北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2953号原告：余启生，男，1965年10月28日出生，汉族，武汉金发科技有限公司职员，住湖北省武汉市经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭建松，北京金沃律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告余启生与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余启生的委托诉讼代理人郭建松、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余启生向本院提出诉讼请求：1.请求确认余启生与泰禾商业公司于2018年3月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年3月30日解除；2.泰禾商业公司支付余启生自2020年6月1日至2021年3月30日期间的房屋租金228486.80元（按每月22848.68元计算）；3.泰禾商业公司支付余启生违约金438695元（按全部租金的20%计算）；4.泰禾嘉信公司对上述第二、三项诉讼请求的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担。事实和理由：2018年3月27日，泰禾商业公司与余启生签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定余启生将其坐落于北京市大兴区黄村镇5#办公商业楼1701的房屋租赁给泰禾商业公司使用，由泰禾商业公司装修经营，租赁期限自2019年9月1日起至2027年11月30日止共8年，租金每月22848.68元，支付方式为按季度支付，其中免租期3个月（即2019年9月、10月、11月），租赁期满或合同解除后泰禾商业公司应按现状返还房屋及设备、设施、物品。合同还约定，泰禾商业公司拖欠租金30日时，余启生有权解除合同、收回房屋、按合同租金总额的20%向泰禾商业公司主张违约金。对泰禾商业公司的债务，2018年3月27日，泰禾嘉信公司向余启生出具《保证担保协议书》，担保范围包括租金、利息、违约金。合同签订后，余启生于2019年8月29日将房屋钥匙交给泰禾商业公司，泰禾商业公司使用房屋至今。但泰禾商业公司并未按照约定支付租金，截至2020年11月22日（起诉时），到期租金12月共274184.16元，泰禾商业公司实际仅于2019年12月25日支付68546.04元、2020年6月12日支付68546.04元，合计137092.08元，此后再未支付任何款项，至今拖欠租金274184.16-137092.08=137092.08元。根据约定，余启生要求解除《北京市房屋租赁合同》、收回房屋，并要求泰禾商业公司支付拖欠的租金137092.08元、且从2020年12月起按每月22848.68元的标准继续支付后续租金损失，直至泰禾商业公司将房屋腾空并交给余启生。同时，泰禾商业公司应支付20%的违约金，计22848.68*12*8年*20%=438695元。根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，对泰禾商业公司的上述债务，泰禾嘉信公司应承担连带责任。对泰禾商业公司、泰禾嘉信公司应承担的各项责任，经余启生一再交涉，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司至今未进行实际承担。余启生只得依法提起诉讼。请人民法院查明事实，依法支持余启生的诉讼请求。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一是同意解除合同，时间应该是以收到起诉材料之日为解除之日，时间是2021年1月8日；二是认可泰禾商业公司交纳了2019年12月1日至2020年5月31日租金137092.08元，同意支付自2020年6月1日至2021年1月8日欠付的租金；三是后续的是房屋占有使用费，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是违约金过高，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院依法予以减少；五是泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月27日，余启生（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-5#办公商业楼17层01房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：22848.68元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即68546.04元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，余启生（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年3月27日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，余启生向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。2021年3月30日，双方办理房屋交接，余启生收回涉案房屋。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户。经查，余启生尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与余启生之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向余启生交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现余启生要求确认解除涉案《房屋租赁合同》，泰禾商业公司亦同意解除合同，本院不持异议。关于解除时间，本院以泰禾商业公司第一次收到起诉材料时间（即2021年1月8日）为准。关于租金。泰禾商业公司认可交纳租金至2020年5月31日并同意支付自2020年6月1日至2021年1月8日欠付的租金，本院不持异议，经计算，金额为166033.74元。因涉案租赁合同已于2021年1月8日解除，故本院依法将2021年1月9日至2021年3月30日期间的租金变更为房屋占有使用费。因余启生于2021年3月30日收回房屋，泰禾商业公司应给付余启生2021年1月9日至2021年3月30日期间的房屋占有使用费。对泰禾商业公司关于余启生主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对余启生要求泰禾商业公司按合同约定的月租金22848.68元标准，给付其自2021年1月9日至2021年3月30日占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，经计算，金额为62453.06元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持45697.36元。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对余启生主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认余启生与北京泰禾商业管理有限公司于2018年3月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月8日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付余启生2020年6月1日至2021年1月8日期间房屋租金166033.74元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付余启生2021年1月9日至2021年3月30日期间房屋占有使用费62453.06元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付余启生违约金45697.36元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠余启生的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回余启生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5236元，由余启生负担2530元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2706元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月九日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