福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0124民初1161号原告：闽清县城镇住房发展有限公司，住所地闽清县梅城镇广宇B区地下层，统一社会信用代码91350124754961836W。法定代表人：许建华，执行董事。委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天泾，福建学金律师事务所律师。被告：姚瑞霞，女，1968年3月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市尚志市。第三人：中国农业银行股份有限公司闽清县支行，住所地闽清县城关解放大街69号，统一社会信用代码91350124854793008E。委托诉讼代理人：何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彩凤，福建方圆统一律师事务所律师。原告闽清城镇住房发展有限公司（以下简称城镇公司）与被告姚瑞霞、第三人中国农业银行股份有限公司闽清县支行（以下简称闽清农行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城镇公司委托诉讼代理人姚兴禄、第三人闽清农行委托诉讼代理人何年霖到庭参加诉讼。被告姚瑞霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城镇公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2013年3月27日签订的MF-2007-01-NO0452766的商品房买卖合同，被告将买受的商品房清腾返回原告；2.协助原告申办《商品房买卖合同》备案登记、预告登记、抵押登记注销手续,注销费用由被告承担;3.判令被告偿还原告承担担保责任所代偿的款项54472.63元及约定利息5585.82元(该款截止到2021年3月4日)2021年4月1日起至还清之日止的利息以代偿的款项54472.63元为基数按日万分之三来计算;4.判令被告支付违约金31157.6元;5.判决被告自2021年3月4日起尚欠第三人的按揭贷款本息(具体金额以第三人确认的金额为准)由原告从被告处已收的购房款中代扣代偿给第三人；6.判令被告承担本案的诉讼费用及原告支出的律师代理费12083元。事实和理由：2013年3月27日原告与被告签订编号:MF-2007-01-NO0452766的商品房买卖合同及补充约定,被告买受原告开发建设的城镇花园二期3号楼104室,建筑面积89.2平方米,每平方米单价3493元,总计购房款311576元,被告支付首付款101576元,余下21万元由被告以按揭贷款形式进行支付,其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定逾期超过30天的应从付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,双方对其他权利义务也作了相应约定,合同补充协议(即附件六)第一条第6项关于按揭担保约定:在原告为被告提供阶段性保证期间,被告逾期归还贷款本息导致原告代偿的,参照合同约定的逾期付款违约金标准承担违约金支付责任,原告代偿额超过被告按揭本金的10%,则视为被告根本性违约,原告有权单方面解除购房合同,收回房产,追偿代偿款项,并按商品房总价款的10%承担违约赔偿金,因解除合同及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。合同签订后,原告履行了相应的义务,办理了《商品房买卖合同》备案、预告登记及为被告的按揭贷款提供了阶段性的担保,现今被告没有按期偿还按揭贷款本息,导致原告自2018年11月16日起持续为被告代偿贷款本息,截止2021年3月4日,累计代偿额为54472.63元,被告的行为已构成根本性违约,为维护原告的合法权益,特诉请人民法院依法判准原告诉讼请求。姚瑞霞未作答辩。闽清农行辩称，案涉商品房买卖合同是否具备解除条件，由法院依法认定；办理注销登记手续的前提是原告承担阶段性担保责任，第三人的借款本息得到全部清偿。闽清农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告姚瑞霞立即偿还原告借款本金121648.07元并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（暂计至2021年5月26日的利息为1560.45元,本息合计123208.52元）;2.判令原告对位于福州市闽清县××乡××村××街××号××花园××号楼××单元房产有权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿;3.判令被告城镇公司对上述第一项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权的费用由被告负担。事实及理由：2013年9月16日,姚瑞霞、城镇公司与闽清农行（下称“闽清农行”）共同签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定:姚瑞霞向闽清农行借款21万元用于购买位于福州市闽清县××乡××村××街××号××花园××楼××单元房产,借款期限168个月,还款方式为等额本息还款法,还款日为每期末月的20日;借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定;借款人未按约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款利率基础上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止;对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利;借款人未按约定按期足额偿还借款,贷款人有权提前收回巳发放借款,有权提前行使担保权;城镇公司同意自借款发放之日起,至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定了实现债权费用的承担、管辖法院等其他内容。2013年9月29日,闽清农行为上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记【权证号:梅房预ＱＲ字第1××5号】。合同签订后,闽清农行于2013年12月4日依约向姚瑞霞发放贷款21万元,年利率为6.55%。此后,姚瑞霞多次出现逾期。截止2021年5月26日,姚瑞霞尚欠借款本金121648.07元及利息1560.45元,本息合计123208.52元。因城镇公司已向贵院提起商品房销售合同纠纷一案诉讼,如贵院最终判决解除商品房买卖合同,将直接影响闽清农行债权的实现及担保物权的实现。城镇公司对闽清农行独立请求权辩称，对于闽清农行的答辩以庭后提交书面答辩为准；对闽清农行的独立请求权庭后（三个工作日内）向法庭提供（超过日期未收到城镇公司书面答辩）。因姚瑞霞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。