重庆市璧山区人民法院民事判决书（2021）渝0120民初2426号原告:周芳，女，汉族，生于1971年2月12日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：朱秋虹，重庆鼎圣佳程（璧山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊小燕，重庆鼎圣佳程（璧山）律师事务所律师。被告：王军，男，汉族，生于1989年1月24日，住重庆市璧山区。原告周芳与被告王军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周芳的委托诉讼代理人朱秋虹到庭参加了诉讼。被告王军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告周芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还物管费1880元;2.判令被告返还按揭费3336.27元；3.判令被告赔偿评估费损失300元；4.判令被告赔偿中介费损失7000元；5.判令被告支付资金占用损失暂计1000元(以12516.27元为基数从2018年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止)；6.由被告承担本案诉讼费、保全费。以上款项总计13516.27元。事实及理由:原告于2018年4月4日与被告、重庆燕桥置业代理有限公司签订《房屋买卖合同》。原告系买方，被告系卖方，重庆燕桥置业代理有限公司系居间方。合同约定原告购买登记在被告名下位于重庆市璧山区璧泉街道东山路X号XX幢X-X-X号房屋，面积120.55平方米，首付款385000元。原告已按照约定，支付了385000元的购房款，被告未按照约定履行过户义务，且经原告、中介机构催告，被告一直不配合办理过户手续。因被告违约，现合同已解除，被告应当赔偿原告的实际损失。在合同解除前，原告为使房屋顺利过户，已为被告支付了1880元物管费和3336.27元房屋按揭费，被告应当予以返还。另外原被告双方《房屋买卖合同》达成后，原告为此支付了7000元中介费、300元评估费，现被告违反《房屋买卖合同》约定，致使原告未获得房屋的所有权，原告买房目的未达到，中介费和评估费属于原告的实际损失，被告也应当予以赔偿。被告至今未出面解决，现也无法联系上被告，原告无奈诉至贵院，请求支持诉请。2021年4月8日，原告向本院申请增加诉讼请求,请求被告赔偿原告可得利益损失即房屋差价损失62550元。事实及理由：周芳与王军房屋买卖纠纷一案，因被告违反双方房屋买卖合同约定，该合同已于2020年12月29日由（2020）渝0120民初298号判决书确定解除。根据合同法第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，又根据《房屋买卖合同》违约责任约定“因甲方原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，甲方需双倍返还定金或按房屋成交价的19%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金，据实赔偿”。因被告根本违约，导致合同无法履行，原告无法获得房屋，其房屋的增值部分为实际损失。该房屋已由四川省隆昌市人民法院在阿里巴巴上司法拍卖，成交价格为1080000元，即差价部分225000元，扣除（2020）渝0120民初298号民事判决书确定的违约金162450元，被告王军还应赔偿原告损失62550元。被告王军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理查明如下事实：2016年9月13日，王军与重庆璧晖实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定王军购买坐落于重庆市璧山区璧泉街道东山路X号XX幢X-X-X的住房一套，所购房屋为预售商品房，所涉商品房项目为俊豪城。2018年4月4日，周芳与王军、重庆燕桥置业代理有限公司璧山一分公司（以下简称燕桥公司璧山一分公司）签订《房屋买卖合同》，约定：王军向周芳出售位于俊豪城XX幢X单元X—X的住房一套（该房即前述王军所购买的预售商品房），价格为855000元；周芳于2018年5月30日前付首付款385000元，余款470000元则向银行贷款，由银行一次性划入王军指定的账户，王军在取得房产证后办理产权转移登记;中介费14000元，周芳与王军各承担7000元；若王军的原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，王军须双倍返还定金或按房屋成交价的19%给付违约金并赔偿燕桥公司璧山一分公司8000元中介费用损失，如实际损失超过违约金的，则据实赔偿。当日，周芳向王军支付20000元。2018年4月10日、2018年5月30日，周芳向王军支付房款共365000元。2018年10月11日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局为王军颁发了产权证，产权证号为渝（2018）璧山区不动产权第00106XXXX号。2019年9月，原告周芳多次要求被告王军办理过户未果。2019年11月14日，重庆鼎圣律师事务所接受周芳委托向王军送达关于限期履行房屋买卖合同义务的律师函。2019年9月10日，经四川普嘉特饲料有限公司申请,四川省隆昌市人民法院作出（2019）川1083执1266号之一执行裁定，裁定查封前述房屋。2019年9月12日，该院查封了该房屋，同日，周芳向四川省隆昌市人民法院提出执行异议，申请解除对前述房屋的查封，2019年12月2日，该院作出（2019）川1083执异68号执行裁定，裁定中止对前述房屋的执行。