文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2454号上诉人（原审被告）：徐州市贾汪区徐桂置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区徐州工业园区鹏程大道北侧。确认送达地址江苏省徐州市贾汪区工业园南湖湾碧桂园售楼处。法定代表人：张峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵圣楠，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李英淑，女，1967年9月26日生，朝鲜族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张杰，江苏浩恩律师事务所律师。上诉人徐州市贾汪区徐桂置业有限公司（以下简称徐桂置业公司）因与被上诉人李英淑商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐桂置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人要求偿付利息的诉讼请求。事实与理由：一、在《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》承诺的时间内被上诉人未按时与开发商签订《商品房买卖合同》，且并未提供任何证据证明是上诉人的原因导致，上诉人不应就此承担通知责任，也不需要因此承担违约责任。二、被上诉人未按约签订涉案房屋《商品房买卖合同》后怠于行使其退房退款的权利，由此导致的法律后果应由被上诉人自行承担。三、一审法院判决上诉人自2018年4月30日起按月利率0.4%支付利息没有事实和法律依据。即便认定上诉人违约，也应按全国银行间同业拆借中心公布的当期贷款市场报价利率(LPR)计算利息。李英淑辩称，一、上诉人一直借故拖延，不与被上诉人签订《商品房买卖合同》，直至后期擅自将涉案房屋转售他人的行为构成违约。二、上诉人应当承担被上诉人的利息损失。李英淑向一审法院提出诉讼请求：1.徐桂置业公司返还购房款885910元，偿付银行贷款利息（自2018年4月30日至购房款给付之日止按月利率0.4%计算）；2.诉讼费、保全费等由徐桂置业公司承担。一审法院经审理查明：2018年4月21日，李英淑与徐桂置业公司签订《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》，约定：依托项目前身品牌及资源优势开发商确保购房优惠，李英淑优惠购买贾汪区南湖湾别墅项目58栋01号别墅，原房屋总价3037631元，优惠价格（房屋总价）为2195910元，首次付款时间为2018年4月21日，付款金额为200000元，二次付款时间为2018年4月29日，付款金额为685910元。特别说明：“1、……3、如您未能成功签订《商品房买卖合同》，您可持本《承诺书》办理退款事宜，将自您提交退款申请后20个工作日内转账退款，办理退款无手续费，全额退还（但不承担退款期间所产生的利息）。4、自本承诺书签订之日起40个工作日与开发商签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，在您所购买该优惠楼盘的户型，楼号及配套等相关信息，以与开发商所签订的《商品房买卖合同》之约定为准。”签订承诺书当日，双方签订《南湖湾团购购房优惠确认单》约定，李英淑系徐桂置业金牌会员，已支付会员服务费884910元，凭本承诺书可享受会员独家优惠：享受金牌会员价总优惠841721元。李英淑分别于2018年4月21日、2018年4月29日向徐桂置业公司支付共计885910元，徐桂置业公司向李英淑出具收据。一审中，对《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》特别声明第3条：“如您未成功签订商品房买卖合同，您可持本承诺书办理退款事宜，将自您提交退款申请后二十个工作日内转账退款，办理退款无手续费，全额退还（但不承担退还期间所产生利息）”的意思如何理解，李英淑认为该条款应解释为：若因李英淑的原因导致未能成功签订《商品房买卖合同》，则徐桂置业公司不承担退款期间产生的利息。徐桂置业公司对此解释予以认可。徐桂置业公司认可其于2019年10月25日就涉案房屋与案外人签订《商品房买卖合同》，同意退还李英淑已付的购房款885910元。一审法院认为，李英淑与徐桂置业公司签订《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定各自履行义务。