北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初2199号原告（反诉被告）：王洪霞，女，1966年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张海欧，女，1995年5月21日出生，回族，住北京市朝阳区。原告王洪霞与被告张海欧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张海欧提起反诉，本院进行了合并审理。原告王洪霞、被告张海欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告押金9000元；2.判令被告支付上述款项的逾期利息，直至全部清偿日止（以人民币9000元为基数，自2020年10月11日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月11日，双方签订《房屋租赁合同》约定：被告将坐落于北京市昌平区东小口镇立汤路188号院x号楼xx房屋租赁给原告使用，租赁期限为一年，自2019年10月11日起至2020年10月10日止，月租金9000元，按季度支付，合同签订当日另缴纳押金9000元等条款。合同签订后，原告如约向被告支付押金9000元，并如约向被告缴纳租金。2020年10月10日，合同期满。原告按约将房屋腾退并交付给被告。但当原告要求被告退还押金时，被告拒不退还，且恶意将存放在消防通道内的物品上锁扣留。原告曾向居委会、物业、派出所等部门求助，均未果。故诉至法院。张海欧辩称，不同意原告全部诉讼请求，不同意退还押金，原告损坏了我的房屋，违反了合同约定。张海欧提出反诉请求：1.判令被告向原告支付违反房屋租赁用途的违约金18000元；2.判令被告赔偿原告装修损失22543元；3.判令被告承担故意损坏房屋墙体致使原告不能按时交付房子给新租户的租金10700元、违约金25680元，中介费10700元；4.判令被告补齐电费338.78元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告租赁使用原告房屋为被告名下公司北京超级保姆家政服务有限公司的办公地点。原告为甲方，被告为乙方。2019年10月10日原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将坐落于北京市昌平区东小口镇立汤路188号院x号楼xx房屋出租给被告，租赁用途为办公。1、在租赁期间，2020年9月3日因被告违反合同条款规定，擅自改变房屋用途，违规让其家政公司员工居住;并未在疫情期间把居住人员信息上报给居委会及派出所登记，致使派出所民警当日出警并对被告进行罚款与口头批评，因此事原告决定不与被告续约并告知。2、在2020年10月10日租赁合同终止，原被告双方及中介在场交接房屋时发现房屋墙体受损严重，原告当场表示如不能按照原墙体的颜色进行修复涂刷也可重新填补墙面涂刷成白色以方便继续出租即可，被告承诺5天内修复完毕交付房屋及钥匙。在2020年10月14日原告再次验收房屋时，发现被告故意损坏墙面，未将深颜色受损严重的墙面找平就囫囵涂刷一层大白，其他墙面上粘贴的双面胶未曾清理就在上面又加刷了一层漆，导致墙面受损更加严重，修复费用远高于被告的押金，并且被告态度恶劣并拒不赔付，原告请求依法判令被告履行合同条款，赔付原告违约金18000元及装修损失22543元共计40543元。3、因2020年9月底原告决定不与被告续约，在2020年9月30日与新租户签订合同，约定于2020年10月11日新租户入住，10月10日当天原告验收房屋发现墙体受损严重，被告并未按照合同约定将房屋恢复成原状，所以被告承诺按照合同约定5天内修复完毕交付房屋。10月14日原告去收房时发现墙面被报复性破坏，使原告无法按期向新租户交付房屋，导致原告与新租户签订的房屋租赁合同违约。因原告违约，新租户向原告要求返还已支付的房屋押金并按合同约定向新租户赔付违约金，违约金为年租金的20%。因被告违约事实清楚，并导致原告与新租户签订的房屋租赁合同关系中违约，原告请求依法判令被告赔偿原告需赔付给新租户的违约金25680元及中介费用10700元和因被告违约导致原告装修期间一个月租金的损失10700元，共计47080元。4、后因被告态度恶劣，擅自撬锁，使原告财产受损，在10月14日及10月21日有两次报警记录可查。