山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初2313号原告：姜洪英，女，1984年5月16日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：董伟，山东君雅律师事务所律师。被告：张宗波，男，1979年1月25日出生，汉族，居民，住滕州市。被告：张梅，女，1978年11月22日出生，汉族，居民，住滕州市，系被告张宗波之妻。被告：张宗海，男，1981年8月19日出生，汉族，居民，住滕州市，系被告张宗波之弟。原告姜洪英与被告张宗波、张梅、张宗海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜洪英及其委托诉讼代理人董伟到庭参加了诉讼，被告张宗波亦到庭参加诉讼，被告张梅、张宗海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜洪英向本院提出诉讼请求:1.解除与被告张宗波、张梅、张宗海签订的房屋买卖合同；2.判令被告张宗波、张梅返还购房款316000元并自2020年8月27日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；3.判令被告张宗波、张梅支付违约金101600元及中介费10000元；4.判令被告张宗海对上列第二、三项承担连带责任；5.判令被告张宗波、张梅、张宗海负担本案诉讼费用和诉讼财产保全责任保险费900元。事实和理由：2020年8月3日，原告与被告张宗波签订房屋买卖合同1份，约定原告以1016000元的价格购买被告张宗波所有的坐落于滕州市房产1处，原告当日向被告张宗波支付购房定金10000元，向滕州市润泽房地产营销策划有限公司（以下简称润泽公司）支付中介费10000元。8月27日，原告又与被告张宗波、张梅、张宗海签订购房补充合同1份，原告于当日依约向被告张宗波支付购房首付款306000元，由被告张宗海提供担保，约定该款由被告张宗波用于结清银行抵押贷款并办理房产的抵押注销手续。后知悉被告张宗波不仅未将上述款项用于结清银行贷款，而且还涉民间借贷纠纷该房被法院查封。现因该房无法办理过户手续，诉至法院。被告张宗波辩称，同意退还原告姜洪英已付房款316000元并赔偿原告姜洪英装修费用18000元；同意按原告姜洪英已付房款316000元的10%计算向原告姜洪英支付违约金；因原告姜洪英一直在案涉房屋居住，对原告姜洪英诉求的利息和违约金仅赔偿其中的1项，如法院判令解除房屋买卖合同，原告姜洪英应将房屋交付给我。被告张梅未作答辩。被告张宗海未作答辩。经审理查明：2020年8月3日，经润泽公司介绍，原告姜洪英（乙方）与被告张宗波（甲方）签订房产买卖合同书1份，约定：甲方将滕州市房屋以1016000元的价格出卖给乙方，建筑面积为105.29㎡。签订合同时，乙方向甲方支付定金10000元。房屋已设定抵押，待甲方还清银行贷款并办理抵押注销手续后，甲方须积极办理该房房产证，下证后5个工作日内甲乙双方约定去办理申请过户的手续。买卖双方不得以任何理由违反合同条款，否则视为违约，违约方须支付房价10%给守约方作为惩罚，并赔偿守约方的经济损失（含佣金损失）。同日，原告姜洪英向被告张宗波支付购房定金10000元，向润泽公司支付中介费10000元。8月27日，原告姜洪英与被告张宗波、张梅、张宗海签订购房补充合同1份，约定：因房屋有抵押贷款，买方于8月31日前付给卖方306000元，由卖方用于结清银行抵押贷款并办理抵押注销手续。卖家须在2020年8月31日起20日内办理完抵押注销手续，并且配合过户到买方名下。如双方未按约定时间履行义务，违约方则按总房款的10%支付违约金。被告张宗海以卖方担保人身份在该合同上签字确认，但对保证方式、保证期间、保证担保的范围未作约定。之后，被告张宗波将该房交付原告姜洪英居住使用。同日，原告姜洪英向被告张宗波支付款306000元。由于被告张宗波未在上述合同约定的期限内将案涉房屋抵押登记手续注销并过户到原告姜洪英名下，在原告姜洪英的催促下，润泽公司法定代表人杨其兵于9月24日以手机通话的方式要求被告张宗海承担保证责任。因被告张宗波至今未履行房屋过户义务，原告姜洪英遂于2021年4月1日诉至本院，本院于2021年4月14日向被告张宗波、张宗海送达了起诉状副本。被告张梅、张宗海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状和证据，本院依法进行了缺席审理。另查：被告张宗波与被告张梅于2001年12月7日在滕州市民政局进行结婚登记并领取结婚证书。案涉房屋于2017年6月2日取得了滕州市国土资源局颁发的鲁（2017）滕州市不动产权第0××2号不动产权证书，该房屋已设定抵押，并办理了抵押登记，尚未注销。