河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2646号上诉人(原审被告)：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司。住所地：周口市八一路中段6号。法定代表人：杨建民，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪萍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李虎威，男，汉族，1987年1月5日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：李鸣放，男，1958年1月18日生，住河南省周口市川汇区，系李虎威之父。上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅集团鸿源公司）因与被上诉人李虎威房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永畅集团鸿源公司的委托诉讼代理人李雪萍，被上诉人李虎威的委托诉讼代理人李鸣放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永畅集团鸿源公司上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院（2021）豫1602民初1753号判决第一项，改判鸿源公司不承担责任。2、一二审诉讼费由李虎威承担。事实和理由：1、原审法院审查事实错误，永畅集团鸿源公司交房时间应为2017年6月，所以本案已过诉讼时效。李虎威诉称2018年6月1日才交房，却没有任何直接证据加以证明，而永畅集团鸿源公司提供的交房通知明确显示为2017年6月份进行交房，所以真实的交房时间应当认定为2017年6月，永畅集团鸿源公司在通知交房时交房责任已经完成，违约行为也截止到通知该日，至于什么时候去领取钥匙由李虎威自己决定，与永畅集团鸿源公司无关，永畅集团鸿源公司证据完全可以证实交房时间，本案2020年6月10日已过诉讼时效。2、关于无法办理房产权属证书违约金永畅集团鸿源公司不应当承担，永畅集团鸿源公司正在积极办理产权登记，而产权登记需要经政府相关部门进行审核，审核时间为多久永畅集团鸿源公司不能确定，也无法掌控，但是永畅集团鸿源公司已经积极实现该行为，因政府管控行为属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为的范畴，故无法办理权属证书违约金不能成立。综上所述，一审法院事实认定错误，请求法院依法改判驳回李虎威对永畅集团鸿源公司的诉请。李虎威辩称，依法驳回鸿源公司的上诉请求，维持原判。一审法院认定事实清楚。1、关于本案中涉案房屋的交房时间永畅集团鸿源公司辩称是2017年6月交房，但是永畅集团鸿源公司一审提供的证据不能够证明其在2017年6月10日通知李虎威所在5号楼的业主交房，首先永畅集团鸿源公司提供的证据仅是一张照片复印件，该照片没有显示拍摄时间、拍摄器材、拍摄地点以及现场其他照片予以佐证，并且该照片显示的交房通知看不出来是张贴在门口，没有任何胶水粘贴的痕迹，更像刚刚打印出来后放在桌子上拍摄。永畅集团鸿源公司提供的另外两份民事判决书，也只能够说明2017年6月10日，向3号楼业主履行了交房手续。涉案的盈辉家园小区至今完全尚未竣工，包括两栋大楼主体未竣工。防空用的停车位、地下室未竣工。而李虎威提供的证人证言以及物业服务合同却能够准确说明交房日期为2018年6月，因此李虎威的诉讼并未超过诉讼时效。2、关于办理房产权属证书永畅集团鸿源公司作为公司却仅以口头形式向法庭表示其已经提交了全部手续，属于政府管控行为不可抗力。永畅集团鸿源公司既没有向法庭出示其提交政府有关单位的相关凭证，也没有出示政府有关单位出具的无法办理房屋权属证书的说明。因此在永畅集团鸿源公司没有任何证据的情况下，应当由永畅集团鸿源公司承担的办理房产权属证书的违约责任就应当由永畅集团鸿源公司承担。李虎威认为一审法院认定事实清楚，二审法院应当驳回鸿源公司的上诉，依法维持原判。李虎威向一审法院起诉请求：1、判令永畅集团鸿源公司支付李虎威第一次逾期交房违约金19642.02元（合同约定交房日期2014年5月30日至实际交房日期2015年10月10日，共计498天，违约金计算方式：已付购房款的日万分之一，购房款为394418元，违约金计算为19642.02元）；2、判令永畅集团鸿源公司支付李虎威第二次逾期交房违约金51715.41元（合同约定交房日期2015年10月10日至实际交房日期2018年6月1日，共计965天，违约金计算方式：已付购房款的日万分之一，购房款为535911元，违约金计算为51715.41）；3、判令永畅集团鸿源公司支付因永畅集团鸿源公司原因无法办理房地产权属证书违约金5359.11元（按照已缴购房款535911元×1％计算）。上述违约金共计76716.54元：4、本案诉讼费由永畅集团鸿源公司承担。一审法院认定事实：2012年10月25日，李虎威向永畅集团鸿源公司交纳盈辉家园3号楼804房的购房款394418元及维修基金7347元，永畅集团鸿源公司出具了收据。2015年8月31日，李虎威与永畅集团鸿源公司签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：李虎威购买永畅集团鸿源公司开发的位于周口市，建筑面积148.59平方米，每平方米3606.64元，总金额为535911元。合同第七条约定：买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条、第九条约定：出卖人应当在2015年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“五大责任主体验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；逾期超过90日的，超过90日的部分，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，最高违约金不高于已交房款的1％。