广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37167号原告：广州勤建物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西118号四楼05室。法定代表人：李骏，执行董事。委托诉讼代理人：张旭生、黄刚强，均系广东智洋律师事务所律师。被告：张峻豪，男，1983年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西118号四楼（部位：自编16房）。负责人：张峻豪。被告：广州维度心宿酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路39号3017房。法定代表人：张峻豪。三被告共同委托代理人：李嘉健，广东连越律师事务所律师。原告广州勤建物业管理有限公司（简称勤建物业公司）诉被告张峻豪、广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店（简称维度公司勤建分店）、广州维度心宿酒店管理有限公司（简称维度公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告勤建物业公司的委托代理人张旭生，被告张峻豪及三被告的共同委托代理人李嘉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤建物业公司诉称：2017年12月13日，原告与被告张峻豪签订《物业管理服务协议》，根据协议约定，原告为被告租用的广州市天河区黄埔大道西118号四楼自编16单元提供物业管理服务，该场地实际上由被告维度公司勤建分店在使用。《合同》明确约定了物业管理费以及水电费的收费标准，同时约定了逾期缴费的滞纳金（从逾期之日起至实际支付之日止，每日按应缴纳费用的千分之一计算）。合同签订后，原告一直持续为被告提供优质高效的物业管理服务。但被告张峻豪于2020年5月1日起拖欠物业管理费及水电费，经原告多次发函催收，被告张峻豪均拒不缴纳。被告行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告张峻豪作为合同相对人，理应承担支付物业管理费的义务，被告维度公司勤建分店作为租赁场地的实际使用人，应当与被告张峻豪承担连带责任，而被告维度公司勤建分店并不具备法人资格，所以应由作为本公司的被告维度公司承担连带责任。现原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、三被告共同向原告支付2020年5月1日至2020年10月31日物业管理费92957.74元；2、三被告共同向原告支付水电费36799.11元；3、三被告向原告支付因拖欠物业管理费及水电费所产生的滞纳金（每日按应缴纳费用的千分之一的标准，从逾期之日起至实际支付之日止）；4、三被告共同承担本案全部诉讼费。被告张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司共同辩称：一、张峻豪为设立公司以自己名义对外签订合同，实际享有合同权利及履行合同义务的均为维度公司勤建分店，因此本案中张峻豪不应承担责任，应由维度公司勤建分店、维度公司承担责任。2017年底，张峻豪准备成立维度公司勤建分店并以该分店名义承租涉案物业，与广州市勤建置业有限公司（简称勤建公司）签署《房屋租赁合同》，与勤建物业公司签署《物业管理服务协议》。然而，因为文件准备、审批手续等其他问题，导致维度公司勤建分店无法按照原定时间核准成立，故由张峻豪名义与勤建物业公司签署《物业管理服务协议》承租涉案物业。合同签订后，被维度公司勤建分店名下的“心宿酒店”于2019年5月正式对外营业，由维度公司勤建分店实际履行合同、享有合同的权利，故应由维度公司勤建分店、维度公司承担责任。二、我方已支付管理费押金、水电费押金，勤建物业公司理应予以扣减。1、张峻豪于2017年12月25日向勤建物业公司支付54585元管理费押金，于12月26日支付18195元水电押金。其后，维度公司勤建分店一直依约履行合同，按时足额支付租金、物管费及水电费。直到2020年疫情发生后，我方经营困难，才存在拖欠租金、物管费、水电费的行为。根据合同“乙方缴纳的物业水、电费押金可作抵销拖欠费用用途”的约定，勤建物业公司应以维度公司勤建分店己支付的押金抵扣相关欠款后，再核算剩余未付的物管费、水电费，而不是直接要求我方支付全部的费用。经核算后，我方拖欠的物管费为38372.74元，水电费为18604.11元。2、根据上述情况，勤建物业公司应抵扣押金后再以此为基数计算违约金的金额和时间，因此勤建物业公司关于滞纳金的计算数额有误。三、因为疫情影响，导致我方经营困难，已无法支付员工工资、租金、物管费、水电费等费用。