广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8702号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市大围市场经营管理有限公司。住所地：广州市白云区石井鸦岗。法定代表人：黄伟应，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广佛商务酒店有限公司。住所地：广州市白云区石井街鸦岗村。法定代表人：刘志华。委托诉讼代理人：刘华浩，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君子，广东环宇京茂律师事务所律师。原审被告：广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社。住所地：广州市白云区鸦岗村。法定代表人：蔡思颖。上诉人广州市大围市场经营管理有限公司（以下简称大围公司）因与被上诉人广州市广佛商务酒店有限公司（以下简称广佛酒店）、广州市白云区石门街鸦岗村第五经济合作社（以下简称鸦岗第五经济社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人大围公司的委托诉讼代理人何国贞，被上诉人广佛酒店的委托诉讼代理人刘华浩、杨君子，原审被告鸦岗第五经济社经本院合法传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人大围公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判广佛酒店向大围公司支付欠付场地占用费53520.86元（上诉金额为7169元）；2.一、二审诉讼费用由广佛酒店承担。事实和理由：一审法院免除广佛酒店交纳2020年2月场地占用费。对大围公司明显不公平。在这场新冠××疫情中，各行各业均遭受极大经济损失。而且大围公司所遭受的经济损失和面临的交租压力更是广佛酒店的以上。由于《白云区复工复产八条政策措施》中关于减免租金的政策只是倡议性，并非强制性，因此涉案场地的所有人鸦岗第五经济社并不同意免除大围公司2020年2月的租金，因此在大围公司并未享受到该政策性减免优惠的情况下，大围公司根本无力去减免广佛酒店2020年2月的租金。被上诉人广佛酒店辩称：一审法院认定2月份可予免租，也是符合《白云区复工复产八条政策措施》的相关规定，符合公平合理原则，应当予以维持。原审被告鸦岗第五经济社二审没有到庭，亦没有提交书面意见。大围公司于2020年4月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除大围公司与广佛酒店于2017年11月17日签订的《场地使用合同》；2.广佛酒店向大围公司支付自2020年1月1日起至2020年11月3日止的租金（每月按7169元计算）；3.本案诉讼费用由广佛酒店承担。广佛酒店向一审法院提出反诉请求：1.广佛酒店与大围公司于2017年11月17日签订的2F栋3-01号商铺《场地使用合同》（200086）无效；2.大围公司和鸦岗第五经济社向广佛酒店返还保证金13034元；3.大围公司和鸦岗第五经济社向广佛酒店赔偿广佛酒店缴纳的行政处罚罚款[一并放在（2020）粤0111民初11062号案中主张]；4.大围公司和鸦岗第五经济社向广佛酒店赔偿装修现值损失32850.13元；5.本案反诉受理费由大围公司和鸦岗第五经济社负担。一审法院认定事实：2006年1月16日，大围公司与鸦岗第五经济社签订《土地租赁合同书》，约定大围公司租用鸦岗第五经济社位于西边头（土名）以北地块，总面积28491.7平方米，用作建筑物流、仓储、厂房之用，租赁期限30年。2015年3月31日，大围公司（甲方）与广佛酒店（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2014年12月1日租用甲方2F栋1-10/11档为旅业经营，现因乙方报装消防审批需要一定的时间，经双方协商一致，甲方同意在原合同（200086）免租优惠的情况下，再一次性给予乙方3个月的免租期（即2015年7月份、2015年9月份及2015年11月份），乙方以后将没有其他免租期即优惠。按照已提交消防部门审核同意备案的消防图纸施工，如完工后起3个月内未通过一次消防验收，双方再另行协商免租期。2017年11月17日，大围公司（甲方）与广佛酒店（乙方）签订《场地使用合同》（200086），约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村的物流场地有偿提供给乙方经营；乙方使用甲方场内（自编）2F栋1-10/11号商铺（以下简称涉案场地）。乙方经营范围为：酒店大堂；场地使用期限：场地有偿使用期共1096天，从2017年12月1日至2020年11月30日止；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以3584.5元的标准向甲方缴纳场地租金，乙方每月以1433.8元的标准向甲方缴纳场地管理费，乙方每月以2150.7元的标准向甲方缴纳消防及建筑设施安全维护费；签订本合同时，乙方向甲方交纳合同保证金13034元等。上述合同签订后，广佛酒店向大围公司支付保证金13034元，并将涉案场地用作酒店大堂使用。另外，在承租涉案场地同时，广佛酒店还向大围公司承租了位于上述涉案物流场地中的2F栋四层、五层及3-01号商铺用作经营酒店及员工宿舍。期间，广佛酒店曾以经营困难为由向大围公司发出减租申请。大围公司曾同意降低或免除涉案场地部分月份的租金。2019年8月15日，广州市消防支队白云区大队向广佛酒店发出《行政处罚决定书》，主要内容为：现查明广佛酒店未按国家标准、行业标准配置消防设施、器材，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；擅自停用消防设施、器材，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项、第二项之规定，决定给予广佛酒店未按国家标准、行业标准配置消防设施、器材处罚款35000元整；擅自停用消防设施、器材处罚款25000元整。