福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4060号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冷云开，男，1958年6月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人冷云开房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第二项为冷云开于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付房屋占用费109944元；2.本案一、二审诉讼费由冷云开承担。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函等方式要求冷云开移交房产或参与公开招租，国有房产公司于2019年9月20日已向一审法院立案庭送交材料进行立案，一审法院以案件需先行诉前调解为由将案件移送至福州市仓山区仲裁委员会调解，直至2020年1月8日才正式立案，国有房产公司不存在疏于管理的情形。二、本案应查清的重要事实为国有房产公司所遭受的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，应按照市场评估租金标准计算，一审法院并未采纳国有房产公司所提交的评估报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，或者以其他方式查清国有房产公司所遭受的损失，认定基本事实不清。三、一审法院逻辑混乱，适用法律错误。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形。2.租赁关系解除后，冷云开继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失等价于冷云开继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审法院认为的扩大损失的情形。3.一审认定“扩大损失”是因为国有房产公司疏于管理，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑错误。房屋占用费增多的原因是冷云开继续占用期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后并无因果关系。即便一审认定国有房产公司疏于管理正确，那么，国有房产公司于2019年9月20日已提起诉讼应属于采取了积极措施，故在其提起诉讼后至冷云开实际返还房屋之日期间的损失，也应由冷云开承担。4.一审按照案涉租赁合同约定的租金计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，不足以弥补损失，违反公平原则。冷云开辩称，一、一审认定国有房产公司疏于管理的事实无误。国有房产公司主张其于2017年12月20日后采取各种方式要求冷云开移交房产或参与公开招租，没有证据证明，没有事实依据。冷云开于2020年4月30日就已将案涉房屋返还给国有房产公司，案涉房屋至今仍未被出租，客观上印证了国有房产公司疏于管理案涉房屋的事实。二、在2017年12月20日后，国有房产公司未和冷云开协商过继续租赁案涉房屋的事宜，更未向冷云开出具案涉《资产评估报告》告知冷云开需以评估报告继续租赁案涉房屋。而且，案涉《房屋租赁合同》对租金及支付方式有明确的约定，对案涉房屋市场租金进行评估没有必要。在2017年12月20日之后，冷云开实际租赁案涉房屋期间，冷云开向国有房产公司支付租金，国有房产公司未提出异议，即默认了冷云开承租案涉房屋，默认双方为不定期租赁合同关系。因此，国有房产公司不能将疏于管理案涉房屋的责任转嫁给冷云开，冷云开依法依约承租案涉房屋不存在过错，更没有因租赁案涉房屋获得“不当利益”。三、本案属于“榕城广场”房屋租赁系列案中的个案，福州市中级人民法院早有判决先例，请求二审参考判决先例，驳回国有房产公司的上诉请求。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与冷云开之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令冷云开立即腾空搬离福州市仓山区金山碧水榕城广场X号楼一层XX、XX单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令冷云开向国有房产公司支付拖欠的租金7394元；4.判令冷云开向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月10994.4元标准，自2018年1月1日起计至冷云开实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为219888元；5.判令冷云开赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费16135元；6.本案的诉讼费用全部由冷云开方承担。一审法院认定事实：2010年8月5日，冷云开与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：冷云开向国有房产公司承租福州市仓山区金山碧水榕城广场9号楼一层09、10单元房产，建筑面积91.62平方米，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止。第一年租金3521元，第二年租金3697元。冷云开应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；冷云开应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金11091元，租赁期满，冷云开无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还冷云开；冷云开迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求冷云开按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同签订后，冷云开向国有房产公司支付了租赁押金11091元。2017年12月20日，国有房产公司向冷云开出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。冷云开在通知上签名。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予冷云开。2019年7月至2020年4月，冷云开未支付房屋占用费。2020年4月30日，冷云开将租赁房屋返还给国有房产公司。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区××广场××＃××＃××＃××层店面租金进行评估，评估基准日2018年5月1日；评估报告使用有效期为一年，超过一年，需重新进行评估。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就本案诉讼聘请律师支出律师费16135元。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与冷云开平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2012年6月30日租赁期间届满后，冷云开继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，冷云开在通知上签字，据此双方租赁关系自冷云开签收前述2017年12月20日通知之日已解除。原告诉请判令冷云开向国有房产公司支付拖欠2017年2个月租金7394元，但冷云开提供证据证实其已支付2017年全年的租金，故对国有房产公司该诉请一审法院不予支持。国有房产公司诉请判令冷云开向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月10994.4元标准，自2018年1月1日起计至冷云开实际搬离上述租赁房屋之日止），但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，且本案租赁房产未在评估范围。国有房产公司通知在2017年12月20日终止双方之间租赁关系并要求冷云开于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未在承租人冷云开后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许。国有房产公司确认冷云开于2020年4月30日向国有房产公司移交涉讼房产，本案冷云开未支付房屋占有使用费月份为2019年7月至2020年4月份，由于《房屋租赁合同》已解除，冷云开继续占有使用涉讼房屋无合同依据，其抗辩根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》和《福州市人民政府印发关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》的精神，对承租福州市〔含县（市）区、高新区〕国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半，一审法院不予支持。冷云开应向国有房产公司支付2019年7月至2020年4月讼争房屋占用费使用费36970元。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请冷云开予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、国有房产公司与冷云开之间的房屋租赁合同于2017年12月20日解除；二、冷云开于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付房屋占有使用费36970元；三、驳回国有房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由国有房产公司负担2000元，冷云开负担2950元。冷云开负担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，国有房产公司于2012年6月30日合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取案涉房产租金，对冷云开继续按照原租金标准支付相应款项多年时间均未提出异议，亦未向冷云开主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格计算房屋占用费，既超出双方订立合同时冷云开可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，缺乏依据，不予支持。一审法院判令冷云开参照原合同的租金标准向国有房产公司支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月二十八日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