贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初6522号原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3。统一社会信用代码：915001136965692612。法定代表人：陈利，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：敖祥琴，系该公司员工。委托诉讼代理人：张庆敏，系该公司员工。被告：李远芳，女，汉族，1975年8月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业公司）与被告李远芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告点滴物业公司委托诉讼代理人敖祥琴、张庆敏，被告李远芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计人民币2844.00元，欠费明细如下：从2019年1月1日起至2021年1月15日，共24.5个月的物业服务费，每月116.08元（建筑面积128.98×0.90元/月）合计2844.00元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区滨湖小区碧水星苑3-1-5-D室业主，从2019年1月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币2844.00元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告李远芳答辩称：一、服务严重缩水，本人于2016年已向公司前合登记解除服务的登记，答辩人依法不予承担后续强行服务期间的物业管理费。1、2016年9月，御景华庭房开公司通知收房。点滴物业在未开始服务就强行收取一年的物管费用。并按照1.1元每平方收取。后得知，点滴一次性收取只按照0.9元每平方，严重不诚信并强行收费一年。2、收费后，不认真履职，只收费不服务，当年就告知物业公司后续我不接受他们的服务。一是公共设施维护管理不到位。2016年缴费期间，过道灯坏了，不及时处理，拖延几天后，直接用市面上价值1元的老灯泡换上。通过多次交涉，前合收费的两个小年轻人用嘴应付。也不做登记处理。有一次，在前合反映，遇到该司所谓的全部负责人反映，回答是：我们绝不可能用灯泡。我说：你去看看就知道了。结果不理睬走了。派来一个什么负责人来，说换了就行了，问我想整哪样?态度恶劣，威胁加上恐吓。当时场景历历在目。当时一楼过道灯也是如此（整栋楼可以作证）。后来他们告知在什么件上提意见。我注册提出意见后（软件叫什么，时间长记不得了，只有点滴记得），也没有答复。灯光昏暗，对于业主的安全埋下很大隐患，每次回家，看到灯泡非常生气，舒度极差。此事我也请前记录过（2016年点滴物业公司提供）过道灯直到2021年3月换了物业公司后才更换。二是卫生打不到位。2016年点滴物业前期2个月聘请的人员不仅打扫而且拖地过道、电梯等公共区域。后来是打扫只倒垃圾、3天打扫一次，并且从不拖地。导致整栋楼最基本生活品质极差。三是人车分流不到位。2016年就反映用护栏隔离车位和人行通道，一直不执行，并占用消防车位进行停车。四是电梯维护严重不到位。答辩人刚入住时，御景华庭B1栋楼顶有住户开始加盖花园、房屋，我就及时告知点滴物管公司报告政府相关部门处理。回答是，我们处理不了。导致雨天来临电梯被雨水大量漫进，损毁电梯多次。每次维修就是10多天，需要零件和维修费用就是几十万，严重浪费大量维修资金和影响住户出行。五是商住两用不管不问。造成业主生活困扰。三楼开了商务酒店。每次在上下电梯时，都有很多顾客大行李、小包袱一推人挤进电梯，和住户争夺电梯。并且物管公司告诉三楼商务酒店门禁系统密码，我们住户却不知道。并在疫情期间就有放任客人入住。六是公共停车位收益。入住以来每年的公共停车位收益没有分配给我。点滴公司2016年公告出来，我去问他们，他说E栋楼没有。不解释为什么没有，回答时态度非常恶劣。3、多次口头告知解除点滴物业的服务合同。根据多次央求点滴物业搞好服务，得到的答案都是不管。2016年就提出本人与物管公司解除服务，并请前合工作人员做好登记。后来几年间，因本人是次供水，没有水表户头，咨询水务公司他们委托物业代收，每次去物业缴水费和本人停车费，物业前台都问物管费，我说，已经和你们没有服务的协议请不要告诉我什么物管费，请你们给你们公司高管反映解除报务的事情，并及时提请法院裁决。二、物业侵占业主利益。＜一＞偷工减料蒙蔽业主、骗取业主高额物业费。有部分业主被原告和廖某忽悠，没弄明白原告对自己合法权利的极大侵害，只因看见小区卫生打扫的还可以就认为物业公司还不错，一些业主甚至以为别的小区物业费要交块多一平米，我们小区只交9毛，物业费低还能领到了几百元公共收益返现很实惠。实际上，原告只打扫卫生（而且只做表面的保洁、业主看不见和不注意的地方都不会打扫），其他一概不管，其只提供了2、3毛钱/m2的保洁服务，却要向业主收取9毛钱/m2的物业费，他是以偷工减料的方式赚取不义之财！业主们花了钱享受的却是严重缩水的服务，加上被其侵吞的数百万元公共收益，大家实则是捡了芝麻丢了西瓜，不仅自己的巨额财产被侵吞、非常紧张的车位被原告肆无忌惮强占非法牟利，甚至还搭上了自身的安全保障，面临伤亡威胁！物业管理分为保安、保洁、设施设备维保和绿化养护四个部分。