广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初102号原告：广州穗新投资发展集团有限公司，住所地广州市越秀区广卫路4号附楼306室。法定代表人：宋建明。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽宇，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：肖亚进，男，1960年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。原告广州穗新投资发展集团有限公司诉被告肖亚进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋凌霞，被告的委托诉讼代理人熊谌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告腾空并交出位于广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档物业；2.判令被告向原告支付房屋占用费（自2019年10月1日起至2019年10月20日按每月每平方米140元的标准计算，自2019年10月21日起按每月每平方米210元计算至被告实际腾空交还物业之日止）。事实和理由：涉案物业原属于中国铁路广州局集团有限公司（以下简称中铁广州公司）名下，中铁广州公司委托广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊城物管公司）代为租赁经营。2014年7月，羊城物管公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定由羊城物管公司将涉案物业出租给被告使用，面积581平方米，租期自2014年6月1日至2015年5月31日止。租赁合同到期后，双方没有续签合同，但被告一直使用该物业。2019年10月12日，中铁广州公司三供一业办公室、中铁广州公司土地房产部向广铁地产置业公司（羊城物管公司为其全资子公司）出具《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权（第一批）移交的函》同意将配套物业移交给原告。涉案房产属于上述移交资产的范围。原告在接收前述划转物业后，全面进行经营管理。2019年10月，原告与羊城物管公司共同向被告发出《关于经营物业管理主体变更的通知》，告知被告自2019年10月1日起，被告承租的物业经营主体被告为原告，被告自2019年10月1日起应向原告交纳租金和管理费，同时征询被告是否续租的意愿等。但被告置之不理，既不同意腾空房屋，也拒绝向原告支付租金和管理费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告无证据证明其已经接收涉案物业的经营管理权，原告不具备本案诉讼主体资格，无权要求被告搬离涉案物业及收取房屋占用费。原告从未向被告出示过涉案物业的经营管理权已变更或已移交给其的相关证明文件，被告也未签收或接收过相关的书面通知，且涉案物业的出租方羊城铁路公司在2019年10月起诉被告的（2020）粤0104民初5208号一案中，直至2020年7月28日开庭当日，其代理律师还坚称涉案物业没有移交给原告。二、原告要求被告按每平方米210元计付占用费没有依据。合同约定每月租金为48804元，但涉案物业没有产权证也没有经过消防验收，无法办理营业执照。此外该物业属于一层还是负一层？使用性质是什么？产权人是谁？都无法明确。故原告要求按每月每平方米210元计付占用费极其不公平、不合理和不合法。经审理查明，2014年7月30日，羊城物管公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将恒福路304号4、5栋自编26档房屋出租给乙方作商铺用途使用，房屋面积为：地上581平方米，乙方在清楚、全面地了解租赁房屋的装修标准、产权现状的前提下，同意租赁该房屋；租期从2014年6月1日起至2015年5月31日止；每月租金48804元（单价为140元），每月管理费32536元，两项费用合计81340元；乙方需在每月5日前缴纳当月租金和管理费；租赁期间，甲方因上级原因将租赁房屋的所有权（或管理权）转移给第三方的，应提前30日书面通知乙方，如因此造成的损失由乙方自行承担等。合同签订后，羊城物管公司将房屋交付被告使用。上述合同租赁期限届满后，双方未续签合同，被告一直按照原合同标准向羊城物管公司支付租金及管理费至2018年8月31日。2020年9月25日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室（代章单位为中国铁路广州局集团有限公司土地房产部）向广铁地产置业公司发出《广州局集团公司“三供一业”移交办公室关于先行办理广州地区家属区配套物业管理权（第一批）移交的函》，记载：经集团公司与广州地区铁路家属区接收单位广州穗新投资集团有限公司协商一致，根据教育物业公司铁路家属区物业管理经营核算情况，同意将需移交的配套物业分批移交给穗新公司。请你单位抓紧时间与穗新公司对接，协商办理移交具体事宜，需移交的第一批配套物业应在2019年10月20日前完成管理权移交的交接等。