北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初211号原告（反诉被告）：宁建忠，男，1961年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵琪，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王站，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙国庆，男，1968年9月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊镇开发区。委托诉讼代理人：杨红丽，北京维祥律师事务所律师。原告（反诉被告）宁建忠与被告（反诉原告）孙国庆租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁建忠及其委托诉讼代理人赵琪，被告（反诉原告）孙国庆及其委托诉讼代理人杨红丽参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁建忠向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告与被告的房屋租赁关系已于2020年10月18日解除；2．请求依法判令被告向原告支付自2021年4月17日起至腾空房屋（位于北京市通州区八里桥市场金海街X号气象局综合东楼南侧底商130平方米）之日止的占有使用费（参照以每年租金18万元为标准，按每日租金494元计算）；3．请求依法判令被告腾空上述房屋，并将该房屋恢复原状（堵上擅自拆墙打洞加建的房门、拆除字样为炊事机械的门牌）之后返还原告；4．请求依法判令被告承担租赁、占有使用上述房屋期间产生的卫生费、水费、物业费5000元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于北京市通州区八里桥交易市场（金海街X号）气象局综合东楼南侧底商130平方米（以下简称“房屋”）出租给被告，租赁期限为2年，租期自2017年10月17日起计算，租金为18万元／年，被告每半年向原告支付一次半年房租的预付款（即9万元），每年的房产税及水、电、取暖费等由租赁产生的各种杂税、费均由被告自行负担。前述《房屋租赁合同》到期后，被告并未搬离房屋，并于2019年10月11日、2020年4月9日分别向原告支付9万元，用于支付2019年10月17日至2020年4月16日、2020年4月17日至2020年10月16日期间的房屋租金。2020年10月13日，原告向被告发出《通知书》，告知被告应在收到《通知书》之日起五日内支付2020年10月17日至2021年4月16日期间的房屋租金9万元；逾期未缴纳，应于30天内将房屋予以腾退并恢复原貌，并承担由此产生的占用费（金额同租金相同）及相应的法律后果。《通知书》送达被告后，原告亦多次联系被告支付租金事宜，但被告均以各种理由推诿，时至今日，被告仍未支付任何费用，并继续占有使用房屋亦未将该房屋恢复原状。综上所述，被告不支付任何费用且占有使用原告的房屋，拒绝恢复原状的行为给原告造成了经济损失，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）孙国庆辩称：不同意原告的诉讼请求。针对第一项诉讼请求，因为合同仍然在有效期内，合同约定的终止期间为八里桥市场拆迁，且还未到被告缴纳下一期房租的时间。针对第二项诉讼请求，被告认为原告没有单方终止合同的权利。对于第三项诉讼请求，被告在租赁期间每年都按期足额缴纳，水费、卫生费、物业费均没有拖欠。对于第四项诉讼请求，我方认为诉讼费应由原告自行承担。被告（反诉原告）孙国庆提出反诉请求：1．判令被反诉人退还疫情期间减免的房屋租金4．5万元；2．反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：孙国庆、刘小兰夫妻共同经营北京市永顺北信餐具商店，自2001年开始以孙国庆名义从宁建忠处转租所有权人为北京市通州区气象局、坐落于北京市通州区八里桥市场金海街X号气象局综合楼东楼南侧底商130平米的房屋从事餐具经营，期间孙国庆均及时足额缴纳房租和各种税费，从未有过拖延。2017年10月17日之后，年租金调整为18万元，现房租依约缴纳至2021年4月16日。2020年爆发的新冠疫情，使北京市永顺北信餐具商店的经营变得十分困难。按照北京市发改委于2020年5月9日下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规【2020】734号，“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”之规定，孙国庆承租的国有房屋，应享有免除3个月租金的政策扶持。2020年5月，北京市通州区气象局的局长也曾经到孙国庆的店铺查看，关切询问经营情况，并告知局里已经对房屋减免了3个月房租。就疫情期间减免房租问题，孙国庆曾多次与宁建忠沟通，宁建忠均坚称不减免房租。原告（反诉被告）宁建忠辩称：一、宁建忠与孙国庆之间的租赁关系不存在转租情形。2008年1月21日，北京市通州区永顺镇流动人口管理工作领导小组就通州区金海街X号气象楼东楼首层（底商）南侧第二、三、四、五间（260米）及北楼首层东侧第二间（55米）底商向宁建忠发放房屋租赁许可证。