广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37166号原告：广州市勤建置业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西118号四楼03室，统一社会信用代码91440101633201582N。法定代表人：李骏，执行董事。委托代理人：张旭生、黄刚强，均系广东智洋律师事务所律师。被告：张峻豪，男，1983年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西118号四楼（部位：自编16房），统一社会信用代码91440101MA5AT6TE91。负责人：张峻豪。被告：广州维度心宿酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路39号3017房，统一社会信用代码91440101MA5APXB366。法定代表人：张峻豪。三被告的共同委托代理人：李嘉健，系广东连越律师事务所律师。原告广州市勤建置业有限公司（下称勤建公司）与被告张峻豪、广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店（下称维度公司勤建分店）、广州维度心宿酒店管理有限公司（下称维度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员独任审理。原告勤建公司的委托代理人张旭生、被告张峻豪（同时系被告维度公司勤建分店的负责人、维度公司的法定代表人）及三被告的共同委托代理人李嘉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤建公司向本院提出诉讼请求：1.三被告共同向原告支付2020年7月1日至2020年10月9日的租金495359.05元（抵扣了2020年7月份已交的65000元）；2.三被告共同向原告支付场地占用费（自2020年10月10日起，按每月170305.2元计至场地收回之日止）；3.三被告共同向原告支付因拖欠租金及场地占用费产生的滞纳金（分别以每个月的租金或占用费为基数，按照年利率24%计算，自当月6日起计至还清之日止）；4.三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与张峻豪于2017年12月8日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于广州市天河区黄埔大道西118号四楼自编16房（下称涉案房屋）的场地出租给张峻豪，随后张峻豪将该场地用于其名下公司，即维度公司勤建分店用于开展经营。维度公司勤建分店于2020年1月份开始拖欠租金，后多次向原告出具承诺书，对还款期限予以承诺，但最终也未能按约定支付全部租金，原告被迫无奈，于2020年9月30日向张峻豪及维度公司勤建分店发函解除《房屋租赁合同》。截止至本案诉状出具之日，维度公司勤建分店尚欠原告自2020年7月1日至今的全部租金及占用费。原告认为张峻豪、维度公司勤建分店拖欠相关费用已经构成严重违约，违背了诚实信用原则，并且原告发现维度公司勤建分店存在隐匿财产逃避债务的情况，严重损害了原告的合法权益，除应当向原告支付拖欠的租金及场地占用费，还应支付相应的滞纳金。由于维度公司勤建分店并不具备法人资格，维度公司作为维度公司勤建分店的总公司，应当对维度公司勤建分店的行为承担连带责任。原告依法提起诉讼，请求判如所请。三被告共同辩称：一、张峻豪为设立公司以自己名义对外签订合同，实际享有合同权利及履行合同义务的均为维度公司勤建分店，因此张峻豪不应承担责任，应由维度公司勤建分店、维度公司承担责任。二、各方签署过《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁协议》两份合同，《房屋租赁协议》加重了被告责任，合同条款属于霸王条款，理应以《广州市房屋租赁合同》为准。对于已支付的租金押金，原告应予以扣减。三、因疫情影响，导致被告经营困难，已无法支付员工工资、租金、水电费等。四、房屋已处于原告支配控制范围内，故无需支付2020年9月30日后的租金、物管费、水电费。综上，请求法院、原告考虑被告实际经营情况协商处理，实现双赢。经审理查明：2017年12月8日，原告（出租人）与张峻豪（承租人）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定；租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为170305.2元/月，租金按月结算，张峻豪在每月5日前支付；张峻豪在签订合同后5个工作日内缴纳相当于首年4个月租金总额630760元作为三个月的保证金及一个月的租金，原告应在租赁期满或解除合同（确认张峻豪缴清所有费用）后10个工作日内将保证金本金473070元全额退回张峻豪；租期内，如张峻豪不按时向原告缴交租金，每延迟一天按拖欠租金总额的2%向原告缴交滞纳金，若张峻豪无故拖欠租金达30天以上，原告有权单方解除租赁合同，提起收回所租物业、不退回履约保证金；如因不可抗力的原因造成合同无法履行的，双方互不承担责任等。2017年12月11日，原告出具收据载明收到张峻豪暂收款473070元。原、被告确认该款是保证金。2017年12月25日，原告（出租人）与张峻豪（承租人）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定的租赁期限、租金标准、交租时间、保证金金额等与《房屋租赁合同》一致，但该合同的条款相比《房屋租赁合同》较为简单，且下方显示有“经审查，该合同以穗租备号予以登记备案。经办人：租赁登记备案机关（签章）年月日”等打印字样。