广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1712号上诉人（原审被告）：王守国，男，1975年2月11日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：王兴云，女，1976年1月2日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。是王守国的妻子。被上诉人（原审原告）：伦明铧（曾用名：韦日键），男，2003年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。法定代理人：吴玉飞，系伦明铧的母亲。原审第三人：吴玉飞，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审第三人：伦明键（曾用名：韦明键），男，2002年6月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人王守国因与被上诉人伦明铧、原审第三人吴玉飞、伦明键房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4817号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审全部费用由伦明铧承担。事实和理由：（一）王守国于2020年6月27日通过中介收取500元费用与伦明铧及其父亲签订租赁合同，现场再三确认伦明铧是业主，伦明铧同意将每月租金转交其姐姐韦淑惠。而事实上伦明铧并非业主，业主另有其人，其提供虚假信息，已构成违约。（二）合同约定所有电器由业主维修，但王守国于2020年7月5日入住房屋发现所有电器都不能正常使用，多次与中介、韦淑惠及伦明铧父亲联系均未维修，并威胁让王守国搬家。王守国租赁期间不能正常使用所有电器，不能按照合同约定1300元/月收取，需减半租金。王守国对2020年9月15日至10月31日的租金不认可，不应收取任何费用。根据合同第十一条约定，业主提前收回房屋，除退回保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金。（三）合同期为两年，王守国提前搬家所产生的拆装空调费500元和搬家费600元，应由伦明铧负担。伦明铧在二审中未作答辩。吴玉飞、伦明健在二审中均未作陈述。伦明铧向一审法院起诉请求1、王守国一次性支付伦明铧2020年9月15日至2020年10月31日租金1950元、水费104元（用水自960吨行至986吨）、电费1201.2元（8月电费424.87元、9月电费376.33元、10月1日到31日电费约400元），合计3255.2元；2、本案诉讼费由王守国承担。一审法院认定事实：2020年6月27日，伦明铧作为出租方、王守国作为承租方，双方签订《房产租赁合同》，约定伦明铧将位于广东省的房产出租给王守国作住宅用途使用，租期两年，从2020年7月3日至2022年7月2日止。月租金1300元，于每月的第20日前结清。王守国于伦明铧交付房产之日向伦明铧交付保证金2600元。租赁期满，王守国付清租金及其他费用并按期迁出时，伦明铧应即时将保证金无息退还王守国。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：伦明铧提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；王守国提前退租的，伦明铧有权没收全部保证金。王守国有拖欠租金或相关费用超过十五天的行为的，伦明铧有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。租客在租的情况下所有电器正常使用情况下损坏由业主维修或者更换，租客在租用电按国家电费政策正常收取。签订上述租赁合同时，王守国支付伦明铧押金2600元，后于2020年7月5日入住案涉租赁房屋，王守国已支付伦明铧2020年7月15日之前的租金520元以及2020年7月15日至2020年9月14日的两期租金2600元。自2020年9月15日开始王守国没有再向伦明铧支付租金。另，王守国于2020年8月21日支付伦明铧电费342元和水费52元。另查明：一、案涉位于广东省，房地产权属人为吴玉飞，登记时间为2013年1月8日。吴玉飞与前夫韦常盛离婚时协议将夫妻关系存续期间的共同财产两套房屋（分别是：位于鹤山市的房屋）归两儿子伦明铧、伦明键所有。其中案涉位于鹤山市的租赁房屋归伦明铧。第三人吴玉飞、伦明键均同意伦明铧承接案涉租赁合同的权利与义务。二、王守国租赁伦明铧房屋期间，曾多次向伦明铧提出电器维修要求，伦明铧亦有进行过维修，但最终没有达到王守国的要求。三、根据广东鹤山北控水务有限公司桃源营业所打印的用户水费清单显示：案涉房屋2020年8月份上期读数947（吨），本期读数953（吨），于8月6日通过对私批扣方式缴费31.78元；2020年10月份上期读数953（吨），本期读数977（吨），于10月13日通过对私批扣方式缴费79.12元、2020年12月份上期读数977（吨），本期读数1000（吨），于12月5日通过对私批扣方式缴费76.49元。根据广东电网有限责任公司江门鹤山供电局桃源供电所打印的明细清单显示：案涉房屋2020年7月份至10月份电费分别为341.94元、424.87元、376.33元、142.53元。四、王守国于2020年12月29日搬离案涉租赁房屋，王守国、伦明铧同意双方案涉租赁合同于2020年12月29日解除。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。伦明铧是案涉租赁房屋的实际所有人，其与王守国于2020年6月27日签订《房产租赁合同》时已满17周岁，其与王守国签订案涉租赁合同的行为与其年龄、智力、精神健康状况相适应，且吴玉飞作为伦明铧的法定代理人以及案涉租赁房屋的登记权属人，确认伦明铧是案涉租赁房屋的实际所有人并同意伦明铧承接案涉租赁合同的权利与义务，故该民事法律行为有效。