福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1653号上诉人（原审被告）：漳浦恒隆广告有限公司，住所地漳浦县金浦大道福晟钱隆首府一期2#楼D05、D06店面，统一社会信用代码9135062376617862X7。法定代表人：杨晓坤，总经理。上诉人（原审被告）：杨晓坤，男，1980年5月4日出生，汉族，住漳浦县。上述上诉人共同委托诉讼代理人：林法良，漳州市漳浦县绥安法律服务所法律工作者。上述上诉人共同委托诉讼代理人：刘凤顺，漳州市漳浦县绥安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄腾，男，1991年8月22日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：赵两煌，福建道周律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽芳，福建道周律师事务所实习律师。上诉人漳浦恒隆广告有限公司（以下简称恒隆广告公司）、杨晓坤因与被上诉人黄腾房屋租赁合同纠纷一案，不服（2021）闽0623民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法适组成合议庭进行审理。经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。恒隆广告公司、杨晓坤上诉请求：一、撤销一审判决，改判恒隆广告公司应支付租金11万元，驳回黄腾对于律师费、违约金的主张。二、一、一审诉讼费用由黄腾承担。事实及理由：一、一审事实认定不清，适用法律错误。保证金10000元及在双方2018年7月1日对账后杨晓坤支付的30000元共计40000元未予以认定扣除不当。1、《欠条》上确认尚欠租金的截止时间与《协议书》上确认尚欠租金的截止时间不一致，一审判决以《欠条》上只有恒隆公司及杨晓坤的签名，而《协议书》上有恒隆公司、杨晓坤及黄腾代理人黄建明的签名，且《协议书》于《欠条》出具后才形成的为由，认定尚欠租金的截止时间为《协议书》确认的时间是错误的。2、不管在2019年6月23日恒隆广告公司、杨晓坤、黄腾三方所签订的《协议书》，还是2019年4月21日恒隆广告公司、杨晓坤签字盖章的《欠条》，都确定截至2018年7月1日止，尚欠岀租方黄腾应付租金17万元。3、黄腾在2018年07月1日对账后，杨晓坤转账给黄腾的账单是：1、2014年5月4日租房保证金1万元；2、2020年5月29日杨晓坤妻子杨妙菁转账给黄建明1万元；3、杨晓坤2018年8月15日转账给黄腾10000元；4、杨晓坤2018年12月22日应黄腾的要求，转账给黄腾母亲柳美碧1万元。这４笔合计共4万元均截至2018年7月1日止后发生的，依法依理都应予抵扣。二、本案合同约定按月利率2%计算逾期支付租金，该违约金约定过高，一审未予以调整错误。原审法院引用《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定是适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。的规定，本案系拖欠房租租金案件纠纷，而非民间借贷合同纠纷，上诉人拖欠房租租金是因经济困难所致，而且案中标的物的房屋每年租金也明显高于邻近房租，虽然当时有2%利息的约定，但该约定显失公平，依据上述《民法典》条文的规定，应依法按同期银行贷款利息标准予以调整。三、一审认定上诉人应支付黄腾因实现债权而支付的诉讼代理费8000元适用法律错误。因违约金的利率已达利息、费用、违约金总和的上限，依法应不予支持。黄腾答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当予以维持。一、原审法院确认恒隆公司尚欠黄腾租金15万元，事实清楚，证据充分。2019年4月21日，恒隆公司、杨晓坤出具一张欠条给黄腾，欠条载明尚欠黄腾房租17万元，应于2019年6月30日付清所欠租金，后来，恒隆公司、杨晓坤没有按约定清偿房租，恒隆公司、杨晓坤、黄腾于2019年6月23日，就对所欠的房租再次以《协议书》的方式确定，恒隆公司、杨晓坤尚欠17万房租，双方已经就争议的债权在《协议书》上确认。所以形成于2019年6月23日之前的2018年8月15日的转账1万元，2018年12月22日的转账1万元，已经结算完毕，并出具《协议书》，因此，扣除之前支付的保证金1万元，和2020年5月29日转账的1万元，尚欠租金15万元，事实清楚，证据确实充分。二、原审法院对于逾期付款利率的律师费用认定证据充分，适用法律正确。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现双方签订的《租赁合同》《协议书》系双方真实的意思表示，也没有违反法律的强制性规定，因此，该《协议书》合法有效，黄腾有权请求恒隆公司、杨晓坤按约支付租金及相应的违约金。请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。黄腾向一审法院起诉请求：1、判令恒隆广告公司、杨晓坤支付租金170000元，并支付自2018年7月1日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息；2、判令恒隆广告公司、杨晓坤支付诉讼代理费8000元。