北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0115民初12994号原告：陆云飞，男，1976年3月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：马士月，女，1955年5月9日出生，回族，农民，住北京市大兴区。被告：冯穆林(兼马士月的委托代理人)，男，1952年9月1日出生，回族，退休职工，住北京市大兴区。原告陆云飞与被告马士月、冯穆林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法进行审理。原告陆云飞，被告冯穆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆云飞向本院提出诉讼请求：1．要求被告履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权并将产权过户给原告；2．要求被告承担违约金，要求被告支付从起诉日到办理完房产过户手续之日的违约金，暂计为50000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年2月25日签订了房屋买卖合同，约定被告将位于大兴区兴海家园x小区16号楼4单元503室的房屋出售给原告，房屋成交价200万元。被告承诺为该房屋的所有权人，并给原告提供了安置房买卖合同。合同第五条约定，原告分四笔支付200万元房款。合同签订后，原告按合同第六条的约定分6次向被告指定的收款人冯超（被告的儿子）支付了三笔房款180万元。最后一笔房款在办理完房屋所有权证转移登记手续和被告将其户口迁出后支付。被告在2017年3月15日将该房屋正式交付给原告。2017年6月，原告得知该房屋的开发商已开始给该小区的住户办理房产本，就找被告询问房产本办理的情况，但被告拒不告知。原告多次要求被告按合同约定将房屋产权证变更到原告名下，但被告拒不办理，被告的行为已经违反了双方的约定，构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。马士月、冯穆林辩称，我们与陆云飞素不相识。陆云飞伙同冯超经过密谋对我们实施了诈骗。2017年2月25日下午两三点左右，陆云飞、冯超、刘寅三人一起来我家，刘寅说他不在原单位工作了，想把公积金取出来，刘寅当时是我家涉案房屋的租户，他说他写了一份取公积金的申请书，让我们帮他签字证实他租住我家房子。当时材料的前两页是我们与刘寅的租房合同书，后面的他说是申请书，并用曲别针别在了一起，因为我们老两口觉得刘寅说话办事都老实巴交的，只求帮忙签个字，印个手印，就没往别处想，冯穆林有视力残疾，马士月视力也极差，在他们催促下就签了字按了手印。在此期间陆云飞始终一言未发，没有谈及买卖房屋和他与冯超债务的事情。我们的房屋原是出租给刘寅的，期限为1年，自2016年9月26日至2017年9月25日。租金季付。前期刘寅都还能按期交付，后来刘寅说得病需要缓交，拖了大半年，刘寅的电话打不通了。我们就去涉案房屋找刘寅，结果门锁换了，换了新租户。这个租户把陆云飞叫来，陆云飞说冯超欠他钱把房子卖给他了。2018年6月26日，陆云飞来我家说冯超欠他180万元，并出示了冯超与他的银行转账记录、涉案房屋买卖合同、安置房买卖合同，上述事实有电话录音为证。我们与陆云飞素不相识，不可能以当时低于市场房价一半的价格与他交易，我们也没收过陆云飞的一分钱。冯超在外赌博并参与了陆云飞造假实施诈骗的全过程，事情败露后，冯超已经向我们说明了事情的经过，并拿出了他与陆云飞的通话录音。冯超自述他在外赌博向陆云飞借高利贷100万元，月息为6%，砍头息30万元，实际才拿到70万元，陆云飞又通过银行倒账，形成了陆云飞与马士月的房屋买卖合同中的房款180万元。