北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0102执异361号案外人：王伟洁，女，1968年4月4日出生，汉族，住北京市怀柔区。案外人：高嘉慧，女，2001年2月27日出生，汉族，住北京市怀柔区。案外人：高某，女，2006年2月17日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托代理人：龚平，北京雷杰展达律师事务所律师。委托代理人：朴慧瑛，北京雷杰展达律师事务所实习律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区阜成门内大街293号。法定代表人：张健。被执行人：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院5号楼5层510。法定代表人：杨**，总经理。第三人：广西荣顾天瑞生态农业有限公司，广西省南宁市武鸣区城厢镇标营路3号标营一品小区1幢1-06号商铺。委托代理人：赵宏杰，北京端睿律师事务所律师。委托代理人：张莉莎，北京端睿律师事务所实习律师。第三人：北京时代新诚科技有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院2号楼201室。法定代表人：梁俊斌。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融公司）与北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）金融不良债权追偿纠纷一案过程中，案外人王伟洁、高嘉慧、高某向本院提出异议。本院依法组成合议庭，对案外人所提异议进行了审查，现已审查终结。案外人王伟洁、高嘉慧、高某向本院提出异议申请：中止对位于北京市经济技术开发区XXXX房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：2007年12月22日，案外人与中视联公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：BF-2005-0116）购买中视联公司位于北京经济技术开发区33号街区XXXX的房屋（即涉案房屋）。2011年8月22日，案外人与中视联公司签订《北京市商品房预售合同补充协议》，协议中中视联公司认可逾期交房及逾期办理产权证的事实，并约定办理产权证的时间顺延至补充协议签署后980日。案外人已足额支付购房款，并自2011年至今实际占有并使用该房屋。现因涉案房屋被查封，案外人无法办理涉案房屋的过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应解除对涉案房屋的查封。2014年12月16日，因翁振拓申请执行中视联公司，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）查封了涉案房屋。案外人曾对此提出执行异议，北京二中院作出执行裁定书，认定案外人异议理由成立，裁定中止对涉诉房屋的执行。2017年12月20日，北京二中院出具执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。鉴于上述情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的相关规定，作为案外人，对执行标的有异议，特提出本次执行异议。望贵院查明事实，中止执行涉案房屋，并解除查封。案外人并表示不认可广西荣顾天瑞生态农业有限公司（以下简称荣顾公司）在本案中的主体身份。荣顾公司称：该公司已经通过受让债权取得本案债权，但尚未提出变更申请执行人申请。不同意异议请求。荣顾公司无法核实相关证据材料的真实性。本案不能仅凭生效判决中认定的事实证明本案事实。案外人对于不能过户存在过错。北京时代新诚科技有限责任公司（以下简称时代新诚公司）向本院提交书面说明，确认涉案房屋实际购房人为王伟洁、高嘉慧、高某。中视联公司收回为王伟洁、高嘉慧、高某开具的发票，重新开具时代新诚公司购房发票系为办理产权登记所需手续的配合。经审查查明：华融公司中视联公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年11月9日作出（2017）京0102民初17232号民事判决书。判决：被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司于本判决生效后十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付2015年5月21日至2017年5月20日期间的重组收益4320万元以及自2017年5月21日起至实际清偿之日止的重组收益（以实际未偿付本金为基数，按照年利率24%计算）。判决书生效后，中视联公司未按生效法律文书履行义务。华融公司向本院申请执行。本院于2018年4月3日以(2018)京0102执4827号立案执行，并已查封涉案房屋。王伟洁、高嘉慧、高某曾在翁振拓与义会嘉公司、中视联公司商品房预售合同纠纷执行案中提出案外人异议。