广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6630号上诉人（原审原告）：欧剑凡，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡兴水，男，1962年10月9日出生，汉族，住湖北省喜鱼县上诉人欧剑凡因与被上诉人胡兴水房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人欧剑凡的委托诉讼代理人黄秋霞、郑卿鹏到庭参加诉讼，被上诉人胡兴水经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧剑凡上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判胡兴水向欧剑凡支付2020年3月租金10473元，4月至5月租金共85086元（42543元/月×2个月），并支付滞纳金28667.7（滞纳金根据胡兴水每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额30%为限）；2.撤销一审判决第三项，改判胡兴水承担欧剑凡律师费25786元；3.本案一、二审诉讼费由胡兴水承担。事实与理由：一、胡兴水应当向欧剑凡支付2020年3月租金7773元（10473元-2700元），4月至5月租金共85086元（42543元/月×2个月），并支付滞纳金28667.7。胡兴水并未提供证据证明实际撤场时间，也未通知欧剑凡接收租赁物，因此胡兴水支付3、4、5月租金符合事实情况。一审庭审时，胡兴水确认拖欠欧剑凡4月租金42543元，结合胡兴水同意支付3、4电费的事实，并且支付2、3、4月垃圾费2700元从拖欠的租金中抵扣，至少足以证明胡兴水应当支付4月租金42543元。二、按照双方签订的《租赁合同》第十二条第一款，胡兴水应承担欧剑凡律师费25786元。综上，请求二审法院予以改判。胡兴水经本院依法传唤未到庭答辩。2020年8月11日，欧剑凡向一审法院起诉请求判令：1.胡兴水向欧剑凡支付2020年4月至5月的租金共85086元，并支付滞纳金28667.7元(滞纳金根据胡兴水每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额30%为限）。2.胡兴水偿还欧剑凡代垫的2020年3月电费3891元、4月电费3790元。3.胡兴水承担欧剑凡律师费25786元。4.本案诉讼费全部由胡兴水承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石街朝阳西路28、30、32、34号房屋权属人为关静仪，2014年6月16日，关静仪委托吴洁贞代为处理上述房屋的买卖及租赁等相关事宜，双方并于当日办理公证。欧剑凡于2014年2月23日与吴洁贞签订《整栋物业租赁合同》，承租广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场，建筑面积约2467.64平方米，租期自2014年2月21日至2029年2月20日。2016年8月14日，欧剑凡作为甲方与胡兴水作为乙方签订《租赁合同》，约定胡兴水向欧剑凡租赁位广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场二层之一（以下简称“涉案物业”），建筑面积约800平方米。租赁期限自2016年8月1日至2029年2月16日止，从2016年8月1日起正式计租。租金在第二年的基础上，每一年在上一年租金基础上递增5%，其中2016年8月1日至2017年6月16日每月租金为36750元，2017年6月17日至2018年6月16日每月租金为38588元。胡兴水应于每月1日前通过银行转账方式向欧剑凡一次性支付当月租金，先交租后使用。胡兴水向欧剑凡缴纳三个月的租金105000元作为保证金。履约保证金不抵作租金，也不得抵扣应交纳的其他费用，顶手费无需退还，合同租赁期满或经双方协商一致解除合同的，胡兴水缴清租赁期内一切租金、水、电、管理等相关费用之日起7日内欧剑凡将胡兴水缴纳的保证金退还。合同第五条、物业租赁期间有关费用：1、物业租赁期间，水、电费、通信设施费，门前三包费，垃圾费用由乙方支付，乙方应承担在此期间迟延缴纳上述费用的相关责任。……3、管理费：由乙方自行聘请具有专业物业管理资质的物业管理公司负责对整栋物业提供物业管理服务，乙方按照与物业管理公司的约定交纳物业管理费。第六条约定：3、甲方保证对该物业具有完全的合法所有权和处分权，或者依法有权出租给乙方使用。若发生与甲方产权、处分权或影响出租权的有关纠纷或债权债务，概由甲方处理负责，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。