湖南省宜章县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1022民初376号原告：张进，男，1988年5月12日，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：曾凡东，湖南宜林律师事务所律师。被告：宜章县瑶溪谷物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市宜章县玉溪镇文明南路中夏广场047号，统一社会信用代码：91431022MA4L5RTK2B。法定代表人：陈浩宇（系公司执行董事兼总经理）。被告：宜章县莽山湘峰缘置业有限公司，住所地：湖南省郴州市宜章县经济开发区产业承接园三期标准厂房2#栋三楼，统一社会信用代码：91431022591045939R。法定代表人：陈群英（系公司执行董事兼总经理）。以上两被告委托诉讼代理人：欧远忠，湖南莽源律师事务所律师。原告张进与被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司（以下简称：瑶溪谷公司）、宜章县莽山湘峰缘置业有限公司（以下简称：湘峰缘公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张进及其委托诉讼代理人曾凡东，被告瑶溪谷公司、湘峰缘公司委托诉讼代理人欧远忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张进向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告瑶溪谷公司于2017年4月14日签订的《委托经营管理合同》，并要求被告瑶溪谷公司按约定条件原物返还原告所购房屋；2、判决两被告立即支付原告租金收益（占用费）39476元（暂计2020年1月1日至2020年8月31日，至2021年3月31日租金为74017.5元，后续租金收益计算至判决生效时止）3、判决两被告支付原告违约金80000元（变更为150000元）；（上述2、3项合计224017.5元）；4、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年4月10日，原告在两被告的公开承诺之下购买了被告湘峰缘公司开发的莽山瑶溪谷度假村A1栋518号房，建筑面积67.35平方米，购房款为621748元（实际购房款740176元，已扣除两年租金收益118428元），并同时与湘峰缘公司签订了《宜章县商品房买卖合同》、与瑶溪谷公司签订了《瑶溪谷委托经营管理合同》。《宜章县商品房买卖合同》对房屋用途、交付方式等双方权利义务进行了约定。《瑶溪谷委托经营管理合同》主要约定：1、委托期限为2017年12月31日至2027年12月30日；2、2017年12月31日至2019年12月30日2年内，甲方收益为其总房款的16%，从《宜章县商品房买卖合同》中一次性冲抵，2019年12月31日至2027年12月30日8年内，甲方每年收取租金59214元，由乙方每月银行转账支付；3、违约金为每月10000元。上述两合同签订后，原告依照合同约定履行了相关义务，但被告瑶溪谷公司除了前两年的租金收益抵作房款外便再未支付其他的租金收益，经原告多次催讨，被告瑶溪谷公司依旧迟迟不予履行合同义务，因此，被告瑶溪谷公司提出疫情免租时原告拒绝签订免租协议。被告不履行合同义务的行为使合同无法再继续履行，同时也严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。被告瑶溪谷公司、被告湘峰缘公司辩称：一、《瑶溪谷委托经营管理合同》的解除条件并未成就，原告请求解除合同没有依据。首先，被告瑶溪谷公司未及时履行合同义务属实，但导致未及时履行的主要原因是新冠疫情的突发使被告公司的主要业务都处于停滞状态，及时支付租金收益确有困难；其次，新冠疫情属于不可抗力，为减少双方损失，被告瑶溪谷公司书面请求包括原告在内的各位业主给予减、免、缓交租金，虽大部分业主持支持态度，但包含原告在内的个别业主对此不予支持；且与原告签订合同是为使双方利益最大化，解除合同会给双方都造成不可逆的损失，到2021年6月，合同约定项目会正常经营，被告瑶溪谷公司有履行预期，希望原告方理解并支持；再次，解除合同的情形只有协议解除、约定解除、法定解除三种，虽被告瑶溪谷公司的行为已构成违约，但并未成就合同解除条件，且被告已经履行了部分租金，剩余租金及违约金被告也愿意支付，合同目的仍可实现，被告也未明确表示不继续履行合同义务；最后，合同约定双方均不得擅自解除合同，且原告已实际获取两年的租金收益，被告瑶溪谷公司的行为不影响合同目的的实现。二、被告迟延履行合同义务的主要原因是新冠疫情等不可抗力，原告请求违约金明显过高，被告请求依法减少或者免除。截止到原告提起诉讼，被告迟延支付的租金仅有39476元，原告请求80000元违约金过高，请求依法予以减免。