北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9375号原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司，住所地北京市丰台区科学城航丰路8号1幢217室。法定代表人：郝泽忠，总经理。委托代理人：彭黎，江苏通达瑞律师事务所律师。委托代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）魏玉生，男，1965年10月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司(以下简称：中科宇杰公司)与被告魏玉生（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中科宇杰公司的委托代理人彭黎、被告（反诉原告）魏玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中科宇杰公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告各项损失100万元及逾期利息（以100万元为基数，自2018年10月6日起按同期贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令魏玉生承担本案诉讼费。事实与理由：魏玉生和中科宇杰公司于2014年6月26日签订《租赁合同》，后因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设等原因，2018年9月9日上述租赁合同被法院依法判决为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，因此对于中科宇杰公司的装修损失、运营损失等，魏玉生应当承担赔偿责任。但截至起诉之日被告仍未支付，原告为维护自身合法权益，请求法院查明事实，依法判决。被告（反诉原告）魏玉生辩称：不同意原告的诉讼请求。原告和我签订合同时，详细了解了房屋的现状，也看了土地承包合同、工业土地使用证的复印件，我的房子建于2007年，那时候还不需要建设工程规划许可证，不需要有关部门的批准，我也无法取得这些证件，中科宇杰公司从2017年8月30日不再履行合同，拒交房租，致使合同无法继续履行，过错方在他，造成的一切后果应该他自行承担。上次他起诉过我一次，法院判定合同无效，双方应当互相返还以恢复原始状态，因此我提出反诉，诉讼请求：1、要求中科宇杰公司将房屋恢复原状、赔偿损坏的门窗10万元、赔偿砍伐的6棵柳树3万元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：我与中科宇杰公司签订租赁合同后，该公司于2014年7月开始改造厂房，把厂房分成不同区域，用隔断分开，未经我同意将原有大门拆除，擅自砍伐院里的6棵直径25㎝的柳树，直到2017年9月他们不再交付房租，合同无法继续履行。合同无效后双方有承担互相返还以恢复原始状态的义务，不能返还的，应当折价补偿。故提起反诉。反诉被告（本诉原告）中科宇杰公司辩称：不同意魏玉生的反诉请求。双方签订合同之时，魏玉生就知晓我公司会进行较大规模的装修，合同上也对此进行了明确约定，魏玉生就住在涉案房屋旁边，对装修情况完全知晓，从未提出过任何异议。因此，不存在未经他同意装修的情形。魏玉生的反诉请求于法无据，且其主张的损失赔偿金额并无证据证明实际发生。本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，魏玉生（甲方）与中科宇杰公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由中科宇杰公司承租魏玉生位于大兴区福上村建筑面积约2000平方米的场地及房屋。包括一间700平米高6米厂房，一间上下两层有半地下，共1000平米，及宿舍7间，每间15平米。房屋租赁用途为商业生产。租赁期限自2014年9月1日至2034年8月30日，共计20年，其中合同签订日至2014年8月30日为免租期。租金每年20万。合同第五条约定“甲方知晓并同意，在本合同签订之日起5日内，乙方将对承租房屋进行较大规模的装修，甲方认可乙方装修行为”、“……如……距离乙方实际装修完毕不足5年的，甲方按照乙方装修费用逐年递减赔偿乙方。例如第一年不能履行约定，赔偿装修费50万元，第二年40万元、第三年30万元、第四年20万元，第五年10万元”。中科宇杰公司实际在租赁场地生产经营至2017年8月。2018年2月，魏玉生将中科宇杰公司诉至本院，要求中科宇杰公司支付租金及使用费，中科宇杰公司反诉要求魏玉生返还租赁场地内该公司的物品，本院作出（2018）京0115民初5623号民事判决书，该判决书的“本院认为”部分确认了双方签订的租赁合同无效。该判决作出后，双方均未上诉。关于本案中要求魏玉生赔偿的100万元，中科宇杰公司提交自行制作的费用明细：主要包含电子设备生产线及产品检测配件若干，总金额（购买价）146059元；锅炉安装费15000元；中央空调297000元；厂房装修材料费231546元（含网络安装2000元）；厂房装修人工费60395元；停产停业损失250000元，以上共计100万元。经询问，中科宇杰公司称：关于清单中电子设备生产线及产品检测配件、锅炉和中央空调，我公司在离开时搬走了，但无法继续使用了，只能当作废品处理掉了。