北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初3564号原告（反诉被告）：王庆新，男，1972年11月28日出生，回族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：郭庆江，男，1972年10月1日出生，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：白斌，北京璟臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱京，北京璟臻律师事务所律师。原告王庆新与被告郭庆江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员孙豫萍独任审判，并公开开庭进行了审理。案件审理过程中，郭庆江提起反诉，本院依法就本诉与反诉合并审理。王庆新，郭庆江及其委托诉讼代理人刘爱京、白斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆新向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方房屋租赁合同关系于2019年10月31日解除；2.被告向原告支付自2019年11月1日起至2020年6月8日止期间的租金，按每年160000元计算。事实和理由：2009年9月1日，原告与被告签订《房屋场院租赁合同》约定，原告将坐落于北京市昌平区东小口镇半截塔村111号院21间房屋，以每年45000元的标准，出租给被告居住，租金支付方式为年付，租赁期限为5年，自2009年9月1日起至2015年9月1日止。合同签订后，原告按照约定向被告交付房屋，被告按照约定向原告支付房租。但合同期满后，双方未签订书面的续租合同，因被告拖欠房租，原告要求被告办理房屋，现诉至法院。郭庆江辩称，被告自2009年9月1日开始租赁原告房屋21间，第一次交纳房租时，一次性交纳了一年半的租金，即第一次租金支付至2011年3月，此后的租金一直是预付到第二年的三月份。双方形成了不定期租赁关系，原告也一直没有给被告涨房租，仍按照每年45000元计算。合同到期后，房租仍然是45000元，被告退还原告4间房屋，实际使用17间房屋，被告一直以预付房租的方式缴纳租金。双方就支付方式达成合意，原告一直未提出异议，一直接受被告的转款。到2018年4月3日，被告已经结清了2018年3月至2019年3月的房租，原告在微信记录中予以确认。自2018年8月开始，被告开始预付2019年3月至2020年3月的租金，通过微信转账及支付宝转账的方式向原告预付租金62500元。另除了转账，被告还于2018年8月以现金方式支付原告8000元，共计70500元。2019年11月11日，原告夫妻与被告夫妻曾就退还租金的事进行过协商，原告正式通知被告解除租赁关系，有录音在案作证。被告租用原告房屋的过程中，曾自费修建了两个棚、自费安装了地垫、门和热水器。2020年3月被告搬离涉案房屋，不仅未拖欠原告租金。原告还应当退还多缴纳的租金25500元。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。郭庆江提出反诉诉讼请求：王庆新返还房屋租金25500元。事实和理由：郭庆江多缴纳房屋租金部分应当由王庆新返还。王庆新辩称，2019年10月17日，我口头告知郭庆江23日之前搬离房屋，到2019年10月31日前仍未搬离，解除合同是在10月31日，我已经提前通知郭庆江搬离了。郭庆江实际搬离涉案房屋是2020年6月8日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年9月1日，王庆新（甲方）与郭庆江（乙方）签订《房屋场院租赁合同》约定甲方将半截塔村111号房屋和场地租给乙方使用，现有房屋21间，甲方还需增改2-4间房屋和厕所一间给乙方使用。双方协商每年租金为45000元。合同期限为5年（2009年9月1日起至2015年9月1日止）。合同签订后，郭庆江首次缴纳一年半租金至2011年3月，后自2011年3月起陆续缴纳租金。2015年合同到期后，郭庆江继续缴纳租金并租赁使用房屋。郭庆江称，租金为上付年租金。2018年4月3日已将2018年3月至2019年3月租金全部支付完毕。并主张自2018年8月29日至2019年6月15日期间通过转账支付62500元，通过现金支付8000元。为证明该项主张，郭庆江提供微信聊天记录及微信支付宝转账记录。其中2018年4月3日微信记录显示：“郭庆江：‘在吗？我把剩余的房租给你’王庆新：‘现金还是转账？9300’”后郭庆江向王庆新微信转账10000元。王庆新认可该微信证据真实性，但称房屋租金为下付，该款项系为支付2018年3月前房屋租金。认可自2018年8月29日至2019年6月15日收到转账租金62500，但不认可现金支付8000元，称没有相关证据。经法庭询问王庆新自己主张的9300元系如何计算得来，王庆新称说不清楚。王庆新主张2017年其口头告知郭庆江将房屋租金上涨至每年90000元，但未提交相关证据予以证明。经法庭询问其收取租金明细，王庆新不能明确陈述，仅认可按照每年45000元租金标准，郭庆江支付完毕2019年10月31日前的租金，理由系因其要求郭庆江2019年10月31日搬离涉案房屋并主张合同关系于该日解除。庭审中，王庆新主张曾于2019年10月中旬要求郭庆江最晚于2019年10月31日搬离，其实际收回房屋于2020年6月8日。郭庆江主张王庆新于2019年11月11日让其搬离，但未明确最晚搬离时间，郭庆江提交2019年11月11日录音，显示双方就房屋腾退事宜进行协商，最终未达成一致意见。郭庆江于2020年4月10日搬离涉案房屋，并提交2019年4月10日短信记录，内容为：“王庆新你好！我们已经搬走了，剩下的废品都卖给涛子舅舅了。”郭庆江称未收到上述短信，并提交短信和彩信详单，显示其2020年4月没有短信记录。2020年6月3日王庆新新增解除合同诉讼请求，2020年6月8日该诉讼请求送达郭庆江。同日，经本院现场组织双方当事人勘验，王庆新认可该日其收回涉案房屋。另查，自2020年3月起涉案房屋有两间房屋租户以每间750元的租金标准直接向王庆新交纳房租，双方均认可涉案场地共有房屋22间。本院认为，王庆新、郭庆江双方签订《房屋场院租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系。合同到期后，双方仍继续履行租赁合同，虽未明确租赁期限，但王庆新收取租金后，应将涉案房屋提供给郭庆江使用。王庆新主张合同于2019年10月31日解除，但未提交充分有效证据证明其在合理期限内通知对方，故本院对其该项主张不予采信。郭庆江主张于2020年4月10日解除，但王庆新提交证据显示该日并未收到短信通知，故本院认定合同解除时间为本院组织双方交接涉案房屋之日即2020年6月8日。对于郭庆江已付房屋租金金额，因双方陈述不一致，本院结合双方提交证据、市场交易习惯等认定郭庆江给付2019年3月1日之后租金62500元。自2020年3月1日起，涉案房屋中有两间房屋由实际租房人直接向王庆新交纳房租，故应当视为此二间房屋已实际交付王庆新，该两间房屋租金应当按照比例在郭庆江应缴房租内予以扣除。郭庆江实际应当交纳2019年3月1日至2020年6月8日期间房租为56136元。故王庆新应当退还郭庆江房屋租金6364元。故王庆新主张郭庆江交纳房屋租金或使用费的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。郭庆江请求返还多缴纳租金的合理部分有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王庆新与郭庆江之间房屋租赁合同关系于2020年6月8日解除；二、王庆新于本判决生效之日起七日内退还郭庆江租金6364元；三、驳回王庆新的其他诉讼请求；四、驳回郭庆江的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由王庆新负担（已交纳）；反诉案件受理费219元，由王庆新负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），由郭庆江负担194元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孙豫萍二〇二一年六月十五日书记员  姚 倩