江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2209号上诉人（原审被告）：徐州新优势房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区金山东路西北方向150米。法定代表人：夏煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：董立帅，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心****。法定代表人：金科丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秦，绿城物业服务集团有限公司徐州分公司员工。委托诉讼代理人：叶勇江，绿城物业服务集团有限公司徐州分公司员工。上诉人徐州新优势房地产开发有限公司（以下简称新优势房地产公司）因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新优势房地产公司的委托诉讼代理人董立帅，被上诉人绿城物业公司的委托诉讼代理人王秦、叶勇江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新优势房地产公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法发回重审或改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于对商铺物业管理服务费的认定。该商铺是对小区外开门，被上诉人未对该商铺提供任何服务，且上诉人也没有实际入住、房屋在闲置，该费用应按照相关规定和交易习惯7折支付，数额应为25031.77元，一审法院全额支持该费用是错误的。另外，一审法院认定2020年12月11日搬出是错误的，实际上是在这个时间将涉案房屋卖出，上诉人在清理涉案房屋时被上诉人误认为是搬出房屋。二、关于酒店式公寓物业管理费。酒店式公寓由上诉人于2016年6月28日与南通五建金诚建筑安装工程有限公司(下称“金诚建筑”)签订房屋买卖协议书，将公寓整体出售。根据竣工验收备案表显示，竣工备案日期为2018年1月28日，该日期前根本不存在物业费。该日期之后，因上诉人之前将房屋卖于金诚建筑，该房屋实际一直由金城建筑控制，被上诉人在2019年7月16日前并未对该公寓进行实质性管理，尽管双方有关于支付管理费的前期物业服务合同约定，但该约定是建立在房屋未出售的基础上。酒店式公寓作为独立于小区的院落，被上诉人不需要对该小区提供任何服务且已经出售给第三方。这种情况下再让上诉人支付物业服务费既不符合客观事实，也不符合民法的公平、公正原则。再者，根据被上诉人和酒店签订的物业服务合同，在提供服务的情况下其年收取的服务费为8万元。而被上诉人对尚未投入使用的公寓未提供任何服务的情况下，支付444427.34元的服务费。该收费方式和标准于法、于情、于理均不妥。三、关于未领房住宅物业管理服务费。被上诉人主张的顺泰雅园3-1-401、6-1-102、6-2-101、8-1-602室房屋物业管理费。实际上诉人已经将入伙通知书寄交给业主。不知什么原因，部分业主没有上房，上诉人认为，上诉人寄交了入伙通知就已经完成了通知上房义务，至于业主有没有上房，物业管理费都不应当再有上诉人承担，而是由物业公司向业主主张。据上诉人了解，涉案房屋的6-1-102室业主已经上房且进行了部分装修、砸墙，在这种情况下，被上诉人不应再向上诉人主张管理费，一审法院亦不应支持。四、关于车位管理服务费。一审判决支持被上诉人车位管理服务费87334元，上诉人认为一审法院认定事实错误。1.2018年1月1日之后交付的90个车位，所有车位都已同业主签署签约确认单(但只找到其中33个确认单，其他暂未找到)。确认明确业主在缴纳车位管理费时间从2018年1月1日开始缴纳。在这种情况下，双方已确认将收费权利转让给了物业公司，众所周知，权利的转让只要义务人同意、权利转让人和受让人同意即可。事实上，被上诉人也是按照该约定收了部分业主的费用。该47974元的费用不应向上诉人收取。2.未出售的28个车位，双方确认的有两个改为电动车车位的不收费。但其他的26个车位在一审中上诉人已经提交证据证明被上诉人对车位管理不到位，上面有车子存放，还有垃圾成堆造成车位很难出售，这种物业疏于管理的情况下应不收费或应按照物业管理常规减半收取物业服务费，即按照19680元收取。