广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤13民申27号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：何音震，男，汉族，1976年8月25日出生，住址：广东省深圳市福田区。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：戴彩红，女，汉族，1979年3月15日出生，住址：广东省深圳市坪山新区。委托诉讼代理人：吴旺根，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文琳，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市华创房地产经纪有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水上杨村地段金碧蓝湾一期写字楼7层01-05号房。法定代表人：李小强。再审申请人何音震因与被申请人戴彩红、原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13民终7477号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人何音震诉称，1.二审法院程序违法。再审申请人未收到二审书面审理的通知或开庭传票的情况下，二审法院直接向再审申请人送达了二审判决书。原审第三人在二审期间提交有新证据。上诉人于2020年12月10日收到质证通知书，质证期限为5天，而二审判决的落款日期为2020年12月14日。显然，程序违法。2.一、二审未查明案件事实，错误判决再审申请人承担违约责任。再审申请人按照合同约定支付首期45000元购房款后，发现涉案合同存在矛盾及错误，故向原审第三人代表反映。原审第三人代表说合同只是一个形式，按事实办。过几天后，原审第三人要求再审申请人交赎楼款46万元。再审申请人不同意，只转了45万元。这一切都是按照口头沟通来实施，按照签订的两份不同合同来讲，被申请人已经违约。双方没有开设资金结算专用账户，被申请人收款账户也变换不同卡号。原审第三人称，房产证给再审申请人三日内支付余款。从实际情况看，被申请人先行违约，变换合同主要条款，减少其赎楼成本。在再审申请人支付原审第三人中介费2万元及办理房屋过户所需全部费用后，约定再审申请人拿到房产证后再支付剩余房款。但事实上，再审申请人至今都未拿到房产证，也未实际控制涉案房屋。原审法院按照涉案合同认定再审申请人违约，显然错误。违约条款属于无效条款。综上，再审申请人请求予以改判。被申请人戴彩红书面答辩称，1.二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。第一，再审申请人未按双方签订的《二手房认购合同》、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》约定全面履行义务，已经构成根本违约，应按照合同的约定支付被申请人违约金226000元。2019年4月15日，被申请人作为出卖人与作为买受人的再审申请人在第三人的居间服务下签订了《二手房认购合同》，该合同约定：被申请人将位于惠州市大亚湾西区，不动产权证号为：粤（2018）惠州市不动产权第××号，建筑面积为91.25平方米的房产出卖给再审申请人，房产交易价格为人民币113万元，交易总定金5万元，签署该合同前或当日，再审申请人应向被申请人支付部分定金5000元，在2019年4月19日前再支付定金45000元，剩余房款再审申请人须于2019年7月15日前一次性付清全部房款至银行监管。同日，被申请人与再审申请人、第三人三方签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称《房地产买卖居间合同》），该合同主要约定：“1、赎楼，涉案房屋为抵押状态，被申请人须于签署《房地产买卖居间合同》起50日内自行筹资赎楼、办妥注销抵押登记手续，并将产权证交予居间方；2、付款，再审申请人应将首付款45万元在签署本合同之日起50日内存入交易结算资金专用账户，余款63万元在领取新的不动产权证且房屋交接等事宜全部交接清楚，再审申请人应在五日内将所收房款在交易结算资金专用户中直接转账给被申请人；3、交房，双方约定的交房日期为被申请人收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内将房屋交付再审申请人使用；4、违约责任，如双方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。”合同签订后，被申请人依约办理了赎楼手续并于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。而再审申请人向被申请人支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万元后，余款60万元至今未付。再审申请人并没有按照《二手房认购合同》的约定，于2019年7月15日前付清剩余房款，亦没有按照《房地产买卖居间合同》的约定，在再审申请人领取新的不动产权证且双方将房屋交接等事项全面交接清楚后五日内（即2019年8月7日前）付清全部房款给被申请人。被申请人于2019年8月9日向再审申请人发出了《履约催告函》要求再审申请人2019年8月13日前办理剩余尾款60万元存入交易结算资金专用账户，但是再审申请人至今仍然没有按照合同的约定支付房款尾款60万元，再审申请人的行为已经构成了严重违约，根据《房地产买卖居间合同》第九条的规定，被申请人享有约定解除权，可以解除合同并要求再审申请人支付合同总价款的20%作为违约金。因此，再审申请人应支付被申请人违约金226000元（合同总价款1130000元×20%＝226000元）。第二，被申请人不存在任何违约行为，根据《房地产买卖居间合同》的约定，被申请人在签署本合同之日起50日内（含当日）自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，就已经履行了合同义务，且被申请人已于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。