其中保安、保洁是最基本的服务，而设施设备维护才是物业管理的核心工作，因为它关系到业主的生命财产安全、关系到业主的正常生活是否得到保障。而原告根本无视业主安全，长期不履行设施设备维保职责，导致小区消防设施长期瘫痪、毁损、发生火灾无法正常使用；电梯经常关人停运、呼叫无人应答，业主生命财产安全无法保障。小区内电线私搭乱接、违规充电桩到处都是，违章装修乱砸乱打乱在外墙开门开窗等行为普遍，使业主长期置身于危险之中固定岗经常无人值守、流动岗人员严重不足，路灯、过道灯经常坏了无人换，电井房、水井房长期敞开无人问、墙砖掉落、地砖破裂随它去，消防通道、电梯井房被堵更是常事。大事不上心，“小事”更不会让原告放在眼里。原告的“低价”是以牺牲业主们的生命财产安全和生活舒适度为代价的忽悠与欺骗！（2018年10月15日小区业主的实地调查结果可以作证）＜二＞大肆侵吞、侵占业主公共收益和自处置业主资产，损害业主合法权益。滨湖小区业主大会表决通过的停车收费标准是地面停车月票费80元/月/车，这是基于对小区全体业主合法权益的一种均衡分配方式。小区公共区域属于大家所有，有车业主占用了全体业主的公共区域，应该对全体业主进行一定的合理补偿，即除了交纳停车管理费之外还应该交纳一定的车位占用费，否则，全体业主各有各的诉求，你家要停车、他家要种树、另外一家要做运动场地等，你争我夺就会引发小区矛盾。如果通过使用公共区域的业主交纳一定车位占用费的方式合理利用公共区域来解决大家的停车问题，然后将停车费收益用于全体业主（含有车业主）的公共开支：如小区公共设施建设、公共活动的开展、或者直接按专有面积比例分配抵扣物业费等等，这才是对所有业主都公平合理的一种公共资产合理利用方式。而原告为了逃避业委会和业主们对停车收益的监管，以达到大肆侵吞停车费的目的，其以廖某在小区张贴的“关于暂缓划拨小区停车费收益的意见书”为借口，拒绝按照法定和合同约定上交停车费给业委会存入专户，其强占了全体业主的公共收益，还忽悠不明真相的车主以取消公共收益方式降低了占用全体业主公共区域的地面停车费（将月票费从80元/月降为40元/月）。原告曾公开承诺降低的40元月票费由其公司在管理成本中提出来返还业主，但其从未兑现承诺，而是把属于全体业主的公共收益作为人情送给了不明真相的车主们，而原告的停车收益一分没少的照收不误（此举造成业主至今损失110多万元），并且其还以收入不入账、虚列保安公司专职停车管理员工资（每月3万元，至今累计99万元）等方式大肆侵吞业主公共收益，侵害业主合法权益（有税务局对其偷税漏税行为进行处罚的证明、现场检查录音录像证明、其员工工作记录证明等）。原告表面上让车主降低了停车费，但是其侵吞侵占的公共收益及给全体业主造成的直接损失数额至少达250万元以上（不包括未查实的被侵吞部分和南岭路损失部分），如果仅以这250多万元按比例返还业主，每户业主可返现千元以上。而原告为了逃避业委会对其侵吞和侵占业主公共收益的起诉，违法擅自处置业主资产，将强占的属于全体业主的公共收益以每户100、200元的标准向业主们发放，以忽悠和收买部分不明真相业主帮助其抵制业委会，实际上其不仅侵吞了大部分收益未予返还，还妄图以向业主部分返现的方式来逃避对其侵占罪的追责。业委会多次要求其依法公示并上交停车费、广告费等公共收益，其拒不公示及上交，侵犯业主的合法权利且企图隐瞒其侵吞业主公共收益的事实。＜三＞擅自拆毁停车管理系统，逃监管和强占业主资产。原告公开承诺其服务期间使用的停车管理系统由其免费提供，但后来为了逃避业委会监管和司法机关对停车收费的追査，其擅自将比较先进的车牌自动识别系统改为人工收费系统，不仅毁掉了里面存储的停车费收费数据，让司法机关无法追查之前的收费数据，还借故要业主承担更换费用，借机又将业主5．388万元的停车收益占为己有。＜四＞未履行法定职责，导致业主安全受到严重威胁原告只收钱，不管事、不履职，导致小区存在严重安全隐患，威胁业主生命财产安全。其从未按照法定义务履行设施设备维保职责，多次被消防、质监等部门下发整改通知因未予整改又被处罚（业委会已全部收存），其至今一直屡教不改，依然拒不履职，放任小区安全隐患长期存在。如果任其一直如此渎职下去，我们的设施设备将面临需要巨资修复和更换的风险，而其费用毫无疑问会由业主们承担，分摊到每家每户，至少需要数百甚至数千元，原告使我们在赔了安全保障的前提下损失更为惨重！现在小区消防设施瘫痪、毁损、电梯安全无保障、房屋外乱搭乱建、消防通道堵塞、违章装修不断、住改商、噪音油烟污染严重等问题，极大地影响了业主生活品质；甚至小区内打架斗物业也不制止，业主车辆被挂、被盗、物业也不过问，车辆乱停乱放、任意碾压绿化带、常常堵塞通道等更是常态化现象，业主正常生活已被严重困。原告侵吞侵占和擅自处置滨湖小区公共收益、侵犯业主合法权益，偷工减料不履职骗取业主物业费、恶意拖欠电梯维保费导致业主安全隐患等等，这些恶行已不应再被容忍和支持！其在注册地重庆巴南区已被物业协会除名；在重庆市次；其与已被抓捕的七星关区黑恶势力犯罪集团人员相互勾结，扰乱毕节市物业服务市场，被毕节市物业管理协会于2017年1月在毕节日报公告除名；其因在七星关区内违法违规行为也相继被消防、质监、税务等多部门处罚。2021年5月25日《云上毕节》刊登标题《太辣眼！毕节这个小区里的一幕》，对小区环境进行的新闻媒体的监督。在目前情况下，如果任由原告这个不良企业不服务或缩水服务也能获得业主缴纳的物管费，那对以平等交易为原则的社会主义市场经济相违背。缩水服务就只能缩水付费，这才是公理。这种缩水服务任由其长期存在和发展，将会威及业主的生命财产安全。