湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初939号 原告：刘芳中，男，1977年7月19日出生，汉族，住湖南省洞口县。 原告：刘秀艳，女，1982年4月27日出生，汉族，住湖南省城步苗族自治县。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。 法定代表人：陈海荣，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，武冈市人，住武冈市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：张展柱，男，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告刘芳中、刘秀艳与被告永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人李朝跃，被告永州市恒润房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1、被告向原告支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年2月1日）止共398日逾期交房违约金人民币35820.48元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告的答辩要点：1、违约金的计算时间：起始时间应为2016年12月31日，截止时间应为2017年7月31日，但应减免3个月的27个内铺的施工期间；2、被告的违约交房截止时间应以城市公馆整个楼盘的交房开始时间2017年7月31日为依据；3、违约金标准按潘跃明案判决应为日万分之一，调解的计算标准应为日万分之零点五；4、没有办理验收合格手续是政府的行为造成的，原告不能以房屋没有验收合格为由追究被告的违约责任；5、被告已交付给原告的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求，不存在被告的房屋不符合封闭式条件的事实。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 被告以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第XXXX号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2015年11月16日原、被告签订《武冈市商品房买卖合同》，以450016元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢X单元XXXX号房屋。合同签订后，原告支付首付款180016元(原收据已遗弃，有被告开出的遗失说明)，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将270000元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房及符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金”。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，被告申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，被告于2017年7月开始通知业主交房，大部分业主陆续办理房屋交接手续，少数业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房。大部分业主于2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。原告于2018年2月26日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘跃明于2019年8月向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘跃明亦从该行为获得实际便利，减免被告实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 判决的理由与结果 本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：被告是否违约交房，如被告违约，案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告于2015年11月16日签订的《武冈市商品房买卖合同》的主要内容已十分明确，内容合法，当事人意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，合同成立且生效。合同签订后，即支付了首付款，余款在交房前也全部付清，原告完成了全部付款义务。故被告在合同约定的时间内没有向原告交付经验收合格的商品房，已经违约。 关于案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认的问题。原、被告签订合同后，都应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人，已履行了合同约定的付款义务；被告恒润公司作为出卖人，则应当在约定的期限内向原告交付符合经验收合格的商品房。恒润公司因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，同时恒润公司也未能提供证据证明原告同意延期交房，故不能据此免除恒润公司延期交房的违约责任。原、被告在合同中约定的交房时间为2016年12月30日，原告在涉案房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2018年2月26日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。原告自愿接收房屋系其对自身民事权利的处分，应视为被告向其交付了房屋。故被告应自2016年12月31日起至2018年2月26日止承担逾期交房的违约责任。同时考虑到恒润公司封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，原告作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑恒润公司实际封闭施工90日的合理期限，用以减免计算违约金的天数。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的万分之二，但原告未提供证据证明恒润公司逾期交房给其造成的实际损失，根据恒润公司逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年12月31日起至2018年2月26日止，扣除90日实际封闭施工时间，恒润公司应承担的逾期交房违约金为14940.53元[450016元×0.0001×（422天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘芳中、刘秀艳赔偿逾期交房的违约金14940.53元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费680元，因适用简易程序，减半收取340元（原告已预交），由原告刘芳中、刘秀艳共同负担220元，由被告永州市恒润房地产开发有限公司负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  夏 勇 二〇二一年六月十六日 法官助理杨桂花 代理书记员  李小婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。