广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6832号上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧燕，女，1988年2月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省翁源县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市纸乎折也文化用品有限公司，住所地广东省广州市荔湾区紫荆道73号第B418。法定代表人：张建，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘婷，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人张慧燕因与被上诉人广州市纸乎折也文化用品有限公司（以下简称纸乎折也公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7398号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人张慧燕上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.纸乎折也公司向张慧燕返还押金67200元；3.纸乎折也公司向张慧燕赔偿装修损失41624元；4.依法驳回纸乎折也公司全部反诉请求；5.一、二审诉讼费用全部由纸乎折也公司承担。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同存在无效情形，一审法院未作审查。（一）纸乎折也公司并非涉案房屋的所有权人，无证据证明其享有房屋出租的权利，亦无涉案房屋所有权人同意转租。（二）涉案房屋原属于工厂厂区，改造作为商业的产业园区，但无证据证明该房屋取得消防验收合格。二、退一步说，如法院认定案涉租赁合同有效，但纸乎折也公司欺诈隐瞒涉案房屋实际面积，导致张慧燕承担的租金多了一倍，显失公平。三、案涉合同无效或被撤销，纸乎折也公司存在严重过错，应返还张慧燕押金，并承担赔偿责任。（一）一审法院未查明纸乎折也公司是否有权收取租金，直接判决张慧燕向纸乎折也公司支付租金，没有法律依据和事实依据。（二）合同无效或被撤销，自始没有法律效力，纸乎折也公司因该合同而取得张慧燕的押金67200元，应退还给张慧燕，且违约金条款也属无效，张慧燕不支付违约金。（三）因纸乎折也公司过错，导致合同无效或被撤销，张慧燕装修涉案房屋共花费41620元，纸乎折也公司应予赔偿。纸乎折也公司对此不予认可，可进行装修费用评估。四、涉案房屋未通过消防验收，面积严重不符导致张慧燕无法办理相关经营证照，张慧燕租赁合同目的无法实现，纸乎折也公司的反诉请求，应予驳回。综上所述，张慧燕依法改判。被上诉人纸乎折也公司二审答辩称：一、张慧燕称纸乎折也公司不是产权人，无权出租房屋，租赁合同无效，没有法律依据。使用权是所有权的权能之一，在所有权不转移的情况下，使用权可以依合同转移。事实上，涉案房屋在广州1850创意园内园区方设置物业管理处进行日常管理，纸乎折也公司是通过承租取得涉案房屋的使用权。张慧燕提出房屋未经消防验收，张慧燕无法使用房屋，因此租赁合同无效。纸乎折也公司认为合同作为民事法律行为，行为人具有行为能力，意思表示真实，不违反法律强制性规定，不违反公序良俗，即为有效。张慧燕的合同目的能否实现并不影响合同效力。事实上张慧燕使用涉案房屋拖欠租金，在严重违约的情况下，仍于2020年5月29日将涉案房屋的地址用于注册张慧燕参股的广东烹百鲜餐饮管理有限公司。二、张慧燕在一、二审中反复称涉案房屋未经过消防验收、面积不符，导致无法办理相关经营执照与事实不符。张慧燕提及租赁合同因欺诈而撤销，撤销合同与确认合同无效是完全不同的诉讼请求，张慧燕二审提出合同撤销属于新增诉请，不属于本案二审审理范围。三、关于装修费用的问题，涉案租赁合同的解除是张慧燕严重违约造成的，纸乎折也公司无需要赔偿或补偿张慧燕的装修损失。张慧燕一审举证期限内未作充分举证，理应承担举证不能的法律后果。张慧燕二审申请对装修费用评估不应采纳。张慧燕于2020年7月10日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.张慧燕、纸乎折也公司签订的租赁合同无效；2.纸乎折也公司向张慧燕返还押金67200元；3.纸乎折也公司赔偿张慧燕装修损失41624元；4.本案诉讼费由纸乎折也公司承担。纸乎折也公司反诉请求判令：1.张慧燕向纸乎折也公司支付2020年3月10日至3月31日、2020年5月、2020年6月1日至6月6日的租金61109.68元及延期支付利息664.57元（利息以61109.68元为基数，自2020年6月7日计算至之际支付之日止按同期贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年8月6日）；2.