北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初9479号原告：赵峥，女，1975年2月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙**，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：付洪魁，男，1954年10月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。原告赵峥与被告付洪魁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵峥的委托诉讼代理人孙**，被告付洪魁的委托诉讼代理人顾倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵峥向本院提出诉讼请求：1．判令付洪魁向原告支付逾期未迁出户口的违约金30万元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年12月17日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），被告将其所有的位于北京市丰台区南三环中路15号院4号楼13层2-xx房屋（以下简称xx号房屋）出售给原告。房屋建筑面积47．14平方米，成交价格为63万元。原告取得了房屋的所有权。2013年1月20日，赵峥通过北京链家房地产经纪有限公司将xx号房屋出售给案外人李科。2013年7月17日，房屋的所有权转移登记在李科名下。2016年9月5日，李科将xx号房屋出售给案外人常若琳，2016年11月9日，xx号房屋所有权转移登记到常若琳名下。2018年12月，常若琳发现xx号房屋上还有被告付洪魁及其妻女三人的户口，协商未果后于2020年5月起诉李科，要求李科承担违约责任，北京市丰台区人民法院作出（2020）京0106民初13028号民事判决书，判决李科向常若琳支付违约金45000元，承担诉讼费，李科已经支付完毕。李科又将赵峥诉至法院，要求承担违约责任，2020年11月，北京市丰台区人民法院作出（2020）京0106民初28356号民事判决书，判决赵峥向李科支付违约金78000元，诉讼费875元，赵峥已经支付完毕。根据原被告签订的买卖合同，逾期未迁出户口的违约金，以全部房款为本金，按日万分之五计算，每年违约金为114975元，被告至今未办理迁出户口的手续，应赔偿原告的损失并承担违约责任，故原告诉至法院，望判如所请。付洪魁辩称，提出诉讼时效抗辩，房屋已经两次转卖，原告作为出售方应对房屋情况进行核验，原告曾向案外人陈述房屋没有户口，所以应由其承担责任。原告出售后未与被告联系，要求迁出户口。被告不是因为个人原因违约，该房屋曾是原告的唯一住房，现无法迁出户口，原告一直未与被告联系，导致损失扩大，违约金金额过高，要求调整。本院经审理认定事实如下：2009年12月17日，付洪魁（出卖人）与赵峥（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：赵峥购买付洪魁名下的xx号房屋，建筑面积共47．14平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为630000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金上述协议签订后，赵峥向付洪魁支付了全部房屋价款，取得xx号房屋的所有权。2013年1月20日，赵峥（出卖人）与李科（买受人）经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定：李科购买赵峥名下的xx号房屋，建筑面积共47．14平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1360000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为120000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；该合同并约定了双方的其他权利义务。上述协议签订后，李科向赵峥支付了全部房屋价款，并于2013年7月17日取得xx号房屋的所有权。2016年9月5日，赵峥（出卖人）与常若琳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定常若琳购买赵峥名下的xx号房屋，该房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为88万元，房屋总价款为238万元；该合同并约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，常若琳向赵峥支付了全部房价款，并于2016年11月9日取得xx号房屋的所有权。2020年5月，常若琳因xx号房屋上尚有付洪魁、张秀英及付奇三人的户口而以合同纠纷为由将李科诉至本院。本院于7月28日作出（2020）京0106民初13028号民事判决书，该判决书认为，李科作为出卖人在出卖房屋时应了解房屋内户口情况并如实告知买受人，其对涉案房屋内户口情况失察，造成无法按约定迁出户口，应向合同相对方承担违约责任，故判决赵峥向常若琳支付逾期迁出户口违约金45000元。该判决已发生法律效力。8月23日，赵峥向常若琳转账支付违约金45000元及上述案件的案件受理费1340元。此后，李科因xx号房屋上尚有付洪魁、张秀英及付奇三人的户口而以合同纠纷为由将赵峥诉至本院。本院于11月24日作出（2020）京0106民初28356号民事判决书，判决赵峥向李科支付逾期迁出户口违约金78000元。该判决已发生法律效力。11月30日，赵峥向李科转账支付违约金78000元及上述案件的案件受理费875元。庭审中，赵峥提交民事诉讼委托协议、律师费发票、转账记录等，拟证明其因xx号房屋户口问题已支出前期律师费10000元及后期律师费的计算依据。付洪魁对此不予认可，提出诉讼时效抗辩，表示赵峥在签订合同后一直未与其联系，已超过诉讼时效，且赵峥的行为扩大了其损失，要求调整违约金的金额。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，付洪魁与赵峥签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。付洪魁出售给赵峥的房屋中存在其及家人的户口，至今未迁出，已构成违约，付洪魁应承担相应的违约责任。关于付洪魁提出诉讼时效的抗辩，因其至今未将xx号房屋中的户口迁出，违约行为持续存在，故赵峥的起诉并未超过诉讼时效，本院对其提出诉讼时效的抗辩，不予采信。关于违约金数额，赵峥主张30万元，并就其相应损失进行了举证，赵峥提供的证据，尚不足以证明其损失达到30万元，故本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、赵峥的实际损失等因素予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、付洪魁于本判决生效之日起七日内向赵峥支付逾期迁出户口违约金100000元；二、驳回赵峥的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由赵峥负担1900元（已交纳），由付洪魁负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 异二〇二一年六月二十一日书记员 李文蕊