山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1725民初3243号原告（反诉被告）：徐杨，男，1983年9年1日出生，汉族，居民，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：陈泽华，山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣祥钧，山东郓州律师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张延存，男，1971年3月23日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人：王琦，山东德衡（菏泽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩学亮，山东德衡（菏泽）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）徐杨与被告（反诉原告）张延存租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐杨的诉讼代理人陈泽华、荣祥钧,被告张延存的委托诉讼代理人王琦、韩学亮到庭参加诉讼。本案现已审理原告徐杨向本院提出诉讼请求：1、要求被告双倍返还原告定金24000元，并赔偿因被告根本违约造成原告的经济损失2831元；2、诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2020年12月11日，原告为促成房屋租赁合同向被告支付租房定金2000元，2021年3月30日，又支付被告租房定金10000元。2021年4月17日被告将《个人商铺租赁合同》发给原告，双方对合同条款进行确认。被告向原告发送合同的行为即为要约，双方对合同条款进行确认即为原告作出承诺且双方达成合意，合同成立，双方成立租赁合同关系。2021年4月19日原告得知被告已将二人约定出租的房屋已于2021年4月17日租赁给他人。但前一天晚上(即2021年4月18日晚)，被告还与原告见面洽谈房屋租赁事宜。被告将房屋另租他人且未向原告履行通知义务的行为，直接导致房屋租赁合同履行不能，合同目的无法实现，被告构成根本违约。且4月16日原告聘请的设计师从广东来郓城花费2831元交通费和住宿费，因被告根本违约致使设计师从广东赶来毫无意义，造成原告1500元的经济损失。《中华人民共和国民法典》第584条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益”。《中华人民共和国民法典》第587条规定，“收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。被告已构成根本违约，致使合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，特提起诉讼。被告张延存辩称，一、原、被告之间不存在租赁合同关系，原告主张被告的违约责任没有任何依据，不应予以支持。首先，原、被告之间不存在通过要约、承诺方式订立租赁合同的事实。2021年4月17日上午，被告通过微信将拟好的《个人商铺租赁合同》发送给原告，只是将之前商谈的有关商铺租赁事宜详细内容加以明确，本身并没有发出要约和接受承诺订立合同的意思。原告也并未对合同内容表示接受，而是邀请被告去其经营的神话护肤造型店中见面详谈租赁合同内容。当天下午被告应邀来到原告店中，原告又以有事在忙为由让被告回家等晚上通知详谈，被告等了一晚也未得到原告的答复。直到2021年4月18日晚，原告才告知被告，要求将租期改为3年，被告表示不能接受。即便被告向原告发送《个人商铺租赁合同》的行为构成要约，但原告并未在合理期限内以通知的方式作出同意要约的承诺，且原告要求将合同中拟定的租赁期限8年改为3年，视为对要约内容作出实质性变更，构成新要约，而被告明确表示不能接受，双方未能达成合意，因此租赁合同未成立。其次，原告未与被告签订合法有效的书面租赁合同，不符合长期租赁合同的成立要件。2020年7月前后，原告就开始与被告通过电话、微信等方式进行沟通商议房屋租赁事宜，初步确定租期为8年，租金为第一个三年每年8万元，第二个三年每年9万元，最后两年每年10万元。随后被告多次催促原告签订合同，但原告一直以各种理由进行拖延，直至2021年4月中旬也未与被告签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定的“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”，以及第四百九十条规定的“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”。被告与原告商定的租赁期限为八年，应当采用书面形式订立要式合同，但双方最终未能签订书面合同，因此租赁合同未成立。最后，原、被告之间也不存在事实租赁关系。自始至终，原告未向被告支付租金，被告也未向原告交付使用房屋，双方均未履行主要义务，因此租赁合同未成立。因此，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告主张被告的违约责任没有任何依据，不应予以支持。二、原告主张被告向其双倍返还定金没有事实和法律依据，不应予以支持。首先，原、被告并未就定金作出约定。因被告多番催促原告签订书面租赁合同，而原告既不愿与被告签订租赁合同并履行支付租金的义务，又不愿被告将商铺租给他人，才分别于2020年12月11日向被告转账2000元、2021年3月30日向被告转账10000元，共计12000元，以此作为与被告签订书面租赁合同的保证金。