重庆市璧山区人民法院民事判决书（2021）渝0120民初1449号原告:李军樯，男，土家族，生于1993年4月12日，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：蒋新，重庆祥鉴律师事务所律师。被告：重庆璧信置业有限公司，住所：重庆市璧山区璧泉街道双星大道31号5幢19-10，统一社会信用代码91500227MA5YPE079D。法定代表人：龚一龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵起，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏茜，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。原告李军樯与被告重庆璧信置业有限公司（以下简称璧信置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军樯及其委托诉讼代理人蒋新、被告璧信置业的委托诉讼代理人赵起、夏茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李军樯向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告双倍返还定金20000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2021年1月1日，原告在被告位于璧山区的“中建·湖山印象”售楼部看房，多个销售人员以“有优惠但仅限当日”等话术劝说原告交付定金，原告遂交付定金壹万元人民币，并按照要求签了“中建·湖山印象认购协议书”(以下简称协议书)。1月5日，原告依约到售楼部协商签订购房合同，但被告工作人员仅拿出了非正式的草稿合同文本，声称要先签这一份才能给正式合同，原告对此有疑义，且对其中一些条款作出合理的修改意见，工作人员也强硬回绝，并声称已经向原告公示了合同且原告已经同意(协议书协议条款第一条)，而原告在1月1日根本没有看过合同，销售人员也没有提示和解释过协议书中的协议条款。因此，原告和被告无法达成合意而没有签订购房合同。原告认为，被告的不诚信不规范行为是导致双方未能签订购房合同的原因，根据定金罚则的相关法律规定，被告应当向原告返还双倍定金。因此，原告根据相关法律法规起诉至贵院，希望贵院判如所请。被告璧信置业辩称，原被告签订《认购协议书》，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。在本案中违约方为原告，原告要求被告双倍返还定金无事实和法律依据。2021年1月1日，经原被告双方协商一致签订《认购协议书》，认购书约定原告认购被告开发的中建·湖山印象三期XX幢XXX房，认购定金10000元。根据《认购协议书》第二条约定:“乙方选择下列第3种方式付款:3、银行按揭贷款:乙方选择银行按揭付款方式的需要再认购协议签订之日起5天内完成以下事项:1)先备齐银行按揭所需全部资料，并完成银行面签，实际贷款年限、贷款利率、贷款成数(上述内容以银行最终审批为准)，若银行批准的贷款金额低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起5日内付清;2)完成银行面签后乙方支付首期房款，同时签署重庆市商品房买卖合同”。第五条约定:“若乙方未能按本协议第二条、第三条约定的期限签署认购房屋的重庆市商品房买卖合同或分期协议，或未按双方约定的期限备齐银行按揭所需全部资料完成银行面签等相关事宜，并支付首付房款的，则甲方有权单方面不经催告解除本认购协议，并将乙方认购的房屋另行出售给他人，乙方已付的定金归甲方所有。”本案中，被告与原告签订涉诉认购书后，原告并未依照涉诉认购协议书的约定于认购协议书签订后5日内完成银行面签并向被告支付首期房款，更未按认购协议书约定在交清首期房款同时与被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告的行为已构成严重违约，是违约方。根据认购协议书的约定无权要求被告返还定金。签订认购协议书时，原告已经确认过《商品房买卖合同》及补充协议的内容，无权单方修改条款，原告未与被告最终签订《商品房买卖合同》系因原告提出不合理的交易要求恶意磋商，原告应按约承担违约责任，无权要求返还定金。