广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初12112号原告（反诉被告）：凌秋明，男，1981年6月26日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：扈林，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403201310092373。委托诉讼代理人：涂心怡，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403202111307268。被告（反诉原告）：田金萍，女，1982年6月25日出生，汉族，住址深圳市福田区。委托诉讼代理人：唐华英，广东华商律师事务所律师，执业证号14403201211024493。委托诉讼代理人：成晓红，广东华商律师事务所实习律师，执业证号190220082119841。第三人：深圳世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：郭玉叶，女，1998年8月20日出生，汉族，住址安徽省芜湖市无为县，系公司员工。原告凌秋明与被告田金萍、第三人深圳世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌秋明委托诉讼代理人扈林、涂心怡，被告田金萍及其委托诉讼代理人唐华英、成晓红，到庭参加诉讼。第三人深圳世华房地产投资顾问有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告凌秋明向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号深（罗）房居间字（2019）第33422号），具体包括：在（2020）粤0304民初54244号案件解除查封案涉房产即深圳市罗湖区房产后五日内，被告将该房产过户登记至原告名下；被告配合原告办理案涉房产水、电、气、有线电视、物业管理等过户手续。二、判令被告赔偿原告损失10万元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月9日，原、被告与第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的位于深圳市罗湖区房屋，交易价格610万元，买卖双方在签订合同5日内，共同向不动产登记机构申请办理登记手续，合同签订后原告依约履行包括支付50万元定金、向第三人支付4000元按揭手续费等合同义务，并于2019年10月9日向银行申请抵押贷款，但由于被告涉诉导致该房屋被法院查封，银行拒绝向原告出具贷款承诺函。被告与原告于2019年10月30日签订补充协议，约定：因案涉房产被福田法院查封，被告承诺在2020年1月30日前将案涉房屋解封继续履行合同，房屋提前交付原告使用。案涉房屋已于签订补充协议后，由被告交付给原告占有使用。双方约定的履约期限届满后，原告多次催促被告继续履行合同，但被告以各种理由拖延履行，并于2020年12月16日通过第三人告知原告不愿再继续履行合同。原告于2021年1月5日再次向被告发出继续履行合同通知书，但被告仍然拒不履行合同义务，被告行为已构成严重违约。被告田金萍辩称，第一、案涉房屋在双方签订合同之后被司法机关多次查封且仍在查封当中，该合同无法继续履行，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据。第二、双方签订的案涉房屋预约买卖合同，因实际无法履行双方经多次协商达成解除合同的合意，该合意符合法定解除的情形，应当依法予以解除。第三、被告已于分别于2021年1月21日、2021年3月16日向原告发出两份函件，一份是关于继续履行合同通知书的回函，第二份是关于交还房屋的通知函，该两份函件证明了被告已按双方签订的补充协议的约定退还了购房的定金50万元，案涉的房屋无法解封买卖合同已不具备继续履行的条件，案涉相关房屋等买卖合同均已解除，请求原告交还房屋。第四、原告没有任何证据证明其受到损失，故其要求赔偿10万元，没有事实和法律的依据。在原被告双方于2019年10月30日签订的补充协议后，原告自行配备了钥匙占有了案涉的房屋并且将案涉的房屋用于出租，并获得收益。后在2021年1月31日以后原告拒绝返还其占有的房屋。因此，其从2021年2月至今，收益的租金32000元，应当予以返还给被告。综上，案涉的房屋被法院查封且尚未解封，属于被限制了房地产权利的不动产。房产管理部门不能办理该房屋的产权登记手续，双方对该事实均知晓，并就该事实的处理赔偿问题已经达成一致。因此，现在原告诉请，继续办理案涉房屋的过户手续不具备事实和法律的依据，应当驳回其诉讼请求，确认该房屋买卖合同已经依法解除。被告田金萍向本院提出反诉请求：一、判决解除反诉原告和反诉被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、判决反诉被告返还占有使用的案涉房屋；三、判决反诉被告支付占有使用案涉房屋的租金32000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月9日，反诉原告和反诉被告与第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议，约定反诉原告将案涉房屋转让给反诉被告，反诉被告交付定金50万元；反诉原告在反诉被告支付完全部购房款后5日内将案涉房屋交付给反诉被告。