广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6678号上诉人（原审原告）：广州市白云区农业生产资料公司，住所地广东省广州市白云区黄石路西侧竹大岗。法定代表人：何文初。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康美大药房连锁有限公司人民北路分店，住所地广东省广州市越秀区人民北路**之**。负责人：马春霞。被上诉人（原审被告）：康美大药房连锁有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区建基路**301自编**/div>法定代表人：古玉荷。被上诉人（原审被告）：广州市浩业投资顾问有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市越秀区六榕路**六榕大厦**南侧iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：何晓庄，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：江永强，男，1979年8月1日出生，汉族，住广东省四会市。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人广州市白云区农业生产资料公司（以下简称白云农资公司）因与被上诉人康美大药房连锁有限公司人民北路分店（以下简称康美公司人民北路分店）、康美大药房连锁有限公司（以下简称康美公司）、广州市浩业投资顾问有限公司（以下简称浩业公司）、江永强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人白云农资公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强立即腾空并向白云农资公司交还位于广州市越秀区人民北路506号之一101房中100平方米的房屋；3.改判康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强共同向白云农资公司支付自2017年6月22日起至实际交还之日止的房屋占用费（占用费按涉案物业建筑面积100平方米为准，参照2017年广州市房管部门公布的人民北地段商用物业月租金参考价117元/平方米计算）；4.本案一审、二审诉讼费及鉴定费由康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强承担。事实和理由：一、一审法院仅以印章真实就认定白云农资公司与浩业公司存在真实有效的租赁合同关系，既与其他证据相矛盾，也缺乏合理性，明显与事实不符。白云农资公司从未与浩业公司签署《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日），双方也无履约事实，浩业公司无权占用及处分涉案物业。（一）《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）不是真实签署的协议，协议本身就存在多处疑问，且无其他证据印证。首先，该合同落款处只有白云农资公司印章，没有法定代表人何文初签名，与合同第十三条“本合同自双方签字之日生效”约定自相矛盾，且合同盖章页与正文之间无文字连接，也未加盖骑缝章，一审法院仅以公章的鉴定结果推断该合同是真实的，缺乏合理性。其次，该合同多处重要内容均为手写，无白云农资公司盖章确认，这些手写内容均是浩业公司单方制作的，明显侵害白云农资公司的权益。例如，约定1122.1464平方米物业的月租金仅为31000元，明显低于正常租金水平；约定承租人应支付的合同保证金31000元从承租人在物业化粪池修缮款项中扣除，但浩业公司从未举证该费用实际发生并与保证金抵扣；约定由于出租人无法办经营证照而应免除承租人支付租金义务，但事实上涉案物业的全部经营商户均以该物业为经营地址办理了经营证照，与合同约定免租条件矛盾；约定出租方确认浩业公司需投入超过500万元进行装修，但浩业公司未提供证据证明其有装修事实。（二）《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）与浩业公司自身行为相互矛盾。浩业公司2012年为了办理租赁合同备案伪造了《转租证明》及《租赁合同》（2012年6月30日），该两份文件上的白云农资公司印鉴在一审中已被鉴定系伪造。如果白云农资公司与浩业公司存在真实租赁合同关系，浩业公司无需要冒着承担刑事责任的风险伪造白云农资公司公章制作虚假的租赁合同及转租证明资料，由此也可以证明双方并不存在租赁合同关系。2019年9月，白云农资公司向康美公司人民北路分店发函主张权利后，浩业公司曾向白云农资公司回函称涉案物业已经由白云农资公司抵债给农业银行，认为白云农资公司不是涉案物业的适格出租方，无权主张物业权利，该回函也可以证明白云农资公司与浩业公司不存在真实租赁合同关系，双方没有签署租赁合同的合意。