定，本案荣万家湛江分公司提供《18栋2601房公摊电费明细》，吴定春自2020年5月、6月、7月、8月的公摊电费分别为29.37元、41.58元、50.66元、41.61元，合计为163.22元。吴定春对公摊费数额有异议，但未提交证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。故对于荣万家湛江分公司主张的公摊费163.22元的诉讼请求，予以支持。关于物业管理费违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案涉案的《物业管理服务协议》第十一条约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金。该约定是双方的真实意思表示，吴定春未及时缴纳物业管理费，属于违反合同约定，应向荣万家湛江分公司支付违约金。荣万家湛江分公司主张每日按逾期物业管理费总额的千分之一从2019年1月1日起至2020年9月30日计算违约金为4275.26元，吴定春辩称违约金过高，考虑荣万家湛江分公司的损失为资金占用费，吴定春应从2018年11月14日交纳物业管理费，因其已支付6个月的物业管理费3909元，故应从2019年5月14日开始计算逾期支付物业管理费违约金，上述违约金应分段计算，吴定春应向荣万家湛江分公司支付的违约金以拖欠的物业管理费为基数从2019年5月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。荣万家湛江分公司主张违约金4275.26元，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限吴定春在判决生效之日起10日内向荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司支付物业管理费10367.94元及违约金（违约金应分段计算，以拖欠的物业管理费为基数从2019年5月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、限吴定春在判决生效之日起10日内向荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司支付公摊费163.22元；三、驳回荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司的其他诉讼请求；四、驳回吴定春的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246.01元，减半收取计123.01元，反诉费25元，合计148.01元，由荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司负担89.07元，吴定春负担58.94元。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，二审争议的焦点为：物业费的起算点以及物业费逾期违约金应如何计算的问题。一、关于物业费起算点的问题。物业管理费是指业主按照约定向物业服务人支付的费用，在本案中，业主吴定春与物业服务人廊坊荣盛物业湛江分公司（即荣万家湛江分公司）于2018年9月17日签订《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》，该协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，且双方在二审庭审中均对该协议的效力予以确认，是当事人真实意思表示，依法成立生效。《前期物管协议》约定：“甲方缴纳费用的时间为办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费······”。因此，物业费起算点应为涉案房屋实际交付的时间，而涉案房屋的实际交付，则涉及业主方吴定春与第三人荣发公司关于房屋交付的约定。虽然吴定春与物业服务人签订的物业服务合同及其与开发商签订的商品房买卖合同两者并不属于同一法律关系，但物业服务人作为《前期物管协议》格式合同的提供者，明确将房屋交付作为向业主收取物业费的前提条件，应视为其同意业主与开发商关于房屋交付标准的约定，并以双方实际交付房屋的法律事实作为收取物业费的前提。根据吴定春与荣发公司在本案一审、二审期间提供的证据及答辩意见，可以证实涉案房屋直至2018年9月17日仍存在屋面漏水的问题，吴定春当日仅在《房屋交付验收表》初检处签名并注明质量问题，并未在复检处签字确认，因此在形式上亦未完成房屋交付手续；且从2018年5月31日至同年9月17日期间，涉案房屋一直由物业服务人荣万家湛江分公司进行管理。根据生活常识，屋顶渗漏，尤其是涉案房屋作为顶层单位，必然会对居住和使用产生严重影响，虽然当时吴定春仅凭肉眼可见的情况进行判断，但从后期的修复情况看，涉案房屋存在的渗漏问题并非简单的表面修复即可解决，业主吴定春当时以此作为拒绝收楼的原因符合常理。因此，物业服务人荣万家湛江分公司主张以向吴定春发出《入住通知书》的时间（即2018年5月31日）确定为房屋交付时间缺乏事实依据。