江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初704号原告（案外人）：赵陈吉，男，1981年9月18日出生，汉族，住新沂市。原告（案外人）：付晓芳，女，1981年12月9日出生，汉族，住新沂市。原告赵陈吉、付晓芳共同委托诉讼代理人：陆成，江苏王军律师事务所律师。原告赵陈吉、付晓芳共同委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地新沂市钟吾路**。法定代表人：宋良然，该单位董事长。委托诉讼代理人：王文兴，男，该单位律师事务部律师。委托诉讼代理人：王硕，男，该单位工作人员。第三人（被执行人）：王长亮，男，1984年1月25日出生，汉族，住新沂市。第三人（被执行人）：杜皓月，女，1987年2月5日出生，汉族，住新沂市。原告赵陈吉、付晓芳与被告江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行)，第三人王长亮、杜皓月案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵陈吉，原告赵陈吉、付晓芳共同委托诉讼代理人王军、陆成，被告新沂农商行的委托诉讼代理人王硕到庭参加诉讼；第三人王长亮、杜皓月经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵陈吉、付晓芳向本院提出诉讼请求：1.判决不得对赵陈吉、付晓芳所有的位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）执行，并解除对涉案房屋的查封及拍卖等执行措施；2.判决确认涉案房屋的产权归赵陈吉、付晓芳所有；3.判令王长亮、杜皓月协助和配合赵陈吉、付晓芳办理涉案房屋产权过户手续；4.判令新沂农商行承担本案诉讼费用。事实和理由：赵陈吉、付晓芳系夫妻关系，王长亮、杜皓月系夫妻关系，双方通过悟空找房房产中介机构对涉案房屋达成买卖协议，于2018年5月21日签订《定金合同书》，于2018年5月22日签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为48万元，当日赵陈吉夫妻向王长亮夫妻一次性支付48万元购房款，王长亮向赵陈吉出具收据。因当时锦绣名苑小区土地问题不能办理房屋产权证书，故双方在签订《房屋买卖合同》后无法办理产权过户手续。赵陈吉夫妻对涉案房屋进行装修使用，水电费用户变更为赵陈吉、付晓芳，在2018年9月23日将涉案房屋出租给汪建东使用，租期为1年，租期届满后继续出租给汪建东使用至2020年9月23日，之后与品尚多超市签订租赁合同，租期为一年。在涉案房屋出租期间，水电费及物业费均系赵陈吉、付晓芳支付。2018年8月15日，新沂市人民法院作出(2018)苏0381执3376号执行裁定书及协助执行通知书在新沂市不动产登记局处查封了涉案房屋，对此查封情况新沂市人民法院仅在不动产登记局采取措施。赵陈吉、付晓芳对此毫不知情，至今才得知涉案房屋被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，赵陈吉、付晓芳在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款，已合法占有涉案房屋，因为所在小区土地问题不能办理产权手续导致无法过户，不是赵陈吉、付晓芳的原因。因此，赵陈吉、付晓芳享有对涉案房屋的物权期待权，足以排除执行，赵陈吉、付晓芳于2020年12月14日提出案外人执行异议。但贵院作出的(2020)苏0381执异242号裁定书，虽然依据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，但是却以认为赵陈吉、付晓芳明知涉案房屋不能买卖，存在过错，并驳回赵陈吉、付晓芳的申请请求，这与该条法律规定罗列的条件完全不相符，因而该裁定书驳回赵陈吉、付晓芳的申请请求是错误的，故提出本案执行异议之诉，请依法支持赵陈吉、付晓芳的诉讼请求。新沂农商行辩称，法院查封措施是合法有效的，应驳回赵陈吉、付晓芳诉讼请求。王长亮、杜皓月未做述称。经审理查明：2018年6月14日，本院对新沂农商行诉王长亮、杜皓月、陈为波、陈为礼、杨志高、徐佰安金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0381民初2445号民事判决：一、王长亮、杜皓月于本判决生效后十日内偿还新沂农商行借款本金20万元及利息（计算至2018年2月22日为90167.15元，以后利息按借款合同约定计算至实际给付之日止）；二、陈为波、陈为礼、杨志高、徐佰安对王长亮、杜皓月的上述债务承担连带清偿责任，其清偿后有权向王长亮、杜皓月追偿。