北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11533号原告：赵同生，1970年10月24日出生。委托诉讼代理人：杨连明，男，1967年2月5日出生。被告：华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市密云区。统一社会信用代码9111000005928655XA。法定代表人：凌晓洁，总经理。委托诉讼代理人：王偲靓，女，1993年8月22日出生。委托诉讼代理人：李阳阳，男，1994年2月19日出生。原告赵同生与被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司（以下简称：华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵同生的委托诉讼代理人杨连明，被告华润公司的委托诉讼代理人王偲靓、李阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵同生诉称：2015年8月22日，我购买了被告开发建设的密云x号的房屋，购房合同编号xxx。我在办理完入住相关手续后，进行房屋装修时，发现房屋主体存在严重质量缺陷，具体为房屋结构楼板混凝土松散、开裂、露筋、强度低，达不到基本房屋质量要求及地面楼板不够厚导致楼板颤动，垫层严重超厚等缺陷，把建筑垃圾用过的梯子填埋在地板的垫层里，主卧卫生间底板严重漏水。经质量鉴定部门鉴定，房屋存在质量隐患，致使我无法装修居住，在外租房居住达两年多。有关房屋质量问题，我与被告协商解决多次未果，故诉于法院：1、要求被告赔偿房屋质量维修费用20万元。2、要求被告赔偿房屋贬值损失63万元。3、要求被告赔偿主卧、卫生间地面损坏、暖气管道达不到国标厚度导致漏水、防水漏水的维修费用16.6万元。4、要求被告支付30个月的房屋租金11.7万元。5、要求被告支付2017年9月4日至案件结束的房屋暖气费、物业费4万元。6、要求被告支付质量鉴定费5000元。7、要求被告赔偿精神损失费、误工费、交通费及差旅费13万元。8、要求被告对楼房主体质量全面检测，有质量问题及时处理维修。9、诉讼费用由被告负担。被告华润公司辩称：原告从我公司购买的房屋已经竣工验收合格备案，房屋并无安全质量问题。原告所诉的房屋质量问题，属于房屋质量瑕疵，我方对于原告所诉的房屋质量瑕疵问题，曾积极提供了维修方案，但是原告以先赔偿后维修为由，拒绝接受我公司的维修方案，导致房屋质量瑕疵未能得到解决。原告对此也负有一定的责任，其扩大损失的部分，应由其自己负担。另外，房屋存在的问题属于一般质量瑕疵，并不影响原告对房屋的居住使用，原告要求我公司赔偿其他损失缺乏合理性，且与房屋买卖合同没有关联，故我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月22日，原告赵同生与被告华润公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，赵同生购买华润公司开发建设的密云区x号楼房一套，现楼号为密云区x号，建筑面积125.22㎡，房屋价款为207.5426万元。2017年11月9日，华润公司办理了密云-华润橡树湾住宅区工程竣工验收合格备案手续。2017年11月9日，赵同生与华润公司办理了房屋入住交接手续，并与物业公司签订了装饰装修管理服务协议书，装修期限为3个月（2017年11月9日至2018年2月9日）。赵同生接收房屋后，即组织人员进行装修。2017年11月19日，赵同生在装修过程中发现楼房顶板质量问题，并与华润公司就质量问题进行协商。华润公司与总承包单位及施工单位联系后，施工单位北京国方基业建筑工程有限公司于2017年11月21日，作出顶板混凝土漏振修补专项方案。修补方案中，对于施工方法作出了具体的详细说明，并作出了维修承诺（我司承诺，经上述方案处理后的楼板，在设计使用年限内的正常使用情况下，我司负责终身免费维修）。华润公司提供了修复方案后，双方对于质量修复等有关事宜，未达成一致意见，华润公司未能进室维修。