江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1023民初2053号原告：成某某，男，1975年9月13日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：昌兆明，宝应县诚信法律服务所法律工作者。被告：倪某某，男，1961年8月13日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张贵峰，宝应县京杭法律服务所法律工作者。第三人：黄某某，女，1935年2月4日出生，汉族，住江苏省宝应县。第三人：成某某，女，1959年10月6日出生，汉族，住江苏省宝应县。第三人：成某某2，女，1963年9月20日出生，汉族，住江苏省宝应县。原告成某某诉被告倪某某、第三人成某某、成某某2、黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成某某及其委托诉讼代理人昌兆明，被告倪某某及其委托诉讼代理人张贵峰、第三人成某某、成某某2到庭参加诉讼，第三人黄某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告成某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2006年4月13日签订的“房地产出售协议书”无效。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间并不相识，原告母亲黄某某（87岁），于2021春节前身体严重不佳，基本算是重度的老年痴呆了，晚辈们在收拾她的东西时发现了原、被告于2006年4月13日签订的“房地产出售协议书”。该协议书的出现给家庭带来了巨大的矛盾，因为当初被告住进争议房屋时，原告母亲的解释是她把房屋租给人家,晚辈们认为老人收点租金做零用也是好事。现看到了这个协议才明白了原来这里面还有一个违法买卖关系。因此，原告认为：一是宅基地作为集体土地被告不可以与之形成买卖关系；二是该违法协议的形成原告根本不知情，原告也无权将其房屋及宅基卖给谁；三是该违法协议上的原告签名纯属伪造，原告此前从没有看到过该协议。为此，原告特诉至法院，请求法院确认该违法协议无效。本案诉讼费用由被告承担。被告倪某某辩称：原告诉称：“原、被告之间并不相识，原告母亲黄某某（87岁），于2021春节前身体严重不佳，基本算是重度的老年痴呆了，晚辈们在收拾她的东西时发现了原被告于2006年4月13日签订的“房地产出售协议书”。该协议书的出现给家庭带来了巨大的矛盾，因为当初被告住进争议房屋时，原告母亲的解释是她把房屋租给人家,晚辈们认为老人收点租金做零用也是好事。”等不实之词，事实情况是被告系人，因居住困难原暂住在成庄村的敬老院里。2006年4月份，成庄村村民顾祝宽在村敬老院玩，看到被告夫妇没有房子住，便对被告夫妇说：我们庄上成某某家的房子早就要卖了，他家的人早就住到氾水街上了，我替你们看看。后顾祝宽找到原告母亲黄某某说：被告想买你家的房子，原告母亲也同意了，并讲好房屋出卖价格为5680元，后原告母亲黄某某于2006年4月13日邀请庄邻：成某1、周某,4、成某2、周风来、张学义、成贻年、成武兰、成贻林、顾祝宽等人到场见证，在其邻居周玉华家里由顾祝宽代书写了房地产出售协议书，协议注明了：“出售房屋为房屋3间、锅屋1间、猪圈厕所一幢以及房屋四址、价款、交房时间等内容。”协议订立后，被告当场将购房款5680元交给了原告母亲黄某某，原告母亲黄某某后又将出卖房屋的房产证及土地证都交给被告。后原告家于2006年3月16日将其出售房屋里的所有家具搬走，将房屋交付给了被告所有，被告购买该房屋15年来多次对该房屋进行装饰装修及改建扩建。对原告家庭将该房屋出卖给被告家庭这一事实，成庄村委会及成庄村成庄组附近的群众都知道。15年来原告家人从未对被告提起所谓的不知其母将房卖给被告的事情。去年年底开始政府对农村房屋发证进行全面登记时，被告便将有关购房协议及出卖房屋的房产证和土地证复印件都给村里了，并申请办理不动产证书。现原告突然起诉要求确认该房屋买卖协议无效，并谎称不知卖房事宜，称其母解释是出租等等，均属原告编造的一系列的谎言，纯属虚假陈述。