湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终843号上诉人（原审被告）：张乾，男，1986年12月2日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省双峰县，现住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：李建设，湖南定胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左俊杰，男，1988年7月23日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）：左暑平，男，1967年7月25日出生，汉族，居民，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：左亚庭，男，1962年3月19日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：王齐云，男，1968年11月3日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。上述四被上诉人共同的委托诉讼代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师。上诉人张乾因与被上诉人左俊杰、左暑平、左亚庭、王齐云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2021）湘1321民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张乾上诉请求：1.撤销湖南省双峰县人民法院（2021）湘1321民初114号民事判决书第二项判决，并驳回四被上诉人要求上诉人赔偿租金损失的诉讼请求；2.由四被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。（1）本案是房屋租赁合同纠纷，不是侵权责任纠纷，一审法院适用《中华人民共和国民法典》侵权责任的法律条文是错误的。（2）本案是在双方协商解除房屋租赁合同后，因返还租赁物而产生的纠纷。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第七百一十一条、第七百一十五条不当，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百三十三条，如果存在违约行为再适用《中华人民共和国民法典》第五百七十七条。2.一审法院认定事实存在部分错误。一审法院查明：2011年11月28日，双方签订《房屋租赁合同》。2019年7月，上诉人向四被上诉人提出提前解除合同，将业务搬至自己购置的门店经营。经协商，双方达成一致协议，四被上诉人同意上诉人提前解除房屋租赁合同，租赁期限算至2019年12月30日。上诉人按约搬离，但未按原租房协议将房屋恢复原状，亦未及时将所租房屋移交给四被上诉人。期间，上诉人未与四被上诉人协商，对房屋墙壁部分装饰物进行了拆除。四被上诉人为此多次与上诉人协商未果，涉案房屋一直处于闲置状态。但一审法院忽略了以下事实：上诉人实际于2019年10月中旬就已搬离。2019年12月18日、24日，双方还有相关内容的微信聊天记录。期间四被上诉人从未向上诉人提出要求恢复原状，直到2020年3月才向上诉人提出询问“怎么安排的”。于2020年10月才委托律师发函要求恢复原状。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、第五百八十条规定，双方在合同中约定了“恢复原状的决定权在出租方”，且恢复原状是属于非金钱债务的范畴，但出租方在9个多月的时间内对此一直没有提出过要求，则不能再次提出要求。上诉人基于诚实信用原则和双方在承租期间的宾主感情以及根据其平时雇佣的送货工人在上诉人搬离以后确实在租赁物内拆除了部分地板的客观事实，故在一审庭审时在法庭的主持下与四被上诉人协商确认并同意支付恢复原状的4万元费用，上诉人已经尽到了最大的义务。3.四被上诉人所主张的租金损失没有事实依据和法律依据。（1）双方的房屋租赁合同在2019年12月30日前解除，这是没有争议的事实。根据《中华人民共和国民法典》第557条第二款规定，假定上诉人返还的租赁物不符合恢复原状的约定，那么上诉人应当承担的是恢复原状的责任或者赔偿损失的责任。上诉人没有自己去履行恢复原状的责任，同意支付4万元恢复原状的费用，即是承担了赔偿损失的责任。（2）双方的房屋租赁合同解除后，四被上诉人的房屋面临另外出租给别人和不能出租出去两种可能性，这种后果属于商业交易风险的范畴，不是能够预见的。由于电子商务的发展，商业门面的销售、出租以及租金标准均处于下行趋势已经是当下的一种常态。四被上诉人房屋所处的双峰县城北建材市场目前大量门面关闭不能出租出去，是当前该地段的普遍现象。