根据《认购协议书》第一条约定:“甲方已向乙方公示双方将签订的重庆市商品房买卖合同(含补充协议)文本及法律法规应公示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述公示的文本、补充协议、收费项目、收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议。在签订本认购协议时，对所认购房源的坐落位置、结构、物业状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解”。第七条约定:“乙方在签订本认购协议的同时已充分了解重庆市商品房买卖合同及分期协议中各项条款，同意接受并无异议。本认购协议签订后，乙方确认不会因无法就重庆市商品房买卖合同条款或分期协议条款达成一致而拒绝签订重庆市商品房买卖合同(含补充协议)或分期协议，同时，乙方不会以此为由要求返还定金。”作为一个具备完全民事行为能力的人，原告应当知道在重要文书上签字所应承担的法律后果。按照常理，对于购买房屋这样重要的生活重大事务，其应本着审慎的态度来办理。对于认购协议书所列文件，其有理由要求被告出示并完全了解后才签订《认购协议书》。原告在认购协议书上签字，即证明其已经阅悉及理解这些文件，其无权再提出要求修改《商品房买卖合同》条款。(如对方提出我方置业顾问确认其没有看过合同，答复:原告购房当天系家庭共同过来看房并共同作出签署认定协议书的决定，原告父亲当天看过公示的合同和补充协议的，且我方置业顾问表述的意思也是原告父亲看了合同后就告知了原告，并不是原告一直没有看过合同)退一步讲，当事人签署预约后，承担诚信、公平磋商的义务，只有当事人诚信履了磋商义务的情况下仍未达成本约，当事人才不承担违约责任。原告提出要求修改条款的理由均不合理，其真实目的系以此为借口拒绝签订《重庆市商品房买卖合同》。综上，因原告的诉讼请求及理由均没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应予全部驳回。本院经审理查明如下事实：2021年1月1日，原告李军樯（乙方认购方）与被告璧信置业（甲方出卖方）签订了《中建·湖山印象认购协议书》，载明认购房号三期XX幢单元XXX房屋，建筑面积132.54㎡，单价为8500元/㎡，原总价1126590元，协议总价1070261元，认购定金10000元。协议条款载明：“一、甲方已向乙方公示双方将签订的重庆市商品房买卖合同（含补充协议）文本及法律法规应公示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述公示的文本、补充协议、收费项目、收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议。在签订本认购协议时，对所认购房源的坐落位置、结构、物业状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解。二、乙方选择下列第3种方式付款：1、...。2、...。3、银行按揭贷款：乙方选择银行按揭付款方式的需在认购协议签订之日起5天内完成以下事项：1）先备齐银行按揭所需全部资料，并完成银行面签，实际贷款年限、贷款利率、贷款成数（上述内容以银行最终审批为准），若银行批准的贷款金额低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起5日内付清；2）完成银行面签后乙方支付首期房款，同时签署重庆市商品房买卖合同。三、乙方支付首付款的同时需缴纳所购房源全部税费款。如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方同意签订本认购协议书时，支付定金人民币￥10000元，作为甲、乙双方当事人订立重庆市商品房买卖合同或分期协议的担保，签订重庆市商品房买卖合同或分期协议后，乙方支付的定金转为房价款。五、若乙方未能按本协议第二条、第三条约定的期限签署认购房屋的重庆市商品房买卖合同或分期协议，或未按双方约定的期限备齐银行按揭所需全部资料完成银行面签等相关事宜，并支付首付房款的，则甲方有权单方面不经催告解除本认购协议，并将乙方认购的房屋另行出售给他人，乙方已付的定金归甲方所有。