本院经审理查明:原告向本院提交房屋买卖合同一份，合同签订时间为2016年2月25日，签订合同双方分别为原告、二被告，房款指定代收人为二被告之子冯超。该房屋买卖合同作出如下约定：经过友好协商，就甲方向乙方出售房屋一事，达成如下协议：一、因为该房产目前没有房产证，所以甲方保证其是位于兴海家园x小区16号楼4单元503室的房屋所有人，有权出售该房产。二、因双方于2016年12月7日签订了房屋租赁合同，所以，甲方承诺已在2017年3月15日将该房屋交付给乙方。入住在收到定金当天将包括门卡、电卡、水卡、煤气卡交付给乙方。三、甲方承诺在可以办理房屋产权后7日内将该房过户给乙方或乙方指定的人员。并在完成房屋权属转移登记后3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。四、经甲乙双方协商一致，该套房屋的成交价格是200万元。房屋交易、变更等所需交纳的各种税、费根据国家法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；法律、法规和政策中未明确缴纳方的，由双方共同承担。五、鉴于双方于2016年12月7日签订过该房屋的租赁合同，所以，双方约定，乙方分三笔支付甲方上述房款，第一笔乙方于本合同生效之日后十个工作日后支付现金60万元作为定金（注：双方确认，乙方用2016年12月10日支付的该房屋的租金冲抵该笔定金。即乙方再支付30万元定金）；第二笔乙方在2017年3月15日前通过汇款支付房款50万元；第三笔房款乙方在2017年4月15日前通过汇款支付房款70万元；第四笔房款在办理完房屋所有权证转移手续和户口迁出手续后当天支付剩余房款20万元。六、因甲方同意该房屋是给其子冯超，所以，甲方指定其子冯超代收上述全部房款，即冯超的账户收到房款视为甲方收到房款；冯超签字确认的房款视为甲方确认。七、双方承诺不会因任何原因单方终止本交易。如果甲方在2017年3月15日前单方终止，双倍返还乙方已支付定金；如果甲方在乙方支付第二笔房款后单方终止交易，返还乙方已支付全额房款，还应向乙方支付违约金，违约金是60万元再加甲方违约时该小区的相同楼层、相同户型、相同面积的楼房市场交易价（以任意二家中介公司出具的报价除2为准）与本协议房款的差额。八、甲方承诺积极办理房产证并在拿到房产证后三日内，将该房产过户到乙方或乙方指定人员的名下。如果甲方拖延办理房屋产权证书、房屋过户等手续或拖延办理户口迁出手续超过14天，甲方将不再支付剩余房款，而且，甲方还应向乙方承担违约责任并支付每天1500元的违约金，直到相关手续办理完毕。九、双方在履行本协议过程中发生的任何争议，经协商不成或不愿进行协商，双方同意由乙方所在的法院进行管辖，即北京市大兴区人民法院进行管辖。此外，原告还提交了一份涉案房屋的安置房买卖合同，为马士月与北京日月星房地产开发有限责任公司签订，该合同背面附有二被告之子冯超书写的保证书一份：本人保证此合同为大兴区西红门兴海家国x小区16号楼4单元502安置房买卖合同原件，出现一切后果本人愿承担法律责任。2017年3月10日，二被告之子冯超出具说明：2017年3月10日把兴海家园x小区16号楼4单元503室交予陆云飞，3月20日前将该房屋的电卡、燃气卡交予陆云飞。2017年3月25日，二被告之子冯超出具收条：北京市大兴区西红门兴海家园x小区16号楼4单元503的房款已全部给清，除办理房产证的20万元外。本案在审理过程中，被告马士月、冯穆林不认可与原告签订的房屋买卖合同，其认为系原告与其儿子冯超采用欺骗的方式，在违背真实意思的情况下签订，不同意履行原告主张的各项合同义务。二被告为证明其主张，提交其子冯超与原告陆云飞多段通话录音予以佐证。另外,在本院第一次审理过程中,经被告马士月、冯穆林申请，冯超作为证人出庭作证证实二被告上述主张，并提交银行交易明细、书面证人证言予以佐证，冯超证实内容与二被告所述一致。