而且，四被上诉人在一审期间没有提供任何证据证明其房屋在双方解除合同关系后存在能够出租的交易机会，那么四被上诉人所主张的租金损失又从何谈起。即使双方在解除合同后有其他人愿意承租四被上诉人的房屋，四被上诉人也可以及时告知上诉人要求上诉人采取措施，或者自行采取措施和由新的承租人采取措施的方式将房屋出租出去，然后再追究上诉人的责任。但四被上诉人从来没有向上诉人提过有人要承租四被上诉人的房屋，也没有提供这方面的证据。同时，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。左俊杰、左暑平、左亚庭、王齐云辩称：1.上诉人所称关于合同解除后是否对房屋进行出租是由四被上诉人决定的。不能出租的责任应当由四被上诉人承担的观点依法不能成立。一审已经查明双方口头同意，合同在2019年12月30日提前进行解除，但由于上诉人没有按照合同约定将房屋及相关的设施移交给本案的四被上诉人。由此所致的法律责任应当由上诉人来承担。2.上诉人单方面搬离后，不仅没有进行移交，且违反合同约定，擅自将案涉的房屋装饰物进行破坏，一直不进行维修、恢复原状，导致案涉房屋不能出租，依法应当由上诉人承担损失。3.房屋的租金损失不能以上诉人所称的基于2020年疫情影响，存在租金降低或者不能出租的可能性，不能成为上诉人基于合同违约和侵权所导致四被上诉人房屋租金的损失承担责任的理由。一审判决是正确的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。左俊杰、左暑平、左亚庭、王齐云向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告因拆除装饰物恢复房屋原状费用及房屋租金损失合计119，386元；2、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2011年11月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1、出租方（左俊杰、左亚庭、王齐云、左暑平）应承租方（张乾）的请求，愿意将自己拥有完全产权的天龙商用二楼房屋出租给承租方作经商之用；2、租赁范围：凡天龙商用房二楼所有用房（包括东向梯级间）按现状全部出租给承租方；3、租赁时间从2012年元月1日起至2020年12月31日止；4、租金的确定：以年度为计算期，即2012年为30，800元人民币，以后每年以环比的方式递增百分之十确定每年的租金；5、租金的交付方式：在每年12月1日以前由承租方向出租方以现金或银行转账一次性交清；6、在签订合同之前，承租方必须一次性向出租方交付押金伍仟元，租赁到期后不计利息一次性付清；7、承租方如需进行装修，不准损坏房屋的结构、地板、玻璃，如有损坏必须复原；增贴地板如需切除，必须由承租方清除干净恢复原状，决定权由出租方拥有；租赁期满后，装饰物品原则上不能拆除，可拆除的部分由出租方决定；8、租满五年后，承租方如出现特殊情况，必须提前二个月向出租方提出变更合同租期，双方协商处理。原、被告双方对上述约定均签字予以确认。另，根据双方协商，被告张乾已付5，000元房租押金给原告。二、2019年7月，被告张乾向原告提出提前解除合同，将业务搬至自己在县城购置的门店经营，后双方达成一致协议，原告同意被告提前解除房屋租赁合同，租赁期限算至2019年12月30日。双方达成提前解除房屋租赁合同协议后，被告即搬离了所租原告的房屋。但被告未按原租房协议将所租原告房屋恢复原状并及时将所租房屋移交给原告，期间，被告未与原告协商，对所租原告房屋墙壁部分装饰物进行了拆除，原告为此多次与被告协商未果，涉案房屋一直处于闲置状态。2020年10月27日，原告委托湖南国藩律师事务所向被告张乾发出了律师函，要求被告恢复原状或承担恢复原状费用55，220元，并承担房屋未能及时出租的损失，被告张乾未予回应，原告遂诉至法院。三、按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的房租计算方法，2018年房租为54，564元，2019年房租金额为60，020.4元，双方口头协议，2019年房租不再上涨，按2018年标准计算，但将2018年的54，564元收整为55，000元，被告张乾在2018年、2019年均按此标准交付原告房租。四、在本案庭审过程中，原、被告双方针对恢复房屋原状所需费用达成一致意见，确认房屋恢复原状费用为40，000元，由被告张乾一次性给付原告，并由原告自行恢复原状。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案原、被告双方在达成提前解除房屋租赁合同协议后，被告张乾虽及时搬离了所租原告房屋，但被告未按原房屋租赁合同约定的条款及时将所租房屋恢复原状移交原告，且未经原告同意，对租赁房屋墙壁部分装饰物进行拆除，被告的行为已构成违约，四原告有权要求被告张乾恢复房屋原状，现原、被告双方针对恢复房屋原状一事达成一致协议，法院对此予以认可。