重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初6846号 原告：融通地产（四川）有限责任公司，住所地四川省成都市顺城大街269号1栋1单元11层6号，统一社会信用代码91510105MA6CU0C41A。法定代表人：盛邓，总经理。委托诉讼代理人：陆智，北京京师（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贤杰，北京京师（成都）律师事务所律师。被告：重庆沛鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路176号，统一社会信用代码91500107784234226H。法定代表人：邓德明，总经理。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基维祯律师事务所律师。原告融通地产（四川）有限责任公司（以下简称融通地产四川公司）与被告重庆沛鑫物业管理有限公司（以下简称沛鑫物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融通地产四川公司的委托诉讼代理人陆智与唐贤杰、被告沛鑫物业公司的委托诉讼代理人高晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通地产四川公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的合同编号为ＲＴＤＣ-ＺＬ-渝-2019-005的《房地产租赁合同》；2．判令被告立即腾退位于重庆市巴南区××街道××村××号××号××栋××栋××层，其余1层的房地产，房屋建筑面积12430平方米，并向原告交付按合同约定权属归军队的全部财产；3．判令被告按444528元／年向原告支付租金，支付至被告向原告腾退并移交房产和按合同约定权属归军队的全部财产之日止；4．判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年9月29日，原告融通地产四川公司与被告沛鑫物业公司签订合同编号为ＲＴＤＣ-ＺＬ-渝-2019-005的《房地产租赁合同》（以下简称2019-005号房地产租赁合同），原告将位于重庆市巴南区××街道××村××号××号××栋××栋××层，其余1层的房地产（以下简称建新村13号附64号房地产）出租给被告使用，建筑面积12430平方米，租赁用途为加工仓储，租赁期限自2019年9月1日至2025年10月31日止。合同约定若因军事需要提前解除合同的，被告应当自接到书面通知之日起，30日内无条件地将所承租的房地产交还原告，原告按实际使用时间计收租金，其他互不补偿。2021年3月18日，原告向被告出具《解除合同通知书》，通知被告因军事需要，解除2019-005号房地产租赁合同，请被告于30日内将承租的房地产及按合同约定权属归军队的全部财产交还给原告。2021年3月25日，原告联合中国人民解放军重庆警备区保障局、中国人民解放军联勤部队第三储备资产管理局重庆站向被告出具《收回房地产告知书》，通知被告因军事需要提前解除合同，并收回房地产。请被告即日起组织承租房地产腾退并返还房地产及约定的相应资产。被告沛鑫物业公司辩称， 被告租赁的案涉房地产已委托案外人重庆沛鑫兰天汽车城管理有限公司（以下简称沛鑫汽车城公司）经营管理，实际由8家企业使用，应当追加沛鑫汽车城公司作为被告参加诉讼。原告不是案涉租赁房地产的权利人，其签订的2019-005号房地产租赁合同应属无效。即便2019-005号房地产租赁合同有效，原告在履行租赁合同中，存在违反保证出租的房地产符合军队房地产委托经营条件、保证出租的房地产权属清楚、负责向承租方提供加盖甲方公章的《军队房地产使用许可证》等违约行为，并不享有单方解除权。2019-005号房地产租赁合同属于格式合同，原告未对军事需要进行提示或说明，该条款无效。原告已通知解除本案租赁合同，合同自通知到达被告时解除，现原告又起诉请求法院判决解除合同，缺乏法律依据，法院应当驳回原告的该项请求。原告融通地产四川公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1．《军队房地产委托经营协议》《军队房地产使用许可证》，2. 2019-005号房地产租赁合同，3．《解除合同通知书》，4．《收回房地产告知书》，5.EMS快递单，6.训练场土地置换调整事等。被告沛鑫物业公司对证据的真实性、关联性及合法性无异议。本院审查后予以确认并在卷佐证。被告沛鑫物业公司提交了如下证据：1．2010年11月8日签订的《军队房地产租赁合同》，2.2018年6月29日签订的《房地租赁停偿委托管理项目整治协议》（以下简称整治协议），3. 2019-005号房地产租赁合同，4.《委托招租协议书》，5.厂房、仓库使用人清单，6.《合作协议书》，7.资产评估报告等复印件。本院审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年11月8日，空军房地产管理局重庆办事处作为甲方与被告沛鑫物业管理公司作为乙方签订《军队房地产租赁合同》，主要约定：甲方将建新村13号附64号房地产，场地面积17952平方米出租给乙方使用等。2018年6月29日，成都军区房地产管理局重庆分局作为甲方与被告沛鑫物业管理公司作为乙方签订整治协议，主要约定：根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，甲乙双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：第一条项目地址位于重庆市巴南区××街道××村××号附64号（坐落号：空直渝字第2028号），原合同出租面积：建筑面积0平方米，场地面积17952平方米，原合同租赁期限为18年，自2011年1月1日至2028年12月31日止；原合同租金：当前年租金128000元，租金递增情况为2011年至2015年每年租金108000元，2015年11月年租金108000元，2016年11月至2018年每年租金128000元，原合同租赁用途为加工仓储。