福建省三明市沙县区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0427民初120号原告：福建恒广房地产发展有限公司，统一社会信用代码91350427066582082E，住所地三明市沙县区金陵路东侧城市之星A号楼1001室。法定代表人：刘家松，执行董事。委托诉讼代理人：严进，上海锦天城(福州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李笑影，上海锦天城(福州)律师事务所律师。被告：林兴镇，男，汉族，1985年11月22日出生，住福建省尤溪县。第三人：中国建设银行股份有限公司沙县支行，统一社会信用代码91350427855940380Q，住所地三明市沙县区城关滨河路19幢。负责人：陈思，该行行长。委托诉讼代理人：张榕忠，男，1968年12月22日出生，汉族，住三明市沙县区。委托诉讼代理人：赖培华，男，1970年9月5日出生，汉族，住三明市沙县区。原告福建恒广房地产发展有限公司(以下简称恒广公司)与被告林兴镇、第三人中国建设银行股份有限公司沙县支行(以下简称沙县建行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒广公司的委托诉讼代理人严进、李笑影，第三人的委托诉讼代理人张榕忠到庭参加诉讼，被告林兴镇经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒广公司起诉请求：1.判令解除恒广公司、林兴镇签订的关于沙县XX中学西侧X号楼X单元房产的《商品房买卖合同（预售）》，并判令林兴镇协助恒广公司注销该合同备案及房地产预告登记；2.判令林兴镇立即向恒广公司腾退交还上述房产；3.判令林兴镇偿还恒广公司因承担阶段性保证责任垫付按揭贷款97284.16元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的标准自恒广公司起诉之日计付资金占用利息至实际还款之日止；4.判令林兴镇向原告支付其因违约造成购房合同解除的违约金65842元；5.判令准予恒广公司将应退还给林兴镇的购房款与第3、4项诉讼请求等额部分予以债务抵销，抵销后的剩余购房款中属于林兴镇应归还第三人沙县建行的购房按揭贷款本息的金额直接由恒广公司代其归还第三人，若有剩余款项退还林兴镇；6.本案诉讼费用由林兴镇承担。事实和理由：2015年9月30日，林兴镇与恒广公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件约定，林兴镇向恒广公司购买位于沙县XX中学西侧X号楼X单元房产。合同约定的上述商品总价款658420元，林兴镇在签订合同时支付首期房价款198420元，余款46万元向第三人沙县建行申请贷款支付。合同签订后，林兴镇作为借款及抵押人，沙县建行作为贷款人，恒广公司作为保证人，三方签订了《个人住房借款合同》，由林兴镇向沙县建行贷款46万元，用以向恒广公司支付剩余购房款。但在沙县建行放款后，林兴镇未能依约履行按揭还款义务，导致第三人多次从恒广公司的保证金账户扣划代偿款，分别为：2018年６月28日扣款15212.55元，2018年9月27日扣款9138.93元，2018年12月27日扣款9115.70元，2019年3月28日扣款9113.16元，2019年6月27日扣款9118.12元，2019年9月27日扣款9116.88元，2019年12月26日扣款9115.65元，2020年3月29日扣款9112.50元，2020年6月29日扣款9120.02元，2020年9月29日扣款9120.65元，合计97284.16元。合同附件十一《补充协议》第三条第3款约定：“若乙方不能按期偿付银行按揭贷款本息，在甲方履行担保责任后，甲方有权向乙方追偿所欠款项，且若乙方未能在甲方履行担保责任后的十日内向甲方归还被扣划的款项，则甲方有权单方解除《合同》，并要求乙方支付合同总价款10%的违约金。甲方行使解除权时，上述违约金可由甲方在乙方已交纳的房款中直接扣除。在乙方履行完一切终止合同的手续后，甲方应将剩余房款(扣除乙方所欠款项即违约金)退还给乙方。如乙方已支付的房款不足偿还甲方欠款，甲方有权继续追索”；第4条约定：“乙方同意甲方有权将乙方应提前全部归还银行之贷款的金额从甲方应返还乙方之全部房价款中直接划入银行指定账户作为乙方提前还款的资金”。恒广公司为维护其合法权益，特请求解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求林兴镇偿还垫付款、承担违约责任。同时因合同解除，恒广公司需将收取的购房款返还林兴镇，并依照法律规定行使债务抵销权，将抵销后的购房款余额返还林兴镇。同时，恒广公司可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，直接从应退还给林兴镇的购房款中向沙县建行偿还《个人住房借款合同》项下的剩余本息。恒广公司提供下列证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明林兴镇与恒广公司于2015年9月30日签订合同约定，林兴镇以658420元价款购买恒广公司开发建设的坐落于沙县XX中学西侧XX国际X号楼X单元商品房，其中46万元向第三人贷款支付；林兴镇不能按期偿付银行按揭贷款本息，在恒广公司履行担保责任后，恒广公司有权向林兴镇追偿；林兴镇未在恒广公司履行担保责任后十日内归还恒广公司被扣划款项的，恒广公司有权解除合同，并要求林兴镇支付总房款10%的违约金；林兴镇应向恒广公司支付的欠款及违约金可从恒广公司应退还的购房款中直接扣除；恒广公司向林兴镇退还购房款中，属于林兴镇提前归还银行贷款的金额，恒广公司有权直接支付至贷款银行指定账户。