北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2257号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：王欢，女，1988年8月5日出生，汉族，住北京市东潞苑一区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告王欢物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟、被告王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付中铁建物业2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费3098．28元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约滞纳金（暂计至2020年3月27日为3344．4元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2019年2月28日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第三条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第二章第三条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约滞纳金。自2019年2月28日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约滞纳金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。王欢辩称：不同意原告诉求。从2018年1月拿到钥匙验房就发现了问题，我就提出异议，房屋的墙有问题，感觉是空的，当时物业的负责人说这个意见该找谁找谁，验房的时候要是不签字，物业就不给我钥匙，2018至2019这个两年，发生了很多小事，阳台的检修口多次找物业要求维修，物业没有给予解决。没有外力的情况下窗户裂了，也没有得到解决，防盗门一刮风就响，然后自己买了密封条也不管用，感觉是门框歪了的原因，原告都没有给我解决，2019年4月2日我找物业解决问题，物业不作为，还是爱答不理的态度，产生了肢体冲突，还报警了。如果这个矛盾没有到一定的程度，不会发生这个情况。房屋的保修期是从房屋落地时候开始算，不能从我验房签字时候算，我当时本来就晚签了两年的字。房屋没有承重墙，当时的图纸是有很多承重墙的，当时负责人跟我说好多承重墙换成了空心墙是批准过的。房屋有个栅栏，把栅栏弄掉就可以看到外面，这个墙都是空心的，就不合理。我让物业帮我联系开发商，物业也没有给过我，楼道卫生没有人打扫，2．69元的物业费也不认可，别的小区服务比我们好，收费标准也比我们的低。物业入驻的合同是原告方让我签的，不签不给我钥匙，然后我才签订了合同。如果物业可以把我反馈的卫生及房屋问题及时反馈，也不会拖延到过了保修期。物业的楼管从来没有一次联系我，告诉我物业费滞纳金的事，对于物业应该履行的义务不履行，却让我交物业费，拆迁的时候新华街道办张主任调查了我家情况，说物业费很低不会造成家庭负担，那我5年没有收入，怎么不是负担呢。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王欢自认系北京市通州区xx室的业主，房屋建筑面积95．98平方米。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司为涉案小区提供物业管理服务，物业费收费标准为2．69元/月·平方米。经核实，王欢未交纳2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，王欢提交了治安调解协议书、微信截图和小区照片，用以证明其反映房屋存在的问题，物业公司不解决问题的情况；另提交了病历材料证明自己身体条件不太好且经济有困难。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。关于被告答辩意见中涉及的物业服务问题，本院认为物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业服务存在严重到足以拒交或减免物业费程度的服务质量问题，故被告仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。关于被告答辩意见中反映的房屋墙体、门框等方面的问题，与本案物业服务并非同一法律关系，不构成拒交物业费的理由，如涉案房屋确实存在相关问题，其可另案向相关责任主体主张权利。关于被告答辩意见中反映其本人身体及经济方面的问题，本院深表同情，但据此拒交或减免物业费，于法无据，本院实难采纳该辩解意见。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王欢支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费3098．23元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王欢负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月七日书记员 于逸冰