广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3052号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市长江北旧机动车交易中心有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨向荣，该公司总经理。委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市金基汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：钟柏洪，该公司执行董事。委托代理人：郑志成，广州金鹏（中山）律师事务所律师。委托代理人：林勋华，广州金鹏（中山）律师事务所律师。上诉人中山市长江北旧机动车交易中心有限公司（以下简称长江北公司）因与被上诉人中山市金基汽车贸易有限公司（以下简称金基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。长江北公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项；2.确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年4月30日解除；3.金基公司向长江北公司支付违约金26万元；4.金基公司赔偿长江北公司盈利损失15万元（自2020年5月1日起至2020年6月15日止，按2019年度长江北公司每月营业利润约1万元的标准计算，共计损失15万元）；5.金基公司赔偿长江北公司租金损失2127263.16元；6.驳回金基公司全部反诉请求；7.本案一审本诉、反诉、二审案件受理费全部由金基公司承担。事实和理由：一、《租赁合同》与《土地租赁合同补充协议书》目的一致，合同内容具有连续性、完整性、同用性，增加租赁面积用于第3、5栋物业经营配套停放车辆，是整体合同，一审将租赁合同及补充协议认定为两个独立的合同并分别认定其效力是错误的。金基公司违反合同义务导致有效部分的租赁物业无法在租赁期内继续使用，已构成违约，依约应承担违约责任。首先，长江北公司向金基公司承租案涉租赁物，包括租赁合同涉及的位于中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业（以下称“原址”），以及补充协议增加位于中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业后侧水泥路面向外延伸20米空地(以下称“增加面积”），其中原址用于经营旧机动车交易市场，增加面积部分用于经营3、5栋物业的配套停车场，增加面积是为原址经营服务且无产生独立的效益，因此双方才以“补充协议”的形式进行增加面积的约定。如租赁合同中的原址部分租赁解除或无效，增加面积部分也失去独立承租使用的意义，两份合同之间的关系密不可分。其次，长江北公司承租案涉租赁物的用途均为经营旧机动车交易市场，无论是合同名称、合同目的，还是从租赁合同及补充协议中约定的用途、期限、违约责任、权利义务、争议解决方式等条款，均表示两份合同之间具有连续性、完整性，补充协议是在原址基础上增加租赁面积所作的补充，系双方做出的同一个租赁民事行为。第三，补充协议中除了增加面积及明确增加面积部分租金外，并未单独设定违约责任。因此，租赁合同及补充协议属于整体合同中的一部分，涉及双方权利义务、违约责任、争议解决等普通条款的约定，均对租赁双方产生约束力。综上，租赁合同与补充协议是整体不可分的合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，即使整体合同中原址部分条款无效，也并不必然导致用于约束双方履行整体合同的违约条款无效。既然一审认定增加面积部分条款有效，则在金基公司违反合同义务时，仍应适用租赁合同中的违约责任条款解决，依约由金基公司向长江北公司“赔偿同额保证金26万元”。一审认定违约金以租赁合同有效为前提条件是片面的。二、退一步说，租赁合同因金基公司过错而部分无效，金基公司也应就其过错导致合同无效承担全部责任。根据一审判决查明“案涉房屋（原址）虽然于2011年6月1日取得了建设工程规划许可，但许可的有效期为3年，而租赁合同的签订时间为2015年4月18日，其时房屋建设的规划许可期限已经届满”。作为出租方的金基公司负有保证租赁物业符合交付条件的法定义务，而且根据租赁合同第四条第1款也约定，金基公司负责物业土建工程报建、验收并将具备上述手续的土建物业交付给长江北公司，因此租赁合同是基于对金基公司的信赖以及合同约定而签订，履行了5年之久，行政报批手续（即维持合同有效的条件）只能由金基公司负责，因其未履行义务（重新审批续期）导致租赁合同无效，过错完全在于金基公司。三、合同解除时间应以双方认可解除并履行解除后义务而认定，并不局限于书面通知或解除协议。由于金基公司过错导致租赁合同解除，依法依理应给予合理搬迁期，而且搬迁期内长江北公司有权不支付租金。由于东区物业公司收回土地以及租赁地块上盖建筑违建的原因，金基公司已于2020年4月17日向分租商户发出搬迁通知，长江北公司在获悉搬迁通知后也开展迁出工作。虽双方未有提出解除的书面通知，但金基公司通知搬迁、长江北公司配合搬迁并另行租赁场地的事实行为，足以证明双方就解除租赁合同达成一致意见，合同关系已经实际解除。长江北公司于4月18日起逐步搬迁是解除租赁合同后的义务，至2020年5月15日（不足一个月）期间属于无法正常经营的搬迁期，参照《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”之规定，因租赁物业被收回或即将被拆除导致无法使用是由于金基公司过错导致，非长江北公司原因，长江北公司有权不支付搬迁期间的租金、占用费。然而，一审法院未适用公平原则、综合考虑金基公司过错而导致搬离的事实，判令长江北公司支付占用费明显不公。四、无论是基于合同无效还是因产权人收回案涉租赁物业导致合同解除，其效果都是长江北公司返还租赁物业，由此造成长江北公司无法在租赁期限内持续使用租赁物业导致的经营损失、租金差额损失等，应由过错违约方即金基公司承担。租赁合同之所以无法继续履行，其根本原因是金基公司存在过错导致部分无效，且因金基公司违反其与案涉租赁物实际权利人约定义务，导致案涉租赁合同目的无法实现构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”以及五百六十六条之规定，金基公司需就其导致合同无效的过错和违约行为造成长江北公司的损失，向长江北公司承担赔偿责任。但是，一审判决对合同部分无效的过错完全不予理会，在金基公司明显违约的情况下，错误认定合同自始无效而无需承担任何过错赔偿责任及违约责任，缺乏事实和法律依据。关于经营损失。根据长江北公司提交的证据《纳税申报表》《电子缴款凭证》等，充分证明长江北公司正常营业期间的月平均纯利润为10万元，但是，因金基公司过错及违约导致合同无法继续履行，长江北公司无法继续利用租赁物业经营旧机动车市场，为维持员工生计只能另外寻觅租赁场地，同时搬迁期内无法正常经营停业一个半月，明显遭受了重大经济损失。然而一审判决却以“承租场地对外经营可能盈利也可能亏损”为由，完全忽视长江北公司损失是由于金基公司的过错造成的事实，对长江北公司明显不公平。关于租金损失。案涉租赁物位于中山市，用途为商业经营用途，根据中山市住房和城乡建设局公布的《2020年中山市房屋租金参考价》，案涉租赁物所在中山市东区丽湾街片区的租金最低指导价为25元每平方米，而租赁合同约定的租金也不过12元（参照2019年9月至2020年9月合同租金标准），而且长江北公司在一审中也已提供另行租赁场地的合同，存在17元的租金差额，充分证明存在租金损失的事实。一审判决认定“承租新的场地因地段不同价格可能更高也可能更低”并不现实。事实上因长江北公司经营的是机动车交易市场，在中山市市区租赁市场上需要再次寻找面积合适、临街的场地，且租金还是按照租赁合同及补充协议约定的标准，已经不可能。