江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1297号原告（反诉被告）：孙福顺，男，1973年9月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：石琢，男，1977年2月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告（反诉被告）孙福顺与被告（反诉原告）石琢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙福顺及其委托诉讼代理人章振忠、被告（反诉原告）石琢的委托诉讼代理人苏星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙福顺向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年12月20日解除；2、判令被告石琢归还押金1万元，装修费用折抵租金10万元；3、判令准予原告撤离经营动产；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定由原告承租东冠逸轩花苑6号楼6-1室房屋。合同签订后，原告对房屋进行装修，并开展经营活动，但受到外部施工和疫情的严重干扰，多次向被告要求解除合同，为避免损失进一步扩大，故诉至法院。被告石琢辩称，其承认原告主张的关于签订租赁合同的情况，但认为系原告自身迟延交付租金，已经严重违约，不同意装修抵扣租金，可以转移属于其自身的物品，押金也可在本案中一并处理，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告石琢提出反诉请求：1、解除反诉原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、反诉被告立即腾空房屋，并结清水、电、物业费用等；3、由反诉被告支付尚欠租金247500元并按474元/天支付至实际交付之日；4、由反诉被告支付违约金暂计36026.5元（以欠付租金为基数，从每期租金应付之日按4倍LPR利率计算至实际结清之日）；5、由反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告石琢撤回结清水电、物业费的诉讼请求。事实和理由：2018年4月18日，反诉原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定由反诉被告承租东冠逸轩花苑6号楼6-1室房屋。合同签订后，反诉原告交付房屋给反诉被告使用，但反诉被告仅支付了三期租金，后续租金一直未能支付。因多次催要无果，故诉至法院。对于当事人双方没有争议的事实即：1、2018年4月18日，原、被告双方签订《东冠逸轩门面租赁合同》，合同约定被告石琢（甲方）将位于淮安市经济开发区门面租赁给原告孙福顺（乙方）…租赁期为5年，自2018年6月20日至2023年6月20日…租金采用年租金递增方式…承租人按每半年为周期按时支付给出租人租金…第一笔租金人民币82500元，在签订合同时支付；第二笔租金为人民币82500元，在2018年12月5日前支付；第三笔租金为人民币82500元，在2019年5月15日前支付；第四笔租金为人民币82500元，在2019年12月5日前支付；第五笔租金为人民币82500元，在2020年5月15日前支付…在合同有效期内遇到特殊性政策事情，出租人不负任何赔偿责任…此押金等合同执行结束后二天内无息返还给乙方…任何一方单方面取消、中断合同，应提前3个月通知对方…乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款5%的违约金。超过10日甲方有权采取措施，收回房屋；2、合同签订后，被告石琢收取押金1万元，原告孙福顺对房屋进行装修、开展经营，并已支付三期各82500元房屋租金；有房屋租赁合同、收条等在卷佐证，本院予以确认。对于原、被告的沟通协调情况及原告的经营情况，当事人双方尚有争议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对争议事实认定如下：庭审中，原告孙福顺提供了微信聊天记录、照片及接处警登记表，用以证明因施工和疫情导致经营困难，多次向被告提出解除事宜。被告石琢对该组证据不予认可，并提供微信聊天记录，用以证明其并未同意解除。经查，原告孙福顺承租涉案房屋后，开设了新百纳美容美发店，在经营期间，有单位对商铺旁的空地进行施工。2020年3月5日，原告孙福顺通过微信向被告石琢发送“无线淮安”发布的通告“最新通告！