贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0382民初1632号原告（并案被告）：章亮，男，1990年12月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：吴小飞，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丽，贵州止争律师事务所律师。被告（并案原告）：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场，统一社会信用代码91520382MA6GR1AX69（1-1)。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈未，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭洪静，贵州谦明律师事务所律师。原告章亮与被告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称：方圆荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案，案号为（2021）黔0382民初1632号；原告方圆荟公司与被告章亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案，案号为（2021）黔0382民初1754号。因两案的原告、被告，分别系另一案件的被告、原告，且两案法律关系相同，故本院决定合并审理，并裁定将后立案的（2021）黔0382民初1754号案件并入先立案的（2021）黔0382民初1632号案件（即本案）进行审理。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。章亮及其委托诉讼代理人蔡丽，方圆荟公司委托诉讼代理人陈未、郭洪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章亮向本院提出诉讼请求：1.判决解除章亮与方圆荟公司之间的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”）；2.判决方圆荟公司按照50825元／月的标准，赔偿章亮2020年11月6日至商铺租赁合同解除之日2021年3月3日（交付之日）止的损失194829元；3.判决方圆荟公司赔偿章亮装修损失100000元；4.判决方圆荟公司立即返还章亮保证金50000元。事实与理由：2018年7月10日，案外人李弘盛与方圆荟公司签订租赁合同，李弘盛承租方圆荟公司位于仁怀市酒都方圆荟购物广场××.Ｄ4-009号的门面，面积为：535平方米。2019年10月27日，章亮与案外人李弘盛签订《转让协议》，将案涉商铺转让给章亮经营，并已征得方圆荟公司的许可，书面同意将合同主体变更为章亮经营。2020年11月6日，方圆荟公司擅自将章亮经营的案涉商铺停电，章亮多次请求恢复用电以便经营，方圆荟公司仍不予理会，导致至今无法正常经营方圆荟公司的行为给章亮造成严重损失，特诉至法院，望依法支持其诉讼请求。方圆荟公司辩称，2021年3月3日，双方的合同已经双方协商解除。章亮是因欠我公司水电费导致无法使用水电，并非我方故意行为。故不应由我公司承担其损失。章亮的履约保证金，在于保证履行合同。章亮欠我方的费用超过保证金，故不应退还。方圆荟公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”）；2.判决章亮支付从2020年5月1日至2021年3月3日拖欠方圆荟公司的空调费、物业管理费、商业管理费共计297152.20元；3.判决章亮支付从2020年7月1日至2021年3月3日拖欠方圆荟公司的租金共计162610.68元；4.判决章亮支付所欠方圆荟公司的电费1418.97元、水费金额2060.50元；5.判决章亮以租赁合同解除日所欠费用为准（以上合计欠费461823.38元），从租赁合同解除日起以日万分之五支付违约金，超过90日的以日万分之十支付违约金，至付清为止；6.本案诉讼费用由章亮承担。事实及理由：方圆荟公司与李弘盛于2018年7月9日签订了租赁合同，双方约定，由李弘盛承租方圆荟公司位于仁怀市酒都?方圆荟购物广场门牌号为××、Ｄ4-009号实际面积为535平方米的商铺，用于经营餐饮业态“海鲜大排档”。2019年11月1日，章亮转让李弘盛租赁原告的商铺，由章亮继续履行李弘盛与方圆荟公司签订的租赁合同。后因章亮经营亏损无法继续经营，已于2021年3月3日将商铺交还于方圆荟公司。方圆荟公司于2019年1月4日发出和张贴《公告》，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费。章亮在履行合同过程中，未按时缴纳租金、物业费、空调费、商业管理费，截止2021年2月28日已欠费达到10个多月，且早已达到了租赁合同第22条逾期支付相关费用超过30日，严重违反合同约定。依据双方租赁合同26.3条之约定：本合同终止后，章亮仍欠租金等相关费用的应补齐，未按时补齐费用的，按日万分之五承担违约金，超过90日的，按日万分之十承担违约金。另外，章亮用水、用电后还未缴纳水电费，应全额缴纳水电费用。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。章亮辩称，1.章亮的交付时间为2021年3月3日，章亮因方圆荟公司停电行为导致章亮无法经营后，章亮向法院起诉，为减少损失，章亮才将店铺交还。2.2020年11月6日至2021年3月3日，因方圆荟公司停电行为，导致章亮无法经营，该期间的租金不应支付。2020年10月29日，章亮已经支付了88150元租金。该期间租金和商管费均不应支付。3.章亮不欠方圆荟公司水电费，经营期间该费用已经缴清，章亮不存在违约行为，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，案外人李弘盛与方圆荟公司签订租赁合同，李弘盛承租方圆荟公司位于仁怀市酒都方圆荟购物广场××、Ｄ4-009号的门面，面积为535平方米，从事餐饮业。期限为五年，自2018年6月15日至2023年6月14日。以实际面积为准计算租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用。租金以月租金为标准计收，具体标准为：租期内第二年自2019年6月15日至2020年6月14日的月租金标准为35元／平方米，每月租金为18725元；租期内第三年自2020年6月15日至2021年6月14日的月租金标准为40元／平方米，每月租金为21400元。承租人向出租人支付物业费、商业管理费及空调费的标准为：物业费按月15元／平方米计算，即8025元／月；商业管理费按月25元／平方米计算，即13375元／月，空调费按月15元／平方米计算，即8025元／月。