广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7097号上诉人（原审原告）：广东拾元商城发展有限公司，住所地广州市白云区三元里大道路合益街26-30号七楼。法定代表人：黄天候。委托诉讼代理人：廖月红，男，1972年9月9日出生，汉族，系该公司监事。委托诉讼代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永旺梦乐城（广东）商业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街亚运大道1号。法定代表人：OTAHARATAKAHIRO（大田原隆广）。委托诉讼代理人：林杰，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广东拾元商城发展有限公司（以下简称拾元公司）因与被上诉人永旺梦乐城（广东）商业管理有限公司（以下简称永旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。拾元公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判永旺公司立即返还扣押的货物（详见双方确认的现场盘点清单）；3.永旺公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。《广州市房屋租赁合同》签署时间在《店铺租赁合同》之后，且经过广州市番禺区住房和建设局房屋租赁登记备案，应认定《广州市房屋租赁合同》已经双方合意取代在先的《店铺租赁合同》，双方权利义务应以《广州市房屋租赁合同》约定为准。根据《商品房屋租赁管理办法》第十五条规定，拾元公司有理由相信双方在办理租赁备案登记时向行政部门提供的包括《广州市房屋租赁合同》在内的材料都是双方真实意思体现。故一审法院没有法定依据直接否定登记备案的《广州市房屋租赁合同》在内的材料都是双方当事人的真实意思体现。一审法院没有法定依据直接否定《广州市房屋租赁合同》的法律效力的行为明显属于认定事实不清。案涉合同解除的原因是永旺公司在双方就解约进行协商未果的情况下，行使单方解除权强行断电锁门而解除的，一切责任均应由其自行承担。一审却在永旺公司单方行使合同解除权的情况下，要求拾元公司承担解除合同的违约责任，属认定事实不清。案涉《店铺租赁合同》是永旺公司单方提供的格式条款（具体指合同第17.5、17.6、17.9条），属于格式合同，并未尽到提示或说明义务，也未与拾元公司充分协商，对不合理的加重拾元公司责任、限制主要权利的条款，应属无效，不应成为双方合同的内容。根据《合同法》第三十九条、第四十条以及《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第二款的规定，该格式条款应属无效，不能作为法院审理本案的依据。二、一审适用法律错误。如前所述，案涉《店铺租赁合同》存在无效的格式合同，一审判决未适用《合同法》《民法典》关于格式合同条款无效的规定，判定该格式条款无效，属于适用法律错误。退一步说，即便不考虑格式条款效力问题，单纯从合同约定的违约金来看，也属于约定过高，应予调整。三、永旺公司扣押拾元公司货物没有法定依据，已给拾元公司造成重大损失，如不及时返还，损失还会继续扩大，应由永旺公司承担。综上，请求二审法院查明事实，支持拾元公司上诉请求。永旺公司辩称，拾元公司的上诉请求没有事实以及法律依据，依法应予驳回。除了一审所陈述理由之外，实际上合同之所以解除，是由于拾元公司严重违反合同规定，擅自停业、擅自撤场而导致的。按照合同的相关条款约定，永旺公司有权要求拾元公司支付相应的违约金。双方一审庭审中确认案涉租赁合同关系是在2019年12月1日解除，此后案涉商铺一直空置，直至2021年1月5日才和新的商户签署新租赁合同，且租金起算日期是2021年5月1日，也就是说由于拾元公司的严重违约行为导致永旺公司的损失实际上已经超过六个月租金和管理费之和，违约金已不足以赔偿永旺公司的实际损失。另外，需要强调双方实际真正履行的是案涉《店铺租赁合同》而非用于备案登记的广州市房屋租赁合同的格式版本。拾元公司向一审法院起诉请求：1.判令永旺公司立即返还租赁营业保证金207600元及装修保证金15000元给拾元公司。2.返还扣押的货物（详见货物清单）。3.案件诉讼费由永旺公司承担。永旺公司向一审法院提出反诉请求：1.判令拾元公司立即向永旺公司支付305585.27元及逾期付款利息（以305585.27元为本金，从2019年12月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至款项付清之日止）；2.反诉费由拾元公司承担。一审法院认定事实：永旺公司（出租方、甲方）与拾元公司（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，由永旺公司将位于广州市番禺区大龙街亚运大道1号永旺梦乐城广州番禺广场B1层No.0016（以下称案涉商铺）出租给拾元公司经营使用，合同有效期自合同生效日至2022年4月30日止。该合同包括了以下条款的内容：8.2甲乙双方协商约定固定租金和销售额提成租金，并按两者取其高计算。经甲方同意，也可只适用其中一种计租标准。具体在合同基本项目表约定。8.5固定租金的支付方式：每月15日前预付下月固定租金。9.1乙方应自开业日起支付商业管理费。商业管理费的计算以自然月为准计算，现行商业管理费的计算如合同基本项目表所述。9.3乙方在购物中心内使用租赁场所过程中发生的以下费用将按乙方实际发生的费用结算，具体计算方式如下：9.3.1水、电、燃气，按其实际用量根据合同基本项目表计算……。