浙江省海盐县人民法院民事判决书（2021）浙0424民初688号        原告：嘉兴胜元达服饰有限公司。住所地：海盐县百步镇集镇，统一社会信用代码9133040074583048X4。                法定代表人：贾王宝，该公司执行董事。                委托诉讼代理人：顾静，浙江紫薇律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吴斌强，浙江紫薇律师事务所律师。                被告：海盐正达塑业有限公司。住所地：海盐县百步镇农丰村，统一社会信用代码91330424MA28ALEGXD。                法定代表人：沈正明，该公司董事长。                被告：沈王荣，男，1974年10月13日出生，汉族，住海盐县，公民身份号码XXX。                被告：倪佩英，女，1967年4月11日出生，汉族，住海盐县，公民身份号码XXX。                三被告共同委托诉讼代理人：曹颖颖，浙江祥森律师事务所律师。                原告嘉兴胜元达服饰有限公司（以下简称“胜元达公司”）与被告海盐正达塑业有限公司（以下简称“正达公司”）、沈王荣、倪佩英房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月26日向本院起诉，征得原告同意采用诉前调解方式进行调解，后调解不成，本院于2021年2月1日正式立案。本院于同日受理后，依法由审判员王丽艳适用简易程序分别于2021年2月26日、2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴斌强、三被告共同委托诉讼代理人曹颖颖二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告起诉称：2019年9月2日，原、被告签订房屋租赁协议（合同）一份，原告将位于厂区内1#楼一层楼面积1368.31平方米的厂房和附属用地93.79平方米出租给被告从事生产活动。根据合同约定，租期为2年，即自2019年9月1日起至2021年8月30日止，其中第一年租金为449500元、第二年租金在此基础上按不低于10％上浮，应于2020年8月1日前支付。合同签订后，被告付清了第一年租金，但未能按约支付第二年租金。经再三催促，迟至2020年8月31日才支付了租金40000元。目前，被告已将租用厂房内的机器设备等拆除运走，留下一地狼藉，并对租赁物有多处破坏和损坏。原告多次交涉，要求被告进行修复和协商退租事宜，但被告置之不理，导致至今未能办理终止合同和租赁物交接的手续，鉴于被告已违约不再履行合同，并严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故请求法院依法判令（作了变更）：1、解除原、被告双方的房屋租赁协议（合同）；2、三被告交还承租房屋及场地；3、三被告对承租的房屋和场地恢复原状，如不能恢复的，则赔偿原告62777元；4、三被告支付原告租金200000元（暂计算至2021年2月底，此后按每月40000元计收至实际交付日止）；5、三被告支付原告违约金10000元；6、本案诉讼费用由三被告负担。                三被告共同答辩称：第一，关于诉讼主体方面。本案原告主张要求被告沈王荣及被告倪佩英承担相应义务无事实依据。被告沈王荣系被告正达公司的员工，代表被告正达公司办理与原告房屋租赁事宜。案涉房屋租赁的合同相对方是被告正达公司，该合同与被告沈王荣及被告倪佩英个人无关。该租赁合同相关的权利义务应由被告正达公司享有或承担。第二，原告与被告正达公司已就解除房屋租赁协议经协商达成一致意见，无须再通过判决确认该事实。第三，被告正达公司已于2020年10月10日腾退并交付了房屋，原告的第2、3、4、5项诉请无事实依据。被告正达公司已按约恢复场地并交付，故不存在要恢复的情况；案涉房屋已于2020年10月10日腾退，原告主张后续租金无事实依据；关于违约金，双方系协商一致解除合同，被告方并不存在违约情形，故原告主张违约金的诉请无事实依据。第四，原告与被告正达公司签订合同，当时约定一楼的租金为14元／平方米，租期三年，但第二年原告随意上涨租金，将租金提高至22元／平方米。被告正达公司因投入了大量成本，只能重新签订协议，2020年年初因爆发新冠疫情，被告正达公司无法正常经营，即与原告协商一致解除了相应合同。根据法律及相关政策的规定，在疫情不能正常经营的期间，原告应给予适当的租金减免优惠。希望能减免疫情期间两个月的租金。