山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初2424号原告：王庆洲，男，1968年12月7日出生，汉族，住山东省惠民县。委托诉讼代理人：郝秋霜，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹毓轩，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。被告：殷庆山，男，1958年6月28日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：李虎，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金存，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。第三人：济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会，住所地济南高新区舜华路街道北胡社区，统一社会信用代码55370102MEA101425R。法定代表人：王岱涛，村主任。原告王庆洲与被告殷庆山、第三人济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会（以下简称北胡居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆洲及其委托诉讼代理人郝秋霜、曹毓轩，被告殷庆山及其委托诉讼代理人李虎，第三人北胡社区居委会的法定代表人王岱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆洲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2020年8月6日签订的《场地使用权转让协议》；2.请求判令殷庆山返还王庆洲已经支付的转让款100万元；3.请求判令殷庆山支付资金占用费（自2020年8月6日计算至款项付清之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息）；4.请求判令殷庆山承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2020年8月6日，王庆洲、殷庆山签订《场地使用权转让协议》，根据《场地使用权转让协议》约定，双方协商作价以一次性支付人民币135万元的方式，将殷庆山承包的土地使用权以及地上附属物，果树五百余棵，建筑物一千五百余平方转让给王庆洲。殷庆山在协议中保证土地使用权归殷庆山所有。双方约定殷庆山负责协调搬离区域内公墓，同时甲方把所有证明该区域的使用权证明全部给乙方，王庆洲的使用权期限同殷庆山的使用权期限，王庆洲向殷庆山交纳了100万元。2021年3月12日，殷庆山收到《行政处罚（听证）告知书》，王庆洲本应获得的地上房屋被济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局依法查处并以上述建筑违反城乡规划要求殷庆山拆除，高新区行政执法局于2021年3月26日进行了强制拆除，导致王庆洲无法使用地上建筑物。同时，在拆除现场北胡居委会告知王庆洲，殷庆山无权转让上述土地使用权，更不知情殷庆山擅自转让。因殷庆山的过错，导致王庆洲无法依据双方签订的《场地使用权转让协议》约定实现合同目的，应当依法解除双方签订的《场地使用权转让协议》。殷庆山的行为已经构成根本违约，为维护王庆洲的合法权益，诉至法院，请求判如所请。殷庆山辩称，一、案涉《场地使用权转让协议》内容包括案涉区域土地使用权的转租及果树、地上附属物、建筑物所有权的转让。其中涉及到果树、地上附属物、建筑物所有权转让的内容属于买卖合同关系，该部分协议已经实际履行完毕，果树、地上附属物、建筑物所有权转移后，风险应当由王庆洲自己承担，涉及该部分的约定不具备解除的条件。1、根据案涉《场地使用权转让协议》的约定，其协议内容包括两部分，其中一部分为涉案土地上500余棵果树、地上附属物、1500余平方建筑物所有权转让，该部分内容属于买卖合同关系。买卖合同自双方签订之日起生效。合同签订后，殷庆山将涉案果树、地上附属物、建筑物及涉案土地一并交付给了王庆洲，并依据合同约定配合王庆洲将涉案建筑物内住户全部清走。自此殷庆山义务全部履行完毕，合同标的物灭失的风险自交付之日起转移至王庆洲。2、王庆洲在签订协议时，对涉案地上附属物、建筑物的实际状况是明知的，愿意承担相应的风险。并且根据案涉协议第二页第五条也可以看出，双方签订合同时，已经预见到政府行为对于案涉区域内的拆迁，不存在基于任何错误认识而签订合同的情形。综上王庆洲以高新区行政执法局于2021年3月26日进行强制拆除，导致王庆洲无法使用地上建筑为由要求解除合同，无事实及法律依据。二、涉案《场地使用权转让协议》中关于土地转租部分的约定，不具备解除的条件。案涉协议没有约定解除条款，不存在合同根本目的不能实现的情况，该部分仍应继续履行。双方签订的《场地使用权转让协议》没有约定合同解除的条款，在没有法定原因的情况下，任何一方不能随意解除合同。殷庆山与北胡居委会于1998年签订了《土地租赁协议》，承租了涉案的土地，租赁期自1998年元月1日至2028年元月1日，租金为每年1万元。截止到2020年8月6日殷庆山与王庆洲双方签订了《场地使用权转让协议》之时，殷庆山享有涉案土地的合法使用权。有权利将涉案土地转租给王庆洲，合同签订后，殷庆山依据合同约定，向王庆洲实际交付了涉案土地，至此殷庆山的合同义务履行完毕。王庆洲诉称北胡居委会在拆除现场告知其殷庆山对涉案土地无权转租，与事实不符，其诉请以此为由，解除与殷庆山签订的合同，无事实及法律依据。综上所述，在王庆洲取得涉案果树、地上附属物、建筑物所有权、涉案土地使用权后，在无约定或法定解除合同事由的情况下，王庆洲无权要求解除合同。请求法院驳回王庆洲的诉讼请求。北胡居委会述称，北胡居委会与殷庆山的合同尚在履行期，居委会原则上对于殷庆山的转租行为，只要是合法、合规，我们是不干涉的。