福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1082号原告：张凯强，男，1991年2月20日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：冯昆远，福建法元素律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胤清，福建法元素律师事务所实习律师。被告：连城建铭房地产开发有限公司，住所地连城县莲峰镇豸峰街东环北路8号，统一社会信用代码91350825081622628X。法定代表人：罗顺屹，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡荣，福建斌建律师事务所实习律师。原告张凯强与被告连城建铭房地产开发有限公司（以下简称建铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凯强的委托诉讼代理人冯昆远、被告建铭公司的委托诉讼代理人陈永斌、蔡荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯强向本院提出诉讼请求：1.判令建铭公司履行交房义务，并提供竣工验收备案证明文件原件；2.判令建铭公司立即向张凯强支付以全部购房款627,667元为基数自2019年12月31日起至交房日止按日万分之五计算的逾期交房违约金（自2019年12月31日起暂计至2021年3月30日止为人民币143,108.08元）；3.本案的诉讼费用由建铭公司承担。事实与理由：张凯强于2018年7月4日向建铭公司购买其开发的位于连城县北部新城颐养园A6号房产，签订了编号201801878号《商品房买卖合同》（以下简称合同），上述合同第六条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4,967.69元，总价款为627,667元；第七条约定付款方式及期限：2、买受人按贷款方式按期付款（币种人民币），买受人应当于2018年7月14日前支付首期房价款197,667元。余款430,000元向银行贷款机构申请贷款支付；第九条双商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间与手续：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……（2）逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，张凯强按约支付了购房首付款及到银行办理按揭贷款，如约向建铭公司履行了支付全部购房款627,667元的义务。合同约定的房屋交付使用日期为2019年12月30日，张凯强认为，张凯强与建铭公司双方签订的合同系双方的真实意思表示，依法应受法律保护，建铭公司未按照合同约定履行按时交房义务，至张凯强起诉之日逾期近456天，侵害了张凯强的合法权益，建铭公司应按合同约定承担逾期交房违约金的责任。建铭公司辩称，一、提供竣工验收备案证明文件系由行政机关依职权作出的，故张凯强要求判决建铭公司提供该文件原件没有法律依据。二、张凯强也存在逾期付款的期限，也应当支付违约金给建铭公司，并按逾期付款天数顺延交房时间225天。2018年7月4日，建铭公司与张凯强签订《商品房买卖合同（预售）》，张凯强选择首付197,667元，余款430,000元抵押贷款的方式支付购房款。合同第七条第（二）项约定首付款的付款时间为2018年7月4日前。依据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定张凯强应当在10日内办理完成银行贷款手续，其余款项应于合同签订后45日内（即2018年8月19日前）将贷款部分房款支付至出卖人（建铭公司）账户。张凯强2018年12月13日支付首付款，2019年2月20日才通过商业贷款的方式支付给建铭公司，累计逾期付款225天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第四条第4.5款的约定，张凯强逾期付款的，建铭公司有权顺延交房时间计181天。鉴于张凯强逾期支付225天付款，根据合同第八条的约定，应当按照日万分之五的比例向建铭公司支付违约金，累计70,612元，该款项应建铭公司应当支付给张凯强的违约金中扣抵。三、建铭公司至今未能交付涉案房产系因行政机关至今没有按约定交付土地以及2020年的新冠病毒疫情造成的，属于不可抗力因素造成的履行合同不能。依法应当部分免除建铭公司违约责任，建铭公司请求人民法院依法变更违约金计算比例，按照张凯强抵押贷款利率即年利率5.39%计算违约金。1.建铭公司预售给张凯强的房屋2018年3月20日就已经主体结构封顶，按正常是可以在约定的期限内交付房产的，但由于连城县人民政府自2013年将土地出让给建铭公司后，至今也没有完全交地义务。规划中的停车场、规划绿地用地的用地至今未交付。因此，造成工程无法验收，也就无法交付房产。故基于政府行为造成的违约属于不可抗力因素。2.2020年开始即因为新冠疫情的原因被迫停工，因疫情原因造成的延期交付也属于因不可抗力因素造成的合同履行不能。