福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0212民初360号原告：厦门瀚信达实业有限公司，住所地福建省厦门市同安区梧侣路10号之1三楼315室。法定代表人：袁洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林燕滨，福建众宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毓宗，福建众宁律师事务所律师。被告：厦门安豪包装工业有限公司，住所地福建省厦门市同安区新民镇集银路100号。法定代表人：吕丹红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严学裕，北京中银（厦门）律师事务所律师。原告厦门瀚信达实业有限公司（以下简称“瀚信达公司”）与被告厦门安豪包装工业有限公司（以下简称“安豪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瀚信达公司之委托诉讼代理人黄毓宗，被告安豪公司之委托诉讼代理人严学裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瀚信达公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告双倍返还租赁保证金人民币（币种，下同）169500元；2、判决被告向原告赔偿因提前解除合同支付给第三方租客的违约金共计100000元；3、判决被告向原告退还已付的2021年1月1日至2021年2月15日期间租金66105元；4、判决被告承担诉讼费、保全费2185元。事实及理由：2020年6月29日，原告法定代表人、股东与被告经协商一致，签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于厦门市同安工业集中区××路××号房屋出租于原告使用，租赁房屋建筑面积约1695平方米，产权人或者合法使用人为厦门群鑫工业有限公司。同时双方在租赁合同中就房屋租金、租赁合同期限、履约租赁保证金、违约责任等内容进行了相关约定。上述合同签订后，原告依约履行了合同应尽的义务，向被告支付了租赁保证金84750元及截至2021年2月15日租金。之后，原告基于更好地利用讼争房屋之需，于2020年7月10日与厦门百盛辉工贸有限公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告将讼争房屋出租于上述承租人使用，且双方在租赁合同中约定：“如承租人在合同期间出现违约情况，除押金没收外，承租人还需向出租人补缴一个月的租金，共计二个月租金作为违约金。”然在合同履行期间，被告却未按时足额向讼争房屋产权人或者合法使用人厦门群鑫工业有限公司支付房屋租金、水电费等费用，致使双方租赁合同无法继续履行，且在双方诉讼及执行程序中，被告同意于2020年12月31日前将位于讼争房屋腾空并返还于厦门群鑫工业有限公司。鉴于被告同意于2020年12月31日前将位于讼争房屋腾空并返还于厦门群鑫工业有限公司，致使原告与被告、原告与厦门百盛辉工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》均无法继续履行，且原告向厦门百盛辉工贸有限公司赔偿了违约金100000元。综上，原告认为，鉴于被告无故解除与厦门群鑫工业有限公司签订的《房屋租赁合同》，致使原告与被告、原告与厦门百盛辉工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》均无法继续履行，并导致原告损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二十二条约定，被告依法应向原告双倍退还租赁保证金并赔偿第三方租户损失。鉴此，为维护自身合法权益，现原告特向贵院起诉，恳请贵院判如所请。被告安豪公司辩称，一、原告主体不适格，应当从程序上驳回其起诉。讼争合同系被告与袁洋签订，虽然合同在备注中载明租赁期限内乙方有权将合同主体更改到集团控股的其他公司，但原告并没证据证明集团是什么公司，集团控股的其他公司是什么公司，也没有证据证明袁洋与集团是什么关系，故在原告没有证据证明以上关系、转账的账号没有载明系原告的情况下，本案合同双方当事人应当为安豪公司和袁洋，原告不是本案的适格主体，应当依法裁定驳回其本次起诉。二、以下为假设原告主体适格的情况下的答辩：（一）原告要求被告双倍退还保证金没有合同依据。本案中，被告并没有与原告解除合同，目前双方的合同仍然继续有效，虽然被告在与群鑫公司的执行和解协议书中载明于2020年12月31日前将租赁房屋返还给群鑫公司，但原告并没有搬迁，仍在使用讼争房屋，且当时群鑫公司也确认原告可以继续使用，事实上原告也与业主群鑫公司另行签订了租赁合同，原告权利并没有受到任何影响。因此，原告要求被告双倍退还租赁保证金没有合同依据。（二）原告要求被告赔偿因提前解除合同支付给第三方租客的违约金没有合同依据。原告与第三方厦门百盛辉工贸有限公司所签订的《房屋租赁合同》第12.1条约定：乙方（百盛辉）在合同期间出现违约情况，除押金没收外，乙方还需要向甲方补缴一个月租金，共计二个月租金作为违约金。从上述约定来看，约定的是乙方（百盛辉公司）出现违约的情况下，乙方应向甲方（原告）支付二个月租金的违约金，并没有约定甲方违约情况下需要向乙方支付二个月租金的违约金。故，原告主张要求被告承担100000元违约金没有合同依据。在原告与被告签订合同的租赁合同中10.3条约定，“如甲方与乙方合同无法继续履行的，甲方有权提前终止合同，乙方应配合交付房屋并交接房屋……”，并没有条款约定提前解除合同，甲方要向乙方支付违约金的约定，原告主张违约金没有依据，原告自行支付给百盛辉公司违约金系原告对自己权利的处分，与被告无关，况且该支付行为是否是双方的真实意思表示不得而知（转出银行帐号应该是个人账号），不排除原告与百盛辉公司恶意串通的可能。