浙江省义乌市人民法院民事判决书（2021）浙0782民初3805号        原告：义乌市江东街道和欣花园业主委员会，住所地：义乌市江东街道和欣花园8幢1单元。                负责人：虞宝，主任。                委托诉讼代理人：曹园林，浙江冠森律师事务所律师。                委托诉讼代理人：唐胜柏，浙江冠森律师事务所实习律师。                被告：义乌市成建物业服务有限公司，住所地：义乌市北苑街道机场路619号1号楼A座2楼。                法定代表人：龚瑞民，董事长。                委托诉讼代理人：王俊、王升，北京盈科（义乌）律师事务所律师。                原告义乌市江东街道和欣花园业主委员会（以下简称和欣花园业委会）为与被告义乌市成建物业服务有限公司（以下简称成建公司）物业服务合同纠纷一案，于2021年1月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陆笑笑独任审判，于2021年4月8日、5月19日、6月17日三次公开开庭进行了审理，原告和欣花园业委会负责人虞宝及其委托诉讼代理人曹园林、唐胜柏（第一、第三次到庭），被告成建公司的委托诉讼代理人王俊（第一、第二次到庭）、王升（第三次到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。                原告和欣花园业委会向本院提出诉讼请求：1、责令被告提供和欣花园共用设施设备的管理、检测、维护、保养记录。2、判令被告赔偿原告消防设施毁损损失1816173.84元。2021年6月17日，原告撤回了上述第一项诉讼请求。事实和理由：义乌市和欣花园系义乌市住房和城乡建设局牵头筹建的经济适用房。原告系和欣花园业主选举产生的业主委员会。2015年9月底，和欣花园正式投入使用，而被告作为和欣花园的前期物业服务单位，与所有的业主签订了《和欣花园前期物业服务协议》，该协议对被告的权利义务做了约定；物业服务内容包括房屋共用设施设备及其运行和管理（包含共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、消防设施、智能化设备等）。                被告在提供物业服务期间，从未对原告、业主大会，以及业主公布过其对房屋共用设施设备的管理、检测、维护、保养记录。截至2020年10月31日，《和欣花园前期物业服务协议》正式到期，原被告之间的合同关系终止，原告另行选择了朝晖物业做为物业服务单位。在物业交接期间，原、被告以及朝晖物业皆派代表在场，委托义乌市今安消防器材有限公司对和欣花园的消防设施做了全面检测，检测后发现义乌市和欣花园的消防器材毁损十分严重，基本处于瘫痪状态，修复这些消防设施需要投入1816173.84元。                原告认为，被告怠于履行对房屋共用设施设备的检测、管理、维修、保养义务，是导致消防设施严重毁损的主要原因。且被告不作为的行为不仅给原告造成了重大的财产损失，还给和欣花园的业主造成了极大的安全隐患，一旦发生火情，后果不堪设想，其行为已经严重违反了《和欣花园前期物业服务协议》，构成违约。原告与被告多次协商无果，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。                被告成建公司辩称，从程序上，被告认为原告主体不适格。从实体上，请求法院驳回原告全部诉请。理由如下：被告认为，和被告发生合同的是义乌市安居工程建设指挥部，所以根据合同相对性原则，即使要诉讼，也要由安居工程指挥部向被告起诉。所以原告起诉主体不适格。义乌市和欣花园是由义乌市安居工程建设指挥部聘任被告提供前期物业管理服务，和欣花园的住户由三部分组成，经济适用房户、产权置换户、公租房户。鉴于和欣花园住户的特殊性，所以前期物业管理服务的物业费远远低于一般商业住宅物业费，只按1.25元每平收取。本案原告诉称的消防设施维护等相应费用并非在物业管理费中支出，就算收取的公共运营费0.3元每平方，对公共运营费的支出部分是有明确的约定的。被告在提供前期物业管理服务中，基本上依据合同约定履行了自己的义务。至于消防设备，实际上我国消防法有明确规定的，政府部门每年必须验收一次，如果像原告陈述的严重的话，怎么可能通过政府的验收。而且相关的维保记录截止到2020年10月30日前都是正常的。所以被告认为，被告已经尽到合同中的管理义务，故事实部分也不成立，请求法院驳回。                针对被告的答辩，原告补充陈述：1、物业费的收费标准是事先已经协定的，在确定收费标准后，原告才确定服务的内容。物业费的标准不能成为物业公司降低服务质量不按照约定履行义务的理由。