—1—河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0591民初338号原告：高宏伟，女，1982年5月25日出生，汉族，住河北省邢台经济开发区。委托诉讼代理人：王飞，男，1983年10月5日出生，汉族，住河北省邢台经济开发区。系原告丈夫。被告：邢台恒皓房地产开发有限公司，住所地河北省邢台经济开发区振兴路与英华大街交叉口西南角恒大山水城营销中心。法定代表人：吴蒙，该公司经理。委托诉讼代理人：许坤，女，1984年11月28日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系公司员工。原告高宏伟与被告邢台恒皓房地产开发有限公司（以下简称恒皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宏伟的委托诉讼代理人王飞，被告恒皓公司委托诉讼代理人许坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宏伟向本院提出诉讼请求为：1、请求法院依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2020年12月28日解除；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月29日，原、被告双方签订了《邢台恒大山水城商品房认购—2—书》，认购书约定原告购买被告开发的邢台恒大山水城17－2－602号商品房，该商品房建筑面积117.75平方米，单价9070.64元/平方米，总价款1068068元，首付款218068元，剩余850000元以银行按揭贷款支付。2018年2月26日，双方在恒大山水城售楼部签订了编号为YS2018002868的《商品房买卖合同》及附件十一补充协议，并网签备案，之后原告于2018年3月6日办理了《个人一手住房贷款合同》，银行于2018年3月6日将剩余房款850000元转至被告在中国银行开立账户。合同约定：出卖人应当在2019年8月31日前，向买受人交付该商品房。附件十一补充协议约定：变更《商品房买卖合同》第二十条后，双方同意以2019年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交楼，办理产权登记的起算日为实际交楼日。双方并未约定办理房屋所有权登记的期限。2019年8月31日被告如期交付房屋，原告一直未住。原告多次催促被告办理产权登记，被告均以正在办理为由推脱至今，截止2020年12月23日被告一直未到邢台市不动产登记中心办理不动产首次登记，致使原告无法办理转移登记。根据相关法律规定及合同，被告的行为已构成违约，需承担违约责任，原告可以行使合同解除权。原告于2020年12月26日，以邮政挂号信向被告邮寄两份合同解除通知信函，分别于2020年12月29日、30日签收送达。2020年12月27日以邮政快递方式向被告邮寄两份合同解除通知信函，分别于2020年12月28日、29日签收送达信函通知，被告应于送达之日起15日内退还原告购房款及赔偿损失。截止2021年1月19日，原告没有收到被告退还的购房款及赔偿的损失。综上，原告依—3—约按时向被告支付全部购房款，按期准时向银行偿还按揭贷款，然被告未依约如期办理房屋所有权首次登记，导致原告无法办理房屋所有权登记，违背了民事活动的基本原则－诚信原则，已构成根本违约，对此原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告恒皓公司辩称：驳回原告全部诉讼请求。本案中并非出卖人原因导致已交付的房屋存在逾期办理房屋分户产权证的行为，原告主张的解除条件不具备，依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为ＹＳ2018002868）。合同约定，原告购买被告位于邢台经济开发区，房屋总价款1068068元。房屋交付时间和手续为：被告应当在2019年8月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条房屋登记第（二）项中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十一解决，即双方同意以2019年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。合同签订后，原告按期交纳了全部房款。2019年8月31日被告将涉案房屋交付原告，但至今未给原告办理商品房屋所有权证书。2020年12月9日邢台经济开发区社会事务局出具《关于加快皓顺府及恒大山水城幼儿园移交的函》，该函中写明，邢台皓顺府项目与恒大山水城项目的教育设施统一规划于皓顺府项目—4—内，应配建的教育设施中剩余2所幼儿园建设速度严重滞后，企业应积极贯彻教育配套设施理念，未建设的2所幼儿园抓紧配建、加快施工进度，否则将影响两项目首期住宅的验收及竣工程序办理。原告于2020年12月26日，以邮政挂号信向被告邮寄两份合同解除通知信函，分别于2020年12月29日、30日签收送达。2020年12月27日以邮政快递方式向被告邮寄两份合同解除通知信函，分别于2020年12月28日、29日签收送达信函通知，解除购房合同通知书内容为：截止2020年12月26日，被告一直未到邢台市不动产登记中心办理不动产首次登记，致使原告无法办理转移登记，要求解除《商品房买卖合同》、退还全部购房款、赔偿利息损失、物业费损失。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、首付款收据、贷款合同、借据、邮政快递回执、解除合同通知书，被告提交的《商品房买卖合同》、《关于加快皓顺府及恒大山水城幼儿园移交的函》及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告恒皓公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方签订合同后，原告按照约定交纳了购房款，被告向原告交付了房屋，但未按照约定办理涉案房屋权属证书，现原告要求解除合同。本案的争议焦点为：被告是否存在因其自身原因导致交付的房屋逾期未办理商品房屋所有权证的行为。本案中，原告与被告恒皓公司签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）项中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理，即附件—5—十一补充协议处理，并未约定原告因该项理由有权解除合同。且被告恒皓公司提交的邢台经济开发区社会事务局2020年12月9日出具的《关于加快皓顺府及恒大山水城幼儿园移交的函》，可证实影响涉案房屋验收及竣工程序办理的责任是因两项目的教育设施统一规划于另一项目皓顺府项目内，而皓顺府项目内教育设施建设滞后所致，恒皓公司虽然对该教育设施有建设义务，但该义务并不是由其单方完成，并且教育设施统一规划于其他开发公司的皓顺府项目内，恒皓公司无法单独完成该教育设施建设，因此不能认定是由于被告恒皓公司的原因导致教育设施滞后而影响涉案房屋验收及竣工程序办理。除教育设施滞后影响逾期办证外，原告并未举证证明恒皓公司由于其他原因导致涉案房屋逾期办证，故不能认定是因恒皓公司原因导致逾期办证，其不应当承担逾期办证的违约责任。原告虽向被告邮寄了解除合同通知书，但非因被告原因导致的无法办理房屋所有权登记，且根据合同第二十条约定，因被告原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式，即按附件十一处理，而没有选择第一种方式处理，即“买受人有权解除合同”，这种选择，属于当事人的意思自治，故对原告单方通知被告解除合同的行为，本院不予支持。关于被告提交的附件十一补充协议，原告有异议，主张该附件十一不是《商品房买卖合同》组成部分，不应认定其真实性的问题。该附件十一与合同中的附件十一不同，且一份合同中出现两个附件十一补充协议，不符合常理，故对于被告提交的附件十一补充协议，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关—6—于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回原告高宏伟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告高宏伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员 范增群二〇二一年六月十一日法官助理 吕建芬书 记 员 张鹏飞—7—《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。