福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0783民初1009号原告:建瓯市腾飞物业管理有限公司，住所地：建瓯市宏业佳园11号楼1层，统一社会信用代码:913507837960659849。法定代表人:张庆龙，执行董事。委托诉讼代理人：陆德勇，福建旭凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沁益，福建旭凯律师事务所律师。被告:张兴全，男，1975年5月27日出生，汉族，住建瓯市。原告建瓯市腾飞物业管理有限公司（以下称腾飞物业公司）与被告张兴全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾飞物业公司的委托诉讼代理人李沁益，被告张兴全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。腾飞物业公司向本院提出诉讼请求：判令一、张兴全支付腾飞物业公司自2018年9月1日起至2020年12月31日的物业费2093元及自2018年9月起至实际支付之日止按每日3‰计算的逾期付款违约金（暂计至起诉日为4344元）；二、张兴全支付代垫公摊水电、电梯年检、安防监控、电子楼宇对讲维护费用1236元。事实与理由：2018年7月26日，腾飞物业公司与福建省环雄房地产开发有限公司签订《建瓯水岸蓝桥前期物业委托管理服务合同》，委托腾飞物业公司为建瓯市水岸蓝桥小区提供项目前期销售配套服务和前期物业管理服务。约定管理期自2018年项目一期入伙之日起至小区首届业主委员会成立并与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。按高层住宅0.7元/平方米/月、商业1元/平方米/月的标准向业主收费物业管理服务费。业主、物业使用人应于每季第一个月10日前缴纳物业服务费。逾期不交纳的，每天加收3‰逾期付款违约金。2019年12月31日建瓯市水岸蓝桥小区业主委员会成立。业委会于2020年5月16日与腾飞物业公司签订《物业服务合同》选聘腾飞物业公司为该小区提供物业服务。物业服务费由业主每季第一个月10日前按拥有物业的建筑面积按0.7元/平方米/月的标准缴纳。逾期三个月未交的，按每日3‰加收逾期付款违约金。建筑区划内公用的水、电、气、热、通讯、有线电视等费用，由共用的业主分摊。物业服务期限为五年，自2020年5月16日至2025年5月15日止，张兴全作为水岸蓝桥小区9＃楼603单元业主，该房屋面积106.78平方米，于2017年9月收房。自2018年9月1日起至今未交纳物业服务费。并且2018年9月1日起至2020年12月31日腾飞物业公司代垫公摊水电、电梯年检、安防监控电子楼宇对讲维护费用1236元未交纳。腾飞物业公司分别于2019年12月21日、2020年6月18日、2020年10月15日向张兴全催款，但张兴全至今未向腾飞物业公司交纳物业费。张兴全辩称，一、因为交房时张兴全有交纳装修保证金2000元，物业公司表示该款可以抵扣物业费，但认为我违反装修规定，要没收1000元，我不同意。二、电梯维保费，每年都在重复收费。电子门对讲机都没有使用也不合理收费。当时有以老客户带新客户购买房产承诺免除两年的物业费也没有兑现。2017年9月19日交的房，却从2017年的9月份就开始收取物业费，多出19天。综合上述原因，所以拒交物业费。本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，腾飞物业公司与福建省环雄房地产开发有限公司签订《建瓯水岸蓝桥前期物业委托管理服务合同》，主要内容为：福建省环雄房地产开发有限公司委托腾飞物业公司为建瓯市水岸蓝桥小区提供项目前期销售配套服务和前期物业管理服务。约定管理期自2018年项目一期入伙之日起至小区首届业主委员会成立并与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。按高层住宅0.7元/平方米/月、商业1元/平方米/月的标准向业主收费物业管理服务费。业主、物业使用人应于每季第一个月10日前缴纳物业服务费。逾期不交纳的，每天加收3‰逾期付款违约金。2019年12月31日，建瓯市水岸蓝桥小区业主委员会成立。2020年5月16日，建瓯市水岸蓝桥小区业主委员会与腾飞物业公司签订《物业服务合同》，主要内容为：选聘腾飞物业公司为该小区提供物业服务。