费用支付方式：租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，预付应当在每一计费周期届满前10日将下一计费周期的上述租金和费用予以支付。承租人合同签订之日起7天内缴纳履约保证金50000元；本合同终止或解除时若承租人没有上述行为或责任的，出租人应当于30日内将履约保证金如数退还给承租人（不计利息）。承租人逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五向承租人支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。并约定任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同还约定：承租人逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用超过30日，或者承租人逾期支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用累计达到3次，出租人有权解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，李弘盛对租赁的房屋进行装修经营。2019年10月27日，章亮与案外人李弘盛签订转让协议，约定自2019年11月1日起，将该商铺转让给章亮经营，并于2019年11月1日经方圆荟公司书面同意将合同主体变更为章亮。章亮与李弘盛约定，转让费为280000元（含李弘盛向方圆荟公司交纳的保证金50000元）。因章亮未按合同约定足额支付租金、空调费、物业管理费、商业管理费等，方圆荟公司于2020年11月6日将该商铺停电，致章亮停业。章亮于2020年10月29日通过转账方式支付费用88150元。经双方确认:1.于2021年3月3日协商解除合同，章亮于当日将商铺交还方圆荟公司，交付时装修部分现值为100000元，但是新入住的商户全部重新装修。2.章亮于2020年10月29日支付的费用88150元，作为2020年6、7、8三个月的租金和2020年6月份的物业管理费、空调使用费和商业管理费，章亮尚欠的租金从2020年9月1日起算，尚欠的其余费用（物业管理费、空调使用费和商业管理费）从2020年7月1日起算。章亮所支付的费用还剩余2550元。3.经双方核实，方圆荟公司同意给章亮减免疫情期间2020年2月1日至2020年3月31日两次租金，第一次为13191.78元，第二次为45555.62元，共计58747.40元。该期间应支付的租金、物业管理费、空调使用费和商业管理费为96300元，至今未支付。尚欠该期间的物业管理费、空调使用费和商业管理费为37552.60元。本院认为，李弘盛与方圆荟公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。章亮与李弘盛签订转让协议，约定自2019年11月1日起，将该商铺转让给章亮经营，并于2019年11月1日经方圆荟公司书面同意将合同主体变更为章亮。该转让关系实为合同的权利义务转让，合法有效，依法受法律保护。即自2019年11月1日起，该商铺的出租人为方圆荟公司，承租人为章亮。其权利义务以李弘盛与方圆荟公司签订的租赁合同为准，双方均应按该合同履行。双方均请求解除合同，且确认合同于2021年3月3日协商解除，章亮于2021年3月3日将房屋交还方圆荟公司，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，方圆荟公司请求章亮支付租金及相关费用，应予支持。（一）租金：自2020年9月1日至2021年3月3日，计6月零3天(6.1月)，按照21400元/月计算为130540元（21400元/月×6.1月）。（二）关于空调费、物业管理费、商业管理费：方圆荟公司在尚未解除合同的情况下，直接对该商铺予以停电，且不同意继续预存电费，致章亮停止经营，其主张章亮支付2020年11月7日至2021年3月3日期间的空调费、物业管理费、商业管理费，因章亮未实际使用空调，也未接受方圆荟公司提供的服务，本院不予支持。但2020年7月1日至2020年11月6日（时间为4月零6天，即4.2月)的空调费、物业管理费、商业管理费应当支付。分别为：空调费33705元（8025元/月×4.2月），物业管理费33705元（8025元/月×4.2月），商业管理费53500元（13375元/月×4.2月）。（三）电费1418.97元。（四）水费2060.50元。（五）2020年2月1日至2020年3月31日的物业管理费、空调使用费和商业管理费37552.60元。以上合计292482.07元。扣除章亮所支付费用还剩余的2550元，章亮还欠费用为289932元（四舍五入，取整数）。章亮主张返还保证金50000元，因合同约定该保证金主要用于扣交所欠的相关费用，故方圆荟公司应当予以返还或者扣抵相关费用。关于章亮主张方圆荟公司赔偿2020年11月6日至2021年3月3日（交付之日，计3.9月）止的损失194829元。方圆荟公司在尚未解除合同的情况下，直接对该商铺予以停电，致章亮停止经营造成损失，存在过错，本院酌定由方圆荟公司按照该期间章亮的租金损失承担30%的赔偿责任，赔偿章亮的损失25038元（21400元/月×3.9月×30%）。其余部分，因未提供证据，本院不予支持。关于章亮请求方圆荟公司赔偿其装修损失100000元，因双方均有过错，本院确定由方圆荟公司补偿30%，即30000元，其余部分，本院不予支持。以上经扣抵后，章亮还应支付方圆荟公司184894元（289932元-50000元-25038元-30000元），本院确定限期在本判决生效后10日支付。方圆荟公司主张章亮支付以租赁合同解除日所欠费用为基数，从2021年3月3日起至付清为止，以日万分之五支付违约金的请求。根据合同约定，方圆荟公司的请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百六十二条、第五百九十二条、第七百二十一条、第七百二十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认章亮与仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》于2021年3月3日解除。二、由章亮在本判决生效后10日内支付仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司租金、空调费、物业管理费、商业管理费、水费、电费等合计184894元；并以该欠款为基数，支付自2021年3月4日起，至该欠款履行完毕之日止，按照每日万分之五标准计算的违约金。三、驳回章亮的其他诉讼请求。四、驳回仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费6668元（2544元+4124元）（已减半收取），由章亮负担4168元，仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  蔡思强二〇二一年六月三日书记员  张贤彬