贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3109号上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审原告）：靳雯雯，女，汉族，1983年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人靳雯雯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误，应予以撤销。1.被上诉人关于支付逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效，不应支持。2.上诉人逾期交付办理转移登记有关文书的行为并未给被上诉人造成实际损失，一审判决违约金过高。3.被上诉人主张的“三通费”，上诉人已经代其向相关部门缴纳，被上诉人已经享受了相关服务，且毕节市住建局于2017年才以相关文件取消三通费的收取，被上诉人主张退还无法律依据。被上诉人靳雯雯未作答辩。一审原告靳雯雯起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书违约金暂计人民币48,968元(以上违约金计算从2017年6月1日起以223,600元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止)；二、判决被告退还原告交纳的三通费共计3,620元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。一审认定事实：2012年4月16日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，该商品房总价款为223600元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2011年12月8日前支付全部房价款。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年3月5日，原告向被告交纳了契税6708元、维修基金4472元、交易费335元、测绘费152元、工本费80元、土地证费78元、电入户520元、闭路电视入户300元、煤气入户2800元。涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期办证的违约金？违约金计算标准应否调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？三、被告是否应退还原告开户费？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年1月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年6月1日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月1日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年6月2日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款223,600元为基数，按日万分之二的标准，从2017年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于焦点三，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,620元（电入户费520元、闭路电视入户300元、煤气费入户费2,800元），无事实及法律依据，理应退还。故对原告主张被告退还其开户费3,620元的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告靳雯雯逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以223,600元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告靳雯雯开户费3,620元；三、驳回原告靳雯雯的其他诉讼请求。案件受理费557元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。本案审理过程中，上诉人向本院提交《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（“毕市住建【2017】17号”文件），因该证据与本案基本事实无关联，不予组织质证。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，一审已经驳回了被上诉人超过诉讼时效部分的请求，具体理由已经详述，本院予以确认，不再赘述，上诉人主张涉案违约金都已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予采纳。关于上诉人所称逾期办证未给被上诉人造成实际损失、上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由。因违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张一审判决的违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印