北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16046号原告：孙砚兵，男，1974年10月10日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王立勇，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告：孙艳奇，男，1976年9月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙砚兵，孙艳奇之兄。委托诉讼代理人：王立勇，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告：孙义忠，男，1950年8月31日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙砚兵，孙义忠之子。委托诉讼代理人：王立勇，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：朱林，男，1973年6月15日出生，汉族，河南省商丘市夏邑县郭店乡朱何庄村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：霍新丹，北京云嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，北京云嘉律师事务所律师。被告：北京水基化工有限公司，住所地北京市海淀区龙岗路51号7号楼2层19室。法定代表人：朱西战，经理。委托诉讼代理人：李建成，北京博善律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔英洁，北京桦天律师事务所律师。原告与被告返还原物纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙砚兵、孙艳奇、孙义忠的委托诉讼代理人王立勇，被告朱林的委托诉讼代理人霍新丹、张亮，北京水基化工有限公司（以下简称：“水基化工公司”）的委托诉讼代理人李建成、崔英洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙砚兵、孙艳奇、孙义忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将坐落于北京市通州区XX乡X村甲XX0号院内正房6间腾退返还给原告；2.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孙砚兵、孙艳奇系原告孙义忠之子。坐落于北京市通州区XX乡X村XX0号院内正房6间93年登记人为孙义忠。该房屋98年翻建后于2018年经北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5770号民事调解书确认于XX乡X村甲XX0号院正房6间中西数第1、第2间归原告孙艳奇所有，西数第5、第6间归原告孙砚兵所有。三原告与被告朱林在2010年左右认识，2017年5月原告在被告的请求下让被告在通州区XX乡X村甲XX0号院内居住至今。从2018年至今原告多次找到被告，让其搬家返还房屋，被告总是找借口拖延不搬。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告朱林辩称，一、原告起诉程序上有瑕疵，主体不适格。原告起诉要求被告将坐落于北京市通州区XX乡X村甲XX0号院内正房6间腾退返还给原告，无事实及法律依据。首先，本案被告并未占有北京市通州区XX乡X村甲XX0号院内正房6间，无从谈及返还问题。其次，本案原、被告之间并未就涉案房屋签署过返还协议，本案主体不适格。再次，原告已于2005年4月8日将涉案房屋出售给张玉峰，张玉峰又于2011年5月28日将涉案房屋出售给北京水基化工有限公司。故北京水基化工有限公司才是适格原告，孙砚兵、孙艳奇、孙义忠无权作为原告要求被告返还属于案外人的房屋。二、原告所述不实，属于恶意诉讼。1.孙义春、孙义忠于2005年4月8日在北京市通州区XX乡X村村委会的见证下与案外人张玉峰签署《住宅买卖合同》约定将位于北京市通州区XX乡X村的一处住宅（内含涉诉房屋）以19万价格转让给张玉峰。同日，张玉峰与通州区XX乡X村村委会签订《院落转让合同》约定，村委会将位于北京市通州区XX乡X村XX1号、XX2号房屋转让给张玉峰。综上，张玉峰于2005年4月8日取得涉案房屋的所有权及处分权。当日，孙义春及孙义忠出具已收到19万元的收据，该笔款项包括涉案建筑物和宅基地使用权，村委会作为见证方。故孙义春、孙义忠出售涉案房屋系出于真实意思表示，现孙义忠又起诉要求被告返还涉案房屋显然属于恶意诉讼。2.孙义春、孙义忠已于2005年4月8日将涉案房屋转让给张玉峰且已收售房款。张玉峰于2005年4月8日取得涉案房屋所有权。