综上所述，原告其母黄某某以原告的名义，将登记在原告父亲成武久及共有人黄某某名下的房屋出卖给被告倪德样这一事实在成庄村是众人皆知的，原告其母的行为已构成表见代理，且时间已过15年之久，原告谎称不知情是有违常规常理的，应该早就知道了其母卖房给被告这一事，现谎称不知情纯属欺世谎言罢了，是于法于理均不能成的。原告诉请要求确认该房屋买卖协议无致，更无任何的事实依据和法律依据，一、该协议早已成立且早已实际履行完毕，已不存在所谓的确认该协议无效的任何基础条件，且政府正准备发证给被告、二、是该房地产出售协议并非是法律完全禁止的行为，因为该房屋买卖双方当事人均是本镇范围内农业户口人员，被告在沒有住房，在本镇范围内购买农村宅基地房屋，符合农村一户一宅的规定。因此请人民法院查明上述事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人成某某述称：当时我母亲已经70多岁了，也有点糊涂，我们是真的不知道她将房子卖了，我们问她，她说是租给别人的。第三人成某某2述称：我也不知情，我们天天在家里，我母亲没有将我们喊过去，是因为我母亲住到我姐姐家，我姐姐他们收拾东西的时候才发现。第三人黄某某未到庭参加诉讼，亦未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了2006年4月13日原、被告之间房地产出售协议书一份，被告为支持其抗辩意见，提交了案涉房产的房产证、土地证、户名为倪某某的水电费发票，并申请证人成某1到庭作证。本院依法组织双方当事人当庭质证。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：成武久与第三人黄某某系夫妻关系，成武久与第三人黄某某共生育三名子女，分别为原告成某某、第三人成某某、成某某2，成武久于2002年去世，成武久的父母先于成武久去世。1996年8月10日，成武久、黄某某取得案涉房产的村镇房屋所有权证，1997年5月20日，成武久取得本案所涉房产位于宝应县的集体土地建设用地使用证。2006年，被告倪某某通过他人得知本案房产待售，遂通过中间人联系第三人黄某某，同年4月13日，第三人黄某某以出售方成某某（甲方）的名义与被告倪某某签订一份“房地产出售协议书”，双方就案涉房产的买卖达成一致意见，房产出售价款为5680元，甲方的见证人为成某1、周某,4、成某2等人，乙方的见证人为顾祝宽、华某,于某,4。该份“房地产出售协议书”由顾祝宽书写，黄某某在该协议书中按指纹。协议签订后，被告倪某某当场交付了购房款，第三人黄某某亦向被告倪某某交付了房产，并将村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交由被告倪某某。此后，案涉房产一直由被告倪某某居住、使用至今，被告倪某某亦对房屋进行了修缮、装修，现该房产的水电费户名为被告倪某某。另查：被告倪某某户籍地为江苏省宝应县换新组61号。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。因本案所涉相关的法律事实发生于《民法典》生效之前，故应适用《民法典》生效之前的法律规定。2006年4月13日，第三人黄某某代原告成某某与被告倪某某签订“房地产出售协议书”并实际履行，从2006年至2021年有15年之久，期间原告成某某一直未向被告倪某某主张权利，被告倪某某亦对房屋进行修缮、装修，水电户名也已登记为被告倪某某，故原告成某某陈述房产是出租给被告倪某某的解释明显不符常理，原告成某某对案涉房产出售给被告倪某某应属明知且一直未提异议，故原告成某某与被告倪某某之间的房屋买卖合同成立。关于该“房地产出售协议书”的效力问题，根据窗体顶端关于“房地产出售协议书”的效力，根据我国《物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。故本案“房地产出售协议书”违反了法律的强制性规定，应属无效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告成某某与被告倪某某于2006年4月13日签订的“房地产出售协议书”无效。案件受理费50元，减半收取25元，由原告成某某负担15元，被告倪某某负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 王 彪二〇二一年六月二十八日书记员 潘玲玉