济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初6308号原告：张建立，女，汉族，1975年9月5日生委托诉讼代理人：李元龙（系张建立之夫），住济南市历下区经十东路12306号名士豪庭1区17号楼3单元901被告：山东众美房地产开发有限公司，住所地济南市历下区法定代表人：刘长久，董事长。委托诉讼代理人：田进，男，该公司员工。原告张建立与被告山东众美房地产开发有限公司（以下简称山东众美房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建立及其委托诉讼代理人李元龙，被告山东众美房地产公司的委托诉讼代理人田进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建立向本院提出诉讼请求：1.张建立将已购买的书香华府4-2-502退还给山东众美房地产公司；2.山东众美房地产公司返还投资款672000元；3.山东众美房地产公司从2017年5月23日开始，以672000元为基数，按照年10%的标准向张建立支付产品投资收益，直至投资款付清；4.山东众美房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，张建立与河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称河北众美公司）和深圳市奈德丽资产管理有限公司（以下简称奈德丽公司）签订《金融资产收益权认购协议》，该协议约定张建立投资河北众美公司所有的经由奈德丽公司承销的金融资产收益权(产品代码：US-002-0002-12001-4)，投资到期日为2020年3月9日。三方约定收益计算方式如下：产品投资收益=投资本金*10%(年化预期收益率）*实际存续天数/365天。协议签订的当天，张建立如约向奈德丽公司的账户转入672000元投资款。同日，张建立又与河北众美公司的子公司山东众美房地产公司签订《投资意向书》，双方约定上述投资款张建立可以选择获取投资收益，也可以选择购买山东众美房地产公司在章丘市开发的书香华府(文博路以北）房产。双方约定，如果“导致投资者无法最终实现对于具体房产的投资（客观投资不能）的，投资者自行承担相应风险，按照协议各方约定的其他方式退出，其他各方不承担相应风险：(a)在投资者所选择的房产要素范围内，已经不存在尚能进行认购的房产；(b)在收益转付日，房产仍未达到预售条件，致使投资者暂无法进行房产投资的。”2018年12月30日，双方签订《补充协议书》，约定了具体房源，即书香华府4-2-502号房。至起诉之日，张建立认购的书香华府4-2-502号房仍未达到预售条件，根据张建立与山东众美房地产公司签订的《投资意向书》的约定，张建立已无法最终实现对于具体房产的投资，只能退回认购的书香华府4-2-502号房，山东众美房地产公司退还投资本金和收益。请求法院判如所请。山东众美房地产公司辩称，张建立不主张要房子，只要投资款加利息，山东众美房地产公司不承担，张建立应向缴款单位奈德丽公司主张。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日，张建立(投资者)与奈德丽公司(承销商)签署《金融资产收益权认购协议》（编号：020145），协议载明的转让方为河北众美公司，转让标的为河北众美公司对石家庄市藁城区宏业房地产开发有限公司的3.39亿元应收债权的收益权，协议主要内容为：本协议所述的“金融资产收益权”特指承销商通过全额包销的方式合法取得的河北众美公司依据相关法律法规向石家庄市藁城区宏业房地产开发有限公司作为借款人发放借款所形成的相关权益。1.承销商已经成为转让方挂牌转让的金融资产收益权产品的持有人，投资者认购承销商持有的产品，转让标的到期日期为2020年3月9日。2.本期产品在存续期内不进行收益分配，本产品到期时，投资者可以选择按照《产品说明书》约定的预期收益率取得投资本金及收益，也可以选择转让方提供的指定项目的优惠购房权实现退出；如投资者选择按照产品说明书约定的预期收益率取得投资本金及收益的，具体收益计算方式如下：产品投资收益=投资本金×10%(年化预期收益率)×实际存续天数/365天。3.投资者在本期产品成立后每年的6月30日、12月30日，均有权选择退出投资，并向承销商提出书面申请，承销商应在收到申请之日起30日内，安排转让方提前赎回对应部分的产品，并参照上述收益计算方式兑付投资者的本金及收益。该认购协议签订当日，张建立向奈德丽公司账户转款672000元，奈德丽公司出具收据一份，载明收到张建立转款672000元。