重庆市第一中级人民法院民事判决书 （2021）渝01民终3381号 上诉人（原审被告）：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：王洪辉，执行董事。被上诉人（原审原告）：谢棋，男，1989年2月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆远香房地产开发有限公司（以下简称“远香公司”）因与被上诉人谢棋商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初11393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人谢棋以书面陈述方式参加本案诉讼，远香公司在本院限定期限内未陈述意见。本案现已审理终结。远香公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回谢棋全部诉讼请求；2.本案上诉费由谢棋承担。事实与理由：一、一审判决确认《商品房买卖合同》已解除，属认定事实和适用法律错误。1.涉案项目已通过竣工验收、规划验收、消防验收等，已取得竣工备案证书，符合交付条件，符合居住目的，且项目已经进行整体实际交付，双方的合同目的完全可以实现，合同不应当解除。2.竣工备案证逾期取得的原因在于，业主大面积群诉，并在合同履行过程中提出多项合同之外的诉求，上诉人也实际就该部分进行了增加调整，双方已就原合同内容进行了更改，实际工期必然增加，客观上也会延长交付条件的达到，原有合同约定的交付时间不应再对上诉人构成约束。3.业主及代表通过短信、电话、微信、群诉等方式向建委和相关领导施压，导致政府迫于压力，不出具竣工备案证。业主的行为阻止了竣工验收备案的取得，根据我国《合同法》第45条规定，应当依法视为交付条件已成就。4.上诉人从项目开始到项目交付一直善意履行，在业主提出诸多增加和整改项目的情况下，增加巨额的费用、精力和时间，尽量满足业主的要求。同时，虽然客观上存在逾期，但房屋的品质、交付条件、实际使用均在原有基础上进行了重大提升。因此，即使存在单纯时间上违约，该等违约行为也是因多种因素造成，开发商不存在任何恶意，属于显著轻微，且开发商还实际提升了项目品质，项目也早已实际进行交付，众多业主已进场居住使用，作为购房者的合同目的完全可以实现。5.本案项目共涉及1000余户业主，均已符合交付条件，情况与本案类似，大部分已进行交付。本案判决解除，必将导致原已经稳定的法律关系处于不确定、不稳定状态，也极可能引发群诉和社会不稳定因素。二、即使确认合同解除，一审判决支持的损失也过高，与事实不符。1.被上诉人在一审中既主张损失又同时主张违约金，明显不符合法律规定。但一审法院未予释明其进行选择，而是自行决定支持损失，程序上存在错误。2.上诉人已经代被上诉人向相关行政机关缴纳了契税24535.29元、印花税24.5元，一审法院认为无证据支持，仍判决上诉人向被上诉人予以返还，属认定事实错误。同时，一审法院还予以支持其资金占用费更加没有任何依据。3.上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同纠纷，被上诉人向广发银行贷款用于房款支付属另一个法律关系，是被上诉人自己获取资金的渠道，其是否支付利息，支付多少利息均与上诉人和商品房买卖合同的履行无关。一审判决支持上诉人支付被上诉人向广发银行支付的贷款利息明显错误。事实上，即使合同解除，产生的资金占用损失也只应当是被上诉人已付购款项的存款利息损失，被上诉人不是金融机构，按贷款利率确定损失也于法无据。谢棋辩称，请求法院依法判决。谢棋向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2017年12月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》，远香公司退还谢棋购房首付款327 843元、代收代缴税费本金14 855元，配合撤销网签及银行解抵押，偿还谢棋向银行申请的按揭贷款490 000元，联系银行消除贷款征信记录；2.判决远香公司赔偿谢棋首付款利息34 546元（计算公式：首付款本金327 843元×4.5%/360天×843天，从2017年11月27日起算）；3.判决远香公司赔偿谢棋已付房屋余款利息48 571元（计算公式：首付款本金 490 000元×4.5%/360天×793天，从2018年2月3日起算）；4.判决远香公司赔偿谢棋违约金81 784元（计算公式：总房款817 843元×10%）；5.判决远香公司赔偿谢棋代收代缴税费的利息1565元（计算公式：14 855元×4.5%/360天×843天，从2017年11月27日起算）；6.判决远香公司赔偿谢棋开发商赔偿尾款利息与实际支付银行利息的差额：58 262元-48 751元=9691元；7.判决远香公司赔偿谢棋未接房期间产生的实际租金损失2500元×7个月=17 500元；8.判决远香公司赔偿谢棋因退房需要重新购买房屋的车马费、误工费、精神损失费5000元；9.判决远香公司承担本案诉讼费用；10.按照合同约定，上述所有款项于解除合同书面通知30天内退还至谢棋账户，合计514 355元。一审法院认定事实：2017年12月11日，以远香公司为甲方，谢棋为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要内容是乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区礼嘉组团×地块×号楼×-×，总成交金额为817 843元；乙方于签订本合同之日向甲方支付首期房款327 843元，余款490 000元于签订本合同之日向银行申请办理银行按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，超过60 日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金；逾期交房超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。