河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初212号原告：高忠效，男，汉族，1964年8月18日出生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王秋峰，河南大乘律师事务所律师。被告：平顶山市儒骏房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路西段生态园对面建宏国际七楼701-703号，统一社会信用代码：91410400665977561C。法定代表人：赵翔,经理。委托诉讼代理人：赵旭民，河南博识律师事务所律师。原告高忠效诉被告平顶山市儒骏房地产开发有限公司（以下简称“儒骏房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高忠效及其委托诉讼代理人王秋峰、被告儒骏房地产公司的委托诉讼代理人赵旭民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高忠效向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除高忠效与儒骏房地产公司签订的儒俊和园3层104号商铺的《商铺认购合同》；2.判令儒骏房地产公司返还高忠效购房款114000元及违约金11400元，共计125400元（自合同解除之日起至清偿完毕之日止按照年利率6％计算资金占用期间的利息损失）；3.判令儒骏房地产公司支付自2017年10月至2020年10月租金收益33260元并按每日应付租金的0.5‰向高忠效支付违约金5825.4元；4.本案诉讼费用由儒骏房地产公司承担。事实与理由：2016年10月9日，高忠效与儒骏房地产公司签订《商铺认购合同》，认购儒骏房地产公司开发的儒骏和园3层104号商铺，面积12平方米，价款共计114000元。双方约定合同签订两年内签署正式的《商铺房买卖合同》，若因儒骏房地产公司原因不能如约签署，儒骏房地产公司需在合同到期后一个月内无条件退还高忠效缴纳的全部款项，并赔偿高忠效实缴金额10%的违约金，同日，高忠效支付了114000元的房款并和儒骏房地产公司签订了《商铺委托经营合同》一份，约定涉案商铺由儒骏房地产公司受托经营，期限为3年，自2016年10月9日至2019年10月9日。截止委托经营合同期限届满后，儒骏房地产公司不仅没有签署正式的“商铺房买卖合同”，也无法交付涉案商铺，更没有按约向高忠效支付租金。后高忠效查询得知，由于儒骏房地产公司的原因涉案商铺已被抵押、查封，导致案涉合同无法履行，无法实现合同目的。故提起诉讼。儒骏房地产公司辩称，高忠效请求判决解除与儒骏房地产公司签订的《商铺认购合同》，没有法律依据，该商铺通过双方签订认购合同及商铺经营合同，该商铺在合同签订时已经交付给高忠效，根据法律规定合同的解除需基于合同在客观上不能履行，或者是有其他因素导致合同履行会给当事人造成重大的经济损失的前提下，本案涉及的商铺已交付给高忠效且经营也超过了三年的经营期间，在经营期间高忠效有既得利益，所以在此情况下提出解除合同不符合法律规定的要求，高忠效提出返还购房款114000元及违约金11400元不符合本案事实及合同约定，在双方签订的商铺认购合同中明确规定在合同签订2年内若不能签订正式的商品房买卖合同时由甲方赔偿乙方实缴金额10%的违约金，但是本案自合同签订之时距离诉讼已经达4年多，所以合同约定10%的违约金已经失效，从本案实际情况看商铺的交付期间为2017年5月1日，高忠效起诉是2020年12月2日，在商铺交付之日后，若高忠效仍未取得商铺经营权或者在履行合同期间利益受到损害，应当在商铺交付合同约定期间的三年内提起诉讼，从2017年5月1日至高忠效提起诉讼，已经超过了法律规定三年的诉讼期间的规定，所以建议法庭予以驳回高忠效的起诉。关于租金收益问题，通过庭审高忠效提供证据没有证据表明高忠效没有实际上取得商铺或者是基于儒骏房地产公司的原因造成商铺经营权受损，使得高忠效在客观上无法确定收益，所以高忠效该项请求不能成立更不存在违约问题。关于高忠效提出涉案房产已被抵押查封问题，由于涉案房产已经查封不仅仅针对高忠效系在建工程抵押，是针对大多购房客户，所以合同履行与商品的抵押查封没有必然联系，高忠效合同签订的目的已经实现，综合本案高忠效提起诉讼的证据不能成立，建议法院驳回高忠效的诉讼请求。经审理查明，2016年10月9日，高忠效作为买受人（乙方）与出卖人儒骏房地产公司（甲方）签订了《商铺认购合同》。合同第一、二条约定：高忠效购买的商铺位于文园路××东（原中级人民法院），项目名称为儒骏和园，铺位为3层104号商铺，乙方购买的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米9500元，商铺面积为12平方米，高忠效应交付金额为114000元，高忠效于2016年10月9日签订认购合同并一次性付清全部房款114000元；合同第三条第一款约定：合同签订后两年内（含两年），在儒骏房地产公司项目验收合格之后，再签署正式的《商品房买卖合同》；若因儒骏房地产公司原因不能为高忠效签署正式的《商品房买卖合同》时，儒骏房地产公司需在合同到期后一个月内无条件退还高忠效所缴纳的全部款项，并赔偿高忠效实交金额的10%的违约金。