山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终3906号上诉人（原审原告）：青岛华世通合众汽车有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路3184号2号网点。法定代表人：李晓东，执行董事。委托诉讼代理人：张云东、张迪，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛宏源泰工贸有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路李家庵社区。法定代表人：李延宝，董事长。委托诉讼代理人：潘江业，山东星拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪媛，山东星拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区虎山路街道办事处李家庵社区居民委员会，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路3184号。法定代表人：李延宝，主任。委托诉讼代理人：潘江业，山东星拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪媛，山东星拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛万世邦房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市崂山区山东头路38号1号楼701。法定代表人：吴述平，总经理。被上诉人（原审被告）：刘吉瑞，男，1963年2月10日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。被上诉人（原审被告）：吴述平，男，1965年8月31日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。被上诉人青岛万世邦房地产开发有限公司、刘吉瑞、吴述平之共同委托诉讼代理人：章评、郑爱玲，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛华世通合众汽车有限公司（以下简称“华世通公司”）、青岛宏源泰工贸有限公司（以下简称“宏源泰公司”）因与被上诉人青岛万世邦房地产开发有限公司（以下简称“万世邦公司”）、青岛市李沧区虎山路街道办事处李家庵社区居民委员会（以下简称“李家庵社区”）、刘吉瑞、吴述平土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华世通公司上诉请求：1.依法改判（2020）鲁0213民初844号判决第二项为被上诉人万世邦公司赔偿上诉人租金、律师费、保函费、设计费等各项损失764.64万元及利息（自2017年9月27日起至2019年8月19日以740万为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍为基础计算，自2019年8月20日起至实际付清之日以740万为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.5倍为基础计算）；2.依法改判（2020）鲁0213民初844号判决第三、四项为被上诉人宏源泰公司、李家庵社区、刘吉瑞、吴述平就被上诉人万世邦公司应履行的义务承担连带赔偿责任；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在任何过错，一审判令上诉人承担15%的责任是错误的。（一）签订《土地转租合同》后，上诉人不存在任何违约行为。但被上诉人至今没有办理涉案土地的出让手续，涉案土地规划的用地性质决定了无法建设4S店、至今不符合交付条件无法交付，被上诉人的违约行为导致合同解除的全部责任应由被上诉人承担。上诉人租赁涉案土地的唯一目的就是投资建设4S店及配套设施，并从事汽车展示、销售、储存、维修及办公等经营活动，对此万世邦公司、宏源泰公司、李家庵社区是明知应知的，《土地转租合同》也多处明确约定和承诺。按照合同约定，4S店的所有手续均由万世邦公司协同并促使宏源泰公司、李家庵社区办理，上诉人没有调查的必要和义务。（二）上诉人不存在不及时解除合同的情形。上诉人一直催促被上诉人完成相应的土地出让手续。2018年11月26日一汽大众发函通知取消了上诉人建设一级网络的意向经销商资格，合同目的已无法实现，上诉人提出解除合同，并要求退还租赁费、赔偿损失。直到2019年10月，万世邦公司才出具了《土地转租合同解除协议书》并单方盖章，上诉人对协议部分内容不认可，没有盖章。但《土地转租合同解除协议书》可以证实，因未按照合同约定交付土地及项目被取消，上诉人多次催告解除《土地转租合同》，万世邦公司已收到上诉人的通知，并同意解除合同。其次，建设4S店的整个项目立项主体是宏源泰公司，万世邦公司协同并促使宏源泰公司、李家庵社区办理各项手续，上诉人仅是协助，而宏源泰公司从未书面通知该项目无法继续进行。二、被上诉人李家庵社区、刘吉瑞、吴述平应与万世邦公司承担连带赔偿责任。（一）李家庵社区作为涉案土地的合法所有权人，对于出租土地的性质及是否能够办理建设4S店相关手续是明知应知的，其出具《确认函》承诺同意并确认万世邦公司和上诉人在2017年9月13日签订的《土地转租合同》的全部内容，宏源泰公司系李家庵社区对外的贸易公司，由李家庵社区控制并对收益进行支配，李家庵社区应承担连带赔偿责任。（二）刘吉瑞、吴述平系万世邦公司股东，银行流水显示，公司账户与二人的个人账户及关联个人之间存在大量、频繁的资金往来，且资金用途复杂，导致公司财产与股东财产无法进行区分，公司已经失去了独立承担债务的基础。刘吉瑞、吴述平用股东权利损害债权人权益，应当承担连带责任。