广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6847号上诉人（原审被告）：詹课，女，1981年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨淙智，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淬雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司，住所地广东省广州市天河区长兴路13号1-3层A-205房。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。原审被告：胡富，男，1981年2月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人詹课因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（以下简称高成公司）、原审被告胡富物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初18752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹课上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判詹课仅需承担2019年9月1日至2019年9月15日的物业费及违约金；二、驳回一审判决第二项；三、高成公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、詹课承担2019年9月1日至2019年9月15日的物业管理费及违约金已经足够。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。詹课已于2019年9月2日下午将《关于考拉小厨亲子西餐厅停业的申请》递交至出租人广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德公司）处，即已正式发函要求解除双方的租赁合同，按照该函件，双方租赁合同已于2019年9月7日解除；由于高德公司一直没有响应詹课，詹课又于9月20日、10月11日、11月20日多次发函沟通处理撤场费用及物资结算等事宜。综合詹课的举证，高德公司于2019年9月2日已经正式收到詹课要求撤场的函，但高成公司、高德公司直至2019年10月20日才发函要求詹课撤场，并于2019年11月15日才收回涉案商铺。双方约定的违约责任差距很大，导致詹课的违约成本极高，而高成公司的违约成本极低。根据公平原则，原来的物业服务合同本就处在一个不对等的状态，如高成公司还可以通过詹课违约来获利，则显得更加不合理。二、詹课承租的商铺正式开业时间是2018年12月22日，此前詹课没有实际使用商铺经营，故詹课不应当支付2018年10月8日至2018年12月7日的培育期物业管理费。三、詹课在高成公司处的各项保证金应当抵扣上述款项。保证金的作用在于促进合同的正常履行，并在一方违约时，将其赔偿守约方的各项损失。根据《物业管理服务合同》第三条第5款及第六条违约责任条款中，均表明在詹课违约时，应优先使用各项保证金和租赁物中的装修设备等作为对高成公司损失的补偿，不足部分高成公司有权要求詹课补足。以上条款约定了，在詹课各项保证金无法覆盖其损失时，高成公司才可以要求詹课承担补充损失的赔偿责任；现双方的物业合同已经解除，高成公司应优先用各项保证金来抵扣高成公司的损失。被上诉人高成公司二审答辩：詹课上诉请求没有事实与法律依据，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判、驳回上诉。理由如下：本案物业服务合同系以租赁合同为存在依据的，明确约定了租赁合同的提前终止或解除，相应的物业服务合同也随之提前终止与解除。詹课与出租方的租赁合同纠纷一案，二审已作出生效判决，案号为（2020）粤01民终18590号，且詹课已履行完毕。一审法院对本案事实认定及判决，均是以该租赁合同纠纷为依据和参考。原审被告胡富经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法对其缺席审理。高成公司于2020年6月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.詹课、胡富支付高成公司自2019年9月1日至2019年11月15日物业管理费26555元（其中9月、10月每月管理费为10622元，11月1日至15日管理费为5311元）及迟延缴纳管理费的违约金（以当月欠缴管理费为本金，自欠费当月6日起计至计至付清之日止，按银行贷款上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.詹课、胡富向高成公司支付2018年10月8日至2018年12月7日优惠期管理费差额7966.5元（优惠前管理费为21244元，优惠后管理费为13277.5元）；3.詹课、胡富向高成公司支付2019年8月电费4847元、2019年9月电费4768元、2019年10月水费5元；4.詹课、胡富支付高成公司为实现债权所支付的律师费3000元；5.本案全部诉讼费由詹课、胡富承担。一审法院经审理查明：高成公司与詹课就广州市天河区长兴路13号A区一楼A-131铺位（以下简称涉案商铺）签订《物业管理服务合同》，约定物业管理期限自2018年10月8日起至2023年10月7日止；每月物业管理费10622元，每月5日前缴交当月物业管理费。从迟交之日起，每逾期一天应付拖欠金额的千分之五的违约金；从2018年10月8日至2018年12月7日合共61天，此期间管理费按照25元/㎡/月，6638.75元/月，合计13277.5元；如詹课在管理期内非法定或约定理由单方面终止本合同或高成公司因詹课违约导致合同提前终止，詹课不享有培育期等优惠政策，即培育期转为计费期，詹课须在合同终止后三日内日向高成公司补交培育期等优惠期间的差额管理费（按10622元/月的管理费标准）；（第七条）合同担保，保证人胡富（手写）同意，对高成公司、詹课双方签订的《物业管理服务合同》中詹课应支付给高成公司的物业管理服务费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年。《物业管理服务合同》落款保证人处有“胡富”签名字样并捺指模。