山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终3019号上诉人（原审原告）：姜毓惠，女，1954年12月3日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：于树植（系姜毓惠丈夫），男，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：马超，山东元鼎律师事务所律师。上诉人（原审原告）：于方，女，1983年10月19日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：马超，山东元鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛华兴房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区本溪路16号，统一社会信用代码，9137021271803578XK。法定代表人：宋文，总经理。委托诉讼代理人：崔耀，北京市泽普律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奇慧，北京市泽普律师事务所实习律师。上诉人姜毓惠、于方因与被上诉人青岛华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜毓惠、于方上诉请求：1.依法撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12496号民事判决；2.依法改判支持姜毓惠、于方的一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用和保全费由华兴房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定存在错误。虽然一审法院通过审理对补充条款的真实性予以确认，但一审法院错误认定合同主文第14条与补充条款2均为双方办理房地产权证的约定，补充条款未否定合同14条约定，因此办理房地产权证的前提是该两条款需同时满足，一审法院认为姜毓惠、于方主张逾期损失不成立错误。合同主文28条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同的补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据该约定，补充条款的效力，已经否定了合同主文14条约定的办证条件，即关于办证条件的约定，应适用补充条款2的约定。补充条款2约定“甲方在乙方交齐房屋全款后，365天内办理房屋所有权证。每逾期一天，甲方按总房款的万分之三计算违约金，作为给乙方的赔偿”。补充条款2除了对14条办证条件双方重新约定，也约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。通过一审查明的事实与华兴房地产公司自认至今未办理大证的违约事实，属于华兴房地产公司单方违约造成的。二、造成“大证”（房屋权属证明）没有按时办妥的原因，12345市政服务热线的答复是由于华兴房地产公司擅自修改“规划”所致。办理大证首先是华兴房地产公司的单方先行义务，办理大证又是办理房屋交接书的前提条件，华兴房地产公司不积极办理大证，当然就无法办理房屋交接书，华兴房地产公司具备了办理房屋交接书的条件后才能通知姜毓惠、于方共同完成房屋交接书的有关内容的办理，方能给姜毓惠、于方办理房产证。一审时华兴房地产公司自认目前仍未办理房屋交接书，故导致目前未办理房产证的原因是华兴房地产公司单方违约、违法造成的。三、姜毓惠、于方一直在积极维权，姜毓惠、于方自2011年8月4日后多次找寻华兴房地产公司请求办理房屋所有权证，姜毓惠、于方根据双方之间签署合同第26条约定，本合同一方按照约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或者另一方以本条所述方式通知更改的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。姜毓惠、于方前往合同中华兴房地产公司所留住址（青岛市四方区去找寻华兴房地产公司，但该处根本就没有任何公司在此办公，至今华兴房地产公司一直处于“下落不明”状态，华兴房地产公司在一审庭审中也自认仅是注册地。合同第二十六条约定地址变动有通知义务，根据相关法律规定，应当认定诉讼时效已经中断。