山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初116号原告：北大荒建设集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区富水路93号。法定代表人：翟永胜，董事长。委托诉讼代理人：许海玉，北大荒建设集团有限公司法务。委托诉讼代理人：宋会蕊，山东煦滨律师事务所律师。被告：烟台黄务实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务村居委驻地。法定代表人：孙丕山，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：董舒伟，山东鑫士铭律师事务所律师。第三人：烟台华远置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区魁玉路77号。法定代表人：崔华臣，执行董事。委托诉讼代理人：谢美洁，山东鲁信律师事务所律师。原告北大荒建设集团有限公司（下称北大荒公司）与被告烟台黄务实业有限公司（下称黄务实业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理。诉讼中，本院依法追加烟台华远置业有限公司（下称华远置业）作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北大荒公司的委托诉讼代理人宋会蕊、被告黄务实业的委托诉讼代理人于佳平、董舒伟、第三人华远置业的委托诉讼代理人谢美洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北大荒公司向本院提出诉讼请求:被告黄务实业协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案两套房屋）的权属证书。事实与理由：2006年6月9日，被告黄务实业与第三人华远置业在签订的《房地产开发合同》中约定，双方共同开发位于，东至三八水库大坝下，西至通世路，南至连城路，北至荆山路项目（即通世新城项目），所有住宅房、商业网点及车库的分配，待设计平面图确定后，双方按照插花分配原则，在图纸标注，不足于整套（栋）分配的余额，按立体切块的方式分配，剩余部分可互相找补差价。2019年12月16日，被告与第三人签订《通世新城一、二期楼座及地下车库面积分配表》，明确了8（原82）号楼附1号至附10号1-2层所有网点、15（原83）号楼附1号至附8号1-2层及附10号内101号均归第三人所有。2018年12月25日，原告与烟台万佳置业有限公司（下称万佳置业）、第三人华远置业签订三方协议书，约定第三人以涉案两套房屋抵顶万佳置业所欠原告的工程款。合同签订后，第三人将抵顶的房屋交付原告，并将加盖了被告印章的《商品房买卖合同》交付原告，原告未与被告见面或就抵顶房屋进行沟通。2019年12月20日，原告缴纳了房屋契税及印花税。涉案两套房屋已于2019年12月30日办理了初始登记，具备了办理产权证书的条件。原告多次协调被告办理房屋的产权登记手续.但被告至今不予配合。被告黄务实业辩称：1.被告与第三人华远置业通过以利润分配方式进行合作。双方签订的《通世新城一、二期楼座及地下车库面积分配表》划分面积的目的是为了进行利润分配，而非分配房屋所有权。第三人只是取得扣除被告对外债务、第三人应承担税费后按照约定比例取得收益的权利，而非直接通过约定取得涉案两套房屋所有权。2.被告确与原告签订了《商品房买卖合同》，但原告未依约支付房款，原告无权要求被告协助房屋权属证书。3。被告对原告、万佳置业、第三人签订的三方协议书不知情，亦未盖章确认。