湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1255号上诉人（原审被告）：卢良兴，男，1973年8月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何庆荣，男，1976年8月1日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：何显凡，女，1978年11月15日出生，汉族。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄守文，资兴市星光法律服务所法律工作者。原审被告：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市建材大市场综合楼栋201。法定代表人：李元辉，该公司董事长。上诉人卢良兴因与被上诉人何庆荣、何显凡及原审被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司（以下简称宇顺公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院(2020)湘1081民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人卢良兴的委托诉讼代理人何忠诚，被上诉人何庆荣、何显凡及其共同委托诉讼代理人黄守文参加了本院组织的调查询问。宇顺公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。卢良兴上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回何庆荣、何显凡的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由何庆荣、何显凡负担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.何庆荣、何显凡与宇顺公司就涉案门面并不是直接交易购买，而是通过王庆松达成二手买卖之后，再将合同更名在何庆荣、何显凡名下。在此之前，宇顺公司已将涉案门面备案在卢良兴名下，说明何庆荣、何显凡与宇顺公司签订的买卖合同不合法，且无法证明何庆荣、何显凡向宇顺公司支付购房款，宇顺公司有联合他人恶意转移财产的嫌疑。2.何庆荣、何显凡未举证证明其已向资兴市不动产中心申请过户或采取有效措施主张权利，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。3.何庆荣、何显凡并未实际占有涉案门面，涉案门面系宇顺公司在使用、出租。4.何庆荣、何显凡对涉案房屋仅享有债权请求权，不能对抗卢良兴的抵押权及法院的查封权。且涉案门面不涉及生存权的保护问题，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。何庆荣、何显凡辩称:一审判决认定事实清楚，判决正确。1.何庆荣、何显凡已付清全部购房款，涉案门面已交付何庆荣、何显凡使用，水电亦登记在何庆荣、何显凡名下。2.卢良兴与宇顺公司之间的纠纷导致涉案门面未能办理过户登记。综上，卢良兴的上诉请求没有依据，请求二审驳回上诉。宇顺公司未提交书面陈述意见。何庆荣、何显凡向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于资兴市天曌运达广场商业广场第X、X栋XXX号门面的查封；2.依法判决确认位于资兴市天曌运达商业广场X、X栋XXX号门面系何庆荣、何显凡共同所有；3.本案诉讼费由宇顺公司、卢良兴负担。一审法院认定事实：何庆荣、何显凡系夫妻关系。2017年6月26日，何庆荣、何显凡与宇顺公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何庆荣、何显凡购买宇顺公司位于资兴市天曌运达商业广场第X、X栋X单元XXX号房（以下简称第X、X栋X单元XXX号房），建筑面积96.15平方米，该商品房的用途为商业，成交价格金额为721,125元，已于签订本合同当天付清全部购房款。同日，何庆荣、何显凡与宇顺公司签订一份《商铺委托租赁协议》，约定何庆荣、何显凡将所购买的第X、X栋X单元XXX号商铺委托宇顺公司对外招租，租赁期限为三年，从交房之日起计算；三年总计租金为138,456元，由宇顺公司一次性先行垫付给何庆荣、何显凡并抵作其应付的购房款。2017年10月1日，宇顺公司举行将该涉案门面交付何庆荣、何显凡的仪式，但涉案门面房一直未过户，实际上由宇顺公司对外租赁。另查明：2013年11月5日，湖南长信建设集团有限公司（以下简称长信公司）与宇顺公司签订建设工程施工合同，约定宇顺公司将资兴市天曌运达商业广场房屋建设工程发包给长信公司，长信公司采用包工包料的形式，且全额垫资，卢良兴系该项目投资人和实际施工人之一。之后，卢良兴将涉案门面网签登记在自己名下。因工程款支付问题，2017年6月2日，长信公司与宇顺公司签订《协议书》，约定宇顺公司对已网签在长信公司名下的第X、X栋XXX号门面等三套房产，必须按2016年2月5日签订的协议书执行，支付长信公司200万元工程款后，长信公司同意配合解除网签。