广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1051号原告：邱少清，女，1974年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蒙传春，广东天诺律师事务所律师。被告：黄水房，男，1949年6月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：黄国良，男，1993年3月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：黄杨伙，男，1968年7月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。原告邱少清诉被告黄水房、黄国良、黄杨伙合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱少清及其委托诉讼代理人蒙传春，被告黄杨伙的委托代诉讼理人蒋海行到庭参加诉讼，被告黄水房、黄国良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邱少清向本院提出诉讼请求：一、解除邱少清和黄水房、黄国良的《土地转让合同》；二、黄水房、黄国良退还款项630000元及支付利息（630000元为本金，按同期银行贷款利率自付款之日计算利息）；三、黄水房、黄国良支付邱少清支出的律师费（一审26000元，二审为13000元）；四、黄杨伙对黄水房、黄国良前述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任，以及返还邱少清向黄杨伙支付的办证费3000元；五、本案诉讼费由黄水房、黄国良、黄杨伙承担。事实和理由：2018年黄杨伙告知邱少清，其老家即增城新联村有土地可以出售，有很大升值空间，原告基于其宣传加朋友间的信任，在黄杨伙作为担保人的前提下与新联村村民黄水房、黄国良达成购地共识。邱少清于2018年9月10日向黄水房、黄国良支付定金50000元，2018年11月15日邱少清和黄水房、黄国良签订《土地转让合同》，黄杨伙作为担保人签名确认。同日，邱少清付清剩余款项580000元。据了解黄水房、黄国良收款后向黄杨伙支付了130000元。2020年1月8日，黄杨伙告知需要额外支付3000元用于村委办理土地使用权变更手续，邱少清为此向黄杨伙支付3000元。三被告隐瞒农村集体土地不能转让的信息，至今黄水房、黄国良均未能提供集体土地建设使用证宅基地使用权证等资料，也不配合办理相关土地使用权过户。为此，诉至法院，请求判令所请。被告黄水房、黄国良未到庭答辩。被告黄杨伙辩称：黄杨伙不是本案适格被告，因为黄杨伙与所转让的土地没有法律关系，《土地转让合同》可知道黄杨伙为见证人，其仅为土地转让合同的见证人，对邱少清与黄水房、黄国良合同签订见证为其真实意思。从退一步讲，即使法庭认定黄杨伙为担保人，邱少清已清晰知道涉案土地性质为集体土地，没有相关土地建设使用证或宅基地使用证。二、购者自慎的市场规则，邱少清向黄水房、黄国良购买土地时已明知土地性质且邱少清并非黄水房、黄国良所在村社集体成员，明知禁止买卖土地仍签订《土地转让合同》，不仅违反了相关政策，也违反了土地管理法的相关规定。同时现行民法典明确规定违反行政法律法规的民事行为无效，因此该《土地转让合同》无效。三、保证合同是主债权债务的从合同，主债权债务合同无效，从合同无效。因此《土地转让合同》第五条的约束力无效。四、邱少清主张的律师费无依据。经审理查明：2018年9月10日，黄水房向邱少清出具一份《定金收据》，载明今收到邱少清交来的增城新联村委北60米下白斗黄水房80平米的地皮，总价630000元，首先交定金50000元。2018年11月15日，邱少清（乙方）、黄水房、黄国良（甲方）签署一份《土地转让合同》，约定“双方就买卖自愿达成协议如下：第一条地皮信息位置广州市增城区荔城街道新联村北下八斗2号地皮左边黄大共、右边黄洋伙出售给乙方。地皮性质集体土地，地皮用途宅基地，地皮面积80平方米，土地权属甲方为土地使用权人，土地现况空地第二条转让价款630000元，付款方一次性现金付款，甲方需开具收据给乙方第三条甲方签订本合同当日应将集体土地建设使用证、宅基地使用权证、村委同意土地转让的证明文件等所有相关资料交给乙方，但甲方说二十几年前村委发给本村的23户村民的土地只是在村委会上口头分配，并且在地皮围好的砖墙上写好了每户的名字，并没有任何资料给甲方，多户村民可以证明都是如此。第四条特别条款4.1甲方承诺，转让给乙方的该土地没有任何权利瑕疵，未被设定其他质押、其他担保权或冻结、查封等权利限制，且甲方向乙方交付的资料真实，不存在伪造变造情形。……第五条违约责任……5.5任何一方违约的，应当承担守约方为追究其违约责任而支出的所有费用（包括律师费、调查费、担保费、诉讼费等）。补充条款：一、本合同自甲乙双方签署之日起生效，正本一式二份，甲乙各持一份，均具有同等法律效力。二、如有争议由担保人黄杨伙负责协调，如协调不成由担保人黄杨伙把邻近地皮转让给乙方。”，黄杨伙在见证人（担保人）栏签名捺印。2018年11月15日，黄水房向邱少清出具一份《收据》，载明今收到邱少清买地皮款（新联村委北80米黄水房的地皮）630000元。为核实涉案土地情况，本院根据邱少清申请测量的四至红线图《示意图》向广州市和自然资源局发函，该局复函以下“一、来函《示意图》中红线位于一宗集体土地所有权范围内，权利人为增城市荔城街新联村第七经济合作社等九个合作社共有，非建设用地使用权。二、来函《示意图》中红线范围内的土地利用现状属于建设用地。”。在本案的审理过程中，一、经本院询问，黄水房陈述以下，黄国良是其儿子，黄杨伙与黄水房是同一个生产队的村民，邱少清是黄杨伙介绍过来购地的。确认《示意图》红线范围就是其向邱少清出售的土地，该土地是生产队分给黄水房的，但没有相应的书面权属凭证。涉案土地其已经出售给邱少清了，至于能不能使用是邱少清的事情。邱少清向黄水房通过现金方式支付了630000元，并没有支付给黄杨伙。两份收据是黄水房签名的，但不同意退还630000元给邱少清。二、邱少清陈述，其在2018年9月10日支付定金50000元，在2018年11月15日支付余款580000元。法庭辩论终结后，其撤回第四项诉讼请求中要求黄杨伙支付办证费用3000元的诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”，第二百六十一条第一款规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”，根据广州市和自然资源局复函可知，涉案土地为集体土地，因此黄水房、黄国良个人转让涉案土地的行为无效，即《土地转让合同》为无效合同。邱少清主张解除《土地转让合同》，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……”。因《土地转让合同》无效，因此邱少清主张要求黄水房、黄国良返还已收款项630000元以及支付利息，依据充分，本院予以支持。利息以50000元为本金从2018年9月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以580000元为本金从2018年11月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。邱少清主张要求支付律师费，并无依据，本院不予支持。至于黄杨伙是否应对黄水房、黄国良的债务承责问题。《土地转让合同》无效，且合同中并未明确约定黄杨伙对黄水房、黄国良的涉案债务承担担保责任，因此邱少清主张要求黄杨伙对黄水房、黄国良的本案债务承担连带担保责任，缺乏依据，本院不予支持。邱少清自行撤回要求黄杨伙返还办证费3000元的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。黄水房、黄国良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄水房、黄国良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱少清返还款项630000元以及支付利息（以50000元为本金从2018年9月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以580000元为本金从2018年11月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告邱少清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，由原告邱少清负担257元，由被告黄水房、黄国良负担5193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赖雯丽二〇二一年六月十日书记员  赵洁玲