即使不能认定两人与公司之间构成财产混同，两人也应在转出金额内承担连带赔偿责任。（三）涉案土地规划的用地性质决定了无法建设4S店，而是商业设施用地，并明确载明配建社区农贸市场一处，社会公共停车位200个。被上诉人将涉案土地租赁给上诉人建设4S店，涉嫌欺诈，万世邦公司、宏源泰公司、李家庵社区、刘吉瑞、吴述平应承担连带责任。针对华世通公司的上诉请求，宏源泰公司辩称，一、《土地转租合同》名义上为土地租赁合同，内容为合作开发房地产合同，实质为土地使用权转让合同，两份《土地转租合同》无效，对宏源泰公司无法律约束力。二、华世通公司明知涉案土地为社区集体土地，需要办理土地出让手续后才能建设，却在土地转租合同中设置双方无法完成的条款，违反法律规定。无论《土地转租合同》是否有效，华世通公司均具有重大过错，一审仅认定其承担15%责任明显不当。三、涉案土地规划的性质不存在“不能进行4S店建设”的问题。四、万世邦公司没有足额支付2018年度租金，更没有支付2019、2020年度的租金，严重违约。华世通公司也没有代万世邦公司支付欠交的租金，万世邦公司和华世通公司均无权向宏源泰公司主张任何权利。宏源泰公司对《土地转租合同》的履行不存在任何过错，一审判决宏源泰公司对万世邦公司应履行的义务承担连带责任极为错误。五、李家庵社区并非宏源泰公司的股东，宏源泰公司并非李家庵社区对外的贸易公司，不受李家庵社区控制、收益和支配。六、涉案土地规划中标注着配建农贸市场一处及200个公共停车位，是指涉案土地出让之后，受让方在建设商业设施时，要无偿给政府配套建设农贸市场和停车位。涉案土地尚未出让，不存在按照规划建设农贸市场的问题。综上，宏源泰公司不应对万世邦公司应履行义务承担连带责任，请依法驳回华世通公司的上诉请求。李家庵社区辩称，李家庵社区不应当承担任何责任。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平辩称，一、华世通公司对利用涉案土地进行建设，需办理土地出让等手续是明知的，对解除合同存在过错，其也实际占有使用涉案场地。基于其过错和实际使用行为，华世通公司应承担相应的责任，一审判决其承担15%的责任，比例明显过低。二、华世通公司提交的万世邦公司与股东之间存在转款行为不能证实万世邦公司与两股东之间存在财产混同，其要求刘吉瑞、吴述平承担法律责任无事实和法律依据。综上，请求驳回其上诉请求。宏源泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并改判上诉人对一审判决第二项万世邦公司应履行的义务不承担连带赔偿责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、华世通公司提交的两份《土地转租合同》并非是宏源泰公司出具《确认函》时所确认的《土地转租合同》。华世通公司与万世邦公司将宏源泰公司出具的《确认函》附之于重新签订的2份《土地转租合同》中，对宏源泰公司构成欺诈。一审推定《确认函》确认的合同即是2017年9月13日的2份《土地转租合同》与事实不符。二、一审判决认定“涉案项目用地不能进行4S店建设”错误。配建社区农贸市场一处，社会公共停车位200个，并非指涉案地块仅建设“配建社区农贸市场一处，社会公共停车位200个”，而是指建设商业设施时配套建设“社区农贸市场一处，社会公共停车位200个”。华世通公司与万世邦公司签订《土地转租合同》时，《李沧区虎山周边片区控制性详细规划》尚未批复和公布。各方对其内容尚不知情。2018年3月15日，李沧区发展和改革局出具的《企业投资项目备案证明》同意青岛华世通合众汽车产业园备案，也说明涉案地块可以进行相关建设。三、万世邦公司没有足额支付2018年度租金，更没有支付2019和2020年度的租金，构成严重违约。在万世邦公司先行严重违约且华世通公司也没有代为支付租金的情形下，万世邦公司和华世通公司均无权向宏源泰公司主张任何权利。四、宏源泰公司对华世通公司和万世邦公司2017年9月13日签订的2份《土地转租合同》的履行不存在过错，不应承担连带赔偿责任。针对宏源泰公司的上诉请求，华世通公司辩称，一审适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。一、华世通公司与万世邦公司仅于2017年9月13日签订两份《土地转租合同》，不存在宏源泰公司声称的2017年9月12日的《土地转租合同》，宏源泰公司出具的两份确认函确认的就是2017年9月13日签订的两份《土地转租合同》，应按确认函及合同约定承担法律责任。二、一审法院认定涉案项目用地不能进行4S店建设是正确的。根据青岛市规划局发布的相关文件，涉案项目用地性质为商业设施用地，载明配建社区农贸市场一处、社会公共停车位200个。从上述字面含义也可以明确看出，涉案土地的性质是商业设施用地，规划用途确定为配套建设社区农贸市场一处，社会公共停车位200个。三、宏源泰公司以所谓的万世邦公司拖欠其租赁费及宏源泰公司在《土地转租合同》履行过程中不存在过错为由，主张不应当承担连带责任，不能成立。首先，根据合同相对性，即使万世邦公司拖欠租赁费，也与华世通公司和本案均无关。其次，宏源泰公司基于确认函及《土地转租合同》的约定与万世邦公司连带承担责任，与万世邦公司是否拖欠租赁费及是否存在过错无关。李家庵社区辩称，同意宏源泰公司的意见。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平辩称，宏源泰公司的上诉请求不涉及万世邦公司的权利义务，对此没有意见。华世通公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与万世邦公司于2017年9月13日签订的两份《土地转租合同》；2.判令五被告返还原告已支付的租金740万元及以740万元为基数自2017年9月26日起至实际偿付之日止按照人民银行同业拆借中心公布的市场报价率计算的利息；3.判令五被告赔偿原告损失50万元；4.诉讼费、保全费、律师费、保函费等由五被告承担。