王守国、伦明铧双方于2020年6月27日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，产生法律效力。伦明铧将房屋出租给王守国使用，王守国应如期支付租金。伦明铧主张王守国支付2020年9月15日至10月31日的租金1950元（1300元/月×1.5个月），依据充分。至于伦明铧主张的水电费，根据广东鹤山北控水务有限公司桃源营业所打印的用户水费清单显示内容可知，北控水务公司是本月收取上两个月的水费，2020年8月份收取6、7月份水费31.78元、2020年10月份收取8、9月份水费79.12元；2020年12月份收取10、11月份水费76.49元，故2020年7月份至10月份产生的水费为133.26元（31.78元÷2+79.12元+76.49元÷2）。根据广东电网有限责任公司江门鹤山供电局桃源供电所打印的明细清单显示可知案涉房屋2020年7月份至10月份电费分别为341.94元、424.87元、376.33元、142.53元，合共1285.67元。扣除王守国已支付的水费52元和电费342元，截至2020年10月31日止，王守国尚欠伦明铧水费81.26元（133.26元-52元）、电费943.67元（1285.67元-342元）。综上，王守国应支付伦明铧2020年9月15日至2020年10月31日的租金1950元以及截止至2020年10月31日的水费81.26元、电费943.67元，共计2974.93元。王守国拖欠伦明铧租金及水电费，伦明铧亦未能尽到租赁期间电器维修维护的义务，双方同意案涉租赁合同于2020年12月29日解除，对于案涉租赁合同的解除，王守国、伦明铧双方均有责任。故王守国已支付伦明铧的押金2600元，伦明铧应予退还。与王守国应支付伦明铧的截止至2020年10月31日的租金以及水电费合共2974.93元相抵扣后，王守国尚应向伦明铧支付截止至2020年10月31日的租金以及水电费合共374.93元（2974.93元-2600元）。伦明铧请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第十七条、第二十三条、第二十七条第一款、第一百四十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、王守国于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2020年10月31日的租金及水电费合共374.93元给伦明铧；二、驳回伦明铧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（伦明铧已预交），由伦明铧负担22元，王守国负担3元（伦明铧同意其多预交的受理费3元，由王守国向其迳付，一审法院不再进行收退）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷不准确，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕王守国的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：1.涉案《房产租赁合同》的效力如何认定？2.王守国主张租赁期间租金减半收取并无需支付2020年9月15日至10月31日的租金，应否予以支持？3.王守国主张伦明铧支付违约金以及搬家费用，应否予以支持？关于争议焦点一。涉案租赁房屋登记于第三人吴玉飞名下，伦明铧的父母吴玉飞与韦常盛在离婚协议中约定将包括涉案租赁房屋在内的两处房产归两儿子伦明铧、伦明键所有。伦明铧在与王守国签订涉案《房产租赁合同》时已年满十七周岁，已具备辨认自己行为时的民事行为能力。一审庭审中，吴玉飞、伦明键均同意伦明铧承接涉案《房产租赁合同》的权利和义务。伦明铧就涉案《房产租赁合同》所实施的民事法律行为有效，伦明铧和王守国所签订涉案《房产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王守国主张伦明铧不是涉案租赁房屋的权属人，所签订合同无效，没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。伦明铧和王守国签订涉案《房产租赁合同》后，伦明铧依约将涉案租赁房屋交付王守国使用。王守国在使用涉案房屋期间，向出租方反映存在电器使用故障，出租方依约已对电器进行维修。虽涉案房屋内电器经过维修后仍存在部分问题，但出租方已依约履行维修义务且告知王守国可选择退房，王守国不退房仅以涉案房屋内空调存在问题而要求租赁期间租金减半收取，理据不足，本院不予支持。王守国使用涉案房屋，伦明铧主张王守国支付2020年9月15日至10月31日的租金，理据充分，应予支持。王守国以电器不能正常使用以及其需要搬家为由主张无需支付该期间的租金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。王守国上诉主张伦明铧支付违约金以及搬家费用，经查，王守国在一审时对此未提起反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，王守国的该上诉主张，属于二审期间新增加的独立的诉讼请求。对于王守国上述新增诉讼请求，伦明铧未表示同意本院一并审理，而且双方亦不能达成调解。因此，本院对王守国的该上诉主张不予审查，王守国可以另寻法律途径解决。