山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初365号原告（反诉被告）：张宇，男，1981年2月6日生，汉族，住李沧区。委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳辉，山东青凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲。法定代表人：乔伟利，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）张宇与被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称“中能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时张宇的委托诉讼代理人文尧、李艳辉，青岛中能文化旅游投资有限公司的委托诉讼代理人刘巧娟到庭参加了诉讼；第二次庭审时张宇的委托诉讼代理人文尧，中能公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宇向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续；2.请求判令被告支付原告逾期办理产权证书的违约金（违约金以681955元为本金，自起诉之日起至实际办证之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月15日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于城阳夏塔路118号瑞士小镇（英格堡家园）9号楼3单元6层601房屋一处，房屋总价款681955元。原告在被告指定的银行办理了按揭贷款，以首付款加按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款。根据双方合同约定，被告应在2015年11月30日之前将房屋交付给原告，但是实际交付房屋的时间是在2017年2月7日，房屋交付之后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权登记，但是被告以各种理由拒绝办理。由于被告的违约行为，原告无法办理涉案房屋的产权登记，无法取得不动产权利证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，原告有权要求被告协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，同时要求被告承担违约责任。为此，原告与被告多次协商，未果，故诉至贵院，望贵院判如所请。中能公司辩称，原告尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务，原告现无权要求被告协助办证，更无权要求被告支付违约金，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告尚未结清房款，也未补齐房屋差价，被告无法协助原告办证。1.原告未付清涉案房屋的首付款，在原告向被告支付首付款之前，无权要求被告协助办理房屋产权证书。双方签订的《商品房预售合同》第六条明确约定，原告应将房款支付到被告名下“3803027929200262777”账户中，但是经被告核对，并未收到原告银行转账方式支付的房款，原告尚欠付涉案房屋首付款200032元。因原告未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求被告协助办证，更无权要求支付违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，买房人即原告需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款。2.原告未补齐涉案房屋的实测面积与预测面积的房款差价262205.38元，在原告补齐房价款之前，无权要求被告协助办理房屋产权证书。根据双方签订的《商品房预售合同》第五条“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”之规定，涉案房屋的预售面积为86.4平方米，单价为7893元，实测面积为119.62平方米，面积差为33.22平方米，原告应按照合同约定向被告交纳房屋面积差价262205.38元。现原告未向被告补齐面积差价，被告无法向原告开具发票并协助办理房屋产权证书。二、原告未向被告返还多付的逾期交房违约金，也未向被告支付逾期贷款违约金，在原告结清上述款项之前，无权要求被告协助办证并支付违约金。1.原告应返还被告多付的逾期交房违约金30279元，在原告未返还上述违约金之前，无权要求原告协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条第4款“乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无需承担责任。