河南省信阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫15民申450号再审申请人（一审被告）：淮滨县大勇房地产开发有限公司。住所地：河南省淮滨县防洪疏散通道西侧4幢。法定代表人：杨道坤，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈波、肖正海，北京高文(郑州)律师事务所律师。特别授权。被申请人（一审原告）：孙永良，男，汉族，1974年7月30日出生，住址：河南省淮滨县。委托诉讼代理人：郜国杰、吴磊，河南正声律师事务所律师。一般代理。再审申请人淮滨县大勇房地产开发有限公司因与被申请人孙永良买卖合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初4312号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。淮滨县大勇房地产开发有限公司申请再审称：一、淮滨县大勇房地产开发有限公司未曾与孙永良签订过商品房买卖合同，孙永良一审中所提交的证据之商品房买卖合同的真实性缺乏证据证明，且涉案房屋并无预售证，合同无效。涉案的商品房买卖合同显示法定代表人为徐骏，委托代理人为金鑫。然而，实际上早在2018年1月徐骏已不再担任公司法定代表人，徐骏也一并退出公司，在其退出淮滨县大勇房地产开发有限公司后自然无权代表公司从事任何行为。涉案合同是在徐骏不再担任公司法定代表人后仍加盖徐骏印章；故淮滨县大勇房地产开发有限公司无法认可合同是真实有效的。孙永良提供的38万元的收据上未曾显示有公司财务人员经手，所显示的经办人汤浩然并非公司财务人员，并且公司账户也没有直接或间接收到孙永良购房款的转账。孙永良仅提供一张黄强转账给汤浩然13万元的转账记录，也没有注明是购房款，且主体涉及案外人，金额也与38万元相差甚远，孙永良也没有做出合理解释说明。截止到现在，该涉案房屋并无商品房预售证。为了维护交易秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地的利益受到侵害，国家对商品房预售行为做出了特殊要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，出卖人取得商品房预售许可证明为商品房预售合同有效的条件之一。淮滨县大勇房地产开发有限公司与孙永良签订合同时，一直到二审期间，淮滨县大勇房地产开发有限公司并未取得商品房预售许可证明，因此孙永良与淮滨县大勇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。故淮滨县大勇房地产开发有限公司认为，该房屋买卖合同是无效的，公司不予认可与孙永良之间存有商品房买卖合同关系。二、涉案房屋并不存在，存在事实上的履行不能。孙永良提供的合同中显示其所购买的房屋项目名称为：淮滨欣城-新天地；土地使用权年限为70年，自2007年6月12日至2077年5月9日；建设工程规划许可证号为：建字第41152720120024号；施工许可证号为(2012)编号16，预售许可证号为：淮房预售证第001号。按照孙永良提供的合同资料显示，上述房屋根本就不存在，无法履行合同，也不能交付房屋，因为存在事实上的履行不能。原审法院基本事实认定错误。三、即使法院认定合同成立，因为合同并未约定交房期限，法院判决淮滨县大勇房地产开发有限公司赔付给孙永良逾期交房违约金没有事实和法律依据。1、淮滨县大勇房地产开发有限公司收到的起诉状中，并没有要求支付违约金的诉求，法院直接判决，没有事实和法律依据。2、在合同中并未约定交付期限，不应由淮滨县大勇房地产开发有限公司赔付给孙永良逾期交房违约金。四、本案系遗漏重要诉讼参与人徐骏、汤浩然、黄强、杨政，导致案件基本事实无法查清，且上述几位房屋买卖参与者将25幢07号别墅出售并收取款项的行为涉嫌刑事犯罪。涉案的合同显示法定代表人为徐骏，委托代理人为金鑫。然而，实际上早在2018年1月徐骏已不再担任公司法定代表人，徐骏也一并退出公司，在其退出淮滨县大勇房地产开发有限公司后自然无权代表公司从事任何行为。然而，涉案合同均是在徐骏不再担任公司法定代表人后仍加盖徐骏印章，公司账户也没有直接或间接收到任何一笔转账。孙永良提交的转账显示，付款人为黄强、收款人为汤浩然，这两人均与孙永良无关，法院应通知其参与庭审，查明案件事实。一审法院遗漏重要诉讼参与人，并没有弄清案件事实便作出判决。