北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20431号原告（反诉被告）：北京靠港宾馆管理有限公司，住所地北京市东城区葱店西街75号。法定代表人：张亮，经理。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜书文，男，1963年11月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吉荣，北京静勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡继彬，北京京筑律师事务所律师。第三人：单小新，男，1976年6月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊镇。原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司（以下简称靠港公司）诉被告（反诉原告）杜书文、第三人单小新租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理。2019年11月5日，本院作出（2019）京0102民初841号民事判决书。后因靠港公司不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2020年1月14日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终377号民事裁定书，裁定撤销（2019）京0102民初841号民事判决，将本案发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。靠港公司的委托诉讼代理人杜锋钰，杜书文的委托诉讼代理人吉荣、胡继彬，第三人单小新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）靠港公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认靠港公司与杜书文签订的《租赁经营合同》于民事起诉书副本送达杜书文之日起解除。2.请求判令杜书文与单小新立即将位于北京市东城区XX号的房屋腾空并返还给靠港公司。3.请求判令杜书文和单小新立即将北京靠港宾馆管理有限公司美食城营业执照、北京靠港宾馆管理有限公司美食城餐饮服务许可证正本、北京靠港宾馆管理有限公司美食城酒类流通备案证、北京靠港宾馆管理有限公司税控机和税控盘（国营税改增）、北京靠港宾馆管理有限公司发票章、中国工商银行U盾LCD型（靠港宾馆）、中国工商银行网银U盾（靠港宾馆、连接级）共计六项物品返还给靠港公司。4.请求判令杜书文立即向靠港公司支付自2017年10月25日起至合同解除之日的租金（租金标准为2018年10月25日之前，以每年15万元为标准，按照日410.96元计算租金；2018年10月25日之后，以每年16万租金为标准，按日438.36元计算租金）。5.请求判令杜书文支付合同解除之次日起至将涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（以每年16万为标准，按照日438.36元计算）。6.请求判令杜书文支付违约金6万元。7.判令杜书文支付残疾人保障金1407.60元、支付税控盘技术维修费280元、支付财会人员服务费9900元。8.诉讼费由杜书文承担。事实和理由：靠港公司与杜书文于2013年10月29日签订租赁经营合同，由杜书文租赁靠港公司企业，租期六年，自2013年11月1日起至2019年10月29日止。租赁费每年10月25日前以现金方式支付。合同履行过程中杜书文存在以下违约行为：1.2017年10月25日前未交付租赁费，靠港公司催交未果。2.2017年2月将租赁物违法转租案外人张海东。3.2017年7月将租赁物转租给单小新至今。转租期间杜书文及案外人均对租赁物进行改造装修。杜书文未按规定交纳残疾人保障金，未交付税控盘技术维修费，未提供靠港公司工作人员午餐。综上杜书文上述行为已构成根本性违约，导致合同无法履行，故靠港公司诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）杜书文辩称，不同意靠港公司的诉讼请求。租赁合同期限早已到期，不存在解除的必要。靠港公司一直有涉案房屋的钥匙，现涉案房屋内还有杜书文的物品，杜书文不同意腾退涉案房屋。