若被告违约，被告向原告支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，包括被告所应当承担的一切赔偿责任”之规定，即使被告逾期交房，被告向原告支付的违约金也不得超过总房款的1%。根据上述约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期违约金4569元，但反诉原告工作人员因工作失误向反诉被告实际支付了34848元，因此反诉被告应向原告返还多付的违约金30279元。2.原告应向被告支付逾期贷款违约金10998元，原告尚未结清应付被告的款项，无权要求被告协助办证。根据《商品房预售合同》附件一原告应于2014年8月31日将贷款汇至被告账户，而上述贷款实际到账日期为2015年4月22日，逾期234日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，原告应支付被告逾期付款违约金10998元。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第6款约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担”之规定，原告应在被告向其提供办理产权登记所需的资料前，与被告结清应付给被告的所有款项。综上所述，现原告未付清首付款、未补齐房屋面积差房价款、未返回被告多付的逾期交房违约金、未结清逾期付款违约金，原告无权要求被告协助原告办理房屋产权证书，更无权要求被告支付违约金，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。中能公司向本院提出反诉请求，一、依法判令反诉被告支付反诉原告涉案房屋实测面积超过预测面积部分的房价款262205.38元及逾期付款违约金（自2021年1月19日起算，按照未付款的日万分之一计算至实际给付之日止）。二、依法判令反诉被告支付反诉原告逾期贷款违约金人民币10998元；三、依法判令反诉被告返还反诉原告多付违约金人民币30279元；上述总计人民币303482.38元。四、反诉全部费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告商品房预售合同纠纷业经贵院依法受理。根据双方签订的《商品房预售合同》第五条“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”之规定，涉案房屋的预售面积为86.4平方米，单价为7893元，实测面积为119.62平方米，实测面积超过预测面积33.22平方米，原告应按照合同约定向被告补交房价款262205.38元。依据双方签订的《商品房预售合同》附件一的约定，反诉被告应在支付首付款后，于2014年8月31日前以银行贷款方式付清余款，而反诉原告实际于2015年4月22日支付，逾期234天，依据双方签订的《商品房预售合同》第七条约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金共计10998元。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条第4款“乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无需承担责任。若被告违约，被告向原告支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，包括被告所应当承担的一切赔偿责任”之规定，即使被告逾期交房，被告向原告支付的违约金也不得超过总房款的1%。根据上述约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期违约金4569元，但反诉原告工作人员因工作失误向反诉被告实际支付了34848元，因此反诉被告应向原告返还多付的违约金30279元。因案件均为同一商品房预售合同纠纷所引起，为避免讼累，反诉原告根据《民事诉讼法》的相关规定提出反诉，请求贵院依法受理并判如所请。张宇辩称，一、中能公司要求补交房价款以及违约金的反诉请求既没有合同依据，也没有法律依据。1.涉案阁楼系中能公司赠送给答辩人的，且在销售涉案房屋的过程中，中能公司一直宣称买顶层赠送阁楼，无论其产权登记面积是否变化，中能公司均无权要求答辩人张宇补交任何费用，具体理由如下：（1）答辩人张宇稍后将提交公证书、中能英格堡销售宣传视频、网上宣传资料、宣传单页等证据，在该一系列的证据中，中能公司一直宣称的是“买顶层送阁楼”，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定足以认定，涉案阁楼实际是中能公司赠送给答辩人张宇的，无论其产权登记面积是否变化，中能公司均无权要求答辩人张宇补交任何费用；（2）涉案房屋位于最顶层，根据常理来讲，最顶层的房屋的销售单价都是要低于较低楼层房屋的，但是结合涉案房屋较低楼层的《商品房预售合同》可以证实，涉案房屋虽是顶层，但是其销售单价却明显高于较低楼层价格，这一方面也印证了“买顶层送阁楼”这一事实情况，另一方面也说明阁楼实际上并非完全赠送，答辩人实际上也多支出了大量的费用，中能公司无权再要求答辩人张宇补交任何费用；（3）涉案《商品房预售合同》附件三第15条明确约定：“阁楼层楼梯由业主自理”，而根据常理来讲，阁楼如果纳入计价面积，其应该是能够独立存在，即其应该有独立的入户门、完备且独立的入户楼梯，但是涉案房屋的阁楼没有单独的入户门，必须依存于下一层才能使用，而且阁楼也是由答辩人张宇在收房后自己搭建的，这也足以说明涉案阁楼实际是中能公司赠送给答辩人张宇的，无论其产权登记面积是否变化，中能公司均无权要求答辩人张宇补交任何费用；2.