2、被告提供的物业服务合同第五条以及补充协议第四、五条均确认了物业管理服务费包含消防费、公共设备设施的日常维保费等，同时明确了在含消防系统在内的公共设施设备需要维修时被告应当履行第一时间安排维修的义务。3、由于新楼盘完全交付前，不存在业主委员会，按照法律规定应当由建设单位和物业公司签订前期物业合同。合同签订的主体不影响物业服务的承受方是全体业主。物业公司提供的物业服务，未符合承诺的内容和质量，影响了全体业主的公共利益。原告作为全体业主的代表机构，有权代其行使权利。                原告为证明自己的主张，举证如下：                1、《和欣花园前期物业服务协议》一份，证明被告系和欣花园的前期物业服务单位，被告具有对共用设备设施进行管理、维护、检测、保养的义务。                2、和欣花园消防检测报告一份、单位（专业）工程投标报价费用表一份，证明和欣花园消防设施严重毁损的事实，毁损消防设施想要进行修复需要花费1816173.84元。                3、业主委员会备案通知书一份，证明原告主体适格。                4、和欣花园新老物业及业主委员会交接情况说明一份、和欣花园小区进场前设施设备基本情况一份，证明物业交接期间，原、被告及新物业服务企业对小区物业共用设备设施进行承接查验及现场检测后，发现消防设施设备损坏严重，无法良好运行，同时被告员工拒绝在交接文件上签字。                5、营业执照一份、消防技术服务机构资质证书一份、社会消防技术服务信息记录一份、单位工程投标报价费用表一份，证明：1、义乌市今安消防器材有限公司具有消防设施维护保养检测资质；2、因被告怠于履行管理、检测、维护、保养等合同义务，导致小区消防设施损坏严重，无法正常使用。3、经义乌市今安消防器材有限公司评估，修复小区消防监控系统及设备设施需花费1816173.84元，该费用应由被告承担。                6、消防设施设备维修报价单一份，证明为修复小区2栋消防设施设备需花费29408元。该问题在2018年即存在，至今仍未修复。                被告质证：1、真实性无异议。证明目的有异议，该份证据也能证明被告当时受安居工程建设指挥部聘任为前期物业服务合同，签订的服务协议是业主个人，并非是本案的原告。因为原告成立的时间是2020年6月，所以原告主体有异议。据本代理人了解，被告和安居工程建设指挥部签订合同后，与每位业主也签订了协议，所以原告主体不适格。该份协议第七条，如果未达到服务质量目标的，限期整改，逾期未整改的要承担责任。在没有催促整改的情况下，直接起诉，是不是起诉不适格。在协议第四条中明确公共设施运行费包括哪几部分，协议也明确约定是不包含消防维修费。                2、检测报告和报价表的真实性、客观性、关联性都有异议。被告对该份报告并不知情，检测时候，被告也没有人在场。                3、真实性无异议，业主委员会是2020年成立，和被告签订合同是义乌市安居工程建设指挥部，所以我们认为原告主体存在问题。                4、证据三性均有异议。被告第一次庭审后和被告工作人员进行核实，他们认为交接时候消防设施基本都是可以运转的，所以在损坏严重的文书上作为员工来讲，他们没有权利签字，并非拒绝签字。                5、营业执照资质书面材料真实性无异议，至于报价费用报价表，是原告单方面行为，与本案关联性有异议。                6、证据三性均有异议。经被告核实，对这份材料不清楚。                被告为支持自己的辩解，举证如下：                1、和欣花园（前期）物业管理服务合同（含补充协议）一份，证明被告与义乌市安居工程建设指挥部签订服务合同的事实。合同相对方是义乌市安居工程建设指挥部。                2、维修保养登记表10份、维护保养合同一份、消防报警主机维修合同一份、建筑消防设施检测报告一份、消防安全评估报告一份、关于要求尽快协调处理和欣花园保留破损等问题的申请复印件一份，证明被告已履行服务合同中约定的管理义务的事实。                3、发票2份，证明被告支付的消防检测费及维护费。                原告质证：1、合同真实性无异议，补充协议附件一和欣花园人员配置要求没有任何主体进行确认，根据原告及其他业主的反馈，被告实际安排的人员并没有达到32人的标准，据统计只有20人左右。所以我们对附件一的真实性、合法性不予认可。对这两份材料关联性有异议，合同签订的主体虽然是建设指挥部，但是被告的服务的对象是全体业主。物业费的缴纳主体也是全体业主，同时被告也自认其除了与建设指挥部签订有服务合同外，与全体业主也都有签订物业服务合同，所以从物业服务合同法律关系上看，全体业主就是相对方，而原告作为全体业主的执行机构，依法可以代全体业主行使维权的权利。                