重庆市江北区人民法院   民事判决书       （2021）渝0105民初7964号      原告：金碧物业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号3103房之三，统一社会信用代码91440101633207239H。   法定代表人：徐力，董事长。   委托诉讼代理人：黄小兰，女，该公司员工。   被告：唐华益，女，1974年11月24日出生，土家族，住重庆市江北区。   委托诉讼代理人：袁永明，男，住重庆市涪陵区石龙乡断桥村1组，系唐华益配偶。   委托诉讼代理人：龚燚，重庆宽博律师事务所律师。   原告金碧物业有限公司（以下简称金碧物业公司）与被告唐华益物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司的委托诉讼代理人黄小兰，被告唐华益的委托诉讼代理人袁永明、龚燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金碧物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告自2017年1月1日至2021年1月31日期间的物业管理服务费19379.5元，并从逾期之日起至付清之日止，以应付物业管理服务费金额为基数，每日按百分之0.3向原告支付违约金（暂计至2021年1月31日，违约金223.1元）。事实和理由：被告购买由重庆尖置房地产有限公司开发的重庆恒大御龙天峰X幢X-X房屋，建筑面积131.84㎡，重庆尖置房地产有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆恒大御龙天峰项目提供前期物业服务，同时约定了物业服务费收取标准、违约责任等事项。被告自2017年1月1日起，拒不支付物业服务费用，原告多次催收无果，现诉至法院，请求判如所请。   被告唐华益答辩，原告诉请的基本金额属实，但原告在履行物业服务协议过程中，其提供的物业服务未达到合同约定标准及相关法律标准，原告应当减免物业服务费且无权要求被告支付违约金，具体表现为安保配置不到位，外来人员随意出入小区，发传单、偷盗事件时有发生，清洁服务不到位，清运垃圾不及时，也不及时维修养护公用设施，对18栋101业主擅自拆打楼板、占用公区等行为，不及时阻止，也未向有关主管部门报告，同时物业服务合同约定的收费标准未在相关部门进行公示，收费标准无依据且约定过高。   本院经审理查明事实如下：唐华益系重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X房屋所有权人，该房屋建筑面积131.84平方米。   重庆尖置房地产有限公司（甲方/建设单位）与金碧物业公司（乙方/物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，主要约定：选聘乙方对坐落于江北区华新街道桥北村及中兴段1号的御龙天峰提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务收费采用包干制，物业服务费由业主按照房产证中的建筑面积交纳，具体标准为多层、小高层为3.3元/月.平方米（含电梯费、公摊），高层、超高层为3元/月.平方米（含电梯费、公摊），底商为8.5元/月.平方米（含电梯费、公摊，不含空调费用，不涉及内部管理）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按每天欠费总额的3‰向乙方支付违约金；本合同服务期限暂定三年，自2016年3月7日起至2019年3月6日止，服务期限届满，业主委员会尚未成立或者业主委员会尚未与物业服务企业签订物业服务合同的，本合同继续履行。   2021年4月1日，金碧物业公司出具《催收函》，主要载明唐华益拖欠金碧物业公司自2017年1月1日至2021年1月31日期间的物业服务费19379.5元，为不影响业主的正常生活，同时也为了保障物业公司正常的运转，请求唐华益于2021年4月30日前向金碧物业公司支付欠付费用，若未按期支付，金碧物业公司将依据《前期物业服务协议》/《物业服务合同》约定的标准收取滞纳金。2021年4月12日，金碧物业公司将该《催收函》通过EMS向唐华益位于重庆市江北区恒大御龙天峰X-X的地址进行了邮寄送达，对欠款进行了催收。   庭审中，金碧物业公司陈述，自2016年3月7日起为案涉小区提供物业服务，未与业主或业委会另行签订物业服务合同。唐华益对其欠交物业服务费的期间无异议。   庭审中，唐华益提供聊天记录、照片、视频资料、报警回执、会议纪要，拟证明金碧物业公司服务未达到相关标准，楼道清洁问题严重，安保工作不到位，人员可以随意出入小区导致被告家人的财产遭受损失，18栋101业主擅自拆打泳池与公区楼板物业未及时制止，损害了房屋结构整体完整性和18栋业主的合法权益。金碧物业公司质证，认为聊天记录载明的日期距今过长，对其关联性不予认可，且业主在业主群内提出的问题物业均予以回复并予以整改，物业非权力机构，无权制止其他业主进行室内维修装修，在18栋业主代表向政府反映问题时物业亦积极配合。   以上事实，有不动产登记查询结果、《前期物业服务合同》、催收函及EMS寄件以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金碧物业公司与涉讼小区建设单位重庆尖置房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然已经到期，但依据合同约定和现有证据显示，金碧物业公司仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，金碧物业公司与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系，唐华益作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，金碧物业公司要求唐华益支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。   关于唐华益提出的物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中,通过唐华益举示的相关证据,能够证明金碧物业公司在物业服务过程中存在一定程度上的问题，唐华益有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，不宜以拒交费用的方式进行对抗，且金碧物业公司已履行了催收义务，唐华益应当依约向金碧物业公司支付物业服务费。结合涉讼物业房屋面积及物业费的收费标准,唐华益应当向金碧物业公司交纳2017年1月1日至2021年1月31日期间的物业服务费，经核算，该项费用应为19380.48元(131.84平方米×3元/月.平方米×36个月)。现金碧物业公司仅主张19379.5元,系对其自身权益的处分，不违反法律规定，本院不予干涉。   对于金碧物业公司主张违约金的诉讼请求。本案中，金碧物业公司作为物业服务企业，未举证证明其已尽到了全部合同义务，且唐华益举示的证据能够证明金碧物业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对金碧物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。   应当指出，物业服务企业与小区业主之间相互依存，金碧物业公司的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵,但确实未做到尽善尽美,以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，金碧物业公司作为专业的物业服务企业，应当不断提升物业服务水平和质量，加强与业主沟通，完善服务细节，及时处理业主反映的问题，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，小区秩序的维护需要全体业主的共同努力。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、九百三十九条、九百四十四条、九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，判决如下：   一、被告唐华益于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司2017年1月1日至2021年1月31日的物业服务费19379.5元；   二、驳回原告金碧物业有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费290.07元，减半收取计145.04元，由原告金碧物业有限公司负担25元，被告唐华益负担120.04元。   本判决为终审判决。          审 判 员  郭雪妍            二〇二一年六月七日      法 官 助 理 谭寅凤   书 记 员  田凤丽         1