内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民 事 判 决 书(2021)内0303民初231号原告：赵丽晓，女，汉族，1972年1月16日出生，无固定职业，住乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：郭鑫，内蒙古天晟律师事务所律师。被告：边恒毅（曾用名边江），男，1988年1月26日出生，汉族，个体，住乌海市海南区。被告：乌海市嘉兆天房地产开发有限公司（以下简称“嘉兆天房产公司”），住所地：乌海市海勃湾区新摩东路。法定代表人：张国安，该公司总经理。第三人：蒋朝睿，男，汉族，1963年9月23日出生，个体，住乌海市海勃湾区。第三人：内蒙古天宸置业集团有限公司（以下简称“天宸置业公司”），登记住所地：乌海市海勃湾区工业园区。（无实际经营场所）法定代表人：蒋朝睿，该公司董事长。第三人：乌海市天亿小额贷款有限公司（以下简称“天亿小贷公司”），住所地：乌海市海勃湾区新华大街南3号。法定代表人：贺引玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱俊保，男，1966年5月2日出生，汉族，该公司员工，住乌海市海勃湾区。原告赵丽晓诉被告边恒毅、嘉兆天房产公司、第三人蒋朝睿、天宸置业公司、天亿小贷公司案外人执行异议之诉一案，本院2021年3月15日受理后，依法适用普通程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告赵丽晓、委托诉讼代理人郭鑫，被告边恒毅、第三人蒋朝睿、天宸置业公司法定代表人蒋朝睿，第三人天亿小贷公司法定代表人贺引玉、委托诉讼代理人邱俊保到庭参加了诉讼，被告嘉兆天房产公司经法院传票依法传唤未到庭但已提交答辩状，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院立即停止（2020）内0303执188号案件有关嘉誉国际汽配城车间B栋05号房产的执行，解除嘉誉国际汽配城汽修车间B栋05号房产的查封；2、确认乌海市海勃湾区嘉誉国际汽配城汽修车间Ｂ栋０5号房产归原告所有；３、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:乌海市海南区法院在申请执行人边恒毅与被执行人乌海市嘉兆天房地产开发有限公司、蒋朝睿、内蒙古天宸置业集团有限公司民间借贷纠纷强制执行一案中，误将原告早已购买并占有使用的乌海市海勃湾区嘉誉国际汽配城汽修车间B栋05号房产当作乌海市嘉兆天房地产开发有限公司的财产予以查封执行。原告提出书面执行异议，海南区法院作出（2021）内0303执异10号裁定书裁定，驳回案外人赵丽晓的异议。现赵丽晓作为原告依法向贵院提起案外人执行异议之诉。原告赵丽晓系嘉誉国际汽配城B栋汽修车间B-05号房产合法的所有人，依法对嘉誉国际汽配城B栋汽修车间B-05号房产享有物权。原告从2012年开始陆续向乌海市天亿小额贷款有限公司提供借款，约定的利息为月息一分五。2018年4月12日，经协商原告同意天亿公司用嘉誉汽配城的B栋汽修车间B-05号房产用于抵顶天亿公司所欠原告的借款本金及利息。原告与乌海市嘉兆天房地产开发有限公司（以下简称嘉兆公司）签订了《商品房买卖合同》，嘉兆天房地产公司给原告出具了缴纳房款的收款收据，并将嘉誉汽配城B栋汽修车间B-05号房屋钥匙交付给原告，原告安装玻璃，做了防水铺装地面，安装楼梯，存放货物使用至今，原告支付了房款，因此是嘉誉国际汽配城B栋汽修车间B-05号房产的合法所有权人，能够排除强制执行。原告对嘉誉国际汽配城B栋汽修车间B-05号房产合法的装修、占有和使用在海南区法院查封之前，依法能够排除强制执行。乌海市海南区人民法院查封、拍卖嘉誉国际汽配城B栋汽修车间B-05号房产交付给原告赵丽晓后。原告于2018年4月13日与嘉兆天房地产公司签署《商品房买卖合同》，该合同的签订及买卖是真实有效的，双方已经履行。原告安装玻璃、做了防水铺装地面，安装楼梯，存放货物使用至今，原告对嘉誉国际汽配城B汽修车间B-05号房产合法的占有和使用，依法能够排除强制执行。综上，原告与嘉兆天公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，上述买卖合同合法有效。