9.6支付方式：每月15日前支付下月商业管理费，当月其他费用于下月15日前支付。10.1乙方在签订本合同时，作为乙方支付租金和商业管理费以及乙方应履行本合同项下一切义务的担保，须向甲方支付合同基本项目表中所述金额。若乙方同时为甲方经营的其他购物中心内的承租方，保证金亦将被视为乙方在该购物中心中应履行的所有义务的担保的一部分。17.2不论是租金、商业管理费、保证金，还是其他任何应由乙方承担的费用，任何乙方的迟延支付均须由乙方另行交纳自应支付日起到清偿完毕之日为止的日万分之六的迟延给付违约金。17.5乙方有下列各项之一情形时，除应承担违约金外，甲方有权解除本合同；甲方也有权不解除合同，并要求乙方继续履行合同及承担违约责任：17.5.3保证金、各期租金以及其他合同基本项目表所列任何乙方应付费用，乙方支付逾期累计超过15日。17.5.5至开业日乙方店铺仍未开业，或租赁期间对在该购物中心内的经营放置不管，或在该购物中心停业3天以上，或乙方或乙方代表去向不明，或发生其他不正常营业的状况。17.6甲方按上条约定提出解除本合同时，乙方除按违约情形持续时间计算并支付述约金外，还应按照解除日之前6个自然月的（租金+商业管理费）的总额支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应在本合同解除日承担补充赔偿责任。17.7甲方有权从乙方的保证金中扣除前述违约金、赔偿金和任何欠款。17.9乙方店铺欠缴租金、商业管理费及其他费用，或对甲方负有任何违约及赔偿责任而未履行完毕的，甲方有权禁止乙方将店内商品、设备、家具等物品搬离购物中心。17.10因乙方违约导致甲方依法解除本合同的，甲方经书面通知，有权禁止乙方自解除合同之日起对租赁场所的使用，并有权采取对租赁场所锁门等必要的措施。该合同附件2《合同基本项目表》中约定：物业交付日为2019年3月15日、开业日为2019年5月1日，保证金为207600元，第一年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金为69200元，商业管理费为13840元，促销位租金2595元/月，收银系统租金500元/台/月。2019年4月9日，永旺公司与拾元公司就案涉商铺又签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限为2019年4月1日至2019年8月31日。合同中仅约定月租金额为69200元，没有对保证金及其他费用作出约定，也没有对合同解除的违约责任作出约定。但约定了“如双方就租赁事项另有约定，从其约定”。该合同办理了房屋租赁登记备案手续。拾元公司按照《店铺租赁合同》的约定向永旺公司支付了保证金207600元，并支付了装修保证金15000元。同时，拾元公司亦按照《店铺租赁合同》的约定支付租金、商业管理费至2019年11月，尚未支付2019年10月、11月的促销位租金、收银系统租金及水电费用。2019年11月20日，拾元公司向永旺公司出具书面撤店申请，以其无力继续承租案涉商铺为由申请退场。永旺公司对该申请不予同意。其后，双方就拾元公司是否继续履行合同问题进行了多次磋商。2019年12月16日，拾元公司向永旺公司出具书面撤店知会函，告知永旺公司其对案涉商铺进行撤场。2019年12月26日，永旺公司出具书面解除合同通知书，通知拾元公司解除双方签订的《店铺租赁合同》。在庭审中，双方一致确认双方的租赁合同关系已于2019年12月1日解除。拾元公司确认2019年4月1日至4月30日为装修期，从2019年5月1日起开始计租。永旺公司未就其主张的销售额报告书成本费用和2019年10月、11月水电费支出，提供相关证据证明。拾元公司对2019年10月份的水电费3634元予以确认，并表示该款可在其交纳的保证金中扣减。一审法院组织双方当事人，自行对拾元公司存放在案涉商铺内的物品进行清点，双方经现场清点确认了物品数量。一审法院认为：虽然永旺公司与拾元公司就案涉商铺先后签订了《店铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，但根据本案所查明的事实，应认定《店铺租赁合同》为双方的真实意思表示和实际履行的合同，永旺公司也对此亦作出了详细的陈述意见，一审法院予以采纳。拾元公司以《广州市房屋租赁合同》签订时间在后，且进行了登记备案为由，主张应当按照该合同的约定处理双方的争议，显然缺乏理据，一审法院不予支持。如前所述，《店铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当严格按照约定履行各自的义务。双方一致确认双方的租赁合同关系已于2019年12月1日解除，故永旺公司应退还租赁保证金207600元及装修保证金15000元给拾元公司。同时，拾元公司应按照合同约定向永旺公司支付尚欠的2019年10月、11月的促销位租金、收银系统租金和水电费。合同中已明确约定了促销位租金、收银系统租金的标准，拾元公司亦对2019年10月的水电费用3634元予以确认，故永旺公司还需就2019年11月的水电费用支出予以举证证实，永旺公司未能就此提供相关证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。永旺公司要求拾元公司支付销售额报告书成本费用，缺乏合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院对于永旺公司该项主张予以支持9824元。