广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3578号原告：广州市海丽影院有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠电路4号403房，统一社会信用代码91440101MA5C3G3655。法定代表人：汪苏华，职务总经理。委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方昌，广东百健律师事务所实习律师。被告：广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市珠电路4号1618房，统一社会信用代码914401157299213309。法定代表人：朱爱敏，职务总经理。委托诉讼代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄赐龙，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈露珠，女，1993年1月28日出生，汉族，住广东省阳西县，系公司员工。第三人：深圳珠影南方文化投资管理有限公司，住所地广东省深圳市坪山区龙田街道老坑工业区2巷1号，统一社会信用代码91440300342533624F。法定代表人：马军昌，职务总经理。委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方昌，广东百健律师事务所实习律师。原告广州市海丽影院有限公司（以下简称海丽公司）与被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司（以下简称港安公司），第三人深圳珠影南方文化投资管理有限公司（以下简称珠影公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海丽公司的法定代表人汪苏华及其委托诉讼代理人刘雅莉，被告港安公司的委托诉讼代理人曾建新、黄赐龙，第三人珠影公司的委托诉讼代理人刘雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海丽公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告海丽公司与被告港安公司分别于2018年7月16日、2018年11月6日签订的《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》于2020年01月01日解除；2.被告海丽公司向原告港安公司退还保证金250000元、建设费800000元、2019年1月起至2020年1月止已交纳的租金1162500元；3.被告港安公司向原告海丽公司支付原告海丽公司合同履行期间损失846394.8元及其利息（从2020年5月12日起计至实际付清之日止，按年利率6%计算）；4.被告港安公司向原告海丽公司赔付违约赔偿金5930643.9元及其利息（2020年5月12日起计至被告实际付清之日止，按年利率6%计算）；5.案件受理费、保全费、担保费用由被告港安公司承担。事实和理由：原告海丽公司与被告港安公司于2018年11月6日签订的《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》，约定被告港安公司将位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四楼出租给原告海丽公司用于从事电影院经营，租赁期限为2018年11月9日至2033年7月15日。签订协议前，涉案物业已存在漏水的现象。根据双方签订的合同约定，被告港安公司有保证物业安全及正常使用的义务，且应在2018年10月31日前维修并排除其房屋结构性问题所导致的漏水故障。2019年1月13日开始，电影院开始正式营业，但1号厅的五排三号、最后一排座位的上方；2号厅的6、7排上方；电影院大堂去7号厅的通道门口上方；9号厅后半部上方机房靠着9号厅的机器的上方漏水。原告海丽公司已经向被告港安公司反映情况，要求进行处理，但问题并没有解决。截止2019年6月11日，漏水面积和区域从原来1号厅、2号厅、大堂的基础上扩展至6号厅靠近荧幕的出口、进大堂卷闸门、7号厅值班室门口外面的柱子上面等区域。2019年7月3日，新增3号厅面向荧幕最后一排右手一侧上方漏水。2019年8月17日，2号厅6排5座上方漏水。2019年10月13日，9号厅面向荧幕右方墙面靠近荧幕一边的上方漏水。2019年11月22日，5号、6号厅的机房漏水，机房内靠相应影厅的放映机上方漏水，1-6号厅的检票口上方漏水。2020年2月13日，9号厅面向荧幕右侧上方漏水。2020年5月12日，值班室门口通道上方开始漏水。2020年5月21日，通往影院电梯口上方开始漏水。原告海丽公司的电影院设置为8个厅，1027个座位，对场所的物理空间、功能使用、公共安全保障等各方面都有严格要求。涉案电影院漏水影响了建筑结构安全和用电安全。被告港安公司未能按约定保障电影院的安全使用，应承担相应的责任。港安公司辩称，不同意海丽公司的诉讼请求，理由如下：1.海丽公司歪曲、夸大了漏水的情况。涉案场地规划建设用途就是用做电影院使用，已验收合格并取房产证，质量合格。2019年5月23日，电影院的1号厅的五排三座，2号厅的6、7排出现漏水。港安公司聘请了专业防水公司于2019年5月30日进场施工，并于2019年8月3日完工。2019年7月13日到2019年8月3日期间，海丽公司反映原漏水点仍然漏水，但经物业核实发现并不属实。