广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初2563号原告（反诉被告）：刘晓雪，女，汉族，1985年3月28日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：肖晓京，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200711117185。委托诉讼代理人：杨峋绚，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张念慈，女，汉族，1990年7月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：居君，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403201710486367。委托诉讼代理人：李婷婷，广东瑞霆律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，汉族，1996年2月10日出生，住址山东省青岛市城阳区，系公司员工。委托诉讼代理人：李杰，女，汉族，1995年12月30日出生，住址四川省广安市广安区，系公司员工。原告刘晓雪与被告张念慈及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，被告提起反诉，本院依法合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖晓京、杨峋绚，被告张念慈及其委托诉讼代理人居君、李婷婷到庭参加了诉讼；第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院传票传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金人民币87.4万元（按房屋成交总价20％计算）；2.判决被告支付原告律师费人民币12万元整;3.判决被告承担本案全部受理费、保全费、执行费、担保费994元等全部诉讼费用。事实与理由：2020年11月8日，原告与被告签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《二手房买卖合同补充协议》等一套房屋买卖合同相关材料，根据上述合同约定:原告出售深圳市南山区南山大道东侧、龙岗路以南南油南海大厦Ａ-17Ａ之物业。房地产证号为:40××10，转让价款为人民币肆佰叁拾柒万元整（小写:4370000元）;定金人民币贰拾伍万元整（250000）买方须于2020年11月17日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币107万至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买方须于2020年11月17日之前向银行提交抵押款申请的相关资料，并配合银行办理货款审批手续等。2020年11月13日，在深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“中介方”）陪同下，原告与被告一同前往招商银行深圳华侨城支行签署《二手楼交易资金委托监管协议》等相关材料，然而在该银行审批过程之中发现被告无购房资格（按银行工作人员口头陈述，被告只买了养老保险、医疗保险、工伤保险中的一种险种的社保），现该银行的货款审批也已暂停，导致本交易无法继续履行。原告与被告双方对于涉案买卖合同交易处于僵持状态，暂停留在银行的货款审批阶段，而原告急于出售涉案物业换购学位房，且已与对方业主治谈好即将进入签署合同及付款阶段。于2020年11月30日，原告签发《律师函》正式告知被告收到本函二日内提供具有购房资格的书面证明于原告，且被告应催促银行尽快出具货款承诺函，使本交易继续履行，若被告无法提供购房资格的书面证明，希望尽早与原告协商解决，避免双方的损失进一步扩大。后买卖双方对于解除合同条件达不成一致意见，于2020年12月17日原告再次发出《解约通知函》，既然被告已明显无法继续履行合同，则被告自收到本函之日起解除双方签署的关于涉案物业的买卖合同。原告认为：原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》等一套房屋买卖材料是合法有效的，现被告的根本违约导致原告不能及时出售本物业腾出名额，使原告购买学位房的计划落空且丧失合适价位的购房机会。根据合同约定，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因给维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担等。