北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3104号原告：孙晶，女，1980年5月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁海江，北京智光律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。二被告的共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。二被告的共同委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告孙晶与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晶的委托诉讼代理人丁海江、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人陈克刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晶向本院提出诉讼请求：1.请求确认孙晶与泰禾商业公司于2018年2月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；2.请求法院判令泰禾商业公司向孙晶支付自2020年6月1日至2020年11月30日期间房屋租金92154.48元（按月租金15359.08元计算），并向孙晶支付房屋占有使用费（自2020年12月1日起至房屋实际返还交付给孙晶之日止，按合同约定的月租金15359.08元标准计算，暂计算至2021年5月12日金额为82939.03元），泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；3.请求法院判令泰禾商业公司向孙晶支付违约金294894.34元，泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；4.请求法院判令泰禾商业公司向孙晶支付房屋占有使用期间的利息（以自合同解除之日2020年11月30日起至房屋实际返还交付给孙晶之日止的欠付房屋占有使用费为基数，以合同约定的月租金15359.08元的标准，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计算），被告泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；5.请求法院判令泰禾商业公司将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼2层205（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼2层205）号房屋（以下简称205室）腾退返还给孙晶，并向孙晶返还房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡1张、燃气卡1张；6.请求法院判令泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月12日，孙晶与泰禾商业公司签订《北京市房屋租赁合同》。约定泰禾商业公司承租205室，租赁期限自2019年9月1日起至2027年11月30日止，前3个月免租期；月租金为16167.30元，按季度支付，本季度租期届满后15天内泰禾商业公司支付下季度租金。同日，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司与孙晶签订《保证担保协议书》，泰禾嘉信公司作为保证人为泰禾商业公司及时全面地履行《北京市房屋租赁合同》义务提供连带责任保证。合同签订后，孙晶按照合同约定履行了合同义务，将诉争房屋交付给泰禾商业公司，同时交付了房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡、燃气卡。泰禾商业公司已向孙晶支付了至2020年5月31日的租金，此后自2020年6月1日至今泰禾商业公司没有再向孙晶支付任何租金，与泰禾商业公司交涉，泰禾商业公司承认违约，但告知没钱。泰禾商业公司累计拖欠房屋租金已超过5月余，构成根本性违约，按照合同第八条第三款、第九条第一款的约定，孙晶有权解除合同，并主张相关权益。按照《保证担保协议书》，泰禾嘉信公司承担连带保证责任。综上，为维护自身的合法权益，孙晶特诉至法院，恳请法院依法裁判。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，同意涉案租赁合同于2020年11月30日解除；认可泰禾商业公司租金交纳至2020年5月31日，同意给付2020年6月1日至2020年11月30日期间房屋租金92154.48元；孙晶主张的房屋占有使用费主张过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；违约金主张过高，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院依法予以减少；利息没有法律依据，不同意给付；同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋，对孙晶主张的物品均认可并同意返还。泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月12日，孙晶（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就205室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：15359.08元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即46077.24元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，孙晶（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月12日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，孙晶向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态，需要在判决后35日内进行腾退。孙晶提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼2层205与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼2层205系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，孙晶尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与孙晶之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向孙晶交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，孙晶主张涉案租赁合同于2020年11月30日解除并要求泰禾商业公司腾退205室且将205室和该房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡1张、燃气卡1张返还给孙晶，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年6月1日起未再向孙晶交纳租金，同意给付2020年6月1日至2020年11月30日期间房屋租金92154.48元，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给孙晶，泰禾商业公司应给付孙晶合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于孙晶主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对孙晶要求泰禾商业公司按合同约定的月租金15359.08元标准，给付其自2020年12月1日起至房屋实际返还交付给孙晶之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持30718.16元。关于利息。本院认为，利息的性质系实际损失，孙晶已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对孙晶主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认孙晶与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼2层205（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼2层205）号房屋腾退返还给孙晶，并返还孙晶该房屋钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡1张、燃气卡1张；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙晶2020年6月1日至2020年11月30日期间房屋租金92154.48元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙晶房屋占有使用费（按照每月15359.08元的标准，自2020年12月1日起至涉案房屋实际返还给孙晶之日止）；五、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙晶违约金30718.16元；六、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项、第五项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠孙晶的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；七、驳回孙晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4175元，由北京泰禾商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月九日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