北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初4408号原告（反诉被告）：北京随意淘商贸有限公司，住所地北京市通州区通朝大街107、109、111号44幢-1层106号。法定代表人：李波，执行董事。委托诉讼代理人：林志军，男，1976年8月1日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：张丽君，北京义晨律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉卡斯体育管理（北京）有限公司。法定代表人：张银生，总经理。委托诉讼代理人：张志楠，男，1981年3月4日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人:袁波，北京市天安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京随意淘商贸有限公司（以下简称随意淘公司）与被告（反诉原告）吉卡斯体育管理（北京）（以下简称吉卡斯体育）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案随意淘公司的委托诉讼代理人林志军、张丽君，吉卡斯体育的委托诉讼代理人张志楠、袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随意淘公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年2月25日签订的《租赁合同》；2.判令吉卡斯体育给付占有使用房屋期间的租金及合同解除后的房屋占有使用费（自2020年2月1日起至实际腾退之日止，按年租金1388800元计算）；3.判令吉卡斯体育支付逾期支付租金的滞纳金（计算方式为：1.以2020年2月25日至2020年5月24日租金347200元为基数，从2020年1月26日起计算至实际支付之日止；2.以2020年5月25日至8月24日租金347200元为基数，从2020年4月26日起计算至实际支付之日止；3.以2020年8月25日至11月24日租金347200元为基数，从2020年7月26日起计算至实际支付之日止；4.以2020年11月25日至2021年2月24日租金347200元为基数，从2020年10月26日起计算至实际支付之日止，以上均按照日1%的标准计算）；4.判令吉卡斯体育将租赁房屋（位于北京市通州区通朝大街X号X号X号44幢地下一层的房屋）予以腾退并交付给随意淘公司；5.判令吉卡斯体育支付财产保全费5000元，保全服务费3640元；6.本案诉讼费由吉卡斯体育承担。事实与理由：2016年2月25日，随意淘公司与吉卡斯体育签订《租赁合同》，约定随意淘公司将位于北京市通州区通朝大街X号X号X号44幢地下一层的房屋租赁给吉卡斯体育，租期自2016年2月25日至2022年10月24日止，每年租金130万元，递增12%。后双方协商，从2019年2月24日起每季度租金为347200元。租金按季度支付，吉卡斯体育需于每期租金到期前30日内将下一项租金汇入随意淘公司指定账户，逾期未支付租金每超过一日随意淘公司按应交租金的1%收取吉卡斯体育滞纳金，超过十日则视为吉卡斯体育单方面解除合同，随意淘公司有权先行收回房屋和设施并追究吉卡斯体育违约责任。吉卡斯体育未按合同约定支付2020年2月1日以后的租金，随意淘公司多次催要，吉卡斯体育拒绝支付，其行为构成违约，故诉至法院。吉卡斯体育答辩称，我方答辩意见同我方提交的反诉意见，不同意随意淘公司的全部诉讼请求，随意淘公司应退还我方租金并支付利息。吉卡斯公司并不存在违约行为，是随意淘公司一直未将双方约定的一楼区域交付给吉卡斯体育使用，一楼区域是整个吉卡斯体育经营场所门面，随意淘公司一直用各种理由拖延交付，吉卡斯体育也是近期得知随意淘公司将该区域重新装修打隔断交付给其他人使用。因疫情原因，随意淘公司同意给吉卡斯体育减免四个月租金，双方因此事一直协商未果，并非是吉卡斯体育恶意拖欠租金，而且吉卡斯体育已经支付的租金超出使用面积，要求随意淘公司予以退还。一楼区域现状是否属于合法租赁物，请随意淘公司予以明确。因随意淘公司申请保全，对吉卡斯体育造成的损失，随意淘公司应予以赔偿，不同意承担保全费和财产担保服务费。吉卡斯体育向本院提出反诉请求：1.判令随意淘公司退还租金1345429元及利息（以1345429元为基数，自2019年9月23日起至实际支付之日止，按人民银行贷款同期利率计算）；2.反诉费用由随意淘公司承担。