综上，为维护原告合法权益，打击恶意违约，特依据《合同法》第107条、108条、《民事诉讼法》第21条、第119条之规定，向贵院提起诉讼，请依判决。被告答辩称，被告认为，综合本案合同的履行进度，原告的实际损失，以及被告的过错程度几个方面的因素，原告所主张的违约金数额显然过高，法庭应对其调低。具体理由如下：一、被告没有违约的主观故意，系因第三人的误导而客观上不能继续履行合同。纵观原被告交易过程可以看出，被告是在支付了定金和首付款之后，在办理银行贷款过程中才发现自己不符合深圳购房政策。我方提交的录音记录和微信群聊天记录和证人都某以证实，被告作为所谓的“深圳四大地产中介品牌”，其工作入员仅仅询问了被告是否是深户，是否连续购买了三年社保后，给出的专业意见是被告享有购房资格，在这种情下，被告只能选择相信第三人的专业指导。正是本案第三人中介公司误导了我方，导致我方以为自己符合限购政策，才导致后续被迫违约。第三人作为专业的房屋居间机构，深圳市住房和建设局等单位于2020年7月15日颁布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字（2020）137号）的第一条确实仅仅只规定购房者“能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房”，并未涉及购买社会保险的具体项目，此外，在2020年7月15当天，深圳市住房和建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知政策解读》也未记载关于社会保险具体项目的内容。由此可得，不具备专业购房知识的普通人士，即使完整阅读深圳政府官方发布的购房政策性文件，也没有能力直接判断自己是否确实享有购房资格。在具体交易中，还是只能依赖专业的房产机构来助自己做判断。从另一方面讲，本案第三人是接受原被告双方的委托，同时为双方提供房产居间服务，如果第三人因自身的过错导致了原告利益受损，那么第三人也应当向原告承担一定程度的赔偿责任。从购房资金来源来看，被告的父母不惜损失巨额利息，将全部积蓄从定期存单中提前取出，目的就是为了尽快促成交易；从房屋交易的进度来看，被告离自己履行全部合同义务只差案件贷款最后一步，甚至在合同约定于2020年11月17日交付定金和首付款的情况下，我方在2020年11月12日就提前配合原告办理资金监管手续，由此可以看出，被告在交易过程中同样迫切希望推进交易，不存在事前蓄意违约的可能。因此，被告是因为客观上受到了第三人的误导才被迫无法购买案涉房产，自己也是受害者，主观上更没有违约的恶意，不应当受到高额的违约金惩罚。二、原告所主张的损失没有实际发生。关于原告主张的丧失购房机会的主张，被告认为，原告仅仅提供初步协商的线索，但并未证明双方已经达成了买卖房产的合意，原告自己也承认前后已经看过几十套房，却无一成交，故上述证据无法证明原告必然可以以远低于市场价的条件来购得该房产，总而言之，原告所主张的所谓损失缺乏任何确切的证据，不应得到支持。关于原告主张的租金损失，《民法典》第一百九十一条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”根据原告提交的证据6可以证明，被告于2020年12月8就已经书面通知原告合同已经无法继续履行，此时原告就应当及时将房屋出租以尽力避免损失，即使短期租赁的价格略微低于长期租赁的价格，但原告有义务尽可能迅速出租以挽回损失，而且根据被告所知，原告在得知案涉交易无法推进后，已将该房屋迅速出售给了第三方案外人，故不可能空租至今。从合同履行进度的角度看，按照正常的交易流程，在被告获得银行同意贷款的承诺后，原告才需要办理赎楼、过户、交房等手续。易言之，在案涉交易终止的时间点上，原告几乎不需要履行任何的合同义务，而且并未遭受任何直接损失。因此，原告在没有遭受任何损失的情况下，被告不应向原告支付如此高额的违约金。三、原告非但没有受损，反而可能因为案涉交易终止而获益，故被告无需向其支付所谓的律师费。众所周知的是，深圳地区的房价近年来处于不理性的暴涨状态，为了解决这种异常状态，化解结构性风险，深圳市住房和建设局才于2021年2月8日发布了《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，才使得过热的房产市场逐步降温。但至少在2021年2月8日之前，深圳地区房价的整体仍然处于迅猛上涨势，尤其是案涉房产所在的南山地区，原告也在其提交的证据8《陈述书》中承认，双方对案涉房产的定价确略低于市场价，经被告了解，原告于2020年12月11日之前就把案涉房挂网出售，2021年1月就将案涉房屋转卖给了第三方叶宏，实际成交价高达人民币450万元，超出本案交易金额整整13万元，这说明被告的违约行为不但没有给原告造成损失，反而已经额外获利13万元。