江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初537号原告：射阳中腾房产中介有限公司，住所地射阳县振阳街17号附楼15号门市。法定代表人：杨大来，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告：射阳煜阙置业有限公司，住所地射阳县幸福大道与海润路交汇处。法定代表人：黄健雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李达，该公司员工。委托诉讼代理人：李鸿燕，该公司员工。原告射阳中腾房产中介有限公司（以下至判决主文前简称“中腾公司”）与被告射阳煜阙置业有限公司（以下至判决主文前简称“煜阙公司”）委托合同纠纷一案，本院2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月5日、2021年4月8日公开开庭审理，原告法定代表人杨大来及其委托诉讼代理人张洪祥，被告委托诉讼代理人李达、李鸿燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中腾公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告服务金167125元；2.要求被告承担诉讼之日起至全部支付之日止按年利率6%承担资金占用费；3.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2019年9月、2020年1月原告分别与被告公司签订大发融悦东方（射阳项目）分销服务合同，由原告为被告公司销售住宅商品房，并对所售房屋的价款、服务金等均作了明确的约定。合同签订后原告积极按约定对外销售并推广成交商品住宅房合计20套，商品住宅总售价为14067776元，被告公司均签字确认。原告应得服务金合计为277156元，在原告多次催要下被告公司于2020年3月、2020年9月共向原告支付佣金110031元，至今仍有167125元未向原告支付。特此具状，请求依法公正判决。煜阙公司辩称，1.原告主张的12户佣金款不符合分销合同约定的客户确认与成交判定标准，存在瑕疵，不能判定为有效业绩，不能结算佣金：陈某、李某1等2户的《客户推荐成交确认单》不符合合同约定，缺少相关人员签字，为无效单据；王某1、郭某、杨某1万、尤某等4户的报备不符合分销合同约定，存在报备信息不一致或报备倒挂等现象，非中介方推荐客户；张某1、杭某、刘某1、李某1、陈某、刘某2、倪某、闵某等8户佣金款不符合分销合同约定，缺乏真实的电话发票或报备信息存在瑕疵，不能认定为有效业绩。原告诉请我方支付服务费,应由其举证已履行合同义务，否则应承担举证不利的后果。2.原告诉请被告承担资金占用费及利息缺乏事实及法律依据。答辩人主张的12户佣金款为无效推荐或不满足付款条件，答辩人没有付款义务。主张的资金占用利率应采用中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率(LPR),利率为3.85%，又因答辩人不存在付款义务，资金占用利息应为0元。综上所述，被答辩人未能按照合同约定完全履行合同义务，且不能提供充分的证据证明业绩的真实性，其要求答辩人支付佣金款项没有事实及法律依据，请求人民法院依法子以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的三份分销合同、房屋销售清单、金额合计118719.1元增值税发票四张、原告公司法定代表人和被告公司营销总监梁某聊天记录打印件4页、12份客户信息确认单以及销售部内部申请单1份、被告提交的尤某、王某1、郭某、杨某1万四户报备倒挂的材料，经审查符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：煜阙公司（合同中称为“甲方”）与中腾公司（合同中称为“乙方”）签订三份内容基本一致的《大发融悦东方（射阳项目）分销服务合同》，约定乙方为甲方开发建设的射阳大发融悦东方提供分销服务事宜，委托期限分别从2019年9月25日至2019年12月31日、从2020年1月1日至2020年6月30日、从2020年1月23日至2020年12月31日。关于客户确认与成交标准，双方在合同第3.1.1条约定：“乙方应安装、使用甲方指定的大发通（中介版）APP系统，并使用该系统进行客户报备。”合同第3.1.2条约定：“乙方需在新客户到访前30分钟以上提前将客户信息（姓名+完整电话号码）报备到大发通系统，若在到访前30分钟内报备，不可判定为乙方有效客户。”合同第3.1.3条约定：“乙方将客户报备至大发通系统后，若报备客户于完成报备之时后24小时内未到访，则报备失效，乙方需在下次到访前重新报备。”合同第3.2.1条约定：“乙方推介且陪同客户到访本项目营销中心时，须先到销售前台判客专员处，通过大发通系统进行客户判定，打印《客户到访确认单》后经乙方陪同人员签字、判客专员签字后，安排置业顾问接待。置业顾问接待客户后签署客户登记的《客户到访确认单》，最后由案场负责人签字，并将复印件交给乙方留底。若确定为无效客户，则客户由现场正常接待。”合同第3.2.3条约定：“未经《客户到访确认单》确认或者未按照本合同约定提供客户信息的均视为无效客户。”合同第3.2.4条约定：“乙方凭有效的《客户到访确认单》结算服务费，《客户到访确认单》上必须有乙方陪同人员、判客专员、置业顾问、项目营销经理真实的亲笔签名方为有效。”关于服务费结算方式，合同第4.7条约定：“在乙方依约完成合同义务的前提下，甲方应当按照本合同约定及时、足额向乙方支付销售服务服务费。”合同第6条约定甲方向乙方支付服务费的必要条件包括但不限于：“1.