广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8654号上诉人（原审被告）：广州市第四建筑工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路基立南街21号。法定代表人：张伟斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓龙，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市通建建筑工程有限公司，住所地广东省广州市黄埔区敏兴街11号1502房。法定代表人：刘悦瑶，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛涛，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子君，广东岭南律师事务所律师。原审被告：广州产权交易所有限公司（原名称广州产权交易所），住所地广东省广州市越秀区五羊新城寺右新马路148-162号二楼。法定代表人：宋林泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏诗铭，广州交易所集团有限公司律师。委托诉讼代理人：毛钰婷，该公司员工。上诉人广州市第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）因与被上诉人广州市通建建筑工程有限公司（以下简称通建公司）、原审被告广州产权交易所有限公司（以下简称产交所）合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人四建公司委托诉讼代理人张晓龙、杨平，被上诉人通建公司委托诉讼代理人薛涛，原审被告产交所委托诉讼代理人苏诗铭、毛钰婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回通建公司的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由通建公司承担。事实和理由：（一）通建公司在四建公司要求按照公示的合同版本签订租赁合同时仍拒不签署租赁合同，应承担缔约过失责任。一审法院认为通建公司不应承担缔约过失责任，属事实认定错误。（二）四建公司与通建公司、产交所于2018年6月25日签订的《成交确认书》已构成预约合同，通建公司不履行预约合同约定的订立合同义务，应承担预约合同的违约责任。（三）一审法院认为租赁物的面积变化会直接影响承租方的切身经营利益，现有证据无反映双方对面积减少后的租金标准已达成一致意见，属事实认定错误。案涉物业河涌沿岸违法建筑物的拆除整治并未减少案涉物业的出租面积，也未影响通建公司的经营使用，其已对其风险有充分的预估并承诺独立承担该等风险。违法建筑物的拆除整治不是通建公司拒签合同的原因，仅是其为挽回保证金的借口。1.根据产交所公示的出租标的信息显示，案涉物业的出租面积（总面积）为2594.75平方米。此面积为建筑面积，现拆除的是通建公司私自搭建的违法建（构）筑物，不包含在前述面积内。即使拆除也不影响案涉物业的出租面积。2.根据《责令限期改正通知书》要求，仅是拆除案涉物业河涌沿岸的违法建（构）筑物，并未限制对拆除后房屋共用土地的使用，故并不影响通建公司对案涉物业的综合利用。3.通建公司自2007年开始就已承租案涉物业，其对案涉物业的情况了解，对上述违法建（构）筑物的拆除风险有充分预估并承担该风险。4.自2018年7月15日至2018年7月24日期间，通建公司从未向四建公司提出因拆除违法建（构）筑物或出租面积减少而拒签合同，仅是因其无法提供足额担保物，拖延合同签署时间，最终导致四建公司取消其中标人资格。通建公司辩称，（一）一审法院查明事实部分正确，判决结果正确，但对于认定四建公司没有缔约过失责任是错误的。本案未能最终签署合同的原因是四建公司违背诚信擅自修改公示合同，要求通建公司签署非经公示的合同导致。同时四建公司提交的竞拍场地因违章及河涌整治比公告面积减少600多平方米，实质上不能提供公示的约定场地。