安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1302民初6517号原告（反诉被告）：宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场，住所地安徽省宿州市埇桥区杨庄乡杨庄街街东村。法定代表人：冯业全，该公司经理。诉讼委托代理人：马云峰，江苏明奕达律师事务所律师被告（反诉原告）：谢常虎，男，1980年5月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。诉讼委托代理人：刘思义，宿州市埇桥区曹村镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场（以下至判决主文前简称全德农场）诉被告（反诉原告）谢常虎租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。全德农场的委托诉讼代理人马云峰，谢常虎的委托诉讼代理人刘思义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全德农场向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告租金80000元、违约金58400元，共计138400元（2019年5月11日至2020年5月11日租金80000元*2‰*365天）；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月11日签订厂房租赁协议，租期2年，每年租金80000元，被告在签订协议时支付了第一年的租金80000元，第二年租金至今没有支付期间原告多次向被告催要，被告均以各种理由不愿意支付。被告谢常虎辩称：原告隐瞒真相，违规建厂房，双方签订的租赁协议违反法律规定，原告给被告造成经济损失，应予以赔偿。请法院依法驳回原告诉请。谢常虎向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告租金80000元（2018年5月11日至2019年5月11日），及反诉被告所缴厂房土地租金6000元，因反诉被告的原因使反诉原告损失租赁新厂房定金10000元，合计96000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月11日反诉被告将一处农业用地违法乱建厂房向外租赁，该厂房未经政府有关部门审批许可办证备案。在反诉原告不知情的情况下将违法乱建的厂房没有建筑面积、占地面积、使用面积，以每年80000元的高额租金向外租赁，并签订为期2年的租赁合同。自双方签订合同后承租方先缴2018年5月11日至2019年5月11日全年租金80000元，反诉原告才能使用，承租方在使用过程中2019年1月5日被杨庄乡人民政府责令断电，原因是该厂房属于违法占用基本农田改变土地用途进行工业加工存在污染问题，因此使承租方无法进行工业生产，迫于无奈承租方只能另找厂房进行工业生产。交付10000元定金而反诉被告拒绝返还承租方下余的租金并不让承租方搬迁，使承租方又损失租赁新厂房定金10000元。反诉被告在基本农田建厂房，连地租都没交够，承租方代缴了6000元地租租金。反诉被告存在合同欺诈行为，故请求判令反诉被告赔偿反诉原告人民币96000元。全德农场辩称：反诉原告无事实与法律依据，应予以驳回。反诉原告诉请中第一项，要求反诉被告支付厂房土地租金6000元及定金10000元，不在本诉原告的诉讼范围内，应予以驳回。反诉原告在事实理由部分，自认承租的厂房用于工业生产（家具生产），能证明反诉原告存在环境污染问题，故在承租期内被有关行政部门采取停电措施属于合理范围。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日冯业全（甲方）与谢常虎（乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方出租给乙方厂房，租赁期限自2018年5月11日起至2020年5月11日止。租金每年80000元，租金由乙方签订合同日一次性支付当年租金，次年租金应提前两个月支付，逾期支付甲方有权按日加收千分之二的违约金。合同见证人为董路、姜某。合同签订后由谢常虎支付冯业全当年租金80000元，随后谢常虎占用厂房从事工业生产。该厂房所建土地为林地，系用于林业生产的配套设施，不得擅自或变相将设施农用地用于其它非农建设，不得擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质。2019年1月5日，杨庄乡人民政府向杨庄供电所发出杨庄政〔2019〕1号文件，关于对宿州市埇桥区全德家庭农场断电的通知，载明：宿州市埇桥区全德家庭农场位于杨庄乡街××村，法人冯业全，该厂因存在改变土地用途及污染问题，经研究，根据《环保法》的相关规定，请杨庄供电所立即埇桥区全德家庭农场采取断电措施。后该处用电已恢复正常。2019年8月27日谢常虎向案涉厂房所在的村民委员会交纳厂房地租6000元。谢常虎于租赁期限届满前后将厂房钥匙交给时任村主任董路，现该处厂房租赁给案外人使用。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律规定及公序良俗，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2019〕11号）第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。