绿城物业公司辩称，第一，双方在合同中明确约定，全额支付物业费。2020年12月之前，现场有对方三位工作人员在办公，上诉人是12月中旬卖给了东贺村委会，之后对方才陆续搬出涉案房屋。现在房屋的产权是东贺村委会，目前东贺村委会还没有和被上诉人对接。2021年1月1日东贺村委会和上诉人签订了合同。我们收费是以双方在房管局备案的合同为准，如果上诉人没有提供合同及备案的话，我们有权一直向上诉人收取物业费。第二，酒店式公寓被上诉人在一审开庭时，已经提交2018年之前的一些设备维护保养及工作照片，表明在此期间被上诉人已对物业范围做了物业服务工作。三、关于未领房物业管理费，根据前期物业服务协议第19条规定是全额缴纳的，不存在什么异议。四、关于车位管理费的问题，小区的车位起始缴费时间是2018年1月1日，一审时90个车位，业主租赁时间是2018年1月1日之后。90个车位自2018年1月1日至业主实际租赁期间的费用应由上诉人缴纳。在车位租赁之前，相当于空置车位，应当按照合同第19条，由上诉人全额支付给物业公司。关于28个车位的问题，一审法院已认定其中有两个车位是改为非机动车临时停放点，剩余的26个车位被上诉人从2018年1月1日之后实际管理。这26个车位是上诉人未售出的，物业服务费用应由上诉人全额缴纳。绿城物业公司向一审法院起诉请求：请求判令新优势房地产公司支付物业管理服务费960654.89元（包括商铺35733.96元、储藏室261106.2元、酒店式公寓628632.2元、未领房住宅35182.53元）、车位管理服务费460240元、公共能耗费12781.66元（包括商铺6781.66元、未领房住宅6000元），以上共计1433676.55元，支付逾期违约金277910.43元（自逾期之日起按未付物业服务费每日万分之三的标准暂计算至2020年12月31日，实际请求计算至全部付清之日止），诉讼费由新优势房地产公司承担。一审法院认定事实，一、关于双方之间的前期物业服务合同及补充协议。2016年7月27日，绿城物业公司（乙方）与新优势房地产公司（甲方）签订顺泰雅园前期物业服务合同一份，约定：甲方聘用乙方为顺泰雅园提供物业服务。第一条，物业基本情况，物业名称：顺泰雅园，物业类型：花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、商业等，……总建筑面积约151802.4平方米，其中花园洋房31161.56平方米、高层住宅64971.96平方米、酒店式公寓9169.77平方米、商业6585.43平方米，地，地下车库37813平方米，地，地下车位1064个业交付时间：2017年6月30日前。……第三条，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务内容包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，……。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，……。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。……第七条，前期物业服务期限自2017年6月30日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立满3个月止。……第十四条，本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：花园洋房：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.40元/月/平方米；酒店式公寓：2.80元/月/平方米；商业：2.80元/月/平方米；地；地下车位0元/月/个。第十五条，物业服务费中未计入高能耗共用设施设备(如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等)运行所需的能耗费用，由乙方向业主预收人民币500元/年的公共能耗费，按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。