北京二中院于2015年12月24日作出（2015）二中执异字第01232号执行裁定书，裁定：中止对涉案房屋的执行。翁振拓随后提起申请执行人执行异议之诉。北京二中院于2016年11月8日作出(2016)京02民初191号民事判决书，判决：驳回翁振拓的诉讼请求。翁振拓不服，提起上诉。2017年4月10日，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）作出（2016）京民终558号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该判决书中确认如下事实：王伟洁、高嘉慧、高某与中视联公司于2007年12月22日签订《北京市商品房预售合同》，约定王伟洁、高嘉慧、高某向中视联公司购买涉诉房屋，购房款总额为26441910元，建筑面积4144.50平方米，王伟洁、高嘉慧、高某应于合同签订之日起3个工作日内付清全款，中视联公司应于2008年9月30日交付房屋，于2009年12月31日前取得楼栋权属证明。2007年12月25日，王伟洁、高嘉慧、高某分三笔以银行转账的形式支付购房款26441910元。后中视联公司未按上述约定时间交付房屋，亦未按上述约定时间办理楼栋权属证明。2011年8月22日，王伟洁、高嘉慧、高某与中视联公司签订《北京市商品房预售合同补充协议》，对中视联公司应承担的逾期交房违约金及逾期办理权属证明违约金予以确定，并约定双方同意按2011年1月1日办理相关收房手续，并自2011年1月1日起计算相关收房所需费用。2014年6月17日，王伟洁以涉诉房屋为注册地址投资设立时代新诚公司。该公司法定代表人为王伟洁，公司类型为自然人独资有限责任公司，住所地为北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院2号楼201室。(2016)京02民初191号案件审理中，王伟洁、高嘉慧、高某为证明其已于2011年合法占有涉诉房屋，提交了《BDA国际广场收楼通知书》、《BDA国际广场入住文件签收单》、《前期物业管理服务委托协议》、《BDA国际广场供暖制冷协议书》、《BDA国际广场代收代缴水（电）费协议》、物业公司于2012年3月31日向王伟洁发出的《交款通知书》、物业公司起诉王伟洁、高嘉慧、高某要求支付2015年欠付物业费的起诉状、物业费及供暖制冷费发票等证据材料。涉诉房屋所涉土地使用权性质为工业用地，房屋规划用途为生产研发。北京市土地管理部门曾于2010年10月发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》[京国土（2010）480号]（以下简称480号文），要求进一步加强对研发、工业项目用途监管。就此问题，北京二中院在另案中曾依职权赴北京市国土资源局经济技术开发区分局进行调查，该单位相关工作人员答复称：涉诉房屋所在项目尚不存在违规使用土地问题，亦不涉及480号文，在该文件出台前，中视联公司已经补交了土地出让金，故可以进行分割销售转让。在上述案外人异议执行裁定书、申请执行人执行异议之诉及上诉判决书中，均认为王伟洁、高嘉慧、高某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，具有排除执行的权利。在本案审查中另查明，2015年11月19日及20日，中视联公司向王伟洁、高嘉慧、高某开具三张总金额为26441910元的房款（2号楼）发票。2016年3月28日及4月5日，中视联公司向时代新诚公司开具三张总金额为26441910元的房款（2号楼）发票。2019年4月16日，时代新诚公司企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（法人独资），投资人由王伟洁变更为北京建工总机电设备安装工程有限公司，法定代表人由王伟洁变更为梁俊斌。王伟洁、高嘉慧、高某在本案审查中还提交了王伟洁关于付款的说明及付款凭证证据材料复印件。上述证据显示：2007年12月25日，周洁分两笔向中视联公司汇款共计861万元。周洁认可系代王伟洁付款。同日，高凌风向中视联公司汇款17845131元。高凌风认可系代王伟洁付款。2007年12月27日，中视联公司向王伟洁、高嘉慧、高某开具加盖财务专用章的涉案房款及印花税收据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据王伟洁、高嘉慧、高某提交的证据，及此前生效判决书中已认定的事实，其购买涉案房屋相关情形符合上述第二十八条的规定，享有足以排除执行的权利，故案外人王伟洁、高嘉慧、高某的主张，本院予以支持。荣顾公司不认可已经生效判决书确认的事实，但未提供相反证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人北京中视联国际数字产业园建设有限公司名下位于北京市经济技术开发区XXXX房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵燕来审判员  刘 敏审判员  张 毅二〇二一年六月十日书记员  单 明