广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6626号上诉人（原审原告）：陈瑞仙，男，1969年2月10日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：李**，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。上诉人陈瑞仙因与被上诉人广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称荔湾教育服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10866号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理。上诉人陈瑞仙，被上诉人荔湾教育服务公司的委托诉讼代理人孔令威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年9月15日，陈瑞仙向一审法院起诉请求判令：1、荔湾教育服务公司退回2014年11月1日至2018年3月30日的场地占用费差额134992.5元；2、荔湾教育服务公司支付涉案物业加固修缮费56000元和赔偿停止经营修缮房屋期间的四个月经营损失40000元；3、诉讼费由荔湾教育服务公司承担。一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，荔湾教育服务公司向陈瑞仙支付房屋维修费20000元。二、驳回陈瑞仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2382元，由陈瑞仙负担2176元，荔湾教育服务公司负担206元。上诉人陈瑞仙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陈瑞仙的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由荔湾教育服务公司承担。事实与理由：一、一审判决认定与陈瑞仙诉讼状上的事实、理由不符。由于荔湾教育服务公司违反2013年荔湾区人民政府出台的荔府办(2013)12号政策文件和国有资产监督局出台的荔国资(2013)25号文件(下称“两个政策文件”)，导致陈瑞仙与荔湾教育服务公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》到期后发生纠纷(陈瑞仙要求按政策文件规定移交国资局)，当时双方约定纠纷期间陈瑞仙暂按原合同租金标准暂时交纳占用费，待以后有合理的评估价后可以多退少补。陈瑞仙当时也提交了政府文件和荔湾教育服务公司发来的2份通知函以及在荔湾教育服务公司的办公室和其法定代表人李**的谈话录音。但一审法院不按事实描述，隐瞒了荔湾教育服务公司因违反了两个政策文件才引起纠纷，把双方约定描述为陈瑞仙单方要求退回多缴纳的租金(实为占用费)，根本没有一审判决书所描述的“被告对房屋的使用费进行了评估”，荔湾教育服务公司直到2019年起诉要求中才提出要评估占用费，一审法院在(2019)粤0103民初3021号民事判决为：一、本判决发生效力起30日内腾空交还给荔湾教育服务公司。二、房屋占用费由服务公司与陈瑞仙自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定。后陈瑞仙不服该判决上诉，广州市中级人民法院作出(2019)粤01民终19244号民事判决书，维持第一项判决，变更第二项判决为房屋占用费参照广州市房屋租赁管理部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价确定。此时才是最终合法权威的执行评估价。另，陈瑞仙提交的两份荔湾教育服务公司发来的通知函，其中2016年11月10日的通知函明确说明房屋使用费按新评估标准计收，以及房屋使用金的退还手续。2018年4月3日的签收的通知函也明确说明暂时按原合同约定租金收取，如后期需评估的，评估的场地占用费的价格高于现场地占用费，所需的差价原租户需要补交。第二份通知函虽没写评估价低于现场地占用费需要租户退回，但也没有表明低于现场占用费不用退回，办公室谈话录音是清楚明确的，两份通知函和办公室谈话录音应视为共同的综合证据。一审法院因上述查明事实的错误进而形成错误判决。二、关于房屋维修费问题，一审法院应根据陈瑞仙提供的证据判决向陈瑞仙支付56000元。三、关于营业损失问题，陈瑞仙在房屋破损和加固修缮期间停止营业期间一直和荔湾教育服务公司沟通，但是荔湾教育服务公司一直谎称有产权证而拖延三个月和施工一个月，故依法应该赔偿陈瑞仙经营损失40000元。综上所述，请求二审法院依法改判。荔湾教育服务公司答辩称：一、陈瑞仙的上诉请求及事实理由均无事实和法律依据，恳请二审法院直接驳回陈瑞仙的上诉请求。二、一审查明事实清楚，但部分事实认定错误。一审认定荔湾教育服务公司因陈瑞仙房屋进行维修而受益，荔湾教育服务公司为受益人，虽陈瑞仙在维修前没有按照合同约定征得荔湾教育服务公司的同意，陈瑞仙在房屋维修事宜中存在过错，应对支出的维修费承担一定责任，但酌情认定荔湾教育服务公司支付维修费20000元。对此，荔湾教育服务公司认为该部分的事实认定明显错误，本案属于合同纠纷，合同纠纷应适用于违约责任的认定，并不能适用过错认定。此外，维修房屋是基于陈瑞仙擅自修缮，且并未征得荔湾教育服务公司同意，陈瑞仙对房屋虽然进行了维修，但不能代表荔湾教育服务公司因房屋的维修而受益，故此一审判决第一项要求荔湾教育服务公司向陈瑞仙支付房屋维修费20000元是错误的，恳请二审法院予以纠正。