安徽省黄山市黄山区人民法院民事判决书（2021）皖1003民初177号原告：姚玉章，男，1970年5月18日出生,汉族，住浙江省湖州市吴兴区田盛街77号紫云花园9幢103室。原告：潘利琴，女，1972年11月17日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区田盛街77号紫云花园9幢103室。被告：中海宏洋地产（黄山）有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村中海太平观止。法定代表人：杨林，公司董事长。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。原告姚玉章、潘利琴诉被告中海宏洋地产（黄山）有限公司（下称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚玉章、潘利琴、中海公司的委托诉讼代理人苏晓明到庭参加了诉讼，中海公司的法定代表人杨林、中海公司的委托诉讼代理人张寅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉章、潘利琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告中海公司立即向两原告交付黄山区太平湖镇南安村太平观止6幢1403室和6幢1804室两房屋所涉的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并交付工程竣工验收证明文件；2.判令中海公司立即向两原告退还多收取的房款1385元，并按年利率6.5%自2017年10月21日起计算至实际清偿之日止的利息损失；3.判令中海公司立即向两原告赔偿逾期交房违约金33499元（说明：总房价1116627*3%，自2017年5月1日起算，按总房价日分之三自2017年5月1日起算）；4.判令中海公司立即向两原告赔偿违约未交付房屋损失暂计180600元（该金额以同地段房屋租金确定，其中1804室暂定2500元/月，1403室暂定1800元/月，均自2017年5月1日暂计算至2020年10月31日，共计42个月），并申请司法鉴定，上述第二、第三项及本项主张合计人民币215484元；5.本案的诉讼费及其他费用均由中海公司承担。诉讼过程中，姚玉章、潘利琴撤回司法鉴定申请，并撤回第二项诉讼请求，并变更诉讼请求：1.判令被告中海公司立即向两原告交付黄山区太平湖镇南安村太平观止6幢1403室及6幢1804室两房屋所涉的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及并交付工程竣工验收证明文件；2.判令被告中海公司立即向两原告赔偿逾期交房违约金人民币215484元（说明：总房价1116627*3％，自2017年5月1日起算按总房价按日分之三算）；共计1200天；3.本案诉讼费及其他费用均由被告承担。事实和理由：姚玉章与潘利琴系夫妻关系，2016年12月2日，二人与中海公司名称变更前的中信建设（黄山）有限公司开发的，位于黄山区太平湖镇南安村中信太平观止项目签订了2套预售住宅商品房《商品房买卖合同》，有关合同编号及对应标的物分别是：1.编号0038-161202112922号合同对应房屋为1403室，合同面积61.06平方米，以交付时实测面积为准。计价方式按建筑面积计算7268.29元/平方米，总价款443802元，约定首付加商贷组成，原告于2016年12月2日按约定的首付183802元一次性付清（含2016年10月30日已付诚意金2万元），余款26万元于2017年5月12日由贷款行建行黄山区支行交付。2.编号0038-161202111237号合同对应房屋为1804室，合同面积90.79平方米，以交付时实测面积为准。计价方式按建筑面积计算7410.78元/平方米，总价款672825元，约定首付加商贷组成，原告于2016年12月2日按约定的首付342825元一次性付清（含2016年10月30日已付诚意金2万元），余款33万元于2017年9月27日由贷款行建行黄山区支行交付。两套房屋总房款1116627元。上述两合同约定的房屋交付日期为2017年4月30日前。根据合同第八条及第十一条约定，被告于房屋向原告办理交付时除实物交付外，还应向原告交付《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示交付工程竣工验收证明文件，被告未履行该义务的原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第九条约定，被告逾期交房违约金计算方式为自2017年5月1日起按日万分之三计算。被告于2017年4月30日未向原告办理房屋交接，推迟至2017年10月下旬才向原告通知验房并办理交接手续。并向原告提供了两房屋的发票，原告发现两房屋实际价款1115242元，与原告实际交付的1116627元相比，多交付1385元，该多付的房款没有退还，被告应及时退还并承担利息损失。2017年10月下旬，原告接到房屋交接通知后及时到现场办理交接手续。