安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初1362号原告:平庆素，男，汉族，1973年6月8日出生，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人:李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。被告:郭晓旭,女,1987年6月20日出生,汉族,户籍地吉林省白山市江源区，现住淮南市田家庵区。委托诉讼代理人:李祥，安徽恒威律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏义娟，安徽恒威律师事务所律师。原告平庆素与被告郭晓旭房屋租赁合同一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告平庆素的委托诉讼代理人李绪备、被告郭晓旭及其委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平庆素向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠房租50000元及违约金3000元;2、租赁期间的物业费2598元有被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年1月15日经过协商：被告租赁原告位于淮南市田家庵区做生意，双方签订的有《房屋出租协议》。根据该出租协议第二条：租期三年，自2018年1月15日起至2021年1月15日止。第三条：合同有效期年租金50000元，每一个租赁年度前一个月支付下一年度租金。租赁期内水电费和物业费等按照实际使用的量支付。第五条：乙方即承租方在签订合同时先付给甲方即出租方第一年的半年租金即25000ＵＡＮ，租金每半年支付一次，应提前一个月付给甲方即出租方。第九条：违约应承担三年年租金总额2%的违约金。租赁合同正常履行前两年，可是到了第三年时被告没有按照合同约定支付租金，导致第三年的50000元租金一分钱没付。另外，租赁期间的物业费合计2598元也没有按照租赁协议的约定支付。为维护出租方的合法权益，现依法提起起诉。安徽郭晓旭辩称：一、因遭遇不可抗力---新冠肺炎疫情的影响，答辩人依法解除了与原告之间的租赁合同，故答辩人不属于违约，亦不应承担违约责任。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）明确规定：疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。我国合同法第94条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同法第96条以及民法典565条均规定：当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。因答辩人租赁原告房屋系用于经营美容美体业务，2020年元月爆发的新冠肺炎疫情及政府采取的防控措施，直接导致答辩人无法经营，租房合同目的不能实现。为此答辩人在疫情发生后立即腾空租赁房屋并及时通知原告收房。2020年5月答辩人与原告微信交流时，再次表明合同已解除并要求原告收回房屋另行利用。由于不可抗力的影响，答辩人提出解除与原告之间的租赁合同，且及时通知了原告，依法双方之间的合同已经解除。因此，答辩人并非违约，故也不应承担违约责任。二、原告未及时收回出租房屋，致使租金损失扩大，因此不应就扩大的租金损失向答辩人主张权利。如前所述，由于不可抗力致使答辩人不能实现合同目的，答辩人已经于2020年1月及5月通知原告解除合同及要求原告收回房屋，双方间的合同已经依法解除。而且答辩人已于2020年1月腾空租赁房屋，完全不影响原告另行出租。原告拒绝收回出租房屋另行利用，导致其租金损失，依法其租金损失也应由其自行承担，与答辩人无关。三、答辩人租房期间，并无相关单位或人员收取物业费，原告也未证明其为答辩人垫付了物业费，因此，原告向答辩人主张物业费的诉请缺乏事实依据。综上所述，由于不可抗力的原因，答辩人依法提出解除与原告之间的房屋租赁合同，并及时通知了原告，双方合同已依法解除。故答辩人并非是违约，依法不应承担违约责任以及支付原告拒绝收回房屋而产生的租金损失。另外，由于原告所主张物业费的请求缺乏事实依据，答辩人也不予认可。为此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的房屋出租协议，证明双方对租赁的房屋签订了合同，合同不违反相关规定，是双方真实意思表示。第六条、七条、八条、九条，规定了租金、水电费、物业费及租金的支付方式及违约金。