（三）白云农资公司与浩业公司从未履行租赁合同，合同约定的所谓“由于出租人无法办经营证照而应免除承租人支付租金义务”的免租条款是浩业公司为了掩盖其侵占涉案物业的事实而单方制作的。白云农资公司从未向浩业公司主张租金是由于双方不存在真实租赁合同关系，且对浩业公司伪造租金合同的事实不知情，并非一审判决认为的基于双方履行合同的免租条款。浩业公司主张租赁合同真实有效，但未提交任何证据证明其履行了承租人的义务，包括物业化粪池修缮款是否已经发生、修缮款与租赁保证金是否已经抵扣、租赁物业是否无法办经营证照、是否已经投入超过500万元进行装修等，相反地，白云农资公司提交的涉案物业的经营照片及营业执照足以证明涉案物业是可以办理经营证照并正常经营使用的，浩业公司所称的免租前提条件并不存在，事实上浩业公司在占有涉案物业后也已将物业进行长期出租并获取收益，涉案物业不存在需要减免租金的情形。（四）因协议形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，即使《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）中白云农资公司的印章被鉴定为真实，但白云农资公司与浩业公司从未就物业租赁形成合意，该合同不具有真实性和合法性。协议形成行为是双方合意行为的反映形式，印章加盖行为是双方确认合意即协议的行为，二者相互关联又相互独立，在证据意义上，印章真实一般即可推定合意行为真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性，即印章在证明协议真实性上尚属初步证据，认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。如前所述，《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）的内容和形式存在多处与客观事实不符或有悖常理的情形，且白云农资公司对该合同并不知情，一审法院仅以印章真实就推定该合同真实，明显不能成立。二、浩业公司作为主张租赁关系成立的一方，应对租赁合同真实有效承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，浩业公司提供的《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）内容多处存疑且不符合常理，明显侵害白云农资公司合法权益，且双方不存在履约事实，故该租赁合同属于孤证，不应作为认定案件事实的依据。浩业公司未提供其他证据证明双方存在租赁关系，应承担举证不能的责任，浩业公司为无权占用涉案物业。三、浩业公司提供给江永强、康美公司人民北路分店用于租赁备案登记的《转租证明》上的白云农资公司的印鉴已在一审中被鉴定系伪造。白云农资公司从未同意浩业公司或任何人出租经营涉案物业，浩业公司擅自处分涉案物业，其与江永强签署的租赁合同以及江永强与康美公司人民北路分店签署的租赁合同均应无效。白云农资公司因2002年与中国农业银行白云支行协商以包括涉案物业在内的一系列物业抵偿银行贷款本息债务，并向农业银行移交了涉案物业，故一直对涉案物业已经于2003年抵债给农业银行存在重大误解，才在2003年至2019年期间未对物业进行管业。直至白云农资公司的上级主管部门决定出资购买包括前述抵债资产在内的不良贷款资产包时，才发现涉案物业并未抵债，并于2019年7月积极致函占用人主张权利，即便认定租赁合同真实有效，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条所规定的“出租人知道或应当知道承租人转租”的六个月期限也应从2019年7月白云农资公司确认涉案物业仅以租金抵债时起算。浩业公司通过农业银行工作人员了解到白云农资公司对涉案物业抵债给农业银行存在重大误解，通过与相关人员不正当交易，利用白云农资公司对物业权属的重大误解及对物业的管理漏洞，无权占用涉案物业长达十年，并通过经营物业牟取非法利益，严重损害了白云农资公司对涉案物业的经营管理权及收益权，其行为存在明显的主观恶意。一审法院的错误判决让白云农资公司面临集体资产持续流失的可能。综上，请求二审法院支持白云农资公司的上诉请求。被上诉人康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强二审共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，白云农资公司就其上诉请求没有新的事实和足以支撑的证据，依法应予驳回。一、一审法院根据白云农资公司的申请，依法摇珠确定鉴定公司对浩业公司与白云农资公司于2011年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》中白云农资公司的印章进行鉴定，鉴定结果为该印章真实，白云农资公司未提供相反证据否认该租赁合同的真实性，其在上诉状中的陈述仅为其推测，根据民事诉讼法第六十四条的规定，白云农资公司应承担举证不能的法律后果。