本案诉讼费由张慧燕负担。一审法院经审理查明：2020年3月9日，纸乎折也公司（出租方，甲方）与张慧燕（承租方，乙方）签订《广州1850创意园62栋租赁合同》，约定：甲方提供给乙方租赁使用的物业位于广州市荔湾区芳村大道东200号，租赁物业的编号为62栋，作为经营场地使用。甲方提供给乙方租赁使用的物业面积约：400平方米（其中有上盖物业建筑面积0平方米，无上盖物业面积400平方米），该租赁面积有产权证的，以物业产权面积为准，没有产权证的以实际测量面积为准（详见附件1）。甲方提供给乙方租赁使用的物业用途为进行电子商务相关活动，或：办公。乙方如要改变其经营项目但不属于上述类别的须征得甲方的书面同意许可（未经甲方书面同意，乙方不得改变经营范围）。甲方提供给乙方租赁使用的物业租期从2020年4月1日至2022年3月31日止，为期24个月，装修免租期从2020年3月10日至2020年3月31日止。第六条第一点：租金从2020年4月1日至2021年3月31日所租物业租金（不含管理费）合计人民币32000元/月。租金第一年不变，从第二年开始，租金在上一年租金的基础上，每一年递增一次，递增率为4%。第六条第三点：乙方须于每月五日前向甲方缴纳该月租金和管理费，如乙方进驻时间在该月的五日后，乙方须于本合同签订后一周内将该月的租金缴清（交费的计算方式：月租金÷当月天数×进驻天数）。第八条：乙方在签订合同后三日内需支付合同首月租金、按金给甲方，首月租金数额，即人民币33600元，按金数额相当于二个月租金，即人民币67200元，物业管理费由甲方承担，如乙方违反本合同，甲方有权没收该按金；该合同按金于本合同租赁期满后，在乙方没有违约的前提下由甲方无息退还给乙方；此按金、不能抵扣租金以及其他相关费用。第十五条：（三）未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项的3‰向甲方支付滞纳金。如拖欠前述任何款项又未取得甲方的书面同意延期缴纳的，逾期达三十天，视作乙方不履行合同，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并没收合同按金。（四）租赁期间，如乙方提前终止或擅自解除合同，甲方有权没收乙方所交的按金作为赔偿金，并保留向乙方追讨所受经济损失的权利。（五）乙方提前终止、擅自解除合同或者由于乙方违约甲方解除合同的，若甲方给予过乙方免租期租金优惠或其他优惠的，乙方应补交、返还免租期租金及其他优惠；等等。合同签订后，张慧燕缴纳押金67200元，并向纸乎折也公司支付2020年4月租金32000元。2020年5月11日，广东汇鲜餐饮管理有限公司向纸乎折也公司达送《关于1850创意园62栋1楼租赁面积洽谈书》，称我司授权员工张慧燕负责签约您的场地1850创意园62栋1楼及2楼隔层，现检测实际面积为210平方米，与合约签署面积400平方米相差甚远，等等。2020年6月6日，纸乎折也公司向张慧燕发出《催款通知书》，称张慧燕共需交水电费及租金：43387.13元（即5月份租金32000元+4-5月份水电费4987.13元+6月份6天租金6400元），若再不交齐租金，我司将于2020年6月7日收回场地，合同终止，等等。2020年6月24日，张慧燕通过微信向纸乎折也公司发送《通知函》，称纸乎折也公司于2020年6月1日开始对涉案房屋停水停电，6月7日封锁并收回涉案房屋且擅自终止了租赁合同，造成张慧燕重大物品损失，鉴于上述情况，郑重要求纸乎折也公司：1.同意自2020年6月7日起终止履行《租赁合同》，要求三日内协助张慧燕将物品搬出；2.返还支付的两个月押金；3.赔偿装修损失。另查，据广州市不动产登记查册表记载：广州市芳村区芳村大道东路200号62栋，建筑面积为109.696平方米，总层数1层，权利人为广州市金珠江化学有限公司，占有部分：全部。2009年6月9日，广州市城市规划局向广州市金珠江化学有限公司出具《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函〔2009〕4442号），其中载明：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，同意你单位的共73栋多层建筑（自编6-59栋、61-75栋、79-82栋及86栋）进行厂区“退二进三”改造后临时作为商业、设计、展览等创意产业园区。一审庭审中，张慧燕称根据其自行测绘的面积，涉案房屋一楼为99.22平方米，二楼面积为114.43平方米，房屋只有210平方米。纸乎折也公司对张慧燕所述不予确认，称张慧燕所述的210平方米为室内面积，未包含公摊、楼梯、走廊等面积，涉案房屋一楼约为120平方米，二楼约280平方米。一审诉讼中，张慧燕提交《整装设计装饰报价装修清单（散装）》及微信聊天记录，微信聊天记录主要内容为张慧燕向纸乎折也公司提出涉案房屋实际面积少于合同约定面积，要求变更合同，双方就此事进行沟通协商，《整装设计装饰报价装修清单（散装）》拟证明张慧燕对涉案房屋进行装修并花费41624元的事实。