广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6694号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市义群福珠宝有限公司，住所地广州市荔湾区下九路63号2055号铺。法定代表人：贺荣志，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴健锋，广东都昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州华汇市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区下九路63号888号铺。法定代表人：唐济成，该公司经理。委托诉讼代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。上诉人广州市义群福珠宝有限公司（以下简称义群福公司）因与被上诉人广州华汇市场经营管理有限公司（以下简称华汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7153号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人义群福公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第三、第五项，改判为华汇公司向义群福公司返还履约保证金416826.35元；3.撤销一审判决第四项；4.本案的一、二审诉讼费用由华汇公司承担。事实与理由：一、一审法院判令由义群福公司支付华汇公司2020年5月1日至2020年10月31日633982.62元的商铺占用费有误，该判决事实认定、举证责任分配及适用法律错误，且明显违背公平原则和比例原则。（一）商铺占用费本质上是对侵权占有行为的赔偿。商铺占用费的承担，以解除合同后义群福公司仍然存在占用商铺的侵权行为为前提。义群福公司于2020年4月30日向华汇公司发函通知解除合同关系并将所有商铺归还后，华汇公司便不存在占用案涉商铺的行为。1.义群福公司在与华汇公司解除合同关系之前就与案涉商铺的实际使用人协商沟通，并要求实际使用人自行腾退商铺，除2006号、2026号、2061号、2062号商铺的实际使用人多次沟通未果尚未腾退外，其他商铺的实际使用人均在2020年4月30日前腾退商铺。2.上述未腾退商铺的实际使用人擅自占用商铺的行为属于其与华汇公司之间的物权纠纷，与义群福公司无关，也与本案无关联性，不应当由义群福公司承担商铺占用费。3.华汇公司主张义群福公司占用全部商铺，要求义群福公司承担全部商铺占用费，华汇公司对此负有举证责任，但华汇公司未能提供任何有效证据予以证明，华汇公司应承担举证不能的责任。因此，不能认定自合同解除后，义群福公司存在占用全部商铺的侵权行为。一审法院将证明不存在侵权占有行为的举证责任分配给义群福公司，明显违反举证责任分配的原则。（二）商铺占用费的承担应当符合公平原则和比例原则。1.案涉21间商铺产权独立且有明确的区分界限，可分别进行经营使用，即使其中4间商铺被案外第三人占用，也不存在其他17间商铺无法经营使用的可能性。2.华汇公司怠于收回商铺，应当自行承担损失。根据一审法院认定，义群福公司在使用案涉商铺期间并未改变其接受商铺时的商铺位置，未导致商铺实际位置与房屋房地产权证上商铺位置图不对应，故华汇公司不存在拒不回收商铺的正当理由。自2020年4月30日合同解除后，义群福公司不存在占用案涉商铺进行出租获利，也未经营案涉商铺从中获利，而华汇公司在合同解除后明知商铺处于可回收状态，却一直拖延时间，怠于收回商铺，任由商铺空置，是导致自身损失最大的因素，因此不应当由义群福公司承担全部的商铺占用费。综上，一审法院将21间商铺的全部占用费判令由义群福公司承担，违反公平原则和比例原则，即使要求义群福公司承担商铺占用费，也只能要求义群福公司承担2006号、2026号、2061号、2062号4间商铺的占用费，而不能违背事实直接认定全部的商铺由义群福公司占有，而要求义群福公司承担全部商铺的占用费。二、一审法院关于义群福公司违约及被没收一半的履约保证金并向华汇公司支付违约金的事实认定及法律适用错误。（一）义群福公司并不存在违约行为。在疫情发生后，义群福公司多次与华汇公司协商沟通，请求减免租金，但华汇公司非但没有减免租金，还要没收履约保证金及加收76万元的滞纳金。