虽然全德农场提交埇设农（2016）54号文件（复印件），意欲证明其所建厂房符合相关规定，但该文件仅系同意杨庄乡全德家庭农场设施农用地备案报告的答复，即使该文件真实亦不足以证明案涉厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，且该文件载明不得擅自或变相将设施农用地用于其它非农建设，不得擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质。而谢常虎租赁案涉厂房从事工业生产，显然改变了该厂房所附土地的用途，也改变了该厂房直接从事或服务于农业生产的设施性质。显然该协议系以合法形式掩盖全德农场改变厂房性质及其所附土地用途的非法目的，并由此获得收益，且至法庭辩论终结前其亦未提交证据证明案涉厂房取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此案涉合同应依法认定为无效。无效合同对当事人自始不发生法律约束力，因无效合同所取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方均有过错的应各自承担相应的赔偿责任。现已查明谢常虎已支付租金80000元，实际使用案涉厂房近两年时间，虽然案涉合同无效但其实际使用了租赁物，全德农场在此间将租赁物的使用权让渡给谢常虎，无论谢常虎是否因享有租赁物的使用权而获益，均实际影响了全德农场对租赁物的占有、使用权利，即使该厂房建设手续不完备但并不影响全德农场作为物权所有人对该厂房所享有的占用、使用、处分权利。因时光不能倒流，所以谢常虎占有租赁物期间的使用权全德农场无法享有，遵循公平合理等价有偿的民事活动原则，谢常虎应向全德农场支付其占有案涉厂房期间该厂房使用权的合理对价即租金，故全德农场关于判令谢常虎支付租金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。全德农场在明知其厂房仅能服务于农业生产且所附土地为农用地的情况下，依然将案涉厂房出租于谢常虎从事工业生产，显然其对于合同的无效具有一定程度的过错应承担相应的责任，本院酌情考虑以全德农场承担30%的责任为宜。参照双方合同约定2年租金应为160000元，由全德农场承担30%的过错责任应为48000元，扣除后谢常虎应支付112000元，减去已付的80000元，应由谢常虎再行支付32000元。因双方签订的案涉合同无效，所以案涉合同所约定的违约条款对双方当事人亦不发生法律约束力，故全德农场关于判令谢常虎支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。现已查明冯业全系全德农场的法定代表人，虽然案涉合同并未加盖全德农场的公章且无效，但冯业全签订案涉合同的行为系职务行为，且案涉厂房亦系全德农场所有，因此因案涉合同所产生的义务履行主体及应享有的权利主体依法应为全德农场，故谢常虎关于全德农场不具备原告主体资格的意见于法无据，本院不予采信。现已查明谢常虎已向案涉厂房所附土地所属的村民委员会交付了土地租金6000元，该租金本应由全德农场承担，全德农场本诉请求判令谢常虎支付厂房租金，而因使用厂房谢常虎替全德农场支付了土地租金，因而该土地租金应由全德农场返还给谢常虎，故谢常虎关于判令全德农场返还该土地租金的反诉请求具有事实依据，本院予以支持。虽然谢常虎举证意欲证明其向案外人支付了定金10000元，并称因全德农场的原因致使其未能如期履行另外的租赁合同，案外人没有退还其定金，但该定金损失的赔偿与案涉纠纷并非同一法律关系所致，即使客观存在亦应另案主张，对于其该项反诉金额本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2019〕11号）第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，判决如下：一、本诉被告谢常虎应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场厂房租金32000元；二、反诉被告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢常虎代付土地租金6000元；三、驳回本诉原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢常虎的其他反诉请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件的受理费1534元，由被告谢常虎承担352元，原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场承担1182元；反诉案件受理费1100元，由反诉被告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场承担66元，反诉原告谢常虎承担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状或直接向安徽省宿州市中级人民法院递交上诉状，同时根据规定预缴相应上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  史经一二〇二一年六月二十一日书记员  刘 辉安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1302民初6517号原告（反诉被告）：宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场，住所地安徽省宿州市埇桥区杨庄乡杨庄街街东村。