福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021)闽0783民初1027号原告：余木明，男，1965年8月20日出生，汉族，住政和县。委托诉讼代理人：余国才，男，32岁，系原告儿子。委托诉讼代理人：陆文颖，福建宽达（建瓯）律师事务所律师。被告：朱文赐，男，1957年6月28日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。被告：吴兰珍，女，1963年6月21日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。以上二被告共同委托诉讼代理人：毛华义，福建知新律师事务所律师。第三人：厦门世代之家房产营销策划有限公司建瓯分公司，住所地建瓯市人民路320号，统一社会信用代码91350783MA33MXHW56。负责人：黄国琴，总经理。原告余木明与被告朱文赐、吴兰珍，第三人厦门世代之家房产营销策划有限公司建瓯分公司（以下简称世代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余木明及其委托诉讼代理人余国才、陆文颖，被告朱文赐、吴兰珍及其共同委托诉讼代理人毛华义，第三人世代公司的负责人黄国琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余木明、吴兰珍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的关于建瓯市××室的房屋买卖合同及其补充协议。2、判令二被告立即偿还原告定金、购房款及该款的资金占用费，共计231138元（定金双倍返还5万元×2＝10万元，从2020年12月24日起至还清之日止，暂计至2021年3月16日，13万元×3.85%／365天×83天＝1138元，以上合计：10万元＋13万元＋1138元＝231138元）；三、判令二被告朱文赐、吴兰珍对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：原告余木明与被告朱文赐、吴兰珍于2020年12月3日签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于建瓯市××室房产，面积72.52平方米，总价553000元，并在合同签订当日支付定金5万元，之后原告余木明委托其子余国才与被告朱文赐分别在2020年12月24日、25日签署两份补充协议，约定房屋的过户和交房事宜，原告按照协议约定于2021年12月24日向朱文赐支付第二期购房款13万元，双方约定于2021年1月4日前分割过户给余国才。现涉案房屋已具备申请条件，但被告以各种理由拒绝办理过户，原告为此共支付购房定金及第二期购房款18万元。因被告未依约履行合同义务导致合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的关于建瓯市201室的房屋买卖合同及补充协议，并按照合同约定双倍返还定金，同时返还购房款及其资金占用费。朱文赐辩称：一、原告诉称：“原告按照协议约定于2020年2月24日向朱文赐支付第二期购房款13万元，双方约定于2021年1月4日前分割过户给余国才，现涉案房屋已具备申请条件，但被告以各种理由拒绝办理过户，”这里面有大部分不是事实，事实上是：根据《房地产买卖经纪合同》第五条放款交付时间与方式第二项：“第二期购房款待甲方银行可解押时，乙方支付甲方人民币13万元整，”之约定，朱文赐的房产在2020年2月17日已具备解押条件，朱文赐已经通知原告支付第二期购房款，原告整整拖延了七天才向朱文赐支付第二期的购房款，原告的行为已经违约。至于说双方约定于2021年1月4日前分割过户给余国才，这并不是《房地产买卖经纪合同》中所约定的，而是应余木明的儿子余国才要求，签订第一份补充协议中特别约定的，原合同并没有约定具体时间限制。而根据补充协议这一特别约定，朱文赐千方百计，想方设法抓紧办理房产分户前期准备工作，为了保证能赶在2021年1月4日之前将房产过户到余国才名下，朱文赐在2020年12月24日签订补充协议时，就告知朱文赐儿子余国才，同时通知中介在2020年12月25日上午双方一起到房地产交易登记中心办理房产过户登记，并要求中介转告原告准时到场，一起办理房产过户登记。同时要求朱文赐准备好支付第三期购房款。然而，2019年12月25日上午9时，被告两夫妻，另一购房户高健慧、高某、张某1，以及中介的工作人员张某2、唐丽等7人均到场办理房产过户手续，唯一缺原告不到场办理房产过户手续，尽管中介在当天再次通知原告到场配合办理房产过户手续，结果7个协助办理过户手续的人一直等到中午12点钟，就是不见原告和其儿子余国才到场办理过户手续，造成事前经多方努力准备的全部分户材料作废。