（二）四建公司的上诉请求及事实理由均不能成立，应驳回其上诉请求。1.既然有公示合同就应遵守诚实信用以公示合同内容签署，四建公司不能按照公示合同内容签署，缔约过失责任在四建公司。2.四建公司对《成交确认书》第（3）条内容进行了曲解。该条明确要求按照公示要求签订合同，但四建公司违背诚信擅自更改公示合同内容，加重了通建公司的义务，并不符合《成交确认书》的要求。四建公司不履行《成交确认书》约定的义务，其无权没收保证金，应予以退还。3.因河涌整治离岸退回了6米导致租赁标的物面积比公示部分减少，属客观事实。四建公司从未提出减少租金或其他方案来弥补面积减少的损失。4.违章建筑不得出租，案涉场地的违章建筑是四建公司搭建，场地属于四建公司，拆除义务人也应是四建公司。四建公司从未告知过通建公司或在相关文件中披露存在违章建筑情况。5.通建公司为签署合同提供了多个房产证作为担保，四建公司在没收保证金后，降低有关招标要求将场地再次挂牌出租给第三方，明显为阻碍双方合同签署。产交所述称，产交所依法依规组织交易，完成既定交易程序。通建公司存在缔约过失，扣除其交易保证金符合相关约定要求。产交所已在交易过程中严格按照相关规定对项目资料进行了规范性审查，如实披露了四建公司提供的该项目全部信息，协助四建公司为各意向方提供现场看场服务，并在信息公告中明确约定交易各方的权利义务，对交易中的风险进行了提示，完成组织交易双方签订《成交确认书》等程序，产交所已履行了交易机构应当履行的义务。在通建公司未按约定签订相关租赁合同的情况下，产交所按照相关交易约定对通建公司交易保证金进行扣除及处置，并不存在过错。通建公司向一审法院起诉请求：1.四建公司承担缔约过失责任，赔偿通建公司50000元；2.四建公司归还通建公司交易保证金410000元，并支付通建公司逾期归还交易保证金的利息，以同期银行贷款利率为计算标准，自2018年7月26日起暂计至2018年8月25日，应计算至实际归还之日；3.产交所对上述第2项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费由四建公司、产交所共同承担。一审法院认定事实：2018年5月17日，四建公司（甲方、委托方）与产交所（乙方、受理交易机构）签订了《委托协议》，约定：委托内容为广州市海珠区工业大道南创兴街80号出租；在交易过程中，因意向方的违约行为导致交易不能继续进行的，该意向方（违约方）交纳的交易保证金不予退回，由乙方扣除该意向方（违约方）应当向乙方交纳的服务费后，余额归甲方所有；等。之后，四建公司向产交所提供了《产权交易信息发布申请书》及《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》，发布申请书中载明：标的所在地址为海珠区工业大道南创兴街80号，出租类别为房屋，出租用途为工业和其他创意产业园、物流园或专业市场，出租面积（总面积）为2594.75平方米，出租面积描述建筑面积为2594.75平方米，房屋共用地面积为12475.67平方米，免租期限3个月，租赁期限6年，标的使用情况为原租赁期满占用，占用人不享有优先权；挂牌价格为139806元/月（总面积）；重大事项及其他披露内容：意向承租方如被确认为承租方，需提供相当于出租标的6年租金成交总价金额的企业资产或物业资产相关担保证明文件。如担保资产权属人为非承租方，则需提供担保资产权属人承诺对出租标的提供担保的文件。承租方须将出租标的整体改造为创意产业园、物流园或专业市场后经出租方书面同意才能依据《房屋租赁合同》的约定进行转租、分租。承租方承诺自签订租赁合同之日起半年内完成租赁场地现有的简易建筑物内外翻新，一年内完成租赁场地地面的硬地化，并完成场地升级改造，全部费用由承租方承担。