文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初890号原告：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人：蔡育杰。委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。被告：成都戛纳星美影城管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号。法定代表人：凌德碧。被告：成都戛纳星美影城管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市天心区坡子街216号悦方IDMALL购物中心五层。负责人：凌德碧。原告湖南盈富置业有限公司(以下简称盈富置业公司）诉被告成都戛纳星美影城管理有限公司（以下简称成都戛纳公司）、成都戛纳星美影城管理有限公司长沙分公司（以下简称成都戛纳长沙分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈富置业公司委托诉讼代理人任崇明到庭参加了诉讼，被告成都戛纳公司及成都戛纳长沙分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告盈富置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方的《商铺租赁合同》《主体变更三方协议》《商铺租赁合同补充协议》于2020年9月15日解除；2.判令被告向原告支付欠缴的租金及物业管理费合计6564769.39元；3.判令被告向原告支付商铺复原费用300000元；4.判令被告向原告支付违约金1340000元；5.判令被告向原告支付占用费935483.88元；6.判令被告配合注销营业执照、电影放映经营许可证、食品经营许可证、食品流通许可证；7.判令被告承担本案诉讼费、公证费。原告盈富置业公司于庭审后向本院申请撤回第6项诉讼请求，本院予以准许。被告成都戛纳公司、成都戛纳长沙分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年5月23日，原告盈富置业公司（出租人）与案外人星美国际影城有限公司（承租人）签订《商铺租赁合同》(以下简称合同），合同约定星美国际影城有限公司向原告租赁位于长沙市，房屋面积为4585.64平方米，租赁期限为12年，自交付之日起连续计算。自该商铺交付日起，承租方可享有180日的装修免租期；租金标准及支付期限和方式：第一至第三个租赁年每年租金为500万元/年，（保底租金，含月租金416666.67元）或该年净票房15%，以较高者为当年适用租金）；第四至第六个租赁年每年租金为520万元/年或该年净票房16%；第七至第十个租赁年每年租金为540万元/年或该年净票房17%；第十一至第十二租赁年每年租金为560万元/年或该年净票房18%。保底租金按季度（每三个月）支付一次，承租方应于每季度初（每三个月中的第一个月1日前）向出租方支付当季度的保底租金。租赁期内，承租方应向出租方或其指定的管理公司按30000元/月支付物业管理费，物业管理费按季度（每三个月）支付一次。承租方应按季向出租方支付保底租金、物业管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，承租方需按逾期支付欠缴总额的千分之一（1‰）向出租方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方的通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担。2011年11月14日，原告盈富置业公司（甲方）与星美国际影院有限公司（乙方）、被告成都戛纳公司（丙方）签订《主体变更三方协议》（以下简称协议），协议约定甲乙双方于2011年5月23日签订的《商铺租赁合同》，现乙方将其于《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行《商铺租赁合同》项下承租方的全部责任义务和权利等。2017年5月27日，原告盈富置业公司（甲方）与成都戛纳公司（乙方）、星美国际影院有限公司（丙方）再次签订《商铺租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），三方确定商铺交付日为2011年7月21日，租赁合同期为自交付日起十二年，即自2011年7月21日起至2023年7月20日止。补充协议第二条约定，甲乙双方确认，租赁合同约定的提成租金扣率不做任何调整，但租金计收标准变更为保底租金加物业管理费之和与提成租金比较，以两者取其高为当年适用租金。甲乙双方确认自2017年7月1日至2017年7月20日期间，乙方同意按244万元/年，折合61万元/季度向甲方支付物业管理费；自2017年7月21日至2020年7月20日期间，乙方同意按252万元/年，折合63万元/季度向甲方支付物业管理费,自2020年7月21日至2023年7月20日期间，乙方同意按260万元/年，折合65万元/季度向原告支付物业管理费。关于租金和费用支付的补充，乙方同意按季向甲方支付保底租金、物业管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方同意按逾期支付欠缴总额的千分之三（3‰）向原告支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。自2018年12月17日起，因被告多次停业，原告向被告多次发出《告知函》，要求被告恢复影院正常经营。因被告未按期支付2019年第三季度及之后的租金、物管费，2019年12月25日，原告向被告发送了《关于要求立即恢复正常营业的函》，告知被告程度戛纳公司，截至2019年12月25日，被告仍欠缴2019年第三、第四季度租金、物管费共计1025920.71元，后原告多次催要未果，遂诉至法院。另查明，被告于2019年12月11日停止营业，后原告就涉案房屋与案外人湖南潇湘影院投资管理有限公司签订租赁合同，按其要求完成涉案房屋的原有装饰面拆除工作，并于2020年10月26日将租赁房屋交付给案外人湖南潇湘影院投资管理有限公司。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因被告欠付租金引起的纠纷，该行为发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告的房屋租赁关系事实清楚，《商铺租赁合同》《主体变更三方协议》《商铺租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。但被告未按照合同约定向原告按期缴纳房屋租金，经原告函告并给予一定期限后仍未履行其支付义务，其行为已构成违约，原告有权解除合同。原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》《主体变更三方协议》《商铺租赁合同补充协议》解除，本院予以确定，因原告未提交证据证明其已向两被告送达解除合同的通知，并于2020年10月26日将租赁房屋交付给案外人湖南潇湘影院投资管理有限公司，至此合同已无实际履行的可能，故本院认定双方合同解除日期为2020年10月26日。原告要求被告支付截至2020年9月15日的租金、物业费及其他费用共计6564769.39元，本院予以支持。原告于2020年10月26日将涉案房屋交付给案外人湖南潇湘影院投资管理有限公司使用，被告在此之后对涉案房屋已不构成占用事实，故被告应支付截至2020年10月26日的租金、物业费共计911111元，以上两项租金及物业费及其他费用共计7475880.39元。后续占用费，本院不予支持。被告自2019年9月起逾期支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金1340000元，本院认为，该违约金标准过分高于实际损失，本院予以支持300000元，超过部分不予支持；关于原告诉请的商铺复原费用，依据合同约定，承租方应在合同期满或终止后将租赁物恢复原状交还给出租方，但原告在合同履行期内自行委托案外人对商铺进行拆除，且原告未提供商铺复原费用的支付凭证，故原告主张被告支付商铺复原费，没有事实与法律的依据，本院不予支持。被告成都戛纳分公司未与原告签订合同，并非合同的相对方，故原告要求其承担责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告湖南盈富置业有限公司与被告成都戛纳星美影城管理有限公司签订的《商铺租赁合同》《主体变更三方协议》《商铺租赁合同补充协议》于2020年10月26日解除；二、限被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈富置业有限公司支付欠付的房屋租金、物业管理费及其他费用共计7475880.39元；三、限被告成都戛纳星美影城管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告湖南盈富置业有限公司支付违约金300000元；四、驳回原告湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75782元，由被告成都戛纳星美影城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢炎上人民陪审员  周 玉人民陪审员  陈 畅二〇二一年六月三十日法官助理李梦洁书记员贺锦颖