在这种情下，原告不但拒不返还被告提前支付的25万元购房定金，而且委托律师对被告提起诉讼，这显然不是一种维护权益的行为，反而是一种通过民事诉讼投机获利的行为，故其律师费不应得到法庭的支持。其次，原告未能提供律师费的支付凭证，不能证明律师费已经实际支付，故被告也无需向原告支付其主张的律师费。退一步讲，参照广东省物价局、司法厅颁布的《广东省律师服务收费管理实施办法》的规定，本案87.4万元标的对应的律师收费标准应该为39960元至46960元，显然低于原告所主张数额的两倍。原告主张其支付的律师费显然不正常地高于上述标准，故其高出部分不应获得支持。《民法典》第五百八十五条第二款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求以适当减少”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第50条规定:“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。综上所述，根据上述法律规定，我国现行法律体系对于违约金定位仍然以填平损失为主，以惩罚性为辅，结合本案事实，被告认为自己是因为意志以外的原因而被迫违约，原告也没有遭受所谓的经济损失，故请求法庭依法对原告的违约金主张予以调整，望法庭支持被告的答辩意见。第三人提交书面答辩称，一、2020年11月8日，在我方居间服务下，原被告经过充分磋商，自愿签署了《二手房交易重要事项告知书》《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》，合同约定原告将位于深圳市南山区房产出售给被告，成交价为466万元。签约时被告明确告知原告及我方，其入深户已有七至八年，正常缴纳社会保险，《二手房交易重要事项告知书》第2条中被告确认已充分了解购房应具备的条件、并明确告知当前具有购房资格;第20条中被告确定自身属于“深户成年单身人士:限购一套住房”的情形《二手房买卖合同补充协议》中被告确认自己符合“深户成年单身人士（含离异），在深圳落户已满三年，且能提供购房之日前在深圳市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明”的情形。二、合同约定交易定金为25万元，由被告在签订合同当天直接支付给原告，我司无任何交易款项托管。三、2020年11月13日，原被告前往银行办理资金监管手续，买方漏带社保证明，在当天晚上将社保证明补交给银行，银行在审批过程中发现被告仅缴纳了医疗保险，不具备购房资质，因此银行无法继续审核贷款，交易停滞在资金监管环节。众所周知，社会保险的概念是包含养老保险、医疗保险、生育保险、失业保险、工伤保险等五个险种，买方未对自身社保缴纳未尽到谨慎注意义务，错误告知了我方及原告其缴纳深圳社保三年以上已具有购房资质的情况，而实际上，被告仅缴纳了医疗保险，导致后续交易无法继续。四、我司在本次交易中已履行居间义务，在原被告出现争议时，一直积极协调，作为中介方，我司诚挚地希望原被告协商解决本案争议。被告向本院提出反诉请求：一、请求判令被告向原告返还定金15万元;二、本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：2020年11月8日，反诉原告在深圳市乐有家房产交易公司(本案第三人，以下简称“乐有家公司”)的推荐下，与反诉被告交涉房屋买卖事宜。在此期间，反诉原告向乐有家公司的工作人员明确说明个人社保缴纳具体情况，并再三询问是否具备购房资格，乐有家公司的工作人员告知反诉原告“只要三年缴纳的社保不中断，则不影响购房资格认定”，多次承诺被告履约无障碍。被告自然充分信赖其专业能力和品牌信誉，故与原告签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件《交易节点确认书》《二手房交易重要事项告知书》《二手房买卖合同补充协议》等一套房屋买卖合同相关材料，并于第一时间向原告支付了定金并对首付款办理了资金监管手续。2020年11月13日，原反诉被告前往招商银行深圳华侨城支行签署《二手楼交易资金委托监管协议》材料，然而该银行在审批过程中告知被告，其因社保缴纳存在问题，不合房屋限购政策，导致本交易无法顺利履行。原告已向贵院提起诉讼，要求被告支付违约金87.4万元以及律师费12万元，但被告认为，其是基于乐有家公司的误导才被迫约，而且原告并未证明其实际遭受了损失，故被告仅需向反诉被告酌情支付违约金10万元。鉴于被告已向原告支付了定金25万元，抵扣违约金10万元以后，超出部分为15万元，故原告应当向被告返还剩余的15万元。