福建省三明市沙县区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0427民初1495号原告：三明创安物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91350427691941554D，住所地沙县长泰路康城国际小区15栋5单元一楼。法定代表人:陈丽治，董事长。委托诉讼代理人：乐桂英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李伟杰，男，该公司员工。被告：廖根有，男，1965年6月14日出生，汉族，住福建省沙县。被告：吴有娣，女，1966年11月30日出生，汉族，住福建省沙县。原告三明创安物业管理有限责任公司（以下简称“创安物业公司”）与被告廖根有、吴有娣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业公司的委托诉讼代理人李伟杰、被告廖根有、吴有娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创安物业公司向本院提出诉讼请求：1.廖根有、吴有娣支付创安物业公司2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费4294元（115.44平方米×1.2元/每月每平方米×31月）；2.廖根有、吴有娣支付创安物业公司2018年1月1日至2020年7月31日的公共水电分摊费1270.5元；3.廖根有、吴有娣支付创安物业公司违约金405元；4.本案诉讼费用由廖根有、吴有娣承担。诉讼过程中，创安物业公司撤回第3项诉讼请求。事实与理由：廖根有、吴有娣系沙县公园道小区xx幢1单元xxx1室业主。创安物业公司与沙县和顺房地产开发有限公司签订了《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，创安物业公司为该小区提供了管理与服务。廖根有、吴有娣交纳了2017年12月31日止的物业服务费后，从2018年1月1日至2020年7月31日就以种种理由拒交物业服务费、公共水电分摊费、电梯维保费。经创安物业公司多次催讨未果，遂诉至法院。廖根有辩称，创安物业公司服务不好。地下室进楼梯的门没做好，导致其家中被盗。其多次找创安物业公司协商赔偿，但创安物业公司不同意赔偿，才拒交物业费。吴有娣辩称，其一年到晚都不在家，不应当承担公摊水电费；家中被盗，创安物业公司有责任，但创安物业公司没有公平的处理；创安物业公司收费比周围小区更贵。综上，才没有交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下：1.创安物业系依法登记设立的物业管理企业。2.2014年12月18日，沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业公司签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，主要约定沙县和顺房地产开发有限公司选聘创安物业公司对沙县公园道小区提供前期物业管理服务；委托服务期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立止；管理事项主要包括：1、房屋建筑主体共用部位的维修、养护、运行和管理。2、房屋建筑主体、共用设施、设备的维修、养护、运行服务和管理。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、公共环境卫生。6、交通与车辆行驶及停泊秩序的管理。7、维持公共秩序等；实行24小时安全防范值守制度，但在完成合同约定各项义务时对业主、用户的人身财产不负保全赔偿责任；物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费等；电梯住宅每月每平方米1.2元标准收取物业管理费用；公用水电费由创安物业公司制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），创安物业公司据实每月分摊、公示；逾期缴纳物业管理费及其他相关费用，可按有关规定每日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。3.2014年12月20日，沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业公司签订《沙县公园道小区前期物业管理服务补充合同》，补充约定公摊费用包括电梯的日常运行电费、电梯专业的维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、水费由小区全体业主与物业使用人共同分摊。4.2015年2月12日，廖根有与创安物业公司签订《公园道小区前期物业服务协议》，主要约定物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备的维修、更新、改造的费用，不含共用水电费用；其中电梯住宅1.2元每月每平方米；公用水电费由创安物业公司制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），创安物业公司据实每月分摊、公示。5.廖根有、吴有娣系沙县金沙路公园道时代广场x幢x单元xx室业主，建筑面积115.44平方米。庭审中，廖根有、吴有娣认可创安物业公司对其拖欠2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费4294元（115.44平方米×1.2元/月×31个月）、公共水电分摊费1270.5元的计算方式及数额。本院认为，创安物业公司与沙县和顺房地产开发有限公司、廖根有签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。廖根有、吴有娣作为公园道小区业主与创安物业公司之间成立物业服务合同关系。创安物业公司为廖根有、吴有娣所居住的住宅小区提供了物业服务，廖根有、吴有娣作为物业管理受益人，理应履行缴纳物业管理费的义务。创安物业公司主张廖根有、吴有娣支付拖欠的物业服务费4294元（115.44平方米×1.2元/月×31个月）、公共水电分摊费1270.5元，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于廖根有、吴有娣其家中被盗，创安物业公司应予赔偿的辩解。本院认为，在物业服务合同中，若没有特别约定，物业公司与业主之间一般为物业管理关系，此时物业公司对小区的安全保卫职责主要限于小区的公共设施设备及为维护公共秩序而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，业主个人财产受到第三者不法侵害的，若物业公司已尽到安保注意义务，可不承担赔偿责任。如廖根有、吴有娣认为创安物业公司不尽服务合同约定的义务给其造成损失，可另案起诉、依法维权。创安物业公司自愿撤回违约金，系其对诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、廖根有、吴有娣应于本判决生效之日支付三明创安物业管理有限责任公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费4294元；二、廖根有、吴有娣应于本判决生效之日支付三明创安物业管理有限责任公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的公共水电分摊费1270.5元。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由廖根有、吴有娣负担。廖根有、吴有娣负担的受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 员 黄晓文二〇二一年六月二十四日法官助理 王彩霞书 记 员 卢 加附：一、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。