广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3689号上诉人（原审原告）：曾永林，男，1950年7月15日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭冠锦，男，1966年7月21日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：伍宝林，男，1985年6月15日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：邓家卓，男，1983年9月29日出生，汉族，住广州市花都区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗结华，女，1977年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人曾永林、谭冠锦、伍宝林、邓家卓因与被上诉人罗结华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。曾永林上诉请求：1.变更一审法院判决为：谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付使用费180000元及滞纳金180000元(滞纳金以180000元为基数，按日2％的标准，自2018年6月1日起计算至付清之日止，以180000元为限)；2.本案一、二审诉讼费用由谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华承担。事实和理由：一、关于滞纳金是否应当支付的问题。虽然一审判决认定涉案租赁合同无效，但租赁合同无效不等于双方的约定无需执行。各方签订的租赁合同及补充合同是真实意思表示，没有侵害其他民事主体的合法权益，滞纳金的约定是双方签署租赁合同时对于违反合同约定情形可预计的法律后果，双方应当依约执行。二、关于滞纳金的标准是否过高的问题。本案曾永林主张的滞纳金属违约金的性质，对方在一审法官询问违约金问题时从未提出违约金过高的主张，二审法院不应当审查和调整，故2％的滞纳金标准可以作为本案的裁判依据。三、如不支持曾永林关于滞纳金的主张，则无疑使得谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华因合同无效而获得额外利益，其作为承租人，无论逾期缴纳租金的程度如何，均不受约束，不受限制，无疑获得合同以外额外利益，对曾永林严重不公平，不符合九民会议纪要的规定第32条的规定。特提出上诉。谭冠锦、伍宝林、邓家卓不同意曾永林的上诉，称答辩意见与上诉意见一致，其上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决中第一项判决；2.本案一、二审诉讼费由曾永林承担。事实和理由：谭冠锦、伍宝林、邓家卓与曾永林之间的合同约定从2017年1月1日至2018年6月1日计算免租期，故双方对于免租期约定的合意为一年五个月，但是双方在2017年2月15日才签订涉案租赁合同，由于谭冠锦和曾永林相识已经超过20年，曾永林与谭冠锦父辈交好，基于上述关系，签合同当天双方口头约定了免租期顺延一个月，故2018年6月1日至2018年6月30日的租金(占有使用费)是不需要支付的，而2018年7月的费用谭冠锦、伍宝林、邓家卓已经全部付清，谭冠锦、伍宝林、邓家卓没有拖欠曾永林涉案物业的租金(占有使用费)，曾永林的行为明显违反诚实守信的原则，请求法院撤销一审判决，支持谭冠锦、伍宝林、邓家卓的诉求。对于谭冠锦、伍宝林、邓家卓的上诉，曾永林答辩如下：一、双方约定的免租期从2017年1月1日至2018年6月1日，合同虽然在2017年2月15日签订，但双方早在2017年1月1日前初步谈妥了租赁的方案，1月1日后，谭冠锦、伍宝林、邓家卓已经可以进场初步装修、勘察、设计，即可以使用涉案的租赁物。之所以在2017年2月15日订立书面的合同，是因为具体的合同细节还待商榷。二、2017年2月15日签订书面的租赁合同，更加证明免租期不可能延长，如果确实是延长免租期的话，完全可以在订立租赁合同的同时加上相应的内容。三、一审庭审双方都确认免租期到2018年6月1日。四、在一审的庭审过程当中，对方陈述已经以现金的方式支付给曾永林6月份的租金，只是曾永林当时没有出具收据，该陈述再次表明，谭冠锦、伍宝林、邓家卓等是应当支付2017年的6月份租金的，也就是说免租期是没有延长的。第五，曾永林确认他是不认识谭冠锦的父亲的。罗结华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也无提交书面意见。曾永林于2020年2月17日向一审法院提起本案诉讼，变更并确认其诉讼请求为：1.谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付2018年6月的租金180000元；2.谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付滞纳金180000元（以180000元为基数，按每日2%的标准，自2018年6月1日起计至付清之日止，以180000元为限）；3.诉讼费用由谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华负担。