-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终283号上诉人（原审原告）：张欢，男，汉族，1990年6月20日出生，住湖北省大冶市。被上诉人（原审被告）：严甘霖，男，汉族，1999年7月28日出生，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。上诉人张欢因与被上诉人严甘霖房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张欢、被上诉人严甘霖的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欢上诉请求：依法撤销鄂城区人民法院作出的（2020）鄂0704民初3104号判决，改判严甘霖向张欢支付因租房违约而产生的违约金30540元。事实与理由：第一，一审判决认定张欢与湖北三江航天商业经营有限公司（以下简称三江公司）于2017年7月13日签订的《房屋租赁合同》被鄂州市中级人民法院于2020年6月8日在（2020）鄂07民终145号民事判决中裁定张欢与三江公司签订的《房屋租赁合同》被解除。2018年6月28日严甘霖-2-取得涉案商铺产权并于2018年7月13日与张欢签订《房屋租赁合同》属实，同时又认定2019年4月11日张欢与严甘霖协议解除租赁合同关系，根据同一租赁合同不能被解除两次以及同一租赁合同不能因产权转移而产生两个出租方履约实体同时行使权利和义务这一法理，既然（2020）鄂07民终145号判决以出租人瑕疵履约为由构成违约裁定解除原有租赁合同且裁定解除日期为2019年4月11日，而三江公司并未认可《三方协议》，那么张欢与严甘霖自2018年11月1日至2019年4月11日就不构成合同租赁关系，严甘霖父亲只是三江公司的租金代收人。严甘霖也不能依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条承继原有租赁合同中的权利和义务。裁定解除与协议解除同时成立就构成两次解约。裁定解除认可协议解除，那么三江公司就不构成出租违约且向张欢支付违约赔偿了，显然不符合（2020）鄂07民终145号民事判决的法律效力。因此一审法院认定：“张欢与严甘霖自2018年11月起形成租赁关系，张欢于2019年4月11日退腾案涉房屋，并收取清空费，应视为张欢与严甘霖解除双方租赁合同关系”不符合法定客观事实。第二，严甘霖于2018年6月28日取得涉案商铺产权，一审法院以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条为依据认定：“严甘霖受让商铺时即承继上述合同项下有关三江公司的权利和义务。”但是（2020）鄂07民终145号判决中2018年7月1日至10月31日涉案商铺所产生的租金受益人仍为三江公司，因此这一认定明显违背（2020）鄂07民终145号民事判决。-3-第三，张欢与三江公司签订的《房屋租赁合同》以及张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同》和《三方协议》中均没有关于续约的条款同时两份租赁合同的缔约主体不同，因此在法律上没有关联。第四，没有任何证据证明《三方协议》和张欢与严甘霖之间的《房屋租赁合同》是同时签订的，一审判决仅以案外人周栩伊这一涉案商铺利益关系人的证词便认定两份房屋租赁合同是补充继承关系显然有违背“以客观事实为依据，以法律为准绳”这一法治精神。第四，（2020）鄂07民终145号民事判决认定张欢与三江公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，而张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2020年10月1日至2021年9月30日。中间相隔3个月，但是一审法院却将两份租赁合同视为补充关系即在原来租赁期限内延长一年的租期显然自相矛盾。综上所述，请求法院依法撤销（2020）鄂0704民初3104号民事判决，改判支持上诉人的上诉请求。严甘霖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。张欢向一审法院起诉请求：判决严甘霖因租房违约应赔偿张欢30540元并解除租房合同。一审法院认定事实，2017年8月11日，张欢与三江公司《房屋租赁合同》，约定张欢租赁三江公司位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋用于零售经营；租赁期限为3年，自-4-2017年7月1日起至2020年6月30日止。在合同履行期间，三江公司于2018年6月28日将上述商铺出售给严甘霖。随后，张欢、严甘霖签订了一份《房屋租赁合同三方协议》，该协议载明的甲方为三江公司、乙方为张欢、丙方为严甘霖，约定甲方与乙方于2017年8月11日签订了《房屋租赁合同》，甲方位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-55号的房屋出租给乙方使用，甲方与丙方于2018年6月28日签订了《商品房买卖合同》，将该房屋转让给了丙方，甲方与乙方就该房屋的租赁关系于2018年11月1日解除，自解除日起，丙方作为该房屋出租方，继续与乙方履行原租赁合同，甲方与丙方共同确认甲方已于2018年11月1日将该房屋交付丙方；协议还就其他事项作出约定。张欢、严甘霖在协议的乙方、丙方处签名捺印，三江公司未在该协议上加盖公章。该协议亦无签订时间。2018年7月13日，张欢与严甘霖签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期1年，自2020年10月1日起至2021年9月30日止，租金为2545元；若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的100%。2019年4月11日，张欢出具一份收款证明，“本人张欢（420281199006204636）今日收到严再兴（420700197808201218）商铺清空费用6500元，本人于2019.4.11日搬走恒大影城1-55号内所有物品，将商铺使用权交还严再兴先生”。（严再兴系严甘霖之父）此后，严甘霖将上述商铺对外出租。