湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初1690号原告：熊艳辉，女，1969年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘卫斌，湖南跃海律师事务所律师。被告：南县南洲镇永安社区居民委员会，住所地：湖南省南县。法定代表人：周建，该委员会主任。委托诉讼代理人：钟剑，湖南金剑律师事务所律师。原告熊艳辉与被告南县南洲镇永安社区居民委员会（以下简称永安社区）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊艳辉及其委托诉讼代理人刘卫斌、被告永安社区的法定代表人周建及其委托诉讼代理人钟剑均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。熊艳辉向本院提出诉讼请求：1.请求解除学校租赁合同；2.请求判令被告赔偿原告经营的某某幼儿园的装修、设备、设施款和可得利益等暂定80万元（以评估鉴定结论为准）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。在本案诉讼过程中，熊艳辉向本院申请对涉案租赁学校的装修、添置的设备设施的现有价值进行评估，益阳中天方圆资产评估有限公司于2021年4月7日作出资产评估报告，评估意见为：租赁的房屋所进行的装修评估为473586元，添置的设备、设施评估为265236元，合计738822元。事实和理由：2010年以来，原告一直租赁被告的学校承办幼儿园。2015年5月4日，原、被告双方的租赁合同到期后，原告又与被告在2019年8月8日续签了《学校租赁合同书》，合同约定租赁期限一年。后因办学的要求，原告又与被告协议重新鉴定了《学校租赁合同书》，将租赁期限重新约定为四年，即从2019年8月8日起至2023年8月8日止。合同签订后，原告经被告同意，对租赁的学校进行装修，对办学的设备、设施进行升级改造，本次装修、升级改造原告投入资金近100万元。2020年6月28日，被告突然向原告送达《告知书》，要求收回学校，由社区办园。原告在收到被告的告知书后，于2020年7月6日向被告送达了《关于对告知书的复函》。被告对原告的复函不予理睬，并于2020年8月24日在原告进行开学之际，被告强行破门而入，将原告租赁投资升级改造正常经营使用的设备设施齐全的幼儿园强行收回并继续经营，导致原告证照齐全的幼儿园因被告违约强行收回学校而无法继续经营，故造成此纠纷。综上所述，原告认为被告不诚实履行租赁合同，在原告的合同未到期的情况下，通过非法手段强行破门将原告完整的幼儿园收回，已严重侵犯了原告的租赁使用经营权，造成原告的租赁合同不能实际履行，原告的经营目的不能实现。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，诉请如前。永安社区答辩称，请求人民法院依法驳回诉讼请求，原因如下：1.原、被告正式合同已到期，不存在被告强行收取幼儿园的行为；2.被告依法依规收幼儿园，多次上门、函告收回幼儿园；3.原告诉状中所述合同四年是原告私自伪造的，是无效的合同；4.原告投入没有经过被告同意，没有和被告函商，经评估鉴定投入仅仅只有一项2020年5月投入，投入价值为1500元，实际1260元。其余2013至2019年的投入，原告都没有经过被告同意，和被告商讨，是原告个人行为。综上所述，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的第一组、第九组、第十四组、第十六组证据，能够证明案件的基本事实，本院予以采信；2.对原告提交的第四组、第五组、第八组、第十组、第十一组、第十二组、第十三组、第十五组证据的证明效力本院不予采信；对原告提交的第十组、第十七组证据，与本案没有关联，本院不予采信；3.对被告提交的第一组至第五组证据，能够证明案件的基本事实，本院予以采信；4.对被告申请的两名证人的证言，因证人的证言自相矛盾，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：熊艳辉从2010年8月8日起租赁永安社区名下坐落在南县南洲镇永安社区某某某东侧围墙边（原某某学校）的房屋作幼儿园使用，租期为一年一租，熊艳辉在租赁该房屋后创办了某某幼儿园，并取得了相应的办学资质。