北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6366号原告：张晶，女，1993年10月29日出生，汉族，河北省×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：惠所玉，山东睿勉律师事务所律师。被告：北京中铁诺德隆兴置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码9111013MAO1DET442。法定发表人：张幸福，执行董事。委托诉讼代理人：郑云萍，女，1978年12月11日出生，汉族，北京中铁诺德隆兴置业有限公司法律合规部副部长，住北京中铁润丰房地产开发有限公司宿舍。委托诉讼代理人：张晓强，男，1985年2月22日出生，汉族，北京中铁诺德隆兴置业有限公司营销部副部长，住北京中铁诺德隆兴置业有限公司宿舍。原告张晶与被告北京中铁诺德隆兴置业有限公司（以下简称中铁诺德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及其委托诉讼代理人惠所玉，被告中铁诺德公司委托诉讼代理人郑云萍、张晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿购房款利息33016.5元（以2760000元为基数，自2019年9月28日至2020年1月5日止，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，被告销售人员刘立志向原告宣传被告开发的位于顺义区×××商品房售卖信息，原告看中一处房屋后，被告告知原告该房屋总房款为14098829元，并承诺原告交总房款的20%后进行草签，交足总房款的40%后进行网签，剩余60%可以贷款，原告遂于2019年9月7日至2019年9月27日分12次向被告账户上转入共计2760000元购房款，后由于被告突然告知原告该房屋的停车位和地下一层部分只能够贷款50%，导致双方合同目的未能实现，经原告多次催要，被告才于2020年1月5日将上述购房款返还给原告。原告认为被告占用原告巨额购房款一百多天且因被告的违约行为导致合同目的不能实现，因此，被告应当赔偿原告上述购房款的利息损失，故原告提出上述诉讼请求。被告中铁诺德公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、原告所购买的叠拼产品包括地上住宅、地下仓储和停车位。根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法［2017］3号）涉案房屋地上住宅首付比例为40%；根据招商银行产品规定，地下仓储首付比例为50%。上述付款比例销售人员已经明确告知原告，并不存在原告所说的欺骗的事实，原告申请退房原因在于原告个人资金不足，而非被告突然告知提高地下仓储和停车位首付款比例。2、涉案房屋为小区×××，位置为主景观带的南端户，属于小区极好的位置。原告支付部分房款就是为了让被告为其锁定涉案的优质房源，待原告首付款付清时签订《北京市商品房预售合同》（网签合同），由于原告自身购买能力有限，迟迟未能付清首付款，才造成该优质房源长期被占用，给被告造成了损失。3、2019年11月11日，销售人员提示原告付款，原告才告知销售人员请求退房，但并未提供付款的银行卡信息及其他资料。2019年12月12日，原告到售楼处现场办理退费，因手续不全而未予办理，在原告向代理人员补充全部资料后，被告及时启动退款程序为原告办理退款，由于被告财务审核需要一定的时限，2020年1月5日，被告及时将原告支付全部款项退回原告相应银行卡，并不存在恶意占用的情况。综上，被告认为原告主张的购房款利息于法无据，不应得到支持，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的交通银行个人客户交易清单、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录截屏、手写的房款支付比例及时间记录，被告提交的微信聊天记录截屏、退款申请单，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：张晶与中铁诺德公司就位于顺义区×××地上二层、地下一层及两个车位达成购买意向，张晶于2019年9月7日向中铁诺德公司支付两笔款项，分别是50000元、100000元，2019年9月16日向中铁诺德公司支付30000元，2019年9月23日支付430000元，2019年9月24日支付280000元，2019年9月27日支付50000元，刘云芳代张晶分别于2019年9月12日支付50000元、50000元，2019年9月13日支付280000元，2019年9月14日支付470000元，2019年9月16日支付330000元、640000元，以上共计2760000元。中铁诺德公司表示关于涉诉的×××房屋，张晶签过订购协议，该协议是内部签单，不会给到业主，由中铁诺德公司留存，但因为搬家找不到了。订购协议上记载了楼号、总房款（包括原始价格、打折价格），但关于地上部分和地下部分的价格组成不会记载。张晶称其手里没有订购协议，当时在售楼处签署了很多材料，不确定有没有签过订购协议或其他合同。2019年9月15日，中铁诺德公司销售人员刘立志通过微信向张晶配偶刘鸿远发送信息：“房号×××，折钱总价14534876元，优惠折扣：97折（特殊申请），折后总价：14098829元，优惠：436047元”。2019年9月22日，刘立志向刘鸿远发送信息：“20%是，2764877”“等于咱们再交764877”“这次的20%没有给您算车位，后期一起再交”。