北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初7220号原告：姚德安，男，1973年10月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：马少烈，男，1954年7月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告姚德安与被告马少烈租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚德安、被告马少烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚德安向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签署的《库房租赁合同》无效；2.被告返还已交租金60000元及赔偿装修费用300000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年6月4日，原告与被告签订了《库房租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于北京市昌平区崔村镇大辛峰村南原五队院厂内，西侧库房西1、2、3，配套用房四间；约定租期从2020年7月1日至2025年6月30日，年租金为120000元。在原告租赁以后便开始装修，装修即将结束时，2020年7月12日租赁的房屋被拆除，导致原告无法继续使用该房屋。拆除后，原告才得知自2013年10月29日北京市规划和国土资源管理委员会作出《行政处罚通知书》，没收包括案涉房屋在内的违法建筑物，且自2020年7月8日就下达告知书要求案涉房屋于7月12日前自行清理并搬离。故被告在明知案涉房屋存在违法的情况下仍与原告签订《库房租赁合同》，致使合同根本目的无法实现，现原告请求法院判令解除该合同并退还已交租金60000元，且由被告承担对原告造成的装修损失300000元，共计360000元。马少烈辩称，我方不同意原告的诉讼请求。我承认我们存在租赁合同，原告没有按照合同约定支付租金和押金，造成事实上的违约。原告所述装修的事情是无中生有，租赁合同第六条和第八条有规定，现在只能返还租金，没有其他的。崔村镇政府的告知书对象是房东吕苇，与被告没有关系。装修合同是虚构的，起租日是2020年7月1日，拆迁日期为2020年7月8日，短短七天，与原告所述装修日期不符。原告的照片证据看不出装修的痕迹，原告在还未取得房屋的时候就说已经装修了，与事实和逻辑不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月4日，马少烈（出租方、甲方）与姚德安（承租方、乙方）签订《库房租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于北京市昌平区崔村镇大辛峰村南原五队场院内西侧库房西1、2、3，配套用房四间；租赁期限自2020年7月1日至2025年6月30日；房屋年租金为120000元，每三年递增房租的5%，乙方应于本合同生效之日向甲方支付一年租金，乙方于2021年6月30日前交付下一年租金给甲方；乙方入住应交房屋押金20000元，合同期满甲方退还乙方押金20000元；甲方于本合同生效之日起将该房屋交付乙方；房屋安全由乙方负责，如乙方自行改造，费用则由乙方承担；由于国家政府要求搬迁造成租赁合同停止，退回未使用的房租。双方还约定了其他合同权利义务。当日，姚德安向马少烈转账支付60000元。2020年7月8日，北京市昌平区崔村镇人民政府（以下简称崔村镇政府）发布《告知书》，载明“吕苇：北京市规划和国土资源管理委员会于2013年10月29日作出的《行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字【2013】第70号），没收你非法占用北京市昌平区崔村镇大辛峰村6612.26平方米（合9.92亩）集体土地违法建设的8栋彩钢房、7栋平房、1栋瓦房、1栋棚房，建筑面积4463.25平方米。《行政处罚决定书》已生效，所没收建筑物全部收归国有。依据北京市昌平区人民政府于2020年6月11日下发的《关于做好没收建筑物执行工作的通知》、北京市规划和自然资源委员会昌平分局于2020年6月16日作出的《非法财物移交书》【文号：京规自（昌）财移【2020】第81号】，已没收建筑物已移交本机关组织处置，北京市昌平区人民政府已责成本机关组织实施包括接收、拆除等具体处置工作，本机关将对非法所占土地及已没收建筑物实施必要管控措施。为减少不必要的财产损失，请吕苇及全体没收建筑物的使用人于2020年7月12日前：1.将非法占用北京市昌平区崔村镇大辛峰村的6612.26平方米（合9.92亩）集体土地违法建设并被没收的4463.25平方米的8栋彩钢房、7栋平房、1栋瓦房、1栋棚房完全移交给本机关。