北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初31661号原告：徐婷，女，1969年5月21日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘长伟，男，1966年8月23日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：刘小民，男，1963年1月25日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯捷，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人石永红，女，1965年9月27日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：石永红，女，1965年9月27日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告徐婷（以下简称原告）与被告刘小民、石永红（以下简称姓名，一并提及时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘长伟、石永红暨刘小民委托诉讼代理人、刘小民委托诉讼代理人侯捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告履行原告与刘小民于2010年11月3日签订的《北京市房屋买卖合同》；2．判令二被告配合原告办理位于北京市朝阳区1134号房屋过户手续；3．判令二被告向原告支付违约金（自2019年12月6日至涉案房屋过户至原告名下之日止，按照1040元/日计算）；4．诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年11月13日，原告与刘小民通过北京城建房地产经纪有限公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘小民以288万元的价格将坐落于北京市朝阳1134号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，原告按照约定履行了付款义务，但被告不配合原告办理涉案房屋转移登记手续。石永红系刘小民配偶，其知晓被告已将涉案房屋出售原告，后原告以房屋买卖合同纠纷将二被告诉至法院，要求刘小民继续履行《北京市房屋买卖合同》，解除涉案房屋抵押登记手续，将涉案房屋过户给原告，并支付违约金，经过一、二审程序，二审法院作出（2019）京03民终12981号终审判决，判决刘小民向原告支付违约金（以购房款208万元为基数，自2018年8月13日至判决生效之日止，按照日万分五计算），驳回原告其他诉讼请求。该判决已生效。后原告以确认合同无效纠纷将刘小民及抵押权人王志恒诉至法院，要求确认刘小民与王志恒签订的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》（以下简称《抵押合同》）无效，刘小民、王志恒协助原告办理涉案房屋抵押权人为王志恒的抵押登记注销手续，法院作出（2019）京0105民初81355号一审判决，支持了原告的诉讼请求，双方未上诉，但二被告拒绝执行。且在（2019）京03民终12981号判决中已写明因刘小民过错导致双方未能按期办理过户手续的违约金先行予以支持，双方可就诉争合同后续履行情况另行主张权利，故原告再次诉至法院。二被告答辩，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系夫妻共同财产，买卖合同并无石永红签字确认，该合同并无法律效力，因该合同无效，不认可原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二被告于1986年9月5日登记结婚。2010年11月13日，甲方（出售方）刘小民与乙方（买受方）原告签订《北京市房屋买卖合同》（NO．0000795），约定：甲方出售涉案房屋，房屋所有权人被告，建筑面积94．75平方米，无住房抵押贷款。甲、乙双方同意上述房产的交易价格为288万元整。甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约甲方收取的定金不予返还。甲、乙任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。同日，出售方（甲方）被告与购买方（乙方）、居间方北京城建房地产经纪有限公司签订《关于房屋买卖编号为NO．0000795合同的补充条款》，约定：甲方所得房款288万元整为净得价，其余税费为乙方支付。乙方定金5万元整交付甲方后，甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退。乙方在过户前交付甲方房款200万元整，在过户前如双方产生争议，甲方违约双倍返还乙方，返还后金额为400万元整，乙方违约房款200万元整不退。甲方收到乙方总计150万元整后3个工作日内向乙方交付钥匙、电卡、水卡及物业交割完毕。剩余尾款80万元整从签定合同之日起2年内乙方付予甲方。如在2年内房产证下发，1个月内进行变更过户手续（甲方房产证下来后，乙方如正在海外工作不能及时过户，但乙方回京后25个工作日内与甲方过户，以乙方回京机票时间为准）。如果2年后房产证没下来，则暂不支付。