西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书    （2021）陕0113民初5385号                原告：曹文筹，男，汉族，1989年7月1日出生，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX    委托诉讼代理人：崔旭，陕西罗泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西罗泰律师事务所律师。被告：白璐，男，汉族，1978年1月1日出生，住陕西省柞水县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：赵晓玫，女，汉族，1982年3月22日出生，住陕西省柞水县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李鑫，陕西缔伍律师事务所律师。原告曹文筹与被告白璐、赵晓玫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员何燕独任公开开庭进行了审理。原告曹文筹及其委托诉讼代理人，被告白璐及被告白璐、赵晓玫的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告曹文筹诉称，原、被告于2017年1月18日签订《西安市存量房买卖合同》，约定：被告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋一套，以780000元的价格出卖给原告，被告于2017年6月30日前在民生银行办理抵押注销手续。合同签订后，原告向被告支付定金200000元，后原告代被告偿还房屋银行贷款，已将全部房款支付完毕，被告将房屋交付给原告，原告装修后居住使用至今，但被告收取定金后一直拒绝履行合同，现为维护原告合法权益，故诉至法院要求判令：1、被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋办理产权移转过户至原告名下；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。被告白璐、赵晓玫辩称，原告曹文筹曾向法院提起诉讼，要求解除合同，该合同于被告收到民事起诉状时已经解除，且被告答辩同意解除合同，该合同最迟在被告答辩时已经解除。原告未代被告向中国民生银行股份有限公司西安分行偿还过房屋银行按揭贷款，即便原告通过债权转让方式取得了民生银行的贷款债权，也属于另一法律关系，不能算作原告支付完毕全部房款。本案所涉房屋系被告装修与原告无关。如法院判决房屋过户将损害被告及第三人利益。原告曹文筹已经丧失了基于房屋买卖合同的物权请求权，仅对被告享有债权;同时，本案所涉房屋产生了增值，而被告名下尚有其他债务尚未予清偿，在房屋现有价值本应能够偿还更多债务的情况下直接将房屋判归原告，不仅会损害被告的利益，也将损害其他债权人的利益，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告曹文筹（以下称“乙方”）与被告白璐（以下称“甲方”）于2017年1月18日签订《西安市存量房买卖合同》，该合同约定: 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则协商一致共同订立本合同，以兹双方共同遵守。1、甲方所出售房屋为西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室，该房屋建筑面积为：96.69平方米；2、房屋所有权证编号：110XXXXXX-20-8-32502-2《商品房买卖合同》登记号Y08057675。（甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任）。该房屋已经设定抵押，抵押权利人民生银行，甲方应于2017年6月30日前办理抵押注销手续，该房屋未出租；3、甲、乙双方通过西安房天下房屋中介有限公司居某甲介绍成交，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为78000元，乙方应于合同签订当日将定金20000元直接交于甲方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。若甲方违约双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金；乙方应于本协议签订之日起180日内备齐购房款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记当日将购房款人民币760000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户；4、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的百分之十赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；5、本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担；6、甲乙双方自签订本合同当日起，180个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐后10个工作日内到房管局办理过户手续；7、甲方应当在签订合同当天将房屋交付给乙方，若该房屋甲方已经落完户口，应于交房后60日将户口转出，在房屋交付前发生的费用由甲方承担，交付日以后发生的费用由乙方承担；8、本合同签订后，若甲、乙任何一方不按照合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其收取乙方的全部付款返还给乙方，并按房屋总价的百分之十支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日，原告曹文筹（以下称“买受人”）与被告白璐（以下称“出卖人”）及西安房天下房屋中介有限公司（以下称“居某甲人”）签订《居某甲服务合同》，该合同约定：“鉴于，买卖双方在居某乙的居某甲服务下就坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋签订了《西安市存量房买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立居某甲服务合同，以兹共同遵守。