原告作为买受人已经向出卖人支付了房屋全部购房款，并在法院查封之前已经装修、占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条》，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十六条之规定，能够排除执行。原告特提起诉讼，请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告边恒毅辩称：一、（2019）内0303民初188号查封裁定合法有效，不能解除查封房产。《执行异议和复议规定》第二十五条规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房产未进行不动产登记，但土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等登记的权利人至今仍登记在被执行人嘉兆天房产公司名下，法院查封、拍卖并无不当。二、原告的执行异议申请已超过法定期限，该诉讼请求应予以驳回。2021年2月1日法院作出将案涉房产作价220万元交付边恒毅抵偿债务的（2020）内0303执188号执行裁定书，边恒毅于同日收到该裁定书，案涉房产的所有权自边恒毅收到裁定书之日起依法发生转移，因此，本案所指向的执行标的已执行终结。而原告的执行异议申请于2021年2月19日才提出，超过了提出执行异议的申请期限。三、根据原告陈述，其与被执行人之间不存在房屋买卖关系，基础法律关系是被执行人与天亿小贷公司抵顶账关系，顶账关系不符合排除执行的法律规定，应当驳回申请继续执行。依据《《执行异议和复议规定》》第二十八条、第二十九条的规定，享有排除强制执行标的物权权益的前提条件是双方必须为买卖关系取得执行标的物的情形，而本案中，依原告自述，原告与被执行人之间不存在案涉房产的买卖关系，为顶账再顶账关系，不应得到第二十八条和第二十九条的保护支持。第三人蒋朝睿、天宸置业公司辩称：汽车城基本都是我建设的，汽车城的所有运营是张国安授权给我的。2018年2月我和天亿公司、贺引玉有个房产置换煤矿20%股权的《置换协议》，因政府及其他原因煤矿没有生产，但我公司将房产顶给了天亿小贷公司。我与贺引玉、天亿小贷公司签订的协议，天亿小贷公司与原告签订的顶房协议，真实有效，我们出具了相应的手续。原告的房屋抵顶手续是在我与贺引玉签订合同后，天亿小贷公司分别指定了人员让我出具收款收据，顶房协议和收款收据是我公司的售楼人员做的，共计100多户。我和贺引玉及天亿小贷公司所签署的合同是真实有效的，当初开出去的案涉房源是真实存在的。因为我没有将土地出让金缴齐，未办理房产证和网签，项目至今未完工，煤矿也至今未开工。所以，原告的主张是合理有效的，为双方意愿的真实反映，是合乎双方利益的，可以排除执行。第三人天亿小贷公司辩称：2018年我们通过易货用景瑞隆房地产开发有限公司（以下简称“景瑞隆房产公司”）的公寓置换嘉兆天房产公司的B栋车间，嘉兆天房产公司与原告签署了购房协议和收款收据，景瑞隆房产公司给我公司出具了收到车间的收据，我公司认为与原告的债权已经结束，合法有效。2018年与原告签署的房屋买卖合同真实有效，每个车间签署的金额是338万元，为了保护众多原告方合法权益不受侵害，建议停止执行。被告嘉兆天房产公司辩称：我公司在建设汽配城时缺少资金向天亿小贷公司借款，后我公司无钱偿还借款，2018年2月蒋朝睿和天亿公司、贺引玉有个房产置换煤矿20%股权的《置换协议》，置换了用车间抵顶债务。原告为证实其主张向本院提供了如下证据：证据一、2018年4月13日签署的《商品房买卖合同》及《收据》各一份，证明：嘉兆天房产公司将案涉房产转移给原告，原告以以物抵债方式取得案涉房产所有权。边恒毅对该证据不认可，认为抵债非买卖，没有实际收到款项。证据二、《协议》一份；证明：原告与第三人天亿小额贷款公司存在债权债务关系，协商一致同意以乌海市嘉兆天房地产开发有限公司嘉誉国际汽配城的商铺等抵顶所欠原告债务。边恒毅对该证据真实性认可，证明目的不认可。证据三、《核算项目明细账》一份；证明：原告与第三人乌海市天亿小额贷款公司存在合法有效的债权债务关系。边恒毅对该证据真实性和证明目的不认可。证据四、《房屋抵账协议》2份，证明：2018年2月4日蒋朝睿、乌海市天亿小额贷款公司通过以物抵债的方式获取乌海市嘉兆天房地产开发有限公司所有的位于嘉誉国际汽配城汽修车间的房产。边恒毅对该证据不认可，认为与本案无关，协议中未陈述涉案房产。