山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁05民初627号原告（执行案外人）：姚惠娟。委托诉讼代理人：芦星，北京市世航律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈常勇，北京市东元律师事务所律师。被告（申请执行人）：王伟华。委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北（垦利）律师事务所律师。被告（被执行人）：北京华野投资管理有限公司。法定代表人：佟月光，总经理。被告（被执行人）：张天明。被告（被执行人）：张洪良。以上三被告共同委托诉讼代理人：段旭蛟，北京德恒律师事务所律师。第三人（被执行人）：佟薇。第三人（被执行人）：王德强。第三人（被执行人）：光彩（北京）实业投资管理有限公司。法定代表人：佟月光，经理。原告姚惠娟与被告王伟华、北京华野投资管理有限公司（以下简称华野公司）、张天明、张洪良、第三人佟薇、王德强、光彩（北京）实业投资管理有限公司（以下简称光彩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告姚惠娟的委托诉讼代理人芦星、沈常勇，被告王伟华的委托诉讼代理人谢树光，被告华野公司、张天明、张洪良的共同委托诉讼代理人段旭蛟到庭参加诉讼。第三人佟薇、王德强、光彩公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姚惠娟向本院提出诉讼请求：1.终止贵院2019年5月8日作出的（2019）鲁05执保79号执行裁定书；2.排除对华野公司名下房产［不动产权证号：京（2019）朝不动产第××号中位于北京市朝阳区房屋］的强制执行，终止对上述房屋进行查封、拍卖等强制执行行为；3.全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年6月4日，姚惠娟与华野公司签订《商品房买卖合同》，华野公司作为预售人将位于北京市朝阳区房屋出售给姚惠娟，并于2003年8月26日在朝阳区预售登记备案。《商品房买卖合同》签订后，姚惠娟通过向中国民生银行北京方庄支行贷款，向华野公司支付了全部购房款。后华野公司将本案所涉房屋交付姚惠娟，自房屋交付起，一直由姚惠娟占有、控制、使用。自商品房买卖合同签订至今，姚惠娟多次要求华野公司协助办理涉案房屋的不动产登记，协助获取涉案房屋的不动产权证书，但华野公司一直拒不履行，致使姚惠娟一直未能获取涉案房屋的不动产权证书。2020年8月，姚惠娟接到涉案房屋所在大厦物业公司的通知，了解到山东省东营市中级人民法院于2020年8月11日发布《公告》，公告内容为：“北京华野投资管理有限公司：本院执行的王伟华与你公司、张天明、张洪良、佟薇、王德强、光彩（北京）实业投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，因你公司至今未履行生效法律文书确定的义务，本院将依法对你公司位于北京市朝阳区［不动产权证号：京（2019）朝不动产权第××号］进行询价，拍卖。”涉案房屋即包含在《公告》中将被进行询价拍卖的上述19套房产之中。2020年8月19日，姚惠娟作为异议人向贵院提出案外人执行异议，贵院于2020年9月14日作出（2020）鲁05执异120号执行裁定书，以“作为抵押权利人的王伟华可以就涉案抵押物行使抵押权”为由驳回了姚惠娟的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订有效书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：对于其中“所购商品房系用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。第126条规定：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。《山东省高院民一庭关于审理执行异议之诉若干问题的解答》第六条的内容为：《执行异议和复议规定》第二十九条如何理解与适用？答：买受人对于登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出执行异议之诉的，应当参照适用《执行异议和复议规定》。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定三项条件的，应予支持：（一）案外人与被执行人在房屋查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）案外人购买商品房系用于生活居住，且房屋面积属于满足基本居住需要的；（三）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或支付的价款接近于百分之五十，并已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照人民法院要求交付执行的。