广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9662号原告：田佳丽，女，1976年9月8日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：夏万征，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市纳善贸易有限公司，住所地广州市天河区东圃大马路1号之二一楼。法定代表人：吴明富。委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告田佳丽诉被告广州市纳善贸易有限公司（以下简称纳善公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日以简易程序立案受理后，纳善公司提出管辖权异议申请。本院作出（2020）粤0112民初9662号《民事裁定书》对纳善公司的管辖权异议予以驳回。纳善公司不服上述裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2021年2月4日作出（2021）粤01民辖终76号《民事裁定书》，依法驳回纳善公司的上诉，维持原裁定。本案于2021年4月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年5月28日由审判员独任再次开庭审理。原告田佳丽及其委托诉讼代理人夏万征，被告纳善公司委托诉讼代理人黄春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田佳丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《广州市大沙东女人街商场合作合同》其补充协议于2020年1月24日已终止；2.请求判令纳善公司退回田佳丽A18档口设备折旧20937.5元及利息（利息以20937.5元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）；3.请求判令纳善公司退回田佳丽A18档口11月至1月31日已支付的其他费用30625.5元（14412元/月×2.5个月×0.85折）及利息（利息以30625.5元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）；4.请求判令纳善公司退回田佳丽A18档口已交的保证金41678元及利息（利息以41678元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）。5.请求判令纳善公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：田佳丽、纳善公司于2019年10月26日签订了《广州市大沙东女人街商场合作合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》，案涉商铺位于黄埔区××、××Ａ18档口。上述合同及协议签订后，田佳丽及时支付了首月租金、保证金、档口设备折旧费等费用。《合同》第三条第1点约定“2019年11月1日至2020年10月31日租金每月为6177元。”第七条第1点约定“因政府原因或不可抗力造成本合同不能履行，本合同终止，乙方结清所有费用后甲方向乙方无息退还租赁保证金。”《补充协议》约定，乙方因使用上述商铺，而自愿每月另行向甲方支付其他费用14412元(2019年11月1日至2020年10月31日期间)。该费用的作用包括但不限于：投入作为商场宣传、广告、招商及营造商业氛围的费用及报酬、商场/商铺的修缮费、商场/商铺的广告宣传费、设备维修费、维持商场/商铺正常运作的费用等等。补充协议(二)约定，“…租金的基础上打8.5折优惠”。《合同》签订后，被告一直未履行《补充协议》约定的所有内容。另外,合同履行至2020年1月下旬,我国出现新型冠状病毒××疫情,被国家有权机关认定为不可抗力事件。同时,广东省决定从1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应。依照上述约定,合同履行至2020年1月下旬时,因为不可抗力事件的出现,导致合同不能履行,所以合同此时终止。因此,被告应退还:1.扣除不到两个半月的折旧费后,其余折旧费22500×(1-2.5个月÷36个月)=209375元;2.合同履行期间,被告已收取、但未履行义务的其他费用:14412元/月0.85×2.5=30625.5元；3.全部保证金:41678元;以上合计93241元。3月初时,在原告愿意交付租金的情况下,被告要求原告一并交付每月的其他费用14412元,否则断电。此时,视为双方之间的2020年3月重新续约不成功。经过双方多次沟通交涉,最终导致原告无法承受被告的该项无理要求(被告至今未履行过该项义务)。3月中句开始被断电,导致原告的经营雪上加霜。4月14日开始长久断电,导致原告无法营业。原告遂于4月17日以顺丰快递方式向被告发出书面解除合同通知,实际为办理上次合同终止的手续,所以一并交回了两档口的钥匙,被告于4月18日收到快递及钥匙,并及时将档口再次对外招租。