上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初9293号原告：上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何诚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鸿亮，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海伊家乐旅社，住所地上海市黄浦区。投资人：刘芬兰，该公司经理。委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。原告上海晶通化轻发展有限公司与被告上海伊家乐旅社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海晶通化轻发展有限公司的委托诉讼代理人焦春伟、杜鸿亮，被告上海伊家乐旅社的委托诉讼代理人陶鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海晶通化轻发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告于2021年4月30日前腾退上海市黄浦区昭通路XXX、XXX-XXX号房屋并将该房屋交还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金共计84,735元(自2021年1月1日起至2021年3月31日止)；3.判令被告按照日租金的2倍标准向原告支付自2021年4月1日起至被告实际清场移交之日止的房屋占用费。诉讼中，原告变更诉请为：1.判令被告腾退上海市黄浦区昭通路XXX、XXX-XXX号房屋并将该房屋按现状交还给原告；2.判令被告按照日租金的2倍即每日1,883元的标准向原告支付自2021年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.判令被告支付逾期办理上海伊家乐旅社营业执照注销或变更手续的违约金(按照日租金941.50元的标准，自2021年1月1日起计算至被告实际办妥之日止)；4.判令被告结清至实际清场移交之日止的水费、电费、燃气费、电话通讯费。事实与理由：原、被告于2020年1月1日签订《物业租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区昭通路XXX、XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租赁面积为176.73平方米，月租金为28,245元，租金支付方式为每三个月为一个结算账期，先付后用。该合同于2020年12月31日到期。2020年12月、2021年3月，原告分别向被告发出书面通知，告知被告双方的租赁合同已期满终止，要求被告清场并移交该房屋，但至原告起诉时，被告仍继续在系争房屋内进行经营活动，以各种理由延迟清场移交，拒绝原告的合理请求。原告认为，被告的上述行为已给原告造成了严重的损失，故为维护原告自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求判如所请。上海伊家乐旅社辩称，不同意原告的全部诉请。在系争房屋的租赁期间，上海市黄浦区人民政府于2020年12月16日发布了征收公告，将系争房屋纳入征收范围。根据相关规定，系争房屋处于冻结状态，故不存在原告所述的被告违约行为。2020年10月，原、被告达成口头续租合意，同意被告续租一年。然由于系争房屋被纳入征收范围，所以双方没有签订正式的续租协议。被告不同意搬离系争房屋，因为被告在系争房屋内租赁经营，按照征收政策，被告应当获得装饰装修补偿、经营损失补偿以及搬迁补偿等相关征收利益，所以被告在等待上海市黄浦区人民政府对被告进行征收补偿。系争房屋的租金被告支付到2020年12月31日止。目前系争房屋仍由被告在实际经营并加盟吉泰连锁酒店。因为是在租赁期内遇到征收，要维持原状，所以被告认为涉案《物业租赁合同》还在履行过程中。因为原告不是系争房屋的权利人，经营管理的授权中没有提起诉讼的权利，所以原告在本案中不适格。又由于本案所涉租赁合同是格式文本，所以其中的部分条款无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人是案外人百联集团有限公司(以下简称百联集团)，百联集团委托原告对系争房屋进行经营管理。2010年10月起，原、被告建立系争房屋的租赁合同关系。2020年1月，原、被告签订系争房屋的《物业租赁合同》，约定：原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)；租赁物为系争房屋，建筑面积为176.73平方米(含公用面积分摊)；乙方对系争房屋的性质、结构、设施、水电、能源负荷等现状已全面了解，确认符合承租目的并同意按系争房屋的现状租赁；系争房屋的用途为经营，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止；租赁合同期满或提前解除，甲方有权收回系争房屋，乙方应按系争房屋使用现状或合同(补充合同、协议)约定的要求如期交还；月租金为28,245元，每3个月作为一个结算账期，先付后用；除首期租金外，乙方应于每个结算账期的10个工作日前向甲方支付下一租期的租金；水、电、通讯、有线电视等其他费用由乙方承担，由乙方自行支付给相关事业部门。