江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1824号原告：陈二华，男，1974年8月11日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安雨润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈祺，该公司员工。原告陈二华与被告淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日作出（2020）苏0891民初3056号民事判决。原告陈二华不服该判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2021年3月23日作出（2021）苏08民终1139号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告陈二华、被告雨润公司的委托诉讼代理人沈祺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈二华向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿房屋面积差价款40224元及逾期利息（从2020年8月30日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.被告支付逾期交房违约金1066.5元（暂计算自2020年9月10日至2020年9月20日，以后按106.6516元/天计算至实际交房之日）；3.被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费用。事实与理由：2018年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮安生态商务新城星雨华府小区15幢二单元504室房屋，房屋建筑面积147.35㎡，其中套内建筑面积111.85㎡，公共部位与公摊面积35.5㎡。原告按约支付了全部购房款，但被告实际向原告交付的房屋套内建筑面积为107.69㎡、公摊面积为37.5㎡，被告应按房屋当前市场价赔偿面积差价款及利息。同时，案涉房屋没有接收的原因为被告要求按照合同签订时的价格赔偿房屋面积差价款，且需在约1个月后才无息向原告支付，以及被告在入住通知书中要求原告在接收房屋时缴纳的装修垃圾清运费、装修保证金未在此前的合同中约定缴纳时间，代收费用在此前的合同中也未约定。被告未按约向原告交付房屋，存在逾期交房的情形，应承担逾期交房违约金。原告因被告违约提起本案诉讼，原告申请财产保全提供担保花费保全保险金500元应由被告负担。被告雨润公司辩称，合同约定面积误差比在3%以内据实结算房价款，案涉房屋均价为7238元/㎡，我方应补偿原告面积差价18891元。我公司在交房结算确认单上明确告知原告补差价18891元，而原告不接受，我方不应承担利息。合同约定2020年8月30日前交房，因新冠疫情的影响我方推迟交房，并以书面的形式告知原告，我方无需支付原告逾期交房的违约金。本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮安生态商务新城星雨华府小区XX幢X单元XX室房屋，建筑面积147.35㎡，其中套内建筑面积111.85㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积35.5㎡。第四条计价方式与价款约定：按套内面积计算，该商品房单价每平方米9535.26元，总金额1066519元；第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……第八条交付期限约定：出卖人应当在2020年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生起30日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2018年4月20日向被告支付全部房款1066519元。2020年3月17日，被告向原告发送《新冠疫情构成不可抗力事件通知函》，载明受2020年1月新冠疫情影响，淮安星雨华府项目未能按原定的开发计划推进，案涉房屋的交房/办证日期需相应顺延，最终日期视复工条件恢复或疫情管制措施结束之日决定，并将在具备交房/办证条件后提前通知原告等内容。2020年8月29日，被告向原告发送《顺延交付告知书》，载明案涉房屋已具备交付条件，但目前新冠疫情仍在进行政府管控期间，根据政府要求，新冠疫情解除期间不应聚集，为确保各位业主生命健康安全，我司继续遵循政府号召，近期将分批次进行交付，具体交房日期将提前通知等内容。2020年9月14日，被告向原告发送《淮安雨润星雨华府项目入伙（入住）通知书》，载明因疫情不可抗力因素，2020年9月20日为入伙（入住）集中办理时间，请原告在集中办理时间内办理入伙（入住）手续，逾期未办理入伙（入住）手续，我司将视为已入伙（入住）。被告还向原告出示《交房确认单》，载明实测建筑面积144.74㎡（套内建筑面积107.69㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积37.05㎡），预售建筑面积147.35㎡，面积差2.61㎡，单价7238元，补差金额18891元。另查明，为加强新冠××疫情防控工作，江苏省人民政府决定于2020年1月24日起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。上述事实双方当事人无异议，有庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：一、被告应向原告退还面积差价款的标准及计算方法以及是否应向原告支付逾期支付面积差价款的利息；二、被告逾期交房是否构成违约以及是否应向原告支付逾期交房违约金。关于争议焦点一。根据合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。现原、被告对于“据实结算”的理解存在争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从本案争议条款的文义出发，原、被告在签订合同时已经明确房屋的单价，合同约定面积差异处理为“据实结算”房价款应解释为以实际交付面积为结算基础，结合合同签订时的单价进行结算，而非按照房屋交付时的市场价计算。原告主张按房屋交付时的市场价并区分套内建筑面积与公摊面积结算面积差不符合双方合同的约定，亦不符合商品房买卖的交易习惯，本院不予采纳。案涉房屋在合同签订时单价为7238元/㎡，被告向原告交付的房屋实际建筑面积为144.74㎡，总房款应为144.74×7238=1047628元，现原告已向被告支付总房款1066519元，被告应向原告退还房屋面积差价款18891元。被告为原告办理交房手续时已同意向原告支付面积差价款18891元，该面积差价款的数额符合双方合同的约定，被告不存在违约的情形，对原告主张被告支付逾期支付面积差价款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋。因新冠××疫情防控工作需要，江苏省人民政府于2020年1月24日至2020年2月24日期间起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施，新冠疫情在客观上给企业的生产经营造成了不利的影响，被告于2020年3月17日向原告发送《新冠疫情构成不可抗力事件通知函》符合双方合同约定，新冠疫情构成不可抗力。本案合同约定的交房日期为2020年8月30日，被告实际通知原告交房的日期为2020年9月20日，被告存在迟延20日向原告交付房屋的情形。本院综合考虑被告在2020年1月客观上受到新冠疫情的不利影响，被告已按约履行通知义务以及逾期交付房屋的合理期间，对被告逾期交房的责任予以免除，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告已通知原告于2020年9月20日交房并同意给付相应的面积差价款，原告主张面积差价款没有按其要求支付以及办理交房时不应缴纳装修垃圾清运费、装修保证金、代收费用等费用，不构成其拒绝接收房屋的理由，故对其主张被告逾期交房构成违约的诉请亦不予支持。鉴于原告拒绝接收被告交付的房屋以及面积差价款而导致本案诉讼的产生，本案诉讼费、保全费以及原告申请财产保全花费的保全保险金应由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决如下：一、被告淮安雨润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈二华房屋面积差价款18891元；二、驳回原告陈二华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元、保全费420元，合计1052元，由原告陈二华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××96）。审 判 长  薛 兵审 判 员  纪石平人民陪审员  万振洲二〇二一年六月八日法官 助理  王羽曼书 记 员  石银夏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……