重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初13230号 原告:刘时亮，男，汉族，1993年6月13日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：陆俊霖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告:重庆百家汇商业管理有限公司，住所地:重庆市渝中区时代天街16号2幢17-6#，统一社会信用代码:91500103MA5YNBXF5J。 法定代表人:张登祥，总经理。 委托诉讼代理人：王瞾，重庆光界（渝北）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王力，重庆光界（渝北）律师事务所律师。 原告刘时亮与被告重庆百家汇商业管理有限公司（下称百家汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘时亮委托诉讼代理人陆俊霖、被告重庆百家汇商业管理有限公司委托诉讼代理人王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘时亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方的租赁合同；2、请求判令被告退还原告尚未产生的租金60000元；3、请求判令被告退还原告保证金20000元；4、请求判令被告向原告支付违约金5000元；5、前述费用合计85000元，请求判令被告自合同解除之日起以85000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR支付原告资金占用损失；6、本案诉讼费用由被告承担；事实和理由：原被告于2020年4月21日签订天吉路农贸市场租赁合同，约定原告向被告租赁位于重庆市渝北区X市场X门市摊位，租赁期限从2020年4月21日起至2022年4月20日止，同时，约定免租期5个月，还约定了月租金、保证金。签订租赁合同后，原告向被告支付了一年的租金60000元，并且支付了保证金20000元。原告于2020年6月27日开始进入租赁场所进行经营使用。在签订租赁合同时，合同约定的被告方委托代理人黄娟口头承诺会对租赁场所安装空调。该承诺虽未约定到合同中，但是被告对此作出承诺，应当视为合同条款的一部份，原告也系因为对被告方委托代理人所作承诺的信任签订此租赁合同。但被告方却一直未安装空调，导致该农贸市场少有人至，并导致原告所经营的货品大量损坏。原告已从租赁场所撤场，并向被告寄回租赁场所钥匙，被告已确认收到钥匙。原告要求退还未产生的租金6万元是因为有免租期5个月，开业时间在2020年6月份，原告2020年8月就退还钥匙。因为在免租期内，无需缴纳租金，故需要被告退还租金60000元。根据合同十二条第16项约定，被告没有安装空调的违约行为，故应支付违约金5000元。综上所述，望判如所请。 被告重庆百家汇商业管理有限公司辩称，不同意解除合同，因为合同未解除，所以也不应退还租金、保证金，违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《天吉路农贸市场租赁合同》、《收据》2张、邮寄查询打印件、《提前解除告知函》、《回复函》，本院予以确认并在卷佐证。对原告举示的录音，因未提供原始载体、对话人身份证明、录音形成时间，导致无法核实录音真实性，故本院对录音证据不予采信。对于双方举示的其他证据，或真实性无法核实、或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月21日，被告为甲方（出租方）与原告为乙方（承租方）签订了《天吉路农贸市场租赁合同》，主要约定：第一条、门市及摊位的基本情况。本合同所指位于重庆市渝北区X市场X（水产、海鲜）门市（摊位），数量2个，市场规划要求经营范围水产、海鲜，业态一经确定，不能更改。第二条、租赁期限。双方约定租赁期为贰年，即从2020年4月21日起至2022年4月20日期满。第三条、租金及支付时间、方式。1、月租金为5000元。2、壹年租金一次性支付，共计60000元。3、租金支付实际及方式，于2020年4月21日支付租金60000元。第八条、市场管理费。2、门市：物管费、卫生费、管理费、治安费340元/月（不含水电费）。第九条、管理保证金。合同签订之日，乙方需向甲方交纳管理保证金20000元。在租赁期内，管理保证金由甲方管理，只用于消费者权益以及市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障。有下列情况之一，甲方可有权自行动用保证金进行处置或者处罚：4、合同期限未满，擅自撤场，不得退还保证金。第十二条、责任的划分。16、甲、乙双方若有一方违约，违约方应支付违约金5000元给另一方。第十八条、补充。1、实际计租时间以市场开业起计算（以天吉路农贸市场现场开业公示为准），免租期为5个月，实际使用时间为17个月，租金涨幅为上一年的基础上每年递增5%。2、空调开放期间，门市（摊位）：物管费、卫生费、管理费、治安费480元/月（不含水电费）。 2020年4月21日，原告向被告转账支付了一年租金60000元、保证金20000元。同日，被告出具收据。后原告于2020年6月27日开始使用案涉租赁门市（摊位）。 2020年7月24日，原告向被告发送了《提前解除告知函》，主要表明：因原告母亲要回老家照顾家人，门市无人经营，就提前解除《天吉路农贸市场租赁合同》正式函告被告，原告将于2020年7月26日提前解除《天吉路农贸市场租赁合同》，自《天吉路农贸市场租赁合同》解除之日起，原告将不再继续租用该门市；并要求被告退还2020年8月27日至2021年12月27日租金、保证金20000元。 