江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初9068号原告：时龙妹，女，1988年6月29日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：吴洁洁，江苏敏政（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冒萍萍，江苏敏政（南通）律师事务所律师。被告：吴丽娟，女，1966年12月30日生，汉族，住如皋市。被告：汤东兵，男，1968年11月4日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：周浩，江苏希言律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冒群，江苏如一律师事务所律师。原告时龙妹与被告吴丽娟、汤东兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时龙妹及其委托诉讼代理人冒萍萍、吴洁洁，被告吴丽娟、汤东兵及其委托诉讼代理人周浩、冒群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时龙妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将位于如城街道华府名庭9幢503室的房产及车棚过户至原告名下；2.判决被告承担违约金325800元，中介费10000元。3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。后原告于2021年1月4日庭审时变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2019年8月26日签订的房地产买卖合同；2.判令被告返还原告所支付的购房款50万元及利息，利息以LPR为标准，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止；3.判令被告赔偿原告房屋溢价损失85.34万元；4.判令被告赔偿原告中介费1.2万元、律师费1万元；5.本案的诉讼费、保全费、保全保险费4248元、评估费11795元由被告承担。事实和理由：2019年8月26日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于如皋市车棚出卖给原告，合同价款为108.6万元，被告在开发商交房后交付给原告。合同签订当日，原告支付定金1万元，并按照合同约定于2019年8月31日支付了首付款49万元。现开发商南通一鸣置业有限公司已经具备交房条件，经原告多次催促，被告始终未履行协助过户义务，现原告选择解除房屋买卖合同，请求判如所请。被告汤东兵、吴丽娟辩称：1.案涉房屋为拆迁安置房，而非原健康东村4幢404室，安置房由两被告及汤中全三人共同共有，根据原告与被告吴丽娟签订的房屋买卖合同第一大点，双方约定对该房屋产权性质及其他事项均已了解，并且所出售的房屋甲方共有人承诺经所有人一致同意出售，事实上，本案原告在签订该买卖合同时并没有得到汤东兵、汤中全的一致同意，合同签订人吴丽娟没有持有相关所有权人的授权证明，本案中，被告汤东兵对签订合同事实并不清楚，也没有确切表示同意，且另一共有人汤中全更是明确表示要求居住，因此，我方认为案涉房屋买卖合同应当无效，双方应终止履行，故不存在解除合同的问题。2.因合同无效，双方无法继续履行自始无效的合同，不存在违约及赔偿问题，双方应当对导致合同无效的结果各自按照自身的过错承担法律责任，我方同意将收取的款项退还给原告。3.原告主张的溢价、中介费、律师费等没有事实和法律依据，根据原告签订的合同，其明确了应当对案涉房屋的性质及其他事项进行了充分了解，那么自然对于房屋的共有人等相关情况也是清楚的，目前双方签订合同无法继续履行，原告对此应当承担主要的责任。4.