江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2963号上诉人（原审原告）：孙桂珍，女，1967年8月24日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宗志强，男，1984年9月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：曹雪艳，女，1963年11月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：李勇杰，男，1963年3月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：曹雪艳，女，1963年11月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人孙桂珍诉被上诉人宗志强、李勇杰、曹雪艳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(以下简称一审法院)作出的（2020）苏0312民初6770号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人孙桂珍上诉称，1、请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当：一审法院业已查明上诉人已将全部房款付清，但却在判决书第三页认定上诉人仅支付房款150900元，未将房款付清，属认定事实错误。上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有使用该不动产，且已支付全部价款，而且是非因买受人自身原因未办理过户登记手续，全部是因为被上诉人曹雪艳不如实告知等情形未及时办理过户手续，因此,依照法律规定该不动产属上诉人所有，依法不应执行。经审理查明，一审法院于2019年10月31日作出（2019）苏0312民初10736号调解书，调解书规定：一、被告曹雪艳、李勇杰欠原告宗志强借款本息302500元及逾期利息（以286500元为基数，自2019年6月26日起按月息2%计算至实际给付之日），于2019年12月30日前付清。二、案件受理费6205元，减半收取3102.5元，由被告曹雪艳、李勇杰承担。因曹雪艳、李勇杰未按调解书规定履行义务，宗志强向一审法院申请执行，该院于2020年1月24日立案执行，并于2020年5月13日作出（2020）苏0312执268号《限期迁出告知书》，限令涉案房屋使用人迁出该房，孙桂珍向该院提出执行异议，该院于2020年7月13日作出（2020）苏0312执异33号执行裁定，驳回孙桂珍的异议请求。孙桂珍不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉称：依法判令徐州市云龙区产为孙桂珍所有，并依法判令不予执行该房产。事实和理由：宗志强诉曹雪艳、李勇杰民间借贷纠纷一案执行过程中，执行标的物为其所有的徐州市云龙区产，孙桂珍向一审法院提出执行异议，该院于2020年7月13日作出（2020)苏0312执异33号执行裁定书，驳回其执行异议申请，现孙桂珍依法提起诉讼，请求人民法院依法支持其诉讼请求。一审法院查明，恒鑫公司成立于1998年4月13日，李勇杰在2000年10月8日前为该公司股东之一，该公司于2006年2月28日被核准吊销。1997年7月18日，恒鑫公司与曹雪艳签订了《商品房购销合同》，曹雪艳购买土城街5-2-501室，价款16万元。1999年8月，曹雪艳就该房办理了所有权登记。2007年10月，曹雪艳就该房换发了新证。2015年11月26日曹雪艳就该房申请添加李勇杰作为共有人，并办理了新的登记。1999年7月19日，原告孙桂珍经曹雪艳取得了与恒鑫公司签订的《商品房购销合同》，约定孙桂珍购买土城街5-2-501室，价款16万元，于1999年8月30日前支付部分房款。此后至2006年7月21日，孙桂珍分九次支付曹雪艳房款150900元。2018年6月26日，李勇杰、曹雪艳与宗志强、李菊签订《借款抵押合同》，约定李勇杰、曹雪艳向宗志强、李菊借款50万元，并用案涉房屋抵押担保。当日，李勇杰、曹雪艳与宗志强、李菊就案涉房屋办理了抵押登记。2019年10月9日，宗志强将曹雪艳、李勇杰诉至一审法院，该院于2019年10月31日作出（2019）苏0312民初10736号调解书。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产目前网签备案在曹雪艳名下，从权利外观看案外人并非权利人，虽然孙桂珍提供了与恒鑫公司签订了《商品房购销合同》，购买案涉房屋，但恒鑫公司此前已就该房屋与曹雪艳签订了《商品房购销合同》，并进行了登记，而且，孙桂珍此后从未将房款交付给恒鑫公司，而均是将房款交付给曹雪艳，再结合孙桂珍与恒鑫公司签订的《商品房购销合同》均是曹雪艳操办，由此可以认定，实际上是曹雪艳将案涉房屋出售给孙桂珍。孙桂珍在本院查封前未能支付全部房款，且在如此长的时间内未办理房产过户登记，其自身有重大过错。因此，本院对孙桂珍的异议请求不予支持，至于其所受的损失，可以另行主张。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告作为案外人提起执行异议之诉未能就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提供充分有效的证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，判决驳回孙桂珍的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，恒鑫公司于1997年和曹雪艳签订了涉案房屋《商品房购销合同》，但在1999年却再次与孙桂珍签订涉案房屋的《商品房购销合同》，次月曹雪艳即该房屋房所有权登记办至自己名下，恒鑫公司以同一涉案房屋为标的物，先后同曹雪艳、孙桂珍两人签订涉案房屋买卖合同，违反了一物一权原则，我国法律禁止“一房二卖”，房屋作为最典型的不动产，在同一座房屋上不能同时存在两个独立的所有权，因此，当出现“一房二卖”时，必然有一个买受人不能实现其债权，这是由于合同标的物的特定性所决定的。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，我国对于不动产采取的是不动产物权登记生效主义，未经登记，不发生不动产物权变动的法律效力。由于曹雪艳在先与恒鑫公司签订涉案房屋购买合同，并将涉案房屋所有权已经登记在其名下，孙桂珍在其后与恒鑫公司签订涉案房屋《商品房购销合同》，且一直未办理房屋登记手续，也不可能再与该公司办理涉案房屋的登记手续，因此，孙桂珍不享有涉案房屋所有权，也不享有涉案房屋的物权请求权，其仅享有涉案房屋的相关债权，故，孙桂珍不能阻却涉案房屋的执行，其所受损失，可以另行主张。综上，上诉人孙桂珍的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由孙桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年六月十日书记员  王 炎