贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民再11号原审原告:黔西南州广发房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市。法定代表人：王化荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王章泽，男，1985年8月10日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系该公司副总经理，特别授权代理。原审被告：肖兰兰，女，1984年8月1日生，汉族，大学文化，个体户，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：周正青，1989年7月3日生，汉族，本科文化，健身教练，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县，系原告肖兰兰之表弟，特别授权代理。原审原告黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称“广发房开”）与原审被告肖兰兰商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月12作出（2019）黔2301民初3098号民事判决书，已发生法律效力。因肖兰兰不服该判决，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院申请再审，该院于2020年11月5日作出黔23民申73号民事裁定书，指定贵州省兴义市人民法院再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原审原告广发房开的委托诉讼代理人简玉亮、王章泽，原审被告肖兰兰及其委托诉讼代理人周正青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中广发房开向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告购买房屋及车位尾款265389元，并以上述款项为基数自2014年12月15日起以日利率万分之五计利息支付原告资金占用费；2.案件受理费由被告负担。在诉讼过程中原告变更第1项诉讼请求为从2016年2月4日起以日利率万分之五计算支付原告资金占用费。事实及理由：原告是从事房地产开发的企业，广发鼎尚城小区系原告开发的楼盘。2014年12月15日，被告经过深思熟虑后购买原告开发的广发鼎尚城小区第X栋X层X号房，并于同日签订商品房买卖合同。合同约定的单价为2815.02元/㎡（套内面积），被告购买的该套商品房建筑面积为167.34㎡，套内面积为141.48㎡，故该套商品房的总价为398269元。签订合同后，被告又继续购买该小区的E057号车位，口头约定单价为70000元，以上商品房及车位共计价款为468269元。合同约定在2014年12月15日前一次性付款；合同还对交房时间、办理产权证时间等作了具体的约定。合同签订后，原告按照合同约定的时间将上述商品房及车位交付给被告使用，被告却仅在2016年2月4日支付两笔共计202880元款项（其中编号为236109的收据记载为支付车位转让尾款28000元、编号为2376108的收据注明为购房欠款）后未再支付任何款项。根据被告的支付情况及原告所开收据，被告支付车位购买款项70000元，支付购房款132880元。故被告现尚欠原告的购房款为398269元-132880元=265389元，被告以各种理由拒付上述剩余房款。原告以为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经履行交付房屋的义务，被告拒不履行支付剩余购房款的行为已经构成违约，除应履行支付剩余房款的义务外，还应以所欠款项为基数自2016年2月4日起以日利率万分之五计算利息支付原告资金占用费。因多次与被告沟通未果，故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定具状诉至人民法院，望依法支持原告的诉讼请求。原审中肖兰兰未到庭，在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原审认定的以下事实：2014年12月15日，肖兰兰作为买受人，广发房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定由肖兰兰购买广发房开公司开发建设的广发鼎尚城第X幢X层X号商品房，建筑面积为167.34㎡，套内建筑面积为141.48㎡，房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为2815.02元，总价款为398269元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2014年12月15日前支付全部房价款。逾期付款责任约定为买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付商品房。合同还对逾期交房责任等进行了约定。合同尾部打印的落款时间为2014年12月15日。庭审中广发房开公司陈述实际签订合同的时间为2016年2月4日。同日，肖兰兰还向广发房开公司口头协商购买EXXX号车位。广发房开公司在2016年2月4日将案涉房屋及车位交付给肖兰兰。合同签订后，肖兰兰于2016年2月4日向广发房开公司支付了购房欠款174880元、车位转让尾款28000元。尚欠部分款项未付。原审认为：肖兰兰经本院依法传唤未到庭参加诉讼视为对其举证、质证诉讼权利的放弃。肖兰兰与广发房开公司签订的《商品房买卖合同》以及向广发房开公司购买车位达成的口头协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广发房开公司已按约定将案涉房屋及车位交付给肖兰兰，肖兰兰未按合同约定履行支付购房款的义务，已构成违约，其应当承担继续履行合同的义务。案涉房屋合同约定的购房款为398269元，口头约定的车位费70000元，合计468269元。