北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33397号原告（反诉被告）：吕金浓，女，1985年4月14日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告（反诉原告）：李冠颖，女，1987年6月21日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡凌燕，北京市弘嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）吕金浓（以下称姓名）与被告（反诉原告）李冠颖（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。吕金浓、李冠颖及其委托诉讼代理人胡凌燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吕金浓向本院提出诉讼请求：要求李冠颖退还押金6200元、房租14880元。事实和理由：吕金浓居住于海淀区XX，距离子女幼儿园23公里，为子女就近上幼儿园，于2019年10月通过XX公司与李冠颖签订了房屋租赁合同，租住了北京市朝阳区XX房屋（以下称103号房屋），每月租金6200元，支付方式为押一付三；103号房屋距离幼儿园351米，步行仅需5分钟，吕金浓租住该房屋系为了接送子女方便。2019年10月20日吕金浓将6200元押金和三个月租金交付给李冠颖，2020年1月20日通过银行转账方式支付后三个月租金（2020年1月20日至2020年4月19日）。因为2020年新冠肺炎感染疫情影响，幼儿园迟迟未开学且开学日期无法确定，故原告无法继续租赁该房屋。遂于2020年2月7日搬离了该房屋，并通知了中介和李冠颖，李冠颖知悉，表示疫情期间不方便交接，等疫情结束后再交接，同时李冠颖于2020年2月7日委托中介将该房屋挂中介网上继续出租。吕金浓要求李冠颖退还剩余租金和押金，李冠颖迟迟不予回应，联系其家人称无法联系李冠颖。综上，吕金浓诉至法院。李冠颖辩称，不同意吕金浓的诉讼请求；吕金浓搬出房屋是因为孩子上不了幼儿园，而不是因为疫情。因吕金浓违约，导致我方损失；按照合同4.2条约定，押金应先抵扣实际损失。双方没有达成解除合同的合意；疫情并不影响合同履行。李冠颖向本院提出反诉请求：要求吕金浓支付违约金3.72万元（2020年3月8日至2020年9月7日期间租金）。事实与理由：双方于2019年10月19日经XX公司居间签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定吕金浓租赁我方103号房屋，租赁期限为2019年10月20日至2020年10月20日，月租金为6200元，支付方式为季付。合同签订后，我方依约履行了合同，向吕金浓交付了房屋；但吕金浓因为个人原因单方要求我方退租、退款，解除合同，并拒不支付租金。综上，我方提出反诉。吕金浓针对李冠颖反诉辩称，不同意李冠颖反诉请求；双方协商一致，解除合同，不存在违约金问题；即使存在违约金，违约金过高，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2019年10月19日，吕金浓作为乙方（承租方）与李冠颖作为甲方（出租方）、北京XX公司（以下称XX公司）作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将103号房屋出租给乙方居住；期限为2019年10月20日至2020年10月19日；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应当提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；每月租金6200元，支付方式为押一付三；押金6200元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；甲方承担供暖费、物业费；乙方承担水费、电费、电视收视费、电话费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。居间代理费5580元由乙方承担；丙方为甲乙双方提供订立合同的机会及中介服务，包括：提供房屋租赁市场行情咨询，寻找、提供发布房源、客源信息，引领承租人实地看房，促成双方签署合法有效的租赁合同，协助租赁双方办理物业交割，协助租赁方办理住房租赁合同登记备案手续；租赁期内，甲乙双方应当共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因为自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方收到乙方通知后七日内进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有单方解除权：1.不按照约定支付房租达10日的，2.欠缴各项费用相当于一个月租金的……，7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的，2.交付房屋严重不符合合同约定……；甲乙双方存在上述解除合同条件的情形的，应当向守约方支付月租金100%的违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的100%标准支付违约金。