四川普嘉特饲料有限公司不服该裁定，于2019年12月5日向四川省隆昌市人民法院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2020年6月9日作出判决：准予执行王军所有的坐落于重庆市璧山区璧泉街道东山路X号XX幢X-X-X的商品住房。其后，周芳向四川省内江市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月7日作出终审判决，驳回了周芳的上诉。2019年12月25日，原告周芳向本院起诉被告王军、第三人燕桥公司璧山一分公司、刘开莉，请求：“1.确认周芳、王军于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令周芳代王军向中国银行股份有限公司重庆璧山支行提前清偿剩余按揭贷款，代为偿还的该部分款项从周芳应付房款中抵扣，由王军配合该行注销案涉房屋的抵押登记；3.判令王军将房屋过户登记至周芳名下；4.判令王军支付违约金162450元；5.由王军承担本案的诉讼费、律师费。诉讼中，周芳撤回了2、3、4项诉讼请求和第5项请求的律师费，并增加了4项请求：1.判令解除周芳、王军、燕桥公司璧山一分公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王军返还房款385000元、物业费1880元、代为支付的按揭款3336.27元、评估费300元、中介服务费7000元；3.判令王军支付以收到的房款385000元为基数从2018年6月1日起至2019年12月31日止按年利率6%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4.判令王军支付违约金162450元，并另行支付房屋溢价损失332550元。最后，周芳再次撤回部分诉讼请求并将其诉讼请求明确为：1.解除周芳、王军、燕桥公司璧山一分公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王军返还房款385000元；3.判令王军支付违约金162450元；4.由王军承担本案的诉讼费”。本院于2020年12月29日作出了（2020）渝0120民初298号判决书，判决：“一、解除原告周芳与被告王军间的《房屋买卖合同》；二、被告王军于本判决生效次日返还周芳房款385000元；三、被告王军于本判决生效次日给付周芳违约金162450元”。另查明，案涉房屋的查封法院将房屋在“阿里拍卖”上进行司法拍卖，2020年12月13日拍卖结束，成交价为1080000元。还查明，原告周芳为了购买案涉房屋，于2018年4月4日向中介机构支付了中介费7000元。原告周芳还向案涉房屋所在物业支付了2019年9月至2020年8月的物业费共计1880.4元。原告周芳于2019年12月26日代被告王军归还按揭贷款3336.27元。上述事实，有原告的陈述，原告举示的证据（2020）渝0120民初298号判决书、《房屋买卖合同》、重庆燕桥置业代理有限公司专用收据、俊豪城（收款收据）3张、中国银行贷款还款回单、“阿里拍卖•司法”网页截图等证据在卷佐证，本院予以确认。原告提交的证据重庆市增值税普通发票1张，2019年10月30日重庆德任资产评估土地房地产估价有限公司向周芳出具，原告拟证明涉案房屋产权证下证后，原告与被告办理过户事宜，原告是按揭付款，要办理贷款，该评估费是应银行要求产生的，是办理过户手续中必不可少的环节，是必不可少的费用，因是被告违约，房屋不能再过户，评估费花费的目的也不再可能达到，被告应当赔偿该损失。经本院审查认为，该证据中只载明交款性质是评估费，金额为300元，并未载明评估的内容。且原告也未举示相关证据佐证该评估费是用于本案案涉房屋。故该证据不符合证据的构成要件，本院不予采信。本院认为，周芳与王军之间的房屋买卖合同是依法成立的有效合同，按照约定，王军在取得产权证后有向周芳办理产权转移登记的合同义务，而案涉房屋已被其他法院拍卖作抵被告王军的其他债务，导致原被告双方的《房屋买卖合同》无法实现，被告王军的行为属根本性违约行为，本院（2020）渝0120民初298号民事判决书已将原被告双方签订的《房屋买卖合同》予以解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”按照合同约定，若被告王军的原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，王军须双倍返还定金或按房屋成交价的19%给付违约金并赔偿燕桥公司璧山一分公司8000元中介费用损失，如实际损失超过违约金的，则据实赔偿。因此，被告王军应赔偿原告周芳的全部损失，包括案涉房屋的价差损失即拍卖价1080000元-交易额855000元=225000元，以及原告周芳为了购买案涉房屋向中介机构支付的中介费7000元，向物业支付的物业费共计1880.4元，代被告王军归还按揭贷款3336.27元，合计237216.67元。本院（2020）渝0120民初298号民事判决书已支持了违约金162450元。因此，被告王军还应赔偿原告周芳损失合计237216.67元-162450元=74766.67元。被告王军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭的行为，视为其放弃质证、答辩等相应的诉讼权利，其应当承担于其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王军于本判决生效后五日内给付周芳赔偿金74766.67元。二、驳回原告周芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取850.83元，由被告王军负担（限本判决生效后五日内向本院交纳）。原告预交的案件受理费850.83元，待本判决生效后退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。  审 判 员   徐静  二〇二一年六月十一日 法 官助 理   张盼书 记 员   连洪 1