广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7350号上诉人（原审原告）：叶建生，男，1974年2月27日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：叶景贤，男，1977年11月19日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：李月连，女，1952年10月15日出生，汉族，住广州市番禺区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：蔡铭晴，广东明和理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李显威，男，1982年12月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。上诉人叶建生、叶景贤、李月连因与被上诉人李显威宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶建生、叶景贤、李月连上诉请求：1撤销一审判决，依法改判确认叶耀华和李显威于2000年9月11日签订的宅基地转让合同无效；2.一审、二审的诉讼费用由李显威承担。事实和理由：一、叶耀华无权处分其与叶建生、叶景贤、李月连共有的宅基地份额，李显威不能依据涉诉合同取得整块宅基地的使用权。1.在一审中，李显威主张基于受让取得涉诉宅基地使用权。根据民法法理，基于转让发生的物权变动是属于基于法律行为的物权变动，基于法律行为的物权变动，出卖人必须取得标的物的处分权，除非受让人符合善意取得构成要件且进行了宅基地的合法变更登记。无论是《民法典》第331条还是根据的《物权法》第106条，其均规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。在本案中，李显威在签订合同时不符合善意取得构成要件。第一，李显威在签订根据合同时不属于善意。《宅基地转让合同书》抬头记载“甲方：叶耀华4份”，正文记载“甲方全家人完全同意生产队分的宅基地有偿转让给乙方使用”，但落款处仅有叶耀华签字。此外，根据大山村村委会《证明》，涉诉宅基地是该村于1993年分配给户号423005003，户主叶耀华，该户人员包括叶耀华、叶建生、叶景贤、李月连，面积合计85.5平方米。根据上述《证明》及村社惯例，农村分配宅基地一般会挂在户主名下。根据大山村的分配规则，宅基地每人22平方米，作为大山村村民的李显威是知晓该情况的。因此，李显威在签订《宅基地转让合同书》时已知晓叶耀华无权处分涉诉宅基地使用权。第二，转让价格明显低于市场的合理价格。涉诉宅基地面积85.5平方米，而交易价格仅2万元，即每平方的单价仅约234元／平方米，即使在2000年该价格也是明显背离市场价格的。因此，李显威并不符合善意取得的构成要件。综上，李显威不能基于受让取得宅基地使用权。一审法院以李显威符合“一户一宅”，大山村认可该转让宅基地使用权的行为为由反推《宅基地转让合同书》有效，是事实依据认定错误。2.大山村《宅基地分配底册》显示，涉诉的宅基地仍登记在原户主叶耀华名下。从公示的角度来看，大山村并未确认将涉诉宅基地的使用权人变更为李显威。3.根据《土地管理法》，土地转让的前提是必须取得所转让土地的合法登记手续，现时涉诉宅基地并未取得合法的用地登记手续，不符合土地转让的合法条件，因此《宅基地转让合同书》是无效。4.即使认为《宅基地转让合同书》有效，但由于该合同涉及叶建生、叶景贤、李月连有享有的宅基地份额，而叶耀华无权处分三人享有份额的宅基地，且事后没有取得叶建生、叶景贤、李月连的追认，故，无论《宅基地转让合同书》是否有效，李显威不能取得叶建生、叶景贤、李月连享有涉诉宅基地的份额。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以《宅基地转让合同书》未违反《合同法》第52条规定，是适用法律错误。根据原来的《合同法》第5l条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《宅基地转让合同书》签订于2000年，根据当时的规定，无处分权人处分他人财产，若经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，反之则无效。根据后来颁布的《物权法》第97条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外”。叶耀华转让涉诉宅基地使用权，未经三分之二以上共有人同意，《宅基地转让合同书》应为无效。2.近期根据了解，叶耀华签订《宅基地转让合同书》的背景是叶耀华拖欠李显威赌债，后因无法偿还，遂以宅基地使用权抵债。在本案证据材料中，李显威一直不能提供叶耀华收取涉诉宅基地使用权转让款的收款收据，从侧面能证明此事实。以宅基地使用权抵偿赌债，有违反公序良俗，该宅基地使用权转让行为无效，《宅基地转让合同书》的效力应属无效。三、一审法院遗漏查明李显威是否符合一户一宅的情形，属于事实不清。