福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4077号上诉人（原审原告）：颐荷（福州）置业有限公司，住所地：福建省永泰县塘前乡大樟村。统一社会信用代码：91350125611700487U。法定代表人：张文娟，董事长。委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈甦，女，1968年7月31日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审被告）：高某，男，2004年4月19日出生，汉族，住福建省福州市台江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许李敏，福建远东大成律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张俊杰，福建远东大成律师事务所律师。上诉人颐荷（福州）置业有限公司（以下简称颐荷公司）因与被上诉人陈甦、高某商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院作出的（2021）闽0125民初16号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。颐荷公司上诉请求:1.撤销一审判决第四项，改判陈甦、高某向颐荷公司支付违约金495853.8元；2.本案一、二审诉讼费由陈甦、高某承担。事实与理由：一、陈甦、高某对附件六约定内容是明知、同意的，该约定没有加重陈甦、高某责任。1.《商品房买卖合同》第六条第3款约定“余款计人民币壹佰柒拾叁万元由买受人通过向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，详见附件六《合同补充协议》（二）。而附件六《合同补充协议》（二）（按揭客户）系按揭贷款相关事项的专门约定。并且附件六和《商品房买卖合同》是同时签订的，因此陈甦、高某已经完全充分了解了申请银行按揭贷款的程序、违约责任等各事项。对于未能通过银行按揭贷款的后果是明知且认可的。其在附件六《合同补充协议》（二）（按揭客户）签字确认说明已经注意到、知晓了该项约定的全部内容并且表示认可。2.本案系因高某、陈甦未能通过按揭银行审核造成合同无法继续履行，符合附件六《合同补充协议》（二）关于按揭贷款无法通过的违约情形，而《商品房买卖合同》第七条约定的是逾期付款的违约责任承担，本案应当适用附件六《合同补充协议》（二）之约定解除合同。二、因陈甦、高某无法通过按揭银行的审核，在颐荷公司催告后仍不支付款项，造成合同无法继续履行并拖延至今，给颐荷公司造成了巨大的经济损失；如判其承担总价款3%的违约金对于颐荷公司来说显失公平。经过2020年的疫情之后，房地产销售极为惨淡，颐荷公司已错过了最佳的销售时机。如今解除合同收回房产，除了囤积房产外无任何方式可以弥补损失，何时能够再次销售更是遥遥无期。因此，高某、陈甦支付的3%违约金无疑无法弥补颐荷公司的损失。高某、陈甦答辩称，一、附件六《合同补充协议二》第二条第2款关于合同解除违约金的约定明显加重了买受人责任，不应成为合同的内容，理应无效。1.《合同补充协议二》第二条第2款关于合同解除违约金的约定并非特殊约定，而是属于与《商品房买卖合同》第七条就同一事项设置的不同的违约责任标准，即均是针对买受人逾期付款导致合同解除需承担的违约责任而设置的条款。2.《商品房买卖合同》第十二条明确“本合同未尽事项，可由双方约定后续签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款导致合同解除的，买受人按照累计应付款3%向出卖人支付违约金，附件六《合同补充协议二》约定买受人逾期付款导致合同解除的，买受人应当按照合同总价款的20%向出卖人支付违约金，明显加重了买受人的责任，故附件六《合同补充协议二》第二条第2款关于合同解除违约金的约定违背了《商品房买卖合同》第十二条的约定，理应无效。而且，颐荷公司在与高某、陈甦签署合同时并未就《合同补充协议二》中涉及的加重买受人责任的条款作出充分、明显的提示，致使买受人签署了明显对其不利的补充条款，故该条款不应成为合同的内容，应为无效。二、颐荷公司认为高某、陈甦按照累计应付款的3%支付的违约金无法弥补颐荷公司的实际损失，但颐荷公司并未提供任何证据予以证明其实际损失。即使颐荷公司确实存在一定的损失，颐荷公司对该损失的造成亦存在过错。况且，商品房买卖属于市场交易，必然存在着一定的商业风险，不能以加重买受人责任的方式来减轻或弥补出卖人因市场商业风险导致的损失。一审法院已根据合同约定判决高某、陈甦承担相应的违约责任，不存在显失公平之情形。颐荷公司向一审院提出诉讼请求：1.解除颐荷公司与陈甦、高某于2017年11月29日签订的合同编号为20140380031的《商品房买卖合同》及附件；2.陈甦、高某向颐荷公司支付合同解除违约金人民币495853.8元，颐荷公司有权从陈甦、高某已付购房款中扣除；3.陈甦、高某配合颐荷公司向房屋登记管理机关办理本案商品房网签备案及预告登记注销手续；4.本案的诉讼费、律师费及解除合同、注销备案登记产生的费用由陈甦、高某承担，颐荷公司有权从陈甦、高某已付购房款中扣除。本案审理过程中，颐荷公司变更第2项诉讼请求为：陈甦、高某向颐荷公司支付合同解除违约金人民币495853.8元；变更第4项诉讼请求为：本案的诉讼费及解除合同、注销备案登记产生的费用由陈甦、高某承担。一审法院认定事实：2017年11月29日，出卖人颐荷公司与买受人陈甦、高某签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140380031）及其附件，约定陈甦、高某购买颐荷公司开发建设的位于永泰县××乡××村××期××号楼××单元房,建筑面积共143.85平方米，商品房总金额2479269元。