山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0103民初837号原告：山东鲁能物业有限公司，住所地山东省济南市市中区二环南路鲁能领秀城三区（东一区）物业办公室。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，山东鲁能物业有限公司法务主管。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：山东锦德养老服务有限公司，住所地山东省济南市市中区十六里河街道大涧沟西村3668号1001室。法定代表人：张一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王凤敏，山东锦德养老服务有限公司员工。原告山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业）与被告山东锦德养老服务有限公司（以下简称锦德养老公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能物业法定代表人王博庆的委托诉讼代理人王业华、王泽浩，被告锦德养老公司委托诉讼代理人张一鸣的委托诉讼代理人王凤敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方合同于2020年12月1日解除，并判令被告支付解除合同违约金（解除合同违约金标准按照合同约定当月租金三倍计算）；2.请求依法判令被告支付房屋租金暂计438,000元（暂计至2020年12月31日，最终应计算至房屋租赁合同实际解除之日止）；3.请求依法判令被告支付逾期付租违约金；4.请求依法判令被告返还房屋，并按照合同约定每日1200元的标准支付原告自合同实际解除之日起至实际返还房屋之日止期间的房屋占用费；5.请求判令被告向原告支付物业服务费36,000元，并自2021年1月1日至实际向原告返还房屋之日按照5元/平方米/月标准向原告支付物业服务费；6.请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。事实和理由：鲁能物业与锦德养老公司于2019年12月31日签订房屋租赁合同，鲁能物业按照合同约定履行了合同义务，但锦德养老公司违反合同约定，至今未向鲁能物业支付任何租金及物业服务等费用，严重损害了鲁能物业的利益。案件审理过程中，鲁能物业变更诉讼请求第一项，诉讼请求变更为请求解除双方的房屋租赁合同。锦德养老公司辩称，原告起诉缺乏事实根据，合同并未实际履行，合同无效，依法驳回原告诉讼请求。1.我与原告之间房屋租赁关系并未生效。原告与我公司当时业务代表洽谈过该房屋的租赁使用，当时还在疫情没有爆发，原告物业经理李红喜多次催促公司业务代表前去看房，直到疫情爆发也没有与原告签订该合同。就原告提供的房屋用租赁合同，并非我公司真实意图，我公司也没有接手使用合同中所述的房屋，按照正常的流程，应该是我公司租赁了房屋以后，去物业办理登记，开设用电、用水、用网等相关手续，如果原告将房屋交付于我公司，请原告向法庭提供证据。2.原告提供的合同不真实，生效时间为原告私自填写，合同上记载的“2019.12.31”日期为原告私自填写，不是我公司代表所写。原告所提供的房屋租赁合同签定日期为私自填写，原告员工李红喜与我公司员工2020年3月2日的聊天记录为证。“16合同生效，本合同自双方法定代表人(负责人)或者授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。”根据以上证据，原告为法庭提供的合同为虚假合同。3.原告提供的房屋用租赁合同为原告方的格式合同，与原告有租赁关系的商户均使用同样的格式合同，在合同“11.3(2)因乙方单方原因逾期10天仍未接收房屋的”条款中约定合同应当解除，以及“18.(3)若乙方拖欠房屋租金超过7天，甲方有对乙方所租商铺采取停水、停电的权利”根据上述两个条款约定，原告均应与我公司协商，但我公司均没有接到任何通知，充分显示原告存在恶意欺诈。综上所述，均为事实，原告与我没有真实的房屋租赁关系，应当判决该合同无效，依法驳回原告诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见，提交《房屋租赁合同》、收到条、微信聊天记录、短信、《关于解除的告知函》、竣工验收备案单及鲁能领秀城B地块建设工程许可证、土地证、预售证及实测报告、山东鲁能万创置业有限公司出具的情况说明等证据，本院对原告所提交的证据依法进行了审查。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲁能物业(甲方)与锦德养老公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定以下内容：1.1甲方出租给乙方的房屋座落在领秀公馆6号楼上南侧西临2号道路(以下简称该房屋)。