重庆市渝北区人民法院民事判决书                       （2021）渝0112民初1845号 原告（反诉被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，总经理。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李一果，国浩律师（重庆）事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵茜倩，女，1989年11月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告（反诉原告）：张健松，男，1989年7月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。二被告共同委托诉讼代理人：黄涌豪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：徐志松，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称 保利公司）与被告（反诉原告）赵茜倩、张健松商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，被告（反诉原告）赵茜倩、张健松在法定期间内提出管辖异议，本院审查后，依法裁定驳回了被告（反诉原告）赵茜倩、张健松的管辖异议申请。之后，本案依法组成合议庭，适用普通程序于2021年4月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）保利公司的委托诉讼代理人程泉林，被告（反诉原告）张健松，被告（反诉原告）赵茜倩、张健松的委托诉讼代理人黄涌豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利公司向本院提出本诉请求：1.请求判令二被告立即向原告支付剩余房款2 074 987元；2.请求判令二被告以2 074 987元为基数从2020年11月21日起至付清之日止按日万分之五的标准支付逾期付款违约金；3.请求判令本案律师费50 030.48元由二被告承担；4.请求判令诉讼费由二被告承担。事实及理由：2020年6月16日，原告与二被告签订重庆市商品房买卖合同（以下简称买卖合同），约定二被告向原告购买房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款2 593 734元，付款方式为首付款分期和余款按揭付款，于合同签订当日支付房款518 747元，于2020年11月20日前支付259 987元，这两笔百分之三十共同作为首付款。二被告应于2020年11月20日前签订按揭合同。截至目前，二被告逾期未支付首付款249 987元以及按揭房款1 815 000元，原告催收未果。二被告应立即向原告一次性支付剩余未付房款2 074 987元并承担逾期付款违约责任。被告（反诉原告）赵茜倩、张健松均辩称，1.被告不存在违约行为，被告购买案涉房屋是为了提高生活品质所需，当被告付完部分首付款后，发现案涉房屋没有修建直达车库的楼梯，被告为此多次找到原告要求处理此事，但原告一直未予理会，致使被告的购房目的不能实现，系原告的行为导致如今的现状；2.原被告双方签订合同系原告提供的格式条款，不合理的免除及减轻了原告的责任，加重了被告的责任，以及限制了被告的主要权利；3.如果法院认为被告存在违约行为，应结合原告的行为及被告的购房目的、本案实际情况，综合予以考量，被告认为原告主张的违约标准过高，请求法院依法予以调低。被告（反诉原告）赵茜倩、张健松向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告于2020年6月16日签订的买卖合同；2.判令反诉被告退还反诉原告购房款518 747元及大修基金及契税92 350元，合计611 097元，并以611 097元为基数，从2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算资金占用损失至付清之日止；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金25 937.35元（518 747元*5%）；4.本案本诉及反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2020年6月16日签订买卖合同，由反诉原告购买案涉房屋，房屋总价款2 593 734元，付款方式为首付款分期和余款按揭付款，于合同签订当日支付房款518 747元，所购房屋为期房。反诉原告购买的系联排叠拼高品质房屋，购房目的为提高生活品质，但反诉原告在支付首笔购房款后，发现案涉房屋没有修建直通地下车库的楼梯，但案涉房屋的相邻同户型却修建有直通地下车库的楼梯，且反诉原告在购房时反诉被告也未告知该情况。故反诉原告认为反诉被告的行为给反诉原告造成了极大不便，且严重影响了反诉原告提高生活品质的预期，导致反诉原告的购房目的不能实现。反诉原告与反诉被告多次沟通无果，为维护自身合法权益，现诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）保利公司辩称，1.案涉房屋不存在设计或者规划变更的情形，已经取得建设工程竣工备案登记证，符合合同约定的交房标准，根据无障碍设计规范国标GB50763-2012的相关准则，楼梯不直达地下车库是可以的，就案涉房屋所在楼栋的规划和设计而言，反诉被告上报给相关部门的设计、施工图纸和最终交付的是一致且合规的，最终取得了重庆市建设工程竣工备案登记证，已经符合案涉买卖合同第7条第2款约定的交房条件，案涉房屋属于叠拼别墅，反诉被告在设计初期就已经考虑到叠拼别墅的密集程度，为合理利用空间保证每栋楼有一个楼梯可以直达地下车库，另外地下室的楼梯布置是基于整体考虑的，在大的防火分区内，出地面的疏散口够用即可，并不需要每个单元都要修建楼梯直达地下车库；2.反诉被告就案涉房屋相关的重要信息已经充分告知反诉原告，已经尽到合理的告知义务，根据买卖合同附件五第一条的规定，可以得出该结论；3.反诉被告在本案中没有任何违约行为，本案不存在合同目的无法实现的情形，反诉原告没有约定或者法定的解除权，纵览所有条款，反诉原告作为逾期付款的违约方，没有解除买卖合同的约定权利。通常而言，购房人购买房屋的目的是取得符合合同约定的房屋所有权，并非购房人的主管臆想或者超出合同的个性化需求，退一步讲，从生活经验上看，地下室楼梯的使用频率很低，基本上只有搬运大件物品时才会用到，即使在这种特殊情况下，反诉原告也可以从相邻单元的楼梯上来，不会导致其生活不便，更不会影响其生活品质。综上，反诉被告没有任何违约行为或者欺诈行为，无权解除买卖合同，无权要求支付违约金及退还相关款项。经审理查明：2020年6月16日，以保利公司为甲方（卖方），赵茜倩、张健松为乙方（买方），双方签订买卖合同，主要载明：1.本商品房项目暂定名，乙方购买甲方房屋，建筑面积181.72平方米，套内面积152.5平方米，本商品房所在幢的楼层共计5层，所在物理楼层为第4层，所在名义楼层为第3、4、5层；2.（合同第四、五条）本商品房为清水房，总成交金额2 593 734元，乙方按照按揭付款的方式按期付款：乙方应于签订合同当日付清房款518 747元，于2020年11月20日前缴付房款259 987元，这两笔百分之三十共同作为首付款。