山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0702民初1880号原告：潍坊广丰置业有限公司。法定代表人：于光兴，董事长。委托诉讼代理人：魏博田，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘珊珊，上海市建纬（济南）律师事务所实习律师。被告：叶金山。原告潍坊广丰置业有限公司与被告叶金山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊广丰置业有限公司委托诉讼代理人魏博田、刘珊珊、被告叶金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潍坊广丰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告叶金山向原告潍坊广丰置业有限公司支付租金412200元及滞纳金；2.本案的诉讼费、保全费、担保费由被告叶金山承担。事实和理由：2017年9月5日起，叶金山租赁潍坊广丰置业有限公司开发的广丰文化特艺城五楼、六楼共计4000平方米的房屋，用于经营KTV。2018年至2019年期间，叶金山欠付部分租金，潍坊广丰置业有限公司于2019年4月诉至潍城区人民法院，潍城区人民法院作出（2019）鲁0702民特79号《民事裁定书》。之后，叶金山又欠付潍坊广丰置业有限公司2019年6月6日至2020年1月24日期间的租金，共计412200元。为帮助叶金山恢复经营，潍坊广丰置业有限公司、叶金山双方经协商一致，于2020年3月17日签订《继续经营协议书》，叶金山承诺分三次偿清欠付租金，但并未实际履行。被告叶金山辩称：原告所述属实，欠付的租金数额属实，但是对于原告主张的滞纳金我现在无力支付。而且原告扣押了我经营KTV的音响设备等，应当折抵房租。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的如下证据：1、潍坊广丰文化特艺城房屋租赁合同一份及补充协议四份；2、潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城五、六楼4000平方米租赁合同更改当事人的补充协议（一）一份；3、（2019）鲁0702民特79号《民事裁定书》一份；4、《继续经营协议书》一份；5、诉讼财产保全责任险保险单一宗（复印件，原件立案后交提交法院）及保函发票（原件）一份，共计6页；6、潍坊歌友会商贸有限公司股权股份转让协议书一份；7、广丰公司与案外人马某签订的房屋租赁合同；8、证人马某的证言。本院予以确认，并在卷佐证。对于被告提交的盖有“潍坊广丰公司文化特艺城”印章的通知照片一张，被告意在证明原告扣押了其KTV房屋内的物品。原告认为该证据是照片，不予认可。即使是真实的，也不能证明原告扣押了被告的物品。本院审查认为，该证据盖有原告“潍坊广丰公司文化特艺城”印章，所叙述的内容也与其他在案证据能够相互印证，所以应为有效证据，但是不足以证明原告扣押了被告的物品。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城系原告下属分支机构，成立于2013年4月。2014年6月2日，原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与案外人赵忠签订《潍坊广丰文化特艺城房屋租赁合同》（编号：广丰文化特艺城五、六楼-001），同日签订《承租房屋转租、撤场补充协议》四份，约定，原告将广丰特艺城五、六层，面积为4000平方米，租赁给赵忠用于ＫＴＶ经营，租赁期限约定为10年，自2015年4月6日起至2025年4月5日止，头两年的租金每天按照0.45元／平方米计算，第三、四年的租金在头两年的租金基础上按5％递增，第五六年的租金，以第三四年租金为基数，按6％递增，以此类推，但实际履行过程中，房租均按照头两年的租金计算方式履行的，没有递增，赵忠于每半年最后一个月的1至5号内支付下半年实际天数的租金，逾期承租人承担应交租金每日0.5%的滞纳金。2017年9月5日，原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与被告叶金山以及案外人赵忠签订《更改当事人补充协议》，该补充协议第二条约定，被告叶金山承接原合同赵忠的权利义务，该协议签订后租金没有调整，仍实际按照与赵忠签订原合同头两年的标准继续执行，但被告自2018年8月6日至2019年3月5日期间拖欠租金，原告诉至潍城区人民法院，经潍城区人民调解委员会办公室调解，双方达成调解协议，并由法院作出（2019）鲁0702民特79号民事裁定书。该裁定书作出后，因被告未完全履行裁定书确定的给付义务，原告申请执行，2020年3月17日，原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与被告就被告直至2020年1月24日拖欠原告的租赁费等事宜签订《继续经营协议书》，双方确认截止2020年1月24日，被告欠原告的租赁费为490056.71元，其中的77856.71元是（2019）鲁0702民特79号民事裁定书中确定被告尚未履行的欠款金额，该协议书约定，被告应在2020年4月5日前，向原告支付该77856.71元，政府对ＫＴＶ经营解封后（新冠疫情期间，因抗击疫情需要停业）30日内日支付原告100000元，解封后90日内，支付原告312200元，协议书约定，任何一条违约即可终止合同，被告无条件撤离，同时原告有权收回场地。