江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0583民初5345号原告：唐怡翠，女，1969年12月8日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：桂方林，系原告配偶。被告：李平，男，1978年7月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。被告：陈亚芹，女，1987年3月24日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：葛玲，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两被告。原告唐怡翠与被告李平、陈亚芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告唐怡翠及其委托诉讼代理人桂方林、两被告及其委托诉讼代理人葛玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐怡翠向法院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；2、判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年8月15日的剩余租金349707元；3、判令被告向原告赔偿自2020年8月16日至2021年3月31日期间的房租损失113500元；4、判令被告按照每迟交一日按当年房租总金额的千分之三向原告支付违约金，违约金应以931700元为基数，从2020年3月1日起计算至2020年8月15日，即469576.80元；5、判令被告按照每迟交一日按所欠房租额的千分之三向原告支付违约金，以463207元为基数从2020年3月1日始计算至被告实际支付之日止；6、判令被告向原告支付2017年4月1日至2018年3月31日期间迟交租金的违约金：2017年4月11日交200000元，延迟了42天，违约金为：200000×42×0.3%=25200元。7、判令被告向原告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间迟交租金的违约金：2018年3月20日交400000元，延迟了20天，违约金为：770000×20×0.3%=46200元；2018年5月16日交200000元，延迟了77天，违约金为：370000×77×0.3%=85470元；2018年7月4日交100000元，延迟了124天，违约金为：170000×124×0.3%=63240元；2018年7月24日交70000元，延迟了144天，违约金为：70000×144×0.3%=30240元；违约金共计225150元；8、判令被告向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间迟交租金的违约金：2019年3月20日交500000元，延迟了20天，违约金为：847000×20×0.3%=50820元；2019年4月28日交200000元，延迟了58天，违约金为：347000×58×0.3%=60378元；2019年5月20日交147000万元，延迟了80天，违约金为：147××××80×0.3%=35280元；违约金共计145938元；9、判令被告向原告支付因其人为破坏给原告造成的租金降低损失：(931700-750000)×3+(931700-810000)×3=910200元；10、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月15日的物业费8764.32元；11、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2016年3月26日签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于昆山市虹桥路XXX60-70号商铺出租给被告，合同约定房屋租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。在双方合同履行期间，被告多次不能如期缴纳应付租金，并单方强行终止合同，给原告造成了巨大的直接经济损失。同时，在被告单方终止合同以后，被告严重违反合同第六条的约定，将已装修的固定的设施及房屋架构完全破坏，原装修好的门、窗、中央空调、灯、开关、水阀、水电气等线路，甚至厕所的蹲坑、便池、吧台等均被被告强行破坏，原告也曾前往劝阻，可被告以房子是其装修的、东西是她买的为由，拒不听劝，最终将房屋砸的一塌糊涂，并留下了满屋垃圾，这给该房屋的后来的再次出租造成了极大障碍，同时也直接导致了原告不得不以超常规的价格对外出租，这也给原告造成了巨大经济损失。另外，依据合同第五条约定，2020年1月1日至2020年8月15日的物业费8764.32元也未按约支付。后原告多次要求被告支付所欠租金以及应付违约金和给原告造成的相关利益损失，但被告均以各种理由拒不支付，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼被告李平、陈亚芹辩称：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告已在2020年4月7日到店通知被告解除，被告应原告要求在一周内搬离，并于2020年4月13日向原告归还了房屋钥匙，原告主张将租金计算至2020年8月15日不符合事实，且被告不欠付原告租金，反之，原告应退还被告剩余的保证金。