山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初2184号原告：许蕾（曾用名许雷），女，汉族，1975年9月24日出生，住枣庄市市中区。被告：枣庄大阳置业有限公司，住所地：高新区嘉汇大厦。法定代表人：朱元超，职务：董事长。统一社会信用代码：913704035887718173。委托诉讼代理人：王善文（特别授权），山东恒平律师事务所律师。委托诉讼代理人：布强（特别授权），男，公司法务部负责人。原告许蕾与被告枣庄大阳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许蕾、被告枣庄大阳置业有限公司（以下简称“大阳公司”）委托诉讼代理人王善文、布强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许蕾向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期交房违约金62881.37元（从购房合同约定的2015年7月20日起至其办证日期2020年9月6日止，1772天乘日万分之一乘354861元）；二、判决被告立即支付原告逾期办理不动产转移登记的违约金3885.7元（从购房合同约定的2015年7月20日起至竣工日期2018年10月17日，按照3年乘日万分之0.1乘354861元）；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月28日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定买受被告开发的位于薛城区房屋一套，总价款354861元，被告应当在2015年7月20日前向原告交付房屋，交付时该商品房应当已取得建设工程验收合格证明文件（第十条）。原告按照约定支付了全部价款，但被告至今未向原告交付房屋。2020年9月，原告在得知其他业主已办理不动产登记的情况下，找到被告要求办理房产证，并要求被告交付房屋。被告于2020年9月6日为原告办理了不动产转移登记。按照合同约定，被告应当向原告承担逾期交房和逾期办证的违约责任（第十三条第1款第（1）项、第十九条第3款第（2）项）。按照原告不动产登记证书记载，房屋竣工时间为2018年10月17日。综上，被告应按照商品房买卖合同的约定向原告履行交付房屋及将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。因被告为履行上述义务，造成原告户口不能迁入，工作、子女入学等遇到影响，房屋不能上市交易等损失，合同约定的逾期交房违约金日万分之一明显过低，被告应按同期租房赔偿原告的损失。约定的逾期办证违约金为日万分之零点一亦明显过低，应调整为日万分之一。对于逾期交房违约金，原告暂按合同约定主张权利，对于该违约金低于同期房租的部分，原告保留诉权。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。被告大阳公司辩称，1、关于逾期交房的违约金，合同约定的上房时间为2015年7月20日，该房的竣工验收时间是2018年10月17日，此时已具备交房条件，当时大部分业主都积极上房，也有个别业主不积极上房，能够上房而由于业主不积极上房，不能计算逾期交房的违约金，也就是说在2018年10月17日之后的时间不能计算逾期交付违约金。原告起诉主张权利的立案时间是2021年5月21日法律规定的三年时效，三年之前的也就是在2018年5月21日之前的已超过法律规定的诉讼时效，不应支持。也就是说只支持2018年5月21日至2018年10月17日之间的，每日万分之一的逾期交房违约金，大约5,000元左右。2、关于逾期办房产证的违约金问题，合同约定的交房时间为2015年7月20日，超过90日的为逾期时间，被告对于1号楼办大房产证的时间是2019年12月3日，也就是说在当日起各业主就能到房产交易中心去办理各家各户的房产证，也有个别业主怠于办理，业主不积极办理不积极提供手续的，被告也无法为其办理房产证。由于业主不积极办证的不能计算逾期，也就是说在2019年12月3日以后不能计算逾期办理的违约金，同上原告起诉主张权利的立案时间是2021年5月21日，法律规定三年的诉讼时效，三年之前的也就是在2018年5月21日之前的，已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持，也就是说只能支持2018年5月21日至2019年12月3日之间的逾期办证的违约金，按合同约定每日万分之0.1计算，大约2,000元左右。3、原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，是经过双方协商确定的条款，原告在诉状中所要求的逾期交房违约金按房租计算以及逾期办证违约金过低，要求增加无事实依据和法律依据，应予以驳回。经审理本院认定，2015年4月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于薛城区住房一套。该合同中约定，房屋预测建筑面积为102.03平方米，单价为每平方米3479.37元，总金额355000元整；原告首期支付购房总价款的32.39%，共计115000元，其余价款向枣庄农村商业银行股份有限公司借款支付。贷款最迟在2015年6月8日前办理完毕。被告应于2015年6月8日前向原告交付该商品房。被告逾期在90日内交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；超过90日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部房款，并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.1的违约金。同时合同还约定，该商品房达到交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点等内容。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约责任由出卖人承担。该合同签订前，原告于2015年4月16日已向被告交付房款10000元，被告向原告出具收据一张。合同签订当日，原告向被告支付全部剩余购房款345000元，被告向原告出具金额分别为115000元、230000元的收据两张。另查明，2020年9月6日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书，该证书显示涉案房屋坐落在薛城区，房屋建筑面积101.99平方米，房屋价税合计354861元，房屋竣工时间为2018年10月17日。庭审中，被告提交不动产权证书一份，该证书显示被告大阳公司坐落在薛城区完成初始登记的时间为2019年12月3日。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据、不动产权证书、被告提交的不动产权证书等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告诉请的逾期交房违约金能否予以支持；二、原告主张支付逾期办理不动产权转移登记违约金的请求能否支持。关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2015年7月20日前交房，并且被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，在交房时被告应当向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告并应承担违约责任。现结合原被告提交不动产权证书记载涉案楼房的竣工时间为2018年10月17日，被告的上述行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。而原告的立案时间为2021年5月20日，被告关于原告主张逾期交房违约金在2018年5月20日之前的已超过诉讼时效的抗辩，本院依法予以采信。因原被告双方均未提交证据证明涉案房屋的交付时间，而被告取得不动产权证的时间为2019年12月3日，故本院认为此时该房屋已经具备上房条件，该时间视为房屋的交付时间。按照原、被告双方的约定，被告逾期超过90日交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。综上，被告的逾期时间应从2018年5月20日起至2019年12月3日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。故被告应支付给原告逾期交房违约金19,943.2元（354,861元×562×日万分之一）。关于争议焦点二，本院认为，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，本院认定被告交付涉案房屋的时间为2019年12月3日，根据合同约定，被告提供资料报产权登记机关备案的时间应自2019年12月3日起90日内，而被告在2019年12月3日已经取得了不动产权证即已完成了报产权登记机关备案。故，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请既不符合合同约定，也无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄大阳置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告许蕾逾期交房违约金19,943.2元;二、驳回原告许蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取735元，由原告许蕾承担515元，被告枣庄大阳置业有限公司承担220元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王雷二〇二一年六月十六日书记员  杨静