广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1971号原告：佛山市顺德区合泰物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区容桂振华居委会富华路奇乐一街一巷1号首层之四，统一社会信用代码914406067417112807。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：黄慧霞，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙翠婵，广东金桥百信律师事务所律师。被告：黎明辉，男，1985年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市顺德区合泰物业管理有限公司与被告黎明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄慧霞及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付和富家园X座XX房自2015年5月1日至2021年4月30日的物业服务费6428.16元、违约金6134.34元；2被告立即向原告支付和富家园5座502房自2015年5月1日至2021年4月30日的物业公摊电费1800元；以上费用总计14362.5元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求，且明确其请求的违约金计算起止日期为当月6日计至实际清偿之日止。事实和理由：原告是一家具有资质的物业管理企业，从入驻“佛山市高明区和富家园”小区并一直为该小区提供物业服务至今。被告购买的佛山市高明区和富阳光新城X座XX房，属于住宅，物业服务费为1元月／平方。自2015年5月1日至2021年4月30日期间，被告拖欠物业服务费6428.16元、违约金6134.34元。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，被告曾经在2015年年底现金缴纳物管费3000元，现金支付给一个姓陈的物管，物管说迟一点给收据，但一直都没有给收据或发票；物管说弄清楚这一笔费用情况后，让被告再缴费；物管告知被告也有几个业主存在这种情况；被告交纳的3000元，被告也不清楚是缴纳的是哪几个月的，应该是缴纳到2016年年底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：原告提交的欠费明细表（自制），系单方制作，对于欠费金额，本院依法核算。2.被告提交的证据：原告认为照片有的拍摄于2020年，不全是目前现状，涉案小区曾经是出现过问题，但被告没有提供证据证明问题长期至今未解决。对于被告提交的照片，本院确认其真实性，但物业服务是长期、持续的，特定时期的照片无法反映物业服务的全部内容，不能证明原告提供的物业管理服务存在明显重大瑕疵。本院认定事实如下：被告与案外人梁婉琼为佛山市高明区X座XX房的所有权人，该物业建筑面积为89.28平方米。佛山市和富物业投资有限公司（甲方）与原告（乙方）于2010年8月15日签订《前期物业服务合同》，约定：双方就甲方开发建设的坐落于佛山市高明区的物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见，物业管理服务费用，小区高层住宅按确权建筑面积每月每平方米1.00元收取；业主按合同约定交付日期的次日开始向乙方缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月的5号；物业使用人逾期不缴纳管理服务费的从逾期之日起按日收千分之五的滞纳金；本合同的服务期限自2010年8月15日至2013年8月14日止。2012年1月1日，被告在案涉房屋的《楼宇交接书》上签名。另查明，被告至今仍未缴纳2015年5月1日至2021年4月30日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告是物业服务企业，其与建设单位佛山市和富物业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方应全面履行合同的约定。合同到期后未续订，原告继续提供服务，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。被告应按照合同约定支付相应的费用。据此，被告应向原告支付物业费，2015年5月1日至2021年4月30日期间物业费共计6428.16元（89.28㎡×1元/月×72个月）。被告主张其于2015年年底以现金方式交纳了物业费3000元，因被告未提交证据证实，对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。关于逾期交纳物业费的违约金问题。根据《前期物业服务合同》的约定，每次收缴物业服务费的时间为当月的5号，物业使用人逾期不缴纳管理服务费的从逾期之日起按日收千分之五的滞纳金。原告未能提供证据证实其损失，约定的违约金计算标准明显过高。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告应于每月5日支付当月的物业费，2015年5月1日起至2019年8月31日被告拖欠的物业费违约金，应以当月欠缴的物业费89.28元为本金，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止；2019年9月1日至2021年4月30日被告拖欠的物业费违约金，应以当月欠缴的物业费89.28元为本金，从当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止。对于原告请求超出上述标准计算出的违约金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十七条、九百三十八条、九百三十九条、九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黎明辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区合泰物业管理有限公司支付2015年5月1日至2021年4月30日的物业费6428.16元及物业费违约金（2015年5月1日起至2019年8月31日被告拖欠的物业费违约金，以当月欠缴的物业费89.28元为本金，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止；2019年9月1日至2021年4月30日被告拖欠的物业费违约金，应以当月欠缴的物业费89.28元为本金，从当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区合泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元，减半收取57元（原告已预交79.5元），由原告佛山市顺德区合泰物业管理有限公司负担23.4元、被告黎明辉负担33.6元。被告黎明辉负担的33.6元迳付给原告佛山市顺德区合泰物业管理有限公司，本院不作收退。原告多预交的22.5元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年六月二十四日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