北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4536号原告：李某1，女，2019年3月31日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告：李某2，女，2010年6月14日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告暨原告李某1、李某2之法定代理人：李某3（李某1、李某2之父），1987年3月26日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告暨原告李某1、李某2之法定代理人：吴某（李某1、李某2之母），1986年2月27日出生，汉族，北京市延庆区人，住北京市顺义区，身份证号×××。四原告共同委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：陈莎莎，北京市中闻律师事务所律师。被告：董理，女，1975年9月24日出生，汉族，北京市东城区人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：江战辉，北京市天溢律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋朋，北京市天溢律师事务所实习律师。被告：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。第三人：石富英，女，1959年5月23日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。第三人：李秋华，男，1976年3月6日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。第三人暨第三人石富英、李秋华之委托诉讼代理人：李志明，男，1953年1月28日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告李某1、李某2、李某3、吴某与被告董理、被告北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称建邦公司）、第三人石富英、李秋华、李志明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告暨原告李某1、李某2之法定代理人李某3，原告李某1、李某2、李某3、吴某的共同委托诉讼代理人张巡礼，被告董理的委托诉讼代理人江战辉、陈朋朋，建邦公司的委托诉讼代理人杨林，第三人暨第三人石富英、李秋华的委托代理人李志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1、李某2、李某3、吴某向本院提出诉讼请求：1．判令被告董理向四原告给付拆迁所得的宅基地区位补偿款140400元（351000元×0．4）、安置房补助款64000元（160000元×0．4）、人员安置补助40000元、生活补助16000元（40000元×0．4）、宅基地空地奖2856元（7140元×0．4）、宅基地合法利用奖40000元（100000元×0．4）、140平方米的房屋安置面积折算的安置款3592260元（140×25659元）、租房补助款69300元（1650元/月×42个月）、工程配合奖37500元（75000元÷2）；2．案件受理费由被告负担。事实与理由：原告李某3及李秋华（原告李某3的哥哥）、李志明（原告李某3的父亲）、石富英（原告李某3的母亲）系北京市顺义区×镇×村人，户籍地在顺义区×镇×村×路×号。原告李某3与吴某系夫妻关系，原告李某2与李某1均系二人婚生女儿。2013年9月4日，李志明、石富英、李秋华、李某3四人以人民币61万元的价格将宅基地使用权人为原告李某3的位于北京市顺义区×镇×村村批住宅（以下简称涉案宅院）转让给被告董理。2018年12月26日，因顺义区×镇×村棚户区改造土地开发项目需要对涉案宅院实施拆迁，拆迁人即被告建邦公司与被告董理达成并签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议》，被告建邦公司已经支付被告董理各项拆迁补偿、补助及奖励共计人民币1360112元，并认定被拆迁人家庭中符合安置资格的人为原告李某3及原告李某2。2019年4月29日，被告董理与被告北京建邦顺康房地产开发有限公司签订了《安置房认购协议书》，约定被告董理放弃属于原告李某3和李某2的140平方米安置面积，将该部分面积折算为货币共计3592260元，被告建邦公司已经一次性支付给了被告董理。因被告董理不是顺义区×镇×村集体经济组织成员，2019年8月21日北京市第三中级人民法院通过二审（2019）京03民终11825号民事裁定，终审确认李志明、石富英、李秋华以及李某3四人于2013年9月4日与被告签订的《宅基地使用权转让合同》无效。鉴于被告董理已经实际领取全部拆迁补偿安置款项，此后原告李某3多次向被告董理主张返还被其侵占的拆迁补偿、补助以及安置款，被告董理对此置之不理，另因原告吴某、原告李某1系被安置人李某3和李某2的配偶和直系血亲，按照房屋安置资格的认定，原告吴某和原告李某1应当属于被安置人员。