山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1002民初1345号原告（反诉被告）：威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社，统一社会信用代码N2371002334334406K，住所地威海市环翠区孙家疃街道外窑社区居委会内。法定代表人：夏斌，理事长。委托诉讼代理人：张华建，北京市盈科（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于肖颖，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪淑芬，女，1947年10月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：戚其新，男，1971年2月7日出生，汉族，住威海市环翠区，系汪淑芬之子。委托诉讼代理人：苗丽，山东合度律师事务所律师。原告（反诉被告）威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社（以下称外窑合作社）与被告（反诉原告）汪淑芬土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）外窑合作社之法定代表人夏斌及委托诉讼代理人于肖颖，被告（反诉原告）汪淑芬及其委托诉讼代理人戚其新、苗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。外窑合作社向本院提出如下诉讼请求：1、确认其与汪淑芬之间的土地租赁合同已解除；2、判令汪淑芬在10日内清除地上房屋等附属设施并返还租赁土地；3、本案诉讼费用由汪淑芬承担。事实和理由：2001年春，威海市环翠区孙家疃镇外窑村委会（经改制其对外债权、债务由外窑合作社承担）与汪淑芬口头约定：将位于外窑村××原有集体经营××2亩大小）租赁给汪淑芬，土地租金为70元每年，未约定租赁期限，外窑村委会可随时收回该地块。自2013年起，考虑到国家免除农业税，就停止对汪淑芬土地租金的收取；近年来，随着城市建设的发展，租赁地块已与居民区地理位置相邻，该地块果园环境脏、乱问题日益突出，直接影响周围居民生活，外窑合作社为贯彻精致城市建设的相关要求和美化环境的需要，多次与汪淑芬沟通果园杂物、垃圾清除等事宜，但均未达成一致。2020年11月27日，外窑合作社向汪淑芬发送了解除合同通知，通知其解除土地租赁合同并给予7天时间拆除其自行搭建的板房和采摘已成熟的苹果。汪淑芬已签收该解除合同通知书，但一直未按照通知内容履行，仍然继续使用租赁地块，拒不返还，故诉至法院，请求处理。汪淑芬辩称，同意外窑合作社的诉讼请求。其于2001年承租威海市环翠区孙家疃镇外窑村委会位于该村东山的原集体经营的果园，土地租金为每年70元，自2013年起，因国家免除了农业税，外窑村委会不再向其收取租金。其自承租涉案土地至今，在承租土地上建立了板房、水池及栽种果树等，投入了大量的人力、物力。土地的投入是一个长期的过程、投入的回报周期漫长，现在土地上的果树才开始取得收获，正是可以弥补其土地投入的时候。外窑合作社在2020年12月突然要求解除双方的土地租赁关系，但不补偿其任何损失，于情于法均让其无法接受，故提起反诉，要求外窑合作社支付其补偿款332617.41元。本院经审理认定事实如下：2001年，威海市环翠区孙家疃镇外窑村委会与汪淑芬口头约定：将位于外窑村××集体经营××果园租赁给汪淑芬，土地租金为70元每年，双方未约定租赁期限，自2013年起，因国家免征农业税，外窑村委会停止对汪淑芬收取土地租金。汪淑芬承租涉案涉案土地后，在土地上加盖了板房、羊圈，增添了蓄水池、储水罐、机井、狗窝、厕所、铁艺大门等附属设施并栽种了果树，用于经营果园。2020年11月27日，外窑合作社向汪淑芬发送解除合同通知书一份，内容为：2001年春，威海市环翠区孙家疃外窑村委会（现改制为外窑合作社）与贵方口头约定：将东山原有集体经营的果园（约2亩大小）中约100棵小国光果树，以每棵5元的价格卖给贵方当柴火烧，并由贵方自行砍伐后耕种土地，外窑合作社每年收取70元土地租金，双方之间达成口头土地租赁合同；自2013年起，外窑合作社考虑到国家都免征了农业税，就停止收取贵方土地租金至今，近年来，随着城市建设的发展，租赁地块已与居民区地理位置相邻，该地块的环境问题直接影响周围居民生活，外窑合作社为贯彻精致城市建设的相关要求和美化环境的需要，多次与贵方沟通果园杂物、垃圾清除等事宜，但均未达成一致；由于贵方与外窑合作社之间的合同并未约定租赁期限，依法应当属于不定期租赁合同，现本社依据《合同法》第二百三十二条的规定，依法解除合同，通知如下：1、自本通知送达之日起，即解除与贵方口头达成的土地租赁合同；2、请贵方在收到本通知后7日内拆除租赁土地上搭建的板房并清除租赁土地上的水桶等杂物；3、请贵方在收到本通知后7日内完成对租赁土地上果树及果实的处理（10月底为苹果成熟期、现苹果已达采摘条件）。本案审理过程中，本院对涉案果园进行了现场勘查，涉案土地位于威海市环翠区居委会的东山，紧邻居民住宅楼。