广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14482号上诉人（原审被告）：徐惜欣，女，1978年5月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：余朝军，男，1971年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区中山三路33号六层A、B塔楼中间位置。法定代表人：王毅青,职务：国际董事。委托诉讼代理人:张国红，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区鹏慧百货商店，住所地广州市越秀区中山三路36号5B（部位5B-1）。经营者：刘营慧，女，1975年3月23日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人徐惜欣、余朝军因与被上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称仲量联行物业广州公司）、广州市越秀区鹏慧百货商店（以下简称鹏慧商店）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。仲量联行物业广州公司一审的诉讼请求：1、徐惜欣、余朝军、鹏慧商店向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日的综合管理费（含公共分摊水电费）42067元（每月4206.7元）及逾期付款违约金19396.9元（从2020年4月16日起计至2021年1月31日止，每日按当月实际拖欠金额的3‰计算）；2、徐惜欣、余朝军、鹏慧商店向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日的电费497.1元及逾期付款违约金328.8元（从2020年4月16日起计至2021年1月31日止，每日按当月实际拖欠金额的3‰计算）。一审法院判决如下：一、徐惜欣、余朝军在本判决发生法律效力之日起10日内，向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日止的物业管理费（每月4206.7元）以及逾期付款违约金（从当月16日起，以当月所欠物业管理费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2021年1月31日止），违约金以不超过所欠物业管理费本金为限；二、徐惜欣、余朝军在本判决发生法律效力之日起10日内，向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年1月31日止的电费497.1元以及利息（从当月16日起，以当月所欠电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年1月31日止）；三、鹏慧商店在2020年4月1日至2020年7月7日期间的物业管理费及逾期付款违约金、电费及利息的范围内，对被告徐惜欣、余朝军的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回仲量联行物业广州公司的其他诉讼请求。一审案件受理费567元，由仲量联行物业广州公司负担50元，徐惜欣、余朝军负担517元，鹏慧商店共同负担517元中的95元。判后，徐惜欣、余朝军不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并改判为：一、鹏慧商店向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年2月28日止的物业管理费。二、鹏慧商店向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年2月28日止的电费。