北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初2188号原告：向某，男，1966年9月8日出生，汉族，现住北京市顺义区。被告：马某，男，1973年6月23日出生，汉族，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹波，北京安贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彩红，北京安贤律师事务所实习律师。原告向某（以下称原告）与被告马某（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员黎伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托诉讼代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年12月10日签订的《租赁协议》；2.请求判令被告向原告返还定金20000元。事实和理由：2019年12月10日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定被告将位于北京市朝阳区XXX及设备租赁给原告使用，租期自2020年2月1日至2021年1月31日，每月租金14000元，六个月支付一次。协议签订之日，原告向被告支付了定金20000元。2020年春节前夕，全国爆发新冠疫情。从2020年1月底开始，租赁房屋所在小区开始实施封闭管理，外来人员无法进入小区，各种店铺无法正常经营。被告本应在2020年2月1日之前将租赁房屋及设备移交原告，但一直未能履行。由于新冠疫情的爆发，加之被告一直未交付租赁房屋和设备，导致原告无法正常使用租赁房屋和设备，合同目的无法实现。根据相关法律规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因此，原告多次和被告沟通，要求解除《租赁协议》并退还定金，但被告置之不理。签订《租赁协议》时被告没有向原告出示原出租人的书面授权材料，涉嫌故意隐瞒和欺骗行为，这将会给原告带来严重的不可估量的隐患。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，原告按照约定应当于2020年1月2日交纳2020年2月1日至2020年7月31日的租金和一个月的押金，但未实际交付。而且，原告于2020年4月28日表示不再承租涉案房屋及相关的设备，当时被告同意解除，所以该协议已经于2020年4月28日解除，不存在再解除的问题。根据《租赁协议》第4条约定租金支付方式，原告支付租金的时间是2020年1月2日，在协议签订之后，原告把开店所需要的原料拉到房屋之内，至2020年4月28日才全部拉走，是分多次拉走的，原告已实际占用被告租赁的房屋，被告从来没有不向原告交付房屋的做法。《租赁协议》签订的背景是被告不想继续经营涉案洗衣店，正是因为原告的介入才没有向原房东交付房屋，但是原告不交租金不来接收房屋，给被告造成了损失，被告保留向原告追偿的权利。综上，原告要求被告返还定金没有事实和法律基础，请驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人没有争议的事实有：2019年12月10日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁协议》，约定：乙方承租甲方商铺及店内设备；一、甲方商铺坐落于朝阳区XXX楼底商，名称XXX洗衣生活馆；二、租赁期限自2020年2月1日至2022年1月31日止；三、商铺月租金14000元；四、乙方按6个月一次性支付租金给甲方，提前30天支付下一期租金；五、协议签订之日起一日内乙方需向甲方支付定金2万元，乙方支付甲方首期租金时需另支付一个月租金作为押金；六、甲方应于本协议内租赁期起始日前，将该商铺交付乙方；十、因不可抗力原因造成的房屋及财产损失，甲、乙双方不承担责任，乙方押金照常退还。同日，原告支付被告定金2万元。庭审中，双方一致确认被告未将涉案房屋的钥匙交给原告；2020年1月，通过被告工作人员开门，原告将开洗衣店所需要的物品搬到涉案房屋；2020年4月28日，通过被告工作人员开门，原告将物品从涉案房屋内搬走，截止当日，原告物品已全部搬走；2020年4月29日，原告联系被告要求退还定金，被告未同意。双方当事人有争议的事实有：一、关于首期租金的支付时间。被告称《租赁协议》约定提前30天支付租金，原告应当于2020年1月2日之前支付。原告称《租赁协议》约定提前30天支付下一期租金，而不是首期租金，应当一手交钱一手交房，应于2020年2月1日支付。经询，被告称其工作人员口头催促原告交纳租金，因原告说在海淀区还有洗衣店，租期未到，让被告等待。原告称被告工作人员没有跟原告催要过租金。二、关于交房事宜。原告称被告曾表达过2020年2月1日不能交房，被告一直在涉案房屋内经营，双方约定原告搬进去、被告搬走，原告在海淀区的洗衣店于2020年1月31日到期，一直等着被告交房。被告称原告没有支付租金，且原告没有主动要求过被告交付房屋及店内设备，被告经营涉案房屋至2020年2月底。经询，原告称其在2020年2月1日前没有通知过被告按时交房。三、关于原告于2020年4月28日将物品从涉案房屋内搬走的原因。被告称原告未提前告知要搬走物品，系原告提出不再租赁涉案房屋。原告提交照片称因疫情防控原因，2020年4月涉案房屋被围挡围起来，无法经营，所以将物品搬走。被告认可照片的真实性，称在2020年4月至2020年7月期间有围挡，但是不能证明2020年2月1日就有围挡，虽然出入受限，但不代表不能进出，可以办理小区出入证。四、原告提交《通知书》《缴费通知书》《律师函》，证明原、被告签订合同的期限超过被告与原房东的租赁期限，被告与原房东有纠纷，被告欠付水费，主张被告存在隐瞒和欺骗行为。被告对上述证据的真实性认可，但称被告与原房东之间的经济纠纷，不影响被告向原告交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《租赁协议》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据现有证据，被告虽然与涉案房屋的原房东存在纠纷，但原告与被告签订的《租赁协议》不存在合同无效的法定情形，故本院认定《租赁协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，本案中，原告有向被告支付租金的义务，被告有向原告交付房屋的义务。关于原告交付首期租金与被告交付涉案房屋履行顺序问题。《租赁协议》未明确约定原告支付被告首期房屋租金的期限，但是根据交易惯例，承租人应当先向出租人支付首期租金，出租人再向承租人交付房屋。该交易惯例在双方所签《租赁协议》中也有体现，如双方约定“提前30天支付下一期租金”，如双方约定“支付首期租金时需另支付一个月租金作为押金”，如双方约定“协议签订之日起一日内支付定金2万元”，上述内容均可体现作为承租人应在接收房屋前提前支付租金的意思。《租赁协议》约定被告于2021年2月1日前交付涉案房屋。因此，根据《租赁协议》原告应于2021年2月1日前支付首期租金。其次，根据审理查明的情况，被告主张于2021年2月1日前口头向原告催要首期租金，但未提交证据予以证明，故本院对被告主张不予采信。另，原告自认没有通知过被告交房。据此，双方均未要求对方履行相应的义务，可以视为双方对合同开始履行期限的变更。但该履行期限的变更，不能改变原告交付房租义务在先，被告交付房屋义务在后的顺序。我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告作为先履行一方，未按时支付首期租金，被告有权延期交付房屋。再次，根据审理查明的情况，原告于2020年4月28日主动搬走存放在涉案房屋内的物品，于2020年4月29日通知被告并要求被告退还定金。从原告该行为可以看出，原告系提出解除合同的一方，被告不同意退还定金亦表明双方并未协议解除合同。原告作为在先履行的一方，未支付租金且提出解除合同，该行为构成违约。考虑原告已将物品从涉案房屋中全部搬离，承租房屋义务不适宜强制履行，故本院认定双方之间的《租赁协议》不具备继续履行的条件，故本院认定《租赁协议》于2020年4月28日解除。最后，我国《合同法》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。关于原告主张不可抗力要求免责的意见。我国《合同法》规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据现有证据，原告未举证证明向被告履行了及时通知的义务，故本院对原告意见不予采信。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告向某与被告马某于2019年12月10日签订的《租赁协议》于2020年4月28日解除；二、驳回原告向某的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告向某负担（已交纳150元，剩余150元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年六月二日书记员  毕晓宇