山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初459号原告：中国工商银行股份有限公司龙口支行。住所地：山东省龙口市振兴中路2123号。统一社会信用代码：91370681705833395P。负责人：范崇静，任行长。委托诉讼代理人：刁永乐，山东渤海平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑄，山东崇真律师事务所律师。被告：刘秀芳，女，1972年2月6日出生，蒙古族，居民，户籍地内蒙古通辽市。被告：蒙和，男，1970年5月22日出生，蒙古族，居民，户籍地内蒙古通辽市。被告：龙口市海富房地产开发有限公司。住所地：山东省龙口市龙口经济开发区环海路西。统一社会信用代码：91370681694438428A。法定代表人：李树友，任总经理。委托诉讼代理人：王志昌，系公司职工。原告中国工商银行股份有限公司龙口支行（以下简称原告工商银行龙口支行）诉被告刘秀芳、蒙和金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后。审理中，经原告工商银行龙口支行申请，本院依法追加龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称被告海富房地产公司）作为被告参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行龙口支行的委托诉讼代理人王瑄、被告海富房地产公司的委托诉讼代理人王志昌到庭参加了诉讼。被告刘秀芳、蒙和经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行龙口支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告刘秀芳、蒙和订立的《个人购房借款/担保合同》；2、依法判令被告刘秀芳、蒙和立即偿还借款本金人民币51305.17元及利息7157.51元(利息截止至2020年3月29日)，合计人民币58462.68元。以及以58462.68元为基数，按照10.53975%年利率计算自2020年3月29日起至实际给付之日止的利息(包括罚息、复利)；3、依法确认原告对被告刘秀芳、蒙和提供的抵押物享有优先受偿权；4、依法判令被告海富房地产公司对上述债务和费用共同承担连带清偿责任；5、依法判令本案诉讼费用、保全费用、律师费等由被告承担。审理中，原告变更并明确诉讼请求如下：1、依法解除原告与被告刘秀芳、蒙和、海富房地产公司订立的《个人购房借款/担保合同》。2、依法判令被告刘秀芳、蒙和立即偿还借款本金人民币110817.41元及利息10491.56元(利息截止至2021年1月21日零时)，合计人民币121308.97元。以及以121308.97元为基数，按照合同约定的年利率10.53975%计算自2021年1月21日起至实际给付之日止的利息(包括罚息、复利)。3、依法确认原告对被告刘秀芳、蒙和提供的抵押物享有优先受偿权。4、依法判令被告海富房地产公司对上述债务和费用共同承担连带清偿责任。5、依法判令本案诉讼费用、保全费用、律师费等由被告承担。事实与理由：2011年6月27日原告与被告刘秀芳、蒙和、海富房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》。约定原告向被告刘秀芳、蒙和发放个人购置住房贷款463000元，贷款期限120个月，并同时对贷款利率、偿付方式、法律风险、担保方式(抵押)、相关责任及双方的具体权利义务等，均做了详尽清楚的约定(详见《个人借款/担保合同》)，合同签订后，原告依约向被告刘秀芳、蒙和发放贷款463000元，但被告未能按约及时偿还本金及利息，严重损害了原告的合法权益。据此，原告特具状诉至法院，请求贵院依法查明事实，判如所请。被告刘秀芳、蒙和未到庭，亦未答辩。被告海富房地产公司辩称，1、对原被告间签订的个人抵押担保合同及借款事实没有异议，对担保合同中约定的连带担保责任没有异议，但是抵押物优先受偿后，不足部分我方承担。2、原告主张的利息标准，不应超过法律规定的利息标准。3、由于抵押物拍卖产生的更名费用，应由借款人或实际买受人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，如公证书、商品房预（销）售合同、共同还款抵押证明、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、委托代理合同、利息明细列表打印件、贷款购房抵押预登记证明、被告刘秀芳、蒙和的户口本复印件及结婚证复印件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月17日，被告刘秀芳与被告蒙和登记结婚。2011年3月17日，被告刘秀芳与被告海富房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，约定由被告刘秀芳购买被告海富房地产公司开发的龙口市南山西海岸95-11号商用房，房屋总价款927150元。2011年5月26日，被告蒙和向被告刘秀芳出具了授权委托书，委托被告刘秀芳全权办理上述涉案房屋的银行按揭贷款手续，并对该授权委托书进行了公证。2011年6月27日，原告工商银行龙口支行与被告刘秀芳、蒙和（刘秀芳代）、海富房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：商字工行龙口支行2011年0206号）一份，合同主要约定：借款人：刘秀芳、蒙和，贷款人：工商银行龙口支行，抵押人：刘秀芳、蒙和，保证人：海富房地产公司。