根据新沂农商行的申请，本院于2018年7月20日立案强制执行，案号为（2018）苏0381执3376号。在本案执行过程中，本院于2018年8月15日作出（2018）苏0381执3376号执行裁定：查封王长亮所有的位于新沂市，期限为三年。本院于2018年8月23日将该民事裁定书及协助执行通知书送达房产登记机关。案外人赵陈吉、付晓芳对本案执行标的提出异议后，本院于2020年12月21日作出（2020）苏0381执异242号执行裁定：驳回赵陈吉、付晓芳的异议请求。赵陈吉、付晓芳不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋登记在王长亮名下，但未办理房屋所有权证。2018年5月21日，王长亮（卖方、甲方）、付晓芳（买方、乙方）、徐州磊德房地产营销策划有限公司（丙方）签订《定金合同》，该合同为悟空找房的制式合同。该合同记载，乙方预定甲方位于锦绣名苑**号楼**单元**室房产，乙方同意签订本合同时支付定金2万元；双方约定2018年5月22日前到悟空找房签订房屋买卖合同，任何一方逾期未签视为违约并承担相应的违约责任；协议房产总面积98平方米，以购房合同为主，总成交价格为48万元，此房为毛坯房，无车库。该合同下方甲方处为荣存银签名捺印，乙方处为付晓芳签名、捺印，徐州磊德房地产营销策划有限公司在经纪人签章处盖章。同日，荣存银向付晓芳出具2万元定金收据一张。2018年5月22日，王长亮、杜皓月（甲方、买方）与赵陈吉、付晓芳（乙方、卖方）签订《房屋买卖合同》（系第三联），该合同为悟空找房的制式合同。该合同主要约定，甲方将锦绣名苑**号楼**单元**室房屋出售给乙方，双方商定房产交易成交价为48万元，付款方式为2018年5月21日乙方已交2万元购房定金，且甲方已收取，甲方向乙方交出房产权属证明，转交丙方保管；房款支付方式为全款，首期房款26万元（含上述购房定金）于2018年5月22日支付给甲方，余款22万元于甲方银行还清之后一次性支付给甲方；此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费（包括营业税、个人所得税等）及相关过户费用由乙方承担；乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。甲乙双方承诺产证下来之后到相关产权登记部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期3日以上的均视为违约。2018年5月22日，王长亮向赵陈吉出具48万元现金收条，并注明该款为出售锦绣名苑**号楼**单元**室房款，房款已结清。赵陈吉、付晓芳主张涉案房款来源于转让其他房屋的价款，根据赵陈吉、付晓芳提交的《房产买卖定金合同》记载，该合同落款日期为2018年3月19日，合同约定付晓芳将位于新沂市万元转让给邵云。赵陈吉、付晓芳主张涉案房屋购房款其中4万元是通过支付宝向王长亮转账支付，剩余44万元是从银行取出现金后交付，并提交2018年5月22日付晓芳支付宝账户向王长亮中国银行账户两次分别转账支付2万元的交易截图，2018年5月22日付晓芳从其农业银行账户分别取现20万元、11万元的对应取款凭证，2018年5月22日付晓芳从其新沂农商行账户取现11万元的对应取款凭证。经质证，新沂农商行对证据真实性均认可，但表示无法证明取现后的支付对象是王长亮、杜皓月。2018年5月22日，中国银行股份有限公司新沂支行出具书面证明，载明：“证明兹有借款人王长亮，身份证号为，在我行于20120619办理住房抵押贷款290000元，目前贷款已结清。房屋地址：锦绣名苑**-**-**特此证明新沂支行业务发展部2018年5月22日（加盖中国银行股份有限公司新沂支行零售贷款业务合同专用章）”。根据赵陈吉、付晓芳提交的自来水交费记录记载，涉案房屋自来水用户名在2018年5月28日已变更为付晓芳。落款日期为2018年6月10日的物业费收据记载涉案房屋物业费缴款人为付晓芳。租赁期限分别为自2018年9月23日至2019年9月22日、自2019年9月24日至2020年9月23日、自2020年9月24日至2021年9月23日的三份房屋租赁合同显示涉案房屋由赵陈吉作为出租方租赁给他人使用。