江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2141号上诉人（原审原告）：徐州海西置业有限公司，住所地江苏省徐州工业园区苏州大道。法定代表人：林依岁，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡中文，男，1975年2月12日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审被告）：狄凤侠，女，1975年2月6日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。上诉人徐州海西置业有限公司（以下简称海西置业公司）因与被上诉人胡中文、狄凤侠商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人海西置业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费、保全费由二被上诉人承担；事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及双方与中国工商银行徐州贾汪支行签订的《个人购房借款担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。附件四合同补充协议第2条约定：买受人逾期支付按揭贷款每月本息累计达三个月以上，则出卖人有权收回房产并重新出售，同时买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，被上诉人逾期还款导致上诉人承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任，一审法院对上述约定认定格式条款错误，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第九条“民法典实施前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”。《民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利与义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大厉害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，只是对方没有注意或者理解与其有重大厉害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。根据上述规定，被上诉人没有提出相应的要求，亦未主张该条款不成为合同的内容，且附件签署系双方的真实意思表示，因此不应认定为无效条款。三、案涉房屋至今空置，从优化社会资源角度考虑应予解除。综上，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人胡中文、狄凤侠未到庭，亦未提交书面答辩状。海西置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同（合同号JW23889）；2、请求依法判令胡中文、狄凤侠将案涉房屋返还并协助办理案涉房屋湖尚城小区第12幢1单元302号房网上备案合同的注销等手续；3、请求依法判令胡中文、狄凤侠支付违约金5577.42元；4、请求判令胡中文、狄凤侠返还代为垫付的保证金196215.39元；5、本案案件受理费、保全费由胡中文、狄凤侠承担；6、海西置业公司返还购房款数额为案涉房屋总价278871元扣除诉讼请求第3项、第4项、第5项后的数额。庭审过程中，海西置业公司自愿撤回第三项、第四项、第六项诉讼请求。一审法院查明：2015年11月16日，海西置业公司与胡中文、狄凤侠签订《商品房买卖合同》（合同号JW23889），约定胡中文、狄凤侠购买海西置业公司开发的湖尚城小区第12幢1单元302号房，房屋面积为95.07㎡，单价为3985.18元/㎡，房款总金额为378871元。合同第六条中约定，胡中文、狄凤侠按照第3种方式即买受人签署本合同同时交付首付款￥113871元整，余款￥265000元整在30日内付清。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补偿协议见附件四）。合同补充条款附件四约定：2、买受人履行按揭贷款协议期间，在办理完其所购房屋的它项权证并送交银行（公积金贷款客户送交出卖人）之前，如逾期支付按揭贷款协议约定的贷款每月本息，按贷款总额以每天万分之五计算，向出卖人支付违约金；如逾期支付按揭贷款每月本息累计达三个月以上，则出卖人有权收回房产并重新出售，同时买受人按总房款的百分之二向出卖人另行支付违约金。3、书面通知或文件可由买受人直接领取，或采用邮寄送达。买受人联系方式以合同第一页填写的地址、电话、移动电话、邮箱（邮编）为准。4、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应及时办理商品房备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退换买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。买受人行使合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉有权解除合同之日起7日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利。双方在《商品房买卖合同》及其附件四上均签字、盖章。合同签订后，胡中文、狄凤侠向海西置业公司支付首付款13871元，因狄凤侠签订精装修放弃承诺书，放弃原约定的精装修部分，海西置业公司将装修费从总房款中返还装修费100000元，折抵首付款，涉案房屋总价值为278871元。海西置业公司向胡中文、狄凤侠出具江苏增值税普通发票，票面金额为277316元。