江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏03执复185号复议申请人（被执行人）：周晓煜，男，1971年12月28日生，汉族，住徐州市云龙区。申请执行人：丁莘，男，1988年1月25日生，汉族，住徐州市。申请执行人：丁琳，男，1984年8月29日生，汉族，住徐州市。申请执行人：丁政旭，男，2013年9月26日生，汉族，住徐州市铜山区。法定代理人：张某，女，1985年2月5日生，汉族，住徐州市铜山区，系丁政旭母亲。复议申请人周晓煜不服徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山法院）作出的（2021）苏0312执异38号执行裁定,向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2018年11月7日，铜山法院对丁培生诉周晓煜借款合同纠纷一案作出（2018）苏0312民初5066号民事调解书：一、周晓煜应付丁培生借款本金700万元及利息（利息计算方法：以借款本金700万元为基数，按月息1.2%，自2016年11月10日计算至实际付清之日，并扣除周晓煜已经支付的利息100000元）。周晓煜最迟应于2019年4月30日付清上述借款本息；二、如周晓煜未按期付清上述借款本息，丁培生有权将借款利息调整为以借款本金700万元为基数，按月息1.5%，从2016年11月10起计算至实际付清之日（应扣除周晓煜已经支付的利息100000元），向法院申请强制执行。经丁培生申请，铜山法院于2018年5月30日作出（2018）苏0312民初5066-1号民事裁定：查封被申请人周晓煜所有的（现××在××食品研究所××下）××徐州市××（××）2#房产（以下简称案涉房产），查封期限为三年。2018年6月1日，铜山法院查封案涉房产。根据丁培生的申请，铜山法院于2019年5月7日立案强制执行，案号为(2019)苏0312执2282号。2019年7月19日，铜山法院作出(2019)苏0312执2282号执行裁定：冻结(扣划)被执行人周晓煜的银行存款1100万元或者查封、冻结、提取其相同价值的其他财产。2019年11月6日，本案终结本次执行程序。2020年9月21日，丁培生与丁琳、丁莘、丁政旭（法定代理人张某代签）签订债权转让协议书，将对周晓煜700万元本金及相应利息(扣除周晓煜已付款项)的债权转让给丁琳、丁莘、丁政旭。2020年12月22日，根据丁琳、丁莘、丁政旭的申请，铜山法院恢复执行，案号为(2020)苏0312执恢1026号。2020年12月29日，铜山法院作出(2020)苏0312执恢1026号执行裁定书：拍卖被执行人周晓煜所有的案涉房产。铜山法院委托杭州来拍科技有限公司对涉案房屋的拍卖价格进行调查，杭州来拍科技有限公司委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司出具徐中天房估字[2020]第11-2号《房地产估价报告》，估价日期为2020年10月26日，市场价格为1153.84万元。2020年11月12日，铜山法院依法向周晓煜送达上述《房地产估价报告》。周晓煜对评估报告内容提出异议。2020年11月23日，徐州中天土地房地产评估有限责任公司向铜山法院复函，主要内容为：评估对象建筑面积以房屋所有权证存根上登记面积为依据，登记建筑面积1964.7平方米，土地使用权面积、性质、用途依据《复函》（徐州市自然资源和规划局），记载土地使用权面积为1548.40平方米，该地块为划拨性质的工业用地，其估价结果是在认真分析现有资料基础上得出，价值客观、公正、合理。后铜山法院将该复函结果亦送达周晓煜。铜山法院原定于2021年2月23日公开拍卖案涉房产，因周晓煜提出异议申请，暂时撤回拍卖。周晓煜不服上述执行行为，向铜山法院提出执行异议称，铜山法院在执行本案过程中存在以下违法行为：1.案涉房产已经明确不具备拍卖条件，铜山法院仍坚持网上拍卖。2019年6月21日徐州市自然资源和规划局明确答复铜山区法院：“该土地系划拨性质的工业用地，按照规定该土地无法办理协议出让”。