北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1555号原告：美乐家（北京）物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：周晓波，男，1994年4月26日出生，汉族，美乐家（北京）物业管理有限公司经理，住北京市西城区。被告：戴玉芝，女，1950年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王勉（戴玉芝之子），男，1978年9月17日出生，汉族，住北京市房山区。原告美乐家（北京）物业管理有限公司（以下简称美乐家公司）与被告戴玉芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美乐家公司法定代表人周晓波、被告戴玉芝委托诉讼代理人王勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美乐家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还（位于北京市门头沟区大峪街道）三个月租金6500元，押金2600元，水电燃气费用100元，换锁费90元，住酒店费用651元，房屋中介费2240元，以上共计12181元，这是根据（2020）京0109民初4856号生效判决书判决我支付承租人闫云朋的，我依法向被告追偿；判令被告赔偿违约金（2个月房租）4600元，以上合计16781元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月，原告与被告续签订《房屋出租委托代理合同》（房屋位于北京市门头沟区大峪街道），并约定按季度支付租金6900元，同日原告通过银行卡转账给被告2020年6月1日至2020年8月31日房租6900元，被告同日收取该费用。2020年9月10日原告通过银行卡转账给被告下一季度（即2020年9月1日至2020年11月30日）房租6900元，被告已收取该费用。2020年9月10日晚，被告到出租房屋（位于北京市门头沟区大峪街道），开门换锁，要求租户闫云朋搬家。2020年9月16日下午，被告更换了出租房屋（位于北京市门头沟区大峪街道）的门锁，9月16日18点左右，原告、被告及租户闫云朋一同在月季园派出所进行协商，在此情况下，原告多次要求被告继续履行合同，但被告均不理会，强行收房。由于被告强行收房而拒不退还房租及押金，被告单方解除合同，导致租户无法正常居住其租赁的房屋，为维护原告及租户的合法权益不受损害，现依法提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：按照双方《房屋出租委托代理合同》约定，原告应于2020年9月1日转付出租房屋（位于北京市门头沟区大峪街道）2020年9月1日至2020年11月30日房租6900元。经过我方催收后，原告一直没有支付租金，2020年9月10日两套房屋仅支付7000元房租，全额支付房租应该是北京市门头沟区大峪街道室三个月房租6900元加上北京市门头沟区永定镇三个月房租5700元，原告擅自扣除5600元，每套房屋各差2800元租金，原告没有按时足额支付房租，构成根本违约，我方已提前书面告知原告不按时足额支付房租将解除合同，2020年9月16日已经超过约定转付租金日达15日，我方享有单方解除权，综上，我方不同意原告的诉讼请求，原告应支付我方相应的违约金及解除合同的合理支出。本院经审理查明：2019年5月14日，委托人（甲方）戴玉芝（王勉为戴玉芝代理人）与租赁代理机构（乙方）美乐家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，戴玉芝将坐落于北京市门头沟区大峪街道房屋交由美乐家公司代为出租，委托出租期限为2019年6月1日至2020年5月31日，租金标准为2150元/月。后双方合同续签一年至2021年5月31日，租金标准变更为2300元/月，委托出租期限变更为2020年6月1日至2021年5月31日。关于租金转付，双方约定按季度为周期转付租金。除特别约定外，乙方应于约定周期开始日转付应付房租（如该月份没有对应日，则为该月份之最后一日，如遇法定节假日顺延至下一工作日）。且不论该房屋是否已实际对外出租，美乐家公司应在委托期开始后7个工作日内将第一笔转付租金支付戴玉芝。关于押金，补充协议约定甲方收取押金2150元。关于合同解除，乙方未按约定转付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任，因甲方原因导致本合同提前解除的，如乙方已代甲方与承租人签署房屋租赁合同的，甲方除应按月委托价格200%向乙方支付违约金外，还应承担因违约解除与承租人租赁合同的违约责任。因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按月委托价格200%向甲方支付违约金。甲乙双方行使单方解除权的，应提前10日书面通知对方，违约方应按月委托价格200%向守约方支付违约金。合同落款处有美乐家公司签章，周晓波、戴玉芝、王勉签名。2020年9月10日周晓波向王勉中国建设银行账户转账7000元，转账备注写有“紫金新园5700加新桥南街6900减万泉寺5600”。2020年11月27日北京市门头沟区人民法院作出（2020）京0109民初4856号民事判决书，判决“一、美乐家（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还闫云朋房屋租金6500元、押金2600元、水电燃气费100元，以上共计9200元；二、美乐家（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿闫云朋换锁费90元、住酒店费用651元、房屋中介费2240元，以上共计2981元；三、驳回闫云朋的其他诉讼请求。”