福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终560号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德市华府房地产开发有限公司，登记住所地福建省宁德市东侨区东海商务广场3幢603B，现住所地福建省宁德市东侨区惠风路1号华府豪庭9号楼一层，统一社会信用代码：91350901749089799L。法定代表人：何传焰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈玉男，福建之秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：余俊翰，福建之秀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林美爱，女，1973年9月2日出生，汉族，户籍地福建省宁德市东侨经济开发区，现住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：林卫钦，福建和厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐品德，男，1970年2月13日出生，汉族，户籍地福建省宁德市东侨经济开发区，现住福建省宁德市蕉城区。上诉人宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）、林美爱与被上诉人徐品德因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华府公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判徐品德、林美爱向其支付违约金50万元及律师代理费3万元。事实和理由：一、《协议书》对徐品德、林美爱均具有法律约束力，其违反协议约定，应按照约定承担违约责任2019年2月2日签订的《协议书》约定，徐品德和林美爱同意在华府豪庭5幢106号、1××号房产在办理不动产登记中心受理不动产权证，同时解除与华府公司关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同；双方解除109号房屋《商品房买卖合同》后，华府公司可将该房屋另行出售；合同履行完毕后，双方另行结算购房款金额多还少补，互不追究华府豪庭5幢106、107、109号房产《商品房买卖合同》的民事责任；若有违约，应当对守约方承担全部赔偿责任，并支付50万元违约金，且应支付守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费、保全费等。以上协议条款说明，徐品德、林美爱应履行义务包括：1.解除与华府公司关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同；2.返还109号房产，不干扰华府公司正常出售；3.向华府公司支付106、1××号房产剩余购房款等。但事实上，对于徐品德、林美爱应履行的义务1，在华府公司按照协议约定先行将华府豪庭5幢106、1××号房产办理登记至徐品德、林美爱名下后，仅有徐品德配合履行了解除109号网签合同义务，徐品德、林美爱一直不配合签字。徐品德在一审时提供录音抗辩称其签字后让华府公司自行通知林美爱，但徐品德与林美爱在与华府公司发生买卖合同关系过程中所提供的所有联系方式都仅有徐品德一人联系电话，徐品德以此抗辩明显不能成立。对于徐品德、林美爱应履行的2、3项义务，徐品德、林美爱至今未实际履行、构成违约。109号房产自2015年交付至今持续由徐品德、林美爱控制，租赁给案外人使用。106、107房产剩余购房款至今仍未被偿付，而该房产已经由徐品德、林美爱于2020年6月4日出售给案外人。因此，徐品德、林美爱明显违反多项协议约定，理应承担违约责任。二、一审法院认定，在徐品德、林美爱办理华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证时，华府公司未要求徐品德、林美爱同时办理109号房产网签合同的解除及注销手续，华府公司本身未尽到审慎的义务，属于事实认定错误一审法院认定华府公司未尽到审慎义务，无事实和法律依据。