福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0922民初1267号原告：张燕，女，1990年5月4日出生，汉族，住福建省古田县。被告：刘燕锋，女，1972年2月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：杨贤校，福建惠尔律师事务所律师。原告张燕与被告刘燕锋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕、被告刘燕锋及其委托诉讼代理人杨贤校均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与刘燕锋于2019年8月8日签订的《合作协议书》；2.判令刘燕锋立即向其返还坐落于古田县××市场××座××层××路××号××平方）并清空内部结构；3.判令刘燕锋立即向其支付拖欠的租金79500元；4.判令刘燕锋立即向其支付逾期支付租金滞纳金，暂计算至2021年4月底为44250元，实际应计算至刘燕锋付清全部欠款之日止；5.判令刘燕锋立即向其支付违约金42275元（已扣除刘燕锋支付的履约保证金25000元）；6.判令刘燕锋立即向其支付因刘燕锋退租而给其带来的损失，按照6个月房租计算，金额为117000÷12个月×6个月＝58500元；7.判令刘燕锋立即向其支付房屋经营产生的水费：6977元（2019年8月1日至2021年4月12日水费：1789吨×3.9元／吨）。事实和理由：其与刘燕锋于2019年8月8日签订《合作协议书》，就古田县××市场××座××层××路××号，租赁面积约250平方米，承租给刘燕锋经营海鲜产品批发零售。合同约定该房屋租赁期为5年零9个月，自2019年8月1日起至2025年4月30日止。房租前三年年租金为117000元，第四年起年租金在前一年的基础上增加6%。房屋租金按期交付，刘燕锋应于签订合同三日内付首批租金（2019年8月1日-2020年1月30日）半年租金58500元，第二期租金（2020年2月1日-2020年7月31日）于2020年1月30日前付半年租金58500元。第二年租金于2020年6月30日前付117000元，第三年租金于2021年6月30日前付117000元，第四年租金于2022年6月30日前付124020元，第五年租金于2023年6月30日前付131462元，第六年租金于2024年6月30日前付104513元。房屋租赁合同履约保证金为25000元，保证金可用于支付刘燕锋违约金及刘燕锋对承租房屋损毁的赔偿金。租赁期间刘燕锋无违约、房屋无损毁、无提前退租，该保证金在租赁期满刘燕锋交还其房屋，经验收合格后十日内，不计息如数退回。刘燕锋逾期支付租金，每逾期一日，则刘燕锋须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，刘燕锋未经其同意，中途擅自退租的，刘燕锋应该按合同总租金10%的额度向其支付违约金。若支付的违约金不足弥补其损失的，刘燕锋还应承担赔偿责任。合同签订后，刘燕锋仅支付部分租金，且第二期租金延迟支付，第二年起租金拖欠至今，经其多次催讨刘燕锋均拒不履行，刘燕锋行为已构成根本违约，致使其合同目的无法实现，其有权要求解除合同并要求刘燕锋将房屋还原并如数支付租金及违约金。具体金额计算如下：1.自签订协议书后，其收到刘燕锋款项如下：2019年8月，刘燕锋支付房屋履约保证金25000元；2019年8月，刘燕锋支付第一期半年租金58500元；2020年12月26日，刘燕锋支付60000元；2021年1月1日，刘燕锋支付24000元；2021年1月3日，刘燕锋支付12000元；以上合计收到房屋履约保证金25000元，房屋租金154500元。2.拖欠租金：根据约定，前三年年租金均为117000元。自签订合同两年（自2019年8月1日至2021年7月31日）租金为117000×2＝234000元，扣除已收到房租154500元，欠款234000-154500＝79500元。3.滞纳金：房屋平均日租金为：117000元÷12个月÷30天＝325元／天，（1）第一年第二期租金（2020年2月1日-2020年7月31日）应于2020年1月30日前支付，刘燕锋于2020年12月26日才支付，逾期日期为2020年2月1日至2020年12月26日，共计326天。根据约定，每逾期一日按照日租金的3倍支付滞纳金。现按照银行贷款基准利率4.35%的5倍作为基数。滞纳金为：326天×325元／天×4.35%×5＝23044元。（2）刘燕锋于2020年12月26日支付60000元，2021年1月1日支付24000元，1月3日支付12000元，合计96000元，扣除第一年第二期半年租金58500元，余37500元。第二年租金117000元应于2020年6月30日前支付，扣除刘燕锋已支付37500元，欠款79500元未付。逾期日期为2020年7月1日暂计算至2021年4月30日，共计10个月（300天），滞纳金为：300天×325元／天×4.35%×5＝21206元。两项合计：23044＋21206＝44250元。4.违约金：根据约定，刘燕锋违约应该按合同总租金10%的额度向其支付违约金。合同总期限为5年零9个月，即69个月，每个月租金117000÷12个月＝9750元／月，合计总租金为：69个月×9750元／月＝672750元。违约金为672750×10%＝67275元，扣除刘燕锋已支付履约保证金25000元，刘燕锋仍需支付违约金67275-25000＝42275元。刘燕锋辩称，一、张燕起诉请求解除与其签订的《合作协议书》，对此其并无异议，解除时间应当为张燕提起诉讼之日，即2021年4月30日。二、关于租赁场地的腾空和返还相关手续的办理，其愿积极配合，尽快办理，恳请给予合理交接期限。三、张燕诉称其拖欠租金金额与实际尚未支付的租金金额不符，应当予以调整。张燕诉请解除租赁房屋的《合作协议书》，其并无异议，其应按合同约定支付自合同履行之日起至合同解除之日止的租金，即租金应计算至2021年4月30日。