事实和理由：随意淘公司与吉卡斯体育签订的租赁合同约定的是由随意淘公司将位于北京市通州区通朝大街X号X号X号44幢地下一层及一楼区域租赁给吉卡斯体育，但随意淘公司一直将一楼区域租给其他租户没有向吉卡斯体育交付。吉卡斯体育多次向随意淘公司协商此事未果。因随意淘公司一直未将一楼区域交付给吉卡斯体育，理应退还吉卡斯体育所交纳的该部分租金。故请求法院支持反诉请求。随意淘公司针对吉卡斯体育的反诉请求答辩称，不同意吉卡斯体育的反诉请求，吉卡斯体育要求退还租金及利息无事实和法律依据，应予以驳回。理由为：一、租赁合同未约定将一楼区域租赁给吉卡斯体育。合同约定的季度租金325000元包括地下一层租金和一楼彩票区域租金，其他区域即墙面允许吉卡斯体育用于广告宣传，保证消防通道正常通行，并未收取租金。二、随意淘公司未在2018年5月25日前将一楼区域清理完毕的问题，双方于2018年9月8日签署《沟通函》，明确了解决方案，且已履行完毕。2018年9月已经清理完毕，吉卡斯体育可以使用，随意淘公司的交付义务已经履行完毕，不存在随意淘公司将一楼区域租给其他租户一直没有向吉卡斯体育交付的问题。三、吉卡斯体育按租赁合同和沟通函确定的租金数额即每季度347200元向随意淘公司支付租金至2020年1月31日，从未提出异议。现吉卡斯体育以随意淘公司一直将一楼区域租给其他租户一直没有向其交付为由主张退还租金，明显与事实不符，且与常理不符。综上，一楼彩票区域租金问题已经解决，其他区域也已交付但并未收取租金，吉卡斯体育的反诉请求，没有依据，请法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月25日，随意淘公司（甲方）与吉卡斯体育（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其享有合法出租权的位于北京市通州区通朝大街X号X号X号44幢地下一层的房屋租赁给乙方，甲乙双方在确保一层消防通道正常使用的情况下，甲方让乙方优先使用。具体范围详见附件三房屋建筑平面图。第三条约定房屋租赁期自2016年2月25日至2022年10月24日。第四条履约合同保证金约定履约合同保证金50万元，履约合同保证金在乙方无违约情况下，甲方于租赁合同期满后三个月内无息退还乙方；乙方无正当理由单方解除合同，履约合同保证金不予退还。第五条租金约定租金每年130万元，按季度交付，房租递增12%，即2019年2月24日起按递增后租金交纳房租。乙方需于每期租金到期前30日内将下期租金汇入甲方指定账户，逾期未交付租金每超过一日甲方按应缴租金的1%收取乙方滞纳金，超过十日则视为乙方单方面解除本合同，甲方有权先行收回房屋和设施并追究乙方违约责任。第六条相关费用约定乙方承担因所承担房屋而产生的水费、电费、燃气费、取暖费、网络费、有线费、电话费。物业费按照乙方所承租的面积合计6万元，自租期开始日起算。物业费的支付时间为，第一年于2016年2月25日前全额支付，自第二年度起，每年自该年度起始日前一个月内全额支付。第十一条违约责任约定，乙方迟延交付租金，每迟延一天乙方应按应付租金的1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金超过7日的，甲方有权向乙方发出书面的催款通知；乙方应在收到催款通知后3日内交付租金，乙方在收到书面催款通知后超过3日后仍未支付租金，视为乙方单方面解除合同，甲方有权没收履约合同保证金并收回房屋及设施，追究乙方法律责任。此外，合同还约定了其他条款。2018年9月8日，随意淘公司（甲方）和吉卡斯体育（乙方）签订《沟通函》，约定：乙方支付的每季度租金32.5万元，现减去彩票区域的租金后调整为每季度租金31万。双方约定第一次递增房租按照31万为基数递增。于2018年5月25日-2018年9月25日期间造成的损失，甲方按照乙方日租金3444.44元折合，给予乙方13天的免租补贴。后期如若再延期，将按以上免租方式双方协商顺延。2018年8月25日-2018年12月7日租金32500元扣除上季度和本季度彩票区域租金30000元，合计295000元。2018年5月28日-2019年5月27日燃气管道使用费10000元。此函生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，本函与原合同有相互冲突时，以本函内容为准。自双方签字盖章之日起生效。随意淘公司与吉卡斯体育均在落款处盖章，日期为2018年9月8日。