六、乙方在没有获得甲方书面同意前，不得转让本认购协议书项下之权利义务或更改乙方的名称或加上其他人为乙方。七、乙方在签订本认购协议的同时已充分了解重庆市商品房买卖合同及分期协议中各项条款，同意接受并无异议。本认购协议签订后，乙方确认不会因无法就重庆市商品房买卖合同条款或分期协议条款达成一致而拒绝签订重庆市商品房买卖合同（含补充协议）或分期协议，同时，乙方不会以此为由要求返还定金。八、甲方发布或提供的广告、楼书、样品、模型等仅供参考，该房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施、小区布局等状况以双方签订的重庆市商品房买卖合同的约定为准。九、乙方在本认购协议中提供的联系地址应真实、准确、详尽，如变更联系地址或电话号码，须以书面快递的形式及时通知甲方，否则甲方按认购协议所列地址发出任何书面邮件后的第三日均被视为已送达乙方。任何一方向对方发送通知等文件的，采用快递、挂号信等邮寄送达的方式送达至本认购协议中载明的地址。如接收方拒绝签收的，在邮件发出之日起第三日视为送达。十、中建湖山印象项目商品房所在楼宇和小区的命名权归出卖人所有。中建湖山印象项目《重庆市商品房买卖合同》约定的楼栋号、房号为暂定编号，最终相关编号以当地地名办或其他政府机构编排的门牌号为准。如中建湖山印象项目《重庆市商品房买卖合同》约定的楼栋号、房号与最终楼栋号、房号不一致，买受人应配合出卖人签署楼栋号、房号变更的补充协议，否则导致房屋产权的延期办理责任由买受人承担。十一、本认购协议书一式三份，甲方持二份，乙方持一份（于签订正式《重庆市商品房买卖合同》后由甲方收回归档），具有同等法律效力。本认购协议书须甲方盖章、乙方签字，并于双方签订重庆市商品房买卖合同或分期协议之日终止”。双方均签名盖章。签订认购协议当日，原告向被告支付定金10000元，被告向原告出具专用收款收据，该收据还载明了认购房屋是“湖山印象-三期-XX幢-XXX”。2021年1月5日，原告到被告售房处，双方就签订商品房买卖合同未达成一致意见。2021年1月14日，被告向原告发出《挞定函》，载明“致：李军樯先生,2021年1月1日你于中建湖山印象认购三期XX幢XXX房源，折后总价1070261元，按照认购协议约定应于2021年1月8日之内与我司完善《重庆市商品房买卖合同》及银行按揭合同签约。经我司多次通知，由于您未在规定时间内与我司完善《重庆市商品房买卖合同》和银行按揭合同的签约，已经造成我公司巨大的经济损失。鉴于此，经我司研究决定，我司将于2021年1月25日下午两点对房源做挞定处理，按照认购协议约定，定金不退，房源另售”。同日，原告李军樯向被告璧信置业发出《关于重庆璧信置业有限公司挞定函之回函》，载明“重庆璧信置业有限公司：贵公司的挞定函我已收悉，来函让我十分震惊，其中所载内容与事实不符，贵公司的强硬态度让我非常遗憾。2021年1月1日，我在贵公司位于璧山区的‘中建·湖山印象’售楼部看房，没有经受住销售人员孙黎的巧言如簧，交了定金一万元人民币，并按照要求签了‘中建·湖山印象认购协议书’（以下简称协议书）。1月5日，我依约到售楼部协商签订购房合同，但贵公司工作人员仅拿出了草签合同文本，我对其中一些条款作出合理的修改意见，工作人员也强硬回绝，并声称已经向我公示了合同且我已经同意（协议书协议条款第一条），而我在1月1日根本没有看过合同，销售人员也没有提示和解释过协议条款。因此，我和贵公司无法达成合意签订合同的责任应当由贵公司承担，根据法律关于定金的规定，贵公司应当向我双倍返还定金。综上所述，希望贵公司能遵守商业诚信，尊重法律法规，尽快向我返还定金，挽回公司形象，维护我的合法权益”。另原告李军樯庭审中向本院提交一份录音证据光盘一张以及根据光盘整理的录音文字材料，时间是2021年1月5日，下午15点17分，原告李军樯到被告璧信置业售房部后长达两小时52分48秒的录音。从该录音的内容看，被告要求原告先签商品房买卖合同的草签合同，再去缴纳首付购房款，后再签订《重庆市商品房买卖合同》；原告不同意签订商品房买卖合同的草签合同，后原告要求对《重庆市商品房买卖合同》进行增减，主要是关于房屋质量的条款。同时也看出被告璧信置业的工作人员也是反复就原告提出的问题进行了解答。还查明，案涉项目中建·湖山印象（三期）已于2020年取得了证号为璧住建委（2020）预字第119号《重庆市商品房预售（预租）许可证》。