福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初2729号原告（反诉被告）：凌伟达，男，1997年9月30日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：周宇，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓露，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘建生，男，1977年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告（反诉被告）凌伟达与被告（反诉原告）潘建生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。凌伟达及其委托诉讼代理人周宇、郭晓露，潘建生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌伟达向本院提出诉讼请求：1.确认凌伟达与潘建生的租赁合同于2020年9月1日解除；2.潘建生退还凌伟达租房押金21000元；3.潘建生支付违约金21000元；4.潘建生支付凌伟达律师费10000元。事实与理由：2019年5月9日，凌伟达与潘建生签订一份租赁合同，约定潘建生将厦门市思明区××路××号店面租赁给凌伟达使用，租期从2019年5月9日起至2022年5月8日，3年间每年月租金标准依次为7000元、7350元、7718元。合同约定履约保证金为21000元。潘建生保证对该租赁房屋享有合法的所有权或处分权（出租权）。本合同解除或终止后，凌伟达不存在违约情形并结清相关费用后的3日内，潘建生应无息退还相应的履约保证金。因潘建生原因解除本合同，潘建生应向凌伟达支付相当于本合同履约保证金的数额即21000元作为一次性违约金；同时潘建生按无法正常使用的天数退还已收租金。因一方违约导致另一方提起诉讼时，另一方有权要求其承担律师费、交通费、差旅费等合理费用。合同签订后，凌伟达依约支付了履约保证金及租金。但在租赁过程中发现，潘建生并非案涉房屋的房东，实际房东是陈梅金，而潘建生多次逾期向陈梅金支付租金，且其将房屋转租给凌伟达未事先告知原房东，亦未征得其同意，致使陈梅金在凌伟达正常履约期间多次通知物业停电，且潘建生也无法恢复正常供电，导致凌伟达无法正常营业，造成损失。为解决双方争议，潘建生于2020年6月12日向凌伟达出具《保证书》，承诺“如果因为我们和一手房东的事情造成停电，我们要赔偿对方三天的租金，如果一手房东收回店面，我们将无条件退还剩余租金和押金，合同解除”。因潘建生将房屋转租给凌伟达未经一手房东陈梅金同意，陈梅金表示收回房屋，并于2020年9月5日与凌伟达就案涉房屋的租赁签订租赁合同，约定2020年9月1日至30日免租，起租日为2020年10月1日，租期2年。故根据该保证书，案涉租赁合同应于陈梅金收回房屋之日即2020年9月1日解除。但此后凌伟达多次与潘建生沟通退还履约保证金，潘建生均不予支付。鉴于此，为维护凌伟达合法权益，特提起诉讼。潘建生辩称，一、凌伟达主张双方合同在2020年9月1日解除缺乏依据。凌伟达自2020年3月起多次违约欠租，经多次催缴均未履行相应的合同义务。2020年9月8日至今，凌伟达仍旧在正常使用租赁店面，但却未缴纳2020年9月8日之后的租金。二、凌伟达未依约支付租金已经构成根本性违约。潘建生有权根据合同约定行使解除权。因凌伟达违约，潘建生有权将凌伟达已付的履约保证金21000元抵作违约金不予退还。三、潘建生与业主陈梅金之间的租赁合同尚在履行期间，凌伟达以较低的月租金与陈梅金重新签订了新的租赁合同，应当视为无效合同。潘建生提出反诉请求：1.凌伟达支付2020年9月8日至2021年3月8日的店面租金46060元及至2021年3月1日的滞纳金30110.5元；2.凌伟达于2021年3月8日前将店面归还潘建生。