上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23276号原告：朱云生，男，1967年6月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。被告：陆金东，男，1969年1月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：丁波，上海本根律师事务所律师。第三人：上海市青浦区朱家角镇人民政府，住所地上海市朱家角镇沙家埭路XXX号。法定代表人：乔惠锋，镇长。原告朱云生诉被告陆金东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年1某月4日第一次公开开庭进行审理，原告朱云生及其委托诉讼代理人薛勇、被告陆金东的委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼。经原告朱云生申请，本院依法追加上海市青浦区朱家角镇人民政府(以下简称“朱家角镇政府”)为第三人参加诉讼。本案于2021年4月15日第二次公开开庭进行审理，原告朱云生及其委托诉讼代理人薛勇、被告陆金东的委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼，第三人朱家角镇政府经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱云生向本院提出诉讼请求：1、确认朱云生与陆金东于2013年5月16日签订的《协议书》有效；2、判令陆金东将上海市青浦区朱家角镇石家浜东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至朱云生名下。后朱云生撤回第一项诉请。事实与理由：2004年，朱云生位于青浦区新华村新杨3号的房屋动迁，动迁过程中欲将所获得的安置房屋转让给陆金东，就在没有签订书面转让协议的情况下，陆金东借故取得朱云生的动迁协议，利用当时动迁事宜管理较为宽松，违规在朱云生的动迁安置协议上直接将被拆迁人更改成陆金东爱人邵兔妹，并办理房屋购买及房产登记等手续。朱云生得知上述情况后，即至朱家角镇动迁办交涉，要求处理由此带来的一系列问题。2013年，朱云生得知陆金东的房屋也要动迁，就找到陆金东及朱家角镇动迁办，要求处理2004年遗留的住房问题。2013年5月16日，双方在朱家角动迁办的调解下达成《协议书》一份，约定陆金东将自己的动迁利益中60平方米(30平方米平价房源及30平方米半议价房源)的动迁安置房房源配额调配给朱云生，由朱云生自费购买安置房屋，以解决双方间的纠纷。2014年10月14日，朱云生向上海朱家角房地产发展有限公司(以下简称“朱家角房地产公司”)购买了涉案房屋，并委托案外人支付了购房款，但因政策原因，相关文件均不能由朱云生署名。此后朱云生因各种原因一直未能办理不动产登记手续，陆金东便采取各种手段，利用拆迁程序的漏洞将涉案房屋登记在了自己名下。2020年7月14日，陆金东向上海市青浦区人民法院(以下简称“本院”)起诉要求朱云生腾退出系争房屋。朱云生认为双方已于《协议书》中达成转让房屋配额的合意，且已向朱家角房地产公司支付相应对价，只是由于政策原因未能办理不动产权利登记，陆金东利用动迁程序的漏洞将涉案房屋登记于自己名下，严重侵害了朱云生的权利，因此起诉要求判如所请。被告陆金东辩称，不同意朱云生诉请。《协议书》上的签名不是陆金东本人所签。安置协议上的被安置人除了陆金东还有另外的案外人陆某1，因此《协议书》无效。现房屋登记在陆金东名下，且陆金东也按照税务机关的要求缴纳了房产税。第三人朱家角镇政府未到庭陈述，但邮寄书面答辩意见称，朱云生与陆金东之间的纠纷与其无关。涉及本案中的有关事实经过情况，由于事发时间长，且动迁办的原经办人已不在岗位上工作，难以查清相关事实。经开庭审理查明，2004年3月26日，青浦区朱家角镇动迁安置办公室(以下简称“朱家角动迁办”，甲方、拆迁人)与朱云生(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“2004年安置协议”)，约定拆迁乙方位于新华村新杨8宅XXX号房屋，乙方要求同等价值产权房调换，甲方同意，购房合同另行签定，安置房屋地点为珠溪苑，协议并对其他事宜进行了约定。因无力购买2004年安置协议中的被安置房屋，2005年9月10日朱云生(甲方)与陆金东妻子邵兔妹(乙方)为乙方签订《协议书》(以下简称“2005年协议书”)，约定关于朱家角镇河畔路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋购买权转让一事达成以下协议：一、甲方将该房购买权转让给乙方时，乙方付给甲方一次性补偿款6万元；二、甲方应必须给乙方办理好房产证过户手续，费用由乙方负担；三、关于该房的权属，甲方必须签一份承诺书给乙方；四、甲方应将动迁协议给乙方，动迁户过度费由甲方享受；五、若有任一方违约，违约方付对方违约金6万元。