因宇顺公司未按照协议付清卢良兴工程款，2020年9月22日，卢良兴向一审法院申请诉前财产保全，要求查封“被申请人宇顺公司开发的位于资兴市天曌运达商业广场第X、X栋XXX号门面”。2020年9月25日，一审法院依照（2020）湘1081财保299号民事裁定，执行诉前财产保全措施，查封“被申请人宇顺公司”第X、X栋XXX号门面，查封期限为三年（从2020年9月25日至2023年9月24日）。2020年10月22日，卢良兴就宇顺公司工程欠款向一审法院提起诉讼，要求宇顺公司支付建筑工程欠款1,218,556元。一审法院立案受理，经调解卢良兴与宇顺公司于2020年12月4日自愿达成民事调解协议，一审法院已生效的（2020）湘1081民初1661号民事调解书载明：“一、被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司欠原告卢良兴工程款1,218,556元，由被告于2021年1月30日之前支付100,000元，2021年5月1日前支付200,000元，2021年7月30日之前付清余款9,185,56元；二、如被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司未如期履行上述第一条还款义务，则原告卢良兴可以向法院申请执行被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司所有未支付的工程款。”因涉案门面被查封，案外人（异议人）何庆荣、何显凡于2020年12月2日向一审法院提出书面异议,请求依法解除对位于资兴市天曌运达商业广场第X、6栋XXX号门面的查封。一审法院（2020）湘1081执异45号执行裁定以“涉案门面至一审法院查封之日前，一直处于由宇顺公司出租状态，异议人并无充分的证据证明双方办理了实际交付手续并且由其实际占有了该门面。异议人的异议请求不符合上述法律规定”为由裁定：“驳回异议人何庆荣、何显凡的异议请求。”何庆荣、何显凡遂起诉至一审法院，要求判如所请。卢良兴表示不同意，认为何庆荣、何显凡在与宇顺公司签订《商铺买卖合同》时，涉案门面已经网签在卢良兴名下，在没有解除网签的情况下，何庆荣、何显凡既未取得涉案门面的所有权，亦未实际占有涉案门面（目前仍是宇顺公司在实际控制商铺），故何庆荣、何显凡与宇顺公司只是合同关系，涉案门面没有登记过户，就没有发生物权效力，何庆荣、何显凡提出的两项诉讼请求均无事实和法律依据，应当予以驳回。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉纠纷是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案双方争议的焦点是：一、何庆荣、何显凡对第X、X栋XXX号房是否享有足以排除强制执行之权利、一审法院对该门面的查封应否停止；二、是否支持何庆荣、何显凡要求确认涉案门面归其所有的诉请。关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，根据已查明的事实，何庆荣、何显凡与宇顺公司于2017年6月26日签订《商品房买卖合同》，并于签订合同之日付清全部购房款项，宇顺公司亦向何庆荣、何显凡开具收到购房款的收据，可以认定双方签订的上述房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。既然合同约定何庆荣、何显凡购买宇顺公司第X、X栋X单元XXX号房，用途性质为商业，且何庆荣、何显凡与宇顺公司签订《商铺委托租赁协议》，故何庆荣、何显凡委托宇顺公司出租商铺，系正常行为。且《商铺委托租赁协议》中约定宇顺公司一次性先行垫付三年房租金给何庆荣、何显凡并抵作其购房款，由此应当视为何庆荣、何显凡在人民法院查封之前已合法占有该涉案房产。至于涉案房产未办理过户登记，是卢良兴与宇顺公司之间有建筑工程合同纠纷所致，非因何庆荣、何显凡自身原因。综上，何庆荣、何显凡对涉案门面享有物权期待权，且其所享有的物权期待权民事权益，足以排除人民法院的查封行为，应当立即停止对涉案门面的查封。关于焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”何庆荣、何显凡在本案执行异议之诉中提出涉案门面归其所有的诉求，该涉案门面确权之诉可以在本案中一并审理。纵观本案事实，何庆荣、何显凡作为案外人，对于一审法院财产保全执行标的涉案房屋享有物权期待权，亦有要求宇顺公司履行过户义务的合同请求权。何庆荣、何显凡虽然享有足以排除强制执行的民事权益，但目前涉案门面网签在卢良兴名下，卢良兴的网签具有一定法律效力。关于网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，目的是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖。网签后的房屋，即使卖方要想毁约买方而卖给第三方，必须注销网签后方能进行过户。注销网签只有买方或者双方向房管部门申请才能进行。正因如此，在宇顺公司与卢良兴未注销网签之前，一审法院尚不能确认涉案门面所有权归何庆荣、何显凡所有。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“一、停止对位于资兴市天曌运达广场商业广场第X、X栋XXX号门面的查封；二、驳回原告何庆荣、何显凡的其他诉讼请求。