2019年8月25、26日，海丽公司反映前台大门旁边、7号厅门口漏水，港安公司已于2019年9月1日进行了维修，没有再漏水了。海丽公司的影厅有正常经营，其诉称的漏水情况，并不影响海丽公司的营业。海丽公司经营期间，影厅的上座率并不高，故有漏水的影厅仍继续开放使用，局部漏水并不影响其经营。另外，海丽公司拖欠租金，是严重违约行为，应承担相应责任，港安公司不须要对其装饰装修费用进行补偿。珠影公司述称，同意海丽公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审情况，本院认定本案事实如下：涉案物业位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四楼，面积约2995平方米。2018年7月16日，港安公司（甲方、出租方）与珠影公司（乙方、承租方）就涉案物业签订《租赁合同》，约定涉案物业出租给乙方用于开设“珠影GCC国际电影城”经营项目，租赁期限从2018年7月16日至2033年7月15日，2018年7月21日完成交付工作；甲方同意给予乙方6个月的免租期，免租期间不免除物业管理费。第2.5条约定：“乙方完成电影城内部装修工程后30日内，在乙方装修符合相关规定和政府相关主管部门的要求以及消防安全规定的前提下，乙方负责电影城消防工程通过消防联动调试、政府主管部门验收，甲方予以协助。甲方应保证能够提供乙方营业所需的用水、用电、其他配套设施服务和物业管理服务。”第2.6条约定：“交场次日，乙方应向甲方支付影院建设服务费80万元，具体详见《电影城资产交付协议》，同时在本合同签订后五天内向甲方支付2个月租金作为履约保证金以及预付一个月租金，共计人民币37.5万元。……在合同期满，乙方缴清应付费用及交还场地后30天内，甲方将保证金无息退还给乙方。”第2.10条约定：“本合同签订之日起，乙方单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金。因不可抗力因素及政府因素导致甲方单方解除合同，则甲方应向乙方退还定金。甲方无故单方解除合同的，甲方应双倍返还乙方已付定金，并承担乙方根据本合同已执行之影院设计合同、设备采购合同等合同履约相应的损失，甲方应负责补足乙方的损失。”第3.1条约定：“租金：年租赁费为150万元。乙方按月支付租金，每月人民币12.5万元，每三年递增10%，租金已包含物业管理费。计租面积为2995平方米。第1到3年保底租金每月每平方米41.74元，第4到6年保底租金每月每平方米45.91元。”第3.2条约定：“租金支付方式“a）租金按月预付，乙方应于每月10日前向甲方交付本月租金。若恰逢法定休假日，乙方应当在法定休假日结束后的第1日向甲方履行义务，甲方收到上述租金后，在7个工作日内向乙方出具正式的增值税专用发票，如甲方不能提供正式的增值税专用发票，则乙方下一期租金付款时间将按乙方延期开票时间进行顺延。……”第6.3条约定：“甲方应当对房屋外公共设施进行定期维修保养，以保证其安全和正常使用。”第6.7条约定：“甲方同意将房屋交由乙方按现代电影城的标准设计和装修，……”第7.4条约定：“……双方同意，租赁房屋范围内的日常维护及保养由乙方负责。因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水，由甲方负责维修。”第7.15条约定:“乙方违反本合同有关的规定，逾期缴纳租金或其他应向甲方缴纳的费用的，应自应付之日至实际支付之日止，每日按所欠费总额的1‰支付滞纳金，逾期三十天仍未能缴清的，视乙方违约（特殊原因除外）。”第9.4条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方遭受的一切实际损失：A.乙方逾期支付租金或其他应向甲方支付的费用超过30天以上或逾期支付一年内累计达三次或三次以上。……甲方依据上述情形提前终止合同的，应当提前10天书面通知。乙方应在收到通知书后30天内迁离并交回租赁房屋，乙方所缴之影院建设服务费、定金、保证金、水电周转金由甲方没收，乙方需按本合同约定赔偿甲方一切实际损失；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。”第9.5条约定：“有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方应当赔偿乙方遭受的一切实际损失：……D.甲方未按约履行租赁标的维修、养护义务，致使乙方不能正常对外营业、或给乙方造成重大经营损失的，甲方在30日内不能给予及时修复的。”第10.1条约定：“本合同终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋期满时房屋现状收回房屋。甲方在合同期满后30日内应将保证金及剩余水电周转金无息退回给乙方。……”第11.1条约定：“本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后14日内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。”第11.2条约定：“一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。第11.3条约定：“因一方违约而导致另一方无法履行本合同规定的义务，该无法履行合同义务的另一方不被视为违约。”第11.5条约定：“如因甲方原因致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内的，甲方按停业天数的五倍日租金赔付乙方。”