广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2677号上诉人（原审被告）：陈伟生，男，1965年5月12日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市肯普生命科技投资有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东华北路191号108自编一号铺。法定代表人：张羽丰，职务：经理。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原审被告：陈伟星，男，1965年5月12日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。原审被告：邝丽萍，女，1967年7月19日出生，汉族，户籍住址广东省广州市海珠区。上诉人陈伟生因与被上诉人广州市肯普生命科技投资有限公司（以下简称肯普公司）、原审被告陈伟星、邝丽萍物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈伟生上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈伟生向肯普公司支付从2018年2月14日起至肯普公司协助陈伟生与房管部门签订公租房合同为止的租金，按照市房管局公布的公租房标准（每月4元/平方米×使用面积30.77平方米×115%）；3.驳回肯普公司要求陈伟生迁出涉案房屋的诉讼请求；4.本案诉讼费由肯普公司承担。事实和理由：一、一审法院仅依据肯普公司提交的不动产权证书，不采纳陈伟生举证内容，未查明肯普公司在办理取得不动产证时是否有违规、违法等行为，就依据《中华人民共和国物权法》第三十九条作判，剥夺了陈伟生户租赁公租房的权利，有失公允，亦有违《中华人民共和国物权法》第四条、第七条规定。（一）陈伟生已举证证明有权居住涉案房屋。1.陈伟生在一审中提交了《广州市公有住宅房屋租赁合约》，明确产别有公租房；2.《房屋拆迁安置补充协议书》第一、二条明确约定现址是永迁安置，第三条约定本户已购置超安置标准部分1.88平方米居住面积的租赁权，第四条约定按公租房标准计租。（二）涉案房屋所在大楼至今还未通过房管局验收，部分回迁户及购房人还未能办证，肯普公司取得产权证涉嫌违法、违规，存在串通剥夺公租房权利的可能性。二、陈伟生户系广州市北京南路的拆迁户，因拆迁公司原因，在党和政府的关怀下，协调解决入住涉案房屋。此后由于拆迁公司一直未向房管局办理相关手续，致使本户无法与房管局签订新的租赁合同，陈伟生理应按公租房标准交纳租金。三、涉房屋现住址上有户主陈伟生、妻子吴秀玲、儿子陈启睿三位常住人口。陈伟生及妻子吴秀玲收入低微，无法购买房屋，儿子刚上小学。综上，请求二审法院查明事实后公正判决。被上诉人肯普公司二审答辩称：陈伟生的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。具体理由如下：一、肯普公司通过购买于2018年2月14日合法取得涉案房屋产权，并经国土部门核发不动产产权证，该产权证真实、合法、有效，肯普公司依法对涉案房屋享有物权。二、并不存在陈伟生所称的“公产变私产”情况。三、陈伟生的父亲陈耀当初是作为拆迁租户与被拆迁单位签订安置协议，安置回迁后应当与被拆迁单位签订相关租赁协议并交纳租金。当时的被拆迁人正式户籍人员为5人，根据拆迁政策，如果原被拆迁的户籍人口中有一人在广州市内有其他住房，则该户不符合公租房资格。按陈伟生陈述，原被拆迁的5人之一陈伟星已不在涉案房屋内居住，故陈伟生已不享有承租公房的资格。四、陈耀一家自2001年入住涉案房屋至今已有20年，而最长租期为20年，并不存在永久长期租赁关系。五、陈伟生与肯普公司没有建立租赁关系，肯普公司是以产权人的身份要求陈伟生迁出涉案房屋，故肯普公司要求按同地段房屋租金标准支付租金有事实和法律依据。五、至于陈伟生是否符合公租房的承租人身份，应由房管局判断。如果陈伟生不符合公房承租条件的，其不可能与房管局签订公租房合同。陈伟生要求肯普公司协助其与房管局签公租房租赁合同，没有事实和法律依据。原审被告陈伟星经本院公告送达，期满未到庭参与诉讼，亦未向本院举证。二审庭询后，本院收到落款日期为2021年4月13日、签名为“陈伟星”的《本人声明》，称：陈伟星已获知一、二审开庭时间，但认为自己与案件无关，故不到庭。肯普公司未查清涉案房屋内实际居住人姓名的情况下就起诉陈伟星属于诬告，陈伟星保留追究名誉受损的权利。原审被告邝丽萍经本院公告送达，期满未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。2020年1月10日，肯普公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈伟星、邝丽萍、陈伟生（含同住人员）立即迁出广州市越秀区百子横路3号x房，并将该房屋交回肯普公司管业使用；2.陈伟星、邝丽萍、陈伟生立即向肯普公司支付2018年2月14日至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计算，每月每平方米为41元，房屋建筑面积按照50.18平方米计算，每月租金为2057元）。一审法院经审理查明：肯普公司为广州市越秀区百子横路3号x房（建筑面积50.18平方米）的所有权人，广州市国土资源和规划委员会于2018年2月14日向肯普公司核发了上述房屋的《不动产权证》。本案一审庭审中，陈伟生陈述：长城公司拆迁陈伟生父亲陈耀原居住的房屋后,于2001年安排陈耀永迁至涉案房屋。