因疫情影响，义群福公司在此期间未能正常经营，又因双方就租金减免问题无法达成一致，最终使义群福公司继续经营商铺的合同目的无法实现，义群福公司基于此主张解除合同不构成违约。（二）根据公平原则，即使法院认定义群福公司构成违约，义群福公司也不应当同时承担被没收一半履约保证金并支付违约金的双重赔偿责任。由义群福公司承担一半履约保证金与支付违约金314076.94元，明显属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故根据公平原则，即使认定义群福公司存在违约行为，也应当减轻义群福公司的赔偿责任。三、没收履约保证金和要求义群福公司承担商铺占用费，本质上都是对华汇公司收取商铺所产生的预期收益的保障，二者只能择其一，否则违背填平原则。被上诉人华汇公司二审辩称：一、义群福公司在2020年4月30日向华汇公司发出通知函并通知解除合同，但义群福公司并未按照合同约定向华汇公司返还案涉商铺，案涉商铺仍由义群福公司占有使用，该事实在一审中已经进行了查明，义群福公司在一审庭审中也对此进行了确认。另，在本次二审中，义群福公司在其上诉状中表述了案涉商铺并未返还的事实，所以华汇公司认为义群福公司应向华汇公司支付案涉商铺的占用费。一审判决对于该事实的判项是正确的。二、义群福公司自2020年2月份就开始拖欠租金的事实是非常明确的。按照双方租赁合同的约定，义群福公司拖欠租金的行为已构成违约，应根据合同约定承担相应的违约责任。在本案一审判决中已经考虑到疫情的影响，并根据公平原则对义群福公司的违约责任作折中的处理，义群福公司提起上诉并诉请不承担违约责任的主张没有任何事实及法律依据。综上所述，请求二审法院依法驳回义群福公司的全部上诉请求。华汇公司于2020年7月7日向一审法院起诉，请求：1.判令义群福公司向华汇公司支付2020年2月份租金105663.77元及滞纳金(从2020年2月6日起计算至实际支付之日止，按每逾期一天按应缴费额的3%标准缴纳滞纳金)；2.判令义群福公司向华汇公司支付2020年3月份租金105663.77元及滞纳金(从2020年3月6日起至实际支付之日止，按每逾期一天按应缴费额的3%标准缴纳滞纳金)；3.判令义群福公司向华汇公司支付2020年4月份租金105663.77元及滞纳金(从2020年4月6日起至实际支付之日止，按每逾期一天按应缴费额的3%标准缴纳滞纳金)；4.判令义群福公司向华汇公司支付商铺占有使用费(按照月租金150%标准自2020年5月1日起支付至商铺实际返还之日止)；5.判令义群福公司立即腾空商铺，按照房产证附图位置恢复商铺原状；6.判令没收义群福公司的履约保证金416826.35元；7.判令义群福公司向华汇公司支付违约赔偿金528318.85元（按照105663.77元/月*5个月计算）；8.判令义群福公司根据合同约定缴纳完成应缴税费（物业管理费、营业税、租赁税、房屋税、个人所得税、水电费等一起由于义群福公司经营所产生的，名义上由华汇公司负责缴交的税费）；9.判令义群福公司承担本案的诉讼费用。义群福公司向一审法院提起反诉，请求：华汇公司退还履约保证金416826.3元。一审法院经审理查明：广州市xx路xx号2027、2026、2025、2030、2029、2028、2039、2069、2068、2065、2062、2061、2050、2071、2070、2072、2077、2006号房屋由刘某、黄某按份共有，广州市xx路xx号2056、2087、2195号房屋由刘某、殷某共同共有。上述房屋规划用途均为商业。2017年2月1日，刘某、黄某（出租人、甲方）与华汇公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市xx路xx号xx大厦2006、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2039、2050、2056、2061、2062、2065、2068、2069、2070、2071、2072、2077、2087、2195号共21个商铺的房地产出租给乙方作整体经营规划使用，建筑面积约833.6527平方米；租赁期限自2017年2月1日至2024年3月31日，租金按月结算；等等。