兴城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1481民初1443号原告(反诉被告)：秦亮，男，1979年10月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李桂霞(系原告母亲)，女，1956年4月3日出生，汉族，住兴城市。被告(反诉原告)：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地兴城市温泉办事处兴海路三段东2－3户，统一社会信用代码：91211481587339352H。法定代表人：罗霄，男，1993年9月13日出生，汉族，公司董事长，住锦州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成(沈阳)律师事务所律师。原告秦亮与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦亮的委托诉讼代理人李桂霞、被告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎到庭参加诉讼。2021年5月28日，宝爱公司向本院提出反诉，本院经审查受理后将本诉与反诉合并进行了审理。反诉原告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎、反诉被告秦亮的委托诉讼代理人李桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦亮向本院提出诉讼请求：1、要求宝爱公司向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费64684元，并支付违约金，违约金从2020年7月1日起至2021年2月8日止，按日万分之二的标准计付为1216元。以上合计65900元；2、诉讼费由宝爱公司负担。事实和理由：秦亮自有坐落在兴城市商铺一处与宝爱公司达成《XXX商铺租赁合同》，即秦亮将商铺租赁给宝爱公司，宝爱公司再租给他人。合同约定：被告应在2020年6月30日前向原告支付标的商铺经营年度租金64684元，被告方逾期未能按约定支付租金给原告，逾期超过60日后，从逾期日起每逾期1天须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金，同时合同约定被告方不得单方终止、变更合同，被告因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金责任。为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。宝爱公司辩称，对诉请和违约金没有异议。反诉原告宝爱公司向本院提出反诉请求：主张解除商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态，2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年开始，反诉人已经无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。反诉人现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁合同的目的。如法院判决强制履行涉案合同也会因反诉人无力清偿无法实现各方当事人的利益而造成司法资源的浪费。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告秦亮辩称，不同意解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：秦亮自有坐落于兴城市商铺一处。2014年8月28日，甲方（秦亮）与乙方（宝爱公司）签订《银象•宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象•宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行同一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F1196、建筑面积45.23平方米。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度约定如下：2019年7月1日至2020年6月30日64684元（其他年度略）。说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度：双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付秦亮2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费64684元，故秦亮诉至法院。另查明，案涉商铺系秦亮从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。以上事实，有当事人陈述，《XXXX商铺租赁合同》、不动产权证书附卷佐证。本院认为，秦亮与宝爱公司签订的《XXX商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向秦亮支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费64684元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，可减免部分租金，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向秦亮支付租赁费53903.3元（64684元/年÷12个月×10个月）。关于违约金，本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，因原告主张自2010年8月1日给付，此属权利的行使，本院予以支持。至实际给付之日止，按日万分之二的标准计算。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，秦亮不同意解除合同，本案秦亮已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”本案不构成合同解除的法定条件，故本院对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六款第二款规定，判决如下：一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告秦亮租赁费53903.3元以及支付违约金（违约金以53903.3元为基数，从2020年8月1日起至2021年2月8日止，按日万分之二的标准计付）；二、驳回原告秦亮的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。本诉案件受理费1448元,原告秦亮已预交，由被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还1448元。反诉费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张 平人民陪审员  李培超人民陪审员  陆 航二〇二一年六月三十日书 记 员  宋珊珊附本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参与照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。