重庆市渝北区人民法院   民事判决书      (2021)渝0112民初13631号      原告：柯媛，女，1977年8月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。   原告：曾远智，男，1972年3月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。   二原告共同委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。   二原告共同委托诉讼代理人：吴翔，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。   被告：西安澳讯企业管理咨询有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区。   法定代表人：马明哲，执行董事兼总经理。   被告：马明哲，男，1987年1月15日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。   被告：张妮娜，女，1987年3月8日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。   原告柯媛、曾远智与被告西安澳讯企业管理咨询有限公司（以下简称澳讯公司）、马明哲、张妮娜行纪合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯媛及其与曾远智的共同委托诉讼代理人肖渭川、吴翔到庭参加诉讼。被告澳讯公司、马明哲、张妮娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。   原告柯媛、曾远智向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还购房款、相关费用并赔偿2020年12月27日前的损失合计3 367 728元；2.判令被告向原告支付资金占用损失（以2 968 425元为基数，自2020年12月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至本息全部付清之日止）；3.判令被告赔偿给原告造成的损失1 227 600元（计算方式：两套房子月租金34 100元*36个月）。   事实和理由：被告马明哲、张妮娜系夫妻关系，二人共同经营的被告澳讯公司是澳大利亚APIC GROUP 房产投资公司的中国西安区域代理。原告为了在澳大利亚购置两套房产，遂委托二人及其公司全权办理购置房产事宜，并在二被告的指引下，自2017年开始向二被告指定账户内支付购房款，折合成人民币共计支付2 968 425元。   2020年原告委托普瑞德律师事务所对其委托被告购买的两套房屋进行查询时发现上述房屋并未登记在原告名下。原告遂与被告联系，要求被告立即办理房屋权属登记手续。2020年9月18日，原告与被告马明哲及澳讯公司针对上述两套房屋签订了2份《协议书》，协议书约定如在2020年10月11日前未完成协议中约定的办理房屋权属登记义务，则澳讯公司及马明哲需退还原告已经支付的所有现金货币及资金利息、房产近三年增值部分的赔偿（根据最新市场评估价格）及原告需要追缴的相应其他损失。   因澳讯公司及马明哲均未在2份《协议书》指定的期间内完成相应的义务，原告要求澳讯公司、马明哲按照《协议书》第4条退还并赔偿相应损失。被告提出以名下一套全款购买的房屋作价170万元用于抵充部分退赔金额。2020年12月28日，二原告与被告马明哲签订了《以物抵债协议》，在协议中各方主要约定：1.被告需要向原告退赔的总金额为3 367 728元；2.经原被告双方确认，原告购置的两处房产近三年增值部分的赔偿额应根据最新市场评估价格确定，对该部分的赔偿待评估后再另行确定；3.经原被告双方协商一致，被告马明哲自愿以登记在其名下的位于×市×区（不动产权证号：×）房屋作价170万元转让给原告以抵偿上述对应170万元的退赔金额。该对冲的170万元按照乙方应退赔给甲方的费用、利息、本金的方式逐次对冲，对尚未对冲的剩余应退还本金，仍按照约定方式计算资金占用损失；4.被告马明哲承诺，在2021年1月4日前按时充分履行2020年9月18日签订的2份《协议书》中的全部义务，如在2021年1月4日前未全部完成的，则被告应当自2021年1月5日起在七日内完成《以物抵债协议》中的抵债房屋的过户登记。   