而且另一购房户高健慧、高某又催促马上过户。不马上为高健慧、高某办理过户，被告就构成违约。为了办理高健慧、高某房产过户手续，应另一购房户高健慧、高某的要求，被告只得临时求人重新办理房产分户，并将由高健慧、高某购买的房产过户到高健慧、高某名下。这个事实从原告儿子余国才（微信名：“小鱼儿”）与被告的聊天记录，分户表，收款收据等证据，以及证人张某1、高某的证言中可以得以证实。造成原告拟购买的房产至今没有过户的责任在原告，是原告违约造成的。二、原告诉称：“因被告未依约履行合同义务导致合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的关于建瓯市××室的房屋买卖合同及其补充协议。”这也不是事实，事实上是：由于原告未按合同约定履行配合办理房屋过户手续，不按合同约定缴纳第三期购房款，从而导致原告急售房屋急用资金的目的不能实现，这是原告违约在先造成的，因此，朱文赐认为，根据合同约定和相关法律规定，原告无权要求朱文赐返还定金，朱文赐因无法实现合同目的，朱文赐也同意解除双方签订的关于建瓯市××室的房屋买卖合同及其补充协议，退回原告购房款13万元，但是定金不予退还，否则不同意解除合同。三、朱文赐在签订和履行合同过程中，一再退让，尽量满足原告的要求，不存在任何违约行为。朱文赐与原告于2020年12月3日经协商一致，在中介工作人员在场见证的情况下，签订了《房地产买卖经纪合同》，按理，双方当事人只要按合同约定履行就可以了，可是，原告的委托人余国才，从自身利益出发，生怕朱文赐卖给负一楼客户的房产不能过户，影响到其购买的房产不能按期顺利过户，特意要求朱文赐与其签订补充协议，并且要求朱文赐在2021年1月4日之前将房产分割过户到余国才名下。基于原告对房产过户时间的特别要求，同时考虑到2021年1月1日至3日是放假期间，无法办理房产过户手续，故朱文赐与原告及其儿子余国才以及中介方和另一购房户约定：2020年12月25日上午9时整，各方一起到建瓯市房地产交易登记汇中心办理房产过户手续，以保障原告的房产在2021年1月4日前过户到原告儿子余国才名下，可是，其他7人均到场办理过户手续，唯一原告及其儿子不到场办理房产过户手续。是原告故意违约才造成房产无法按期过户到原告的儿子名下，责任在原告。2020年12月24日晚上11时，原告儿子余国才从自己的私利出发，又要求朱文赐签订第二份补充协议，其内容是，考虑到贷款可能贷不出来，要求朱文赐给其欠购房款人民币20万元，同时要求朱文赐承担一楼走道砌墙、粉刷电灯大门等全部装修费用，朱文赐为了促成交易，朱文赐又一次做了让步，又与原告儿子签订了第二份补充协议。从以上履行合同过程以及合同签订后补签的两份补充协议内容看，是增加原告方的权利，增加朱文赐的义务，朱文赐不仅是依约履行，同时还超过原告合同约定条款履行义务。可以说，朱文赐在履行合同过程中，已经做到增加履行合同义务，无可挑剔的地步，已经做到仁至义尽，根本不存在任何违约行为。综上，朱文赐认为，是原告违约造成朱文赐无法实现合同目的，因此，朱文赐依法反诉，要求追究原告的违约责任，依约没收原告的购房定金，以维护朱文赐的合法权益。世代公司述称：2020年12月25日所发生的事，公司负责人不知道。公司的工作人员回来跟负责人说过一些情况，头一天通知要办过户，买房的人却没有来，说是因为下乡了。25日没有办理过户，刚好又碰到元旦放假，这个假期比较长，后期我们催促双方办理过户，卖方要求与买方见面，但是因为买方经常不在本地，所以很难邀约。现第三人希望双方能继续履行合同。经审理查明：坐落于建瓯市房的所有权人为朱文赐，该房共有四层（包括负一层）。2020年12月3日，余木明与朱文赐、世代公司签订了一份《房地产买卖经纪合同》。合同约定：由余木明向朱文赐购买其所有的坐落于建瓯市××室房产，面积72.52平方米，该房产处于抵押状态；购房总价款为553000元；第一期，合同签订时，买受方支付定金50000元。第二期，出卖方办理解押时支付130000元到银行还款账户，双方共同办理解押手续。第三期，双方办理过户登记签字之日付款100000元。第四期，出卖方的产权证在不动产登记中心收件当日，付款730000元，第五期，买受方取得产权证后向银行申请贷款，银行放款当日，支付购房款200000元。买受方缴清房款后，由出卖方无条件居住一个月再交房。合同签订当日，余木明向朱文赐支付了定金50000元。2020年12月24日，余国才（余木明的儿子，经余木明授权办理涉案购房相关事宜）与朱文赐签订了一份《补充协议》。