纸乎折也公司对《整装设计装饰报价装修清单（散装）》不认可，认为是张慧燕单方制作，微信聊天记录无异议，但不认可张慧燕所称的面积。一审庭审中，双方确认约定以80元/平方米计算租金，张慧燕称签订合同前有去涉案房屋进行实地查看，后经实际测量只有200多平方米，与合同约定面积不符，与纸乎折也公司协商变更合同未果，引发本诉。一审法院认为：张慧燕与纸乎折也公司签订的《广州1850创意园62栋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。《广州1850创意园62栋租赁合同》约定租赁建筑面积为400平方米，但涉案房屋实际登记产权面积为109.696平方米，庭审中，张慧燕陈述涉案房屋一楼为99平方米左右，纸乎折也公司陈述一楼面积为120平方米左右，双方所述涉案房屋一楼面积与实际登记产权面积大致相当，故《广州1850创意园62栋租赁合同》关于该109.696平方米的面积约定合法有效，而对于超产权面积部分，纸乎折也公司并没有提供证据证实具有合法报建手续，因此，《广州1850创意园62栋租赁合同》中超产权面积部分无效。合同无效，基于无效合同取得的财产应各自返还，故纸乎折也公司依据无效合同取得的押金（按金）48771元（67200元-67200元×109.696/400）应当返还给张慧燕。至于《广州1850创意园62栋租赁合同》的其他内容，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的关于效力的强制性规定，各方应按照合同约定切实履行。现双方均同意2020年6月7日解除涉案《广州1850创意园62栋租赁合同》，一审法院予以确认。张慧燕诉请全部《广州1850创意园62栋租赁合同》无效，理据不足，不予支持。对于合同有效部分的押金问题，张慧燕称涉案房屋经实测只有210平方米，与合同约定的400平方米相差较大，因此要求减租未果致拖欠租金，一审法院认为，双方签订涉案《广州1850创意园62栋租赁合同》前，张慧燕已对涉案房屋进行过实地查看，而张慧燕主张涉案房屋只有210平方米，与合同约定的面积相差较大，实地查看时理应可以辨别，若有异议应当提出，张慧燕签订了约定涉案房屋面积为400平方米的合同，视为其对合同约定的面积认可，故张慧燕再以此为由拖欠租金达30天以上，违反了合同约定，构成违约，纸乎折也公司可根据合同约定没收张慧燕合同有效面积部分押金18429元。关于租金问题，对于109.696平方米部分，张慧燕理应按合同约定向纸乎折也公司支付租金，对于面积超出部分，虽然无效，但纸乎折也公司使用了全部涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，纸乎折也公司诉请张慧燕支付2020年5月至2020年6月6日期间全部租赁费用理据充分，予以支持。关于免租期间2020年3月10日至3月31日期间的租赁费用问题，如前所述，张慧燕违反了合同约定，构成违约，根据合同约定，张慧燕应向纸乎折也公司根据合同实际履行租期补交合同有效部分面积的装修免租期租金，对于合同无效部分面积的占有使用费问题，该部分面积缺乏装修免租期的合同依据，故张慧燕应根据实际使用情况向纸乎折也公司支付全部占有使用费。综上，张慧燕应按合同约定标准32000元/月向纸乎折也公司支付租赁费用合计59045元（32000元/月÷31天/月×20天+32000元/月÷30天/月×6天+32000元）。由于涉案合同存在超面积租赁无效问题，张慧燕主张的2020年5月-6月6日的租金逾期违约金的基数应当以逾期租赁费用金额的109.696/400确定。关于逾期违约金标准问题，合同约定每日按逾期付款额的千分之三计算违约金过高，一审法院酌定为租金逾期违约金以每月所拖欠租赁费用额的109.696/400为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计，自当月6日起计至实际付清之日止。关于张慧燕主张的装修损失，首先，因张慧燕在签订涉案合同时，对涉案房屋的产权情况未尽到基本的审慎义务，对合同的无效存在过错；其次，张慧燕仅提交整装设计装饰报价清单（散装）拟证明其存在的装修损失，但该证据不能证明该费用已经发生，即使有发生也不能证明系因涉案租赁合同而产生的费用，故应承担举证不能的法律后果，综上，对张慧燕诉请纸乎折也公司赔偿装修损失的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月8日判决如下：一、确认原告张慧燕与被告广州市纸乎折也文化用品有限公司于2020年3月9日签订的《广州1850创意园62栋租赁合同》中超出产权证记载的面积109.696平方米的部分无效；二、被告广州市纸乎折也文化用品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张慧燕返还押金（按金）48771元；三、原告张慧燕在本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州市纸乎折也文化用品有限公司支付2020年3月10日至3月31日、2020年5月1日至6月6日期间的租赁费用59045元及2020年5月1日至6月6日的租金逾期违约金（以每月所拖欠租赁费用额的109.696/400为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计，自当月6日起计至实际付清之日止。