2017年12月28日的《房屋租赁登记备案证明》显示，涉案房屋出租人为原告，承租人为张峻豪，租赁期限及租金标准与《房屋租赁合同》一致。2019年3月13日的《房屋租赁登记备案证明》显示，涉案房屋出租人为原告，承租人为维度公司勤建分店，租赁期限及租金标准与《房屋租赁合同》一致。2020年9月30日，原告向张峻豪、维度公司勤建分店发出《关于解除合同的通知》，称维度公司勤建分店拖欠租金、水电费等已超过30日，构成严重违约，依合同约定通知于2020年10月9日解除租赁合同，没收租赁保证金，将于2020年10月10日收回涉案房屋另行出租，依约对铺内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应付的租金、管理费及赔偿损失等。原告为证明其主张，提交证据如下：1.四份催款函（均是发给张峻豪及维度公司勤建分店）、租金催款函（发给张峻豪）、通知（发给张峻豪）、两份律师函（均是发给张峻豪及维度公司勤建分店）、快递底单、快递妥投详情，均为复印件，拟证明原告多次催收租金，但被告均未支付；2.两份承诺书（张峻豪出具），拟证明张峻豪自2020年1月开始拖欠租金，并多次向原告作出还款承诺；3.租金减免申请函，拟证明维度公司勤建分公司申请减免2020年2、3月份的租金，原告考虑到新冠疫情的影响，同意给予50%的减免。经质证，三被告确认上述证据1真实性、合法性无异议，关联性不予确认；对证据2真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3真实性、合法性确认。被告为证明其主张，提交证据如下：1.张峻豪与原告工作人员的微信聊天记录（其中张峻豪在2019年8月、9月、2020年4月、8月均提及停电问题，原告人员未予否认），拟证明被告经营困难，原告时不时采取断电导致被告无法正常经营；2.广州勤建物业管理有限公司民事起诉状、证据清单及勤建大厦四楼自编十六水电费及滞纳金明细表，均为复印件，拟证明涉案房屋2020年9月电费为其他月份五分之一，说明原告多次停水停电并于9月26日全面停水电，10月份未产生水电费，说明原告已收回物业；3.装修费凭证、特种行业许可证（复印件）、三被告在中国执行信息公开网的信息（打印件），拟证明被告为装修投入几百万元，因疫情经营困难，不是恶意拖欠租金、费用，原告可按解除合同通知书的内容对装饰装修进行变卖，抵扣拖欠的费用。经质证，原告对上述证据1、2真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3中的装修费凭证、特种行业许可证真实性、合法性、关联性不予确认，对中国执行信息公开网的信息真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。关于合同相对方。原告称是原告与张峻豪；三被告称是原告与维度公司勤建分店、维度公司。关于实际履行的是哪一份合同。原告称是2017年12月8日的《房屋租赁合同》；三被告称是2017年12月25日的《广州市房屋租赁合同》，原告则称该份合同仅用于办理登记备案所用。关于合同解除时间。原告称是2020年10月9日，原告于2020年9月26日进行停电，但之后有恢复用电，在2020年9月30日在现场张贴通知，没有张贴封条，也没有限制被告进入；三被告认为原告在2020年9月26日停电时已经用行为解除合同，但实际上于2020年9月30日原告发出解除合同的通知时解除，而且原告将涉案场地张贴封条。在2021年3月16日的庭审中，原、被告均确认被告在2020年7月只交纳65000元；2020年2、3月份原告仅收取50%的租金。原告还发表意见如下：1.原告至今没有收回涉案房屋，涉案房屋是空置状态，不清楚被告具体哪一天搬离，但据了解在2020年10月9日起就没有在涉案房屋内经营；2.因涉案房屋内仍然存放有被告的部分设备，原告不敢擅自处分，因此也不敢擅自回收场地。三被告还发表意见如下：1.原告已于2020年9月30日收回涉案物业；2.确认涉案房屋仍存放被告的大件物品，无法自行搬走，但是被告无法进入涉案房屋，而且根据原告发出的通知显示原告会对场地内物品予以变卖或做销售处理，所以被告认为涉案房屋已经收回。另，庭审中，原、被告同意于庭后30天内对涉案房屋进行交接，由三被告找人承接涉案房屋内物品或直接承接涉案房屋，若30天内未能达成一致意见则三被告将自行收回物品。但双方未能在该期限内完成交接，故本院于2021年4月13日组织双方到庭就交接问题进行处理，当日三被告表示最迟在2021年4月15日中午12点前处理完涉案房屋内物品，否则视为放弃场内物品，任由原告处理，原告对此亦表示同意。此后，原告提交书面意见称张峻豪未能按承诺时间处理物品，故原告已于2021年4月16日将物品以6万元出售给案外人，并表示将该款项在张峻豪拖欠的租金中予以抵扣。本院认为：关于实际履行的合同及合同相对方。据查明事实，原告与张峻豪于2017年12月8日签订《房屋租赁合同》，张峻豪于2017年12月11日支付保证金，双方又于2017年12月25日签订《广州市房屋租赁合同》且于2017年12月28日办理《房屋租赁登记备案证明》。从上述时间节点再结合两份合同的条款内容看来，本院认为原告关于《广州市房屋租赁合同》用于办理登记备案、双方实际履行的是《房屋租赁合同》的意见更符合常理，本院据此认定本案中实际履行的是《房屋租赁合同》。而从2019年3月13日的《房屋租赁登记备案证明》显示的承租人变更为维度公司勤建分店且原告多次发出的催款函、律师函均是发给张峻豪及维度公司勤建分店、张峻豪为维度公司勤建分店负责人的事实看来，应认为《房屋租赁合同》的承租人已由张峻豪变更为维度公司勤建分店。因此，原告要求张峻豪承责，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除时间。