山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初2472号原告：张红萍，女，1970年2月24日出生，汉族，居民，住上海市长宁区。被告：龙口市海富房地产开发有限公司，住所地：龙口市龙口经济开发区环海路西，统一社会信用代码：91370681694438428A。法定代表人：李树友，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志昌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：吴浩杰，山东崇真(芝罘)律师事务所律师。原告张红萍与被告龙口市海富房地产开发有限公司（下称海富公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红萍，被告海富公司的委托诉讼代理人王志昌、吴浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红萍向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《商品房认购书》于2018年6月份已经解除；2.依法判令被告返还原告20000元房屋认购定金；3.依法判令被告支付原告利息（以20000为基数，自2018年5月25日始至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月29日签订商品房认购书，原告认购被告销售的位于山东省龙口市房屋，原告向被告缴纳定金20000元，并约定后续双方将签署正式的房屋买卖合同。但由于被告的违法行为，双方后续未就房屋买卖事宜达成一致，故未签署正式的房屋买卖合同。后原告与被告沟通善后处理事宜过程中，被告答应将返还定金给原告，以终止双方的交易，但后来被告一直未按承诺返还定金，原告催讨多次未果。本案被告涉嫌违法操作，存在偷税漏税的嫌疑。被告提供的《商品房认购书》载明的款项交付方式与另一份被告提供的《购房付款方式说明书》中约定的方式完全不同，被告让购房者签署两份相冲突的文件，自相矛盾，损害购房者利益，导致交易无法继续，责任完全在被告。被告要求以阴阳合同的方式进行交易，也违反法律规定，损害国家利益、社会公共利益及公共政策，以所谓的装修款形式掩盖偷税漏税的非法目的，并意图将相应的风险转嫁给无辜的购房者，原告也有不安抗辩权。根据民法典合同编等相关法律规定，双方签署的房屋认购合同因违法而无效，被告应当全部返还20000元定金给原告。虽然本案双方先前签署有房屋认购合同及原告缴纳定金，但签署认购合同及缴纳定金仅仅只是一个初步意向合同，但简单的订购合同并未确立双方正式的买卖关系，后续双方还需继续洽谈及签署正式房屋买卖合同。先前的意向，并不代表后续双方就正式房屋买卖事宜必定能达成一致意见，法律也不能强求双方洽谈必须达成一致，不能强迫交易。因本案被告要求违反法律，继续交易将导致违法而无法继续，因此，双方后续未能就正式的房屋买卖合同达成一致，并不意味原告违约，责任完全在被告，被告收取的定金应当全部返还。综上，为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。海富公司辩称，1.原告于2018年4月29日认购被告的房屋属实，房款共计327269元。但其并没有按照《商品房认购书》约定日期支付任何一笔房款，只是于2018年4月29日、2018年5月25日分别支付了10000元定金，共计20000元；2.被告销售的涉诉房屋系现房，于2016年1月26日取得《龙口市建筑工程竣工验收备案表》。双方签订的《商品房认购书》符合法律规定，为有效合同，原告诉状中称涉案《商品房认购书》违反法律规定属于无效合同的主张，缺乏事实与法律依据，依法不能成立；3.原告诉状中所称的涉案楼房在《商品房认购书》之外还为其出具过一份《购房付款方式说明书》并非客观事实，被告从未出具过任何《购房付款方式说明书》；4.原告在诉状中提出的诉请，只能基于解除《商品房认购书》而提出，不能基于其单方认为属于无效合同提出。若原告的真实意思表示系基于前者，那么被告同意解除《商品房认购书》，但原告已经支付的20000元定金，依据定金法则其无权要求返还，且该定金数额不超过总房款的20%，符合法律规定。5、原、被告双方从未解除过《商品房认购书》，原告诉请中的于2018年6月份解除该份认购书缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交其与崔荣茂于2019年10月20日的微信聊天记录，用于证明被告同意解除合同并承诺退款，在解除合同方面双方已经达成一致。被告对此不予认可，主张原告仅是曾通过崔荣茂表达了不履行涉案认购书的意思表示，并不能证明被告同意，原被告之间从未达成任何解除涉案认购书的协议。本院认为，根据原告与崔荣茂的微信聊天记录可以看出，崔荣茂只是告知原告如果公司同意转款需扣除四成的款项，若原告同意扣除的金额，其可以找机会有熟悉的客户帮原告转一下，再申请公司同意，无法认定原被告之间已达成解除认购书的合意，故该证据的证明效力本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日，原告作为乙方，被告作为甲方就涉案西海岸88栋2单元301号房屋签订《商品房认购书》，约定“.....