2017年5月18日，华汇公司（出租人、甲方）与义群福公司（承租人、乙方）签订《广州市房产租赁同》，约定：甲方将2006、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2039、2050、2056、2061、2062、2065、2068、2069、2070、2071、2072、2077、2087、2095号商铺出租给乙方作经营珠宝玉器商业使用，铺位面积833.6527平方米。租赁期限为6年，自2017年8月18日至2023年8月17日止；租金按月结算，由乙方在每月第5日前以现金或转账的付款方式缴付给甲方；租金金额，第一年100元/平方米，第二年为120元/平方米；第三年至第六年，每年租金在前一年租金的基础上递增6%。签订本合同时乙方按首期向甲方支付履约保证金（五个月租金金额），甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用和所有交接事项后5日内，甲方将保证金退回乙方。甲方给予乙方3个月免租时间，作为商铺的装修及市场开拓期；乙方必须按照房地产权证上的商铺位置图全面装修并且恢复商铺位置，若乙方没有按照房地产权证上的商铺位置图恢复使用则算乙方违约，甲方可解除合同，并有权要求乙方立即全部无条件退场，保证金不予退还。乙方负担所有税项及相关费用，含物业管理费、营业税、租赁税、房屋税、个人所得税、水电费等一切由于出租经营所产生的名义上由甲方负责缴交的税费项目（包括国家新增的其它税费），上述税费未包含在租金内。乙方按月缴交上述的所有税项及相关费用，并将已交税项及相关费用的发票及收据交回甲方留存，属公用部分的水电费发票要贴出公示。若乙方欠缴上述应缴的费用且超出应缴期30天，则视为乙方违约，本合同立即自动终止，乙方负违约责任。租赁期届满，应按本合同约定将承租商铺交回甲方；如需继续承租商铺，应提前60日与甲方协商，双方另行签订租赁合同。如因经营需要改变商铺的主体结构、用途，须与业主协商，在得到业主同意并签署同意文件后，才可改变商铺主体结构、用途。在合同终止或解除时须把商铺恢复原状交还给甲方（双方经签名确认的图片为准）。在乙方装修时，按照商铺原间隔位置留下标记，作为识别业主商铺间隔恢复的地面标志。乙方享有自主转租和分租权，有权将商铺出租给第三方使用，由此产生的所有法律责任、经济责任由乙方负责，与甲方无关；乙方与第三方的经济和法律纠纷与甲方无关，由乙方自行承担解决。乙方存在擅自改变商铺结构、不按时缴付租金费用等行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回铺位，不退保证金等一切费用；乙方的固定设施装修不得拆除，对乙方的设施装修，甲方不予补偿，并且甲方有权搬离乙方在商铺的物品，造成甲方经济损失的乙方应予赔偿。甲方双方在合同有效期内，任何一方提出解除合同，属违约行为，违约方须支付违约赔偿金（5个月租金金额）本合同立即自动终止。乙方违约，甲方可解除合同，并有权要求乙方立即全部无条件退场，保证金不予退还。合约期间因乙方违约或中途退出，所有二楼相关设备乙方不能拆除或破坏；乙方不按时交付租金费用出现拖欠甲方铺位租金、水电费、管理费、公摊电费、税费等应付费用时，甲方以有法律效力的形式通知乙方后，乙方在收到通知10天内仍未支付，甲方有权委托物业管理处对商铺进行暂时停电处理（后果由乙方自负），待费用付清再与恢复；乙方出现拖欠甲方铺位租金、水电费、管理费、公摊电费等应付费用时，超过30天，则视为乙方自动放弃本合同，本合同自动失效；乙方与第三方的租赁协议也一起同时自动失效，甲方有权无条件收回铺位，保证金不予退还；甲方有权单方面解除合同、封存乙方的财物，并有权将商铺场地重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方有权追缴欠缴费用及要求赔偿损失；租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费、公摊电费等应付费用均视为违约，除须补交所欠的费用及租金外，每逾期一天，按应缴费额的3%向甲方交纳滞纳金。