江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1012民初2066号原告：江苏江都吉银村镇银行股份有限公司，住所地在江苏省扬州市江都区龙川南路295号。法定代表人：王显臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，江苏凝心律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静娴，江苏凝心律师事务所律师。被告：周玲，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地在福建省周宁县，现住江苏省扬州市江都区。原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司（以下简称吉银村镇银行）与被告周玲房屋迁让纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉银村镇银行的委托诉讼代理人刘静娴、被告周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉银村镇银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周玲将非法占有的位于江都区原闽江钢材城A区20-28号（共8间）房屋腾空交给原告，并承担从2017年11月起按照每年5000元/间计算的房屋占用费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月13日，扬州闽江投资管理有限公司（以下简称闽江投资公司）将其所有的，位于的工业房地产抵押给原告。原告与江苏闽江钢材商贸有限公司（以下简称闽江商贸公司）、闽江投资公司因金融借款纠纷，经扬州市中级人民法院依法审理，于2013年3月13日作出（2013）扬商初字第0031号民事判决书。2014年12月15日，扬州市中级人民法院作出（2013）扬执字第0254号执行裁定书，裁定将闽江投资公司所有的位于扬州市江都区的工业房地产交付给原告。2017年10月，原告拍卖成交获得案涉房屋所有权。现被告非法占有原告所有的房屋拒不搬离，亦不向原告缴纳房租。原告多次协商未果，故诉至法院。被告周玲辩称，我确实占用了江都区原闽江钢材城A区20-28号（共8间）房屋，但我认为这8间房屋是我的房子。理由是：2009年闽江投资公司盖房资金不足，其老板阙剑锋、苏克斌说资金不足向我借款40万元用于周转。当时打了收据给我，用房子以租抵债，租赁期限一直到2032年，我们双方是签有租赁协议的。当时按一间5000元一年计算，8间房屋一年4万元。同时我们对房屋进行了装修，而且阙剑锋、苏克斌借我们的款项还有利息，因此约定的租赁期限比较长。现原告要求我搬离，但必须将40万元还给我并且补贴我一定的装修费，我才愿意搬离。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋位于扬州市江都区，没有权属证书，未取得建设工程规划许可证，原由闽江商贸公司建设所有。2011年6月3日，扬州广溢物资有限公司向原告借款，扬州闽江担保有限公司、闽江商贸公司、郑宇峰、阙剑锋、苏克斌提供连带责任保证。因扬州广溢物资有限公司未还款，成讼，本院于2014年9月16日作出（2014）扬江商初字第00201号民事判决。该判决内容未得到履行，原告申请执行。本院在执行过程中，依法拍卖闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区的无证房产，原告于2017年10月28日以最高价竞得。在拍卖公告中，本院注明除2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行外，其余商铺有租赁。2017年11月15日，本院作出（2017）苏1012执恢56号执行裁定，将闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区邵伯镇高蓬村柏庄组11幢的无证房产（其中2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行，其余商铺有租赁）所有权及相应的其他权利归原告所有。后本院作出补正裁定，将（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中“11幢的无证房产”补正为“11幢中的1-5幢无证房产”。诉争房屋包含在上述执行裁定书中涉及的11幢中1-5幢的无证房产内。2012年6月26日，被告和闽江商贸公司订立《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（闽江商贸公司）因闽江钢材市场门市建设资金需要于2010年6月10日向乙方（周玲）借款20万元人民币，于2010年8月10日向乙方借款20万元人民币，共计借款40万元人民币，经甲乙双方协商，乙方以租赁甲方门市房用以偿还甲方借款；租赁房屋为原闽江钢材城内A区20—28共8间；租期20年，自2012年6月18日至2032年6月17日止；乙方用水用电甲方不得收取任何费用，乙方转租给别人电费按1.6元收取，水费按4.5元收取；甲乙双方约定买卖不破租赁，所租赁的门市房使用权不受任何产权登记转移、抵押出售等行为的影响。闽江商贸公司在合同上加盖公章，阙剑锋在甲方处签字。另2010年6月10日、2010年8月10日，闽江投资公司、闽江商贸公司作为收款单位向周玲出具了金额为20万元的收据各一份，载明收款事由为借款。上述租赁实际系以租抵债，以租赁的形式抵偿闽江商贸公司所欠被告借款。又查明，房屋所在地的土地原为闽江投资公司所有，2014年12月15日，扬州市中级人民法院因另案执行作出（2013）扬执字第0254号执行裁定，将该土地及1-3幢有房产证的工业房地产交付原告，用以抵偿相关债务。本院认为，吉银村镇银行要求周玲迁让诉争房屋，并支付相关使用费的诉求应当予以支持。理由如下：1、物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。诉争房屋位于扬州市江都区，没有权属证书，未取得建设工程规划许可证，原由闽江商贸公司建设所有。现有证据能证实吉银村镇银行已经通过合法的强制拍卖行为原始取得案涉房屋且该房产评估拍卖时亦未考虑已出租房屋对其价值的影响，吉银村镇银行理应依法享有占有、使用、收益等权利，进而可以对实际占有人、使用人等主张相关权利。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。3、本案周玲与闽江商贸公司所订立的房屋租赁合同，实际系以租抵债，以租抵债是为偿还债务，约定债务人以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系，故本案中周玲以40万元借款及房屋装修费未给付为由拒不迁让房屋的理由不能成立，本院依法不予采纳。对被告周玲认为案涉房屋系其所有的抗辩意见，因其提供的证据不足，故本院依法不予采信。综上所述，原告要求被告迁出诉争房屋，本院依法予以支持。关于原告要求被告承担房屋占有使用费的问题。因被告与闽江商贸公司所订立的房屋租赁合同，实际系以租抵债，性质上为债权债务关系而非房屋租赁关系,则原告取得房屋后，被告应向原告支付房屋占有费，故参照被告与闽江商贸公司订立的租赁合同的租赁期限和费用，被告自本院裁定房屋为原告所有之日即2017年11月15日起，按每年每间2500元即2万元每年的标准，向原告支付占有使用费，直至其将房屋交付原告之日。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告周玲于本判决生效之日起三十日内，将位于扬州市江都区的房屋腾空并交付原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司；二、被告周玲于本判决生效之日起三十日内，向原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司支付房屋占有使用费（自2017年11月15日起，按2万元每年的标准，支付至被告将房屋交付原告之日）；三、驳回原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告周玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 胡买梅二〇二一年六月十一日法官助理 王 琼书 记 员 边 阳