福建省武平县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0824民初588号原告：黄海源，男，1985年1月1日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。被告：李书平，男，1980年10月6日出生，汉族，居民，住福建省武平县。原告黄海源与被告李书平定金合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海源、被告李书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄海源向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2021年1月5日签订的房屋买卖定金协议书；2.判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3.告已付的二手房中介费18000元由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年1月5日被告将其所有的位于武平县××镇××村××庄××＃幢××层××室房屋卖给原告，并签订了《房屋买卖定金协议书》，协议书第二条约定:成交价格9490000元：第四条第1项约定:在签订本协议时，乙方支付甲方20000元作为购房定金，第四条第3项约定:乙方应于2021年4月1日前向甲方支付第二笔购房款350000元:第四条第四项约定:剩余房款590000元由乙方向银行申请贷款支付。协议第五条:甲乙双方应于2021年4月1日前，以本协议书为基础签订《房地产买卖合同》，若甲乙方任何乙方逾期未与对方签订商品房买卖合同的违约行为，守约方有权终止本协议，并向违约方索赔违约金。第十一条双方约定的“其它事项”第1项特别约定:甲方同意将上述产权房屋过户给乙方或者乙方指定自然人。原告因另行购买了其他房屋，为此原告将本案项下的房屋转让给了案外人，可是，被告虽经多次催要，被告却拒绝根据《房屋买卖定金协议书》的约定配合原告签订《房地产买卖合同》及将房屋产权过户至原告指定的第三人名下。原告认为，原、被告在《房屋买卖定金协议书》中约定的“甲方同意将上述产权房屋过户给乙方或者乙方指定自然人”为有效条款，且被告配合原告将上述产权房屋登记在原告指定的第三方名下并未损害被告的利益，第十一条双方约定的“其它事项”第6项特别约定“如果甲乙双方任意一方违约，由违约方支付丙方中介费（为成交价2%计算）”为有效条款，原告已付18000元的中介费给丙方（天恒房产中介），因被告的违约行为造成涉案产权房屋无法交易，该费用损失18000元应由被告赔偿:原告为此根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，特具状起诉，请依法裁决。李书平辩称，1.答辩人需双倍返还被答辩人购房定金40000元这一说法与实际情况不符，在签订《房屋买卖定金协议书》时，被答辩人与中介天恒公司在答辩人妻子不知情的情况下冒名签名，事实还在合同期间协商当中，在合同期间答辩人在3月31日电话明确通知被答辩人履行合约，打第一笔款350000元，被答辩人回绝并未打款，属被答辩人违约。2.被答辩人已付的二手房中介费18000元由答辩人承担一说法不成立，房屋还未成交，无中介费产生一事。综上所述，被答辩人所述与事实不符，现答辩人歪曲合同事实，应驳回被答辩人全部诉讼请求。黄海源围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《房屋买卖定金协议书》一份，证明原、被告签订了定金协议。李书平质证认为，真实性无异议。但当时我妻子刘添珍的名字不是她本人签的，是黄海源和中介方找人签订的。甲方李书平的名字是本人签署的；2.《微信支付交易明细证明》一份，证明原告方支付被告方2万元定金及支付日期的事实。李书平质证认为真实性无异议，有收到该2万元。3.“视频”一份，天恒房产的房产中介带看被告的房子的视频，证明买卖房子的事情被告的妻子刘添珍是知情的。李书平质证认为，对视频的真实性无异议，看房是事实，但是定金协议刘添珍是不知情的。李书平围绕答辩意见依法提交了如下证据：1.“电话录音”及对应纸质通话内容各一份，证明被告在合约期内和原告沟通通知履行，被告未违约。黄海源质证认为真实性无异议，但是录音中的内容是被告说要回去做其妻子的工作，他妻子不同意卖的话就要求2万元赔偿一些利息给我。录音证明被告妻子不同意卖房，买卖定金合同是成立的。经审查确认，原、被告提供的上述证据来源合法，与本案具有关联，原、被告对对方提供的上述证据真实性均无异议，对原、被告提交的上述证据，本院均予以确认并在卷佐证。本案争议事实在于，合同未能履行的违约责任在谁。从双方庭审陈述及李书平提供的通话录音来看，截止2021年3月30日，案涉房屋的共同共有人刘添珍，均拒绝出售案涉房屋，共同共有人拒绝出售房屋，是房屋买卖合同在此前不能签订的主要原因。李书平在此期间以其行为表明合同无法继续履行，黄海源因此于合同期内，诉请李书平承担合同预期根本违约责任，于法有据，且黄海源的诉讼行为并不会影响李书平继续履行合同。李书平陈述，3月31日刘添珍已同意出售案涉房屋，房屋买卖合同不能签订的原因是黄海源拒绝签订。李书平该陈述，与其提供的通话录音前后内容并不一致，李书平亦未提供证据证明其该主张。同时，双方此次通话时间已是定金合同约定履行期间的最后一天傍晚，而在黄海源提出由李书平提供书面承诺或凭证时，李书平也没有采取后续举措，使因其违约行为，延宕多时的合同得以顺利签订。因此，《房屋买卖定金协议书》未能得到履行的违约责任应归李书平承担。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2021年1月5日，李书平以夫妻名义与黄海源签订《房屋买卖定金协议书》一份，并由李书平、黄海源及中介人天恒房地产营销策划（福建武平）有限公司共同签章。定金合同签订后，黄海源通过微信支付，向李书平支付定金20000元。合同第九条约定：若卖方违约，应向买方支付相当于定金一倍的违约金，同时买方应将该笔违约金总额的50%作为中介人的合理劳务费用等。但因房屋共有权人刘添珍拒绝出售案涉房屋，房屋买卖合同无法签订，《房屋买卖定金协议书》无法履行。2021年3月29日，黄海源诉来本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失的违约责任。李书平作为房屋共同共有人，有权与第三方签订房屋买卖定金合同，其他共同共有权人是否知晓及同意在所不问。李书平已根据定金合同收取定金20000元，该定金合同成立并生效，双方均因全面诚实履行合同义务。因其他共同共有人拒绝出售案涉房屋，致使合同无法履行，李书平应为此承担违约责任。黄海源诉请解除案涉定金合同，并由李书平返还双倍定金40000元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。据此，黄海源诉请李书平承担已支付中介费18000元的诉讼请求，本院依法不予支持。黄海源已支付中介费的返还及应向中介人支付的必要劳务费，应由买卖双方及中介人按合同约定另行处理。综上所述，黄海源的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百二十三条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第九百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认李书平与黄海源于2021年1月5日签订的《房屋买卖定金协议书》解除；二、李书平应于本判决生效后十日内向黄海源双倍返还定金40000元；三、驳回黄海源的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由黄海源负担225元，由李书平负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  何霖昌二〇二一年六月二十一日书记员  兰鸾玉附注：主要法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百二十三条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行提醒《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。