上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初371号原告：张玉丽，女，1983年11月19日出生，汉族，户籍所在地山东省聊城市。委托诉讼代理人：李海鹏，上海顶锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继忠，男，1985年9月24日出生，汉族，户籍所在地山东省。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。原告张玉丽诉被告城城不动产管理有限公司(以下简称“城城公司”)、城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称“城城上海分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理，依法适用简易程序。因无法用其他方式直接向被告城城上海分公司送达有关诉讼文书，本院于2021年3月15日向被告城城上海分公司公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李海鹏到庭参加诉讼，被告城城公司、城城上海分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张玉丽向本院提出诉讼请求：1、判令张玉丽与城城上海分公司签订的房屋租赁合同于2021年2月24日解除；2、判令城城公司、城城上海分公司支付张玉丽2020年8月4日至2021年2月24日止的租金人民币(以下币种均同)22,000元，按照每月3,300元计算；3、判令城城公司、城城上海分公司支付张玉丽购买家具损失费7,280元；4、判令城城公司、城城上海分公司返还张玉丽房屋维修费365元；5、判令城城公司、城城上海分公司支付张玉丽违约金9,900元；6、判令城城公司、城城上海分公司承担张玉丽的律师费损失7,000元。事实和理由：2020年5月1日，张玉丽与城城上海分公司签订房屋租赁合同，约定合同生效日3日后为起租日,租金为3,300元/月,付款方式为季付,首月为空租日,每年365元的“房屋维修费”，城城上海分公司支付张玉丽一个月租金作为押金。签订合同后,城城公司、城城上海分公司仅支付押金和6月4日至8月3日两个月租金共计8,215元，其中已扣除1某天维修占用的租金费用及365天的服务费。自8月4日起城城公司、城城上海分公司再未支付租金，且房屋仍由城城上海分公司在使用，其已严重违约。张玉丽于2021年2月24日自行收回系争房屋，并诉至法院作如上诉请。被告城城公司、城城上海分公司未到庭答辩，但邮寄书面答辩意见称：1、与张玉丽签订合同后，将房屋出租给案外人实际使用，若解除合同会直接影响案外人的合法权益，因此不同意解除合同。2、己方一直按合同约定支付租金及押金，2020年9月受疫情影响出现经营困难，无法按期支付租金，根据合同约定，合同期内己方每年享有一个月的免租期，且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算欠付租金时应免除所有免租期内的租金，并将押金折抵租金。张玉丽单方与案外人协商收回了涉案房屋，自收回房屋之日起己方无需支付租金。3、张玉丽主张的违约金高于己方违约造成的损失，且受疫情影响，己方无力支付高额违约金，请求法院依法调整。经开庭审理查明，位于上海市青浦区清河湾路******房屋(以下简称“系争房屋”)登记权利人为张玉丽及案外人杜某某。2020年5月1日，张玉丽(委托人)签署授权委托书，委托张继忠(受托人)为张玉丽的代理人，就系争房屋租赁事宜，全权办理下列事项：1、上述房屋租赁合同的签署、变更办理等事项；2、上述房屋租金代收、水电费等代收；3、上述房屋的一切其他事物。授权期限自2020年5月1日至2025年5月3日。受托人在授权范围内签署的一切有关文件，本人均予以承认，为本人的真实意思表示，由此产生的一切法律责任，均由委托人承担。本授权书作为租赁合同附件，与租赁合同同时签署，与租赁合同具有同等的法律效力，自签字之日起生效。2020年5月1日，张玉丽(甲方、托管方)与城城上海分公司(乙方、受托方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，月租金3,300元，季付，押金3,300元；甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除，“房屋维修费”包含家具家电维修，水电路维修，上下水维修。全年累计维修费用不超过1万元，超出部分费用由甲方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)……乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同并对其他事宜进行了约定。合同尾部甲方签名盖章处由“张继忠”签字。上述合同签订后，城城上海分公司向张玉丽支付押金3,300元及租金4,915元。以上查明的事实，由张玉丽的陈述，上海市不动产权证、授权委托书、房屋托管合同、交易明细、交易流水明细清单等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，张玉丽表示，张继忠是代理张玉丽签订的合同，合同中载明的托管方及产权人也是张玉丽，因此是张玉丽与城城上海分公司之间的合同关系。2021年2月24日自行收回房屋，收回时房屋空关，2021年3月中旬又对外出租。城城上海分公司是城城公司的分公司，没有注册资本，无法独立承担民事责任，因此要求城城公司共同承担付款责任。家具损失是应城城上海分公司的要求购买放置在系争房屋内的，收回房屋时还在屋内，但不想要这些家具，由城城上海分公司搬走。维修费365元已经在第一期租金中扣除，但实际没有产生实际维修费。律师费虽未在合同中约定，但是实际损失。押金3,300元同意折抵租金。为此提供：1、支付宝截图、银行流水，证明向案外人支付7,280元用于购买家具，现城城上海分公司违约导致所购家具不能实现合同目的，故该费用是己方损失。2、租房APP截图，证明2020年10月15日系争房屋仍处于挂牌出售状态，系争房屋仍被占用。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉合同名为房屋托管合同，但从内容上看系房屋租赁合同；合同签名盖章的主体为张继忠及城城上海分公司，但结合合同首部的托管人为张玉丽、授权委托书、城城上海分公司的答辩意见，本院认定该房屋租赁关系发生于张玉丽与城城上海分公司之间。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。城城上海分公司未支付租金，张玉丽收回房屋并要求解除合同、主张收回房屋前的未付租金，于法有据，本院予以支持，以收回房屋之日作为合同解除时间。张玉丽未提供证据证明家具是应城城上海分公司的要求购买，又自认家具仍放置于房屋内，故对其主张的家具损失费，本院不予支持。关于房屋维修费，考虑城城上海分公司租赁系争房屋的期间及张玉丽收回房屋的时间节点，本院确定城城上海分公司应返还68元。关于违约金，综合考虑合同履行情况、合同解除的原因、张玉丽的实际损失，酌情调整为4,000元。张玉丽诉请主张的律师费，于法无据，本院不予支持。城城上海分公司系城城公司的分支机构，其民事责任由城城公司共同承担。城城公司、城城上海分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张玉丽与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月24日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张玉丽2020年8月5日至2021年2月24日的租金18,700元(已抵扣押金3,300元)；三、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张玉丽房屋维修费68元；四、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张玉丽4,000元；五、原告张玉丽的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963.63元，减半收取计481.81元，由原告张玉丽负担305.96元，两被告负担175.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。