因此，金基公司的过错和违约行为，导致长江北公司在租赁合同及补充协议无法继续履行的情况下遭受经营损失和租金损失属于必然结果，依法应由金基公司承担赔偿责任。五、一审判决明显违反《中华人民共和国民法典》规定的公平原则。根据一审查明的事实，金基公司作为合同部分无效的过错方、合同无法继续履行的违约方，在判决项下完全不需要承担任何法律责任。而长江北公司作为无过错方、守约方，严格履行合同约定义务的情况下，因金基公司过错、违约导致合同无效、解除后遭受了严重的经济损失，该损失、搬迁占用费被判令完全由长江北公司单方承担，判决事项严重有违公平原则，也会给市场经济及部分经营者以错误引导。综上，一审判决事实查明不清、认定错误，法律适用错误，依法应该撤销并改判。请求二审法院支持长江北公司全部诉讼请求。金基公司答辩称，一、长江北公司主张的损失违反诚实信用原则。长江北公司迁出涉案地块并非金基公司被认定为违建导致，而是因为涉案土地业主东区政府因为需要收储涉案土地，所以私下与长江北公司协商，因此长江北公司迁出涉案土地并且与东区政府达成补偿协议，现长江北公司又以金基公司违建为由，向金基公司主张损失，明显违反诚实信用原则。二、基于第一点理由，长江北公司并不存在损失问题。三、长江北公司主张土地租赁合同条款有效，应当按照约定认定金基公司违约，但土地租赁合同如果有效，那么长江北公司逾期支付租金的行为也构成违约。金基公司也可依约没收其保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。长江北公司向一审法院起诉请求：1.金基公司一次性向长江北公司退还租赁保证金26万元及利息（利息计算方法：自起诉之日起，以租赁保证金26万元，按中国人民银行公布同期同类贷款利率为标准计算至实际退还之日止）；2.金基公司一次性向长江北公司支付违约金26万元；3.金基公司赔偿长江北公司盈利损失15万元（自2020年5月1日起至2020年6月15日止，按2019年度长江北公司每月营业利润约10万元的标准计算，共计损失15万元）；4.金基公司赔偿长江北公司租金损失2127263.16元；上述标的暂合计为2797263.16元。诉讼中，长江北公司增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同及土地租赁合同补偿协议书已经于2020年4月30日解除。金基公司向一审法院反诉请求：1.长江北公司向金基公司支付2020年4月至2020年5月的欠缴租金共计318896元；2.长江北公司向金基公司支付2020年3月至2020年5月的欠缴水电费共计16312.37元；3.长江北公司向金基公司缴纳的26万元保证金归金基公司所有。一审法院认定事实：1.位于中山市××工业园面积为95875.1平方米的土地【土地证号：××】使用权人为东区总公司。东区总公司系东区物业公司股东，出资比例为99.99%。2.2010年9月21日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同，约定：甲方受东区总公司委托，将位于中山市××工业园内已办理土地使用证的土地出租给金基公司，面积为121.5亩，即80999.2平方米；租赁期限为12年，从2010年9月21日起至2022年9月20日止；甲方按目前土地现状出租给乙方使用，并协助乙方办理建筑物的报建（以甲方名义办理）、水电报装的有关手续。2011年3月1日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同，约定:甲方受东区总公司委托，将位于中山市××工业园内已办理土地使用证的土地出租给金基公司，面积为28.89亩，即19257平方米；租赁期从2011年3月1日起至2022年9月20日止。2012年8月17日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同补充协议，约定：甲方将位于原乙方已承租用地后面增加20米，面积共14605.4平方米的用地出租给乙方；租赁期限自2012年9月1日起至2022年9月20日止。2011年6月1日，东区总公司、东区办事处取得中山市建设工程规划许可证（业务编号：281042011050065）。许可证记载：建设位置为中山市东区；项目性质为商住；结构为钢结构；建设规模为31012.16平方米；审批意见为同意办理9幢单层商业楼规划报建，有效期为3年，期间如遇规划需要，须无条件按规划整改。3.2015年4月18日，金基公司作为甲方（出租方），长江北公司作为乙方（承租方），签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市金基汽车城内第3、第5栋物业出租给乙方经营旧机动车交易市场，第3栋面积为6418平方米，第5栋面积为6511平方米；租赁期限自2015年4月18日起至2022年8月31日；租金分段计算，其中2019年9月18日至2020年9月17日期间月租金为150492元；租金实行月度支付方式，每月5日前支付当月租金，如遇节假日顺延；签订本合同后3个工作日内，乙方须一次性缴付该物业租赁保证金26万元，合同期满，若乙方不续租，在乙方不存在任何违约行为，且经甲方对该物业进行检查、验收，确认无损坏和乙方无拖欠任何费用的情况下，甲方于5天内将全额无息退还给乙方；如因政府干预致使本合同不能正常履行或解除的，甲方须协助乙方向政府申请补偿；因甲方出租权问题导致本合同不能履行或解除的，甲方赔偿乙方的一切经济损失；甲方无正当理由提前解除合同或违反上述条款的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方须全额退还乙方保证金26万元，并赔偿同额保证金26万元给乙方，并且需赔偿乙方由此造成的一切损失；在租赁期间，乙方必须依时足额交付水电及各项费用，按时足额交付当月租金，如逾期交付的，超过2个月，甲方有权采取停水、断电措施，甚至解除本合同，没收租赁保证金，收回租赁物；在租赁期间，如遇不可抗力或政府行为致使合同不能继续履行，则双方均不视为违约，双方同意按合同期届满不续约处理。2015年4月20日，长江北公司向金基公司支付租赁保证金26万元。2015年9月18日，金基公司作为甲方（出租方），长江北公司作为乙方（承租方），签订土地租赁合同补充协议书，约定：甲、乙双方一致同意在原租赁合同作出土地租赁合同补充；甲方将位于中山市金基汽车城内第3、5栋物业后侧水泥路面向外延伸20米空地出租给乙方使用；该地块约1920平方米；租赁期由2015年10月1日起至2022年8月31日止；租金分段计算，其中2019年10月1日至2020年9月30日期间月租金为8956元；租金实行月度支付制，每月5日前支付当月租金；协议生效后，甲、乙双方任何一方无故提出终止协议，由违约方给无过错方造成经济损失的，违约方要承担全部赔偿责任。上述合同签订后，金基公司按照约定向长江北公司交付了租赁物，长江北公司足额支付了截至2020年3月31日的租金以及截至2020年3月1日的水电费。诉讼中，金基公司表示，其出租的房屋系其出资建设，报建手续由业主办理。4.2020年3月18日，东区物业公司向金基公司作出告知函，表示因土地业主的发展要求，需提前收回上述出租土地，其决定于2020年4月15日解除与金基公司签订的租赁合同及补充协议，请金基公司做好准备工作于2020年5月31日前交还土地。2020年3月19日，长江北公司向金基公司发函，表示：当天下午东区工商、城建、执法等部门执法人员到其公司现场，指出金基公司租用的××工业区金基汽车城第3-5幢的两个接车区是违章建筑，并勒令其公司于3月27日前拆除；东区办事处工作组要求其公司于5月31日前搬离，如果因此造成其公司损失，要求金基公司赔偿。2020年4月17日，金基公司作出致××工业园商户的一封信，表示：近日，政府为推进岐江新城建设，急于收回其公司租赁的××工业园的土地使用权；其公司亦友情提示广大商户朋友，为避免政府采取下一步强制措施引起不必要的损失，请各位尽快将贵重物品撤离。