江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0113民初1451号原告：中国银行股份有限公司南京城东支行，统一社会信用代码913201133027713618，住所地江苏省南京市栖霞区文澜路6号。负责人：戴雪松，该支行行长。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚娟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：陈晨，男，1984年9月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京金羚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132010068250669XK，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路408号晓庄国际广场1幢521室。法定代表人：吕锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭娟，女，该公司员工。原告中国银行股份有限公司南京城东支行（以下称中国银行城东支行）与被告陈晨、南京金羚房地产开发有限公司（以下称金羚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年02月03日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行城东支行的委托诉讼代理人王晓炜、被告金羚公司的委托诉讼代理人曹娟娟到庭参加诉讼，被告陈晨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行城东支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈晨立即偿还贷款1652023.01元（截止2020年12月28日，其中本金人民币1597602.07元、相应利息、罚息、复利54420.94元），支付自2020年12月29日起的利息、罚息和复利（按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》规定计算至清偿之日止），并支付律师费91380元；2.被告金羚公司对被告陈晨的上述债务承担连带责任；3.对被告名下位于南京市栖霞区房产有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年，原告与被告陈晨、金羚公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告陈晨发放贷款164万元，期限360个月，采用等额本息还款方式，陈晨以其贷款所购的位于南京市栖霞区房屋为上述贷款提供担保，金羚公司作为保证人承担连带保证责任。原告依约贷款，然而，被告长期未按约归还贷款，经催要被告仍未按时归还。为维护原告的正当权益，请求法院判决支持诉讼请求。被告陈晨未作答辩。被告金羚公司辩称，被担保的债权既有自有物的担保又有人的担保的情况下，保证人仅对处分抵押物、实现抵押权后仍不足偿还部分承担补偿还款责任。案涉贷款合同中，既约定了案涉房屋的预告抵押担保同时也约定了保证责任，且未明确约定两种担保如何适用，对此，其认为应当先就该物的担保实现债权，其仅对不足部分承担保证责任。开发商阶段性保证责任设立的主要目的是对房屋未能建设完成、无法竣工验收通过及产权证客观无法办理的情况下，可能导致银行贷款存在无法追及清偿的情况下的风险，本案其已按时交付房屋，陈晨已按时领取办理产权证的全部条件，如仍由其承担全部还款责任，则对购房人恶意违约行为的纵容，对其显失公平。如判决其依据贷款合同承担连带责任，请求同时判决其对代偿款项有权依法行使追偿权，同时对债务人的案涉房屋具有担保物权。本院经审理认定事实如下：2018年，被告陈晨（借款人）因购买被告金羚公司（保证人）开发的房产向中国银行股份有限公司南京新港支行（以下称中国银行新港支行,贷款人）借款，三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下称《贷款合同》），合同编号：2018年ＰＬＡＡＺ字0007号。《贷款合同》附件1特别签订条款载明：贷款金额164万元，贷款期限360个月；贷款用途为购买栖霞区房产（以下称案涉房产）；贷款利率中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮15%，每12个月为一个浮动周期；按月付息，逾期贷款罚息为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式：等额本息，还款周期：月。《贷款合同》约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。《贷款合同》附件2个人一手住房贷款合同通用条款中约定：借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响借款人本保证项下的任何权利及其行使。中国银行新港支行（贷款人，乙方）、陈晨（借款人、甲方）、金羚公司（开发商、丙方）另签订一份《南京市房地产抵押合同》，约定：甲方购买丙方建设的商品房，向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方承担连带保证责任，保证担保的范围为本合同第一条载明的借款本金及其利息、本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。2018年4月26日，陈晨领取了案涉房产的预售商品房买卖预告登记证明，2018年5月16日，中国银行新港支行办理了案涉房产的抵押登记，取得他项权证苏（2018）宁栖不动产证明第0017481号。被告陈晨还签署了《关于文书送达地址的补充协议》确认了案涉债务催收、诉讼（仲裁）法律文书送达地址和联系方式。2018年4月18日，中国银行新港支行依约发放贷款164万元，被告陈晨在原告出具的零售贷款借款借据上签名确认。此后，被告陈晨按约偿还按揭贷款本息至2020年5月，自2020年6月起拖欠借款本息，截止至2020年12月28日尚有本金1597602.07元未还，其中到期本金13837.04元、未到期本金1583765.03元，拖欠利息、罚息、复利合计54420.94元。原告与北京市高朋（南京）律师事务所签订《委托律师代理合同》，提起本案诉讼，原告于2021年5月7日按约支付律师费91380元。另查明，2020年7月29日，金羚公司将案涉房产及其购房发票交付给陈晨。2019年4月18日新港支行经批准由管辖支行调整为经营性支行，由原告中国银行城东支行管辖。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、关于文书送达地址的补充协议、逾期未还款查询、委托律师代理合同、发票、收款回单，金羚公司提交的移交书、签收单及本院调取的不动产登记资料等证据经质证在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，新港支行和两被告签订的《贷款合同》、南京市房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。新港支行已依约向被告发放贷款164万元，被告陈晨未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，现因内部机构调整，由原告依约诉请主张被告陈晨提前偿还截至2020年12月28日的贷款本金1597602.07元、利息、罚息、复利计54420.94元及自2020年12月29日起按案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算至清偿之日止的利息、罚息和复利，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的律师费91380元，符合案涉合同的约定，原告亦提供律师代理合同、发票、支付凭证等证据证明，且未超出律师费收费标准，故本院予以支持。关于原告要求被告金羚公司承担连带责任的诉请，现原告已于2018年5月16日取得案涉房产预告抵押登记手续，根据《贷款合同》的约定，自借款人办妥预告抵押登记手续之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，但在该日之前，已到期的债务及违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，基于被告陈晨、金羚公司在预告抵押登记手续之日前无到期债务及违约引起的债务，原告要求金羚公司在本案中承担连带担保责任缺乏依据，本院不予支持。原告就案涉房产设立了抵押预告登记，且经审查案涉房产有首次登记，不存在预告登记失效等情形，现因陈晨未能按约还本付息，原告作为预告抵押权人主张就案涉房产优先受偿，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告陈晨伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法承担相应的后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十之规定，判决如下：一、被告陈晨于本判决生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司南京城东支行截至2020年12月28日的贷款本金1597602.07元、利息、罚息、复利计54420.94元及自2020年12月29日起按案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算至清偿之日止的利息、罚息和复利，另支付律师费91380元；二、原告中国农业银行股份有限公司南京城东支行对被告陈晨名下坐落于南京市栖霞区的不动产折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项债务及诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国银行股份有限公司南京城东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20491元，减半收取计10245.5元，保全费5000元，合计15245.5元，由被告陈晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  蒋 文二〇二一年六月三十日法官助理  殷婉璐书 记 员  陈竹竹