浙江省缙云县人民法院执行裁定书（2021）浙1122执异10号        案外人：卢中法，男，1957年6月12日出生，身份号码XXX，汉族，户籍所在地缙云县五云街道胜利街2号，现住缙云县五云街道大桥南路292弄42号202室。                申请执行人：胡芳爱，女，1970年1月4日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县。                被执行人：胡钟林，男，1949年5月18日出生，身份号码XXX，汉族，住缙云县。                本院在执行申请执行人胡芳爱与被执行人胡钟林民间借贷纠纷一案中，案外人卢中法向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行书面审查，现已审查终结。                案外人卢中法异议称：2005年7月31日，卢中法因购买了胡钟林坐落缙云县五云街道大桥南路292弄42号202室房产而拥有该房产的所有权。2006年4月变更用电手续，一直来该房产都是卢中法一家居住至今，但由于对法律意识浅薄，至今未办理该房产的不动产权变更登记。现因胡钟林与胡芳爱之间发生了经济纠纷导致该房产被法院查封。为了卢中法的合法权益，请求法院解封对该房产的查封。                申请执行人胡芳爱答辩称：卢中法的异议无事实和法律上的依据。主要理由为：一、事实方面。虽有房屋买卖契约、电表变更及交费清单，但无支付购房款的相关证据，难以认定其买卖关系的事实。二、异议请求无法律上的依据。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，我国以不动产物权变更登记为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，房屋的所有权不发生变动。卢中法于2005年7月31日购买房屋后在长达十六年的时间里未办理房产变更登记，有违常理，有理由相信被查封房产仍为胡钟林所有。三、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”纵使异议所述事实成立，但也难以认定其无过错，法院依然可以采取执行措施。认定其无过错，应当从二方面考虑，一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。显然卢中法不符合上述二方面。三是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即使卢中法符合本条前面三项规定，但第四项显然是不符合的。综上，依据物权公示原则、权利外观主义、权利公示等法律规则，卢中法以买卖关系取得物权为由排除该不动产执行理由缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其异议请求。                被执行人胡钟林未提出答辩意见。                本院查明：2016年9月18日，本院（2016）浙1122民初1865号民事判决书判决胡钟林于判决生效之日归还胡芳爱借款9万元，支付利息7.2万元，并从2016年3月15日起至款还清日止按年利率10％另行计付借款9万元的利息等。因胡钟林未履行上述法律文书确定的义务，本院根据胡芳爱的申请于2017年1月3日立案执行，执行案号为（2017）浙1122执43号。同月18日，本院以（2017）浙1122执43号执行裁定书裁定查封了登记在胡钟林名下的坐落缙云县五云街道大桥南路292弄42号房产，该房产所有权登记号为“缙房（98）字第1096号”，土地使用权证号为“缙国用（1998）第01220002号”。                另查明，2005年7月31日，胡钟林、陈东仙夫妻俩为甲方，卢中法原妻麻建兰为乙方，双方签订《房屋买卖契约》，约定胡钟林、陈东仙将坐落缙云县五云街道大桥南路292弄42号202室的房屋及车库出卖给麻建兰所有，价款80800元当场付清，“缙国用（1998）第01220002号”土地使用证、“缙房（98）字第1096号”房屋所有权证等当场交付，房屋及车库当天移交等。甲方胡钟林、陈东仙夫妻俩在契约上签名，乙方由卢中法签名。2006年4月19日，卢中法将该房产的用电变更至其名下，后又将用水也变更至其名下，水电费均由其缴纳。2009年4月21日，卢中法与麻建兰登记离婚，约定将上述房产归卢中法所有，坐落缙云县五云街道胜利街2号归麻建兰所有。                经查浙江法院执行管理系统，（2017）浙1122执43号案件是胡钟林唯一被立案执行的案件，麻建兰无执行案件。                本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即不动产买受人排除执行的前提应同时满足上述条件。本案中，双方签订的合同形式虽然不够规范，但内容明确，价款8.08万元以现金支付，也符合当时的交易习惯，缴纳的水、电费可以证明卢中法在合同签订合法占有该房产，虽然至今未办理过户登记手续，但该买卖客观真实，且该行为发生在2005年，不存在胡钟林预见10多年后会发生债务纠纷而先行低价转让或者与卢中法串通隐藏财产的可能性，故对该买卖应依法予以保护，以维护市场交易的相对稳定。卢中法异议其享有排除强制执行的民事权益，理由成立，本院予以支持。胡芳爱辩称之意见，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：                中止对坐落缙云县五云街道大桥南路292弄42号202室房产的执行。                如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                本裁定送达即发生法律效力。                    审判长虞波            审判员卢建龙            审判员周灵芝    二〇二一年六月十六日            代书记员杨程宇            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。            《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》            第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：            （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；            （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；            （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；            （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。