冯超证人证言的主要内容为：我在外赌博期间，通过朋友刘健介绍，认识了陆云飞，他向我放贷100万元，按月息6%收取，砍头息30万元，最后实际到手里只有70万元，后来陆云飞又通过银行倒账，把钱先打到我的银行卡后让我取出现金给他。他再存上现金后再把钱打到我的银行卡里，这才形成了我和陆云飞的借贷金额180万元，当时这些事父母不知情，我也不敢让父母知道，陆云飞怕我还不了他的钱，提出把我家兴海日苑16号楼4单元503两居室，押给他出租，年限20年，每月租金2000元。我伪造了我妈马士月委托我的租赁合同委托书交给了陆云飞。后来陆云飞又限期让我把钱和利息还给他，因为我当时没有经济来源，陆云飞又提出把房子以200万元的价格卖给他抵账，他还威胁说他是大刑上来的，什么事都见过，我如果不按他说的做，就把我和我的家人，孩子给办了，同时又说了，让我打听打听他在丰台，朝阳放高利贷都认识他，而且处理过很多事和人。我当时非常害怕，又怕父母知道我在外面赌博的真相，于是我就按陆云飞的方案去做了。陆云飞出谋划策如何做假合同欺骗我父母在假合同上签字，他谈他朋友是律师，可以做假合同，之前也做过此类的合同，从没有失利过，咱们把房屋买卖合同用租赁合同掩盖住，只要让我父母在后面签上字其它的让律师去操作，律师会做的天衣无缝，不用我担心，并且向我索要了5000元给律师做合同的费用，在2017年2月25日下午2点左右，我伙同陆云飞和我家原租户刘寅来我家以给刘寅办支取公积金为由，证实刘寅租我家房子的真实性欺骗让我父母签字，当时前两页是我父亲与刘寅签订的房屋出租合同，后边是刘演取公积金的申请书，并用曲别针别在一起，因为我父母不懂取公积金的流程和手续，我和陆云飞才利用了这点，以掩盖的方式在纸的右下角让我父母签了字按了手印，陆云飞当时坐在我家南边的沙发上没有说话（因为文前已经策划好了方案），我们前后签字用了不到十分钟，后以办事为由匆匆离去。2017年3月份陆云飞换了我家的锁芯，占有我家的房屋到现在，四年的时间。我家拆迁后，开发商当时没有给我家办房产证，只是跟开发商双方签了一份安置房买卖合同做为有效证件，陆云飞在骗取了我父母与他签订的房屋买卖合同签字后仍不放心，又胁迫我把家里的回迁安置房买卖合同的正本交给他，我当时意识到问题的严重性，一是怕家里知道真相后，饶不了我，二是原件我没有办法拿到。于是我找种种借口推拖此事，后来陆云飞说没有安置房买卖合同，律师说房子办不了。如果拿不到原件就让我马上把钱还给他，要是不还钱，他就办我和我的孩子，还说我在明处他在暗处，死都不知道让我怎么死的！我乞求让陆云飞帮我想想办法，出出主意，后来他刻了章（开发商合同章）。又按一样的纸做了几份，让我模仿我妈的笔迹签名，按手印，于是我按照他的要求，在陆云飞提供给我的安置房买卖合国上做了假签字和手印，做完假的房屋安置合同后，陆云飞又要求写上：“本人保证此合同为大兴区西红门兴海家园x小区16号楼4单元502室，安置房买卖合同原件，出现一切后果本人愿承担法律责任”，以上事实我有与陆云飞手机通话录音为证！二被告提交通话录音的主要内容为:第1段录制时间为2017年2月11日。陆：这个合同让你爸妈签字，你也签字。冯：这个合同是什么合同？陆：房屋买卖合同，今天我跟律师商量了，这个钱有一天你还不上，因为我是放高利贷，我想着如果你有一天还不上，我怎么办，冯超咱们都是西红门人，如果你还不上那天，我陆云飞到时候再返给你二三十万（最后一笔再给你三十万）。冯：从您那拿一百万。陆：我扣你年息给你做到一百八十万。冯：等于您一百二十万或者一百二十万就把房子买了。陆：目前为止是这种情况，你要是还上了，可以找我来把每月利息打掉，完事你把房子赎走，要还不上怎么办？你别想着自己能还上，要是还不上怎么办？两三年下不来房产证，你拿什么还？我陆云飞跟你说的话，你想清楚了，一个月补几万的利息，你能补得起几个月？冯：您的意思是如果我还不上您的钱，您就把房子收了。