2015年5月4日，双方重新签订学校租赁合同书，双方约定：租赁期限为2015年8月8日起至2019年8月8日止，共四年。租金一年为55000元，依次续递增10%。合同签订之日一次性付清一年的租金，每年的8月8日交清一年的租金。合同到期后，双方于2019年8月8日续签合同，合同约定租期为2019年8月8日至2020年8月7日止，共一年。租金及付款方式：租金满一年为80525元，依次续年递增10%，合同签订之日一次付清一年租金，每年的8月8日交清一年的租金。房屋装修相关事宜：在租赁期内，乙方如需装修或添置对房屋结构有影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方同意后方可施工，期满后，如乙方不再租赁，乙方投入的装修及不能带走的固定设施毁坏，归甲方所有，甲方不给任何补偿。2020年4月27日，南县教育局办公室下发《南县教育局办公室关于开展2020年普惠性民办幼儿园认定工作的通知》，其中普惠性民办幼儿园认定条件之一为租赁办园的，需租赁合同期限不少于5年。熊艳辉创办的某某幼儿园在收到该通知后，发现熊艳辉在2019年8月8日与永安社区签订的一年期合同不符合普惠性民办幼儿园的申报条件，无法获得普惠性民办幼儿园的各项扶持政策。熊艳辉遂到永安社区找到该社区的工作人员，要求重新签订一份四年期的租赁合同。永安社区的工作人员在了解情况后，认为该合同系熊艳辉为应付教育局的检查而要求签订的假合同，于是同意在该四年期租赁合同上加盖南县南洲镇永安社区居民委员会的公章，但拒绝在合同上签字。后熊艳辉自行在该四年期租赁合同的甲方签字处代替永安社区的法定代表人周建签名落款。该四年期租赁合同载明：租赁期限自2019年8月8日起至2023年8月8日止，共四年。租金及付款方式：租金满三年为80525元，依次续年递增10%，合同签订之日一次付清一年租金。每年的8月8日交清一年的租金。落款时间为2019年8月8日。2020年6月28日，永安社区向熊艳辉送达告知书，告知其与熊艳辉签订的租赁合同将于2020年8月8日到期，社区将收回场地，要求熊艳辉于2020年8月8日终止日起15个自然日内搬离。熊艳辉收到告知书后，于2020年7月5日向永安社区对告知书进行了复函，内容如下：1.双方的租赁合同为一份多年的租赁合同，尚在有效期内，社区无权处理该园财产；2.某某幼儿园园内所有设施、设备均系幼儿园所有，共计投入了100多万元，成本尚未收回，且根据《关于印发的通知》，某某幼儿园有权与永安社区签订委托办园协议，社区无权拒绝；3.永安社区要求解除租赁合同，可以协商，但不能强制解除。2020年8月4日，南县某某幼儿园的法定代表人熊艳辉到南县公证处申请保全证据，申请对南县某某幼儿园园内财物现状进行保全证据公证。南县公证处于2020年8月4日到南县某某幼儿园对园内财物现状进行了证据保全，并于2020年8月7日出具了（2020）湘益南证字第924号公证书。2020年8月17日，永安社区向南县公证处申请保全证据，申请南县公证处对永安社区电话通知租户熊艳辉（曾用名：宋菊莲）的行为进行公证。南县公证处于2020年8月20日到南县南洲镇永安社区办公室对对永安社区电话通知租户熊艳辉（曾用名：宋菊莲）的行为进行了公证，并于2020年10月19日出具（2020）湘益南证字第1251号公证书。2020年8月20日，永安社区在南县公证处公证后，对熊艳辉创办的某某幼儿园进行了强制搬迁。熊艳辉认为双方合同未到期，永安社区的强制搬迁行为没有法律依据，故酿成此纠纷。本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方争议的事实主要为：1.熊艳辉与永安社区签订的四年期租赁合同是否合法有效；2.熊艳辉主张解除合同是否符合法律规定；3.本案应由谁承担违约责任，熊艳辉主张赔偿损失是否合法有效。关于熊艳辉与永安社区签订的四年期租赁合同是否合法有效的问题。结合原、被告提供的证据和庭审查明的情况来看，本案中熊艳辉与永安社区签订的有争议的四年期租赁合同无效，理由如下：1.从合同的形式来看，熊艳辉与永安社区于2019年8月8日签订一年期租赁合同，租期为2019年8月8日至2020年8月7日止，乙方熊艳辉签名确认，甲方永安社区盖公章后由其法定代表人周建签名确认。