该合同第3.6条“优先续租权”中约定：“租赁期限届满，同时符合以下条件的，乙方享有同等条件下的优先续租权。3.6.1乙方提前2个月书面提出续租要求，并接受甲方的续租条件；3.6.2租赁期间，乙方没有发生违约事项；3.6.3甲方仍有租赁物的租赁管理权；3.6.4乙方的租赁用途与出租的租赁物用途相同，且甲方仍用于对外租赁；3.6.5未发生市政动迁、土地规划、行政拆除、租赁物及地块改造及改建等”。该合同第3.7条约定：“合同期限届满，有以下情形之一的，合同无条件结束，乙方须按本合同约定期限清场移交：3.7.1上述五项续租条件中有任何一项不符的；3.7.2双方未达成续租意向的；3.7.3甲方不同意续租或未作出续租意思表示的”。该合同第3.8条约定：“未签订续租合同前，乙方向甲方支付的任何款项均不作为续约的依据”。该合同第5条约定：根据本合同约定的乙方使用用途，在甲方交付系争房屋前，乙方须支付房屋租赁保证金56,490元，该租赁保证金用于租赁合同的正常履行；租赁保证金用于扣除乙方应付未付及基于本合同而产生的违约金、赔偿金各类款项；租赁合同结束后，乙方完成结清费用、清场移交、证照注销或变更手续后，凭保证金凭证原件办理无息退款手续；租赁合同结束，乙方未按约定期限清场移交的，则自逾期之次日起，租赁保证金用于本合同第13.1条款约定的费用扣除。该合同第6.6.5条“租赁合同终止或提前终止后装修物的处置”中约定：合同期内，乙方的装修及变更、增设设施投资额(含后期装修投资额)应在本合同期内分摊完毕；租赁合同期满或乙方原因提前解约的，固定装修物无偿归甲方所有；除甲方同意乙方按使用现状交还系争房屋外，乙方负责恢复原状，恢复费用由乙方承担或者乙方直接支付复原费用。该合同第10.1.3条约定：系争房屋所在地块因市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改道的，甲方应向乙方发出解除合同的通知，并告知清场移交时间，乙方同意在甲方指定的时间内完成清场移交，其他事项按本合同第15.1条款约定处理。该合同第13.1条约定：除双方已续约或经甲方书面同意乙方可延迟交付外，乙方应在租赁合同结束之日起3日内返还系争房屋，否则乙方应按自合同结束之日起，每逾期一日，以日租金的2倍支付租赁物占用期间使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用事业费及安全责任仍由乙方承担。该合同第13.2条约定：租赁合同结束，如乙方未在合同结束之日起30日内完成证照的注销或变更注册地手续，则乙方自合同结束之日起，每逾期一日，以原日租金的标准向甲方支付违约金。该合同第13.6条中约定：乙方返还系争房屋应当符合正常使用的状态；系争房屋返还时，应经甲方验收认可，若存在人为损坏或非正常使用损坏情形的，由乙方付费修复或由甲方修复，乙方承担费用，并相互结清各自应当承担的费用。该合同第13.8条约定：“乙方在约定移交日前逾期未清场的，按本合同第13.1条款承担相应责任。租赁物内的各种物品视为遗弃物，可由甲方处置，处置收益归甲方所有，处置费用由乙方承担，乙方放弃就该等财产主张任何权利”。该合同第13.9条约定：“合同结束(期限届满、提前解除)，乙方逾期清场的使用费、占用费支付的约定：13.9.1乙方同意根据本合同约定支付使用费、占用费。13.9.2因税务管理要求，乙方同意甲方为追偿使用费、占用费主张权利、开具发票时，包括在发票用途栏中仍沿用租金(租赁费)之用词……”。该合同第15.1.1条约定：“合同期间，甲方在获得正式通知后，将信息以书面形式通知乙方。若未要求在合同期内清场移交的，则合同履行至期限届满结束，或乙方实际使用至合同期限届满日仍未被动迁的，乙方放弃赔、补偿权利”。该合同15.1.2条约定：“若被要求在合同期内清场移交的，乙方应无条件在规定期限内清场移交，甲方应按本合同第6.6.5条款约定给予乙方装修补偿，对搬迁补偿的方案届时双方协商。若双方协商不成可进行诉讼，乙方同意诉讼期间不停止清场移交工作”。该合同15.1.3条约定：“乙方确认，放弃租赁合同结束后的市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改造的赔(补)偿权利。放弃实际使用期限至届满日仍未被要求迁移的补偿”。该合同第16.1条约定：“本合同约定的证照包括与乙方承租相关的全部证照，包括经营许可、消防安全、环保部门、食药监、卫生防疫、广告制作发布等手续均由乙方负责自行办理，并承担所有费用”。该合同第18.3条约定：“甲乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力。对合同主要条款和乙方询问的事项，甲方作了全面的解释。乙方对其权利、义务、责任清楚明白，并自愿按合同约定严格履行”。该合同第20条“特别提示”中明确：“20.1您在签订本合同之前，请您仔细阅读本合同的全部内容，特别是免除或者限制责任的条款、特别约定、合同终止、违约责任、争议解决等的条款。20.2您签约后将说明接受本合同，并同意受本合同约束。20.3如果您对本合同的条款有疑问，您可在签约前进行咨询，甲方将向您解释条款内容。20.4如果您不同意本合同的任何内容或无法准确理解条款含义及解释，请不要签约”。2020年12月，原告向被告送达《通知》，表示本案所涉租赁合同期限届满后，原告不再与被告续租，要求被告在2020年12月31日租赁期限届满后根据合同约定办理系争房屋的清场移交手续，并结清包括租金在内的全部费用。该通知被告收到。2021年3月，原告向被告送达《清场移交通知》，再次要求被告清场并结清相关费用。