广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初12257号原告（被反诉人）：陆依云，女，1970年2月16日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被告（反诉人）：王鹏，男，1989年9月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：沈金桃、梁诗华，广东合众拓展律师事务所律师。被告（反诉第三人）：杨志敏，女，1966年10月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人:曹强华、杨宇,广东法制盛邦律师事务所律师。原告陆依云与被告王鹏、杨志敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾宪良，被告王鹏委托诉讼代理人沈金桃、梁诗华，被告杨志敏委托诉讼代理人曹强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告一退还保证金64000元给原告；2、请求法院判令被告一赔偿原告装修损失64354.21元；3、请求法院判令被告一退还原告2019年3月11日起至2020年1月31日的租金差额122523.39元；4、请求法院判令被告一退还转让费45000元给原告；5请求法院判令被告一赔偿原告两个月的租金64000元；6、请求法院判令被告二对上述被告一应赔偿和退还给原告的费用承担连带责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告为广州全辉饮食有限公司（以下简称全辉公司）股东。2016年4月9日，原告与王鹏签订《联营合同》约定王鹏将广州市越秀区大南路××号首层及阁楼的商铺出租给原告使用，租期五年，从2016年4月21日至2021年4月20日，每月租金32000元，押金64000元，商业用途。原告承租后对商铺进行了装修和修缮，王鹏将铺位场地和饮食牌照交给我方使用。合同签订后，原告向王鹏支付了押金64000元、首月租金32000元，及顶手费45000元。2019年初，案涉房屋业主广州市越秀区北京街道社区服务中心作为业主起诉被告杨志敏要求解除案涉商铺，经法院判决北京街与杨志敏的合同已于2019年3月10日解除，全辉公司与杨志敏共同腾空房屋。王鹏隐瞒承租情况转租给我方违反相关规定，应当返还保证金、赔偿装修损失、退还转让费和租金差额并支付两个月赔偿金给原告，杨志敏应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告王鹏辩称：不同意原告的所有诉请，一、原告诉请要求我方支付装修损失赔偿没有事实和法律依据，原告没有证据证明其出资装修商铺，也没有证明其装修金额和损失。我方在出租商铺给原告时已经告知其承租和转租情况，原告明知风险而采取的装修应自行承担风险和损失。二、联营合同双方约定的租金金额包括租金和牌照使用费，原告诉请租金差额应当驳回。三、我方向杨志敏承租商铺后装修符合餐饮标准再转租给原告，原告使用期间已近五年，转让费的目的已实现。四、鉴于联营合同无效，合同中约定的违约条款也无效。对于64000元的保证金，因为我方已经全部交给了被告杨志敏，待被告杨志敏将押金退还给我方后，我方再将押金退还给原告，但现因被告杨志敏已将押金抵作2020年的房屋占用费缴纳给北京街，因此我方也要求将该押金抵作房屋占用费不予退还。被告杨志敏辩称：我方不同意原告的全部诉请，我方并非原告与被告王鹏之间联营合同的相对方，原告对本案提起的是合同之诉，我方对该合同无需承担任何责任义务。2、原告方就涉案场地的来源及使用，非常清楚是我方给予王鹏，王鹏再给予原告，甚至原告在另案诉讼作为第三人过程中其清楚知道自己应该承担联营合同签订所产生的后果。原告使用场地所发生的款项我方并没有收取，我方仅与王鹏发生法律关系。故此我方无需承担连带责任。3、根据我方与王鹏的合作协议约定内容，涉案场地交给王鹏使用后，是由王鹏处理，对经营行为承担责任，王鹏将涉案商铺给予原告使用，与我方无关，且我方就涉案场地的转租已经生效判决，无需承担任何责任。我方仅提供场地，原告的经营和我方无关。被告王鹏反诉请求：1、请求判令陆依云向王鹏支付房屋占有使用费人民币379733.3元（参考32000元/月的租金标准，自2020年2月1日计至2021年1月26日，即32000*11+32000/30*26=379733.3）；2、请求判令陆依云向王鹏支付资金占用利息，暂计至2021年4月26日为11656.66元，实际应计算至款项全部支付完毕之日（资金占用利息以每月欠付的房屋占用使用费为基数，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自每月1日起计至款项全部支付完毕之日，现暂计至2021年4月26日）。