江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0829民初961号原告：邓育龙，男，1978年9月13日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。被告:刘金腾，男，1958年5月6日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。原告邓育龙与被告刘金腾建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓育龙、被告刘金腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓育龙向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房款押金1.4万元。事实和理由：2015年4月8日，原告与被告等安福县国税局家属楼住户签订了一份《危旧房改造合作协议》，由原告承建该家属楼拆除重建工程。2019年6月26日，被告向原告出具欠条二份，分别欠原告房款修路押金6000元和房款办证押金8000元，共计1.4万元。现重建工程已完工并交付使用，办理了房产证；房屋周边的道路已修好并已使用。原告已全部履行自己的义务，多次向被告催款无果。被告欠原告的工程款是当时认定的，被告答辩的事实和理由不存在。被告等住户赞成原告去办拆旧建新手续，当时有个别钉子户不签字，是原告去做工作要其签字。按县政府的批文以原住房面积新建，图纸设计为砖混结构，单价是1000元/㎡。国税局家属楼因地势较低，原告就去找领导，花了数月去处理问题，后决定加建一层框架结构的地下室。因此原告提出柴草间和地下室单价变更为1300元/㎡，被告等也同意就签了补充协议。后来政府不允许使用地下室，原告就提出办了房产证后再去修通往地下室的道路，之后就又补签了一份协议，如果政府不让修通，地下室的造价就由原告个人承担。被告等住房的路已修好了，只是通往地下室的路未修，政府不让修，此路原告也修过几次，原告装了沙出钱请了挖机，欠的沙款、挖机款都起诉了原告，而且被隔壁邻居举报了四五次。原告一直在协调此事。柴草间该层前有8个车库，后有4个柴草间，原告与被告等住户商量抽签，谁抽到后面的柴草间将获得抽得车库住户700元/㎡的补助，抽签后抽得车库的住户中只有一户出了700元/㎡的补助。原告起诉了抽得柴草间的4户要求支付所欠建房款，住户说分配不公，因为未得到700元/㎡的补助。所以后面分地下室的时候住户就不同意，要求优先选择地下室而未分成；后原告同意让步，让该住户先挑并按房款来处理，有几家同意就了交钱。原告就写了车位的顺序，并起诉了三户人家，三户人家就钻空子，因为柴草间是按1000元/㎡计算的。当时都认可了该事实，现在却都来推翻，如果要推翻那原告也推翻，原告也不按1000元/㎡或1300元/㎡计算。被告说多算了他的面积，其可以去测量，超面积政府不会批准，原告就打擦边球建的封闭阳台，因此原告按104㎡计算住房建房款。现在被告还反咬原告，上述事实被告心里都清楚，为了新建该房屋原告亏损并吃了很多官司。被告说的防盗门确实未装，原告同意扣除1000元。据此，原告为维护自己的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》的相关规定，具状向法院起诉，请予公正裁决。被告刘金腾辩称，一、2015年，被告及邻居共12户，在安福县各有住房一套，因年久失修，经批准拆旧建新。原告一再请求承建，双方于2015年4月8日、7月7日、10月8日，分别签订《危旧房改造合作协议》及《补充协议》，协议约定：工程需在一年内完工交付被告使用，并及时办理房产证，可是原告直到2019年还未完成房产证办理，而且现在房屋漏水存在严重的质量问题，其行为重大违约，按协议规定，原告应当承担责任，支付被告违约赔偿金。二、被告出于善意，并未追偿原告违约赔偿金，但原告置协议约定于不管不顾，未按协议进行道路修通及硬化，经多次催修均无果，严重妨碍了原告合法出行权益。后来还是县政府整治环境及护城河改造工程实施道路硬化，并非原告出资完成其无权主张修路费6000元，其主张应为不当得利。三、至于办证押金8000元，还是原告违约应承担。其一，按协议约定，以住房实际面积计算房款，被告按104.69㎡收取了原告的房款，而交付给被告的住房实际面积为101.68㎡，原告多收取了被告3.01㎡的建房款，按约定单价1000元／㎡计算应退还被告3000元。其二，按协议约定，柴草间17㎡的建造单价应为1000元／㎡，但原告强行按地下室的建造单价1300元／㎡计算，多收取了5100元，应退还给被告。其三，按协议约定，二楼公摊面积2.5㎡应按住房建造单价1000元／㎡计算，可原告强行按地下室的单价1300元／㎡计算，多收取了750元，应退还被告。其四，按协议约定，原告应当为被告安装防盗门，价格为1000元，但原告并未履约应当支付被告1000元。其五，原告无故收取被告所谓办证测量费1360元。其六，原告包安装水电，却无故收取所谓水表费700元。以上合计11910元，均为不当得利应当返还，原告应返还被告4110元（11910元-8000元）。