北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8901号原告：北京聚友兴餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区顺平路北1号101室（人民公园东南门），统一社会信用代码91110113MA01K2JE83。法定代表人：李建华，总经理。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利锋，男，1987年1月11日出生，汉族，北京聚友兴餐饮管理有限公司经理，住北京市顺义区。被告：北京市顺义区人民公园管理服务中心，住所地北京市顺义区光明南街，统一社会信用代码1211011040094174XQ。法定代表人：王新东，主任。委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，女，1982年3月11日出生，汉族，北京市顺义区人民公园管理服务中心职员，住北京市顺义区。原告北京聚友兴餐饮管理有限公司（以下简称聚友兴公司）与被告北京市顺义区人民公园管理服务中心（以下简称顺义公园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李青独任审理，公开开庭进行了审理。原告聚友兴公司之委托诉讼代理人张楠、吴利锋，被告顺义公园之委托诉讼代理人纪学文、王艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聚友兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装饰、装修、营销损失共计830370元;2.被告负担诉讼费。事实与理由：原告聚友兴公司与被告顺义公园系房屋租赁合同关系。被告在顺义公园东南门原有房屋一处,于2019年3月出租给原告经营餐饮行业,原告随即对涉案房屋进行装修改造。因原告需装修和办理营业执照,故双方暂未签订租赁合同。2019年5月7日,被告为原告出具住所证明,供原告办理营业执照。2019年5月10日,原告营业执照办理完毕。2019年6月底,被告通知原告涉诉房屋将要整体拆除,要求原告限期搬离。原告无奈,在新店刚刚装修完毕,仅经营一个月的情况下被迫搬离。原告因经营投入了大量装饰、装修和各种营销支出,因被告的行为导致上述投入血本无归。后原告多次找到被告协商赔偿均未果,故诉至法院。被告顺义公园答辩称：原告的诉讼请求及事实与理由不成立。原告未与被告达成房屋租赁合同关系，被告为原告出具住所证明，是合同签订前的磋商性意思表示，不具合同关系。首先，2019年5月，原告通过中间人联系，提出租赁公园配套房屋的意向，被告告知原告，2019年始，顺义区园林服务中心根据上级对公园配套设施进行严格审批程序管理要求，涉案房屋出租须经顺义区园林服务中心及顺义区财政局国有资产主管部门审核批准。由此，被告向原告出具住所证明，只是单位与个人之间对某项事务在达成协议之前表明的基本态度，是一种有待协商和程序确定性质的意向，不具法律约束力。其二，被告管理资产来源于国有资产管理部门，被告出具住所证明系属提供意向性信息，无当事人之间受其约束的意思表示，是磋商性证明性质，不具强制性的可以执行的强制效力，与合同法主要条款相对确定性有原则性区别，因此，双方不具合同关系。其三，原告在未通知被告及未签订合同情况下，对涉案房屋进行装饰、装修损失，是其自身原因造成，被告不负担任何赔偿责任。此外，公益活动场所不得私自出租给个人营利，否则系违法行为。根据住建部2016年印发《城市公园配套服务项目经营管理暂行办法》第9条规定“公园配套服务项目经营不得出现下列情形:设立私人会所，即改变公园内建(构)筑物等公共资源属性，设置高档餐馆、茶楼、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待、违规出租经营的场所、及法规禁止的其他情形”。