广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11869号上诉人（原审被告）：朱泽锦，男，1973年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：王琰，男，1972年7月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：何丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人朱泽锦因与被上诉人王琰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。朱泽锦上诉请求：一、撤销原审判决，改判：1.朱泽锦向王琰支付的租金应为2017年11月28日至2018年1月20日期间的未付租金；2.改判王琰向朱泽锦退还保证金20000元。二、本案一、二审诉讼费用由王琰承担。事实和理由：一、原审判决在计算收租期间的事实认定上存在适用法律错误。首先，根据我国《民法典》第一百九十五条之规定，诉讼时效期间重新计算的情况包括“权利人向义务人提出履行请求”、“义务人同意履行义务”、“权利人提起诉讼或者申请仲裁”等理由，但原审判决认定在另案（2017）粤0103民初7106号、（2017）粤0103民初7107号及（2018）粤01民终3102号审理中，朱泽锦以“第三人”身份参与诉讼，由此诉讼时效重新计算，属适用法律错误。以上案件解决的争议标的是案外人广州市荔湾区海龙街道*股份合作经济联合社与王琰之间的租赁关系，并不是王琰与朱泽锦之间的租赁关系。而且，王琰在上述案件的诉讼地位是“被告”，是对经济联合社向其提出的诉讼请求进行应诉，而没有要求朱泽锦交付租金。即便朱泽锦以“第三人”身份参与诉讼，但上述案件的诉讼请求与王琰的案件无关。王琰认为本案诉讼时效自上述案件得到生效判决书时中断并重新计算的主张，纯属混淆视听。故王琰在一审起诉之日即2020年11月27日起算三年前的租金已经超过了诉讼时效。其次，原审判决认定王琰在一审中主张引用（2017）粤0103民初7106号案开庭笔录中第三人许*成做出的“我方从2009年开始，今年是第八年了，去年欠交部分租金，今年还没有交租金”言语陈述，来推定该陈述即为朱泽锦的自认不符合法律事实。开庭笔录中第三人为许*成和朱泽锦，上述的陈述并没有明确表明是由朱泽锦做出的。现直接断定由朱泽锦来承担该陈述的法律后果是不公平的。二、原审判决在确定朱泽锦“最后搬离租赁场地的日期”认定上存在适用法律错误。在朱泽锦实际搬离租赁场地的日期主张上，朱泽锦在一审诉讼中明确主张过，关于场地占用费，按照“谁主张，谁举证”的规则，王琰理应出示朱泽锦于2018年1月20日至2018年10月15日仍然使用涉案场地的证据，但王琰所提交的证据均无法对此予以证明，因此王琰依法应当承担举证不力的后果。原审法院在原审诉讼审理中，虽然适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定是符合本案之情况的，但在具体适用对象上存在错误判定。三、原审判决在押金交付的事实认定上存在错误。首先，在原审诉讼中，朱泽锦明确指出在有争议的那笔10000元的押金支付上，王琰提供的证据不仅存在将“10000”涂改成“5000”的现象，而且其在庭审过程中的主张有前后矛盾的事实存在。王琰在庭审中确认了朱泽锦提供的保证金收据的真实性，但在数额上，分别主张了几笔数额：“6000元”、“4000元”。不论王琰收取的保证金是6000元还是10000元，至少都不可能是王琰诉讼请求所主张的5000元。其次，在（2017）粤0103民初7106号判决中，明确了租赁场地存在交通严重不便、下雨道路淹水、无法实现龙溪大道路口开设道路等事实。这些事实导致朱泽锦在2014年至2017年经营损失严重，朱泽锦主张王琰提供的场地条件已不符合双方的约定，构成了根本违约。由于王琰违约在先，朱泽锦没有义务继续履行清场交接的约定，故王琰应当将上述20000元保证金返还给朱泽锦。原审法院完全不理会朱泽锦提出的上述请求，直接认定朱泽锦和王琰的押金是15000元的判定是错误的，不符合案件的事实情况。综上，王琰的诉讼请求于法无据，原审法院认定事实有误，适用法律错误，违背公序良俗。请求二审法院依法撤销原审法院判决，支持朱泽锦的全部上诉请求。王琰辩称，不同意朱泽锦的上诉请求，一审事实查明清楚，法律适用正确，应予以维持。