淮安市商场超市、餐饮经营单位请注意！”，内容主要是关于为统筹做好疫情防控与经济发展工作，保障人民群众身体健康和公共卫生安全，就进一步加强疫情防控确保商场超市、餐饮经营单位经营安全相关工作。2020年5月10日，原告孙福顺通过微信向被告石琢发送视频及信息“每天现这条路上空无一人，小区大门紧闭…一个人都不到这边来，哪天是个头”、“能申请把小区这边大门放开啊”。被告石琢对此未予回应。2020年9月9日，被告石琢通过微信向原告孙福顺发送信息“孙总：请问你的房租费什么时候交啊？马上快一年了！”原告孙福顺回复“但那边营业以来一直都在亏损状态，我们一直在坚持…但没有想到后面发生的疫情改变了一切…所以上次和石总说过一次。让你在网上挂对外招租。如外面有人要承租。我们就把东西撤走，随时交房给你，就认亏…东侧大楼一直在施工阶段。噪音，灰尘不断…造成这一排商户相继停业破产倒闭。目前从去年就空置的门面一直无人来承租…”并配图多张。被告石琢回复“按你这么说，房租费就不交了！”、“请你给个回话！你这么大老板为人做事不至于做没有诚心的事吧”、“如果一个人仅考虑自己的得与失这样可能会行不通吧！”2021年1月15日，被告石琢报警称租客孙福顺不付租金，处警民警告知到法院起诉解决。2021年5月20日开庭后，原告孙福顺的委托诉讼代理人章振忠告知本院其已经腾空涉案商铺，被告石琢予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《东冠逸轩门面租赁合同》的解除时间、违约方及应否承担违约责任。一、关于《东冠逸轩门面租赁合同》的解除时间。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告孙福顺以多次告知且因不可抗力未缴租金为由，主张自第三期租金截止日（2019年12月20日）已经解除案涉租赁合同，但截止该日，新冠疫情尚未发生，其向被告石琢发送的经营信息及图片均在2020年5月、9月，并且其所发送的文字信息仅提及挂网上进行转租，未明确要求解除合同，同时其作为未按时交纳租金的违约方，无权单方解除租赁合同，又迟至法庭辩论终结后才腾空房屋，故对原告孙福顺要求确认合同解除时间的诉讼请求本院不予支持。相反，租赁合同约定超过10日甲方有权采取措施，收回房屋，反诉被告孙福顺未能按时缴纳租金，符合租赁合同约定的解除条件，在诉讼过程中双方又都明确表示不再履行案涉租赁合同，故对反诉原告石琢要求解除门面租赁合同的反诉请求本院予以支持。二、关于《东冠逸轩门面租赁合同》解除的违约方及应否承担违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告孙福顺庭后已腾空涉案门面，对原告孙福顺主张的关于装修抵扣租金、搬离经营性动产诉讼请求、反诉原告石琢主张的关于腾空房屋诉讼请求，本院均不予支持。对于反诉原告石琢主张的关于租金及违约金的诉讼请求，虽然案涉租赁合同约定2019年12月5日、2020年5月15日、2020年12月5日前应分别支付半年租金82500元，逾期支付租金的，每天支付所欠款5%的违约金，反诉被告孙福顺未按时交纳租金的行为已明显违反了租赁合同的约定，但承租期间，新冠疫情发生，对其经营产生了重大影响，为平衡双方的利益，结合反诉被告孙福顺的搬离时间、违约金标准，酌情确定由反诉被告孙福顺再行支付租金233750元，免除其应承担的违约金部分。鉴于反诉原告石琢同意处理押金1万元，可一并予以扣除。综上所述，反诉原告石琢主张解除案涉租赁合同，本院予以支持，主张由反诉被告孙福顺支付租金及违约金，应由其承担223750元，对原告孙福顺及反诉原告石琢主张的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除反诉原告石琢与反诉被告孙福顺于2018年4月18日签订的《东冠逸轩门面租赁合同》；二、反诉被告孙福顺于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告石琢223750元；三、驳回原告孙福顺及反诉原告石琢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告孙福顺负担；反诉案件受理费5552元，减半收取计2776元，由反诉原告石琢负担576元，由反诉被告孙福顺负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××59）。审判员  张坤二〇二一年六月九日书记员  程斯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。