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，望法院依法维护原告合法权益。王洪霞针对张海欧的反诉请求辩称：第一项，员工临时在房屋居住，不是长期，不同意支付违约金，赔偿装修损失不同意支付，房子没到期，被告就把房子租出去了，说明新租户是认可的，第三项不同意支付，新租户是看房子现状才租住的，电费确实拖欠但燃气费有剩余，两者正好折抵。被答辩人起诉书中所述与事实严重不符，应依法驳回其全部诉讼请求。1、双方于2019年10月11日签订的《房屋租赁合同》第三条约定:“房屋租赁期自2019年10月11日至2020年10月10日”。故2020年10月10日租期届满，双方的房屋租赁合同关系因期满而终止，被答辩人理应将收取的房屋押金9000元退还给答辩人。2、被答辩人以“2020年9月3日违规让其家政公司员工居住”便片面、武断地判定答辩人擅自改变房屋用途，实属荒诞之极。事实上，因公司1名员工找栖息之地周转期间，无居所可居住。答辩人出于爱护、帮助员工之心态，将涉案房屋临时借用给1名员工居住几晚，仅一次的偶发事件，没有改变房屋的经营办公之用途。此外，双方的租赁期限为一年。而此事发生时间是2020年9月3日，此时双方履约时间已长达十一个月之久，恰恰说明了答辩人一直按约定的经营办公之用途使用租赁房屋的，并没有改变房屋用途。故答辩人一直积极履行缴纳租金等承租义务，被答辩人亦收取了相应租金且未提出异议，因此答辩人没有擅自改变房屋租赁用途，被答辩人无权要求违约金。3、答辩人承租房屋用于经营办公，为便于业务开展，仅用双面胶在墙壁上张贴些规章制度，属于合理使用，根本不会造成墙体损坏。同时双方在2020年10月14日腾退交接之前，答辩人已按被答辩人要求将房屋墙面进行了粉刷，并在10月14日交接当日经被答辩人口头认可。被答辩人产生的装修费用属于房屋翻新，与答辩人无关，无权要求答辩人赔偿。4、双方的房屋租赁合同期限于2020年10月10日期满，并于10月14日达成一致交接完毕。而被答辩人却自述于2020年9月30日已将涉案房屋另租他人，因此该租赁关系的真实性有待商榷。即便真如被答辩人所述出租，被答辩人在9月30日明知双方的租赁关系尚未终止，答辩人为合法承租人、未交接完毕的前提下，将涉案房屋另租他人，应当理解为承租人对房屋当时状况的认可，由此产生的损失理应由被答辩人自行承担，与答辩人无关。5、租赁期间内，答辩人承担燃气费、电费。在腾退交接当日，被答辩人未将涉案房屋的燃气卡内剩余397.94元燃气费退还给答辩人，与答辩人欠付的338.78元电费相抵充后，答辩人无须支付电费，反而是被答辩人应将多余的燃气费59.16元退还给答辩人。6、答辩人按约于2020年10月14日将房屋腾退交付给被答辩人。但被答辩人却拒不退还押金，且恶意将答辩人存放在消防通道内的物品上锁扣留。答辩人曾多次向居委会、物业、派出所等部门求助。故相关报警记录是答辩人维权的方式，现被答辩人却歪曲事实，恶意逃避法律责任。故应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张海欧（出租人、甲方）、王洪霞（承租人、乙方）与北京爱个家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市昌平区东小口镇立汤路188号院，租赁用途为办公。房屋租赁期自2019年10月11日至2020年10月10日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为9000元/季，租金总计27000元。押金为9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内物业管理费由甲方承担，水费、电费等费用由乙方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同还约定了其他内容。2019年10月11日，张海欧出具《收据》载明，今收到承租人王洪霞三个月租金27000元及一个月押金9000元，共计36000元。双方一致认可，《房屋租赁合同》已经终止。2020年9月30日，张海欧、李恩香（出租人、甲方）与案外人孙磊（承租人、乙方）、北京嘉汇世纪房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，将涉案房屋租赁给孙磊使用，房屋租赁期自2020年10月11日至2021年10月10日。