又根据吴定春与荣发公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）项：“买受人查验的该商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情形的，由出卖人······修复后再行交付”的约定，吴定春于2018年9月17日对房屋进行初验时发现“幕墙上天花板渗水”的情况，属于上述合同条款约定的情形，荣发公司应按照约定予以修复后再行交付。吴定春作为业主，其为尽快将涉案房屋投入使用，在荣发公司未对涉案房屋完成修复的情况下，向物业服务人申请装修，并于2018年11月14日得到物业服务人出具的《装修许可证》后正式入场，荣万家湛江分公司亦在二审庭审中承认“他们（业主）是在物业处办理了装修手续，才开始装修”，因此，应视为业主吴定春对房屋进行使用，至此应认定房屋已实际交付。综上，一审判决以2018年11月14日荣万家湛江公司出具《装修许可证》的日期作为房屋实际交付的时间节点并以此作为收取物业费的起算点并无不当，本院予以支持。二、关于物业费逾期违约金应按何种标准计算的问题。根据双方签订的《前期物管协议》第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”，吴定春未及时缴纳物业管理费，应向荣万家湛江分公司支付违约金。但截至举证期限届满，荣万家湛江分公司并未向法院提供证据证明其实际损失。虽然违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但过高的违约金可能与公平原则、诚实信用原则存在冲突。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，综合本案的具体情形，吴定春逾期未支付物业费造成荣万家湛江分公司的损失主要为资金占用费，而双方签订的《前期物管协议》约定的“每日按逾期物业服务费总额的1%”支付违约金过高，荣万家湛江分公司主张每日按逾期物业管理费总额的千分之一计算，但此计算标准并非双方约定，亦无相应的损失数额予以支撑，缺乏事实与法律依据。因此，一审判决以吴定春拖欠的物业费为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金并无不当，本院予以支持。至于荣万家湛江分公司上诉提出一审判决对诉讼费分担不合理的问题。根据国务院颁布的《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用应由败诉方承担。本案中，荣万家湛江分公司起诉请求的标的是17840.56元，一审判决支持了10367.94元及相应的利息，单纯从数额上看，显然一审法院支持了原告的大部分诉讼请求，本应在诉讼费的分担中体现。但是，人民法院对于当事人诉讼费用的分担的认定亦应考虑纠纷的引起过错并可以根据公平原则酌定，结合到本案，虽然从诉讼标的的支持比例上看，本案的一审诉讼费用本应由吴定春承担大部分，但分析案件引起的过错以及结合已减半收取诉讼费等情况来看，一审法院酌定荣万家湛江分公司负担89.07元、吴定春负担58.94元诉讼费，亦无不妥，本院不予调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人荣万家湛江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李若珠审 判 员 陈小红审 判 员 郑玉莲二〇二一年六月二十八日法官助理 谭龙杰书 记 员 梁艳玲附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1778号上诉人（原审原告、反诉被告）：荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司，住所地湛江市麻章区瑞云北路56号。负责人：张立和。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴定春，男，汉族，1963年11月2日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原审第三人：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道北6号荣盛中央广场18号楼1层01号商铺。法定代表人：白海龙。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。