甲、乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同期限届满或中途终止或因乙方违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租店面的装修作出补偿或赔偿，甲方有权选择要求乙方依现状交还店面或恢复其原状，甲方未作出选择的，视为要求乙方按现状交还；在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将租赁店面交还甲方；未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的150%的占用费给甲方；且甲方有权依照法律程序追索租赁场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用（包括造成甲方因此向第三方赔偿的金额）；本合同约定的履约保证金条款、违约金条款、滞纳金条款、赔偿金条款可同时适用，任一违约责任条款的适用不影响其他违约责任条款的适用；在租赁期内，如遇战争、天灾、政府行为等不可抗力情况，致使合同无法履行时，责任不在甲乙双方，双方应及时协商处理。甲、乙双方一致认同，本合同所有条款均由双方充分协商拟定，双方均已充分理解各合同条款的精神与含义，并确认各条款对双方公平合理并自愿恪守遵行；甲方所有书面通知、信函、文书等，一经送达方租赁店面或经乙方负责人、工作人员签收（乙方负责人、工作人员拒绝签收的，甲方注明该情况），即表示已送达乙方；若甲方将书面通知、信函、文书等直接邮寄至本合同所定地址、乙方其他地址或租赁店面地址（乙方变更联系地址和方式的，须以书面方式通知甲方，否则，甲方按此留下的地址或联系方式送出，视为乙方收到），则自交邮之日起三天后视为合法送达乙方；等等。合同签订后，华汇公司将商铺交付给义群福公司使用，义群福公司向华汇公司支付了保证金416826.35元，依约向华汇公司支付租金。自2020年2月开始，义群福公司未向华汇公司支付案涉商铺租金。2020年4月17日，华汇公司向义群福公司作出并送达《催缴租金通知书》，要求义群福公司于2020年4月20日前缴清2020年2月至2020年4月租金316991.31元，以及滞纳金446957.75元。2020年4月18日，义群福公司针对上述《催缴租金通知书》向华汇公司函复，内容如下：由于“新型冠状病毒”疫情原因，各地相继启动一级突发公共卫生事件预警响应，目前国内疫情逐渐得到控制，但商场生意惨淡，客户流失率较大，我司已承受巨大损失，为共渡难关，商场其他业主都给我司减免相应租金，现我司于2020年4月17号收到华汇公司缴费和滞纳金清单，贵司不但没有减免，反而收取高额滞纳金，并要求我司务必于2020年4月20日前缴清全部费用，对于贵司的缴费和滞纳金金额我司已无力承担，决定放弃承租贵司所有商铺，并于2020年4月30日前将贵司所有商铺归还。2020年4月30日，义群福公司向黄怀恩发送《通知函》，要求解除《广州市房产租赁合同》、返还保证金，表示自通知书发出之日起，解除义群福公司与刘启东、黄怀恩之间的租赁合同关系；自本通知书发出之日起15天内，请刘启东、黄怀恩将五个月租金保证金416826.35元归还给义群福公司；等等。本案于2020年8月18日进行一审开庭审理。一审庭审中华汇公司确认该《通知函》对其发生效力，因义群福公司坚持单方解除合同，故同意解除合同，确认解除时间是2020年4月30日；表示双方曾就2020年2-4月期间的租金减免问题进行协商，华汇公司提出的优惠方案是2月免租，3-4月减半租。义群福公司陈述承租21间商铺部分用以转租，部分用以自营，已于2020年4月30日前清空商铺并发函通知华汇公司交接；与次承租人之间的租赁合同已解除，也通知次承租人腾退，次承租人没有将商铺交还给义群福公司。华汇公司认为义群福公司仅发函告知于2020年4月30日将商铺交还，但没有采取任何措施退还商铺。一审庭审后，义群福公司于2020年8月24日向一审法院提交《补充质证意见》，承认2006、2026、2061、2062号商铺在开庭前仍被其它人占用，开庭后经其劝离，截止2020年8月22日，已完全搬空。并提交了案外人广州市xx物业管理有限公司于2020年8月24日作出的《结清证明》以及水电费发票、商铺照片予以证明。《结清证明》载明：义群福公司就名汇二楼21家商铺（2006号、2025号、2026号、2027号、2028号、2029号、2030号、2039号、2050号、2056号、2061号、2062号、2065号、2068号、2069号、2070号、2071号、2072号、2077号、2087号、2195号）1-4月份水电费已经结清，后续5-7月份，就名汇二楼2026、2006、2061、2062所产生的水电费，因产权主体尚不明确的原因，今天暂时由义群福公司垫付费用。华汇公司对这些证据均不认可。