按合同约定，其共需支付租金204750元，截止2021年1月3日，其已支付房屋履约保证金25000元，房屋租金154500元。因此，在未扣除房屋履约保证金25000元的情况下，其尚未支付的租金为50250元。张燕诉请与实际不符，应当予以调整。四、其拖欠租金，实属受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，导致一直未能经营，资金周转困难，并非恶意违约，不应承担违约责任。2019年8月8日，其与张燕签订《合作协议书》，承租张燕房屋用于经营海鲜产品批发零售。其如期支付了履约保证金及第一期半年租金，并进行了装修，刚装修完毕就突发新冠肺炎疫情，2020年1月24日，福建省卫生健康委员会发布福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制；2月26日，将福建省新冠肺炎疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级三级响应；2020年2月20日，古田县突发公共卫生事件应急指挥部通告（第13号）显示继续关闭全县酒楼等易造成人员聚集的公共场所，暂停举办聚会聚餐、聚众娱乐、宴会酒席、宗教和民间信仰活动等聚集性活动；2020年6月17日，古田县市场监管局发布《关于疫情防控常态化下进一步加强餐饮服务食品安全工作的通知》，各餐饮服务单位要继续执行古田县食品安全委员会《关于暂停举办集体聚餐的紧急通知》及古田县突发公共卫生事件应急指挥部《关于疫情管控“十条一律”的通告》（第5号）相关要求，不得承接各类聚集性的宴会、聚会。违者，将责令其停业整顿，并由相关部门追究其相应的法律责任。我国爆发新冠肺炎疫情，相关部门为公共安全发布了各项疫情防控指令，符合不可抗力的相关规定，双方均有义务执行政府为公共安全而发布的防控指令。其受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，导致一直未能经营，资金周转困难，并非恶意违约，不应承担违约责任。五、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，张燕的第四、五、六项诉讼请求不应得到支持，应当予以驳回。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，张燕的第四、五、六项诉讼请求不应得到支持，应当予以驳回。六、受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，其长期没有营业收入，根据公平原则，恳请法院协调，适当减免租金。2020年5月21日，古田县财政局发布《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》，发布统一减免租金政策执行标准，承租古田县行政事业单位、国有企业国有资产类经营性房产用于生产经营的中小微企业和个体工商户，统一给予免收2020年2月至4月共三个月租金。同时政府也呼吁社会，给予承租户减免租金。因此，恳请法院在考虑其受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，长期没有营业收入的实际情况，予以协调，适当减免租金。退一步来说，即使法院认定其确实存在违约情形，张燕同时主张滞纳金、违约金以及六个月退租损失，没有事实和法律依据，违约责任过高，应当予以调整。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，其系因受新冠肺炎疫情影响经营困难，不存在恶意违约的情形，滞纳金、违约金两者不应同时主张，即使法院认定需要承担违约责任，也应根据公平原则及实际情况予以调整。1.关于滞纳金。第一年第二期租金未按时支付，系其受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，导致一直未能经营，资金周转困难，并非恶意违约，不应承担违约责任。疫情好转后，其积极与张燕沟通并支付租金，仅小部分租金未能及时支付，若需支付滞纳金，逾期日期应当自2020年8月1日计算至实际付清之日，截止2021年5月17日，为12054元[289×325×15.4%（LPR4倍）÷12个月×10个月]。2.关于违约金。《合作协议书》中虽有约定违约金应按合同总租金10%计算，但其并非恶意违约，也在积极支付租金，仅有部分租金尚未支付，因此应当根据公平原则及实际情况予以调整。3.关于六个月退租损失。该项主张没有任何事实和法律依据，《合作协议书》中没有规定其有此责任，并且张燕已经同时主张滞纳金、违约金，其所主张的其违约责任明显过高，因此应当予以驳回。4.其他费用，由法院根据实际情况及证据材料予以认定。综上所述，张燕所诉其拖欠租金金额与实际尚未支付的租金金额不符，应当予以调整；其拖欠租金，实属受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，导致一直未能经营，资金周转困难，并非恶意违约，不应承担违约责任；张燕的第四、五、六项诉讼请求不应得到支持，应当予以驳回；受突发新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，其长期没有营业收入，根据公平原则，恳请法院协调，适当减免租金。退一步来说，即使法院认定其确实存在违约情形，张燕所主张的违约责任过高，应当予以调整。具体金额计算如下：1.拖欠租金：甲方起诉要求解除租赁《合作协议书》，租金应计算至实际解除租赁《合作协议书》之日止，按起诉之日计算，应计算至4月30日。按张燕所计算，房屋平均日租金为325元，应当扣除5月1日至7月31日的租金325×90=29250元，共需支付租金234000-29250=204750元，尚未支付的租金为204750-154500=50250元。