综上，淮滨县大勇房地产开发有限公司认为，孙永良与淮滨县大勇房地产开发有限公司之间并不存在商品房买卖关系，不应由公司赔付给孙永良逾期交房违约金。并且，涉案房屋淮滨县大勇房地产开发有限公司并未收到任何款项，涉及到徐骏、汤浩然、杨政等人侵占公司财产的刑事犯罪问题。一审法院的判决存在证据审查疏忽，事实认定不清的情况。为维护淮滨县大勇房地产开发有限公司的经济利益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第2、3、11项，特此申请再审。孙永良答辩称：淮滨县大勇房地产开发有限公司与孙永良签订的案涉《商品房买卖合同》合法、真实、有效。孙永良购买该案涉房屋是淮滨县大勇房地产开发有限公司于2000年以后分期分批开发的淮滨欣城小区在建房屋，且该小区目前还在继续开发建设中；孙永良是在淮滨县大勇房地产开发有限公司所属淮滨欣城小区售楼部咨询、洽谈并实地察看案涉房屋建设情况后签订的商品房买卖合同，交付购房款完成案涉房屋交易行为；淮滨县大勇房地产开发有限公司系有房地产开发资质独立社会经营的法人主体，淮滨县大勇房地产开发有限公司与孙永良是达成合意后签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，双方系真实意思表示，案涉房屋《商品房买卖合同》是淮滨县大勇房地产开发有限公司提供的规范书面合同文本，合同内容不违反法律、法规强制性规定，不违备公序良俗，案涉《商品房买卖合同》应当合法、真实、有效。孙永良购买的案涉房屋是存在的，淮滨县大勇房地产开发有限公司应当依据双方合同约定继续履行。案涉房屋《商品房买卖合同》文本格式及其内容均由淮滨县大勇房地产开发有限公司提供并填写，关于合同上显示的“淮滨欣城-新天地：土地使用权限为70年，自2007年6月12日至2027年5月9日；建设工程规划许可证号为：建字第41152720120024号；施工许可证号为(2012)编号16，预售许可证号为：淮房预售证第001号”，虽然孙永良作为大众消费者对房屋销售专业性知识并不精通，但是通过淮滨欣城售楼部工作人员的介绍、对案涉房屋建设情况实地察看，足以相信案涉房屋是客观存在的交易安全可靠，不存在淮滨县大勇房地产开发有限公司所称事实上的合同履行不能。本案不存在淮滨县大勇房地产开发有限公司称：遗漏诉讼参与人导致案件事实无法查清的情形。淮滨县大勇房地产开发有限公司与孙永良纠纷一案系案涉买卖房屋《商品房买卖合同》纠纷法律关系，系双方合同当事人，不存在遗漏诉讼参人的情形；孙永良购买案涉房屋是在淮滨县大勇房地产开发有限公司其所属淮滨欣城售楼部完成签订购房合同、交付房款、出具盖有淮滨县大勇房地产开发有限公司公章收款收据等行为，交易行为足以让孙永良相信徐骏、汤浩然、金鑫是代表淮滨县大勇房地产开发有限公司正常履行职务行为；案外人黄强系孙永良的“干兄弟”，黄强向汤浩然转账系受孙永良的委托第三人代为履行支付房款行为，同时汤浩然收取购房款后也得到了淮滨县大勇房地产开发有限公司(淮滨县大勇房地产开发有限公司出具收款收据)的追认。综上，应依法裁定驳回再审申请。本院经审查认为，启动再审程序应当符合法律规定的情形。本案淮滨县大勇房地产开发有限公司申请再审的理由系原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决认定事实的主要证据是伪造的和原判决超出诉讼请求的。经查，一审淮滨县人民法院作出(2019)豫1527民初4312号民事判决后，淮滨县大勇房地产开发有限公司收到该判决书后未提出上诉。原判根据孙永良的诉讼请求和提交其与淮滨县大勇房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合同”、淮滨县大勇房地产开发有限公司出具的交纳购房款“收据”，依法作出判决，未有证据证明原判决存在“原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决认定事实的主要证据是伪造的和原判决超出诉讼请求的”符合应当再审的法定情形。故淮滨县大勇房地产开发有限公司申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回淮滨县大勇房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 吴孔玉审 判 员 汪 涛审 判 员 吴 斌二〇二一年六月七日法官助理 黄 涛书 记 员 李 青