山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7025号上诉人（原审被告）：辛兆祝，男，住山东省青岛市崂山区。上诉人（原审被告）：辛桂平，女，住山东省青岛市崂山区。上诉人（原审被告）：辛桂香，女，住山东省青岛市崂山区。上诉人（原审被告）：罗建杰，女，住山东省青岛市崂山区。上诉人（原审被告）：辛姗姗，女，住山东省青岛市崂山区。上诉人（原审被告）：辛克鹏，男，住山东省青岛市崂山区。以上六上诉人之共同委托诉讼代理人：王仕清，山东江河海律师事务所律师。以上六上诉人之共同委托诉讼代理人：王荣，山东江河海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗志光，男，住山东省临清市。被上诉人（原审原告）：罗志海，男，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：罗惠珍，女，住山东省临清市。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王晓亮，北京市中银（青岛）律师事务所律师。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋国笑，北京市中银（青岛）律师事务所律师。上诉人辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏因与被上诉人罗志光、罗志海、罗惠珍所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初6665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人辛兆祝、辛桂平、罗建杰及其六上诉人委托诉讼代理人王仕清、王荣，被上诉人罗志光及其委托诉讼代理人王晓亮、宋国笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，判决超过被上诉人一审的诉讼请求。1.宅基地买卖不能确权，在不能确权的情况下被上诉人主张对应的拆迁权益明显无任何法律依据。本案中被上诉人的诉讼请求中涉及宅基地，而宅基地只能是本村村民才能享有，被上诉人的母亲辛慈兰并非崂山区山东头社区本村村民，不能享有宅基地。根据《土地管理法》买卖宅基地行为本身就不合法，因此不能确权，更不能来分割因宅基地对应产生的拆迁利益。2.从宅基地争议角度来讲，也不属于人民法院受案范围，应先由人民政府进行处理。3.根据相关法律规定，农村宅基地房屋买卖协议本身无效。4.一审判决超出被上诉人诉讼请求，被上诉人的诉讼请求：“请求确认青岛市崂山区一间的拆迁收益归三原告（价值约180万元）”，在庭审中自始至终并未变更诉讼请求。但一审法院的判决结果：“就青岛市崂山区房屋的拆迁利益，罗志光、罗惠珍、罗志海享有该房屋拆迁利益的40%”。上述两者对比差距非常明显：（1）罗志光、罗惠珍、罗志海诉请为仅涉及山东房屋中宅基地二间及正房一间的拆迁权益，而非全部房屋，但一审法院判决的是824号宅基地中全部房屋40%的拆迁利益，824号宅基地中的其余房屋和被上诉人没有关系；（2）从数额角度来讲，也超过诉讼请求。被上诉人主张180万元，但一审法院判决“山东宅基地中全部房屋的40%的房屋拆迁利益”对应的数额为300万元左右，也明显超过诉讼请求。二、一审法院事实认定不清，对涉案宅基地及宅基地上房屋、拆迁情况并未核实确认。1.契约中仅仅约定的是居住权。即使根据辛成运、马秀美1993年所立契约，辛慈兰享有的也仅仅是居住权，且房屋已经灭失，不存在居住权的问题及居住权的继承问题。2.一审法院未查明自建房屋建设的相关审批手续及对该自建房屋的拆迁补偿是否与宅基地上审批过的房屋补偿一致。3.山东宅基地中的其余房屋和被上诉人没有关系，且已经根据《搬迁补偿协议书》进行了处理。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。罗志光、罗志海、罗惠珍向一审法院起诉请求：1.依法确认位于青岛市崂山区一间的拆迁收益所得为罗志光、罗志海、罗惠珍所有（价值约180万元）；2.本案诉讼费由辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏承担。一审法院查明的事实：辛慈兰与罗成德育有三名子女，即罗志光、罗惠珍、罗志海。辛慈兰非青岛市崂山区山东头社区居民，其于2010年7月去世，其丈夫先于辛慈兰去世。辛成运、马秀美育有三子两女，分别为辛兆敬、辛兆祝、辛兆福、辛桂香、辛桂平，其中辛兆敬于2000年6月去世，其配偶为罗建杰、子女为辛克鹏、辛姗姗；辛兆福于1993年去世。马秀美于1998年2月去世，辛成运于2005年2月去世。辛成运在青岛市崂山区地房屋一处，位于青岛市崂山区，该房屋《集体土地建设用地使用证》证号为崂集建（91）字第xxxxxxx号。该证载明土地使用者为辛成运，地号为xxxxxx，用地面积为235.2平方米，建筑占地为55.6平方米，用途为住宅。1993年农历九月初四，辛成运、马秀美立约一份，内容为“立约人山东头村辛成运、马秀美将自己正房一间宅基二间卖给辛慈兰永原（远）居住，言明人民币陆仟伍佰元，当日付清后无反悔，立字为证”，落款处记载为“立字人辛兆珉立，中间人辛克昌、辛克宗”。立约后，辛慈兰在其中所述的“宅基二间”上新建了两间房屋，并实际居住使用了该三间房屋。现该处宅基地房屋包括罗志光、罗惠珍、罗志海主张的房屋在内均已经被拆迁，双方认可涉案三间房屋面积约100平方米，该三间房屋对应的拆迁利益约占整处宅基地房屋拆迁利益的一半。辛桂平、辛姗姗、辛桂香、辛兆祝、辛克鹏、罗建杰自认已获取了部分拆迁补偿利益。一审法院认为，辛成运、马秀美于1993年所立契约系其与辛慈兰真实意思表示，予以确认。