山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1485号原告：中国人民解放军山东省军区枣庄离职干部休养所，住所地：山东省枣庄市薛城区临山路87号。负责人：刘冰，所长。委托诉讼代理人：李辉，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄市奚仲商贸有限公司，住所地：山东省枣庄市薛城区临山路109号，统一社会信用代码：91370400561412953N。法定代表人：种发勇，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：路绪成，山东司杰律师事务所律师。原告中国人民解放军山东省军区枣庄离职干部休养所（以下简称枣庄干休所）与被告枣庄市奚仲商贸有限公司（以下简称枣庄奚仲商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枣庄干休所委托诉讼代理人李辉、被告枣庄奚仲商贸委托诉讼代理人路绪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄干休所的诉讼请求为：1、判令被告偿还原告租金314,516.67元及利息(利息以314,516.67元为基数，自2019年11月1日起按照1年期LPR计算至实际给付之日止);2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月31日，原、被告经友好协商，签订《军队房地产租赁合同解除协议》，经双方结算，截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金314,516.67元，并约定履行期限。到期后经原告催要，被告一直推脱拒绝支付。被告枣庄奚仲商贸辩称，1、本案的案由应为合作建房。枣庄干休所主张租金的基础原因事实是双方在2009年8月16日达成的《合作建房协议书》，基础法律关系是合作建房，约定由枣庄干休所提供土地，奚仲公司出资建房，被告以支付部分租金的方式对建设好的商用房自2010年5月1日起享有40年经营权。后因中央禁止部队经商，合作建房协议终止履行，为善后双方于2019年8月31日达成《军队房地产租赁合同解除协议》，虽然该协议中出现关于租金的支付条款，但显然此处涉及的租金并非单纯的租赁合同关系，而是以合作建房为主要法律关系，因此本案的案由应为“合作建房”，不是租赁合同。2、枣庄干休所主张的租金数额有误，应更正为200,000元。根据2016年11月30日双方签订的《军队房地产租赁合同》第四条约定，涉案房地产的年租金为200,000元，月租金为16,700元，2017年度的房租200,000元已于2017年1月20日支付完毕，被告实际只欠付2018年度的租金200,000元。2019年8月31日的《军队房地产租赁合同解除协议》系枣庄干休所事先打印好交由被告盖章，被告出于对人民军队的敬畏和信任没有仔细核对就直接盖章，现在发现该解除协议第四条的“欠租金31.45万元”记载有误，应更正为200,000元。3、枣庄干休所在前期履约中违约在先，给造成经济损失，应折抵租金。根据《合作建房协议书》第1条第3项的约定，枣庄奚仲商贸以支付部分租金的方式对建设好的商用房自2010年5月1日起享有40年的经营权。因枣庄干休所在地方政府征迁用地时与政府发生纠纷，以至于枣庄奚仲商贸在2015年前五年里未能正常享有经营权，并在转租期间向次承租人张延江承担150,000元的违约赔偿责任，这仅是枣庄奚仲商贸遭受的损失之一，也是枣庄奚仲商贸对枣庄干休所享有的违约债权，可折抵租金。4、枣庄干休所拖欠垫付的人防异地建设费180,000元及住宿费，应折抵租金。根据《山东省实施办法》第16条规定枣庄干休所作为建设方应依法缴纳人防异地建设费180,000元，该费用不属于合作建房协议书约定的乙方的出资范围，由被告枣庄奚仲商贸代为垫付，应予以返还；多年来，枣庄干休所在必要的公务接待中，安排人员在奚仲公司的宾馆住宿，产生的住宿费挂账未付，均系枣庄奚仲商贸对枣庄干休所享有的债权，可折抵租金。综上所述，在不提前终止合作建房协议的前提下，基于友善合作互惠原则，枣庄奚仲商贸可以对上述违约损失、人防费、住宿费不予以计较，不主张折抵，但是在提前终止协议，奚仲公司尚有二十余年经营权无法继续享有，从而蒙受经济损失且枣庄干休所对租金诉讼追讨的情形下，枣庄奚仲商贸不得不行使抵销权，并对其他经济损失提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下：2009年8月16日，72433部队薛城干休所（甲方、建设方）与枣庄隆杰实业有限责任公司（乙方、投资方）签订《合作建房协议书》一份，约定：甲、乙双方合作建设“三个中心”和办公室、公寓房、车库（为钢架铁皮结构）、商用房项目，总建筑面积约为6,261.46平方米，合建房屋的产权、土地使用权归甲方所有。甲方负责提供位于山东省枣庄市薛城区临山路87号土地，土地面积约1,686平方米,拆除建筑面积1,800平方米,乙方负责工程开发建设中所涉及的一切费用。乙方出工程建设直接费用和配套费用预计4,000,000元（工程造价须经军队审计部门审计后为准）。甲、乙双方约定意向合同期限为40年，自2010年5月1日至2050年4月30日止。