法定代表人：冯业全，该公司经理。诉讼委托代理人：马云峰，江苏明奕达律师事务所律师被告（反诉原告）：谢常虎，男，1980年5月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。诉讼委托代理人：刘思义，宿州市埇桥区曹村镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场（以下至判决主文前简称全德农场）诉被告（反诉原告）谢常虎租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。全德农场的委托诉讼代理人马云峰，谢常虎的委托诉讼代理人刘思义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全德农场向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告租金80000元、违约金58400元，共计138400元（2019年5月11日至2020年5月11日租金80000元*2‰*365天）；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月11日签订厂房租赁协议，租期2年，每年租金80000元，被告在签订协议时支付了第一年的租金80000元，第二年租金至今没有支付期间原告多次向被告催要，被告均以各种理由不愿意支付。被告谢常虎辩称：原告隐瞒真相，违规建厂房，双方签订的租赁协议违反法律规定，原告给被告造成经济损失，应予以赔偿。请法院依法驳回原告诉请。谢常虎向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告租金80000元（2018年5月11日至2019年5月11日），及反诉被告所缴厂房土地租金6000元，因反诉被告的原因使反诉原告损失租赁新厂房定金10000元，合计96000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月11日反诉被告将一处农业用地违法乱建厂房向外租赁，该厂房未经政府有关部门审批许可办证备案。在反诉原告不知情的情况下将违法乱建的厂房没有建筑面积、占地面积、使用面积，以每年80000元的高额租金向外租赁，并签订为期2年的租赁合同。自双方签订合同后承租方先缴2018年5月11日至2019年5月11日全年租金80000元，反诉原告才能使用，承租方在使用过程中2019年1月5日被杨庄乡人民政府责令断电，原因是该厂房属于违法占用基本农田改变土地用途进行工业加工存在污染问题，因此使承租方无法进行工业生产，迫于无奈承租方只能另找厂房进行工业生产。交付10000元定金而反诉被告拒绝返还承租方下余的租金并不让承租方搬迁，使承租方又损失租赁新厂房定金10000元。反诉被告在基本农田建厂房，连地租都没交够，承租方代缴了6000元地租租金。反诉被告存在合同欺诈行为，故请求判令反诉被告赔偿反诉原告人民币96000元。全德农场辩称：反诉原告无事实与法律依据，应予以驳回。反诉原告诉请中第一项，要求反诉被告支付厂房土地租金6000元及定金10000元，不在本诉原告的诉讼范围内，应予以驳回。反诉原告在事实理由部分，自认承租的厂房用于工业生产（家具生产），能证明反诉原告存在环境污染问题，故在承租期内被有关行政部门采取停电措施属于合理范围。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日冯业全（甲方）与谢常虎（乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方出租给乙方厂房，租赁期限自2018年5月11日起至2020年5月11日止。租金每年80000元，租金由乙方签订合同日一次性支付当年租金，次年租金应提前两个月支付，逾期支付甲方有权按日加收千分之二的违约金。合同见证人为董路、姜某。合同签订后由谢常虎支付冯业全当年租金80000元，随后谢常虎占用厂房从事工业生产。该厂房所建土地为林地，系用于林业生产的配套设施，不得擅自或变相将设施农用地用于其它非农建设，不得擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质。2019年1月5日，杨庄乡人民政府向杨庄供电所发出杨庄政〔2019〕1号文件，关于对宿州市埇桥区全德家庭农场断电的通知，载明：宿州市埇桥区全德家庭农场位于杨庄乡街××村，法人冯业全，该厂因存在改变土地用途及污染问题，经研究，根据《环保法》的相关规定，请杨庄供电所立即埇桥区全德家庭农场采取断电措施。后该处用电已恢复正常。2019年8月27日谢常虎向案涉厂房所在的村民委员会交纳厂房地租6000元。谢常虎于租赁期限届满前后将厂房钥匙交给时任村主任董路，现该处厂房租赁给案外人使用。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律规定及公序良俗，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2019〕11号）第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。