江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终987号上诉人（原审被告）：郭琳，女，1973年9月20日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被上诉人（原审原告）：江西日新物业管理有限公司上饶分公司，住所地江西省上饶市经济技术开发区旭日片区，统一社会信用代码91361100314663165X。负责人：郑慧珊，该公司经理。委托诉讼代理人：应榴，江西尚饶律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周善和，江西尚饶律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人郭琳因与被上诉人江西日新物业管理有限公司上饶分公司（以下简称“日新物业”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2021）赣1102民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郭琳上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项；2.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.二审诉讼费由被上诉人日新物业承担。事实和理由：一、原审判决在被告辩称部分篡改了部分上诉人的真实意思表示，影响了本案的公正判决。原审判决在被告辩称部分写明，上诉人表达了“也就是说车位使用费、服务费已经含1.8元/月/建筑平方米的物业费里了”。但上诉人的真实意思表达是：根据2014年《商品房买卖合同》附件五《前期物业管理服务》的约定，日新物业和博能开发商签订的物业服务费是：高层1.8元/月/建筑平方米的物业服务费，物业服务内容明确包含了地面及地下的车位服务费。也就是说上诉人只要交了1.8元/月/建筑平方米的物业服务费，地面及地下的车位服务费也就交了。二、原审法院认定事实不清，故导致适用法律错误，枉法裁判。1.上诉人认为，2014年3月11日《前期物业服务合同》对上诉人有约束力，2017年9月25日《前期物业服务补充合同》对上诉人没有约束力，日新物业无权以原告的资格，要求上诉人履行义务。根据《国务院物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《江西省上饶市物业管理条例》的相关规定，可以得出：《前期物业服务合同》，《临时管理规约》，是要在商品房销售前，开发商依法选定物业服务公司签订物业合同，并且要在商品房买卖合同中体现前期物业合同的内容，并经商品房买受人书面确认签字，这样的前期物业合同，才能对物业买受人有约束力。上诉人认为日新物业与博能开发商签订的《前期物业服务合同补充协议》对上诉人没有约束力，日新物业无权以原告的身份向上诉人主张收取地下车位每个每月80元的车位服务费。2.一审法院认定上诉人与博能开发商签订的《商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》约定1.8元/月/建筑平方米的物业服务收费不含车位服务费，属无视合同约定，认定错误。日新物业在物业服务内容中明确了地面地下车位服务已经是包含在物业管理服务内容里，所以高层住宅1.8元/月/建筑平方米的物业服务费自然也包含了车位服务费。本案中，上诉人已经交清了1.8元的物业费，日新物业要求上诉人支付2020年6月1日至12月31日期间地下车位服务费1,120元，属擅自提高收费标准，重复收费。一审法院仅凭附件五《前期物业管理》约定了，室内车位使用费按政府批准收取以及《地下停车位使用权转让协议》约定了缴纳车位使用服务费，就无视附件五的服务内容包含了车位服务。由于事实认定不清，导致一审法院作出了错误的判决。3.一审认为《地下停车位使用权转让协议》第四款第1项：乙方必须向甲方委托的日新物业缴纳车位使用服务费，收费标准见日新物业服务的规定，就是见《前期物业服务合同补充协议》的收费规定。上诉人认为与事实不符，上诉人在签订《地下停车位使用权转让协议》时，根本不知道有补充协议的存在，上诉人理解的见日新物业的规定就是《商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。上诉人郭琳二审当庭补充上诉理由：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。根据该条的规定，非经营性车场车库，也就是说车位使用费、服务费已经包含在每个月1.8元的物业管理费中。被上诉人日新物业答辩称，1、被答辩人诉请撤销原审判决第一项即“被答辩人郭琳于本判决生效之日起十日内支付答辩人日新物业2020年6月1日至12月31日期间地下车位服务费1,120元”没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2.