浙江省温岭市人民法院民事判决书（2021）浙1081民初4323号        原告：台州市广星电子科技有限公司，住所地：温岭市东部新区晨光路318号市工业转型升级示范园29幢，统一社会信用代码913310816912500242。                法定代表人：季冬彪。                委托诉讼代理人：祝苏英，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。                被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地：温岭市东部新区中小企业孵化园A区1号三楼西面间，统一社会信用代码91331081MA28G01X1H。                法定代表人：戴瑞挺。                原告台州市广星电子科技有限公司（以下简称广星公司）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案。本案依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理，原告的特别授权委托代理人祝苏英到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期办证违约金596354元（自2019年7月1日起以11209658元为基数按日利率万分之二计算起至2020年3月23日止）；2．判令被告向原告支付宿舍楼逾期交房违约金67921元（自2018年7月1日起以1632709元为基数按日利率万分之四计算起至2018年10月12日止）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月30日，原告广星公司与被告松航公司签订合同编号为2017预001758的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园29幢101的厂房，房屋总价款11209658元。合同约定被告应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的，按原告已付房款的日万分之二支付违约金。后原告又与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》十五份，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园23幢305、307、309、312、314、316、318、320、322、324、601、602、604、606、608号房地产（用途：工业宿舍），房地产总价款1632709元。双方在上述合同中均约定：被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房地产，逾期交付的，应向原告支付已付房款日万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并由被告开具相应的增值税发票。2018年6月30日，被告并未按约向原告交付上述工业宿舍，后经原告多次催交，被告直至2018年10月12日向原告交付23幢共15套房地产（宿舍）。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房、逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款（宿舍）的日万分之四支付逾期交房违约金，按原告已付房款（厂房）的日万分二支付逾期办证违约金。另，被告温岭松航房地产开发有限公司原名为温岭置信实业有限公司，该公司于2020年4月17日进行名称变更。                被告松航公司未到庭，但向本院提交了书面答辩状，答辩称：一、对于逾期办证，被告按规定取得了《商品房预售许可证》，并于2019年5月13日向房产管理部门提交不动产登记申请，但房管部门认为不能按照预售许可所载情况办理产权，就此搁置长达231天，后又因新冠疫情爆发再次延误，故被告逾期办证系因政府行为情势变更和不可抗力原因导致，被告不应承担违约责任。即使存在逾期办证违约，原告诉请的违约金过高，应予以下调。二、对于逾期交房，本案所涉工程受台风影响11日、受供水公司停止供水影响56日，故应扣除该67日因不可抗力原因影响施工的时间，该67日无需要承担违约责任，且原告主张的违约金计算标准过高，应当参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同时段同类房屋租金标准予以确定。                本院经审理认定，2017年6月27日，原告广星公司与被告松航公司签订合同编号为2017预0017258的《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园的厂房，总价款11209658元。合同约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之四的违约金；被告承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，逾期交付超过90日，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了房屋价款。2020年3月23日，被告通知原告办理产权证。                另，原告又与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》十五份，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园23幢305、307、309、312、314、316、318、320、322、324、601、602、604、606、608号房地产（用途：工业宿舍），房地产总价款1632709元。双方在上述商品房买卖合同中均约定：被告应当在2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并由被告开具相应的增值税发票。后被告于2018年10月12日向原告交付上述工业宿舍。                另，2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。                以上事实有原告提交的商品房买卖合同、房屋增值税专用发票、门牌证、被告工商信息予以证明，本院依法予认定。                本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。                关于案涉十五套宿舍的逾期交房违约责任，被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算逾期交付期间应予以扣除。本院认为，根据原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。但实际上，被告未于30日内告知原告，也未提供因台风、低压供水停工、损失申报等原始记录，故对被告以台风、低压供水为由免除逾期交付的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。合同约定被告应于2018年6月30日前交房，但案涉房屋至2018年10月12日才实际交付，现原告主张至2018年10月12日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。                关于案涉厂房逾期办证违约责任，被告认为因政府行为导致逾期办证不应承担违约责任，本院认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务和证明该政府行为发生的事实的义务，被告未履行上述义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，故被告主张以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非因疫情或者疫情防控措施所致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。合同约定被告应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，而实际于2020年3月23日才能办理相关产权证明，被告应对该逾期期间承担违约责任。                关于合同约定的违约金计算问题，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，逾期交房违约金应参照同地段同类房屋的租金标准予以确定，逾期办证违约金应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实原则予以综合衡量。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，故本院对原告主张的违约金计算标准予以支持。逾期交房违约金应自2018年7月1日起以房款1632709元为基数按日万分之四的标准计算至2018年10月12日止，为67921元。逾期办证违约金应自2019年7月1日起以房款11209658元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止，为596354元。                本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：                被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市广星电子科技有限公司逾期交房违约金67921元、逾期办证违约金596354元，合计664275元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费减半收取5521.5元，由被告温岭松航房地产开发有限公司负担。                如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                    审判员郑彬琪    二○二一年六月二十一日            代书记员陈婕