安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终893号上诉人（原审被告）：侯爱锋,男,1979年7月22日出生，汉族,住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：吴涛涛，安徽明博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏苏果超市有限公司,住所地江苏省南京市溧水区永阳镇珍珠南路53号。法定代表人:陈兵,该公司总经理。委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。委托诉讼代理人：柯俊，女，该公司员工。上诉人侯爱锋因与被上诉人江苏苏果超市有限公司（以下简称苏果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯爱锋上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判，并判令由苏果公司承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审未查明案涉《商铺租赁协议》解除后，案涉租赁场地长达4个月28天的时间无法腾空的原因。其无法腾空的原因是苏果公司造成的，苏果公司在2020年6月12日向其发函表示将采取停水停电、封存商品、禁止其进入承租区域等措施。苏果公司于2020年6月30日发出《解除房屋租赁合同通知书》后，就将电梯断电，禁止其进入承租场地，在其与苏果公司多次交涉后，直至2020年11月28日，案涉场地才最终腾空。二、一审适用法律错误。1.其不应承担违约责任。其承租案涉场地用于经营健身会所，由于新冠肺炎疫情爆发，2020年1月开始其停止经营，直至2020年3月底其才收到马鞍山市体育局的可以开始营业的通知，由于经营收入显著减少，其交付租金迟延。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故其不应承担违约责任，应当退还其履约保证金。2.其不应承担场地占用费。基于前述，由于苏果公司原因导致案涉场地无法及时腾空，即便认定其构成违约，但由于苏果超市没有采取适当措施导致损失扩大，对于损失扩大的部分不应由其承担，苏果公司完全可以将其物品堆放至仓库中，要求其承担仓库保管费。3.一审酌情减免两个月租金不妥。其已经提交证据证明苏果公司给其他承租商户减免了三个月租金，此外，从中央到地方政府均出台了相关文件及政策，要求在新冠肺炎疫情期间给予承租经营房屋的商家减免租金，马鞍山地区基本上都是减免三个月以上。苏果公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、侯爱锋并未提交证据证明案涉场地未及时腾空是由于其原因造成的；二、一审已经查明了侯爱锋的违约行为并认定了场地占用费；三、一审根据承租场地经营的项目及停业时间酌定减免两个月租金合情合理，侯爱锋主张减免三个月租金缺乏事实及法律依据。苏果公司向一审法院起诉请求：1.确认其与侯爱锋订立的租赁合同已于2020年6月30日解除;2.判令侯爱锋立即将马鞍山雨山西路499号华润苏果超市3层302号商铺腾空并归还;3.判令侯爱锋向其支付租金288288元,水电费39577.10元,合计327865.10元及逾期利息(从2020年7月1日计算至实际付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判令侯爱锋向其支付房屋占用费47740元(暂计算至2020年7月31日,2020年8月1日后的占用费按原合同标准付至实际腾房完毕之日止);5.判令其已收取的履约保证金94000元不退还侯爱锋；6.判令案件诉讼费用由侯爱锋承担。一审法院认定事实如下：2017年7月1日，苏果公司与侯爱峰签订《商铺租赁协议》及《商铺租赁单店协议》各一份，约定：苏果公司将马鞍山市雨山西路购物广场店3层302号商铺，面积2200平方米的场地租赁给侯爱峰；租赁期限为2017年7月1日至2022年8月31日，租金0.7元/天/平方米，合同期内总计3012108元，租金递增方式为前两年平续，后三年增长3%，租金一季度一付；侯爱峰在签署协议后两天内，即须缴付人民币94000元（前期已付）作为履约保证及商品质量保证金，如违约或单方提前终止本协议，苏果公司有权不予退还预收租金和保证金。同时，侯爱峰在签署本协议后两天内，即须缴付112420元（前期已付）作为预付卡券保证金；水电及电话、宽带、燃气费用一个月支付一次，按每月实际用量，在每月的10日前以现金方式交至苏果公司指定的账户或相关门店财务部，苏果公司开具收据。侯爱峰将该场地用于经营马鞍山市雨山区星洲健身会馆（以下简称星洲健身会馆），2020年6月1日，星洲健身会馆被注销。2020年6月12日，苏果公司向星洲健身会馆发出《苏果超市租赁商户费用催缴通知书（二）》，载明：欠付2020年1月1日至2020年3月31日的租金144144元、水电费31499.2元。侯爱峰对上述数额予以认可。星洲健身会馆在店铺门口张贴《闭店公告》，宣布因为无力经营，从2020年6月15日起正式闭馆。2020年6月30日，苏果公司向侯爱峰发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：因侯爱峰方于2020年6月15日单方公告停业至今未恢复营业，且拖欠租金长达5个月以上，根据双方签订的合同条款第十二条约定的解除条件，与侯爱峰的协议于2020年6月30日终止，特提前告知。