后以广发银行股份有限公司为贷款人，谢棋为借款人，远香公司为保证人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，主要内容是：借款人购买案涉房屋向贷款人贷款490 000元。广发银行股份有限公司与谢棋签订了《抵押贷款合同》。谢棋与远香公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》在 2017年12月11日取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2018年2月2日，坐落重庆市两江新区礼嘉组团×地块×号楼×-×办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年11月27日，谢棋向远香公司支付首付款327 843元、契税24 535.29元、印花税24.50元、公共维修基金6678元。2018年2月3日，广发银行股份有限公司将490 000元转入远香公司账户。2020年1月17日，远洋九曲河项目（×-×楼、×门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1 月17日，远洋九曲河项目（×-×、×门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。谢棋按月向广发银行股份有限公司偿还贷款本息，截止2020年12月18日，谢棋已向广发银行股份有限公司归还本金14 415.85元，利息79 867.42元，合计98 283.27元。2020年1月3日，谢棋向远香公司工商登记地址邮寄了《解除合同告知书》，主要内容是：因贵司未能按期交付房屋，根据原合同中第九条及合同附件6.2.2条的约定，超过 90天，有权提出解除合同。现正式向贵公司提出解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据原合同第九条第1点（2）中的约定“甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十向乙方支付违约金的约定”。要求1、30 天内退还本人全部房款及利息，利息按合同约定为已付房款同期贷款利率，即年4.9%，并解除网签。其中本金327 843元，利息76 809元，并由贵司偿还本人向银行申请的住房贷款全额。2、全额支付本人已付房款10%的违约金，即81 784元。3、本人要求开发商偿还23期住房贷款的利息50 000元；4、由于本人通过银行贷款购买远洋九公子项目，征信报告显示本人已有两次贷款记录，根据现行银行政策，本人已无法再通过银行贷款方式购买商品房，本人要求贵公司赔偿无法申请银行贷款的经济损失50 000元。5、综上所述，远香公司应于30日内偿还合计586 436元。谢棋以EMS的方式向收件人为王洪辉，地址为重庆市渝中区企业天地 ×号楼×楼投送，经查询显示2020年1月6日签收。2020年1月20日，远香公司向谢棋发出《交付通知书》。远香公司已将大修基金6678元向相关部门缴纳。对于契税，远香公司称已代缴，但未举示代缴的证据。谢棋另向一审法院举示了2019年8月1日其与周扬舟签订的《租赁合同》。租期为2019年8月3日至2020年2月3日止，租金2600元/月，谢棋明确其无房屋租金的支付凭证。远香公司认为该证据与本案无关。远香公司另向一审法院举示了业主公众号内容的公证书、业主集中群诉的照片、会议纪要、业主群体向政府的短信、远香公司因完成业主诉求签订的相关合同，整改后项目呈现的照片，拟证明业主以群诉的方式提出超出合同和改变合同交付条件的内容，远香公司进行了具体的调整和整改，影响了交付时间。远香公司善意履行了合同，增加了巨额成本。谢棋对证据的真实性、合法性和关联性均无异议，一审法院予以采信。一审法院认为，谢棋与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。按谢棋与远香公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，远香公司应当于2019年9月30日前向谢棋交房，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如远香公司还未履行交房义务，谢棋即具有合同解除权。而远香公司于2020年1月22日才向谢棋发出《远洋九公子交付通知书》，逾期交房已超过90日。谢棋按合同的约定，有解除合同的权利。谢棋已于2020年1月3日向远香公司寄送了《解除合同告知书》，远香公司收到后，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，对于谢棋要求解除谢棋与远香公司于 2017年12月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》的请求，一审法院不予支持。对于远香公司的抗辩，由于其未取得竣工验收备案登记证是事实，未达到合同约定的房屋交付条件，故对其抗辩理由一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，本案广发银行股份有限公司未提出诉讼请求，对谢棋请求依法判决解除抵押及远香公司向广发银行股份有限公司偿还的按揭贷款本息的诉讼请求，在本案中一审法院不予处理。