陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0902民初1623号原告：杨孝新，男，汉族，安康市汉滨区人。原告：胡登翠，女，汉族，安康市汉滨区人，系杨孝新之妻。共同委托诉讼代理人：汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。被告：陈世德，男，汉族，安康市汉滨区人。被告：张莉莉，女，汉族，安康市汉滨区人，系陈世德之妻。被告：安康市米亚信息咨询有限公司。住所地：汉滨区。法定代表人：陈善伦。原告杨孝新、胡登翠与被告陈世德、张莉莉、安康市米亚信息咨询有限公司（以下简称米亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨孝新、胡登翠及其共同委托诉讼代理人汤国才，被告陈世德、张莉莉，被告米亚公司的法定代表人陈善伦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告分别于2020年6月29日、2020年7月24日签订的《存量房买卖合同》和2020年11月29日签订的《补充协议》；2.判令被告向原告返还汉滨区房屋，为原告办理该房屋的所有权转移登记，将该房屋转移登记在原告名下，并承担房屋所有权转移登记所需的一切税费；3.由被告向原告承担违约金124000元；4.由被告返还原告向其支付的交通费1000元、住宿费296元和6个月物业费用381元，合计1677元整；5.由被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告继续履行与原告于2020年6月29日、2020年7月24日签订的《存量房买卖合同》和2020年11月29日签订的《补充协议》，以及支付拖欠的购房款370000元；2.由被告陈世德、张莉莉赔偿原告违约金124000元；3.判令被告米亚公司给付其代原告保管的被告交纳的20000元定金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月29日，原告杨孝新作为甲方，被告陈世德作为乙方，被告米亚公司作为居间方签订了《安康市存量房买卖合同》，合同约定，原告将房屋出卖给被告陈世德，价款620000元，付款方式为签约当日支付定金20000元，首付290000元，下余310000元由被告陈世德在中介机构指定的银行按揭贷款。合同签订后，被告陈世德、张莉莉于2020年7月7日向原告支付了170000元后提出，要将原定银行贷款310000元变更为370000元，故于2020年7月24日又签订《存量房买卖合同》，并办理了网签，原告向被告交付了房屋。2020年7月29日，被告陈世德、张莉莉又向安康市房管局资金监管账户支付了60000元作为购房款，此后经原告和中介机构多次催促，被告夫妇一直拒绝配合中介机构办理按揭贷款，导致其欠原告的370000元购房款一直没有履行。2020年9月，原告与米亚公司分别向被告夫妇发送了《催告函》，但被告仍拒绝履行。自网签后被告夫妇一直以各种理由拒绝支付尾款，原告为尽快拿到房款，为被告交纳了半年物业费，并向其支付1000元交通费和296元住宿费后，被告陈世德、张莉莉才于2020年11月29日与原告及米亚公司签订了一份《补充协议》。约定被告应于2020年11月30日办理买卖房屋的过户登记，房屋过户登记在被告名下后被告应在5个工作日内完成其在银行的抵押贷款手续。原告于2020年11月30日为被告办理了过户登记，但被告陈世德、张莉莉至今未在银行办理抵押贷款。综上，被告明确拒绝履行合同主要义务，构成根本违约，故为维护原告权益，诉至贵院请求判如所请。被告陈世德、张莉莉共同答辩称，一、答辩人不存在违约行为，原告要求违约金于法无据。答辩人通过58同城看到原告出售房屋，随后与58同城预留电话联系，该联系人为米亚公司工作人员刘娟，通过刘娟电话多方引导，答辩人直接和原告见面签订了购买合同。答辩人在购买房屋之前未去该房屋实际勘查检验过。购买房屋时米亚公司亦未告知房屋质量存在问题，原告以高于市场价位出售给答辩人，房屋内存在严重质量问题，室内附属设施都是损坏状态无法使用。答辩人感觉被骗，随即与原告及米亚公司联系，原告态度恶劣，根本不予协商，基于上述问题，原告不积极与答辩人协商，导致房屋余款无法办理按揭，故答辩人不存在违约，反而是原告使用隐瞒、诱惑的手段欺骗答辩人购房，原告签订合同时存在欺诈行为。现原告要求解除合同并支付高额违约金，明显违反诚实信用原则，合同签订违约条款违法，不应受到法律保护。二、原告诉称返还交通费、住宿费、物业费合计1677元，纯属无稽之谈。2020年9月，原告恶意将答辩人房屋水电掐断，导致答辩人在外住宿，产生交通费、住宿费、物业费等直接损失，经过协商，原告承担部分损失，赔偿答辩人1677元。综上，由于原告与答辩人签订房屋买卖合同时采用隐瞒、欺诈手段，未告知答辩人房屋质量问题，且在答辩人找其协商时态度恶劣，不积极主动解决此事，原告的行为违法违约。答辩人在不公平情况下签订合同，故答辩人要求原告返还交付的房屋定金及购房首付款合计250000元，答辩人返还原告房屋，并由原告支付答辩人违约金120000元，原告自行承担案件诉讼费。被告米亚公司答辩称，20000元是被告夫妇交给其代为保管的，本来就是要退还的，到时候该退还给谁就退给谁，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述及确认的证据，本院事实认定如下：2020年6月29日，原告杨孝新与被告陈世德签订《安康市存量房买卖合同》，载明“出售方（甲方）杨孝新，购买方（乙方）陈世德，居间方（丙方）安康市米亚房产信息咨询有限公司第一条：甲方同意将房屋出售给乙方。乙方对房屋充分了解愿意购买。第二条：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款为620000元，大写陆拾贰万元整。……税费及佣金承担方式约定如下：乙方承担交易中产生的所有税费。