山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终5027号上诉人（原审被告）：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会，住所地山东省青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区。法定代表人：韩善波，主任。委托诉讼代理人：管涛，山东润涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛太和泰生态农业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区团结路1474号。法定代表人：管爱华，总经理。委托诉讼代理人：于大海，山东鼎海律师事务所律师。上诉人青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会（以下简称“黄泥崖居委会”）因与被上诉人青岛太和泰生态农业有限公司（以下简称“太和泰公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄泥崖居委会上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13266号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清。1.一审认定《土地承包合同书》中关于土地用途“货物存放”之条款无效没有法律依据。双方约定土地用途为农业种植、养殖、货物存放等，不违反法律强制性规定，合法有效。涉案土地共计230亩，耕地203.9亩，基本农田仅为18.87亩，而被上诉人对土地的基本情况都是明知的，所以双方才会在用途中约定为农业种植、养殖、货物存放，也就是说耕地用于农业种植、养殖，其他土地可用于货物存放，而在非耕地上存放货物，该约定并不当然无效。2.一审认定双方对案外人青岛翔林物流有限公司（以下简称“翔林公司”）的损失均存在过错，认定错误。首先，上诉人对外发包涉案土地，经过村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，完全符合农村土地承包法的规定。其次，合同已明确约定被上诉人“不得进行取土、挖沙等掠夺性生产活动，不得搞违法违章建筑，否则后果自负由此造成的损失均由乙方承担”。而被上诉人先是未经上诉人同意私自将涉案土地转包给案外人从中牟利，且在转包合同中明确约定要求翔林公司硬化水泥地面，违反了双方的约定，被上诉人与案外人之间的纠纷与上诉人毫无关联，即便案外人确有损失，也应由被上诉人和案外人分担，与上诉人无关。3.青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局就涉案土地作出的批复与上诉人无关，后果亦不应由上诉人承担。被上诉人承包土地后自行向相关部门办理了临时用地手续，相关部门的批复对上诉人并无约束力，而被上诉人为了谋取巨额利益，违反政府批复的规定及双方合同约定，从而导致其向案外人承担赔偿损失的责任，与上诉人无关。一审法院仅依据“货物存放”四个字就推定上诉人承担责任，于法无据。被上诉人辩称：上诉人的请求无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。太和泰公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的《土地承包合同书》无效；2.判令被告赔偿原告损失2407803元：3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2015年2月2日，被告黄泥崖居委会（发包方、甲方）与原告太和泰公司（承包方、乙方）签订土地承包合同一份，约定：为推广农业科学技术，改变传统的农耕形式，甲方将石油库前集体土地230亩承包给乙方使用，承包土地方位东起冷家沟与太和泰公司土地边界，西至窝洛子与太和泰公司土地边界，北至石油库界，南至水泥路南边边沿，该承包地社区保留变压器房一座，移动信号塔一座；土地用途为农业种植、养殖、货物存放等；承包经营期限为五年，自2015年2月2日至2020年2月1日止；承包费为每年943000元，每年在2月1日前，乙方向甲方全额缴纳当年度的承包费，在承包期内，每间隔两年按上年度承包费全额的5％递增承包费；甲方有权对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，乙方只能在承包的土地上进行农业种植、养殖、货物存放等生产，乙方有按时足额交付承包费的义务，乙方不得进行取土、挖沙等掠夺性生产活动及法律和上级政策不允许的各种活动，不得搞违法违章建筑等，否则后果自负；在合同履行期内，任何一方违反合同约定，视为违约，违约方按合同未到期的承包费额的20％支付对方违约金，乙方应当按照合同约定期限足额支付承包费，如乙方逾期支付，应按应付额的日千分之一支付滞纳金，逾期30日仍未支付承包费的，甲方有权单方解除本合同。