出租标的的客观真实情况已明确披露，意向承租方应参与交易活动前现场进行实地考察，进行必要和适当的独立调查和分析，自行承担所有风险；交易保证金金额为410000元；交易保证金的保证内容：（1）以网络竞价、评审、拍卖、招投标等方式组织竞价，意向方应参与竞价活动;（2）意向方参与竞价应保证至少有一家意向方报价，使该项目能产生有效报价，如项目存在优先权人，在未产生有效报价的情况下，优先权人应以挂牌价行权;（3）意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费;（4）遵守项目公告、竞价实施办法、交易须知的约定和要求；符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，需承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归本所和出租方所有，出租方因政策规定需重新挂牌除外；承租方须于签订《成交确认书》之日起10个工作日内与出租方签订租赁合同。承租方须于签订《成交确认书》之日起3个工作日内向广州产权交易所支付交易服务费,交易服务费标准如下：相当于首年租金（按12个月计算）成交价格的0.5%向本所支付交易服务费；等。《房屋租赁补充合同》载明：乙方应在本合同签订时向甲方交付一个月租金和相当于二个月租金数额的租赁保证金；本合同签字盖章且甲方收到乙方的租赁保证金后，甲方将租赁建筑物按现有状态交付至乙方使用；在租赁建筑物交付使用前，乙方需提供相当于出租标的6年租金成交总价金额的企业资产或物业资产相关担保文件；等。2018年5月21日,产交所将案涉物业挂网招租。2018年5月23日，通建公司向产交所出具《承诺书》，载明：我司（广州市通建建筑工程有限公司）如被确认为承租方，同意按照出租方提交的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》版本签署合同。2018年6月19日，通建公司向产交所交纳竞租广州市海珠区工业大道南创兴街80号场地交易保证金410000元。2018年6月25日，三方签订了《成交确认书》，载明：三方共同确认，在本次交易中，承租方以220206元承租交易标的，承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款以及向广州产权交易所支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任。2018年7月3日，四建公司向通建公司发出《关于交接创兴街80号物业及签署正式租赁合同相关事项的通知函》，载明：根据《成交确认书》的要求，我司拟在2018年7月9日将租售建筑物交付给贵司，并签订《场地交付确认书》；同日，与贵司签订正式《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》。贵司应在2018年7月9日前按我司的要求准备价值不低于人民币1645万元的企业资产或物业资产担保（最好是等额的“银行保函”）。如贵司提供的担保是企业资产或物业资产的，该企业资产或物业资产必须能够办理质押或抵押登记，且价值应不低于人民币l645万元（资产的价值以我司指定评估机构的评估结果为准）。贵司应在2018年7月9目前向我司提供承诺书，承诺自2018年7月9日起计的半年内完成租赁场地现有的建筑物内外翻新，一年内完成租赁场地地面的硬地化，并完成场地升级改造，全部费用由贵司承担。另外贵司在2018年8月1日前提交场地的改造计划和改造方案给我司审核。如贵司提供担保的是企业资产或物业资产，应按以下流程办理质押或抵押担保手续：（一）贵我双方应在2018年7月9日或之前，另行就担保资产签订《质押担保合同》或《抵押担保合同》。（二）上述担保合同签订后，将由我司指定评估机构对贵司提供的担保物进行评估，评估费用由贵司承担。如评估的最终价值低于人民币1645万元，我司有权要求贵司追加担保物，并再次评估，由此造成的多次评估的费用全部由贵司承担。（三）当担保物经评估的价值满足要求后，贵司应在接到我司书面通知之日起5日内，配合我司办理质押或抵押登记手续。如贵司在2018年7月9日当日或之前未能提供价值不低于人民币1645万元的银行保函或其他担保物的，将视为贵司自动放弃承租资格。我司将不再与贵司交接场地、签订租赁合同，并重新委托广州产权交易所对创兴街80号进行公开招租，贵司参加本次公开招租竟价所交的交易保证金按规定不予退回，并取消贵司下次参与竞价的权利。