江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2176号上诉人（原审原告、案外人）：曹鑫，男，1975年10月28日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐州农村商业银行股份有限公司（原徐州铜山铜山农商行股份有限公司），住所地江苏省徐州市铜山区北京南路26号。法定代表人：骆新超，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹正林，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖筱，江苏淮海正大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：戴建斌，男，1969年6月18日生，回族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人曹鑫因与被上诉人徐州农村商业银行股份有限公司（以下简称徐州农商行）、戴建斌案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0303民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人曹鑫上诉请求，依法撤销(2020)苏0303民初15号民事判决书，改判：1.停止执行云龙区阳光花园4号楼2单元202房屋（以下简称涉案房屋）；2.将涉案房屋确认为上诉人曹鑫所有。事实与理由：一、原审法院认为涉案房屋未满5年、10年的规定即出售、未经有关部门的审批，未向政府上交土地收益等为由损害公共利益，认定合同无效依据不足。上诉人家庭至今只有该一套住房，其购买的房屋是用于居住非是商业获利目的。《经济适用住房管理办法》体现了国家对低收入群体的权益保护，也是该群体只能购买一次经济适用房的约束，本案中戴建斌申领了该经济房后，其后已经丧失了再次申领的机会，所以戴建斌与曹鑫买卖房屋的行为，是双方各自的真实意思表示行为，没有损害公共利益的问题。是否经有关部门审批同意，是否上交土地收益，在双方办理完全产权手续和过户手续时，由行政职权部门办理，并不受司法干涉，也不能反映出损害公共利益。涉案房屋的经济适用房买卖问题，主要打击的是出租、经营行为，通过分析经济适用房限制的法条可知，对房屋处置权的限制实际上是为了挤压倒卖房屋牟利的行为，让其无利可图，使经济适用房政策回归本来面目，而且这些限制根本不会影响到实际需要经济适用房的家庭利益。因为这些家庭本身就是为了居住而购房，禁止转售的对象只是有个期限约束问题，并没有法律规定是禁止销售的行为。《房屋转让协议》是否有效，应当以法律法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，戴建斌通过《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。本案即使假定卖方在缔约当时对处分权有瑕疵，根据物权分离的原则，卖方对标的物的处分权并不影响当事人之间合同的成立和生效。综上几点能够证明上诉人与被上诉人戴建斌签订房屋买卖合同合法、有效。二、涉案房屋没有办理过户手续，不是上诉人的过错。涉案房屋依据约定去办理过户手续，被告知暂时不能办理，上诉人提交的同楼层其他房户房产发证时间能够证明涉案房屋在2018年之后才能办理过户。待涉案房产能办理过户手续时，上诉人无法找到戴建斌，短短的时间该房屋就被法院查封，根本无法办理过户。三、上诉人支付价款并在涉案房屋居住均有证据能够证明。原审法院不认可上诉人现金支付买房款，是没有依据的。因为不同的年代对支付款项的习惯是不同的，在2005年普遍的交易方式都是现金交易，与现在的交易习惯不同。关于交付、占用、使用的问题，上诉人上房后就开始装修居住，其邻居均能证明这一事实。物业公司的函件不具有全面性，本案的房屋上诉人居住有近15年的时间，物业人员变换很多，不确定实际居住人也很正常，但是上诉人的邻居是能够证明实际居住情况。综上，请求二审法院在查明事实、法律适用后，依法撤销一审法院判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人徐州农商行辩称，上诉人的诉请没有事实和法律依据。第一，上诉人曹鑫与被上诉人戴建斌未签订合法有效的买卖合同。经济适用房是政府针对社会特殊群体推出了优惠政策，若违反规定上市交易，就会使原本不符合购房条件的人可以购买经济适用房，这不仅违背了政策的初衷，也是扰乱社会经济秩序的行为。上诉人曹鑫与戴建斌签订的购房协议，同时违反了经济适用住房管理办法的规定，以及徐州市经济适用解困住房买卖合同的约定，损害了社会公共利益，扰乱了社会经济秩序，依法应当无效。购房协议有后补的嫌疑，根据一审中的证据，戴建斌在2009年9月29日之前的签名是“代”建斌，其在徐州永昆商贸有限公司的工商登记资料中的手写签名也是“代”建斌，而购房协议的落款日期是2005年，其中出卖人的签名却为“戴”建斌，明显不符合当事人当时的书写习惯。第二，上诉人怠于办理房产过户登记手续，明显存在过错，双方签订购房协议时，对涉案房屋的性质及不能交易的规定是明知的，此时仍然签订购房协议是无效的。涉案房屋在2015年就能上市交易，而上诉人与戴建斌在能够上市交易时，没有另行签订合法有效的买卖合同，也没有支付对价，在能够办理过户登记时怠于行使权利，没有积极主动的办理过户登记手续，明显存在过错。至于上诉人主张的同楼层其他住户的房产证的发证时间均为2018年后。这并不能证明涉案房屋在2018年后才能办理过户登记手续。第三，上诉人关于支付购房款的证据不足，上诉人主张购房款是现金全额交付的，与2005年的社会生活常理不符，且只提供了出卖方戴建斌出具的收据，并无相应的银行流水凭证。