安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0621民初599号原告：濉溪县杏坛科技幼儿园，住所地安徽省淮北市濉溪县。法定代表人：郭锦梅，该单位园长。委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。被告：蔡朝阳，男，1965年3月25日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：纪建春，国浩律师（海南）事务所律师。被告：中共濉溪县委党校，住所地安徽省濉溪县。法定代表人：朱东利，该校常务副校长。委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：留志存，安徽北方之光律师事务所律师。第三人：刘传东，男，1961年10月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告濉溪县杏坛科技幼儿园（简称杏坛幼儿园）与被告蔡朝阳、中共濉溪县委党校（简称县委党校）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，蔡朝阳于2021年2月9日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杏坛幼儿园的委托诉讼代理人杨超，蔡朝阳的委托诉讼代理人纪建春、县委党校的委托诉讼代理人黄亮、留志存到庭参加诉讼。2021年5月17日，本院依职权追加刘传东为第三人参加诉讼，被告蔡朝阳撤回反诉申请，2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告杏坛幼儿园的委托诉讼代理人杨超，被告蔡朝阳的委托诉讼代理人纪建春，被告县委党校的委托诉讼代理人留志存，第三人刘传东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杏坛幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因其2019年12月6日提前解除合同给原告造成的经济损失2769770.65元（其中园区装修损失906000.65元，经营损失1400700元，其他损失463070元）;2.本案诉讼费用、评估费、律师费等相关费用由被告承担。事实和理由：2015年12月12日，原被告签订《房屋租赁合同》，将原濉溪县委党校食堂（杏坛大酒店）租赁给原告改造为杏坛幼儿园使用，约定了“租赁期限10年，租金每年24万元”等内容。协议签订后，在二被告的配合协助下，原告办理了办学相关审批手续，对场地的教室屋面、教室内装饰、运动场及四周、食堂等设施进行改造，花费了大量资金，期间，又租赁了被告的北面五间平房作为幼儿园辅助用房（租金每年1.2万元，另行缴纳）。原告于2016年9月开始开展正常教学工作，并按约向二被告支付租赁费。2019年12月6日，县委党校向“杏坛大酒店并蔡朝阳经理”发出解除合同通知书，蔡朝阳即告知原告搬离。无奈，原告只能将其物品陆续搬出，被告的行为侵害了原告的合法权益，并造成巨大损失，为此提起诉讼。蔡朝阳辩称，1、本案涉及的房屋租赁合同，是蔡朝阳与郭锦梅个人签订的，不是与杏坛幼儿园签订的。2、杏坛幼儿园欠付蔡朝阳房屋租金，违约在先，蔡朝阳有权解除合同。3、杏坛幼儿园提供的评估报告未送达给蔡朝阳，蔡朝阳无法对评估报告提出质证意见，此证据不能作为定案依据。4、杏坛幼儿园主张的搬迁损失与蔡朝阳无关，因为蔡朝阳从未要求杏坛幼儿园及郭锦梅搬迁，所以杏坛幼儿园或者郭锦梅即使有损失，也不应当向蔡朝阳主张权利。县委党校辩称，1、县委党校与杏坛幼儿园无合同关系，根据合同的相对性原则，杏坛幼儿园起诉县委党校缺乏依据。租赁合同只能约束签订合同的双方当事人，即对杏坛幼儿园和蔡朝阳发生法律效力，杏坛幼儿园起诉县委党校并要求承担责任没有事实和法律依据。2、本案中，县委党校与杏坛幼儿园并无合同关系，也没有约定在蔡朝阳有违约等情形时，答辩人需要承担共同赔偿责任，也没有相关法律明文规定，因此杏坛幼儿园要求答辩人承担责任缺乏事实和法律依据。3、杏坛幼儿园要求赔偿经营损失缺乏事实和法律依据。杏坛幼儿园作为民办非企业单位性质的幼儿园，根据民办非企业单位登记管理暂行条例第四条第二款的规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，杏坛幼儿园的设立是不具有营利为目的，其性质不是经营性单位，因此杏坛幼儿园主张经营损失缺乏事实和法律依据。4、同意与原告解除租赁合同关系。5、县委党校在整个租赁合同中不存在过错行为，不承担违约责任，应驳回杏坛幼儿园除第一项之外的诉讼请求。6、本案违约方系杏坛幼儿园，请法庭责令杏坛幼儿园退回县委党校的综合保证金及现存于杏坛幼儿园处的货品。第三人刘传东的述称与蔡朝阳的辩称意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杏坛幼儿园所举证据4评估报告，蔡朝阳有异议，认为评估报告没有向其送达，剥夺了其提出质证意见的权利，不能作为定案依据。本院认为，蔡朝阳对此证据虽有异议，但是并没有申请重新评估，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定；对证据5搬迁明细及费用收据原件，蔡朝阳有异议，认为搬迁损失应当由国家机关进行评估或审计，不应当自行计算，其计算结果不能作为定案依据；县委党校对此证据的三性有异议，认为对搬迁物品的数量和种类并不知情，对标注的价格是否是市场价也不知情，收款收据不具有合法性，具体损失费用应当提供税务部门的合法收据。本院认为，产生搬迁费用是必然的，但提供的收据不具合法性且无相关的支付凭证予以佐证，故此证据不予认定。蔡朝阳对证据6劳务合同及保密协议的三性有异议。劳务合同及保密协议是原告自身行为，与蔡朝阳无关，早在2018年县委党校就已经通知原告搬迁，所谓2018年以后的工资，应当为扩大的损失，应当由原告自行承担，原告就39万要求蔡朝阳、县委党校承担，首先要有实际发生的凭据，仅仅是原告自己估计或预算不能作为证据使用；县委党校对证据6的三性有异议，认为杏坛幼儿园主张赔偿工资总计是39万元，每月为6.5万元，计算缺乏事实依据，杏坛幼儿园与教师之间的劳务合同没有约定工资数额，原告计算依据何在。