如房产证提前下来（如提前半年），乙方按银行1年期存款利息到期一并支付（即支付剩余房款和利息）或根据乙方财务状况商定（即可能提前还款）。在2010年12月31日前（含31日）乙方向甲方支付首付款150万元整，剩余53万元整在2011年1月l8日前交付甲方。如不能按时支付则按银行同等利息支付甲方。如本补充条款与合同条款有冲突，则以本补充条款为准。2017年7月，原告因刘小民未办理不动产登记手续，以房屋买卖合同纠纷起诉二被告，在该案件中原告还提交了以下证据：1．原告配偶自2016年11月至2017年7月期间与石永红之间的微信聊天记录，证明石永红在签订《北京市房屋买卖合同》时就知晓该买卖事宜，并同意出售房屋。刘小民于2010年12月22日将涉案房屋钥匙及水卡、电卡一并交予原告，原告对涉案房屋进行了装修，且二被告就住在涉案房屋楼下。二被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。刘小民称:“聊天记录中没有石永红知晓该事情的内容，且时间是2017年。”石永红称:“2017年6月时开发商让我去办理房产证，原告要来找我，我称涉案房屋存在争议，无法出售，然后就搁置了。2017年以前我根本不知晓此事，我就住在涉案房屋楼下，原告何时搬进涉案房屋我也不知晓。涉案房屋分下来后我以为出租出去了，并没有去过也没有管过。”另，原告和刘小民确认：原告按照合同约定支付了购房款208万元。双方签订《北京市房屋买卖合同》后，涉案房屋由原告居住至今。剩余购房款80万元未支付，于双方办理过户手续时支付。在上述案件审理过程中，刘小民于2018年7月12日办理了涉案房屋的产权登记手续，房屋所有权人为刘小民，建筑面积94．75平方米。2018年8月30日，刘小民为涉案房屋办理了抵押权人为王志恒的抵押登记手续，被担保数额为450万元，债务履行期限为2018年2月28日至2021年2月28日。2018年9月4日，抵押权人王志恒向被告转账450万元；同日，被告向案外人雷天鹏转账450万元。2019年6月25日，本院就上述案件作出（2018）京0105民初13952号一审判决，原告不服，向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）提起上诉，经三中院审理查明，认定原告与刘小民就涉案房屋签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。三中院于2019年12月5日作出（2019）京03民终12981号终审判决，判决刘小民于本判决生效后10日内支付原告违约金（以购房款208万元为基数，自2018年8月13日起至本判决生效之日止，按照日万分之五计算），驳回原告的其他诉讼请求。另，原告以确认合同无效纠纷起诉刘小民、王志恒，要求确认刘小民、王志恒就涉案房屋于2018年8月30日签订的《抵押合同》无效，并要求刘小民、王志恒协助原告办理涉案房屋抵押登记注销手续，该案经审理查明，认定刘小民与王志恒签订的《借款合同》构成通谋虚伪行为，该行为无效，双方以无效的《借款合同》为依据签订的《抵押合同》亦无效。故本院于2020年11月23日作出（2019）京0105民初81355号一审判决，判决刘小民与王志恒就涉案房屋签订的《抵押合同》无效；刘小民、王志恒协助原告办理涉案房屋上抵押权人为王志恒的抵押登记注销手续。双方均未上诉，该判决于2020年12月14日发生法律效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据生效判决查明的事实，原告与被告就涉案房屋签订的《北京市房屋买卖合同》为有效合同。虽然二被告抗辩该合同无石永红签字确认，无法律效力。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《北京市房屋买卖合同》及补充协议系原告与刘小民通过房屋中介签订，系双方合意表示，依据上述司法解释规定，石永红同意与否均不影响《北京市房屋买卖合同》及补充协议的合同效力。且石永红亦未提供证据证明存在其他无效情形，故本院对二被告的抗辩不予采纳，双方均应按照合同约定履行各自的义务，现原告依约支付了房款，涉案房屋产权登记在刘小民名下，且房屋上抵押权人为王志恒的抵押登记亦应注销，已具备过户条件，刘小民应依约协助原告办理涉案房屋过户手续。而石永红并非诉争合同相对方，亦非涉案房屋登记的所有权人，故本院对原告要求刘小民协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求予以支持，对要求石永红协助办理转移登记手续的诉讼请求不予支持。关于违约金，根据查明的事实，涉案房屋未能转移登记至原告名下系因刘小民原因所致，其行为已构成违约，刘小民应承担相应的违约责任。现双方在《北京市房屋买卖合同》中对逾期过户违约金进行了约定，但在之前生效判决中已支付原告主张的部分违约金，本院结合双方合同约定、实际履行情况、过错程度等因素，酌情支持刘小民向原告支付违约金59万元，对原告要求石永红支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘小民于判决生效后十日内配合原告徐婷将位于北京市朝阳区1134号房屋过户至原告徐婷名下；二、被告刘小民于判决生效后十日内向原告徐婷支付违约金590000元；三、驳回原告徐婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由被告刘小民负担（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年六月九日书记员  李壮