华汇公司另提交名汇首层管理部于2020年2月8日作出的公告和微信截图，均载明开业时间为2020年2月21日。义群福公司对此均不确认，认为开市通知没有盖章，不能代表物业的开业意思表示，义群福公司在名汇二楼经营而不是开市通知及微信截图中的名汇首层，与本案无关。华汇公司与义群福公司均确认计租周期为每个自然月，义群福公司最后一次支付租金至2020年1月31日。2020年8月27日，一审法院在案涉商铺张贴《通知》，要求案涉商铺的承租人及实际使用人于2020年9月2日到一审法院进行权利登记，但在一审法院规定的时间内无人到庭登记。为核实案涉商铺的使用情况，一审法院于2020年10月9日至案涉商铺进行勘查，并拍照。案涉商铺在勘查当日均属于空置状态，除2087、2195号商铺无间隔后，其他商铺均有间隔。华汇公司对照片的真实性、合法性无异议，但认为经其于2020年10月22日核实，2087及2195号商铺仍有人在经营，且义群福公司在租赁商铺后对二楼的商铺进行了整体装修，打乱了商铺的附图位置，商铺面积与房产证面积也不一致，故坚持要求义群福公司按照房产证附图位置面积返还商铺。义群福公司公司对照片无异议，认为商铺早已腾空，并未有人经营，承租商铺时是按照房产证图纸进行承租，现阶段也是按房产证附图进行返还。一审法院在2020年10月23日向华汇公司释明是否收回商铺减少损失。华汇公司表示收铺的前提是义群福公司必须按照房产证的附图位置返还商铺，并且与其对商铺是否与房产证附图位置进行确认，若返还商铺位置不能与房产证附图位置一致，将有可能产生其与第三方商铺位置的争议。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，华汇公司与义群福公司之间签订的《广州市房产租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于租赁合同的解除问题。义群福公司未在合同约定的期限内向华汇公司支付案涉商铺租金，但华汇公司在本案一审庭审前并没有就双方解除合同提出主张。义群福公司以疫情影响经营为由于2020年4月30日发出《通知函》表示于当日解除双方租赁关系，但当日我省处于疫情防控二级应急响应期间，义群福公司即使经营有困难，可以通过协商减免租金的方式、延迟支付租金等方式继续履行合同，而不应单方要求解除合同；而且义群福公司在本案中提交的证据不足以证明案涉商铺所在商场截止至2020年4月30日因疫情影响仍无法开门营业。因此，义群福公司的解除合同通知并不符合法律规定或合同约定的解除条件，不能达成合同解除的目的。但由于华汇公司在本案一审庭审时同意解除合同，故一审法院确认合同于2020年4月30日解除。合同解除后，义群福公司依法应将商铺交还给华汇公司。关于案涉商铺的交还标准问题。华汇公司要求义群福公司按房产证附图位置恢复商铺原状。一审法院对此作如下分析：第一，租赁合同约定华汇公司给予3个月免租时间，义群福公司需按照房地产权证上的商铺位置图全面装修并且恢复商铺位置，若义群福公司没有按照房地产权证上的商铺位置图恢复使用则算义群福公司违约，华汇公司可解除合同，并要求义群福公司全部无条件退场。从合同履行情况看，义群福公司的装修行为并未导致合同解除，因此，可以推断义群福公司在使用案涉商铺期间并未更改其接收商铺时的商铺位置，未导致商铺实际位置与房屋房地产权证上商铺位置图不对应。第二，租赁合同还约定合同终止或解除时须把商铺恢复原状交还，但华汇公司在本案中并未举证证明商铺原状。因此，华汇公司认为案涉商铺现有间隔与房地产权证上的记载可能不符而拒绝收回场地，要求义群福公司按房产证附图位置恢复商铺原状，依据不足，一审法院不予支持；华汇公司应按现状收回案涉商铺。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，在一审法院经现场勘查案涉商铺已空置、义群福公司已明确告知案涉商铺已腾空具备交还条件的情形下，华汇公司依法应采取适当措施及时收回商铺防止损失扩大；而且依据上述合同法的规定，若华汇公司因防止损失扩大而支出了合理费用的，可另行向义群福公司主张，而非任由案涉商铺空置多月而不采取合理措施收回。但华汇公司在一审法院释明后仍坚持以需按房产证附图确定商铺位置为由拒绝收回商铺。故一审法院认为应由华汇公司自行承担由于其未能及时收回商铺导致的扩大损失部分。