《协议书》约定内容为“乙方同意在华府豪庭5幢106、1××号房产在办理不动产登记中心受理不动产权证，同时解除与甲方关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同”。因此徐品德、林美爱配合华府公司解除网签合同系徐品德、林美爱的约定义务，非华府公司义务。彼时华府公司配合徐品德、林美爱办理106、107房产过户时，曾要求徐品德、林美爱同时配合解除网签合同，但徐品德、林美爱却提出在实际领取106、107房产证时进行解除网签手续。后到2019年2月22日，徐品德、林美爱已经领取到房产证，华府公司再一次提出109房产解除网签事宜，只有徐品德在不动产登记部门进行签字，林美爱始终拒绝签字。故并非华府公司未尽到审慎义务，未同时要求徐品德、林美爱履行解除手续，实因徐品德、林美爱拒绝履行合同义务，导致合同目的无法实现。退一步讲，即使在解除109号房产网签合同方面华府公司可能存在未“同时”情形，徐品德、林美爱也同样存在拒不履行协议约定的2、3项义务情况。即徐品德、林美爱未及时支付106、1××号房产的剩余购房款，未及时返还109号房产，干扰华府公司正常出售109号房产。综上，本案系徐品德、林美爱违约在先，导致合同目的不能实现，106、1××号房产购房款被恶意拖欠，109号房产被占用至今，给华府公司造成重大资金损失，华府公司主张违约金50万元及律师费3万元事实清楚，于法有据，理应得到支持。徐品德辩称，其个人不应承担违约金和律师费。林美爱辩称：一、林美爱不应当承担任何违约责任（一）林美爱没有以明示或者默示的意思表示同意徐品德签订《协议书》，也没有以积极的方式对《协议书》作出追认的意思表示，徐品德个人与华府公司签订的《协议书》对林美爱不具有约束力，因此林美爱不应承担任何责任。（二）倘若《协议书》在徐品德个人与华府公司之间发生法律效力，那么按照《协议书》中约定的内容，徐品德已经配合签字解除109房产网签合同，其也不存在违约情形。一审时林美爱、徐品德提供录音证据证明让华府公司自行与林美爱联系，但华府公司并没有与林美爱联系，理由为在合同买卖过程中留的仅是徐品德一个人的联系电话，没有林美爱联系电话不能作为不通知和告知林美爱涉及处分其重大权益的理由，华府公司完全有能力和义务通过其他联系方式进行告知，例如上门联系等方式。二、若华府公司与徐品德个人签订的《协议书》在二人之间发生法律效力，那么华府公司也存在违约和未尽到审慎义务（一）根据《协议书》约定，华府公司未能在两个工作日内将5幢106、107单元房产办理不动产权证应由其提交的全部资料提交给不动产登记机关，其行为已经违反《协议书》约定。华府公司辩称“因遇2019年春节假期，不动产登记中心从2019年2月11日才开始上班，加之不动产登记中心办理产权证书需要十天”，林美爱认为不动产登记中心办理所需的时间不能作为华府公司否认违约的事由，因为华府公司已经明确向徐品德承诺两个工作日提交，而从实际最后提交申请材料的结果看，2月20日提交，2月22日就已经办理成功，说明华府房地产公司未在约定的两个工作日内提交全部申请材料。（二）华府公司作为专业的房地产开发企业，熟悉、了解房地产、家庭婚姻等方面的法律法规，明知婚姻关系存续期间夫妻一方家事代理权受限的法律规定，但仍然与徐品德个人签订《协议书》，损害林美爱的权益。《协议书》存在明显不公平及损害他人合法权益的内容，因此华府公司无权主张违约责任。林美爱上诉请求：撤销一审判决第一项、第六项，改判：1.华府公司支付林美爱购买华府豪庭5幢109单元房产赔偿金1468655元；2.华府公司返还林美爱购买华府豪庭5幢109单元房产已支付的全部购房款1468655元的利息（自2015年11月25日至还清全部款项之日，按年息6%计算，暂计息至2020年8月24日为418567元）；3.华府公司赔偿林美爱华府豪庭5幢109单元房产装修损失30万元；4.华府公司返还林美爱已支付的华府豪庭5幢109单元房产的预告费55元、电表开户费300元、装修押金600元、装修垃圾清运费300元、物业费1405元，合计3155元；5.华府公司赔偿林美爱已支付的律师代理费3万元；6.