其中5月租赁费用32000元，6月1日至6日租赁费用为6400元）；四、驳回原告张慧燕的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市纸乎折也文化用品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1238元，由原告张慧燕负担474元，被告广州市纸乎折也文化用品有限公司负担764元；反诉受理费672元，由原告张慧燕负担649元，被告广州市纸乎折也文化用品有限公司负担23元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、张慧燕二审期间向本院提交：1.聊天记录；2.广东汇鲜餐饮管理有限公司在2020年4月30日向房东出具的关于1850创意园62栋1楼租赁面积洽谈书；3.张慧燕与房屋现承租人的聊天记录，拟证明纸乎折也公司现出租给案外人的月租金为2万元。纸乎折也公司质证称：对真实性、合法性没有异议，但该证据不能证明张慧燕的主张；张慧燕成功登记公司并使用了涉案房屋，其合同目的不存在无法实现的情形。二、纸乎折也公司二审期间向法院提交：广东烹百鲜餐饮管理有限公司的营业执照网上打印件，拟证明张慧燕作为股东的广东烹百鲜餐饮管理有限公司于2020年5月29日登记注册，登记住所为涉案房屋所在地址。张慧燕质证称：确认纸乎折也公司提交证据的真实性，该公司一直没有经营，张慧燕尚未前往工商部门办理该公司注销手续。本院经审查双方当事人提交的前述材料认为，前述材料均非二审新证据，且与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同效力及押金退还问题；二、租金（占有使用费）及违约金的认定；三、装修损失赔偿的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力及押金退还问题。因张慧燕与纸乎折也公司签订的涉案《广州1850创意园62栋租赁合同》约定租赁建筑面积为400平方米，但涉案房屋实际登记产权面积为109.696平方米，对于超出部分面积，纸乎折也公司未提供证据证实具有合法报建手续。一审法院认定《广州1850创意园62栋租赁合同》产权面积109.696平方的合同合法有效，超产权面积的合同无效，并认定无效合同取得的押金（按金）48771元（67200元-67200元×109.696/400）应当返还给张慧燕，合法有据。《广州1850创意园62栋租赁合同》所涉房屋有产权的面积109.696平方米，该合同合法有效，对双方均具有约束力。张慧燕在签订合同之前已对涉案房屋进行过实地查看，其主张涉案房屋只有210平方米，与合同约定的面积相差较大，实地查看时理应可以辨别，但其并无证据证明其提出过异议。张慧燕签订涉案租赁合同约定承租涉案房屋面积约400平方米，视为其对合同约定的计租面积予以认可，张慧燕事后以此为由拖欠租金超过30天以上，违反合同约定，纸乎折也公司有权依据合同约定解除合同没收有效合同的押金18429元。因此，张慧燕上诉主张涉案租赁合同全部无效，纸乎折也公司应向其返还全部押金，不能成立。二、关于争议焦点二，租金（占有使用费）及违约金的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。据此，对于租赁合同有效以及无效部分，张慧燕均应据实支付租金或占有使用费，并对合同有效部分租金计付逾期付租违约金。一审法院对此认定理据充分，并已作充分阐述，不再赘述。张慧燕二审所举证据并不足以推翻一审认定的事实和处理结果，本院不予支持。三、关于争议焦点三，装修损失赔偿的问题。因如前文所述，张慧燕在签订涉案租赁合同时，对涉案房屋产权情况未尽到基本的审慎义务，对合同的无效存在过错。对于有效合同部分，张慧燕存在违约行为。张慧燕要求纸乎折也公司赔偿装修损失没有依据。一审中，张慧燕亦未提供充分证据证明其装修损失，一审法院认定张慧燕自行承担举证不能的法律后果，并无不妥。张慧燕二审申请法院对此评估超过举证期限，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张慧燕的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由上诉人张慧燕负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月十七日书记员  纪惠敏黄晶晶