事实和理由：2016年4月21日，王鹏和陆依云签订联营合同约定将案涉商铺出租，租期自2016年4月21日至2021年4月20日，月租金32000元。2020年2月1日至2021年1月26日期间陆依云实际占用商铺但未依约支付租金，我方仍依约向杨志敏支付了房屋占用费。为维护本人合法权益，请贵院判如所请。原告针对被告王鹏的反诉请求答辩称：我方不同意被告的反诉请求。原告作为法定代表人已在另案中要求承担责任，被告王鹏该超过租赁期限的转租属于无效，被告王鹏要求原告承担作为法定代表人的全辉公司，在另案承担责任的使用费也将导致原告承担双重费用。被告杨志敏对被告王鹏的反诉请求述称：被告王鹏提出的反诉与我方无关。在另案判决生效后，全辉公司没有向北京街支付过任何的房屋使用费，房屋使用费143675元是由我方支付，现余下99315元，与北京街道达成协议，由我方履行给付责任，由我方在年底完成。可见被告王鹏提交的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，广州市越秀区人民政府北京街道办事处出具《委托声明》，内容为：兹广州市越秀区人民政府北京街道办事处（以下简称北京街道办）自愿将向广州市越秀区第一房屋管理所承租的位于广州市越秀区大南路××号、189号首层及阁楼两物业，委托广州市越秀区北京街道社区服务中心（以下简称北京街社区中心）以自己名义与杨志敏（租户）签订《场地租赁合同》以及其他有关此两物业出租的事宜，包括但不仅限于全权代理北京街道办事处与杨志敏（租户）订立、中止、解除租赁合同，收取租金，办理与出租有关的文件登记备案手续，代理监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。2014年7月11日，北京街社区中心（甲方）与被告杨志敏（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市越秀区大南路××号首层及阁楼的商铺，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作办公使用）的场地租给乙方作经营使用。二、租赁期限为叁年（从2014年7月1日起至2017年6月30日止）。三、因本场地为甲方承租房管部门的物业，租赁期内若因房管部门调增物业的租金，则所调增的租金全部由乙方负责，如房管部门不与我方（甲方）签续租合同，要收回场地，本《场地租赁合同》即时无条件解除，乙方必须在收到甲方书面通知的15日内无条件退出并将场地交回给甲方。四、每月场地租金为20525元，从次年七月份起每年场地租金按年复式递增5%计算。五、场地租金的交付方式：乙方应在每月的五日前向甲方缴交当月的场地租金。逾期不缴交的，则每逾期一天，按应缴金额的1%向甲方缴交滞纳金。如果超过十五天不缴交的，则视作乙方违约，甲方有权提前终止合同，并立即收回场地。乙方应在收到甲方发出“收回场地通知”的三天内，将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利。六、乙方在签订协议的五天内须向甲方交付61575元作保证金（不计息），期满时扣除应付的费用后凭发票返还乙方（如乙方遗失发票，该发票的所有税费由乙方承担）；若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回，乙方所有损失（包括装修费用等）由其自负。十一、租赁期内，甲乙双方应严格遵守协议。如其中一方违约，则由违约的一方按三个月的租金赔偿给对方。十二、如协议期满，一方决定不再续约，应在协议期满前十五天前以书面形式通知对方，使其有充分时间处理好有关事宜。乙方须在期满前三天内将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利。十三、租赁期将届满时，乙方应做好退场工作，按时将场地交还甲方。场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给甲方使用，场内的垃圾杂物卫生要清扫(除)干净，否则照价赔偿或修复。赔偿金或修复费用用保证金扣减，保证金不足于赔偿的，乙方必须按实际损失价值补足赔偿。据广州全辉饮食有限公司的登记时间为2020年5月15日的营业执照显示，该公司成立日期为2015年10月16日，经营范围为餐饮业，住所为大南路××号首层及阁楼。据《准予变更登记（备案）通知书》显示，该公司于2019年11月14日将原法定代表人王鹏变更为陆依云，原股东王鹏、杨志敏变更为陆依云，原有限责任公司（自然人投资或控股）的企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）；2020年5月15日将原股东陆依云变更为陆依云、徐瑞兰，原有限责任公司（自然人独资）的企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。