文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终893号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志强，男，汉族，1981年10月7日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：龚敏娜，女，汉族，1983年8月27日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住址同上，系李志强之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄底市国安物业服务有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区娄星南路娄底二中10幢142房。法定代表人：朱国清。委托诉讼代理人：张炜炜，系娄底市国安物业服务有限公司法定代表人朱国清之夫。上诉人李志强因与被上诉人娄底市国安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志强上诉请求：1、请求撤销或改判娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初324号民事判决。2、要求重审上诉人与被上诉人物业纠纷一案。3、一审及上诉费用由被上诉人承担。4、不同意法院8折支付物业费的判定，要求被上诉人采取补救措施对上诉人物业服务不到位和存在的消防安全问题进行补救处理，并请法院坚持同案同判的原则进行判决。5、娄底市娄星区人民法院民事判决书（2021）湘1302民初324号之判决书在第6页14行中法院认定的物业费与第7页第19行最终判定的物业费金额前后不符，存在明显的失职，请求重新确定按哪个金额执行。6、请求判决被上诉人提供的大地物业公司委托国安物业公司全权代理债权债务的情况说明为伪证且违法。7、要求按0.48元/平方计取物业服务费。事实与理由：1、国安物业签订的物业服务合同上的合同章为业主委员会筹备委员会的章，且合同上的业主委员会的人员左凯、王表惠、刘华明等四人签字与原大地物业服务合同上的签字笔迹明显不符，纯属伪造。且合同中签字的人熊昕亦非本小区业主，没有签合同的资格。2020年3月31日开庭时被上诉人亦确认，被上诉人明知本小区没有业主委员会仍坚持签订合同。因此可以认定此合同为违法合同，而非无效合同，合同签订时就已存在损害上诉人利益的非法勾当在内。法院应该驳回国安物业的诉讼请求。2、法院确认国安物业从2016年至今一直提供物业服务，形成了事实上的物业服务法律关系，上诉人认为不妥，违法的服务合同关系不属于法律保护的范畴，事实服务的前提需要以有效的合同为前提条件。上诉人只认同朱国清个人带领两个六七十岁的老人只做了简单的卫生以门卫四人两项服务。至于服务合同中约定的房屋建筑共用部分维护、维修和管理等八项服务内容，朱国清只提供了简单的卫生与门卫服务，一审判决的物业服务费用与朱国清提供的服务价值不对等。若法院认定违法合同也受法律保护，存在事实服务，需要支付物业服务费，那么是否可以认定任意物业公司法人去任意小区搞下卫生就可以索要物业费呢?3、上诉人认为法院判定的8折物业费明显有失偏颇，法院判定同案上诉人毛方和物业费以4折支付，而判定上诉人以8折支付物业费，存在同案不同判，上诉人不服。4、根据判决书中附相关法条及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十二条规定，上诉人要求被上诉人以采取补救措施方式的承担其违约责任。需要补救的事项如下：①因被上诉人管理不力，导致小区树木绿化严重破坏，一部分树木非正常死亡，同时小区桌椅板凳公共部位下水道等设施完全损坏；②消防栓、消防水带等设备部分丢失，消防管没有水源形同虚设；③对小区化粪池的进行清理；④对公共部位下水道管破损进行修复；⑤对小区损坏的绿化进行修复并把个别业主门口绿化捣毁种菜或铺水泥路之外进行修复；⑥修复小区损坏的花坛、石、桌、凳、椅；⑦房顶外墙漏水之处进行维修；⑧6栋外围墙下沉开裂业主多次反映无人管理到至今；⑨对小区单元门大部分锁无法使用的问题进行维护修理；⑩上诉人的屋面，属于木质结构加石棉瓦，国安物业所谓的服务期间，从来未修理过，导致石棉瓦屋面千疮百孔，很多瓦片脱落挂在天沟上，随时都危机到小区业主的人身及财产安全。要求对屋面石棉瓦用瓦钉进行加固处理，以保证业主人身安全。就上诉人与国安物业的合同纠纷，上诉人提出过反诉，并一一列举了国安物业服务不到位的种种证据，在娄底市娄星区人民法院民事判决书（2021）湘1302民初324号内，被全部驳回上诉人的全部反诉请求并承担案件受理费。上诉人认为，娄星区人民法院的判决为上诉人的过错方，无形之中就纵容了朱国清对屋顶不维修是正确的，那么，屋顶天沟上的瓦片如果掉落损害到业主的人身及财产安全，娄星区人民法院是不是需要承担连带责任。期间上诉人多次跟朱国清及其代理人包括娄星区人民法院反应过，上诉人并不是不交物业费，而且为了督促朱国清及时履行自己的义务，在朱国清多次不闻不问的情况下，才采取的拒交物业费。现上诉人要求被上诉人采取补救措施对小区服务不到位及存在的消防安全问题进行采取补救处理，在被上诉人补救处理完成后才支付相应物业费。5、法院在第4页第21行讲述的查明的事实中说到，2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：我公司在……我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务公司，由该公司向欠费业主主张权利……。