贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初4983号原告：张凤芹，女，1994年10月19日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：袁西，男，1981年9月13日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：夏朝忠，男，1968年8月24日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：黄春燕，女，1970年3月30日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。三被告共同委托诉讼代理人：何名祥，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201410243255。第三人：贵州宇辰房地产经纪有限公司盘县分公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道富强路74号，统一社会信用代码91520200MA6DTFCO5T。代表人：郭长珍。原告张凤芹与被告夏朝忠、袁西、黄春燕，第三人贵州省宇辰房地产经纪有限公司盘县分公司（以下简称“宇辰盘县分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张凤芹，被告夏朝忠、黄春燕，及三被告共同的委托诉讼代理人何名祥，第三人宇辰盘县分公司的代表人郭长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤芹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的买卖合同；2.判令被告退还原告购房款350000元；3.判令被告支付原告违约金175000元；4.判令被告未退还房款及支付违约金之前房屋归原告之用；5.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2019年4月，原告经第三人宇辰公司介绍购买了被告位于凤鸣中路297号的房屋，被告称该房屋为毛坯房，无水电落户及使用情况，院内停车场可以使用。三被告称该房屋还未办理房产证，但一年左右就可以办理。在签订合同前，被告将房屋的土地使用证、建设规划许可证等证件给原告查阅，所有人均为袁西，但该房屋实际所有人为黄春燕和夏朝中，合同约定房屋总价款为40万元，预付35万元，并约定在2021年4月30日之前将房产证过户至原告名下，办理房产证后再支付5万元尾款。签订合同后，原告向被告支付了35万元，并向第三方支付了中介费用6000元。但在房屋交付原告使用后原告在2020年3月装修房屋时发现该房屋水电表已落户且水表欠费，电路不通且电表与户主名字不同，停车场不让原告停车。另外，在双方约定的时间内仍未办理房产证。原告多次找被告沟通解决此事，被告均不配合，所以原告要求解除合同，支付违约金。夏朝忠、袁西、黄春燕辩称，1.被告一直在向房管部门协调办理房屋过户手续，正在等待相关部门进行审理，因审批导致合同履行时间延长，是双方不可预见的情况，属于不可抗力，所以被告不存在违约，不同意解除双方签订的购房合同。该合同是经双方充分协商后签订，且原告实际了解房屋情况后才签订，合同约定具体明确，因不明确的部分发生争议，不影响合同效力。2.本案原被告签订了定金合同，即使解除合同，也应当由原告支付被告双倍定金。3.双方签订的合同补充条款第四条中对于被告的违约条款超过了法律规定的范围，应当无效。4.原告所述内容与事实不符，原被告发生争议后被告一直在与原告协商处理纠纷，并承担了水费。5.被告夏朝忠与被告黄春燕已经离婚，黄春燕只是受夏朝忠的委托办理相关事务，合同的相对方为袁西、夏朝忠。宇辰公司述称，第三人只是中介机构，介绍原被告达成协议，第三人只负责核实房屋的产权信息，房屋产权证办理由原被告自行约定，合同由原被告达成。本院经审理查明，2019年4月3日，原告与黄春燕经宇辰公司介绍签订《定金合同》，约定原告购买位于盘州市红果开发区房屋，房屋面积为120平方米，总价为400000元，定金为5000元。此外，该合同还就付款方式、不动产证的办理、中介服务费等事项进行了约定。签订该协议后，被告黄春燕收取了原告支付的定金5000元，并向原告出具一份收款收据。2019年4月9日，原告与被告袁西、夏朝忠签订《房屋买卖合同》，约定被告袁西、夏朝忠将其位于盘州市红果开发区房屋（建筑面积约120平方米）转让给原告。转让总价款为400000元。合同补充条款第三条约定，被告袁西、夏朝忠保证在2021年4月30日前将房屋产权过户至原告名下，办理不动产权证，未能按期办理，需退还原告所交全部房款，并向原告赔偿所支付款项的50%作为赔偿。合同附件三约定，定金5000元，以支付凭证为准，签订合同当日支付购房款350000元，尾款50000元在房屋办理过户给原告当日支付。此外，合同还就房屋产权、随房移交物品进行了约定。签订合同后，原告向被告袁西支付了购房款345000元。被告于同日向原告交付了房屋钥匙。原告随后居住使用该房屋。但被告一直未为原告办理房屋产权证，也未将涉案房屋变更登记至原告名下。