2017年12月4日，赵同生向国家建筑工程质量监督检验中心申请房屋质量鉴定，检验结论：1、经检查，所检测该户3块顶板出现严重外观质量缺陷：餐厅和卫生间的顶板（1）为约1.0ｍ×1.2ｍ面积的蜂窝和疏松、混凝土不密实深度达33㎜，该顶板蜂窝之外的区域有多条裂缝、裂缝周边混凝土不密实，该顶板有1处露筋；卧室顶板（2）为约0.8ｍ×0.5ｍ面积的蜂窝和疏松，混凝土不密实深度达25㎜；卧室顶板（3）为约0.8ｍ×0.8ｍ面积的蜂窝，混凝土不密实深度达10㎜。2、选取餐厅和卫生间顶板（1）的外观质量良好的区域，采用回弹法对该顶板的混凝土强度进行检验，所检测该顶板的混凝土强度为29.7Mpa。3、所检测3块顶板的外观质量严重缺陷已降低顶板的结构承载力和完整性，削弱了对板内受力钢筋的保护，影响到顶板的结构性能和耐久性。处理建议：应由有资质的单位对顶板的外观质量问题依据规范进行相应的加固处理。赵同生向国家建筑工程质量监督检验中心支付质量检测费5000元。国家建筑工程质量监督检验中心出具检验报告后，双方对于房屋质量维修事宜，仍未能协商解决。赵同生因房屋楼板质量问题曾于2017年、2018年向北京市密云区住房和城乡建设委员会（以下简称：密云住建委）信访,信访请求：反映房屋顶板混凝土不密实，顶板裂缝局部露筋等质量缺陷；此房不合格按照房价总款打7折收费。密云住建委信访部门与双方联系协调解决房屋质量有关问题，决定与建设单位、施工单位和信访人共同选择一个有司法鉴定资质的检测单位，对该户楼板混凝土和地板厚度实施检测，并依据最终检测结果对该房屋进行维修或加固处理。并要求密云住建委在检测后，督促建设单位依据检测报告尽快出具维修方案，并及时进行维修。但赵同生信访的事宜，未能得到有效的解决。华润公司表示，对于房屋质量有关问题，并非我公司不给予维修，是因为赵同生提出先赔偿后维修，且赔偿数额要求过高，双方未达成一致，故未能实施维修。赵同生表示，因为华润公司的维修方案属于简单维修，简单维修后，将来可能还会出现质量问题，所以未同意其维修。2019年9月19日，原告赵同生向本院提起诉讼，要求被告赔偿房屋质量等各项损失128.8万元。审理期间，华润公司对于赵同生提供的国家建筑工程质量监督检验中心提供的检验报告持有异议，并申请鉴定，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，因华润公司未按鉴定机构要求交纳相应的鉴定费用，鉴定被退回。原告赵同生表示除房屋顶板存在质量问题外，房屋楼板颤动，房屋供暖管不符合质量相关要求，并申请工程质量（1、大厅主体地板的厚度不够，导致楼板颤抖的不合格；2、暖气管道、暖气片达不到国标厚度；3、顶板露筋、蜂窝、疏松、钢筋达不到国标的数值；4、其它质量现场说明。）鉴定、维修方案鉴定、维修造价鉴定。本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行工程质量及维修方案进行鉴定，鉴定意见为：（1）涉案房屋客厅地面楼板厚度符合当事人提供图纸设计要求。（2）涉案房屋通道顶板混凝土局部存在疏松、蜂窝、麻面、顶板露筋、孔洞、裂缝，属于现浇结构外观质量一般缺陷。（3）涉案房屋通道顶板钢筋尺寸符合当事人提供图纸设计要求。（4）原告提供涉案房屋铸铁管壁厚和散热器壁厚均符合国家相关标准规范的规定；原告提供塑料管壁厚为2.14mm。修复意见：针对涉案房屋通道混凝土顶板存在疏松、蜂窝、麻面、顶板露筋、孔洞、裂缝、钢筋锈蚀等质量问题，建议将存在质量问题区域松动混凝土全部剔凿至坚实混凝土层，对已锈蚀钢筋进行除锈处理，用清水清理基层后，用聚合物水泥砂浆进行修补，待修补后按原状恢复饰面层。原告赵同生向北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心支付质量鉴定费4万元。质量鉴定及维修方案鉴定报告出具后，原告提出异议并申请复议：1、不认可滚动式检测大厅楼板的厚度，要求楼板打孔检测。2、不认可次卧1，次卧2，客卫顶板混凝土局部存在疏松、蜂窝、麻面、顶板露筋，孔洞裂缝属于现浇结构外观质量一般缺陷。鉴定没有用回弹仪器检测混凝土标号和强度，应该实际达到国家标准设计的要求混凝土强度为C30标准。3、房屋通道顶板孔洞十多处，深度达70mm，外观质量严重缺陷已降低顶板的结构承载力和完整性，削弱了对板内受力钢筋的保护，影响顶板的性能和耐久性。