陆：那是肯定的啊。冯：如果我正常给你的利息，这事还是该怎么办就怎么办。陆：对。冯：哥，您要加一年的利息，等于到我手里落不着钱啊？陆：你怎么落不着钱啊，你不是差我四十万吗？我不管你跟其他人聊，我实际上拿出一个一百万来。冯：您不是还扣了我一年的利息吗？陆：我实际拿出一百万来，我不是给你三十万了吗，我再拿七十万就等于一百万，利息往上加的数。冯：我没有明白您的意思。陆：我以前拿出三十万了，现在我在拿出七十万到你帐上，剩下的钱利息，咱两个不是一百万的合同吗，利息直接加到咱俩的合同上。冯：利息是一年的，直接加到里面是吗？陆：对，一个月的利息是六个点（六万）一年就是七十三万。我把七十三万做到咱俩的合同里，我不管你要钱，等于你实际拿走七十万，一年的利息七十二万，咱们就直接做到一百八十万，咱们买卖合同的价格就是一百八十万，听的明白吗？但是钱我给你拿出一百万来，这个八十万是咱们之间一年的利息，我这个价格，你可以去西红门打听去，我不是高的，我的目的就是你那套房子，押你的房。冯：如果房本下来了按市场价格我可以卖了把欠你的钱还给你。陆：当然可以，我可以配合你，但是你卖房必须把每个月利息给我补上，我不要房只要钱，我家的房比你家房多得多。冯：钱能不能打我卡里，不要打我妈卡里因为办银行卡必须要本人出面才开以办卡。陆：钱可以打到你的卡里，没问题但是我的利息要反映在我给你打一次钱，你给我取出来，不反映到现金，反映在卡里。冯：你说的意思我明白。陆：就是说我给你打一个五十万，你取出来三十万给我，第二次给你打五十万，你再给我取出来，我的利息要通过你的帐户体现出来。考虑好了，我就让律师给你出合同，别到时候律师出完合同，你爸妈又签不了字，这费用可要算在你身上。冯：签合同需要多少钱？陆：五千块钱，冯：哥，只要合同不让我家人看到是买卖合同，我就能让我家人把合同给签了，主要我现在找不到刘寅出面帮我协商一下，看能不能以办取公积金的理由骗我爸妈签字，把买卖合同给盖上，不让我家人看到然后家人把字给签了。陆：冯超我告诉你，我可等不了你太长时间，我让律师出合同就好几天。你要是不把我的事处理好，我可要处理你了。冯：您能不能不要把买卖合同写上去？陆：我可以不把房屋买卖合同几个大字写上面，但你必须把回迁协议原件放在我这里。冯：哥，原件我真拿不出来。陆：原件拿不出来就做不了，我拿出一百万连个原件合同都见不到，你说这现实吗？冯：我想确认一下如果我一年没还上您的钱，到时候您利息也不要了，反悔了就要我家这套房。陆：不可能，我陆云飞不可能反悔。冯：因为这个东西白纸黑字写上去了，到时候您反悔我叫天天不应。陆：你觉得我陆云飞这个人还不值个百八十万吗？冯：值，咱们都值。陆：你不值，冯超我告诉你，你可以到大兴，朝阳，丰台打听去，我陆云飞放高利贷的我没失过一笔，如果你拿不出拆迁补偿协议原件，我再问律师才行，明天给你信吧。冯：好的哥。第2份录音时间为2017年2月18日。冯：哥，这事能做，我跟家人说以给刘寅取公积金的名义让我家人把字签了。陆：那我就让律师出合同了，这事你想怎么做啊，我给律师打电话。冯：回迁合同我拿不出来，买卖合同能不能不让我家人看见，隐蔽一下。陆：你把合同反过来，不让你爸妈看见直接让他们签字不就完了。冯：反过来可以让我家人签字，但是开头是不是也要我家人签字啊？陆：开头不用吧。冯：您想好了，如果要是尾页的签字的话没问题。陆：我陆云飞拿出这么多钱，我还没说什么呢。冯：哥，咱们不都是西红门人吗。陆：西红门人怎么了，西红门人也是高利，我就是高利货，我挣的是钱。陆：你跟你妈说把拆迁协议拿出复印一下，你先让他们签完合同，再跟他们说把拆迁合同拿出去复印一份。冯：然后怎么做。陆：我给你拿个红章什么的给你做一份，做完之后你给他们。拿回来不就行了吗。冯：但是我妈的字迹我没法去模仿。陆：你就照着写，你妈的字迹你慢慢模仿，他们看不出来，我给你多做两张，你弄的像点不就完了吗。冯：那纸也没办法啊，新纸和旧纸一看就能看出来啊。