2020年9月28日，张欢向严甘霖发出《履约通知书》，根据2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》，通知严-5-甘霖提前清空商铺并于2020年10月1日上午办理交接手续，延期交付或不按要求交付将视为违约行为。现因严甘霖未清退房屋履行出租义务，张欢提起诉讼，要求：1.判决严甘霖因租房违约应赔偿张欢30540元并解除租房合同；2.一审案件诉讼费由严甘霖承担。另查明，2019年8月12日，该院受理张欢诉三江公司租赁合同纠纷一案，该案经一、二审，于2020年6月8日由鄂州市中级人民法院作出终审判决。在（2020）鄂07民终145号民事判决书中认定，三江公司将案涉商铺出售后，张欢于2018年11月起向新业主交纳租金。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，严甘霖在取得受让涉案商铺后不影响张欢与三江公司签订的《房屋租赁合同》的效力，严甘霖受让商铺时即承继上述合同项下有关三江公司的权利和义务，作为新的出租人与张欢成立租赁合同法律关系。二、尽管三江公司未在张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同三方协议》中加盖公章，但张欢对该协议的真实性无异议，且结合其从2018年11月起即开始向严甘霖支付租金的事实来看，张欢认可了与严甘霖的租赁关系从2018年11月份起算。综合上述二点，2018年7月13日张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同》应是对二人之前租赁关系的一个补充合同，即在原来的租赁期限内延长一年的租期，而非张欢认为的2020年10月1日才是双方租赁关系的开始之日。正如前述，张欢与严-6-甘霖从2018年11月起形成租赁关系，而其于2019年4月11日退腾案涉房屋，并收取清空费，应视为张欢与严甘霖解除双方租赁合同关系，张欢再次要求履行租赁合同以及要求严甘霖承担违约责任的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十九条的规定，判决：驳回张欢的诉讼请求。一审案件受理费564元减半收取282元，由张欢负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证认为，张欢所举证人何某、张某、尹某、柯某、黄某的微信聊天记录，系证人证言，无正当理由未出庭的证人以书面方式提供的证言，依法不得作为认定案件事实的根据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张欢因与三江公司发生纠纷，未向三江公司交纳2018年9月、10月份的租金，张欢同意以订立合同时已交纳二个月租赁保证金抵扣。经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、如何认定张欢与严甘霖之间的法律关系；二、双方于2018年7月13日签下的房屋租赁合同是否已解除；三、张欢要求解除合同并赔偿违约金的请求应否支持。-7-一、关于如何认定张欢与严甘霖之间的法律关系的问题。张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同三方协议》约定“鉴于湖北三江航天商业经营有限公司与张欢于2017年8月11日签订了《房屋租赁合同》，湖北三江航天商业经营有限公司将位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-55的房屋出租给张欢使用，湖北三江航天商业经营有限公司与严甘霖于2018年6月28日签订了《商品房买卖合同》，将该房屋转让给了严甘霖，三方现就该房屋的租赁相关事宜达成如下协议”“湖北三江航天商业经营有限公司与张欢就该房屋的租赁关系于2018年11月1日解除。自解除日起，严甘霖作为该房屋出租房，继续与张欢履行原租赁合同。湖北三江航天商业经营有限公司和严甘霖共同确认湖北三江航天商业经营有限公司已于2018年11月1日将房屋交付严甘霖。”该三方协议上张欢和严甘霖均签字，仅涉及张欢和严甘霖的条款并不因无三江公司签章而当然无效。张欢和严甘霖约定“自解除日起，严甘霖作为该房屋出租房，继续与张欢履行原租赁合同。”且张欢向严甘霖交纳租金，即是对严甘霖房东身份的认可，以实际行为履行三江公司与张欢于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》。张欢现又提出严甘霖未能承继三江公司原租赁合同中的权利和义务，与事实不符，亦不存在张欢上诉主张同一租赁合同被解除两次以及同一租赁合同不能因产权转移而产生两个出租方履约实体的问题。一审法院认定严甘霖作为新的出租人与张欢成立租赁合同法律关系，并无不当，本院予以维持。-8-二、关于双方于2018年7月13日签下的房屋租赁合同是否已解除的问题。结合全案证据，考虑到一审庭审中证人周栩伊“租户想要长期经营，担心出售后商铺收回或租金涨价，公司与业主和租户协商后签订加一年的《租赁合同》”的证言相较张欢主张该合同是独立的《房屋租赁合同》，更能合理解释严甘霖与张欢于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》为何约定租赁期间为两年后即2020年10月1日起至2021年9月30日止的租期。该合同应视为严甘霖、张欢双方约定延长涉案房屋的租期。2019年4月11日张欢实际腾退涉案商铺，收取严甘霖之父严再兴商铺清空费用6500元并出具收款证明称将商铺使用权交还严再兴，应视为双方一致协商同意结束租赁，即一并解除了双方2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》。一审法院对此的认定并无不当，本院予以维持。三、关于张欢要求解除合同并赔偿违约金的请求应否支持的问题。因合同已于2019年4月11日解除，张欢主张解除2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失，无事实依据。一审法院对张欢上述主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，张欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由张欢负担。-9-本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年六月十六日法官助理 李 思 书 记 员 魏 家 顺