-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终412号上诉人（原审原告）：刘家华，男，汉族，1995年12月15日出生，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马习杰，男，汉族，1961年8月13日出生，住黄冈市黄州区。被上诉人（原审被告）：胡红幸，女，汉族，1968年5月12日出生，住鄂州市鄂城区。原审第三人：鄂州市圆梦房地产营销中心，住所地：鄂州市文星路中段底层自西向东第八间45-7号。经营者：李连刚。委托诉讼代理人：吴学军、邵雄、卫海，该公司员工。上诉人刘家华与被上诉人马习杰、胡红幸，原审第三人鄂州市圆梦房地产营销中心（以下简称圆梦房地产中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3383号-2-民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘家华上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判二被上诉人赔偿上诉人违约金人民币100000元，并解除三方签订的房屋买卖合同；2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人、第三人之间签订的房屋买卖合同应为有效合同。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，但该条并未明确规定无权处分他人财产订立的合同无效，而原审法院却反向推定权利人拒绝追认无权处分的合同无效于法无据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项很清楚的对无权处分的合同作出了有效认定；2.原审法院认定胡红幸未收取定金的认定与原审法院认定的事实相悖，房屋买卖合同第三条明确了定金暂由丙方代管，上诉人依据合同约定向第三人支付了100000元定金，原审法院对该事实予以认定，但在本院认为时却在无任何依据的情况下违背已认定的事实认为胡红幸未收取定金，与事实不符；3.被上诉人一致要求上诉人加价才同意出售合同标的物，拒不履行合同约定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中第八条明确了违约责任。又依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二项，被上诉人违反合同约定，应当依法依约承担违约责任。-3-马习杰、胡红幸辩称，1.房屋买卖合同无效。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第四款之规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。2019年9月15日在第三人的撮合下胡红幸与刘家华所签房屋买卖合同，签字人胡红幸并未提供和出示产权人（其丈夫马习杰）的书面同意和委托文件，为其产权共有人代签字和摁手印这一行为不是产权共有人（其丈夫马习杰）的真实意思表示。另根据最高法“婚姻法司法解释（三）”第十一条第一款的规定以及北京市第一中级人民法院的审判案例可认定案涉房屋买卖合同无效；2.本案“定金罚则”无效。上诉人所称定金是交给第三人代管，被上诉人至今未收到上诉人一分钱，不具备定金构成要件；3.上诉人所依据法律不当，被上诉人一无不当得利，二未对上诉人造成利益损害。夫妻一方处分共有财产不属于无权处分合同范畴，故无权处分合同条款不适用本案。原审第三人圆梦房地产中心述称，胡红幸作为成年人有权处分自己的财产，并且签字确认时我公司明确告知过她要负连带责任，她知情所以定金压了10万元。刘家华向一审法院起诉请求：1.判令解除刘家华与胡红幸、马习杰签订的《房屋买卖合同》；2.判令胡红幸、马习杰赔偿刘家华违约金人民币100,000.00元；3.判令胡红幸、马习杰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月15日，刘家华、胡红幸在圆-4-梦房地产中心的撮合下就房屋买卖事宜协商达成一致，三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方胡红幸、马习杰自愿将坐落于航天首府一期1区4号楼2单元703号房屋（建筑面积129.82㎡，产权证号：00××67）出售给乙方刘家华，房屋成交金额为1080000.00元，乙方于2019年9月15日自愿预付定金100000.00元购买该房屋（定金暂由丙方圆梦房地产中心代管），同时为了保护乙方的合法权益，甲方须将房产证原件交由丙方代管，同时丙方出具收件收据给甲乙双方，丙方在产权过户完当日扣除中介费后退还双方剩余定金。该合同还对付款方式、违约责任等事项进行了约定。胡红幸在马习杰未到场也未出具授权委托书的情况下，当面签下胡红幸、马习杰二人的名字，圆梦房地产中心对此并未提出异议及警示。合同签订后，刘家华于当日通过其父亲刘贵武的支付宝账户支付定金100000.00元交由圆梦房地产中心代管，圆梦房地产中心当即向刘家华出具了100000.00元的收据。胡红幸亦按照合同约定将不动产权证交由圆梦房地产中心代管。随后，胡红幸的丈夫马习杰不同意出卖房屋。2019年11月8日，圆梦房地产中心将定金100000.00元退还至刘家华父亲刘贵武的中国农业银行账户。刘家华多次找胡红幸、马习杰履行合同均被拒绝，故诉至本院。另查明，胡红幸与马习杰系夫妻关系，案涉房屋即坐落于航天首府一期1区4号楼2单元703号房产系夫妻共同所有，不动产权证载明共有权人为胡红幸、马习杰。-5-该房屋买卖合同为格式合同，由圆梦房地产中心提供，合同上面手书部分均由圆梦房地产中心工作人员填写，无证据证明圆梦房地产中心向双方释明合同条款内容。一审法院认为：本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》效力的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本案中，胡红幸与马习杰系夫妻，对位于航天首府一期1区4号楼2单元703号房产（产权证号：00××67）共同共有。