理由如下：一、朱泽锦因租赁合同而对涉案场地一直占有并使用，其未能提供缴纳租金和交还涉案场地的相关证据，应承担举证不能的后果，一审举证责任分配得当；二、朱泽锦与王琰同是（2017）粤0103民初7106号案的当事人，且在该案庭审中朱泽锦与王琰均有到场，朱泽锦明确陈述，其从2009年开始，今年是第八年，去年欠缴部分租金，今年还没有交租金，对涉案使用费问题作出了承认的表述，王琰不存在怠于行使权利的行为，因为构成诉讼时效中断；三、王琰收取场地6000元的保证金，但在本案中仅仅没收5000元是对自己权利的处分，一审法院查明事实清楚。王琰于2020年12月3日向一审法院提交落款日期为2020年11月27日的起诉状申请诉前调解。因王琰与朱泽锦调解不成，王琰申请转为诉讼处理。一审法院于2021年1月1日予以立案受理。王琰的诉讼请求为：一、朱泽锦向王琰支付欠缴的12-13号、19-20号花棚使用费共128291元（2016年7月1日至2017年12月15日的租金，2016年以81432元/年为标准，2017年以87575元/年为标准）；二、朱泽锦向王琰支付场地占用费72979元（自2017年12月16日起至2018年10月10日按87575元/年计算）；三、朱泽锦支付上述延期缴纳租金场地占用费的利息损失（以201170元为基数，从2020年12月3日起，按银行同行拆借利率计算至实际清偿时止）；四、朱泽锦缴交的15000元保证金归王琰所有，王琰不予退还。一审法院经审理认定事实如下：2009年12月10日，王琰（甲方、发包方）与方*（乙方、承包方）签订《花棚有偿使用合同》，约定发包的花棚位于广州市荔湾区海龙街龙溪路*一社，广武铁路东边地块；花棚使用期限共8年，即从2009年12月15日起至2017年12月15日止；每月每平方米4.3元，第2年开始每年递增5%，花棚12、13号面积为578.4平方米，共计29845元；花棚有偿使用款采取每年一次性缴交当年全年有偿使用款的办法，每年应于当年的12月15日前缴清全年有偿使用款给甲方；签订该合同时，乙方须向甲方缴交保证金（此处划掉已填写的“10000元”，改成“5000元”），合同期满后乙方须于合同期满后十五天内清理场地，移交甲方验收，验收合格后保证金如数退回，合同期满后十五天内不能移交场地的，保证金归甲方所有；等等。2009年12月16日，王琰向方*出具《收据》记载，收到方*保证金6000元整，到期后退还10000元，4000元用于建房。2009年12月11日，王琰（甲方、发包方）与洪*兴（乙方、承包方）签订《花棚有偿使用合同》，约定发包的花棚位于广州市荔湾区海龙街龙溪路*一社，广武铁路东边地块；花棚使用期限共8年，即从2009年12月15日起至2017年12月15日止；每月每平方米4.3元，第2年开始前4年每年递增5%后3年为递增10%，花棚19、20号面积为546平方米，共计28173.6元；花棚有偿使用款采取每年一次性缴交当年全年有偿使用款的办法，每年应于当年的12月14日前缴清全年有偿使用款给甲方；签订该合同时，乙方须向甲方缴交保证金10000元，合同期满后乙方须于合同期满后十五天内清理场地，移交甲方验收，验收合格后保证金如数退回，合同期满后十五天内不能移交场地的，保证金归甲方所有；乙方应如期缴交花棚有偿使用款，逾期十天不交视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回花棚，没收保证金；等等。朱泽锦在上述两份合同首页“同意转让”字样后签名。2012年2月22日，方*（甲方）与朱泽锦（乙方）签订《花棚档口转让协议》约定，甲方同意转让位于广州市荔湾区海龙街龙溪路*一社，广武铁路东边地块，12-13号花棚档口一处，转让金22000元，乙方从2012年3月1日起，完全履行甲方与原业主所签订的花棚有偿使用合同，享受原合同权利和义务，自行向原业主交付花棚使用押金和租金；等等。2014年3月10日，王琰出具书面文字说明记载，（12-13）棚（19-20）棚为朱泽锦两棚租金共计为68000元整，2015年不递增，2016年递增壹次10%，2017年不增。2017年，一审法院立案受理案外人广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社诉王琰土地租赁合同纠纷（2017）粤0103民初7106号及7107号两案，朱泽锦等人作为该案第三人参加了诉讼。广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社要求解除与王琰签订的《土地有偿使用合同》，王琰及朱泽锦等人交还22.38亩及1.2亩土地给广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社，恢复原状并做好场地的清理工作等。