至于地上物违章建筑的问题，都是政府行为与居委会无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《场地使用权转让协议》及图片、收条一张、银行转账截图2张、济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局出具的济城执高新区处告字（2021）第10021号行政处罚（听证）告知书、殷庆山与济南市历城区港沟镇北胡村民委员会签订的《土地租赁协议》及证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：殷庆山系北胡居委会村民，王庆洲非北胡居委会村民。1998年，原济南市历城区港沟镇北胡村村民委员会（甲方）与殷庆山（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：北胡村将村西玉顶山公墓以北荒坡荒地，现出租给乙方种植养殖使用；租赁期限30年，可长期使用，年租金1000元，现付款1万元，自1998年1月1日至2008年1月1日，到期续交租金；租赁期间甲方提供正常照明、动力用电，水电费由乙方自负，其他税费由甲方承担；租赁期限自1998年1月1日至2028年1月1日。2012年9月13日，北胡居委会出具证明一份，证明殷庆山在玉顶山脚下租用北胡居委会荒地开办养殖场，望有关部门给予办理防疫证和养殖证。后殷庆山在该处建设了砖混、板房、集装箱等。2020年8月6日，殷庆山（甲方）与王庆洲（乙方）签订《场地使用权转让协议》，双方约定：甲方现有场地一宗，位于玉顶山公墓北侧高新区，包括该区域内的所有附属建筑物1500余平方，果树500余棵。双方协商作价以一次性支付人民币135万元的方式，将该土地的使用权以及地上附属物、果树500余棵、建筑物1500余平方出让给乙方。甲方保证土地使用权归甲方所有，乙方接收该土地后，会对该土地进行投入以及地上建筑物的改造，改造过程由乙方办理，甲方不再参与。甲乙双方签订合同后，甲方需要配合乙方在45天内将该区域所有建筑房屋内住户清除搬离，如违约甲方每天按合同总金额的5%向乙方支付违约金；如乙方未按合同约定向甲方支付款项，乙方每天按照合同总金额的5%向甲方支付违约金。乙方在签订合同后向甲方支付70万元，在甲方将所有建筑物内租住户清除搬离后，乙方向甲方支付30万元，剩余款项甲方把证明该区域使用权的证明交于乙方后，乙方一次性付给甲方。乙方在向甲方付清款项后，上述区域如遇政府行为拆迁占用赔偿款均归乙方所有，与甲方无关。合同签订后甲方把所有证明该区域的使用权证明全部给乙方。王庆洲分别于2020年8月6日向殷庆山支付款项70万元；于2020年9月22日向殷庆山支付款项30万元。2021年3月12日，济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向殷庆山作出济城执高新区处告字（2021）第10021号行政处罚（听证）告知书，载明：殷庆山在高新区玉顶山公墓西北侧未取得建设工程规划许可证建设砖混、砖木、板房、棚房、集装箱约3400平方米，上述行为违反城乡规划管理规定，拟对上述行为作出限期拆除上述违法建设的处罚。双方均认可《场地使用权转让协议》的截止日期为2028年1月1日；亦均认可上述建筑及设施已于2021年3月26日被城管部门拆除，案涉土地自拆除建筑物起至今断水断电。诉讼中，王庆洲主张其租赁案涉土地系为了对建筑物进行改造，用于工人宿舍和存放货物。殷庆山则辩称王庆洲租赁土地的用途为种植和建筑物改造。北胡居委会陈述对于殷庆山将该集体土地对外转租给北胡集体经济组织成员以外人员的情况需要开会决定，村委会无法单方决定。本院认为，本案处理的重点在于对原被告双方之间订立的合同性质的认定。1998年殷庆山与北胡居委会签订土地租赁协议时，租赁土地的用途为种植和养殖使用。但根据双方提交的证据以及庭审陈述可以认定，殷庆山在案涉土地上建设了板房、集装箱等建筑物，并出租给他人居住使用。而殷庆山与王庆洲签订《场地使用权转让协议》则包含了上述建筑物及约定王庆洲可对该土地投入及地上建筑物的改造。从中可以看出，王庆洲与殷庆山之间订立的协议虽然包含地上物和果树的转让，但实质是以土地使用权为标的，即王庆洲可对土地进行投入及地上建筑物改造。根据我国土地管理法第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村土地承包法第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。农村土地承包法第三十八条规定，土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农村生态环境……。王庆洲向殷庆山租用的案涉土地属于农村集体土地，案涉土地并未办理转用审批手续，土地上建设的建筑物亦无相应的建设工程规划许可，王庆洲对地上物进行改造亦未取得相应规划，且双方所签订的《场地使用权转让协议》明显已改变土地的农业用途。王庆洲、殷庆山的上述行为违反了前述规定，因而双方之间签订的《场地使用权转让协议》应归于无效。案涉合同自始无效，故王庆洲要求解除《场地使用权转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，王庆洲与殷庆山均具有过错，各自承担相应的损失。但由于王庆洲自2020年8月6日至2021年3月26日建筑物拆除之日止实际使用了租赁标的物，本着公平原则，本院确定该期间的使用费不再予以返还，其余款项884172元（100万元-135万元/2704天*232天）殷庆山应向王庆洲予以返还。王庆洲主张的资金占用费，因双方均有过错，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告殷庆山于本判决生效之日起十日内返还原告王庆洲转让款884172元；二、驳回原告王庆洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6900元，财产保全费5000元，由原告王庆洲负担860元，被告殷庆山负担11040元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 卉二〇二一年六月十六日法官助理  朱显瑞书 记 员  韩 菁