江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0732民初870号原告：中国建设银行股份有限公司兴国支行，地址：兴国县凤凰大道71号。负责人：郭龙，该行行长。委托诉讼代理人：李久艳，系该行职工，特别授权。被告：殷勤，女，汉族，1987年11月17日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：温华平，江西同圆律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴红红，江西同圆律师事务所律师，特别授权。被告：兴国县汇鑫房地产有限公司，地址：江西省赣州市兴国县埠头乡埠头村苏区大道兴国大道269号。法定代表人：叶晖，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：钟星，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行（以下简称“建设银行兴国支行”）与被告殷勤、兴国县汇鑫房地产有限公司（以下简称“汇鑫房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行的委托诉讼代理人李久艳、被告殷勤的委托诉讼代理人吴红红、被告兴国县汇鑫房地产有限公司的委托诉讼代理人钟星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2032-20150611443）；二、判令被告偿还原告本金606065.45元及利息27890.88元，利息罚息3848.69元，（利息按合同约定计至还清日，暂计至2020年12月31日），合计637805.02元；三、依法确认原、被告之间所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，依法处置被告抵押物：兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城2号楼1-2、1-3号商铺，拍卖、变卖所得价款原告享有抵押物优先受偿权；四、依法确认原告与被告兴国县汇鑫房地产有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》(编号：20150515001)合法有效，依法判令被告兴国县汇鑫房地产有限公司承担连带责任保证；五、本案诉讼费用及一切为实现原告债权而产生的抵押物评估费、送达费、公告费等均由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，被告向原告借款1000000元用于购买兴国县汇鑫房地产有限公司开发的兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城2号楼1-2、1-3号商铺，为此双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2032-20150611443），合同约定：借款期限为10年，年利率为6.48%（当前执行利率5.73%），采用等额本息还款方式还款，合同签订后，2015年6月30日，原告依约足额发放了借款。2015年5月20日，原告与兴国县汇鑫房地产有限公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》（编号：20150515001），协议第四条第四款约定，兴国县汇鑫房地产有限公司对购买其所开发的兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城房产的每一购房人，在成功办妥房屋抵押登记之前，兴国县汇鑫房地产有限公司为每一购房人向原告申请的购房借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。由于被告未按合同约定履行还款义务，贷款出现连续拖欠，经原告多次催收未果。截至2020年12月31日，被告尚欠原告本金606065.45元及利息27890.88元，利息罚息3848.69元，合计637805.02元。为保护原告资金安全，维护自身合法权益，原告特诉至法院。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.身份证复印件二份，证明被告殷勤的身份情况及诉讼主体资格；2.企业法人营业执照、法人身份证明复印件各一份，证明被告兴国县汇鑫房地产有限公司的信息；3.商品房销售贷款合作协议书一份，证明被告兴国县汇鑫房地产有限公司无条件、不可撤销的连带责任；4.个人住房（商业用房）借款合同一份，证明2015年6月30日，被告殷勤在原告处申请住房贷款1000000元，借款期限10年，采用等额本息的还款方式还款，利率按照6.48%（当前执行利率5.73%）执行；5.对账单，证明被告未按时足额还款，截止2020年12月31日，被告欠原告贷款本金606065.45元及利息27890.88元，利息罚息3848.69元，合计637805.02元；6.对账单三页，证明被告截止2021年5月21日欠款的情况。被告殷勤辩称：一、被告殷勤不同意解除与原告签订的合同，被告殷勤已经支付首付款和部分贷款，不能因为未能按时还款就解除合同。原告解除借款合同未履行通知的义务，原告存在过错。二、原告计算利息、罚息的计算方式过高，请求法庭予以调整，特别签订条款第31条贷款利率的约定，年利率6.48%，浮动利率在基准利率上浮20%，罚息利率的约定，借款逾期的罚息利率在执行利率上上浮50%，根据民法典相关规定，合同约定利息过高时，利息高于法律规定的，债务人可以不支付超过法律规定的部分，由此可见，贷款利息及罚息计算标准过高。被告殷勤对其辩称未提交证据。被告兴国县汇鑫房地产有限公司辩称：我公司认可原告陈述的基本事实。关于原告请求利息、罚息，因计算了复利，不应得到支持。原告对案涉商铺不享受优先受偿权，因为原告没有办理抵押登记。被告兴国县汇鑫房地产有限公司对其辩称未提交证据。经本院审理查明的事实及认定依据：2015年5月20日，原告建设银行兴国支行与被告汇鑫房地产公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》（编号：20150515001），协议第四条第四款约定，被告汇鑫房地产公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告汇鑫房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。2015年6月5日，被告殷勤向原告申请借款1000000元用于购买被告汇鑫房地产公司开发的兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城2号楼1-2、1-3号商铺，双方于2015年6月30日订立了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2032-20150611443），约定：借款期限为120个月（即2015年6月30日至2025年6月30日），贷款利率为年利率6.48%（浮动利率，在基准利率水平上上浮20%），当前执行利率5.73%，罚息利率:本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。采用等额本息还款方式还款，每月归还本息金额11344.62元。被告殷勤以兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城2号楼1-2、1-3号商铺进行抵押,并在合同抵押人一栏签字，但至今未办理抵押登记，亦未办理预抵押登记。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后,原告依约足额发放了借款1000000元。由于被告殷勤未按合同约定履行还款义务,被告汇鑫房地产公司垫付333652.34元至2020年3月24日后未再承担保证责任，贷款出现连续拖欠,经原告多次催收未果,因而成讼。截至2020年12月31日,被告殷勤尚欠原告中国建设银行股份有限公司兴国支行借款本金606065.45元及利息27890.88元、罚息3848.69元。以上事实,有原、被告委托诉讼代理人的庭审陈述及其提供的证据可以证实,本院予以认定。本院认为，被告殷勤购房向原告借款，签订了借款合同，该借款合同成立。被告殷勤未按约定期限还款，构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告殷勤在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，原告有权解除合同，并有权要求被告殷勤偿还借款本息。被告殷勤虽以兴国县滨江路2号地块滨江娱乐城2号楼1-2、1-3号商铺进行抵押，但未办理抵押登记或预抵押登记，抵押权未设立，原告要求依法处置该房屋，对拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告汇鑫房地产公司为借款提供阶段性连带责任保证担保，原告要求被告汇鑫房地产公司承担保证责任，本院予以支持，被告汇鑫房地产公司承担保证责任后，有权向被告殷勤追偿。原告自愿放弃罚息和计算复利，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司兴国支行与被告殷勤于2015年6月30日订立的《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：360811010-2032-20150611443）；二、被告殷勤偿还原告中国建设银行股份有限公司兴国支行借款本金606065.45元及截至2020年12月31日的利息27890.88元，并支付2021年1月1日以后的利息（不计复利），按合同约定计算至还清借款之日止；三、被告兴国县汇鑫房地产有限公司对被告殷勤应付原告中国建设银行股份有限公司兴国支行之款负连带清偿责任，被告兴国县汇鑫房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告殷勤追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司兴国支行的其他诉讼请求；五、本案所涉执行内容限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10179元，原告中国建设银行股份有限公司兴国支行已预交，由被告殷勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈贞勇人民陪审员  钟 焱人民陪审员  宋冬莲二〇二一年六月三日书 记 员  黄 威