广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13840号上诉人（原审原告）：饶浪环，女，1987年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：欧阳发，男，1992年2月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：饶浪环，身份信息同上，系欧阳发配偶。上诉人（原审被告）：广州市元心文化传播有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路2440号厂房自编505-2（仅限办公）。法定代表人：李里，总经理。委托代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。上诉人饶浪环、欧阳发与上诉人广州市元心文化传播有限公司（以下简称元心公司）居间合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。欧阳发的委托诉讼代理人兼本案上诉人饶浪环，元心公司的委托诉讼代理人李先年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶浪环、欧阳发上诉请求：1.撤销一审判决，改判元心公司返还饶浪环、欧阳发10万元，并赔偿经济损失（以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2020年6月18日起计算至实际退还之日止）；2.本案一、二审诉讼费由元心公司承担。事实与理由：一、元心公司与饶浪环、欧阳发之间不成立居间服务关系，元心公司收取的款项不是居间费。饶浪环、欧阳发并未委托元心公司提供居间服务，也未签订居间服务协议，元心公司也未提供中介服务。元心公司只是跟开发商预定该套房子，加价转让给饶浪环、欧阳发。饶浪环、欧阳发购买涉案房屋时，元心公司不具有中介服务资质，元心公司法人亦多次都承认自己不是中介，是平台。饶浪环、欧阳发在地铁口看到有销售人员发传单，跟着去开发商售楼部买房，在饶浪环、欧阳发交定金以前，销售人员都未透露中介身份，未提及元心公司，更未告诉饶浪环、欧阳发该房实际已经被元心公司订购，而是将10万元包装成团购费，谎称买房优惠，饶浪环、欧阳发这才下定。而后当饶浪环、欧阳发交完定金后才发现钱进了元心公司账户，开的是元心公司收据。而此时元心公司还一直安慰饶浪环、欧阳发是其帮忙争取的团购优惠，所以要收取这笔费用，总价肯定是优惠了。在饶浪环、欧阳发签订元心公司要求的承诺书之前，元心公司从未提及任何跟中介服务或者中介费有关的事项。饶浪环、欧阳发之所以愿意签订承诺函，是基于相信元心公司确实给到饶浪环、欧阳发团购优惠价格，而不是认为元心公司给饶浪环、欧阳发提供中介服务，因为价格都是10万元，所以并没有多想就签了。因为饶浪环、欧阳发一直认为10万元属于获得优惠的团购费，元心公司最终开的收据上写的10万元是“团购费”可以印证。元心公司违反诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，提供虚假情况，损害了饶浪环、欧阳发利益，因此不得要求支付报酬并承担赔偿责任。二、元心公司并未提供任何团购优惠给饶浪环、欧阳发。团购优惠政策应该是双方签订团购优惠协议，证明多少钱抵扣相应的购房款，并且团购费应作为房款的一部分写进购房合同。但本案不存在上述情况。元心公司购买多套，只是为了每套以“居间费”、“团购费”、“转名费”的名义加价转让给购房者。三、“转名费”的收取没有法律依据。四、一审法院对元心公司在交易过程中的法律地位认识错误。在法律上，元心公司只是普通购房者，在网签之前又自愿终止履行合同。元心公司选择不继续履行合同，由饶浪环、欧阳发直接跟开发商购买该房，不存在居间服务。五、一审法院认为是元心公司推介涉案房屋促成饶浪环、欧阳发与开发商达成交易，存在事实认定错误。