河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4238号原告：郭建平，女，1982年12月22日出生，汉族，住新郑市。被告：河南国起置业有限公司，住所地新郑市新华路街道办事处人民路西段北侧144号04号楼，统一社会信用代码9141018454748874C。法定代表人：李宗阳，总经理。委托诉讼代理人：乔玉龙，公司员工。原告郭建平与被告河南国起置业有限公司（以下简称国起公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告郭建平自愿撤回对郑州澎湃商业运营管理有限公司的起诉，本院依法予以准许。原告郭建平，被告国起公司的委托诉讼代理人乔玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建平向本院提出诉讼请求：1.依法撤销2021年2月20日郭建平与国起公司签订的《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》；2.国起公司返还郭建平所交的商铺使用权转让费118000元及利息（按月利率2%，自2021年2月20日起计算至付清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，郭建平将其第一项诉讼请求变更为：请求依法确认《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》无效。事实和理由：2021年2月20日，国起公司故意隐瞒没有取得建设工程规划许可证的事实销售商品房，以“返租优惠、3年无利息”为诱饵，与郭建平签订《商铺使用权转让协议》，兜售不具有基本资质的商铺。同时，郭建平与澎湃公司签订了一份《商铺委托经营管理协议》。协议签订后，郭建平发现该商铺的房产及所在的土地已被新郑市人民法院查封，无权再对该商铺的使用权转让，故提起诉讼。国起公司辩称，一、国起公司与郭建平于2021年2月20日签订的《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》及《汇金天地商业中心项目商铺委托经营管理协议》是双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，也没有法律规定的解除租赁合同的情形或因素出现，郭建平也未向法庭出示依法解除合同的合法证据，其作为成年人具备正常的民事行为能力和商事认知能力，且按照约定正常支付了第一次转让款，故双方签订的协议正在履行中，依法不应解除或撤销。《汇金天地商业中心项目商铺委托经营管理协议》是根据《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》约定签订的附属协议，依法也应继续履行。二、《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》中并没有郭建平撤销协议及国起公司承担利息的条款约定，相反，郭建平单方主张撤销协议，应按照协议约定承担相应的违约金，故郭建平主张利息没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，郭建平的诉讼请求不成立，请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2021年2月20日，出卖人国起公司（甲方）与买受人郭建平（乙方）签订《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》，主要内容有：一、乙方同意甲方受让“汇金天地”商铺使用权，商铺使用权编号壹号楼一层1026号，面积11.45㎡。二、甲方自愿将本商铺的使用权转让给乙方，使用年限为二十年，2020年1月8日起至2040年1月8日止，到期后，自动续期二十年，直至本商铺合理使用年限到期之日止。乙方已对甲方提供的商铺及相关权利充分了解，愿意签订本协议受让该商铺使用权。三、本协议的商铺使用权价款共计人民币贰拾壹万捌仟元；小写218000.00，乙方应当在甲乙双方签订《商辅使用权转让协议》时，向甲方支付商铺使用权价款。付款方式为分期付款：买受人应当在2021年2月20日前支付完该商铺使用权价款的50%即￥118000元；剩余50%商铺使用权价款分三年六次支付……五、甲方提供的商铺相关情况，已如实告知乙方，乙方对商铺的使用权的相关情况全权知情并实地考察，乙方对此表示接受和认可，甲方依法有权先期委托物业管理公司对商铺进行管理服务，乙方在签订本协议的同时，视为接受并认可甲方之委托商铺的管理方式。十一、乙方所受让的商铺使用权，一经签订使用权转让协议不退不换不更名。十三、本协议一经签订，双方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除协议(双方协商一致同意解除或变更合同的情形除外)。合同签订前，郭建平于2021年2月18日支付国起公司租金10000元。合同签订当天，郭建平支付国企公司租金108000元，以上共计支付118000元。国起公司向郭建平出具《收据》两张。另查，2021年2月20日，郭建平与郑州澎湃商业运营管理有限公司签订《汇金天地商铺委托管理协议》。国起公司认可截止庭审时，其就涉案项目仍未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证明。本院认为，本案双方争议的焦点问题是《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。结合本案，国起公司将“汇金天地”壹号楼一层1026号商铺使用权转让给郭建平，双方签订使用权转让协议，协议约定商铺使用期限为20年，到期后自动续期20年，即国起公司以“使用权转让40年”的模式，出售了该商铺，名为“使用权转让”实为商品房买卖。因“汇金天地”商铺在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故国起公司与郭建平签订的《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》违反法律、行政法规禁止性规定，本院确认该协议无效。国起公司提出合同有效的抗辩理由，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。结合本案，国起公司与郭建平签订的《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》无效，故郭建平提出国起公司返还其所交的商铺使用权转让费118000元的诉讼请求，本院予以支持。《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》无效系因国起公司未取得商品房预售许可证明和建设工程规划许可证，故国起公司应当赔偿郭建平由此所受到的损失，郭建平主张国起公司按照月利率2%的标准赔偿损失，该标准过高，本院予以酌减，故本院酌定由国起公司自2021年2月20日起按照2021年2月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告郭建平与被告河南国起置业有限公司于2021年2月20日签订的《汇金天地商业中心项目商铺使用权转让协议》无效；二、被告河南国起置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内返还原告郭建平商铺使用权转让费118000元及利息（以118000元为基数，自2021年2月20日起按照年利率3.85%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告郭建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取计1330元，由被告河南国起置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇二一年六月二十五日代理书记员  张丽亚