……第十八条，前期物业服务费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳。……本项目首套房屋交付之日起至业主应依法缴纳物业服务费起始日之期间的前期物业服务费由甲方全额支付。第十九条，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向乙方书面告知，写明空置时间，乙方工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，依《徐州市市区物业服务收费管理办法》徐价服[2012]17号第九条规定，物业服务费可按本合同约定标准的百分之七十比例由业主缴纳。……第二十条，物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。……第三十九条，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付滞纳金，……等等。后绿城物业公司依约进入涉案顺泰雅园提供物业服务至今。另，双方就上述前期物业服务合同签订补充协议一份，协议约定：……第七条，双方约定，未售房物业服务费由甲方全额承担；因房屋质量问题导致业主拒付物业服务费的由甲方全额支付；甲方已售但物业买受人未办理领房手续的房屋(如物业买受人房款及相关费用未结清等)的物业服务费由甲方垫付，待物业买受人办理领房手续并向乙方缴纳该期间物业服务费时，则由乙方将该部分物业服务费返还给甲方；上述费用每3个月结算一次。第八条，甲方违反本协议约定，逾期支付服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日万分之三支付违约金，如甲方逾期支付时间超过三个月的，乙方有权单方面解除《顺泰雅园前期物业服务合同》，并由甲方承担由此产生的一切损失。等等。二、关于酒店式公寓。2016年6月28日，新优势房地产公司（卖方）与南通五建金诚建筑安装工程有限公司（买方）、南通五建建设工程有限公司（担保方）签订顺泰雅园商品房买卖协议书一份，约定：“一、协议三方……二、买卖的房屋：（购买房屋范围见附图）徐州顺泰雅园公寓楼：建筑面积约9000平方米，卖方在2017年12月31日前将经过备案的房屋交给买方。三、房屋价款：1、每平方米5000元，约4500万元。……七、违约责任：……3、买方应按卖方通知的日期与卖方签订《商品房买卖合同》，逾期未与卖方签订的，视为买方违约，其已支付的购房定金视为买方向卖方支付的违约金，卖方有权将房屋另行处理，且无须通知买方。……”该公寓楼项目工程于2018年1月28日竣工验收备案，备案竣工建筑面积为10526.77平方米。后2018年徐州市宏伟测绘制图公司对涉案顺泰雅园13#办公楼（即上述公寓楼、案涉酒店式公寓）房屋面积进行测算，建筑总面积为9028.34平方米。2019年7月16日，新优势房地产公司（出卖人）与邵龙峰、杨秋香（买受人）就顺泰雅园13幢1单元301号房屋签订商品房买卖合同，约定出卖人应当在2019年7月19日前向买受人交付该商品房。同日，新优势房地产公司（出卖人）与张刘缪诚、邵龙峰、杨秋香、朱伟楠、张之恒、张之远（买受人）就顺泰雅园13幢1单元101号房屋签订商品房买卖合同，约定出卖人应当在2019年7月19日前向买受人交付该商品房。2020年9月21日，新优势房地产公司就绿城物业公司向其公司催交物业服务费、公共能耗费及逾期违约金，向绿城物业公司发出《关于顺泰雅园物业服务费等相关问题的函》，在该函中第2条就酒店式公寓问题回复：“贵司提出2017年7月1日至2020年9月30日未结款。2019年7月16日至2020年9月30日未结款，贵司可联系酒店式公寓的产权方沟通未结款项；2017年7月1日至2019年7月15日未结款，贵司可来我司当面商洽。”2020年10月12日，新优势房地产公司再次就催交物业服务费等向绿城物业公司发出《关于顺泰雅园物业服务费等相关问题的回函》，在该回函中第2条关于酒店式公寓回复：“贵司提出2017年7月16日至2019年7月15日未结款由我司承担。2019年7月16日至2021年7月15日未结款由酒店公司承担。我司2016年6月28日与酒店式公寓的购买方签订的《顺泰雅园商品房买卖协议书》约定我司将经过备案的房屋交给酒店式公寓的购买方，我司酒店式公寓备案时间为2018年1月28日，贵司可与酒店式公寓购买方商谈未结款。”