广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2632号上诉人（原审被告）：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所地吴川市人民路福泽豪苑203号法定代表人：任剑峰，总经理。委托诉讼代理人：李亚保，男，1965年6月23日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：郑观明，男，汉族，1984年9月25日出生，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：黄海容，女，汉族，1984年7月29日出生，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴莹，广东粤海律师事务所律师。上诉人吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称“新国基公司”）因与被上诉人郑观明、黄海容商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新国基公司的委托诉讼代理人李亚保，被上诉人郑观明、黄海容的委托诉讼代理人林日成、戴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新国基公司上诉请求：1.撤销广东省吴川市人民法院(2021)粤0883民初489号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由郑观明、黄海容承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，主要证据不足，逾期办理涉案商品房权属转移登记并非出卖人原因，应当免除出卖人责任。1.一审判决认定涉案商品房实际交付使用的时间是2017年4月28日缺乏事实依据，涉案商品房2019年6月27日才竣工验收合格，在涉案商品房竣工验收合格前并不具备交付使用的条件，即使郑观明、黄海容通过不合法的手段占有使用涉案商品房，也不能视为新国基公司实际交付使用，一审法院以“新国基公司与郑观明、黄海容签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险”为由，判决新国基公司承担从2018年6月22日起至郑观明、黄海容取得房地产权属证书之日止的违约金，这一径行与鼓励郑观明、黄海容违约、非法占有无异!2.涉案商品房竣工验收合格后，新国基公司于2019年6月30日在微信群“碧海园业主总群”以及在涉案小区各楼层的出入口、公示通告栏张贴通告通知业主于2019年7月31日前收楼。另外，新国基公司还于2019年10月9日、2019年10月12日在微信群“碧海园业主总群”发送收楼通知，以及在涉案小区各楼层的出入口、公示通告栏张贴通告通知各业主在期限内（2019年10月26日前）带身份证到指定地点办理产权转移手续，逾期后果自负。但郑观明、黄海容却没有依时持身份证到指定地点办理产权转移手续(签名)。由此可见，新国基公司迟延办理涉案房屋的房地产权属证并非新国基公司的责任，郑观明、黄海容应当承担后果，自负责任。二、一审判决适用法律错误，判决错误。郑观明、黄海容已增大涉案商品房套内面积，应当承担逾期办理房屋所有权转移登记的全部过错责任及恢复涉案商品房原状。《商品房买卖合同》第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构承重结构和用途、功能……”，但郑观明、黄海容在涉案商品房竣工验收前已占有使用该房屋，且对房屋进行改造，郑观明、黄海容通过改造行为获得了更多房屋使用面积，应当知晓其中风险，郑观明、黄海容把“入户花园空间”改变成可实际使用空间、增加侧墙、增加窗户、用途改造、拆除防护栏杆等增大了商品房的套内面积，导致房屋实际户型与新国基公司在政府部门登记备案的户型不符，不具备房屋权属转移登记条件，因此，对于房屋产权移转登记手续逾期办理，郑观明、黄海容应当承担全部过错责任。但一审法院在判决中对上述问题未作任何合理的解释，避而不谈，却以一句“新国基公司上述抗辩理由不能成立，对其抗辩主张不予支持”从而判决新国基公司承担违约责任，明显适用法律错误，判决错误。综上所述，一审判决认定事实不清，主要证据不足，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持新国基公司的上诉请求。被上诉人郑观明、黄海容答辩称：1.关于涉案房屋早于竣工验收日期交付，新国基公司提出应从竣工验收日期开始计算办证时间的问题，郑观明、黄海容认为虽然涉案房屋交付时尚未竣工验收合格，但是郑观明、黄海容接收尚未竣工验收的房屋没有违反法律规定，属于自行降低交房条件和标准，是对自己权利的自由处分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条有关“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当以房屋实际交付时间来计算办证期限，而不是以竣工验收的日期计算，因此一审法院认定以实际交付时间来计算办证期限认定事实清楚，适用法律准确。2.不存在新国基公司所述的郑观明、黄海容通过不合法的手段占有使用房屋的情况。首先，房屋未交付前钥匙在新国基公司处，没有经过新国基公司的同意，郑观明、黄海容不可能强行占有。其次，在房屋交付使用后，郑观明、黄海容有向新国基公司聘用的物业公司交付物业管理费，并向供电、供水部门交付水电费；再次，合同约定的交房日期是在2014年，但是新国基公司违约一直未交付房屋，后在合同约定的交付日期之后，郑观明、黄海容同意接收了带有瑕疵的房屋，实属无奈之举。因为涉案房屋是在2019年6月30日才竣工验收，与合同约定的时间相差五年之久。综上，新国基公司称郑观明、黄海容通过不合法手段占有使用房屋完全是毫无依据，推卸责任、颠倒是非。3.