西安市莲湖区人民法院   民事判决书      （2021）陕0104民初8261号   原告：张鑫，女，汉族，1977年7月8日出生，住西安市雁塔区。   被告：西安酷爱休闲娱乐有限公司，住所西安市莲湖区。   法定代表人：兀林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨俊宁，女，1989年12月17日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县，系该公司员工。   委托诉讼代理人：赵林霞，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。   原告张鑫诉被告西安酷爱休闲娱乐有限公司（以下简称“酷爱公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员贺洪武独任审判，公开开庭进行了审理。原告张鑫及被告酷爱公司的委托诉讼代理人杨俊宁、赵林霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月26日签订的租赁合同。2.判令被告支付原告房屋租赁费801.36元（自2019年10月至2019年12月，每平米单价28元）及欠付租金20%的违约金。3.判令被告支付原告房屋租赁费2644.49元（自2020年1月至2020年9月，每平米单价30.8元）及欠付租金20%的违约金。4.请求判令被告归还原告房屋，租金交付至被告腾房之日止。5.本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：XX城XX层XX商铺业主。2017年8月12日，原告委托张蕊、马翠真、彭志、 王亚平等业主代表代表负一层217名业主就租赁XX城XX层XX城XX广场《租赁合同》，租赁期限为10年，自2017年1月1日至2027年12月31日。现被告多次拖欠租赁费用，2019年10月，原告与其他业主多次要求被告支付租赁费用，被告均以各种理由拒付。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。   被告辩称，同意解除租赁合同，以2019年10月26日为解除日期，其余诉讼请求应予以驳回。一、2019年9月之前的租金已付清，10月份实际的使用期限是2019年10月1日至2019年10月26日，故我方只承担10月份26天的租金费用。经营场所已交回，不同意支付违约金。二、地铁未开通，也未试营运，2020年1月至2020年9月的租金及欠付租金的违约金不具备支付条件。三、对于第四项诉讼请求，我方在2019年10月23日接到原告业主代表通知后，原告业主代表在我方经营场所闹事、封门，导致合同履行不能，我方已于2019年10月26日将所租商铺归还给原告。我方所有工作人员已全部撤离。原告的违约行为导致合同解除，解除合同时间应为2019年10月26日，房屋租金应支付至2019年10月26日止。2019年10月23日业主代表发出停业通知，2019年10月26日停业，即表示我方接受解除合同，双方的合同已经解除，我方已经彻底退出承租房屋，再未实际使用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据: XX城XX广场租赁合同。证明目的：双方之间有租赁合同，租赁关系成立。2.补充条款。证明目的：对租赁期限、租金（2020年1月1日至地铁试运营前每平方米30.8元）、租金支付方式、违约责任、违约金（第一次违约，放宽5个工作日及10%的违约金；第二次违约，放宽5个工作日及20%的违约金；第三次违约，则无条件清场）进行了明确约定。3.房产证。证明目的：原告是该房屋业主，房屋有合法产权。4. 律师函一份，证明目的：双方之间的保证金是有约定的， 2019年6月14日向被告发律师函，催要2019年7月-9月的租金及保证金。被告对证据1、证据3的真实性和证明目的均认可。对证据2的真实性认可，证明目的不认可：对2019年10月1日至2019年10月26日期间的租金认可，其余租金不认可。原告在2019年10月23日通知被告，并在10月26日对被告店铺打砸损坏，致使被告无法正常经营，所以之后的租金被告不应该承担。由于原告的原因，所以被告不应该承担违约责任。对证据四的真实性和证明目的均不认可，与本案无关。   被告提交了以下证据：XX城XX广场（负一层商场）租赁合同、补充条款、业主委托书名单。证明目的：证明双方有租赁关系、双方对支付方式、违约责任进行了约定，以及216个商铺的基本信息。2.业主代表书面材料2份。证明目的：2019年10月26日216个商铺的三个代表人张鑫、张鑫、张鑫通知要求被告停止营业，故之后的租金被告不应进行支付。3.西安酷爱休闲娱乐有限公司KTV被90多名业主围堵照片，业主堵门、拆除楼梯、破坏营业场所照片。证明目的：2019年10月23日西安酷爱休闲娱乐有限公司KTV被90多名业主围堵、业主堵门、拆除楼梯、破坏营业场所。4.各楼层业主代表给西安金岛物业公司发出的通知一份。证明将本属于消防通道的扶梯改为直梯使用，属原告违约在先，违法将被告承租的经营场所的消防通道改造，影响被告正常、安全经营；原告违反双方合同约定，原告应承担违约责任。原告对被告提交的证据1的真实性、证明目的均认可。对证据2的真实性认可、证明目的不认可。2019年6月14日我们给被告发过一份律师函，2019年5月31日前被告已经开始拖欠租金，发律师函之后只支付了7月-9月3个月的租金，但是没有按照约定支付216个商铺的12万元保证金。所以我们以租赁合同为基准，在被告多次违约后要求其腾房。对证据3的真实性认可，证明目的不认可。2019年10月23日已经通知被告停止营业，但是被告仍继续营业，所以业主就坐在大厅，目的是将事情解决清楚后再继续营业。对证据4的真实性认可、证明目的不认可。在改造前业主代表组长薛雪强与酷爱营业现场负责人冯某某就扶梯改造直梯事宜已做过沟通，冯某某明确表示对改造之事不反对，我们的业主才改造的。且扶梯已坏，设备老化，不在消防通道里，已到了使用年限，根本就不具备使用条件。   根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：原告张鑫系西安市莲湖区XX大街XX号XX幢XX号XX层9.54平方米商铺的房屋所有权人。2017年8月26日，原告委托张蕊、马翠真、彭志、王亚平等作为业主代表租赁负一层商铺217名业主（甲方）与酷爱公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同》，该合同部分内容如下：甲方向乙方出租坐落于西安市XX大街XX号XX层总面积4353.29平方米，业主217名，委托书217本，面积2948.39平方米。