合并执行处罚款6万元整。后广佛酒店缴纳了该6万元处罚款。2020年11月3日，大围公司和广佛酒店签署《移交确认协议》，广佛酒店将涉案场地交还给了大围公司。一审诉讼中，广佛酒店提交签订时间为2014年11月18日，甲方为鸦岗第五经济社，乙方为广佛酒店法定代表人刘志华的《场地使用合同》，拟证明鸦岗第五经济社也是涉案场地的出租方，该社应该承担责任。大围公司表示无法确认该证据的真实性，据了解，上述合同是为了配合广佛酒店办理二次消防签订的，该合同从来未履行过，且整个大围物流中心第的地块都是由鸦岗第五经济社出租给大围公司的，故涉案场地的出租方是大围公司，不是鸦岗第五经济社。鸦岗第五经济社对上述合同的真实性不予确认。另广佛酒店向一审法院申请委托有资质的鉴定公司对涉案场地的附属装饰装修现值进行鉴定。一审法院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对上述标的物进行鉴定。德高公司于2020年9月1日出具《评估报告书》（穗德价估[2020]0307号）和于2020年10月26日出具《关于穗德价估[2020]0307号的说明函》。报告书和说明函显示，涉案场地成新率的确定，本次估算的首层装饰装修于2017年12月31日开始投入使用，至评估基准日2020年7月2日已使用了2.5年。结合《场地使用合同》约定租赁期限，确定标的装饰装修总使用年限（2.92年）。评估结论为在评估基准日2020年7月2日，涉案场地的已形成附合的装饰装修物现值为11704.28元。大围公司对报告中涉及涉案场地的评估结果无异议。广佛酒店对上述报告书和说明函三性无异议，但认为成新率认定不合理。广佛酒店为本次评估预付评估费97500元。一审另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。大围公司曾于2020年3月10日向包括广佛酒店在内的租户发出过《关于减免租金及综合服务费的通知》，主要内容为：租户在2020年3月20日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免50%；租户在2020年3月30日17时前缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，则2020年3月份的租金及综合服务费可减免25%；若超过2020年3月30日17时未缴清2020年3月31日前的租金及综合服务费等费用，不再享有优惠及减免。一审再查，一审法院受理的涉案场地所在建筑上涉及的另案租赁纠纷（2014）穗云法民四初字第702号案中，一审法院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划空置为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。本案中，双方均确认涉案场地无办理产权登记和合法的规划报建手续。就广佛酒店向大围公司承租的涉案物流场地中的2F栋四层、五层及3-10商铺，双方也因租赁合同纠纷发生诉讼，一审法院已立案受理，案号分别为（2020）粤0111民初11062号、11065号。广佛酒店在本案中提出的关于要求大围公司赔偿行政处罚罚款的反诉请求已在（2020）粤0111民初11062号主张，并同意在该案中一并处理。另在（2020）粤0111民初11062号案中，广佛酒店就该案的2F栋四层、五层商铺装饰装修价值申请评估，一审法院同时委托德高公司对涉案标的和上述标的物进行评估。德高公司于2020年9月1日出具的《评估报告书》（穗德价估[2020]0307号）中将本案涉案场地的装饰装修现值和（2020）粤0111民初11062号案涉案场地的装饰装修价值一并出具了评估结果，并一并计算了评估费。该评估费已在（2020）粤0111民初11062号案中一并处理。一审法院认为，涉案《场地使用合同》由大围公司和广佛酒店签订，故一审法院认定涉案合同的相对方为大围公司和广佛酒店。广佛酒店主张鸦岗第五经济社也是涉案2017年11月17日签订的《场地使用合同》的合同相对方，因双方实际履行的《场地使用合同》签订合同主体并非鸦岗第五经济社，且就上述合同实际履行情况，均为广佛酒店向大围公司支付租金和沟通租赁事宜，现有证据不足以证明广佛酒店提交的签订日期为2014年11月18日，合同甲方盖有鸦岗第五经济社的《场地使用合同》有实际履行，故广佛酒店的上述主张依据不足，一审法院不予采纳。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故大围公司与广佛酒店于2017年11月17日就涉案场地签订的《场地使用合同》（200086）违反了法律法规的强制性规定，应为无效。广佛酒店要求确认上述《场地使用合同》（200086）无效有据，一审法院予以支持。大围公司要求解除上述《场地使用合同》（200086）于法无据，一审法院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，大围公司应将已收取的保证金退还给广佛酒店，故现广佛酒店要求大围公司返还保证金13034元于法有据，一审法院予以支持。虽涉案场地使用合同无效，但大围公司有权要求广佛酒店支付占用涉案场地期间的场地占用费，故大围公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费的计算标准问题。一审法院结合大围公司主张的期间和广佛酒店提出的抗辩及双方的举证，认定如下：（一）对于2020年1月和2020年4月至11月3日的场地占用费。因双方未有对上述期间的租金减免的约定，故上述期间的场地占用费参照涉案《场地使用合同》约定，每月共计按7169元标准计付符合双方的一致意思表示，一审法院认定上述期间的场地占用费按7169元/月计付。（二）对于2020年2月、3月的场地占用费。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组因新型冠状病毒感染疫情(以下简称新冠疫情)，决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，广佛酒店确实因为新冠疫情原因在2020年2月未能复工营业，广佛酒店关于免除该月场地占用费的意见符合广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》中关于减免租金的政策规定，一审法院对广佛酒店要求免除2月份场地占用费的意见予以采纳。