综上，原被告签订了危旧房改造合作协议，原告应依协议履行义务，可其多处违约，还欲不当得利，严重侵害了被告合法权益。原告的诉请完全与事实不符，依法应予以驳回。原告邓育龙为支持其诉请，向本院提供了以下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格及身份信息。2.欠条，证明被告欠了原告的钱。3.（2019）赣0829民初1551号民事判决书，证明分得车库的住户要按700元/㎡补助给分得后面柴草间的住户，分得车库的住户都不同意支付补助，此事就僵持至今。被告刘金腾质证认为：对原告证据1无异议。原告证据2是被告出具的，但8000元办证押金当时被告说明办好了房产证后该怎么出就怎么出，多退少补；6000元修路押金，是要原告修路后再支付给原告，后来路是政府修的，所以6000元不应给原告。原告证据3，原告要求的补助是其单方提出，当时被告等不同意，因为被告分得的车库只有17㎡，车子进不去做不了车库，又不能住人。被告刘金腾为支持其抗辩，向本院提供以下证据：1.《危旧房改造合作协议》、《国税局家属楼改造补充协议》、《国税局家属楼改造补充协议2》、补充协议，证明，合同上约定了柴草间、一楼、二楼、三楼都是1000元/㎡，水泥路面、水电安装、办理产权证等由原告负责，被告不支付任何费用；但是6000元押金，原告也收了被告的钱，而原告违约要被告支付了水表费700元，也未出具收据给被告，办证费结算单上已经注明了。2.收款收据6张，证明被告支付了21万多元给原告，多收了被告的钱，原告应该退回被告的钱。原告邓育龙质证认为：被告证据1属实，但后面有口头变更，柴草间建造单价开始为1000元/㎡，后改为框架结构单价变更为1300元/㎡，可以去取证。被告证据2属实，合同约定办房产证所有的费用由被告自付，700元是水电开户和电费的预存押金，可以去查，1360元的是测量房子办房产证的，凡是办证费用都与原告没有关系。以上证据均经庭审质证，本院综合分析、认证如下：原告证据1.身份证，被告无异议，本院予以采信。原告证据2.欠条，被告对其真实性、合法性未表示异议，关联性有异议；本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，该证据与被告证据2.收款收据6张中的2019年6月26日被告签字认可的原告出具的收条相印证，经原被告结算被告尚欠建房款1.4万元，且被告未提供证据进行反驳，因此对该证据予以采信。原告证据3.（2019）赣0829民初1551号民事判决书，被告对其三性未表示异议；本院认为，被告未提供证据进行反驳，因此对该证据予以采信。被告证据1.《危旧房改造合作协议》、《国税局家属楼改造补充协议》、《国税局家属楼改造补充协议2》、补充协议，原告对其真实性、合法性未表示异议，关联性有异议；本院认为，被告证据2.收款收据6张中的2019年6月26日被告签字认可的原告出具的收条已对被告应付的建房款进行了结算，因此建房款应以双方的结算为准。被告证据2.收款收据6张，原告对其三性未表示异议；本院认为，该证据中2019年6月26日被告签字认可的原告出具的收条已结算被告尚欠建房款1.4万元，因此该组证据不能证明被告的待证事实。综合上述证据的分析认证，结合与证据相印证的当事人陈述，认定本案法律事实如下：安福县国税局家属楼坐落在，北邻护城河，因年久失修，房屋多处渗漏、破裂，住户向政府申请拆除重建。2015年3月25日，安福县城镇规划建设委员会召开第三十一次全体会议，对国税局危房改造选址红线划定方案等事项进行审议。同日作出安规委字〔2015〕1号会议纪要，原则同意上述方案，同时规定国税局危房改造占地面积与住房建筑面积不能突破原建筑占地面积和原房产证面积。同年4月8日，原告邓育龙（为乙方）与被告刘金腾等国税局家属楼住户（为甲方），经协商决定对甲方目前所居住的三层楼房拆除重建，双方签订了一份《危旧房改造合作协议》，约定：一、乙方负责按政府规划要求建设，柴火间、一、二、三楼按1000元/㎡建筑面积单价付给乙方，甲方不负担办理手续的任何费用，由乙方负责；二、乙方负责做好公共设施（如不锈钢楼梯扶手、铝合金玻璃窗户）、下水道、电子单元入户门、路面水泥硬化、围墙，水电安装到各户门口，甲方不负担任何费用；三、乙方必须帮甲方办好房产证，但办理房产证的费用由甲方自负；四、付款方式，乙方带资建好基础后，甲方将本套房款的20%付给乙方，工程进度到第二层时甲方将本套房款的50%付给乙方，房屋封顶时将本套房款的20%付给乙方，乙方将房产证交给甲方后，甲方将剩余的10%房款付给乙方，每次付款期限为7天，超过算逾期；五、乙方负责办理房屋有关审批手续；六、新建房屋乙方须在拆迁后1年内竣工交住户使用（开挖基础出好水平算起），如遇到不可抗拒的自然灾害等原因须延期外，如属乙方自身原因造成工期拖延，则乙方按约赔偿甲方每户4000元；八、乙方必须办理好一切含准建证合法手续，交住户审议后方可拆房，否则一切后果由乙方承担；九、房屋竣工验收合格后，乙方交付使用时，甲方须交付一切费用，如延期拒不交纳，乙方有权不予交付房屋，并按每延期1天支付总房价5%滞纳金；协议的其他条款对建筑材料、楼层高度、相邻关系、安全事故、禁止转包等事项作了约定。