上诉人荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司（下简称荣万家湛江分公司）因与被上诉人吴定春及原审第三人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（下简称荣发公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣万家湛江分公司及原审第三人荣发公司共同委托的诉讼代理人谭海玲，被上诉人吴定春的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣万家湛江分公司上诉请求：1、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院作出的（2021)粤0891民初3407号民事判决书，并依法改判支持荣万家湛江分公司在一审提出的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由吴定春承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院以装修日期作为物业费起算点是错误的，因为按照双方约定应从入住开始缴纳物业费，而《入住通知书》已于2018年5月31日送达吴定春。根据双方签订的物业合同中明确约定以开发商通知的收楼时间作为物业费的起算点，且如果因甲方（吴定春）的原因导致未在开发商规定的时间入住的，应在开发商规定的办理入住时间起算物业费。本案中，吴定春向申请人提交的材料已经明确证明了开发商通知吴定春办理入住时间为2018年5月31日，即按照约定吴定春无正当理由应在通知时间办理入住，因个人原因不入住的不影响物业费的收取。吴定春辩称因涉案房屋一直存在漏水问题且有多次修复没有实际入住，先不管漏水的责任应归属谁，就漏水这个问题并不影响被上诉人办理入住，其完全可以在装修期间申请质保或自行修理，且吴定春实际上也是装修期间同步进行修复，因此因吴定春的原因没有办理入住的，按照约定是以开发商规定的时间起算物业费。本案荣万家湛江分公司是根据吴定春提供的《商品房买卖合同》及《收楼通知书》确定交付起算时间，吴定春在支付2018年6月至2018年12月的物业管理费时并没有对改时间提出任何异议，且申请人在2018年9月17日已经实际收楼，11月4日办理装修手续。二、一审法院适用法律有误。双方签订的物业合同违约条款不存在任何违法无效事由，且违约金并没有过分高于损失，一审法院在没有法律依据的前提下打破合同约定的义务是侵犯合同的意思自治原则。物业服务合同中明确约定，吴定春违反协议不按时缴纳相关费用的，荣万家湛江分公司有权从逾期之日起每日按逾期物业总额的1%向其加收滞纳金，该约定是双方真实意思表示，依法应受法律保护。合同法的目的就是为了保护意思自治双方按照各自意愿订立的合同，合同中的权利义务约束签约的双方，其他单位或个人不得私自干预。现一审法院在没有任何法律依据的前提下突破合同的意思自治，私自干预合同双方的意思自由，明显违反合同法的目的及原则。首先，违约责任本来就是为了保护守约方的合法利益惩治违约方，如果按照一审法院认定的违约责任，违法的成本这么低完全没有起到任何威慑作用，那将会有很多人不愿意履行合同的义务。其次即使是民间借贷的逾期利息或违约金都可以达到合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，一审法院仅按照一倍利率计算违约金明显违反违约金的惩罚属性，该法条的适用没有事实依据支撑，属于错误适用。一审法院认为吴定春未按时交费，荣万家湛江分公司所产生的损失仅仅是利息损失是错误的。物业公司日常的固定开支包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等，物业管理费是物业公司唯一的收入来源，业主不按时交物业管理费，物业公司仍然要支出固定费用以保证服务质量。因此，荣万家湛江分公司的损失并非只是一审法院所认为的仅是利息损失。三、一审法院对诉讼费分担有误，一审法院支持了荣万家湛江分公司大部分的诉讼请求，却让荣万家湛江分公司承担了大部分的诉讼费用是不符合法律规定的，本案应由吴定春承担大部分费用。被上诉人吴定春答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回荣万家湛江分公司的上诉，维持一审判决。事实与理由：一、一审法院认定事实正确。一审法院以实际交房日期作为物业费的起算时间是正确的。1、《前期物业管理服务协议》第四条第（一）项明确约定：“甲方缴纳费用的时间：办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费，此后每季度缴交须在每季度首个月20日前缴付本季度物业服务费及相关费用。”据此，根据协议约定，物业费的起算点明确为房屋交付时。关于“房屋交付时”的认定，吴定春于2018年9月17日在《房屋交付验收表》初检处签名，但备注了案涉房屋存在漏水情形，且并未在复检处签名，该表不应视为吴定春已对涉案房屋进行验收，不能视为开发商已交付房屋。结合《装修许可证》，吴定春于2018年11月14日获得荣万家湛江分公司的许可，对涉案房屋进行使用并装修，故一审法院认定2018年11月14日为涉案房屋的交付时间是正确的。2、荣万家湛江分公司主张按《入住通知书》时间起算物业费，完全是对事实的曲解；漏水问题不影响吴定春办理入住更是缺乏依据。未按《入住通知书》记载的日期办理手续，当然不能等同于视为房屋交付吴定春的日期，更不能等同于房屋完全符合交付条件、不入住就是买受人的个人原因。