福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0922民初1261号原告：陈坚，男，1983年11月2日出生汉族，住福建省古田县。被告：唐斌，男，1984年4月5日出生汉族，住江苏省宿迁市宿城区。被告：陈太钏，男，1984年1月2日出生汉族，住福建省古田县。第三人：古田县佳美房产中介有限公司，住所地：福建省宁德市古田县城西街道城西路9-166号。法定代表人：张春。委托诉讼代理人：陈水香，女，系该公司员工。原告陈坚与被告唐斌、陈太钏（以下简称“二被告”）合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，追加古田县佳美房产中介有限公司（以下简称“古田佳美公司”）为本案第三人，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告双方及第三人古田佳美公司的委托诉讼代理人陈水香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈坚向本院提出诉讼请求：判令1.解除2021年2月17日签订的《购房合同》；2.二被告返还定金50000元并支付逾期付款利息（按年利率6%从起诉之日起计算至返还定金之日止）。事实和理由：陈坚经古田佳美公司介绍以90万元的价格向唐斌和陈太钏（系唐斌委托的卖方）购买坐落于古田县房屋（以下简称“案涉房屋”），双方于2021年2月17日签订《购房合同》。合同签订当天陈坚支付购房定金50000元，由陈太钏出具收条。依据合同约定，卖方收到购房定金后预留20000元放在古田佳美公司处作为交房保证金，待双方房屋产权变更、水电过户、户口迁移、交房等手续交接完成后再支付给卖方。双方未办理房屋交接手续。2021年2月23日案涉房屋楼下的1701室发生火灾，造成案涉房屋楼板开裂等严重损坏，导致《购房合同》无法继续履行。陈坚与二被告协商解除《购房合同》并要求退还购房定金50000元遭到拒绝。唐斌辩称，《购房合同》对缔约方具有约束力，发生火灾谁都不想，但陈坚提出的要求不合理，经唐斌大致了解房屋的受损情况，原则上这种明火不会造成房屋结构性的破坏，不存在解除合同的情形。陈太钏辩称，其与唐斌的答辩意见一致。古田佳美公司陈述意见，其尊重原、被告双方的意见，之前也进行过调解，但是调解未果。陈坚围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告和第三人古田佳美公司对陈坚提交的《购房合同》、购房收条、转账凭单、古田县消防救援大队的《案件出车单》无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据前述无争议证据和当事人的陈述，并结合本院向古田县消防救援大队调取的《火灾事故简易调查认定书》、古田县不动产登记中心调取的《不动产登记资料查询结果证明》，认定以下事实：陈坚经古田佳美公司介绍，向唐斌购买古田县房屋［不动产权证号：闽（2018）古田县不动产权第××号，所有权人唐斌、胡凤情，登记时间2018年10月26日，已设立抵押，抵押权人：中国银行股份有限公司古田支行，无查封］。唐斌（甲方—卖方）委托陈太钏（经查二人系连襟关系）于2021年2月17日与陈坚（乙方—买方）、古田佳美公司（丙方—中介）共同签订《购房合同》。《购房合同》共十条，其中第一条“...以90万元出售，甲乙双方已做充分了解，对此均无异议。该房子属于毛坯房”、第二条“本合同签订之日，由乙方支付给甲方购房定金5万元；第二次待甲方该房产银行还款解押时乙方付给甲方购房款17万元；第三次为乙方银行按揭贷款，68万元。银行按揭贷款期限为过户当天算起60天，若逾期乙方应在7个工作日内筹集剩余购房款68万元一次性付给甲方，否则视为乙方违约”、第三条“甲方收到购房定金后，预留2万元放在丙方作为甲方交房保证金，待甲乙双方该房屋产权变更、水电过户、户口迁移、交房等手续交接完成后由丙方支付给甲方”、第五条“甲方收取购房定金后，如改变买卖意向、因证件不全等各种原因导致该房产无法上市交易，除不可抗力因素外，视为甲方违约，甲方应退还乙方所交全部款项并应付给乙方违约金5万元。若乙方改变买卖意向、无法按约定时间付款，视为乙方违约，则付给甲方违约金5万元，剩余购房款甲方退还乙方。若该房产已经过户，乙方违约另需将该房产过户归还甲方，并承担过户归还产生的税费等费用”、第六条“甲方保证房子没有抵押、没有任何其他权属纠纷，购房成功后保证户口已全部迁出，若因甲方自身权属纠纷、债权债务等问题导致不能正常过户，甲方应负责处理并保证该房产可以正常过户止，否则视为甲方违约”。