北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21582号原告：陈美秀，女，1986年3月24日出生，汉族，无业，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：杨阳，北京市中迈律师事务所律师。被告：白保生，男，1993年11月17日出生，汉族，无业，住河北省衡水市景县。第三人：北京天键物业有限公司，住所地北京市大兴区枣园路28号院1号楼1层112。法定代表人：吴**花，总经理。委托诉讼代理人：李**鸽，男，该公司员工。原告陈美秀与被告白保生、第三人北京天键物业有限公司（以下简称：天键公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美秀委托诉讼代理人杨阳、被告白保生、第三人天键公司的委托诉讼代理人李**鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美秀向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付2020年7月15日至2021年1月25日房屋租金316452元，以及违约金149113.5元；3.租赁物内的装修装饰物归原告所有；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年12月24日，原被告双方签订了租赁合同，由被告承租位于北京市大兴区枣园路26号院D座105号商铺，经营武松家的蛙大侠餐饮项目。租赁期限为2019年1月15日至2023年8月5日，被告按照季度向原告支付房租。按照合同约定，被告应于2020年7月15日支付租金，但被告一直未予履约，期间原告多次催告，被告2020年8月8日书面协议如9月15日仍不能全额支付所欠租金，则放弃承租权，“净身出户”（店铺所有财物归原告所有作为另外的惩罚性违约赔偿）。直至9月15日，被告仍然未向原告支付租金。原告认为，根据租赁合同第四章4.2条约定，原告有权解除与被告的租赁合同，被告应当按照租赁合同以及协议的约定向原告承担违约责任。因被告怠于履约欠付租金至今，原告无奈提起本诉，请贵院依法判如所请。白保生辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于双方之间的租赁合同，我同意解除，解除时间2020年12月1日解除，因为原告把涉案房屋门锁住了，我没法进去，原告在11底换了门锁，所以我方有钥匙也进不去；2、2020年7月15日至2020年12月1日期间，2020年10月份支付原告60000元，11月支付70000元，这两笔都是租金，支付的是2020年7月15日至2020年12月1日期间两个半月的租金（49704.5元/月*2.5个月=124261.25元），金额比这两个半月多的房租，7月15日之前的房租是不欠原告的。我不同意原告计算到现在的租金，在2020年5月份、8月份、10月份一共锁了3次门，锁门天数相当于60天，2个月的门，原告不让我经营，我没有盈利，我也有损失。对于违约金，2020年10月份、11月份我都在支付房租押金，但是原告在12月1日已经换锁了，所以导致我没有办法支付房租，所以我方不存在违约，不同意支付违约金。对于房租减免，因为原告是二房东，物业给原告减免的是半个月，但是原告给我减免的时间是7天，我于2018年8月1日从原告手中接了这家店，支付给原告20万的转让费，再加上141000元的房租押金，原告每年从物业租金是年租金不到30万，我给原告将近60万元，去年前年都是正常支付，但是今年因为疫情原因导致没有办法，原告给我疫情减免时间太少。从2020年2月至5月份我方一直没有开业，但是房租我也交付了，我请求减免3个月的租金，是149113.5元。经物业核实原告与物业签订合同时不允许把店面私自转让，合同中也显示未经许可不允许转让，转让的话房租无效，我要求原告返还多余物业公司向原告收取的差价。20万元的转让费请求要回，我另行起诉；3、不同意原告第三项诉求，装修装饰物都是我方置办的，我从2018年给原告20万元，店里所有的东西就都是我的了，我又往店里增加了后厨、消防等东西。天键公司称，其公司仅是将涉案房屋租赁给了陈美秀，定期收取租金，白保生不直接向公司交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年5月21日，北京天键置业有限公司（出租方、甲方，2020年3月9日，北京天键置业有限公司名称变更为北京天键物业有限公司）与陈美秀（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市大兴区枣园路26号院D座105商铺出租给乙方，经营餐饮项目。如乙方擅自改变经营项目，属违约行为。合同期限为2018年5月21日至2023年8月5日结束。第八章双方约定……8.5未经甲方书面同意，乙方不得转租，不得以合作、合资或股权转让等方式变更实际承租方。