在意向合作期限内和在不变更合同内容的情况下，甲、乙双方就租赁问题约定，房屋建成后，由乙方租赁座落在临山路87号路南72433部队薛城干休所沿街商用综合楼。自工程竣工验收合格100日起，每5年签订一次房屋租赁合同。房屋租赁经营时，无论经营状况如何，经营风险由乙方自己承担。根据乙方投资情况，乙方一次性分得一、二层门市房1,000平方米，三层以上1,050平方米的房屋经营使用权，该部分房屋使用金作为乙方投资回收资金，剩余房屋也同时由乙方整体租用，租用房屋的用途为商用楼。乙方每年12月15日前向甲方一次性缴纳当年房屋使用金，年使用金基数200,000元整，每五年按10%递增。租赁期间内，甲方负责帮助乙方协调水、电、暖气的开通，乙方负责支付水费、电费、暖气费、电话费、光缆电视费、卫生费和物业管理费等。租赁期间维修费全部由乙方承担。甲方允许乙方对租赁楼房在不影响房主体结构的情况下进行装修或改增设处理。租赁合同期满，乙方所租用的房屋由甲方无偿收回，意向合同期内如果由乙方对房屋进行改造或者变更用途，双方进行协商解决。意向合作期满后，所租房屋由甲方收回，乙方自动退出，并确保房屋的完整性，甲方如果继续将该项目对外经营、租赁，按照甲方指定的经营约定，同等条件下乙方优先租赁使用。甲方收回房屋的时间为2050年4月30日。乙方未按约定向甲方缴纳房屋使用金，超过30天，甲方有权采取措施，督促乙方尽快缴纳；超过60天，甲方有权停止乙方经营权，超过180天，视为乙方主动放弃合作意向，甲方收回房屋经营使用权，本合同终止，一切后果和损失由乙方承担。2016年11月30日，中国人民解放军72433部队薛城干休所（出租方、甲方）与被告枣庄奚仲商贸（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方将位于山东省枣庄市薛城区临山路87号房屋建筑面积2,234平方米，场地面积557平方米出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止，租金总额为600,000元，年租金为200,000元，租金半年结算，乙方于每年12月15日前交付乙方。2018年5月31日，原告（甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》约定将位于山东省枣庄市薛城区临山路109号房产租赁原租赁期限40年、自2010年5月1日起至2050年4月30日，年租金200,000元，合同租金1,143万元的租赁约定整改为租期10年、自2018年6月1日至2028年5月31日，年租金350,600元，每年递增2%，合同期内总租金3,838,900元。2019年8月31日，原告山东省军区枣庄离职干部休养所（甲方）与被告枣庄市奚仲商贸有限公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》约定：乙方承租甲方管理的位于山东省枣庄市薛城区临山路109号房地产，双方承诺乙方与中国融通资产管理有限公司指定的下属单位签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求。乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与中国融通资产管理集团有限公司制定的下属单位签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。乙方租金已交至2017年11月30日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠原告租金人民币314,516.67元,乙方承诺于本协议生效后60日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金人民币共计235,486.33元,由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳。乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的房地产租赁合同前，应告知次承租方该房地产经营管理权已移交至中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位。本协议在中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位与乙方签订租赁合同后或在第七条情形下视为乙方自动放弃租赁权利后生效。2019年9月1日，融通地产（山东）有限责任公司（出租方、甲方）与被告枣庄奚仲商贸签订《房地产租赁合同》约定甲方将位于山东省枣庄市薛城区临山路109号的房地产，建筑面积6,002.25元,场地面积699平方米出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月1日起至2028年5月31日止，租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为人民币3,398,969.18元,年租金为357,612元,租金每年递增2%，每年租金为2019年9月1日～2020年5月31日，268,209元;2020年6月1日～2021年5月31日，364,764.24元;2021年6月1日～2022年5月31日,372,059.52元;2022年6月1日～2023年5月31日,379,500.72元;2023年6月1日～2024年5月31日,387，090.73元；2024年6月1日～2025年5月31日,394,832.54元;2025年6月1日～2026年5月31日,402,729.20元;2026年6月1日～2027年5月31日,410,783.78元;2027年6月1日～2028年5月31日,418,999.45元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。