黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终361号上诉人（原审原告、案外人）：刘超，男，1990年5月7日出生，汉族，现住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：李徽，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙镇东，男，1994年3月15日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：仇鹏，黑龙江**宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘百年，男，1976年1月8日出生，汉族，现住哈尔滨市松北区。上诉人刘超因与被上诉人孙镇东、刘百年案外人执行异议之诉纠纷一案，不服肇东市人民法院（2020）黑1282民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，此案现已审理终结。刘超上诉请求：１、撤销一审判决并支持上诉人的全部诉讼请求；２、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。１.上诉人与刘百年签订买卖合同在法院查封之前，双方已经全面履行合同，上诉人将现金购房款141600元交付刘百年，并继续偿还银行贷款至今；２.刘百年于2019年2月将案涉房屋交付给上诉人，上诉人一直在案涉房屋居住；３.上诉人替刘百年偿还了开发商保证金；４.案涉房屋因刘百年拖欠银行贷款至今未能办理过户手续，非因买受人原因未办理过户手续。被上诉人孙镇东辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人孙镇东未到庭发表答辩意见。刘超一审提出诉讼请求：1、停止对哈尔滨市松北区房屋的执行。2、判令哈尔滨市松北区房屋归原告所有。一审法院认定事实：2010年11月26日被告刘百年与哈尔滨市宏业房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告刘百年购买位于哈尔滨市松北区，建筑面积为112.93平方米，总价款434681元，2010年11月26日交付现金134681元，2011年2月21日通过上海浦东发展银行按揭贷款交付300000元。被告刘百年欠原告刘超人民币290000元，2019年2月22日被告刘百年将位于哈尔滨市松北区房屋以抵帐的方式卖给原告刘超，双方签订《房屋买卖合同》，约定：此房座落于哈尔滨市松北区利民开发区溪水湾小区Ａ1栋4单元301室，建筑面积112.93平方米，价款677580元，先交付431600元，其余房款在房屋交易完毕时结清。补充条款约定：银行尾贷共欠224000元，由乙方（原告刘超）出资结清尾贷，甲方（被告刘百年）应无条件配合乙方（原告刘超）办理房屋更名过户，直到办理完毕。同日被告刘百年给原告刘超出具收条一份，载明：今收到溪水湾Ａ1栋4单元301室房款431600元。收款人：刘百年，日期2019年2月22日。原告刘超于2019年9月10日在黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院起诉被告刘百年房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院于2019年9月18日作出（2019）黑0109民初4782号民事调解书：一、原告刘超与被告刘百年继续履行于2019年2月22日签订的《房屋买卖合同》，房屋尾贷224000元由原告刘超负责偿还；二、被告刘百年于2019年3月11日前拖欠哈尔滨市宏业房地产综合开发有限公司的保证金由被告刘百年负责偿还。如原告刘超替被告刘百年偿还此款后有权向被告刘百年追偿；三、其他无争执。原告刘超于2019年9月12日开始按月给被告刘百年转款，其中2020年7月1日原告刘超又转给上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨市松北支行人民币109539.87元用于偿还被告刘百年的欠款。被告刘百年欠被告孙镇东借款410000元，被告孙镇东起诉至肇东市人民法院，2019年9月2日肇东市人民法院作出（2019）黑1282财保118号民事裁定书，对被告刘百年所有的位于哈尔滨市松北区301室的楼房予以查封。2019年12月10日肇东市人民法院作出（2019）黑1282民初3625号民事判决书，判决生效后，被告孙镇东向肇东市人民法院申请强制执行，原告刘超作为案外人向肇东市人民法院提出执行异议申请，肇东市人民法院于2020年9月9日作出（2020）黑1282执异27号民事裁定书，以案外人提交的黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院的民事调解书下发时间为2019年9月18日，是在本院查封之后为由裁定驳回案外人刘超的异议请求。原告刘超不服，以其与被告刘百年签订了《房屋买卖合同》，并已实际占用为由向肇东市人民法院提出执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人已依据其与被执行人的商品房买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的，可以判决停止执行特定标的；对于一般不动产买受人基于其所享有的合法的物权期待权，必须满足：查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可，买受人可以排除人民法院查封及强制执行。本案原告刘超以抵帐方式购买被告刘百年所有的位于哈尔滨市利民开发区，建筑面积112.93平方米楼房，该争议楼房于2020年9月2日被肇东市人民法院查封，原告刘超与被告刘百年于2020年9月18日在黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院达成调解协议，起诉时间和调解书下发时间均在查封之后，原告刘超在松北区人民法院起诉后开始给被告刘百年转款，其与被告刘百年转帐行为也发生在法院查封之后；该楼房是按揭贷款楼房，原告刘超购买时以抵帐方式支付部分价款，按揭贷款部分未全部清偿，也未向银行办理贷款变更登记，向银行还款人仍然为被告刘百年；案涉楼房未进行装修，未实际居住，双方未办理产权变更登记手续，未办理权属变更登记手续的原因是按揭贷款未还清及未向银行办理贷款变更登记，属于原告刘超自身原因，原告刘超也未提供其它充分证据证明其对该楼房享有足以排除强制执行的权利，故原告刘超要求停止对哈尔滨市松北区房屋的执行，判令哈尔滨市松北区房屋归原告刘超所有的诉讼请求不予支持。