北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初30254号原告（反诉被告）：中海恒达（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：付恒，总经理。委托诉讼代理人：杨阳，男，该公司经理。被告（反诉原告）：严青，女，1973年1月4日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司（以下简称中海恒达公司）与被告（反诉原告）严青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中海恒达公司之委托诉讼代理人杨阳，被告（反诉原告）严青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海恒达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告签订的房屋租赁合同于2020年5月18日终止；2.判令被告支付2020年3月9日至2020年5月18日的房屋租金56290元（69天*4.80元/天/平方米*169.96平方米）；3.判令被告赔偿原告人民币74442元（按月租金的300%计算）作为违约赔偿金；4.判令被告赔偿原告办公家具包括工位29个（340元/个）、中003椅子39把（150元/把）、长沙发1个（1200元）、小柜14个（100元/个）合计18310元按折旧7成计算合计12817元，电卡1张（补办100元）共计12917元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2017年9月20日签署关于北京市宣武区广义街X号XX-XXX室的租赁合同（合同编号HDX520170081），合同期为2017年10月9日至2019年10月8日，又于2019年6月25日续签本房间的租赁合同（合同编号HDX52019XXXX）合同期限为2019年10月9日至2021年1月5日。现被告以经营不善、疫情等为理由，从2020年3月9日开始拖欠原告房租至今，也不将本合同房间注册的公司工商信息迁出本房间，导致本房间无法二次对外出租，被告严重违反合同法，同时被告于2020年5月18日在未通知原告的情况下暴力撬锁，并把原告原有的办公家具搬离，行为相当恶劣。现原告要求被告支付2020年3月9日应该支付至本合同房间注册的公司工商信息迁出本房间期间的房租和被告强行搬离原告办公家具等的费用12817元。根据合同第十一条，被告违反了本合同第四条第四款未按时支付房租、拒不支付房租，同时被告公司注册信息拒不迁出本合同房间严重影响房屋二次对外出租，严重违约，原告要求被告赔偿原告人民币74442元（按月租金的300%计算）作为违约金。严青辩称，不同意原告全部诉讼请求。一，按照双方所签合同提前一个月收取下个季度的房租，但2020年1月全国爆发疫情，被告的公司为旅游业，国家强令禁止出团。2020年3月，被告就以短信和电话的方式多次向原告请求按照国家号召申请适当地延期交纳或减免。由于疫情爆发，企业资金出现问题，专门向原告说明了哪些困难，恳请帮助缓解。原告要求严格按照合同执行，不予减免和缓期。被告多次沟通无果。遂提出可以解除合同。并希望能面谈解决。但原告一边沟通，一边在未告知被告的情况下恶意撬门，强制收房。2020年4月15日，被告在游客投诉的情况下赶往办公室方知办公室被撬，报警后，警察要求原告到现场，原告拒绝来现场解决。在后期的沟通中只是要求严青交纳房租和滞纳金，被告提出他们撬门的时间仍然在已付过租金的时间，办公室的所有权是被告的，他们没有理由撬门收房。原告的行为极其恶劣，严重威胁到了被告的财产安全。在被告已经提出可以解除合同的情况下，原告不协商解决合同终止的问题，强制收房，报警不配合，恶意扩大被告损失。根据双方所签合同中第十二条8款，疫情为不可抗因素。同时根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中第5条和第6条规定原告无权收取违约金。二，原告强制收房，合同就已经被迫终止。报警后不予配合交接，后期也没有要求被告交接，在收房期间带人看房后没有保证被告的财产安全。同时被告在搬出办公房后，原告很快就出租了房屋，并未影响二次出租。被告在找到新的办公室后也第一时间迁出注册地点。三，故意混淆新旧合同交接单，扩大损失。办公家具交接单在已经结束的合同中，2019年6月25日所签新的合同中交接单只有电卡和钥匙。由于，第一次合同时被告要求原告搬出办公家具，原告以没有地方存放为由，放在XXX。当时办公室旁有个10平米左右的小仓库。被告的办公桌椅由于是拆卸好的，就先存放在原告提供的仓库内。第一次合同结束后，原告代理房的时间只有1年半左右，被告提出不续签合同，同时要求将寄存在仓库的家具归还，原告业务人员数次登门，保证会想办法在代理时间到了后继续代理。同时，由于仓库进出人员复杂，无法退还被告家具，遂提出现有办公家具赠送，不写在新合同交接单里。所以，原合同已经终止，新合同中没有办公桌椅的交接。综上所述，原告不顾事实情况，任意为之，恶意扩大被告损失，强制收房不告知，不交接，非法扣押被告物品。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。严青向本院提出反诉请求：1.判令原告退回强制收房日2020年3月16日至2020年4月9日期间房租19021元；（24814/30天）每天827元*23天；2.判令原告退回被告房屋押金23268元；3.判令原告强制收房期间未尽到看管好被告财务，造成被告同事在办公桌里的手表丢失，手表为华为GT价值：1588元；4.判令原告强制撬门收房未告知被告，恶意扩大损失，造成电费，网费的损失1776元（电费：168元，网费3216元，2020年4月-2020年9月，6个月损失1608元）；5.诉讼费由原告承担。事实和理由：双方于2019年6月25日签署房屋租赁合同，自2019年10月9日-2021年1月5日期间租赁广益大厦XXX室为北京青年旅行社西城第一门市部办公场所。