原告与第三人约定由被告代第三人向原告履行以房屋抵顶工程款的义务，但被告并非合同当事人，若被告未履行义务，原告应要求第三人承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：原告与第三人签订以房抵债协议属实，第三人与被告达成协议约定涉案两套房屋为第三人所有，被告应当履行配合义务，且被告已开具涉案两套房屋的购房发票，原告也以该购房发票缴纳了契税、印花税等税费，原、被告签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，被告应当协助原告办理涉案两套房屋的产权登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2006年6月9日，被告黄务实业作为甲方、第三人华远置业作为乙方在签订的《房地产开发合同》中约定：第一条合作项目地点及规模：本项目地点位于，东至三八水库大坝下，西至通世路，南至连城路，北至荆山路。总占地面积约为266668平方米，规划总建筑面积320000平方米，以规划主管部门批准用地及建设规模为准，该项目为多层框架结构住宅为主，含部分高层建筑、公共建筑及其它配套设施。第二条合作方式及分配比例：（1）本项目由甲、乙双方共同投资建设，共同管理及销售。（2）甲、乙双方的分配比例，原则上按照双方的投资比例确定。甲方投资主要由土地、建设前期各项费用、配套费用、拆迁安置费用等多项构成；乙方投资主要由全部房屋的建设费用、勘察设计监理费用、销售费用等多项构成。（3）甲、乙双方所投资各项的实际费用，待本项目结束时，由双方共同认可的权威会计、审计部门审查核准，据此确定各方的投资数额，以确定双方的分配比例。（4）甲、乙双方议定，为确保甲方的利益，甲、乙双方的分配比例住宅部分最低为3.5：6.5；商业网点房及车库为4：6。即如甲方投资比例达不到总投资额的35%时，甲方分配所得不低于35%；如甲方的投资比例高于总投资额的35%时，则按甲方的实际投资额所占的百分比分配利益，（网点房及车库分配，亦按上述比例同步提高）。本项自结束前，甲乙双方分成比例暂定为3.5：6.5；4：6。（5）所有住宅房、商业网点房及车库的分配，待设计平面图确定后，甲、乙双方按照插花分配的原则，在图纸上标注，不足于整套（栋）分配的余额，按立体切块的方式分配，剩余部分可互相找补差价。（6）为便于统一销售，甲、乙双方亦可按销售收入，按前述比例分配现金，双方各自按收入缴纳应付税款。第四条甲方责任及义务：本项目摘牌手续、摘牌所需土地出让金、以及相关税费由甲方负责；规划局、建设局等相关部门需办理的相关手续及费用由甲方负责办理……。第五条乙方责任及义务：本项目的勘察、设计、监理费用由乙方负责；本项目建设工程施工费用和管理费用由乙方负责……。第六条、经营方式及财务管理：本项目所建的房屋以甲方的名义，统一进行销售，统一办理房产证、土地证，办证所需交纳的费用，由甲、乙双方按利益分配比例各自承担。房屋销售时由甲方开具收款收据、税务发票，销售收入进入甲方指定帐户。每个月底甲方按所取得销售收入扣除税费后，住宅先按甲、乙双方3.5：6.5比例先行分配（商业网点、车库按4：6比例）。如账目出现差额、出入待本项目结束后，再重新核定，甲、乙双方找补差额。双方还约定了其他权利义务。2019年12月16日，被告黄务实业作为甲方、第三人华远置业作为乙方签订《通世新城一、二期楼座及地下车库面积分配表》，表中载明:依据甲乙双方签订的合作开发合同，经双方友好协商，就通世新城一、二期楼座及地下车库面积分配达成一致（二期部分若出具面积实测报告后面积有差异，双方另行找补）。其中一期商业网点的分配情况为，8(原82)号楼附1号至附10号1-2层所有网点、15(原83)号楼附1号至附8号1-2层及附10号内101号分配给第三人。另查，2018年12月25日，第三人作为甲方、万佳置业作为乙方、北大荒建设集团有限公司烟台分公司（下称北大荒烟台分公司）作为丙方，在签订的《协议书》中约定，鉴于丙方承揽乙方发包的烟台市芝罘区西口旧村改造C区项目工程，现经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方以甲方所有的通世新城项目共12套商品房抵付乙、丙签订《建设工程施工合同》原约定的乙方尚未支付丙方的部分工程款等事宜，达成如下协议：一、抵顶房屋情况：甲方以通世新城一期12套商品房共作价37389780元抵顶乙方所欠丙方等额工程款。二、甲方权利义务：1.甲方保证对上述商品房拥有处分权，该房屋来源合法，不会被任何第三方主张任何权利。甲方保证黄务实业能够与丙方签订《商品房买卖合同》。2.