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百七十三条规定：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案被告张乾在与原告达成提前解除房屋租赁合同协议后，未将租赁房屋恢复原状并及时移交原告，导致四原告的房屋无法继续出租，一直闲置至今，被告张乾对这一时段原告的该房屋租金损失应当承担主要赔偿责任；与此同时，四原告在被告张乾提前搬离房屋后，未及时与被告张乾进行有效沟通，任由被租赁房屋闲置，对因此而扩大的自身房屋租赁损失亦应承担一定的责任，再加上2020年初，新冠肺炎疫情突发，给全国人民的生产、生活、经营等活动均造成了一定的影响，根据公平原则，亦应当适当减轻被告的责任。经计算，按照合同约定，自原、被告双方解除房屋租赁合同之日起计算至2020年12月30日止的房屋租金按照双方约定为55000元。因被告张乾未恢复房屋原状，现四原告除要求被告张乾支付房屋租金损失55000元外，还主张要求被告张乾按照2020年房屋租金标准计算的2个月房屋租金9166元，法院予以认可。对原告的此一损失，法院根据过错责任原则和公平原则，酌定被告张乾与四原告的过错责任比例为6：4，即被告张乾对上述原告房屋租金损失承担60％的赔偿责任（38499.6元），其余损失由四原告自行承担。综上，法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七百一十一条、第七百一十五条、第七百三十三条、第一千一百六十五条、第一千一百七十三条之规定，判决如下：一、被告张乾在判决生效后十日内一次性给付原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭恢复房屋原状费用40000元，并由原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭自行恢复房屋原状。二、被告张乾在判决生效后十日内赔偿原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭房屋租金损失38499.6元，扣除被告张乾已付房屋押金5000元，被告张乾尚应支付四原告房租损失33499.6元。三、驳回原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭的其余诉讼请求。上述款项限被告在判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号7603××××1275，并注明本案案号。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告张乾负担1750元，由原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭负担750元。二审审理中，本案各方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：双方达成提前终止房屋租赁合同后的租金损失是否应当由上诉人张乾一方承担主要的过错赔偿责任。经查，上诉人张乾于2019年7月向四被上诉人提出提前至2019年12月30日解除案涉房屋租赁合同的请求，虽经双方达成了提前解除房屋租赁合同的协议，并搬离了租赁房屋，但上诉人张乾未按原租房协议将所租房屋恢复原状并及时将所租房屋移交给四被上诉人，并在原房屋租赁协议解除后，未与四被上诉人协商，擅自对所租赁房屋墙壁部分装饰物进行了拆除，双方多次协商未果，系导致涉案房屋一直处于闲置状态的主要原因。2020年10月27日，四被上诉人委托湖南国藩律师事务所向上诉人张乾发出了律师函，要求恢复原状或承担恢复原状费用55220元，并承担房屋未能及时出租的损失，上诉人张乾未予回应，四被上诉人遂诉至法院。本案一审过程中，双方针对恢复房屋原状所需费用达成一致意见，确认房屋恢复原状费用为40000元，并由四被上诉人自行恢复原状，一审判决予以准许并无不当。对上诉人张乾未按原租房协议将所租房屋恢复原状并及时将所租房屋移交给四被上诉人导致涉案房屋一直处于闲置状态的损失，双方各持己见不能达成一致协议，一审根据查明的案件事实和过错责任原则及公平原则，酌定由上诉人张乾对案涉房屋租金损失承担60％的赔偿责任并无不当，本院予以支持。上诉人张乾认为一审认定四被上诉人的租金损失没有事实依据和法律依据的主张，本院不予采纳。综上所述，张乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人张乾负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  王芝芝二〇二一年六月十八日书记员  谢 龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。