福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0128民初4772号原告：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。法定代表人：王耿，执行董事。委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。被告：徐永华，男，1952年1月29日出生，汉族，住福建省平潭县。原告平潭自由贸易区两岸发展有限公司（下称两岸公司）诉被告徐永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，于2020年8月10日作出（2020）闽0128民初2564号民事判决书。被告徐永华不服，向福州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年11月3日作出（2020）闽01民终6511号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院对本案进行重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告两岸公司的委托诉讼代理人林峰、被告徐永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除两岸公司与徐永华于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令徐永华支付两岸公司违约赔偿款60212元；3.本案诉讼费用由徐永华承担。事实和理由：2017年7月15日，两岸公司与徐永华签订《房屋租赁合同》，约定徐永华将其位于平潭县××镇××村排××村××号房屋租赁给两岸公司，房屋面积为378.27平方米，租赁期限为十年，自2017年7月15日至2027年7月14日。合同还约定，第一年免收租金，后续月租金自3.5元／平方米起逐年递增。租赁期内，如徐永华需要收回房屋，应提前6个月通知，并应双倍补偿两岸公司的损失，损失范围包括装修费、修缮费等。合同签订后，徐永华将案涉房屋交付给两岸公司。两岸公司对房屋进行了修缮和装修，并为此支付费用共计30106元。但在两岸公司装修完案涉房屋后，徐永华于2019年4月单方强行收回房屋，拒绝继续履行合同，其行为致使两岸公司签订合同的目的落空，徐永华应承担相应的违约责任。徐永华辩称，《房屋租赁合同》在未有丙方平潭县流水镇磹水行政村村委会盖章，系无效合同；自签订合同之日起从未支付过定金和租金，是两岸公司违约在先，其主张装修费用无事实和法律依据；房屋已于2019年7月由徐永华租赁给案外人，请求驳回两岸公司的诉讼请求。两岸公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明租赁的事实。徐永华对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但主张合同不发生法律效力。2.《君山景区磹水村整治提升一期工程配套设施装修（餐厅、宿舍、办公室）》、工程施工情况说明、案涉房屋照片、《君山景区磹水村整治提升一期工程配套设施装修（餐厅、宿舍、办公室）工程结算评审报告》、付款证明，证明两岸公司对案涉房屋进行装修并支付装修费用30106元的事实。徐永华主张对两岸公司装修的事实不知情。3.催告函、协调函及村委签收凭证，证明两岸公司催告徐永华交还房屋，并向村委会请求协调解决的事实。徐永华主张两岸公司从未与徐永华协商。4.律师函及签收凭证，证明徐永华拒不配合返还房屋的事实。徐永华主张租赁合同无效，不存在返还房屋的情况。徐永华向本院提交了《房屋租赁合同》，证明合同未经流水镇人民政府盖章，《房屋租赁合同》未生效。徐永华绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明平潭县流水镇磹水行政村村委会作为丙方未盖章，合同未生效。两岸公司认为其存档的合同已加盖流水镇政府公章，且双方实际已履行，该合同成立且生效。2.平潭县流水镇磹水村民委员会出具的证明，证明有向两岸公司催讨租金的事实。两岸公司认为其主张与事实不符。3.申请支付租房定金，证明已向两岸公司提交申请书催讨租金的事实。两岸公司称未收到该申请。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，徐永华作为甲方（出租方），两岸公司作为乙方（承租方），平潭县流水镇磹水行政村村委会作为丙方（见证方）签订《房屋租赁合同》，约定：徐永华将其位于平潭县××镇××村排××村××号房屋租赁给两岸公司，房屋面积为378.27平方米，租赁期限为十年，自2017年7月15日至2027年7月14日。房屋第一年免收租金，第二年租金标准为每月每平方米3.5元，之后月租金标准及月租金总额按本合同附件2执行。两岸公司应在本合同签订之日起10日内向徐永华支付定金7944元。租赁期内，如徐永华需要收回房屋，应提前6个月通知，并应双倍补偿两岸公司的损失，损失范围包括装修费、修缮费等。本合同经甲乙丙三方签字盖章并加盖流水镇人民政府印章后生效。2017年7月15日，徐永华将房屋交付给两岸公司使用。两岸公司即对房屋进行装修、修缮，共计支出费用30106元。2019年4月，徐永华单方收回租赁房屋。经查，租赁期间两岸公司并未按约定支付定金7944元及2017年8月15日至2019年4月的租金10591.2元（依据合同附件2计算，第一年免租金，2018年7月15日起月租金1323.9元，至2019年4月徐永华收回房屋，需缴纳8个月房租）。本院归纳双方争议焦点并分析评判如下：关于《房屋租赁合同》的效力。附生效条件的合同，条件成就时生效。《房屋租赁合同》载明“本合同经甲乙丙三方签字盖章并加盖流水镇人民政府印章后生效”，《房屋租赁合同》虽未加盖流水镇人民政府印章，但合同签订后，徐永华就将房屋交付给两岸公司，两岸公司也对房屋进行了装修、修缮，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”当事人可以约定合同附生效条件，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中当事人实际全面履行合同的行为，应视为双方对合同生效条款进行了变更，《房屋租赁合同》应为合法有效。双方当事人对解除案涉《房屋租赁合同》均无异议，本院予以确认。关于本案的违约方及违约责任承担问题。两岸公司未按合同约定交付定金及租金，其辩称系因徐永华未能提供账户信息及开票所需票据导致无法交付款项，案涉《房屋租赁合同》约定，“因徐永华无法提供相关材料导致两岸公司无法代开发票和按约定缴交定金或房屋租金，损失由徐永华自行承担，两岸公司无需承担任何违约责任。”本案中，徐永华虽负有提供相关材料的义务，但该义务并非租赁合同的主义务，与两岸公司按时支付定金或房屋租金不能形成对待给付，不能构成两岸公司拒付租金的同时履行抗辩权。因此，两岸公司拒付租金的理由不能成立，其行为已构成违约。在两岸公司占有使用租赁房屋近二年，且对案涉房屋进行了装修的情况下，徐永华在未协商、告知，强行收回房屋，徐永华在合同履约过程中也存在一定过错。本案双方当事人在《房屋租赁合同》履行过程中均存在过错，双方均应承担相应的责任，故对两岸公司要求徐永华双倍赔偿损失（装修费用）的主张不予支持。关于责任的承担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案中双方对租赁合同的解除均存在过错，且徐永华因两岸公司的装修行为实际得到了房屋的添附价值，结案合同的实际履行情况，本院酌定徐永华承担40%的责任，两岸公司承担60%的责任。关于两岸公司的装修残值损失的认定，双方合同租赁期限为2017年7月15日起至2027年7月14日止,两岸公司于2017年10月20日完成装修，徐永华于2019年4月收回房屋,根据合同的履行期限房屋的使用状况,酌情按折旧率10%计算，剩余装修残值为27095.4元（30106元×90%）。按照徐永华与两岸公司责任承担比例，徐永华应赔偿两岸公司损失10838元（27095.4元×40%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第一条第二款、第九条第三项的规定，判决如下：一、解除平潭自由贸易区两岸发展有限公司与徐永华于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、徐永华应在本判决生效之日起十日内一次性赔偿平潭自由贸易区两岸发展有限公司10838元；三、驳回平潭自由贸易区两岸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由徐永华负担236元,平潭自由贸易区两岸发展有限公司负担1070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王瑜敏人民陪审员  高诚原人民陪审员  陈泉俤二〇二一年六月十六日法官 助理  林晓春书 记 员  薛全金