广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3772号上诉人（原审原告）：唐继平，男，1987年10月21日出生，汉族，身份证住址辽宁省盖州市。上诉人（原审原告）：谢铭珊，女，1991年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小军，男，1968年9月27日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳县。原审第三人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，户籍地址广东省广州市海珠区。原审第三人：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广东省广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗。上诉人唐继平、谢铭珊因与被上诉人陈小军、原审第三人刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初8410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。唐继平、谢铭珊上诉请求：一、撤销一审判决，改判为停止对位于广州市荔湾区逢源路151号4105房的查封，对上述房产予以解封；二、本案一、二审案件受理费由陈小军承担。事实和理由：对于已经查封的房产是否解封需要查明是否同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。一审判决已明确认可涉案房产符合上述四个条件中的前三个条件，但没有继续审查涉案房产是否具备第四个条件。买房人对房产未过户有无过错与是否因买受人自身原因未办理过户登记并非同一个意思，一审判决不按司法解释的规定审查是否因买受人自身原因未办理过户登记，而违背司法解释的明确规定去审查“买房人对房产未过户有无过错”，说明现有证据不足以证实“涉案房屋没有过户至唐继平、谢铭珊名下是唐继平、谢铭珊自身原因造成”，因此涉案房产符合上述司法解释规定的第四个条件，应当判决解除查封。虽然唐继平、谢铭珊不认可其对于房产未过户登记有过错，即便唐继平、谢铭珊对于房产未过户登记有过错，该过错也不是导致房产无法过户登记的原因。所谓导致房产无法过户登记的原因是指该原因不解决，房产是办不了过户登记的。本案房产未办理过户登记的原因是出卖方拒绝协助办理登记过户手续，如果出卖方积极协助办理登记过户手续那么涉案房产是可以办理交易过户登记的。当然，如果唐继平、谢铭珊提早起诉出卖方也可以实现办理过户登记的目的，但是法律并没有规定必须在三年内提起诉讼要求协助办理登记过户手续，超过多长时间起诉要求办证就是过错。一审判决认定在三年内未提起诉讼就是过错违背了法律公平公正的原则。只要当事人在诉讼时效内提起诉讼都是合法的都是没有过错的，所以说迟一点提起诉讼不是过错更不是导致房产无法过户登记的原因。综上所述，请求支持唐继平、谢铭珊的上诉请求，依法保护唐继平、谢铭珊的合法权益。陈小军、刘汉桢、隆煌公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，本院依法缺席审理。唐继平、谢铭珊于2019年12月24日向一审法院起诉请求：一、停止对位于广州市荔湾区逢源路151号4105房的查封，对上述房产予以解封；二、陈小军承担诉讼费。一审法院经审理查明：2014年9月13日，刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（委托代理人及保证人）与唐继平、谢铭珊（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定如下：唐继平、谢铭珊购买位于广州市荔湾区逢源路151号4105号铺位。价款970000元。付款方式为分期付款：2014年9月13日前支付100000元（含定金）、2014年9月16日前支付490000元、2014年10月16日前支付31674元、2014年11月16日前支付31666元、2014年12月16日前支付31666元、2015年1月16日前支付31666元、2015年2月16日前支付31666元、2015年3月16日前支付31666元、2015年4月16日前支付31666元、2015年5月16日前支付31666元、2015年6月16日前支付31666元、2015年7月16日前支付31666元、2015年8月16日前支付31666元、2015年9月16日前支付31666元。……第六条商铺的交付……出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续……第十一条商铺过户在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。2014年9月13日，唐继平、谢铭珊（甲方）与广州市圣隆物业经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，内容为：甲方同意委托乙方进行经营管理的商铺位于广州市荔湾区逢源路151号4105号铺。……委托经营管理期为2014年12月31日起至2019年12月30日止。……三、使用费、报酬与费用：在本合同约定的委托经营管理期限内，甲方确认不收取乙方及该商铺的实际使用者包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用……四、商铺的移交1.甲方须于2014年12月31日前将该商铺移交给乙方使用。隆煌公司分别于2014年9月13日、2014年9月13日、2014年9月16日、2014年10月16日、2014年11月16日、2014年12月16日、2015年1月18日、2015年2月13日、2015年3月16日、2015年4月16日、2015年5月17日、2015年6月16日、2015年7月16日、2015年8月16日、2015年9月16日出具《收据》，内容分别为收到唐继平、谢铭珊付4105号商铺房款50000元、50000元、490000元、31674元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元。