第五，原告与被告正达公司在签订第一份合同时，原告收取了被告正达公司押金20000元，对此应统一结算并予以退还。综上，请法院在查明事实的基础上驳回原告对三被告的全部诉讼请求。                原告为支持其主张，向本院提交下列证据：                1、房屋租赁协议（合同）一份，证明2019年9月2日三被告与原告就租赁厂房及附属场地达成协议，约定了租金、支付期限、违约责任、恢复原状等，以及三被告系案涉租赁合同相对方的事实。                2、通知、再次通知、审讼要求各一份，证明原告与被告方进行交涉并向被告方主张赔偿的事实。                3、照片三组【彩色照片十二份、照片打印件（六份＋二十二份）】，证明2016年10月时租赁房屋中存在玻璃隔断、被告方搬离后的状况、排污设施未拆除以及电器设施、线路被破坏的事实。                4、费用清单四份，证明“倪玉梅”与“倪佩英”为同一人的事实。                5、报价单一份，证明案涉租赁房屋修复所需费用的事实。                6、收条一份，证明原告已于2016年9月1日退还押金20000元的事实。                三被告质证意见：对证据1，房屋租赁协议中载明的出租人是胜元达公司，承租人明确是正达公司，在乙方（签字）处盖有被告正达公司的公章、被告沈王荣的签字以及签有“倪玉梅”，故从该证据看，本案与被告倪佩英无关联性。被告沈王荣也仅是被告正达公司的工作人员，并非该份合同相对方。原告以此证明三被告系本案适格被告无事实依据，也与合同的约定不一致。对证据2，三性均不予确认，赔偿款项均系原告单方陈述，并无相应的事实依据。原告对其在交付租赁物给被告时存在该些设施设备，且系完好的以及该些损坏系由被告方造成事实并未举证证明。另，原告对于赔偿标准亦未举证证明。对证据3，均不予认可。对证据4，经核实，倪佩英与倪玉梅系同一人。但其仅系被告正达公司的一个工作人员，并非案涉租赁合同的相对方，该证据无法证明原告的待证事实。对证据5，证据三性均不予确认，也无法证明原告的待证事实。对证据6，对于收条的真实性予以认可，但对待证事实不予确认。                本院认证意见，证据1，真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据2，真实性本院予以确认。证据3，照片本身的真实性本院予以确认。证据4，真实性、合法性本院予以确认。证据5，该证据系原告单方询价，但被告并未予以确认。证据6，被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以确认。                被告正达公司为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：                1、微信聊天记录（沈王荣与贾王宝）一组、照片打印件一份，证明被告正达公司于2020年10月10日腾退案涉租赁房屋，但原告不接受房屋，双方一直在就房屋的交还进行沟通；在多次沟通无果的情况下被告正达公司于2020年11月23日将钥匙退给原告，完成房屋腾退；被告正达公司将房屋进行了刷白和门窗的修缮，其已根据双方的合同约定完成修复工作；双方协商一致解除合同的事实。                2、房屋租赁协议（2016年9月1日，复印件）一份，证明案涉房屋租赁关系的承租人一直系被告正达公司的事实。                3、转账记录（截屏）一份，证明本案承租人已履行交纳押金20000元（2016年8月19日沈王荣转账10000元，另有现金10000元）的事实。                原告质证意见：对证据1，一、该被告提供的微信聊天中的房屋租赁协议（合同）、三份通知与原告提供的证据重合，对此原告予以认可。这也证明了原、被告在租赁过程中产生争议，原告多次与被告方进行联系协商沟通的事实。微信沟通中，原告一直要求被告结算、修复场地等，但被告方一直未进行修复，导致双方合同解除和场地交还至今仍未完成。就现有证据而言，无法证明被告方已将钥匙交还给原告，完成交接的事实。二、从聊天记录及通知对象看，三被告是作为共同的一个承租体，所以原告是在向三被告交涉和主张权利。目前双方就案涉房屋的交接未完成，被告方的修复和赔偿义务均未履行。三、照片上仅有一把锁，以此无法证明原告接收钥匙，即使接收了钥匙，但未进行案涉房屋的清算工作，仅凭该证据无法证明被告的待证事实。对证据2，真实性予以确认，是双方签订的第一份租赁合同。