综合华汇公司的一审庭审陈述、义群福公司对于案涉商铺使用情况的陈述及自认、一审法院到案涉商铺的勘查情况，一审法院认为华汇公司至少应该在2020年10月31日前采取措施收回案涉商铺，对于此日后的损失，由华汇公司自行承担。至于义群福公司认为其早已腾空全部案涉商铺的陈述，依据不足，一审法院不予采信。关于华汇公司主张的租金及滞纳金问题。支付租金是承租人的合同义务，义群福公司未按合同约定向华汇公司支付租金，应承担继续履行支付租金的义务。鉴于疫情对商业经营的影响以及案涉商铺所在商场须受政府疫情管控的实际情况，未按时交纳租金不能完全归责于义群福公司，华汇公司主张的滞纳金实际上为逾期租金违约金，一审法院不予支持。义群福公司主张减免租金，一则疫情发生后政府鼓励租赁行业进行租金减免，二则由于疫情原因经营受到限制，经济遭受损失，在此情形下义群福公司向华汇公司提出减免疫情期间的案涉商铺租金，符合情理。政府于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应开始后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。因双方当事人的证据均无法证实案涉商铺所在商场疫情期间的开放经营时间，故一审法院依双方在履行期间约定的计租期间、结合前述疫情响应级别的调整时间、华汇公司曾提出的优惠方案以及公平原则对义群福公司前述疫情期间的场地租金减免抗辩予以采纳并酌定如下：免除义群福公司2020年2月1日至2月29日期间的租金，义群福公司按照合同租金标准105663.77元/月的50%支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金，共计105663.77元；华汇公司有关租金的诉讼请求，部分成立，一审法院相应予以支持。关于合同解除后的房屋占用费问题。虽合同约定义群福公司在合同解除后继续占用场地的需按合同约定月租金的150%支付占用费，但如前述原因，一则华汇公司与义群福公司就场地交还标准存在争议，二则华汇公司直到本案庭审时才明确表示案涉租赁合同在2020年4月30日解除，三则由于疫情影响，双方应合理分担损失，故对于华汇公司要求按150%的标准计算占用费的诉请，一审法院不予支持，一审法院基于公平原则，酌定占用费标准为原租金标准，即105663.77元/月，2020年5月1日至2020年10月31日的占用费共计633982.62元。关于保证金和违约赔偿金问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。如前述原因，在商场启市和疫情响应级别的调整至二级以后，双方履行合同并不存在障碍。即使受到疫情影响经营状况不理想，义群福公司可以通过协商减免租金等方式继续履行合同，而不应单方解除合同。因义群福公司在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定义群福公司为违约方。鉴于疫情对双方经营均有影响，华汇公司因义群福公司解约而失去租金收益，且面临寻找下一个出租人的时间风险，故依据公平原则酌定华汇公司没收的保证金为义群福公司已付押金总额的50%，即208413.18元，酌定义群福公司应支付的违约赔偿金为105663.77元，对于华汇公司主张的超出部分，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于应缴税费问题。双方约定将华汇公司作为租赁合同出租方负有申报纳税的法定义务转由义群福公司负担，但并不能据此免除华汇公司向税务机关申报纳税的法定义务，义群福公司缴纳税款以华汇公司向税务部门申报纳税为前提，华汇公司可先行支付有关税费后，再依合同另行向义群福公司主张权利。故对于华汇公司要求义群福公司缴纳完成应缴税费的诉请，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市义群福珠宝有限公司向原告广州华汇市场经营管理有限公司支付2020年3月1日至4月30日租金105663.77元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市义群福珠宝有限公司向原告广州华汇市场经营管理有限公司支付2020年5月1日至2020年10月31日的商铺占用费633982.62元；三、被告广州市义群福珠宝有限公司缴纳的履约保证金208413.18元由原告广州华汇市场经营管理有限公司没收；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市义群福珠宝有限公司向原告广州华汇市场经营管理有限公司支付违约赔偿金105663.77元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州华汇市场经营管理有限公司向被告广州市义群福珠宝有限公司返还履约保证金208413.17元；六、驳回原告广州华汇市场经营管理有限公司的其它诉讼请求；七、驳回被告广州市义群福珠宝有限公司的其它反诉请求。