辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初2075号 原告（案外人）：嵇永厚，男，1950年3月19日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行，住所地瓦房店市红沿河镇沟口村。 统一社会信用代码：9121028105112007XD 负责人：王忠鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：邵明洋，辽宁瀛秀律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王世杰，男，1982年3月25日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人（被执行人）：桑雪，女，1987年8月11日出生，蒙古族，户籍地内蒙古赤峰市。 第三人（被执行人）：梁延久，男，1966年5月12日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人（被执行人）：孙立娟，女，1967年5月9日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人：梁桂辰，男，1992年3月3日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 原告嵇永厚与被告大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行（以下简称农商行红沿河支行）、第三人王世杰、桑雪、梁延久、孙立娟、梁桂辰案外人执行异议之诉一案，本院作出（2020）辽0281民初918号民事裁定，原告不服提起上诉，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终4848号民事裁定，撤销瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初918号民事裁定，指令瓦房店市人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告嵇永厚及其委托诉讼代理人张勇、被告农商行红沿河支行委托诉讼代理人邵明洋到庭参加了诉讼，第三人王世杰、桑雪、梁延久、孙立娟、梁桂辰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵇永厚向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于瓦房店市房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及其土地使用权瓦国用（2009）第**号的执行，并依法解除对上述房屋、土地使用权的查封，确认被告对案涉房产不得对抗原告；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：农商行红沿河支行同王世杰、桑雪、梁延久、孙立娟、梁桂辰金融借款合同纠纷执行一案，法院在执行的过程中对登记在梁延久名下的房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及土地使用权瓦国用（2009）第**号予以查封、执行。而梁延久与原告嵇永厚早已于2003年11月20日签订了《房屋买卖协议》，协议约定梁延久将其位于瓦房店市供销社、面积为124平方米的楼房卖与嵇永厚，房屋价款为9万元，签订合同之前已交付房款7万元，余款待交房照时付清。合同签订后，梁延久便将房屋交付给嵇永厚，嵇永厚占用、使用、收益上述房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，法院查封、拍卖执行瓦房店市房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及其土地使用权瓦国用（2009）第**号违反上述法律规定，请求贵院立即停止执行，并依法解除对上述房屋、土地使用权的查封。 被告辩称，不同意原告诉讼请求，应当依法驳回。依据执行异议规定第二十八条，现原告提供的证据不足以证明其符合上述情况：1、原告并未与梁延久签订合法有效的合同。在二审审理过程中，原告明确承认其知道案涉房屋是梁延久挂靠在开发公司名下而建设的，也就是说案涉的房屋是一手房，那就应该知道这样的房屋买卖区别于二手房，一定是需要对要买的房屋进行登记，至少需要到相关部门进行备案，但是直到农商行启动执行程序，原告仍未到相关部门进行备案，无法在任何相关部门查询到这份合同，明显不符合常理，所以农商行认为其提交的合同不是双方当时真实的意思表示。另外，由于房屋是梁延久开发建设，还应当依据执异规定第二十九条进行审查。2、原告未能提供任何的水电费发票、物业费发票等证据证明其已经实际占有，故不能认定其在法院查封之前已合法占有案涉不动产。而且案涉房屋为商业用房，结合北数第七间为“小梁百货店”等情况来看，租赁的可能性更大，故原告还应当证明其占有案涉房屋的原因是买卖而不是租赁。故如原告无法证明上述事项，应当承担举证不利的法律后果。3、从现有证据来看，无法证明原告已经支付了部分房款，而且按照原告所说的价格来看，这个价格连房屋的建设成本都不够，明显不合理。4、原告未能证明未办理过户登记非因其自身原因，反而其自2003年起至提起执行异议共16年的时间，既没有向梁延久主张办理产权证，也没有通过司法途径主张权利，其未办理过户登记自身存在过错。而在走访现场的时候了解到，当地的普遍观点都知道只有办理了产权证才算是确实拿到了房子，故其针对办理过户没有任何作为，本身就存在很严重的过错。综上所述，应当依法驳回异议请求，可以继续执行案涉房产。 经审理查明，农商行红沿河支行与王世杰、桑雪、梁延久、孙立娟、梁桂辰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日作出（2018）辽0281民初6821号民事判决，查明：2013年8月30日，农商行红沿河支行与王世杰签订《个人借款合同》，王世杰向农商行红沿河支行借款225万元，借款期限自2013年8月30日至2014年8月29日。2013年8月30日，农商行红沿河支行作为抵押权人与梁延久作为抵押人签订《抵押合同》，梁延久为上述借款提供抵押担保，抵押物为梁延久、孙丽娟共有的位于瓦房店市.81平方米的营业房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及土地使用权〔土地证号为瓦国用（2009）第**号〕。