双方在2016年9月交接房屋时未基于合同第五条提出任何异议，涉案合同第五条双方已经履行完毕，中能公司不能再依据此条款提出任何诉求。涉案合同第五条约定“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准”，在中能公司于2017年2月7日将房屋交付给答辩人张宇时，中能公司并未向答辩人张宇提供城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测的面积，更没有要求答辩人张宇按照城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测的面积变更合同总价款或补交房款，因此应认定为双方在办理房屋交付的过程中，是一致同意按照合同约定的即86.4㎡的计价面积进行房屋交接的，而且在房屋交付给答辩人张宇之后的4年时间里，中能公司均未对双方交付房屋时的计价面积以及答辩人张宇是否需要补交房款提出过任何的异议，涉案合同第五条双方已经履行完毕，中能公司不能再依据此条款提出任何诉求。3.中能公司要求答辩人张宇补交房价款及违约金的主张，没有合同依据。中能公司主张答辩人张宇应该补交阁楼款所依据的是2019年12月份由城阳区房管部门认定的测绘机构出具的，该数据是在房屋交付之后近3年才出具，并非是合同第五条约定的“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准”，中能公司依据房屋交付之后近3年才出具的数据要求答辩人张宇补交款项没有合同依据；4.退一万步讲，由于中能公司要求答辩人张宇补交巨额房价款的主张没有合同依据，且双方在合同中并未明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，因此即便答辩人张宇需补交阁楼款，也应根据《商品房销售管理办法》第二十条第（二）款的规定处理。根据《商品房销售管理办法》第二十条第（二）款“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人”，因此即便张宇需补交阁楼款，也仅仅应补交面积误差3%以内的部分；根据社会常理来看，由于涉案阁楼系依存于涉案房屋的，其价值必然会低于正常楼层的价值，即便阁楼纳入计价面积，其单价也不能按照正常楼层的价格计算，答辩人张宇认为阁楼的单价至少应缩减一半以上，因此，答辩人张宇即便需要补交，补交的款项也不应多于86.4㎡×3%×7893元/㎡×50%=10229元。5.中能公司要求答辩人张宇在时隔四年之后补交巨额房款的行为，既没有任何的依据，也明显违反了诚实信用的原则，其请求若得到支持，将会引发一系列极为恶劣的社会问题。中能公司的行为明显属于销售欺诈，一旦中能公司这种通过出尔反尔的欺诈销售手段攫取巨额不当利益的意图得到法院支持，无疑将引发一系列非常恶劣的社会问题，极有可能给其他开发商树立非法攫取不当利益的标杆和榜样，也极有可能引发社会以及市场经济秩序的动荡。涉案的英格堡家园小区一共有38户与本案情况相同，如果中能公司前期先打着赠送阁楼的噱头进行欺诈销售，后期能够办证时再要求业主补交巨额款项的要求获得法院支持，那么中能公司可以攫取近1000万元的不当利益。如此一来，那么整个城阳区、青岛市乃至山东省和全国其他地区的房地产开发商都可以群起效仿，并以其为学习榜样，如果这样的话中国很多老百姓就不用好好过日子了。另外涉案的英格堡家园小区一共有38户与本案情况相同，这38户对应着38个家庭，对应上百口的人民群众，如果中能公司这种恶劣行为得到支持，会否引发群体性上访事件、会否引起当地社会的动荡、会否破坏安定和谐的社会局面，答辩人张宇认为这都是人民法院在进行裁判时应该考虑的问题。二、中能公司要求答辩人张宇交纳逾期贷款违约金的反诉请求没有任何依据。即便张宇需支付贷款逾期到账的违约金，中能公司的诉求也早已超过了诉讼时效，依法不应得到支持。1.答辩人张宇在贷款办理、放款等过程中没有任何过错，若中能公司主张张宇在此过程中存在未及时提交办理贷款所需材料的情况，其应提交相关的证据加以证明。（1）双方签署涉案合同之后，答辩状张宇按照中能公司的要求及时提交了办理贷款所需的各项资料，至于中能公司对涉案房屋解押的时间、签署贷款合同的时间、贷款银行审批同意的时间，这是张宇无法控制的，因此即便存在贷款未按合同约定时间到账也并非中能公司造成的。（2）涉案房屋在交易过程中，张宇必须在中能公司的指定银行办理银行按揭贷款手续，因中能公司将涉案房屋设立了抵押，在中能公司未撤押的情况下，张宇无法与中能公司指定银行以及中能公司签署抵押借款合同，并且只能根据中能公司的解押情况签署抵押贷款合同。