至此,原告正式退租完毕。另外,双方之前合作期间,被告在指定不同个人收取原告的各项费用的情况下,除第一次外出具不规范的收据外(不盖公章,签名不全等),之后均拒不出具任何书面收条或收据。合同解除后,原告与被告多次交涉退款事项,被告均置之不理为此,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请法院查清事实,依法支持原告的全部诉讼请求。被告纳善公司辩称，我方不同意田佳丽全部诉请。田佳丽自2020年2月1日全面拖欠租金、水电费等费用，至田佳丽自行搬离涉案商铺止也未交清费用。由于田佳丽严重违约，田佳丽已交付的保证金依约不予退回。折旧费为合同订立时双方一次性支付费用，折旧费的合同约定已经履行完毕，不存在退回。田佳丽至今尚欠租金及违约金。经审理查明：2019年10月26日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）签订《广州市大沙东女人街商场合作合同》(编号：A18档口)，甲方同意将坐落在广州市黄埔区××、××Ａ18档口商铺交予乙方作为经营百货零售批发使用，合作期限约3年，从2019年11月1日至2022年10月31日止。本合同期满后，乙方本人持有效身份证可退回保证金。租金起计日起为2019年11月1日，以甲方商场开业时间为准。月租金标准从2019年11月1日至2020年10月31日为每月6177元，租金、水电费、其他费按月结算，乙方须在每月1日前以现金形式支付给甲方。第3.4条约定乙方在签订本合同的同时，必须向甲方交付该商铺的租赁保证金41178元及水电保证金500元。租赁保证金不得用于抵扣租金，本合同期满后15天内，在乙方无违约或赔偿责任的前提下，甲方将合作保证金无息退还给乙方。第六点违约责任，6.2条乙方逾期不缴纳合作租金、管理费和其他费用的按每天50元加收滞纳金。乙方逾期不交任何一项费用，甲方可采停电、停水、封铺等方式进行处理，逾期7天未交的，属于乙方违约，甲方有权单方面解除合同，立即收回商铺，并没收商铺内一切财产，并不予退还乙方所交的租赁保证金。6.4乙方提前解除本合同，属乙方违约，乙方须清撤场之日前的月租金、电费和管理费及其它费，乙方所交的保证金，甲方不予退还。第七条，7.1因政府原因或不可抗力造成本合同不能履行，本合同自然终止，乙方结清所有费用后甲方向乙方无息退还租赁保证金。同日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）签订《补充协议》，约定乙方因使用案涉商铺，自愿每月另行向甲方支付其他费用，2019年11月1日至2020年10月31日金额为每月14412元，该费用作用包括并不限于投入作为商场宣传、广告、招商及营造商业氛围的费用及报酬、商场/商铺的修善费、商场/商铺的广告宣传费、设备维修费、维持商场/商铺正常运作的费用等。乙方向甲方支付该费用的时间为按《合作合同》约定乙方支付合作利润金同时支付，如乙方逾期支付，则适用《合作合同》约定的违约责任进行处理。同日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）又签订了《补充协议（二）》，约定纳善公司给于田佳丽按照《合作合同》租金的基础上打8.5折优惠(优惠期限至合作合同期满)。2019年10月26日，纳善公司出具《收据》，载明收到田佳丽缴纳的A18档口设备折旧费22500元。庭审中，双方确认田佳丽从2019年11月16日开始按照85折的优惠支付租金及其他费用17501元/月［（6177元＋14412元）×0.85]，田佳丽从2020年2月起未缴纳过租金及其他费用。2019年10月26日，纳善公司出具《收据》，载明收到田佳丽交来的A18档口设备折旧费22500元。双方未在合同中明确约定该费用的具体内容，纳善公司主张系一次性入场费，田佳丽主张系折旧费。本院询问田佳丽承租案涉商铺时的状况，双方确认案涉商铺不存在顶手的情况，承租时案涉商铺系正常装修通水电，田佳丽根据经营奶茶店的需要布置了奶茶店专用的水电及装修。田佳丽提交在广州市人民政府网站上打印的《通告》，主张广东省决定从2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。田佳丽并提交商户于2020年3月9日签名的《商场减免申请书》，要求广州港航物业管理有限公司给予租金减免的优惠。纳善公司提交落款日期为2020年5月14日的《特此通知》一份，主张公司根据疫情情况，考虑到商户的实际困难，同意给予优惠，但田佳丽并未签名同意。2020年4月17日，田佳丽向纳善公司发出《解除合同通知函》并通过顺丰快递寄出，主张因疫情影响，双方合同难以继续履行，通知纳善公司解除《广州市大沙东女人街商场合作合同》（编号分别为A18档口、B1档口）两份合同及补充协议，并将档口钥匙交还纳善公司。快递查询显示纳善公司于2020年4月18日已签收。庭审中，纳善公司也确认2020年4月18日田佳丽已搬离案涉商铺。