北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18536号原告：北京众艺达供应链管理有限公司，住所地北京市顺义区聚源东路26号院3号104。法定代表人：段明涛，经理。委托诉讼代理人：高振秀，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗金龙，男，汉族，1969年5月4日出生，北京众艺达供应链管理有限公司副总经理。被告：北京和美壹品商贸中心，住所地北京市大兴区黄村镇枣园小区40号楼1层11。经营者：王瑞芬，经理。委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。原告北京众艺达供应链管理有限公司（以下简称：众艺达公司）与被告北京和美壹品商贸中心（以下简称：和美中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众艺达公司的委托诉讼代理人高振秀、罗金龙，被告和美中心的委托诉讼代理人刘士永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众艺达公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的23号库、27号库《仓库租赁合同》以及46、47、48、49号库《仓库租赁合同》无效；2.判令和美中心退还23号库、27号库的保证金30000元，2020年2月1日至2020年5月17日的租金175480元，卫生费9000元；3.判令和美中心退还46、47、48、49号库2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金65700元；4.判令和美中心赔偿仓库搭建的货架损失41800元以及仓库搬家费损失195000元；5.判令和美中心赔偿新租差价损失173831.25元（计算方式为半年182.5天x0.5元x1905平方米）；6.判令和美中心承担本案全部案件受理费。事实和理由：2019年5月17日众艺达公司与和美中心签署《仓库租赁合同》，众艺达公司承租和美中心位于北京市大兴区狼各庄村东首带宝利园内D区南侧大库一层的23号库和27号库，用于存放装饰材料，租赁期为2019年5月18日至2020年5月17日，保证金30000元，日租金标准为每天每平方米0.8元，租金每半年支付一次。2020年2月1日众艺达公司承租和美中心D区南侧大库二层46、47、48、49号四个库房并签署了《仓库租赁合同》，租赁期为2020年2月1日至2021年1月31日，日租金标准为每天每平方米0.8元，每半年支付一次。合同签署后众艺达公司按期支付了所承租库房租金以及相关费用。和美中心所出租的库房未办理相关规划审批手续，并且在出租房屋时未向众艺达公司披露库房存在违建的情况。2020年3月1日和美中心突然在“和美仓储”微信群中通知，库区内所有租户只能出货不能进货，致使仓库丧失仓储物流功能，但未告知具体原因，直至2020年3月12日，大兴区黄村镇人民政府张贴《通知》，众艺达公司才知道所租赁库房为违章建筑，并且政府强制要求建设单位在4月30日前将违建全部拆除，各租户自行搬离货物。众艺达公司所承租库区包含在《通知》所列违建拆除范围之内，致使众艺达公司无法再继续使用库房。另外，46至49号库顶棚及过道因大雪原因在2月14日左右全部坍塌，导致46至49号库无法正常使用。众艺达公司多次与和美中心进行沟通要求其退还租金、保证金以及其他费用，但和美中心均以没有钱为由拒不退还，众艺达公司为减少损失只能被迫搬离库区。疫情期间，众艺达公司大部分人员未返京，新库房寻找难度大，众艺达公司花费大量人力、财力、物力另外寻找合适的库房并进行搬家，为此支付了巨额的搬家费等费用。众艺达公司认为，和美中心作为出租方，确保租赁物合法、适租是其重要义务及责任。和美中心出租未经规划审批的租赁物致使合同无效，和美中心不仅应退还租金、保证金等相关费用，还应赔偿众艺达公司因此造成的全部损失。为维护众艺达公司的合法权益，特起诉至贵院，恳请判如所请。和美中心辩称：认可与众艺达公司的租赁法律关系，不同意众艺达公司诉讼请求，和美中心认为合同有效，合同是双方真实意思表示，涉案库房用地和美中心有证据证明是合法的，不存在无效情形。众艺达公司诉讼请求第2项、第3项应当根据实际腾退时间确定租金具体数额，23、27号库房腾退时间是2020年5月27日，该时间超出支付租金对应期限，租金不应该予以退还，保证金根据合同约定应该扣除众艺达公司占有使用费16400元，剩余同意退还，卫生费支付的是租赁期间的，不同意退还。46至49号库房腾退时间为2020年4月9日，对于2020年4月10至2020年7月31日期间的租金同意退还。货架损失不认可，没有该损失存在，众艺达公司已经拆除搬走重新利用了。仓库搬家费损失不同意给付，该损失没有实际发生，是众艺达公司为了自己利益支付的费用。租金差价损失没有事实法律依据，不同意给付，租金属于双方协商一致确定的数额，众艺达公司和现在的出租人如何确定租金，是否符合市场价格均无法审核，不同意给付。本院经审理认定的事实如下：2019年5月28日，和美中心（甲方）与众艺达公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：第一条：租赁库房的位置：北京市大兴区狼各庄村东首带宝利院内；乙方承租甲方大库一楼23号、27号库，使用面积2050平方米，承租价格为0.8元每平方米每天；乙方储存商品为装饰材料。第二条租赁期限：乙方对甲方库房的租赁期限为壹年，自2019年5月18日起至2020年5月17日止。第三条租金交付方式：1.已缴费182.5天，自2019年5月18日起至2019年11月17日止。第四条保证金：甲方收取乙方库房的保证金为30000元整；第五条其他费用：水费11.50元/吨，电费1.90元/度；物业费1000元/月，缴费月数6月，共计6000元整……第八条免责条款：因不可抗（战争、地震、天气原因）其他不可归责于双方的责任或国家占地政府拆迁用地等，政府有关部门按照有关规定禁止经营时，甲乙双方免责，按照政府要求腾退，甲方应退还乙方剩余租金，甲方不向乙方提供任何经济补偿。应自甲方承诺本合同，解除1个月后，退还乙方保证金，甲方不承担赔偿，如果场地无法复原，本合同自动解除，甲方退还乙方剩余租金并自甲方承诺，本合同解除之日起1个月后退还保证金，双方互不承担责任。