《购房合同》签订当日，陈坚依约支付了50000元定金，其中唐斌实收30000元，另有20000元留存在古田佳美公司作为交房保证金。2021年2月24日0时许古田县城西街道凤凰城小区2栋1701室民房南侧主卧天花板吊灯因长时间照明受热短路引燃塑料灯罩掉落床上继而起火蔓延。另本院庭后询问胡凤情（系唐斌配偶），其表示知悉并同意唐斌售房。关于陈坚提出的诉讼请求是否成立的问题，本院分析如下：陈坚向唐斌购买案涉房屋并签订书面协议，双方之间成立合同关系。《购房合同》明确注明卖方为唐斌、陈太钏系卖方委托人，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”，陈太钏受托代为签署合同，由被代理人唐斌直接享受合同权利、直接承担合同义务，陈太钏非合同相对方。陈坚以“楼下发生火灾导致案涉房屋地板开裂，影响到房屋安全，而且今后房屋不好转售”为由要求解除合同及全额返还定金，实质上系其主张买受人正常使用标的物的权利受到妨害和终止合同关系。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”，陈坚应当对其提出的诉讼主张所依据的理由成立承担举证证明责任。合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指双方协商一致均同意解除合同或者事先约定解除条件，法定解除是指出现了法律规定的情形时任何一方均可以解除合同。虽然《购房合同》没有明确约定合同解除条件，但第五条关于违约责任承担方式的约定实质上产生的是合同解除的效果，换言之第五条暗含了合同解除的条件。陈坚当庭陈述“唐斌收取定金后没有改变买卖意向且案涉房屋证件齐全”，而且现亦无证据证明因唐斌个人过错存在其他违约事由导致案涉房屋无法上市交易，因此不存在约定解除的事由。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。《购房合同》第六条约定了唐斌负有保证正常过户的合同义务，唐斌因按揭购房将案涉房屋抵押给了银行，结合《购房合同》第二条约定及各方当事人的庭审陈述可知陈坚在购房时已知悉此事，而且陈坚当庭陈述“案涉房屋除了设定抵押外没有其他权属纠纷、也没有因债权债务问题导致无法过户”，即目前不存在唐斌违反《购房合同》第六条无法履行正常过户手续致使陈坚不能实现购房目的的情形。陈坚提交了证据：图片4张欲证明案涉房屋火灾之后地板开裂，二被告和第三人古田佳美公司对图片的真实性无异议，唐斌质证认为“影响不大、未涉及到房屋结构性损害，”，陈太钏补充质证认为“案涉房屋本身是毛坯房，即便是正常的墙壁粉刷有几个月都会有裂痕，虽然楼下发生了火灾，但不能因此就说房屋存在安全隐患”，古田佳美公司质证认为“没有鉴定意见不知道裂痕对房屋影响程度”。本院认为，图片只能体现案涉房屋地板有裂痕，不能证明裂痕系楼下发生火灾造成的，且也不能证明裂痕是否对建筑物主体结构质量和安全性能产生了影响、影响程度以及是否能通过修复消除影响恢复正常使用，而这些待证事实专业性强，需要通过鉴定才能明确。经本院当庭询问，各方均不要求进行鉴定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”，如前述分析，陈坚对其主张的解约事由“地板裂痕影响到房屋质量和安全性能”负有举证责任，但其既未提供充分有效的证据证明地板裂痕无法修复、影响到建筑物主体结构质量和安全性能、致使购房合同目的无法实现，也不提出鉴定申请，依法应当承担举证不能的后果，即该项主张缺乏依据，本院不予支持。因解除合同未获准予，陈坚要求返还定金及支付逾期还款利息亦缺乏依据，不予支持。综上所述，本院认为，唐斌、陈坚及古田佳美公司共同签订的《购房合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对缔约方具有约束力，当事人应当全面、诚信履约，共同维护交易稳定性。陈坚在给付履约定金后，又提出了解约和返还定金、支付逾期还款利息的要求，但根据法律规定的民事诉讼举证责任分配规则，其未能提供证据证明发生约定的解除事由或存在符合法定解除合同的情形，属于举证不能，故其提出的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，判决如下：驳回陈坚全部诉讼请求。案件受理费1050元，由陈坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  魏振惠人民陪审员  陈雅军人民陪审员  彭望长二〇二一年六月二十一日法官 助理  余 枫书 记 员  郑振华附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。