2015年3月23日张宇、中能公司、中能公司指定的贷款银行三方才签署了《个人购房借款/担保合同》，贷款银行于2015年4月22日发放了贷款，并汇入中能公司的账户。该逾期责任，是由中能公司自己造成的，并非张宇。若中能公司主张张宇在此过程中存在未及时提交办理贷款所需材料的情况，其应提交相关的证据加以证明。（3）若中能公司认为逾期付款的违约责任由张宇承担，其应当举证证明涉案房屋的具体撤押情况，因该证据掌握在中能公司手中，张宇无法获得。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定：一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。因此本案中中能公司手中掌握涉案房屋具体的撤押资料，张宇认为中能公司应该向法庭提供涉案房屋的撤押资料，若中能公司拒不提供，视为张宇的主张成立。2.即便张宇需支付贷款逾期到账的违约金，中能公司的诉求也早已超过了诉讼时效，依法不应得到支持。本案中，张宇所购房屋的贷款到账时间是2015年4月22日，中能公司此时已经知道张宇迟延付款导致中能公司权利被侵害，其于2020年8月20日才主张该权利，已经超过三年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，应依法判决驳回中能公司的该项反诉请求。三、中能公司要求答辩人张宇返还多付违约金的反诉请求没有任何依据。1、中能公司主张的违约金金额没有任何依据；2.张宇从未收到中能公司支付的违约金，也未向中能公司出具过收据，如果中能公司认为其支付了违约金，中能公司应该提供银行流水加以证明。3.退一步讲，即便中能公司向张宇支付了逾期交房违约金，应视为原、被告双方对中能公司逾期交房的赔偿事宜达成新的意见，双方当事人所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。中能公司向张宇支付违约金时张宇接受且并未提出异议，表明双方已对逾期交房的赔偿事宜达成新的意见并履行完毕，双方对于中能公司逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。中能公司再要求张宇返还该违约金，没有法律依据。菏泽市中级人民法院作出的（2016）鲁17民终309号、（2016）鲁17民终308号、（2016）鲁17民终306号等20余宗案件与本案案情基本一致，在该20余宗案件中，菏泽市中级人民法院均采用该观点。四、根据双方签署的涉案合同附件三第12项的约定，中能公司应给涉案房屋安装通力品牌电梯，但实际上中能公司却违反了合同约定，并未安装任何电梯，其存在明显的欺诈销售行为，答辩人张宇保留要求中能公司返还应安装而未安装电梯而向答辩人多收取的购房款的权利。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于张宇提交的证据一《青岛市商品房预售合同》1份、（2020）鲁0214民初5137号民事判决书1份，证据二中国工商银行个人借款单据2份、公共维修基金收据1份、产权登记费票据1份、印花税及契税发票1张、关于英格堡家园产权手续办理再次通知1份、证据三《个人购房借款/担保合同》1份，证据五人民网领导留言板块山东省委书记刘家义针对英格堡小区部分业主求助内容的回复1份，中能公司均质证称对证据真实性无异议，对证明事项有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。中能公司提交的证据一《青岛市商品房预售合同》1份，证据二《房屋权属证明》及《准予登记房屋明细表》1份，证据三中顺丰邮寄单1份（打印件）、关于英格堡家园产权手续办理再次通知1份（打印件）、顺丰快递签收截图及底单各1份，证据四中国工商银行客户存款对账单1份，证据六（2020）鲁0214民初5137号民事判决书1份，张宇均质证称对真实性无异议，对其证明事项有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.张宇提交的证据二中购房款收据2份，证明原告已经支付全部购房款共计681955元，被告向原告开具收据。中能公司质证称，因经办人早已离职，无法核实其真实性，预售合同约定的收款账号未收到合同约定的购房款。本院认为，其中一张购房款收据加盖中能公司财务专用章，另一张购房款收据虽加盖英格堡家园项目部公章，但经办人签字与加盖中能公司财务专用章的收据相同，且两张收据与涉案商品房预售合同内容相互印证，故本院对该证据真实性、合法性及关联性均予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。2.张宇提交的证据四，公证书1份，被告销售房屋的宣传单页1份，证明涉案阁楼系被告赠送给原告的，且在销售涉案房屋的过程中，被告一直宣称买顶层赠送阁楼，无论其产权登记面积是否变化，被告均无权要求原告补交任何费用。