安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初1954号原告：张静，女，1986年1月2日出生，汉族，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市鸠江区。被告：芜湖县誉恒置业有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇行政四号楼12楼1208室，统一社会信用代码91340221MA2RC1G214。法定代表人：孙震，总经理。委托诉讼代理人：夏厚本，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪燕燕，安徽纬纶律师事务所律师。被告：安徽森德房产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区石城湖小区19#楼1单元401室，统一社会信用代码91340207MA2TK4429Y。法定代表人：伍萍，总经理。委托诉讼代理人：管礼财，男，1982年11月30日出生，汉族，安徽省肥东县人，公司员工，住安徽省肥东县。原告张静与被告芜湖县誉恒置业有限公司（下称誉恒公司）、安徽森德房产营销策划有限公司（下称森德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静，被告誉恒公司的委托诉讼代理人夏厚本，被告森德公司的委托诉讼代理人管礼财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与誉恒公司于2019年4月14日签订的《商品房预售合同》；2.誉恒公司返还原告已付合同购房款人民币61.5万元；3.誉恒公司、森德返还原告已付其他事实购房款2万元（预售合同签订61.5万元，同时誉恒公司连同其聘请的销售渠道即森德公司收取2万元作为销售费用）；4.誉恒公司支付原告违约金6.35万元（总房款＊10%）；5.誉恒公司自2019年4月15日起至实际给付日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付原告购房款利息6.6014万元；6.诉讼费、律师费及其他相关费用由誉恒公司、森德公司承担。事实与理由：2019年4月14日，原告就购买位于芜湖县事宜与誉恒公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋总价款为61.5万元，全款分两期支付：2019年4月14日前支付29.5万元，2019年5月15日前支付32万元，同时，2019年4月14日与森德公司签订《房款保障金协议书》，约定，乙方（原告张静）通过第三方支付平台向甲方（被告森德房公司）支付2万元作为房款保障金，即可成为甲方ＶＩＰ客户,在甲方合作的欣悦公馆项目可享受一套房源优惠，房款保障金不抵充房款。以上63.5万元原告已按期全额支付。原告与誉恒公司签订的购房同合第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已经分期综合验收合格。原告与誉恒公司签订的购房同合第十一条之交付时间和手续规定：（一）出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条的约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。根据住建委工作人员2020年12月31日信件反馈，截至2020年12月31日欣悦公馆仍未取得综合验收合格，不具备交付条件。从2020年7月30至2020年12月31日，共计154天。依据合同中第十二条第1种（2）方法规定“逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”2020年7月3日，政府下发《芜住建（2020）39号关于明确企业交房时间相应顺延的通知》：各房地产开发企业：受新冠肺炎疫情影响,导致我县房地产开发项目不能如期竣工验收和交付使用，属于不可抗力，交房期限相应顺延，原则上计算顺延时间从我省重大突发公共卫生事件一级响应启动之日起至我县疫情防控等级降为低风险地区要求企业全面复工开工之日止（2020年1月24日至2020年3月2日）。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而誉恒公司却未按合同约定时间交付房屋。原告2020年12月17日书面函告《开发商延期交房退房通知书》，誉恒公司于2020年12月30日信件答复:“我司不能同意你提出的退房申请。”被告不履行合同，不同意原告的退房要求，给原告造成很大损失。被告誉恒公司辩称：原告请求解除涉案商品房买卖合同无事实和法律依据，案涉商品房未按合同约定的交付期限交付，是受新冠疫情的影响，属于不可抗力事件，誉恒公司也履行了告知等义务，且在疫情影响消除后，积极组织施工，并于2020年12月11日取得了案涉不动产的初始登记证。誉恒公司于2020年12月12日通知原告交房，原告随后以延期交付为由提出解除合同，根据民法典及最高法、安徽省高院审理疫情期间产房产纠纷的相关指引，原告要求解除合同无任何法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告森德公司辩称：尊重法院判决。经审理查明：2019年4月5日，原告向森德公司提交《意向申请单》，内容为：本人张静，身份证：3404031986××××××××，意向认购欣悦公馆1幢1单元402室，面积115.86㎡，单价5567元，总价64.5万元，现交意向金2万元，向贵公司申请优惠购买此房屋，优惠价格为63.5万元，若优惠申请通过，则意向金转为定金，不予退还，若优惠申请未通过，则意向金全额退还。2019年4月14日，原告与森德公司签订了一份《房款保障金协议书》，约定：1.