重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初3508号原告：重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路60号，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人：李俊材，经理。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人：月洪武，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆益煊商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路100号学府小区1幢7-7，统一社会信用代码91500112MA5UPOTW6K。法定代表人：袁科，执行董事。委托诉讼代理人：段炼，重庆静笃律师事务所律师。原告重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦物业公司）与被告重庆益煊商业管理有限公司（以下简称益煊公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告互悦物业公司的委托诉讼代理人何健，被告益煊公司的委托诉讼代理人段炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告互悦物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付从2019年5月1日起至2020年10月31日止的物业服务费644 554.7元；2．判令被告支付以拖欠的物业服务费为基数，从拖欠之日起按年利率15.7%计算至实际付清本息之日止的违约金（截止2020年11月30日为80 112元）；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月，被告益煊公司承租巴南区鱼洞棚户区改造安置房水云苑的商业26 905.2平方米（以下简称案涉商业）。原被告于2018年12月10日签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》等协议，约定由原告对案涉商业进行物业管理，服务费为每平方米2.5元/月等。被告自2019年5月1日起未按约定支付物业费，截至2020年10月31日，被告共欠644 554.7元。原告催收物业费未果，遂起诉至法院，诉请如上。被告益煊公司辩称，原被告之间的物业合同已于2019年3月1日终止，且被告已于2019年5月26日实际退出对案涉商业的使用，故原告的诉讼请求不成立。原告围绕诉讼请求依法提交了原被告于2018年12月11日签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》及补充协议、委托书、关于重庆承载农业开发有限公司（金科国冠生活超市鱼洞店）撤场办理的告知函、关于商家项目撤场的告知函（洗车店、刘芳军）、原告与案外人谢杰签订的《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》与商业门面交接接明细表、未收费明细查询统计表、未收费明细查询统计表、《律师函》及回复等证据。本院审查后予以确认。被告益煊公司举示了原被告于2018耐12月11日签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》及补充协议与重庆市第五中级人民法院出具的（2021）渝05民终1466号民事判决书等证据。本院审查后予以确认。根据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下事实：2018年5月15日，案外人重庆巴源建设投资有限公司（以下简称巴源建设公司）与被告益煊公司签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，被告承租巴源公司位于巴南区××街道××村××道××号房屋即案涉商业。2018年11月11日，原告作为业主甲方与被告作为服务企业的乙方签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》，乙方为甲方提供物业管理服务，甲方每月15日前交纳当月物业费，住宅物业服务费为1.2元／月·平方米，商业物业服务费、幼儿园为2.5元／月·平方米，甲方不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每天千分之三计收违约金。合同有效期为二年，自2017年3月1日至2019年3月1日止等。同日，原被告签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（水云苑）前期物业管理服务协议》补充协议，主要约定：物业服务费按月收取，按建筑面积计算每平方米2.5元，物业服务费的起算时期为2018年9月13日，未装修的空置房物业费按半价计收。被告在与第三方办理撤场手续前7个工作日书面告知原告，在原告检查确认房屋完好且无物管、能源欠款后书面告知甲方办理撤场手续，否则物管、能源欠费由被告负担等。2019年10月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要载明：被告于2019年5月1日至2019年10月31日期间尚欠有221 565.5元的物业费。2019年10月29日，被告益煊公司回复称，被告已于2019年5月24日向巴源建设公司发出解除租赁合同的函，解除租赁合同并要求巴源建设公司接受租赁物业。现巴源建设公司已起诉要求我公司赔偿损失和支付单方解除合同的经济损失和违约金，该事实已经表明巴源建设公司对解除租赁合同无异议。基于以上事实和理由，原告应当与巴源建设公司联系物业费的收取事宜。2020年3月18日，被告益煊公司向原告发出《关于项目商家撤场的告知函》，主要载明：由于被告租赁的案涉商业存在严重漏水等质量问题，被告已经与巴源建设公司解除租赁合同，双方的纠纷也正在法院诉讼中，就该情况也已多次口头告知原告。关于物业费事宜，待与巴源建设公司租赁合同纠纷案件确定各方责任后处理等。另查明，依照重庆市第五中级人民法院（2021）渝05民初1466号《民事判决书》查明的事实，被告益煊公司与巴源建设公司签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》已经终止履行，从2019年5月26日起房屋的空置损失由巴源建设公司自行负担。2019年5月1日至2019年5月25日期间，被告益煊公司共欠物业费23 066.45元。本院认为，原被告签订的 《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告要求被告支付2019年5月1日起至2020年10月31日期间的物业费，但是被告承租案涉商业的租赁合同已经终止，被告实际已将案涉商业返还给出租人巴源建设公司并告知了原告，且经法院生效判决认定自2019年5月26日后房屋的空置损失由巴源建设公司负担，故被告应当支付2019年5月1日起至2019年5月25日期间的物业费23 066.45元，2019年5月26日起的物业费用不应当再由被告负担。被告迟延支付物业费，按照约定应当按每日千分之三支付违约金，现原告自愿降低标准按年利率15.7%计算，本院予以准许。为此，原告要求被告支付物业费以及违约金的请求，本院部分予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆互悦物业管理有限公司物业费23 066.45元；二、被告重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆互悦物业管理有限公司自2019年5月16日起以尚欠的物业费23 066.45元为基数按年利率15.7%计算至付清时止的违约金；三、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11 046元，减半收取5523元，由原告重庆互悦物业管理有限公司负担5335元，被告重庆益煊商业管理有限公司负担 188元。受理费已由原告重庆互悦物业管理有限公司自愿垫付，被告益煊公司在履行前述判决给付义务时一并支付原告，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  蒋明霞二〇二一年六月九日法官助理  马剑伟书 记 员  赵  朦 -1-