海南省海口市龙华区人民法院民事判决书（2021）琼0106民初2995号        原告：王琳江，女，1973年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：朱椰城，海南外经律师事务所律师。                被告：海南大川房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区金龙路南侧逸龙广场营销中心。统一社会信用代码：91460000693187743Q。                法定代表人：云天喜，总经理。                委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。                委托诉讼代理人：侯小文，海南天泽律师事务所实习律师。                原告王琳江与被告海南大川房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱椰城、被告的委托诉讼代理人贺飞飞和侯小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金42367.15元；2．本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年，原告与被告签订《逸龙广场·商品房认购协议书》，约定原告购买被告名下位于海口市龙华区金龙路15号逸龙广场涉案房产，建筑面积77.27㎡，房屋总价为847343元，原告于2017年5月13日向被告一次性支付购房款847343元。2017年5月10日，双方签订《海口市商品房买卖合同》及《补充条款》，约定被告应于2018年12月31日前将经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的房屋交付给原告；逾期在90日内按日万分之一的标准支付违约金，超过90日按日万分之二的标准支付违约金。故被告应向原告支付逾期交房违约金42367.15元。被告至今仍未依照合同约定向原告交付涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。                被告辩称，首先，案涉房屋延期交房有合同约定的正当事由，不属于被告违约，原告主张延期交房的违约金不成立。一、案涉项目因政府进行市政工程建设，被告可据实延期交房275天。本案中为解决位于案涉项目南侧的怡和花园小区居民出行通道问题，海口市龙华区政府决定在案涉项目用地西侧规划新建一条宽6米、长150.5米的道路作为出行通道。该工程自2017年5月3日开工，2018年2月2日竣工，期间为保障怡和花园小区居民可以从案涉项目用地通行，案涉项目一直无法进行施工。二、案涉项目因遵守政府法令，被告可据实延期交房33天。为保障我市中高考及会考正常进行，海口市人民政府及海口市城市管理行政执法局等政府部门发布通知，要求考点及周边半径1000米范围内噪音进行严格控制，建筑施工工地停止一切产生噪音的施工。2017年6月6日至10日、25日至28日，2018年6月3日至10日、24日至27日，2019年6月3日至10日、25日至28日，案涉项目因靠近海南华侨中学高中部考点而不得施工。三、案涉项目因大雨或者暴雨、高温、台风等恶劣天气、自然灾害，被告可据实延期交房188天。在项目建设期间，出现大雨或者暴雨以上有70天、7级以上大风有54天、35℃以上高温有96天，存在重叠32天，共造成施工延迟188天，其中包括四个经过海口区域的台风影响。四、案涉项目因不可预见的重大流行性疾病，疫情期间被告可据实延期交房。项目建设期间爆发新型冠状肺炎流行性疾病，针对我省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控形势，海南省政府于2020年1月25日启动公共卫生事件Ⅰ级响应，加强群防群控，不得聚集，工地不得复工。3月份通知复工之前必须办理相关手续，经备案批准，并做好疫情防控工作，随时接受监督检查。该疫情影响至今仍未结束，案涉项目至今仍未达到完全复工状态。五、原告存在逾期支付购房款的违约情形，共计违约2天。双方于2017年5月10日签订《商品房买卖合同》，而原告实际于2017年5月12日才付清全部房款，逾期2天。综上，因合同约定的特殊事由的出现，影响案涉工程施工496天，原告在先违约2天，以及2020年1月25日至今的期间，均应在计算延期交房时间中予以扣除。其次，2021年2月3日，案涉项目取得海口市建设工程竣工验收备案表，达到交付条件。被告在2021年1月30日已向原告邮寄交房通知书，告知原告于2021年2月3日至2021年5月30日办理收房交付手续。最后，退一步讲，即便扣除上述约定事由后仍存在逾期交房，根据合同约定，买受人同意，出卖人就房屋买卖违约事项的违约金总额，以该房屋合同总价的5％为限，逾期交房违约金亦不应超过双方约定的限额。                原告向本院提交了以下证据：1．海口市商品房买卖合同；2．补充条款；3．海南增值税普通发票。                被告向本院提交了以下证据：1．国有土地使用权证；2．建设工程规划许可证；3．建筑工程施工许可证；4．海口市商品房预售许可证；5．海口市商品房买卖合同；6．市政基础设施工程竣工验收报告；7．竣工验收证书；8．海口市人民政府关于2017年高考及会考期间控制考点及周边区域噪音的通告；9．海口市城市管理行政执法局关于高考期间噪声污染整治的公告；10．海口市人民政府关于2018年高考和基础会考期间环境噪声管理的通告；11．海口市住房和城乡建设局关于做好2018年普通高考和高中基础会考期间社会生活噪音和室内装修噪音管控的通知；12．海口24日开启中考“静音模式”禁止建筑工地影响考生；13．海口市人民政府关于2019年高考和会考期间环境噪声管理的通告；14．做好服务保障全力护航中考；15．海南省海口市国家气候基准站2017年1月至2020年3月气象资料（大雨、暴雨、七级以上大风）；16．海南省海口市国家气候基准站2017年1月至2020年3月气象资料（35℃以上高温天气）；17．海口市住房和城乡建设局关于做好建设工程施工现场防御第19号台风“杜苏芮”工作的通知；18．海口市住房和城乡建设局关于做好建设工程施工现场防御第20号台风“卡努”工作的通知；19．海口市住房和城乡建设局关于做好建设工程施工现场防御今年第22号台风“山竹”工作的紧急通知；20．台风“百里嘉”将于明日登陆琼粤沿海；21．关于做好防风工作的通知；22．海南省人民政府关于启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应的通知；23．海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部关于强化落实疫情防控的通告；24．新冠肺炎疫情防控期间建设项目开复工备案通知书；25．海南省农村信用社业务回单；26．海口市建设工程竣工验收备案表；27．交房通知书及邮寄单；28．住宅单元交接书。                