2017年10月15日，宁建忠与孙国庆签订《房屋租赁合同》，将位于北京市通州区八里桥交易市场（金海街X号）气象局综合东楼南侧底商130平方米（以下简称“房屋”）出租给孙国庆，租赁期限为2年，租期自2017年10月17日起计算，租金为18万元／年。案涉房屋系北京市通州区气象局、五洲公司、东光公司共同投资所建，之后，五洲公司将其持有的面积转让给了宁建忠，宁建忠系受让了五洲公司持有的面积，故不存在孙国庆所称的转租事实。故本案中，孙国庆称“从宁建忠处转租”“宁建忠承租的国有房屋”等缺乏事实依据，双方之间签订的《房屋租赁合同》是个人间的租赁行为。二、孙国庆不符合享受疫情期间减免房屋租金政策的条件。《国家发展改革委等8部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）款中规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。该指导意见为落实党中央、国务院决策部署，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力而提出，孙国庆不符合享受该指导意见的条件：一是本案中租赁房屋系宁建忠个人向孙国庆出租，并非孙国庆承租国有房屋；二是孙国庆在新冠肺炎疫情防控期间没有出现经营困难；三是孙国庆于2020年4月9日向宁建忠支付2020年4月17日至2020年10月16日期间的房屋租金、2020年10月18日之后向宁建忠支付房屋占用费的行为，更是说明孙国庆认可《房屋租赁合同》中约定的租金标准；四是“疫情期间减免租金”不等同于“疫情得到平稳控制后返还租金”，本案中孙国庆的诉讼请求明显是对指导意见的扩大解释，如得到支持后作为判例推一及百，极可能加大维稳工作压力。三、《房屋租赁合同》已于2020年10月18日终止，此后孙国庆未再支付过房屋租金。2020年10月13日，宁建忠向孙国庆发出《通知书》，告知其应在收到《通知书》之日起五日内支付2020年10月17日至2021年4月16日期间的房屋租金9万元；逾期未缴纳，应于30天内将房屋予以腾退并恢复原貌，并承担由此产生的占用费（金额同租金相同）及相应的法律后果。《通知书》送达后，宁建忠亦多次联系孙国庆支付租金事宜，但孙国庆并未在宁建忠要求的合理期限内支付房屋租金。迫于无奈，宁建忠于2020年10月30日向贵院提起诉讼。2020年11月10日，宁建忠向孙国庆送达《关于终止＜房屋租赁合同＞的告知函》，明确告知孙国庆，《房屋租赁合同》已于2020年10月18日终止，双方之间租赁关系再无存续的可能性。因此，在租赁关系已经不存在的前提下，孙国庆向宁建忠支付的任何款项都不应视为租金。综上所述，孙国庆主张疫情期间减免房屋租金缺乏事实依据，不应得到支持，恳请贵院依法驳回孙国庆的全部反诉请求，维护宁建忠的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日，宁建忠（出租方）与孙国庆（承租方）就北京市通州区八里桥交易市场（金海街X号）气象局综合东楼南侧底商签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋面积。租赁房屋的面积为130平方米。二、租赁期限。租赁期限为贰年，出租方从2017年10月17日至北京市通州区八里桥交易市场拆迁租赁给承租方使用。超过租赁期后，如果承租方需要继续租赁，则再度协商。不需要或协商不成，承租方将房屋归还给出租方。出租方在租赁房屋给承租方使用期间，承租方无权将房屋再度转租。承租方有下列情形之一，出租方可以终止合同收回房屋：1．承租方利用承租房屋进行违法犯罪活动、损害公共利益影响社区居民正常生活，或违反通州区气象局的有关规定、不执行气象局下达的整改通知书的要求并出现各种事故造成一定经济损失和社会不良影响。2．承租方未经出租方许可，擅自将房屋转租、转借或转让。同时承租方拖欠出租方房屋租赁费超过一个月或合同期满又未续订新合同。三、租金和租金交纳期限。经双方协商，每年租金如下：每年租金为180000元（大写：拾捌万元整）（不含任何税、费）。交纳租金的时间为：每半年交一次，提前支付半年房租预付款。每年的房产税及水、电、取暖费等由租赁产生的各种杂税、费均由承租方自行负担（每年的11月15日前将取暖费按国家当年规定的标准交付给出租方，水、电、卫生等杂费及时交付给通州区气象局。国家规定的各项税、费按规定交付给税务等管理部门）。四、违约责任。承租方在房屋租赁合同有效期内，出租方不得以任何方式将承租方已承租的并如期支付房租的房屋再度转租。承租方在租赁合同有效期内，如果由于经济纠纷或经营不善及被执法部门查处等原因，无能力再继续承租房屋，视为违约。除支付房租外，还将支付出租方违约金贰万伍仟元。承租方在承租房屋内进行违法行为，并被执法机关查处，一切法律责任均由承租方自行承担。如波及到出租方，承租方应赔偿出租方经济损失。五、在房屋租赁合同有效期内：如果遇到不可抗力的原因如地震、战争等，所造成的损失，承租方不承担出租方的任何责任；如果国家及各级政府等部门占地导致拆迁、搬迁，所造成的承租方任何损失，出租方不承担任何责任及赔偿。出租房屋目前已纳入拆迁范围，如拆迁出租方不承担承租人的任何责任和经济损失，退还房租金，另外，承租方交纳出租方壹万元押金。