综上所述，王守国的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王守国已预交），由王守国负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月九日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华李艳斌广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1712号上诉人（原审被告）：王守国，男，1975年2月11日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：王兴云，女，1976年1月2日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。是王守国的妻子。被上诉人（原审原告）：伦明铧（曾用名：韦日键），男，2003年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。法定代理人：吴玉飞，系伦明铧的母亲。原审第三人：吴玉飞，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审第三人：伦明键（曾用名：韦明键），男，2002年6月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人王守国因与被上诉人伦明铧、原审第三人吴玉飞、伦明键房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4817号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审全部费用由伦明铧承担。事实和理由：（一）王守国于2020年6月27日通过中介收取500元费用与伦明铧及其父亲签订租赁合同，现场再三确认伦明铧是业主，伦明铧同意将每月租金转交其姐姐韦淑惠。而事实上伦明铧并非业主，业主另有其人，其提供虚假信息，已构成违约。（二）合同约定所有电器由业主维修，但王守国于2020年7月5日入住房屋发现所有电器都不能正常使用，多次与中介、韦淑惠及伦明铧父亲联系均未维修，并威胁让王守国搬家。王守国租赁期间不能正常使用所有电器，不能按照合同约定1300元/月收取，需减半租金。王守国对2020年9月15日至10月31日的租金不认可，不应收取任何费用。根据合同第十一条约定，业主提前收回房屋，除退回保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金。（三）合同期为两年，王守国提前搬家所产生的拆装空调费500元和搬家费600元，应由伦明铧负担。伦明铧在二审中未作答辩。吴玉飞、伦明健在二审中均未作陈述。伦明铧向一审法院起诉请求1、王守国一次性支付伦明铧2020年9月15日至2020年10月31日租金1950元、水费104元（用水自960吨行至986吨）、电费1201.2元（8月电费424.87元、9月电费376.33元、10月1日到31日电费约400元），合计3255.2元；2、本案诉讼费由王守国承担。一审法院认定事实：2020年6月27日，伦明铧作为出租方、王守国作为承租方，双方签订《房产租赁合同》，约定伦明铧将位于广东省的房产出租给王守国作住宅用途使用，租期两年，从2020年7月3日至2022年7月2日止。月租金1300元，于每月的第20日前结清。王守国于伦明铧交付房产之日向伦明铧交付保证金2600元。租赁期满，王守国付清租金及其他费用并按期迁出时，伦明铧应即时将保证金无息退还王守国。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：伦明铧提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；王守国提前退租的，伦明铧有权没收全部保证金。王守国有拖欠租金或相关费用超过十五天的行为的，伦明铧有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。租客在租的情况下所有电器正常使用情况下损坏由业主维修或者更换，租客在租用电按国家电费政策正常收取。签订上述租赁合同时，王守国支付伦明铧押金2600元，后于2020年7月5日入住案涉租赁房屋，王守国已支付伦明铧2020年7月15日之前的租金520元以及2020年7月15日至2020年9月14日的两期租金2600元。自2020年9月15日开始王守国没有再向伦明铧支付租金。另，王守国于2020年8月21日支付伦明铧电费342元和水费52元。另查明：一、案涉位于广东省，房地产权属人为吴玉飞，登记时间为2013年1月8日。吴玉飞与前夫韦常盛离婚时协议将夫妻关系存续期间的共同财产两套房屋（分别是：位于鹤山市的房屋）归两儿子伦明铧、伦明键所有。其中案涉位于鹤山市的租赁房屋归伦明铧。第三人吴玉飞、伦明键均同意伦明铧承接案涉租赁合同的权利与义务。二、王守国租赁伦明铧房屋期间，曾多次向伦明铧提出电器维修要求，伦明铧亦有进行过维修，但最终没有达到王守国的要求。三、根据广东鹤山北控水务有限公司桃源营业所打印的用户水费清单显示：案涉房屋2020年8月份上期读数947（吨），本期读数953（吨），于8月6日通过对私批扣方式缴费31.78元；2020年10月份上期读数953（吨），本期读数977（吨），于10月13日通过对私批扣方式缴费79.12元、2020年12月份上期读数977（吨），本期读数1000（吨），于12月5日通过对私批扣方式缴费76.49元。根据广东电网有限责任公司江门鹤山供电局桃源供电所打印的明细清单显示：案涉房屋2020年7月份至10月份电费分别为341.94元、424.87元、376.33元、142.53元。四、王守国于2020年12月29日搬离案涉租赁房屋，王守国、伦明铧同意双方案涉租赁合同于2020年12月29日解除。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。伦明铧是案涉租赁房屋的实际所有人，其与王守国于2020年6月27日签订《房产租赁合同》时已满17周岁，其与王守国签订案涉租赁合同的行为与其年龄、智力、精神健康状况相适应，且吴玉飞作为伦明铧的法定代理人以及案涉租赁房屋的登记权属人，确认伦明铧是案涉租赁房屋的实际所有人并同意伦明铧承接案涉租赁合同的权利与义务，故该民事法律行为有效。