吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5459号上诉人（原审原告、案外人）：王平，男，1960年11月23日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：曹兆明，吉林吉天行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，吉林吉天行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：幺俭，男，1959年1月28日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：孙喜民，吉林实正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：马景平，男，1974年3月23日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。原审第三人：姜波，女，1972年8月25日生，汉族，住吉林省长春市南关区。上诉人王平因与被上诉人幺俭、原审第三人马景平、姜波案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王平及其委托诉讼代理人曹兆明、李**、被上诉人幺俭及其委托诉讼代理人孙喜民到庭参加诉讼。原审第三人马景平、姜波经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王平的上诉请求：一、撤销南关法院（2020）吉0102民初1686号民事判决；二、确认姜波名下的位于长春市南关区长春大街与亚泰大街交汇中海金域中央A5幢3单元606号房，产权证号×××，丘地号1-13/16-8（606），建筑面积137.82平方米的房屋（以下简称涉案房屋）归王平所有；三、中止对涉案房屋的执行，并解除查封；四、该案诉讼费由幺俭承担。事实与理由：1.本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，南关法院（2020）吉0102民初1686号民事判决已确认在法院查封前王平与姜波、马景平签订了房屋买卖合同，交付了全部购房款，并实际占有涉案房屋的事实。王平对未办理涉案房屋更名过户无过错。王平对涉案房屋存在抵押一事是在购房后了解的，但因姜波、马景平承诺会及时还款注销抵押，王平才成为涉案房屋的真实权利人。王平一直积极行使权利，请求姜波等人为其过户，但因姜波的原因，一直没有办理过户，对此王平不存在过错。2.一审判决驳回王平确认房屋归其所有的诉请，适用法律错误。根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人对已查封的财产主张权属的，只能通过案外人异议之诉解决，另案提出确权诉讼的，应裁定驳回起诉。本案一审法院应对王平的确权请求一并判决，一审判决显然适用法律错误。3.一审判决认为解除查封不属于案件审理范围是错误的。王平的诉讼请求不只是请求解除查封，还包括停止执行。王平对涉案房屋享有物权期待权，可以阻却法院执行。一审法院在庭审时没有向上诉人释明，与最高人民法院相关司法解释规定相悖。被上诉人幺俭辩称，上诉人的上诉请求无事实、法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人马景平、姜波经合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面意见。原审原告王平起诉请求：一、确认涉案房屋归王平所有；二、中止对涉案房屋的执行，并解除查封。南关法院查明，马景平与幺俭房屋租赁合同纠纷一案，该院于2017年6月6日作出（2017）吉0102民初900号民事判决书，判决：一、解除马景平、幺俭于2015年2月13日签订的《房屋租赁协议》；二、幺俭于判决生效后立即给付马景平库存货物折价款603,944.03元；三、马景平于判决生效后立即给付幺俭鲍鱼款1,500,000元；四、马景平于判决生效后立即给付幺俭会员卡余额233,000元；五、马景平于判决生效后立即给付幺俭房屋租赁费46027.40元；六、马景平于判决生效后立即给付幺俭支付电费12529.67元、水费27993元、物业费9542元、供水费2183.4元。