被告质证意见为：真实性无异议，不是原告本人签的，认同该合同，房子也租了。本院经审查认为：结合本案其他证据对该份证据予以确认。2、原告提交的物业公司书面证明一份，证明被告拖欠的物业费2598元。被告的质证意见为：超过举证期限，不予质证。本院经审查认为：该书面证明材料不能显示房东即原告根据约定已经代为垫付物业费。3、被告提交的微信聊天记录，证明：1、被告2020年5月再次明示与原告之间的合同已解除及早已腾空了房屋。2、再次要求被告收回房屋另行利用。3、被告拒绝收回房屋（系导致损失扩大的根本原因）。原告质证意见为：有该事实，证明观点有异议，被告在2020.5要求解除，原告的家属不同意解除，该份证据恰好证明了双方合同没有解除，原被告没有经过协商，仅仅靠发微信进行解除，不合适。根据合同约定，2021年解除，提前解除，被告提出要起诉解除合同，但被告没有起诉，而是原告来起诉要房租。本院经审查认为：该证据具有真实性，至于房屋何时解除等问题将在判决书的本院认为部分予以分析评判。4、被告提交的水电费缴费情况证明，证明：2020年2月后，出租房屋已没有了水、电的消耗，证明被告自2020年2月起，已经没有再占有使用出租房屋。同时佐证被告于2020年1月份已经通知原告解除合同并腾空了房屋。原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议，水费单只打到交的那个月，2021年抄表时间在租赁期内，不能用证明清单说明房屋已经腾空，需要手续。本院经审查认为：对该证据的真实性予以确认，但是关于2020年1月解除和腾空房屋将结合全案证据及法律规定认定。5、被告提交的营业执照，证明被告从事的是线下的、需要人员接触的服务行业，完全属于受到疫情及相关防控措施直接影响的行业。客观上是受到了不可抗力的影响。房屋出租协议的第四大条第十小条第五项，已经说明了被告当时的经营项目。原告质证意见为：与本案无关，房屋租赁给被告后经营什么，原告不过问。本院经审查认为：对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：平庆素系田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场Ｂ栋商铺110号的产权人，2018年1月15日平庆素作为甲方（出租方），郭晓旭作为乙方（承租方）双方签订房屋出租协议，约定：根据《中华人民共和国（租赁）合同法》甲乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，订立本合同。合同内容如下：第一条、租赁内容。一、甲方将位于淮南市田家庵区方。甲方对所出租的房屋具有合法使用权和产权。二、甲方租赁给乙方的房屋面积为120平方米。三、甲方同意乙方所租房屋作为经营使用，其范围以营业执照为准。四、甲方为乙方提供的房屋内有消防设施及供配电等设备。第二条、租赁期限。五、租赁期叁年，自2018年1月15日起至2021年1月15日止。第三条、租金及其他费用。六、合同有效年度租金：50000元。七、每一个租赁年度前壹个月支付下一年度租金。八、水、电费按实际使用量收费，甲方提供用水、电号（水费号122326、电费号5410031969），乙方自行支付费用，物业费及其他费用都由乙方自行交费。第四条、双方的权利和义务。九、甲方。1、对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。2、甲方门前广告位归乙方使用，楼顶漏水由甲方负责维修。十、乙方。1、在国家法律、法规，政策允许的范围内进行经营及办公，乙方如果将甲方的商铺转租给其他人，但必须经过甲方同意后方可转租，三方并签订转租协议。2、合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。3、承担合同期内所有的租金、物业、水、电费用，并按合同内容及时交纳租金及其他费用。4、乙方装修时必须要通知甲方，如果对墙体和店面改造，必须经过甲方同意后方可施工。5、在签订租房合同时，乙方要向甲方提供身份证复印件、营业执照复印件各一份。第五条、付款方式及时间。十一、乙方在签订合同时先付给甲方租房第一年半年租金25000元人民币，租金每半年支付一次，应提前一个月付给甲方。十二、乙方从第二次付款开始，每次应提前壹个月支付。十三、乙方向甲方支付的各项费用可采取银行转账或现金方式。第六条、房屋装修或改造。十四、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自行支付。在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）房屋还原原有结构。