开发商发出《入住通知书》只是要求买受人在指定时间办理交房手续，房屋是否符合交付条件、是否实际完成交付，当然需要双方共同对房屋进行实质性检验与移交，绝不能简单地以《入住通知书》指定时间作为交房日期，发出《入住通知书》也绝对不能免除开发商提供合格房屋的义务。《前期物业管理服务协议》第四条第（五）项约定：“因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住的，甲方应在开发商规定办理入住时间开始缴纳物业服务费”。吴定春与开发商签订的《商品房买卖合同》第四条第（三）点“查验房屋”约定：买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情形的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负贵修复，并承担修复费用，修复后再行交付。《房屋交付验收表》已明确记录涉案房屋存在屋面漏水的问题，且吴定春尚未进行复检，由此可见，开发商本就有修复房屋再另行交付的义务，另行交付涉案房屋也是事实，而另行交付是因为开发商未提供合格房屋造成的，并非吴定春的原因。因此《入住通知书》指定时间并非房屋交付时间，并非物业费的起算时间。3、《前期物业管理服务协议》第四条第（一）项第（五)项明确约定了缴纳物业费的起算时间，但《前期物业管理服务协议》的条款系格式条款，由荣万家湛江分公司提供，根据《民法典》第四百九十八条之规定，当对格式条款的理解发生争议的，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对房屋交付的理解，应作出不利于荣万家湛江分公司的解释。4、《入住通知书》要求吴定春于2018年5月31日办理收楼手续，但当时涉案房屋根本不具备交付条件。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”的约定，房屋交付时应当取得竣工验收备案证明文件及涉案房屋测绘报告，但开发商在发出通知时并未向吴定春出示过竣工验收备案证明文件，也未将涉案房屋测绘报告交付吴定春，甚至连分户图都搞错了，涉案房屋根本不具备交付条件。二、一审法院适用法律正确。一审法院对违约金的认定适用法律正确。1、双方在合同中约定的“从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”，滞纳金属行政法律体系中的概念，发生于国家行政管理部门与行政管理相对人之间；违约金属民事法律体系中的概念，发生在平等民事关系主体之间。因此，荣万家湛江分公司与吴定春双方就欠付物业费应当承担的“滞纳金”其实质是对逾期支付物业费应承担的违约责任的约定。2、关于荣万家湛江分公司的实际损失：本案中，荣万家湛江分公司并未就其实际损失提出任何证据进行佐证，应当承担举证不能的不利后果。“从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”的计算标准同样是荣万家湛江分公司提供的格式条款。荣万家湛江分公司主张其所支出的固定成本开支也是实际损失明显是错误的，其运营的成本开支是当然、必然会产生的，当然不能将其归为损失，成本开支与违约行为遭受的损失完全是两个不同的概念，该违约金的约定明显过分高于其实际损失(利息损失），人民法院有权予以调整。3、荣万家湛江分公司一方对违约造成的损失也有过错，依法也可以减少违约金赔偿额。《前期物业管理服务协议》第十一条第（三）项明确约定：“乙方违反本协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，甲方有权拒绝缴纳”，荣万家湛江分公司在吴定春收楼前强行要求吴定春必须先签订《前期物业管理服务协议》，预缴2018年6至9月三个月的物业费才让吴定春查验房屋，其明知开发商未实际交房，这实际上就是利用“霸王条款”进行乱收费，而荣万家湛江分公司也拒绝了吴定春提出的更正物业费起算时间请求，吴定春根据合同约定有权拒绝缴纳物业费。对于逾期缴纳物业费造成的损失，荣万家湛江分公司本身就存在重大过错在先。《民法典》第五百九十二条第二款规定：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”故本案的违约金可依法减少。三、一审法院对诉讼费的分担并不作为判项，荣万家湛江分公司依法无权对此提出上诉。荣万家湛江分公司一审起诉请求：1.判令吴定春支付2019年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费13402.08元及违约金4275.26元、公摊费163.22元；三项合计17840.56元；2.判令吴定春承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2018年5月9日，吴定春与湛江荣发公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为该商品房的规划用途为办公，该商品房为第一条规定项目中的18号楼2601号公寓，其预测建筑面积共186.14平方米，买受人已支付定金50000元，应当于2018年5月9日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。