上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初12610号原告(反诉被告)：上海骏茏电气设备工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈玉芝，总经理。委托诉讼代理人：徐春海，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海罗浩斯集团有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡建乐，董事长。委托诉讼代理人：胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司(以下简称“骏茏公司”)与被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司(以下简称“罗浩斯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)骏茏公司的法定代表人陈玉芝及委托诉讼代理人徐春海，被告(反诉原告)罗浩斯公司的委托诉讼代理人胡耀弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)骏茏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市宝山区富联二路XXX号内3幢1楼-6号厂房签订的上海市房屋租赁合同；2、判令罗浩斯公司返还2021年1月至3月的房屋租金(含物业费)人民币26,860元(以下币种均为人民币)和押金24,820元；3、判令罗浩斯公司赔偿搬场费5,300元、装修费15,000元以及租金差额损失16,262.67元。事实和理由：2019年7月，原、被告签订房屋租赁合同，约定骏茏公司向罗浩斯公司承租位于上海市宝山区富联二路XXX号内3幢1楼-6号厂房(以下简称“系争房屋”)作为办公使用，租期自2019年8月1日起至2021年7月31日止。合同签订后，骏茏公司按期支付租押金。但罗浩斯公司于租赁期间在系争房屋周边营造办公楼，施工所产生的噪音、粉尘污染严重影响了原告的正常经营。其于2021年1月1日发函解除了租赁合同，并于当日搬离，另租他处办公。原告认为，罗浩斯公司的违约行为，导致其订立合同的目的无法实现，应赔偿搬场费、租金差额等损失。现向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)罗浩斯公司答辩并提出反诉称：合同签订、租押金支付情况如原告所述，骏茏公司诉请解约无合同依据，但考虑到其已实际搬离系争房屋，同意租赁合同于庭审日2021年6月1日解除；其营造办公楼得到政府有关部门批准，从2020年5月开工至2021年春节前完工，施工为封闭式，有围墙和喷淋，对噪音和粉尘也有环保监测设备，没有发生噪音、粉尘超标情况；合同履行期间，骏茏公司从未向其反映过噪音、污染问题，其转租的其他租户也未就类似问题进行过投诉；骏茏公司因经营问题曾与其协商要求更换面积小一点的租赁房屋，但双方因租金产生纠纷，骏茏公司于今年初突然搬离；其于2021年1月4日收到搬离通知后，要求骏茏公司交接房屋，后者于同年3月2日才告知电子门密码交付系争房屋，骏茏公司应承担擅自解约的违约责任；同意退还2021年3月3日之后的租金和24,820元押金，不同意赔偿骏茏公司的其他损失。罗浩斯公司另提出反诉请求：1、判令骏茏公司支付违约金82,688元；2、判令骏茏公司支付2020年12月的电费1,004.36元。原告(反诉被告)骏茏公司对反诉答辩称：同意支付2020年12月的电费1,004.36元；其无违约行为，不应承担违约金，如果法院支持相关请求的话，要求调低违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，骏茏公司(乙方、承租方)和罗浩斯(上海)实业发展有限公司(甲方、出租方)签订上海市房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于办公，面积170平方米，房屋为钢混结构。租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止，租金单价为1.6元/天/平方米，年租金99,280元，乙方按季度支付租金，付三押三，先付后用。合同第五条主要约定，使用该房屋所发生的水、电及生活垃圾费等费用由乙方承担，乙方应按照甲方每月发出的水、电、生活垃圾费等费用支付通知单后支付给甲方；物业费用根据甲方建立物业公司，统一物业服务标准后另行签订等。第六条主要约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态且符合相关的消防、环保的要求等。第七条主要约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满当日返还该房屋等。第九条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金标准的2倍支付违约金：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的等。第十条主要约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的二倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可以从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付等。后双方发生租赁纠纷，骏茏公司向罗浩斯公司递交了解除房屋租赁合同通知书，称后者未能尽到管理租赁场所的义务，不能提供清洁安静的租赁场所，影响其经营，要求于2021年1月1日解除租赁合同，并返还租押金。罗浩斯公司于同月4日回函，称于当日看到解约通知书，不同意解除合同，并要求骏茏公司承担擅自解约的违约责任。另查明，2020年1月，罗浩斯(上海)实业发展有限公司更名为罗浩斯公司。原、被告在庭审中共同确认，骏茏公司付清了2021年3月底前的全部租金，其中2021年1-3月的租金和物业费，骏茏公司共计支付26,860元，另交付押金24,820元。骏茏公司当庭表示同意支付2020年12月电费1,004.36元。