原告于2020年9月30日发出的《关于解除合同的通知》通知合同于2020年10月9日解除，原告据此主张合同与2020年10月9日解除，并无不妥，本院予以认可。而三被告主张的解除时间均未能充分举证证明，缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除的责任。《房屋租赁合同》是因维度公司勤建分店逾期缴纳租金超过30天构成违约，导致原告依约享有合同解除权并实际行使解除权而解除的，维度公司勤建分店应对合同解除承担过错责任。而三被告关于新冠肺炎疫情的抗辩意见，因未能充分举证证明疫情对其经营的影响达到导致合同无法继续履行的情形，本院对该意见不予采纳。关于涉案房屋交还时间。三被告虽称涉案房屋已于2020年9月30日交还，但未能举证证明，而原告对此亦不予认可，且庭审中三被告亦自认仍有大件物品存放在涉案房屋内未搬离，本院对三被告主张的交还时间不予认可。三被告在2021年4月13日表示最迟在2021年4月15日处理完涉案房屋内物品，否则视为放弃场内物品，任由原告处理，原告对此亦表示同意，且确认原告已于2021年4月16日将物品变卖，本院据此认定涉案房屋交还时间为2021年4月15日。关于原告第一、二项诉请。一、维度公司勤建分店作为承租人，理应支付拖欠的合同解除前的租金。因三被告提交的微信聊天记录及水电费明细表的内容看来，原告对涉案房屋进行过断电行为，原告亦自认有过断电行为，而该行为必然影响涉案房屋的使用及维度公司勤建分店的经营，故本院基于公平原则酌情认定维度公司勤建分应向原告支付2020年7月1日至2020年10月9日期间的租金448287.24元（170305.2×80%×3+170305.2×80%÷31×9），扣除2020年7月已交的65000元及原告变卖场内物品所得的60000元，尚欠323287.24元。二、合同解除后，维度公司勤建分店负有及时交还房屋的义务，原告作为出租人亦有及时止损的义务。鉴于原告发出的解除通知已说明要依约变卖物品以抵作租金等但又实际上没有及时对物品进行处理，原告对于合同解除后损失扩大的后果应承担80%的过错责任，维度公司勤建分店应承担20%的过错责任。本院参照原租金标准，根据该过错责任的认定再结合原告关于三被告自2020年10月9日起未在涉案房屋经营的陈述及原、被告双方在本案诉讼过程中关于场地、物品交接达成新的合意及各自在交接过错中的表现，酌情认定维度公司勤建分店应向原告支付2020年10月10日至2021年4月15日期间占用费169206.46元【（170305.2×80%÷31×22+170305.2×80%×5.5）×20%】。关于原告的第三项诉请。维度公司勤建分店逾期交租构成违约，原告自愿降低合同约定的违约金标准，主张仅以年利率24%的标准计算2020年7月1日至2020年10月9日的违约金，合理有据，本院予以支持。因本院认定该期间租金按136244.16元（170305.2×80%）的标准计算，且扣减了已支付的65000元及变卖物品的60000元，即2020年7月拖欠的租金为11244.16元、2020年8月、9月拖欠的租金均为136244.16元、2020年10月拖欠的租金为39554.76元（136244.16÷31×9），即维度公司勤建分店应向原告支付逾期支付该期间租金的违约金（分四期计算：第一期以11244.16元为本金，自2020年7月6日起算；第二、三期均以136244.16元为本金，分别自2020年8月6日、2020年9月6日起算；第四期以39554.76元为本金，自2020年10月6日起算；均按年利率24%的标准，计至实际付清之日止）。至于原告主张的占用费的违约金，因原告需对损失扩大承担主要责任，本院对该部分诉请不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，维度公司勤建分店是维度公司设立的分公司，维度公司理应对维度公司勤建分店的债务承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市勤建置业有限公司支付2020年7月1日至2020年10月9日的租金323287.24元；被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市勤建置业有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（分四期计算：第一期以11244.16元为本金，自2020年7月6日起算；第二、三期均以136244.16元为本金，分别自2020年8月6日、2020年9月6日起算；第四期以39554.76元为本金，自2020年10月6日起算；均按年利率24%的标准，计至实际付清之日止）；被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市勤建置业有限公司支付2020年10月10日至2021年4月15日的占用费169206.46元；被告广州维度心宿酒店管理有限公司对被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店的上述债务承担补充清偿责任；驳回原告广州市勤建置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9694元，由原告广州市勤建置业有限公司负担1594元，被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店、广州维度心宿酒店管理有限公司负担8100元；保全费3467元，由原告广州市勤建置业有限公司负担570元，被告广州维度心宿酒店管理有限公司勤建大厦分店、广州维度心宿酒店管理有限公司负担2897元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年六月三日书记员 梁怡筠梁昭仪