拾元公司违反合同约定提前撤场及欠付相关费用，永旺公司要求其按照合同解除日之前6个自然月的（租金+商业管理费）的总额支付违约金498240元，符合合同约定，且根据案件的实际情况，该违约金标准并不存在明显过高的情形，故一审法院予以支持。拾元公司关于违约金过高的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，永旺公司在拾元公司未付清相关费用及承担相应违约责任的情况下，有权禁止拾元公司搬走商铺内的物品。因此，拾元公司要求永旺公司返还扣押的货物，一审法院不予支持。拾元公司迟延付款，永旺公司主张拾元公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付2019年12月31日起至款项付清之日止的逾期付款利息，合法有据，但仅应以一审法院上述认定的促销位租金、收银系统租金和水电费9824元来计算利息，永旺公司主张合同解除违约金亦应计付利息，一审法院不予支持。永旺公司关于对双方的债务进行相互抵扣的主张，可由双方自行解决或待案件执行时一并处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、永旺公司于判决发生法律效力之日起七日内向拾元公司退还租赁保证金207600元及装修保证金15000元；二、拾元公司于判决发生法律效力之日起七日内向永旺公司支付9824元及逾期付款利息（以9824元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月31日起计算至款项付清之日止）；三、拾元公司于判决发生法律效力之日起七日内向永旺公司支付违约金498240元；四、驳回拾元公司的其他诉讼请求；五、驳回永旺公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2207元，由永旺公司负担；反诉受理费2941.89元，由拾元公司负担2912元，由永旺公司负担29.89元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点在于：一是案涉《店铺租赁合同》是否存在无效格式条款情形；二是案涉违约金标准是否过高应予调整问题；三是拾元公司关于退回案涉货物的主张是否成立。关于案涉《店铺租赁合同》是否存在无效格式条款情形的问题。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条第一款规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，拾元公司明确其所主张属无效的格式条款指的是案涉《店铺租赁合同》第17.5、17.6、17.9条，对此，本院认为，首先，案涉《店铺租赁合同》由租赁双方自愿签订，争议条款记载于合同违约责任部分，字体并无明显小于其他内容，所涉内容也并无歧义，拾元公司作为市场经营主体，对于签署合同的市场风险和法律后果应有充分预判，现以案涉《店铺租赁合同》系永旺公司单方提供，并未尽提示和说明义务，未与拾元公司充分协商为由，主张争议条款属无效格式条款，缺乏事实依据。其次，依法成立的合同，受法律保护。格式条款对于提高交易效率、提升整体的社会效益有积极意义。格式条款并非天然的无效条款，依法成立的合同中的格式条款，除非符合法律规定的无效情形，与其他合同条款对合同当事人有同样的约束力。本案中，争议条款并不存在民事法律行为无效的一般规定情形；拾元公司也未提供充分证据证明争议条款存在不合理免除或减轻永旺公司责任、加重拾元公司责任、限制或排除拾元公司主要权利等情形。拾元公司以争议条款不合理加重其责任、限制其主要权利为由，主张争议条款属无效格式条款，缺乏法律依据。据此，一审结合查明事实、案涉合同条款的具体约定和合同性质，认定案涉《店铺租赁合同》合法有效、租赁双方实际按案涉《店铺租赁合同》履行，并无不当，本院予以认可。拾元公司上述上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于案涉违约金标准是否过高应予调整问题。如前所述，案涉《店铺租赁合同》合法有效，双方当事人应恪守履行，现案涉租赁合同关系因拾元公司违约而解除，拾元公司理应按照合同约定承担违约责任。拾元公司主张合同违约金标准约定过高请求调整，对此，本院认为，案涉纠纷系商铺租赁合同纠纷，属商事纠纷，在商事交易中，违约金过高过低是商事主体参与市场竞争、作出商业决策的条件之一，惩罚性违约金的设定本身应具有惩罚违约方的目的，以促使当事人信守契约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉违约金条款约定明确，结合案涉合同履行情况、因合同解除造成永旺公司的实际损失、当事人缔约时对可得利益损失的预见等等综合因素考虑和衡量，一审法院支持永旺公司违约金主张，并无不当，本院予以确认。同理，一审法院关于水电费用、促销位租金、收银系统租金的处理，本院亦予认可。拾元公司关于退回案涉货物的主张是否成立的问题，一审对此已进行阐述分析，合理有据，双方当事人均确认已案涉货物进行清点确认，拾元公司依法承责后可向永旺公司主张退还。二审期间拾元公司在仍未清付拖欠费用的情况下，主张退回案涉货物缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，拾元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8880.64元，由上诉人广东拾元商城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二一年六月十五日书记员  易臻萱陈蕴琦