?????山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初2140号原告：邵莉莉，女，1979年4月8日出生，汉族，住枣庄市薛城区。原告：祁锋，男，1980年1月19日出生，汉族，住枣庄市薛城区。二原告共同委托诉讼代理人：孙强，山东薛国律师事务所律师。被告：宋艳菊，女，1985年2月5日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：李采薇，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。第三人：枣庄儒房房地产营销策划有限公司。住所地：枣庄市薛城区黄河路左岸春天17号楼3号门市。法定代表人：吕高亮，经理。统一社会信用代码：9137××0403ＭＡ3ＣＨＬ6Ａ33。原告邵莉莉、祁锋与被告宋艳菊、第三人枣庄儒房房地产营销策划有限公司（以下简称：儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵莉莉、祁锋的共同委托诉讼代理人孙强、被告宋艳菊及其委托诉讼代理人李采薇、第三人儒房公司的法定代表人吕高亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵莉莉、祁锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2021年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金66000元、律师费3000元、中介费6600元，合计75600元；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经第三人居中介绍，原、被告于2021年4月7日签订《房屋买卖合同》，原告将位于薛城区的房屋出售给被告，约定房屋总价为66万元，签订合同同时付定金2万元，首付款13.6万元于申请贷款当日支付，如被告违约，须向原告赔偿房屋总价款的10%的违约金，并承担原告支出的律师费及中介服务费。合同签订后，被告拒不履行合同主要义务，既没有按约定将首付款13.6万元汇至第三人账户，也拒不办理贷款申请手续，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的利益。双方多次协商未果。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告宋艳菊辩称，一、其在签订涉案《房屋买卖合同》前已向原告和第三人要求所购房产需具备7××0年产权，但原告和第三人却隐瞒转让（介绍）房产仅为50年产权的重要事实，不仅使所签订《房屋买卖合同》不能达到其签约目的，而且是造成合同无法继续履行的直接原因。二、其交付定金前，第三人以房产如不具备7××0年产权即退回定金作为承诺，误导其与原告签订《房屋买卖合同》，后经其到不动产登记机关了解到涉案房产仅为50年产权后，便要求第三人进行核实，第三人向其承认工作失误。其在发现上述情况后，已及时向原告和第三人主张撤销权，并要求返还定金及中介费用，原告和第三人仍言辞混淆，拒不退款的行为是造成本案诉讼的直接原因。三、原告和第三人存在明显过错，《民法典》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。据此，原告不仅无权要求其继续履行合同、赔偿损失，而且应当向其赔偿因此造成的全部损失，对此，其已另行提起诉讼。综上，原告要求其承担责任的诉讼请求无事实根据和法律依据，恳请法庭依法严格审查，驳回原告的诉讼请求，以保障诚信的交易秩序及其合法权益。第三人儒房公司述称，对原告起诉事实与诉请没有意见。其只是公司的法定代表人，具体合同语言承诺因为其不是具体经办人不清楚。现在原、被告纠结的是50年还是7××0年产权的问题。涉案合同签订一周内出现了上述问题，三方一直在协商，合同没有再继续履行。本院经审理认定事实如下：2021年4月7日，原告邵莉莉、祁锋与被告宋艳菊经第三人儒房公司居间服务三方签订《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方（出售方）邵莉莉、祁锋、乙方（买受方）宋艳菊、中介方儒房公司；第一条房屋的基本情况：1、住宅：甲方自愿将位于薛城前苑小区9号楼西单元5层西户的房产出售给乙方所有。该房屋建筑面积为93平方米，房产权属证号为枣房权证薛房字第Ｓ××6号，含储藏室，出售给乙方，双方约定房产总售价为660000元。2、乙方已对上述房产的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、土地性质及内部设施（含装修）情况均已看过并确认知情，并自愿购买上述房产；第二条双方约定的付款方式为第2种形式：2、银行贷款（商业贷款）乙方在签订合同时应付给甲方购房定金20000元。首付款（不含定金）136000元。首付款将在申请贷款当日支付给甲方。3、……。乙方应在银行放款当日将剩余全部房款450000元整一次性支付给甲方；第五条中介义务及服务费：1、中介方认真履行甲乙双方委托事宜，亲自完成甲乙双方委托代办的各项服务。协助甲乙双方履行房屋买卖合同相关条款内容，协助甲乙双方办理产权变更及贷款手续。2、鉴于中介方服务甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，即视为居间服务完成。甲乙双方应向中介方支付本合同约定房屋总价的服务佣金。3、合同签署当日甲方付中介方服务费为房屋总价的1%￥6600元。4、合同签署当日乙方付中介方服务费为房屋总价的1%￥6600元。5、乙方自愿通过中介方办理此房产的商业贷款需要中介方协助办理申请贷款手续，并提供齐全银行所需要的各项资料，乙方须向中介方缴纳贷款总额的服务费为1%￥4500元。6、本合同签订后甲方与乙方不能以任何理由向中介方主张解除中间关系或要求退还中介费；第六条违约责任：1、甲、乙双方在签订合同后，如甲方反悔违约（不卖、涨价、不按合同履行）等，甲方自愿赔偿乙方房屋总房款10%的违约金。