山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初1261号原告：王文华，女，汉族，1985年1月2日，住胶州市。委托代理人王晓峰，山东诚功（胶州）律师事务所律师。委托代理人张悦，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。被告：青岛读你文化主题酒店有限责任公司，住所地胶州市兰州西路352号。统一社会信用代码91370281MA3N1PBG8D。法定代表人：栾喜波。委托诉讼代理人：邢增光，男，汉族，1980年8月16日生，户籍地山东省临邑县城区，系被告公司副总。原告王文华与被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文华委托代理人王晓峰、张悦，被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司委托代理人邢增光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文华向本院提出诉讼请求：1解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2020年年租金10300元及自2020年7月15日至实际实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率4倍计算的滞纳金，暂计算至2021年1月15日，共计4759元；3、请求被告支付原告迟延支付租金的违约金60000元；4、请求被告支付原告房屋空置期间费用5150元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告庭审调查中，变更部分请求，请求判令被告于判决生效后7日内与原告办理交接手续，租金支付至实际交接之日止。事实和理由：原、被告于2020年4月26日签订房屋租赁合同，原告系出租方，被告系承租方。合同约定，年租金10300元，被告于每年7月15日前支付到原告指定账户。被告未按期支付租金，经催告，被告仍然未履行合同义务，并于2020年11月5日向原告发出解除租赁合同通知，被告的行为已然构成违约。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司辩称，1、同意解除原告与被告于2020年4月26日签订的房屋托管合作协议及补充协议，被告已于2020年11月5日给原告发过解除租赁合同通知；2、被告同意将涉案房屋交还原告；3、被告已给付原告租金10914元，尚欠原告自2020年7月1日起租金，同意支付至2020年11月5日的租金，关于原告主张的其他损失，被告不同意承担。原告围绕诉讼事实及请求依法提交证据：证据一，胶州市国土资源局不动产登记证明一份，证明胶州市兰州西路352号1号楼酒店公寓539，产权所有人系原告王文华。证据二，原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司于2017年5月21日签订的《委托租赁服务协议书》及2019年7月1日签订的补充协议一份，购房发票及原告银行流水明细一份，证明原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司合同租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日，合同约定第一年租金为10967.1元，青岛佳铂主题文化酒店有限公司已通过聂新向原告支付半年租金5457元。证据三，原、被告于2020年4月26日签订《房屋托管合作协议》及补充协议各一份、被告于2020年11月5日给原告邮寄的解除租赁合同通知一份，证明内容：1、证明原、被告签订的《房屋托管合作协议》系对原告同青岛佳铂主题文化酒店有限公司签订的《委托租赁服务协议书》及补充协议的变更与补充，本质上形成合同主体为原、被告，合同期限自2019年7月1日至2027年6月30日的一份房屋租赁合同；青岛佳铂主题文化酒店有限公司合同权利义务转移给被告，被告替代合同的原当事人，成为新合同的当事人，一并承受转让的债权和债务；原、被告合同约定被告无条件全部接受原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司先期签订的《委托租赁服务协议书》及补充协议中的全部合同内容，合同中的责任和权力全部转嫁给被告，被告继续履行《委托租赁服务协议书》，五年租金由被告支付（青岛佳铂主题文化酒店有限公司已通过聂新向原告支付2019.7.1-2020.1.1半年租金5457元），同时双方进一步补充约定延长合同期限至2027年6月30日。2、证明原、被告将年租金变更为10300元，于每年7月15日前支付到原告账户。3、证明原、被告补充约定一方未全面而适当的履行约定义务的以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金60000元人民币。被告未按约定支付2020年租金，已然构成违约，同时给原告发送解除租赁合同通知明确不愿继续履行合同，依据相关法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。证据四，提供青岛市新冠疫情指挥部通知一份，证明2020年5月份允许酒店开放。被告对原告提供的证据进行质证:对证据均没有异议，只是对违约责任方面不认可。经审查，本院对原告提交的以上证据依法予以确认，并在卷佐证。根据原告、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：胶州市兰州西路352号1号楼酒店公寓539，产权所有人系原告王文华。原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司于2017年5月21日签订的《委托租赁服务协议书》，合同租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日，合同约定第一年租金为10967.1元。