安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初8077号原告（反诉被告）：张荣梅,女,1978年1月21出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：姜万东，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：周宗平,男,1967年3月20出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张荣梅（系周宗平妻子）。被告（反诉原告）：合肥锦顺房地产开发有限公司，住所地合肥市滨湖区义城街道汪潦路56号，统一社会信用代码91340100MA2NF09M0J。法定代表人:袁刚，董事长。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）张荣梅、周宗平与被告（反诉原告）合肥锦顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张荣梅及委托诉讼代理人姜万东、陈磊，合肥锦顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张寅、苏晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张荣梅、周宗平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间签订的合同编号为20180006800995ZY20190002的商品房买卖合同；2、请求依法判决被告返还原告首付款2787959元,利息为120672元(按同期人民银行贷款款利息4.90%计算,暂算到2019-06-11至2020-4-24日,后续产生继续计算,息随本清)；3、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金64680.8元；(违约金按照合同约定每日万分之二计算,暂算2019-12-30至2020-04-24日,后续产生继续计算)；4、请求依法判决本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年6月10日,原告张荣梅与被告合肥锦顺房地产开发有限公司签订合同编号为20180006800995ZY20190002的商品房买卖合同及补充协议,约定原告购买被告开发的位于包河滨湖紫云别院(项目)Y栋(楼栋号)102下储/102下夹储/102(房号)的商品房,房屋总价为5557959元,房屋建筑面积为475.06平方米,套内面积为428.54平方米,合同签订后,原告于2019年6月11日支付首付款2787959元,剩余2770000元办理按揭贷款,同时又约定涉案商品房的层高为地上层高3米,负一层夹层层高为2.45米,负一层层高为2.6米,该层高为标准层高。合同签订后,原告按照合同的约定履行了合同,但是被告在房屋交付时,交付的房负一层层高未达到合同约定的2.6米,相差比较多。截止到目前为止,是因为被告的原因导致本合同不能继续履行,现在被告仍然没有将涉案房产达到合同约定的标准,原告有权解除合同,并且由被告承担不能继续履行合同的法律责任以及违约责任。又查,被告出售给他人的房产,与原告的相同面积和位置的房产,购房总款相差80万左右,原告认为被告存在购房陷阱,涉案的商品房买卖合同存在重大显失公平依法也应当解除。再查,有关涉案房屋中关于水管占用的面积不应计算到建筑面积内收费,原告认为被告的计算方式有误,被告多少了20平方的面积的费用。综上根据《商品房买卖合同》及补充协议约定,原告享有本合同的单方解除权。原告认为被告的所交付的房产不符合合同的约定,合同目的不能实现。截止到原告诉讼日期为止,涉案的房产仍然达不到合同约定的要求,且也无法更改,被告的逾期交付行为给原告造成了严重损失,要求解除与被告的合同,但被告迟迟不予配合,为维护原告的合法权益,根据《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,请法院判如所请。合肥锦顺房地产开发有限公司（以下简称锦顺公司）辩称：1、原告诉请要求解除合同的诉请不成立，案涉商品房买卖合同并未达到约定的解除合同条件以及法定的合同解除条件，因此原告的该项诉请不应得到支持；2、案涉房屋已经通过竣工验收合格，具备交付条件，且在合同约定的交付时间前被告方已经向原告发出书面交付通知，告知原告案涉房屋的具体情况，由于原告没有履行商品房买卖合同的付款义务，因此不能够在合同约定的时间办理交付手续，被告方无需承担逾期交付的责任；3、由于原告长期拖欠房款至今，其行为已经严重违反合同约定，应当承担相应的付款及违约责任，其作为违约方依法不享有解除的权利。综上原告诉请无事实和法律依据，依法驳回。锦顺公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即支付剩余购房款人民币2770000元，并支付逾期付款违约金（自2019年9月27日起以未付房款为基数，按日万分之二计算，直至款清之日止）；2.判令本案诉讼费用等由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月4日，反诉原告、反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20180006800995ＺＹ20190002，网上备案单号1906001540），约定由反诉被告购买反诉原告预售的位于合肥市滨湖新区天津路以西“紫云别院”第Ｙ7幢102下储／102下夹储／102室，建筑面积475.06㎡，房屋总价为5557959元。合同约定反诉被告应在2019年6月4日支付首付款2787959元，剩余2770000元按合同约定由其办理按揭贷款。合同签订后，反诉原告除已收取反诉被告支付的首付款外，至今未收到反诉被告所购房屋按揭贷款，反诉被告的行为已构成逾期支付剩余房款。根据双方合同约定，买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，应在收到银行或出卖人通知后10天内付清购房款，否则视为其逾期付款；买受人逾期支付剩余购房款的，自应付款期限之第二天起按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定向贵院起诉，请求判如所请。