孙义忠又于2018年2月2日与其妻及儿子恶意串通、虚假诉讼，使北京市通州区人民法院在不知情的情况下作出（2018）京0112民初5770号民事调解书，该调解书损害第三人利益应认定无效。3.张玉峰已与水基化工公司于2011年5月28日签订《通州区X村XX1号-XX2号宅院转让协议》。约定，张玉峰将位于通州区X村XX1号、XX2该院的所有权完全转让给北京水基化工有限公司，抵张玉峰注资33万元。水基化工公司已于2011年5月28日依法取得涉案房屋所有权并实际控制涉案房屋，不存在原告所述“被告于2017年5月，原告在被告的请求下让被告在XX乡X村甲XX0号院内居住至今”的情况。首先，原告已于2005年4月8日失去对涉案房屋的所有权其无权处置该房屋。其次，涉案房屋并未在被告掌控下，其也无权处置该房屋。该房屋实际所有人及控制人为水基化工公司。综上，原告所述完全不属实，请法院判决驳回原告诉求。被告水基化工公司辩称，涉诉院落现由我公司占有使用，我方不同意原告的诉讼请求。1.本案案由为返还原物纠纷，其请求权基础为物上请求权，原告目前的主张存在瑕疵，无法成立。2.从事实和理由来看，原告主要依据为其和朱林签订的合同，其如果要求起诉我公司应当另行起诉，不应在本案中一并处理。3.调解书载明的内容显示2017年原告与朱林就已经签订了合同，此后原告又在2018年进行了诉讼并获得了法院出具的调解书。我方认为原告的行为勾陈虚假诉讼，涉嫌犯罪。我方庭后会就相应情况进行反映，相应的民事纠纷应当待相应情况处理完毕后再行解决。4.对于涉诉房屋，我公司长期占有使用，在此期间我方形成了心得增件和修缮，两个院落已经形成一体，在此情况下我方认为不具有腾退的条件。5.原告中部分人员已经不是本村村民户口，并有其他房屋用于居住，原告没有搬入涉诉房屋的实际需求。综上，我方认为不论从事实上还是法律上，原告都不具备充分理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙砚兵、孙艳奇系孙义忠之子，坐落于北京市通州区XX乡X村甲XX0号院（原XX1号院，以下简称“涉诉院落”）内正房6间的宅基地于1993年登记在孙义忠名下。2005年4月8日孙义春、孙义忠（甲方）与张玉峰（乙方）签订《住宅买卖合同》，北京市通州区于家务回族乡X村村民委员（丙方）会作为见证。合同载明：甲方将依法拥有的位于北京市通州区XX乡X村的一处住宅（分为东西两个院子）转让给乙方。该住宅的位置及四至：位于X村村南端，四至为南邻蔬菜大棚（隔4米宽路）、北临道、东临村民承包菜地、西邻民宅。甲方同意上述住宅总售价为人民币19万元，该价格包括住宅建筑物和宅基地使用权。付款方式为乙方在签订本合同时一次性支付总售价19万元，甲方收款后当日将住宅交付乙方。签订本合同后，丙方保证乙方享有与本村村民同等的宅基地使用权利，同等的生活便利服务权利，同等的占地赔偿权利。合同还约定了其他内容。孙义忠、孙义春以及张玉峰在《住宅买卖合同》上签字确认，北京市通州区于家务回族乡X村村民委员会盖章确认。合同签订后张玉峰向孙义忠、孙义春支付了19万元，孙义忠、孙义春向张玉峰出具了收款收据，并将涉案院落交付给张玉峰。2011年5月28日张玉峰（乙方）又与北京水基化工有限公司（甲方）签订《通州区于家务X村341-342号宅院转让协议》。协议载明：根据相关协议，乙方作为北京水基化工有限公司的股东之一享有50%的股权，但作为接收50%股权的必然条件，乙方须向北京水基化工有限公司注入资金和房屋设备共计50万元整。其中乙方立即将位于北京市通州区X村XX1号、XX2号宅院的所有权及锅炉、烘干机等设备完全转给北京水基化工有限公司，抵注入资金35万元，另有15万元资金乙方在3个月内注入公司账户。就房屋事宜约定如下：乙方将位于北京市通州区X村XX1号、XX2宅院的所有权完全转给北京水基化工有限公司抵乙方出资33万，乙方将位于上述宅院内的锅炉、干燥机等设备完全转让给北京水基化工有限公司抵乙方出资2万元。2015年起孙义忠就赎回涉诉院落与朱林协商，2016年11月7日，孙义忠向朱林支付20万元，朱林给向孙义忠出具收条，其中载明：收到孙义忠购朱林甲XX0号院房款20万元整。收款人朱林、证明人岳凤岐在收条上签字。2017年5月21日孙义忠（购买方、乙方）与朱林（转让方、甲方）签订《宅基地及房屋转让协议书》，其中载明：经甲乙双方友好协商，本着自愿有偿的原则，现就甲方转让通州区XX乡X村甲XX0号院（原XX1号）的宅基地使用权及房屋的产权给乙方，双方达成如下协议：一、甲方愿将位于通州区XX乡X村甲XX0号院（原XX1号）的宅基地使用权及所有房屋的产权转让给乙方，转让价格为人民币22万元，其中包括2015年10月26日已转让完成的该院南房三间的转让款人民币2万元整。此次乙方须向甲方支付转让款人民币20万元整；二、甲方在此院转让后，该院的宅基地使用权及全部房屋的产权归乙方所有，对将来国家征用或拆迁等的所有所得利益，归乙方所有，与甲方无关。三、乙方一次性支付甲方人民币20万元整（此款已于2016年11月7日付清）。在《宅基地及房屋转让协议书》签名处另注有：“乙方承诺，甲方在条件许可时再搬家，乙方不得催促甲方搬家”。