北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初5229号原告：王欣欣，女，1981年5月1日出生，汉族，户籍所在地河北省唐山市路北区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王洋，北京市公衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛帅伟，北京市公衡律师事务所实习律师。被告：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：孙荣岗，董事长。委托诉讼代理人：徐全立，北京市扶正律师事务所律师。被告：成品家（北京）网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105348426264T。法定代表人：王春光，总经理。委托诉讼代理人：王冬，男，1983年2月28日出生，汉族，成品家（北京）网络科技有限公司经理。原告王欣欣与被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）、成品家（北京）网络科技有限公司（以下简称成品家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欣欣之委托诉讼代理人王洋，被告金盛顺鑫公司之委托诉讼代理人徐全立，被告成品家公司之委托诉讼代理人王冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣欣向本院提出诉讼请求（明确后）：1．判令被告一、被告二共同返还原告购房优惠服务费50000元；2．判令被告二返还原告购房款90000元，被告一承担连带责任；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：为购买坐落于顺义区×镇×街×城的房屋，原告与被告一签订了《合同草签流程单》《北京市商品房认购书》及《北京市商品房认购书的补充协议》，因原告购买的房屋存在无法修复的结构性原因，原告与被告一及案外人吕海宁于2019年3月9日签订了关于置换购买房屋的《三方协议》。原告依约向被告一支付了购房款，后因原告对房屋不满意，原告与被告一协商达成了退房协议，但被告一拒绝向原告支付购房优惠服务费。原告认为购房优惠服务费作为购房款的一部分，被告一应当予以退还。原告为了享受5万元抵扣8万元购房款的折扣，与被告一签订有关认购商品房协议文件的当天，就与被告二签订了《电商优惠协议》，并于当日按照《电商优惠协议》向被告二支付购房服务费总金额5万元整。因此，原告支付的购房优惠服务费并非为了获得被告二提供的服务，而是为了享受被告一提供的5万元抵扣8万元购房款的优惠服务。被告一在原告交付购房优惠服务费后，依《电商优惠协议》中的约定给予原告5万元服务费抵8万元购房款的优惠。原告有理由相信被告二所收取的5万元系涉案房屋的房款，被告一与被告二之间构成表见代理关系。购房优惠服务费作为购房款的一部分，被告一应当向原告予以返还。被告二作为被告一委托销售房屋的中介机构，其与原告在《电商优惠协议》中已明确原告支付的购房优惠服务费是用于抵扣购房款，并非被告二所收取的佣金。若被告二将其作为佣金使用，也将违反我国法律的强制性规定，原告亦有权主张被告二予以返还。在《电商优惠协议》履行过程中，因房屋质量问题，原告与被告一已达成退房协议，在客观上原告不得不放弃《电商优惠协议》中约定的独家团购房源购买资格与权利，原告有权依据协议主张被告二向其返还服务费用。原告与被告一仅达成《北京市商品房预售合同》，并未达成《电商优惠协议》中确定的购买合同。因此，原告有权要求被告二返还购房优惠服务费5万元。被告一、被告二应当对返还购房优惠服务费承担连带责任。2016年12月8日，原告在购买被告一开发的×小区小户型房屋时，被告二工作人员张凯在被告一售楼处接待原告，张凯告知原告该小区小户型房源紧张，须支付额外的订购金以疏通被告一的工作人员才能购买到。原告同意了张凯的要求，张凯不久后告知原告可以购买6#商务办公楼3层307房屋，原告在2016年12月28日按张凯的指示向张凯个人支付五万元，付款当日，原告与被告一签订了《合同草签流程单》《北京市商品房认购书》及《北京市商品房认购书的补充协议》，与被告二签订了《电商优惠协议》。随后原告于2017年1月15日向张凯支付剩余的四万元。张凯承认，上述费用系购房定金，单独收取且不列在购房合同中。