陆：我给你弄好不就完了呗。冯：行，那您看吧，别因为这点事出什么事，因为我这房子不是想卖，只是因为借您钱，不是要卖房子。陆：我知道，到时候我想办法把这些东西给你弄好了，就完了呗，我陆云飞也没想要你的房子，我陆云飞能骗你吗。冯：这个事不是小事，真怕万一怎么着了。陆：哪有小事啊，我只负责给你做跟你那个合同一模一样的，上面的字只能你自己去模仿着填去。冯：我真怕因为拆迁协议东窗事发了，到时候得不偿失，您看能退一步，再想办法。陆：我让不了步了，做都做了，有什么可怕的，而且我也给你想办法了，说给你做一份一样的，你照着模仿就行了，你还要我怎么说。第3段录音的录制时间为2017年2月18日。陆：完了事你自己签。冯：您说什么拆迁补偿协议。陆：你跟你妈说我拿出去复印一下这没毛病吧？冯：不是上回复印了吗？怕家里人知道这事那不就什么了吗？陆：你先让她签完合同，完了你跟她说我得复印一下，你说那张找不着了，我出去复印一下再给你拿回来不完了吗？冯：嗯！然后呢？陆：然后我给你拿一张红章的给你做一份，你自己填上，跟那一样的拿回去不完了吗？她也发现不了。冯：但我妈的字迹我没法模仿啊！陆：你就照着写，你妈的字我拿个复印件让你写照着抄还写不出来吗？我给你多做两张，你做像着点不完了吗？冯：不是，那这么着那纸乱七八糟这也不成，您看那天那个纸都挺旧，让您弄的话都是新的都是什么的，家里百分之百怀疑啊！陆：我给你弄好了就完了！冯：我到时候看看，别因为这点事，不是说我这房子想卖，借您的钱呢到时候有钱了我把钱给您，您把房子给我，是这意思。陆：我是这意思啊！但是我跟你说我给你想办法把这东西弄出来就完了！我也不要你房，我他妈陆云飞还能骗你是怎着？冯：是！您先弄，主要是我真的是怕，因为为什么？您也知道，我这个我在西红门，家里也在西红门也不会跑；也不是说您怕跑。陆：跟跑不跑没有关系，但是呢咱做出这个东西我得踏实啊！我真金白银这么多钱拿出去了，心里不踏实了吗？这是第一，第二，我也不会把你东西都弄丢了，也不会给你怎么样，我弄丢了我自己受损失最大。冯：好，这个东西您先弄，我看看，因为这事不是小事，哥！真不是小事，因为这点钱到时候把那什么了，真是。陆：哪有小事啊！冯超！就你干的这些事哪有小事啊？我只负责跟你原来那个一模一样的，上面的字笔迹也乱七八糟的也好，这我负责不了，这只能你自己填去。冯：我就怕因为这事，因为这点事就出现那什么问题，到时候还得东窗事发，哥！还得什么，您不也是为了就是钱什么您心里踏实，然后我这呢也算是什么，这不现在就这个问题吗？陆：你现在担心的就是赎房的问题，我陆云飞都告诉你了，你就该怎么赎怎么赎，我陆云飞从来没蒙过人，只要你把钱给我，我就让你赎，我说这话你能明白？冯：我说的就是这意思。陆：这是第一，第二我要不让你赎房，你合同签完了我要不让你赎回房，你有没有合同能怎着，我就拿一个复印件，打官司一样，但是呢，我就是为了保证我踏实，听明白了吗？冯：因为那房子也给您腾出来，您没什么不踏实的哥！陆：不，跟那没关系，就是想做的百分之百踏实，明白吧？因为我信不着你了。冯：但是说白了哥这房产这事就这回迁合同这事我觉得真是怕，因为这点事出点纰漏什么就都什么了。陆：有啥纰漏啊？我告诉你，首先你骗不了我，我复印件在我这呢，我一对就知道是真假，是吧？你爸你妈也没有复印件他也对不了真假。冯：对，他对不了，但您把这个拿出来以后，我觉得这事真的哥！说白了这事我真怕，就说欠您钱什么的或者什么的，因为有房，我能以后卖也好贷款也好我能还上你，就说这个东西真给换了什么了，这个责任我真不敢担，真的哥。陆：你都做完了，你有什么不敢担？事你都做完了你有什么不敢担的呀？冯：事是做了，就说是做了，但是因为这个什么的我确定什么，您呢也就让一步，我这合同我真拿不出来。陆：我跟你说我让不出一步来，我要让得出一步来不给你让了，不在给你想着了吗？冯：嗯！您也想想招，着看怎么弄？陆：这不给你想着招了吗？我说我给你做一份，完了我拿着，复印件给你看，让你照着这个做一份就完了！