第八条约定违约责任：2、乙方不按本合同约定时间向甲方支付该物业租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准给付滞纳金给甲方；逾期超过7天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方应在甲方发出书面通知之日起3天内搬出该物业，并在搬出之日前按照本合同规定付清所欠的租金、水电费、管理费、滞纳金等费用。3、本合同生效后，如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如甲方单方面提前解除本合同，应向乙方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因投资建设、装修、改造的各项工程机配套设施的投入损失及因此所造成的其他经济损失。如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失。上述《租赁合同》还对其他事项作出约定。欧剑凡称胡兴水未向拖欠2020年3月、4月、5月的租金及2020年3月、4月的电费，欧剑凡经多次催促未果，故将胡兴水诉至一审法院。另查明：欧剑凡是涉案房屋的转租人，胡兴水是次承租人，因欧剑凡拖欠一手房东的租金，吴洁贞于2020年4月29日向包括胡兴水在内的整栋物业的次承租人发出《关于提前收回租赁物业的告知函》，称因欧剑凡拖欠其租金，其已经向欧剑凡发送律师函解除双方的租赁合同，没收押金，并决定于2020年5月15日收回租赁物业，请各次承租户接到函件后及时与欧剑凡协商相关合同解除及款项结算手续；如有意承租，可直接与其联系，双方另行签订租赁合同。2020年5月1日，欧剑凡向各承租人发送《继续履行合同告知函》，欧剑凡称其自2月至4月陆续向吴洁贞缴纳2020年2、3月租金及4月部分租金，其与吴洁贞签订的《整栋物业租赁合同》仍然合法有效，各承租经营户应依约向欧剑凡支付租金。欧剑凡仍会继续与吴洁贞就租赁物业事宜进行友好协商处理，积极维护欧剑凡及各承租经营户的合法权利。2020年5月9日，涉案物业权属人吴洁贞向各承租户发出《关于移交租赁物业的通知》，该通知称吴洁贞已经于2020年4月30日向欧剑凡发出律师函，依法解除双方租赁合同并没收押金，并决定收回物业。吴洁贞并委托张振孝先生代为处理收回租赁物业等相关工作，请各承租户及时与欧剑凡协商相关合同解除及款项结算手续，并于2020年5月15日配合张振孝办理租赁物业的移交手续，并将物业完好无损交付；各承租户接到函件后，如有意继续承租，可于2020年5月15日下午3点前与吴洁贞另行签订租赁合同。胡兴水称其因新冠疫情影响经营，已经于2020年4月中旬停止营业，因涉案物业的权属人要求其交还物业，故胡兴水于2020年5月1日即将涉案物业交还给吴洁贞。胡兴水确认拖欠欧剑凡2020年3月租金10473元、2020年4月租金42543元、2020年3月电费3891元、2020年4月电费3790元，胡兴水称其已经于2020年5月1日向涉案物业权属人吴洁贞交还物业，故其无需向欧剑凡支付2020年5月的租金，欠付费用可在胡兴水支付的押金中抵扣。欧剑凡则称，胡兴水应当向欧剑凡交还物业而非案外人，胡兴水并未提交证据证明其已经交还物业，且根据吴洁贞发出的相关通知，租金也应计算至2020年5月15日。胡兴水还向一审法院提交了收据，拟证实其缴纳了整栋物业2、3、4月份的垃圾清运费2700元，该费用应当由欧剑凡承担，欧剑凡表示同意在本案中抵扣该2700元。欧剑凡承租了包含租赁涉案物业在内的整栋物业，因部分租户拖欠欧剑凡租金，欧剑凡向一审法院提起诉讼，一审法院所立案号为（2020）粤0113民初14557号，一审法院在该案中查明：欧剑凡于2020年3月25日向物业权属人吴洁贞发送微信协商租金事宜，吴洁贞并于当日向欧剑凡回复：“欧生：关于这次病毒疫情问题我们都付出代价。大家也有共鸣。共同努力！共道难关。我也与你明确二月租金减免七万元。三月租金再减六万元。但前提是三月租金一定要在三月二十号前交付。但今天是二十五号了只交了六万元。看来你是不想再合作吧。……”，但欧剑凡未向吴洁贞缴纳欠缴租金，吴洁贞于2020年4月29日前曾多次通过微信向欧剑凡催缴租金，欧剑凡均未给予回应。欧剑凡委托律师代理作为委托诉讼代理人参加本案诉讼，欧剑凡并实际支出律师费6000元。以上事实，有欧剑凡与胡兴水提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。欧剑凡与胡兴水签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。根据欧剑凡与胡兴水提交的证据，可以证实胡兴水因新冠疫情影响经营，于2020年4月中旬停业，并自2020年3月起拖欠欧剑凡租金。本案显属胡兴水违约，欧剑凡在胡兴水违约时尚未行使合同解除权，且在胡兴水拖欠租金期间涉案物业权属人主张收回该物业，故双方签订的《租赁合同》已经解除，胡兴水应当清付欠缴欧剑凡的租金。虽胡兴水称其于2020年5月1日将涉案物业交还给案外人，但其并未提交证据证明，根据一审法院查明事实，案外人吴洁贞两次发送告知函，并最终确认于2020年5月15日收回整栋物业。