2015年9月18日，被告杨志敏（甲方）与王鹏（乙方）签订的《合作协议》，约定：甲方愿意将向广州市越秀区北京街社区服务中心（该协议中简称北京街）承租的大南路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营。该场地为北京街向房管局承租的物业。合作期间，如房管局、北京街因发还等原因不与我方续签租合同或在收到北京街书面合同撤场的15天内，需无条件退回场地，本《合作协议》即时无条件解除。合作期限从2015年9月20日至2017年6月30日止。乙方在每月第5日前固定支付28000元给甲方。2015年9月20日至2015年10月5日为装修期，免收利润金。合同签订之日乙方支付56000元给甲方作为效益保证金，期满后扣除应付费用后无息退还，若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回。合作期内，甲方仅提供与北京街的备案合同，乙方已清楚了解场地现状并全权办理合法经营所需一切证照等。2016年4月9日，被告王鹏（甲方）与原告陆依云（乙方）签订《联营合同》，约定甲方将大南路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作为办公室）的场地租给乙方作经营使用，租期从2016年4月21日至2021年4月20日，第一年租金为每月32000元，第二年租金为每月32000元；装修免租期从2016年4月10日至2016年4月21日共十天。房屋交付后，乙方因经营需要再欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮，甲方无需对乙方进行的装修或修缮支付任何对价。押金为64000元。如甲方提前收回该房产的，除须退还押金外，并需赔偿两个月租金给乙方，如乙方提前退租的，出租方有权没收全部押金。合同期内，出租方需协助承租方经营上要办理的一切事宜。出租方因转租铺位，出租方提供以王鹏和杨志敏名字登记的饮食牌照给乙方使用，即出租方的出租是铺位场地及其饮食牌照，租金已包含铺位转让费和牌照使用费，出租方不得另行收取任何费用。出租方保证出租权的合法真实性，不得欺瞒，否则因此引起的一切责任由出租方负责。出租方的租金递增幅度按街道办事处的递增金额而递增计算等。合同签订后，原告向被告王鹏支付了押金64000元，顶手费45000元。2016年8月30日，广州市北京街社区中心（甲方）再次与被告杨志敏（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市越秀区大南路××号首层及阁楼的商铺，建筑面积为108.71平方米的场地租给乙方作商业用途使用。二、租赁期限从2016年9月1日起至2017年6月30日止，月租金22629元。本租赁合同在合同期限内与2012年10月签订的租赁合同同时生效，具有相同的法律效力等。广州市越秀区北京街道社区服务中心为原告以杨志敏为被告，广州全辉饮食有限公司为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼（2019）粤0104民初13809号，本院于2019年4月4日立案后，北京街社区中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的不定期租赁关系已于2019年3月10日解除。2、判令被告及第三人立即腾退并向原告交回位于广州市越秀区大南路××号首层及阁楼的商铺。3、判令被告及第三人连带向原告支付房屋占用费（每月以20525元为标准，自2020年2月1日起计至被告及第三人交回商铺为止）。被告杨志敏向本院提起反诉请求：1、判令原告立即向被告返还押金43660元。2、判令原告支付大南路××号装修费152330元。本院于2020年8月24日作出判决一、确认原告广州市越秀区北京街道社区服务中心与被告杨志敏就广州市越秀区大南路××号首层及阁楼商铺的租赁关系于2019年3月10日解除；二、被告杨志敏和第三人广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市越秀区北京街道社区服务中心腾空交还广州市越秀区大南路××号首层及阁楼的商铺；三、被告杨志敏和第三人广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区北京街道社区服务中心支付自2020年2月1日起的房屋使用费（按每月20525元的标准）；四、原告广州市越秀区北京街道社区服务中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告杨志敏退还租赁保证金43660元；五、驳回原告广州市越秀区北京街道社区服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告杨志敏的其他反诉请求。