如贵司虽提供了担保物，但经评估结果显示担保物的价值并不足额，在经我司书面通知10日内未补充提供足额担保物的或贵司提供的担保物无法办理质押或抵押登记的，该两种情况均视为贵司违约，我司将有权解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》，收回租赁场地，没收租赁保证金，并取消贵司下次参与竞价的权利。此条将作为补充条款写入《房屋租赁补充合同》。如贵司在2018年7月9日起计的半年内未能够完成租赁场地现有的建筑物内外翻新，一年内未能够完成租赁场地地面的硬地化，并完成场地升级改造的，视为贵司违约。2018年7月10日，四建公司在微信中向通建公司发出拟签订的合同版本并于同日向通建公司发出《关于再次通知交接创兴街80号物业及签署租赁合同相关事项的函》，该函载明：鉴于贵司已经广州产权交易所平台通过公开竞价方式获得我司（广州市第四建筑工程有限公司）位于广州市海珠区工业大道创兴街80号物业（以下称“租赁场地”）的成交确认书（交易编号：GZ2018DG200265），贵司已成为创兴街80号的拟承租方。我司已于2018年7月4日发出了《关于交接创兴街80号物业及签署正式租赁合同相关事项的通知函》给贵司，根据我司通过广州产权交易所网站发布的关于创兴街80号公开招租公告交易条件，贵司应在2018年7月9日前向我司提供价值不低于人民币1645万元的企业资产或物业资产担保（最好是等额的“银行保函”），并于2018年7月9日当日到我司签订正式《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》（以下称“租赁文件”）。但截止至2018年7月10日，贵司仍未向我司提供前述企业资产或物业资产担保或银行保函，也未到我司签订正式租赁文件。现再次通知贵司：请贵司务必在2018年7月12日前按照我司《关于交接创兴街80号物业及签署正式租赁合同相关事项的通知函》的要求提供担保文件、承诺书等并前来我司签署正式租赁文件。如贵司超过2018年7月12日仍未满足前述条件，则视为贵司自动放弃承租资格，我司将不再与贵司交接场地、签订租赁合同，并按照广州产权交易所平台的相关规定进行处理。鉴于贵司已实际占用租赁场地，若贵司在2018年7月12日前仍不能与我司签订租赁合同的，则贵司必须按照2017年10月23日的《承租人通知书》及《的回函》的约定于2018年7月13日起的60天内（即2018年9月10日前）将广州市海珠区工业大道创兴街80号房屋及场地全部交回给我司，否则我司将循法律途径追究贵司的一切法律责任。2018年7月17日，四建公司向通建公司发出《关于变更担保文件提交时间、场地交付时间及签约时间的函》，载明：我司于2018年7月3日和2018年7月10日分别向贵司送达了《关于交接创兴街80号物业及签署正式租赁合同相关事项的通知函》和《关于再次通知交接创兴街80号物业及签署租赁合同相关事项的函》，原约定要求贵司于2018年7月12日前将担保文件、承诺书等交付给我司，我司随后安排与贵司交接场地并签订租赁合同。现根据实际情况，我司决定对前述事项的履行时间予以变更（原约定时间不再执行），具体变更如下：1.签约时间。请贵司于2018年7月20日当日到我司签订广州市海珠区工业大道南创兴街80号物业的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》。2.场地交付时间：由我司另行书面通知。3.担保文件的交付时间：根据贵司与我司在2018年7月16日会议议定的时间，如贵司提供担保的是物业资产，贵方须于2018年7月20日，提供担保物的清单、房产证原件给我司办理相关抵押担保手续（如办理抵押登记手续需签订抵押担保合同的，贵司应无条件予以配合）。如贵司提供担保的是银行保函，贵司应在我司通知的场地交付时间之前提交。4.承诺书的提交时间：在我司通知的场地交付时间之前。贵司应在提交承诺书的同时，提交场地的改造计划和改造方案给我司审核。请贵司按上述时间准备签约事宜，并尽快准备担保文件（价值不低于人民币1645万元的企业资产或物业资产担保，最好是等额的“银行保函”。