欠付2020年1月1日-2020年6月30日期间租金288288元和1-5月水电费31499.2元，合计319787元，限于2020年6月30日前清偿。保证金206420元不予退还。江苏苏果超市有限公司与苏果超市（马鞍山）有限公司于2019年7月1日签订《吸收合并协议》，并经各自股东会批准，吸收合并后，江苏苏果超市有限公司存续，苏果超市（马鞍山）有限公司注销，苏果超市（马鞍山）有限公司的债权债务全部由江苏苏果超市有限公司继承。一审法院认为,侯爱峰与苏果公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于解除合同的问题。侯爱峰自2020年1月1日起至今未支付任何一期租金，根据《商铺租赁协议》第十二条的约定，承租人侯爱峰逾期不支付租金超过30日，出租人苏果公司有权终止合同，故对苏果公司确认合同已经解除的诉请予以支持。二、关于租金、水电费及逾期利息的问题。根据双方的当庭陈述及举证质证情况，截止2020年6月30日，侯爱峰未付应付租金288288元、水电费31499.2元。关于侯爱峰提出因疫情导致其无法正常经营，要求减免租金的问题。2020年初的新冠疫情因其不能预见、不能避免、不能克服等特性，因此属于不可抗力，同时鉴于侯爱峰经营的星洲健身会馆因系服务行业，受疫情的影响较大，故酌情考虑减免两个月房屋租金96096元（48048元/月*2个月）。综上，侯爱峰尚欠租金192192元（288288元-96096元）、水电费31499.2元。对于逾期利息，双方合同没有约定，故不予支持。三、关于苏果公司是否不予退还履约保证金的问题。根据《商铺租赁单店协议》第3.2条的约定，94000元是由履约保证及商品质量保证金两部分组成。因侯爱峰欠付房屋租金，苏果公司要求不退还履约保证金不应是94000元，而应是47000元。四、关于房屋占用费及交房时间的问题。侯爱峰辩称其于2020年7月前已将案涉商铺腾空并交还苏果公司。苏果公司自认案涉商铺于2020年11月28日腾空并交还，同时提交照片打印件予以佐证，故2020年7月1日起至2020年11月28日侯爱峰仍占用案涉商铺，侯爱峰应按《商铺租赁单店协议》约定的租金标准向苏果公司支付自2020年7月1日至2020年11月28日的房屋占用费237037元（48048元／月×4个月+28天×1601.6元／天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、苏果公司与侯爱峰签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁单店协议》于2020年6月30日解除；二、侯爱峰于判决生效之日起十日内向苏果公司支付租金192192元、水电费31499.2元，合计223691元；三、侯爱峰于判决生效之日起十日内向苏果公司支付房屋占用费237037元（按日租金1601.6元的标准，自2020年7月1日起计算至2020年11月28日止）；四、苏果公司不退还履约保证金47000元；五、驳回苏果公司的其他诉讼请求。案件受理费9620元，已减半收取4810元，由侯爱峰负担2810元，苏果公司负担2000元。侯爱锋为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：1.其与苏果公司员工柯俊的微信聊天记录打印件，用以证明苏果公司阻止其取回设备及器械，将消防通道和电梯上锁；2.两份《商铺租赁补充协议》的复印件，用以证明苏果公司与案涉经营场所的其他商户订立补充协议，约定给予其他商户三个月的租金减免；3.马鞍山市新冠疫情防控工作应急综合指挥部于2020年3月23日发布的《关于分级分类有序开放体育场馆的通告（第36条）》复印件一份，用于证明直至2020年3月24日，马鞍山市才有序开放体育场馆，包括各类健身场所，而且开放有诸多限制，导致其无法正常经营，进而没有收入支付房租。苏果公司质证认为，1.对证据1的真实性有异议，亦不能达到侯爱锋的证明目的；2.对证据2与本案的关联性持有异议；3.对证据3的真实性没有异议，但不能达到侯爱锋的证明目的，因为侯爱锋经营的健身会馆是会员制模式，会员费在疫情发生之前已经收取了，所以不存在侯爱锋主张的由于新冠肺炎疫情导致收入显著减少的情况。苏果公司为支持其抗辩意见，向本院提交了马鞍山七元健身服务有限责任公司发出的《公告》复印件一份，用以证明侯爱锋经营的案涉健身会馆由于停止经营与会员产生纠纷，直至2020年9月30日纠纷仍未解决。侯爱锋质证认为，对于该证据的真实性、合法性不持异议，但不能达到苏果公司的证明目的，其与健身会馆会员之间的纠纷的确存在，由于苏果公司原因导致会员无法取回私人物品。本院认证意见为，一、对侯爱锋提交的证据：1.对证据1的真实性予以认定，能够证明苏果公司对案涉场地采取了封锁消防通道、电梯、停电的措施，但该证据并不能反映苏果公司采取上述措施的具体时间；2.对证据2的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定；3.对证据3的真实性、合法性予以认定，至于能否达到侯爱锋的证明目的，将结合其他证据及事实综合予以认定。二、对苏果公司提交的证据：对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案是否具有关联性，将结合其他证据及事实综合予以认定。