被答辩人在其上诉状第二条阐述的“上诉人认为：2014年3月11日《前期物业服务合同》对上诉人有约束力，2017年9月25日《前期物业服务补充合同》对上诉人没有约束力”没有事实基础，也没有法律依据。日新物业向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2020年6月1日至8月31日期间地下车位服务费480元；2.依法判令被告立即停止损害原告及其工作人员名誉，责令被告当面及在业主群中向原告及其工作人员赔礼道歉；3.本案受理费由被告承担。原告当庭将第1项诉讼请求变更为：依法判令被告支付2020年6月1日至12月31日期间地下车位服务费1,120元（80元/车位，一共两个车位）。一审法院认定事实：被告郭琳于2014年11月6日与博能公司签订了《商品房买卖合同》，郭琳购买了博能公司开发的博能·信江府小区35栋1单元1401号房，该商品房建筑面积为195.57平方米。商品房买卖合同附件五《前期物业管理服务》中约定：前期物业管理服务由选聘的日新物业提供；前期物业管理服务内容：（1）房屋共用部位的维护和管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）环境卫生：住宅公共楼道、小区公共场所、会所及地下车库等；（4）保安；（5）交通秩序与车辆停放；物业服务收费标准：高层物业服务收费标准：1.8元／月·建筑平方米（含电梯运行费），露天车位使用费、室内车位使用费按政府部门批准的标准收取。2019年10月28日，被告郭琳作为乙方与作为甲方的博能公司签订了两份《地下停车位使用权转让协议》，协议约定每个车位使用权转让费为72,000元，另约定：除使用权转让费外，乙方另须向甲方委托的日新物业缴纳车位使用服务费，2019年7月1日至2019年12月31日车位使用服务收费标准暂定70元／月·个，2020年1月1日至2020年12月31日车位使用服务费收费标准暂定80元／月·个。被告郭琳支付了144,000元使用权转让费后取得了地下停车位A59、60两个停车位的使用权，并自2019年初开始使用该车位。2014年3月12日，博能公司与日新物业签订了《前期物业服务合同》，由日新物业对博能·信江府住宅小区提供前期物业管理服务，该合同第七条约定：委托管理期限自本合同签订之日起至小区依法成立业主大会后选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同生效时止；第十条服务费用约定：高层住宅公共性服务收费标准为1.6元／月·建筑平方米，另电梯运行费0.2元／月·建筑平方米。2017年9月25日，博能公司作为甲方与作为乙方的日新物业签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：一、甲方将地下停车场交由乙方提供物业服务；二、乙方为地下停车场提供设施维护、环境卫生和车辆停放秩序维护服务；三、服务期限：自签订之日起至业委会成立之日止；四、车位使用服务收费办法及收费标准：1.车位自交付之日起，车位使用人向乙方交纳车位使用服务费；2.车位使用服务收费标准为：2019年12月31日前，70元／月／个；2020年1月1日起，80元／月／个；3.因市场物价指数上涨，甲乙双方就车位使用费可进行相应的上调。被告郭琳于2019年3月14日按每平方米1.8元的标准已缴纳了信江府小区35栋1单元1401号至2019年12月31日止的住宅物业费4,224.36元（以195.57平方米、1.8元／建筑平方米·月按每月352.03元标准收取）。并以此标准已缴纳了2020年1月1日至2022年3月1日止信江府小区35栋1单元1401号商品房的物业服务费。现就地下车位物业服务费的缴纳问题，原告向本院提起本案诉讼。另查明，因物业服务的问题，被告郭琳在业主微信群中有过“草包物业负责人”“物业是老虎”等文字表述。再查明，博能·信江府小区至起诉时止未成立业主委员会，亦未成立物业管理委员会。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，博能公司选聘了原告进行前期物业服务，在博能信江府小区至原告起诉时没有成立业主委员会，依照法律规定及合同约定，前期物业管理服务合同对原、被告具有约束力，原告与博能公司签订了《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》，被告认为该两份协议其不知晓或其不是合同相对人，该两份协议对其没有约束力的抗辩意见一审法院不予支持；被告认为原告系重复收费，其认为地下车位的物业服务费已包含在其按1.8元／月·建筑平方米的标准已缴纳的高层住宅物业费中，对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》附件五中约定了高层住宅的物业服务费的收取按1.8元／月·建筑平方米的标准收取，另还约定了室内车位使用费按政府部门批准的标准收取，在被告与博能公司签订的两份《地下停车位使用权转让协议》也约定了业主另须向博能公司委托的日新物业缴纳车位使用服务费，2020年1月1日至2020年12月31日车位使用服务费收费标准暂定80元／月／个。