海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初2676号原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市东陵区美园东路****。法定代表人：杜爽，该公司经理。委托代理人：顾佳，该公司职员。被告朱金峰，男，汉族，住：辽宁省鞍山市海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称北京金地格林物业公司）诉被告朱金峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业公司委托代理人顾佳、被告朱金峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金地格林物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业管理费12588.75元、违约金酌情收取0元，共计12588.75元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与上海城一期业主委员会签订了《辽宁省物业服务合同》，取得了上海城小区的物业服务经营权，原告按照《辽宁省物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告朱金峰于2015年购买了99号商铺，房屋（面积111.9平方米），并于2015年4月27日办理了入住手续，缴纳物业费至2017年3月31日。按照《辽宁省物业服务合同》的约定，物业费收费标准为2.5元/平米/月，截止2020年12月31日，被告已欠缴费用累计达12588.75元（欠费期间2017年4月1日至2020年12月31日），计算方式为2.5元/平米/月×111.9平方米×45个月，违约金酌情收取0元，共计12588.75元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未缴纳，被告的行为严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，恳请法院依法支持原告诉讼请求。被告朱金峰辩称：原告主张的被告欠物业费的时间和数额均不属实，答辩人与原告的前任上海云绮物业曾经因房产漏水一事签订过一份赔偿协议协议中约定免除被告99号商铺3年物业费，时间为2017年4月10日至2020年3月31日。原告主张的物业费收费标准过高，对包括答辩人在内的相关业主显失公平。同时，原告主张的每平方米2.5元的收费标准，已经在其他的系列案件中被海城市人民法院的生效判决调整为2元，且答辩人此前参与的（2021）辽0381民初1676号案件，也是以2元为标准做出的判决。关于门点的物业费标准，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第十条规定：别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。而答辩人对上海城小区门点的收费标准是其单方制定，并未与相关业主协商，更未征得业主同意，定立程序不合法，本案中，每平2.5元的物业费标准明显过高，与小区普通住宅业主相比，普通住宅业主能享受到小区全部的物业设施和服务，其收费标准是每平1.4元，与之相反门点业主因为没有门禁无法进入小区，根本享受不到小区内部的设施与服务，反而却要交纳每平2.5元的物业费，存在明显的显失公平，原告出示的《上海城一期物业服务合同》签订程序违法，不能做为收费依据，原告不是上海城小区业主大会选聘的物业服务企业，因此业主委员会没有权利与之签订物业服务合同，其次，物业服务合同在签订之前没有公示，没有听取业主意见，在提交业主大会通过，但上诉合同未履行该程序，制定程序违法，不能做为收取物业费的已经，综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告朱金峰系上海城一期（C地块）小区5S-08-01（99号）商铺业主，房屋建筑面积111.9平方米。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，协议约定：上海芸绮物业管理有限公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。原告金地格林物业公司（丙方）与上海芸绮物业管理有限公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。原告金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容：原告为物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2020年4月1日金地格林海城公司与沈阳亿欧物业管理有限公司分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》《海城上海城绿化外包合同》，由沈阳亿欧物业管理有限公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。被告朱金峰未交纳5S-08-01（99商铺）号房屋2017年4月1日至2020年12月31日期间物业费。2018年5月2日海城上海城物业服务中心与被告朱金峰签订赔偿协议，内容为：因上海城小区曙光街5-S7、曙光街5-S8号商铺于2015年消防管线漏水，浸泡室内中药，原因为消防管线质量问题。后上海城小区物业于辽宁上海城置业有限公司沟通决定。以三年S7、S8号商铺、K73、K74车库物业费为赔偿。此费用赔偿后因此事产生的一切问题由业主自行承担。此费用由上海城小区及辽宁上海城置业有限公司承担，各承担一半费用。包括：K73（98）车位管理费时限（2017.4.10-2020.4.9）、K74（99）车位管理费时限（2015.4.1-2017.3.31）、5-S7商铺物业费时限（2017.4.1-2020.3.31）、5-S8商铺物业费时限（2017.4.1-2020.3.31）。由上海城物业服务中心盖章及被告朱金峰签字。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：辽宁省物业服务合同、上海城一期前期物业服务合同、上海城绿化、保洁的外包合同、上海城商铺增值服务汇总照片一组、违建管理照片汇总一组、催缴单张贴的照片、业主信息登记表及交费通知书。被告提供的证据有：（2021）辽0381民初1676号民事判决书复印件一份、赔偿协议一份，以上证据，经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》，上海芸绮物业管理有限公司与原告签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与原告签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费金额的问题，本院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，同时，根据被告提供的其与上海城物业服务中心于2015年5月2日签订的赔偿协议，该协议约定赔偿5-S8商铺物业费，时限为2017年4月1日至2020年3月31日，协议中5-S8商铺即为原告所诉5S-08-01（99号）商铺，故应将该时限内的物业费予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告支付2020年4月1日至2020年12月31日间的物业管理费2014.2元（111.9平方米×2.5元/平方米/月×9个月×80%）。关于违约金的问题，因被告并非恶意拒交物业费，且原告的服务还有待完善，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：（一）被告朱金峰于本判决生效后七日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业管理费2014.2元；（二）驳回原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行行期间的债务利息。案件受理费58元，由原告承担33元，由被告朱金峰承担25元，此款原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，被告朱金峰在履行本判决确定的给付义务时，加付25元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按未提出上诉处理。审判员 吕 东二〇二一年六月十日书记员 赵彬彬