一审法院认定事实：1.2016年10月27日，被告万世邦公司与被告宏源泰公司签订《土地租赁协议》1份，约定万世邦公司承租宏源泰公司位于308国道以西老虎山东坡的土地约36.5亩，用于建设4S车店和商业设施。租赁开始时间为2017年1月1日，结束时间为2036年12月31日，为期20年。租金实行年支付制，每年1月1日是租金支付日，年租金300万元人民币。租金按每5年递增(2022年1月1日至2026年12月31日按5%递增；2027年1月1日至2031年12月31日按7%递增；2032年1月1日至2036年12月31日按12%递增)。如万世邦公司在承租的土地上建设，由万世邦公司自行向有关政府部门办理合法建设手续。因万世邦公司未办理合法手续导致的后果由万世邦公司承担。万世邦公司于2016年10月27日通过陈琰银行账户支付宏源泰公司2017年土地租赁费300万元。万世邦公司于2018年7月3日通过刘吉瑞银行账户支付宏源泰公司2018年土地租赁费70万元。2.2017年4月11日，原告代表李秀伟与被告万世邦公司签订《土地转租意向协议》2份，约定万世邦公司向原告转租位于青岛市角两地块（以下简称：“项目用地”），用于原告投资建设汽车4Ｓ店，租金共计740万元，并约定双方共同协调当地政府等部门，落实、办理项目落地事宜，确保汽车4Ｓ店项目顺利开工建设。3.2017年9月13日，原告与被告万世邦公司签订《土地转租合同》2份，约定被告万世邦公司将上述项目用地转租给原告，两块项目用地面积均约为12164.6平方米，土地规划用途均为商业用地，原告用于投资建设汽车4S店，从事汽车展示、销售、储存、维修及办公等经营活动。租赁期限为20年，自2018年1月1日起算，每满12个月为一个租赁年度。1.3条万世邦公司保证，项目用地的规划用途可以依法适用于上述使用目的。2.1条约定原告承租项目用地的期限为20年，自2018年1月1日起算。3.1约定被告万世邦公司完成附件三规定的应由其完成的事项后，最迟应于双方签订本合同后的一个月内，将符合附件三规定的交付条件的项目用地交付给原告使用。3.3约定在交付项目用地前，项目用地应已完成“五通一平”，并且完全适合原告为达成本合同目的而进行的建设、使用、经营。本合同中，“五通一平”是指通给水、通排水（排污）、通电、通讯、通道路、土地平整，并且“通”是指有关设施、设备、管道、线路、路面等能够连接到项目用地之地块的边缘。3.4约定万世邦公司向原告交付项目用地当日，双方签署附件四所示“项目用地交付确认单”。项目用地交付给原告之后，原告即可按其自身需求对项目用地进行投资建设、改造、经营、使用。如万世邦公司未能按期交付项目用地，则起租日应顺延至万世邦公司实际向原告交付项目用地之日；如万世邦公司逾期交付项目用地超过一个月，则原告可选择解除本合同而不承担任何责任。4.1条约定第一年度两块项目用地租金合计740万元。5.2万世邦公司应协同并促使宏源泰公司、李家庵社区及时取得原告物业建设所需的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等所有相关证照；5.3万世邦公司应协同并促使宏源泰公司、李家庵社区及时取得原告物业的竣工和原告开业所需的相关批准、备案(包括但不限于：原告物业的竣工验收备案、竣工规划核实、环境保护验收、消防验收、防雷装置竣工验收、人防工程竣工验收等手续)；5.5无论原告物业登记在任何一方(包括宏源泰公司和李家庵社区)的名下，原告物业(包括任何在建工程)的所有权、使用权、以及其他相关的权利、权益均归原告单独所有，万世邦公司或任何第三方对原告物业不享有任何权利；并且，应由原告始终保管原告物业的产权证书原件。6.2万世邦公司承诺并保证：该项目用地是由李家庵社区合法拥有的土地，截至本合同签订之日，万世邦公司已促使宏源泰公司和李家庵社区完成了原告物业的投资、建设所需的各项前置手续。6.3万世邦公司承诺并保证：万世邦公司已获得并向原告提供相关政府部门（包括但不限于国土资源管理部分、规划部门和建设部门等）的许可、批复，明确批准原告在项目用地上建设、开发、经营符合本意向书约定的原告物业和业务。11.2约定万世邦公司的违约责任：发生下列情形之一的，原告有权解除本合同，万世邦公司应全额退还原告已预付但未使用的部分租金，并和宏源泰公司共同连带赔偿原告因此遭受的损失(包括但不限于原告在建工程的损失，已投入的物业建设资金、经营利润损失、进场和迁出的费用、律师费等)：(1)万世邦公司逾期根据本合同规定向原告交付项目用地超过一个月的；(2)万世邦公司将项目用地交付给原告后，如因任何原因(除以下第18条和第19条规定的不可抗力及拆迁的情况之外)导致原告无法及时完成原告物业的建设施工，或无法及时完成相关的竣工验收备案手续的；(3)非因原告过错而导致原告无法依约在项目用地从事汽车展示、销售、存储、维修及办公等经营活动的；(4)因任何原因导致原始租约无效或被提前终止，并导致原告不能根据本合同的规定使用项目用地及原告物业的；(5)因万世邦公司、宏源泰公司或者李家庵社区的原因造成原告物业无法获得相关政府部门的批准或备案的；(6)非因原告过错导致在本合同签订后二个月内未完成原告物业建设手续，或者十五个月内未完成原告物业开业手续的；(7)万世邦公司擅自解除本合同，或者本合同的任何内容且项目用地的性质或规划用途而被判无效或无法履行，致使原告在租赁期限内无法正常使用项目用地及原告物业的；(8)万世邦公司未遵守本合同第5条、第8条、第9条、第11条、第14条而导致原告在租赁期限内无法正常使用项目用地及原告物业的。上述两份《土地转租合同》附件二均有李家庵社区出具的确认函，内容为：1.本社区居委会是位于青岛市角地块的项目用地的所有权人。本社区居委会经合法有效的程序讨论决定，同意并确认万世邦公司和华世通公司在2017年9月12日签订的《土地转租合同》的全部内容；华世通公司可根据其与万世邦公司签订的相关协议使用项目用地，并在项目用地上投资建设并经营相关物业。2.