山东省梁山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0832执异45号案外人:梁山信合投资有限公司，注册号370832200009664，住所地梁山县水泊中路南段。法定代表人：邢瑞琴，总经理。申请执行人：王涛，男，1977年5月28日出生，汉族，居民，住梁山县。被执行人：李久建，男，1976年8月16日出生，汉族，居民，住梁山县。被执行人：田冬，女，1974年11月26日出生，汉族，居民，住梁山县。在本院执行王涛与李久建、田冬民间借贷纠纷一案中，案外人梁山信合投资有限公司对执行梁山县城金城路43号（房权证梁字第0××1号）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁山信合投资有限公司称，在（2018）鲁0832民初1101号民事判决书强制执行过程中，执行案号（2018）鲁0832执1703号，梁山县人民法院误将案外人的财产“梁山县城金城路43号（房权证梁字第0××1号）房产”作为被执行人田冬、李久建的财产予以执行，严重损害了案外人的合法权益，同时，本商铺尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，故请求立即中止（2018）鲁0832执1703号案的执行，停止查封梁山县城金城路43号（房权证梁字第0××1号）房产。事实和理由：一、被执行财产“梁山县城金城路43号（房权证梁字第0××1号）”原系被执行人田冬、李久建夫妻关系存续期间的共同财产。梁山县金城路43号3-602房产（含20.68平方米储藏室一间）系田冬于2010年3月16日取得不动产权证书。二、梁山县金城路43号3-602房产已在2011年4月24日出租给案外人，自2011年4月24日起该房屋一直由案外人使用至今。三、涉案租金220000元案外人已于2011年4月24日一次性支付给田冬、李久建。2011年4月24日，案外人方邢瑞琴经与田冬、李久建商议，约定：“田冬、李久建将自有的梁山县金城路43号3-602房产出租给执行异议申请人方使用，租赁期限为40年，自2011年4月24日起至2051年4月24日止，租金220000元”，上述款项经由证人张某在场一次性支付给田冬、李久建二人。租赁协议生效后，案外人即入住并实际使用该楼房至今。四、被执行财产“梁山县城金城路43号（房权证梁字第0××1号）”自2011年4月24日起一直处于租赁状态，现由案外人承租，租期至2051年4月24日止。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房屋租赁管理办法》第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。被执行楼房自2011年4月起由被执行人田冬、李久建出租给案外人，一直处于租赁状态，该租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求案外人搬出商铺不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。执行该财产除依法保护涉案房屋租赁合同项下权利人的相关权利外，应返还案外人先行支付的法定租赁期外相应部分的租金。结合上述法律法规规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效果，即对财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。结合“买卖不破租赁”原则，请求立即中止该案的执行，为了避免引发不必要的诉讼以及案外人与承租人财产权益的重大损失，请求查明事实之后再依法决定是否予以执行。案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，维护案外人与承租人的合法权益，节省诉讼资源。申请执行人王涛称，一、案外人所称的被执行人李久建、田冬将涉案房屋出租给案外人不属实，案外人提交的租赁协议系虚假的。案外人称一次性支付被执行人李久建、田冬房屋租赁费现金22万元，没有事实依据。常理来说，22万元数额较大，在2011年，一次性支付现金22万元的可能较小，案外人应当提供证据证明其交付给被执行人李久建、田冬租金的时间、地点以及钱款来源，否则不能认定案外人已经实际支付给被执行人租金，不能认定双方之间存在租赁合同关系。二、案外人与被执行人之间不存在房屋租赁合同关系。涉案房屋系住宅用房，并非案外人在执行异议申请书中所称的“商铺”。案外人在执行异议申请书中一直称涉案房屋系“商铺”，该陈述与事实不符，显然案外人没有实际承租、使用被执行人的房屋，也不了解房屋的性质及现状。依法应当驳回案外人的异议申请。三、申请执行人及法院工作人员到涉案房屋贴公告及查看房屋现状时，明显可以看出涉案房屋长期没有人居住。梁山县人民法院执行局有现场视频(法院执行局已存档)可以证明涉案房屋没有人实际居住。所以，案外人不可能租赁并实际使用涉案房屋，依法应当驳回案外人的异议请求。四、即便认定案外人称案外人与被执行人存在房屋租赁合同关系，案外人与被执行人签订的房屋租赁协议也不符合法律规定，案外人与被执行人签订的租赁合同期限为40年，不符合法律规定，超出法律规定最长租赁期限部分无效，依法应当予以扣除。综上所述，案外人与被执行人之间不存在租赁合同关系，请求驳回案外人的异议申请。本院查明，本院在审理王涛与李久建、田冬民间借贷纠纷一案中，于2018年2月11日作出（2018）鲁0832民初1101号民事裁定书，裁定冻结李久建、田冬名下的银行存款375350元或查封相应价值的财产，同日向梁山县不动产登记中心送达了民事裁定书、协助执行通知书，查封田冬名下位于梁山县（不动产权证书号031071）房屋一套。2018年7月30日作出（2018）鲁0832民初1101号民事判决书，判决“被告李久建、田冬于本判决生效之日起十日内偿还原告王涛借款本金375350元及利息（利息以375350元为基数，自2018年2月9日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）”。因李久建、田冬未履行该生效法律文书确定的义务，王涛向本院申请强制执行，本院于2018年12月4日立案执行，案号为（2018）鲁0832执1703号，2020年6月8日续查封涉案房屋。2021年3月9日恢复执行，案号为（2021）鲁0832执恢98号，同日作出（2021）鲁0832执恢98号执行裁定书，裁定拍卖李久建、田冬所有的位于梁山县房产。另查明，梁山县登记房屋所有权人为田冬，不动产权证书号为031071。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，案外人梁山信合投资有限公司提交的证据不足以证明其主张，即使梁山信合投资有限公司系符合上述法律规定的承租人，亦不能以此为由阻却人民法院对涉案房屋的查封。综上，案外人梁山信合投资有限公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人梁山信合投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵延敏审 判 员  李 娜人民陪审员  李 伟二〇二一年六月十五日书 记 员  孙长旺