涉案房屋位于最顶层，根据常理来讲，最顶层的房屋的销售单价都是要低于较低楼层房屋的，但是结合涉案房屋较低楼层的《商品房预售合同》可以证实，涉案房屋虽是顶层，但是其销售单价却明显高于较低楼层价格，这一方面也印证了“买顶层送阁楼”这一事实情况，另一方面也说明阁楼实际上并非完全赠送，原告实际上也多支出了大量的费用，被告无权再要求原告补交任何费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任的规定，被告在宣传视频、单页中已经明确购买顶层赠送阁楼，根据上述司法解释，这是被告对原告的允诺，因此即便未写入合同，其性质属于要约，原告与被告签约的行为是对被告要约的承诺，因此足以证明涉案房屋的阁楼属于赠送。根据原告提交的证据一《商品房预售合同》附件三第15条明确约定“阁楼层楼梯由业主自理”，而根据常理来讲，阁楼如果纳入计价面积，其应该是能够独立存在，即其应该有独立的入户门、完备且独立的入户楼梯，但是涉案房屋的阁楼没有单独的入户门，必须依存于下一层才能使用，而且阁楼也是由原告在收房后自己搭建的，这也足以说明涉案阁楼实际是被告赠送给原告的。综上，涉案房屋无论其产权登记面积是否变化，被告均无权要求原告补交任何费用。中能公司质证称，对该证据的真实性及证明内容均不予认可，首先，宣传单页不是被告印制的，公证书上面的视频也不是被告录制拍摄的，该视频上也没有出现被告工作人员；其次，从公证的内容看，其信息并非出自被告网站，而是其他网站为了推广其网站的版块业务所设置的，是否传达的是我公司的真实意图无法确定，所以第三方网站相关制作视频并非被告真实意思表示；再次，根据双方合同约定，补充条款第8条对预售合同第28条补充约定，内容为甲方即本案被告所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料均不作为合同附件，也不作为甲方向乙方交付的商品房现状的依据。甲方所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料中有关该商品房的内容与合同约定以及现状不一致者，以合同及房屋现状为准。任何其他口头承诺或答复，除有相应的书面确认外，其他均不视为甲、乙双方的合同约定。所以不论该宣传材料的真伪，原、被告双方在签订合同时均对其性质达成了共识，只是一种推广材料，不能推翻合同约定；最后，该公证书申请人为赵永磊，不是本案原告，该证据与本案没有关系，公证应该一案一申请。本院认为，公证书、被告销售房屋的宣传单页能够相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。3.中能公司提交的证据三中告知函1份，证明被告于2019年12月30日开始通过多种方式告知原告涉案房屋可以办理房产证，原告至今未携带通知的材料前去被告处核对，更没有补交房屋面积差价、支付违约金、退还超付违约金。在材料未核对之前，被告无法协助原告办理产权证。张宇质证称，对证据三告知函的真实性无法确认，证明事项不予认可，且原告也未收到。根据该通知可以看出涉案房屋均具备办理产权证的条件，业主可以到被告处办理，没有任何附加条件。本院认为，告知函为复印件且为中能公司单方出具，不符合证据要件形式，本院对该证据不予采信。4.关于中能公司提交的证据五，中国民生银行单位账户对账单1份（原件与复印件核对后原件取回），证明被告于2016年3月14日向原告支付违约金6205.79元，抵顶车位费28642元，合计34847.79元。被告虽于2016年8月份交付房屋，但根据合同第十二条约定并结合补充条款十三条其他条款3约定“甲乙双方一致同意：如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之规定，被告仅应支付原告逾期交房违约金4569元。但由于工作人员的失误，反诉原告向反诉被告实际支付了34848元违约金，反诉被告应返还反诉原告多付违约金30279元。张宇质证称，对证据五民生银行对账单，真实性和证明事项均不认可。1.原告从未收到被告支付的违约金，也未向被告出具过收据，如果被告认为其支付了违约金，被告应该提供银行流水加以证明。2.退一步讲，即便被告向原告支付了逾期交房违约金，一方面，应视为原、被告双方对被告逾期交房的赔偿事宜达成新的意见，双方当事人所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告向原告支付违约金时原告接受且并未提出异议，表明双方已对逾期交房的赔偿事宜达成新的意见并履行完毕，双方对于被告逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。被告再要求原告返还该违约金，没有法律依据。菏泽市中级人民法院作出的（2016）鲁17民终309号、（2016）鲁17民终308号、（2016）鲁17民终306号等20余宗案件与本案案情基本一致，在该20余宗案件中，菏泽市中级人民法院均采用该观点。另一方面，原告贷款逾期到账也并非系因原告的过错造成，被告不能基于此主张返还该违约金。