福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3315号上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发经营公司，住所地福建省福州市台江区达道路174号。法定代表人：郑敏声，总经理。委托诉讼代理人：沈良华，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范荣静，上海锦天城（福州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福州文华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区红星路6号。法定代表人：黄贵樱，董事长。委托诉讼代理人：唐辉，福建辉扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林锦，男，1952年12月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。委托诉讼代理人：林钰泷，国浩律师（福州）事务所实习律师。上诉人福州市台江区房地产开发经营公司（以下简称“台房公司”）、福州文华房地产开发有限公司（以下简称“文华公司”）因与被上诉人林锦民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。台房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林锦对台房公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、台房公司与文华公司签订的《委托拆迁安置协议书》明确约定，台房公司系接受文华公司委托实施案涉地块的拆迁安置及灾民安置工作。台房公司接受委托后，与文华公司共同向社会发布《福州市台江区五一南路（114灾区）拆迁安置方案》，在该方案中，台房公司与文华公司明确告知包括林锦在内的被拆迁人案涉项目拆迁人为文华公司，台房公司接受文华公司委托实施拆迁安置工作。林锦将上述安置方案作为证据提交给一审法院，台房公司与林锦也是严格按照上述方案签订的《拆迁补偿安置协议书》，以上事实足以证明包括林锦在内的被拆迁人在被拆迁时已明确知晓台房公司与文华公司之间的委托代理关系，故案涉《拆迁补偿安置协议书》项下的法律责任应由文华公司承担。一审判决台房公司与文华公司共同向林锦支付店面补偿款和逾期安置补偿费缺乏法律依据。二、《拆迁补偿费和购房计算单》中明确载明个体工商生活补助费为150元，该标准与安置方案规定的标准一致，其计算方式也与《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定的标准一致，足以证明双方约定的150元/月的费用系个体工商生活补助费，而非临时安置补助费。一审认定林锦拆迁安置补偿费按照150元/月计算系事实认定错误。文华公司述称，同意台房公司的上诉意见。文华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林锦的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由林锦承担。事实和理由：一、案涉安置条款系双方协商一致后手书，并非格式条款，一审无视双方合同约定，认定案涉协议中的安置条款系格式条款，判决文华公司支付店面补偿款396767.85元，认定事实不清、适用法律错误。1.案涉《拆迁安置补偿协议书》第2条“就地底层商场铺面”的约定，并非文华公司预先拟定，而是双方达成合意后手书的条款，不能认定为格式条款。2.文华公司2016年申请台江广场售楼许可证时，向福州市房屋征收办公室申请确定地下一层及七层作为回签安置房并出具安置证明，证明出具后，福州市住房保障和房产管理局出具《商品房预售许可证》，许可台江广场预售，但明确预售范围不含地下一层及七层。因此，无论从合同约定角度及规划角度，林锦要求安置地上一层店面无合同依据，一审以地上一层店面已通过初始登记、不可分割为由，判决以货币方式给予补偿，违背合同约定，无事实依据。二、根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条、第二十九条的规定，临时安置补助费与停产停业经济补助费并非相同的补偿种类，只有临时安置补助费才存在逾期三倍、六倍计算。