北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21523号原告：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院。法定代表人：李文明，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京暖之禾餐饮管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼1层101号。法定代表人：白常山，职务不详。被告：白常山，男，1993年8月20日出生，汉族，户籍地北京市宣武区。原告天通泰文化数码科技园有限公司（以下简称天通泰公司）与被告北京暖之禾餐饮管理有限公司（以下简称暖之禾公司）、被告白常山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天通泰公司的委托诉讼代理人李惠阳到庭参加诉讼，被告暖之禾公司、白常山经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。天通泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与暖之禾公司签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；二、判令暖之禾公司立即将房屋恢复原状并交付原告；三、依法判令暖之禾公司向原告支付2020年2月8日至2020年6月10日的房屋租金337497元；四、依法判令暖之禾公司向原告支付自2020年6月11日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费用，按照房屋租赁面积362.9平方米、每日每平方米7.5元计算；五、依法判令暖之禾公司支付自2020年1月24日起至实际付款之日的逾期付款滞纳金，以337497元为基数，按照日千分之五计算；六、依法判令暖之禾公司支付免租期租金244957.5元；七、依法判令暖之禾公司支付违约赔偿金349468元；八、依法判令暖之禾公司赔偿中介费损失150521.02元；九、依法判令暖之禾公司立即将注册地址从北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼1层101号迁出；十、依法判令暖之禾公司支付逾期变更注册地址的赔偿金10000元；十一、依法判令白常山对前述债务承担连带责任；十二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告二（白常山）系被告一（暖之禾公司）的大股东和法定代表人，被告二与原告签订《天通泰科技金融谷租赁定金协议》，约定由被告二承租位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼1层101号房屋。2019年5月17日，被告二提出由其新注册的公司被告一与原告签订《租赁合同》，约定被告一向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼101号房屋，租赁面积共计362.9平方米，租赁期间自2019年5月10日至2029年5月9日，共10年，租金标准7.5元/平方米/日。付款方式为押三个月付三个月，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。其中有免租期90天，即2019年5月10日起至2019年8月7日止。合同约定，本合同期满或提前终止时，乙方将所租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。返还时，应经甲方验收认可，并结清乙方应当承担的费用。乙方逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。乙方逾期未支付租金超过15天，甲方有权解除租赁合同，自甲方解除合同的通知书送达乙方之日，本合同解除。同时，合同约定如本合同因乙方的原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。若因乙方原因提前终止或解除合同，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失款项。如果乙方以该房产全部或部分作为乙方或第三方工商注册地址的，乙方负责在合同终止前将工商注册地址变更为该房产以外的其它地址。否则，乙方应当按每日5000元的标准向甲方支付赔偿金。租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。该房屋交付时为精装修的办公用房，被告接收房屋后，将该房屋的室内装饰装修改造成厨房和餐厅进行经营。按照双方签订的租赁合同约定，被告应于2020年1月24日向原告支付2020年2月8日至2020年5月7日期间的房屋租金，并应于2020年4月23日支付2020年5月8日至2020年8月7日期间的房屋租金，然而被告并未按照合同约定支付该租金。经原告多次催告，被告仍未支付租金。2020年6月9日，原告委托律师向被告送达合同解除通知函，通知被告解除租赁合同，并要求被告将租赁房屋恢复原状后交付原告，同时支付租金、滞纳金、违约赔偿金等相关费用，然而被告对原告的要求置之不理，至今未履行上述合同义务。由于被告拒绝将租赁房屋恢复原状，也未将注册地址从该房屋中迁出，导致该房屋无法正常使用且无法对外出租，给原告造成严重的经济损失。被告一与原告签订的租赁合同项下的全部租金均由被告二实际支付，原告认为被告二作为被告一的大股东、法定代表人和实际控制人，其个人财产与被告一公司财产存在混同，应当对被告一的债务承担连带责任。暖之禾公司、白常山未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。天通泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利，本院对天通泰公司提交的证据予以审核，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月22日，天通泰公司（甲方、出租方）与新注册（原文如此，乙方、承租方）签订定金协议，约定乙方支付甲方定金100000元，甲乙双方签订正式租赁合同后，乙方支付的定金用于抵扣第一期房屋租金。