姚惠娟系本案所涉商品房消费者，在法院查封涉案房屋之前已经与华野公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》并向其支付了全部购房款。华野公司已经向姚惠娟交付了房屋，姚惠娟亦占有、控制、使用房屋多年，且姚惠娟购买涉案房屋系用于生活居住，房屋面积亦属于满足基本居住需要。因华野公司一直拒不协助姚惠娟办理涉案房屋的不动产登记，姚惠娟一直未获取不动产登记证明。虽然华野公司与张燕辉就涉案房屋办理了抵押登记，但姚惠娟作为交付全部款项的商品房消费者的权利应优先于抵押权人的抵押权。抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。综上，姚惠娟对涉案房屋享有的权益足以排除贵院的强制执行，应终止对涉案房屋采取的询价、拍卖等强制执行行为。王伟华辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，王伟华与华野公司签订抵押合同进行登记依法取得涉案房屋的抵押物权，姚惠娟虽与华野公司签订了《商品房买卖合同》，但只办理了网签备案，未办理权属登记，依法不产生物权效力，仍属普通债权范畴，不能对抗王伟华具有物权效力的抵押权。根据《执行异议和复议规定》第二十五条和第二十七条的规定，涉案房屋登记在华野公司名下，已办理抵押登记，王伟华享有排他的物权权利，对姚惠娟提出的异议不应支持，应驳回其诉讼请求。2.姚惠娟提供的物业费缴费证明说明涉案房屋不是用于居住，而是用于对外租赁的投资行为，充分证明涉案房屋不是姚惠娟的唯一住房，不能依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定支持姚惠娟的诉讼请求。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，应扩大解释为包括配偶、未成年子女，姚惠娟应提交本人、配偶及未成年子女名下无房屋的证据。3.案涉小区开发的共14栋996户，几乎全部办理了产权证，而姚惠娟购房后至今近二十年没有办理产权证，应认定为系其个人原因。涉案房屋实际上是商住两用，用途为商业，根据我方与物业公司电话沟通，涉案楼房7层以上都是写字楼，用于出租，因此物业费价格为6.6元。《商品房买卖合同》中注明为住宅，目的仅是为了销售方便。4.姚惠娟的身份证地址与涉案房产并非同一地址，证明涉案房屋并非其唯一住房。综上，涉案房屋不是姚惠娟的唯一住房，其购置房产的目的是为了对外租赁的投资行为，其对华野公司的权利仍属普通债权范围，依法应驳回姚惠娟的诉讼请求。华野公司、张天明、张洪良辩称，1.张洪良在2017年时从华野公司原实际控制人肖国华处接手，肖国华欠付张洪良债务，以华野公司抵债，张洪良接手华野公司时已在报纸上进行公告，要求华野公司开发楼栋的所有业主如有问题向华野公司进行申报，但公告后无人申报。2.姚惠娟应当提供原始购房发票、打款记录来证实实际支付了购房款项。3.张洪良借款时是找的刘存豹，刘存豹将张燕辉、王伟华介绍给张洪良，由张燕辉作为出借人向张洪良出借款项，出借额为2000万元，但张洪良实收1004万元，执行依据案件涉嫌套路贷的问题，张洪良已提交了再审申请。4.张燕辉将债权转让给王伟华没有通知债务人，根据债权转让相关法律规定，王伟华不是本案适格的被告，本案的被告应为张燕辉。佟薇、王德强、光彩公司未作答辩。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，根据各方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案《商品房买卖合同》的签订及履行情况2003年6月4日，姚惠娟与华野公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：姚惠娟购买华野公司开发的位于北京市朝阳区，预售商品房的用途为住宅，建筑面积77.44平方米，其中套内建筑面积57.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.11平方米，单价每平方米11653.44元，总金额902093元整，姚惠娟于2003年6月5日前向华野公司支付房款182093元，含3万元定金，个人购房贷款72万元。该《商品房买卖合同》已在北京市朝阳区房产主管部门办理预售登记备案。2003年6月23日，姚惠娟（甲方、借款人）与中国民生银行北京方庄支行（乙方、贷款人）、华野公司（丙方、保证人）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定：本合同项下的贷款，必须且只能用于按照甲方与保证人于2003年6月4日签订的第264556号购房合同购买座落于北京市朝阳区平方米的房屋。本合同项下贷款金额72万元，即甲方所购房屋总价款的79.81%；贷款期限自2003年6月23日起至2018年6月23日止，共180月；贷款月利率为4.2‰，按月结息。