案件受理费11,011元，由原告何庆荣、何显凡承担5000元，被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司、卢良兴承担6011元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：一、2016年2月5日，宇顺公司（甲方、项目发包方）、长信公司（乙方、项目承包方）与黄树林、贺根霖、卢良兴（丙方、项目建设垫资人）签订《协议书》，主要内容：第三条、为保证甲方履约能力，保障乙方权益，甲方应当将该项目未售的部分房屋（包括商业门面和住房）“抵押”给乙方，甲方在约定时间付清工程款后，解除“抵押”，乙方将房屋退还甲方。具体办法为：1.考虑之前咨询相关部门意见，该“抵押”不能直接办理在建工程抵押登记手续，故双方同意改变“抵押”方式为预售登记方式，即甲方将预计应付乙方的工程款约3000万元（包括第一批欠付项款和即将完工后应付的工程款等），以大致等额价值的未售房屋办理预售登记到丙方名下。预售价格参照甲方公司内部员工购房价格协商确定，具体“抵押”预售房屋楼栋号、面积、价格等详细情况见双方签名盖章确认的附表。2.“抵押”预售房屋，由甲方负责向房产局办理相关预售登记备案手续（网签备案），预售合同及其他资料由甲方提供，乙方丙方予以全力协助配合。3.“抵押”预售期间，甲方可以出售“抵押”预售的房屋，但所售房屋款项的90%用于支付乙方工程款，乙方收到该房款后抵扣工程款，并及时协助甲方办理相关变更登记备案手续。涉案第X、X栋XXX号房在该协议所附“抵押”预售房屋情况表中。二、宇顺公司分别于2017年3月22日、2017年6月26日向何庆荣、何显凡出具收款收据，该收据分别载明收到何庆荣、何显凡交来的购房款200,400元、520,725元，收款方式为转账。2020年12月11日，宇顺公司出具《证明》，主要内容：第X、X栋XXX号房于2017年10月1日交付何庆荣、何显凡使用。三、卢良兴在二审询问中陈述：1.涉案商业广场的住宅及商铺都未办理房屋产权证，开发商没有办出总证；2.卢良兴就第X、X栋XXX号房并未支付购房款，该房确实办不了不动产权证，所以办了网签，主要是为了保证债权，如果债权实现不了将用该房屋抵工程款；3.卢良兴签订《协议书》同意开发商出售涉案门面，前提是把房款支付给卢良兴；4.卢良兴在本案诉讼之前及本案一审中均未提出优先受偿权的主张。四、（2020）湘1081民初1661号民事调解书载明：卢良兴诉称，2019年8月27日，宇顺公司与卢良兴、贺根霖、黄树林就宇顺公司所欠工程尾款400万元达成支付协议，约定2020年5月30日前付清。本院认为，本案的争议焦点是：何庆荣、何显凡是否就涉案门面享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，何庆荣、何显凡提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《商铺委托租赁协议》、收款收据、《电费明细》、物业费收据等证据可以证实，人民法院在查封涉案房屋之前，何庆荣、何显凡与宇顺公司已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款，并合法占有涉案房屋。由于涉案门面在出售前至今仍网签登记在卢良兴名下，在网签登记注销或变更前，何庆荣、何显凡客观上无法办理涉案门面的过户登记，故何庆荣、何显凡属于上述司法解释规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。一审据此认定何庆荣、何显凡就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。卢良兴上诉称涉案《商品房买卖合同》不合法，且无法证明何庆荣、何显凡向宇顺公司支付购房款，与事实不符，本院不予支持。卢良兴还主张宇顺公司有联合他人恶意转移财产的嫌疑。但是，宇顺公司、长信公司与卢良兴等人签订的《协议书》第三条明确载明:为保证宇顺公司的履约能力，保障卢良兴等人的权益，宇顺公司将包括涉案门面在内的部分未售房屋“抵押”给卢良兴等人，宇顺公司在约定时间付清工程款后，解除“抵押”，“抵押”方式为办理网签备案，“抵押”预售期间，宇顺公司可以出售“抵押”预售的房屋，但所售房屋款项的90%用于支付卢良兴等人工程款，卢良兴等人收到该房款后抵扣工程款，并及时协助办理相关变更登记备案手续。且卢良兴并未支付涉案门面的购房款，亦未办理抵押登记或过户登记。由此可知，卢良兴将涉案门面网签至其名下，目的是为了实现债权，其实质上是同意宇顺公司对外出售涉案门面，并从房款中获取相应工程款，而何庆荣、何显凡在宇顺公司签订《商品房买卖合同》以后依约支付相应购房款，故卢良兴主张宇顺公司有联合他人恶意转移财产的嫌疑，证据不足，本院不予支持。综上所述，卢良兴的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,011元，由上诉人卢良兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年六月二十三日法官助理 周冠南书 记 员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。