广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15144号上诉人（原审被告）：深圳市利丰房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹六道敦煌大厦12B，统一社会信用代码：9144030027952226XH。法定代表人：刘坤德。委托诉讼代理人：杨志刚，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟王平，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区新中苑第一届业主委员会，住所地：深圳市福田区新洲九街319号新中苑。负责人：林志文，业主委员会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人深圳市利丰房地产开发有限公司（以下简称利丰公司）因与被上诉人深圳市福田区新中苑第一届业主委员会（以下简称新中苑业委会）车位纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。利丰公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回新中苑业委会要求判令确认《建设用地规划许可证》中作为公用停车位的涉案7个公用露天车位属于该小区全体业主共有的诉讼请求；2.新中苑业委会承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、1997年5月30日《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字［1997］XXX8号）中规划设计的市政设施要求机动车泊位数47辆（自用40辆，公用7辆）。《市规划和自然资源局福田管理局关于深圳市福田区人法院协助调查函的复函》明确回复“用地规划许可证中公用停车位即为公共停车位，也就是公共停车场内的停车位，公共停车场是指为从事各种活动的出行者提供停车位的停车场所”。一审法院判令《建设用地规划许可证》中作为公用停车位的涉案7个公用露天车位属于该小区全体业主共有是错误的，应当予以改判。二、利丰公司与深圳市规划国土局于1997年12月20日通过签订深地合字（1997）XXX3号《土地使用权出让合同》取得位于深圳市福田区，宗地号为Ｂ112-XX2，土地面积为4300平方米的土地使用权，土地用途为综合市场用地。涉案项目土地的综合市场用地性质和其他商住用地性质不一样。因涉案配套项目土地用途为综合市场用地，底层安排为净菜市场，现为商场，《建设用地规划许可证》规划设计作为公用停车位的涉案7个公用露天停车位的初衷也是为服务于周边居民到综合市场进行日常生活消费所建，应当无偿提供给底层商场的各商户和周边前来底层商场消费的居民使用。利丰公司一直未从中收取任何停车费用，完全按照《土地使用权出让合同》的要求将涉案7个公用露天车位作为公用停车位给各商户和周边居民包括全体业主免费使用。新中苑业委会的诉讼目的是让法院判令作为公用停车位的涉案7个公用露天车位属于该小区全体业主共有，新中苑业委会欲将宗地范围的道路和作为公用停车位的涉案7个公用露天车位全部封闭管理，每月收取停车费为新中苑业委会创收。新中苑业委会将作为公用停车位的涉案7个公用露天车位占为已有的行为不仅违反了1997年5月30日（深规土规许字［1997］XXX8号）《深圳市建设用地规划许可证》中的规划设计要求，也会将利丰公司在涉案小区预售用图中的一层平面图中的二个商场入口封锁，严重损害了周边居民及底层商场各商户的公共利益。三、如将作为公用停车位的涉案7个公用露天车位判令属于该小区全体业主共有，必将违反《建设用地规划许可证》规划设计要求和违背项目土地为综合市场用地服务周边居民的设计初衷，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条“对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼”之规定，社会公众或其他组织可以对此行为提起公益诉讼，这将会造成社会极大的不稳定现象，也违背政府规划部门规划设计的初衷。四、新中苑业委会诉请将作为公用停车位的涉案7个公用露天车位判令属于该小区全体业主共有的目的在于，将所有车位进行封闭管理收取停车费进行创收。新中苑业委会将作为公用停车位的涉案7个公用露天车位进行封闭管理的行为必然导致占用消防通道供车辆进出使用，存在严重的消防安全隐患，不应当支持。五、物业公司本就由新中苑业委会聘请，除作为公用停车位的涉案7个公用露天车位以外的停车位的收入也由新中苑业委会享有，现新中苑业委会主张作为公用停车位的涉案7个公用露天车位属于该小区全体业主共有没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。