截止2021年1月26日，被告马明哲并未履行2份《协议书》中的全部义务，也未按《以物抵债协议》的约定将涉案房屋过户登记至原告名下。原告为了维护自身合法权益，依法提起诉讼。   被告澳讯公司、马明哲、张妮娜未作答辩，亦未提交反驳证据。   本院经审理认定事实如下：   被告马明哲、张妮娜系夫妻关系，于2014年10月22日结婚登记。被告澳讯公司于2014年11月6日登记成立，股东为马明哲、张妮娜二人，分别占股70%和30%。在2014年至2018年期间，澳大利亚APIC GROUP 房产投资公司与马明哲签订了房屋销售代理协议，马明哲为APIC GROUP中国西安区域代理，代理期间所在地销售事务全权由马明哲西安分公司全权处理，并由马明哲负责完成后续交割事务。   原告柯媛、曾远智系夫妻，为了在澳大利亚购置房产，遂委托马明哲及其澳讯公司全权办理购置房产事宜，2016年6月28日，原告签订了墨尔本区东塔楼销售合同（3605房），该合同的见证人即本案的被告马明哲及张妮娜。2017年11月1日，原告柯媛通过其中国银行账户向案外人崔京怀招商银行账户转款108.2万元，备注：支付予崔京怀，由崔京怀代付曾远智购买墨尔本Lakeside 707号房房款。2019年7月16日，原告柯媛通过其工商银行账户向被告张妮娜工商银行账户转款10.1万元，并备注柯媛澳洲购房款，张妮娜通过微信聊天告知原告柯媛已经收到该笔款。2019年9月17日，原告柯媛通过其工商银行账户向被告马明哲招商银行账户转款15万元，并备注柯媛3605房款。2019年9月18日，原告柯媛通过其工商银行账户向被告马明哲招商银行账户转款33.9万元，并备注柯媛3605房款。2019年9月24日，原告柯媛通过其工商银行账户向被告马明哲招商银行账户转款39.5万元，并备注柯媛3605房款。   2020年8月1日，原告柯媛、曾远智委托普瑞德律师事务所对其委托被告购买的两套房屋进行查询时发现上述房屋并未登记在原告名下，基于此情况，2020年9月18日，原告柯媛、曾远智作为甲方，被告澳讯公司作为乙方，被告马明哲作为担保方针对上述两套房屋签订了2份《协议书》。在关于Lot 707 Lakeside房屋协议书中，乙方承诺在2020年9月30日前向甲方提供真实的查询结果，并指导客户确认查询。若未完成协议要求，甲方有权向乙方及马明哲追究法律责任，其中包括但不限于客户购买物业的所有现金货币支出及资金利息按银行贷款利率计算(首付款：76 900澳币； FIRB申请费：5000澳币；人民币：1 082 000元)，房产近三年增值部分的赔偿（根据最新市场评估价格）及原告需要追缴的相应其他损失；马明哲为前述责任承担连带责任保证。在关于Lot 3605 Melbourne Quarter房屋协议书中，载明：一、澳讯公司配合客户提供相应的法律依据，并无偿协助购买者查询购买者在2018年7月1日至9月30日期间经由马明哲转出的985 000人民币金额至普瑞德律师事务所信托账户处，折合澳币金额198 000；二、澳讯公司协助客户完成贷款手续的交接，并且有义务协助客户完成贷款交割；三、交割完成后澳讯公司有义务替客户查询证明该物业在购买者名下，并有义务提供之后三个月的复核；四、若在开发商规定交割时间2020年10月11日未能完成本协议规定的要求，该物业购买者有权追缴澳讯公司及代理销售顾问马明哲的法律责任，其中包括但不限于客户购买房产所有的现金货币支出及资金利息按银行同期贷款利率计算(首付款94 850澳币，人民币985 000元)，房产近三年增值部分的赔偿(根据最新市场评估价格)及客户需要追缴的其它损失；五、保证人马明哲自愿就协议第四条违约情形涉及款项向甲方提供连带责任保证。   被告马明哲于2018年5月20日通过微信告知柯媛其邮箱号是×。2020年12月22日，被告马明哲通过其前述邮箱向原告柯媛QQ邮箱发送了3605房屋的首付款的收据，总金额为94 850澳币，发送了707房屋的首付款的收据，总金额为76 900澳币，以及案涉购房合同。   