2、如乙方反悔违约（不买、退房、不按合同履行）等，乙方自愿赔偿甲方房屋总房款10%的违约金。……等内容。该合同由原、被告双方签字，第三人儒房公司加盖公司合同专用章及该公司经纪人刘颖、店长范程程签字。合同签订当日，被告即向第三人交付定金20,000元、佣金9,500元（中介费5,000元、贷款服务费4,500元），第三人则向被告出具金额为6,600元＋4,500元的房屋佣金收据一张。同时第三人将被告交付给其的定金20,000元在扣除二原告按合同约定应支付的中介费6,600元后，将剩余13,400元给付二原告，原告邵莉莉则在被告所持有的房屋买卖合同中签字确认收到被告购房定金贰万元整。合同签订后第三天，被告在了解到涉案房产国有土地使用权期限为50年后即向第三人表示不再履行合同要求被告返还定金、第三人返还佣金。庭审中，被告提供的其与第三人员工刘颖微信聊天记录显示：在2021年4月7日刘颖在微信中称“这个你放心，绝对不会骗你，你要实在不放心那就明天你浇完地，今天晚上你交完定金，咱让他把购房合同给咱，我带你上不动产中心，咱亲自问这个房子是不是7××0年使用权，如果不是定金再退给你也可以行吧”；2021年4月11日刘颖在微信中称“姐夫今天六点多还谈个单子，你别给我打了，我明天就给你找去，你放心吧，我刚才又给那个房东打了个电话，他说确定他的房产证是7××0年的，然后我说最好咱还去房管局看看吧，他说行没关系，我这往公司赶了六点多，还有一个单子的谈，我可能接不了你电话，你不要给我打，要么你就七点多八点了别给我打了行吗”；2021年4月12日刘颖在微信中称“姐，查完了，前苑那一批房子，2001-2051年，是50年的产权不是38年；当时批地那边都是五十年最长；到期自动续约；遇到拆迁一样补偿；嗯，我的过错，还是我没了解清楚；……；确定完了，房产证7××0年，土地50年”；2021年4月12日刘颖在微信中称“好嘞好嘞姐，管这个是儿，我跟店长商量商量完之后，下午给你个回话，该怎么给你解决就得怎么给你解决，我们这边在上卖方那边再给卖方说说这个具体的情况，你也别着急，这个事情我们肯定得给你核实好，还有就是你要是那个不合适的话，我们继续给你找房子就是，这再给你找的话，觉得对你的要求给你找7××0年产权的，符合你条件的，反正这边的话我们公司尽量还是在我们公司这边给你成交呗，这也是我的一个失误，行吧；这个产权这个方面事情也是我自己过于清晰，没给你弄清楚，然后呢，这个你放心，绝对不会说刻意隐瞒你，就是明明知道是50年给你隐瞒到7××0年，这个你放心，这个是绝对没有刻意隐瞒，可能还是我自己当时也托人问了，然后也是说没弄清楚，就是7××0年产权，然后土地是50年，这一块儿可能大家也没给我就是说很清楚，我自己呢，也是说咱本身也定了，这个从头到尾吧，这个时间仓促一点，我就没给你弄清楚，这一方面不管怎么着还是我一个人的责任啊，后期呢，我把这个事情给你处理好，你不要着急，也不需要你出面给店长说什么，我这边沟通好了，尽量把事情办的漂亮，然后我再给你回话是吧；因为虽然说是我个人没有核实清楚，然后造成了今天这个误会，但是终究是经过公司啦，我也是打工的，你也知道经过公司了，这很多事情就比较复杂，就是没有咱想象中那么简单，我呢，就是去那公司那边申请咱协调，然后呢，实在不行的话呢，我再让你出面，我肯定是这个房子让你买的不顺心了，我不能再让你跟着生气或你有多余的误会，这个咱都必须想办法去避免”。2021年4月23日，原、被告及第三人就涉案房产买卖合同履行问题进行协商，但未达成一致意见。被告明确表示解除合同，由原告及第三人返还定金、佣金。二原告则向被告送达催告函告知被告拒不履行合同义务构成违约，并要求被告在收到催告函后十五日内将首付款支付至第三人指定账户，否则双方签订的《房屋买卖合同》自动解除等。之后，原、被告及第三人在退还定金及佣金问题上协商未果，二原告为此诉至本院。二原告委托律师出庭支出律师费3,000元。本院认为，本案的争议焦点是被告针对涉案房产产权期限的问题提出的抗辩是否能够成为被告不履行合同义务的合法理由。针对该问题首先要理清房产产权期限的实质内容。房产产权包括房屋所有权及国有土地使用权，房屋所有权属于房屋所有权人所有，房屋所有权没有年限的限定，而国有土地使用权则存在年限的限定，国有土地使用权期限届满后如属住宅建设用地的根据法律规定自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。因此，房产产权期限实质上为国有土地使用权期限。而在一般房屋买卖交易过程中，房产产权期限问题会直接影响房屋的购房价格及购房者的购房意愿，对购房者签订购房合同具有重大影响，因此，本案中第三人在未理清房产产权期限问题及未如实告知被告涉案房产产权期限的情况下，仓促促成原、被告签订房屋买卖合同，造成被告存在重大误解，被告在了解情况后，依法可以行使撤销权，故被告据此不履行合同义务，合法有据。现二原告要求被告承担违约责任并支付违约金66,000元、律师费3,000元、中介费6,600元的诉请，本院依法不予支持。同时，由于本案中原、被告双方均主张解除双方签订的房屋买卖合同，故本院对二原告要求解除原、被告于2021年4月7日签订的《房屋买卖合同》的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第三百五十九条、第四百九十六条、第四百九七条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邵莉莉、祁锋与被告宋艳菊于2021年4月7日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告邵莉莉、祁锋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取845元，由原告邵莉莉、祁锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二一年六月二十五日书记员 顾宸源