北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初9665号原告：刘莹，女，1985年12月24日出生，汉族，无业，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张瑛，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雷，北京厚大律师事务所律师。被告：黄凤国，男，1962年10月19日出生，汉族，退休人员，住北京市丰台区。原告刘莹与被告黄凤国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莹委托诉讼代理人张瑛、李雷，被告黄凤国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未在房屋所有权转移之日起三日内办理将户口迁出手续的违约金100000元；2.判令被告向原告支付逾期超过三日未办理户口迁出手续的违约金100000元。事实和理由：2013年4月1日，原告和被告签署了《北京市存量房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。《房屋买卖合同》约定，被告将位于北京市丰台区南三环中路15号院4号楼2层2-208室（以下简称208号房屋）出售给原告。原告向被告支付约定的房屋价款。《房屋买卖合同》约定被告应在房屋所有权转移之日起叁日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身的原因未如期将与案涉房屋相关的户口迁出的，应向原告支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过叁日未迁出的，自逾期超过叁日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告履行了相应的合同义务。但2019年10月26日，原告将案涉房屋出售给案外第三人时，案外人对涉案房屋中还有户口未迁出提出异议，原告才知道被告一直未将户口迁出。案外人将原告诉至法院，法院判决原告向案外人支付违约金，判决已履行。被告未按合同约定迁出户口的行为给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，望判如所请。被告黄凤国辩称，2013年我把房子卖给原告，我购买了经济适用房，五年才能过户迁户口，我当时跟中介说一定要找个不存在户口问题的客户。中介说原告是外地户口，户口进不来，不存在户口问题。我当时看了原告身份证，是贵州的。签合同的时候，有违约金这条，我还问来着，但是当时说这是固定的合同。中介说原告是买来投资的，原告说她马上就出国，不存在这问题。我当时就说我五年才能办下户口，你需要我迁户口就给我打电话。2019年原告律师给我打电话，我就赶紧去办了户口。2020年因为疫情，办理暂停了，3、4月份办事大厅一开放我就去了，然后办完了。我不同意支付违约金，当时我们口头说了不着急迁户口。而且违约金的金额也太高了，原告给别人支付违约金和我没关系，如果是因为原告本人户口要进来进不来，我可以赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，黄凤国（出卖人）与刘莹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定黄凤国将208号房屋出售给刘莹，房屋成交价格为1190000元。合同第十条“权属转移登记”约定：“……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起叁日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过叁日未迁出的，自逾期超过叁日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。2019年10月26日，本案原告刘莹（出卖人）与案外人李宗义（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋坐落为208室房屋，房屋总价款320万元；户籍迁出：该房屋无户籍登记，如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，刘莹（甲方、出卖方）与李宗义（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，在第二条中对房屋交易具体事宜予以约定，包括定金支付、还款解押、购房款支付、缴税、过户、户口迁出保证金及物业交割等，其中：6.户口迁出保证金：乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出的保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；7.物业交割：甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内交付给买受人自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存6万元作为物业交割保证金。《补充协议》第四条对甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同的情形作出约定，包括甲方提供的不动产权证书不真实、房屋被查封或限制转让、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日、擅自抵押房屋、拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格、将房屋出售与第三方等。2019年12月13日，李宗义将不动产交易资金239万元、户口迁出保证金5万元及物业交割保证金6万元共计250万元存入理房通账户。2019年12月16日，双方办理了208号房屋过户手续。同日，因发现案外人黄凤国、赵华、黄一成三人户籍登记在208号房屋内，双方签订《冻结子账户声明》致北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司），确认因业主上任业主户口还在房子里的原因，经买卖双方协商一致，共同申请冻结不动产交易资金、户口迁出保证金、物业结清保证金250万元，待业主上任业主户口成功迁出达成后由双方再书面申请进行资金解冻。2020年4月11日，黄凤国、赵华、黄一成三人户籍从208号房屋内迁出。2020年4月25日，刘莹告知李宗义，他人户口已经迁出。2020年5月，李宗义将户口迁入208室房屋。后李宗义将刘莹起诉至本院，本院作出（2020）京0106民初24337号民事判决书，判决刘莹向李宗义支付违约金50000元并承担诉讼费2996元，该判决已生效。经法庭询问，刘莹表示自己在本案中根据《存量房屋买卖合同》中的第十条第三款主张违约金，既主张3日内的违约金又主张超过3日内的违约金，同时其因黄凤国的违约行为造成的实际损失包括其已向李宗义支付的违约金5万元及239万元房款被冻结242天的利息损失。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。刘莹与黄凤国于2013年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，黄凤国未按照《存量房屋买卖合同》约定将其与家人户口迁出涉诉房屋的行为，属瑕疵履行，构成违约。黄凤国称双方在签订合同时口头约定户口不急于迁出，以刘莹电话通知为准，但未提交证据予以证明，故对其该项辩称，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽因黄凤国及其家人户口未迁出造成刘莹向案外人支付违约金的事实，但刘莹在与案外人签订合同时在未对房屋户口进行核实的情况下约定房屋内无户籍，其自身对该部分违约责任的产生也应承担一定责任。故对于刘莹关于违约金的主张，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，依据本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、黄凤国于本判决生效之日起十日内向刘莹支付违约金60000元；二、驳回刘莹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由刘莹负担1505元（已交纳），由黄凤国负担645元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李婍婧二〇二一年六月九日法官助理 赵泽培书 记 员 李京宇