4、房屋顶板钢筋已腐烂生锈，达不到标准。5、原告提供塑料管壁为2.14mm，房屋根本没有铸铁管的使用，鉴定出铸铁管壁厚符合国家相关标准规范的规定，本案检测的是热镀锌钢管为DN15，按国家标准厚度为3.0mm。本案原告楼房里使用提供检测的不是塑料管，是PB。PB管国家标准为2.5mm，本案的厚度为2.14mm，达不到厚度标准。质量鉴定机构对于原告赵同生的复议申请内容，出具了鉴定说明函予以答复：1、针对楼板厚度检测，我鉴定中心是在原、被告双方共同见证下现场采用无损检测方法进行的检测，原告现场并未提出不同意见，如原告不同意无损检测方法，可采取有损检测方法（钻孔等），但鉴定过程中所造成的一切损失与我中心无关，我鉴定中心不承担任何责任。2、针对混凝土强度检测，原告在鉴定申请内容中并未涉及该部分内容，现场勘验时也未向我鉴定中心提出检测该部分的申请，因此，我中心本次鉴定工作未包含此项鉴定内容，如当事人需要鉴定此部分内容，经贵院同意，可以另行补充鉴定。3、针对混凝土浇筑质量，我中心是根据现场实际勘验情况和国家相关标准规范得出的相应鉴定意见。4、针对散热器等管件壁厚检测，现场涉案房屋供暖方式已改动，原施工散热器等管件均已拆除，现场仅可检测原告提供的散热器等管件，但是否为涉案工程使用材料，属于鉴定材料质证问题，不属于我中心鉴定范围。鉴定复议回函后，原告赵同生再次提交复议申请：1、要求针对楼板厚度检测采取有损钻孔检测方法鉴定。2、要求针对卧室，餐厅和卫生间顶板出现主体严重外观质量缺陷的混凝土强度检测鉴定。质量鉴定机构收到原告赵同生的再次复议申请后，再次出具鉴定说明函答复：针对原告赵同生所要求对楼板厚度检测采取有损钻孔检测方法鉴定和对卧室、餐厅和卫生间顶板出现主体严重质量缺陷的混凝土强度检测鉴定的两项内容，在征得法院的同意后，我鉴定中心均可进行补充鉴定。本次鉴定为有损检测，会打穿房屋楼板，必然影响到涉案房屋上、下相邻房屋，因此需在鉴定前取得涉案房屋上、下相邻房屋业主同意，且法院确认下，我中心方可开展现场工作。对于涉案房屋顶板的鉴定需进入涉案房屋楼上进行钻孔，对于涉案房屋底板的鉴定需要进入涉案房屋楼下进行现场保护，防止芯样造成楼下人员和财产的损害，现场勘验过程需由法院、原告、被告以及楼上、楼下各相关方共同在场见证，且各方必须签署破损检测同意书。钻芯操作过程必然产生积水，且可能造成楼板钢筋损伤以及产生其他不可预知的损害，鉴定过程中所造成的一切损失与我中心无关，我鉴定中心不承担任何责任。原、被告接到质量鉴定机构再次出具的鉴定说明函后，双方均未能提供楼上、楼下业主同意钻孔检测鉴定的相关证明材料。原告赵同生申请维修造价鉴定。本院根据原告赵同生申请的维修造价申请，委托北京求实工程管理有限公司进行质量问题维修造价鉴定。经鉴定，维修造价为9270.50元。赵同生向北京求实工程管理有限公司支付工程质量问题维修造价鉴定费1.1万元。对于房屋质量问题，赵同生表示，要求华润公司支付修理费用。双方均认可，维修需约一个月的时间。审理过程中，赵同生提供了2016年1月6日与陈二胖签订的房屋租赁合同。合同约定，赵同生租赁陈二胖x号，租赁期限5年，年租金46800元，月租金3900元。房屋面积187.05平方米。审理期间，赵同生提供了5年的租赁费收据，2016年12月23日，交纳租赁房屋（2016年11月15日至2017年3月15日）的供暖费收据3557.75元，2018年10月31日交纳租赁房屋（2018年11月15日至2019年3月15日）的供暖费收据5617.5元。2018年11月28日交纳租赁房屋（2018年3月15日至2019年3月15日）的物业费收据7865元。2018年11月28日交纳的车位管理费收据600元。赵同生另提供了租赁房屋2017年3月至2018年3月物业费7865元已支付的证明，以及所购房屋2017年11月至2021年6月期间的物业费、供暖费已支付的证明。有关房屋贬值损失，本院已告知双方，可待维修后，另行解决。有关原告要求被告对楼房主体质量全面检测，有质量问题及时处理维修的请求，经本院释明后，赵同生表示坚持该项诉讼请求。经本院现场勘查，赵同生对其所购买的房屋已进行了装修（除进过道门厅未装修外），其他卧室、客厅部位均已装修并摆放了家具。