同日，双方达成《补充协议》，约定：1.资产交付协议作为补充协议；2.本补充协议与原合同同具法律效力。该《补充协议》作为《租赁合同》的附件。《电影城资产交付协议》于2018年7月18日签订，其中约定：“1.2甲方按场地已有现状租赁房屋情况交付我司（为笔误，应为乙方），且以上所有资产的使用权在支付进场服务建设费用后，乙方享有使用权，甲方或其它方不得再主张使用权。双方签订该协议后，双方约定时间至现场清点并确认资产清单……”。2018年11月9日，港安公司（甲方、出租方）、珠影公司（乙方，原承租方，现保证人）、海丽公司（丙方，受让承租方）签订《补充协议二》，约定：“一、甲方同意乙方将其在原租赁合同文件中承租人的权利义务自本协议签订之日起全部由丙方承接，……乙方依据租赁合同已交纳给甲方的款项，包括但不限于影院建设服务费80万元、履约保证金375000元等甲方均无需向乙方退还，视为丙方依据租赁合同已履行相应的付款义务。……二、……乙方承诺作为丙方的保证人对丙方作为承租人须履行的所有合同义务包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向甲方承担连带责任。……五、通知及送达任何一方就相关事宜发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。可经专人递交，或以（预付邮资的）航空挂号信件，或以公认的快递服务，或传真发到另一方。（甲方港安公司，地址：广州市南沙区珠电路4号；乙方珠影公司，地址：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道3003号；丙方海丽公司，地址：广州市南沙区珠电路4号403房）……各方的联系方式以本协议约定为准，三方均保证所提供联系方式的真实性及有效性。如乙方需变更联系方式的，应提前三日以书面方式通知各方……九、因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水（因乙、丙方装修导致的除外），由甲方负责在2018年10月31日前完成维修，维修完成后需由甲方定期维护，在租赁期如有漏水情况甲方应在接到丙方书面维修通知24小时内进行维修……因甲方原因未能及时维修以及因为漏水造成丙方的其他经济损失由甲方一并承担，因上述原因造成的施工期间的免租期顺延，运营期间影响营业期间租金免除。”当天，海丽公司接管涉案电影院。2019年1月6日，港安公司与海丽公司签订《补充协议三》，约定将免租期延长至2019年3月21日等内容。港安公司公司已经按约定收取了保证金250000元和影院建设服务费800000元。港安公司已收取海丽公司2019年3月22日至2020年1月31日的租金1287500元（其中125000元由珠影公司支付）。期间，原告海丽公司存在迟延支付2019年5月、7-9月租金的情况，但双方继续按合同约定履行。2020年1月23日，原告海丽公司停止经营。因新型冠状病毒疫情的影响，2020年1月27日，广东省电影局发布了《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，要求全省暂停电影院的放映活动。2020年7月16日，国家电影局发布了《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》（国影发〔2020〕1号），其中规定：“低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。中高风险地区暂不开放营业。一旦从低风险地区调整为中高风险地区，要严格执行疫情防控规定，从严从紧落实防控措施，电影院及时按要求暂停营业。”原告海丽公司曾因漏水和疫情原因向被告港安公司提出减免租金。双方因履行租赁合同产生争议，被告港安公司于2020年6月16日起诉原告海丽公司以及珠影公司，向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告港安公司与被告海丽公司分别于2018年7月18日、2018年11月6日、2019年1月6日签订的《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》，由被告海丽公司向原告港安公司交还位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层的租赁标的物；2.判令被告海丽公司向原告港安公司支付自2020年2月1月起至实际迁出之日止的租金及迟延支付租金的违约金（具体见应收海丽公司租金及滞纳金明细表）；3.判令被告海丽公司赔偿因其违约给原告港安公司造成的经济损失75万元；4.判令被告珠影公司对上述全部请求事项承担连带责任;5.判令被告海丽公司所支付的影院建设服务费80万元及保证金25万元归原告港安公司所有；6.本案诉讼费用由两被告承担。本院于2020年12月16日以（2020）粤0115民初4343号民事判决书作出判决，认定虽然海丽公司存在延迟支付租金的情况，港安公司收取租金，事后才以此为由要求解除合同，有违诚实信用原则和交易秩序安定性要求，故对其以此为由解除合同不予支持。原告海丽影院和被告港安公司当事人均已没有继续履行合同意愿这一事实而确认合同解除，并非因海丽公司延迟支付租金而解除，故对于港安要求海丽公司没收250000元保证金的主张不予支持，对800000元影院建设服务费，酌情予以扣减110000元归港安公司所有。