福建省三明市沙县区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0427民初631号原告：兴业银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省沙县凤岗镇府西路72号，统一社会信用代码9135042785595378XN。主要负责人：刘吓明，该行行长。委托诉讼代理人：陈爱珠，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。被告：胡章，男，1986年7月10日出生，汉族，住福建省三明市沙县区。被告：三明祥元房地产开发有限公司，住所地福建省三明市沙县区华山家园1幢D2、D3号，统一社会信用代码913504275673053078。主要负责人：陈进强，该公司总经理。原告兴业银行股份有限公司沙县支行（以下简称兴业银行）与被告胡章、三明祥元房地产开发有限公司（以下简称祥元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴业银行的委托诉讼代理人陈爱珠到庭参加诉讼，被告胡章、祥元公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行与胡章、祥元公司于2013年9月9日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：兴银明沙县1812XXXXX00号）；2.胡章立即偿还兴业银行借款本金492612.33元，利息（含罚息）17952.72元（计至2021年2月1日），并支付从2021年2月2日起至款项实际清偿之日止，按年利率8.085%计算的利息及复利；3.胡章支付兴业银行为实现债权支出的律师费2800元和财产保全费3120元；4.兴业银行对胡章提供抵押的位于沙县XXXX号楼XXXX室房地产在上述债务范围内享有优先受偿权；5.祥元公司对胡章上述第二至三项债务承担连带清偿责任；6.胡章、祥元公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月9日，胡章、祥元公司与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同主要约定胡章向兴业银行借款55万元，借款期限360个月，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，并按逾期借款利率计收复利。债务人不按本合同规定按时偿还借款本息的，即构成违约，违约发生后，债权人有权解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。债权人实现债权的费用由债务人承担。胡章以所购的位于沙县XXXX城XXX号楼XXXX室房地产提供抵押担保，并办理了抵押预登记。祥元公司承担阶段性连带保证责任。兴业银行依约于2013年9月16日向胡章发放贷款55万元。贷款发放后，胡章未能按照合同约定按期偿还借款本息，于2020年8月16日开始逾期，截至2021年2月1日，胡章尚欠兴业银行借款本金492612.33元、利息（含罚息）17952.72元。胡章、祥元公司未作答辩。本案在审理过程中，本院依兴业银行的财产保全申请，查封了胡章名下位于沙县XXXX苑西侧XXXX城XXX号楼XXXX室价值52万元部分的房地产，查封期限三年，自2021年3月31日起至2024年3月29日止；冻结胡章可查银行存款，冻结期限一年，自2021年3月30日起至2022年3月29日止。兴业银行支出案件申请费3120元。本院经审理认定事实如下：1.2013年9月9日，兴业银行作为债权人（抵押权人）、胡章作为主债务人（抵押人）、祥元公司作为保证人共同签订编号为兴银明沙县18XXXXXX00号《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：胡章向兴业银行借款55万元，用于购买坐落于沙县XXXX城XX号楼XXX室房屋。借款期限为360个月，自2013年9月9日至2043年9月9日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，利率浮动周期为年。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。还款方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的16日及借款到期日为还款日；胡章提供所购的坐落于沙县XXXX城XX号楼XXX室房地产作抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用等；祥元公司承担阶段性连带责任保证，担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及债权人实现债权的费用等，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或债务人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。2.2013年9月9日，胡章将提供抵押担保的坐落于沙县XXXX城XXX号楼XXX室房地产在沙县房地产交易所办理了抵押预告登记。3.2013年9月16日，兴业银行向胡章发放贷款55万元，胡章在兴业银行沙县支行借款借据上签名确认，借款金额55万元，借款期限2013年9月16日至2043年9月16日。4.借款发放后，胡章从2020年8月16日起未能按合同约定按期归还借款本息，截至2021年2月1日，胡章尚欠兴业银行借款本金492612.33元、利息及复利17952.72元。5.沙县中央美苑西侧领秀华城5号楼目前尚未完成商品房初始登记。本院认为，兴业银行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。兴业银行与胡章、祥元公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。兴业银行依约履行了出借款项义务，胡章应当依约偿还借款本息，但胡章未能按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约，兴业银行有权解除合同提前收回借款本息。胡章至今尚欠兴业银行借款本金492612.33元、利息及复利17952.72元（计至2021年2月1日），事实清楚，证据充分。胡章虽提供位于沙县XXX城XX号楼XXX室房屋作为抵押，但仅办理了抵押权预告登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权虽具有排他效力，但兴业银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权并而非现实的抵押权，现涉案房屋未完成物权的初始登记，不具备办理抵押权登记条件而未办理，兴业银行无权就涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。祥元公司对胡章向兴业银行的贷款提供阶段性连带责任保证担保，现沙县XXX城XX号楼XXX室房屋尚未办理正式抵押登记手续，祥元公司的保证责任仍在保证期间，应承担保证责任。祥元公司、胡章在答辩期与举证期限内未提出异议与提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。综上所述，兴业银行要求解除贷款合同及要求胡章偿还尚欠借款本息的诉讼请求，予以支持。兴业银行要求胡章支付律师代理费、财产保全申请费的诉讼请求，予以支持。兴业银行要求对胡章提供抵押担保的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。兴业银行要求祥元公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除兴业银行股份有限公司沙县支行与胡章、三明祥元房地产开发有限公司于2013年9月9日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号为兴银明沙县字第181XXXXXX00号）；二、胡章应于本判决生效之日偿还兴业银行股份有限公司沙县支行借款本金492612.33元；三、胡章应于本判决生效之日支付兴业银行股份有限公司沙县支行借款利息及复利17952.72元（计至2021年2月1日）；四、胡章应于本判决生效之日支付兴业银行股份有限公司沙县支行从2021年2月2日起至还清借款本息之日止，按年利率8.085%计算的利息及复利；五、胡章应于本判决生效之日支付兴业银行股份有限公司沙县支行因本案聘请律师支出的代理费2800元；六、胡章、三明祥元房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付兴业银行股份有限公司沙县支行因本案财产保全支出的申请费3120元；七、三明祥元房地产开发有限公司对胡章的上述第二至五项判决确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回兴业银行股份有限公司沙县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8934元，适用简易程序，减半收取计4467元，由胡章、三明祥元房地产开发有限公司负担。胡章、三明祥元房地产开发有限公司负担的案件受理费4467元，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 曹德鸿二〇二一年六月十五日法官助理 李冰倩书 记 员 陈玉春附：一、本判决所依据的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。