且本案为民事诉讼，对证据的要求为高度盖然性，并不需要通过多证据间相互印证以排除一切合理怀疑，白云农资公司以刑事诉讼的证据规则要求本案显属无理，其认为租赁合同并非双方真实意思表示的推定亦缺乏事实依据。第一，根据《民法典》第四百九十条的规定，订立合同时，签名、盖章、按指印只需择一而行则视为合同成立，白云农资公司以无法定代表人签名而否定合同真实性缺乏法律依据。第二，涉案租赁合同的原件为B3纸张打印，合同内容均在同一纸张上，并无加盖骑缝章的必要，且双方已在落款处盖章确认，是否加盖骑缝章不影响合同的效力及真实性认定。第三，涉案租赁合同为广州市国土资源和房屋管理局统一编制版本，双方就另行约定在下划线空白处手写信息以确认双方权利义务并无可责之处，符合常理，且根据最高院的指导案例，一方将留有空白内容的合同交于合同相对方，应视为对合同内容的无限授权，而涉案合同手写部分内容确属双方合意且经白云农资公司同意后方才盖章交予浩业公司。第四，一审庭审中白云农资公司明确表示已多次到现场查看出租情况，对第三层出租给广州市越秀区汇豪宾馆作酒店使用是明知的，根据常识，酒店共六十多个房间，如化粪池未作修缮根本无法供酒店多个房间正常使用。修缮化粪池时间至今已超过十年，白云农资公司要求浩业公司提供修缮费用实际产生的依据显属无理，且其结论并不影响租赁合同的真实性认定。第五，根据合同内容表述，为白云农资公司单方确认承租后的装修投入超过500万元，属于白云农资公司在出租涉案房屋以前对装修投入的合理预期，在合同正常履行期间，浩业公司未要求白云农资公司对该装修款进行赔偿，不对装修款项负举证责任。第六，白云农资公司所称属于伪造的2012年6月30日签订的租赁合同及转租证明是在办理二层租赁备案登记时白云农资公司单方向租赁备案部门提供，并未提供给浩业公司、康美公司人民北路分店、康美公司、江永强，康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强对上述印章的真实性不承担不利法律后果，且一审法院已认定上述两份文件的真实性并不影响双方在2011年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》的真实性。二、浩业公司与白云农资公司签订《广州市房屋租赁合同》的内容为双方真实意思表示，且未违反强制性法律规定，当属有效，双方应恪守履行。涉案房屋未办理产权证的责任在于白云农资公司，且涉案房屋在白云农资公司提起本案诉讼后至今仍未办理产权证。根据合同约定，合同免租期至白云农资公司完善产权登记取得房产证为止，该合同条款亦是因为涉案房屋没有产权证将严重影响消防、环保、治安、营业执照的正常办理，为督促白云农资公司尽快办理产权证而约定。事实上，由于涉案房屋一直没有产权证，目前使用的商户均为临商，且出租价格不高，亦无法通过升级改造引进更为优质的租户以提高租金收益，在承租期间多次因为无租户愿意承租没有产权证的房屋而一度空置，装修投入的资金久久未能回笼，对浩业公司造成巨大影响。因此，合同至今尚处于免租期系由于白云农资公司一直怠于履行办理产权证所致，浩业公司根据合同约定无需向白云农资公司缴纳租金。三、白云农资公司一直表示系由于其重大误解及管理疏漏导致一直不知晓涉案房屋被占有使用，但未能对上述主张进行有效举证，其陈述有悖常理，无法自洽。白云农资公司由于自身内部管理导致的过错，应依法并根据合同约定承担不利后果，其以此作为抗辩要求无过错方承担责任，违背公平合理原则。至于白云农资公司与农业银行之间的债权交接问题与本案不具关联性，白云农资公司由于其没有参与经营管理导致的内部问题，应由其内部自行解决，如果其认为浩业公司与农业银行之间存在不正当交易，可另寻法律途径解决，但是这个也不是事实。因本案纠纷，白云农资公司于2020年6月5日诉至一审法院，请求判令：1.康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强立即腾空并向白云农资公司交还位于广州市越秀区××之一101房中100平方米的房屋；2.康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强共同向白云农资公司支付自2017年6月22日起至实际交还之日止的房屋占用费（占用费按案涉物业建筑面积100平方米为准，参照2017年广州市房管部门公布的人民北地段商用物业月租金参考价117元/平方米计算，暂计至2020年4月30日即1408天占用费为549120元；3.康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强承担本案的全部诉讼费、评估费、鉴定费。一审法院经审理查明：1988年11月1日，白云农资公司（甲方）与广州市水产供销公司（乙方）签订《合资联建人民北净慧路综合楼合同书》约定，现经双方充分协商，就综合楼工程的有关问题签定如下合同。