广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0304民初13841号原告：邹为，女，1973年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：江招銮，广东竞德律师事务所律师。被告：被告北京银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市南山区粤海街道深南大道9668号华润城万象天地T5，统一社会信用代码914403006785822787。法定代表人：徐毛毛。委托诉讼代理人：赵丽，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖欣超，广东宽和律师事务所律师。被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区4号2栋302，统一社会信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：张宝铸。委托诉讼代理人：孙梓筠，广东华商（龙华）律师事务所律师。原告邹为与被告北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行）、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院适用普通程序独任审理，于2021年6月3日公开开庭进行了审理，各当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签署的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；2.被告中维菁山公司承担并支付解除《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》而产生的利息、补偿金/违约金等银行收取的所有费用（以银行实际收取的金额为准）；3.被告北京银行向原告支付2020年6月11日至两原告实际已偿还月份止的贷款本息（暂计至2020年12月10日的已还银行贷款本息为63397.08元）及该款项利息（以每月还款10566.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计息38元/月算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月期间的利息为798元）；4.两被告承担律师费6000元及本案全部诉讼费用。庭审时，原告变更诉讼请求4的金额为暂计至2021年5月10日已还银行贷款本息为116227.98元。事实与理由：原告与被告中维菁山公司于2017年9月19日签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告中维菁山公司购买位于龙岗区，购房总价为人民币3118073元，首期款1568073元，剩余价款1550000元由原告向被告北京银行申请按揭贷款，并约定被告中维菁山公司应于2019年3月31日将房地产交付给原告。为此，原告与两被告签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（合同编号：33001Ｃ170594），原告为借款人，以涉案房产作抵押，被告中维菁山公司为连带责任保证人，贷款金额为1550000元，贷款期限为120个月，贷款资金的支付方式为全部由被告北京银行受托支付至被告中维菁山公司指定账户。还款方式为等额本息还款法，每月还款本息为10566.18元。因涉案房产延期交付，2018年11月25日，原告与被告中维菁山公司签署了《无忧退房保障协议书》，约定在2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间享有无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议及附件。被告中维菁山公司全额退还原告已付的购房款本金及利息，被告中维菁山公司代为办理上述房屋“赎契”手续（包括但不限于按揭合同、抵押合同等），并负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）。2019年12月4日，原告与被告中维菁山公司签订了《解除协议》，约定双方解除2017年9月19日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。但被告中维菁山公司并未依约履行相关合同义务，也并未代原告解除按揭合同。基于此，原告多次向被告北京银行申请解除按揭合同及停供，但被告北京银行一直不予处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条之规定，因被告中维菁山公司违约导致原告与其解除了购房合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告诉求解除前述按揭合同，并由被告中维菁山公司承担偿还未偿还的贷款本息及相应的违约责任，由二被告向原告支付已还银行贷款本息。被告北京银行答辩称：一、《借款、抵押及开发商保证合同》约定退房不免除原告偿还贷款本息义务。《借款、抵押及开发商保证合同》第8.3条规定：“借款人发生退房、解除与开发商的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均不免除其偿还贷款本息义务”。该条款具有清理结算条款的性质，《借款、抵押及开发商保证合同》解除不影响该清理结算条款的效力，该条款对合同当事人仍然具有法律约束力。