2020年1月国内外爆发疫情。由于被告行业的特殊性，国家相关部门2020年1月24日强令停止所有团队的出行（附件：中央和国家机关发电中国旅游协会文件等）。由于青旅主要业务为出境业务，在2020年3月，被告向原告专门讲了目前的困难，特申请能否缓交房租和按照国家相关要求减免。原告执意不减免，也不允许缓交。数次沟通无果。（当时还在已交租金的时间内）2020年4月15日，青旅业务员反应，接到客人电话说客户去办公室想找我们协商退团款事宜，保安告知客人赶快处理，这个公司要跑路，客人随即找到业务员。被告听到反映后于下午赶去办公室，在办理登记时保安问你们不是跑路了吗？解释了情况后，保安说那你赶快去看看办公室吧，你们的门被撬了。我当即给原告打电话，原告业务经理说他们已经收房了。由于当时各种文件和租房合同都在办公室内，无法进入，于是被告报警，随后三名警察出警，要求联系原告来现场。原告业务经理拒绝来现场。多次电话后不接电话。警察了解到目前暂时安全后要求还是要联系到原告处理。随后，被告多次联系原告谈房租的情况，均无果。期间，物业保安多次联系我们，说办公室门开着，灯也亮着，但没人在房间里。被告也多次要求原告保证办公室内的财务安全。由于当时是境外退款的高峰期，多次办业务拿文件联系原告不配合。被告于2020年5月19日把办公室锁撬了，搬出了办公用品。根据《租房合同》第十二条3中因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲，乙方互不承担责任。乙方须将应付而未付的各种费用支付甲方，同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方。故原告应退还被告押金23268元和未告知被告的情况下强制撬门收房未到期的租金按827元/天支付小计7443元（由于不知道原告准确的撬门时间，只能以被告在物业疫情登记表统计为9天）。由于原告在未告知情况下强制撬门收房，又不配合被告报警的处理，造成被告没有交接的情况下电费和网费的损失。故要求原告赔偿1776元。在被告多次要求保护好办公室财务的情况下，无视被告的要求，造成同事的财务损失，应赔偿被告损失1588元。被告单位是受不可抗力疫情影响最为严重的行业，企业全年配合国家政策无收入，面临成立以来最艰难的难关。国家多次号召协助企业渡过难关。原告无视国家号召，无视被告多次的恳求，不协商，不配合。被告为维护自身合法利益，特向贵院提出反诉。中海恒达公司针对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，支付房租和到不到现场没有关系，支付房租手机银行就可以操作。被告公司也一直在经营，而且根据合同超过7天不缴纳房租，我方是有权利收回房屋的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，中海恒达公司（出租方、甲方）与严青（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的房屋位于北京市宣武区广义街X号XX-XXX室（以下简称涉案房屋），建筑面积169.96平方米；乙方承租房屋仅限用于办公用途；租赁期限从2017年10月9日起至2019年10月8日止；房租交付方式为押一付三；乙方向甲方交纳保证金23268元。附件房屋附属设施设备清单载有：工位29个、椅子39把、长沙发1张、小柜14个，免费提供，不得在租期内拿走，状况：良好；电卡1张。2019年6月25日，中海恒达公司（出租方、甲方）与严青（承租方、乙方）就涉案房屋续签《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋仅限用于办公用途；租赁期限从2019年10月9日起至2021年1月5日止；租金标准每月24814元；各期租金支付时间2019年9月9日74442元，2019年12月9日74442元，2020年3月9日74442元，2020年6月9日74442元，2020年9月9日70839元；乙方向甲方交纳保证金23268元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日……乙方有上述情形之一的，应按3个月租金为标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方或第三方相应损失；由乙方原因违约本合同提前终止（包含租期结束），乙方须在终止或解除日3日内腾空房屋并向甲方返还该房屋，如乙方未能在3日内自行腾出该房屋，甲方有权立即收回房屋及钥匙，有权采取换锁、停水停电、阻止人员在承租区域进出经营等自我救济行为，同时可将屋内乙方物品清出至室外，甲方不承担任何保管及赔偿责任，乙方同意自行承担由此产生的全部后果和责任。附件一补充协议约定，合同到期，甲方收到钥匙及电卡后，3日内退还乙方保证金（甲方不得以任何理由扣除乙方保证金）。附件二房屋交割清单载有：钥匙1，电卡1。新冠肺炎疫情爆发后，自2020年3月9日起严青未按照合同约定交纳下一期房租，严青与中海恒达公司沟通减免房租、缓交房租未达成一致意见。2020年3月6日，中海恒达公司曾向严青发送短信：“严总，您该支付房租了，财务又催我呢”。后中海恒达公司采取换锁方式收房，严青后亦通过撬锁方式搬出了办公用品。严青租金交纳至2020年4月9日，另支付了租赁保证金23268元。庭审中，严青表示同意支付补电卡的费用100元。严青提交文化和旅游部的通知文件及中国旅行社协会的公开信，以证明疫情本身是不可抗力，政策要求其全面停业，其有权要求减免房租。中海恒达公司对该组证据的真实性认可，证明目的不认可。本院对该组证据的真实性予以认可，对于是否适用不可抗力，应结合具体案情严格把握适用条件。另查明，涉案房屋系中海恒达公司自产权人张拥军处承租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。