上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6308号原告：上海罡祺企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：范长江，执行董事。委托诉讼代理人：杨晨光，上海汇业(宁波)律师事务所律师。被告：上海爽亚贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李亚慧，总经理。委托诉讼代理人：鲍大伟，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海罡祺企业管理有限公司(以下简称“罡祺公司”)与被告上海爽亚贸易有限公司(以下简称“爽亚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罡祺公司的委托诉讼代理人杨晨光，被告爽亚公司的法定代表人李亚慧及其委托诉讼代理人鲍大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罡祺公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；2、判令被告向原告支付所欠的租金及物业费共计人民币45万元(以下币种均为人民币)；3、判令被告向原告支付赔偿金318,890元(六个月租金标准)。事实和理由：2019年底，原、被告就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼207、208室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同，约定租期自2020年3月1日至2025年2月28日。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告仅支付保证金和3万元租金，其余租金及物业管理费均未支付。根据合同约定，原告有权解除租赁合同。原告多次催缴，被告仍未支付欠付款项，故原告起诉提出上述诉讼请求。被告爽亚公司辩称，双方合同于2020年10月15日解除。被告在收到原告发出的解除函后即着手腾空房屋，故租金应截止至该日。因原告将15平方米的公用面积算入租金，该部分应当扣除，故租赁面积应按373.31平方米计算。受疫情影响，被告经营的教育机构直到2020年6月底才重新开业，请求减免2020年3月1日至2020年7月1日的租金及物业费。被告在收到解除函后第一时间就将系争房屋归还原告，原告没有实际损失，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年11月29日，罡祺公司(出租方、甲方)与爽亚公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑租赁面积为约388.31平方米，具体租赁部位见平面图中划斜线部分，租金总额不由租赁面积的偏差而改变；租赁期限自2020年3月1日起至2025年2月28日止；自2020年3月1日至2021年2月28日租金按53,150元/月计算，支付方式为三个月为一个支付期，乙方提前7个工作日向甲方支付下一期租金；租赁期间，按照人民币25元/平方米/月计算，物业费不含空调使用费，自交付之日起支付物业费，支付方式为三个月为一个支付期，乙方提前7个工作日向甲方支付下一期物业费；租金及物业费采取押三付三、先付后用的方式，在租赁期内，乙方支付予甲方的相当于三个月租金及物业费的合同保证金；乙方逾期不支付租金、物业服务费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，甲方有权根据合同约定收回该房屋，乙方同意按6个月租金的标准一次性支付违约金。上述合同签订后，爽亚公司支付保证金188,574元及租金3万元。2020年10月15日，罡祺公司向爽亚公司发出解除租赁合同及收回租赁房屋的通知，主要内容为，因爽亚公司自2020年3月起开始拖欠租金及物业费，经多次催缴仍未支付，故解除双方签订的房屋租赁合同并将收回房屋。2020年11月5日，双方签订房屋租赁合同解除协议，载明，双方同意2020年11月5日解除房屋租赁合同；截至2020年11月4日，乙方欠甲方租金395,883元，物业费78,941元，合计474,824元，经双方协商，就乙方所欠费的支付方式作如下约定：乙方所欠费用折后按45万元结算，乙方所欠费用分6期支付，从2020年12月1日起，乙方每月10日前向甲方支付75,000元……乙方未按本协议约定交还房屋、支付相关费用的，则甲方有权按原合同相关违约条款约定追究乙方的违约责任。上述协议签订后，爽亚公司未支付钱款。本院认为，罡祺公司与爽亚公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，爽亚公司未按合同约定支付租金，构成违约。此后双方签订房屋租赁合同解除协议，确认于2020年11月5日解除合同，本院予以确认。该解除协议还确定爽亚公司应支付租金及物业费共计45万元，爽亚公司理应按约支付，罡祺公司要求其支付该款的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。双方经协商确定欠付租金及物业费的金额，并在解除协议中予以明确载明，爽亚公司现要求减免和调整租金及物业费的金额，无事实和法律依据，本院不予准许。解除协议约定“乙方未按本协议约定支付相关费用的，甲方有权按原合同相关违约条款约定追究乙方的违约责任”，解除协议签订后，爽亚公司未支付任何钱款，罡祺公司依据原合同约定要求爽亚公司支付赔偿金，符合双方约定，本院予以准许。因合同约定的赔偿金金额较高，考虑到本案实际情况，本院酌情将赔偿金调整为188,574元。解除协议中未对保证金作出处理，故罡祺公司应当予以返还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海罡祺企业管理有限公司与被告上海爽亚贸易有限公司就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼207、208室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告上海爽亚贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海罡祺企业管理有限公司支付租金及物业费共计45万元；三、被告上海爽亚贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海罡祺企业管理有限公司支付赔偿金188,574元；四、原告上海罡祺企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告上海爽亚贸易有限公司返还保证金188,574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,546元，减半收取计5,773元，由原告上海罡祺企业管理有限公司负担680元，被告上海爽亚贸易有限公司负担5,093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇二一年六月十五日书记员 卢欣颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。