陈伟生是陈耀的户内成员，随陈耀永迁入住涉案房屋。永迁入住时，陈耀及陈伟生的母亲王崧、陈伟生的儿子入住涉案房屋，2013年陈伟生再婚之后其现任妻子入住涉案房屋，但现任妻子户籍不在涉案房屋，在江门市。王崧约于2011年去世，现涉案房屋由陈伟生与现任妻子、陈伟生的儿子居住。为此，陈伟生还向一审法院提交了陈耀与延安房管站就北京南路余勇里11号地下房屋签订的《公有住宅房屋租赁合约》、广东长城建设集团有限公司与陈耀签订的《房屋拆迁安置协议书》《房屋拆迁安置补充协议书》、广东长城建设集团有限公司于2001年8月12日向陈耀发出的关于交付房屋《通知书》、广东长城建设集团有限公司于2001年8月20日向陈耀发出的《房屋交付接收书》、广州海谊投资置业发展有限公司与陈耀签订的《租赁合同》、广州谊居物业管理有限公司与陈耀签订的《海谊百子大厦住宅交付使用合同》《海谊百子大厦管理公约》、户主为陈耀的户口本、户主为陈伟生的户口本及陈伟生与吴秀玲的结婚证予以证明。肯普公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为原被拆迁房屋户主是陈耀，原共同居住人员一共有5人，其中，陈耀及其配偶已去世，故本案起诉另外三人即陈伟生、陈伟星、邝丽萍。如果吴秀玲也居住在涉案房屋，应当作为同住人员一起搬迁，并支付房屋使用费。上述证据只能证明陈伟星、邝丽萍、陈伟生入住涉案房屋的情况，陈伟星、邝丽萍、陈伟生是租户身份，非原拆迁房业主，且陈伟星、邝丽萍、陈伟生入住涉案房屋后没有与其他人签订租赁协议。肯普公司、陈伟生双方没有就涉案房屋签订过租赁合同或收、交过租金。一审法院认为:肯普公司作为广州市越秀区百子横路3号x房的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据现有证据反映，陈伟生作为陈耀的同住人员，随陈耀一同经拆迁单位安置永迁至涉案房屋居住。陈耀死亡后，陈伟生成为涉案房屋户主。肯普公司取得涉案房屋产权后，肯普公司与陈伟生未签订租赁合同或收、交过租金。故现肯普公司主张陈伟生及其同住人员腾空交还房屋并要求陈伟生支付房屋使用费的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。至于肯普公司要求陈伟星、邝丽萍承担本案责任的诉讼请求，因现有证据未能证实陈伟星、邝丽萍在涉案房屋内居住，肯普公司该项诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2020年9月9日作出如下判决：一、陈伟生户（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市越秀区百子横路3号x房，将该房屋腾空交还给广州市肯普生命科技投资有限公司；二、陈伟生在本判决发生法律效力之日起七日内向广州市肯普生命科技投资有限公司支付自2018年2月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照每月41元/平方米×50.18平方米计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，陈伟生应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准逐月向广州市肯普生命科技投资有限公司计付至实际交还房屋之日止；三、驳回广州市肯普生命科技投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费958元，由陈伟生负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。陈伟生向本院提交其在网上查询到的公租房标准打印件一份，以及广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）法定代表人为“杨国勇”的打印件一张作为参考资料，拟说明海谊公司与肯普公司是同一家公司，原来拆迁方为长城公司，后将涉案项目转给海谊公司，海谊公司又将涉案房屋转至某个人名下（具体名字不清楚），该个人再将涉案房屋卖给肯普公司，而卖房时均未通知陈伟生。陈伟生还称上述房屋转让情况是肯普公司在诉讼过程中告知其的。对此，肯普公司称涉案房屋为私产，不适用公租房标准；陈伟生提交的其余资料与本案无关，确认肯普公司原法定代表人确实是杨国勇，但代理人不清楚杨国勇是否为海谊公司的法定代表人，且现在法定代表人均是聘任制，存在同时担任多家公司的法定代表人的情况，不能以此证明公司之间的关联性。二审另查明：一、经本院询问，陈伟生确认如下事实：1.关于涉案房屋的租赁签约情况。陈伟生的父亲陈耀是公租房租户，租期为5年。陈耀曾于2003年与拆迁方签订过有关涉案房屋的租赁合同，租期3年，此后未续签。陈伟生没有与房管部门签订有关涉案房屋的租赁合同；2.关于交租情况。陈伟生自2006年起至今未交过房租，原因是拆迁方想赶他们走，所以不收租；3.关于拆迁时户籍人员情况。拆迁时5个户籍人员为陈伟生及其父母、前妻和儿子；4.陈伟生自2001年开始居住涉案房屋至今已20年；5.陈伟生的哥哥陈伟星的妻子有自购房屋，陈伟生及妻子、小孩名下均无自有产权房屋；6.陈伟生及妻子均有工作单位，平均月收入约6000元。陈伟生曾询问过房管部门，房管部门称其夫妻二人收入水平已超标，不符合解困房的条件，但陈伟生认为其承租的是公租房，带有福利性质，肯普公司要求陈伟生户迁走应给予补偿。