本院对该证据真实性予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，张宇（乙方、买方）与中能公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400112893），载明甲方通过土地使用权出让方式取得城阳区1400200040008000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号：青房地权市字2××9号，土地面积69816平方米，土地用途为城镇住宅用地，甲方经批准在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（138）9号）。乙方向甲方购买城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》9号楼栋3单元6层601户，房屋建筑面积为86.4平方米，建筑面积单价为7893元，总房价款681955元。第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第十一条甲方定于2015年11月30日前将房屋交付给乙方。第十三条该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙转移。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。附件一约定付款方式为银行按揭贷款，首付款211955元（含定金10000元），乙方应于2014年8月1日前支付，贷款470000元乙方以银行按揭贷款方式应于2014年8月8日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2014年8月31日前将贷款存入本合同指定的账户。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准：12.电梯：采用通力品牌电梯；15.阁楼层楼梯由业主自理。该合同由中能公司及其法定代表人盖章，张宇签字捺印予以确认。2014年1月11日中能公司为张宇出具金额为10000元、201955元的收款收据，分别加盖英格堡家园项目部章、中能公司财务专用章予以确认。2015年4月22日，双方与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为470000元，借款期限20年，收款人账号为中能公司银行账号；另查明，涉案小区9号楼3单元502户建筑面积为86.4平方米、单价为7269元，501户建筑面价为86.4平方米、单价为7450元。又查明，涉案房屋为多层洋房顶层带阁楼，阁楼没有独立的楼梯也没有入户门，房屋交付时中能公司并未搭建电梯，张宇自行搭建；中能公司在销售中有“顶层赠送阁楼形成小复式”的宣传，现已交付张宇使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，载明涉案房屋面积为119.62平方米，并于2020年8月24日通过顺丰快递向张宇邮寄《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，通知其2020年11月21日前来办理房屋产权手续，同时要求张宇补面积差额262205元，交齐房款日期为2015年4月22日，需支付逾期违约金10998元。张宇于次日收到。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，张宇与中能公司于2014年10月15日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400112893），系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。综合当事人的陈述及经审查确认的事实，本案的争议焦点为：一、张宇是否已交纳涉案房屋的首付款211955元。二、涉案预售合同的总房价款是否包含附带阁楼。三、张宇是否应承担逾期贷款违约金10998元。四、张宇是否应返还中能公司已付逾期交房违约金30279元。五、中能公司是否应为张宇办理涉案房屋所有权登记手续。现根据本案查明的事实，评判如下：关于焦点一，中能公司主张张宇未按照合同约定支付首付款，本院认为，中能公司向张宇出具总额为211955元的2张收款收据，2015年4月22日，双方在中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行办理了购房贷款，根据交易习惯，中能公司不可能在未收到首付款前为购房人办理购房贷款，也不可能在未收到购房款前就为购房人出具收款收据；另外，中能公司在2020年8月25日发送给张宇的《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》中载明：“根据合同约定，应于2014年8月31日前结清剩余房款681955元，实际交齐房款日期为2015年4月22日，已逾期234日”，应视为中能公司亦认可张宇已支付房屋首付款；综上，本院认定，张宇已经支付了全部首付款，对中能公司称未收到首付款的主张本院不予采信。关于焦点二，购房款中是否已包含阁楼款项。