后2004年安置协议首尾部被拆迁人“朱云生”的名字被划去，添加“邵兔妹”的名字，2005年协议书所涉的两套房屋直接登记至陆金东户名下。另查明，2010年7月16日，朱家角镇政府(甲方、拆迁人)与陆某1、陆金东(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“2010年安置协议”)，约定拆迁乙方位于新华新杨村XXX队宅XXX号房屋，认定有效安置面积21某平方米，协议并对其他事宜进行了约定。协议尾部乙方签章处由陆金东签名。2013年5月16日，朱云生(甲方)、邵兔妹、陆金东(乙方)的《协议书》(以下简称“2013年协议书”)约定，2005年9月10日，甲方与乙方(邵兔妹)签订了一份房屋转让协议，协议约定甲方将朱家角镇河畔路XXX弄XXX号XXX、XXX室动迁安置房转让给乙方，乙方支付给甲方房屋转让差额6万元(购房款由乙方直接支付)等条款，协议已履行完毕。目前由于动迁安置房与市场差价原因及甲方家庭困难等因素，甲方多次向乙方提出要求补贴房屋差价。为此甲乙双方经多次商谈，就有关上述转让事宜，达成如下条款，以便双方共同遵守。一、甲乙双方就朱家角镇河畔路XXX弄XXX号XXX、XXX室动迁安置房转让事宜，双方履行完毕，无争议事项。二、乙方愿意将自己家庭购买的动迁安置房房源配额60平方米(其中30㎡安置平价房源，30㎡安置半议价房源)调配给甲方；甲方按镇动迁安置办公室的安置政策办理购房手续，购房款由甲方出资。三、本协议签后，十日内甲、乙双方共同到朱家角镇动迁安置办公室办理购房相关事宜。四、本协议签后，甲、乙双方无其他争议事项。五、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，一份送镇动迁安置办公室备案，经甲、乙双方签字后生效。该协议书尾部甲方由朱云生签名，乙方有“陆金东”字样的签名，另有案外人陆某2(当时在朱家角动迁办负责安置工作)手写“陆金东开定房单2014年2月17日，定房单超半议价60平方米，其中30㎡是陆金东，另外30㎡是朱云弟(朱云生哥哥)特此说明，陆某2，动迁安置办，2014年10月13日”，并在该手写文字处加盖朱家角动迁办公章。又查明，2014年2月17日朱家角动迁办出具的《动迁安置户购房通知单》(以下简称“购房通知单”)载明，“珠溪新苑：兹有动迁户陆金东同志前来定购珠溪新苑XXX号楼型101室房壹套119.72平方，其中有效面积30平方，其中60平方半议价，余超平方全议价。请办理购房手续。注：以上面积为暂测，待交付使用时以房地局测绘所实测报告为准。”该通知单上亦有“陆金东”字样的签名，另有陆某2手写“情况属实2014.3.6”及“陆全林3/7”签名。2014年10月14日的房屋付款结算表载明，系争房屋面积119.72平方米，户名为陆金东，所留联系电话为朱云生电话，房屋面积区分动迁安置面积30平方米、超安置面积60平方米、市场价29.72平方米计价，加上代收费的维修基金、分时电表后，实收金额为375,41某.70元。该375,41某.70元由朱云生的姐夫倪惠荣代朱云生支付。后朱云生交接系争房屋并入住，支付物业费、水电费等，发票收据均以陆金东的名义开具,原件由朱云生持有。再查明，由朱家角动迁办盖章确认的陆金东户动迁户一览表载明，确认面积21某平方米，系争房屋面积119.73平方米(开有效面积为30平方米、超30平方半议价为60平方米、超全议价10平方为29.73平方米)，余平方182平方米；泰安馨苑D83楼501室面积1某3平方米(四代同堂半议价10平方米)；泰安馨苑A3楼102室面积65平方米。系争房屋于2017年1月23日登记至陆金东名下。2020年8月7日，陆金东在本院起诉要求朱云生搬离系争房屋并支付占有使用费，本院以(2020)沪0118民初15926号案件受理，后该案因朱云生提起本案诉讼而撤诉。再查明，2021年6月17日，陆某2来院陈述，自己是朱家角动迁办的支部书记、副主任，自2003年起负责房屋安置工作，到2014年底才正式离开去别的单位。2013年协议书是自己起草的，是有原件的，原件因检察院调查其他案件搜查时弄丢了，朱云生和陆金东是分开签订的，当时是自己看着陆金东在协议书上签名的，陆金东同意调配他安置面积的30平米平价、30平米半议价给朱云生，但因当时珠溪新苑没有60平米的小房子，所以就用朱云生哥哥朱云弟的30平米半议价以及市场价购买的29.72平米，拼成系争房屋的面积给到朱云生。