华府公司承担本案的一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定华府公司与徐品德于2019年2月2日签订的《协议书》对林美爱具有法律效力，属于适用法律、认定事实错误。（一）林美爱因华府公司将已抵押给林秀光的华府豪庭5幢109单元房产出售给其要求华府公司赔偿的意愿，华府公司在签《协议书》之前早已明知。（二）华府公司将华府豪庭5幢106、107房产的产权证办理至林美爱、徐品德名下是华府公司履行买卖合同的约定义务。林美爱在不知华府公司与徐品德于2019年2月2日签订《协议书》的情况下配合华府公司前往不动产登记中心办理106、107房产产权登记也是履行买卖合同的义务。一审法院以此认定林美爱以一种默示的意思表示同意协议书内容是错误的。（三）华府豪庭5幢109房产属于林美爱、徐品德的夫妻共有财产，网签备案合同的相关信息也证实了上述房产系林美爱的夫妻共同财产。109房产的网签备案合同上只留徐品德一人的联系方式并不能推定出徐品德一人有单独处分该房产的权利。民法典虽然规定了夫妻双方具有家事代理权，但华府豪庭5幢109房产的价值300多万元已经远超过法律规定夫妻一方可以单独处理的权限。因此，徐品德无权在未取得林美爱同意的情况下单方决定解除与华府公司109房产买卖合同并放弃索赔的权利。（四）民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力。华府公司与林美爱并未约定双方可以采取默示的意思表示。因此，一审法院不能在当事人无明确约定且法律也无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。最高人民法院关于发布第12批指导性案例的通知指导案例57号对此予以明确。林美爱至今从未采取明示的意思表示或者默示的意思表示，放弃追究华府公司将已抵押给林秀光的华府豪庭5幢109房产出售给林美爱的违法行为应承担的责任。《协议书》对林美爱不具有法律约束力。二、2015年12月，华府公司将华府豪庭5幢106、107、109单元房产交付给林美爱、徐品德后，林美爱进行了装修，共计花费200多万元。华府公司将已抵押他人的房产出售给林美爱、徐品德，导致林美爱、徐品德无法办理华府豪庭5幢109单元房产的不动产权证书。现华府公司又起诉要求解除109单元房产的买卖合同。华府公司的严重违约行为致使林美爱至今无法实现买卖合同的目的，应依法承担赔偿责任。华府公司应赔偿华府豪庭5幢109单元房的装修损失30万元。三、华府公司与林美爱、徐品德签订华府豪庭5幢109单元房产的买卖合同后，林美爱、徐品德除已付首付款1465500元外还支付预告费550元、电表开户费300元、装修押金600元、装修垃圾清运费300元、物业费1405元，合计3155元。一审法院认定首付款1465500元用于抵还106、107单元房购房欠款，但对于林美爱已支付预告费550元、电表开户费300元、装修押金600元、装修垃圾清运费300元、物业费1405元，合计3155元的事实未作认定。上述费用是基于华府公司将109单元房卖给林美爱，林美爱才承担这笔费用，现既然华府公司不愿也无法将109单元房产卖给林美爱，华府公司理所当然应该将上述费用返还林美爱。一审法院将华府豪庭5幢109单元房产的购房款1468655元用于抵还106、107房的购房欠款，林美爱对此不持异议。综上所述，华府公司与徐品德于2019年2月2日签订的《协议书》对林美爱不具有法律约束力。华府公司将华府豪庭5幢109单元房产抵押他人后再与徐品德、林美爱签订买卖合同，导致林美爱无法实现买卖房屋的合同目的。华府公司的行为属于严重的欺诈行为，应依法承担赔偿责任。华府公司辩称：一、一审法院认定2019年2月2日签订的《协议书》对林美爱具有法律效力，认定事实清楚，适用法律正确，林美爱无权要求华府公司向其支付109号房产的赔偿金1468655元以及购房款的利息（一）林美爱在上诉状中陈述，因华府公司出售已被抵押的109号房产给其而要求华府公司赔偿的意愿，华府公司在签订《协议书》前即已经明知，这不是客观事实，林美爱也未提供任何证据予以证明。（二）林美爱陈述其是在不知华府公司与徐品德已于2019年2月2日签订《协议书》的情况下，配合华府公司办理106、1××号房产登记，这是双方履行《商品房买卖合同》义务的行为。