北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19479号原告（反诉被告）：北京我想创意资产管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号303室。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦弛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京君澜物业管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号218室。法定代表人：王守昌，执行董事。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。被告：李秋梅，女，1985年6月7日出生，汉族，户籍地河北省保定市竞秀区。被告：罗显光，男，1965年7月4日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：汪吉魁，男，1977年2月20日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县。原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司（以下简称我想创意公司）与被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司（以下简称君澜公司）、被告李秋梅、罗显光、汪吉魁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员李彦宏适用普通程序独任审理。原告（反诉被告）我想创意公司的委托诉讼代理人于飞、线伯华，被告（反诉原告）君澜公司的委托诉讼代理人陈榕金到庭参加了诉讼。被告李秋梅、罗显光、汪吉魁经本院依法传唤未出庭应诉，提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告我想创意公司向本院提出诉讼请求：1.君澜公司退还我想创意公司预交房屋租金20万元；2.君澜公司退还我想创意公司押金70万元；3.君澜公司承担诉求1、2给付金额自2018年2月6日起逾期未付给我想创意公司造成的经济损失暂估108000元（其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.李秋梅、罗显光、汪吉魁对上述请求承担连带责任；5.由君澜公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年3月1日，我想创意公司与君澜公司签署《办公楼租赁合同》，约定我想创意公司承租北京市东城区青年湖北街4号办公楼（以下简称涉案办公楼）一层大堂、二层、三层及配套、附属设施及楼房外立面、院子及停车场用于办公使用，计租面积为2900平方米。租金标准为5.6元/平方米。第一次支付租金时间为君澜公司完成涉案办公楼公共区域装修及消防验收合格且达到入住标准后5个工作日。当日，我想创意公司与君澜公司签署《补充协议》，君澜公司同意我想创意公司在其关联公司内部转租。后续由关联公司与我想创意公司、君澜公司签署《三方协议（一）》，约定由关联公司承租涉案办公楼部分面积。由我想创意公司承租的面积为45平米，年租金91980元。上述协议签署时间，涉案办公楼改造工程尚未启动。君澜公司因为自身资金短缺不能按期完成涉案办公楼改造施工，公共区域精装修、外立面楼梯石材安装、办公区毛坯施工以及相关设施设备的安装、施工等工作长期未能完成。2017年3月3日、3月9日，我想创意公司向君澜公司共支付押金100万元。2017年4月19日，君澜公司退回押金30万元。2017年8月31日、9月10月、9月11日、11月3日，我想创意公司通过高淑贤个人账户向君澜公司预付租金20万元。2017年12月，涉案办公楼三层具备办公条件，但二层及相关公共区域仍未达到使用条件，为此2017年12月26日我想创意公司与君澜公司签署《补充协议二》，由君澜公司收回涉案办公楼二层另作他用。2017年12月27日，我想创意公司实际入驻办公楼。2018年2月8日，君澜公司擅自将涉案办公楼三层区域上锁，阻止我想创意公司及相关公司人员使用办公区域。2018年3月19日，我想创意公司向君澜公司发出解除合同通知。2018年5月20日，我想创意公司与君澜公司办理房屋交接，我想创意公司将租赁房屋内物品搬出后将房屋交付君澜公司。2018年7月24日，因涉案办公楼未经消防验收擅自投入使用，相关部门对君澜公司作出处罚。我想创意公司认为，君澜公司作为涉案办公楼的出租人，应将符合合同约定的房屋交付承租方使用。