马景平不服该判决上诉至吉林省长春市中级人民法院，吉林省长春市中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）吉01民终4411号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。马景平未按上述生效法律文书履行义务，幺俭于2017年9月19日向该院申请强制执行，该院立执行案号为（2017）吉0102执1677号。在案件执行过程中，该院于2018年3月26日对被执行人马景平妻子姜波名下的涉案房屋予以查封。案外人王平向该院提出异议，称其于2017年5月22日购买了涉案房屋，请求法院解除对上述房屋的查封，该院于2018年8月30日作出（2018）吉0102执异551号执行裁定，驳回案外人王平的异议请求。王平于2018年9月17日提出案外人执行异议之诉，该院于2019年4月19日作出（2018）吉0102民初3590号民事判决，不得执行涉案房屋。幺俭对该判决不服，提出上诉。吉林省长春市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）吉01民终2867号民事裁定，撤销该院（2018）吉0102民初3590号民事判决，发回重审。另查，2017年5月22日，姜波、马景平（甲方）与王平（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋卖给乙方，房屋成交价110万元。当日，姜波、马景平出具收条一枚，内容为：“今收到王平购房款一百壹拾万整（110万），该款项包括①2016年12月6日借款伍拾万元；②2013年11月21日范利国在王平借款肆拾万元，因此款与马景平共同使用，此款也作为购房款；③2017年5月22日又收到王平购房款贰拾万元整，转入马景平账号×××（建设银行）。”王平提交的银行流水及转账凭证显示，2013年11月21日，郭晓波向梁宝华账户转款40万元；2016年12月6日郭晓波向马景平账户转款2万元、王平向马景平账户转款38万元；2016年12月8日，郭晓波向马景平账户转款10万元；2017年5月22日，郭晓波向马景平账户转款20万元。经查，郭晓波与王平系夫妻关系，王平称梁宝华与范利国系夫妻关系，该笔款项实际是通过范利国借给马景平，但未提供二人夫妻关系证明，范利国亦未到庭说明情况。长春市南关区桃源街道长源社区居民委员会于2019年1月23日出具社区居民情况证明一份，内容为：“证明王平、郭晓波从2017年6月份开始至今在中海金域中央A5-3-606室居住，是我辖区居民，特此证明。”被告幺俭对该证明提出异议，认为该证明与原一审（2018）吉0102民初3590号民事案件庭审中，王平提交的社区居住证明上“王倩倩”签字明显不是同一人所签，并提供电话录音一份，录音为幺俭与桃源街道办事处行政主任刘恒对话，证明社区没有准确掌握王平实际占有涉案房屋时间，刘恒本人未到庭予以核实情况。王平另提交中海物业管理有限公司长春分公司金域中央管理处出具的收据三张，用于证明王平缴纳了自2017年9月1日至2018年12月31日止的电梯运行费、物业服务费，幺俭对该三份证据提出异议，并举证原一审卷宗中，王平提交的该两份证据上没有王平签字及物业公章，王平对此作出解释称该公章是物业后加盖，王平名字是物业告知其填写的。吉林同鑫热力集团股份有限公司滨河供热分公司于2019年1月24日出具供暖费证明一份，内容为：“中海金域中央小区A5栋3门606号房，2017-2018年度由王平已交供暖费。”再查，王平与姜波、马景平因房屋买卖合同纠纷于2018年1月16日向该院提起诉讼，并申请财产保全，该院于2018年1月17日作出（2018）吉0102民初599号财产保全民事裁定书，保全查封了涉案房屋。后王平于2018年4月18日申请撤诉，该院于2018年4月18日作出（2018）吉0102民初599号民事裁定，准许王平撤诉。2018年5月22日，王平再次起诉姜波、马景平房屋买卖合同纠纷，并申请财产保全，该院于2018年5月29日再次作出（2018）吉0102民初2021号财产保全民事裁定书，查封涉案房屋。该案经审理后，该院于2018年6月22日作出（2018）吉0102民初2021号民事判决书，判决王平与姜波、马景平于2017年5月22日签订的《二手房买卖合同》合法有效。2016年12月20日，姜波与马景平协议离婚。2016年12月29日，姜波与马景平登记结婚。2017年2月16日，姜波与马景平再次协议离婚。2017年3月22日，姜波与马景平再次登记结婚，2018年1月12日，姜波与马景平再次协议离婚。