根据《土地管理法》的规定，农村集体经济成员一户只能取得一处宅基地，而大山村委出具的《证明》充其量只是证明李显威名下一处宅基地，并不是表明李显威一户只有一处宅基地，并且叶建生、叶景贤、李月连分配涉诉宅基地时，李显威同样是在其生产队分配得到宅基地，所以李显威根本不符合《土地管理法》一户一宅的要求，一审法院对此完全没有查明，所以无论《宅基地转让合同书》是否有效，李显威均无法取得涉诉宅基地。二审中，叶建生、叶景贤、李月连补充如下上诉意见：一、一审法院对大山村民委员会于2020年9月21日出具的《证明》所记载的事实不予查明，对涉案地块的权属情况认定事实不清。一审法院出具(2020)粤0113民调令0097l号《律师调查令》，依法向广州市番禺区大石街大山村民委员会收集、调取“大山村五队宅基地户名为叶耀华宅基地相关档案材料”。律师依该调查令调查取得大山村民委员会于2020年9月21日出具的一份《证明》，该《证明》记载：“兹证明于1993年大山村委员为户号423005003，户主叶耀华分配大山村争五队宅基地……给当时该四人，每人分配约21.375米，该户人员为叶耀华、叶建生、叶景贤、李月连。”一审法院收取该《证明》原件，却对该事实只字不提，恳请二审法院对此事实予以查清。二、大山村民委员会于2020年9月23日向李显威出具的《证明》因存在明显瑕疵而不具有证明效力，一审法院以该份《证明》作为认定事实依据有误。第一，该《证明》不是依律师调查令取得的，证明力不及大山村民委员会于2020年9月21日出具的《证明》。第二，该《证明》仅有大山村委会的盖章，而没有经办人的签名，没有明确由哪位经办人查询“我村登记资料”并依据该显示内容出具证明。而纵观本案由大山村委会出具的三份证明中仅有这份是没有经办人签名的，其余两份均有经办人签名：一是2020年12月1日大山村向番禺区人民法院出具证明，证明内容为叶耀华的婚育等情况；二是大山村委会于2020年9月21日出具的《证明》。因此大山村民委员会于2020年9月23日出具的《证明》不能作为认定事实的依据。第三，该《证明》既然记载“依我村登记资料显示”，则应将该登记资料作为附件，并加盖公章，由村的法定代表人签名确认。而只有《证明》没有其他辅助证据，《证明》又没有经办人签名，无法核查该证明与客观事实是否相符。三、一审法院没有查明叶耀华与李显威之间是否存在有效的宅基地使用权转让行为，请求二审法院依法予以查明。第一，一审法院未查明《宅基地转让合同书》是否是叶耀华、叶建生、叶景贤、李月连与李显威的真实意思表示。叶耀华是否自愿签署该合同书，应由李显威进行举证。而根据合同签订时间2000年9月11日，李显威当时还未满18岁，未必具有购买土地的意思表示及支付对价的能力。第二，李显威在一审中未对其己支付《宅基地转让合同书》的对价进行举证，应承担举证不能的后果。第三，一审法院未查明叶耀华无权代理叶建生、叶景贤、李月连出让涉案宅基地的行为无效。李显威在签订《宅基地转让合同书》时应对土地权属情况以及国家法律、法规关于农村宅基地转让的有关规定进行全面、充分了解，审慎决定是否签约。而李显威明知叶耀华无代理权限，又没有向其余三位宅基地使用权人了解、确认其出让意愿，由此产生该合同无效的风险，应由李显威承担。第四，李显威为大山村民，享受村委分地的权益，并熟知村委分地的规则，但李显威仍与叶耀华订立《宅基地转让合同》，明显具有恶意。四、过户管理费《收据》不能产生宅基地使用权人变更的效力。大山村作为宅基地土地权属人，清楚知道涉案宅基地土地的分配规则为一户四份土地。而大山村在开具该收据时是明知该《宅基地转让合同书》仅有叶耀华的签名。因此，该收据不能产生宅基地使用权人变更的效力。五、一审法院未查清李显威在大山村是否拥有其他宅基地的事实。第一，大山村委会2020年9月23日《证明》没有记载李显威符合一户一宅政策。第二，如前所述，该《证明》仅有大山村委会的盖章，而没有经办人的签名，也没有将登记资料作为附件，因此该份《证明》不能证明涉案土地的现权属人为李显威。六、由于双方当事人对涉案土地的权属有争议，一审法院应在查明事实的基础上进行裁判，而不应单纯以大山村2020年9月23日《证明》作为判断土地使用权属的直接依据。一审法院并未依职权追加大山村为本案第三人，属于程序错误。七、一审法院适用法律错误。第一，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条之规定，现行法律明确禁止转让宅基地使用权，即便是在同一集体经济组织成员内部也禁止。大山村在涉案土地南争议的前提下不能确认土地的权属人为李显威。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，产生宅地基使用权转移的前提是土地转让时土地上建有房屋，“地随房走”，房屋转让导致宅基地使用权一并转让。而涉案土地无论是“转让”时还是现在，都是空置的地皮，不属于因转让地上建筑物导致宅基地使用权转让的情况。因此李显威不能依据《宅基地转让合同书》取得涉案土地的使用权。八、一审判决在叶建生、叶景贤、李月连没有签订《宅基地转让合同书》的情形下，认定涉案土地为李显威所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，变相剥夺了叶建生、叶景贤、李月连再申请宅基地的权利。李显威辩称：1.李显威认可一审法院关于合同效力的评述，李显威与叶耀华签署的合同合法有效。2.李显威作为买受人符合一户一宅的条件，已得到村委的确认。李显威也认可一审法院关于法律强制性规定和规范性规定的区分。3.