本案的事实是元心公司先跟开发商订购了涉案房屋，如果此时不想继续履行合同，按照诚信原则只有两种方式：一种是元心公司自己退出，跟开发商表示不愿购买，那这套房子就公开销售，由饶浪环、欧阳发直接跟开发商购买；一种是元心公司跟饶浪环、欧阳发说清楚，这套房子元心公司先订购，如果饶浪环、欧阳发需要，可以转让给饶浪环、欧阳发，饶浪环、欧阳发可以考虑是否愿意加价10万元购买。如果愿意，则应该跟元心公司签订转让合同，约定转让价款，而非以虚构事实、隐瞒真相的方式，用“团购费”、“中介费”等名义收取饶浪环、欧阳发10万元。六、元心公司的行为涉嫌炒房，违反《房地产经济管理办法》。综上所述，元心公司收取10万元没有法律依据。元心公司收取的10万元属于不当得利，应当予以返还。元心公司针对饶浪环、欧阳发的上诉答辩称：房屋销售当中包销现象普遍存在，在包销当中对中介费的约定是按照民事基本原则确定。合同的签订形式有很多种，本案中元心公司有向饶浪环、欧阳发介绍涉案房屋需要支付中介费，并且要求饶浪环、欧阳发签订居间确认函。饶浪环是律师，其认为确认函的逻辑不符合其理解，因此用手机编写承诺函。承诺函的内容明确记载如果网签成功应支付10万元居间费，否则退费，因此饶浪环、欧阳发签订的承诺书也是签订居间合同的一种形式。元心公司在一审终结前已经取得房屋中介的备案资质证明，饶浪环、欧阳发应当支付中介费。根据意思自治原则，双方达成了中介服务协议，且元心公司提供中介服务的情况下，饶浪环、欧阳发应当按照承诺支付居间费。饶浪环作为律师对于承诺函的内容理解应当更深刻，且其前期支付的20万元并非一次性支付，如果元心公司存在欺诈，饶浪环、欧阳发不可能在明知欺诈的情况下陆续进行付款，这不符合常理。饶浪环、欧阳发通过元心公司购买房屋获取巨额价格优惠，其也明知在网签之前提出本案问题则无法购买涉案房屋，可以随时退钱退房。饶浪环、欧阳发的行为不诚信。元心公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回饶浪环、欧阳发的全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费全部由饶浪环、欧阳发承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。1.承诺书可以代替《居间购房确认函》，没有签订书面居间服务协议并不是少支付居间费用的理由。双方没有签订居间服务协议的原因是因为饶浪环、欧阳发认为《居间购房确认函》不详细。元心公司与涉案房屋同一小区的另外9套房屋都签订了《居问购房确认函》。虽然饶浪环、欧阳发拒绝签订《居间购房确认函》，但元心公司将涉案房屋具体情况及怎么优惠的方案告知饶浪环、欧阳发后，饶浪环、欧阳发仍坚持要通过元心公司购买涉案房屋，并同意支付居间费。于是，饶浪环、欧阳发自己另外写了承诺书，里面对居间服务的内容及付费都有具体的规定。2.一审法院认为“元心公司收取定金未详细告知居间服务的内容和相关责任义务”也是错误的。一审中元心公司提供的两段视频，这两段视频与饶浪环、欧阳发的承诺书内容，证明元心公司已经将居间服务及收费、退费具体情况告知了饶浪环、欧阳发。在饶浪环、欧阳发写承诺书前，元心公司明确告知可以退房退费用。但饶浪环、欧阳发坚持要从元心公司渠道购买涉案房屋，也同意支付中介费。3.饶浪环、欧阳发是夫妻，一同到现场写承诺书。更重要的是，饶浪环是一名执业律师，不可能不清楚承诺书的内容与法律后果。4.一审法院认为“元心公司未为饶浪环、欧阳发提供购房的后续服务工作”是错误的。第一，在饶浪环、欧阳发与广州中璟慧富房地产开发公司签订《商品房预售合同》后，是元心公司安排人员办理网签；第二，对于居间服务，法律没有要求居间人提供后续服务的义务。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院认为“一手房交易存在居间服务有违消费者一般消费认知”的观点是错误的。根据民事自愿原则，当事人可以按照自己的意识设立、变更、终止民事法律关系。2.一审适用《中华人民共和国合同法》四百二十六条不当。饶浪环、欧阳发与广州中璟慧富房地产开发公司签订《商品房预售合同》后，居间人就完成了居间工作。同时饶浪环、欧阳发的承诺书中对居间费有具体约定。因此，饶浪环、欧阳发应该按照预定支付10万元居间费。