首先，被申请人、再审申请人和原审第三人签订的《二手房认购合同》、《房地产买卖居间合同》系三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，不存在再审申请人上述所主张的被申请人先行违约，变化签订合同的主要条款。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。其次，被申请人在2019年4月22日就已经向银行提交了提前还款的申请，被申请人一直在积极地履行自己的义务。再审申请人于2019年5月10日将首期购房款45万支付至被申请人卡号为62×××19的兴业银行借记卡（用于还银行贷款赎楼的银行卡）上，再审申请人将首期购房款支付给被申请人后，根据民法上对货币的归属适用“占有即所有”的原则，该笔资金就属于被申请人的，被申请人有权决定该笔资金如何使用及支配。因此，2015年5月10日后，被申请人的账户内便已经存入了足够偿还银行贷款赎楼的资金。被申请人在上述合同约定的期限内，已经将足额的现金存入还贷的银行账户，已经全面履行了自己的义务。至于银行在什么时间将款项扣划，这是银行办理赎楼手续的流程所必需的时间，该段期间不应计算在上述合同约定的50日的赎楼期限内，因为被申请人并无法预计银行办理赎楼手续所需要的时间，只要被申请人在签署居间合同之后50日内将赎楼款足额存入还贷账户等待银行扣划即已经履行了自己的义务，不存在违约。同时，再审申请人对于被申请人赎楼款的资金来源及被申请人的赎楼时间，也通过后续行为表示认可。再审申请人明知被申请人的赎楼款就是其支付的首期购房款，在被申请人赎楼前后均未提出任何异议，并且在被申请人赎楼完成后，又于2019年8月5日继续向被申请人支付了3万元的购房余款。再审申请人通过继续向被申请人支付购房余款的行为，也可以说明再审申请人对被申请人赎楼时间和资金来源没有任何异议，否则其也不会继续向被申请人转款。再者，被申请人已于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务，被申请人不存在任何违约行为。第三，一审法院判决解除被申请人与再审申请人签订的《二手房认购合同》及《广东省惠州市房地产买卖合同》，并判决责令再审申请人向被申请人返还涉案房产，并将房屋产权变更登记于被申请人名下，二审法院维持原判，二审法院认定事实清楚，应予维持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，被申请人将房产过户到再审申请人名下后，再审申请人却迟迟不愿付清购房余款，被申请人于2019年8月9日向再审申请人发出《履约催告函》催告再审申请人履行合同，再审申请人仍未履行，根据民法典的规定，被申请人亦享有法定解除权。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同依法解除后，被申请人可以请求恢复原状，要求再审申请人返还房屋，因此再审申请人应将涉案房屋过户登记回被申请人名下。2.一审法院适用法律正确，程序合法，二审法院维持原判，合法有据，再审申请人的再审理由不能成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定是正确的。合同签订后，被申请人依约办理了赎楼手续并将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。而再审申请人向被申请人支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万元后，余款60万元经催告后至今未付，被申请人有权根据再审申请人的违约行为，解除合同，并要求再审申请人承担违约责任，返还涉案房屋。综上，请求法院驳回再审申请人的再审请求。在申请再审阶段，再审申请人何音震未提交证据材料。本院经审查认为，根据再审申请人何音震的诉讼请求和理由，本案主要有两个争议焦点：一是二审法院是否存在程序违法问题？二是二审法院判决再审申请人何音震承担违约责任是否正确？一、关于二审法院是否存在程序违法的问题。再审申请人何音震称，二审法院在未向其送达书面审理通知书或开庭传票的情况下，直接作出二审判决，程序违法。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”本案中，二审法院在阅卷、询问当事人的情况下，可以选择不开庭审理。原审第三人在二审期间提交了有关证据，二审法院也已通过EMS形式邮寄给再审申请人，且再审申请人已签收。因此，二审法院不存在再审申请人所称的程序违法行为。二、关于二审法院判决再审申请人何音震承担违约责任是否正确的问题。本案中，再审申请人何音震、被申请人戴彩红和原审第三人签订了《二手房认购合同》、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，该两份合同系三方主体的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。被申请人戴彩红已将涉案房屋过户至再审申请人名下，但再审申请人何音震却未依约支付剩余房款，且经被申请人催促其仍未支付剩余房款。二审法院认定再审申请人何音震的行为已构成根本违约，并根据涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》有关违约责任的约定，判决再审申请人何音震向被申请人戴彩红支付交易总价款20%的违约金，并无不当。再审申请人何音震主张涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》中有关违约责任约定的条款无效，无事实和法律依据，对其该主张本院不予支持。综上，再审申请人何音震的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回何音震的再审申请。