杭州市萧山区人民法院    民事判决书    （2021）浙0109民初10060号     原告浙江开元物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91330100730295306H，住所杭州市萧山区宁围街道永晖路233号杭州湾智慧谷大厦5楼。       法定代表人严殷斐。       委托代理人李浩、傅丹丹，系公司员工。       被告廖辽志，男，1984年1月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。       被告黄丹妮，女，1986年12月24日出生，汉族，住余姚市。       原告浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称开元物业公司）诉被告廖辽志、黄丹妮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告开元物业公司的委托代理人李浩、傅丹丹，被告廖辽志到庭参加诉讼。被告黄丹妮经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审查终结。       原告开元物业公司诉称：廖辽志、黄丹妮持有博瑞．林之语清露苑2幢2单元702室房屋，建筑面积计133.42平方米。根据博瑞．林之语物业服务合同，物业服务费由业主按住宅楼每月每平方米2.50元（含公共能耗）交纳等。廖辽志、黄丹妮自2019年6月16日起开始拖欠各项费用至今未付，经催讨无果。为此提起诉讼，要求廖辽志、黄丹妮支付自2019年6月16日至2020年6月15日期间的物业服务费、公摊能耗费及公共区域水电费4002.60元；支付滞纳金1200.78元。在审理过程中，开元物业公司放弃要求廖辽志、黄丹妮支付滞纳金的诉讼请求。       被告廖辽志辩称：开元物业公司进入我们小区提供物业服务未经半数以上业主同意和半数建筑面积以上业主同意，不合法。开元物业公司未按一级物业服务标准从事物业服务，从提供服务至今未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。小区人行出入口被封堵，人行只能通过车行道或非机动车道出入，多次沟通无果。小区出入口车辆拥堵，管理混乱，每天早晚高峰堵车严重，物业管理混乱甚至不管理，时常有车辆堵在进出车道上至今无改善。小区主出入口24小时（其中12小时立岗），每天大门口立岗不满12小时（周末、节假日无人立岗），甚至直接无立岗人员在岗。景观、楼道灯等公共设施损坏严重，未能达到95％的完好度。台风天积水严重，电梯被淹，人行进出不便，有时电梯被淹故障达到一星期以上才能修复。每天巡查不少于12次，贴在墙上的巡查记录单几个星期不更新。卫生清扫未按一级标准执行，楼梯间清扫几天不扫，楼梯间一个月都未必有一次拖地。清洁工工资低，很多清洁工偷懒只打扫一层大厅地面，楼梯间完全不打扫。物业公司进驻至今未采取走访座谈、电话沟通，只接到过催交物业费的电话。业委会与物业公司签订的物业合同中明确物业公司进驻小区6个月内需完成或投入改造的项目至今仍有未完成的。物业公司承诺每天不少于70人在班，直至目前总员工人数还不足70人。小区内损坏的公用设施常年没有更换，单元的单元门锁损坏没有更换，单元门敞开任何人都可随便进出。电梯故障率高，经常发生坠落，有次我家5口人被困半个多小时，基本上一个星期能遇上2次以上电梯故障，安全隐患非常大。业主满意度低，低于一级物业服务标准80％的满意度，且存在满意度做假的可能性。廖辽志不交纳物业费系因开元物业公司首先没有履行双方合同的约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，故廖辽志、黄丹妮有权根据合同法的规定拒绝交纳物业费用。在开元物业公司按合同及相关法律法规履行义务后，廖辽志再根据合同约定价格交纳物业费。       被告黄丹妮未作答辩。       原告开元物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供证据如下：1．林之语嘉园物业服务合同1份，证明开元物业公司与林之语嘉园业主委员会（以下简称林之语业委会）就林之语嘉园小区的物业服务签订合同的事实；2．物业费催款函及邮寄凭证、上门张贴单1组，证明开元物业公司已向廖辽志发送物业费催缴函的事实。经庭审质证，廖辽志表示开元物业公司通过特快专递邮寄的物业费催缴函没有收到，是快递公司直接放到了代收点，其他无异议。