福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4018号原告：陈华，男，1979年10月15日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司法务。原告陈华与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈华的委托诉讼代理人曹丽丽、被告恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金32995元（以已付购房款1298998元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月11日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘X幢X单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计268998元。2016年11月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1298998元。2017年1月9日，被告即收到剩余的房款103万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年4月19日，被告项目才完成工程竣工验收，具备交楼条件。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交楼后，被告应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。直至近日，被告才通知原告办理不动产权证，原告于2021年1月11日将不动产权证办下来。被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告恒大公司辩称,要求本案诉讼程序转为简易程序或者普通程序。一、案涉房屋未存在逾期办证情形，被告无需承担责任。原告与被告于2019年12月7日签订《谅解书》，协议约定被告赔偿原告所购买房屋对应的72个月物业管理费，原告放弃追究被告延期交房的违约责任。原告主张2019年5月1日作为交房时间，但未提供相应证据证明，故本案应以签订《谅解书》的时间作为交房时间。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，逾期办证的起算时间点应为2020年12月7日。二、即使认定存在逾期办证情形，逾期办证违约金仅应计至2020年10月29日止。被告已于2019年2月3日开具案涉房屋全款发票，于2020年8月14日办理完毕初始登记，并于2020年10月29日通知原告可以办证的事实，履行完毕合同应尽义务。因原告自身原因未办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。后原告于2020年11月20日至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，领取材料后应由原告自行到不动产登记中心办理相关手续，故违约金至多计至2020年11月20日止。三、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。四、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。原、被告签订的合同及补充协议，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失，故原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及被告的权益且对被告有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，陈华与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。另查明，恒大公司经整改后通知原告应于2019年5月1日办理房屋交楼手续。2019年12月7日，原告签署《谅解书》对于被告上述逾期交房的行为表示谅解（被告赔偿原告72个月物业管理费，承诺对上述商品房存在的装修质量瑕疵予以维修）。2020年11月20日，原告到恒大公司处领取办理案涉房屋不动产登记所需资料。因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买卖合同》、银行首付款转账记录、个人房产抵押贷款合同、发票、业主交楼档案、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、不动产权证书等，被告提交的《谅解书》、开发项目首登证明、办理不动产材料签收单、福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制网络公示截图、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级网络公示截图等证据为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。本院认为，本案争议的事实及金额不大，依法适用小额诉讼程序进行审理并无不当。原告与恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。恒大公司未在约定期限内向原告交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。关于违约金计算的起讫日期及天数问题，恒大公司通知原告于2019年5月1日办理房屋交付手续，根据买卖合同约定，其应当在2020年5月1日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付原告。恒大公司主张以签订《谅解书》的时间作为交房时间，但该谅解书仅能证明当事人就逾期交房违约责任达成谅解协议，并不能推断证明双方对逾期办证免责也达成一致意见，其抗辩意见不能成立,本院不予采纳。2020年11月20日，恒大公司将办理房屋权属登记所需资料已交付原告，其已履行合同约定协助办证的义务，故原告要求办证逾期计算至2021年1月11日止，部分不符合事实，本院依法不予支持。被告主张以其2020年10月29日在微信群通知时间为准，因该微信聊天记录系群聊，不具有通知的针对性及合同约定的书面通知形式，故本院不予采纳。另，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。综上所述，违约金计算的起讫日期为自2020年5月2日起至2020年11月20日，扣除疫情原因17天，违约金计算天数为185天。关于违约金的计算标准问题，根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了交房的主要义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使恒大公司积极履行合同约定的办证义务，也不足以填补原告的损失。在原告对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准应予以调整。原告诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，已臻合理，本院予以采纳。综上，恒大公司应以已付购房款1298998元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2020年5月2日起至2020年11月20日止（扣除疫情原因17天）计185天的逾期办证违约金24031.5元。对原告超出部分的诉讼请求，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈华支付逾期办证违约金24031.5元；二、驳回陈华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取为312.5元，由陈华负担84.5元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担228元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 王统勇二〇二一年六月二十二日法官助理 林 星书 记 员 林君怡