福建省大田县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0425执异11号异议人（被申请人）：高方凯，男，1981年8月23日出生，汉族，住山东省潍坊市临朐县。委托诉讼代理人：高方坤，山东鲁鸢律师事务所律师。申请人:詹水妹，女，1957年8月3日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：林联铨，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高武渊，福建天衡联合律师事务所律师。被申请人：曾广州，男，1984年12月28日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。被申请人：贵州固鑫元建筑工程有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目F区第1栋（1）1单元28层4号房（花果园社区），统一社会信用代码：91520102MA6HBE6A1D。法定代表人：詹琳，执行董事兼总经理。申请人詹水妹与被申请人高方凯、曾广州、贵州固鑫元建筑工程有限公司（以下简称固鑫元公司）民间借贷纠纷一案，异议人高方凯对本院查封被申请人固鑫元公司名下位于贵州省黔西县万丰国际商贸城的房产（共计33套）、冻结被申请人高方凯持有的厦门恒诚九鼎投资有限公司的股权和厦门联盛畅元投资合伙企业（有限合伙）的股权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。高方凯称，请求本院：1.解除对固鑫元公司名下至少14套房产的查封；2.解除对高方凯持有的厦门恒诚九鼎投资有限公司的股权和厦门联盛畅元投资合伙企业（有限合伙）的股权的冻结。事实和理由：本院保全的财产价值为1881.98万元，远超詹水妹申请的保全数额900万元。根据江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司贵阳分公司出具的《预评估函》，固鑫元公司名下37套房产共计1767.62平方米的评估价值为1661.6万元。37套房产中，每套面积在45平方米至51平方米之间，本院查封的33套房产的价值为1481.98万元（1661.6万元÷37套×33套）。高方凯持有厦门恒诚九鼎投资有限公司的股权6.9767％价值为300万元。高方凯持有厦门联盛畅元投资合伙企业的股权1.9175％价值为100万元。因此，本院查封和冻结的财产价值共计1881.98万元，远超詹水妹提起诉讼的金额900万元。遵义市汇川区人民法院委托贵州君安房地产土地资产评估有限公司对贵州省黔西县万丰国际商贸城部分房产进行司法拍卖评估，该评估公司出具的《房地产估价报告》共评估了５套房产，均价在每平米10000元左右，遵义市汇川区人民法院根据该评估报告进行了司法拍卖。贵州君安房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》可以与江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司贵阳分公司出具的《预评估函》相互印证。为此，高方凯向本院提供了《预评估函》、《房地产估价报告》和网上截图等证据。詹水妹辩称，2019年12月24日，固鑫元公司与黔西万丰置业有限公司签订了针对37套房产的《商品房买卖协议》，该协议明确了37套房产的实际成交价格为3600元／平方米，该价格真实反映了涉案房产的价值。本案查封的33套房产的实际产权面积为1579.18平方米，33套房产的价值为568.5048万元。厦门恒诚九鼎投资有限公司的注册资本为4300万元，高方凯持有该公司6.9767％的股权，该股权的价值为300万元。厦门联盛畅元投资合伙企业总出资为2500万元，高方凯持有该合伙企业的股权1.9175％，该股权价值为47.9375万元。高方凯提供的《预评估函》不是正式的评估报告，不能作为认定涉案房产价值的依据。从《预评估函》的内容上看，评估点为2019年9月25日，而本案查封的33套房产的交易时间为2019年12月14日，真实交易时间在评估时点之后。该《预评估函》认为，在2019年9月25日37套房产价值为1661.6万元，然而固鑫元公司于2019年12月14日从黔西万丰置业有限公司购得该37套房产的总价仅为636.343272万元，《预评估函》的评估价值严重背离真实交易价格。从《预评估函》的时效上看，资产估价有效期一般是在评估基准日起1年内，《预评估函》显示的评估基准日为2019年9月25日，异议人据以提出超标的保全异议的时间是2021年4月中旬，已超基准日近一年半，故该《预评估函》不能作为房产价值认定的依据。根据与保全房产同地段同性质房产在司法拍卖网站的近期拍变卖记录，多个房产均变卖失败。贵州君安房地产评估有限公司于2020年1月2日出具的《房地产估价报告》载明的使用期限为2020年1月2日至2021年1月1日，高方凯提出超标的保全异议的时间是2021年4月中旬，已超基准日近一年半，故该评估报告无法作为辅助证据证明《预评估函》的准确性与合理性。根据司法拍卖网站的拍变卖记录，《房地产估价报告》评估的房产均变卖失败。为此，詹水妹提供了《商品房买卖协议》、不动产登记查询结果、企业公示信息、阿里司法拍卖网变卖情况截图等证据。经查明，2020年11月18日，詹水妹向本院申请财产保全，要求查封、扣押、冻结高方凯、曾广州、固鑫元公司名下9114265元的存款或其他等额财产。2020年11月19日，本院裁定：查封固鑫元公司名下位于贵州省黔西县万丰国际商贸城的33套房产，冻结高方凯持有厦门恒诚九鼎投资有限公司的股权，冻结高方凯持有厦门联盛畅元投资合伙企业的股权，冻结高方凯名下银行存款100000元。本院经审查认为，高方凯提供的《预评估函》是固鑫元公司单方委托的，詹水妹不予认可，该《预评估函》的结论不能作为认定涉案33套房产价值。高方凯提供遵义市汇川区人民法院委托贵州君安房地产土地资产评估有限公司对贵州省黔西县万丰国际商贸城部分房产司法拍卖出具的《房地产估价报告》，但经查询，根据《房地产估价报告》评估的房产挂网拍卖后均流拍，且《房地产估价报告》的有效期至2021年1月1日，高方凯提起异议时该报告已失效，故该《房地产估价报告》不能作出认定涉案33套房产价值的依据。詹水妹提供了涉案33套房产的《商品房买卖协议》，根据该协议，涉案房产的交易价格为每平米3600元，詹水妹参照该价格保全了涉案33套房产面积共计1579.18平方米，保全的标的额为5685048元，该计算方式不违反法律规定。高方凯主张本院冻结的股权价值共计400万元，未提供相应证据予以证明，不予采信。詹水妹参照被保全的厦门恒诚九鼎投资有限公司和厦门联盛畅元投资合伙企业的注册资本乘于高方凯持有的股份数额计算冻结股权的价值，不违反法律规定。因此，本院保全的财产价值不存在明显高于保全裁定载明金额，高方凯提出本院存在超标的保全，应当解除超额保全的财产，其理由不成立，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下:驳回高方凯的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向三明市中级人民法院申请复议。审判长  刘涌泉审判员  李勤模审判员  陈成祯二〇二一年六月十七日书记员  杨佳霖附:相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：第十八（一）异议不成立的，裁定驳回异议；第十九（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；第二十（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；第二十一（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。