沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初9125号原告：谷虹霏，女，1987年12月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳可家酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街228号8-16层，统一社会信用代码：912101025783926024。法定代表人：胡建鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡兴楠，男，该公司员工。原告谷虹霏与被告沈阳可家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋昱昊适用简易程序，于2021年5月26日、2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告谷虹霏，被告沈阳可家酒店管理有限公司的委托诉讼代理人胡兴楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷虹霏诉称，一、请求判令被告支付2020年3月4月以及2021年1月至起诉日前欠付房屋租金，共计5个月房屋租金9785元。二、请求判令被告支付欠付2020年3月4月以及2021年1月至起诉日前欠付房屋租金导致的违约金，共计5个月违约金19570元。三、请求判令被告将案涉房屋恢复原状。四、请求判令被告支付水费36.3元。五、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日原告与被告签订房屋租赁合同，约定2017年11月1日起由被告租用原告位于沈阳市和平区南京北街钻石星座C座15层12号的房屋，租期八年，租期头三年租金为1900元整，其后每年递增5%。签订合同后，原告交付房屋，被告对案涉房屋进行装修改造对外进行酒店租赁经营。2020年3月4月，被告以疫情为借口并未支付这两个月房屋租金。之后被告继续承租房屋，被告于2020年12月14日最后一次支付当月租金后，至今并未再支付任何租金，也并没向原告提出合同解除事宜，同时也并未交付案涉房屋。原告对上述所欠房租多次索要未果，被告至今未支付。为维护原告的合法权益，特诉请法院，判令被告支付欠付房屋租金并承担相关法律后果。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告签订的房屋租赁合同。被告沈阳可家酒店管理有限公司辩称，在2021年1月5日就已经通知原告要解除合同，但原告没有同意，2020年3月、4月因为疫情已经和原告沟通希望原告减免两个月房租，如果原告不给减免两个月房租，我们也可以根据疫情需要，即合同写的不可抗力，解除合同，不应该原告继续租赁房屋，原告同意减免3、4月份房租，5月份正常打房租，到2020年12月份，房租没有拖欠，2021年1月5日通知原告解除合同，原告不同意，我方始终同意解除合同，涉案房屋恢复原状问题，合同上写着不需要恢复原状，关于水费问题，之前已经与物业结清了，但也可以重新查一下，如果拖欠可以给付。经审理查明，2017年11月1日，原告谷虹霏（出租方、甲方）与被告沈阳可家酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将原告坐落于沈阳市和平区南京北街钻石星座C座15层12号，建筑面积43.98平方米的房屋租赁给被告用于酒店经营，起租日为2017年11月1日，租期为8年整。双方均有权随时解除合同，但甲方应提前六十日通知乙方，乙方应提前三十日通知甲方。租金标准：1900元/月，该房屋租金三年不变，自第四年起，每三年递增5%，每年的免租期为15天。同时，合同第五条关于房屋配备约定，甲方允许乙方对该房屋进行墙面装饰，复试二层用石膏板封闭，室内楼梯拆除，门锁更换，弱电系统和电路更改，第十条关于房屋返还约定，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于装修、装饰的部分，甲方同意保持现状。合同第十三条关于合同解除的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋:不支付或者不按照约定支付租金达三十日的。合同第十四条关于违约责任约定，乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，被告沈阳可家酒店管理有限公司按照约定一直经营酒店，并对该房屋进行装修改造。另查明。截至2021年5月26日被告沈阳可家酒店管理有限公司仍占有租赁房屋，未将案涉房屋钥匙归还至原告。被告沈阳可家酒店管理有限公司2020年3月、4月及2021年1月至今未支付原告谷虹霏房屋租金。上述事实，有当事人提供的房屋租赁合同及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告表示同意解除，本院予以确认。关于合同的解除时间，是本案起诉状副本送达被告之日即2021年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因“新冠疫情”不属于《房屋租赁合同》约定的不可抗力情形，故被告主张的2020年3月、4月房租应与减免的抗辩理由本院不予支持。故对原告请求被告支付2020年3月4月以及2021年1月至起诉之日即2021年3月拖欠5个月的房屋租金9785元的诉讼请求，本院予以支持，但应该扣除2021年2月份15天的免租期即997.5元，故被告实际应向原告支付拖欠房屋租金8787.5元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，被告应承担违约责任。关于被告提出按照合同约定“按月租金的200%向甲方支付违约金”数额过高的抗辩，由于原告的损失是房屋租金，原告亦未举证证明其有其他实际损失发生，按照月租金的200%支付违约金明显过高，故被告的该项抗辩理由本院予以支持。本院综合考虑被告沈阳可家酒店管理有限公司的违约程度、原告的实际损失等情况酌情予以确定，由于被告截至2021年5月26日仍占有房屋，本院酌定被告应向原告支付相当于6个月房屋租金的违约金人民币11,970元。关于原告要求将案涉房屋恢复原状的诉请，由于合同中有明确关于房租装修以及房屋返还的约定，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于装修、装饰的部分，甲方同意保持现状，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求支付水费的诉讼请求，由于被告同意按照水表的实际拖欠向原告支付，故对该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五之规定，判决如下：一、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付房屋租金8，787.5元。二、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付违约金11,970元。三、被告沈阳可家酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谷虹霏支付房屋水费36.3元。四、驳回原告谷虹霏的其他诉讼请求如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，减半收取268元，由原告谷虹霏承担78元，被告沈阳可家酒店管理有限公司承担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 宋昱昊二〇二一年六月二十一日法官助理 杨欣彤书 记 员 赵文文本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第四百六十五第一款依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。