安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初736号原告：徐天霞，女，1982年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：郭兵兵，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞兆兵，安徽皖都律师事务所律师。原告：鲍海滨，男，1983年3月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：郭兵兵，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞兆兵，安徽皖都律师事务所律师。被告：合肥粤丰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道1388号服务中心办公楼1-901等9套房（701室），统一社会信用代码913401000787008326。法定代表人：钱宜丽，董事长。委托诉讼代理人：郭子华，该公司员工。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市滨湖区杭州路2608号浦发银行合肥综合中心合肥分楼，统一社会信用代码913401006662011409。负责人：魏强,分行行长。委托诉讼代理人：王训，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明磊，安徽弘启律师事务所律师。原告徐天霞、鲍海滨与被告合肥粤丰置业有限公司（以下简称“粤丰公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行（以下简称“浦东银行合肥分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐天霞、鲍海滨的委托诉讼代理人郭兵兵、被告粤丰公司的委托诉讼代理人郭子华、第三人浦东银行合肥分行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐天霞、鲍海滨向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告于2019年5月1日签订的三份《商品房买卖合同》（编号20170107800959ＨＤ20190112、20170107800959ＨＤ20190113、20170107800959ＨＤ20190111）；2.判令被告返还两原告已付的三套购房款首付款合计118万元并赔偿原告利息损失（自每笔购房款支付次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%标准计算至款清息止），暂算至2020年12月31日合计为112737元，以上合计1292737元；3.判令解除合同原告与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4.判令被告立即向原告返还自2019年6月6日起至合同解除日止已向第三人偿还的三套房屋贷款本息合计240328.99元（暂算至2020年12月6日）并赔偿原告利息损失13879元（原告已还的银行按揭款本息暂算至2020年12月6日为基数，按照银行间同业拆借利率计算至被告实际款清之日止），剩余的贷款本息由被告向第三人清偿；5.判令被告支付原告违约金11800元；6.本案全部诉讼费用、保全费及担保费4640元全部由被告承担。当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告返还两原告已付的三套购房款首付款合计121万元并赔偿原告利息损失（自每笔购房款支付次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%标准计算至款清息止）。变更第五项诉请为：判令被告支付原告违约金23900元。事实与理由：2019年5月1日，两原告就购买位于合肥市滨湖区恒大中心（粤丰置业）Ｄ1幢塔楼19层办1915、1916、1917共3套办公房事宜与被告签订了《商品房买卖合同》。合同价款分别为804000元、793000元、793000元，首付款分别为404000元、403000元、403000元，合计121万元，其余40万元、39万元、39万元采取银行贷款方式支付。原告按照约定分别于2017年4月23日支付255000元、2018年6月17日支付238000元、2018年10月21日支付238000元、2019年1月23日支付479000元、合计支付121万元首付款。2019年5月，原告与第三人签订三份《个人购房担保借款合同》，并于2019年6月6日开始正式还贷。根据原被告签订的购房合同第8、9条规定，被告应于2019年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，逾期已达1年半之久，且至今交房时间仍然无法确定。原告为维护自身合法权益，特具状法院，望判如所请。粤丰公司答辩称：1.不同意解除合同，原告依约享有的单方解除权已经消灭，且现在涉案项目已经复工，合同目的并非不能实现，不具备法定的解除情形，原告诉请解除涉案合同缺乏事实与法律依据，依法应不予支持。2.如前所述，涉案合同不应解除，原告主张合同解除后果缺乏事实与法律依据。原告就合同解除后果的主张存在不合理之处，依法应予以驳回。原告主张涉案房屋的首付款资金占用利息，缺乏事实与法律依据，被告出售涉案房屋于法有据，双方签订的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效。根据涉案合同之约定支付首付款系原告应履行的义务，被告依约收取首付款，符合双方合同约定，原告诉请自每笔购房款支付次日起赔偿被告利息损失于法无据。原告主张被告承担银行按揭利息损失，又向被告主张按揭本息利息损失，同时又请法院支持其按房屋首付款1%的违约金的诉讼请求，显然属于重复主张，不符合以实际损失额为限的裁判原则。同时，鉴于涉案项目停工的原因不能归咎于被告，且原告自身对此事实明知，涉案房屋交付期限届满后，被告已依约向其按购房款日万分之一的标准支付违约金，至今其主张由被告承担全部损失与事实不符，依法应不予支持。3.涉案项目停工时该楼栋的主体已建设完毕，被告有大量投入，自身损失巨大，在此情形下，对于要求继续履行合同的业主，被告按约支付违约金。现涉案项目已经复工，若原告合同解除之诉获得法院支持，明显加重了被告的责任，也影响整个合同房产交易市场的稳定，增加社会不安定因素。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人浦东银行合肥分行述称：不同意原告与第三人解除所签订的各项合同，根据原告与第三人签订的个人购房担保借款合同第4.3条约定，贷款发放后，借款人与售房者就该房产质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。请求法院依法驳回原告的所有诉请。其他同被告答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日,出卖人粤丰公司与买受人徐天霞、鲍海滨签订三份《商品房买卖合同》（备案单号分别为190500006、1905000008、1905000004），分别购买了粤丰公司开发建设的位于合肥市滨湖区恒大中心（粤丰置业）Ｄ1幢塔楼办1915、1916、1917室房屋，房屋总价款分别为804000元、793000元、793000元,总首付款合计121万元,剩余118万元元采取银行贷款方式支付。