审 判 长 王瑞南审 判 员 王 丹审 判 员 许海明二〇二一年六月十日法官助理 刘 英书 记 员 蓝永华广东省惠州市中级人民法院民事裁定书（2021）粤13民申27号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：何音震，男，汉族，1976年8月25日出生，住址：广东省深圳市福田区。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：戴彩红，女，汉族，1979年3月15日出生，住址：广东省深圳市坪山新区。委托诉讼代理人：吴旺根，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文琳，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市华创房地产经纪有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水上杨村地段金碧蓝湾一期写字楼7层01-05号房。法定代表人：李小强。再审申请人何音震因与被申请人戴彩红、原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13民终7477号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人何音震诉称，1.二审法院程序违法。再审申请人未收到二审书面审理的通知或开庭传票的情况下，二审法院直接向再审申请人送达了二审判决书。原审第三人在二审期间提交有新证据。上诉人于2020年12月10日收到质证通知书，质证期限为5天，而二审判决的落款日期为2020年12月14日。显然，程序违法。2.一、二审未查明案件事实，错误判决再审申请人承担违约责任。再审申请人按照合同约定支付首期45000元购房款后，发现涉案合同存在矛盾及错误，故向原审第三人代表反映。原审第三人代表说合同只是一个形式，按事实办。过几天后，原审第三人要求再审申请人交赎楼款46万元。再审申请人不同意，只转了45万元。这一切都是按照口头沟通来实施，按照签订的两份不同合同来讲，被申请人已经违约。双方没有开设资金结算专用账户，被申请人收款账户也变换不同卡号。原审第三人称，房产证给再审申请人三日内支付余款。从实际情况看，被申请人先行违约，变换合同主要条款，减少其赎楼成本。在再审申请人支付原审第三人中介费2万元及办理房屋过户所需全部费用后，约定再审申请人拿到房产证后再支付剩余房款。但事实上，再审申请人至今都未拿到房产证，也未实际控制涉案房屋。原审法院按照涉案合同认定再审申请人违约，显然错误。违约条款属于无效条款。综上，再审申请人请求予以改判。被申请人戴彩红书面答辩称，1.二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。第一，再审申请人未按双方签订的《二手房认购合同》、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》约定全面履行义务，已经构成根本违约，应按照合同的约定支付被申请人违约金226000元。2019年4月15日，被申请人作为出卖人与作为买受人的再审申请人在第三人的居间服务下签订了《二手房认购合同》，该合同约定：被申请人将位于惠州市大亚湾西区，不动产权证号为：粤（2018）惠州市不动产权第××号，建筑面积为91.25平方米的房产出卖给再审申请人，房产交易价格为人民币113万元，交易总定金5万元，签署该合同前或当日，再审申请人应向被申请人支付部分定金5000元，在2019年4月19日前再支付定金45000元，剩余房款再审申请人须于2019年7月15日前一次性付清全部房款至银行监管。同日，被申请人与再审申请人、第三人三方签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称《房地产买卖居间合同》），该合同主要约定：“1、赎楼，涉案房屋为抵押状态，被申请人须于签署《房地产买卖居间合同》起50日内自行筹资赎楼、办妥注销抵押登记手续，并将产权证交予居间方；2、付款，再审申请人应将首付款45万元在签署本合同之日起50日内存入交易结算资金专用账户，余款63万元在领取新的不动产权证且房屋交接等事宜全部交接清楚，再审申请人应在五日内将所收房款在交易结算资金专用户中直接转账给被申请人；3、交房，双方约定的交房日期为被申请人收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内将房屋交付再审申请人使用；4、违约责任，如双方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。”合同签订后，被申请人依约办理了赎楼手续并于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。而再审申请人向被申请人支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万元后，余款60万元至今未付。再审申请人并没有按照《二手房认购合同》的约定，于2019年7月15日前付清剩余房款，亦没有按照《房地产买卖居间合同》的约定，在再审申请人领取新的不动产权证且双方将房屋交接等事项全面交接清楚后五日内（即2019年8月7日前）付清全部房款给被申请人。被申请人于2019年8月9日向再审申请人发出了《履约催告函》要求再审申请人2019年8月13日前办理剩余尾款60万元存入交易结算资金专用账户，但是再审申请人至今仍然没有按照合同的约定支付房款尾款60万元，再审申请人的行为已经构成了严重违约，根据《房地产买卖居间合同》第九条的规定，被申请人享有约定解除权，可以解除合同并要求再审申请人支付合同总价款的20%作为违约金。因此，再审申请人应支付被申请人违约金226000元（合同总价款1130000元×20%＝226000元）。第二，被申请人不存在任何违约行为，根据《房地产买卖居间合同》的约定，被申请人在签署本合同之日起50日内（含当日）自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，就已经履行了合同义务，且被申请人已于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。