海南省万宁市人民法院民事判决书（2021）琼9006民初61号        原告：高亚霞，女，1987年7月5日出生，黎族，公民身份证号码：XXX，现住海南省三亚市。                上述两原告共同委托诉讼代理人：谭思思，北京岳成（三亚）律师事务所律师，代理权限为特别授权。                上述两原告共同委托诉讼代理人：展宗莉，北京岳成（三亚）律师事务所律师，代理权限为特别授权。                被告：海南万鑫房地产开发有限公司，住所地海南省万宁市万城镇环三路南侧8-10号三格临街铺面。                法定代表人：周茂，该公司董事长。                原告高亚霞诉被告海南万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭思思到庭参加诉讼，被告万鑫公司经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。                高亚霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还商铺认筹金270161元以及支付利息（利息以10000元为本金，自2017年12月6日起按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算至2019年8月19日；以260161元为本金，自2017年12月16日起按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算至2019年8月19日止；以270161元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至被告实际付清购房款之日止）；2．判令被告向原告赔偿损失21612.88元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月6日，原告经被告销售人员介绍决定购买被告开发的房产，并于当日支付1万元定金，被告向两原告开具了收据。2017年12月16日，原告高亚霞与被告签订了《万海国际商业广场商铺认购合同》，约定：高亚霞认购万海国际商业广场的商铺A-20，合同签订之日，原告向被告支付商铺的认筹金260161元，综上，原告已向被告支付了认筹金270161元。万海国际商业广场迟迟未动工，至今一直没有建设，被告亦不能明确告知原告建设时间，更不可能按照合同约定的交房时间履行交房义务。2019年12月23日，原告要求解除合同并赔偿损失，被告同意解除合同并尽快办理退款，但经原告多次至售楼处催款，被告均以公司暂时没钱为由拒不退款。根据双方签订的合同第六条第6款的约定：“甲乙双方商定，若在2019年12月31日之前，无论任何原因造成甲方未能将相关产权登记手续和房地产权属证书办到乙方名下，甲方退还乙方已付房款并按已付房款的8％赔偿乙方损失，双方合同解除”。因此被告除向原告退还认筹金并支付利息以外，还应赔偿已付房款的8％即21612.88元。请法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。                万鑫公司缺席，也未提交书面答辩意见。                高亚霞围绕其诉讼请求依法向法庭提交了以下证据：证据一、万海国际商业广场商铺认购合同（高亚霞与万鑫公司签订）；证据二、万海国际商业广场商铺认购合同（高亚霞与万鑫公司签订），共同证明：原告于2017年12月16日与被告签订认购合同，合同内容与案外人高亚霞与被告签署的认购合同版本一致。其中：合同第六条第6款约定，甲乙双方商定，若在2019年12月31日之前，无论任何原因造成甲方未能将相关产权登记手续和房地产权属证书办到乙方名下，甲方退还乙方已付房款并按已付房款的8％赔偿乙方损失，双方合同解除；证据三、收据；证据四、银行付款凭证，共同证明：2017年12月6日，原告向被告支付了商铺认筹金10000元。2017年12月16日，原告向被告支付商铺认筹金260161元。综上，原告共向被告支付商铺认筹金270161元；证据五、退房申请、退款表单，证明：2019年12月23日，原告与被告办理退款手续，原告已提交退房申请及退款表单，确认原告于2017年12月6日购买万宁市万海国际商业广场铺面1套，铺号A-20，面积48.2平方米，已付房款270161元，被告应退还房款270161元。                万鑫公司未出庭对原告提交的上述证据进行质证。                本院经审查核对认为，原告提交的上述证据一至证据四内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。                万鑫公司未向法庭提供证据。                根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定本案事实如下：2017年12月16日，原告高亚霞（乙方）与被告万鑫公司（甲方）签订《万海国际商业广场商铺认购合同》（以下简称《合同》），合同约定：高亚霞认购万鑫公司开发建设的于万宁市万城镇望海大道北侧万海国际商业广场（以下简称涉案项目）的A-20号房（以下简称涉案房屋）；甲方具备预售条件后报海南省万宁市房屋管理局备案；认购房屋面积为48.2平方米，总价款为人民币270161元；房屋用途为商业；出卖人（被告）应当在2018年12月31日前，依照国家和人民政府有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；甲乙双方商定，若在2019年12月31日之前，无论任何原因造成甲方未能将相关产权登记手续和房地产权属证书办到乙方名下，甲方退还乙方已付房款并按已付房款的8％赔偿乙方损失，双方合同解除。合同还约定了其他事项。