福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0783民初1279号原告:碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司,住所地建瓯市高铁新区建瓯碧桂园4号楼首层，统一社会信用代码913507833375864573。负责人:张发跃，总经理。委托诉讼代理人：姜景爱，女，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：黄建雄，男，汉族，住建瓯市。被告:马利海（亦系被告陈锦红的委托诉讼代理人，双方系夫妻关系），男，1969年6月10日出生，汉族，住建瓯市。被告:陈锦红，女，1970年10月11日出生，汉族，住建瓯市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司（以下简称碧桂园服务公司）与被告马利海、陈锦红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园服务公司的诉讼代理人姜景爱、黄建雄，马利海（亦系陈锦红的诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求，1、判令马利海、陈锦红向碧桂园服务公司支付截至2019年9月30日及自2020年4月至2020年10月28日止拖欠的物业服务费共计3828.56元；2、判令马利海、陈锦红支付以当月所欠物业服务费为计算基数，按日千分之三标准计算至马利海、陈锦红付清物业服务费之日止的违约金【暂计至2020年10月28日的违约金为1442.98元。其中截至2019年9月30日拖欠物业服务费为309.82元，该款从2019年10月1日起算至2020年10月28日的违约金为367.14元。2020年4月到10月份的物业服务费，每月物业服务费579.82元（9月、10月份应扣除当月所缴纳的270元）从次月1日起算】。3、由马利海、陈锦红承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月12日，建瓯碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）与碧桂园服务公司签订《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园服务公司对建瓯碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园服务公司对该项目进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。马利海、陈锦红于2017年5月31日购买坐落于建瓯碧桂园一期27＃01室商品房，属于碧桂园服务公司管理的物业服务区域范围，其与碧桂园服务公司签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。根据协议约定，马利海、陈锦红应当于每月10日前向碧桂园服务公司支付物业服务579.82元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰承担违约金。马利海、陈锦红拖欠截至2019年9月30日的物业服务费309.82元，并拖欠2020年4月-10月份物业服务费3518.74元，合计3828.56元。碧桂园服务公司多次微信及电话催费无果。马利海、陈锦红共同辩称，2017年12月20日，马利海、陈锦红收房时发现房屋存在建筑结构质量问题，即存在楼板、天花板、内外墙有多处裂缝，地基下沉等问题。经协商开发商同意让第三方检测机构检测房屋是否存在建筑结构质量问题。2019年1月31日，经福建三屿建筑工程有限公司委托福建博海工程技术有限公司对房屋损伤状况及结构构件施工质量进行检测，该公司做出检测结果，并建议作如下处理:①对出现裂缝的墙体和楼板进行修补；②后期对该房屋继续进行观测，发现异常情况应及时采取措施。此后，开发商对房屋质量问题进行了维修。2019年4月15日，开发商才与马利海、陈锦红签订了《碧桂园物业及资料移交书》，办理了房屋交接手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等。收楼后，该房屋一直处于闲置状态，马利海、陈锦红至今未对该房屋进行装修入住。在马利海、陈锦红收楼之前碧桂园服务公司要求马利海、陈锦红缴纳物业管理费。马利海、陈锦红认为，2019年4月15日前房屋处于维修阶段，其并未收房，不应当交纳物业服务费。马利海、陈锦红至2019年4月15日才正式办理物业及相关资料的移交手续，缴纳物业服务费的日期应从收房的次日起算。另，根据《建瓯碧桂园前期物业服务协议》第三章第四条第1款的规定，该物业的房屋建筑面积为205.89平方米，按每月每平方米2.8计算，每月应承担物业服务费为576.49元。马利海、陈锦红所缴交及开发商支付的金额早已超出了截至2020年10月31日马利海、陈锦红应缴纳的物业服务费。故马利海、陈锦红未拖欠2020年10月31日前物业服务费。请求驳回碧桂园服务公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2015年5月12日，碧桂园房产公司与碧桂园服务公司签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定碧桂园房产公司将其开发的坐落于建瓯市高铁新区的建瓯碧桂园项目的多层住宅、高档住宅委托碧桂园服务公司进行前期物业服务。合同尚约定其他事项。马利海、陈锦红系夫妻关系，于2017年5月31日向碧桂园房产公司购买27#01室商品房，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定于2017年12月20日交房。当日，以马利海、陈锦红为甲方，碧桂园服务公司为乙方，签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。第四条约定物业服务费采取包干制，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.8元计收，该物业房屋建筑面积为205.89平方米，应按每月576.49元向乙方交纳物业服务费用。……。甲方应于公历每月10日前交纳当月物业服务费和上一月度的各项分摊费用。并约定甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费用、合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。协议尚约定其他事项。碧桂园房产公司曾通知马利海、陈锦红依约收房。在收房过程中，马利海、陈锦红认为案涉房产存在质量问题，故拒绝收房。经协商，由施工单位委托福建博海工程技术有限公司对涉案房产进行结构安全性鉴定。2019年1月31日，该单位出具检验报告，做出检验结论，并建议作如下处理：①对出现裂缝的墙体和楼板进行修补；②后期对该房屋继续进行观测，发现异常情况应及时采取措施。2019年4月15日，马利海、陈锦红与碧桂园房产公司签订《碧桂园物业及资料移交书》，载明双方于2019年4月15日办妥该物业及相关资料的移交，马利海、陈锦红确认碧桂园房产公司将物业钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书、前期物业服务协议、临时管理规约移交。庭审时双方认可案涉房产以实际面积按合同约定标准计算，每月物业服务费为579.82元。马利海、陈锦红已实际于2019年4月15日缴交物业服务费9277.11元，2019年5月31日缴交579.82元，2019年6月24日缴交270元，2019年7月1日缴交270元，2019年8月9日缴交1199.46元，2019年8月13日缴交270元，2020年9月15日缴交270元，2020年10月19日缴交270元。另碧桂园房产公司于2020年9月为其支付物业服务费3478.92元。现因碧桂园服务公司向马利海、陈锦红催缴自2018年1月起的物业服务费，遂引发本案纠纷。上述事实有碧桂园服务公司提供的建瓯碧桂园前期物业服务合同、建瓯碧桂园前期物业服务协议、商品房买卖合同、期楼收楼通知书、碧桂园物业及资料移交书、微信截图，马利海、陈锦红提供的碧桂园物业及资料移交书、物业费用收据、检验报告及双方的陈述等证据佐证。本院认为，本案双方争议的主要焦点问题为马利海、陈锦红对案涉房屋应承担物业服务费的起算时间。对此本院分析认为，《物业管理条例》第四十一条规定“…已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，虽然商品房预售合同约定交房时间为2017年12月20日，但因马利海、陈锦红与碧桂园房产公司对案涉房屋的质量存在争议，并委托第三方机构作结构安全性鉴定。在第三方机构作出检验报告后，碧桂园房产公司与马利海、陈锦红于2019年4月15日签订了移交书进行物业移交。因此，2019年4月15日为案涉房产的交付日期，马利海、陈锦红应从该日起承担物业服务费。碧桂园服务公司主张以合同约定的2017年12月20日为物业服务费的起算时间，没有法律依据，本院不予支持。自2019年4月15日至2020年10月31日止，马利海、陈锦红应承担物业服务费为579.82元×18.5个月=10726.67元。现马利海、陈锦红在该期间所缴交的物业服务费已超过该数额。因此，马利海、陈锦红未拖欠碧桂园服务公司2020年10月31日前的物业服务费。碧桂园服务公司的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司的诉讼请求。案件受理费用50元，减半收取为25元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  潘圣涛二〇二一年六月七日书记员  黄慧卿本案判决依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。