陕西省咸阳市杨陵区人民法院陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书（2021）陕0403民初820号原告：杨凌示范区农科资产管理有限公司,住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403074516755K。法定代表人：路敏，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔妍，陕西松意律师事务所律师。被告：杨胜军，男，1971年4月15日生，汉族，户籍地杨陵区，现住杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告杨凌示范区农科资产管理有限公司（以下简称农科资产公司）与被告杨胜军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农科资产公司的委托诉讼代理人崔妍到庭参加诉讼。被告杨胜军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告农科资产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告的房屋租赁合同；2、请求判令被告立即腾退租赁房屋；3、请求法院依法判令被告向原告支付房屋租金29024元（自2018年2月1日起至2020年1月31日止），自2020年2月1日起至实际腾退之日止的租金按照原租赁合同约定的标准支付；4、请求法院依法判令被告按原租赁合同的约定向原告支付违约金；5、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年1月20日签订《杨凌示范区公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告坐落于杨凌示范区西宝高铁以南、XX路XX堡XX小区XX号房屋，房屋建筑面积为134.37平方米，租金标准为每月每平方米9元，每年租金14512元，被告应于每个租期最后一个月25 日前将房屋的下一缴租期租金缴清。租期为2016年2月1日至2018年1月31日。租赁合同还约定，被告逾期缴纳租金的，每日应以年租金的万分之三承担违约金。双方如发生争议，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。原告按约定将租赁房屋交给被告后，被告仅向原告支付了两年租金，租赁合同到期后，被告一直占用房屋至今，自2018年2月1日起至今的租金仍未向原告支付。原告催收租金无果，故依法起诉至法院，望判如所请。被告杨胜军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据认定如下：对原告提供的杨凌示范区公共租赁住房租赁合同、房屋交接单打印件、淡家堡公租房承租人信息表及被告身份证复印件，来源合法，客观真实，与本案相关联，故均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，确认如下案件事实：2016年1月20日，原告农科资产公司（甲方）与被告杨胜军（乙方）签订了《杨凌示范区公共租赁住房租赁合同》，该合同约定，XX房XX堡XX小区XX号楼XX单元XX层XX号公共租赁住房租赁给乙方杨胜军，房屋建筑面积为134.37平方米；房屋租赁期限自2016年2月1日至2018年1月31日，租期为2年整。房屋租金标准9元/每平方米/月，公共租赁住房租金按年收取，每个缴租期按年计算，年房屋租金为14512元，乙方在每个缴租期最后一个月25日前将该房屋的下一个缴租期租金缴清，乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按年租金的万分之三收取违约金，乙方逾期缴纳租金超过6个月的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施并腾退。原告于2016年1月20日向被告杨胜军交付房屋, 被告杨胜军在房屋交接单上签字确认。合同签订后，被告只缴纳了两年（2016年2月1日至2018年1月31日）的租金29024元，2018年2月1日起的租金至今没有缴纳。原告向被告催要租金无果，故诉至法院。   本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为，原、被告所签的房屋租赁合同是否符合解除条件；2、原告请求被告腾房并支付房屋租金及违约金是否有事实及法律依据。原告与被告签订的《杨凌示范区公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，租赁合同合法有效。因租赁合同中约定的租赁期间为2016年2月1日至2018年1月31日，在约定的租赁期满后，被告仍继续使用，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方合同约定，被告逾期缴纳租金超过6个月的，原告有权解除合同。现被告未按约定支付租金已超出6个月，故对原告请求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾退租赁的房屋，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告支付2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金29024元，本院予以支持。对于2020年2月1日之后的租金，因房屋建筑面积为134.37平方米，按照合同约定的9元/平方米/月计算为每日40.31元，故被告应当按照该标准支付2020年2月1日起至实际腾房之日的租金。关于原告请求的违约金，因双方合同约定被告应在每个缴租期最后一个月25日前将该房屋的下一缴租期租金缴清，同时约定逾期缴纳租金的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按年租金的万分之三收取违约金，被告未按合同约定期限缴纳租金，存在违约行为，应当按约定支付违约金。经核算，截止2021年1月31日，违约金为3204.25元。2021年2月1日起的违约金，按年租金的日万分之三即每日4.35元计算至实际腾退房屋之日。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨凌示范区农科资产管理有限公司与被告杨胜军于2016年1月20日签订的《杨凌示范区公共租赁住房租赁合同》。二、被告杨胜军按照淡家堡公租房房屋交接单向原告杨凌示范区农科资产管理有限公司腾退位于XX堡XX小区XX号楼XX单元XX层XX号公共租赁住房。三、被告杨胜军向原告杨凌示范区农科资产管理有限公司支付2018年2月1日至2020年1月31日期间的房屋租金29024元，2020年2月1日起的房屋租金按照每日40.31元的标准计算至被告杨胜军实际腾退房屋之日止。     四、被告杨胜军向原告杨凌示范区农科资产管理有限公司支付违约金3204.25元（暂计算至2021年1月31日），2021年2月1日起的违约金按照每日4.35元的标准计算至被告杨胜军实际腾退房屋之日止。   上述第二、三、四项的履行期限为本判决生效之日起十五日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元（原告已预交），由被告杨胜军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                 审  判  员   张艳萍                              二〇二一年六月二十四日                          书  记  员   王少宣       附：相关法律条文    《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》    第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。    民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。    民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。  第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。  第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。  第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1