2017年12月底，我方与勤建公司签署《房屋租赁合同》、与勤建物业公司签署《物业管理服务协议》。其后，我方直到2017年9月才装修完毕，装修费高达200多万。2019年4月，我方领取到《特种行业许可证》，这时才开始对外经营。经营半年后，2020年初全国遭受突如其来的“新冠病毒”的肆虐蔓延，党中央、国务院和各级政府高度重视，纷纷启动重大突发公共卫生事件一级响应。面对疫情凶猛，维度公司勤建分店属于酒店行业，更是首当其冲，从2020年2月开始基本上没有客人，2020年3月根据勤建物业公司、政府的要求停业，2020年4月底才重新经营，但此时仍处于疫情阶段，经营面对巨大压力，连公司员工工资都无法及时支付，更不要说每个月的租金、物管费等等。在此艰难情况下，勤建物业公司只是免除2020年3月、4月的一半租金，同时按两年一递增的合同条款增加所有承租人的租金，导致隔壁承租人“渔民新村”也被迫搬离。虽然被维度公司勤建分店仍然坚持支付租金至2020年6月、物管费至2020年4月，但是剩余费用已确实无法偿还，维度公司勤建分店、维度公司己欠债累累，账户余额已用于还债，公司处于破产的缘。我方于2020年与装修工人王洪亮发生装饰装修合同纠纷，天河法院判决我方需要支付4万多的装修费，但是我方确实无法一次性偿还上述债务，导致我方都已被天河法院采取强制执行措施。四、涉案物业已处于勤建物业公司的支配控制范围之内，故我方无需支付2020年9月30日后的物管费、水电费。2020年9月26日，由于维度公司勤建分店拖欠租金、物管费，故勤建物业公司对“心宿酒店”采取全面停电停水措施。2020年9月30日，勤建物业公司向我方发出《解除合同的通知》，载明勤建物业公司于2020年10月9日解除合同，并于2020年10月10日收回涉案物业并另行出租，勤建物业公司依约对该铺内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向勤建物业公司支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等。我方收到上述通知后，由于涉案物业已全面停水停电并已贴上封条、铺上木板，且出入涉案物业都需经过物管控制的出入电子门，故我方己无法在涉案物业进行实际经营，勤建物业公司已收回涉案物业，维度公司勤建分店无需承担2020年9月30日后的租金、物管费、水电费。此外，我方收到上述通知后，已无履行支付拖欠租金、物管费、电费的能力，涉案物业中仍存放包括但不限于中央空调（当时购买价为30多万）、约30部热水器（当时购买价为3000多元／部）、外广告屏（约10多万）等物品，由于均为大件物品，维度公司勤建分店无法自行处置，勤建物业公司也不允许我方自行进入涉案物业，故交由勤建物业公司处置、变卖用于抵债较为合适，因此维度公司勤建分店同意勤建物业公司在《解除合同通知书》上关于店铺里面的东西抵作其他费用的方案，维度公司勤建分店一直等待勤建物业公司处置铺内物品的变卖情况及金额。五、勤建物业公司存在停电停水、不处理污水道等行为，并没有提供完善、良好的服务，故不应收取全额的管理费、水电费。1、维度公司勤建分店是酒店行业，为客人提供住宿、餐饮服务，水电的提供尤其重要。在疫情阶段，维度公司勤建分店配合勤建物业公司工作，尽最大努力提高营业额、按期支付租金，与此同时，勤建物业公司本应共度难关，从而实现双赢。遗憾的是，这不仅没有换来勤建物业公司的理解和支持，勤建物业公司还使用断电方式影响、阻碍维度公司勤建分店的正常经营，导致客人退房、食材腐烂等，从而无法正常经营和没有收入，最终导致我方更没有能力支付租金、物管费、水电费等费用。2、污水道属于勤建物业公司的物业服务范围。维度公司勤建分店于2020年6月收到客户投诉有臭味，经排查发现污水道存在问题，维度公司勤建分店立即向勤建物业公司反映，但是勤建物业公司直到7月才处理完毕。此一个月时间内，污水道的气味严重影响客人入住，导致维度酒店勤建分店收入锐减，勤建物业公司的行为违反《物业服务协议》的相关约定。经审理查明：2017年12月8日，广州市勤建置业有限公司（出租人，简称勤建公司）与张峻豪（承租人）就广州市天河区黄埔大道西118号四楼自编16单元（建筑面积1213平方米，简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年1月1日至2027年12月31日等。2017年12月13日，勤建物业公司（甲方，简称勤建物业公司）与张峻豪（乙方）就涉案房屋签订《物业管理服务协议》，约定：乙方为涉案房屋的租户，甲方为受业主委托的勤建商务大厦物业管理服务企业，甲方的管理服务内容包括供水供电系统、电梯、环境清洁等。物业管理服务费自2018年1月1日起算；物业管理费标准15元/平方米/月，代收电费单价0.8321元/度，代收水费单价4.72元/吨。