北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47305号原告：彭利东，男，1988年1月30日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许春森，北京市天平律师事务所律师。被告：刘雪梅，女，1960年1月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。第三人：北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼1层104。法定代表人：黄伟华，总经理。第三人：彭强，男，1962年8月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张华，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告彭利东与被告刘雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，因北京中商和旭物业管理有限公司（以下简称物业公司）、彭强与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知物业公司、彭强作为第三人参加本案诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告彭利东的委托诉讼代理人许春森、被告刘雪梅及其委托诉讼代理人邸坤鹏、第三人物业公司的法定代表人黄伟华、第三人彭强的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭利东向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原告于2019年2月24日与被告签署的《协议书》；2.依法判令被告将位于北京市西城区太平街X号院X号楼X层X门X号房屋腾空返还给原告。事实和理由：2017年7月，原告出资2800万元购买了位于北京市西城区太平街X号院X号楼X层X门X号房屋，并于2017年9月12日取得该房屋的京（2017）西不动权第0030345号《不动产权证书》。2018年7月13日，物业公司、彭强与被告三方签订《协议书》，未经原告同意擅自以800万元的价格将原告名下的房屋转让给被告，并已将该房屋交付给被告居住使用。2019年2月24日，被告胁迫原告在上述《协议书》上签上了自己的名字。原告认为，原告2017年7月购房时，支付的购房款就高达2800万元。被告2018年7月自物业公司、彭强处购买该房屋的价格只有800万元，仅相当于原告购买该房屋价格的28.57％。显然，被告以不到市场价格三分之一的极低价格，通过物业公司和彭强购买房屋的行为，以及被告胁迫原告在上述《协议书》上签字的行为，对原告构成显失公平。原告根据《民法总则》第一百五十条之规定，有权请求法院撤销上述《协议书》，并有权要求被告返还房屋。刘雪梅辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原被告签署了涉案《协议书》，除原被告之外还有原告父亲彭强及物业公司，签署时间为2018年7月13日，合同形成时间是2018年7月13日。原告在2019年11月提起诉讼已经超过了法律规定的除斥期间。原告了解签约过程，故现原告主张返还房屋没有事实及法律依据。原告签署《协议书》时，被告没有任何的胁迫行为。为了帮助原告清还贷款，而进行了2019年2月24日的这次协商。原告主张最后房屋确定价格远低于市场价格没有依据，最早的第一套房屋是201号房屋，出售价格是500万元。彭强表示将房屋出售给被告，并表示房屋是彭强的，原告只是产权登记人。原告主张按照2018年的价格对房屋价格进行确认没有事实及法律依据。彭强述称，彭强并不是房屋的权利人，也并不是实际控制人，权利人的归属应当以房产证上房产登记机关的登记为准。彭强签订协议的时候的确是没有获得彭立东的授权和同意。物业公司述称，协议书上面两个彭利东的签字都是彭利东签的。协议书的盖章是彭强以董事长、大股东的身份命令盖章的。刘雪梅的付款也并没有交到中集宏达房地产公司，是挪走了。所以协议书中盖的章并不是物业公司的本意，众所周知物业公司是没有权利去卖开发商的房子。所以物业公司认为，彭利东、彭强应该履行这份协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭强、彭利东系父子。不动产权利登记信息显示：签约日期2017年8月9日合同编号CW393646《存量房屋买卖合同》的出卖人为孙宇，买受人为彭利东，交易房屋为坐落于北京市西城区太平街X号院X号楼X层X门X房屋（以下简称案涉房屋），成交价格为5000000元。2017年9月11日，孙宇、彭利东在不动产权登记中心就案涉房屋办理房屋所有权转移登记事宜。2017年9月12日案涉房屋的权利人转移登记为彭利东。彭利东在本案诉讼请求涉及的《协议书》内容为：“合同签订地北京市西城区。甲方刘雪梅，乙方物业公司，丙方彭强。鉴于，1.2015年5月18日，甲方通过乙方购买位于北京市西城区太平街X号院X号楼X单元201号房屋（以下简称201号房屋）。