北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初6164号原告：高会肖，女，1982年12月28日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人:赵军卫（高会肖之夫），住北京市房山区。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。原告高会肖与被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告高会肖的委托诉讼代理人赵军卫，被告联优生活公司的委托诉讼代理人李振通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。高会肖向本院提出诉讼请求：1.判令联优生活公司支付自2020年12月2日至2021年5月1日房屋租金，每月5000元，共25000元；2.判令联优生活公司支付利息，以25000元为基数，按银行半年期定期利息1.55%标准计算；3.判令联优生活公司支付违约金10000元；4.判令联优生活公司修缮房屋、恢复原状并赔偿损失20000元；5.判令联优生活公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月3日，我与联优生活公司签订资产管理服务合同，合同约定我将丰台区菜户营甲86号院2号楼4层2-402房屋委托联优生活公司对外出租，并约定联优生活公司向我支付租金的时间。但联优生活公司未按约定向我支付租金，应支付我违约金。同时，联优生活公司未经我同意，非法改造房屋结构、毁损房屋、丢弃房屋内资产等，应当依法承担赔偿责任。联优生活公司上述行为，已构成双方签订合同约定的违约责任。联优生活公司以新冠肺炎疫情防控为由，多次恶意拖欠租金的行为，扰乱市场秩序。故起诉。联优生活公司辩称，不同意高会肖的第一项诉讼请求。据我公司了解，2020年12月10日，高会肖已经将房屋出租给其他人了，现我公司同意按每天167元支付高会肖2020年12月2日至12月9日的租金，2020年12月10日以后的房租不同意支付。关于第二项诉讼请求，因为高会肖已经将房屋出租给其他人，并与其他人签订租赁合同，且违约金已经足以弥补其损失，所以不同意支付利息。第三项诉讼请求，我公司认为双方约定的违约金过高，高会肖在2020年12月10日就将房屋出租，没有很长时间的空置期，请求法院将违约金予以酌减。第四项诉讼请求，根据双方签订的合同，我公司有权在不破坏房屋主体结构的情况下对该房屋进行改造，且根据合同约定，我公司没有将房屋恢复原状的义务。高会肖房屋本来是两室一厅，但其知道我公司要打隔断（附件一中写为三室一厅），所以高会肖不可能不知道我公司要打隔断。去年我公司多次联系高会肖，告知其因为我公司经营状态不好，要求与其解除合同，当时我公司与高会肖协商时，想要赔偿其一个月违约金，但高会肖认为赔偿的太少，拒绝与我公司协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月3日，高会肖（甲方）与联优生活公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市丰台区菜户营甲86号院2号楼4层2-402（建筑面积54.12平方米，居室数量三室一厅，产品类型合租，餐厅打隔断），管理期限自2019年12月2日至2021年12月1日，每三个月为一次结算周期，预期合理收益为每月5000元。双方认可自2019年12月2日始计收收益，每个结算周期最后一日为本期的结算日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。乙方延迟支付甲方当期应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，甲方有权随时单方面解除合同。乙方因违反上述约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。庭审中，高会肖表示因联优生活公司未支付房租，故2020年12月5日其丈夫赵军卫给联优生活公司的丁经理发微信催促该公司支付房租并告知其公司已构成违约，2020年12月6日，赵军卫欲让联优生活公司将房屋中的隔断拆除。当日联优生活公司同意，第二天又反悔。2020年12月10日，联优生活公司派三名员工与赵军卫一起到诉争房屋中，联优生活公司将两把钥匙放在房屋里，表示不同意拆除隔断就走了。双方未办理交接手续。高会肖表示其已于2020年12月17日将房屋出租他人。联优生活公司认可该公司于2020年12月10日将诉争房屋钥匙交回给高会肖。另，高会肖向本院提交照片及与联优生活公司丁经理的微信聊天记录，用于证明诉争房屋出租给联优生活公司之前以及收回房屋时的房屋情况，表示其在微信中告知丁经理丢了东西，丁经理没有反驳，上述证据欲证明联优生活公司给其房屋造成的损失。联优生活公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，高会肖与联优生活公司于2019年11月3日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。就高会肖主张的租金，因联优生活公司擅自解除合同，将房屋钥匙交还给高会肖，未给予高会肖合理的准备时间，鉴于高会肖已于2020年12月17日将房屋另行出租，故本院确定联优生活公司支付高会肖2020年12月2日至2020年12月16日房屋租金共计2505元。现高会肖要求联优生活公司支付自2020年12月2日至2021年5月1日房屋租金25000元，没有法律依据。高会肖要求联优生活公司以25000元为基数，按银行半年期定期利率支付利息，亦没有法律依据。因联优生活公司于2020年12月10日将诉争房屋钥匙交还给高会肖，以自己的行为表明不继续履行合同，构成违约，故联优生活公司应按合同约定的双倍月预期收益向高会肖支付违约金10000元。高会肖要求联优生活公司修缮房屋、恢复原状，但根据双方签订的《资产管理服务合同》约定，已经装修拆除部分联优生活公司不恢复原状，新配置设施替换前的高会肖设施不再返还，故对高会肖的此项诉讼请求，本院不予支持。因高会肖未向本院提供充足、有效的证据证明其相关损失，联优生活公司亦不予认可，且诉争房屋高会肖已另行出租，故对高会肖要求联优生活公司赔偿损失20000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付高会肖二〇二〇年十二月二日至二〇二〇年十二月十六日的房屋租金2505元；二、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付高会肖违约金10000元；三、驳回高会肖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由高会肖负担1067元（已交纳）；由北京联优生活智选物业管理有限公司负担113元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二一年六月七日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