山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁05民初625号原告（执行案外人）：王西野。委托诉讼代理人：芦星，北京市世航律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈常勇，北京市东元律师事务所律师。被告（申请执行人）：王伟华。委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北（垦利）律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京华野投资管理有限公司。法定代表人：佟月光，总经理。第三人（被执行人）：张天明。第三人（被执行人）：张洪良。以上第三人共同委托诉讼代理人：段旭蛟，北京德恒律师事务所律师。第三人（被执行人）：佟薇。第三人（被执行人）：王德强。第三人（被执行人）：光彩（北京）实业投资管理有限公司。法定代表人：佟月光，经理。原告王西野与被告王伟华、第三人北京华野投资管理有限公司（以下简称华野公司）、张天明、张洪良、佟薇、王德强、光彩（北京）实业投资管理有限公司（以下简称光彩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告王西野的委托诉讼代理人芦星、沈常勇、被告王伟华的委托诉讼代理人谢树光、第三人华野公司、张天明、张洪良的共同委托诉讼代理人段旭蛟到庭参加诉讼。第三人佟薇、王德强、光彩公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王西野向本院提出诉讼请求：1.终止东营中院2019年5月8日作出的（2019）鲁05执保79号《执行裁定书》；2.排除对华野公司名下房产［不动产权证号：京（2019）朝不动产第××号中位于北京市朝阳区房屋］的强制执行，终止对上述房屋进行查封、拍卖等强制执行行为；3.全部诉讼费由王伟华、华野公司、张天明、张洪良、佟薇、王德强、光彩公司承担。事实和理由：2002年9月4日，王西野与华野公司签订《商品房买卖合同》，华野公司作为预售人将位于北京市朝阳区（以下简称涉案房屋）出售给王西野。《商品房买卖合同》签订后，王西野向华野公司支付了全部购房款。后华野公司将涉案房屋交付王西野，自房屋交付起，一直由王西野占有、控制、使用。自房屋买卖合同签订至今，王西野多次要求华野公司协助其办理涉案房屋的不动产登记、协助王西野获取案涉房屋的不动产权证书，但华野公司一直拒不履行，致王西野一直未获取涉案房屋的不动产权证书。2020年8月，王西野接到涉案房屋所在大厦物业公司通知，了解到东营市中级人民法院2020年8月11日发布公告，拟对包括涉案房屋在内的19套房屋［不动产权证号：京（2019）朝不动产权第××号］进行询价、拍卖。2020年8月19日，王西野提出案外人执行异议，2020年9月14日，东营中院作出（2020）鲁05执异121号《执行裁定书》，驳回王西野的异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订有效书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：对于其中“所购商品房系用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。第126条规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院应予支持。王西野系涉案商品房消费者，在法院查封涉案房屋之前已经与华野公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并向其支付了全部购房款。华野公司已经向王西野交付了房屋，王西野亦占有、控制、使用该房屋多年，且王西野购买本案所涉房屋系用于生活居住，房屋面积亦属于满足基本居住需要。因华野公司一直拒不协助王西野办理涉案房屋的不动产登记，王西野一直未获取不动产登记证明。虽然华野公司与张燕辉就涉案房屋办理了抵押登记，但王西野作为交付全部款项的商品房消费者的权利应优先于抵押权人的抵押权。抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。王伟华辩称，王西野的诉求与事实不符且无法律依据，应依法驳回。一、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，王伟华与华野公司签订抵押合同并进行登记，依法取得涉案房产的抵押物权。王西野虽与华野公司签订《商品房买卖合同》，但未办理权属登记，只办理了网签备案，依法不产生物权效力，不能对抗王伟华具有物权效力的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，应驳回王西野的诉讼请求。第二十五条规定：对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产簿判断。