2020年5月8日，市城管执法局作出中城执罚字［2020］第3-29号行政处罚决定书，认定金基公司、东区总公司、东区办事处根据中山市建设工程规划许可证建设涉案建筑物已超过批准期限且至今未自行拆除，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款的规定，根据该法第六十六条第（三）项的规定，决定要求金基汽车公司收到该决定书之日起十五日内，自行拆除位于中山市东区（金基汽车城）地块建设的8幢建筑物，总建筑面积为26.854.06平方米。2020年5月14日，东区物业公司向长江北公司作出致××工业园4Ｓ汽车经销公司的一封信，表示：金基公司在其公司不知情的情况下与长江北公司签订了相关的租赁合同，金基公司的行为违反了合同约定，其公司已经向金基公司发出解除合同通知书；金基公司一方面因上述行为可能会对长江北公司造成影响或者损失，另一方面金基公司向长江北公司出租的相关建筑物已经被相关部门定性为违章建筑，随时可能进入强制拆迁的程序。2020年5月26日，金基公司作出告知函，表示：鉴于东区办事处等相关政府部门正按照市委、市政府的部署加快推进岐江新城土地整备工作，故请贵司／阁下按照东区办事处等有关部门或单位的要求，配合××工业园土地的收储整备工作，完成交地任务；在贵司、阁下配合土地整备工作完成交地任务前，贵我双方的租赁合同依然存续，恳请贵司／阁下妥善履行租赁合同，办理交接手续，并有序迁出。5.诉讼中，长江北公司与金基公司一致确认，长江北公司尚欠金基公司2020年3月至同年5月期间水电费16312.37元。对于搬离的时间，长江北公司主张2020年5月15日；金基公司认为2020年5月31日。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。长江北公司与金基公司订立的合同，包括租赁房屋的租赁合同，以及租赁土地的土地租赁合同补充协议书，两份合同的条款均较为完整，后者虽然名为补充协议书，但是与前者的标的物不同，故两份合同虽有牵连，但相互独立。关于租赁合同的效力问题。案涉房屋虽然于2011年6月1日取得了建设工程规划许可，但许可的有效为3年，即2014年5月31日止，而租赁合同的签订时间为2015年4月18日，其时房屋建筑的规划许可期限已经届满。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，案涉租赁合同为无效合同。租赁合同无效，自始不发生法律效力，而违约金应以合同的合法有效作为前提，故长江北公司关于违约金的请求，与法不符，不予支持。金基公司因无效合同所收取的保证金26万元无权继续持有，应予返还。金基公司拒绝返还，长江北公司诉至法院，金基公司还应自起诉之日起计付利息损失。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此利息损失的标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。关于土地租赁合同补充协议书的效力以及解除的问题。土地租赁合同补充协议书与租赁合同相互独立，租赁合同无效并不影响土地租赁合同补充协议书的效力。该协议书的内容未发现违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效。对于解除的问题，长江北公司与金基公司均表示合同已经解除，故对于长江北公司解除协议书的请求，一审法院予以确认。但是解除的时间，双方各执一词，长江北公司主张2020年4月30日，金基公司认为2020年5月31日。对此，一审法院认为，首先，长江北公司主张协议书因金基公司违约而被解除，但是以对方违约为由通过行使解除权解除合同的，需要以书面的形式通知对方，长江北公司未能提供通知解除的相关证据，故其解除时间的主张，不予采信。其次，长江北公司主张的解除时间在前，金基公司主张的解除时间在后，由此可知双方对于合同是否解除的意思表示于金基公司主张的解除时间，即2020年5月31日达成了一致意见，故协议书于该日解除。关于长江北公司搬离租赁物的时间。搬离租赁物对承租人而言是积极事实，长江北公司主张于2020年5月15日搬离，但未能提供搬离的有效证据，故一审法院不予采信。金基公司确认于2020年5月31日搬离，没有反证予以推翻，故一审法院予以采信。租赁合同为继续性合同，无论合同是否有效，承租人均应当支付相应的费用，其中有效合同按照约定支付租金，无效合同参照约定支付占有使用费。长江北公司于2020年5月31日搬离，故应向金基公司支付2020年4月至同年5月期间的租金、占有使用费合计318896元（150492元/月×2个月+8956元/月×2个月）。对于金基公司请求的水电费16312.37元，长江北公司予以确认，一审法院予以支持。至于长江北公司诉请的盈利损失和搬离前后的租金差额损失，因承租场地对外经营可能盈利也可能亏损，承租新的场地因地段不同价格可能更高也可能更低，且承租房屋的租赁合同为无效合同，也不符合诉请前述损失的条件，故一审法院不予支持。综上所述，长江北公司、金基公司各自的诉讼请求，合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认长江北公司与金基公司于2015年9月18日签订的土地租赁合同补充协议书于2020年5月31日解除；二、金基公司于判决发生法律效力之日起七日内向长江北公司返还租赁保证金26万元，并赔偿利息损失（计算方式：以26万元为基数，自2020年7月23日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内向金基公司支付租金、占有使用费合计318896元；四、长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内向金基公司支付水电费16312.37元；五、驳回长江北公司的其他诉讼请求；六、驳回金基公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14589元（长江北公司已预付），由长江北公司负担1356元，金基公司负担13233元（金基公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付长江北公司）；反诉案件受理费4876元（金基公司已预付），由金基公司负担2264元，长江北公司负担2612元（长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付金基公司）。本院二审期间，长江北公司提交以下证据：网页查询步骤及2020年中山市房屋租金参考价，证明根据中山市住房和城乡建设局公布的《2020年中山市房屋租金参考价》及中山市场租金通行标准，长江北公司不可能再按与金基公司约定的租金在租赁物所在地及中山市市区，承租到与涉案租赁物同等条件的租赁物，长江北公司遭受租金损失已经是必然。金基公司确认上述证据的真实性、合法性，不确认关联性，长江北公司租赁涉案土地是用于4S店经营，不同的租赁地块有不同的经营效果，不同地块存在租金差异属于正常现象，而且长江北公司迁出涉案地块是因为东区政府以及其自身发展需要，并非因为金基公司的原因。双方当事人均确认上述证据的真实性，本院对上述的证据的真实性予以认可。金基公司提交以下证据：1.（2021）粤20民终98号判决，证明法院生效判决确认，不存在违法转租，东区物管公司于2020年4月14日发出的解除告知不发生法律效力；2.租户与东区物管拆迁协议书，证明为完成土地收储，东区物管方面要求金基汽车城内租户搬迁，并与租户达成补偿协议。长江北公司确认证据1真实性、合法性，不确认关联性，该判决书证明了金基公司有权将涉案租赁物转租给长江北公司，双方就涉案租赁物签订的合同有效，但金基公司因案外人原因导致其无法履行租赁合同约定义务，金基公司应当承担违约责任，赔偿长江北公司的全部损失；不确认证据2的真实性、合法性及关联性。