肖兰兰支付了两次款项，分别为购房欠款174880元、车位转让尾款28000元，结合广发房开公司的陈述，肖兰兰称暂时只能支付部分房款，先支付完毕车位款。故肖兰兰支付的两次款项中，扣减已付车位费70000元后，剩余132880元为支付的购房款。综上，肖兰兰尚欠的购房款为265389元，对广发房开公司主张肖兰兰支付房屋尾款265389元的诉讼请求，本院予以支持。肖兰兰未按合同约定履行支付剩余购房款的行为已经构成违约，其应承担违约责任，案涉合同约定买受人未按约定支付购房款，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该约定符合法律规定，故对广发房开公司主张从2016年2月4日起按日万分之五计算支付资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：限肖兰兰于本判决生效之日起十日内支付黔西南州广发房地产开发有限公司购房尾款265389元，并以此为基数从2016年2月4日起按日万分之五计算资金占用费至款项付清之日止。案件受理费8354元，由肖兰兰负担。再审中，原告广发房开请求与事实主张与原审一致。被告肖兰兰及其委托诉讼代理人再审辩称：一、双方在签订《商品房买卖合同》后通过口头形式将合同价款变更为270000元，且肖兰兰已将变更后的合同价款270000元全部支付给广发房开。2014年12月15日，肖兰兰与广发房开签订《商品房买卖合同》，由肖兰兰购买广发房开所售位于兴义市广发鼎尚城第X幢X层X号房屋一套，后双方以口头形式将房屋价款变更为270000元。同日，肖兰兰通过POS机刷卡方式分两笔（220000元和50000元各一笔）将变更后的房屋价款270000元支付至广发房开账户，广发房开收到全部房款后向肖兰兰出具编号为1100874、1100875两份购房款收据，总金额为270000元，并在收据上标注“此房款已付清”字样，同时加盖广发房开公章。由此，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”即，肖兰兰与广发房开对双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋总价款达成口头变更合意后，肖兰兰履行完毕支付全部购房款的义务，广发房开向肖兰兰出具收据并载明“此房款已付清”的内容，充分证明广发房开已接受和认可了合同价款变更的内容，否则，广发房开岂会在出具给肖兰兰的收据上载明“此房款已付清”之内容。因此，肖兰兰已经履行完毕合同变更后的付款义务。二、肖兰兰与广发房开口头约定由广发房开以价3万元将O57号车位转让给肖兰兰，且肖兰兰付清该车位转让款后已实际占有使用受让车位。肖兰兰向广发房开购买商品房后，双方口头约定广发房开以3万元价格转让EXXX号车位给肖兰兰，肖兰兰于2015年2月6日一次性将车位转让款支付给广发房开后，广发房开向肖兰兰出具编号为6012019的收据一份，并在该收据上标注“车位转让款（待车位划分出后，通知客户选取停车区）”的字样，价格为3万元整。同样，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，肖兰兰与广发房开对车位转让未采取书面形式订立合同，但双方以口头形式订立合同，肖兰兰已履行了支付全部车位转让款的义务，广发房开也出具了相应收到款项的收据，并在收据上标注了“通知客户选取车位”等字样，广发房开对肖兰兰的支付行为予以接受和认可，该合同成立且合法有效，肖兰兰已履行完毕合同的付款主要义务。综上所述，肖兰兰与广发房开已通过口头形式将商品房买卖合同的价款变更为270000元，且肖兰兰付清变更后的房屋买卖价款后，广发房开已在收据上载明“此房款已付清”。同时，肖兰兰已按照与广发房开达成的口头合同付清3万元车位转让款后实际取得受让车位的占有使用权。即，肖兰兰已经按约付清广发房开转让的商品房及其车位的全部款项，履行完毕了合同义务后实际取得了受让的商品房和车位。肖兰兰已付清购房款，若广发房开同意返还购房款30万元、支付利息35万元、精神损失费120万元，那么肖兰兰同意解除合同并将案涉房屋返还广发房开。再审中，广发房开向法庭提交以下证据：1.广发房开营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明原告身份及主体适格；2.《商品房买卖合同》复印件一份；，拟证明双方存在商品房买卖关系，房屋总价值398629元，车位费＋房屋总价款=468269元；3.收据复印件2张；，拟证明：：收据显示肖兰兰已支付房款202880元，但财务在做账时出现了错误，肖兰兰实际支付被告30万元，其中房款27万元、车位3万元。肖兰兰向法庭提交以下证据：1.身份证复印件一张；拟证明其身份信息及主体资格。2.《商品房买卖合同》复印件一份；拟证明2014年12月15日原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同对相关权利义务进行了约定，肖兰兰也按约定付清了房款；3.编号为1100874、1100875收据2张、POS机刷卡凭条2张、车位费收据一张；拟证明：肖兰兰已付清购房款27万元，车位费3万元，合计支付30万元；4.代收款清单复印件一份，拟证明肖兰兰已支清案涉房屋契税、房屋维修基金等；5.物管费用收据一份，拟证明肖兰兰在购房后，已接收房屋，并支付了2015年5月31日-2019年5月31日期间物业费。本院对广发房开提交的第1、2组证据；肖兰兰提交的1-5组证据均予确认，作为本案定案依据。广发房开提交的第3组证据与客观事实不符，不予认可。根据当事人陈述及所举证据，本院再审认定以下法律事实：2014年12月15日，肖兰兰作为买受人，广发房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定由肖兰兰购买广发房开公司开发建设的广发鼎尚城第X幢X层X号商品房，建筑面积为167.34㎡，套内建筑面积为141.48㎡，房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为2815.02元，总价款为398269元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2014年12月15日前支付全部房价款。