双方最终未签订《商品房买卖合同》，李英淑主张徐桂置业公司返还其已经支付的房款885910元，徐桂置业公司亦同意返还，故李英淑主张的上述诉请，予以支持。徐桂置业公司向第三人出卖涉案房屋构成违约。徐桂置业公司辩称根据案涉《团购优惠承诺书》特别说明第4条约定，李英淑应自承诺书签订之日起四十个工作日内与开发商签订商品房买卖合同，并办理相关手续。因李英淑未在上述期限签约，也未向徐桂置业公司明确退房、退款，徐桂置业公司在2019年10月25日前与李英淑沟通确认其不再购买涉案房屋后，才将案涉房屋出售给第三方客户。李英淑在签订《团购优惠承诺书》后已按约定期限于2018年4月21日、2018年4月29日向徐桂置业公司支付首付款885910元，履行了承诺书约定的付款义务。根据商品房买卖交易的流程，《商品房买卖合同》的制作和提供方为开发商，签订《商品房买卖合同》的主导权实质在于徐桂置业公司。因此，在李英淑已按约支付首付款的情况下，徐桂置业公司负有及时通知消费者签订《商品房买卖合同》的义务。但徐桂置业公司对其按约定时间通知李英淑签订《商品房买卖合同》、李英淑未按时到场签订《商品房买卖合同》、此后经电话沟通李英淑放弃签订《商品房买卖合同》的辩称事实，均未提交证据予以证实，徐桂置业公司应当承担举证不能的法律后果，对上述意见不予采纳。据此，徐桂置业公司将涉案房屋出卖给第三人，导致李英淑无法与开发商签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，徐桂置业公司的上述行为已经构成违约。从承诺书特别声明第3条的内容来看，该条款为格式条款，李英淑认为该条款应解释为：若因李英淑原因导致未能成功签订《商品房买卖合同》，则徐桂置业公司不承担退款期间产生的利息。徐桂置业公司对此解释予以认可。据此，本案并非李英淑原因未能签订《商品房买卖合同》，而是徐桂置业公司违约所致。故徐桂置业公司以该条款主张不承担退款期间的利息不能成立。徐桂置业公司将涉案房屋卖给第三人，导致李英淑无法就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，构成违约，应向李英淑返还购房款885910元，李英淑主张以885910元为基数，自交付购房款的次日即2018年4月30日至实际退还购房款之日止按月利率0.4%计算利息，不违反法律规定，予以支持。遂判决：徐州市贾汪区徐桂置业有限公司应于判决生效之日起十日内向李英淑返还购房款885910元并支付利息（以885910元为基数，自2018年4月30日起，按月利率0.4%计算至实际给付购房款之日止的利息）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，但该承诺书并非可以完整履行的商品房买卖合同，其中仅对于房号、房屋总价、签订商品房买卖合同时间等内容进行了约定，故该承诺书应认定为预约合同。关于涉案预约合同的违约问题。涉案承诺书签订后，被上诉人按照约定分两次向上诉人共计支付了885910元，但之后双方未能签订商品房买卖合同，被上诉人主张系上诉人工作人员告知其暂时无法签约，让其回家等候，而上诉人则主张系其通知被上诉人后，被上诉人未按照约定到场签约，且在电话中明确表示放弃签订商品房买卖合同，双方当事人对其主张均未提供任何证据加以证明。但上诉人作为涉案房屋的开发商，其在被上诉人已按约支付首付款的情况下，负有及时通知被上诉人签订商品房买卖合同的义务，上诉人却在2019年10月25日将涉案房屋另行出售他人，以行动明确表示拒绝与被上诉人订立本约，其行为违反诚实信用原则，构成违约，故上诉人应向被上诉人承担相应违约责任。被上诉人主张上诉人返还已支付的885910元，并按照月利率0.4%支付利息，有事实根据及法律依据，本院予以支持。上诉人主张依据承诺书特别声明第三条，其不应承担退款期间的利息，但一审中双方一致认可该条款系针对被上诉人违约所约定，而本案系上诉人违约，故上诉人主张适用该条款，本院不予支持。对于上诉人应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算利息的主张。本案中，被上诉人主张的利息是基于上诉人违约而产生，实质系违约金，在涉案承诺书中未约定违约金时，应以被上诉人作为守约方丧失另行订约机会的损失计算违约金。被上诉人主张是按照已付款项的月利率0.4%计算利息作为违约金，而非上诉人单纯理解的利息，被上诉人主张的违约金计算方式亦与贷款利息相近，故对于上诉人的该上诉主张，本院亦不予支持。综上，上诉人徐州市贾汪区徐桂置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13722元，由上诉人徐州市贾汪区徐桂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年六月十六日书记员  宗 正