同日，双方又签订了一份《国税局家属楼改造补充协议》，约定，鉴于本房屋地势低，为提高房屋水平高度，决定修建地下室一层，框架结构建筑，本层按1300元/㎡建筑面积单价收取建房款，如甲方不需要本地下室，则由乙方自用，甲方不负担任何费用，所有权归乙方所有，甲方无权干涉。7月7日，双方又签订了一份《国税局家属楼改造补充协议2》，约定：一、乙方负责的不锈钢楼梯扶手粗6.3、厚1.0、材质202，铝合金窗厚度1.2，含纱窗，每层应预埋好电线、电信等管道，并提供图纸，房屋内墙水泥打底，外墙三面粉白，阳台贴瓷砖，楼梯板应水泥结面，下水道管依住户意见选材安装，江边应护坡；二、付款方式，乙方带资建好基础后，甲方将本套房款的20%付给乙方，建好柴草间付房款的30%，建好第三层封顶后付30%房款，验收合格，公共设施完成合格，并办好每户房产证后再付总房款的20%给乙方；三、《危旧房改造合作协议》的第九条关于滞纳金事宜，只针对拖欠个户，不影响其他住户，乙方因无故拖延交房，也予第九条加以约束，滞纳金为每日总房款的5%计算赔偿给甲、乙双方；四、住户要求楼梯间的电子门改为每户安装防盗门，单价为1000元；五、质量以设计图纸要求完成；六、至拆房日期1年内必须交房，楼梯要通至楼顶，以便以后检修；七、本补充协议与原协议具有同等且有优先效力，与原协议有冲突以本补充协议为准；八、房屋完工期限为搬家后（除钉子户外）14个月，如延期乙方付甲方每户每年租金6000元。同年10月8日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：一、乙方办理好准建合法手续，包括设计图，并经甲方各住户审议签字后才可搬迁拆房；柴草间、车库按12户配建，并安装窗户，面积在20至30㎡，乙方不得多建，住户不要的由甲方处理；三、车库应保证路通，车道路与楼房同时竣工；四、车库楼面以实际高度为准，与南路面持平，并浇混凝土板面与南路相接，东西两侧须安装护栏；安装铝合金应包括楼房窗户、阳台、柴草间及车库窗户；六、河边要护坡，并砌1.5米高的砖墙；七、化粪池东、西二个；八、乙方帮甲方办好房产证，所需费用由甲方自负，但不包括超面积及其他罚款；九、围墙要保留，不能损坏，乙方应负责砌好。安福县国税局家属楼旧房拆除前，原告及其母亲向其他住户各购买了住房一套。此后原告进行了施工，该房屋完工时共建了五层、从下到上依次为地下室、柴草间（含车库）、住房三层。2016年4月，被告支付了原告建房预付款4万元，7月5日支付了6.5万元，9月26日支付了7.1万元，2018年9月20日支付了5355元，2019年6月26日支付了3万元，共计211355元。2019年6月26日，原告在出具给被告3万元的收条上结算建房款为225543元（104.69㎡×1000元/㎡+84.5㎡×1300元/㎡+补差7.418㎡×1300元/㎡+办证1360元），原告注明剩余6000元押金（修路）、8000元办证付清〔本院注：14188元（建房款225543元-已付款211355元）〕，被告在收条上签字捺指印予以认可。同日，被告出具了房款修路押金6000元的欠条，载明水泥路修好后付清；被告出具了房款办证押金8000元的欠条，载明房产证办好后付清。安福县不动产登记局为被告颁发了《不动产权证》，载明住房产权面积为101.68㎡。此后，路面经安福县人民政府护城河改造工程进行了水泥硬化。2020年11月至12月期间，被告将该房屋转让给了他人。庭审中，被告认可分得的地下室面积为57点多㎡，柴草间（原告称车库）为16.8或17.8㎡，加公摊面积合计为84.5㎡。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第二条规定，在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。第十二条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百六十九条的规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年版）》（以下简称《建设工程施工合同解释》）第一条规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。原告与被告等人签订的《危旧房改造合作协议》及其补充协议，而实施的房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装实为建设工程施工合同行为，原告作为个人并不是建筑施工企业，因此双方签订的上述协议依法无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被告主张房屋漏水存在质量问题未提供证据证明，本院不予采纳。原被告协议约定办理房产证的费用由被告自负，所以办证测量费1360元应由被告承担。被告主张支付了水表费700元，原告主张是水电开户和电费的预存押金，因双方均未提供证据证明其主张，所以本案不予处理。