第四条：本次交易付款方式如下：1.签约当日支付甲方定金20000元，交由丙方暂时保管，交房当日退还；2.首付款：290000元，其中190000元用于甲方还清银行贷款，剩余部分网签当日存入资金监管账户；3.银行贷款：310000元。……第十一条：甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，超过约定时间，逾期十五日之内的，若甲方违约双倍赔付定金给乙方，若乙方违约定金由甲方全额没收。逾期超过十五日守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付房款3%的佣金。……第十五条：补充约定：2、甲乙双方约定2020年7月15日交房。甲方：杨孝新，乙方：陈世德，丙方：安康市米亚房产信息咨询有限公司经办人：陈善伦签订时间：2020年6月29日”。合同签订当日，被告陈世德支付原告杨孝新20000元作为购房定金，该笔款由被告安康市米亚信息咨询有限公司保管，原告杨孝新并向被告出具收条一份。2020年7月15日，原告将房屋钥匙交给被告，被告当天入住该房屋。2020年7月24日，原告杨孝新、胡登翠与被告陈世德、张莉莉又签订《存量房买卖合同》，合同约定原告杨孝新将房屋出售给被告陈世德、张莉莉，房屋总价款620000元，其中430000元纳入资金监管账户，双方同意以按揭贷款方式付款，并约定在网签当日支付首付款60000元存入房管局监管账户，剩余370000元通过按揭贷款存入监管账户。合同签订后，被告陈世德即向安康市房地产管理局监管账户缴纳了60000元。后因被告未按期办理银行按揭贷款，双方产生纠纷。双方遂于2020年11月29日签订《补充约定》，约定：1.甲方需在乙方办理完所有手续后（甲方收到房款）补助乙方1000元整，并需结清2020年6月30日前物业费。2.乙方需在2020年11月30日办理过户转移手续，并将银行贷款办理完结（银行抵押手续，经中介方通知后需在5个工作日内办理抵押手续）。以上补充条款双方同意，如有违反约定，按照甲乙双方2020年6月29日签订合同违约条款执行（合同编号NO：2020056）。次日，双方办理房屋过户登记手续，被告陈世德、张莉莉于2020年12月10日取得不动产权证。现被告陈世德、张莉莉共支付被告房款250000元（包括米亚公司代为保管的20000元定金及向安康市房地产管理局监管账户缴纳的60000元），下余尾款370000元未支付。原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，原、被告签订了《安康市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》以及《补充约定》，约定将原告所有的房屋出售给被告陈世德、张莉莉，房屋总价款620000元，上述合同及补充约定均为原、被告自己真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务，现原告按照协议约定已将房屋交付给被告陈世德、张莉莉，并配合将该房屋产权过户至二被告名下，二被告亦应按照约定及时支付全部购房款，现二被告仅支付250000元，下余370000元未按约定期限支付，已构成违约，故原告要求二被告支付剩余购房款尾款370000元及支付违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的数额，原告主张按双方约定“逾期超过十五日守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金”的标准计算，被告辩称违约金过高，结合本案的违约情形及双方合同约定，被告仅是未按约定支付剩余购房款，若按全部购房款支付违约金，显失公平，故本院将违约金调整为未支付购房款的20%，即违约金应为74000元（370000元×20%）。对于被告辩称其购房时未实际看房，原告隐瞒房屋质量问题，使用隐瞒、诱惑的手段欺骗其购房，导致其入住后发现房屋质量问题，与原告协商无果后才拒接支付尾款，被告并未违约的辩解，本院认为被告本身购买的就是二手房，房屋内饰及其附属品存在一定问题是合理的，且双方签订合同时亦在该房屋内进行的，被告有充足时间及条件认真查看房屋，有理由相信被告能及时发现房屋存在的问题，但被告仍坚持与原告签订合同，可以认定被告接受房屋存在的瑕疵问题，且被告现已实际入住该房屋并办理房屋过户及不动产权登记手续，现被告仅提供部分房屋现状照片，但其并未提交有效证据证实该房屋存在质量问题以及原告存在隐瞒、欺骗其购房的情形，被告应承担举证不利的法律后果，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于原告要求被告安康市米亚信息咨询有限公司给付代为保管的20000元的诉请，因该部分款项属于购房款，且被告米亚公司亦同意支付，故对原告的该项请求本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2020年6月29日、2020年7月24日签订的《存量房买卖合同》和2020年11月29日签订的《补充协议》继续履行；二、被告陈世德、张莉莉支付原告杨孝新、胡登翠购房尾款370000元；三、被告陈世德、张莉莉支付原告杨孝新、胡登翠违约金74000元；四、上述二、三项判决内容，限判决生效后30日内履行完毕；五、被告安康市米亚信息咨询有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨孝新、胡登翠购房款20000元；六、驳回原告杨孝新、胡登翠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4470元，由被告陈世德、张莉莉负担4035元，原告杨孝新、胡登翠负担435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员 周 杰二〇二一年六月十九日书记员 周雨晨