黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初382号原告:绥化市岩安物业管理有限公司，住所地绥化市北林区秀水家园商服。法定代表人：赵岩，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨国强，绥化市岩安物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：高晨皓，黑龙江光明律师事务所律师。被告：赵翌博，男，1984年4月1日生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：赵宝军（赵翌博父亲），男，1961年5月28日生，汉族，公务员，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：崔宝华，黑龙江三星律师事务所律师。原告绥化市岩安物业管理有限公司与被告赵翌博物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绥化市岩安物业管理有限公司委托诉讼代理人杨国强、高晨皓、被告赵翌博的委托诉讼代理人赵宝军、崔宝华均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告绥化市岩安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及卫生费合计5280元；2、判令被告向原告支付物业费滞纳金（自2019年1月1日起，每天按费用的千分之一计算）至实际全额清偿物业费之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系专业的物业管理公司，2018年11月，原告作为受聘方进入绥化市北林区禧家园小区，并提供了两个月的无偿物业管理服务。2019年1月1日，原告与小区内半数以上的业主签订了《禧家园小区物业服务管理合同书》，被告因其个人原因未与原告签订物业服务合同，但原告实际为被告提供物业服务至期满。原告与半数以上的小区业主签订的《禧家园小区物业服务管理合同书》中约定，原告为小区业主提供物业管理服务，物业费为1元/平方米/月，原告提供物业服务的期限为一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；同时合同约定，如业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告与小区半数以上业主签订的合同中虽未对卫生费作出明确约定，但根据合同条款约定，结合小区实际情况，卫生费确定为360元/年，小区过半数业主对该费用也予以认可。原告自2019年1月1日起正式为被告提供专业的物业服务至期满，但被告无正当理由未予按约交纳物业费及卫生费。被告拖欠的物业费及卫生费计算如下：1、物业费：410平方米×1元/平方米×12个月＝4920元；2、卫生费：360元。合计5280元。原告曾采取多种形式通知被告交纳物业费，原告于2019年11月8日向被告发出书面催交通知后，被告至今仍未交纳。故原告诉至法院，要求被告支付物业费、卫生费及滞纳金。被告赵翌博辩称：1、原告在诉状中称受聘进入绥化市北林区禧家园小区，而实际上原告方并没有与该小区管理委员会签订物业服务合同，因此没有依法取得物业服务的依据，缺乏法律依据；2、收取的物业费每平方米1元没有审批部门的手续；3、原告并未与被告签订物业服务合同，根据合同相对性原则，被告与原告之间不存在合同关系，因此被告没有向其交纳物业费，表明不接受原告的服务，原告没有理由向被告主张物业费，属于强买强卖行为。对原告所依据的法律其适用的前提是被告与该小区签订物业合同为前提，因此原告取得的利益不具有合法性，不应受到法律保护，请求法庭驳回其诉讼请求。本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了举证、质证，原告绥化市岩安物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告与小区双过半业主签订的物业服务管理合同书复印件以及2019年禧家园物业费收取明细表，证实：原告与禧家园小区双过半业主签订物业服务合同，合同合法有效；原告系禧家园小区物业管理方为被告房屋提供物业管理服务的事实；物业费、卫生费计算依据；禧家园小区过半数以上业主对卫生费的收取及标准予以认可并交纳卫生费，卫生费的约定系合法有效的约定；被告拖欠物业费及卫生费共计5280元的事实；滞纳金计算依据。被告认为，原告向法庭提交的禧家园小区物业管理合同体现的是原告与其他业主签订的合同，并不是与被告签订的合同，这足以说明，原、被告并没有形成合同关系；原告向法庭提交的物业费收取明细表是原告单方面制作的，收费标准不明确，对该收费明细表体现的收费金额，被告并不认可，该组证据并不能证明对该物业小区具有合法的物业服务管理主体资格。因此该组证据并不能证明对该小区拥有合法的物业服务管理权。