一审法院于2017年11月21日作出（2017）粤0103民初7106号《民事判决书》及7107号《民事判决书》，查明广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社与王琰签订《土地有偿使用合同》，广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社发包的土地位于大沙地，面积分别为22.38亩及1.2亩；广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社将上述土地交付王琰使用，王琰将土地划分转租给其他多个租户经营花场生意；王琰确认朱泽锦等人主要在上述土地上经营。上述民事判决书判决王琰（含其他实际使用人）及朱泽锦、许*成、舒*健、龚*生、贺*富、郑*书将王琰承租的位于荔湾区大沙地土地（合同约定22.38亩的范围）及（合同约定1.2亩的范围）腾空交还广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社；王琰向广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社支付2014年10月15日及2015年10月15日至腾退场地之日的租金和占用费；等。判后，王琰对（2017）粤0103民初7107号《民事判决书》不服并提起上诉。本院于2018年5月7日作出（2018）粤01民终3102号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月23日，广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社（甲方）与王琰（乙方）签订《和解协议》约定，甲方诉乙方1.2亩土地租赁合同纠纷一案，荔湾法院判决出具（2017）粤0103民初7107号判决书、广州市中级法院出具（2018）粤01民终3102号判决书；甲方诉乙方22.38亩土地租赁合同纠纷一案，荔湾法院判决出具（2017）粤0103民初7106号判决书；该协议签订三日内，乙方应就（2017）粤0103民初7106号案撤诉；该协议签订后，涉案土地重新招投标，招投标完成后十日内，由乙方与新的中标单位沟通协商附着物价值，若双方对附着物价值无法达成合意，乙方须无条件腾空涉案土地；等。一审庭审中，关于租金支付及场地交还情况，王琰主张朱泽锦支付租金至2016年6月30日，朱泽锦在2018年10月10日搬离涉案场地，双方没有办理交接手续；朱泽锦主张其支付租金至2017年2月，朱泽锦没有联系王琰自行在2018年1月20日搬离涉案场地。关于双方对租金金额是否约定变更的问题，王琰主张在朱泽锦要求下，王琰同意2014年只收取68000元租金，2015年及2017年按合同约定的金额及递增缴纳，不另外递增，2016年变更合同为递增10%；朱泽锦主张2014年调整租金为68000元，2015及2017年不递增，2016年在68000元基础上递增10%，2016年后双方口头约定后续租金为65000元。关于保证金支付情况，王琰主张朱泽锦没有直接向王琰支付保证金，朱泽锦承租原租户的权利义务视为朱泽锦缴纳保证金；朱泽锦主张其有向王琰支付保证金，但没有书面依据。王琰为证明朱泽锦承认欠缴2016年部分租金及2017年全部租金的事实，提供（2017）粤0103民初7106号案开庭笔录作为证据。该笔录记载，开庭日期为2017年10月25日下午，第三人为朱泽锦及许*成，第三人陈述：“我方从2009年开始，今年是第八年了，去年欠交部分租金，今年还没有交租金”。朱泽锦为证明王琰承认因涉案土地发包方增设两个石墩导致租户经营受严重影响，提供（2017）粤0103民初7106号案上诉状作为证据。该上诉状记载上诉人为王琰，其主张广州市荔湾区海龙街*股份合作经济联合社于2013年封锁该案涉案土地右后方，致使其及租户无法正常运营。朱泽锦为证明其每年3月缴纳当年3月至下年2月的租金，提供2012年2月29日的租金收据作为证据。一审法院认为，王琰与方*、洪*兴签订《花棚有偿使用合同》后，朱泽锦承接方*、洪*兴在上述合同中的权利义务。上述合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性禁止性规定，各方均应依约履行。王琰主张朱泽锦于2018年10月10日搬离涉案场地并欠付2016年7月1日至2018年10月10日的使用费及占用费，朱泽锦主张其于2018年1月20日搬离并已支付使用费至2017年2月。