冯：因为当时也做不了啊！当时我再模仿这字，我再一紧张再一什么的。陆：我给你做出几份来，你弄像了就完了呗！有五张还不够你做的？冯：是。主要是纸的问题还有什么的，您真的。陆：那都不是问题，我跟你说，冯超我告诉你。冯：嗯！但我真没弄过这事，您知道吧？这事我觉得风险太大了。陆：那你自己琢磨吧！这个事我说我能给你想个招就这招，因为律师告诉我没有合同根本就做不了。冯：嗯，明白！陆：你说出一千，道出一万来，没合同我都做不了，我这两天跟你合计跟你，怎么做呢！冯：得嘞！您合计合计，我也想想办法，哥。陆：是吧？第一呢，本身你买卖合同就做了，对吧？第二呢咱的就别出纰漏，第三呢你还赎，你也不是不赎，第四我陆云飞也不可能给你弄丢，因为这他妈的这个东西我拿着它呢比你还重要，我钱给你了。冯：钱给我了但是您能过户能什么的这都可以。陆：我陆云飞没有你妈谁也过不了户，我最后还得让你扣个二三十万块钱呢！冯：扣个二三十万块钱哥？陆：最后比如说把钱给了你了，但你过户的时候我还给你个二三十万，我还得写上呢！你能明白了吧？冯：哦！哦！陆：你能明白吗？冯：因为什么，因为这房本啊今年百分之百能下来，您知道吧？陆：哎呀！你说那话都说得没用，我刚上八期去问，你知道你那个房本为什么能下来吗？冯：行，咱的现在说这事，到时候我给您一年以后没下来房本，我到时候想办法给您息。陆：你该给我补息补息。冯：嗯！对！陆：是吧！我也不跟你说别的，你该给我补息利息，把息给我补齐了，我陆云飞也不能说你什么。冯：得看刘寅，他是三天后回来，然后呢，应该月底之前咱这事就都利落了哥！陆：月底之前？明天20号，后天20号大后天21号，他21号回来。冯：他不是21号回来，他是22号，不是22号就23号，他是这么跟我说,他湖北武汉呢！陆：是吧？冯：嗯！对！然后我这一弄，然后您那弄好了以后我这一弄，咱一弄就完事！陆：反正那边别出岔，要出岔了就他妈都不好弄。冯：对！说的就这问题，就这合同。陆：这合同呢有几个问题，第一呢要什么，那个齐缝，我可跟你说了齐缝。冯：齐缝，我能签，能签，然后后面那个也能签，就那个回迁合同那事我真得好好什么！因为我真的不希望因为这点事，都弄得不好，都什么了，哥！你知道吗？陆：行吧！到时候再说吧！到时候跟律师再商量商量。冯：好嘞哥！好嘞哥！陆：是吧！完了看着能不用就不用了，要实在不行咱再想别的办法、再想办法！冯：好嘞哥！好嘞哥！陆：我陆云飞还不值个百八十万吗？冯：值：咱俩谁都值，哥！陆：你不值！我告诉你冯超，你要是说拿不出来拆迁补偿协议，给不了我拆迁补偿协议，我问问律师吧！好吧！冯：好，哥！我给您打电话！陆：你合同定死能签了是吧？冯：合同我是没跟您说，我这两天我探探家人口风，然后把刘寅找到以后然后上我家去，就说还是取公积金呀或乱七八糟的。陆：现在找不到刘寅是吧？冯：现在刘寅手机关机，刘寅还欠我一万块呢，您知道吧？手机是停机啦！您明白吧？陆：那怎么办？冯：我找他呀！必须得找着他，因为为什么呀？因为他原来是跟我家签的那个什么，我不给他找着了不给什么了，您明白吧哥？然后以后的事我都做不了，都配合不了您那的了。陆：我呀！明天给你最后一天时间。冯：行，这一半天我跟我家人，回家探探我家人口风什么的，然后找刘寅这事就能什么，我还是想因为把涛哥这钱我给他还上，然后就您一分什么的，我呀，是压力也大，但是我不至于天天的就什么了。陆：我告诉你，我跟小涛我俩一研究你就得进监狱，百分之百。没关系，要签不了字，我可冲你说，这事，因为这花钱，是吧！冯：明白！陆：嗯！好嘞！那是明天这一半天咱再联系！冯：这一半天。陆：上面房租啊房屋买卖合同这几个大字我就不让她写了，但是前面什么合同前面那一排那几个字得有，不可能没有，这是第一，第二呢到现在我跟你说啊，这东西做完了以后，你的这合同原件必须得搁我这，冯：原件我真拿不出来，哥！这原件我确实拿不出来。陆：拿不出来就做不了，这很简单的问题。