基于上述事实，被告认为，原告拒不返还定金的行为已经严重侵犯了反诉原告的合法权益，故尽请贵院判如所请。原告针对被告的反诉答辩称，一、被告存在意逃避交纳个人所得税的义务，只交纳了一种险种导致自己不具有购房资格，被告应承担相应的法律责任。众所周知，“五险一金”社会保障制度其中的“五险”包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险是属于法定的国家强制性保险险种，任何建立了劳动关系的单位和个人都必须参加。根据《劳动合同法》第十七条和《社会保险法》的明确规定，被告作为一名教职人员，竟然为了避税目的，未在用人单位交纳社会保险缴纳而选择在外面挂靠，被告的挂靠社保已经交了七、八年，其知道应当知道自己交纳了哪些险种。现在正因为被告的恶意逃避交纳个人所得税的义务，只交纳了一种险种才导致自己不具有购房资格，被告应承担相应的法律责任。据原告称双方签约时，被告是明确入深户已有7至8年，正常缴纳社会保险。若被告已工作了7、8年也具有连续交36个月及以上的个人所得税也是具有购房资格的。但正因为被告的恶意避税行为、低交纳社保行为才导致自己不具有购房资格。二、原被告签订的买卖合同合法有效，在签约时，被告已明确承诺具有购房资格并签署相关协议并予以确认。2020年11月8日，原告与被告签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》等一套房屋买卖合同相关材料，内容不违反法律法规强制性规定，符合双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定:“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同自签署时生效。《二手房交易重要事项告知书》第3页二、作为买方重要信息告知:第1、2、20条均明确当前限购政策对购房的影响，被告已了解购房应具备的条件，承诺当前具有购房资格。三、限购政策及相关细则解读早在2020年7月出台并经新闻媒体大量报道，被告作为购房人对购房政策应有充分了解并负有遵照执行的法律义务。根据《二手房买卖合同补充协议》第二条约定:“买卖双方均已知悉2020年7月15日深圳市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，并同意按照该政策内容执行，双方确认居间方已尽査明告知义务。”合同已经载明相关政策需要买卖双方知悉，（如通知第一条调整商品房住房限购年限深户成年单身人士须在本市落户满3年，且能够提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。)相关政策的解读一经出台就被各媒体报道，被告应该很轻易就能了解到媒体对政策的报道，对于购买房产如此重大经济活动，被告应当就政策内容充分了解，尽到相对人应尽的审慎义务，以促成合同顺利履行。2020年7月29日，深圳住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知》(以下简称《通知》)第三条关于商品住房限购政策第二款规定:“《通知》所称社会保险是指养老保险、医疗保险、工伤保险中的任意两个险种。”买受人作为购房人对购房政策应有了解并负有遵照执行的法律义务。限购政策出台后，就推定社会大众全部知晓。购买房产是重大的经济活动，买受人在购房前，应该详细地了解自身的状况和当地政府要求的购房条件，以不知道购房政策为由主张免责，不能成立。想必大部分人对《刑法》的具体规定也不是很了解，但是不知情不是免责的理由。2020年11月8日，原告与被告签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房交易重要事项告知书》等一套房屋买卖合同相关材料、内容不速反法律法规强制性规定，符合双方真实意思表示合同自签暑时生效。2020年11月13日，原被告双方在中介乐有家的陪同下前住招商银行深圳侨城支行签《二手楼交易资金委托监管协议》等相关村料、办理银行资金监管手续。后来原告主动打电话询问银行得知，审批贷款已停止，原因是被告社保存在问题，原告询问中介方也只是口头回答被告的社保存在一些问题，但正在寻求方式解决。直到2020年11月17日，中介方约见原、被告方，被告才亲口承认其不具备购房资格。原告在2020年11月16日看中保利城花园3A-1303A房屋，并谈好970万、打算第二天签约。但此时被告已明确告知没有购房资格，本交易无法续行，导致原告只能对该保利城花园的业主爽约。四、被告违约行为导致原告新房首付款不足、交易成本增加及笋盘的交易机会失等，被告应当补偿相应实际损失及预期利益损失。