自本协议签订10日内，由黄务实业与丙方(或丙方指定的第三人)另行签订《商品房买卖合同》并由甲方开具房款收据给丙方，丙方开具工程款收据给乙方，但该另行签订的《商品房买卖合同》及收据仅仅是为了丙方(或丙方指定的第三人)办理上述商品房的房屋产权证手续之用，甲、丙双方的一切权利义务按本协议约定执行。3.鉴于甲方所有12套商品房与第三方存在租赁关系，甲方应如实提供12套商品房租赁协议。丙方同意接受该房屋继续出租，甲方保证在本协议签订之日起5日内协助丙方或丙方指定第三人与承租人重新签定《租赁协议》，签订《租赁协议》以后所产生的租金归丙方所有，由丙方收取(甲方提前收取的部分需退还给丙方)，且自丙方与承租人签订《租赁协议》之日视为抵顶房屋已交付给丙方。……5.甲方保证协调黄务实业为丙方(或丙方指定的第三人)办理预告登记、开具购房发票、办理房屋产权证。6.甲方自能够办理预告登记或产权证之日起30日内为丙方(或丙方指定的第三人)办理上述手续，甲方不得以任何理由拖延。三、乙方权利义务：1.若本协议约定的商品房作价抵付工程款金额不足以支付乙方所欠丙方全部工程款的，不足部分，乙方另行支付给丙方。2.乙方协助丙方办理抵顶房屋的全部手续。四、丙方权利义务：1、丙方(或丙方指定的第三人)取得上述所有商品房的房屋产权证之日起，即被视为甲、丙双方以上述商品房抵付工程款的行为完成，商品房抵付的工程款数额乙方不再支付给丙方。……五、其他约定：……3、甲方保证丙方有权要求黄务实业直接与丙方指定的第三人签订《商品房买卖合同》，甲方在收到丙方出具的同意将该商品房产权证及相关手续办理到丙方指定第三人名下的书面通知后，直接由黄务实业与丙方指定的第三人签订《商品房买卖合同》，并协助丙方指定的第三人办理该商品房的房屋产权证相关手续。办理该商品房的房屋产权证手续所需的一切税费均依法由商品房买卖双方各自承担。第三人明确为北大荒公司。4、甲方、乙方承诺于2018年12月31日，最晚于2019年12月31日前办理完成抵账房产的产权登记手续，否则丙方有权解除本合同并向甲方、乙方索要本合同项下拖欠的工程款。根据合同附件一通世新城一期抵顶网点明细显示，涉案两套房屋包含在抵顶网点内。2019年12月，原告北大荒公司作为买方、被告黄务实业作为卖方，在落款日期为2019年12月13日的两份《商品房买卖合同》中约定：买方购买卖方开发建设的烟台市芝罘区房屋，建筑面积112.83平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米18000元，总金额2030940元，买方于2019年12月13日前支付首付款2030940元，一次性付清；买方购买卖方开发建设的烟台市芝罘区房屋，建筑面积123.42平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米18000元，总金额2221560元，买方于2019年12月13日前支付首付款2221560元，一次性付清；卖方应在2019年12月31日前将符合合同约定的上述两套房屋交付买方使用；卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产机属登记证书手续，买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。2019年12月20日，第三人以被告名义开具了涉案两套房屋的发票，原告缴纳了涉案两套房屋的契税、印花税，12月21日，第三人又以被告的名义将上述发票作冲红处理。2019年12月24日，第三人出具《证明》，《证明》内容为：第三人于2019年12月20日开具包括涉案两套房屋发票在内的47份发票，金额合计37691820元，以上网点在办出不动产初始登记证书之后及时开具发票，已经开具的47份发票已进行冲红处理。再查，涉案两套房屋建设完毕后，处于第三人控制之下，在第三人与北大荒烟台分公司签订《协议书》后，第三人将房屋交付原告。涉案两套房屋目前已具备办证条件。诉讼中，各方当事人就被告是否应协助原告办理涉案两套房屋权属登记存在争议。原告称：当初原告认为第三人有权根据合作协议分配取得涉案两套房屋，才同意了抵顶方案。