另外，原告向被告交付上述款项时，也并未明确表示该款项的性质为“定金”，而且原告在后来与被告之间的微信聊天记录中明确表述“交了订金1.2万元”，足以显示原告自己也并不认可该款项为“定金”。双方并未对定金一事协商一致，不能认定原告交付被告的12000元为“定金”，因此本案不适用定金罚则。其次，定金具有从属性质，定金罚则的适用以主合同的成立生效为前提。如上所述，原、被告之间未成立合法有效的租赁合同关系，也未就定金作出约定，且被告并未违反合同约定，原告主张被告构成根本违约应当向其双倍返还定金根本无从谈起。最后，租赁合同最终未能订立的原因是原告存在过错，责任不在被告。如上所述，2020年7月前后，原、被告就开始磋商房屋租赁事宜，直至2021年4月中旬双方仍未签订书面租赁合同。在这长达9个多月的时间里，被告曾多次询问原告是否确定租用商铺，并催促原告尽快办理签订租赁合同。原告总是以各种理由，一次又一次地将签约一事从这月推到下月、从年前拖到年后，其完全是出于担心自身盈利亏损等商业风险的考虑，一面故意拖延不与被告及时签订租赁合同和交付租金，一面无理要求被告不得将商铺租给他人。在此期间曾有多人联系被告，意欲租赁被告的商铺，每次被告都将情况告知原告，而原告一直明确表示要租用该商铺，并要求被告不要将商铺租给他人。被告出于对原告会与之签订并履行长期租赁合同的信任，并本着诚实信用原则，每次都拒绝了与他人签订租赁合同。而到了原、被告于2021年4月约定协商签订书面租赁合同时，原告又再次无理地要求将租期改为3年，直接导致最终未能签订书面租赁合同。原告为其个人私利而无视被告的合法权益，以极其不负责任的态度强硬要求被告来承受租金损失，在整个磋商洽谈过程中原告都绝非善意相对方。因此，未能订立租赁合同的责任在原告，被告没有过错，不应向原告双倍返还定金。三、原告主张被告赔偿其经济损失2831元没有事实和法律依据，不应予以支持。首先，如上所述，原、被告之间不存在合法有效的租赁合同关系，也不存在被告根本违约的事实，被告不应对原告承担赔偿损失的责任。其次，原告主张的所谓经济损失，是其聘请的设计师花费的交通费和住宿费，被告对此不予认可。原告聘请的设计师并非拟签订租赁合同的主体，也不是权利义务的相对方，而原告要求设计师前往签约地的行为，与签订租赁合同本身没有任何关联，也没有任何意义，只是原告自行作出的单方行为，因此产生的各项花费应由原告自行承担。最后，租赁合同最终未订立的直接原因是原告存在过错，被告不应赔偿原告所谓的各项损失。反而是原告一直不与被告签订合同交付租金，并导致被告丧失与他人签订租赁合同的机会，给被告造成重大经济损失，其应向被告承担赔偿责任。综上所述，自原、被告就商铺租赁磋商治谈开始，被告就对原告能够及时签订长期租赁合同并交付租金抱以期待和信任，并因原告一再要求被告不得将商铺租给他人而多次拒绝了与他人订立租赁合同的机会。而原告坚持将当初协商确定一致的8年租期改为3年，致使被告的合同目的和预期利益无法实现，最终导致租赁合同未能成立，原告存在重大过错，应当对被告承担缔约过失责任，赔偿被告的经济损失，被告已就此提出反诉。原告针对被告提出的各项主张没有任何事实和法律依据，依法不应予以支持，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告张延存向本院提出反诉请求：一、要求反诉被告赔偿经济损失60000元;二、本案涉诉费用均由反诉被告负担。事实和理由:2020年7月，反诉原告张延存与反诉被告徐杨开始协商签订商铺租赁合同事宜，经双方协商一致，确定由反诉被告承租反诉原告位于山东省郓城县，约定租赁期限为八年。后来反诉原告多次催促反诉被告签订书面租赁合同，反诉被告说是确定要租用该商铺，并要求反诉原告不要把房子租给他人，却一直以各种理由拖延而不与反诉原告签订租赁合同。直至2020年12月11日，在反诉原告的反复催促下，反诉被告才通过微信转账方式交付了2000元，2021年3月30日，经反诉原告再次催促，反诉被告又通过微信转账方式交付了10000元。2021年4月15日，应反诉原告请求，反诉被告提供了一份租赁合同范本，并让反诉原告将之前两人就租赁该商铺租金、租期等已经协商一致的具体合同内容形成书面租赁合同，2021年4月17日反诉原告将租赁合同电子版通过微信发送给反诉被告阅览，随后反诉被告邀请反诉原告去其经营的神话护肤造型店中见面详谈签订租赁合同事宜，但商谈过程中反诉被告反悔，临时要求将租期从之前两人已经协商一致确定的八年改为三年，最终两人未能达成一致。自2020年5月份开始，就陆续有多人与反诉原告联系欲承租该商铺，该商铺当时已经符合出租条件，并且周边绝大部分商铺也已经对外出租并进行装修，因2020年7月反诉原告与反诉被告就该商铺租赁事宜开始洽谈并确定了由反诉被告长期租赁，反诉原告本着诚实信用原则，拒绝了与他人签订租赁合同。但反诉被告一直以各种理由推脱不与反诉原告签订书面租赁合同，并且违背当初对租期的约定，导致租赁合同最终未能订立，给反诉原告造成了重大经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，现反诉原告为维护自身合法权益提起诉讼。反诉被告徐杨辩称，一、反诉原告所述与事实不符，且反诉原告所称经济损失无事实和法律依据，依法应当予以驳回。因房屋坐落地址为凤凰城小区26-1-104，反诉被告租赁商铺是为了投资服务业，凤凰城小区周边交通设施不具备双方约定的交房条件，故反诉原告辩称的租金损失不符合实际情况。且反诉原告所主张的租金损失期间大多属于疫情期间，属于不可抗力，故反诉原告所称租金损失无事实和法律依据。二、本案中定金合同真实有效，双方之间成立真实有效的定金合同关系，应当予以保护。