合同还约定了其他内容。根据张海欧提交的照片及录制于2020年10月30日的视频显示，王洪霞在承租房屋期间将房屋墙面损坏，后其自行粉刷墙面，但粉刷后墙面依旧有损坏不平、粘贴胶条的痕迹。2020年10月19日，张海欧（发包方、甲方）与朗新瑞鑫达装饰材料有限公司（承包方、乙方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定，由乙方承包涉案房屋的装饰装修工程。工程造价为22543.2元。具体项目为地面保护800元、铲墙皮1600元、墙顶面石膏找平4480元、墙顶面腻子处理4000元、墙顶面刷漆处理4000元、垃圾处理500元、房间锁具更换280元、防盗门锁具1200元、完成整体保洁1320元、施工合计18180元、发票1636.2元、管理费2727元。根据张海欧提交国网客服中心发送短信提示，张海欧为涉案房屋分4次购电，分别为100元，余额为-238.77元；200元，余额为-38.77元；50元，余额11.22元；200元，余额为211.22元。庭审中，王红霞认可拖欠电费金额为338.78元，但主张与剩余燃气费用相折抵。张海欧否认。上述事实，有《房屋租赁合同》、《收据》、《北京市房屋租赁合同》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《北方明珠大厦张女士房屋维修清单》、照片、视频、短信记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张海欧与王洪霞签订《房屋租赁合同》，现房屋租赁合同履行期届满，双方一致认可房屋租赁合同到期终止。现王洪霞在使用房屋期间导致房屋墙面受损，应当按照合同约定承担赔偿责任。张海欧提交了维修费用发票及明细，对于更换房间锁具、防盗门锁具费用，张海欧证据不足以证明是由于王洪霞原因导致锁具损坏以至于更换，故该笔费用不应当由王洪霞承担。至于张海欧的装修损失，本院根据房屋损坏情况、王红霞使用时间等因素酌情确定为16850元。双方当事人在合同中约定，房屋押金应当扣除王洪霞应当承担的违约赔偿责任，故王洪霞赔偿张海欧装修花费应当扣除其已支付的押金。综上，扣除押金后，王洪霞应当支付张海欧装修损失7850元。对于王洪霞要求张海欧退还押金及支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。张海欧要求王洪霞赔偿改变租赁用途产生的违约金，王洪霞自认员工因无处居住在承租房屋内住了4天，但本院认为该4天并不能达到改变租赁用途的程度。改变租赁用途变为居住，需要长期、持续，而王红霞承租房屋仍然是用于办公，且张海欧并没有其他证据证明王洪霞改变用途，故对于张海欧要求王洪霞承担改变租赁用途产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。张海欧于2020年9月30日与案外人签订合同，将涉案房屋租赁给案外人。依据常理，租赁房屋前，承租人应当去涉案房屋实地查看房屋现状。且张海欧称给新租户的违约金还未支付，故对于张海欧要求王洪霞支付不能按时交付房子给新租户的租金、违约金及中介费用47080元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于张海欧要求王洪霞补齐电费338.78元的诉讼请求，王洪霞认可电费拖欠，但提出燃气费有剩余，主张折抵。但双方对房屋交接时的燃气底数未能达成一致，张海欧否认折抵约定，故本院不予折抵，王洪霞应当按照合同约定支付租赁期间的电费338.78元。王洪霞如有相反证据可就燃气费另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、王洪霞于本判决生效后七日内赔偿张海欧装修损失7850元；二、王洪霞于本判决生效后七日内支付张海欧电费338.78元；三、驳回王洪霞的全部诉讼请求；四、驳回张海欧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王洪霞负担，已交纳。反诉案件受理费1000元，由王洪霞负担230元，本判决生效之日起7日内交纳；由张海欧负担770元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陆 婧二〇二一年六月十日法官助理  姜 帆书 记 员  崔士雄