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。另查明，星洲健身会馆采取会员制经营模式，会馆会员通过加入会员并提前充值交费的方式进行健身消费。在星洲健身会馆于2020年6月15日闭馆歇业后，该健身会馆会员由于交费未使用完毕、私人物品无法取回等原因，与健身会馆产生纠纷。再查明，星洲健身会馆于2020年6月15日闭馆歇业后，苏果公司对案涉场地采取了封锁消防通道、电梯、停电的措施，但无法确认苏果公司采取上述措施的具体时间。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、一审判令侯爱锋向苏果公司退还47000元履约保证金是否具有事实及法律依据；二、案涉场地长期未腾空的原因何在，一审判令侯爱锋向苏果公司支付场地占用237037元，是否具有事实及法律依据；三、侯爱锋主张减免其三个月租金是否具有事实及法律依据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一、关于应否退还履约保证金的问题。根据双方当事人提交的证据材料，能够认定由于2020年初爆发新冠肺炎疫情，导致侯爱锋经营的星洲健身会所2020年1月底至2020年3月底暂停营业。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。侯爱锋主张由于新冠肺炎疫情影响，导致其收入显著减少，其不应承担违约责任。侯爱锋的该项主张不能成立，因为其未能举证证明由于发生新冠肺炎疫情，其收入显著减少，而且侯爱锋所经营的健身会馆采取会员充值消费的运营模式，不同于一般即付型消费模式商户，健身会馆的主要收益来源于新增会员及到期会员的充值，新冠肺炎疫情主要影响的是新增会员的充值收益，案涉健身会馆开设时间为2017年7月份，至2020年1月份，营业时间长达两年半，根据会员制健身场所的市场行情，新增会员数量随着经营时间延长相应减少的特点，故新增会员收益占健身会馆的收入比例不高。侯爱锋关于新冠肺炎疫情发生导致其收入显著减少，不应承担违约责任的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持，一审判令其支付苏果公司47000元履约保证金并无不当。二、关于场地腾空原因及占有使用费的问题。1.关于案涉场地未及时腾空的原因。一审判决确认案涉租赁协议于2020年6月30日解除，具有事实及法律依据，双方当事人对此亦无异议。合同解除后，侯爱锋作为案涉场地承租人应及时腾空场地，将场地返还给苏果公司。双方的《商铺租赁合同》第11.1条约定，协议解除时，承租人应当在解除当日将租赁区域交还出租人，并向出租人归还租赁区域所有钥匙，因此发生的费用由承租人支付。根据合同约定，侯爱锋应当于2020年6月30日或之前腾空案涉场地。侯爱锋主张其长时间未能腾空案涉场地的原因在于苏果公司采取了停电及封锁案涉产地消防通道、电梯等措施，但其未能证明苏果超市采取上述措施的具体时间，故本院酌定苏果公司及侯爱锋对案涉场地长期未腾空均具有过错。2.关于场地占用费的问题。基于前述，由于苏果公司及侯爱锋对案涉场地长期未腾空均具有过错，对于自合同解除之日至实际腾空之日期间的场地占用费，双方均应承担一部分。本院根据案涉场地的经营性质、规模、双方当事人的过错程度等原因，酌情认定苏果公司承担30%的责任，侯爱锋承担70%的责任。经计算，侯爱锋应向苏果公司支付场地占用费（237037×70%=165925.9元）。三、关于减免租金的问题。侯爱锋在一审时提交的安徽省人民政府办公厅印发的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》第12条规定，减免中小微企业负担，对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月（2020年2月、3月、4月）房租，此外，侯爱锋还提交了其他案涉商场承租户与苏果公司的商铺租赁补充协议，苏果公司给予该商户三个月免租期。故侯爱锋关于应减免其三个月租金的上诉主张，具有事实及法律依据，依法予以支持。经计算，侯爱峰尚欠租金144144元（288288元-48048元/月×3个月），水电费31499.2元。综上，侯爱锋的部分上诉请求成立，予以支持。一审法院认定部分事实不清，应予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初94号民事判决第一项、第四项、第五项；二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初94号民事判决第二项为“侯爱峰于本判决生效之日起十日内向江苏苏果超市有限公司支付租金144144元、水电费31499.2元”；二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初94号民事判决第三项为“侯爱峰于本判决生效之日起十日内向江苏苏果超市有限公司支付房屋占用费165925.9元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4810元，由江苏苏果超市有限公司负担1245元，侯爱锋负担3565元；二审案件受理费6282元，由江苏苏果超市有限公司负担2684元，侯爱锋负担3598元。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 王红伟二〇二一年六月二十九日法官助理 陈婷婷书 记 员 温 芳