福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0627民初1233号原告：沈理明，男，1989年7月24日出生，汉族，住福建省南靖县。原告：庄细心，女，1989年10月15日出生，汉族，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：沈理明（系庄细心丈夫），男，住福建省南靖县。被告：漳州闽华房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇人民路6幢，统一社会信用代码：91350627665062142U。法定代表人：庄淑娜，总经理。原告沈理明、庄细心与被告漳州闽华房地产开发有限公司（以下称闽华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈理明及庄细心委托诉讼代理人沈理明到庭参加诉讼。被告闽华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈理明、庄细心向本院提出诉讼请求：1.判令闽华公司向沈理明、庄细心支付逾期交房违约金35282元（以购房款423557元为基数，从2016年12月31日起至2019年4月13日止按每日万分之一计算）；2.判令闽华公司向沈理明、庄细心支付以购房款423557元为基数，从2020年5月11日起至原告实际取得房屋权属证书之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的逾期办证违约金（暂计至2021年4月22日为23577元）；3.判令闽华公司立即履行办证义务；4.判令本案诉讼费用由闽华公司承担。事实和理由：2015年5月10日，沈理明、庄细心预先向闽华公司支付了首付款93646元，认购闽华公司开发建设的世纪名都小区3幢402室房屋一套。同时，闽华公司出具了一份《收款收据》交沈理明、庄细心收执。2016年8月24日，沈理明、庄细心与闽华公司正式签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1420010016080820508179），合同约定沈理明、庄细心以总价款423557元的价格购买闽华公司开发建设的坐落在南靖县××路××小区××幢××号房屋，闽华公司应在2016年12月30日前将该房屋交付沈理明、庄细心；同时约定闽华公司未按约定时间将房屋交付沈理明、庄细心的，闽华公司应按日向沈理明、庄细心支付已付款万分之一的违约金；还约定因闽华公司原因，沈理明、庄细心未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，闽华公司应于30日内全力配合沈理明、庄细心办理房屋所有权证书。沈理明、庄细心依约履行了支付全部购房款等合同义务，但闽华公司直到2019年4月13日才将房屋交付沈理明、庄细心使用，而且由于闽华公司迟迟不履行办证义务，沈理明、庄细心至今仍未能取得房屋权属证书，导致沈理明、庄细心的合法权益遭受严重损害，故诉至法院。闽华公司未作答辩。沈理明、庄细心围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1420010016080820508179）、《收款收据》（首付款）、《福建增值税普通发票》《福建省商品房住宅质量保证书》《收款收据》（物业费、装修押金、垃圾清运费、沙土供应费）、《银行转账记录》（POS签购单），经庭审质证并经本院审查，上述证据客观真实，合法有效，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月24日，沈理明、庄细心与闽华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定沈理明、庄细心（即买受人）向闽华公司（即出卖人）购买位于南靖县××路××号楼××号商品房，预测建筑面积117.72平方米，每平方米3598元，总价款423557元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.本合同继续履行，出卖人30日内应全力配合买受人办理房屋所有权证书。”合同第二十一条约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为漳州聚诚物业服务有限公司。”另查明，《商品房买卖合同（预售）》签订后，沈理明、庄细心依约付清全部购房款423557元。2019年4月13日，沈理明前往办理交房手续，并向漳州聚诚物业服务有限公司交纳物业费、装修押金、垃圾清运费、沙土供应费等共计5356元。同日，沈理明也收到开发商交付的《福建省商品房住宅质量保证书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈理明、庄细心与闽华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。沈理明、庄细心依合同约定付清了全部房款，闽华公司应在合同约定交房日即2016年12月30日前将上述商品房交付沈理明、庄细心使用。沈理明、庄细心提供的《福建省商品房住宅质量保证书》《收款收据》（物业费、装修押金、垃圾清运费、沙土供应费）、《银行转账记录》（POS签购单）落款时间均为2019年4月13日，沈理明、庄细心也认可交房时间为2019年4月13日，故双方的实际交房日可认定为2019年4月13日。《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间是2016年12月30日，现闽华公司直至2019年4月13日才交房，已构成违约，应承担违约责任，并且闽华公司未举证证明其有符合条件的可扣减天数，故本院认定闽华公司的逾期交房天数为834天（2016年12月31日至2019年4月13日）。同时，《商品房买卖合同（预售）》第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”约定，故沈理明、庄细心有权请求的逾期交房违约金为35324.65元（423557元×834天×0.01%/天）。现沈理明、庄细心仅请求逾期交房违约金35282元，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。沈理明、庄细心至今未取得房屋所有权证书，闽华公司也未提供证据证明该房屋已能办理产权登记，故沈理明、庄细心请求闽华公司支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.本合同继续履行，出卖人30日内应全力配合买受人办理房屋所有权证书”约定，沈理明、庄细心应于商品房交付之日起395日内取得房屋所有权证书，即最迟不晚于2020年5月11日。因《商品房买卖合同（预售）》未约定逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条的规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故沈理明、庄细心请求闽华公司支付以购房款423557元为基数，从逾期履行办证义务之日起至原告实际取得房屋权属证书之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的逾期办证违约金，于法有据，予以支持，但逾期履行办证义务之日的起算点应为2020年5月12日。庭审中，沈理明、庄细心明确逾期办证违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%加计50%计算（即年利率5.775%），符合法律规定，本院予以支持。关于沈理明、庄细心要求闽华公司履行办证义务的诉讼请求。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.本合同继续履行，出卖人30日内应全力配合买受人办理房屋所有权证书”约定，闽华公司负有配合买受人办理房屋所有权证书的义务，故闽华公司应在办证条件具备后及时履行配合沈理明、庄细心办理相关产权登记的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、漳州闽华房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向沈理明、庄细心支付逾期交房违约金35282元；二、漳州闽华房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向沈理明、庄细心支付逾期办证违约金，违约金以购房款总额423557元为基数，从2020年5月12日起至实际取得房屋权属证书之日止按年利率5.775%计算；三、漳州闽华房地产开发有限公司应在具备办证条件后三十日内配合沈理明、庄细心办理靖县山城镇怀远路的世纪名都小区3幢402号房屋权属登记手续(不动产权登记);四、驳回沈理明、庄细心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1271元，减半收取计636.5元，由漳州闽华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 邓云珠二〇二一年六月二十九日法官助理 简林津书 记 员 韩婉贞附：执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。