山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0681民初2054号原告：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，董事长。委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛吉兴房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区滨河路1577号-2，注册号370200230004370。法定代表人：蔡军民，董事。委托诉讼代理人：秦艳，北京德恒（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京德恒（青岛）律师事务所律师。原告烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业）与被告青岛吉兴房地产开发有限公司（以下简称吉兴房地产）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海基置业的委托诉讼代理人王莉、孙粲、被告吉兴房地产的委托诉讼代理人秦艳、王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海基置业向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告为其垫付的业主退房款本、息、违约金22617228元并按照同期银行贷款利率承担自原告垫付款之日起至被告实际付款之日止的利息损失(暂计算至起诉之日为400万元)；2、诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由被告承担。后原告变更、增加诉讼请求为：1、请求将第一项诉讼请求变更为“判令被告返还原告为被告垫付的业主退房款本、息、违约金22617228元”；2、请求增加诉讼请求“判令被告向原告支付因业主逾期偿还贷款原告垫付的贷款本息379万元（不含因判决、调解解除合同后业主逾期还贷所致的银行扣款）”。庭审中，因原告的诉讼请求涉及不同的法律事实，经本院释明，原告明确在本案中主张判令被告返还原告代被告向业主张秀华退还的全额购房款218660元及违约金10000元、逾期执行罚息2401元及诉讼费和执行费3330元，总计234391元。事实与理由：2009年9月10日，原告与被告签订《东海黄金海岸花园怡天海景城D书合作开发合同》，约定土地开发收益由原告享有，商品房销售收益归被告所有。合同履行过程中，因被告与购房人签订商品房买卖合同后存在违约行为，导致部分购房人（包括张秀华）起诉要求解除商品房买卖合同并退还购房款及违约金，为了保证双方损失不继续扩大，原告为被告垫付了上述款项。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吉兴房地产辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回；二、原告诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回：1、原告无证据证明案涉退房款由被告收取，且即使被告收取的购房款由原告退还业主，但业主退回的房子仍在原告名下或由原告另行出售后取得房款，其要求答辩人返还其垫付的业主退房款本、息、违约金并支付利息等无事实及法律依据；2、原告要求被告支付担保费、律师费等无事实及法律依据；3、案涉项目东海黄金海岸花园怡天海景D区房屋登记在原告名下并由其出售、收取房款，原告垫付的各项费用并未超过其所得房款，其无权要求被告返还案涉垫付费用。三、原告未经被告同意，违反合同约定擅自出售房屋、未返还被告售房款，严重侵犯了被告的合法权益，被告保留反诉或另行起诉向原告追偿的权利。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月10日，原、被告签订《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》，合同约定：项目名称为东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发，合同履行地为山东省龙口市南山东海开发区，项目规模为137.07亩，甲方（原告）提供规划用地137.07亩，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证等手续，甲方承担因此产生的费用。乙方（被告）负责组织本地块内全部商品房及配套设施的建筑安装施工，负责所建商品楼的销售，并承担全部建设投资和销售费用。自取得预售许可证之日起，乙方须在3年之内完成所建商品房的销售工作。本项目甲方提供开发规划用地合计137.07亩，乙方按单价每亩41万元向甲方支付土地开发费计5619.87万元。乙方承建的商品房需缴纳的各项税金均由乙方承担，由甲方从乙方销售收入中扣除并统一缴纳。本项目以甲方为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以甲方的名义进行。如因上述合同产生的纠纷均由乙方负责处理，并承担全部法律责任。如因该类合同纠纷给甲方造成损失，均由乙方承担赔偿责任。甲乙双方各自承担其风险。土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方享有。乙方须以甲方的名义销售，在销售中乙方不得作虚假宣传，如因乙方的虚假宣传或不当承诺给甲方造成损失，乙方承担全部赔偿责任。