北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5687号原告:中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行,住所地北京市北京经济技术开发区中和街**。负责人:丁大勇，行长。委托诉讼代理人：黄军会，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文玥，北京市德润律师事务所律师。被告:陶金香,女,1961年6月12日出生,汉族，户籍地北京市大兴区。被告：刘银山,男,1962年10月23日出生,汉族，户籍地北京市大兴区。原告中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行（以下简称：农行经开分行）与被告陶金香、被告刘银山金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行经开分行的委托代理人黄军会、孙文玥、被告陶金香到庭参加诉讼。被告刘银山经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行经开分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令陶金香偿还农行经开分行剩余借款本金261440.67元,并支付截至2020年11月24日的应付未付利息5328.04元、罚息7581.15元、复利197.36元,以上四项合计274547.22元，以及自2020年11月25日起至该笔借款全部清偿之日止的利息、罚息、复利(按双方签订的借款合同约定标准计算);2、请求人民法院判令农行经开分行对两被告位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院26号楼12层1503房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、由两被告承担本案的诉讼费用(包括案件受理费、保全费、公告费等)。事实与理由：2011年3月21日，陶金香向农行经开分行申请贷款,用于购买北京和裕房地产开发有限公司开发的位于北京经济技术开发区北侧绿化带C-8#办公楼12层1503商品房屋，并与其配偶刘银山共同出具《同意抵押承诺书》。2011年7月15日，农行经开分行出具《贷款审批通知书》，同意为被告发放个人一手住房贷款，贷款金额人民币2760000.00元，期限9年。2011年8月29日，农行经开分行与陶金香签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：11020520110007153；以下简称“借款合同”），合同约定：（1）借款金额为人民币2760000.00元；（2）借款执行利率为以借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%；（3）还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；（4）借款期限为108个月；（5）借款担保方式为阶段性保证加抵押担保。由售房人北京和裕房地产开发有限公司作为阶段性保证人，以被告所购的北京经济技术开发区北侧绿化带C-8#办公楼12层1503房屋作为抵押担保。2011年8月29日，农行经开分行将贷款人民币2760000.00元汇入被告指定的收款账户，即售房人北京和裕房地产开发有限公司账户。农行经开分行同日出具的《贷款发放通知单》载明，被告贷款人民币2760000.00元，借款日期为2011年8月29日，到期日期为2020年8月28日；按月还款，每月29日为还款日，还款账号为×××；正常执行利率为7.75500%，逾期执行利率为11.63250%。2014年7月8日，原、被告完成了针对上述房屋的抵押权登记，农行经开分行作为抵押权人取得《房屋他项权利证书》（X京房他证开字第0121**）。原、被告双方签订的借款合同10.2.1条约定，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款合同12.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同12.2条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款合同12.3条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。自2020年1月始，陶金香未依约还款。截至2020年11月24日的贷款账户显示，被告剩余借款本金261440.67元、应付未付利息5328.04元、罚息7,581.15元、复利197.36元，以上四项合计人民币274547.22元。农行经开分行对被告多次催讨未果。现诉至人民法院，恳请贵院判如所请。陶金香辩称，我同意支付本金，但是利息、罚息、复利请求法院调整。我尽量还款。刘银山未到庭应诉，刘银山提交书面答辩状，载明刘银山与陶金香于2017年协议离婚，对其名下房屋、债务、收益均与刘银山无关。另有中信公证处对该房屋进行了归属归陶金香所有（坐落于北京经济技术开发区文化园西路**院**楼****，X京房权证开字第XXXX号的房产一套）归陶金香所有，特此证明。农行经开分行执意要刘银山，刘银山的诉求是拍卖该房屋第一时间赔偿农行经开分行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月21日，陶金香、刘银山共同签署《中国农业银行北京市分行个人房地产贷款申请表》，向农行经开支行申请贷款,金额为276万元，用于购买北京经济技术开发区北侧绿化带C-8#办公楼12层1503房产。同日，陶金香与刘银山在《同意抵押承诺书》上签字，同意将上述房产作为本案借款的抵押物。陶金香、刘银山签字予以确认。2011年8月29日，农行经开支行与被告陶金香签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：11020520110007153），被告陶金香为借款人和抵押人，该合同约定：借款金额为276万元；借款用于购买房产，购买房产位于北京经济技术开发区北侧绿化带C-8#办公楼12层1503；房屋建筑面积为250.5平方米，购房总价5521020元，借款人的购房合同编号为Y1148644；借款期限为2011年8月29日至2020年8月28日；借款利率为浮动利率：在基准利率基础上上浮10%。