重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初21272号 原告：陈畅，女，汉族，1982年3月19日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：宋加敏，重庆天聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨炜，重庆天聚律师事务所律师。 被告：刘春建，男，汉族，1956年2月12日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：彭志锋，重庆中联世通律师事务所律师。 被告：刘佳，女，汉族，1983年2月17日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：彭志锋，重庆中联世通律师事务所律师。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所重庆市九龙坡区科园一路6号2-1号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。 法定代表人：周燕，董事长。 委托诉讼代理人：陈香液，女，汉族，1995年8月26日出生，住重庆市长寿区。 原告陈畅与被告刘春建、刘佳，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理。后因需要以另案审理结果为依据而中止审理，同时因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈畅的委托诉讼代理人宋加敏、张晨炜，被告刘春建、刘佳及其委托诉讼代理人彭志锋，第三人到家了公司的委托诉讼代理人陈香液到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈畅向本院提出诉讼请求：1、被告完善相关房屋交付手续，即按照合同第九条的约定清点案涉房屋家具、家电（庭审中原告自愿撤回该项诉请）。2、被告支付原告2019年10月26日至2020年4月21日期间的逾期交付房屋违约金11.45万元（以450万元为基数，从2019年10月26日按每日万分之五计算至2020年4月21日，原告自愿主张11.45万元）及逾期解押违约金（以450万元为基数，从2018年12月26日按每日万分之五计算至2019年9月12日，原告自愿主张25万元）；3、被告支付原告因房屋漏水造成的房屋装修费78000元；4、被告支付原告屋内附属设施设备与合同不符折价损失52000元（含家具家电）；5、被告返还原告私自收取的2019年9月16日至2019年12月31日车库租金收入8750元以及2017年4月车库租赁户支付的租赁押金6000元；6、被告支付原告已代缴的2019年4月1日至2020年4月20日止期间物业管理费4424.16元。7、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月14日，原被告签订《房屋买卖合同》约定：原告购买被告名下的位于重庆市北部新区X路X号X幢X单元X房屋及地下车库，成交价为450万元。2019年10月25日，原告累计付款440.5万元，达到合同约定交付条件。原告多次催促履行交付未果。2020年4月4日，原告再次要求交付，并再支付房款10.2万元（累计已付450.7万元），被告却不予理睬。因担心失窃，在物业公司陪同及大批邻居见证下，原告进入房屋，发现漏水严重，装修破坏极大，且室内家具与合同附件《物业交割清单》约定不符。故诉至法院，望判如所请。 被告刘春建、刘佳辩称：按照补充协议约定，原告将尾款10万元付清当日，被告交房给原告。在未付清房款的情况下未经被告同意，原告擅自于2020年4月4日强行撬门入住，构成违约。原告诉称案涉房屋家具、家电及房屋钥匙、水电气卡，目前均由原告私自占有，上述物品均放置于案涉房屋内。原告要求赔偿家具损失、漏水损失，缺乏法律依据，被告均不予认可。按照补充协议约定，租赁合同由原告和现租客重新签订。故在交房之前该房屋所产生的租金收益应由被告享有，原告请求返还租金无依据，被告没有收取租赁押金。被告同意支付2019年4月1日至2020年4月20日止期间物业费。 第三人到家了公司述称：2019年9月12日，第三人员工陪同双方办理过户手续未果。后原被告自行联系并在同月16日办理完毕过户手续，包括车库和房屋。