广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4974号原告：周颖，女，1983年3月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：游文星，广东沁森律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区江南大道中180号2513、2514房。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。原告周颖与被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月6日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周颖的委托诉讼代理人游文星到庭参加了诉讼。被告城城广州分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周颖向本院提出诉讼请求：1、判令2020年11月18日被告收到解除通知之日解除双方签订的《房屋托管合同》；2、判令被告一、被告二向我支付2020年8月18日至2021年7月4日的租金69740元；3、判令被告一、被告二向我支付违约金19800元；4、判令被告一、被告二向我交还床、茶几等物品（详见物品清单）；5、本案诉讼费全部由被告一、被告二承担。事实与理由：2020年6月15日，我与被告一签订《房屋托管合同》，约定我将坐落在广州市白云区怡新路81号1002室的房屋委托被告一经营，托管期为36个月，自2020年6月18日至2023年6月17日止，托管期内，被告一保证我每月租金收入为6600元/月（含物业费）。上述合同签订后，我依约向被告交付了房屋，被告一向我支付了两个月的租金后未再支付。我于2020年11月13日向被告一发出《关于解除的函》，要求解除合同并限期结清2020年9月、10月、11月的租金及支付违约金，按原状交还房屋及房屋内的家具、电器等物品，但被告未履行上述义务。据了解，被告一曾于2020年7月30日与案外人朱经鹏签订了《代理出租合同》，约定被告一受产权方委托，将房屋出租给朱经鹏使用，期限自2020年7月5日至2021年7月4日，付款方式为年付。现朱经鹏拒绝腾退房屋，故我无法收回房屋。被告一上述行为已构成违约，被告一为被告二设立的分工司，故两被告应承担责任，望判如所请。被告城城广州分公司、城城公司辩称，答辩人已与第三人签订租赁合同，如解除合同将影响第三人的合法权益，故不同意解除涉案合同。2020年9月，答辩人受疫情影响，经营困难，无法按照合同约定向原告支付租金，根据合同约定，在合同期内答辩人每年享有一个月免租期，且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有免租期，故在计算答辩人欠租时应免除所有免租期租金，且应将押金折抵答辩人欠付的租金。如原告与第三人协商收回了涉案房屋，则答辩人无需继续支付租金，请法院核实原告收回房屋的时间及欠租金额。另，双方合同约定的违约金标准过高，请法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区怡新路81号1002房（建筑面积110.57平方米）登记权利人为原告，房屋用途为住宅。2020年6月15日，原告（甲方、托管方）与被告城城广州分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将上址房屋托管给乙方，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务。托管期内，甲方每年第一个月月租金作为管理费支付给乙方。本合同托管期合计36个月，自2020年6月18日至2023年6月17日止，甲方实收租期33个月，管理费3个月。月租金6600元/月（含物业费），付款方式为月付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付6600元作为托管押金，合同期最后1个月租金用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足。本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情况下，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还等等。该合同附件包含《资产交割清单》。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告城城广州分公司，被告城城广州分公司向原告支付了押金6600元及两个月的租金共计12835元。城城广州分公司将涉案房屋出租给案外租客使用，租期自2020年7月5日至2021年7月4日，涉案房屋现仍由安外租客居住使用。2020年11月13日，原告将《关于解除的函》邮寄至城城广州分公司的住所地，该函要求解除《房屋托管合同》并要求城城广州分公司结清拖欠费用。该函已于同年11月18日经他人代收。另查，城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。原告与被告城城广州分公司自愿签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同名称虽为托管合同，但其内容实为房屋租赁合同。城城广州分公司仅向原告支付2个月租金后未再支付租金，原告有权行使解除权，原告发出的解除合同通知已于2020年11月18日经城城广州分公司签收，故双方所签《房屋托管合同》已于2020年11月18日解除，原告诉请对此予以确认有据，本院予以支持。关于城城广州分公司欠付的租金及合同解除后的占有使用费。《房屋托管合同》约定“每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金”。本案中，第一个月的租金与托管服务费冲抵后，截至本案判决即2021年6月30日，涉案房屋仍由他人占有使用，被告城城广州分公司拖欠原告2020年9月18日至2021年6月30日期间的租金及占有使用费未支付，故被告城城广州分公司应向原告支付上述期间的租金及占有使用费共计62040元（6600元/月×9个月+6600元/30天×12天）。对于2021年6月30日后的占有使用费，原告可另案予以主张。对于原告要求被告城城广州分公司向其支付违约金19800元即三个月租金的诉讼请求。现因被告城城广州分公司违约未支付租金超过30日，根据合同约定，原告有权没收已收取的押金6600元，被告城城广州分公司还需另行赔偿3个月的租金作为违约金给原告。虽被告城城广州分公司存在违约行为，需承担违约责任，鉴于违约金标准过高，考虑公平原则及原告的实际损失，本院酌情对违约金进行调整，调低为原告没收押金6600元外，被告城城广州分公司还应当向原告支付两个月租金即13200元作为违约金，原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告按照物品清单交还床、茶几等物品的诉讼请求。合同已约定城城广州分公司应按照资产交割清单将房屋交还给原告，但涉案房屋现仍由案外人居住使用，原告未举证证实其物品清单中所列的相关物品现是否仍存放在涉案房屋内，故其该项诉请理据不足，本院不予支持。原告可待收回涉案房屋清点物品后另行主张。涉案《租赁合同》由被告城城广州分公司作为出租方签署，城城广州分公司属于依法设立并已领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，但其不具有法人资格，故城城公司作为其主管机构，应对城城广州分公司的债务承担补充清偿责任。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周颖与被告城城不动产管理有限公司广州分公司于2020年6月15日签订的《房屋托管合同》于2020年11月18日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告周颖支付租金及占有使用费共计62040元；三、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告周颖支付违约金13200元；四、被告城城不动产管理有限公司对本判决第二项、第三项承担补充清偿责任；五、驳回原告周颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1019元，由原告周颖负担163元，由被告城城不动产管理有限公司广州分公司和城城不动产管理有限公司共同负担856元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年六月三十日书记员 傅奎显