3.一审法院酌情处理本案不当。本案中居间费有明确的约定，并不适合酌情处理。酌情处理不能违背诚实信用原则。饶浪环、欧阳发针对元心公司的上诉辩称：一、元心公司从未向饶浪环、欧阳发提供过《居间购房确认函》。饶浪环、欧阳发于2020年5月31日交完定金，收到收据才被告知有元心公司的存在，现场销售此前只说有10万元的团购费，交了团购费才能享受房屋优惠价。直到饶浪环、欧阳发对元心公司提出疑问，销售才承认房屋存在转名问题，并解释是因为元心公司拿到团购优惠价，10万元是用于支付团购优惠的费用。元心公司要求签订《承诺书》，目的是要饶浪环、欧阳发在2020年6月17号之前把18万元转入元心公司账户。元心公司提供的视频不能证明有给饶浪环、欧阳发提供过《确认函》。该段录像是在饶浪环、欧阳发不知情的情况下偷录。此外，《确认函》约定元心公司收据应为“居间服务费”，而实际上元心公司给饶浪环、欧阳发的收据上写的是“团购费”，进一步证明元心公司是以团购费的名义收取10万元。饶浪环、欧阳发写《承诺书》之前，元心公司明确告知如不履行，定金2万元不退。因此在饶浪环、欧阳发要求签订订购书的情况下，元心公司只想通过《承诺书》来实现其定金不退的目的，并不是元心公司声称的明确告知可以退房退费用。在元心公司刻意隐瞒和精心设计下，即便饶浪环是律师，也可能会陷入错误认识，何况饶浪环是主做婚姻案件的律师。二、元心公司未给饶浪环、欧阳发提供过中介服务。办理网签是售楼部现场销售人员陈立带领，陈立并非元心公司员工。三、元心公司未提供团购优惠。饶浪环、欧阳发于2020年12月25日向一审法院起诉请求：一、要求元心公司返还10万元款项，并赔偿经济损失（以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2020年6月18日起计算至实际退还之日止）；二、要求元心公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2020年5月31日，饶浪环、欧阳发为购买广州市南沙区南沙街慧富南街5号（越秀滨海新城楼盘）35栋1702房，按照在现场售楼部的工作人员的指示，向元心公司支付了定金2万元。元心公司庭审中出示的2020年6月7日由饶浪环、欧阳发签字的《承诺书》，内容是：本人欧阳发（身份证号码：）、饶浪环（身份证号码：)于2020年6月7号认购越秀滨海新城35栋1702单元，总价为2018720，元整（含居间服务费100000元整，房价合同为1918720元整，总共为2018720元整），已支付广州市元心文化传播有限公司定金20000元整，承诺网签当日，在办理网签之前，若本人未能在2020年6月17日前之前按时支付10万居间服务费和8万房款并网签，广州市元心文化传播有限公司有权对本人承诺认购的该套单元做挞定处理，并不返还本人20000元定金。本人自愿在2020年6月17号前支付100000元整居间服务费和80000，总共为180000元整，转入广州市元心文化传播有限公司账户，若因本人原因无法办理网签，已支付元心公司的两万定金不予退还，在支付100000元整居间服务费和80000，总共为180000元整后，广州市元心文化传播有限公司应将其支付的居间服务费100000元以及房款80000元整承诺7个工作日退还给承诺人。2020年6月18日，饶浪环、欧阳发再向元心公司支付了18万元，元心公司同时开具注明“今收到欧阳发滨海新城团购费10万元整35栋1702单元”内容的收据给饶浪环、欧阳发。同日，饶浪环、欧阳发与广州中璟慧富房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定饶浪环、欧阳发以房款1918720元的价格购买涉案房屋，在2020年6月18日前支付10万元，在2020年6月20日前支付91872元、在2020年9月20日前支付386848元，在2020年11月20日前支付134万元。