另，绿城物业公司徐州分公司（甲方）与徐州锦城酒店有限公司（乙方）签订徐州东方雅园酒店式公寓物业服务协议一份，约定：第一条，物业基本情况：物业名称：顺泰雅园（东方雅园），物业类型：酒店式公寓，物业坐落位置：……，建筑面积：9169.77平方米。第二条，服务内容及管理范围：《顺泰雅园前期物业服务合同》所规定的服务内容及管理范围，在此酒店式公寓物业服务协议内不涉及，无其他服务内容及管理范围。……第九条，物业服务期限自2019年7月16日起至业主大会选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同生效之日止。第十条，自2019年7月16日起，徐州东方雅园酒店式公寓由徐州新优势房开公司移交给乙方，自移交之日起，乙方需按照每年人民币捌万元整的物业管理费用预支付给甲方，等等。三、关于商铺及储藏室。涉案顺泰雅园未售商铺面积为1063.51平方米，已交纳物业服务费至2019年12月31日，自2020年1月1日起未交纳物业服务费，自2017年10月1日至2020年10月1日的公共能耗费亦未交纳。另，新优势房地产公司至今仍有部分储藏室未出售。四、关于地下车位。涉案顺泰雅园的地下车位自2018年1月1日启用，并由绿城物业公司进行管理。在诉请的车位管理费涉及的328个车位中，有28个车位未出售，其中有两个车位自2020年起作为非机动车停放区域；有18个车位存在斜坡或者短的问题；有192个车位已于2017年12月31日之前出售并交付；有90个车位在2018年1月1日之后出售，并于签约时向车位购买人交付，其中有33个车位的购买人在签订车位签约确认单时确认在与物业办理车位交接手续时还需要向物业公司缴纳2018年1月起的管理费。五、关于未领房住宅。涉案顺泰雅园3-1-401室、6-1-102室、6-2-101室、8-1-602室房屋面积分别为123.34平方米、127.55平方米、127.55平方米、120.4平方米，均系花园洋房，新优势房地产公司于2017年9月向6-1-102室、6-2-101室、8-1-602室房屋购买人邮寄了入伙通知书。一审法院认为，绿城物业公司和新优势房地产公司签订的顺泰雅园前期物业服务合同以及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。一、关于绿城物业公司主张的物业管理服务费960654.89元。（一）关于商铺的物业管理服务费35733.96元。新优势房地产公司辩称该商铺没有实际入住，应按照七折支付，对此庭审中绿城物业公司主张新优势房地产公司一直使用商铺，2020年12月11日才搬离，新优势房地产公司的举证不能证明2020年度商铺一直处于闲置状态，故对于新优势房地产公司的该辩称一审法院不予采纳。涉案商铺建筑面积为1063.51平方米，物业服务费收费标准为2.80元/月•平方米，自2020年1月1日起即未交纳物业服务费，因此，一审法院支持绿城物业公司商铺自2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费35733.94元（1063.51平方米*2.80元/月•平方米*12个月）。（二）关于储藏室的物业管理服务费261106.2元。涉案顺泰雅园前期物业服务合同中关于物业服务费的收取仅约定了花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、商业、地、地下车位有就储藏室进行约定，储藏室和住宅的性质不同，绿城物业公司现按照高层住宅的物业服务费收费标准对储藏室收取物业服务费，没有合同依据和法律依据，对绿城物业公司的该主张不予支持。（三）关于酒店式公寓的物业管理服务费628632.2元。新优势房地产公司辩称因酒店式公寓已卖于南京五建金诚建筑公司，在酒店式公寓竣工备案后即整体交付，绿城物业公司在2019年7月16日前没有提供服务。一审法院认为，庭审中绿城物业公司提交了对涉案酒店式公寓提供相关服务的检查记录等，新优势房地产公司于2016年6月28日与南通五建金诚建筑公司签订的涉案酒店式公寓买卖协议书约定在2017年12月31日前将经过备案的房屋交付，涉案酒店式公寓竣工备案日期为2018年1月28日，但新优势房地产公司与邵龙峰、杨秋香等人就酒店式公寓于2019年7月16日才签订商品房买卖合同，且约定交房时间在2019年7月19日前，绿城物业公司与徐州锦城酒店有限公司签订的物业服务协议中载明新优势房地产公司自2019年7月16日起将徐州东方雅园酒店式公寓移交给徐州锦城酒店有限公司，新优势房地产公司现未能举证证明其已于涉案酒店式公寓竣工备案后即向南通五建金诚建筑公司交付，且新优势房地产公司于2020年9月21日向绿城物业公司回函时对于2017年7月1日至2019年7月15日酒店式公寓的未结款曾有商洽的意思表示，故对于新优势房地产公司的上述辩称不予采信和采纳。