该陈述明显不符合常理，更不是客观事实。当时徐品德与林美爱仅支付了106、1××号房产的首付款，根据原《商品房买卖合同》，该二人尚不满足房产过户的条件，华府公司根本不可能在只收到首付款情况下将房产的所有权突然登记至买受人名下，且不要求徐品德、林美爱补齐剩余购房款，这一点林美爱作为一个完全民事行为能力人清楚知悉。华府公司之所以同意在未收到全部购房款情况下即先行办理产权过户，明显是基于双方对新的协调方案《协议书》的认可情形下，先予履行协议约定义务。反过来，如林美爱对《协议书》不知情，直到华府公司向一审法院提起诉讼前，为何林美爱从未向华府公司支付106、107剩余购房款，也从未向华府公司主张106、107逾期办证违约金以及109号房产赔偿金？事实上，在华府公司先予履行《协议书》的约定时，林美爱没有提出异议，反而配合完成相关手续，促进《协议书》的履行，这充分说明在办理106、1××号房产所有权证书时林美爱是知晓徐品德于2019年2月2日签署的《协议书》的事实和内容的，并且其完全同意。林美爱的上述行为显然是以积极作为的方式对《协议书》进行了追认。不仅如此，106、107房产在所有权办理至徐品德、林美爱二人名下后，二人又将该房产出售给他人，徐品德、林美爱也并未将售房所得款项用于支付106、1××号房产的剩余购房款。两人的行为完全符合《协议书》约定的双方解除109号房产的网签合同，然后将109号房产的首付款跟106、1××号房产的余款另行结算的事实。（三）林美爱陈述，109号房产是林美爱、徐品德的夫妻共同财产，徐品德无权在未取得林美爱同意情况下单方决定解除与华府公司109号房产买卖合同并放弃索赔的权利。该陈述没有事实和法律依据。首先，从109号房产合同的签订过程来看，2015年10月10日签订该房产的《定购协议书》时，仅有徐品德与华府公司签订；办理网签合同时，买受人虽然填写的是徐品德、林美爱二人，但所留联系电话也仅为徐品德一人，且该网签合同并未被实际打印签字。其次，2019年2月2日签订的《协议书》并非像林美爱所说的仅仅是一份解除109号房产买卖合同并放弃索赔权利的协议。这份协议是对106、107、109号房屋买卖事宜的处理方案，是在税务部门的协调之下双方互有让步的结果。即华府放弃了其针对106、1××号房屋向徐品德、林美爱主张逾期付款违约金的权利，且同意在徐品德、林美爱未实际完全支付购房款情形下先行将两套房产过户至徐二人名下。与之相对应，徐品德、林美爱同意解除109号房屋网签合同，放弃其针对106、1××号房屋向华府主张逾期办理过户违约金的权利，结清剩余购房款。协议符合公平原则，是双方互惠互利、妥善解决纠纷的方案。综上，林美爱本人虽然未在《协议书》上签字，但其已经积极享受了《协议书》约定的利益，其应当履行《协议书》约定的相对应义务。现华府公司已经履行了《协议书》约定的全部义务，徐品德、林美爱在与华府公司达成协议之后也全盘接受了华府公司的在先的义务履行，并因此获益。现二人获益之后不仅拒绝履行协议约定义务，林美爱还否认《协议书》的效力，倘若法院对此予以认可，显然违背公平和诚信的法律基本原则。二、林美爱要求华府公司赔偿109号房产的装修损失30万元，无事实和法律依据首先，林美爱没有提供任何证据证明其支付了30万元装修费用。其次，华府公司与徐品德、林美爱已经达成协议，双方约定解除109号房屋的网签合同，华府公司可以另行售卖109号房屋。因此徐命德、林美爱应当在2019年2月即将109号房屋返还给华府公司。但其拒不履行合同约定，至今仍占用该房屋，其应当向华府公司支付占用期间的房屋使用费用，并腾退返还109号房屋。林美爱、徐品德自接收房屋至今已过去5年6个月，即使从2019年2月起开始计算也已经有2年3个月,如林美爱、徐品德确有房屋装修行为，该房屋使用费足以折抵。三、对于林美爱主张华府公司应向林美爱返还电表开户费、物业费等一系列费用3155元，这是林美爱为实际使用109号房产所支付的费用，不应由华府公司承担徐品德述称，请法院依法判决。华府公司向一审法院起诉请求：1.确认徐品德、林美爱与华府公司签订的华府豪庭5幢109号房产的网签合同已于2019年2月22日解除；2.判令徐品德、林美爱协助华府公司办理撤销华府豪庭5幢109号房产的网签登记手续；3.判令徐品德、林美爱立即腾退上述房屋，并将上述房屋及钥匙交还华府公司；4.