四、姜毓惠、于方已依照合同约定支付了全部购房款，一审开庭时，已提供证据证明姜毓惠、于方按合同约定交清全部房款，华兴房地产公司为姜毓惠、于方出具收款收据。五、一审法院适用法律错误。应该正确适用合同法及其他法律条款，即先后履行的相关条款。由于一审法院对于待证事实错误地认定，即没有正确认定不能办证的过错原因（属于单方违约还是双方违约），必然导致不能正确地适用法律，华兴房地产公司依法、依约应当对其主观过错承担法律责任。姜毓惠、于方（守约方）基于双方当事人有关迟延办证违约金的约定，主张华兴房地产公司（违约方）承担逾期办证的违约责任，继续履行合同约定的办证义务，在华兴房地产公司不能完成履行办证义务时，赔偿其损失，是符合法律规定的违约责任承担方式。华兴房地产公司答辩称，第一，我公司没有违约行为，首先我方在一审提交了案涉合同在房管部门备案的合同中没有该补充条款；其次我方调取了和案涉房产同类的其他合同，其补充条款页均无类似本案合同中采用手写加盖章方式而约定的补充条款；再次该补充条款明显违背商业常识，办理不动产权证需要买卖双方共同配合，没有开发商会单方约定办证义务。综上所述，可以充分证明该补充条款系伪造，非双方真实意思表示，即便认可其效力，一审法院关于补充条款与合同第14条不矛盾冲突的认定也是正确的。本案一个重要事实是，案涉房屋是未经过实测绘的，姜毓惠、于方所缴纳的房款，是基于预测绘的面积计算的，只有在开发商办理了不动产权大证且与姜毓惠、于方签署了房屋交接书才能确定实测绘面积，才能依据实测绘面积最终确定房屋的全款，所以补充条款中所谓交齐房屋全款与合同第14条所说的签署房屋交接书的本质意思一致；最后，姜毓惠、于方请求办理房屋产权证的诉求属于事实上不能履行的情况，依法应予驳回。第二，关于姜毓惠、于方主张的损失，根据法律规定，当事人可以选择主张违约金或损失，本案中，姜毓惠、于方在诉讼请求中已经明确其主张的是损失，而不是违约金，所以其负有对损失存在、损失的金额以及损失与姜毓惠、于方的因果关系承担举证责任，但姜毓惠、于方未能就上述事项举出任何证据，应当承担举证不能的后果。第三，姜毓惠、于方关于赔偿损失的诉讼请求已超过诉讼时效，应当丧失胜诉权。一方面，姜毓惠、于方从未向我公司就赔偿事宜主张权利，其所提交的不知何人于何时何地拍摄的照片，不能证明其提出过相关主张，假设补充条款为真，且我公司违约，姜毓惠、于方应当在2011年8月4日就知晓其权利被损害，其最迟应当在2013年8月3日前向我公司主张权利，但事实上姜毓惠、于方未在此日期前主张，故超过了诉讼时效。姜毓惠、于方向一审法院提起诉讼请求1.判令华兴房地产公司按合同约定办理不动产权证；2.判令华兴房地产公司按合同约定承担相应损失298万元；3.判令华兴房地产公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2010年8月2日，姜毓惠、于方（乙方）与华兴房地产公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买青岛市市北区《人民路步行街经济适用住房》1层户房屋（以下简称“涉案房屋”），涉案房屋暂测建筑面积为191.67平方米，总房价款暂定为2974718元。签订合同时，该房屋建设工程建设到现房。甲方取得房地产权属证明后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等内容。合同签订后，华兴房地产公司于2010年8月21日将涉案房屋交付姜毓惠、于方。案件审理期间，一审法院询问双方是否签署了《房屋交接书》，华兴房地产公司表示，华兴房地产公司尚未取得包括涉案房屋在内的房地产权属证明，无法与姜毓惠、于方签署《房屋交接书》；姜毓惠、于方表示庭后落实，一审法院告知姜毓惠、于方如签署了《房屋交接书》需在指定期间内提交，逾期不提交，视为没有签署。一审法院未在本院指定期间提交，故本院认定姜毓惠、于方与华兴房地产公司未签署《房屋交接书》。另查明，姜毓惠、于方曾作为申请人向一审法院提出诉前财产保全，并向本院缴纳了保全费5000元。对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：姜毓惠、于方与华兴房地产公司对双方是否在《青岛市商品房预售合同》补充条款中约定“甲方在乙方交齐房屋全款后，365天内办理房屋所有权证。每逾期一天，甲方按总房款的万分之三计算违约金，作为给乙方的赔偿”产生争议。姜毓惠、于方主张姜毓惠、于方与华兴房地产公司在补充条款中约定了上述内容，并提交了包含该补充条款的《青岛市商品房预售合同》予以证明。