福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初1055号原告：泉州市博乐物业管理有限公司，住所地福建省南安市丰州镇天元未来城**楼**。法定代表人：曾佳辉，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟彬，福建麒顺律师事务所律师。被告：聂任丽，女，1979年6月26日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告泉州市博乐物业管理有限公司（以下简称博乐物业公司）与被告聂任丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告博乐物业公司的委托诉讼代理人陈珊玲，被告聂任丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博乐物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令聂任丽立即向博乐物业公司支付从2017年8月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费X元及自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算违约金；2．判令聂任丽立即向博乐物业公司支付从2017年8月1日至2018年9月30日物业共用部位及共用设施设备的水、电费等公摊费用共计X元；3．本案受理费、公告费等诉讼费由聂任丽承担。事实和理由：博乐物业公司与泉州市洛江区双阳阳光花园城小区（以下简称阳光花园城）业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定：博乐物业公司为阳光花园城提供物业服务，服务期限自2016年9月1日起至2019年4月15日止；物业服务费为高层住宅X元/月/m2；若业主违反合同约定，经博乐物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。合同还约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用不包含在物业服务费中，由相关业主共同分摊。聂任丽系阳光花园城X号楼X室业主，未能依约按时向博乐物业公司交纳物业服务费用，自2017年8月1日至2018年9月30日，累计欠物业服务费X元和物业共用部位及共用设施设备公摊电费X元。期间，虽经博乐物业公司多次催收，但聂任丽均未交纳。聂任丽拒交物业费的行为已严重影响小区物业管理的正常运转，损害小区业主的公共利益。鉴此，为维护博乐物业公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特提起诉讼，请求法院依法判决支持博乐物业公司的诉讼请求。聂任丽辩称，博乐物业公司为失信企业，没有营业执照，其进入小区不合法，没有公示。服务不到位，大打折扣，存在各种漏洞，保安从原定标配19人减少到8、9人，还把消防通道堵死，地下车库长年有水灾。物业公司有必要把收入扣除成本后张榜公布，作为业主应有知情权。另外移动基站、售楼部、电信基站的电表没有分开，存在双重收费情况。小区电梯没有正常维保，造成重大损失。物业管理不当，应由物业公司承担，物业公司把这些费用要全体业主承担，不合规不合法，业主不该承担物业费。本院经审理认定事实如下：聂任丽系阳光花园城X号楼X室业主，该房建筑面积为Xm2。博乐物业公司与阳光花园城业主委员会签订的《福建省物业服务合同》约定：博乐物业公司为阳光花园城提供物业服务，服务期限为3年，自2016年9月1日起至2019年4月15日止；根据有关法律、法规规定和本合同约定，向业主收取物业服务费等；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅1元/月/m2（不含公共水电分摊费），电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用由业主支付；业主违反本合同第七条、第八条约定，经博乐物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。聂任丽自2017年8月1日起至2018年9月30日止未交纳物业服务费、水电公摊费等费用。另查明，博乐物业公司成立于2008年1月9日，于2017年12月22日成立洛江分公司，于2018年9月30日撤出阳光花园城。本院认为，阳光花园城业主委员会与博乐物业公司签订的《福建省物业服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对阳光花园城全体业主具有法律约束力。博乐物业公司依约为阳光花园城业主提供了物业服务，聂任丽作为阳光花园城X号楼X室业主，依约应当向博乐物业公司交纳物业服务费。阳光花园城X号楼X室建筑面积为Xm2，自2017年8月1日起至2018年9月30日止应交纳的物业服务费为X元（Xm2×X元/月/m2×14个月）。聂任丽未按约定交纳物业服务费，应承担违约责任。合同约定按每日3%计付违约金标准过高，现博乐物业公司主张自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算违约金，是对自己民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以采纳。《水费历史数据对账明细表》《历月电费明细》户名均为泉州诚源房地产有限公司，博乐物业公司没有提供证据证明其与泉州诚源房地产有限公司的关系及其已实际支付了相关费用，故博乐物业公司据此向聂任丽主张水电公摊费，依据不足，本院不予支持。聂任丽提供的企业征信查询信息显示，博乐物业公司系因未履行其他案件而被列入失信被执行人，博乐物业公司并不因此丧失其从事物业管理活动的资质。根据本院核实的证据，博乐物业公司于2008年1月9日成立，于2017年12月22日成立洛江分公司，聂任丽辩称博乐物业公司没有营业执照，与事实不符。聂任丽的其他辩解意见，因其未提供相关证据加以证明，故本院不予采纳。综上所述，博乐物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、聂任丽应在本判决生效后十日内向泉州市博乐物业管理有限公司支付自2017年8月1日起至2018年9月30日止的物业服务费X元，并支付自2021年4月21日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金；二、驳回泉州市博乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州市博乐物业管理有限公司负担8元，聂任丽负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上级法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄正乾二〇二一年六月三十日书记员  刘树玲速录员  傅雅真附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。