一、综合楼地点：人民北路502-512地下。三、综合楼建成后，乙方占其中面积800-1000平方米，有关该幢综合楼楼层的面积安排由甲乙双方共同协商解决。四、乙方使用的800-1000平方米建筑面积，其使用权和产权与甲方同等权利等。据房管部门调取的××大楼内档查询结果，××大楼（一）楼层情况面积详表（1999年1月8日）载明，完工日期：1992年1月；入住日期：1992年3月。总建筑：5026.1868平方米（由市房管局测绘所测绘，测字C1932号）。地下（首层）101房号。地下（首层）**号司（豪门使用），套内面积200.3798平方米，建筑面积201.2539平方米，备注：产权人：该楼共九楼由白云农资公司、市水产局及市日玻公司（已合并在电池公司市电池厂）三家合建；二楼全层，现产权管理：白云农资公司（豪门使用），套内面积520.0820平方米，建筑面积522.3507平方米；三楼，323房，现产权管理：白云农资公司综合办公楼，套内面积396.8200平方米，建筑面积398.5418平方米等。2001年5月10日，广州电池厂（甲方）与白云农资公司（乙方）、广州市海洋与水产局（丙方）签订《××合建综合大楼析产协议书》约定，（1）有关××综合大楼情况：土地位于越秀区××号以及××路××号××号地段，该大楼于1993年建成后新编门牌是××，属荔湾区金花街派出所管辖。（2）该大楼是广州电池厂（接收原广州市日用品玻璃工业公司、甲方），白云农资公司（乙方）、广州市海洋与水产局（接收原广州市水产供销公司、丙方）三家合建。（3）大楼于1993年3月建成后，后于1998年5月经市国土房产局测绘所以测字C1932号分别甲、乙、丙三方各单元测绘，三方的建筑面积如下：甲方：宿舍14户建筑面积占953.6506平方米（含分摊面积）；丙方：宿舍11户建筑面积占904.9270平方米（含分摊面积）；乙方：综合办公、宿舍等建筑面积占1316.0649平方米（含分摊面积）；乙方：负责安置回迁户建筑面积占：1856.5443平方米（含分摊面积）。附：大楼面积单元表。（4）为利于各方进行确权房改及加快完成备案中各任务，经三方同意，在市测字C1932号测量计积的各单元的建筑面积的各方合计面积作为析产依据，确认各方占有面积等。2001年5月11日，广州市国土局房管局出具《广州市合建房屋产权鉴证书》载明，房屋座落越秀区××，总建筑面积5026.1868平方米，合建人名称：广州电池厂（原市日玻公司），占有产权部分面积953.6506平方米；广州市海洋与水产局，占有产权部分面积904.9270平方米；白云农资公司，占有产权部分面积1316.0649平方米；补偿原拆迁户回迁房，占有产权部分面积1851.5443平方米。备注：白云农资公司未办理有偿用地手续等。康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强为证明浩业公司与白云农资公司存在租赁合同关系，向一审法院提交了加盖有白云农资公司公章，日期为2011年3月1日的《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》各一份。其中《广州市房屋租赁合同》载明，白云农资公司（出租人、甲方）与浩业公司（承租人、乙方）经协商一致订立本合同，甲方同意将坐落在越秀区人民北路498-516首层、二层、三层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1122.1464平方米。租赁期限2011年3月1日至2031年2月28日，月租金额31000元。租金按月结算，乙方在每月第1日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳31000元保证金。甲方应付的修缮责任：该合同乙方向甲方交纳的31000元保证金，甲方同意乙方在物业的化粪池修缮款项中抵扣。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。其他约定：1.鉴于该物业产权没能完善，导致不能正常办理消防、环保、治安和营业执照等。甲方确认乙方承租后需投入超五百万元装修。经协商后甲方同意该物业免租期至甲方完善产权登记取得房产证为止。如乙方装修投入后，甲方单方终止合同需向乙方支付贰佰万元违约金并赔偿装修费及经营损失。2.如备案合同与本合同相抵触，以本合同约定为准。其中《转租证明》载明，兹我公司是广州市人民北路498-506号二楼、三楼的业主。现我公司同意将该物业出租给浩业公司作商业用途使用，并且同意浩业公司转租、分租给他人使用。白云农资公司申请对该《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》的白云农资公司公章盖章进行真实性鉴定。