委托期限内经《客户到访确认单》确认为有效客户……”支付方式为：“委托期限内，以月为一个结算期，每月5日前，双方核对上月服务费情况明细单，甲方审核确认后，乙方向甲方提交付款申请文件（详见附件1）及增值税专用发票（增值税税率为3%）,经甲方收到该等资料并核实后20个工作日内，以支票或转账形式向乙方支付。”合同签订后，中腾公司开始进行商品房推介服务。2019年10月3日至2020年3月31日期间中腾公司进行分销并获得服务费的有孙某户、杨某2户、陆迎户、徐某户、张唐海户、张某2户、袁海琴户、陆某户八户，其中孙某户的《渠道营销推荐成交确认单》有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问裴某的签字，杨某2户的《渠道营销推荐成交确认单》有置业顾问李某2、推荐人杨大来的签字，陆迎户的《渠道营销推荐成交确认单》有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问裴某的签字，徐某户的《渠道营销推荐成交确认单》有置业顾问李某2、推荐人杨大来的签字，张唐海户的《渠道营销推荐成交确认单》有渠道专员王某2、置业顾问苏某、推荐人杨大来、销售经理姜某的签字，张某2户的《渠道营销推荐成交确认单》有渠道专员王某2、置业顾问李达、推荐人杨大来、销售经理姜某的签字，袁海琴户的《渠道营销推荐成交确认单》有置业顾问裴某、推荐人杨大来、销售经理姜某的签字，陆某户的《渠道营销推荐成交确认单》有置业顾问李某2、推荐人杨大来、销售经理姜某的签字。该八户的《客户到访确认单》均未按合同第3.2.4条约定有推荐人、判客专员、置业顾问、项目营销经理等全部人员真实亲笔签名。2020年3月及2020年9月煜阙公司分批向中腾公司支付该八户的服务费合计110031元。中腾公司进行分销未获得服务费的有十二户。煜阙公司称该十二户经公司内部审核，存在签字不全、无电话费发票材料、报备不及时等问题，不符合有效客户标准，不应支付服务费。具体情况如下：经被告内部审核《确认单》缺少签字的有李某1户、陈某户两户，其中李某1户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月7日，并有置业顾问尹某、推荐人杨大来、销售经理姜某的签字，该户的《大发客户信息确认单》有“经核实上述客户信息符合有效推荐报备”字样及有判客岗周美娟、推荐人杨大来、置业顾问尹某、销售经理姜某的签字。被告称原告缺少渠道专员和营销总监签字，并缺少电话费发票作为结算材料。陈某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2020年3月29日，并有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问何某、推荐人杨大来的签字，该户的《大发客户信息确认单》有推荐人杨大来、置业顾问何某、销售经理的签字。被告称该户缺少渠道专员、销售经理、营销总监签字。经被告内部审核原告未提交电话费发票作为结算材料的有张某1、宋某户、刘某2户、刘某1户、杭某户、闵某户、倪某户六户，其中张某1、宋某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年11月7日，并有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问裴某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。刘某2户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年11月9日，并有置业顾问戎某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。刘某1户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月9日，并有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问尹某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。杭某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月10日，并有置业顾问裴某、推荐人杨大来、营销总监梁某的签字。闵某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月30日，并有置业顾问裴某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。倪某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月31日，并有置业顾问裴某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。经被告内部审核原告报备手续不符合合同约定的有王某1户、杨某1万户、郭某户、尤某户四户，其中王某1户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年11月7日，并有置业顾问裴某、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。该户的《大发客户信息确认单》显示原告报备时间为2019年10月29日12时37分，客户首访时间为2019年10月29日14时26分，并有判客岗朱某、推荐人杨大来、置业顾问裴某、渠道经理、销售经理姜某的签字。王某1户于10月29日12时07分通过POS机向煜阙公司付款1万元。被告称原告报备手续不符合合同约定，该户付款时间早于报备时间。杨某1万户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月18日，并有“经核实上述客户及其配偶信息符合有效推荐成交”字样及置业顾问李某2、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。