本合同签订时，原告通过第三方支付平台向森德支付2万元作为房款保障金，即可成为森德公司VIP客户，在森德合作的欣悦公馆项目可享受一套房源优惠，房款保障金不抵充房款；2.原告成功认购(即签订订购单或房屋认购书或者商品房买卖合同)后，原告同意将该笔房款保障金支付给开发商，并承诺不予退还，作为正式成为森德公司的VIP客户凭证，成功认购后，由于原告自身原因要求退房时，房款保证金概不退还；3.原告未成功购房，在原告提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将乙方原告已支付的房款保证金按银行卡转账形式退回，并且提供与本协议相同的持卡人信息，全部无息退还原告，因原告找其他人员代支付此笔费用产生的任何纠纷与森德公司无关；4.此房款保障金在客户签订合同及办完贷款所有程序完成后交由开发商，如若因为开发商问题造成的购房失败产生的一切纠纷由森德公司处理，并且全权帮助客户办理退房、退款手续。同日，原告与誉恒公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定，原告购买誉恒公司开发的芜湖县商品房，房屋总价款为61.5万元，2019年4月14日付29.5万元，2019年5月15日付32万元；交房时间为2020年7月30日；逾期交付责任：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，原告按合同约定时间向誉恒公司、和森德公司交付了61.5万元和2万元。2020年2月21日，誉恒公司向原告发出《顺延交付通知书》，告知原告，因受新冠疫情影响，其所购买的涉案房屋的交付期限将视疫情防控情况予以顺延，具体顺延时间，待疫情影响全面结束并科学评估后，再行书面通知，涉案商品房不动产登记手续办理时间也将相应顺延。2020年12月17日，原告向誉恒公司发出《退房通知书》，内容为，芜湖县誉恒置业有限公司：本人于2019年4月14日在贵公司购买一套商品房，位于欣悦公馆小区1幢402室，预建筑面积115.86平方米，已经全额付款63.5万元整，根据本人与公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，贵公司应于2020年7月30日前交付该套商品房，截止2020年12月17日，现已逾期交房达139天，仍未能交房。依据合同中第十二条第1种(2)方法规定逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。请司在收到该解除合同退房通知书15日内，根据该合同第十二条第1种(2)方法规定给本人办理退房手续。如开发商在收到退房申请后的15日内没有办好相应的退款手续，自16日起至购房者取得全部房款(连同利息和违约金)之日，开发商应每天向购房者支付总房款千分之一的违约金。2020年12月30日，誉恒公司对原告退房通知进行了回复，认为延期交房系因新冠疫情影响，根据国家法律法规及地方行政规定，交房日期可以顺延，不同意原告退房要求。2020年12月11日，誉恒公司取得涉案房屋首次登记证；12月12日，誉恒公司通知原告办理交房手续，原告拒绝收房。本院认为，原告与誉恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与森德公司签订的《房款保障金协议书》是三方真实意思的表示，属有效合同，双方理应全面履行合同确定的权利义务。本案通过庭审调查，三方争议的焦点是：原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《房款保障金协议书》的诉讼请求是否能够获得支持。虽然原告与誉恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2020年7月30日，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，但2020年发生的新冠疫情，系不可抗力事件，为此，最高人民法院下发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该意见中“关于合同案件的审理4”规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”庭审中，原告不同意变更诉讼请求，故对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。原告与森德公司签订《房款保障金协议书》，实际为居间合同，与本案本不属于同一法律关系，为避免当事人讼累，本院予以一并审理。由于原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持，原告已成功认购了涉案房屋，且已签订了《商品房买卖合同（预售）》，故原告要求解除《房款保障金协议书》的理由不能成立，故对原告要求解除《房款保障金协议书》，返还2万元居间费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，案涉房屋未按合同约定期限交付，主要原因是受新冠肺炎疫情影响，系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力所致，应依法免责。被告适当延长交付房屋的期限，符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定精神，对原告要求誉恒公司返还购房款及承担违约责任、利息的诉讼请求，本院也不予支持。为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告张静的诉讼请求。案件受理费5723元，由原告张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  周玉道二〇二一年六月二十二日书记员  丁梦雪附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。