双方商定在2019年5月10日前签订正式房屋租赁合同。白常山在乙方盖章处签字。2019年5月17日，天通泰公司（甲方、出租方）与暖之禾公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼1层101房屋出租给暖之禾公司，规划用途为商业，建筑面积362.9平方米，乙方主营业务为餐饮，租赁期限自2019年5月10日至2029年5月9日。共计10年，租赁期满或合同解除后，甲方有权无条件收回房屋，乙方应按照交房状态返还房屋及附属物品、设备设施，并结清乙方经营时应承担的各项费用。甲方给予乙方90天免租期，自2019年5月10日至2019年8月7日，该期间不收取租金，但乙方应承担除租金外的其他费用，如合同因乙方原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。租金标准为每平方米每日7.5元，第一年月租金标准均为82786.58元，第二年月租金标准均为82786.58元，第三年月租金标准均为82786.58元，第四年月租金标准均为86925.92元，第五年月租金标准均为91272.25元……第十年月租金标准为116489.33元。付款方式为押三个月租金作为合同履约保证金，另付三个月租金，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。关于合同履约保证金，合同约定乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出，同时，乙方所交纳的合同履约保证金甲方不予退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。租赁期满终止时，甲方在乙方将在该房屋所注册的营业执照转出后，且按合同约定交回房屋后10个工作日内，将收取的合同履约保证金扣除按合同约定乙方承担的费用及违约金、赔偿金外的剩余部分无息归还乙方。若合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋后将房屋恢复成房屋交接的状态。若合同期满或提前终止与解除后1日内，乙方未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为乙方放弃权利。履约保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取。若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失。合同期满或提前终止与解除时，乙方需将其自己的私有财产和自制设备、物品在合同期满或提前终止与解除后1日内搬出该房屋，并将房屋恢复交接时状态，届时乙方必须将清洁整齐的该房屋交还甲方。关于房屋返还时的状态，合同约定合同期满或提前终止时，乙方将所承租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。如果乙方将房产的全部或部分作为乙方或第三方工商注册地址的，乙方负责在合同终止前将工商注册地址变更为该房产以外的其他地址，否则，乙方应当按照每日5000元的标准向甲方支付赔偿金，甲方因此受到的损失超过赔偿金的，乙方还应据实向甲方赔偿。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状。乙方最迟不晚于合同终止日将以上各项装饰、设备及其他物品移走，否则，甲方有权对以上物品进行处理，由此导致的损失由乙方承担。此外，如乙方不进行恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而产生的费用由乙方承担。乙方应在期满后1日内将所租房间及设施交还甲方，若乙方未在1日内完成该手续，则应以本合同终止日第二日起五日内将手续办妥，此期间乙方须依合同约定按日向甲方支付租金及其他费用，5日后乙方仍不能将所租房间交还的，乙方须按等同于双倍日租金的数额向甲方支付所延期限的房屋租金。若乙方未按照前款规定办理，且不与甲方沟通的，逾期七日甲方有权强行收房，甲方将视为乙方自动放弃其所承租房屋内的全部物品，甲方有权对遗留物品进行处理。关于违约责任及合同终止，合同约定非因不可抗力或政府部门整体规划变更等原因擅自提前解除合同，提前收回房屋的，甲方需按等同于履约保证金的数额向乙方支付违约赔偿金。乙方逾期未付租金，按应付金额的日千分之五标准支付滞纳金。关于约定解除条件，合同约定如乙方欠付租金和合同约定的其他款项逾期达到十五日仍未交付的，甲方有权提前解除合同，乙方应按照合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。关于不可抗力，合同约定遇有不可抗力的一方，应立即以邮件或快递方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行、或部分不能履行、或者需要延期的理由的有效证明文件，按不可抗力对合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除合同责任，或者延期履行本合同。合同签订后，天通泰公司依约交付了房屋，暖之禾公司依约支付第一期租金（含定金100000元）及保证金各248359.75元。天通泰公司提交了落款日期为2020年4月13日的催款函，函载“致暖之禾公司，贵司应于2020年1月24日前向我司支付2020年2月8日至2020年5月7日的租金248359.75元，请贵司收到催款函后，于2020年4月15日前向我司支付248359.75元，如逾期未支付，我司将严格按合同约定执行……”。天通泰公司称将前述催款函张贴在涉案房屋的门口，当时涉案房屋内已经无人。天通泰公司提交了落款日期为2020年6月3日的通知函，函载“致暖之禾公司，截至2020年6月3日，贵公司已经逾期132天，已构成违约，现我司决定与贵司解除租赁合同，限贵司于收到本函之日起2日内腾交房屋并结清各项费用……”。天通泰公司称将前述通知函张贴在涉案房屋的门口，当时涉案房屋内已经无人。天通泰公司提交了落款日期为2020年6月9日的律师函，函载“致暖之禾公司……鉴于贵司逾期缴纳租金等相关费用达15日以上，已构成严重违约，现委托人决定与贵司解除租赁合同，自本函送达之日起租赁合同解除……”，天通泰公司称向暖之禾公司的注册地址邮寄了前述律师函，查询记录显示他人收，但天通泰公司称实际被快递公司做退件处理。