广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组已于2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，广佛酒店抗辩免除该月全部占用费依据不足，一审法院不予采纳。2020年3月的场地占用费参照《场地使用合同》约定的7169元/月计算。综合前述认定，广佛酒店应向大围公司支付的场地占用费为7169×9+717=65238元。故大围公司要求广佛酒店支付2020年1月至2020年11月3日期间的场地占用费共计65238元有据，一审法院予以支持。驳回大围公司多出上述数额的诉请。关于广佛酒店要求大围公司赔偿装修损失的问题。广佛酒店承租涉案场地后对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向大围公司主张返还涉案场地，广佛酒店依法有权要求大围公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据德高公司出具的《评估报告书》显示，涉案场地装饰装修在2020年7月2日的现值为11704.28元。德高公司的评估程序合法，计算依据客观，一审法院对于无争议现值部分的评估结果一审法院予以确认。评估报告结合现场了解和场地使用合同约定的租赁期限确定涉案场地装饰装修的成新率合理，广佛酒店对报告中成新率提出的异议缺乏依据，一审法院不予采纳。（二）大围公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，广佛酒店作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，大围公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，广佛酒店在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定大围公司和广佛酒店各承担50%的责任。综合前述认定，广佛酒店要求被告大围公司赔偿装修损失11704.28元÷2=5852.14元有据，一审法院予以支持。广佛酒店主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。关于广佛酒店要求赔偿缴纳的行政处罚罚款的问题。因广佛酒店就该反诉请求已在一审法院受理的（2020）粤0111民初11062号案中提出，并同意在该案中一并处理，故本案中对该项诉请不予重复处理。就广佛酒店在本案装饰装修评估中预付的评估费97500元，因已在（2020）粤0111民初11062号案中一并处理，故本案中不再处理。关于大围公司抗辩其应退还给广佛酒店的保证金应先冲抵广佛酒店欠付的租金问题。因大围公司与广佛酒店互负债务，且均为金钱债权，现大围公司通过抗辩的方式行使抵销权符合法律规定，一审法院对大围公司的上述主张予以采纳。根据前述一审法院认定的双方相互应支付的款项，经核算，广佛酒店应向大围公司支付欠付场地占用费数额共计为65238元，大围公司应向广佛酒店退还和赔偿的费用共计为13034+5852.14=18886.14元，故经抵销后，广佛酒店尚应向大围公司支付场地占用费的数额共计为65238-18886.14=46351.86元，大围公司无需再向广佛酒店退还和赔偿费用。因前述认定鸦岗第五经济社并非涉案租赁合同的相对方，现广佛酒店要求鸦岗第五经济社承担退还和赔偿款项的责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月17日作出判决:一、广州市大围市场经营管理有限公司与广州市广佛商务酒店有限公司于2017年11月17日就广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2F栋1-10/11号房屋签订的《场地使用合同》（200086）无效；二、判决生效之日起五日内，广州市广佛商务酒店有限公司向广州市大围市场经营管理有限公司支付欠付场地占用费共计46351.86元；三、驳回广州市大围市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市广佛商务酒店有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1610元，由广州市大围市场经营管理有限公司负担651元，广州市广佛商务酒店有限公司负担959元；反诉受理费474元，由广州市广佛商务酒店有限公司负担。经查，除广佛酒店已支付2020年1月的占用费7169元外，一审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：一审法院认定广佛酒店可予免交2020年2月占用费的处理有无不当。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第二项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，一审法院酌情免除广佛酒店支付2020年2月占用费的义务符合公平原则，并无不当，本院予以认可。此外，广佛酒店已支付2020年1月的占用费，一审法院重复计算该月占用费，但广佛酒店没有上诉，根据不告不理的原则，本院对一审处理结果予以维持。综上所述，上诉人大围公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决遗漏认定事实，但结果可予维持。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（2020年5月15日施行）第一条第6款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人广州市大围市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十九日书记员 冯冠豪徐毅敏