福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0582民初3790号原告：福建晋江农村商业银行股份有限公司深沪支行，住所地晋江市深沪镇环岛路西20号店面，统一社会信用代码91350582589574591Q。主要负责人：陈敏峰，该支行行长。委托诉讼代理人：林龙龙，男。委托诉讼代理人：张杨培，男。被告：洪亚冷，女，1983年9月5日出生，汉族，住福建省南安市。被告：晋江市五星开发建设有限公司，住所地晋江市青阳镇曾井小区五星花园城，统一社会信用代码913505006115465208。法定代表人：王子标，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘君，福建侨声律师事务所律师。原告福建晋江农村商业银行股份有限公司深沪支行（以下简称晋江农商银行深沪支行）与被告洪亚冷、晋江市五星开发建设有限公司（以下简称五星公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告晋江农商银行深沪支行的委托诉讼代理人林龙龙及被告五星公司的委托诉讼代理人潘君到庭参加诉讼，被告洪亚冷经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋江农商银行深沪支行向本院提出诉讼请求：1.判令洪亚冷归还晋江农商银行深沪支行借款本金286195.64元及截至2020年12月20日已欠的利息、罚息、复利12783.01元，自2020年12月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同约定和中国人民银行有关规定另行计付；2.晋江农商银行深沪支行有权对洪亚冷所负上述债务对其提供的抵押物，即址于晋江市××街道××大厦××幢××号房产（不动产证明号：闽（2017）晋江市不动产证明第0××3号、闽（2017）晋江市不动产证明第0××4号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.五星公司对洪亚冷所负上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2017年1月22日，晋江农商银行深沪支行与洪亚冷、五星公司共同签订一份《个人住房按揭借款合同》，合同约定，洪亚冷向晋江农商银行深沪支行借款330000元，借款至2032年1月21日到期，自2017年2月起每月等额归还借款本息，并由洪亚冷以位于晋江市××街道××大厦××幢××号房产为上述债务提供抵押担保，同时五星公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，晋江农商银行深沪支行依约发放了贷款，但洪亚冷未依约履行还款义务，已逾期多期未还，保证人亦未承担保证责任。晋江农商银行深沪支行诉至法院，请求判如所请。洪亚冷未作答辩。五星公司辩称，对其依据《个人住房按揭借款合同》提供连带责任保证无异议，但根据《民法典》的相关规定，在担保债权既有物的担保、又有人的担保，且该抵押物由债务人本人提供的，应先就该物的担保实现债权。因此，应在穷尽对洪亚冷可供执行的财产后才可向其主张债权。晋江农商银行深沪支行向本院提交以下证据：1.《个人住房按揭借款合同》、《不动产登记证明》、房屋交易（抵押）信息备案证明书，以此证明其与洪亚冷、五星公司共同签订一份《个人住房按揭借款合同》，洪亚冷向其借款330000元用于购房，以所购房产作为抵押物，并办理预告登记，同时五星公司为上述洪亚冷借款提供连带责任保证的事实；2.借款借据，以此证明晋江农商银行深沪支行发放330000元贷款给洪亚冷的事实；3.贷款明细账，以此证明洪亚冷未按合同约定还款及结欠贷款本息情况；4.提前到期通知书及EMS信回执，以此证明晋江农商银行深沪支行依约定向洪亚冷、五星公司通告贷款提前到期事项。五星公司向本院提交一份《开发项目首次登记证明》，以此证明地址在晋江市××路××号，项目名称是荣欣大厦的项目因五星公司提交材料齐全，于2019年1月29日经主管部门同意取得首次登记证明材料。本院认为，洪亚冷未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃相应的诉讼权利。晋江农商银行深沪支行及五星公司对上述证据的真实性均无异议，且上述证据来源及形式均未违反有关法律规定，与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月22日，晋江农商银行深沪支行与洪亚冷、五星公司签订《个人住房按揭借款合同》，约定晋江农商银行深沪支行向洪亚冷提供330000元贷款用于购买房屋，借款利率为基准利率上浮0%，合同签订时基准利率为月利率4.083333‰；贷款按月计息，还款方式为按月等额本息还款法。借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人违反合同约定，连续三期未足额偿还借款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超三个月，或累计逾期还款超六期等情形，贷款人有权宣布贷款提前到期；洪亚冷以位于晋江市××街道××大厦××幢××号房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用；洪亚冷与晋江农商银行深沪支行于2017年2月7日就前述抵押财产办理了预售商品房抵押权预告登记；五星公司对洪亚冷上述债务提供阶段性连带责任保证，其承诺自合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人手执之日止，对合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的一切费用提供连带保证责任；保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起二年。2017年2月10日，晋江农商银行深沪支行与洪亚冷签订一份《借款借据》，借据中约定借款期限自2017年2月10日起至2032年1月21日止。合同签订后，晋江农商银行深沪支行依约发放贷款，但洪亚冷未能依约还本付息，五星公司亦未履行担保责任，尚欠晋江农商银行深沪支行借款本金286195.64元及截至2020年12月20日的利息、罚息、复利合计12783.01元。另查明，案涉房产所在的晋江市青阳街道霞行社区泉安中路372号荣欣大厦项目经晋江市自然资源局审查，该局于2019年1月29日出具证明，同意予以办理房地产《开发项目首次登记证明》。本院认为，晋江农商银行深沪支行与洪亚冷、五星公司共同签订的《个人住房按揭借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。晋江农商银行深沪支行依约提供借款，洪亚冷未能按照合同约定还款，晋江农商银行深沪支行主张洪亚冷偿还全部借款本息并承担相应的违约责任，本院予以支持。晋江农商银行深沪支行主张对案涉抵押物的变卖、拍卖价款享有优先受偿权，但涉案抵押物办理的是预告登记而非抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。晋江农商银行深沪支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。晋江农商银行深沪支行应在办理抵押登记后再行主张优先受偿权。根据三方在《个人住房按揭借款合同》中关于五星公司对本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人手执之日止的约定，涉案房产抵押登记尚未完成，因此，五星公司的阶段性保证责任并未免除。同时根据《个人住房按揭借款合同》专用条款第十条第三款约定：“贷款人有权要求保证人先于借款人提供的物的担保或同时承担保证责任”，可明确晋江农商银行深沪支行与洪亚冷、五星公司之间对担保实现顺序做了明确约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。”之规定,晋江农商银行深沪支行对洪亚冷提供的抵押物实现债权的同时,可以要求五星公司承担连带保证责任。故对五星公司要求洪亚冷提供的物保应优先人保的抗辩意见,不予采纳。综上，五星公司应对洪亚冷的本案债务承担连带清偿责任。洪亚冷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十条第一款第(一)项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪亚冷应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建晋江农村商业银行股份有限公司深沪支行借款本金286195.64元及截至2020年12月20日已欠的利息、罚息、复利12783.01元，自2020年12月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同约定和中国人民银行有关规定另行计付；二、被告晋江市五星开发建设有限公司对被告洪亚冷所负前款债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告洪亚冷追偿。三、驳回原告福建晋江农村商业银行股份有限公司深沪支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元，因适用简易程序减半收取计2892.5元，由洪亚冷、晋江市五星开发建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 员 洪新民二〇二一年六月十七日法官助理 刘 青书 记 员 吴煌达附件：本案所适用的法律、法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。