安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1002民初325号原告：江宝剑，女，1983年3月19日出生，汉族，住所地安徽省黄山市屯溪区。原告：汪永伟，男，1975年8月3日出生，汉族，住所地安徽省黄山市屯溪区。两原告共同委托诉讼代理人：汪淑芬,安徽哲启律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曾家鸣,安徽哲启律师事务所律师。被告：黄山粤诚置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黎阳镇油山路17号办公楼118室，统一社会信用代码91341000MA2NAPKR2C。法定代表人：杨帆。委托诉讼代理人：李畅，公司法务。原告江宝剑、汪永伟与被告黄山粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案，依法适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告江宝剑及其与原告汪永伟的共同委托诉讼代理人曾家鸣，被告粤诚公司的委托诉讼代理人李畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江宝剑、汪永伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即退还地下室按照住宅出售的差价款暂算为100000元(具体金额以鉴定为准);2、请求依法判令被告对案涉房产渗水、空鼓等房屋质量问题进行限期维修,若无法维修,则赔偿原告损失(具体金额以鉴定为准);3、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金暂算为72648.5元(按每天133.3元从2019年7月1日计算至交房之日止);4、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中原告变更诉讼请求如下：1、请求依法判决被告人赔偿原告逾期交房的违约金，按每天155.98元，从2019年7月1日计算至实际交房之日止，暂算至2021年6月1日为109186元。2、请求依法判决被告立即支付原告补偿款87550元。3、请求依法判决被告立即返还原告因房屋实际的建筑面积差额多支付的购房款34053元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月8日，原告在被告处签订了商品房买卖合同，约定被告将恒大滨江左岸小区第13幢202室出售给原告，建筑面积231.09平方米。合同签订之后因被告地下室宣传与实际不符，被告未按期交房，被告发布公告承诺补偿地价是1000元每平方，在被告公司核实房屋实际面积时，向原告出具了表格，原告购买房屋时约定的建筑面积是231.09平方米，实测的建筑面积为225.08平方米，由此产生了房屋面积的差额34053元。据此,为维护原告的合法权益,原告提出前述之请。粤诚公司辩称，对原告当庭变更诉讼请求没有意见。原被告双方基于真实的意思表示，签订商品房买卖合同及补充协议，合同第八条及附件五补充协议第十条第二项中对房屋交付作出了约定，即该商品房经验收合格指的是由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收，出具单位工程质量竣工验收记录，及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，被告于2019年6月28日取得黄山市住建局下发的关于同意办理恒大滨江左岸项目综合查验备案的批复。2019年6月1日取得单位工程质量竣工验收记录，2019年6月4日取得建设工程竣工验收消防备案受理凭证，2016年4月取得电梯监督检验报告，以上均符合合同及补充约定约定的交付内容，被告于2019年6月30日向原告寄发收楼通知书，故不存在逾期交付的情形。且根据附件五补充协议第12条约定，逾期超过180日后，买受人有权要求退房的总价款不超过房屋总价款的2%。综上，请求法院驳回原告的部分诉请。本院经审理认定事实如下：2017年9月8日，江宝剑、汪永伟与粤诚公司签订《商品房买卖合同》一份，约定江宝剑、汪永伟购买粤诚公司开发的恒大滨江左岸第13幢202室（建筑面积143.54平方米，其中套内建筑面积114.09平方米）及-111地下室（建筑面积87.55平方米，其中套内建筑面积69.59平方米），按套内建筑面积计算，单价为7257.34元，总房款为1333028元；合同附件四约定：该套商品房装修单价为1580元/平方米，总价为226793元；合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前将经综合查验备案的商品房交付买受人；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理(不作累加）逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之X(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”；同日粤诚公司与汪媛签订《补充协议》作为合同附件五，双方对商品房买卖合同约定的交房条件及逾期交房的违约金的计算方式进行了变更，即交房条件变更为：该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；逾期交房超过180日买受人继续履行合同违约金计算变更为：不超过已付总房款2%。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，江宝剑、汪永伟于2017年9月9日支付房屋首付款319821元，余款1240000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司申请按揭贷款；并按照合同约定支付粤诚公司购房款1333028及装修款226793元，总计1559821元，粤诚公司出具购房发一张，发票总金额为319821元。2019年6月28日，城乡建设局作出批复：认为粤诚公司开发建设的“恒大滨江左岸”项目综合查验本案手续基本完善，准予本案。2019年6月30日，粤诚公司以邮寄方式书面通知江宝剑、汪永伟收房，江宝剑、汪永伟因案涉房屋未达到收房条件而未进行收房。