六、根据《深圳经济特区房地产转让条例》第13条“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”的立法精神和立法本意，涉案小区的一层车库11个车库车位（共计190.36平方米，计容积率）已于2000年完成初始登记，登记权利人为利丰公司。涉案小区在房地产登记机关没有完成初始登记的28个露天自用车位属于该小区全体业主共有，作为公用停车位的涉案7个公用露天车位不应当属于该小区全体业主共有。请求二审法院向房产、国土、规划主管部门调查核实《建设用地规划许可证》中作为公用停车位的涉案7个公用露天车位的具体位置，以查清事实真相，最终作出公正的判决。新中苑业委会未提交答辩意见。新中苑业委会向一审法院起诉请求：确认新中苑小区竣工图纸标示的35个露天车位属于小区全体业主共有。一审法院认定事实：1997年12月20日，利丰公司（受让方、乙方）与深圳市规划国土局（出让方、甲方）签订了深地合字（1997）XXX3号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方将地块编号为Ｂ112-XX2，土地面积约为4300平方米（见宗地图红线范围内土地）的土地出让给乙方使用，使用年期为70年，土地用途为综合市场用地；主体建筑物的性质为住宅，计入容积率总建筑面积不超过12000平方米，其中净菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕、垃圾转运站100平方米，净菜市场在底层安排；建筑层数为多层；四周退红线>6米，布置好室外自行车停放场地；八、乙方同意负责／平方米道路的建设和维护。乙方同意宗地图范围的道路属公益事业性质，产权属于政府，无偿供车辆、行人通过；二十一、该地块上除9400平方米住宅可进入市场销售外，其他面积限自用。1997年5月30日，深圳市规划国土局核发了深规土规许字[1997]XXX8号《深圳市建设用地规划许可证》，载明：本用地项目符合城市规划要求，准予办理有关手续；用地单位为利丰公司，用地位置为新州居住区，用地项目名称为综合市场，用地性质为综合市场用地，总用地面积和建设用地面积均为4300平方米，绿地面积、道路用地面积和其他用地面积均为0平方米；建设用地项目规划设计满足下列要求：一、指标。肉菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕垃圾转运站100平方米，肉菜市场在底层安排。二、总体布局及建筑退红线要求。四周退红线>6米，布置好室外自行车停放场地。三、市政设施要求。机动车泊位数47辆（自用40辆，公用7辆）。利丰公司原名称为深圳利丰房地产开发公司，1998年3月6日变更为现名称。上述建筑小区被命名为新中苑。国土部门向利丰公司核发了新中苑的《房地产预售许可证》，载明有效期为1998年10月15日至1999年10月14日。据1998年9月11日国土测绘部门确认的新中苑预售用图中的一层平面图显示：新中苑共有车位46个，其中东面有车库车位11个，南面、西面、北面分别有露天车位9个、17个、9个；在东面车库车位的南侧有垃圾转运站。1998年10月15日，利丰公司（卖方、甲方）与深圳市邮电局（买方，乙方）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买新中苑整栋第2至8层共96套住房，建筑面积9648.73平方米，售价为5180元／平方米，总金额为49980421元；甲方出售的房地产位于地块编号为Ｂ112-XX2的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有（另有约定的除外），乙方按占地分摊面积承担义务；甲方按附表5之房号，每套单独办理国土局正式《商品房房产证》，合计96套。国土部门于1999年2月制作的新中苑《房屋建筑面积汇总表》记载：未分摊的公共面积有车库190.36平方米，垃圾站36.68平方米。1999年12月23日，深圳市建设局核发了深建施验字1999-XX5号《深圳市建设工程竣工验收证书》，载明：新中苑工程验收合格，准许使用，建设单位为利丰公司。2000年6月13日，深圳市人民政府向利丰公司核发了深房地字第XX号《房地产证》，载明：本证所记载的房地产，不得买卖；权利人为利丰公司，份额为全部，房屋名称及房号为新中苑第一层市场，建筑面积为2287.64平方米。本案诉讼期间，一审法院分别致函深圳市规划和自然资源局、深圳市不动产登记中心，调查询问涉案建设用地规划许可证上记载的47个“公用”“自用”停车位的相关情况。2019年5月14日，深圳市规划和自然资源局福田管理局向一审法院作出复函，载明：用地规划许可证中自用停车位即为配建停车位，也就是配建停车场内的停车位，用地规划许可证中公用停车位即为公共停车位，也就是公共停车场内的停车位；根据《深圳市城市规划标准与准则》的条文说明，城市机动车停车场分为配建停车场和公共停车场，配建停车场是指为各类建筑和居住区配套建设的停车场，主要为与该建筑和居住区业务、生活活动相关的驾车者提供停车服务，公共停车场是指为从事各种活动的出行者提供停车服务的停车场所；经查该局存档图纸，图纸上未标注区分自用停车位和公用停车位。