江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2257号上诉人（原审被告）：张长虎，男，1990年04月17日出生，汉族，住江苏省沐阳县。委托诉讼代理人：吴凤娟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：占贻丽，女，1987年9月26日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：周玮，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊，江苏双泽律师事务所律师。上诉人张长虎因与被上诉人占贻丽房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初17569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张长虎上诉请求：1.请求撤销昆山市人民法院(2019)苏C583民初17569号民事判决，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费用由占贻丽承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张长虎没有违反合同约定，无需承担违约责任。张长虎与占贻丽于2018年12月17日签订《昆山市存量房买卖合同》。该房屋合同第十四条补充约定：“定金支付后，由于房屋处于出租状态于2019年6月份租约到期，则双方同意6月份租期满后进行过户”，后双方又通过居间人丙方(李伟超)于2019年8月20日在微信上对房屋合同约定的租赁和过户内容进行了变更：1.对于房屋租赁，同意该房屋的承租人周小芳继续承租并于过户后将剩余期限的房屋租金全部转交给占贻丽。2.对于过户双方重新做了约定。同时，房屋合同第四条第三款也明确约定：“第三笔房款零元，在办理过户当日支付、甲乙双方须在接到丙方通知后2日内，前往昆山市房产交易中心办理过户手续”。但在张长虎收到起诉状副本前，从未收到居间人丙方的任何要求过户的通知。据此，张长虎并没有违反房屋合同约定，一审法院认定张长虎违反房屋合同约定，承担违约责任属事实认定错误。二、一审法院判定张长虎承担10万元违约金，无事实和法律依据。占贻丽于2019年8月20日通过微信向居间方变更了房屋合同约定内容后至2019年12月13日法院向上诉人送达起诉状副本，时间间隔尚不到4个月。在昆山市中建房地产评估有限公司受法院委托的2020年5月8日出具的《报告书》，合同所涉房屋的价值为986759元，与双方房屋合同约定的房屋成交价980000元仅有6759元的差价。对于房屋买卖合同违约金的承担需综合考虑全案事实、合同签订(变更)到解除的间隔时间、该期间涉案房屋交易市场的行情变动情况以及占贻丽的实际损失。从合同法规定，结合双方履行合同的情况及过错程度，一审判定张长虎承担违约金10万元显然过高。况且，张长虎并不存在违反房屋合同内容的行为，判令其承担违约金无法律和事实依据。三、张长虎不存在合同法第九十四条可以解除合同的情形。一审法院判令解除房屋合同，于法无据。占贻丽答辩称，1.张长虎隐瞒了房屋的出租情况，并且不及时归还贷款，导致了房屋无法过户，其违约事实清楚，占贻丽在此过程当中亦多次以短信或口头的形式要求中介以及张长虎进行过户，不存在张长虎上诉状中第一条所陈述的未通知的情形，一审法院事实认定清楚。2.关于违约金，一审法院已经酌情予以调整，并且结合张长虎违约的主观恶意程度以及订金的缴纳情况。一审法院的判决符合法律规定，合情合理。3.该房屋一直处于出租状态，且一审时仍未归还清所有贷款，已经无法继续履行，因此应当予以解除。占贻丽向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认解除占贻丽、张长虎双方于2018年12月17日签订的《昆山市存量房买卖合同》；2.请求判令张长虎返还占贻丽购房款240000元；3.请求判令张长虎支付占贻丽违约金196000元；4.本案诉讼费用被告负担。审理过程中,占贻丽明确第1项诉请实为请求判令解除合同。