工资发放表仅仅是电脑打印单据，工资单不具有真实性，工资的发放应当有员工签名或银行发放凭证，39万元是否实际支付存在疑问，只有工资实际支付才能有资格谈到赔偿，同时这些工资由单位赔付与本案的被告没有任何的关联性。本院认为，证据6中的工资赔偿清单系杏坛幼儿园单方制作，且未提供实际支付的凭证，不具真实性，劳务合同与保密协议与蔡朝阳及县委党校无直接关系，缺乏关联性，不予认定。县委党校对证据7拆除通知影印件（2018年11月16日）有异议，认为该证据系复印件，对真实性有异议，与本案无关联性。因为拆除通知的内容写得非常清楚，“请贵园在2018年10月25日前先行拆除院墙和园标，逾期不办将与强拆”。对于院墙和园标并不影响原告方实际经营。通过拆除通知，本案的原告方就推定结论，党校和蔡朝阳共同承租作为共同承租方，显然缺乏事实依据。本院认为，该证据虽然是影印件，但具备真实性，且与本案具有关联性，予以认定。蔡朝阳对证据8律师费及评估费发票有异议，认为应当按照法律规定及合同约定由应当承担责任的人来承担；县委党校对证据8有异议，认为与本案无关联性。本院认为，证据8系已经发生的费用，具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。第三人刘传东对原告所举证据质证意见与蔡朝阳质证意见一致，本院对原告的证据认定同上。杏坛幼儿园对蔡朝阳所举证据1房屋租赁合同有异议，该合同的主体并非是县委党校，与县委党校没有直接的关联性。本院认为，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。对证据2关联性和证明目的均有异议，县委党校收据款项系杏坛幼儿园承租县委党校五间平房，与蔡朝阳出租给原告的房屋不是同一处，与本案不具有关联性，也达不到县委党校认可蔡朝阳转租房屋的证明目的。本院认为，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。对证据3“关于濉溪县杏坛幼儿园搬迁情况的报告和解除合同通知书，对搬迁报告的真实性和证明目的均有异议。该报告的出具单位是原告，县委党校对这份报告并不知情；对解除合同通知书的三性没有异议，但对证明目的有异议。该通知书是因蔡朝阳等违约，县委党校通知要求蔡朝阳等解除租赁合同，收回房屋等，蔡朝阳予以签署，与本案的原告并无直接的关系。杏坛幼儿园与蔡朝阳签订租赁合同是建立在蔡朝阳非法转租改变房屋用途的基础上，其不存在合法权益受损的情况。本院认为，证据3能够证明本案的基本事实，且具有真实性、关联性，予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人陈述，本院确认事实如下：蔡朝阳与刘传东系合伙关系。2008年1月18日，县委党校（甲方）与蔡朝阳、刘传东（乙方）签订《协议书》。协议约定：一、甲方现将原自办餐厅于2007年11月1日交乙方进行修缮，乙方将原餐厅改为集会议、就餐为一体的多功能大厅，同时，在餐厅南面新建占地约600平方米的餐饮部、操作间，在餐厅北面修建占地约1200平方米停车场、下水道等配套设施，以上所需资金，经双方多次核算后，约需人民币40万元，其资金全部由乙方投入。新建餐厅工程结束后，仍需装潢及购置各种设施费用约150万元，其费用均由乙方投入。乙方主要经营范围为餐饮、会议服务。二、甲乙双方合作方式为，甲方提供给乙方土地使用，乙方投入以上所需资金，双方合作期限为18周年，时间从2008年6月1日开始计算。三、乙方在合作期限内需向甲方交纳租赁费，每年标准为7万元，其中前2年每年向甲方交纳现金3万元，下余4万元用乙方投入的40万元及利息8万元进行折抵（共折抵12年的租赁费），后6年乙方每年向甲方交纳7万元。乙方应在每年的7月31日前一次性向甲方交清以后的12个月（含每年的7月份）的租赁费。四、乙方自营业之日起，其就餐大厅如有会议招待，其所需桌子由甲方提供并抽入参加会议服务，椅子由甲乙双方各提供一半；讲台、音响、茶水、供冷、供热及卫生打扫等均由乙方提供，其收入甲方得四成，乙方得六成。场地费由乙方负责收取，于次日双方进行结算。就餐大厅内的所有设施、物品均由乙方负责保管，确保不丢失、不损毁，今后若需要更新由乙方投资购置。五、甲方应积极给乙方提供办理各种经营证照所需的证明材料。甲方不得干涉乙方的正常经营活动，但乙方必须是依法自主经营、自负盈亏，必须将使用范围内的环境卫生保持整洁、美化。乙方使用期满后，将所有土地及其建筑物（不动产）无偿全部交付给甲方，乙方所使用的炊餐用具、桌椅等（动产）均由乙方自行处理。七、乙方在经营期间若转租他人使用，需经甲方同意，且不得改变其经营范围及用途。……十、违约责任：如甲方中途违约，甲方赔偿乙方投入资金总额按实际使用年限折旧后的下余资金及利息（乙方投入资金总额÷租赁期限18年=每年费用）。如乙方违约，甲方有权收回土地及建筑物租用权，乙方须承担法律规定的相关责任。双方不以协议效力为由推卸责任。……十一、纠纷解决方式：如合作过程中发生纠纷和未尽事宜，双方应协商解决，协商不成，提交淮北仲裁委员会处理。十二、本协议双方签字、盖章生效，甲方徐飞签字盖中共濉溪县委党校印章；乙方蔡朝阳、刘传东签字。协议签订后，蔡朝阳、刘传东在此处经营杏坛大酒店。2008年6月16日，双方签订《房屋租赁补充协议书》，约定：一、租赁期限与费用。1.乙方租用甲方宿舍北屋平房五间，租赁期限为18周年，自2008年8月1日开始计算。2.五间平房租金为12000元整。乙方应在每年8月31日前交清下一年的房租。二、管理与使用。1.乙方租用甲方宿舍的房屋结构，乙方不得擅自改变，确需改变的须与甲方协商经甲方同意后方可施工。乙方的大型宣传标注、标识，需经甲方同意后方可安装。2013年左右，因经营不景气，双方解除《房屋租赁补充协议书》，不再租用上述五间平房。2015年12月12日，蔡朝阳（甲方出租方）与杏坛幼儿园（承租方乙方）法人代表郭锦梅签订《房屋租赁合同》将濉溪县新城沱河路191号（原杏坛饭店）出租给杏坛幼儿园。约定：一、甲方将位于濉溪县县委党校院内的原杏坛饭店之房屋租赁给乙方使用，其中房屋建筑面积约2500平方（含一三层楼、大厅、厢房计约50间），小院面积约1500平方，附土地使用证和平面布置图。