同日，农商行红沿河支行与梁延久在瓦房店市国土资源局为案涉土地使用权设定抵押登记，并办理土地他项权证书；农商行红沿河支行与梁延久在瓦房店市办办理瓦房权证非住宅字第××号房屋抵押申请审批证明，该村镇办在抵押物申请审批证明书上加盖“瓦房店市建设办公室房产抵押登记专用章”。该民事判决判令王世杰偿还农商行红沿河支行贷款本金225万元及利息、罚息；农商行红沿河支行对抵押物即梁延久、孙立娟共有的上述房屋及土地使用权享有优先受偿权，有权在抵押担保范围内对上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿;桑雪在上述抵押物偿还贷款不足时，对差额部分承担连带清偿责任。梁延久、孙立娟不服提起上诉，大连市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）辽02民终4115号民事判决，驳回上诉，维持原判。农商行红沿河支行向本院申请执行，本院立案号（2019）辽0281执2693号，在执行中，本院于2019年9月16日作出执行裁定，查封上述房屋及土地使用权。 另查，2003年瓦房店市杨家满族乡政府对原杨家满族乡供销社老瓦房进行翻新重建为二层楼房，梁延久通过出让方式取得土地使用权，土地证号为瓦国用（2009）第**号，面积为589平方米，地类为商业服务业，在土地上建二层楼房。2013年5月28日，瓦房店市规划局为梁延久颁发该二层楼房的产权证，权证号瓦房权证非住宅字第××号。 再查，嵇永厚与梁延久于2003年11月20日签订《买卖房协议》，梁延久将开发杨家供销社的上述二层楼房中的北数第柒间、南数第陆间、面积124平方米的房屋卖给嵇永厚，价款玖万元整，房款已交柒万元，房照由梁延久负责办理（各种税费由梁延久负责），余款交房照时付清。瓦房店市杨家满族乡人民政府亦出具证明梁延久在上述二层楼房建成后立体分割分别卖给嵇永厚等业户。协议签订后，2004年3月31日，嵇永厚为案涉房屋办理商业用电手续，用户名在供电部门登记在嵇永厚名下，案涉房屋由嵇永厚占有使用至今。 嵇永厚对本院查封案涉房屋及土地使用权不服提出执行异议，本院作出（2020）辽0281执异8号执行裁定，驳回其异议请求，嵇永厚不服向本院提出执行异议之诉。 上述事实，有本院（2018）辽0281民初6821号民事判决书、瓦房权证非住宅字第××号房屋产权证、瓦国用（2009）第**号土地使用权证、（2019）辽0281执2693号执行裁定书、协助执行通知书及回执、案涉房屋照片、买卖房协议、瓦房店市杨家满族乡人民政府出具的《证明》、案涉房屋电力用户资料、（2020）辽0281执异8号执行裁定书以及原被告陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点为嵇永厚作为案外人对案涉房屋及土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条规定了案外人执行异议能够阻止执行的具体情形。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。嵇永厚主张享有足以排除强制执行的民事权益，需结合以上四个要件及涉案房屋设定抵押的相关事实加以分析。第一，关于在抵押及查封前是否签订合法有效的买卖合同。嵇永厚提供其与梁延久于2003年11月20日签订的《买卖房协议》，其上对于房屋的坐落位置、面积、价款作了明确约定，可证明案涉二层楼房在抵押前已经被梁延久立体分割，其中部分出售给嵇永厚，该节事实同时还有瓦房店市杨家满族乡人民政府予以证明，故签订合同的时间早于案涉房屋及土地使用权被抵押及本院查封的时间，可认定在抵押及法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告辩称案涉房屋系租赁的可能性更大，仅是推测，对其主张未举证证明，本院不予采纳。第二，关于在抵押及查封前是否合法占有。案涉房屋用电户名资料上加盖国网辽宁省电力有限公司大连供电公司印章，该资料载明嵇永厚在2004年已经办理用电手续，故可认定嵇永厚在抵押及查封前已合法占有案涉房屋。第三，关于抵押及查封前是否支付价款。《买卖房协议》约定购房款为9万元，梁延久确认嵇永厚已付7万元，余款2万元按合同约定待交房照时付清，现嵇永厚同意将该2万元按照法院要求交付执行。第四，关于未办理过户登记的过错责任。自签订案涉房屋买卖协议至梁延久办理产权登记之前，因二层楼房未办理初始产权登记，故嵇永厚也无法办理产权变更登记；二层楼房被梁延久立体分割出售，协议约定由梁延久负责办理房照（各种税费由梁延久负责），梁延久不但未履行该合同义务，反而在办理产权登记三个月就将二层楼房及土地使用权抵押给被告，故不能说明嵇永厚消极不行使登记权利，不能认定其对未办理过户登记有过错。关于被告主张原告可以通过提起行使物权登记请求权来完成物权变动的意见，嵇永厚系普通的民事主体，诉讼与执行本身也有一定的时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。以上分析说明，嵇永厚作为买受人对于符合上述规定已举证证明，可认定其享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院予以支持。原被告均主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，因案涉房屋性质为非住宅房屋，故本案不适用该条法律规定。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得对位于瓦房店市瓦房权证非住宅字第××号房产中的房屋（北数第柒间、南数第陆间）及该房屋对应的瓦国用（2009）第**号中的土地使用权的执行。 案件受理费2050元（原告嵇永厚预交），由被告大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行承担，于本判决生效之日七日内向瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法予以强制执行。退还原告嵇永厚2050元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  姚志武 审 判 员  顾仁华 人民陪审员  丁广飞 二〇二一年六月十五日 书 记 员  李春芳