2015年12月7日，海西置业公司、胡中文与中国工商银行徐州贾汪支行（以下简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：住[房按揭]字[徐州分]行[贾汪]支行[2015]年[0000328]号），约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币265000元（大写：贰拾陆万伍仟元正），胡中文授权工商银行将贷款一次性划入海西置业公司的账户（账号为：11×××96）内，还款账户为胡中文的账户（账号为：62×××02）。胡中文按月等额本息还款法（按月计息）还款，海西置业公司为该贷款提供阶段性连带责任的保证。合同签订后，工商银行依约发放贷款。2020年7月13日，工商银行向海西置业公司发送《个人逾期贷款催收通知书》，通知海西置业公司截至2020年7月13日，胡中文已连续4期未按约还款，共拖欠贷款本息195762.33元，要求海西置业公司收到函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任，否则将诉诸法律追偿欠款。2020年7月21日，中国工商银行扣收海西置业公司保证金户内保证金计196215.39元。2020年8月12日，工商银行出具还款说明一份，内容为：“借款人胡中文（身份证）于2016年1月4日因购买徐州海西置业有限公司开发的湖尚城小区12-1-302室住宅向我行申请贷款26.5万元，180期，由于借款人收入出现问题，没有能力偿还我行贷款，出现多次逾期，我行宣布贷款提前到期，2020年7月21日徐州海西置业有限公司履约阶段性担保责任替借款人偿还所欠我行本金利息共计196215.39元，该按揭贷款现已全部偿还完毕。”一审法院另查明，胡中文与狄凤侠系夫妻关系。一审法院认为，海西置业公司与胡中文、狄凤侠签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照约定各自履行义务。海西置业公司与胡中文、狄凤侠所签商品房买卖合同中的附件四第（4）项内容约定应属无效，海西置业公司未取得案涉商品房买卖合同解除权，其诉讼请求不能成立。首先，案涉商品房买卖合同附件四第2款内容约定属格式条款。该条约定属商品房买卖合同的附件，系海西置业公司为重复使用而预先拟定，海西置业公司未举证证明订立合同时就该条约定与胡中文、狄凤侠进行了协商，故该项约定属合同法第三十九条第二款规定的格式条款。其次，订立合同时海西置业公司并未就该条款向胡中文、狄凤侠提示、说明。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”附件四第2款记载在商品房买卖合同的附件四中，海西置业公司作为格式条款提供方，并未采用字体加黑或其他合理方式提请买受方注意，也没有提供证据证明对该条款内容向胡中文、狄凤侠作出说明，违反了前述法律规定，无法证明买受方即胡中文、狄凤侠在订立合同时已对该条款注意并充分了解该项约定的意义，继而作出合理的选择。再次，案涉商品房买卖合同附件四第2款内容约定加重了买受方责任，排除了买受方主要合同权利。海西置业公司与胡中文、狄凤侠就案涉房屋买卖事宜所签订的为商品房买卖合同，该合同主要约束的是商品房买卖有关事宜，包括房款的交付、房产的交付、所有权转移等。对于买受方而言，其主要权利即为在交付房款后能够合法占有所约定的房产，而海西置业公司为胡中文的贷款提供担保，双方之间形成担保合同关系，该合同系胡中文与工商银行所签贷款合同的从合同，其权利义务内容与商品房买卖合同存在明显不同，二者并非基于同一法律关系形成。工商银行按贷款合同约定将房款发放给海西置业公司，胡中文、狄凤侠即取得了案涉房屋的占有使用权利，而海西置业公司为防范因担保合同履行所产生的风险而将其承担保证责任作为商品房买卖合同的解除条件，明显有加重买受方责任，排除买受方主要权利之嫌，有失公平。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，合同附件四第2款条款内容约定无效，海西置业公司不得据此取得商品房买卖合同解除权，其诉讼请求一审法院不予支持。海西置业公司可依照担保合同另行向胡中文主张权利。胡中文、狄凤侠经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回徐州海西置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4626元，保全费1628元，共计6254元，由徐州海西置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案上诉人海西置业公司与被上诉人胡中文、狄凤侠之间的商品房买卖合同合法有效,合同条款对双方具有约束力。双方《商品房买卖合同》补充条款附件四约定：如逾期支付按揭贷款每月本息累计达三个月以上，则出卖人有权收回房产并重新出售…该条款是双方真实意思表示，不应认定为格式条款。由于海西置业公司为胡中文的贷款提供阶段性连带责任的保证，而胡中文连续4期未按约还款，导致海西置业公司承担了担保责任，被工商银行划走保证金195762.33元。故，海西置业公司要求解除与胡中文、狄凤侠的商品房买卖合同于法有据，应予支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故本院对于海西置业公司提出的关于胡中文、狄凤侠返还涉案房屋并协助办理案涉房屋网上备案合同的注销等手续的主张予以支持。胡中文、狄凤侠亦可另行提起诉讼，要求海西置业公司返还已支付的购房款。综上，上诉人海西置业公司的上诉理由和请求成立，本院予以支持。原审判决事实认定错误，适用法律错误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初2623号民事判决；二、解除徐州海西置业有限公司与胡中文、狄凤侠签订的商品房买卖合同（合同号JW23889）；三、胡中文、狄凤侠将湖尚城小区第12幢1单元302号返还海西置业公司，并协助办理案网上备案合同的注销等手续。一审案件受理费4626元，保全费1628元，共计6254元，由徐州海西置业有限公司负担1254元，由胡中文、狄凤侠负担5000元；二审案件受理费4626元，由胡中文、狄凤侠负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年六月七日书记员  侯梦池