因原告支付了上述九万元，被告一才给予原告购买小户型房屋的选房资格，故该笔费用应视为购房款的一部分。原告退房后，二被告应当对返还上述购房款承担连带责任。综上，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告金盛顺鑫公司辩称：第一，我方没有委托过成品家进行过销售商品房；第二，原告并未向我方支付过优惠服务费，我方对此也不知情，所以要求我方返还优惠服务费没有依据；第三，原告应当就与成品家签订服务合同来解决与成品家的争议，并不应当牵扯到我方。原告与我方签订了解除协议，房屋买卖合同已经解除，解除协议原件在建委备案，协议第五条约定了双方的纠纷已经解决完毕，不存在其他争议，在签订解除协议的时候，原告也没有向我方提出退还费用的意见。对于增加的9万元诉讼请求，我方不知情，我方也没有收到相应款项，我方认为要求我方承担责任是没有依据。该9万元不是购房款，是王欣欣单独交给他人的好处费。被告成品家公司辩称：我方与原告签订服务合同，只是让原告享受到团购协议。我方是收取过5万元团购协议费，针对该费用我方是有服务，包括广告服务和一些优惠在内。如果原告申请退还，我方可以退还一部分，我方有员工劳务等支出，我方可以退还给原告3万元，我方扣除2万元包括人员工资以及广告费用。我方提供了相应服务，不存在占有资金的问题，我方只可以还给原告3万元，利息不同意给付。对于增加的9万元诉讼请求，我方认可收到其中的5万元，剩余4万元公司没有收到。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，王欣欣（乙方）与成品家公司（甲方）签订《电商优惠协议》，该协议载明：“……每套房产购房优惠：伍万抵捌万，购房套数1，服务费总额伍万，POS支付号002399；为您争取的意向购买楼盘优惠信息：楼盘名称×城，优惠方式伍万服务费抵捌万购房款……5．此笔会员购房优惠服务费缴纳后，客户有权利享受甲方独家团购房源购买资格，如放弃此权利，此笔会员费在收到申请后7个工作日内退还……”。成品家公司认可收到王欣欣交纳的电商优惠服务费5万元。自2016年12月30日至2017年1月15日，王欣欣累计向金盛顺鑫公司交纳购房款954171元。2019年3月9日，案外人吕海宁（甲方）、王欣欣（乙方）与金盛顺鑫公司（丙方）签订《三方协议》，该协议载明，甲方吕海宁购买×城×号楼×室（现房号×号楼×室），实际总价款1978897元，已支付房款100124元，尚欠尾款1878767元；乙方王欣欣购买×城×号楼×室（现房号×号楼×室），网签价1894171元，实际总价款1875726元，已支付购房款954171元，尚欠尾款921555元；甲方将1号楼720室交付乙方，乙方向丙方支付6号楼307室的尾款及该套房屋与1号楼720室的差价款，各项共计1024720元；协议还约定了其他内容。同日，王欣欣向金盛顺鑫公司交纳×城×-×预收房款1024720元。2019年8月12日，金盛顺鑫公司（甲方）与王欣欣（乙方）签订《解除协议》，约定：“乙方由于因个人原因，因而自愿提出退房，应乙方申请，甲方同意乙方将已购北京市顺义区×镇×街×侧×中心×商务办公楼×层×房屋退还甲方；自解除之日起，甲方对上述房产有权自由处置，乙方不得以任何理由予以干涉……双方认定本协议的处理方式为最终处理方式。本协议签订后，甲乙双方不得以任何理由向对方提出任何形式的其他补偿……”。诉讼中，金盛顺鑫公司及成品家公司均认可，因王欣欣向成品家公司交纳了5万元电商优惠服务费，故其在与金盛顺鑫公司签订购房合同时享有了“5万抵8万”的购房款优惠，网签价1894171元即享受8万元优惠后的购房价格。另查，2016年4月22日，金盛顺鑫公司向北京筑梦空间网络科技有限公司（于2016年6月25日更名为成品家公司）出具《授权书》一份载明：“授权筑梦空间为×城项目提供联合电商服务（授权联合电商服务公司不超过两家），并为购房者与我公司达成商品房销售合同提供渠道及媒介服务。具体包括但不限于：分销渠道整合服务、媒体电商整合服务、网络媒体发布及其他媒体渠道发布服务、地铁媒体发布、大数据广告投放服务、公关活动服务、印刷制作服务等。授权期限：自2016年4月1日起至2017年12月31日止。本授权书期满时，双方之间的授权关系即行终止”。2016年7月，金盛顺鑫公司（甲方）与成品家公司（乙方）签订《电商服务费资金监管合同》，载明：“一、监管期限：自2016年7月19日至乙方完成对甲方电商服务停止之日后一个月内；二、电商服务费的收取与支出，1．甲方同意，购买本项目房源的客户按5万元/套的标准在认购可售房源前，直接向乙方支付电商服务费用（锁定房源除外）；2．