（三）原告要求退还租金没有事实依据。从讼争合同约定来看，租金起算时间为2020年7月16日，每月租金为42375元，杂费每月1695元，原告每月应向被告支付44070元的租金和杂费（不包含水电费），以上费用按季度支付。从原告提供的转账记录来看，2020年6月29日支付了173831元，2020年10月7日支付了136875元，共计310706元。如按上述约定，两个季度的租金加上保证金，原告应向被告支付349170元，也就是原告尚差被告38464元未付，即便扣除2021年1月1日至15日的租金及杂费22035元，原告还应向被告支付16429元。故，原告要求被告退回2021年1月1日至2021年2月15日的租金没有事实依据。综上所述，恳请贵院依法查明事实，从程序上依法裁定驳回原告的起诉，或者在实体上依法驳回原告的诉求。原告瀚信达公司为支持其诉讼请求依法提供了瀚信达公司企业信息、《房屋租赁合同》、租赁保证金及租支付凭证、发票、执行和解协议书、瀚信达公司与厦门百盛辉工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、《退租协议书》、付款凭证、短信作为证据，被告提交《转租证明》。上述证据材料经庭审举证、质证，相关质证意见均已记录在案，对于相关证据认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2020年6月29日，被告作为出租方（甲方），袁洋作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条甲方将位于厦门市同安工业集中区××路××号的房屋（厂房、办公）出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积约1695平方米（以实际测量或房产证标明为准），产权人或合法使用人为厦门群鑫工业有限公司……。第二条租赁房屋的单位租金按上述面积每平方米每月人民币25元（含税）计算，每月租金总额为42375元／月（注明：上述面积变动应以变动后的金额为准）另杂费每平方米每月1元（不含税）每月杂费总额为1695元／月，共计44070元／月。第三条乙方租用该租赁房屋的合同期限为9年。租赁期限从2020年7月1日起至2029年3月31日止，（未能按预计交付时间交付的租赁房屋租赁期限应按实际延迟日期自动续延期限）。第四条递增方式合同期内每满五年递增10%；合同期内每时段具体租金单价标准如下：1.第一年至第五年（2020年7月1日至2025年7月14日每月租金单价为42375元／㎡／月……。第五条履约租赁保证金付款方式：合同签订时甲方可向乙方收取两个月租金作为租赁保证金，即84750元……。第七条甲方交付租赁房屋时，乙方应预付三个月租金即127125元。第八条合同期内免租期为14天。2020年7月16日正式起算租金。第十八条租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。第二十二条出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，要求甲方双倍退还租赁保证金，并赔偿第三方租客相应损失，包括但不限于装修费、搬迁费、停工费等；（一）甲方迟延交付租赁房屋30天（1个月）以上；（二）甲方违反本合同第十四条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；（三）甲方违反本合同第十六条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。2020年7月9日，原告为出租方（甲方）与第三方厦门百盛辉工贸有限公司（以下简称“百盛辉公司”）为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将案涉租赁厂房租赁给百盛辉公司。双方合同约定：第一条1.1租赁房屋地址：厦门市同安区××路××号××房，出租厂房的具体情况：100-2号共15小格2000平方（含公摊）……。第三条3.1甲乙双方经协商确定，乙方承租该厂房每月租金为50000元。第六条6.1在签订本合同时，乙方需向甲方一次性支付该厂房1个月租金及电费押金10000元作为租赁保证金，共计60000元……。第十二条12.1乙方在合同期间出现违约情况，除押金没收外，乙方还需要向甲方补缴一个月租金，共计二个月租金作为违约金。因被告安豪公司与案涉租赁房屋产权人厦门群鑫机械工业有限公司（以下简称“群鑫公司”）租赁合同纠纷一案，厦门市海沧区人民院作出的（2020）闽0205民初2948号民事调解书生效，安豪公司未履行生效法律文书确定的义务，群鑫公司于2020年12月10日向海沧区人民法院申请强制执行。2020年12月18日，双方达成执行和解协议：“一、……；二、被执行人（安豪公司）于2020年12月31日前将位于厦门市同安区××路××号××房（钢结构厂房面积7437平方米、办公楼面积1222平方米，空地面积8766平方米）腾空并返还给申请执行人（群鑫公司）。三、……。四、……。”2021年1月10日，原告瀚信达公司与第三方百盛辉公司签订一份《退租协议书》，协议书载明：……群鑫公司解除与安豪公司签订的租赁合同并收回厦门市同安区××路××号房屋，进而导致其双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，同时根据双方签订的房屋租赁合同第12.1条，即百盛辉在合同期间出现违约情况，除押金没收外，百盛辉公司还需要向瀚信达公司补缴一个月的租金，共计二个月租金作为违约金”的约定，双方本着诚实信用、公平原则而达成如下协议：1、鉴于瀚信达公司原因致使双方签订的租赁合同无法继续履行，瀚信达公司同意于签订协议当日向百盛辉公司赔付二个月租金即100000元作为违约金，该违约金通过转账方式支付至百盛辉公司如下指定银行账户：户名林元平……；2、瀚信达公司收到百盛辉公司支付的前述违约金后，双方签订的房屋租赁合同即解除。