为证明己方主张，骏茏公司向本院提交了如下证据：1、视频和照片，证明罗浩斯公司施工造成噪音和粉尘，影响其办公经营，骏茏公司提供了五段各10秒钟左右的视频，均为在室外拍摄，其中一段视频有明显施工声响，其余四段均为风声，施工地有围墙包围，视频中未见严重粉尘污染；2、微信支付截图，证明其就系争房屋装修支出了15,000元；3、微信支付截图和发票，证明其搬离系争房屋支出搬场费5,300元；4、中国工商银行电子网上银行电子回单和租赁合同，证明其已与案外人签订租赁合同，另租他地办公，所付租金超过与罗浩斯公司的原合同标准，后者应赔偿租金差额损失。罗浩斯公司对于上述证据均不予认可，认为工地周围建有围墙，并未产生噪音和粉尘污染，骏茏公司从未就此向其抱怨，其解约系因租金纠纷。为证明己方主张，罗浩斯公司向本院提交了如下证据：1、原、被告之间的微信记录，其中2021年1月12日罗浩斯公司问“你们搬走了吗？今天好像看到你们里面都没东西了，如果你们是搬走了的话，钥匙要交出来，否则的话还要算你们租金的，有一天算一天。”骏茏公司回复“指纹和密码，你们的电工已经有指纹了。”罗浩斯公司说“那你也要过来交接一下吧，你的密码给电工公司也不知道啊，你搬走的时候怎么不说一下呢？”骏茏公司回复“好的，我去交接一下，其实电工也是你们的员工，我给他说也是交接了。”2021年3月2日骏茏公司说“胡姐，电子门锁的密码是XXXXXXXX，员工号01，这个密码我给你们的电工说过了，也有他的指纹可以开锁，电费我也拍照片了，该付的肯定会付，里面的东西我们也搬完了。”证明骏茏公司未经事先通知，擅自搬离系争房屋，直至2021年3月2日才告知电子门密码，视该日其交付系争房屋。2、案外人上海龙象环保科技股份有限公司出具的情况说明及相关监测数据，内容为我司于2020年4月27日为罗浩斯厂房改建项目(一期)项目安装扬尘与噪声在线监测设备，运维至今，未出现扬尘及噪声超标情况，证明罗浩斯公司在施工期间噪声、粉尘未超标。3、建筑工程施工许可证，证明其依法施工。骏茏公司发表质证意见：1、真实性无异议，该微信可证明罗浩斯公司员工有大门指纹密码，可以进入系争房屋；对于证据2、3不予认可，认为相关公司并无监测资质，且施工所造成的噪声和粉尘是事实，即使数据未超标也会影响其经营。关于施工产生的噪音和粉尘造成原告无法经营一节事实，骏茏公司在庭审中表示无其他证据可以佐证，亦无证据证明其曾就此向罗浩斯公司进行过交涉。经本院再三询问，骏茏公司坦承相关粉尘并未侵入租赁房屋内，但同时表示，因为周边施工，会给其参访客户带来不好印象。2021年6月10日，本案承办人至现场调查，查明目前相关楼宇建造已完成施工，安全围墙已拆除；系争房屋距离原施工地间隔一条场内道路，宽度约十多米。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，应得到恪守履行。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，骏茏公司主张罗浩斯公司在系争房屋周边施工，产生的噪音和粉尘严重影响其正常经营，骏茏公司对此应有责任提供证据加以证明。本院认真查看了骏茏公司提供的视频和照片，五段视频中只有十秒左右的视频内容有施工声响，其余均为风声，视频中未见严重粉尘污染现象。本院认为，如噪音和粉尘确影响骏茏公司办公经营、无法正常使用租赁物，该影响理应具有严重性和持续性，但骏茏公司提供的视频未能证明该点。本院同时注意到，五段视频均在室外拍摄，骏茏公司称其因噪音和粉尘无法正常办公经营，应提供系争房屋内的相关实况以佐证其主张，目前无证据证明施工噪声影响到骏茏公司在系争房屋内的办公活动，骏茏公司在庭审中也坦承施工粉尘并未侵入系争房屋内。本院另通过实地调查，也查明了系争房屋距施工地间隔一段宽约十多米的场内道路。综合前述事实及相关证据，本院认定骏茏公司并未证明施工噪音和粉尘对其办公经营造成严重影响，其就此解约并无合同依据，并不具有合同解约权。现罗浩斯公司在庭审中同意解除租赁合同，系当事人已达成解约合意，本院予以确认，故租赁合同应于2021年6月1日解除。骏茏公司擅自解约并搬离系争房屋，应按照租赁合同的约定向罗浩斯公司承担相应违约责任。其要求罗浩斯公司赔偿搬场费、装修费和租金差额损失的请求，依据不足，本院不予支持。骏茏公司关于罗浩斯公司员工已有房屋指纹密码，其已完成了房屋返还的主张，本院认为，房屋返还是承租人的法定义务，骏茏公司应在搬离时向罗浩斯公司履行房屋返还手续，目前无证据证明骏茏公司履行了上述义务，所谓员工有指纹码不能视为返还手续的替代形式，相关主张，本院不予采纳。罗浩斯公司以其于2021年3月2日收到骏茏公司发出的电子门密码作为房屋交付日，具有合理性，本院予以采纳。故罗浩斯公司应向骏茏公司退还2021年3月3日之后的租金和物业费用，即26,860×29(天)÷90(天)=8,655元(四舍五入至整数位)，罗浩斯公司另收取的24,820元押金亦应向骏茏公司予以返还。罗浩斯公司关于2020年12月电费1,004.36元的反诉请求，骏茏公司已当庭同意支付，本院予以确认。罗浩斯公司另关于违约金的请求，因骏茏公司如前述存在违约过错，故相关反诉请求符合合同约定。本院考虑到合同的实际履行情况，当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定骏茏公司向罗浩斯公司支付违约金6万元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司与被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司就上海市宝山区富联二路XXX号内3幢1楼-6号厂房签订的上海市房屋租赁合同于2021年6月1日解除；二、被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司返还租金(含物业费)8,655元和押金24,820元；三、原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司支付电费1,004.36元和违约金6万元；四、驳回原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1003元，由原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司负担623元，被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司负担380元。反诉案件受理费减半收取946元，原告(反诉被告)上海骏茏电气设备工程有限公司负担689元，被告(反诉原告)上海罗浩斯集团有限公司负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋书记员  朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。