虽然新国基公司称其已经通过微信群、小区公告栏发布、张贴收楼和办证通知，但是郑观明、黄海容从未收到或看过此类通知，这个说法完全是新国基公司单方所述，没有任何证据证明。4.关于新国基公司称郑观明、黄海容增大房屋面积导致无法办证的说法是不成立的。第一，郑观明、黄海容并没有新国基公司所称的改造房屋导致房屋面积增大的情况，已经装修房屋的均是正常装修，不存在违建，正常装修也不可能导致房屋面积增大，新国基公司该说法也没有证据予以证实。第二，小区其他业主同样有新国基公司所描述的装修房屋的情况，已经办理了产权证书，因此不存在房屋装修会导致无法办证的情形。第三，新国基公司所述的因房屋改造导致无法办证的抗辩理由，并没有不动产登记部门出具的材料予以证明，是新国基公司单方面的陈述。因此，请求二审法院依法驳回新国基公司的上诉请求，维持一审判决。郑观明、黄海容起诉请求：1.判令新国基公司立即支付郑观明、黄海容的逾期办证违约金（从2018年6月22日起计至2020年12月31日止为2985.38元，从2021年1月1日起计至郑观明、黄海容取得房地产权属证书之日止，每月按已付购房款492638元的万分之二计算）；2.判令新国基公司立即为郑观明、黄海容办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区4号楼2504房的房地产权属证书；3.本案诉讼费用由新国基公司承担。一审法院审理查明：新国基公司是一家房地产开发经营企业。郑观明、黄海容与新国基公司就购买新国基公司开发的位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海苑住宅小区4号楼2504房达成合意，于2013年4月5日签订一份商品房买卖合同，购房总价为492638元。合同签订后，郑观明、黄海容已依照合同约定支付了全部购房款给新国基公司。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……（3）买受人不退房，出卖人每逾期一个月按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金”。合同签订后，郑观明、黄海容于2013年10月19日已支付全部购房款492638元。新国基公司实际于2017年4月28日向郑观明、黄海容交付房产。涉案商品房于2019年6月27日通过竣工验收登记备案。新国基公司于2017年4月28日交房后至今没有为郑观明、黄海容办理涉案房屋的房地产权属证书和支付逾期办证违约金。郑观明、黄海容经催促新国基公司办证无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。郑观明、黄海容与新国基公司签订的广东省商品房买卖合同，系基于双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行自己的义务。结合本案证据及郑观明、黄海容在庭审中的陈述，本案的争议焦点如下：一、新国基公司是否存在逾期办证的违约责任，违约金如何计算；二、郑观明、黄海容请求新国基公司立即办理房地产权属证书应否得到支持。关于新国基公司是否存在逾期办证的违约责任，违约金如何计算的问题:根据双方签订的广东省商品房买卖合同第八条的约定，出卖人即本案新国基公司应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交买受人使用。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2017年4月28日，按照合同约定，新国基公司应于商品房交付后的420日内即2018年6月22日前办理相关备案手续。但新国基公司未依约办理，行为明显违约，应承担逾期办证的违约责任。涉案商品房权属证书的逾期办理，责任不在郑观明、黄海容。新国基公司与郑观明、黄海容签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。新国基公司抗辩郑观明、黄海容不办理产权证转移手续、私自改造“入户花园”空间的行为是导致不能办理涉案房屋的房地产权属证的全部原因，新国基公司对此无责任。新国基公司上述抗辩理由不能成立，对其抗辩主张不予支持。新国基公司逾期办证导致郑观明、黄海容未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使郑观明、黄海容应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，郑观明、黄海容因新国基公司的违约受到的损失显而易见。如果不论新国基公司逾期办证的行为再延续多久，新国基公司均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与郑观明、黄海容支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，郑观明、黄海容主张逾期办证的违约金以已付房款为基数，逾期每月按万分之二计算支付，合法合理，予以支持。即计算违约金的期间自2018年6月22日起暂计至2020年12月31日止，为2985.38元。郑观明、黄海容请求新国基公司办理涉案房产权属证书,符合自身能及时取得涉案商品房的完整物权的利益,该请求有理有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限吴川市新国基房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向郑观明、黄海容支付逾期办证违约金2985.38元（以已交房款492638元为基数，从2018年6月22日起计至2020年12月31日止为2985.38元），并从2021年1月1日起计至郑观明、黄海容取得房地产权属证书之日止，每月按已付购房款492638元的万分之二计算违约金；二、限吴川市新国基房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起90日内为郑观明、黄海容办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区4号楼2504房的房地产权属证书。