一审法院认定事实：2018年12月17日，张长虎（甲方）、占贻丽（乙方）与苏州昇宝金房地产咨询有限公司（丙方、以下简称中介公司）签订昆山市存量房买卖合同，约定甲方将其坐落于振新西路999号碧悦湾花园23#102室房产出售给乙方。总价款98万元，为甲方净到手价格，购房款支付方式为商业银行贷款，签约时支付定金10万元（签约当日付2万元，剩余8万元一周内付），签约后双方于7日内日内备齐所有资料，配合丙方到银行(或公积金中心)申请贷款审贷通过后2日内(如公积金为预审通过)，乙方支付甲方第二笔房款14万元，用于甲方还贷；银行放贷三个工作日内付74万元；尾款5000元交房时结清，若甲乙双方自愿不留尾款造成纠纷，甲乙双方自行协商解决。甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产。甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。三方签订本合同视为丙方完成居间工作，签约时乙方支付居间费19600元。补充约定中，甲方承诺房屋产权明确可自由买卖，乙方承诺符合当时购房政策，并载明房屋租赁状态租约于2019年6月份到期。2018年12月18日，占贻丽向张长虎付款2万元。2018年12月24日，占贻丽向张长虎付款8万元。2019年5月24日，占贻丽向张长虎付款240400元，同日张长虎向占贻丽返还100400元。后占贻丽要求张长虎办理过户手续未果，协商不成，遂向本院提起诉讼。2020年5月8日，鉴定人出具房产地估价报告，争议房产市场价值为986759元。被告垫付评估费10755元。另查明，该房屋实际租约超出2019年6月一至二年。房屋登记为张长虎与配偶张伟共同共有，有抵押登记，至2020年1月7日，张长虎未还清贷款涤除抵押。本院认为：占贻丽、张长虎签订存量房买卖合同系真实意思表示，无其他无效情形，故双方间房屋买卖合同有效。合同订立后占贻丽支付了24万元购房款，但张长虎出卖的房产设立了抵押权，张长虎未能及时涤除抵押权，房屋迟迟不能办理过户手续，且房屋租赁情况与合同约定不符，原告合同目的无法实现，故占贻丽要求解除合同，应予支持。合同于诉状副本送达之日即2019年12月13日解除。张长虎关于其不存在违约、不承担解除责任的答辩意见，本院不予采纳。合同解除，张长虎应当退还已收取的合计24万元购房款。就本案现有证据，占贻丽主张按合同约定标准计算违约金196000元确属过高，张长虎请求调整，本院予以采纳。考虑占贻丽付款金额、时间及合同关于定金、居间费用的约定，本院酌定违约金金额为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告占贻丽与被告张长虎2018年12月17日签订的《昆山市存量房买卖合同》于2019年12月13日解除；二、被告张长虎于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告占贻丽购房款24万元；三、被告张长虎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告占贻丽违约金10万元。案件受理费13600元，保全措施申请费2700元，鉴定费10755元，合计27055元，由原告占贻丽负担5957元，被告张长虎负担21098元。二审中，张长虎提交下列证据：第一组证据、微信支付宝截图和结婚证，证明了占贻丽丈夫张磊微信、支付宝截图，中介李伟超微信。微信截图是用来证明三个人的微信聊天，身份信息真实。证据一中结婚证，证明张磊是占贻丽的丈夫。第二组证据、微信截图1，由占贻丽在一审中提供的，证明占贻丽通知中介李伟超去房产交易中心过户。第三组证据、微信截图2，它证明了占贻丽在微信上对原合同约定的过户的内容进行了一个变更。是占贻丽丈夫张磊通知房产中介李伟超说对原合同过户内容进行变更。他变更了过户的日期，在微信上他非常明确的表示“好的，你转告房东，这是我最后一次让步。可以把对原先通知的过户日期往后延”。在此之后对于过户的事情占贻丽就一直没有通知也没有明确过户的时间。第四组证据、微信截图3，证实了占贻丽在微信上。对所涉房屋租赁的内容进行了更改。占贻丽丈夫张磊同意承继涉案房屋上的租赁。第五组证据、微信截图4，张长虎催促占贻丽去网签。