双方后续交房等手续均未联系第三人，故第三人对交房等事宜均不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的以下证据：结婚证、交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、物业交割清单、房屋交易流程、《不动产权证》、业主/客户收款证明、收条、微信支付交易明细证明、工商银行转账明细、工商银行电子回单、三方协议、陈畅兴业银行借记卡交易明细、陈畅中国银行交易流水明细清单、建设银行电子回单、陈畅光大银行对私活期账户对账单、物业费收据、律师函、EMS特快专递单、不动产登记受理通知单，以及补充协议、微信转账、刘春建工商银行借记卡账户历史明细清单、刘佳民生银行个人账户对账单、刘佳光大银行交易明细、刘佳招商银行交易流水、刘春建住房公积金个人住房贷款、结清证明、刘佳民生银行担保合同、陈畅光大银行个人贷款合同、（2021）渝01民终883号民事判决书，因当事人质证后对真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以采信。对有争议的证据分别评析如下： 1、关于原告举示的房屋漏水照片、装修合同、微信支付转账电子凭证、收条，用以证明因案涉房屋漏水，原告为此花去装修费78000元。被告质证后认为，照片系打印件，且装修合同签订在2020年4月3日，系原告强行搬入案涉房屋之前已经签订，与本案无关。第三人质证后认为未参与，不清楚。本院认为，该组证据系原告单方形成，被告和第三人均未参与，不予采纳。 2、关于原告举示的照片及其统计的损失清单、物品放行单复印件，用以证明案涉房屋内缺失麻将桌、电视机、立柜、双开门冰箱等家具家电，主卧室床垫被调换，为此要求被告赔偿损失52000元。被告质证后有异议，认为照片无法反映案涉房屋设施设备情况，且麻将桌、电视机、立柜并非物业交割清单范围；对物品放行单真实性也不认可，认为没有刘春建签名，没有加盖物业公司印章，即使被告在2019年5月29日搬迁了物品，也没有证据证明系物业交割清单范围的物品。第三人质证后认为未参与，不清楚。本院认为，案涉房屋买卖合同在2018年7月14日签订，原告作为购房人在2020年4月4日占用房屋。现原告提出物业交割清单范围内家具缺少，且提供了申请日期为2019年5月28日的物品放行单证明被告调换了家具家电。虽然没有物业公司盖章，但该放行单从形式上看是物业公司统一印制，且明确载明了小区名称、房号、业主姓名刘春建及其身份证号码，也有客服经办人员签名，符合日常生活习惯，与本案有关。本院对该物品放行单的真实性予以采纳。因损失清单与物业交割清单载明的家具家电不完全一致，且系原告单方统计制作，本院对该损失清单不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月14日，刘春建、刘佳为甲方（售房方）与陈畅为乙方（购房方）、到家了公司为丙方（经纪方）签订了《交易各方及房屋留存信息表》，该信息表主要载明：交易房屋基本信息：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市北部新区X路X号X幢X单元X房屋（及一体的地下车库），建筑面积123.2平方米，该房屋坐落地址和面积以房产证为准。各方确认，本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》。 同日，刘春建、刘佳为甲方（售房方）与陈畅为乙方（购房方）签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：该房屋权属证件号为00004XXXX，规划用途为住宅，已设定抵押。双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，该房屋及一体的地下车库成交总价为4500000元。第五条付款方式：1、定金300000元，甲方同意签合同当天收取乙方部分定金壹万元整，剩余贰拾玖万元整定金，乙方承诺2018年7月16日之前（在甲方的该房屋无限制交易的情况下）支付给甲方，否则视为乙方违约。2、乙方同意采取下列方式交付首付款：乙方交付首付款900000元用于该房屋解押；甲乙双方自行交接钱款：首付款1200000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方。3、乙方银行按揭贷款2000000由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。4、尾款100000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。第六条权属解押：（一）若该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于乙方按揭通过后10个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用。解押方式为乙方资金解押。