如贵司提供担保的是企业资产或物业资产的，仍应按我司前两份函件的要求办理质押或抵押担保手续），以免造成违约，产生不必要的损失。广州市海珠区住房和建设水务局向四建公司发出《责令限期改正通知书》，载明：据调查，你单位未经水行政主管部门批准，在河涌管理范围内建设建（构）筑物，违反了《中华人民共和国水法》第三十八条的规定，责令你单位在2018年7月15日前自行拆除河涌管理范围内建（构）筑物。四建公司于2018年7月26日向广州市通建机电租赁有限公司发出《关于创兴街80号河涌沿岸退缩6米范围内清理杂物的通知函》，载明：我司位于海珠区工业大道南创兴街80号地块物业现在由贵司使用，我司于2018年7月25日收到广州市海珠区住房和建设水务局发出的《责令限期改正通知书》（海水责改[2018]1014号），通知书中责令我司需对位于创兴街80号河涌沿岸6米范围内违法建筑物进行拆除整治，并清理场地，拆除围墙退缩6米，现需贵司配合务必在2018年7月27日前将河涌沿岸6米范围内的全部物品清理干净。2018年7月26日，通建公司向产交所发出《关于工业大道南创兴街80号场地的函》，主要内容为：经过与业主（广州市第四建筑工程有限公司）的数次合同协商，我司发现并提出以下问题：1.我司对今次的竞拍总价无异议；2.有关部门检查后多次提出创兴街80号场地存在安全隐患；3.我司在与四建公司协商租赁合同条款的过程中发现，四建公司提供的合同与贵所当初在网上公开信息时提供的合同的内容有较大的出入，而且保障我司权益的条款几乎没有，所以我司对四建公司提出修改合同条款或签定补充合同说明问题；4.我司在2018年6月28日收到城管通知创兴街80号场地存在违法问题，其后在2018年7月13日收到由广州市海珠区住房和建设水务局发出的《责令限期改正通知书》；5.我司将该情况立刻反映给业主，四建公司回复了他们去处理；6.在四建公司处理该问题的过程中，该场地差不多每天都有河涌管理局、城管、安监、质监等政府部门前来检查，说该场地存在不合法的问题要整改要清拆等等，导致我司进行的一些场地修缮、硬地化等工作无法进行；7.创兴街80号场地因河涌整治的问题使得该场地可使用的面积会大为缩小。我司认为出现这样的情况已经与贵所公布的标的物信息严重不相符，并且因为政府清拆的工作严重影响我司的正常工作；8.我司已经就上述问题向四建公司提出终止原合同。以上所说是我司遇到的真实情况，我司也多次向贵所反映。由于创兴街80号场地存在的种种问题我司提出终止今次的竞拍（租用）关系，取回保证金，等上述问题处理完毕后再重新参与竞拍，希望贵所能公平公正处理。2018年8月8日，四建公司向产交所发出《关于工业大道南创兴街80号场地回复意见的复函》，主要内容为：创兴街80号场地存在的安全隐患是由现场地占有人广州市通建机电租赁有限公司（以下称通建租赁）管理混乱，违章建设导致，我司已多次发函要求通建租赁进行整改。通建租赁和承租方通建工程均为同一实际控制人刘健朝名下的关联公司，通建工程对租赁场地的现状是十分清楚的。我司通过贵所网站公布的“重大事项及其他披露内容”中已明确披露“出租标的没有完成消防验收，承租方需自行办理房屋租赁备案登记、临商、工商注册登记、消防报建等与经营有关的手续并承担费用”，且要求“意向承租方应参与交易活动前现场进行实地考察，进行必要和适当的独立调查和分析，自行承担所有风险”。我司提供的合同版本与网上公开的合同内容并无较大出入。根据本次招租的交易条件要求，承租方最迟应于2018年7月9日与我司签订租赁合同。所以我司最早于2018年7月4日向承租方发函要求其于2018年7月9日来我司签订正式《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》，该合同版本与网上公开的合同内容并无出入。但承租方在7月9日并未来我司签署正式租赁合同，只口头称无法提供相当于6年租金金额的银行保函（本次交易重要条件之一），改为提供物业资产担保；故我司在7月10日向承租方提供的合同版本中主要针对物业资产担保的流程进行了细化，并未改变双方的权利义务，且并未强制要求承租方按此版本签署。后经咨询贵所，获知网上公开的合同内容不能修改后，我司就未再修改合同，并再次发函给承租方要求于7月20日签署正式租赁合同，但承租方一直拒不签署，已严重违反了本次招租的交易条件要求。