福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初467号原告：林晓妍，女，1990年7月23日出生，汉族，住福建省宁德市冠宏星Ｃ区。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌，执行董事。委托诉讼代理人：沈星，男，1989年8月22日出生，汉族，住浙江省三门县。原告林晓妍与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓妍的委托诉讼代理人余根宁、被告恒大公司的委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林晓妍向本院提出诉讼请求：判令恒大公司支付逾期交房违约金，违约金以房价款1350990元为基数，按日万分之二计算，自2020年6月1日起计算至2020年9月24日止为31342.97元。事实和理由：2018年11月12日，林晓妍与恒大公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181112005），约定恒大公司将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给林晓妍，该商品房建筑面积121.7平方米，单价11100.99元，总价款1350990元。《商品房买卖合同（预售）》就买卖双方的主要合同义务、付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定，具体如下：合同第七条约定“买受人以贷款方式付款，买受人应当于2018年11月12日前支付610990元，余款740000元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付”；第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……”；第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……（三）查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”；第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任，其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，被告逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。林晓妍按约支付首付及办理按揭贷款，付清了全部购房款，恒大公司出具了两份《福建增值税普通发票》，确认此前收到林晓妍的相关款项。恒大公司开发建设的商品房至今未能取得竣工备案，并存在水电问题至今仍在整改，使得恒大公司至今不能交付符合交付条件的商品房。双方于2020年9月24日办理房屋交付手续。按合同约定，恒大公司应于2020年5月31日前将符合条件的商品房交付林晓妍使用，但恒大公司逾期交付该商品房，严重违约，损害了林晓妍的合法权益。恒大公司辩称，1.房屋办理竣工备案是行政管理行为，非法定的交付条件，房屋通过消防验收即符合交付条件。2.即便存在逾期，也是因疫情影响。因疫情导致的逾期属于不可抗力，按照合同及法律规定该期间无须支付逾期交房违约金。3.退一步而言，即便认定其存在逾期交楼，双方约定逾期交房的违约金不超合同总价款的2%，双方应遵照履行。4.林晓妍主张按照日万分之二计算逾期交房违约金没有事实与法律依据，商品房买卖合同第十二条约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，而林晓妍在起诉状中所引用的补充协议的规定，逾期10天以上不足20天的买受人按日以应付未付款的日万分之二向出卖人支付违约金，首先按照万分之二计算违约金的天数不超过10天，其次以万分之二计算违约金是买受人应付未付的款项，而林晓妍就以此要求其按照房屋总价款为基数按照日万分之二计算逾期交房违约金，完全不符合对等原则，也没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：1.2018年11月12日，林晓妍（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181112005），约定：预售商品房为坐落于宁德市××路××路××路东侧的宁德恒大御景半岛27幢603号房屋，预测建筑面积121.7平方米，单价为每平方米11100.99元，总价款为1350990元。第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：1.供水、排水：按设计要求施工，交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件。第十一条“交付时间和手续”约定：出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条“补充协议”约定：对本合同中未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定：四、双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；六、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；十四、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2.《商品房买卖合同（预售）》签订后，林晓妍按约支付首付及办理按揭贷款，付清了全部购房款。2018年11月23日、2021年1月4日，恒大公司分别向林晓妍开具了《福建增值税普通发票》，发票金额总计1350990元。2020年8月8日，恒大公司书面通知林晓妍交房，后双方于2020年9月24日办理了房屋交付手续。3.2020年5月18日，恒大公司取得《电梯安全检验合格证》。2020年6月15日，该工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格；《竣工验收报告》载明：案涉商品房所在的宁德恒大御景半岛二期工程开工日期2018年1月18日，竣工日期2020年1月18日。2020年6月30日，恒大公司取得东侨经济技术开发区建设局出具的《特殊建设工程消防验收意见书》，结论为合格。至今，恒大公司未提交建设工程竣工验收备案证明文件。