溢价损失属于间接损失，并非原告的直接损失或可得利益损失，原告在签订合同中本身自身应当承担主要责任，退一万步讲，即使合同有效，那么双方也应当按照各自过错程度承担损失，而根据合同法的相关规定，原告方并没有能够举证证明其客观损失的存在，而原告与被告吴丽娟签订合同时二人均未能预见到如皋的房价整体的增幅会如此之快，因此原告主张合同各方均无法预见也不能预见的溢价作为原告的损失来主张，是没有法律依据的。本院经审理认定事实如下：2019年8月26日，原告时龙妹（乙方）与被告吴丽娟（甲方）在南通寓墅房产经纪有限公司（丙方，以下简称寓墅房产）居间下签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将坐落于如皋市如城镇华府名庭二期503室前排的房产（建筑面积100.4平米，以房产证为准）及车棚（10平米）出售给乙方时龙妹。甲乙双方承诺对该房屋产权性质及其它事宜已充分了解，甲方出售该房产如为共同共有或按份额共有，甲方共有权人承诺经该房屋所有人一致同意出售，甲方共有权人委托见证方提供中介服务。二、房屋价款为108.6万元。三、付款方式：乙方应于合同签订之日起向甲方支付定金1万元，合同签订之日起于2019年8月31日内向甲方交付首期购房款49万元，剩余房款58.6万元于拿房时一次性交付给甲方。四、交房：甲方应于乙方支付全款之日起7个工作日内办理自己的户口迁移手续并取得相关证明……五、违约责任第四点：在本合同履行期间，如甲方或者乙方中途违约，则由违约方按（房款总价的30%）的标准向对方支付违约金（中介费由违约方承担）；第六点：自本合同签订之日起，甲方无条件协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方承诺该房屋为自己合法所有，该房屋产权属性清楚，确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款或抵押税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本合同上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更交易的情况下，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约。且甲方在乙方提出的退房之日起7个工作日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全额退给乙方（每逾期一日甲方需赔偿给乙方滞纳金伍佰元），同时甲方必须独自承担甲乙双方对该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。六、各项费用的承担：经甲乙双方协商，此房交易税费由乙方承担，且同意丙方为甲乙双方签订网签合同，丙方的中介费1.2万元由乙方承担，自签订本合同当日乙方向丙方一次性支付中介费1万元，余2000元交首付时付。另约定：甲方净得108.6万元，过户税费、中介费均由乙方负责，过户时无论房价涨跌甲乙双方均不得反悔，如反悔一切损失由违约方负责，2020年开发商交房后甲方交付给乙方，同时决定余款如何支付，款清交房，如满2年过户，甲方均无条件配合。被告吴丽娟在合同尾部甲方处签字捺印、书写身份证号码，并代汤东兵签名、书写身份证号；原告时龙妹在乙方处签名捺印；寓墅房产加盖公章。2019年8月26日，被告吴丽娟出具收条，认可收到原告时龙妹“购华府名庭二期房503室预付款壹万元整”；当日，原告时龙妹还支付寓墅房产中介费1万元。2019年8月31日，原告通过薛德平向被告汤东兵尾号为6463的银行账户汇款49万元，被告吴丽娟当日出具收条，认可收到49万元；当日，寓墅房产朱建华亦出具收条，认可收到中介费2000元。2021年3月16日，寓墅房产补开两张金额为6000元的中介服务费发票。2020年11月13日，讼争拆迁安置房拆迁指挥部张贴书面结算公告，告知拆迁户前往南通一鸣置业有限公司（以下简称一鸣公司）办理结算手续。