北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2232号原告：邱龙，男，1964年11月5日出生，汉族，高级工程师，住北京市丰台区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告邱龙与被告城城不动产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘辉独任，公开开庭进行了审理。原告邱龙到庭参加诉讼。被告城城不动产管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱龙向本院提出诉讼请求：1.判令确认我与城城不动产管理有限公司签订的《房屋托管/租赁合同》于2020年11月3日解除；2.判令城城不动产管理有限公司支付我2020年9月8日至2020年11月3日的房屋租金7400元；3.判令城城不动产管理有限公司支付我2020年9月至2021年1月（共计5个月）的分期付款租金5454.55元；4.判令城城不动产管理有限公司按照三个月租金标准赔付我违约金18000元；5.判令城城不动产管理有限公司支付我2020年11月4日至2020年12月31日期间的房屋使用费11600元；6.本案诉讼费由城城不动产管理有限公司承担。事实和理由：2019年11月6日，我与城城不动产管理有限公司签订《房屋托管/租赁合同》，约定：我（甲方）将位于北京市丰台区603室（以下简称603室）的房屋托管/租赁给城城不动产管理有限公司（乙方），托管/租赁期三年，从2019年11月28日起至2022年11月27日止，租金每月6000元（第二、三年分别递增5%），首月租金冲抵乙方托管服务费。其后，应乙方要求，双方于2020年2月27日签订《补充协议》，同意乙方在2020年3月至2021年1月的11个月内，以分期付款方式支付2020年2、3月欠付的租金。后来，双方还于2020年10月15日签订第二个《租金分摊补充协议》（因乙方拖欠租金，此补充协议未实施）。自2020年9月以来直至10月31日，城城不动产管理有限公司一直未按约定向我支付房屋租金（包括当月租金和分期付款租金）。其间，我多次催促，未果。城城不动产管理有限公司行为违反合同约定，我于2020年11月1日通过邮寄快件方式向城城不动产管理有限公司发送《解除合同通知书》，快递系统显示城城不动产管理有限公司于2020年11月3日签收。此外，由于该房屋已由城城不动产管理有限公司转租给陈某一家租住使用（转租期一年，至2021年5月底）。经我与该租户反复交涉，对方同意居住到2020年12月31日搬出交房。城城不动产管理有限公司逾期不按约定交付租金的违约行为直接造成我的重大经济损失，根据合同约定，我有权单方解除与城城不动产管理有限公司签订的该项合同及其补充协议，收回该房屋，并要求城城不动产管理有限公司支付所拖欠的全部租金，承担合同解除后直到实际收回房屋之日被占用房屋的使用费，同时按3个月租金标准赔付违约金。为维护我的合法权益，特诉至法院，望判如所请。城城不动产管理有限公司辩称，要求依据相关证据及案件事实确认我公司欠付租金的具体数额，并依法调整邱龙主张的违约金数额。1.因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故不同意解除涉案合同。2.应依据相关证据及案件事实确认欠付租金的具体数额。2020年9月受疫情影响，我公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向邱龙支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内我公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。故，在计算我公司欠付邱龙租金时应免除我公司所有免租期内租金，同时还应当将我公司支付的押金折抵欠付邱龙的租金。在我公司未按合同约定日期支付租金的情况下，邱龙单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自邱龙收回涉案房屋之日起，我公司无需向邱龙支付租金。3.邱龙主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邱龙系603室的房屋所有权人。2019年11月6日，邱龙（托管方、甲方）与城城不动产管理有限公司（受托方、乙方）签订《房屋托管合同》（合同编号：6101SJ1911060301319），约定：甲方将603室房屋托管给乙方。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期合计36个月，自2019年11月28日（以本合同起租日为准）起至2022年11月27日止。甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月。本合同生效日起3日后为起租日。租金每月6000元，付款方式为月付。本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。乙方有因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、因乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有上述情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。2020年2月27日，邱龙（甲方）与城城不动产管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：因受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付邱龙2个月的租金，合计12000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付1090.91元，其他合同条款不变。此协议签订后，城城不动产管理有限公司未按约定支付邱龙2020年9月至2021年1月的分期付款租金5454.55元。2020年10月15日，邱龙（甲方）与城城不动产管理有限公司（乙方）签订《租金分摊补充协议》，约定：因受“新型冠状病毒”的不可抗力影响导致租赁行业的发展受到较大影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，双方达成以下补充协议：1.第1个月租金分摊：2020年9月28日至2020年10月27日的未付租金，在2020年10月28日至2021年4月27日开始分6期进行支付，每期支付租金1000元。2.第2个月租金分摊：2020年10月28日至2020年11月27日的未付租金，在2020年11月28日至2021年5月27日开始分6期进行支付，每期支付租金1000元。3.第3个月租金分摊：2020年11月28日至2020年12月27日的未付租金，在2020年12月28日至2021年6月27日开始分6期进行支付，每期支付租金1000元。此协议签订后，城城不动产管理有限公司未按约定履行给付义务。2020年11月1日，邱龙向城城不动产管理有限公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：我与你公司于2019年11月6日签署《房屋托管/租赁合同》（合同编号：6101SJ1911060301319），我作为合同甲方将603室房屋托管/租赁给你公司（合同乙方）。鉴于你公司自2020年9月以来，至今未按约定向我支付该房屋租金（其间多次催促仍未果），已构成该合同第十四条第三款约定的情形之一：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的情形，你公司已公然违约。现根据合同第十四条与第十五条的相关条款，我自即日起解除与你公司签订的该项合同及其补充协议，收回该房屋，同时要求你公司支付迄今所拖欠的全部租金，并按3个月租金标准赔付违约金。我保留为此通过司法途经追诉索赔的权利。该邮件显示城城不动产管理有限公司已于2020年11月3日签收。因城城不动产管理有限公司将603室房屋转租，邱龙与次承租人协商，次承租人于2020年12月31日搬出603室。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。城城不动产管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。邱龙与城城不动产管理有限公司签订的《房屋托管合同》，虽合同名称为房屋托管合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合房屋租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间系房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋托管合同》、《补充协议》、《租金分摊补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。城城不动产管理有限公司未按约定履行合同义务，已属违约。邱龙按照合同约定于2020年11月1日向城城不动产管理有限公司发出《解除合同通知书》，城城不动产管理有限公司于2020年11月3日收到《解除合同通知书》，故邱龙与城城不动产管理有限公司之间的《房屋托管合同》于2020年11月3日解除。城城不动产管理有限公司应当支付所欠邱龙的房屋租金及合同解除后次承租人占用房屋期间的使用费，并支付邱龙违约金。故对邱龙的全部诉讼请求，本院均应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认邱龙与城城不动产管理有限公司签订的《房屋托管合同》于二〇二〇年十一月三日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付邱龙二〇二〇年九月二十八日至二〇二〇年十一月三日的房屋租金7400元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付邱龙二〇二〇年九月至二〇二一年一月的分期付款租金共计5454.55元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付邱龙违约金18000元；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付邱龙二〇二〇年十一月四日至二〇二〇年十二月三十一日的房屋使用费11600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二一年六月七日书记员  李琳