因为这租赁什么的我上回就是拿的那个复印的什么的，其它的原件我真没法拿出来，哥！陆：拿不出来就做不了，你租赁可以，但是说买卖肯定做不了。冯：哥！你知道为什么？就是这个您现在弄完这个房子什么您弄着，我也到时候不可能不还您钱，到时候真走这一步要卖的话或者贷款的话我肯定得从您那弄啊！我也跑不出这圈去，而且我又是西红门的我家也都在这，房子也都在这，我不可能跑也不可能什么了啊！是这原因，哥！我要能拿出来我早就拿出来了哥！说让我爸妈签字我就得想办法想什么，就说其它的再拿合同我确实我真的真的弄不了哥！其它我都能配合您想办法弄！陆：你这合同拿不了，原件拿不了，你这合同拿不出来我有什么意义？那这样吧！你等我信！明天我给你打电话。冯：行了，哥！明天您要没时间的话，我给您回过去。陆：哎啊！还没接就给我回过来，行吧！你愿意怎么弄怎么弄吧！好吧！冯：我肯定给您什么，好吧！您放心！陆：我问问律师，因为律师告诉我必须原件，那个拆迁补偿协议的原件。冯：我明白，是！您不是说倒吗？就是拿这个钱倒什么的，到时候这个一年的利息、还有什么的到时候您就给收了或者还是什么的，到时候您还是给收了，但是我呢不会说，但是我还是想确定一下，比如说我一年没还上您钱，但是我能不能就说我再给您那个利息，然后到时候您别反悔了，我不收那利息了，就要那房子。陆：我不可能，你放心，我陆云飞不可能反悔！冯：因为这个东西就是白纸黑字写着呢！到时我别叫天天不应，叫地地不语。第4段录音的录制时间为2017年2月26日。陆：明天我把手续给他让他给我出合同。冯：哎！行！哥！陆：我可让他出了啊！别到时候出完了你那边掉链子是你的事，但我出合同钱你必须得给我！冯：出合同的钱？陆：怎着？律师给我出合同不给钱啊？冯：哥，出合同多少钱啊？律师出合同。陆：四五千块钱吧！冯：四五千？陆：啊！冯：但是我爸我妈签字都没问题，您放心，哥！陆：你要签字没问题我这边就没问题，好吧！冯：嗯！我签字没问题。陆：我又不会跟你折腾，又不会跟你这那的，我这他妈的这人也不会玩赖。冯：行，到时候还是那话。陆：完了我这边我让人出合同了，我先跟你说明白，别到时候你这边签不子字了乱七八糟弄不了，别到时候我跟你不讲究。冯：我能，我不跟您说了我让我爸妈签字没问题，陆：嗯！那行了，好了！你那边签字没问题，我这边就没问题。我也不会跟你争竞了好吧！冯：嗯！好嘞！哥！陆：出了问题可是你的事。冯：是啊！我肯定让我妈签字。陆：签字，你爸你妈一签字，出了问题可是你的事，好吧！冯：是！我明自，您的意思就是肯定让我当着您的面，您别言声，我肯定让我，我不管用什么办法骗我妈也好，让她签上字不就得了吗？是这意思吗？陆：对啊！对！你爸你妈签了字，我就啥也不说，这事我也跟你。第5段录音的录制时间为2017年2月26日。陆：没听见，刚洗完澡，怎着？有事赶紧说！怎着？冯：怎么着就是按您说的这么弄！就这个。就是说回迁合同只能说想办法只能去按原来这么去做，但是我不知道我能不能这个字什么的能模仿什么了，现在就这问题，哥！陆：现在合同在谁手里呢？合同在哪呢？冯：合同在郑旺那呢！陆：扯蛋，合同在哪呢？冯：我骗您干嘛？我昨天就跟您说了！陆：那先做吧！先做吧！是不是能签字，百分之百？冯：我爸我妈能签字。陆：能签字，我先让人出合同吧！冯：能签字，然后我跟刘寅联系看什么时候。陆：什么时候啊？冯：就看呗！我现在给刘寅打电话。陆：三天？冯：嗯！应该没问题！陆：你别跟我说应该没问题。冯：这么着哥，我现在给刘寅打个电话，我问他就这三天之内能不能有空，然后呢去一趟我的家，然后让我妈呢把那个字给签了。陆：是不定死了？冯：对，应该定死了！陆：定死了，我可找人出合同了。冯：这是第一，第二哥，这个钱什么的是怎么个弄法？您告诉我。陆：先把我所有的钱给我弄明白了。第6段录音的录制时间为2018年11月22日。冯：哥，这事我跟您说做我肯定做，然后我得想办法跟我家人怎么去沟通怎么去做这个工作，主要我现在找不到刘寅，刘寅出面，然后呢还是说我是想办法骗我家人然后把这个字给签了，只能这样，因为这是个买卖也好什么的我不能让我家人知道，但是还得把这事给办了，知道吧！