北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8163号原告：北京丘中有科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区(大兴)德茂街18号院16幢-1层西-13。法定代表人：王秀梅，执行董事。委托诉讼代理人：王建民，男，1987年4月2日出生，汉族，北京丘中有科技有限公司员工。委托诉讼代理人：韩巧玲，北京市铭盾律师事务所律师。被告：北京咩咩香餐饮有限公司，住所地北京市大兴区德茂街18号院16幢-1层西-13。法定代表人：苏英，经理。委托诉讼代理人：苏华楠，男,1996年1月16日出生，汉族，北京咩咩香餐饮有阻公司员工。原告北京丘中有科技有限公司（以下简称：丘中有公司）与被告北京咩咩香餐饮有限公司（以下简称：咩咩香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丘中有公司的委托诉讼代理人王建民、韩巧玲与咩咩香公司委托诉讼代理人苏华楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丘中有公司向本院提出诉讼请求：1、判令咩咩香公司向丘中有公司支付拖欠租金43404.2元（以月租金15141元为基数，自2021年2月1日至2021年4月27日）；2、判令咩咩香公司向丘中有公司支付逾期支付租金违约金16748元；3、判令咩咩香公司向丘中有公司支付逾期支付物业费资金占有使用费154.27元（以4683元为基数，以一年期贷款市场报价利率为计算标准，自2020年1月1日起算至2020年10月28日）；4、判令咩咩香公司向丘中有公司支付单方解除合同违约金30282元；5、判令咩咩香公司向丘中有公司赔偿因本案支出的律师费15000元；6、判令咩咩香公司向丘中有公司支付违约解除合同产生的实际损失30282元；7、判令咩咩香公司承担本案诉讼费。事实与理由：丘中有公司与咩咩香公司签订《商业商铺租赁合同》，丘中有公司将其所有的位于北京市大兴区旧宫镇德茂街花语府西门底商西－13号商铺租赁给咩咩香公司用于“全羊店”经营，租赁合同约定租期5年，自2019年12月27日起至2024年12月26日止，第一年月租金为15141元；第二年月租金为15141元；第三年月租金为15141元；第四年月租金为15898元；第五年月租金为15898元。首次支付租金为5个月租金，其中2个月租金为履约保证金，另3个月为首期租金，每3个月为一个付款周期，每个付款周期的最后一个月25日前缴纳下个付款周期租金。合同还约定年物业费总额为4683元，应于每年度1月1日前支付当年全年物业费。现因咩咩香公司逾期未付租金，且明确表示不再租赁涉案房屋，其系单方解除合同，经向其多次催要，至今未付租金，且其正常使用涉案房屋至2021年4月27日。综上，为维护丘中有公司合法权益，诉至贵院，望判如所请。咩咩香公司辩称：我公司不同意丘中有公司的全部诉讼请求。理由如下：由于新冠疫情的原因，餐饮业开不下去了，我公司无法实现合同目的，故主张解除合同；新冠疫情属于不可抗力因素，双方互不承担违约责任，丘中有公司没有理由扣除2个月押金；2021年1月30日我公司通知丘中有公司解除合同，我公司不应该承担2021年2月1日之后的房屋租金；我公司在2021年2月1日提出归还房屋，丘中有公司拒不配合，导致2021年5月才完成房屋交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月26日，丘中有公司（甲方）与咩咩香公司（乙方）签订《商业商铺租赁合同》，丘中有公司将其位于北京市大兴区旧宫镇德茂街花语府西门底商西－13号商铺租赁给咩咩香公司，建筑面积66.37平方米，乙方租赁商铺的经营范围仅限于经营“全羊店”，租赁期限5年，自2019年12月27日起至2024年12月26日止。双方约定，第一年月租金为15141元；第二年月租金为15141元；第三年月租金为15141元；第四年月租金为15898元；第五年月租金为15898元。首次支付租金为5个月租金，其中2个月租金为租赁履约保证金，另3个月为首期租金，每3个月为一个付款周期，每个付款周期的最后一个月25日前缴纳下个付款周期租金。合同还约定年物业费总额为4683元，应于每年度1月1日前支付当年全年物业费，新签约客户当年物业费与租金同时缴纳。乙方所缴纳履约保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额退还；如在合同期内因乙方原因造成本合同终止，乙方所缴纳的履约保证金不予退还。甲方应于2019年12月27日前，将商铺交付乙方装修和使用。关于违约责任约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同并收回商铺，且乙方应按本合同履约保证金的100%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括诉讼费、律师诉讼代理费）：1.乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借商铺或擅自歇业；2.乙方未经甲方书面同意擅自超范围经营的；3.乙方擅自进行非法活动，损害公共利益；4.乙方单方面解除合同的；5.乙方有其他违约行为致使本合同无法履行。乙方逾期交付租金的，属违约行为，除应及时如数补缴租金外还应承担相应违约金；违约金计算方式如下：日租金×商铺建筑面积×违约条数×50%。乙方按本合同约定正常履约的，甲方无任何理由单方面解除合同，需按本合同履约保证金总额100%承担违约责任。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务。咩咩香公司租金交至2021年1月底。2021年1月中旬，咩咩香公司向丘中有公司提出解除租赁合同，明确表示不再承租涉案商铺。咩咩香公司主张2021年2月1日开始闭店不再经营，合同已经解除，其不应支付2021年2月1日以后的租金；2021年4月1日其已将商铺内物品全部搬走。丘中有公司主张咩咩香公司实际占有使用商铺至2021年4月27日，直到2021年4月27日才将商铺腾退返还丘中有公司，双方签署商铺收房说明。2021年1月31日，丘中有公司与北京市铭盾律师事务所签订民商事案件委托代理协议，丘中有公司应支付律师代理费15000元，双方约定当日支付1万元，剩余5000元于开庭前支付。丘中有公司于2021年2月3日向北京市铭盾律师事务所支付经纪代理服务代理费1万元，于2021年5月17日向北京市铭盾律师事务所支付经纪代理服务代理费5000元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《商业商铺租赁合同》签订于民法典施行前，持续至民法典施行后，在民法典施行后就合同的履行产生纠纷，本案应适用民法典的规定。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丘中有公司与咩咩香公司签订的《商业商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对双方当事人具有法律约束力。涉案租赁合同履行期限为2019年12月27日至2024年12月26日，2021年1月中旬咩咩香公司向丘中有公司明确提出解除租赁合同，不再承租涉案商铺，且2021年2月1日起开始闭店不再经营，应视为咩咩香公司单方面解除合同，双方签订的《商业商铺租赁合同》于2021年2月1日解除。咩咩香公司应按本合同履约保证金的100%承担违约责任及赔偿丘中有公司因此而遭受的其他实际损失（包括诉讼费、律师诉讼代理费）。此期间咩咩香公司虽然自2021年2月1日开始闭店不再经营，但其直至2021年4月27日才将承租商铺腾退返还给丘中有公司，此期间咩咩香公司应参照合同约定租金标准向丘中有公司支付占有使用费。故咩咩香公司按2个月租金标准支付丘中有公司的履约保证金作为违约金不再退还；咩咩香公司应当赔偿丘中有公司律师诉讼代理费15000元。现丘中有公司要求咩咩香公司支付逾期支付租金违约金16748元，证据不足，本院不予支持。丘中有公司要求咩咩香公司支付逾期支付物业费资金占有使用费154.27元，没有合同依据，本院不予支持。关于丘中有公司要求咩咩香公司支付单方解除合同违约金30282元的诉讼请求，因咩咩香公司单方面解除合同，导致本合同终止，其按2个月租金标准支付丘中有公司的履约保证金作为违约金不再退还，现丘中有公司再次要求单方解除合同违约金属于重复主张权利，本院不予支持。关于丘中有公司要求咩咩香公司赔偿违约解除合同产生的实际损失30282元的诉讼请求，丘中有公司未提供证据证明上述损失已实际发生，本院对丘中有公司该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十八条第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、北京咩咩香餐饮有限公司于本判决生效后10日内支付北京丘中有科技有限公司2021年2月1日至2021年4月27日期间的商铺占有使用费43404.2元；二、北京咩咩香餐饮有限公司于本判决生效后10日内支付北京丘中有科技有限公司律师诉讼代理费15000元;三、驳回北京丘中有科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，由北京丘中有科技有限公司负担576元（已交纳）；由北京咩咩香餐饮有限公司负担630元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二一年六月十六日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