北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初14305号原告（反诉被告）：郝静雪，男，1981年9月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张海涛，男，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王兴泰，男，1992年12月13日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晴，北京页岩律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郝静雪与被告（反诉原告）王兴泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝静雪及其委托诉讼代理人张海涛，被告（反诉原告）王兴泰的委托诉讼代理人孙华坤、李晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝静雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告违约金190056元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年1月2日签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于昌平区天通苑东三区x号喽十四门南部210平米房屋租赁给被告使用，租赁期限自2019年1月9日至2020年9月1日，共计21个月，租金总额为380112元整，同时合同还约定未经原告同意被告不得转租、转借承租房屋。合同签订后原告按合同约定将上述房屋交付给了被告，被告开始实际使用上述房屋。2020年4月，原告发现被告在未经原告书面同意的情况下私自将该房屋转租他人使用。被告的行为严重违反双方合同第八条第二款、第十二条的规定，造成合同根本违约，原告现为了维护自身的合法权益不受侵犯，特诉至法院，恳请判如所请。王兴泰辩称，不同意原告的诉讼请求。一、郝静雪称王兴泰未经其同意擅自转租，与事实不符。王兴泰在2020年1月初与郝静雪沟通涉案商铺转租事宜，郝静雪明确同意王兴泰进行转租，2020年1月8日王兴泰将2020年1月至2020年8月的房租145000元转账给郝静雪，2020年1月18日，王兴泰与李媛签订《商铺转让合同》。其后王兴泰开始协助李媛与郝静雪沟通营业执照过户问题（王兴泰只是分公司的负责人无法直接进行过户，其只是协助李媛与郝静雪进行沟通，王兴泰与李媛的合同也约定的很清楚其只是协助义务），最终沟通的结果是郝静雪明确不同意进行营业执照过户。根据我方提供的录音证据，可见王兴泰告知其要转租时至少是2020年1月份，郝静雪却称4月份发现王兴泰在未经其同意的情况下私自将案涉房屋转租他人使用。根据该录音，可以看出2020年1月王兴泰是在郝静雪同意的情况下进行转租，即使是录音发生时的2020年4月3日，郝静雪也是明确同意王兴泰转租，其只是不同意进行营业执照过户。二、王兴泰不存在违约，更不构成根本违约。首先，关于转租问题，王兴泰与郝静雪签订的租赁合同中相关条款本就约定不一。合同第8条第2款约定“未经甲方同意，乙方不得转租承租房屋”。合同第9条第3款约定“未经甲方书面同意，转租承租房屋，甲方有权解除合同”。关于转租，是口头同意还是书面同意约定不一。其次，郝静雪在2020年1月已经同意王兴泰转租，其知道王兴泰要转租给案外人李媛后也未反对转租事宜，已经以实际履行行为变更了合同中部分条款。另外，口头同意也好，书面同意也好，均是为约束承租人不得擅自转租，其目的在于征得出租人的同意，只是书面更有利于证据留存。但口头、书面只是形式不同，对权利义务的影响并无实质不同。综上，王兴泰在2020年1月征得郝静雪同意后进行转租，在2020年1月8日将涉案商铺剩余租金一次性付清，未违反合同条款，也未迟延履行合同义务，更未迟延履行合同义务致使合同目的不能实现，王兴泰不构成根本违约。三、本案无法定解除是由、无约定解除事由，郝静雪无单方解除权，其清空涉案商铺设备，注销营业执照，构成单方违约。王兴泰征得郝静雪同意后进行转租，郝静雪却谎称王兴泰系擅自转租，告知案外人李媛其从未同意过王兴泰进行转租，在4月6日告知王兴泰暂停分公司营业执照使用权，又告知王兴泰在7月5日前清空涉案商铺的装饰、装修及设备（7月8日郝静雪自己清空涉案商铺装饰、装修及设备），并在2020年8月27日注销了涉案商铺营业执照。最终导致涉案商铺闲置，王兴泰与案外人李媛均无法经营，其行为已经构成单方违约。四、郝静雪造成王兴泰经济损失。