重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 （2020）渝0113民初8308号 原告：无锡渝都房地产营销策划有限公司，住所地无锡市滨湖区湖滨路99号401，统一社会信用代码91320213593932494C。法定代表人：董平洋，总经理。委托诉讼代理人：陶朝刚，重庆鹏腾律师事务所律师。被告：重庆远清房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞新市街60号B4-1，统一社会信用代码91500113MA5UNE4P7G。法定代表人：邹淑媛，执行董事。委托诉讼代理人：蔺大勇，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告无锡渝都房地产营销策划有限公司（以下简称“无锡渝都公司”）与被告重庆远清房地产开发有限公司（以下简称“远清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序程序，于2020年9月3日第一次公开开庭进行了审理，于2020年9月17日第二次公开开庭进行了审理。原告无锡渝都公司的原委托诉讼代理人李东、刘鸣君与被告远清公司的委托诉讼代理人蔺大勇到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告无锡渝都公司向本院提交函件撤销了原委托诉讼代理人李东、刘鸣君的代理，并委托陶朝刚作为其诉讼代理人。本案现已审理终结。原告无锡渝都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已付房款12362848元；2、判令被告立即退还原告垫付的房屋认购定金100000元。事实和理由：原被告于2019年8月7日签订《天骄星城商业物业购买协议》约定由原告购买（实为房地产包销）被告所有的位于重庆市巴南区凯德路的128套房屋，总价款115727766元，合同约定价款分6期支付，原告可以选择将标的房屋范围内的任意房屋的实际买受人变更为指定第三人，也可自行向其指定的第三人买受人收取已付部分房款的对应比例。该协议签订过后，原告按约向被告支付了第一期购房款11572776元（合同总价的10%），并在包含被告项目营销中心在内等的线下线上方式开展营销活动。双方在该协议中约定，第二笔款项（合同总价的15%）支付期间，原告通过渠道销售房源累计支付给被告的房款大道16569093元，原告第二次付款时扣除前述金额并按约向被告支付了790072元。至此，原告按约履行了第一期和第二期付款义务。并且因被告原因导致标的房屋范围内位于重庆市南岸区凯德路155号S2-3幢2-113号房屋在销售中出现登记错误，原告为此重复支付了100000元认购定金，被告至今未退还。根据前述协议约定，原告每销售一套标的房屋，被告应退还原告已付部分房款对应部分，但原告多次向被告发函或以其他方式催收未果。自2019年10月以来，被告开发的标的房屋因实物与宣传不符、工程施工拖欠施工方民工工资、交房存在质量问题、闹事人员堵售房部等诸多原因导致原告完全无法正常销售，原告多次发函与被告交涉相关事项未果，导致双方合同履行陷入僵局。被告还于2020年2月向原告明确表示不再履行前述协议并没收原告预付款项。原告为此于2020年2月14日向被告发函告知其已严重违约，并要求解除双方签订的协议，同时要求被告退还已支付费用。被告收到函件至今拒绝退还已付款项。为此，原告遂起诉至本院，请求判如所请。被告远清公司辩称，案涉协议解除系原告未按时、足额支付第三期款项导致的。原告应按照《天骄星城商业物业购买协议》的约定支付对应房源价款的15%的违约金，即10752324.9元。原告向被告支付的12362848元已转化为购房业主的购房款，原告无权要求返还，购房业主实际已将该部分房款支付给了原告。对于原告诉请被告退还100000元定金的诉讼请求，因原告系替购房者实际支付，其无权要求被告返还。经审理查明，2019年8月7日，原被告签订《天骄星城商业物业购买协议》约定：被告系标的房屋所有权人，对位于重庆市巴南区凯德路合计128套房屋拥有处分权；原告同意以本协议约定的付款条件向原告购买标的房屋；标的房屋总价款为115727766元，建筑面积单价为每平方米13800元；原告按照如下安排向被告支付标的房屋价款：被告于2019年8月5日前支付每套标的房屋购房款总额的10%即11572776元，于2019年10月30日前支付标的房屋购房款总额的15%即17359165元，于2019年12月25日前支付标的房屋购房款总额的25%即28931942元，于2020年3月30日前支付标的房屋购房款总额的15%即17359165元，于2020年5月30日前支付标的房屋购房款总额的15%即17359165元，于2020年6月30日前支付标的房屋购房款总额的20%即23145553元；被告同意原告在2020年8月30日前可以有一次机会将标的房屋的买受人变更为指定第三人，即被告同意原告指定第三人与被告就标的房屋签署网签版购房合同、完备备案手续、交纳税费及支付剩余房款等事宜，如前述期限届满，原告未指定第三人的，原告需在10日内将剩余房源房款支付被告，并办理网签备案登记手续、缴纳税费等事宜；如第三人已向被告一次性支付全部房款或支付首付款并办理按揭贷款通过的，则第三人支付的款项可冲抵原告当期应支付的购房款，原告已支付完毕当期应付款的，则冲抵后续房款，冲抵款项由原告确定用以购买的标的房屋及付款比例；如原告指定的第三人累计支付的房款不足以冲抵原告当期应付房款，原告应补足；因原告已向被告共计支付5000000元房款及部分标的房屋的后续房款（如有），被告同意原告在每套标的房屋买受人支付房款时自行向该买受人收取已付部分房款（以被告出具的房屋收款收据总额为准），剩余房款由买受人向被告支付。