山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁17民终2278号上诉人（原审被告）：王亚，女，1989年10月27日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：仵统，山东高坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姬长安，男，1962年11月15日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：张尊武，菏泽开发丹阳法律服务所法律工作者。原审被告：朱慧，女，1990年1月26日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：张德清，山东都君律师事务所律师。上诉人王亚因与被上诉人姬长安及原审被告朱慧申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1721民初5312号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定解读》第二十八条之规定，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，王亚在与朱慧签订《房屋买卖协议书》中明确约定：“其现有按揭贷款由甲方（朱慧）还清，乙方（王亚）办理过户手续甲方必须积极配合”，这条约定本身就是上诉人在签订房屋买卖合同时向出卖人提出协助办理过户登记的积极行为；合同签订后，上诉人依约向原审被告支付了全部购房款45万元，且实际占有了案涉房屋，并多次要求原审被告还清按揭贷款，协助上诉人办理过户登记，只是因为原审被告由于资金周转紧张，未及时按合同约定还清按揭贷款，造成无法解除抵押，从而无法办理过户登记。原审认定上诉人在购买案涉房屋时知晓该房屋系以按揭贷款方式购买的事实，并据此认定上诉人有明显过错，从而认定上诉人就案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，属事实认定错误，依法应予撤销，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人姬长安辩称，王亚不享有足以排除法院查封执行的民事权益，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审被告朱慧同意上诉人的上诉意见，认为自己资金紧张，没有办理过户。姬长安一审起诉请求：请求准许执行被执行人朱慧的位于曹县中央华府小区18号楼1单元602室房产。一审法院认定事实：2019年2月11日，本案原告姬长安以本案被告朱慧及案外人高朋向其借款24万元未还为由诉至法院，请求朱慧、高朋返还借款本金24万元及利息。一审经审理作出（2019）鲁1721民初764号民事判决，判决：一、朱慧于本判决生效后5日内返还姬长安借款24元并支付利息（以24万元为基数，自2015年5月6日起按月息利率1.2%计付至还清款之日）；二、驳回姬长安的其他诉讼请求。因朱慧未能履行生效裁判文书确定的义务，姬长安申请强制执行。一审于2020年6月22日作出（2020）鲁1721执859号执行裁定，查封案涉房产（房产证号为4××0），为此王亚提出书面异议，一审经审查作出（2020）鲁1721执异45号执行裁定，中止对案涉房产的执行。姬长安不服该裁定，遂提起本案诉讼。一审还查明：2012年8月1日，朱慧按揭购买了位于曹县房屋，总价款为407885元，于2012年8月1日支付房款127885元，2012年8月向山东曹县农村商业银行股份有限公司中兴路支行申请住房按揭贷款280000元，将案涉房屋抵押给该贷款银行，贷款期限为2012年8月29日至2037年8月12日，2016年4月19日正式办理抵押登记手续，将房屋抵押权预告登记转为一般抵押权，房屋他项权证号为曹房他证曹县字第0××4号。截至2020年11月17日，朱慧尚欠按揭贷款本金226016.06元。该贷款尚未还清。2016年9月25日，朱慧作为甲方（卖方）、王亚作为乙方（买方）签订房屋买卖协议书，约定：甲方自愿将其坐落于曹县中央华府小区18号1单元602房屋卖与王亚；甲方双方议定上述房地产成交价格为人民币450000元。王亚、朱慧均在协议上签名，朱慧的哥哥朱渊兴作为中间人（丙方）在该协议上签名。同年9月26日，王亚通过银行转账方式支付给朱慧45万元，同日朱慧将该房屋交付给王亚。2016年10月10日，王亚与朱渊兴签订房屋租赁合同，王亚案涉房屋租赁给朱渊兴，租期自2016年11月1日至2021年12月31日，租金每年10000元。一审法院认为，本案涉及的房屋查封、买卖等法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。本案王亚应当举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即王亚对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。王亚对案涉房屋是否享有所有权。一审认为，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，若欲取得排他效力的物权，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。就本案而言，案涉房屋自一审法院查封开始一直登记在朱慧名下，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未能完成，王亚尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，故王亚抗辩称其系案涉房屋的所有权人不能成立。王亚对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当同时具备四个要件。就本案而言，从王亚与朱慧签订的房屋买卖协议书中“按揭贷款由朱慧偿还”的内容来看，王亚在购买案涉房屋时，就应当知晓该房屋系以按揭贷款方式购买的事实，故其应意识到该房屋上设定有他人的抵押权，而王亚却未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，未能履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，主观上存在明显过错，案涉房屋至今无法办理过户登记手续，与其自身过错存在关系，故王亚就案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。综上，王亚就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求准许执行案涉房产，予以支持。判决：准许执行登记在被告朱慧名下、房产证号为4××0号的位于曹县中央华府小区18号楼1单元602室房产。案件受理费100元，由王亚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，王亚为山东曹县农村商业银行股份有限公司的工作人员。本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，王亚与朱慧签订房屋买卖合同时，案涉房产已经为山东曹县农村商业银行股份有限公司中兴路支行设定了抵押权，双方的交易存在一定的交易风险。王亚作为山东省曹县农村商业银行股份有限公司工作人员，其熟悉有关贷款抵押业务，其对房屋买卖行为应当具有较强的注意审慎和规避风险意识，以确保自身交易安全。王亚虽陈述自己多次要求对方过户，自身采取了积极行为等，但从本案案情来看，在王亚应当知晓案涉房屋进行了抵押的情况下，王亚未采取协商直接向银行支付购房款以期解押等规避风险措施，其仅和朱慧约定房屋按揭贷款由朱慧偿还，直接向朱慧支付了购房款，并且在此后长达三年之久的时间里也均未积极采取解押过户行为。故一审认定王亚自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件而不享有足以排除法院查封执行的民事权益并无不当。综上所述，王亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王亚负担。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇二一年六月二十二日书记员  张志良