内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内0526民初1691号原告：王洪超，男，1995年5月8日出生，汉族，无固定职业，群众，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：王春旭，内蒙古兴哲律师事务所律师。第一被告：和希格图，男，1976年9月2日出生，蒙古族，牧民，群众，现住内蒙古自治区通辽市。第二被告：金莲（系和希格图妻子），女，1978年8月29日出生，蒙古族，农民，群众，现住内蒙古自治区通辽市。第三被告：王振虎，男，1981年6月7日出生，蒙古族，个体，群众，现住内蒙古自治区通辽市。第四被告：李伟华，女，1978年12月12日出生，汉族，苏益鑫牧融养殖场业务员，群众，现住内蒙古自治区通辽市。原告王洪超诉被告和希格图、金莲、王振虎、李伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪超及其委托诉讼代理人王春旭、被告和希格图、王振虎、李伟华到庭参加了诉讼。被告金莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪超向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的“扎旗龙翔丽水花园小区二期认购确认单”；2.判令被告向原告退还购房款36.5万元，支付违约金3万元，赔偿借款利息损失5.08万元，赔偿已发生的诉讼费损失3535元，赔偿室内装修费损失5000元，合计454335元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月15日原告以36.5万元的价格购买了登记在被告金莲名下的鲁北镇×××××室及10平方米地下室（可见附后原被告双方2019年7月15日签订的“扎鲁特旗龙祥丽水花园小区二期认购确认单”）。在双方签定购楼房认购确认单当日，原告把全部买楼房款一次性给付了被告和希格图（见附后被告和希格图、李伟华2019年7月15日出具的收据）。四被告人在与原告人签订前述认购确认单时，经双方协商所达成的该认购确认单第7条明确规定，如果到2019年10月1日甲方（被告）未将出售的楼房过户到乙方（原告）名下，甲方负责退还全部购房款。可是到2019年10月1日后被告人未将其出售的楼房过户到原告名下，因此，原告要求被告退还全部房款。对原告提出的退回全部房款要求，被告人当时的态度是一拖再拖，万般无奈，原告于2020年5月份将被告起诉到了扎鲁特旗法院，诉求法院判决被告退还全部房款，在法院受案审理期间，被告又再次提出了保证过户期限意见，即如果到2020年9月1日前还未能协助原告把被告出售的楼房过户到原告名下的话，被告向原告退还全部房款36.5万元，并向原告支付3万元违约金（可见附后原被告双方2020年8月12日签订的书面补充协议第二条规定）。在被告的保证承诺下，法院准许了原告撤诉，因此，造成原告3535元诉讼费损失（见附后法院受案收据）该笔诉讼费应由过错方被告承担。对前述原被告双方签订的补充协议，被告又再次违约，未能把被告出售的楼房在2020年9月1日过户到原告名下，因此，被告人又再一次提出了保证意见，即如果到2021年3月1日，未将龙祥丽水花园小区×××××室和10平米储藏室过户到原告王洪超名下的话，甲方（被告）抵押（溢鑫公馆×××××）归乙方（原告）做为补偿。（可见附后双方2020年9月10日又签订的“扎鲁特旗溢鑫公馆二期认购确认单”和又补充的楼房买卖协议书）。可是，截止到2021年3月1日，被告仍旧是未能把他出售的楼房过户到原告名下，被告又再一次违约。这样，原告除前述的诉讼费损失，还有楼房×××××室装修损失5000元及因借款买房利息损失5.08万元（可见附后鲁北镇陈阳门出具的承制合同书及证人王某1、李某、张某1、王某2、张某2、张某3出具的证明），所造成的这些经济损失也应由过错方被告赔偿。综上被告多次违约事实，根据我国《民法典》违约责任承担、经济损失赔偿原则及《内蒙古自治区高级法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第二条、第三条、第十四条等法律规定，恳请法院依法支持原告前述请求事项中的各项诉求，判令四被告承担连带退赔、补偿及违约等责任，判决被告向原告退还购房款36.5万元，支付违约金3万元，赔偿借款利息损失50.8万元，赔偿已发生的诉讼费损失3535元，赔偿室内装修费损失5000元，维护原告合法权益。和希格图辩称，我不是把房子卖给原告，是卖给了第三被告，我不认识原告。卖房子的钱没人给我。