北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初14406号原告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地：北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公室501室—2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，1991年8月24日出生，北京联优生活智选物业管理有限公司法务。被告：苏雅静，女，1961年6月21日出生，汉族，户籍地：北京市朝阳区。原告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）诉被告苏雅静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联优公司的委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。被告苏雅静下落不明，本院依法在《人民法院报》刊登公告，向苏雅静送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，苏雅静无正当理由未到庭参加诉讼，亦无音信。本案现已审理终结。原告联优公司向本院提出诉讼请求:1．请求法院判令苏雅静支付2020年1月27日到2020年3月19日期间的房屋租金14886元；2．请求法院判令苏雅静支付违约金16540元；3．本案诉讼费、公告费用由苏雅静承担。事实和理由：我方于2019年9月27日将西环景苑XX室房屋交付被告。2019年11月4日，双方签订《房屋租赁合同》，约定每月租金8270元，付款方式为季付。租赁期限为2019年11月1日至2020年10月31日。被告分别在9月30日支付5000元、10月31日支付14900元、11月1日支付14066元。被告应于2019年11月16日支付下一期租金，原告多次催促，被告迟迟未支付，被告违反合同约定，构成违约。2020年5月20日，我方收回了涉案房屋。现诉至法院，望判如所请。被告苏雅静未出庭应诉，但向法院提交了书面答辩状：原定于2019年9月27日租房，没有押金。10天后原告让我交一个月房租作为押金，我又交给原告7260元。中间工作人员让我先付了一个月房租又到期了，总共支付14520元。11月20日原告的高姓工作人员一天24小时住在我租的房子里，占了一间房间，我父亲住一间房子，致使我朋友给做饭都不能进入，我父亲被反锁在XXX房间。因为怕老人出危险，我朋友找开锁公司将老人救出。当时报警广外派出所有记录。11月29日下午，原告又换了锁芯，使得我方一直不能进入，造成我父亲身心受到伤害。自从原告换锁后，我方一直没有居住过，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。原告应当退还我方押金7260元和11月30日至12月4日的房租费用。原告在本案审理中提交如下证据：租赁合同、补充协议、付款凭证、租赁合同租金及付款方式变更补充协议，经本院询问，原告认可租赁合同租金及付款方式变更补充协议为该公司员工毛志强自行代表双方当事人签订的，本院对该份证据的真实性不予认定。对租赁合同、补充协议、付款凭证的真实性予以确认并在卷佐证。原告另申请本院调取该公司工作人员2020年3月19日、5月19日向广外派出所报警后的出警记录及笔录。经本院与广外派所联系，广外派出所回复未查询到相关报警记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月4日，原告联优公司作为出租方（甲方），被告苏雅静作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》（合同编号为0101906201429），上述合同约定：乙方租赁甲方管理的北京市西城区XX室作为居住使用。第六条、合同解除及终止约定：……（五）出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的。2、未经甲方书面同意乙方擅自改变房屋用途。拆改变动损害房屋主体结构和私自更换房屋内装修配置……。第七条违约责任约定：（一）、违约方有下列情形之一的，每逾期一个自然日应按下述约定向守约方承担相应违约责任。：1、甲、乙双方完成房屋物业交割以后，甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一个自然日，应向乙方支付相当于日租金的100%的违约金，且乙方不用承担迟延交付房屋期间的房屋租金、服务费及生活费用……；2、乙方未按合同约定时间返还房屋的，每逾期一个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100%的违约金，且乙方须承担延迟交付房屋期间的房屋租金、服务费及生活费用；3、乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金。