江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终401号上诉人（原审被告）：雷振霖，男，1970年2月21日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧琳，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许曹男，男，1976年9月22日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。委托诉讼代理人：沈英华，江西景德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱姣，女，1978年3月30日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。委托诉讼代理人：沈英华，江西景德律师事务所律师。上诉人雷振霖与被上诉人许曹男、钱姣房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市珠山区人民法院（2021）赣0203民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。雷振霖上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：雷振霖与许曹男、钱姣签订的房屋买卖合同及房屋过户不是双方真实意思表示，实际系雷振霖向许曹男、钱姣借款70万元的担保，房屋实际仍由雷振霖占有使用，房屋买卖价格远低于当时的市场价，房屋过户费用2万元由雷振霖负担，不符合交易习惯；本案租赁合同约定的租金，实际上是保障许曹男、钱姣出借资金的基本利息收益，不是真实的租赁合同关系。许曹男、钱姣答辩称：1.雷振霖在上诉期间届满后变更诉讼请求不符合民诉法规定，依法不应准许；2.雷振霖在二审期间提交的证据，不属于新证据，违反民事证据规则，且其提交的证据与本案无关联性，依法不应采信；3.双方签订的房屋租赁合同合法有效，雷振霖依约应支付租赁费用，租赁期间届满，应交还租赁房屋；4.雷振霖提出房屋买卖系借款担保与事实不符；5.雷振霖所提房屋买卖价格远低于市场价，属另一法律关系，与本案诉请无关。许曹男、钱姣向一审法院起诉请求：1．判令雷振霖立即将租赁的景德镇市朝阳路728号长虹金域中央三期6栋2803室房屋交还；2．判令雷振霖立即支付租赁期满后房屋占有使用费5,000元（自2020年10月20日起计算至2021年2月19日止；3．诉讼费用全部由雷振霖承担。一审法院认定事实：许曹男（买方）与雷振霖（出售方）于2018年9月12日签订房屋买卖合同，雷振霖将坐落于景德镇市珠山区新厂长虹金域中央3期D6栋2803室房屋出售给许曹男。2018年9月25日，许曹男、钱姣与雷振霖签订《存量房买卖合同》，雷振霖将景德镇城区朝阳路728号长虹金域中央3期6栋2803室房屋出售给许曹男、钱姣。同日，双方共同向江西省景德镇市景德公证处申请《存量房买卖合同》公证，该公证处于2018年9月27日作出（2018）赣景德证内字第10590号公证书，公证书载明，“一、雷振霖于2005年8月15日登记离婚，雷振霖声明离婚后至今未与任何人以任何形式结婚或登记结婚。二、雷振霖于2014年取得的景德镇城区朝阳路728号长虹金域中央3期D6栋2803室房屋属于雷振霖个人财产。雷振霖所持房屋权属证书与该房屋的登记档案记载事项一致，且无异议登记、被查封等任何所有权限制的登记记录，也无抵押登记等他项权利设立的登记记录，甲方对该房屋享有所有权，甲方可以对该房产行使处分权。三、双方均具有签订该合同的民事权利能力和民事行为能力，双方经协商一致，遵循自愿、公平、诚实守信的原则订立了《存量房屋买卖合同》。合同内容是双方的真实意思表示，双方对合同条款理解一致，对内容明确，无异议。……。”2018年10月20日，钱姣（出租方）与雷振霖（承租方）签订房屋租赁合同，约定“钱姣将坐落在景德镇市朝阳路728号长虹金域中央3期6栋2803号房屋出租给雷振霖，租赁期限：2018年10月20日至2019年10月19日，租金为15,000元/年，租金按月缴纳……。”租赁期限届满后，双方将房屋租赁期限延长了一年，租赁期限至2020年10月19日。但租赁期满后，雷振霖一直未归还租赁房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，双方因房屋租赁建立租赁合同关系，租赁期限经双方协商延长一年，于2020年10月19日届满，届满后双方未再签订继续租赁协议，也未就继续租赁房屋达成合意，雷振霖依法应当返还租赁房屋。