据此，公园作为公共资源，是为公众提供休息的公共区域，公园作为公益场所不得私自出租给个人经营，已有明确规定，否则，系违法行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年3月26日，北京市顺义区公园管理处（甲方）与北京食家府餐饮管理中心（乙方）签订《顺义公园东南门房屋租赁合同》，约定：乙方承租顺义公园东南门外西边房屋，房屋8间，租金为每年度32万元整，租赁期限为2016年3月26日至2019年3月25日；乙方在租赁期内要服从甲方的管理，不得对房屋主体私自进行改造，如对房屋装修，必须经甲方同意后方可进行；如遇政府管理行为、征地行为、规划调整、商业拆迁等需终止合同的情形出现，乙方应无条件执行，在一周内搬出，甲方可退还剩余租金，其他损失乙方承担，除乙方自购设备外，房屋、装修等其他设施无偿归甲方所有，剩余商品自行处理，甲方不承担任何费用。北京食家府餐饮管理中心将其从顺义公园租赁的上述8间房屋转租给刘名飞，并就该8间房屋中的3间房屋和5间房屋分别与刘名飞（乙方）签订《饭店租赁合同》，约定：北京食家府餐饮管理中心（甲方）将位于北京市顺义区顺义人民公园东南门3间餐饮店发包出租给乙方营业，租期自2016年3月26日至2019年3月25日止，租金每年按当年租金5%递增，……2018年至2019年租金为人民币158760元，门口大排档每年租金为30000元；甲方将位于北京市顺义区顺义人民公园东南门5间餐饮店发包出租给乙方营业，租期自2016年3月26日至2019年3月25日止，租金每年按当年租金5%递增，……2018年至2019年租金为人民币264600元；甲方无偿提供营业执照、卫生许可证、发票给乙方使用；如遇政府管理行为、征地行为、规划调整、商业拆迁等需终止合同的情形出现，乙方应无条件执行，30天内搬出，甲方退还剩余租金，其他损失乙方承担。除乙方自购设备外，房屋、装修等其他设施无偿归甲方所有，剩余商品自行处理，甲方不承担任何费用；乙方在租赁期内要服从甲方管理，不得对房屋主体私自进行改造，如对房屋装修必须经甲方同意后方可进行，使用房屋过程中维修费用由乙方承担。庭审中，聚友兴公司的委托代理人吴利锋称：其个人与刘名飞是合伙关系，共同从北京食家府餐饮管理中心租赁了上述顺义公园东南门8间餐饮店，并以北京食家府餐饮管理中心的营业执照对外经营，上述租赁合同快到期前，其与顺义公园协商续租事宜，顺义公园的法定代表人王新东表示同意续租，并要求吴利锋成立公司且办理营业执照后才能签订合同。顺义公园则在庭审中陈述：顺义公园并未允诺任何有关租赁合同的事宜，其告知吴利锋，需先成立公司，签订合同的手续才能往下走，具体租赁合同的签订得经过审批，且其后因为接到公园主管部门的口头通知，对公园配套用房出租情况进行统一整顿，要求未签订租赁合同的不能再签订，因此顺义公园未与聚友兴公司签订租赁合同。庭审中，本院询问双方是否就租赁合同的场地、租赁期限、租金等主要条款协商一致，聚友兴公司称顺义公园的法定代表人王新东表示同意续租三年，其余条款未明确协商。顺义公园称未协商任何条款。另查一，聚友兴公司称，2019年5月7日，顺义公园向其提供了一份“住所证明”用于其办理营业执照，该“住所证明”载明：“公司名称：北京聚友兴餐饮管理有限公司；住所：北京市顺义区仁和地区顺平路路北1号101室（人民公园东南门）；产权人证明：同意将上述地址提供给该公司使用；上述住所产权人为北京市顺义区人民公园管理服务中心，房屋用途为商业服务。”顺义公园在该住所证明上盖章。顺义公园在庭审中认可该“住所证明”系由其出具。另查二，关于装修的起止时间，聚友兴公司陈述，其自2019年4月20日开始装修，大概装修至2019年5月15日左右，顺义公园则称其知道涉诉房屋装修的事实，但不知道装修的具体起止时间，并称其告知过因签订合同的事情还没有定下来，故不同意对方装修；关于装修后的营业时间，聚友兴公司称，装修好后大概在2019年6月开始营业至2019年8月15日停业。另，双方一致认可，自2019年3月25日后，聚友兴公司未向顺义公园交纳房屋占有使用费和水电费，聚友兴公司在2019年8月24日将租赁房屋内装修拆除至毛坯状态并腾退。另查三，聚友兴公司称，其主张的损失主要包括五部分，装饰装修损失、排烟净化系统损失、断桥铝门窗损失、牌匾损失、空调损失。