2021年3月16日，美乐家（北京）物业管理有限公司履行（2021）京0109执704号执行案款12181元。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、（2020）京0109民初4856号民事判决书、转账记录等证据和当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于合同性质，本案中美乐家公司与戴玉芝签署的合同名称虽为委托代理合同，但是该合同的主要内容，系双方约定了明确的租金标准和租期，且约定不论房屋是否已实际对外出租，美乐家公司均应于约定周期开始日向戴玉芝支付租金，上述约定并非戴玉芝与美乐家公司就委托代理事宜进行约定，实质系美乐家公司与戴玉芝就房屋租赁事宜进行的约定，故双方之间并非为委托代理关系，而系房屋租赁合同关系。依据查明的事实，可以认定戴玉芝与美乐家公司针对位于北京市门头沟区大峪街道新桥南大街22号楼3单元301室房屋存在房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行合同义务。其次，关于合同履行，租金转付方面，双方约定按季度为周期转付租金。除特别约定外，乙方应于约定周期开始日转付应付房租（如该月份没有对应日，则为该月份之最后一日，如遇法定节假日顺延至下一工作日）。本案中，双方《房屋出租委托代理合同》续签一年至2021年5月31日，租金标准变更为2300元/月，委托出租期限变更为2020年6月1日至2021年5月31日。庭审中，经本院询问双方均认可美乐家公司应于2020年9月1日支付2020年9月1日至2020年11月30日房租6900元。再次，关于合同解除，合同约定乙方未按约定转付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同。本案中，被告先后于2020年9月5日、2020年9月10日出具书面告知书要求原告2020年9月15日前足额支付租金，不按时足额支付房租将行使单方解除权解除合同。2020年9月10日周晓波向王勉中国建设银行账户转账7000元，转账备注写有“紫金新园5700加新桥南街6900减万泉寺5600”。原告主张已在被告约定的合理期限内支付7000元，包含新桥南大街房屋房租6900元，但被告以上述转账中原告扣减未经被告同意导致房租未得到足额支付而于2020年9月16日行使单方解除权。现涉案房屋因被告已收回房屋另行出租的原因不能继续履行，且原告未按约定转付租金达15日以上，被告有权单方解除合同，本院予以确认，被告戴玉芝与美乐家公司签订的房屋租赁合同解除，解除时间为2020年9月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方租赁合同履行情况和合同性质，原告美乐家公司对王惠民、戴玉芝同时负担有种类相同支付房屋租金的债务，且该两项债务到期时间相同均为2020年9月1日，债务人美乐家公司2020年9月10日实际给付王勉7000元，不足以清偿全部租金债务，且在清偿时未明确指定其履行的债务。在双方针对债务履行没有达成约定的情况下，到期时间相同债务应按照债务比例履行。美乐家公司应付债务是北京市门头沟区大峪街道房屋三个月房租6900元和北京市门头沟区永定镇房屋三个月房租5700元，实际给付房租7000元，按比例履行分别是北京市门头沟区大峪街道房屋三个月房租实际履行3833元，北京市门头沟区永定镇东辛房街道房屋三个月房租实际履行3167元。本案中，原告主张要求返还租金6500元、押金2600元。原告针对新桥南大街房屋三个月房租6900元实际履行3833元，根据双方合同约定租金标准为2300元/月，扣除2020年9月1日至2020年9月15日已产生租金支出1150元，被告应当返还剩余房租2683元。关于押金，补充协议约定被告收取了押金2150元。合同解除后，被告应当返还原告押金2150元。原告主张要求返还租金6500元、押金2600元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于违约责任，合同约定因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按月委托价格200%向甲方支付违约金。本案合同提前解除是因原告未按约定足额转付租金，原告无权要求被告承担违约责任，故本院对美乐家公司要求被告赔偿违约金4600元的诉讼请求不予支持。原告主张被告承担因违约赔偿租户闫云朋水电燃气费100元、换锁费用90元、居住酒店支出的651元、再次找房支出的中介费2240元，合计3081元，上述违约损失均因原告违约，且本案合同提前解除是因原告未按约定足额转付租金，原告无权要求被告承担违约赔偿损失，故本院对美乐家公司要求被告赔偿上述损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、戴玉芝于本判决生效之日起七日内返还美乐家（北京）物业管理有限公司房屋租金2683元、押金2150元，以上共计4833元；二、驳回美乐家（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费110元，由戴玉芝负担32元，于本判决生效之日起七日内交纳；由美乐家（北京）物业管理有限公司负担78元，已交纳。本判决为终审判决。审 判 员 裴凌晨二〇二一年六月一日法官助理 石志远书 记 员 刘美辰-2--1-