广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终10601号上诉人（一审被告、反诉原告）：钟立富，男，1968年7月17日出生，汉族，住址广东省紫金县。委托诉讼代理人：利耀雄，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：深圳市龙华下油松股份合作公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道松和社区下油松村别墅办公楼301，统一社会信用代码914403007619953465。法定代表人：游振斌，董事长。上诉人钟立富因与被上诉人深圳市龙华下油松股份合作公司（以下简称龙华下油松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初12631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人钟立富上诉请求：1.依法裁定将本案发回重审；2.依法判决被上诉人补偿上诉人电梯工程损失人民币30.3万元、消防工程损失人民币102.73万元、玻璃外墙损失45万元、第八层建筑物损失（655.68平方米×15000元/平方米）人民币983.52万元；3.依法改判上诉人无需支付被上诉人2020年1月至5月（共5个月）占有使用费及物业综合费用；4.依法判决被上诉人返还上诉人收取的第八楼租金（2019年2月至2020年5月）373737.6元；5.维持第三项判决及返还押金60万元；6.撤销第五项判决；7.本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人龙华下油松公司未提交书面答辩意见。龙华下油松公司一审诉讼请求：1.判令解除龙华下油松公司与钟立富之间的租赁关系；2.判令钟立富支付2019年10月至2020年5月（因疫情减免2020年2月租金，共7个月）未付租金2411707.62元；3.判令钟立富支付2020年1月至2020年5月未付物业综治费45335元；4.判令龙华下油松公司无须返还钟立富已支付的押金600000元；5.诉讼费用由钟立富负担。钟立富一审反诉请求：1.判令龙华下油松公司返还押金600000元；2.判令钟立富无须支付2019年10月至2020年5月未付租金以及2020年1月至2020年5月未付物业综治费；3.诉讼费用由龙华下油松公司负担。一审判决：一、钟立富于本判决生效之日起十日内向深圳市龙华下油松股份合作公司支付房屋占有使用费2411707.62元；二、钟立富于本判决生效之日起十日内向深圳市龙华下油松股份合作公司支付物业综治费45335元；三、深圳市龙华下油松股份合作公司于本判决生效之日起十日内向钟立富返还押金600000元；四、驳回深圳市龙华下油松股份合作公司的其他诉讼请求；五、驳回钟立富的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13228元，已由深圳市龙华下油松股份合作公司预交，由钟立富负担。反诉案件受理费4900元，已由钟立富预交，由深圳市龙华下油松股份合作公司负担。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、关于钟立富上诉提出本案案情复杂，其已在一审提出转换程序，但一审法院仍按简易程序审理，程序违法,请求将本案发回重审的问题。经审查，本案为房屋租赁合同纠纷，双方存在租赁合同的事实清楚，权利义务关系合同约定明确，仅就应否支付涉案期间的租金、物业综治费、返还押金问题产生争议，争议不大。因此，一审法院适用简易程序审理并无不当，其要求发回重审的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于钟立富上诉提出其一审提起反诉，一审法院认为第2、3项反诉请求不在被上诉人诉讼请求范围之内而不予受理，但并未作出裁定不予受理通知书，违反法定程序，请求将本案发回重审的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”经审查，本案一审法庭调查询问“审：被告于2020年6月30日向本院提交反诉状，列明反诉请求共计4项，经审查诉讼请求第2项与本诉无关，已告知被告同意受理反诉请求中第1、3、4项，并按第1、3、4项反诉请求金额通知被告缴纳反诉案件受理费4900元，被告已按时缴纳，是否清楚？”“被代：清楚，我方会针对反诉第2项诉求因法院审查未通过，我方依法另案起诉。显然，上述一审法庭调查询问中已向钟立富释明反诉请求问题，其已表示清楚，并表示会另案起诉，不影响钟立富行使权利。因此，一审法院未就不受理钟立富的部分反诉请求作出书面裁定，存在瑕疵，但因未影响其行使权利，故并不构成严重违反法定程序。钟立富要求发回重审的上述理由不能成立，本院不予采纳。三、关于钟立富上诉提出一审法院违反法律规定，未就合同效力释明，未列为争议焦点审理，剥夺当事人变更诉讼请求的权利，请求将本案发回重审的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”因此，关于民事行为效力，当事人主张与人民法院认定不一致时，法律没有要求法官必须行使释明权，只是要求将其作为争议焦点问题进行审理，但不影响裁判结果或者双方当事人充分辩论的除外。经审查，本案一审法庭调查询问“被告主张租赁合同无效的法律依据是？”“被代：由于涉案的房屋没有取得建筑工程规划许可证等相应的权利证书，根据最高院房屋租赁合同司法解释第2条租赁合同无效。”“审：针对被告主张合同无效，原告作出回应。”“原代：原告认为合同是有效的，理由是：本案所涉房屋已按照深圳市市人大、市政府的相关地方性法规和规章的要求作了普查申报，在行政机关未对上述房屋作出行政处理之前，上述房屋是存在实际的使用价值的，因此其租赁、使用完全符合社会经济的原则。”“审：法庭调查结束，下面进入法庭辩论阶段，双方当事人应当围绕争议焦点和适用法律等具体问题进行辩论......原代：坚持起诉、庭审意见。审：被告发表辩论意见。被代：坚持答辩、庭审意见。审：双方有无补充辩论意见？原代：没有。被代：没有。审：法庭辩论结束，下面由各方作最后陈述。原代：请求法庭支持我方的诉讼请求。被代：恳请法院对本案的3份租赁合同的效力进行审查，在查明3份租赁合同效力的情况下支持被告的反诉请求。”显然，上述一审法庭询问调查中，当事人已经提出合同效力需要法院审查的问题，法庭亦已关注到这一问题，并将合同效力列入争议焦点问题进行审理，双方进行了充分辩论。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案合同是否有效，一审法院均要对双方的诉讼请求进行裁判，或是租金或是房屋占有使用费，对裁判结果没有影响。钟立富要求发回重审的上述理由不能成立，本院不予采纳。四、关于钟立富上诉提出因新冠疫情防控，次承租人拒付租金，被上诉人强行清场造成收不到租金，被上诉人存在过错，故上诉人有权拒付租金的主张。因钟立富在新冠疫情爆发前就开始拖欠支付“租金”，且双方签订的一系列房屋租赁合同、补充协议等文件无效，故不存在适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》关于租赁合同有效而出现新冠疫情时应如何处理的规定。钟立富拒绝支付房屋占有使用费的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。五、关于钟立富上诉提出合同无效，根据合同无效的法律后果，被上诉人应当将上诉人自己出资搭建的涉案房产第八层建筑及附着电梯、玻璃幕墙、消防设施等等财产向上诉人予以返还，不能返还，应当折价补偿等上诉请求。同时，钟立富提出被上诉人还应向其返还第八层建筑物的房屋租金或者占用使用费等上诉请求。本院认为，钟立富提出的该等上诉请求不属于对一审诉讼请求的裁判范围，且如前第二点所述，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”对钟立富提出的该等上诉请求，因双方调解不成，故本案二审不予审查，钟立富可另循法律途径主张权利解决。综上所述，根据本案实际情况分析，一审法院已经结合在案证据，根据法律规定，进行了充分的说理和论证，并无不当之处，本院予以确认，并不再赘述。上诉人钟立富的上诉理据不足，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26456元，由上诉人钟立富负担。本判决为终审判决。审判员 刘  雁  兵二〇二一年六月十八日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）