重庆市綦江区人民法院  重庆市綦江区人民法院民事判决书 (2021)渝0110民初5838号     原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人胡抒瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。被告：方强，男，1982年5月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆福光物业管理有限公司诉被告方强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告重庆福光物业管理有限公司委托诉讼代理人李智红、被告方强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆福光物业管理有限公司诉称：2015年9月9日，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区×××小区进行物业服务：根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1.00元/月/平方米，公共水电费7.00元/月/户（实际按照6.00元/月/户计收），二次供水费：0.80元/吨（实际按0.60元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同的约定以及相关法律法规的规定对×××小区进行物业服务。被告却长期拖欠原告物业服务费。其间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2021年3月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费、公共水电费、二次供水费以及应付违约金、本案诉讼费共计10，079.90元。原告认为被告享受原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，故特诉至贵院，请求判如所请。被告方强辩称：一、福光物业与谁签订的物业服务合同，请求出示签订的物业服务合同原件；二、福光物业自入驻香江丰源以来，没有与任何一方签订物业服务合同，就开始收费，没有依据；三、物权法规定小区绿地属于全体业主所有，都是业主按照商品房同等价格购买的公摊面积，私自改变他的功能是违法行为，也破坏了小区环境，现在绿化面积（包括水面）根本达不到一级和二级收费标准，一级二级标准要求绿化面积（包括水面）占总面积的35%，我们多次向福光物业提出恢复绿化带的要求，物业拒不整改；四、既然现在已经停车收费，根据民法典282条规定，小区公摊收益归全体业主所有，根据民法典解读细则可以扣除合同的管理成本，而合理的管理成本由专业人士计算，不能超过收益的35%，数额较大的不能超过20%，而物管将停车费的55%和其他收益的40%据为己有，已严重违反国家法律法规，严重侵犯了全体业主的合法权益；五、我多次向物业反映房屋屋顶有裂缝，物业来人看后，说和开发商联系，派人来看，第一次我还专门请假在家等待，可一天都没有来，也没有消息，打电话去问物业才说今天不来了，等下次，可以后几次，约好的，又中途不了了之，到现在是从不过问了；六、×××小区存在乱搭乱建违章建筑，已严重影响了小区的形象，侵犯了全体业主的权益，并且以5栋为例，底楼的把通道用防盗网占用了，给我们带来了安全隐患，向物业反映，都不理；七、福光物业将圆房子坝子用于停车收费，地面被车辆碾压损毁严重，已严重影响我们出行和小区形象，我们已多次向福光物业反映；八、我们业主花钱装修的门禁系统不利用、不维护，给我们业主的自身安全带来隐患，例如长期有外来人员发传单，推销产品等；九、楼栋的入户大厅放置的信报箱，坏了无人维修；十、×××小区的消防设施有安全隐患，例如消防水管没有水，楼层照明灯短路起火，安全指示标志毁坏，而且消防控制系统从没有进行检测过，已严重威胁到我们全体业主的生命财产安全。本院经审理认定如下事实：重庆天骄物业发展有限公司系綦江区×××小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务。重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于×××小区的《前期物业服务合同》到期后，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区当时尚未成立业主委员会，2015年9月9日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定生效期为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年10月，重庆天骄物业发展有限公司将前述前期物业服务合同向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局申请备案，2015年10月14日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局同意备案。2017年该小区成立业主委员会，但并未与原告签订新的物业服务合同，原告继续按照《前期物业服务合同》履行管理义务。《前期物业服务合同》约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务、违约责任等内容。其中双方约定，物业服务费用标准 如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元/月/平方米，住宅电梯楼1元/月/平方米（含电梯费）。二次供水能耗费：在当时国家水费标准基础上每吨增收0.8元作为二次供水费。公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物管费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金等。合同签订后原告于2015年10月开始为该小区提供物业服务。