2020年11月19日，被告汤东兵向原告时龙妹发送短信：“你好，我们从未谋面、也无联系，今天忽然电话咨询购房一事，忽感意外，关于健康东村拆迁安置房处置一事，予以说明，该房为80年代我父亲的福利分房，拆迁就地安置，父亲年岁已高，该房也是我父亲的养老之所。我从没同意过出售此房，签订购房合同，我就更为不知，更不知还有多少预付款一事。在此慎重申明：1、该房为我父养老送终之用，绝不对外出售，2、已告知我妻，立刻全部退还所收预付款，3、履行合同之约，适当给予对方经济补助，4、如有矛盾，建议通过司法途径，妥善处理”。2020年11月20日，寓墅房产向被告吴丽娟发送微信，告知吴丽娟原告剩余购房款已准备好，要求其按合同配合过户，但微信未能发送成功，显示吴丽娟已将其好友删除。2020年12月8日，寓墅房产向被告吴丽娟发送短信，告知吴丽娟原告时龙妹已准备好购房尾款，要求两被告协助办理过户手续，并将时龙妹的账户余额查询截图一并发送给吴丽娟，被告吴丽娟回复：“如果打款，原路返回，拒收，不要做无用的事。”另查，讼争买卖房屋为拆迁安置房，开发商一鸣公司向本院反映：该房屋所在工程尚未办结综合验收手续，尚未办理首次登记，两被告也未与开发商办理结算手续；原被拆迁房屋登记在被告吴丽娟、汤东兵名下，位于如皋市。2019年8月31日，原告通过薛德平向被告汤东兵尾号为6463的银行账户汇款49万元后，汤东兵该收款账户于2019年9月1日转出10万元，并于当日通过微信红包消费28元、46元，2019年9月2日，向如城西片区拆迁指挥部转账45663.11元，此外，该账户平时还支出电费、水费、贷款利息等日常生活所需费用，为被告汤东兵的工资卡。对该银行卡，被告汤东兵陈述，只开通了网银未开通短信通知业务，该卡平时均由被告吴丽娟保管，并不知晓原告汇款的事实。因原告申请对讼争房屋2021年1月4日的市场价值进行评估，经本院委托，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司于2021年2月19日作出《房地产估价报告》，结论为：位于如皋市车棚在价值时点2021年1月4日最可能形成的市场总价为人民币193.94万元。原告为此支出评估费11795元。对该估价报告，被告提出如下异议：1.不应以2021年1月4日为评估时点，被告吴丽娟陈述，其于2020年10月30日告知中介讼争房屋因汤中全需要居住无法过户，故主张以该时间点为评估时点；2.认为该评估报告不是针对讼争房屋作出。但两被告明确表示不申请重新鉴定。庭审中，原告时龙妹陈述：2020年8月26日其与父亲薛德平一同至寓墅房产与被告吴丽娟签订房屋买卖合同，当日是吴丽娟一人带着原拆迁房屋的产权证书及拆迁材料、两被告的身份证原件到中介处，后来双方以108.6万元成交，吴丽娟在中介处当场打电话给被告汤东兵，汤东兵在电话中表示同意后双方签订合同，吴丽娟代汤东兵签字、书写身份证号，合同签订当日其支付了1万元定金给吴丽娟，2019年8月31日，双方再次至中介处，经吴丽娟要求，其父亲将49万元购房款汇至汤东兵的银行卡，汇款后，吴丽娟再次现场电话汤东兵，确认到账后离开。对此，原告申请寓墅房产工作人员司某,4、朱某,4出庭作证，证人司某,4到庭陈述：1.讼争房屋是拆迁安置房，被拆迁房屋和拆迁资料上写的是两被告的名字，签合同当日，被告吴丽娟在中介处现场多次打电话给汤东兵，最终告知中介其与汤东兵二人认可合同价款为108.6万元，当时，吴丽娟称，因汤东兵要上班没有空来签合同，故由其一人代签；2.2019年8月31日，吴丽娟指定原告方将首付款49万元汇至汤东兵账户，汇款后，吴丽娟电话汤东兵，汤东兵确认到账后吴丽娟书写的收条；3.在讼争房屋签订买卖合同后，两被告还委托其中介公司出售了两被告位于海宁苑及保利广场的房子，两被告未对讼争房屋的出卖提出异议。证人朱某,4到庭陈述：1.协商讼争房屋价格时，被告吴丽娟打电话告知了其老公汤东兵，吴丽娟称，因汤东兵要上班没有空来签合同，故合同由其代签；2.签合同时，被告吴丽娟带了被拆迁房屋的房产证、拆迁合同、身份证、户口本；3.