虽然《拆迁补偿费和购房计算单》中未载明临时安置补助费具体金额，但完全可以根据《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准有关问题的通知》予以确定，一审法院将个体工商补助费套用临时安置补助费逾期三倍、六倍的规定进行计算，认定事实不清、适用法律错误。台房公司述称，同意文华公司的上诉意见。林锦针对台房公司、文华公司的上诉共同辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。文华公司作为项目开发商及拆迁人，委托台房公司对林锦所有私产进行拆迁安置补偿，因台房公司未履行合同义务，文华公司亦通过书面方式加入债务，故文华公司应当与台房公司共同承担逾期安置的责任。1.台房公司作为甲方以自己的名义与林锦签订了《拆迁补偿安置协议书》，台房公司未履行相应的合同义务，应当承担违约责任，共同承担逾期安置的责任。2.文华公司向林锦出具书面文件确认《拆迁补偿安置协议》继续有效，其同意向林锦支付个体工商停业生活补助费等赔偿。据此，文华公司通过书面方式确认债务的形式构成债的加入，应当与台房公司共同承担逾期安置的责任。3.《委托拆迁安置协议书》仅为文华公司与台房公司的内部约定，不能对抗第三人林锦，且台房公司也无证据证明其在订立合同时已向林锦披露其与文华公司之间的委托关系，应承担举证不能的法律责任。4.在整体拆迁过程中部分款项系由台房公司支付，部分款项系由文华公司支付，即文华公司与台房公司并非纯粹的间接代理关系，而是共同实施的拆迁补偿安置行为。5.另案生效判决对台房公司提出自己系受托人、不应承担责任的抗辩已予驳回，并认定台房公司与文华公司共同承担逾期安置补偿责任。二、一审认定《拆迁补偿安置协议书》约定的“地底层商场铺面”系地上一层店面，认定事实清楚，适用法律正确。1.经检索，台房公司、文华公司与被拆迁人间存在多起拆迁安置补偿合同纠纷，各个案件中《拆迁安置补偿协议书》关于店铺安置的条款与本案完全一致，足以证明该争议条款系台房公司反复使用、未经协商而提供的格式条款。本案无证据证明协议签订时台房公司已履行告知林锦“地底层商场铺面”的确切定义，造成双方对协议条款理解差异，台房公司系提供格式条款的一方，故应作对林锦有利的解释。且即便根据一般理性人对“地底层商铺”词义的理解，也应当解释为拆迁原址的就地一层商铺，而就地一层为地上一层。2.安置商铺所在地台江广场从未存在“地下一层”，一审按照“地上一层”同等评估价值以货币形式补偿林锦，于法有据。三、一审根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》规定，以150/月为标准，适用三倍和六倍罚则，判决台房公司和文华公司向林锦支付逾期安置补助费，认定事实清楚、适用法律正确。1.文华公司在一审庭审中陈述临时安置补助费标准为150元/月，构成自认。2.《拆迁补偿安置协议书》对住宅采取货币安置方式，而店铺系采用就地安置进行补偿，故本案的安置补偿费只有店铺拆迁的安置补偿，台房公司实际发放的个体工商生活补助费仅仅对店铺的安置补偿。根据《拆迁补偿费和购房计算单》个体工商生活补助为150元/月发放36个月，故一审认定“逾期增发临时安置补助费”以原补偿标准150元/月进行发放认定事实清楚，根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条适用临时安置补助费三倍、六倍的罚则，适用法律正确。3.台房公司、文华公司主张个体工商生活补助费系《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定的停业补助费，明显错误。根据该条规定停业补助费是针对被拆迁人的在册职工（含离退休人员）而给予的经济补助，与本案的个体工商生活补助费或临时安置补偿费用在性质、功能和补偿对象上完全不同。4.在《拆迁补偿安置协议》仅约定“逾期增发临时安置补助费”的情况下，台房公司向林锦支付的除过渡期36个月之外的补助费性质上只能解释为增发的临时安置补助费，否则其支付不具有合同依据，有悖交易常理。5.在类案中，台房公司亦曾提出“所约定的并非临时安置补助费，而是个体工商生活补助费”的抗辩，已被驳回。林锦向一审法院起诉请求：1.判决台房公司、文华公司立即向林锦支付《拆迁补偿安置协议书》应安置铺面面积的对价赔偿款（预估金额788000元）；2.判决台房公司、文华公司向林锦支付逾期安置补偿费216000元；3.