北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7693号原告：北京一卡通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三元桥东北侧圣元中心15层1501号，统一社会信用代码91110105681997116F。法定代表人：黄河，总经理。委托诉讼代理人：闫波，男，1981年7月16日出生，汉族，北京一卡通物业管理有限公司员工。被告：谢玉珍，女，1963年8月20日出生，汉族，户籍地广东省江门市，现住北京市顺义区，身份号码XXX。原告北京一卡通物业管理有限公司（以下简称一卡通物业）与被告谢玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员幸江独任审判，公开开庭进行了审理。原告一卡通物业的委托诉讼代理人闫波，被告谢玉珍通过互联网线上开庭方式参加了本案庭审。本案现已审理终结。原告一卡通物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付①2019年8月1日至2020年12月31日物业管理费10401.06元（4.5元/月/平方米X136.04平方米X17个月）；②2019年8月1日暂计至2020年12月31日逾期付款10401.06（滞纳金/违约金）16172.57元（以欠缴物业费为基数，每逾期1日加收3‰的滞纳金，最终应计算至被告实际付清之日止）；以上费用合计26573.63元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的X小区X栋XXX室业主。被告于2016年4月10日至原告下属物业管理中心办理交房入住手续。北京东方京海投资有限公司与原告签订《X家园（海航国兴城）小区物业服务合同》，委托原告为北京一卡通物业管理有限公司提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定、《X小区物业服务合同》第2章约定以及《缴费通知单》，原告按建筑面积向被告收取4.5元/月/㎡的物业管理费及日常养护费（以下统称物业管理费），实际按4.5元/月/㎡、建筑面积136.04㎡执行，被告应在上年度的12月31日前预交下年度全额物业服务费。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告拖欠原告物业管理费10401.06元（自2019年8月1日至2020年12月31日），以及滞纳金16172.57元（自2019年8月1日暂记至2020年12月31日），以上费用，合计26573.63元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不交纳物业管理及水电费的行为已严重违反了上述法律规定及合同约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，维护原告的合法权益。被告谢玉珍辩称：对于原告主张的房屋面积及欠缴费期间、计算方式均无异议。我方2015年就诉讼房屋与北京东方京海投资有限公司签订房屋使用权转让合同。当时在双方签订的合同中约定由东方京海公司办理产权分户。把使用权分到我的名下。当时签订合同的时候我认为是买卖，且当时东方京海公司承诺3年给我分户，但是这个是无法履行的。因此该房屋的产权都是北京东方京海投资公司，我方认为我就是租房的，所以不应该缴纳物业费。我方也已经将诉讼房屋的全款交付东方京海公司，2018年11月28日我方提出申请，如果分户不能就申请退房退款。2015年年底我方收房，涉诉房屋一直是我控制使用，如果有人就出租，没人就空置着。我方曾于2020年在顺义法院就此事与东方京海公司进行诉讼，由于该公司没有资金，所以我方撤诉。我方认为产权是东方京海公司的，所以我方认为就应该由产权人缴纳物业费。即使后续的合同中明确是我方缴纳，我方也认为应该由产权人缴纳，而且我方认为物业费缴纳的物业费标准过高。本院经审理查明：2014年3月18日，北京东方京海投资有限公司（甲方）与北京海航太平物业管理有限公司（乙方）签订《X家园前期物业服务合同》，主要约定但不限于以下内容：“第一条：本物业项目基本情况如下：项目名称：X家园。类型：普通住宅、办公、商业、酒店。坐落位置：顺义区X路（街）。第五条：前期物业服务期限为自本项目首位业主入住前三个月至本项目业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。第七条：1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【20-81地块办公楼】：4.5元/平方米/月；第九条：物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年度交纳，具体时间为每年12月31日之前缴清。”2015年12月4日，北京海航太平物业管理有限公司名称变更为北京一卡通物业管理有限公司。2016年1月1日，谢玉珍（甲方）与北京东方京海投资有限公司（乙方）签订《X家园物业服务合同》，主要约定但不限于以下内容：“第七条：经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务标准为：【办公楼】：4.5元/平方米·月。第八条：交付房屋前，乙方应当向甲方按照第七条约定的物业服务费标准缴纳12个月的物业服务费。以后每年11月30日之前缴纳下一年度物业服务费。第十七条：甲方未能按时向乙方支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。”2016年4月10日，谢玉珍出具《承诺书》一份，载明“本人是X家园（海航国兴城）号楼室的业主，对如下相关事宜作出承诺：一、严格遵守物业相关法律法规、《业主手册》及《业主临时规约》的相关规定。二、每十二个月全额交纳一次物业服务费用，按缴费具体时间提前1个月预交下一年度全额物业服务费。特此承诺。”2016年4月10日，谢玉珍委托彭成代为缴纳了1年物业费，《收（退）款通知单》载明“客户名称：谢玉珍；房号：3-809；款项内容：物业费；金额：7396.16。”诉讼中，一卡通物业表示其在本案中主张物业费起算时间为2019年8月1日的依据是：因为X家园（海航国兴城）开发建设单位于2018年6月20日完成共用部位第三方查验工作，查验结果符合国家相关标准，具备交付条件，故案涉物业服务项目自2018年8月1日才开始计收物业服务费，谢玉珍于2016年4月10日交纳了一年的物业费，充抵了2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费。另，一卡通物业在庭审中变更诉讼请求如下：1.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业管理费10401.06元，计算方式是4.5元每月每平米，17个月，面积136.04平方米；2.诉讼费由被告承担，滞纳金不再主张。诉讼中，谢玉珍表示其曾经就产权问题跟北京东方京海投资有限公司沟通过，该公司承诺在分户确权前不需要业主自行缴纳物业费及供暖费，但是是口头承诺，谢玉珍让北京东方京海投资有限公司签订书面协议，但是该公司没有同意。一卡通物业则表示，经其核实，北京东方京海投资有限公司并未向谢玉珍作出过上述承诺。上述事实，有《X家园前期物业服务合同》《名称变更通知》《X家园物业服务合同》《承诺书》《收（退）款通知单》《关于X家园收取物业费的通知》等证据、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日施行）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，一卡通物业与北京东方京海投资有限公司签订的《X家园前期物业服务合同》以及谢玉珍与北京东方京海投资有限公司签订的《X家园物业服务合同》，是三方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日施行）第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。谢玉珍作为涉诉房屋的实际使用人，应受《X家园前期物业服务合同》及《X家园物业服务合同》的约束，谢玉珍虽未办理涉诉房屋的产权登记手续，尚未成为物权法意义上的“业主”,但其作为物业实际使用人与业主享受同等权利的同时亦应承担同等的责任。一卡通物业在诉争期间为涉诉小区提供了物业服务，谢玉珍应交纳相应的物业服务费用，故谢玉珍以其并非业主拒绝交纳物业费的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。另，谢玉珍关于北京东方京海投资有限公司承诺在分户确权前不需要业主自行交纳物业费的意见，因谢玉珍未提交相关证据佐证，本院不予采信。综上，一卡通物业的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日施行）第一条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告谢玉珍自本判决生效之日起七日内向原告北京一卡通物业管理有限公司支付物业服务费10401.06元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由被告谢玉珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  幸 江二〇二一年六月十八日法官助理  余冬梅书 记 员  王 夢