河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初4588号原告：胡钧辉（反诉被告），男，汉族，1991年1月22日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：相广建，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。被告：郑巧文（反诉原告），女，汉族，1968年6月22日出生，住郑州市。被告：贾长钦（反诉原告），男，汉族，1967年1月8日出生，住。二被告共同委托诉讼代理人：刘洋、刘耘惜（实习），河南陆达律师事务所律师。原告胡钧辉诉被告郑巧文、贾长钦及被告郑巧文、贾长钦反诉原告胡钧辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡钧辉其委托诉讼代理人相广建，被告郑巧文、贾长钦及其共同委托诉讼代理人刘洋、刘耘惜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求是：1、要求判决解除于2010年11月11日签订的《购房协议书》；2、要求判决被告退还收取原告的购房款280000元并支付利息（其中以240000元为基数，自2010年11月12日被告收取原告的款项之日起，以40000元为基数自2010年11月25日起，按照同期银行贷款年利率20%支付利息至2020年8月19日；自2020年8月20日起，以280000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准四倍的利率计算利息至全额履行完毕之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年11月被告（郑巧文与贾长钦系夫妻关系）以郑州市其自行建造的房屋拆迁改造后预计待补偿安置的房屋有部分自住剩余的面积，需要对外转让409平方米的安置房权益，其中包括向原告转让的面积80平方米，转让价格3500元／平方米单价；并于11月11日在与原告委托母亲董玉香代为签订的《购房协议书》上载明：原告支付购房款，被告收到后应出具借款凭证；原告付清房款36个月后，若没有分配房屋被告应以8元／平方米／月的价格给原告支付过渡费用；被告负责协调分房和办理房产证；协议第6条还约定自房屋产权证交付给原告后借据才失去效力等约定。原告根据被告的要求，于2010年的11月12日按照被告指定的户名为郑巧文本人身份证号名下的银行账户内交存购房款240000元，于同年11月25日又再次存入40000元，共计两次向被告方的银行账户内存入购房款280000元。被告在收到原告的人民币货币购房款后，于2010年11月28日按照协议约定单方以借条的方式向原告出具收款凭证，该凭证载明：被告方收到原告的人民币280000元，已转入被告方的账户，并明确若5年内不能以购房协议书中的条款执行，不能交付房屋和产权证，则被告会按照年利率20%的约定将收取原告的购房款连本带息返还给原告；根据协议书的约定，该收款凭证的效力持续至被告承诺转让的房屋产权证交付给原告后。截止到原告起诉前，被告所属的房屋拆迁安置指挥部门也已经给被告分配下来一部分房屋，但是被告不但拒绝向原告交付80平方米的房屋，也不及时将收取原告的购房款280000元退还，也没有履行其承诺的其他义务，经催促被告均以各种理由推迟、拖延具体明确的退款时间。原告认为：被告收取原告的预付购房款后，因合同没有履行，也不及时退还收取原告的购房款，既不公平也不公正，更于法无据。被告所承诺的房屋至今也未交付原告，也无法实现原告向其交纳购房款的购房目的；被告在占有使用原告的资金期间也应当按照约定及法律规定的公平原则支付利息，为维护原告的合法权益，及时解决该纠纷，现特诉讼。根据法律规定及事实，请求法院依法支持原告的诉讼请求，本案诉讼费用由被告承担。被告郑巧文、贾长钦辩称：一、本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，而非民间借贷合同关系，本案应当以基础法律关系即房屋买卖合同关系进行审理。1、本案系因房屋买卖引起的纠纷，本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，《借条》的实质是答辩人与被答辩人之间房屋买卖关系的延伸。2010年11月11日，答辩人与被答辩人、案外人（王国富、杨娟）共同签订《购房协议书》（以下或简称“协议”），协议中约定答辩人自愿将本人拥有的城中村拆迁改造后回迁的部分房屋转让给被答辩人胡钧辉和案外人，胡俊辉同意支付对价280000元。该约定为协议的最主要条款，其余条款均为该条款的附随性条款。