上述三份合同均约定出卖人应当在2019年6月30日前,将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查明，徐天霞、鲍海滨分别于2018年4月23日支付房款255000元，2018年6月17日支付房款238000元、2018年10月21日支付房款238000元、2019年1月23日支付房款479000元，合计支付首付款121万元。2019年5月16日，借款人徐天霞、鲍海滨与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行、保证人粤丰公司就案涉房屋分别签订了三份《个人购房担保借款合同》,徐天霞、鲍海滨共计向银行贷款118万元，用于支付上述房屋剩余购房款，贷款期限为10年，还款方式为等额本息还款法。截至2021年3月6日，徐天霞、鲍海滨已还贷款本息合计278554.63元。2019年6月30日前后，因粤丰公司逾期交房，徐天霞、鲍海滨就上述房屋出具三份确认书，同意粤丰公司按商品房买卖合同约定，以其已付购房款每日万分之一标准支付违约金，作为补偿其全部损失。截至2020年11月30日，粤丰公司已向徐天霞、鲍海滨支付违约金合计109463元。之后未再按约支付。再查明，2018年6月19日，合肥市滨湖新区建设管理委员会形成会议纪要，载明凡是巢湖流域水环境一级保护区内涉及的在建项目必须立即停工。因上述原因，案涉房屋停工。本案诉讼中，粤丰公司向法庭提交了一份安徽省巢湖管理局、合肥市包河区人民政府下发的《关于同意巢湖流域水环境一级保护区中央环保督察反馈项目问题整改复工的通知》，原则同意恒大中心C、D地块项目有条件复工收尾。该份通知未注明落款时间。上述事实，有双方当事人当庭陈述和徐天霞、鲍海滨提交的《合肥恒大中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、上海浦东发展银行(合肥分行)个人贷款还款通知单(代回单)以及粤丰公司提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、会议纪要、确认书、中国建设银行单位客户专用回单等证据材料在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。本院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.徐天霞、鲍海滨主张解除《商品房买卖合同》是否应当支持；2.徐天霞、鲍海滨主张解除《个人购房担保借款合同》是否应当支持；3.徐天霞、鲍海滨主张返还全部购房款、首付款资金占用利息损失、违约金、银行贷款利息损失、保全担保费等是否有事实及法律依据。关于争议焦点一。原告徐天霞、鲍海滨与被告粤丰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同。本案中，按照合同约定，粤丰公司应在2019年6月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，徐天霞、鲍海滨有权行使解除权。粤丰公司逾期交房后，与徐天霞、鲍海滨达成了继续履行合同的合意，并承诺按约支付逾期交房违约金，现粤丰公司既不能按期交房，又不能按约支付逾期交房违约金，致使徐天霞、鲍海滨的合同目的不能实现，故本院对徐天霞、鲍海滨要求解除案涉三份商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。关于争议焦点二。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，案涉商品房买卖合同已判令解除，故徐天霞、鲍海滨主张解除三方签订的《个人购房担保借款合同》于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，本案中，徐天霞、鲍海滨已付首付款121万元、已还贷款本息278554.63元（截至2021年3月6日），此款粤丰公司应予以返还。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，徐天霞、鲍海滨主张合同解除后的剩余贷款本息由粤丰公司直接向第三人返还，符合法律规定，本院予以支持。再次，关于徐天霞、鲍海滨主张的各项损失及违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿数额既包括当事人受到的直接损失，也包括合同履行后当事人可获得的利益。本案中，徐天霞、鲍海滨主张的首付款资金占用利息、已付银行贷款利息系其因粤丰公司违约而遭受的直接损失，且其已提供证据证明上述损失实际发生，本院予以支持。徐天霞、鲍海滨主张违约金23900元，符合双方合同约定，本院予以支持。另徐天霞、鲍海滨主张已付贷款本息利息损失与前述违约金均属于要求粤丰公司承担合同解除的违约责任，系重复主张，本院不予支持。徐天霞、鲍海滨主张保全担保费4640元，该主张无合同依据，且不属于诉讼必然会发生的损失，本院不予支持。粤丰公司已付逾期交房违约金合计109463元，应予以抵扣上述损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、解除原告徐天霞、鲍海滨与被告合肥粤丰置业有限公司于2019年5月1日签订的三份《商品房买卖合同》(备案单号分别为190500006、1905000008、1905000004)；二、解除原告徐天霞、鲍海滨与被告合肥粤丰置业有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行于2019年5月16日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告徐天霞、鲍海滨购房款121万元，并支付资金占用利息（按照年利率3.85%分别累计计算：以255000元为基数，自2018年4月23日起计算至实际给付之日止；以238000元为基数，自2018年6月17日计算至实际给付之日止；以238000元为基数，自2018年10月21日计算至实际给付之日止；以479000元为基数，自2019年1月23日计算至实际给付之日止）；四、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告徐天霞、鲍海滨已还贷款本息278554.63元（暂计算至2021年3月6日，以后计算至本判决生效之日止，徐天霞、鲍海滨已收逾期交房违约金109463元与其相抵扣），并向第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行清偿剩余贷款本息（以实际还款日第三人出具的明细表为准）；五、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告徐天霞、鲍海滨违约金23900元；六、驳回原告徐天霞、鲍海滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23909元，由原告徐天霞、鲍海滨负担100元、被告合肥粤丰置业有限公司负担23809元；保全费5000元，由被告合肥粤丰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  马海平二〇二一年六月三日书记员  钟 丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。