第七条、续租。十五、在合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。十六、乙方如需续租，应在租期满前两个月向甲方提出，并签订新租赁合同，如果乙方没有在租期两个月前提出续租，甲方可以对外出租，造成的损失乙方自负。第八条其他。...第九条违约。二十一条如乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，如乙方违约也必须承担合同期内叁年房屋租金及物业费，水、电费，每逾期一天，除支付合同期内叁年租金及物业费，水、电费外，每天向甲方支付叁年租金总额2%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋。因此造成的损失乙方自行负责。第十条、合同生效、纠纷解决。二十二、本合同经甲、乙双方代表人签订后生效，即具有法律效力。二十三、本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。二十四、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。二十五、本合同正本一式贰分，共4页，甲、乙双方各执壹份，本协议到期后自动失效。该合同甲方平庆素由其家属（妻子）代为签字，乙方郭晓旭签订，双方对合同的签订没有异议。合同签订后，平庆素向郭晓旭交付房屋，郭晓旭开始租赁房屋。合同期限的前两年正常履行,租金按时支付，双方对于第三年度的履行双方产生争议。郭晓旭向本院提交淮南首创水务有限责任公司客户服务中心单据证明租赁的房屋2019年12月产生23.66元水费后未产生新的水费，郭晓旭提交国网安徽省电力有限公司淮南供电公司客户用电信息查询单证明2020年2月23日后租赁房屋产生26.03元电费后未产生的电费，以此来印证2020年1月以后没有使用房屋，原告平庆素对此表示异议。2020年5月19日被告郭晓旭与原告平庆素的妻子在微信中交流，郭晓旭表示房子没有用，到号就搬了，钥匙放脚垫下面等，平庆素的妻子表示按合同约定2021年才能收回房屋，要按合同办事，郭晓旭未同意，平庆素的妻子表示那到时我起诉了，后平庆素没有在2020年5月或6月提起诉讼，在2021年2月28日正式提起诉讼。另查明：由于平庆素工作较忙，平时郭晓旭联系租房事宜及交房租大多是与平庆素妻子联系，双方对此无争议。租赁期间郭晓旭注册登记田家庵区晓旭美容美体店，用于经营。郭晓旭向本院陈述称2020年1月份因为疫情影响干不下去，就和原告讲不干，搬走了，但是原告不认可2020年1月被告与其提出过解除合同，搬走。本院认为，2018年1月15日原被告双方签订的房屋出租合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。合同期限三年，前两年双方履行正常，没有争议。因为2020年1月开始的新冠肺炎疫情的影响，被告郭晓旭的经营活动也收到影响，从郭晓旭提交的水费、电费原件可以证明，该两份单据显示2020年2月份以后租赁房屋基本未产生新的水费、电费，双方此时未达成解除合同的合意，也未办理房屋收回的手续，郭晓旭虽然口头陈述称从2020年1月就和原告平庆素提出解除合同，搬走，但是郭晓旭对此没有提供证据证明，原告平庆素也予以否认。郭晓旭提供微信记录显示2020年5月19日向平庆素妻子不干，搬走，平庆素妻子当时就提出要起诉，但是原告平庆素没有及时的在合理期限内及时的提起诉讼解决纠纷，而是到2021年2月份才正式提起诉讼，对于扩大的损失自身存在过错，若让郭晓旭继续按照合同承担租金显示公平。郭晓旭因疫情经营受到影响，提出解除合同并不在使用房屋，但是毕竟双方签订有正式合同，采取的方式不妥，且陈述意见相关的证据不充分，应当承担原告相应的损失。由于双方约定违约金过高，被告也提出不同意见，本院酌定该项数额为1500元。对于物业费请求，与本案不是一个法律关系，主张的主体亦存在问题，且原告没有提供正式票据证明已经先行垫付，故该请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭晓旭于判决生效后十日内支付原告平庆素房屋租金25000元（50000元÷12月×6月），支付违约金1500元，合计支付26500元；二、驳回原告平庆素其他诉讼请求。案件受理费1190元，减半收取595元，由原告负担311元，被告郭晓旭负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇二一年六月十八日书记员 历梦璇附1：本案证据目录一、原告平庆素提交证据和证明目的如下：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、房产证，证明涉案出租房屋是原告所有的。