乙方须在每月5日前向甲方支付完本月的管理费及上月水电费及分摊费，甲方收到费用后须向乙方开具等额的有效发票。乙方逾期缴纳应付款项的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳费用的千分之一缴交滞纳金；对超过一个月未交纳应缴费用且经书面提醒无效，甲方有权采取一切合理、适当措施，包括张贴公告、停止供应水电等，同时可禁止乙方或其授权人士使用公共设施及享用有关的公众服务，乃至采取法律行为直至应付费用付清为止；乙方交纳的物业水电费押金可作抵销拖欠费用用途；甲方采取上述行动造成的损失，由乙方自行承担。本协议有效期从2018年1月1日至2020年12月31日止等。上述合同签订后，张峻豪向勤建物业公司支付管理费押金54585元、水电押金18191元。2020年11月4日，本院立案受理本案。勤建物业公司举证其曾在诉前向维度公司勤建分店、张峻豪发函催款，张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司对该事实无异议。其中落款时间2020年8月31日的《律师函》载明：贵方拖欠2020年5月至8月物业管理费56567.74元，2020年5月至7月水电费25001.7元。勤建物业公司分别制作涉案房屋的《管理费及滞纳金明细表》、《水电费及滞纳金明细表》。其中《管理费及滞纳金明细表》载明：2020年5月欠付管理费1982.74元，滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间2020年5月6日；2020年6月至10月期间管理费18195元/月，滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；欠付管理费本金合计92957.72元。《水电费及滞纳金明细表》载明：2020年5月欠付水电费6837.07元，滞纳金滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；2020年6月欠付水电费8137.36元，滞纳金滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；2020年7月欠付水电费10027.27元，滞纳金滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；2020年8月欠付水电费9851.32元，滞纳金滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；2020年9月欠付水电费1946.09元，滞纳金滞纳金标准1‰/日，滞纳金起算时间当月6日；欠付水电费本金合计36799.11元。关于张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司主张的勤建物业公司对涉案房屋停电一事，张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司提供：张峻豪与勤建物业公司工作人员陈小姐的微信聊天记录。其中载明：2019年8月11日“勤建物业–陈小姐”称“已通知开电，你记得尽快交费吧”。对此，勤建物业公司质证表示：对该证据的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，我方从未采取停电措施等。关于张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司主张的勤建物业公司未尽物业管理职责，对污水道清理不及时一事，张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司提供张峻豪与勤建物业公司的物业经理莫主任的微信聊天记录截图。其中载明：张峻豪在2020年6月3日至7月1日期间多次与“勤建物业–莫主任”微信通话。对此，勤建物业公司质证表示：对该证据的真实性、合法性无异议，仅能证明双方微信沟通记录，但无法显示沟通内容，无法证明张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司的主张。张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司另提供落款时间2020年9月30日、落款人勤建公司向张峻豪、维度公司勤建分店作出的《关于解除合同的通知》。