王守国、伦明铧双方于2020年6月27日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，产生法律效力。伦明铧将房屋出租给王守国使用，王守国应如期支付租金。伦明铧主张王守国支付2020年9月15日至10月31日的租金1950元（1300元/月×1.5个月），依据充分。至于伦明铧主张的水电费，根据广东鹤山北控水务有限公司桃源营业所打印的用户水费清单显示内容可知，北控水务公司是本月收取上两个月的水费，2020年8月份收取6、7月份水费31.78元、2020年10月份收取8、9月份水费79.12元；2020年12月份收取10、11月份水费76.49元，故2020年7月份至10月份产生的水费为133.26元（31.78元÷2+79.12元+76.49元÷2）。根据广东电网有限责任公司江门鹤山供电局桃源供电所打印的明细清单显示可知案涉房屋2020年7月份至10月份电费分别为341.94元、424.87元、376.33元、142.53元，合共1285.67元。扣除王守国已支付的水费52元和电费342元，截至2020年10月31日止，王守国尚欠伦明铧水费81.26元（133.26元-52元）、电费943.67元（1285.67元-342元）。综上，王守国应支付伦明铧2020年9月15日至2020年10月31日的租金1950元以及截止至2020年10月31日的水费81.26元、电费943.67元，共计2974.93元。王守国拖欠伦明铧租金及水电费，伦明铧亦未能尽到租赁期间电器维修维护的义务，双方同意案涉租赁合同于2020年12月29日解除，对于案涉租赁合同的解除，王守国、伦明铧双方均有责任。故王守国已支付伦明铧的押金2600元，伦明铧应予退还。与王守国应支付伦明铧的截止至2020年10月31日的租金以及水电费合共2974.93元相抵扣后，王守国尚应向伦明铧支付截止至2020年10月31日的租金以及水电费合共374.93元（2974.93元-2600元）。伦明铧请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第十七条、第二十三条、第二十七条第一款、第一百四十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、王守国于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2020年10月31日的租金及水电费合共374.93元给伦明铧；二、驳回伦明铧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（伦明铧已预交），由伦明铧负担22元，王守国负担3元（伦明铧同意其多预交的受理费3元，由王守国向其迳付，一审法院不再进行收退）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷不准确，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕王守国的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：1.涉案《房产租赁合同》的效力如何认定？2.王守国主张租赁期间租金减半收取并无需支付2020年9月15日至10月31日的租金，应否予以支持？3.王守国主张伦明铧支付违约金以及搬家费用，应否予以支持？关于争议焦点一。涉案租赁房屋登记于第三人吴玉飞名下，伦明铧的父母吴玉飞与韦常盛在离婚协议中约定将包括涉案租赁房屋在内的两处房产归两儿子伦明铧、伦明键所有。伦明铧在与王守国签订涉案《房产租赁合同》时已年满十七周岁，已具备辨认自己行为时的民事行为能力。一审庭审中，吴玉飞、伦明键均同意伦明铧承接涉案《房产租赁合同》的权利和义务。伦明铧就涉案《房产租赁合同》所实施的民事法律行为有效，伦明铧和王守国所签订涉案《房产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王守国主张伦明铧不是涉案租赁房屋的权属人，所签订合同无效，没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。伦明铧和王守国签订涉案《房产租赁合同》后，伦明铧依约将涉案租赁房屋交付王守国使用。王守国在使用涉案房屋期间，向出租方反映存在电器使用故障，出租方依约已对电器进行维修。虽涉案房屋内电器经过维修后仍存在部分问题，但出租方已依约履行维修义务且告知王守国可选择退房，王守国不退房仅以涉案房屋内空调存在问题而要求租赁期间租金减半收取，理据不足，本院不予支持。王守国使用涉案房屋，伦明铧主张王守国支付2020年9月15日至10月31日的租金，理据充分，应予支持。王守国以电器不能正常使用以及其需要搬家为由主张无需支付该期间的租金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。王守国上诉主张伦明铧支付违约金以及搬家费用，经查，王守国在一审时对此未提起反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，王守国的该上诉主张，属于二审期间新增加的独立的诉讼请求。对于王守国上述新增诉讼请求，伦明铧未表示同意本院一并审理，而且双方亦不能达成调解。因此，本院对王守国的该上诉主张不予审查，王守国可以另寻法律途径解决。综上所述，王守国的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王守国已预交），由王守国负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月九日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华李艳斌