2017年时靠港公司的人已经把营业执照正本拿走了，杜书文早已停止经营。美食城营业执照、餐饮服务许可证、税控盘、发票章都由靠港公司持有。杜书文不持有酒类流通备案证及U盾。杜书文不同意向靠港公司支付2017年10月25日至合同解除之日的租金。因为靠港公司并非涉案房屋的所有权人，其无权收取租金。并且2018年10月25日之前的租金杜书文已经支付完毕。最后一笔租金由杜书文通过提存方式支付。不同意支付违约金6万元，杜书文不存在违约行为。双方的租赁合同中未约定残保金及税控盘技术维修费、财会人员服务费的负担，因此杜书文不同意支付。综上，请求法院驳回靠港公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）杜书文向本院提出反诉请求：1.确认靠港公司与杜书文签订的《租赁合同》为无效合同。2.要求靠港公司返还杜书文经营手续抵押金1万元。3.要求靠港公司赔偿杜书文经营损失16万元。4.要求靠港公司承担律师费10万元及本案全部诉讼费。事实和理由：涉案租赁合同所涉及的房屋不属于靠港公司、靠港美食城或通产经贸公司，而应当属于北京市崇文兴华贸易总公司，属于国有资产。靠港公司的实际控制人张厚使用靠港公司的名义与杜书文订立《租赁合同》，实际是以合法形式掩盖其损害、非法侵吞国有资产牟利私分的目的，因此该租赁合同应属无效合同。因涉案《租赁合同》为无效合同，靠港公司应当返还杜书文经营手续押金1万元，同时应赔偿杜书文经营损失16万元，并承担杜书文律师费10万元。原告（反诉被告）靠港公司辩称，不同意被告的反诉请求，涉案《租赁合同》不存在无效的情形。不同意返还押金1万元，被告在合同履行过程中有违约行为，按照合同约定押金不予返还。靠港公司不存在违约行为，因此不同意赔偿杜书文财产损失。律师费合同没有约定，不同意支付。第三人单小新述称：不同意靠港宾馆的诉讼请求，同意杜书文的诉讼请求。涉案房屋我并没有使用，靠港公司要求返还的物品我也不持有。涉案房屋不存在转租，因杜书文没有时间经营，我只是2018年帮忙看店三个月，之后我就走了，杜书文没有给我发工资，我就是纯帮忙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况。北京靠港宾馆管理有限公司美食城（以下简称：靠港美食城）为靠港公司的分支机构。2013年10月29日，靠港美食城（甲方，出租方）与杜书文（乙方，承租方）签订《租赁经营合同书》（以下简称租赁合同），约定：一、租赁企业名称：1.北京靠港宾馆管理有限公司美食城（注册地东城区XX号）。2.现有临建用房及设施、设备、经营手续（以交接清单、平面图为准）。北头第一间用房无偿提供乙方使用，使用服从甲方管理安排。二、租赁期限、租赁费及支付方式：1.租赁期六年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止。2.第一年租赁费税前12万元，第六年租赁费税前16万元，其余四年租赁费税前15万元，每年初一次性支付甲方，即每年10月25日前以现金方式支付。3.押金为一个月租赁费，租赁期满乙方无违约行为无遗留问题，甲方收回租赁企业十日后退还乙方。关于双方的权利义务，合同约定：乙方义务：租赁企业不得转租、转让、抵押、联营合作及改变经营范围，按期交纳租赁费及各种税金、费用。负责提供甲五号工作人员午餐，标准每人每天五元。每天由甲方报人数，按月结账，甲乙方每周定食谱，保证两菜一荤一素，甲乙双方共同使用生活用水。关于租赁企业装修、改造、费用，合同约定：租赁企业房屋设施不得私自拆改，如需装修改造书面向甲方申报，提供图纸说明，经甲方书面批准后方可施工装修改造。装修改造手续、费用自理。合同期满不得损坏，无偿交付甲方或按甲方要求恢复原状。未经批准私自改造施工按合同违约处理，甲方有权即时收回租赁企业解除合同。对于违约责任，合同约定：合同生效后，任何一方提前或单方终止合同，违反合同条款，发生违法违纪，违反有关部门规定被处罚，拖欠租金及各种税金、费用都视为该方违约，如甲方违约给付乙方违约金六万元，如乙方违约给付甲方违约金六万元，同时甲方有权收回租赁企业及一切设备、物品，合同自行终止。同日，靠港公司美食城与杜书文办理交接手续，签订《经营手续交接表》，交接材料为：1.北京靠港宾馆管理有限公司美食城营业执照正本；2.靠港宾馆美食城餐饮服务许可证正本；3.靠港宾馆美食城酒类流通备案证正本；4.北京靠港宾馆管理有限公司税控机；5.靠港宾馆管理有限公司发票章。