2019年7月15日，深圳市不动产登记中心向一审法院作出复函，载明：新中苑小区已于2000年完成初始登记，登记权利人为利丰公司；初始登记共记载有一栋8层建筑物，其中2层以上为住宅，一层为市场、公厕、车库等，车库建筑面积为190.36平方米；该栋建筑物住宅部分已转移登记给小业主并办理了房地产证；市场、公厕为利丰公司自用，办理了非商品房性质的房地产证；车库未办理分户房地产证。一审法院认为，新中苑业委会主体适格。关于本案的法律适用问题。1992年7月1日，全国人大常委会决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施。《中华人民共和国立法法》亦规定，经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。1993年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称转让条例）第十三条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”该转让条例1999年修订时，未修改该条的内容。涉案新中苑房地产首次转让合同签订于1998年。在2007年《中华人民共和国物权法》施行前，法律、行政法规对建筑区划内停车位的权属没有规定，因此，应根据转让条例的规定认定原深圳经济特区范围内建筑区划内停车位的权利归属。利丰公司与买受人在新中苑房地产首次转让合同中对停车位没有特别约定，故根据转让条例的规定，应认定停车位权益随房地产同时转移，即停车位的所有权已转移归全体业主共有。涉案建设用地规划许可证所记载的停车位“自用”“公用”，是针对该停车位的使用权所作的规划。涉案土地使用权出让合同是格式合同，该合同第八条内容中在道路面积的空格处划了一道斜杠，涉案建设用地规划许可证亦载明道路面积为0平方米，据此可以认定新中苑建筑区划范围内并不存在利丰公司所称的公益事业性质的、产权属于政府的道路。综上，利丰公司的答辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。新中苑业委会的诉讼请求成立，一审法院予以支持。另外，涉案停车位的使用问题不属本案的审理范围，新中苑全体业主可以协商如何更有效、方便、充分地管理、使用涉案停车位，协商不成时可另循法律途径解决。据此，一审法院依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认位于深圳市福田区XXX街的XXX小区1层的建设规划的35个露天车位属于该小区全体业主共有。本案一审案件受理费100元（已由新中苑业委会预交），由利丰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为车位纠纷，二审争议的焦点在于规划为公用的7个露天停车位是否属于新中苑小区业主共有。利丰公司主张涉案露天停车位中规划为公用停车位的7个泊车位，属于公益事业性质，产权归政府所有，但涉案小区所在宗地的《土地使用权出让合同书》及规划用地许可证的记载内容，均未显示新中苑建筑区划范围内存在公益事业性质、归属于政府所有的规划道路或场地，而涉案建设用地规划许可证所记载的停车位“自用”“公用”，根据文义亦仅是对停车位的使用所作的规划，并不足以证明其权属，深圳市规划和自然资源局福田管理局在深规划资源福函〔2019〕98号复函中，就一审法院询问的权属问题亦表示用地规划许可证仅就规划性质进行规定。因此，现有证据不足以证明利丰公司的前项主张，本院对此不予采纳。关于本案的法律适用问题。本院认为，新中苑小区的开发建设及房地产首次转让合同均发生于《中华人民共和国物权法》颁布施行之前，一审适用行为当时施行于深圳特区范围内的《深圳经济特区房地产转让条例》作为认定本案停车位权属问题的依据，符合法律规定，并无不当。转让条例第十三条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”从查明事实看，利丰公司与买受人在新中苑房地产首次转让合同中对停车位没有特别约定，双方也没有通过其他方式对停车位进行约定，一审据此认定停车位权益随房地产同时转移，归全体业主共有，具有事实和法律依据，本院予以认可。至于认定停车位归属于业主共有是否影响停车位的使用。本院认为，涉案停车位作为建筑区划内业主共有的部分，其管理及使用问题应由业主共同决定，不属本案的审理范围，亦不应作为权属认定的依据。如业主作出的车位管理利用方案存在违反相关法律法规情形的，利害关系人可另循法律途径解决。综上所述，利丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年六月九日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。