因本案中白云农资公司申请鉴定材料与（2020）粤0104民初24302号案中的鉴定材料一致，为避免当事人诉累及节省司法资源，白云农资公司及康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强均同意在本案中适用该案的鉴定意见。该案中经一审法院依法摇珠选定由广东天正司法鉴定中心（以下简称鉴定公司）进行鉴定，经鉴定，鉴定公司出具鉴定意见为：“1.检材1《转租证明》证明人（盖章）处的‘广州市白云区农业生产资料公司’印文与样本上的供比对同名印文不是同一枚印章盖印。2.检材2《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）第4页甲方处的‘广州市白云区农业生产资料公司’印文与样本上的供比对同名印文是同一枚印章盖印”。2011年4月18日，浩业公司（出租人、甲方）与江永强（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区人民北路506号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积201.2539平方米，租赁期限从2011年4月19日至2011年6月18日为免租期，从2011年6月19日至2021年5月18日月租金为25000元等。同日，江永强向浩业公司缴纳人民北路506号首层铺保证金50000元及2011年6月19日至7月18日的租金25000元。2017年6月，江永强（出租方、甲方）与康美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将越秀区人民北路506号之一的房屋出租给乙方使用，建筑面积为100平方米，作商业使用。租赁期限自2017年6月3日至2021年5月18日止等。白云农资公司为证明其向康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强主张过权利，向一审法院提交了日期为2019年7月15日，广州市白云区供销总公司向“康美大药房经营者”发出的《通知》及EMS邮单复印件，该《通知》载明，1.请你方于2019年7月19日前腾空物业，并结清经营期间全部费用；2.如你方有意承租我司上述物业的，请立即提存租金等。康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强对该《通知》不确认，表示没有收到。2020年5月19日，广州市白云区供销合作联社出具《授权委托经营管理物业证明书》载明，白云农资公司系由广州市白云区供销合作联社出资开办的集体所有制企业，归属广州市白云区供销合作联社管理。白云农资公司于2006年12月被吊销营业执照，并已于2006年将公司公章印鉴移交回广州市白云区供销合作联社保管。白云农资公司名下包括广州市越秀区××综合大楼首层、二层、三层共计1121平方米物业在内的全部物业已全权委托广州市白云区供销合作联社指定的广州市白云区供销总公司代为管理。委托权限包括：对外出租等。据2020年7月14日的广州市不动产登记查册表（房产登记号：强字45656号）载明，房产地址：越秀区××详见附注，建筑面积953.83平方米，不动产权证单位名：广州电池厂，占有部分：全部（所有权人）。所有权来历：1987-1990年合建后分割。登记附注：房号：302，401-408，703，704，801，802，810房；2002年9月6日段少萍等人办理房改过户（498号703、704、802房）；2002年4月29日杨玉华等办理302、401、402、405-408、810、404房房改过户等。据2020年7月14日的广州市不动产登记查册表（房产登记号：强字45657号）载明，房产地址：越秀区××详见附注，建筑面积904.927平方米，不动产权证单位名：广州市海洋与水产局，占有部分：全部（所有权人）。所有权来历：1987-1990年合建后分割。登记附注：房号：603，701，702，702-1，708，809，901，903-906房；2001年10月25日郭锦洪等办理603，701，702，702-1，708，809，901，903-906房房改过户等。一审法院认为，广州市越秀区××大楼由白云农资公司、市水产局及市日玻公司（已合并在电池公司市电池厂）三家合建，根据三方签订的《××合建综合大楼析产协议书》及广州市国土局房管局于2001年5月11日出具的《广州市合建房屋产权鉴证书》，白云农资公司是案涉房屋1316.0649平方米部分产权面积的权利人。康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强以白云农资公司并未取得案涉物业的产权证为由，主张白云农资公司并非本案适格诉讼主体的抗辩理由不成立，白云农资公司有权提起本案诉讼。根据鉴定意见，白云农资公司与浩业公司于2011年3月1日的《广州市房屋租赁合同》中“广州市白云区农业生产资料公司”印文与样本上的供比对同名印文是同一枚印章盖印，白云农资公司亦并未提供相反证据反驳租赁合同的真实性。