物业服务费由业主每季第一个月10日前按拥有物业的建筑面积按0.7元/平方米/月的标准缴纳。逾期三个月未交的，按每日3‰加收逾期付款违约金。建筑区划内公用的水、电、气、热、通讯、有线电视等费用，由共用的业主分摊。物业服务期限为五年，自2020年5月16日至2025年5月15日止。2020年5月24日，建瓯市水岸蓝桥小区业主委员会与腾飞物业公司签订《物业管理补充协议》，主要内容为；小区公共区域水电公摊；电梯维保费委托腾飞物业公司代收代缴，水电预收200元/年/户；电梯维保人工工资及检验费用预收200元/年/户电梯易损配件费预收100元/年/户，按实际用量分摊到各业主。多还少补，每季度公布一次。安防设施设备及电子门维保费60元/年/户。张兴全系建瓯市水岸蓝桥小区9＃楼603单元业主，该房屋面积106.78平方米，于2017年9月收房。自2018年9月1日起至2020年12月31日，张兴全欠缴腾飞物业公司物业服务费2093元，公摊水电、电梯年检、安防监控电子楼宇对讲维护费用1279元。腾飞物业公司分别于2019年12月21日、2020年6月18日、2020年10月15日向张兴全催款，但张兴全至今未向腾飞物业公司交纳。本院认为，腾飞物业公司与福建省环雄房地产开发有限公司签订的《建瓯水岸蓝桥前期物业委托管理服务合同》，以及之后与建瓯市水岸蓝桥小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务合同约定高档住宅的物业服务费用标准为每月每平方米0.7元，该收费标准未违反相关法律、法规的规定，因此，张兴全理应按约定标准缴纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。张兴全做为业主，其在接受物业公司提供的物业服务，则应当按照合同约定支付物业费。其主张交纳装修保证金予以抵扣物业费，但因抵扣数额产生纠纷，而向张兴全收取装修保证金的主体系开发商福建省环雄房地产开发有限公司，应另行处理。其主张电梯维保费重复收费、电子门对讲机不合理收费等其他事由，不能作为拒交物业费的理由，而应通过其他合法途径解决或业主大会或业主委员会依法定程序处理，故张兴全的抗辩理由不成立，不予认定。腾飞物业公司诉请张兴全支付拖欠自2018年9月1日起至2020年12月31日的物业费2093元有事实与法律依据，予以支持。其诉请支付拖欠公摊水电、电梯年检、安防监控电子楼宇对讲维护费用1236元，系对自身权利合法处分，可予支持。张兴全拖欠行为已构成违约，腾飞物业公司诉请支付自2018年9月1日至实际支付之日止按每日3‰计算的逾期付款违约金。本院分析认为，作为物业服务企业，腾飞物业公司在服务过程中并不创造财富，仅系通过物业管理服务的劳动付出，收取相应报酬。因此，张兴全拖欠物业费所造成的损失，应视为资金占有费用的损失。故该约定标准明显过高，本院酌定违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，将本案违约金调整为按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%予以计算；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张兴全于本判决生效之日起三日内支付建瓯市腾飞物业管理有限公司自2018年9月1日起至2020年12月31日的物业费2093元，并承担从2018年9月1日起按年利率15.4%的标准，以每季度欠缴物业费224.23元为基数累积分段计算至缴清之日止的违约金；二、张兴全于本判决生效之日起三日内支付建瓯市腾飞物业管理有限公司公摊水电、电梯年检、安防监控、电子楼宇对讲维护费用1236元；三、驳回建瓯市腾飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用50元，减半收取为25元，由张兴全负担，于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  梅文侃二〇二一年六月二十二日书记员  王晓蓉本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》一、一般规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。