2019年7月2日黄山市住房和城乡建设局以黄建房（2019）47号文件，向黄山粤诚置业有限公司下发《整改通知》，载明通知粤诚公司停业擅自交房行为，立即整改，待相关手续完备后方可交房。2019年8月5日，粤诚公司向业主发布《公告》，其中公告第五条第一款写明:“因延期交付我司按《商品房买卖合同》第九条执行,截止日期以综合查验通过之日为准,已收楼业主按同等标准执行。”公告第五条第二款第二项约定:“业主如不申请退房,因地下室使用功能异议,我司按地下室建筑面积给予1000元/平方补贴”。2020年4月14日黄山市住房和城乡建设局同意恒大滨江左岸13#楼综合查验准予备案。2020年4月26日黄山恒大滨江左岸项目物业服务中心，公告，称目前黄山恒大滨江左岸项目地下室还未交付，存在问题较多，为此给广大业主带来的不便深表歉意。到庭审结束时止，原告江宝剑、汪永伟没有收房。被告粤诚公司没有提供2020年5月15日以后，通知原告江宝剑、汪永伟收房的证据。另查明,粤诚公司在宣传单等宣传资料中对外宣称小区一层、二层商品房为庭墅户型,自带40平米花园和下沉式客厅书房起居室,其中派发的宣传单载有“全明采光地下室,尽享阳光入室”等，但其实际负一层户型采光无法达“全明采光地下室,尽享阳光入室”的要求，2019年10月12日，黄山市市场监督管理局以黄市监工处字[2019]13号《行政处罚决定书》对此进行了处罚。还查明，江宝剑、汪永伟购买的恒大滨江左岸第13幢202室建筑面积231.09平方米，实测建筑面积225.08平方米，少了6.01平方米；套内面积183.68平方米，实测套内面积179.67平方米，少了4.01平方米，套内面积单价7257.34元加上二楼装修单价1580元，经测算其少的面积总价为34053元。上述事实有。江宝剑、汪永伟的身份证复印近、粤诚公司的营业执照及法定代表人证明、《商品房买卖合同》及其附件五《补充协议》、发票、收楼通知书、《整改通知》、2019年8月5日的《公告》、黄山市市场监督管理局黄市监工处字[2019]13号《行政处罚决定书》、2019年7月2日黄山市住房和城乡建设局以黄建房（2019）47号文件及网上公告、黄山恒大滨江左岸项目物业服务中心公告、实测面积表为证，本院予以确认。本院认为，江宝剑、汪永伟与粤诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。江宝剑、汪永伟已按照合同约定支付了房屋购房款，粤诚公司理应合同约定期限将符合交付条件的房屋交付江宝剑、汪永伟。2019年6月30日粤诚公司虽已通知江宝剑、汪永伟收房，但直至2020年4月14日黄山市住房和城乡建设局才同意恒大滨江左岸13#楼综合查验准予备案，也即案涉房屋直至2020年4月14日才达到交付条件。根据双方在《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：(1)面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿。(2)面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的,买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实计算。第九条的约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理(不作累加）逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之X(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”；而双方签订的附件五约定的最高逾期交房违约金不超过总价款的2%的条款，本院认为，附件五对逾期交房违约金变更的约定，是格式条款，是为减轻粤诚公司的违约责任，依法应当要履行明确告之合同相对方汪媛义务，但粤诚公司未尽上述告知义务，该约定对江宝剑、汪永伟不产生约束力，因此，本院依法不予认定。对逾期交房违约金的起止时间，因粤诚公司在2020年4月14日成就交房条件后没有证据证明其及时通知江宝剑、汪永伟交房事项，本院认定在庭审当天江宝剑、汪永伟应当知道该恒大滨江左岸第13幢202室可以收房，故其逾期交房违约金的起止时间为2019年7月1日起至2021年6月3日止共计702天，延期交房违约金为107108.91元(以1559821元-34053元=1525768元为基数按日万分之一比例计算)。因粤诚公司在2019年8月5日，以公告方式作出意思表示“业主如不申请退房,因地下室使用功能异议,我司按地下室建筑面积给予1000元/平方补贴”；根据黄山市市场监督管理局以黄市监工处字[2019]13号《行政处罚决定书》认定，其实际负一层户型采光无法达“全明采光地下室,尽享阳光入室”的要求，故对原告江宝剑、汪永伟要求粤诚公司支付原告地下室功能异议面积补贴的诉讼请求，本院予以支持，因实测面积建筑面积比原合同面积少6.01平方米(231.09平方米－225.08平方米)，摊到地下室，本院以地下室建筑面积占总建筑面积百分比，推算少了的建筑面积百分比，得出地下室面积为85.27平方米，即85270元{[87.55平方米-（87.55平方米÷231.09平方米х6.01平方米）]х1000元/平方}。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄山粤诚置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告江宝剑、汪永伟延期交房违约金107108.91元元。二、被告黄山粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江宝剑、汪永伟地下室面积补贴85270元。三、被告黄山粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江宝剑、汪永伟因房屋实际的建筑面积差额多支付的购房款34053元。四、驳回原告江宝剑、汪永伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，由被告黄山粤诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  徐云飞二〇二一年六月二十一日书记员  曹甜甜附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百三十九条以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。