海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初990号        原告：杨鹏程，男，1957年11月9日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：海南荣德房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县华侨农场欧洲风情小镇荣德庄园内。                法定代表人：路祥，该公司总经理。                委托诉讼代理人：杨小枫，该公司副总经理。                原告杨鹏程与被告海南荣德房地产开发有限公司（下称荣德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭进行了审理，原告杨鹏程、被告荣德公司的委托诉讼代理人杨小枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告杨鹏程向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（243天，交付房款的每日万分之一即442633元的万分之一为日44.26元×243天）计10755.18元。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金所产生的同期银行贷款利息（10755.18元的年贷款利率4.35％，为10755.18元×0.043×360天每日1.3元，从2019年6月1日起暂时到2021年2月20止，计599天）计614元。3、判令被告向原告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（从2020年6月1日起暂时计算至2021年2月20日止，购房款的每日万分之0.5，每日22.18元×233天）计5156.19元。4、判令被告承担本案受理费。以上合计16525.32元。庭审过程中，原告杨鹏程提出放弃第三项诉讼请求。这是原告对自己权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告签订《澄迈县商品房屋买卖合同》（下称《合同》），约定原告按被告要求支付购房款442633元，被告为原告出具了发票。被告违约事实如下：一、根据《合同》第八条约定，被告应于2017年9月30日前向原告交房，而被告拖延到2018年5月31日才交房。第十一条约定，被告每逾期交房一天，应向原告支付房价款万分之一的违约金，即为从2017年10月1日起到2018年5月31日止共计243天。房价款442633元的万分之一为每日44.26元×243天，计为10755.18元。根据有关法律规定，被告应承担违约金所产生的同期银行贷款利息（年贷款利率4.35％，即为10755.18元×0.0435÷360天合每日1.3元）计614元。二、根据《合同》第十五条约定，被告在约定期限内不能为原告办理房屋权属证书的，每逾期一日应承担原告支付房价款的万分之0.5的违约金。据此，被告应向原告支付违约金（从2018年6月1日到2020年5月31日为约定的办理期730天。从2020年6月1日起暂计至2021年2月20日止共计233天，442633元的万分之0.5即为每日22.18元×233天）计5156.19元。被告的上述违约行为发生后，原告多次找被告要求承担约定的责任，并尽快为原告办理房屋权属证书，但被告以种种理由敷衍原告，至今拒不履行应尽的义务。为此，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。                被告荣德公司辩称，1、原告计算的逾期交房违约金有误。计算逾期交房的违约金时间应从2018年4月1日起计，原告多算了两个月。2、根据2020琼9023民初220号生效判决，被告因不可抗力原因延误工期19天。应当予以扣除。3、逾期交房违约金依法不能计算利息。4、因为涉及其它案件本案被政府部门限制办理业务，被告正与政府相关部门积极沟通中。被告认为在政府限制办理业务期间导致无法办证是政府原因，不能归于被告，应当扣除21个月8天的时间。5、原告计算的违约时间有误，按照原告所述是房屋交付之日起730天，但实际时间是730天＋360天共计1090天。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2016年9月25日，原告杨鹏程与被告荣德公司签订《合同》，约定原告购买位于海南省澄迈县金马大道东侧（欧洲风情小镇北侧）的全球CEO俱乐部海南荣德庄园（一期）11#楼6层605号商品房，建筑面积66.52m2，套内面积53.44m2，房屋总价为442633元。《合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2．该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3．该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的。2．因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气造成的延误。3．由于买受人未按合同约定履行义务导致的。”第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1．逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续覆行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3．买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内是还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金”。第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。特别约定［办证期限以本条款为准］：出卖人具备办理房屋分户产权登记条件下，自买受人交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”                《合同》签订后，原告依约支付了全部房款。被告于2016年12月1日、2018年11月18日分别向原告出具两张金额为420501元和22132元，合计442633元的增值税发票。2018年3月12日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2018年3月31日到现场办理案涉房屋的交房手续。原告于2018年5月31日才去办理房屋交接手续。同年11月18日，原告缴纳2018年6月至2019年5月的物业费及代收水费、代收电费共2256元。房屋交付后，因被告至今未能办妥案涉房屋的不动产权属登记，原告遂诉至本院。                本院认为，原、被告之间签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当严格履行各自的义务。本案的争议焦点主要是：一、被告是否应向原告支付逾期交房及逾期办证违约金，如应支付，则违约金应如何计算。二、被告是否应向原告支付逾期交房违约金所产生的同期银行贷款利息。                关于第一个争议焦点。（一）关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。根据《合同》第八条的约定，被告应在2017年9月30日前向原告交付符合约定条件的房屋，但其于2018年3月12日才通知原告于2018年3月31日办理交房手续，已然超过了约定的期限，已构成违约。被告主张依据（2020）琼9023民初180号民事判决书认定的事实，本案因不可抗力原因延误的工期时间应当扣除。本院认为，上述判决书中认定的是涉案工程在2016年6月16日至2017年9月30日期间有台风及暴雨影响延误工程19天属不可抗力，基于公平考量，酌情将逾期天数减掉10天。被告的辩解理由成立，故本案逾期交房的日期应为自2017年10月1日至2018年3月30日（共181天），扣减因天气影响工程的10天，应为171天。根据《合同》第十一条的约定，被告应以原告已购房款442633为基数，按每日万分之1的标准，向逾期交房违约金7569元（442633元×0.0001×171天）。（二）关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。澄迈县自2016年6月30日起实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证统一办理为不动产权证。因原合同约定的办理房屋权属证书的情形已发生变化，办证期限也应顺延，即办理房屋权属证书期限730天届满后再加上办理土地使用权证的期限360天，合计1090天。被告于2018年3月31日将案涉房屋交付原告使用，按《合同》第十五条的约定，应于房屋交付之日起1090日（730日＋360日）内，即2021年3月25日前为原告办理不动产权证。至庭审辩论结束之日（2021年4月28日），被告至今尚未为原告办妥不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。被告主张因政府限制办证等不可抗力的原因，这段时间应当予以扣除，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。对于该抗辩理由，本院不予采信。关于逾期办证的违约金应如何计算的问题。依据《合同》第十五条的约定，被告应以原告已付房款442633元为基数，按每日万分之0.5的标准，向原告支付自办证期满的次日（2020年3月26日）起至本案庭审辩论结束之日（2021年4月28日）止（共34天）的逾期办证违约金752元（442633元×0.00005×34天）。2021年4月28日之后至被告实际办妥不动产权证之日止的违约金，原告可待违约事实发生后，再另行起诉。                关于第二个争议焦点。本院认为，原告要求被告支付逾期交房违约金所产生的同期银行贷款利息的诉求，缺乏事实和法律依据，故不予支持。                综上，综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、被告海南荣德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨鹏程支付逾期交房违约金7569元、逾期办证违约金752元，合计8321元；                二、驳回原告杨鹏程的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费106.57元，由原告杨鹏程负担52.57元，被告海南荣德房地产开发有限公司负担54元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年六月七日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。