租赁期间届满后，雷振霖未能返还租赁房屋并继续占有使用，其未能举证证明继续占有使用的法律依据，构成无权占有。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”以及结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故对许曹男、钱姣要求雷振霖支付占有期间的占有使用费，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第十八条之规定，判决：雷振霖于本判决生效后七日内向原告许曹男、钱姣交还租赁的景德镇市朝阳路728号长虹金域中央3期6栋2803（不动产权证书号：赣2018景德镇市不动产权第0022206号）房屋，并向许曹男、钱姣支付房屋占有使用费（从2020年10月20日起至被告雷振霖将房屋交还给原告许曹男、钱姣之日止，按双方租赁协议约定的租金15,000元/年计算）；案件受理费550元，减半收取275元，由雷振霖负担。二审期间，被上诉人许曹男、钱姣未提交新的证据，上诉人雷振霖向本院提交9份证据：第一份是雷振霖身份材料，拟证明其诉讼主体资格；第二份是银行流水、借条、房屋买卖合同，拟证明其向第三人陈传景借款20万元，房屋买卖合同信息欠缺，不符合常理；第三份是微信聊天及转账记录，拟证明其向陈传景借款20万元的月息5分，一共支付6个月；第四份是谈话笔录，拟证明陈传景介绍其舅子借款70万元给雷振霖，房屋过户的意思不是出卖房屋；第五份是房屋买卖合同及房屋过户费用票据，拟证明房屋约定成交价格与市场价格严重不符，并且其支付2万元过户费不符常理；第六份是中国邮政储蓄银行账户对账单一份，拟证明：许曹男在2018年10月17日原告的银行卡转账人民币45万元，但同时被取现17.5万元、转账向第三人曹丽君支付人民币19万元、快捷支付人民币6000元，剩余资金8万元左右；第七份证据是2018年10月20日签署的房屋租赁合同一份，租金收条一份，拟证明许曹男指使妻子钱姣与上诉人签署房屋租赁合同，目的是出于洗白房屋买卖合同，雷振霖还为此支付了15000元租金以弥补许曹男出借资金的利息损失；第八份证据是录音音频及录音转化的文字资料，拟证明70万元属于借款而不是购房款，双方之间的房屋买卖合同、房屋租赁合同均是为了掩盖借款而虚构的；第九份是（2021）赣0203民初143号民事判决书，拟证明其未能充分举证而使对方请求得到了支持。就雷振霖提交的证据，本院依法组织质证，听取双方当事人意见。被上诉人提出：对第一份证据无异议；对第二份、第三份证据的三性均有异议，与本案诉请无关；对第四份证据三性均有异议，被上诉人未参与，没有任何人跟被上诉人说过借款，与被上诉人无关；对第五份证据关联性有异议，双方另行签订了一份《存量房买卖合同》并办理了公证及过户手续，双方是自愿买卖，合情合理合法；对第六份证据真实性、关联性有异议，上诉人已承认被上诉人付清了购房款，与本案无关；对第七份证据的三性无异议，上诉人交纳租金是履行房屋租赁合同行为，证明该房屋租赁合同真实合法有效；对第八份证据三性有异议，没有任何人跟被上诉人说过借款，与被上诉人无关，与本案无关；对第九份证据三性无异议，但达不到证明目的。本院经审查认为，对雷振霖提供的第一份证据三性予以确认；对雷振霖提供的第二份、第三份证据与本案无关，不予采纳；对雷振霖提供的第四份证据真实性不予确认，不予采信；对雷振霖提供的第五份证据三性予以确认，但对证明目的不予采纳；对雷振霖提供的第六份证据的关联性不予确认，不予采纳；对雷振霖提供的第七份证据的三性予以确认，但证明目的不予采纳；对雷振霖提供的第八份证据的关联性不予确认，不予采信；对雷振霖提供的第九份证据三性予以确认，但对证明目的不予采纳。综合全案证据，本院查明事实与一审认定事实一致。根据在案证据及双方意见，本案争议焦点问题为：雷振霖提出的其与许曹男、钱姣之间的案涉房屋买卖本质系借贷担保关系的主张能否成立。对此，本院认为，雷振霖虽主张双方之间系借贷担保关系，但其并未提交证明借贷担保关系存在的相关证据，本案与待证事实相关的证据仅有许曹男、钱姣支付70万元购房款及雷振霖自己支付2万元过户费这两项证据，但从案涉房屋交易的实际情况看，雷振霖所提证据不足以证明其主张，不能否定原审判决认定的事实。综上所述，雷振霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由雷振霖承担。本判决为终审判决。审判长 戴 瑞审判员 胡志勇审判员 徐 骥二〇二一年六月二十八日书记员 张 欣