判令徐品德、林美爱向华府公司支付其结欠的华府豪庭5幢106号、1××号房产剩余购房款1074500元；5.判令徐品德、林美爱向华府公司支付违约金50万元；6.判令徐品德、林美爱向华府公司支付因本案支出的律师代理费3万元。徐品德、林美爱向一审法院提起反诉请求：1.华府公司支付徐品德、林美爱逾期办理华府豪庭5幢106单元房产不动产权证书违约金22283元（552250×0.005%×807），逾期办理华府豪庭5幢107单元房产不动产权证书违约金80306元（1990250×0.005%×807）；2.华府公司支付徐品德、林美爱购买华府豪庭x幢1xx9单元房产赔偿金1468655元；3.华府公司返还徐品德、林美爱购买华府豪庭5幢109单元房产已支付的全部购房款1468655元及利息（自2015年11月25日至还清全部款项之日，按年息6%计算，暂计至2020年8月24日为418567元）；4.华府公司赔偿徐品德、林美爱华府豪庭5幢109单元房产装修损失30万元；5.华府公司赔偿徐品德、林美爱已支付的律师代理费3万元。一审法院认定事实：双方于2015年7月15日分别签订合同编号为20150705025号、20150705026号《商品房买卖合同》，约定由徐品德、林美爱向华府公司购买华府豪庭5幢106号、1××号房产，总价款分别为1102250元、3980250元。2015年10月10日徐品德又与华府公司签订华府豪庭5幢109号房产的《定购协议书》，约定华府豪庭5幢109号房产的总价为2925500元。2015年11月24日，双方就华府豪庭5幢109号房产办理了网签（网签合同号20151124053）。徐品德、林美爱分别支付了106号房产的首付款552250元，1××号房产的首付款1990250元和109号房产的首付款1465500元，双方约定购房余款55万元、199万元、146万元以申请银行贷款的方式进行支付。之后贷款未成功，剩余购房款未支付。华府公司于2015年12月7日将华府豪庭5幢106、107、109单元房产交付徐品德、林美爱装修使用。2019年2月2日，华府公司与徐品德签订《协议书》，《协议书》约定华府公司作为甲方，徐品德、林美爱作为乙方对106、107、109房产后续问题进行处理，但林美爱未在《协议书》上签字。《协议书》约定华府公司协助徐品德、林美爱办理华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证，同时双方解除华府豪庭5幢109号房产的网签合同；该协议履行完毕后，双方另行结算购房金额多退少补，互不追究华府豪庭5幢106、107、109单元房产《商品房买卖合同》的民事责任；各方应诚实履约，若有违约损害其他方利益的，应当对守约方承担全部赔偿责任，并支付50万元违约金，且应支付守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费、保全费等。《协议书》签订后，华府公司履行了协助义务，华府豪庭5幢106、107房产的不动产权证于2019年2月22日办至徐品德、林美爱名下。一审法院认为：本案的争议焦点是：1.华府公司与徐品德于2019年2月2日签订的《协议书》对林美爱是否具有法律效力；2.徐品德、林美爱是否需要向华府公司支付违约金50万元及律师代理费3万元。一、关于《协议书》对林美爱是否具有法律效力的问题华府公司与徐品德于2019年2月2日签订的《协议书》对林美爱具有法律效力，因为林美爱虽没有通过书面、口头等积极行为的方式表现，但是通过行为的方式作出了意思表示，促成了《协议书》内容的履行，是一种默示的意思表示。具体理由如下：1.本案徐品德、林美爱购买华府豪庭5幢106、107房产，仅支付了首付款，2015年12月7日华府公司将华府豪庭5幢106、107房产交付徐品德、林美爱装修使用，由于未能按时办理不动产权证，所以双方一直维持不交余款也不办证的状态；2019年2月2日《协议书》对这种状态做出了改变，约定华府公司协助徐品德、林美爱办理华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证，同时双方解除华府豪庭5幢109号房产的网签合同。