另，纳善公司提交坐落于广州市黄埔区大沙东路37号、39号房屋的《广州市不动产登记查册表》，并陈述其也是租户，案涉房屋是向上一手承租过来的，再转租给田佳丽。以上事实有《广州市大沙东女人街商场合作合同》《补充协议》《补充协议（二）》《广州市不动产登记查册表》、收据、转账记录、图片，光盘及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。田佳丽与纳善公司签订《广州市大沙东女人街商场合作合同》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，本院从公平原则出发，酌情处理本案。关于合同终止或解除。田佳丽主张依照合同第七点因政府原因或不可抗力原因造成本合同不能履行，本合同自然终止，乙方在结清所有费用后甲方向乙方无息退还租赁保证金。因广东省决定从2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，因此田佳丽主张双方合同及补充协议于2020年1月24日终止。实际上，疫情在不同时间段对不同种类的店铺造成的影响并不相同，疫情在客观上构成不可抗力但并非必然造成合同的根本不能履行。庭审中，田佳丽也确认2020年2月份店铺没有经营，但3、4月份有实际经营。因此，田佳丽要求确认合同于2020年1月24日已终止，本院不予认可。田佳丽未缴纳2020年2-4月份租金及其他费用，但纳善公司也未向其发出解除合同通知书，事实上田佳丽已于2020年4月17日将案涉商铺钥匙归还给纳善公司，纳善公司确认2020年4月18日收回案涉商铺。根据上述情况，结合疫情的实际影响，本院确认2020年4月18日双方租赁合同实际解除。关于设备折旧费。双方确认田佳丽2019年10月26日向纳善公司支付了设备折旧费22500元。该费用双方并无明确的合同约定，纳善公司主张是一次性进场的费用，而田佳丽主张是设备折旧费并举证纳善公司出具的《收据》中也载明系档口设备折旧费。本院认为，当事人的主张或抗辩应有对应证据予以证实，纳善公司抗辩该费用系一次性进场费并无相关举证，本院不予确认。《收据》中载明系档口设备折旧费22500元，按照设备折旧的一般理解，在双方没有对此作出明确约定的前提下，田佳丽主张该部分费用平摊到对应的租赁期限中去，符合一般常理，本院予以支持。合同约定租赁期限为3年，从2019年11月1日至2022年10月31日止，田佳丽于2020年4月18日交还商铺，因此计算纳善公司应向田佳丽返还剩余设备折旧费19030.57元（22500元÷1096天×927天）及利息（利息以19030.57元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。田佳丽诉请超出部分，本院不予支持。关于退还已缴纳的2019年11月至2020年1月31日已支付的其他费用。该费用系双方在《补充协议》中明确约定，田佳丽亦在补充协议中签名确认且实际缴纳，现其主张纳善公司退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金41678元。双方确认田佳丽支付租金及其他费用至2020年1月31日，2020年2月份之后的租金及其他费用均未支付。田佳丽主张疫情后2020年2月份其店铺经营奶茶并未开业，在2020年3月份田佳丽联合其他商户出具《商场减免申请书》，要求商场对商铺2020年2-5月期间的租金及其他费用进行减免。但双方就费用的减免一直未能达成一致意见。后田佳丽自行从商铺搬离，且确实存在欠付租金及其他费用的行为，本院综合考虑田佳丽租赁案涉商铺经营奶茶店受到疫情影响的严重程度，欠付租金及费用的具体情况、主观恶意程度，酌情认定保证金41678元纳善公司没收一半，剩余20839元应予以退还。至于利息系法定孳息，本院支持以20839元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告田佳丽与被告广州市纳善贸易有限公司于2019年10月26日签订的《广州市大沙东女人街商场合作合同》（编号：A18档口）及其补充协议于2020年4月18日解除；二、被告广州市纳善贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田佳丽退还剩余设备折旧费19030.57元及利息（利息以19030.57元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广州市纳善贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田佳丽退还保证金20839元及利息（利息以20839元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告田佳丽的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2158元，由原告田佳丽负担1246元，被告广州市纳善贸易有限公司负担912元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年六月十四日书记员  邹 忻