不动产簿登记在华野公司名下，且办理了抵押登记，王伟华享有排他的物权权利。二、涉案房产是华野公司开发建设并登记在华野公司名下，王西野提供的《物业委托代理合同》证明涉案房产不是用于居住，而是用于投资，证明涉案房产不是其唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，不足以支持其诉讼请求。《全国法院民商事审判工作会议纪要》对如何理解买受人名下无房屋的适用，应扩大解释为配偶、未成年子女，王西野应提交本人、配偶、未成年子女名下无房屋的证据证明。三、案涉小区共14栋996户，几乎全部办理了产权证，而王西野购房后至今近二十年没有办理产权证，应认定为系其个人原因。案涉房屋实际上是商住两用，其用途为办公性质的写字楼。虽然《商品房买卖合同》注明为住宅，仅是为了销售方便，该事实从王西野物业费交纳标准及现场使用情况可证实。综上，虽然王西野与华野公司签订《商品房买卖合同》，但未经登记没有发生物权效力，仍属普通债权，且案涉房产非王西野唯一住房，其购置房产是为了对外租赁的投资行为，请求法院驳回其诉讼请求。华野公司、张天明、张洪良述称，一、张洪良于2017年从华野公司原实际控制人肖国华处接手，肖国华欠付张洪良债务，以华野公司抵债。张洪良2017年接手华野公司时已通过报纸进行公告，要求华野公司开发的楼栋所有业主如有问题向华野公司进行申报，但公告后无人申报。二、王西野应当提供原始购房发票、打款记录证实其实际支付了购房款。三、张洪良借款是找的刘存豹，刘存豹将张燕辉、王伟华介绍给张洪良，由张燕辉作为出借人向张洪良出借款项，约定出借金额为2000万元，但张洪良实收1004万元，本案执行依据案涉嫌套路贷，张洪良已申请再审。四、张燕辉将债权转让给王伟华但未通知债务人，根据相关法律规定，王伟华不是本案适格被告，本案被告应为张燕辉。佟薇、王德强、光彩公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。双方为支持各自诉辩主张提交了相应证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案《商品房买卖合同》的签订及履行情况1、合同签订情况2002年9月4日，华野公司作为出卖人，王西野作为买受人，双方就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，内容主要约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于朝阳区的地块土地使用权。土地使用权出让合同号为：京地出（合）字（2002）第027号。规划用途为住宅及配套，土地使用年限自2002年1月13日至2072年1月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为2002规建字0924号，施工许可证号为施0020011333建。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为北京市国土资源和房屋管理局，商品房预售许可证号为京房售证字并393号。第三条、买受人购买商品房第18幢23层2308号房（实际楼层为21层）。该商品房的用途为住宅，面积53.02平方米。第六条、付款方式及期限。付款方式见附件五。该《商品房买卖合同》附件五约定：1.买受人于签约当日向出卖人支付不低于总房款20%的首付款计145951元（含定金）。2.个人购房贷款计57万元。3.买受人于签约之日起七个工作日内须向银行指定律师机构及保险公司提交全部申请贷款所需的相关资料，并签署相关法律文件和交纳相关费用，否则视为违约，买受人按主合同的第七条承担延迟责任。第八条、交付期限。出卖人应当在2003年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《北京市建设工程竣工验收备案表》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、关于产权登记约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条约定：买受人承诺自出卖人通知其可以办理产权过户手续之日起六个月内委托（有偿）出卖人或亲自到政府有关部门办理相关产权手续并交纳相关税费，并在该条约定了双方逾期办证各自应当承担的违约金的计算方法。双方在合同中还约定了其他内容。上述《商品房买卖合同》于2002年9月11日在北京市朝阳区预售登记备案。2、支付房款及房屋交付、使用情况2002年9月4日，华野公司向王西野出具房地产专用发票和印花税收据，收到王西野房款145951元，印花税358元。王西野主张前述首付款为现金支付。2002年9月20日，王西野与交通银行北京分行阜外支行签订个人住房借款合同。主要约定王西野贷款金额为57万元，贷款期限20年，自2002年9月20日至2022年9月20日。