2019年5月6日，天键公司出具声明一份，内容显示经双方友好协商，且本公司与陈美秀就北京市大兴区枣园路26号院D座105号商铺（以下简称：商铺）房屋租赁合同仍在有效期内，故本公司承认并认可陈美秀、李元对该商铺行使合法权利，权利包括但不限于转租、整体租赁、不影响餐饮性质的改造等，末尾加盖天键公司合同专用章。2019年12月24日，陈美秀（出租方、甲方）与白保生（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市大兴区枣园路26号院D座105号商铺租赁给乙方经营餐饮武松家的蛙大侠项目。如果乙方擅自改变经营项目，需通知甲方，同意后方可变更，否则属违约行为。合同期限为2019年1月15日开始，2023年8月5日结束。租金标准：2019年1月15日至2021年8月5日租金为596454元/年，2021年8月6日至2023年8月5日租金为644010元/年，租金支付方式为押三付三（押金已付）。租金支付时间：本次租金届满的最后一个月15号支付下期租金。甲方以租金到账日作为乙方实际支付时间，如果乙方延迟支付租金每日按欠费金额的千分之六收取滞纳金。本合同签署后，如因乙方原因导致本合同提前终止，甲方不退还乙方三个月的押金。押金费用为137604元。第三章双方权利和义务…乙方的权利和义务约定（1）应当按照本合同的约定支付租金和租赁押金；（2）应当遵守法律法规的规定，合法使用租赁房屋；（3）应当在本合同提前解除或终止之日起的10日内将租赁房屋以适租状态交还给甲方（适租状态指乙方将可移动的设施设备和物品搬离，移动会破坏租赁房屋主体结构的不可移动的设施设备乙方有权选择保留。租赁房屋和设施设备的正常损耗除外）。第四章合同的解除与违约责任，4.1本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失。4.2如发生如下情形的，甲方有权单方面解除本合同，本合同自甲方发出解除书面通知之日起解除。此种情况下，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的违约金（违约金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）：（1）乙方违反本合同的条款不支付应付的租金和物业管理费，并经甲方书面通知后5日内仍不支付的；（2）乙方违法使用租赁房屋，并经甲方书面通知后30日内仍不改正的。4.3如发生如下情形的，乙方有权单方面解除本合同，本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除。此种情形下，甲方应当向乙方支付相当于3个月租金的违约金（租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算），甲方还应赔偿乙方装修的折旧价值（折旧年限参照国家有关会计制度执行）、搬迁和安置费用：（1）甲方违反本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋，并经乙方书面通知后5日内仍不改正；（2）甲方违反本合同的其他条款，并经乙方书面通知后30日内仍不改正的。此外，乙方有权提前15日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于1个月租金的补偿金（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。2020年6月3日，陈美秀出具个人授权委托书一份，内容显示本人因个人原因不能亲自到北京市大兴区枣园路天键广场D座105号即武松家的蛙大侠（枣园店，以下简称餐厅）对其进行经营管理，兹授权并全权委托李元先生处理代办经营管理餐厅事项。委托人在权限范围内对餐厅行驶的一切权利我均承认，并合法有效，由此所造成的一切责任均由本人承担，下面有李元及陈美秀签字并捺指印。合同签订后，甲方将涉案房屋交付给乙方使用，乙方支付甲方房屋租金及押金，双方对于2020年7月15日之前的涉案房屋租金支付情况没有争议。2020年7月15日，乙方应支付涉案房屋2020年7月15日至2020年10月14日期间的涉案房屋租金149113元，2020年7月26日白保生出具欠条一张，内容显示本人白保生（131127199311175235）欠李元（411082199301184839）3个月房屋租金149113元，滞纳金从7月16日起至交钱之日，每日300元整，末尾有白保生签字并捺指印。2020年9月18日，陈美秀、李元委托北京市中迈律师事务所律师就白保生承租位于北京市大兴区枣园路26号院D座105号商铺经营武松家的蛙大侠餐厅的房屋租赁合同纠纷向白保生发出律师函，内容显示：1.于贵方收到本函之日起解除与贵方的租赁合同关系；2.请贵方于三日内撤离餐厅并配合委托人办理工商登记变更手续（依据贵方签订的协议，不得带走店内任何物品）；3.于三日内支付2020年7月15日至2020年9月18日租金以及三个月租金标准的违约金共计250179元。根据原告提交的快递邮寄跟踪显示，白保生于2020年9月20日收到该律师函。在庭审中，陈美秀主张于2021年1月25日解除与白保生之间的房屋租赁合同，因为白保生经多次催告仍未按照合同约定支付房屋租金，并主张房屋租金计算至2021年1月25日。