贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0423民初651号原告：张剑。原告：皮灿。被告：镇宁展硕房地产开发有限公司。委托代理人：王德华，系该公司员工。原告张剑、皮灿与被告镇宁展硕房地产开发有限公司（以下简称展硕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张剑、被告展硕公司的委托代理人王德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、请求法院判令被告因违反合同约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止的违约金总房价315022元×万分之0.5×违约1101天，合计17341.96元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告系《商品房买卖合同》关系，原告于××××年××月××日给被告购买修建于××环××南侧（现定名为××号）的房屋，面积为：121.65平米，并支付购房款人民币315022元。双方签订商品房买卖合同之后，原告已按规定如期付清房款，被告承诺2017年2月28日前，取得该商品房所有产权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项之规定：（ｌ）约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的、按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书价315022×万分之0.5×违约1101天的违约金。合同签订后，原告按照合同支付了房款、被告却无视合同约定，拒不履行。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告展硕公司辩称，1、我公司已经准时按合同约定把房屋交付给张剑、皮灿，其已装修入住，原告付款方式为银行按揭贷款，贷款未还清，产权抵押在银行。2、办理房屋初始登记的过程如下：(1)、2017年3月即向县园林局报送绿地率验收资料；(2)、2018年7月3日县政府开专题会议解决××××绿化问题的方案并出具意见；(3)、2018年8月31日县园林局出具异地补绿费用补交通知，同天，我公司即按通知要求缴纳了异地补绿费用，9月4日县园林局按县专题会议意见出具绿地率验收通过意见；(4)、2018年9月10日报送规划综合验收资料至县建设局，进行竣工综合验收；2019年4月26日通过竣工规划综合验收；(5)、2019年5月28日办理完成竣工验收备案；(6)、2019年6月6日完成××广场房屋产权的初始登记，并开始办理业主不动产登记证书；从2017午3月开始，我公司即办理各项初始登记手续，在办理各项手续过程中，我公司一直组织人员积极办理，到各个相关管理部门催促加快办理，又由于从2018年开始，各机关单位均下乡进行精准扶贫工作，受各种原因影响，导致××广场房屋初始登记手续办理异常缓慢，究其××广场所有权初始登记逾期未办理原因，并非我公司主观意愿，我公司均一直都在催促各相关部门加快办理，但办理进度仍严重迟缓。3、原告所在房屋在2019年6月6日即办理了房屋所有权的初始登记，原告家的房屋不动产登记证书己在2020年3月5日办理，原告逾期违约金算至起诉之日无法律依据。4、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，其现在提出赔偿逾期办产权违约金，己超出诉讼时效期限。综上所述，被告认为，××广场房屋所有权初始登记逾期未办原因，非我公司不进行办理的原因，而是由于上述客观因素存在造成，且合同约定逾期违约责任过高，不能由我公司承担逾期违约责任，且由于本房产抵押在银行，房屋已按期交付原告使用，逾期办理房屋的初始登记并未给原告带来实际损失，其现在提出逾期办产权违约责任赔偿，己超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中诉讼时效三年的规定，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理本院认定以下事实：原、被告于2015年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告修建的××广场××××号商品房一套。该商品房房屋总价315022元；合同还约定被告承诺于2017年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，同时约定了违约的承担，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同第八章第二十二条第三款第（二）项1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。合同签订后，被告交付了房屋给原告使用，并于2019年6月6日即办理了房屋所有权的初始登记，2020年3月5日已为原告办理不动产权利证书。上述事实，有原、被告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、营业执照、法定代表人身份证明、通知书、会议纪要、缴纳费用凭证、验收通过凭证、商用面积超标文件、不动产权利证书、庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本案争议焦点：1、是否超过法律规定的诉讼时效期限；2、逾期办证违约金应是多少？本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……”。本案中，1、被告辩称原告付款方式是按揭贷款，贷款未付清，产权抵押在银行。依据按揭房屋按揭贷款的方式，自原告与贷款银行签订的按揭贷款合同并办理成功之日起，产生的按揭借贷关系系原告与银行之间，银行已经代为支付原告应付的购房款，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。2、关于是被告的原因导致办证逾期问题。被告虽辩称从2017年3月起被告就办理各项初始登记手续，逾期办证不是被告原因导致。但双方约定的取得该商品房所有权初始登记证书的期限是2017年2月28日前，即被告开始着手办理初始登记时就已经逾期，被告对逾期办证有自身原因不可推脱，但同时考虑到因绿化标准变化等非被告原因导致了办证时间的延长，故结合被告违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为万分之零点一五。3、关于被告辩称的违约金诉讼时效问题，因双方约定的逾期违约金计算是“逾期90日内万分之0.5、逾期90日以后按日万分之0.5计算违约金”，故违约金的计算应按照三年时限与约定的“90日内、90日以后每日”分别在三年诉讼时效期间内进行各个计算违约金至房屋办证日，故予以支持的违约金期限为2018年3月30日至2020年3月5日共计707天。综上，被告应当承担的逾期办证违约金为315022元×0.000015×707天=3340.81元，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告镇宁展硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张剑、皮灿自2018年3月30日至2020年3月5日的违约金人民币3341.80元；二、驳回原告张剑、皮灿在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币236元，减半收取118元，由被告镇宁展硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 柏兴武二〇二一年六月七日法官助理 龙伶俐书 记 员 许德贵