事实及理由：2019年5月9日，潘建生与凌伟达签订租赁合同，潘建生将位于厦门市思明区××路××号场地租赁给凌伟达使用。租赁合同第五条明确规定凌伟达需按时、足额缴纳租金，每延迟一日应按逾期数额的千分之五支付违约金，逾期超过10日，视同凌伟达根本性违约，潘建生有权单方解除租赁合同。自2020年9月8日起至今，凌伟达仍在正常使用潘建生的店面，但并未缴交2020年9月8日起至今的租金，且拖欠2020年9月8日前的欠租1960元。双方合同于2021年3月8日解除，凌伟达应当将租赁物返还潘建生。凌伟达辩称，一、双方租赁合同已于2020年9月1日解除，凌伟达无需向潘建生支付此后期间的租金。2020年6月12日，潘建生向凌伟达出具《保证书》，承诺“如果因为我们和一手房东的事情造成停电，我们要赔偿对方三天的租金，如果一手房东收回店面，我们将无条件退还剩余租金和押金，合同解除”。凌伟达已与房屋业主陈梅金签订租赁期限自2020年9月1日起的租赁合同，陈梅金已于2020年9月1日收回店面，故根据该《保证书》，双方的租赁合同应于陈梅金收回房屋之日即2020年9月1日解除。凌伟达无需向潘建生支付2020年9月1日后的租金，更无需支付滞纳金。二、潘建生并非房屋所有权人，也非承租人，无权要求凌伟达归还案涉房屋。凌伟达已根据与房东陈梅金的租赁协议按期支付了全部租金和履约保证金，该租赁合同合法有效，凌伟达依法有权使用案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，潘建生（出租方、甲方）与凌伟达（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：租赁物为厦门市思明区××路××号店面，建筑面积43.83平方米，租赁用途商业。租期3年从2019年5月9日起至2022年5月8日止，起租日为2019年5月9日。第一年租金每月为7000元，第二年租金每月为7350元，第三年租金每月为7718元。乙方每季度应向甲方缴纳租金，每期付款应提前5天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付21000元作为履约保证金。乙方若未按前述规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日应按逾期数额的5‰向甲方支付违约金；逾期超过10日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同。本合同解除或终止后，乙方不存在违约情形并与甲方结清相关费用后3日内，甲方应无息退还乙方相应的履约保证金。合同第七条违约责任约定，因乙方根本性违约而甲方行使解除权或者乙方擅自提前解除本合同的，甲方有权将乙方已付的履约保证金21000元抵作违约金不予退还而归由甲方所有，同时有权要求乙方承担合同约定其他违约责任。因甲方原因解除本合同，甲方应向乙方支付相当于本合同履约保证金的数额21000元作为一次性违约金；同时甲方按无法正常使用的天数退还已收取租金。因一方违约导致另一方提起诉讼时，另一方有权要求其承担律师费、交通费、差旅费等合理费用。前述合同签订后，潘建生将案涉房屋交付凌伟达用作餐饮用途。凌伟达向潘建生支付履约保证金21000元。凌伟达于2020年3月16日支付2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金。2020年6月9日至2020年9月8日期间的租金，凌伟达尚有1960元未支付。此后凌伟达未再向潘建生支付租金。2020年3月，凌伟达与潘建生一方的工作人员雷阿香通过微信沟通免租事宜。2020年3月3日，雷阿香微信告知凌伟达“对于那个免租事项，房东没有同意，所以我们也没有办法，不好意思”，并告知“租金安排下”。2020年3月10日，雷阿香催促凌伟达“租金赶紧安排下”、“这里要转给房东”。凌伟达回复“又没电了”。雷阿香回复“知道了”、“你们租金马上安排过来”、“刚刚老板承诺了，马上租金可以马上给电”。