二、租赁期限：10年，即2016年元月1日起至2025年12月31日止。三、租赁价格及付款方式：租金为人民币24万元每年，第四年在此租金基础上增加5%。第八年在此租金上增加10%。付款方式为年付，第一年租赁合同签订后一月内付清，以后每年9月20日前一次性付清，以后每年以此类推。四、甲方应保证所出租房屋的合格质量和合法使用权，保证在租赁期间不会因质量、所有权及产权等问题给乙方造成影响和损失，造成损失的影响乙方作出相应赔偿。乙方应按合同约定时间向甲方交纳房租费用，每拖延一周，按1%加收，乙方如拖延一个月不支付房租费用，甲方有权收回房屋。五……六、乙方在租赁期间对房屋只有使用权，不得破坏房屋主体结构，对房屋进行的装修应征得甲方同意后方可实施，否则造成的一切损失由乙方承担。七……八、在合同有效期内，如遇政府政策性的房屋拆迁，乙方应积极配合，甲方不承担乙方由此产生的损失，乙方投资部分如获得政府相关部门的拆迁赔偿全部属于乙方所有，房屋产权等产生的赔偿归甲方。已缴纳的房租未使用到期日的部分，甲方应退还给乙方。除政策性变更外，甲方不得以任何原故提前收回房屋，否则给乙方造成的损失应由甲方赔偿。……十、因履行本合同发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成可以向濉溪县人民法院提起诉讼，诉讼所发生的费用和给对方造成的损失由败诉方支付和赔偿。十一、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。自签字之日起生效。甲方蔡朝阳签字，乙方郭锦梅签字并加盖杏坛幼儿园公章。合同签订后，蔡朝阳、县委党校协助杏坛幼儿园办理了办学相关审批手续后，对场地的教室屋面、教室内装饰、食堂及运动场及四周进行了设施改造，交付租金至2018年，2019年之后的租金未予支付。对于该合同的签订，第三人刘传东予以认可。后因教学需要，杏坛幼儿园又租用县委党校宿舍北面平方5间作为幼儿园辅助用房。2017年7月11日，县委党校（甲方）与杏坛幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方房屋五间。1.1租赁期限2017年8月1日至2020年8月1日；1.2租金为每年12000元，合同签订之日时，付清当年房租；1.3水电气安装，独立结算，所发生水电费用由乙方承担。2.4乙方如违约不按期交清房租、水电费，甲方有权终止其合同，并在依法追缴乙方所欠的全部费用后责令其搬出。按照合同约定，杏坛幼儿园每年向县委党校支付租金12000元，合同签订后，杏坛幼儿园已支付自2017年8月1日至2018年7月31日期间租金12000元，2018年8月1日之后的房屋租金至今未支付。2018年10月26日，濉溪县委根据省委巡视组巡视濉溪县反馈意见，作出濉法（2018）23号中共濉溪县委文件，制定整改方案，要求各单位贯彻执行，其中，县委党校存在的问题是县委党校管理混乱，商业气息浓厚，商业广告随处可见，78%的建筑面积被出租，用于教学的仅有3个教室。整改措施：拆除商业广告，增设公益广告、政治理论宣传等内容；按照协议，逐步收回到期出租房屋，不再续签。为贯彻落实省委巡视组及濉溪县委文件精神，2018年11月16日，县委党校向杏坛幼儿园发出“拆除通知”，内容“根据省委巡视组巡视问题整改要求，请贵园在2018年11月25日前先行拆除院墙和园标，逾期不办将予强拆。”为此，杏坛幼儿园书面向县委党校申请，1.恳请领导给予协调暂缓搬迁，以利稳定；2.恳请领导帮助寻求合适办学场地搬迁，党校和政府给予幼儿园适当的补偿。因为上述问题未能解决，2018年8月1日之后的5间平房租金即停止支付。2019年12月6日，县委党校发出“解除合同通知书”，内容“杏坛大酒店并蔡朝阳经理：你与刘传东二人于2008年1月18日与中共濉溪县委党校签订的协议书，租赁党校房地产，在合同履行过程中，违反了《协议书》第七条约定。现依据《协议书》第10条约定，《中华人民共和国合同法》第234条规定，特依法通知解除合同。望收到通知后30日内，腾空房屋、移交房地产，否则将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述协议约定追究你们的法律责任。”蔡朝阳接到通知后即通知杏坛幼儿园搬迁，杏坛幼儿园即将物品陆续搬出，至2020年5月底全部搬出。由于县委党校提前解除与蔡朝阳的租赁合同导致蔡朝阳与杏坛幼儿园的租赁合同无法继续履行，被迫解除，三方就解除合同应承担的法律责任发生纠纷，为此，杏坛幼儿园诉至法院，本院依法适用诉前调程序，并根据当事人的申请，委托安徽安和资产评估有限责任公司对杏坛幼儿园所属的园区装修及经营损失进行评估，2020年12月30日，作出评估报告，园区装修的价值为906000.65元；其中，北侧房屋评估价值为21173.12元。自租赁合同解除日起至租赁期结束日止的经营损失为140.07万元。杏坛幼儿园支付评估费3万元，律师费1万元。上述事实，由当事人陈述、书证、评估报告等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是1.本案提前解除租赁合同的责任主体及违约责任如何认定？2.杏坛幼儿园的损失如何认定？本院逐项阐述。对于焦点1本案提前解除租赁合同的责任主体及违约责任如何认定？本案涉及两个房屋租赁合同，一是蔡朝阳与杏坛幼儿园签订的房屋租赁合同（杏坛大酒店）；二是县委党校与杏坛幼儿园签订的房屋租赁合同（5间平房）。法律规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，蔡朝阳与县委党校签订《房屋租赁合同》（杏坛大酒店）后取得涉案租赁物的承租权，蔡朝阳经县委党校的准许将其承租的原杏坛大酒店的房屋转租给杏坛幼儿园，双方并签订租赁合同，该合同对租赁期限、租赁价格及付款方式和违约责任均有明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故能够认定杏坛幼儿园与蔡朝阳之间存在合法的房屋租赁合同关系，县委党校出具的租金收据及协助杏坛幼儿园办理办学相关审批手续的行为，均能够证明县委党校对蔡朝阳的转租行为是明知认可的，2019年12月6日，县委党校向杏坛大酒店及蔡朝阳提出解除合同的理由是违反《协议书》第七条（乙方在经营期间若转租他人使用，需经甲方同意，且不得改变其经营范围及用途）的约定，因此，县委党校提出解除合同的理由并不充分。