根据合同约定被告交付房屋为精装修房，地面为高级瓷砖、强化地板等（详见合同附件四）。查验房屋过程中发现两套房屋均存在严重质量问题，1804室地面存在严重色差等14处，1403室阳台墙面大面积起皮等质量问题9处（详见记录单），鉴于两套房屋存在严重质量问题，原告不同意交接，待记录的房屋质量问题解决后原告才办理交接手续，同时原告向被告言明办理正式交接手续时，被告未向原告提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示交付工程竣工验收证明文件，亦作为原告拒绝交接的理由。被告对应原告提出的要求表示尽快解决，以便办理交房手续。随后时间，原告多次向被告要求整改，直到2020年7月中旬通知原告已有问题得以解决，原告2020年11月2日查验，虽有些许问题但都能接受。原告办理房屋钥匙交接时，被告知物业公司以物业费未交拒绝交付钥匙，导致原告房屋至今未实际交付，被告未尽合同义务造成原告重大经济损失，被告依法依约予以赔偿。经多次交涉无果，故诉讼至法院要求依法解决。中海公司辩称，1.案涉房屋已达交付标准，我公司于2017年4月20日书面通知原告可以办理交房手续，因原告购房款未全部付清，待付清后可自行前往我公司办理房屋交付手续，后续不再另行通知。原告购房款分别于2017年5月和9月付清，原告遂在2017年10月21日办理房屋交接手续并签字，整个交付环节我公司没有任何违约行为，不存在逾期交房。2.我公司对原告提出的装修质量问题都已维修解决，原告认为精装修房存在装修瑕疵，未满足交房条件的理由不能成立，合同补充协议明确约定，如果无影响房屋安全的地基基础或主体结构问题，原告不得拒绝办理房屋交接手续，否则视为不按期收房。3.我公司已于2020年11月3日向两原告交付《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，而工程竣工验收证明文件是向原告出示，非交付，一般交易流程和法律规定中不存在开发商向购房者交付工程竣工验收证明文件，并且双方的《商品房买卖合同》约定也是出示该文件，而不是交付。4.原告主张退还的1385元购房款属于面积差额退款，该款项在缴纳维修基金时，我公司已经为原告抵扣，该主张无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、购房款票据、贷款结清单、维修基金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：姚玉章、潘利琴提供的商品房质量问题图片及验房问题记录单，中海公司对证明目的有异议，该证据内容反映了商品房的装修质量问题，但不能证实逾期交房的事实，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。姚玉章、潘利琴提供的微信聊天记录，中海公司对证明目的有异议，该证据内容反映了商品房维修问题，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。姚玉章、潘利琴提供的民事判决书，中海公司对证明目的有异议，该判决书与本案案情不相同，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。中海公司提供的通知函及邮政快递底单，姚玉章、潘利琴对真实性有异议，该证据明确中海公司通过邮政快递将通知函寄送至姚玉章、潘利琴二人，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。中海公司提供的房屋交接单，姚玉章、潘利琴对关联性有异议，认为只是确认了房屋面积和价款，并未确认收房，该证据反映姚玉章、潘利琴二人对房屋确认交接，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。中海公司提供的收楼文件接收清单、工程竣工验收证明文件，姚玉章、潘利琴对证明目的有异议，该证据证实《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》已于2020年11月3日交付给原告，并出示工程竣工验收证明文件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚玉章与潘利琴系夫妻关系，2016年12月2日，二人与中海公司名称变更前的中信建设（黄山）有限公司签订了2套《商品房买卖合同》，购买位于黄山区太平湖镇南安村中信太平观止6幢1403室和6幢1804室，该两套房屋为精装修房，合同约定了房屋面积、价款、付款方式、交付时间、逾期交房违约责任等条款。合同签订当天，二人支付2套房屋的首付款，1403室余款于2017年5月12日按揭贷款支付，1804室余款于2017年9月27日按揭贷款支付。2017年10月，双方办理房屋交接手续过程中，二人发现该2套房屋的装修存在地面色差、墙面起皮等多处质量问题，之后中海公司对该质量问题予以维修更换。