山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初3555号原告：刘惠敏，女，1946年8月26日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：焦方法，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑昌荣，山东公孚律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市天桥区。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区。法定代表人：张智军，总经理。被告：三彩家有限公司，住所地西安经济技术开发区。法定代表人：文宁。原告刘惠敏与被告城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城济南分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、三彩家有限公司（以下简称三彩家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘惠敏的委托诉讼代理人郑昌荣到庭参加诉讼；被告城城济南分公司、城城公司、三彩家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告支付房屋租金17040元及违约金6390元；2.被告二、三对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2020年5月10日，原告与被告一签订《房屋托管合同》（合同编号：3701SJ2005100272399），约定原告将其名下位于济南市历城区的房屋托管给被告，托管期限12个月，自2020年5月16日至2021年5月15日。2020年5月23日，被告一与案外人签订《代理出租合同》，将该房屋出租给案外人，并收取了全年的租金。合同签订后，原告如约履行了合同，被告一自2020年9月开始拖欠租金，被告一已严重违约。经原告多次催要，被告均拒绝支付。被告一系被告二的分支机构，故被告二应对被告一的民事责任承担连带责任。另，原告的房屋被被告一代理出租给租客后，租客支付租金的收款人为被告三，即被告一、二的经营收益由被告三直接收取。再者，被告一、二与被告三之间存在高度的股权、经营场所的混同，公司之间已丧失独立的法人资格，被告三应当就债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。城城济南分公司、城城公司缺席，庭后提交书面答辩状，共同辩称，一、涉案房屋已出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，不同意解除涉案合同。二、请求法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。《房屋托管合同》签订后，被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月份受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定向原告支付租金。根据合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，在计算被告欠付原告祖金时应免除所有免租期内租金，并将被告支付原告的押金折抵欠付租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，因此，自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。请求法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付租金的具体数额。三、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，请求法院依法进行调整。三彩家公司缺席，未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.2020年5月10日，刘惠敏（甲方、托管方）与城城济南分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》一份，约定以下内容：“甲方将坐落在济南市历城区唐冶街道鲁能泰山都会城小区的房屋托管给乙方，该房屋为3室2厅1卫1厨，房产证面积95.46平方米；经甲、乙双方协商，合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费；托管期间，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方；托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金；本合同托管期合计12个月，自2020年5月16日（以本合同起租日为准）至2021年5月15日止，甲方实收租期11个月，空租期一个月；租金标准为月租金2130元/月（含物业费），付款方式为月付；租金支付时间及方式：本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延；甲方向乙方支付1元/天‘房屋维修费’，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；第十三条第三款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）…;第十四条第四款：乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。”《房屋托管合同》首页《告知书》中第五条载明：合同期内，您的所有支付款项请通过登录“三彩家APP”在线支付，公司不会委托工作人员收付款。庭审中，刘惠敏委托诉讼代理人当庭核实，涉案《房屋托管合同》系刘惠敏通过“三彩家APP”在线签订的。2020年7月4日、2020年8月11日、2020年9月29日，城城济南分公司分别通过银行汇款、网联付款的方式向刘惠敏支付租金1765元、2130元、2130元，共计支付租金6025元。刘惠敏提交《房屋权属状况信息》一份，载明涉案房屋所有权人为刘惠敏，无共有情况，房产证号为济南20190192。2.2020年5月23日，城城济南分公司（甲方）与案外人焦方法（乙方）签订《代理出租合同》一份，约定城城济南分公司将涉案房屋出租给焦方法使用，租赁期限从2020年5月23日起至2021年5月22日止，共计一年，租金为月租金2130元，付款方式为年付；首页《告知书》中第五条载明：合同期内，您的所有支付款项请通过登录“三彩家APP”在线支付，公司不会委托工作人员收付款。同日，焦方法向城城济南分公司分三笔支付押金及租金共计21300元，城城济南分公司向焦方法出具收款收据三份。3.刘惠敏提交城城公司企业信息查询3份、三彩家公司企业信息查询2份、三彩家公司官网网页截图打印件、城城找房官网网页截图打印件、支付宝收支明细证明、微信支付交易明细证明各一份，以此证明：城城公司的原法定代表人文宁系三彩家公司的现任法定代表人；城城公司原名为三彩家房屋租赁有限公司，而三彩家房屋租赁有限公司曾为三彩家公司的占股100%的投资人；城城公司原住所地为西安经济技术开发区凤城二路，该地址也是西安市凤城二路6号，即三彩家公司的现住所地；三彩家公司官网显示与城城找房网为合作关系，而城城找房网属于城城公司；涉案房屋被城城公司代理出租给租客后，租客支付租金的收款人为三彩家公司。刘惠敏据此主张，城城公司与三彩家公司之间存在高度的股权、财产、经营场所的混同，且城城公司的经营收益由三彩家公司直接收取，该两公司之间已丧失独立的法人资格，应当就双方债务承担连带责任。另查明，城城济南分公司系城城公司开设的分公司，领取营业执照，不具备法人资格。另查明，刘惠敏为申请财产保全，从中华联合财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼责任险一份，花费保费300元。本院认为，刘惠敏与城城济南分公司签订的《房屋托管合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城城济南分公司未按合同约定按月支付租金，构成违约，对刘惠敏主张的城城济南分公司支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。本案审理过程中，《房屋托管合同》约定的托管期已经到期，刘惠敏主张房屋租金以11个月计算，扣除城城济南分公司已经支付的租金及刘惠敏应向城城济南分公司支付的房屋维修费，该计算方式符合合同约定，城城济南分公司尚余租金17040元未支付（2130元/月×11个月-6025元-365元）。城城济南分公司系城城公司设立的不具备法人资格的分公司，根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任应由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。据此，城城公司应对城城济南分公司的上述债务承担民事责任。刘惠敏主张的违约金，系根据《房屋托管合同》第十三条及第十四条的约定，但该两条约定的是受托方逾期支付租金且委托方解除合同的情况下的违约金标准，庭审过程中，刘惠敏当庭明确表示不要求解除合同。故刘惠敏主张的违约金不符合《房屋托管合同》的约定，本院对此不予支持。刘惠敏主张的保全保险费，系其为参加本案诉讼支出的合理必要费用，本院对此予以支持。涉案《房屋托管合同》及《代理出租合同》的告知书中均明确告知“合同期内，您的所有支付款项请通过登录‘三彩家APP’在线支付，公司不会委托工作人员收付款”，故涉案房屋的租客所支付租金的收款方为三彩家公司，符合合同约定，具有合理性，刘惠敏据此主张三彩家公司与城城公司存在财产混同，证据不足，本院不予采信。且根据刘惠敏提交的企业信息查询、官网网页截图、支付宝收支明细证明、微信支付交易明细等证据，城城公司与三彩家公司的法定代表人、注册地址、投资人等均不一致，刘惠敏未提交充足证据证明三彩家公司与城城公司构成人格混同，对刘惠敏主张的三彩家公司对涉案债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付刘惠敏租金17040元；二、城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付刘惠敏保全保险费300元；三、城城不动产管理有限公司对上述一、二项判决承担连带付款责任；四、驳回刘惠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元、保全申请费254元，由城城不动产管理有限公司济南分公司、城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 任雅雯二〇二一年六月二十二日法官助理 申 林书 记 员 马中辰