大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2155号原告：葛卫东，男，1969年10月28日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王婧，辽宁公博律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯，辽宁隽品律师事务所律师。被告：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区锦华中园**，统一社会信用代码：91210200097181644P。法定代表人：杜旭，总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员，住大连市沙河口区。原告葛卫东与被告大连恒诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛卫东的委托诉讼代理人王婧、徐凯，被告大连恒诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛卫东向本院提出诉讼请求：被告按照已付房款日万分之零点七五标准向原告支付逾期办证违约金至原告取得不动产权证书之日止（以1143114元为基数，暂计算2020年3月3日至2020年9月15日逾期办证196天，逾期办证违约金数额为16804元）。事实和理由：原告、被告于2016年7月29日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区房屋，双方约定交房日期为2017年12月31日，并约定被告应在交房次日起540个工作日内办妥产权登记。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告未按约定时间为原告办理不动产权证。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告大连恒诚房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告主张的违约金过高。被告已积极办理案涉房屋的不动产登记证，并非恶意不办理，案涉项目相关权属登记申请备案，故意给自身及房屋买受人因办证而产生的违约金或损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，我方未能在约定时间内产权证的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。而原告的第一项诉讼请求违约金计算标准高于约定标准。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按约定标准计算违约金。因此，被告认为逾期办证的违约金计算标准应按合同约定标准进行计算。2.因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响我方办理手续，因此请求在计算逾期期间时扣减两个月，望贵院予以参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，对于无争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积84.49平方米。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2.……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告向原告出具了金额为1143114元大连增值税普通发票。2017年12月31日，双方办理了房屋交接手续。因被告原因，原告未能在双方约定的期限内办理产权登记。后被告于2020年9月15日取得了房屋产权登记。上述事实，有原告提供的起诉状、商品房买卖合同、增值税发票等证据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于原告主张被告应按已付房款1143114元为基数，按照日万分零点七五标准计算，支付自2020年3月3日至2020年9月15日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于被告违约时间的起止时间，双方均认可按照合同约定的时间即自2017年12月31日次日作为办理产权登记期限的起算日，约定在540个工作日内办理完毕，因此逾期办理产权登记违约金的开始计算时间应为2020年3月3日。关于违约金计算的截止时间，原告主张被告通知办理产权证的时间为2020年7月27、28日，被告抗辩通知办证之日为2020年7月17日，对此双方均未提供证据，原告对此负有举证责任。另双方在补充协议中约定“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”，即被告又给与原告15天的材料准备和税费交纳期，故逾期办理产权证违约金计算截止时间应计算至2020年7月31日。原告主张计算截止至2020年9月15日，本院不予支持。关于违约金标准，被告抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告以支付全款的方式向被告支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，而原告主张的按照日万分之一的标准计算违约金，即年利率3.65%的标准，综合考虑被告应承担的违约责任及同类案件的处理情况，本院调整为按照日万分之0.75的标准计算违约金为宜，即年利率2.73%的标准。关于被告抗辩的因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，现被告未能举证证明系因疫情原因导致的迟延办理产权登记，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告应按已付房款1143114元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向原告支付自2020年3月3日至2020年7月31日共计151天的逾期办证违约金12946元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连恒诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛卫东支付2020年3月3日至2020年7月31日期间的逾期办证违约金12946元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费110元（原告已预付），已减半收取，由原告负担48元，由被告负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨诚诚二〇二一年六月十日书记员  赵家艺