山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0687民初1648号原告：中国农业银行股份有限公司海阳市支行，住所地山东省海阳市龙山街91号。负责人：孙卫华，行长。委托诉讼代理人：孙永辉，该行工作人员。被告：李立松，女，1983年9月18日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。被告：谭长伟，男，1981年10月1日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市徐家店国际商城。法定代表人：程强，经理。原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行（以下简称：农行海阳支行）与被告李立松、谭长伟、山东鑫沃房地产开发有限公司（以下简称：鑫沃房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行海阳支行的委托诉讼代理人孙永辉到庭参加诉讼，被告李立松、谭长伟、鑫沃房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李立松偿还原告借款本息117909.51元（本金102887.17元，利息15022.34元，利息计算至2020年12月15日），案件执结前仍按照合同约定利率计息；2.依法解除原被告签订的个人购房担保合同；3.请求在第一项诉讼请求范围内对被告李立松提供的位于海阳市折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；4.第二、三被告对原告第一项诉讼请求范围内的借款承担连带保证责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，农行海阳支行放弃解除合同以及要求被告支付律师费的诉求。事实与理由：2010年1月28日，原告与被告李立松签订个人购房担保借款合同，被告李立松贷款141000元，借款期限为120个月，并以其购买的位于鑫沃房产公司开发的海阳市的房产作为抵押担保物，被告鑫沃房产公司为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告向被告李立松指定的被告鑫沃房产公司在农行开设的账号发放贷款。贷款发放后，李立松自2018年5月9日开始，未按合同约定履行还款义务，被告鑫沃房产公司也未履行担保责任。截止至2020年12月22日，尚欠本金102887.17元，利息15022.34元，本息合计117909.51元。依据法律规定及合同约定，诉至法院，请法院依法裁判。被告李立松、谭长伟、鑫沃房产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月3日，李立松作为借款人、抵押人，谭长伟作为共同抵押人，农行海阳支行作为贷款人，鑫沃房产公司作为保证人签订个人购房担保借款合同。合同第二十五条约定，借款金额为141000元；第二十七条约定，借款期限为120个月，自2011年9月6日至2031年9月5日至；第二十八条约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮动一定比例确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按照合同相关进行调整；李立松的个人借款凭证载明，借款执行利率为7.40250%，逾期利率上浮百分之五十；第二十九条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入鑫沃房产公司账户；第三十条约定，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；第三十一条约定，本合同采用阶段性保证加抵押的方式，由鑫沃房产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；第三十二条约定，借款人以位于海阳市的房产作为抵押；合同第十二条违约责任部分约定，借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。该合同加盖农行海阳支行、鑫沃房产公司公章，并有李立松、谭长伟签字捺印。此前，谭长伟向农行海阳支行出具共同还款责任承诺书，承诺书载明，谭长伟与李立松系夫妻关系，因李立松购买涉案房屋申请贷款，谭长伟作为李立松的共同还款成员，向弄行海阳支行承诺，当李立松不按期偿还贷款本息时，谭长伟对该笔贷款及相关费用承担连带清偿责任。该共同还款责任承诺书有谭长伟签字捺印。上述协议签订后，农行海阳支行依约履行了出借义务。截止到2020年12月15日，李立松已还本金27112.83元，利息50141.67元，本息合计77254.5元。截止到2020年12月22日，尚欠本金102887.17元，利息15022.34元，本息合计117909.51元，李立松逾期还款后，鑫沃房产公司未垫付贷款本息。2011年8月9日，海阳市住房保障和交易中心向农行海阳支行出具涉案房屋预告登记证明，预告登记业务种类是预售商品房设定抵押权预告。但该房屋至今未办理建筑物所有权首次登记，未办理产权登记手续及抵押权登记。上述事实，由个人购房担保借款合同一份、个人借款凭证一份、共同还款承诺责任书一份、贷款购房预抵押登记证明一份及当事人陈述在卷佐证。本院认为，农行海阳支行、李立松、谭长伟、鑫沃房产公司签订的个人购房担保借款合同，以及谭长伟向农行海阳支行出具的共同还款承诺均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。农行海阳支行依约发放借款，李立松未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。农行海阳支行要求提前收回已发放借款，要求李立松偿还原告借款本息117909.51元（本金102887.17元，利息15022.34元，利息计算至2020年12月22日），自2020年12月23日到案件执结束之日起仍按照合同约定利率计息，符合合同约定，本院予以支持。谭长伟向农行海阳支行出具承诺，在李立松不按期偿还借款时由其承担连带清偿责任，现李立松未按期偿还借款，农行海阳支行请求谭长伟对李立松的借款承担连带清偿责任，本院予以支持。关于农行海阳支行对于涉案房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，农行海阳支行不享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形。但是，经本院依法查明，涉案房屋并未办理建筑物所有权首次登记，故不满足享有优先受偿权的条件，对于农行海阳支行的该项请求，本院不予支持。关于鑫沃房产公司是否承担保证责任。借款合同约定鑫沃房产公司承担阶段性连带责任保证，保证期间为自借款发放之日到借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。现贷款合同贷款所购房屋未办理抵押登记手续，根据贷款合同的约定，鑫沃房产公司仍需承担连带责任保证，故农行海阳支行主张鑫沃房产公司对李立松的欠款本息承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告李立松、谭长伟、鑫沃房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李立松于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行借款本息合计117909.51元（本金102887.17元，利息15022.34元，利息计算至2020年12月22日），自2020年12月23日起至贷款本息还清之日仍按照借款合同约定利率计息；二、被告谭长伟、山东鑫沃房地产开发有限公司对本案判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2658元，由被告李立松、谭长伟、山东鑫沃房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 长  丁光勇人民陪审员  王昭欣人民陪审员  高平亭二〇二一年六月二十四日法官 助理  刘玉翠书 记 员  宋 丹