2.自行清理并完全搬离、移除上述土地及建筑内自有财物，撤离全部人员。逾期不自行搬离、移交被没收建筑物的，本机关将依法进行处置。如因非法占地、使用没收建筑物而在本机关后续处置过程中造成任何后果，需自行承担相应法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。特此告知”。诉讼过程中，姚德安提交《北京市装饰装修工程施工合同》，主要内容为姚德安作为委托方与北京永高装饰有限责任公司（以下简称永高公司）作为承接方在2020年6月8日签订合同，约定对涉案房屋进行装修，工程开工日期为2020年6月11日，工程竣工验收日期为2020年7月10日；工程总价款为300000元，装修工程款由永高公司先行垫付，待工程结束并完成验收后，姚德安在7天内向永高公司一次性付清装修工程款；姚德安表示自己尚未向永高公司支付上述款项，对方口头向自己催要过上述款项，但尚未提起诉讼主张权利。马少烈提交《房屋租赁合同》复印件，主要内容为马少烈向吕苇租赁房屋，租期自2018年1月1日至2034年5月31日，年租金300000元。经法庭询问，双方当事人一致认可涉案房屋包含在2020年7月8日崔村镇政府发布《告知书》内列明的违法建设范围内，现房屋已经被拆除，拆除开始时间为2020年7月15日、16日，拆除期大概为一周。庭审中，马少烈提交《协议》复印件，内容为“关于吕苇在昌平区崔村镇大辛峰村租赁土地6612.26平方米，建筑面积4463.25平方米的房屋拆迁补偿事项的分工与补偿款的分配三方协议：一：姚德安：负责与崔村镇政府协调拆迁各种事项，发生费用由姚德安本人承担。二：吕苇：负责配合崔村镇政府各项手续，落实及签字等各种事项。三：马少烈：负责协调关于拆迁及拆迁补偿款的分配工作。四：拆迁补偿款的分配说明：拆迁补偿款金额以到账金额为准，吕苇、马少烈、姚德安三方，每人得1/3。如吕苇不履行协议，由马少烈支付姚德安1/3拆迁补偿款。【马少烈分得拆迁补偿款1/3后即支付姚德安房屋租金6万元人民币，分得拆迁补偿款17万元人民币以上部分除支付姚德安房屋租金6万元人民币外各得50%】。五：此协议具有法律效力，如有一方不履行此协议，另一方有权申请法院支持并索赔相应损失及费用”。该协议上“协议人”处有“姚德安”、“闻博”、“马少烈”的签字。协议中注明日期为2020年7月20日。马少烈表示闻博为吕苇的丈夫，该三方协议现在仍然在执行中。姚德安认可上述材料的真实性，但表示该材料与本案无关，三方协议是为了争取利益而定的；自己去找过拆迁办，对方明确告知自己没有补偿；签字的时候是闻博签的，马少烈告诉自己闻博是吕苇的丈夫，自己就相信了。双方当事人对涉案房屋的交接情况存在争议。姚德安表示自己在2020年6月7日接收涉案房屋，房屋没有钥匙，签订合同后说让自己去就行，当时没有签订交接单，签订合同日期到起租日的期间是马少烈腾房和自己的装修时间；马少烈表示交接时间是2020年7月1日，双方当面认可，没有签交接单，自己把原来的锁拿走了，签订合同日期到起租日的期间是给自己的腾房时间，自己是按照合同约定执行的；自己愿意退还剩余租金，经估算可以退还55000元，但因三方协议仍在执行中，才没有退还，如果解除三方协议，随时可以退还房租。上述案件事实，有《库房租赁合同》《告知书》《协议》及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。本案中，涉案房屋已经被认定为违法建设并被拆除，故姚德安与马少烈签订的《库房租赁合同》应为无效。对于姚德安要求马少烈返还已交租金并赔偿装修损失的诉讼请求，本院现无法进行处理。根据查明的事实，姚德安与马少烈在2020年7月20日签订有《协议》，分析《协议》的内容，可以看出姚德安与马少烈之间已经就《库房租赁合同》的后续处理达成一致意见，该意见包含有租金的退还及拆迁补偿金的分配等条款，且姚德安也自认履行了《协议》中的义务，现姚德安并未举证证明该《协议》经生效文书被确认无效或者可撤销，其亦未举证证明当事人就《协议》达成解除意见或协商一致变更《协议》内容，且该《协议》中内容涉及“吕苇”的权利义务，本院无法在本案租赁合同中径行处理。因此，本院对姚德安的上述请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条之规定，判决如下：一、姚德安与马少烈于2020年6月4日签订的《库房租赁合同》无效；二、驳回姚德安的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由姚德安负担4900元，已交纳；由马少烈负担4900元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 俊二〇二一年六月九日书记员 刘心怡