根据省高院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二第八条第三项的规定，在没有银行转账凭证的情况下，对上诉人主张其支付了全部价款的事实应不予支持。第四，上诉人从未合法占有涉案房产，徐州农商行于2018年8月9日查封涉案房屋，原审法院（2019）苏0303民初390号案以及中院（2019）苏03民终8041号案中戴建斌方签的送达地址确认书的送达地址均为涉案房屋的地址。戴建斌在涉案房屋中正常居住，接收快递，证明曹鑫主张的其实际居住并合法占有涉案房屋明显虚假，其主张不能排除执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。被上诉人戴建斌未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明，铜山县农村信用合作联社（以下简称铜山信用社）与徐州永昆商贸有限公司、徐州汇通钢结构工程有限公司、戴建斌借款合同纠纷一案，原审法院于2013年11月20日作出(2013)云商初字第1110号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，徐州永昆商贸有限公司偿还铜山信用社借款本金300万元，并支付利息100565.35元和罚息15158.28元(暂计算至2012年9月30日)及此后利息和罚息(此后利息和罚息为按照合同约定的方式包括基数、标准，自2012年10月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止)，并赔偿铜山信用社支付的律师代理费40400元；二、徐州汇通钢结构工程有限公司、戴建斌对徐州永昆商贸有限公司的上述债务向铜山信用社承担连带清偿责任。徐州汇通钢结构工程有限公司、戴建斌承担保证责任后，有权向徐州永昆商贸有限公司追偿。根据铜山信用社的申请，原审法院于2014年2月21日立案执行，案号为(2014)云执字第366号，于2014年6月11日终结本次执行程序。2018年8月9日，原审法院查封了代建斌名下的涉案房屋。铜山信用社于2019年8月16日申请恢复执行，案号为(2019)苏0303执恢445号。在该案执行过程中，原审法院作出(2019)苏0303执恢445号通知书，对涉案房屋进行评估、拍卖。对此，曹鑫提出执行异议，原审法院作出(2019)苏0303执异144号执行裁定书，驳回了曹鑫的异议请求。曹鑫遂提起本案诉讼。原审法院另查明，2005年5月10日，徐州市房产管理局(甲方)与代建斌(乙方)签订《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》，约定乙方购买涉案房屋，房屋建筑面积共85.52平方米，套内建筑面积75.77平方米，公共部位分摊建筑面积9.75平方米。储藏室建筑面积20.80平方米。乙方在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府交纳收益。该房屋于2005年5月17日取得不动产权属证明，该权属证明所有权人为“代建斌”，不动产登记信息查询中显示“代建斌”的身份证件号码为。2005年10月1日，戴建斌作为卖方(甲方)与曹鑫作为买方(乙方)签订了《购房协议》一份，约定：甲方将其拥有独立产权的涉案房屋(房屋所有权证编号0010464，建筑面积85+20平方米)以14.3万元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。注：地下室20m。同日，戴建斌向曹鑫出具收条一张，载明：今收到曹鑫交付购房(涉案房屋)款14.3万元整。曹鑫称以上购房款为现金支付。曹鑫于2014年9月3日将自己及家人的户籍迁入涉案房屋。庭审中，曹鑫称其与戴建斌签订买卖合同时，戴建斌即将房产证原件交给曹鑫，曹鑫当时知道这种房子十年以后才能过户，不懂什么是经济适用房。2019年10月25日，徐州市新苑物业管理有限公司阳光花园物管处出具《证明》，载明：阳光花园4-2-202曹鑫业主自上房以来(2005.10-2019.12)所有的物业费已交清，并一直居住本小区。2020年7月14日，徐州市新苑物业管理有限公司阳光花园物管处根据原审法院出具的调查令作出回复，内容为：阳光花园4-2-202房产自上房以来物业处登记业主信息为戴建斌；该房物业费已缴至2019年12月31日；该房实际居住人无法确定。原审法院认为：关于案涉屋登记所有人“代建斌”与本案戴建斌是否为同一人的问题。根据案涉房屋不动产登记信息查询中显示“代建斌”身份证号码为，与戴建斌的身份证号码相同，可以确认涉案房屋登记所有权人“代建斌”系本案戴建斌。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋于2005年5月17日登记在戴建斌名下，其后至2018年8月9日原审法院查封该房产时，期间没有发生不动产变更登记，涉案房屋的物权没有发生变动。因此，曹鑫虽然依据其与戴建斌签订的《购房协议》，也仅是获得了对涉案房屋的物权期待权，并没有成为《物权法》所指的案涉房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。曹鑫因购买登记在本案被执行人戴建斌名下的涉案房屋所产生的物权期待权，如欲产生阻却人民法院对涉案房屋执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件，缺一不可。对于曹鑫与戴建斌之间是否签订合法有效的书面买卖合同。根据《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府回购；满5年上市转让经济适用房的，须向政府交纳土地收益，政府可优先回购。该办法体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。