河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初1496号原告：李当军，男，1975年8月10日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址伊川县城关镇八一北路凤凰城Ａ幢1单元1503。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：任爱卫，男，1972年7月5日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址伊川县。委托诉讼代理人：魏少锋，男，1974年7月27日生，汉族，住河南省伊川县，公民代理，代理权限：一般代理。第三人：周嘉瑶，女，1994年2月6日生，汉族，住伊川县，确认地址伊川县城关街道酒城北路麦田童话三楼。第三人：冯宇飞，男，1993年10月20日生，汉族，住河南省淮阳县，确认地址伊川县城关街道酒城北路麦田童话三楼。原告李当军与被告任爱卫、第三人周嘉瑶、冯宇飞执行异议之诉一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭要进行了审理。原告李当军及其委托诉讼代理人申幸伟、被告任爱卫及其委托诉讼代理人魏少锋到庭参加诉讼，第三人周嘉瑶、冯宇飞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李当军向本院提出诉讼请求：1．判决继续查封并执行第三人（周嘉瑶、冯宇飞）名下位于伊川县；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人民间借贷合同纠纷一案，伊川县人民法院于2020年10月15日作出（2020）豫0329民初3537号民事裁定书，将涉案房产查封。该案经伊川县人民法院和洛阳市中级人民法院两级法院审理，现已达成调解。随后，被告提出查封异议，伊川县人民法院在没有举行听证会的情况下，便根据《民事诉讼》第二百二十七条之规定，作出了（2020）豫0329执异239号执行裁定书，认定被告实际占有该不动产；签订合法有效的买卖合同；支付全部价款；非因被告自身原因未办理过户登记的事实。显然人民法院认定的事实是错误的，首先，不动产的交付必须以登记为交付，本案中被告没有进行变更登记，就不能认定为交付，被告也没有相应的证据证明其已实际占有；其次，根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中被告和第三人签订买卖合同后，没有变更登记就不发生效力。故伊川县人民法院作出中止执行的裁定，不予强制执行第三人名下伊川县，是错误的。原告认为该房产现在的所有权还是第三人所有，被告并不能提供相应的证据证明自己主张，故依法应当继续执行。综上，请求查明事实，依法支持原告的诉求，维护原告合法权益。任爱卫辩称，执行裁定书认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此（2020）豫0329执异239号执行裁定书合理合法，请法庭依法驳回原告诉求，维持执行裁定。其一、被告依买卖取得诉争房产所有权。根据《合同法》32条规定，被告任爱卫与第三人周嘉瑶、冯宇飞于2017年12月18日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《物权法》第15条规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。被告任爱卫依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《合同法》第133条规定原告取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。二、被告对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，根据《人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、被告购买涉案房产是生活居住使用，合同签订后，第三人周嘉瑶、冯宇飞将房屋交付被告，被告即对涉案房产进行了装修并居住至今，后由于周嘉瑶、冯宇飞不配合过户，任爱卫积极通过诉讼主张自己的权利，并且诉求也得到人民法院的支持，所以说房产没有办理产权登记，作为被告而言是没有任何过错的。综上，被告依买卖、占有取得诉争房屋的所有权，且合同签订时间及一审要求周嘉瑶、冯宇飞履行合同时间均在贵院查封之前，未登记只是物权未设立，请法庭查明事实，依法驳回原告诉求。周嘉瑶、冯宇飞未向法庭提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了三组证据。