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内，前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；（二）甲乙双方应于接到经纪方通知后2018年9月16日之前办理该房屋权属转移登记申请手续；（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。合同第九条房屋交付：（一）甲方应于收齐房款（尾款除外）当日，将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方。合同第十一条违约责任：（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行……。逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。 《物业交割清单》载明：一、客厅饭厅：海尔牌空调1台、实木餐桌1张、椅子6把、真皮沙发3个、茶几2个、实木电视柜1个、酒柜2个；二、厨房：老板牌抽油烟机1台、老板牌燃气灶1个、热水器1个、三星牌冰箱1个、橱柜1个；四、主卧：床1张、床垫1个、衣柜1个、梳妆台1个；五、次卧：美的牌空调1台、衣柜3个、床1张、床垫1个、沙发1套；六、书房：书柜1个、书桌1张、椅子1把等。 合同签订后，刘春建、刘佳收取房款情况如下：2018年7月14日、17日，陈畅分别支付购房定金10000元、290000元；刘春建分别出具业主/客户收款证明。同月31日，刘春建出具收条收到房款400000元。2018年9月刘春建、刘佳收到300000元；2018年12月26日签订协议通过抵款方式收取房款450000元……。2019年10月25日，中国光大银行代陈畅支付房款1540000元。2020年4月4日，刘佳收到陈畅转账支付102000元。至此，刘春建、刘佳共计收到陈畅支付房款4407000元，尚欠房款93000元。 2019年4月26日，出售方（甲方）刘佳、刘春建与购房方（乙方）陈畅签订补充协议载明：出售物业地址重庆市北部新区X路X号X-X和重庆市北部新区X路X号负X-X。……4、双证过户手续完成后交接房屋前，乙方按照原合同清点好以上房屋内家私电器，甲方交齐之前的水电气物业费，乙方确认无误后将尾款人民币壹拾万元当日给甲方，甲方当日交房给乙方。5、甲方需在交房前解除和现租客相关合同并完善手续，由乙方和现租客从新签订租约合同。 2019年8月16日，陈畅与光大银行重庆高新支行签订个人贷款合同。2019年9月12日，重庆市两江新区不动产登记中心不动产登记受理通知单载明：申请人中国民生银行股份有限公司重庆分行、刘春建、刘佳，申请材料有委托书、抵押注销证明……。案涉房屋在当日解押，后于2019年9月16日过户至陈畅名下。 根据（2021）渝01民终883号民事判决书查明的事实，陈畅陈述：在物业工作人员等见证下，于2020年4月4日进入案涉房屋、更换门锁并持有门锁钥匙。 物品放行单载明：客服中心天宫花城，申请日期2019.5.28，房号AX-X，搬离原因其它，业主刘春建，申请人刘春建，证件号码51021219560212XXXX，物品名称家具1套、电视2台，业主确认意见为同意放行，放行有效期限2019.5.29，业主确认方式为当面，确认时间10:00，客服经办人员李娟。 审理中，被告方认同支付2019年4月1日至2020年4月20日期间物管费4424.16元。 关于原告按揭贷款办理。审理中，陈畅陈述：其在2019年8月20日得知按揭贷款已经审核通过，在同月23日通知了被告方和第三人贷款审核通过情况。第三人陈述：其未参与办理按揭贷款，也记不清原告在2019年8月23日是否通知过贷款审核通过，但2019年9月12日前按揭贷款已经通过。刘春建、刘佳陈述：在2019年9月3日才知道按揭贷款审核通过。庭审中，被告、第三人均认同：约定解押时间为原告按揭通过后10个工作日。 关于家具。原告提出2020年4月4日进入案涉房屋后，发现家具缺失，自行制作损失清单载明缺少家具有：麻将桌、主卧床和床垫、电视机1台、冰箱对开门1台、客厅电视柜左右侧立柜各1个、厨房酒柜。庭审中，原被告确认物业交割清单中没有电视机、麻将桌、立柜；第三人陈述：因房间大家具多，在原被告要求下，仅对双方在意的大件进行清理。 关于车库现状。原被告陈述仍然由原租赁户经营超市。被告自认收取了截止2019年12月31日的租金。 本院认为：在到家了公司居间服务下，刘春建、刘佳与陈畅签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。针对原被告争议焦点，分别评析如下： 1、关于逾期交房违约金。原告要求被告支付2019年10月26日至2020年4月21日期间的逾期交付房屋违约金11.45万元。