2.《个人住房借款合同》，证明林兴镇为支付剩余购房款，向中国建设银行股份有限公司贷款46万元，恒广公司作为保证人为其提供阶段性担保。3.个人贷款还款凭证10份，证明因林兴镇未能依约履行按揭贷款还款义务，导致贷款银行对恒广公司进行了8次的代偿款扣划，截至2021年1月24日已达97284.16元。4.商品房买卖合同备案信息表，证明沙县金沙中学西侧贵隆凯旋２号楼1802室，已于2015年11月19日备案登记在林兴镇名下。林兴镇未作答辩。第三人沙县建行辩称：恒广公司提交的扣款凭证属实，我方无异议。经审理查明：2015年9月30日，林兴镇与恒广公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件六合同补充协议约定，林兴镇（预售）购买恒广公司开发建设的座落于沙县XX中学西侧XX国际X号楼X室单元商品房(以下简称涉案房屋)，总价款594450元，于签订合同时支付198420元(其中定金3万元)，余款460000元向第三人沙县建行贷款；林兴镇逾期付款时间不超过60日的，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，按日向恒广公司支付逾期应付款万分之二的违约金，并继续履行合同；林兴镇逾期付款时间超过60日后，并在恒广公司书面催告10日后仍未支付应付款的，恒广公司有权解除合同；恒广公司应在2016年10月份将合格的商品房交付给林兴镇使用；恒广公司商品房交付使用后10个月内，向当地房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由恒广公司提供的资料交付给林兴镇；林兴镇向银行按揭贷款后，且在恒广公司承担阶段性担保期间，如出现林兴镇不能按期偿付按揭贷款本息，在恒广公司向银行履行担保责任后，林兴镇应在恒广公司发出还款通知之日起七日内偿还全部应付款，若林兴镇不能按期偿付银行按揭贷款本息，在恒广公司履行担保责任后，恒广公司有权向林兴镇追偿，若林兴镇未能在恒广公司履行担保责任后十日内归还，恒广公司有权单方解除合同，并要求林兴镇支付合同总价款10%的违约金。合同签订后，林兴镇依约支付恒广公司首付款198420元、建设银行沙县支行住房按揭贷款46万元，合计支付房价款594450元。恒广公司已于合同约定的交房日前将案涉商品房交付林兴镇使用。因林兴镇未依约偿还建设银行沙县支行住房按揭贷款，建设银行沙县支行从恒广公司保证金账户扣划用于偿还林兴镇的按揭贷款，其中于2018年６月28日扣款15212.55元，2018年9月27日扣款9138.93元，2018年12月27日扣款9115.70元，2019年3月28日扣款9113.16元，2019年6月27日扣款9118.12元，2019年9月27日扣款9116.88元，2019年12月26日扣款9115.65元，2020年3月29日扣款9112.50元，2020年6月29日扣款9120.02元，2020年9月29日扣款9120.65元，合计97284.16元。上述事实，有当事人提供的在案证据佐证以及法庭陈述等证实。本院认为，恒广公司以林兴镇在借款民事法律行为中违约为由，请求解除双方签订的商品房买卖合同，不仅否定商品房买卖合同与借款合同各自的独立性，也无视商品房买卖合同已基本履行完毕、双方合同目的已基本实现的客观事实。商品房买卖合同中的双方签订合同的目的是为了促成交易的实现，卖方的主要交易目的是取得所卖房屋款项，买方的主要交易目的是取得房屋所有权。若允许商品房买卖中一方满足一定条件就轻易解除该合同不仅不利于合同目的的实现，有违依法成立的合同“不得擅自变更或者解除合同”原则，而且此现象也不利于商品房买卖市场的稳定，不利于社会主义市场经济的长远发展。恒广公司请求解除商品房买卖合同的主张，有悖法律规定，本院不予支持。恒广公司履行了商品房按揭贷款合同约定的担保责任，为林兴镇代偿了按揭贷款，依法享有追偿权。恒广公司请求林兴镇偿还代偿款97284.16元之主张，符合法律规定，予以支持。恒广公司请求按银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率的标准计付代偿款自起诉之日起至实际还款之日止的资金占用利息之主张，并无不当，予以支持。恒广公司的主张超过本院确认的部分，不予支持。林兴镇经依法传唤未到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、林兴镇应支付福建恒广房地产发展有限公司代偿款97284.16元。二、林兴镇应支付福建恒广房地产发展有限公司代偿款的利息损失，以所欠代偿款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年1月13日计付至实际还款之日止。以上交付款项，应于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回福建恒广房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10384元，由福建恒广房地产发展有限公司负担2232元，由林兴镇负担8152元。当事人负担的诉讼费用应于本判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  曹阿光人民陪审员  陈玮玮人民陪审员  魏丽华二〇二一年六月四日书 记 员  林 宏一、本判决所依据法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国担保法第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。