三、被告湘峰缘公司的当事人主体不适格，因合同具有相对性，原告请求被告湘峰缘公司支付租金和违约金的请求没有法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告与被告湘峰缘公司签订了《宜章县商品房买卖合同》，合同约定被告湘峰缘公司将其位于瑶溪谷温泉度假村项目中的A1栋5层518房售卖给原告，总房款为621748元，并附赠购房装修。2017年4月14日，原告张进与被告瑶溪谷公司签订了《瑶溪谷委托经营管理合同》，合同的主要内容为：原告张进将其位于瑶溪谷A1栋518号房租赁给被告瑶溪谷公司运行管理，合同期限为2017年12月31日至2027年12月30日，共10年。2017年12月31日至2019年12月30日2年内原告的租金收益为其总房款的16%，从《宜章县商品房买卖合同》中一次性冲抵，2019年12月31日至2027年12月30日8年内，原告每年收取租金收益59214元，由被告瑶溪谷公司每月以银行转账方式支付；若一方违约，违约方需支付守约方每月10000元违约金。2018年1月3日，原告与被告瑶溪谷公司、被告湘峰缘公司三方合意签订《确认书》，约定《瑶溪谷委托经营管理合同》的租金起算之日为2018年1月1日，自2018年1月1日起，视为被告湘峰缘公司已将《宜章县商品房买卖合同》中约定的商品房交付给原告，同时原告将该商品房委托给被告瑶溪谷公司管理，因此，自2018年1月1日起，该商品房已实际交付。原告与被告瑶溪谷公司签订《瑶溪谷委托经营管理合同》后，被告瑶溪谷公司未实际支付原告租金收益。2020年2月15日，被告瑶溪谷公司向全体业主发布《致业主的一封信》，称因新冠疫情影响，被告瑶溪谷公司无法正常营业，希望全体业主能减免疫情期间的租金，未获原告同意。因被告瑶溪谷公司未按照合同约定支付原告租金收益，经催告仍不履行，原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。本院认为：本案案由为合同纠纷，本案争议的焦点是：一、被告湘峰缘公司当事人主体是否适格；二、委托管理合同解除条件是否成就；三、被告瑶溪谷公司应支付原告租金收益的金额是多少；四、违约金的约定是否过高。虽然《中华人民共和国民法典》已经施行，但本案法律事实发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，故本案仍应适用当时的法律规定。本案中，原告与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告瑶溪谷公司均应当按照合同约定履行合同义务，原告已按照合同约定将商品房交由被告瑶溪谷公司经营管理。关于焦点一：被告湘峰缘公司当事人主体是否适格的问题，即被告湘峰缘公司是否应当在本案中承担连带责任。依据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力；除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利；除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定也明确了合同相对性在合同法上的地位。但基于市场经济的广泛性和复杂性，严格的合同相对性原则已经不能满足社会利益、实现司法公正的需要。合同相对性原则存在一些例外规定，以体现对合同自由的尊重、对第三人信赖利益的保护和对公平正义的追求，即突破合同相对性。但突破合同相对性，仅是对合同相对性的修正和补充，人民法院在审理案件，调整当事人民事权利义务时，在合同相对性问题上，应当秉持谦抑的态度，不能随意突破合同相对性。本案中，涉案《瑶溪谷委托经营管理合同》系原告张进与被告瑶溪谷公司双方合意签订，被告湘峰缘公司既未在《瑶溪谷委托经营管理合同》中作为当事人列明，也未在该合同中签字盖章。故本案不存在可以突破合同相对性原则判令被告湘峰缘公司承担连带责任的依据，被告湘峰缘公司不是本案适格被告。原告主张被告湘峰缘公司在本案中承担连带责任，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应当对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，本案中，原告并未提供充足证据证明其诉讼主张，故对原告要求被告湘峰缘公司在本案中承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二：委托管理合同解除条件是否成就的问题。本案中，原告与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均享有合同约定权利，应履行合同约定义务。《中华人民共和国合同法》中规定合同的解除分为协议解除、约定解除、法定解除。本案中，双方当事人未在签订合同时约定解除合同的事由，合同签订后虽多次对合同履行事宜进行调解，但因各种原因双方无法达成一致意见，对双方签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》的解除也无协商结果。因此，原告的请求权只能基于法定解除合同的条件。本案中，被告瑶溪谷公司除与原告于2017年4月14日签订《瑶溪谷委托经营管理合同》时约定2017年12月31日至2019年12月30日2年内原告的租金收益为其总房款的16%，从原告与被告湘峰缘公司签订的《宜章县商品房买卖合同》中一次性冲抵外，2020年1月1日起至今，被告瑶溪谷公司并未实际履行合同义务，经双方多次调解协商，未能就合同履行事由达成一致意见。