后因被答辩人担忧答辩人在获得回迁房后不予转让，便又于2010年11月28日与答辩人签订了《借条》，其目的在于设定更高的违约成本，约束答辩人不能轻易违约。从意思表示以及时间顺序来看，被答辩人先有购买房屋的意思表示，后才考虑保证协议能够顺利履行的担保方式。签订《购房协议书》购买房屋为主要目的，签订《借条》为保障手段，因此本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系。2、自2010年双方签订《借条》至今已经长达10年之久，被答辩人从未向答辩人主张或要求偿还借款本金及利息，这足以说明《借条》只是为了担保《购房协议书》的履行而签订，并非存在真实借贷的关系。从合同的目的性来看，签订《借条》的目的在于担保《购房协议书》的履行，而签订《购房协议书》的目的在于购买回迁房。从被答辩人支付的款项性质来看，被答辩人支付款项是为了购买房屋，所以款项性质为购房款，而非借款。从签订时间来看，《购房协议书》签订于2010年11月11日，《借条》签订于2010年11月28日，自签订至今已经长达10年之久。在此漫长期间，被答辩人从未向答辩人主张过要求偿还借款本金以及利息，这并不符合常理，这也明显与普通的民间借贷合同纠纷特征不相符合。以上三点都足以说明答辩人与被答辩人之间成立的法律关系是房屋买卖合同关系而非民间借贷合同关系，双方不存在民间借贷的意思表示，签订《借条》是买方为了保障自己的利益，增加卖方违约的成本，最终保证《购房协议书》的正常履行。由此，纵观其实质，《借条》是答辩人与被答辩人之间房屋买卖关系的延伸，280000元并非借款。3、根据法律规定，本案应当以基础法律关系即房屋买卖合同纠纷进行审理，而不应以民间借贷合同纠纷进行审理。《民间借贷司法解释》第十五条规定，法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。在本案中，房屋买卖合同关系为本案的基础法律关系，法院应当对基础法律关系进行审查。二、《购房协议书》中答辩人应当承担的合同义务早已经具备履行条件，但三买方未能就房屋分配问题达成一致，被答辩人自愿解除合同退出分配。1、目前村里已经下发并分配一套108平米房屋，答辩人已允诺可由三买方协商分配该房屋，但三买方未能就分配达成一致。《购房协议书》中答辩人的主要义务在于向被答辩人交付80平米的房屋并转让产权。村里业已下发的其中一套回迁房面积为108平米。根据《购房协议书》第4条的约定，“乙方所交购房款的面积，若与分房后的面积不一致，房款多退少补”。因答辩人并不能自行决定通过分配得到的回迁房的房屋面积，所以在108平米房屋下发后，答辩人多次积极与被答辩人协商108平米房屋归属，但是因三买方均想要分配该套房屋而未能达成一致意见，因此被答辩人自愿退出分配。2、基于现状，答辩人同意与被答辩人解除《购房协议书》，并返还被答辩人已经支付的购房款。根据《民法典》合同编的规定，若合同不具备履行条件，双方可以协商解除合同，返还原物。在本案中，被答辩人未能与其余二买方就108平米房屋的分配问题达成一致，也不愿意按照1:1.7比例调换答辩人短时间内可以分配下来的商铺，且因村民小组分配方案的变更，根据村民小组的答复，答辩人短时间内也不会再有80平米住房下发。因被答辩人违约在先和分配方案变更导致该协议实际已经履行不能，所以答辩人同意解除与被答辩人签订的《购房协议书》，并且同意返还被答辩人购房时已支付的款项。3、答辩人不应当支付被答辩人主张的“借款利息”。首先，答辩人的108平米回迁安置房现已分配下来是客观事实，答辩人并无违约的主观意思和客观行为。且答辩人给出选择性解决方案，由三买方自行协商该套房屋的分配，也同意按照村小组既定的调换标准兑换相应面积的商铺给被答辩人，但是被答辩人未能与其余二买方达成一致意见，也不愿意调换商铺，被答辩人自愿退出房屋分配。其次，合同签订的基础是平等互利，风险共担。被答辩人以远低于市场价的价格购买回迁房，在签订协议时就应当预见到下发的房屋面积可能存在不能完全符合预期的情形，加之协议对此也有明确约定，因此被答辩人在签订协议时就足以能预见到房屋面积分配的与购买的可能不一致的结果。答辩人与被答辩人之间并无民间借贷关系，不存在民间借贷的事实，不应当按照民间借贷纠纷支付高额利息。综上所述，请求法院查明事实，以基础法律关系即房屋买卖合同关系对本案进行审理，并驳回被答辩人要求支付利息的主张。被告郑巧文、贾长钦反诉称：1、判令反诉被告返还收取的反诉原告过度费用38400元（8元×80平×60个月）；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原被告之间房屋买卖合同纠纷，贵院业已受理。根据《购房协议书》的约定，因反诉被告购买房屋，双方约定过渡费用支付给被告。