该通知载明：我方与你方于2017年12月8日签订关于涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，由勤建物业公司向你方提供物业管理服务；你方至今仍未缴交2020年7月至9月租金、违约金及2020年5月至9月的管理费、水电费，现通知于2020年10月9日解除前述合同，我方将于2020年10月10日收回涉案房屋另行出租；我方依约对房内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应付租金、物业管理费、违约金等。对此，勤建物业公司质证表示：对该证据的真实性、合法性无异议，由于被告长期拖欠物业管理费，导致我方无奈解除合同，但在发出解除通知后我方并未立即收回涉案房屋，被告于2020年10月才完全撤场，因此被告对2020年10月的管理费、水电费等费用仍应支付。庭审中张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司表示：勤建物业公司主张的滞纳金标准过高。另查明，关于涉案房屋的租赁合同纠纷，在勤建物业公司提起本案诉讼的同时，出租方勤建公司另案向本院提起（2020）粤0106民初37166号案，勤建公司起诉要求张峻豪、维度公司勤建分店、维度公司支付2020年7月1日至2020年10月9日期间租金及2020年10月10日至房屋收回之日期间的占用费等。2021年6月3日本院作出（2020）粤0106民初37166号民事判决，一审判令：维度公司勤建分店向勤建公司支付2020年7月1日至2020年10月9日期间租金323287.24元及违约金，维度公司勤建分店向勤建公司支付2020年10月10日至2021年4月15日期间占用费169206.46元，维度公司对维度公司勤建分店上述债务承担补充清偿责任等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于勤建物业公司第一项、第二项诉请，一方面，张峻豪作为合同相对方及付款义务人，未举证证实其清偿了2020年5月至10月期间的物业管理费及2020年5月至9月的水电费，且亦无据充分证据证实其不付上述期间的上述费用具有充分合法的理据，张峻豪也未举证其在2020年10月31日前交还了涉案房屋给出租方，依法应承担举证不能的法律后果。另一方面，勤建物业公司主张的相关费用具体明确，张峻豪对相关金额亦无提出具体异议。因此，本院对勤建物业公司要求张峻豪支付2020年5月至10月期间的物业管理费合计92957.74元及2020年5月至9月期间的水电费合计36799.11元的诉请予以支持。关于勤建物业公司第三项诉请。勤建物业公司主张的滞纳金实为逾期付款违约金。从审理情况看，本案为因疫情引发的欠费纠纷，且张峻豪也提出勤建物业公司主张的逾期付款违约金标准过高，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金的起止时间分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。本案没有证据表明在合同履行过程中勤建物业公司、张峻豪双方对《物业管理服务协议》的合同主体进行过变更，因此本院对勤建物业公司要求维度公司勤建分店、维度公司一并承责的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张峻豪支付原告广州勤建物业管理有限公司关于广州市天河区黄埔大道西118号四楼自编16单元2020年5月至10月期间的物业管理费合计92957.74元。自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张峻豪支付原告广州勤建物业管理有限公司关于上述房屋2020年5月至9月期间的水电费合计36799.11元。自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张峻豪支付原告广州勤建物业管理有限公司关于上述物业管理费、水电费的逾期付款违约金[分别以当月欠费为本金（其中2020年5月管理费1982.74元，2020年6月至10月期间管理费18195元/月；2020年5月水电费6837.07元，2020年6月水电费8137.36元，2020年7月水电费10027.27元，2020年8月水电费9851.32元，2020年9月水电费1946.09元），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限]。四、驳回原告广州勤建物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3290元，由原告广州勤建物业管理有限公司负担300，被告张峻豪负担2990元。财产保全费1240元，由被告张峻豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  叶少冰人民陪审员  王琼锋二〇二一年六月二十九日书 记 员  庞慧明陈世彬