1.2该房屋占地面积约为600平方米，建筑面积为600平方米，房屋规划用途为配套商业，房屋类型为低层商业，……4.交付日期和租赁期4.1甲乙双方约定，甲方于2020年1月1日或乙方向甲方支付完毕首期房屋租金、租赁押金之日起___日内(以两者时间在后者为准)前，将该房屋及设施设备交付给乙方。该房屋交付时，应当具备下列全部条件：(1)双方共同对该房屋、附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；(2)移交该房屋房门钥匙及其他物品。4.2.2如果乙方未能在交付日办理该房屋的交付手续，则仍视为甲方于交付日按交付条件将该房屋交付给了乙方，乙方应自本合同起始日起按照合同约定标准向甲方支付房屋租金及其他费用。5.租金、支付方式和期限5.1房屋租金标准甲、乙双方约定，该房屋起始租金单价为2元/平方米/天(按照建筑面积计算)，自2020年1月1日至2021年12月31日，日租金每平方米为2元，年租金为438000元；自2022年1月1日起，租金单价上调为2.10元/平方米/天，此后每年按照5%的标准递增。合同期内，租金总价为(含税)2327970元(大写：贰佰叁拾贰万柒仟玖佰柒拾元整)其中，不含税价为：2135752.29元，税率：9%，税额：192217.71元。如因国家税制改革引发增值税税率变化，本合同应适用调整后的最新税率，合同原约定的含税价不因税率变化而变化。……5.2租金支付期限及方式5.2.1双方协商同意，房屋租金按照季度方式支付，乙方在本合同生效之日起前10日内，向甲方支付首期房屋租金；5.2.2此后房屋租金每季支付一次，乙方应在每季届满后10日前，向甲方支付下季的房屋租金。……6.2.1租赁期间，使用该房屋所发生的包括但不限于物业管理费、卫生费、供暖费、水费、电费、燃气费、通讯费、上网费、电视收视费、停车费、设备及设备维修等费用由乙方承担，本合同中未列明的与房屋及房屋出租有关的其他费用均由乙方承担。11.1经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。……11.2甲、乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任。12.违约责任。12.1由于一方不履行合同规定的义务，或者违反合同规定，即视为违约，守约方有权向违约方索赔由于违约方违约而造成的损失。12.2由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照应支付等同于合同约定当月每日租金的三倍违约金标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且守约方解除合同的，违约方除应按照上述标准向守约方支付违约金外，还应承担赔偿责任。……18.特别约定：本特别约定是合同各方经协商后对合同其他条款的修改或补充，如有不一致，以特别约定为准。(1)在合同期内，房屋租赁押金在充抵相关损失或费用后，乙方需根据甲方书面通知，于15日内向甲方补足该押金的不足部分，(2)若甲方对商业布局进行调整或者房屋产权发生变更，需要乙方出时，甲方退还已付未到期租金，对此双方互不追究任何责任。(3)若乙方拖欠房屋租金超过7天，甲方享有对乙方所租商铺采取停水、停电的权利，(4)物业管理费用5元/每月/平方米，预付电费1元/千瓦时，水费商业单价6.05元，如果政府指导价有调整，根据政府指导价变化进行调整次月执行。(5)物业费半年支付一次，合同生效后1月内支付上半年物业服务费用，下半年物业费在首月内支付。合同尾部加盖了原、被告公司的公章；法定代表人均进行了签字；合同首部亦加盖了被告公司的公章。原告鲁能物业主张，租赁合同签订后，经其公司的工作人员李红喜多次向被告公司催要，但被告一直拒不支付租金，因被告的违约行为，故要求解除合同；支付自2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金438000元及按照合同约定的租金标准支付至实际解除之日止的租金；支付违约金（即第一期租金146000元应当于2020年1月10日前支付，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止；第二期租金应于2020年4月10日前支付146000元，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止；第三期租金应于2020年7月10日前支付146000元，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止；第四期租金应于2020年10月10日前支付146000元，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止；第五期租金应于2021年1月10日前支付146000元，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止；第六期租金应于2021年4月10日前支付146000元，逾期支付的按照每日1200元的标准支付违约金，支付至实际缴纳之日止）；支付房屋占有使用费，自解除之日至实际返还之日，按月1200元的标准计算；支付租赁及占用期间的物业管理费。