开始租金为14元／平方米，第三年才说要上浮。对证据3，针对第一份租赁协议，被告正达公司未支付过20000元，即使被告沈王荣支付过20000元，但其也已取回。                本院认证意见：证据1，真实性本院予以确认，将结合其他证据认定相关事实。证据2，对证据的真实性本院予以确认。证据3，虽系截屏，但能与原告提供的收条相印证，对其真实性本院予以确认。                被告沈王荣、倪佩英均未予举证。                本院经审理，查明案件事实如下：                2019年9月2日，原告（作为出租人，甲方）、被告正达公司（作为承租人、乙方）签订房屋租赁协议（合同）一份，约定：“甲方自愿将座落于海盐县百步镇农丰村嘉兴胜元达服饰有限公司1#楼一层楼总面积1368.31㎡的房屋月每平方米26元（12个月计）为427000元及乙方生产需要在绿化区擅自挖用应急池84.55㎡和2019年7月车间南大门边绿化地擅自建用生产设备用地9.24㎡共面积93.79㎡，按每平方20元（按12个月）全年为22500元，计人民币449500元。乙方于2018年在租用厂房西面空地擅自搭建用于生产的活动棚屋76.32㎡，每平米20元，如9月初不拆除每月租金1526.40元，在每月水电费中一并交付甲方。续签合同第一年租金共计人民币449500元出租给乙方使用（不含定金），乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋。承租用途生产用房。出租期限及租金：自2019年9月1日-2021年8月30日止，为期2年。第一年全年（12个月计算）为449500元。第二年房租在第一年基础上，上浮不低于10％的前提下按照市场行情上浮。续签合同自2019年9月1日-2021年8月30日该房第一年租金为人民币449500元，自签订协议之日现金交清全年房屋租金付给甲方共计449500元。以后每年期租房付款乙方应提前一个月交付甲方，第二年即2020年9月1日-2021年8月30日按上年度房租价每平方上涨在不低于10％的前提下按市场价上浮（具体上浮幅度按市场趋势另行协商），交付房租期为2020年8月1日现金交付甲方。乙方拖欠甲方租金超过5天内，按5％收取违约金，超过5天以上甲方有权强制收回该房屋，停止供电、供水，并有权处理乙方自带的一切设备物品，不需归还乙方所交的定金，不需承担和赔偿乙方任何损失。房屋租赁期限内，乙方不得任意改变房屋结构，乙方不可擅自拆挖改建房屋和厂区内的任何地方，乙方擅自装置在厂房屋顶的生产设备的重量不能超过房顶负重，否则造成甲方损失及其它事故发生的均由乙方承担一切经济赔款。如需装修应征得甲方书面同意，乙方才可实施，租赁期满给于甲方房屋恢复其原状，其费用由乙方自负。乙方在租赁期满时应把房屋交还给甲方，乙方如对甲方房屋结构拆改需恢复原状，经甲方对房屋查检后并与甲方结算清租房期间的一切费用后退还乙方定金款。如乙方需继续租用，应提前两个月与甲方另签协议。乙方不再续租应提前两个月通知甲方。乙方在租赁协议签订租用期内如要提前离开甲方不退还房租和定金。另对其他权利义务作了约定。”前述协议下方的甲方（签字）处有原告盖章确认，乙方（签字）处盖有被告正达公司公章，法人代表人处签有“沈王荣代”、“倪玉梅”字样。                原告法定代表人与被告沈王荣通过微信沟通，2020年8月4日下午14：18原告发送了“沈正明、沈王荣二位老板：你海盐正达塑业公司租用胜元达厂房自19年9月1日-20年8月30日所交一年租金已期满。自20年9月1日-21年8月30日应提前交纳厂房租金，今发你们通知，你们老板商议后尽早告知”；2020年8月26日下午13：23、2020年9月6日上午09：19，原告分别向被告沈王荣发送通知各一份（要求在2020年8月31日下午3点前付清2020年9月1日-2021年8月30日全年租房款472000元整等；要求被告方明确作出决定，是续租还是付清应付款项并恢复原样退租厂房）；2020年9月13日上午08：38，原告发送了“正达塑业沈正明、沈王荣、倪佩英老板们：因沈正明老板于20年8月29日告知胜元达公司对2019年9月2日双方签订的为期二年房屋租赁合同不再履行（就是到20年9月30日止）需提前退租。根据电力部门有关用电风险防范的规定，根据正达塑业急需退租的情况。目前先交付清自20年9月1日-12日已耗用的水、电、门卫值班费共计10161.50元（详见水电等费用结算明细单）请在20年9月13日下午5点前付清。逾期将于9月13日下午6点对正达塑业停止供电供水。其后果由正达塑业自行承担。诚信为本，请理解配合。准时交纳，谢谢。”