待房屋租赁完成后承租人恢复房屋原貌，出租人退还给承租人押金壹万元整。2019年10月11日、2020年4月9日，孙国庆向宁建忠分别支付了半年租金9万元。2020年10月13日，宁建忠向孙国庆发送《通知书》，告知孙国庆应于2020年10月17日支付租金9万元，通知孙国庆在收到通知书之日起5日内缴纳上述租金，逾期未缴纳，应于30日内将租赁房屋予以腾退并恢复原貌，并承担腾退期间的占用费及相应法律后果。2020年10月31日、2020年11月2日，孙国庆以微信转账形式向宁建忠支付租金，宁建忠未予收取。2020年11月7日，孙国庆向宁建忠支付了半年租金9万元。2020年11月10日，宁建忠向孙国庆发送《关于终止房屋租赁合同的告知函》，告知双方租赁合同关系于2020年10月18日终止，双方之间租赁关系再无存续可能，此后孙国庆支付的任何款项都不视为租金。2021年4月20日，孙国庆向宁建忠支付了半年租金9万元。另查，北京市通州区金海街X号房屋产权人系北京市通州区气象局。2008年1月21日，北京市通州区永顺镇流动人口管理工作领导小组向宁建忠发放了（通永）房租证第X号《房屋租赁许可证》。庭审中，关于租赁期限，宁建忠认为合同约定为两年，签订合同时得到消息称八里桥市场在两年内会被拆除；2019年10月17日后双方未签订合同，此后孙国庆均提前半年预付房租。孙国庆认为租赁期限截止到八里桥市场拆迁之日，称双方自2001年10月20日建立租赁关系以来共签订7次合同，此次因为合同尚未到期故未续签合同。双方均表示目前无法确定八里桥市场拆迁时间。关于案涉房屋恢复原状的问题，宁建忠对于案涉房屋租赁给孙国庆的原始状态未提交证据，孙国庆不予认可，称制作了门牌但未进行打洞。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。宁建忠与孙国庆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。关于租赁期限，结合双方约定及既往签订合同情况，可以确定为2年。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。故对于宁建忠主张的解除合同的诉讼请求，本院予以支持。解除日期为2020年10月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对宁建忠主张孙国庆腾退涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，房屋使用费参照租金确定，以本院核定数额为准。孙国庆在宁建忠明确表示解除租赁合同后继续向宁建忠支付款项，宁建忠表示同意从中抵扣房屋使用费，本院对此不持异议，款项如有剩余，双方可另行解决。关于宁建忠所提恢复原状的诉讼请求，鉴于宁建忠未举证证明案涉房屋租赁时原状，对于拆墙打洞行为系宁建忠实施未能充分有效举证，且孙国庆仅认可悬挂牌匾，故对该项诉讼请求本院予以部分支持。关于宁建忠所提的卫生费、水费、物业费，其认可系由孙国庆支付给气象局且其并未代缴，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于孙国庆主张退还减免租金的反诉请求，本院认为，宁建忠并非转租国有单位房屋，本案不符合国有房屋减免租金的情形，但新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，新冠肺炎疫情及疫情防控措施对于承租人开展商业经营势必会造成一定程度影响，本院基于公平原则酌情判令宁建忠对孙国庆减免租金一个月。对于孙国庆过高诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宁建忠与被告（反诉原告）孙国庆签订的《房屋租赁合同》自2020年10月18日解除；二、被告（反诉原告）孙国庆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）宁建忠腾空交付位于北京市通州区八里桥市场金海街X号气象局综合东楼南侧底商130平方米的房屋并拆除字样为“炊事机械”的门牌；三、被告（反诉原告）孙国庆于本判决生效之日起七日内按照每日493元的标准向原告（反诉被告）宁建忠支付自2021年4月17日至实际腾空之日的房屋使用费（优先从已支付的90000元款项中抵扣）；四、原告（反诉被告）宁建忠于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）孙国庆租金15000元；五、驳回原告（反诉被告）宁建忠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）孙国庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由原告（反诉被告）宁建忠负担35元（已交纳），由被告（反诉原告）孙国庆负担303元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费463元，由原告（反诉被告）宁建忠负担88元（已交纳），由被告（反诉原告）孙国庆负担375元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 卫 丹二〇二一年六月七日书记员 杨 昳书记员 平安冉