江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终4590号上诉人（原审原告）：徐州市云龙区万福世家业主委员会，住所地徐州市云龙区万福世家小区北门二楼业委会办公室。负责人：陈树立，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区万福世家小区S1号楼。法定代表人：孙勇，该公司总经理。上诉人徐州市云龙区万福世家业主委员会（以下简称万福世家业委会）与被上诉人徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初6677号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。万福世家业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实和理由：一、上诉人享有法定的物业管理职权，作为原告提起本案诉讼主体适格。首先，上诉人是经小区全体业主依法选举成立,并已在主管部门大龙湖街道办事处、云龙区房产服务中心备案，主体资格合法，有权依据业主大会的决定和授权行使小区物业管理的职权和履行相应职责；其次,根据(物业管理条例》规定,无论前期物业服务企业撤离、还是选聘的物业服务企业进驻,均需要和业委会办理《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交、交接及验收手续,故,业委会起诉要求收回地下车库物业管理权是对选聘物业管理公司并予落实的职责延续;再次,虽然上诉人已选聘徐州惟信物业管理服务有限公司为小区提供管理服务,但业委会在物业管理方面仍需继续履行法定的职权和职责,这与惟信公司的管理服务权互不影响、亦不冲突；第四,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定:物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。据此也可以看出,小区物业管理权因退出、移交产生争议的诉讼主体和请求权主体均是业委会。因此,上诉人具备提起本案诉讼的主体资格,一审法院以业委会已选聘物业公司、丧失了物业管理服务权为由,裁定驳回业委会的起诉无法律依据。二、被上诉人负有移交地下车库物业管理权的义务。首先,地下车库属于小区的配套设施,其消防管网、配电系统等和小区是一体的,无论地下车库的产权如何,在物业范畴内和小区住宅同属于一个管理区域;其次,根据《物业管理条例》规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。涉案小区地下车库的现状是由被上诉人在自行实施物业管理,并向业主收取车库物业管理费,其行为已是在行使物业服务企业的部分职能,影响了小区物业管理权的统一行使;再次,上诉人的一审诉请是要求被上诉人移交地下车库的物业管理权及物业资料和档案,虽然被上诉人抗辩地下车库的所有权归其所有,但物业管理权的移交在实体上不影响被上诉人作为产权人继续出售/出租地下车库,其基于所有权享有的占有、处分等权利不存在被剥夺、割裂之说;第四,一审时被上诉人也陈述地下车库约30%的车位已出售/出租,就已出售/出租的车位而言,被上诉人不再享有所有权/使用权,如允许被上诉人继续自行管理,则意味着小区是由两个单位在实施物业管理,不仅会给业主带来困扰、扰乱小区的正常秩序,更有违法律规定。三、一审审理程序不当。首先,被上诉人对于业主大会的决定和业委会执行物业管理职权的合法性,无异议权和否决权,必须接受业委会选聘的新的物业服务企业的结果,因被上诉人拒不移交地下车库的物业管理权,业委会作为原告提起本案诉讼,主体适格,诉请明确,一审法院没有进行实体审理,直接以原告主体不适格裁定驱回起诉，程序不当其次，基于被上诉人在一审时辩称其将涉案地下车库的相关资料、档案交付给了案外人徐州尊惠物业管理有限公司,上诉人认为一审法院应向上诉人进行法律释明,是否要求追加物业公司为本案被告,或依职权追加物业公司为本案第三人,以便查明案件事实,公正审理本案。然而,一审法院没有向上诉人法律释明,程序不当。四、一审法院适用法律错误。首先,本案原告主体适格,有明确的被告和诉请,本案也不存在不属于法院受理案件范围的情形,一审法院适用《民诉法》第119条驳回原告的起诉,适用法律错误;其次,一审法院引用《民诉法》第124条作为裁定驳回的依据,但该条规定的情形与审理本案无矣，上诉人认为属于适用法律不当。万福世家业委会向一审起诉请求：1、判令中川公司退出对小区地下负一层车库的管理权（车辆进出、人员进出、车位使用）。2、判令中川公司向万福世家业委会交付负一层停车管理的全部资料、文件、档案、钥匙。3、本案诉讼费用由中川公司承担。一审法院认定事实：万福世家业主委会于2019年10月25日经徐州市云龙区政府大龙湖街道办事处与徐州市云龙区房产服务中心备案成立，任期自2019年7月4日至2024年7月4日。