该协议书签订后，被告完全未履行支付义务。我方多次向被告催要租金，但被告始终拒绝支付，于是原告在2020年5月底通知被告解除被告承继的合同，合同解除后，原告于2021年1月1日，将涉案房屋另行出租给马某。潍坊歌友会商贸有限公司成立于2015年5月11日，注册资本100万元，法定代表人陈文强，经营地址潍坊市武昌区和平路4088号广丰特艺城5、6层，被告承租涉案房屋后，以潍坊歌友会商贸有限公司的名义在此经营ＫＴＶ。马某系潍坊鸿煊商贸有限公司法定代表人及股东。2019年7月4日，被告经与马某协商后，由潍坊歌友会商贸有限公司股东陈文强与马某签订《潍坊歌友会商贸有限公司股权股份转让协议书》，主要内容是陈文强将其持有的潍坊歌友会商贸有限公司股份中占潍坊歌友会商贸有限公司60%的股份转让给马某，随即办理了股权变更登记。此后，潍坊歌友会商贸有限公司股东变更为马某、陈文强，马某占股90%,陈文强占股10%。此后，潍坊歌友会商贸有限公司仍然在涉案房屋经营，公司音响设备、物资等一直由潍坊歌友会商贸有限公司占有，马某负责经营活动。2021年1月1日，原告将涉案房屋另行出租给马某，潍坊歌友会商贸有限公司也在正常经营。案件审理中，根据原告的财产保全申请，本院依法采取保全措施，原告为此支付保全担保费825元。另查，2020年5月5日，山东省人民政府发布公告，宣布从2020年5月6日起，将山东省新冠疫情防控响应级别由重大突发公共卫生事件省级Ⅱ响应调整为Ⅲ级响应。酒店、娱乐场所恢复营业。本院认为，原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与案外人赵忠签订《潍坊广丰文化特艺城房屋租赁合同》（编号：广丰文化特艺城五、六楼-001）及其四份《承租房屋转租、撤场补充协议》，以及原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与被告叶金山以及案外人赵忠签订《更改当事人补充协议》和原告以潍坊广丰置业有限公司广丰文化特艺城的名义与被告叶金山确定的《继续经营协议》均合法有效，原告将涉案房屋交予被告使用履行了出租人义务，被告作为承租人也应当按约支付租金。《继续经营协议》签订后，被告仍然违约拖欠租金，解除上述租赁合同的条件成就，因此，原告按约于2020年5月28日通知被告解除合同合法，被告收到了该通知，涉案租赁合同已经解除。虽然双方间房屋租赁合同已经解除，但是叶金山拖欠原告的租金仍然应当支付。《继续经营协议》约定，被告欠原告租赁费为490056.71元，其中的77856.71元已经由本院（2019）鲁0702民特79号民事裁定书予以保护，本案中，原告仅主张其余412200元，完全与案件事实相符。关于违约金问题，虽然租赁合同有约定违约金，但是在《继续经营协议》中没有约定违约金，应当视为双方就被告拖欠的租金支付问题达成了新的协议，应以《继续经营协议》为准。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”因为《继续经营协议》没有约定承担违约责任的方式，且系有偿合同，故应当参照买卖合同的有关规定执行。本案中，《继续经营协议》约定了明确的付款时间，即被告应当在娱乐场所恢复营业一个月内付100000元，娱乐场所恢复营业时间为2020年5月6日，那么该100000元被告应当于2020年6月6日前付清，其余312200元应当在娱乐场所恢复营业90日内付清，即2020年8月6日前付清。被告未按约履行，构成违约，应当支付违约金，违约金应当从被告逾期付款之日至租金付清之日，以所欠租金为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算。原告支出的保全担保费825元，是被告违约引发本案诉讼所致，被告应予赔偿。被告关于原告扣押其音响设备、部分物资的主张，无事实根据，不能成立。综上所述，原告潍坊广丰置业有限公司要求被告叶金山支付房屋租金412200元、支付违约金（延期付款期间，以所欠租金为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算）、赔偿保全担保费825元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，依法应当适用当时的法律及司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《诉讼费用交纳办法》第十三条（一）项、第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告叶金山欠原告潍坊广丰置业有限公司房租412,200元，支付按如下方式计算的违约金：2020年6月7直至2020年8月6日，以100000元为基数，2020年8月7日至付清房租之日，以412200元为基数（期间若有付款，相应递减基数），均以同期一年期贷款市场报价利率计算的违约金，均于本判决生效之日起十日内付清。二、被告叶金山赔偿原告潍坊广丰置业有限公司保全担保费损失825元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7484元，减半收取计3742元，财产保全费2581元，共计6323元，由被告叶金山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  韩洪林二〇二一年六月二十九日书记员  金文燕