上诉人认为判决人明显失职，在2020年9月18日，被上诉人当庭提供的证据为：娄底大地物业公司出具情况说明：我公司在……我公司已将此服务期间小区的所有物业服务全部交给娄底市国安物业服务公司……。因当时被上诉人说大地物业公司章子不在娄底，但已经大地物业公司确认，在之后会将章子补齐，上诉人亦在当庭提出并经被上诉人确认，此证据真实有效后上诉人提出大地物业公司此行为已构成违法，违法理由有两条：①大地物业按物业法规定，不能将全部物业服务全部转包。②国安物业公司的营业执照为2015年12月才取得的，此前是没有物业服务承包资格的。以上事由经过上诉人在开庭之前判决人进行庭前调解时和2020年12月31日开庭时皆予以提出。因此上诉人认为判决人明显失职，并认为此证据为伪证且存在违法，法院应不予以认可。6、法院认定与被上诉人签订的合同为无效合同，因此在没有合同约定的前提下，上诉人只认可与大地物业签订的合同单价0.48元/平方的物业服务费。现上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，以公正公平的态度进行重审，并支持上诉人的上诉请求。娄底市国安物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。娄底市国安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5306元（2015年1月起至2020年12月止），并支付资金占用费500元（暂定）；2、本案的诉讼费用由被告承担。李志强向一审法院反诉请求：1、朱国清赔偿其财产损失5000元；2、朱国清停止对其侵权损害健康行为，并立即采取措施终止破坏环境污染、擅自改变城市排水系统的违法行为；3、由被反诉人承担本案反诉费用。一审法院认定事实：被告购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××号住房一套，该房屋建筑面积为143.53平方米。2019年9月25日，被告李志强、龚敏娜夫妇将本案案涉房产出售给他人。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市广圆秀之都小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（娄底大地物业公司）签订了《广圆秀之都小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为广圆秀之都小区提供物业服务，住宅的物业服务费价格为0.48元／月•平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元／月•平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：“我公司在2015年1月1日至2015年12月31日期间，担任娄底市广圆秀之都小区的物业服务单位。2015年12月31日我公司退出该小区的管理，从2016年1月1日开始由娄底市国安物业服务有限公司在该小区提供物业服务。我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务有限公司，由该公司向欠费业主主张权利，收取欠费业主的物业费，并承担相关义务。我公司承诺不再向欠费业主另行主张权利，特此说明。”2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将广圆秀之都小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌凳、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元／月•平方米，地库、杂房0.26元／月•平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。2020年9月21日，娄底市房地产管理局物业市场管理科出具证明，载明：广圆秀之都小区首届业委会于2009年4月7日在我中心（原娄底市房地产管理局）备案，后一直未换届。被告从2015年1月至2019年9月均未缴纳物业费，原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至法院，请求判如所述。一审法院认为，原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即广圆秀之都小区在原告进入案涉小区即2015年年底时未成立业主委员会，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订有效的《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。原告提交的《物业服务合同》中约定的物业费为住宅0.52元／月•平方米，地库、杂房0.26元／月•平方米的标准，该标准未明显超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。2015年1月至12月系由娄底大地物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务，现该公司将服务期间小区的所有债权债务全部转让给原告，由原告向欠费业主主张权利，属于债权转让，一经通知业主即生效，故被告还应当按照住宅0.48元／月•平方米的标准支付该时间段的物业服务费用。被告答辩称原告不具备诉讼主体资格，其只认可物业管理人朱国清的问题。