上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11710号原告(反诉被告)：花梦窈，女，1987年8月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：邢素英，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌(系花梦窈之夫)，住上海市。被告(反诉原告)：张影月，女，1971年1月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：古晶，上海世新律师事务所律师。原告花梦窈与被告张影月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，被告张影月提起反诉，本院依法适用普通程序，合并开庭进行了审理。花梦窈及其委托诉讼代理人邢素英、张斌，张影月及其委托诉讼代理人古晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花梦窈向本院提出诉讼请求：1、确认花梦窈、张影月之间的房屋租赁合同于2020年5月25日解除；2、张影月返还花梦窈房屋押金18,000元以及2020年5月25日至2020年6月7日的租金7,800元；3、张影月向花梦窈支付违约金108,000元。诉讼中，花梦窈将诉讼请求变更为：1、确认花梦窈、张影月之间的房屋租赁合同于2020年5月25日解除；2、张影月返还花梦窈房屋押金18,000元以及2020年5月26日至2020年6月7日的租金7,200元；3、张影月向花梦窈支付违约金108,000元。事实和理由：2016年12月，张影月、花梦窈签订房屋租赁合同，约定承租房屋地址为上海市虹口区东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，月租金18,000元，租期自2016年12月8日至2021年12月7日，出租人应提供租金发票原件，出租人应保证房屋及装修、附属设施、设备处于可正常使用的状态。2019年2月，冰箱老化导致无法正常使用，双方交涉过程中张影月曾口头承诺花梦窈可以随时搬离无需支付违约金。2020年2月，房屋外墙玻璃自爆，玻璃碎片掉落产生安全隐患，花梦窈联系张影月维修未果，直至2020年5月，张影月仍未将系争房屋的外墙玻璃维修好。因张影月提供的房屋存在质量问题，可能危害承租人的人身安全，已经构成根本性违约，应当承担相应的法律责任。被告张影月对本诉辩称，同意解除租赁合同，但解除日期是2020年6月7日。花梦窈于2020年5月24日电话通知张影月不再承租系争房屋，其在微信聊天中表明是提前15天告知解除，故解除时间是2020年6月7日。由于花梦窈的违约解除行为，导致房屋空置损失过大，原告搬走对房屋也造成了损害，故不同意退还押金，不同意支付违约金。系争房屋在阳台上使用的玻璃都是由3C认证的，属于安全玻璃。玻璃自爆可能是承租人不当使用的行为导致。根据合同约定，出租人逾期不维修承租人可以代为维修。即使有根本性违约，也需要书面催告，书面催告仍不履行的，才可以解除合同。故不同意花梦窈的全部本诉请求。被告(反诉原告)张影月向本院提出反诉请求：要求花梦窈向张影月支付违约金108,000元。事实和理由：2016年12月4日，花梦窈向张影月就系争房屋签订房屋租赁合同，租期为5年，自2016年12月8日至2021年12月7日，每月房租18,000元，租赁保证金18,000元，违约金为六个月房租。2020年5月23日，花梦窈无故提出解除合同，双方于2020年5月25日办理交接过程发生矛盾故未交接完成。出租人直至2020年6月8日单方面收回房屋，发现承租人将房屋损坏。综上，系争房屋因花梦窈原因导致解除，花梦窈应承担违约责任。原告(反诉被告)花梦窈对反诉辩称，花梦窈并非无故违约，并且张影月也口头承诺过可以随时搬走，不需要支付违约金。不同意花梦窈的反诉请求。本院经审理认定的事实如下：2016年12月4日，张影月(出租方，甲方)与花梦窈(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，出租房屋地址为上海市虹口区东大名路XXX弄XXX号XXX室以及54号车位，该房屋租赁面积总(约)181.85平方米。租赁期限自2016年12月8日起至2021年12月7日止，免租期限自2018年9月10日起至2018年10月9日止。每月租金18,000元，租金按3个月为一期支付，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。乙方需支付给甲方租赁保证金共计18,000元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的6倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添联附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条公承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。上述租赁合同签订后，张影月向花梦窈交付了系争房屋，花梦窈向张影月支付了租赁保证金18,000元，并支付了至2020年6月7日止的房屋租金。另查明，2020年2月25日，系争房屋客厅阳台处封闭玻璃破裂，玻璃碎片掉落至一层绿化带及儿童乐园处，当日，花梦窈通过微信与张影月联系，要求维修并解决该问题，但一直未维修。经本院向系争房屋所在物业公司调查，该小区阳台不允许使用玻璃进行封闭，系争房屋破裂的阳台玻璃为业主擅自封闭。再查明，双方曾于2020年5月25日拟办理房屋交接手续，但因为当日产生矛盾，并未交接成功。审理中，张影月在反诉状中称，其已自行于2020年6月8日将房屋收回，但双方并未办理房屋交接手续，系争房屋也未对外出租。上述事实，有花梦窈提供的房屋租赁合同、转账凭证、微信聊天记录，张影月提供的微信聊天记录、催告函、回函、房屋阳台玻璃照片、本院依法获取的系争房屋物业公司经理张春生的调查笔录及当事人的陈述等证据为证。本院认为，双方对于《房屋租赁合同》解除并无异议，本院予以认可，关于《房屋租赁合同》的解除时间，双方意见不一，由于花梦窈未提供充足证据证明其已经于2020年5月25日将房屋交还给张影月，张影月自认自行收回房屋的时间为2020年6月8日。且花梦窈支付了至2020年6月7日止的房屋租金。故本院综合判断，《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除。系争房屋属于高层，将高层房屋阳台使用玻璃封闭本身即存在安全隐患，且张影月将房屋阳台封闭亦未获得物业公司准许，现虽无充分证据证明阳台玻璃破裂的原因，但张影月提供的房屋存在安全隐患本院予以确认。但花梦窈在与张影月签订系争房屋《房屋租赁合同》时，亦应充分关注该安全隐患，花梦窈在系争房屋正常使用的数年间均未向张影月提出解决该安全隐患，且根据合同约定，双方均可对系争房屋设施及设备的损坏或者故障进行维修，在玻璃出现质量问题后，其亦未对玻璃进行维修，故花梦窈亦存在过错。关于违约责任，花梦窈认为系争房屋存在质量问题，危及其人身安全，构成根本性违约，本院认为，虽然张影月提供的房屋存在安全隐患，但花梦窈所述阳台玻璃问题并未达到危及其人身安全的程度，花梦窈在要求维修未果后亦未自行维修，其亦存在过错，本院根据合同履行情况、双方的过错程度、具体损失，确认双方互不承担违约责任。关于花梦窈要求张影月退还租赁保证金18,000元的诉讼请求，现双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，由于张影月无证据证明花梦窈对系争房屋造成了实际损害，租赁保证金张影月理应退还。故本院对该项诉讼请求予以认可。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认花梦窈与张影月于2016年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；二、张影月于本判决生效之日起十日内返还花梦窈租赁保证金18,000元；三、驳回花梦窈的其他本诉请求；四、驳回张影月的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,976元，由花梦窈负担2,726元，由张影月负担250元；反诉案件受理费1,230元，由张影月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张廷奎二〇二一年六月二日书记员  周 梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。