安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1002民初645号原告：胡爱红，女，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：邱祝英，安徽。委托诉讼代理人：余萍，安徽。被告：黄山市瑞景置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：毛慧华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。被告：江锦朝，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：江晨晓，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系江锦朝之子。委托诉讼代理人：汪民峰，安徽经盾律师事务所律师。被告：程银仙，女，汉族，住安徽省黄山市。原告胡爱红与被告黄山市瑞景置业有限公司（以下简称瑞景置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月14日作出（2020）皖1002民初1821号之一民事裁定。被告瑞景置业公司不服本院该裁定提起上诉，黄山市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）皖10民终824号民事裁定，撤销本院（2020）皖1002民初1821号之一民事裁定、指令本院审理。本院依法适用普通程序进行了审理，原告胡爱红分别于2021年1月27日、3月24日向本院申请追加江锦朝、程银仙为本案被告共同参加诉讼，本院经审查予以准许。本案于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告胡爱红的委托诉讼代理人邱祝英、余萍、被告瑞景置业公司的委托诉讼代理人程东风、江锦朝的委托诉讼代理人江晨晓、汪民峰到庭参加诉讼，被告程银仙经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡爱红向本院提出诉讼请求：1.确认胡爱红与瑞景置业公司签订的三份《商品房买卖合同》均合法有效；2.确认座落黄山市某某号某某大厦Ａ*、Ａ*、Ａ*室房产归胡爱红所有，并判令瑞景置业公司限期办理产权过户手续，三处房产价值285738元；3.确认瑞景置业公司与江锦朝、程银仙关于案涉房产的抵押权不成立；4.江锦朝、程银仙涂销案涉房产的抵押权登记；5.本案诉讼费用由瑞景置业公司承担。事实与理由：2010年2月23日，胡爱红与瑞景置业公司签订某某大厦认购书，认购位于黄山市屯溪区。2010年3月1日，原被告双方就上述三处房产交易签订了三份商品房买卖合同，并经公证处公证。2012年10月11日，原被告就商品房买卖签订了三份补充协议。以上六份合同及协议约定，瑞景置业公司将位于黄山市屯溪区*、*、*室三处房产出售给胡爱红，三套房产的最终成交价款均为95246元（含补缴的面积差1134元／套），瑞景置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办证资料报产权登记机关备案。合同签订后，已按约定付清3套房屋购房款，其中407、408为按揭贷款支付，409为全额现金支付。并按约定支付了三套房产的契税、维修基金、印花税等各项税费；2012年10月11日，胡爱红支付了3套房屋面积补差款3402元。综上，胡爱红已经履行了合同约定的全部义务。瑞景置业公司于2012年11月11日将上述涉案房产交付胡爱红使用后，一直未办理权属登记，又以该房产为江锦朝、程银仙设立抵押权并办理登记。胡爱红为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。瑞景置业公司辩称，对于胡爱红的诉请没有异议。江锦朝辩称，请求法院依法驳回胡爱红对第二、三项诉请中关于A407、408的房屋的诉求。胡爱红在购买房产后，怠于履行要求瑞景置业公司办理房屋过户手续，根据商品房买卖合同第15条规定，即胡爱红在交付90日内办理产权过户，如果瑞景置业公司未办理，胡爱红应在合理期限内主张自己的权利，本案中胡爱红并未通过有效途径来主张自己的权益的，故应自行承担其带来的后果。案涉的房产胡爱红购买并未用于自住，其购买房产三套套数，其购买的情况来看，并非用于自住的，而是用于投资的，此前庭审中胡爱红陈述系用于出租，显然不符合消费者的相关规定优先确认产权的。程银仙未作答辩。胡爱红围绕其诉讼请求提交以下证据：1.胡爱红身份证、瑞景置业公司营业执照，证明原被告身份信息及主体适格；2.认购书、商品房买卖合同及公证书3份、补充协议，证明胡爱红与瑞景置业公司双方于签订认购书、商品房买卖合同及补充协议，约定双方的权利义务；3.银行贷款合同、银行借款凭证、发票，证明胡爱红已按约定付清3套房屋购房款，其中*、*为按揭贷款支付，*为全额现金支付，并按约定支付了三套房产的契税、维修基金、印花税等各项税费；4.房屋交付物业入伙手续书、物业公司的情况说明，证明争议房屋已经于2012年10月11日交付使用的事实。江锦朝提交以下证据：案涉A*、*房屋的抵押权证，证明案涉A*、*房屋在2019年5月6日已经抵押给江锦朝了。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的胡爱红提交的证1本院予以采信。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对于胡爱红提交的证2，江锦朝质证认为真实性无异议，但即使胡爱红与瑞景置业公司存在房屋买卖合同关系但不能对抗江锦朝的抵押权；本院经审查认为该组证据能够证明胡爱红向瑞景置业公司购买案涉3套房屋，签订合同约定双方权利义务的事实，对其三性予以采信。对于胡爱红提交的证3，江锦朝质证认为真实性请法院依法核实，如真实其买卖关系不能对抗抵押权；本院经审查认为该组证据能够证明胡爱红按约付清了案涉3套房屋购房款，对其三性予以采信。对于胡爱红提交的证4，江锦朝质证认为三性均有异议，案涉房屋胡爱红并未实际居住，其购买房屋亦用于投资；本院经审查认为该组证据能够证明瑞景置业公司已将案涉三套房屋交付胡爱红，对其三性予以采信。对于江锦朝提交证据，胡爱红质证认为真实性无异议，但因抵押房产早在2010年出售给胡爱红，其抵押登记时间为2019年，抵押登记在后，抵押合同应是无效合同；本院经审查认为该组证据能够证明案涉A*、*房屋已登记在瑞景置业公司名下，并设立抵押权的事实，对其真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年2月23日，胡爱红于瑞景置业公司签订《某某大厦认购书》，约定胡爱红认购瑞景置业公司开发的黄山市屯溪区*、*室房屋，合计总房款为28.5万元；定金1万元；签约时总房款每套可减888元，总房款为94112元每套。