上述证据1为本院生效判决，本院对其真实性确认，证据2无原件核对，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。双方于2015年4月18日签订的《租赁合同》，合同编号为：A201504号；于2015年9月8日签订的《土地租赁合同补充协议书》第一段载明：“经甲、乙双方充分协商一致同意，在原合同（合同号：A201504号）作出土地租赁合同补充条款”。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本院仅针对长江北公司的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、涉案租赁合同及补充协议的效力问题；二、长江北公司何时交还租赁物，应如何计付占有使用费和水电费；三、金基公司应否向长江北公司赔偿盈利及租金差额损失。争议焦点一，关于涉案租赁合同及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”案涉租赁房屋为临时建筑物，根据相关的建设工程规划许可,其使用期限至2014年5月31日，故在涉案租赁合同签订时（2015年4月18日），涉案房屋建筑的规划许可期限已经届满，因此，一审法院认定涉案租赁合同无效正确。而对于补充协议，该协议名为《土地租赁合同补充协议书》,且该补充协议书第一分部已明确注明是前合同（合同号：A201504号）的补充条款；虽然与前租赁合同并非同时签订，但鉴于补充协议涉及的标的物是前租赁物中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业“后侧水泥路向外延伸20米空地”，其中前租赁物用于经营旧机动车交易市场，后新增租赁物是前租赁物的停车场，属配套设施；且从双方合同的约定及使用目的来看，该增加面积是为前租赁物经营服务并不能产生独立的效益，在双方的合同目的上并不具有单独租用意义，本案租赁合同的主要部分无效，其附属设施的租用部分内容无法从合同中独立分离，也应一并认定无效。故涉案的《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》应整体认定为无效，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，涉案的《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》不存在合同解除问题，故长江北公司请求确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年4月30日解除，本院不予采纳；同样基于涉案《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》无效，长江北公司主张金基公司支付违约金无法律或合同依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。争议焦点二，关于长江北公司何时交还租赁物，应如何计付占有使用费和水电费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，长江北公司作为承租方，对涉案租赁物的交还负举证证明责任，长江北公司主张其于2020年5月15日交还租赁物，但未能提供有效证据证明，故一审法院采信金基公司的主张，认定涉案租赁物于2020年5月31日交还正确，本院对此予以维持。对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的、承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，2020年4月17日，金基公司向长江北公司等作出致××工业园商户的一封信，要求长江北公司等商户尽快将贵重物品撤离。故从2020年4月17日起，长江北公司对租赁物的使用已经受到较大影响和限制，本院酌定占有使用费应在合同约定的租金标准上减半收取，结合《租赁合同》租赁期限是从2015年4月18日起算，《土地租赁合同补充协议书》租赁期限是从2015年10月1日起算，租赁物于2020年5月31日交还的事实，故长江北公司应就《租赁合同》向金基公司支付2020年4月17日至2020年5月31日期间的占有使用费为112869元[（150492元/月+150492元/月÷30天×15天）÷2]，长江北公司应就《土地租赁合同补充协议书》向金基公司支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的占有使用费为11494元[(8956元/月÷30天×16天)+（8956元/月÷30天×45天）÷2]，即长江北公司应就《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》向金基公司支付2020年4月至2020年5月31日期间的占有使用费合计124363元（112869元+11494元）。对于金基公司请求的水电费16312.37元，长江北公司确认，一审法院予以支持正确，应予维持。争议焦点三，金基公司应否向长江北公司赔偿盈利及租金差额损失的问题。第一，因长江北公司主张的盈利及另觅新址的租金差额是长江北公司推算所得，并非实际产生，而盈利与否及另觅新址的租金多少均具有不确定性，与涉案合同的无效无直接的因果关系；第二，合同无效，长江北公司则应立即返还租赁物，故亦不存在租赁期限内无法持续使用租赁物业导致的经营损失问题，而且即使因无效合同造成了长江北公司的损失，亦应由双方根据各自的过错予以分担，但对于有无造成损失，长江北公司应举证证明，而长江北公司也未能证明其因合同的无效实际产生了损失。故对长江北公司主张的该部分损失不予支持。故一审法院对此不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人中山市长江北旧机动车交易中心有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决第二、四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决第一、三、五、六项；三、中山市长江北旧机动车交易中心有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市金基汽车贸易有限公司支付占有使用费合计124363元；四、驳回中山市长江北旧机动车交易中心有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中山市金基汽车贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29178元（中山市长江北旧机动车交易中心有限公司已预交14589元），由中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担26464元，中山市金基汽车贸易有限公司负担2714元。中山市长江北旧机动车交易中心有限公司应向一审法院补缴案件受理费11875元，中山市金基汽车贸易有限公司应向一审法院补缴2714元。反诉案件受理费4876元（中山市金基汽车贸易有限公司已预交4876元），由中山市金基汽车贸易有限公司负担3725元，中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担1151元，并直接向中山市金基汽车贸易有限公司支付。二审案件受理费29780元（中山市长江北旧机动车交易中心有限公司已预交3968元），由中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担27755元，中山市金基汽车贸易有限公司负担2025元。中山市长江北旧机动车交易中心有限公司应向本院补缴23787元，中山市金基汽车贸易有限公司应向本院补缴2025元。