北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6808号原告：李浩菲，女，1999年6月15日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告李浩菲与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李浩菲的委托诉讼代理人董薇、周子田，被告泰禾商业公司、被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩菲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令泰禾商业公司继续履行与李浩菲于2018年1月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令泰禾商业公司支付自2020年6月1日至开庭之日止的租金为383452.56元，违约金76690.51元；3.请求法院依法判令泰禾嘉信公司对第二项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；4.本案诉讼费用由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担。事实与理由：李浩菲作为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年2月24日签订编号为【Y2016015】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼17层1716号房屋。购买房屋后，李浩菲同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，于2018年1月18日，签订《北京市房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确的约定。同日，李浩菲与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为履行合同时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。上述合同签订后，李浩菲积极履行合同项下义务，但是泰禾商业公司仅支付了6个月租金后便不再履行支付义务。现二被告严重违约损害李浩菲的利益。综上，李浩菲为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，已经向李浩菲支付2019年12月1日至2020年8月31日期间三个季度的租金，共计287589.42元。不同意继续履行合同，对于未给付的租金，同意给付到合同解除之日，解除合同日期为收到本案诉讼材料之日。违约金数额过高，请求法院予以减少，对于合同解除后的房屋占用费应该按照现有的市场租金价格进行计算，即每月3000元左右的标准计算。根据担保法第17条、民法典第686条等规定，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任，享有先诉抗辩权，泰禾商业公司应先履行，如果不能履行后，泰禾嘉信公司才承担保证责任，不同意连带给付。本案中暂不提反诉要求解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，李浩菲（出租方,甲方）与泰禾商业公司（承租方,乙方）就涉案房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为31954.38元/月，按季度支付。首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即95863.14元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。该合同第八条（三）约定了乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条约定了违约责任，“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失”。合同签订后，李浩菲向泰禾商业公司交付房屋。2018年1月18日，泰禾嘉信公司作为保证人（甲方）、泰禾商业公司作为被保证人（乙方）、李浩菲作为产权人（丙方）签订《保证担保协议书》，其内容为：“乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年1月18日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。第八条本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，壹式叁份，三方各执壹份，具有同等的法律效力。”泰禾嘉信公司、泰禾商业公司、李浩菲分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。庭审中，李浩菲提交租金收取记录，证实泰禾商业公司仅支付两个季度租金，即支付租金至2020年5月31日；泰禾商业公司主张已经向李浩菲支付三个季度租金，即已经支付租金至2020年8月31日之前，但是未能提交证据证实自己的主张。双方均认可涉案房屋房屋目前由泰禾商业公司对外出租，未腾退交付给李浩菲。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。李浩菲与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。现虽泰禾商业公司认为合同应该解除，但其并未提出要求解除合同的反诉请求，且涉案房屋目前尚由泰禾商业公司对外出租，故对泰禾商业公司主张解除合同的抗辩意见，本院不予采信，对李浩菲主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。泰禾商业公司主张已经向李浩菲支付三个季度租金，但是未能提交证据证实自己的主张，应当承担举证不能的不利后果。现通过李浩菲提交的证据证实，泰禾商业公司自2020年6月1日起未按约定足额向李浩菲支付租金，故对李浩菲主张泰禾商业公司支付自2020年6月1日至开庭之日止，即2021年5月26日的租金的诉讼请求，于法有据，经计算，本院予以支持379192元，多余部分不予支持；关于李浩菲主张泰禾商业公司支付违约金的诉讼请求，泰禾公司未按约定支付租金构成违约，但因双方未就逾期未支付租金，但合同继续履行情况下的违约金进行明确约定，且经本院释明后，李浩菲坚持主张违约金，本院不予支持。关于李浩菲主张泰禾嘉信公司与泰禾商业公司就上述还款义务承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京泰禾商业管理有限公司继续履行与李浩菲于2018年1月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李浩菲支付自2020年6月1日至2021年5月26日期间的房屋租金379192元；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带责任。在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；四、驳回李浩菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4101元，由李浩菲负担803元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担3298元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月十七日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利