另查明，2017年4月20日，中海公司前身中信建设（黄山）有限公司将《关于中信太平观止未付清房款客户入住办理的通知函》通过EMS快递邮寄至姚玉章与潘利琴二人住处，该函载明，二人购买的1403室和1804室已具备交付条件，可于2017年4月29日办理交房手续，但因二人未足额付清房款，暂无法办理交房手续，待付清房款后15天内直接至销售中心及物业管理处办理房屋交接手续，同时不再另寄交房通知书。2017年10月21日，双方在6幢1403室和6幢1804室2套房屋交接单上签字确认交接。2020年11月3日，潘利琴在收楼文件接收清单上签字确认收到《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，姚玉章、潘利琴与中海公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。中海公司在姚玉章、潘利琴付清全部购房款后，双方于2017年10月21日办理房屋交接手续，确认交付。姚玉章、潘利琴以房屋装修存在质量问题导致无法收房，进而主张逾期交房违约金，根据双方合同补充协议约定，如无影响房屋安全的地基基础或主体结构问题，买受人不得拒绝办理房屋交接手续，否则视为不按期收房。该两套房屋主体无质量问题，装修存在瑕疵，有地面色差、墙面起皮等问题，中海公司对装修问题都予以维修更换，该装修瑕疵并非严重影响居住使用的质量问题，且不影响房屋交付，同时二人已对两套房屋确认交接，中海公司并无逾期交房事实，对其主张逾期交房违约金不予支持。中海公司在发给二人的通知函上明确载明，付清房款后可直接去公司办理房屋交接手续，不再另寄交房通知书，亦能证实中海公司无逾期交房行为。姚玉章、潘利琴主张交付两套房屋的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及并交付工程竣工验收证明文件，2020年11月3日，中海公司已交付《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，庭审中，二人亦认可收到该文书，工程竣工验收证明文件经当庭出示，双方无异议，双方合同亦约定为出示该文件，对该请求不予支持。多收取的1385元购房款，经庭审查明，中海公司已将1385元作为房屋维修基金予以抵扣，双方均无异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回姚玉章、潘利琴的全部诉讼请求；案件受理费4532元，减半收取2266元，由姚玉章、潘利琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 员 吴飞阳二〇二一年六月十五日书 记 员 章余洁安徽省黄山市黄山区人民法院民事判决书（2021）皖1003民初177号原告：姚玉章，男，1970年5月18日出生,汉族，住浙江省湖州市吴兴区田盛街77号紫云花园9幢103室。原告：潘利琴，女，1972年11月17日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区田盛街77号紫云花园9幢103室。被告：中海宏洋地产（黄山）有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村中海太平观止。法定代表人：杨林，公司董事长。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。原告姚玉章、潘利琴诉被告中海宏洋地产（黄山）有限公司（下称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚玉章、潘利琴、中海公司的委托诉讼代理人苏晓明到庭参加了诉讼，中海公司的法定代表人杨林、中海公司的委托诉讼代理人张寅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉章、潘利琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告中海公司立即向两原告交付黄山区太平湖镇南安村太平观止6幢1403室和6幢1804室两房屋所涉的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并交付工程竣工验收证明文件；2.判令中海公司立即向两原告退还多收取的房款1385元，并按年利率6.5%自2017年10月21日起计算至实际清偿之日止的利息损失；3.判令中海公司立即向两原告赔偿逾期交房违约金33499元（说明：总房价1116627*3%，自2017年5月1日起算，按总房价日分之三自2017年5月1日起算）；4.判令中海公司立即向两原告赔偿违约未交付房屋损失暂计180600元（该金额以同地段房屋租金确定，其中1804室暂定2500元/月，1403室暂定1800元/月，均自2017年5月1日暂计算至2020年10月31日，共计42个月），并申请司法鉴定，上述第二、第三项及本项主张合计人民币215484元；5.本案的诉讼费及其他费用均由中海公司承担。诉讼过程中，姚玉章、潘利琴撤回司法鉴定申请，并撤回第二项诉讼请求，并变更诉讼请求：1.