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  蔡惠群二〇二一年六月二十八日书记员  雷 媛广东省中山市中级人民法院民事判决书（2021）粤20民终3052号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市长江北旧机动车交易中心有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨向荣，该公司总经理。委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市金基汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：钟柏洪，该公司执行董事。委托代理人：郑志成，广州金鹏（中山）律师事务所律师。委托代理人：林勋华，广州金鹏（中山）律师事务所律师。上诉人中山市长江北旧机动车交易中心有限公司（以下简称长江北公司）因与被上诉人中山市金基汽车贸易有限公司（以下简称金基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。长江北公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项；2.确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年4月30日解除；3.金基公司向长江北公司支付违约金26万元；4.金基公司赔偿长江北公司盈利损失15万元（自2020年5月1日起至2020年6月15日止，按2019年度长江北公司每月营业利润约1万元的标准计算，共计损失15万元）；5.金基公司赔偿长江北公司租金损失2127263.16元；6.驳回金基公司全部反诉请求；7.本案一审本诉、反诉、二审案件受理费全部由金基公司承担。事实和理由：一、《租赁合同》与《土地租赁合同补充协议书》目的一致，合同内容具有连续性、完整性、同用性，增加租赁面积用于第3、5栋物业经营配套停放车辆，是整体合同，一审将租赁合同及补充协议认定为两个独立的合同并分别认定其效力是错误的。金基公司违反合同义务导致有效部分的租赁物业无法在租赁期内继续使用，已构成违约，依约应承担违约责任。首先，长江北公司向金基公司承租案涉租赁物，包括租赁合同涉及的位于中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业（以下称“原址”），以及补充协议增加位于中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业后侧水泥路面向外延伸20米空地(以下称“增加面积”），其中原址用于经营旧机动车交易市场，增加面积部分用于经营3、5栋物业的配套停车场，增加面积是为原址经营服务且无产生独立的效益，因此双方才以“补充协议”的形式进行增加面积的约定。如租赁合同中的原址部分租赁解除或无效，增加面积部分也失去独立承租使用的意义，两份合同之间的关系密不可分。其次，长江北公司承租案涉租赁物的用途均为经营旧机动车交易市场，无论是合同名称、合同目的，还是从租赁合同及补充协议中约定的用途、期限、违约责任、权利义务、争议解决方式等条款，均表示两份合同之间具有连续性、完整性，补充协议是在原址基础上增加租赁面积所作的补充，系双方做出的同一个租赁民事行为。第三，补充协议中除了增加面积及明确增加面积部分租金外，并未单独设定违约责任。因此，租赁合同及补充协议属于整体合同中的一部分，涉及双方权利义务、违约责任、争议解决等普通条款的约定，均对租赁双方产生约束力。综上，租赁合同与补充协议是整体不可分的合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，即使整体合同中原址部分条款无效，也并不必然导致用于约束双方履行整体合同的违约条款无效。既然一审认定增加面积部分条款有效，则在金基公司违反合同义务时，仍应适用租赁合同中的违约责任条款解决，依约由金基公司向长江北公司“赔偿同额保证金26万元”。一审认定违约金以租赁合同有效为前提条件是片面的。二、退一步说，租赁合同因金基公司过错而部分无效，金基公司也应就其过错导致合同无效承担全部责任。根据一审判决查明“案涉房屋（原址）虽然于2011年6月1日取得了建设工程规划许可，但许可的有效期为3年，而租赁合同的签订时间为2015年4月18日，其时房屋建设的规划许可期限已经届满”。作为出租方的金基公司负有保证租赁物业符合交付条件的法定义务，而且根据租赁合同第四条第1款也约定，金基公司负责物业土建工程报建、验收并将具备上述手续的土建物业交付给长江北公司，因此租赁合同是基于对金基公司的信赖以及合同约定而签订，履行了5年之久，行政报批手续（即维持合同有效的条件）只能由金基公司负责，因其未履行义务（重新审批续期）导致租赁合同无效，过错完全在于金基公司。三、合同解除时间应以双方认可解除并履行解除后义务而认定，并不局限于书面通知或解除协议。由于金基公司过错导致租赁合同解除，依法依理应给予合理搬迁期，而且搬迁期内长江北公司有权不支付租金。由于东区物业公司收回土地以及租赁地块上盖建筑违建的原因，金基公司已于2020年4月17日向分租商户发出搬迁通知，长江北公司在获悉搬迁通知后也开展迁出工作。虽双方未有提出解除的书面通知，但金基公司通知搬迁、长江北公司配合搬迁并另行租赁场地的事实行为，足以证明双方就解除租赁合同达成一致意见，合同关系已经实际解除。长江北公司于4月18日起逐步搬迁是解除租赁合同后的义务，至2020年5月15日（不足一个月）期间属于无法正常经营的搬迁期，参照《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”之规定，因租赁物业被收回或即将被拆除导致无法使用是由于金基公司过错导致，非长江北公司原因，长江北公司有权不支付搬迁期间的租金、占用费。然而，一审法院未适用公平原则、综合考虑金基公司过错而导致搬离的事实，判令长江北公司支付占用费明显不公。四、无论是基于合同无效还是因产权人收回案涉租赁物业导致合同解除，其效果都是长江北公司返还租赁物业，由此造成长江北公司无法在租赁期限内持续使用租赁物业导致的经营损失、租金差额损失等，应由过错违约方即金基公司承担。租赁合同之所以无法继续履行，其根本原因是金基公司存在过错导致部分无效，且因金基公司违反其与案涉租赁物实际权利人约定义务，导致案涉租赁合同目的无法实现构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”以及五百六十六条之规定，金基公司需就其导致合同无效的过错和违约行为造成长江北公司的损失，向长江北公司承担赔偿责任。但是，一审判决对合同部分无效的过错完全不予理会，在金基公司明显违约的情况下，错误认定合同自始无效而无需承担任何过错赔偿责任及违约责任，缺乏事实和法律依据。关于经营损失。根据长江北公司提交的证据《纳税申报表》《电子缴款凭证》等，充分证明长江北公司正常营业期间的月平均纯利润为10万元，但是，因金基公司过错及违约导致合同无法继续履行，长江北公司无法继续利用租赁物业经营旧机动车市场，为维持员工生计只能另外寻觅租赁场地，同时搬迁期内无法正常经营停业一个半月，明显遭受了重大经济损失。然而一审判决却以“承租场地对外经营可能盈利也可能亏损”为由，完全忽视长江北公司损失是由于金基公司的过错造成的事实，对长江北公司明显不公平。关于租金损失。案涉租赁物位于中山市，用途为商业经营用途，根据中山市住房和城乡建设局公布的《2020年中山市房屋租金参考价》，案涉租赁物所在中山市东区丽湾街片区的租金最低指导价为25元每平方米，而租赁合同约定的租金也不过12元（参照2019年9月至2020年9月合同租金标准），而且长江北公司在一审中也已提供另行租赁场地的合同，存在17元的租金差额，充分证明存在租金损失的事实。一审判决认定“承租新的场地因地段不同价格可能更高也可能更低”并不现实。