答辩人认为：一是强行服务、缩水服务，侵犯业主生命财产等合法权利，其利用司法资源满足其非法牟利目的诉求不应得到支持。二是特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判决原告对其侵吞侵占业主2016年9月以来的停车费、电梯广告收入等公共收益等款项进行赔偿，以维护答辩人合法权益。三是其强行提供的扫地服务、公共电梯用电服务答辩人愿意以3毛每平方给予支付。四是严格遵守执行法院的公平正义的裁决，答辩人将认真履行相关法律义务。四是点滴物业公司因履职不到位，从多年前就被小区广大业主要求更换，现在处于更换期，因服务质量已经是长期接受缩水服务的广大业主的心声。五是根据《民法通则》规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年。因2016年该公司未履行物管合同相关义务，已经多次告知起诉业主。所以2017年9月至2019年4月的服务不支持。且2016年业主所交的物业费该公司未履行合同服务事项，应退回业主一半费用。本院经审理确认以下事实：2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定。合同中约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房为1.10元/月/平方米，步梯房为0.70元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止。业主应从2015年8月1日起10日内交纳物业服务费用。合同签订后，原告入驻毕节市七星关区滨湖小区提供物业服务。2018年10月26日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，在滨湖小区第三届业主委员会成立前，由滨湖社区依法代行业主委员会职责，监督小区物业管理公司履职。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，为规范小区秩序，方便居民生活，经社区与点滴物业协商，此期间由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳物业服务费用。2019年12月29日，滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，约定原告为滨湖小区提供物业管理服务。合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护、专项维修基金使用以及其他事项进行约定。合同中约定，物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.90元/月/平方米，步梯房为0.50元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。合同履行期限从2020年1月1日起至2020年12月31日止。在合同履行期限内，原告为毕节市七星关区滨湖小区提供了物业服务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，小区存在诸如杂物及垃圾处理不及时、部分公共设施损坏后未及时修整、部分车辆停放管理不规范、门禁管理不到位，另外，还存在安保岗位无人值守的现象。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。另查明，被告李远芳系毕节市七星关区滨湖小区碧水星苑3-1-5-D号房业主，其房屋建筑面积为128.98平方米，因被告李远芳一直未支付2019年1月1日之后的物业管理费，原告为此诉至本院。上述事实，有原、被告双方的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，被告系毕节市七星关区滨湖小区的业主，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对其具有约束力。按照《物业服务合同》的约定，原告应付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为2785.97元（128.98平方米×0.9元/月·m2×24月）。但根据本院查实的情况，原告在提供物业管理服务的过程中并未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减10%。故对原告要求被告支付，2019年1月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持2507.37元（2785.97元×90%）。对于原告主张2021年1月1日起至2021年1月15日期间物业费的诉讼请求，原告提供的证据并不足以证明原告依法为滨河小区提供了该期间的物业服务，故对原告主张该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李远芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2507.37元；二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告李远芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二一年六月二十五日书记员  申开旭