关于本案中违约责任承担的问题：虽合同约定因不可抗力造成合同无法履行时，双方同意解除合同且互不追究违约责任。但本案中胡兴水系因新冠疫情影响经营，此并非等同于租赁标的物出现不可逆转的损毁或自然灾害等性质的不可抗力，胡兴水并未举证证明存在其他不能克服的客观情况，新冠疫情仅影响合同相对方在金钱给付方面产生困难，故本案不宜适用该不可抗力条款。本案中胡兴水虽有违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，鉴于胡兴水因疫情影响经营，且在欧剑凡尚未使合同解除权，双方合同尚未解除时，因欧剑凡逾期向一手房东缴纳租金导致涉案物业被收回，考虑到本案中疫情确实对合同履行的影响较大，本案不宜机械适用合同的违约责任条款。胡兴水陈述其于2020年4月即停止经营，后于2020年5月1日向物业权属人交还涉案物业亦存在一定的合理性，故一审法院综合全案事实，根据公平合理原则，酌情确定胡兴水仅需向欧剑凡支付2020年3月的剩余租金及2020年3月、4月的电费即可，对欧剑凡主张的租金超出部分、逾期缴纳租金滞纳金、律师费的诉讼请求，一审法院则均不予支持，欧剑凡已经没收胡兴水缴纳的租赁保证金105000元，足以弥补欧剑凡产生的其他损失。按照双方签订的《租赁合同》，涉案物业2020年3月拖欠的剩余租金为10473元。胡兴水在本案中表示同意向欧剑凡支付3月及4月的电费合共7681元，欧剑凡同意抵扣胡兴水已经支付的垃圾清运费2700元，均是双方当事人对自身权益的处分行为，亦符合双方约定，一审法院应当予以确认，欧剑凡同意抵扣的垃圾清运费用于抵扣胡兴水应付租金。抵扣胡兴水代欧剑凡支付的垃圾清运费后，胡兴水仍应向欧剑凡支付租金7773元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2021年1月6日判决如下：一、胡兴水应当自本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付2020年3月的剩余租金7773元。二、胡兴水应当自本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付2020年3月、4月的电费合共7681元。三、驳回欧剑凡的其他诉讼请求如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3454元，由欧剑凡负担3268元、胡兴水负担186元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，双方均对一审查明事实无异议，一审法院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：欧剑凡主张胡兴水应向其支付2020年4、5月租金及滞纳金、律师费应否得到支持。根据本案查明的事实，双方租赁合同期限约13年，从2016年8月1日至2029年2月16日。胡兴水未足额支付2020年3月份租金，未支付4月、5月租金及2020年3、4月电费。但因欧剑凡拖欠其上一手出租人吴洁贞租金，吴洁贞于2020年4月29日、2020年5月9日向包括胡兴水在内的整栋物业的次承租人发出告知函，称已向欧剑凡发出解除合同函，决定于2020年5月15日收回租赁物业。之后，胡兴水称其于2020年4月中旬停止营业，并于2020年5月1将涉案物业交还给吴洁贞。据此，欧剑凡与胡兴水之间的租赁合同予以解除。从上述事实看，虽胡兴水存在未依约足额支付租金的情形，但该违约行为轻微，且当时处于疫情期间，故双方租赁合同无法继续履行不能归责于胡兴水，应系欧剑凡未能提供适租租赁物导致的。因此，欧剑凡主张胡兴水违约应向其支付律师费，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。对于欧剑凡主张的2020年4、5月租金及滞纳金。本案虽胡兴水未向欧剑凡交还商铺，而于2020年5月1将涉案物业交付给吴洁贞。但究其原因，系欧剑凡未向其上一手出租人缴纳租金导致的，故胡兴水直接向吴洁贞交付涉案房屋，事出有因，不能完全归责于胡兴水。再者，如上所述，双方租赁合同无法继续履行系欧剑凡未能提供适租租赁物所致。因此，欧剑凡并无权没收胡兴水缴纳的租赁保证金即三个月租金。鉴于胡兴水对一审认定欧剑凡可没收其缴纳的租赁保证金并无提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院对此不予处理。但综合本案实际情况，欧剑凡未能收到商铺的损失实已得到弥补，故本院维持一审的处理结果，不予支持欧剑凡诉请的2020年4、5月租金及滞纳金。综上所述，欧剑凡的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，其处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1572元，由欧剑凡负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月七日书记员  张 旭彭诗敏