综上，起诉之日建铭公司迟延履行合同义务系因不可抗力因素造成的，且该不可抗力因素至今仍未消除，故建铭公司不应当承担违约责任。鉴于张凯强所购房屋从目前的市场来看，房屋价格均有大幅度提升，张凯强没有因延期交房而造成房屋价值之损失，故虽有违约行为，但并未给张凯强造成直接经济损失。因张凯强的房屋系按揭贷款的付款方式，故按其按揭贷款利率计算违约金也符合违约金的补偿性质。建铭公司也保证在相关不可抗力因素消失后，努力施工，尽早通过验收并将合格的房屋交付给张凯强。本院经审理认定如下事实：张凯强与建铭公司于2018年7月4日签订编号201801878号《商品房买卖合同》一份，约定张凯强向建铭公司购买其开发的位于连城县××号××号楼××室房屋一套，合同第六条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：1…；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4967.69元，总价款为人民币627667元。合同第七条约定：付款方式及期限：2、买受人按贷款方式按期付款，买受人应当于2018年7月4日前支付首期房价款197667元；余款人民币430000元向银行贷款机构申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：交付时间与手续：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……（2）逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定张凯强应当在10日内办理完成银行贷款手续，并应于合同签订后45日内即2018年8月19日前将贷款部分房款支付至出卖人账户。上述合同订立后张凯强于2018年7月20日支付首付款197667元，余款430000元于2019年2月2日通过银行按揭贷款支付至建铭公司账户。另查明：连城县北部新城颐养园A6号地块住宅6号楼因小区道路、绿地、物业用房等用地没有完成征地及交地工作，小区房屋未经整体验收，建铭公司无法按约向业主交付竣工验收备案证明文件原件，且根据目前商品房的情况无法确定交房日期。上述事实，有张凯强提供的证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，2.发票，3.住房公积金审核表、工行凭证；建铭公司提供的证据：1.《关于请求协调解决连城光明怡景花园项目建设有关问题的报告》，2.《连城县住房和城乡建设局关于进一步加强房地产行业疫情防控若干措施的通知》，3.《住宅3#、4#、6#楼封顶证明》；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，张凯强与建铭公司于2018年7月4日签订编号201801878号《商品房买卖合同》，属双方当事人的真实意思表示，对双方事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，建铭公司应于2019年12月30日前将案涉商品房交付给张凯强，现合同约定的交房日期已远超30日，张凯强有权根据合同的约定选择要求建铭公司继续履行合同，合同继续履行则建铭公司应当自逾期交房之日起以全部购房款按日万分之五计算的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定，张凯强应于2018年8月19日前办理按揭贷款并将按揭贷款支付至建铭公司账户，张凯强于2019年2月2日才办理完成银行按揭贷款，比合同约定的付款期限迟延了166天，按合同的约定张凯强应向建铭公司支付按日万分之五计算的逾期付款违约金，即应向建铭公司支付的逾期付款违约金为35,690元（430,000元×166天×0.05%）。张凯强与建铭公司在履行合同过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，因此张凯强应付给建铭公司的逾期付款违约金应用于抵销建铭公司应支付给张凯强的逾期交房违约金。建铭公司事实上无法按约向业主交付竣工验收备案证明文件原件，故张凯强要求建铭公司履行交房义务并提供竣工验收备案证明文件原件，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条的规定，判决如下：一、连城建铭房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付张凯强以627,667元为基数自2019年12月31日起至实际交房之日止按日0.05%计算的逾期交房违约金（张凯强应付给建铭公司的逾期付款违约金35,690元予以抵销）。二、驳回张凯强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,162.1元，减半收取1,581.05元，由张凯强负担394.05元，连城建铭房地产开发有限公司负担1,187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  马勋彪二〇二一年六月十五日法官 助理  林 惠代理书记员  黄晓晖附注法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”