三、仲量联行物业广州公司减半或减免全部物业管理费，仲量联行物业广州公司向徐惜欣、余朝军收取物业管理费及电费逾期支付违约金的诉请不予支持。2.判决鹏慧商店及仲量联行物业广州公司承担一、二审的全部诉讼费用。上诉主要理由：1、一审判决是在仲量联行物业广州公司故意隐瞒案件重要证据的误导下，导致作出错误判决，鹏慧商店是仲量联行物业广州公司的客户，应当判决租赁期间物业管理费用及水电费由鹏慧商店支付，徐惜欣、余朝军不应承担租赁期间因鹏慧商店故意违约产生的费用。鹏慧商店在2019年9月至2021年2月28日是涉案物业的承租人和实际使用人，租赁期间鹏慧商店应当遵照《广东省物业管理条例》及《租赁合同》约定交纳各项费用。2、仲量联行物业广州公司故意隐瞒了重要资料证据：（1）一审中仲量联行物业广州公司隐瞒了鹏慧商店是其客户的真实情况，仲量联行物业广州公司只提交了鹏慧商店于2017年2月14日填写的“用水用电申请表”作为证据，却没有把鹏慧商店与仲量联行物业广州公司另外签的约定，及鹏慧商店向仲量联行物业广州公司缴交的水电周转金等押金单据及协议约定等证据资料如实向法庭提交。从鹏慧商店和仲量联行物业广州公司签订的《租赁合同》和从仲量联行物业广州公司方面取得的“已交费用明细表”都能够证明鹏慧商店一直是物业的承租人和实际使用人，仲量联行物业广州公司对此也予以确认，但仲量联行物业广州公司却故意遗漏案件重要证据，协助鹏慧商店逃避按时支付管理费的责任，将徐惜欣欠费的责任归咎到徐惜欣、余朝军身上。（2）仲量联行物业广州公司隐瞒了鹏慧商店是其客户以及物业实际使用人的真实情况，故意误导一审作出判决，错把鹏慧商店拖欠费用的责任归咎到徐惜欣、余朝军身上。仲量联行物业广州公司遗漏提交的一份“商户信息表”记载涉案物业的租户是鹏慧商店，并记载了鹏慧商店的各种信息，证明鹏慧商店和仲量联行物业广州公司之间另有约定，鹏慧商店向仲量联行物业广州公司缴交水电周转金及保证金，是涉案物业的承租人和实际使用人，因此鹏慧商店应当承担2020年4月1日至2021年2月28日止的物业管理费及水电费。3、仲量联行物业广州公司与鹏慧商店之间对物业管理费另有约定，鹏慧商店是仲量联行物业广州公司的客户，鹏慧商店是向仲量联行物业广州公司缴交费用的明确责任人，鹏慧商店应向仲量联行物业广州公司支付从2020年4月1日至2021年2月28日止的物业管理费。4、鹏慧商店一直使用涉案房屋至2021年2月28日止，一审不应错误引用其他判决为本案判决依据。即使在其他判决中涉案租赁合同被解除，但鹏慧商店仍实际使用房屋至2021年2月28日至，因此鹏慧商店应当按照实际使用情况向仲量联行物业广州公司支付至2021年2月28日止的物业管理费及水电费。5、仲量联行物业广州公司作为涉案物业的管理公司没有尽职对大厦内安保情况进行监督管理，因仲量联行物业广州公司管理和安保工作上存在疏漏和瑕疵，鹏慧商店可以在无人监管阻止的状态下拆卸及擅自搬走物业内大件物品，并恶意拖欠租金及物业管理费用，徐惜欣、余朝军未能及时收回物业，由此产生的损失及责任应由仲量联行物业广州公司自行承担。综上所述，一审判决在仲量联行物业广州公司故意隐瞒重要证据的情况下做出了错误判决，一审错把鹏慧商店和仲量联行物业广州公司之间发生的纠纷责任归咎于徐惜欣、余朝军，拒绝为徐惜欣、余朝军办理提前收回物业的手续，造成房屋空置损失，仲量联行物业广州公司应当承担由此产生的损失及责任，应当酌情减半或减免全部物业管理费。仲量联行物业广州公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决内容除了逾期付款违约金应当按照协议约定的“每逾期一日加收应付金额的千分之三”予以纠正外，其余应当维持原判。