虽然全德农场提交埇设农（2016）54号文件（复印件），意欲证明其所建厂房符合相关规定，但该文件仅系同意杨庄乡全德家庭农场设施农用地备案报告的答复，即使该文件真实亦不足以证明案涉厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，且该文件载明不得擅自或变相将设施农用地用于其它非农建设，不得擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质。而谢常虎租赁案涉厂房从事工业生产，显然改变了该厂房所附土地的用途，也改变了该厂房直接从事或服务于农业生产的设施性质。显然该协议系以合法形式掩盖全德农场改变厂房性质及其所附土地用途的非法目的，并由此获得收益，且至法庭辩论终结前其亦未提交证据证明案涉厂房取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此案涉合同应依法认定为无效。无效合同对当事人自始不发生法律约束力，因无效合同所取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方均有过错的应各自承担相应的赔偿责任。现已查明谢常虎已支付租金80000元，实际使用案涉厂房近两年时间，虽然案涉合同无效但其实际使用了租赁物，全德农场在此间将租赁物的使用权让渡给谢常虎，无论谢常虎是否因享有租赁物的使用权而获益，均实际影响了全德农场对租赁物的占有、使用权利，即使该厂房建设手续不完备但并不影响全德农场作为物权所有人对该厂房所享有的占用、使用、处分权利。因时光不能倒流，所以谢常虎占有租赁物期间的使用权全德农场无法享有，遵循公平合理等价有偿的民事活动原则，谢常虎应向全德农场支付其占有案涉厂房期间该厂房使用权的合理对价即租金，故全德农场关于判令谢常虎支付租金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。全德农场在明知其厂房仅能服务于农业生产且所附土地为农用地的情况下，依然将案涉厂房出租于谢常虎从事工业生产，显然其对于合同的无效具有一定程度的过错应承担相应的责任，本院酌情考虑以全德农场承担30%的责任为宜。参照双方合同约定2年租金应为160000元，由全德农场承担30%的过错责任应为48000元，扣除后谢常虎应支付112000元，减去已付的80000元，应由谢常虎再行支付32000元。因双方签订的案涉合同无效，所以案涉合同所约定的违约条款对双方当事人亦不发生法律约束力，故全德农场关于判令谢常虎支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。现已查明冯业全系全德农场的法定代表人，虽然案涉合同并未加盖全德农场的公章且无效，但冯业全签订案涉合同的行为系职务行为，且案涉厂房亦系全德农场所有，因此因案涉合同所产生的义务履行主体及应享有的权利主体依法应为全德农场，故谢常虎关于全德农场不具备原告主体资格的意见于法无据，本院不予采信。现已查明谢常虎已向案涉厂房所附土地所属的村民委员会交付了土地租金6000元，该租金本应由全德农场承担，全德农场本诉请求判令谢常虎支付厂房租金，而因使用厂房谢常虎替全德农场支付了土地租金，因而该土地租金应由全德农场返还给谢常虎，故谢常虎关于判令全德农场返还该土地租金的反诉请求具有事实依据，本院予以支持。虽然谢常虎举证意欲证明其向案外人支付了定金10000元，并称因全德农场的原因致使其未能如期履行另外的租赁合同，案外人没有退还其定金，但该定金损失的赔偿与案涉纠纷并非同一法律关系所致，即使客观存在亦应另案主张，对于其该项反诉金额本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2019〕11号）第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，判决如下：一、本诉被告谢常虎应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场厂房租金32000元；二、反诉被告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢常虎代付土地租金6000元；三、驳回本诉原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢常虎的其他反诉请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件的受理费1534元，由被告谢常虎承担352元，原告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场承担1182元；反诉案件受理费1100元，由反诉被告宿州市埇桥区杨庄乡全德家庭农场承担66元，反诉原告谢常虎承担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状或直接向安徽省宿州市中级人民法院递交上诉状，同时根据规定预缴相应上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  史经一二〇二一年六月二十一日书记员  刘 辉