湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终1099号上诉人（原审被告）：王桂阳，男，1964年10月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：湖南宏泰博联物业管理服务有限公司。法定代表人：熊亚香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何石才，湖南宇剑律师事务所律师。上诉人王桂阳因与被上诉人湖南宏泰博联物业管理服务有限公司（以下简称宏泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2021）湘1081民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人王桂阳，被上诉人宏泰物业公司的委托诉讼代理人何石才参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。王桂阳上诉请求：1.请求核实宏泰物业公司与郴州宏泰物业梦圆新城管理处（以下简称梦圆新城管理处）的公司与分支机构关系以及梦圆新城管理处在资兴市工商税务登记注册证书、在资兴市物价部门备案有关批文；2.撤销一审判决，驳回宏泰物业公司诉讼请求。事实与理由：1.宏泰物业公司在郴州市北湖区注册，其在资兴市从事物业经营活动违反国家工商税务相关法律规定。梦圆新城管理处未提交在资兴市工商税务登记注册证书和在资兴市物价部门备案有关批文，也没有物业服务资格证书，属于违法挂靠宏泰物业公司。2.王桂阳并未与宏泰物业公司签订《前期物业服务协议》，宏泰物业公司、梦圆新城管理处和建设方湖南省煤业集团资兴实业有限公司（以下简称资兴实业公司）在欺骗王桂阳的情况下签订的《前期物业服务协议》属于无效合同，对王桂阳不具有法律约束力。3.《前期物业服务协议》的甲方是郴州宏泰物业服务有限公司，而甲方的签章处加盖的却是梦圆新城管理处的公章，宏泰物业公司及其法定代表人并未签章确认，故宏泰物业公司不具备本案的原告主体资格。宏泰物业公司辩称：1.关于主体资格问题。郴州宏泰物业服务有限公司于2020年5月26日经工商登记变更名称为湖南宏泰博联物业管理服务有限公司。2015年11月7日宏泰物业公司授权梦圆新城管理处签订了《前期物业服务协议》，并依约履行相关义务，该协议对宏泰物业公司和王桂阳均具有法律约束力。2.关于合同履行部分的答辩意见与一审起诉状的内容一致。宏泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王桂阳向宏泰物业公司支付物业费1296元、违约金2956.5元、律师费3000元，合计7252.5元；2.本案诉讼费用由王桂阳负担。一审法院认定事实：资兴市梦圆新城小区（以下简称梦圆新城小区）系资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部（以下简称矿区项目指挥部）开发建设。2015年7月1日，矿区项目指挥部与郴州宏泰物业服务有限公司签订《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》，选聘郴州宏泰物业服务有限公司为梦圆新城小区实施前期物业管理服务工作。王桂阳系梦圆新城小区XX栋X单元XXX房业主，该房住宅面积90平方米。2015年12月2日，王桂阳准备装修入住梦圆新城小区，并与郴州宏泰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：本协议所指的前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理服务；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；物业管理服务费收费标准为：住宅每平方米0.4元，杂房车库每平方米0.2元，商铺每平方米1元；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，郴州宏泰物业服务有限公司有权要求业主补交，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五交纳滞纳金……如通过诉讼催缴，王桂阳应承担相关费用，包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公告费等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，王桂阳依约交纳物业管理费至2017年12月，王桂阳从2018年1月1日起未再交纳物业管理服务费。为此，宏泰物业公司遂诉至一审法院，请求判如所请。另查明：2020年5月26日，郴州宏泰物业服务有限公司变更名称为湖南宏泰博联物业管理服务有限公司。梦圆新城小区至今未成立业主委员会。宏泰物业公司已提供物业服务，但在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵。上述事实，有《前期物业服务协议》、双方信息、催缴法律公函，王桂阳反映小区公共设施、安全保卫等方面的照片、当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、宏泰物业公司是否具有收取物业服务费的主体资格。本案中，王桂阳与郴州宏泰物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，该合同对梦圆新城小区业主依法具有约束力。而郴州宏泰物业服务有限公司变更名称为湖南宏泰博联物业管理服务有限公司，公司名称的变更并不影响原合同的效力，因此，宏泰物业公司具有收取物业服务费的主体资格。二、宏泰物业公司应否收取物业费、违约金和律师费。