凌伟达回复“你们和一房东解决好了嘛，我们是真不想这么多麻烦事，电说停就停，生意都没法做”。雷阿香回复“解决好了，转租金马上安排”。2020年3月14日，雷阿香询问“你们店里有电吗”，凌伟达回复“没电”。2020年6月12日，雷阿香向凌伟达的姐姐凌秋露发送微信“我去了你们有电在使用”、“已经被欺骗了两次”、“我对着你们店面问你们有没有电，跟我说没电，那里正忙碌的炒菜”。凌秋露回复“这次我们没有违约，等你解决了我再付房租”。后经协商，凌秋露提出“交三个季度也可以，那你在保证书上加上一条，如果在你们纠纷期间大房东收回店面，你们押金和租金无条件退回给我们。让你老板盖个手印寄过来。”雷阿香回复“我等下写给你看”、“再去问老板”。后雷阿香通过微信向凌秋露发送一份落款签字为“潘建生”且按捺手印的保证书，载明“致租户凌伟达：现给予宝龙一期2号楼297-30室租户凌伟达保证，在租户凌伟达按时交租的前提下，如果因为我们和一手房东的事情造成停电，我们要赔偿对方三天的租金，如果一手房东收回店面，我们将无条件退还剩余租金和押金，合同解除”。凌秋露回复“好的，收到我就直接转给他”。潘建生否认前述保证书系由其签字，雷阿香到庭确认该保证书系由公司领导“小黑”交付给雷阿香。在雷阿香与凌秋露的微信沟通中，雷阿香还多次提到凌伟达一方欺骗停电，凌秋露未予认可，并表示“停了那么久的电，你说要赔偿”、“我才只是扣房租而已”。2020年6月27日，雷阿香向凌伟达的姐姐凌秋露发送微信，告知“还剩余1960元未缴”。凌秋露回复“停电的，你3个月前承诺的”。雷阿香回复“赔偿也是需要我们这里和陈梅金解决好了该给的就给”，并要求凌秋露提供证据。2020年8月13日，雷阿香与各方确认的案涉房屋的一手房东陈梅金微信沟通，陈梅金告知“租金快到了，要记得转工商银行”。雷阿香回复“你都停电那么久了，怎么交租金，电都不给，租户也是全部没有交租金”。陈梅金回复“不租，我收回”。雷阿香回复“你不是早就收回了”。2020年9月15日，凌伟达向雷阿香发送微信“她大房东要我们交给她”、“合同都从台湾寄过来了”。雷阿香回复“他要和你们签合同是吗”，“那你们的意思呢”。凌伟达回复“我们不知道该交给谁。交给你们，大房东那边又说她已经收回了，叫我们跟她签，不签就要关店了”，“交给大房东又怕你们合同没解除，等下要两边交”。雷阿香回复“看你们自己了”。另查明，案涉房屋系由潘建生配偶薛莲芬向案外人陈梅金承租。薛连芬承租后将店面分割成两部分，其中一部分（一楼一半及二楼）出租给凌伟达，另一部分出租给案外人。根据潘建生提供的薛莲芬与陈梅金的租赁合同记载，合同签订于2011年8月17日，薛莲芬承租案涉房屋，租赁期间为10年，至2021年9月止。租金每六个月结算一次。薛莲芬租赁期间确需将店面转租或转让他人经营，需先通知陈梅金，薛连芬保证本合同的租金高于现有租金方可转租。凌伟达提供一份出租方为陈梅金（甲方）、承租方为凌伟达（乙方）的租赁合同，落款处陈梅金一方的签署时间为2020年9月5日，凌伟达一方的签署时间为2020年10月1日，该合同载明，乙方承租厦门市思明区××路××号店面，建筑面积43.83㎡，租期从2020年10月1日起至2022年9月30日止，起租日为2020年10月1日，2020年9月1日至2020年9月30日免租。租金为每月7000元。乙方每季度应向甲方缴租金，每期付款应提前7天内付清。凌伟达的姐姐凌秋露分别于2020年10月4日、2020年12月10日、2021年2月25日向陈梅金账户支付42000元、21000元、21000元。潘建生确认2020年9月后未再向陈梅金支付租金。还查明，2021年4月14日，案涉店面物业服务公司上海宝龙物业管理有限公司厦门分公司出具说明一份，就案涉店面在2020年停电相关事宜说明如下“2020年3月和6月，我司按照该店面房东陈梅金要求，对该店面进行停电，共停电9次”。凌伟达因本案诉讼，委托北京大成（厦门）律师事务所提供法律服务，支出律师费10000元。案涉店面在各方发生争议期间，一直由凌伟达使用至今。