3、房屋出租协议，证明双方对租赁的房屋签订了合同，合同不违反相关规定，是双方真实意思表示。第六条、七条、八条、九条，规定了租金、水电费、物业费及租金的支付方式及违约金。4、证明，证明被告拖欠的物业费2598元。二、被告郭晓旭提交证据和证明目的如下：1、微信聊天记录，证明1、被告2020年5月再次明示与原告之间的合同已解除及早已腾空了房屋。2、再次要求被告收回房屋另行利用。3、被告拒绝收回房屋（系导致损失扩大的根本原因）。2、水电费缴费情况证明，证明：2020年2月后，出租房屋已没有了水、电的消耗，证明被告自2020年2月起，已经没有再占有使用出租房屋。同时佐证被告于2020年1月份已经通知原告解除合同并腾空了房屋。3、营业执照，证明被告从事的是线下的、需要人员接触的服务行业，完全属于受到疫情及相关防控措施直接影响的行业。客观上是受到了不可抗力的影响。房屋出租协议的第四大条第十小条第五项，已经说明了被告当时的经营项目。附2:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。附3：重点提示（1）本判决生效后，本院将根据原告平庆素在立案时预留的《诉讼费退费账号确认书》直接将原告不应负担的诉讼费879元（595元＋284元）退回至其确认的退费账号。若原告未预留《诉讼费退费账号确认书》，原告平庆素应于本判决生效之日起十五日内至本院退回案件受理费879元（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准）。（2）被告郭晓旭应于本判决生效之日起十五日内将案件受理费284元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。（3）本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院的生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院主动报告财产状况，并不得有隐匿、转移财产、高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，违反本条款，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初1362号原告:平庆素，男，汉族，1973年6月8日出生，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人:李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。被告:郭晓旭,女,1987年6月20日出生,汉族,户籍地吉林省白山市江源区，现住淮南市田家庵区。委托诉讼代理人:李祥，安徽恒威律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏义娟，安徽恒威律师事务所律师。原告平庆素与被告郭晓旭房屋租赁合同一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告平庆素的委托诉讼代理人李绪备、被告郭晓旭及其委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平庆素向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠房租50000元及违约金3000元;2、租赁期间的物业费2598元有被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年1月15日经过协商：被告租赁原告位于淮南市田家庵区做生意，双方签订的有《房屋出租协议》。根据该出租协议第二条：租期三年，自2018年1月15日起至2021年1月15日止。第三条：合同有效期年租金50000元，每一个租赁年度前一个月支付下一年度租金。租赁期内水电费和物业费等按照实际使用的量支付。第五条：乙方即承租方在签订合同时先付给甲方即出租方第一年的半年租金即25000ＵＡＮ，租金每半年支付一次，应提前一个月付给甲方即出租方。第九条：违约应承担三年年租金总额2%的违约金。租赁合同正常履行前两年，可是到了第三年时被告没有按照合同约定支付租金，导致第三年的50000元租金一分钱没付。另外，租赁期间的物业费合计2598元也没有按照租赁协议的约定支付。为维护出租方的合法权益，现依法提起起诉。安徽郭晓旭辩称：一、因遭遇不可抗力---新冠肺炎疫情的影响，答辩人依法解除了与原告之间的租赁合同，故答辩人不属于违约，亦不应承担违约责任。