贷款总额度为463000元，贷款用途：购买位于南山西海岸95-11，建筑面积123.62平方米的房屋，担保方式：抵押、保证，贷款期限：120个月（2011.7.29至2021.6.29,），贷款利率：以基准利率7.05%上浮15%确定，当期执行利率：8.1075%，逾期利率：10.53975%，逾期浮动值：30%。合同通用条款14.1约定：……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……构成违约。14.2约定：借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……。第17条约定：……由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同通用条款中保证担保条款第二十六条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。合同签订后，被告于2011年7月11日办理了西海岸95-11房屋的抵押预告登记。原告工商银行龙口支行于2011年7月29日依约向被告刘秀芳、蒙和发放贷款463000元，之后被告刘秀芳、蒙和多次不能按合同约定偿还借款本息，累计逾期已超过六次。截止至2021年1月20日，被告刘秀芳、蒙和尚欠原告工商银行龙口支行借款本金110817.41元及利息10491.56元，共计121308.97元。本院认为，原告工商银行龙口支行与被告刘秀芳、蒙和、海富房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。原告工商银行龙口支行依约向被告刘秀芳、蒙和发放贷款，被告亦应按期如数进行还款，支付利息。现被告刘秀芳、蒙和未按约按期足额偿还借款本息，已构成违约，应共同承担违约责任。原告工商银行龙口支行按照合同约定有权宣布解除合同，并提前收回未偿还的款项，故原告工商银行龙口支行要求解除合同，被告刘秀芳、蒙和立即偿还全部借款本金110817.41元及截止至2021年1月20日所欠利息10491.56元，本息共计121308.97元，以及自2021年1月21日起至贷款全部清偿之日止所产生的利息、罚息、复利（按合同约定的标准计算），于法有据，本院依法予以支持。被告海富房地产公司作为保证人应按约在保证期间内对被告刘秀芳、蒙和的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。关于原告工商银行龙口支行主张对西海岸95-11房屋享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，被告刘秀芳、蒙和虽以西海岸95-11房屋办理了抵押权预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工商银行龙口支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故对原告工商银行龙口支行要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告海富房地产公司辩称应先在涉案房屋优先受偿后，不足部分，再由保证人承担保证责任的意见，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张律师费的诉讼请求。本院认为，根据委托代理合同中的约定，案件经法院判决胜诉的，如乙方通过诉讼或执行收回现金资产，甲方以实际收回金额作为基数，按照3.5%的比率向乙方支付律师代理费。由此可以看出，原告支付律师费是以判决生效后，收回款项的比率支付律师费，因此，律师费还未实际发生，数额无法确定，故对原告该诉讼请求，本院依法不予支持。被告刘秀芳、蒙和经本院合法传唤后拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，原《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，原《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司龙口支行与被告刘秀芳、蒙和、龙口市海富房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告刘秀芳、蒙和于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙口支行借款本金110817.41元及截止至2021年1月20日所欠利息10491.56元，以上本息合计121308.97元，并支付自2021年1月21日起至贷款全部清偿之日止所产生的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定的标准计算）。三、被告龙口市海富房地产开发有限公司对被告刘秀芳、蒙和上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司龙口支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，由被告刘秀芳、蒙和、龙口市海富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈 军人民陪审员  吕维利人民陪审员  张志顺二〇二一年六月十三日书 记 员  刘柄弟