事实上因长江北公司经营的是机动车交易市场，在中山市市区租赁市场上需要再次寻找面积合适、临街的场地，且租金还是按照租赁合同及补充协议约定的标准，已经不可能。因此，金基公司的过错和违约行为，导致长江北公司在租赁合同及补充协议无法继续履行的情况下遭受经营损失和租金损失属于必然结果，依法应由金基公司承担赔偿责任。五、一审判决明显违反《中华人民共和国民法典》规定的公平原则。根据一审查明的事实，金基公司作为合同部分无效的过错方、合同无法继续履行的违约方，在判决项下完全不需要承担任何法律责任。而长江北公司作为无过错方、守约方，严格履行合同约定义务的情况下，因金基公司过错、违约导致合同无效、解除后遭受了严重的经济损失，该损失、搬迁占用费被判令完全由长江北公司单方承担，判决事项严重有违公平原则，也会给市场经济及部分经营者以错误引导。综上，一审判决事实查明不清、认定错误，法律适用错误，依法应该撤销并改判。请求二审法院支持长江北公司全部诉讼请求。金基公司答辩称，一、长江北公司主张的损失违反诚实信用原则。长江北公司迁出涉案地块并非金基公司被认定为违建导致，而是因为涉案土地业主东区政府因为需要收储涉案土地，所以私下与长江北公司协商，因此长江北公司迁出涉案土地并且与东区政府达成补偿协议，现长江北公司又以金基公司违建为由，向金基公司主张损失，明显违反诚实信用原则。二、基于第一点理由，长江北公司并不存在损失问题。三、长江北公司主张土地租赁合同条款有效，应当按照约定认定金基公司违约，但土地租赁合同如果有效，那么长江北公司逾期支付租金的行为也构成违约。金基公司也可依约没收其保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。长江北公司向一审法院起诉请求：1.金基公司一次性向长江北公司退还租赁保证金26万元及利息（利息计算方法：自起诉之日起，以租赁保证金26万元，按中国人民银行公布同期同类贷款利率为标准计算至实际退还之日止）；2.金基公司一次性向长江北公司支付违约金26万元；3.金基公司赔偿长江北公司盈利损失15万元（自2020年5月1日起至2020年6月15日止，按2019年度长江北公司每月营业利润约10万元的标准计算，共计损失15万元）；4.金基公司赔偿长江北公司租金损失2127263.16元；上述标的暂合计为2797263.16元。诉讼中，长江北公司增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同及土地租赁合同补偿协议书已经于2020年4月30日解除。金基公司向一审法院反诉请求：1.长江北公司向金基公司支付2020年4月至2020年5月的欠缴租金共计318896元；2.长江北公司向金基公司支付2020年3月至2020年5月的欠缴水电费共计16312.37元；3.长江北公司向金基公司缴纳的26万元保证金归金基公司所有。一审法院认定事实：1.位于中山市××工业园面积为95875.1平方米的土地【土地证号：××】使用权人为东区总公司。东区总公司系东区物业公司股东，出资比例为99.99%。2.2010年9月21日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同，约定：甲方受东区总公司委托，将位于中山市××工业园内已办理土地使用证的土地出租给金基公司，面积为121.5亩，即80999.2平方米；租赁期限为12年，从2010年9月21日起至2022年9月20日止；甲方按目前土地现状出租给乙方使用，并协助乙方办理建筑物的报建（以甲方名义办理）、水电报装的有关手续。2011年3月1日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同，约定:甲方受东区总公司委托，将位于中山市××工业园内已办理土地使用证的土地出租给金基公司，面积为28.89亩，即19257平方米；租赁期从2011年3月1日起至2022年9月20日止。2012年8月17日，东区物业公司作为甲方（出租方），金基公司作为乙方（承租方），签订××工业园土地租赁合同补充协议，约定：甲方将位于原乙方已承租用地后面增加20米，面积共14605.4平方米的用地出租给乙方；租赁期限自2012年9月1日起至2022年9月20日止。2011年6月1日，东区总公司、东区办事处取得中山市建设工程规划许可证（业务编号：281042011050065）。许可证记载：建设位置为中山市东区；项目性质为商住；结构为钢结构；建设规模为31012.16平方米；审批意见为同意办理9幢单层商业楼规划报建，有效期为3年，期间如遇规划需要，须无条件按规划整改。3.2015年4月18日，金基公司作为甲方（出租方），长江北公司作为乙方（承租方），签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市金基汽车城内第3、第5栋物业出租给乙方经营旧机动车交易市场，第3栋面积为6418平方米，第5栋面积为6511平方米；租赁期限自2015年4月18日起至2022年8月31日；租金分段计算，其中2019年9月18日至2020年9月17日期间月租金为150492元；租金实行月度支付方式，每月5日前支付当月租金，如遇节假日顺延；签订本合同后3个工作日内，乙方须一次性缴付该物业租赁保证金26万元，合同期满，若乙方不续租，在乙方不存在任何违约行为，且经甲方对该物业进行检查、验收，确认无损坏和乙方无拖欠任何费用的情况下，甲方于5天内将全额无息退还给乙方；如因政府干预致使本合同不能正常履行或解除的，甲方须协助乙方向政府申请补偿；因甲方出租权问题导致本合同不能履行或解除的，甲方赔偿乙方的一切经济损失；甲方无正当理由提前解除合同或违反上述条款的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方须全额退还乙方保证金26万元，并赔偿同额保证金26万元给乙方，并且需赔偿乙方由此造成的一切损失；在租赁期间，乙方必须依时足额交付水电及各项费用，按时足额交付当月租金，如逾期交付的，超过2个月，甲方有权采取停水、断电措施，甚至解除本合同，没收租赁保证金，收回租赁物；在租赁期间，如遇不可抗力或政府行为致使合同不能继续履行，则双方均不视为违约，双方同意按合同期届满不续约处理。2015年4月20日，长江北公司向金基公司支付租赁保证金26万元。2015年9月18日，金基公司作为甲方（出租方），长江北公司作为乙方（承租方），签订土地租赁合同补充协议书，约定：甲、乙双方一致同意在原租赁合同作出土地租赁合同补充；甲方将位于中山市金基汽车城内第3、5栋物业后侧水泥路面向外延伸20米空地出租给乙方使用；该地块约1920平方米；租赁期由2015年10月1日起至2022年8月31日止；租金分段计算，其中2019年10月1日至2020年9月30日期间月租金为8956元；租金实行月度支付制，每月5日前支付当月租金；协议生效后，甲、乙双方任何一方无故提出终止协议，由违约方给无过错方造成经济损失的，违约方要承担全部赔偿责任。上述合同签订后，金基公司按照约定向长江北公司交付了租赁物，长江北公司足额支付了截至2020年3月31日的租金以及截至2020年3月1日的水电费。诉讼中，金基公司表示，其出租的房屋系其出资建设，报建手续由业主办理。4.2020年3月18日，东区物业公司向金基公司作出告知函，表示因土地业主的发展要求，需提前收回上述出租土地，其决定于2020年4月15日解除与金基公司签订的租赁合同及补充协议，请金基公司做好准备工作于2020年5月31日前交还土地。2020年3月19日，长江北公司向金基公司发函，表示：当天下午东区工商、城建、执法等部门执法人员到其公司现场，指出金基公司租用的××工业区金基汽车城第3-5幢的两个接车区是违章建筑，并勒令其公司于3月27日前拆除；东区办事处工作组要求其公司于5月31日前搬离，如果因此造成其公司损失，要求金基公司赔偿。