鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0304民初2269号 原告：鞍山市佳宜物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山中路383栋4层7号了，统一社会信用代码：912103025709160291。 法定代表人：赵容礼，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王敏，系鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵子彧，系辽宁千山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵继伟，系该公司职工。 委托诉讼代理人：赵继红，系该公司职工。 被告：陈建男，男，汉族，1987年3月14日出生，住址：鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：陈泉，男，汉族，1962年11月3日出生，住址：鞍山市立山区，系被告父亲。 原告鞍山市佳宜物业管理有限公司诉被告陈建男物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月26日、2021年4月27日、2021年5月7日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告陈建男及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告为鞍山市立山区剑桥住宅小区服务的物业公司，被告系该小区产籍号为3-7-158-55号住宅的业主，其房屋面积为102.22平方米，按照《物业服务合同》的约定，每平方米应按每月0.8元收取物业费。被告自2014年4月13日至2020年9月30日止，拖欠原告77.5个月物业费未给付，共计6338元。原告多次向被告催缴，但被告至今未缴纳物业费，故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付自2014年4月13日至2020年9月30日的物业费6338元及滞纳金；二、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：我不愿意交物业费，我认为物业公司服务中存在着严重瑕疵，也应对我的经济损失进行赔偿，物业公司的收费行为我作为业主有分红权。理由如下：1、我从未与原告签订过任何合同，且原告诉讼物业费金额不对；2、原告从未告知我物业费及我购买的地下车库管理服务费的缴纳标准，也从未催缴过；3、原告擅自利用小区公共场地划分收费停车位、出租场地、收取电梯及园区广告费；4、原告主张的滞纳金无事实和法律依据，且已经超过诉讼时效；5、无地下车位、无地面车库业主车辆和非业主车辆随意出入园区；6、园区内卫生差，清扫不及时，基本无绿化；7、照明及监控设备不完善；墙体常年漏水，基础设施损坏无人修理；8、原告未对地下车库进行管理和维护，致使被告车辆在园区受损，且低价卖出地下车位，造成经济损失。 经审理查明：原告系鞍山市立山区剑桥住宅小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积102.22平方米（房产证中房屋面积为102.23平方米，但原告诉状中要求按照房屋面积为102.22平方米计算物业费，故本院以房产证中的房屋面积为准）。2014年4月13日，原告与鞍山市立山区友好街道三冶社区签订了《物业管理服务委托移交合同》，合同主要约定：物业服务费标准为0.8元/月/平方米、电梯费30元/月、地下车位40元/月/个、地上车位管理费100元/月/个。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2014年4月13日至2020年9月30日止，共拖欠原告77.5个月物业服务费。 上述事实，原告提供的证据有：物业服务合同三份、催费通知单照片四张、被告车库漏水维修后照片一组、保安巡逻及清理车辆照片各一组、保安交接记录及外来车辆人员登记表各一份、门禁刷卡照片一组、保洁清扫垃圾楼道及扫雪照片各一组、保洁值班记录表及保洁卫生区划分表各一份、物业接管该小区之前和接管之后环境对比图一组、新冠疫情防疫照片一组、疫情期间人员出入登记表一份、对消防通道设立标牌及清理整顿照片各一组、在园区内增设健身器材照片及安装业主休闲椅照片各一组、维修类照片一组包括：修理地下管道及道路、清理化粪池、维修屋面防水及楼宇门、维修感应灯及路灯、修理水流管及疏通下水管、排除掉落物品隐患、维修南北库进出车杆及消防水箱、部分电梯维保工作单十二份、日常报修单一组、园区除草、栽树、种花照片一组、与社区及业主代表开座谈会、共同清理园区堆放物、共同组织业主歌唱活动照片一组、对南北地库及周边漏水问题进行防水改造前后效果图十六张及批准文件一份。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：房产证复印件、中奥·剑桥国际花园认购协议书复印件一份、地下停车场服务协议复印件一份、相关法律条款摘抄一份、业主群聊天截图一组、园区内照片及视频一组、车辆及地下车位的照片及视频一组、小区施工前施工中和施工后照片一组、物业砍树照片一组、物业服务不到位照片一组、原告开具的停车费收据复印件一份、证明已交停车费微信聊天截图一份。 关于被告所提证据，原告质证意见如下：1、业主群聊天图仅代表被告个人，无法代表所有业主；2、原告已按照合同约定对园区设备、绿化进行了整改和修理；3、物业公司不知情开发商如何把车库卖给业主的，物业服务合同中仅约定对使用地下停车位的业主收取每月40元的停车服务费，没有其他义务；3、物业公司只有对现有车库停车位维修维护的义务，车库漏水属于工程质量问题，与物业公司及收缴物业费没有直接关系；4、关于私自收费问题，我们对被告提供的证据不予认可，根据法律规定，谁主张谁举证，被告提供的照片证明不了物业公司存在乱收费现象，即使物业公司存在违规收费情况，也与本案没有直接关系，被告可通过其他方式向相关部门举报处理。本物业接管时该小区处于瘫痪状态为弃管小区，在小区没有业业主委员会的情况下由社区代管与物业公司签订了物业服务合同，物业服务合同中对房屋的物业费、地上车库物业费、地下车位使用费、电梯费等都进行了明确的规定，物业公司也是依据合同对业主进行收费，本费用用于园区的公共设施维修与维护；5、地下停车场服务协议是被告与沈阳日伸物业管理有限公司鞍山分公司签订的，协议内容约定了被告将车辆存放于地下车库的起始时间及收费标准为每月40元；6、根据国家住监部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的业主大会和业主委员会指导规则第58条“因客观原因未能选取业主委员会或业主委员会不足总数的二分之一的新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下代行业主委员会的职责”，因此三冶社区有代替业主委员会的权利，所签订合同对小区业主具有约束力；7、原来合同约定原有物业延续的车位收费为100元/月/辆，现在小区园区内所有的路面停车位都不收费；8、公示的问题我们与社区及业主监督委员会交代过情况，我们入驻时垫资修理了小区电梯等设施，出租的房屋被告未进行举证；9、物业公司不是对树木进行私自砍伐，而是由于改造地下车库，将上面的树木进行迁移，树枝为移树过程中进行的修建，下面的树木为死树，我们进行了清理；10、我们对南北地库边缘的防水进行了施工，由于本小区南北地库在建设过程中有严重的缺陷，因此地下车库多数出现漏水情况，物业已经对车库进行了改造修建，现在不存在漏水现象；11、喷车号不是物业喷的，具体是谁物业也不知道，被告车胎长期被泡应该有应急处理方法，不应该一直停放在那。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故本院对上述证据不予采信。 本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原、被告签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为鞍山市立山区剑桥住宅小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为每平方米0.8元/月，被告欠缴物业费时间为2014年4月13日至2020年9月30日的，被告应缴纳物业费为0.8元/月/平×102.22平×77.5个月=6337.64元，故本院对原告要求被告缴纳自2014年4月13日至2020年9月30日拖欠的6338元物业费的过高主张不予以支持，被告应给付原告自2014年4月13日至2020年9月30日拖欠的物业费6337.64元。 关于原告主张被告从2014年4月13日至2020年9月30日给付滞纳金一节，本院认为，被告提供的证据能够证明原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，鉴于该小区的实际情况,为了更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。 关于被告辩称本案已超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算，故本院对被告该项辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 被告陈建男于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告鞍山市佳宜物业管理有限公司自2014年4月13日至2020年9月30日止的物业费6337.64元。 以上被告应给付原告款项，如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告陈建男承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  刘冬晨 二〇二一年六月十八日 书记员  刘思琦