虽然荔湾教育服务公司没有提出上诉，但不代表一审判决第一项是正确的，根据法律规定，二审法院在查明事实的情况下对于一审法院错误的判决及认定可予以纠正。本院二审期间,陈瑞仙提交以下证据：1.2016年11月10日荔湾教育服务公司向其发出的《关于租赁合同届满的通知函》，该函第五条“若上述情况发生，视作非法占用，占用房屋使用费将按新评估标准计收”；2.一审法院经办法官的判后答疑笔录。证据1-2共同拟证明：一审法院经办法官已经承认了本案一审判决遗漏查明2016年11月10日的通知函，请二审法院予以纠正。该判后答疑笔录第4页载明，一审法院经办法官承认其在一审判决中没有对通知函的内容进行论述，若该通知函的内容对本案有重大影响的，可由二审法院予以纠正；3.广州市荔湾区人民政府办公室作出的荔符办[2013]12号文，拟证明：荔湾教育服务公司违反了该12号文中荔湾区行政事业单位经营性和闲置资产移交接管工作方案的第三点第（二）点中第3小点的内容（即：理顺租赁关系。原则上闲置及租赁期满的物业先行办理移交手续。对于移交物业仍处于租赁期内的，由原出租单位函告承租方，从移交之日起，余下租赁关系由区国资监管局承接，并负责收缴租金。原物业管理单位在本期租赁期内必须协助处理好相关租赁关系。）荔湾教育服务公司质证称：上述三份证据均不属于二审新证据，且证据2已经一并附卷由二审法院进行审查。对于证据1，该证据不能证明占有使用费按新评估价格计算，该函件是自2016年作出的，2018年3月31日我方也作出了通知函，且我方没有与陈瑞仙达成任何协议以及承诺房屋占有使用费按照评估价格计收。如陈瑞仙合同期满后拒不搬迁的，我方可要求陈瑞仙按照原合同的价格支付占用费。对于证据3，政府文件只能作为参考。根据法律规定，审理案件应综合案件事实，有法律规定的情况下应适用法律规定，而该文件并不属于法律规定，不能作为本案审理的依据。此外，该文件所述的内容与本案没有任何关联性，不应作为二审法院审理的参考文件使用。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈瑞仙确认：其主张退还租金的理由是因为一审法院根据前案即本院(2019)粤01民终19244号民事判决对房屋使用费标准进行了评估，该评估价低于合同约定的租金，故要求退还多支付的租金。2016年11月10日荔湾教育服务公司发出的函件以及谈话录音、视频，可证实双方对占用使用费的多退少补达成一致合意。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案荔湾教育服务公司没有提出上诉，故其关于一审判决第一项的异议，本院不予审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、陈瑞仙主张荔湾教育服务公司退还其2014年11月1日至2018年3月30日期间的场地占用费差额是否合法有据，应否支持；二、陈瑞仙主张荔湾教育服务公司赔偿其房屋加固修缮费56000元、四个月的经营损失40000元应否得到支持。关于焦点一。陈瑞仙该主张的依据是2016年11月10日荔湾教育服务公司发出的函件以及谈话录音，陈瑞仙由此主张双方已对占用使用费的“多退少补”达成一致合意。本院认为，其一，陈瑞仙提起本案诉讼系因前案即（2019）粤01民终19244号案判决生效后，法院根据判决内容确定房屋使用费的标准，因该房屋占用费标准低于合同约定的租金标准，故陈瑞仙以此为由主张退还部分租金。但从2016年11月10日荔湾教育服务公司发出的函件第五条“若上述情况发生，视作非法占用，占用房屋使用费将按新评估标准计收”内容看，并未明确“新评估标准”是何标准，且该函件亦无可“多退少补”的表述。而上述生效判决确定的房屋占用费标准系按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价确定。陈瑞仙认为上述函件的“新评估标准”即为生效判决确定的占用费标准，缺乏充分依据，不能成立。其二，本案荔湾教育服务公司于2018年3月31日也向陈瑞仙发出函件，一审法院对该函件，以及对陈瑞仙与荔湾教育服务公司李**的谈话录音两份证据的论述认定，理据充分，并无不当。综合本案陈瑞仙所提交的证据看，均无法证明双方对2014年11月1日至2018年3月30日期间的场地占用费的处理达成一致意见，陈瑞仙认为双方已达成合意的主张不能成立。其三，从本案事实看，在双方合同期限届满后，陈瑞仙按原合同约定的租金标准向荔湾教育服务公司支付场地使用费至2018年3月31日，从未提出异议，在前案诉讼中，陈瑞仙也未提出异议。综上，一审不予支持陈瑞仙的主张，并无不当。关于焦点二。从本案的证据看，虽在租赁期间，陈瑞仙确对涉案房屋进行了维修，但是，陈瑞仙在维修前未按照合同约定取得荔湾教育服务公司的书面同意，且在维修前没有对房屋受损情况进行鉴定或者评估，故无法判断房屋受损是否属于荔湾教育服务公司应承担的责任范围。而且，陈瑞仙也没有提供支付维修费的转账凭证等证据证实其真实支付维修费的情况。因此，一审综合本案证据情况，以及双方过错程度，酌定由荔湾教育服务公司向陈瑞仙支付20000元维修费，并无不妥。陈瑞仙主张赔偿56000元，缺乏充分依据，本院不予支持。至于陈瑞仙主张的营业损失40000元，缺乏事实和法律依据，一审对其主张不予支持，亦无不当。陈瑞仙二审提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，陈瑞仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4764元,由上诉人陈瑞仙负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年六月四日书记员  张 旭彭诗敏