首先，被申请人、再审申请人和原审第三人签订的《二手房认购合同》、《房地产买卖居间合同》系三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，不存在再审申请人上述所主张的被申请人先行违约，变化签订合同的主要条款。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。其次，被申请人在2019年4月22日就已经向银行提交了提前还款的申请，被申请人一直在积极地履行自己的义务。再审申请人于2019年5月10日将首期购房款45万支付至被申请人卡号为62×××19的兴业银行借记卡（用于还银行贷款赎楼的银行卡）上，再审申请人将首期购房款支付给被申请人后，根据民法上对货币的归属适用“占有即所有”的原则，该笔资金就属于被申请人的，被申请人有权决定该笔资金如何使用及支配。因此，2015年5月10日后，被申请人的账户内便已经存入了足够偿还银行贷款赎楼的资金。被申请人在上述合同约定的期限内，已经将足额的现金存入还贷的银行账户，已经全面履行了自己的义务。至于银行在什么时间将款项扣划，这是银行办理赎楼手续的流程所必需的时间，该段期间不应计算在上述合同约定的50日的赎楼期限内，因为被申请人并无法预计银行办理赎楼手续所需要的时间，只要被申请人在签署居间合同之后50日内将赎楼款足额存入还贷账户等待银行扣划即已经履行了自己的义务，不存在违约。同时，再审申请人对于被申请人赎楼款的资金来源及被申请人的赎楼时间，也通过后续行为表示认可。再审申请人明知被申请人的赎楼款就是其支付的首期购房款，在被申请人赎楼前后均未提出任何异议，并且在被申请人赎楼完成后，又于2019年8月5日继续向被申请人支付了3万元的购房余款。再审申请人通过继续向被申请人支付购房余款的行为，也可以说明再审申请人对被申请人赎楼时间和资金来源没有任何异议，否则其也不会继续向被申请人转款。再者，被申请人已于2019年8月2日将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务，被申请人不存在任何违约行为。第三，一审法院判决解除被申请人与再审申请人签订的《二手房认购合同》及《广东省惠州市房地产买卖合同》，并判决责令再审申请人向被申请人返还涉案房产，并将房屋产权变更登记于被申请人名下，二审法院维持原判，二审法院认定事实清楚，应予维持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，被申请人将房产过户到再审申请人名下后，再审申请人却迟迟不愿付清购房余款，被申请人于2019年8月9日向再审申请人发出《履约催告函》催告再审申请人履行合同，再审申请人仍未履行，根据民法典的规定，被申请人亦享有法定解除权。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同依法解除后，被申请人可以请求恢复原状，要求再审申请人返还房屋，因此再审申请人应将涉案房屋过户登记回被申请人名下。2.一审法院适用法律正确，程序合法，二审法院维持原判，合法有据，再审申请人的再审理由不能成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定是正确的。合同签订后，被申请人依约办理了赎楼手续并将涉案房屋过户至再审申请人名下，被申请人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。而再审申请人向被申请人支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万元后，余款60万元经催告后至今未付，被申请人有权根据再审申请人的违约行为，解除合同，并要求再审申请人承担违约责任，返还涉案房屋。综上，请求法院驳回再审申请人的再审请求。在申请再审阶段，再审申请人何音震未提交证据材料。本院经审查认为，根据再审申请人何音震的诉讼请求和理由，本案主要有两个争议焦点：一是二审法院是否存在程序违法问题？二是二审法院判决再审申请人何音震承担违约责任是否正确？一、关于二审法院是否存在程序违法的问题。再审申请人何音震称，二审法院在未向其送达书面审理通知书或开庭传票的情况下，直接作出二审判决，程序违法。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”本案中，二审法院在阅卷、询问当事人的情况下，可以选择不开庭审理。原审第三人在二审期间提交了有关证据，二审法院也已通过EMS形式邮寄给再审申请人，且再审申请人已签收。因此，二审法院不存在再审申请人所称的程序违法行为。二、关于二审法院判决再审申请人何音震承担违约责任是否正确的问题。本案中，再审申请人何音震、被申请人戴彩红和原审第三人签订了《二手房认购合同》、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，该两份合同系三方主体的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。被申请人戴彩红已将涉案房屋过户至再审申请人名下，但再审申请人何音震却未依约支付剩余房款，且经被申请人催促其仍未支付剩余房款。二审法院认定再审申请人何音震的行为已构成根本违约，并根据涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》有关违约责任的约定，判决再审申请人何音震向被申请人戴彩红支付交易总价款20%的违约金，并无不当。再审申请人何音震主张涉案《广东省惠州市房地产买卖居间合同》中有关违约责任约定的条款无效，无事实和法律依据，对其该主张本院不予支持。综上，再审申请人何音震的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回何音震的再审申请。审判长王瑞南审判员王丹审判员许海明二〇二一年六月十日法官助理刘英书记员蓝永华