经查，原告系合法成立的物业公司，成立于2015年12月16日，法定代表人系朱国清，原告经营范围为物业管理、咨询服务；房屋修缮管理服务；车辆保管服务；室内外装饰装修等等。原告是具有民事权利和民事行为能力，独立享有民事权利，依法承担民事义务的组织，不管是在从事物业服务过程中还是与其他单位部门工作衔接等，对外均系以公司的名义从事民事法律行为，并非以朱国清个人名义，即便朱国清从事的相关民事行为也是作为法定代表人代表原告全权处理一切民事活动的行为，由此产生的法律责任应当由原告承担，故原告在本案中是适格原告，被告的上述答辩意见与事实不符，亦不符合法律规定，法院不予支持。被告答辩称原告在履行物业服务过程中存在违约行为，故其不缴纳物业费用，以及给其造成了相关经济损失的答辩意见。结合被告提交的证据以及法院在小区现场实地调查和核实的情况，原告为被告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故应适当减少被告所负担的物业费数额，法院结合本案实际情况酌情认定物业费为3513.6元（143.53㎡×0.48元／㎡×12个月＋（143.53㎡×0.52元／㎡×45个月）×80％），且对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，法院不予支持。被告作为反诉原告要求反诉被告承担其相关经济损失5000元的问题。首先其未提交充分有效的证据证明其经济损失为5000元；其次其未提交证据证明其所受损失与反诉被告之间是否存在因果关系；第三法院在以此为由减少了反诉原告物业费用的情况下，其要求反诉被告承担相应赔偿责任的依据不足。故对该反诉请求法院依法不予支持。关于其要求朱国清停止实施破坏环境污染、擅自改变城市排水系统的违法行为，根据其提交的证据，反诉被告已经整改完毕，至于单元门口的电动车安全插座，作为物业管理人，原告应当从维护小区整体安全角度出发，采取合理措施予以制止并消除安全隐患，反诉被告在提供物业服务过程中应当秉着维护小区秩序和公共环境为首要任务，不得实施破坏环境的违法行为。需要说明的是，本案小区至今未成立业主委员会，故业主的相关权利无法行使，原告与小区业主之间的矛盾也与日俱增，为了化解矛盾，业主能享受更好的物业服务，小区成立业主委员会系当务之急。在业委会成立之前，原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李志强于判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3513.6元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李志强的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳）、反诉案件受理费25元（已减半收取，反诉原告已缴纳），由原告娄底市国安物业服务有限公司负担10元，被告李志强负担40元。二审审理中，被上诉人娄底市国安物业服务有限公司向本院提交三份证据，证据1地下停车场亮化工程图片一份，拟证明被上诉人对地下停车场进行了新的亮化工程。证据2中心花坛图片、绿化图一份，拟证明被上诉人对绿化进行了修建，对中心花坛周围的桌椅进行了修缮。证据3大门招牌、智能道闸图片一份，拟证明被上诉人对招牌进行了建设，对智能道闸进行了投资建设。上诉人李志强对被上诉人娄底市国安物业服务有限公司提交的证据质证称，证据1-3的真实性有异议，不清楚图片的真实性，即便是真实的也只能反映小区的局部情况，不能反映小区的全部情况。上诉人李志强未向本院提交新的证据。对于二审期间被上诉人娄底市国安物业服务有限公司向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：上诉人李志强是否应当向被上诉人娄底市国安物业服务有限公司缴纳物业服务费，一审法院所认定的物业服务费是否恰当。李志强上诉提出自己没有与娄底市国安物业服务有限公司签订物业管理协议，娄底市国安物业服务有限公司也没有依照合同约定履行其物业管理服务职责，特别是在屋顶漏水、屋顶瓦片脱落等情况下，没有进行相应的维护修缮、给业主生活造成较大损失，且小区管理混乱，多各方面需要物业公司采取补救措施，一审认定的物业服务费用不合理等。经审查，案涉的广圆秀之都小区多年没有成立业主委员会，故业主的相关权利无法有效行使。特别是小区的屋顶、外墙漏水、屋顶瓦片脱落、业主在单元楼私拉电线进行电动车充电等问题，多年没有得到妥善解决。业主认为物业公司应当妥善解决上述问题，物业公司则表明设施维修涉及小区维修基金的使用，物业公司无权直接进行处理，导致物业公司与业主之间矛盾日益严重。现一审法院查明，虽然李志强与娄底市国安物业服务有限公司之间未签订有效的《物业服务合同》，但该物业公司确实提供了物业服务，其提供的物业服务质量存在瑕疵系客观事实，而李志强等反映的小区的屋顶、外墙漏水、屋顶瓦片脱落等较为重大问题未曾及时解决并非物业公司的单方面责任。《物业服务合同》中约定的物业费为住宅0.52元／月•平方米，虽然较之前的大地物业公司的价格0.48元／月•平方米稍有增长，但一审法院结合全案实际情况对于李志强拖欠的物业服务费用已经打八折，其处理基本恰当。综上所述，李志强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志强负担。本判决为终审判决。审判长  刘黎平审判员  俞永清审判员  谭 芳二○二一年六月十八日书记员  王金玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。