本合同的还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应月（末月的20日/借款发放日对应日）。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之五收取违约金。在本合同履行期内，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，贷款人无需通知借款人、保证人或抵押人即有权按调整后的规定执行。借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为本合同借款执行利率基础上上浮百分之五十，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之一百。未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人违反本合同8.4约定，贷款人有权自借款发放之日起对全部借款计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到账之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押。有本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。借款人以本合同第三十二条项下所述房产（房屋地址：北京经济技术开发区北侧绿化带C-8#办公楼12层1503）做抵押。抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。陶金香在合同尾部借款人及抵押人处签字确认。2011年8月29日，上述购房担保借款合同签订后，农行经开支行出具贷款发放通知单，载明：借款日期2011-08-29，到期日期2020-08-28，借款本金276万元，还款方式为等额本息还款，还款周期一个月，还款类型为对日还款，还款日为29，正常利率浮动方式浮比，正常执行利率为7.755，逾期利率执行方式执行利率上浮比，逾期执行利率11.6325。同日，农行经开支行向陶金香指定收款人账户依约发放贷款276万元。截至2020年11月24日，农行经开支行系统截图显示，陶金香尚欠本金261440.67元,正常息应收息5328.04元、罚息7581.15元、复利197.36元。2014年7月8日，农行经开支行就所有权人为陶金香的北京经济技术开发区文化园西路8号院26号楼12层1503办理抵押权登记，取得证号为X京房房他证开字第0121**屋他项权证。2020年12月31日，中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行名称变更为中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行。刘银山提交离婚证复印件以证明刘银山与陶金香离婚，陶金香予以认可。刘银山提交离婚协议书复印件一份，其上载明“刘银山与陶金香财产分割，婚内共同拥有一套楼房，坐落于北，坐落于北京经济开发区大雄城市花园秋盛居**楼F503金香所有。债务：该房有贷款抵押，由女方陶金香负责偿还。”后2019年8月15日刘银山与陶金香对上述财产分割事项申请公证，北京市中信公证处出具的（2019）京中信内民证字08557号公证书对上述协议书予以确认。陶金香对上述离婚及公证书事项予以认可。本院认为，个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人均应全面履行各自义务。农行经开分行依约向陶金香发放了贷款，陶金香应当依约还款，现陶金香未依约如期还款，应当承担违约责任，偿还借款本金及合理部分的利息、罚息、复利。陶金香抗辩利息、罚息、复利标准过高，本院以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错等因素，酌定为对于利息、罚息、复利依据双方签订的个人购房担保借款合同约定的标准计算，但利息、罚息、复利的总和以不超过年利率24%为限。由于个人房地产贷款申请表和个人购房担保借款合同均约定以陶金香所购买的北京经济技术开发区文化园西路8号院26号楼12层1503号房屋对借款进行抵押担保，刘银山亦在同意抵押承诺书中签字确认，同时，刘银山提交离婚协议书及公证书表明刘银山认可上述房产归陶金香一人所有，且农行经开分行依法办理了抵押权登记并取得他项权证，故农行经开分行就陶金香所有的北京经济技术开发区文化园西路8号院26号楼12层1503房屋享有抵押权。因此，农行经开分行请求确认其对陶金香名下的上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、陶金香于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行借款本金261440.67元,并支付截至2020年11月24日的应付未付利息5328.04元、罚息7581.15元、复利197.36元以及自2020年11月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按照编号为11020520110007153的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计算，上述利息、罚息、复利的总和以不超过年利率24%为限）；二、如陶金香未履行上述第一项债务，则中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行对陶金香名下的北京经济技术开发区文化园西路8号院26号楼12层1503房屋（房屋所有权证号：X京房权证开字第**；他项权证号：X京：X京房他证开字第**或者以拍卖、变卖所得价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权；三、驳回中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2709元，由陶金香负担（于本判决生效后七日内交纳）；保全费1893元，由陶金香负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京金融法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  赵 雪二〇二一年六月一日法官助理  邵 慧书 记 员  常温馨