其中，关于装饰装修损失，聚友兴公司称其因装饰装修支出385000元，其中微信转账75000元，现金支付310000元，并提交了《工程施工合同》、微信转账记录和收据；关于排烟净化系统损失，聚友兴公司称其因安装排烟净化系统支出312500元，其中微信转账102500元，现金支付210000元，并提交了《订货合同书》、微信转账记录和收据；关于门窗损失，聚友兴公司称其改造门窗通过转账方式支付16000元，并提交了转账记录和收据；关于广告牌匾损失，聚友兴公司称其为制作广告牌匾通过微信转账方式支付了37900元，并提交了微信转账记录；关于空调损失，聚友兴公司称其安装中央空调支付了77500元，其中通过微信转账支付42500元，现金支付35000元，并提交了微信转账记录和取款记录。顺义公园对此均不予认可。庭审中，聚友兴公司称装饰装修已经拆除不可利用；排烟净化系统中净化设备已搬离，可以使用，但相应管道不可再利用；门窗均已经拆除，不可再次利用；空调、广告牌匾已经搬离，因为其现在没有找到合适的门店，因此将空调和广告牌匾一直搁置。诉讼中，顺义公园表示，如本案认定顺义公园要赔偿聚友兴公司有关损失，则要求以聚友兴公司应该向其支付的2019年6月16日至2019年8月15日共计两个月的房屋占有使用费在本案直接抵扣，且应以北京食家府餐饮管理中心与北京市顺义区公园管理处约定的租金32万元/年为标准对房屋占有使用费进行计算。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同》、微信转账记录、收据、录音光盘等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。关于顺义公园是否需要赔偿聚友兴公司的损失，应综合考虑以下因素：其一，聚友兴公司与顺义公园未签订书面租赁协议；其二，聚友兴公司提交的证据亦不能证明其与顺义公园已经就租赁合同的主要条款达成一致，即现有证据不足以证明双方已经形成口头租赁协议；其三，关于顺义公园向聚友兴公司提交“住所证明”，用于聚友兴公司办理营业执照这一事实，能证明顺义公园在与聚友兴公司磋商过程中有将涉案房屋租赁给聚友兴公司的意向，但租赁协议的达成还应对租赁期限、租金、租赁范围等租赁协议必须包含的主要条款有明确协商，现聚友兴公司系在上述内容均未明确的情况下，对租赁房屋进行改造、装修，由此因租赁协议最终未达成而带来的装修损失，应该主要由其自身承担；其四，顺义公园对聚友兴公司装修房屋的情况是明知的，顺义公园虽称其已向聚友兴公司告知不同意该公司进行装修，但就此其未提交证据证明，故应视为其对聚友兴公司装修行为的默许，现双方虽最终未达成租赁协议，但当事人在合同订立的过程中应当遵守诚实信用原则，聚友兴公司在与顺义公园磋商的过程中享有信赖利益，故顺义公园应当对聚友兴公司的损失承担一定的赔偿责任，关于赔偿比例，本院酌定为20%。关于损失数额的认定，聚友兴公司主张其损失包括五部分，即装饰装修损失、排烟净化系统损失、断桥铝门窗损失、牌匾损失、空调损失，本院认为，其中，排烟净化系统的净化设备、空调和牌匾都属于可移动拆除物，聚友兴公司也认可已经搬离，故对聚友兴公司主张的上述损失部分本院不予认定；关于装饰装修损失、排烟净化系统中管道部分的损失以及门窗损失，聚友兴公司仅能提供部分微信转账记录，其称大部分款项是现金给付的，但就现金给付部分并未向本院提交充分证据，故本院对现金给付部分亦不予认定。综上，本院对聚友兴公司的损失认定为193500元。关于顺义公园要求以聚友兴公司欠付的房屋占有使用费在本案进行抵消一节，本院认为，抵消权可以以抗辩的方式行使，顺义公园该抗辩符合法定抵消的规定，顺义公园抗辩主张按照北京食家府餐饮管理中心与北京市顺义区公园管理处约定的年租金32万元/年的标准计算2019年6月16至2019年8月15日共计两个月的房屋占有使用费亦于法有据，本院予以支持。据此，因顺义公园抗辩要求抵消的房屋占有使用费金额已经超过了应当由其赔偿给聚友兴公司的损失，故本院对聚友兴公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十三条的规定，判决如下：驳回原告北京聚友兴餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12104元（原告北京聚友兴餐饮管理有限公司已交纳），由原告北京聚友兴餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李青二〇二一年六月十一日书记员  石笑书记员  张楠