1江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初1213号原告：鹰潭市天赋房地产开发有限公司，统一社会信用代码9136060009106093C，住所地江西省鹰潭市信江新区夏埠大桥北端（夏埠村安置区88号）。法定代表人：张艳尾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凡，江西三江合律师事务所律师。被告：汪多花，女，1965年4月11日出生，汉族，住江西省贵溪市。原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司(以下简称天赋房地产公司)与被告汪多花商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告天赋房地产公司委托诉讼代理人廖志飞到庭，被告汪多花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天赋房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年3月14日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，确认位于鹰潭市信江新区房屋归原告所有；2.判令被告将位于鹰潭市信江新区房屋返还给原告；3.本案诉讼费、保2全费、保全保险费用全部由被告承担。事实与理由：2018年3月14日，原、被告双方签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的位于鹰潭市信江新区房屋，该商品房单价为5639.76元／每平方，总价款800000元；买受人于本合同签订之日支付首付房款160000元，剩余房款640000元以银行按揭贷款方式结清。合同签订后，被告实际向原告支付210000元。2018年5月20日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（以下简称工行鹰潭月湖支行）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告向工商银行鹰潭月湖支行借款590000元用于个人购置住房贷款，由原告提供阶段性连带担保责任。合同签订后，工行鹰潭月湖支行依约向被告发放该笔贷款。由于被告未按期支付按揭贷款，导致工行鹰潭月湖支行直接在原告保证金账户扣除保证金，用于代被告偿还按揭贷款本息。原告曾多次向被告催促，要求被告归还原告为其垫付的按揭款项，被告却至今仍未归还。为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告汪多花未到庭答辩也未提交书面答辩，但口头辩称，被告不同意解除购房合同，关于原告代其向银行偿还的贷款，计划在5月份偿还一半，在7月底之前全部偿还，而且被告在购房时实际支付的首付款为240000元。原告天赋房地产公司围绕诉讼请求依法提交以下了证据，证据一、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明2018年3月143日，原、被告双方就鹰潭市信江新区房屋签订了《商品房买卖合同》约定：该商品房单价为每平方5639.76元，总价款800000元；买受人于本合同签订之日支付首付房款160000元，剩余房款640000元以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，被告实际向原告支付首付款210000元；证据二、《个人购房、担保借款合同》，证明原告与被告及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（以下简称工商银行鹰潭月湖支行）签订《个人购房、担保借款合同》，约定由被告向工商银行鹰潭月湖支行借款590000元，由原告承担连带担保责任；证据三、业务凭证、代称证明，证明被告拖欠银行按揭贷款；2.原告为其垫付银行按揭贷款530536.91元。被告汪多花未到庭未对上述证据质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月14日，原告天赋房地产公司（出卖人）与被告汪多花（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的信江新区支九路以南、纬五路以北滨江一号16#楼01单元01242室房屋，建筑面积141.85平方米，每平方米价格为5639.76元，总价款为800000元，商业贷款为640000元；买受人应于2018年3月14日前，支付商品房首付款160000元，其余价款办理贷款；出卖人于2019年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；商品房预售的，自房屋交付使用之日起540日内办理转移登记。合同附件三补充协议中约定在《房4屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任等内容。签订合同后，原告支付了首付款210000元。2018年5月20日，原告（保证人）与被告（借款人）及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人为借款人发放590000元个人购置住房贷款用于购买坐落于滨江一号16#楼01单元01242室；被告以滨江一号16#楼01单元01242室房产作抵押；原告对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权本合同项下的全部或部分债务立即到期并解除本合同等内容。同年8月28日，中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行向原告发放了贷款590000元。原告在约定时间内向被告交付了房屋，但未办理房屋产权证，被告也未入住该房屋。被告从2018年9月起陆续偿还了银行贷款本金81749.56元。2020年3月起，被告开始逾期未按期偿还中国工商银行股份有限公司鹰潭5月湖支行贷款本息。中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行扣划了原告保证金，原告代被告偿还了银行贷款本金508250.43元，利息10286.48元，合计518536.91元。被告向中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行的贷款本息全部结清。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》以及与中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》的约定，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，本院予以支持。合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后的损失，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了两被告责任、排除两被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购6房首付款210000元应返还被告。被告支付了原告首付款210000元，后期还支付给银行贷款本金81749.56元，在合同解除后，原告取得该房屋，被告偿还银行的贷款本金由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告应予以返还被告。因被告未按期偿还银行借款导致购房合同被解除，原告代被告向银行偿还了利息10286.48元，该款被告应偿还原告。故在合同解除后，原告应退还被告的购房款为281463.08元。被告辩称其支付的首付款为240000元，但未提交证据予以证明，本院对被告的辩驳意见不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司与被告汪多花于2018年3月14日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2018004411）；二、被告汪多花于本判决生效之日起十五日内将位于鹰潭市信江新区房屋返还给原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司；三、原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告汪多花购房款281463.08元；四、驳回原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司的其他诉7讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元（原告已预交），减半收取计6000元，由原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司负担2188元，由被告汪多花负担3812元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 邵 金 华二〇二一年六月十一日书记员 胡何玙蕾8附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初1213号原告：鹰潭市天赋房地产开发有限公司，统一社会信用代码9136060009106093C，住所地江西省鹰潭市信江新区夏埠大桥北端（夏埠村安置区88号）。