判决台房公司、文华公司向林锦返还过渡期内36个月的安置补偿费5400元；4.判决台房公司、文华公司向林锦赔偿因逾期安置造成的租金损失617642.28元；5.判决台房公司、文华公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1997年9月2日，林锦（乙方）与台房公司（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：“……甲方拆迁乙方座落台江区江滨路＊＊号，属私产（所有权人：林锦）的房屋，现双方依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、乙方被拆除房屋总建筑面积49.64㎡；其中住宅建筑面积39.79㎡，居住面积18.66㎡；非住宅建筑面积9.85㎡（其中店面建筑面积9.85㎡）。二、甲方同意住宅部分一次性退款39.51㎡／1800元。……甲方同意在台江区××层商场铺面安置乙方非住宅建筑面积……（其中店面建筑面积9.85㎡）。三、乙方要求购买安置房，其产权归乙方所有，安置房购店费9850元。甲方应付给乙方各项补助费合计8483.8元，乙方同意扣除补偿、补助费等8483.8元，另交1366.2元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补。四、乙方施行自行过渡，过渡期限36个月。逾期，甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费。五、乙方保证于9月3日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交给甲方验收接管……”。该协议书后附《拆迁补偿费和购房计算单》，载明补偿金额为8483.8元，安置金额为9850元，尚欠1366.2元。林锦于该计算单的乙方处签字。1997年8月11日，文华公司和台房公司共同发布《福州五一南路（114灾区）拆迁安置方案》，主要包括以下内容：“……该项目的建设，要求拆迁户采取临时周转自行过渡的办法，过渡期限从拆迁公告规定的拆迁期限结束算起……自行过渡期间每人每月发给50元过渡费，对无法自行过渡的户，可提供晋安区茶会小区和仓山区振兴花园安置房一次性安置……对个体店面的拆迁原则上按原使用性质相等的建筑面积就地统筹安置底层商场铺面（店面）；凡在拆迁停业过渡期间，按规定发给在册从业人员每月150元／人生活补贴费，过渡时间为三十六个月……”林锦于诉讼中提供《发放拆迁补贴（助）费通知单》的复印件作为证据，载明的项目为：“1.个体工商停业生活补助费（1997.9至2006.5）共计104个月，其中协议抵扣36个月，余68个月×150元／月，10200元；2.搬迁奖金，3000元；3.协议尚欠店面补偿款1366.2元；合计11833.8元”。该协议有文华公司及林锦的印章痕迹。林锦、文华公司、台房公司均对该份证据的真实性无异议，且各方于诉讼中的陈述亦可以印证文华公司已向林锦支付10200元的事实，故一审法院对该份证据予以采信。关于福州市台江区瀛洲街道五一南路311号文华富邑大厦（原台江广场）一楼商场的情况。文华公司于诉讼中陈述，一楼商场的产权均为400平方米以上，无法用于安置林锦在本案中的拆迁房屋；林锦于诉讼中陈述，一楼商场中没有可以交付的商铺。福州市台江燃料总店与台房公司、文华公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［（2020）闽0103民初1534号］中，福建财经房地产估价有限公司对福州市台江区瀛洲街道五一南路311号文华富邑大厦（原台江广场）一楼店面房地产的市场价值进行评估，估价结果为单价40281元／㎡。诉讼中，林锦、台房公司、文华公司均主张以该评估结果的单价作为标准计算本案房屋的价值。一审法院认为，文华公司经有关部门批准，作为拆迁人在获取《房屋拆迁许可证》后对包括林锦所有的台江区瀛洲路**号房屋在内的地块实施拆迁的行为是合法的。台房公司作为拆迁实施单位与林锦签订《拆迁补偿安置协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于台房公司未能在该协议书约定的期限内对被拆迁店面进行回迁安置，已构成违约。依据《拆迁补偿安置协议书》的约定，台房公司应承担逾期安置的相应民事责任，而文华公司作为被拆迁房屋的拆迁人，应共同承担安置补偿林锦的责任。