本社区居委会在此确认并接受上述《土地转租合同》规定的应由本社区居委会履行的所有义务，包括但不限于：（1）在《土地转租合同》有效期内，若本社区居委会对宏源泰公司经营管理项目用地的授权因任何原因终止、失效，则本社区居委会将自动继承宏源泰公司在《土地转租合同》项下的所有权利和义务，并继续履行该《土地转租合同》；在上述情况下，华世通公司可直接将租金支付给本社区居委会或任何项目用地的实际权利人，而视为华世通公司如约履行了租金支付义务；（2）若华世通公司根据《土地转租合同》的规定延长项目用地的租赁期限时，万世邦公司因任何原因不再有权向华世通公司转租项目用地，则本社区居委会（或由本社区居委会指定的其他人）将直接与华世通公司签订项目用地租赁合同，并确保继续租用项目用地、经营该物业；（3）如果华世通公司在租用项目用地、投资建造及经营该物业期间需要办理任何行政审批、许可或备案（包括将项目用地抵押给华世通公司，用于担保华世通公司投入建设该物业的资金的安全性），并且需要由本社区居委会直接办理或代为办理的，本社区居委会将及时办理相关的政府手续，并向华世通公司出具相应的文件资料。3.本确认函是上述《土地转租合同》不可分割的一部分。庭审中，原告陈述，根据被告李家庵社区、被告宏源泰公司针对两份《土地转租合同》出具的确认函，被告李家庵社区与被告宏源泰公司同意并确认了合同内容，应当对被告万世邦公司的违约行为承担连带责任。被告宏源泰公司与李家庵社区陈述，确认函确认的系2017年9月12日的《土地转租合同》，但是原告未提交证据证明存在“2017年9月12日”的《土地转租合同》，且根据确认函的内容，法院推定该确认函确认的合同即是上述原告与万世邦公司签订的2017年9月13日的《土地转租合同》。上述两份《土地转租合同》附件二另均有宏源泰公司出具的确认函，内容为：本公司依李家庵社区依法通过的一致决议，获得了李家庵社区的合法授权，并有权代李家庵社区管理、使用和出租位于青岛市角地块的项目用地。其余确认的内容与上述李家庵社区出具的确认函内容一致。上述两份《土地转租合同》还均附有被告万世邦公司与被告宏源泰公司签订的《土地租赁协议》1份以及李家庵社区居委会村庄四类用地三定图1份。上述两份《土地转租合同》附件三约定公用事业和进场条件，1、公用事业：万世邦公司应确保根据本合同的规定，向原告提供项目用地的如下公用事业设备设施：(1)自来水表等设施【将主管网及水表设施引入租赁用地内双方协商一致的区域范围】；(2)电表等设施【将主电缆及设备引入租赁用地内双方协商一致的区域范围】；(3)网络、电话通讯等设施【将主线路及设备引入租赁用地内双方协商一致的区域范围】；(4)【其他设施】项目用地前绿化带按照万世邦公司承诺移除。2.进厂条件：在下列条件满足之后，原告可以接受项目用地交付并入驻项目用地：(1)万世邦公司己完成项目用地的清洁，保持项目用地地势平整，不得有青苗、建筑物、电线杆，其他场区的途径管路，树木、垃圾及明显高于周围地坪的土丘或明显低于周围地坪的洼地；(2)有关设施、设备、管道、线路、路面等能够连接到项目用地之地块的边缘，万世邦公司提供项目用地管网图。(3)万世邦公司已确保项目用地内无任何第三方的占有使用，原告可以不受任何妨碍的自由进出、使用项目用地。2017年4月11日，李秀伟向万世邦公司转账50万元；2017年7月10日，青岛华世通控股有限公司向万世邦公司转账50万元；2017年9月26日，原告向万世邦公司转账440万元；2017年8月1日，原告向万世邦公司转账200万。4.万世邦公司成立于2016年7月5日，注册资本2000万元，股东刘吉瑞出资1800万元，吴述平出资200万元。被告万世邦公司公户分别于2017年4月12日、2017年9月29日向被告吴述平个人账户转账汇出600000元、31569.96元，于2018年9月6日向被告刘吉瑞个人账户转账汇出200万元。被告万世邦公司青岛银行账户（账号：80×××04）流水中自2018年9月5日至2018年9月10日期间存在25笔向青岛市崂山区食品有限责任公司24名股东刘加森、刘谋孚等个人账户转账汇款共计599.9万元。庭审中，原告陈述，万世邦公司银行流水显示，公司的账户与股东的账户及关联个人之间存在大量、频繁的资金往来，且资金用途复杂，导致公司财产与股东财产无法进行区分。公司与股东之间构成财产混同，公司已经失去了独立承担债务的基础，被告刘吉瑞和吴述平滥用股东权利损害债权人权益，应当承担连带责任。被告万世邦公司陈述，上述转账有往来款也有其他用途。被告万世邦公司支付上述200万元款项是偿还两人此前给万世邦公司的垫付款。5.原告提交的《土地转租合同解除协议书》内容为：鉴于原告与被告万世邦公司于2017年9月12日签订《土地转租合同》，万世邦公司将坐落于青岛市角地块的土地转租给原告建设汽车4Ｓ店使用。上述转租合同约定过的转租期为2018年1月1日起至2037年12月31日止。现因其他原因，原告提出终止转租合同的要求。现甲乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除转租合同：一、万世邦公司同意原告提出终止转租合同的要求。二、原告前期投资700万元人民币用于建设汽车4Ｓ店。鉴于转租合同解除，万世邦公司拟计划分三次还款：第一次在2020年1月31日前还款100万元，第二次在2020年6月30日前还款300万元，余款在李家庵社区对该地块的土地投入维护费中扣减，剩余款项在2020年12月31日前全部付清……。六、本协议于2019年10月23日在青岛签订。上述《土地转租合同解除协议书》落款处仅有被告万世邦公司处加盖公章。6.因本案诉讼，原告支出律师代理费20万元以及担保保函费6400元。7.原告为筹建项目用地委托青岛华策建筑设计有限公司进行设计，支付设计费4万元。8.《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》【青政发（2004）25号】规定，农村集体经济留用经济发展用地为工业、商业、旅游、娱乐等用途，属被征地单位自建自用的，土地依法征为国有后，按协议方式出让给被征地单位，出让金按评估确认低价的20%收取。