乙方拟向银行申请1 815 000元30年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分。乙方应于签订合同当日缴清由甲方代收的相关税费，于2020年11月20日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任；3.（合同第十条）乙方逾期付款超过30日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；4.（合同第十五条）甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方购买商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；5.附件一补充协议为本商品房所在楼的3、4、5层平面图，其中，3层平面图的每一单元的房屋旁边都有楼梯标识，下含说明，提示“本合同买受人所购房屋专有区域外的部分，仅用于位置关系体现，以交付实际情况为准”；6.附件二、三补充协议规定了清水房公共部分以及室内的交房标准；7.附件五补充协议约定：六、乙方同意在买卖合同签订当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在买卖合同生效后60日内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应于期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应承担相应的违约责任；……十八、因履行买卖合同及相关协议而发生的诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担；……二十六、双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。 上述合同签订后，赵茜倩、张健松缴纳了部分购房款及税费等。保利公司于2020年6月16日出具三份收款收据，分别载明：今收到赵茜倩、张健松交来楼款259 374元，首期259 373元，契税电梯大修基金契税92 350元。2020年12月16日，保利公司向赵茜倩、张健松寄关于催告履行房价款支付义务的律师函，主要载明：您向保利公司购买了商品房，与保利公司签署了买卖合同，按照约定，您应按合同约定时间向保利公司支付相应房价款及大修基金，现保利公司尚未收到您到期应付房价款259 987元以及合同约定违约金，鉴于上述情况，请您在收悉本函后立即向保利公司支付上述房价款及违约金，若在2020年12月25日前，您仍未能向保利公司支付上述款项，则将依法追究您的违约责任。该函于2020年12月17日被签收。庭审中，赵茜倩、张健松认为保利公司诉请的违约金标准过高，申请调低。另查明，保利公司就其与赵茜倩、张健松商品房销售合同纠纷一案和另一案委托国浩律师（重庆）事务所提供法律服务，双方签订法律事务委托合同，约定的律师费为81 621.56元，其中本案的律师费为50 030.48元。保利公司举示的三张重庆增值税专用发票显示，保利公司支付律师费共计81 621.56         （40 210.78+40 210.78+1200）元。原、被告双方在审理中均确认：案涉房屋到车库修建有电梯。以上事实，有重庆市商品房买卖合同、收款收据、关于催告履行房价款支付义务的律师函、EMS快递回单、物流详单、法律事务委托合同、重庆增值税专用发票及当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。保利公司与赵茜倩、张健松签订的买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据本案买卖合同约定，案涉房屋的交房标准中未写明有直达车库的楼梯，附件一提供的平面图也注明了本合同买受人所购房屋专有权区域以外的部分以实际交付为准，而负一层到一层的楼梯系专有权区域以外的部分。此外，一层到车库修建有电梯，足以满足业主日常活动需求，因此保利公司未为案涉房屋修建直达车库的楼梯的行为不构成根本违约，赵茜倩、张健松不能以此为由请求解除合同。现买卖合同并未解除，赵茜倩、张健松应当按照买卖合同的约定支付案涉房屋剩余购房款，无权请求保利公司退还已经支付的房屋购房款及大修基金及契税，并支付违约金，故对赵茜倩、张健松的反诉请求，本院不予支持。本案买卖合同约定，赵茜倩、张健松应当于2020年11月20日前缴付房款259 987元，其余1 815 000元向银行申请30年的按揭贷款，并于2020年11月20日前签订按揭合同。现赵茜倩、张健松未支付的购房款2 074 987元（259 987元+         1 815 000元）于2020年11月21日履行期限届满，已经构成违约。按照买卖合同约定，“乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。”上述违约金标准过高，本院依法调整为：以2 074 987元购房款为基数，从2020年11月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至购房款付清之日止。本案买卖合同约定：因履行买卖合同及相关协议而发生的诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。现因赵茜倩、张健松存在违约行为，导致本案诉讼，故保利公司有权依据上述约定向赵茜倩、张健松主张律师费。本案法律事务委托合同约定保利公司应支付本案的律师费50 030.48元，其实际支付81 621.56元，原告请求应当由赵茜倩、张健松负担律师费50 030.48元，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵茜倩、张健松于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司购房款   2 074 987元；二、被告（反诉原告）赵茜倩、张健松于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司违约金（违约金以2 074 987元购房款为基数，从2020年11月21日起至购房款付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；三、被告（反诉原告）赵茜倩、张健松于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司律师费50 030.48元；四、驳回原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）赵茜倩、张健松的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24 140.44元，财产保全费5000元，合计29 140.44元，由被告（反诉原告）赵茜倩、张健松负担。反诉案件受理费13 774.94元，由被告（反诉原告）赵茜倩、张健松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长    姚利平人民陪审员    彭  英人民陪审员    刘登海   二○二一年六月二日 书  记  员    曾  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