2014年9月16日，隆煌公司出具《收据》，内容为收到唐继平、谢铭珊认购四层105号铺税费30273元。2020年1月6日，唐继平、谢铭珊向广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人提交《债权申报书》，内容为唐继平、谢铭珊与广州市圣隆物业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，将位于广州市逢源路151号4105房的商铺在2014年12月31日至2019年12月30日期间交给广州市圣隆物业经营管理有限公司经营管理。……广州市圣隆物业经营管理有限公司在委托经营合同到期后迟迟不按照约定返还商铺，为此，按照合同约定广州市圣隆物业经营管理有限公司应支付同区域商业租赁平均值的130%按日计算的违约金。广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人发出（2019）粤01破133号《关于按现状收铺的通知书》，内容为，广州市荔湾区逢源路151号的各位业主，根据广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称债务人）与每个业主所签订的《委托经营管理合同》约定，在合同到期后，在未与各业主协商一致的情况下，债务人应按合同约定的装修标准将贵铺交还给业主。现因债务人已经进入破产程序，无力按约定完成装修并交还商铺的合同义务。……通知债务人不再按《委托经营管理合同》约定的标准履行交铺义务。各业主自本通知公告之日起自行按现状收回商铺。……。2020年3月17日，广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人向唐继平、谢铭珊作出《债权初审意见函》，内容为：……一、债权申报主体资格的审核意见阁下已经向管理人提交了合法有效的身份证明，且与阁下提交的债权证明资料中的主体身份相符，因此，符合破产债权人申报主体资格。二、债权额的审核意见根据阁下提交的债权申报文件和证明材料并通过电话询问，管理人核实阁下所申报的￥1000元债权为圣隆公司未按约定时间交还商铺给阁下的违约损失。管理人核定阁下的债权金额为0元。对阁下所申报的债权额不予确认。理由如下：由于阁下与圣隆公司间的《委托经营管理合同》在破产案件受理之日(2019年6月25日)没有到期，圣隆公司在此之前一直依约履行合同没有违约行为；破产案件受理后管理人提前解除《委托经营管理合同》系依照《中华人民共和国企业破产法》规定进行，其后也已经公告通知阁下按现状自行收回商铺（广州市逢源路151号4105房）……，阁下未因管理人提前解除上述合同发生其他实际损失。……。另查明：在陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案审理期间，一审法院依陈小军的诉讼财产保全申请，对广州市荔湾区逢源路151号4105房（以下简称4105房）进行了查封。唐继平、谢铭珊提起书面异议，请求解除对上述房屋的查封。一审法院于2019年11月20日，作出（2019）粤0118民初596号之六民事裁定书，在该裁定书中，查明如下事实：关于陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案，陈小军在诉讼期间向一审法院提出财产保全申请，要求保全梁伟明、刘汉桢所有的价值2340000元的财产，由中国平安财产保险股份有限公司广州市增城分公司提供保函担保。一审法院于2019年7月18日作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》，裁定查封刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号4105房（权证号码：62××51号），查封期限为三年。并于2019年7月24日对上述房屋进行了查封，查封期限至2022年7月23日止。唐继平、谢铭珊于2019年9月15日向一审法院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。再查，2019年8月29日，唐继平、谢铭珊以刘汉桢、隆煌公司为被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求协助其办理过户登记手续，该院以案号（2019）粤0103民初7679号立案受理，案由为房屋买卖合同纠纷。又查，陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年11月8日作出一审判决。该裁定裁决如下：驳回异议人唐继平、谢铭珊解除对广州市荔湾区逢源路151号4105房查封的申请。为此，唐继平、谢铭珊提起本案诉讼。审理中，唐继平、谢铭珊陈述以下事实，1.唐继平、谢铭珊均是如期支付涉案房屋的房款，不存在延迟。2.到了合同约定的办证期限，唐继平、谢铭珊联系刘汉桢，但是联系不到刘汉桢了，所以无法办理过户手续。3.广州市圣隆物业管理有限公司其实也是刘汉桢开办的，是由刘汉桢直接将涉案商铺交付给广州市圣隆物业经营管理有限公司，没有经过唐继平、谢铭珊。4.唐继平、谢铭珊现在实际占有涉案商铺。一审法院认为：本案为唐继平、谢铭珊对（2019）粤0118民初596号之六民事裁定书不服，提起本案诉讼。故需审查唐继平、谢铭珊的实体权利能否阻却一审法院对涉案房屋采取保全措施的执行行为。即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对此，一审法院分析如下，首先，根据唐继平、谢铭珊提供的房屋买卖合同，即双方签订合同日期为2014年9月13日，一审法院于2019年7月18日作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》，裁定查封刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号4105房（权证号码：62××51号）。