法定代表人：张艳尾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凡，江西三江合律师事务所律师。被告：汪多花，女，1965年4月11日出生，汉族，住江西省贵溪市。原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司(以下简称天赋房地产公司)与被告汪多花商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告天赋房地产公司委托诉讼代理人廖志飞到庭，被告汪多花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天赋房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年3月14日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，确认位于鹰潭市信江新区房屋归原告所有；2.判令被告将位于鹰潭市信江新区房屋返还给原告；3.本案诉讼费、保2全费、保全保险费用全部由被告承担。事实与理由：2018年3月14日，原、被告双方签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的位于鹰潭市信江新区房屋，该商品房单价为5639.76元／每平方，总价款800000元；买受人于本合同签订之日支付首付房款160000元，剩余房款640000元以银行按揭贷款方式结清。合同签订后，被告实际向原告支付210000元。2018年5月20日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（以下简称工行鹰潭月湖支行）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告向工商银行鹰潭月湖支行借款590000元用于个人购置住房贷款，由原告提供阶段性连带担保责任。合同签订后，工行鹰潭月湖支行依约向被告发放该笔贷款。由于被告未按期支付按揭贷款，导致工行鹰潭月湖支行直接在原告保证金账户扣除保证金，用于代被告偿还按揭贷款本息。原告曾多次向被告催促，要求被告归还原告为其垫付的按揭款项，被告却至今仍未归还。为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告汪多花未到庭答辩也未提交书面答辩，但口头辩称，被告不同意解除购房合同，关于原告代其向银行偿还的贷款，计划在5月份偿还一半，在7月底之前全部偿还，而且被告在购房时实际支付的首付款为240000元。原告天赋房地产公司围绕诉讼请求依法提交以下了证据，证据一、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明2018年3月143日，原、被告双方就鹰潭市信江新区房屋签订了《商品房买卖合同》约定：该商品房单价为每平方5639.76元，总价款800000元；买受人于本合同签订之日支付首付房款160000元，剩余房款640000元以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，被告实际向原告支付首付款210000元；证据二、《个人购房、担保借款合同》，证明原告与被告及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（以下简称工商银行鹰潭月湖支行）签订《个人购房、担保借款合同》，约定由被告向工商银行鹰潭月湖支行借款590000元，由原告承担连带担保责任；证据三、业务凭证、代称证明，证明被告拖欠银行按揭贷款；2.原告为其垫付银行按揭贷款530536.91元。被告汪多花未到庭未对上述证据质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月14日，原告天赋房地产公司（出卖人）与被告汪多花（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的信江新区支九路以南、纬五路以北滨江一号16#楼01单元01242室房屋，建筑面积141.85平方米，每平方米价格为5639.76元，总价款为800000元，商业贷款为640000元；买受人应于2018年3月14日前，支付商品房首付款160000元，其余价款办理贷款；出卖人于2019年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；商品房预售的，自房屋交付使用之日起540日内办理转移登记。合同附件三补充协议中约定在《房4屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任等内容。签订合同后，原告支付了首付款210000元。2018年5月20日，原告（保证人）与被告（借款人）及中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人为借款人发放590000元个人购置住房贷款用于购买坐落于滨江一号16#楼01单元01242室；被告以滨江一号16#楼01单元01242室房产作抵押；原告对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权本合同项下的全部或部分债务立即到期并解除本合同等内容。同年8月28日，中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行向原告发放了贷款590000元。原告在约定时间内向被告交付了房屋，但未办理房屋产权证，被告也未入住该房屋。被告从2018年9月起陆续偿还了银行贷款本金81749.56元。2020年3月起，被告开始逾期未按期偿还中国工商银行股份有限公司鹰潭5月湖支行贷款本息。中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行扣划了原告保证金，原告代被告偿还了银行贷款本金508250.43元，利息10286.48元，合计518536.91元。被告向中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行的贷款本息全部结清。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》以及与中国工商银行股份有限公司鹰潭月湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》的约定，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，本院予以支持。合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后的损失，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了两被告责任、排除两被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购6房首付款210000元应返还被告。被告支付了原告首付款210000元，后期还支付给银行贷款本金81749.56元，在合同解除后，原告取得该房屋，被告偿还银行的贷款本金由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告应予以返还被告。因被告未按期偿还银行借款导致购房合同被解除，原告代被告向银行偿还了利息10286.48元，该款被告应偿还原告。故在合同解除后，原告应退还被告的购房款为281463.08元。被告辩称其支付的首付款为240000元，但未提交证据予以证明，本院对被告的辩驳意见不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司与被告汪多花于2018年3月14日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2018004411）；二、被告汪多花于本判决生效之日起十五日内将位于鹰潭市信江新区房屋返还给原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司；三、原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告汪多花购房款281463.08元；四、驳回原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司的其他诉7讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元（原告已预交），减半收取计6000元，由原告鹰潭市天赋房地产开发有限公司负担2188元，由被告汪多花负担3812元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 邵 金 华二〇二一年六月十一日书记员 胡何玙蕾8附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。