其中第三条贷款发放的先决条件载明：借款人于2002年9月4日交付购房款145951元。贷款发放方式为：贷款人将全部贷款连同借款人存入的首期付款以借款人购房款名义用转账方式支付给华野公司。第四条约定：贷款的偿还采用按月等额还款法。2019年3月11日，交通银行（北京市分行）向王西野出具个人一手房按揭贷款结清证明。王西野陈述其2003年、2004年左右收房，装修一年之后，大约2005年入住。2019年9月2日，北京中航大北物业管理有限公司向王西野出具普通增值税发票，收到王西野2019年度物业费和冷气费4564.9元。3.王西野未依约办证的原因对于涉案房屋至今未能办理产权登记的原因，王西野解释称，其实际占有涉案房屋后就与开发商交涉办理房产证事宜，但开发商以各种理由拖延推诿，后来就找不到开发商了。王西野基于已实际占有居住涉案房屋，且有很多业主没有办理房产证，出于从众心理，选择了一方面积极寻找华野公司与其交涉，一方面只能等待。对于华野公司和张洪良2017年发表的公告，其没有看到，物业公司也没有联系王西野。4、王西野名下房屋情况王西野名下无其他用于居住的房屋，该事实有2021年4月12日北京市规划和自然资源委员会出具不动产登记信息查询结果为证。二、包括涉案房屋在内的19套房屋的初始登记、查封及抵押情况。包括涉案房屋在内的朝阳区南郎家园18号楼于2007年3月办理所有权初始登记，权利人为华野公司，华野公司于2007年3月29日领取了所有权证，证书编号为Ｘ京房权证朝其字第××号。后，华野公司的上述所有权于2010年9月2日被北京市朝阳区人民法院查封，于2017年12月21日解封，又于2019年5月13日被本院查封。该事实有（2020）鲁05民初632号案件张春玲、金万成提交的另案从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的《房屋所有权初始登记审核意见表》、《房屋权属证书领证凭证》、《查封登记信息表》等证据证实，各方也均予认可。张燕辉于2019年1月28日取得包括涉案房屋在内的朝阳区南郎家园18号楼-3层-031等19套房屋的抵押权，该抵押权在北京市规划和国土资源管理委员会进行了登记。该事实有王伟华提交的京（2019）朝不动产证明第0003431号《不动产登记证明》、(2019)鲁05民初339号民事判决书予以证实。三、本院在执行（2019）鲁05民初339号民事判决书过程中查封了包括涉案房屋在内的19套房屋。1.执行依据基本情况张燕辉与张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司、刘存豹民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）鲁05民初339号民事判决书，判决：一、张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司于判决生效之日起十日内偿还张燕辉借款本金2000万元及利息（具体计算方式：以借款本金2000万元为基数，自2019年4月1日起至实际还清之日止，按年利率24%计算）；二、张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司于判决生效之日起十日内支付张燕辉诉讼保全保险费63030.82元、律师代理费55万元；三、张燕辉对华野公司所有的位于北京市朝阳区〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第××号〕的依法处置所得价款享有优先受偿权；四、刘存豹对上述第一、二项款项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司追偿。2、债权转让情况2020年1月2日，张燕辉作为甲方，王伟华作为乙方，签订《债权转让协议书》，主要约定内容为：甲方将东营市中级人民法院（2019）鲁05民初339号《民事判决书》中甲方享有的全部债权及优先受偿权等权益全部转让给乙方，债权转让款24276115元。如乙方向法院申请执行，则甲方协助乙方向法院申请执行并根据法院的要求提供甲方相应的证明或材料。2020年1月2日，王伟华账号为62×××55的账户向张燕辉6223094550810025166的账户转账24276115元。该事实有王伟华提交的《债权转让协议书》予以证实。另，2019年1月28日，华野公司作为出租人与华冶英才（北京）文化传媒有限公司作为承租人共同向王伟华出具《承诺书》，承诺若遇张燕辉行使抵押权，承租人放弃租赁权对抗抵押权的权利。该承诺书还载明了相关租赁合同的部分内容。该事实有王伟华提交的《承诺书》予以证实。3、执行及执行异议情况王伟华受让上述债权后，向本院提出执行申请，本院于2020年2月27日以（2020）鲁05执102号对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2020年8月11日发出公告，告知华野公司将对北京市朝阳区南朗家园18号楼-3层-031等19套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第××号〕进行询价、拍卖。