第六组证据、微信截图5，证实了合同未能继续按照约定履行的真实原因，并不是张长虎他不愿意去过户，而是占贻丽索要逾期金。第七组证据、证人证言，证实中介李伟超所提供的微信截图皆为真实的，是李伟超和占贻丽丈夫张磊的真实聊天记录。第八份证据、借条和担保。当时占贻丽同意更改过户时间后，张长虎向第三人借款，证明了张长虎他具备偿还银行抵押，具备过户的能力。第九份证据、补充协议。张长虎和涉案的承租人达成了一个协议，承租人同意改变原租赁合同的期限。第十份证据、昆山市法院委托的评估的一份房产评估报告当中节选的内容，证实涉案房屋他评估价格为986759元，而且市场交易价格非常稳定。占贻丽质证认为，对于第一组证据中中介李伟超的证言。因为本人没有到庭，真实性无法确认。身份信息我们予以确认。对于证据二的真实性予以认可。确实我们不仅通知了中介，也通知了张长虎去房产中心购过户，张长虎在二审中又提交证据与其上诉状中提到的其未收到任何通知也是明显相悖的，张长虎不应当做出前后不一致的表述。对于证据三对于身份信息没有异议，但是对于这个音译的内容我们要庭后核实一下，可能在转译的时候有出入。此外，对于这个证明目的不予认可的。在微信的聊天记录里看不出双方就继续履行以及继续过户的时间达成了一致。对证据四的真实性无法确认，因为是中介和张长虎之间的微信聊天记录。并且即使内容是真实的，对于证明目的不予认可的。对于真实性不予认可，张长虎当初从未披露说其租约是存在五年，并且我们也没有同意他说房屋要转租给我们。而且截止到一审审理的时候，该房屋上仍然存在租约，并且有其他人居住。且截止到目前，从未收到过任何房租。对于证据五真实性无法确认，因为发生在中介与张长虎之间，并且他也从未通知过我们去办理过户而事实上截止到一审审理的时候，这套房屋仍然不具备可以过户的条件。对证据六的真实性予以认可，但证明目的不能认可。因为占贻丽这边一直在跟中介联系，要求房东将租金的事情解决清楚，同时要将这个抵押权涤除掉，所以一直在要求张长虎履行，并且也告知了中介，如果在这样的话，我们要采取司法手段。对证据七证人证言真实性我们不予认可，根据法律规定的话，证人应当本人亲自出庭作证。对证据八借条真实性不予认可，且仅凭借条，该借条上也未载明借款的用途，也无相应的转账记录，与关联性和证明目的均不予认可。根据一审的庭审记录可以看到该房屋在一审的时候贷款仍然未还清。对证据九补充协议的真实性无法确认，但证明目的同样不予认可。该房屋上一直有他人在租住在使用，与本案无关。对证据十评估报告的真实性我们予以认可，但证明目的不予认可。虽然评估价是986759元，但是结合张长虎主观违约的故意，以及占贻丽缴纳定金的情况，一审法院的违约金适用是正确的。占贻丽提交与中介李伟超的通话录音一段，通话时间2019年7月31日，内容是询问张长虎有无垫资。另查，至本院二审调查时，涉案房屋尚未涤除抵押权。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，占贻丽、张长虎签订存量房买卖合同系真实意思表示，内容不违反法律规定，双方间房屋买卖合同有效。根据合同约定，由于房屋处于出租状态于2019年6月份租约到期，双方同意6月份租期满后进行过户。但因张长虎隐瞒涉案房屋的真实租约情况，未能及时涤除抵押权，致使涉案合同未能按期履行。张长虎构成违约。占贻丽、张长虎一二审中提交的证据表明，在张长虎违约后，占贻丽要求张长虎承担违约责任并就继续履行合同进行协商，并未违反合同约定。张长虎主张双方就继续履行条件已达成协议，从其提交的证据看，仅能证明双方有过协商，不能证明双方达成协议。因张长虎未能及时涤除抵押权，且房屋租赁情况与合同约定不符，占贻丽合同目的无法实现，故一审支持占贻丽要求解除合同并无不当。关于违约金，张长虎一审请求调整，一审法院考虑占贻丽付款金额、时间及合同关于定金、居间费用的约定，酌定违约金金额为10万元，并无不当。综上所述，张长虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人张长虎负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  杨兵审判员  徐辉二〇二一年六月十七日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。