2018年9月17日，吴定春（甲方）与廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司（乙方）签订《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容为：所购商品房房座落位置为湛江市开发区海滨大道北6号18号楼2601号公寓。甲方缴纳费用的时间为办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费，此后每季度缴交须在每季度首个月20日前缴付本季度物业服务费及相关费用。因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住，甲方应在开发商规定办理入住时间起开始缴纳物业服务费。公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米3.00元计收。物业共用部位和共用设施设备分摊费用（一）各幢公寓电梯用电，由本幢住户按楼层系数法进行分摊，设每10层分一段，系数提高10%，具体如下：第一段（1-10）、系数为1；第二段（11-20），系数为1.1；第三段（21-30），系数为1.2；第四段（31-38），系数为1.3,计算公式:基数=总电量/[(第一段户数*1)+（第二段户数*1.1）+（第三段户数*1.2）+第n段*n段系数],每户应分摊电费=基数*系数*电费单价。（公寓改为商用用途房屋的电梯用电分摊按公寓的双倍收取）（二）水泵用电分摊：执行供水单位规定，或从使用水泵楼层开始按用户数平均分摊；（三）公寓大楼内走廊、楼梯、电梯前室等公共设施设备的电费，由本幢楼业主按实合理分摊；（四）公寓范围的路灯用电费用，由公寓所有业主按实合理分摊；（五）公共用水分摊；公共用水是指楼宇内走廊、楼梯等的清洁用水，及规定的其他公共设施用水，按实际用量由本楼宇住户平均分摊。违约责任中约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。2018年9月17日，吴定春在《房屋交付验收表》验收情况及反馈意见（初检）处注明“幕墙上天花板渗水”等情况，并在初检业主确认签字处签名，但复检处未有签字确认。2018年10月23日，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司出具《收据》，主要内容为中央广场18#2601吴定春交来物业费（2018.6-2018.12）3909元。2018年11月14日,廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司出具《装修许可证》，房号为18#2601，业主姓名为吴定春，装修期限为2018年11月14日至2019年1月13日。2020年6月18日，荣万家湛江分公司向吴定春出具《物业服务费催收函》，因吴定春自2019年1月1日起一直未按时缴纳物业服务费，截至2020年6月30日，共欠本公司物业服务费为10051.56元，及公摊电费为0元，违约金为3048.97元，合计13100.53元，该行为已严重违约，请于2020年6月25日前向本公司付清上述款项，以免承担不必要的损失和法律责任。2020年9月2日，荣万家湛江分公司委托广东冠方律师事务所谭海玲律师向吴定春邮寄《律师函》，吴定春已拖欠物业2019年1月1日至2020年9月30日的物业费共11726.82元及违约金为3658.77元，共计15414.90元。吴定春拒收该《律师函》。后荣万家湛江分公司以吴定春未缴交物业费、公摊费等为由，诉至法院。另查明，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司于2020年4月8日变更名称为荣万家生活服务有限公司湛江分公司，于2020年5月18日变更名称为荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司与吴定春签订的《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》（下简称《前期物管协议》）是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于物业管理费的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案涉案的《物业管理服务协议》第四条约定，（一）办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费；（五）因甲方原因未在开发商规定时间内办理入住的，甲方应在开发商规定办理入住时间起开始缴纳物业服务费。湛江荣发公司虽向吴定春发出《入住通知书》，要求其于2018年5月31日办理收楼手续，但因吴定春未在当时交齐购房款，不符合《商品房买卖合同》附件十一第二条“办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项”的约定，故对该《入住通知书》不予采纳。