后因案涉反顾我被福田法院查封，双方协商后于2019年10月30日签订了《补充协议》，约定2020年1月10日解除案涉房屋的查封，继续履行合同，案涉房屋提前交付给反诉被告占有使用。反诉被告随后就自行配备了钥匙，占有案涉房屋，并且将案涉房屋出租，没有告知反诉原告。后因案涉房屋未能解封，反诉原告与反诉被告多次协商沟通后于2020年3月26日签订了一份新的《补充协议》，约定反诉原告退还反诉被告交付的购房定金50万元；待案涉房屋解封后反诉原告要以同样价格出卖给案外人凌若琪，凌若琪只需付购房定金20万元即可；如反诉原告不愿意以同样价格卖给凌若琪则承担20万元赔偿款；若反诉原告到2021年1月30日仍不能解封案涉房屋，则要向反诉被告赔偿20万元。该协议签订后，反诉原告即将购房定金50万元返还反诉被告。2021年1月5日，反诉被告发函要求反诉原告继续履行原房屋买卖合同。2021年3月，反诉原告回函通知反诉被告解除合同，请求反诉被告返还其占有使用的案涉房屋。因案涉房屋一致被查封，过户手续无法办理，法律上无法继续履行，致使合同目的无法实现。故反诉原告请求依法解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。案涉房屋于2020年10月30日交付反诉被告占有使用，反诉原告请求反诉被告支付自原合同解除后，占用房屋期间的租金。原告凌秋明针对反诉答辩称，一、反诉原告与答辩人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》履行障碍可以消除，具备继续履行的条件。案涉房屋交易金额610万元，已覆盖另案标的，答辩人愿意采取一次性付款方式购买案涉房屋，配合反诉原告以置换保全的方式解封案涉房屋。二、双方并未协商解除案涉合同，反诉原告作为违约方，在不属于《九民纪要》第48条例外情况下，不享有单方解除合同的权利。三、解除案涉合同违反诚信公平原则，有违交易初衷，将严重损害守约方即答辩人的利益。首先，案涉反顾我目前市场价值已大幅上涨，如不继续履行合同，答辩人将遭受重大损失，有失公平原则。其次，2019年10月30日，双方协商决定案涉房屋提前交付给答辩人，这是双方在履行案涉合同房屋的占有交付行为，而非简单的对房屋的占有使用。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，恳请依法驳回其反诉请求。第三人深圳世华房地产投资顾问有限公司提交书面意见称，第三人作为中介方撮合原告与被告于2019年10月9日就深圳市罗湖区签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议，案涉房屋状态为有效。2019年10月30日，原告向银行申请抵押贷款，但由于被告涉诉导致该房屋被法院查封，故银行拒绝出具贷款承诺函。对此，被告与原告于2019年10月30日签订补充协议，但双方约定的期限届满后，涉案房屋仍处于查封状态。另关于被告托管在第三人处的交房保证金5000元，第三人将于收到法院生效判决或原告与被告和解后，依据生效判决或和解协议进行处理。综上，第三人在案涉合同中尽到了全部义务，且对原、被告双方的行为无实质影响。本院经审理查明如下事实：一、2019年10月9日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订深（罗）房居间自（2019）第33422号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：被告转让位于深圳市罗湖区房产，该房产没有租约；转让总价款6100000元，交易定金500000元；买卖双方同意从交易总价款中预留5000元作为交房保证金；原告向银行抵押付款，须于2019年10月25日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款2660000元，于2019年10月25日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；被告应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）5日内将该房地产交付原告，买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，交付房产钥匙；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。同日，原告与被告签订《补充协议》，对上述合同中的部分内容作了补充约定。二、原告于2019年9月30日、2019年10月1日通过其妻子彭小林的银行账户向被告转账支付了购房定金，共计支付500000元。2019年10月9日，原告向第三人支付按揭手续费4000元。三、被告为深圳市罗湖区深业东岭花园1号楼4507房的所有权人，该房产于2020年10月16日被深圳市福田区人民法院查封，查封文号为（2020）粤0304民初54244号之一，目前仍处于查封状态。四、2019年10月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，载明：买卖双方成交的深业东岭1栋4507单位，现因物业被告福田法院查封，现买卖双方友好协商。