甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初2478号原告:管某，女，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邢某，男，汉族，1966年8月13日出生公民身份号码：×××。系管某丈夫。被告:谢某，男，汉族，河南省镇平县人，现住甘肃省张掖市。公民身份号码：×××。被告:赵某，女，汉族，河南省镇平县人。公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：朱某，系甘肃森瑞律师事务所律师。原告管某与被告谢某、赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，于2021年5月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管某委托诉讼代理人邢某、二被告共同委托诉讼代理人朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告管某向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付所欠房屋租赁费156560元，采暖费6000元，水电费3000元，并支付违约金40000元，共计诉请205560元。事实和理由：2018年6月16日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，合同期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日止，租金为83520元。谢某于2019年1月12日出具了欠条1张，金额83520元；合同到期后，原、被告于2019年6月24日续签了《房屋租赁合同》，期限1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止，租金为73080元。谢某于2019年7月6日出具了欠条1张，金额73080元。2020年7月1日，管某与赵某又签订了2020年7月1日至2021年6月30日的《房屋租赁合同》一份，租金为18960元。被告赵某为被告谢某妻子，其对上述房屋租赁合同债务的履行承担保证责任。合同签订后，被告至今一直欠付上述三笔租金。截止2021年3月16日止，被告共计欠付租金156560元，采暖费6000元，水电费3000元。合同同时约定了违约金条款，根据该条款，被告的行为已经构成违约，依约应当承担违约金40000元。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，要求被告谢某向原告支付房屋租赁费、采暖费、水电费、违约金，并要求被告赵某承担夫妻共同之债务的连带责任。恳望人民法院公正裁决。庭审中，原告当庭申请增加诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的三份门店租赁合同；2、要求被告承担第27号、28号门店自2020年7月1日至2021年5月6日期间实际占用费27700元；并要求被告赵某对上述债务承担连带清偿责任。被告谢某经本院传唤未到庭应诉，其委托诉讼代理人朱某在庭审中口头辩称：1、原、被告之间于2018年至2019年签订的两份合同，因2019年签订合同到期后，原告和被告之间再无续签合同，而且被告谢某将房屋钥匙交给原告，双方的合同已经终止，原告的诉讼请求缺乏依据；2、2018年和2019年的合同已经到期，不存在解除的问题，原告与被告赵某于2020年签订的合同正在履行，不同意解除合同；3、对拖欠了原告2018年和2019年的租金是属实的，2020年拖欠租金18960元属实，但未拖欠水电费，且因为门店没有供热，不产生采暖费；4、对于违约金，被告认为被告给原告出具了欠条，视为对合同中付款事项进行了变更，被告不同意承担违约金；5、被告谢某和被告赵某虽系夫妻关系，但各自独立经营，该笔债务不是夫妻共同债务，应当各自承担各自签订租赁合同的债务；6、对于恢复门店原状的诉请，被告在合同到期后，已经退出门店，并将钥匙交给了原告，不存在恢复原状的事实。被告赵某经本院传唤未到庭应诉，其委托诉讼代理人朱某提交书面答辩状，并在庭审中口头辩称：1、被告谢某与被告赵某确系夫妻关系，但经营行为各自相对独立；2、被告谢某确实于2018年6月16日至2020年6月30日期间承租原告主张的商铺，但已经将房屋退还给原告，并将钥匙还给原告；3、被告谢某认可2019年1月12日和2019年7月6日向原告出具的欠条；4、谢某对赵某签订房屋租赁合同的情况并不清楚，因为被告谢某已经到外地打工，赵某所欠房租不应当由谢某承担；5、2020年11月，谢某以现金方式向原告支付房租19000元，原告当时没有携带收据本，后给原告送来收据一张，但将交款人写成赵某；6、被告已经按约定承担了租赁门店的水、电、卫生等费用，因租赁的门店不能供热，供热公司也未收取过供暖费，故供暖费被告不承担；7、被告租的门店已经退租，不存在恢复原状的事实，地下室因水位上涨的渗水，清理责任应当由原告承担；8、被告虽然与原告签订了两份合同、但后面的合同是前面合同的延续，即使承担违约责任，也只承担一笔，被告认为原告主张的违约金过高。本院经审理认定事实如下：原告管某系甘州区北环路畜牧站综合楼下西起第1间至第28间门店实际所有人，被告谢某与被告赵某系夫妻关系。2018年6月16日，原、被告签订《门店租赁合同》一份，约定租用畜牧站综合楼下第26-28间门店经营汽车美容、装潢、洗车、轮胎专卖生意，租期为2018年7月1日至2019年6月30日，租金为83520元；原告管某在合同出租人处签字，被告谢某在承租人处签字并捺印，并在担保人处代签了“赵某”的名字。2019年6月24日，原、被告签订《门店租赁合同》一份，约定继续租用畜牧站综合楼下第26-28号门店，租期为2019年7月1日至2020年6月30日，租金为73080元；原告管某在合同出租人处签字，被告谢某在承租人处签字并捺印，并在担保人处代签了“赵某”的名字。