纵观本案，杏坛幼儿园与蔡朝阳在履行合同期间均存在违约性行为。首先，2018年11月16日，杏坛幼儿园收到县委党校发出的“拆除通知”后，以行使不安抗辩权为由，停止支付2019年的租金，理由不充分，因为“拆除通知”的内容系拆除院墙和园标，并非是解除租赁合同，因此，杏坛幼儿园停止支付租金的行为构成违约，依法应当承担违约责任。其次，双方签订的租赁合同第八条约定，除政策性变更外，甲方不得以任何缘故提前收回房屋，否则给乙方造成损失应由甲方赔偿。根据安徽省委巡视组巡视提出的反馈意见及濉法（2018）23号中共濉溪县委文件精神，县委党校存在的问题是县委党校管理混乱，商业气息浓厚，商业广告随处可见，78%的建筑面积被出租，用于教学的仅有3个教室。整改措施是拆除商业广告，增设公益广告、政治理论宣传等内容；按照协议，逐步收回到期出租房屋，不再续签。杏坛幼儿园与蔡朝阳签订的租赁合同期限是10年，2025年12月31日合同期限届满，在合同届满前，濉溪县委、县政府要求县委党校对存在的问题进行整改的措施并没要求解除合同，而是逐步收回到期出租房屋，不再续签，因此，蔡朝阳要求提前解除与杏坛幼儿园的租赁合同并非是政府政策性房屋拆迁，因此也存在违约行为，综上，双方依法均应当承担违约责任，即各自承担50%的过错责任。再者，关于杏坛大酒店的租赁合同中，县委党校与杏坛幼儿园之间并无直接的租赁合同关系，根据合同法相对性原则，应当承担法律责任的主体应当是蔡朝阳与杏坛幼儿园，县委党校不是涉案租赁合同的一方当事人，不承担提前解除合同的法律责任。第三人刘传东与蔡朝阳系合伙关系，虽然签订合同时，仅有蔡朝阳，但刘传东对此是明知且认可的，因此，刘传东也应是合同的一方当事人，本案中的法律地位应为无独立请求权的第三人，应与蔡朝阳共同承担民事责任，蔡朝阳要求提前解除与杏坛幼儿园的租赁合同是基于县委党校提前解除与其签订的租赁合同，导致其与杏坛幼儿园的合同无法继续履行，其因此造成的经济损失可另行通过其他合法途径予以解决。关于涉案5间平房的租赁合同是县委党校与杏坛幼儿园之间签订的，双方约定的租赁期限是2017年8月1日至2020年8月1日；租金为每年12000元，在合同届满前，县委党校以上述同样理由提前解除合同，杏坛幼儿园以行使不安抗辩权为由，停止支付2019年的租金，双方均存在违约行为，依法均应当承担违约责任，该合同的责任主体是分别是县委党校和杏坛幼儿园。关于焦点2.杏坛幼儿园的损失如何认定？法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，杏坛幼儿园与蔡朝阳签订租赁合同后，蔡朝阳、县委党校协助其办理了办学相关审批手续后，为办学需要，杏坛幼儿园对场地的教室屋面、教室内装饰、食堂及运动场及四周进行了设施改造，花费大量资金，县委党校及蔡朝阳对此都是明知的，且并未提出反对意见，因此对杏坛幼儿园的装饰装修行为应视为默许。但针对县委党校北侧5间平房的装饰装修与蔡朝阳无关，双方对此5间平房不存在租赁合同关系，此5间平房的租用，系杏坛幼儿园与县委党校签订的租赁合同关系，因县委党校提前解除合同，导致杏坛幼儿园的损失，依法应当由县委党校予以承担。根据上述法律及司法解释规定，杏坛幼儿园针对剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张，本院予以支持。关于经营损失、其他损失的主张，无事实和法律依据，此部分诉请，本院不予支持。但杏坛幼儿园在收到解除合同通知后并没有马上返还租赁物，租赁物的交付时间至2020年5月底全部交清，因此，双方解除合同的时间应当认定为2020年5月底，此期间所占用的房屋租金仍应按照合同约定予以交付，由于提前解除合同，在一定程度上影响杏坛幼儿园的教学经营，因此可适当减轻租金，根据双方过错责任，以减少50%为宜。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蔡朝阳无正当理由提前解除与杏坛幼儿园签订的租赁合同，依法应当承担违约责任，杏坛幼儿园诉请蔡朝阳赔偿因提前解除合同给其造成的因对租赁物进行装饰装修经济损失的诉讼请求，本院予以支持，其他诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。蔡朝阳的辩称及第三人刘传东的述称与本院查明一致的内容，本院予以采纳，相悖的内容与事实，本院不予采纳；县委党校关于其不是涉案合同的一方当事人，不应承担责任的辩称，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、蔡朝阳、刘传东共同赔偿濉溪县杏坛科技幼儿园因提前解除合同造成的经济损失（884827.53×50%）442413.77元（扣除北侧5间平房损失21173.12元及应支付的租金〔20000×（1+5%）×17个月〕357000元，实际赔偿185419.77元。二、中共濉溪县委党校限于本判决生效后10日内赔偿濉溪县杏坛科技幼儿园因提前解除合同造成的经济损失（21173.12×50%）10586.56元，扣除应支付的21个月的租金（21000×50%）10500元，实际赔偿86.56元。上述一、二项,限于本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回濉溪县杏坛科技幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费29278元,原告濉溪县杏坛科技幼儿园负担14474元、被告蔡朝阳、第三人刘传东负担14474元，被告中共濉溪县委党校负担330元；评估费30000元，原告濉溪县杏坛科技幼儿园负担14835元，被告蔡朝阳、第三人刘传东负担14835元，被告濉溪县委党校负担330元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁淑敏人民陪审员  何晓莉人民陪审员  李 凯二〇二一年六月十七日书 记 员  李 威附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0621民初599号原告：濉溪县杏坛科技幼儿园，住所地安徽省淮北市濉溪县。