福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初901号原告：袁雄，男，1974年8月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告：吴旭荣，女，1976年8月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌，经理。原告袁雄、吴旭荣与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁雄、吴旭荣到庭参加诉讼，被告恒大置业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁雄、吴旭荣向本院提出诉讼请求：判令恒大置业支付袁雄、吴旭荣逾期交房违约金42159.78元（以房价款1262269元为基数，自2019年9月1日起至2020年7月30日止，按每日万分之一计算）。事实与理由：2018年3月22日，恒大置业与袁雄、吴旭荣签订了合同编号为×××13的《商品房买卖合同》，约定恒大置业将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给袁雄、吴旭荣，该商品房建筑面积121.74平方米，房屋总价款1262269元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务，付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2017年11月28日前支付382269元，占全部房价款的30.82%，余款880000元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付。合同第十一条约定：“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……。”合同第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任。其中逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。袁雄、吴旭荣于2019年9月19日进行交房验收，经双方共同验收确认，恒大置业开发建设的商品房存在卫生间严重漏水、瓷砖空鼓破损等共计25项房屋质量问题，此外，还存在消防未验收、电力没有接入城市电网等问题，直至2020年7月8日袁雄、吴旭荣所购买的商品房才接入城市电网，至2020年7月30日才完成消防验收工作。因此要求恒大置业依据合同约定作出赔偿，赔偿时间自2019年9月1日至房屋达到交付条件时间2020年7月30日止，违约天数为334天，累计应赔偿袁雄、吴旭荣违约金42159.78元。恒大置业未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.2018年3月22日，袁雄、吴旭荣与恒大置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××13），约定恒大置业将案涉房产预售给袁雄、吴旭荣，房屋建筑面积121.74平方米，总价款1262269元。《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条第一款约定：“出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”2.双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件十一）中载明：四、双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。3.合同签订后，袁雄、吴旭荣向恒大置业支付全额购房款。袁雄、吴旭荣庭审自认案涉房产实际已于2020年2月26日收房。上述事实，有《商品房买卖合同》、福建省增值税普通发票及当事人庭审陈述证实，恒大置业未予以反驳，亦未提交反驳证据，上述证据来源形式合法，内容能够相互印证、真实可惜，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：1.案涉房产是否已具备交付条件；2.恒大置业应否承担逾期交房的违约责任，若恒大置业存在违约，逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院予以分析、查明并作如下认定：关于第一个争议焦点。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条虽约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十八条约定，对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故依上述合同约定，案涉《商品房买卖合同》补充协议（附件十一）中，第四条第（二）项将商品房验收合格标准降低为由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的约定，系明显减轻出卖人承担的责任，将直接对买受人主要权利造成影响，为此，该补充协议条款不成为合同的内容，应仍以案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件为准。本案恒大置业至今未提供相应证据证明案涉房产已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故应确认案涉房产不具备交付条件。关于第二个争议焦点。本院认为，袁雄、吴旭荣在签订合同后已付清购房款，且前述已认定案涉房产不具备交付条件，可见恒大置业已构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”购房者选择合同继续履行，恒大置业应承担逾期交房的违约责任，支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。本案原告庭审自认实际已于2020年2月26日收房，构成实际交付，本案违约天数为自合同约定的交房日期2019年8月31日的次日起，即自2019年9月1日起计算至2020年2月26日止，共计178天。恒大置业应支付的逾期交房违约金为1262269元×0.0001×178天=22468.39元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。袁雄、吴旭荣已依约履行义务，但恒大置业未按约定时间及时交付案涉房产，构成违约，故恒大置业应向袁雄、吴旭荣支付逾期交房违约金。案涉房产至今不具备交付条件，但基于袁雄、吴旭荣与恒大置业于2020年2月26日已实际办理房屋交付手续，故恒大置业应从2019年9月1日起至2020年2月26日止，以购房款1262269元为基数，按日万分之一的标准计付逾期交房违约金合计22468.39元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁德恒大置业有限公司应于本判决生效之日向袁雄、吴旭荣支付逾期交房违约金22468.39元；二、驳回袁雄、吴旭荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取427元，由原告袁雄、吴旭荣负担246元，由被告宁德恒大置业有限公司负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  黄锦芳二〇二一年六月二日书记员  林 秋附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。