重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0231民初2112号原告：垫江县温瑞志红印务有限公司，住所地重庆市垫江县工业园区，统一社会信用代码91500231768868149C。诉讼代表人：重庆天亿律师事务所。委托诉讼代理人：聂勇，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐豪，重庆天亿律师事务所实习律师。被告：成毅，男，1969年12月2日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：陈发忠，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。原告垫江县温瑞志红印务有限公司（以下简称温瑞志红公司）与被告成毅对外追收债权纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温瑞志红公司的委托诉讼代理人聂勇、徐豪以及被告成毅及其委托诉讼代理人陈发忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温瑞志红公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告占用的房屋归原告所有；2.判令被告返还其占用的636平方米房产；3.判令被告支付2019年1月12日至2021年3月31日期间的占用费120,204元。事实和理由，2015年7月7日，胡志伦因购买印刷材料需要资金，向成毅借款300,000元，并出具借条，借款期限为1年，约定利率为月利率3%，温瑞志红公司作为借款担保人。2015年12月14日，温瑞志红公司与成毅签订房屋转让合同，约定温瑞公司将其所有的车间库房扩建工程地面第一层转让给成毅，转让面积为636平方米，单价为500元/平方米，转让价款为318,000元，双方在第五条付款方式中约定以温瑞志红公司于2015年7月7日在成毅处的借款300,000元及利息18,000元共计318,000元，全部转为购房款，且双方在转让合同中又约定温瑞志红公司在2016年2月1日前还清，则合同作废，若未还清则合同继续有效。该合同实为抵押担保合同，目的是为担保原债权债务的履行，但担保物权并未成立，不具备优先受偿的效力。成毅已于2017年就前述借款纠纷提起诉讼，经调解后达成一致意见。2018年12月12日，垫江县人民法院裁定受理温瑞志红公司破产清算一案，并于同日指定重庆天亿律师事务所担任管理人。管理人发现前述情形后，向成毅做出解释并要求其移交房屋并支付占用费，但成毅拒不配合。成毅在温瑞志红公司破产后申报了债权，管理人审查后也予以了确认。成毅在温瑞志红公司破产后继续占用房屋已无事实和法律上的依据，应当返还房屋并支付占用费。被告成毅辩称1.本案系原告要求被告返还房屋的纠纷，不属于破产法第十七条规定的财产，故本案不能适用对外追收债权纠纷的案由；2.原告与被告签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，依法有效；3.案涉合同虽名为转让合同，但实为借款抵押担保合同，被告可就变卖、拍卖价款优先受偿或者可以房抵债；4.案涉以房抵债行为系典型的让与担保行为，依法有效；5.被告占有案涉房屋具有合法依据；6.被告占用房屋后进行了装修，返还房屋必须赔偿装修费用18,450元；7.案涉房屋已出租给他人使用，被告于2020年7月17日才收到催告函，被告不应承担2020年7月30日以前的占用费；8.原告要求被告返还房屋于法无据且无事实依据。本院经审理查明：2015年12月24日，温瑞志红公司与成毅签订《房屋转让合同》，约定温瑞志红公司将其库房扩建工程以318,000元的价格转让给成毅，该318,000元用温瑞志红公司2015年7月7日在成毅处的借款本金及利息318,000元进行冲抵，余款2,000元在办理不动产权属转移登记后支付；该合同同时约定在2016年2月1日前还清借款，合同作废，若未还清则继续有效。2016年1月8日，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法民初字第00229号民事判决书，判决重庆林建建筑工程有限公司对其承建的温瑞志红公司车间库房项目（于2015年5月26日竣工验收）享有优先受偿权。2017年，彭华忠与重庆林建建筑工程有限公司向重庆市第三中级人民法院申请变更执行申请人，该院作出（2017）渝03执异1号执行裁定书，将执行前述生效判决的（2016）渝03执46号执行案件的申请人变更为彭华忠。2017年3月31日，本院作出（2017）渝0231民初1285号民事调解书，该调解书载明胡志伦、卢永洪因购买印刷材料在成毅处借款300,000元，借款期限1年，月利率3%，该调解书对该案当事人之间达成的由胡志伦、卢永洪、温瑞志红公司分期偿还借款的协议进行了确认。2018年12月12日，本院作出（2018）渝0231破申4号民事裁定书，裁定受理杨于能对温瑞志红公司的破产清算申请；同日，本院作出（2018）渝0231破申4号决定书，指定重庆天亿律师事务所担任温瑞志红公司的管理人。2019年1月8日，成毅向温瑞志红公司的管理人申报债权共计582,589元（本金360,000元、利息216,789元、诉讼费5,800元），同时注明该债权设有质押。2019年1月15日，成毅与王军签订《装修协议》，约定成毅将案涉房屋交由王军装修；王军于2019年1月30日向成毅出具收到18,450元装修费用的收条一份。