严青与中海恒达公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，区分不同情形进行处理。新冠肺炎疫情爆发后，严青未按照约定期限交付房屋租金。结合房屋租赁合同约定，严青承租涉案房屋仅限用于办公用途，而非经营。虽然严青将其用于旅游业办公使用，但并不能因为旅游业受疫情影响较为严重，即认定其承租房屋用于办公的合同目的不能实现。结合本案实际情况，可认定本案属于疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的情形，当事人可以重新协商。严青与中海恒达公司协商减免、缓交房租未果。中海恒达公司以严青不按照约定支付租金达7日以上为由，依据房屋租赁合同约定，采取了换锁等自我救济行为，实际已导致合同提前终止。本院认为，在疫情期间，当事人应致力于协商和解、共担风险、共渡难关，出租人在未就收回房屋尽到通知义务的情况下，不宜以承租人未按时交付房租为由强行收回房屋，进行自我救济。综合以上分析，严青虽存在逾期支付房租的违约行为，但因受疫情影响其向中海恒达公司提出了协商变更的请求，庭审中其亦提出违约金标准过高请求予以酌减的申请，本院结合损失情况，综合考虑合同约定、履行情况、当事人的过错程度、疫情影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定严青按照一个月租金标准承担违约责任。关于中海恒达公司主张房屋租赁合同于2020年5月18日终止的诉讼请求，中海恒达公司已自行按照房屋租赁合同约定单方解除合同并收回了房屋，导致合同的权利义务关系事实上已经终止，结合事实情况及庭审陈述意见，无明确证据证明中海恒达公司换锁收房的具体日期，严青认为中海恒达公司在2020年4月15日前就已撬门收房，而中海恒达公司承认2020年4月15日前收回了房屋，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月15日终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。严青租金交付至2020年4月9日，应补交2020年4月10日至2020年4月15日的租金，按照每月24814元租金标准计算为4962.80元。中海恒达公司主张严青支付租金的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。严青主张中海恒达公司退回2020年3月16日至2020年4月9日期间房租19021元的反诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于中海恒达公司主张严青赔偿办公家具的诉讼请求，因2019年6月25日双方签订的《房屋租赁合同》房屋交割清单未列明相关内容，且严青答辩意见中关于交割清单未再写相关家具缘由的相关表述亦具有合理性，故对于中海恒达公司的上述请求，本院不予支持。关于中海恒达公司主张补办电卡的费用100元，严青同意支付，本院予以支持。合同终止后，租赁保证金应予返还。关于严青主张中海恒达公司返还租赁保证金23268元的反诉请求，本院予以支持。关于严青主张中海恒达公司赔偿强制收房期间未看管好严青财物，造成其同事在办公桌里的华为手表丢失的损失1588元之反诉请求，因严青未提供证据证明相关物品的实际价值，且严青亦非手表的所有权人，故本院对其上述反诉请求不予支持。关于严青主张的电费、网费损失1776元的反诉请求，中海恒达公司认为钱不是交给中海恒达公司，损失是严青造成的，不同意退还，因严青未提供证据证明剩余电费、网费的具体金额，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司与被告（反诉原告）严青于二〇一九年六月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十五日终止；二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）严青支付原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司租金4962.80元；三、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）严青赔偿原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司违约金24814元；四、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）严青赔偿原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司补办电卡费用100元；五、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）中海恒达公司返还被告（反诉原告）严青租赁保证金23268元；六、驳回原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）严青的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3173元，由原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司负担2513元（已交纳），由被告（反诉原告）严青负担660元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费471元，由原告（反诉被告）中海恒达（北京）投资管理有限公司负担240元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）严青负担231元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年六月十日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷-2--3-