江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1263号上诉人（原审被告）：何晨，1988年8月9日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托代理人：邱勋洁，江西仁天律师事务所律师。委托代理人：邱奇勇，江西红土地（于都）律师事务所。被上诉人（原审原告）：童长生，1972年4月10日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：童礼军，江西一泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琪，江西一泓律师事务所实习律师。上诉人何晨因与被上诉人童长生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何晨上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回童长生的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由童长生承担。事实与理由：一、一审判决对双方房屋租赁合同解除时间、违约情况的认定错误：1.一审判决已查明2020年3月开始何晨不断与童长生沟通商铺转租及解除租赁的事宜，并从3月底就已解散员工不再经营。双方已协商何晨2个月时间去办理转租事宜，但直至5月底也无人承租导致未转租成功。何晨又多次与童长生沟通要求童长生收房，一审认定2020年6月26日解除的时间错误，何晨的租金理应支付至2020年5月31日；2.双方于2020年3月开始沟通达成协议，即童长生给何晨2个月时间去办理转租，若转租未成功，则2020年4月、5月房租从押金中扣除，房租计算至2020年5月31日，双方达成的协议在法庭组织调解的过程中得到双方确认。何晨在履行新的合议过程中不存在违约情况，一审判决何晨承担违约金50000元不当，且违约金数额过高，本案已认定未付租金为67160元，违约金应以未付租金的30%为上限，超过部分应依法核减；二、一审对租金计算数额认定事实错误，本案合同应于2020年5月底解除，租金计算至2020年5月31日，何晨因疫情原因于2020年2月开始无法按时支付租金，因考虑疫情影响及相关政策，对租金进行适当减免。何晨租赁童长生店铺后，装修共投入60余万元，至今遗留价值不菲的装修、家居在店内，包括厨房电炒锅2台（价值3.6万元）、两万风量油烟净化器（价值2.8万元）等，一审判决明显不公，依法应撤销。综上所述，何晨的押金已够抵扣2020年2月至5月的租金，无需再支付租金及违约金，请求二审法院改判支持何晨的上诉请求。童长生辩称，一、房屋租赁合同解除的时间应当自判决解除之日确定，虽然童长生服从一审判决，但双方未达成一致意见交还钥匙和租赁物，截止到一审庭审结束都没有交还钥匙；二、童长生在调解过程中为了解决纠纷做出的于己不利的陈述或自认，不能作为裁判的事实依据；3.关于疫情问题，政府倡导减免相应租金，并没有强制要求必须要减免；4.何晨还提到留有巨额装修和设备问题，根据合同第七条规定，可以拆除的移动设备，童长生并没有禁止何晨拆除，且何晨投入了装修或遗留了装修设备，并不代表可以不付租金；5.童长生认为违约金是双方在自愿的情况下签订的合同，何晨也是完全民事行为能力人，应当尊重双方的真实意思表示，违约金具有弥补和惩罚的双重性质，法律规定不宜超过30%并非效力性强制规定，一审判决的违约金是合理的。童长生向一审法院起诉请求：1.判令何晨立即支付童长生租金110400元（暂计算2020年2月-9月）；2.何晨立即支付童长生违约金50000元；3.本案诉讼费用由何晨承担。一审法院认定事实，2018年5月26日，双方当事人就位于赣州市章贡区嘉福尚江尊品一期4号商铺签订《租房合同》，约定租赁期限自2018年5月23日起至2028年8月1日止，2018年8月1日止2021年8月1日间每月租金为13800元，租金按月支付，由何晨于每月5日前支付给童长生，何晨于本合同签订之日向童长生支付押金42000元整，押金到期无息退还何晨。违反本合同的一方，则支付对方违约金50000元。合同还就双方的其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，何晨按约支付租金至2020年1月底，2020年2月起的租金未再支付。童长生多次催收租金未果，遂诉至法院。童长生收取了何晨商铺押金42000元。一审法院认为，双方当事人签订的《租房合同》是其真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题，何晨称受新冠××疫情影响无力继续经营，自2020年3月起陆续与童长生沟通商铺转租及退租事宜。2020年6月26日，何晨再次通过微信方式告知童长生收房并于当月搬离案涉商铺，案涉合同已无继续履行的可能，故一审法院认定案涉合同于2020年6月26日解除；二、关于租金金额问题，何晨自2020年2月起未再向童长生支付租金，案涉合同于2020年6月26日解除，故租金应自2020年2月1日起计算至2020年6月26日止，每月13800元，共计租金67160元；三、关于违约金问题，何晨未按约支付租金，其行为构成了违约，应当承担违约责任，童长生主张50000元违约金，符合合同规定，予以支持。