而且，租赁合同约定的租赁标的为越秀区××首层、二层、三层房号的房地产建筑（或使用）面积1122.1464平方米。另据房管部门查询案涉大楼内档载明的面积详表（由市房管局测绘所测绘，测字C1932号）载明内容：地下（首层）101房号，现：地下（首层）**号建筑面积201.2539平方米；二楼全层，现产权管理：白云农资公司，建筑面积522.3507平方米；三楼323房，现产权管理：白云农资公司综合办公楼，建筑面积398.5418平方米。两相对比可以看出，白云农资公司在与浩业公司租赁合同中约定的出租面积与房屋内档载明白云农资公司在案涉大楼的产权管理建筑面积相符（201.2539+522.3507+398.5418=1122.1464平方米）。再者，从2011年双方签订租赁合同之后的近十年的时间内，白云农资公司并未向包括浩业公司在内的承租人或使用人主张过租金或其他权利，如并未经双方协商一致订立合法有效的租赁关系，显然有悖常理。白云农资公司对此作出说明称，“2002年经广州市白云区供销合作总社与中国农业银行白云支行达成抵债协议，2003年白云法院在执行过程中发现案涉物业未完善产权登记手续，无法拍卖过户，遂由白云农资公司将新达路物业以物抵债，并由法院协助提取了案涉人民北路物业2003年8月至2008年8月的租金以抵扣欠款。广州市白云区供销合作总社将案涉人民北物业的使用权和收益权移交给农行，待确权手续完善后再以16349626元价格抵偿对应债务。白云农资公司在2019年6月查询才知晓案涉物业并未抵债。”可见白云农资公司在2003年已由白云法院告知案涉房屋因未确权，无法拍卖处理，且在2011年双方租赁合同签订时，法院及中国农业银行白云支行已未再提取案涉房屋的租金，即白云农资公司仍为案涉房屋的实际权利人，该租赁合同签订期间案涉房屋实际应由白云农资公司管业，白云农资公司对于租赁合同有效性的反驳理由无法自洽。综合前述理由，一审法院据此认定白云农资公司与浩业公司于2011年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》真实，其内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。白云农资公司与浩业公司的租赁合同约定，白云农资公司将越秀区人民北路498-516首层、二层、三层房出租给浩业公司作商业用途使用。租赁期限2011年3月1日至2031年2月28日，月租金额31000元。其他约定：1.鉴于该物业产权没能完善，导致不能正常办理消防、环保、治安和营业执照等。甲方确认乙方承租后续投入超五百万元装修。经协商后甲方同意该物业免租期至甲方完善产权登记取得房产证为止。如乙方装修投入后，甲方单方终止合同需向乙方支付贰佰万元违约金并赔偿装修费及经营损失。2.如备案合同与本合同相抵触，以本合同约定为准。现案涉房屋尚未办妥产权证，依据约定案涉物业仍在免租期内。故白云农资公司要求浩业公司支付房屋占用费及腾空交还房屋的诉请请求缺乏理据，一审法院不予支持。根据各方提供的证据，浩业公司于2011年3月份向白云农资公司承租案涉场地。2011年4月18日，浩业公司与江永强签订《广州市房屋租赁合同》，约定由浩业公司将人民北路506号首层建筑（或使用）面积201.2539平方米房屋出租给江永强作商业使用。江永强于2017年6月将案涉商铺转租给康美公司经营康美公司人民北路分店。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。白云农资公司作为案涉房屋的权利人，同时白云农资公司作为国有企业，对国有资产的管理和审计要求较一般民企更加严格。案涉房屋为广州市主城区1100余方商业用房，一直属白云农资公司管业，在2011年3月至2019年7月份逾八年的时间里，白云农资公司未向浩业公司或江永强、康美公司等提出过异议，也未向其主张过收取租金的事宜，白云农资公司主张其不知晓案涉房屋被占有使用的意见有悖常理一审法院不予采纳。一审法院视为其知道或应当知道案涉房屋存在转租的事实，故白云农资公司要求康美公司、江永强、康美公司人民北路分店腾空案涉场地并支付房屋使用费的请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月21日作出如下判决：驳回白云农资公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4783元，由白云农资公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，白云农资公司提交了证据1《承包经营协议书》，拟证明涉案物业移交农业银行管理之前是白云农资公司出租给豪门夜总会使用，月租金60200元，涉案物业完全具有使用价值和租赁市场价值；证据2《关于解决我社农资、集团等单位还款问题的意见》《关于请求区法院委托评估公司对物业进行评估的函》《关于接收抵债物业的函》《关于理顺债权债务问题的函》，拟共同证明白云农资公司的主管部门广州市白云区供销合作总