；2020年10月1日，原告发送“正达塑业老板们：今天10月1日关于应付厂房租金和水电费你们没有音讯，今天再次发微信给你们，给予回复”；沈王荣语音回复“厂房不租了，水电费会付过来的”；原告语音回复“你不租了么事情都要处理好，按照合同厂房的恢复同有些事情处理好，今天10月1日房租已经没有了，你还要租几天？租的这段时间你房租要付的”；被告沈王荣语音回复“好的，等我厂里4号上班过来结账”；原告语音回复“结账还结不了，你房子还没有恢复，我原先怎么给你，你要怎么交给我”；被告沈王荣语音回复“晓得了晓得了，总归给你恢复好”。2020年11月23日下午13：25，被告沈王荣向原告发送语音“老板娘，钥匙我叫我大姐还给你了，该弄的门窗已经修好了，该帮你涂的涂料已经帮你弄好了。你要想跟那个一模一样也是不可能的，这个东西用用也会旧的，我们现在弄的跟新的一样。原告于2020年11月23日下午13：41语音回复“没有收到，我还给她了。因为这个东西要双方确认，我没有确认。等判决好了再说，我不会接收。电也不通，卫生间都是粪便，玻璃窗也是缺的，反正一切都没有恢复，我不会接受的”。                另查明，2016年9月1日，原告（作为出租人，甲方）与被告正达公司（作为承租人，乙方）签订房屋租赁协议一份，约定“甲方自愿将座落于海盐县百步镇农丰村嘉兴胜元达服饰有限公司1#楼1层房，计1368.31㎡，1#楼钢棚屋共208㎡，房屋出租给乙方使用，出租期限自2016年9月1日-2019年8月30日止，为期3年。另收押金2万元。另对其他权利义务作了约定”。甲方（签字）处有原告盖章，乙方（签字）处签有“沈正明”字样，下方并盖有被告正达公司公章。2016年9月1日，被告沈王荣向原告出具收条一份，载明“今收到嘉兴胜元达服饰有限公司退还房租定金款贰万元整（￥20000元）”，并在该收条的收款人处签字捺印，该份收条右下方注有“海盐正达塑业有限公司”字样。                庭审中，原告确认被告于2020年10月10日搬离案涉租赁房屋，之后并未再使用，截至2020年9月30日前的租赁费用已结清。被告方称被告沈王荣系被告正达公司员工，被告倪佩英与倪玉梅系同一人，其系被告法定代表人沈正明的妻子。                本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，2019年9月2日签订的房屋租赁协议（合同）系双方当事人的真实意思表示，原告与被告正达公司对于双方之间存在租赁关系并无异议。现主要争议的是合同的相对方是谁。原告主张被告沈王荣、倪佩英在案涉房屋租赁协议（合同）的落款处亦有签名，故案涉房屋租赁的承租人应系三被告，被告则辩称案涉租赁合同的相对方系原告与被告正达公司，被告沈王荣及倪佩英签字仅系代表正达公司，其并非合同相对方。本院认为，案涉房屋租赁协议（合同）抬头处明确载明，出租人系原告，承租人系被告正达公司。虽在该合同落款处签有“沈王荣代”、“倪玉梅”字样，但并未明确写明该二被告系承租人，其签字前面载明的是法人代表人，且该合同内容中也未体现关于被告沈王荣、倪佩英权利义务的约定。另，在签订案涉房屋租赁协议（合同）前原告与被告正达公司即存在房屋租赁关系，两份合同存在着连续性。综上，对于原告主张因被告沈王荣、倪佩英在案涉房屋租赁协议（合同）上签字确认，即为承租人的主张本院不予支持。案涉合同的相对方应系原告与被告正达公司。                一、关于解除案涉房屋租赁协议（合同）。庭审中，原告认为被告方单方通知解除及搬离租赁房屋，原告则以房屋修复问题未达成一致，认为双方未就解除合同达成一致意见，即合同尚未解除。被告正达公司则辩称案涉合同已协商一致解除。根据被告提供的微信聊天记录，原告法定代表人在2020年9月13日的微信中称“因沈正明老板于20年8月29日告知胜元达公司对2019年9月2日双方签订的为期二年房屋租赁合同不再履行（就是到20年9月30日止）需提前退租”；被告沈王荣在2020年10月1日的微信中语音回复称“厂房不租了，水电费会付过来的”。后原告多次通过微信发送通知要求被告对租赁房屋恢复原状交还房屋或赔偿修复费用。原告曾于2020年10月26日向本院起诉三被告【（2020）浙0424民诉前调2570号】主张解除案涉房屋租赁协议等。故以现有证据来看，双方对于解除案涉房屋租赁协议（合同）并无争议，仅对于何时解除有异议。被告曾多次向原告表示不再租用厂房，原告亦于2020年10月26日向本院起诉要求解除案涉房屋租赁协议（合同）。虽被告称双方已就解除协议达成一致意见，但具体何时解除并无证据予以证明。