本案诉讼中，元心公司提供的证据其中有：1.2020年4月30日，元心公司（乙方、买方）与广州中璟慧富房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订的《购房合同书》，约定乙方以总房价19131000元向甲方购买涉案楼盘10套房屋，并在签约后3日内支付未付合同款100万元……双方确认，在甲方与乙方指定购房人签订具体单元的《商品房买卖合同》时，若乙方已支付了该单元首期款10万元的，则甲方同意乙方可与乙方指定购房人签订《居间购房确认函》，由该指定购房人将该单元首期款10万元支付给乙方，并由甲方后续向该购房人出具相应房款发票，乙方未支付该单元首期款的，由该乙方指定购房人直接向甲方支付，并由甲方后续向该购房人出具相应房款发票，视为乙方支付给甲方的房款的一部分等。（饶浪环、欧阳发认为此证据与其无关，且从未见过此份文件。）2．2020年4月30日，元心公司（乙方、买方）与广州中璟慧富房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订的《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案的1702房，总房款1918720元等。（饶浪环、欧阳发认为此证据与其无关，且从未见过此份文件。）3．2020年4月25日和29日，元心公司分别向广州中璟慧富房地产开发有限公司转账支付了2万元和8万元，证明在团购后元心公司已支付了前期费用。（饶浪环、欧阳发否定此证据的关联性。）4．元心公司的商事主体信息和广州市房地产中介服务机构备案证书，显示元心公司有房地产中介服务的经营范围；备案证书显示的有效期限是2020年11月17日至2021年12月31日，发证日期2020年11月17日。（饶浪环、欧阳发认为案发时，元心公司并未取得房地产中介服务资质。）一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。现元心公司主张其从地铁口引导饶浪环、欧阳发到涉案楼盘售楼部，向饶浪环、欧阳发推介涉案房屋，并最终促成了饶浪环、欧阳发与开发商签订商品房买卖合同，饶浪环、欧阳发理应支付居间服务费。饶浪环、欧阳发对此提出异议，认为其购买的是一手楼，并在售楼部签订合同，根本不需要也未接受任何中介服务，故不存在支付居间费的问题。对此，根据饶浪环、欧阳发订立的《承诺书》，记载有“本人欧阳发、饶浪环于2020年6月7号认购越秀滨海新城35栋1702单元，总价为2018720元整（含居间服务费100000元整）……本人自愿在2020年6月17号前支付100000元整居间服务费”的内容，可见饶浪环、欧阳发是清楚知道存在元心公司的居间服务，也曾认同居间服务费的金额。从元心公司提供的其与广州中璟慧富房地产开发有限公司签订了《购房合同书》和《商品房预售合同》，并支付了部分房款，及至引导饶浪环、欧阳发最终与开发商签订商品房预售合同的情况来看，元心公司所称其已提供了居间服务，可予采信。但是，考虑到一方面，饶浪环、欧阳发所购买的涉案楼房是一手房交易，且是在售楼部直接与开发商订立合同，在此种交易模式买入房屋的同时还需要支付居间服务费确有违消费者的一般消费认知；另一方面，元心公司并未与饶浪环、欧阳发签订居间服务协议，在收取饶浪环、欧阳发定金时也未详细并明确告知自己所需承担的居间服务内容和相关的责任义务，也有违诚信原则。基于元心公司也未为饶浪环、欧阳发提供购买房屋后的后续服务工作，据此，可酌情由饶浪环、欧阳发向元心公司支付居间服务费6万元，元心公司多收取的4万元居间服务费应退还给饶浪环、欧阳发。饶浪环、欧阳发要求赔偿经济损失，可自起诉主张权利之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算应退款的利息。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，于2021年3月18日作出判决如下：一、广州市元心文化传播有限公司在本判决生效之日起10日内，向饶浪环、欧阳发退还居间服务费40000元及利息（以40000元为基数，从2020年11月25日起至实际退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回饶浪环、欧阳发的其他诉讼请求。