安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初4228号原告：蒋光祥，男，1982年10月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：汪枫，安徽弘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘明芳，安徽弘律律师事务所实习律师。被告：张开金，男，1947年11月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告2：张文兵，男，1979年6月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两被告共同委托诉讼代理人：沈清波，安徽春蓝律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：祁晓纳，安徽春蓝律师事务所律师。第三人：娄邢林，男，1965年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告蒋光祥与被告张开金、张文兵、第三人娄邢林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋光祥及其委托诉讼代理人汪枫、潘明芳，被告张文兵及其与被告张开金共同委托诉讼代理人沈清波，第三人娄邢林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋光祥向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月11日签订的安置房买卖合同合法有效；2、判令被告于判决生效后3日内办理芜湖市镜湖区荆山花园二期2栋2单元2404室的不动产权登记手续；若因被告拖延办理不动产权登记致在国家规定的退税期限后办理下来，导致不能退税部分，由被告自行承担；3、判令被告在办妥上述不动产登记手续后3日内将芜湖市镜湖区荆山花园二期2栋2单元2404室不动产权转移登记至原告名下；4、判令被告赔偿原告违约金10万元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系父子关系。两被告于2019年4月11日将芜湖市镜湖区荆山花园二期2-2-2404室房屋出售给原告，按照双方合同约定，原告于合同签订当日支付定金30000元，一个月内交房时再付270000元，尾款35000元在此房能办理产权证并过户至原告名下当日付清。合同同时约定，此房可办理产权时，被告应无条件办理产权证并协助原告办理过户登记。2021年2月25日，此房可以办理产权证，原告立即通知了被告，但被告以各种理由拖延，不予办理产权证。2021年4月11日，原告至被告处与其协商过户事宜未果，回来后又多次与其联系，但被告继续拖延，甚至在微信上通过言语侮辱原告及为双方协调的中介。2019年6月28日，原告急需用钱，就将此房转售第三人，也是尾款35000元，扣除先交后退的税费后，余款转给被告。因被告自2021年2月至4月一直拖延拒不配合履行合同义务，导致原告无法实现将此房过户至第三人名下的目的，为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告张开金、张文兵辩称，一、被告对双方签订的安置房买卖合同真实性无异议，被告将案涉房屋出售给原告而不是第三人，且自原告2021年4月8日联系被告至开庭，被告从未拒绝为原告办理产权登记过户手续；二、办理案涉房屋的产权登记需向政府补齐20余万元的差价款，被告多次告知原告需要时间筹钱，原告也完全知晓，并且被告在2021年6月6日拿到案涉房屋的产权证后就立即告知原告可以办理过户登记手续。因此，被告从未拒绝或怠于履行案涉房屋的过户登记义务；三、在此之前，原告要求将案涉房屋过户至第三人名下，不符合双方合同的约定，也违反了国家的税收政策，属于规避国家税收的违法行为。因此，原告所述被告未将案涉房屋过户给第三人属于违约不能采信；四、被告自开始办理案涉房屋的产权证至今，从未向原告提出过涨价或补偿等要求，原告要求被告赔偿违约金无事实依据；五、被告将案涉房屋过户至原告名下，原告应将房屋的剩余购房款35000元支付给被告。第三人娄邢林述称，与第三人无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：两被告系父子关系。被告张开金自有的位于芜湖市镜湖区房屋被拆迁，安置于镜湖区。2019年4月11日，原告（买方、乙方）与两被告（承租方、乙方）于镜湖区江城壹号房产中介服务部签订安置房买卖合同，约定甲方将座落于荆山花园二期2栋2单元2404室房屋（建筑面积71.81平方米）作价335000元出售给乙方；签订合同当日，乙方付定金30000元，30日内房屋交付给乙方时再付270000元，剩余35000元于此房房产证办理下来过户至乙方名下后当日付清，办理房产证乙方从余款中垫付；国家通知此房可以办理产权证时，甲方必须无条件立刻办理此房的产权证，办理完产权证三个工作日内无条件过户给乙方；违约责任：出现违约视事协商，若协商不成，违约方将赔偿违约金，乙方违约，定金三万和所付房款不退，甲方违约，赔付乙方所付总房款三十万的十倍三百万元。合同签订当日，原告向两被告支付购房定金30000元，后两被告依约将案涉房屋交付原告占有、使用。同年5月3日，原告向两被告支付购房款270000元，并由两被告出具房款收条，该收条载明两被告收到原告270000元，加之前所付定金30000元，合计收总房款300000元。余款35000元（等）房卡下来，过完户付给买方。同年6月28日，原告将案涉房屋以410000元出售给第三人。2020年2月，因案涉房屋所在小区开始办理产权登记，原告即通过中介多次与被告张文兵联系，要求办理案涉房屋的产权登记及过户登记手续，但被告张文兵屡次拖延一直未协助办理。期间，原告曾与被告张文兵协商将案涉房屋直接过户至第三人名下，被告张文兵未同意。因两被告一直未办理房屋登记及过户手续，遂成讼。本案审理中，两被告补齐房屋差价后于2021年6月初办理了案涉房屋的产权登记，登记至被告张开金名下，并于2021年6月6日收到产权证当日通知原告产权证已办好，可以协助办理过户登记手续。庭审中，两被告同意将涉案房屋过户至原告名下，但辩称其至今未办理案涉房屋的产权证并将案涉过户登记至原告名下，是因为需要筹钱补交案涉房屋的差价款，且在此过程中原告提出将案涉房屋过户至第三人名下，两被告认为不符合合同约定遂未同意，故未办理相关手续，两被告不存在违约，不同意支付违约金。庭审后，双方经协商，两被告于2021年6月22日协助原告办理了案涉房屋的过户登记手续即将该房屋过户登记至原告名下。以上事实有原告提供的原、被告身份证、房屋买卖合同、收条2份、芜湖市房屋征收补偿安置协议书、微信聊天记录、房屋产权证、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、原、被告签订的安置房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容未违反相关法律、法规的规定，合法有效。原告要求确认该合同合法有效的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。二、因在本案审理中，两被告已办理案涉房屋的产权登记，并协助原告办理了该房屋的过户登记手续，原告要求两被告办理案涉房屋的产权登记并过户至其名下的相关诉请，已无判决需要，故不予支持。三、原告已依约支付购房款，被告却自案涉房屋具备办理产权登记条件起数月内未办理案涉房屋的产权登记并将该房屋过户登记至原告名下，构成违约，应承担违约责任。至于两被告是否需要时间筹钱补齐差价款与原告无关，亦与合同约定的登记及过户期限无关，本院对其相关辩解意见不予采纳。因案涉合同约定的违约金标准明显过高，结合本案的履行情况、被告的过错程度、原告的损失大小、房屋的价值、房屋交付时间等因素，本院酌情认定3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告蒋光祥与被告张开金、张文兵于2019年4月11日签订的《安置房买卖合同》合法有效；二、被告张文金、张文兵于本判决生效之日起十日内向原告蒋光祥支付违约金3000元。三、驳回原告蒋光祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收3825元，由被告张开金、张文兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 马甜甜二〇二一年六月二十五日法官助理 桂亚运书 记 员 马 如附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。