正是基于这个约定，华府公司在只收到华府豪庭5幢106、107房产首付款的情况下，协助徐品德、林美爱办理了不动产权证。在这个过程中，林美爱是积极依照《协议书》的内容，办理了不动产权证。2.对于购房余款，《协议书》约定履行完毕后，双方另行结算购房金额多退少补。实际上，徐品德、林美爱办理了华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证后，又将该房产出售给他人，徐品德、林美爱并未将售房所得款项去支付106号、1××号房产的余款，两人的行为也证实了《协议书》约定的双方解除华府豪庭5幢109号房产的网签合同，然后将109号房产的首付款跟106号、1××号房产的余款另行结算的事实。3.从华府豪庭5幢109号房产合同的签订过程来看，2015年10月10日签订该房产的《定购协议书》时，仅有徐品德与华府公司签订，网签合同中，买受人为徐品德、林美爱，但所留联系电话也仅为徐品德一人的；在《协议书》中，林美爱未签字，但已经享受《协议书》约定的利益，其应履行《协议书》约定的相对应的义务。二、关于违约金及律师代理费的问题《协议书》约定各方应诚实履约，若有违约损害其他方利益的，应当对守约方承担全部赔偿责任，并支付50万元违约金，且应支付守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费、保全费等。本案《协议书》中乙方为徐品德、林美爱两人，但林美爱尚未在《协议书》上签字，在徐品德、林美爱办理华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证时，华府公司亦未要求徐品德、林美爱同时办理109号房产网签合同的解除及注销手续，华府公司本身未尽到审慎的义务，且没有提供证据证明其实际利益损失，因此，华府公司要求徐品德、林美爱支付违约金50万元及律师代理费3万元的诉请，不予支持。综上所述，依法成立的合同受法律保护。华府公司与徐品德签订《协议书》，《协议书》约定华府公司作为甲方，徐品德、林美爱作为乙方对华府豪庭5幢106、107、109房产后续问题进行处理，林美爱通过行为的方式作出了意思表示，因此该《协议书》属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。华府公司请求确认双方签订的华府豪庭5幢109号房产的网签合同已解除，徐品德、林美爱无异议，予以确认。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，华府公司请求徐品德、林美爱配合办理网签合同登记注销手续及腾房，符合法律规定，予以支持。华府公司要求徐品德、林美爱支付结欠的华府豪庭5幢106、107房产购房余款1074500元，符合合同约定，予以支持。由于在签订及履行《协议书》过程中，华府公司本身未尽到审慎义务，且没有提供证据证明其实际利益损失，其要求徐品德、林美爱支付违约金50万元及律师代理费3万元，不予支持。徐品德、林美爱的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、华府公司与徐品德、林美爱签订的华府豪庭5幢109号房产的网签合同于2019年2月22日解除；二、徐品德、林美爱于判决生效之日协助华府公司办理华府豪庭5幢109号房产的网签登记注销手续；三、徐品德、林美爱于判决生效之日起十日内将华府豪庭5幢109号房产腾空返还给华府公司；四、徐品德、林美爱于判决生效之日向华府公司支付结欠的华府豪庭5幢106号、1××号房产剩余购房款1074500元；五、驳回华府公司的其他诉讼请求；六、驳回徐品德、林美爱的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34204元，由华府公司负担5292元，徐品德、林美爱负担28912元；反诉案件受理费18554元，由徐品德、林美爱负担。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，亦未提交新的证据，本院予以确认。另查明，1997年6月23日，徐品德和林美爱登记结婚。109房的网签没有办理成功。本院认为，林美爱的上诉请求能否成立，首先取决于其与华府公司间是否成立109房的买卖合同。