北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初13737号原告：北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司,住所地北京市海淀区彰化路**冠方大厦西院****A205。统一社会信用代码：91110108680482049J法定代表人：司振广，经理。委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琨，北京市墨风律师事务所律师。被告：《科技创新与品牌》杂志社，，住所地北京市海淀区阜成路**丰裕写字楼****×**统一社会信用代码：91110108661591055C法定代表人：宋文芳，社长。原告北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司(以下简称玉渊潭物业二分公司)与《科技创新与品牌》杂志社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉渊潭物业二分公司之委托诉讼代理人杨阳、杨琨及被告《科技创新与品牌》杂志社之法定代表人宋文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉渊潭物业二分公司向本院提出诉讼请求：1.判决《科技创新与品牌》杂志社立即腾退位于北京市海淀区阜成路115号丰裕写字楼E座二层×室房屋，交还我公司；2.判决《科技创新与品牌》杂志社立即向我公司支付2019年8月30日至2020年8月29日期间拖欠的租金66795元;3.判决《科技创新与品牌》杂志社向我公司支付自2020年8月30日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以年租金66795元为标准计算；4.判决《科技创新与品牌》杂志社向我公司支付自2019年8月30日至实际腾退之日止的取暖费，以年2867元为标准计算；5.判决《科技创新与品牌》杂志社向我公司支付自2019年3月1日至2021年3月31日止的电费2284.1元，以每度电1.3元为标准；6.判决《科技创新与品牌》杂志社向我公司支付自2019年8月30日至实际给付之日止拖欠租金、取暖费、电费的违约金（每逾期一日，按年租金日千分之五计算）；7.判决《科技创新与品牌》杂志社立即将注册登记地址从上述房屋迁出并办理工商变更手续；8.本案诉讼费由《科技创新与品牌》杂志社承担。事实与理由：我公司与《科技创新与品牌》杂志社于2018年10月18日签订《房屋租赁合同》，约定《科技创新与品牌》杂志社承租我公司位于北京市海淀区阜成路115号丰裕写字楼E座二层×室房屋，合计建筑面积61平方米，租赁期限12个月,自2018年8月30日起至2019年8月29日止,租金标准每天每平米3元。后双方续签一年合同，即租赁期限自2019年8月30日起至2020年8月29日止。每半年支付一次租金。上述房屋在租赁期内，《科技创新与品牌》杂志社一直拖欠租金、取暖费、电费；房屋到期后，《科技创新与品牌》杂志社一直不予腾退也不予交纳房屋占有使用费、取暖费及电费，经我公司多次催缴仍不交纳。时至今日,《科技创新与品牌》杂志社仍然以各种理由拖欠上述款项,并且拒绝腾退房屋,已经严重侵害了我的合法权益,故诉至法院。《科技创新与品牌》杂志社辩称，2019年8月30日至2020年8月29日欠付房屋租金66795元是事实，2019年以及2020年6月1日至2021年3月31日期间欠付电费2284.1元属实，认可每度电1.3元，取暖费标准为每年2867元我单位认可。2020年1月至5月的电费已于2021年3月26日缴纳，因玉渊潭物业二分公司以前起诉时，明确表示将2019年全年的电费免除，所以我单位从2020年1月开始缴纳电费。我单位不同意支付违约金，违约金标准也不认可。不能及时缴纳房费是因玉渊潭物业二分公司未能腾空我单位所租房地址，导致我单位不能办理执照迁址，造成异地办公，导致工商不给杂志广告许可证年检，造成我单位不能正常经营所致。我单位2014年8月因原办公地址拆迁，租赁丰裕写字楼8间办公用房。双方合同补充协议约定，我单位办理营业执照迁址，须缴纳2000元保证金，我单位于2017年2月21日缴纳。2017年3月22日，我单位申报执照地址迁移被工商局退回，要求更换地址，原因为我单位所租8间办公用房里地址全部被他人占用注册，无法办理迁址手续，我单位向物业公司说明，其指导地址被占，于是将租赁合同拆分，申报不成再次拆分，在我单位不断督促下，直至2018年10月我单位地址才得以迁入。近两年时间内因执照不能迁址导致广告许可证不能年检给我单位造成严重经济损失。杂志广告许可证年检手续2019年4月底才完成，但失去当年征订合作期限，2017年至2019年与三家广告代理公司不能正常经营，我单位多年维系合作关系全部中断，经营工作从头开始，恢复需要一段时间。2020年发生疫情，原定合作单位无力支付广告费，合作全部停止。现我单位正竭尽全力，拓展多渠道经营，希望尽早有收入缴纳所欠房租金。现在杂志社被起诉，很多单位不与有法律诉讼单位合作，银行也不给贷款。如果这样持续下去，我社为自负盈亏全民所有制单位，只能破产倒闭。希望物业公司能够伸出援手帮扶我们度过难关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。玉渊潭物业二分公司系北京市海淀区玉渊潭农工商总公司的下属企业，位于海淀区阜成路**房屋**房屋的所有权人为北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，上述房屋由玉渊潭物业二分公司负责对外出租经营管理。2018年10月18日，玉渊潭物业二分公司（出租方、甲方）与《科技创新与品牌》杂志社（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区阜成路115号丰裕写字楼E座二层×室房屋（以下简称涉案房屋）及房屋内附属的设备、设施作为办公使用，租赁期限自2018年8月30日起至2019年8月29日止。合同期满后，双方就涉案房屋签订《房屋使用协议》，租赁期限自2019年8月30日起至2020年8月29日止。房屋建筑面积合计为61平方米，年使用费为66795元，签署协议3日内支付2019年8月30日至2020年2月28日的房屋使用费33397.5元，以后按半年预先交纳。能源费根据乙方实际用量计量，由甲方向乙方代为收取，并随国家政策调整而调整。电费每度1元、转供电服务费每度0.3元。取暖费每平47元，全年2867元。协议期满后，如乙方仍继续使用房屋，且乙方在本协议期内无重大违约行为，在同等条件下乙方享有优先权；如乙方欲续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，未提出申请视为放弃优先权。