……”当日，瀚信达公司通过其法定代表人袁洋的个人账号向林元平支付100000元。另查明，原告瀚信达公司与被告安豪公司签订合同后，原告向被告支付租赁保证金及租金的情况如下：2020年6月29日支付10万元、73831元，共计173831元；2020年10月7日支付136875元，以上合计310706元。2020年12月1日，被告向原告开具2020年7月至2020年12月租金发票共6张。另，原告在本次诉讼中提出财产保全申请，交纳保全费2185元。本院依法作出（2021）闽0212民初360号之一民事裁定，并采取了保全措施。庭审中，瀚信达公司陈述，1、其公司还在案涉租赁的厂房内生产经营；2、其与业主（群鑫公司）签订了租赁合同；3、其向百盛辉赔偿违约金后，百盛辉公司尚未搬出案涉租赁厂房。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。本案中，关于被告提出原告主体不适格，应驳回原告起诉的抗辩理由。本院认为，虽本案的案涉租赁合同是由袁洋与被告签订，但从原告提供公司的企业信息可证明原告公司法定代表人为袁洋，庭审中，原告亦对在公司设立过程中袁洋代表原告公司与被告签订合同的行为予以认可，故本院对被告的上述抗辩理不予采纳。关于双倍返还租赁保证金问题。本案案涉租赁厂房的所有权人是群鑫公司，其将案涉厂房出租给被告使用，被告与原告签订租赁合同，将案涉厂房给原告使用，故原告对案涉厂房的使用权来源于被告的转租权，而现因被告违反了与群鑫公司的合同约定，未履行已经生效的调解书而被申请强制执行，群鑫公司与被告达成执行和解协议，于2020年12月30日前将租赁的案涉厂房腾空并返还给群鑫公司，因此在被告与群鑫公司之间的租赁关系解除的情况下，原告与被告之间的租赁合同因而失去了继续履行的基础和条件，也理应解除。被告主张双方合同仍然有效的抗辩理由，无法律依据，不予采纳。根据原、被告双方的合同第二十二条约定，出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，要求甲方双倍退还租赁保证金，并赔偿第三方租客相应损失，包括但不限于装修费、搬迁费、停工费等；（一）甲方迟延交付租赁房屋30天（1个月）以上；（二）甲方违反本合同第十四条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；（三）甲方违反本合同第十六条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。现原、被告双方合同的提前解除系因被告的过错，故应按合同约定向原告退还双倍租赁保证金169500元。关于原告要求被告赔偿其因提前解除合同而支付给第三方租客违约金的问题。本院认为，根据原告与第三方百盛辉公司对违约金的约定，双方只针对在百盛辉公司违约的情况下进行相应的约定，在双方无合同约定的情况下，现原告自愿与百盛辉公司达成赔偿违约金的协议，系其自身对权利的处分，且该违约金性质亦不属于原告与被告签订的合同第二十二条中所指的第三方租客的损失，故原告要求被告赔偿其向百盛辉支付违约金10万元的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还多付的2021年1月1日至2021年2月15日期间租金66105元的问题。原告为证明其已足额支付了租赁保证金和租金，提供了2020年6月29日及2020年10月7日向被告法定代理人吕丹红转账支付的凭证，该两份支付凭证显示共支付310706元，根据双方合同约定，本案案涉厂房的租赁保证金为84750元，月租金为42375元，支付时间从2020年7月16日起算，故截止至2021年2月15日的租金应共计为299145元（42375元/月×7个月），根据原告的该项诉求和陈述，若被告要返还原告多付的2021年1月1日至2021年2月15日的租金，那么原告应该已向被告支付金额为383895元（租赁保证金84750元＋299145元），但根据原告提供的支付凭证，其共向被告支付310706元，故原告要求被告退还2021年1月1日至2021年2月15日期间的租金证据不足，亦无事实依据，本院对原告的该项诉求，不予支持。关于原告要求被告承担保全费2185元，本院认为，双方未在合同中对该事项进行约定，且申请保全系原告在诉讼过程中为保障自身权利而支出的诉讼费用，故要求被告承担该费用无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告厦门安豪包装工业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门瀚信达实业有限公司返还双倍租赁保证金人民币169500元；二、驳回原告厦门瀚信达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6334元，减半收取计人民币3167元，由原告厦门瀚信达实业有限公司负担人民币1567.50元，被告厦门安豪包装工业有限公司负担人民币1599.5元，款限于本判决生效之日起三日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李金森二〇二一年六月十五日法官助理 周 燕书 记 员 康丽凤附1：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附2：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。