审理过程中，华润公司表示，赵同生所购买的房屋并非无人居住，2018年秋季后即有人居住。其电表数字显示已使用5998度，水表数字显示已使用近80吨。赵同生否认在此房屋居住过。经本院现场核查，赵同生购买的房屋电表上显示的数字为6016度，水表上显示已使用的数字约为180吨。上述事实，有当事人陈述、北京市商品房预售合同、鉴定意见书等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。原告赵同生购买被告华润公司开发建设的楼房，虽然华润公司向赵同生交付了房屋，但赵同生在装修过程中发现了房屋楼板存在相应质量问题，且经鉴定机构进行工程质量鉴定，确实存在相应的质量问题，经维修工程造价鉴定，需维修费用9270.5元，故此，赵同生要求华润公司支付房屋质量维修费用，并无不当，本院予以支持。质量维修费用之金额，应结合维修造价鉴定之数额予以确定。对于原告赵同生要求赔偿维修费用过高部分的请求，本院不予支持。诉讼过程中，赵同生支付的质量鉴定费用及维修造价鉴定费用，由华润公司负担。关于本案诉前，赵同生为证明涉案房屋存在质量问题提起鉴定，并向国家建筑工程质量监督检验中心支付的鉴定费5000元，应属合理支出，现赵同生要求华润公司负担上述5000元费用，本院予以支持。赵同生要求华润公司支付房屋贬值费用，因房屋质量问题尚未修复，本案暂无法处理，赵同生可待房屋质量问题修复后另行主张。赵同生要求华润公司赔偿暖气管达不到国标厚度导致漏水，防水漏水的维修费用16.6万元，因未提供相应之证据，故本院无法支持。赵同生在接收房屋后装修期间，发现房屋存在质量问题，且经鉴定机构鉴定，房屋质量确存在一定的问题。而上述房屋的质量问题对赵同生的居住使用，务必会产生一定的影响。赵同生要求赔偿因房屋质量问题而产生的房屋租房损失，并不违反法律规定，本院予以支持。房屋租房损失的数额，本院结合装修期间、赵同生信访期间、房屋质量问题维修期间等情况酌情予以确定。对于原告要求房屋租赁损失过高部分的请求，本院不予支持。赵同生要求华润公司支付物业费、暖气费，缺乏合理依据，本院不予支持。赵同生要求华润公司赔偿精神损失费、误工费、交通费及差旅费，缺乏合理依据，本院不予支持。赵同生仅购买华润公司开发建设的x号的房屋，并非购买整栋楼房，其要求华润公司对楼房主体全面检测、维修，本院无法支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司给付原告赵同生房屋质量维修费九千二百七十元零五角（限本判决生效之日起十日内付清）。二、被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司给付原告赵同生鉴定费（国家建筑工程质量监督检验中心）五千元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司给付原告赵同生因房屋质量问题而产生的租赁损失二万四千元（限本判决生效之日起十日内付清）。四、被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司给付原告赵同生房屋质量维修期间的租赁损失三千元（限本判决生效之日起十日内付清）。五、驳回原告赵同生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。工程质量及维修方案鉴定费四万元（原告赵同生已预交），由被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。工程质量维修造价鉴定费一万一千元（原告赵同生已预交），由被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费八千一百九十六元（原告赵同生已预交），由原告赵同生负担七千七百八十元（已交纳）；由被告华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司负担四百一十六元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二一年六月二十一日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋商敏