2.滞纳金：第一年第二期的租金缴纳至2020年7月31日，因此其支付第二年租金的日期应当是2020年7月31日，即使要计算滞纳金，也应当是自2020年8月1日起计算。其于2020年12月26日支付60000元，2021年1月1日支付24000元，1月3日支付12000元，合计96000元，扣除第一年第二期半年租金58500元，余37500元。若按2021年4月30日为解除之日计算，第二年至今实际租金应为87750元。退一步来说，即使按照117000元计算滞纳金，也应于2020年8月1日前支付。逾期日期应当自2020年8月1日计算至实际付清之日，截止2021年5月17日289×325×15.4%（LPR4倍）÷12个月×10个月=12054元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年8月8日，张燕（甲方）与刘燕锋（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲方将位于古田县××市场××座××层××路××号房屋出租给乙方，租赁期为5年零9个月，自2019年8月1日起至2025年4月30日止，前三年年租金均为117000元，第四年起每年租金在前一年基础上增加6%；房屋租金按期交付，乙方应于签订合同三日内付首批租金（2019年8月1日-2020年1月31日）半年租金58500元，第二期租金（2020年2月1日-2020年7月31日）半年租金58500元，第二年租金于2020年6月30日前付117000元，第三年租金于2021年6月30日前付117000元，第四年租金于2022年6月30日前付124020元，第五年租金于2023年6月30日前付131462元，第六年租金于2024年6月30日前付104513元；该房屋租赁合同履约保证金为25000元，保证金可用于支付乙方违约金及乙方对承租房屋损毁的赔偿金；租赁期间乙方自主经营，水、电费及经营等全部税费应按时向有关部门交清；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的3倍支付滞纳金。2.《合作协议书》签订后，刘燕锋于2019年8月支付张燕房屋履约保证金25000元、第一期半年租金58500元；于2020年12月26日支付张燕60000元；于2021年1月1日支付张燕24000元；于2021年1月3日支付张燕12000元。3.刘燕锋同意支付张燕水费6977元。本院认为，合法的合同关系受法律保护。张燕与刘燕锋签订的《合作协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。刘燕锋未按时足额支付租金，现张燕起诉要求解除双方签订的《合作协议书》，刘燕锋在2021年5月17日庭审中表示同意解除，故可认定双方签订的《合作协议书》于2021年5月17日解除，刘燕锋应搬离租赁房屋并支付至2021年5月17日的租金计209958.9元（117000元+117000元÷365天×290天），扣除刘燕锋已支付的租金154500元，尚欠55458.9元未付，且刘燕锋应按117000元/年的租金标准支付2021年5月18日至其实际搬离之日期间的租赁物占用费。张燕要求刘燕锋支付滞纳金、违约金及6个月房租损失，但刘燕锋逾期支付租金给张燕造成的损失实际为资金占用期间的利息损失，其要求的计算标准过高，可参照民间借贷司法解释关于利息收取的规定，以未付租金为基数、按一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算。根据《合作协议书》约定，双方约定的租金支付方式为预付下一期租金，故第二期租金58500元应于2020年2月1日前支付，但刘燕锋至2020年12月26日才予以支付，故刘燕锋应支付张燕资金占用期间的利息损失8120.44元（58500元×15.4%÷365天×329天）。根据《合作协议书》约定，第二年租金应于2020年6月30日前支付，刘燕锋于2020年12月26日支付1500元（60000元-58500元）、于2021年1月1日支付24000元、于2021年1月3日支付12000元，至今尚欠55458.9元未付，至合同解除之日，刘燕锋应支付张燕资金占用期间的利息损失10444.49元（1500元×15.4%÷365天×179天+24000元×15.4%÷365天×185天+12000元×15.4%÷365天×187天+55458.9元×15.4%÷365天×321天）。刘燕锋已支付的履约保证金25000元可在上述租金和利息损失中相应扣减。张燕要求刘燕锋支付水费6977元，刘燕锋亦同意支付，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张燕与刘燕锋于2019年8月8日签订的《合作协议书》于2021年5月17日解除；二、刘燕锋应于本判决生效之日起十日内搬离古田县××市场××座××层××路××号，并按117000元／年的标准支付张燕自2021年5月18日起至实际搬离之日止的占用费；三、刘燕锋应于本判决生效之日起十日内支付张燕租金、资金占用期间的利息损失计49023.83元（已扣减履约保证金25000元）及后期利息损失（以55458.9元为基数，按年利率15.4%自2021年5月18日起算至款项实际付清之日止）；四、刘燕锋应于本判决生效之日起十日内支付张燕水费6977元；五、驳回张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4772元，减半收取计2386元，由张燕负担1808元，刘燕锋负担578元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 陈庆先二〇二一年六月二十三日法官助理 池嘉艺书 记 员 陆 倩郑威附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。