山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初3219号原告：张亚君，女，1977年8月21日出生，汉族，居民，住龙口市。原告：管巍巍，男，1976年9月6日出生，汉族，居民，住龙口市。二原告共同委托诉讼代理人：梅傲雪，山东珺璟律师事务所律师。被告：吴继敏，男，1949年3月18日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：吴玉宾，男，1973年10月28日出生，汉族，居民，住龙口市，系被告之子。原告张亚君、管巍巍与被告吴继敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚君及其与被告管巍巍的共同委托诉讼代理人梅傲雪，被告吴继敏及其委托诉讼代理人吴玉宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚君、管巍巍向本院提出诉讼请求：1、被告给付逾期交房违约金20000元（400000元房款＊万分之十＊50天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2020年10月初，二原告通过龙口市金屋房产有限公司中介，决定购买被告所有的龙口市，10月12日，原告张亚君与被告签订了书面房屋买卖合同书，合同书约定：房屋价格400000元，签订合同当日，原告支付定金50000元，待原告房屋按揭贷款审批后，原告通过银行支付给被告150000元（含定金），余款250000元，银行贷款放款当日一次性支付。房屋办理完过户手续当日，被告将楼房的的钥匙及相关材料交付给原告。合同签订后，原告按着合同约定履行了全部义务，被告于2020年11月13日，将房屋过户到原告管巍巍名下，11月16日，房产部门将过户的房产证交付给了原告，但被告却违约，于2021年1月5日才交付房屋，违约逾期交房50天。故原告具状贵院，望查清事实，判如所请。被告吴继敏辩称，1、被告未构成违约，原告的诉讼请求应依法予以驳回。首先，在原告未付清全部房款之前，被告有权拒绝交付房屋，双方之间房屋买卖合同第十五条约定了原告未付清全部房款之前被告享有房屋所有权，原告全部款项是在2021年1月3日到账，依据该条约定，被告在之前有权拒绝交房，根据双方之间房屋买卖合同第十二条约定，原告应在房屋过户后7日之内把房屋款一次性付清，否则首付款不退，原告无条件将房屋产权证书过户到被告名下，被告本着诚信原则没有追究原告的违约责任。其次，被告在房屋过户后，在原告尚未付清房款的情况下，本着积极履行合同的原则，被告通过其子吴玉宾一直在协商何时倒房及租房事宜，在没签订租房合同之前，原告答应被告用房用到2021年5月1号就可以，原告不等着用房，房屋过户后，被告也立即联系原告办理交钥匙事项，但原告以其不急着使用为由拒绝接收，有微信和通话记录为证。再次，原告与被告之子达成租房合意，被告不需要交付房屋，被告与原告的租房意向早已确定，但原告的购房款没到账前，原告一直拖延时间，等到2021年1月3号房款付清，原告在2021年1月5日才找到被告签订租房合同，原告选择这个时间是有目的的，本来是原告违约在先，所以在全部房款未到账之前，原告不敢起诉，该房原由被告之子使用，在达成房屋买卖合意的同时，双方就被告之子找到新房源之前继续使用该房屋达成一致意见，因此，双方无需反复进行房屋交接，被告之子于2021年1月5日与原告签订了为期两年的租房合同，并支付租金，在租房合同签订之前，原告从没要求被告交房，也没主张被告构成逾期交房，租赁合同的签订表明原告认可2021年1月3日之前房屋由被告之子无偿使用，同时表明被告在该期间没有使用该房屋，或将该房屋用作他用的打算，即便法院认定被告构成逾期交房，该行为也没给原告造成损失，即便法院认定被告承担违约金，房屋买卖合同中约定的违约金也因过高而应予以减少，根据合同法第一百一十四条第二款之规定，原告的损失应为租金损失，原告的损失标准可参照被告之子与原告签订的房屋租赁合同确定租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张亚君、管巍巍系夫妻。二原告通过龙口市金屋房产有限公司介绍购买被告所有的龙口市。2020年10月12日，张亚君（买方）与被告（卖方）、卖方代理人吴玉宾就该房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为400000元，同时约定被告在过完户当日将该房屋的钥匙及相关文件交给原告，每逾期一日，被告应向原告支付该房屋转让价的万分之十作为违约金。原被告双方于2020年11月13日办理过户手续，将涉诉房屋更名至管巍巍名下。就涉诉房屋交接事宜，管巍巍与吴玉宾于2020年11月14日分别进行电话及微信沟通。二人电话录音内容为，吴（吴玉宾）：“我卖房给你那个，我寻思跟你商议商议我现在那个房哈，那边得收拾收拾，你要是说最晚期限能让我到什么时候给你倒房？”管（管巍巍）：“我现在没有数呀，你得什么时候吧？”吴：“我寻思得个个把月弄不好……是能行？”管：“现在到没什么事，我回去问问吧……我着急再找你”。二人微信聊天记录为，管：“你好”，吴：“您好，您是哪位？”管：“刚才电话的，我对象说年后再收拾，不着急，再有变动再说”，吴：“好的知道了”。另查明，2020年1月5日，吴玉宾与管巍巍签订《租赁合同》，约定租金16000元，租期二年，自2021年1月5日至2023年1月5日止。庭审中，原被告均认可双方未实际交付涉诉房屋钥匙，以2020年1月5日作为涉诉房屋交付日期。同时原被告还认可，就涉诉房屋的买卖洽谈以及之后的办理过户、房屋交接等事宜均有被告之子吴玉宾参与。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖合同》约定被告在过完户当日将该房屋的钥匙及相关文件交给原告，故被告应当按照合同的约定于2020年11月13日履行交付涉诉房屋的义务。但涉诉房屋过户手续办理完毕后，根据管巍巍与被告儿子吴玉宾2020年11月14日的电话及微信聊天内容可以看出，双方就房屋交付时间形成新的合意，原告同意被告于年后即2021年1月1日倒房即可。因此，作为卖方被告最迟应在2021年1月1日前交付涉诉房屋，但被告实际于2021年1月5日交付涉诉房屋，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算方式，《房屋买卖合同》中约定逾期交房一日，被告应向原告支付该房屋转让价的万分之十作为违约金，被告辩称，《房屋买卖合同》中约定的违约金过高而应予以减少。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告逾期交房，必然给原告造成损失，参照原告与吴玉宾签订的租赁合同约定的年租金为8000元，涉诉合同约定的违约金远远超过原告所受租金损失的30%，故应予以减少，违约金计以8000元/365天*4天*（1+30%）=114元为宜，原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告吴继敏于本判决生效后十日内给付原告张亚君、管巍巍逾期交房违约金114元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告张亚君、管巍巍负担100元，由被告吴继敏负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  任天英二〇二一年六月三十日书记员  张 建附：限期缴纳诉讼费通知书吴继敏：原告张亚君、管巍巍诉被告吴继敏房屋买卖合同纠纷一案，已经结案。依照《最高人民法院关于适用的解释》规定，你应当缴纳案件受理费50元。限你于本判决生效之日起十日内到本院缴纳，缴费以后三日内把诉讼费发票或打款凭证的复印件送至或邮寄至案件承办法官。期满仍未缴纳的，由法院强制执行。本院账户名称：龙口市人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；账号：62×××60。承办法官：任天英，联系电话：877×××2。特此通知。相关规定依据：《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条规定：“判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院缴纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不缴纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行”。