但由于被告董理的恶意隐瞒并与被告建邦公司恶意串通，导致原告吴某和原告李某1未能被认定为被安置人员进而无法享有安置面积和人员安置补偿费用。原告李某3多次向被告建邦公司主张支付拆迁安置补偿款及原告吴某、原告李某1的安置资格和安置面积，被告建邦公司建议原告诉讼解决，为此，诉至法院，希望法院维护四原告合法权益。被告董理辩称：第一，不同意原告诉讼请求，请求法院依法驳回。根据《民法典》507条规定，合同无效不影响合同中有关解决争议条款效力，故虽然双方合同无效，不影响合同其他条款效力；第二，建议根据北京市高院相关会议精神，考虑合同无效对买卖双方的影响；第三，合同无效的原因上，原告违背先合同义务，作为出卖人应当承担缔约过失责任；第四，请求原告返还被告宅基地转让款61万元。同时对于原告新增的租房补助与工程配合奖不同意分割，董理是实际居住人，全部应该归董理所有，拆除时原告并不知道拆迁的具体时间与情况，不存在配合，拆迁部门也没有要求原告配合。被告建邦公司辩称：因为原告并没有让我方承担责任，我方不再发表意见。第三人辩称：同意原告的诉讼请求，没有意见。相关拆迁利益我们同意放弃，我们都同意归原告所有，具体归谁，由法院依法确定。本院经审理查明：2013年9月4日，李志明、石富英、李秋华、李某3与董理签订《宅基地使用权转让合同》一份，约定：李志明、石富英、李秋华、李某3将其位于北京市顺义区×镇×村×路边村批宅基用地永久使用权及地上八间房屋及一切设施物产所有权（包括水、电、路等）一并有偿转让给受让方，永久为业。此宅基地转让金额为61万元整；如果甲方违背诚信原则，以此转让协议无效为由向乙方索要，则甲方承担全部过错责任，按照该房屋及院落拆迁时国家补偿标准双倍赔偿乙方损失，同时返还乙方购房款。如遇拆迁、征地，与甲方没有任何经济关系，甲方同时需配合乙方办理相关手续，所得的全部搬迁补偿款及人均54平方米的住房补偿面积等各种利益均归乙方所有。2019年，李志明、石富英、李秋华、李某3将董理诉至本院，要求判令其与董理签订的上述《宅基地使用权转让合同》无效。经审理，本院作出（2019）京0113民初12787号民事判决书，确认李志明、石富英、李秋华、李某3与董理签订的上述《宅基地使用权转让合同》无效。董理不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后董理在二审期间撤回上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终11825号民事裁定书，准许董理撤回上诉。原一审判决现已生效。庭审中，原告提交2018年12月26日，建邦公司（甲方）与董理（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，该协议书中被拆迁人家庭中符合安置资格的人员情况为贰人，分别是李某3、李某2。建邦公司称原告提交的《拆迁补偿安置协议书》为最初的版本，之后进行了修改，现已经作废，存在一份最终版本的《拆迁补偿安置协议书》，建邦公司称之所以修改《拆迁补偿安置协议书》，是因为本次拆迁涉及的所谓宅基地实际上并没有宅基地登记卡，是先通过将村批地认定为宅基地的前提下，再按照宅基地补偿标准进行补偿，根据本次拆迁的相关政策，在存在买卖的情况下，建邦公司只能与买受人签订相关的协议，再进行相应的补偿，因为买受人董理并非涉诉的×村村民，按照董理的情况，该宅基地上并不存在符合安置资格的人，所以被安置人为0。审理过程中，本院向建邦公司调取相关拆迁档案，其中原告提交的《拆迁补偿安置协议书》现已作废，修改后的最终版本的建邦公司（甲方）与董理（乙方）签订的补偿协议书约定：甲方因顺义区×镇×村棚户区改造土地开发项目，需对乙方宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁，甲方应支付乙方拆迁补偿、补助及奖励款共计1176112元，其中：宅基地区位补偿款351000元、房屋及附属物重置成新价补偿款366407元、搬家补助5000元、装修补助9365元、安置房补助0元，人员安置补助0元，生活补助56000元、移机补助1200元、宅基地内空地奖7140元、提前搬家奖280000元、宅基地合法利用奖100000元。《拆迁补偿安置协议书》另载明：乙方家庭中符合安置资格的人员共零；乙方按照宅基地使用权证证载面积的70%计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为140平方米。如乙方选择房屋安置，甲方先行支付乙方享有安置资格的人员每人30个月的租房补助款，标准为每人每月1650元（如遇政策调整，按调整后政策执行）。原告认可拆迁档案的真实性，但认为建邦公司无权将本是被安置人的李某3和李某2重新认定为不是被安置人。希望法院依法分配拆迁补偿、补助和奖励相关款项。2019年4月29日，建邦公司（甲方）与董理（乙方）签订《北京市顺义区×镇×村棚户区改造土地开发项目安置房认购协议书》（以下简称“《安置房认购协议书》”）一份，约定：乙方自愿认购安置房共0套，实际选房面积共计0平方米；乙方放弃安置面积140平方米，该部分面积按照25659元/平方米的标准折算的货币安置款共计3592260元，由甲方向乙方一次性支付。