北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6825号原告：王艺璇，女，1988年5月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告：宋珂，男，1986年1月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二原告的共同委托诉讼代理人：虞涛，北京市汇京律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：陈俊，北京市汇京律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告王艺璇、原告宋珂与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艺璇、原告宋珂的共同委托诉讼代理人虞涛、被告泰禾商业公司的委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艺璇、宋珂向本院提出诉讼请求：1.请求确认王艺璇、宋珂与泰禾商业公司于2018年1月13日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月7日解除；2.请求判令泰禾商业公司向王艺璇、宋珂支付2020年6月1日至2021年5月7日的房屋租赁费125208.17元；3.请求判令泰禾商业公司向王艺璇、宋珂支付违约金25041元（按照尚欠房屋租赁费的20%计算）；4.请求判令泰禾商业公司向王艺璇、宋珂支付房屋占有使用费，以371元每日的标准，自2021年5月8日始至泰禾商业公司实际腾退之日止；5.请求判令泰禾商业公司立即将北京市大兴区义和庄北路11号4号楼6层609室房屋腾退并交还于王艺璇、宋珂；6.请求判令泰禾商业公司立即将室内物品电视1台、冰箱1台、油烟机1台、洗衣机1台、空调1台、衣柜1个、床1张、椅子1把、餐桌1个、沙发1个一并返还给王艺璇、宋珂；7.本案诉讼费用由泰禾商业公司承担。事实和理由：2017年1月12日，王艺璇、宋珂向北京泰禾嘉信房地产开发有限公司购买了商品房一套，房屋坐落于大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼6层609（以下简称609室）。2018年1月13日王艺璇、宋珂又与泰禾商业公司签订了《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为2019年9月1日始至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。另，该合同还约定了租金标准为11146.47元/月，按季度支付。租金支付日期为本季度租期届满后15天内向王艺璇、宋珂支付下季度租金。后，泰禾商业公司仅仅向王艺璇、宋珂支付了2019年12月1日至2020年5月30日共计两个季度的房屋租金，自6月1日后泰禾商业公司便不再向王艺璇、宋珂支付租金。后经王艺璇、宋珂催要，泰禾商业公司仍是拒绝支付，现涉案房屋已进入第三个季度租赁期间。王艺璇、宋珂认为，自双方签订了房屋租赁合同后，即在双方间形成了租赁合同法律关系，双方均应依据合同约定全面履行各自合同义务。而泰禾商业公司却未如此，拖欠应付王艺璇、宋珂租金现已有半年之久，且泰禾商业公司在拖欠租金后亦未向王艺璇、宋珂提出变更或解除涉案合同，泰禾商业公司的行为已构成合同违约，不仅应将所拖欠的款项给付王艺璇、宋珂，并且需承担相应违约责任。泰禾商业公司辩称，一是同意于2021年5月7日起解除涉案合同；二是泰禾商业公司租金交纳自2019年12月1日至2020年5月31日，共计66878.80元；同意支付自2020年6月1日之后至合同解除之日止欠付的租金；三是王艺璇、宋珂主张的房屋占有使用费主张过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是违约金过高，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院依法予以减少；五是同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋；认可室内有电视1台、冰箱1台、油烟机1台、洗衣机1台、空调1台、衣柜1个、床1张、椅子1把、餐桌1个、沙发1个，同意返还。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王艺璇、宋珂系位于大兴区义和庄北路11号4号楼6层609房屋（以下简称609室）的所有权人。2018年1月13日，王艺璇、宋珂（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就609室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：11146.47元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即33439.40元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。合同签订后，王艺璇、宋珂向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态，需要在判决后35日内进行腾退。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与王艺璇、宋珂之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向王艺璇、宋珂交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，王艺璇、宋珂主张涉案租赁合同于2021年5月7日解除并要求泰禾商业公司腾退返还609室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年6月1日起未再向王艺璇、宋珂交纳租金，同意给付2020年6月1日至至合同解除之日2021年5月7日止欠付的租金，本院不持异议，经计算，王艺璇、宋珂主张的125208.17元并无不当，本院予以支持。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给王艺璇、宋珂，泰禾商业公司应给付王艺璇、宋珂合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于王艺璇、宋珂主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对王艺璇、宋珂要求泰禾商业公司按371元每日的标准，给付其自2021年5月8日起至实际腾退之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持22292.94元。关于返还室内物品。泰禾商业公司认可室内有电视1台、冰箱1台、油烟机1台、洗衣机1台、空调1台、衣柜1个、床1张、椅子1把、餐桌1个、沙发1个并同意返还，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认王艺璇、宋珂与北京泰禾商业管理有限公司于2018年1月13日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月7日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号4号楼6层609房屋腾退返还给王艺璇、宋珂；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王艺璇、宋珂2020年6月1日至2021年5月7日期间房屋租金125208.17元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王艺璇、宋珂房屋占有使用费（按照371元每日的标准计算，自2021年5月8日起至实际腾退涉案房屋之日止）；五、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王艺璇、宋珂违约金22292.94元；六、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还王艺璇、宋珂室内物品电视1台、冰箱1台、油烟机1台、洗衣机1台、空调1台、衣柜1个、床1张、椅子1把、餐桌1个、沙发1个；七、驳回王艺璇、宋珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1652元，由王艺璇、宋珂负担27元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1625元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