江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0481民初2992号原告：吴琴芬，女，1974年5月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：史建贞，溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。被告：汤冬平，男，1970年11月17日生，汉族，镇江市人，住镇江市润州区。委托诉讼代理人：姜为群，江苏名扬律师事务所律师。原告吴琴芬与被告汤冬平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2021年5月13日、2021年6月17日对本案公开开庭进行了审理。原告吴琴芬及其委托诉讼代理人史建贞、被告委托诉讼代理人姜为群到庭参加二次庭审，被告汤冬平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告吴琴芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金人民币60000元；2、被告赔偿原告损失150000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2020年7月16日签订租赁合同，将原告位于戴埠镇李家园村委沸水塘村67号（金悦山庄）出租给被告做住宿、餐饮经营。原告按双方签订的合同约定向被告交付了租赁物，同时被告按约支付了第一笔租赁费，后被告失约没有按合同约定的期限支付第二笔租赁费，也没有缴纳经营期间所产生的电费等费用。为此原告根据相关法律的规定，向被告出具解除合同告知书，后在当地派出所干警的见证下，被告向原告移交了所承租的租赁物，但没有支付违约金及赔偿款。被告汤冬平答辩称：原告的请求无事实与法律依据，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2020年7月16日订立租赁合同，合同载明：“出租方吴琴芬（甲方），承租方汤冬平（乙方），甲方将溧阳市戴埠镇李家园村委沸水塘村67号（金悦山庄）的房屋和相关的设施、设备和物品租赁给乙方使用”。双方就租赁标的物的状况约定如下：“租赁标的物包括：（1）房屋共计约／间，约4800平方米（如面积有差异的以实际面积为准，不影响本协议约定的房屋租金金额）；包括客房31间，餐厅5间。（2）租赁标的物内的装修及设施、设备和物品。”双方就租赁期限和用途约定如下：“租赁期限共12年。自2020年7月16日起至2032年7月15日止。乙方租赁上述租赁标的物作为住宿、餐饮等经营使用。”双方就租金约定如下：“租金标准：前六年年度租金分别为30万元人民币；第七年度至第十二年度租金分别为33万元人民币。支付方式：第一年度的租金按半年度缴纳，自第二年度开始，年度租金按年度缴纳，租金均采取先缴后用的方式。合同签订后当日，乙方支付第一年度前半年度的租金15万元；在2021年1月1日前支付第一年度后半年度的租金15万元；在2021年7月1日前支付第二年度的租金，2022年7月1日前支付第三年度的租金，以此类推。乙方应向甲方缴纳押金壹万元人民币。”“在乙方交付第一笔租金和保证金后，甲方将该租赁标的物移交给乙方。”双方就租赁标的物的装修与修缮约定如下：“乙方装修费用自负。租赁期满后或因乙方责任导致本合同提前解除的，除双方另有约定外，依附于租赁标的物的所有装修无偿归甲方所有，甲方不支付乙方任何费用。”双方就合同的变更、解除与终止约定如下：“租赁期间，原则上不得解除合同，但因甲方原因导致无法正常经营的，乙方有权立即解除合同，并按本合同的约定向甲方追究违约责任和赔偿。乙方有下列情况之一的，甲方有权随时解除本合同，同时要求乙方按照本合同的约定承担违约责任：……（4）逾期缴纳租金超过10日的。”双方就违约责任约定如下：“1、甲方违约提前解除本合同，收回租赁标的物的，除退还已收的未到期租金，同时应按照年度租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。2、租赁期间，乙方违约提前解除本合同的，甲方已收的未到期租金不退还。另乙方应按照6个月的租金标准赔偿甲方的损失。若损失大于6个月的租金标准，乙方还应承担赔偿责任。3、任何一方有违反本合同约定的，违约方应承担年租金20%的违约金。”原、被告签订租赁合同后，被告向原告支付了半年租金15万元及押金1万元，原告将出租房屋交付给被告使用。后因租金支付问题，原告于2021年2月15日单方解除合同，强行收回出租房屋。庭审中，原告陈述称：厂房和金悦山庄是两回事，不是主房和附房的关系，是独立的，是两回事，所以当时被告要承租的房子就是原告的金悦山庄，和后面的厂房无关。庭审中，被告陈述称：原告出租的4800平米，即包括金悦山庄主楼也包括金悦山庄后面的建筑物，原告既然通过合同将上述建筑物出租给被告，就应该严格按照合同约定履行，至于后面的建筑物什么时候建造，有无营业执照和被告无关。以上事实，由原告提供的租赁合同一份、催告租金通知书一份、解除合同通知书一份、照片两张、转账记录一张、电费缴纳交费单两张、金悦山庄租赁协议补充部分一份、视频、营业执照两份，被告提供的效果图一份，证人苏珍、李玉保、郑志忠的证言，原告、被告庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。