王西野得知后提出执行异议，本院作出（2020）鲁05执异121号执行裁定书，驳回案外人王西野的异议请求。后王西野不服该裁定，提起本案案外人执行异议之诉。四、华野公司在经营过程中曾发生重大经营困难，公司股东等亦发生重大变化。华野公司成立于2001年2月8日，2015年1月16日产生“失信被执行人”信息，2017年5月5日该公司原100%持股的股东肖国华退出，法定代表人由肖国华变更为张天明。上述事实有张天明、张洪良、华野公司提交的华野公司网络公示的工商登记信息予以证实。对于华野公司历年来的经营情况及股东变化后的财产交接等情况，各方当事人均未举证证实。本案争议的焦点问题为：王西野对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，王西野对涉案房屋享有的权利能否排除王伟华的强制执行，关键在于审查确定王西野依据《商品房买卖合同》等法律事实对涉案房屋的占有使用权利能否对抗王伟华对涉案房屋享有的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王西野与华野公司签订《商品房买卖合同》的时间、支付房款时间、预售登记备案的时间、交付房屋的时间均远早于涉案房屋被查封时间即2019年5月13日，王西野已经支付的价款超过50%，且无证据证实王西野名下有其他可用于居住的房屋，王西野对涉案房产享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，足以排除华野公司的债权人对该房屋的强制执行。关于王伟华和华野公司就王西野未交纳首付房款的抗辩，本院认为，综合王西野提交的商品房预售登记备案表、发票、贷款合同及个人一手房按揭贷款结清证明等证据，结合其实际占有涉案房屋的现状，其举证可认定达到我国民事诉讼中高度盖然性的证明标准，本院据此认定首付款已经交纳。关于王西野的权利能否对抗王伟华的抵押权的问题。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述《批复》的精神，交付全部或者大部分购房款的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应当予以支持。本案中，王西野名下在北京并无其他用于居住的房屋，王伟华、华野公司均未提交证据证明王西野购买涉案房屋过程中存在违法违规的情形，故本院认定王西野系涉案商品房的消费者，据此，王西野对涉案房屋的权利足以排除王伟华对该房屋的强制执行。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，即使王西野不足以认定为涉案商品房的消费者，根据上述规定，则应审查是否属于因王西野的原因未能办理过户登记。根据涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条的约定，涉案房屋可以办理过户登记时需由出卖人通知买受人，涉案房屋2007年3月办理初始登记，华野公司并未举证证实其在办理完初始登记后何时通知王西野办理过户登记，且涉案房屋2010年9月2日至2017年12月21日期间一直处于查封状态，在查封期间当然不能办理过户登记，故自本案《商品房买卖合同》签订至2017年12月21日期间均属于非因买受人自身的原因未能办理过户登记。华野公司称其2017年曾通过报纸公告的方式通知楼盘所有业主申报权利但无人申报，本院认为，华野公司依据其与业主签订的《商品房买卖合同》等证据可以查知业主的详细联系方式，其所称的报纸公告通知即使属实也不能构成对王西野的有效通知。因涉案房屋不能办理过户登记的事实多年来处于持续状态，王西野未在房屋解除查封的2017年12月22日至2019年5月12日期间请求办理过户登记亦属合理，且该房屋2019年5月13日被再次查封，故涉案房屋至今未办理过户登记并非因王西野的原因。因此，若王西野不足以认定为商品房消费者，其对涉案房屋的权利亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王西野对涉案房屋享有的权利亦足以排除强制执行。综上，王西野要求停止对北京市朝阳区产的执行的诉讼请求能够成立，本院予以支持。佟薇、王德强、光彩公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行京（2019）朝不动产权第0003313中南郎家园第18幢2308号房产。二、驳回王西野的其他诉讼请求。案件受理费10960元，由王伟华、张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2020）鲁05执异121号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 潘 霞审判员 隋宪贞审判员 许晓芳二〇二一年六月十三日书记员 倪玉佳