法定代表人：郭锦梅，该单位园长。委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。被告：蔡朝阳，男，1965年3月25日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：纪建春，国浩律师（海南）事务所律师。被告：中共濉溪县委党校，住所地安徽省濉溪县。法定代表人：朱东利，该校常务副校长。委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：留志存，安徽北方之光律师事务所律师。第三人：刘传东，男，1961年10月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告濉溪县杏坛科技幼儿园（简称杏坛幼儿园）与被告蔡朝阳、中共濉溪县委党校（简称县委党校）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，蔡朝阳于2021年2月9日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杏坛幼儿园的委托诉讼代理人杨超，蔡朝阳的委托诉讼代理人纪建春、县委党校的委托诉讼代理人黄亮、留志存到庭参加诉讼。2021年5月17日，本院依职权追加刘传东为第三人参加诉讼，被告蔡朝阳撤回反诉申请，2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告杏坛幼儿园的委托诉讼代理人杨超，被告蔡朝阳的委托诉讼代理人纪建春，被告县委党校的委托诉讼代理人留志存，第三人刘传东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杏坛幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因其2019年12月6日提前解除合同给原告造成的经济损失2769770.65元（其中园区装修损失906000.65元，经营损失1400700元，其他损失463070元）;2.本案诉讼费用、评估费、律师费等相关费用由被告承担。事实和理由：2015年12月12日，原被告签订《房屋租赁合同》，将原濉溪县委党校食堂（杏坛大酒店）租赁给原告改造为杏坛幼儿园使用，约定了“租赁期限10年，租金每年24万元”等内容。协议签订后，在二被告的配合协助下，原告办理了办学相关审批手续，对场地的教室屋面、教室内装饰、运动场及四周、食堂等设施进行改造，花费了大量资金，期间，又租赁了被告的北面五间平房作为幼儿园辅助用房（租金每年1.2万元，另行缴纳）。原告于2016年9月开始开展正常教学工作，并按约向二被告支付租赁费。2019年12月6日，县委党校向“杏坛大酒店并蔡朝阳经理”发出解除合同通知书，蔡朝阳即告知原告搬离。无奈，原告只能将其物品陆续搬出，被告的行为侵害了原告的合法权益，并造成巨大损失，为此提起诉讼。蔡朝阳辩称，1、本案涉及的房屋租赁合同，是蔡朝阳与郭锦梅个人签订的，不是与杏坛幼儿园签订的。2、杏坛幼儿园欠付蔡朝阳房屋租金，违约在先，蔡朝阳有权解除合同。3、杏坛幼儿园提供的评估报告未送达给蔡朝阳，蔡朝阳无法对评估报告提出质证意见，此证据不能作为定案依据。4、杏坛幼儿园主张的搬迁损失与蔡朝阳无关，因为蔡朝阳从未要求杏坛幼儿园及郭锦梅搬迁，所以杏坛幼儿园或者郭锦梅即使有损失，也不应当向蔡朝阳主张权利。县委党校辩称，1、县委党校与杏坛幼儿园无合同关系，根据合同的相对性原则，杏坛幼儿园起诉县委党校缺乏依据。租赁合同只能约束签订合同的双方当事人，即对杏坛幼儿园和蔡朝阳发生法律效力，杏坛幼儿园起诉县委党校并要求承担责任没有事实和法律依据。2、本案中，县委党校与杏坛幼儿园并无合同关系，也没有约定在蔡朝阳有违约等情形时，答辩人需要承担共同赔偿责任，也没有相关法律明文规定，因此杏坛幼儿园要求答辩人承担责任缺乏事实和法律依据。3、杏坛幼儿园要求赔偿经营损失缺乏事实和法律依据。杏坛幼儿园作为民办非企业单位性质的幼儿园，根据民办非企业单位登记管理暂行条例第四条第二款的规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，杏坛幼儿园的设立是不具有营利为目的，其性质不是经营性单位，因此杏坛幼儿园主张经营损失缺乏事实和法律依据。4、同意与原告解除租赁合同关系。5、县委党校在整个租赁合同中不存在过错行为，不承担违约责任，应驳回杏坛幼儿园除第一项之外的诉讼请求。6、本案违约方系杏坛幼儿园，请法庭责令杏坛幼儿园退回县委党校的综合保证金及现存于杏坛幼儿园处的货品。第三人刘传东的述称与蔡朝阳的辩称意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杏坛幼儿园所举证据4评估报告，蔡朝阳有异议，认为评估报告没有向其送达，剥夺了其提出质证意见的权利，不能作为定案依据。本院认为，蔡朝阳对此证据虽有异议，但是并没有申请重新评估，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定；对证据5搬迁明细及费用收据原件，蔡朝阳有异议，认为搬迁损失应当由国家机关进行评估或审计，不应当自行计算，其计算结果不能作为定案依据；县委党校对此证据的三性有异议，认为对搬迁物品的数量和种类并不知情，对标注的价格是否是市场价也不知情，收款收据不具有合法性，具体损失费用应当提供税务部门的合法收据。本院认为，产生搬迁费用是必然的，但提供的收据不具合法性且无相关的支付凭证予以佐证，故此证据不予认定。蔡朝阳对证据6劳务合同及保密协议的三性有异议。劳务合同及保密协议是原告自身行为，与蔡朝阳无关，早在2018年县委党校就已经通知原告搬迁，所谓2018年以后的工资，应当为扩大的损失，应当由原告自行承担，原告就39万要求蔡朝阳、县委党校承担，首先要有实际发生的凭据，仅仅是原告自己估计或预算不能作为证据使用；县委党校对证据6的三性有异议，认为杏坛幼儿园主张赔偿工资总计是39万元，每月为6.5万元，计算缺乏事实依据，杏坛幼儿园与教师之间的劳务合同没有约定工资数额，原告计算依据何在。