甘肃省礼县人民法院民事判决书（2021）甘1226民初224号原告：于某，住礼县。    委托诉讼代理人：张某，甘肃陇右律师事务所律师。    委托诉讼代理人：刘某1，甘肃陇右律师事务所律师。    被告：礼县梓泰房地产开发有限公司，住所地陇南市礼县。    法定代表人：马某1，任公司董事长。    委托诉讼代理人：刘某2，该公司副总经理。    委托诉讼代理人：韩某，该公司办公室主任。    被告：马某2，住天水市。    原告于某诉被告礼县梓泰房地产开发有限公司（以下简称梓泰公司）、马某2确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某及其委托诉讼代理人张某、刘某1，被告梓泰公司委托诉讼代理人刘某2、韩某到庭参加了诉讼，被告马某2经本院依法通过电子方式（微信）送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案遂缺席审理。现已审理终结。    原告于某向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，由被告梓泰公司返还原告购房款115000元，并承担自2017年10月10日起至2021年1月止资金占用期间的利息27600元，并继续承担利息至购房款实际返还之日；2．由被告马某2返还原告电脑1台、吧台1张、圆桌1张、椅子2把、台秤1台；3．由两被告共同承担原告律师费8000元。庭审中原告变更第二项诉讼请求为由被告梓泰公司返还原告电脑1台、吧台1张、圆桌1张、椅子2把、台秤1台，被告马某2承担连带责任。事实与理由：2017年10月10日，原告与被告礼县梓泰房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：“甲方将位于礼县石桥镇石桥街农贸市商铺出卖于乙方，商铺建筑面积66.3平方米，房屋价款235000元，乙方在实际接受该房屋起，该房屋产权属于乙方所有”。合同签订后，原告委托其侄女于某两次给被告马某2交房款115000元，马某2给原告交房屋钥匙。2017年，原告利用商铺开设互联网超市，将礼县电商配发的电脑、吧台、圆桌、椅子、台秤等物品全部存放于商铺内，但未营业。同年年底，原告查看商铺，发现商铺已出租于他人，商铺内物品被马某2存放于别处。被告答应解除合同，但迟迟未返还购房款及物品。数日后，原告得知被告并未取得土地部门颁发的土地使用权证书，购买的商铺无法办理不动产权证书。综上所述，被告在未取得土地使用证的前提下，开发商铺，出售于原告，致原告购买的商铺无法办理不动产权证，合同目的无法实现。特诉至贵院，请求依法判决。    被告梓泰公司辩称，原告诉状中陈述的购房信息真实。但是原告缴纳115000元（其中10万元为房款，15000元为委托马某2装修商铺款）款项后，急于超市开业，被告便在原告未交清尾款的情况下，把商铺交于原告供其开业，后因原告经营不善而关闭。原告未补交剩余商铺款，也未来公司办理相关手续。被告要求原告继续履行合同内容，交清尾款12万元，被告会给原告办理商铺相关手续。被告不同意解除合同并返还原告电脑等物品。    被告马某2未到庭，亦未提交书面答辩状。    本院审理认定的事实如下：2017年10月10日，原告于某与被告梓泰公司售楼部经理即被告马某2签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于礼县石桥镇石桥街农贸市商铺出卖给原告，商铺建筑面积66.3平方米，商铺总价款23.5万元。2017年10月11日原告委托其侄女于某给梓泰公司马某2缴纳房款现金10万元，同年12月23日于某又给梓泰公司缴纳房款现金1.5万元，计11.5万元。后梓泰公司将商铺钥匙交给原告使用，原告利用商铺开设互联网超市，并将礼县电子商务中心配发的电脑、吧台、圆桌、台秤各1台和椅子2把等存放于商铺内。该商铺开业几个月后因故停业。之后梓泰公司便将商铺门锁更换，商铺内物品被马某2另处存放，导致原告无法经营电商网店。为此，双方形成诉争。    另查明，涉案的石桥镇农贸市场建设工程项目于2013年由被告和礼县石桥镇政府协商开发，该工程于2015年10月完工。2019年12月19日礼县人民政府常务会议原则同意，由礼县自然资源局负责，石桥镇配合，加快办理涉案工程房屋的不动产登记证，使石桥农贸市场早日正常运营。2020年1月17日涉案土地由礼县自然资源局作为国有土地出让，梓泰公司竞得该宗地土地使用权，出让面积11603平方米，出让用途为零售商业用地，出让年限40年，梓泰公司交清相关税费后，办理土地登记手续。2021年1月29日礼县自然资源局给梓泰公司所有的礼县石桥镇石桥村石桥农贸市场87号商铺办理了（2021）礼县不动产权第0000660号不动产权证书。    以上事实，有原、被告的庭审陈述及原告向本院提供的原告身份证复印件、《房屋买卖合同》原件、收据存根原件及被告梓泰公司庭后补充提供的编号为（2021）礼县不动产权第0000660号中华人民共和国不动产权证书原件、2019年12月19日礼县人民政府常务会议纪要原件、礼土建发［2020］01号礼县人民政府征拨土地文件复印件、涉案商铺电商牌匾照片以及本院依职权在礼县电商中心调取的材料等在卷佐证，本院足以认定。原告提供的甘肃省增值税普通发票原件，经质证，被告梓泰公司不同意承担。本院认为，原、被告双方在房屋买卖合同中对律师费由谁承担并未进行约定，且本案不属于法律明确规定的由败诉方承担律师费的情形，故对该证据不予采信认定。被告马某2未提交证据。    本院认为，本案争议焦点为商品房买卖合同是否有效的问题。本案中，被告梓泰公司在未取得的《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》，违反了法律的强制性规定，故本院依法确认原告于某与被告梓泰公司签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故被告梓泰公司应当返还原告已缴纳的购房款115000元。另，原告第二项诉请由被告梓泰公司返还存放于涉案商铺内的物品，被告马某2承担连带责任。经查，涉案商铺内经营电商配发的电脑、吧台等物品，其所有权属于礼县电商中心，在原告停业并不再经营的情况下要求返还上述物品，于法无据，本院不予支持。至于上述电商物品的最终归属问题，在本案中本院不予审查评判。关于资金占用期间的利息，本院认为原告作为一个理智、谨慎的成年人，签订合同时应当尽到审慎的注意义务，在未查验被告梓泰公司是否取得《商品房预售许可证》的情况下，贸然与被告签订合同，应承担一定的过错责任。故资金占用期间的利息由原告自行承担。关于律师费，原、被告双方在《房屋买卖合同》中并未进行约定，且与被告的违约行为之间亦无必然因果关系，故对原告主张由被告承担律师费的诉请，不予支持。被告马某2系梓泰公司售楼部经理，其与原告签订合同、接收商铺款项等的民事行为均构成表见代理，其法律责任应由梓泰公司承担。原告起诉前梓泰公司仍未取得商品房预售许可证明，且梓泰公司审理中所举的办理土地登记、出让手续以及相关行政部门给公司已办理的87号商铺不动产权证书等证据，亦不能代替国家法律规定的商品房预售许可证明，故其应对本案合同无效承担相应的过错责任，其抗辩理由不能成立。被告马某2未到庭，视为其放弃了自己的民事诉讼权利。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：    确认原告于某与被告礼县梓泰房地产开发有限公司于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；    被告礼县梓泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告于某购房款115000元；    驳回原告于某其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费3312元，由被告礼县梓泰房地产开发有限公司承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。    审判长秦泰审判员南燕人民陪审员陈妍嫔二〇二一年六月十六日法官助理王宁书记员付小娟