社与农业银行协商以涉案物业抵偿白云农资公司欠农业银行白云支行贷款债务，双方达成以房抵债合意，并通过评估确定了抵债房屋价值，后因涉案物业未完善产权手续无法拍卖，广州市白云区供销合作总社提出先行向农业银行移交涉案物业使用权和收益权，同时继续完善物业确权手续及抵债手续；证据3浩业公司2019年回函及附件，拟证明白云农资公司于2019年7月向物业实际经营者主张权利后，浩业公司回函称涉案物业已经由白云农资公司抵债给农业银行，白云农资公司不是适格的出租人，并否认其与白云农资公司存在租赁合同关系；证据3的附件包含四份民事裁定书、豪门夜总会2004年《申请报告》及农业银行花城支行《函》，拟证明法院裁定自2003年7月起涉案物业租金用于抵扣农业银行贷款欠款，白云农资公司在2003年已经将涉案物业移交给农业银行管理使用，2004年涉案物业原承租人要求续租及申请调整租金均是与农业银行沟通，白云农资公司对物业抵债给农业银行一事存在重大误解，故回复意见要求豪门夜总会直接与农业银行对接租赁事宜，同时农业银行花城支行2011年在管理涉案物业，安排白云农资公司盖章；证据4农业银行白云支行《回函》，拟证明白云农资公司于2019年8月致函农业银行了解物业情况，农业银行回复称其曾收取涉案物业租金，自2008年8月原租户停止后未再收取租金，农业银行已于2016年将其对白云农资公司所享有的贷款债权打包转让给信达资产公司，未将涉案物业进行抵债；证据5农业银行和信达资产公司签署的《委托资产分户转让协议》及附件，拟农业银行已于2016年将其对白云农资公司所享有的贷款债权打包转让给信达资产公司，未将涉案物业进行抵债；证据6《关于解决下属企业历史债务问题的请示》、白云区政府常务会议纪要（云府16届99次[2020]1号），拟共同证明白云农资公司的主管部门广州市白云区供销合作联社就其与农业银行协商以涉案物业抵债经过向区政府汇报，农业银行在接管涉案物业后一直未向白云农资公司主张债权，导致白云农资公司视同已结清全部贷款欠款处理，误以为物业已用于抵偿债务，白云农资公司就收回涉案物业事宜向区政府请示，并提出重新将涉案物业登记资产入账，区政府常务会议审议相关请示，同意按广州市白云区供销合作联社方案处理；证据7《中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与广州市白云区供销总公司债权转让联合公告》及债权转让合同附件《标的债权明细》，拟共同证明2020年1月31日广州市白云区供销总公司根据政府指示及工作安排，出资购买资产包赎回农业银行对白云农资公司的贷款债权，解决历史债务。康美公司人民北路分店、康美公司、浩业公司、江永强对此质证称：白云农资公司在二审中提交的证据在二审之前已经形成，故不属于二审期间的新证据，不应作为本案裁判的依据；对证据1的真实性、合法性、关联性无法确认，我方并非该协议书的签订方，即便该协议有原件，也与本案无关；对证据2形式上的真实性予以确认，但不确认关联性，且《关于接收抵债物业的函》中载明涉案房屋的抵债金额为2000万元，但实际上涉案房屋的总面积大约1122平方米，可以证明因涉案房屋一直未办理产权证，故其使用价值、物业价值、租赁价值均显著低于市场价格；对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，但不确认证明内容，浩业公司给广州市白云区供销总公司的回函中已经陈述浩业公司与白云农资公司签署了租赁合同，是合法承租人，不存在否认租赁关系之说，因该函发给的是广州市白云区供销总公司，该公司确实不是与浩业公司签订租赁合同的相对方，无权主张相应的租权以及租金收益，浩业公司称其主体不适格合理；证据4没有原件核对，对真实性不予确认，但该回函也明确自2008年8月原承租人豪门夜总会结业后就没有再收取过租金，这个与一审法院认定的事实即2011年双方签订租赁合同时，白云法院及中国农业银行白云支行已未在提取涉案房屋的租金、白云农资公司仍为涉案房屋实际权利人是相互印证的；对证据5的真实性不予确认，且该证据与本案无关；对证据6、证据7形式上的真实性予以确认，但与本案无关；对于证据5至证据7的证明内容不予确认，白云法院在2003年时已经明确告知白云农资公司，涉案房屋由于未能确权无法拍卖处理，且豪门夜总会及农业银行的函也证明在2008年豪门夜总会结业之后农业银行未再提取过租金，白云农资公司主张其由于重大误解，认为涉案房屋已经以物抵债或者是已经通过提取租金去抵债，缺乏事实依据，正是因为白云农资公司与浩业公司签订了合法有效的租赁合同，涉案房屋至今未能办理产权证，仍处于免租期内，所以多年来白云农资公司一直未向我方主张过租金。另查，2003年7月14日，广州市白云区人民法院作出（2003）云法民执字第101-107号《民事裁定书》，载明该院已于2003年7月14日向涉案房屋承租人发出提取租金裁定书和协助执行通知书，提取金额为每月租金63200元。