因被告张宗波、张梅涉及民间借贷纠纷，该房屋先后被本院以（2020）鲁0481执保596号、597号执行裁定予以查封。庭审中，原告姜洪英提交了滕州房产超市网及墨建地产二手房报价单用以证明案涉房产已达10342元／㎡，被告张宗波应依合同约定按房屋总价1016000的10%支付违约金101600元之主张；被告张宗波质证后抗辩房屋涨价属实，但该数据不准确。原告姜洪英提交了诉讼财产保全责任保险费900元发票1张，主张该费用应由被告张宗波承担；被告张宗波质证后抗辩原告姜洪英系受益人应由其自负。润泽公司法定代表人杨其兵承诺愿将已收取原告姜洪英的10000元的中介费予以退还。上述事实，有当事人陈述、房产买卖合同书、购房补充合同、收条、不动产权证书、执行裁定书、证人证言等证据在卷为凭。本院认为，原告姜洪英与被告张宗波于2020年8月3日签订的房产买卖合同书及8月27日与被告张宗波、张梅、张宗海签订的购房补充合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。作为当事人的原告姜洪英与被告张宗波、张梅、张宗海均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一，包括合同的协议解除、约定解除和法定解除。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，而无须对方作出答复，更无须对方同意。在当事人行使解除权时，如果对方当事人有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案系合同的法定解除，被告张宗波在2020年8月27日收到原告姜洪英支付的306000元购房款后未依购房补充合同“2020年8月31日起20日内卖家须办理抵押注销手续，并且配合过户到买方名下”之约定，将案涉房屋抵押登记注销，并将该房过户至原告姜洪英名下，在原告姜洪英数次催告下，被告张宗波至今仍未履行上述义务，已构成违约行为。致使原告姜洪英不能实现买受房屋之目的。故原告姜洪英诉求解除与被告张宗波于2020年8月3日签订的房产买卖合同书及8月27日与被告张宗波、张梅、张宗海签订的购房补充合同，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，本院予以支持。根据法律规定，有解除权的当事人以诉讼方式单方行使解除权时，解除合同的意思表示自起诉状副本送达相对人时生效。由于本院已于2021年4月14日向被告张宗波、张宗海送达了起诉状副本，于5月7日向被告张梅送了起诉状副本，故上述房产买卖合同书及购房补充合同已分别于2021年4月14日、5月7日解除。因而，原告姜洪英应从该房搬出，并将该房退还给被告张宗波。违约责任是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定产生的民事责任。我国合同法兼采用严格责任和过错责任的归责原则，实行除法律有特别规定外，违反合同约定即承担责任的归责原则，构成要件有（一）违约行为，即违反合同义务的行为，包括履行不能、履行迟延、履行不当、履行拒绝，也包括全部不履行或部分不履行。（二）无免责事由：如有不可抗力、自己有过失、约定免责事由的，则构成违约阻却，行为人则不承担违约责任。就本案而言，被告张宗波未在购房补充合同约定的期限内将案涉房屋的抵押登记予以注销并将该房过户至原告姜洪英名下，已构成违约行为，应向原告姜洪英承担相应的违约责任。违约责任是债务人不履行合同义务时，法律强制债务人履行或者承担法律责任的表现，违约责任不仅是对债权人的责任，也是对国家应当承担的责任，具有明显的强制性特点。但是由于合同主要是以当事人的意思表示调整交易关系的，具有任意性的特点。因而，除法律对违约责任的承担作出规定外，当事人也可对违约责任的承担事先作出安排。既可以约定一方违约时向对方支付相应的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。同时还可以通过设定免责条款限制和免除当事人在未来发生的责任。故《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作出了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定。因而我国合同法上的违约金是以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性为其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，相当于履行之替代。