姜波曾以涉案房屋作为抵押向案外人孙涛借款70万元，孙涛作为房屋他项权利人于2016年4月25日取得涉案房屋他项权利证书，证号为长房他证房权字第XXXX号。2018年9月19日，孙涛（甲方）、王平（乙方）、姜波（丙方）签订《债权转让协议书》，约定甲方同意将丙方从甲方借款两笔，本息合计丙方共欠甲方160万元债权转让给乙方，乙方一次性支付甲方130万元，乙方享有上述债权的一切法律权利，如法院执行拍卖抵押房屋，所得执行回款归乙方所有。2018年9月19日，王平分别向孙涛名下银行账户转款50万元、80万元，共计130万元。南关法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该案中，该院对涉案房屋的查封时间为2018年3月26日，王平与姜波、马景平于2017年5月22日签订了书面的《二手房买卖合同》购买了涉案房屋，姜波、马景平于当日出具收条，载明收到全部购房款110万元，该款项有银行流水为证，且该院于2018年6月22日作出的（2018）吉0102民初2021号民事判决书查明王平已按合同约定给付了购房款，并判决王平与姜波、马景平签订房屋买卖合同合法有效。王平提交社区居住情况证明、物业费票据等证据，用于证明其于2017年即占有、使用涉案房屋，幺俭对此提出异议，但结合相关供暖费票据等证据，可以认定王平已于查封前实际占有、使用该涉案房屋。故对王平于人民法院查封前已与姜波、马景平签订书面的房屋买卖合同，并按合同约定支付全部价款，并实际占有不动产的事实，该院予以确认。关于未办理过户登记是否为王平自身原因一节，王平庭审中自述购买房屋时查看过房屋所有权证复印件，但不清楚房屋存在抵押。该院于2018年1月16日立案受理王平诉姜波、马景平房屋买卖合同纠纷一案，王平在该案诉状中承认知道房屋有抵押，不能办理更名过户。后王平撤诉，并于2018年5月22日再次起诉，案件审理过程中，王平放弃要求姜波、马景平协助办理更名过户的诉讼请求。且王平在知道涉案房屋存在抵押后，又通过债权转让的方式取得涉案房屋抵押权，但因房屋被查封，一直无法办理更名过户。综上，不能排除王平购买涉案房屋时知道或应当知道房屋存在抵押的事实，其明知存在抵押权仍继续购买房屋，并取得房屋抵押权，应当视为王平放任房屋不能办理更名过户的情况继续存在，故王平主张涉案房屋不能办理更名过户非因其自身原因，该院不予支持。王平请求判令案涉房屋归其所有的诉讼请求，应予驳回。关于王平请求解除对涉案房屋查封的请求，因查封属具体执行措施，不属该案审理范围，该院不予支持。判决驳回王平的诉讼请求。本院查明的事实与南关法院查明的事实基本一致。另查明，姜波于2016年4月19日办理了涉案房屋的产权证。孙涛于2016年4月25日办理了涉案房屋的抵押登记。（2018）吉0102民初3590号案件庭审笔录记载：王平，购房时是否知晓房屋有他项权利。王平回答：买的时候不知道。王平，购买房屋时有没有看房证。王平回答：看了，但没有看懂抵押，也是很相信姜波、马景平。本院认为，一、关于王平对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人同时符合上述四个条件，才对执行标的享有排除执行的实体权利。本案，2017年5月22日王平与姜波、马景平签订《二手房买卖合同》时，涉案房屋已办理了产权登记及抵押登记，但买受人王平未尽到合理的注意义务，导致房屋过户存在登记障碍，此属于上述规定中“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，王平对涉案房屋不享有排除执行的实体权利。二、关于涉案房屋是否能归王平所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”的规定，本案，因涉案房屋未登记在王平名下，故王平提出的涉案房屋归其所有的诉请本院不予支持。三、关于能否解除查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”的规定，本案，王平基于对涉案房屋享有实体权利既提出了排除执行的异议，又提出了解除查封的异议，可以在案外人异议之诉中一并予以审理。但因上文已论述王平对涉案房屋不享有排除执行的实体权利，故其提出的解除查封的请求亦不成立。综上，虽一审判决论述存在瑕疵，但结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7350元、二审案件受理费7350元，由王平负担。本判决为终审判决。审判长  周翠翠审判员  张东宇审判员  蒋振华二〇二一年六月二十八日书记员  丁 巍