协议期满终止或提前解除协议，乙方应将使用的房屋现状交还甲方，甲方未按约定向乙方交付该房屋，每逾期一日，按租金千分之五向乙方支付违约金。乙方未按期足额向甲方缴纳房屋使用费及相关费用的，每逾期一日，按租金日千分之五支付违约金，逾期达四十五日的，甲方可解除本合同。2017年2月21日，《科技创新与品牌》杂志社向玉渊潭物业二分公司交纳办照押金2000元。双方签订的《房屋使用协议补充协议》约定，乙方如需甲方提供办理营业执照的相关材料，须向甲方交纳2000元保证金，待乙方将营业执照迁出或注销后全额退还（不计利息）。其期限为自退房之日起两个月之内，超过期限保证金不予退还，且由此产生的一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。审理中，玉渊潭物业二分公司提交电费欠费说明表，证明2019年3月1日至2019年12月31日，2020年6月1日至2021年3月31日期间涉案房屋用电量1757度，欠费金额为2284.1元。《科技创新与品牌》杂志社对用电时间、度数及金额表示认可。2020年6月30日，《科技创新与品牌》杂志社向玉渊潭物业二分公司发送《关于减免房租金与缓交房租金申请》，要求减免部分房租并缓交租金。玉渊潭物业二分公司对上述申请真实性认可，但认为与本案无关。《科技创新与品牌》杂志社称其于2020年12月30日再次发送《暂缓缴纳房租金计划》，要求延期付款。玉渊潭物业二分公司称其并未收到。《科技创新与品牌》杂志社主张玉渊潭物业二分公司于2021年3月30日将涉案房屋电闸关闭，2021年4月16日恢复，导致其不能办公，要求扣除此期间的房屋租金，为此提交房屋及电表照片。玉渊潭物业二分公司对照片真实性表示无法核实，断电是因电表于2021年3月30日损坏，2021年4月16日已经修好，可以正常使用，不同意扣除此期间的使用费。《科技创新与品牌》杂志社表示因为疫情原因导致其未能正常经营运作，要求减免疫情期间的租金。玉渊潭物业二分公司表示关于疫情期间减免租金（2020年2月-4月）事宜向《科技创新与品牌》杂志社进行过通知，但因《科技创新与品牌》杂志社一直存在拖欠租金的情况，不符合减免租金的要求，故无法予以实际减免。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。玉渊潭物业二分公司与《科技创新与品牌》杂志社签订的《房屋使用协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据协议约定，《科技创新与品牌》杂志社应当在签订协议三日内支付半年租金，《科技创新与品牌》杂志社实际使用租赁房屋却未按期交纳租金，已构成违约，玉渊潭物业二分公司要求其支付房屋租金及逾期付款违约金的请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。《房屋使用协议》到期后，《科技创新与品牌》杂志社未腾退交还房屋，仍占用涉案房屋至今且未缴纳相应费用，违反双方协议约定，现玉渊潭物业二分公司主张《科技创新与品牌》杂志社腾退涉案房屋并交还，以及支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。玉渊潭物业二分公司主张的供暖费、电费，提交了相应证据，且符合双方约定，本院予以支持。对于玉渊潭物业二分公司主张的违约金，虽有合同约定，但双方约定的标准明显过高，现《科技创新与品牌》杂志社请求予以适当调整，符合法律规定，本院酌情判定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。对于停电期间使用费问题，玉渊潭物业二分公司认可2021年3月30日至4月15日期间涉案房屋停电，因涉案房屋为办公使用，停电确对《科技创新与品牌》杂志社开展工作造成了影响，上述期间使用费酌情予以减免一半。对于《科技创新与品牌》杂志社要求减免租金一节，本院认为，虽疫情防控期间涉案房屋仍由《科技创新与品牌》杂志社实际占有使用，但考虑到疫情防控措施确对《科技创新与品牌》杂志社的营业收益产生一定影响，依据公平原则，本院确定在北京市一级、二级疫情防控期间（2020年1月24日至6月5日），对于《科技创新与品牌》杂志社应当交纳的租金按照减免一半处理，租赁期限内其他期间应当按照合同约定标准足额交纳租金。对于玉渊潭物业二分公司要求《科技创新与品牌》杂志社将注册登记地址迁出并办理工商变更手续的诉讼请求，不属于法院民事案件审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、《科技创新与品牌》杂志社于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区阜成路115号丰裕写字楼E座二层×室房屋腾空并交还给北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司；二、《科技创新与品牌》杂志社于本判决生效后七日内向北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司支付2019年8月30日至2020年8月29日期间租金54456元；以及自2020年8月30日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以年租金66795元为标准计算，并扣除2021年3月30日至2021年4月15日期间减免费用1577元）；三、《科技创新与品牌》杂志社于本判决生效后七日内向北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司支付自2019年8月30日起至实际腾退房屋之日止的取暖费（以年2867元为标准计算）以及截至2021年3月31日的电费2248.1元；四、《科技创新与品牌》杂志社于本判决生效后七日内向北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司支付自2019年8月30日起至上述第二项及第三项所涉款项实际给付之日止的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；五、驳回北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元（北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司已预交），由北京玉渊潭物业管理集团有限公司第二分公司负担1481元，已交纳；由《科技创新与品牌》杂志社负担977元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二一年六月四日书记员  王笳奇