广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23124号原告：曾勇军，男，1971年9月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州伊妮森林健康管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张文衡。委托诉讼代理人：欧妍倩，系广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张高峰，系该司职员。原告曾勇军诉被告广州伊妮森林健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，公开开庭进行审理。原告曾勇军、被告广州伊妮森林健康管理有限公司的委托诉讼代理人欧妍倩、张高峰到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告曾勇军向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金117300元（2019年12月15日至2020年8月31日期间，每月租金13800元）及逾期支付租金的违约金（以各月欠缴的租金为本金，按每月3%标准，分别自当月15日起计至实际缴清租金之日止，以本金为限）；2、被告支付擅自退租的赔偿金27600元；3、保证金27600元由原告予以没收，不予退还；4、被告向原告支付中介服务费6900元及房屋租赁税费2184元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告除第一个月按时支付租金外，其它月份基本不按合同约定的时间支付租金，总以各种理由拖延。2019年12月15日起，原告一直向被告催缴，双方于2020年4月15日见面协商，提出解决方案，但被告在欠缴租金的情况下强行将贵重设备搬走，并拒绝沟通。被告广州伊妮森林健康管理有限公司辩称：1、对于第一项诉讼请求，我方同意以13800元/月的标准支付2019年12月15日至2020年3月6日的租金共计37260元，但不同意支付2020年3月7日之后的租金。因疫情影响，我方经营受到严重影响，故我方在2020年3月6日向原告提出终止租赁合同，但原告不让我方搬离设施设备，从2020年3月7日开始我方不再使用涉案房屋。在2020年4月15日我方再次要求搬离我方设施设备，但原告予以拒绝。现我方仍有部分电脑、打印机、冰箱、微波炉、消毒柜、热水器、桌椅、美容用具放在涉案房屋内。2、对于拖欠租金的违约金的问题，因为我方资金周转困难，故没有及时缴纳租金，但我方与原告沟通过，拖延租金的违约金不应由我方承担。3、由于客观情况导致我方无法继续经营，属于不可抗力的因素导致合同提前终止，不属于擅自退租的情形，不同意支付2倍的赔偿金。4、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。本案终止的情形不属于合同第9.1条规定的情形，原告要求没收保证金没有依据。5、原告的第四项诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明：2019年5月30日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区潭村路348号2502、2503室（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用；租赁期自2019年6月15日至2021年6月14日；月租金为13800元，按月度先付后用，每期租金于自然月15日前支付；乙方应按时支付租金，逾期支付的，应按月租金的5%向甲方支付违约金；乙方在租赁期内，使用的水电费、物业管理费、租金税费等由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付押金27600元；在租赁期内，乙方拖欠租金累计达半个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋不予退还押金；在租赁期限内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；等。合同下方承租人盖章处显示为被告公章，手写签名为张高峰。2020年3月6日，被告向原告发送《租赁合同终止通知书》，函称由于新冠××病毒，美容行业运作受疫情影响严重，被告业务现已基本处于停滞状态，被告曾与原告沟通希望免租两个月但未获同意，被告无法继续经营只能结束营业，因此被告提出终止《房屋租赁合同》，将于2020年3月6日前撤出涉案房屋，《房屋租赁合同》于2020年3月6日终止，请原告于2020年3月6日与被告办理物业移交手续。被告以微信文件的形式向原告发送该通知书，原告随即在微信上回复“你们突然说中途退租，我建议你还是想办法转租或按合同约定办理吧”，双方并约定在2020年3月7日见面协商事宜。2020年4月17日，被告向原告发送《通知书》，函称其于2020年3月6日通过微信形式向原告发出《租赁合同终止通知书》，原告回复收悉并约谈被告，期间，就被告中途退租事宜，原告同意并要求被告协助寻觅新租户，但因新冠××疫情影响无人承租，就被告中途退租撤场事宜，原告未能配合被告在2020年3月8日搬出涉案房屋，故被告在2020年4月15日自行结清物业管理费、水电费，但原告仍不同意被告撤出全部设施设备，至此，被告向原告明确涉案房屋内的设施设备请原告自行处理，被告在2020年3月6日后不再占有使用涉案房屋，将不再承担租金、物业管理费、水电费等相关一切费用。2020年4月19日，原告向被告发送《告知函》，函称：被告于2020年3月6日通过微信发送《租赁合同终止通知书》，原告并未同意被告突然要求终止租赁合同，而是要求被告支付拖欠的2019年12月15日至2020年3月14日租金后再商议及建议被告按租赁合同条款同等租金尽快转租出去，寻找新的租户避免被告的损失，2020年3月8日涉案房屋所在项目物业部不予被告搬离设备问题主要是因为被告一直未支付拖欠的物业管理费水电费所至，原告并不在场，不存在被告所说的不配合问题。2020年4月15日被告员工张高峰及代理律师约原告到涉案房屋搬设备清场及商谈退租解决方案，经双方沟通协商解决方案如下，1、同意由被告按合同约定的租金转租其他租客，2、由被告按上次提出执行租赁合同，原告支持减免半个月租金及从2020年5月份起把租金降至13000元/月，3、按合同约定不予退还押金，需支付拖欠（2019年12月15日至2020年4月15日租金）4个月的租金及违约金。