2019年11月11日，刘立志向刘鸿远发送信息：“哥咱们准备哪天付款”“中旬之前”，刘鸿远回复：“啥意思”“退了吧”“算数也算不清楚”。刘立志：“咱们不是约定的这个11月中旬之前付这个剩余的20%多吗”“咱们这个房子不是地上百分之四十嘛，然后地下这个是首付50%，他是仓储，您之前也不是买过那个公寓的房子吗？不也知道吗？”“然后咱们这个加起来就这些钱您之前那个付了270多万嘛，然后这不给您扣，刨去了那个，剩下的这些钱就总共就是您需要支付的剩余的首付了”。刘鸿远：“退钱吧”“懒得跟你啰嗦了”。刘立志：“地下的这个贷款能贷50%，地上首付是付40%，然后贷60%，等于说这个钱比之前付的那个200多万稍微多吗，就是因为他是有地下仓储吗？是这么个意思”。2019年11月14日，刘立志向刘鸿远发送信息：“您就想想办法凑凑钱”，刘鸿远：“331肯定没有那么多”“凭空多出来51万，完全在我的计划外”。2019年11月15日，刘立志：“刘哥那您看看这两天把您现有的资金先交过来，剩下的钱这两天找贷款的弄一下”，刘鸿远：“与收款没有全部收回来，之前计划再借60-70W，现在又要多借50多超出计划外”“借钱没有那么容易”。张晶称由于中铁诺德工作人员告知其首付款及贷款比例前后不一，导致其超出计划外需要多筹60万元，购房目的无法实现，故要求中铁诺德公司退款，并给付资金占用利息。张晶提交2019年9月中铁诺德公司销售总监薛天娇手写的涉诉房屋房款组成比例一张予以证明，显示：×××,1454万，按揭99折1439万，2019.9.10转80万，2019.9.7七天内20万，2019.9.16,20%，290万，2019.10.7交100万，2019.11.7交40%网签，张晶称当时刘立志及销售总监薛天娇告知地上两层、地下一层及车位总房款的60%均可贷款，2019年11月，刘立志告知张晶地下一层及车位部分只能贷款50%。中铁诺德公司不予认可，称2019年9月22日已经明确告知张晶20%的款项是2764877元，不包括车位费用，涉诉房屋包含车位整体房价是14098829元，车位一个42万元，两个车位共计84万元，地下一层折后2557975.21元，车位每个折后403949.71元，地上折后是11136904.08元，地下和车位折后需交纳百分之五十，地上折后需交纳百分之四十，地上地下总房款即11136904.08元加上2557975.21元，之后乘以百分之二十即2764877元，所以2019年9月22日张晶已交纳200万元，不含车位还差764877元，提交微信聊天记录截屏一张予以证明；2019年11月11日，张晶提出退房，退房需要张晶提供购房时付款的账号、开户行、银行卡复印件并本人签字，且将收据原件交回、签署退款申请单；2019年12月12日，张晶去现场办理的退款手续，当日张晶材料没有交齐，张晶在2019年12月19日交齐材料，中铁诺德公司于2020年1月6日退款276万元，中铁诺德公司提交2019年12月19日×××退款审批单予以证明，该审批单中退款原因处记载：客户张晶于2019年9月9日认购24-3-102房源，现因资金问题无法购买，手里很多商住房卖不出去，又做不了抵押，现申请退款，请领导批准。中铁诺德公司称该审批单是业务员和张晶沟通后，业务员填写办理的。张晶对微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，其没有回复，也不清楚对方说的是什么，对方没有告知补交的70万元性质是什么样的房款；对退款审批单不予认可，不清楚，不是其签署的，购房款都是网上汇款，没有收据原件，2019年11月要求退款，2019年12月没有去过现场，家人亦未去过现场。张晶称2019年11月要求退款后，中铁诺德公司同意在2019年12月底之前退款，后张晶向住建委举报中铁诺德公司，2020年1月6日，中铁诺德公司退还张晶276万元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前因退还房款利息引起的商品房预售合同案件，应适用《中华人民共和国合同法》等规定。双方提交的证据、庭审陈述可以确认张晶与中铁诺德公司就购买的房屋标的、价款总额、付款方式、付款期限均进行了磋商并初步达成了一致意见，但交付时间、办证时间、违约责任等诸多影响双方权利义务的重要内容并没有约定，双方成立预约合同关系。双方在签订正式商品房买卖合同前，张晶申请退房，中铁诺德公司于2020年1月6日实际退还张晶房款276万元。关于中铁诺德公司是否应给付张晶占用款项的利息，根据双方提交的微信聊天记录等庭审查明情况，中铁诺德公司未能举证证明其在2019年11月11日前向张晶明确告知了房款的价格组成以及不同部分贷款比例，中铁诺德公司应就此承担举证不能的不利后果，张晶于2019年11月11日知晓地下部分贷款比例为50%，超出其预期，并提出退房请求，中铁诺德公司应承担缔约过失责任，现张晶主张的利息损失符合法律规定，但计算标准有误，本院予以调整。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京中铁诺德隆兴置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张晶房款利息损失三万一千七百五十九元；二、驳回原告张晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百一十三元，由原告张晶负担十六元（已交纳），被告北京中铁诺德隆兴置业有限公司负担二百九十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 棋其格二〇二一年六月四日法官助理 王雅菲书 记 员 常思宇