原告系《借款、抵押及开发商保证合同》的借款人，理应承担偿还贷款本息义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现修改为第二十一条第二款）不应适用于本案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是关于审理商品房买卖纠纷的专门司法解释，并非审理金融借款合同纠纷的司法解释，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款（原第二十五条第二款）的适用是有特定前提条件的，即在商品房买卖合同解除纠纷与按揭贷款合同解除纠纷两案合并审理中，或基于抵押权人作为有独立请求第三人参与商品房买卖合同解除纠纷案件中，为了充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累而适用。本案系金融借款合同纠纷而且是一个独立的诉讼案件，系独立审理而非合并审理。就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款本意理解而言，虽然该条款规定出卖人返还义务，但商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，实际还款义务人仍然是《借款、抵押及开发商保证合同》的借款人，并未免除借款人还款义务。该条款旨在简化出卖人购房贷款本息返还途径，即出卖人可直接向贷款人支付购房贷款本息以消灭其对房屋买受人所负债务，并未突破合同相对性，亦并未免除借款人还款义务。故，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现修改为第二十一条第二款）并不免除借款人的义务。第一、根据上述规定，商品买卖合同解除后，出卖人将其收到的购房贷款返给银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者（借款人）的还款，借款人仍是借款合同项下的还款主体，根据合同相对性，购房者（借款人）才是借款合同项下的借款主体，就借款合同而言，出卖人不是借款合同的借款主体，其不负有还款义务。第二、本条款是考虑到按揭合同的特殊性，因出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。但不能因为商品房出卖人代借款人履行了还款义务，就直接认定商品房出卖人成为了借款合同的相对方，而把作为主债务人的借款人从借款合同中脱离出来。第三、借款人作为借款合同的当事人，才是真正应当承担还款义务的主体，本条款的设计是为了简化程序，仅仅是对还款程序的规定，而非对借款合同还款义务人的变更。故，该条款并没有免除直接借款人的还款义务。四、原告要求被告中维菁山公司履行《借款、抵押及开发商保证合同》项下还款责任，属于债务转移，需征得债权人银行同意或不得损害债权人银行利益。原告自行选择确定了商品房的出卖人及标的物后，与被告中维菁山公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，二者形成商品房买卖民事法律关系。在此基础上原告申请按揭贷款，与被告北京银行签订《借款、抵押及开发商保证合同》，双方形成金融借款法律关系，现基于原告自行选择了商品房交易对象，应当自行承担交易对象无法按期交房的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给被告北京银行。现原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十五条第二款（现修改为第二十一条第二款）的规定，要求被告中维菁山公司履行还款义务，具有债务转移的性质，该条款的适用应以债权人银行的同意为原则，即至少应不损害当事人利益为前提。被告北京银行签订《借款、抵押及开发商保证合同》后，按照约定履行了全部义务，对《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《借款、抵押及开发商保证合同》的解除不存在任何过错。如果简单粗暴适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，免除《借款、抵押及开发商保证合同》借款人的还款责任，严重损害被告北京银行的利益，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十五条第二款（现修改为第二十一条第二款）的立法本意。五、《借款、抵押及开发商保证合同》被宣告解除前或解除后，原告均负有向被告北京银行偿还贷款本息义务。自被告北京银行与原告签订《借款、抵押及开发商保证合同》后，被告北京银行已经履行了支付出借资金的义务，原告在《借款、抵押及开发商保证合同》中获得贷款资金的合同目的亦已实现，被告北京银行不存在违约情形。根据《借款、抵押及开发商保证合同》约定，原告不享有约定的解除权，也不享有法定解除权。因此，不存在原告邮寄解除通知书即可宣告解除《借款、抵押及开发商保证合同》的权利。《借款、抵押及开发商保证合同》是否解除应以法院宣告为准。故在法院宣告解除《借款、抵押及开发商保证合同》前，原告自然应承担还本付息的义务。六、原告被告北京银行支付律师费及诉讼费没有依据。原告要求被告北京银行支付律师费没有合同约定，被告北京银行不存在违约情形亦不存在过错，即便《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》被依法宣告解除，被告北京银行亦无需承担原告所付律师费及诉讼费。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。被告中维菁山公司答辩称：一、原告主张由被告中维菁山公司向被告北京银行支付未偿贷款本息无事实和法律依据。被告中维菁山公司系《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》中的保证人，并非借款人。根据合同相对性原则，被告中维菁山公司无权代原告向被告北京银行主张解除贷款合同并支付剩余未偿贷款本金及利息等相关费用。即使被告中维菁山公司与被告北京银行之间存在款项支付、返还等权利义务，原告也与此无直接利害关系，原告不是提出该项诉求的适格主体。二、原告请求被告中维菁山公司向其支付2020年6月11日至实际已偿还月份止的贷款本息及该款项利息无事实和法律依据。