对于台房公司主张其已向拆迁户披露其与文华公司系委托关系，故其无需承担责任，但其未对此举证证明，故其上述辩解一审法院不予采信。综上，本案的争议焦点在于：1.台房公司、文华公司应当向林锦就地安置店面位置，系地上一层店面还是地下一层店面；2.台房公司、文华公司应当向林锦支付拆迁安置补偿款的计算标准及数额。1.关于台房公司、文华公司应当向林锦就地安置店面位置，系地上一层店面还是地下一层店面问题。林锦与台房公司签订的《拆迁补偿安置协议书》约定了“甲方同意在就地底层商场铺面安置乙方店面建筑面积9.85㎡”，文华公司提出“底层商场”为负一楼商场。对此，一审法院认为，《拆迁补偿安置协议书》系台房公司提供的格式合同，未有在案证据证明林锦与台房公司签订《拆迁补偿安置协议书》时，台房公司已经告知了林锦协议书“底层商场”应为负一楼商场，故双方对格式条款的理解存在争议，根据《中华人民共和国民合同法》第四十一条的规定，应依法作出不利于提供格式条款一方的解释，且《福州五一南路（114灾区）拆迁安置方案》确认“对个体店面的拆迁安置原则上按原使用性质相等的建筑面积就地统筹安置底层商场（店面）”，故讼争被拆迁店面应系位于地上一层，因此，一审法院对林锦提出“底层商场”应为地上一层店面，台房公司、文华公司应就地向林锦安置地上一层店面的主张予以采信。文华公司与林锦均于诉讼中确认文华富邑大厦（台江广场）一楼店面不可作分割，无法进行交付。故林锦要求台房公司、文华公司按照文华富邑大楼（台江广场）地上一层店面（建筑面积9.85㎡）的同等评估价值以货币形式补偿给其的诉讼请求于法有据，应予以支持。鉴于林锦、台房公司、文华公司均主张以福建财经房地产估价有限公司作出的闽财经评报字【2020】A2010202号《房地产估价报告》的评估结果作为房屋价值计算依据，而根据福建财经房地产估价有限公司作出的闽财经评报字【2020】A2010202号《房地产估价报告》，福州市台江区瀛洲街道五一南路311号文华富邑大楼（台江广场）一楼店面的市场价值为40281元/㎡，故台房公司、文华公司应向林锦支付店面补偿款396767.85元。2.关于台房公司、文华公司应当向林锦支付拆迁安置补偿款的计算标准及数额问题。林锦、台房公司、文华公司于1997年9月2日签订的《拆迁补偿安置协议书》约定“乙方实行自行过渡，过渡期限36个月，逾期，甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费”，《拆迁补偿费和购房计算单》亦载明回迁安置时间为2000年9月。林锦主张逾期安置补偿费从2000年9月3日起算于法有据，一审法院予以支持。根据协议订立时适用的《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款规定：“被拆迁人自行过渡的，在协议规定的过渡期内，拆迁人应付给被拆除房屋使用人临时安置补助费。逾期未予定居安置的，从逾期之日起每月应付给三倍临时安置补助费；超过半年的，每月应付给六倍的临时安置补助费；由拆迁人提供周转房过渡，逾期未予定居安置的，从逾期之日起拆迁人应付给被拆除房屋使用人逾期临时安置补助费”。《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条亦规定了：“因拆迁造成停产、停业的，停产、停业期间，拆迁人应按被拆迁人在册职工（含离退休人员）标准工资和物价补贴标准给予经济补助，并发给搬迁费用。”同时《拆迁补偿费和购房计算单》中“临时个体工商生活补助费”一栏金额填写为150元。故2000年9月3日至2001年3月2日期间，台房公司、文华公司应向林锦发放逾期安置补偿费2700元（150元/月×6月×3倍=2700元）；2001年3月3日至2020年9月2日期间，台房公司、文华公司应向林锦发放逾期安置补偿费210600元（150元/月×234月×6倍=210600元）。林锦于2006年5月18日自文华公司处取得安置补偿费10200元，应当从台房公司、文华公司应付款项中予以扣除。故台房公司、文华公司应共同向林锦支付逾期安置补偿费203100元，并以每月900元的标准向林锦支付自2020年9月3日起至店面补偿款支付完毕之日止的逾期安置补偿费。关于林锦主张台房公司、文华公司应向其返还过渡期内36个月的逾期安置补偿费5400元问题。