综上所述，原告刘超请求停止对哈尔滨市松北区房屋的执行，判令哈尔滨市松北区房屋归原告刘超所有的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据第三百一十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告刘超的诉讼请求。案件受理费7774元,由原告刘超负担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：１.上诉人刘超提交电费缴费记录截图1页、电费缴费记录13页、水费缴费收据１页、燃气费缴费票据１页、供暖费缴费银行流水２页，意在证实上诉人自2019年３月开始在案涉房屋居住，并缴纳各项费用。被上诉人孙镇东的质证意见为该组证据并非新证据，对燃气费据和自来水票据的真实性没有异议，但都是在法院查封案涉房屋之后交的，对电费票据有异议，并非是上诉人本人缴纳。被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，本组证据中电费缴费记录截图显示刘超从2019年9月9日开始缴纳电费，刘超提交的电费交费截图中2019年４月７日、2019年５月１０日、2019年7月6日缴费说明显示“电费百年－朋友”，不能证明是刘超缴纳，其余电费缴费记录显示时间均晚于法院查封时间，其提交的水费、燃气费、供暖费票据也均显示缴纳时间晚于法院查封时间，不能证实刘超在法院查封前已对案涉房屋实际占有的主张。２.刘超提交刘百年帐户银行流水一份，意在证实刘超自2019年3月一直偿还案涉房屋贷款，2020年７月开始，因刘百年银行帐户被法院查封，无法还款，为避免产生逾期利息，房贷还款帐户经申请变更为上诉人的浦发银行账户。孙镇东的质证意见为该组证据不能证明在法院查封之前，刘超已将相关的房款全部交齐，刘百年的账户被冻结不能还款是本案申请法院查封之后，不能证实上诉人的主张。被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，对此份证据的真实性和该银行流行记录显示刘超向刘百年账户汇款予以确认。３.刘超提交哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初1276号民事判决一份，意在证实未办理产权证不是刘超原因导致，而是因为刘百年未按时交纳银行贷款，银行扣除了开发商哈尔滨市宏业房地产综合开发有限公司（以下简称宏业公司）的保证金，宏业公司拒绝办理案涉房屋的产权证，并将刘百年诉至法院，要求刘超返还代偿款109539.87元，刘超代刘百年偿还该笔款项。孙镇东的质证意见为此证据无异议，被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，此证据为法律文书，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。４.刘超提交溪水湾小区出入证３份、溪水湾物业出具证明1份、宏业公司出具情况说明１份，孙镇东的质证意见为对宏业公司出具的情况说明无异议，对出入证和溪水湾物业出具的证明有异议，证明与案涉房屋没有关系，出入证不能排除是后办的。被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，宏业公司出具的证明孙镇东无异议，本院予以采信，溪水湾物业出具的证明没有经手人签字、３张出入证没有办理日期，不能凭此证据认定刘超在法院查封前合法占有案涉房屋。５.刘超提交哈尔滨市利民开发区房屋所有权电子信息查询证明2份，意在证实刘超及其儿子刘振轩名下无其他房产。孙镇东的质证意见为该组证据证明不了刘超在这个小区另外没有房屋，被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，此组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。6.刘超申请证人徐某出庭作证，主要内容为2019年开春刘超想买房子，让证人给拟一份买卖合同，证人在网上找了一份买卖合同样本，在复印社打印出来，手写部分及补充协议均为证人书写。孙镇东的质证意见为对证人证言的真实性有异议，被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，证人称记不清卖房方是谁、也不知交房款过程，其证言不能证实与本案有关联性，本院不予采信。７.刘超申请证人李某1、李某2出庭作证，意在证实2019年2月刘超分别向二位证人借款30000元、70000元，证实刘超购买房屋的资金来源。孙镇东的质证意见为对证人证言的真实性有异议，并非新证据，被上诉人刘百年未到庭发表质证意见。本院认为，刘超未提交其他证据证实向二位证人借款的真实性及与本案的关联性，仅凭二位证人的证言不能证实刘超的主张。二审确认一审法院认定事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中刘超为案外人应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，刘超不具备排除强制执行的权利，理由如下：１.刘超提交的电费缴费记录截图显示刘超从2019年9月9日开始缴纳电费，刘超提交的电费交费截图中2019年４月７日、2019年５月１０日、2019年7月6日缴费说明显示“电费百年－朋友”，不能证明是刘超缴纳，其余电费缴费记录显示时间均晚于法院查封时间，其提交的水费、燃气费、供暖费票据也均显示缴纳时间晚于法院查封时间，不能证实刘超在法院查封前已对案涉房屋实际占有的主张。２.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。刘超向哈尔滨市松北区人民法院起诉，该案作出的（2019）黑0109民初4782号民事调解书，起诉时间和文书作出时间均晚于肇东法院（2019）黑1282财保118号民事裁定书，即法院查封案涉房屋时间，依据以上法律规定，（2019）黑0109民初4782号民事调解书不能排除执行。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费7774元由刘超负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  刘 昕二〇二一年六月二十八日书记员  范杨阳