山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终3364号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏利尧，男，1971年9月17日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：潘兴晨，山东同章律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋建华，男，1956年7月10日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人魏利尧因与被上诉人宋建华租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0891民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏利尧上诉请求：1.撤销济宁高新技术产业开发区人民法院作出的2021鲁0891民初389号民事判决书第二项，改判驳回宋建华对魏利尧的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由宋建华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。魏利尧早在2018年6月底就搬离了涉案房产并将房产恢复原状交付给宋建华。这无论是从涉案房产的电费使用记录还是从魏利尧方负责办理交接手续的证人证言，均能予以直接证实。尤其是在2019年春节前，魏利尧在向宋建华发送催要押金的短信后，宋建华明确在短信中回复“当时交房时，时间仓促”等相关的表述，足以证实双方就涉案租赁的房产是进行了交接。一审法院在宋建华认可存在交房的情况下，错误认定双方未办理房屋交接，既而认定合同继续履行，即没有依据也严重背离了事实。在一审庭审中，宋建华关于房屋的陈述中，存在多处自相矛盾的虚假陈述，其抗辩不知道房屋交付与事实不符。另外，根据双方签署的合同，下半年的租金需要提前支付，如魏利尧在未支付下半年房租的情况下一直在使用房屋，宋建华在本案开庭之前长达近3年的时间，却一直未提索要房租事宜，符合常理吗?尤其在魏利尧索要押金时仍不提索要房租事宜，反而在短信中确认押金不会少，符合常理吗?只能说明双方对魏利尧搬离房屋并且下半年没有使用的事宜是确认的。因此，结合一审魏利尧提供的其他证据，均能证实房屋已交接，而魏利尧未继续使用的事实，一审法院未能充分考虑，错误认定事实，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。在魏利尧已将涉案租赁房产交付给宋建华的情况下，不存在支付租金的义务。一审法院错误使用《合同法》第二百二十六和二百二十七条关于租金支付的条款，属于适用法律错误，依法应予纠正。宋建华辩称，一审法院的判决是正确的，魏利尧拿出一些没有理由的证据。对方与我签订的是一年的合同，而对方离开时并未告知我。房屋过了租赁期，对方向我索要押金，对方给我的房屋造成了损害，物业费、暖气费、水费、电费都未交纳，租赁的房屋是朋友介绍。魏利尧一审法院起诉请求：1.宋建华返还魏利尧租赁押金2万元，并赔偿资金占用损失（至2018年7月18日起至实际付清之日起按照LPR的计算方式）；二、诉讼费用由宋建华承担。宋建华向一审法院反诉请求：请求判决魏利尧支付宋建华房屋租赁费37500元。一审法院认定事实：2018年1月9日，魏利尧与宋建华签订《房屋租赁合同书》，约定将宋建华位于济宁高新区柳行街道办事处的贤雅居会馆租赁给魏利尧使用，租期为1年，自2018年1月18日至2019年1月17日，每年租金9万元，租金按半年支付。合同第六条约定：“水、电、煤气、暖气、电话、宽带、有限电视、物业费、卫生费及房屋内设施押金￥贰万元在签订合同之时一次性付给甲方（宋建华），租赁期间以上费用由乙方（魏利尧）承担。合同终止乙方结清以上费用，押金由甲方一次性全部退还。若以上费用乙方未结清，甲方从押金中扣除，剩余押金退还给乙方”。合同签订当日，魏利尧向宋建华支付半年租金4.5万元及押金2万元。另查明，涉案房屋2018年7月总用电量为0。一审法院认为，魏利尧与宋建华签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。本案焦点问题：一、双方签订的房屋租赁合同是否符合解除条件，魏利尧应否继续支付剩余租金；二、宋建华应否退还魏利尧押金20000元。关于第一个焦点问题。本案中，魏利尧主张其于2018年6月半年租赁到期后即退房搬离，宋建华辩称，其于2018年12月底快到2019年年初时才知道魏利尧搬走。魏利尧为证实其主张提交承租期间缴纳水电费的支付宝截图及2018年期间的电费明细表，魏利尧、宋建华之间的短信聊天记录及证人高某的证言。