《青岛市国土资源和房屋管理局关于李沧区虎山路街道办事处李家庵社区居民委员会村庄土地配置基础工作成果的批复》【青土资房发（2008）725号】显示涉案地块为李家庵社区留用经济发展用地，规划用途为商业。2008年6月28日《李家庵社区居委会村庄土地利用规划图》显示涉案土地为编号为P8的地块，该地块规划用途为商业用地，占地面积和规划用地面积均为24329.1平方米（约36.5亩），规划容积率为1，规划建筑面积为24329.1平方米。绘制单位为青岛市勘察测绘研究院。2008年7月1日《李家庵社区居委会村庄四类用地三定图》显示，涉案土地为《李家庵社区居委会村庄四类用地三定图》中的编号为P10的地块，该地块规划用途为留用经济发展用地、商业，占地面积为24329.1平方米（约36.5亩），规划容积率为1，规划建筑面积为24329.1平方米。绘制单位为青岛市勘察测绘研究院。9.2017年7月15日，青岛市规划局发布《青岛市李沧区虎山周边片区控制性详细规划、青岛市李沧区李村中心片区控制性详细规划、青岛市李沧区北站北片区控制性详细规划》，显示涉案项目用地性质代码为B1,为商业设施用地，用地编号为LC0502-040。2018年6月21日，青岛市规划局发布《李沧区虎山周边片区控制性详细规划》，显示涉案项目用地性质代码为B1,为商业设施用地，用地编号为LC0502-040,规划动态为在代建，备注中载明配建社区农贸市场一处、社会公共停车位200个。2018年3月15日，李沧区发展和改革局向宏源泰公司出具《企业投资项目备案证明》，内容为，同意青岛华世通合众汽车产业园备案，建设地点为涉案项目用地。庭审中，原告陈述，被告明确知晓涉案土地规划系商业设施用地，不能用于建设4S店，被告涉嫌欺诈，签订合同时原告合同目的就无法实现。涉案土地系集体土地至今未办理出让手续亦无法办理其他规划手续。原告租赁涉案土地之后没有收到相关政府部门关于禁止建设4S店的相关通知或文件。被告万世邦公司陈述，原告不能以规划部门定期发布和调整的控制性详细规划认定构成欺诈。双方合同签订为2017年9月，签订意向时间为2017年4月，晚于控制性详细规划批复时间。所有集体土地转为建设用地需办理出让手续是土地管理法的规定，原告签订意向书的时候是明知的，不能以办理相关手续过程长短作为认定违约或欺诈的依据。控制性详细规划是动态的并非不可调整的，本案项目经发改委批准的情况下，可以申请进行规划调整。因原告后期不愿继续承租土地，才导致规划调整事项未能继续推进（控规调整只能依据项目需要申请调整）。原告如继续租用涉案场地，被告可以在合理期限内申请控规调整，协助取得建设4S店的规划许可。10.被告万世邦公司通过谷歌地图调取的2019年4月涉案租赁场地卫星图片显示，涉案场地存在原告车辆停放车辆后形成的车辆停放印迹，其中黑龙江路出入口处原告设有门卫室。涉案场地与周边区域用铁丝围栏隔离，为独立区域。两宗涉案地块交界处西侧小区值班室存在电源线走线痕迹。庭审中，原告陈述，围栏是原告根据李家庵社区书记要求设置的。原告曾经为了焊接围栏，临时从李家庵社区接过民用电源，但不是涉案土地已经通电。原告未在涉案土地停放过车辆。李家庵社区指定社区的施工队将涉案土地部分平整。被告万世邦公司陈述，关于“五通一平”，涉案地块已平整，地下排水设施已预埋，已通电，已通道路，给水、通讯已通到场地周边，随时准备接入条件。地下管网设施是按照原告要求布置。已经完成了下水设施的安装、场地平整和电源接通。后续通讯等设施实际上要根据原告工程的进展情况陆续进入，通讯等设施没有进入不影响原告对场地的使用和开发建设。绿化带已经进行过部分移除，开通了租赁场地与黑龙江中路的出入口。一审法院组织各方当事人进行现场勘验，勘验情况如下：未见通水设施、通电、通讯、排水设施。黑龙江路一侧有入场的道路及门，门附近有方形的地基砖块痕迹，土地比较平整，北侧有洼地，现涉案土地有野草及种植物。土地东侧为市政绿化带。11.被告万世邦公司提供证人方和全出庭作证，证明其参与涉案场地平整，其了解原告使用涉案场地的情况。证人陈述，涉案场地的平整都是我们干的。李家庵社区找到我们说该场地要租出去停放车辆，让我们去平整场地。我是具体施工的。大约是2018年3月，有个姓李的经理还有个姓黄的预算员到现场跟我们打交道。我把工程量报给姓黄的，姓黄的跟我们结算。到现在还没给我们钱，工程款接近100万。平整场地分两期进行的。先把南边平整，后平整北边。二期的工程量发给了姓黄的了。前期的做了结算书，给了姓黄的一份，给了村里一份。但他是哪里的我也不清楚。2018年4月10日左右做完的。见过存放车辆，有白色的大众，新车，没有牌子。我是具体施工的。我不认识万世邦公司的人，村里通知我作证。证人当庭出示手机短信记录显示，其于2018年4月17日至20日多次发给手机号为139××××3063“黄工”，汇报2018年4月11日至20日推土机、挖掘机平整土地的工作量。被告万世邦公司提供证人栾某出庭作证，证人陈述，其系青岛宏源泰物业有限公司经理，2018年六七月份，物业公司给黑龙江路唐山路西南地块接送电。电线、灯都是车行的，我们就是出电工帮他们接上。当时我接到李家庵社区李书记电话，他让我帮助接电。后来他们自己把电撤走了，没有通知我们。2020年发现的撤走了。我看到场地有四个探照灯，再就是值班室里面用电。见到过场地内停放过车辆的情况，有人看守。开始放的时候没有很多车，都是新车。12.华世通公司于2017年7月31日注册成立，注册资本1000万元，住所地为青岛市李沧区黑龙江中路3184号2号网点。该公司设立时执行董事、经理和法定代表人为王永亮，2020年2月13日变更为李晓东。监事为李秀伟。现股东李秀伟持股比例49%，魏芳持股比例41%，李晓东出资比例10%。华之杰公司于2017年6月29日注册成立，注册资本2000万元，住所地为山东省青岛市高新区。2019年4月8日，该公司将住所地变更为山东省青岛市李沧区黑龙江中路3184号。2019年11月15日，该公司将住所地变更为山东省青岛市李沧区黑龙江中路377号。