吉卡斯体育向法庭提交了星动健身租金交付时间表、告知函、随意淘公司委托诉讼代理人林志军出具的声明用以证明：随意淘公司将一楼区域连同合同上约定的地下一层区域一起出租给其公司，且随意淘公司在租金交付时间表交付时间为2018年4月25日后备注2018年5月25日出租方将一楼区域清理完毕承租方按此金额付款；林志军个人亦承诺一楼大厅属于随意淘公司使用权的部分于2019年5月28日交付给吉卡斯体育管理公司使用，用于广告宣传，在使用期间保证一楼的安全通道的使用，吉卡斯如与物业等部门因使用发生争议时由随意淘公司出面调解。随意淘公司认可上述证据的真实性，但认为其公司承诺的将一楼区域清理完毕的意思是将一楼进门到地下一层楼梯的消防通道清理完毕，因为原来通道有一些桌椅、彩票站，一楼并未出租给吉卡斯体育，而是仅允许吉卡斯体育用墙面做广告宣传，但一楼作为消防通道双方都应确保正常通行，因此合同中也并未就一楼大厅作为租赁物进行出租。关于租金支付情况，随意淘公司主张吉卡斯体育自2019年12月21日起支付的租金237588元仅支付到2020年1月31日，因为该笔租金237588元包含2020年2月25日至2021年2月24日的物业费6万元以及2019年5月18日至2021年5月17日的燃气使用费2万元，并称吉卡斯体育提交的租金交付时间表上和租赁合同上均有约定物业费由吉卡斯体育承担，双方于2018年9月8日的沟通函和租赁合同上亦有燃气费的约定。吉卡斯体育主张其最后支付的一笔237588元均为租金，不包含物业费、燃气费，因为没有享受到任何物业服务，改造和装修问题都是自己解决，燃气费也是其公司自己缴纳，但未对其上述主张提交证据证明。另查，吉卡斯体育在涉案租赁场地经营健身服务且目前正在经营中，正在正常为会员提供健体服务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。随意淘公司和吉卡斯体育签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。双方在合同履行过程中，吉卡斯体育欠付部分租金，随意淘公司以此为由主张合同解除，故本案的争议焦点在于吉卡斯体育欠付租金的行为是否构成恶意违约且达到解除合同的条件。本案中，吉卡斯体育欠付租金的原因在于双方对于租赁物是否包含一楼区域产生了分歧，从而对于租金是否欠付亦产生分歧，吉卡斯体育除受新冠肺炎疫情影响停业几个月外未出现撤离租赁场地停止营业的情形，且至开庭时亦仍在营业中，并未出现恶意欠付租金或其他拒绝履行合同的行为，开庭时亦表示愿意继续租赁涉案场地，吉卡斯体育并未恶意违约，故本合同仍具有继续履行的条件。同时，考虑到吉卡斯体育能够正常营业，可以继续为会员提供健体服务，继续履行合同更有利于社会效果和法律效果的统一，故本院对于随意淘公司要求解除合同并返还房屋的诉讼请求不予支持。关于租赁场地范围问题，吉卡斯体育未提交充足的证据证明包含一楼区域，且该区域系消防通道不具备经营条件，故本院认定双方之间的合同标的物仅为地下一层约定的区域。吉卡斯体育应按照合同约定向随意淘公司支付欠付租金。自2019年12月21日起的租金吉卡斯体育仅支付237588元，随意淘公司称该笔款项包含物业费、燃气费的主张，依据不足，本院不予采纳，随意淘公司关于物业费、供暖费可另行主张。故本院经核算后认定吉卡斯体育还应向随意淘公司交纳至2021年5月24日的租金共计1745310元，同时对于吉卡斯体育要求随意淘公司退还租金及利息的反诉请求不予支持，关于之后租金的给付，双方可按照合同约定自行履行，若双方在之后的履行中违反合同约定，自行承担不利后果。关于随意淘公司主张的滞纳金，因双方对于租金的金额存在争议，未达成一致意见，考虑疫情影响等因素造成双方实际损失等情况，对滞纳金本院不予支持。关于随意淘公司主张的保全服务费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、吉卡斯体育管理（北京）有限公司支付北京随意淘商贸有限公司租金1745310元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京随意淘商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回吉卡斯体育管理（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17776元，由吉卡斯体育管理（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费16908元，由吉卡斯体育管理（北京）有限公司负担（已交纳）。保全费5000元，由吉卡斯体育管理（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二一年六月三日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