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）明确规定：疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。我国合同法第94条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同法第96条以及民法典565条均规定：当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。因答辩人租赁原告房屋系用于经营美容美体业务，2020年元月爆发的新冠肺炎疫情及政府采取的防控措施，直接导致答辩人无法经营，租房合同目的不能实现。为此答辩人在疫情发生后立即腾空租赁房屋并及时通知原告收房。2020年5月答辩人与原告微信交流时，再次表明合同已解除并要求原告收回房屋另行利用。由于不可抗力的影响，答辩人提出解除与原告之间的租赁合同，且及时通知了原告，依法双方之间的合同已经解除。因此，答辩人并非违约，故也不应承担违约责任。二、原告未及时收回出租房屋，致使租金损失扩大，因此不应就扩大的租金损失向答辩人主张权利。如前所述，由于不可抗力致使答辩人不能实现合同目的，答辩人已经于2020年1月及5月通知原告解除合同及要求原告收回房屋，双方间的合同已经依法解除。而且答辩人已于2020年1月腾空租赁房屋，完全不影响原告另行出租。原告拒绝收回出租房屋另行利用，导致其租金损失，依法其租金损失也应由其自行承担，与答辩人无关。三、答辩人租房期间，并无相关单位或人员收取物业费，原告也未证明其为答辩人垫付了物业费，因此，原告向答辩人主张物业费的诉请缺乏事实依据。综上所述，由于不可抗力的原因，答辩人依法提出解除与原告之间的房屋租赁合同，并及时通知了原告，双方合同已依法解除。故答辩人并非是违约，依法不应承担违约责任以及支付原告拒绝收回房屋而产生的租金损失。另外，由于原告所主张物业费的请求缺乏事实依据，答辩人也不予认可。为此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的房屋出租协议，证明双方对租赁的房屋签订了合同，合同不违反相关规定，是双方真实意思表示。第六条、七条、八条、九条，规定了租金、水电费、物业费及租金的支付方式及违约金。被告质证意见为：真实性无异议，不是原告本人签的，认同该合同，房子也租了。本院经审查认为：结合本案其他证据对该份证据予以确认。2、原告提交的物业公司书面证明一份，证明被告拖欠的物业费2598元。被告的质证意见为：超过举证期限，不予质证。本院经审查认为：该书面证明材料不能显示房东即原告根据约定已经代为垫付物业费。3、被告提交的微信聊天记录，证明：1、被告2020年5月再次明示与原告之间的合同已解除及早已腾空了房屋。2、再次要求被告收回房屋另行利用。3、被告拒绝收回房屋（系导致损失扩大的根本原因）。原告质证意见为：有该事实，证明观点有异议，被告在2020.5要求解除，原告的家属不同意解除，该份证据恰好证明了双方合同没有解除，原被告没有经过协商，仅仅靠发微信进行解除，不合适。根据合同约定，2021年解除，提前解除，被告提出要起诉解除合同，但被告没有起诉，而是原告来起诉要房租。本院经审查认为：该证据具有真实性，至于房屋何时解除等问题将在判决书的本院认为部分予以分析评判。4、被告提交的水电费缴费情况证明，证明：2020年2月后，出租房屋已没有了水、电的消耗，证明被告自2020年2月起，已经没有再占有使用出租房屋。同时佐证被告于2020年1月份已经通知原告解除合同并腾空了房屋。原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议，水费单只打到交的那个月，2021年抄表时间在租赁期内，不能用证明清单说明房屋已经腾空，需要手续。本院经审查认为：对该证据的真实性予以确认，但是关于2020年1月解除和腾空房屋将结合全案证据及法律规定认定。5、被告提交的营业执照，证明被告从事的是线下的、需要人员接触的服务行业，完全属于受到疫情及相关防控措施直接影响的行业。客观上是受到了不可抗力的影响。房屋出租协议的第四大条第十小条第五项，已经说明了被告当时的经营项目。原告质证意见为：与本案无关，房屋租赁给被告后经营什么，原告不过问。本院经审查认为：对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：平庆素系田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场Ｂ栋商铺110号的产权人，2018年1月15日平庆素作为甲方（出租方），郭晓旭作为乙方（承租方）双方签订房屋出租协议，约定：根据《中华人民共和国（租赁）合同法》甲乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，订立本合同。