4.受新冠肺炎疫情影响，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,于2020年2月27日起解除重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月19日12时起，福建省新冠肺炎疫情应急响应等级调整为省级三级应急响应。上述事实，有当事人庭审陈述及林晓妍出示的《商品房买卖合同（预售）》、福建增值税普通发票和恒大公司出示的《电梯安全检验合格证》、《特殊建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《宁德市住房和城乡建设局关于新型冠状病毒肺炎疫情期间建设工程计价问题的若干指导意见》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》、《福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、EMS邮寄单在卷佐证，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。本案争议的焦点是：1.案涉房产是否已具备交付条件；2.恒大公司应否承担逾期交房的违约责任，若存在违约，逾期交房违约金如何确定。一、关于案涉房产是否已具备交付条件的问题。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“对本合同中未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”和《补充协议》第十四条“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”均属于恒大公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案应当采用《商品房买卖合同（预售）》第二十八条对《补充协议》中的内容效力进行判断。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，“取得建设工程竣工验收备案证明文件”为商品房交付条件之一，而《补充协议》第四条则将商品房交付条件变更为“经验收合格”，直接取消了“取得建设工程竣工验收备案证明文件”这一交付条件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”，即“建设工程竣工验收备案证明文件”是恒大公司应当取得也能够取得的文件，故《补充协议》第四条显然不合理的免除了恒大公司本应承担的向林晓妍出示建设工程竣工验收备案证明文件的责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，案涉商品房交付条件仍应以《商品房买卖合同（预售）》第九条约定为准。恒大公司至今未提供相应证据证明案涉房产已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故应确认案涉房产不具备交付条件。二、关于恒大公司应否承担逾期交房的违约责任，若存在违约，逾期交房违约金如何确定问题。本院认为，林晓妍在签订合同后已付清购房款，且前述已认定案涉房产不具备交付条件，可见恒大公司已构成违约。《商品房买卖合同》第十二条约定“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，购房者选择合同继续履行，恒大置业应承担逾期交房的违约责任，支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。但新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免、不能克服，符合不可抗力的成立条件。根据《福建省高级人民法院涉新冠肺炎疫情案件审判执行工作指引》（第三批）民商事审判部分精神，因疫情和疫情防控措施，导致当事人请求顺延履行期限的，应当结合案件的实际情况予以支持。由《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》落款时间可知，案涉商品房建设工程实际于2020年6月15日才经五方验收合格，故工程竣工时间应认定为2020年6月15日。因此，案涉工程属于疫情之后竣工验收，依照宁德市住建局关于《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，可按疫情一级响应时间顺延竣工期限，且恒大公司也依约履行了通知义务，故可扣除疫情影响期间的违约时间33天。双方于2020年9月24日办理房屋交付手续，已构成实际交付，故本案违约天数计算至2020年9月24日止。即2020年7月3日（2020年5月31日顺延33天）至2020年9月24日止，共计83天。恒大公司应支付逾期交房违约金为1350990元×0.0001×83天=11213元。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林晓妍已依约足额支付购房款，恒大公司未依约及时向其交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房，应承担相应违约责任。本案《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房产交付时间为2020年5月31日前，因受新冠肺炎疫情影响，竣工时间顺延，故该疫情影响期间的违约金应当扣除。但案涉房产至今不具备交付条件。鉴于林晓妍与恒大公司于2020年9月24日已实际办理了房屋交付手续，故恒大公司应从2020年7月3日（顺延33天）起至2020年9月24日，以购房款1350990元为基数，按日万分之一的标准计算，合计11213元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁德恒大置业有限公司应于本判决生效之日支付原告林晓妍逾期交房违约金11213元；二、驳回原告林晓妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，减半收取计292元，由原告林晓妍负担189元，被告宁德恒大置业有限公司负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 员 冯秀庚二〇二一年六月九日法官助理 李蕊英书 记 员 沈蕊爱附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。