华兴房地产公司不认可补充条款中与姜毓惠、于方约定的上述内容，认为在上述内容中加盖的华兴房地产公司合同专用章系伪造，并提交了在青岛市新建房屋交易系统查询涉案房屋买卖网签备案合同的视频及从青岛市房屋交易中心调取的涉案房屋买卖的预售合同，证明备案的《青岛市商品房预售合同》中无上述补充条款，不能依据姜毓惠、于方提交的补充条款履行合同。庭审中，华兴房地产公司要求对补充条款中的印章真实性及形成时间进行鉴定，但未在一审法院指定期间内提交鉴定申请，视为华兴房地产公司放弃申请鉴定。据此，姜毓惠、于方提交的补充条款中的印章及内容真实有效，系对双方对合同的补充约定。华兴房地产公司提交的视频及合同不能否认姜毓惠、于方提交的合同的真实性，一审法院对姜毓惠、于方提交的《青岛市商品房预售合同》及补充条款的真实性予以确认。庭审中，姜毓惠、于方提交房屋订购单及预收购房定金收据，证明姜毓惠、于方已经全部支付涉案房屋房款2974718元，华兴房地产公司对此不予认可。一审法院认为，姜毓惠、于方与华兴房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。姜毓惠、于方与华兴房地产公司既在合同第14条约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等内容”，又在补充条款约定“甲方在乙方交齐房屋全款后，365天内办理房屋所有权证。每逾期一天，甲方按总房款的万分之三计算违约金，作为给乙方的赔偿”。该两条款的约定均是关于姜毓惠、于方办理房地产权证的约定，补充条款未否定合同第14条的约定，因此办理房地产权证的前提是该两条款需同时满足。现姜毓惠、于方与华兴房地产公司未签署《房屋交接书》，尚不具备给姜毓惠、于方办理房地产权证的条件，姜毓惠、于方起诉要求华兴房地产公司办理不动产权证并赔偿逾期办证给姜毓惠、于方造成的损失，不符合合同约定，一审法院不予支持。姜毓惠、于方交纳的诉前保全申请费，系因本案产生，应由姜毓惠、于方承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回姜毓惠、于方的诉讼请求。案件受理费30640元，减半收取15320元，诉前保全申请费5000元，均由姜毓惠、于方负担。二审中，姜毓惠、于方提交证据12345市政热线答复一份（复印件），证明：未办大证的原因是华兴房地产公司擅自变更规划，12345市政服务热线建议通过司法诉讼程序解决。华兴房地产公司质证称，对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。首先，该证据没有原件，仅为复印件，姜毓惠、于方所谓的原件仅是其在手机上的截图。同时，该证据与本案诉争房屋无关，涉案房屋购买于2010年，位置为人民一路27号-9号，而该证据中所述房屋购买于2008年，位置为青岛市市北区赛瑞小区29-9号网点。其次，该证据所述“该项目办理商品房预售后进行了规划变更，存在18处已售房屋两户合并问题”，与事实不符。一方面，12345市政热线并非规划主管部门，是否存在规划变更，其无权作出认定；另一方面，真实情况是房屋售出后，部分房主自行改变了房屋结构，而华兴房地产公司在持续要求房主恢复原状。最后，该证据可以反证，姜毓惠、于方从未向华兴房地产公司主张过办理房屋产权证，也未就该事宜进行投诉、维权，其诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审查认为，该证据系通过手机回复的打印件，12345市政热线的答复也明确其对青岛市自然和规划局进行了落实，可以证实姜毓惠、于方因办理房产证的事宜于2018年向12345市政热线反映，对该证据的真实性本院予以确认。华兴房地产公司提交证据《青岛市商品房预售合同》十份（复印件），证明：与本案20100076531号《青岛商品房预售合同》同类的合同，均无类似交齐全款后365日内办证的补充条款。20100076531号《青岛市商品房预售合同》第16页补充条款第2条系伪造，非双方真实意思表示。姜毓惠、于方质证称，对该证据的真实性予以认可，但我方认为华兴房地产公司所提交的证据与姜毓惠、于方一审中所提交的含补充条款的合同无关联性，无证明效力。本院经审查认为，姜毓惠、于方对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以认可，但证明事项与本案无关，无法证明华兴房地产公司的主张，且在一审审理中，华兴房地产公司要求对补充条款中的印章真实性及形成时间进行鉴定，但未在一审法院指定期间内提交鉴定申请，视为华兴房地产公司放弃申请鉴定，故对该证据本院不予采信。本院二审查明，姜毓惠、于方按合同约定于2010年8月3日支付涉案房屋房款2974718元。