故本院认为，以原告诉请法院解除的2020年10月26日作为双方解除案涉房屋租赁协议（合同）的时间。                二、关于交还承租房屋及场地。案涉租赁房屋及场地均位于原告公司厂区内，在庭审中原告明确被告方已于2020年10月10日搬离案涉租赁房屋，之后并未再使用。被告正达公司亦表示其已于2020年10月10日腾退。综上，案涉租赁房屋及场地实际已腾退，故原告的该项诉请本院不予支持。                三、关于对承租房屋及场地恢复原状，若无法恢复则赔偿修复费用的诉请。庭审中，关于恢复原状，原告称是指所有房屋符合正常的安全卫生使用条件（主要为卫生间、厂房内、配电房部分）。被告则表示其已完成恢复，卫生间的问题并非被告造成，而系自然老化及原告未进行维护等所造成。首先，本案中，自2016年9月1日起，案涉房屋一直由被告正达公司租用，二份房屋租赁协议中，对房屋出租时的状况并未明确载明。其次，针对原告主张修复卫生间的问题。该卫生间并非由被告正达公司在承租后搭建，被告正达公司在2020年10月10日搬离后并未再使用案涉租赁房屋，现并无证据证明卫生间问题系由被告造成。另，原告作为出租人，其本身在租赁期间对租赁物存在维修义务。最后，根据2019年9月2日签订的房屋租赁协议（合同）的第十条载明“乙方在租赁期届满时应把房屋交还给甲方，乙方如有对甲方房屋结构拆改需恢复原状，经甲方对房屋查检后并与甲方结算清租房期间的一切费用后甲方退还乙方定金款”。本案中，现原告称需被告恢复厂房内的铝合金隔断、配电房，对该些地方的原状如何，原告并无证据予以佐证，另被告亦予以否认。综上，本院对原告的该项诉请不予支持。                四、关于租金的计收。原告主张按每月40000元，自2020年10月暂算至2021年2月底，后算至实际交付之日止。被告则认为其仅剩2020年10月份10天的租金未支付，且希望予以减免。首先，本案中，被告已于2020年10月10日搬离案涉租房，后双方一直仅因案涉租房的恢复问题存有争议。根据被告正达公司举证的微信聊天记录显示，2020年11月23日被告沈王荣表示已将钥匙交还，并进行了修复；原告法定代表人则称“没有收到，我还给她了。因为这个东西要双方确认，我没有确认。等判决好了再说，我不会接收”。虽双方对修复仍有争议，但被告确有交还房屋钥匙的事实。庭审中，原告亦确认被告方于2020年10月10日搬离案涉房屋，且在此之后被告未再使用该房屋。综上，被告应支付至2020年11月23日的租金。其次，关于租金金额。根据房屋租赁协议（合同）的约定，第二年租金按上年度房租价每平方上涨在不低于10％的前提下按市场价上浮。现原告主张按上年度上浮5％计收，属其对自身权利的处分，亦不违反合同约定。第一年度的年租金为449500元，则第二年的年租金应为471975元，因2020年9月30日前的租金已结清，故被告正达公司应支付的租金为69485.21元，超过部分，本院不予支持。                五、关于原告主张的违约金。根据房屋租赁协议（合同）约定，“乙方拖欠甲方租金超过5天内，按5％收取违约金”。本案中，被告未支付2020年10月起的租金，存在一定过错，应承担一定的责任。根据案涉房屋租赁协议（合同）的实际履行、恢复情况及合同约定，被告应支付违约金3474元（以尚应支付的租金为基数，按5％计算），超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：                一、确认原告嘉兴胜元达服饰有限公司与被告海盐正达塑业有限公司于2019年9月2日签订的房屋租赁协议（合同）于2020年10月26日解除；                二、被告海盐正达塑业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴胜元达服饰有限公司租金69485.21元；                三、被告海盐正达塑业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴胜元达服饰有限公司违约金3474元；                四、驳回原告的其他诉讼请求；                如果被告海盐正达塑业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本诉案件受理费2696元，由原告嘉兴胜元达服饰有限公司负担1975元，被告海盐正达塑业有限公司负担721元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员王丽艳    二O二一年六月三十日            书记员张俊佶