山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0602民初6183号原告：烟台银海物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区辛庄街1号-1-3号。法定代表人：史东岩，总经理。委托诉讼代理人：宋晓、卞海，山东劳德律师事务所律师。被告：马晓亮，女，1980年7月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台银海物业管理有限公司与被告马晓亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晓、被告马晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2017年10月17日至2020年7月31日物业服务费及电梯运行费4074.40元（1.30元×93.65平方米×33个月+93.65平方米×1.30元÷30天×14天），支付违约金278.60元（自2020年8月1日至2021年1月11日止以4074.40元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的4倍计算），以上共计4353元；并自2021年1月12日起至被告实际履行完毕之日止，以4353元为基数仍按上述标准继续计算违约金。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，烟台市芝罘区只楚小区楚盛现代城（下称涉案小区）的开发商烟台建筑工程综合开发公司（下称烟台建筑开发公司）在与原告签署的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》中约定，原告接管楚盛现代城区域物业服务，服务期自2013年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止，物业服务费为1元/月/建筑平方米，电梯运行费为0.30元/月/建筑平方米，逾期交纳物业服务费、电梯运行费，按欠费总额千分之三支付违约金。被告系涉案小区（下称涉案房屋）的业主，2015年10月17日，被告签署《物资领取表》，随后在此居住。自2017年10月17日起被告未及时足额交纳物业服务费及电梯运行费，截止2020年7月31日欠付物业服务费及电梯运行费共计4074.40元。被告辩称，被告确实未交纳物业费，但未交费理由为原告的物业服务不到位。小区停车场管理混乱，外来人员随意停放，业主车辆无处停放，且时常发生剐蹭事故；小区卫生环境脏乱差；楼道内乱摆乱放存在安全隐患；6号楼2单元两部电梯只开一部，但收取两部电梯的费用；小区单元门长期敞开，存在安全隐患；小区保安年龄偏大，安保不到位，经常发生失窃事件；原告未积极主动配合供暖，业主自己牵头签字才实现了供暖。上述问题原告不但未予改进，还在没有通知的情况下突然于2020年7月撤场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:原告原系涉案小区的物业服务企业，2020年原告退出涉案小区。2015年3月12日，被告与烟台建筑开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋（建筑面积93.65平方米）。2015年10月17日，被告办理了涉案房屋的入住手续。涉案小区至今未成立业主委员会。庭审中，原告主张其为涉案小区提供物业服务的时间是2013年8月1日至2020年7月31日，原告退出涉案小区后，委托山东凯祥物业管理有限公司（下称凯祥物业）代为收取2020年8月前的物业费。对此，原告提交以下证据：1．2013年烟台建筑开发公司与原告签订的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》。合同约定：原告为涉案小区提供前期物业服务。合同期限自2013年8月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。公共性物业服务费，居民住宅按1元/月/建筑平方米标准收取，电梯运行费按0.30元月/建筑平方米标准收取。每季度第一个月20日前业主应交纳物业、电梯运行费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三的违约金。双方还约定了其他权利义务。2.原告（甲方）、凯祥物业（乙方）、烟台建筑开发公司（丙方）签订的《物业服务交接三方协议》（原告称签订时间为2020年8月中旬）。三方就甲方委托乙方代为收取甲方在为涉案小区提供物业管理服务期间应收未收的物业费，水费等费用事宜，达成如下协议：甲方同意由乙方代甲方收取2020年8月1日前住户所欠的物业费、水费等费用共计710848.80元，收取后优先用于抵扣甲方已经预收的2020年8月1日之后的物业费56805.10元。甲方收取装修保证金，仍由甲方负责退还。乙方代甲方收取的所欠物业费、水费等费用抵扣甲方预收的2020年8月1日之后的物业费完毕后，如有结余乙方按结余金额(扣除各项费用包括：律师代理费、诉讼费、人工费、税费等)的50%支付给甲方；如乙方代收的款项金额不足以抵扣甲方预收的2020年8月1日之后的物业费金额，则不足部分由丙方负责协调处理。以上费用结算截止日期为2021年12月31日，到期后三方再行协商。乙方有权以甲方的名义通过第三方或诉讼等其他途径催缴以上物业费，甲方应无条件配合乙方提供上述催缴所需文件资料及签字盖章等手续办理。原告以此证明原告提供物业服务的时间是2013年8月1日起至2020年7月31日，物业交接时间点为2020年8月1日。3.落款时间为2021年3月23日、加盖原告印章和凯祥物业印章的《只楚欠费28户》明细一页，明细下方载明“以上楚盛现代城28户业主2020年8月前物业费凯祥物业未收取”，欠费明细中包含被告。原告以此证明被告没有向凯祥物业缴纳物业费。4.落款时间为2020年10月7日、原告出具的《银海物业物业费缴纳通知》照片打印件一张、原告法定代表人史东岩与凯祥物业负责人于洋的微信聊天记录打印件一张。原告以此证明，原告撤离之后委托凯祥物业张贴通知代收原告服务期间的物业管理费用，2020年10月7日凯祥物业将缴费通知张贴在小区入户单元门处，告知业主欠付的原告物业费到凯祥物业处交纳。5.原告向被告处发送的催收函及物流信息、签收情况，证明原告已向被告发送催收函。被告质证称，对证据1真实性不清楚，但是从被告入住之后原告就是涉案小区的物业公司，认可物业费收费标准是1.3元（含电梯费），且被告也交纳了2017年10月17日前的物业费。对证据2真实性认可，原告确实是在2020年7月底撤场的，新物业是在8月份来的。对证据3真实性认可，只向新物业交纳了其来之后的物业费，未向其交纳之前的物业费。对证据4没有见过，也没有见过在小区贴的通知。对证据5真实性认可，一个周以前的时间才收到。庭审中，被告认可其未交纳2017年10月17日至2020年7月31日期间的物业费（含电梯运行费），但其不交物业费的理由为：原告停车场管理混乱，物业公司更换为凯祥物业后停车场已建好；原告强制将装修押金转为物业费；原告未提供物业服务，只是收取费用。对此被告未提交证据证明。本院认为，本案原告与烟台建筑开发公司于2013年签订的《楚盛现代城前期物业服务管理合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，应为有效。原告作为小区的原物业服务公司，其提供的服务在小区范围内具有公共性，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，小区业主接受了物业服务公司的服务，即应交纳物业服务费用。原告提交的《物业服务交接三方协议》可以证实，原告、凯祥物业、烟台建筑开发公司就原告提供物业管理服务期间应收未收的物业费达成协议，原告委托凯祥物业收取2020年8月1日前住户所欠原告的物业费，收取后优先用于抵扣原告已经预收的2020年8月1日之后的物业费，故原告和凯祥物业约定的物业费分界时间为2020年8月1日，对于之前的物业服务费用，原告有权直接向业主收取。庭审中，被告亦认可其未交纳2017年10月17日至2020年7月31日期间的物业费（含电梯运行费）。故原告要求被告交纳2017年10月17日至2020年7月31日期间的物业费（含电梯运行费）4074.40元的诉讼请求，于约有据，本院予以支持。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、强制将装修押金转为物业费为由拒绝交纳物业费，但未提供充分证据证明原告的行为构成根本违约，故对被告上述辩解，本院不予采纳。关于原告主张的违约金。被告虽未依约缴纳物业服务费，但原告亦未尽到与被告妥善沟通之义务，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告马晓亮于本判决生效之日起10日内向原告烟台银海物业管理有限公司支付2017年10月17日至2020年7月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）4074.40元；二、驳回原告烟台银海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告马晓亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告马晓亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇二一年六月三十日书记员 姜慧萍（代）