广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终611号上诉人（原审原告）：容丹，女。委托诉讼代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小青，广东展望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市威雅房地产开发有限公司，住所地：广东省吴川市梅录广沿路（原化工厂内），统一社会信用代码：91440883553619911L。法定代表人：吴嘉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆华平，广东风正律师事务所律师。上诉人容丹因与被上诉人吴川市威雅房地产开发有限公司（以下简称“威雅房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人容丹的委托诉讼代理人谢小青，被上诉人威雅房地产公司的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人容丹上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项判决，改判威雅房地产公司从2017年5月17日起以已付房价款为基数，按年利率6%向容丹支付逾期办证违约金直到办理不动产权证止（暂计至2020年5月14日为71503.22元）。二、判决本案一审和二审诉讼费由威雅房地产公司负担。事实和理由：一审法院判决按威雅房地产公司提供格式合同的约定，以已付房价款1%的固定标准确定逾期办证违约金，明显过低，应予以调高。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定，但一审法院以已付房价款的百分之一作为逾期办证违约金的计算标准，明显过低，未充分考虑威雅房地产公司违约时间长达两年多、容丹支付了房价款后无法拥有完整物权等因素，不利于维护容丹的合法权利，无法起到督促威雅房地产公司积极履行办证义务的作用，本案应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，调高违约金标准为按年利率6%计算逾期办证违约金。一、威雅房地产公司未能在合同约定的时间办理涉案房屋产权登记的行为已构成违约，应承担违约责任，对此事实一审判决也作出了认定。二、容丹与威雅房地产公司签订的《商品房买卖合同》对逾期办证行为约定的违约金过低，且为固定数额，依法应增加违约金，容丹在一审和二审已提出明确的请求及事实理由。1.关于案涉逾期办证违约金是否应当调整的问题。（1）容丹与威雅房地产公司在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；而买受人如果未按期付款超过30天的，则要按日支付逾期付款万分之五的违约金。这些约定明显对容丹不公平，违反了《中华人民共和国民法通则》和现《中华人民共和国民法典》关于民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务的基本规定，也违反了原《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于格式合同条款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”的规定。本案合同关于双方违反各自重要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。（2）威雅房地产公司逾期办证行为持续三年多，作为房屋买受人，容丹因未取得房屋权属证书而不能自由行使对涉案房屋收益、处分的权利，其损失客观存在，且应综合考虑容丹受威雅房地产公司违约所受到的影响，以及威雅房地产公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素，按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件的指引》第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”之规定，应对案涉逾期办证违约金予以调整。2.关于案涉逾期办证违约金应如何调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，以及适用合同对等原则，结合本案的实际情况，容丹买房未获权属证书的损失明显包括买房所付款项的利息损失，以及其他收益等损失，容丹诉求按年利率6%的标准计算违约金，符合法律规定。综上，容丹的诉讼请求合理合法，请二审人民法院支持容丹的诉讼请求。被上诉人威雅房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。容丹向一审法院起诉请求：一、判决威雅房地产公司从2017年5月17日起按已付房价款为基数，按年利率6%向容丹支付逾期办证违约金直到办理不动产权证止（暂计至2020年5月14日违约金为71503.22元）；二、判决威雅房地产公司负担诉讼的全部费用。一审法院审理查明：威雅房地产公司是依法登记成立的有限责任公司，其经核准从事的经营范围为房地产开发经营。位于吴川市梅录街道广沿路“沿江半岛（一期）”项目的商品房属于威雅房地产公司开发。2015年8月20日，容丹与威雅房地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201311134），约定容丹向威雅房地产公司购买吴川市梅录街道广沿路沿江半岛（一期）1号楼501房。501房的建筑面积为96.36平方米，价款为397967元，付款方式为银行按揭付款。涉案合同在第十五条对产权登记进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，容丹按合同约定向威雅房地产公司支付涉案房屋房款397967元；2015年8月25日威雅房地产公司确认其收到其交付的涉案房屋预收购房款147967元并开具《广东省地方税收通用发票（电子）》（发票号码00442286）给其收执，2016年1月29日，威雅房地产公司确认收到其交付的涉案房屋房款250000元并开具《广东省地方税收通用发票（电子）》（发票号码09048812）给其收执。2015年9月24日，威雅房地产公司将涉案房屋交付给容丹使用。2020年1月21日，涉案房产通过竣工验收并在吴川市住房和城乡建设局进行备案。后，吴川市不动产登记部门于2020年7月28日颁发了涉案房产的不动产权证。容丹认为，威雅房地产公司未依照涉案合同的约定如期为其办理房地产权属证书，已构成违约，威雅房地产公司应向容丹支付相应的逾期办理房地产权属证书违约金，其为此于2020年5月14日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据容丹、威雅房地产公司的诉辩意见，本案的焦点如下：1.本案是否已超过诉讼时效。2.容丹主张双方约定的逾期办证违约金明显过低应予以调整是否得到支持。3.容丹的诉讼请求是否得到支持。关于本案容丹的起诉是否超过诉讼时效的问题。