山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初3926号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路**附**。法定代表人：孙维花，该公司经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：孙群，女，烟台维安物业管理有限公司工作人员。被告：蔡忠品，男，1946年12月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告蔡忠品物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙群到庭参加诉讼。被告蔡忠品经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3425.80元（1.30元／月／平方米×67.57平方米×39个月）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年1月至2020年3月拖欠物业服务费3425.80元，原告多次催费未果，为维护合法权益，故诉请解决。被告缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据原告提交的证据以及本院调查情况，本院确认事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元／月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元／月缴纳；业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）；提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示；该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订后，原告开始为小区268、272、273号楼提供物业服务，269、270号楼由业主自行管理。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，白石新城小区268、272、273号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已经生效。被告系涉案房屋业主，房屋建筑面积为67.57平方米。自2017年1月起至2020年3月，被告未向原告交纳物业服务费用，原告对被告进行了书面催交。庭审中，原告主张其已按照合同约定履行了物业服务义务，因2017年1月1日至2020年3月31日期间，涉案单元自管组织拒绝原告进入楼内服务，原告只能提供小区楼外物业服务。原告提供了以下证据：1、2019年原告张贴的催缴物业服务费通知单照片打印件10张，证明原告向被告催缴物业服务费。2、张贴通告及服务照片共20张，证明原告的工作人员履行合同约定的义务，通知居民清理消防通道，打扫小区内卫生等。3、2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的金额为90856.70元的水费收据一张，原告称其交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。4、原告在2018年至2020年期间履行物业服务的现场照片一组共28张。照片包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2018年至2021年处理辖区环境垃圾和相关物业管理服务的照片，证明原告在合同期内履行服务义务。5、原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。6、2017年5月2日至2020年12月30日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单复印件6张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。7、2015年9月至2018年3月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知复印件26张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张（催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元），证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。8、记录原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群照片十七张。9、2020年6月9日至2020年10月19日期间原告收取物管理辖区业主物业费和停车费收据共24张。证明2020年3月自管组织解散后原告开始正常履行物业服务合同的义务，业主正常缴纳物业费和停车费，认可原告在经营期间内履行服务的义务。10、开票时间分别为2020年10月21日、2021年1月30日的购买消毒用品、车位划线管理、电梯维修发票3张、至2020年底安装监控设备、维修管道、清理化粪池等发票8张。证明原告在2020年继续服务，合同期内正常履行服务义务。本院认为，本案原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》以及于2015年10月20日签订的《补充合同》权利义务约定明确，原、被告均应恪守履行。《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告作为涉案小区的业主，依法应受本案《物业管理委托合同》及《补充合同》的约束。庭审中，原告提交的为小区提供物业服务的照片、代缴水费收据、原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，可以证明原告于诉请期间为涉案小区提供了物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告应依约交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，原告主张被告交纳2017年1月至2020年3月期间的物业服务费于法有据，本院予以支持。但应该注意的是，自2017年起，被告所在的268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务，本案原告亦自述在诉请期间因自管组织拒绝原告进楼服务，原告只能提供楼外物业服务，由此，本院认为原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，故对原告要求被告支付2017年1月至2020年3月的物业服务费3425.80元，本院仅能支持1712.90元（0.65元/月/平方米×67.57平方米×39个月）；超出部分，本院依法不予支持。被告蔡忠品经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。鉴于本案基本事实清楚，证据确实充分，本院依法决定缺席判决本案。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告蔡忠品于本判决生效之日起十日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月至2020年3月期间的物业服务费1712.90元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡忠品负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 毛 庆 军二〇二一年六月十七日书记员 孙坤（代）