吴定春于2018年9月17日在《房屋交付验收表》初检处签名，但备注了案涉房屋存在漏水情形，且并未在复检处签名，故该表不应视为吴定春已对涉案房屋进行验收并交付。结合吴定春提交的《装修许可证》，可认定吴定春于2018年11月14日对涉案房屋进行使用并装修，故认定2018年11月14日为涉案房屋的交付时间，应从该日开始计算物业服务费。荣万家湛江分公司收取吴定春2018年6月1日至2018年11月13日的物业管理费无事实及法律依据。吴定春称因房屋存在漏水问题，应从修复之日即2019年6月10日开始计算物业管理费并不得计收滞纳金，该主张系抗辩事由，不构成反诉。考虑吴定春已于2018年11月14日对涉案房屋进行使用并装修，且房屋存在漏水质量问题不构成不缴纳物业服务费的抗辩事由，故对该辩称不予采纳。因吴定春已支付2018年6月至2018年12月的物业费3909元，故吴定春应支付给荣万家湛江分公司从2018年11月14日至2020年12月31日的物业费应为10367.94元（186.14元×3元×25月+186.14元×3元÷30天×17天-3909元）。对吴定春主张抵扣已交2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3909元的反诉诉求，予以支持。对荣万家湛江分公司主张吴定春拖欠2019年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费为13402.08元的诉求，超出部分，不予支持。关于公摊水电费的问题。根据涉案的《物业管理服务协议》第六条关于“物业共用部位和共用设施设备分摊费用”的约定，本案荣万家湛江分公司提供《18栋2601房公摊电费明细》，吴定春自2020年5月、6月、7月、8月的公摊电费分别为29.37元、41.58元、50.66元、41.61元，合计为163.22元。吴定春对公摊费数额有异议，但未提交证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。故对于荣万家湛江分公司主张的公摊费163.22元的诉讼请求，予以支持。关于物业管理费违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案涉案的《物业管理服务协议》第十一条约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金。该约定是双方的真实意思表示，吴定春未及时缴纳物业管理费，属于违反合同约定，应向荣万家湛江分公司支付违约金。荣万家湛江分公司主张每日按逾期物业管理费总额的千分之一从2019年1月1日起至2020年9月30日计算违约金为4275.26元，吴定春辩称违约金过高，考虑荣万家湛江分公司的损失为资金占用费，吴定春应从2018年11月14日交纳物业管理费，因其已支付6个月的物业管理费3909元，故应从2019年5月14日开始计算逾期支付物业管理费违约金，上述违约金应分段计算，吴定春应向荣万家湛江分公司支付的违约金以拖欠的物业管理费为基数从2019年5月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。荣万家湛江分公司主张违约金4275.26元，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限吴定春在判决生效之日起10日内向荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司支付物业管理费10367.94元及违约金（违约金应分段计算，以拖欠的物业管理费为基数从2019年5月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、限吴定春在判决生效之日起10日内向荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司支付公摊费163.22元；三、驳回荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司的其他诉讼请求；四、驳回吴定春的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246.01元，减半收取计123.01元，反诉费25元，合计148.01元，由荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司负担89.07元，吴定春负担58.94元。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，二审争议的焦点为：物业费的起算点以及物业费逾期违约金应如何计算的问题。一、关于物业费起算点的问题。物业管理费是指业主按照约定向物业服务人支付的费用，在本案中，业主吴定春与物业服务人廊坊荣盛物业湛江分公司（即荣万家湛江分公司）于2018年9月17日签订《荣盛中央广场公寓前期物业管理服务协议》，该协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，且双方在二审庭审中均对该协议的效力予以确认，是当事人真实意思表示，依法成立生效。