江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终4098号上诉人（原审原告）：张青，男，1973年10月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：徐州天邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320322553827227T，住所地沛县人民医院北侧子隆小区物业楼1楼。法定代表人：邓荣玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈开银，江苏圆点律师事务所律师。上诉人张青与被上诉人徐州天邦房地产开发有限公司（以下简称天邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初5463号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张青上诉称：请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。事实与理由：一、本案是指令审理的案件，一审法院又以同一理由裁定驳回上诉人的起诉属于同一案件适用法律错误做出两次相同的裁定。二、被上诉人将上诉人家族企业徐州鑫佳源水业有限公司拆除，于2012年1月19日，上诉人母亲赵素芝、鑫佳源公司与天邦公司签订《房屋补偿承诺书》一份，2013年6月10日，上诉人张青与被上诉人天邦公司签订了《沛县沛城镇五里庙水厂房屋拆迁补偿安置协议》，2018年5月15日，上诉人张青又与被上诉人天邦公司签订了《补偿协议书》等。上诉人张青与被上诉人天邦公司签订的上述协议，是双方当事人真实意思表示，并且被上诉人作为具有开发资质的公司，应当清楚签订协议的法律后果，因此上述协议合法有效。上诉人的房屋已经安置回购完毕，只是过渡费及回购欠款没有履行完毕，被上诉人拒绝履行与上诉人的协议，违反了公平公正的原则，侵犯了上诉人的权益。被上诉人天邦公司答辩称：一审法院依据职权调取了涉案地块的征地信息情况，以及是否办理建设工程规划许可手续等情况，能够认定涉案拆迁安置协议所涉及的小区占用的土地为集体土地，其上建筑未取得合法审批手续，属于“小产权”房。依据上述查明的事实，本案中双方争议的权益目前法律无法做出评价，故一审法院驳回上诉人的起诉有法律依据。张青向一审法院的起诉请求：1、判令天邦公司返还购房欠款8600元，支付利息122709元、过渡费2277374.4元，合计2408683.4元；2、诉讼费用由天邦公司承担。原审法院查明事实如下：2012年，张青的母亲赵素芝、鑫佳源公司与天邦公司签订《房屋补偿承诺书》一份，内容：“徐州鑫佳源水业公司、赵素芝在五里庙旧村改造项目拆迁中，能够积极配合有关部门搬迁工作，给我公司今后建设工作给予很大支持，经公司董事会研究决定，一次性补偿房屋面积（已签订过补偿协议以外）伍仟平方米㎡，也可在补偿面积内选择相应面积的车库……”。2013年6月10日，张青与天邦公司签订《沛县沛城镇五里庙水厂房屋拆迁补偿安置协议》，内容为：“甲方：徐州天邦房地产开发有限公司法人代表：郑福民乙方：张青身份证号码320322197310243130……一、乙方房屋情况产权性质私有，用途为住宅及厂房，建筑面积为5000平方米（伍仟平方米整）。二、乙方选择的补偿安置方式为产权交换。1、经双方协商，甲方原地安置乙方面积4680平方米的住宅，另将二期建筑中的地面第一层320平方米的临街商铺补偿给乙方。2、甲方将二期建筑中的地面第一层320平方米的临街商铺移交给乙方，办理商铺产权时，政府及相关部门收取的费用和税金，依照法规确定：该由甲方承担的甲方负责承担，该由乙方承担的乙方自行承担。3、双方同意将小区（天润新城）第五号楼1至3单元依次顺序从低到高立体分割4680平方米作为乙方安置房（5-1-502和5-2-101两套房除外），剩余或多出不足一套房屋的面积双方现金补偿，以安置区市场价确定。甲、乙双方确定安置房源后，由甲方出具房源证明材料，待上房时交与乙方自行处理。4、双方同意，甲方将二期工程建筑中的地面第一层320平方米的大产权临街商铺补偿给乙方，补偿商铺必须面向小区（天润新城）和孔庄村之间的东西马路，从西向东切割320平方米；如果二期建筑临街规划是两层式商铺，则补偿商铺面积上、下两层各160平方米分割给乙方，剩余或多出不足一套商铺面积的，双方现金补偿，以市场价确定。三、产权交换差价：无。