原告以被告逾期未支付租金为由单方解除合同，被告则称原告只交付合同约定的出租面积的一半，被告对于原告少交付部分面积的租金有抗辩权，而原告辩称自己交付了所有租赁用房，那么租赁标的物是否包括争议办公楼及厂房呢？为了查明这一问题，被告申请证人苏珍到庭作证，证人苏珍称“我和汤冬平是上下级关系，是其聘请的山庄管理员。刚开始是我介绍原、被告双方认识的，前后两个房子加起来四千多平方租给被告的，年租金三十万元，原告说后面一栋租给别人了，元旦前到期。”但是，租赁合同“当时和原告谈的，细节是他们谈的，我没参与谈细节。”原告申请证人郑志忠到庭作证，证人郑志忠称“我和吴琴芬是夫妻关系，当时租的是金悦山庄和菜园地，后面的办公室和厂房是我租给别的食品厂的，本案的租赁合同不包括后面的办公室和厂房，合同中写的4800平方米是包括菜地和果园的。租赁合同是原、被告两人协商的，我只是在现场。”原告申请证人李玉保到庭作证，证人李玉保称“我和吴琴芬是朋友，一个村上的人，当时协议原告发给我看了，合同上写了4800平方，我当时也质疑了，原告说是前面的房子和土地加起来，我知道原告后面的房子租给别人的，特地就这件事问了原告，原告明确告诉我不包括后面的房子。租赁问题商谈的时候，我不在场。”三名证人就4800平方米是否包括办公楼和厂房，作出的证言内容明显相悖，且三名证人均与被告或原告之间存在一定的身份关系，对于证人证言，本院无法直接采信。对于租赁合同中的4800平方米是否包括办公楼及厂房的问题。首先，租赁合同载明“甲方将溧阳市戴埠镇李家园村委沸水塘村67号（金悦山庄）的房屋和相关的设施、设备和物品租赁给乙方使用”，合同中明确载明租赁标的为金悦山庄，而后面的办公楼和厂房，与前面的金悦山庄是两个完全独立的建筑物，且办公楼和厂房先建成，并用于食品生产加工，被告未能提供任何证据证实后面的办公楼和厂房是金悦山庄的附房。其次，租赁合同载明“乙方租赁上述租赁标的物作为住宿、餐饮等经营使用”，可见被告租赁房屋系用于住宿、餐饮等经营活动，经实地走访查看，后面的办公楼和厂房系砖瓦结构，由一层瓦房与二层平房组成，呈横向、纵向不规定排列，一层瓦房没有隔热层，二层平房一楼层高较底，房屋破旧，没有独立的卫生设施，无法用于住宿、餐饮等经营活动。再次，租赁合同载明“租赁标的物包括：（1）房屋共计约／间，约4800平方米（如面积有差异的以实际面积为准，不影响本协议约定的房屋租金金额）；包括客房31间，餐厅5间”，合同中的“客房31间，餐厅5间”均为金悦山庄的内部结构，已于签约时交付，而金悦山庄的面积约为2000至2500平方米，与合同载明的“4800”平方米相差较大，但合同中明确载明“如面积有差异的以实际面积为准”，且被告在庭审中陈述“在大厅签合同时，面积栏是空着的，我和原告大概估算了一下，写了4800，4800是我自己写上去的”，由此可见，合同中的面积“4800平方米”由原、被告估算而得出，且由被告自行书写，不应单方面归责与原告，而对于该面积的说明仅涉及客房与餐厅，并未涉及后面的办公楼与厂房。最后，租赁合同载明“租金标准：前六年年度租金分别为30万元人民币……”，被告称双方约定到2021年1月1日交付后面的房子，依照被告的陈述，其在没有取得后面的办公楼和厂房（约2000平方米）的使用权近半年的时间内，依然要交纳全年的租金30万，这显然有悖常理。综上，本院认为，案涉租赁合同的标的为金悦山庄，不包括后面的办公楼与厂房。被告未能依照合同约定按期支付租金，构成违约，原告有权解除合同。但原告解除合同，应当通知被告。本案中，原告称自己于2021年1月19日以张贴的形式向被告发出了解除合同通知书，张贴的地点是金悦山庄门口柱子上，本院认为，在信息化高度发展的情况下，原告完全可以通过邮件、电话、短信、微信或者直接送达等多种常用方式通知被告，而原告采用在金悦山庄门口柱子上张贴通知书的方式，无法证实已经通知被告，故原告在未提前通知被告的情况下，于2021年2月15日在民警见证下，解除合同，收回出租房屋，存在瑕疵。原告主张违约金6万元、经济损失15万元，原告称实际经济损失系未付的租金及可能产生的营业额20多万元，经查，被告支付了半年（2020年7月16日至2021年1月15日）的租金15万元及押金1万元，后被告投入一定的资金对租赁房屋进行装修，浇筑场地及道路，后原告于2021年2月15日收回出租房屋，后原告为被告支付了电费3318元。鉴于原告要求的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为原告不退还1万元押金，被告不再支付违约金等。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条之规定，判决如下：驳回原告吴琴芬的诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元（已由原告预交），由原告吴琴芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4450元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  周兰二〇二一年六月二十九日书记员  潘陈