本院认为，张宇主张涉案阁楼为赠送包含在合同约定的房价款内，对此其提交了预售合同、宣传图册，并于（2021）鲁0214民初357号案件中申请法院调取了涉案房屋楼下两户预售合同，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准显示“阁楼层楼梯由业主自理”，因此双方对张宇购买的涉案房屋包含阁楼是明知的；根据涉案房屋楼下两户的预售合同可以看出，涉案房屋与楼下两户面积相同，但每平方米单价高出楼下至少400元。本院认为，涉案楼房为6层洋房，从通常房产市场交易习惯来看，顶层单价不应高于次顶层，现涉案房屋作为顶层相较于楼下房屋存在明显的溢价；同时，结合中能公司在销售时宣传“顶层赠送阁楼形成小复式”，应认定中能公司出卖给张宇的涉案房屋包含阁楼在内，双方约定的总房价款亦应包含阁楼价款；同时，双方在签订《青岛市商品房预售合同》时，中能公司并未取得该阁楼的预售权，因此赠送阁楼符合通常的交易习惯；中能公司作为涉案商品房开发商及格式合同的提供者，其未提交证据证明双方对阁楼进行过其他约定，现仅以预售面积与登记面积不符要求张宇补齐差价，显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同约定的面积与实际面积误差在3%以内（含3%）部分房价款由买受人按照约定的价格补足，误差超出3%的部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人，故中能公司反诉要求张宇补足含3%以内的房价款，理由正当，本院予以支持，被告主张超过3%的部分，应自行承担，经计算，张宇应补足房价款为20458.66元（86.4×3%×7893）。因该部分差价款系后期实际履行过程中产生，且双方未对该差价款的支付时间做出明确约定，亦未对该部分款项逾期支付的违约责任做出约定，故对中能公司要求张宇支付房屋差价款的违约金，无事实及法律依据，对此本院不予支持。关于焦点三，张宇是否应支付逾期贷款违约金10998元。中能公司主张涉案房屋贷款到账日为2015年4月22日，晚于双方合同中放贷机构于2014年8月31日前将贷款存入本合同指定账户的约定，因此应承担逾期贷款违约金，张宇对此不予认可，认为其在贷款办理、放款等过程中没有任何过错，不应承担违约金，且该诉求已过诉讼时效。本院认为，张宇与中能公司于2014年10月15日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400112893），其不可能按照合同约定在2014年8月31日前办理完成贷款，故涉案房屋贷款虽然确未按约定时间支付，但此种情形下将逾期责任归责于张宇一方，明显不合常理，有失公平，故对中能公司该主张本院不予支持。关于焦点四，张宇是否应返还中能公司已付逾期交房违约金30279元，本院认为，中能公司向张宇支付违约金时张宇接受且未提出异议，应视为双方对合同的重新约定或者补充，表明双方已对逾期交房的赔偿事达成新的意见并履行完毕，符合双方的约定，也不违反法律法规的规定，是有效的民事行为。现中能公司要求张宇返还超付的违约金，中能公司称系工作人员失误造成的，理由不当，证据不足，本院不予采信，对中能公司的该反诉请求，本院不予支持。关于焦点五，中能公司应否为张宇办理涉案房屋的产权登记手续。本院认为，张宇已按约支付全部房款，涉案房屋已经交付使用，且中能公司也取得了房屋权属证明，涉案房屋已具备办理产权登记的条件，中能公司应按照合同约定为张宇出具房屋交接书并协助办理过户手续，故对张宇要求中能公司按约协助其办理房屋所有权登记手续的主张，本院予以支持。关于张宇要求中能公司支付逾期办理产权证书的违约金的主张，本院认为，中能公司取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，要求办理相关产权手续，因双方均未提供导致未签订房屋交接书的原因的证据，也未约定未办理房屋所有权登记应承担的违约责任，本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内为原告（反诉被告）张宇办理青岛市城阳区瑞士小镇（英格堡家园）9号楼3单元6层601户房屋的不动产权证；二、原告（反诉被告）张宇于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司补足青岛市城阳区瑞士小镇（英格堡家园）9号楼3单元6层601户房屋价款20458.66元；三、驳回原告（反诉被告）张宇其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司负担,被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）张宇。反诉费2926元，由原告（反诉被告）张宇负担156元，由被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司负担2770元。原告（反诉被告）负担反诉费部分于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邴爱峰人民陪审员  江志强人民陪审员  纪毓孟二〇二一年六月三十日法官 助理  丁 晓书 记 员  纪 娟