江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初2445号原告：周虹宇，女，1993年12月9日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：魏嫦娜（周虹宇母亲），女，1966年5月30日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住址同上。被告：陈广宁，男，1961年7月6日生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省。委托诉讼代理人：刘玲，江西华晟律师事务所律师。原告周虹宇（以下简称原告）与被告陈广宁（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2021年4月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏嫦娜、被告的委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付所欠截止2021年1月底的租金4173元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），及2020年的装修补偿费用3074元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），上述两项合计为7247元;2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月原告与被告签订《店铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于宜春市（合计面积18.3平方米）的商铺，租赁期限从2019年10月20日至2025年10月19日，押金2000元，租金按季度3号之前，一次性支付3843元。前三年每年租金为15372元。第四年开始每年5%递增。2020年第二季度，第三季度，被告分别少支付一个半月租金，合计三个月租金3843元。2020年12月、2021年1月少支付租金330元。2019年12月10日，被告委托肖立政与原告及其他业主签订《协议书》，就上述涉案物业补偿店面装修费事宜进行约定，被告承诺从2019年12月25日起，每年支付费用3074元，该款被告亦未能按时支付。被告的行为已经违反了合同约定，请法院支持原告诉请。被告答辩要点：1、2021年1月底租金4173元及利息是减免三个月的房租费，因为2020年1月是正式疫情暴发期间，国家对疫情期间的房租要求减免3个月，有相关文件；2、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）的规定，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能避免，系不可抗力，所以减免三个月租金是符合法律规定，且征得原告在内的业主同意的。在减免三个月租金后发放2020年4月至9月租金时，原告没有对此提出异议；3、肖立政与邹员华签订的合同不成立，原告在合同的甲方没有签字，乙方也不是本案的被告，对此我们认为起诉该合同的原被告主体资格都不适格。这份协议的内容是装修费的补偿，但是事实上原告并未对店面进行过装修，装修的事实是虚假的。依照《中华人民共和国民法典》146条规定，该装修补偿协议是无效的；4、2019年12月10日被告给肖立政的授权书，是授权肖立政去商谈二楼其他遗留问题（水电、消防），并非授权给肖立政签与邹员华或其他人签订装修补偿协议，补偿协议上也没有被告的签字，事后也没有追认，被告对此不知情，肖立政也承认是其自行做主签订，被告始终没有承认，也没有付过款，故与被告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：步步高宜春广场是在原普惠大楼片区拆迁后所建的建筑，原告周虹宇于2016年11月24日取得宜春市中山中路318号步步高宜春广场2层2-53、2-163室的不动产证书，房屋产权面积共为18.3㎡。步步高宜春广场2层原本是按产权证分隔开的格子铺，每个格子铺内均铺设了地砖、粉刷了墙面、进行了吊顶、安装好了玻璃门、电灯、独立电表。2015年初，步步高宜春广场二楼大部分业主集体签订《委托书》，全权委托普惠大楼二楼业主自治管理委员会代表其处理并解决普惠大楼二楼的一切问题。2016年3月，案外人陈萍经与普惠大楼二楼业主自治管理委员会协商取得普惠大楼二楼整体承租权，将步步高宜春广场2层的格子铺全部打通再转租给他人，案涉2-15室，2-56室商铺亦被拆除，后由于经营不善于2019年5月关门倒闭。2019年10月，普惠大楼二楼业主自治管理委员会引进温州客商即被告对二楼整层租赁（其中包含案涉2-53室，2-163室店铺）。大部分业主与被告签订了租赁合同。包括原告在内的几名业主对租赁费金额不同意而一直未与被告签订正式的租赁合同。2019年12月10日，被告出具《授权书》委托肖立政全权处理解决进龙二楼业主承租遗留问题。2019年12月24日，经派出所协调处理，原告与被告签订了《店铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于宜春市，2层-163室（合计面积18.3平方米）的商铺，租赁期限从2019年10月20日至2025年10月19日，押金2000元，租金按季度3号之前，一次性支付3843元，前三年每年租金为15372元。第四年开始每年5%递增。同日，肖立政与原告及包括原告在内的其他几位业主签订一份《协议书》，约定被告从2019年12月25日起，每年向这些业主补偿店面装修费用，其中原告的2层-53室，2层-163室店面补偿装修费3074。2019年12月27日被告支付了3074元。从2020年12月25日起被告没有支付该费用，故原告向本院提起诉讼。2020年1月，我国爆发了新冠病毒疫情，各行业受到严重影响。疫情期间被告租赁商铺不能正常营业，故被告向进龙二楼业主自治管理委员会申请要求减免三个月房租。经业主委员会在二楼业主微信群及向各业主电话沟通，在征得多数人同意的情况后，同意减免三个月的房租。减免方式为在第二、三季度的租金中各减半收取。上述事实有：原、被告签订的《店铺租赁合同》、原告与肖立政签订的《协议书》、被告出具的授权书、普惠（进龙）大楼二楼业主自治管理委员会出具的证明及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《店铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对于是否应当减免三个月房租的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，新冠病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，系不可抗力，因此遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。在疫情期间由于被告整体租赁的进龙二楼200余间商铺无法营业，无法产生收益，在此期间被告与业主委员会协调，经业主委员会与各位业主协商，同意减免三个月租金。故对于原告要求被告支付少交的三个月租金3843元的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付2020年12月至2021年1月少交的租金330元，因原告没有提供证据予以证实，且其他200余位业主均分摊了该费用，故本院不予支持原告该诉请。对于原告与肖立政签订的《协议书》是否合法有效的问题。被告辩称其仅委托肖立政处理水电、消防等遗留问题，而未委托签订《协议书》。本院认为，被告在授权书的复印件上重新按指印交予原告等业主，且结合肖立政与原告等业主签订《协议书》，并于2019年12月27日按约向协议书上的12间商铺的业主支付了2020年“装修补偿费”，其中向原告支付3074元的事实，本院依法确认被告委托了肖立政全权处理商场承租遗留问题，包括与原告等业主签订《协议书》，故原告与肖立政签订的《协议书》是原告和被告的真实意思表示，该协议合法有效。协议的内容从表面上看是对装修补偿，但实际上是对租赁合同的补充，所约定的补偿费实际是上涨的房租。综上，被告未向原告支付2021年期间上涨的房租，属违约行为，故对于原告要求被告支付3074元的房租及承担该款自起诉之日至还清之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十四条、第七百二十一条、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告陈广宁于本判决生效之日起十日内向原告周虹宇支付房屋租金3074元及利息（以3074元为基数，自2021年4月1日至还清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告周虹宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告周虹宇承担12.5元，由被告陈广宁承担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二一年六月二十五日代书记员 陶喜梅