证据五、租赁合同复制件一份；证明：涉案房产嘉誉国际汽配城汽修车间B栋05已由原告合法占有并使用租赁给案外人使用。边恒毅对该组证据真实性和证明目的不认可。嘉兆天房产公司、蒋朝睿、天宸置业公司、天亿小贷公司对原告提交的上述证据无异议。被告边恒毅为证明其主张向法庭提交如下证据：证据一、（2021）内0303执异12号执行裁定书、《顶账协议》各1份，证明：嘉兆天房产公司与天亿小贷公司、原告之间为顶账关系，并非买卖关系。2018年2月4日被执行人与天亿小贷公司所签订的顶账协议给天亿小贷公司，且协议中并没有明确将嘉兆天公司所有的汽修车间B栋顶给天亿公司。原告对该组证据三性无异议，证明目的不认可。顶账即互负债务，债权债务抵消，是债务履行方式再经济活动中常见行为，应当认可其合法有效。蒋朝睿、天宸置业公司对该证据真实性认可，证明目的不认可；天亿小贷公司认为与其无关。证据二、（2020）内0303执188号执行裁定书1份，证明：在原告提出执行异议之前，物权已经依法发生变动，查封随之消灭。原告对该证据的证明目的不认可，认为2021年2月1日原告提交执行异议申请；蒋朝睿、天宸置业公司对该证据不认可，与本案没有关系；天亿小贷公司认为与其无关。证据三、案涉房屋照片一组，证明：该房屋至今并没有人实际使用。原告认为照片显示的房产无法确认位置，不认可；蒋朝睿、天宸置业公司对该证据不认可，认为查封的B栋车间至今未完工，施工方可能在乌海市海勃湾法院起诉；天亿小贷公司认为与其无关。第三人蒋朝睿、天宸置业公司未向本院提交证据。第三人天亿小贷公司为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、蒋朝睿和贺引玉签订的以股权置换嘉兆天《房屋置换合作协议》、营业执照、巴彦淖尔市人民政府办公厅关于做好我市煤矿采空区灾害项目治理工作的通知、关于我市煤矿采空区灾害综合治理工作复工通知各一份，证明：2018年2月4日天亿公司与嘉兆天公司签订的《房屋抵账协议》，顶账20%的股权，天亿公司要求嘉兆天给原告的房屋真实有效。被告边恒毅对该组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可，与本案无关。证据二、2018年2月4日房屋抵账协议一份；证据三2018年8月13日天亿公司与景瑞隆房屋开发有限公司签订的置换协议、易货协议、借款单、开支报销审批单、收据各一份；证明：景瑞隆公司用40套公寓楼置换的嘉兆天公司B栋车间。置换房屋形成交易，具有合法性。边恒毅对该两组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为协议中未提到B栋车间。原告、第三人蒋朝睿、天宸置业公司对天亿小贷公司提供的上述证据认可。根据原、被告及第三人的庭审陈述及双方对证据的相互质证意见，本院确认如下事实：边恒毅诉蒋朝睿、天宸置业公司、嘉兆天房产公司民间借贷纠纷一案中，本院于2019年10月31日作出（2019）内0303民初780号民事判决书，判决“一、蒋朝睿及天宸置业公司共同支付边恒毅借款本金利息合计9838928元；二、蒋朝睿及天宸置业公司共同支付边恒毅2019年6月30日至借款本金还清之日止的利息（利息按月利率2%计算）；三、嘉兆天房产公司对上述借款承担连带清偿责任”。判决生效后，边恒毅向本院申请了强制执行。该案在执行过程中，本院于2020年9月4日作出（2020）内0303执188号执行裁定书（查封），将被执行人嘉兆天房产公司的位于乌海市嘉誉国际汽配城B栋汽修车间予以查封。2020年10月12日内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司接受委托，作出（乌海市）内科瑞估字（2020）第1009-003-017号《涉执房地产处置司法评估报告》，对嘉兆天房产公司所有的位于乌海市海勃湾区嘉誉国际汽配城B栋汽修车间进行评估，评估报告确定B栋汽修车间“室内楼梯以及室外配套工程未完工。综合确定其完工比率为96%”B栋汽修车间估价结果“建筑面积2595.74㎡，单价1182元/㎡”股价假设和限制条件“该项目尚有土地欠款未向政府相关部门缴纳，具体数额不明。本次评估仅对地上建筑物的成本价值进行评估，不对其国有土地使用权进行评估”本院于2020年12月16日作出（2020）内0303执188号执行裁定书（拍卖）及（2020）内0303执188号拍卖价格通知书，对被执行人嘉兆天房产公司所有的位于乌海市海勃湾区嘉誉国际汽配城B栋汽修车间进行拍卖。