北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3150号原告：姚新华，女，1969年9月13日出生，汉族，无业，住河北省保定市雄县。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告姚新华与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚新华的委托诉讼代理人李文秋、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚新华向本院提出诉讼请求：1.请求确认姚新华与泰禾商业公司于2018年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月8日解除；2.请求判令泰禾商业公司腾退返还姚新华位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼11层1109室房屋（以下简称1109室）；3.泰禾商业公司支付姚新华自2020年3月1日至2021年1月8日期间的房屋租金118300元（按每月11523.76元计算）；4.泰禾商业公司向姚新华支付房屋占有使用费，按每月11523.76元的标准计算，自2021年1月9日起至泰禾商业公司实际腾退之日止（暂计算至2021年5月12日为47631.54元）；5.泰禾商业公司支付姚新华违约金221256.20元（按全部租金的20%计算）；6.泰禾商业公司赔偿姚新华房屋闲置期间的租金损失69142.56元（6个月房屋租金）；7.泰禾嘉信公司对上述第三、四、五、六项诉讼请求的资金支付承担连带责任；8.泰禾商业公司、泰禾嘉信公司依法承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月24日，姚新华与泰禾商业公司签订《北京市房屋租赁合同》。约定泰禾商业公司承租姚新华的1109室，租期2019年9月1日起至2027年11月30日，月租金11523.76元，按季度支付（免租期3个月）。《租赁合同》还约定了合同解除的条件及违约责任。同时约定了管辖法院为“向房屋所在地的人民法院起诉”。2018年2月24日，姚新华与泰禾嘉信公司、泰禾商业公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司在《北京市房屋租赁合同》的义务承担保证责任。姚新华于2019年9月1日向泰禾商业公司交付房屋，泰禾商业公司于2020年2月20日支付2019年12月、2020年1月、2020年2月三个月租金外，以后房租泰禾商业公司因财务危机不再支付。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请法院保护姚新华权利。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一是同意于2021年1月8日解除涉案合同；二是同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋；三是认可泰禾商业公司租金交纳至2020年2月29日，同意支付自2020年3月1日至2021年1月8日欠付的租金118300元；四是姚新华主张的房屋占有使用费主张过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；五是违约金过高，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院依法予以减少；六是不同意支付房屋闲置期间的租金损失，姚新华已按照合同约定的违约金条款主张了违约金，不得重复主张，同时根据北京市相关规定该主张应系实际发生闲置的前提下才能主张，且在姚新华未采取相关措施放任损失扩大的前提下才能主张，这是期待利益，是间接损失，根据合同法的司法原则法律不支持相应的间接、预期的利益损失；泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月24日，姚新华（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就1109室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：11523.76元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即34571.27元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，姚新华（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月24日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，姚新华向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态，需要在判决后35日内进行腾退。姚新华提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼11层1109与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼11层1109系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，姚新华尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与姚新华之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向姚新华交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，姚新华主张涉案租赁合同于2021年1月8日解除并要求泰禾商业公司腾退返还1109室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年3月1日起未再向姚新华交纳租金，同意给付2020年3月1日至2021年1月8日期间房屋租金118300元，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给姚新华，泰禾商业公司应给付姚新华合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于姚新华主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对姚新华要求泰禾商业公司按合同约定的月租金11523.76元标准，给付其自2020年1月9日起至实际腾退之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持23047.52元。关于房屋闲置期间的租金损失。本院认为，闲置期间租金损失的性质系实际损失，姚新华已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对姚新华主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认姚新华与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月8日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼11层1109室房屋腾退返还给姚新华；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付姚新华2020年3月1日至2021年1月8日期间房屋租金118300元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付姚新华房屋占有使用费（按照每月11523.76元的标准，自2021年1月9日起至实际腾退涉案房屋之日止）；五、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付姚新华违约金23047.52元；六、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项、第五项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠姚新华的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；七、驳回姚新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4072元，由姚新华负担2509元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1563元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月九日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