贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2153号上诉人（原审被告）：倪福泉，男，汉族，1967年10月17日生，住贵州省都匀市。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，该公司职工。上诉人倪福泉因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷(以下简称天圆公司)一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。倪福泉上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判按照被上诉人实际提供的物业服务水平标准计算物业费，上诉人未违约，无需支付违约金。3、由于天圆公司不作为的行为，造成上诉人财产损失近万元，请求法院依法判令天圆公司减免上诉人物管费，以补偿上诉人经济损失。4、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审程序违法，作出的判决书表述混乱。一审法院未庭前告知合议庭组成人员，判决书采信的个别证据未经庭审当庭质证，对上诉人当庭提交且经质证的证据未列出，既违反程序也违背法律规定。一审判决书粗心大意，书写错误、表述混乱。二、一审判决片面适用法律，认定事实不清。一审法院将业主知情权片面的解读为查阅文件报表和相关资料的方式，简单概括为业主的查阅权。而根据法律规定，物业服务企业应当定期以合理方式将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开。业主作为小区的主人，有权了解小区公共建筑、设施设备的运营、经营情况，有权了解此部分收入的去向和支出情况，物业公司也有义务对这部分收益向全体业主进行公示。另外，在一审法院认定的事实中，对被上诉人陈述的情况全盘认定，对被上诉人在履行合同中存在的安全隐患、慢作为、不作为以及服务不到位等服务水平低的事实未予认定，以上事实上诉人在一审中均提交了证据予以证明，且可以到173新天地小区对该小区业主实地调查取证，但一审法官并未调查即作出判决，对案件事实认定不清不全。三、被上诉人应按照其实际提供的物业服务水平标准计算物业费，主张违约金于法无据，且上诉人未违约，无需支付违约金。1．被上诉人在173新天地小区服务期间，未达到其提供的《物业服务合同》的服务质量，最基本的连业主基础信息都没掌握，对业主反映的问题不处理、慢处理，对公共区域不履行管理责任，其保安人员对堵塞消防通道的车辆不予制止、不开展小区巡逻，仅仅在值班室收取停车费，在环境卫生、安全、绿化以及解决业主反映问题等方面均存在严重不足，业主多次反映都未能及时处理，所以才出现不少业主拒缴物业费的情形。而且根据法律规定，被上诉人应该公开小区维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等等，但其未公开，已经违反了法律规定，既体现了其未按规定实施物业服务，也体现出被上诉人公司的管理不规范不合法。2．上诉人并未违约，被上诉人无权要求支付违约金。被上诉人作为先履行一方，其履行物业服务未达到标准已经违约在前，故而上诉人有权拒绝其要求交纳物业费的履行要求，上诉人依法行使法律赋予的履行抗辩权，并未违约，无需支付违约金，相反，被上诉人未按合同约定标准提供物业服务的行为才构成违约。再有，一审判决上诉人按照每日千分之二承担违约金严重违反法律。四、本案法官对上诉人所提出的家庭财产损失及出示的相关证据，在本案的审理判决中，并未作出调查取证，判决时无视上诉人的利益，片面的作出判决有失公正。天圆公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分；审理程序合法、适用法律正确。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力；上诉人作为小区的物业使用人之一，应按合同履行相关的权利义务。其次，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。天圆公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费4018.5元（自2017年3月1日至2020年11月30日止，89.3元／月），逾期支付物业服务费所产生的违约金3406.05元，生活垃圾处理费245元（自2018年11月1日至2020年11月30日止），以上总计7669.6元；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，建筑面积89.34平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元／月／平方米，业主应于每月28日前交纳当月物都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元／户／月标准收取，被告倪福泉缴纳物业服务费至2017年2月。一审法院认为，本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关3物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告倪福泉也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日至2020年10月30日止）：89.34平方米×1元／平方米×44个月=3930元；应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年1月1日至2020年10月30日止）：7元／户／月×34个月=238元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）3406.05元，符合法律规定，法院予以支持。对被告提出“与原告之间没有合同关系”的抗辩，如前所述，法院不予采纳；对被告提出“原告物业服务不到位，没有尽到尽职尽责的义务”的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告倪福泉于判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费3930元，违约金3406.05元，垃圾处理费238元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告倪福泉负担。二审中，上诉人提供新证据为：证据一，173新天地全体业主诉求书，拟证明天圆公司不作为、乱作为行为在新天地小区引起众怒，代表绝大多数业主的意见。证据二，不作为、乱作为图片（复印件）。拟证明：不作为、乱作为。证据三，对天圆公司民意测评。拟证明：业主对天圆物业的评价、信誉度极差。证据四，整改通知书及整改排查。拟证明：天圆公司不作为、不履行职责和义务。证据五，公告及赶走天圆公司的经过。拟证明天圆公司行为引起众怒，被赶出新天地。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。同时，二审中，经组织上诉人对被上诉人名称变更的证据进行质证，上诉人无异议。经二审审理查明，2020年3月30日，都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同。同时，被上诉人的名称于2020年1月7日由黔南天源集团物业管理有限责任公司变更为贵州天圆物业服务有限责任公司。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、是否应当减少或者免除上诉人承担给付物业费的责任；3、上诉人是否应当承担违约责任。本院认为：上诉人对拖欠被上诉人自2017年3月1日至2020年10月30日止期间的物业服务费无异议，应予确认。针对二审焦点：第一，对于一审程序是否违法问题。因本案一审适用简易程序审理，故不存在告知合议庭组成人员问题，且适用简易程序审理的案件，人民法院可以通过电话、带口信等简易的方式传唤当事人到庭。同时，被上诉人的名称在起诉前已经进行了变更，并在一审中提供准予变更通知书证实，经二审组织质证，上诉人无异议。另外，对于上诉人提出一审判决书中存在错误问题，一审法院在认定事实部分表述：“被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，建筑面积89.34平方米”，本院予以纠正为“被告倪福泉系×××新天地小区×-×-×××号业主，其住宅建筑面积89.34平方米”，一审文字错误并不影响本案的实质处理。第二，对于是否应当减少或免除上诉人承担给付物业服务费的责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少或者免除其应承担的物业服务费，虽然在本案，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，少部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少或免除其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。另外，对于上诉人提出的对物业服务企业将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益有知情权、其家庭财产损失未作调查取证等其他主张，不属于本案审理的范围，上诉人可以另行主张。综上所述，上诉人倪福泉的上诉理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初548号民事判决；二、由上诉人倪福泉于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费3930元、垃圾处理费238元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人倪福泉的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半25元，由上诉人倪福泉负担；二审案件受理费50元，由上诉人倪福泉负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年六月三日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