对于场地交还及使用费的支付，朱泽锦依法负有举证责任。现朱泽锦提供的证据不能证明其主张，依法应承担举证不能的法律责任。王琰要求朱泽锦支付2016年7月1日至2018年10月10日场地使用费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。关于场地使用费的标准。根据王琰在2014年3月10日出具的字据可以看出，王琰同意租金标准变更为2014年68000元，2015年不递增，2016年递增10%，2017年不递增。朱泽锦对此不持异议，视为双方就此变更了合同的约定。2016年7月1日至2018年10月10日场地使用费按此标准进行计算为170349元。朱泽锦逾期支付场地使用费，造成王琰资金占用的损失，王琰要求朱泽锦赔偿该损失，合法有理，一审法院予以支持。朱泽锦抗辩诉讼时效的问题，因朱泽锦作为（2017）粤0103民初7106号案件当事人，曾就本案使用费问题在该案中作出承认的表述，构成诉讼时效的中断。故朱泽锦该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于保证金。朱泽锦未依约定向王琰支付场地使用费，王琰现要求没收合同保证金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审法院于2021年3月30日判决如下：一、自一审判决发生法律效力之日起十日内，朱泽锦向王琰支付2016年7月1日至2018年10月10日的场地使用费170349元。二、自一审判决发生法律效力之日起十日内，朱泽锦向王琰支付利息（以170349元为本金，从2020年12月3日起计算至场地使用费清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以170349元为限）。三、王琰没收朱泽锦的合同押金15000元。四、驳回王琰其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2316元，由王琰负担660元，由朱泽锦负担1656元。本院二审期间，朱泽锦向本院提交两份证据：证据一，证人证言四份，分别由张*宏、李*良、邓*军、邓*胜作出。拟证明朱泽锦已在2018年2月23日搬离场地的事实；证据二，2017年12月9日的微信转账记录及交易时间发生在2018年4月2日的微信支付转账电子凭证，拟证明2018年王琰不在广州，朱泽锦交接场地的时候王琰不在这边；朱泽锦代其收取了临时租地租客的租金，王琰一直没有联系朱泽锦，有钱收也不亲自来收。王琰对此质证称：一、因上述证据没有原件，对真实性不予确认；二、上述证据形成的时间都是2021年5月20日左右，且上述证据并不是在一审过程中无法提供的，不属于新证据；三、朱泽锦提供的证人证言没有申请证人出庭，对证人的身份的真实性所证明的内容的真实性都不予确认；四、张*宏的证明内容应该是转述朱泽锦的陈述；五、对于微信转账记录和微信支付转账电子凭证，朱泽锦没有提供微信转账记录中转账人的微信姓名页，对其身份不得而知，且该转账记录与本案无关，该两份证据也不是新证据。本院经审查，朱泽锦在二审提交的证据均为复印件，证人未出庭作证，无法证明四份《证人证言》所载内容的真实性；微信转账记录中所载内容和微信支付转账电子凭证发生时间均在本案一审诉讼之前，且所载内容不能证明与本案争议事实有关；且王琰对上述证据及待证事实均不予确认。故对于朱泽锦提交的两份证据，本院依法均不予采纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，朱泽锦在一审辩称，即使朱泽锦欠付2016年租金，王琰此前从未向朱泽锦催款或者主张，因此2016年的租金已经超过诉讼时效，应不受保护；确认欠付2017年的租金，但是该租金数额不应以书面合同的约定来计算。二审庭询中，朱泽锦对一审判决认定的租金支付标准无异议，确认交了16000元保证金，但认为其已经建房，应当退还20000元。王琰陈述朱泽锦实际缴纳的保证金是16000元，但其只主张没收15000元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：一、朱泽锦上诉主张的诉讼时效抗辩和应缴场地使用费期间能否成立；二、王琰是否有权没收保证金15000元。本院对此作如下分析:第一，朱泽锦向王琰承租涉案场地，负有按时支付租金和在租期结束后交还场地给王琰的义务。一审法院认定朱泽锦对场地交还及使用费的支付负有举证责任，并无不当。朱泽锦提供的证据不足以证明其交还场地给王琰的时间，一审法院认为朱泽锦应对此需承担举证不能的法律责任，采纳王琰主张的2018年10月10日为计算场地使用费的截止时间，并无不妥，本院予以确认。