2020年6月8日，高成公司因追讨物业欠费而提起本案诉讼。詹课、胡富一审答辩称：1.詹课自2019年9月2日起已正式向高德公司发函要求解除合同，但高德公司及高成公司直至2019年10月20日发函要求其撤场，并于2019年11月15日收回涉案商铺，根据合同法的相关规定，一方违约时，对方应采取适当措施防止损失的扩大，如高成公司还可以通过其违约来获利，更加不合理，故其承担2019年9月1日至2019年9月15日的管理费及违约金已足够；2.合同没有约定什么时间段为培育期，故其无需支付2018年10月8日至2018年12月7日的培育期物业管理费；3.詹课自2019年9月2日起未再使用涉案商铺，无需支付水电费；4.本案不是必须聘请律师处理的案件，其无需支付律师费；5.詹课向高成公司支付的各项保证金应予以抵扣欠款。一审另查明如下事实：1.关于水电费，高成公司未举证予以证明；2.2019年9月1日，詹课向高德公司发出《关于考拉小厨亲子西餐厅停业的申请》。2019年9月20日、2019年10月11日，詹课分别向高成公司寄送《考拉小厨亲子停业、解除合同及撤场通知》、《考拉小厨亲子餐厅撤场通知》。詹课并提交其与优托邦魏小姐、刘经理的微信聊天记录；3.高成公司提交其于2019年10月20日向詹课发出的《解除合同通知书》，载明由于詹课的行为构成根本性违约，现依合同约定于2019年11月15日解除双方签订的《物业管理服务合同》，并于该日18:00时收回涉案商铺，并表示涉案合同解除的时间为2019年11月15日，但由于詹课的物品还在涉案商铺内，故实际收回涉案商铺的时间为2019年12月中旬；4.高成公司表示培育期为2018年10月8日至2018年12月7日，詹课享受该段期间的优惠管理费为6638.75元/月，但由于詹课违约导致合同提前终止，其应支付培育期管理费差额；5.案外人高德公司就涉案商铺以房屋租赁合同纠纷向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初2951号，该案中高德公司表示詹课拖欠2019年9月1日至2019年11月15日的租金，胡富作为保证人，应承担连带责任。广东自由贸易区南沙片区人民法院认为詹课在合同履行期间提出解除合同，已构成违约，应由其承担合同解除的违约责任。虽然詹课提前解除合同构成违约，但是作为守约方的高德公司依法亦应采取措施防止损失的进一步扩大。詹课于2019年9月1日发函要求中止双方的租赁合同，又于2019年9月19日发函要求解除合同并撤场。根据詹课与高德公司工作人员的微信聊天记录及高德公司庭审中的陈述可知，詹课于2019年9月2日要求腾空涉案商铺，但遭到拒绝。之后詹课又于2019年10月11日发函要求撤场，高德公司未予理会。高德公司直至2019年10月20日发函并于2019年11月15日才收回涉案商铺，已超出了采取措施防止损失进一步扩大的合理期间。综合案情，该院酌情认定高德公司理应于2019年10月15日前收回涉案商铺，故该院对高德公司主张的2019年10月15日之后的租金不予支持，并判令詹课支付2019年9月1日至2019年10月15日的租金及违约金，胡富就上述债务承担连带清偿责任等。詹课不服该案判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）粤01民终18590号判决书，判决驳回上诉，维持原判；6.詹课与高德公司签订的《房屋租赁合同·补充协议》约定2018年10月8日至2019年2月7日为物业培育期；7.高成公司提交《委托代理合同》、律师费发票、广州农村商业银行客户电子回单证明其为本案支出律师费3000元。一审法院认为：根据查明事实，高成公司与詹课之间成立物业服务合同关系。高成公司对涉案商铺提供了物业管理服务，詹课作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。已生效的判决文书已认定詹课应向高德公司支付涉案商铺的租金至2019年10月15日，即詹课使用涉案商铺的截止时间为2019年10月15日，故高成公司诉请要求詹课支付2019年9月1日至2019年10月15日的物业管理费15761.68元（10622＋10622×15÷31），一审法院予以支持，对于高成公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。詹课迟延支付物业管理费，违反合同约定，高成公司诉请要求支付违约金，一审法院予以支持，该违约金以每月欠付物业管理费（其中2019年9月为10622元、2019年10月1日至2019年10月15日期间为5139.68元）为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限。对于高成公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。高成公司主张培育期为2018年10月8日至2018年12月7日，詹课享受该段期间的物业管理费优惠，对此一审法院认为，《物业管理服务合同》系依据詹课与高德公司签订的《房屋租赁合同·补充协议》而签订，《房屋租赁合同·补充协议》中有明确约定物业培育期限及培育期优惠租金的条款，高成公司主张的培育期亦并未超出《房屋租赁合同·补充协议》约定的物业培育期限，故一审法院对高成公司的上述主张予以采纳。合同约定因詹课原因导致协议提前终止的，詹课不再享有培育期优惠政策，故高成公司诉请要求詹课支付2018年10月8日至2018年12月7日期间的物业管理费差额7966.5元，一审法院予以支持。关于律师费3000元，高成公司已提交《委托代理合同》、律师费发票、广州农村商业银行客户电子回单证明该笔费用的支出。高成公司诉请要求詹课支付律师费3000元，符合合同约定，一审法院予以支持。高成公司主张詹课欠付2019年8月电费4847元、2019年9月电费4768元、2019年10月水费5元，对此并未举证予以证明，一审法院对此不予支持，予以驳回。