2017年3月1日签署合同时，君澜公司并未启动旧楼改造工程，待我想创意公司支付押金等款项后，君澜公司借用承租人资金完成涉案办公楼改造工程，但君澜公司仍不能按照合同约定向我想创意公司交付房屋。后君澜公司违反合同约定擅自将涉案办公楼三层上锁，导致我想创意公司合同目的无法实现，故我想创意公司诉至本院，请求判如所请。被告君澜公司辩称，根据《三方协议（一）》约定计租期自2017年4月1日起算。2017年3月1日，君澜公司已经将租赁房屋交付我想创意公司及其关联公司。君澜公司收到了高淑贤代付的20万元租金，但是已经抵扣了关联公司我想体验公司的租金。我想创意公司交付的押金70万元，由于我想创意公司营业执照的住所地还未从涉案房屋中迁出，并且我想创意公司还拖欠租金，故不同意退还。根据合同约定，我想创意公司应于2017年10月1日支付第二期租金，但我想创意公司并未支付，满足合同约定的解除条件，君澜公司于2018年2月6日行使合同解除权。双方租赁合同已于2018年2月6日解除。合同解除责任在我想创意公司。综上，君澜公司不同意我想创意公司的全部诉讼请求。同时，君澜公司认为我想创意公司未如期支付第一、二期租金，且经君澜公司多次催要后仍未支付，已经构成违约，故君澜公司提起反诉，反诉请求：1、我想创意公司支付君澜公司2017年4月1日至2018年2月6日的租金78624元；2、我想创意公司支付君澜公司2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费25956元；3、我想创意公司支付君澜公司2017年3月1日至2018年5月20日的物业费7920元；4、我想创意公司支付君澜公司2017年至2018年度供暖费1890元；5、我想创意公司支付君澜公司2017年3月28日至2018年2月3日分摊电费1903元；6、我想创意公司立即将营业执照住所地从北京市东城区青年湖北街4号303室迁出；7、我想创意公司承担本案的反诉费。我想创意公司针对君澜公司反诉辩称，2017年12月之前君澜公司未将涉案房屋交付我想创意公司，不应支付租金。2017年12月27日至2018年2月6日期间房屋占用费10332元及相应的供暖费646元，我想创意公司同意支付。2017年4月我想创意公司已经预付了54000元电费，物业费和电费不同意支付。2018年2月8日君澜公司已经将涉案房屋锁门，我想创意公司不再使用房屋，不应支付使用费。我想创意公司同意将营业执照从北京市东城区青年湖北街4号303室迁出。被告李秋梅、罗显光、汪吉魁书面答辩意见辩称，不同意承担保证责任。被告三人仅对2017年3月1日的《办公楼租赁合同》的履行承诺承担保证责任，签署了保证书，但是2017年12月26日双方签订的《补充协议二》，对租赁合同内容作了调整与变更，被告三人没有对《补充协议二》的履行承诺承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定君澜公司将位于北京市东城区青年湖北街4号一层大堂、二层、三层及配套、附属设施、楼房外立面、院子及停车场（30个车位）出租给我想创意公司用于办公使用。租赁房屋计租面积为2900平方米，房屋配套、附属设施、楼房外立面使用、院子及停车厂及甲乙协商后乙方使用的四层楼顶将不再另行收取费用。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*2900平米*365天，年租金为5927600元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但乙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到乙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为100万元。乙方在租赁期满且缴清自行承担费用，并将营业执照迁出后，甲方将押金退还乙方。物业由甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为417600元。车位30个，免费使用。物业费与租金支付方式相同。甲方所提供物业配套服务由双方另行签署配套物业服务协议。乙方办公所产生的水电暖网络等费用自行承担。乙方所用水电单独安装计量表，水、电费用按乙方计量表实际发生的数额支付甲方，水、电、暖的收费标准按照国家收费标准。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。双方同意，乙方可在租赁场所楼体及外部设置广告及相关的商业标志、LOGO牌，由甲方负责办理。二次消防由甲方负责，相关费用由甲方承担。另约定，乙方拖欠房租累计10日内的，甲方有权解除合同，不退还房屋押金及剩余租金。因产权纠纷使本合同不能继续履行或造成的损失，甲方退还乙方全部押金以及未履行的租金并赔偿乙方三个月租金及全部装修费用。因甲方提供租赁手续不合法甲方退还乙方所交纳的费用，并赔偿乙方50万元违约金及全部装修费用。