辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1016号上诉人（原审被告）：辽宁天士力大药房连锁有限公司，住所地：沈阳市和平区北二马路33号。法定代表人：闫凯境，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐锋镖，辽宁盛恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：那思维，女，1986年2月1日出生，满族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：刘帅，男，1983年9月14日出生，满族，住沈阳市沈北新区。上诉人辽宁天士力大药房连锁有限公司因与被上诉人那思维租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁天士力大药房连锁有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求二审法院撤销（2020)辽0404民初208号民事判决，发回重审或依法改判。二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定“对上诉人因市场变化导致无法继续经营的事实无法认定，上诉人依据该约定解除合同并无事实依据”属于法律适用错误；判决上诉人承担12万元高额违约金属于事实认定错误。一、在市场变化前提下解除合同的权利是双方明确约定；政策对市场的影响属于众所周知的事实，无需上诉人证明。1、上诉人与被上诉人明确约定了在市场变化的前提下，上诉人可以解除合同《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）第8-2条约定：“乙方（上诉人）在经营过程中，如遇市场变化、主管部门未审批等原因导致无法继续经营，乙方需要提前3个月向甲方提出终止合同，甲方需同意，双方责任互免。当年剩余租金双方协商解决”。根据这一约定，如果市场变化导致上诉人无法经营的，答辩人享有不承担违约金的解除权。医药零售市场的变化是不可预测的，更不以上诉人意志为转移。所以双方才约定此情形下上诉人解除合同不用承担责任。2、政策对市场的影响属于众所周知事实，无需上诉人证明2019年4月26日，国家医疗保障局、财政部下发了《关于做好2019年城乡居民基本医疗保障工作的通知》，根据该通知第二条规定“实行个人（家庭）账户的，应于2020年底前取消，向门诊统筹平稳过渡；已取消个人（家庭）账户的，不得恢复或变相设置”。这一规定出台，导致城乡居民个人账户部分不再划入资金。医保卡里无资金也就不能在零售药店消费，肯定会导致上诉人丧失跟医疗机构的竞争优势，顾客减少是必然结果。对于宏观政策导致的市场变化属于众所周知的事实，是法律规定的免证事实，不用上诉人举证证况且，上诉在一审中也举证了2019年的经营数据，连续亏损，能够证明政策的出台确实让上诉人无法继续经营。而一审法院让上诉人提供经营区域内享受城乡医保人员占区域总人口的比例及政策与亏损的因果关系，违反了《民事诉讼证据若干规定》第十条的规定。二、一审法院调整后的违约金数额明显过高。1、一审法院认定被上诉人将涉案房产出租给黄雪东的事实是错误的涉案房产现用于经营抚顺开发区邻家爱宝超市，上诉人在一审中调取了该企业的档案信息，显示经营者是张良，备案的《租赁合同》也是张良同被上诉人所签订。被上诉人在一审中另外提交了《租房协议》，该《租房协议》的承租人不是市场监管部门登记的经营者张良，而是黄雪东，《租房协议》的租期还有明显的修改之处。被上诉人即未提租金支付凭证，也未对此做出合理解释，所以这份《租房协议》明显不具备证据的真实性。但一审法院不顾上述瑕疵，竟以这份《租房协议》认定本案事实。2、一审法院认定的违约金数额违反了违约金的补偿性质，也未考虑上诉人过错程度无论是法律规定还是本案约定的违约金，明显是补偿性的违约金，其目的是弥补损失。双方合同已经履行两年，一审法院也认可两年中上诉人连续亏损，所以上诉人退租没有主观恶意。一审法院没有充分考虑上述因素，在涉案房产已经另行出租的情形下，让上诉人承担近两年房租金额的违约金，明显违反了《合同法解释二》第二十八条的规定。那思维辩称，一审判决正确，请求维持。那思维向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金140000元整。二、请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年10月10日，那思维（甲方）与天士力药房（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落于抚顺经济开发区高湾街，建筑面积334.56平方米的门市有偿租给乙方使用，租期六年，自2017年10月10日至2023年10月9日止；2017年10月10日至2018年10月9日年度租金6万元，2018年10月10日至2023年10月9日每年年度租金7万元。乙方应于每年10月1日前向甲方支付租金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当年租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方在经营过程中，如遇市场变化、主管部门未审批等原因导致无法继续经营，乙方需要提前3个月向甲方提出终止合同，甲方需同意，双方责任互免。当年剩余租金双方协商解决”。《房屋租赁合同》签订前，即2017年9月28日天士力药房向那思维支付房屋租金60000元，《房屋租赁合同》签订后，即2018年9月30日天士力药房向那思维支付房屋租金70000元。约2019年9月10日，天士力药房向那思维发出“关于解除合同的通知”，载明：“那思维您好：天士力大药房于2017年10月租用那思维房屋用于开办药店，进行药品零售经营。开业近两年以来，受市场大环境的变化的影响，药品零售行业也受到很大冲击，门店销售下滑。于2019年10月9日我方将不在经营此门店。特此通知辽宁天士力大药房连锁有限公司2019年9月12日”。2019年10月9日天士力药房停止停业，停止营业后，天士力药房将租赁房屋的钥匙交还那思维。