后太和泰公司共向黄泥崖居委会支付两年承包费。2.2015年4月1日，原告太和泰公司与案外人翔林公司签订《土地承包合同书》一份，约定太和泰公司将上述涉案合同中的204亩土地转包给翔林公司用于货物存放；承包期五年，自2015年4月1日至2020年2月1日；承包费每年1836000元；翔林公司只能在承包的土地上进行货物存放，不得进行取土、挖沙等掠夺性生产活动及法律和上级政策不允许的各种活动，不得搞违法违章建筑等；同时，该合同第六条第四款约定“在合同履行期间，翔林公司必须在两年内给太和泰公司硬化水泥地面200亩左右，硬化地面所有权归太和泰公司所有，如遇国家征收等，土地补偿款中承包地范围内附着物（硬化路面等）补偿由双方协商解决”。随后，翔林公司对涉案土地铺设混凝土硬化地面、搭建铁棚、安装监控等并陆续向太和泰公司交纳了租赁费。3.2015年7月15日，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局曾就涉案土地作出批复：同意由青岛太和泰贸易公司临时使用集体土地存放木材，只能按照该用途使用，不得擅自改变用途，修建永久性建筑，不得转让、出租、抵押，用地期限为两年。2017年11月20日，黄泥崖居委会和太和泰公司签订补充协议，内容为：“根据国土所的通知要求，我社区将北山230亩土地从2015年2月2日开始承包给太和泰公司，其中有18.87亩土地属基本农田不能对外出租，经国土部门、甲乙双方现场查看，该18.87亩土地从2017年5月1日开始到合同期满不再收取承包费”。2018年1月17日，青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局再次就涉案土地作出批复：同意太和泰公司临时使用集体土地建设沙石临时堆场，不得改作他用，不得修建永久性建筑物、构筑物，不得转让、出租、抵押，使用期限为两年。4.2018年3月，原被告接国土资源部门及街道办事处通知，被告知其所使用的土地为耕地，要求停止使用并限期搬离存放于该处的货物和其他地上附着物。2018年4月8日，西海岸新区土地矿产卫片执法监督检查领导小组办公室对灵珠山街道办事处下发通知，内容为：因省厅下发《关于核实处理2017年度土地卫片较大面积疑似违法用地案件线索的通知》，包含灵珠山街道办事处辖区一个图斑，图斑编号为1810号，占用土地面积240.8亩、耕地面积203.9亩，特别是占用永久基本农田约14亩，为青岛市单个占用耕地面积最大的图斑。2018年3月16日，省国土厅会同市国土资源房管局查看现场，责成纠正违法占用土地行为，但至今拆除工作仍未进展，要求灵珠山街道办事处采取果断行为，整改查处到位。该通知所涉土地即涉案出租土地。随后，翔林公司开始腾退涉案土地，并将涉案土地上存放的木材陆续搬迁至他处。5.2018年4月25日，经案外人翔林公司申请，双方共同选定，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司对翔林公司所承租土地的地面水泥硬化价值、地上附着物价值及搬迁费用等予以评估鉴定。2018年7月22日，青岛新业价格评估有限公司出具了《价格评估结论书》，认定在价格评估基准日（2018年5月18日），涉案土地水泥硬化评估价值为1622776元、地上附着物评估价值为218007元、搬迁费为567020元（其中木头搬迁费为552000元，其他项目搬迁费为15020元），以上共计2407803元。翔林公司为此支出鉴定费100000元。6.2015年6月5日，中共青岛市黄岛区委青黄发[2015]7号文件将青岛市黄岛区辛安街道办事处黄泥崖社区居委会调整为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居委会。7.2018年12月5日，案外人翔林公司将太和泰公司诉至法院，要求太和泰公司向其赔偿损失3000000元，一审法院经审理后作出（2018）鲁0211民初17157号民事判决书，确定太和泰公司与翔林公司签订的《土地承包合同书》无效，且需向翔林公司赔偿损失1364865.6元。一审法院认为，民事活动必须遵守法律。原告太和泰公司与被告黄泥崖居委会签订的《土地承包合同书》符合租赁合同的法律特征，系土地租赁合同，该合同系双方真实意思表示。