定金合同系实践性合同。2020年12月11日，反诉被告为促成房屋租赁合同，通过微信转账的方式，向反诉原告支付租房定金2000元，2021年3月30日，亦通过微信转账的方式，又向反诉原告支付租房租金10000元。两笔款项反诉原告均接收，反诉被告与反诉原告之间完成定金交付，定金合同成立并生效。定金合同系要式合同。书面形式不仅是合同书、信件这些最常用的形式，其他的有形表现并可以随时调取查阅的形式亦视为书面形式，是适应科学技术的发展变化，对书面形式进行的扩张规定。《中华人民共和国民法典》第469条第三款规定，“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式”。反诉被告与反诉原告通过微信进行洽谈、磋商，聊天内容可随时调取查阅，且双方聊天内容的意思表示真实，并达成定金合意，符合定金合同要式性所要求的书面形式。且反诉原告在2021年4月18日与反诉被告的聊天记录中，亦承认所接受的款项性质为定金，数额共12000元。三、本案中反诉被告与反诉原告之间成立真实有效的房屋租赁合同关系，应当予以保护。反诉原告将房屋另租他人，直接导致房屋租赁合同履行不能，反诉原告构成根本违约，应当承担违约责任，且反诉原告已收受反诉被告定金，应双倍返还定金。2021年4月17日反诉原告将《个人商铺租赁合同》通过微信发给反诉被告，双方对合同条款进行确认。反诉原告向反诉被告发送合同的行为即为要约，双方对合同条款进行确认即为反诉被告作出承诺且双方达成合意，租赁合同成立，双方成立租赁合同关系。《中华人民共和国民法典》第584条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益”。2021年4月19日反诉被告得知反诉原告已将二人约定出租的房屋已于2021年4月17日租赁给他人。但2021年4月18日晚，反诉原告仍与反诉被告见面商榷房屋租赁的具体事宜。反诉原告将房屋另租他人且未向反诉被告履行通知义务的行为，直接导致房屋租赁合同履行不能，合同目的无法实现，反诉原告构成根本违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第587条规定，“收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。反诉原告先后收取反诉被告定金12000元，最终双方房屋租赁合同因反诉原告根本违约，致使合同目的无法实现，反诉原告须承担违约责任以及适用定金罚则，反诉原告应当返还24000元。综上所述，双方之间存在合法有效的定金合同关系与房屋租赁合同关系，对合同双方具有法律上的约束力，反诉原告应当按照约定履行自己的义务。反诉原告的反诉事实根据与法律根据应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：原、被告自2020年7月通过电话、微信等方式进行沟通商议房屋租赁事宜，原告欲租赁被告位于郓城县。通过协商，初步确定租期为8年，租金为前三年每年8万元，中间三年每年9万元，最后两年每年10万元。原告于2020年12月11日向被告转款2000元、2021年3月30日向被告转款10000元，共计12000元。2021年4月17日被告将租赁合同通过微信发送给原告，合同内容显示，租期八年，租赁金额：前三年每年88000元，以后每年在上一年房租的基础上上涨5%。原告收到后对合同中的租金价格不予认可，后双方又协商，对租期又产生争议。最后双方未有正式签订租赁合同。被告将涉案商铺另租他人。本院认为，原、被告虽经多次沟通协商，但因对实质性内容变更未达成一致意见，最终没有签订正式书面合同，双方未形成事实租赁合同关系。对于定金问题，定金需以担保作为其根本性质,不具备担保性质不构成定金,不能适用定金罚则。在2020年4月18日双方聊天中显示，被告说“你从去年12月就把104室商铺定金2000元转给我了，后又转定金10000元给我…”，原告说“…谈好才交了订金1.2万元…”。对原告给付被告的12000元，双方说法不一，原告给付被告12000元时，并未明确说明系合同定金，双方并未达成一致的定金合同，也未约定该12000元作为定金为订立主合同进行担保，因此，不具有定金性质。故对原告要求双倍返还定金的诉请，本院不予支持。同理，在原告未占有和使用租赁物的情况下，被告占有原告给付的12000元，没有事实根据和法律依据，应当予以返还。本案中，对原告要求被告赔偿损失2831元的请求，其没有提交证据证明其主张，原告的该项诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿其损失60000元的诉请，因双方未正式签订书面租赁合同，并未达成约束双方的权利义务合同条款，且其也未提供遭受损失的事实依据和相关证据，故对其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张延存于本判决书生效后十日内返还原告徐杨12000元；二、驳回原告徐杨的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张延存的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费235元，由原告徐杨负担185元，被告张延存负担150元；反诉费650元，由反诉原告张延存负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  韩承安二〇二一年六月二十四日书记员  张春倩注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。附相关法律条文：