因被告澳讯公司及马明哲均未在上述2份《协议书》指定的期间内完成相应的义务， 2020年12月28日，二原告作为甲方与作为乙方的被告马明哲签订了《以物抵债协议》，在协议中各方主要约定了五点：一、乙方应退赔甲方的已知总金额为 3 367 728元（包括甲方支付人民币206.7万元，首付款171 750澳币，折合人民币875 925元，FIRB申请费5000澳币，折合人民币25 500元，普亚申请延期费用4次1320澳币，折合人民币6732元，2021年土地税5000澳币，折合人民币25 500元，首付款、FIRB申请费、已付人民币截止2020年12月27日止的资金占用损失分别为159 765元、4042元、203 264元）；二、经双方确认，甲方购置的两处房产近三年增值部分的赔偿额应根据最新市场评估价格确定，对该部分的赔偿待评估后再另行确定；三、经甲乙双方协商一致，乙方自愿以登记在其名下的位于×市×区房屋作价170万元转让给原告以抵偿上述对应170万元的退赔金额；四、该对冲的170万元按照乙方应退赔给甲方的费用、利息、本金的方式逐次对冲，对尚未对冲的剩余应退还本金，仍按照上述第一条约定方式计算资金占用损失；五、乙方承诺，在2021年1月4日前按时充分履行2020年9月18日签订的2份《协议书》中的全部义务，如在2021年1月4日前未全部完成的，则乙方应当自2021年1月5日起在七日内完成《以物抵债协议》中的抵债房屋的过户登记。   2021年1月12日，被告马明哲通过微信就原告柯媛询问的案涉澳洲707房屋收取租金情况进行了回答，表明从2018年1月开始收取租金，每月租金3100澳币。原告根据被告马明哲提供的信息，主张案涉707房屋按照该标准，3605房屋参照该标准，即每个月两套房子可以收到月租金6200澳币，折合人民币34 100元每月，从2018年1月计算至2020年12月共计36个月，合计租金损失为：34 100元*36个月=1 227 600元。   庭审中，原告陈述由于被告澳讯公司及马明哲未按2020年9月18日签订的2份《协议书》履行其全部义务，也未按《以物抵债协议》的约定将涉案房屋过户登记至原告名下，2021年1月26日，原告柯媛、曾远智作为甲方，被告马明哲作为乙方，双方签订了《借款合同》，载明甲方将3 367 728元借给乙方，借款期限从2020年9月18日起至2021年2月18日止，借款利率按照LPR的四倍执行。前述借款金额3 367 728元即为2020年12月28日，原告与被告马明哲所达成《以物抵债协议》中双方确定截止2020年12月27日被告应退还原告已知损失，原告也据此要求按照四倍LPR主张资金占用损失。   针对三被告应承担本案何种民事责任，以及请求权基础问题，庭审中原告认为澳讯公司和马明哲基于与原告签订的2份《协议书》约定要求其承担责任，要求马明哲承担责任还基于与原告签订的《借款合同》和《以物抵债协议》。澳讯公司是原告方委托购买房屋的合同相对方。马明哲在《协议书》中是连带保证人身份，在《借款合同》和《以物抵债协议》中是合同相对方。要求张妮娜承担共同责任，是基于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第3条，原告的举证能证明案涉债务主债务方系马明哲和张妮娜夫妻二人成立的公司，张妮娜参与了整个房屋购买的过程，对该债务明知，符合上述条款但书中的规定。   上述事实，有结婚证、澳讯公司企业信用信息公示报告、销售代理声明、Contract of Sale Melbourne Quarter-East Tower（墨尔本区东塔楼销售合同）、Trust account receipt(信托账户收据) 、receipt advice（收据通知书）、QQ邮箱邮件、马明哲微信主页、马明哲微信聊天记录截图、中国银行跨行人民币汇款凭证、中国银行交易流水明细清单、自助终端凭条、借记卡账户历史明细清单、张妮娜微信首页、张妮娜微信聊天记录截图、《协议书》、《以物抵债协议》、《借款合同》、马明哲微信聊天记录截图，以及当事人陈述等随案为证，足以认定。   本院认为，澳大利亚APIC GROUP 房产投资公司与被告马明哲签订了房屋销售代理协议，马明哲为APIC GROUP中国西安区域代理，代理期间所在地销售事务由马明哲西安分公司全权处理，并由马明哲负责完成后续交割事务。基于前述销售代理协议，澳讯公司、马明哲有权从事案涉房屋的销售工作。原告柯媛、曾远智基于置业需求，通过澳讯公司、马明哲购买案涉房屋，并支付了相应款项，双方之间建立了行纪合同关系，该民事行为并未违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，是有效民事行为，应该按照双方约定，遵循《民法总则》第一百一十九条之规定全面履行。