江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4619号上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军庭，男，1978年6月6日生，汉族，住河北省邢台市临西县。委托诉讼代理人：王皓平，江苏金汉都律师事务所律师。原审被告：孙**铭，男，1962年6月28日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司因与被上诉人张军庭、原审被告孙**铭商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初6470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。天成润华集团有限公司上诉请求:1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：合同约定的违约金过高，应予调整。原审原告所受损失仅为无法使用房屋所致的租金损失，而涉案房屋同栋的其他房屋近期租金市场价仅为10-13元/月每平方，该租金损失远远低于合同约定的违约金的70%，应予调整。张军庭辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。孙**铭陈述的意见同天成润华集团有限公司的上诉意见。张军庭向一审法院提出诉讼请求：1、判令天成润华集团有限公司支付逾期交房违约金2686195.49元(以13018017为基数，自2018年10月2日，按同期银行五年期贷款利息两倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按五年期LPR利率的两倍计算至2020年11月10日)；2、判令孙**铭对天成润华集团有限公司上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由天成润华集团有限公司、孙**铭承担。一审法院认定事实：2010年5月26日，张军庭与天成润华集团有限公司签订多份商品房买卖合同，购买天成润华集团有限公司开发的徐州市天成国际广场1幢1单元2501号至2527号共计27套房屋，合同约定价款合计25830017元。上述合同均约定，天成润华集团有限公司应当于2011年10月31日前将已经竣工验收备案的商品房交付使用，如逾期交房则按累计已收房款金额自约定交付日起支付延期期间的银行同期贷款利息，合同继续履行。合同同时约定，张军庭应预付房款合计为13018017元。张军庭已经将约定的预付款项全部支付完毕。余款按照合同约定，应办理银行按揭贷款，但未明确约定付清全部房款的最后期限。另查明，因不可归责于张军庭的原因，天成润华集团有限公司至今未交付上述所购房屋。2014年1月16日，张军庭因上述房屋未如约交付曾起诉天成润华集团有限公司主张逾期上房违约金1562162元，法院于2014年4月10日作出（2014）云民初字第00261号民事判决书，支持了张军庭的诉讼请求。天成润华集团有限公司提起上诉后，双方在法院主持下达成调解协议，天成润华集团有限公司分两期支付张军庭2011年11月1日至2013年10月31期间的逾期上房违约金156万元。2016年2月23日，张军庭与天成润华集团有限公司达成本质上是以华辰丽景数套房屋抵偿本案所涉截至2015年10月31日的逾期上房违约金为主要内容的《购房协议书》，该协议还约定至2015年11月1日起仍按原购房合同约定以13018017元为本金两年计算一次违约金直至具备正式上房条件。2018年8月7日，张军庭委托江苏金汉都律师事务所向天成润华集团有限公司发出律师函，要求天成润华集团有限公司按照商业银行同期的商业贷款利息，支付2015年11月1日至2018年11月1日的违约利息。庭审中，天成润华集团有限公司提交房屋租赁协议2份（复印件），证明与涉案房屋同一栋的751室和107室2019年至2021年租金情况，2套房屋月租金为10-13元每平方。张军庭质证认为，该2份证据均是复印件，真实性不予认可，即使该证据是真实的，房屋租金标准也远远低于徐州市政府每半年发布一次的房屋租赁指导价格，在2018年案件中张军庭向法庭提供了徐州市政府房屋租赁指导价格，同时两份协议的承租方均是个人，其与承租方有无亲属关系或者朋友关系均会影响到房屋租赁价格的确定，同时涉案房屋至今尚未竣工结束，规划中应该是50多层，现在只建到第七层，由于涉案房屋没有达到规划中的规模，也势必会导致房屋租赁价格的减少，但是这一减少是因为天成润华集团有限公司的违约行为造成，不能作为天成润华集团有限公司要求降低违约金的抗辩理由。至本案一审审理终结时，案涉房屋仍不具备交付条件。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。张军庭与天成润华集团有限公司于2010年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0195995）系双方真实意思表示，应认定为合法有效。张军庭按照约定缴纳相应购房款，天成润华集团有限公司亦应按照合同约定2011年10月31日前，将已经竣工验收备案的商品房交付使用。但截止本案起诉时，天成润华集团有限公司仍未能将具备合同约定条件的房屋交付，已经构成违约，依法应当承担违约责任。上述商品房买卖合同中明确约定了出卖人承担逾期交房违约责任的方式和标准，即“逾期出卖人按累计已收房款金额自约定交付日起向买受人支付延期期间的银行同期贷款利息”，合同继续履行。现张军庭主张合同继续履行，天成润华集团有限公司的违约责任应当按照合同约定予以确定，因天成润华集团有限公司逾期交房已将近十年，故天成润华集团有限公司应自2018年10月2日至2019年8月19日按照同期银行五年期贷款利率标准支付逾期交房利息，之后至2020年11月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（LPR）的标准计算逾期交房利息。天成润华集团有限公司主张按照房租标准计算违约损失无事实及法律依据，且未提供充分证据予以证明，法院不予采信。关于张军庭要求孙**铭承担连带赔偿责任的主张。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该条规定所指的公司财产独立于股东自己的财产，应指债权人提起诉讼时，而非行为发生时，故当债权人提出股东财产与一人有限责任公司财产混同时，证明责任在于股东。本案中，直至本案审理结束，孙**铭未能提供证据予以证明，应当对天成润华集团有限公司上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、天成润华集团有限公司于判决生效后五日内，支付张军庭逾期交房损失[以13018017为基数，自2018年10月2日，按同期银行五年期贷款利率标准计算至2019年8月19日；2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（LPR）计算至2020年11月10日；且总数不超过原告主张的2686195.49元]。二、孙**铭对天成润华集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同明确约定天成润华集团有限公司承担的逾期交房违约责任为“按累计已收房款金额自约定交付日起向买受人支付延期期间的银行同期贷款利息”，一审判决结果符合合同约定与法律规定，本院予以维持。天成润华集团有限公司主张约定的违约金过高，要求按照同地段房屋租金调减违约金，本院不予支持。综上，天成润华集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28290元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  张 洁二〇二一年六月二十八日书记员  魏天玥