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。当日，李虎威向永畅集团鸿源公司补交房款141493元，永畅集团鸿源公司将2012年10月25日向李虎威出具的3号楼804房购房款394418元及维修基金7347元的收据收回，重新出具了交纳5号楼302房购房款535911元及维修基金9651元的收据。2018年6月1日李虎威和该小区物业公司签订物业服务协议，办理了房屋装修施工许可证。李虎威主张永畅集团鸿源公司于2018年6月1日交房的事实，李虎威围绕该主张，提供了当日李虎威与物业公司签订的物业服务协议、装修施工许可证、装修管理服务协议及业主手册，以及同一号楼其他两位业主的证人证言，对李虎威主张的交房日期的事实予以认定。根据合同约定，永畅集团鸿源公司应当在房屋交付使用后180日内，为李虎威办理房屋产权登记。永畅集团鸿源公司至今没有办理完毕，将房地产权属证书交付李虎威。一审法院认为，李虎威与永畅集团鸿源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。2012年10月25日永畅集团鸿源公司向李虎威出具3号楼804房购房款394418元及维修基金7347元的收据，已被2015年8月31日永畅集团鸿源公司重新出具的5号楼302房购房款535911元及维修基金9651元的收据所取代，李虎威诉请永畅集团鸿源公司支付第一次逾期交房违约金19642.02元，没有提供3号楼804房的购房合同，不能对违约金约定内容加以证明，并且从2015年8月31日换房日至今，其要求永畅集团鸿源公司对第一次逾期交房支付违约金的请求权，也已经超过诉讼时效，故不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同约定，永畅集团鸿源公司应当在2015年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“五大责任主体验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付李虎威使用，是永畅集团鸿源公司应尽的义务。因此，永畅集团鸿源公司应当就案涉房屋已经向李虎威履行了交付义务的事实承担举证责任。本案中，永畅集团鸿源公司提供了2017年6月10日张贴交房通知的照片复印件、3号楼和5号楼于2016年1月31日竣工验收记录的复印件，和3号楼其他业主在川汇区人民法院起诉永畅集团鸿源公司房屋买卖合同纠纷，法院认定永畅集团鸿源公司于2017年6月10日向该业主出具了交验房通知事实的民事判决书。但是，以上证据材料均不是直接证据，不能充分证明永畅集团鸿源公司于2017年6月10日向李虎威履行了交付房屋义务的事实，永畅集团鸿源公司关于李虎威要求支付第二次逾期交房违约金的请求权也已经超诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。永畅集团鸿源公司逾期交房，应按照合同约定向李虎威支付违约金。李虎威主张，约定的违约金数额明显低于实际损失，未提供相应证据证明，其要求按照合同第七条买受人违约金标准支付违约金的诉请，不符合合同规定，不予支持。按照合同约定的计算方式，永畅集团鸿源公司逾期交房的违约金数额已超过合同约定的已交房款1％的上限，逾期交房违约金应为5359.11元（535911元×1％）。由于永畅集团鸿源公司的原因，李虎威不能在规定期限内取得房地产权属证书，根据合同约定，永畅集团鸿源公司应当按照已付房价款的1％支付违约金5359.11元（535911元×1％）。综上，李虎威正当合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款之规定，判决如下：一、河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于判决生效之日起七日内向李虎威支付逾期交房违约金5359.11元、逾期办理房屋产权登记违约金5359.11元，共计10718.22元。二、驳回李虎威其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取859元，李虎威负担739元，河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担120元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效问题。根据涉案商品房买卖合同第十一条的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。诉讼中永畅集团鸿源公司未提供交接单，其提交的未显示拍摄时间的交房通知等证据不能充分证明涉案房屋于2017年6月份予以交付，故原审依据李虎威提供的商品房买卖合同、证人证言、物业服务合同等证据认定永畅集团鸿源公司交房时间为2018年6月份，并判决永畅集团鸿源公司承担逾期交房违约金，并无不当。永畅集团鸿源公司关于本案超过法定诉讼时效的上诉理由本院不予采纳。二、关于永畅集团鸿源公司是否应予承担逾期办理房产权属证书违约金问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相应违约责任。永畅集团鸿源公司未提交证据证明其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，也未提交不可抗力的相关证据，故原审判决永畅集团鸿源公司承担逾期办理房屋产权登记违约金，并无不当。永畅集团鸿源公司的该项上诉理由无充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，永畅集团鸿源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李俊华审 判 员 何 山审 判 员 许向朋二〇二一年六月二十三日法官助理 党瑞云书 记 员 王冰洁