王守昌、李秋梅、汪吉魁、罗显光向北京我想创意资产管理有限公司出具了连带责任保证书，对君澜公司与我想创意公司签署的《办公楼租赁合同》中，君澜公司作为租赁合同中的甲方履行的合同义务，上述四人共同作为保证人，对我想创意公司行使租赁合同权利提供担保。2017年3月1日，君澜公司与我想创意公司签署《补充协议》，约定君澜公司同意我想创意公司在所属关联公司内部出租。同日，君澜公司与我想创意公司签署《补充协议》，约定君澜公司、我想创意公司及十家关联公司签署三方协议。自三方协议签署之日起，第三方履行了三方协议相关义务的，我想创意公司不再向君澜公司履行原合同（注：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订的《办公楼租赁合同》）相对应义务。同时双方约定该条规定，并不代表我想创意公司放弃行使原合同权利与义务。我想创意公司履行原合同租金计算方式为5.6元/平米/每日*45平米*365天，年租金为91980元。物业费计算公式为12元/平米/每月*45平米*12月，每年6480元。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但乙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到乙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。乙方办公所产生的水电暖（市政供暖）网络等费用自行承担。乙方所用水电单独安装计量表，水、电费乙方按计量表实际发生的数额支付甲方，水、电、暖的收费标准按照国家收费标准。2017年3月3日，我想创意公司支付君澜公司押金30万元；2017年3月9日，我想创意公司支付君澜公司押金70万元。后因为上海美动公司自行支付君澜公司押金30万元，故2017年4月19日君澜公司退还我想创意公司30万元。我想创意公司称于2017年8月至11月期间，由案外人高淑贤向王守昌、罗显光分数笔共支付20万元预付租金，君澜公司认可收到了上述款项，但称这是我想体验公司交付的租金。我想创意公司出具了高淑贤的情况说明，证明是通过高淑贤账户支付的租金。关于入驻办公时间，我想创意公司称2017年12月房屋才达到交付条件，我想体验公司于2017年11月10日开始搬家，我想创意公司入驻办公时间为2017年12月27日。君澜公司称2017年5月份我想创意公司已经进行室内装修，2017年9月我想创意公司已经入驻。本院另案中查明，2017年11月27日，我想体验公司向君澜公司支付电费5.4万元。2017年12月4日，我想体验公司向君澜公司支付供暖费12.18万元。我想体验公司否认替其他关联公司支付电费和供暖费。另，因涉案办公楼三楼仅有一块电表，君澜公司与我想体验公司均同意按照面积分担电费。庭审中，我想创意公司同意支付2017年12月27日至2018年2月6日期间供暖费646元，电费268元。2017年12月26日，君澜公司（甲方）与我想创意公司（乙方）签署《补充协议二》，约定甲方提出涉案办公楼二层房屋自行承租或对外分租，甲方收回二层房屋面积共计1450平米。乙方同意甲方决定，乙方仅负责承担除二层房屋以外剩余面积的相关费用。房屋押金降至50万元，乙方支付的多余押金甲方退还乙方。租金、物业费计算均按照剩余1450平米计算。2018年2月6日，君澜公司在涉案办公楼三层张贴解除合同通知，告知我想创意公司因未能按约定及时交纳租金且拖欠款项巨大，通知我想创意公司解除2017年3月1日签订的《办公楼租赁合同》，并告知我想创意公司三日内及时交纳所欠款项，否则君澜公司将收回房屋。2018年2月8日，君澜公司将涉案房屋办公楼三层房屋上锁。后因为我想体验公司报警，君澜公司将门锁打开，但2月底再次上锁。2018年3月19日，我想创意公司、我想体验公司向君澜公司发出《解除合同通知》，因君澜公司2018年2月8日擅自将三层办公区域进行锁闭，致使承租方合同目的无法实现，故通知君澜公司自通知送达之日解除《办公楼租赁合同》及相关协议，并要求君澜公司退还租金、押金等费用，同时要求君澜公司返还室内物品。庭审中，我想创意公司认可其与君澜公司租赁合同关系已于2018年2月6日解除。本院另案中查明，2018年5月20日，我想创意公司将涉案办公楼三层房屋腾空后交付君澜公司。涉案办公楼三层2017年3月28日电表底数27745,5月5日电表读数为27756；2018年1月，三层电表读数为29457,2月3日电表读数为29789。收费单显示电表倍率20，单价为1.3元。2017年11月10日，涉案办公楼三层初步具备办公条件，直至2017年12月涉案办公楼三层才整体完工。2018年3月2日，涉案办公楼二层已由案外人实际使用，三层房屋处于上锁状态，涉案办公楼南侧设有施工围挡，堆放了物品中包括外墙施工材料；2018年3月16日，君澜公司带案外人前往涉案办公楼看房，视频中可见三层摆放办公桌椅和办公设备，锁门之前已用于办公使用；2018年5月20日双方办理房屋交接前，君澜公司已于2018年5月18日进场施工。