金莲未提出书面答辩意见，亦未提供证据。王振虎辩称，房子是我直接卖的，和第一被告与第二被告没有关系，是他们把房子卖给我，只是没有更名，而且当时承诺变更购房合同也是我和原告的委托人王洪波签的协议，钱也是我收的。我现在还是坚持给原告更改合同，把钱的尾款10万多元还了之后就能更名了。我不同意退还购房款也不同意承担其他的赔偿责任。我和王洪超之间签了一个名义上为买卖合同实际上是抵押合同的协议书，想抵押给王洪超的这套房子也没有房产证，也没有办理抵押登记，但是王洪超有权处理我想抵押给他的这套房子，他处理之后就能还上案涉房子的尾款。李伟华辩称，我不接受原告的诉讼的赔偿，因为是原告自愿同意截止到3月1日办理过户，虽然现在被告没给办理；我们在3月1日做了抵押，如果3月1日还不清这笔款，有一个房子做了抵押，原告就可以出售这套房子，还上涉案房子尾款，我们就可以协助原告办理过户；房子从我们签合同开始，一直是原告在使用；因为我只是个业务员，不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：原告王洪超的委托代理人王洪波（乙方）与被告王振虎（甲方）签订了协议书，双方约定：1.甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于内蒙古通辽市；位于第十一层，建筑面积81.78方米（储藏室面积10平方米）；产权证号：（空白）；使用性质：住宅。2.该房屋售价总金额为（人民币）36.5万元【大写为叁拾陆万伍仟元整（含附属设施费）】。乙方已经于本合同生效之日（2019年7月15日）向甲方支付现金（人民币）36.5万元，房款已于2019年7月15日一次性现金支付结清，但至今未进行办理房屋过户手续。3.购房时甲方保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负贵赔偿。4.现房屋名为（金莲）现由甲方（王振虎）代表负责协议的一切相关手续及房屋过户程序，（金莲）负责配合，所有费用由甲方承担，现房下有银行贷款金额113759.53元未结清，至今未能办理过户，现甲方承担一切事宜他未能办理耽误乙方资金周转，如若在不办理过户手续，甲方配合乙方进行内蒙古通辽市扎鲁特旗公证处公证或如数赔偿及一次性退还购房房款。5.甲方负责提供原房产合同（金莲）于甲方购房合同及一切相关手续给乙方，协助乙方办理一切手续或甲方负责甲乙双方及原购房合同（金莲）签署房屋买卖协议。6.现甲方自愿用（溢鑫公馆×××××）做为抵押，贷款未能偿还或影响乙方住房，乙方有权处理此抵押房，直至四方把龙祥丽水花园小区×××××室、储藏室房下贷款还清，房产名更到王洪超名下，乙方再将名下（溢鑫公馆×××××）归还甲方。7.甲方应在2021年3月1日将龙祥丽水花园小区×××××、储藏室过户于王洪超名下。在龙祥丽水花园小区×××××、储藏室未过户到王洪超名下期间，甲方不得将溢鑫公馆二期×××××室出卖、转让、转送等名义办理此房给他人。如在2021年3月1日未将龙祥丽水花园小区×××××、储藏室过户到王洪超名下，甲方抵押（溢鑫公馆×××××室）归乙方，作为补偿。8.争议解决办法本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁，其裁决对双方具有约束力。9.本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由土方所在人民法院起诉。10.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效，不得违约，如违约造成的经济损失，由甲负责。2019年7月15日，原告（乙方）与被告和希格图、金莲、王振虎（甲方）在《扎旗龙祥丽水花园小区二期认购确认单》上签字，被告李伟华在经手人处签字。双方在该确认单中约定，……4.甲方负责在10月1日之前把房屋过户到乙方名下，费用由甲方负责。5.甲方将地下室仓房10平米，22号出售给乙方价格为1.5万元。6.房款和仓房费用乙方一次性付清。7.如到10月1日之后，甲方未给乙方过户，甲方负责退还乙方全部房款，房屋甲方收回。如有债权债务纠纷甲方全部承担。同日，被告和希格图为原告出具收据一枚，载明收到龙祥丽水×××××房款35万元、龙祥丽水二期地下仓房10平米22号房款1.5万元。被告李伟华在经手人处签字。原告王洪超与被告和希格图、金莲、王振虎因履行合同过程中发生纠纷，原告王洪超于2020年5月25日向本院提起诉讼，原告王洪超于2020年6月24日向本院申请撤诉。原告王洪超称其撤诉的理由是被告向其保证过户，被告王振虎对此予以认可。