当时被告员工张高峰及代理律师均表示同意将上述解决方案向公司汇报确定后尽快回复原告，并于当日下午在物业管理处坚持要求被告支付拖欠至2020年4月15日的物业管理费及水电费后方可搬设备离场，鉴于此，张高峰先生只能缴纳拖欠的物管水电费及办理放行手续后安排人员将全部贵重设备搬出涉案房屋，原告提前离开后，张高峰先生及代理律师在场一直呆至晚上7点多钟才离开涉案房屋，但并未将搬剩余的废旧用品一并搬离场地。原告于2020年4月17日中午再次通过微信及电话询问张高峰先生支付拖欠租金及确定退租方案事宜，但张高峰先生一直不回微信也不接电话商谈，而是于当晚11点多钟通过微信发通知函明确场地内的废旧物品由原告自行处理，被告（张高峰先生）的行为不但严重违反了双方租赁合同约定，而且继续加重了原告的损失。原告在此声明，被告于2019年12月15日开始拖欠租金，经多次催缴至今仍以各种理由不支付，鉴于被告属于严重违约方，原告不予退回押金，请被告（张高峰通过微信、短信收悉告知函）收悉本告知函之日起计在2天内联系原告到场清理剩余的废旧物品，以便原告能尽早放租减轻经济损失，如被告（张高峰先生）未能约定的时间内到场清理场地物品，届时，原告将安排人员进行清理，所产生的清场费用均由被告（张高峰先生）承担。对于涉案房屋的开锁方式，被告陈述如下：2502房为玻璃门，设有管理员密码和指纹识别门禁，使用已录入的指纹和管理员密码均可以打开，2503房为密码锁门，且门内有一插销，正常情况可以使用密码打开，但如果门内插销已插上，门外使用密码打开门禁后，也无法开门；2020年3月7日我方员工张高峰与原告在2502房办理交接，已在2502房门禁系统上录入原告指纹，并以原告的指纹作为门禁系统管理员，且以原告管理员身份删除被告员工的指纹，只保留了原告的指纹，至此，我方已无法打开大门，且无法更改门禁系统上的密码和指纹。原告陈述如下：涉案房屋的开锁为指纹开锁，使用的是被告员工张高峰的指纹进出，被告在2020年4月15日强行搬走贵重的设施设备，涉案房屋只留有一些垃圾,之后我方就无法再与被告联系上，2020年4月20日指纹门禁关闭电源后无法锁闭玻璃门，从安全考虑，我方在指纹门禁玻璃门上加了一把U形锁，未改动玻璃门密码及未删除原有授权指纹，2020年8月28日在新增新租客开门指纹时，新租客要求删除上一租客的指纹权限，我方按新租客的要求删除原有指纹权限。庭审中，原告表示其诉请要求被告向其支付的中介服务费6900元是其在出租涉案房屋给被告时而支付的中介费，房屋租赁税费2184元是《房屋租赁合同》约定房屋使用税由承租方缴纳，但被告一直没有支付，原告为此垫付该费用，诉请要求被告返还，对此原告提交《税收缴款书》（显示地址为2502房，税款所属时期为2019年8月至2019年12月）予以证明。原告并表示涉案房屋在2020年9月1日重新对外出租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应当切实履行。从本案查明及双方陈述，被告在2020年4月15日结清物业管理费、水电费并搬离部分设施设备，于2020年4月17日向原告发函明确涉案房屋内的设备由原告自行处理，被告不再占有使用涉案房屋，原告在2020年4月20日对涉案房屋进行加锁，综上，本院认定被告使用涉案房屋至2020年4月20日，原告在当日以上锁形式实际收回房屋，被告在2020年3月6日向原告发送《租赁合同终止通知书》并不产生合同解除的效力，被告仍应向原告支付至2020年4月20日的租金，被告表示同意以13800元/月的标准支付2019年12月15日至2020年3月6日的租金，本院予以照准，经计算，2019年12月15日至2020年4月20日的租金总额为57500元（13800×4+13800×5÷30），对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告迟延支付租金，造成原告损失，原告诉请要求被告支付违约金并无不当，考虑新冠××疫情对商业的影响，原告在本案中亦未举证证明其实际损失，从公平角度，本院对违约金的计付标准予以调整，违约金应分别以当月欠付的租金为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，分别自当月16日起计至实际清偿之日止，每期违约金均以本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，乙方拖欠租金累计达半个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋不予退还押金”，被告自2019年12月15日起拖欠租金，至今尚未支付，显属违约，原告诉请要求没收被告支付的保证金27600元有事实及合同依据，本院予以支持，鉴于本院已支持原告的该项诉请，被告的部分欠租期间亦是发生在新冠××疫情高峰时期，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，对于原告要求被告支付擅自退租赔偿金27600元的诉请，本院不予支持，予以驳回。《房屋租赁合同》约定租赁期间的税费由被告承担，原告已举证证明其对房屋租赁税费2184元进行垫付，其诉请要求被告支付上述房屋租赁税费2184元有事实及合同依据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付中介服务费缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州伊妮森林健康管理有限公司向原告曾勇军支付广州市天河区潭村路348号2502、2503室2019年12月15日至2020年4月20日的租金57500元及违约金（以当月欠付的租金为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，分别自当月16日起计至实际清偿之日止，每期违约金均以本金为限）。二、被告广州伊妮森林健康管理有限公司就上述房屋向原告曾勇军支付的租赁保证金27600元归原告曾勇军所有。三、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州伊妮森林健康管理有限公司向原告曾勇军支付房屋租赁税费2184元。四、驳回原告曾勇军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4582元，由原告曾勇军负担2700元，被告广州伊妮森林健康管理有限公司负担1882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年六月二十八日书记员 谢丽军