被告缴清了高层住宅的物业服务费用，但未缴纳地下停车位的物业服务费用，故本院对原告要求被告缴纳地下停车位物业服务费用的诉讼请求予以支持。另就原告认为被告侵害了其名誉权的问题，一审法院认为，名誉权是指公民或法人对自己在社会生活中所获得的社会评价即自己的名誉，依法享有的不可侵犯的权利。是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错予以认定。根据查明的事实，被告郭琳在业主微信群中使用的言语虽有不当，但原告提交的证据不足以证明被告的行为导致其社会评价降低，故一审法院对原告的第2项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告郭琳于本判决生效之日起十日内支付原告江西日新物业管理有限公司上饶分公司2020年6月1日至12月31日期间地下车位服务费1,120元；二、驳回原告江西日新物业管理有限公司上饶分公司其他诉讼请求。二审期间，上诉人郭琳与被上诉人日新物业均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、日新物业与博能公司签订的《前期物业服务合同补充协议》对上诉人郭琳是否具有约束力？二、上诉人郭琳是否应支付地下车位服务费？关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，博能公司与日新物业签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》均是案涉博能信江府小区在没有成立业主委员会时建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，在物业小区成立业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，上诉人作为业主应当接受前期物业服务合同包括补充合同的约束。上诉人郭琳提出根据相关法律规定，《前期物业服务合同》应在商品房销售前，开发商依法选定物业服务公司签订物业合同，并且要在商品房买卖合同中体现前期物业的内容，并经商品房买受人书面确认签字，才能对物业买受人有约束力的上诉理由。本院认为，根据上诉人提出的国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并非上诉人所说的必须在商品房销售前就必须签订前期物业服务合同。又根据上诉人提出的国务院《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，上诉人与博能公司签订的《地下车位使用权转让协议》中包含了关于车位使用费的《前期物业服务合同补充协议》中约定的内容，建设单位已履行了向车位买受人的告知义务，故本案的《前期物业服务合同补充协议》应对上诉人郭琳具有约束力，上诉人提出《前期物业服务合同补充协议》对其不具有效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，首先，在上诉人与博能公司签订的《商品房买卖合同》附件五中明确约定，上诉人除支付住宅物业服务费外，还需支付对应的相关物业服务费包括室内车位使用费，室内车位使用费按政府部门批准的标准收取。其次，2017年9月22日，博能公司与日新物业签订了《前期物业服务合同补充协议》，约定2020年1月1日起按80元/月/个车位收取车位使用服务费。2019年10月28日，博能公司依据该补充协议与上诉人签订《地下停车位使用权转让协议》，该协议第四条第二款明确约定了“2019年7月1日至2019年12月31日车位使用服务收费标准暂定70元/月/个车位；2020年1月1日至2020年12月31日车位使用服务收费标准暂定80元/月/个车位”。该协议的签订，可视为博能公司已履行了《前期物业服务合同补充协议》中关于地下车位服务费的告知义务，并对收费标准作了明确阐明。上诉人对该协议的真实性没有异议，但提出该协议为受欺骗所签，由于上诉人未提供相关证据予以证明，本院对该理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同双方当事人都应按合同约定履行义务，故本案上诉人应根据双方签订的合同约定向被上诉人缴纳地下车位服务费，上诉人提出其不应缴纳地下车位服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人郭琳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭琳负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 徐迎风审判员 余林娣二〇二一年六月二十五日书记员 程建军