广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3082号原告：金迪城市花园小区第一届业主委员会，住所地广州市白云区机场路乐陶街110号。负责人：杨晓立。委托诉讼代理人：秦天宇，广东博厚律师事务所律师。被告：广州市天河金迪实业开发总公司，住所地广州市体育东路136—138号22楼＊TH＊。法定代表人：唐燕春。委托诉讼代理人：顾文琼，广东穗智律师事务所律师。被告：黄方明，男，1972年7月22日出生，汉族，户籍地址广东省佛冈县，原告金迪城市花园小区第一届业主委员会（以下简称金迪业委会）与被告广州市天河金迪实业开发总公司（以下简称金迪公司）、黄方明物权保护纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金迪业委会的委托诉讼代理人秦天宇，被告金迪公司的委托诉讼代理人顾文琼到庭参加了诉讼。被告黄方明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金迪业委会向本院提出诉讼请求：1、金迪公司腾退归还乐陶街100号第16层(*花园*阁16楼夹层房间)的加压送风机房；2、金迪公司返还侵占涉案物业产生的收益至实际腾退之日止(暂从2010年5月1日计至2020年11月1日，6300元)；3、黄方明对诉求1、2承担连带责任；4、金迪公司、黄方明承担本案诉讼费用。事实和理由：原告金迪业委会于2018年11月23日成立，任期从2018年11月23日至2023年11月22日，于2018年12月7日经广州市白云区人民政府棠景街道办事处办理了备案登记。原告依法设立后，依法行使业委会职权。在对小区物业共用部分进行梳理时，发现黄方明长期非法占有涉案物业，经多次交涉其拒不交还，并出具《租赁合同》壹份。该份租赁合同显示，出租方为金迪公司，承租人为黄方明，租赁时间为2010年5月1日至2029年4月30日至，租金50元/月。原告认为，根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”涉案物业用途为风机房，属于上述规定中“设备层或者设备间等结构部分”为全体业主共有。金迪公司、黄方明在明知涉案物业的性质情况下，长期占用并拒不返还的行为已经严重侵害了小区业主的集体利益。为维护合法权益不受侵害，原告特依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告金迪公司辩称：我司未占用涉案场地或将涉案场地出租。我司处于吊销状态，没有对外经营，经我司工作人员查阅公司盖章记录，没有查到关于涉案场地的租赁合同的盖章记录，所以我司认为原告提供的租赁合同是虚假的。其次，本案涉案场地是加压送风机房，没有通水通电，且是夹层，没有可供正常居住的条件，根本无法用作租赁合同约定的住宅使用。第三，涉案场地目前为止处于空置状态，且我司并未占用涉案场地。另外，原告诉讼请求涉及到小区全体业主共有和共同管理权利事宜，应当依法取得业主同意，未得到业主同意原告无权提起本案诉讼。被告黄方明未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《测绘地理信息技术服务报告》、《*花园管理规约》等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：机场路乐陶街100号位于*花园小区。就金迪业委会《关于咨询金迪小区公共分摊的函》，广州市房地产测绘院于2019年9月9日出具《测绘地理信息技术服务报告》（测字案号：*）载明：“最新公设分摊情况以测字*案数据为准，公设分摊情况如下，各单元的分摊面积按其单元套内面积所占比例分摊以下公设得来：………6）门牌××、60、76、92、100号的负一层电梯井，首层梯廊、住宅大堂，第2至15层梯廊，第16层梯廊、送风机房、飘梯，天面梯层，面积为8599.1803平方米，由以上五个门牌的住宅单元分摊”。金迪业委会向本院提交《租赁合同》复印件一份，该合同出租人为金迪公司（甲方），承租人为黄方明（乙方），内容为甲方将位于广州市白云区*街*花园*阁16楼夹层房间租于乙方，租期19年，由2010年5月1日起至2029年4月30日止，月租金50元。该住宅只准许作住宅使用，乙方不得从事违法活动等等。金迪业委会陈述该份合同复印件系*花园小区的原物业管理公司向其提交，并称其诉请所涉的16层送风机房现处于封闭状态，无证据证实是由两被告实际使用。另查，金迪业委会于2018年12月6日经广州市白云区人民政府棠景街道办事处办理了备案登记，业委会委员任期自2018年12月7日至2023年12月6日。金迪公司系*花园小区的建设单位即开发商。*花园小区于2018年11月全体业主表决通过并正式实施，经第二次业主大会于2019年10月全体业主表决通过修订的《*花园管理规约》第三十五条第二款规定：利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有，对需要法律途径追讨涉及小区全部的公共收益，全体业主及业主大会授权及委托业委会启动、办理、执行相关的工作。第五十六条规定：当出现违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，并可能导致侵害全体业主权益的情形时，如有设立监事会，业主委员会应向监事会及时汇报，并与监事会共同决议本小区内全体业主诉讼事宜，由业主委员会代表业主大会和全体业主向人民法院提起诉讼。第七十条规定：全体业主、业主大会委托及授权业委会对小区内建筑物进行确权工作……对改建加建建筑物等违法行为，对需要采取行政、法律途径的，全体业主及业主大会授权及委托业委会启动、办理、执行相关的工作等等。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。根据广州市房地产测绘院出具的《测绘地理信息技术服务报告》（测字案号：*），金迪业委会诉讼请求所涉及的*街100号送风机房属于门牌××、60、76、92、100号五个门牌的住宅单元分摊，即机场路乐陶街100号送风机房属于上述五个门牌的住宅单元业主共同共有。现金迪业委会提起本案诉讼属于就涉及业主共同利益的事项提起诉讼。因经*花园小区业主大会表决通过的《*花园小区管理规约》已明确授予业主委员会有权就涉及业主共同利益的事项提起诉讼，现金迪业委会依照管理规约授权事项提起诉讼是正当履职行为，因此原告金迪业委会的主体适格，被告金迪公司抗辩称原告无权提起本案诉讼的抗辩意见本院不予采纳。关于金迪业委会要求被告金迪公司及黄方明腾退交还机场路乐陶街100号第16层送风机房及要求两被告返还自2010年5月1日起至实际腾退之日止侵占收益的诉讼请求。现金迪业委会主张金迪公司及黄方明非法占用涉案送风机房的依据仅为一份《租赁合同》复印件，金迪业委会在庭审中陈述该份复印件来源于物业管理公司，而该公司并非上述《租赁合同》的一方当事人，故该份合同复印件来源不清。现金迪公司明确否认曾签署过上述《租赁合同》，金迪业委会未能提供该份合同的原件予以核对，亦未能提供无证据证实涉案送风机房系由两被告实际使用，故本院对金迪业委会提交的该份《租赁合同》复印件不予采信，对金迪业委会要求金迪公司和黄方明腾退交还涉案送风机房，及要求金迪公司和黄方明返还收益的诉讼请求不予支持。被告黄方明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告金迪城市花园小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费25元由原告金迪城市花园小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二一年六月八日书记员  冼颖斯