湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初911号 原告：柳华丽，女，1981年8月25日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司。住所地湖南省永州市。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，武冈市人，住武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，男，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告柳华丽与永州市恒润房地产开发有限公司(以下简称恒润公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳华丽的特别授权委托诉讼代理人李朝跃，被告恒润公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳华丽向本院提出如下诉讼请求：判令被告向原告支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2017年10月01日）止共275日逾期交房违约金人民币25288.23元；本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月16日原、被告签订《武冈市商品房买卖合同》。合同约定：原告以459786元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢05单元1521号房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告已支付首付款149786元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将310000元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告的工作人员于2017年10月01日通知原告办理交房、入住手续，但小区相应配套设施并未完善。被告宣传视频中有明确的提及封闭式管理，但被告实际并未履行。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张支付违约金，至今未达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《商品房买卖合同》第十条、第十一条之规定，支持原告的诉讼请求。 恒润公司辩称：不能以诉状上的违约时间来计算违约金。1、违约金的计算时间：起始时间应为2016年12月31日，截止时间应以城市公馆整个楼盘的交房开始时间2017年7月31日为依据，且应减免3个月的27个内铺的施工期间。因此，计算被告违约金的时间为4个月；2、违约金标准按潘跃明案判决应为日万分之一元，参照调解的计算标准应为日万分之0.5元，符合武冈市的房租费实际水平；3、没有办理验收合格手续是政府的行为造成的，原告不能以房屋没有验收合格为由追究被告的违约责任。城市公馆商品房于2016年完工后，被告多次向政府职能部门申请竣工验收，政府至今没作处理和验收。相关案例判决驳回了原告以此为由的诉讼请求；4、被告已交付给原告的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求。 原告围绕自己的诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收据、个人贷款支付凭证、城市公馆业主交房时间表、武冈市人民法院民事裁定书、邵阳市中级人民法院民事裁定书。被告围绕自己的答辩主张依法提交了武冈市人民法院民事判决书、邵阳市中级人民法院民事判决书、执行和解笔录、证人刘某、文某的证言及证人身份资料。本院组织当事人进行了质证。对原告提交的1-5号证据及被告提交的1-3号证据，双方对其真实性均无异议，本院认为上述证据的内容客观、真实，来源合法，与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的4-6号证据，不能单独作为认定事实的依据，结合其他证据综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 被告以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2015年11月16日原、被告签订《武冈市商品房买卖合同》，以459786元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1栋1521号房屋，当天支付首付款149786元，余款以银行按揭贷款方式付清。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第十一条约定：“……逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金……”2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，被告申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，被告于2017年7月通知业主交房，但购房业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房，大部分业主于2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。原告于2017年10月25日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘跃明于2019年8月向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘跃明亦从该行为获得实际便利，减免被告实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认?原、被告于2015年11月16日签订的《武冈市商品房买卖合同》内容合法，当事人意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，合同成立且生效。原告作为买受人，在合同签订后，即支付了首付款，余款在交房前也全部付清，已履行了合同约定的全部付款义务；被告作为出卖人，应当在约定的期限内向原告交付符合经验收合格的商品房。被告因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，同时被告也未能提供证据证明曾田华同意延期交房，故不能据此免除被告延期交房的违约责任。原、被告合同约定的交房时间为2016年12月30日，原告在涉案房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2017年10月25日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。原告自愿接收房屋系其对自身民事权利的处分，应视为被告向其交付了房屋。故被告应自2016年12月31日起至2017年10月25日止承担逾期交房的违约责任（原告诉请的截止日是2017年10月1日）。同时考虑到被告封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，原告作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑被告实际封闭施工90日的合理期限，用以减免计算违约金的天数。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的万分之二，但原告未提供证据证明被告逾期交房给其造成的实际损失，根据被告逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年12月31日起至2017年10月1日止，被告应承担的逾期交房违约金为8460.06元[459786元×0.0001×（274天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告柳华丽赔偿逾期交房的违约金8460.06元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费420元，因适用简易程序，减半收取210元（原告柳华丽已预交），由原告柳华丽负担139.75元，由被告永州市恒润房地产开发有限公司负担70.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  戴宏军 二〇二一年六月十五日 法官助理周茜 书记员彭向 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。