四、搬迁补助：无。五、补偿安置款：无。六：奖金：无。七、过渡方式、期限：乙方自行过渡。过渡期18个月，超过约定期限甲方向乙方支付超期法定过渡费，至上房止。……”天邦公司在协议下方甲方处加盖印章，张青在乙方处签字，沛县沛城镇孔庄村民委员会在鉴证方盖章。2018年5月15日，张青与天邦公司签订《补偿协议书》一份，内容：“甲方：徐州天邦房地产开发有限公司乙方：张青……一、乙方同意放弃5号楼安置房源，由甲方对乙方未安置的房源进行回购。原安置协议中约定“将5号楼1至3单元依次顺序从低到高立体分割4680平方米住宅作为乙方安置房”的，在乙方的要求下，甲方已经从其它住宅楼，安置给乙方住宅面积2215.7平方米（共计19套房屋），乙方剩余未安置住宅面积2464.3平方米由甲方进行回购，回购价格为每平方米2560元，总计安置房回购款为630.86万元（陆佰叁拾万零捌仟陆佰元整）。二、临街商铺的置换。双方原约定‘甲方在二期建筑中安置给乙方320平方米的大产权临街商铺’的，在乙方的诉求下，甲方于2017年4月，已将2号楼北面临街3#、4#、5#、6#商铺安置给了乙方，共计510.06平方米。双方商定：乙方放弃二期320平方米的大产权临街商铺安置，改由甲方用一期2号楼临街的510.06平方米商铺进行置换。三、甲方回购乙方安置房房款的支付方式和期限。1、双方协议签订后，甲方在48小时内，给乙方支付第一笔安置房回购款100万元；乙方则必须在5月18日前，将已销售出去的5号楼房源全部退回给甲方。2、甲方承诺：6月30日前支付给乙方安置房回购款150万元，9月30日前支付乙方回购款200万元，余款2018年12月31日前结清。……”天邦公司在甲方处盖章，张青在乙方处签字。2018年5月15日，天邦公司出具《欠条》，内容：“本公司于2018年5月15日对孔庄五里庙水厂2464.3平方米安置房进行回购，单价为每平方米2560元，现欠付回购款总计630.86万元（大写：陆佰叁拾万零捌仟陆佰元整）特出此据以资证明。欠款方：徐州天邦房地产开发有限公司2018年5月15日星期二”，天邦公司在下方盖章。天邦公司于2018年9月18日向张青在珠海华润银行股份有限公司珠海分行的账户（账号：62×××70）转账房屋回购款100万元，于2018年10月31日转账房屋回购款50万元，于2018年11月19日转账房屋回购款30万元，于2019年3月4日转账房屋回购款100万元，于2019年4月1日转账房屋回购款50万元，于2019年5月27日转账房屋回购款30万元。天邦公司于2018年5月15日支付房屋回购款100万元，后又支付70万元。另，张青亲属在天邦公司处购买位于天润新城小区的三套房屋，折价张青的房屋回购款100万元。综上，天邦公司共计向张青支付房屋回购款630万元。经核实，沛县孔庄村委会孔庄村五里庙社区（天润新城）所占五里庙土地征地信息不存在，为集体土地，亦未办理建设工程规划许可手续。原审法院认为：张青主张其与天邦公司存在房屋拆迁安置补偿合同关系，涉案房屋为位于沛县临城新型社区天润新城，该小区占用的土地为集体土，其上建筑未取得合法审批手续，且张青诉讼请求要求天邦公司支付涉案拆迁房屋回购款及过渡费等，对于涉案房屋的性质、双方签订合同行为如何评价法律并没有明确规定，而上述行为的法律评价涉及本案相关协议效力的认定，继而影响本案纠纷的处理结果，故一审法院认为，本案纠纷暂不具备受理条件，依法不属于人民法院民事案件的受案范围。遂裁定：驳回张青的起诉。二审期间双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：张青与天邦公司之间的房屋拆迁安置补偿合同关系所涉及的房屋位于沛县临城新型社区天润新城，该小区占用的土地为集体土地，其上建筑未取得合法审批手续。但是张青的诉讼请求是返还购房欠款，支付利息以及过渡费，上诉人该一审诉讼请求属于人民法院民事案件受案范围，一审法院应当予以实体审理，在查清相关事实后，依法作出裁判，一审法院裁定驳回上诉人一审诉请，不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二之规定裁定如下：一、撤销江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初5463号之一民事裁定。二、本案指令江苏省沛县人民法院审理。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 苏 团二〇二一年六月二十二日书记员 杭恒宇