同时，双方在该协议中对房屋销售具体事项办理、合同履行通知方式、违约责任等进行了约定。签订上述协议前，原告向被告支付了购房款5000000元。后原告于签订上述协议当日向被告支付购房款2000000元，于2019年8月9日向被告支付购房款4572776元，于2019年11月4日向原告支付购房款790072元，以上共计12362848元。后双方在履行协议中发生争议，原告未再向被告支付购房款。2019年12月19日，原告向被告发送工作联系函称存在房管局整改要求、多楼盘降价严重等多个销售受阻原因，要求被告进行回复。2019年12月25日，原告向被告发送情况说明称因被告内部流原因其无法获得根据合同约定应当收取的退款，且售楼部存在堵门、封路、闹事等情形影响销售，请求被告协调处理。2020年2月3日，被告向原告发送《关于解除天骄星城商业物业购买协议>的通知函》认为因原告未按约支付购房款，要求解除双方签订的购买协议，并要求从原告已付款中扣除原告应支付的违约金。2020年2月12日，原告向被告发送工作联系函认为被告存在未按约退款的违约行为且因新冠肺炎疫情导致合同目的不能，遂要求解除双方签订的《天骄星城商业物业购买协议》。另查明，原告于2019年10月15日通过石泽军的银行账户向被告支付定金100000元，该笔定金系因购房业主在网签过程中更名而重复发生。被告对收到该笔定金无异议，但辩称应由购房业主向被告申请退还。上述事实，有原被告的到庭陈述以及原告提交的《天骄星城商业物业购买协议》、中国工商银行业务回单、招商银行付款凭据、微信聊天记录、《工作联系函》、《情况说明》及邮寄单和被告提交的商品房预售许可证、受理通知单、《关于解除天骄星城商业物业购买协议>的通知函》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告签订的《天骄星城商业物业购买协议》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立。现双方在履行合同过程中发生争议，并相互发送了解除合同的通知，本案审理过程中双方对合同已经解除这一事实并无争议，只是对合同解除时间存有争议，但这不影响双方合同已经解除这一事实成立。原被告双方解除合同的事实发生在2020年2月，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外......”本案应适用《中华人民共和国合同法》关于合同解除相关规定。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告签订的《天骄星城商业物业购买协议》解除后，被告应当将原告已支付的购房款退还原告。被告辩称原告存在未按约付款的违约责任，其应当向被告支付违约金，并应当从被告应退还原告的款项中予以扣除。但因被告未向本院提起反诉要求原告承担违约责任，故原告是否应承担违约责任应承担多少违约责任，本院在本案中无法确认，据此无法就原告应支付的违约金在本案中进行抵销。被告可就要求原告支付违约金这一请求另案提起诉讼。因此，本院对原告诉请被告退还已支付购房款12362848元的诉讼请求予以支持。就原告诉请被告退还定金100000元的诉讼请求，原告系为履行本案合同让购房业主正常办理房屋网签而支付，被告就一套房屋应当仅收取一次定金，且被告未提交相关证据证明有购房者要求了被告退还该笔款项，故被告应当向原告多还多收取的定金，因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆远清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告无锡渝都房地产营销策划有限公司已付购房款12362848元；二、被告重庆远清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告无锡渝都房地产营销策划有限公司定金100000元。如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费48288元、诉讼保全措施费5000元，共计53288元，由被告重庆远清房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                             审  判  员    郑雯雯                           二〇二一年六月二十五日                          书 记 员      秦彩云 - 1 -