2020年4月17日，金基公司作出致××工业园商户的一封信，表示：近日，政府为推进岐江新城建设，急于收回其公司租赁的××工业园的土地使用权；其公司亦友情提示广大商户朋友，为避免政府采取下一步强制措施引起不必要的损失，请各位尽快将贵重物品撤离。2020年5月8日，市城管执法局作出中城执罚字［2020］第3-29号行政处罚决定书，认定金基公司、东区总公司、东区办事处根据中山市建设工程规划许可证建设涉案建筑物已超过批准期限且至今未自行拆除，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款的规定，根据该法第六十六条第（三）项的规定，决定要求金基汽车公司收到该决定书之日起十五日内，自行拆除位于中山市东区（金基汽车城）地块建设的8幢建筑物，总建筑面积为26.854.06平方米。2020年5月14日，东区物业公司向长江北公司作出致××工业园4Ｓ汽车经销公司的一封信，表示：金基公司在其公司不知情的情况下与长江北公司签订了相关的租赁合同，金基公司的行为违反了合同约定，其公司已经向金基公司发出解除合同通知书；金基公司一方面因上述行为可能会对长江北公司造成影响或者损失，另一方面金基公司向长江北公司出租的相关建筑物已经被相关部门定性为违章建筑，随时可能进入强制拆迁的程序。2020年5月26日，金基公司作出告知函，表示：鉴于东区办事处等相关政府部门正按照市委、市政府的部署加快推进岐江新城土地整备工作，故请贵司／阁下按照东区办事处等有关部门或单位的要求，配合××工业园土地的收储整备工作，完成交地任务；在贵司、阁下配合土地整备工作完成交地任务前，贵我双方的租赁合同依然存续，恳请贵司／阁下妥善履行租赁合同，办理交接手续，并有序迁出。5.诉讼中，长江北公司与金基公司一致确认，长江北公司尚欠金基公司2020年3月至同年5月期间水电费16312.37元。对于搬离的时间，长江北公司主张2020年5月15日；金基公司认为2020年5月31日。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。长江北公司与金基公司订立的合同，包括租赁房屋的租赁合同，以及租赁土地的土地租赁合同补充协议书，两份合同的条款均较为完整，后者虽然名为补充协议书，但是与前者的标的物不同，故两份合同虽有牵连，但相互独立。关于租赁合同的效力问题。案涉房屋虽然于2011年6月1日取得了建设工程规划许可，但许可的有效为3年，即2014年5月31日止，而租赁合同的签订时间为2015年4月18日，其时房屋建筑的规划许可期限已经届满。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，案涉租赁合同为无效合同。租赁合同无效，自始不发生法律效力，而违约金应以合同的合法有效作为前提，故长江北公司关于违约金的请求，与法不符，不予支持。金基公司因无效合同所收取的保证金26万元无权继续持有，应予返还。金基公司拒绝返还，长江北公司诉至法院，金基公司还应自起诉之日起计付利息损失。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此利息损失的标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。关于土地租赁合同补充协议书的效力以及解除的问题。土地租赁合同补充协议书与租赁合同相互独立，租赁合同无效并不影响土地租赁合同补充协议书的效力。该协议书的内容未发现违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效。对于解除的问题，长江北公司与金基公司均表示合同已经解除，故对于长江北公司解除协议书的请求，一审法院予以确认。但是解除的时间，双方各执一词，长江北公司主张2020年4月30日，金基公司认为2020年5月31日。对此，一审法院认为，首先，长江北公司主张协议书因金基公司违约而被解除，但是以对方违约为由通过行使解除权解除合同的，需要以书面的形式通知对方，长江北公司未能提供通知解除的相关证据，故其解除时间的主张，不予采信。其次，长江北公司主张的解除时间在前，金基公司主张的解除时间在后，由此可知双方对于合同是否解除的意思表示于金基公司主张的解除时间，即2020年5月31日达成了一致意见，故协议书于该日解除。关于长江北公司搬离租赁物的时间。搬离租赁物对承租人而言是积极事实，长江北公司主张于2020年5月15日搬离，但未能提供搬离的有效证据，故一审法院不予采信。金基公司确认于2020年5月31日搬离，没有反证予以推翻，故一审法院予以采信。租赁合同为继续性合同，无论合同是否有效，承租人均应当支付相应的费用，其中有效合同按照约定支付租金，无效合同参照约定支付占有使用费。长江北公司于2020年5月31日搬离，故应向金基公司支付2020年4月至同年5月期间的租金、占有使用费合计318896元（150492元/月×2个月+8956元/月×2个月）。对于金基公司请求的水电费16312.37元，长江北公司予以确认，一审法院予以支持。至于长江北公司诉请的盈利损失和搬离前后的租金差额损失，因承租场地对外经营可能盈利也可能亏损，承租新的场地因地段不同价格可能更高也可能更低，且承租房屋的租赁合同为无效合同，也不符合诉请前述损失的条件，故一审法院不予支持。综上所述，长江北公司、金基公司各自的诉讼请求，合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认长江北公司与金基公司于2015年9月18日签订的土地租赁合同补充协议书于2020年5月31日解除；二、金基公司于判决发生法律效力之日起七日内向长江北公司返还租赁保证金26万元，并赔偿利息损失（计算方式：以26万元为基数，自2020年7月23日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内向金基公司支付租金、占有使用费合计318896元；四、长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内向金基公司支付水电费16312.37元；五、驳回长江北公司的其他诉讼请求；六、驳回金基公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14589元（长江北公司已预付），由长江北公司负担1356元，金基公司负担13233元（金基公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付长江北公司）；反诉案件受理费4876元（金基公司已预付），由金基公司负担2264元，长江北公司负担2612元（长江北公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付金基公司）。本院二审期间，长江北公司提交以下证据：网页查询步骤及2020年中山市房屋租金参考价，证明根据中山市住房和城乡建设局公布的《2020年中山市房屋租金参考价》及中山市场租金通行标准，长江北公司不可能再按与金基公司约定的租金在租赁物所在地及中山市市区，承租到与涉案租赁物同等条件的租赁物，长江北公司遭受租金损失已经是必然。金基公司确认上述证据的真实性、合法性，不确认关联性，长江北公司租赁涉案土地是用于4S店经营，不同的租赁地块有不同的经营效果，不同地块存在租金差异属于正常现象，而且长江北公司迁出涉案地块是因为东区政府以及其自身发展需要，并非因为金基公司的原因。双方当事人均确认上述证据的真实性，本院对上述的证据的真实性予以认可。金基公司提交以下证据：1.（2021）粤20民终98号判决，证明法院生效判决确认，不存在违法转租，东区物管公司于2020年4月14日发出的解除告知不发生法律效力；2.租户与东区物管拆迁协议书，证明为完成土地收储，东区物管方面要求金基汽车城内租户搬迁，并与租户达成补偿协议。长江北公司确认证据1真实性、合法性，不确认关联性，该判决书证明了金基公司有权将涉案租赁物转租给长江北公司，双方就涉案租赁物签订的合同有效，但金基公司因案外人原因导致其无法履行租赁合同约定义务，金基公司应当承担违约责任，赔偿长江北公司的全部损失；不确认证据2的真实性、合法性及关联性。