甲方按乙方指示要求，向乙方支付购房预付款500万元，乙方向甲方出具了收据。2.后因乙方原因无法提供201号房屋，甲方在与乙方协商后，双方确认交易房屋调整为北京市西城区太平街X号院X号楼X单元602号房屋（以下简称602号房屋）。2015年11月23日，甲方按乙方指示要求，向乙方支付购房尾款300万元，乙方向甲方出具了收据。201号房屋预付款500万元用于冲抵602号房屋房款。至此乙方向甲方支付完毕602号房屋全部购房款800万元。3.现乙方明确602号房屋无法给甲方，客观上无法继续出售给乙方。以上事实，甲乙丙方经友好协商，就解决甲方购买乙方房屋交易事宜达成如下条款，一、乙方、丙方承诺将北京市西城区太平街X号院X号楼X单元102室（以下简称102号房屋）出售给甲方。乙方、丙方承诺于2018年7月27日前完成向甲方交付房屋。甲方购买该房屋所有费用为800万元整，过户产生的税费等所有费用由乙方承担。二、乙、丙方承诺在2018年7月31日前为甲方办理X号楼X单元102室房屋网签过户手续。若乙方未能按上述约定办理网签手续，甲方有权依法追究乙方将602号房屋出售给第三方的法律责任。三、乙、丙方就本协议第二条、第三条的义务一起向甲方承担连带法律赔偿责任。四、本协议履行中发生争议的，各方应友好协商解决；无法协商一致的，任何一方均有权提交至北京市西城区人民法院诉讼解决。五、本协议自合同各方签字盖章之日起生效。本协议一式三份，三方各持一份，具有同等法律效力。”落款甲方处有刘雪梅签名，乙方处盖有物业公司合同专用章，丙方彭强处有彭强签名。日期为2018年7月13日。在日期与彭强签名中间手写有“彭强在本协议中的义务我同意并认可”，文字下面一行左右各书写有“彭利东”字样。页脚位置有彭强签字，并手写有“丙方于九月三十日前将房屋钥匙和过户办理完毕。否则每延迟一天罚款10万元”。诉讼中，刘雪梅、物业公司对上述《协议书》的真实性无异议，彭强对上述《协议书》中除右侧彭利东签名外其他部分的真实性无异议。彭利东对上述《协议书》中左侧彭利东的签名无异议，并称该签名其是2019年2月24日所签；对右侧彭利东签名提出异议，并申请鉴定。经随机抽取鉴定机构，本院委托北京长城司法鉴定所（以下简称鉴定所）进行鉴定。2021年3月23日，鉴定所出具编号：长城司鉴[2020]文鉴字第255号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：右侧彭利东签名与样本上彭利东签名不是同一人所写。2021年3月24日，彭利东向鉴定所预付鉴定费36700元。2019年2月24日彭利东在上述《协议书》上签名。刘雪梅于诉讼中出示了当日的视频资料，彭利东亦出示了当日的录音资料，在场人有彭利东、刘雪梅、许春森、刘雪梅的律师等。谈话内容包括案涉房屋解抵押、过户、由彭利东在上述《协议书》上签字等事宜，其中，刘雪梅的律师：协议咱们再签一下吧。刘雪梅：彭上回的字是你签的吗？彭利东：是。刘雪梅：那你再给签一下。彭利东：这都签过，干嘛再签。刘雪梅：是你签的字吗？彭利东：是我签的。刘雪梅：那你再签一个。彭利东：签过了还签干吗啊？范子亮：我们想亲眼看见你签。刘雪梅的律师：从法律上讲，不确定是不是你签的字，所以核实下，是这个意思。彭利东：签过了还签啊？……本院认为，刘雪梅、物业公司、彭强于2018年7月13日签订的《协议书》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。一、关于彭利东在《协议书》上的签名及除斥期经鉴定，《协议书》上右侧彭利东字样非彭利东本人书写，再结合刘雪梅出示的2019年2月24日视频及彭利东出示的当日录音判断，刘雪梅之所以在2019年2月24日要求彭利东在《协议书》上当面签字，也是因为对已有的右侧彭利东的签名存疑。因此，对刘雪梅就彭利东于2018年7月13日在《协议书》上签名的主张，本院不予确认。彭利东起诉提出撤销合同的诉讼请求，没有超过法律规定的除斥期，刘雪梅的此项抗辩不能成立。二、关于彭利东主张的胁迫、显示公平之撤销合同理由《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。彭利东在本案主张其在《协议书》上签字时受到胁迫，且《协议书》约定的价款过低显示公平。彭利东出示录音证明其2019年2月24日在《协议书》上签名时受到胁迫，但通过录音记录的谈话内容难以认定彭利东主张的受到胁迫。交易价款为刘雪梅、彭强、物业公司合意结果且交易房屋经多次调换，因此，对彭利东之显失公平的主张，本院不予支持。综上所述，彭利东要求撤销合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。彭利东在本案因撤销合同要求刘雪梅腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回彭利东的诉讼请求。案件受理费67800元，由彭利东负担（已交纳）。鉴定费36700元，由刘晓梅负担（彭利东已预付鉴定机构，故由刘晓梅于本判决生效后七日内直接支付给彭利东）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二一年六月十八日法官助理 陈欢书 记 员 王溪