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案焦点问题：1.姜毓惠、于方与华兴房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款是否有效；2.华兴房地产公司是否应支持姜毓惠、于方未办理不动产权证的损失及何时为姜毓惠、于方办理不动产权证；3.姜毓惠、于方的诉讼请求是否超过诉讼时效。焦点一，姜毓惠、于方与华兴房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。关于补充条款，华兴房地产公司提交备案的《青岛市商品房预售合同》中补充条款以及提交的华兴房地产公司与案外人签订的同地段《青岛市商品房预售合同》中补充条款均为空白，且认为涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款中的公章亦非华兴房地产公司单位公章，但华兴房地产公司并未提交其手中的《青岛市商品房预售合同》，且在一审期间其要求对补充条款中的印章真实性及形成时间进行鉴定，其未在一审法院指定期间内提交鉴定申请，视为华兴房地产公司放弃申请鉴定。因此，姜毓惠、于方提交的补充条款中的印章及内容真实有效。焦点二，姜毓惠、于方与华兴房地产公司既在合同第14条约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等内容”，又在补充条款约定“甲方在乙方交齐房屋全款后，365天内办理房屋所有权证。每逾期一天，甲方按总房款的万分之三计算违约金，作为给乙方的赔偿”，但双方签订的《青岛市商品房预售合同》中第二十八条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”故本案的违约责任应适用补充条款。按照补充条款约定，姜毓惠、于方于2010年8月3日缴纳了2974718元房屋购房款，华兴房地产公司应予2011年8月4日为姜毓惠、于方办理不动产权证书。华兴房地产公司至今未办理不动产权证书，构成违约，应承担违约责任。涉案房屋系网点房，参考本案姜毓惠、于方与华兴房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等内容”,而双方并未签署《房屋交接书》的事实，结合姜毓惠、于方主张的华兴房地产公司未办理不动产权证给其经营造成损失情况，华兴房地产公司已按约交付涉案房屋并对外出租，当事人的过错程度以及姜毓惠、于方未提交其主张实际损失的证据以及本案调解情况等因素，本院酌定判令华兴房地产公司赔偿姜毓惠、于方未办理不动产权证书损失20万元。华兴房地产公司在约定期限内未给包括姜毓惠、于方办理不动产权证，华兴房地产公司辩称的意见不能作为华兴房地产公司未能办理不动产权证的理由。华兴房地产公司办理不动产权证是涉案买卖合同约定的义务，姜毓惠、于方亦有义务予以配合，通过本院调查了解，双方确认涉案所在小区网点房现能够办理不动产权证，故华兴房地产公司在本判决生效之日起30日内为姜毓惠、于方办理涉案房屋不动产权证，姜毓惠、于方配合。焦点三，华兴房地产公司办公地址变更后，并未提交证据证实其通知姜毓惠、于方，造成姜毓惠、于方联系困难，且由于华兴房地产公司未按约定履行义务，其违约行为处于连续状态，故姜毓惠、于方的主张未过诉讼时效。综上，姜毓惠、于方的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初12496号民事判决；二、青岛华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姜毓惠、于方损失20万元；三、青岛华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助姜毓惠、于方办理青岛市市北区《人民路步行街经济适用住房》1层1层户房屋的权属登记手续；四、驳回姜毓惠、于方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30640元，减半收取15320元，由青岛华兴房地产开发有限公司负担1028元，姜毓惠、于方负担14292元；诉前保全申请费5000元，青岛华兴房地产开发有限公司负担1000元；由姜毓惠、于方负担4000元。二审案件受理费30640元，由青岛华兴房地产开发有限公司负担2056元，由姜毓惠、于方负担28584元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐 明二〇二一年六月七日法官助理  阚玉龙书 记 员  李春雨