关于宏泰物业公司的物业费、收费标准是否与其提供的服务质量相匹配问题，从王桂阳提交的证据反映的客观事实可知，宏泰物业公司在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但其确已提供物业服务，且收费标准相对较低，王桂阳不能以宏泰物业公司服务不到位为由拒交物业服务费。根据《前期物业服务协议》的约定，王桂阳应当按每月每平方米0.4元的标准向宏泰物业公司交纳物业服务费，故对宏泰物业公司要求王桂阳向其缴纳物业费1296元（暂计算至2020年12月31日止）的诉请予以支持。关于宏泰物业公司要求王桂阳支付违约金、律师费的诉讼请求，因当事人双方在履行合同过程中缺乏沟通交流，王桂阳未按时交纳物业服务费并非恶意拖欠，情有可原，结合宏泰物业公司物业管理服务存在一定瑕疵的实际情况，对宏泰物业公司要求王桂阳承担违约金、律师费的主张不予支持。关于王桂阳辩称建设方每个月向宏泰物业公司支付52,800元物业管理费，王桂阳就不应该再向物业交物业费的请求与本案无关，依法不予审理。综上，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要双方在履行过程中加强沟通，由业主不断提出质疑、督促物业公司予以改进，以达到更好履行合同的目的。同时，物业服务是一种动态服务，涉及方方面面，出现服务不到位的原因是多方面的。本案中，宏泰物业公司已经提供物业服务，虽在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但考虑到物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如单个业主以此为由拒交物业服务费，将影响到宏泰物业公司对整个小区的服务水平和质量，不利于维护小区全体业主的根本利益，且对已经交纳物业服务费的业主而言亦有失公平。故单个业主不可以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业服务费，对王桂阳以宏泰物业公司没有全面履行物业服务职责而拒交物业服务费的抗辩理由不予采纳。如果宏泰物业公司所提供的物业服务导致小区大多数业主对其服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式做出相关决议，依法终止《前期物业管理服务协议》，重新选聘物业服务企业。宏泰物业公司应针对服务过程中出现的瑕疵及时进行改正，不断提升服务水平，与业主之间相互理解，构建和谐的互动关系，从而形成良性循环，以共建和谐小区，避免此类纠纷的再次发生。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告王桂阳所欠原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司物业费1296元（暂计算至2020年12月31日止），限被告于本判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王桂阳负担。”本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：1.2015年11月6日，资兴实业公司（建设方、甲方）与王桂阳（购买方、乙方）签订《资兴矿区棚户区改造项目安置房购买合同》，该合同第十条主要约定：梦圆新城小区的前期物业管理由建设方（甲方）依照《物业管理条例》的相关规定选聘的物业管理企业提供管理服务，前期物业管理期间，物业服务费由物业管理企业按年向购房方（乙方）收取。购房方已详细阅读本条关于前期物业管理服务的相关约定，同意由建设方依法选聘的物业管理企业提供管理服务，同意按本条约定的价格和方式交纳物业服务费。2.宏泰物业公司在二审询问中陈述：宏泰物业公司承接了物业管理业务，为了便于管理，设立内部机构梦圆新城管理处，在其他小区也设立了相应的物业管理处。本院认为，本案争议焦点是王桂阳应否向宏泰物业公司支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，虽然宏泰物业公司在其与王桂阳签订的《前期物业服务协议》的落款处加盖的是梦圆新城管理处的公章，但是，该协议的甲方名称及落款名称均是宏泰物业公司，系宏泰物业公司授权梦圆新城管理处签订的协议，签订该协议是双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护,宏泰物业公司亦依约履行了该协议约定的维修、养护、管理和维护等主要义务,一审据此判决王桂阳向宏泰物业公司支付物业费并无不当。王桂阳主张其并未与宏泰物业公司签订《前期物业服务协议》，宏泰物业公司、梦圆新城管理处和建设方在欺骗王桂阳的情况下签订的《前期物业服务协议》属于无效合同，对王桂阳不具有法律约束力。但是，王桂阳与资兴实业公司签订的《资兴矿区棚户区改造项目安置房购买合同》明确载明：购房方同意由建设方依法选聘的物业管理企业提供管理服务，同意按本条约定的价格和方式交纳物业服务费。此后，王桂阳又与宏泰物业公司签订《前期物业服务协议》同意宏泰物业公司提供物业管理服务。由此可知，签订上述协议是王桂阳的真实意思表示，王桂阳的上述主张与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，王桂阳的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王桂阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 邓 群审 判 员 黄 慧二〇二一年六月二十九日法官助理 周冠南书 记 员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。