并约定商铺于2017年5月1日前交付。当日，高忠效（甲方）与儒骏房地产公司（乙方）签订了《商铺委托经营合同》，合同约定：高忠效将其合法拥有儒骏和园项目第3层第104号商铺(共12平方米)委托儒骏房地产公司经营，期限为三年，即2016年10月9日至2019年10月9日止，收益标准及支付日期：儒骏房地产公司以该商铺高忠效购买时认购实到款为标准，每年按一定比例向高忠效支付租金，第一年的租金以直补的方式从房款内直接减去，第二年支付租金为商铺认购实到款的9%，日期为2018年10月9日，即10260元，第三年支付租金为商铺认购实到款的10%，日期为2019年10月9日，即11400元。合同第十条第二款约定：儒骏房地产公司无正当理由逾期向高忠效支付租金，儒骏房地产公司应按逾期每日应付租金的0.5‰向高忠效支付违约金。当日，高忠效即向儒骏房地产公司支付了商铺款114000元，儒骏房地产公司向高忠效开具了收据。后儒骏房地产公司没有按照上述《商铺认购合同》约定与高忠效签订正式的《商品房买卖合同》，也未按《商铺委托经营合同》约定向高忠效支付租金。高忠效主张因案涉商铺整层处于抵押状态，无法签订正式《商品房买卖合同》，儒骏房地产公司认可整个工程在建抵押，但辩称可以签订正式《商品房买卖合同》。双方发生争执，引起本诉。以上事实，有高忠效提交的儒骏和园《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》、商铺交款收据及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，高忠效与儒骏房地产公司签订的《商铺认购合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。《商铺认购合同》签订后，高忠效履行了支付购房款的义务，儒骏房地产公司庭审中自认整个工程在建抵押，儒骏房地产公司至今未向高忠效交付案涉商铺。儒骏房地产公司明显不具有继续履行与高忠效订立的《商铺认购合同》的能力，导致高忠效订立合同的目的不能实现。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，故对高忠效要求解除与儒骏房地产公司订立的儒俊和园3层104号商铺《商铺认购合同》、并由儒骏房地产公司向其返还购房款114000元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于高忠效主张儒骏房地产公司支付11400元的违约金并按照合同解除时一年期贷款市场报价利率赔偿高忠效自合同解除之日起至清偿完毕之日止的资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。关于高忠效主张儒骏房地产公司支付自2017年10月至2020年10月租金收益33260元并按每日应付租金的0.5‰支付违约金5825.4元的请求。《商铺委托经营合同》第六条、第十条第二款约定了第一年的租金冲抵房款，但未明确约定第一年租金的具体金额，故对该数额因证据不足，无法认定。对儒骏房地产公司应当向高忠效支付的第二年的租金10260元（商铺认购实到款的9%），第三年的租金11400元（商铺认购实到款的10%），具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于按每日应付租金的0.5‰支付违约金5825.4元的请求，系双方真实意思表示，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除高忠效与平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订的儒骏和园项目3层104号商铺的《商铺认购合同》；二、平顶山市儒骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向高忠效返还购房款114000元、支付违约金11400元，共计125400元；并支付资金占用期间产生的利息（以114000元为基数，自《商铺认购合同》解除之日按照合同解除时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、平顶山市儒骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向高忠效支付自2018年10月至2020年10月租金收益21660元、违约金5825.4元；四、驳回高忠效的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3590元，由平顶山市儒骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵小飞人民陪审员  张秀丽人民陪审员  王振亚二〇二一年六月八日书 记 员  卢雯静