2016年7月26日，靠港公司美食城（甲方）与杜书文（乙方）签订《协议书》，约定内容如下：一、根据营改增手续要求，甲方同意为乙方办理银行开户。甲方负责办理银行开户手续，乙方负责所需费用，此开户账号只为办理营改增手续使用，手续由甲方保管。合同期满或提前解除，账号处理由甲方决定。二、乙方承担合同期内，开立账号应交各种款项费用。负责银行规定预交款项。合同期满前五日甲乙双方清结账号内资金，拖欠的由乙方补齐，否则按租赁经营合同违约处理。三、甲方负责办理营改增手续，乙方负责办理手续及购置税控机设备等发生的各种费用。合同期满或提前解除，乙方将经营手续、税控机设备、发票章、发票等无偿归还甲方，逾期不还将承担由此造成的损失责任，并按租赁经营合同违约处理。2016年8月15日，双方再行办理物品交接手续，并签订《物品交接表》，交接材料为：营业执照正本（靠港美食城三合一执照）、税控盘（国税营改增）、增值税发票（万元以下，票号12179316-12179365）、发票章（靠港宾馆管理有限公司）、工行U盾LCD型（靠港宾馆）、工行网银U盾（靠港宾馆、连接级）、许可证（靠港宾馆美食城）。二、租金及押金交纳情况。2013年11月8日，杜书文向靠港公司支付2013年11月1日至2014年11月1日租金12万元。2013年11月10日，杜书文向靠港公司支付押金1万元。其后，杜书文均委托案外人孟宪域向靠港公司支付租金。孟宪域通过转账或现金的方式，按年向原告指定人员张厚支付合同约定的租金，且双方均按照该支付惯例收付租金。2017年10月25日，孟宪域向张厚支付2017年至2018年度租金15万元。2017年11月16日，杜书文解除其与案外人孟宪域委托付款关系。审理中，靠港公司主张其在得知杜书文解除孟宪域委托付款关系后曾主张向孟宪域退款，但孟宪域未能予以回复。对此，靠港公司提交短信通信记录照片一张予以佐证，靠港公司主张该通信记录双方为靠港公司工作人员张厚与孟宪域。该短信通信记录显示2017年10月25日15点31分，张厚向孟宪域发送短息：“把你账号开户银行速发给我，把上午划款退给你，我方只对合同一方，一切按照合同履行。”2017年10月27日，张厚向孟宪域发送短息：“我已询工行，速告知把划款退哪，否则取现金给你。”杜书文对该证据的真实性不予认可，主张其从未收到该短息。杜书文主张其曾向靠港公司交纳最后一期（2018-2019年度）租金，但靠港公司拒绝接收租金。2018年10月23日，杜书文将2018年至2019年租金16万元通过公证提存至北京市信德公证处。其后，杜书文未再向靠港公司支付过租金或房屋使用费。审理中，本院与北京信德公证处核实，公证处工作人员陈述其办理提存后即依据规定通知靠港公司办理领取提存款事宜。至今靠港公司尚未领取上述提存款项。三、涉案房屋使用情况。审理中，双方均认可租赁合同签订后，靠港公司已将涉案房屋交付杜书文。杜书文认可现在房屋内还有其物品。本院释明双方是否同意在本案诉讼期间进行房屋交接，杜书文明确表示不同意进行房屋交接。靠港公司主张杜书文在承租涉案房屋及企业期间，违约将涉案房屋转租他人。对此，靠港公司提交函件四份、通知六份、谈话录音一份、照片等予以佐证。照片显示涉案房屋上的餐馆门头确有变更。靠港公司陈述其发给杜书文的函件及通知均是张贴在涉案房屋处的，靠港公司虽提交张贴照片，但照片中无法显示通知书具体张贴地址为何处，并且杜书文对于函件、通知的真实性均不予认可，其陈述均未收到被告提交的函件及通知，因此本院不予采信。杜书文对于谈话录音的真实性不予认可，但不申请对录音的真实性进行鉴定。对于照片的真实性认可，但不认可证明目的，杜书文主张照片只能证明杜书文对涉案房屋进行了装修，但不能证明杜书文转租涉案房屋。审理中，杜书文认可其对涉案房屋进行了装修，但主张装修行为经过靠港公司口头允许。但对此未提交证据予以证明。审理中，杜书文主张涉案房屋存在违章建筑，并提交东城区城管综合行政执法监察局行政处罚谈话通知书、（2014）东行初字第00679号案件起诉书予以佐证。靠港公司则主张涉案房屋从未因存在违章建筑接受行政处罚，杜书文所述的行政案件行政部门亦撤回了起诉。审理中，本院组织现场勘验，靠港公司及杜书文均认可靠港公司移交给杜书文的房屋中，北侧一间房屋无相关产权登记手续，双方亦认可涉案租赁合同中约定该间房屋由杜书文无偿使用。审理中，杜书文提交录像一份，欲证明2017年7月3日，案外人张厚自涉案房屋内将靠港美食城的营业执照偷走。靠港公司认可该录像的真实性，但认为张厚是因为涉案房屋内有不明身份的人员在进行装修，怕东西丢失，因此将靠港美食城的卫生许可证取走。其后张厚已将卫生许可证返还杜书文。