可知《商铺买卖合同》签订于该案查封之前。其次，根据广州市圣隆物业管理有限公司管理人对唐继平、谢铭珊申报破产债权的回复，可知唐继平、谢铭珊确与广州市圣隆物业管理有限公司之间签订《委托经营管理合同》，因此，唐继平、谢铭珊是通过签订委托经营合同的方式对涉案商铺实现占有。再次，根据唐继平、谢铭珊提供的相关证据显示，涉案房屋的价款在合同约定的期限内且在一审法院查封前已经全部支付完毕。最后，涉案房屋没有过户至唐继平、谢铭珊名下，唐继平、谢铭珊对此有无过错的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，办理交易过户手续。一审法院查封涉案商铺的日期为2019年7月18日。在合同约定的期限内，以及刘汉桢未按照合同约定履行过户义务后至一审法院查封长达三年多的时间内，唐继平、谢铭珊没有证据表明其积极履行了要求刘汉桢办理涉案房屋过户手续的行为。即使存在如唐继平、谢铭珊所陈述无法找到刘汉桢的情况，唐继平、谢铭珊也未有证据证明其提起诉讼要求办理涉案房屋过户手续或向刘汉桢发出书面催告过户函件等行为。由此可见，唐继平、谢铭珊怠于履行自己权利。且根据涉案房屋的性质，涉案房屋为商铺，并非居住用房，不符合保护唐继平、谢铭珊合法居住权的情形。至于唐继平、谢铭珊在2019年8月29日，以刘汉桢、隆煌公司为被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求协助其办理过户登记的案件，无论广州市荔湾区人民法院判决是否支持其过户的诉讼请求，但涉案房屋于2019年7月18日已被一审法院作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》予以查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，唐继平、谢铭珊在本案中的请求，亦不能得到支持。综上所述，唐继平、谢铭珊在本案中的诉讼，并不符合上述法律规定，一审法院依法不予支持。综上，陈小军经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年8月21日作出判决如下：驳回唐继平、谢铭珊的诉讼请求。案件受理费8500元，由唐继平、谢铭珊负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：第一，涉案《商铺买卖合同》第十一条还约定，买受人同意并委托授权出卖人指定的代办机构的相关人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。买受人须在收到出卖人领证通知之日起30日内领取该商铺的《房地产权证》，若因买受人迟延领取《房地产权证》而引起该《房地产权证》出现损坏、灭失等风险均由买受人自行承担。第二，唐继平、谢铭珊在一审庭审时陈述在合同约定的过户期限之前，其于2015年9月找过刘汉桢，但找不到刘汉桢，也找过隆煌公司，该公司有人办公，但该公司没有明确答复何时办证。二审庭询时，唐继平、谢铭珊陈述在合同约定的办证期满后，找不到刘汉桢，其有找过隆煌公司的人员，因为其在购买房屋时是通过隆煌公司代办，隆煌公司口头答应办证，但按照顺序办理，涉案房屋总共一千多户，只办理了80%，之后由于涉案房屋被查封，无法办证。本院认为：本案二审争议的焦点在于唐继平、谢铭珊是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应当予以支持。关于本案情形是否符合上述规定中的第一、二、三项要件，一审法院已经做出充分且合理的论述，本院不再赘述。至于是否符合上述规定中的第四项要件的问题。对此，本院具体分析如下：第一，涉案《商铺买卖合同》第十一条约定在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同办理交易过户手续。同时亦约定买受人同意并委托授权出卖人指定的代办机构的相关人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。买受人须在收到出卖人领证通知之日起30日内领取该商铺的《房地产权证》。即办理房屋过户手续并非买受人单方的合同义务，而是需要出卖人的配合或者由出卖人指定的代办机构办理。第二，唐继平、谢铭珊称合同约定的办证期满，其联系过刘汉桢，但联系不到，所以无法办理过户手续。二审并称因联系不到刘汉桢，有向隆煌公司表示过要求办证。而刘汉桢、隆煌公司均未到庭参加诉讼亦未对唐继平、谢铭珊上述主张提出异议，本院对唐继平、谢铭珊的上述主张合理采信，即现有证据可以初步证明唐继平、谢铭珊向出卖人主张过权利。综合上述分析，根据合同约定，刘汉桢本应在约定的期限内与唐继平、谢铭珊共同办理涉案房屋交易过户手续或由刘汉桢指定的代办机构代为办理涉案房屋的过户手续，但刘汉桢未按照约定履行其义务导致涉案房屋未办理过户，本案不能认定是由于唐继平、谢铭珊的原因未办理过户手续。一审法院以唐继平、谢铭珊怠于履行义务为由认为是因买受人的原因未办理过户登记，认定欠妥，本院予以纠正。综合上述分析，本案符合上述规定第四项排除执行的要件。唐继平、谢铭珊对涉案房屋享有的民事权益可以排除强制执行，其要求解除对涉案房屋查封措施，有事实和法律依据，在本判决已经明确唐继平、谢铭珊对涉案房屋享有可以排除强制执行的民事权益情况下，一审法院应当裁定解除对涉案房屋的保全措施。综上所述，唐继平、谢铭珊的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初8410号民事判决；二、不得执行广东省广州市荔湾区逢源路151号4105房，并解除对广东省广州市荔湾区逢源路151号4105房的查封。一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，均由刘汉桢负担。本判决为终审判决。广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初596号之六执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年六月二十三日异书记员  林臻灏区敏儿