合同签订后，众艺达公司交纳了23号、27号库2019年5月18日至2020年5月17日的租金（共计2050平方米，每天1640元）、卫生费（每月1500元）及保证金30000元。2020年1月15日，和美中心（甲方）与众艺达公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市大兴区狼各庄村东首带宝利院内二层46、47、48、49号库房，使用面积600平方米，承租价格为0.6元每平方米每天；乙方储存商品为管件，租赁期限为壹年，自2020年2月1日起至2020年7月31日止。该合同其他内容与双方2019年5月18日签订的《仓库租赁合同》内容基本一致。合同签订后，众艺达公司交纳了46、47、48、49号库房2020年2月1日至2020年7月31日的租金65700元。2020年3月12日，北京市大兴区黄村镇人民政府发布通知，载明：“北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司、各承租单位：疫情防控期间，黄村镇政府对北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司院内进行了疫情防控措施落实情况和安全工作检查。经查，存在以下三方面问题：……三、部分房屋未能出示相关规划手续，属违法建设。1.A、B、C、D库存在顶层加建行为。2.消防站、锅炉房北侧库房、D库南侧库房属于新建。3.东门西侧汽修厂、食堂、锅炉房存在改扩建行为。4.B库与D库之间加盖遮雨棚。经黄村镇政府研究决定：一、北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司立即整改疫情防控相关问题，落实公司主体责任，抓好整改工作。二、各违法建设责任人于2020年4月30日前，将违法建设自行拆除。三、各承租单位七日内将安全隐患整改完毕。限期整改期间，各仓储承租户可自行搬离货物，避免造成更大损失。逾期未整改完毕，黄村镇政府将协调区有关部门依据相关法规规定实施强制措施，消除安全隐患。”庭审中，双方均认可涉案库房系北京市大兴区黄村镇人民政府发布的通知中写明属于违法建设的位于D库南侧的库房，该库房由和美中心承租后转租给众艺达公司，没有相关建设工程规划许可及建造的审批手续。2020年9月10日，和美中心退还众艺达公司保证金10000元。针对合同效力，众艺达公司主张合同无效，和美中心表示合同效力以法院认定为准。双方均认可仓库自2020年3月1日起不能进货，只允许出库，和美中心表示不让进货的原因是受到疫情影响，不认可此时仓库已不能正常使用。众艺达公司提交了照片及视频，证明因2020年2月14日下大雪导致涉案库房二层顶棚坍塌，坍塌的顶棚将库房及过道覆盖，导致库房无法正常使用，货物无法进出。众艺达公司称坍塌后一直没人处理，在接到通知要求租户腾退，政府清理违章建筑后，3月25日开始在坍塌的缝隙中一点点将二层库房存放的货物全部搬出，二层库房于2020年4月9日腾退完毕与和美中心进行了交接，一层库房于2020年4月9日开始腾退，于2020年5月27日腾退完毕与和美中心进行了交接。和美中心认可众艺达公司所述的交接时间，认可因下大雪导致二层库房部分顶棚坍塌，影响了正常入库、出库的事实，称坍塌的地方不在46号至49号库，46号至49号库还能正常存放货物，没给众艺达公司造成货物损失。众艺达公司提交货架搭建合同及支付搬家费等费用的收据、收条、微信付款记录、欠条、新租库房的租赁合同及租金支付记录证明因合同无效导致众艺达公司被迫搬离库房，产生搬家费用、搭建货架的损失及新租赁库房差价等损失，众艺达公司称搬家费用、货架搭建费用损失同意由法院酌情确定。和美中心对上述证据均不予认可，称众艺达公司提交的证据不能证明损失已经实际发生，与本案无关，租金的差价损失也不是和美中心造成的。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院确认众艺达公司与和美中心签订的《仓库租赁合同》无效。对众艺达公司要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，和美中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给众艺达公司，众艺达公司在未核实涉案房屋系合法建造的情况下仍进行承租，双方对于合同无效的后果均存在过错。虽然涉案租赁合同被确定无效，但众艺达公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。双方均认可涉案库房二层顶棚于2020年2月14日坍塌影响二层库房正常入库、出库，自2020年3月1日起只能出库不能入库，众艺达公司于2020年4月9日将二层46号至49号库腾退完毕，于2020年5月27日将一层23、27号库腾退完毕与和美中心进行了交接的事实，本院根据上述情况酌情确定和美中心返还众艺达公司一层23号、27号库2020年3月1日至2020年5月27日期间的占有使用费55760元、卫生费1700元及保证金20000元，返还众艺达公司二层46号至49号库2020年2月14日至2020年7月31日期间的占有使用费50580元。对众艺达公司主张的搬家费用及搭建货架的损失，考虑到众艺达公司因搬离涉案库房确有上述损失产生，本院依法酌情支持50000元。对众艺达公司主张的租金差价损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京众艺达供应链管理有限公司与北京和美壹品商贸中心于2019年5月28日签订的《仓库租赁合同》及2020年1月15日签订的《仓库租赁合同》均无效；二、北京和美壹品商贸中心于本判决生效之日起十日内退还北京众艺达供应链管理有限公司库房占有使用费106340元、卫生费1700元及保证金20000元；三、北京和美壹品商贸中心于本判决生效之日起十日内给付北京众艺达供应链管理有限公司损失50000元；四、驳回北京众艺达供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10608元，由北京众艺达供应链管理有限公司负担6748元（已交纳），由北京和美壹品商贸中心负担3860元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  桂盼盼人民陪审员  李春英人民陪审员  孟 云二〇二一年六月二日书 记 员  孙 佳