《前期物管协议》约定：“甲方缴纳费用的时间为办理房屋交付时须预缴3个月物业服务费······”。因此，物业费起算点应为涉案房屋实际交付的时间，而涉案房屋的实际交付，则涉及业主方吴定春与第三人荣发公司关于房屋交付的约定。虽然吴定春与物业服务人签订的物业服务合同及其与开发商签订的商品房买卖合同两者并不属于同一法律关系，但物业服务人作为《前期物管协议》格式合同的提供者，明确将房屋交付作为向业主收取物业费的前提条件，应视为其同意业主与开发商关于房屋交付标准的约定，并以双方实际交付房屋的法律事实作为收取物业费的前提。根据吴定春与荣发公司在本案一审、二审期间提供的证据及答辩意见，可以证实涉案房屋直至2018年9月17日仍存在屋面漏水的问题，吴定春当日仅在《房屋交付验收表》初检处签名并注明质量问题，并未在复检处签字确认，因此在形式上亦未完成房屋交付手续；且从2018年5月31日至同年9月17日期间，涉案房屋一直由物业服务人荣万家湛江分公司进行管理。根据生活常识，屋顶渗漏，尤其是涉案房屋作为顶层单位，必然会对居住和使用产生严重影响，虽然当时吴定春仅凭肉眼可见的情况进行判断，但从后期的修复情况看，涉案房屋存在的渗漏问题并非简单的表面修复即可解决，业主吴定春当时以此作为拒绝收楼的原因符合常理。因此，物业服务人荣万家湛江分公司主张以向吴定春发出《入住通知书》的时间（即2018年5月31日）确定为房屋交付时间缺乏事实依据。又根据吴定春与荣发公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）项：“买受人查验的该商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情形的，由出卖人······修复后再行交付”的约定，吴定春于2018年9月17日对房屋进行初验时发现“幕墙上天花板渗水”的情况，属于上述合同条款约定的情形，荣发公司应按照约定予以修复后再行交付。吴定春作为业主，其为尽快将涉案房屋投入使用，在荣发公司未对涉案房屋完成修复的情况下，向物业服务人申请装修，并于2018年11月14日得到物业服务人出具的《装修许可证》后正式入场，荣万家湛江分公司亦在二审庭审中承认“他们（业主）是在物业处办理了装修手续，才开始装修”，因此，应视为业主吴定春对房屋进行使用，至此应认定房屋已实际交付。综上，一审判决以2018年11月14日荣万家湛江公司出具《装修许可证》的日期作为房屋实际交付的时间节点并以此作为收取物业费的起算点并无不当，本院予以支持。二、关于物业费逾期违约金应按何种标准计算的问题。根据双方签订的《前期物管协议》第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金”，吴定春未及时缴纳物业管理费，应向荣万家湛江分公司支付违约金。但截至举证期限届满，荣万家湛江分公司并未向法院提供证据证明其实际损失。虽然违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但过高的违约金可能与公平原则、诚实信用原则存在冲突。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，综合本案的具体情形，吴定春逾期未支付物业费造成荣万家湛江分公司的损失主要为资金占用费，而双方签订的《前期物管协议》约定的“每日按逾期物业服务费总额的1%”支付违约金过高，荣万家湛江分公司主张每日按逾期物业管理费总额的千分之一计算，但此计算标准并非双方约定，亦无相应的损失数额予以支撑，缺乏事实与法律依据。因此，一审判决以吴定春拖欠的物业费为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金并无不当，本院予以支持。至于荣万家湛江分公司上诉提出一审判决对诉讼费分担不合理的问题。根据国务院颁布的《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用应由败诉方承担。本案中，荣万家湛江分公司起诉请求的标的是17840.56元，一审判决支持了10367.94元及相应的利息，单纯从数额上看，显然一审法院支持了原告的大部分诉讼请求，本应在诉讼费的分担中体现。但是，人民法院对于当事人诉讼费用的分担的认定亦应考虑纠纷的引起过错并可以根据公平原则酌定，结合到本案，虽然从诉讼标的的支持比例上看，本案的一审诉讼费用本应由吴定春承担大部分，但分析案件引起的过错以及结合已减半收取诉讼费等情况来看，一审法院酌定荣万家湛江分公司负担89.07元、吴定春负担58.94元诉讼费，亦无不妥，本院不予调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人荣万家湛江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李若珠审 判 员 陈小红审 判 员 郑玉莲二〇二一年六月二十八日法官助理 谭龙杰书 记 员 梁艳玲附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。