1、被告给原告造成的预期利益损失基于被告的违约导致原告不得不放弃了低价购房机会。原告按照计划想在2020年11月份将房卖出，同时购好一点的学位房。原告看中保利城花园的三房，并先后看了二套同户型【保利城花园4B-0303A房产价格1080万、3A-1303A房产价格972万(笋盘)】，3A-1303A的不仅价格便宜了近108万，而且楼层也更高(13楼)，原告全家都很满意，并让中介约双方签约。但后面由于涉房产告知被告没有购房资格，交易受阻，在计算首套及第二套的首付款及税费的巨大差异后【首付比例由5成增加至7成(无法购买的主要原因)、银行贷款利率增加、银行贷款比例增加、契税由1个点增加至3个点(如价值1500万的房屋，契税至少增加成本30万)，原告不得不放弃此套低于市场价位近100万左右的房产。本套房产自原告看房后不到半个月就已出售了。因被告的违约，使原告本次唯一笋盘的购房机会丧失，原告损失了低价购房的预期利益，应由被告给予适当补偿。2、被告给原告造成的实际损失基于被告的违约导致原告空置涉案房屋租金损失继续扩大化，且因未及时换到新房而原告不得不在外继续承租房屋而产生不必要的租金。原告涉案房产本来有出租给他人，在租约到期后未再出租，将房屋空置的目的是为了尽快将房屋出售，导致涉案房屋空置租金3个月总共16500元(以5500元/月计算)。同时，自与被告签约后就停止出售涉案房屋，期间原告损失了涉案房屋交易的机会利益。因交易停止，被告没有尽快解除合同，合同未解除房产证仍在中介处不能取回，等原告委托律师发送解约通知函，原告才把房产证从中介处取回，期间交易停止，原告没有房产证也无法另寻下家。因没有及时换到新房，则原告不得不承租其他房屋，暂计至2021年4月已产生租金的损失42000元。3、因被告的违约，原告没有及时出售涉案房屋，导致房款不够支付;随着今年深圳高频发布楼市调控政策，并不断出台更多细则规范市场;不断加码的购房限制背后，原告的购房计划一推再推，倍感无力。当时适当时机换房的机会，原告知道不会再有，这些正是因为被告的违约才造成原告直到今天也无法换到合适房的局面。2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格(发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格)。按照《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据。即意味着，评估公司执行指导价，银行以指导价发放贷款。一方面，原告之前看中的保利城花园的指导价为98700元/平方，导致直接原告买房的首付款大幅提高，贷款额度更低了。原本保利城花园3A-1303A房产放盘价格为972万(涉案房屋出售了，属于无房有贷，放贷比例为五成)，银行发放贷为486万，首付款为486万。如果根据现在政府指导价格来计算82平方米*9.87万/平方米=809.34万)，按现有该同类户型为1200万价格计算(若涉案房屋出售了，属于无房有贷)，银行发放货款为404.7万，首付款为795.3万，前后首付款差额达309.3万。另一方面，之前带领原告看楼的中介反馈现在此户型没有房源了，如果有，现中介称2居室的同类户型的房源叫价都在1200万左右，之前的价格已成历史。而原告本是可以在2020年11月把房出售给被告后换房，若原告与被告交易顺利的话，原告的新房也可以在12月底前完成。在“208”新政的限制下，二手房首付门槛大幅提升，对于资金不足的原告也许只能选择放弃，不得不将目光聚集在以前“看不上”的尾盘上。4、因被告固执的一直自认为是中介造成的过错，自己没有过错，经过双方多次协商不成，导致交易僵持(合同无法解除，原告无法继续出售涉案房产)，原告不得不聘请律师提起诉讼，维护自身合法利益，避免损失进一步扩大。根据双方签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之中关于违约责任的约定，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。因此，在买卖双方对于解除合同的条件无法协商一致，为了防止损失进一步扩大，原告寻求法律途径解决纠纷，原告方为本诉讼支付的律师费12万以及诉讼费用等应当由被告方承担。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定:“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。综上，原告的损失总共1258500万元【预期利益108万(按现在房价算已损失228万)+律师费12万+空置房屋租金16500元(5500*3)+交易停止在外租金42000元(10500*4)+担保费994元】达到涉案房价437万的29％。