广州市海珠区住房和建设水务局要求整改清拆创兴街80号场地上属于河涌管理范围内的建（构）筑物事宜，是发生在招租工作完成后，我司事先无法预知。根据我司与广州市海珠区住房和建设水务局的沟通，本次整改清拆的范围是将靠近三滘河一侧的围墙向内退缩6米，减少面积仅600平方米。本次出租的物业总用地面积为12475.67平方米，整改清拆的面积仅占总用地面积不足5%的部分，完全不会影响承租方使用，这与承租方所称的“可使用面积大为缩小”不符。在我司后续与承租方的沟通中，我司已同意从针对缩减的面积相应减少租金，但承租方仍拒不签署租赁合同。我司同意终止本次竞拍，但不同意向承租方退回保证金。2019年8月13日，四建公司向通建公司发出《关于退还保证金通知书的复函》，明确告知通建公司所缴纳的交易保证金不予退回。诉讼中，双方确认通建公司缴纳的交易保证金41万元中的396787.64元已由产交所支付给了四建公司。产交所表示其收取的13212.36元是通建公司应当支付的交易服务费，所以直接从交易保证金中进行了扣除，通建公司对此表示同意。另外，通建公司表示双方于2018年7月20日及之后未签订合同的原因是河涌整治的问题以及双方对合同内容未确定并且四建公司要求其办理担保物的解押及抵押手续。四建公司表示河涌整治是发生在2018年7月13日，租赁物挂网公示是在2018年5月21日，其无法预料到以后发生的事情且河涌整治仅减少了608平方米的面积，对于通建公司使用租赁物不构成影响。另外，案涉场地已在2019年7月16日重新招租成功。通建公司为证明其主张，提供了以下证据：1.与四建公司员工微信聊天记录；2.微信聊天记录中的文件资料；3.公示的《产权交易信息发布申请书》；4.公示的《广州市房屋租赁合同》；5.公示的《广州市房屋租赁补充合同》；6.《代收印花税授权委托书》；7.《广州产权交易所项目资料接收回执》；8.《网上银行电子回单》；9.《关于交接创兴街80号物业及签署正租赁合同相关事项的通知函》；10.通建公司与四建公司员工微信聊天记录；11.微信聊天记录中的文件资料；12.微信聊天记录；13.《关于再次通知交接创兴街80号物业及签署租赁合同相关事项的函》；14.《关于变更担保文件提交时间、场地交付时间及签约时间的函》；15.物业资产担保清单复印件；16.微信聊天记录；17.《责令期限整改通知书》；18.《关于创兴街80号河涌沿岸退缩6米范围内清理杂物的通知函》；19.《关于工业大道南创兴街80号场地的函》；20.《关于工业大道南创兴街80号场地回复意见的复函》；21.【《关于广州产权交易所转呈《工业大道南创兴街80号场地的函（二）》的复函】；22.【关于转呈《关于工业大道南创兴街80号场地的函》及《关于广州产权交易所转呈的函】；23.【关于转呈《关于追究“GZ2018DG200265”中标人“广州市通建建筑工程有限公司”缔约过失责任的申请》的函】；24.四建公司就租赁物进行重新挂牌招标文件；25.《四建重新挂牌资料截图》；26.《房屋租赁合同》；27.《房产清单》；28、《承诺书》；29.《退还保证金通知书》；30.快递单及投妥证明；31.开立保函所需要资料目录表;32.通建公司与产交所员工微信聊天记录；33.关于追究“GZ2018DG200265”中标人“广州市通建建筑工程有限公司”缔约过失责任的申请；34.通建公司打开广交所账户及页面的视频录像；35.通建公司与四建公司员工微信聊天记录录屏；36.转账回单；37.广州市房屋租赁合同（对比版）38.房屋租赁补充合同（对比版）；39-40.通建公司与四建公司员工微信聊天记录；41.通建公司及其亲属房产证；42.通建公司工商登记信息。四建公司为证明其主张，提供了以下证据：1.《产权交易信息发布申请书》；2.《成交确认书》；3.广州市通建建筑工程有限公司和广州市通建机电租赁有限公司的工商查询信息证据；4.《退场协商函》；5.《关于交接创兴街80号物业及签署证书租赁合同相关事项的通知函》；6.《关于再次通知交接创兴街80号物业及签署租赁合同相关事项的函》；7.《关于变更担保文件提交时间、场地交付时间及签约时间的函》；8.