当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以根据权利人的请求及举证情况，增加或减少违约金数额，从而与得到证明的损失数额相一致。经过调整的违约金虽然偏离了合同当事人之约定，但更接近于直接损失，违约金数额不应与违约所造成的损失不相称。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约金所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用。否则将会出现债权人双重获益之结果。就本案而言，虽然被告张宗波未依购房补充合同“2020年8月31日起20日内卖家须办理完抵押注销手续，并且配合过户到买方名下”之约定将案涉房屋过户到原告姜洪英名下，构成违约行为，但因原告姜洪英已在该房居住减少了经济损失，故对原告姜洪英诉求被告张宗波依上述补充合同“如买卖双方未按约定时间履行义务，则违约方按约定承担总房款10%的违约金给守约方作为惩罚”之约定支付101600元的违约金显属过高，应依法调整为被告张宗波按已收取原告姜洪英购房款316000元的10%支付违约金31600元为宜。由于被告张宗波在庭审中表示愿意赔偿原告姜洪英装修损失18000元，这是其行使民事处分权的体现，为法律所允许和社会所倡导，本院予以准许。由于润泽公司法定代表人杨其兵在庭审中表示愿意退还原告姜洪英10000元中介费，因而该费用不应再由被告张宗波予以赔偿。被告张梅与被告张宗波系夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买的案涉房屋在未明确约定归夫妻一方所有的情形下，应为夫妻共同财产。作为夫妻的被告张宗波、张梅出卖作为夫妻共同财产的案涉房屋所涉债务，应为夫妻共同债务，应由被告张宗波、张梅共同偿还。被告张宗海的担保，出于自愿，意思表示真实，内容符合法律规定，为有效保证。由于该保证对保证的方式、保证的期间、保证担保的范围未作约定，作为债权人的原告姜洪英有权自主债权履行期限届满之日即2020年9月20日起6个月内要求作为连带责任保证人的被告张宗海承担连带保证责任。作为保证人的被告张宗海应对被告张宗波下欠原告姜洪英的房款316000元、违约金31600元、赔偿金18000元和实现债权的费用承担连带责任保证。由于润泽公司法定代表人杨其兵在原告姜洪英的催促下已于2020年9月24日要求被告张宗海承担连带责任保证，未超过保证期间和诉讼时效，故对原告姜洪英的该项诉求，本院予以支持。综上所述，原告姜洪英诉求与被告张宗波、张梅、张宗海解除房产买卖合同书及购房补充合同，判令被告张宗波退还购房款316000元并支付违约金31600元，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。被告张宗波愿意赔偿原告姜洪英装修损失18000元，是其行使民事处分权的体现，本院予以准许。作为妻子的被告张梅应对该夫妻共同债务承担共同偿还之责。作为连带责任保证人的被告张宗海亦应对此承担连带保证责任。被告张梅、张宗海经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状和证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权，应承担对其不利的诉讼后果。原告姜洪英的其他诉求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜洪英与被告张宗波于2020年8月3日签订的房产买卖合同书于2021年4月14日解除；二、原告姜洪英与被告张宗波、张梅、张宗海于2020年8月27日签订的购房补充合同于2021年5月7日解除；三、被告张宗波、张梅退还原告姜洪英购房款316000元；四、被告张宗波、张梅向原告姜洪英支付违约金31600元；五、被告张宗波、张梅赔偿原告姜洪英装修损失18000元；六、被告张宗海对上列三、四、五项承担连带责任保证，其在承担该保证责任后，有权向被告张宗波、张梅追偿；七、原告姜洪英于本判决生效后30日内从坐落于滕州市搬出，并将该房退还给被告张宗海；八、驳回原告姜洪英的其他诉求。上列三、四、五、六项，限被告张宗波、张梅、张宗海于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7714元，减半收取计3857元，由原告姜洪英负担465，被告张宗波、张梅、张宗海共同负担3392元。财产保全费2770元，由被告张宗波、张梅、张宗海共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇二一年六月十日书记员  杨 利