贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2324号上诉人（原审原告）：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头），统一社会信用代码：915205027705774553。法定代表人：王思明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒙杰，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈华，男，汉族，1972年10月23日生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审被告）：冯慧，女，汉族，1969年4月5日生，住贵州省毕节市。上诉人贵州金明房地产开发有限公司（以下简称金明房开公司）因与陈华、冯慧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金明房开公司上诉请求：1.撤销七星关法院（2021）黔0502民初1476号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审认定事实错误：（1）本案中，没有土地修建环形消防车道和消防车登高操作场是消防验收不能合格的根本原因，是上诉人无法消除的永久性障碍；（2）商品房买卖合同签订时，因区政府称土地系临时借用，故房开公司不能预见到办证困难；（3）消防所需土地被占用会处于持续状态，随着占用时间的延长，上诉人的损失还会无限扩大；2.一审适用法律错误：上诉人土地被占用且占用人久拖不还是上诉人没有能力预见且无法预见的事实，不属于商业风险的重大变化。陈华、冯慧二审未作答辩。金明房开公司一审起诉请求：解除该公司与陈华、冯慧2016年12月21日签订的商品房买卖合同。一审法院认定事实：2016年12月21日，金明房开公司为出卖人，陈华、冯慧为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区与倒天河畔碧阳湖·国际城，总土地面积为38160.8平方米，编号为国用（2012）第1982号地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房项目为碧阳湖·国际城。买受人购买的商品房为第3幢2单元10层3号房，建筑面积172.1平方米，套内建筑面积141.8平方米。商品房总价款为760682元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款360682元，余款400000元以公积金贷款方式支付。出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。”出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，陈华、冯慧按照约定向金明房开公司支付了全部购房款。之后，该公司将涉案房屋交付给陈华、冯慧，二人已对涉案房屋进行装修入住。2018年1月29日，毕节市公安消防支队向该公司下发建设工程消防验收意见书，载明毕节碧阳湖国际城住宅3号楼1-3单元（塔楼部分）建设工程消防验收不合格，主要存在未设置环形消防车道及消防车登高操作场、入户门开向前室、靠近防火墙的窗户间距小、不能按一级负荷供电、未分别设置消防电梯等问题。截止至庭审时，涉案项目未办理房屋权属证书。故金明房开公司诉请解除涉案《商品房买卖合同》。一审法院认为：本案双方对涉案《商品房买卖合同》的内容及陈华、冯慧已依约支付完毕购房款的事实并无异议，双方系对《商品房买卖合同》是否应当解除产生争议。金明房开公司认为，涉案建设项目用于修建消防通道的土地被政府占用种树，导致项目无法通过消防验收，进而导致该公司不能向陈华、冯慧转移房屋所有权，金明房开公司继续履行合同需向陈华、冯慧支付逾期办证违约金会导致公司履行成本极高，故而诉请解除《商品房买卖合同》。陈华、冯慧认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不同意解除《商品房买卖合同》。根据庭审查明的事实，金明房开公司基于前述理由诉请解除涉案《商品房买卖合同》于法无据，不应予以支持。理由为：1.本案所涉及的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。陈华、冯慧依约向金明房开公司支付完毕购房款，该公司应当按照《商品房买卖合同》的约定履行自己义务。2.金明房开公司认为是因为存在第三人原因才导致其不能为陈华、冯慧办理房屋权属证书，其承担逾期办证违约金将会导致履行合同的成本极高。但是，毕节市公安消防支队消防验收意见书中载明的涉案项目消防验收不合格的原因是多方面的，不仅有环形消防车道及消防车登高操作场问题，还涉及入户门开向、靠近防火墙窗户间距、供电负荷、消防电梯等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”的规定，即便存在第三方原因造成原告违约，仍不能免除该公司根据商品房买卖合同约定应承担的违约责任。3.金明房开公司所称的建设项目用于修建消防通道的土地被占用种树发生于与陈华、冯慧签订合同之前。该公司作为房地产开发公司在建设项目规划手续尚需完善的情况下，仍然继续修建并出售房屋，继续将涉案商品房交付购房者装修入住，而且未将该情况及时告知购房者。既然前述客观情况在当事人订立合同前已经存在，其作为房地产开发公司应当能够预见到涉案房屋的产权证办理会出现困难，仍然选择与陈华、冯慧签订《商品房买卖合同》，该公司就应该承担相应的商业风险。故该公司关于本案应适用情势变更原则解除涉案合同的主张，不应予以支持。4.本案与最高人民法院公报案例——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案并不属于相同类型案件，不能基于类案同判主张解除本案的商品房买卖合同。而且，根据前述公报案例的裁判要旨，即便为衡平双方当事人利益允许解除合同，也必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，不能仅解除合同而无相应的赔偿。5.在本案商品房买卖合同过程中，金明房开公司是商品房买卖合同的违约一方，违约方并不享有单方解除合同的权利。而且，陈华、冯慧作为购房者依约支付完毕购房款后，其合法权益应当受到法律保护，作为守约方拒绝解除合同，并不违反诚实信用原则，并未滥用合同权利。综上所述，金明房开公司诉请解除《商品房买卖合同》并无事实及法律依据，依法应当驳回诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回金明房开公司的诉讼请求。案件受理费人民币25元，由金明房开公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：根据一审查明的事实，案涉房屋已经交付被上诉人且已装修入住；被上诉人就案涉房屋至今不能办理转移登记并无过错，其拒绝解除案涉《商品房买卖合同》未违反诚实信用原则。同时，案涉房屋未通过消防验收、至今不符合办理转移登记条件系由于政府占用涉案项目用地致使未设环形消防车道、消防车登高操作场和上诉人已修建的其他消防设施不符合规定等因素造成，政府原因及上诉人自身原因兼有，上诉人自身存在违约行为，案涉房屋至今不能办理转移登记不全属于情势变更所致；且根据案涉《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人在办理房屋登记中如因测绘单位提供测绘成果滞后。房地产主管部门审核测绘滞后及其他非出卖人所能控制的原因影响办理房屋登记及交付有关证照文件，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务。”及“如因只是国家部门因素，而非出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的出卖人办理时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、第三项处理。”之约定，若仅因政府部门原因或其他因素而非因上诉人原因致使不能按期办理案涉商品房权属证书的，上诉人无需因此承担违约责任。即根据双方约定，若非因上诉人原因致使不能按期办理案涉商品房转移登记，不解除合同并不会造成上诉人履行成本增加。上诉人上诉主张本案因情势变更将导致其履行成本增加，应根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”之规定，解除案涉《商品房买卖合同》无事实依据，不予采纳。综上，上诉人贵州金明房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州金明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年六月十八日书记员 王梨力