支付首付款49万元时被告吴丽娟也电话汤东兵核实过款项是否到账，汤东兵确认到账后吴丽娟再书写的收条；在讼争房屋签订买卖合同后，两被告还委托其中介公司出售了海宁苑及保利广场的房子，并未对讼争房屋的出卖提出异议，出售海宁苑房子时，汤东兵到场与吴丽娟一同签字。被告吴丽娟抗辩、汤东兵抗辩：1.吴丽娟在签合同和收取首付款时没有打电话给汤东兵，汤东兵在2020年11月19日前并不知讼争房屋被吴丽娟卖予原告，11月19日是因原告突然与汤东兵联系汤东兵才知情，并表明确示不同意出卖；2.讼争房屋涉及案外人汤中全的拆迁权益。对此，两被告举证如皋市农业农村局及汤中全出具的情况说明等材料佐证。因原告申请保全并提供担保，本院于2020年12月9日作出（2020）苏0682民初9068号保全裁定书，额度冻结了被告吴丽娟、汤东兵银行存款141.6万元、查封了两被告名下位于如皋市城北街道如意新村中交美庐城21幢102室的不动产（含抵押贷款）、查封了讼争位于如皋市车棚。原告为此花费保全费5000元、保全保险费4248元。此外，原告时龙妹因委托本案诉讼代理人花费代理费1万元。本案起诉时，原告时龙妹曾将一鸣公司作为第三人诉讼，后于2021年1月4日当庭申请撤回对第三人一鸣公司的起诉，本院已裁定准予。以上事实，有原、被告的庭审陈述，房屋买卖合同，汤东兵的银行账户交易明细，短信及微信聊天记录，房地产估价报告，证人证言，鉴定费、律师费、中介费、保全保险费发票等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、本案房屋买卖合同的效力如何认定？二、如合同有效，被告是否构成违约？应承担违约责任的主体是否为两被告？三、本案合同的解除时间如何认定？评估报告能否作为原告主张溢价损失的参考依据？四、原告主张的违约损失应如何认定？关于争议焦点一。两被告认为，被告汤东兵对房屋买卖合同的签订不知情，且拆迁利益涉及案外人汤中全，讼争房屋的处分未得到共有权人汤东兵和汤中全的同意，据此主张买卖合同无效。本院认为，被告该抗辩不能成立,本案房屋买卖合同有效，理由如下：1.原被拆迁房屋登记在两被告名下；2.开发商一鸣公司确认，讼争拆迁安置房的拆迁手续以两被告为被拆迁人办理；3.原告时龙妹与被告吴丽娟系自愿签订拆迁安置房买卖合同，买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，被告吴丽娟在签订合同时代被告汤东兵签字，得到了被告汤东兵的认可（具体理由在争议焦点二中阐述）。综上，本案房屋买卖合同有效。退一步讲，即使本案拆迁安置房涉及其他人拆迁权益，也不能因此导致原、被告双方之间签订的房屋买卖合同无效。关于争议焦点二。被告汤东兵抗辩，其在2020年11月19日原告与其联系前，对讼争房屋的买卖事宜不知情，不知吴丽娟签订房屋买卖合同和收取房款，其收款银行卡一直为吴丽娟持有和使用，据此主张其未对吴丽娟出卖房屋的行为认可，也不应承担本案违约责任。本院对被告汤东兵的上述抗辩不予采信。理由如下：首先，原告汇入房款的银行卡为被告汤东兵所有，且该银行卡为汤东兵的工资卡，从该卡的交易流水可以看出，该卡为汤东兵日常生活使用，收取工资、支出水电费、偿还贷款等，并绑定微信，被告汤东兵在庭审中自认，该卡开通了网上银行业务，而对此日常使用如此频繁的银行卡，被告汤东兵却辩称不知银行卡的账户收款情况，于情于理不符；其次，在2020年8月31日该卡收到原告支付的首付款49万元后，次日，汤东兵从该卡转出10万元，并于2019年9月2日向如城西片区拆迁指挥部汇款45663.11元，明显对原告支付的款项立即进行了支配、使用；再者，买卖房屋对于一个家庭来说属于重大家庭事务，一般情况下，夫妻之间会进行商量，被告吴丽娟在中介处与原告签订买卖合同时带着被告汤东兵的身份证、房产证、拆迁资料等具有身份属性的重要证件和材料，结合原告申请的中介工作人员出庭作证的证言也可以看出，被告吴丽娟在签订合同和收取首付款时曾与被告汤东兵进行过联系，汤东兵对本案房屋买卖事宜应当知情；此外，两被告在中介处不止出卖了本案一套房屋，在案涉房屋买卖合同签订后，两被告还出卖过海宁苑和保利广场的房屋，在出售海宁苑房屋时，汤东兵与吴丽娟曾一同至中介处签字确认，由此可见，两被告之间并不存在夫妻关系不和、一方擅自处分房屋的现象，两人在出卖其他房屋时也是共同作出意思表示。