上述事实，有当事人陈述，《中建·湖山印象认购协议书》、专用收款收据及打款凭据、录音光盘及其整理的录音材料、《挞定函》、《关于重庆璧信置业有限公司挞定函之回函》、璧住建委（2020）预字第119号《重庆市商品房预售（预租）许可证》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系原告基于与被告签订的《中建·湖山印象认购协议书》所产生的纠纷。原告认为其2021年1月5日，“依约到售楼部协商签订购房合同，但被告工作人员仅拿出了非正式的草稿合同文本，声称要先签这一份才能给正式合同，原告对此有疑义，且对其中些条款作出合理的修改意见，工作人员也强硬回绝，并声称已经向原告公示了合同且原告已经同意(协议书协议条款第一条)，而原告在1月1日根本没有看过合同，销售人员也没有提示和解释过协议书中的协议条款。因此，原告和被告无法达成合意而没有签订购房合同。原告认为，被告的不诚信不规范行为是导致双方未能签订购房合同的原因，根据定金罚则的相关法律规定，被告应当向原告返还双倍定金。”《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定，“依法成立的合同，受法律保护”。原、被告于2021年1月1日签订的《中建·湖山印象认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的禁止性规定，该协议属有效协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。该协议签订后，原、被告双方形成了商品房认购合同关系，双方应当按照该协议的约定履行各自的义务。从协议第一条约定看，“甲方已向乙方公示双方将签订的重庆市商品房买卖合同（含补充协议）文本及法律法规应公示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述公示的文本、补充协议、收费项目、收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议。在签订本认购协议时，对所认购房源的坐落位置、结构、物业状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解”。即原告在签订该协议时就已经知道了双方将要签订的且被告已向原告公示了的重庆市商品房买卖合同（含补充协议）文本及法律法规应公示的其他文件、证书及重要提示。因此，原告在与被告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》时，应当对被告提供要求原告签字的合同与公示的合同内容是否一致进行审查，而不是要求被告对《重庆市商品房买卖合同》的内容进行增减修改。因为《重庆市商品房买卖合同》是由重庆市住房和城乡建设委员会印制，重庆市工商行政管理局监制的格式合同。且从原告所举示的录音材料看，被告的工作人员就原告提出的房屋质量在合同中进行约定的问题也是反复的做了解释。再从《中建·湖山印象认购协议书》的第七条约定看，“乙方在签订本认购协议的同时已充分了解重庆市商品房买卖合同及分期协议中各项条款，同意接受并无异议。本认购协议签订后，乙方确认不会因无法就重庆市商品房买卖合同条款或分期协议条款达成一致而拒绝签订重庆市商品房买卖合同（含补充协议）或分期协议，同时，乙方不会以此为由要求返还定金”，该条款更进一步的明确了原告在签订该协议时已经“充分了解重庆市商品房买卖合同及分期协议中各项条款，同意接受并无异议”，且表示自“本认购协议签订后，乙方确认不会因无法就重庆市商品房买卖合同条款或分期协议条款达成一致而拒绝签订重庆市商品房买卖合同（含补充协议）或分期协议，同时，乙方不会以此为由要求返还定金”。综上，本院认为，原告在本案中所举示的证据不足以证明本案导致原、被告双方没能签订《重庆市商品房买卖合同》的过错责任在被告，故对原告要求根据定金罚则的相关法律规定，请求被告立即向原告双倍返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李军樯的诉讼请求。案件受理费已减半收取150元，由原告李军樯负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审 判 员   徐静    二〇二一年五月二十八日 法 官助 理   张盼书 记 员   连洪 1