因郝静雪出尔反尔，单方违约造成涉案商铺闲置至9月1日合同期满，且郝静雪在合同未到期之前将涉案商铺中设备搬走，损害王兴泰的利益，另外4万元押金也未退还王兴泰（至少包含：5个月租金91665元，设备费暂估40000元，押金40000元，逾期可得利益5个月营业额）。五、郝静雪无经济损失，却将王兴泰诉至法院，企图从中获利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金赔偿的基础是给未违约方造成了实际损失。王兴泰租赁房屋的期限是2019年1月9日-2020年9月1日，共计20个月，租金早已全部付清。而且，郝静雪在租赁房屋不到期的情况下，提前清理房屋，占有房屋，并未受到任何实际损失。本案王兴泰并未违约，即使王兴泰违约，郝静雪主张的违约金也于法无据。王兴泰向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2019年1月2日签订的房屋租赁合同；2.判令被反诉人返还反诉人押金40000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失180000元；4.判令本诉与反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年1月2日，郝静雪与王兴泰签订租赁合同，约定将位于北京市昌平区天通苑东三区x号喽十四门，第二层420平米其中南部210平米出租给王兴泰使用。租赁期共21个月，自2019年1月9日起至2020年9月1日止。租金每月18333元，按年支付，押金40000元，2019年5月1日前支付。租期内，王兴泰想转租涉案房屋，在与被反诉人郝静雪沟通并取得其同意后，王兴泰找到次承租人李媛，并与其于2020年1月18日签订《商铺转让合同》，王兴泰也依照合同约定在2020年2月1日前完成商铺交接。王兴泰与郝静雪的房屋租赁合同约定月租金18333元，王兴泰与李媛的租赁合同年租金为220000元，月租金为18333元，转租租金分文未涨。在承租人王兴泰与次承租人李媛完成商铺交接后，出租人郝静雪出尔反尔开始称自己不曾同意王兴泰转租，王兴泰属于非法转租，其后郝静雪与李媛先后将王兴泰告上法庭，要求解除租赁合同，王兴泰与李媛的案件（案号：2020京0114民初9315号）审理过程中，郝静雪出庭作证，声称自己自始至终不同意转租一事，王兴泰属于非法转租，案件最终以王兴泰给付李媛经济损失180000元结案。郝静雪出尔反尔、不讲信用，造成王兴泰经济损失180000元，另外尚有40000元押金未退还，已严重侵犯王兴泰的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起反诉，望法院判如所请。郝静雪辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。一、合同于2020年9月1日期满自然终止，非4月6日解除。王兴泰拖欠大房东的水电费一直拒交，我方才通知停止分公司的执照使用，但不影响王兴泰正常使用房屋，营业执照公章一直在王兴泰控制下，至今王兴泰也未交还。短信内容称7月5日前清空但实际上王兴泰没有予以清空，至2021年3月1日下午王兴泰才将物品搬走。因此我方不认可合同于2020年4月6日解除。二、王兴泰所述18万元经济损失，没有事实和法律依据。王兴泰同意支付案外人李媛18万元，是其对自己权利的处分，是调解的结果，要求我方承担责任，于法无据。2020年9月1日合同期满后终止，郝静雪并没有收回房屋，更没有任何形式上阻碍王兴泰使用该房屋，王兴泰应当支付该期间的租金。逾期利益不确定，没有可参考依据。2021年3月21日王兴泰将全部设备搬走。据了解由于王兴泰拖欠房主电费、水费、物业费，中央空调、四门商用冰箱、双门卧式冰柜在房主处，不在我方掌控下。三、关于押金，郝静雪与王兴泰双方签订合同时明确约定案涉房屋不得转租、转借，但王兴泰于2020年1月18日擅自转租，转租时我方并不知情。虽后于2020年4月3日由于王兴泰与李媛之间的矛盾报警，但不足以证明王兴泰与李媛签订转租协议是郝静雪同意或者知情，王兴泰先行违约，故押金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市昌平区北七家镇天通苑东苑三区x号喽-1至2层14房屋性质为商品房，规划用途为商业，登记的产权人为苗睿。2019年1月2日，郝静雪（出租人、甲方）与王兴泰（承租人、乙方）签订合同。