湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1732号原告：湘西自治州金华物业管理有限公司，住所地吉首市镇溪办事处万利世家小区A栋3单元110室。法定代表人：龙安前，该公司总经理。委托诉讼代理人：张二平，吉首市华兴法律服务所法律工作者。被告：张莉，女，1979年5月19日出生，苗族，吉首市人，住吉首市。原告湘西自治州金华物业管理有限公司与被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行审理。原告湘西自治州金华物业管理有限公司的委托诉讼代理人张二平、被告张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘西自治州金华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费10680元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为万**世家小区B栋603室业主，房屋建筑面积为127.15㎡。2013年10月1日，永顺县宏泰房地产开发有限责任公司与湘西自治州云鑫物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定被告按其住宅建筑面积1.5元/平方米/月的标准交纳物业服务费。2014年7月4日，湘西自治州云鑫物业管理有限责任公司将万利世家小区物业管理转让给原告，并签订有《物业转让协议》。2017年，万利世家小区成立业主委员会，并于同年5月30日与原告签订《物业服务合同》，约定从2017年5月30日至2021年5月30日，业主按其住宅建筑面积1元／平方米/月的标准交纳物业服务费。合同签订后，被告从2014年1月开始欠交物业服务费，截止2020年12月，共欠84个月的物业服务费为10680元。为追索该费用，原告先后采用了打电话、上门送达催缴函等方式向被告主张权利，均未果。综上所述，被告享受了原告为其提供的物业管理服务，理应按合同约定交纳物业服务费。为此，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告张莉辩称，一、原告起诉主体不适格，依法应驳回原告的起诉。被告在购房时是与湘西州云鑫物业有限责任公司签订物业服务合同，而并非原告湘西自治州金华物业管理有限公司。物业公司发生变更时未经被告同意且被告并不知晓故原告起诉主体不适格，依法应驳回原告起诉。二、即使认定原告为案涉房屋的物业管理公司，但原告在提供物业服务期间服务质量不合格，对被告造成了相应的损失，依法应向被告承担赔偿责任及违约责任。1、2018年，由于被告楼上住户装修打洞击穿楼板，厨房顶出现一洞口并且引起严重漏水，被告多次拨打物业电话要求协助与楼上业主协商解决，原告一直未出面协助被告解决屋顶漏水问题，导致被告厨房漏水长达7个月之久，厨房墙体存在严重安全隐患，给被告生活造成严重影响和重大损失，其间原告从未出面行使物业作为小区管理方应当承担的责任与义务，被告最终不堪忍受屋顶漏水之苦只能请第三方自行维修，并支付了维修费用200元。2、由于阳台排水不符合房屋设计要求以及阳台公共下水管道常年下水不畅的原因，导致被告阳台墙面发霉脱落，被告多次向物业反映情况，请求其协助解决该问题，但物业从未出面解决该问题。3、原告管理的小区服务质量不合格，导致小区内车辆乱停乱放，造成严重的安全隐患，严重影响到业主的正常生活，多名业主多次向物业反馈该情况，物业从未采取有效措施解决该问题。4、小区内B栋一楼大门长期损坏，导致不能正常关门，多名业主多次向原告反映该情况，物业至今未安排维修事宜，导致小区居住安全存在重大安全隐患，严重影响业主的正常生活与出行。三、原告应向被告返还装修押金2000元并承担相应的利息损失。被告于2013年开始对房屋进行装修，并向原告缴纳装修押金2000元，但在装修结束之后，原告未按规定退还装修押金至今。现原告无故不退还装修押金无合同及法律依据，依法应承担返还及违约责任。综上所述，原告并未履行物业合同中应尽义务，给被告提供的符合合同要求的物业服务，对原告的生活造成严重影响及损失，被告有权拒绝支付物业管理费。如原告能解决以上问题，并且按合同约定履行义务，被告也将支付物业管理费。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。为证据自己的主张原告向本院提交如下证据：1、营业执照、法人证明、法人身份证；2、前期物业管理服务委托合同、物业转让协议、物业服务合同；3、物业费催款通知。被告为证据其主张向本院提交内容为房屋漏水、小区车辆乱停、门禁未管理及装修押金收据的6张照片。被告对原告提交证据的证明目的有异议，表示其不清楚小区物业是否转让，是否成立业主委员会。原告对被告提交证据的证明目的有异议，承认存在照片内容的情况，但原告都有及时处理。结合庭审查明，原、被告提交的证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信，作为定案依据，在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，永顺县宏泰房地产开发有限责任公司与湘西自治州云鑫物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，将坐落于吉首市××路××小区物业委托管理，约定住宅按建筑面积1.5元／㎡／月的标准交纳物业服务费，商业铺面按2元／㎡／月的标准交纳物业服务费，同时对委托管理事项、物业管理服务质量等进行约定。2014年7月4日，湘西自治州云鑫物业管理有限责任公司将万利世家小区物业管理转让给原告，双方签订《物业转让协议》。2017年5月30日，原告与吉首市万利世家业主委员会签订《物业服务合同》，约定按住宅1元／㎡／月，商业铺面1.5元／㎡／月收取管理服务费，合同从2017年5月30日起至2021年5月30日终止。被告为万利世家小区Ｂ栋603室业主，房屋建筑面积为127.15平方米。被告从2014年1月开始欠交物业服务费，截止2020年12月，共欠84个月的物业服务费为10680元。因被告对原告提供物业服务不满而拒交物业服务费。另查，万利世家小区有住户200余户，车位仅50余个。万利世家小区与农机局宿舍同一个大门进出，没有界限，原告承租了农机局200余个车位用于住户停车，同时对外租用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。吉首市万利世家业主委员会系由业主选举产生的，其与原告于2017年5月30日签订的《物业服务合同》合法有效。被告系万利世家的业主，上述合同对被告具有法律效力。被告辩称原告主体不适格没有法律依据，本院不予采信。根据该合同约定，原告自2017年5月30日起至2021年5月30日止向被告提供物业服务，被告按照1元/㎡的价格向原告支付物业费。原告进驻小区后，已按照合同约定向被告提供了物业服务，现主张被告向其支付欠缴的物业费，本院予以支持。被告辩称原告服务质量不合格给其造成损失及未返还装修押金，其有权拒付物业管理费，此抗辩没有法律依据，被告应另行主张权利。但原告作为物业服务公司，在有多名业主反应其物业服务质量的情况下，应认真总结分析，积极妥善解决，争取为广大业主提供优质的物业服务，构建和谐小区。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：被告张莉支付原告湘西自治州金华物业管理有限公司从2014年1月至2020年12月期间的物业服务费10680元，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，减半收取33.5元，由被告张莉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  张清珍二〇二一年六月二十四日书记员  刘 庆附法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。