海南省五指山市人民法院民事判决书（2021）琼9001民初16号        原告：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所地：海南省海口市世贸西路6号诚田国际商务大厦22层BC座。                法定代表人：万昌金，该公司总经理。                委托代理人：刘仁学，该公司职员。                委托代理人：李丙甦，该公司职员。                被告：邹莉，女，1965年11月5日，汉族，现住：江苏省南京市浦口区。                原告海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称珠江格瑞公司）与被告邹莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案后，依法适用简易程序，并于2021年2月2日公开开庭进行了审理，原告珠江格瑞公司的委托代理人刘仁学到庭参加诉讼，被告邹莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。因案情复杂，本院依法延长审理期限三个月，本案现已审理终结。                原告珠江格瑞公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告向原告支付位于海南省五指山市河北西区工业路在水一方小区A2-2-805室，自2019年2月1日至2020年11月30日的物业管理费1530.41元，合计1530.41元；2．请求判令被告支付截止2020年11月30日的逾期支付物业管理费的违约金974.31元，根据物业服务合同违约金按预期金额每日千分之二支付，直至付清之日止。3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告房产位于海南省五指山市河北西区工业路在水一方小区A2-2-805室，建筑面积为57.97平方米。2019年1月25日五指山丹春实业有限公司与海南珠江格瑞物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由海南珠江格瑞物业管理有限公司负责海南省五指山市河北西区工业路在水一方小区的物业服务，物业服务收费为1.20元／月／平方米。业主应当按照合同约定交纳此期间的物业服务费用。被告邹莉位于在水一方小区A2-2-805室，面积57.97平方米，物业管理费为1.20元／平米／月。每月物业管理费为69.56元，自2019年2月1日至2020年11月30日的物业管理费为1530.41元，根据原告与五指山丹春实业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，逾期支付物业管理费，应按逾期支付金额每日千分之二支付违约金，截止2020年11月30日止，被告应向原告支付违约金974.31元。物业管理费和违约金合计2504.72元。欠费期间，原告多次致电或致函被告催讨，但被告仍无理拖欠至今，为维护原告的合法权利，特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。                被告邹莉辩称：一、对原告方提供的证据的几点说明∶1、证据物业服务合同合同编号∶ZSYF-QT-I-物业-2019-001是在我方提出按照《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容后补充的证据，且无骑缝章，内容与之前提供的物业服务合同合同编号∶ZSYF-QT-I-物业-2020-001基本相同，只补充了我方质疑的服务期限。合同中缴费时间为甲方通知交房之日起（且与合同内其他条款不一致），此约定不符合《物业管理条例》，根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案房屋的建设单位至今未向被告办理交房手续，因此被告不承担缴纳物业费的义务，相关物业费用应当向建设单位收取。被告签订《商品房买卖合同》的后原告在起诉之前也一直未向被告提供《前期物业服务合同》的内容，只发过手机短信。现在提供该证据存在造假嫌疑。被告无法根据手机短信就向陌生账户支付任何费用。鉴于以上原因我方不存在违约行为。原告方在签订物业服务合同前应根据《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料∶（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。依据《物业管理条例》第四十一条有义务核实在水一方小区住宅的相关资料。有义务向开发商索要该住宅商品房已完成建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。我方也向原告方索要上述文件原告方未提供。在该商品房住宅未确定状态是在建状态还是已完工交付状态的情况签订物业服务合同，原告方依据该物业服务合同向业主索要物业费行为存疑。提供的证据存疑。2、证据春蕾物业业主登记表，无业主签字栏，本人也未曾签过字，该证据不足以证明我方已收房，提供的证据存疑。3、证据收据等均无本人签字或非本人签字。请原告方提供房屋购买方已收房的有效证据，提供的证据存疑。二、其他说明∶我方在购买商品房买卖合同生效后，依据合同第八、九条约定执行相关条款，需进行房屋交接但至今未执行。商品房买卖合同中第八条交付期限出卖人应当在2013年5月31日前，依据国家及地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用∶1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房项目已办理房屋所有权初始登记。．．．．第九条∶交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上所述，我方不同意我方有违约行为，请海南省五指山人民法院法官依据中华人民共和国相关法律条款及有效证据秉承公平公正的原则裁决。我方再次要求原告方提供该住宅商品房已晚上建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，如果原告方提供上述文件，我方会依据国家相关法律规定足额缴纳发生的合理物业费。                