本院认为，本案的争议焦点是：1.原被告签订的《房屋买卖合同》是否应当解除；2.被告是否应当向原告返还购房款并支付违约金。原告与被告袁西、夏朝忠经第三人介绍于2019年4月9日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告依约支付了购房款，但被告一直未依约将房屋产权变更登记至原告名下，也未为原告办理房屋的不动产权证。因房屋买卖中办理房屋权属登记及权属证书为出让人的主要义务，现被告袁西、夏朝忠未依约履行该义务，且未提交证据证明该房屋可以办理所有权变更登记手续，故原告可以主张解除合同。另外，根据双方签订的合同，被告袁西、夏朝忠未在2021年4月30日前履行产权变更登记的义务，应当返还全部房款，故原告要求被告袁西、夏朝忠返还已支付的购房款本院予以支持。被告黄春燕并未与原告签订房屋买卖合同，对于黄春燕与原告签订定金合同并收取原告定金的行为，被告袁西、夏朝忠认可是受二人的委托签订和收取，故不能认定被告黄春燕是合同相对方，故原告要求被告黄春燕承担责任本院不予支持。关于违约金，被告辩解违约金约定金额过高，应为无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人认为违约金过高或过低可以申请调整违约金。该规定并未约定违约金过高为无效条款，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。原告于2019年4月9日向被告交付房款，现双方签订的购房合同因被告的违约而解除，被告的损失为利息损失和房屋装修损失，但原告实际使用涉案房屋，且装修有一定的折旧，应当作为考虑原告损失的因素，另外，违约金具有补偿性和惩罚性。综上，本院认为应由被告袁西、夏朝忠支付原告违约金80000元较为适宜。至于被告主张原告应当双倍返还定金，因本案合同履行中被告方违约，选择适用违约金和定金条款的权利在于原告，被告无权主张该权利，被告的该辩解理由没有法律依据，本院不予支持。因双方签订的房屋买卖合同被解除，原告应当立即向被告返还房屋，而不应由原告继续使用房屋。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条、第七十一条第一款、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张凤芹与被告袁西、夏朝忠于2019年4月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告袁西、夏朝忠于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张凤芹购房款350000元；三、被告袁西、夏朝忠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张凤芹违约金80000元；四、驳回原告张凤芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6525元，由被告袁西、夏朝忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 员 管红兵二〇二一年六月十五日法官助理 龙 登书 记 员 冯才喜贵州省盘州市人民法院民事判决书(2021)黔0281民初4983号原告：张凤芹，女，1994年10月19日出生，汉族，住贵州省盘州市亦资街道凤鸣中路297号1栋601室，居民身份证5202021994××××××××。被告：夏朝忠，男，1968年08月24日出生，汉族，住贵州省盘州市双凤镇环城西路110号，居民身份证5202021968××××××××。被告：袁西，男，1981年09月13日出生，汉族，住贵州省盘州市，居民身份证5202021981××××××××。被告：黄春燕，女，1970年03月30日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，居民身份证5202021970××××××××。第三人：贵州宇辰房地产经纪有限公司盘县分公司，住所地贵州省盘州市亦资街道富强路74号，组织机构代码91520200MA6DTFC05T。。张凤芹与黄春燕、袁西、夏朝忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年05月12日立案受理。依法由审判员管红兵适用简易程序公开(或不公开)开庭进行了审理。……(写明当事人及其诉讼代理人等)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤芹，诉称：……(概述原告所主张的事实和理由以及具体的诉讼请求)。被告黄春燕、袁西、夏朝忠，承认原告在本案中所主张的事实，但……(写明被告对法律适用、责任承担的意见)。本院认为，被告黄春燕、袁西、夏朝忠承认原告在本案中主张的事实。对原告张凤芹主张的事实本院予以确认。……(写明对责任承担和法律适用部分的理由)。依照……(写明判决所依据的条款项)的规定，判决如下：……(写明判决结果)。……(写明诉讼费用的负担)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判长审判员审判员二〇二一年八月三日书记员冯才喜