该公司设立时执行董事、经理和法定代表人为王永亮，监事为李秀伟。2019年9月3日执行董事、经理和法定代表人变更为李秀伟。监事变更为魏芳。华之杰公司设立时股东为李秀伟和青岛华世通控股有限公司，李秀伟认缴出资额980万元，青岛华世通控股有限公司认缴出资额1020万元。2019年9月3日，该公司股东青岛华世通控股有限公司变更为股东李秀伟和股东魏芳，变更后股东李秀伟认缴出资额1800万元，股东魏芳认缴出资额200万元。被告宏源泰公司和李家庵社区陈述，原告以华之杰公司名义在涉案地块以北500米另行租赁或投资了经营场所并于2019年11月15日该公司将住所地迁入黑龙江中路377号并实际经营。故本案原告提起诉讼并非是原告所谓万世邦未交付涉案土地等，而是原告违约另行租赁经营场所后为逃避违约责任而故意提起的恶意诉讼。原告陈述，涉案土地为空地，没有门牌号。黑龙江中路3184号是李家庵社区注册登记地址，并非本案土地的地点。原告注册地址是黑龙江中路3184号2号网点。被告均陈述，黑龙江中路3184号是项目用地。13.关于原告有没有向被告发出过解除土地转租合同的通知。原告陈述，原告没有通过书面形式通知过被告万世邦公司解除合同，但多次通过口头形式解除。2018年11月26日原告被取消一级网络的意向经销商资格之后直至2019年10月23日期间，原告多次向被告万世邦公司主张解除合同并退还全部租赁费。被告万世邦公司陈述，原告并没有书面通知被告解除合同，原告在收到其建设4S店的一汽大众的回复项目不能继续进行后与被告万世邦公司协商提出解除租赁合同。原告陈述，要求解除合同的原因和依据为，被告万世邦公司至今无法按照双方土地转租合同3.3条的约定交付土地，没有实现“五通一平”，未能完成相关工作使项目用地达到进场条件，原告未在附件四“项目用地交付确认单”上盖章确认。项目用地不是商业用地。原告的目的是用于汽车4Ｓ店建设，被告至今未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。因被告违约行为导致原告项目申报公司被取消在青岛市级网络的意向经销商资格，合同目的已无法实现，给原告造成重大损失。根据合同第11.2条第一、三、五、六、七项约定，应当解除合同。被告万世邦陈述，同意原告解除合同的请求。但是双方就合同解除后原告如何承担违约责任没有达成一致。同意解除合同的理由是，原告失去了建设4S店资格，其签订合同的目的难以实现，继续履行不利于经济性原则。但对于合同解除前原告已经支付的租金，因原告已经实际占有场地，该款项不应返还。本案原告提出解除合同，土地尚处于争议中，涉案土地没有出让，被告无法办理相关土地的后续推进手续。一审法院认为，被告万世邦公司将涉案项目用地转租给原告，得到所有权人李家庵社区的确认，原告与被告万世邦公司签订的《土地转租合同》依法成立并有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告陈述，因原告在涉案项目用地上建设4S店的合同目的不能实现，要求解除合同，被告万世邦公司同意解除，法院确认双方2017年9月13日签订的涉案两份《土地转租合同》得以解除。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于因解约原被告双方产生的损失数额。经审理查明，可以确认的原告损失为一年租金740万元、律师费20万元、保函费6400元。关于原告主张的建设工程设计费用418200元，原告提交的支付凭证、发票以及成果证明等证据仅证明原告实际支出建设工程设计费用4万元，法院确认该项原告损失金额为4万元。关于原告主张的利息损失，因双方均有过错，不予确认。关于被告万世邦公司主张的平整费等费用，未提交有效证据证明损失数额且未实际支出，本案暂不予确认。综上，因解约导致原告产生损失共计764.64万元。本案原被告争议的焦点问题是，上述《土地转租合同》得以解除是否因被告万世邦公司违约所致，五被告应否应赔偿原告租金损失740万元以及其他相关损失。对于因合同解除导致的原告损失764万元如何赔偿，首先，根据被告万世邦公司提交的证据及相关证人证言及现场勘验情况，原告在项目用地加设围栏，项目用地有车辆停放痕迹，部分土地进行过平整，可见最初被告万世邦公司将涉案项目用地交付给了原告。但是经现场勘验，未见通水、通讯、排水等设施，土地仅部分进行了平整，被告万世邦公司未按照《土地转租合同》3.3的相关约定，交付完成“五通一平”土地。其次，根据2017年7月15日、2018年6月21日青岛市规划局发布的相关规划文件显示，涉案项目用地性质为商业设施用地，载明配建社区农贸市场一处、社会公共停车位200个。根据上述文件，涉案项目用地不能进行4S店的建设。庭审中，被告万世邦公司以及宏源泰公司、李家庵社区，未提交相关证据证明申请相关部门对上述土地规划进行了变更或者相关部门对上述土地规划进行了变更可以准许原告在涉案土地上建设4S店。而根据《土地转租合同》5.2、6.1、11.2的约定，被告万世邦公司须保证涉案项目用地完成建设施工等相关政府批准手续以确保原告实现达到建设4S店的合同目的。显然，目前项目用地不具备上述相关手续，被告万世邦公司违约。再次，2019年10月23日被告万世邦公司盖章的《土地转租合同解除协议书》虽未经原告盖章确认未生效，但是能够证明被告万世邦公司作出同意解除合同且返还全部租金的意思表示。综合上述几点，《土地转租合同》得以解除主要是因为被告万世邦公司未交付符合条件的土地以及未能确保项目用地具备相关行政审批手续，被告万世邦公司应当承担主要的过错责任。而作为原告，承租涉案土地欲建设4S店，对该土地的规划应当进行详细的调查，对土地所有权的性质以及对涉案土地尚未办理出让手续是明知的，应当预料到相关手续可能会存在无法办理的可能。原告未提交证据证明曾经就涉案地块提出建设方案，以及及时督促被告万世邦公司、宏源泰公司及李家庵社区办理相关手续，在其不能实现合同目的时应当及时与被告万世邦公司协商解除本案《土地转租合同》防止损失进一步扩大，而涉案项目用地自2017年闲置至今也给被告万世邦公司造成土地资源浪费的极大损失，这与双方对涉案项目用地存有争议不无关系。