海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初1504号        原告：孔亚玲，女，1983年5月26日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：麦竹筠，海南以宽律师事务所律师。                委托诉讼代理人：麦竹筱，海南以宽律师事务所实习律师。                被告：海南澄迈荣润置业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇白莲海榆西线30-31公里处美伦佳园9栋1A1。                法定代表人：顾泽荣，该公司董事长。                委托诉讼代理人：林建才，海南外经律师事务所律师。                委托诉讼代理人：孙亚跟，海南外经律师事务所实习律师。                原告孔亚玲与被告海南澄迈荣润置业有限公司商品房（下称荣润公司）预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告孔亚玲的委托诉讼代理人麦竹筠、麦竹筱，被告荣润公司的委托诉讼代理人林建才、孙亚跟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告孔亚玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告荣润公司向原告支付违约金51873.43元（违约金以购房款257577元为基数，按每日万分之2.1的标准计算，从2018年5月30日计至2021年1月12日为51873.43元）。2、判决被告荣润公司向原告返还不动产权证代办费350元。以上两项款项合计52223.43元。3、本案的诉讼费用由被告荣润公司承担。事实和理由：原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于白莲海榆西线公路30-31公里处的美仑佳园1#2B10号房，房屋价款为257577元。合同第八条约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合《澄迈县商品房买卖合同》约定的商品房交付原告使用；第十五条第一款约定，被告应当在自房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；第十五条第三款约定，被告不得在相关税费标准之外以代办之名向原告收取额外费用；第十五条第四款约定，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向原告支付违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款257577元，被告收款后向原告开具发票。2017年2月28日，被告将案涉房屋交付给原告使用。但直至2021年1月12日，被告才将不动产权证办理完毕，并且曾以“不动产权证书代办费”的名义向原告收款350元。原告认为，被告未按合同约定时间为原告办理不动产权证书，并以代办之名向原告收取额外费用，已构成违约。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证，因此，被告应于2018年5月29日（2017年2月28日＋90日＋365日）前为原告办理不动产权证，但被告于2021年1月12日才将不动产权证办理完毕，已逾期办证959天，应向原告支付违约金51873.43元（计算方式：257577元×0.21‰×959天=51873.43元）。为维护原告的合法权益，依据相关法律之规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。                被告荣润公司辩称，一、原告以超低价格购买“美仑佳园”项目案涉房产获利巨大，被告如期向原告交付房屋和协助办证，原告的诉请没有事实依据，主张的违约金数额过高。被告已按期交付案涉房屋给原告居住使用，不存在恶意延期协助原告办理不动产权证书的行为。原告的诉请缺乏事实依据，且诉请的违约金过高，占房款20％以上，有违公平原则。二、案涉房屋买卖中房屋权属变更登记由原告申请办理，被告承担协助义务。房屋买卖合同第十条五条虽约定被告为原告办证，但该条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”规定相冲突，双方已通过《房屋买卖合同》第九条第6款、附件七《本合同补充协议》第6条进行变更，由原告承担主要办证义务，被告负有协助原告办理权属变更手续的义务。三、缴纳契税是办理不动产权证书的前提条件，被告接到原告缴纳契税通知和委托办理授权后及时办理了不动产权证，不应承担任何后果。原告作为案涉房屋权属承受人，是契税缴纳的义务人。被告无从得知原告缴纳契税的时间，接到原告通知和委托后即刻协助办理了不动产权证，不存在逾期行为。四、原告在约定办证期限之后选择继续办证而不是解除合同，视为其已经放弃对逾期责任追究的权利。五、不动产权代办费是原告和被告自愿协商，而且被告也已实际办好不动产权证，原告诉请返还代办费没有事实和法律依据。双方虽没有签订书面委托合同，但双方间成立事实上的委托代理法律关系。被告完成原告委托事务收取委托代办费是双方自愿，也符合法律规定和市场交易规则。被告请求法院查明事实，依法驳回原告所有诉请。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2016年11月25日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》（下称《合同》），约定原告购买被告开发位于澄迈县老城经济开发区白莲海榆西线31公里处美仑佳园1#楼10层1#2B10号商品房，房款总价为257577元。《合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准，出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。第二十六条“关于通知的约定”约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项宜采用书面形式告知。《合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款。2017年2月28日，被告向原告出具一张金额为257577元的购房发票，同日将案涉房屋交付原告使用。2019年9月10日，涉案房屋所在楼栋“美仑佳园”项目1号楼取得不动产权证。2020年12月10日，原告向被告交纳不动产权证书代办费350元，并向税务机关缴纳案涉房屋的契税。2021年1月12日，案涉房屋完成房屋权属登记。                另查，自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。                本院认为，《合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金应如何计算。三、被告收取的350元不动产权证代办费是否应当返还原告。                关于第一个争议焦点。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证，故不动产权证的办证期限应认定为《合同》第十五条第一款约定的办理土地使用权证的期限。