2011年6月25日，被告吉兴房地产将东海黄金海岸花园怡天海景城D区7号楼1单元302室商品房出售给张秀华，房屋总价418660元，张秀华向被告交付首付款218660元，被告向其出具盖有原告印章的收款收据（编号：0236107）。2011年9月25日，被告吉兴房地产向原告海基置业出具付款委托书，委托原告于2011年9月30日从被告公司在原告公司账户中转账384万元至龙口市鑫昊经贸有限公司（以下简称鑫昊公司）账户，同日被告向原告申请支付鑫昊公司工程款400万元。9月26日，鑫昊公司通过中国建设银行向原告转账384万元并附房款明细一份，其中包括张秀华的购房款218660元。9月29日，被告填写用款申请单申请400万元，原告将384万元支付给鑫昊公司，被告出具收据。2012年11月9日，张秀华向被告吉兴房地产提出换房申请，双方协商一致后，将张秀华购买的原怡天海景城D区7号楼1单元302室调换至怡天海景城D区15号楼3单元301室，以张秀华交纳的7-1-302首付款218660元等价抵顶15-3-301总价款。被告向张秀华出具两张盖有原告印章的商品房收款专用收据（编号0048135209174元；编号：00481369486元）。2014年12月25日，张秀华将二被告诉至本院，要求解除与二被告签订的商品房预售合同并退还购房款。该案本院于2015年4月3日出具（2015）龙新民初字第49号民事调解书，双方达成调解意见：1、解除张秀华与二被告于2012年11月9日签订的商品房预（销）售合同；2、二被告于2015年9月3日前退还张秀华购房款218660元；3、如二被告不能按时足额履行上述第二条付款义务，二被告同意赔偿张秀华违约金10000元……。后二被告均未履行上述付款义务，张秀华申请强制执行，案号为（2015）龙执字第1854号，该案扣划原告账户234391元，其中执行款（包含购房款、违约金、罚息）为231061元已由张秀华领取，执行费为3330元。本院认为，关于被告辩称本案已过诉讼时效的问题。虽然原告主张的款项系法院于2015年12月左右执行，但本案原告系基于与被告签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》向被告主张权利。根据庭审中双方的陈述，双方至今未对与该合同相关的账目进行对账，因此本案不应认定为原告的主张已过诉讼时效，对被告该辩称本院不予采信。关于原、被告之间的法律关系。本院认为，原、被告签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》明确约定，原告向被告提供土地及土地开发的相关手续，被告按单价每亩41万元向原告支付土地开发费计5619.87万元，而被告负责项目承建、施工及房产销售，土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方享有。可以证实被告自主决定项目承建、施工、销售等环节，原告仅从被告处收取固定的土地使用费，无其他收益来源，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条之规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权人的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案原被告签订的上述合同系名为合作开发房地产合同，实则为土地使用权转让合同。因此应将本案案由定为建设用地使用权转让合同纠纷。关于被告应否给付原告已退还给张秀华的购房款、违约金、利息、执行费的问题。本院认为，涉案房屋由被告进行销售，被告否认收到张秀华的购房款，但未提供证据证实该款由谁通过何种方式收取，而原告提供的证据能够相互认证，可以认定张秀华交付的购房款218660元，已由被告通过鑫昊公司交付原告，后又经被告授权由原告向鑫昊公司支付工程款，被告向原告出具收据，综合上述情况应当认定为张秀华的购房款218660元交付给了被告。原告提交的（2015）龙新民初字第49号民事调解书和执行相关材料，可以证实张秀华申请执行，由原告退还其购房款218660元、违约金10000元、逾期执行罚息2401元，同时原告交付执行费3330元。而根据原被告签订《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》第五条第五款的约定，本项目以原告为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以原告的名义进行，如因上述合同产生的纠纷由被告负责处理，并承担全部法律责任，如因该类合同纠纷给原告造成损失，均由被告承担赔偿责任。据此，原告因被告向张秀华销售商品房的行为承担了退款责任，那么被告应当对原告的损失承担赔偿责任，因此原告要求被告支付其234391元，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告辩称张秀华退回的房子仍登记在原告名下并由原告出售、收取房款，原告垫付的费用并未超过其所得房款，原告无权要求被告返还案涉垫付费用。根据本院查询，涉案房屋没有备案登记，无法证实原告又将该房屋出售取得购房款，故对被告的该辩称本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告烟台海基置业有限公司垫付的返还张秀华的购房款218660元、违约金10000元、逾期履行罚息2401元及执行费3330元，总计234391元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元，减半收取计2408元，由被告青岛吉兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙丽娜二〇二一年六月二十一日书记员  王晓慧