根据立约内容，辛成运、马秀美将其宅基地之上正房一间卖给辛慈兰，另将“宅基”二间卖给辛慈兰，后辛慈兰在该“宅基二间”上新建了两间房屋。因现整处宅基地房屋拆迁致产生相应的拆迁利益，而辛慈兰已经去世，罗志光、罗惠珍、罗志海作为其第一顺序继承人要求继承相应的拆迁利益于法有据，应予支持。关于罗志光、罗惠珍、罗志海应继承拆迁利益的具体份额，因该三间房屋均包含在辛成运名下地号为xxxxxxx的宅基地项下［崂集建（91）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》］，本案中双方并未提交具体的拆迁补偿协议内容，但认可涉案三间房屋对应的拆迁利益约占整处宅基地房屋拆迁利益的一半，而辛成运、马秀美将房屋卖给辛慈兰时，辛慈兰确非青岛市崂山区山东头社区居民。因此，综合上述因素，结合本案的实际情况，一审法院酌情确定就崂集建（91）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》项下宅基地房屋的拆迁利益罗志光、罗惠珍、罗志海享有40%为宜。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决就青岛市崂山区房屋［崂集建（91）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》，地号为xxxxxxx的拆迁利益，罗志光、罗惠珍、罗志海享有该房屋拆迁利益的40%。案件受理费21000元，由罗志光、罗惠珍、罗志海负担4200元，由辛桂平、辛姗姗、辛桂香、辛兆祝、辛克鹏、罗建杰负担16800元。二审期间，六上诉人提交《搬迁协议一份》，证明被上诉人主张的是山东房屋中的宅基地两间及正房一间的拆迁利益，并非全部房屋。根据拆迁协议，其余房屋的拆迁利益和被上诉人没有关系，且已经处理完毕。被上诉人对证据真实性无异议，对证明事项有异议，认为涉案争议房屋占整体拆迁面积的一半，一审判了40%，其并没有提起上诉。本院认为，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题：一是涉案契约的效力问题；二是三被上诉人应否获得拆迁利益以及获得的份额应如何确定。关于焦点问题一，契约效力问题。1993年，辛慈兰与辛成运、马秀美订立契约，约定将立约人辛成运、马秀美山东头村正房一间，宅基地两间卖给辛慈兰永原（远）居住。上诉人称，上述契约约定的是居住权，被上诉人不能主张拆迁利益。对此本院认为，上述契约内容明确体现了买卖的意思表示，且契约签订后，涉案房屋一直由辛慈兰一方占有使用，上诉人无有效证据证明向被上诉人主张过腾让，再综合考量契约载明6500元的转让价格等因素，应认定涉案契约是双方就农村宅基地房屋买卖达成的协议。农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得，与集体经济组织成员的资格紧密相连。宅基地上的房屋只能在本村村民之间相互流转，与非本村村民之外订立的房屋买卖合同应属无效。涉案契约订立时，买受人辛慈兰并非山东头村居民，故其与辛成运、马秀美签订的契约因违反法律法规强制性规定，应认定为无效。被上诉人称涉案宅基地房屋买卖发生在1993年，且辛慈兰系山东头村外嫁女，应认定宅基地房屋买卖有效的意见与法律规定不符，本院对此不予支持。关于焦点问题二，应否分得拆迁利益以及份额的认定问题。契约订立后，辛慈兰取得正房一间，并在“宅基地二间”上新建了房屋，辛慈兰已经去世。现824号宅基地房屋整体拆迁，三被上诉人作为辛慈兰第一顺位继承人，要求继承相应的拆迁利益于法有据。辛成运在山东头村的宅基地房屋，位于山东。1993年，其将824号宅基地上的正房一间，宅基地两间出卖给辛慈兰，其余三间并没有出卖。从《搬迁补偿协议》内容看，其中117.6平方米因存在争议，暂由山东头社区代管，其他已经处理完毕。双方当事人在诉讼中也均确认，涉案争议的宅基地房屋占整体拆迁面积的一半。前已述及，辛慈兰与辛成运、马秀美订立之契约因违反法律法规强制性规定而无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋已经被拆迁，不能相互返还，被上诉人在本案中要求确认应获得的拆迁利益。因合同无效，双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。本院结合双方契约的订立情况、履行情况等综合因素，认定就涉案争议三间房屋的拆迁利益，被上诉人享有60%为宜。综上所述，上诉人辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。xxx号宅基地上的房屋，有三间辛成运、马秀美并未出售，原审将xxx号房屋整体作为衡量被上诉人享有拆迁利益的基础以及裁量的承担比例不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初6665号民事判决；二、确认被上诉人罗志光、罗志海、罗惠珍对青岛市崂山区房屋［崂集建（91）字第xxxxxx号《集体土地建设用地使用证》、地号为xxxxxx中的宅基地二间、正房一间（1993年契约约定的内容）享有拆迁利益60%的份额；三、驳回被上诉人罗志光、罗志海、罗惠珍的其他诉讼请求。一审案件受理费21000元，由上诉人辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏负担12600元，由被上诉人罗志光、罗志海、罗惠珍负担8400元。二审案件受理费21000元，由上诉人辛兆祝、辛桂平、辛桂香、罗建杰、辛姗姗、辛克鹏负担12600元，由被上诉人罗志光、罗志海、罗惠珍负担8400元。本判决为终审判决。审 判 长 张亚梅审 判 员 刘 琰审 判 员 徐镜圆二〇二一年六月二十九日法官助理 钟速成书 记 员 王冉冉