乙方交付租金到账后，甲方向乙方开具收款凭证。2020年9月18日，原告向被告发送房屋催缴通知书告知被告根据双方签订的《军队房地产租赁解除协议》，被告尚欠原告2017年12月1日至2018年12月31日房屋租金314,516.67元,要求被告于2020年10月9日前全额补缴。另查明，枣庄隆杰实业有限责任公司成立于2005年4月12日，统一社会信用代码为91370400773198872N，被告枣庄奚仲商贸成立于2010年8月30日，通过查询并未发现枣庄隆杰实业有限责任公司与被告枣庄奚仲商贸之间存在名称变更的工商登记记录，枣庄隆杰实业有限责任公司与被告枣庄奚仲商贸系两个独立的法人实体。本院认为,依据《合作建房协议书》可以判断合作建房关系发生在72433部队薛城干休所与枣庄隆杰实业有限责任公司之间，与本案被告无关联，被告以与原告之间存在的基础法律关系为合作建房关系且合作建房关系仍在存续期间作为抗辩事由，无事实依据，本院不予采信。案涉《军队房地产租赁合同解除协议》系通过加盖原、被告双方印章且被告法定代表人种发勇签字进行签订，合法有效，应予采信。该协议确认截至2018年12月31日被告尚欠原告租金314,516.67元,虽然被告辩称应以原、被告双方于2016年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金200,000元标准进行计算，但依据原告与被告于2018年5月31日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》能够认定双方就山东省枣庄市薛城区临山路109号房产的租赁期限、租金计算标准进行了重新约定，依照该约定进行计算，2017年12月1日至2018年5月31日的租金应为200,000元*（1+10%）÷12个月*6个月=110,000元，2018年6月1日至2018年12月31日的租金应为350,600元÷12个月*7个月=204,516.67元，2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金为204,516.67元+110,000元即314,516.67元，此数额与《军队房地产租赁合同解除协议》确认的截至2018年12月31日被告欠付租金数额完全一致。被告提交2013年1月16日其法定代表人种发勇与案外人张延江签订的《协议书》及2013年1月22日张延江出具的收到种发勇人民币150,000元的收条主张对欠付租金进行抵销，首先该法律关系发生在两个个人之间，与原告无关联，且即使系因涉案房产产生的债务，仅依据《协议书》和收条不能认定案外人张延江150,000元的损失系因原告存在过错导致，故对被告主张抵销租金150,000元的抗辩事由，本院不予采信。对于该150,000元的损失，赔偿主体可另行起诉主张权利。被告对其主张2016年4月至2018年12月期间原告在被告经营的宾馆内挂账169,200元应予抵销的抗辩事由，仅提交被告单方制作的明细账，本院不予采信。如被告确实对原告享有该项债权，可另行起诉主张权利。被告亦未提交证据证明对欠付的314,516.67元租金进行了清偿，对原告要求被告偿还租金314,516.67元的诉讼请求，应予以支持。《军队房地产租赁合同解除协议》约定于协议生效后60日内被告全额补交原告欠付租金，并约定可以使《军队房地产租赁合同解除协议》生效的一种条件是在中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位与被告签订租赁合同后。融通地产（山东）有限责任公司与被告于2019年9月1日签订了《房地产租赁合同》，由此推算，《军队房地产租赁合同解除协议》于2019年9月1日生效，被告应于2019年10月31日前付清欠付租金314,516.67元，因逾期未付造成的利息损失，被告应赔偿原告。原告主张的租赁费对应的租赁期间为2017年12月1日至2018年12月31日，系民法典施行前，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告枣庄市奚仲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军山东省军区枣庄离职干部休养所偿还租金314,516.67元并赔偿利息损失（以314,516.67元为基数，自2019年11月1日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,009元,由被告枣庄市奚仲商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  于秀洪人民陪审员  林敬海人民陪审员  杨邵华二〇二一年六月十一日书 记 员  张 雪