原告为证实其主张，提交其公司的工作人员李红喜与被告锦德养老公司工作人员的聊天记录及短信、钥匙的收到条、《关于解除的告知函》等为证。被告锦德养老公司对原告的主张不予认可，称合同的签订日期“2019年12月31日”不是其公司填写的，双方对涉案房屋未进行交接；其公司亦未接收房屋钥匙，不认识写钥匙收到条的人；双方签订的《房屋租赁合同》未生效，故亦不同意支付租金、占有使用费、逾期付款违约金及物业费等；对原告提交聊天记录及短信的真实性没有异议，张富永（亦即张永智）是其公司的业务经理，双方的聊天记录能够证实合同的签订日期是原告填写的。原告鲁能物业认可合同的签订日期是原告填写的,称双方未对涉案房屋的水、电等其他事项进行交接，因房屋系空房，根据房屋租赁合同4.2.2的约定，应视为原告已按交付条件将该房屋交付给了被告。经查，原告鲁能物业工作人员李红喜与被告锦德养老公司工作人员张富永的聊天记录载明以下内容：“2019年12月8日晚上18:19李：张总您好合同您看看张：收到明天上会……2019年12月17日上午08:17李：您好研究的怎么样了张：李总好基本决定定了因为这几天组织论坛20号过去找您签订……2019年12月27日晚上19:01李：开户银行账号张：我问问呀，稍后回复上午我们开会现在唯一的一点就是年前时间的问题，是否能给设计装修时间。2019年12月30日下午14:55李：合同需要您签字盖章了。张：好呀，您把添好的发给我。2019年12月31日上午11:08李：房屋租赁合同.docx张总您好张：收到李总李：合同您签字盖章张：好的2020年1月6日下午17:57李：您好在吗张：李总好在的，在回济南路上李：合同扣章了吗张：我出发了几天明天到公司安排好后过去找您李：快点扣章吧我们要求合同有期限完成张：好的李总……2020年2月12日下午14:00李：张总您好，合同需要补充手续：1.落款需要法人签字，签字不能用人名章代替。2.营业执照一份3.法人身份证一份。张：收到。……2020年3月2日上午9:40张：李总，今明两天碰个面李：好的张：明天上午10:30去您物业李：可以合同签字张：好的，明白。……2020年3月10日上午10:34李：张总您好，您该支付费用了。张：章盖好了，我这里通知是月底放开隔离。……2020年4月1日上午10:00李：张总您好，请您支付房屋款219000元，押金30000元，物业费18000元。张：收到，在北京。……2020年6月20日下午13:40李：张总您好，电话也不接了。事情早晚都需要解决啊本月不支付费用，我们走法律程序。张：李总好，我北京回来了，前天做的核酸没事，先自我隔离下。停几天，疫情对我们养老产业影响很大，我会提个说明的材料给您说明情况，计划整体延迟。……我们会出个书面材料给贵公司，当然您个人垫付的钱我会安排好。李：合同款一样需要支付张：支付是要支付，因为疫情没实施，我们会出书面材料”等。“2020年10月29日上午11:23李：张总您好，11月份消防大队对领秀公馆项目消防设备设施安全检查，为了避免消除处罚，物业公司先进行问题排查，请您明天安排人开门配合。张：李总好，当初设计去看完房子后没有拿钥匙呀？李：您不早就派人拿走了吗？张：我问问我没有。李：张总难道您忘了吗？很早了，您觉得经常来看房不方便开门，您安排人拿走了五把钥匙，当时还给物业打了房屋钥匙的收条，张总您还耍赖不成。张：有一次设计看确实拿了，但是我没拿钥匙。我在问设计人员。……刚才问过了，他们说看完后没拿钥匙，服气了，不行就换锁吧，费用我出。我下周回去我们沟通。辛苦李总。……2020年10月29日晚上20:15我知道当时是安排人去拿钥匙做设计了，但是疫情期间当时的人不上班了，我这里真是没有钥匙，这个没有必要不给您钥匙。”“2020年11月26日下午13:47李：图片（内容如下：《关于解除的告知函》山东锦德养老服务有限公司：贵司于2019年12月31日与我司签订《房屋租赁合同》(合同编号：SGLNCJ00LXQT1900186)后，因贵司未按合同约定按时缴纳房屋租金，经我司多次督促，贵司至今仍未缴纳任何租金。现依照相关法律规定及《房屋租赁合同》的相关约定通知贵司解除《房屋租赁合同》，同时我司保留进一步追究贵司违约责任的权利。特此函告。山东鲁能物业有限公司2020年11月16日。）张：收到李总。到目前还是在隔离当中。我们企业都一直停顿。合同是签订了，我们根本就没有交接入住，怎么来的物业租赁费。再说了，当初我们没法开展业务，也是你们贵公司催着我们签订合同帮你们完成任务呀。合同解除就解除没关系，其他的我们不认可。”2020年11月26日，原告通过EMS中国邮政速北安物流向被告邮寄送达《关于解除的告知函》，2020年12月5日邮件被退回。