4、……乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同附件一约定为整租，交房日为2019年11月1日，租赁期限为2019年11月1日至2020年10月31日，服务费730元，首次签约押金8270元。租金标准为8270元/月，租金总计99240元，付款方式为专享分期，第一次支付租金的时间为2019年11月1日，租金期间为2019年11月1日至2019年11月30日，应缴金额8270元；第二次支付租金的时间为2019年11月16日，租金期间为2019年12月1日至2020年10月31日，应缴金额90970元。合同附件三房屋交割清单记录:2019年11月4日水表表底1738、燃气表表底2006，电费剩余48元。当日，双方另签订补充协议，约定：经甲乙双方协商一致，对合同号（0101906201429）的合同作如下约定：房屋地址为XX室。乙方中途晚交房租达三日的，视为乙方违约，剩余房租及押金不予退还。甲方有权收回房屋、屋内物品，乙方视为自动放弃。原告主张其于2019年9月25日收到转款4000元，2019年9月30日收到转款300元和700元，2019年10月7日收到7000元，2019年10月8日收到3500元，2019年10月12日收到900元，2019年10月15日收到3000元，2019年10月31日收到500元，2019年11月4日收到6466元，2019年11月18日收到5000元和2600元，以上合计33966元，上述款项包括被告缴纳的押金8270元、服务费730元及2019年9月27日起至2019年12月27日期间的租金。现联优公司诉至本院，1．请求法院判令苏雅静支付2020年1月27日到2020年3月19日期间的房屋租金14886元；2．请求法院判令苏雅静支付违约金16540元；3．本案诉讼费、公告费用由苏雅静承担。苏雅静提交的书面答辩意见表述联优公司于2019年11月29日将房屋门锁更换，其之后再未使用涉案房屋，联优公司应当退还其2019年11月30日至12月4日期间五天的租金和押金7260元。本案庭审中，联优公司主张该公司于2020年3月19日发现涉案房屋门锁被撬，里面住的是苏雅静的朋友，但苏雅静撬开门锁的时间不详，该公司为此报警，警察出警后联系苏雅静，但未能联系到。2020年5月19日，该公司人员到涉案房屋要求居住人腾房并报警，警察要求该公司到法院解决，实际居住人于当天搬出，该公司于2020年5月20日收回了涉案房屋。联优公司针对其所述收房的过程未提交证据加以证明。本案审理中，经本院与广外派出所联系，未查询到原告主张的上述报警记录。苏雅静下落不明，本院依法在《人民法院报》刊登公告，向苏雅静送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，苏雅静无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为：被告苏雅静经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。根据本案查明的事实可知，苏雅静于2019年9月27日入住涉案房屋，双方于2019年11月4日签订书面租赁合同，双方之间存在租赁合同关系。联优公司陈述其在2020年3月19日发现涉案房屋门锁被苏雅静撬开，该陈述说明双方合同履行过程中联优公司存在锁门收房的行为，苏雅静陈述联优公司锁门时间为2019年11月29日，由于联优公司未举证证明其在2020年3月19日之前锁门的明确时间，本院对苏雅静所述联优公司在2019年11月29日锁门收房的事实予以认定，联优公司针对其主张苏雅静于2020年3月19日撬开门锁重新进入涉案房屋的事实，未提交证据加以证明，本院不予采信。本院根据双方陈述确认涉案租赁合同于2019年11月29日终止履行。关于联优公司要求苏雅静支付2020年1月27日到2020年3月19日期间房屋租金的请求，根据联优公司提交的苏雅静支付房屋租金的情况，苏雅静已支付的租金足以折抵苏雅静实际使用房屋期间的租金费用，联优公司未提交证据证明苏雅静在2020年1月27日到2020年3月19日期间占有使用涉案房屋，故对联优公司要求苏雅静支付上述期间租金的请求，本院不支持。关于违约金，联优公司与苏雅静在租赁合同签订当日另行签订了补充协议，该补充协议对于租赁合同中有关苏雅静未按约定时间支付租金的违约责任重新进行了约定，补充协议的违约已替代租赁合同中的相关约定，由于补充协议并未约定苏雅静在未按期支付租金的情况下应向联优公司支付违约金，因此，联优公司要求苏雅静支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京联优生活智选物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费586元、公告费（以实际发生额为准），均由原告北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳案件受理费586元、公告费260元）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年六月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 郭莹莹