2017年5月23日,张建立与山东众美房地产公司(项目公司)签署《投资意向书》，主要载明：张建立已为本项目之投资目的与奈德丽公司签署了编号为020145的金融资产收益权认购协议，希望通过交易文件项下的一系列结构化安排获取投资收益或可最终投资于本项目项下之房地产。项目公司将不晚于本产品终止日前30个工作日，确认投资者是否能够获得房产的认购权利。如投资者通过确认获得了房产的认购权利，在遵照法律法规关于房屋销售(含预售)相关规则的前提下，投资者应在预先确定的房产要素基础上，确认其所要投资购买的具体房产。达到上述条件的投资者如选择约定的优惠进行行权的,将不再享有《金融资产收益权认购协议》中约定的预期收益率。如投资者通过确认获得了房产的认购权利，在遵照法律法规关于房屋销售(含预售)相关规则的前提下，投资者行使认购权利过程中，投资者同意按照转让方、承销商约定的方式，由转让方将其投资本金作为具体房产的购买对价之一，一次性直接付至本项目公司购房款账户，差额部分，依据相关具体房产的包括《预售合同》等在内的购房相关交易文件（购房文件）进行多退少补。若出现了包括但不限于下列任一情形，将有可能导致投资者无法最终实现对于具体房产的投资的，投资者自行承担相应风险，按照协议各方约定的其他方式退出,其他各方不承担相应风险:(a)在投资者所选择的房产要素范围内，已经不存在尚能进行投资认购的房产；(b)在收益转付日，房产仍未达到预售条件，致使投资者在该日无法进行房产投资的。2018年12月30日，张建立作为投资者，山东众美房地产公司作为转让方，签订《补充协议书》，约定山东众美房地产公司与投资者于2017年5月23日签署了《投资意向书》，投资者与转让方针对《金融资产收益权认购协议》、《投资意向书》作下列补充：1.如投资者在满足《金融资产收益权认购协议》约定的窗口期退出，转让方将仍然按《金融资产收益权认购协议》中约定投资收益给予投资者；2.投资者行使《投资意向书》中约定的房产认购权利后，转让方将对投资者一次性给予感谢金40320元；3.投资者与山东众美房地产公司签署的《投资意向书》中约定，投资者具备获得房产的认购权利，转让方将安排投资者履行房产优先购买权。转让方第一批次房产获得将于2019年4月30日前完成（第一批次房产认购权利楼栋号：3#、4#、5#、11#、12#）。转让方第二批次房产获得将于2019年8月31日前完成（第二批次房产认购权利楼栋号：1#、2#、10#）。如转让方原因导致投资者未在约定时间完成房产获得，转让方将给予投资者延迟期间感谢金6720；4.本协议与《投资意向书》约定不一致的，以本协议为准；本协议未约定事宜，仍执行各方之前签署的《投资意向书》。山东众美房地产公司向张建立出具房源意向单一份，载明张建立协议编号020145，定制面积120，定制单价5600，定制总价672000元；预测绘面积130.76，房号4-2-502，感谢金53760，面积补差款60256，差异金额6496，最终转签单价5188.87，最终转签总价678496。庭审中山东众美房地产公司自述张建立选购的4号楼并未取得有关部门出具的预售许可证。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按照约定履行。按照《金融资产收益权认购协议》的约定及当事人在庭审中的陈述，张建立选择退出投资后，转让方即山东众美房地产公司应赎回对应部分的产品并按照年化收益率10%的标准兑付张建立的投资本金及收益。故对于张建立要求山东众美房地产公司返还投资款的诉求，本院予以支持；对于山东众美房地产公司应返还的具体数额，张建立总投资款672000元，故众美房地产公司应返还张建立投资款本金672000元，利息应以672000元为基数，按年利率10%计算，自2017年5月23日（投资款到位之日）起至实际支付之日止。对张建立退还已购买的书香华府4-2-502的诉讼请求，鉴于其并未与山东众美房地产公司签订房屋买卖合同，亦未实际占有上述房屋，上述房屋并未取得预售许可证明等，退还无事实依据及履行可能，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建立投资款本金672000元；二、被告山东众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建立投资收益（以672000元为基数，按年利率10%计算，自2017年5月23日起至实际支付之日止）；三、驳回原告张建立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10520元，减半收取计5260元，由被告山东众美房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二一年六月二十五日书记员  段雅绮