2020年9月25日，涉案房屋所在小区的物业公司出具证明，表示涉案房屋长期以来的物业费系付晓芳交纳。涉案房屋所在的小区系江苏佳乐有限公司开发，江苏佳乐有限公司于2020年9月15日出具书面证明，表示因其开发的锦绣名苑小区被债权人洪其峰申请查封，致使无法办理土地分割，直至2018年6月29日，经业主上访及政府小区遗留问题处理小组协调下，土地查封解除，可以办理产权证，因上访人尽皆知，故未发布公告通知可以办理产权证。证人鲁某出庭陈述，其为悟空找房的中介人员，悟空找房的公司全称为徐州磊德房地产营销策划有限公司，荣存银系王长亮的亲戚，因王长亮不在新沂本地，故由王存银代卖涉案房屋。前后签订《定金合同》、《房屋买卖合同》载明的房号不一致的原因为签《定金合同》时房号是口述的，不强制要求提供房产证。买卖涉案房屋时，尚欠贷款未还清，是买方将房款支付给卖方，由卖方到银行办理贷款结清手续。诉讼中，鲁某向本院提交王长亮、杜皓月与赵陈吉、付晓芳签订的《房屋买卖合同》第三联。经比对，该份合同与赵陈吉、付晓芳提交的《房屋买卖合同》第一联内容一致。诉讼中，赵陈吉、付晓芳向本院提交涉案房屋的商品房买卖合同、房屋所有权初始登记证明、契税发票、购房发票、物业维修基金发票、零售贷款借款借据、2012年6月21日的物业费收据及数字电视收据、商品房预售合同网上登记备案证明、前期物业管理协议、锦绣名苑临时管理规约、锦绣名苑装饰装修管理服务协议，并表示上述材料均系王长亮、杜皓月所交付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断赵陈吉、付晓芳对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。从本案审理查明的事实能够认定，在本院查封涉案房屋之前，赵陈吉、付晓芳已经与王长亮、杜皓月签订合法有效的书面买卖合同，并按约定付清了48万元购房款，实际占有使用涉案房屋。对于新沂农商行抗辩赵陈吉、付晓芳未提交证据证实款项取现后支付对象是王长亮、杜皓月的意见，结合买卖双方签订的房屋买卖合同具体约定、购房款收条、支付宝转账记录、付晓芳账户的取现记录及证人陈述，根据民事诉讼优势证据规则和高度盖然性标准，本院支持赵陈吉、付晓芳主张的涉案房屋购房款48万元已全部支付。关于赵陈吉、付晓芳对未办理过户登记是否存在过错问题。本案中，王长亮、杜皓月至今未办理涉案房屋的产权证书，赵陈吉、付晓芳亦提交证据证实其曾向王长亮、杜皓月提出了办理过户登记的请求，本院认为赵陈吉、付晓芳作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错，故不应认定赵陈吉、付晓芳对未办理过户登记自身存在过错。综上，赵陈吉、付晓芳作为涉案房屋及车库的买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对赵陈吉、付晓芳要求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。另根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。赵陈吉、付晓芳与王长亮、杜皓月虽达成了转让涉案房屋所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，赵陈吉、付晓芳依法对涉案房屋并不享有所有权，故对赵陈吉、付晓芳要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。因涉案房屋登记在王长亮名下，新沂农商行申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由赵陈吉、付晓芳负担。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。赵陈吉、付晓芳关于解除查封及拍卖、协助办理过户的诉讼请求，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于新沂市房屋；二、驳回赵陈吉、付晓芳的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由赵陈吉、付晓芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  巩绪畅人民陪审员  张宜贵二〇二一年六月二十九日书 记 员  张旖桐