五、根据合同约定，原告有权主张解除合同并请求被告承担违约责任。2020年12月8日、原告收到被告方寄发的《律师函》，买卖双方责任就本物业的买卖合同解除进行协商，但就解除条件未达成一致，被告也愿意解除本买卖合同。根据《民法典》第五百六十三条第二款规定:“在履行期限届满之前、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要务当事人可以解除合同。”同时，根据双方签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之中关于违约责任的约定“如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金。”本买卖合同自被告收到之日解除，按照合同约定原告请求被告支付上述违约金扣除定金25万元的剩余款项。六、被告主张中介方过错与本案不属于同一法律关系，应当另行主张权利。第三人中介方陈述其尽到重要事项告知书的说明义务，被告在告知书及补充协议中均承诺其了解限购政策并明确具备购房资格。现被告主张第三人没有尽到审核义务与本案房屋买卖合同纠纷无关，被告与第三人之间的居间合同关系产生的纠纷，被告可另寻法律途径解决。七、原告对被告的违约行为不存在谅解，被告提交的录音证据材料中断章取义。被告提供了一份与中介方和原告配偶的录音材料，拟证明本案纠纷系第三人过错并且原告存在谅解。对此原告不予认可，首先，从质证方面，该份证据不具备证明能力。本录音是在被告违约后，双方足足沟通有一个多小时的内容，但被告只断章取义并稍加修改提交的所谓的一、二句话作为证据:1、被告与案外人李先生的录音材料是纠纷发生后的，不具备证据的合法性，李先生并不是本案的相对人，是案外人，李先生并没有参与合同签订的过程。2、一个多小时的沟通内容，被告只在中间截取了几句内容，其上下文语境不明，对话内容断章取义，被告还加入了主观认为的备注不具备真实性及合法性。3、被告与所谓的第三人(主体不明确)，退一步讲就算是中介方的录音内容是真实的，其证明目的与本案纠纷无关，被告没有尽到合同审慎义务应当承担的法律责任无法推脱。况且从对话之中，可以得知第三人已询问被告有没有社保、有没有间断过?被告是回复的，深户有七、八年了，社保也有七、八年了，中间也没有断过。4、案外人李先生不认可此次对话是为了认定中介方过错，或是博得原告方同情，李先生与被告进行沟通的意向是想尽快解除合同，拿回房产证原件，以避免丧失购房机会、增加购房成本。八、原告因被告的违约导致换新房的笋盘机会丧失、又要重新继续租房、再加上新政策不断加码，换房的成本越来越高，当初看中的孩子的学位房再也没有机会购买了，这一系列因素导致原告受到了非常大的打击，并身体精神状况出现了严重问题。原告因为本案纠纷丧失了良好的购房机会，原本的购房计划也是为了小孩上学有更好的学位房，现在政策越来越严，二手房政府指导价格出台，首付款金额大大增加，加上楼盘稀缺，原来看好的房子已经不会再有了，原告只能降低标准买房，这样大的损失严重影响到原告家庭。同时，原告因此事引起一系列连锁反应导致身体健康每况愈下，已经从2020年12月至今连续多次前往医院治疗焦虑、失眠等症状，产生医药费人民币9693.5元，后续冶疗费用仍在产生之中。综上所述，基于被告方的违约造成原告家庭巨大损失，笋盘购房机会没了，孩子的学位也泡汤了，房源稀缺，房价越来越高，购房成本越来越大，导致原告身体健康也每况愈下。时政不利、房源难找精神损失等题是无法用金钱可以补偿到的。故，希望法官根据本案各种因素综合考虑原告方的实际及预期利益损失等，根据公平原则和诚实信用原则，支持原告合理诉求以弥补原告方的巨大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月8日，原告与被告及第三人签订编号为58333021172号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《二手房买卖合同补充协议》，约定，被告购买于原告所有的位于深圳市南山区房产，转让价格为437万元；本合同签订时被告向原告支付定金25万元；被告向银行抵押付款，被告须于2020年11月17日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款107万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，被告须于2020年11月17日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放金额为准；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价格百分之的违约金；三方还对其他事项进行了约定。