杨志敏及全辉公司不服该判决向广州市中级人民法院提出上诉，广州中院于2021年3月7日作出（2020）粤01民终24710号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。被告王鹏为证明其向被告杨志敏缴交了使用费10万元，向本院提交了转账记录截图。原告对其三性不予确认。被告杨志敏确认转账记录的真实性，并表示将该10万元支付给了北京街社区中心。2021年1月26日，全辉公司、杨志敏与北京街社区中心前述物业交接确认书，原告将场地交回北京街社区中心。2021年3月16日，被告杨志敏向北京街社区中心支付2020年2月至8月的租金，北京街中心开具租金发票。关于原告与被告王鹏的租金支付情况，双方当庭确认，原告按照32000元每月的租金标准向王鹏支付至2020年1月31日，之后的租金未再支付。原告当庭表示被告王鹏没有披露与被告杨志敏、北京街等承租转租关系，不清楚王鹏承租的租期。原告是在前述13809号案中才了解，王鹏才出示其与杨志敏的合作协议，才将北京街与杨志敏、杨志敏与王鹏租赁合同原件给原告，在此之前原告不清楚。被告王鹏则表示，根据联营合同第13条3款，说明王鹏已告知原告转租的情况，第14条备注4，也说明了租金递增标准也是按照街道办事处的标准计算的。且我方在签订合同时就将我方与被告杨志敏的合作协议原件也给了原告。原告清楚我方与被告杨志敏的租期及关系。原告为证明其对案涉房屋进行了装修并支付了装修款，向本院提交了《装修结算收据》及转账记录若干。两被告对该证据三性均不予认可。本院认为，原告与被告王鹏之间的《联营合同》实为租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，北京街社区中心出租给杨志敏的租期、杨志敏出租给王鹏的租赁期均至2017年6月30日，而王鹏转租给原告的租期为2016年4月21日至2021年4月20日，故原告与王鹏的租赁合同关系自2017年7月1日至2021年4月20日的部分租期应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。原告按照合同约定的租金标准支付房屋占用费至2020年1月31日，原告起诉要求被告返还2019年3月11日至2020年1月31日的租金差额缺乏理据，本院不予支持。根据生效判决认定，北京街社区中心与杨志敏就案涉商铺的租赁合同已于2019年3月10日解除，可见王鹏在2020年2月1日前已丧失占有使用该商铺的权利基础，故王鹏的反诉请求原告支付2020年2月1日至2021年1月26日的房屋使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张装修损失的问题。首先，原告提供的证据无法证明是其对案涉商铺进行装修支付的工程款。其次，原告称案涉场地已经交还并拆除装修，无法评估装修的残值。最后，根据合同约定，“房屋交付后，乙方因经营需要欲再次装修或修缮的，需事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮”，“甲方无需对乙方进行的装修或修缮支付任何对价”。现原告并未举证证明其被告王鹏同意后进行装修，故即使其确有对案涉房屋进行装修，也无权要求被告赔偿装修损失。关于原告诉请被告赔偿两个月租金及退还转让费的问题。根据双方合同“出租方因转租铺位，出租方提供以王鹏和杨志敏名字登记的饮食牌照给承租方使用”、“出租方的租金递增幅度按街道办事处的递增金额递增计算”等约定内容，结合原告持有被告王鹏与被告杨志敏、被告杨志敏与北京社区中心两份租赁合同原件等事实，本院采信王鹏关于双方签订合同时已披露承租、转租等相关事实的陈述。可见原告与被告王鹏均明知双方的租赁合同期限超过了王鹏承租期限的事实，原告明知并自甘前手租赁合同到期导致案涉商铺提前被收回的风险，故原告要求王鹏赔偿两个月的租金并退回商铺转让费缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求被告退还保证金的问题。如前所述，原告与王鹏的租赁合同有效部分已经履行完毕，场地已返还出租人，被告王鹏应当将已收取的保证金退回原告。该部分保证金系被告王鹏个人收取，原告主张被告杨志敏承担连带返还责任缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、于本判决书发生法律效力之日起十日内，被告王鹏向原告陆依云一次性返还押金64000元；二、驳回原告陆依云的其他诉讼请求；三、驳回被告王鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计3349元，由原告陆依云负担2649元，由被告王鹏负担700元。本案反诉受理费3585.5元，由被告王鹏负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二一年六月十八日书记员  张敏