乙方选择全部放弃安置房，根据《拆迁补偿安置协议》第六条的规定，甲方应向乙方支付租房补助费0元。2019年11月26日，建邦公司（甲方）与董理（乙方）签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（一）》（以下简称“《补充协议（一）》”）一份，约定：甲方应支付乙方工程配合奖共计75000元。经核实，建邦公司现已将最终版本的《拆迁补偿安置协议书》、《补充协议（一）》及《安置房认购协议书》中确定的涉诉宅院及房屋因拆迁所得各项补偿、补助及奖励等全部货币补偿款发放给董理。现李某1、李某2、李某3、吴某以《宅基地使用权转让合同》无效为由诉至本院，要求分割涉诉宅院及房屋因拆迁所得相关补偿、补助及奖励等货币补偿款。上述事实，有（2019）京0113民初12787号民事判决书、（2019）京03民终11825号民事裁定书、《宅基地使用权转让合同》、《拆迁补偿安置协议书》、《安置房认购协议书》、《补充协议（一）》及本案庭审笔录等在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李志明、石富英、李秋华、李某3与董理签订的《宅基地使用权转让合同》已经生效判决确认无效，故李志明、石富英、李秋华、李某3应将购房款返还董理，董理应将涉诉宅院及房屋返还李志明、石富英、李秋华、李某3。另，因双方对《宅基地使用权转让合同》无效均有过错，故应当在各自的过错范围内承担相应的责任。董理称《宅基地使用权转让合同》虽然无效，但不影响该合同书中双方约定的拆迁利益归属等条款的效力。对此，本院认为，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。但有关解决争议方法的条款主要指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款及法律适用条款。故董理所提关于拆迁权益的归属等涉及双方后续权利义务及处理的条款并不属于前述情形，不适用有关解决争议方法的条款的效力的相关法律规定。现涉诉宅院及房屋因拆迁已被拆除，董理已无法向李志明、石富英、李秋华、李某3返还涉诉宅院及房屋，但李志明、石富英、李秋华、李某3所遭受的损失其应当折价补偿。本案的争议焦点为就涉案房屋产生的拆迁补偿利益应如何分割。对此，本院认为，分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。宅基地区位补偿价款是与宅基地面积有关的补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿应由买受人享有，其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。具体而言，生活补助费及工程配合奖，是具有行为奖励性质的费用，应由董理享有；基地空地奖、宅基地合法利用奖均与宅基地原建设情况及后期使用相关，应在双方当事人之间按照过错比例承担；有关董理放弃安置房屋取得的补偿款问题。双方买卖合同被确认无效后，董理负有返还原物的义务，但因该地区房屋买卖价格上涨，董理已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。现涉案房屋已被拆迁，董理放弃了安置面积取得了相应补偿，该补偿亦应按照过错比例在双方当事人之间分割。具体数额由本院酌定，原告主张过高部分，本院不予支持。另查，李某1、李某2、吴某三人并非涉诉的《宅基地使用权转让合同》中的相对方，李某3、李某1、李某2、吴某四人也非最终版本的《拆迁补偿安置协议书》中认定的符合安置资格的人员，且最终版本的协议书显示的安置房补助、人员安置补助及租房补助款数额均为0元，故本院对李某3要求分割上述安置房补助、人员安置补助及租房补助款的请求难以支持，对李某1、李某2、吴某要求在本案中分割相应的拆迁补偿利益的全部诉讼请求亦不予支持。另，庭审中，董理要求返还购房款，考虑到《宅基地使用权转让合同》无效后，李志明、石富英、李秋华、李某3应依法返还董理61万购房款，为减少双方当事人诉累，本案对此一并予以处理，将应返还的购房款在董理应给付的补偿款中予以抵扣。诉讼中，李志明、石富英、李秋华均表示放弃本案涉诉相关利益，由本案中原告李某3享有，对此本院不持异议。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告董理于本判决生效之日起七日内向原告李某3支付补偿款共计六十万五千一百二十元；二、驳回原告李某1、李某2、李某3、吴某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千四百零九元，由原告李某1、李某2、李某3、吴某负担一万六千五百五十二元（已交纳）；被告董理负担二千八百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二一年六月十五日书记员 王宏伟