2019年7月1日，原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司签订补充协议一份，确认租赁期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止。原、被告于2020年4月26日签订《房屋托管合作协议》及补充协议各一份。原、被告合同协议中约定，被告无条件全部接受原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司先期签订的《委托租赁服务协议书》及补充协议中的全部合同内容，合同中的责任和权力全部转嫁给被告，被告继续履行《委托租赁服务协议书》和补充协议，合同期限自2019年7月1日至2027年6月30日，2019年7月1日起至2024年6月30日五年租金由被告支付；年租金为10300元，于每年7月15日前支付到原告指定的银行账户；协议第十条违约责任条款中规定：1、本协议生效后，一方未全面而且适当地履行其约定的义务的额，以及承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金60000元；3、无特殊原因且未经甲方（王文华）同意，乙方（被告公司）迟延支付支付托管房租收入超过15日的，除应按约定如数补交齐，从第16天起还应支付违约金每天100元，超过30日，甲方有权提出解除协议；合同同时对其他条款进行了约定。补充协议，协议中约定，由乙方（被告公司）统一负责甲方（原告王文华）房屋的装修施工改造，以及软装家电家具配置，由此产生的费用由乙方承担，甲方如果发生租赁违约，按照拾万元装修价格赔付乙方，合同终止日期为2027年6月30日，合同到期后，乙方有权对房间内物品进行处置，但不能破坏房屋硬装。被告于2020年11月5日给原告邮寄的解除租赁合同通知一份，该通知中载明，因“新冠”肺炎疫情期间，为配合地方政府抗击疫情，根据政府相关政策要求，自2020年2月1日至今委托租赁房产一直处于封闭、闲置状态，无法正常装修、经营。根据最高人民法院的指导意见，因疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持，特通知双方解除租赁合同，如在2020年11月15日前未与我公司联系，则视为同意解除租赁合同。庭审中，经原、被告一致确认，被告尚欠原告自2020年7月1日起的租金。本院认为，原告王文华与被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司签订《房屋托管合作协议》及补充协议合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自权利义务。根据原告与被告庭审中确认的事实，被告未按合同约定的时间向原告交付足额的租赁费用，已构成违约，被告作为违约方虽于2020年11月5日向原告发出解除合同通知，并在通知中载明如在2020年11月15日前未与被告联系，则视为同意解除租赁合同，但从双方协议的签订时间和被告所依据的解除理由来判断，显然与疫情防控的客观要求事实不符，作为守约方的原告，在收到合同解除通知后的合理期间提起诉讼请求解除合同，故应认定原告与被告签订的《房屋托管合作协议》及补充协议在原告提起诉讼时（2021年1月26日）即具备解除条件，故本院依法认定原告与被告签订的《房屋托管合作协议》及补充协议已于2021年1月26日解除。关于原告向被告主张的租金损失，本院认为，经原告与被告当庭确认，被告尚欠原告自2020年7月1日起的租金，根据本院认定的解除时间，被告尚欠原告自2020年7月1日至2021年1月16日期间的租金，参照年租金10300元计算，被告应支付原告的租金为5579元（10300元/12个月×6.5个月）。关于原告主张的租金滞纳金的问题，因双方在合同中的约定不按时付清租金，要求补齐，并以按日支付违约金的方式解决，原告亦在本案中将延迟支付租金违约金作为一单项的诉讼请求予以主张，故本院将一并在违约责任中解决。关于原告主张的延迟支付租金的违约金60000元及原告房屋空置期间的费用5150元。协议双方在协议中虽约定了违约金60000元，但该违约金的数额明显过高，且被告不同意赔偿，本院认为，违约责任应承担的违约损失，要考虑违约的事实、违约的实际损失、预期利益等方面因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并予以裁决。本案被告构成违约事实清楚，本院认为，对原告主张的违约金及原告房屋空置期间的费用，均系被告违约应承担的原告损失或违约责任应承担的后果，故本院综合本案情况，酌定由被告承担原告6个月的租金损失5150元作为原告的违约损失，对原告所主张的其他违约损失请求，本院不予支持。关于原告请求判令被告于判决生效后7日内与原告办理交接手续，在庭审中，被告亦同意交接，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告王文华与被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司于2020年4月26日签订《房屋托管合作协议》及补充协议于2021年1月26日解除，双方于本判决生效后7日内办理交接手续。二、被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文华租赁费5579元。三、被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文华违约金5150元。四、驳回原告王文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，公告费300元，合计2105元，由原告王文华承担805元，由被告青岛读你文化主题酒店有限责任公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  赵 娜人民陪审员  高玉雪二〇二一年六月八日书 记 员  曲 坤