北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6943号原告：胡益丽，女,1981年9月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：张晓玲，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：左飞飞，北京市浩东律师事务所实习律师。被告：北京和信金泰房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区西土城路1号院6号楼蓟门壹号9层。法人代表人：张兴辉，董事长。委托诉讼代理人：金宇航，男，1995年7月5日出生，汉族，北京和信金泰房地产开发有限公司法务，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李卓，北京市炜衡律师事务所律师。原告胡益丽与被告北京和信金泰房地产开发有限公司（以下简称：和信金泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡益丽的委托诉讼代理人张晓玲、左飞飞与和信金泰公司的委托诉讼代理人金宇航、李卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡益丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除胡益丽与和信金泰公司签订的北京市商品房预售合同；2、判令和信金泰公司全额返还胡益丽购房预付款1073516元和资金占用损失（以1073516元为基数，自2020年1月5日起至实际付清款项之日止，按同期银行贷款利息的1.5倍计算）；3、本案诉讼费由和信金泰公司承担。事实与理由：2020年12月4日胡益丽与和信金泰公司签订北京市商品房预售合同，胡益丽购买位于北京市大兴区旧宫镇林悦和苑*幢第*单元*层502号商品房，总价款10663516元，胡益丽按合同约定支付1073516元购房预付款。合同签订后，胡益丽到不动产交易大厅核实发现因其不符合北京市购房政策，商品房预售合同无法实际履行。和信金泰公司明知胡益丽不具有北京市购房资格仍承诺购房可以办理商品房网签备案和不动产权证登记手续。依据《中华人民共和国民法典》之规定，因一方原因导致无法实现合同目的，当事人有权解除合同。胡益丽于2021年1月5日，向和信金泰公司发送律师告知函，告知解除北京市商品房预售合同并要求全额返还购房预付款，和信金泰公司逾期未答复。因和信金泰公司虚假承诺导致双方签订的北京市商品房预售合同无法实际履行，不能实现合同目的，胡益丽有权解除合同，要求和信金泰公司全额返还购房预付款并赔偿损失。恳请法院判如所请。和信金泰公司辩称：胡益丽于2020年12月4日向和信金泰公司提交购房承诺书，并于当日与和信金泰公司签订北京市商品房预售合同及补充协议。购房承诺书载明，本人已详细阅读并清楚知晓国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规守，承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。胡益丽隐瞒其不具备购房资质的真实情况，违反住房限购政策，导致双方签订的北京市商品房预售合同无法继续履行，属于严重违约，应按照合同约定向和信金泰公司承担违约责任。胡益丽承诺因本人违反限购政策规定导致本购房合同履行不能，则一切风险及责任由其本人自行承担。且出卖人有权解除合同，同时本人向出卖人支付总房价款20%的违约金，如该违约金不足以弥补出卖人损失，则出卖人有权就不足部分要求赔偿。综上，和信金泰公司与胡益丽签订的北京市商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。胡益丽对其自身是否具备购房资格，应具有一定的认知和审查义务，其隐瞒不具有购房资格的真实情况，违反住房限购政策，导致合同无法履行，对和信金泰公司而言胡益丽具有过错，应当承担违约责任，即按照合同约定总房价款20%向和信金泰公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2020年12月4日，买受人胡益丽与出卖人和信金泰公司签订北京市商品房预售合同，胡益丽购买位于北京市大兴区旧宫镇DX07－0201－0006、0007地块项目林悦和苑*幢第*单元*层502号商品房，预测建筑面积227.89平方米，其中套内建筑面积162.68平方米，分摊共有建筑面积65.21平方米，该商品房总价款10663516元。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（一次性分期）：买受人应于签订《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期房价款1073516元，于2020年12月23日前一次性付清第二期房价款107万元，于2021年3月20日前一次性付清第三期房价款214万元，于2021年6月30日前一次性付清第四期房价款425万元，于2021年8月25日前一次性付清剩余房价款213万元。当日，双方还签订北京市商品房预售合同补充协议（即附件十二），胡益丽还向和信金泰公司签署了购房承诺书。购房承诺书记载：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任，对他人造成损害的本人愿意承担相应的赔偿责任。胡益丽于2020年11月21日支付购房预付款20000元，于2020年11月24日支付购房预付款180000元，于2020年12月4日支付购房预付款873516元，胡益丽三次共计支付1073516元购房预付款。2021年1月5日，胡益丽向和信金泰公司发出解除商品房预售合同并返还购房款告知函。庭审中，胡益丽明确表示现在其不具有在北京市购房资格。胡益丽主张其与和信金泰公司签订的北京市商品房预售合同无法继续履行，不能实现合同目的，要求解除合同；和信金泰公司表示同意解除合同，主张胡益丽签订合同时隐瞒其不具有在北京市购房资格的事实，构成违约，应承担违约责任。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案涉案北京市商品房预售合同在民法典施行前成立，当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，且因民法典施行后履行合同发生争议，故本案应适用民法典相关规定。和信金泰公司与胡益丽签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现胡益丽不具有在北京市购房资格，双方签订的北京市商品房预售合同无法继续履行，已不能实现合同目的。现胡益丽要求解除与和信金泰公司签订的北京市商品房预售合同，和信金泰公司亦表示同意解除北京市商品房预售合同，本院不持异议。胡益丽在签订合同时明知其不具有在北京市购房资格、不符合北京市住房限购政策的情况下，仍向和信金泰公司签署购房承诺书并签订北京市商品房预售合同，其存在过错；和信金泰公司作为房地产开发销售企业，在销售商品房时应当首先审查购房人是否具备本市购房资格、是否符合北京市限购政策，和信金泰公司在未审查胡益丽购房资格相关文件的情况下，仅凭胡益丽签署的购房承诺书即与其签订北京市商品房预售合同，亦有过错。故本院认定导致本合同解除双方当事人具有同等过错责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现胡益丽要求和信金泰公司返还已经支付的购房预付款，符合法律规定，本院应予支持；胡益丽要求和信金泰公司支付购房预付款占用损失的诉讼请求，因胡益丽自身存在过错，对其该项请求本院不予支持。和信金泰公司主张胡益丽构成违约、要求胡益丽承担违约责任的答辩意见，因其自身亦存在过错，对该答辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之规定，判决如下：一、解除胡益丽与北京和信金泰房地产开发有限公司2020年12月4日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京和信金泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还胡益丽购房预付款1073516元；三、驳回胡益丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7231元，由北京和信金泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  毕士臣二〇二一年六月九日书记员  孟庆敏-2--2--1-