根据合同约定，涉案出租土地的用途为农业种植、养殖、货物存放等，原告太和泰公司承租该宗土地后并未将土地用于农业种植或养殖，而是再次出租于案外人翔林公司并通过与翔林公司的约定对涉案土地采取了混凝土硬化地面、修建地上附着物等措施以实现翔林公司存放大宗木材等物品的目的与需要，该存放货物用途明显与涉案土地的农业生产属性相悖，系改变耕地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故关于土地用途中“货物存放”之条款应当无效。但是，该无效条款并不影响合同的整体效力，合同的其他条款不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为合法有效。被告黄泥崖居委会作为村集体经济组织，系涉案土地的登记权利人及出租人，其应当明知该宗土地的农业使用属性，并承担有不同于一般物权权利人的管理责任，但其仍在与原告太和泰公司签订的土地承包合同中约定该宗土地可用于“货物存放”，使该宗土地处于被改变农业用途的风险中，且在该改变实际发生时也未能采取任何措施阻止该后果的发生；而原告太和泰公司作为承租人，疏于审查，怠于明确土地性质，在明知合同约定不得有违法违章建筑的情况下，仍基于该“货物存放”用途与案外人翔林公司签订《土地租赁合同书》，致使该宗农业用地被混凝土硬化，改变了土地用途，导致直接后果之一即为向翔林公司赔偿损失。原被告双方在该过程中均存在过错，应对该无效条款的后果承担相应的责任。现17157号案件已确定原告太和泰公司应向翔林公司赔偿的具体数额为1364865.6元，故该数额亦应作为认定本案原告太和泰公司损失的标的额。根据本案原被告所签《土地承包合同书》之内容及合同实际履行情况，原告太和泰公司转租土地后要求次承租人翔林公司对涉案土地予以硬化的内容明显超出了本案原被告在双方合同中的约定，即“货物存放”用途并不能当然推定出需先硬化地面，遑论双方在合同中已明确约定原告太和泰公司承租土地后不得有违法违章建筑等行为。但是，该“货物存放”之约定对后续原告太和泰公司能与翔林公司签订转租合同并要求其硬化地面的后果确实难辞其咎，而被告黄泥崖社区也确有怠于履行管理之责的情况，故综合原被告双方在合同签订及履行过程中的客观地位及实际行为等因素，本院确定由原告太和泰公司自行承担上述损失60%的责任，由被告黄泥崖社区承担40%的责任，即被告黄泥崖社区需向原告太和泰公司赔偿损失545946.24元（1364865.6元×40%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告青岛太和泰生态农业有限公司与被告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会于2015年2月2日签订的《土地承包合同》中关于土地用途为货物存放内容的条款无效。二、被告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告青岛太和泰生态农业有限公司赔偿损失545946.24元。三、驳回原告青岛太和泰生态农业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26062元，由原告青岛太和泰生态农业有限公司负担20153元，由被告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会负担5909元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，黄泥崖居委会与太和泰公司签订的《土地承包合同书》约定，涉案土地的用途为农业种植、养殖、货物存放等，但太和泰公司承租后并未将土地用于农业种植或养殖，而是出租给案外人翔林公司用于货物存放并约定硬化地面200亩，“货物存放”的用途明显改变了涉案土地的耕地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故该条款应属无效。黄泥崖居委会作为涉案土地的权利人及出租人，应当明知土地的性质，其在与太和泰公司签订的《土地承包合同书》中约定土地可用于“货物存放”，对太和泰公司与翔林公司签订转租合同并要求其硬化地面的后果负有一定的责任，且其在涉案土地用途实际发生改变时也未采取措施阻止该后果的发生，一审判决其承担40%的赔偿责任，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5909元，由上诉人青岛市黄岛区灵珠山街道办事处黄泥崖社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李丰波审 判 员 尤志春审 判 员 刁培峰二〇二一年六月二十四日法官助理 张丽丽书 记 员 肖若男