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。吕金浓向李冠颖支付租金至2020年4月20日，交了一个月押金6200元。双方提交的微信载明，2020年2月6日吕金浓提出因疫情孩子幼儿园未开学且开学时间未定，故要求提前退租，并向李冠颖发送了103号房屋的视频；2020年2月6日晚，中介告知李冠颖租户已经搬出了103号房屋；中介称李冠颖在国外，吕金浓要与李冠颖协商退租日及押金退还；2020年2月7日，吕金浓告知李冠颖其已经搬出了103号房屋，钥匙可以随时寄给李冠颖的母亲，押金不要了，房租从2月退还；2020年2月7日李冠颖表示退租可以，按照合同业主或者委托人进行物业交割即可，同时告知吕金浓让小赵（中介）将房子挂在网上先租着；2020年2月7日李冠颖表示已经联系了家人，现在无法去北京，退钱在交割之后；吕金浓要求退还一个半月的房租，并认为退3月7日之后的租金与是否交割没有关系；吕金浓提出可以视频交割，钥匙邮寄给李冠颖的母亲。2020年2月7日李冠颖让中介将房屋出租，报价6300元每月，并告知现在没有朋友能帮忙收房；2020年3月11日，吕金浓联系李冠颖，直到2020年3月22日回复，要求吕金浓配合将房屋出租出去；李冠颖、吕金浓及中介约定2020年6月20日下午在103号房屋进行交接，当日吕金浓、中介工作人员前往，李冠颖并未委托人前往；当日核实了水、电、燃气情况，水表读数为102（租房时为87，每立方2元，后付费）、电费余额879.27（租房时为1026元，预付费）、燃气读数为43（租房时为19，每立方2.61元，后付费）。李冠颖提交照片，载明墙面有胶带痕迹；吕金浓认可，但是认为不超过两平方米。李冠颖提交照片，证明冰箱有污损，吕金浓不认可。双方均认可经李冠颖同意吕金浓扔了一个床垫，李冠颖称该费用需要在押金中扣除。开庭前，吕金浓将钥匙交到本院，李冠颖已经将钥匙取走。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。吕金浓与李冠颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；本案中，吕金浓的主要义务是交纳房租及相关费用，按期交回房屋，李冠颖的主要义务是提供适用的房屋，到期配合吕金浓收回房屋。根据双方提交的微信、双方自认等证据，可以认定吕金浓已于2020年2月6日告知李冠颖要退租，并于2020年2月7日告知李冠颖其已搬离涉案房屋，李冠颖2020年2月7日表示同意退租，并表示交割后退钱，同时告知中介另行租赁；至此双方对于是否提前解除合同已经达成了合意，只不过因李冠颖在国外且因疫情原因家人及朋友无法前来办理交接，对于退款时间及金额双方未协商一致。关于违约责任。吕金浓主张租赁房屋系为了方便接送孩子上学，疫情导致学校不开学，其租赁房屋目的不能实现；但涉案房屋为住宅，吕金浓租赁涉案房屋系用于居住，并非用于经营，疫情并不影响吕金浓正常使用房屋，吕金浓因疫情原因导致使用涉案房屋不便利，系因自身客观原因造成，并非疫情必然造成的后果。综上，吕金浓要求提前解除合同，违反了合同约定，系违约方；虽合同约定可以在双方协商一致的情况下解除合同，且需支付一月租金作为违约金，但该约定并非赋予违约方以支付违约金为代价的单方解除权，且如守约方损失大于违约金数额，可以另行主张损失。李冠颖已经答应提前解除合同，但迟迟不配合办理交割手续，虽有疫情、本人在国外等客观原因，但从微信记录等证据看，时间跨度较长，李冠颖有足够的时间委托他人办理交割手续，而其未积极主动想办法解决，而是放任不管，甚至在2020年6月20日各方约定的交接时间仍不配合交割，其主观上有明显过错。综合考虑疫情确实影响房屋再次租赁、合同履行情况、租赁期限、房屋空置情况、各方过错，对于违约金及损失本院酌情予以处理，自押金及租金中扣除。鉴于本院已经在押金及租金中扣减了李冠颖损失，故对于李冠颖反诉请求，本院不予支持。关于水电费、燃气费及财产损失。根据各方认可，电费为预付，水费、燃气费为后付；根据租赁合同记载及现查明的事实，吕金浓需要向李冠颖支付电费146.73元、水费30元、燃气费62.64元；上述费用自押金中扣除。关于墙面污损，根据李冠颖提交照片及吕金浓自认，本院酌情予以支持部分赔偿金，自押金中扣除。关于床垫，系经李冠颖同意后吕金浓处理的，且当时并未约定以全部履行合同为前提，故该部分损失，本院不予支持；关于冰箱污损，李冠颖仅提交照片，不足以证明其损失情况，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李冠颖于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）吕金浓返还租金七千五百元；二、驳回原告（反诉被告）吕金浓其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李冠颖全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，由原告（反诉被告）吕金浓负担211元（已交纳），由被告（反诉原告）李冠颖负担116元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费363元，由被告（反诉原告）李冠颖负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年六月二日书记员  李娜