河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初2169号原告：陈银龙，男，1988年8月23日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：宋庭辉，河南路德律师事务所律师。被告：杨栋，男，1993年8月24日出生，汉族，住河南省社旗县。第三人：河南俪馨房地产营销策划有限公司，住所地郑州航空港经济综合实验区凌霜街万科美景魅力之城祥润园8幢1-2层104号。法定代表人：高威威，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广奎，男，该公司工作人员。第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住所地河南省郑州市文化路102号。负责人：杨金强。原告陈银龙诉被告杨栋、河南俪馨房地产营销策划有限公司、中国银行股份有限公司郑州文化支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈银龙及其委托诉讼代理人宋庭辉、被告杨栋、第三人河南俪馨房地产营销策划有限公司（以下简称“俪馨公司”）到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称“中国银行文化支行”）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈银龙向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告杨栋继续履行《郑州市存量房买卖合同》确定的合同义务,向原告交付标的房屋；2.判令被告杨栋偿清对第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行有关案涉房屋的银行抵押贷款,杨栋及中国银行股份有限公司郑州文化支行共同协助解除案涉房产的抵押手续;3.依法判令被告杨栋在案涉房产解除抵押后,协助原告办理案涉房产的过户手续;4.依法判令被告杨栋向原告赔偿违约金及各项损失共计130000元;5.请求依法案件受理费、保全费等由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.请求依法判令解除原告与被告杨栋之间的《郑州市存量房买卖合同》及补充协议；2.请求被告杨栋返还原告已支付的购房款448000元并支付违约金174000元（总房款870000元×20%），同时请求判令被告杨栋、第三人俪馨公司退还原告向第三人俪馨公司支付的中介费18790元；3.请求依法判令本案的案件受理费、保全费等一切诉讼的费用由被告承担。事实和理由：2019年12月26日，在第三人俪馨公司的参与下，原告与被告杨栋签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定杨栋将其所有的位于郑州航空港区房屋出售给原告。合同签订后，原告如约支付了100000元定金及首付款348000元，但被告杨栋未按约定办理案涉房屋的解押和过户手续，明显违反合同约定，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益,遂诉至法院，请求判令如诉。被告杨栋辩称，其做生意失败，没钱解押房子。第三人俪馨公司述称，若原告与被告杨栋之间的合同履行，其公司愿意继续提供服务；若原告主张合同解除，其公司愿意将中介费全额退还给原告。原告与被告杨栋之间的合同签订时间是2019年12月26日，案涉房屋的房产证下发时间是2020年7月2日，合同约定房产证下发之后原告将首期款项转给被告杨栋用于房屋解押，但由于首期款项不够案涉房屋的银行贷款，不足以解押，就没有解押成功。第三人中国银行文化支行缺席未发表意见。本院经审理认定事实如下：2019年12月26日，被告杨栋（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）通过第三人俪馨公司居间介绍，签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方将位于郑州航空港区方，房屋建筑面积为97.25平方米，总成交价格为870000元，房屋总成交价＝定金＋首付款＋贷款＋户口迁出保证金＋物业交割保证金，其中定金为100000元，应在核房通过后当日支付；首付款348000元，应在甲方预约银行还款且扣款前一个工作日支付；贷款420000元，甲乙双方应于甲方解除抵押后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；户口迁出保证金0元；物业交割保证金2000元，乙方应于物业交割当日支付。另外合同还载明“甲方与乙方通过河南俪馨房地产营销策划有限公司居间介绍成交”、“该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行文化路支行，抵押登记日期为2016年11月15日……甲方应于2020年2月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付”、“甲方承诺最迟于2020年3月20日前取得不动产权证书，若逾期未取得不动产权证书导致交易不能进行，甲方自行承担违约责任”。合同约定违约责任为“（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……甲方若出现上述根本违约情形之日的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。”