协议主要内容为：待余国才将银行解押款130000元打入朱文赐账户后，不论71号房负一楼能否单独分割过户，朱文赐都会积极配合余国才和中介方将樟树下××号××室在2021年1月4日前分割过户给余国才。买卖双方约定2021年3月18日交房。当日，余国才将130000元第二期购房款转入朱文赐银行账户。朱文赐与余国才一同到银行办理了房屋抵押的解押手续（一次性偿还打款本息294706.26元）。同日，朱文赐、余国才、房产中介人员以及71号房负一楼的买受人共同口头约定，次日上午一同到房产登记中心办理房屋分割过户手续（过户申请中报告××号××室指定过户到余国才、魏群英名下）。2020年12月25日上午（九点之前），世代公司工作人员将《分割报告》以及一份新的《补充协议》（主要内容是将前述第五期的200000元购房款确定在“新的房产证出证日起七日内付清”）交给余国才签字。2020年12月25日9时左右，朱文赐夫妻、世代公司人员二人以及71号房负一楼的买受方三人共七人到了房产登记中心。但余国才并未到场。七人等至11时许，余国才仍未到场。后在××号房负一楼的买受方要求下，单独办理了分割过户手续。后由于年终以及逢双休和节日的原因，××号房负一楼的买受方于2021年1月4日才办理了房产交易的纳税手续。此后，世代公司催促双方办理过户，朱文赐要求与余木明见面，但因余木明经常不在本地，很难邀约。后朱文赐虽有与余木明及世代公司人员见面和微信沟通，但无结果。余木明为此诉至本院。另查明：1、在朱文赐与余国才的微信聊天中，余国才曾言：“中介把我的征信拿到银行说我一笔款项被金融关注了，不能贷款。”“我贷款的话，我公积金的钱才可以取出来用，”“就是到时候贷款不能贷款，公积金钱我取不出来，我买房没大意义了。”2、在朱文赐与余木明的微信聊天中，朱文赐曾言：“我和老婆商量一下，我们也在让一点……最后定价57万2000元，”3、诉讼中，余国才、魏群英出具说明，声明涉案房屋的买受人为余木明。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的下列证据予以证实：余木明提供的《房地产买卖经纪合同》、补充协议、委托书、收款收据、转账记录、微信聊天记录；朱文赐提供的户口迁移产权地址核对表、主动还款凭证、分户图、测绘费收据、分割报告、微信聊天记录、证人高某、张某1的证言等。另，余木明提供的证人张某2证言称：余国才2020年12月25日下乡，无法到场办理分割过户手续，余国才提前告知了张某2，张某2也转告了朱文赐。该证言内容与证人高某、张某1证言冲突，且证人的哥哥与余国才在同一单位工作，故不予采信。本院认为，余木明与朱文赐以及世代公司签订的《房地产买卖经纪合同》及补充协议，当事人意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当依照合同约定履行各自的义务。《房地产买卖经纪合同》虽有约定交付购房款、办理过户、交房的条款，但没有约定具体的期限。2020年12月24日双方签订了一份《补充协议》明确约定“待余国才将银行解押款130000元打入朱文赐账户后，不论××号房负一楼能否单独分割过户，朱文赐都会积极配合余国才和中介方将樟树下××号××室在2021年1月4日前分割过户给余国才。买卖双方约定2021年3月18日交房。”，但由于余国才未按口头约定于2020年12月25日一同前往房产登记部门办理房产分割过户手续，从而导致朱文赐事实上难以在2021年1月4日前将房产分割过户给余国才，该责任在于余国才。2020年12月24日的《补充协议》，就2021年1月4日前配合余国才和中介方将房产分割过户给余国才而言，是朱文赐的义务，由于余国才的过错，而造成12月24日、25日签订的两份《补充协议》不能如期履行，其法律后果是买受方不能追究朱文赐的违约责任，但并不意味着《房地产买卖经纪合同》不能继续履行，余木明也没有证据证明其订立合同的目的不能实现。因此，余木明以朱文赐违反《补充协议》的约定为由，主张解除《房地产买卖经纪合同》及《补充协议》，以及返还已付购房款并双倍返还定金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。朱文赐在诉讼中虽表示同意解除合同，但是以不返还定金为前提，不能视为双方协商一致解除合同。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回余木明的全部诉讼请求。案件受理费9330元，减半收取为4665元，由余木明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  徐云龙二〇二一年六月十八日书记员  潘丽娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。