如果被告广州市义群福珠宝有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11360元，由原告广州华汇市场经营管理有限公司负担4218元，被告广州市义群福珠宝有限公司负担7142元；反诉受理费3776元，由原告广州华汇市场经营管理有限公司负担1888元，被告广州市义群福珠宝有限公司负担1888元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，义群福公司向本院提交：1.房产证，拟证明案涉商铺构造上与效力上的独立性；2.催缴租金通知单，拟证明华汇公司向义群福公司索要巨额滞纳金；3.义群福公司与案外人就2070、2068、2062、2061、2056、2030、2029、2026、2006、2025商铺的租赁合同解除协议，拟证明一审判决查明的上述商铺在2020年8月20日已解除了合同并腾退了商铺给华汇公司，其他商铺是在2020年4月28日也已解除了合同并腾退了商铺给华汇公司，即义群福公司并未占用华汇公司的商铺至2020年10月31日。华汇公司对此质证认为：证据1、2、3的时间并非发生在本案二审期间，故认为不属于二审新证据。另外，对于证据1、2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性及证明内容不予认可。证据1、2是一审中由华汇公司作为证据提交，根据双方签订的租赁合同的约定，在合同终止或解除后，义群福公司应当将商铺返还给华汇公司，并且双方需签名确认。而本案中，义群福公司发函要求解除合同后，并没有按照合同约定向华汇公司返还商铺，这也导致本案一审判决后出现了较大的问题，即义群福公司承租了上述商铺后进行了装修并打通使用，导致部分商铺的位置出现了与产权证所示位置不相符的情况。虽然一审判决华汇公司按现状收回案涉商铺，但由于义群福公司并未按照房产证附图恢复原状，导致华汇公司后续对于案涉商铺的处理存在很大的困难。虽然华汇公司并未针对一审判决提起上诉，但这确实是华汇公司现在所面临的对案涉商铺处分的难题。对于证据2的催缴通知单，华汇公司是根据合同约定向义群福公司催缴租金，并不存在华汇公司向义群福公司提出要并索要巨额滞纳金的事实。对于证据3的租赁合同解除协议的真实性、合法性、关联性均不予确认，该合同的相对方并非华汇公司。而且，该合同的内容华汇公司并不知晓，无法确认其真实性、合法性及关联性。另外，从该解除协议可确认一个事实，即义群福公司在承租案涉商铺后，其将案涉商铺进行了转租或分租。该转租或分租的租赁关系是存在于义群福公司与次承租人期间的。根据华汇公司与义群福公司签订的租赁合同第7.7条约定，义群福公司将案涉商铺出租给第三方使用，由此产生的一切经济责任由义群福公司承担，与华汇公司无关。退一步而言，即使义群福公司与次承租人签订的解除协议是真实存在的，但该解除协议不能排除次承租人仍占有使用案涉商铺的事实。在一审中，一审法院的工作人员也到现场进行勘察，确认直至2020年10月份案涉商铺仍有他人在占有使用。在一审第三次庭审中，华汇公司也向一审法院提交了义群福公司在2020年10月22日仍占有使用案涉部分商铺的事实。事实上，代理人来二审开庭时也向当事人再一次确认过，义群福公司实际上是直至一审作出判决后还有在占有使用案涉部分商铺。本院经审查，义群福公司提交的上述资料系形成于一审期间，亦不足以推翻一审法院认定的事实，不属于二审新证据。本院认为，一审法院认定双方之间签订的《广州市房产租赁合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、2020年5月1日起商铺占用费的支付问题；二、义群福公司诉请华汇公司返还全部履约保证金及其无需向华汇公司支付违约赔偿金能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，2020年5月1日起商铺占用费的支付问题。