济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14438号原告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:张全立，总经理。委托诉讼代理人：巩庆曼，山东圣义律师事务所律师。被告：韩宝果，男，1970年3月27日出生，汉族，住山东省临深县。原告山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）与被告韩宝果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商置业公司委托诉讼代理人巩庆曼到庭参加诉讼，被告韩宝果经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁商置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2.请求依法判决被告向原告支付违约金39243.2元；3.请求依法判决上述第2项请求的款项从原告应返还被告的购房款中抵扣；后变更诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2.请求依法判决被告向原告支付违约金39243.2元、律师费30000元；3.本案诉讼费用等由被告承担；4.请求依法判决上述第2、3项请求的款项从原告应返还被告的购房款中抵扣。事实与理由：原、被告于2013年3月26日签订《鲁商国奥城商品房认购书》，约定被告购买原告开发的位于济南市历下区的鲁商国奥城6号楼2311号，房屋总价1962160元，并支付2万元定金。被告后于2013年4月26日缴纳房款50万元，并在《商品房买卖合同》纸质合同签字确认，约定房屋以银行按揭的方式进行购买，其中首付款为982160元，剩余98万元以银行贷款的方式支付。之后被告未按照约定按时支付房款，原告曾分别于2013年、2016年两次给被告发函催款，均未果。根据商品房买卖合同及补充协议的约定，原告有权解除合同，对涉案房屋另行销售，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月26日，鲁商置业公司（出卖人）与韩宝果（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为GY-319，合同主要约定，买受人购买鲁商国奥城第6座23层2311号房，该房建筑面积108.9平方米，单价为18018元，总价款为1962160元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总合同款的2%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2013年6月1日前依照有关规定将具备商品房验收合格及符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附有附件六份，其中附件五为补充协议，其中约定，付款方式为银行按揭贷款，2013年3月26日前向出卖人支付购房定金贰万元，2013年4月26日前向出卖人支付首付款962160元，余款980000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人；合同解除及退款补充约定，买受人违反合同导致出卖人按约定解除合同时，出卖人有权将房屋另行出售…在扣除买受人应交违约金及其他经济损失后，出卖人将购房款余额退还买受人。鲁商置业公司另提交付款凭证两份，一份为定金凭证，载明收到定金2万元，一份为房款凭证，载明收到房款50万元；该52万元付款人均为李绍华，鲁商置业公司出具的收到条载明系收到韩宝果定金2万元及购房款50万元，庭审中，鲁商置业公司陈述其不知晓李绍华身份，但李绍华系替韩宝果交纳房款，应系韩宝果亲属。交纳上述房款后，韩宝果未再支付后续房款，鲁商置业公司提交催交房款通知书一份，日期为2014年11月5日，内容为：“韩宝果，我公司欲在2014年11月15日为您办理国奥城6号楼2311室分户房产证手续，因您购房款尚未付清，请您于2014年11月9日前将所欠房款交清，以免影响您的正常办证”，该催交房款通知书何时寄出、寄到，鲁商置业公司未有书面证据；另提交告知函一份，日期为2016年1月4日，主要内容为，“现韩宝果已交付52万元房款，尚欠房价款1442160元，按照《商品房买卖合同》第六条、第七条的第2款及附件五第一条规定，韩宝果已构成违约，现正式函告：自本告知函送达之日起，双方签订的《商品房买卖合同》解除，请韩宝果于此通知函寄出之日起7日内，携带相关证件办理合同解除后的结算事宜…”该告知函何时寄出、寄到，鲁商置业公司未有书面证据。另因本案诉讼，鲁商置业公司支出律师费用3万元。本院认为，本案的争议焦点是：涉案《商品房买卖合同》是否应予解除。涉案《商品房合同》系鲁商置业公司、韩宝果双方的真实意思表示，鲁商置业公司在出售涉案房屋时具备预售资格，涉案合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定履行。韩宝果在支付52万元购房款后，未能在合同约定的期限内支付剩余房款，根据鲁商置业公司提交的催交房款通知书、告知函及陈述，其于2014年11月5日向韩宝果寄送催交房款通知书催要房款，后于2016年1月4日再次向韩宝果寄送告知函，函告因韩宝果未按约定付款，双方合同解除。以上，鲁商置业公司主张根据《商品房买卖合同》的约定，其有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，结合鲁商置业公司对于催交房款通知书、告知书邮寄情况的陈述，鲁商置业公司未能在解除权发生之日起一年内行使解除权，鲁商置业公司的解除权业已经消灭。另根据鲁商置业公司庭审中陈述，在2016年1月4日发出告知函后，韩宝果曾回复积极筹备房款，然之后未能再联系到韩宝果，现无证据体现双方对于合同的履行状态是否达成新的合意，至起诉时，韩宝果仍未向鲁商置业公司支付房款以继续履行合同，考虑到出卖人无法无期限等待买受人付款，以及在韩宝果长期未付清款项的情况下，从公平原则出发，本院认定因韩宝果迟延主要债务，案涉房屋买卖合同的目的已经不能实现，故案涉《商品房买卖合同》应予以解除，解除时间为本案起诉状副本送达韩宝果之日（即2021年1月16日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，韩宝果未到庭参加诉讼，也未对合同解除后房款的退还提出主张，故应根据合同的履行情况衡量处理，即鲁商置业公司应向韩宝果退还已收取的定金及购房款52万元。另鲁商置业公司主张根据《商品房买卖合同》第七条诉请韩宝果支付违约金39243.2元，对此，本院认为，鲁商置业公司在事实与理由部分基于《商品房买卖合同》约定主张解除合同，在诉请请求部分主张判令解除《商品房买卖合同》，法定解除权和约定解除权的产生依据并不相同，法定解除权来源于法律规定，约定解除权来自于当事人约定，鲁商置业公司未能明确清楚解除事由；在本案中，本院虽以合同目的已不能实现判令合同解除，但鲁商置业公司确有怠于行使解除权的情形，本案中鲁商置业公司亦未举证证实其实际损失，此时，若仍对韩宝果课以违约责任，显然系对鲁商置业公司不及时行使权利的纵容，不利于实现鼓励当事人及时行使诉权的取向，故对于其主张的违约责任本院不予支持。对于鲁商置业公司所主张的因本案支出的律师费，综合上述对于违约责任的分析，且案涉合同中亦并未明确约定，故本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告山东省鲁商置业有限公司与被告韩宝果于2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》于2021年1月16日解除；二、原告山东省鲁商置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告韩宝果购房款共计52万元；三、驳回原告山东省鲁商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23052元，减半收取计11526元，由原告山东省鲁商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二一年六月一日书记员  张 琦