合同内容如下：第一条、租赁内容。一、甲方将位于淮南市田家庵区方。甲方对所出租的房屋具有合法使用权和产权。二、甲方租赁给乙方的房屋面积为120平方米。三、甲方同意乙方所租房屋作为经营使用，其范围以营业执照为准。四、甲方为乙方提供的房屋内有消防设施及供配电等设备。第二条、租赁期限。五、租赁期叁年，自2018年1月15日起至2021年1月15日止。第三条、租金及其他费用。六、合同有效年度租金：50000元。七、每一个租赁年度前壹个月支付下一年度租金。八、水、电费按实际使用量收费，甲方提供用水、电号（水费号122326、电费号5410031969），乙方自行支付费用，物业费及其他费用都由乙方自行交费。第四条、双方的权利和义务。九、甲方。1、对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。2、甲方门前广告位归乙方使用，楼顶漏水由甲方负责维修。十、乙方。1、在国家法律、法规，政策允许的范围内进行经营及办公，乙方如果将甲方的商铺转租给其他人，但必须经过甲方同意后方可转租，三方并签订转租协议。2、合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。3、承担合同期内所有的租金、物业、水、电费用，并按合同内容及时交纳租金及其他费用。4、乙方装修时必须要通知甲方，如果对墙体和店面改造，必须经过甲方同意后方可施工。5、在签订租房合同时，乙方要向甲方提供身份证复印件、营业执照复印件各一份。第五条、付款方式及时间。十一、乙方在签订合同时先付给甲方租房第一年半年租金25000元人民币，租金每半年支付一次，应提前一个月付给甲方。十二、乙方从第二次付款开始，每次应提前壹个月支付。十三、乙方向甲方支付的各项费用可采取银行转账或现金方式。第六条、房屋装修或改造。十四、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自行支付。在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）房屋还原原有结构。第七条、续租。十五、在合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。十六、乙方如需续租，应在租期满前两个月向甲方提出，并签订新租赁合同，如果乙方没有在租期两个月前提出续租，甲方可以对外出租，造成的损失乙方自负。第八条其他。...第九条违约。二十一条如乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，如乙方违约也必须承担合同期内叁年房屋租金及物业费，水、电费，每逾期一天，除支付合同期内叁年租金及物业费，水、电费外，每天向甲方支付叁年租金总额2%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋。因此造成的损失乙方自行负责。第十条、合同生效、纠纷解决。二十二、本合同经甲、乙双方代表人签订后生效，即具有法律效力。二十三、本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。二十四、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。二十五、本合同正本一式贰分，共4页，甲、乙双方各执壹份，本协议到期后自动失效。该合同甲方平庆素由其家属（妻子）代为签字，乙方郭晓旭签订，双方对合同的签订没有异议。合同签订后，平庆素向郭晓旭交付房屋，郭晓旭开始租赁房屋。合同期限的前两年正常履行,租金按时支付，双方对于第三年度的履行双方产生争议。郭晓旭向本院提交淮南首创水务有限责任公司客户服务中心单据证明租赁的房屋2019年12月产生23.66元水费后未产生新的水费，郭晓旭提交国网安徽省电力有限公司淮南供电公司客户用电信息查询单证明2020年2月23日后租赁房屋产生26.03元电费后未产生的电费，以此来印证2020年1月以后没有使用房屋，原告平庆素对此表示异议。2020年5月19日被告郭晓旭与原告平庆素的妻子在微信中交流，郭晓旭表示房子没有用，到号就搬了，钥匙放脚垫下面等，平庆素的妻子表示按合同约定2021年才能收回房屋，要按合同办事，郭晓旭未同意，平庆素的妻子表示那到时我起诉了，后平庆素没有在2020年5月或6月提起诉讼，在2021年2月28日正式提起诉讼。另查明：由于平庆素工作较忙，平时郭晓旭联系租房事宜及交房租大多是与平庆素妻子联系，双方对此无争议。