北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8268号原告：崔朝阳，女，1973年3月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：黄显勇（系崔朝阳之夫），1970年1月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京国信创展置业有限公司，住所地北京市大兴区春和路39号院3号楼4层2509。法定代表人：张万海，执行董事。委托诉讼代理人：周凯，男，北京国信创展置业有限公司职员。原告崔朝阳与被告北京国信创展置业有限公司（以下简称国信创展公司）合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔朝阳及其委托诉讼代理人黄显勇，国信创展公司的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔朝阳向本院提出诉讼请求：1、判令崔朝阳与国信创展公司签订的《招商合同》无效；2、判令国信创展公司偿还崔朝阳招商款599700元；3、判令国信创展公司按照年利率12%赔偿崔朝阳自支付招商款之日起的利息损失；4、诉讼费由国信创展公司承担。事实和理由：2017年3月20日，崔朝阳与国信创展公司签订合同编号为ZSHTC-810号的《招商合同》，约定国信创展公司将南现代城项目中的C座楼号8层C810号招商给崔朝阳使用，崔朝阳支付609700元作为招商款，招商标的建筑面积为46.9平方米，国信创展公司承诺于2018年12月31日将招商标的交付给崔朝阳。上述合同签订后，崔朝阳向国信创展公司支付招商款609700元。但《招商合同》约定的交房期限届满后，国信创展公司未如约交付房屋。迄今为止，涉案项目仍然处于停工状态。经查，国信创展公司所谓的南现代城项目真实项目名称为大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目，此项目为工业用地性质，该项目房屋不可上市交易、不能分割销售或以以租代售方式对外出售。崔朝阳认为双方签订的《招商合同》属于无效合同，国信创展公司应立即偿还招商款并支付利息损失。为维护崔朝阳的合法权益，特诉至法院。被告国信创展公司辩称，不同意崔朝阳的诉讼请求。国信创展公司同意解除《招商合同》，不认可《招商合同》无效。国信创展公司同意退还招商款，但应退还的金额应为599700元。利息不同意按照年利率12%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，国信创展公司（甲方）与崔朝阳（乙方）签订合同编号为ZSHTC-810号的《招商合同》。双方约定：第一条招商标的，1.01甲方将其投资开发的“南现代城”项目中C座楼号8层C810号招商给乙方使用。1.02甲乙双方确认，招商标的的面积（建筑面积）为46.9平方米。本合同项下的相关款项、物业管理费或其他根据该招商面积计算的款项均以本款规定的招商面积为基数。1.03乙方在此不可撤销的声明、乙方在签署本合同前已确认过招商标的的面积。甲、乙双方在此同意并确认，即使上述1.02款规定的招商面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对招商标的的各种面积的算法进行比较，仍以本合同列明的招商面积为准，双方不对本合同项的招商款项、物业管理费或其他以招商面积为基数计算的任何款项做调整。……第二条招商用途，招商标的的用途：不违反国家相关政策及法律、法规。第三条招商期限，本合同项下的招商期限为20年，为了维护乙方的利益，20年后的标的使用年限依据土地使用年限赠送给乙方使用，土地使用期限全部到期后按国家相关政策执行。第四条招商款项及支付，4.01双方确认本合同项下的招商款项按招商面积计算，招商款项总额609700元。4.02本合同项下的招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付。4.03本合同项下的款项由乙方以现金或支票支付予甲方，或以自动转账方式分别存下列甲方指定的银行账户：……第五条物业管理费，5.01甲方或其依法选聘的物业管理公司为乙方招商标的提供物业管理服务，物业服务价格今后按招商标的周边相同使用性质楼宇的物业服务标准收取。……5.02物业管理费按年度收取……第六条公共设施费用，6.01乙方须按照甲方规定支付招商标的水、电、暖及其他公共设施开支费用（统称为公共设施费用）及有关的保险金，而有关上述公共设施项目的安排与供应，由乙方自行向有关部门及其他机构申请（如适用），所有开支一概由乙方支付。……第七条招商标的交付，7.01甲方定于2018年12月31日前将招商标的交付乙方，乙方应于甲方通知的交付日期办理交接手续。7.02招商标的交付标准：以乙方提出装修方案布局为准，招商标的的具体建筑结构及附属设施等状况已于本合同签署前经甲乙双方确认。……第八条招商标的的修缮，8.01甲方负责对大厦的公共区域及招商标的的主体结构的维修和保养，并承担招商标的内原由甲方提供的包括消防设施、供水设施、供电设施在内的设施、设备的大修和更新，并承担因此发生的全部费用，但乙方应承担由于乙方的过错、过失和/或疏忽行为对大厦和/或招商标的造成的损失损坏的赔偿责任。……第十一条合同的解除和终止，11.01出现下列任一情形时，本合同终止，双方互不承担责任：（1）招商标的的占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）招商标的因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（3）招商标的因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（4）因不可抗力致使招商标的及其附属设施、设备损坏，本合同不能履行的。双方确认，出现前述第（1）（2）（3）种情形导致本合同终止时，国家和地方有关招商标的的补偿费用归乙方所有。……第十二条违约责任……第十五条适用法律和争议的解决……。2017年10月19日，崔朝阳向国信创展公司支付10万元。2017年11月3日，崔朝阳向国信创展公司支付509700元，合计共支付609700元。当日，国信创展公司向崔朝阳开具609700元收据一张，该收据加盖国信创展公司财务专用章。2017年11月6日，国信创展公司向崔朝阳退还1万元。另查，涉案项目土地性质为工业用地。再查，涉案项目房屋尚未竣工。庭审中，国信创展公司认可涉案项目房屋未取得房屋预售许可证。本院认为，本案的首要争议焦点为涉案《招商合同》的性质及效力。本院认为，涉案《招商合同》中“招商期限为20年、20年后的标的使用年限依据土地使用年限赠送给乙方使用、土地使用期限全部到期后按国家政策执行”、“招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付”、“标的被征用或拆迁，相应补偿费用归乙方所有”等约定明显属于买卖范畴约定。另，该《招商合同》亦涵盖有当事人名称和住所、涉案房屋基本状况、涉案房屋的招商价款确定方式及总价款、付款方式及付款时间、交付日期、交付标准、面积争议的处理方式、公共设施的修缮、解决争议的办法、违约责任等事项，具备了商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容。结合国信创展公司按照约定收受全部价款、合同签订之时涉案房屋尚未建成等事实，本院认定涉案《招商合同》实质上为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，截止辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，故双方之间签订的涉案《招商合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方之间签订的《招商合同》无效，故国信创展公司应当将其因涉案房屋买卖取得的599700元购房款返还给崔朝阳。国信创展公司将未取得房屋预售许可证明的涉案房屋以招商名义出售给崔朝阳，其对涉案《招商合同》的无效存在过错，故其应当赔偿崔朝阳因涉案《招商合同》无效而遭受的损失。故，对于崔朝阳主张的经济损失，应予以支持，具体计算标准应以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自支付之日起计算至实际返还之日止。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、崔朝阳与北京国信创展置业有限公司签订的编号为ZSHTC-810的《招商合同》无效；二、北京国信创展置业有限公司于本判决生效后十日内返还崔朝阳599700元；三、北京国信创展置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔朝阳利息损失（以10万元为基数，自2017年10月19日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2017年11月2日止；以599700元为基数，自2017年11月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回崔朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4949元，由北京国信创展置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 渠阳振二〇二一年六月十五日法官助理 腾 飞书 记 员 董 惠