结合《拆迁补偿费和购房计算单》及《发放拆迁补贴（助）费通知单》载明个体工商生活补助费5400元、乙方（即林锦）尚欠1366.2元、协议尚欠店面补偿款1366.2元等内容，一审法院认定台房公司、文华公司已向林锦支付过渡期内36个月的安置补偿款5400元，林锦诉请主张台房公司、文华公司向其返还过渡期内36个月的安置补偿费5400元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。林锦主张台房公司、文华公司应向其赔偿逾期安置造成的租金损失617642.28元，但并未提供相应证据对其该项主张予以证明，且林锦主张以2020年5月的租金标准计算2000年9月3日至2020年9月3日期间的租金损失，亦与事实相悖，而安置补偿费的性质也包含补偿损失的功能，故林锦的该项主张缺乏事实及法律的依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款、第三款、第三十三条第一款、《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、台房公司和文华公司应于判决生效之日起十日内向林锦支付店面补偿款396767.85元；二、台房公司和文华公司应于判决生效之日起十日内向林锦支付安置补偿费203100元，并以每月900元的标准向林锦支付自2020年9月3日起至履行完毕判决确定的第一项义务止的逾期安置补偿费；三、驳回林锦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12978元，由林锦负担4422元，由台房公司和文华公司共同负担8556元。本院二审期间，文华公司向本院提交了一份《福州市城市房屋拆迁补偿和安置房计价标准》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，关于台房公司应否承担责任的问题。本案《拆迁补偿安置协议书》签订的双方系台房公司与林锦，该协议内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，台房公司作为协议的相对方，应当按照协议约定全面履行义务，其未能在协议约定的期限内对被拆迁店面进行回迁安置，构成违约，应承担逾期安置的相应民事责任。文华公司作为被拆迁房屋的拆迁人，应共同承担安置补偿林锦的责任。台房公司主张其已向林锦披露其与文华公司间的委托关系，无需承担责任，提交的证据并不足以证明其主张，一审法院不予采信正确。关于就地安置店面位置及补偿款问题。《拆迁补偿安置协议书》约定台房公司同意安置的店面为“就地底层商场铺面”，被拆迁房屋不存在地下部分，林锦主张其理解的“就地底层”应系地上一层，符合常理，一审予以支持符合公平原则。鉴于文华富邑大厦（台江广场）一楼店面均为400平方米以上且不可作分割，无法对林锦进行安置，一审对林锦要求按地上一层店面的同等评估价值以货币形式进行补偿的诉讼请予以支持，判令台房公司及文华公司向林锦支付店面补偿款396767.85元，并无不当。关于安置补偿款的计算标准问题。《拆迁补偿安置协议书》约定“乙方实行自行过渡，过渡期限36个月，逾期，甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费”。协议书仅约定了逾期台房公司应增发临时安置补助费，但没有明确具体的计算标准。本院认为，在此情况下，具体计算标准可以根据本案具体的履行情况及有关规定进行判断。本案中，《拆迁补偿费和购房计算单》中的“临时安置补助费”一栏为空，“个体工商生活补助费”则为150元/月，计36个月。《发放拆迁补贴（助）费通知单》中自1997年9月开始计算的也系“个体工商停业生活补助费”，计算标准亦为150元/月，且明确“其中协议抵扣36个月”。综合上述情况可以看出，临时安置补助费在协议履行过程中实际上是以个体工商生活补助费的明目发放的，故一审根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的规定，判令台房公司及文华公司按150元/月标准翻倍计算该项费用，并无错误。综上所述，台房公司及文华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8556元，由福州市台江区房地产开发经营公司负担4278元，由福州文华房地产开发有限公司负担4278元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月十六日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