而熊艳辉与永安社区重新签订的四年期租赁合同中仅有熊艳辉的签名和永安社区的公章盖章，永安社区的法定代表人周建未在合同上签名，合同上的现有周建签名系熊艳辉事后冒签，不符合双方合同签字、盖章、盖手印生效的约定；2.从合同签订的目的来看，熊艳辉与永安社区已于2019年8月8日签订一年期租赁合同，但一年期租赁合同不符合南县教育局办公室下发的《南县教育局办公室关于开展2020年普惠性民办幼儿园认定工作的通知》中普惠性民办幼儿园的申报条件。熊艳辉为成功申报南县普惠性民办幼儿园，获取普惠性民办幼儿园的各项扶持政策，遂找永安社区的工作人员要求重新签订一份四年期租赁合同，社区工作人员在了解情况后同意在合同上盖章，但拒绝在合同上签名，双方之间并无重新签订合同的意思合意。且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中熊艳辉要求重新签订四年期租赁合同的目的系为了申报普惠性民办幼儿园，获取普惠性民办幼儿园的各项扶持政策，系损害国家利益的行为，该合同应当无效；3.从合同的内容来看，熊艳辉与永安社区于2015年5月4日签订的四年期租赁合同上载明租金一年为55000元，依次续年递增10%，于2019年8月8日签订的一年期租赁合同载明的租金为满一年80525元，该两份合同的租金均已交付。而争议的四年期租赁合同的租金约定为租金满三年为80525元，显著低于双方之前签订且已实际履行的合同中关于租金的约定，不符合双方的交易习惯，显失公平。综上，熊艳辉与永安社区签订的四年期租赁合同应属无效合同。关于熊艳辉主张解除合同是否符合法律规定的问题。因熊艳辉与永安社区争议的四年期租赁合同属于无效合同，故双方最后签订的有效合同为2019年8月8日签订的一年期租赁合同，该合同已于2020年8月7日到期，永安社区亦于合同到期前通知熊艳辉双方不再续签合同，限期离场，尽到了解除合同告知义务。且根据合同约定，租赁期满后熊艳辉继续承租需提前十天与永安社区协商，否则过期按合同自然终止租赁关系。但双方就是否继续承租的问题未能达成一致意见，永安社区按照合同约定在租赁期满后解除合同并腾空房屋，符合法律规定，本院应予支持。对熊艳辉要求解除合同的诉讼请求，因租赁合同到期后，双方未续签合同，合同关系已实际解除，故本院对熊艳辉要求再次解除合同的诉讼请求不予支持。关于本案违约责任由谁承担，原告主张赔偿损失是否合法有据的问题。根据2019年8月8日双方签订的一年期租赁合同约定：在租赁期内，熊艳辉如需装修或添置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得永安社区同意后方可施工。期满后，如熊艳辉不再租赁，熊艳辉投入的装修及不能带走的固定设施不能毁坏，归永安社区所有，永安社区不给任何补偿。现双方签订的合同已到期，合同已经解除，故根据双方约定，熊艳辉投入的装修及不能带走的固定设施不能毁坏，归永安社区所有，永安社区无需支付任何补偿费用。且即使双方未明确约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中熊艳辉对租赁的学校进行了装饰装修及添置了设备设施，现租赁期限已经届满，即使熊艳辉的该行为已经永安社区同意，永安社区亦无需对熊艳辉装饰装修及添置设备设施的费用进行赔偿。故本案的违约责任应由熊艳辉自行承担，熊艳辉要求永安社区赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对熊艳辉可以带走的设备设施，因双方签订的租赁合同没有约定，且永安社区未明确表示愿意折价使用，加上熊艳辉未提供证据证明可带走设备设施的类别及数量，本院不作处理，熊艳辉可与永安社区自行协商或另案起诉。对熊艳辉为该租赁房屋所支付的评估鉴定费12000元，根据过错责任原则，由熊艳辉自行承担。综上所述，本院对熊艳辉要求解除合同并由永安社区赔偿损失的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，判决如下:驳回熊艳辉的诉讼请求。案件受理费11800元，由熊艳辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  康德军审 判 员  李永忠人民陪审员  谢 跃二〇二一年六月三十日法官 助理  颜 锋书 记 员  刘 丹