广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9472号上诉人（原审原告）：刘知青，女，1976年10月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：管康杰，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：张海明，该公司经理。委托诉讼代理人：朱金霞，女，该公司职工。上诉人刘知青因与被上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20715号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。现已审理终结。上诉人刘知青上诉请求：1.撤销一审判决，改判雅居乐公司退还购房款263906.6元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司负担。事实和理由：2014年12月21日，我与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，其中第四条约定，我购买该公司开发的位于番禺区××村镇××大道××街××房，房屋建筑面积为170.0488平方米，购房款总价为4461467元。我付清全部房款后，于2018年6月29日领取的不动产权证显示该房建筑面积为159.99平方米，比合同约定的建筑面积少了10.0588平方米。我认为，所购房屋建筑面积减少是对我权益的损害，雅居乐公司应退还房屋建筑面积减少部分的购房款263906.6元（合同中购房总额/合同中约定的房屋建筑面积×减少的建筑面积）。然而，一审法院认为以《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定按照套内面积计价且若发生实测面积与约定面积差异，双方互不退不补为由，对我的请求不予支持。我认为上述合同属于格式条款，同时与我的重大利益相关，雅居乐公司却没有采取任何方式提示我注意以及对该条款予以说明，该条款依法不应作为合同的内容。房屋的预测建筑面积为170.0488平方米，实测建筑面积为159.99平方米，面积误差比为5.915%。如此大的误差比，只能是改变了规划、设计才能达到。《广州市商品房买卖合同（预售）》第19条约定，该商品房预售后，雅居乐公司未经我的同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，应当书面征得我的同意并报规划管理部门审核批准。一审庭审时，我要求雅居乐公司对如此大的面积误差形成原因及该商品房项目规划、设计是否有过变更作出答复，但均未予以回应。综上所述，雅居乐公司为了使房屋的实测面积比预测面积减少，为了变更该商品房项目的规划、设计，在与我签订合同时就早有预谋，所以在补充协议中才约定“若发生实测面积与约定面积差异，双方互不退不补”。该条款没有采取任何方式提示我注意以及对该条款予以说明。请求二审法院支持我的上诉请求，对一审判决予以改判。被上诉人雅居乐公司辩称，刘知青要求建筑面积的差异进行补差没有任何依据。首先，案涉房屋系按套内面积计算房价，并非按建筑面积计算房价，亦无约定案涉房屋建筑面积每平方米的价格，且合同附件七补充协议第九条明确约定“商品房实测与合同约定套内建筑面积，共有分摊面积有差异的，双方均同意合同继续履行，双方互不退不补，不作任何补偿。”上述约定均系双方真实意思表示，合法有效。其次，我公司认为，补充协议第九条约定“双方互不退不补”，该约定系公平对等的，并不属于免除或减轻我公司责任等与刘知青有重大利害关系的条款。再者，根据合同附件七第5款“双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识……本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准”的约定可见，我公司将该条款编排在补充协议的最后一条，即刘知青签字落款处的正上方，足以提示其注意和理解补充协议的内容。且补充协议第九条简单明了的约定面积差异双方互不退不补，不存在任何歧义。综上，请求二审法院驳回刘知青的全部上诉请求。刘知青向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司退还刘知青购房款263906.6元（购房总款4461467元÷合同约定建筑面积170.0488平方米×减少建筑面积10.0588平方米）；2.诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2014年12月21日，刘知青（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘知青向雅居乐公司购买涉案房屋，用途商业，建筑面积共170.0488平方米，其中套内建筑面积约为143.0358平方米，共有分摊建筑面积约为27.013平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米31191.26元，总金额4461467元。合同第十八条约定，该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；选择合同第七条第一款计算商品房价款的，套内建筑面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%，甲方有权选择单方解除合同或继续履行合同；在继续履行合同的情况下，实测套内面积大于约定套内面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；实测套内面积小于约定套内面积的，面积误差比在3%以内的房款及利息由甲方返还给乙方，面积误差超过3%部分的房价款由甲方双倍返还;面积误差比=（实测套内建筑面积-约定套内建筑面积）/合同约定套内面积×100%。合同第十九条约定，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。补充协议第九条约定，选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，该商品房实测套内面积或共有分摊面积，与合同约定套内面积、共有分摊面积有差异的，双方均同意合同继续履行，双方互不退不补，不作任何补偿。补充协议第十七条约定，乙方购买该商品房前已实地勘察，对现状无异议；如本合同附件二与现状不一致的，乙方确认以现状为准或按政府主管部门最终审核为准。补充协议第十八条第5款确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。合同亦约定了其他条款。上述合同签订后，刘知青依约支付了购房款。2018年6月29日，涉案房屋登记至刘知青名下，登记建筑面积159.99平方米，套内面积141.22平方米，分摊建筑面积18.77平方米，用途商业。一审法院认为：《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议由刘知青和雅居乐公司共同签名盖章，是双方的真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案商铺按套内建筑面积计价；补充协议第九条约定按套内建筑面积计价的情况下，若发生实测面积与约定面积差异，双方互不退不补；补充协议第十八条约定发生补充协议与《商品房买卖合同》不一致的情况下，以补充协议约定为准。双方签订合同对于面积差异房款的处理作出明确约定，双方均应预知面积可能存在差异的后果，作出如此约定是双方真实意思表示。刘知青以补充协议第九条不合理的限制了其主要权利而主张该条款不属于合同内容，依据并不充分，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回刘知青的全部诉讼请求。本案受理费2629元，由刘知青负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，刘知青提交了以下证据：1.建设工程规划许可证（穗规建证[2012]2065号文附图）、2.穗规函[2014]459号文、3.建设工程规划验收合格证（穗规验证[2015]736号）和附图，拟证明其上诉理由成立。雅居乐公司未向本院提交新证据。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案中，案涉房屋最终交付使用的套内建筑面积、建筑面积与合同约定的套内建筑面积、建筑面积存在出入，但双方已在《补充协议》中对面积差异如何处理作出明确约定，即“该商品房实测套内面积或共有分摊面积，与合同约定套内面积、共有分摊面积有差异的，双方均同意合同继续履行，双方互不退不补，不作任何补偿。”双方在签订合同时均应预知面积可能存在差异的后果，作出如此约定是双方真实意思表示。刘知青应对自己签约的行为后果承担责任，其诉请雅居乐公司赔偿其面积差异房款的请求，缺乏充分依据，本院不予支持。上述合同条款系双方在签订合同时对合同约定面积与实际面积可能存在差异如何处理预先作出的约定，并不属于格式合同中免除自身责任、加重对方责任或限制对方主要权利的条款。刘知青关于该条款无效的主张，本院不予采纳。至于刘知青在二审中对雅居乐公司变更规划所提出的质疑，其确认雅居乐公司对案涉房屋变更规划的事实发生于双方签订涉讼商品房买卖合同之前，而房屋测绘成果却形成于双方签订该合同之后，因此对于该房屋存在建筑面积差异的原因，并不能界定为雅居乐公司的恶意行为。因此，其主张雅居乐公司恶意欺诈的意见，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；刘知青的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5258.6元，由上诉人刘知青负担。本判决为终审判决。审判员 瞿 栋二〇二一年六月七日书记员 陈晓君李蕴妍