因此，案涉房产不具备拍卖条件。同时评估机构出具的报告也明确：(1)估计对象的界址无法确定；(2)无法确认估计对象分摊的土地面积；所以，无法进行有效提供估计对象公允价值。因此，评估机构也明确案涉房产不具备拍卖处置条件；(3)11538400元的价格依据是徐中天估字(2020)11-2号评估报告，周晓煜对该评估报告提出了异议，执行法官至今没有回复，而(2019)苏0312执恢1026号执行裁定书中“本院对上述房产进行了价格采集，采集价格为11538400元”的文字表述与事实不符。2.案涉房产正在诉讼之中，产权处于待定状态。关于案涉房产，在黄洁、王靖高及余晓鉴等诉讼案件中均涉及案涉房产产权。按照民事诉讼法相关规定，本案应当等待上述案件的结果后才能确定是否进行处置。上述事实表明，案涉房产目前不具有进行拍卖的法定条件。但铜山法院仍然违法决定拍卖，定于2021年1月25日挂拍，2月23日拍卖。周晓煜在执行期间想方设法提出6种偿还债务方案，丁莘等人均不同意，并且不同意分期还款的提议，要求现金1200万元(700万本金及500万利息)一次付清，否则就拍卖房产。案涉房产位于本市户部山步行街，共计1964平方，市值2700余万元，现在新东方学校租赁每年仅租金就收入125万(不含年递增数额)，合同期8年。周晓煜从2004年购买案涉房产开始涉及此房的诉讼纠纷就一直不断，至今无法办理土地产权过户手续，丁莘想通过铜山法院以案涉房产存在诉讼纠纷、无法办理土地、产权证过户手续的现状拍卖，以远低于市值价格拍得。说明申请执行人的目的不是维护自己的合法权益而是侵占被执行人的财产。3.本案执行违反法定程序，对被执行人的房产强行拍卖。(1)没有通知被执行人参与评估，因此评估程序不合法；(2)周晓煜对案涉房产拍卖提出执行异议，按照法律规定应当启动异议程序。但承办法官置之不理，没有任何结果就直接进行拍卖。请求：纠正铜山法院(2019)苏0312执恢1026号案件中的违法行为，停止拍卖案涉房产。铜山法院另查明，案涉房产现由徐州市新东方进修学校占有使用。裴维强系被执行人周晓煜的姐夫。裴维强于2020年11月25日向铜山法院提出执行异议，请求撤销铜山法院(2019)苏0312执2282号协助执行通知书，解除对案涉房产使用费的冻结(提取)，铜山法院于2020年12月10日作出（2020）苏0312执异147号执行裁定书：驳回裴维强的异议请求。还查明，案涉房产系周晓煜与中国农业银行徐州分行签订买卖协议取得，且周晓煜通过诉讼方式确认其系房屋所有权人。铜山法院认为，一、关于案涉房产的所有权人。虽然案涉房产登记主体并非周晓煜，但根据已经查明事实，周晓煜已经通过诉讼方式确认案涉房产归其所有，在无生效文书推翻上述既判结果的情况下，铜山法院对案涉房产采取拍卖措施并无不当。周晓煜以拍卖房产产权待定要求停止拍卖无任何依据。二、关于案涉房产的评估及价格认定问题。铜山法院委托杭州来拍科技有限公司对涉案房屋进行拍卖，其委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司对涉案房屋进行价格估算，评估报告已经向周晓煜送达，且针对周晓煜的意见，评估机构再次复函解答，该复函明确了评估的面积、估价的依据等内容，铜山法院亦将复函送达周晓煜，故本案资产评估过程合法，评估价值有事实依据，周晓煜以界址不明、估价金额不准为由主张停止拍卖不能成立。三、关于案涉房产占用土地性质问题。虽然案涉房产占用的为划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，上述规定均是规制直接以土地使用权为合同标的的转让行为，当事人在转让划拨土地上的房地产时不应适用上述规定一律认定无效，周晓煜以案涉房产占用土地为划拨用地为由要求停止拍卖无法律依据。四、关于周晓煜主张的用其他方式清偿债务的问题，其主张用其第三方（包括其姐夫）的房屋抵债，但抵债房屋价值不明，产权人意见不明，是否能足额抵偿债务不确定，2021年2月24日，铜山法院要求其明确能否协调第三人将房屋交给法院评估拍卖抵偿案款，其陈述第三方肯定不会同意，还主张用其在贾汪法院的债权抵债，但上述债权能否执行到位不确定。