证据一、（2020）豫0329民初3537号民事裁定书。证明原告于2020年10月15日向伊川县人民法院申请诉前保全，该院已将涉案房屋予以查封。证据二、洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终9445号民事调解书。证明第三人周嘉瑶、冯宇飞应该偿还原告借款本金359,700元，现在伊川县人民法院正在执行中。证据三、伊川县人民法院（2020）豫0329执异239号执行裁定书。证明伊川县人民法院裁定中止执行涉案房屋，原告向法院提起异议之诉。被告质证：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议：1、裁定书做出的时间是2020年10月15日，这个时间明显晚于2020年9月13日的（2020）豫0329民初1867号民事判决书作出的时间。2、目前没有看到裁定书之前的法律文书包括申请书和诉状，就不能认定该裁定书的合法性。对证据二真实性无异议。对证据三无异议。被告向法庭提交了四组证据。证据一、《房屋买卖合同》一份证明方向：周嘉瑶、冯宇飞与任爱卫于2017年11月18日签订房屋买卖合同，明显早于2020年10月15日房产被裁定查封的日期。证据二：1、伊川县人民法院（2020）豫0329民初1867号民事判决书；2、洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8056号民事判决书；生效判决认定的主要事实：1．周嘉瑶、冯宇飞与被告任爱卫于2017年11月18日签订《房屋买卖合同》，合同已依法成立并生效；2．被告已经实际占有使用房屋并交纳物业管理费和卫生费；3被告已经全额支付了合同约定的价款，之后按约定交纳了银行按揭贷款直至2020年4月；4．周嘉瑶、冯宇飞称签合同卖房是因为准备不在伊川生活，因此想把房子卖掉，但后来因各种原因又准备在伊川生活，需要涉案房屋，不愿卖房。因该二人违约，被告已于2020年6月提起诉讼，要求过户交房。证明方向：在人民法院查封之前，第三人周嘉瑶、冯宇飞与被告任爱卫已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前被告已合法占有使用涉案房产；被告已按合同约定支付了全部价款；涉案房产未办理过户，并非被告原因，而在周嘉瑶、冯宇飞二人。证据三：农业银行付款票据6张（其中原告4张）证明方向：被告已经交付了2020年4月之后的贷款并于2021年3月2日结清了全部贷款297,543.70元。证据四：物业费、维修基金交费票据及房屋照片一组。证明方向：被告已接收、装修、入住涉案房屋至今。原告质证：对证据一房屋买卖合同真实性无异议，对证明方向有异议：该合同第4条第2项约定，甲乙双方应于房屋交付2年内向有关部门申请办理相关权益手续的变更，那么至今仍然没有向房产管理部门办理房产变更手续，该合同产生根本违约，应当认定无效。对证据二中1真实性无异议，对证明方向有异议：该判决书判决周嘉瑶、冯宇飞将涉案房屋交付给任爱卫，这只能证明法院判决交付了，那么实际上至今仍然没有交付，判决书证明不了第三人已将涉案房屋交付给被告。对证据二中2真实性无异议，对证明方向有异议，质证意见同1的质证意见。对证据三中四张流水真实性无异议，对证明方向有异议：1、该四张流水都不是被告本人的流水，用户名为韩利平2张，张佳美2张，与本案没有关联性。2、这4张流水都是发生在原告保全查封之后，所以不能证明被告与第三人在查封之前都已经全部支付房款或部分房款。对证据四物业费票据真实性无异议，对证明方向提出异议。收取物业费的公司为洛阳博鸿物业管理有限公司，该公司是否是涉案房屋小区的公司，从该份证据中不能予以证明。对维修基金票据真实性无异议，该票据缴纳的时间为2021年3月18日，与被告辩称被告在2017年就已经居住涉案房屋的事实相违背，如果2017年就已经居住，那么缴纳维修基金的时间不可能在2021年，其次，该维修基金缴纳的时间是发生在查封之后。对照片：1、只能证明是有人居住的房屋，并不能证明是涉案房屋；2、也不能证明被告居住的时间。第三人周嘉瑶、冯宇飞未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据一予以采信；对被告提交的证据一、二、三、四具备真实性、关联性、合法性予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实为：2020年10月15日，本院在审理李当军与周嘉瑶、冯宇飞民间借贷纠纷一案中，根据原告李当军的申请，（2020）豫0329民初3537号民事裁定：对周嘉瑶、冯宇飞名下的存款41万元或同等价值的其他财产予以冻结、查封或扣押（保全金额共计41万元）。2020年10月21日，本院向伊川县不动产中心发出协助执行通知书，将周嘉瑶、冯宇飞名下位于洛阳市伊川县予以查封。