租赁期限为10年，自2017年1月1日至2027年12月31日。租金标准为自2017年1月1日起至西安市地铁六号线试运营日止，租金为28元/平方米/月，西安市地铁六号线试运营之日起（以政府发布的试运营通告日期为准），租金标准调整为45元/平方米/月。试运营日期在当月15日以前的，租金从当月1日起调整为45元/平方米/月，开通运营日期在当月15日以后的，租金从次月1日起调整为45元/平方米/月。租金每三年递增一次，每次递增10%，递增时按照当时执行的租金标准作为基价。租金支付方式为按照每三个月为一期支付，从第四期租金开始往后每期租金应提前30日缴纳下一期，采用先付后用方式。乙方未按约定向甲方支付租金及其他应付款项，视为乙方违约。自逾期之日起至实际支付之日止，乙方应向甲方支付所欠款项总额5%/日的滞纳金。逾期付款超过7天时，甲方有权解除合同，收回租赁物。同时，保留追索租金的权利。同日，双方签订《补充条款》，对租金标准和违约责任进行了调整。双方约定租金标准：从2017年1月1日——2019年12月31日每月每平米28元的租金；2020年1月1日——地铁试运营前每月每平方米30.8元租金。双方约定违约责任：若乙方逾期支付租金第一次逾期，可开宽延五个工作日，再不支付，乙方承担应付租金10%的违约金并从宽延期满之日将应付租金及10%违约金付至具体业主在兴业银行账上；乙方第二次逾期支付租金适用前定条件，承担应付租金20%的违约金，支付方式及时间同前；乙方第三次逾期支付租金，乙方无条件清场。庭审中，原、被告双方对2019年9月以前的房租已结清及被告自2019年10月1日至今再未支付租金均无异议。因被告未按约定支付租金，业主代表于2019年10月23日向被告发出停业通知，目的是为督促被告尽快支付租金和保证金。被告辩称，接到停业通知后，已于2019年10月26日停业，即表示接受解除合同，双方的合同已经解除，已彻底退出承租房，再未实际使用，但未提供相关证据。原、被告双方当庭表示由于合同的目的无法实现，均表示同意解除房屋租赁合同。   又查，本院于2021年4月7日下午组织原、XX大街XX城XX层酷爱进行现场勘察。经查发现，一层东边旋转大门已被上锁，负一层南边大门也已被封门上锁，勘察人员及原、被告在上海城物业工作人员的带领下从西边消防通道进入负一层酷爱KTV营业场所，被告营业场所存放着经营KTV的配套设备、设施。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。   本案中，原、被告签订的《商铺委托租赁合同》及《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除时间，原告主张自2020年10月1日解除租赁合同，并要求被告腾交房屋。被告辩称，应以2019年10月26日为租赁合同的解除日期，2019年10月23日业主代表发出停业通知，2019年10月26日停业，即表示酷爱公司接受解除合同，且酷爱公司已于2019年10月26日彻底退出承租房屋，工作人员也全部撤离，对承租房屋再未实际使用，因此双方已于2019年10月26日解除合同。根据双方签订的《商铺委托租赁合同》第8条8.2.3“本合同生效后，如果发生本合同约定以及法律规定的解除合同事由，有权解除合同的一方，应以书面形式通知对方解除本合同”的约定，原告认为其发出停业通知的目的是让被告支付房屋租金及违约金，且被告无证据证明其何时向原告以书面形式通知解约，本院认为租赁合同的解除时间应以原告开庭审理时明确表示的2020年10月1日为准。故被告酷爱公司应当向原告张鑫支付自2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租赁费，并参照房屋租赁费按照每月每平方米30.8元以房屋面积9.54平方米为基数向原告张鑫支付自2020年10月1日起至腾房之日止的房屋占用费。依据双方签订的租赁合同及补充条款之约定，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司应继续向原告张鑫清付自2019年10月1日起至2019年12月31日止的房屋租赁费801.36元（以28元每月每平方米为标准，面积为9.54平方米）及自2020年1月1日起至2020年9月30日止的房屋租赁费2644.49元（以30.8元每月每平方米为标准，面积为9.54平方米）。   关于违约金，被告向原告支付租金至2019年9月30日，自2019年10月1日至今再未支付租金，根据双方对租金的支付方式及违约责任的约定，原告要求被告承担欠付2019年10月1日至2020年9月30日租金20%的违约金的请求成立，本院予以支持。    综上所述，原告张鑫要求解除合同及要求被告酷爱公司腾交房屋、支付租赁费、违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、原告张鑫与被告西安酷爱休闲娱乐有限公司于2017年8月26日签订的《商铺委托租赁合同》及《补充条款》于2020年10月1日解除。   二、本判决生效后十日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司向原告张鑫清付自2019年10月1日起至2019年12月31日止的房屋租赁费801.36元及欠付租金的违约金（以欠付租金的20%计算）。   三、本判决生效后十日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司向原告张鑫清付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的房屋租赁费2644.49元及欠付租金的违约金（以欠付租金的20%计算）。   四、本判决生效后十日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司向原告张鑫归还位于西安市莲湖区XX大街XX号XX幢XX号XX层9.54平方米商业商铺。   五、本判决生效后十日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司参照房屋租赁费按照每月每平方米30.8元，以房屋面积9.54平方米为基数向原告张鑫支付自2020年10月1日起至腾房之日止的房屋占用费。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。   案件受理费50元，由被告西安酷爱休闲娱乐有限公司承担（原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审 判 员 贺洪武         二〇二一 年 六 月 二 日         书  记  员  赵完完            1