现反诉被告要求解除合同、退还购房款项，为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，要求返还已经支付的自2014年至2019年的过渡费用，请求法院予以准许。原告针对被告的反诉辩称：1、反诉原告的反诉请求涉及的过渡费是反诉原告应当按照《购房协议书》约定的条款，在其违约后未向原告交付安置房屋及产权证时，应当履行的向原告按照8元/平方米/月的价格给本诉原告支付过渡费用的占用原告交付购房款280000元期间协议履行的承诺行为。既不不存在返还的法定事项，也不存在协议规定的如不交付安置房屋可以返还安置费的约定事项。2、反诉原告诉称的反诉请求数额不实，有夸大虚假成分；3、反诉原告即本诉的被告提起的反诉，是发生在其严重违约后并违反法律规定的诚实信用原则基础上，不履行和故意拖延履行《购房协议书》的约定义务而应当承担的责任和义务。4、反诉请求和反诉理由无事实和法律依据，其是在故意违法滥用行使反诉权利，滥用有限司法资源的不诚信行为。其刻意提出反诉请求企图达到人为的推迟、拖延本诉的正常进行和本诉原告正常权利实现进程的目的。5、请求法庭:根据本案提交的证据，综合分析反诉原告也即本诉被告反诉请求及理由的合法性、正当性、必要性进行审查；如不是必须反诉或是否有违约行为及违背诚实信用原则的情形，请求根据民诉法的规定程序作出决定，对反诉方诉讼参与人进行适当法律制裁。综上，请求根据本案事实和证据，依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2010年11月11日，原告及王国富、杨娟与二被告签订《购房协议书》一份，其中约定原告购买二被告位于改造的房屋80平方米，王国富购买229平方米，杨娟购买100平方米，三人向二被告支付的房款应一次性付清，二被告出具借条。三人付清房款36个月以后，若没有分配房屋，，二被告应以8元／平方米的价格支付过渡费。2020年11月12日，原告向被告郑巧文支付24万元。2020年11月25日，原告向被告郑巧文支付4万元。2010年11月28日，二被告向原告及王国富、杨娟出具借条一份，载明借原告28万元，借王国富801500元，借杨娟35万元，期限五年，年利率20%，若二被告违约不能交付二七区高寨村改造回迁房，按照以上利率连本带息返还原告。之后，二被告回迁了高寨安置房108.28平方米，原告也自二被告处领取了过渡费38400元。郑州市二七区长江路街道办事处高砦社区管理委员会证明自2019年至今未发放过渡费。现原告认为二被告至今未交付房产，也没有返还房款，现诉至本院，要求解除合同，返还房款并支付相应的利息。被告反诉称应原告应退回反诉费，提起反诉。本院认为：原被告签订购房协议，原告向被告缴纳购房款28万元后，被告向原告出具借条，并承诺期限五年，年利率20%，若二被告违约不能交付二七区高寨村改造回迁房，按照以上利率连本带息返还原告，至今二被告未交付房产，致使原告的合同目的不能实现，故原告要求解除购房协议书，二被告同意解除，本院予以支持。合同解除后，二被告应退回原告购房款28万元及利息（其中以24万元为基数，自2010年11月12日至2010年11月25日，按年利率20%计算；以28万元为基数自2010年11月26日起至2020年8月19日，按年利率20%计算；自2020年8月20日起，以28万元基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准四倍的利率计算利息至实际履行完毕之日止）的诉讼请求，符合双方合同约定且不违反法律规定。同时，原告收到二被告支付的过渡费38400元，应退回二被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告胡钧辉与被告郑巧文、贾长钦签订的《购房协议书》。二、被告郑巧文、贾长钦于判决生效之日起十日内退还原告购房款28万元及利息（其中以24万元为基数，自2010年11月12日至2010年11月25日，按年利率20%计算；以28万元为基数自2010年11月26日起至2020年8月19日，按年利率20%计算；自2020年8月20日起，以28万元基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准四倍的利率计算利息至实际履行完毕之日止）。三、原告胡钧辉于判决生效之日起十日内退回被告郑巧文、贾长钦过渡费38400元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元（已减半），由被告郑巧文、贾长钦负担、反诉费380元，由原告胡钧辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年六月二十日书记员  王慧