另，庭审中新优势房地产公司辩称绿城物业公司和酒店签订物业服务合同约定的年服务费为8万元，绿城物业公司、新优势房地产公司之间的涉案前期物业服务合同约定的年服务费为30余万元，不公平，一审法院认为，双方之间的涉案前期物业服务合同，与绿城物业公司和徐州锦城酒店有限公司之间的物业服务协议约定的物业服务内容不同，故对新优势房地产公司的该辩称一审法院亦不予采纳。根据涉案顺泰雅园前期物业服务合同第十九条的约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由新优势房地产公司全额交纳，故新优势房地产公司应向绿城物业公司支付涉案酒店式公寓竣工备案后至2019年7月15日期间的物业服务费。关于酒店式公寓的建筑面积，双方之间的涉案前期物业服务合同，以及绿城物业公司和徐州锦城酒店有限公司之间的物业服务协议中均载明酒店式公寓建筑面积为9169.77平方米，但2018年徐州市宏伟测绘制图公司对涉案顺泰雅园13#办公楼（即酒店式公寓）房屋面积进行测算，建筑总面积为9028.34平方米，庭审中绿城物业公司对此测算无异议，故酒店式公寓的建筑面积应以9028.34平方米为准。涉案前期物业服务合同约定酒店式公寓物业服务费收费标准为2.80元/月•平方米，因此，一审法院支持绿城物业公司酒店式公寓2018年1月28日至2019年7月15日的物业管理服务费444427.34元（9028.34平方米*2.8元/月•平方米*18个月-9028.34平方米*2.8元/月•平方米/31天*13天）。（四）关于未领房住宅物业管理服务费35182.53元。该费用中包括了绿城物业公司主张的未领房住宅的公共能耗费6000元，应予以扣除。庭审中绿城物业公司主张涉案顺泰雅园3-1-401室、6-1-102室、6-2-101室、8-1-602室房屋至今未办理领房手续，新优势房地产公司于2017年9月向6-1-102室、6-2-101室、8-1-602室房屋购买人邮寄了入伙通知书，但新优势房地产公司未能举证证明其已向3-1-401室送达入伙通知书，也未能举证证明上述四个房屋已经办理了领房手续。根据涉案前期物业服务合同补充协议第七条的约定，新优势房地产公司已售但物业买受人未办理领房手续的房屋的物业服务费由新优势房地产公司垫付，费用每三个月结算一次，故上述四个房屋的物业管理服务费应由新优势房地产公司向绿城物业公司垫付。庭审中绿城物业公司主张涉案顺泰雅园小区分两批次交付，第二批次上房物业服务费的缴费起始日期以第二批次开发商的入伙通知书第一天为准，对于上述四个房屋的上房时间新优势房地产公司始终未能明确，结合新优势房地产公司庭审中提交的入伙通知书模板上办理入伙的时间2017年9月30日至10月2日，一审法院对于绿城物业公司主张的上述四个房屋的物业管理服务费的起算时间2017年10月1日予以采纳。涉案顺泰雅园3-1-401室、6-1-102室、6-2-101室、8-1-602室房屋面积分别为123.34平方米、127.55平方米、127.55平方米、120.4平方米，均系花园洋房，物业服务费收费标准为1.50元/月•平方米，故一审法院支持绿城物业公司未领房住宅自2017年10月1日至2020年12月31日的物业管理服务费29182.14元（（123.34+127.55+127.55+120.4）平方米*1.50元/月•平方米*39个月）。以上予以支持的物业管理服务费共计509343.42元。二、关于绿城物业公司主张的车位管理服务费460240元。涉案顺泰雅园的车位自2018年1月1日启用并由绿城物业公司进行管理，绿城物业公司诉请的车位管理费一共涉及328个车位，涉案前期物业服务合同约定车位管理服务费收费标准为40元/月/个。（一）对于存在斜坡或者短的问题的18个车位，因无法正常使用，故对于绿城物业公司主张的该18个车位的管理服务费，本院不予支持。