一审法院认为，水电费支付宝截图及2018年期间的电费明细表，仅能证实2018年7月魏利尧未使用涉案房屋，但不能证实将房屋向宋建华进行了交付。短信聊天记录亦未体现双方经协商一致解除了房屋租赁合同。证人高某系魏利尧员工，与魏利尧存在利害关系，且其证言不能与魏利尧提交的其他证据相互印证，故对该证人证言不予采信。综上，上述证据无法证实魏利尧在搬离房屋时，与被告进行了交接，双方未达成解除合同的合意，且本案亦不符合合同约定解除或法定解除的条件，涉案房屋租赁合同应当继续履行。宋建华自认其于2018年12月底1月初得知被告搬离房屋，故一审法院以2018年12月31日作为合同解除日。根据合同约定，魏利尧应当继续支付剩余租金37500元，故对宋建华的诉讼请求，予以支持。对于第二个焦点问题，涉案房屋租赁合同第六条明确约定了独立的押金条款，押金适用于：水、电、煤气、暖气、电话、宽带、有线电视、物业费、卫生费及房屋内设施，合同终止时承租方结清以上费用，押金由出租房一次性退还。宋建华未能对魏利尧违反上述押金条款尽到举证责任，应当承担举证不能的不利后果。双方约定魏利尧在结清上述费用后由宋建华退还押金，在合同履行中，魏利尧在结清后，宋建华并未按约定返还押金，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，宋建华应当将押金2万元退还魏利尧。魏利尧另主张资金占用期间的利息损失，因该利息属于因宋建华违约所造成的损失，故对魏利尧的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、宋建华于判决生效之日起十日内向魏利尧退还押金20000元（以20000元为基数，自2018年12月31日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、魏利尧于判决生效之日起十日内向宋建华支付剩余租金37500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计150元，由宋建华负担。反诉案件受理费减半收取计369元，由魏利尧负担。本院二审阶段，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审法院对于案涉房屋租金的认定是否恰当？《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，宋建华一审提起反诉，要求魏利尧支付2018年7月18日至2018年12月底的房租，提交了双方当事人签订的房屋租赁合同书证明其主张。根据该房屋租赁合同书载明的事实，双方当事人约定的租期为1年，自2018年1月18日至2019年1月17日，每年租金9万元，租金按半年支付，魏利尧交付了上半年的租金。宋建华对自己的主张已经提供相应证据予以证明，魏利尧抗辩称已于2018年6月底与宋建华解除了案涉房屋租赁合同，并将房屋返回给宋建华，不应向宋建华支付其主张的租金，根据上述法律规定，魏利尧对于其反驳对方的诉讼请求的抗辩，应当承担相应举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。魏利尧为证明其抗辩主张，提交了承租期间缴纳水电费的支付宝截图、2018年期间的电费明细表，其与宋建华之间的短信聊天记录及证人高某的证言。但魏利尧提交的水电费支付宝截图及2018年期间的电费明细表，仅能证实2018年7月魏利尧未使用涉案房屋，不能证实将房屋向宋建华进行了交付；短信聊天记录仅能体现出2019年1月份宋建华认可交房，并不能体现魏利尧所主张的2018年6月底交房的事实，亦未体现双方经协商一致解除了房屋租赁合同，且假如魏利尧所主张的已于2018年6月底解除合同并交房系事实，其于2019年1月份才主张退还租房押金亦违反常理。证人高某系魏利尧员工，与魏利尧存在利害关系，且其证言不能与魏利尧提交的其他证据相互印证，仅凭其证人证言不足以证实魏利尧的主张。综上，宋建华提交的证据及双方当事人的陈述，足以证实双方就案涉房屋约定了1年的租期，魏利尧仅交付了上半年房租。魏利尧提交的证据不足以证实其关于已于2018年6月底与宋建华解除了案涉房屋租赁合同，并将房屋返回给宋建华的主张，应当承担举证不能的不利后果。故一审法院根据宋建华关于魏利尧已于2018年12月底搬离案涉房屋的自认，判决魏利尧应向宋建华支付2018年7月19日至2018年12月31日的房屋租金，并无不当。综上所述，魏利尧的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由魏利尧负担。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  史海洋审 判 员  张思平二〇二一年六月二十二日法官助理  刘洪信书 记 员  冯雪凤