山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初4050号原告：上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区酒店式公寓1号楼2011号，统一社会信用代码：91370902MA3CL8EK2J。负责人：王小红，总经理。委托诉讼代理人：金翰飞，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：席振波，山东康桥律师事务所律师。被告：申毅，男，1990年4月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：李鑫，男，1974年6月9日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司（以下简称上海宝龙物业公司）与被告申毅、李鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告申毅到庭参加了诉讼，被告李鑫经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海宝龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令申毅向原告支付拖欠A1-1037/1038/1039/1040/1041商铺的物业管理费20915.05元（2020年6月-2021年6月），支付违约金至所拖欠的费用支付完毕之日止（违约金自2020年6月11日计算至判决生效之日，暂计算至2021年5月11日为3999.6元），以上合计24914.65元；2.判令被告李鑫对上述费用承担连带责任；3.判令由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告申毅系泰安市宝龙城市广场A1-1037/1038/1039/1040/1041商铺（以下简称“该商铺”）的租户，被告李鑫系该商铺的业主，且两被告分别与原告签订相关《物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告申毅交纳物业管理费及其他一切物业费用，被告李鑫作为业主对该商铺的相关费用及违约金等承担连带责任。协议签订后，原告如约提供物业服务，但是被告申毅未按约定向原告缴纳物业服务管理费等费用，被告李鑫亦未履行交款义务。原告认为，两被告的行为违反了合同约定，违背了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求判如所诉。申毅辩称，我于2020年1月份入驻宝龙商铺，进行装修，物业让我缴纳装修押金1万元，因消防施工，又让我缴纳消防放水费1000元。我为了装修能正常进行为其缴纳了此费用。物业提出自入住起必须缴纳物业费，价格为5元每平米。我所租用的商铺为321平米，我因物业费价格太高提出异议，不想与其签订物业合同，但物业以不签订合同就不退装修押金为由，强制让我与其签订物业合同。我开始不懂，也想打着与物业搞好关系的目的还是妥协了，为其缴纳了半年的物业费，但是我在正常经营期间未享受到物业为我提供的价值5元每平米的物业服务，故我于2020年6月份起停止为其缴纳物业费。在我不缴纳物业费期间，物业未给我提供任何服务，并背地里阻挠我经营，比如在我经营门前堵车并说是公共车位，故意给我经营场所停电，有事没事就停水，并发生了两次因物业管道维护不当导致我经营场所被水淹，装修严重破损，并且淹坏我的电子设备两台，就刚才说的两台电脑，因物业的责任，应当给我赔偿，他们推卸责任以走保险为由，将我的身份证要走，说走保险，保险评估4000元，对此赔偿价格我不满意，他们迟迟不把这个钱给我，以至于拖了两个月之久，我要不是打12345，他们永远不把这个钱赔我。而且又发生了一次管道漏水情况，将我屋顶淹水，包括老师办公室墙面，包括天花板漏水均未及时维修，这个证据我都有。据我了解，有很多一部分商铺未被物业套路签合同的均未缴纳物业费，物业也未给其提供服务。我认为在我没缴纳物业费期间，物业未给我提供任何服务，甚至私自停水停电，车位方面不予积极协调反而唱反调。在我缴纳物业费的期间给我提供的服务也是敷衍了事，与缴纳金额所享受的服务不符。我认为宝龙物业的收费标准不合理，而且也未给我提供实质性的服务。李鑫未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，被告李鑫购买泰安宝龙城市广场A-1037、1038、1039、1040、1041商铺等五套房产，面积分别为70.39㎡、60.33㎡、70.39㎡、60.33㎡、60.33㎡，共计321.77㎡。2019年12月11日，被告申毅从李鑫处租赁上述房屋。2019年12月27日，原告（甲方）分别与李鑫、申毅（均为乙方）各签订《前期物业管理服务协议》一份，均约定：乙方租赁或所有之物类型为商用；位置位于泰安市泰山区，建筑面积为321.77㎡（李鑫合同载明为321.16㎡）。第一条委托管理事项：甲方接受乙方的委托，为乙方提供宝龙城市广场共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务，乙方提供服务的受益人为宝龙城市广场的全体业主和使用人；提供宝龙城市广场共用区域的保洁、垃圾的收集、清运、公共绿地养护等项目的服务；提供公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理；宝龙城市广场装饰装修管理。第二条委托管理期限，执行地方政府规定。