2010年3月1日，瑞景置业公司与胡爱红签订了三份《商品房买卖合同》（编号Ｍ2-*、*、*），约定将案涉坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋分别以94112元的价格出售给胡爱红；胡爱红须于前分别付清三套房屋购房款的20%、40.5%、100%即19112元、38112元、94112元，合计151336元，余款131000元可进行银行按揭或其他方式支付；瑞景置业公司应当在2011年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付胡爱红；瑞景置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方于2010年3月3日办理了上述《商品房买卖合同》公证。胡爱红于2010年2月23日支付了三套房屋定金1万元，于2010年3月1日支付购房款141336元，余款13.1万元通过向中国银行股份有限公司黄山分行办理按揭贷款支付。2012年10月11日瑞景置业公司与胡爱红签订补充协议，约定案涉三套房屋每套房屋需补交面积差价款1134，胡爱红当日支付了该面积差价款3402元，并缴纳了相应的办证税费和维修基金。此后瑞景置业公司将案涉三套房屋交付胡爱红占有使用至今。2019年1月25日，毛慧华、瑞景置业公司与程银仙签订《抵押借贷合同》，约定：毛慧华向程银仙借款50万元；借款月利率1.3%，借款期限为6个月，从2019年1月25日至2019年7月24日止；瑞景置业公司为担保上述借款的履行，自愿以其公司所有的3套房产（其中包括案涉A*室房屋）为毛慧华在合同项下的全部债务提供抵押担保。2019年1月28日，瑞景置业公司与程银仙办理了抵押登记【皖（*）黄山市不动产证明第*号】。2019年5月6日，毛慧华、瑞景置业公司与江锦朝签订《借款合同》，约定：毛慧华、瑞景置业公司向江锦朝借款245万元；借款月利率2.6%，借款期限为三个月，从2019年5月6日至2019年8月5日止。同日，瑞景置业公司与胡爱红签订《抵押合同》，约定瑞景置业公司为担保上述借款的履行，自愿以其公司所有的12套房产（其中包括案涉A*、*室两套房屋）为毛慧华、瑞景置业公司在主合同项下的全部债务提供抵押担保。2019年5月8日，瑞景置业公司与江锦朝办理了抵押登记【皖（*）黄山市不动产证明第*号】。另查明，案涉坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋登记在瑞景置业名下，不动产权证号分别为【皖（*）黄山市不动产权第*、*、*号】。本院认为，胡爱红与瑞景置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。胡爱红依据合同支付了全部购房款和相关办证税费，已实际取得及占有使用案涉房屋，瑞景置业公司未按合同约定履行办理房屋产权证的义务，显属违约，依法应承担违约责任。案涉A409室房屋已登记至瑞景置业公司名下，符合办理产权过户的条件，故瑞景置业公司应继续履行协助胡爱红办理该套房产过户登记的义务。本案争议焦点为胡爱红对案涉A*、*、*室房屋所享有的权利能否对抗江锦朝、程银仙的抵押权。瑞景置业公司在胡爱红不知情的情况下，将案涉三套房屋中A*、*室房屋抵押给江锦朝，将A*室房屋抵押给程银仙，并办理了抵押登记。本院认为，2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确了对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。即建设工程价款优先权优先于抵押权，而建设工程价款优先权不能对抗已经支付全部或大部分所购商品房价款的消费者。2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有的登记财产的买受人。2015年最高人民法院《关于执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条进一步明确规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户手续。”。即对在无过错的商品房消费者之外的一般买受人的权利与金钱债权发生冲突时，应优先保护无过错的一般买受人的权利。可见，上述司法解释对未予办理变更登记的买受人，在符合一定条件时，均对其债权给与一定的特殊或者优先保护。参照上述司法解释确定的原则、精神，本院认为，根据本案查明事实，胡爱红在案涉房屋被抵押前已经与瑞景置业公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，其已按合同约定支付了全部房款，瑞景置业公司也实际交付了案涉A*、*、*室房屋，胡爱红实际取得及占有使用了案涉A*、*、*室房屋。由于瑞景置业公司未按合同约定向产权登记机关备案，导致胡爱红未能及时办理产权登记过户手续，胡爱红对此并无过错。故胡爱红作为无过错的商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉A*、*、*室房屋的物权期待权可以对抗抵押权人江锦朝、程银仙的抵押权，江锦朝、程银仙对案涉房屋的抵押权不能得以实现。江锦朝、程银仙的抵押权妨害了胡爱红购房权利的行使，依法应予注销。程银仙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩及质证的权利，不影响本院依据本案现有证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、确认坐落于安徽省黄山市屯溪区归胡爱红所有；二、被告黄山市瑞景置业有限公司与被告江锦朝于本判决生效后十五日内办理位于安徽省黄山市屯溪区房屋【皖（*）黄山市不动产权第*、*号】抵押注销登记；三、被告黄山市瑞景置业有限公司与被告程银仙于本判决生效后十五日内办理位于安徽省黄山市屯溪区房屋【皖（*）黄山市不动产权第*号】抵押注销登记；四、被告黄山市瑞景置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告胡爱红将位于安徽省黄山市屯溪区房屋过户登记至原告胡爱红名下；五、驳回原告胡爱红其他诉讼请求。案件受理费5586元，由被告黄山市瑞景置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判长 罗 昱审判员 王 晶审判员 张 怡二〇二一年六月九日书记员 陈进红附本案法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。