本院于2020年6月24日作出（2020）内0526民初2049号民事裁定，准许王洪超撤诉，案件受理费3535元（已减半收取），由王洪超负担。2020年8月12日，原告王洪超（乙方）与被告王振虎（甲方）签订《协议书》，在该协议书中，双方约定：1.甲方于2020年9月1日前协助乙方办理“扎旗龙祥丽水花园小区×××××室住宅楼过户手续，并向乙方支付1万元费用”。2.如甲方于2020年9月1日前未能协助乙方办理扎旗龙祥丽水花园小区二×××××室住宅楼过户手续，甲方应向乙方退还全部房款36.5万元，并向乙方支付3万元违约金。3.本协议是双方的真实意思表示，双方应自觉履行。4.此协议一式二份，甲乙双方各收执一份。上述事实，有2019年7月15日扎旗龙翔丽水花园小区二期认购确认单、2019年7月15日收据、（2020）内0526民初2049号民事裁定书、诉讼费专用收据、2020年8月12日原告王洪超与被告王振虎签订《协议书》、原告王洪超的委托代理人王洪波与被告王振虎签订《协议书》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告之间就房屋的实际出售人及办理过户事宜产生争议。公民的合法民事权益受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告之间签订《协议书》，双方之间形成房屋买卖合同关系，虽被告王振虎在出售案涉房屋时该房屋尚未进行不动产权登记，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，下列房产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。但该规定系管理性强制性规定，非效力性强制性规定。因此，案涉房屋的买卖不违反法律、法规强制性规定，内容合法有效。现由于被告王振虎未按合同约定履行房屋过户义务，致合同无法继续履行，造成原告合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于房屋实际出售人的问题。从原告王洪超与被告王振虎之间签订的两份《协议书》可以确认案涉房屋的交易双方为原告王洪超与被告王振虎，虽由被告和希格图、金莲为原告王洪超出具收取购房款的收据，但其并非合同相对方，故对原告王洪超要求被告和希格图、金莲承担返还购房款的主张不予支持。被告李伟华在案涉房屋的交易中系经手人，非交易一方当事人，故原告王洪超要求其承担返还购房款的主张于法无据，不予支持。关于违约责任的问题。原被告双方对违约责任的承担及计算方式进行了约定，而被告王振虎未按合同约定的时间为原告办理房产过户手续，因此，应承担违约责任。本案中原被告明确约定了违约责任及违约金。考虑到房产价格上涨因素，结合本案案情，原被告之间关于违约金的约定也未达到过高的程度，应尊重当事人的意思自治，故对原告主张违约金的诉请予以支持。关于原告要求被告赔偿借款利息损失、诉讼费损失、室内装修费损失的问题。对于利息损失，原告王洪超对外借款来给付案涉房屋的购房款，但其借款的对象均为其亲属，仅凭借据及证人证言无法确定借款已经实际发生，故对该部分诉请不予支持。对于诉讼费损失，原告王洪超前案起诉被告王振虎，被告王振虎承诺于2020年9月1日为原告办理过户手续，因此，原告王洪超基于依赖关系撤诉，但被告王振虎未依约定履行，故属于违约，故对原告王洪超的该部分诉请予以支持。对于室内装修费用问题，原告主张被告赔偿门窗费用，在原被告签订的协议中并未约定被告王振虎出售的房屋不含窗户，而依据房地产交易习惯，交付的房屋含窗户，因此，原告主张被告赔偿该部分费用的诉请于法无据，故不予支持。被告金莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为主动放弃其依法享有的诉讼权利，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王洪超与被告王振虎订立的《扎旗龙祥丽水花园小区二期认购确认单》于2021年6月4日解除；二、被告王振虎于本判决生效之日起三日内返还原告王洪超购房款36.5万元；三、被告王振虎于本判决生效之日起三日内给付原告王洪超违约金3万元；四、被告王振虎于本判决生效之日起三日内给付原告王洪超案件受理费3535元；五、驳回原告王洪超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8116元，减半收取计4058元，由原告王洪超负担499元，由被告王振虎负担3559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。审判员  陈美丽二〇二一年六月四日书记员  邰若晗