山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1502执异35号异议人：孙林岗，男，汉族，1986年1月2日出生，住山东省冠县。申请执行人：康兆霞，女，1976年4月21日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：王桂玉，女，1970年12月10日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：聊城市恒信建筑安装有限公司，住所地聊城市振兴西路金城小区临街楼。法定代表人闫邦亚，经理。本院在执行申请执行人康兆霞与被执行人王桂玉、聊城市恒信建筑安装有限公司借款合同纠纷一案中，案外人孙林岗向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人孙林岗称：请求贵院中止对冠县店子镇西化村（冠临公路东侧）临街商住楼北楼的7号房屋的强制执行措施，并解除对该房产的查封。事实与理由：2011年下半年至2012年上半年,案外人父亲孙秀银一直为被执行人聊城市恒信建筑安装工程有限公司(以下简称“恒信公司”)承建的冠县店子镇西化村(冠临公路东侧)临街商住楼供应水泥;崔玉滨一直为被执行人恒信公司承建的冠县店子镇西化村(冠临公路东侧)临街商住楼供应水泥供应钢筋;栾占文、张占文一直为被执行人恒信公司承建的冠县店子镇西化村(冠临公路东侧)临街商住楼供应多孔砖。截至2015年4月份,被执行人恒信公司一直未付上述人员欠付款项,其中,恒信公司欠付案外人父亲孙秀银水泥款12万余元,欠付崔玉滨钢筋款75000元,欠付栾占文、张占文砖款12万余元。案外人父亲孙秀银、崔玉滨、张占文、栾占文多次向被执行人索要,被执行人恒信公司均以无款可付为由拒不支付上述款项。2015年4月3日,在西化村村委会的协调下,案外人父亲孙秀银以承接崔玉滨钢筋款75000元、承接栾占文、张占文砖款12万余元,同时再向被执行人恒信公司支付8万元现金的方式,以总欠款413575.47元的价格抵顶了涉案房屋的购房款409200元。同日,案外人与冠县店子镇西化村村委会、被执行人恒信公司签订了《冠县店子镇西化村商业用房房屋买卖合同》。当月，案外人接收房屋后对房屋进行装修，然后居住至今。2021年4月1日，案外人突然收到东昌府区人民法院关于(2019)鲁1502执恢192号限期迁出房屋公告一份，要求案外人限期自动迁出案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人认为，案外人早在东昌府区人民法院查封以前已经以抵账方式获得涉案房屋的所有权，并签订了合法有效的书面买卖合同，依法占有使用了涉案房屋，虽然案外人没有办理过户登记，但过错并不在案外人，原因是案涉房屋系新农村建设房屋，无法办理产权登记证明。案外人认为案外人对涉案房屋享有所有权，足以能够中止申请执行人的强制执行措施。综上，申请执行人对涉案房屋的强制执行行为已经严重侵犯案外人的合法权益，案外人有权依法提出排除强制执行措施申请，望贵院予以中止并解除查封措施。案外人孙林岗提交了以下证据：1、异议人孙林岗与聊城市恒信建筑安装工程有限公司、冠县店子镇西化村民委员会于2015年4月3日签订的商业用房房屋买卖合同一份；2、聊城市恒信建筑安装工程有限公司出具的收据一份；3、证明人高秀焕出具的证明一份，证明案外人自2015年4月份就在涉案房屋内安装水表一块，并正常缴费，已经实际入住；4、国网山东省电力公司于2021年4月6日向案外人出具的电费缴费明细一份，证明案外人自2016年已经在涉案房屋实际居住的事实；5、相关的其他证据材料。申请执行人康兆霞称，一、案外人孙林岗向贵院提交的《商业用房房屋买卖合同》不是与承建单位和西化村村民委员会通过正规渠道签订的合同。通过正规渠道买楼的那些人手里都有正规合同，合同载明的房号都是与商业用房认购示意图标注的房号是对应的。