第一次司法网络拍卖流拍，申请执行人边恒毅同意以流拍价220万元接收B栋汽修车间；2021年2月1日本院作出（2020）内0303执188号执行裁定书（抵偿债务），裁定将被执行人嘉兆天房产公司所有的位于乌海市海勃湾区嘉誉国际汽配城B栋汽修车间（面积2595.74平方米）作价220万元，交付申请执行人边恒毅抵偿债务。本院于2021年2月19日立案受理了案外人赵丽晓的执行异议申请，于2021年3月4日作出（2021）内0303执异10号执行裁定书，驳回案外人赵丽晓异议请求。本院认为，本案争议的焦点问题为:案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此,应依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。首先,本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴,但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时,基于侧重保护生存权益的价值导向,赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利,目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护,仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要,故对于购买度假型、豪华型房屋,或者投资型、经营型房屋,以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的,均不属于生存权特别保护的范畴。本案原告受让的案涉房产为约480㎡的商业用房,从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题。其次,本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。关于《商品房买卖合同》的合法性问题。本案房地产权利人嘉兆天公司因未交清土地出让金，未依法登记领取权属证书即转让涉案房产的行为，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定，属于法律禁止转让情形。违反法律强制性规定的民事法律行为无效，故嘉兆天房产公司与原告签订的《商品房买卖合同》应属无效。关于是否已支付全部价款问题。根据本院查明的事实及原告的诉讼主张,原告购房款支付情况,仅有嘉兆天房产公司提供的“借款抵顶房款”的收据，而无直接银行转账付款凭证等证实。原告主张其通过出借给天亿小贷公司借款，又通过层层抵顶房款的方式付清购房款，案涉民事主体之间关系纷繁复杂，但抵顶或易货行为必须合法清晰有效。现有抵顶合同、置换协议等均为原则性合同，无明确针对涉案房产合同，无法直接确认抵顶合同、置换协议的真实性、合法性。原告提供借款凭证（借条）的借款总金额为326.4万元，而其所提供的支付款银行流水明细清单与实际的借款金额及借款人往来款项流水不相符，不能确定原告与天亿小贷公司的实际发生借款金额；案涉房产按《商品房买卖合同》确定的总价款为652.8万元，借款金额与房屋价款不相符。因此，无法认定赵丽晓已经支付案涉房产的全部价款。再次，关于原告主张确认案涉房屋所有权的问题。因《商品房买卖合同》无效，故原告要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持。关于案外人提出执行异议的时效问题。本案拍卖完成后虽出具了以物抵债法律文书，但执行程序尚未终结，故原告主张未过时效。综上所述，原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵丽晓的诉讼请求。案件受理费6013元，由原告赵丽晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长  宏 霞人民陪审员  王继忠人民陪审员  郭双桃二〇二一年六月十八日书 记 员  华俊英书 记 员  刘 晴附法律规定：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。4、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。