徐惜欣、余朝军是广州市越秀区*路*号*国际中心B3606房的产权人，依照仲量联行物业广州公司与徐惜欣、余朝军签订的《前期物业管理服务协议》第6.1条、14.2条，《附加管理公约》第五条等规定，徐惜欣、余朝军应当依约向仲量联行物业广州公司支付物业管理费及仲量联行物业广州公司已代付代缴的涉案房屋的电费，逾期支付的应当按照应付金额的千分之三支付滞纳金，且徐惜欣、余朝军在2019年9月29日至仲量联行物业广州公司的《租户进场通知书》中亦明确承诺了“本人/公司明白若承租人未按时或不支付相关费用，本人/公司愿意清缴其相关费用。”根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。综上可见，徐惜欣、余朝军既有法定亦有约定向仲量联行物业广州公司交纳物业管理费和该涉案单元电费的义务。本案中，徐惜欣、余朝军非但违约拒不支付物业管理费和电费，而且在毫无事实和法律依据的情况下，提出了第三项上诉请求，企图将原本属于产权人的经营监管责任转嫁给仲量联行物业广州公司，对于徐惜欣、余朝军的行为，广州市越秀区人民法院在（2020）粤0104民初36070号民事判决书中已经进行了认定，认为徐惜欣、余朝军作为出租人，有责任先行代缴物业管理费或采取合法有效的措施以及时收回房屋进行止损进而避免损失扩大，但徐惜欣、余朝军并未采取相关措施止损。因此，徐惜欣、余朝军应当自行承担其不积极作为的一切不利后果。综上所述，请二审法院驳回徐惜欣、余朝军的上诉请求。鹏慧商店答辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。二审期间，徐惜欣、余朝军向本院提交十份证据：1.已交费用明细表。拟证明鹏慧商店是涉案物业的实际使用人，仲量联行公司隐瞒重要证据。2.2021年3、4月付款通知书，拟证明2021年3月、4月收回涉案房屋后实际空置的用电每月不超过10元，对比收回房屋之前的每月电费，租赁期内鹏慧商店在涉案单元内有用电的行为，是房屋的实际使用人，鹏慧商店应向仲量联行公司支付管理费及电费。3.（2020）粤0104民初36070号的案卷资料，鹏慧商店质证意见，拟证明徐惜欣、余朝军曾要求鹏慧商店依约定按时缴纳管理费用，鹏慧商店认为徐惜欣、余朝军不是向其主张管理费的适格主体，鹏慧商店认为管理费用是其与仲量联行公司之间的约定。证明鹏慧商店是仲量联行公司的客户，在租赁期内应遵照与仲量联行公司之间的约定，向仲量联行公司支付物业管理费及电费。4.（2020）粤0104民初36070号案件开庭笔录，拟证明鹏慧商店向仲量联行公司缴交了装修保证金，鹏慧商店手上有单据凭证，可以证明仲量联行公司有故意隐瞒重要证据资料，误导法庭的行为，也证明了鹏慧商店是涉案房屋的实际使用人，应承担向仲量联行公司支付租赁期内的物业管理费和电费。5.商户信息表，拟证明鹏慧商店是仲量联行公司的客户，余朝军与鹏慧商店之间另有物业管理服务约定，鹏慧商店应向仲量联行公司支付物业管理费和电费。6.《中华国际中心》客户资料登记表，拟证明鹏慧商店是仲量联行公司的客户，双方约定了缴交费用的责任人是鹏慧商店。鹏慧商店应向仲量联行公司支付物业管理费和电费。7.《中华国际中心》用电用水申请表，拟证明鹏慧商店是涉案物业的实际使用人，鹏慧商店应向仲量联行公司支付物业管理费和电费。8.在中华广场B座写字楼客户服务中心徐惜欣、余朝军与仲量联行公司工作人员的对话录音，拟证明仲量联行公司一直以来是把付款通知的粉红色联单据寄给鹏慧商店向其收取管理费用，鹏慧商店是仲量联行公司的客户，与仲量联行公司另有协议约定欠缴的管理费用是鹏慧商店租赁物业期间产生的，应由鹏慧商店缴纳。仲量联行公司认为徐惜欣、余朝军名下是完全没有欠费的，欠费的责任人是鹏慧商店。仲量联行公司的工作人员指导其与鹏慧商店之间另有约定，但拒绝向徐惜欣、余朝军提供相关证据资料。鹏慧商店与仲量联行公司都有隐瞒案件重要证据的行为。9.徐惜欣、余朝军在中华广场管理处财务中心与仲量联行公司的收款员的对话，拟证明仲量联行公司的收款员查核电脑资料后证实，鹏慧商店有向仲量联行公司缴交保证金的事实，且鹏慧商店手上持有单据原件。但仲量联行公司拒绝向徐惜欣、余朝军提供相关证据资料。