合同签订后，高亚霞约定于2017年12月6日向万鑫公司支付购房款10000元，于2017年12月16日向万鑫公司支付购房款260161元，高亚霞两次向被告支付购房款共计270161元。涉案项目在起诉前未取得商品房预售许可证，也未动工建设。                本院认为，关于本案的定性问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，高亚霞与万鑫公司双方签订的《合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，被告也按约定收取了高亚霞的购房款，故双方之间签订的《合同》应当认定为商品房买卖合同，本案应当认定为商品房预售合同关系。立案时确定的案由为房屋预约合同纠纷不准确，予以纠正。本案的焦点问题是：1、《合同》是否有效；2、被告万鑫公司应否向高亚霞返还购房款270161元并支付相应利息；3、被告应否向高亚霞赔偿损失21612.88元。                一、关于《合同》是否有效的问题。依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，涉案项目在起诉前未取得商品房预售许可证，被告万鑫公司与原告高亚霞签订的《合同》应为无效合同。                二、关于被告万鑫公司应否向高亚霞返还购房款270161元并支付相应利息的问题。第一，返还购房款问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案中，高亚霞与被告万鑫公司签订的《合同》无效，被告万鑫公司因该合同取得了高亚霞支付的购房款270161元，万鑫公司应向高亚霞返还购房款270161元，因此，高亚霞要求万鑫公司向其返还购房款270161元，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，支付购房款的相应利息问题。根据上述法条的规定，购房款的利息属于当事人因《合同》无效所造成的购房款被占用的损失，应由过错一方承担责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高亚霞在与万鑫公司签订《合同》时，已了解到涉案项目没有取得商品房预售许可证，仍然与万鑫公司签订该无效的《合同》，存在过错。而万鑫公司明知自己尚未取得商品房预售许可证而与高亚霞签订《合同》，也存在过错。故此，合同双方应承担相应的过错责任，本院酌定高亚霞与万鑫公司双方各承担50％的责任。高亚霞于2017年12月6日向万鑫公司支付购房款10000元，于2017年12月16日向万鑫公司支付购房款260161元，其利息损失为：利息以10000元为本金，自2017年12月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2019年8月19日；以260161元为本金，自2017年12月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2019年8月19日止；以270161元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至被告实际付清购房款之日止。综上，万鑫公司应向高亚霞支付上述购房款的利息损失的50％。高亚霞要求万鑫公司向其全额支付上述购房款的利息损失不合理，其过高部分要求本院不予支持。                三、关于被告应否向高亚霞赔偿损失21612.88元问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，无效合同自始至终无效。本案中，高亚霞与被告签订的购房合同无效，高亚霞仍要求被告依合同约定履行合同义务，承担违约责任，向其支付已付购房款270161元的8％赔偿损失即21612.88元，没有法律依据，本院对其该诉求不予支持。                被告万鑫公司经本院依法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。                综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：                一、海南万鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向高亚霞返还购房款人民币270161元，并支付利息（利息以10000元为本金，自2017年12月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2019年8月19日；以260161元为本金，自2017年12月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2019年8月19日止；以270161元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至被告实际付清购房款之日止）的50％。                二、驳回高亚霞的其他诉讼请求。                如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费人民币5677元（原告已预交），由高亚霞负担423元，海南万鑫房地产开发有限公司负担5254元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判长陈运连            人民陪审员朱威龙            人民陪审员林景红    二〇二一年六月五日            法官助理羊杰智            书记员钟瑶健            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》            第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决