福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初1441号原告：泉州市居安物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区首富商城E幢120号，统一社会信用代码91350504310632599T。法定代表人：陈德建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王树侬，福建瀛莱律师事务所律师。被告：周成枝，男，1975年6月18日出生，汉族，住福建省德化县。原告泉州市居安物业管理有限公司与被告周成枝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市居安物业管理有限公司的委托诉讼代理人王树侬及被告周成枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州市居安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费1491元（截至2020年12月31日），并按照日3‰的标准支付自逾期之日起至物业费付清之日止的违约金（违约金暂计至2020年12月31日为1663.14元）。2.判令被告支付公摊水电费112.5元（截至2020年9月30日），并按照日3‰的标准支付自逾期之日起至公摊水电费付清之日止的违约金（违约金暂计至2020年12月31日为57.39元）。第1至第2项费用合计1603.5元，违约金合计1720.53元，共计3324.03元。3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年10月31日签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：原告为被告位于泉州交汇处红星国宾1号的房产提供物业服务，被告应依据协议向原告交纳物业管理费、公共水、电公摊费用。带电梯高层住宅物业服务费1.2元／月·ｍ2，地面车位的管理费40元／个·月，被告交纳服务费的时间为从建设单位通知交房之日起。协议还对双方的权利义务等进行约定。红星国宾1号的建设单位德化县星泓置业有限公司于2018年10月31日通知被告交房红星国宾1号11号楼202室，原告依据协议提供了物业服务，但被告截至2020年12月31日共拖欠物业费1491元、同时还拖欠了截至2020年9月30日的公摊水电费112.5元。被告未按期支付物业费、公摊水电费等费用，已构成违约，应从逾期之日起按应交费用的每日3‰交纳违约金。为此，提起诉讼。周成枝辩称：1.原告违约在先，应驳回要求被告支付违约金的诉讼请求。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容第二款（共用设施设备包括电梯）、第三款（环境绿化管理）以及第三条物业管理服务质量第二款（共用部位无破坏，共用设施设备运行正常）、第四款（绿化养护得当，定期修剪）、第七款等约定，原告未履行协议所约定的义务：红星国宾1号11号楼01—03单元A梯大门进去的第二个电梯自2020年1月下旬因故障停止运行，虽经业主多次反应，但原告一直没有进行维修，经协商并整修后，才于2020年5月30日恢复正常运行，但电梯仍出现按键控制面板无串联不能就近使用的现象，造成不知情人用电梯时会两部电梯都按，两部电梯就会同时运行，大量浪费电费，增加电梯损耗，同时也给业主增加经济负担。原告对小区里的绿化未定期修剪，造成小区杂草丛生，影响小区生活环境。因原告在先违约和瑕疵履行的行为，原告应承担相应的违约责任，无权要求被告支付违约金。2.如果原告能够修好电梯串联问题，并保证定期修剪绿化，被告就会交清物业费和公摊水电费，但不支付违约金。泉州市居安物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照副本、被告身份证复印件、楼房接收证明书、入伙手续书、前期物业管理服务协议、收款凭证、业主档案登记表、EMS单、EMS物流信息、催款函、水电费汇总表、缴费清单、发票、计算方法公示、开发商对小区现存问题处理承诺及图片。周成枝质证认为，对原告提供的证据真实性不持异议，但认为开发商对小区现存问题处理承诺及图片是所有业主去找开发商、住建局、县政府后才作出的。原告违约在先，致使其未交物业费，原告不应收取违约金。周成枝围绕其主张，依法提交了业主群聊天记录、集合签到表、证明、小区绿化照片，欲证实原告没有及时修复电梯，没有定期修剪绿化，原告违约在先，应承担相应的违约责任，不能向被告主张违约责任。泉州市居安物业管理有限公司质证认为，对周成枝提交的业主群聊天记录、集合签到表、证明的真实性不清楚，电梯串联是开发商的责任，原告已多次与开发商沟通电梯事宜，开发商未作处理，与原告无关。原告有定期对电梯进行维护。被告仅提供四张图片，不足以证实原告未履行处理杂草的职责。本院认为，周成枝对泉州市居安物业管理有限公司提供的证据的真实性不持异议，本院予以确认。泉州市居安物业管理有限公司对周成枝提供的证据虽提出异议，但结合其提交的开发商对小区现存问题处理承诺的文件可以确认业主因电梯长期未能正常运行与原告及开发商之间存在争议，周成枝提供的图片虽然只有四张，但能证明其提供的物业服务存在不尽如人意之处，故对周成枝提供的上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：周成枝系德化县浔中镇城东红星国宾1号一期小区业主，产权面积88.75m2。2018年10月31日，周成枝与泉州市居安物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定：带电梯高层住宅物业服务费1.2元/月·m2，地面车位管理费40元/个·月，业主交纳物业服务费时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起。物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按所欠费用每日3‰交纳违约金等进行约定。自2019年11月1日起至2020年12月31日，周成枝尚欠物业费1491元。自2020年4月1日起至2020年9月30日止，尚欠公摊水电费112.5元。本院认为，泉州市居安物业管理有限公司与周成枝签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效，原、被告双方应按协议的约定全面履行义务。泉州市居安物业管理有限公司已经为周成枝小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，德化县浔中镇城东红星国宾1号一期小区业主应当交纳物业服务费。周成枝未按合同的约定交纳物业管理费用，对尚欠物业费1491元、公摊水电费112.5元，合计1603.5元，应予交纳。因泉州市居安物业管理有限公司提供的物业服务存在不尽如人意的地方，双方对物业服务合同的履行情况存在争议，周成枝并非恶意拖欠物业服务费，故对泉州市居安物业管理有限公司要求周成枝支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，泉州市居安物业管理有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、周成枝应在本判决生效后十五日内支付泉州市居安物业管理有限公司物业管理费1491元、公共水电费分摊112.5元，合计1603.5元。二、驳回泉州市居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由周成枝负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈文东二〇二一年六月二十九日书记员  徐凝蕾附：一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。