本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院认定事实如下：2017年5月10日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定了原告购买被告开发建设的位于海口市龙华区金龙路15号逸龙广场11层11G房，建筑面积77.27平方米，套内面积59.91平方米；按建筑面积计价，每平方米10966元，总金额847343元；原告应于签订本合同之前支付购房款（含定金）847343元；被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件，符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实顺延交房时间：（1）因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；（2）原告未按本合同约定向被告支付购房款或未履行合同约定的其他义务的；（3）因政府的有关法规、政策变化或者政府部门的原因引起的工程停工期限；被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；原告同意，被告就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约金总额，以该房屋合同总价的5％为限等条款。原告分别于2017年2月26日、2017年3月20日、2017年5月12日向被告支付购房款50000元、200000元、597343元，合计847343元。2021年1月30日，被告通过顺丰速运以合同约定的地址向原告邮寄《交房通知书》，通知原告于2021年2月3日至2021年5月30日办理交房手续。2021年5月18日，原告在《住宅单元交接书》上签名，领取了涉案房屋钥匙。                另查明，案涉“逸龙广场”项目于2021年2月1日通过竣工验收。在工程建设过程中，为了解决位于“逸龙广场”南侧的“怡和花园”小区居民出行通道问题，海口市龙华区政府决定在“逸龙广场”项目用地西侧规划新建一条宽6米、长150.5米的道路，作为“怡和花园”小区居民出行通道。该工程自2017年5月3日开工至2018年2月2日竣工，共计275天。期间，“怡和花园”小区居民均须从“逸龙广场”项目用地上通行，从而导致“逸龙广场”南侧工程无法施工。原、被告于2017年5月10日签订合同，自2017年5月10日起至2018年2月2日止共计268天。                为保障我市中高考及会考正常进行，海口市人民政府及海口市城市管理行政执法局等政府部门发布通知，要求考点及周边半径1000米范围内噪音进行严格控制、建筑施工工地停止一切产生噪音的施工，其中2017年6月6日至6月10日、6月25日至6月28日，2018年6月3日至6月10日、6月24日至6月27日，2019年6月3日至6月10日、6月25日至6月28日，共计33天，案涉“逸龙广场”项目因靠近海南华侨中学高中部考点而不得施工。                2018年6月5日，海南省气象局发布《将台风Ⅳ级应急响应提升为Ⅲ级应急的命令》，决定从6月5日至7日将全省气象部门台风Ⅳ级应急响应提升为Ⅲ级应急响应。2018年7月17日，海南省气象局发布《启动台风Ⅲ级应急响应的命令》，决定从2018年7月17日至18日启动全省气象部门台风Ⅲ级应急响应。2018年8月9日，海南省气象局发布《关于启动台风Ⅳ级应急响应的命令》，决定从2018年8月9日至11日启动全省气象部门Ⅳ级应急响应。2018年8月15日，海南省气象局发布《将启动台风Ⅳ级应急响应提升为Ⅲ级应急响应的命令》，决定从8月15日至16日将全省气象部门台风Ⅳ级应急响应提升为Ⅲ级应急响应。2018年9月14日，海南省气象局发布《启动台风Ⅳ级应急响应的通知》，决定从9月14日至17日启动全省气象部门台风Ⅳ级应急响应。以上台风天气共计14天。                针对我省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，海南省政府于2020年1月25日启动公共卫生事件Ⅰ级响应，加强群防群控，不得聚集，工地不得复工。2020年3月3日，海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间建设项目开复工联合协调领导小组向被告下发《新冠肺炎疫情防控期间建设项目开复工备案通知书》，通知被告复工之前必须办理相关手续，经备案批准，并做好疫情防控工作，随时接受监督检查。                又查明，原告因本案向本院申请诉讼财产保全支出保全费443.67元。                本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，出现了合同中约定的延期交房的事由包括：市政工程道路施工（268天）、中高考和会考（33天）及台风影响（14天），符合合同约定的市政规划基础设施建设、遵守政府法令和恶劣天气可以顺延交房时间的情形，故交房时间应予顺延315天（268天＋33天＋14天=315天），即至2019年11月11日。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”新冠疫情发生是不可抗力的情形，但该期间发生于合同履行期届满（即2019年11月11日）之后，故不能免除被告对原告迟延履行的违约责任。被告对原告的交房时间应确定为2019年11月11日，但被告于2021年1月30日向原告邮寄《交房通知书》通知其于2021年2月3日至2021年5月30日办理交房手续，原告实际收房时间为2021年5月18日，故被告存在逾期交房的事实。因双方在《补充协议》约定，被告就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约金总额，以该房屋合同总价的5％为限，故被告应以847343元为基数按日万分之二向原告支付自2019年11月11日起至涉案房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，但上述违约金最高不得超过房屋合同总价的5％，即42367.15元（847343元×5％=42367.15元）。原告因本案向本院申请诉讼财产保全支出保全费443.67元，根据合同约定，该费用应由被告负担，故原告主张由被告承担保全费443.67元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：                一、被告海南大川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王琳江支付逾期交房违约金42367.15元；                二、被告海南大川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王琳江支付保全费443.67元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费429.59元，由被告海南大川房地产开发有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                    审判员胡程    二〇二一年六月十八日            书记员吴伟学