文书内容江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初2719号原告：刘兹侠，女，1964年10月9日生，汉族，住江苏省睢宁县睢城街道元府西路5号204室，现住睢宁县。委托诉讼代理人：张晨，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：江苏地杰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324773767502E，住所地睢宁县东升街8号帝壹城售楼部。法定代表人：王江斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱春，江苏仁台律师事务所律师。原告刘兹侠与被告江苏地杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘兹侠及其委托诉讼代理人张晨，被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘兹侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期交房违约金99769元（2014年1月9日至2014年11月30日计321天按每天37元计算，小计11877元；2014年12月1日至2018年3月20日计1204天按每天73元计算，小计87892元，合计99769元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2012年7月2日签订商品房买卖合同，约定总价款365517元，被告应于2014年1月8日前交付睢宁县帝壹城小区14幢1单元301室房产，并在合同第九条约定，如逾期交房，按已付房款万分之一支付违约金，原告按约定付清房款365517元。2014年4月21日，被告向原告出具承诺书，承诺2014年11月30日前对房屋进行验收交付，如不能实现，自2014年12月1日起加倍支付逾期交房违约金。但被告至今没有按照约定交付房产，原告要求被告承担逾期交房违约金的期限自2014年1月9日起至2018年3月10日止。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼请求依法裁判。被告江苏地杰房地产开发有限公司辩称：原告在2017年下半年已实际占有涉案房屋；根据最高人民法院在第八次全国法院民商事审判工作会议纪要民事部分纪要第十八条规定，逾期办证违约金从合同约定或者法定期限界满之次日起计算诉讼时效。本案逾期交房违约金与逾期办证违约金性质相同，属按日累计的迟延违约金，符合继续性债权的特点，每迟延一日，成立一个违约金债权，各个违约金债权独立计算诉讼时效并从次日起算，从原告起诉之日起向前推算三年。根据该规定，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。仅从原告诉请的违约金数额分析，已超过总房款的24%，也过分高于其损失。综上请求驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人均无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人庭审陈述及审查认定的证据，本院查明如下事实：2012年7月2日，原告刘兹侠与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于睢宁县名为帝壹城的14幢3单元306号商品房，房屋建筑面积为90.97平方米，单价为4018元/平方米，总价款为365517元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2.该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能左右的因素造成的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。其中逾期超过90日后，买受人有权解除保同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方另对基础设施、保修责任等内容进行了约定。合同签订后，原告履行了交付房款的义务，并由被告向原告出具购房款发票两张。后因被告未按时交付房屋，被告于2014年4月21日向4号楼、5号楼、12号楼、13号楼、14号楼业主出具承诺书一份，承诺书载明，我公司保证在2014年12月30日进行四方验收，如我公司不能在2014年12月30日进行四方验收，自2014年12月31日起按原购房合同的违约金双倍赔付。14号楼在2014年11月30日前进行四方验收，如不能进行四方验收，自2014年12月1日起原购房合同的违约金双倍赔付。诉讼中，被告认可涉案房屋未取得合同约定的上房手续。陈述经相关部门检查后认为符合上房条件，被告于2017年5月份委托物业公司办理上房手续，有部分业主为了不交物业费就自行打开门锁上户，所以没查到原告的上房信息。对原告主张的上房时间有异议，原告的上房时间应为2017年下半年。被告为证明其抗辩意见提供涉案小区物业公司出具的业主上房统计表及自来水公司出具的充值账单数据表，证明和原告同属二期工程的其他业主在2017年下半年已经陆续办理上房手续，原告也于2017年11月20日充值水费，按照惯例，只有在业主上房之后才会办理充值业务。原告对被告提供的该证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的观点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效。合同签订后，原告按照合同约定及时支付了全部购房款，被告应当按期向原告交付房屋。双方在合同中明确约定，被告应于2014年1月8日前向原告交付涉案商品房，因被告未取得符合约定条件的房屋造成逾期交付，依据双方约定应承担相应的违约责任。对于双方争议的原告实际上房时间，本院认为，从被告提供的业主上房清单及原告实际交纳水费的时间，可以认定原告未办理正式的上房手续，但已实际占有使用涉案房屋，根据原告于2017年11月20日交纳水费的情况及被告认可的原告应为2017年下半年上房的陈述，本院对原告占有使用房屋的时间确认为2017年11月20日。从原告提供的被告出具的承诺书可以看出原告对涉案房屋不符合上房条件的情形是明知的，其实际占有使用涉案房屋应视为同意接受涉案房屋的现状，现再主张之后的违约金无依据，故原告有权主张的违约金的时间点应为2014年1月9日起至2017年11月20日止。对于被告抗辩的原告主张超过诉讼时效，诉求不应得到支持的问题，本院认为，逾期交房违约金属于债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及稳定社会秩序的角度来说，该项请求权应当适用诉讼时效的相关规定。本案被告未按约定期限交付符合约定的房屋，构成违约，在原告实际占有使用涉案房屋之时被告仍未按约支付相应期间的违约金，构成对原告权利的侵害，原告此时应知其权利受到侵害，应自其知道权利被侵害之日起三年内主张权利，原告未提供证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，现于2021年提起诉讼应属超过诉讼时效。本院对被告抗辩的原告的起诉超过诉讼时效，诉求不应得到支持的意见予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘兹侠的诉讼请求。案件受理费减半收取1147元，由原告刘兹侠负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张新娟二〇二一年六月八日法官助理顾雅情书记员刘鑫附相关法条及司法解释:《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。