审理中，杜书文提交电脑截屏照片两张，欲以此证明靠港公司的实际控制人张厚在税务部门办理了停发票业务。导致杜书文无法正常经营。靠港公司对该证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。靠港公司认为即便该照片是真实的，但该照片不能证明发票不能开，根据该照片显示，发票业务并未停止。四、涉案房屋涉诉情况。涉案房屋位于XX号。根据房屋档案记载，XX号共有房屋16间，建筑面积222.2平方米，为临建房屋，现所有权人登记为北京市崇文区兴华贸易总公司。2014年，案外人王万家将北京通产经贸有限公司（以下简称：通产公司）起诉至北京市东城区人民法院，要求确认王万家与通产公司签订的关于王万家承租XX号房屋的《房屋租赁合同书》无效。2014年5月19日，北京市东城区人民法院作出（2014）东民初字第2319号民事判决，判决驳回王万家的全部诉讼请求。该判决查明：北京市崇文区兴华贸易总公司更名为北京市崇文兴华贸易总公司，其主办单位为北京市崇文区经济委员会，该公司在经营中出现的债权债务由北京市崇文区经济委员会承担。2000年1月，北京市崇文区兴华贸易总公司向北京市东城区（原崇文区）房地产管理局出具函件，载明经北京市东城区（原崇文区）政府批准，该公司于1997年解体，原使用房屋转给通产经贸公司使用，为便于开展工作，请贵局协助办理房产证户口名称变更事宜。原户头为北京市崇文区兴华贸易总公司，现户头为北京通产经贸有限公司，地址为本市东城区（原崇文区）XX号，面积为222平方米。该函件经北京市崇文区经济委员会批示为北京市崇文区兴华贸易总公司为北京市崇文区经济委员会所属企业，机构改革中解体，同意将原用房过户给通产经贸公司。北京市崇文区兴华贸易总公司于2004年经北京市工商行政管理局东城分局（原崇文分局）批准注销登记。该判决作出后，王万家上诉于北京市第二中级人民法院。二○一四年七月十八日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第7377号民事判决，判决驳回王万家上诉，维持原判。2018年5月6日，北京市东城区人民法院立案受理靠港公司与杜书文房屋租赁合同纠纷，要求解除靠港公司与杜书文签订的本案涉案租赁合同，并要求杜书文返还交接单所载明的设施设备及经营手续等。2018年6月23日，杜书文签收该案起诉书副本及证据材料。在该案2018年7月11日的谈话笔录中记载，杜书文在庭审中自认靠港公司所诉称的交接单上的物品都在杜书文处。审理中，靠港公司陈述涉案房屋由通产经贸公司交由其无偿使用。本院与通产经贸公司核实，该公司亦认可涉案房屋由其交由靠港公司无偿使用。本院认为：第一，关于本案的法律适用。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案租赁合同虽签订于民法典实施前，但至本案审理终结杜书文尚未将涉案房屋腾退返还原告，因此本案纠纷应当适用民法典的规定。第二，关于本案租赁合同的效力。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋虽登记在北京市崇文区兴华贸易总公司名下，但根据之前生效判决查明的事实，北京市崇文区兴华贸易总公司于2004年经北京市工商行政管理局东城分局（原崇文分局）批准注销登记。涉案房屋已转给通产经贸公司使用。通产经贸公司无偿将涉案房屋提供靠港公司使用。本案中，涉案租赁合同为靠港公司与杜书文签订，与通产经贸公司及北京市崇文区兴华贸易总公司均无关。杜书文现有证据无法证明涉案租赁合同存在以合法形式掩盖损害、非法侵吞国有资产牟利私分的事实，同时涉案租赁合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系靠港公司与杜书文的真实意思表示。审理中，虽然靠港公司及杜书文均认可涉案房屋中北数第一间房屋无相应产权登记手续，但依据合同约定，该房屋为靠港公司无偿提供杜书文使用，因此本案租赁合同亦不因该间房屋无产权登记而无效。因此杜书文主张涉案租赁合同无效，无事实及法律依据。对于杜书文的该项主张，本院不予支持。第三，关于靠港宾馆要求杜书文支付的房屋租金及其他费用。有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。