黄丹妮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对开元物业公司提供的证据进行质证的权利；开元物业公司提供的证据，经庭审调查是客观、真实的，与本案事实具有关联性。本院确认其作为认定本案相关事实的依据。       被告廖辽志向本院提供了下列证据材料：选聘物业服务企业表决结果公告、物业服务企业满意度调查会议决议的公告、不同意开元物业公司进入的业主签名表等，证明开元物业公司的物业服务没有达到一级服务标准，且其在进驻小区时有很多业主不同意的事实。经庭审质证，开元物业公司认为该公司在进驻小区时明确是高票高选，进驻小区是合法的；满意度调查公告无法决定物业服务的价格及进出场事项；业主不同意开元物业公司进驻的材料均系复印件，其中很多的签名、手印均有划掉的现象，且也没有证据证明向社区等机关反映的情况。本院经审查认为：廖辽志提供的证据均系复印件，未能提供原件供核对，不符合证据的形式要件，本院不予认定。       根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：       2019年6月7日，林之语业委会与开元物业公司签订林之语嘉园物业服务合同1份，约定由开元物业公司为林之语嘉园小区提供物业服务，物业服务费（不含能耗费）为小高层、高层物业服务费每月每平方米2.20元等；公共能耗费小高层、高层的预收每月每平方米0.30元，每年一月份对上一年度能耗进行公示并按实分摊结算；预交公共能耗费的，业主物业使用人预交的公共能耗费不足的，应及时予以补足；若有结余的，将结转入下一期的公共能耗费用。合同期内，每一年该交纳的物业费用，未及时交纳的，从满一年度后第一天起每天按应交纳费用的3‰收取违约金；违约金上限为物业服务费用（含物业服务费、能耗费、停车库（位）管理费）的30％。物业服务合同期限为3年，自2019年6月16日起至2022年6月15日止。物业服务内容与标准为，在本物业管理区域范围之内，开元物业公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，但是根据相关法律法规规定及本合同另外约定由专业单位维修、养护的设施设备根据另外约定执行；公共绿化的日常养护；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，化粪池的清理等等。合同签订后，开元物业公司按约提供了物业服务。廖辽志、黄丹妮系林之语嘉园清露苑2幢2单元702室业主，建筑面积133.42平方米，系高层住宅。2019年6月16日至2020年6月15日期间的物业服务费4002.60元，廖辽志、黄丹妮至今未向开元物业公司交纳。开元物业公司曾于2020年6月向廖辽志催讨物业费未果。       本院认为：开元物业公司与林之语业委会签订的物业服务合同，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。开元物业公司依约为廖辽志、黄丹妮房屋所在小区提供了相应的物业服务，廖辽志、黄丹妮未按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。关于开元物业公司进驻林之语嘉园小区提供物业服务的问题，开元物业公司提供了其与林之语业委会签订的物业服务合同，廖辽志对此有异议，可另行要求解决。廖辽志关于开元物业公司的物业服务不符合标准，服务质量差，业主满意度低等意见，大多涉及林之语嘉园小区全体业主，廖辽志可向相关业主委员会、社区等部门反映要求解决。廖辽志不能据此拒绝支付物业服务费。开元物业公司自愿放弃部分诉讼请求，本院予以准许。黄丹妮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对开元物业公司的起诉事实和诉讼请求抗辩权的放弃。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：       廖辽志、黄丹妮支付浙江开元物业管理股份有限公司物业服务费4002.60元，限于判决生效后十日内付清。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费50元，减半收取25元，由廖辽志、黄丹妮负担。       浙江开元物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还案件受理费；廖辽志、黄丹妮于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。       本判决为终审判决。       审判员傅成祥     二○二一年六月二十九日     书记员沈雨绮