广州市白云区人民法院的（2003）云法民执字第101-107号《协助执行通知书》要求广州市荔湾区豪门卡拉OK夜总会按照与白云农资公司签订的《承包经营协议书》，从2003年8月至2005年5月30日，于每月5日前将应付白云农资公司的承包款60200元交付至广州市白云区人民法院的账号。本院在二审庭询中要求白云农资公司核实公章的保管情况。广州市白云区供销合作联社（以下简称白云供销联社）于2021年5月12日向本院出具《白云农资公司公章管理有关问题回复》，上面载明白云农资公司是白云供销联社的下属企业，因经营不善被吊销营业执照，白云农资公司的相关公章资料自2006年起上交并由白云供销联社保管至今；2002年，白云供销联社与中国农业银行白云支行（以下简称农行白云支行）协商以包括涉案物业在内的一系列物业抵偿银行贷款本息债务解决白云农资公司债务问题，白云供销联社将涉案物业一并移交农行白云支行，2011年期间，农行白云支行发函白云农资公司称浩业公司有意承租涉案物业，请白云农资公司协助办理有关涉案物业租赁手续，一切权利义务由农行白云支行负责，基于上述来函以及白云供销联社一直认为涉案物业已经以物抵债方式移交农行白云支行管业的事实，故从协助农行白云支行和浩业公司完善租赁手续的角度出发，白云供销联社在农行白云支行（浩业公司）提供的《广州市房屋租赁合同》上加盖了白云农资公司的公章；一审中，《广州市房屋租赁合同》的公章被鉴定真实后，白云供销联社立即启动调查工作，经查阅当年的公章使用登记本，未能找到当时的公章使用审批登记记录，也没有在存档资料中查找到与浩业公司签订的《广州市房屋租赁合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是白云农资公司与浩业公司之间是否存在真实的租赁合同关系。首先，经一审法院委托鉴定，白云农资公司与浩业公司2011年3月1日的《广州市房屋租赁合同》中白云农资公司的公章是真实性的，白云农资公司称其公章自2006年开始保存在白云供销联社，但现有证据均未能反映公章的加盖存在盗盖的可能性或其他违背白云农资公司意愿的情形。其次，从广州市白云区人民法院作出的（2003）云法民执字第101-107号《协助执行通知书》来看，该院仅是要求当时的实际承租人将承包款支付至指定账号，并未将涉案房屋的管业权从白云农资公司变更至农行白云支行，故白云农资公司仍为涉案房屋的实际管理人。白云农资公司主张其是配合农行白云支行与浩业公司完善租赁手续才加盖公章缺乏依据。此外，白云农资公司主张其是基于涉案房屋已经以物抵债给农行白云支行的重大误解才协助办理租赁手续的，但如前所述，该重大误解的理由缺乏事实支撑，即便该重大误解的理由成立，白云农资公司行使撤销权的期限业已经过。再次，从本案查明的事实来看，涉案房屋本来是想以物抵债给农行白云支行的，后因涉案房屋未确权无法拍卖处理，才改为提取租金，故对于农行白云支行而言，涉案房屋继续有人承租并收取租金，对其债权的实现才是有利的。但结合《广州市房屋租赁合同》的内容，浩业公司的免租期直至涉案房屋取得产权证为止，即农行白云支行在涉案房屋取得产权证之前其不能提取到任何租金，在该种情况下，白云农资公司称《广州市房屋租赁合同》是在农行白云支行的要求下签订的，显然违背一般常理。最后，涉案房屋一直在白云农资公司的管业之下，但现有证据未能显示白云农资公司在本案纠纷发生前曾与农行白云支行就已经提取的租金情况进行过对账与结算，甚至在向中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司购买资产包赎回农行白云支行对白云农资公司的贷款债权时亦未对涉案房屋租金的提取情况进行核实，可见，白云农资公司对涉案房屋的情况应该是清楚的，现其主张在长达10年有余的时间里不知晓涉案房屋被他人占有使用，该主张难以被采信。综合考虑上述因素，白云农资公司与浩业公司签有《广州市房屋租赁合同》，而浩业公司从该合同签订之日起就开始占有使用涉案房屋，即双方的租赁合同已经实际履行。白云农资公司上诉主张其与浩业公司不存在真实的租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，一审法院认定《广州市房屋租赁合同》是真实、合法、有效的合同理据充分，本院予以认可。《广州市房屋租赁合同》的租赁期限仍未届满，且白云农资公司至今未办妥涉案房屋的产权证，故白云农资公司要求浩业公司及实际承租人支付房屋占用费及腾空交还房屋缺乏合同依据和法律依据，一审法院对此不予支持，处置得当，本院予以维持。此外，白云农资公司在二审期间提交的证据，均产生于二审之前，且均不足以证明其上诉理由，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人白云农资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9566元，由上诉人广州市白云区农业生产资料公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年六月十日书记员 莫善友区敏儿