另查明：被告方强所购重庆市綦江区×××小区住宅一套，建筑面积88.12㎡，2015年10月1日至2021年3月31日期间，共欠交66个月物业服务费5，815.90元（88.12㎡×1.00元/月×66个月）、公共水电费396.00元（6.00元/月×66个月）、二次供水费336.00元，合计6，547.90元。审理中，原告举示了《前期物业服务合同》以及在綦江区国土资源和房屋管理局的备案原件，另外举示了复印于物管公司资料中的日常工作图片32张、巡查情况记录表、业主车辆登记表、保证书、消防巡逻签到表、清洁巡查记录、违法建筑报告单、代收快递记录、工程部日常工作记录、电梯维保记录、二次供水管理协议、邮政挂号信回执单等资料用以证明其履行义务的情况以及对业主催费的事实。经被告质证后认为，对《前期物业服务合同》不认可，出示工商注销册一份，证明重庆天骄发展有限公司已在2014年11月17日注销，合同是2015年9月9日签订，合同是无效的，没有收到过邮政的催费邮件，认为部分诉讼请求已超过诉讼时效，对其原告其他证据无意见，并出示照片18张，证明物业没有尽到义务消防通道堵塞以及清洁卫生脏乱差的问题，原告方质证后认为，对照片真实性不认可，不能作为拒交物业费的理由。消防通道堵塞问题通过物业与业委会以及社区多方整治，已经没有堵塞情况了，只是偶尔有业主临时停放车辆。对清洁卫生脏乱差的问题，认为照片不清楚是什么时候照的，原告每天都有人定时清扫。审理中，原告自愿撤回了违约金的诉讼请求。另查明，重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记。前述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、备案登记材料、古南街道居民委员会证明、图片、各种检查、巡查、巡逻签到表、工作日志、记录及被告提供的照片等和双方当事人的陈述在卷为凭，经庭审质证和审查，予以认定。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记，其法人民事主体资格消灭，其民事权利能力和行为能力也随之消灭，故重庆天骄物业发展有限公司与原告于2015年9月9日签订的《前期物业服务合同》并未依法成立。原告福光物业于2015年10月开始为该小区提供物业服务至今，审理中被告对×××小区是由原告提供物业服务并不否认，只对服务质量提出质疑，故可以认定原告为该小区提供了物业服务这一客观事实，双方已形成事实物业服务合同关系，故本院对原告要求被告支付物业服务费用的请求予以支持。同时居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力、共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，小区业主均按照约定支付原告物业服务费。在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。关于被告提出的诉讼时效问题，原告在庭审中提供的2017年4月27日向被告方强邮寄催收通知，被告方强辩称未收到该通知，但被告不否认该通知的真实性，本院认可原告此时主张了权利，诉讼时效产生中断的效力。庭审结束后原告提供的本院（2020）渝0110民督1122号民事裁定书，该裁定书载明，原告于2020年10月14日申请立案后，本院无法向债务人送达支付令，本院于2020年11月9日裁定终结了督促程序。此后原告还提供了本院2017年5月15日作出的（2017）渝0110民初2090号民事判决书，该判决书判决被告方强在5日内支付重庆洁庆置业管理有限公司2015年4月1日至2015年9月30日的物业费528.70元。从以上情况可以看出，原告于2021年5月21日向本院起诉被告方强2015年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费、公共水电费、二次供水费等，其中2017年10月以前部分确已超过了三年诉讼时效，对原告该部分诉讼请求，本院不予主张。至于被告辩称原告私自将部分绿化区域改成停车位、消防通道停车、业主违章搭建等问题，原告在庭审中出示了相关证据证明了原告对小区停车进行了整治，向街道等相关部门就违章搭建进行了上报，被告所述问题并不能成为拒交物业费的理由。因此，对原告要求被告从2015年10月1日至2021年3月31日的物业服务费5，815.90元、公共水电费396.00元、二次供水费336.00元，合计6，547.90元，本院对未超过诉讼时效部分予以支持。对原告要求被告给付违约金3，507.00元，因原告在庭审过程中愿意撤回对违约金的诉讼请求，本院予以准许。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费、公共能源费的请求，但从庭审查明的情况看，原告在服务过程中还存在小区环境未有效管理，导致出现部分业主违章搭建、清洁卫生不到位、消防器材不完备、电梯维护不及时等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵。原告今后还应增强员工服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照中华人民共和国民法典》第一百八十八条、九百四十四条、第九百四十八条之规定，判决如下：一、被告方强在本判决生效后五日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2017年11月1日至2021年3月31日的物业服务费3，612.92元、公共水电费246.00元、二次供水费336.00元，合计4，194.92元；二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51.98元，减半收取25.99元，由被告方强负担（此款原告重庆福光物业管理有限公司已经预交，被告方强在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。  审    判    员      刘  斌   二 〇 二 一  年 六月二十四日 书     记    员     邓乐懿  1