湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终722号上诉人（原审原告）：刘帅，男，1990年2月4日出生，汉族，住湖南省攸县，现住湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审被告）：胡永红，女，1967年8月29日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人刘帅与上诉人胡永红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘帅的上诉请求：1、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5179号民事判决；2、支持上诉人胡永红赔偿上诉人刘帅装修损失2300元及所交电费200元损失；3、上诉人胡永红承担本案一审、二审诉讼费用。事实理由：一审未认定全部事实及损失，判决不公正。上诉人胡永红辩称，请求驳回上诉人刘帅的上诉请求，撤销原判。上诉人胡永红不需要返还上诉人刘帅的租金和保证金。答辩意见与我方的上诉状的意见一致。上诉人胡永红的上诉请求：撤销原判，判令上诉人胡永红不需要返还上诉人刘帅的租金和保证金。事实及理由：一、纠纷的性质不是上诉人胡永红与原租户的纠纷，而是上诉人刘帅与原租户的纠纷。上诉人刘帅意欲占有不属于他的财产和权利而引发的。案件关键财产房子中的玻璃墙——是原租户再无利用价值的建设。由于上诉人胡永红不在当地，在原租户退房当日即退了保证金给原租户，因此尽管上诉人胡永红催促，但原租户不愿意再耗费工钱拆除没有价值的玻璃墙，也没有修复洗手间缺失的两块玻璃。而上诉人刘帅由于拒付原租户留在该房的充值电费引发了矛盾，原租户发现上诉人刘帅将利用其原在房内的玻璃隔墙，于是要求拆除否则即行抵售。而上诉人刘帅拒付原租户存留本房中的充值电费的理由，是房内两块缺失玻璃原租户造成需予修复，此两块玻璃上诉人胡永红已经超值给付了上诉人刘帅。上诉人刘帅在签约租赁时已向上诉人胡永红以此两块玻璃要了1000元让利得到了解决。上诉人刘帅答辩称，答辩意见与我方的上诉状的意见一致。刘帅向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告承担原告的装修损失2300元；3、被告返还半年租金7000元，保证金3000元；4、被告返还200元交给物业的电费；5、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2020年7月1日，原、被告双方签定房屋租赁合同，约定被告名下位于株洲市芦淞区××街××号××房××室（以下简称案涉房屋）出租给原告，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30日止，年租金14000元整，由乙方（原告）在合约签订后交付半年租金7000元给甲方（被告），并同时给予保证金3000元整，合计10000元，乙方于2021年1月1日交付下半年租金。物业费按半年交，乙方每个季度将应清缴物业费用交给甲方代缴物业管理处。甲方因该物业发生任何经济及产权纠纷均与乙方无关，乙方有权继续执行本合同到合约期满为止，如因此导致乙方受到损失的，乙方有权利解除本合同并且要求甲方赔偿乙方因此所受到的损失。任何一方违反本合同条款或国家法律法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际为准。合同签订后，原告即向被告支付半年租金7000元，保证金3000元，合计10000元。因被告与前租户廖正剡就涉案房屋交接存在纠纷，原告未能实际进入案涉房屋进行装修施工，经原告向被告反馈情况要求被告解决与廖正剡的纠纷，但未能顺利解决。后原告于2020年8月初通知被告解除房屋租赁合同，被告于2020年8月16日对案涉房屋更换门锁。原、被告就解除事宜协商未果，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为双方租赁合同是否已解除，被告是否应退还原告租金7000元、保证金3000元、电费200元并赔偿损失2300元。现分析如下：本案中，原、被告双方之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应受其约束。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。被告应将案涉房屋交付于原告刘帅,由于案外人廖正剡与被告存在租赁纠纷，廖正剡使用涉诉房屋未腾退,致使原告未能在租赁期对案涉房屋占有使用，后经原告向被告反馈要求被告处理并将案涉房屋交付给原告使用，但被告未能与廖正剡达成一致，原告仍无法占有使用案涉房屋，后原告于2020年8月初通知被告解除房屋租赁合同，双方协商未果，被告于2020年8月16日更换案涉房屋门锁的行为，应视为被告同意解除协议，故原、被告双方签署的房屋租赁协议于2020年8月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告为履行租赁合同，已向被告支付租金7000元及保证金3000元，该10000元应属原告损失，根据租赁合同约定，因被告因案涉房屋发生任何经济纠纷，如因此导致原告受到损失的，原告有权利解除本合同并且要求被告赔偿其因此所受到的损失。因此，对于原告要求被告返还租金7000元及保证金3000元的诉请，一审法院依法予以支持。至于其要求被告赔偿装修损失及电费损失，因其未能提供相关证据证明该损失实际发生，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘帅与被告胡永红签订的房屋租赁合同于2020年8月16日解除。二、限被告胡永红于本判决生效后七日内向原告刘帅返还租金7000元、租房保证金3000元，以上合计10000元。三、驳回原告刘帅的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费112元，减半收取56元，由被告胡永红负担。二审中，上诉人刘帅提交了四份新证据，即证据1、上上诉人胡永红向租户廖某收取租金至2020年7月31日的微信聊天记录。拟证明上诉人胡永红的房屋存在纠纷，且上诉人胡永红在多方收取房租。证据2、本人已租赁1201号办公室。证据3、营业执照复印件一份，本人从事电脑行业。拟证明本人真实需要办公场地。证据4、装修支出清单和现场照片，拟证明我的装修损失。上诉人胡永红发表质证意见认为，对证据的三性均不认可。1、上诉人刘帅提交的四份证据均不是在举证期间提出的。2、上诉人刘帅提交的证据1跟本案毫无关联，不是本案期间发生的事情。3、玻璃墙是原租户的，不是上诉人刘帅的。因上诉人刘帅提交的四份证据不能证明上诉人刘帅的装修损失，本院不予采信。上诉人胡永红未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是：1、上诉人胡永红是否应向上诉人刘帅返还租金7000元、保证金3000元。2、上诉人胡永红是否应向上诉人刘帅赔偿装修损失和电费损失，如成立，金额如何确定。现分析如下：2020年7月1日上诉人刘帅、胡永红签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，内容合法有效。该合同约定上诉人胡永红将位于株洲市芦淞区××街××号××房××室出租给上诉人刘帅，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30号止。上诉人刘帅在一审庭审中陈述，协议签订是在2020年7月3日，当天交付了房屋。之后因前租户廖正剡拆隔断墙的问题与上诉人刘帅产生纠纷，上诉人刘帅、胡永红协商未果，双方对于解除房屋租赁合同均无异议。根据合同约定，上诉人刘帅向上诉人胡永红支付的租金7000元及保证金3000元，应予退还。一审判决上诉人胡永红向上诉人刘帅返还租金7000元、租房保证金3000元，处理恰当，本院予以支持。对于上诉人刘帅上诉提出要求上诉人胡永红赔偿装修损失及电费损失，因上诉人提交的现有证据不能证明损失实际发生，本院不予支持。综上，上诉人刘帅、胡永红的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人刘帅预交50元、上诉人胡永红预交50元，分别由上诉人刘帅、胡永红负担。本判决为终审判决。审 判 长  石   安   旭审 判 员  陈      蓉审 判 员  梁   雄   文二〇二一年六月二十三日法官助理  谢晓红书记员文雅