一审法院认定事实：2014年4月27日，黄腾与恒隆广告公司签订《永嘉天地办公写字楼租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、黄腾将址在漳浦县绥安镇龙湖路永嘉天地写字楼B1103号、B1105号出租给恒隆广告公司使用，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。2、恒隆广告公司应于合同签订之日一次性支付第一年租金75000元，第二年租金80000元，于2015年7月1日前支付，第三年租金90000元，于2016年7月1日前支付，第四年租金100000元，于2017年7月1日前支付，第五年租金110000元，于2018年7月1日前支付。3、恒隆广告公司应于第一年租期内交付两个月押金10000元，待租期届满后退还恒隆广告公司。合同签订后，黄腾将涉案房屋交付恒隆广告公司使用。恒隆广告公司于2014年5月4日支付黄腾租金70000元及保证金10000元。2019年4月21日，恒隆广告公司出具欠条1份给黄腾收执，该欠条载明：1、恒隆广告公司应于2018年7月1日前付清合同到期日的全部租金45.5万元，由于恒隆广告公司资金周转困难，截止2018年7月1日，实际支付租金28.5万元，尚欠租金17万元。2、杨晓坤自愿对恒隆广告公司尚欠黄腾的上述租金、违约利息及损失承担连带担保责任。3、恒隆广告公司及杨晓坤承诺于2019年6月30日前付清尚欠的租金，逾期支付愿自违约之日起按月利率2%支付违约利息及承担黄腾因实现债权而支付的费用。2019年6月23日，黄腾作为甲方、恒隆广告公司作为乙方、杨晓坤作为丙方，三方共同签订《协议书》，双方约定的主要内容：1、根据双方于2014年4月27日签订的《永嘉天地办公写字楼租赁合同》，经甲、乙双方共同确认，截至协议书签订之日，乙方已支付甲方租金28.5万元，尚欠租金17万元。2、乙方承诺于2019年6月30日前付清所欠租金，逾期支付，乙方自愿于2018年7月1日起至实际付清租金之日止，按所欠租金的月利率2%支付甲方利息；并愿意承担甲方实现债权的费用。3、丙方杨晓坤自愿为乙方向甲方提供连带保证责任，如乙方未按上述约定履行，由丙方承担连带保证责任，保证期间为两年。合同约定的租赁期间届满后，恒隆广告公司将涉案房屋退还黄腾。一审法院认为，本案审理过程中，杨晓坤以黄腾与其存在房屋租赁纠纷为由提出反诉，因杨晓坤与黄腾之间的房屋租赁合同纠纷和黄腾与恒隆广告公司之间的房屋租赁合同纠纷系二个不同的合同纠纷，房屋租赁合同的双方当事人主体不同，杨晓坤在系以保证人的身份出庭参加诉讼，其提出的反诉请求不能合并审理。杨晓坤与黄腾之间的房屋租赁合同纠纷可另案提起诉讼，杨晓坤已预交的反诉案件受理费予以退还。黄腾与恒隆广告公司签订的《永嘉天地办公写字楼租赁合同》、《协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效，因恒隆广告公司租赁商场后未能按合同的约定支付租金，构成违约的事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，黄腾有权请求恒隆广告公司支付尚欠的租金及违约金。杨晓坤作为恒隆广告公司案涉《永嘉天地办公写字楼租赁合同》项下履行债务的保证人，因双方在《协议书》中约定保证方式为连带责任保证，保证期间为二年。依照《中华人民共和国民法典》第六百八十八条第二款“连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的形情时，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，黄腾可以要求杨晓坤在保证范围内承担保证责任,并在履行保证责任后，可依法向恒隆广告公司追偿。黄腾请求恒隆广告公司支付尚欠的租金17万元的诉讼请求，经庭审查明，恒隆广告公司尚欠黄腾租金15万元，黄腾主张的租金超过该数额的，不予支持。黄腾请求恒隆广告公司支付自2018年7月1日起至付清款项之日止按月利率2%计算的利息及支付实现债权的费用8000元的诉讼请求，证据充分，应予以支持。黄腾请求杨晓坤对恒隆广告公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，与法相符，应予以支持。恒隆广告公司、杨晓坤提出恒隆广告公司尚欠黄腾租金13万元及双方约定的违约金偏高，应予以调整的辩解意见，缺乏证据，不予以采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第六百八十八条、第七百条规定，判决：一、恒隆广告公司应于判决生效后十日内支付黄腾房屋租金150000元，并支付自2018年7月1日起至付清租金之日止按月利率2%计算的违约金。二、恒隆广告公司应于判决生效后十日内支付黄腾因实现债权而支付的诉讼代理费8000元。三、杨晓坤应对恒隆广告公司的上述债务承担连带偿还责任。并在承担保证责任后，可依法向恒隆广告公司追偿。四、驳回黄腾的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由黄腾负担150元，恒隆广告公司负担2525元。经查明，双方当事人二审均未提交新的证据。对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人杨晓坤、恒隆广告公司认为一审遗漏认定恒隆广告公司提前半年将案涉租赁房屋还给黄腾的事实。当时杨晓坤有发信息告知黄腾的父亲。上诉人杨晓坤、恒隆广告公司对此主张未进行举证，被上诉人黄腾否认该事实，认为双方并没有提前办理讼争房屋的交接，没有提前收回房屋。上诉人杨晓坤、恒隆广告公司主张提前返还租赁房屋，证据不足，不予认定。另查明，二审中，双方当事人一致确认上诉人于上诉状中列明的2014年5月4日支付黄腾保证金1万元及2020年5月29日转账支付的1万元两笔款项，一审判决均已给予确认并在尚欠租金金额中扣除。