城镇公司围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、增值税发票和销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》、账户历史交易清单、代理收费协议和发票、预告登记证、农行福州分行账户历史数据查询单为证；闽清农行围绕其诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《抵押权预告登记证》、本金及欠息清单，本院组织城镇公司及闽清农行对上述证据进行了质证，双方对对方的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。城镇公司及闽清农行主张的上述事实可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姚瑞霞作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中，违反合同约定，累计超过六个付款期未按期偿还银行贷款，导致城镇公司承担阶段性连带责任保证，并被扣缴60058.45元用于偿付讼争房屋的到期按揭贷款及利息，其行为已构成违约，现城镇公司主张解除与姚瑞霞签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。城镇公司主张姚瑞霞配合其办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，符合规定，予以支持。对城镇公司主张姚瑞霞清偿其因承担保证责任所支付的款项60058.45元及自2021年4月1日起至还清之日止以代偿的款项54472.63元为基数按日万份之三计算息金，清偿因城镇公司承担保证责任支付的款项60058.45元予以支持，对息金主张以代偿的款项54472.63元为基数按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期清偿款项的利息；城镇公司主张按合同总价款的10%支付违约金，标准过高，综合本地商品房买卖市场状况及姚瑞霞的违约程度，在无证据显示城镇公司实际存在高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的5%，即15578.8元（总房价款311576元×5%）。同时，在《商品房买卖合同》解除后，双方互负返还责任，城镇公司依法应将收取的购房款311576元返还姚瑞霞，姚瑞霞应将案涉房屋腾空返还给城镇公司。城镇公司主张从姚瑞霞购房款中直接代扣代偿给闽清农行，用以清偿姚瑞霞尚欠的贷款本息，缺乏法律依据且涉及案外人的权利，不予支持。城镇公司主张因提起本案诉讼支付代理律师费12083.7元，予以支持。因《商品房买卖合同》被解除，以购买该合同标的即案涉房产为借款用途所签订的《个人购房担保借款合同》，也就失去履行的基础，故《个人购房担保借款合同》也应相应予以解除。闽清农行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，主张姚瑞霞归还拖欠所有贷款本息（至2021年5月26日尚欠本金121648.07元，利息1560.45元），城镇公司承担阶段性连带保证责任，符合《个人购房担保借款合同》约定，予以支持。城镇公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。案涉房产虽办理了抵押权预告登记，但属非正式的抵押登记手续。闽清农行享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，并非己对案涉房产享有现实的抵押权，故闽清农行主张享有案涉房产的优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。诉讼中，姚瑞霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、解除闽清县城镇住房发展有限公司与姚瑞霞于2013年3月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO0452766）；二、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内配合闽清县城镇住房发展有限公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO0452766）的备案登记注销手续和预告登记注销手续；三、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内将坐落于福州市闽清县××乡××村××街××号××花园××号楼××单元房屋腾空返还给闽清县城镇住房发展有限公司；四、闽清县城镇住房发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还姚瑞霞购房款311576元；五、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内支付闽清县城镇住房发展有限公司代偿款60058.45元及逾期利息（自2021年4月1日起至还清欠款之日止以54472.63元为基数按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项偿还之日止）；六、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内支付闽清县城镇住房发展有限公司违约金15578.8元；七、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内支付闽清县城镇住房发展有限公司律师费12083.7元；八、解除姚瑞霞、闽清县城镇住房发展有限公司与中国农业银行股份有限公司闽清县支行于2013年9月16日签订的《个人购房提保借款合同》【合同编号：ABC（2012）5006-1】；九、姚瑞霞在本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司闽清县支行借款本金（截止2021年5月26日借款本金为121648.07元、利息1560.45元），闽清县城镇住房发展有限公司负连带偿还责任；十、姚瑞霞与中国农业银行股份有限公司闽清县支行于姚瑞霞履行本判决第九项确定的义务之日起十日内共同办理坐落福州市闽清县××乡××村××街××号××花园××号楼××单元的抵押权预告登记注销手续；十一、驳回闽清县城镇住房发展有限公司的其他诉讼请求；十二、驳回中国农业银行股份有限公司闽清县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7723元，减半收取3861.5元，中国农业银行股份有限公司闽清县支行预交受理费1382元，合计收取5243.5元，由姚瑞霞负担（先由预交方垫付，可在姚瑞霞的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  俞桂天二〇二一年六月二十五日书记员  张 俐附主要法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定处理。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。