协议书还约定了其他条款。朱林、孙义忠及见证人岳凤岐均在协议书上签字。2018年孙砚兵、孙艳奇将孙义忠及其爱人惠学琴诉至本院，要求确认坐落于北京市通州区于家务回族乡甲XX0号院落北房6间中西数第一、第二间归孙艳奇所有，西数第五、第六间归孙砚兵所有。本院于2018年2月2日出具（2018）京0112民初5770号民事调解书，调解协议为：坐落在北京市通州区于家务回族乡X村甲XX0号院落内北房（正房）6间中西数第一、第二间归原告孙艳奇所有，西数第五、第六间归原告孙砚兵所有。本案审理过程中，北京水基化工有限公司于2019年7月25日向本院提出第三人撤销之诉，请求撤销（2018）京0112民初5770号民事调解书。北京水基化工有限公司认为孙义忠于2018年2月2日与其妻及儿子恶意串通、虚假诉讼，使北京市通州区人民法院在不知情的情况下作出（2018）京0112民初5770号民事调解书，该调解书损害第三人利益应认定无效。本院于2019年12月27日作出（2019）京0112民撤18号民事裁定书，裁定驳回北京水基化工有限公司的起诉。北京水基化工有限公司对该裁定不服提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理后，作出（2020）京03民终2900号民事裁定书，裁定撤销（2019）京0112民撤18号民事裁定书，并指令本院重新审理。本院另行组成合议庭对该案进行了审理后，于2020年12月11日作出（2020）京0112民撤11号民事判决书，判决驳回北京水基化工有限公司的诉讼请求。北京水基化工有限公司提起上诉后，北京市第三中级人民法院于2021年2月26日作出（2021）京03民终3546号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，本院依法前往涉诉院落进行了现场勘查。经核实，涉诉院落处设置有水基化工公司招牌，院落内房屋由水基化工公司占有使用，院落内房屋主体结构和基本布局没有重大变化，水基化工公司更换了涉诉院落内的大门、铺设了地面并栽种了树木，各方当事人对本院制作的现场勘验笔录均不持异议。上述事实，有北京市土地登记审批表、《住宅买卖合同》《通州区X村XX1-XX2号宅院转让协议》《宅基地及房屋转让协议书》、收据、《同一人证明》、收条、（2018）京0112民初5770号民事调解书、（2019）京0112民撤18号民事裁定书、（2020）京03民终2900号民事裁定书、（2020）京0112民撤11号民事判决书、（2021）京03民终3546号民事判决书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，所谓返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物，返还原物包括返还动产和不动产。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。结合本案事实以及（2020）京0112民撤11号民事判决书、（2021）京03民终3546号民事判决书查明的事实可以确认，孙义春、孙义忠与张玉峰签订的《住宅买卖合同》以及张玉峰与北京水基化工有限公司签订《通州区于家务X村XX1-XX2号宅院转让协议》因将农村宅基地转让给了集体经济组织成员之外的主体而应属无效，故水基化工公司并非涉诉院落的权利人。在涉诉院落内房屋主体结构和基本布局没有重大变化的前提下，现孙砚兵、孙艳奇、孙义忠作为实际权利人，要求占用涉诉院落的水基化工公司将正房6间腾退返还，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于水基化工公司在涉诉院落内更换的大门、铺设的地面以及栽种的树木，由于《通州区于家务X村XX1-XX2号宅院转让协议》无效，故水基化工公司就其相应损失向合同相对方主张，本案中不予处理。虽然孙义忠与朱林就赎回涉诉院落进行了协商、订立了《宅基地及房屋转让协议书》并支付了相应款项，但结合本院勘察的情况可以确认，涉诉院落仍然由水基化工公司占有使用，而不在朱林的控制之下。在朱林并非涉诉院落实际占有使用人的情况下，孙砚兵、孙艳奇、孙义忠要求其进行腾退并返还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告北京水基化工有限公司将坐落于北京市通州区XX乡X村甲XX0号院内正房6间腾退返还给原告孙砚兵、孙艳奇、孙义忠，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告孙砚兵、孙艳奇、孙义忠的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京水基化工有限公司负担（于本判决生效之日起七日内执行清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 吴连启二〇二一年六月九日法官助理 汤 硕书 记 员 杜 翯