根据案涉房屋买卖合同，被告方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及附属设施设备、装饰装修交付给原告，即被告方在收到房款达440万元时房屋交付条件成就，应将案涉房屋交付给原告。根据生效法律文书查明的案件事实，被告方在2020年4月4日收到陈畅转账支付的102000元后，才共计收到陈畅房款4407000元。而就在2020年4月4日当天，陈畅已经实际占有案涉房屋，视为已经交付。更何况，补充协议载明案涉房屋交付条件为尾款100000元支付当日交房。可见，被告方不存在逾期交房的违约行为。故原告要求被告方支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 2、关于逾期解押违约金。案涉房屋买卖合同虽然在第五条付款方式中约定乙方交付首付款900000元用于房屋解押，却没有约定具体解押时间；第六条权属解押中明确载明甲方应于乙方按揭通过后10个工作日解押。故本院认定案涉房屋解押时间应在原告按揭贷款审核通过后10个工作日，而不是原告提出的支付房款达900000元的2018年12月26日。原告贷款合同在2019年8月16日签订。原告自认在2019年8月20日得知按揭贷款审核通过，并表示同月23日通知被告方和第三人，却未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。第三人表示记不清原告是否通知。被告方自认在2019年9月3日得知原告按揭贷款审核通过。故本院认定从2019年9月3日起开始计算10个工作日作为案涉房屋解押时间。案涉房屋实际解押时间为2019年9月12日，并未超过约定的原告按揭贷款审核通过后10个工作日。故被告方不存在逾期解押违约行为，对原告要求被告支付逾期解押违约金的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于房屋漏水造成的房屋装修费。根据已经生效的（2021）渝01民终883号民事判决书查明的事实：2020年4月4日，陈畅自认在物业人员见证下进入案涉房屋，更换门锁并持有钥匙。可见，原被告并没有当面进行案涉房屋交接。即使墙面渗水情况照片真实，因案涉房屋系二手房买卖，原告签订合同前也实地查看房屋，其购买的是案涉房屋现状，没有证据证明被告方隐瞒墙面渗水情况。同时，购买二手房后进行适当装修入住也符合交易习惯。故原告要求被告赔偿因房屋漏水造成的装修费78000元的诉讼请求，本院不予支持。 4、关于案涉房屋附属设施设备即家具家电损失。案涉房屋买卖合同签订时，当事人也签订了物业交割清单，这是房屋附属设施设备即家具家电的交付标准。现原告提交刘春建2019年5月28日申请的物品放行单表明：在合同签订后房屋交付前，刘春建确实从案涉房屋内搬走家具1套、电视机2台。原告已经完成被告交付家具与合同约定不符的证明义务，现被告没有证据证明其搬走的家具未在物业交割清单内，应承担举证不能的后果。交付家具与合同约定不符，必然给原告带来损失。鉴于原告提交的家具损失清单系单方形成，且损失清单中电视机、麻将桌等不在物业交割清单内。本院酌情认定附属设施设备即家具家电损失为20000元。故被告应支付原告附属设施设备与合同约定不符的家具损失20000元，对超过部分，本院不予支持。 5、关于车库租金和押金。案涉房屋产权虽然在2019年9月16日登记在原告名下，但此时案涉房屋尚未交付，原告仅是产权人，并不享有对案涉房屋使用、收益的权能。如前所述，案涉房屋在2020年4月4日交付原告占有使用；且本案现有证据不能证明被告收取租金的标准，也没有证据证明被告收取租赁押金的金额。故对于原告要求被告返还收取的2019年9月16日至2019年12月31日车库租金8750元及押金6000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于物业费。被告方认同支付2019年4月1日至2020年4月20日期间物管费4424.16元。本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘春建、刘佳自本判决生效之日起三日内向原告陈畅支付因房屋附属设施设备即家具与合同约定不符的折价损失20000元； 二、被告刘春建、刘佳自本判决生效之日起三日内向原告陈畅支付物管费4424.16元； 三、驳回原告陈畅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费8936.74元，由原告陈畅负担8511.74元，被告刘春建、刘佳负担425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  叶胜利 人民陪审员  刘登海 人民陪审员  彭 英 二〇二一年六月二十二日 法官 助理  马泽林 书 记 员  李 霞