因此，原告亦因未详尽调查及不及时解除合同等原因对本案因解约导致的相关损失亦存有一定过错。综合上述原被告过错情况，被告万世邦公司赔偿原告各项损失764.64万元的85%即650万元为宜。关于原告主张被告刘吉瑞和吴述平承担相关责任问题。法人人格否认是指股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，需结合股东与公司财产、人格、业务等方面是否存在混同综合认定。原告仅凭被告万世邦公司账户与其股东及股东持股的公司股东个人之间存在资金往来，就认为万世邦公司财产与股东财产无法进行区分，公司与股东之间构成财产混同，要求刘吉瑞和吴述平对万世邦公司的债权承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于被告宏源泰公司和被告李家庵社区应否承担相关责任问题。《土地转租合同》11.2条约定，万世邦公司应全额退还原告已预付但未使用的部分租金，并和宏源泰公司共同连带赔偿原告因此遭受的损失。该合同虽系原告与万世邦公司签订，但是宏源泰公司和李家庵社区出具确认函，确认并接受上述《土地转租合同》应由本公司（本社区居委会）履行的所有义务。因此，被告宏源泰公司应当与万世邦公司就原告损失承担连带赔偿责任。《土地转租合同》11.2条并未约定李家庵社区与万世邦公司就原告的损失承担连带赔偿责任。原告主张李家庵社区承担相关责任，没有事实依据，不予支持。综上，原告要求被告万世邦公司及宏源泰公司赔偿损失650万元的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告与被告青岛万世邦房地产开发有限公司于2017年9月13日签订的两份《土地转租合同》；二、被告青岛万世邦房地产开发有限公司赔偿原告租金、律师费、担保函、设计费等各项损失764.64万元的85%为650万元；三、被告青岛宏源泰工贸有限公司就上述第二项被告青岛万世邦房地产开发有限公司应履行的义务承担连带赔偿责任；四、驳回原告对被告青岛市李沧区虎山路街道办事处李家庵社区居民委员会、被告刘吉瑞、被告吴述平的诉讼请求；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67100元，财产保全费5000元，共计72100元（原告已预交），由被告青岛万世邦房地产开发有限公司和被告青岛宏源泰工贸有限公司承担59323元，由原告负担12777元。被告青岛万世邦房地产开发有限公司和被告青岛宏源泰工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告59323元。本院二审期间，上诉人华世通公司提交以下证据：证据一：青岛市崂山食品有限责任公司股东信息部分的工商档案一份、涉案人物关系图一份，证明：刘吉瑞、吴述平经营管理期间，不但将公司账户资金向二人个人账户转账，且向刘吉瑞控股的青岛市崂山食品有限责任公司24名股东账户转账共计599.9万元，客观上转移并减少了万世邦公司的资产，降低了万世邦公司的偿债能力，刘吉瑞、吴述平应承担赔偿责任。宏源泰公司、李家庵社区质证称：对工商登记的真实性无异议，对涉案人物关系图无法确认，证明事项与我方无关。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平质证称：对工商登记的真实性无异议，但不认可证明事项，一审时已向法院提交说明并随附相应的证据，证明万世邦公司向刘吉瑞、吴述平转款是偿还以前垫付的款项。证据二：最高人民法院（2020）最高法民申1106号民事裁定书一份、最高人民法院（2019）最高法民终960号民事判决书一份，证明：该两案案情与本案类似，最高人民法院均判令股东承担相应赔偿责任，应参照适用。即使不能否认万世邦公司的独立人格，刘吉瑞、吴述平也应在转出金额范围内承担相应的赔偿责任。宏源泰公司、李家庵社区质证称：证据均为复印件，无法确认，证明事项与我方无关。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平质证称：判决书不属于证据种类；每个案件案情各有不同，特别是对否定公司人格案件，九民会议纪要明确规定，即使是对同一家公司也不能以该公司股东在一个案件中应当对公司债务承担责任，而在其他的判决中予以援引，更不能以其他案例作为本案股东应当对公司债务承担责任的参照。证据三、涉案土地现状视频二份，证明涉案土地现已建成海鲜农贸市场及若干停车位，并对外招商。宏源泰公司、李家庵社区质证称，对该证据的真实性无法确认，涉案土地尚未出让，也没有办理农贸市场和停车位的建设手续。如果有关单位在上面建设市场和停车位，显然是临建，在土地出让前都必须清空，与华世通公司所理解的详规上的社区农贸市场和公共停车位完全不是一回事。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平质证称：对该证据的真实性有异议，不了解现场情况。即使视频内容真实，也不能证明视频中的临建是详规中的停车位和农贸市场。上诉人宏源泰公司提交以下证据：《政府信息公开告知书》《青岛市国有建设用地使用权网上拍卖出让文件》各1份，证明：配建是指配套建设，社区农贸市场和公共停车位均属于“公服配套”，涉案土地出让后建设商业设施时应当无偿建设地块内的公服配套社区农贸市场一处，社会公共停车位200个；华世通公司错误地认为，涉案地块仅能够建设社区农贸市场一处，社会公共停车位200个明显错误。华世通公司质证称：对《政府信息公开告知书》的真实性无异议，对《青岛市国有建设用地使用权网上拍卖出让文件》有异议，该证据系打印件，涉案土地已经按照规划建设了农贸市场及停车位，正在对外招商。李家庵社区质证称：同意宏源泰公司意见。万世邦公司、刘吉瑞、吴述平质证称：对该证据没有异议，详细控制性规划都是动态规划，在涉及具体地块开发使用时，需要制定单独的用地规划，且可以依照用地规划进行对详规进行调整。