二、陈伟生在一审中提交了一份落款日期为2003年10月8日的《租赁合同》，其中载明涉案房屋由甲方（广州市海谊投资置业发展有限公司）出租给乙方（陈耀），租金标准为每月每平方米4.2元，租赁使用面积为30.77，即月租金为129.2元；租赁期限为2001年8月20日至2004年8月19日。三、陈伟生于2020年3月10日收到一审法院送达的起诉状、证据及开庭传票等诉讼材料。二审庭询后，本院收到肯普公司提交的落款日期为2021年6月22日的《情况说明》，主要内容为：考虑到陈伟生户的实际情况，肯普公司自愿对诉讼请求作如下调整：1.肯普公司同意给予陈伟生户（含同住人员）六个月的时间作为过渡期另寻居所，即陈伟生户应在判决生效后六个月期满后立即迁出涉案房屋，并将该房屋腾空交还给肯普公司；2.陈伟生立即向肯普公司支付2018年2月14日起至其实际交还房屋之日止的房屋使用费，其中从2018年2月14日起至陈伟生收到本案起诉材料之日止，肯普公司同意按按每月129.2元计算房屋使用费，之后每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价即每月每平方米41元乘以50.18平方米计付。经本院主持调解，肯普公司与陈伟生未能达成协商一致意见。本院认为，本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审法院判令驳回肯普公司对陈伟星、邝丽萍的诉讼请求的处理，各方当事人均未提出异议或上诉，本院对此予以维持。针对陈伟生的上诉，二审需要解决的是陈伟生是否应将涉案房屋腾空交还肯普公司并支付房屋占用费。具体分析如下：首先，肯普公司已取得涉案房屋不动产权证书，在该权属证书未经合法程序予以撤销的情况下，一审法院认定肯普公司为涉案房屋的产权人，依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，符合《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定。若陈伟生仍对肯普公司取得涉案房屋权属证书的合法性持有异议的，应另循合法途径解决。其次，从双方当事人一审举证、质证情况及陈述意见来看，陈伟生系因陈耀原租住房屋被拆迁而随陈耀回迁安置入住涉案房屋，陈耀亦曾就涉案房屋签订过租赁合同，但租赁期满后，并未续签。而肯普公司取得涉案房屋产权后，亦未与陈伟生签订租赁合同或向陈伟生收取租金。在此情况下，一审判令支持了肯普公司要求陈伟生及其同住人员腾空交还涉案房屋，并支付房屋占用费的诉讼请求，有理有据。涉案房屋性质上不属于公租房，且陈伟生是否符合公租房承租条件应由政府相关行政部门审查，故陈伟生上诉要求肯普公司协助其办理公租房手续，不属于本案民事诉讼审查的范畴，本院不予采纳。鉴于陈伟生在本案二审期间并未提交新证据以佐证其上诉主张，亦未能举证推翻一审认定，故陈伟生不同意腾退房屋等上诉主张均缺乏理据，本院不予支持。最后，由于陈伟生并非无故占用涉案房屋，且目前没有证据显示陈伟生及其配偶、孩子名下有自有产权房屋，而肯普公司在二审庭询后亦向本院提交《情况说明》，明确表示给予陈伟生户六个月的搬迁过渡期，并自愿将2018年2月14日至陈伟生收到本案起诉材料之日（即2020年3月10日）止的房屋使用费标准调整为与陈伟生一审提交的原租赁合同中约定的租金相当的129.4元/月，亦属合理，故综合考虑本案实际情况及尊重当事人意思自治原则，本院据实将一审判决第一项确定的搬迁期限调整为六个月，将一审判决第二项中2018年2月14日至2020年3月10日的房屋使用费标准调整为129.4元，并对一审其余处理及受理费负担部分均予以维持。在此情况下，二审受理费宜由上诉人陈伟生负担。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确；陈伟生的上诉理由亦不成立。但基于肯普公司二审意见，故本院据实对一审部分判项作出调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4568号民事判决第三项及受理费负担部分；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4568号民事判决第一项为：陈伟生户（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起六个月内迁出广州市越秀区百子横路3号x房，将该房屋腾空交还给广州市肯普生命科技投资有限公司；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4568号民事判决第二项为：陈伟生在本判决发生法律效力之日起七日内向广州市肯普生命科技投资有限公司支付自2018年2月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中从2018年2月14日至2020年3月20日止按每月129.2元的标准计付，此后参照每月41元/平方米×50.18平方米标准计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，陈伟生应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准逐月向广州市肯普生命科技投资有限公司计付至实际交还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费958元，由上诉人陈伟生负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月二十五日书记员 黄咏欣李逸丹