胡红幸与刘家华及圆梦房地产中心签订《房屋买卖合同》处分房屋，属于非因生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，在签合同时无证据证明马习杰与胡红幸取得了一致意见。根据上述规定，胡红幸不能擅自处分共同财产，该《房屋买卖合同》因胡红幸无权处分而效力待定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，马习杰在-6-知晓合同订立后及参与庭审过程中均表示其不同意出卖案涉房屋，拒绝对胡红幸的处分行为进行追认，因此，该《房屋买卖合同》为无效合同。无效合同自始至终没有法律约束力，无需解除，故刘家华要求解除合同的诉请不成立。胡红幸、刘家华、圆梦房地产中心在共同共有人马习杰未到场且无授权明确表示同意处分案涉房屋的情况下，仍签订房屋买卖合同，均存在一定过错。胡红幸并未收取定金，圆梦房地产中心已将定金退还给刘家华，故刘家华要求胡红幸、马习杰支付违约金100,000.00元的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款的规定，判决如下：驳回刘家华的诉讼请求。二审期间，上诉人刘家华提交两组证据，证据一为电话录音三份，用以证明被上诉人胡红幸出卖房屋时是取得其丈夫同意但毁约；证据二为刘家华的家庭存款单据及一百万的定期存单和银行流水，用以证明其有能力支付房款以及因合同未能履行遭受利息损失。被上诉人马习杰、胡红幸对上诉人提交的证据一的真实性无异议，认为该录音只能证明胡红幸和中介卖房的时候和马习杰打了电话，并不能证明马习杰同意胡红幸卖房，无法达到其证明目的；认为证据二达不到证明目的。原审第三人圆梦房地产中心对上诉人提交的证据一的真实性无异议，认为录音说明了马习-7-杰已授权，只是价格有问题；对证据二未予质证。经审查，本院认为上诉人刘家华提交的证据一具有真实性，但不能证明被上诉人马习杰同意卖房，不能实现证明目的，不予采信；证据二中涉及100万元的存单及支取单据能够证明刘家华为履行合同情况及相关损失，予以采信；证据二中的其他证据与本案不具有关联性，不予采信。经审理查明，原审法院认定的事实属实。另查明，刘家华家于2019年7月8日在湖北省农村信用社（农商银行）存入一年期定期存款100万元，利率为2.250%；于2019年9月16日全部支取，获得利息680.56元,年利率为0.3500。本院认为，本案争议焦点为案涉《房屋买卖合同》的效力问题。本案中，胡红幸代替其丈夫马习杰签字卖房，未提供授权委托书或其他经马习杰同意的证明，且马习杰拒绝追认，故胡红幸代替马习杰签字卖房系无权代理，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，该《房屋买卖合同》对马习杰不发生效力，由胡红幸承担责任。胡红幸对夫妻共有房屋进行处分属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主-8-张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”且案涉《房屋买卖合同》不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同有效。因胡红幸无权处分共有房屋，房屋所有权客观上不能转移，上诉人刘家华请求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于上诉人刘家华要求赔偿违约金10万元的诉讼请求应否支持问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，-9-当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”本案中，因胡红幸未取得处分权致使房屋所有权不能转移导致合同解除，刘家华有权请求胡红幸支付违约金。胡红幸以合同无效为由进行免责抗辩而未主张调整违约金，一审法院认为合同无效抗辩成立且未予释明。经本院释明，胡红幸认为违约金过高要求调整。关于刘家华的损失认定问题。其一，刘家华所交定金利息应否支持问题。刘家华所交10万元定金自2019年9月15日至2019年11月8日共计55天一直由圆梦房地产中心代管，该款虽已返还但存在资金利息损失，本院予以支持。依据2019年一年期人民币贷款市场报价利率（LPR）计算其利息损失为：（100000×4.20%）/365×55=632.88（元）。其二，刘家华主张因支付房款提前支取定期存款而损失的利息应否支持问题。刘家华于2019年7月8日存入100万定期存款，于2019年9月16日支取，共计71天，支取时间与《房屋买卖合同》的签署时间能对应，其主张系为了支付房款而支取符合常理，因合同未能履行，造成其利息损失符合客观实际，本院支持其未提前支取定期存款的应得利息与实得利息的差额，为(1000000×2.250%)/365×71-680.56=3696.15（元）。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当-10-事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院对刘家华主张的违约金超过其损失的百分之三十的部分，不予支持，即胡红幸应当支付刘家华违约金（632.88+3696.15）×（1+30%）=5627.74（元）。一审法院认定案涉房屋买卖合同无效属于适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3383号民事判决；二、解除胡红幸与刘家华于2019年9月15日签订的《房屋买卖合同》；三、胡红幸于本判决生效之日起十日内支付刘家华违约金5627.74元；四、驳回刘家华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延-11-履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1150.00元，由胡红幸负担25元，刘家华负担1125元；保全费1045.00元，由胡红幸负担76元，刘家华负担969元。二审案件受理费2300元，由胡红幸负担50元，刘家华负担2250元。本判决为终审判决。审 判 长 向红芳审判员蔡玉珍审判员徐武港二〇二一年六月二十八日法官助理 刘 楠 书 记 员 尹 力 行