根据合同的相对性原则，原告与被告没有形成合同关系，其收费标准对被告并不产生约束力，该收费标准没有经过政府物价部门审批，不具有合法性，因此并不能证明原告想证明的问题，不具有合法性和关联性。2、物业费催缴通知照片一张，证实：原告已向被告发出书面催缴通知并于被告住所门前张贴的事实。被告对该证据有异议，认为该通知书并不具有合法性，原告和被告并没有形成物业服务合同关系，也没有与该小区签订物业服务合同，进入小区进行服务不具有合法性，因此该通知对被告没有约束力，作为证据使用没有合法性。3、禧家园小区部分物业管理支出花销票据复印件6张，证实：原告就禧家园小区提供物业服务及维修实际支出费用，该组票据能反映原告对小区进行物业管理及服务的部分支出情况，原告已履行了物业服务管理合同，按约提供物业服务的事实。被告对该份证据有异议，认为收款收据体现的收款单位是一个工程公司，但该收据不是正规发票，因此不具有合法性，其他五份收据均属白据，作为证据使用同样不具有合法性，无法证实该笔费用支出是否存在，退一步讲即便原告对该物业小区进行管理服务支出了该笔费用，但原告对该小区进行物业管理不具有管理权，缺少对该小区物业管理的合法依据，因此原告以该笔支出费用向被告主张权利缺少合法性。4、会计账目6本，证实：原告自2019年1月起至2019年末为禧家园小区物业服务管理维修等事项持续支出并记录在册，可以反映出原告在2019年1月至年末期间始终为该小区提供物业服务，原告已尽到物业服务合同的合同义务。被告认为服务标准、服务内容在服务合同中没有明确约定，关键是未取得服务该小区的物业管理资格，缺乏法律依据，收费标准缺乏法律依据，服务标准及内容不明确，因此其费用支出作为依据向被告主张权利缺乏合法性，也没有与被告签订服务合同。被告赵翌博未向本院提交证据。根据双方当事人的质证意见，本院对原、被告提交的证据审查认证如下：原告提交的证据可以证实被告公司虽然未与原告直接签订物业服务合同，但是原告实际已经为被告所居住的小区进行了物业服务的事实。本院对该事实予以确认。本院根据原、被告提交的证据及原、被告的庭审陈述，查明案件事实如下：2018年11月，原告绥化市岩安物业管理有限公司入驻绥化市北林区禧家园小区进行物业服务，与部分业主签订了《禧家园小区物业服务管理合同书》，合同中对原告公司的服务事项及服务标准、费用进行了约定。被告居住在禧家园小区10栋2号别墅，房屋面积410平方米，被告未与原告签订物业服务合同。原告自2018年11月份起在禧家园小区从事物业服务工作，免费服务两个月至2018年12月末。有偿服务自2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告一直未向原告交纳物业费。现原告要求被告按照其与其他业主签订的合同的约定向其交纳自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业费4920元（410平方米×1元/平方米×12个月），卫生费360元，同时依照约定交纳自逾期之日起至物业费交纳完成之日止以日费用千分之一计算的滞纳金。被告以原告系强行入驻小区进行物业服务、其与该原告未签订物业服务合同、原物业公司尚欠其安装大供热费、物业费等应由原告公司承接等理由进行抗辩，拒绝向原告支付物业费。本案经本院调解未果。本院认为，原告与绥化市北林区禧家园小区部分业主签订物业服务合同，为该小区提供了14个月的物业服务，其中2个月为免费服务，原告为此付出了相应的人力、物力，该服务行为已经完成。原告虽然未与被告签订书面合同、服务行为未经被告的书面认可，但双方的事实合同关系已经成立，被告已经实际享受了原告提供的相应的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳相应的物业服务费用。关于该费用应如何确认的问题，根据被告自述，该小区初始物业服务企业收取的费用为每平方米0.5元，原告公司的上一个物业服务企业虽然收取了每平方米1元的服务费，但其中包含了其它费用，故本院根据本案实际情况酌情按照每平方米0.5元的标准予以支持。关于原告主张每户应另行交纳360元卫生费的诉求，因双方没有单独且明确的约定，且该费用包含在物业费中，故原告主张卫生费本院不予支持。因双方未签订合同也未约定违约金，且没有法律规定，故滞纳金部分诉请不予支持。关于被告辩称原物业公司尚欠其供热费、物业费等，因被告未提交相应证据证实该部分费用的确实存在，故本院对被告上述抗辩意见不予采信，被告可提供相应证据后另行向责任方主张返还。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵翌博向原告绥化市岩安物业管理有限公司交纳物业管理费2050元（410平方米×0.5元/平方米/月×12个月）。二、驳回原告绥化市岩安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵翌博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 司 琪二〇二一年六月二日书记员 潘酌皓