为证明其主张，原告向本院提交如下证据：                证据1、前期物业服务合同，证明：原告与前物业签署了物业服务合同，为在水一方小区提供物业服务；                证据2、短信、电话催收记录四份，证明：原告向被告催收过物业费；                证据3、物业费催后函存根及拍照，证明：原告向被告催收过物业费；                证据4、物业费违约金计算表，证明：被告拖欠物业费金额；                证据5、业主购房合同；                证据6、在水一方前期物业协议，证明：被告与前期物业公司签订协议，同意对他进行服务，也就是证明他是业主，也是房主；                证据7、装修管理服务协议，证明：涉案房屋已是被告的，已经收房装修；                证据8、业主／住户信息登记表，证明：被告是本案房屋的业主；                证据9、五指山市地方税务局房地产过户业务受理单，证明：涉案房屋已经过户到被告名下；                证据10、完税证明，证明：涉案房屋已经过户到被告名下；                证据11、五指山在水一方业主（临时）管理规约，证明：被告与前期物业公司签署了（临时）管理规约；                证据12、承诺书，证明：被告是根据上述所签署的这些协议内容，本人做出的承诺。                为证明其主张，被告向本院提交如下证据：                证据1、《五指山市商品房买卖合同》。                原告对被告向本院提交的证据发表如下质证意见：                对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；                本院的认证如下：                对原告提交的证据1以及证据3中的物业费催收函存根，经本院核对，对真实性予以采信；对证据5，与被告所提交的证据1一致，系经房管部门备案的购房合同，本院对真实性予以采信；对证据9、10，系税务机关出具的业务受理单及完税证明，对真实性予以采信；对证据2、6、7、8、11、12，以及证据3中的照片，未能提交原件进行核实，本院不予采信；对证据4，系原告单方做出的计算表，不符合证据的形式，仅能作为原告的陈述作为参考。                对被告所提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。                根据当事人的陈述、举证、质证以及本院对上述证据的分析认证，可以确定如下事实：                2013年4月22日，被告与案外人五指山丹春实业有限公司（以下简称丹春公司）签订《五指山市商品房买卖合同》，合同约定被告向丹春公司购买位于五指山市河北西区的在水一方小区A2幢8层2-805房，建筑面积为57.76㎡，其中套内面积45.24㎡，公共部位与拥有房屋分摊建筑面积12.52㎡。按建筑面积计价，单价4908.45／㎡，总金额283512元。合同还约定被告于2013年4月8日前付完全部房款283512元。丹春公司应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合合同约定的商品房交付被告使用。商品房达到交付使用条件后，丹春公司应当在合同约定的交付日30日前，书面通知被告办理查验手续及被告应当携带的证明文件。被告应在收到该通知之日起10日内，会同被告对该房屋进行验收交接。如果被告因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件为委托他人办理。在双方进行交接时，丹春公司应向被告出示合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。被告购买的商品房为商品住宅的，丹春公司还应向被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。丹春公司向被告提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准。丹春公司交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，被告有权拒绝交接。                2020年1月29日，原告与案外人丹春公司签订《前期物业服务合同》，合同约定丹春公司委托原告对座落于海南省五指山市河北西区工业路的在水一方住宅小区提供物业管理服务，收费标准为高层住宅1.2元／月／㎡，公共部分的水（包括公区、泳池用水）、电费的公摊（包括公区、泳池用电）按照海南经济特区水电公摊管理办法相关规定执行。业主应于丹春公司通知交房之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因丹春公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由丹春公司全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用（物业服务资金）按月或年交纳，业主或物业使用人应在费用发生当月的1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主和物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按未足额交纳部分金额2‰的标准向原告支付违约金。本合同自合同双方签字盖章之日起算，截至到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。                本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与案外人丹春公司签订的《五指山商品房买卖合同》、原告与案外人丹春公司签订的《前期物业服务合同》，均是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。根据原告与案外人丹春公司签订的《前期物业服务合同》，业主应于丹春公司通知交房之日起缴纳物业服务费用，被告在答辩状中否认了交房的事实，本院要求原告提供丹春公司与被告办理交房手续的相应证据，原告称其所提交的证据6-12可以证明被告收房，但被告所提交的证据6-8、11、12均是复印件，无原件能够核对，本院不予采信，而证据9、10是过户受理单及完税的证明，仅能证明办理过户手续的过程，无法直接证明交房的事实。现原告向被告主张物业服务费证据不足，应承担举证不能的不利后果。对原告要求被告支付物业服务费的诉求，本院不予支持。                综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：                驳回海南珠江格瑞物业管理有限公司的诉讼请求。                案件受理费25元（已按简易程序减半授权，原告已预缴）由原告海南珠江格瑞物业管理有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员符旭辉    二〇二一年六月二十七日            书记员符积敏            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。