本院认为，凌伟达与潘建生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方具有拘束力。本案的基本事实是，潘建生因未能按期足额向陈梅金支付房屋租金，导致陈梅金多次通过物业公司对案涉店面采取断电措施，由此引发了凌伟达与潘建生之间的争议。潘建生虽否认案涉店面存在断电的事实，但根据凌伟达、凌秋露与雷阿香的微信聊天记录、雷阿香与陈梅金的微信聊天记录以及案涉店面物业服务单位出具的证明，足以证明案涉店面确实存在被断电的情形。在案的证据也能证明，潘建生与凌伟达之间的租赁事宜，潘建生均是委托雷阿香代为处理。雷阿香在向凌秋露微信发送保证书之前，亦表示“再去问老板”，前述事实均足以让凌伟达相信该保证书系潘建生的真实意思表示，该保证书对潘建生具有拘束力。潘建生一方面提供大量雷阿香与凌伟达一方的微信聊天记录主张权利，另一方面又否认雷阿香向凌伟达提供的保证书的真实性及效力，明显有悖诚信。2020年8月13日，陈梅金向雷阿香催讨租金时雷阿香表示无法支付租金、“不是已经收回”，凌伟达2020年9月15日告知雷阿香“大房东要我们交给她”、“合同都从台湾寄来了”，并结合凌伟达提供的与陈美金签订的租赁合同的落款时间以及潘建生确认2020年9月后未再向陈梅金支付租金的事实，可以形成完整的证据链，印证凌伟达陈述的案涉房屋因潘建生未支付租金，已由陈梅金收回，并由陈梅金出租给凌伟达的事实。潘建生作为出租方，未能按照合同约定向凌伟达提供符合合同约定的租赁物，陈梅金直接向凌伟达主张权利，可以认定属潘建生出具的保证书中所约定的“一手房东收回店面”的情形。不论潘建生与陈梅金之间的租赁合同关系如何处理，凌伟达均因潘建生与陈梅金之间的争议而无法按照双方租赁合同的约定继续使用租赁物。凌伟达主张双方租赁合同解除，可予支持。关于解除的时点，潘建生确认其2020年9月后即未向陈梅金支付租金，且陈梅金亦已直接向凌伟达主张权利。故凌伟达主张以2020年9月1日作为合同解除时点，亦具有合同依据。案涉租赁合同已经解除，潘建生也无法继续向凌伟达提供租赁物，在此情形下，潘建生要求凌伟达继续支付后续的租金及滞纳金，缺乏依据。关于2020年9月8日之前的租金，如前查明事实，案涉店铺确实存在停电问题，停电对于案涉店面的使用客观上存在影响。潘建生提供租赁物不符合合同约定，凌伟达有权要求减少租金。凌伟达主张以未付租金1960元赔偿其因停电造成的损失，该金额亦在合理范围内。加之考虑到案涉店铺系用于餐饮用途，凌伟达也未因疫情问题获得租金的减免，故潘建生主张凌伟达支付欠付租金1960元及逾期违约金亦不能成立。凌伟达系基于与案外人达成的租赁合同继续占有使用案涉房屋，潘建生亦无证据证明其对案涉房屋享有权利，故其要求凌伟达返还案涉房屋并无依据。根据潘建生出具的保证书及凌伟达一方的回复，可以认定凌伟达对于一手房东收回房屋的情形下，由潘建生承担合同解除、退还押金及租金违约责任予以认可。根据凌伟达与陈梅金所签订合同的情况来看，凌伟达也并未因与潘建生合同的提前解除遭受其他损失，且还享有2020年9月1日至2020年9月30日期间的免租利益。在潘建生已承担律师费损失的情况下，凌伟达要求潘建生支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、潘建生与凌伟达于2019年5月9日签订的租赁合同于2020年9月1日解除；二、潘建生于本判决生效之日起十日内返还凌伟达履约保证金21000元；三、潘建生于本判决生效之日起十日内支付凌伟达律师费10000元；四、驳回凌伟达的其他诉讼请求；五、驳回潘建生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1100元，由凌伟达负担445元，由潘建生负担655元。反诉案件受理费852元，由潘建生负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘远萍二〇二一年六月二日代书记员 谢 颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。