2、维修保养登记表以及维修保养合同的三性均有异议。首先被告当庭提交的维修保养登记表与我方收到的不一致，我方收到的材料上没有公章，说明被告提交的保养登记表原件中公司的公章是事后形成。维修保养登记表中维保人员的签字是否本人所签、何时形成以及其与宁波科正工程技术服务有限公司之间的关系都无法确认。维保人员是否具备维护保养检测的资质也无从核实。从保养登记表的新旧程度字体痕迹看，登记表存在事后形成、二次添加的嫌疑。所以登记表本身存在诸多疑点，结合原告及其他业主反馈，被告未有做到定期保养维修的责任。因此该证据无法达到被告的证明目的。维护保养合同上面的公章问题和前面的问题一致，从合同的第二页倒数第一行记载免费更换的零部件由义乌市赋申消防器材有限公司提供，本合同合同款也由义乌市赋申消防器材有限公司向甲方结算，同时经查询，在维修登记表以及保养合同落款处签字的陈定超就是义乌市赋申消防公司的法定代表人。在我们无法确定宁波科正工程技术服务有限公司公章的真实性以及陈定超与科正公司之间关系的情况下，我们对被告有无实际转委托火宅自动报警维保工作存疑。消防报警主机维修合同三性均有异议，合同的签订不能证明被告有实际履行管理维护的义务，也无法证明被告履行义务符合质量要求。建筑消防设施检测报告真实性合法性无法判断，请求法庭判定。检测报告中列出了多项不合格项目，这些问题在物业交接期承接查验过程中仍有发现。说明被告履约不合格。该证据本身已无法用以证明被告履行了日常检测管理维护等义务。消防安全评估报告，真实性合法性同上。对小区消防设施检测评估应当是每年定期进行的，被告在连续五年服务期内，只能提供出2020年的检测评估，只能说明被告没有尽到定期检测评估的义务。而且安全评估报告中检测出的问题至今未改善。申请的真实性、合法性予以认可。但这份申请中，体现的是2018年6月的事情，根据原告及其其他业主的反馈，申请中列明的诸多问题现今仍存在，被告并未实际做好维护工作。其中第4项2幢2单元楼顶2号消防稳压泵有裂缝需要更换维修，由于被告方工作不到位，拖延维修造成损失了扩大，造成无法使用，原告委托第三方进行维修产生了29408元的费用。                3、真实性没有异议，关联性不认可，两份发票的内容不能看出产生于和欣花园的物业服务，而且2020年11月12日的发票主体是义乌市赋申公司，看不出该公司有向和欣花园提供相关服务，被告合作的小区较多，凭两份发票难以证明与和欣花园物业有关，无法达到被告证明目的。                本院认证：对原告提供的证据1、3、5中的营业执照、消防技术服务机构资质证书、社会消防技术服务信息记录，被告对真实性无异议，真实性予以确认。对原告提供的证据2、4、5中的单位工程投标报价费用表、证据6，被告对三性均有异议，需要结合案件情况予以综合认定。                对被告提供的证据1、证据3真实性予以确认。对被告提供的证据2中维修保养登记表、维护保养合同、消防报警主机维修合同，被告对三性均有异议，需要结合案件情况予以综合认定。建筑消防设施检测报告、消防安全评估报告、关于要求尽快协调处理和欣花园保留破损等问题的申请，本院对真实性予以确认，对其证明力综合予以认定。                经审理查明：义乌市和欣花园系义乌市住房和城乡建设局牵头筹建的经济适用房。2015年9月底，和欣花园正式投入使用，被告作为和欣花园的前期物业服务单位，与所有业主签订了《和欣花园前期物业服务协议》，该协议中约定的物业服务内容包括对消防设施等房屋共用设施设备的维护和管理。2016年9月20日，义乌市安居工程建设指挥部作为甲方与义乌市成建物业服务有限公司作为乙方，签订和欣花园（前期）物业管理服务合同及补充协议一份。协议第1条约定原合同延续至小区业主委员会成立重新选聘物业公司止，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即时终止；第4条小区内电梯的年检费、电梯和消控设施设备的日常维保费、服务项目易耗品的材料费等包含在物业费内。第5条，小区电梯、消防系统、供排水系统．．．等如需维修的，乙方应第一时间安排维修，单次单项目材料费用500元以下的维修服务费用由乙方承担。500元以上的按规定使用物业维修基金或由甲方、小区业主分摊承担。费用申报不影响设备维修保护。                合同履行过程中，2018年6月8日，成建公司就小区存在的消防应急灯、玻璃破损、封闭系统防盗门、防火门损坏等问题，向义乌市住房和城乡建设局提出要求尽快协调处理和欣花园相关问题的申请，并对部分消防设施进行了维修保养等。                被告曾委托第三方检测机构浙江科捷消防技术有限公司对消防设施进行检测并出具检测报告及安全评估报告。