贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1959号原告：李永贵,男，1947年10月10日出生，汉族，住贵州省黔西县。原告：易某，女，1973年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：李凯，男，1995年6月25日出生，汉族，住址同上。原告：李某，女，2011年6月15日出生，汉族，住址同上。法定代理人：易某，系李某母亲，身份信息同上。原告共同委托代理人：陈正伟、叶翔宇，贵州群众律师事务所律师。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司经理。委托代理人：李国峰，该公司员工。原告李永贵、易某、李凯、李某诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈正伟，被告荣达公司的委托代理人李国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月20日，李忠举与被告签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的房屋的房号、面积、价款。合同签订后，原告依约支付了购房款。合同第二十二条第三款约定被告应当在2017年8月30日前取得该商品房的初始登记文书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未办理该房屋初始登记，也未将相关文书交付给原告，已构成违约。按照合同约定被告应按照已付房款万分之一每日支付违约金。另合同附件十二补充协议第1.1条变更《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水电等建设安装费用的约定，不合理的加重了买受人的责任，应属于无效条款。此外，该条款也违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，被告基于该无效条款而收取的高层煤气费、有线电视开户费依法应当予以返还，并承担相应的资金占用损失。李忠举于2017年6月26日因病去世，案涉房屋有原告共同继承。综上，为维护自身合法权益，为此特诉至贵院，请求判决：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；2.判令被告向原告退还已收取的高层煤气费、有线电视开户费合计3253元；3.判令被告支付原告逾期办理房屋初始登记违约金43446.9068元（暂计算至2021年2月26日）并从2021年2月27日起以房屋总价款340493元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至办理完初始登记之日止；4.本案案件受理费由被告承担。被告荣达公司辩称：原告的诉讼请求均超过民法典规定的诉讼时效期间，不应得到保护。合同约定在2017年8月30日前办理转移登记，原告应当在诉讼时效期间内主张权利。违约金的计算标准没有法律依据。经审理查明：2014年6月20日，李忠举、易某与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1-1-2-3），约定李忠举、易某以340493元的价格购买被告开发的位于乌当区北衙路尚善御景1栋1单元2层3号房屋，建筑面积80.3平方米;被告于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日，买受人不要求退房的，自合同约定日期至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，并已接收房屋。此外，双方签订《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款约定“双方变更明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含水、电、气等开户及开通费用（此费用按物价局审定标准结算），此费用由买受人于交房前先行向出卖人或‘尚善？御景’小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”。2016年7月25日，被告向原告出具了《收款收据》，载明原告以违约金抵扣形式向被告支付了高层煤气开户费2988元、有限电视开户费265元。另查明，2017年6月26日，李忠举因病去世，李忠举现有的第一顺位法定继承人为本案原告李永贵、易某、李凯、李某。原告为维护自身合法权益遂于2021年3月30日诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李忠举去世后，根据《中华人民共和国继承法》规定，其与被告签订的案涉合同约定的权利依法应由本案原告继承。关于原告请求确认李忠举、易某与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效的诉请。《补充协议》是被告为了重复使用而事先拟定的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议第1条第1.1款约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。故原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效，本院予以支持。关于原告请求判令被告退还高层煤气费、有线电视机开户费共计3253元诉请。由于案涉《补充协议》第1条第1.1款无效，被告在交房时以代收代缴名义收取的煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费于法无据，应予退还。庭审查明，2016年7月25日被告向原告出具的《收款收据》载明了原告以违约金抵扣形式向被告支付了高层煤气开户费2988元、有限电视开户费265元，故本院对原告的该项诉请予以支持。对于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金。被告未按合同约定于2017年8月30日前取得案涉商品房初始登记，至今未将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。被告辩称原告该项主张已过诉讼时效，因被告违约情形一直处于持续中，被告的违约责任是按日累计计算，属一个持续的可分性债务，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，故本院从原告诉至本院之日(2021年3月30日)倒推三年开始计算支持原告的该项诉请，结合合同约定的违约金标准，即截止2021年3月30日的违约金金额为：340493元×0.0001×365×3=37283.98元；2021年3月31日起的违约金以已付购房款340493元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、李忠举、易某与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2014年6月20日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告李永贵、易某、李凯、李某高层煤气开户费和有线电视开户费共计3253元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李永贵、易某、李凯、李某逾期办理商品房初始登记的违约金（暂计算至2021年3月30日的违约金金额为37283.98元；2021年3月31日起的违约金以已付购房款340493元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）；四、驳回原告李永贵、易某、李凯、李某的其他诉讼请求。案件受理费967元，由原告李永贵、易某、李凯、李某负担128元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担839元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 员  胡 昊二〇二一年六月二十八日法官助理  向孝昱书 记 员  陈发鹃