本院一审判决如下：“一、确认《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》于2020年6月23日解除；二、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，将广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层交还给原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司；三、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年6月23日的租金178750元；四、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，按照125000元/月的标准向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付自2020年6月24日起至交还广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层之日止的占用费；五、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付迟延付款违约金28875元；六、影院建设服务费11万元归原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司所有；七、被告深圳珠影南方文化投资管理有限公司对上述第三、第四、第五项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”港安公司、海丽公司、珠影公司不服判决，上诉于广州市中级人民法院。该法院于2021年6月9日以（2021）粤01民终8789号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。在本案诉讼过程中，原告海丽公司向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结被告港安名下价值8989538.7元的财产，并由阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司提供编号为1087319192020000647的保单保函作为财产保全申请的担保。本院于2020年5月19日以（2020）粤0115民初3578号民事裁定书作出查封、扣押或冻结被告港安公司名下价值8989538.7元的财产的裁定。原告海丽公司支付了保全费5000元。另外，海丽公司在庭审中有将诉讼请求变更如下：1.被告海丽公司向原告港安公司退还保证金250000元、建设费717342.1元、租金94028.06元（包括电影院1、2号厅不能营业的租金61770元和2020年1月23日至2020年1月31日因解除租赁合同后没有实际使用期间的租金32258.06元）；2.被告海丽公司向原告港安公司赔偿履行合同期间损失308850元（按61770元×5计算）；3.被告海丽公司向原告港安公司支付违约赔偿金，其中包括营业收入损失197705.3元（按2019年3月1日至2019年11月31日电影票收入，按1、2号厅座位占总座位数的比例计算，即按3226324元×236位/1027位计算）、装饰装修费用损失2750377.93元（按3046572.48元×90.3%计算）、设备费用损失1936643.18元（按2736643.18元-800000元计算）。为证明漏水的情况，原告海丽公司提交了《珠影GCC影城漏水情况处理表》。该处理表中记载了施工日期、漏水位置、附图、影城造成的影响和损失、影城对接人、通知到业主或物业方、物业或业主方处理意见、备注等内容，具体为：2019年5月23日-6月10日的漏水位置为“1号厅5排3座、最后一排，2号厅6、7排”两处；2019年6月11日至7月2日，除以上两处外，增加4处漏水位置“9号厅机房、机器旁边，6号厅后门口，大堂卷帘门，值班室门口柱子”；2019年7月3日-8月3日，除上述6处漏水位置外，增加一处“3号厅最后一排”；2019年8月17日，漏水位置为“2号厅6排5座”；2019年8月18日-8月26日，漏水位置为“大门、前台大门旁、7号厅门口”共3处；2019年9月2日，漏水位置为“2号厅5排6座”；2019年10月13日，漏水位置为“9号厅墙面漏水”；2019年11月22日，漏水位置为“检票口、1-6厅机房”,2020年2月13日，漏水位置为“9号厅荧幕右侧”；2020年2月15日，漏水位置为“9号放映室”；2020年5月12日，漏水位置为“9号放映室；9号厅7排1座，值班室门口通道”；2020年5月21日，漏水位置为“9号厅门口，电梯口”；2020年5月26日，漏水位置为“3号厅”。为证明漏水的原因，原告海丽公司申请对漏水原因进行鉴定。本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对漏水原因进行鉴定。该公司于2021年1月6日出具仲恒鉴字[2020]0539号房屋安全鉴定报告，作出如下鉴定结论：“1.根据现场的检查结果，广州市南沙区珠电路4号华汇广场四层GCC电影院内存在渗水情况的有1号、2号、3号、8号、9号电影厅天面，前台大堂门洞处天面，办公室西侧走廊天面，5号厅西侧走廊天面，电梯口走廊天面及6号厅南侧风机房东面墙，9号电影厅机房西面墙均有渗漏痕迹。2.根据淋水试验结果，目前存在漏水现象部位有：①2号厅和3号厅天面风机口位置有潮湿现象；②办公室门口西侧走廊天面有滴水现象；③6号厅南侧风机房与梯间交接处北侧上部天面有滴水现象；④9号厅机房旁天面西南角有滴水现象。3.根据淋水试验结果，鉴定区域室内渗水的原因是：屋面的防水层局部失效，雨水透过楼板渗漏至室内。