按照当时的政策，每户除安置面积外，都还有30平方米的半议价面积、10平方米的全议价面积，四世同堂的可以再有20平方米的半议价面积。朱云生对于陆某2的上述陈述无异议；陆金东认为与事实不符，自己从未在购房通知单和2013年协议书上签过字；朱家角镇政府发表书面质证意见称，陆某2当初是朱家角动迁办具体负责动迁安置工作的分管负责人，对陆某2在法院的谈话由法院认定。以上事实，由双方当事人的陈述，上海市不动产登记簿、安置协议、协议书、房屋付款结算表、动迁户一览表、发票、谈话笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，陆金东否认2013年协议书、购房通知单及办理产证的材料上“陆金东”的签名为本人所签，故申请对于2013年协议书上的签名进行笔迹鉴定，后因朱云生无法提供协议书原件，影响鉴定结论的准确性，陆金东又撤回笔迹鉴定申请。审理中，朱云生表示，直接将2004年安置协议上朱云生的名字改成邵兔妹的，操作不规范，导致房屋没有经过过户就直接登记在陆金东名下，朱云生无法在房屋过户时获得补差价，就与陆金东及动迁办产生争议，到2013年陆金东动迁，双方通过动迁办达成2013年协议书，此时政策管理严格，无法采取之前的操作，必须先将系争房屋登记到陆金东名下再过户给朱云生。2013年协议书是分开签订的，动迁办先拿给自己签好，再给陆金东签的，产证是委托中介机构代为办理的。2015年支付了购房款及其他费用后就拿到了房屋并住进去了。房产证是委托中介办理后放在中介处的，后来陆金东知道系争房屋是他的名字后就去将产证要回去了。朱云生曾找到陆金东要求过户，但陆金东一直不去过户。为此提供：朱云弟的动迁安置户一览表及户籍档案查阅证明，证明朱云弟是朱云生的哥哥，朱云弟的安置面积中不包括半议价面积，将30平方米的半议价面积给了朱云生。陆金东质证称，真实性无异议，但看不出朱云弟还有30平方米的半议价面积。陆金东表示，对于系争房屋的购房通知单、房屋付款结算表、支付房款及维修基金、物业费、办理产证等不知情，所有手续是朱云生办理的，不是自己或家人办理，也没有支付过任何费用，2019年底税务局通知要交房产税时才知道有系争房屋已经办了产证，找过朱云生协商60平方米如何处理，但没有达成一致。2020年从中介拿到了产证。按照安置协议系争房屋里有65平方米是自己的，超出面积不是自己的，可能是加上了朱云生哥哥的面积。另两套房屋离安置面积还差60多平方，自己曾就此向动迁部门询问过，当时经办人陆某2被抓了，动迁办工作人员说不清楚这个事情，后来陆某2出来后说被撤职了不关她的事。基于2010年安置协议取得系争房屋所有权，即使2013年协议书是真实的，也没有约定60平米的配额是无偿赠送。根据庭审查明的事实，本院认为，第一，朱云生虽未提供2013年协议书的原件，但朱家角动迁办保存该协议书复印件并在其上盖章确认，本院确认2013年协议书真实存在且朱家角动迁办以此为确定系争房屋面积的依据之一；第二，根据购房通知单、动迁户一览表的内容，结合陆某2在2013年协议书上的备注及对安置面积的解释说明，本院确认系争房屋的面积由陆金东的60平方米(30平方米评价、30平方米半议价)面积、朱云弟的30平方米半议价面积、29.72平方米全议价面积构成；第三，陆金东另两套安置房屋与其根据2010年安置协议可获得的房屋面积有60平方米的差额，但未向安置部门积极主张；现系争房屋面积明显超出陆金东的安置面积，对超出部分的面积来源陆金东也未有合理说明，也未支付过任何对价，又自认2019年之前甚至不知道系争房屋登记在其名下；故基于以上因素，以及朱云生实际支付全部购房款、交接系争房屋并入住至今的现状，本院认为朱云生主张的系争房屋系调配陆金东的部分安置面积给朱云生并由朱云生购买的意见，具有高度盖然性，故朱云生要求将系争房屋过户至其名下的意见，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：被告陆金东应于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市青浦区朱家角镇石家浜东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告朱云生名下，所涉税费依法承担。案件受理费6,931.10元，减半收取计3,465.55元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧书记员  怀丽慧附：相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。