北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初8131号原告：赵欣，女，1980年10月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴涛，北京天洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立斌，北京天洛律师事务所律师。被告：奎生，男，1935年10月30日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：奎云鹭，女，1963年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告之委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。原告赵欣与被告奎生、奎云鹭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，于2020年10月28日作出（2020）京0102民初5993号民事判决。赵欣不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。该院于2020年12月29日作出（2020）京02民终11838号民事裁定，撤销一审判决，将案件发回本院重审。重审中，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵欣之委托诉讼代理人吴涛、被告奎生、奎云鹭之委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵欣向本院提出诉讼请求：1.判令奎云鹭、奎生共同支付2016年5月9日至2019年5月8日因逾期交房的违约金共计15.2万元（1.20万×18+2.4万×18-21.6万-28万）；2.判令奎云鹭、奎生以490万为基数，每日按照万分之五的标准，支付2019年5月9日至实际交付房屋之日止的合理损失，暂计至2019年12月4日共计512050元；3.判令奎生、奎云鹭支付因未迁出户口的违约金共计395285元（自2015年7月25日起至2019年12月4日共1593天，日违约金245元+5000元）。事实和理由：2013年11月10日，赵欣与奎生签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人将位于北京市西城区××号房屋（以下简称案涉房屋）出售给赵欣；出卖人应当在过户后10个月前将房屋交付赵欣；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如果没有迁出则需要向买受人支付5000元违约金，逾期超过100日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。2016年5月21日，奎生与赵欣签订《补充协议》，奎云鹭为担保人，约定，自2016年5月9日起至2017年11月8日，甲方支付乙方延期交房补偿金，每月按12000元补偿、每3个月支付一次；甲方在2017年11月9日前未能交付乙方房屋，双方同意2017年11月9日至2019年5月8日，按每月24000元由甲方向乙方补偿。基于该协议，奎云鹭支付496000元款项后不再支付。2014年4月10日，赵欣履行完支付购房全款490万元的合同义务，并于2014年4月10日当日取得房产证；但奎生却违反合同约定，至今未向赵欣交付房屋，且未履行户口迁出的义务。奎生与傅淑良在2019年7月之前系夫妻关系，且现仍居住在该房屋中。赵欣多次要求履行协议，但均无果。奎生、奎云鹭辩称，奎生、奎云鹭同意赵欣的第一项诉讼请求即奎生、奎云鹭共同向赵欣支付152000元。不同意对其他部分承担责任。如法院认定奎生构成违约，请求对违约金进行酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：傅淑良与奎生于1976年12月28日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。付煜系傅淑良之女。2001年，奎生（买方、乙方）与中国戏曲学院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定奎生购买案涉房屋，2002年1月1日，奎生取得了上述房屋的所有权证。上述房屋由傅淑良及其女付煜、奎生居住使用，奎生与傅淑良于2013年4月左右分居，2013年5月奎生搬离上述房屋，此后上述房屋一直由傅淑良及其女付煜居住使用。2013年10月31日，奎云鹭代奎生收取定金2万元。2013年11月10日，出卖人奎生（甲方）与买受人赵欣（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定奎生以490万元的价格将位于案涉房屋出售给赵欣，双方在合同中约定，奎生应在过户后十个月将案涉房屋交付给赵欣，并在房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在该合同的附件中，双方约定该房屋成交价格490万元。该合同条款内容有：“第六条房屋的交付。出卖人应当在过户后十个月（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3.项手续，1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任。（一）逾期交房责任，（1）逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十条权属转移登记。……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”2014年4月10日，赵欣取得案涉房屋的所有权证。2014年4月18日，赵欣及其女儿朱思萱的户籍迁入案涉房屋。2014年4月29日，赵欣之夫朱宇的户籍迁入案涉房屋。2016年5月21日，奎生（甲方）、奎云鹭、赵欣（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、自2016年5月9日起至2017年11月8日，奎生支付赵欣延期交房补偿金每月12000元，每三个月支付一次。奎生有权随时将房屋交付赵欣，延期交房补偿金在房屋交付当日终止，双方多退少补。二、如奎生在2017年11月9日前未能交付赵欣房屋，双方同意2017年11月9日至2019年5月8日按每月24000元，由奎生向赵欣补偿。”奎生之女奎云鹭在上述《补充协议》甲方担保人处签字。2017年8月，本院受理赵欣与奎生、奎云鹭房屋买卖合同纠纷案。本院经审理，于2017年11月7日作出（2017）京0102民初25199号民事判决：一、奎生于判决生效之日起七日内将案涉房屋腾空并交付赵欣；二、奎生、奎云鹭于判决生效之日起七日内给付赵欣延期交房补偿金七万二千元（自二○一七年五月九日至二○一七年十一月八日）。该判决于2017年11月24日生效。2020年5月18日，奎生户籍自案涉房屋迁入北京市大兴区××。庭审中，双方均认可奎生户口迁出、傅淑良等的户口尚未迁出。原一审审理中，赵欣于2019年12月20日就本案中的诉讼请求向法院申请诉前财产保全，请求对被申请人奎生、傅淑良、奎云鹭名下价值1159335元的财产进行查封、冻结，赵欣预付了保全申请费5000元。法院于2019年12月20日作出（2019）京0102财保999号民事裁定：“查封、冻结被申请人奎生、傅淑良、奎云鹭名下价值1159335元的财产。”本院认为，奎生、奎云鹭同意赵欣第一项诉讼请求，本院不持异议。奎生、奎云鹭亦认可目前房屋内仍有户口未迁出，奎生构成违约，所以关于户口迁出违约金部分，争议焦点应为：奎生、奎云鹭是否及如何向赵欣支付户口迁出违约金。赵欣第二项诉讼请求系要求奎生、奎云鹭支付2019年5月8日至实际交付房屋之日止的合理损失，该部分争议焦点为，赵欣该项诉讼请求是否成立。关于焦点一，奎生未按照合同约定将户口迁出，构成违约。赵欣按照合同约定主张迁出户口违约金，奎生申请酌减，本院依法予以处理。但考虑到奎生将自身户口迁出，也未影响赵欣将户口迁入，虽有户口尚在房屋内，客观上造成影响也有限，本院对违约金部分予以酌减，确定为50000元。奎云鹭并非赵欣与奎生签订合同的主体，赵欣要求奎云鹭支付户口迁出违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，赵欣第二项诉讼请求，本院不予处理。（2017）京0102民初25199号民事判决明确奎生于判决生效之日起七日内将案涉房屋腾空并交付赵欣，该判决于2017年11月24日生效。所以2019年5月8日至实际交付房屋之日止，赵欣无法占有房屋，必然存在损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第五百零七条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”故此，对于生效判决指定腾房之日后，奎生未履行生效判决的义务，赵欣可就该部分损失在执行程序中予以解决，赵欣该部分诉讼请求不是民事案件审理范围，本院不予处理。综上所述，赵欣诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第五百零七条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，奎生、奎云鹭向赵欣支付逾期交房违约金152000元；二、于本判决生效后七日内，奎生向赵欣支付户口迁出违约金50000元；三、驳回赵欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5000元，由赵欣负担3155元（已交纳），由奎生、奎云鹭负担1845元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费9273元，由赵欣负担5850元（已交纳），由奎生、奎云鹭负担3423元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 高 磊审判员 王 建审判员 张园园二〇二一年六月三日书记员 任 卓