本案受理费1150元，由饶浪环、欧阳发负担690元，由元心公司负担460元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：元心公司一审提交的元心公司与广州中璟惠富房地产开发有限公司签订的订购书显示涉案房屋的基础价格为2335243元，折后售价1918720元，优惠折扣：标准总价一口价优惠。饶浪环、欧阳发二审提交以下证据：1.欧阳发与陈立的聊天记录（显示2020年6月5日，欧阳发已知晓涉案房屋由元心公司团购后再出售给其的情况），拟证明元心公司一直声称10万元是团购优惠价；2.饶浪环与李里的聊天记录（时间为2020年10月22日），拟证明元心公司不是中介公司，且李里也承认10万元是团购费；3.饶浪环与李里通话记录，拟证明元心公司涉嫌违规炒房；4.居间购房证明函，拟证明元心公司是以团购费优惠为由收取10万元，并非居间费；5.申请书，拟证明元心公司是因为自己的原因不愿意继续履行合同，将合同转交给其继续履行；6.备案证书，拟证明元心公司在为其提供所谓的“中介服务”时，不具备中介资质。经庭审质证，元心公司认为：证据1真实性确认，期间提到居间费10万，证明饶浪环、欧阳发知道有居间费且应该要支付居间费；证据2和证据3不认可；证据4认可，在其包销时与开发商合同中明确约定，其完成居间服务后开发商要求其签订居间确认函证明其提供中介服务；证据5和证据6，只是内部操作流程，不确认饶浪环、欧阳发的证明目的。元心公司二审提交证人朱某的书面证词，拟证明朱某作为其司聘请的中介人员，由朱某接送饶浪环、欧阳发两人并促成房屋交易。饶浪环、欧阳发确认与朱某有接触，但朱某并没有向其表明身份。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议焦点为：元心公司是否应当退还饶浪环、欧阳发100000元及相应利息。对此，本院分析如下：《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。饶浪环、欧阳发于2020年6月7日向元心公司出具《承诺书》，明确约定欧阳发、饶浪环认购涉案房屋，总价2018720元，含居间服务费100000元，房价合同为1918720元，并写明“本人自愿在2020年6月17日前支付100000元整居间费”。根据一审查明的事实，饶浪环、欧阳发已按《承诺书》约定的价格向广州中璟慧富房地产开发有限公司购买涉案房屋，元心公司按照上述约定收取饶浪环、欧阳发100000元理据充分，饶浪环、欧阳发要求元心公司退还100000元违背其自身作出的承诺。饶浪环、欧阳发作为具有完全民事行为能力的成年人，在其决定是否签订《承诺书》时应履行审慎的注意义务，并清楚知悉其签名所产生的法律效果，其签名本身即表明确认相关内容的意思表示。在签订《承诺书》之前，饶浪环、欧阳发是否知悉需要向元心公司支付100000元不影响其签订《承诺书》之后相关事实的法律认定。饶浪环、欧阳发上诉称元心公司实际没有提供居间服务，其亦未享受房屋团购优惠价。根据查明的事实，饶浪环、欧阳发通过向元心公司支付100000元的方式获得了以1918720元的价格购买涉案房屋的交易机会，且根据元心公司提交的订购书，涉案房屋基础价格为2335243元，故元心公司主张1918720元是优惠价具有一定合理性。综合上述分析，饶浪环已按《承诺书》约定的优惠房价购买涉案房屋，却在交易完成后起诉要求元心公司返还已支付的100000元及并要求支付相应利息，有违诚信，本院对其诉讼请求不予支持。一审酌定元心公司退还饶浪环、欧阳发40000元及支付利息的处理结果不当，本院予以纠正。综上所述，饶浪环、欧阳发的上诉请求不成立，本院予以驳回。元心公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31920号民事判决；二、驳回饶浪环、欧阳发的诉讼请求。一审受理费1150元、二审案件受理费2300元，均由饶浪环、欧阳发负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年六月三十日书记员  林臻灏