北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2632号原告：王秀云，女，1979年3月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王秀伟（王秀云之姐），住北京市大兴区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告王秀云与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀云的委托诉讼代理人王秀伟，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀云向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金(自2019年7月19日起计算至2021年5月17日止，共计668天，以5688016元为基数，按日万分之一的标准计算为379959．47元）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月17日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1546583，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区滨河路23号202号商品房，现为北京市门头沟区滨河路23号202号商品房（以下简称202号房屋），原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款5688016元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，时至今日才有办理迹象，已经构成违约。2019年5月16日原告曾向法院提起诉讼，请求判令支付2017年8月1日至2019年7月18日的逾期办理不动产权证书违约金407831元，经一审判决支持原告诉讼请求，二审维持原判。但被告违法行为未停止，故被告应当继续以5688016元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金，从2019年7月19日起算。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称：第一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．业主在签订商品房预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。2．根据预售合同第十六条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，根据预售合同约定，办证期限予以顺延，被告不承担责任。第三、原告主张的违约金计算有误。1．根据《西园嘉园收房补充协议》，被告已经与原告就延期收房31天达成一致，并向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减，或将办证期限顺延31天。2．原告存在逾期交款的行为。根据预售合同约定，原告应当在预售合同签订之日2013年11月17日起45日内将全部房款支付完毕。原告存在逾期付款，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间的责任。第四、即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。第六、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。第七，被告本次诉讼中主张的部分事实（如原告逾期交款、双方协商收房延期一个月等），虽然此前生效判决未予核减，但不影响在本案中进行核减，因该两次诉讼是一个连贯的整体，原告主张的违约金是连续计算的，而被告主张核减的金额亦是在办证违约金诉讼的整体中进行核减。第八，2021年2月24日天台山公司已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为天台山公司应当承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月24日止。其后若因办证机关的工作安排导致未能即时办证，天台山公司对此无法控制，亦不存在过错。同时，根据预售合同第22条之约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年11月17日，天台山公司（出卖人）与王秀云（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1546583）（以下简称预售合同），约定王秀云购买北京市门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目202号房屋（以下简称202号房屋），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米39428．92元。202号房屋总价5688016元。合同第六条付款方式及期限约定，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。附件五付款方式及期限约定，买受人采取按揭贷款，买受人应于2013年10月28日前向出卖人支付人民币1708016元（含定金10万元）作为该商品房首付房款；该商品房其余房款人民币3980000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。附件十补充协议约定，自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除预售合同。2015年9月16日，天台山公司（甲方）与王秀云（乙方）签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。甲方同意对于乙方延期收房期间(甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止)，甲方按照编号为Y1546583《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。天台山公司据此主张双方已协商一致将收房时间延长至2015年8月31日；王秀云对此予以认可。王秀云提交天台山公司盖章的《致西山御园业主的一封信》，证明天台山公司曾同意按合同约定支付逾期办证违约金；天台山公司对合法性不予认可，称没有向任何业主送达过。2013年11月19日和2015年3月31日，王秀云分两次向天台山公司交纳购房款共计5688016元，天台山公司向王秀云出具发票。2015年7月31日，王秀云向天台山公司支付代收物业费13729．59元、代收公共维修基金35150元、代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元、代收印花税5元、代收契税170640．48元，天台山公司向王秀云出具收据。202号房屋于2015年7月31日交付王秀云，现由王秀云居住使用。王秀云曾起诉天台山公司主张2017年8月1日至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办证违约金，北京市门头沟区人民法院作出（2019）京0109民初5227号民事判决书，判决天台山公司给付王秀云自2017年8月1日至2019年7月18日（法庭辩论终结之日）的逾期办证违约金407831元。后天台山公司上诉，双方在二审审理期间调解达成一致意见，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终11298号民事调解书，确认天台山公司于2019年12月10日前给付王秀云203915．5元。本案审理中，经询问，双方均认可（2019）京01民终11298号案件调解数额的计算期间仍为2017年8月1日至2019年7月18日。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未为王秀云办理完毕房屋权属转移登记，称之前未办理的原因系天台山公司所建房屋建筑面积超出规划，致使涉案房屋一直未取得初始登记，但现已能办理分户登记，故已于2021年2月24日组织业主提交办理房屋转移登记材料，王秀云已提交材料，现处于相关部门审核中，其公司无法控制具体办理时间，故2021年2月24日之后未办理的责任不应由天台山公司承担。天台山公司主张房屋建筑面积超出规划，系因原告委托他人对房屋进行加建所致，但天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王秀云与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。涉案202号房屋已于2015年7月31日交付。天台山公司因建筑面积超过规划未取得诉争房屋初始登记，导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为王秀云办理房屋权属转移登记手续，天台山公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。天台山公司辩称系因王秀云委托第三方进行阳台和结构洞口的封闭导致未能办理房屋所有权证，但委托书系王秀云购买房屋时与预售合同一并签订，且天台山公司自认诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。因自2017年8月1日至2019年7月18日期间的违约金，已有（2019）京01民终11298号生效调解书确认，故王秀云有权主张自2019年7月19日起的后续违约金，关于截止日期，因办证时间尚未确定，故其有权主张至本案法庭辩论终结之日即2021年5月17日，王秀云主张的违约金数额，不超过本院按合同约定标准核算的该期间的违约金数额，故本院不持异议。天台山公司辩称已于2021年2月24日组织业主提交办理房屋转移登记手续，后续办证时间其无法控制，故2021年2月24日之后的违约责任不应承担的意见，因未按期办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成的，组织提交手续并不代表办证义务的完成，故本院对该意见不予采信。对于天台山公司辩称王秀云逾期交纳购房款以及双方签订协议协商一致延长收房时间至2015年8月31日，故办证期限应相应予以顺延并扣除顺延期间的违约金数额的意见，因关于自2017年8月1日起算至2019年7月18日止期间的违约金数额，双方已在（2019）京01民终11298号案件中经调解确认，本案所涉及的是自2019年7月19日起的后续违约金，天台山公司主张在本案中扣除起算时间顺延期间的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。天台山公司辩称已向王秀云支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期收房补偿金，该部分应予以扣减，因该补偿金约定与逾期办证违约金无关，故对该意见本院不予采信。对于天台山公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采信。关于违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽辩称王秀云主张的违约金过高，请求法院依法予以核减，但未提交证据予以证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向王秀云支付2019年7月19日起至2021年5月17日止的逾期办证违约金379959．47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  裴   凌   晨二〇二一年六月八日法官助理  段夏蕾书记员王跃