河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终2478号上诉人（原审原告）：苏国永，男，汉族，1980年8月27日生，住址河南省开封县。委托诉讼代理人:陶文森，河南祥符律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：高大庆，男，汉族，1985年5月29日生，住河南省开封县。被上诉人（原审被告）：鲍新华，女，汉族，1994年10月6日生，住址河南省开封县。上诉人苏国永因与被上诉人高大庆、鲍新华确认合同无效纠纷一案，不服河南省开封市祥符区人民法院（2021）豫0212民初863号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。苏国永及其委托诉讼代理人陶文森到庭参加诉讼，高大庆、鲍新华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苏国永上诉请求：依法撤销河南省开封市祥符区人民法院（2021）豫0212民初863号民事判决，改判支持苏国永一审诉讼请求。事实和理由：1、苏国永通过中介购买了案涉房屋，高大庆已将案涉房屋交付给苏国永居住使用。2、苏国永起诉高大庆协助办理过户手续，经一、二审法院审理，虽判决驳回苏国永诉讼请求，但不能办理过户的原因是案涉房屋不具备办理过户条件，一审法院认定苏国永与高大庆之间的买卖关系解除错误。高大庆对于上述事实是明知的，高大庆存在欺诈行为。在案涉房屋具备办理过户手续时，高大庆又采取欺骗的方式与鲍新华签订房屋买卖合同，并过户给鲍新华。高大庆的行为是不诚信的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，高大庆将案涉房屋卖给鲍新华的合同是无效合同。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。3、高大庆与鲍新华双方恶意串通损害苏国永合法权益，鲍新华对于高大庆将房屋出售给苏国永的事实是明知的，在一审审理过程中以及苏国永起诉开封市祥符区自然资源管理局、鲍新华撤销房屋行政登记一案中，鲍新华的代理人均认可，鲍新华虽办理了过户手续，但其并未将购房款支付给高大庆。高大庆、鲍新华经本院合法传唤未出庭，也未提供书面答辩意见。苏国永向一审法院起诉请求：确认2019年9月9日高大庆与鲍新华签订《房地产买卖合同》无效。一审法院查明事实，2018年5月29日，苏国永以房屋买卖合同纠纷为案由起诉高大庆，一审法院（2018）豫0212民初1598号民事判决中审理查明内容为：2017年5月初，苏国永与高大庆通过中介介绍，高大庆将其位于开封市县2万元的价格买给苏国永，双方约定2017年5月4日交付预付房款15万元并交付房屋，下余房款办理房屋过户手续后一次性支付。2017年5月4日，高大庆为苏国永出具收条一张，内容为：“今收到苏国永预付房款150000圆整房款总价32万元整。2017.5.4，高大庆”。苏国永现在房屋内居住。后因该房屋所在小区的土地问题双方一直未办理房屋过户手续。2018年1月份起因房屋无法过户双方开始协商退还苏国永已付购房款及赔偿装修款问题。2018年4月3日高大庆将房屋卖给案外人鲍新华并签订房屋买卖合同。一审法院认为：......因苏国永买卖房屋的重要目的不能实现，双方从2018年1月份起开始协商退还苏国永已付购房款及赔偿装修款问题，就双方当事人当庭陈述及提交的证据来看，可以认定双方达成解除房屋买卖合同的合意，只是就装修款的赔偿数额及全部款项的付款方式有争议。......。一审法院据此判决驳回苏国永的诉讼请求。后苏国永上诉于河南省开封市中级人民法院。河南省开封市中级人民法院作出（2018）豫02民终4396号民事判决，二审判决中审理查明部分，与一审认定的事实一致。驳回上诉，维持原判。2019年9月23日，鲍新华起诉苏国永排除妨害纠纷，一审法院作出（2019）豫0212民初3126号民事判决，其审理查明为：2017年5月初，高大庆与苏国永通过中介，高大庆将位于开封市祥符区县房屋出卖给苏国永。后因小区土地性质问题房屋不能过记，苏国永房屋买卖合同的过户目的不能实，2018年1月份双方达成解除房屋合同的合意。2018年4月3日高大庆委托开封市祥符区家和房屋中介服务有限公司与鲍新华签证《房屋买卖合同》，将位于开封市祥符区县房屋出卖给鲍新华，并于2019年9月10日为鲍新华办理了过户手续。现该房屋的所有权人系鲍新华。因苏国永现仍在涉案房屋内居住。一审法院判决：一、苏国永于本判决生效后五日内搬离并返还鲍新华位于开封市祥符区的房屋，停止对鲍新华所有权和居住权的侵害；......该案目前开封市中级人民法院正在二审。苏国永于2020年10月15日以撤销房屋行政登记为由起诉开封市祥符区自然资源局、第三人鲍新华，一审法院于2020年12月20日作出（2020）豫0212行初33号行政裁定，其审理查明：开封市祥符区城关镇1街道金元小区临街商住楼1号楼1单元401室，原登记在第三人高大庆名下，登记时间2012年5月4日，不动产权证书号为开房权证城关镇第2-3526号。2017年5月通过中介姜建凯介绍，高大庆将涉案房屋卖给苏国永，价格32万元。2018年5月29日苏国永起诉高大庆，要求高大庆协助苏国永办理房屋过户手续。期间苏国永申请查封涉案房产，一审法院2018年5月30日将该房屋查封。该民事案件经一审法院审理，驳回了苏国永的诉讼请求。苏国永上诉到开封市中级人民法院，2019年8月9日开封市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。2019年8月20日，高大庆向一审法院递交解除查封申请书。一审法院作出（2018）豫0212民初1589号之一民事裁定书，于2010年8月28日解除了涉案房屋的查封。2018年4月3日高大庆又通过开封市祥符区家和房屋中介服务有限公司与鲍新华签订房屋买卖合同。