福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初3200号原告:陈超，男，1993年9月29日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽、陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，该公司员工。原告陈超与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈平娟和被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金17615.3元（以已付购房款1166575元为基数按每日万分之一的标准，自2018年12月1日起算至2019年5月1日止）；2、被告立即向原告支付逾期办证违约金31964元（以已付购房款1166575元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起算至2021年1月31日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月11日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘xx幢xx单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计356575元。随后，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1166575元。2017年10月24日，被告即收到剩余的房款81万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，案涉房屋才符合交付条件。根据合同第九条约定：被告应当按日向原告支付已付购房款万分之一作为逾期交房的违约金，自2018年12月1日起支付至交房之日2019年5月1日为止。《商品房买卖合同》第十四条约定，自案涉房屋2019年5月1日符合交房条件之后，被告应当于2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自交楼后为被告预留长达365日办证时间，但被告仍逾期履行合同义务，显属违约。综上，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告违反合同约定，逾期交付案涉房产，且怠于为案涉房产办理产权证书，严重违约，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告恒大公司辩称，对原告起诉的基本事实没有异议。对原告所主张的逾期交房自2018年12月1日起算无异议，但对逾期交房计算至2019年5月1日止有异议，只应计至2019年4月19日止，且因不可抗力造成的逾期天数71天应予以扣除。对原告所主张的逾期办证的起止时间没有异议，对原告起诉的逾期办证违约金按每日万分之一标准计算有异议，被告认为应按合同约定计算，另外应当扣除新冠疫情期间不可抗力56天。具体理由如下：一、关于逾期交房违约金。1、案涉房屋于2019年4月19日通过竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金应计至2019年4月19日止。2、因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期交房责任。二、关于逾期办证违约金。1、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的期间，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。2、对原告主张逾期办证违约金的起讫日期无异议，但对原告主张的逾期办证违约金按已付购房款的每日万分之一的标准计算有异议。原、被告签订的合同及补充协议，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失，故原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及被告的权益且对被告有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。经审理，陈超与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和逾期办证的起讫日期均不持异议，本院依法予以确认。另查明，一、被告于2020年12月5日发函通知原告于2021年1月31日前领取办证材料。二、因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买卖合同》、银行首付款转账记录、《个人房产抵押贷款合同》、放贷流水、发票、不动产预告登记证明，被告提交的《工程竣工验收备案表》、福清市气象局气象资料、福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制网络公示截图、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级网络公示截图等证据为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人应按约全面履行义务。关于不可抗力免责问题。审理中，被告提交相关气象资料以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年6月11日起至2018年12月止福清台风天气为19天。本院认为，被告主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，本院不予采纳；但在本案合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。关于逾期交房违约问题。案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，于2019年4月19日竣工验收备案，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，故并非被告所主张的2019年4月19日竣工验收备案之日就是交房之日。根据合同约定，具备交付条件后，被告负有通知业主交房的义务。而事实上，被告通知同小区住宅业主第一批交房的时间为2019年5月1日，现原告自愿按对被告有利的第一批通知交房时间作为自己交房的时间，可予以采纳。双方约定于2018年11月30日前交房，故被告已逾期交房，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故被告向原告支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1166575元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年5月1日止。扣除上述逾期交房免责天数19天后，逾期交房违约金为15399元（1166575元×132×0.01%）。关于逾期办证违约问题。原告陈超已按照合同约定向被告恒大公司支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了交房的主要义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使恒大公司积极履行合同约定的办证义务，也不足以填补陈超的损失。在陈超对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准应予以调整。原告诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，已臻合理，本院予以采纳。原、被告双方对逾期办证的起讫日期(自2020年5月2日起至2021年1月31日止)无异议，但根据合同约定，被告应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除，故被告应向原告支付逾期办证违约金为29981元（1166575元×257×0.01%）。被告抗辩因新冠肺炎疫情应免除其逾期办证责任的天数56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向陈超支付逾期交房违约金15399元；二、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向陈超支付逾期办证违约金29981元；三、驳回陈超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1039元，减半收取计519.50元，由陈超负担52元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担467.50元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈继勇二〇二一年六月一日书记员  张静文