首先，《定购协议书》未经林美爱签认，网签也未成功，故体现双方买卖合意的载体形式上不存在。其次，依林美爱二审所言，其在该房交付时才知购房之事，说明其认可未参与网签的事实。网签记录显示的购房者为徐品德和林美爱，表明徐品德系以夫妻名义购房。购房为大额交易，不在夫妻日常家事代理范围内，亦未发现林美爱就此事授权徐品德，故由徐品德签订《定购协议书》及配合网签产生的买卖合同成立的效力不必然及于林美爱，仍待有关行为和事实的确定。再次，徐品德与华府公司之间的买卖合同成立后，依一审查明暨各方认可的事实，徐品德、林美爱支付了首付款，华府公司将房产交付徐品德、林美爱装修使用。经查，首付款的支付系由徐品德办理，二审中林美爱亦表示其没有参与购房相关事宜。由此可见，前述徐品德、林美爱支付首付款并受领房产的事实，乃是基于婚姻关系和夫妻财产制而出现的客观效果，而非基于共同购房人的合同地位而享权担务的行为表现。换句话说，因徐品德订立买卖合同的行为发生在其与林美爱的婚姻关系存续期间，徐品德支付购房款客观上会导致夫妻共同财产的减少，徐品德受领房产客观上会引起夫妻共同财产的增加，林美爱虽然没有“支付”“受领”的行为，但徐品德“支付”“受领”的行为事实上影响了林美爱的财产状况。林美爱未能提供证实其个人意思直接介入并引导了徐品德的“支付”“受领”行为过程，仅在行为结果意义上，不能认定其具有履行合同义务的主动性及有“接受”华府公司履行的意愿，而只能认定其被动地“受到”了徐品德及华府公司履约行为的影响，由此尚不足以构成对合同的追认。最后，《协议书》成立后林美爱收到协助注销网签的通知，此时林美爱以拒绝配合的态度间接地对买卖合同进行了追认，并不能改变之前已经确定的合同效力及履行状态。《协议书》内容向林美爱开示后，林美爱客观上获得了对追认对象进行选择的机会，其追认买卖合同而拒绝追认《协议书》确也体现了其审时度势、趋利避害的考虑。鉴于《协议书》是针对买卖合同履行状况做出的善后措施，且林美爱并未介入之前的履约行为，林美爱拒绝追认《协议书》是出于自身利益最大化而非有利于买卖合同的善后，从公平原则、诚信原则及维护双方平等地位起见，应认定其在知悉《协议书》内容后对买卖合同实施的追认逾越了权利行使的边界，故不能产生追认的法律效力。根据以上分析，林美爱109房购房人的身份无法认定，该房的买卖合同只在华府公司与徐品德间成立。基于与前两点类似的理由及林美爱拒绝追认，《协议书》亦不能对林美爱产生约束力，故109房的网签合同因华府公司与徐品德约定的解除条件成就而于2019年2月22日解除。因此，109房在合同意义上的权利义务均与林美爱无关，故林美爱不能在合同解除的效力层面主张权利。因林美爱事实上被录入网签并占有了房产，基于权利义务一致及权利的正当行使，其协助办理网签登记注销及腾空房产合情合理。根据查明的事实，109号房未如期注销网签的原因在于林美爱不配合，华府公司二审中也承认徐品德切实履约，故华府公司基于违约主张徐品德承担支付违约金及律师费的责任无事实依据，不予支持。前已述及林美爱并非《协议书》当事人，故不存在违约问题，自不应承担所谓的违约责任。综上所述，华府公司、林美爱的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条、第一千零六十条，《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第七条、第一百三十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34049元，由宁德市华府房地产开发有限公司负担9100元，林美爱负担24949元。本判决为终审判决。审判长  彭祖斌审判员  郑 彦审判员  孙 雯二〇二一年六月十五日书记员  蔡薇薇附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零三条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。第一千零六十条夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民法总则》第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。