《通知函》及投妥证明；9.《关于工业大道南创兴街80号场地回复意见的复函》；10.《关于退换保证金通知书的复函》；11.《广州市房屋租赁合同》；12.《成交确认书》；13.微信聊天记录（钟、宋）；14.《房屋租赁补充合同》公示版本；15.《房屋租赁补充合同》7月10日版本；16.微信聊天记录（钟、宋）及图片6张；17.河涌整治退缩6米后的图片；18.微信语音聊天记录（提交视频和文字记录）；19.与广交所的QQ聊天记录；20.关于四建于2018年7月25日向广交所提供的合同版本为“挂网公司版本”的证明（提交视频）；21.四建于2018年7月25日向广交所提供的用于签约的租赁合同版本。产交所提供了以下证据：1.委托协议；2.受理通知书；3.信息发布申请书及相关附件；4.信息公告（广交所网站）；5.广州产权交易所项目资料接受回执；6.广交所协助出租方组织各意向方看样资料（广交所看样工单、看样现场照片）；7.关于转呈《关于追究“GZ2018DG200265”中标人“广州通建建筑工程有限公司”缔约过失责任的申请》的函。一审法院认为，本案的争议焦点为通建公司与四建公司未能签订租赁合同的缔约过失责任应由哪一方承担。结合双方提交的证据及陈述，一审法院分析如下：《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。首先，根据双方的陈述以及提交的证据可知，在通建公司签订成交确认书后，四建公司确有通知通建公司进行签约，但通建公司在收到四建公司提供的签约合同版本后提出了异议，认为需要修订和商议后再签约，四建公司在2018年8月8日发给产交所的函件中也自认其提供给通建公司拟签订的租赁合同与产交所公示的合同版本存在修改，故通建公司据此未按双方约定的时间签订租赁合同实属合理。四建公司虽然认为变更后的合同版本并未实际增加通建公司的负担，但基于诚实信用原则，其理应以公示的合同版本要求通建公司签约，对于合同内容的增减或变更应与通建公司协商确定，故对于四建公司上述意见，一审法院不予采纳。其次，根据海珠区住房和建设水务局向四建公司发出的《责令限期改正通知书》中记载的2018年7月15日前自行拆除河涌管理范围内建（构）筑物的内容，同时通建公司亦确认其已于2018年7月15日收到上述通知，故依常理，通建公司在收到政府相关部门的通知后，对于拟承租标的物的面积有异议亦属正常，故通建公司最终未与四建公司签订租赁合同也属合理。四建公司主张河涌整治导致场地减少的600多平方米仅相对于租赁标的物的总面积12475.67平方米的4.8%，对通建公司的使用不构成影响，并且之后双方在协商过程中，四建公司已同意就退缩部分相应减少租金，对此通建公司不予确认。一审法院认为,租赁物的面积变化会直接影响承租方的切身经营利益，现有证据亦并无反映双方对面积减少后的租金标准已达成一致意见，故对四建公司的上述意见，一审法院不予采纳。综上，通建公司与四建公司未签订租赁合同并不能归责于通建公司，通建公司不应承担缔约过失责任。诉讼中双方确认产交所已将交易保证金中的396787.64元支付给了四建公司，故四建公司应当退还已收取的交易保证金给通建公司，通建公司主张四建公司退还交易保证金396787.64元的请求，合理有据，一审法院予以支持，对通建公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于利息的问题。根据产交所发布的交易保证金的处置规则，通建公司未被确定为承租方且未违反保证事项所述情形的，其交纳的保证金应当由产交所不计息原路径退回，本案中，虽然通建公司竞租成功，但后续并未签订租赁合同，故交易保证金应当按上述规则无息退回通建公司，对于通建公司主张计算利息的请求，一审法院不予支持。关于四建公司应否承担缔约过失责任及应否赔偿通建公司损失的问题。首先，本案中，根据已查明的事实可知，案涉场地在挂牌招租前及竞租过程中，政府相关部门并未发出责令拆除的通知，亦无证据显示四建公司对此知情，四建公司并不存在故意隐瞒重要事实的情况，故四建公司对于因面积减少而未签订租赁合同不存在过错。