附件清单中记载包括涉诉房屋。2021年5月8日，中国铁路广州局集团有限公司三供一业办公室（代章单位为中国铁路广州局集团有限公司土地房产部）作出《关于单位名称确认情况说明》，内容为：上述函件内对广州地区铁路家属区接收单位的公司名称表述不一，存在歧义；现该办对接收单位名称予以确认为：广州穗新投资发展集团有限公司。另查，羊城物管公司曾向本院提起诉讼，请求：1.判决解除其与被告于2014年7月30日签订的房屋租赁合同；2.判决被告在合同解除之日返还位于广州市恒福路304号4、5栋自编26档房屋；3.判决被告支付2018年9月1日至返还房屋之日止的租金及管理费，按每月租金及管理费81340元计算；4.判决被告支付逾期支付租金及管理费的违约金（自2018年9月6日起以对应当月应收租金及管理费金额为基数按年利率24%计算违约金）；5.判决被告支付合同解除之日起至返还房屋之日的违约金，按每月162680元标准支付（按合同约定每月租金及管理费81340元的200%计算）。后该司向本院申请撤回第一、二、五项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为被告支付2018年9月1日至2019年9月31日止的租金及管理费。理由为：2019年9月25日，该司上级单位依照国家政策安排，将涉诉物业的管理权移交给广州穗新投资集团有限公司，2019年10月1日之后的租赁费用由广州穗新投资集团有限公司收取，且广州穗新投资集团有限公司已另案向被告主张房屋使用费。本院于2020年11月11日作出（2020）粤0104民初5208号民事判决书，一审判决：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖亚进向原告广州羊城铁路物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年9月30日的租金及管理费（按每月81340元计算）以及逾期支付上述租金及管理费的违约金（以每月欠付租金及管理费为基数，其中从2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算；从2019年8月20日至实际支付之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回原告广州羊城铁路物业管理有限公司的其他诉讼请求。原告于2020年8月31日向广州铁路运输法院提起本案诉讼，被告于2020年9月28日签收起诉状副本后，提出管辖权异议，广州铁路运输法院裁定将本案移送本院处理。本院认为，羊城物管公司与被告签订的《房屋租赁合同》届满后，双方未续签合同，被告继续占有使用涉案房屋并交纳租金及管理费，羊城物管公司对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。原告接收涉案房屋管理权后，虽未书面告知被告，但被告于2020年9月28日向广州铁路运输法院签收本案起诉状副本时，及本院审理（2020）粤0104民初5208号一案过程中，被告应当知悉原告已经接收涉讼房屋管理权。因此，原告诉讼主体适格。上述《房屋租赁合同》约定的租期已经届满，原告向法院提起诉讼，请求被告搬离涉讼房屋，意即向被告提出了解除租赁合同的意思表示，被告于2020年9月28日签收起诉状副本，上述《房屋租赁合同》即告解除。故原告要求被告腾空交还涉讼房屋的诉讼请求合法，本院予以支持。被告拒绝腾空交还涉讼房屋，应向原告支付房屋租金及使用费。原告提出的诉讼请求合法，唯原告要求被告从2019年10月21日按每月每平方米210元计算房屋使用费欠缺依据，考虑到涉讼房屋的实际情况，应参照原租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百三十三条的规定，判决如下：一、被告肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档物业腾空交还给原告广州穗新投资发展集团有限公司。二、被告肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州穗新投资发展集团有限公司支付广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档自2019年10月1日至2020年9月28日的租金及管理费（按每月81340元计）。三、被告肖亚进在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州穗新投资发展集团有限公司支付广州市越秀区恒福路304号4、5栋自编26档自2020年9月29日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按每月81340元计）。四、驳回原告广州穗新投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6780.4元，由被告肖亚进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二一年六月二十五日书 记 员  杨迎春