西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书    （2021）陕0113民初5384号                原告：黄伊琳，女，汉族，1983年4月20日出生，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：崔旭，陕西罗泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西罗泰律师事务所律师。被告：高开先，男，汉族，1996年8月1日出生，住陕西省宜君县。被告：程俊秀，女，汉族，1997年2月16日出生，住陕西省铜川市印台区。共同委托诉讼代理人：秦瑞雪，陕西明南律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，系该公司员工。原告黄伊琳与被告高开先、程俊秀，第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员何燕适用普通程序（独任审理）公开开庭进行了审理。原告黄伊琳的委托诉讼代理人，被告高开先、程俊秀的共同委托诉讼代理人，第三人陕西新环境房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，原、被告及第三人于2019年8月3日签订《房屋买卖合同》，约定：被告以148万元的价格购买登记在原告名下，位于西安市曲江新区XX环XX区XX幢XX单元XX房的房屋，被告应于2019年8月3日支付原告定金25万元，但被告于2019年8月3日仅向原告支付定金3万元，剩余定金拒绝向原告支付，并且要求原告向被告交付房屋，嗣后被告又拒绝履行合同，给原告造成了损失。被告的行为导致房屋买卖合同无法履行，其行为明显对原告构成违约，现为维护原告合法权益，故诉至法院要求判令：1、被告支付原告违约金296000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，定金合同属于实践合同，被告于2019年8月3日仅需向原告支付定金30000元，系双方的真实意思表示，是对《房屋买卖合同》定金条款的变更。原、被告所涉房屋买卖合同纠纷一案，已经法院审理，并作出(2020)陕0113民初3966号民事判决。原告已经获取了定金，现就同一事实再次提起诉讼诉请违约损失，显然不能成立。原告并未因其与被告之间的房屋买卖合同受损，反而，被告因此蒙受了巨大损失，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，原告所述的事实理由属实，请求法院依法裁决。经审理查明，原告黄伊琳(甲方)与被告高开先、程俊秀(乙方)及第三人新环境公司于2019年8月3日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于西安市曲江新区XX环XX区XX幢XX单元XX室的房屋以1480000元出售给乙方。乙方于2019年8月3日自行支付给甲方购房定金25万元，甲、乙双方交房时间为2019年8月31日之前。如房屋处于出租状态，在过户前由甲方负责清退租户，再交房给乙方，甲方拒绝清退租户的，乙方有权自行赔偿租户后直接从交房尾款中扣除赔偿款，不足部分再向甲方追偿。合同违约责任约定为：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每天100元的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。2019年8月4日，原告向被告出具《收条》，载明：“今收到高开先购买天地源曲江香都A区20号楼2单元102室定金30000元整。”另查，被告高开先、程俊秀于2020年以房屋买卖合同纠纷为由，将原告黄伊琳诉至本院，要求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、第三人新环境公司返还被告支付的中介费，原告返还被告支付的定金30000元，并支付违约金296000元;3、原告支付被告为维权而支付的律师费7000元。2020年5月19日，本院作出(2020)陕0113民初3966号民事判决，以原、被告及第三人同意解除《房屋买卖合同》，第三人新环境公司的居间行为已经完成，原告无违约行为，被告作为违约方为由判决解除原、被告第三人签订的《房屋买卖合同》，未支持被告高开先、程俊秀其余诉讼请求。本案庭审中，被告以原、被告所涉房屋买卖合同纠纷，已有生效民事判决，原告已经获取了定金，现就同一事实再次提起诉讼诉请违约损失，及原告并未因其与被告签订的房屋买卖合同受损为由，不同意原告的诉讼请求。上述事实，有房屋买卖合同、民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原、被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告曾以房屋买卖合同为由将原告诉至本院，要求原告承担违约责任。经本院审理后，以原告无违约行为，被告作为违约方为由作出生效的民事判决，解除本案所涉《房屋买卖合同》，且未支持被告其余诉讼请求。现原告以被告违约为由，要求被告支付违约金符合合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条规定，定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一而行使。因原告已经收取被告30000元定金且原告选择向被告主张违约金，故被告已支付定金应当从被告应向原告支付的违约金中扣除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案所涉合同中，违约金的约定所适用条件对原、被告双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用，而被告曾起诉要求原告支付合同中约定的违约金，被告显然对违约承担支付违约金的数额明显具有合理预期，并未超出原、被告双方当事人签订该合同时应当预见的范围。庭审中被告虽称，原告并未因其与被告之间的房屋买卖合同受损，而被告并未向本院提出要求减少违约金数额的请求，但本院现兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法认定，双方合同约定的违约金为总房款的20%即296000元，按照比例被告应承担207200元，减去已支付定金30000元，被告应支付原告违约金177200元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高开先、程俊秀应于本判决书生效后十日内向原告黄伊琳支付违约金177200元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄伊琳其余诉讼请求。本案案件受理费5740元，由被告承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    何     燕 二〇二一年 六 月十五日 书  记  员     王 小 波  打印：扈艳红         校对：王小波       2021年  月  日送达  1