山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异75号案外人徐桂丽，女，1975年12月25日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人任福苏，乳山信誉法律服务所法律工作者。申请执行人乳山融盛民间资本管理有限公司，住所地：山东省威海市乳山市胜利街48号。法定代表人王秀明，董事长。委托诉讼代理人诸葛雨，该公司员工。被执行人威海市华达房地产开发有限公司。法定代表人孙保民，执行董事兼总经理。被执行人孙保民，男，1970年2月7日出生，汉族，住乳山市城区。被执行人李斐，女，1972年8月17日出生，住址同上。本院在执行申请执行人乳山融盛民间资本管理有限公司与被执行人威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、李斐民间借贷纠纷一案过程中，案外人徐桂丽于2021年6月16日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人徐桂丽称：2016年2月5日本人与威海市华达房地产开发有限公司（下称华达地产）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的乳山市华府名居小区3号楼1单元202室住宅一套建筑面积128.84㎡，单价4656元／㎡，合计房款600000元。合同签订后，本人按照合同约定向华达地产支付了全部购房款，华达地产向我交付了房屋，我居住至今。2017年6月7日至2018年1月16日，孙保民分四次向乳山融盛民间资本管理有限公司（下称融盛资本）借款，为担保四笔借款债权的实现，孙保民将华达地产开发的华府名居小区3栋1单元202室等八套房产网签备案在融盛资本经理王志坚名下【该事实已经山东省乳山市人民法院（2018）鲁1083民初4761号民事判决书审查确认】。融盛资本申请法院查封本人购买的乳山市住宅的行为严重侵犯了本人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求法院中止对该房产的执行，依法解除查封；确认王志坚与威海市地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。乳山融盛民间资本有限公司辩称：乳山融盛民间资本管理有限公司与孙保民、李斐、威海华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，乳山市人民法院作出（2018）鲁1083民初4761号民事裁定书，查封了威海华达房地产开发有限公司名下3幢1单元202号住宅。通过法院查明的事实，备案登记在王志坚名下的3幢1单元202号住宅为威海华达房地产开发有限公司向乳山融盛民间资本管理有限公司进行借款的担保，因此法院在查封时其产权由威海华达房地产开发有限公司所有，乳山融盛民间资本管理有限公司查封并无问题。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所有商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该条规定：在另外两个条款没有争议的情况下，案外人只有在乳山市人民法院2018年9月6日查封前，在徐桂丽名下没有其他居住的房屋，案外人才能排除法院的执行。因这属于个人隐私，请求法院对案外人徐桂丽是否符合该情形与已查明。在查证实是的情况下，做出正确裁定。本院查明,申请执行人乳山融盛民间资本管理有限公司与被执行人威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、李斐民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）鲁1083民初4761号民事判决书，判令：被告孙保民、李斐、威海市华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乳山融盛民间资本管理有限公司偿还借款本金5600000元及利息并承担案件受理费26300元，保全费5000元。判决生效后，被执行人未自觉履行判决确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请，于2018年12月20日立案执行【案号（2018）鲁1083执2894号】。该案在诉讼过程中，本院根据乳山融盛民间资本管理有限公司的保全申请，于2018年9月12日查封了威海市华达房地产开发有限公司开发的备案在王志坚名下的位于乳山市在内的多栋房产。为此，案外人徐桂丽向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封，并提交乳山市人民法院于2020年12月15日作出的（2020）鲁1083民初501号民事判决书复印件一份、乳山市人民法院于2021年6月9日作出的（2019）鲁1083执1100号之二十一执行裁定书复印件一份、商品房买卖合同一份（楼号为华府名居小区3号楼1单元202室，房款600000元，签订日期为2016年2月5日）、盖有威海市华达房地产开发有限公司财务专用章的收款收据两张（金额分别为40000元、560000元，日期均为2016年2月5日）、工商银行银行汇款凭证一张（付款人徐桂丽、收款人李斐，日期为2016年2月5日、金额为560000元），银行卡明细一张（卡号为37×××82，交易场所为威海市华达房地产开发有限公司，金额为20000元，日期为2016年2月5日）、盖有威海市华达房地产开发有限公司公章《证明》一份（载明：购房人徐桂丽，您认购的华府名居3号楼1单元202室请将购房款汇至李斐，开户行工商银行乳山支行，账号为62×××82，由此发生一切经济纠纷由我公司负责。日期为2016年2月5日）、供暖费收据三张（楼号均为华府名居小区3号楼1单元202室、交款人均于**、金额均为2577元、日期分为2017年10月26日、2018年10月30日、2019年10月20日）、电费收据两份（楼号均为华府名居小区3号楼1单元202室、交款人均为于**、金额分别为8.2元、49.77元，时间分别为2016年11月、2017年11月）、山东光电网络威海有限公司乳山分公司业务受理单一张（业务信息显示：客户名称为华府名居小区3号楼1单元202，客户姓名为于**）、照片四张（可看出涉案房产已装修使用）。经查，于**系案外人徐桂丽之夫、李斐系被执行人孙保民之妻；案涉600000元购房款中有20000元是用现金支付的；威海市华达房地产开发有限公司开发的华府名居小区一直未竣工验收，无法办理房产过户登记。另查，2017年6月份至2018年1月份，被执行人孙保民先后四次向申请执行人乳山融盛民间资本管理有限公司借款本金合计560万元，并签订了借款合同。为担保上述借款，被执行人威海市华达房地产开发有限公司以其开发的华府名居小区的八套房产提供担保，并备案登记在第三人王志坚（公司员工）名下。上述房产由王志坚与威海市地产开发有限公司分别签订新建商品房买卖合同（其中涉案房产签订日期为于2018年1月15日）。关于第三人王志坚与威海市地产开发有限公司网签协议的效力性质认定问题，本院生效的（2018）鲁1083民初2999号判决书已经作出了认定，即第三人王志坚与威海市地产开发有限公司因相关借款而网签的房屋买卖合同实际上是以房屋买卖的形式为借贷关系提供担保，双方之间并非真正的买卖关系，王志坚与威海市地产开发有限公司之间签订商品房买卖合同系伪装行为，属无效民事法律行为，所签的商品房买卖合同无效，其网签备案手续亦应当予以撤销。上述事实有案外人提交的异议申请书、执行材料、证据材料、申请执行人提交的答辩状、法院调取的(2018)鲁1083民初2999号判决书等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据最高人民法院有关司法解释，第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均适用；第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的的民事权益。本案案外人所提交的证据能够证明其在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有使用、购房款亦全部付清；且案涉房产未办理过户登记并非案外人自身原因造成的。案外人所提异议符合第二十八条规定的法定情形，足以排除法院的执行，其异议理由成立，本院应予支持，本案无须适用第二十九条的规定；案外人要求依法确认王志坚与被执行人威海市买卖合同无效的请求，不属于执行异议案件的审查范围，应通过其他程序寻求解决。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对乳山市产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长 凌 涛审判员 李 振审判员 朱爱国二〇二一年六月二十五日书记员 王 伟