虽2020年因疫情影响致合同不能按期履行，但影响因素结束后，被告瑶溪谷公司仍旧未依合同约定履行合同义务，经原告多次催讨，被告瑶溪谷公司均以资金不足为由未实际履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，被告瑶溪谷公司的行为已构成根本违约，造成原告签订《瑶溪谷委托经营管理合同》的目的无法实现，应解除原告与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》。因此，对于原告张进与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》，本院依法予以解除，并要求被告瑶溪谷公司返还原告位于瑶溪谷温泉度假村项目中的A1栋5层518房的房屋。关于焦点三：被告瑶溪谷公司应支付原告租金收益的金额是多少的问题。原告与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》第四条中约定：“自2019年12月31日起至2027年12月30日，被告瑶溪谷公司每年支付原告租金收益为总房款的8%，即每年支付59214元”，而后原告与被告瑶溪谷公司、被告湘峰缘公司签订的确认书约定支付租金的起始日期定为2020年1月1日（2017年12月31日至2019年12月30日的租金118428元抵购房款）。本院认为，《瑶溪谷委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告瑶溪谷公司自合同签订时约定将总房款的16%折抵2017年12月31日至2019年12月30日2年内的租金收益外，便再未向原告支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，被告瑶溪谷应当按照合同约定支付原告张进自2020年1月1日起至合同解除之日的租金收益，租金为88821元（59214元÷12×18=88821元）。关于焦点四：原告与被告瑶溪谷公司约定的违约金是否过高的问题。原告与被告瑶溪谷公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》第八条第1项约定“未履行本合同、部分履行本合同的，视为违约”，被告瑶溪谷公司自2020年1月1日应当实际履行支付租金收益之日起，便未支付过原告租金收益，依照合同约定，被告瑶溪谷的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告瑶溪谷公司应当支付违约金。《瑶溪谷委托经营管理合同》第八条第2条约定，一方违约，另一方应当支付每月1万元的违约金。本案中，原告与被告约定每年支付的租金收益为59214元，则每月的租金收益为4934.5元，依据最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，人民法院可以适当调整。原、被告约定的每月10000元违约金的计算方式超过法律规定的标准，本院依法予以调整。原告所称其实际损失是十年合同期限所有约定金额，至原告起诉之日，原告的损失金额仅为7万余元，原告所称金额实为预期利益，不能作为违约金上限的计算标准。因此，对于被告瑶溪谷公司应支付原告违约金的金额，本院酌定为每月租金的30%，即每月支付原告违约金1480.35元，计算至2021年6月1日，共计26646.3元（1480.35元×18=26646.3元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告张进与被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司签订的《瑶溪谷委托经营管理合同》；二、被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于瑶溪谷温泉度假村项目中的A1栋5层518房的房屋返还原告张进；三、被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张进租金收益88821元（计算至2021年6月1日），违约金26646.3元（计算至2021年6月1日），合计115467.3元；四、驳回原告张进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由原告张进负担2100元，被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司负担2560元；财产保全申请费1120元，由被告宜章县瑶溪谷物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李建文人民陪审员  邱运良人民陪审员  刘建兵二〇二一年六月一日书 记 员  杜 明附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。