因此，本案房屋买卖合同虽由吴丽娟代汤东兵签字，但综合上述细节可以看出，被告汤东兵对被告吴丽娟的出卖行为是知情的。又因两被告以行为明确表明不履行合同义务，不同意向原告出卖讼争房屋，故两被告均应承担本案违约责任。关于争议焦点三。1.对于本案合同的解除时间。本案中，两被告以自己的行为明确表明不出卖房屋，现原告作为非违约方，在本案2021年1月4日庭审时提出解除合同的诉讼请求，两被告当庭收到原告要求解除合同的意思表示，故本案房屋买卖合同于2021年1月4日解除。合同解除后，两被告返还原告支付的购房款50万元。2.对于本案的评估报告。本案评估报告评估的是原告选择解除合同的时点即2021年1月4日的市场价值，而被告抗辩应以被告吴丽娟2020年10月30日通知中介无法正常过户、要求解除合同的时点进行评估。本院认为，本案评估报告的评估时点并无不当。鉴于被告吴丽娟违约，其提出解除合同非有效解除，原告作为非违约方，一直按约履行房款的给付义务，在吴丽娟提出不履行过户义务、解除合同后，原告于2020年12月9日提起本案诉讼，在诉状中明确要求两被告继续履行合同、协助办理过户手续，是因诉讼后得知两被告依然拒绝协助过户、讼争房屋尚未竣工验收、办理首次登记，并由两被告与开发商办理拆迁安置结算手续、可能涉及他人拆迁权益的情况下，才无奈选择解除合同并要求被告赔偿，故根据违约方不能因违约获利的原则，本案的评估时点以原告提出解除合同诉求的时点为评估时点并无不当。两被告虽对评估报告提出异议，但未能举证证明异议的理由成立，且明确表示不申请重新鉴定，故该评估报告可作为原告主张溢价损失的参考依据。关于争议焦点四。原告认为，合同约定的总房款30%的违约金不足以弥补其损失，要求两被告给付购房款利息、因房价上涨的溢价损失85.34万元（2021年1月4日的房屋市场价193.94万元-合同约定价108.6万元），并承担中介费1.2万元、律师费1万元及保全保险费4248元。本院认为，根据法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的溢价损失虽经评估计算为85.34万元，但本院考虑到，在本案纠纷期间，如皋地区的房价确实存在短期大幅上涨的波动，具有一定的不可预见因素，因此，本院综合本案案情，以利益平衡为原则，对于原告主张的上述违约损失，衡情认定为70万元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款，第五百六十三条第一款第二项，第五百六十五条第二款，第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条，第五百八十四条，第五百八十五条第一款、第二款规定，判决如下：一、原告时龙妹与被告吴丽娟、汤东兵于2019年8月26日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月4日解除。二、被告吴丽娟、汤东兵于本判决生效之日起三十日内返还原告时龙妹购房款50万元。三、被告吴丽娟、汤东兵于本判决生效之日起三十日内赔偿原告时龙妹70万元。四、驳回原告时龙妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17285元，保全费5000元，鉴定费11795元，合计34080元，由原告时龙妹负担4580元，由被告吴丽娟、汤东兵负担29500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费17285元。审 判 长  张蓉蓉人民陪审员  周兴林人民陪审员  崔正华二〇二一年六月三日法官 助理  覃 杰书 记 员  徐 慧