中科宇杰公司提交购买设备、装修房屋的合同或发票、运营损失表等证据，魏玉生对相关证据的证明目的均不认可，并发表质证意见称：中科宇杰公司购买的原料都用于生产消耗了，不应当再向我主张；中央空调的购买时间是2013年，那时候我们都还不认识，租赁场地根本没有安装中央空调，分体小空调在搬走时也都拆走了；购买门窗和我没有关系，我交付的房屋都是有门窗的，他自己不喜欢，要更换，把我的门窗毁掉后安装了自己的，和我没有关系，不应该向我主张赔偿；而且他装修房屋打了钢筋加石膏板的隔断，影响我再次出租，我还要求他给我恢复原状，拆除他的装修；他安装的网络也不是我在使用，与我无关；停产停业损失我也不认可，是他自己要搬走的，我现在依然可以租给他继续使用。本案审理过程中，经本院释明，中科宇杰公司申请对厂房的装修、改造费用进行评估，魏玉生不同意评估，理由是：中科宇杰公司搬走后，自己将部分损坏的门窗进行了维修或更换，对地下部分的墙面返潮进行了重做防水等，现已经不是中科宇杰搬走时的状态，已不具备评估条件，且中科宇杰公司作为过错方，应当承担责任，装修可以拆走并恢复原状。故评估未能进行。为查明租赁场地现状，本院于2021年6月23日上午与双方当事人一同到租赁现场进行了查看。租赁区域主要分为三部分：厂房、办公区（含半地下）和平房宿舍，现场勘验时，魏玉生称办公区里有朋友存放的东西，所以办公区的大门钥匙自己无法提供，故无法进入办公区，中科宇杰公司称中央空调安装在办公区内，但魏玉生称并没有中央空调，因未能进入，相关情况无法核实。现场勘查过程中，能够看到院内土地里有尚未清理的柳树桩，直径约20厘米。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魏玉生作为出租房屋的建设人，应当知道自己建设房屋并未取得相关主管部门的审批或备案，在此前提下将房屋出租给中科宇杰公司，并与其签订了20年的租赁合同，其对合同无效存在过错，依法应当对中科宇杰公司的装修及停产停业损失承担部分赔偿责任；中科宇杰公司作为承租人，也应当在签订租赁合同前审查租赁房屋及场地的审批手续，尽到相应的注意义务，其对无效合同的签订也存在一定过错，应当自行承担部分损失。关于中科宇杰公司主张的损失赔偿100万元，其中的设备使用3年产生一定折旧，且最终全部设备由该公司自行搬走处理，其相应损失应当在停产停业损失中予以考虑，不应以购买价为基准由魏玉生全额赔偿，该部分诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持；双方在合同中明确了承租人可以对租赁物进行大规模装修，承租人也确实进行了长达数月的装修，结合本院现场勘查的情况，办公区、厂房的装修保持情况尚好，将装修全部拆除并恢复房屋原状显然会造成资源的浪费，且根据双方租赁合同的约定，并未禁止承租人在办公区域增设隔断，魏玉生也未在增设隔断时或其后的合理时间内提出异议，故对于魏玉生要求中科宇杰公司将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持；关于装修费用，本院结合现场勘查情况、中科宇杰公司提交的相关证据、使用3年产生的折旧、双方在无效合同履行过程中各自的过错程度等因素综合考虑，酌定魏玉生赔偿中科宇杰公司装修费用150000元；关于停产停业损失，结合双方租赁合同签订的年限、租金支付标准、双方各自的过错程度、中科宇杰公司的生产经营情况，本院酌定停产停业损失100000元。关于利息一项，双方之间租赁合同无效，且始终并未就补偿事宜达成一致，故对该部分诉讼请求不予支持。关于树木，双方在合同中并未对院落中树木进行特别约定，魏玉生也未提交证据证明自己明确反对过中科宇杰公司将树木砍掉，且魏玉生在树木被中科宇杰公司砍掉之后搭建了顶棚，树木原本的露天环境已不存在，故对其要求该公司赔偿树木折价款的诉讼请求不予支持。结合本院现场勘验的情况，户外门窗确实存在一定程度的损坏，部分已不具备正常使用功能，考虑到中科宇杰公司搬走后近3年时间里无人居住使用并对房屋进行日常打理养护，必然造成外部门窗加速老化，且中科宇杰公司在装修时更换了原有大门并在搬离时拆掉了更换后的电子门，客观上使租赁区域比承租时的原始状态少了一道大门，综合以上情形，本院酌定中科宇杰公司赔偿门窗损失2万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏玉生于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司装饰装修补偿款150000元、停产停业损失100000元，以上共计250000元；二、原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司于本判决生效后十日内支付魏玉生门窗损失赔偿款20000元；三、驳回原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏玉生的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，由原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司负担10350元（已交纳），由被告（反诉原告）魏玉生负担3450元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2900元，由原告（反诉被告）北京中科宇杰节电设备有限公司负担725元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）魏玉生负担2175元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵燕华二〇二一年六月三十日法官助理 刘盼盼书 记 员 苏 娜