租赁期间郭晓旭注册登记田家庵区晓旭美容美体店，用于经营。郭晓旭向本院陈述称2020年1月份因为疫情影响干不下去，就和原告讲不干，搬走了，但是原告不认可2020年1月被告与其提出过解除合同，搬走。本院认为，2018年1月15日原被告双方签订的房屋出租合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。合同期限三年，前两年双方履行正常，没有争议。因为2020年1月开始的新冠肺炎疫情的影响，被告郭晓旭的经营活动也收到影响，从郭晓旭提交的水费、电费原件可以证明，该两份单据显示2020年2月份以后租赁房屋基本未产生新的水费、电费，双方此时未达成解除合同的合意，也未办理房屋收回的手续，郭晓旭虽然口头陈述称从2020年1月就和原告平庆素提出解除合同，搬走，但是郭晓旭对此没有提供证据证明，原告平庆素也予以否认。郭晓旭提供微信记录显示2020年5月19日向平庆素妻子不干，搬走，平庆素妻子当时就提出要起诉，但是原告平庆素没有及时的在合理期限内及时的提起诉讼解决纠纷，而是到2021年2月份才正式提起诉讼，对于扩大的损失自身存在过错，若让郭晓旭继续按照合同承担租金显示公平。郭晓旭因疫情经营受到影响，提出解除合同并不在使用房屋，但是毕竟双方签订有正式合同，采取的方式不妥，且陈述意见相关的证据不充分，应当承担原告相应的损失。由于双方约定违约金过高，被告也提出不同意见，本院酌定该项数额为1500元。对于物业费请求，与本案不是一个法律关系，主张的主体亦存在问题，且原告没有提供正式票据证明已经先行垫付，故该请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭晓旭于判决生效后十日内支付原告平庆素房屋租金25000元（50000元÷12月×6月），支付违约金1500元，合计支付26500元；二、驳回原告平庆素其他诉讼请求。案件受理费1190元，减半收取595元，由原告负担311元，被告郭晓旭负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇二一年六月十八日书记员 历梦璇附1：本案证据目录一、原告平庆素提交证据和证明目的如下：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、房产证，证明涉案出租房屋是原告所有的。3、房屋出租协议，证明双方对租赁的房屋签订了合同，合同不违反相关规定，是双方真实意思表示。第六条、七条、八条、九条，规定了租金、水电费、物业费及租金的支付方式及违约金。4、证明，证明被告拖欠的物业费2598元。二、被告郭晓旭提交证据和证明目的如下：1、微信聊天记录，证明1、被告2020年5月再次明示与原告之间的合同已解除及早已腾空了房屋。2、再次要求被告收回房屋另行利用。3、被告拒绝收回房屋（系导致损失扩大的根本原因）。2、水电费缴费情况证明，证明：2020年2月后，出租房屋已没有了水、电的消耗，证明被告自2020年2月起，已经没有再占有使用出租房屋。同时佐证被告于2020年1月份已经通知原告解除合同并腾空了房屋。3、营业执照，证明被告从事的是线下的、需要人员接触的服务行业，完全属于受到疫情及相关防控措施直接影响的行业。客观上是受到了不可抗力的影响。房屋出租协议的第四大条第十小条第五项，已经说明了被告当时的经营项目。附2:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。附3：重点提示（1）本判决生效后，本院将根据原告平庆素在立案时预留的《诉讼费退费账号确认书》直接将原告不应负担的诉讼费879元（595元＋284元）退回至其确认的退费账号。若原告未预留《诉讼费退费账号确认书》，原告平庆素应于本判决生效之日起十五日内至本院退回案件受理费879元（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准）。（2）被告郭晓旭应于本判决生效之日起十五日内将案件受理费284元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。（3）本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院的生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院主动报告财产状况，并不得有隐匿、转移财产、高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，违反本条款，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。