第四条物业管理费用，乙方需每季度向甲方缴纳物业管理费，物业管理费以物业的建筑面积计算，物业管理费暂定人民币5元／月／㎡；乙方出租物业的，物业管理费用及其他一切物业费用由物业使用人交纳，但乙方负有连带责任；物业管理费采用先缴费后服务的原则按季度结算，乙方须在每季度10日前到甲方指定的财务部门，以现金、支票等形式交当月管理费；乙方逾期交付，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额5‰的违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止，乙方欠费超过10个工作日，经甲方书面催缴后三日内仍未足额补交应付费用，甲方除收取违约金外，还有权停止提供各种专项服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。第十一条违约责任，如乙方违反本协议或不按时缴纳各项费用，甲方有权按本协议约定处理，并要求整改，逾期不整改，甲方可采取口头提示、书面期限乃至暂停供水、电、煤气等服务项目，如对公众利益造成损失或影响的，甲方有权追究经济损失和法律责任。第十六条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商无法解决的，可向本协议履行地人民法院起诉。2020年12月8日，原告委托山东康桥律师事务所向两被告发送律师函，向被告催收物业服务费。被告自2020年6月份起至2021年6月份止未缴纳物业费。被告提交视频及照片一宗，用于证实因商铺楼上水管破裂及公共管道破裂，导致天花板、木地板、电脑主机被淹，造成了损失，被告称原告提供物业服务低劣，没有经过业主大会无权进入小区，也没有资格为业主提供服务。原告称对上述证据的真实性、关联性均不认可，并称不能证实损失是因物业提供服务不当造成的，且该证据与被告拒绝缴纳物业费之间没有任何关联。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照协议的约定履行自己的义务，现原告按照合同约定履行了小区管理、养护、卫生、安保等主要的物业服务义务，被告李鑫系业主、被告申毅系承租人，均与原告签订前期物业服务协议，且合同中约定使用人交纳物业费，出租人负有连带责任，故对原告要求被告申毅缴纳物业费及被告李鑫承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。对于涉案房屋的面积，原告与李鑫签订的物业合同虽载明建筑面积为321.16㎡，但涉案购房合同及申毅合同均载明建筑面积为321.77㎡，应当认定涉案房屋的建筑面积为321.77㎡。对于2020年6月至2021年6月的物业费，被告应交纳13个月×321.77㎡×5元/月/平方米=20915.05元，故对原告要求被告支付物业服务费20915.05元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定交纳物业费，已构成违约，应当自欠费超过10个工作日支付相应的违约金，被告辩称合同约定的违约金标准过高，原告未提交证据证实实际损失，本院酌定按照年利率3.85%的标准支付。物业服务协议约定业主预交物业费的时间为每季度10日前，即被告2020年6月份物业费应于2020年4月1日至2020年4月10日缴纳，违约金应自2020年4月11日起至本判决生效之日止，以1608.85元为计算基数，按照年利率3.85%的标准计算；2020年7月至2020年9月的违约金，应自2020年7月11日起本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数，按照年利率3.85%的标准计算；2020年10月至2020年12月的违约金，应自2020年10月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数，按照年利率3.85%的标准计算；2021年1月至2021年3月的违约金，应自2021年1月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数，按照年利率3.85%的标准计算；2021年4月至2021年6月的违约金，应自2021年4月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数，按照年利率3.85%的标准计算，综上对原告要求被告支付自2020年6月11日起按照每日千分之一标准计算违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，被告主张房屋漏水造成损失，但未提交证据证实漏水原因，故可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告申毅于本判决生效之日起五日内支付原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司物业服务费20915.05元；二、被告申毅于本判决生效之日起五日内支付原告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司相应的违约金（自2020年4月11日起至本判决生效之日止，以1608.85元为计算基数；自2020年7月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数；自2020年10月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数；自2021年1月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数；自2021年4月11日起至本判决生效之日止，以4826.55元为计算基数；上述均按照年利率3.85%的标准计算）；三、被告李鑫对上述债务承担连带还款责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，由被告申毅、李鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二一年六月三十日书记员  苗 兵