曹鑫与戴建斌签订《购房协议书》时，购房并未满5年，更未满《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》中约定的10年，其转让亦未经有关部门审批同意，也未向政府上交土地收益，故该协议损害了社会公共利益，应当为无效。对于曹鑫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。曹鑫虽提供了徐州市新苑物业管理有限公司阳光花园物管处的证明，但根据该物管处出具的调查令回执内容，不能确认曹鑫在法院查封前已经占有涉案房屋。对于曹鑫是否支付全部价款。曹鑫主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证，仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。曹鑫虽提供了戴建斌出具的收条、证人戴建斌的姐夫证言视频及曹鑫母亲所记日记，但无相关房款支付凭证相佐证，故对曹鑫已支付了全部购房款的主张，不予确认。关于是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。曹鑫在购买案涉房屋时，明知在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售，且在符合办理过户条件至法院查封涉案房屋前，怠于办理过户登记手续，自身存在过错。综上，曹鑫就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，要求停止执行涉案房屋及确认对该房屋享有所有权的诉讼请求，无相关事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回曹鑫的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。二审期间，曹鑫提供了居住在云龙区阳光花园小区的杨明盛、卢昂证人证言，证明：1.涉案房屋的上房时间为2005年，其与曹鑫在上房后即开始装修，居住至今。2.约2017年底至2018年，社区通知办理房产证。本院认为，本案系案外人曹鑫对原审法院执行被执行人戴建斌名下的涉案房屋提出排出执行异议而引发的案外人执行异议之诉案件，曹鑫是否享有对涉案房屋排除执行的实体权利是本案审查的重点。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟查封执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的保全查封。债权人无权要求债务人用其责任财产之外的财产偿付其债务。本案中，根据一审法院已查明的事实，曹鑫与戴建斌于2005年10月1日签订了购房协议，该购房协议对买卖标的、面积、总价、违约责任等内容进行了明确约定。因涉案房屋系经济适用房,根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。戴建斌与曹鑫交易时未满5年，但双方从签订购房协议至涉案房屋被查封时已有十三年，早已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，双方仍继续履行购房协议书约定的权利义务，戴建斌至今亦不否认其于2005年即将涉案房屋转卖给曹鑫的事实。故涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，涉案房屋的购房协议书在双方都同意履行的情况下，不应认定为无效合同。被上诉人铜山农商行提出购房协议有后补的嫌疑，因其未提供证据证明，对此，本院不予采纳。关于曹鑫是否在法院查封前占有使用涉案房屋的问题。徐州市新苑物业管理有限公司阳光花园物管处先出具证明，证明曹鑫为涉案房屋的业主，其后在原审法院调查令回执中又称涉案房屋的实际居住人无法确定，曹鑫提供的2006年有线电视入网收费单据、水电费缴纳银行卡交易明细、证人证言，证明其于2006年开始就在涉案房屋内居住，且于2014年将其及家人的户口迁至涉案房屋，可以认定在法院查封涉案房屋前，曹鑫已经占有使用了涉案房屋。对于购房款支付的问题。曹鑫主张购房款系现金交付已支付全部价款，虽未提供其通过银行转账形成的付款凭证，但提供了戴建斌出具的收条，对此戴建斌予以认可，可以形成了证据链，证明存在支付购房款的事实。关于过户的问题。《徐州市市区已购经济适用房上市交易管理实施细则（试行）》明确规定“购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售”、“按照规定全额缴纳政府土地收益等价款”。戴建斌与徐州市房产管理局签订的《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》亦约定“在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府交纳收益”，因此，涉案房屋可以办理过户的时间为2015年之后，结合证人证言，涉案房屋所在的阳光花园小区的过户时间为2017年底，至2018年8月查封前，曹鑫未能办理过户手续，不能归责于曹鑫。关于曹鑫在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现涉案房产并未登记在曹鑫名下，因此，本院对曹鑫此项诉求，不予支持。综上，曹鑫要求阻却对涉案房屋执行的上诉请求，有事实与法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初15号民事判决。二、不得执行代建斌名下位于徐州市云龙区房屋。三、驳回曹鑫其他诉讼请求。一审案件受理费10100元，由徐州农村商业银行股份有限公司负担；二审案件受理费10100元，由上诉人曹鑫负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年六月七日书记员  孙 健