4.由于屋面防水有进行整体修复处理，故原结构防水层情况无法做出鉴定结果。”原告海丽公司支付了鉴定费用25000元。为证明电影院装修的价值，原告海丽公司还申请对电影院内的建筑物装修残值进行评估。本院依法委托广东证诚几个评估有限公司进行评估。该公司于2021年4月9日出具评估报告书，作出2020年12月8日评估基准日位于广州市南沙区珠电路4号华汇广场四层GCC电影院内的建筑装修装饰的残余价值为2110742元。原告海丽公司支付了鉴定费用54200元。原告海丽公司对漏水造成的损失不申请鉴定。本院认为，原告海丽公司、被告港安公司经珠影公司同意，由原告海丽公司承接《租赁合同》及补充协议的权利义务，故《租赁合同》及相关三份补充协议是原告海丽公司和被告港安公司的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，原告海丽公司、被告港安公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。虽然原告海丽公司存在迟延支付2019年5月、7-9月租金的情况，但双方继续按合同约定履行。港安公司事后以此为由解除合同，有违诚实信用原则和交易秩序的安定性要求，缺乏理据。疫情防控期间，原告海丽公司受到影响无法经营，港安公司以对方违约解除合同，缺乏依据。鉴于原告海丽公司早在2020年1月23日已经停业，双方均提出解除合同，没有继续履行的意愿，故双方的租赁合同关系应当予以解除。根据（2020）粤0115民初4343号、（2021）粤01民终8789号生效民事判决书的判决，上述合同于2020年6月23日解除。关于保证金的问题，因双方租金合同并非因原告海丽影院违约导致解除，被告港安公司收取的保证金，应予以退还。港安公司应向海丽公司返还保证金250000元。关于影院建设费的问题，根据（2020）粤0115民初4343号、（2021）粤01民终8789号生效的民事判决书，影院建设服务费中的110000元归港安公司所有，故港安公司应退还海丽公司影院建设服务费690000元。本院对海丽公司请求超出该数额部分不予支持。关于租金、影厅停业损失赔偿、营业收入损失的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，出租人的主要合同义务为交付租赁物，承租人的主要合同义务为支付租金，出租人的维修义务并非合同主要义务，且属于可以替代履行的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，可通过减免租金或赔偿弥补承租人的损失。在本案中，涉案电影院部分区域漏水，并不会导致电影院无法经营。但仍会降低顾客选择到该电影院观看电影的意愿，海丽公司的经营收入也会受到影响。由于海丽公司并未对因漏水导致经营的损失进行鉴定，无法证明其营业损失，结合电影院漏水客观上会减少客源的实际情况，本院酌情确定港安公司按2019年3月22日至2020年1月31日租金的15%作出赔偿，被告港安公司应向原告海丽公司支付193125元。海丽公司实际在新冠疫情发生前，也一直对外正常经营，并未停业，故海丽公司要求港安公司按合同向其支付五倍租金缺乏依据，本院不予支持。鉴于海丽公司已经交付涉案的租金，并实际占用承租的电影院，在港安公司在承担上述赔偿义务后，足以弥补海丽公司的损失，故本院对海丽公司退还部分租金的请求不予支持。关于设备损失的问题，海丽公司并未申请对设备价值进行评估，无法确定其设备的现值。根据生效的法律文书，双方解除合同并非因一方违约所致，海丽公司要求港安公司赔偿设备损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修损失的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”在本案件中，不因任何一方违约导致合同解除，对装修侧残值损失应由原告海丽公司和被告港安公司各自分担50%。因此，被告港安公司应向原告海丽公司支付1055371元（按2110742元×50%计算）。海丽公司主张装修按2750377.93元计算缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市海丽影院有限公司返还保证金250000元；二、被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市海丽影院有限公司返还影院建设服务费690000元；三、被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市海丽影院有限公司支付赔偿款193125元；四、被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市海丽影院有限公司补偿装修费1055371元；五、驳回原告广州市海丽影院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费（包括受理费74727元、保全费5000元、鉴定费元79200元），由原告广州市海丽影院有限公司负担受理费50419元、鉴定费27100元，被告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司负担受理费24308元、保全费5000元、鉴定费52100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  何慧玲人民陪审员  廖燕芬二〇二一年六月二十五日书 记 员  成涵真书 记 员  古美萍