涉案合同在第十五条对产权登记进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定表明，涉案合同约定的逾期办证违约金为固定金额，故本案的诉讼时效期间应从合同约定的履行期间届满之次日起计算。本案涉案房屋于2015年9月24日交付给容丹使用，按照约定，威雅房地产公司应于2017年5月16日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但威雅房地产公司并未如期履行该办证义务，容丹应于2017年5月17日起知道其权利受到侵害，故应自2017年5月17日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，即本案诉讼时效应自2017年5月17日起至2020年5月16日止。本案容丹于2020年5月14日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效期间。即本案容丹的起诉没有超过诉讼时效期间。关于容丹主张双方约定的逾期办证违约金明显过低应予以调整是否得到支持的问题。容丹诉称双方约定的逾期办证违约金明显过低应予调整，但其没有提供任何证据予以证明容丹有实际损失以及损失的具体数额，容丹又主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，诉求威雅房地产公司赔付按年利率6%标准计算的逾期办证违约金。但在本案中，容丹、威雅房地产公司在平等自愿的基础上签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及相关补充协议，该合同的约定是容丹、威雅房地产公司双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方在合同中明确约定逾期办证的违约金，容丹、威雅房地产公司理应恪守履行，且容丹的上述诉称及提交的证据不足以证明本案中双方约定的逾期办证违约金存在法定应予以调整的事实和法律依据，故容丹诉请违约金明显过低应予以调整的诉称，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于容丹诉讼请求是否得到支持的问题。经查，威雅房地产公司未在合同约定的时间办理涉案房屋产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。如上所述，容丹、威雅房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及相关补充协议，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，容丹、威雅房地产公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。经查，涉案房屋已于2020年7月28日办理了不动产权证。容丹、威雅房地产公司双方在上述合法有效的合同中明确约定逾期办证的违约金按已付房价款的1%计付，故容丹诉请威雅房地产公司从2017年5月17日起以已付房价款为基数，按年利率6%向容丹支付逾期办证违约金直到办理不动产权证止，亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。本案威雅房地产公司应按合同约定向容丹支付按已付房价款的1%计算的违约金，已付房价款为397967元，即违约金为3979.67元（397967元×1%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、限吴川市威雅房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向容丹支付逾期办证违约金3979.67元。二、驳回容丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587.58元，由容丹负担1499.58元，由吴川市威雅房地产开发有限公司负担88元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。威雅房地产公司向本院提供了不动产登记资料查询结果证明，拟证明房产证已办妥在容丹名下。容丹质证意见：该证据不属于新证据，且办证时间是一审判决之后，出证时间是2020年7月28日，属于逾期办证。本院经审查认为：威雅房地产公司提供上述证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院不予采纳。容丹未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对容丹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据容丹上诉请求的事实理由及威雅房地产公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于逾期办证违约金应否调整的问题。本案双方当事人对威雅房地产公司存在逾期交房违约行为均无异议，本院予以确认。涉案合同约定了威雅房地产公司承担逾期办证违约责任的方式是向容丹支付按已付房价款百分之一标准计算的违约金，该约定不违反法律规定，其内容并不能直接认定属免除或减轻威雅房地产公司责任、加重容丹责任的性质，本案亦无证据证明订立该合同条款时双方当事人存在意思表示瑕疵，故一审法院予以认定该合同条款有效并无不当，本院予以确认。违约金作为对违约行为的救济方式，体现了当事人的意识自治，当事人在预先约定违约金标准时，对合同成本、可期待利益、风险防范等方面通常已有充分的考虑，其亦应据此对自己的合同行为作出权衡。民事法律充分尊重合同自由，合同对于违约金有明确约定的，原则上应不予干预，除非是确实出现有悖公平和诚信的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金低于造成的损失的情况下方能请求增加违约金。判断按合同约定计算的违约金是否低于造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚信原则予以衡量。在本案中，容丹并未举证证明其因逾期办证实际影响其对房屋使用或损失高价交易、子女入学机会，亦未举证证明按照合同约定计算的违约金低于其遭受的损失，结合涉案房屋的总房价、双方履约情况、违约时长、当地当时房地产交易市场的行情等事实，本案不足以认定涉案合同约定的违约金应予以调整。故容丹上诉主张调低违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，容丹的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1488.08元（容丹已预交1587.58元，由本院予以退回99.5元），由上诉人容丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年六月十四日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。