对于原告已偿还的银行贷款本息返还问题，应当根据原告与被告中维菁山公司之间签订的《无忧退房保障协议书》《解除协议》约定，由深圳国际仲裁院仲裁，该项诉求不属于人民法院的受理范围。此外，原告与被告中维菁山公司已于2019年12月4日就解除双方的《深圳市房地产买卖合同（预售）》达成协议，并且双方对涉案房产的争议纠纷已经经过深圳国际仲裁院仲裁【（2020）深国仲裁642号】。原告明知涉案购房合同已经解除，仍然向被告北京银行继续支付贷款本息，主观上存在过错，对于上述期间的损失，理应由原告自行承担。同时，原告要求被告中维菁山公司支付其已还贷款本息的利息亦缺乏合同和法律依据。三、并非被告中维菁山公司过错导致贷款合同解除，原告主张由被告中维菁山公司承担并支付因解除贷款合同产生的利息、补偿金/违约金等银行收取的所有费用，并要求被告中维菁山公司承担律师费无事实和法律依据。涉案购房合同系依据原告与被告中维菁山公司签订的《无忧退房保障协议书》第三条约定而解除，性质上是协议解除，被告中维菁山公司不存在任何过错。原告签署委托书委托被告中维菁山公司代为办理房屋“赎契”手续，并不意味着由被告中维菁山公司向被告北京银行主张解除涉案贷款合同。退一步讲，即使被告中维菁山公司与原告之间存在委托行为，根据法律的相关规定及法理，委托行为的结果应由委托人承担，被告中维菁山公司作为受托人，即使未按照委托书的要求通知银行“赎契”，这一行为的后果也应由作为委托人的原告承担，作为受托人的被告中维菁山公司无需承担任何责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二十一条规定，被告中维菁山公司仅应返还所收受的购房贷款和购房款本息，对于超出前述应支付部分，被告中维菁山公司不应承担责任。因此，原告请求由被告中维菁山公司承担并支付因解除贷款合同产生的利息、违约金等无事实和法律依据，被告北京银行也未向原告主张该等费用。此外，原告在与被告中维菁山公司关于涉案购房合同纠纷的仲裁一案【（2020）深国仲裁642号】中已依据《无忧退房保障协议书》的相关条款获得律师费补偿。而本案金融借款合同纠纷中，被告中维菁山公司并未与原告达成关于律师费的相关合同约定，因此原告在本案中主张律师费无任何合同和法律依据。四、原告要求由被告中维菁山公司结清贷款本息及所有费用未经被告北京银行同意，因此原告对于贷款合同项下的义务没有发生转移，原告应当自行偿还贷款合同本息。根据《民法典》第五百五十一条规定，“债务人将债务的全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”及贷款合同第10条约定，“未经被告北京银行事先以书面方式正式明确的同意，借款人、抵押人和保证人均不得将其在本合同项下的任何权利、义务或责任转让给其他方”，因被告北京银行未同意原告转移债务，原告仍应对贷款合同项下的义务承担相应责任。经审理查明，2017年9月19日，被告中维菁山公司（出卖人）与原告（买受人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》【合同编号：深（龙）网预买字（2017）第15537号】约定，原告购买深圳市龙岗区房产（下简称涉案房产），购房总价款3118073元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的50%即1568073元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即155万元。被告北京银行（贷款人、抵押权人）与原告（借款人、抵押人）、被告中维菁山公司（保证人、开发商）签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》载明：原告向被告北京银行申请贷款155万元整用于购买涉案房产，贷款期限为120个月，贷款利率为放款日的同期基准利率上浮10%，遇中国人民银行调整基准利率，本合同利率于基准利率调整日次年1月1日起调整，逾期罚息利率为合同利率上浮50%，还款方式为紧贷松还还款法；借款人未能按期足额偿还任何到期应付贷款利息、本金或其他应付款项时，应就欠付款项按照逾期罚息利率加付逾期期间以实际天数计算的罚息；借款人指定收款账户为被告中维菁山公司的账户；被告中维菁山公司提供保证担保，担保方式为阶段性保证；借款人未能按期足额支付利息、本金或其他应付款项，出借人有权宣布合同项下全部或部分债务立即到期；双方还约定了其他权利义务。后，被告北京银行依据上述借款合同向原告发放了155万元的贷款，款项转至合同载明的被告中维菁山公司的账户。2018年11月25日，原告（乙方）与被告中维菁山公司（甲方）签署了《无忧退房保障协议书》，约定：在2019年12月1日起至2019年12月31日期间，乙方有权按照该协议第五条约定行使无理由退房权；如存在按揭的，乙方需办理并签署授权甲方代为完成房屋“赎契”手续【包括但不限于按揭合同、抵押合同、甲方担保责任（如有）、房屋抵押预抵押登记的解除】的委托书及完成授权委托书公证手续，公证手续费用由甲方承担，在上述文件签署完毕及完成委托书公证手续后，由甲方根据代理银行要求递交申请，代为办理涉案房产的“赎契”手续，并负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等），涉案房产的“赎契”手续办理完毕，甲乙双方共同根据主管部门的要求办理完毕房地产预售合同网签备案解除手续；甲乙双方一致确认，因本协议发生争议，应协商解决，协商不一致的，应向深圳国际仲裁院申请仲裁解决，律师费由败诉方承担。2019年，原告与被告中维菁山公司签订《解除协议》，称双方自愿解除上述《深圳市房屋买卖合同（预售）》，并约定凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均应提交深圳国际仲裁院裁决。被告中维菁山公司向深圳市坪山区住房和建设局出具《承诺书》，称因涉案房产按协议约定达到退房及解除合同条件，故被告中维菁山公司申请删除涉案房产的《深圳市房屋买卖合同》（预售）数据，以便该房恢复正常销售状态。