根据原国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》第3.5.4规定，“阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”，《国家质量技术监督局、建设部联合发布＜住宅设计规范＞条文说明》，第3.5.4条的规定，“阳台面积计算一直存在异议，一种是为了控制面积标准，规定在控制标准范围内阳台面积不计人每套建筑面积，另一种是为计算工程量将阳台面积按１／２计入建筑面积。本条明确规定将阳台包括凹阳台、封闭式阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标，不管是统计工程量还是为控制面积标准均很明确，单独计算阳台面积，单独统计，单独计价，均不应计入每套住宅面积”，上述规定均为部门规范性文件，不具有法律强制性。被告主张房屋产权证上住房的面积为101.68㎡，应按该面积计算建房款，而不是按原告主张的加封闭阳台后的面积104.69㎡，并主张柴草间应按1000元/㎡计算建房款，但2019年6月26日被告签字认可的原告出具的收条上，双方对住房按104.69㎡计算建房款及柴草间按1300元/㎡计算建房款已形成了合意；因此，对被告的该主张不予采纳。被告主张原告未按约安装价格为1000元的防盗门，原告同意扣除建房款1000元，本院予以采纳。《建设工程施工合同解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百三十六条规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，被告在2019年6月26日原告出具的收条上签字及出具二份欠条时，具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且结算结果不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该结算结果形成时成立生效，非依法律规定或者未经原告同意，被告不得擅自变更或者解除。《民法总则》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。2019年6月26日原告出具的收条及被告出具的二份欠条，约定剩余建房款1.4万元在水泥路修好和房产证办好后付清，为附生效条件的民事法律行为；原告承建的房屋路面水泥硬化经县政府改造竣工且被告的房产证已办好，该附生效条件已经成就。被告应当依照法律规定和收条、欠条的约定，履行给付义务。被告未依照该收条、欠条的约定向原告支付所欠建房款系侵权行为，应承担继续履行的民事责任。综上所述，原告所承包的建设工程已全部竣工及被告的房产证已办好，因此本院对原告的诉讼请求依法予以支持；被告应支付原告建房款1.4万元，扣除未安装防盗门款1000元，被告还应支付原告建房款1.3万元。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第二条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百六十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、第三款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年版）》第一条第一项、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告刘金腾支付原告邓育龙建房款1.3万元，此款限本判决生效之日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元（原告已预交），由原告邓育龙负担5元，被告刘金腾负担70元，在本判决生效之日内由被告刘金腾直接支付给原告邓育龙70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾阳春二〇二一年六月十八日书记员  彭 佳附本案适用法律：1.《中华人民共和国建筑法》第二条在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。第十二条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。3.《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条【民事法律行为生效时间】民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十八条【附条件的民事法律行为】民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条第一、三款【承担民事责任方式】承担民事责任的方式主要有：（七）继续履行；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年版）》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。