张荣梅、周宗平辩称：1、关于剩余的购房款是依据合同约定按照向银行贷款的方式支付，之所以没有按时支付是因为银行拒绝了贷款，并且拒贷的原因是因为反诉原告没有告知反诉被告购房者的关于贷款的相关条件，反诉被告不能按时付款的责任应当由反诉原告承担，反诉被告不承担违约责任；2、案涉的商品房不具备交付条件和法律规定，并且有关合同约定的层高达不到合同的约定，并且按照最高院关于商品房买卖解释的相关规定，因房屋层高导致面积误差超过3%；3、反诉原告至今也没有将房屋交付至反诉被告，并且该房屋的设计并没有楼下的夹层，该房屋的竣工图也没有；4、双方签订的商品房买卖合同约定买受人按揭方式付款，但是由于卖方在签订合同时没有履行相应的告知义务，导致购房者需要增加首付款的比例，并且交付剩余的按揭全部款项，该约定加重了购房者的责任，导致了购房者合同目的不能实现，该约定依据相关法律规定应当是无效的；5、关于按揭贷款被拒的原因是反诉原告在签订合同时应当明确知道购房者有可能不能贷款被拒绝，但是多次向购房者保证可以通过找关系协调银行帮助办理贷款，但是始终也没有完成贷款的目的。反诉原告诉请不成立，应当交付的房屋不符合合同约定，反诉被告有权解除合同，并且要求反诉原告承担因反诉原告违约需要承担的责任。本院经审理认定事实如下：2019年6月4日，出卖人锦顺公司与买受人张荣梅、周宗平签订一份《商品房买卖合同》（已备案），约定：张荣梅、周宗平向锦顺公司购买位于合肥市滨湖新区下夹储），建筑面积共475.06平方米，房屋单价为每平方米11699.49元，总房价为5557959元。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币2787959元应在2019年6月4日前支付给出卖人，剩余房款人民币2770000元，办理按揭贷款。买受人未按合同约定付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，张荣梅、周宗平向锦顺公司支付房屋首付款2787959元。2019年6月10日，锦顺公司向张荣梅发出《合肥市商品房预售款缴款通知书》，要求张荣梅于2020年3月31日前将合同约定的购房款（按揭贷款）2770000元存入锦顺公司的预收款监管专用账户。2019年12月25日，锦顺公司向张荣梅、周宗平发出《交付通知书》，要求张荣梅、周宗平付清房款后在按规定的时间内办理交房手续。2020年3月11日，锦顺公司委托安徽华人律师事务所向张荣梅、周宗平发出《律师函》，要求张荣梅、周宗平自收到律师函后3日内至锦顺公司提供齐全按揭贷款所需材料。张荣梅收到律师后，一直积极与锦顺公司工作人员（微信昵称：卷卷）沟通贷款事宜至2021年3月下旬，后因案涉房屋层高问题与锦顺公司发生分歧，贷款事宜一直搁置未果。另查明，案件审理期间，承办法官约原、被告双方一起前往案涉房屋现场，对房屋的室内净高进行实际测量。庭后原告向本院提交书面陈述意见，再次明确要求解除案涉商品房买卖合同。以上事实，有双方当事人陈述以及当事人提交的《商品房买卖合同》（已备案）、网上备案确认单、及补充协议、合肥市存量房买卖合同网签确认单、《合肥市商品房预售款缴款通知书》、《交付通知书》、《律师函》、微信聊天记录、测量记录等证据在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。本院认为，原告（反诉被告）张荣梅、周宗平与被告（反诉原告）锦顺公司签订的《商品房买卖合同》（已备案）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方不得随意解除合同。张荣梅、周宗平未按双方约定于2020年3月31日前将合同约定的购房款（按揭贷款）2770000元存入锦顺公司的预收款监管专用账户构成违约，应当承担违约责任。庭审结束后，张荣梅明确解除案涉商品房买卖合同的诉求，本院认为，案涉合同因买受人未全部支付购房款且买受人诉请要求解除案涉合同致案涉合同客观上无继续履行可能，故双方签订的案涉合同应予解除，原告起诉之日应为案涉合同的解除时间。原告主张被告返还已支付的购房款2787959元，本院予以支持，因解除合同系原告违约造成，故原告主张被告支付已付购房款的利息，本院不予支持。原告诉请主张因案涉合同房屋层高不符合合同约定而享有合同约定的解除权，本院认为，根据实际测量数据，案涉合同房屋层高虽与合同约定的层高存在差异，但未达到合同解除的条件，故原告以此来要求解除合同，无合同依据，本院不予采信。原告未能支付被告全部的购房款，被告因此未向原告交付案涉合同房屋，并未违反合同约定，故原告主张被告逾期交房的违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，原告应支付被告逾期付款违约金29916元（计算方式：以2770000元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年4月1日至2020年5月24日）。原告应支付的违约金与被告应返还的已付购房款相折抵后，被告应返还原告已付购房款2758043元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张荣梅、周宗平与被告合肥锦顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180006800995ZY20190002）于2020年5月25日解除；二、被告合肥锦顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张荣梅、周宗平已付购房款2758043元；三、驳回原告张荣梅、周宗平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告合肥锦顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计15293元，保全费5000元，合计20293元，由原告张荣梅、周宗平负担5861元，被告合肥锦顺房地产开发有限公司负担14432元，反诉案件受理费减半收取计14480元，由反诉原告合肥锦顺房地产开发有限公司负担14324元，反诉被告张荣梅、周宗平负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 赵 亮二〇二一年六月三十日书记员 强博雅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。