福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1203号原告：龙岩日新物业管理有限公司，住所地：连城县莲峰镇莲冠大道2号，统一社会信用代码91350800741690993E。法定代表人：杨成生，董事长。委托诉讼代理人：黄千秀，1968年12月18日出生，住福建省连城县，系。委托诉讼代理人：谢黎泓，1968年7月18日出生，住福建省连城县，系。被告：邱振强，1986年4月1日出生，住连城县。原告龙岩日新物业管理有限公司（以下简称日新物业）诉被告邱振强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩日新物业管理有限公司委托诉讼代理人黄千秀、谢黎泓及被告邱振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日新物业向本院提出诉讼请求：一、要求邱振强支付2017年11月起至2021年3月的物业费，按合同约定0.5元／㎡，0.5元/㎡×173㎡×41个月=3546.5元。二、由邱振强承担本案的诉讼费用。事实与理由：日新物业于2013年5月13日与连城连发地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，并从2013年5月13日起进驻连城县莲冠花园小区，为该小区的全体业主提供合同约定的服务，该合同约定物业服务标准、违约责任等内容。合同生效后，日新物业依法提供了各项服务。邱振强租赁了莲冠花园10号楼106、107、108店铺面积为173平方米，（2016年-2019年8月与连城县连发建设有限公司签订租赁合同，2019年9月-2021年与连城县弘源投资管理有限公司签订租赁合同）在日新物业为莲冠花园物业提供物业管理服务期间，邱振强从2017年11月起无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约，邱振强享受了日新物业提供的物业管理服务，但从2017年11月到2021年3月止共拖欠41个月的物业管理费，金额3546.5元，经日新物业多次催收，邱振强仍拖欠不交。按《物业管理条例》第七条第(五)项，按时交纳物业费用是业主的义务。同时物权法第八十三条也明确指出拒付物业费是损害其他业主的合法权益的行为，邱振强作为小区的业主之一，接受了日新物业的服务理应按《物业管理条例》和合同规定向日新物业交纳物业管理费，但经日新物业一再催缴却一直没交。为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。龙岩日新物业管理有限公司提供证据有：租户欠费明细帐、福建省前期物业服务合同、催告函。邱振强辩称，一、本案中在日新物业起诉状诉讼请求中被告姓名与事实理由中的被告不是同一个人。二、在起诉状中诉讼请求（一）与事实理由不一致。三、邱振强在2017午5月与连城县连发公司签订租赁合同，租赁莲冠花园10号楼106、107、108店铺。在2017年5月主动缴纳2017年5月至2017年10月的物业费。在这段时间发现物业几乎没有安排保洁人员到其租赁店面前面的公共用地上打扫卫生，违反该物业公司物业合同中第七页中第四点第2条小区公共场所每日清扫一次。提醒物业好几次，物业一直未进行有效改正，后来就只有采取不交物业费的方式来引起物业重视。四、在2021年2月8日到2021年2月27日在106号店面门前公共场所上的垃圾一直未清扫，应减少一半的物业服务费。综上所述，物业是提供应有的服务才能收取相应的物业费，故请求法庭调查核实后，依法判决。邱振强提供证据有：照片8张。本院审理事实认定如下：2013年5月1日，日新物业与连城县莲冠花园开发商连城县连发城市建设有限公司（以下简称连发公司）签订《福建省前期物业服务合同》，合同对于日新物业义务和收费标准作出了约定，其中已交付使用的店面0.5元/平方米/月。莲冠花园小区至今还是由日新物业按前期物业服务合同提供物业服务。邱振强自2017年5月始至今租赁莲冠花园10号楼106、107、108店面，共计面积173平方米。邱振强与出租单位约定，租赁期间物业费由邱振强负担。自2017年11月1日至2021年3月31日，邱振强共欠日新物业服务费人民币3546.5元。日新物业在2021年2月对邱振强租赁店面门前卫生未尽打扫义务，庭审中日新物业对此表示减少物业费546.5元。日新物业于2021年4月14日诉至本院。本院认为，日新物业与连发公司签订的前期物业服务合同至今对莲冠花园小区业主或物业使用人具有法律约束力。邱振强为莲冠花园小区10号楼106、107、108店面承租物业使用人，依法应承担相应的物业服务费。日新物业对自己未尽相应义务而自愿减少物业费546.5元。日新物业减少的物业费数额与其未尽相应义务相当，邱振强要求减少物业费一半的意见，没有事实和法律依据，依法不予采纳。邱振强依法应当支付自2017年11月1日至2021年3月31日止物业服务费3000元给日新物业。本案物业费是每月应当支付，并不是履行期限延续，故本案2021年1月1日以前所欠物业费用适用当时的法律司法解释，以后的物业费用适用民法典的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条,参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、邱振强应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费人民币3000元给龙岩日新物业管理有限公司；二、驳回龙岩日新物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由邱振强负担21元，由龙岩日新物业管理有限公司负担4元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  曹才生二〇二一年六月七日代理书记员  吴金萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。