一审法院经审理认定事实如下：花集用（2006）第9030008号土地使用权证，登记座落于广州市花都区新华街大陵村，地号9302102，地类（用途）工矿仓储用地（221），使用权面积35145.66平方米，土地使用权人广州市花都区新华街大陵经济合作社。广州市花都区新华街大陵中陵经济社华北村民小组（甲方）与曾永林（乙方）于2010年2月6日签订《租地合同》，约定：甲方将位于107国道以西，土名为坦塘的红线自留用地租用给乙方，乙方在兴建建筑物时，不准超出甲方所定界线，四面、北面、南面建筑物退缩位由乙方自己定位。租用期限自2010年1月30日起至2040年1月30日止，租用面积3900平方米，租金每月平方米2.5元，以后每4年递增5%。乙方租用土地后，必须按甲方要求，建筑物必须是三层以上的钢筋混凝土结构，建筑面积4500平方米以上。合同另约定其他事项。广州市花都区新华街大陵村中陵经济合作社在合同底部另加盖印章。曾永林（出租方，甲方）与谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华（承租方，乙方）于2017年2月15日签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租用位于广州市花都区新华街大陵经济联合社，宗地编号930210的空地面积900平方米（空地租金每平方5元，不计入租赁物总租金），建筑物面积13500平方米，作商业使用。第二条关于租赁期限，约定：租赁期限自2017年1月1日起至2033年12月31日止，2017年1月1日至2018年6月1日为甲乙双方约定的装修免租期。装修免租期满后，不管乙方是否装修完毕，乙方应立即向甲方支付租金，租金每三年递增10%。第三条关于租金及其计付方式，约定：从2017年1月1日至2019年12月31日，每月总租金175500元，其中2017年1月1日至2018年6月1日为免租期。从2020年1月1日至2020年12月31日，每月总租金193050元。按季度支付租金。首次交租日期为2018年6月1日，以后交租日期为每季度最后5天前交下一季度租金。乙方以现金支付，或将租金付至甲方指定账户，甲方只向乙方出具收款收据。如乙方需开租金发票，税费由乙方负责。第四条关于水电费及各项税费的计算和交付方法，约定：本租赁物所需的所有用电由乙方负责，费用由乙方承担，双方协商一致供电报装容量为630千瓦。乙方如需电力增容，甲方应协助乙方向有关部门申请办理，费用由乙方负责。合同期满或乙方中途退出，该增容部分无偿归甲方所有。租赁物内用电设施及电房内的设备设施的日常维护及保养由乙方负责，费用由乙方承担。水费、电费由乙方直接向供水供电部门自行缴交，乙方每月提供缴费单据复印件给甲方存查。第十条关于违约责任，约定：乙方每季度最后5天前缴交下一季度租金，如乙方未能按时如数向甲方缴交租金，则甲方按每日收取当时季度租金总额的2%作为滞纳金，如逾期10天不缴交租金，则视乙方违约，甲方有权单方解除合同，租赁保证金30万元不予退回。合同另约定其他事项。曾永林（出租方，甲方）与谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华（承租方，乙方）签订《补充合同》，约定：乙方负责630千瓦变压器及相关电房的报建、安装工作，费用由甲方负责，变压器及相关电房的产权属于甲方。双方议定变压器及相关电房的报建、安装工程总造价70万元。若该造价超出70万元，则超出部分由乙方负责承担。消防报建手续或变压器报建手续批复通过后，甲方支付变压器工程款70万元给乙方。乙方将报建批复手续正本交甲方保存。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年7月15日函复一审法院，“未查询到来函所述“位于广州市花都区新华街大陵村（地号9302102）（107国道以西，土名坦塘）”办理《建设工程规划许可证》的记录”。谭冠锦、伍宝林、邓家卓提供的收据及银行凭证，证明：1.曾永林于2017年10月1日出具收取押金100万元的收据。2.案外人周金生于2017年6月6日向曾永林转账70万元；曾永林于2018年7月12日及17日分别向周金生转账14万元及2万元；曾永林于2018年7月10日出具收取7月至9月租金54万元的收据。3.周金生及案外人邓丽芬于2018年10月11日、25日及31日向曾永林转账12万元、20万元及22万元；曾永林于2018年10月31日出具收取10月至12月租金54万元的收据。4.邓丽芬于2019年1月18日及2月21日向曾永林转账30万元及24万元；曾永林于2019年1月20日出具收取2019年1月至3月租金54万元的收据。5.邓丽芬于2019年5月6日及15日向曾永林转账30万元及23万元；曾永林于2019年8月29日出具收取4月至6月租金54万元的收据。6.邓丽芬于2019年7月7日向曾永林转账50万元及4万元（备注2019年7月至9月租金）；曾永林于2019年7月5日出具收取7月至9月租金54万元的收据。7.邓丽芬于2019年10月1日及8日向曾永林转账40万元及14万元。8.邓丽芬于2020年1月4日向曾永林转账40万元，2020年2月29日转账192650元；2020年3月31日转账197550元。在诉讼过程中，曾永林确认：其承租土地后出资建设建筑物，没有取得建设工程规划许可证。曾永林与谭冠锦、伍宝林、邓家卓确认，自2018年6月1日计收租金，谭冠锦、伍宝林、邓家卓仍在占有使用建筑物。