2020年8月1日，原告收到被告的《回复函》，主要表明：被告不同意原告以其母亲要回老家照顾家人、门市无人经营为由，解除《天吉路农贸市场租赁合同》；原告提出的解除理由不符合双方约定的合同解除情形和法定的解除情形，被告不同意解除案涉租赁合同，并将依法主张权利。 2020年8月17日，被告收到了原告通过邮寄返还的案涉租赁门市（摊位）钥匙。 2021年4月16日，被告收到本院依法送达的起诉状副本等法律文书。 关于空调安装。原告称，依据录音和合同第十八条约定，可以推定被告签订合同时承诺安装空调，但其并未安装，导致租赁场所在炎热夏天基本没有人流量，原告无法经营获利，合同目的无法实现。被告称，被告没有作出过安装空调的承诺，合同中也未对空调安装作出具体约定。合同第十八条的约定是被告借鉴其他项目的租赁合同条款产生的，该条款其实是对合同第八条第2款约定费用之外的额外情形进行补充，这只是对未来可能的费用调整进行约定，不能视为承诺安装空调。 关于案涉租赁合同现在还有无继续履行的必要。原告称，案涉租赁合同没有必要继续履行。为了能解除案涉租赁合同，原告原则上愿意承担5个月的租金，被告退还原告租金和保证金55000元，具体金额可以再协商。被告称，案涉租赁合同有必要继续履行。案涉房屋钥匙虽然被告收到了，但钥匙原告随时可以去取，摊位给原告留起的，原告随时可以继续使用摊位。 本院认为：原告与被告于2020年4月21日签订的《天吉路农贸市场租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 本案的争议焦点是原告是否享有租赁合同解除权。原告主张，因被告在签订合同时承诺在租赁场所安装空调，但未履行该承诺，且无人经营门市，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现，故要求解除合同。双方未在合同中明确约定被告要在该农贸市场安装空调，原告亦未举示确实充分的证据证明未安装空调导致其合同目的不能现实。原告据此主张解除合同缺乏合同和法律依据，本院不予支持。虽然原告无权解除合同，但原告已经明确要求解除合同并表示不再继续租用案涉门市，同时被告已经收到原告返还的门市（摊位）钥匙，也知悉原告不再履行合同的意思表示。案涉租赁合同履行陷入僵局，案涉租赁合同已经不适宜继续履行。庭审中，被告虽然不主张解除合同，但是原告表达为了能解除租赁合同，愿意承担5个月的租金。加之，原告在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋且通知被告收回房屋、并将案涉房屋钥匙邮寄给被告，综上，本院确定原告的起诉状副本送达之日即2021年4月16日，解除双方于2020年4月21日签订的《天吉路农贸市场租赁合同》。 关于返还租金及资金占用损失。合同约定，实际计租时间以市场开业起计算（以天吉路农贸市场现场开业公示为准），免租期为5个月。原告主张，其于2020年6月27日开始租赁使用案涉门市（摊位），同年8月撤场并退还钥匙；合同又约定了免租期5个月。故被告应退还原告支付的全部租金60000元。被告主张农贸市场开业时间为2020年6月23日。合同约定计租时间以市场开业起计算，而开业时间以现场开业公示为准。被告作为出租人，也是市场管理方，没有提供开业公示证明具体开业时间。本院采纳对其不利的开业时间，即原告主张的2020年6月27日作为计租开始时间。被告确认于2020年8月17日收到原告退还的钥匙。因此，合同实际履行期间为2020年6月27日至8月17日。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下，出租人给予出租人的租金优惠。承租人享有的免租期应当与合同实际履行的租赁期成正比。案涉租赁合同实际履行1.73个月，故原告可享受的免租期为0.36个月（5个月÷24个月×1.73个月）。被告已经收悉原告要求提前解除租赁合同，并于2020年8月17日收到原告返还的钥匙。被告作为守约方，具有积极收回案涉门市（摊位）、减少损失扩大的义务。被告却没有采取适当措施致使损失，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院酌情认定被告不得收取原告2021年1月16日之后的租金。故扣除免租期0.36个月后，原告应向被告支付2020年6月27日至2021年1月16日期间的租金26700元。合同解除后，被告应向原告返还剩余租金33330元（60000元-26700元）。原告作为违约方不能因其违约行为要求守约方承担损失，故其要求被告支付剩余租金对应的资金利息损失没有依据，本院不予支持。 关于保证金、违约金及对应的资金占用损失。合同第九条约定，合同期限未满，原告擅自撤场，不得退还保证金。本院虽然判决解除案涉租赁合同，但是原告作为违约方应当承担的违约责任，不能因合同解除而减少或者免除。本案中，因原告违约导致租赁合同提前解除，原告主张退还保证金20000元及相应的资金占用损失不符合合同约定，对其该主张本院不予支持。原告主张被告支付违约金5000元及相应的资金占用损失，没有事实和合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告刘时亮与被告重庆百家汇商业管理有限公司在2020年4月21日签订的《天吉路农贸市场租赁合同》于2021年4月16日解除； 二、被告重庆百家汇商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告刘时亮返还租金33300元； 三、驳回原告刘时亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1150元，由原告刘时亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年六月二十八日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