第二条实测出租面积：房屋建筑面积12430平方米（含乙方投资建设房屋面积），基地面积17952平方米。第三条整治后租赁期限调整为：租期7年4个月，自2018年7月1日至2025年10月31日。第四条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金384000元，租金每年递增5%。租金按半年结算，乙方于每到期前十日交付甲方。乙方按当前年租金标准一次性向甲方支付三个月租金96000元作为保证金。第五条整治后租赁用途为加工仓储。第六条乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。第七条项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际出租面积、整改租期租金、租赁用途为准。第八条此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准等。中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局作为甲方与原告融通地产四川公司签订《军队房地产委托经营协议》，主要约定：为落实党中央、国务院、中央军委关于组建军队资产管理公司的部署要求，高效盘活利用军队资产资源，根据国家有关法律法规，经友好协商，甲乙双方就房地产委托经营事宜订立如下协议：第一条委托经营范围甲方将位于重庆市巴南区××街道××村××号××号××队房地产（坐落号：空直渝字第2028号），房屋建筑面积12430平方米、土地面积17952平方米，委托乙方经营管理。第二条委托经营房地产为整坐落空余房地产，委托经营期限按长期委托，不设定委托期限。第三条现有租赁项目该处房地产内现有1个房地产租赁项目：1.承租方：沛鑫物流公司，项目编号：010830727612，位置：重庆市巴南区××街道××村××号附64号，建筑面积：房屋12430平方米、场地17952平方米，租赁用途：加工仓储，租期：7年4个月，从2018年7月1日至2025年10月31日，年租金：38.4万元。第四条委托经营权责（一）委托经营房地产权属归甲方保持不变，乙方作为委托方行使经营管理权并承担相应责任。（二）乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同（整治协议）保持一致……（十）在委托经营过程中，委托经营房地产的权属纠纷，甲方负责处理，乙方应当配合。委托经营房地产权属以外的纠纷，乙方负责处理，甲方应当配合等。2020年7月17日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心颁发《军队房地产使用许可证》，对中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局委托原告管理的上述建新村13号附64号房地产项目进行确认。2019年9月29日，融通地产四川公司作为甲方与沛鑫物业公司作为乙方签订2019-005号房地产租赁合同，主要载明：根据军队全面停止有偿服务相关规定和《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益，在自愿平等和公平诚信的基础上，经甲乙双方友好协商，达成如下协议。第一条租赁房地产甲方将位于巴南区××村××号附64号14栋（大厦）其中1栋2层，其余1层的房地产，房屋建筑面积12430平方米，出租给乙方使用。乙方对该房地产现状及周边经营环境已做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条房地产用途：加工仓储。第三条租赁期限租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月31日止。第四条租金租金总额2855440元。年租金403200元，每年递增5%，2019年9月1日至2020年6月30日，年租金为403200元，2020年7月1日至2025年6月30日，起始租金为423360元，以后以上一年租金额为基数，按5%的增长幅度逐年递增，计收当年租金；2025年7月1日至2025年10月31日，年租金为540327元。第七条租赁房地产权属乙方认可本合同承租房场地内所欲建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。第八条甲方义务租赁期内，甲方应当履行保证出租的房地产符合军队房地产委托经营条件，权属清楚、协调权属相关纠纷、提供加盖公章的《军队房地产使用许可证》复印件等。第九条（三）租赁期内，乙方应当履行的义务：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归军队所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好无偿移交给甲方；（四）不得将所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或与他人互换使用；（五）不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报甲方备案后实施等。第十条（一）甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿。（三）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，甲乙双方均不承担责任等。