关于房屋现状，天通泰公司称房屋至今仍由暖之禾公司占有使用，没有向天通泰公司交接，也没人经营。天通泰公司提交了中介合作协议、推荐客户确认单、请款单、银行回单、增值税发票等，欲证明其为出租涉案房屋支付了中介费150521.02元。关于恢复原状的诉讼请求，天通泰公司未提交证据证明交付房屋时的状态。本院认为，当事人有参加答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，暖之禾公司、白常山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。天通泰公司与暖之禾公司签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽天通泰公司提交了通知函、律师函欲证明在起诉之前已经通知暖之禾公司解除合同，但其提交的证据不足以证明前述函件有效送达到暖之禾公司，故本院对天通泰公司主张的合同解除时间不予采信，暖之禾公司欠付租金达到了双方约定的合同解除条件，天通泰公司享有合同解除权，鉴于天通泰公司解除合同的意思指向明确，本院以起诉状送达暖之禾公司的时间作为合同解除时间，故本院确认双方签订的租赁合同于2021年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。天通泰公司自认暖之禾公司已支付租金至2020年2月7日，本院不持异议。暖之禾公司应按合同约定租金标准支付租金至合同解除之日，合同解除后，暖之禾公司仍应支付房屋占有使用费用。暖之禾公司作为负有返还房屋义务的一方，应对房屋的返还承担初步的举证责任，但其未举证证明房屋的具体返还时间，应承担不利后果。在合同中明确约定若合同提前终止与解除后1日内，暖之禾公司未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为暖之禾公司放弃权利，天通泰公司应在合理时间内及时收房，结合天通泰公司在法庭辩论终结前已经知晓暖之禾公司不再经营的情况，天通泰公司应当自行收房，避免损失扩大，本院酌定计算房屋占有使用费用至法庭辩论终结之日，即2021年5月31日，占有使用费用的标准，本院参照租金标准予以确定，鉴于二者计算标准一致，故本院判决时不再一一区分。关于天通泰公司主张的逾期付款滞纳金，结合双方约定的租金交付时间，本院对天通泰公司主张以337497元为基数计算的主张不持异议，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整后予以判决。关于履约保证金，合同约定了若因暖之禾公司原因提前终止或解除合同，履约保证金不予退还。本案因暖之禾公司未按期支付租金导致合同解除，天通泰公司主张没收履约保证金有合同依据，本院予以支持。关于天通泰公司主张的免租期租金损失，有合同依据，该公司主张的数额未超出本院核算的范围，本院不持异议。关于天通泰公司主张的将房屋恢复原状并返还一节，天通泰公司提交的证据不足以证明房屋的交付状况，本院对于原状的标准无法确定，故本院对天通泰公司要求恢复原状的请求不予支持。天通泰公司要求返还涉案房屋，有合同依据，本院予以支持。关于天通泰公司主张的相当于三个月最高租金标准的违约赔偿金，有合同依据，天通泰公司的主张未超出本院核算的范围，本院不持异议。关于天通泰公司主张的中介费损失，无法佐证与本案的关联性，即使真实发生，也属于天通泰公司的商业经营成本，本院对天通泰公司的该项主张不予支持。关于天通泰公司主张的迁出涉案房屋处的公司注册地址，并非人民法院民事案件的审理范围，本院对其请求不予支持。关于天通泰公司主张的逾期变更注册地址赔偿金，有合同依据，经询问，天通泰公司称主张的数额系参照合同约定，自愿降低标准，本院对其主张不持异议。天通泰公司要求白常山对暖之禾公司的债务承担连带责任，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认天通泰文化数码科技园有限公司与北京暖之禾餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2021年5月13日解除；二、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内将北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼1层101房屋交付给天通泰文化数码科技园有限公司；三、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司房屋租金及房屋占有使用费用1303718.25元；四、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司逾期付款滞纳金（以337497元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率四倍标准，自2020年1月24日起计算至实际付清之日止）；五、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司免租期租金损失244957.5元；六、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司违约赔偿金349468元；七、北京暖之禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司逾期迁出注册地址赔偿金10000元；八、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91880元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担1180元（已交纳），由北京暖之禾餐饮管理有限公司负担90700元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由北京暖之禾餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李运普二〇二一年六月十六日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南