该户的《大发客户信息确认单》显示原告报备时间为2019年12月12日14时12分，客户首访时间为2019年12月12日17时45分，有“经核实上述客户信息符合有效推荐报备”字样及判客岗周美娟、推荐人杨大来、置业顾问李某2、销售经理姜某的签字。杨某1万户于12月12日15时09分通过POS机向煜阙公司付款1万元。被告称原告报备手续不符合合同约定，该户付款时间早于首访时间。郭某户的《渠道营销推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2019年12月30日，并有置业顾问李某2、推荐人杨大来、销售经理姜某、营销总监梁某的签字。该户的《大发客户信息确认单》显示原告报备时间为2019年12月30日9时35分，客户首访时间为2019年12月30日10时21分，并有判客岗陈彩彩、置业顾问李某2、渠道经理、销售经理姜某的签字。郭某户于2019年12月30日10时19分通过POS机向煜阙公司付款1万元。被告称原告报备手续不符合合同约定，该户付款时间早于首访时间。尤某户的《推荐成交确认单》显示该户购房合同签约日期为2020年4月24日，并有置业顾问李某2、推荐人杨大来、营销总监梁某的签字。该户的《大发客户信息确认单》显示原告报备时间为2020年4月7日16时24分，客户首访时间为2020年4月7日19时31分，并有判客岗陈彩彩、推荐人杨大来、置业顾问李某2、渠道经理、销售经理的签字。尤某户于4月7号15时50分通过微信支付向煜阙公司付款1万元。被告称原告报备手续不符合合同约定，该户付款时间早于报备时间。庭审中，原告认可被告提出的该12户应得佣金为：陈某户佣金13020元、尤某户佣金12805元、张某1、宋某户佣金13070元、王某1户佣金13286元、刘志良户佣金12421元、杭某户佣金16149元、倪某户佣金14703元、郭某户佣金12808元、闵某户佣金16559元、杨某1万户佣金13492元、刘某1户佣金14296元和李某1户佣金12745元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”原被告签订的三份《大发融悦东方（射阳项目）分销服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效的居间合同，原被告之间形成居间合同关系。中腾公司主要合同义务为带领客户至房屋销售现场并促成购房合同成立，按约定完成形式上的客户确认程序非主要合同义务。煜阙公司此前已经给付服务费的孙某户、杨某2户等八户客户，其《客户到访确认单》均无全部人员的签字，亦可证明煜阙公司在计算服务费时是以中腾公司实际完成居间服务为标准，而非以完成合同约定的形式要件为标准。故中腾公司提供有效真实的居间服务并促成购房合同成立后，煜阙公司应当给付服务费，不能仅以中腾公司不符合约定的客户确认程序而拒绝支付服务费。原被告争议的12户客户，首先，李某1户、陈某户两户的《客户到访确认单》虽未按合同第3.2.4条约定有全部人员的真实亲笔签名，但根据煜阙公司给付另八户服务费情况、原被告提交证据及双方陈述可以认定中腾公司实际完成该两户的居间服务，故煜阙公司应支付该两户的服务费25765元。中腾公司未按照合同约定进行客户确认，存在一定过错，本院不支持其要求该两笔服务费资金占用费的诉请。其次，张某1、宋某户、刘某2户、刘某1户、杭某户、闵某户、倪某户虽缺少电话费发票，但合同中未明确约定电话费发票为认定有效客户的必要条件。该六户的报备及《客户到访确认单》均符合合同约定的有效客户认定标准，根据原被告提交证据及双方陈述可以认定中腾公司实际完成该六户的居间服务，煜阙公司应当向中腾公司足额支付该六户服务费87198元。因违约行为发生在2019年8月20日之后，故资金占用费计算利率应当以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算逾期付款损失。原告要求按年利率6%承担资金占用费，本院不予支持。第三，王某1户、杨某1万户、郭某户、尤某户在报备及首访时间前已向煜阙公司交付1万元，原告提交的证据不能证明中腾公司首次带领该四户至房屋销售现场并促成购房合同成立，不能据以判断中腾公司实际完成该四户的居间服务，无法作为原告向被告主张服务费的依据，本院不支持原告要求该两笔服务费及资金占用费的诉请综上，原告要求被告支付王某1户、杨某1万户、郭某户、尤某户服务费及资金占用费的主张，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付李某1户、陈某户、张某1、宋某户、刘某2户、刘某1户、杭某户、闵某户、倪某户服务费合计112963元，具有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条之规定，判决如下：一、被告射阳煜阙置业有限公司向原告射阳中腾房产中介有限公司支付佣金112963元，并以87198元为基数自2021年1月11日起至实际履行之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算资金占用费，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费3643元，减半收取1822元，由原告中腾房产中介有限公司负担590.50元，被告射阳煜阙置业有限公司负担1231.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨文涛二〇二一年六月十五日法官助理 戴 艺书 记 员 何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。