高成公司主张胡富对上述詹课债务承担连带责任有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月29日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，詹课向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2019年9月1日至2019年10月15日期间的物业管理费15761.68元元及违约金【以每月欠付物业管理费（其中2019年9月为10622元、2019年10月1日至2019年10月15日期间为5139.68元）为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限】；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，詹课向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付律师费3000元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，詹课向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2018年10月8日至2018年12月7日期间的优惠物业管理费差额7966.5元；四、胡富对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带责；五、驳回高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1010元，由高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负担360元，由詹课、胡富负担650元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，詹课、高成公司与胡富均未向本院提交新的证据。经本院询问，詹课确认其未支付2019年9月2日后的物业管理费，按前面租赁案的生效判决，其欠费时间已超过30天。二审另查明如下事实：一、涉案《物业管理服务合同》中还约定了如下内容：（第二条）双方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整；（第三条第3款）在乙方（詹课）签订本协议之日，乙方向甲方（高成公司）支付物业管理保证金人民币21866元，若乙方未支付或未足额支付物业管理保证金的，甲方有权终止本协议、没收乙方已缴纳的物业管理保证金（如有）、水电费保证金（如有）、装修押金等所有名目款项，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；（第三条第5款）如果乙方违反本协议项下义务或因乙方原因造成甲方任何损失的，甲方可自行决定直接在物业管理费、水电保证金中抵偿相应金额后通知乙方。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后十天内及时补足上述保证金，未能及时补足的，甲方按本协议第六第1款追究乙方的违约责任、没收剩余部分保证金并有权终止双方合同关系；（第六条违约责任第1款）乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；（第六条违约责任第2款）如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，……乙方承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足；（第八条第2款）由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。二、在詹课上诉出租方高德公司（2020）粤01民终18590号案中，本院没有采纳詹课在该案中提出的在保证金中抵扣优惠期租金差额的上诉主张，理由是：“以保证金抵偿詹课的应付款项是以高德公司同意为前提且双方的租赁关系是持续存在的，显然以保证金抵偿违约方应付款项的行为是一种临时性垫付款项的行为，违约方在一般情况下仍需要补足保证金。如不能及时补足的，高德公司有权追究违约方的责任、没收剩余保证金并有权终止双方租赁合同关系。……因詹课擅自提前解除合同，自2019年9月1日起的租金至今未清付，根据涉案合同第9.1.2条的约定，视为詹课已构成根本违约，应承担相应的违约责任，高德公司有权没收詹课的保证金。”经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。因此，对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院均予以确认并不再赘述。针对詹课的上诉，二审争议焦点为：一、詹课是否需向高成公司承担律师费、2018年10月8日至2018年12月7日的优惠物业管理费差额、2019年9月16日至2019年10月15日的物业管理费及违约金；二、詹课能否以保证金抵扣上述款项。对此，逐一评析如下：关于律师费、物业管理费及违约金。詹课系涉案商铺的承租人，其与高成公司签订的涉案《物业管理服务合同》第二条明确约定“双方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整”，故詹课在本案中承担物业管理费的期限应与其租赁期间相一致。就涉案商铺的租赁合同纠纷，本院已作出（2020）粤01民终18590号生效民事判决，其中认定詹课擅自提前解除合同构成违约，并应支付租金至2019年10月15日。一审据此认定詹课应支付2019年10月15日及之前所欠的物业管理费，并无不当，本院予维持。对律师费，高成公司已在一审中举证证明了律师费的支出，一审法院判令支持了高成公司诉请要求詹课支付律师费3000元的主张，符合事实及双方签订的《物业管理服务合同》第八条第2款的约定，本院亦予以维持。同理，一审法院判令支持了高成公司诉请詹课支付2018年10月8日至2018年12月7日培育期的优惠物业管理费差额，亦符合涉案《物业管理服务合同》第六条第2款的约定。詹课未在二审中提交新证据以佐证其上述上诉主张，亦未举证推翻一审相关认定，故詹课对此的上诉均缺乏理据，本院不予支持。关于保证金能否抵扣上述费用问题。结合（2020）粤01民终18590号生效民事判决的认定，及涉案《物业管理服务合同》有关保证金及违约责任的约定，以保证金抵偿詹课应付费用是以高成公司同意为前提且在双方继续履约的情况下，在詹课擅自退租构成根本违约的情况下，詹课应依法承担相应违约责任，且高成公司有权没收保证金，故詹课上诉请求以保证金抵扣其应付欠费，理据不足，本院不予支持。综上所述，詹课的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人詹课负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月十六日书记员 李逸丹