2019年12月27日，原告向被告中维菁山公司出具《委托书》，委托被告中维菁山公司代为全权办理还款赎楼一切相关手续、注销预抵押登记手续及解除商品房买卖合同及预售备案手续等。同日，深圳市罗湖公证处出具《公证书》证明该《委托书》上原告的签字是原告在公证员面前签的。2020年12月7日，原告（甲方）与广东竞德律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定：乙方指定江招銮作为甲方代理人；甲方如系原告，则向乙方律师支付律师费6000元。原告于2020年12月7日、2021年5月24日向广东竞德律师事务所转账4000元、2000元，有转账记录、汇款回单为证。另查，因上述《无忧退房保障协议书》《解除协议》等的履行问题，原告以被告中维菁山公司为被申请人，向深圳国际仲裁院提起仲裁，2020年12月17日，深圳国际仲裁院作出（2020）深国仲裁642号裁决书（下简称642号仲裁书），裁决：被告中维菁山公司向原告退还购房款612506.82元及利息，并支付原告已偿还银行按揭贷款本息308507.84元（暂计至2020年6月10日）及承担该仲裁案件律师费及仲裁费用。再查，本院另于2021年6月18日依法作出（2021）粤0304民初13841号民事裁定书，依法裁定驳回了原告请求的关于“被告中维菁山公司向被告北京银行支付《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》项下的剩余未偿贷款本金（截止2020年6月10日剩余未偿贷款本金金额1438634.93元）及依照合同约定计算的利息、罚息、复利”、“被告中维菁山公司向原告支付2020年6月11日至两原告实际已偿还月份止的贷款本息（暂计至2021年5月10日已还银行贷款本息为116227.98元）及该款项利息（以每月还款10566.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计息38元/月算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月期间的利息为798元）”的起诉。北京银行提交的截至本案判决日止的最新还款明细表显示，原告于2018年2月10日至2021年6月10日正常向北京银行还款；2020年7月10日至2021年6月10日每月还款金额均为10566.18元。截至2021年6月10日涉案贷款剩余本金为1388147.99元。庭审时，原告确认642号仲裁书已生效并已立执行案件，被告北京银行确认原告还在正常还款。本院认为，涉案《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。合同签订后，被告北京银行依约向借款合同指定的被告中维菁山公司账户发放了贷款。现原告以与被告中维菁山公司的房产买卖合同解除，贷款合同目的无法实现为由，要求解除前述借款合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告向被告北京银行借款用于向被告中维菁山公司购买涉案房产，但原告与被告中维菁山公司于2019年签订《解除协议》，协商一致解除了双方签订的房产买卖合同，由此导致担保贷款合同的目的无法实现。根据前述法律规定，原告请求解除涉案《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，依据充分，本院予以支持。关于原告请求“被告中维菁山公司承担并支付解除《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》而产生的利息、补偿金/违约金等银行收取的所有费用（以银行实际收取的金额为准）”的主张，因原告未提交有效证据以佐证上述损失确已发生，本院不予支持。关于原告请求“被告北京银行向原告支付2020年6月11日至两原告实际已偿还月份止的贷款本息（暂计至2021年5月10日已还银行贷款本息为116227.98元）及该款项利息（以每月还款10566.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计息38元/月算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月期间的利息为798元）”的主张。本案中，原告已就其与中维菁山公司之间履行《无忧退房保障协议书》《解除协议》产生的纠纷向深圳国际仲裁院提起仲裁，深圳国际仲裁院已作出（2020）深国仲裁642号裁决书，仲裁认为被告中维菁山公司应向原告支付已还银行的按揭贷款本息。原告请求北京银行向其返还2020年6月11日之后的贷款本息，无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告中维菁山公司、北京银行承担律师费的主张。原告与被告中维菁山公司签署《无忧退房保障协议书》中约定因退房协议发生纠纷，相应的律师费由败诉方承担。本案并非基于该退房协议产生的纠纷，原告请求中维菁山公司承担律师费依据不足。借款合同的解除并非被告北京银行的原因所导致，原告请求被告北京银行承担律师费亦无合同及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告邹为与被告北京银行股份有限公司深圳分行、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；二、驳回原告邹为的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640.52元（已由原告预交），由原告负担2540.52元，被告中维菁山公司负担100元，原告已预交的100元，由本院予以退回。被告中维菁山公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费100元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年六月二十二日书记员  胡洁