（二）对于未出售的28个车位，涉案前期物业服务合同约定纳入物业范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费由新优势房地产公司全额交纳，其中有两个车位自2020年起作为非机动车停放区域，对于该两个车位2020年度的车位管理服务费，不予支持，故支持绿城物业公司未出售的车位自2018年1月1日至2020年12月31日的车位管理服务费39360元（40元/月/个*12个月*2年*28个+40元/月/个*12个月*1年*26个）。（三）对于已于2017年12月31日之前出售并交付的192个车位，因涉案顺泰雅园的车位自2018年1月1日方启用，故对于绿城物业公司主张的该192个车位的管理服务费，不予支持。（四）对于在2018年1月1日之后出售并已于签约时向车位购买人交付的90个车位，其中有33个车位的购买人在签订车位签约确认单时确认与物业办理车位交接手续时还需要向物业公司缴纳2018年1月起的管理费，新优势房地产公司辩称应由这些车位的业主向绿城物业公司交纳管理费。一审法院认为，根据涉案前期物业服务合同的约定，前期物业服务费自物业交付买受人之日或新优势房地产公司发出的交付通知指定的交付日期之次月向物业买受人计收，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由新优势房地产公司全额交纳，上述车位签约确认单约束的主体是车位购买人和新优势房地产公司，绿城物业公司无权向车位购买人主张车位交付之前的车位管理服务费，故上述90个车位交付之前的车位管理费应由新优势房地产公司向绿城物业公司交纳，新优势房地产公司交纳后可依据其与车位购买人之间的车位签约确认单向车位购买人另行主张。根据双方均认可的新优势房地产公司提交的车位签约明细，该90个车位自2018年1月1日起至签约交付之前一日止的车位管理费共计为47974元。以上一审法院予以支持的车位管理费共计为87334元。三、关于绿城物业公司主张的公共能耗费12781.66元（包括商铺6781.66元、未领房住宅6000元）。涉案前期物业服务合同约定由绿城物业公司向业主预收500元/年的公共能耗费，按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。参照《江苏省物业服务收费管理办法》第二十九条规定：“物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。”绿城物业公司作为物业公司对于涉案顺泰雅园的公共能耗费用应单独列账，据实向业主分摊，定期公布实际费用和分摊情况，但庭审中绿城物业公司提交的公共能耗费缴费明细为打印件，新优势房地产公司不予认可，且虽绿城物业公司主张对公共能耗费曾进行了公示，但未能举证证明，故对于绿城物业公司的该诉请不予支持，绿城物业公司可待据实核算后依法再行向新优势房地产公司主张。四、关于绿城物业公司主张的滞纳金277910.43元（自逾期之日起按未付物业服务费每日万分之三的标准暂计算至2020年12月31日，实际请求计算至全部付清之日止），涉案前期物业服务合同和补充协议约定的违约金过高于因新优势房地产公司未按期交纳物业服务费的违约行为给绿城物业公司造成的损失，同时综合考虑绿城物业公司物业服务的总体情况，依法予以调整，酌定支持滞纳金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决，一、徐州新优势房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付绿城物业服务集团有限公司物业管理服务费509343.42元、车位管理服务费87334元，合计596677.42元；二、徐州新优势房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付绿城物业服务集团有限公司滞纳金10000元；三、驳回绿城物业服务集团有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费27190元退还6986元为20204元，减半后收取10102元，由绿城物业服务集团有限公司负担5102元，徐州新优势房地产开发有限公司负担5000元。二审中，上诉人新优势房地产公司向本院提交：1、绿城物业公司开具的增值税普通发票一张，购买人是赵后彤，其交的车位管理费对应的车位号是A55，在一审时显示该车位是未售出，但是从发票上可以看出，被上诉人已经全额收取了从2018年1月1日到2021年12月31日的车位物业管理费。