工资发放表仅仅是电脑打印单据，工资单不具有真实性，工资的发放应当有员工签名或银行发放凭证，39万元是否实际支付存在疑问，只有工资实际支付才能有资格谈到赔偿，同时这些工资由单位赔付与本案的被告没有任何的关联性。本院认为，证据6中的工资赔偿清单系杏坛幼儿园单方制作，且未提供实际支付的凭证，不具真实性，劳务合同与保密协议与蔡朝阳及县委党校无直接关系，缺乏关联性，不予认定。县委党校对证据7拆除通知影印件（2018年11月16日）有异议，认为该证据系复印件，对真实性有异议，与本案无关联性。因为拆除通知的内容写得非常清楚，“请贵园在2018年10月25日前先行拆除院墙和园标，逾期不办将与强拆”。对于院墙和园标并不影响原告方实际经营。通过拆除通知，本案的原告方就推定结论，党校和蔡朝阳共同承租作为共同承租方，显然缺乏事实依据。本院认为，该证据虽然是影印件，但具备真实性，且与本案具有关联性，予以认定。蔡朝阳对证据8律师费及评估费发票有异议，认为应当按照法律规定及合同约定由应当承担责任的人来承担；县委党校对证据8有异议，认为与本案无关联性。本院认为，证据8系已经发生的费用，具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。第三人刘传东对原告所举证据质证意见与蔡朝阳质证意见一致，本院对原告的证据认定同上。杏坛幼儿园对蔡朝阳所举证据1房屋租赁合同有异议，该合同的主体并非是县委党校，与县委党校没有直接的关联性。本院认为，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。对证据2关联性和证明目的均有异议，县委党校收据款项系杏坛幼儿园承租县委党校五间平房，与蔡朝阳出租给原告的房屋不是同一处，与本案不具有关联性，也达不到县委党校认可蔡朝阳转租房屋的证明目的。本院认为，该证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。对证据3“关于濉溪县杏坛幼儿园搬迁情况的报告和解除合同通知书，对搬迁报告的真实性和证明目的均有异议。该报告的出具单位是原告，县委党校对这份报告并不知情；对解除合同通知书的三性没有异议，但对证明目的有异议。该通知书是因蔡朝阳等违约，县委党校通知要求蔡朝阳等解除租赁合同，收回房屋等，蔡朝阳予以签署，与本案的原告并无直接的关系。杏坛幼儿园与蔡朝阳签订租赁合同是建立在蔡朝阳非法转租改变房屋用途的基础上，其不存在合法权益受损的情况。本院认为，证据3能够证明本案的基本事实，且具有真实性、关联性，予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人陈述，本院确认事实如下：蔡朝阳与刘传东系合伙关系。2008年1月18日，县委党校（甲方）与蔡朝阳、刘传东（乙方）签订《协议书》。协议约定：一、甲方现将原自办餐厅于2007年11月1日交乙方进行修缮，乙方将原餐厅改为集会议、就餐为一体的多功能大厅，同时，在餐厅南面新建占地约600平方米的餐饮部、操作间，在餐厅北面修建占地约1200平方米停车场、下水道等配套设施，以上所需资金，经双方多次核算后，约需人民币40万元，其资金全部由乙方投入。新建餐厅工程结束后，仍需装潢及购置各种设施费用约150万元，其费用均由乙方投入。乙方主要经营范围为餐饮、会议服务。二、甲乙双方合作方式为，甲方提供给乙方土地使用，乙方投入以上所需资金，双方合作期限为18周年，时间从2008年6月1日开始计算。三、乙方在合作期限内需向甲方交纳租赁费，每年标准为7万元，其中前2年每年向甲方交纳现金3万元，下余4万元用乙方投入的40万元及利息8万元进行折抵（共折抵12年的租赁费），后6年乙方每年向甲方交纳7万元。乙方应在每年的7月31日前一次性向甲方交清以后的12个月（含每年的7月份）的租赁费。四、乙方自营业之日起，其就餐大厅如有会议招待，其所需桌子由甲方提供并抽入参加会议服务，椅子由甲乙双方各提供一半；讲台、音响、茶水、供冷、供热及卫生打扫等均由乙方提供，其收入甲方得四成，乙方得六成。场地费由乙方负责收取，于次日双方进行结算。就餐大厅内的所有设施、物品均由乙方负责保管，确保不丢失、不损毁，今后若需要更新由乙方投资购置。五、甲方应积极给乙方提供办理各种经营证照所需的证明材料。甲方不得干涉乙方的正常经营活动，但乙方必须是依法自主经营、自负盈亏，必须将使用范围内的环境卫生保持整洁、美化。乙方使用期满后，将所有土地及其建筑物（不动产）无偿全部交付给甲方，乙方所使用的炊餐用具、桌椅等（动产）均由乙方自行处理。七、乙方在经营期间若转租他人使用，需经甲方同意，且不得改变其经营范围及用途。……十、违约责任：如甲方中途违约，甲方赔偿乙方投入资金总额按实际使用年限折旧后的下余资金及利息（乙方投入资金总额÷租赁期限18年=每年费用）。如乙方违约，甲方有权收回土地及建筑物租用权，乙方须承担法律规定的相关责任。双方不以协议效力为由推卸责任。……十一、纠纷解决方式：如合作过程中发生纠纷和未尽事宜，双方应协商解决，协商不成，提交淮北仲裁委员会处理。十二、本协议双方签字、盖章生效，甲方徐飞签字盖中共濉溪县委党校印章；乙方蔡朝阳、刘传东签字。协议签订后，蔡朝阳、刘传东在此处经营杏坛大酒店。2008年6月16日，双方签订《房屋租赁补充协议书》，约定：一、租赁期限与费用。1.乙方租用甲方宿舍北屋平房五间，租赁期限为18周年，自2008年8月1日开始计算。2.五间平房租金为12000元整。乙方应在每年8月31日前交清下一年的房租。二、管理与使用。1.乙方租用甲方宿舍的房屋结构，乙方不得擅自改变，确需改变的须与甲方协商经甲方同意后方可施工。乙方的大型宣传标注、标识，需经甲方同意后方可安装。2013年左右，因经营不景气，双方解除《房屋租赁补充协议书》，不再租用上述五间平房。2015年12月12日，蔡朝阳（甲方出租方）与杏坛幼儿园（承租方乙方）法人代表郭锦梅签订《房屋租赁合同》将濉溪县新城沱河路191号（原杏坛饭店）出租给杏坛幼儿园。约定：一、甲方将位于濉溪县县委党校院内的原杏坛饭店之房屋租赁给乙方使用，其中房屋建筑面积约2500平方（含一三层楼、大厅、厢房计约50间），小院面积约1500平方，附土地使用证和平面布置图。