意向购房客户缴纳的电商服务费用，由乙方按照下述方式予以支配：（1）支付分销渠道佣金、乙方拓客团队费用、除营销推广费以外乙方独立推广费用、乙方案场工作人员激励奖金等。每套房源的电商服务费按照单套35000元核算。（2）支付营销推广费：甲乙双方同意收取的电商服务费用中15000元*乙方实际销售套数（以网签为标准）用于营销推广的总费用，包括但不限于临时售楼处租赁、网络硬广、活动、微信、大数据、户外导视、案场包装、物料印刷、沙盘、售楼处软装、售楼处家具等费用以双方签字确认的最终营销推广计划为准。（3）在合作过程中，电商服务费的收取、支出、退还等工作由乙方负责完成，甲方有监督和建议权；未成功销售房源所对应的电商服务费由乙方按电商合同约定退还客户，甲方有权让乙方随时退还给客户；三、为了保护潜在购房客户的利益，根据北京市顺义区政府对本项目的管理要求，甲乙双方同意对收取的×城项目电商服务费进行监管，特别约定如下：1．电商服务费不属于甲方收入，同时甲方也将不承担第二条第3点第2项约定的营销费用。2．在客户未正式签订商品房买卖合同前电商服务费属于暂收款，甲乙方公司无权将电商服务费用于客户退款及支付公共营销费用基金以外的支出。3．在客户正式签订商品房买卖合同后二个工作日内，乙方可将此套电商服务费用其中35000元转成乙方收入，甲方在收到乙方提交的电商服务费用申请表二个工作日内予以确认并支付完成，如因甲方原因在上述所述时间内未能完成确认和支付，甲方自愿承担此套电商服务费1．2倍赔付给乙方……”另，王欣欣主张其向案外人张凯分别于2016年12月28日转账5万元，于2017年1月15日转账4万元，就此王欣欣提交转账记录予以证明。在王欣欣与案外人张凯的通话录音中，张凯认可其中的5万元受成品家公司指示转账至王超账户。成品家公司经核实，认可收到张凯转交的5万元，不认可收到另外4万元。上述事实，有《电商优惠协议》、收款收据、通话录音、转账凭证、《三方协议》《电商服务费资金监管合同》《授权书》《情况说明》及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前因商品房预售合同引起的纠纷，适用《中华人民共和国合同法》等规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王欣欣与金盛顺鑫公司协商一致解除合同，本院对此不持异议。购房合同解除后，成品家公司收取的基于涉案房屋的电商服务费亦应予以退还，王欣欣要求成品家公司退还电商服务费5万元的请求有事实及法律依据，本院予以支持。本案争议焦点之一在于，金盛顺鑫公司是否应对返还该电商服务费5万元承担连带责任。本院认为，根据金盛顺鑫公司与成品家公司之间的《电商服务费资金监管合同》及《授权书》的约定，“5万抵8万”购房优惠系金盛顺鑫公司授权成品家公司采取的优惠方案，双方亦认可王欣欣在与金盛顺鑫签订商品房预售合同时实际享受了该优惠，王欣欣有理由相信其向成品家公司交纳的5万元系购房款的一部分，故金盛顺鑫公司应对返还该电商服务费5万元承担连带责任。本案争议焦点之二在于，王欣欣向张凯转账的9万元是否应由二被告返还。本院认为，根据张凯在通话录音的陈述，9万元中的5万元是根据成品家公司的指示转入王超账户，成品家公司对王超收到王欣欣5万元亦予以认可，但没有证据证明另外4万元由成品家公司收取，故成品家公司应向王欣欣返还5万元。因该5万元并不构成购房款的部分，且没有证据证明金盛顺鑫公司授权成品家公司收取该“好处费”或“茶水费”，故王欣欣要求金盛顺鑫公司对返还该部分款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成品家（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王欣欣电商服务费五万元，被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司承担连带清偿责任；二、被告成品家（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王欣欣五万元；三、驳回原告王欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百五十元，由原告王欣欣负担四百元（已交纳），被告成品家（北京）网络科技有限公司负担一千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二一年六月七日法官助理 彭澍官书 记 员 田小星