2019年年底至2020年4月正值疫情爆发期间，被告咖啡店受疫情影响无法正常经营，租金支付受到影响，事情发生后，被告积极与原告进行沟通，在此期间政府也通过媒体发布疫情期间减免政策，被告所以想与原告协商能否予以减免或迟延支付，在协商未果的情况下，2020年4月7日，原告到涉案房屋内明确告诉被告不同意减免及迟延支付的要求，并要求被告在一周内搬离，被告迫于无奈搬离了租赁的房屋。在被告搬离后，多次要求原告退还保证金，因为导致合同无法继续履行系受疫情外部因素导致的，被告向原告提出减免一些租金也是合乎情理的，并非无理由故意不支付导致原告解除合同的。案涉房屋因疫情防控需要无法正常经营属于不可抗力的情形。原告于2020年4月7日来到被告经营的咖啡店，在众多人面前明确告诉被告，不同意被告迟延支付租金，要求被告在一周内搬离，即意味着《房屋租赁合同》于2020年4月7日已解除。在被告并不存在任何违约的情形下，原告应退回被告之前交付的保证金，该保证金扣除7天租金33183.8元及物业费4205元，应退回被告。二、原告要求被告承担房租损失113500元以及租金降低损失于法无据。被告搬离时，只拆了被告装的空调及厨房用品，其他都没有动，而且把楼上楼下都打扫了一遍，并没有原告所说的人为破坏。三、被告向原告每期交付租金的时间都是在征得原告同意的情况下支付的，在此期间原告从未通过任何方式向被告主张权利，且被告的延期交付租金行为也没有给原告造成任何损失，原告与被告解除合同后，因被告向原告要求退还保证金，原告再向被告主张之前违期支付的租金违约金不应得到法律支持。被告在第一年（2016年）签订合同时一次性向原告交付了一整年的租金70万元，第二年（2017年）也是提前向原告交了50万元，剩余20万元也是在征得原告的同意的情况下迟延了一个月，第三年（2018年）、第四年（2019年）分别分三次向原告支付租金也是在征得原告的同意的情况下迟延了二三个月，交通银行昆山分行转账凭证显示被告在2019年5月20日本应向原告支付最后一笔租金147000元时，但被告向原告支付了15万整，多支付了3000元作为被告迟延支付的利息给予了原告的全部补偿。因此，2016年4月1日至2020年3月31日涉案房屋的租金，被告已全部付清。被告不应承担房租延期支付违约金，本案中，对于被造逾期付款导致的具体损失未能进行明确及举证的情况下，合同约定的违约金过分高于其所遭受的损失，不应被法律所支持。本案中，原告主张的违约金明显超过了民间借贷利息司法保护的上限，不应被法律支持。综上，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年3月1日被告应当支付下一年度租金时，正值新冠××疫情爆发时期，疫情系突发的公共卫生事件，江苏省人民政府已决定于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，并采取了相应的疫情防控措施。被告向原告要求延期支付租金，系受疫情防控影响不能正常经营所致，属于不可抗力，原告以此解除合同之后，还要求被告承担如此重大的违约责任不符合法律规定，亦不符合合同的公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2016年3月26日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于昆山市虹桥路XXX60-70号商铺面积700平方米；租期自2016年4月1日至2021年3月21日；第一、二年租金70万元/年，第三年起每年房屋较上一年增加10%为77万元，第四年租金84.7万元，第五年租金93.17万元；甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付第一年的房租以及保证金12万元整，第二年至第五年的房租必须于每年租金到期前一个月交付，如租金不能按时支付，每迟交一天按全年房租总金额的千分之三加收违约金；乙方必须按照约定按时向甲方交纳租金，到期不交视同违约，甲方有权无条件收回商铺并无须退还租赁保证金；承租区域内设施的使用乙方向昆山直供部门或第三物业管理者支付水、电、气、物业费、房产、及其他产生的直接费用；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架(包含空调、灯、开关、水阀、水电气等线路，即乙方可以带走可移动物品，不可带走不可移动物品)；合同期内如乙方要中止合同，甲方不予退付剩余租金和保证金。双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，两被告于当日支付第一年租金70万元及保证金12万元，原告将商铺交于两被告使用，用于经营咖啡店。两被告于2017年4月11日支付20万元，2018年3月20日支付40万元，2018年5月16日支付20万元，2018年7月4日支付10万元，2018年7月24日支付7万元，2019年3月20日支付50万元，2019年4月28日支付20万元，2019年5月20日支付15万元。被告陈述因疫情原因导致经营不善向原告提出退租，于2020年4月13日将钥匙交于原告指定接收人。根据原告与被告陈亚芹的微信聊天记录，其中原告在2020年9月16日陈述“还有你一月份二月份三月份四月份的物业费都没交…你耽误了我几个月时间房屋才租出去”。原告另提供其与案外人肖学长于2020年7月6日签订的《房屋租赁合同》，载明涉案商铺自2020年8月16日至2026年8月15日出租给肖学长使用，租金前三年为75万元。拟证明因被告退租时将涉案店铺固有装饰装修毁坏导致租金下调损失。另查明，2020年1月1日至2020年12月31日的物业费为12375元。本院认为，原告与两被告之间签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定全面履行。原告依约向两被告交付了涉案商铺，两被告用于商业经营，应当按约支付租金。根据两被告的履行情况，其已支付至2020年3月31日的租金。