现在是这个，现在是这个事，然后找刘寅然后这两天我做做我家的工作，套套我家人的话，然后我看怎么个弄得巧妙点，是这个，然后把这事弄了就完了。陆：这个事呢冯超你听我说啊！这个事呢我等不了多长时间，你赶紧我处理。冯：对啊！我知道啊！我就是赶紧处理，我这就是对您一个人也好，是怎么着的我这就踏实了。陆：冯超你听我说，你要处理不了，我这个事我等不了多长时间，你，因为什么啊！我要让律师出手续，要出好几天，你要处理不了这事，我就处理你，这就这么简单。冯：这我明白。陆：我现在呢就希望赶紧处理这事，把事处理完了，我他妈的拿了30万啥也没见着，我不傻B吗？冯：我知道，我明白您的意思，我知道。陆：冯超，我现在心里不舒服，你明白吧？你说乱七八糟的但我心里很不舒服，冯超我让你给蒙了，但是我一点不怕你蒙我。冯：没有，我就是现在想办法把这事给处理就什么了，哥，就说这合同什么的如果要签的话能不能让我家人不看见买卖合同那个字什么的成吗？哥，你想想办法，看着怎么弄？然后我呢想想办法做做思想工作，因为您想这么大的事也不是说一天半天的我把这个思想工作给做了，然后主要是把刘寅找着了，然后让他还是以办公积金什么的我只能是骗我妈。陆：买卖合同我不让你爹妈看那是不可能的事，但是就是大点小点的问题。冯：嗯！就是单面的一篇，上面那个合同的面上面写买卖合同，然后里面那个什么。陆：单篇那篇纸买卖合同我就不让她写了，就写上一合同，完了上面有一抬头，完了跟租合同一样，但是前面也有抬头也有一东西。经审查，原告提供的房屋安置房买卖合同中的空白处的书写及打印内容（笔体、位置、印章等）均与合同原件存在差异，并非合同原件的复印件。另查，冯超系二被告的独生儿子，为解决双方纠纷，案件审理过程中，本院依法对本案进行调解，询问二被告是否可以继续履行合同或者通过帮助冯超偿还借款等方式解决房屋问题的可能性，但二被告坚决表示冯超构成诈骗、不务正业，欲与其断绝父子关系，不愿也无力出面帮助其解决纠纷。本院经审查认为，当事人的起诉应有事实和法律依据，即当事人主张的诉讼请求应该与依据的事实属于同一法律关系。本案中，原告主张和二被告之间自愿签订房屋买卖合同，支付房屋价款，形成买卖合同关系，并以此为依据要求二被告协助产权过户并承担违约责任。对此，本院有如下法律意见：首先，就双方签订合同的背景来看，原告和二被告的儿子冯超存在借贷关系，因担心冯超不能按期偿还借款，由原告和冯超商量将冯超父母的房子以签订买卖合同的方式抵押给原告，并口头约定冯超将来可以用偿还利息加本金赎回房屋，因此，就基础法律关系而言，原告与二被告之子冯超之间存在借贷关系，与二被告之间没有任何法律关系，不存在房屋买卖的事实基础。其次，从双方签订合同的表意来看。原告和二被告之子冯超合意卖房，由冯超模仿马士月的签名制作虚假安置房买卖合同，从录音中可以看出，在二被告签订合同时，冯超是以为他人办理公积金的名义骗取父母签字，其父母对于买卖合同的内容并不知情，也未收到任何买卖合同款项，因此，案涉房屋买卖合同并非二被告真实意思表示。综上，原告提供的房屋买卖合同并非基于房屋买卖的基础事实，也并非双方当事人本人合意，涉案房屋属于二被告所有，与二被告之子冯超没有法律上的利害关系，冯超无权出售房屋，其隐瞒合同内容骗取父母签字的合同对二被告不产生合同约束效力，本院不予认定。二被告提交的录音证据与其辩论意见中陈述的事实相互印证，本院予以采信。关于原告和冯超之间的借贷与合同等法律关系，与本案无关，可依照合同相对性涉及的法律规定另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告陆云飞的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李新亮二〇二一年六月二十九日书记员  张静怡书记员  郑少杰