2020年1月30日之前将该物业解封继续履行合同，房子提前交付买方使用。五、2020年3月26日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，载明：买卖双方成交的深业东岭1栋4507单位，现因物业被告福田法院查封，现买卖双方友好协商。现卖方把原买方定金50万元退还买方，同时原买方另换名字凌若琪购买该物业。如该物业解封后，卖方如果不同意将此物业以原出售价卖给买方凌若琪，卖方赔付买方20万元。同时产生的中介费用由卖方负责全部支付给中介方。如该物业解封后，买家凌若琪继续购买此物业，需支付20万元作为购买该物业定金，卖家无需支付买家任何损失，此协议有效期至2021年1月31日。如2021年1月31日前卖家未解封该房产，自动赔付200000元给买方。同日，被告通过银行转账方式向原告退还购房定金500000元。六、2021年1月5日，原告向被告出具《继续履行合同通知书》，称真诚希望被告能遵守契约精神，继续履行合同，并于2021年1月8日下午3点到位于深圳市罗湖区罗湖商务中心一楼中国农业银行锦湖支行，配合原告共同办理首期款资金监管和银行按揭贷款手续，以便合同切实履行。2021年1月21日，被告向原告出具《关于的回函》，称案涉房屋被案外人恶意诉讼查封，合同双方均未继续履行合同。本着友好、负责的态度，被告于2020年1月30日前将该房产暂借你方使用，你方在未支付占有使用费的情况下使用至今。2020年3月26日，你方与本人签署《补充协议》，根据双方约定，房屋的买方由你方变更为凌若琪，被告已退还原告购房定金50万元。因此，被告现未收到任何购房款项，原告主张继续履行合同缺乏权利基础。且案涉房产短时间内无法解封，原买卖合同已不具备继续履行条件。现本着对双方负责的态度通知原告，自原告收到本回函之日起，解除被告与原告签订的《二手房认购合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》以及系列的补充协议，并请原告自收到本回函之日起五日内清退案涉房屋。七、原告于庭审时陈述称，依照2019年10月30日的补充协议约定，原告从中介人员处拿到了案涉房产的钥匙，并开始使用该房产。2020年3月26日原告与被告签订《补充协议》是因为当时原告购买房屋是为了小孩读书使用，但是因为房屋一直被查封，无法过户，所以原告和被告才商定了一个备选方案。由原告腾出自己的名额，再去看同小区又无其他的房产可以购买，而不耽误小孩读书，然后同时，原、被告间的该房屋买卖合同是继续履行的。被告于庭审时陈述称，其并没将案涉房产交付原告使用，原告未经过被告同意一致在里面居住。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及三份《补充协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，各方应遵照履行各自的义务。案件的争议焦点为：原、被告于2020年3月26日签订的《补充协议》能否认定双方协商一致解除买卖关系。对此，原告主张该协议系为了腾出名额，原被告之间的房屋买卖合同是继续履行的。本院认为，双方于2020年3月26日签订的《补充协议》载明，由被告退还原告已经支付的定金，并约定在案涉房产解封后由案外人购买该房产。该协议显示双方已就另一买卖合同的成立条件达成合意，而在原买卖合同继续履行的情况下就同一房产协商由另一买方成立新的买卖合同，这与常理不符，且双方对于房屋买卖合同权利义务终止后的处理方式亦有明确约定即退还定金。因此，原告的主张缺乏合理性，本院不予采纳，此协议可以认定原、被告协商一致解除了双方的买卖合同。在原、被告双方的买卖合同已经解除的情况下，本院对于原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求及被告要求解除合同的反诉请求，均不予支持。关于原告主张的100000元赔偿，因前述补充协议中约定，如2021年1月31日前被告未解封案涉房产，自动赔付200000元给原告。现案涉房产仍处于查封状态，原告仅主张100000元赔偿，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。关于被告提出的返还房屋及支付租金请求，根据原、被告双方的陈述，不能认定原告使用案涉房屋系由被告基于履行案涉房屋买卖合同而履行的交付义务，故该请求不属于本案审理的范畴，本院在本案中不作处理，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田金萍应于本判决生效之日起十日内向原告凌秋明赔偿100000元；二、驳回原告凌秋明的其他诉讼请求。三、驳回被告田金萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，保全费5000元，由原告凌秋明负担32074元，被告田金萍负担526元。反诉费300元，由被告田金萍负担。案件受理费原告凌秋明已经预交，被告田金萍负担的526元应于本判决生效之日起十日内迳付原告凌秋明。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 群二〇二一年六月八日书记员 林欣燕