2、提交已经售出的车位A75的转款凭证一份，证明原来业主孟会玲在2020年9月1日向被上诉人交付的车位服务费1440元。上述两份证据仅仅是上诉人找到的部分业主缴费凭证，实际上很多已经售出的车位，业主均称车位费已经交给被上诉人了。被上诉人绿城物业公司质证认为，真实性需要核实，如果核实完后存在重复收费的情形，我们会在小区进行公示，然后该退给业主的费用一定会退。庭后，绿城物业公司向本院提供车位缴费明细表一份，针对上诉人主张的A55车位，业主缴纳了自2018年1月1日至2021年12月31日期间的车位费用。对于A75号车位，业主缴纳了自2018年1月1日至2020年12月31日期间的车位费用。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，一、关于商铺物业管理服务费的认定问题。双方对涉案商铺是否空置存在争议，新优势房地产公司辩称该商铺没有实际使用，应按照七折支付，但该主张与其在上诉状中“上诉人在清理涉案房屋时被误认为是搬出房屋”陈述不尽一致，且涉案商铺亦不符合按照70%收取物业服务费的情形，故一审法院按照合同约定标准计收涉案商铺物业管理服务费，并无不当。二、关于酒店式公寓物业管理服务费的认定问题。双方合同约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由新优势房地产公司全额交纳。涉案酒店式公寓竣工备案日期为2018年1月28日，新优势房地产公司就酒店式公寓于2019年7月16日与邵龙峰、杨秋香等人签订商品房买卖合同，且约定交房时间在2019年7月19日前。绿城物业公司与徐州锦城酒店有限公司签订的物业服务协议中载明新优势房地产公司自2019年7月16日起将徐州东方雅园酒店式公寓移交给徐州锦城酒店有限公司，且新优势房地产公司于2020年9月21日向绿城物业公司回函时对于2017年7月1日至2019年7月15日酒店式公寓的未结款有商洽的意思表示，绿城物业公司亦提交了对涉案酒店式公寓进行物业服务的相关证据，故新优势房地产公司应当按照合同约定缴纳2018年1月28日至2019年7月15日期间的物业管理服务费。对于新优势房地产公司主张后期物业服务费仅为80000元/年，二者相差巨大的问题。对此绿城物业公司就二者物业服务内容差异进行说明，合同主体与合同内容均不同，故一审法院按照测量面积支持的酒店式公寓管理服务费并无不当。三、关于未领房住宅物业管理服务费的认定问题。新优势房地产公司主张其已通知业主上房，并认为其履行了通知义务即视为完成了上房义务，且有部分业主已经开始装修，故不应由上诉人支付该房屋的物业费用。根据涉案前期物业服务合同补充协议第七条的约定，新优势房地产公司已售但物业买受人未办理领房手续的房屋的物业服务费由新优势房地产公司垫付，待物业买受人办理领房手续并向乙方缴纳该期间物业服务费时，则由乙方将该部分物业服务费返还给甲方。故应以业主实际办理领房手续且向绿城物业公司缴纳该期间的物业服务费为标准，故在此之前该房屋的管理服务费应由新优势房地产公司向绿城物业公司垫付。四、关于车位管理服务费的认定问题。对于2018年1月1日之后交付的90个车位，虽上诉人与业主约定由业主缴纳从2018年1月1日开始的车位管理服务费，但该约定并不能约束非合同主体的绿城物业公司。根据涉案前期物业服务合同的约定，前期物业服务费自物业交付买受人之日或新优势房地产公司发出的交付通知指定的交付日期之次月向物业买受人计收。故车位签约确认单之前的车位管理服务费应由新优势房地产公司缴纳，签约确认单之后应由业主向绿城物业公司交纳。新优势房地产公司主张，部分业主已经向绿城物业公司实际缴纳了自2018年1月1日开始的车位管理费，但业主的缴纳行为并不能免除新优势房地产公司的合同义务，绿城物公司亦表示对于多收取的部分在核实后予以退还，故一审法院确认的车位管理费并无不当。综上，新优势房地产公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9866.77元，由徐州新优势房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周东海审判员  杜演文审判员  赵东平二〇二一年六月十日书记员  刘执柱