关于2017年至2018年度租金，因杜书文解除孟宪域的委托付款关系发生在靠港公司收款之后，在杜书文对该笔租金予以认可的情况下，原告要求被告支付2017至2018年度租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2018至2019年度最后一期租金，因靠港公司自述其曾主张向孟宪域退还租金，且在杜书文解除孟宪域委托付款关系而导致后续付款方式不明的情况下，杜书文将该笔租金进行提存并无不妥之处。故靠港公司要求支付该笔租金缺乏法律依据，本院不予支持，靠港公司应另行向提存单位主张权利。关于靠港公司主张残疾人保障金、税控技术维修费、财会人员服务费，因租赁合同并未对上述费用的负担方式进行明确约定，靠港公司亦未提交证据证明杜书文曾在合同履行期间支付过相应费用，本院对于靠港公司的上述请求不予支持。第四，关于杜书文在承租期间是否存在违约行为的认定。靠港宾馆主张杜书文存在转租涉案房屋的行为，对此仅提交录音证据予以佐证。但本院无法核实录音中双方当事人身份，单小新亦到庭陈述其与杜书文之间不存在转租的事实。靠港宾馆虽陈述涉案房屋在租赁期间门头有所变更，但门头的变更无法确认杜书文将涉案房屋进行转租。靠港宾馆提交的函件亦为其单方陈述，无法证明杜书文转租涉案房屋的事实。因此靠港宾馆因对于其主张杜书文存在转租事实承担举证不能的责任。靠港宾馆虽主张杜书文存在未按合同约定支付房屋租金的行为，但如前所述，本院认定杜书文并不存在欠付房屋租金或迟延支付房屋，因此靠港宾馆依据该项主张要求杜书文支付违约金，无事实及法律依据。靠港宾馆陈述杜书文存在未经允许对涉案房屋进行装修的行为，审理中，杜书文亦认可其承租涉案房屋后对该房屋进行了装修。杜书文虽陈述其装修行为经过靠港宾馆同意，但对此未提交证据予以证明，考虑到涉案租赁合同明确约定杜书文如需装修，需书面向靠港宾馆申报，提供图纸说明，经靠港宾馆书面批准后方可施工，因此本院认定杜书文存在违约行为。第五，关于涉案租赁合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，靠港公司与杜书文在《租赁合同》中约定，租赁企业房屋设施不得私自拆改，如需装修改造书面向甲方申报，提供图纸说明，经甲方书面批准后方可施工装修改造。手续、费用自理。合同期满不得损坏，无偿交付甲方或按甲方要求恢复原状。未经批准私自改造施工按合同违约处理，甲方有权即时收回租赁企业解除合同。根据本院查明，杜书文在承租期间对涉案房屋进行装修，且未提交证据证明该装修行为经过靠港公司批准。因此靠港公司有权解除涉案《租赁合同》。杜书文于2018年5月23日签收本案起诉书及证据，因此本院认定涉案《租赁合同》自2018年5月23日解除。第六，关于租赁物及设施的返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，因涉案《租赁合同》已解除，靠港公司要求杜书文返还租赁房屋及相关物品，有合同及法律依据，本院予以支持。杜书文虽辩称靠港公司并非涉案房屋的所有权人，因此不同意将涉案房屋交还靠港公司。但杜书文系与靠港公司签订房屋租赁合同，杜书文履行合同义务的相对方即为靠港公司，靠港公司是否拥有涉案房屋的所有权，不影响其要求杜书文返还涉案房屋的权利。杜书文的上述答辩意见相应法律依据，本院不予支持。对于靠港公司要求杜书文返还的涉案物品，因2018年7月11日的谈话笔录中记载，杜书文在庭审中自认靠港公司所诉称的交接单上的物品均在杜书文处，现靠港公司要求杜书文返还上述物品，于法有据，本院予以支持。杜书文虽提交录像一份，欲证明案外人张厚于2017年7月3日从涉案房屋内取走了靠港美食城的营业执照，但靠港公司对此不予认可，且庭审中靠港宾馆陈述张厚取走的是靠港宾馆美食城的卫生许可证，其后已将卫生许可证返还杜书文。因此对于杜书文的上述辩称意见本院不予采信。第七，对于靠港公司要求杜书文支付的房屋使用费。如前所述，涉案《租赁合同》解除后，杜书文应当将涉案房屋返还靠港公司。本案审理期间，杜书文明确表示不同意腾退涉案房屋，因此靠港公司要求杜书文按租金标准支付《租赁合同》解除后的房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。因杜书文房屋租金已支付至2019年10月31日，因此2018年5月23日至2019年10月31日期间的房屋租金可折抵房屋使用费。2019年11月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每日438元的标准计算。第八，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。本案中，依据涉案租赁合同约定，如杜书文违约，应向靠港公司支付违约金六万元。