对于谢棋要求消除贷款征信记录也不属于本案的处理范围，一审法院不予处理。由于房屋上设定的抵押未能解除，故对谢棋要求的解除网签的诉讼请求一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，远香公司应退还谢棋支付的购房款，故对谢棋请求判令返还已支付的购房款327 843元的诉讼请求，一审法院予以支持。谢棋支付的契税24 535.29元、印花税24.50元、公共维修基金6678元，其中，公共维修基金远香公司已代谢棋向相关收取部门缴纳，无退还的义务。对于契税24 535.29 元、印花税24.50元，由于远香公司未举示代为缴纳的证据，其应当向谢棋退还。谢棋起诉的此项金额仅为14 855元，是对其权利的处分，一审法院予以支持。对于谢棋要求的税费的资金占用损失，一审法院以14 855元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算，对2019年8月20日至远香公司还款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对谢棋请求判令远香公司支付已付房款利息的诉讼请求，即其第2、3、6 项诉讼请求，其本质为损失。其第3、6项诉讼请求中合并即为谢棋截止2020年12月18日向广发银行股份有限公司偿还的款项中的利息79 867.42元，此部分属于其损失，虽然谢棋主张的利息时间段较短，但考虑到减少当事人诉累，一审法院据实予以支持，之后的部分尚未产生，一审法院不予支持。对于其第2项诉讼请求，一审法院以327 843元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算；从2019年8月20日至远香公司还款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于第2项、第5项诉讼请求中的利息截止时间，为减少当事人诉累，一审法院均主张到远香公司实际支付之日止。《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同远香公司应按已付房价款百分之10支付违约金，但由于一审法院对谢棋的损失已进行了主张，按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院已对谢棋的损失予以支持，其损失得到了弥补，故对其违约金请求不再支持。对于谢棋要求的租金损失及重新购房的车马费、误工费、精神损失费等无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告谢棋购房款327 843 元；二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谢棋利息损失79 867.42元；三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谢棋利息，计算方式为：以327 843元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算、从2019年8月20日至还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；四、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告谢棋契税及印花税14 855元及资金占用损失，计算方式为:以14 855元为本金，从2017年11月27日至 2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算、从2019年8月20日至远香公司还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；五、驳回原告谢棋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11 978元，减半收取5989元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。”本院根据二审民事案件的特点和简便、快捷的要求，采用要素式问卷调查的方式对本案进行了审理。谢棋以书面陈述方式参加本案诉讼，远香公司在本院限定期限内未陈述意见。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，关于谢棋是否享有案涉合同解除权问题。本案中，双方合同约定，远香公司应于2019年9月30日前向谢棋交房，但迟至谢棋2020年1月3日向远香公司邮寄发送解除通知之日，远香公司仍未交房，且逾期已超90天，故谢棋依约享有解除合同的权利，一审法院据此认定双方的合同已解除并无不当。对于远香公司提出的案涉项目已通过竣工验收、取得竣工验收备案登记证、符合交付条件、符合居住目的，合同不应被解除等上诉理由，因缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。关于一审判决支持的损失是否存在过高情形问题。一审法院对于谢棋主张的诸项损失的评判得当、理由充分，本院不再赘评。其余认定同一审。综上所述，远香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11978.42元，由重庆远香房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                   审  判  长    陈娅梅 审  判  员    赵文建  审  判  员    刘家秀                     二○二一年六月十五日 书  记  员    陈  宇  - 1 -