2020年初，新冠疫情爆发，为防控疫情，两被告租赁店铺所经营的咖啡馆无法正常经营，在原告未同意被告减免或迟延支付租金的情况下两被告提出终止履行合同的请求，并于2020年4月13日向原告交还房屋钥匙，双方租赁合同于当日解除，被告主张其于2020年4月7日提出解除合同并未提供证据，本院不予采信。两被告解除合同的行为属因不可抗力导致合同无法继续履行的，两被告并不存在过错，根据公平和诚实信用原则，故原告无权要求其承担违约责任。合同解除后，两被告仍应支付2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金33184元（93.17万元/365天*13天）及物业费441元（12375元/365天*13）。两被告租赁涉案商铺时支付的保证金12万元，该保证金系履约担保，本案原告并不存在需没收保证金的行为，故在扣除应当支付的费用后原告应予返还。关于原告主张的两被告延迟支付违约金，合同约定如租金未按时支付按照每日千分之三支付违约金，该标准过高，本院酌情调整为中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍（2019年8月20日之前）/按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。1、两被告应于2017年3月1日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金70万元，被告于2017年4月11日支付20万元，迟延42天，违约金计1930元（原告主张以20万元为基数）。2、两被告应于2018年3月1日前支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金77万元，被告于2018年3月20日支付40万元，迟延20天，违约金计3348元（以77万元基数）；被告于2018年5月16日支付20万元，迟延77天，违约金计6626元（以37万元为基数）；被告于2018年7月4日支付10万元，迟延126天，违约金计5008元（以17万元为基数）；被告于2018年7月24日支付7万元，迟延146天，违约金计2390元（以7万元为基数）。上述违约金合计19302元，3、两被告应于2019年3月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金84.7万元。被告于2019年3月20日支付50万元，迟延20天违约金计3791元（以84.7元为基数）；被告于2019年4月28日支付20万元，迟延58天，违约金计3106元（以34.7万元为基数）；被告于2019年5月20日支付15万元，迟延80天，违约金计2771元（以14.7万元为基数）被告在2019年5月20日多支付的3000元扣减该年度迟延支付违约金。关于原告要求被告支付2020年3月1日至2020年8月15日的迟延违约金（以931700元为基数）及以463207元为基数自2020年3月1日至实际之日的迟延违约金，本院认为，2020年4月1日之后的一年租金因双方合同解除并未实际发生，原告无权主张该部分租金及迟延支付违约金，该部分违约金以应付租金33184元为基数，自2020年3月1日计算至实际支付之日止。关于原告主张的因被告人为破坏导致其再次出租时下调租金产生租金差价损失，本院认为，首先原告未提供证据证明被告返还涉案商铺时进行认为破坏的证据，其次，原告再次出租下调租金系其对自身权利的处分，与被告的行为无直接因果关系，且原告可采取修复等措施避免该项损失的产生或扩大，故对原告该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原、被告于2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。二、被告李平、陈亚芹于本判决生效后十日内支付原告唐怡翠2020年4月1日至2020年4月13日的租金及物业费合计33625元。三、被告李平、陈亚芹于本判决生效后十日内支付原告唐怡翠延迟支付违约金19302元（暂计至2019年4月1日至2020年3月31日年度，之后的违约金，以应付租金33184元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算自2020年3月1日计算至实际支付之日止）。（上述款项如采用转账方式，请将款项汇入原告指定账户，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526067180）四、原告唐怡翠于本判决生效后十日内返还被告李平、陈亚芹保证金120000元。（上述款项如采用转账方式，请将款项汇入被告指定账户，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526067182）五、驳回原告唐怡翠的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费24784元，减半收取12392元，由原告唐怡翠负担10792元，由被告李平、陈亚芹负担1600元。其中，被告应当负担的1600元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811191693；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部），原告预交的案件受理费1600元，本院予以退还。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  郑 煦二〇二一年六月二十八日法官助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