福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初3475号原告:陈楚，女，1992年9月7日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽、陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，该公司员工。原告陈楚与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹丽丽和被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈楚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金36907元（以已付购房款1346989元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月12日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘xx幢xx单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计276989元。2016年11月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1346989元。2017年1月6日，被告即收到剩余的房款107万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告才向原告寄送交楼通知书。2020年1月24日，原告签署《谅解书》对于被告上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自被告2019年5月1日通知交楼后，被告应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。直至近日，被告才通知原告2021年1月31日前办理不动产权证相关手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告恒大公司辩称，对原告起诉的基本事实没有异议，但对已付购房款总额有异议，超面积可退还原告99元，现虽未实际退还，仍应从中扣除，扣除后已付购房款总额应为1346890元。一、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的期间，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。二、对原告主张逾期办证违约金的起讫日期无异议。对原告主张的逾期办证违约金按已付购房款的每日万分之一的标准计算有异议。原、被告签订的合同及补充协议，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失，故原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及被告的权益且对被告有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。经审理，陈楚与恒大公司对案涉商品房的位置、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和逾期办证的起止日期均不持异议，本院依法予以确认。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买卖合同》、银行首付款转账记录、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、发票、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收备案表、交楼流程办理表、谅解书、不动产权预告登记证、办理不动产权证、福清市行政服务中心受理时间调整通知，被告提交的房地产项目测绘计算书、福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制网络公示截图、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级网络公示截图等证据为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。原告提交的其他证据，系网络资讯信息，其真实性无法判定，不作为本案认定事实的根据。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人应按约全面履行义务。原告陈楚已按照合同约定向被告恒大公司支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算基数的问题。被告主张超面积可退款99元，但被告至今既未向原告实际退款，也未通知原告退款，该款仍在被告处，而且合同明确约定以已付房款为基数计算逾期办证违约金，故逾期办证违约金仍应以原告已付的购房款1346989元为基数进行计算。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了交房的主要义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使恒大公司积极履行合同约定的办证义务，也不足以填补陈楚的损失。在陈楚对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准应予以调整。原告诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，已臻合理，本院予以采纳。原、被告双方对逾期办证的起讫日期(自2020年5月2日起至2021年1月31日止)无异议，但根据合同约定，被告应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除，故被告应向原告支付逾期办证违约金为34618元（1346989元×257×0.01%）。被告抗辩因新冠肺炎疫情应免除其逾期办证责任的天数56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向陈楚支付逾期办证违约金34618元；二、驳回陈楚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723元，减半收取计361.50元，由陈楚负担29元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担332.50元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈继勇二〇二一年六月一日书记员  张静文