买卖双方同意，共同委托居某乙作为交易居某甲人，买受人向居某乙支付居某甲服务费7800元。” 原告向西安房天下公司支付居某甲费7800元。2017年1月18日，被告赵晓玫签订《配偶同意出售声明》，同意被告白璐出售本案所涉房屋。同日，原告向被告白璐支付购房定金200000元，被告白璐向原告出具两份收款收据，载明：“今收到曹文筹用于购买本人白璐、共有人赵晓玫坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋（产权证编号：110XXXXXXX）购房定金180000元及20000元。”被告赵晓玫、白璐按照合同约定于合同签订当日将本案所涉房屋交付给原告居住使用。另查，本案所涉房屋登记在被告白璐、赵晓玫名下，被告白璐、赵晓玫于2016年3月15日就本案所涉房屋在中国民生银行股份有限公司西安分行办理抵押登记，担保债权数额为500000元，债务履行期限自2016年2月2日至2021年2月2日。2017年7月27日，被告赵晓玫、白璐又将本案所涉房屋在中银消费金融公司办理抵押登记，担保债权数额为200000元，债务履行期限自2017年2月2日至2022年2月2日。被告白璐于2018年7月12日向中银消费金融有限公司将200000元贷款结清，并解除抵押登记。再查，原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，要求解除合同，双倍返还定金并赔偿损失，被告称其同意解除合同，但不同意双倍返还定金并赔偿损失。在案件审理过程中原告向本院申请财产保全，对登记在被告白璐、赵晓玫名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋采取保全措施。本院于2018年5月8日作出（2018）陕0113民初6383号民事裁定，裁定查封被告白璐、赵晓玫名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。本院于2018年作出（2018）陕0113民初6383号民事判决，判决被告双倍返还定金并赔偿房屋差价损失。被告不服上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院以违反法定程序为由，将本案发回重审，案件发回后原告撤回该案起诉。中国民生银行股份有限公司西安分行于2019年9月与郭某某签订《债权转让协议》，将中国民生银行股份有限公司享有对被告的债权、项下的担保物（即本案所涉房屋）及孳息等全部收益转至郭某某。2020年5月28日，原告与郭某某签订《债权转让协议》，郭某某将其享有被告的债权、项下的担保物（即本案所涉房屋）及孳息等全部收益转至原告，原告向郭某某支付债权转让款599586.16元。庭审中，被告以银行不同意解除房屋抵押权，导致房屋被限制转让为由，认为其不存在违约行为。被告提交房屋照片、不动产登记簿及房价网络截图等证据，证明本案所涉房屋系被告装修，且房屋现在价格上涨，被告名下尚有其他债务尚未予清偿。上述事实，有西安市存量房买卖合同、收条、债权转让协议、民事判决书、民事裁定书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告曹文筹与被告白璐签订《西安市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同，且被告赵晓玫作为共有人同意出售该房屋，故原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，被告在收取原告定金将房屋交付给原告居住后，遂拒不履行合同义务，且将本案所涉房屋二次抵押。在此次庭审中，又以本案所涉房屋价格上涨，被告名下尚有其他债务尚未清偿为由，不同意继续履行合同，被告的上述行为明显已对原告构成违约。庭审中，被告以原告曾向本院提起诉讼要求解除本案所涉合同，其在诉讼中同意解除为由，认为本案所涉合同依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定已经解除。但法律规则系针对某类行为的共性而制定，本案中，原告虽曾向本院提起诉讼要求解除本案所涉合同，显系因被告的违约行为所致，被告虽作出同意解除合同的答辩，但亦应以人民法院作出的裁判结果为准，在人民法院作出生效判决前，诉讼请求并不发生法律效力，被告亦不能因违约获取不当利益，侵害守约方的合法权益，故对被告所述本案所涉合同已经解除的答辩意见，本院依法不予采纳。现原告已向被告支付购房定金200000元，且原告已将被告拖欠的本案所涉房屋的贷款清偿，故对原告要求继续履行合同将本案所涉房屋变更过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，兹依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹文筹与被告白璐、赵晓玫于2017年1月18日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；二、被告白璐、赵晓玫应于本判决生效后三十日内将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋办理产权移转过户至原告曹文筹名下。如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案案件受理费100元，保全费4420元，由被告白璐、赵晓玫承担。因原告已预交，被告白璐、赵晓玫应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。                                                        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     何      燕 二〇二一 年 六 月 十七 日 书  记  员     王  小  波 打印：扈艳红       校对：王小波     2021年  月  日送达  1