第二，对于朱泽锦应否支付2017年11月28日以前租金的问题，朱泽锦在一审答辩时认为2016年的租金已超过诉讼时效，但承认欠付2017年的租金，仅对租金标准提出异议；二审上诉时则主张王琰自2020年11月27日起三年前的租金已过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，根据本案查明的事实和双方的举证，2017年11月27日前的租金确已过诉讼时效，依法本应不能得到支持。但朱泽锦在一审承认欠付2017年的租金，一审法院支持王琰要求朱泽锦支付2017年1月1日起的租金及场地使用费，并无不当。因朱泽锦二审时才对2017年欠付的租金提出诉讼时效抗辩，本院对此不予采纳；本院仅对朱泽锦在一审答辩时针对2016年欠付租金提出的诉讼时效抗辩是否成立进行审查。王琰在本案中并未提供证据证明其在（2017）粤0103民初7106号案2017年10月25日开庭后至本案起诉前曾在法定诉讼时效内向朱泽锦主张过2016年欠付的租金。依照前述《中华人民共和国民法总则》的规定，王琰要求朱泽锦向其支付2016年欠付租金的诉请，已超过三年诉讼时效期间，本院依法不予支持；朱泽锦针对场地使用费支付期间的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院对王琰有权追讨欠付租金的诉讼时效期间计算错误，导致部分实体处理不当，本院依法予以纠正。朱泽锦向王琰支付场地使用费的期间应为2017年1月1日至2018年10月10日。由于双方对一审法院认定的租金标准无异议，故2017年的租金标准应适用2014年租金标准68000元/年递增10%的租金标准，即74800元/年。涉案合同约定租期至2017年12月15日，租期届满后朱泽锦继续使用涉案场地，双方未对租期届满后的场地使用费标准进行约定，一审法院认定2018年的场地使用费仍按合同标准计算，合法合理，本院予以维持。因此，朱泽锦应向王琰支付2017年1月1日至2018年10月10日期间的租金和场地使用费总额为132909元（按74800元/年计算）。第三，朱泽锦在合同存续期间未依约支付场地使用费，根据合同约定，保证金应予没收。朱泽锦上诉主张保证金应为20000元，并要求王琰退回。但朱泽锦在一审中对此并未提出反诉请求，而且不管朱泽锦缴纳的保证金是多少，因朱泽锦存在欠付场地使用费的违约行为，依照合同约定其亦应承担保证金被没收的违约责任。朱泽锦上诉主张涉案场地在2013年无法使用，王琰违约在先；但朱泽锦在合同期满后仍在使用场地，足以证明场地可正常使用，朱泽锦的上诉主张与其实际行为相互矛盾，且提供的证据不足以证明其主张，本院对此不予采信。王琰诉请没收15000元保证金，属于其自行处分民事权利，一审法院按王琰主张的保证金金额判处没收，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱泽锦的上诉请求部分成立。一审法院遗漏审查朱泽锦的诉讼时效抗辩导致认定事实不清、实体处理不当，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初95号民事判决第三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初95号民事判决第四项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初95号民事判决第一项为自本判决发生法律效力之日起十日内，朱泽锦向王琰支付2017年1月1日至2018年10月10日的场地使用费132909元；四、变更广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初95号民事判决第二项为自本判决发生法律效力之日起十日内，朱泽锦向王琰支付利息（以132909元为本金，从2020年12月3日起计算至场地使用费清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回王琰其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2316元，由王琰负担1016元，由朱泽锦负担1300元。二审案件受理费3312元，由王琰负担735元，由朱泽锦负担2577元。本判决为终审判决。审 判 员 刘贤君二〇二一年六月十一日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