现行的法律并未禁止同一集体经济组织成员之间宅基地使用权的转让，广州市两级法院及铁路法院也有相当的案例是认可符合一户一宅规定的宅基地使用权的转让。4.关于补充上诉状。第一，李显威与叶耀华签订《宅基地转让合同书》一事，叶建生、叶景贤、李月连是知情的。第二，村委出具给李显威的证明是李显威收到一审诉讼材料转交村委后，村委出具的。现无相关法律法规规定持有律师调查令得到的证据的效力比相关规定得到的证据的效力要高，大山村于9月23日出具的证明有无经办人的签名并非一审可以控制的，这可能是村的习惯。结合2000年村委收取的过户管理费，足以证明在村委登记里目前涉案的宅基地是登记在李显威名下，两个证据是相互印证的。故李显威与叶耀华签署的合同合法有效，一审法院对本案的事实和法律适用是正确的，李显威请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶建生、叶景贤、李月连向一审法院起诉请求：1.判决依法确认叶耀华和李显威于2000年9月11日签订的宅基地转让合同无效；2.本案诉讼费用由李显威承担。一审法院认定事实：叶耀华与李月连在1973年5月20日登记结婚，婚后生育儿子叶建生、叶景贤，叶耀华与李月连于1994年11月17日在一审法院调解离婚。此后叶耀华与周彩凤结婚，并生育女儿叶佩艳。叶耀华在2014年5月17日死亡。2000年9月11日，叶耀华作为甲方与李显威作为乙方签订《宅基地转让合同书》，约定：甲方全家人完全同意生产队分的宅基地有偿转让给乙方使用。该宅基地占面积：长度12.5m，宽度6.84m，合计面积85.5㎡，合计金额20000元。本合同签字后即生效，甲、乙双方不得反悔。乙方要按上级有关部门和镇建委及村委会的报建规划办理有关报建手续。甲方要安排好本户的生活，今后如有生活上的困难，绝对不能责怪生产队和村委会。村委会规定：每人只限于35平方宅基地，包括报建房屋时两边各退缩0.5米。超出部分土地属于村经济合作社所有。任何人不得侵占。同日，李显威向原番禺市大石镇大山村经济合作社缴纳宅地过户管理费1710元，NO.009889的收据上载明数量为85.5㎡，备注为五队叶耀华转让。2020年9月23日，广州市番禺区大石街大山村民委员会出具证明，载明：“兹有我村村民李显威，性别男，身份证号码，依据我村登记资料显示，个人名下拥有一处宅基地，位于大山村第五生产队宅基地块内，来源于2000年9月11日由我原村民叶耀华（身份证号码）转让取得。特此证明”一审法院认为，叶建生、叶景贤、李月连以叶耀华擅自处分其仅享有部分份额的宅基地为由主张2000年9月11日由叶耀华与李显威签订的《宅基地转让合同书》无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而叶建生、叶景贤、李月连援引的《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，并非效力性强制性规定。据此，叶建生、叶景贤、李月连主张《宅基地转让合同书》无效，缺乏事实和法律依据。另外，李显威系大山村集体成员，2000年9月11日叶耀华与李显威签订《宅基地转让合同书》后，李显威向大山村经济社缴纳了过户管理费，如今大山村民委员会也出具证明确认李显威为涉诉宅基地的现使用权人且符合一户一宅政策，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”可视为大山村对叶耀华转让宅基地使用权的行为予以认可，且同意将涉诉宅基地的使用权人变更为李显威。因此，叶建生、叶景贤、李月连主张《宅基地转让合同书》无效，同样缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：驳回叶建生、叶景贤、李月连的全部诉讼请求。案件受理费300元，由叶建生、叶景贤、李月连负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”，本案二审仅对叶建生、叶景贤、李月连提出的上诉请求进行审理。针对本案二审的争议焦点，本院综合评判如下：关于争议焦点，案涉宅基地转让合同是否无效的问题。首先，叶建生、叶景贤、李月连以叶耀华与李显威签订的《宅基地转让合同书》违反《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定为由，主张该合同无效，但《中华人民共和国物权法》第九十七条并非效力性强制性规定，故上述主张缺乏法律依据，不能成立。其次，番禺市大石镇大山村经济合作社宅地过户管理费收据以及大山村民委员会于2020年9月23日出具的证明足以证明大山村认可叶耀华将涉案宅基地使用权转让给李显威，且确认该行为符合一户一宅政策。叶建生、叶景贤、李月连就大山村民委员会上述证明的证明力问题所提意见，理据不足，不予采纳。最后，叶建生、叶景贤、李月连认为李显威在签订《宅基地转让合同书》时已知晓叶耀华无权处分涉案宅基地使用权，但其提供的证据不足以证明该事实主张。综上所述，叶建生、叶景贤、李月连的上诉理由均不成立，本院不予支持。本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人叶建生、叶景贤、李月连负担。本判决为终审判决。审 判 长 林旭群审 判 员 丁阳开审 判 员 庞智雄二〇二一年六月二十一日法官助理 欧 翘书 记 员 林丽敏