2020年6月18日，浙江科捷消防技术有限公司出具的评估报告中指出小区内大部分应急照明疏散指示及安全出口指示灯故障、屋顶稳压泵喷淋1#消防栓1#故障等问题，评定和欣花园综合得分89分，消防安全评估结论为“一般”。                2020年6月13日，义乌市和欣花园小区经全体业主投票表决，选举产生了第一届的和欣花园业主委员会。                2020年10月31日，《和欣花园前期物业服务协议》到期，原、被告之间的合同关系终止。原告另行选择了朝晖物业为和欣花园提供物业服务。在交接期间，原告委托义乌市今安消防有限公司对和欣花园的消防设施进行了检测，于2020年11月14日出具了检测报告，报告认为和欣花园存在主机显示1个故障，5个；火灾自动报警主机存在385个预留注册点故障；大量的应急照明和疏散指示灯故障等问题。并出具消防维修报价费用表一份，其中工程费1579295.34元，加上措施项目费、其他项目费、规费、税金等，以上合计1816173.84元。                2021年4月1日，和欣花园业委会与朝晖物业共同出具《和欣花园新老物业及业主委员会交接情况说明》一份，载明：朝晖物业和成建物业交接中，现场检查发现成建物业移交的小区消防设施损害严重，消防系统不能正常运转，监控部分瘫痪，部分消防设施还没有恢复正常运转，在交接时，成建物业不愿意与朝晖物业就承接查验和现场检查的情况及资料上签字。小区业委会认为成建物业怠于履行对房屋共用设施设备的检测、管理、维修、保养义务，是导致消防设施严重损毁的主要原因，应赔偿消防设施毁损损失1816173.84元；成建物业认为其已经尽到维修保养的义务，消防设施损坏需要在维修资金中支出，同时损坏有多种因素，有自然原因和日常消耗，不能说损害就是物业公司管理不到位。双方确认成建公司撤场时，消防设施设备已过质保期。为此，和欣花园业主委员会诉至本院。案经开庭审理，调解未成。                本院认为，本案的争议焦点为：（一）和欣花园业委会是否具有主体资格的问题。和欣花园业委会系全体业主通过召开业主大会选举产生，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表，为了本小区业主的利益，业委会有权就与物业管理有关的，涉及全体业主公共利益的事宜主张权利，故原告主体适格。（二）被告成建公司是否应对和欣花园消防设施的毁损承担赔偿责任及承担多少赔偿责任的问题。首先，根据原告提供的消防检查报告、被告提供的关于要求尽快协调处理和欣花园保留破损等问题的申请等证据及庭审情况，可以确定小区消防设施确实存在毁损的情况。其次，根据前期物业管理服务合同的约定，被告收取服务管理服务费用后，应对包括消防在内的公共设施设备进行维修保养。从本案情况看，被告未完全履行该维修保养义务，应对和欣花园消防设施承担相应的赔偿责任。再次，对于原告主张的181673.84元，因其撤回鉴定申请，其单方提供的维修报价单，不予认定。根据《补充协议》的约定小区消防系统如需维修的，单次单项目材料费用500元以下的维修服务费用由成建公司承担。500元以上的按规定使用物业维修基金或由甲方、小区业主分摊承担。本院认为，根据《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定，成建物业对小区消防设施设备具有维修、养护、运行和管理的义务，但物业公司提供的主要为人力服务，在维护过程中细微、零散配件应因情况及时处理，对设施设备的缺损，如果是在使用过程中自然损坏、老化，需要大修、中修、更新、改造的，费用应从物业维修专项基金中支出或者由全体业主负担；如果由人为因素造成的，应由直接侵权人承担赔偿责任。现小区消防设施设备缺损系由多方因素造成，原告举证的证据不足以证明损失的形成系由物业公司一方的责任。综合考虑自然损耗折旧和被告应当承担的责任，结合原告提供的维修报价表中单次单项维修费用500元以下的费用总和，为解决双方纠纷，本院酌情确定由成建物业公司赔偿原告25万元。综上，原告诉请合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：                1、被告义乌市成建物业服务有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告义乌市江东街道和欣花园业主委员会25万元。                2、驳回原告义乌市江东街道和欣花园业主委员会的其他诉讼请求。                案件受理费10573元，由原告义义乌市江东街道和欣花园业主委员会负担8048元，被告义乌市成建物业服务有限公司负担2525元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。                    审判员陆笑笑    二〇二一年六月二十八日            书记员贾晶婷