白保生表示同意于2020年12月1日解除双方之间的租赁合同，因为陈美秀于2020年11月底更换了涉案房屋门锁，我从12月1日之后就一直没有进入涉案房屋。陈美秀不认可锁门，房屋未办理腾退手续。在庭审过程中，天键公司称陈美秀房租交到了2020年11月底，2020年12月30日陈美秀提出终止合同的申请，与我方解除了双方之间的房屋租赁合同，但是没有办理房屋的交接手续，涉案房屋里的物品（电脑、收款系统机器、发票机）于2021年3月15日、收银系统于3月19日被李元搬走了，公司于2021年3月15日把涉案房屋另行租给了别人。另因涉案房屋漏水，公司于2021年1月20日前（具体时间记不清楚了）进入涉案房屋维修，后将房屋上锁。白保生称李元当初支付了12万元的转让费，占蛙大侠项目（公司名称：北京川寨小馆餐饮有限公司，以下简称：川寨小馆）20%的股份，但是双方没有签订任何协议，所以公司公示信息查询不到，彭程是经李元授权从2020年8月底对公司流水进行管理。陈美秀称川寨小馆是她变更给白保生的，对于白保生与李元、彭程的合作关系与她无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈美秀与白保生签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，对于白保生主张陈美秀与天键公司签订房屋租赁合同时不允许陈美秀把店面私自转让，合同中有明确规定。根据2019年5月6日天键公司出具的声明，可见天键公司对于陈美秀转租行为予以追认，故对于白保生的上述主张，本院不予采纳，因陈美秀与白保生签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的效力性规定，本院确认双方之间签订的房屋租赁合同有效。对于陈美秀主张因白保生未按照合同约定按时支付房屋租金，故要求于2021年1月25日解除双方之间的租赁合同，但根据陈美秀给白保生发送的律师函，本院确认陈美秀与白保生之间的房屋租赁合同于2020年9月20日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈美秀按照约定将涉案房屋交付白保生使用，白保生理应按照约定向陈美秀支付租赁合同期间的租金，现其未能按照约定支付租金，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，白保生主张其于2020年10月支付过涉案房屋租金60000元，2020年11月支付租金70000元，但其未能提交相关的支付凭证予以佐证，故对于白保生的主张不予采信。另白保生主张陈美秀于2020年11月底将涉案房屋上锁，致使其无法经营的主张，根据本院与天键公司核实情况及开庭陈述，天键公司否认其在2020年锁过涉案房屋及对涉案房屋采取断水、断电措施，白保生也未提交相关证据予以佐证，故本院对于上述主张不予采信。对于陈美秀要求白保生支付2020年7月15日至2021年1月25日期间房屋租金316452元的诉讼请求，因双方之间的租赁关系于2020年9月20日解除，又有天键公司于2021年1月20日将涉案房屋上锁，故本院认定2020年9月21日至2021年1月20日期间应为房屋占有使用费，本院经核算2020年7月15日至2020年9月20日期间房屋租金为109350元（596454元/12个月*2个月+596454元/12个月/30天*6天）；对于房屋占有使用费，陈美秀既然于2020年9月18日就给白保生发送解除合同律师函，并称白保生于2020年9月20日就收到该律师函，白保生对此亦表示认可，故双方对于损失的扩大均存在过错，本院结合现有证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌予认定陈美秀承担50%，白保生承担50%，本院认定自2020年9月21日至2021年1月20日，白保生应支付陈美秀占有使用费99409元（596454元/12个月*4个月*50%）。关于陈美秀要求白保生支付违约金149113.5元的诉讼请求，其主张的违约金过高，结合本案的具体情况，本院酌定为50000元。对于陈美秀主张涉案房屋内的装修装饰物归其所有的诉讼请求，根据双方之间的房屋租赁合同中关于房屋腾退的约定，对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈美秀与白保生之间签订的《房屋租赁合同》于2020年9月20日解除；二、白保生于本判决生效后十日内支付陈美秀（2020年7月15日至2020年9月20日）房屋租金109350元，（2020年9月21日至2021年1月20日）房屋占有使用费99409元，违约金50000元，以上合计258759元；三、驳回陈美秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8284元，由陈美秀负担3680元（已交纳），由白保生负担4604元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月十八日法官助理  印承程法官助理  范晨曦书 记 员  陈禄源