二、租赁期限：10年，即2016年元月1日起至2025年12月31日止。三、租赁价格及付款方式：租金为人民币24万元每年，第四年在此租金基础上增加5%。第八年在此租金上增加10%。付款方式为年付，第一年租赁合同签订后一月内付清，以后每年9月20日前一次性付清，以后每年以此类推。四、甲方应保证所出租房屋的合格质量和合法使用权，保证在租赁期间不会因质量、所有权及产权等问题给乙方造成影响和损失，造成损失的影响乙方作出相应赔偿。乙方应按合同约定时间向甲方交纳房租费用，每拖延一周，按1%加收，乙方如拖延一个月不支付房租费用，甲方有权收回房屋。五……六、乙方在租赁期间对房屋只有使用权，不得破坏房屋主体结构，对房屋进行的装修应征得甲方同意后方可实施，否则造成的一切损失由乙方承担。七……八、在合同有效期内，如遇政府政策性的房屋拆迁，乙方应积极配合，甲方不承担乙方由此产生的损失，乙方投资部分如获得政府相关部门的拆迁赔偿全部属于乙方所有，房屋产权等产生的赔偿归甲方。已缴纳的房租未使用到期日的部分，甲方应退还给乙方。除政策性变更外，甲方不得以任何原故提前收回房屋，否则给乙方造成的损失应由甲方赔偿。……十、因履行本合同发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成可以向濉溪县人民法院提起诉讼，诉讼所发生的费用和给对方造成的损失由败诉方支付和赔偿。十一、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。自签字之日起生效。甲方蔡朝阳签字，乙方郭锦梅签字并加盖杏坛幼儿园公章。合同签订后，蔡朝阳、县委党校协助杏坛幼儿园办理了办学相关审批手续后，对场地的教室屋面、教室内装饰、食堂及运动场及四周进行了设施改造，交付租金至2018年，2019年之后的租金未予支付。对于该合同的签订，第三人刘传东予以认可。后因教学需要，杏坛幼儿园又租用县委党校宿舍北面平方5间作为幼儿园辅助用房。2017年7月11日，县委党校（甲方）与杏坛幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方房屋五间。1.1租赁期限2017年8月1日至2020年8月1日；1.2租金为每年12000元，合同签订之日时，付清当年房租；1.3水电气安装，独立结算，所发生水电费用由乙方承担。2.4乙方如违约不按期交清房租、水电费，甲方有权终止其合同，并在依法追缴乙方所欠的全部费用后责令其搬出。按照合同约定，杏坛幼儿园每年向县委党校支付租金12000元，合同签订后，杏坛幼儿园已支付自2017年8月1日至2018年7月31日期间租金12000元，2018年8月1日之后的房屋租金至今未支付。2018年10月26日，濉溪县委根据省委巡视组巡视濉溪县反馈意见，作出濉法（2018）23号中共濉溪县委文件，制定整改方案，要求各单位贯彻执行，其中，县委党校存在的问题是县委党校管理混乱，商业气息浓厚，商业广告随处可见，78%的建筑面积被出租，用于教学的仅有3个教室。整改措施：拆除商业广告，增设公益广告、政治理论宣传等内容；按照协议，逐步收回到期出租房屋，不再续签。为贯彻落实省委巡视组及濉溪县委文件精神，2018年11月16日，县委党校向杏坛幼儿园发出“拆除通知”，内容“根据省委巡视组巡视问题整改要求，请贵园在2018年11月25日前先行拆除院墙和园标，逾期不办将予强拆。”为此，杏坛幼儿园书面向县委党校申请，1.恳请领导给予协调暂缓搬迁，以利稳定；2.恳请领导帮助寻求合适办学场地搬迁，党校和政府给予幼儿园适当的补偿。因为上述问题未能解决，2018年8月1日之后的5间平房租金即停止支付。2019年12月6日，县委党校发出“解除合同通知书”，内容“杏坛大酒店并蔡朝阳经理：你与刘传东二人于2008年1月18日与中共濉溪县委党校签订的协议书，租赁党校房地产，在合同履行过程中，违反了《协议书》第七条约定。现依据《协议书》第10条约定，《中华人民共和国合同法》第234条规定，特依法通知解除合同。望收到通知后30日内，腾空房屋、移交房地产，否则将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述协议约定追究你们的法律责任。”蔡朝阳接到通知后即通知杏坛幼儿园搬迁，杏坛幼儿园即将物品陆续搬出，至2020年5月底全部搬出。由于县委党校提前解除与蔡朝阳的租赁合同导致蔡朝阳与杏坛幼儿园的租赁合同无法继续履行，被迫解除，三方就解除合同应承担的法律责任发生纠纷，为此，杏坛幼儿园诉至法院，本院依法适用诉前调程序，并根据当事人的申请，委托安徽安和资产评估有限责任公司对杏坛幼儿园所属的园区装修及经营损失进行评估，2020年12月30日，作出评估报告，园区装修的价值为906000.65元；其中，北侧房屋评估价值为21173.12元。自租赁合同解除日起至租赁期结束日止的经营损失为140.07万元。杏坛幼儿园支付评估费3万元，律师费1万元。上述事实，由当事人陈述、书证、评估报告等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是1.本案提前解除租赁合同的责任主体及违约责任如何认定？2.杏坛幼儿园的损失如何认定？本院逐项阐述。对于焦点1本案提前解除租赁合同的责任主体及违约责任如何认定？本案涉及两个房屋租赁合同，一是蔡朝阳与杏坛幼儿园签订的房屋租赁合同（杏坛大酒店）；二是县委党校与杏坛幼儿园签订的房屋租赁合同（5间平房）。法律规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，蔡朝阳与县委党校签订《房屋租赁合同》（杏坛大酒店）后取得涉案租赁物的承租权，蔡朝阳经县委党校的准许将其承租的原杏坛大酒店的房屋转租给杏坛幼儿园，双方并签订租赁合同，该合同对租赁期限、租赁价格及付款方式和违约责任均有明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故能够认定杏坛幼儿园与蔡朝阳之间存在合法的房屋租赁合同关系，县委党校出具的租金收据及协助杏坛幼儿园办理办学相关审批手续的行为，均能够证明县委党校对蔡朝阳的转租行为是明知认可的，2019年12月6日，县委党校向杏坛大酒店及蔡朝阳提出解除合同的理由是违反《协议书》第七条（乙方在经营期间若转租他人使用，需经甲方同意，且不得改变其经营范围及用途）的约定，因此，县委党校提出解除合同的理由并不充分。