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴川市新国基房地产开发有限公司负担。二审中，新国基公司向本院提交以下证据：一、案外人李景妹申请办理房屋所有权转移登记所提交的资料，用以证明办理房屋所有权转移登记需由买受人填写《房屋所有权转移登记申请书》，因郑观明、黄海容未向新国基公司提交该申请表，才导致新国基公司迟延办证；二、业主签收表，用以证明郑观明、黄海容领取了《房屋所有权登记申请书》，但未签名并交回给新国基公司，才导致新国基公司迟延办证。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于新国基公司提交的证据，郑观明、黄海容质证认为：一、证据一与本案不具有关联性；二、签收表上并没有郑观明、黄海容的签名，而且该表明显不是领取《房屋所有权登记申请书》的签收表，而是领取房产证的签收表。本院经审查认为：新国基公司二审提交的证据不属于新证据，且该证据并不能证明郑观明、黄海容从新国基公司处领取了《房屋所有权登记申请书》但未签名交回给新国基公司，故对本案的事实认定没有重要影响，本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，本案双方当事人均确认在郑观明、黄海容诉新国基公司支付逾期交房违约金一案中，逾期交房违约金只计至涉案房屋实际交付之日（2017年4月28日）；新国基公司确认其至今未将办理涉案房屋所有权转移登记需应由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对新国基公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据新国基公司的上诉请求和理由，郑观明、黄海容的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于办证期限应当从何日开始计算的问题。虽然涉案商品房2019年6月27才竣工验收合格，但郑观明、黄海容已于2017年4月28日实际接收了涉案商品房，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决认定新国基公司已于2017年4月28日向郑观明、黄海容交付涉案商品房，并从房屋实际交付之日起计算办证期限，并无不当，本院予以确认。新国基公司关于应从涉案商品房竣工验收合格之日起计算办证期限的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于新国基公司上诉主张郑观明、黄海容是通过不合法的手段于2017年4月28日占有使用涉案商品房的问题，新国基公司并提供任何证据予以证明，且该主张明显与郑观明、黄海容诉新国基公司赔付逾期交房违约金一案所认定的事实相矛盾，故本院不予采信。二、关于新国基公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，新国基公司应当履行的办证义务为将应由其提供的资料报产权登记机关备案。因此，不论郑观明、黄海容是否对涉案房屋进行了改造、改造行为是否影响办理涉案房屋所有权转移登记手续，均与新国基公司应当履行的办证义务无关联。故新国基公司以此为由主张其不应承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。新国基公司还主张因郑观明、黄海容未按通知持身份证到指定地点办理产权证转移手续(签名)，也未向新国基公司提交已签名的《房屋所有权转移登记申请书》，才导致涉案商品房至今未能办证。如前所述，新国基公司应当履行的办证义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案，但新国基公司并未提供充分的证据证明其在履行上述办证义务时，因缺少郑观明、黄海容签名的《房屋所有权登记申请书》而导致产权登记机关拒收新国基公司提交的备案资料。因此，新国基公司以此为由主张其不应承担逾期办证违约责任，本院亦不予支持。三、关于新国基公司应如何履行办证义务的问题。如前所述，新国基公司应履行的办证义务为将其应由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决判令新国基公司“为郑观明、黄海容办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区4号楼2504房的房地产权属证书”欠当，本院予以纠正。综上所述，新国基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但实体处理欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初489号民事判决第一项；二、变更广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初489号民事判决第二项为：限吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区4号楼2504房所有权转移登记需由吴川市新国基房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回郑观明、黄海容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各25元，由吴川市新国基房地产开发有限公司及郑观明、黄海容各负担25元（郑观明、黄海容已预交一审案件受理费25元，吴川市新国基房地产开发有限公司已预交二审案件受理费25元，均不予退还）。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月二十八日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。