逾期付款责任约定为买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付商品房。合同第十四条第（四）项约定：双方同意按照下列方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）专项维修资金；（2）契税；（5）水、电、电视开户费，房屋预告、抵押、办证登记费；（6）房地产测绘费、房屋转让手续费，购房相关其他税费、费用，并在签订本合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后1日内向买受人交付相应缴款凭证。第二十九条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还对逾期交房责任等进行了约定。合同签订当日，肖兰兰即通过POS机刷卡方式向广发房开支付了购房款270000元，广发房开向肖兰兰出具了收据2张，其中编号为1100874的收据载明收到肖兰兰购房代收款23181元，同时，广发房开向肖兰兰提供了代收款清单一份，详细注明代收的23181元所包含的费用明细，其中房屋契税为总房款的1.5／3%，为11948元；维修基金为总房款的2%，为7965元；水、电、闭路开户费2880元；预告登记费80元；抵押登记费80元；测绘费228元。编号为1100875的收据载明收到肖兰兰购房款246819元，同时在该收据中括注：“此房款已付清”。2015年2月6日，肖兰兰欲继续向广发房开购买车位，又向广发房开支付了车位转让费3万元，广发房开向肖兰兰出具了编号为6012019的收据一张，载明肖兰兰交来车位转让款30000元，并括注：“待车位划分出后，通知客户选停车位。”此后，广发房开已将案涉广发鼎尚城第X幢X层X号商品房及EXXX号车位交付给被告使用至今。另据肖兰兰提供的物业管理费收据显示，肖兰兰自2015年5月31日起开始缴纳物业管理卫生费。本院再审认为，本案双方争议的焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价款是否已经双方协商一致后发生变更；二、案涉车位转让费如何认定。对于本案争议的焦点一，肖兰兰与广发房开2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事合同，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，当事人协商一致，可以根据法律的相关规定变更合同。广发房开主张双方并未协商变更合同条款；而肖兰兰则主张双方当日已对房屋总价款达成口头合意，变更为270000元。该合同价款约定是否变更？首先，根据案涉《商品房买卖合同》第二十九条的约定，双方可以根据具体情况对本合同中不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。双方签订的书面合同约定的房屋总价款为398269元，若如肖兰兰所言变更为270000元，且包含代收费用23181元，则让利达到151450元，降价幅度超过38%，远低于当时的市场价格，属于合同内容的重大变更事项，应当以书面形式订立补充协议，但双方订立的补充协议（附件十二）并未反映双方对购房款进行过变更。其次，根据广发房开向肖兰兰提供的代收款清单所包含的费用明细，其中房屋契税为总房款的3%即11948元；维修基金为总房款的2%即7965元可以计算出房屋总价就是合同约定的价格398269元。再次，广发房开业务员开具的编号为1100875的收据载明收到肖兰兰购房款246819元，并括注：“此房款已付清”字样，显然是居于误解、计算错误等工作失误造成，买受人因此获利不具有法律依据。因此，对肖兰兰主张“双方以口头形式将房屋价款变更为270000元，肖兰兰已履行完毕支付全部购房款的义务”一节不予采信，肖兰兰仍应当按照《商品房买卖合同》约定的价款继续履行支付购房尾款的义务。对于争议焦点二，双方对车位转让并未订立书面合同，广发房开没有证据证明双方约定车位使用权转让款为70000元。肖兰兰在缴纳30000元车位转让款后，广发房开出具的收据载明该款系车位转让款，并括注“待车位划分出后，通知客户选停车位”，该收据并未注明该款系意向金或者预付款性质、亦未注明下欠款项和补交时间等必要内容。再从此后的合同履行情况看，肖兰兰已选取EXXX号车位且广发房开已将该车位交付肖兰兰使用至今，本案中并无证据反映广发房开催告过肖兰兰补交尾款。广发房开作为公司法人，相比一般买受人更应该严格规范合同的签订、履行等行为，避免因合同发生歧义、误解等引发纠纷。既然口头协议已无据可查，则由此引发的不利后果应当由广发房开承担。故对于广发房开主张双方口头约定车位使用权转让款为70000元一节不予采信。综上，肖兰兰未按合同约定履行支付购房款的义务，已构成违约，其应当承担继续履行合同的义务。但广发房开请求尾款计算有误，应当以合同约定的总价款398269元减去已付购房款246819元，应补付151450元。广发房开代收的23181元，根据合同约定不属于购房款范围，但合同约定为系全款购房，不发生抵押担保问题，因此并不产生抵押登记费和测绘费，该两项收取的308元应当折抵购房款。肖兰兰应当补付房屋尾款为398269元-246819元-308元=151142元。因广发房开出具收据括注房款已付清，导致买受人发生错误认识引发纠纷，故对其主张的资金占用费一项不予支持。广发房开主张车位转让费70000元不予采信，本院认定案涉车位转让费已支付完毕，广发房开请求支付车位尾款的诉讼请求不予支持。原审认定部分事实有误，适用法律不当，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）2301民初3098号民事判决书。二、限肖兰兰于本判决生效之日起十日内支付给黔西南州广发房地产开发有限公司购房尾款151142元。三、驳回黔西南州广发房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8354元，由黔西南州广发房地产开发有限公司负担5354元，肖兰兰负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈二龙人民陪审员  罗金勇人民陪审员  刘品香二〇二一年六月三十日法官 助理  刘植根书 记 员  张旭颖