执行异议申请人孙林岗与店子镇西化村民委员会、张学山签订的《商业用房房屋买卖合同》载明的楼房编号是36号，而根据该商业用房认购示意图，北楼的楼房编号只有1号楼至11号楼，南楼编号是1号楼至31号楼，在北楼和南楼都根本不存在这个36号楼，该合同中商住楼编号方式与承建单位和村委会签订正规认购合同的编号方式相矛盾。张学山连商业用房认购示意图中公示的商住楼编号都没搞清楚，足见其根本就没有经过承建单位的授权，聊城市恒信建筑安装工程有限公司法定代表人闫邦亚、销售经理王桂玉和店子镇西化村村民委员会王洪举书记均认可他们都是按照商业用房认购示意图标明的编号签订合同的。以上事实有答辩人与王桂玉和西化村村党支部书记王洪举签订商住楼认购协议过程中的对话录音为证。二、案外人张学山与孙林岗签订房屋买卖合同的行为是无权处分，且违反贵院的禁止性规定。从2013年11月至今案涉商住楼每期查封到期前申请执行人均及时申请法院续封，贵院也及时进行续查封。因此案涉商住楼始终处于被查封状态。查封和司法鉴定评估时均进行了调查走访、现场勘察和张贴公告。查封公告明确要求：查封期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。孙林岗与冠县店子镇西化村村民委员会、张学山签订的买卖合同乙方是张学山，加盖的却是聊城市恒信建筑安装有限公司的公章。案外人张学山不是聊城市恒信建筑安装有限公司法定代表人、不是该公司销售人员，也未经该公司授权销售。张学山只是曾经给聊城市恒信建筑安装有限公司干过活，其无法提供对案涉房屋拥有所有权或处分权的证据，根本无权处分被执行人承建的商住楼。其违反法院的禁止性规定，盗用聊城市恒信建筑安装有限公司公章拉大旗、作虎皮，对外签订买卖合同，私自处分已查封财产的行为属于违法犯罪行为。孙林岗因为张学山的无权处分行为造成的不能实现合同目的损失应当向张学山主张，并追究其所应当承担的法律责任，而不该违法占有使用已被法院查封的财产。在贵院查封案涉7号楼时，案外人张学山會经向贵院提出过异议，主张7号楼为其所有，但其无法向贵院提交任何证据来支持其主张。贵院已经驳回其异议申请。三、2015年案外人孙林岗为个人私利无视贵院查封措施，破坏封条和门锁私自占有使用案涉商住楼的行为是非法的，其占有是无权占有。从2013年11月至今，案涉商住楼每期查封到期前申请执行人均及时申请法院续封，贵院也及时进行续查封。因此案涉商住楼始终处于被查封状态。查封和司法鉴定评估时均进行了调查走访、现场勘察和张贴公告。因此，案外人孙林岗对于此商住楼的查封状态应当知情。2015年在孙林岗第一次非法占有使用案涉7号楼的时候，申请执行人已向其亮明申请执行人的身份，并明确说明该房屋从2013年起一直处于查封状态，其无权占有使用。当时其还无理取闹，纠集数人欲强行霸占该房屋。申请执行人拿出《民事判决书》、《民事裁定书》让他们看后，孙林岗纠集的帮手才缓和态度，自行散去。贵院曲庭长打电话，给他说明情况，曲庭长还曾就这个事将孙林岗传唤到贵院跟他沟通过。孙林岗也自知理亏自行从7号商住楼搬出。此后，孙林岗又跟张学山签订了36号楼的《商业用房房屋买卖合同》，然后其又以此为藉口，再次侵入7号商住楼并非法占有使用至令。案外人孙林岗为追求个人私利明知故犯，无视贵院查封措施，破坏封条和门锁私自将已查封商住楼出租牟利的行为是非法的，其占有是无权占有，其得利系不当得利。在人民法院根据(2019)鲁1502执恢192号恢复执行过程中，孙林岗为达到继续非法占有使用案涉7号商住楼之目的，极力阻挠人民法院执行的行为，严重侵害了申请执行人的合法权益。贵院应当严肃追究孙林岗的法律责任。四、在2013年11月18日《民事判决书》【(2013)冻东商初字第842号】宣告和根据《民事裁定书(2013)那东商初字第842-1号】查封案涉商住北楼7号楼前，该商住楼未曾设立其它权利负担。在贵院查封案涉商住楼过程中，贵院执行工作人员均到店子镇西化村村民委员会和聊城市恒信建筑安装工程有限公司调查走访、现场勘察，找相关领导、经办人员和知情人员对案涉商住楼的情况进行核实，以上所有人员均表示该商住楼无其它权利负担。