2019年9月9日，祥符区自然资源局依据第三人高大庆及鲍新华提供的不动产转移登记申请表、申请人身份证明、原产权人身份证明、房地产买卖合同、完税凭证等材料，并对高大庆委托代理人作了询问笔录，为第三人鲍新华办理了涉案房屋不动产的转移登记，并为其颁发了豫（2019）开封市祥符区不动产权第××号《不动产权证书》。2020年4月苏国永又起诉高大庆，要求认定高大庆于2019年9月10日将涉案房屋过户给鲍新华的行为无效。一审法院经审理，2020年5月29日裁定驳回苏国永的起诉。苏国永不服该裁定提起上诉。2020年9月25日开封市中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。另查明，高大庆作为受让人（现房主）与高建国作为转让人（原房主）于2019年9月6日到祥符区自然资源局办理涉案房屋的土地分割手续。后苏国永上诉于开封市中级人民法院，2021年2月2日开封市中级人民法院作出（2021）豫02行终6号行政裁定，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，2017年5月初，苏国永与高大庆通过中介介绍，高大庆将其位于开封市县祥符区2万元的价格卖给苏国永，后因该房屋所在小区的土地问题苏国永和高大庆一直未办理房屋过户手续。2018年1月份起因房屋无法过户双方开始协商退还苏国永已付购房款及赔偿装修款问题。一审法院（2018）豫0212民初1598号生效民事判决中确认：因苏国永买卖房屋的重要目的不能实现，双方从2018年1月份起开始协商退还苏国永已付购房款及赔偿装修款问题，就双方当事人当庭陈述及提交的证据来看，可以认定双方达成解除房屋买卖合同的合意，只是就装修款的赔偿数额及全部款项的付款方式有争议。一审法院作出（2019）豫0212民初3126号民事判决中确认：2018年4月3日高大庆委托开封市祥符区家和房屋中介服务有限公司与鲍新华签证《房屋买卖合同》，将位于开封市祥符区县房屋出卖给鲍新华，并于2019年9月10日为鲍新华办理了过户手续。现该房屋的所有权人系鲍新华。苏国永于2020年10月15日以撤销房屋行政登记为由起诉开封市祥符区自然资源局、第三人鲍新华，要求认定高大庆于2019年9月10日将涉案房屋过户给鲍新华的行为无效。一审法院经审理，2020年5月29日裁定驳回苏国永的起诉。苏国永不服该裁定提起上诉。2020年9月25日开封市中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。因此，苏国永请求确认高大庆与鲍新华2019年9月9日签订的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求不但没有事实依据，同样缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。苏国永应就已付购房款及装修款的赔偿问题和高大庆协商，协商不成的可以就此起诉，而不应该就已经认可的房屋另行买卖提起诉讼。由于引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》之前，故应适用当时的法律法规。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回苏国永的诉讼请求。案件受理费100元，由苏国永负担。二审中，苏国永未提交新证据。二审法院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，苏国永于2017年5月初与高大庆就案涉房屋买卖达成一致意见，且约定：苏国永于2017年5月4日预付房款15万元并交付房屋，下余房款办理房屋过户手续后一次性支付。苏国永于2017年5月4日交付了15万元的房款后，高大庆将案涉房屋交付给苏国永，苏国永装修入住该房屋至今。高大庆认为其与苏国永之间的买卖合同已经解除，但已生效的一审法院作出的（2018）豫0212民初1598号民事判决认定“双方从2018年1月份起开始协商退还苏国永已付购房款及赔偿装修款问题，就双方当事人当庭陈述及提交的证据看，可以认定双方达成解除房屋买卖合同的合意，只是就装修款的赔偿数额及全部款项的付款方式有争议”，从上述认定事实看，高大庆与苏国永未就房屋解除事项达成一致意见，之后苏国永亦起诉要求高大庆继续履行合同。而高大庆明知其未与苏国永解除房屋买卖合同，擅自与鲍新华签订房屋买卖合同，损害了苏国永合法权益。鲍新华虽系通过房屋中介购买案涉房屋，但其与高大庆2018年4月3日签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“由甲方应与乙方付清全部房款之时，将以前拖欠的物业费、水费、电费等相关费用全部结清，结清之后将上述房屋全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付”。但因苏国永自2017年购买房屋至鲍新华与高大庆办理房屋过户期间一直居住在案涉房屋内，鲍新华从根本上无法实现合同约定的权利。鲍新华在无法实现合同目的的情况下，仍与高大庆于2019年9月9日进行房屋买卖交易，并办理房屋过户手续，不符合善意买受人对所购买房屋的利益期待，且损害了苏国永的合法权益。综合本案实际情况，苏国永请求确认高大庆与鲍新华签订的房屋买卖合同无效应予支持。一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市祥符区人民法院（2021）豫0212民初863号民事判决；二、确认2019年9月9日高大庆与鲍新华签订的《房地产买卖合同》无效。一审法院受理费100元、二审案件受理费100元，均由高大庆负担。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  张燕喃审判员  张 震二〇二一年六月二十九日书记员  张一帆