福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4355号原告：刘加佑，男，1954年3月21日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市城区。原告：吴爱聪，女，1956年11月5日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市城区。共同委托诉讼代理人：缪欣，福建韩诚律师事务所律师。被告：福安市安居房地产开发有限公司，住所地福安市阳春小区内。法定代表人：陈光，该公司经理。委托诉讼代理人：陈树生，福建正联律师事务所律师。原告刘加佑、吴爱聪与被告福安市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告刘加佑、吴爱聪的共同委托诉讼代理人缪欣，被告安居房产公司的委托诉讼代理人陈树生到庭参加诉讼。本案现己审理终结。刘加佑、吴爱聪向本院提出诉讼请求：安居房产公司向刘加佑、吴爱聪支付逾期办理房屋权属证书的违约金10331.82元（违约金以房屋总价款264241元为基数，按每日0.01%的标准计，自2018年12月12日起计至2020年1月7日止）。事实与理由：刘加佑、吴爱聪向安居房产公司购买由安居房产公司建设的坐落于福安市城北王基岭地块上的经济适用房，双方签订了《经济适用住房买卖合同》，合同约定：1.（第八条）安居房产公司应当在2015年5月20日前，依照人民政府的有关规定，将经济适用房交付刘加佑、吴爱聪使用；2.（第十四条）安居房产公司应当在经济适用住房交付使用后60日内，将办理权属登记需由安居房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因安居房产公司的责任，刘加佑、吴爱聪不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，刘加佑、吴爱聪有权不退房，并要求安居房产公司按已付房价款的0.01%向刘加佑、吴爱聪支付违约金。合同签订后，刘加佑、吴爱聪支付了购房全款，履行了合同义务。因安居房产公司存在逾期办证行为，刘加佑、吴爱聪已于此前向福安市人民法院起诉要求安居房产公司支付逾期部分的违约金，经法院主持调解，安居房产公司除确认支付已逾期部分的违约金外，同时承诺在特定期限内将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案并书面通知，若安居房产公司逾期履行上述义务，则刘加佑、吴爱聪有权恢复对安居房产公司主张违约金。现安居房产公司违反合同以及业已生效的调解文书所确定的办证义务，再次迟延履行，导致刘加佑、吴爱聪于2020年1月7日才取得房地产权属证书。安居房产公司辩称，1.刘加佑、吴爱聪主张按已付房价款万分之一支付办证违约金，缺乏合同和法律依据。首先，双方签订的《经济适用住房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。可见，合同约定的逾期办证违约金系双方合意的真实意思表示，且不违反法律规定，从而，刘加佑、吴爱聪主张调整违约金，缺乏合同依据。其次，从法律规定上看，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以增加……”，因此，是否需要增加刘加佑、吴爱聪的违约金，其前提是审查未办证给刘加佑、吴爱聪带来实际损失的问题。由于刘加佑、吴爱聪未提供证据证明安居房产公司因未及时办理房产证的实际损失高于合同约定的违约金，可见，刘加佑、吴爱聪要求调整违约金，同样缺乏法律依据。2.经济适用房具有保障性质的政策性住房，依合同约定的违约金条款，不存在显失公平。依据《经济适用住房管理办法》（下称管理办法）第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，第二十条规定：“……，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”，鉴于安居房产公司系政府直接组织建设经济适用住房的企业，不存在营利，可见合同约定的违约金不存在显失公平。同时，管理办法第三十条第二款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧各物价水平等因素进行回购。”可见，安居房产公司在交付该经济适用住房后，刘加佑、吴爱聪亦无法上市交易，不存在刘加佑、吴爱聪诉称的未及时办证带来权益损失问题。综上，对逾期办证违约金应以双方合同约定为准。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日,刘加佑、吴爱聪与安居房产公司签订一份《经济适用住房买卖合同》（合同编号:ＪＳＦ-2014-958）,合同主要约定:刘加佑、吴爱聪向安居房产公司购买位于福安市经济适用房X幢X层X号房,该经济适用房建筑面积68.47平方米,总价款为268265元。同时，该合同第六条约定,付款方式及期限为一次性付款，刘加佑、吴爱聪在2015年8月3日前一次性付清全部房价款的，安居房产公司给予刘加佑、吴爱聪总价款金额1.5%的优惠，即实际付款额为264241元;第八条约定,出卖人应当在2015年5月20日前,将经济适用住房交付买受人使用;第十四条约定,出卖人应当在经济适用住房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后,刘加佑、吴爱聪向安居房产公司履行了支付全部购房款的付款义务。因安居房产公司未在约定时间内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，刘加佑、吴爱聪于2019年1月3日向本院起诉。在该案审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、安居房产公司确认应支付刘加佑、吴爱聪违约金25869.2元（自2016年4月6日起至2018年12月11日止）；二、刘加佑、吴爱聪同意安居房产公司按23282.3元支付，该款安居房产公司自愿于调解协议签订之日起十日内一次性支付；三、若安居房产公司于2019年7月30日前能将办理权属登记需由安居房产公司提供的材料报产权登记机关备案并书面通知刘加佑、吴爱聪，刘加佑、吴爱聪自愿放弃2018年12月11日之后的违约金，若逾期备案并书面通知，刘加佑、吴爱聪有权向安居房产公司主张自2018年12月11日之后的违约金。本院于2019年1月24日作出（2019）闽0981民初6026号民事调解书。该民事调解书生效后，安居房产公司未按协议第三项约定时间办理备案登记，导致刘加佑、吴爱聪于2020年1月7日才取得不动产权证书。上述事实,有刘加佑、吴爱聪提交的证据及双方当事人的庭审陈述在卷佐证,本院予以确认。本院认为，本案刘加佑、吴爱聪与安居房产公司签订《经济适用住房买卖合同》的事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。案涉合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对双方均有法律约束力。安居房产公司未在合同约定的时间内办理备案登记,已构成违约，应承担逾期办证违约责任。之后，根据（2019）闽0981民初6026号民事调解书中双方约定，安居房产公司应在2019年7月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,但安居房产公司却再次逾期办理备案登记,致使刘加佑、吴爱聪于2020年1月7日才取得不动产权证书。现刘加佑、吴爱聪按前述民事调解书的约定主张自2018年12月12日起计至取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金,于法有据,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”。故违约金系以补偿损失为主,兼具惩罚功能,旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。而案涉合同约定逾期办证出卖人仅按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金,明显偏低,应予以调整。在前述民事调解书中双方对逾期办证违约金已调整为按已付房价款的日万分之一标准计算，现本院亦相应调整为按此标准计算。故安居房产公司应向刘加佑、吴爱聪支付2018年12月12日至2020年1月7日期间的违约金10331.82元（264241元×0.01%×391天）。综上所述，刘加佑、吴爱聪的诉讼请求,有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，判决如下：福安市安居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘加佑、吴爱聪支付从2018年12月12日起至2020年1月7日止的逾期办理房屋权属证书违约金10331.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费58.9元，减半收取计29.5元，由福安市安居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  姜 玟二〇二一年六月十五日法官助理  缪玮婷书 记 员  陈凯娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第十八由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第十九（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；之日起９０日；第二十（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；第二十一（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。第二十二合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。