并且现场勘察过程中，案涉商住楼都是空的。以上事实有贵院执行工作人员查封现场的照片为证。五、在贵院根据《民事裁定书》【(2013)聊东商初字第842-1号】查封和司法鉴定评估案涉商住楼北楼过程中，查封期间现场勘察时，案涉商住楼均是空的案外人孙林岗也未曾提出任何异议。查封、司法鉴定评估期间均按照规定进行了严谨细致的调查走访、现场勘察和张贴公告。现场勘察时，该案涉商住楼都是空的。查封公告明确提示：查封期间双方当事人、案外人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院递交书面异议，递交书面异议期间不影响案件执行，逾期本院将对该查封物依法进行评估拍卖。因此，本村村民人尽皆知，案外人孙林岗对于此商住楼的查封状态应当知情。然而，在此过程中孙林岗未曾向贵院提出过任何异议。以上事实有贵院执行工作人员查封现场的照片为证。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》执行申请人认为孙林岗向贵院提交的在法院查封后签订的《商业用房房屋买卖合同》不是通过正规渠道签订的合同，不能产生对抗申请执行人的效果，其在贵院查封楼房后私自侵入并非法占有使用的行为是非法的无效的。因此，执行异议申请人孙林岗所提出的异议理由不能成立，贵院应当驳回其异议申请。被执行人王桂玉、聊城市恒信建筑安装有限公司未答辩。本院查明，康兆霞与王桂玉、聊城市恒信建筑安装有限公司因借款合同纠纷诉至本院，二0一三年十一月十八日东昌府区人民法院作出（2013）聊东商初842号民事判决书，判决如下：一、限被告王桂玉玉本判决生效之日起十日内偿还给原告康兆霞借款2109500及相应的利息；二、被告聊城市恒信建筑安装有限公司在所承建的冠临公路东侧冠县西头房屋临街商住房144.63平方米和952.54平方米的北楼9号、4号、7号10号、11号和南楼30号抵押房屋价值范围内承担还款责任。在案件审理期间，原告提出保全申请，本院于2013年6月8日依法作出（2013）聊东商初字第842-1号民事裁定书，查封被告聊城市恒信建筑安装有限公司名下位于冠县。因被告王桂玉、聊城市恒信建筑安装有限公司未自动履行生效法律文书确认的义务，经申请人康兆霞申请，东昌府区人民法院于2014年3月4日立案执行。在执行过程中，本院于2014年12月16日作出（2014）聊东执字第772-1号执行裁定书，对被执行人聊城市恒信建筑安装有限公司承建的冠县西头房屋临街商住房北楼9号、4号、7号、10号、11号和南楼30号房产进行了拍卖，在房产拍卖过程中，案外人郭子庆提出执行异议，经审查，依法驳回郭子庆的执行异议。2019年5月13日，康兆霞向本院提出恢复执行的申请，案件依法恢复执行，执行案号为（2019）鲁1502执恢192号。在执行过程中，本院于2019年5月13日作出（2019）鲁1502执恢192号之一执行裁定书，依法对对被执行人聊城市恒信建筑安装有限公司所属的位于冠县西头房屋临街商住房北楼4号、7号、10号、11号房产进行评估、拍卖。2021年4月7日，案外人孙林岗向本院提出执行异议。本案争议的焦点为，案外人孙林岗对被执行人聊城市恒信建筑安装有限公司所属的位于冠县西头房屋临街商住房北楼7号房产房产是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人孙林岗与被执行人聊城市恒信建筑安装有限公司签订了书面房屋买卖合同，也支付了涉案的房款409200元，且在2015年4月份开始入住涉案房屋，但案外人孙林岗签订书面房屋买卖合同的时间晚于本案对涉案房屋查封的时间，其提交的证据不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人孙林岗的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  史春贵审判员  毛英民审判员  赵晓晨二〇二一年六月十日书记员  杜 军