另，收到条内容如下：“收到条今收到一台地商铺钥匙五把（领鲜超市北侧）领取人：王洪标2020年4月15日”。另查明，涉案房屋系属山东鲁能万创置业有限公司所有，该公司于2019年2月将涉案房屋移交给原告鲁能物业进行管理，依法自行使用或对外出租收益。原告鲁能物业属国有企业。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告鲁能物业提交的原、被告方负责签订《房屋租赁合同》中明确载有房屋租赁期间、租金的计算方式及支付方式；且原、被告负责该项事务的工作人员的微信聊天记录亦能够完整的再现双方对房屋租赁合同内容的协商、合同的签订、盖章及原告对被告催收租金、物业费用的全过程，被告方工作人员亦数次或明确表示收到、或表示正在申请资金或承诺支付等，故原告方提交证据足以证实原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，结合原、被告双方工作人员关于合同签字、加盖公章的微信聊天记录载明，被告方于2020年3月2日去原告处合同签字，于2020年3月10日合同的公章已加盖，故可以认定涉案的房屋租赁合同于2020年3月10日成立并生效。原告方工作人员数次催促被告支付房屋租金及物业费用，但被告始终以各种理由拖延或不予理会，原告方于2020年11月26日通过微信的方式发送了《关于解除的告知函》，向被告明确提出解除房屋租赁合同，被告方工作人员亦明确回复同意解除，故双方签订的房屋租赁合同于该日解除。鉴于2020年年初，我国重大突发公共卫生事件事件即发生新冠疫情，国家出台了一些相关的政策，关于租金减免的问题，鲁发改委投资（2020）944号文确定的标准，承租国有房屋、经营出现的困难的服务业、小微企业和个体工商户，免收2020年第一季度房屋租金，减半收取第二季度至第四季度房屋租金。根据上述文件规定，故对于自2020年3月10日起至3月31日止的房屋租金予以免除；自2020年4月1日起至2020年11月26日止共239天的房屋租金可减半收取，故被告应向原告支付房屋租金[（600平方米×2元×239天）÷2=143400元]。案件审理过程中，在本院的主持下，原告鲁能物业已收回房屋，故对原告要求收回房屋的诉讼请求，本院不再处理。被告锦德养老公司一直未按合同约定支付房屋租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因双方合同约定的违约金计算标准明显过高，应予以调整，基于新冠疫情原因，国家对于服务业、小微企业和个体工商户关怀精神，本院酌定将违约金调整至中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍，按合同约定分段计算。关于物业费用，双方在房屋租赁合同中约定明确，原告鲁能物业要求被告锦德养老公司支付租赁期间的物业费用事实清楚，依法有据，本院予以支持。租赁期间自2020年3月10日起至2020年11月26日止约共8.5个月，物业管理费用每月每平方米为5元，故被告锦德养老公司应向原告鲁能物业支付物业管理费用25500元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十一条，第七百五十条、第七百五十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告山东鲁能物业有限公司与被告山东锦德养老服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月26日解除；二、被告山东锦德养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司房屋租金143400元；三、被告山东锦德养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司违约金，计算方式如下：以54600元为基数，自2020年4月11日起至实际给付之日止；以55200元为基数，自2020年7月11日起至实际给付之日止；以33600元为基数，自2020年10月11日起至实际给付之日止；以是均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；四、被告山东锦德养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司物业管理费25500元；五、驳回原告山东鲁能物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8410元，减半收取计4205元，由原告山东鲁能物业有限公司负担2705元，被告山东锦德养老服务有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宫淑英二〇二一年六月四日书记员  郑娇娇