湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0581民初922号 原告：何成虎，男，1966年9月7日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。 原告：李小娥，女，1967年2月24日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人（特别授权）：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告何成虎、李小娥与被告永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何成虎、李小娥的委托诉讼代理人李朝跃，被告恒润公司的委托诉讼代理人邓小红、张展柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何成虎、李小娥向本院提出诉讼请求：1、判令恒润公司向何成虎、李小娥支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年4月6日）止，共461日逾期交房违约金人民币57375.51元；2、本案全部诉讼费用由恒润公司承担。事实与理由：2016年2月3日，何成虎、李小娥与恒润公司签订《武冈市商品房买卖合同》，合同约定：何成虎、李小娥以622294元的价格购买恒润公司开发的恒润城市公馆第1幢07单元×号房屋，恒润公司应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付何成虎、李小娥使用，如恒润公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合约继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，何成虎、李小娥已于2016年2月3日支付首付款332294元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将290000元按揭贷款全额支付恒润公司，至此，何成虎、李小娥已按照合同履行全部付款义务，但恒润公司未依照合同约定将验收合格的房屋交付验收使用。经何成虎、李小娥及其他业主多次催促，恒润公司处工作人员于2018年4月6日通知何成虎、李小娥办理交房、入住手续，但小区相应配套设施并未完善。恒润公司宣传视频中有明确的提及到封闭式管理，但恒润公司实际并未履行。何成虎、李小娥认为，恒润公司延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。何成虎、李小娥多次向恒润公司主张支付违约金，至今未达成一致协商意见。何成虎、李小娥为维护合法权益，特诉至法院。 恒润公司辩称：1、违约金计算的起始时间应为2016年12月31日，截止时间应为2017年7月31日，并且还应减免3个月的27个内铺施工期间，因此恒润公司的违约金时间为4个月。2017年7月恒润公司对27个内铺完成施工时，在售楼部张贴了交房公告，还电话通知业主前来办理交房手续，但是业主具体哪一天来向恒润公司办理交房手续，完全由业主自己决定；2、违约金标准按潘某案判决应为日万分之一，参照调解的计算标准应为日万分之零点五，才符合武冈市的房租费实际水平；3、没有办理验收合格手续是政府的行为造成的，何成虎、李小娥不能以房屋没有验收合格为由追究恒润公司的违约责任，城市公馆商品房于2016年完工后，恒润公司多次向政府职能部门申请竣工验收，政府至今没作处理和验收；4、恒润公司已交付给业主的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求。 何成虎、李小娥围绕自己的诉讼请求依法提交了武冈市商品房买卖合同、收据、个人贷款支付凭证、城市公馆业主交房时间表、武冈市人民法院民事裁定书、邵阳市中级人民法院民事裁定书。恒润公司围绕自己的答辩主张依法提交了武冈市人民法院民事判决书、邵阳市中级人民法院民事判决书、执行和解笔录、证人刘某、文某的证言及证人身份资料。本院组织当事人进行了质证。对何成虎、李小娥提交的1-6号证据及恒润公司提交的1-3号证据，双方对其真实性均无异议，本院认为上述证据的内容客观、真实，来源形式合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。对恒润公司提交的4-6号证据，不能单独作为认定事实的依据，结合其他证据综合认定。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实： 恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第×号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2014年2月2日，何成虎（买受人）与恒润公司（出卖人）签订了《恒润城市公馆商品房买卖合同》，约定由何成虎购买恒润城市公馆第A栋四单元×号商品房，该房屋建筑面积为165.58平方米，单价为每平方米3816.35元，总价款为631912元；何成虎应于2014年1月2日支付首付款200000元，剩余房款采用银行按揭方式支付。该合同签订后，何成虎未支付首付款。2016年2月3日，何成虎（买受人）、李小娥（共有人）与恒润公司（出卖人）重新签订了编号为201500391629的《武冈市商品房买卖合同》，约定由何成虎、李小娥购买恒润城市公馆第1栋16层×号商品房，该房屋建筑面积为163.06平方米，单价为每平方米3816.35元，总价款为622294元；何成虎、李小娥应于2016年2月3日支付首付款332294元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条规定：“……逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金……”。合同签订后，何成虎、李小娥于2016年2月3日支付了首付款332294元，剩余房款已采用银行按揭方式支付。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付、业主入住，恒润公司申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与恒润公司交涉，恒润公司将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，恒润公司于2017年7月通知业主交房，大部分业主于2017年9月起陆续办理房屋交接手续，少数业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房。何成虎于2018年4月6日与恒润公司办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘某于2019年8向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘某亦从该行为获得实际便利，减免恒润公司实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认？何成虎、李小娥与恒润公司于2016年2月3日签订的《武冈市商品房买卖合同》内容合法，系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合同成立且有效。何成虎、李小娥作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的基本义务；恒润公司作为出卖人，应当在约定的期限内向何成虎、李小娥交付符合经验收合格的商品房。恒润公司因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，同时恒润公司也未向本院提供证据证明何成虎、李小娥同意延期交房，故不能据此免除恒润公司延期交房的违约责任。合同双方约定的交房时间为2016年12月30日，何成虎、李小娥在案涉房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2018年4月6日与恒润公司办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。何成虎、李小娥自愿接收房屋系其对自身权利的处分，应视为恒润公司向其交付了房屋。故恒润公司应自2016年12月31日起至2018年4月6日止承担逾期交房违约责任。同时考虑到恒润公司封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，何成虎、李小娥作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑恒润公司实际封闭施工90日的合理期限，用以减免结算违约金的天数。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，但何成虎、李小娥并未提供证据证明恒润公司逾期交房给其造成的实际损失，根据恒润公司逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年12月31日截止至2018年4月6日，恒润公司应承担的逾期交房违约金共计23149.3元[622294元×0.0001×（462天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第二百五十三条以及之规定，判决如下： 一、被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告何成虎、李小娥赔偿逾期交房的违约金23149.3元； 二、驳回原告何成虎、李小娥的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1230元，因适用简易程序减半收取615元，由原告何成虎、李小娥承担366元，被告永州市恒润房地产开发有限公司承担249元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘波 二〇二一年六月十五日 法官助理周茜 代理书记员  杨萍 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。