曾永林主张：谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华没有支付2018年6月1日至30日的租金18万元；合同无效，其变更第1项诉讼请求为使用费，不变更第2项诉讼请求滞纳金。谭冠锦、伍宝林、邓家卓抗辩：已通过现金支付，曾永林没有开具收据，其没有支付的证据提交；不存在需要支付滞纳金的情形；建筑物没有取得建设工程规划许可证，应先不予受理或者驳回曾永林的诉讼请求；合同无效，曾永林主张滞纳金没有依据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。《租赁合同》在法庭辩论终结前没有取得建筑工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。谭冠锦、伍宝林、邓家卓提供系列证据证明已支付自2018年7月起的使用费，但没有证据证明已支付2018年6月的使用费，应当承担举证不能的后果。曾永林变更第1项诉讼请求的租金为使用费，主张谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华支付2018年6月1月至30日的使用费18万元，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。曾永林不变更第2项诉讼请求的滞纳金，主张按照《租赁合同》约定的每日2%的标准计算滞纳金，一审法院院不予支持。罗结华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年10月19日作出判决如下：一、谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华于本判决发生法律效力之日起十日内向曾永林支付2018年6月1月至2018年6月30日的使用费180000元；二、驳回曾永林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由曾永林负担2800元，谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华负担3900元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审庭审过程中，双方当事人均确认案涉合同租金或占用费起算时间为2018年6月1日。本院二审期间，针对为何一审期间谭冠锦、伍宝林、邓家卓称其已经现金支付了2018年6月的占用费，而二审上诉主张其无需支付该月份占用费，谭冠锦、伍宝林、邓家卓解释称其在一审时已明确告知代理人涉案建筑物的真实租赁情况，谭冠锦、伍宝林、邓家卓并没有以现金支付2018年6月占用费，而是在签合同当天双方口头约定了免租期顺延一个月，故2018年6月1日至2018年6月30目的租金(占用费)是不需要支付的，并确认周金生为谭冠锦、伍宝林、邓家卓的财务管理人员。针对既然未收取2018年6月份占用费，为何会用变压器押金70万元抵扣2018年7-9月占用费并在2018年7月退回承租人16万元，曾永林在二审解释称，原因有三：其一，合同约定按季度支付租金，抵扣2018年第三季度占用费，取整计算，便于核对，且谭冠锦等四人要求结清变压器安装款；其二，2018年7月为应付第三季度租金的期间；其三，未付的2018年6月份的占用费，谭冠锦、伍宝林、邓家卓口头称租赁初期，装修和其他投入资金压力很大，6月份的占用费单独出来，下季度支付时再一起付，之后，谭冠锦等四人一直按季度支付占用费(未按时支付，但有按季度支付)，曾永林以电话的方式追讨2018年6月份占用费，但谭冠锦等四人提出免除，曾永林没有同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释。根据各方当事人的诉辩意见和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审争议焦点为谭冠锦、伍宝林、邓家卓应否向曾永林支付2018年6月份的占用费和滞纳金。对此，本院认定如下：谭冠锦、伍宝林、邓家卓在一审期间确认应从2018年6月份向曾永林支付占用费，并称其已经以现金方式支付了该月占用费，现其上诉又主张因双方已经口头约定免租期顺延一个月故其无需支付该月占用费，其一、二审陈述截然不同，且2018年6月占用费是本案争议焦点，是否需要支付、是否已经支付是本案基础事实，谭冠锦、伍宝林、邓家卓二审主张其与一审期间代理人就此存在沟通问题导致一、二审陈述矛盾，显然不合常理。谭冠锦、伍宝林、邓家卓二审主张的其与曾永林口头约定顺延一个月免租期并无证据证明，曾永林对此亦不予确认，故对该主张，本院不予采纳,一审法院判令其支付该笔占用费并无不当，本院予以维持。至于曾永林主张的滞纳金，因案涉合同无效，曾永林依据该无效合同的约定主张对方以欠款数额为基数按照每日2%的标准支付滞纳金没有法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，双方当事人的上诉请求均没有相应的事实基础和法律依据，均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由曾永林负担3900元，谭冠锦、伍宝林、邓家卓共同负担3900元。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 李 静审 判 员 唐佩莹二〇二一年六月十六日法官助理 眭 翘书 记 员 苏劲丹