截至目前，鹏慧商店与仲量联行公司之间的协议约定仍在生效，仲量联行公司表示鹏慧商店不到管理处办理退场退押金手续，鹏慧商店将一直是仲量联行公司的客户。仲量联行公司追收的物业管理费因鹏慧商店产生，应由鹏慧商店负责缴清。鹏慧商店和仲量联行公司都有隐瞒案件重要证据的行为。10.（2021）粤0104民初1367案件的庭审笔录，拟证明仲量联行公司要求鹏慧商店进场退场都要按照规定操作，鹏慧商店与仲量联行公司之间有规定、有约定，鹏慧商店应遵照与仲量联行公司之间的约定缴清欠费。证明仲量联行公司有隐瞒案件重要证据的行为。仲量联行公司对此质证称，徐惜欣、余朝军和鹏慧商店已经确认涉案物业拖欠物业管理费和单元电费的期间事实，上述证据不能否定徐惜欣、余朝军应按照物业管理协议缴纳拖欠的费用。鹏慧商店质证称徐惜欣、余朝军提供的证据其不清楚，也没有意见。因各方均未否定上述证据的真实性，本院予以接纳，上述证据能否证明举证人的证明目的，本院将在本院认为中予以分析论述。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，在本院作出的（2021）粤01民终3706号中，载明徐惜欣与鹏慧商店在2020年3月30日的微信记录中显示如下内容：徐：“刘小姐，接管理处通知，你们3606房这两天搬走大量物品，你是有什么事么”。二审中，徐惜欣、余朝军向本院提交《调查取证申请书》，请求调取仲量联行公司与鹏慧商店签订的涉案物业的全部文件及押金和保证金，以及鹏慧商店缴纳物业管理费的明细清单和发票，拟证明鹏慧商店使用涉案房屋期间是负有缴纳物业管理费的义务的。因徐惜欣、余朝军要求调查取证事宜与案件处理结果无关，本院不予接纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点是：徐惜欣、余朝军主张其不应支付拖欠的物业管理费、电费及相应违约金的理据是否成立。本院对此分析如下：徐惜欣、余朝军对涉案房屋未缴纳的物业管理费、电费的期间及金额均无异议，只是认为上述费用未缴纳期间涉案房屋是由鹏慧商店实际使用，故应由鹏慧商店来承担上述费用。对此，本院认为，徐惜欣、余朝军与仲量联行公司签订的《中华国际中心前期物业管理服务协议》明确约定，仲量联行公司有权向徐惜欣、余朝军收取物业管理费，且迟延缴纳物业管理费，应承担滞纳金。同日，徐惜欣、余朝军向仲量联行公司出具的《租户进场通知书》载明“本人明白若承租人未按时或不支付相关费用，本人愿意清缴相关费用。”仲量联行公司依据上述约定，请求徐惜欣、余朝军支付涉案房屋拖欠的物业管理费、电费以及滞纳金，并无不当，应予支持。至于徐惜欣、余朝军支付涉案房屋拖欠的物业管理费和电费后，能否要求鹏慧商店负担该部分费用，可以根据其与鹏慧商店之间对涉案房屋出租期间的物业管理费和水电费的负担问题的约定，另循途径解决。徐惜欣、余朝军主张涉案房屋是出租给鹏慧商店实际使用，故其没有义务支付物业管理费和电费的主张，与合同约定不符，本院不予支持。关于徐惜欣、余朝军主张仲量联行公司在物业管理合同履行过程中存在失职和缺陷，应该降低物业管理费并减免违约金的问题。徐惜欣、余朝军述述称仲量联行公司没有严格执行业主和租户进场和退场管理的问题，导致鹏慧商店私撤物品搬离大厦。从另案查明的事实可知，仲量联行公司是及时告知徐惜欣、余朝军，鹏慧商店存在大量搬离物品的行为，故徐惜欣、余朝军主张仲量联行公司管理失职一事，理据不足。退一步而言，即便仲量联行公司在管理过程中存在失职给徐惜欣、余朝军造成损失，徐惜欣、余朝军亦可另案向仲量联行公司主张损害赔偿，但不能以此拒绝缴纳物业管理费。徐惜欣、余朝军二审中提交的证据不影响与案件处理结果，本院不予采信。综上所述，徐惜欣、余朝军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1034元，由徐惜欣、余朝军负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月三十日书记员 苏劲丹