在附件《交易节点确认书》上，三方补充约定：如原告逾期履行超过15个工作日的，则被告解除合同并可要求原告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担；如被告逾期履行超过15个工作日的，则原告解除合同并可没收定金或要求被告支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担；在该确认书上，原告出具收据，签字确认收到被告支付的定金25万元。在同日签订的附件《二手房交易重要事项告知书》中，被告均确认已充分了解购房应具备的条件、并明确告知当前具有购房资格，被告确定自身属于“深户成年单身人士:限购一套住房”的情形。在附件《二手房买卖合同补充协议》中，被告再次确认其有购房资质，属于“深户成年单身人士（含离异），在深圳落户已满3年，且能提供购房之日前在深圳市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明”的情形。上述合同签订后，2020年11月13日，原、被告前往招商银行深圳华侨城支行签署《二手楼交易资金委托监管协议》等相关材料，办理资金监管手续，被告漏带社保证明，在当天晚上将社保证明补交给银行，银行在审批贷款发放过程中发现被告仅缴纳了医疗保险，不具备购房资质，因此银行无法继续审核贷款。原、被告双方再未继续履行上述合同。2020年12月7日，原告向被告发出《解约通知函》，通知被告《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关附件自收到本函之日起解除。原告提供的证据无法证明其因该房产没有及时售出而遭受的实际损失。原告在庭审中确认涉案房产已经出售给他人。本院认为：原告与被告及第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《二手房买卖合同补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。合同生效后，被告向原告实际支付了定金人民币25万元，但银行在审批贷款过程中发现被告仅缴纳了医疗保险，不具备购房资质，因此银行无法继续审核贷款，原、被告也没有继续履行合同的其他义务，被告的行为使原告无法实现合同目的，因此被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但合同约定的违约金为房产转让总价款的20%，违约金约定的数额过高，且原告提供的证据无法证明其因该房产没有及时售出而遭受的实际损失，原告在庭审中亦确认涉案房产已经出售给他人，因此从公平原则出发，本院依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金25万元；原告要求被告支付律师费12万元，虽然《交易节点确认书》上约定原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担，但根据本案查明的情况及被告的抗辩，律师费12万元远远高于相关法规的规定数额及实际案情，据此本院依法予以调整，酌定被告向原告支付律师费1万元。本案中，因被告仅缴纳了医疗保险，不具备购房资质，被告的行为使原告无法实现合同目的，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，因此被告无权要求原告返还定金，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张念慈应在本判决生效之日起三日内向原告刘晓雪支付违约金人民币25万元（以被告张念慈已经支付的定金人民币25万元予以抵扣）；二、被告张念慈应在本判决生效之日起三日内向原告刘晓雪支付律师费人民币1万元；三、驳回原告刘晓雪的其他诉讼请求；四、驳回被告张念慈的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币13740元，原告负担人民币10146元，被告负担人民币3594元，保全费人民币5000元,原告负担人民币3500元，被告负担人民币1500元，原告已预交的人民币5094元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币3594元，保全费人民币1500元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。案件反诉受理费人民币1650元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二一年六月二日书记员  孙 莹