合同约定，租赁房屋坐落于北京市昌平区天通苑东三区x号喽十四门第二层420平米其中南部210平米出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开设经营使用，并严格遵守国家有关法律法规规定，依法经营；租赁期21个月，自2019年1月9日起至2020年9月1日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金标准18333元/月，租金总额为380112元，租金付款方式为按年支付，由每年1月9日交付甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；押金40000元，押金乙方需在2019年5月1日前交付甲方，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方；租赁期间的水费、电费、电话费、电视费、燃气费、卫生费、上网费、室外设施维修费由乙方承担；甲方允许乙方在租赁期间对房屋进行合理性改造；甲方协助并提供相关资料，供乙方办理餐饮营业执照；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；双方可以协商变更或者终止本合同；甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋、（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构、（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的、（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途、（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的、（7）拖欠房租累计10日以上；乙方交还甲方房屋应当保持房屋设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，郝静雪将案涉房屋交付王兴泰，王兴泰向郝静雪支付房屋押金40000元，并按照合同约定支付房屋租金。2020年1月8日，王兴泰向郝静雪支付房屋租金145000元，双方均认可系剩余租期内的租金。2020年1月18日，王兴泰以北京喜相缘婚礼服务有限公司天通苑分公司的名义（转让方、甲方）与案外人李媛（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》。合同约定，甲方将自己位于北京市昌平区天通苑东三区x号喽14门2层420平其中南部210平米的店铺（原为：聚朋友乐山油炸串串）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2020年9月1日止，年租金为220000元，押金40000元，租金现已由甲方支付给房东，乙方需向甲方支付自2020年2月1日至2020年9月1日期间内顶让的租金，共125000元；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；租赁期满或合同解除后，押金除扣除应乙方承担的费用外，剩余部分由房东如数退还给乙方；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，经甲方乙方协商，店铺转让费用共计180000元，乙方应向甲方支付转让费、租金和押金共计345000元；乙方应在2020年1月19日前向甲方先支付295000元，后续50000元无论乙方任何原因，必须由乙方在2020年4月30日前支付给甲方；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，李媛向王兴泰先行支付了295000元，后双方因为办理工商营业执照、卫生许可证等相关证件时产生纠纷，李媛于2020年4月8日将王兴泰诉至本院，要求解除双方签订的《店铺转让合同》，返还转让费、租金、押金共计295000元及利息、支付违约金18000元。2020年9月23日，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、王兴泰给付李媛各项损失共计180000元，于2020年10月23日前给付100000元，于2020年11月23日前给付剩余80000元。二、如王兴泰未按本协议第一项履行，李媛可就未履行全部款项及逾期利息10000向法院申请强制执行。三、双方就本次纠纷再无其他争议。2020年7月1日，郝静雪微信通知王兴泰，要求王兴泰于2020年7月5日将案涉房屋清空，因王兴泰未在上述时间内腾空房屋，郝静雪于2020年7月8日将案涉房屋清空，并将王兴泰的物品另行保存。后本院组织双方对物品进行交接，双方于2021年3月21日进行交接。郝静雪向本院提交微信聊天记录，证明其代为保管的物品王兴泰已全部搬走。关于5匹中央空调室内机、四门商用冰箱、双门卧式冰柜，郝静雪陈述上述物品保存在房东处。