2019年4月28日，成毅向温瑞志红公司管理人出具《回复函》，称其已于2019年4月27日收到管理人要求其按照10元每平方米的价格支付2019年1至4月房屋占用费的告知内容，其回函答复认为占用费应按7元每平方米计算，占用面积为400平方米，占用期间为2019年3月16日至2019年4月30日，占用费共计1,050元，不同意搬离。2019年12月9日，本院作出（2018）渝0231破2号之三民事裁定书，确认成毅对温瑞志红公司享有597,689元普通债权。2019年2月15日，成毅与郭军签订《库房租赁合同》，约定成毅将案涉房屋出租给郭军使用，租金每年9,800元，成毅于2019年2月15日和2020年2月15日向郭军开具收到当年租金的收据各一份。2020年7月14日，温瑞志红公司管理人作出《催告函》，要求成毅在15日内将案涉房屋移交给管理人并在10日内支付2018年12月12日至2020年7月14日期间的房屋占用费61,973.33元（400平方米×8元每月每平方米）。2020年7月17日，成毅向温瑞志红公司回函，称案涉房屋已不属于温瑞志红公司，管理人清偿债权后可搬离案涉房屋。2020年9月29日，温瑞志红公司与李自强签订《不定期租房合同》，约定温瑞志红公司将其400平方米的房屋以每月每平方米7.9元的价格出租给李自强使用。另查明，胡志伦生前系温瑞志红公司的法定代表人，卢永洪系胡志伦的遗孀。以上事实有原、被告的陈述、《房屋转让合同》、民事判决书、民事调解书、执行裁定书、民事裁定书、决定书、《装修协议》、函件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，民事主体的合法权益受法律的平等保护。本案中，温瑞志红公司与成毅签订《房屋转让合同》，约定温瑞志红公司将案涉房屋转让给成毅，但该合同同时约定胡志伦等及时归还成毅借款本息后合同作废，否则该合同继续履行；该约定明显有违与买卖合同中买受人取得合同标的所有权的合同目的，结合胡志伦此前在成毅处借款尚未偿还、胡志伦系温瑞志红公司的法定代表人、成毅于2017年提起诉讼要求胡志伦等偿还借款本息、成毅对该合同实质为抵押担保合同无异议等客观事实，本院认为案涉《房屋转让合同》实质系温瑞志红公司以自己的财产为胡志伦提供担保而与成毅签订的担保合同。案涉房屋系由温瑞志红公司自建取得，虽然案涉房屋已竣工验收，且交由成毅占有、使用，但案涉房屋至今未能办理不动产权属登记，亦未转移登记至成毅名下，因此案涉房屋仍由温瑞志红公司所有。因案涉《房屋转让合同》实质系担保合同，因此成毅不能据此取得案涉房屋的所有权，因案涉房屋未能取得不动产权属登记证书，成毅亦未申请办理抵押登记，抵押权亦尚未设立。因人民法院于2018年12月12日裁定受理了杨于能对温瑞志红公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”的规定，成毅应当将其占有的属于温瑞志红公司所有的案涉房屋交付给管理人；温瑞志红公司与成毅签订的《房屋转让合同》中约定的房屋面积为636平方米，而在后续管理人要求成毅返还案涉房屋的往来文件中载明的房屋面积为400平方米，而成毅亦称其占有的房屋为400平方米，因此本院认为成毅实际占有的房屋为400平方米，故本院对温瑞志红公司要求成毅返还案涉400平方米房屋的诉讼请求予以支持。案涉房屋已交由成毅占有、使用，虽然双方当事人均未能举示证据证明交付的具体时间，但结合案涉《房屋转让合同》的约定，温瑞志红公司在人民法院受理破产清算前已将案涉房屋交付成毅。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款的规定，成毅向管理人返还案涉房屋系法律对其的强制要求，成毅应当在知道人民法院受理破产申请后及时将案涉房屋交付给管理人；成毅于2019年1月8日向管理人申报债权，因此成毅在该期限之前已经知道人民法院受理了破产申请，且明知向谁交付，被告成毅最迟应在2018年1月8日将案涉房屋交付给管理人。成毅未能按照法律规定将案涉财产交付给管理人，应当向温瑞志红公司支付房屋占用费。现温瑞志红公司在本案中主张该房屋占用费计算的期间为2019年1月12日至2021年3月31日，系其对自己权利的处分，本院予以准许。温瑞志红公司主张该期间的房屋占用费按每月每平方米7.9元计算，而成毅2019年2月15日出租案涉房屋的价格为每年9,800元，因此本院认为2019年1月12日至2020年9月28日期间的房屋占用费按每年9,800元计算，2020年9月29日至2021年3月31日期间的房屋占用费按每月每平方米7.9元计算，故成毅应当支付温瑞志红公司房屋占用费共计36,065.77元。据此，根据《中华人民共和企业破产法》第十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告成毅占有的座落于垫江县某车间库房属于原告垫江县温瑞志红印务有限公司所有；二、被告成毅在本判决生效后将座落于垫江县温瑞志红印务有限公司内的400平方米车间库房返还给原告垫江县温瑞志红印务有限公司；三、被告成毅在本判决生效后五日内支付原告垫江县温瑞志红印务有限公司房屋占用费36,065.77元如果被告成毅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1352元，由原告温瑞志红公司负担946.35元，由被告成毅负担405.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇二一年六月十七日法官助理 邱竟翔书 记 员 冷雨灿