2018年7月24日涉案办公楼因为未经消防验收擅自投入使用被消防部门行政处罚。君澜公司认可涉案办公楼施工只做了消防备案，但因为涉案办公楼二层施工原因直至我想体验公司搬离涉案办公楼均没有经过消防验收。2018年5月20日君澜公司收回房屋后已经对涉案房屋三层区域重新进行了装饰装修。本院认为，君澜公司与我想创意公司签署的《办公楼租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。租赁合同约定君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的装修，君澜公司交付我想创意公司的房屋需要满足：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域为毛坯的状态。君澜公司现有证据不足以证明2017年5月30日涉案办公楼满足约定交付条件，对此君澜公司应承担未能举证的不利后果。根据本案已查明事实，直至2018年5月20日君澜公司收回涉案办公楼三层区域，君澜公司装修改造施工并未消防验收合格，不满足房屋交付条件，对此君澜公司应承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《补充协议》明确约定我想创意公司第一次支付租金为君澜公司完成公共区域装修及消防验收合格后达到入住标准后5个工作日内支付，鉴于君澜公司交付房屋不符合约定，故我想创意公司有权拒绝君澜公司要求支付租金义务的请求。君澜公司在我想创意公司无违约的情况，张贴解除合同通知并擅自将房门上锁，其已经明确表示不履行出租方主要合同义务，构成违约解除。我想创意公司亦认可2018年2月6日解除租赁合同，本院确认双方租赁合同关系已于2018年2月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，2017年12月涉案房屋三层才整体完工，我想创意公司主张2017年12月27日入驻，本院确认。故我想创意公司应支付相应租金，支付租金时间为2017年12月27日至2018年2月6日。在补充协议中已经明确约定了物业费、供暖费、电费分摊负担，另案中我想创意公司也认可分摊负担，故物业费、供暖费、电费应由我想创意公司按承租面积分摊。2018年2月6日之后，双方租赁合同关系因君澜公司违约导致合同解除，君澜公司将房门上锁，故君澜公司无权要求我想创意公司支付2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费和物业费。关于预付租金20万元，本院另案中，并未将20万元确定为我想体验公司租金，本案中，君澜公司并未否认租金的性质，因此该笔款项应是我想创意公司预付租金，在租赁合同解除的情况下，君澜公司应退还我想创意公司预付租金20万元。关于房屋押金，双方租赁合同已经解除，君澜公司理应返还我想创意公司房屋押金。我想创意公司同意将营业执照迁出，本院不持异议。关于我想创意公司要求被告李秋梅、罗显光、汪吉魁承担保证责任的请求，由于双方在补充协议中未约定被告三人承担保证责任，因此其请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司租金10332元；二、原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司分摊物业费602元、电费268元、供暖费646元；三、被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司房屋预付租金200000元；四、被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司房屋押金700000元；五、原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司于本判决生效后七日内将营业执照从北京市东城区青年湖北街4号303室迁出；六、驳回原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13872元，由原告（反诉被告）北京我想创意资产管理有限公司负担5548.8元（已交纳），被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司负担8323.2元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2626元，由被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李彦宏二〇二一年六月七日书记员  于温馨