郝静雪与王兴泰于庭后签订《交接单》，载明王兴泰从郝静雪处拉走格力空调室内机一个、四门冰箱一个、两门展示柜一个。现仍有两台四门商用冰箱不知去向。庭审中，关于违约一节，郝静雪陈述，王兴泰未经我书面同意将案涉房屋转租，构成违约。王兴泰不予认可，并向法院提交2020年4月3日的出警录音，证明郝静雪知晓转租事宜。王兴泰陈述，郝静雪于2020年4月6日停止王兴泰使用涉案商铺的工商营业执照使用权，导致我方无法经营，构成违约。王兴泰向本院提交郝静雪于2020年4月6日的微信记录，其中记载“王兴泰先生，微信记录和电话通话等，我一直多次非常明确的告知你，不可变更营业执照和卫生许可证法人。你在明知无法变更的前提下，还应允协助转租人变更相关手续。鉴于以上行为，为防止你私自使用分公司公章和相关证件进行不当行为，我以总公司负责人的身份，暂停你分公司营业执照、卫生许可证等相关证件的使用权，直至你的转租合同违约事件处理完毕，恢复正常营业为止”。郝静雪认可该微信记录的真实性，但陈述因为王兴泰要把营业执照变更至李媛名下，所以才停止王兴泰使用营业执照。2020年7月7日，郝静雪向本院提起诉讼。2020年11月10日，王兴泰向本院提起反诉。关于反诉请求中的经济损失，王兴泰陈述，18万元经济损失包含应退还的5个月租金91665元、设备费用20139元及5个月预期可得利益68196元。关于物业、供暖、水电费，双方均认可王兴泰尚欠10961元，且王兴泰同意在郝静雪应退还的押金中予以扣除。另查，北京喜相缘文化传媒有限公司（曾用名：北京喜相缘婚礼服务有限公司）的法定代表人系郝静雪。北京喜相缘婚礼服务有限公司天通苑分公司负责人于2019年3月11日变更为王兴泰，该分公司于2020年8月27日注销。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郝静雪与王兴泰签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。郝静雪以王兴泰未经其书面同意转租案涉房屋认为自己享有合同解除权，根据郝静雪、王兴泰及案外人李媛的报警录音记录，可以看出郝静雪对王兴泰转租房屋一事是知晓的，双方仅是对营业执照及卫生许可证名称变更未达成一致，故郝静雪的合同解除权未成就。王兴泰以郝静雪停止其使用营业执照导致其无法经营认为自己享有合同解除权，因此要求法院确认双方合同于2020年4月6日解除。本案中，王兴泰将案涉房屋转租给案外人，且与案外人的合同中约定协助办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，而根据现有证据，不足以证明郝静雪对过户一事知晓，在王兴泰与案外人李媛的纠纷未解决之前，郝静雪暂停王兴泰使用营业执照亦属合理，且郝静雪并未将营业执照等收回，亦不影响王兴泰经营。故王兴泰的合同解除权亦不成就。现郝静雪于2020年7月8日将案涉房屋腾空，以其实际行为表明其不履行合同，此时王兴泰享有合同解除权，但解除权系形成权，解除的意思表示到达对方时方产生解除的效力。王兴泰于2020年11月10日向本院提出反诉请求，要求解除合同，此时双方合同履行期限已届满，故双方要求解除合同的诉讼请求，均依法无据，本院不予支持。因王兴泰未存在违约行为，故郝静雪要求王兴泰支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于押金一节，合同约定，租赁期满，房屋租赁押金除应扣除应由王兴泰承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。王兴泰尚欠郝静雪水电费等合计10961元，故郝静雪应退还王兴泰押金29039元。关于郝静雪主张的损失，郝静雪于2020年7月8日将案涉房屋腾空，王兴泰无法使用房屋，故2020年7月8日之后的房屋租金郝静雪应当退还。本院根据合同约定的租金标准，郝静雪应退还租金33150元。关于物品损失，根据双方举证情况，现仅有两台四门商用冰箱缺失，本院根据购买时间、折旧情况，酌情确定为1929元。关于预期利益损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、郝静雪于本判决生效后十日内退还王兴泰房屋押金29039元；二、郝静雪于本判决生效后十日内支付王兴泰经济损失共计35079元；三、驳回郝静雪的全部诉讼请求；四、驳回王兴泰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4101元，由郝静雪负担（已交纳）。反诉案件受理费2300元，由王兴泰负担1599元（已交纳），由郝静雪负担701元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年六月十五日书记员  周心怡