该通知被告收到。又查明：被告已结清系争房屋至2020年12月31日止的租金。被告尚有房屋租赁保证金56,490元在原告处。被告为个人独资企业，于2006年1月19日成立，《营业执照》中的住所地在上海市黄浦区昭通路XXX号。再查明：2020年12月16日，案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局发布《关于黄浦区福州路地块房屋征收范围的公告》以及《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，明确系争房屋被纳入黄浦区福州路地块房屋征收范围。审理中，被告提供微信记录截屏打印件，以证明被告与原告的工作人员在协商续租，但被告未提供该截屏的原始载体。原告对该截屏打印件的真实性不予认可。审理中，本院至现场查看，在系争房屋位置的店招为“吉泰连锁酒店”，门牌号为上海市昭通路XXX号，处于营业状态。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告虽非系争房屋的产权人，但其是接受案外人百联集团的委托，对系争房屋进行经营管理，且案外人百联集团未对原告将系争房屋出租给被告提出异议，原告是涉案租赁合同的出租方，故原告在本案中的诉讼主体适格。被告关于原告不适格的辩称意见，本院不予采信。鉴于本案所涉租赁合同是双方当事人自愿签订，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守。审理中，被告虽辩称涉案租赁合同是格式合同，部分合同条款无效，但鉴于涉案租赁合同第20条中明确约定了“特别提示”内容，被告应当充分了解合同的相关条款约定，且被告认为无效的条款内容并不属于我国法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故被告此辩称理由本院不予采信。根据涉案租赁合同的约定，双方的租赁合同期限是至2020年12月31日届满，被告提供的微信截屏既无原始载体，其内容也不能证明双方就系争房屋的续租达成合意，且被告亦已在2020年12月收到原告关于系争房屋不再续租的《通知》，因此应认定双方的房屋租赁合同是至2020年12月31日终止。虽然系争房屋在2020年12月16日被纳入征收范围，但并未影响本案所涉租赁合同的正常履行。本案审理中，被告自认其仍在经营，且本院至现场查看，确实在系争房屋位置的“吉泰连锁酒店”仍在正常经营。根据涉案租赁合同第13.1条的约定，除双方已续约或经原告书面同意被告可延迟交付外，被告应在租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则被告应自合同结束之日起，每逾期一日，以日租金的2倍支付系争房屋占用期间的使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用事业费仍由被告承担。因此，原告要求被告搬离系争房屋，要求被告按照2倍日租金的标准支付2021年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，以及要求被告结清相关水、电、燃气、电话通讯费的诉请符合合同的约定，且于法无悖，本院应予支持。涉案租赁合同第13.2条约定，租赁合同结束，如被告未在合同结束之日起30内完成证照的注销或变更注册地手续，则被告自合同结束之日起，每逾期一日，以原日租金的标准向甲方支付违约金。所以原告主张逾期办理证照变更、注销的违约金，符合合同的约定，且于法无悖，本院对该诉请应予支持。至于日租金的标准，鉴于合同中约定月租金为28,245元，故日租金的金额应为928.60元，原告计算有误，本院予以调整。关于房屋租赁保证金，合同中约定在租赁合同结束后，被告完成结清费用、清场移交、证照注销或变更手续后，由原告无息归还被告。鉴于原告同意该保证金抵扣被告应付的相关费用，于法无悖，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海伊家乐旅社应于本判决生效之日起十日内携其人员和物品搬离上海市黄浦区昭通路XXX、XXX-XXX号房屋，并将该房屋返还给上海晶通化轻发展有限公司，结清使用该房屋期间发生的水费、电费、燃气费、电话通讯费等费用；二、上海伊家乐旅社应于本判决生效之日起十日内给付上海晶通化轻发展有限公司自2021年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每日1,857.20元的标准计算)；三、上海伊家乐旅社应于本判决生效之日起十日内给付上海晶通化轻发展有限公司违约金(自2021年1月1日起计算至上海伊家乐旅社的营业执照注销或变更注册地址之日止，按每日928.60元的标准计算)；四、上海晶通化轻发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海伊家乐旅社房屋租赁保证金56,490元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,428元，由上海伊家乐旅社负担。财产保全费1,075元，由上海伊家乐旅社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王蓓蕾二〇二一年六月一日法官助理 薛天豪书 记 员 柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。