以下各项条件必须全部满足后，乙方方有义务发放本合同项下贷款：1.甲方已向乙方提供购房合同正本及有关资料和文件，并且证明甲方已缴付自备（首期）购房款；…5.甲方已授权乙方代表甲方并且已在有关的房产管理机关办理抵押登记备案或抵押登记。甲方选择按月等额本息还款法，每月偿还借款本息额为5708.73元。本合同项下的抵押物是指甲方以本合同项下贷款资金所购买的房屋。甲方在收到丙方入住通知后两年内，必须办妥房产证，并配合乙方办理房产证抵押登记。丙方在合同签署后在乙方处开立账户，用于接受乙方发放甲方的贷款作为购房款。2003年6月23日银行向华野公司账户发放了贷款72万元，《还款明细表》显示起息日为2003年6月23日，首次扣款日为2003年7月21日，自2003年7月21日起至2016年7月21日每月均有扣款，2016年7月29日姚惠娟还款127829.37元，遂结清了该笔贷款。姚惠娟主张华野公司于2003年6月份向其交付涉案房产，后其一直在涉案房屋内居住，其工作的北京市东元律师事务所距离涉案房屋约有4公里。2020年8月18日，北京中航大北物业管理有限公司恋日国际项目部出具缴费证明一份，载明：“兹证明恋日国际大厦（北京市朝阳区南郎家园18号楼）1603室业主姚惠娟购房合同编号NO.264556已经缴纳自2003年1月至2020年12月的物业管理费、水费及制冷费。”北京中航大北物业管理有限公司还为姚惠娟开具了2019年、2020年物业费和2020年度制冷能源费的增值税发票。二、执行依据及执行异议相关情况2019年1月27日，张天明、张洪良、佟薇、华野公司、光彩公司、王德强作为共同借款人，刘存豹作为保证人，向张燕辉借款2000万元，华野公司以北京朝阳区南郎家园18号楼-3号-031等（19）套房产及停车位（产权证编号为：京（2019）朝不动产权第××号）提供最高额抵押，并办理抵押登记。因张天明等逾期未履行还款义务，张燕辉向本院提起民间借贷诉讼，本院于2019年8月19日作出（2019）鲁05民初339号民事判决，判令张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司于判决生效之日起十日内偿还张燕辉借款本金2000万元本金及相应利息；张燕辉对华野公司所有的位于北京市朝阳区］套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第××号〕的依法处置所得价款享有优先受偿权等。上述判决生效后，张天明等未履行生效判决确定的义务。2020年1月2日，张燕辉与王伟华签订债权转让协议，将上述生效判决确定的债权转让给王伟华。2020年2月26日，王伟华依据其与王伟华签订的债权转让协议及上述生效判决向本院申请强制执行。在本院对上述19套房产执行过程中，姚惠娟等案外人向本院提出书面执行异议申请主张相应房产归其所有，请求停止执行。本院分别作出（2020）鲁05执异120号等执行裁定，驳回了姚惠娟等案外人的异议请求。姚惠娟等案外人向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，姚惠娟与华野公司签订《商品房买卖合同》的时间、支付全部房款的时间、预售登记备案的时间、交付房屋的时间均远早于涉案房屋被查封的时间即2019年5月13日，姚惠娟已经支付了全部房款，虽然姚惠娟庭审中认可其名下另有一套使用面积约为40余平方米的住房，与涉案房屋实际使用面积合计约为90余平方米，但在面积上仍然属于满足基本居住需要，仍符合该条规定的精神。故姚惠娟对涉案房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，足以排除华野公司的债权人对该房屋的强制执行。关于姚惠娟的权利能否对抗王伟华的抵押权的问题，本院认为，姚惠娟系自开发商华野公司处购买的住宅，面积上仍属满足基本居住需要，故可以认定为系商品房消费者。交付了全部或者大部分购房款的商品房消费者，对房屋所享有的亦是物权期待权，且根据姚惠娟提交的商品房预售登记备案表，涉案房产早已于2003年8月26日在当地房产主管部门预售登记备案至姚惠娟名下，对外具有一定公示效力，而华野公司于2019年1月27日才将涉案房产抵押给张燕辉。姚惠娟对涉案房产享有的物权期待权能够对抗王伟华的抵押权，阻却本案金钱债权的执行，姚惠娟请求停止对涉案房产的执行，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行京（2019）朝不动产权第××号中位于北京市朝阳区。案件受理费12821元，由王伟华、北京华野投资管理有限公司、张天明、张洪良共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2020）鲁05执异120号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 潘 霞审判员 隋宪贞审判员 许晓芳二〇二一年六月十一日书记员 倪玉佳