2019年11月2日，万福世家业委会与徐州惟信物业管理服务有限公司签订《物业管理服务合同》，原告委托徐州惟信物业管理服务有限公司对万福世家小区实行物业管理，服务年限自2019年11月2日至2021年11月2日。2019年11月8日，万福世家业委会向中川公司发《函告》，内容为：“中川房地产开发有限公司，万福世家小区已于2019年11月2日由新物业公司接管，为了广大业主车辆停放，并保障地下停车场通向小区楼层的安全。本业委会决定由新物业公司对本小区地下车库进行接管，请贵公司予以配合，特此函告。贵公司有任何疑问，请于7日内以书面形式向本业委会提出。”2019年11月19日，中川公司向万福世家业委发《回复函》，内容为：“致万福世家业主委员会，贵单位于2019年11月8日给我公司发送的函告已收到。首先，据我公司了解，万福世家目前并没有成立贵单位所称的业主委员会，根据我国现有的法律规定，成立业主委员会须经法定程序予以确立。然而，现在社会上存在大量的打着业主名义成立虚假业主委员会，违法向广大业主收取各种管理费的现实案例，实际上严重侵犯了广大业主的合法权益。因此，为了最大程度对业主权益的维护，我司有权对贵单位身份的合法性予以确认，如贵方有违法行为，我司将对贵方的发函保留追究由此产生的相关法律责任之权利。其次，对于来函中贵单位称由新物业公司接管小区地下车库的决定更加持疑。贵单位并未对在函告中声称的接管的具体含义、范围及其收益权的归属等问题予以明确说明，贵单位无权、也无权指派他人来接管有着明确产权(产权人：徐州中川房地产开发有限公司)的车库，请贵单位对我司进行释明，明确贵方决定的具体内容，以便我公司准确理解并及时与贵单位沟通协调。请予以重视，特此函复!”中川公司于庭审中陈述，涉案万福世家小区地下车库登记所有权人为被告中川公司，属专用部分非业主共有部分，中川公司独立享有所有权，尚存约70%被告未售出，并向法庭举证《不动产首次登记权属证明》五份，载明：“权利人徐州中川房地产开发有限公司，坐落云龙区，共有情况单独所有，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质出让（地下权）/市场化商品房，用途地下停车场/车库。”一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案原告万福世家业委会与徐州惟信物业管理服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由徐州惟信物业管理服务有限公司对万福世家小区实行物业管理服务，案涉万福世家小区的物业管理服务权实际由徐州惟信物业管理服务有限公司行使，而非原告万福世家业委会。物业管理服务，既属管理亦属服务，其管理服务内容及相关约定应由所有权人与物业管理服务公司协商确定。万福世家业主委会起诉要求中川公司移交案涉万福世家小区地下车库基于的物业服务的管理权，主体不适格。万福世家业主委会原告的起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条之规定，裁定驳回徐州市云龙区万福世家业主委员会的起诉。本院经审查认为，关于本案的原告的诉讼主体资格问题。业主委员会是根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条和《物业管理条例》第十条的规定成立的,由业主成立业主大会后选举产生的组织。其中《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二项赋予业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利,上述事项都是与业主共有和物业共同管理有关的事项。由于业主委员会是业主大会的组织者和执行者,业主大会赋予业主委员会的职责也不能超出业主大会自身职责的范围,而业主大会的职责范围是由“业主共同决定的事项”范围决定的。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定,需要业主共同决定的事项共有九项,均是业主共有或物业共同管理相关的事项。因此,业主委员会民事权利能力范围包括了两大部分,即与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关的事项,当然也包括由此延伸而引发的诉讼。万福世家业主委会本案诉请，实质是请求排除中川公司对其物业管理的妨害，对于该事项业委会具有民事诉讼权利能力，具备诉讼主体资格，可以成为本案诉讼的当事人。综上，万福世家业主委会本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，依法应予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初6677号民事裁定；二、指令江苏省徐州市云龙区人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审判长 王 超审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二一年六月二十八日书记员 王俞卜