上述证据1为本院生效判决，本院对其真实性确认，证据2无原件核对，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。双方于2015年4月18日签订的《租赁合同》，合同编号为：A201504号；于2015年9月8日签订的《土地租赁合同补充协议书》第一段载明：“经甲、乙双方充分协商一致同意，在原合同（合同号：A201504号）作出土地租赁合同补充条款”。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本院仅针对长江北公司的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、涉案租赁合同及补充协议的效力问题；二、长江北公司何时交还租赁物，应如何计付占有使用费和水电费；三、金基公司应否向长江北公司赔偿盈利及租金差额损失。争议焦点一，关于涉案租赁合同及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”案涉租赁房屋为临时建筑物，根据相关的建设工程规划许可,其使用期限至2014年5月31日，故在涉案租赁合同签订时（2015年4月18日），涉案房屋建筑的规划许可期限已经届满，因此，一审法院认定涉案租赁合同无效正确。而对于补充协议，该协议名为《土地租赁合同补充协议书》,且该补充协议书第一分部已明确注明是前合同（合同号：A201504号）的补充条款；虽然与前租赁合同并非同时签订，但鉴于补充协议涉及的标的物是前租赁物中山市金基汽车城内第3栋、第5栋物业“后侧水泥路向外延伸20米空地”，其中前租赁物用于经营旧机动车交易市场，后新增租赁物是前租赁物的停车场，属配套设施；且从双方合同的约定及使用目的来看，该增加面积是为前租赁物经营服务并不能产生独立的效益，在双方的合同目的上并不具有单独租用意义，本案租赁合同的主要部分无效，其附属设施的租用部分内容无法从合同中独立分离，也应一并认定无效。故涉案的《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》应整体认定为无效，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，涉案的《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》不存在合同解除问题，故长江北公司请求确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年4月30日解除，本院不予采纳；同样基于涉案《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》无效，长江北公司主张金基公司支付违约金无法律或合同依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。争议焦点二，关于长江北公司何时交还租赁物，应如何计付占有使用费和水电费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，长江北公司作为承租方，对涉案租赁物的交还负举证证明责任，长江北公司主张其于2020年5月15日交还租赁物，但未能提供有效证据证明，故一审法院采信金基公司的主张，认定涉案租赁物于2020年5月31日交还正确，本院对此予以维持。对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的、承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，2020年4月17日，金基公司向长江北公司等作出致××工业园商户的一封信，要求长江北公司等商户尽快将贵重物品撤离。故从2020年4月17日起，长江北公司对租赁物的使用已经受到较大影响和限制，本院酌定占有使用费应在合同约定的租金标准上减半收取，结合《租赁合同》租赁期限是从2015年4月18日起算，《土地租赁合同补充协议书》租赁期限是从2015年10月1日起算，租赁物于2020年5月31日交还的事实，故长江北公司应就《租赁合同》向金基公司支付2020年4月17日至2020年5月31日期间的占有使用费为112869元[（150492元/月+150492元/月÷30天×15天）÷2]，长江北公司应就《土地租赁合同补充协议书》向金基公司支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的占有使用费为11494元[(8956元/月÷30天×16天)+（8956元/月÷30天×45天）÷2]，即长江北公司应就《租赁合同》和《土地租赁合同补充协议书》向金基公司支付2020年4月至2020年5月31日期间的占有使用费合计124363元（112869元+11494元）。对于金基公司请求的水电费16312.37元，长江北公司确认，一审法院予以支持正确，应予维持。争议焦点三，金基公司应否向长江北公司赔偿盈利及租金差额损失的问题。第一，因长江北公司主张的盈利及另觅新址的租金差额是长江北公司推算所得，并非实际产生，而盈利与否及另觅新址的租金多少均具有不确定性，与涉案合同的无效无直接的因果关系；第二，合同无效，长江北公司则应立即返还租赁物，故亦不存在租赁期限内无法持续使用租赁物业导致的经营损失问题，而且即使因无效合同造成了长江北公司的损失，亦应由双方根据各自的过错予以分担，但对于有无造成损失，长江北公司应举证证明，而长江北公司也未能证明其因合同的无效实际产生了损失。故对长江北公司主张的该部分损失不予支持。故一审法院对此不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人中山市长江北旧机动车交易中心有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决第二、四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20369号民事判决第一、三、五、六项；三、中山市长江北旧机动车交易中心有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市金基汽车贸易有限公司支付占有使用费合计124363元；四、驳回中山市长江北旧机动车交易中心有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中山市金基汽车贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29178元（中山市长江北旧机动车交易中心有限公司已预交14589元），由中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担26464元，中山市金基汽车贸易有限公司负担2714元。中山市长江北旧机动车交易中心有限公司应向一审法院补缴案件受理费11875元，中山市金基汽车贸易有限公司应向一审法院补缴2714元。反诉案件受理费4876元（中山市金基汽车贸易有限公司已预交4876元），由中山市金基汽车贸易有限公司负担3725元，中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担1151元，并直接向中山市金基汽车贸易有限公司支付。二审案件受理费29780元（中山市长江北旧机动车交易中心有限公司已预交3968元），由中山市长江北旧机动车交易中心有限公司负担27755元，中山市金基汽车贸易有限公司负担2025元。中山市长江北旧机动车交易中心有限公司应向本院补缴23787元，中山市金基汽车贸易有限公司应向本院补缴2025元。本判决为终审判决。审判长谢劲东审判员焦凤迎审判员蔡惠群二〇二一年六月二十八日书记员雷媛