本案中，根据《协议书》、《以物抵债协议》所确定的事实，被告澳讯公司、马明哲并未按照双方合同所约定的内容履行，原告通过购房行为获得案涉房屋权属登记证明的合同目的不能实现，在给予澳讯公司、马明哲延期履行后，仍然不能达到原告的合同目的，在此基础上，原告基于澳讯公司是其委托购买房屋的合同相对方，同时也是2份《协议书》相对方，基于约定要求澳讯公司承担责任；被告马明哲在2份《协议书》中是连带保证人身份，在《以物抵债协议》中是合同相对方，应承担责任。要求张妮娜承担共同责任，是基于最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。原告的举证能证明案涉债务主债务方系马明哲和张妮娜夫妻二人成立的公司澳讯公司，张妮娜参与了整个房屋购买的过程，对该债务明知，符合上述条款但书中的规定，应承担共同责任。本院认为，原告对三被告要求承担民事责任的请求权成立，本院予以支持，即被告澳讯公司、马明哲作为国外公司授权的房屋销售代理，就案涉民事行为所导致的法律后果承担共同民事责任。被告马明哲、张妮娜系夫妻，同时也是澳讯公司的股东，在此情况下，应视澳讯公司为一人有限责任公司，根据审理查明的款项走向，大部分是进入了马明哲、张妮娜个人账户，不能证明公司财产与个人财产分离，故澳讯公司所产生的债务应由股东马明哲、张妮娜夫妻承担共同的付款责任。   针对原告诉讼请求，本院认为根据《协议书》和《以物抵债协议》确认了被告应向原告返还购房款、相关费用并赔偿2020年12月27日前的损失合计3 367 728元，原告的该请求于法有据，符合双方当事人确认结果，本院予以支持。对于原告主张的被告向其支付资金占用损失，即以2 968 425元为基数，自2020年12月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至本息全部付清之日止，本院认为根据《协议书》和《以物抵债协议》原告有权主张从2020年12月28日起，以2 968 425元（包括原告已付房款人民币206.7万元，首付款 171 750澳币，折合人民币875 925元，FIRB申请费5000澳币，折合人民币25 500元）为基数主张资金占用损失至款项清结为止，但原告要求基于《借款合同》的约定，要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，本院认为前述《借款合同》属于民间借贷，是实践性合同，需要出借款项生效，该合同中的利率标准约定因未出借款项不生效，案涉款项的资金占用损失应以《协议书》和《以物抵债协议》中约定的银行同期贷款利率标准计算，鉴于现在利率标准调整，故应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算资金占用损失。对于原告主张的两套房子租金损失1 227 600元，本院认为根据马明哲提供的微信回答，按照34 100元*36个月计算合法有据，本院予以支持。被告澳讯公司、马明哲、张妮娜未到庭抗辩，自行承担不利的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：   一、被告西安澳讯企业管理咨询有限公司、马明哲、张妮娜在本判决生效后10日内共同向原告柯媛、曾远智返还购房款、相关费用并赔偿2020年12月27日前的损失合计3 367 728元；   二、被告西安澳讯企业管理咨询有限公司、马明哲、张妮娜在本判决生效后10日内向原告柯媛、曾远智支付资金占用损失，标准为：以2 968 425元为基数，自2020年12月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至前述款项全部付清之日止；   三、被告西安澳讯企业管理咨询有限公司、马明哲、张妮娜在本判决生效后10日内赔偿给原告柯媛、曾远智租金损失 1 227 600元；   四、驳回原告柯媛、曾远智其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费41 901.82元，因适用简易程序减半收取 20 950.91元，保全申请费5000元，合计25 950.91元，由被告西安澳讯企业管理咨询有限公司、马明哲、张妮娜共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员 黄 卫         二〇二一 年 六 月 二 日      法 官 助 理 朱益儋   书  记  员  谭建欢      - 1 –