协议签订当天，原告通过银行向被告杨栋转款5000元，并支付给第三人俪馨公司中介费共计18790元（含贷款服务费2000元、过户服务费2000元、居间代理费14790元）。2019年12月28日，被告杨栋（甲方、出售方）与原告（乙方、买受方）就上述房屋买卖合同签订《变更协议书》，将定金100000元的支付时间由核房通过后支付变更为签订补充协议当日支付。该变更协议签订当天，原告通过银行向被告杨栋转款95000元，并出具《收条》一份，载明收到案涉房屋钥匙一把。2020年3月30日，被告杨栋（甲方、出售方）与原告（乙方、买受方）就上述房屋买卖合同再次签订《变更协议书》，将甲方向原贷款机构提交一次性还清案涉房屋剩余贷款申请的时间由2020年2月29日变更为2020年5月29日；将办理完毕注销抵押登记手续的时间由2020年4月30日变更为2020年7月30日；将甲方承诺取得不动产登记证书的时间由2020年3月30日前变更为2020年6月30日前。2020年7月8日，被告杨栋向原告出具《收据》，载明“今杨栋收到陈银龙购买房屋首付款叁拾肆万捌仟圆整（348000￥）”，同日原告向被告杨栋转款348000元，因当日交易金额已超限未成功。次日，原告通过银行转给被告杨栋348000元，并附言“陈银龙支付杨栋房款首付款”2020年7月8日，被告杨栋（甲方）与原告（乙方）就上述房屋买卖合同再次签订《补充协议》，载明“因原买卖合同约定乙方支付首付款用于甲方房屋银行贷款解押使用。由于甲方申请房屋解押是由第三方金融公司操办，存在不可控因素，现甲乙双方约定：如无法按期完成银行解押甲方违约，甲方需退还乙方所支付的所有款项并支付给乙方本房总房款的20%违约金。”2021年4月1日，被告杨栋（出售方）与原告（买受方）就上述房屋买卖合同再次签订协议，载明案涉房屋的权证号为豫（2020）郑港区不动产权第*******号，约定“1.双方约定出售方于2021年5月10日，将剩余房屋银行抵押贷款小写170000大写壹拾柒万圆整结清。2.双方约定出售方银行贷款结清后，2个工作日向房屋所在地房管局注销抵押登记……”还约定违约责任为“如出售方与买售方任何一方违反上述约定任何事项超出7个工作日无任何实质性的操作和办理手续，如双方其中一方产生或发生不作为上述约定事项，视为违约，则违约方向履约方赔付89600元大写捌万玖仟陆佰元（不包含买受方已支付的房款及定金）。”庭审中，原告当庭将案涉房屋钥匙退还给第三人俪馨公司，并称没有占用、使用、装修案涉房屋。另查明，经原告申请，本院依法对案涉房屋采取了保全措施，原告为此预交保全申请费5000元。本院认为，原告与被告杨栋签订的《郑州市存量房买卖合同》及相关变更协议、补充协议是双方的真实意思表示，不违法国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。双方于2019年12月26日签订房屋买卖合同，约定被告杨栋将位于郑州航空港区房屋出卖给原告，案涉房屋的银行按揭贷款尚未结清并设立了抵押，故双方后续多次签订补充协议，对清偿贷款及解除抵押的相关事项进行变更，2021年4月1日，双方最后一次签订补充协议，约定被告杨栋在2021年5月10日前将案涉房屋剩余银行抵押贷款结清，逾期达七日应承担违约金89600元，截止本案开庭前，被告杨栋仍未将案涉房屋剩余银行抵押贷款结清，案涉合同目的无法实现，对原告请求解除与被告杨栋之间的《郑州市存量房买卖合同》，本院予以确认。合同解除后，被告杨栋应当返还原告已经支付的定金及首付款，原告支付给被告杨栋定金及首付款共448000元（100000元＋348000元），对原告要求被告杨栋返还购房款448000元的诉讼请求，本院予以支持。双方约定被告杨栋应当于2021年5月10日前将案涉房屋剩余银行抵押贷款结清，被告杨栋未能如约结清贷款，属于违约，应支付原告违约金，双方于2021年4月1日的补充协议约定了违约金数额为89600元，故对原告关于被告杨栋支付违约金89600元的诉讼请求，本院予以支持，因双方2021年4月1日的补充协议对《郑州市存量房买卖合同》及之前的其他补充协议中关于违约金的计算标准进行了变更，故原告按照全部房款870000元的20%主张违约金没有依据，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告杨栋、第三人俪馨公司返还其中介费18790元的诉讼请求，案涉房屋未能成功交易，第三人俪馨公司表示自愿返还原告该中介费，对原告主张第三人俪馨公司返还其中介费18790元的诉讼请求，本院予以支持，因该中介费为原告支付给第三人俪馨公司的居间费用，原告主张被告杨栋返还该中介费没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、确认原告陈银龙与被告杨栋之间的《郑州市存量房买卖合同》解除；二、被告杨栋于本判决生效之日起十日内返还原告陈银龙购房款448000元并向原告陈银龙支付违约金89600元；三、第三人河南俪馨房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈银龙中介费18790元；四、驳回原告陈银龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，减半收取计6250元，保全费5000元，合计11250元，由被告杨栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  周小洁二〇二一年六月二十四日书记员  杨 楠