湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初9041号原告：某某物业管理公司。法定代表人：黄某某，总经理。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈停，湖南某某律师事务所实习律师。被告：倪某。被告：周某，系倪某之母。原告某某物业管理公司（以下简称某某物业公司）与被告倪某、周某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人李晶莹、陈停，被告周某均到庭参加了诉讼。被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告倪某、周某共同支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业费8,130元，并支付逾期付款违约金。事实与理由：2008年4月20日，我公司与案外人湖南建设集团有限公司（以下简称湖南建设集团）订立《“万象新天”物业服务委托合同》，由我公司为位于长沙市芙蓉区车站北路的万象新天小区提供物业管理服务，其中住宅的每月物业费为1.5元/平方。倪某、周某系该小区1栋609房的业主。合同订立后，我公司严格按约定提供了物业服务，但倪某、周某却自2016年1月1日起拒不支付物业费。我公司多次催促，但却无果，故而起诉，以维护权利。被告周某辩称：我楼上的业主在进行房屋装修时导致我房屋漏水，但原告某某物业公司却未协助进行调解，致使业主间发生矛盾。该公司也未尽到保洁和安全保卫义务，小区存在公共场所卫生清洁不到位、高空抛物、电动车被盗、房门被贴小广告、电梯故障、停电停水等问题，我的房屋还存在空鼓问题。我家窗户玻璃被打碎后，该公司也未进行处理。综上，我有权拒付物业费。被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明，2008年，原告某某物业公司与湖南建设集团订立《“万象新天”物业服务委托合同》一份。合同约定，湖南建设集团委托某某物业公司为位于长沙市芙蓉区车站北路70号的万象新天公寓提供物业管理服务，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境的清洁卫生，安全监控和巡视，门岗执勤等，期限自2009年4月1日至万象新天公寓业主委员会与其选聘的物业服务企业订立的《物业服务合同》生效时止；每月的物业费按建筑面积计，其中住宅房屋的标准为1.50元/平方，由各房屋业主向某某物业公司支付。合同还就其他事项进行了约定。但合同未签署落款时间。合同订立后，原告某某物业公司自约定的时间起，为万象新天公寓提供物业服务。被告周某、倪某均为万象新天公寓1号栋609号房屋的业主，所有权所占份额分别为30%和70%。该房屋的建筑面积为90.86平方，周某、倪某于2009年1月2日入住，但自2016年1月1日起未再支付物业费。周某主张，其楼上业主进行装修时致使其房屋漏水，但原告某某物业公司却未协助其处理该事宜。某某物业公司就此主张，其已协助组织双方进行调解，并提供备忘录、会议记录表、照片等证据予以证明。其又主张，其窗户玻璃被打碎，某某物业公司却未对此进行处理，但其亦认可，玻璃系被案外人击碎。周某虽主张，小区存在高空抛物问题，但其认可某某物业公司已在小区张贴安全标识。周某还主张，某某物业公司在履行《“万象新天”物业服务委托合同》约定的义务时存在瑕疵，存在公共场所卫生清洁不到位、高空抛物、电动车被盗、房门被贴小广告、电梯故障、停电停水等问题。某某物业公司就此主张，其已按约履行了相关合同义务，并提供保洁、安保、巡查、监控室、值班室交接记录、电梯维修保养记录及水泵、变配电站（室）运行记录等证据予以证明。其还主张，其房屋存在空鼓问题。2021年1月21日，原告某某物业公司就物业费向被告倪某、周某进行了催交，但无果。该公司主张，倪某、周某应自2020年12月31日起，按一年期贷款市场报价利率的标准支付逾期付款违约金。上述事实，有《“万象新天”物业服务委托合同》一份、《不动产登记情况表》一份、《万象新天交房单》一张、《业主档案卡》一份、照片一组、电梯保养记录一套、管理处设备、设施周检表一套、水泵运行记录表一套、消防设备设施月检表一套、变配电站（室）运行记录一套、安全日巡查记录表一套、保洁/绿化周检表一套、外来人员会客登记表一套、保安值班安排表一套、巡逻记录表一套、监控室值班交接记录表一套、维修工作记录表一套、《律师函》一份、备忘录一份、《会议记录表》一份及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，被告周某主张的房屋渗水维修及窗户玻璃被击碎的问题，系其与案外人之间的纠纷，与本案所涉事实也非属同一法律关系，故不宜在本案中进行处理，但其可另行主张权利。其又主张，原告某某物业公司在安保义务履行上存在瑕疵，存在公共场所卫生清洁不到位、高空抛物、电动车被盗、房门被贴小广告、电梯故障、停电停水等问题，但保洁、安保、巡查、监控室、值班室交接记录、电梯维修保养记录及水泵、变配电站（室）运行记录等证据已证明该公司履行了该约定义务，故不宜对其上述主张予以采信。其还主张，房屋存在空鼓问题，但这系其与房屋开发商之间的纠纷，故亦不宜在本案中处理。根据现已查明的事实可以确定，某某物业公司已按合同的约定，为万象新天公寓提供了物业服务，故倪某、周某负有支付物业费的义务。其前述的主张，依法不能作为拒付物业费的理由。现某某物业公司已进行了催交，故倪某、周某本应共同支付物业费8,177.40元（90.86×1.5×5×12），但某某物业公司仅主张8,130元，因而只需按此数额支付。倪某、周某还应自2020年12月31日起，按一年期贷款市场报价利率的标准计付逾期付款违约金至清偿款之日。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十三条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项之规定，判决如下：被告倪某、周某共同向原告某某物业管理公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间未付的物业费8,130元，并支付逾期付款违约金（以未付物业费为基数，按一年期贷款市场报价利率的标准，自2020年12月31日计付至清偿款之日）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序，故减半收取25元，由被告倪某、周某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  闫 静二〇二一年六月二十五日法官助理  邓湘君书 记 员  蒋雪花附：本判决适用的法律《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。