北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37843号原告：蒋某某,男,1975年1月13日出生,汉族,现住北京市朝阳区。被告:崔某某,男,1970年10月27日出生,汉族,现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:崔某2,被告崔某某之子,现住北京市朝阳区。原告蒋某某（以下称原告）与被告崔某某（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人崔某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付2020年1月23日至4月20日期间未入住的房屋租金2585元；2.判令被告支付资料费365元。事实和理由：2019年12月20日,原告和被告口头约定租房事宜,由原告租住被告在北京市朝阳区XX村村内的房屋,约定1300元/每月,房费1月1付。原告2020年1月16日回湖北襄樊老家之前以现金1300元支付给被告第二个月房费。原本打算春节农历初五回京,赶上武汉肺炎疫情,1月23日起整个湖北都开始封城封村。原告滞留在家中70余天,无法出行。2日20日又该交第三个月房租之时,原告电话跟被告协商回不了京的房费事宜,被告媳妇说给减免600元/月，原告用微信转给被告700元房费,3月20日第四个月又微信转账700元房费。2020年3月25日，湖北的低风险地区可以申请有序进京,原告3月28日经京心相助平台审核通过,又经北京市朝阳区XX乡XX村委会同意到京后由村委会指定酒店隔离,费用自理。3月15日，原告再联系被告说湖北已解封,被告不同让原告回京,原告自驾到京。原告到京后由XX村委会负责人按排到汉庭酒店朝阳公园店进行14天的隔离,住宿费380元/天，费用自理,一共5320元。4月14隔离期满后,村委会到酒店告知原告电话联系被告到村口接,原告才能进村。原告给被告打电话,被告说因XX村未解封等理由,不同意到村口去接原告进村,并要原告找人搬家。原告跟被告商量要是考虑到疫情安全因素的话,原告可以先不回去住,但是该期间的房租不再交纳，被告没有同意。原告拔打110求助和12345都未能解决问题。3月15日早上经村里朋友帮忙找了一个新的房东,并帮忙接进村里办理了出入证,当天搬家到新房东家里住。因在被告处交纳的房费还未到期,被告只同意退还原告未到期的5天房费115元，己退。原告找人代写诉状、复印证据材料费支出368元。被告的行为违返了双方的约定,损害了原告的合法权益,故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同为不定期租赁，双方可随时解除合同。双方约定房租为每月1300元，一月一付，没有签订书面租赁协议。被告并无必须提前一个月通知原告退房的义务，没有违约，无需赔偿原告。因疫情，被告出于为家人健康安全的考虑，同时出于为原告经济利息着想，建议原告一家等疫情解决后再返京，没有强制不让原告返京。湖北省除武汉市解封时间为2020年3月25日零时起，原告在2020年3月14日就已经回到北京，3月15日被告在与原告租赁关系存在的同时又已找到新的房东并入住。被告已主动给原告每月减租600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年12月20日，原、被告达成口头租赁协议，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区XX乡XX村XXX号房屋一间（以下简称涉案房屋），每月租金1300元，按月支付，每月20日前交纳下个月房租。同日，原告交纳第一个月房租并入住涉案房屋。2020年1月中旬，原告回老家湖北襄阳过年，因新型冠状病毒疫情，湖北襄阳封城。涉案房屋租金交至2020年4月20日，因新型冠状病毒疫情，双方协商2020年2月21日至4月20日期间的租金为每月700元。原告称其于2020年3月21日自驾从襄阳市出发返京，互联网刊发通知，3月25日零时起湖北省武汉市以外地区北京人员可以返京。3月31日，原告抵京，由XX乡XX村集中观察点接收，在汉庭酒店进行14天的健康观察，于4月14日观察期满。4月15日，XX村委会向原告出具《XX村流动人口出入证》，住址登记地址为XX村1447号。原告称因被告不让其回涉案房屋居住，故于4月15日搬出。被告认可搬出日期，但称仅是表明在疫情稳定后，原告可回来居住，且对租金进行减免。经询，原、被告均确认租赁合同已于2020年4月15日协商解除，被告返还原告五天的租金115元。原告主张退还自2020年1月23日至4月20日期间未居住使用涉案房屋的租金，扣减被告已退还的4月15日至4月20日的房租115元后，应退还金额为2585元。为此，原告提交其与被告妻子关某某微信聊天记录截图、4月13日电话录音1个，4月14日原告与被告的电话录音2个，6月23日、6月27日下午原告与关某某电话录音2个予以证明。微信聊天记录显示，双方沟通回京事宜，关某某表示因担心疫情建议原告五月底回京；2020年3月26日，原告称其接到XX村委会电话，3月底可回京，到京后居家隔离14天，村委会让询问房东意见，关某某表示只要XX村能让原告进就行，将询问一下隔离地点。电话录音1显示，原告通知被告，村委会让其转告被告于4月15日早晨八点到XX村1号门接入村内；妻子表示接进村须签字，其不签字，没有接到村委会的通知，让其找村委会接进村，让原告的姐姐明天把原告的东西搬走；原告要求被告将其接进村才能搬家，且应当给其找房子的时间。通话录音2、3显示，原告要求被告接其进村，被告表示不能接，原告表示既然不让其入住，需被告办出入证搬家，被告表示不能给办出入证。电话录音4、5显示，双方沟通、协商本案所涉纠纷事宜。被告认可上述证据的真实性和关联性，不认可证明目的。原告主张资料费，称系其找人代写本案起诉状及打印资料发生的支出，提交收据两张。被告不认可收据的真实性。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋达成的口头租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。在合同履行期间，被告自主决定回老家过年，虽受新冠肺炎疫情影响无法回京入住涉案房屋，但双方已就该期间下调租金标准达成一致意见，并按变更后的租金标准实际履行。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。涉案合同系不定期租赁合同，原、被告有权随时解除合同，根据在案证据显示，双方已就合同解除达成一致，涉案合同于2020年4月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已向原告退还合同解除以后的租金，原告现主张退还合同解除以前一段期间的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张资料费，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告蒋某某的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告蒋某某负担（已交纳25元，剩余25元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年六月二十九日书记员 栾晨焕