判令被告中海公司立即向两原告交付黄山区太平湖镇南安村太平观止6幢1403室及6幢1804室两房屋所涉的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及并交付工程竣工验收证明文件；2.判令被告中海公司立即向两原告赔偿逾期交房违约金人民币215484元（说明：总房价1116627*3％，自2017年5月1日起算按总房价按日分之三算）；共计1200天；3.本案诉讼费及其他费用均由被告承担。事实和理由：姚玉章与潘利琴系夫妻关系，2016年12月2日，二人与中海公司名称变更前的中信建设（黄山）有限公司开发的，位于黄山区太平湖镇南安村中信太平观止项目签订了2套预售住宅商品房《商品房买卖合同》，有关合同编号及对应标的物分别是：1.编号0038-161202112922号合同对应房屋为1403室，合同面积61.06平方米，以交付时实测面积为准。计价方式按建筑面积计算7268.29元/平方米，总价款443802元，约定首付加商贷组成，原告于2016年12月2日按约定的首付183802元一次性付清（含2016年10月30日已付诚意金2万元），余款26万元于2017年5月12日由贷款行建行黄山区支行交付。2.编号0038-161202111237号合同对应房屋为1804室，合同面积90.79平方米，以交付时实测面积为准。计价方式按建筑面积计算7410.78元/平方米，总价款672825元，约定首付加商贷组成，原告于2016年12月2日按约定的首付342825元一次性付清（含2016年10月30日已付诚意金2万元），余款33万元于2017年9月27日由贷款行建行黄山区支行交付。两套房屋总房款1116627元。上述两合同约定的房屋交付日期为2017年4月30日前。根据合同第八条及第十一条约定，被告于房屋向原告办理交付时除实物交付外，还应向原告交付《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示交付工程竣工验收证明文件，被告未履行该义务的原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第九条约定，被告逾期交房违约金计算方式为自2017年5月1日起按日万分之三计算。被告于2017年4月30日未向原告办理房屋交接，推迟至2017年10月下旬才向原告通知验房并办理交接手续。并向原告提供了两房屋的发票，原告发现两房屋实际价款1115242元，与原告实际交付的1116627元相比，多交付1385元，该多付的房款没有退还，被告应及时退还并承担利息损失。2017年10月下旬，原告接到房屋交接通知后及时到现场办理交接手续。根据合同约定被告交付房屋为精装修房，地面为高级瓷砖、强化地板等（详见合同附件四）。查验房屋过程中发现两套房屋均存在严重质量问题，1804室地面存在严重色差等14处，1403室阳台墙面大面积起皮等质量问题9处（详见记录单），鉴于两套房屋存在严重质量问题，原告不同意交接，待记录的房屋质量问题解决后原告才办理交接手续，同时原告向被告言明办理正式交接手续时，被告未向原告提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示交付工程竣工验收证明文件，亦作为原告拒绝交接的理由。被告对应原告提出的要求表示尽快解决，以便办理交房手续。随后时间，原告多次向被告要求整改，直到2020年7月中旬通知原告已有问题得以解决，原告2020年11月2日查验，虽有些许问题但都能接受。原告办理房屋钥匙交接时，被告知物业公司以物业费未交拒绝交付钥匙，导致原告房屋至今未实际交付，被告未尽合同义务造成原告重大经济损失，被告依法依约予以赔偿。经多次交涉无果，故诉讼至法院要求依法解决。中海公司辩称，1.案涉房屋已达交付标准，我公司于2017年4月20日书面通知原告可以办理交房手续，因原告购房款未全部付清，待付清后可自行前往我公司办理房屋交付手续，后续不再另行通知。原告购房款分别于2017年5月和9月付清，原告遂在2017年10月21日办理房屋交接手续并签字，整个交付环节我公司没有任何违约行为，不存在逾期交房。2.我公司对原告提出的装修质量问题都已维修解决，原告认为精装修房存在装修瑕疵，未满足交房条件的理由不能成立，合同补充协议明确约定，如果无影响房屋安全的地基基础或主体结构问题，原告不得拒绝办理房屋交接手续，否则视为不按期收房。3.我公司已于2020年11月3日向两原告交付《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，而工程竣工验收证明文件是向原告出示，非交付，一般交易流程和法律规定中不存在开发商向购房者交付工程竣工验收证明文件，并且双方的《商品房买卖合同》约定也是出示该文件，而不是交付。4.原告主张退还的1385元购房款属于面积差额退款，该款项在缴纳维修基金时，我公司已经为原告抵扣，该主张无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、购房款票据、贷款结清单、维修基金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：姚玉章、潘利琴提供的商品房质量问题图片及验房问题记录单，中海公司对证明目的有异议，该证据内容反映了商品房的装修质量问题，但不能证实逾期交房的事实，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。