北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6722号原告：鲁商生活服务股份有限公司北京分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米，统一社会信用代码91110113688374835F。负责人：邵萌，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。被告：赵书侠，女，1963年11月20日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告鲁商生活服务股份有限公司北京分公司（以下简称鲁商北京公司）与被告赵书侠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商北京公司之委托诉讼代理人李忠进，被告赵书侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁商北京公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2015年5月1日至2017年12月31日期间物业服务费33493．3元；2．被告支付原告2015年5月1日至2017年12月31日期间违约金5441元；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系北京市顺义区×××业主，房屋建筑面积为357．33平方米。2009年4月，山东鲁商物业服务有限公司北京分公司与北京银座合智房地产开发有限公司签署《×××前期物业服务合同》，约定由鲁商物业公司北京分公司为北京银座合智房地产开发有限公司开发的顺义区×××区（×××别墅区）及多层住宅提供物业服务。按《“×××别墅区”业主临时管理规约》约定：“物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费（按自然年计算），并约定了违约金按延迟交付物业费总额的每日万分之五计算”。被告自2015年1月1日起至2017年12月31日没有支付物业服务费，原告多次催款均未果。鉴于以上所述，原告特此向贵院提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。被告赵书侠辩称：同意按照权属证明的时间交纳物业费，权属证明之前的物业费同意按照50%交纳。本院经审理认定事实如下：2021年3月26日，山东鲁商物业服务有限公司北京分公司更名为鲁商生活服务股份有限公司北京分公司。涉诉房屋北京市顺义区×××室房屋于2015年6月10日初始登记至北京银座合智房地产开发有限公司名下，于2015年10月19日转移登记至黄云庆名下，于2018年1月9日转移登记至赵书侠名下，该房屋建筑面积为357．33平方米。2009年4月，北京银座合智房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《×××前期物业服务合同》，合同对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、物业服务费用、权利与义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅5．8元/平方米/月；别墅6．8元/平方米/月。第八条约定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为入住时间为起始日。合同第二十条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2012年12月2日，黄云庆在《承诺书》上签字，《承诺书》载明：本人/本公司为×××号房屋顺义区×××（物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人/本公司声明如下：一、本人/本公司确认已详细阅读北京银座合智房地产开发有限公司（建设单位）制定的“×××居住区业主临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）；二、本人/本公司同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人/本公司同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人/本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《“×××别墅区”业主临时管理规约》约定本物业服务费用收费标准为2．98元/建筑平方米/月，业主应在从开发建设单位处收到房屋交付书面通知后，按通知规定的交付日期前来办理交付手续，同时按通知规定的交付日期起开始交付物业服务费用。收到商品房交付书面通知的业主未能按通知书上记载的时间前来办理房屋交付手续，并不影响物业服务费正常计算。在支付了首次物业服务费用后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。2020年4月11日，原告向赵书侠邮寄《催费通知单》以催收涉诉期间的物业服务费。庭审中，赵书侠认可未交纳2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。另查，赵书侠曾将黄云庆的法定继承人（黄荣祥、刘玉芳、黄蕾）起诉至本院，要求确认涉诉房屋归赵书侠所有，并协助其将涉诉房屋变更至赵书侠名下，本院于2017年10月9日对该案作出（2016）京0113民初1542号民事判决书，该判决书查明：2012年12月2日，黄云庆与北京银座公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买涉案房屋，价格为267．84万元；经赵书侠申请，本院经北京市高级人民法院摇号，依法委托了北京首佳房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估。该公司为此出具了《房地产估价报告》，认定涉案房屋现总价为774．94万元。该判决书认定：赵书侠、黄云庆在恋爱同居期间，对涉案房屋均有出资，故涉案房屋应为双方的共有财产；根据物权法相关规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。本案赵书侠、黄云庆在购房时未对各自份额进行约定，对于双方所占份额，法院综合考虑双方实际出资额、贷款偿还情况，以及剩余贷款本金等因素予以确认。并判决如下：一、位于北京市顺义区×××房屋归赵书侠所有，剩余贷款由赵书侠自行偿还；二、黄荣祥、刘玉芳、黄蕾协助赵书侠将位于北京市顺义区×××号房屋由黄云庆名下过户变更到赵书侠名下；三、赵书侠于本判决生效之日起三十日内给付黄荣祥、刘玉芳、黄蕾购房款及增值利益折价款共计五十五万元；四、驳回赵书侠的其他诉讼请求。该判决书于2017年10月31日生效。上述事实，有当事人陈述、《承诺书》《“×××别墅区”业主临时管理规约》、民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：原告实际为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际享受了物业服务，故被告应依约交纳物业服务费。根据（2016）京0113民初1542号民事判决书可知，本案主张的物业费欠缴期间，被告系涉案房屋的按份共有人，应按比例交纳相应物业服务费，具体比例本院依照上述生效判决确认的比例予以计算，物业服务费具体数额本院依法予以核算。对于原告主张的违约金，鉴于被告并非恶意拖欠拒缴，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告赵书侠给付原告鲁商生活服务股份有限公司北京分公司2015年5月1日至2017年12月31日期间物业服务费31263．9元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告鲁商生活服务股份有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元（原告鲁商生活服务股份有限公司北京分公司已预交），由原告鲁商生活服务股份有限公司北京分公司负担96元（已交纳），由被告赵书侠负担291元，于本判决生效之日起七日内给付原告鲁商北京公司。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年六月十一日法官助理  焦婵娟书 记 员  姜 琳