其次，通建公司主张四建公司变更了合同内容，应当承担缔约过失责任，一审法院认为，在通建公司签订成交确认书后，虽然四建公司提供给通建公司的合同版本与公示版本不一致，但在双方之后的协商过程中，通建公司也曾向四建公司提供拟签订的合同版本且四建公司在征询产交所后，也同意按照公示的合同版本签订；再次，通建公司并未举证证明其因未签订租赁合同造成了损失。综上，四建公司对未签订租赁合同不存在过错，亦不应承担缔约过失责任，通建公司主张四建公司承担缔约过失责任并赔偿其损失50000元的请求，理据不足，一审法院不予支持。关于产交所的责任问题，鉴于通建公司并未与四建公司签订租赁合同且未签订租赁合同的原因不归责于双方，同时四建公司对案涉物业已经重新招租成功，故产交所收取的交易保证金中的13212.36元应当退还给通建公司。现鉴于产交所表示其收取的13212.36元为通建公司应支付的交易服务费，而通建公司对此表示同意，故上述款项可作为交易服务费由产交所直接收取，无需再退还给通建公司。对于通建公司主张产交所对四建公司的退款义务承担连带责任的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、四建公司在判决生效之日起10日内退还交易保证金396787.64元给通建公司；二、驳回通建公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8200元，由通建公司负担1127元，四建公司负担7073元。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：双方未签署正式租赁合同的原因可否归责于一方。对本案争议焦点问题，本院具体认定如下：首先，关于通建公司主张系因四建公司变更合同主要内容导致未能成功缔约的问题，一方面，四建公司在2018年7月3日发函中明确要求通建公司在签约前履行以下义务作为签约的前提条件：1.在2018年7月9日前提供企业资产或者物业资产担保（包括签署担保合同、进行评估）；2.在2018年7月9日前提供承诺书，承诺自2018年7月9日起半年内完成租赁场地建筑物内外翻新、一年内完成租赁场地地面的硬地化并负担全部费用的承诺书。而经对比，公示的合同版本中虽然规定通建公司应负担以上义务，但是对于履行义务的期限则规定为“在租赁建筑物交付使用前”，而未有证据证实双方此前已就该交付时间协商一致，可见，四建公司上述要求为通建公司签约作出了更为严格的限定。但是，另一方面，事后从四建公司于2018年7月17日向通建公司发出的《关于变更担保文件提交时间、场地交付时间和签约时间的函》以及8月8日向产权交易所发出的《关于工业大道南创兴街80号场地回复意见的复函》内容中可知，四建公司已经同意不再将前述所增加的义务作为通建公司签署正式租赁合同的条件，并同意延期至2018年7月20日前签约。而通建公司主张未签订合同的原因归责于四建公司，理据不足，本院不予采纳。其次，关于通建公司抗辩未能签订正式合同的重要原因系案涉物业因河涌整治导致租赁面积减少影响合同履行的问题，一方面，行政机关发出限期拆除部分租赁物的通知确实发生在双方签订确认合同书之后，属于双方均未预见的事实。另一方面，该行为的直接后果使得案涉物业的可用面积实际上减少600平方米，一定程度上影响承租人继续按照原定价格承租的意愿，理应由双方根据诚实信用原则进行磋商。四建公司以所减少的面积占案涉物业租用面积比例过小而认为并不影响承租人的权利，与常理不符。且从通建公司的行为来看，其在临近四建公司同意延长的签约期限时仍按照对方要求提供相关担保物资料并与对方就提供担保物的下一步操作事宜与对方进行沟通，并无证据证实通建公司在缔约过程中怠于磋商而违反诚信原则，一审法院认定未能缔约系不可归责于双方的原因导致，四建公司收取的剩余保证金应退还通建公司并无不当，本院亦予认可。综上所述，四建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7252元，由上诉人广州市第四建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 娟审判员 练长仁审判员 易超前二〇二一年六月二十八日书记员 廖 晞李玉婷