姚玉章、潘利琴提供的微信聊天记录，中海公司对证明目的有异议，该证据内容反映了商品房维修问题，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。姚玉章、潘利琴提供的民事判决书，中海公司对证明目的有异议，该判决书与本案案情不相同，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性及证明目的不予认定。中海公司提供的通知函及邮政快递底单，姚玉章、潘利琴对真实性有异议，该证据明确中海公司通过邮政快递将通知函寄送至姚玉章、潘利琴二人，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。中海公司提供的房屋交接单，姚玉章、潘利琴对关联性有异议，认为只是确认了房屋面积和价款，并未确认收房，该证据反映姚玉章、潘利琴二人对房屋确认交接，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。中海公司提供的收楼文件接收清单、工程竣工验收证明文件，姚玉章、潘利琴对证明目的有异议，该证据证实《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》已于2020年11月3日交付给原告，并出示工程竣工验收证明文件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚玉章与潘利琴系夫妻关系，2016年12月2日，二人与中海公司名称变更前的中信建设（黄山）有限公司签订了2套《商品房买卖合同》，购买位于黄山区太平湖镇南安村中信太平观止6幢1403室和6幢1804室，该两套房屋为精装修房，合同约定了房屋面积、价款、付款方式、交付时间、逾期交房违约责任等条款。合同签订当天，二人支付2套房屋的首付款，1403室余款于2017年5月12日按揭贷款支付，1804室余款于2017年9月27日按揭贷款支付。2017年10月，双方办理房屋交接手续过程中，二人发现该2套房屋的装修存在地面色差、墙面起皮等多处质量问题，之后中海公司对该质量问题予以维修更换。另查明，2017年4月20日，中海公司前身中信建设（黄山）有限公司将《关于中信太平观止未付清房款客户入住办理的通知函》通过EMS快递邮寄至姚玉章与潘利琴二人住处，该函载明，二人购买的1403室和1804室已具备交付条件，可于2017年4月29日办理交房手续，但因二人未足额付清房款，暂无法办理交房手续，待付清房款后15天内直接至销售中心及物业管理处办理房屋交接手续，同时不再另寄交房通知书。2017年10月21日，双方在6幢1403室和6幢1804室2套房屋交接单上签字确认交接。2020年11月3日，潘利琴在收楼文件接收清单上签字确认收到《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，姚玉章、潘利琴与中海公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。中海公司在姚玉章、潘利琴付清全部购房款后，双方于2017年10月21日办理房屋交接手续，确认交付。姚玉章、潘利琴以房屋装修存在质量问题导致无法收房，进而主张逾期交房违约金，根据双方合同补充协议约定，如无影响房屋安全的地基基础或主体结构问题，买受人不得拒绝办理房屋交接手续，否则视为不按期收房。该两套房屋主体无质量问题，装修存在瑕疵，有地面色差、墙面起皮等问题，中海公司对装修问题都予以维修更换，该装修瑕疵并非严重影响居住使用的质量问题，且不影响房屋交付，同时二人已对两套房屋确认交接，中海公司并无逾期交房事实，对其主张逾期交房违约金不予支持。中海公司在发给二人的通知函上明确载明，付清房款后可直接去公司办理房屋交接手续，不再另寄交房通知书，亦能证实中海公司无逾期交房行为。姚玉章、潘利琴主张交付两套房屋的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及并交付工程竣工验收证明文件，2020年11月3日，中海公司已交付《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，庭审中，二人亦认可收到该文书，工程竣工验收证明文件经当庭出示，双方无异议，双方合同亦约定为出示该文件，对该请求不予支持。多收取的1385元购房款，经庭审查明，中海公司已将1385元作为房屋维修基金予以抵扣，双方均无异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回姚玉章、潘利琴的全部诉讼请求；案件受理费4532元，减半收取2266元，由姚玉章、潘利琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 员 吴飞阳二〇二一年六月十五日书 记 员 章余洁