被告于2017年2月28日将案涉房屋交付原告使用后，依约应于房屋交付之日起455日（90日＋365日）内，即2018年5月29日前为原告办理不动产权证。案涉房屋于2021年1月12日才完成房屋权属登记，已超过合同约定的办证期限。被告存在逾期办证行为，应承担违约责任。                对于被告提出原告以超低价格购买案涉房产获利巨大，被告已如期向原告交付房屋和协助办证，原告的诉请没有事实依据的辩解，本院认为，《合同》第四条“计价方式及价款”对案涉房屋每平方米单价及总购房款的约定，是双方在平等基础上经过自愿协商的结果，没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗等情形，无论价格高低，双方都应依约履行。被告以此作为抗辩于法无据，本院不予采信。                对于被告提出《合同》第十五条虽约定被告为原告办证，但该条《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条相冲突，双方已通过《合同》第九条第6款及附件七《补充协议》第6条进行变更，由原告承担主要办证义务，被告承担协助办理义务的辩解。本院认为，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。不动产权证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的重要证据。协助房屋买受人办理不动产权属登记是出卖人的主合同义务，而非附随义务。《合同》第十五条明确约定了出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。关于《补充协议》第6条的约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有费用……”。本院认为，首先，该条款系格式条款，被告荣润公司未采取合理的方式提示买受人注意或者予以说明；其次，该条款不合理地免除被告的主合同义务；再次，被告亦未按照《补充协议》第6条的约定向买受人发出办理房产权属登记通知书，因此该格式条款不能免除被告为买受人办理不动产权属登记的义务，亦不能免除被告逾期办证的违约责任。即使合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理的期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，仍应当承担逾期办证的违约责任。因此被告认为其只是办理不动产权证的协助义务人，不应承担违约责任的辩解没有事实和法律依据，本院依法不予支持。                对于被告提出的原告在办证期限之后选择继续办证，而不是解除合同，视为其已经放弃对逾期责任追究权利的辩解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。该解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身权益。违约金责任是为了担保债务的履行而存在的，其主要目的在于督促当事人履行债务并制裁违约行为。原告作为守约方可在要求实际履行的情况下同时请求获得违约金。被告上述辩解理由亦不能成立，本院不予支持。                关于第二个争议焦点。被告辩称原告诉请的违约金数额过高，占购房款的20％以上，有违公平原则。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的调整，应考虑实际损失为基础，其违约金是否存在超过损失的30％为判断，且兼顾合同的履行情况及过错程度等衡量。本案中，原告未能举证实际具体损失，且案涉房屋已交付使用，合同的主要目的得以实现，原告已获得房屋的物权期待权和使用权。逾期办证并非购房者购房资金的全部损失，也未对原告使用和居住案涉房屋造成损失，只是合同的部分权益未能实现。如果严格依据合同约定，将致使被告承担过重的惩罚性责任，严重违背了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷，有违公平正义理念。综合本案情况，本院根据公平原则，兼顾合同履行情况，将违约金调整为被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之1.5计付违约金。                《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款第（七）项规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）相关税费缴纳凭证……不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。在为买受人办理不动产权属登记过程中，既要出卖人准备必要的文件，也要买受人通力配合，提供身份证明、缴交税费等，该义务的履行应由买卖双方共同完成。本案中，买受人应当按照《合同》第十六条的规定，自行向税务机关缴纳相关税款。如买受人在办理房屋不动产权证书条件成就后，因自身原因迟延缴纳契税，因此而造成的逾期办证责任应当自行负担。涉案房屋所在楼栋“美仑佳园”项目1号楼于2019年9月10日取得不动产权证，而原告于2020年12月10日才向税务机关缴纳了契税。从2019年9月11日至2020年12月9日逾期办证责任应当由原告自行承担，故被告应以原告已付房款257577元为基数，按每日万分之1.5的标准，支付自2018年5月30日起至2019年9月10日（469天）以及2020年12月10日起至2021年1月11日（33天）止（共计502天）的逾期办证违约金19396元（257577元×0.00015×502天）。                关于第三个争议焦点。被告认为，不动产权证代办费是原告和被告自愿协商，但双方间成立事实上的委托代理法律关系，被告完成原告委托事务收取委托代办费是双方自愿的。本院认为，根据《国家发改委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规【2016】2559号）第一条不动产登记收费标准的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。从《美伦佳园交房费用明细》可知，原告已向被告支付了产权登记费80元。另，根据《合同》第十五条约定，被告应当为原告办理相关产证，且不得在相关税费标准之外以代办之名向原告收取额外费用。因此，被告另外收取的350元额外代办费应该返还原告。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、被告海南澄迈荣润置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付逾期办证违约金19396元，并返还不动产权代办费350元，共计19746元给原告孔亚玲；                二、驳回原告孔亚玲的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费552.8元（原告孔亚玲已预缴），由原告孔亚玲负担343.8元，被告海南澄迈荣润置业有限公司负担209元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年六月二十四日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》            第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。