总金额人民币327269元。双方经过协商，达成以下协议：一、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付人民币100000元（大写壹拾万元整），给甲方作为认购该商品房的定金。本认购书签订之日乙方支付定金10000元（大写壹万元整）。余款90000元（大写玖万元整），乙方于2018年7月29日前付清。二、...乙方应于本认购书签订后...即2018年7月29日前付清首付款至137269元，并签订《商品房预/（销）售合同》...若逾期未交，定金不予退还，甲方有权将房屋另行出售...。三、若乙方违反以上条款，甲方将按所签条款之约定，有权不予返还该套商品房所交定金或房款，不再另行通知...十、客户购房款必须交至我司账户，不得以任何形式交予他人，如因房款交至他人产生任何法律纠纷，均由客户本人承担...”。该认购书下方“销售代表（签章）”签名为李金刚、崔荣茂，并加盖海富公司公章。对销售代表处崔荣茂的签名，被告称崔荣茂并非其单位工作人员，其是在《商品房认购书》的中间位置签字，只是证明涉案商品房经其介绍卖出。原告称同日其与崔荣茂签订《付款方式说明书》，该说明书载明：“甲方：崔荣茂，乙方：张红萍购买甲方所销售的龙口市西海岸小区88#-2-301号房，该房产总房款为387416元，大写叁拾捌万柒仟肆佰壹拾陆元经甲乙双方协商决定，该房款其中327269元以房款形式缴纳，大写叁拾贰万柒仟贰佰陆拾玖元交至公司指定的账户并开具不动产发票，其余60147元，大写陆万零壹佰肆拾柒，以装修款形式缴纳，打入甲方指定的个人账户。以上协议即日起有效，直至乙方交房后该协议终止，同时甲乙双方买卖关系解除...”。原告称其是通过说明书中的甲方崔荣茂购买涉案房屋，《付款方式说明书》中总房款（387416元）与《商品房认购书》中总房款（327269元）不一致是因崔荣茂说总房款387416元分为两部分，一部分为327269元，另一部分是60147元，60147元以装修款的形式打入崔荣茂指定的个人账户是为了避税，只有这样才能购买房屋。原告向被告海富公司分两次交纳定金共计20000元，被告海富公司于2018年4月29日、2018年5月25日向原告出具“西海岸”购房交款明细单两张，款项名称分别写明“定金一、定金二”。本案争执的焦点是涉案《付款方式说明书》对被告是否具有法律约束力。原告主张，崔荣茂为被告公司的员工，其与原告签订该说明书系职务行为代表被告公司，被告就同一商品房签订两个内容不同的合同，该说明书对被告具有约束力。被告主张，1、该说明书载明的当事人甲方为崔荣茂，乙方为原告，并没有被告海富公司；2、《付款方式说明书》的内容与原被告签订的《商品房认购书》明显冲突，说明书中的总房款数额为387416元，而《商品房认购书》中为327269元。另说明书中付款方式矛盾，约定将总房款数额中387426元中的327269元打入被告公司账户，另60147元打入崔荣茂个人账户。依据法律规定，合同价款属于合同的主要条款，变更合同价款属于合同内容的实质性变更，因此必须经过被告公司的盖章或授权。故《付款方式说明书》纯粹是原告与崔荣茂个人之间的协议，不能对被告公司产生任何约束力。本院认为，原被告签订的《商品房认购书》中明确约定房款为327269元，且房款必须交至被告公司账户，但原告在签订该认购书后，又另与崔荣茂签订《购房付款方式说明书》，将房款变更为387416元，并约定将其中的60147元以装修款形式缴纳至崔荣茂指定的个人账户内。原告虽主张其是基于崔荣茂在《商品房认购书》的销售代表处签字而认定崔荣茂系被告公司员工，崔荣茂系代表被告公司与其签订《购房付款方式说明书》，但原告作为完全民事行为能力人，在明知该说明书与认购书的约定相矛盾的情况下，仍与崔荣茂签订说明书，其行为不属于善意且无过失，故原告应对其行为后果自负其责，《购房付款方式说明书》对被告并不具有法律约束力。综上，原、被告双方签订的《商品房认购书》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规范，依法成立并生效，双方均应信守履行。现原告要求确认涉诉《商品房认购书》于2018年6月份已经解除，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告提供的证据不足以证明涉案认购书已于2018年6月解除的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，原告的该主张本院不予支持。其基于涉案认购书已于2018年6月解除要求被告返还20000元定金及支付利息的主张，一并不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张红萍的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告张红萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年六月二十九日书记员 王玮璐