外窑合作社称，因涉案土地周边住宅楼中的居民多次就涉案土地上堆放杂物，影响居住环境向相关部门投诉，外窑合作社为配合精致城市建设及美化环境的需要，提出与王淑芬解除涉案土地租赁合同。本院根据汪淑芬的申请，委托山东省方盛价格询证有限责任公司对涉案土地上现有建筑物、附属设施（包括水井、机井等）及果树的价值按土地征收相关补偿标准进行了鉴定，该鉴定机构于2021年5月6日作出鲁方盛（2021）价字第010号评估报告，评估意见为：涉案土地上现有建筑物、附属设施（包括水井、机井等）及果树与评估基准日的土地征收补偿金额为179662元。汪淑芬因此次鉴定支出鉴定费10980元。外窑合作社质证称，对上述评估意见无异议，但是其与汪淑芬之间签订的系无固定期限的土地租赁合同，且其已履行相应通知义务，汪淑芬应自行处理地上的果树，故其不应对果树进行补偿，对于地上建筑物及附属设施，汪淑芬可自行拆走，由其自行处理，其亦不应给予补偿。汪淑芬质证称，对鉴定意见无异议，其并无用于移栽果树的其他土地，故其无法移栽果树，地上建筑物及附属设施是其为经营果园而增添的，其在涉案土地上进行了长期投入，外窑合作社单方要求解除合同，对其造成的经济损失应按照评估价值给予补偿。另查明，威海市环翠区孙家疃街道外窑社区居民委员会于2014年进行产权制度改革，新设立外窑合作社承接该居民委员会的一切债权、债务。本院认为，原威海市孙家疃镇外窑村民委员会与汪淑芬之间的口头土地租赁合同，系双方自愿达成，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应信守履行。因双方未约定土地租赁合同的期限，依照法律规定应视为不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，外窑合作社已于2020年11月27日向汪淑芬送达了解除合同通知书，汪淑芬在本案审理过程中亦同意解除双方之间的土地租赁合同，因此，本院对涉案土地租赁合同关系已解除的事实予以确认。因王淑芬现并无其他土地移栽涉案土地上的果树，故合同解除后，汪淑芬应清除涉案土地上的建筑物及附属设施，并将土地（含地上的果树）返还给外窑合作社。本案双方争议的焦点为：涉案土地租赁合同解除后，外窑合作社应否对汪淑芬在涉案土地上的建筑物、附属设施及果树予以补偿；如外窑合作社应给予汪淑芬补偿，给予补偿的数额问题。对此本院认为，本案双方之间系形成无固定期限土地租赁合同关系，外窑合作社有权随时通知王淑芬解除涉案土地租赁合同，故外窑合作社就涉案土地租赁合同的解除无需向王淑芬承担违约赔偿责任，但汪淑芬自2001年承租涉案土地至今已近20年，其为经营果园之需，对涉案土地进行了持续的人力、物力投入，因果园投入的回收需要较长周期，外窑合作社现因美化城市居住环境的公益需要，收回涉案土地，必然会给汪淑芬造成损失，故外窑合作社理应给予汪淑芬相应补偿；王淑芬作为土地的承租一方，在未与出租人约定土地租赁期限的情况下，理应预见到土地租赁合同随时解除对其土地上的投入所带来的风险，因此王淑芬自身应对合同解除后所受损失承担相应责任。综合以上，外窑合作社虽非违约解除涉案土地租赁合同，但涉案合同的解除实际给王淑芬造成了损失，基于公平原则，本院酌定由外窑合作社对王淑芬的损失给予50%的补偿为宜。涉案土地上现有建筑物、附属设施及果树的价值已由山东省方盛价格询证有限责任公司进行了评估，该鉴定机构具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，其采用土地征收相关补偿标准进行的价值评估亦客观公允，故本院对其出具的评估意见予以采纳。依据该评估意见，涉案土地上现有建筑物、附属设施及果树的补偿价值为179662元，涉案土地租赁合同解除后，该价值应作为王淑芬的损失由外窑合作社给予50%的补偿，补偿金额为89861元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社与被告（反诉原告）汪淑芬之间于2001年达成的口头土地租赁合同已解除；二、被告（反诉原告）汪淑芬于本判决生效后30日内，清除涉案土地（位于威海市环翠区）上的板房及附属设施（包括羊圈、储水罐、机井、狗窝、厕所），并将土地（含地上果树）返还给原告（反诉被告）威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社；三、原告（反诉被告）威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社于本判决生效后30日内给付被告（反诉原告）汪淑芬补偿款89861元；四、驳回被告（反诉原告）汪淑芬其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）汪淑芬负担；反诉案件受理费3145元、鉴定费10980元，由原告（反诉被告）威海市环翠区孙家疃街道外窑社区股份经济合作社负担6339元，被告（反诉原告）汪淑芬负担7786元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二一年六月二十八日书记员 张志伟（代）