纵观本案，杏坛幼儿园与蔡朝阳在履行合同期间均存在违约性行为。首先，2018年11月16日，杏坛幼儿园收到县委党校发出的“拆除通知”后，以行使不安抗辩权为由，停止支付2019年的租金，理由不充分，因为“拆除通知”的内容系拆除院墙和园标，并非是解除租赁合同，因此，杏坛幼儿园停止支付租金的行为构成违约，依法应当承担违约责任。其次，双方签订的租赁合同第八条约定，除政策性变更外，甲方不得以任何缘故提前收回房屋，否则给乙方造成损失应由甲方赔偿。根据安徽省委巡视组巡视提出的反馈意见及濉法（2018）23号中共濉溪县委文件精神，县委党校存在的问题是县委党校管理混乱，商业气息浓厚，商业广告随处可见，78%的建筑面积被出租，用于教学的仅有3个教室。整改措施是拆除商业广告，增设公益广告、政治理论宣传等内容；按照协议，逐步收回到期出租房屋，不再续签。杏坛幼儿园与蔡朝阳签订的租赁合同期限是10年，2025年12月31日合同期限届满，在合同届满前，濉溪县委、县政府要求县委党校对存在的问题进行整改的措施并没要求解除合同，而是逐步收回到期出租房屋，不再续签，因此，蔡朝阳要求提前解除与杏坛幼儿园的租赁合同并非是政府政策性房屋拆迁，因此也存在违约行为，综上，双方依法均应当承担违约责任，即各自承担50%的过错责任。再者，关于杏坛大酒店的租赁合同中，县委党校与杏坛幼儿园之间并无直接的租赁合同关系，根据合同法相对性原则，应当承担法律责任的主体应当是蔡朝阳与杏坛幼儿园，县委党校不是涉案租赁合同的一方当事人，不承担提前解除合同的法律责任。第三人刘传东与蔡朝阳系合伙关系，虽然签订合同时，仅有蔡朝阳，但刘传东对此是明知且认可的，因此，刘传东也应是合同的一方当事人，本案中的法律地位应为无独立请求权的第三人，应与蔡朝阳共同承担民事责任，蔡朝阳要求提前解除与杏坛幼儿园的租赁合同是基于县委党校提前解除与其签订的租赁合同，导致其与杏坛幼儿园的合同无法继续履行，其因此造成的经济损失可另行通过其他合法途径予以解决。关于涉案5间平房的租赁合同是县委党校与杏坛幼儿园之间签订的，双方约定的租赁期限是2017年8月1日至2020年8月1日；租金为每年12000元，在合同届满前，县委党校以上述同样理由提前解除合同，杏坛幼儿园以行使不安抗辩权为由，停止支付2019年的租金，双方均存在违约行为，依法均应当承担违约责任，该合同的责任主体是分别是县委党校和杏坛幼儿园。关于焦点2.杏坛幼儿园的损失如何认定？法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，杏坛幼儿园与蔡朝阳签订租赁合同后，蔡朝阳、县委党校协助其办理了办学相关审批手续后，为办学需要，杏坛幼儿园对场地的教室屋面、教室内装饰、食堂及运动场及四周进行了设施改造，花费大量资金，县委党校及蔡朝阳对此都是明知的，且并未提出反对意见，因此对杏坛幼儿园的装饰装修行为应视为默许。但针对县委党校北侧5间平房的装饰装修与蔡朝阳无关，双方对此5间平房不存在租赁合同关系，此5间平房的租用，系杏坛幼儿园与县委党校签订的租赁合同关系，因县委党校提前解除合同，导致杏坛幼儿园的损失，依法应当由县委党校予以承担。根据上述法律及司法解释规定，杏坛幼儿园针对剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张，本院予以支持。关于经营损失、其他损失的主张，无事实和法律依据，此部分诉请，本院不予支持。但杏坛幼儿园在收到解除合同通知后并没有马上返还租赁物，租赁物的交付时间至2020年5月底全部交清，因此，双方解除合同的时间应当认定为2020年5月底，此期间所占用的房屋租金仍应按照合同约定予以交付，由于提前解除合同，在一定程度上影响杏坛幼儿园的教学经营，因此可适当减轻租金，根据双方过错责任，以减少50%为宜。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蔡朝阳无正当理由提前解除与杏坛幼儿园签订的租赁合同，依法应当承担违约责任，杏坛幼儿园诉请蔡朝阳赔偿因提前解除合同给其造成的因对租赁物进行装饰装修经济损失的诉讼请求，本院予以支持，其他诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。蔡朝阳的辩称及第三人刘传东的述称与本院查明一致的内容，本院予以采纳，相悖的内容与事实，本院不予采纳；县委党校关于其不是涉案合同的一方当事人，不应承担责任的辩称，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、蔡朝阳、刘传东共同赔偿濉溪县杏坛科技幼儿园因提前解除合同造成的经济损失（884827.53×50%）442413.77元（扣除北侧5间平房损失21173.12元及应支付的租金〔20000×（1+5%）×17个月〕357000元，实际赔偿185419.77元。二、中共濉溪县委党校限于本判决生效后10日内赔偿濉溪县杏坛科技幼儿园因提前解除合同造成的经济损失（21173.12×50%）10586.56元，扣除应支付的21个月的租金（21000×50%）10500元，实际赔偿86.56元。上述一、二项,限于本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回濉溪县杏坛科技幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费29278元,原告濉溪县杏坛科技幼儿园负担14474元、被告蔡朝阳、第三人刘传东负担14474元，被告中共濉溪县委党校负担330元；评估费30000元，原告濉溪县杏坛科技幼儿园负担14835元，被告蔡朝阳、第三人刘传东负担14835元，被告濉溪县委党校负担330元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁淑敏人民陪审员  何晓莉人民陪审员  李 凯二〇二一年六月十七日书 记 员  李 威附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。