2020年7月1日，原、被告签订《门店租赁合同》一份，约定继续租用畜牧站综合楼下第26号门店，租期为2020年7月1日至2021年6月30日，租金为18960元；原告管某在合同出租人处签字，被告赵某在承租人处签字并捺印，并在承租人处代签了“谢某”的名字，担保人处未签字。以上合同履行期间，被告拖欠了原告2018年的租金，经原告催要后，被告谢某于2019年1月19日出具欠条一张，载明拖欠原告房租83520元，承诺于2019年3月30日前付清；于2019年7月6日又出具欠条一张，载明拖欠原告房屋租金73080元，承诺于2019年10月30日前付清。两张欠条出具后，被告在2020年11月23日向原告支付房租19000元，再未支付租金，原告催要无果后向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的张掖市有年金龙房地产开发有限责任公司出具的《证明》1份、《门店租赁合同》3份、欠条2张，被告提交的收据1张，以及原、被告各自的委托诉讼代理人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人自愿达成的协议,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告承租原告的房屋未按期支付租金的行为，违反了诚实信用原则的要求，应当承担继续履行的民事责任。原告主张的2018年7月1日至2019的租金83520元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金73080元，2020年7月1日至2021年6月30日的租金18960元，合计175560元，除去被告已付的19000元，尚欠156560元未付，原告的该项请求符合法律规定，本院依法对原告要求被告偿付拖欠房屋租金156560元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张解除2018年至2020年期间的三份《门店租赁合同》的请求，本院认为，该合同自2018年6月签订，至起诉时，三份合同中两份的履行期限已经届满，一份的履行期间也马上届满，该房屋事实上也已经由承租方使用多年，不具备解除合同的客观条件，故本院对原告要求解除三份《门店租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于被告谢某、赵某的责任承担问题，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本院认为，庭审中已经查明，原告虽然只提交了2018年之后的租赁合同，但实际情况是二被告自2007年开始就租赁原告门店，二被告一直在该门店经营并居住，2017年后由被告赵某独自经营，被告谢某外出打工，以上事实二被告在庭审中予以认可。可见，2018年至2020年期间，虽然两份合同是被告谢某与原告签订，一份合同是被告赵某与原告签订，但租赁房屋的作用是用于夫妻共同经营的，属于夫妻共同经营期间产生的债务，不宜以在合同上具体签字的人来判断债务承担的主体。本案所涉债务发生在二被告婚姻关系存续期间,且该债务系夫妻共同经营性债务。原告要求二被告共同承担2018年7月至2021年6月之间房屋租赁费用的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的采暖费6000元，水电费3000元，因被告对该费用不予认可，且原告也未向本院提交任何证据对欠款事项予以证实，属于举证不能的情形，原告应承担由此产生的举证不利的法律后果，故本院对原告主张采暖费6000元，水电费3000元的请求不予支持。关于原告主张的承担2020年7月1日至2021年5月6日期间的实际占用费27700元，原告未提交相关证据证实2020年7月至2021年5月之间原、被告就27、28号两处门店存在租赁关系，以及两处门店的实际占用情况，该主张的举证责任在于原告，原告应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告主张的要求被告对27、28号门店的恢复原状的诉讼请求，原、被告签订的《门店租赁合同》中仅约定了承租人可以不改变房屋结构和使用功能的前提下对房屋进行装修和增设他物，未约定对租赁房屋恢复原状的条款，且原告也未能提交证据证明被告的装修影响了房屋构造，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金40000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，本院按照原、被告合同约定的情况，结合原告实际损失、履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，认为原告主张40000元违约金并未超过其损失（即拖欠房租）的30%，未违反法律的规定，本院依法对原告要求被告承担违约金40000元的诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告谢某、赵某共同偿付原告管某拖欠的2018年7月1日至2020年6月30日之间的房屋租赁费156560元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告谢某、赵某共同偿付原告管某违约金40000元，于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回原告管某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，减半收取2399.5元，由被告谢某、赵某负担2095.5元，原告管某自负304元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。本院给原告退还案件受理费2399.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 袁晓英二〇二一年六月九日法官助理 刘子龙书记员 虎桃兰