（一）双方签订的租赁合同约定，在合同终止或解除时须把商铺恢复原状交还给华汇公司（双方经签名确认的图片为准）。双方的租赁合同于2020年4月30日解除后，义群福公司应按照合同约定履行恢复原状交还商铺给华汇公司并按照合同约定办理交接手续的义务，但其未提交证明证实其已按照合同约定履行了交还案涉商铺及办理交接手续的义务。（二）根据一审法院查明的事实，至一审判决时双方仍未办理案涉商铺的交接手续，一审法院考虑2020年10月9日现场勘验当日商铺处于空置状态、2087号及2195号商铺无间隔，华汇公司陈述其于2020年10月22日在案涉商铺核实时发现2087号及2195号商铺仍在经营，一审于2020年10月23日向华汇公司释明其应收回商铺减少损失其仍不收回，义群福公司对案涉商铺使用情况的陈述及自认等多个因素，认定华汇公司应该在2020年10月31日前采取措施收回案涉商铺，此后的损失由华汇公司自行承担，已是根据案件事实综合考虑多个因素进行了公平合理的认定，并无不当。（三）双方签订的租赁合同约定义群福公司在合同解除后继续占用商铺的需按照月租金150%的标准支付占用费，一审考虑双方对场地交还标准存在争议、受疫情影响等因素，依照公平原则酌定义群福公司按照原租金标准105663.77元/月支付占用费，已经对占用费的支付标准进行了酌减。综上，一审判令义群福公司向华汇公司支付2020年5月1日至2020年10月31日的商铺占用费633982.62元依据充分且已考虑上述多种因素适用公平原则对双方的合法权益进行衡平，一审的处理公平合理，应予维持。（四）义群福公司作为承租人，在租赁合同解除后按照合同约定向出租人华汇公司交还案涉全部商铺是其应履行的合同义务，义群福公司承租案涉商铺时系整体接收，交还时理应整体交还。且其是否履行交还商铺的合同义务应由其承担举证责任，其未提交证据证实其已按照合同约定履行了交还案涉商铺的义务，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张一审法院举证责任分配不当无依据。其作为案涉租赁合同的承租方在租赁合同解除后继续占用案涉商铺理应依据合同约定向出租方华汇公司履行支付占用费的合同义务，案外次承租人占用商铺系基于其与义群福公司的租赁合同关系的约定占用，应由义群福公司依据合同自行处理其与案外次承租人的关系。义群福公司上诉主张应由实际使用商铺的案外次承租人向华汇公司支付占用费或其只应承担4间商铺的占用费无依据，本院不予支持。关于争议焦点二，义群福公司诉请华汇公司返还全部履约保证金及其无需向华汇公司支付违约赔偿金能否成立的问题。（一）根据一审查明的事实，义群福公司在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，其单方提出提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。（二）根据租赁合同约定，在义群福公司违约导致提前解除合同时，华汇公司可没收履约保证金，要求义群福公司支付5个月租金金额的违约赔偿金，且履约保证金条款、违约赔偿金条款等条款可同时适用。（三）考虑义群福公司违约行为发生在疫情发生后，疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对义群福公司租赁案涉商铺进行经营造成一定影响，仍要求义群福公司按原合同约定被没收全部履约保证金和支付违约赔偿金有失公允，因此，一审酌定华汇公司没收50%履约保证金即208413.18元，向义群福公司返还履约保证金208413.17元，酌定义群福公司应支付一个月租金金额的违约赔偿金105663.77元。（四）一审该处理已充分考虑双方应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等因素，公平合理，并无不妥，应予以维持。义群福公司仍上诉主张应返还全部履约保证金及其无需向华汇公司支付违约赔偿金不能成立，本院不予支持。义群福公司还上诉主张支付商铺占用费及没收一半履约保证金只能择其一适用无理据，本院不予支持。综上所述，义群福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15208元，由广州市义群福珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年六月十五日书记员  冯韵彭诗敏