另查，2020年3月，那思维（甲方）与黄雪东（乙方）签订《租房协议》，约定：“甲方将坐落于抚顺经济开发区高湾街门市出租给乙方使用；租房从2020年3月1日起至2026年2月29日止；前三年每年租金50000元整，后三年每年租金55000元整”。再查，天士力药房提供了2019年4月26日医疗保障局、财政部下发的《关于做好2019年城乡居民基本医疗保障工作的通知》，载明：“各地要用好城乡居民医保年度筹资新增资金，确保基本医保待遇保障到位。巩固提高政策范围内住院费用报销比例，建立健全城乡居民医保门诊费用统筹及支付机制，重点保障群众负担较重的多发病、慢性病。把高血压、糖尿病等门诊用药纳入医保报销，具体方案另行制定。实行个人（家庭）账户的，应于2020年底取消，向门诊统筹平稳过度；已取消个人（家庭）账户的，不得恢复或变相设置”。庭审中，天士力药房自认2018年、2019年其营业状况均处于亏损状态。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行己方义务。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。天士力药房的“关于解除合同的通知”中载明：2019年10月9日天士力药房将不在此地经营，故2019年10月9日应为合同的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，那思维与天士力药房签订的《房屋租赁合同》约定：天士力药房在经营过程中，如遇市场变化、主管部门未审批等原因导致无法继续经营，需要提前3个月向那思维提出终止合同，现天士力药房主张其经营区域系城乡结合部，《关于做好2019年城乡居民基本医疗保障工作的通知》下发后，导致其市场发生重大变化，顾客减少，亏损严重，无法继续经营，但根据上述通知记载享受城乡医保实行个人（家庭）账户的，应于2020年底取消，该时间与天士力药房解除合同的时间相距1年余，庭审中天士力药房亦未提供证据证明，其经营区域内享受城乡医保人员占区域总人口的比例及其系因上述通知导致其亏损严重，反而其自认在上述通知下发之前，即2018年天士力药房已处于亏损状态，故一审法院对天士力药房系因市场变化导致无法继续经营的事实无法认定，天士力药房现依据该约定解除合同并无事实依据，且其并未提前3个月向那思维提出解除合同，综上，天士力药房已违反双方约定，理应承担违约责任。关于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。那思维房屋空置时间的租金损失及房屋重新出租后的租金数额与原租金数额的差额，均应视为那思维的损失，故根据那思维与天士力药房《房屋租赁合同》中约定的租金数额、那思维房屋的空置时间及那思维将房屋重新租赁后收取租金的数额与原租金数额的差额，经计算，那思维与天士力药房约定的违约金数额过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌定违约金数额为120000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告辽宁天士力大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告那思维违约金120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告那思维其他诉讼请求。案件受理费3100元（原告那思维已预交），原告那思维承担400元，被告辽宁天士力大药房连锁有限公司承担2700元，随上述款项一并给付原告那思维。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，根据上诉人的上诉主张，本案二审归纳争议焦点如下：一、关于天士力药房解除合同是否应当承担违约责任问题；二、关于违约金数额认定问题。关于焦点一天士力药房解除合同是否应当承担违约责任问题。在那思维与天士力药房签订的《房屋租赁合同》中约定：天士力药房在经营过程中，如遇市场变化、主管部门未审批等原因导致无法继续经营，需要提前3个月向那思维提出终止合同。本案天士力药房主张其系因市场变化导致无法继续经营，但根据其提供的2019年财务报表显示，仅能证明其在2019年1月至2019年10月期间盈亏情况，无法体现营业额变化的原因，且未提供证据对该项主张进行证明，因此应当承担举证不能的法律后果。天士力药房称那思维与黄雪东签订的《租房协议》不具备真实性，但在一审庭审笔录中记载，天士力药房对那思维提交的与黄雪东的租房协议真实性无异议，因此该部分上诉理由不能成立。天士力药房非因合同约定原因在合同履行过程中提前解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于焦点二违约数额认定问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案天士力药房“关于解除合同的通知”中载明：2019年10月9日天士力药房将不在此地经营，故2019年10月9日应为合同的解除之日，那思维损失计算时间应为2019年10月10日至租期届满之日即2023年10月9日。那思维与黄雪东约定租赁期间为2020年3月1日至2026年2月29日，自天士力药房解除合同之日至再次租赁之前，案涉房屋一直处于待租状态，对于待租期间的房租损失天士力药房应予赔偿，另那思维再次出租租金低于原租赁价格，差额亦应视为解除合同造成的实际损失，损失共计96397.26元。双方合同约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方（天士力药房）中途擅自退租的，乙方应按当年租金的2倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，即约定的违约金数额为14万元，超过造成损失的30%，本院酌定按造成损失的30%计算，即违约金为28919.18元。综上，天士力药房应当赔偿那思维共计125316.44元，虽高于一审法院酌定数额，但因那思维并未对一审判决提出上诉，即视为对一审判决120000万元表示认可，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3100元，由上诉人辽宁天士力大药房连锁有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 王冬雨审判员 黄 霞二〇二一年六月二十四日书记员 田 鑫