违约金、租赁押金都具有惩罚性兼补偿性双重属性，都是承担违约责任的方式，童长生已选择主张违约金50000元，本案不宜重复惩罚，故童长生收取的42000元租赁押金应退还何晨，押金可抵租金，抵扣后，何晨还应向童长生支付租金25160元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何晨于判决生效之日起十日内向童长生支付租金25160元；二、何晨应于判决生效之日起十日内向童长生支付违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3508元，由童长生负担1829元，由何晨负担1679元。二审期间，上诉人何晨向本院提供如下证据：1.《证明》一份、嘉福·尚江尊品（一期商铺）2020年水表抄表记录表。拟证明上诉人何晨承租的商铺自2020年3月开始未再运营；2.微信聊天记录截图及案例一份，拟证明因疫情影响，何晨与2020年3月底彻底搬离店铺未经营，并自2020年3月开始与童长生协商退租事宜，何晨明确不再承租并实际退租，双方租赁关系应认定于3月底解除。童长生经质证认为，1.对水表记录表的“三性”均有异议，这个记录表是复印件，无法显示其合法来源，这个记录表的数字其实一直有增加，只是数值很小，与何晨是否在租赁店铺没有必然的因果关系，何晨停用水表或减少使用并不代表租赁关系的解除。对《证明》的“三性”均有异议，这份证明不符合民诉法规定的证据形式要件，这是何晨向不明身份的案外人所书写的请求书，这上面签字的人均无法核实身份，如果这些案外人是作为证人证言提供的话，根据民诉法证据规则，应该出庭接受法庭的质询，即使这些人签名也并未在请求书上写明何晨打印的内容属实，仅仅只有签名而已，所有的情况陈述均是何晨自行打印形成的。2.何晨提交的微信聊天记录截图及案例超过了举证期限，未作质证意见。本院经审查认为，对于《证明》，上诉人何晨并未提供证明人的身份证明，且证明人均未出庭接受质询，对该《证明》不予采信。对水表抄表记录表未提供证据来源原件，也未提供相应的水费缴纳票据，对该证据不予采信。对微信聊天记录，该截图内容仅为单方陈述，也未显示微信对象的身份信息，本院不予采信。对何晨提供的案例，与本案不具有关联性，不能作为证据使用，不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为：1.何晨与童长生签订《租房合同》解除的时间及何晨应支付的租金金额认定问题；2.童长生主张由何晨支付违约金50000元是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条，“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”。本案中，何晨自认从2020年3月底就已解散员工、不再经营，并主张双方在电话沟通及调解中达成了转租协议，案涉合同应认定自2020年5月31日解除，何晨不具有违约行为。本院认为，根据何晨与童长生签订《租房合同》及庭审查明的事实，何晨自2020年2月起未按照合同约定于每月5日前支付13800元/月租金给童长生，故何晨在租赁期限届满前以其行为明确表明不会继续履行租房合同，存在违约行为，虽然何晨于2020年6月13日、6月26日在微信中通知童长生收钥匙、收房，但何晨系单方违约，不享有合同解除权，童长生也未同意解除合同，何晨通知童长生收钥匙、收房的行为不发生合同解除的效力，本案应以童长生起诉状副本送达何晨之日（即2020年9月29日）解除。一审法院认定案涉合同于2020年6月26日解除，但童长生并未针对合同解除时间提起上诉，视为其对一审判决的认可，一审已充分考虑承租人何晨的利益，故一审法院认定案涉合同于2020年6月26日解除并判决何晨支付自2020年2月1日起至2020年6月26日止的租金67160元，并无不当，予以支持。何晨主张双方电话沟通达成了转租协议，其不存在违约行为，但提交证据证明其主张，童长生对该事实也未予以认可，双方最终也未就转租达成调解协议，对何晨的该项主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。何晨主张本案违约金50000元过高，违约金应以未付租金的30%为上限，超过部分应依法核减。本院认为，何晨在本案中应缴纳租金为67160元，其主张违约金5万元，并未明显超过合理金额，故对该诉请，本院不予支持。关于何晨主张的装修及设备损失，何晨未在一审中提出反诉，也未在二审中提供证据证明其遗留在租赁物的设备及具体价值，童长生在庭审中也同意何晨搬离租赁物中可移动的设备，何晨可另行向童长生主张权利。综上所述，上诉人何晨的诉讼请求均不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1679元，由上诉人何晨负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年六月十五日代理书记员  郭 健代理书记员  苏 悦