广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终8711号上诉人（原审原告）：吴凤琴，女，汉族。委托诉讼代理人：韩冰，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市小茶小点餐饮管理有限公司。法定代表人：周素萍。原审第三人：深圳茂业（集团）股份有限公司。法定代表人：张静，董事长。上诉人吴凤琴因与被上诉人深圳市小茶小点餐饮管理有限公司（以下简称“小茶小点公司”、原审第三人深圳茂业（集团）股份有限公司（以下简称“茂业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初20111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。吴凤琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判小茶小点公司返还卫生费3000元、押金40500元、进场装修费6666元、燃气改造费5000元、赔偿装修损失46570元；3.本案诉讼费用由小茶小点公司承担。小茶小点公司未提交书面的答辩意见。茂业公司答辩称，认可一审判决，请求维持原判。吴凤琴向一审法院起诉请求：1.判令小茶小点公司返还吴凤琴卫生费3000元;2.判令小茶小点公司返还吴凤琴押金40500元；3.判令小茶小点公司赔偿装修损失46570元；4.小茶小点公司返还进场装修费6666元，燃气改造费5000元；5.本案诉讼费用由小茶小点公司承担。一审法院判决：驳回吴凤琴的全部诉讼请求。案件受理费人民币1167元，由吴凤琴负担。双方在二审期间均未提交新证据。经查，茂业公司在二审期间的相关主张如下：1.茂业公司与北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创公司）于2018年7月18日签订租赁合同，将罗湖区深南东路4003号世界金融中心裙楼三层302单元出租给联创公司，用于经营熊猫星厨餐饮服务，合同期限自2018年8月1日至2028年7月31日，2019年12月6日联创公司申请变更合同主体，将承租主体转移给小茶小点公司，茂业公司予以同意；2.茂业公司知悉并同意小茶小点公司将承租物业进行转租，合同亦约定小茶小点公司对租赁场地拥有独立招商的权利；3.茂业公司在2020年2月至4月期间并未与小茶小点公司解除合同，也没有采取足以影响到小茶小点公司经营的措施。据了解，2020年3月份疫情较为严重的期间餐饮活动被要求停止，后小茶小点公司未继续经营，茂业公司在2020年5月份向被上诉人发出解约函。吴凤琴在二审期间的相关主张如下：1.小茶小点公司在调解时有表示要撤场，且小茶小点公司已经实际于2020年4月12日撤场；2.虽然合同约定是每月25日之前支付下个月租金，但实际履行是每月月底，且其未付4月份租金的原因是了解到小茶小点公司拖欠茂业公司的租金，全体的次承租人商户与小茶小点公司产生了纠纷，且小茶小点公司的负责人在调解会上明确将不再经营，吴凤琴基于行使不安抗辩权故暂时未预交4月份的租金；3.由于小茶小点公司已经搬离，故吴凤琴已经于2020年4月12日实际搬离。一审查明的其他事实，本院予以确认本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为吴凤琴是否有权要求小茶小点公司向其返还押金、进场装修费、燃气改造费、卫生费，并赔偿装修损失。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任”。本案中，涉案商铺的租赁用途为经营餐饮，因疫情影响2020年2月以及3月初无法正常经营，根据茂业公司的陈述以及视频内容可知，小茶小点公司确存在未正常经营、拖欠租金的情况，且茂业公司已于2020年5月份向被上诉人发出解约函。虽然《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》约定的租金支付日期为每月25日之前，但当月所支付的租金为预先支付次月租金，基于涉案商铺受到疫情影响的情况以及小茶小点公司的实际经营情况，吴凤琴在预先支付4月租金前就上述情况有权行使不安抗辩权，要求中止履行预付4月租金的义务，且吴凤琴已经于2020年3月25日向小茶小点公司告知了中止履行的事宜，履行了即时通知义务。在吴凤琴有权行使不安抗辩权，且小茶小点公司并未采取合理措施消除不安抗辩事由的情况下，吴凤琴逾期预付4月租金的行为并不构成根本违约，小茶小点公司无权以吴凤琴逾期预付4月租金为由主张解除合同，小茶小点公司2020年4月7日向吴凤琴发出《解约函》依法并不产生合同解除的法律效果。小茶小点公司虽然无权解除合同，但吴凤琴已经于2020年4月12日实际搬离涉案商铺，基于双方实际作出的解除租赁合同的意思表示，应当视为涉案《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》于2020年4月12日经双方协商一致解除。一审认定和处理不当之处，本院予以纠正。本院对吴凤琴主张的各项费用评析如下：关于押金、进场装修费、燃气改造费。涉案《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》后附的开店条件书载明：首期管理费用90500元包括：押金40500元、首期场地使用费和系统运营服务费13500元、进场装修费20000元、燃气改造费15000元、独立证照办理手续费1500元。吴凤琴主张其已经向小茶小点公司支付了上述费用，吴凤琴提交了微信支付凭证证明其该主张，结合已经查明的事实，吴凤琴提交的证据足以证明其该主张，本院予以采信。因双方系协商一致解除租赁合同，故吴凤琴有权主张小茶小点公司向其返还押金40500元。另，结合合同约定的履行期间以及合同情况，在现有证据不足以证明进场装修费和燃气改造费属于双方协议一致解除合同后应当返还的费用的情况下，吴凤琴主张返还进场装修费和燃气改造费，缺乏依据，本院不予支持。关于卫生费。吴凤琴提交的微信转账明细和微信聊天记录可知，“深南东路店A6泡泡鸡”群中2月1日下午15:23分有人向吴凤琴催款称“你还差2月份清洁费3000元”，吴凤琴于2020年2月1日18:03分向小茶小点公司支付3000元，并于18：05分将转账截图发送至该聊天群。2月21日中午12:05，上述催款人发送微信称“不好意思做错了，这个月卫生费没有产生，会减免的”。在无证据予以反证的情况下，上述证据能够形成合理证据链条，证明双方就已经吴凤琴支付的2020年2月卫生费3000元已经达成减免合意，结合涉案商铺受疫情影响的实际经营情况，吴凤琴现主张返还2月卫生费3000元，本院予以支持。关于装修损失。因双方系协商一致解除租赁合同，在双方对装修损失并无明确约定，且现有证据不足以证明小茶小点公司应当对此承担过错赔偿责任的情况下，吴凤琴主张小茶小点公司承担该损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决处理不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初20111号民事判决；二、被上诉人深圳市小茶小点餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人吴凤琴返还押金40500元、2020年2月卫生费3000元；三、驳回上诉人吴凤琴其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1167元，由上诉人吴凤琴承担667元，被上诉人小茶小点公司承担500元；二审案件受理费2334.72元（吴凤琴已预交），由上诉人吴凤琴承担1334.72元，被上诉人小茶小点公司承担1000元，本院退回吴凤琴1000元，小茶小点公司应于判决生效之日起十日内向本院缴纳1000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员 杨    莹二〇二一年六月二十五日书记员 李秀秀（兼）书记员 胡慧 （ 兼）