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应适用当时的法律、司法解释的规定。一审判决适用法律应予纠正。上诉人恒隆广告公司与被上诉人黄腾签订的《永嘉天地办公写字楼租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行。恒隆广告公司租赁商场后未能按合同约定及时支付租金，构成违约，应当支付尚欠租金并承担违约责任。恒隆广告公司、杨晓坤主张于2018年8月15日的转账1万元，2018年12月22日转账1万元的事实，黄腾一审庭审中确认收到该两笔款项，但辩称该两笔款项双方已协商作为恒隆广告公司未在2018年7月1日约定期限内支付租金的逾期付款利息，因此在后续确认尚欠租金的协议中未予扣除。经审查，恒隆广告公司、杨晓坤出具给黄腾的欠条，确认截至2018年7月1日，恒隆广告公司尚欠黄腾租金17万元。该欠条系恒隆广告公司、杨晓坤于2019年4月21日出具，出具欠条时间在恒隆广告公司、杨晓坤主张的上述2018年8月15日、2018年12月22日转账行为发生之后，并未将该两笔款项在尚欠租金中予以扣除。2019年6月23日，恒隆广告公司、杨晓坤、黄腾三方就所欠的房租再次以《协议书》的方式进行确认，协议书明确确认至协议书签订之日止，恒隆公司已支付租金28.5万元，尚欠租金17万元，亦未将该两笔款项在尚欠租金中予以扣除。本案欠条、《协议书》均有恒隆广告公司、杨晓坤盖章签名，应视为其真实意思表示。一审法院依据形成时间及三方签字确认的完整性，确认以2019年6月23日恒隆广告公司、杨晓坤、黄腾三方《协议书》内容作为认定本案欠付租金的依据，即至2019年6月23日止，已支付租金28.5万元，尚欠租金17万元。一审查明恒隆广告公司交纳保证金1万元及三方《协议书》签订后2020年5月29日转账支付1万元的事实，并予以扣除后确认恒隆广告公司尚欠租金为15万元正确。恒隆广告公司、杨晓坤上诉主张当时无法找到2018年8月15日、2018年12月22日两次付款的凭证，因此签订《协议书》时暂时未予抵扣的主张，与该两笔付款均以转账形式支付，支付人可随时向银行打印清单的事实不符，该理由明显不能成立。恒隆广告公司、杨晓坤上诉主张《协议书》均为黄腾拟好要求其签名，并以此为由不认可《协议书》的效力，亦于法无据，不能成立。恒隆广告公司未提供足以反驳《协议书》三方确认内容的证据，对尚欠租金数额提起的上诉，证据不足，不能成立。恒隆广告公司、黄腾签订租赁合同时没有约定逾期支付租金的违约金或违约计算方式，但2019年6月23日，恒隆广告公司、杨晓坤、黄腾三方就所欠的房租签订《协议书》，就截止当日尚欠租金金额进行确认，并指定尚欠租金于2019年6月30日支付，约定逾期支付，恒隆广告公司自愿自2018年7月1日起至实际付清租金之日止按所欠租金的月利率2%支付利息，并承担黄腾实现债权的费用。该《协议书》应视为本案租赁合同的补充协议。恒隆广告公司在一审中主张《协议书》约定月利率2%支付利息过高，并请求调整。对此本院审查认为，由于黄腾并未提供关于恒隆广告公司逾期支付租金给其造成其他损失，应认定恒隆广告公司逾期支付租金给黄腾造成的损失为资金占用损失，双方约定的月利率2%，超出签订《协议书》当时中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%，应当调整至该标准为宜。自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%调整。上诉人黄腾关于违约金约定过高的上诉理由成立，应当予以支持。三方《协议书》中明确约定恒隆广告公司违约应承担黄腾实现债权的费用，一审中黄腾已就其因本案诉讼支付律师费用提供了增值税发票为据，其起诉要求恒隆广告公司应承担律师费8000元应予支持。杨晓坤自愿为恒隆广告公司的上述债务进行担保，应当承担连带清偿责任。综上所述，恒隆广告公司、杨晓坤的上诉请求部分成立，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省漳浦县人民法院（2021）闽0623民初347号民事判决第二项。二、撤销福建省漳浦县人民法院（2021）闽0623民初347号民事判决第一、三、四项。三、上诉人漳浦恒隆广告有限公司应于本判决生效后十日内支付被上诉人黄腾房屋租金150000元，并自2018年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付利息至款项付清之日止。四、上诉人杨晓坤应对上诉人漳浦恒隆广告有限公司的上述债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，可依法向上诉人漳浦恒隆广告有限公司追偿。五、驳回被上诉人黄腾的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5350元，减半收取计2675元，由上诉人漳浦恒隆广告有限公司负担1839元，被上诉人黄腾负担836元，；二审案件受理费2700元，由上诉人漳浦恒隆广告有限公司负担1251元，由被上诉人黄腾负担1449元。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年六月二十八日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第十九连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。