2021年3月18日，原告融通地产四川公司出具《解除合同通知书》，主要载明：原被告于2019年9月29日签订的2019-005号房地产租赁合同，由我司将建新村13号附64号房地产出租给被告，租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月31日止。现因军事需要，需提前解除合同，我司在此依据2019-005号房地产租赁合同第十条第（一）款之规定通知被告：1.自本函送达贵司之日，2019-005号房地产租赁合同解除。2.请被告积极配合并按照合同第十条第（一）款之约定于2019-005号房地产租赁合同解除之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按合同约定权属归军队的全部财产交给原告。2021年3月20日，原告通过邮寄方式向被告送达了上述《解除合同通知书》。2021年3月25日，中国人民解放军重庆警备区保障局、中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局重庆管理站与原告融通地产四川公司共同出具《收回房地产告知书》，主要载明：沛鑫物业公司，根据原被告签订《房地产租赁合同》，原告将建新村13号附64号房地产出租给被告使用。根据上级指示，因军事需要，需提前解除合同，并收回房地产。请贵司即日起组织上述房地产的腾退，并按《房地产租赁合同》之约定将上述房地产及其他相应资产交还给融通地产四川公司。以上工作应于2021年4月19日前完成。2021年3月27日，原告向被告邮寄送达了上述《收回房地产告知书》。本院认为，本案的争议焦点为2019-005号房地产租赁合同的法律效力与2019-005号房地产租赁合同的解除问题，本院评述如下：一、2019-005号房地产租赁合同的法律效力。原告融通地产四川公司受中国人民解放军联勤部队第三储备资产管理局委托经营管理建新村13号附64号房地产，中央军委后勤保障部队地产资源管理中心颁发了《军队房地产使用许可证》认定租赁项目符合国家、军队政策规定。为此，原告依照权利人受权与被告签订的2019-005号房地产租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告提出的原告未获得房屋权利人的委托和追认而签订的2019-005号房地产租赁合同应属于无效合同的抗辩意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。被告沛鑫物业公司要求追加沛鑫汽车城公司作为被告，但是沛鑫汽车城并非2019-005号房地产租赁合同等案涉争议合同的当事人，对案涉争议合同的不享有权利和承担义务，故被告沛鑫物业公司的上述请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、2019-005号房地产租赁合同的解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人按照合同的约定享有解除权。本案中，2019-005号房地产租赁合同第十条的约定原告因军事需要可以解除租赁合同。现本案租赁项目因军队训练场建设的需要被纳入置换清单，租赁合同约定的解除条件已经成就。原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本案2019-005号房地产租赁合同自被告收到解除通知之日2021年3月20日解除。被告辩称原告没有对军事需要进行提示或说明应属于无效条款。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，格式合同提供方应尽提示或说明义务的条款为免除或者限制其责任的条款，而并非所有的合同条款，本案2019-005号房地产租赁合同中关于原告因军事需要可以解除合同的约定，没有免除或限制原告的责任，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告辩称原告存在不符合委托经营的条件、租赁物权属不清与未提供许可证复印件等违约行为，但未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，2019-005号房地产租赁合同解除后，原告要求被告返还腾退建新村13号附64号房地产，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告要求被告交付按合同约定权属归军队的全部财产，但是除了上述租赁的房地产外原告没有明确其他权属属于军队具体财产内容，故本院不予支持。原告要求被告支付2021年7月1日之后的租金，但是该费用尚未实际产生，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。为此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告融通地产（四川）有限责任公司与被告重庆沛鑫物业管理有限公司签订的合同编号为RTDC-ZL-渝-2019-005的《房地产租赁合同》于2021年3月20日解除；二、被告重庆沛鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退并返还原告融通地产（四川）有限责任公司位于重庆市巴南区××街道××村××号××号××栋××栋××层，其余1层的房地产（建筑面积12430平方米）；三、驳回原告融通地产（四川）有限责任公司其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24 724元，减半收取12 362元，由被告重庆沛鑫物业管理有限公司负担。受理费已由原告融通地产（四川）有限责任公司自愿垫付，限被告重庆沛鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  黄  平二○二一年六月十八日法官助理  马剑伟书 记 员  龚秋云 -1-