查封期限叁年，自2020年10月21日至2023年10月20日。案外人任爱卫提出案外人异议，本院于2020年12月30日作出（2020）豫0329执异239号裁定：中止对登记在冯宇飞、周嘉瑶名下位于洛阳市伊川县产的执行。李当军不服，提起执行异议之诉。另查明，2016年10月27日，第三人周嘉瑶、冯宇飞作为乙方与河南省博时置业有限公司甲方签订《商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方6幢1单元3003号房，建筑面积140平方米，套内建筑面积109.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.67平方米。单价3200元，总金额44.8万元，于2016年10月25日前支付总房款448000元的30.8%，计138000元整，余款310000元，通过申请按揭贷款方式支付出卖人。第三人于2017年5月22日取得了位于洛阳市伊川县产的不动产权证。2017年12月18日，被告任爱卫作为乙方与周嘉瑶、冯宇飞共同作为甲方签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋（房屋所有权证证号00000092）出售给乙方，总房价220000元（不含按揭贷款），付款方式：乙方在签订合同之日支付给甲方22万元。房屋产权证、购房合同、购房发票、维修基金、税额等在合同签订之日全部交于乙方管理。2019年12月30日前，甲乙双方共同到房管所办理房屋过户手续。过户费用各半承担。2019年12月30日前，房屋银行剩余贷款由甲方垫资解押房产证过户给乙方，乙方两个月内把甲方垫资解押款项全部结清。合同签订之日（后），每月水电费、物业管理费、双气费用、暖气费用、有线电视、通讯等由乙方自己承担。合同签订之日（后）由乙方每月（19日）把由甲方为银行房屋贷款1645元打入甲方62×××73中国农业银行账户上。双方还约定了交付期限、违约责任等。甲乙双方及丙方（担保人）王记斌均在合同上签字按手印。2017年12月20日，第三人周嘉瑶向被告任爱卫出具收据，载明：今收到任爱卫人民币拾伍万圆整￥150000．元系付房款，收款人：周嘉瑶（按指印）。2018年1月10日，周嘉瑶向任爱卫出具收据，载明：今收到任爱卫人民币柒万圆整4103291994××××××××￥70000．元系付圣府嘉苑房款，收款人：周嘉瑶（按指印）。任爱卫之后按约定分月将应归还的按揭贷款本息打入周嘉瑶个人账户，由周嘉瑶归还银行。并于2019年5月4日起以其自己的名义向洛阳博鸿物业管理有限公司正常缴纳物业费、卫生费。2020年5月，任爱卫发现周嘉瑶、冯宇飞自2020年2月起未将每月收到被告的归还贷款本息支付给贷款银行，遂与二人交涉无果，提起诉讼。2020年9月13日，本院作出（2020）豫0329民初1867号民事判决：一、周嘉瑶、冯宇飞于判决生效后十五内交付给任爱卫；二、周嘉瑶、冯宇飞共同向任爱卫支付迟延履行合同违约金50,000元；三、王记斌对上述违约金承担连带责任；四、驳回任爱卫的其他诉讼请求。周嘉瑶、冯宇飞不服，提出上诉。2020年11月16日，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终8056号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年10月14日，任爱卫自行到银行偿还了欠付的房贷5个月8,612.06元，2021年3月2日，任爱卫将剩余贷款本息297,543元全部结清。本院认为，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告任爱卫与第三人周嘉瑶、冯宇飞于2017年12月18日签订了合法有效的房屋买卖合同；于2019年5月4日起以自己的名义向物业公司缴纳物业费、卫生费，已合法占有涉案房屋。签订合同并实际占有涉案房屋均发生在人民法院于2020年10月21日对涉案房产查封之前。且被告任爱卫按双方合同约定缴纳了22万元房款，按约向第三人支付应归还的贷款本息，在第三人违约后一审诉讼结束即将欠付的贷款全部归还，并于2021年3月2日办理了房贷结清手续；涉案房屋没有办理过户并非被告任爱卫的原因；生效裁判对将上述事实也予以了确认。故被告任爱卫的权利能够排除执行，原告李当军的诉讼请求，无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定：驳回原告李当军的诉讼请求。案件受理费6,695元，由原告李当军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  李玉霞人民陪审员  姜西照二〇二一年六月十二日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。