《商品房买卖合同》第六条约定:买受人应于签订本合同时支付总购房款的30%，计人民币749269元作为首期购房款，余款计1730000元由买受人通过向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。详见附件六《合同补充协议》（二）。《合同补充协议》（二）（按揭客户）第一条第2点约定：“在签订合同时，买受人已经对申请按揭贷款可能存在的风险（包括但不限于贷款银行不批准买受人的贷款申请或其批准的贷款金额低于买受人申请的金额等）有充分的了解和认识，并愿意承担该风险，因此，一旦该风险事件现实发生，买受人有能力以自有资金或以其他的方式支付购房款”。第二条第2点约定：“若因买受人原因，在《合同》签订后的30日内，买受人所提供的办理按揭贷款所需的资料和／或办理的按揭贷款手续未能通过按揭银行审核的，视为买卖双方变更付款方式，即买受人应一次性付清商品房购房款余额。若出卖人催款通知书送达30日内，买受人仍未支付购房款余款的，出卖人有权单方面解除《合同》，收回该商品房，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人无息返还买受人在扣除违约金及解除《合同》所发生的费用后的已付房款”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容”。陈甦、高某向颐荷公司支付首付款749269元后，余款1730000元未能通过银行按揭贷款方式及其他方式支付给颐荷公司。为此，颐荷公司诉至一审法院。另查明，2017年12月19日，案涉房屋办理了预告登记，登记证号为：闽（2017）永泰县不动产证明第0015866号。一审法院认为，颐荷公司与陈甦、高某签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定履行。陈甦、高某未按合同约定期限向颐荷公司支付购房余款1730000元构成违约，现双方均同意解除《商品房买卖合同》，一审法院予以确认。关于违约金金额确定问题。《商品房买卖合同》第七条已对违约金作出约定：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。但是，《合同补充协议》（二）第二条第2点约定“买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”，明显加重了买受人的责任，根据《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，《合同补充协议》（二）第二条第2点关于违约金的约定无效，故陈甦、高某应按累计应付款的3%即51900元（1730000元＊3%＝51900元）向颐荷公司支付违约金。合同解除后，陈甦、高某应协助颐荷公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续，发生的费用依据《合同补充协议》（二）第二条第2点约定，应由陈甦、高某承担。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决：一、解除颐荷（福州）置业有限公司与陈甦、高某于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140380031）及其附件；二、陈甦、高某于本判决生效之日起30日内协助颐荷（福州）置业有限公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续，发生的费用由陈甦、高某承担；三、颐荷（福州）置业有限公司于本判决生效之日起30日内返还陈甦、高某购房款749269元；四、陈甦、高某于本判决生效之日起30日内支付颐荷（福州）置业有限公司违约金51900元；五、驳回颐荷（福州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26634元，减半收取13317元，由陈甦、高某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，颐荷公司与陈甦、高某签订的《商品房买卖合同》第七条约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时合同第二十二条约定未尽事宜可签订补充协议，补充协议约定不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容。因此，颐荷公司和陈甦、高某虽另签订了补充协议，约定“买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”，该补充条款虽涉及的是未能通过按揭银行审核造成合同无法继续履行的违约责任，但按揭付款方式是买受人支付购房款的方式之一，并未超出《商品房买卖合同》第七条约定的关于买受人逾期付款的违约责任范围。因此该补充协议条款属于明显加重买受人的责任，违反了前述合同约定，一审法院认定该条款无效并无不当。本案颐荷公司未提供证据证明其实际损失，一审法院按照《商品房买卖合同》约定认定陈甦、高某承担合同解除的违约责任已臻合理，颐荷公司以其再行出售房产可能存在困难会导致经济损失，一审认定违约金不足以弥补损失的主张无事实和法律依据，不予采信。综上所述，颐荷（福州）置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7959元，由颐荷（福州）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年六月七日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