广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14492号上诉人（原审被告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全，职务：执行董事。委托诉讼代理人：童秋旭，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李雪艳，女，1981年1月3日出生，汉族，住黑龙江省望奎县，委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师委托诉讼代理人：董权巧，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人李雪艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初15232号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。李雪艳在一审的诉讼请求：1.万达公司向李雪艳支付逾期交房的违约金暂计115185.07元（违约金以总房价886039元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年2月19日起暂计至2020年9月11日为115185.07元，主张计算至庭审之日2020年10月26日）；2.本案的诉讼费由万达公司承担。一审法院判决如下：一、广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李雪艳支付逾期交房违约金111729.52元；二、驳回李雪艳的其他诉讼请求。一审案件受理费1302元，由李雪艳负担39元，广州万达文化旅游城投资有限公司负担1263元。判后，万达公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李雪艳的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李雪艳负担。事实与理由：一、涉案商铺符合交付条件，不存在逾期交付，一审判决认为开通燃气是涉案商铺必备的交付条件认定错误。（一）涉案商铺所在项目已通过竣工验收备案，符合法定和约定的交付条件，且万达公司已按照买卖合同的约定向李雪艳交付涉案商铺。2016年9月13日，涉案商铺所在的广州万达文化旅游城住宅一期商务楼（以下简称商务楼）燃气工程已经五方验收合格。同年11月15日，商务楼完成竣工验收备案，万达公司在取得竣工验收备案表后，于同年12月20日前向李雪艳寄发《收楼通知书》，但是李雪艳未办理收楼手续。按照双方买卖合同的约定，涉案商铺的交付条件为万达公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。如李雪艳逾期办理房屋交付手续，视为万达公司在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经交付。另根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，买卖合同补充协议约定以“取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件”作为交付条件，合法合理。（二）涉案物业作为商铺，商铺的使用功能和要求有别于住宅，一审法院将永久通气作为商铺的基本使用条件是不正确的，与实际不符。商铺的功能为商业经营，买受人购买商铺后一般会自行或出租给商户使用，且国家明令商铺使用人不能在商铺内居住。商铺使用燃气需要进行隔断装修（装修成本高，且需经过燃气公司验收合格后才能使用，期限长）或者占用门口面位置，因此客观上导致商铺使用人实际很少使用管道燃气。涉案商铺所在项目住宅小区内，具备通气条件的住宅底商（非商务楼商铺）有180户（大部分底商已开业），但最终向供气单位报装通气的仅2户。另，已经出租经营的商铺中，大部分经营内容为轻餐饮（即使用电或者瓶装燃气加工食物）。可见，是否通气确实不影响商铺的正常使用。二、涉案商铺逾期通气存在可免责的事由。一审法院已经认可了涉案商铺所在商务楼已于2016年经过验收合格的事实。新*燃气提出《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》的执行提高了燃气工程要求，需要进行整改，但这并未对首次竣工验收合格意见的否定。此情形属政府政策变化导致的延期通气。结合新*燃气在（2019）粤0114民初6429号的复函“…红线外燃气自新建曙光北路至永福路接入，跟随市政道路同步敷设，市政中压管网由我司负责投资建设，2019年3月26日已接通至商务楼红线边…”以及新*燃气在2020年6月2日出具的说明“…且当时万达城商务楼红线外的部分市政道路建设未完成导致相应燃气市政管网尚未完工不能通气…”，可以明确涉案商铺不能通气的重要原因是花都区市政道路建设工程导致燃气市政管网接驳到项目红线旁的工程延期。根据买卖合同补充协议第7条第5款的约定，万达公司可以据实顺延交房至2019年3月26日前，万达公司是无需承担违约责任的。三、李雪艳签署《室外商业街命名确认书》应视为李雪艳对涉案商铺的接收和认可。对商铺街命名的确认，是业主行使物权中的共同管理权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“基于与建设单位之间的商品房买卖民事行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定物权法第六章所称的业主”。综上，应视为李雪艳对“业主”身份和涉案商铺的认可。李雪艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，关于涉案纠纷，此前广州市中级人民法院已经就同类案件作出判决，也是认定万达公司存在逾期交楼的违约行为并据此判决万达公司承担逾期交楼违约金，希望法院可以参照此类裁判规则，维持一审判决，驳回万达公司的上诉请求。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，二审经各方当事人同意，依法对本案进行书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点为：万达公司应否承担逾期交楼的违约责任。本院对此分析如下：万达公司主张涉案商铺不存在逾期交付，主要理由有二，一是涉案商铺已通过竣工验收备案，符合法定和约定的交付条件。是否开通燃气不是交楼的条件。二是李雪艳在合同约定的交楼日期前已实际收楼。关于供气是否是涉案商铺交付条件的问题。虽然涉案商铺合同约定的交付条件是取得竣工验收备案表，但是涉案合同关于装饰、设备标准一项中同时约定涉案商铺需要预留燃气接口等内容，即明确涉案商铺是要能够使用燃气的，在此情况下，供水、供气、供电、通邮等这些必要居住条件也应该是涉案商铺交付的必要条件。在涉案商铺未能具备供气的情况下，一审认定涉案商铺不具备交付条件，并无不当，本院予以维持。万达公司抗辩称是红线范围外的市政道路施工导致燃气管道未能接通，但其红线范围内的燃气工程是直至2020年6月15日才整改完成，故一审法院认定涉案商铺在2020年6月15日才符合交楼条件并无不当，本院予以维持。关于李雪艳收楼时间问题。李雪艳签署《室外商业街命名确认书》只是对该街命名的确认，并不能当然的视为对涉案商铺的交付没有异议并进行了接收。交付商铺是万达公司的义务，万达公司不能提供其他证据证实已将涉案商铺交付给李雪艳，应自行承担举证不能的法律后果。涉案商铺在2020年6月15日具备交付条件后，万达公司是在2020年7月28日向李雪艳邮寄送达《催办函》，通知其办理收楼手续，一审法院认定李雪艳应该在该函送达之日起五日内收铺，并据此计算万达公司应该承担的逾期交楼违约金，合情合理，本院予以维持。万达公司主张涉案商铺不存在逾期交付的理据均不能成立，本院不予支持。综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2535元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月二十九日书记员 苏劲丹