被上诉人万世邦公司、刘吉瑞、吴述平提交以下证据：证据一、《解除场地租赁协议》及曲凤刚出具的《收条》一份，证明万世邦公司已说明了转款用途，用途合理、往来明晰，不存在混同情况。上诉人华世通公司质证称，对上述证据的真实性不予认可，不能证明其主张。《解除场地租赁协议》中出租的地块及房屋的使用权人及所有权人系青岛市崂山食品有限责任公司，万世邦公司无权对外出租；280万元的巨额款项应有银行转账凭证才符合常理，仅提交《收条》，根本无法证明其主张；万世邦公司与青岛市崂山食品有限责任公司系关联公司，刘吉瑞、吴述平从万世邦公司转给青岛市崂山食品有限责任公司24名股东599.9万元无法作出合理的解释并无法提交相关证据予以证明，严重侵害债权人的利益，刘吉瑞、吴述平应在转出金额范围内承担法律责任。宏源泰公司、李家庵社区质证称，该证据与我方无关。证据二、华孚信利（青岛）食品有限公司向万世邦公司转款7999700元的说明及凭证；万世邦公司向刘吉瑞等人转款7999000元说明；华孚信利（青岛）食品有限公司《借款合同》；刘奕歆《个人最高额抵押合同》一份，证明万世邦公司转款用途合理、往来明晰，不存在混同情况。上诉人华世通公司质证称，1、对两份书面说明不予认可，无具体的经办人或负责人签字；两份说明中的陈述与《落实情况反馈》《租赁合同及收条》及当庭陈述相互矛盾；出具说明的主体均为刘吉瑞控股或间接控股公司，明显为恶意串通出具的虚假说明；2.对于华孚信利（青岛）食品有限公司于2018年9月3日、2018年9月4日转账款项没有异议，但载明了转款用途为还款，万世邦公司的主张不能成立；3.《流动资金借款合同》系复印件，真实性不予认可，即使真实，也不能证明刘吉瑞与华孚信利（青岛）食品有限公司为共同借款人；4.《个人最高额抵押合同》系复印件，真实性不予认可，即使真实的，也不能证明刘吉瑞与华孚信利（青岛）食品有限公司系共同借款人。宏源泰公司、李家庵社区质证称，该证据与我方无关。本院二审查明，涉案土地现已建设海鲜农贸市场及若干停车位，并对外招商。李家庵社区就涉案土地目前状况回复如下：万世邦公司和华世通公司自2018年开始均没有向宏源泰公司缴纳土地租金，且由于万世邦公司和华世通公司双方发生争议导致涉案土地一直闲置，使宏源泰公司和李家庵社区遭受了严重经济损失。因土地租金长期不到位，社区居民福利无法发放，上访不断。为避免扩大李家庵社区的经济损失，维护社区居民的合法权益，李家庵社区联系有关单位在涉案土地上临时用钢管等搭设棚架以遮阳防雨，并准备由有关单位露天经营市场摊位。目前，涉案土地没有办理出让手续。临时搭设的棚架尚未完成且并非永久建筑物，也没有办理建设工程规划手续，只是暂时利用空闲土地准备经营农贸市场。如涉案土地进行出让，所有临时搭设的棚架都必须拆除并恢复土地原状。华孚信利（青岛）食品有限公司于2018年9月3日、2018年9月4日分别向万世邦公司转款4800000元、3199700元、共计7999700元，付款凭证用途为还款。2017年3月26日，万世邦公司与案外人曲凤刚签订《解除场地租赁协议》。同日，曲凤刚出具收条，证明收到万世邦公司退还租金及补偿费2800000元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》【青政发（2004）25号】规定，农村集体经济留用经济发展用地为工业、商业、旅游、娱乐等用途，属被征地单位自建自用的，土地依法征为国有后，按协议方式出让给被征地单位，出让金按评估确认低价的20%收取。根据上述规定，涉案土地必须依法征为国有、出让并履行相关建设审批手续后才能进行4S店建设，目前涉案土地尚未被征收，无法实现建设4S店的目的，且被上诉人万世邦公司未按照《土地转租合同》的约定，交付完成“五通一平”土地。上诉人华世通公司要求解除合同，万世邦公司同意解除，应当确认双方2017年9月13日签订的两份《土地转租合同》得以解除。关于华世通公司是否应对合同解除承担责任的问题。华世通公司承租涉案土地进行4S店建设，应对土地性质及涉案土地尚未办理出让手续等情况进行充分调查，且其在知道合同目的不能实现后，并未及时与万世邦公司协商解除合同以防止损失进一步扩大，一审判决其承担15%的责任，并无不当。关于宏源泰公司和李家庵社区应否承担连带责任的问题。《土地转租合同》11.2条约定，万世邦公司应全额退还已预付但未使用的部分租金，并和宏源泰公司共同连带赔偿华世通公司因此遭受的损失。虽然宏源泰公司和李家庵社区出具确认函，同意并确认的是万世邦公司和华世通公司2017年9月12日签订的《土地转租合同》，但宏源泰公司和李家庵社区并未提交证据证明存在2017年9月12日签订的《土地转租合同》，一审法院推定该确认函确认的合同为万世邦公司和华世通公司2017年9月13日签订的《土地转租合同》，判决宏源泰公司承担连带责任，并无不当。《土地转租合同》并未约定李家庵社区应承担连带赔偿责任。上诉人华世通公司主张李家庵社区承担相关责任，本院不予支持。关于刘吉瑞和吴述平应否承担连带责任的问题。法人人格否认是指股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，需结合股东与公司财产、人格、业务等方面是否存在混同综合认定。现有证据不足以证明万世邦公司财产与股东财产无法进行区分，公司失去了独立承担债务的基础，上诉人华世通公司要求刘吉瑞和吴述平承担连带责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，青岛华世通合众汽车有限公司、青岛宏源泰工贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114600元，由上诉人青岛华世通合众汽车有限公司、青岛宏源泰工贸有限公司各负担57300元。本判决为终审判决。审 判 长 李丰波审 判 员 尤志春审 判 员 刁培峰二〇二一年六月二十四日法官助理 张丽丽书 记 员 肖若男