2019年11月18日，原告工作人员张德荣接到第三人工作人员王晓玉通知，可以签订涉案两套房屋的《商品房买卖合同》，12月13日上午九点，张德荣到第三人处取走已填写完毕的《商品房买卖合同》，盖章后于12月17日上午交回第三人处，下午两点左右，张德荣收到完整合同原件。被告协助第三人开具了购房发票，12月20日，第三人向原告提供购房发票并协助原告至税务部门交了契税等税费。因需要第三人继续为原告办理房产证，原告将《商品房买卖合同》及电子发票交予王晓玉，王晓玉出具收条，后，因催促办理房屋权属登记证书未果，第三人将《商品房买卖合同》返还原告。原告对发票冲红的事情不知情。在抵帐过程中，原告与被告没有任何接触，一切事项均由第三人办理，被告没有向原告催要过购房款。被告称：被告和第三人均可以对合作建设的房屋进行销售，《商品房买卖合同》的签订过程中，第三人工作人员于欣艳、原告工作人员（不清楚姓名）共同到被告处申请盖章，被告先行盖章后将合同交付第三人和原告，第三人及原告均未告知涉案两套房屋系以房抵款。开具发票的电脑及税盘在售楼处内，由被告与第三人共同操作与管理，2019年12月20日，第三人在被告工作人员账号未退出的情况下，使用被告人员的账号为原告开具了发票，当晚被告发现后，第三人提出对已开具的47份发票进行冲红处理。因为原告是经第三人联系购买涉案两套房屋，依照被告与第三人间谁销售谁催款的惯例，应由第三人催收房款，故不能认定被告未催收房款即默认原告已经付款。第三人称：被告与第三人就通世新城一、二期合作项目的房屋分配在2013年已达成分配协议，只是一期项目的分配当时是口头约定，在2019年最终签订书面协议。签订涉案两套房屋买卖合同时，第三人已口头告知被告系以房抵顶工程款。2019年12月14日，第三人将《商品房买卖合同》交付原告，12月17日，原告将加盖印章的合同返还第三人，第三人又将合同交给被告盖章，被告盖章后再交付给原告。开具发票的电脑位于售楼处财务室，税盘由被告控制，第三人处分房屋后，被告配合第三人开具了发票，被告又告知税务部门对旧项目房屋发票的开具有新要求、需另行开具发票，故将原开具给原告的发票冲红处理，后，第三人经向税务部门核实，当时开具发票的方式是正确的，并不需要重新开具发票，2019年12月24日第三人出具的《证明》也表明第三人要求被告继续开具发票的事实。本院认为，本案的争议焦点为，在本案原告北大荒公司未实际向本案被告黄务实业支付《商品房买卖合同》约定的购房款的情况下，被告是否负有协助原告办理涉案两套房屋权属登记的义务。根据2018年12月25日第三人、万佳置业、北大荒烟台分公司签订的《协议书》，各方约定第三人将涉案两套房屋抵顶给北大荒烟台分公司，由本案原告与本案被告就涉案两套房屋签订《商品房买卖合同》，2019年12月，第三人协助本案原、被告就涉案两套房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效；2019年12月16日被告和第三人签订的《通世新城一、二期楼座及地下车库面积分配表》，明确约定将包括涉案两套房屋在内的部分房屋分配给第三人，第三人据此取得了对涉案两套房屋的物权期待权，被告对此应是明知的，应对第三人对涉案两套房屋的处分行为予以配合；本案庭审中，第三人亦明确表示要求被告协助原告办理涉案两套房屋的权属登记手续，综上，被告负有协助原告办理涉案两套房屋权属登记手续的义务，故对原告要求被告协助办理涉案两套房屋权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原告未支付购房款、被告不应协助办理权属登记的辩解主张，与证据事实不符，本院对此不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告烟台黄务实业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告北大荒建设集团有限公司办理坐落于烟台市芝罘区房屋的权属登记手续。案件受理费100元减半收取50元，由被告烟台黄务实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二一年六月三十日书记员 宋妍（代）