广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2652号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地湛江市坡头区海湾南路二号，统一社会信用代码914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：朱丽萍，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚土新，男，汉族，1991年8月4日出生，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：李春媚，女，汉族，1990年9月3日出生，住广东省吴川市。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人姚土新、李春媚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人朱丽萍，被上诉人姚土新、李春媚共同的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回姚土新、李春媚对地标公司全部诉讼请求;2.维持一审判决第二项；3.一、二审案件受理费由姚土新、李春媚承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中地标公司逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回姚土新、李春媚对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人姚土新、李春媚答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚土新、李春媚起诉请求：1.判决地标公司支付延迟交付房屋产权证违约金24320.51元给姚土新、李春媚；2.本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自由物业管理与租赁。2016年10月25日，姚土新、李春媚与地标公司签订《商品房买卖合同》，约定姚土新、李春媚（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区，房屋价款为546781元。合同第七条约定：“……买受人应当于2016年10月25日前支付首期房价款人民币136781元，余款410000元申请贷款支付”；合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房……”，第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决……”。合同签订后，姚土新、李春媚已付清房款及相应的税、费用。2018年9月6日，双方办理交楼手续，地标公司将房屋交付姚土新、李春媚。2020年8月17日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0057395号、第0057396号，权利人为姚土新、李春媚。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.2%、2019年10月21日4.2%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用当时的法律、司法解释。姚土新、李春媚与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，予以确认。根据姚土新、李春媚的陈述及地标公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题如下：一、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。姚土新、李春媚与地标公司签订《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，地标公司在2018年9月6日将涉案商品房交付姚土新、李春媚，姚土新、李春媚应在该日起365日内也即2019年9月6日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致姚土新、李春媚涉案商品房不动产权证书于2020年8月17日才登记颁发。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。二、关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，地标公司主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。三、关于姚土新、李春媚诉求地标公司支付逾期办证违约金24320.51元应否支持的问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故姚土新、李春媚请求地标公司承担违约责任，应根据地标公司违约行为造成姚土新、李春媚实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款546781元为基数，自2019年9月6日计至取得不动产权证书之日，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月17日登记颁发，该日应视为姚土新、李春媚已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：18414.53元[（546781元×4.25%÷365日×14日=891.33元）+（546781元×4.2%÷365日×61日=3837.95元）+（546781元×4.15%÷365日×92日=5719.48元）+（546781元×4.05%÷365日×60日=3640.21元）+（546781元×3.85%÷365日×75日=4325.56元）]。姚土新、李春媚主张逾期办证违约金超过18414.54元部分，依据不足，对于超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向姚土新、李春媚支付逾期办证违约金18414.53元；二、驳回姚土新、李春媚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费204.01元，由湛江地标投资有限公司负担150元，姚土新、李春媚负担54.01元。已收取姚土新、李春媚的204.01元不作退还，由湛江地标投资有限公司迳付姚土新、李春媚150元。二审中，地标公司、姚土新、李春媚均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，姚土新、李春媚的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工，进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向姚土新、李春媚支付逾期办证违约金18414.53元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260.36元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月二十三日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。