另，以上实现债权的方式也系周晓煜个人意愿，在申请执行人有更便利的实现债权的方式时，应当由申请执行人确定采取何种方式实现债权，故周晓煜上述理由亦不成立。据此，铜山法院于2021年3月5日作出（2021）苏0312执异38号执行裁定：驳回周晓煜的异议请求。周晓煜不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销（2021）苏0312执异38号执行裁定；复议的事实与理由同执行异议。本院另查明，2016年12月30日，铜山法院对周晓煜诉中国农业银行股份有限公司徐州分行、中国农业银行股份有限公司徐州分行国际业务部房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）苏0303民再9号民事判决：中国农业银行股份有限公司徐州分行于本判决生效之日起十日内，协助周晓煜办理徐州市建国东路15号2#房产的权属变更登记手续。中国农业银行股份有限公司徐州分行不服该判决，上诉至本院，本院于2017年12月28日作出（2017）苏03民再30号民事判决：驳回上诉，维持原判。该生效判决查明，2004年7月，中国农业银行股份有限公司徐州分行国际业务部经上级同意后与周晓煜及黄海光签订“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》，将案涉房产以220万元的价格出售给周晓煜和黄海光。本院认为，首先，根据本院查明的事实，（2016）苏0303民再9号及（2017）苏03民再30号民事判决已经确认周晓煜与系案涉房产的买受人，并判决原权利人中国农业银行股份有限公司徐州分行协助周晓煜办理案涉房产的过户登记手续。铜山法院根据该生效判决确认的事实及判决结果对案涉房产采取执行措施并无不当。而且，即便案涉房产产权存在争议，亦应由对案涉房产主张实体权利的案外人提出执行标的异议，周晓煜作为被执行人，无权以案涉房产产权存在争议提出执行异议。其次，案涉房产作为被执行人周晓煜的责任财产，具有一定的使用价值，在无其他权利人主张实体权利的情况下，应将案涉房产视为被执行人周晓煜所有的具有使用价值的可供执行财产，且拍卖程序只对案涉房产占有的事实状态进行变更，并不涉及到房产的所有权归属，土地出让金的缴纳及房产界址的确认等事实。铜山法院在拍卖案涉房产过程中，需将案涉房产暂不具备过户登记条件的现状、土地使用权性质等情形进行公告即可。因此，周晓煜关于案涉房产因系划拨性质工业用地及界址、分摊土地面积无法确认导致不具备拍卖条件的主张，不能成立。再次，案涉评估报告系由具有评估资质的评估机构作出。铜山法院已经评估报告送达周晓煜。在周晓煜对评估报告提出的异议后，铜山法院要求评估机构对周晓煜的相关异议事由进行了回复与解释。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，周晓煜虽主张铜山法院未通知其选择评估机构，但该事项并不属于严重违法的情形，且周晓煜并未对评估机构及评估人员的资质提出异议。在此情况下，铜山法院以该评估机构作出的评估报告作为拍卖依据，并无不当。最后，周晓煜作为被执行人，应依照执行依据确定的内容，向申请执行人履行金钱给付义务。本案中，周晓煜主张以其他财产清偿案涉债务，但相关财产系周晓煜姐姐或朋友所有，而非周晓煜所有，在未取得相关权利人书面同意的情况下，人民法院无法对相关财产采取强制执行措施。周晓煜主张的其在徐州市贾汪区人民法院的案款亦存在不确定性且数额并不足以清偿案涉债务。而且，铜山法院已经对案涉房产进行查封，并完成了评估。在目前的情况下，对案涉房产进行强制执行，更加符合经济效率原则。综上，周晓煜的复议申请不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：一、维持徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312执异38号执行裁定；二、驳回周晓煜的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年六月十八日书记员  赵 冉