现杜书文违约，应向靠港公司支付违约金。对于违约金的数额，靠港公司未提交证据证明因杜书文装修涉案房屋造成其损失情况，因此本院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失等因素，酌定杜书文应向靠港公司支付违约金三万元。第九，对于杜书文向靠港公司支付的经营手续押金，因涉案《租赁合同》已解除，靠港公司应将收取的押金退还杜书文。故杜书文的该项反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于杜书文要求靠港公司赔偿经营损失16万元的反诉请求，依据杜书文提交的电脑网页截图照片，本院无法认定由张厚办理了靠港美食城的停发票业务。并且即便张厚办理了该项业务，也无法证明是靠港公司导致杜书文无法正常经营，因此杜书文现提交的证据无法证明因靠港公司的行为导致杜书文产生经营损失，亦未提交证据证明其经营损失的数额，因此杜书文的该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于杜书文要求靠港公司负担律师费10万元的反诉请求，杜书文与靠港公司在《租赁合同》中对于双方产生纠纷后的律师费负担并无约定，杜书文亦未提交证据证明其实际发生的律师费数额，因此杜书文的该项诉讼请求无事实及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司于被告（反诉原告）杜书文签订的《租赁经营合同》自2018年5月23日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）杜书文腾空其占用的北京市东城区XX号房屋交原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司收回。三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）杜书文返还原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司以下物品：1.北京靠港宾馆管理有限公司美食城营业执照；2.北京靠港宾馆管理有限公司美食城餐饮服务许可证正本；3.北京靠港宾馆管理有限公司美食城酒类流通备案证；4.北京靠港宾馆管理有限公司税控机和税控盘（国营税改增）；5.北京靠港宾馆管理有限公司发票章；6.中国工商银行U盾LCD型（靠港宾馆）、中国工商银行网银U盾（靠港宾馆、连接级）。四、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）杜书文按每日438元的标准向原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司支付自2019年11月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。五、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）杜书文向原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司支付违约金30000元。六、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司返还被告（反诉原告）杜书文押金10000元。七、驳回原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）杜书文的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司及被告（反诉原告）杜书文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告（反诉原告）杜书文负担5610元（自本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）北京靠港宾馆管理有限公司负担2890元（已交纳）；反诉案件受理费5350元，由北京靠港宾馆管理有限公司负担198元（自本判决生效之日起七日内交纳），由杜书文负担5152元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 方晓晨审 判 员 冯海鑫审 判 员 周 斌二〇二一年六月十七日法官助理 王 潇书 记 员 李 婷