北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2140号原告：陈思，女，1994年7月29日出生，汉族，北京金生园餐饮配送有限公司员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：师砚坤（原告之母亲），女，1964年2月2日出生，汉族，退休，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告陈思与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思之委托诉讼代理人师砚坤、被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告自2020年8月26日至2021年4月14日的逾期办理房屋所有权证违约金，按照已付购房款6320171元为基数，按照日万分之一标准计算，违约金为146627．94元。事实和理由：2013年9月23日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目13号楼xxx号楼，现为北京市门头沟区滨河路23号西山御园15号楼xxx号（简称xxx号）房屋。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款6320171元，合同约定被告应于2015年7月31日交付房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理取得房屋不动产权属证书。被告未按时办理房产登记，严重违约。2019年，原告曾向法院起诉，法院经审理作出（2019）京0109民初5133号民事判决书，判决被告赔偿原告自2017年7月31日至2019年7月22日的逾期办证违约金456316．35元，被告不服该民事判决书，向北京市第一中级人民法院提起上诉，一中院经审理作出（2020）京01民终641号民事判决书，维持一审判决。2020年，原告又诉至法院要求被告给付违约金，法院经审理作出（2020）京0109民初4021号民事判决书，判决被告赔偿原告自2019年7月23日至2020年8月25日的逾期办证违约金252806．84元。因被告原因，至今未能办理xxx号房屋不动产权登记证书，故原告提出诉请。被告天台山公司辩称，天台山不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。根据合同的约定，办证的期限应当以其延期收房的时间相应的顺延。陈思存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山签订了西园嘉园收房补充协议，双方约定将交房的时间顺延31天，并且天台山已经就该顺延期间内对所有原告进行了补偿，逾期办证期限应当顺延31天，或者将已经支付的补偿金核减掉。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为受到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山承担责任，天台山也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。本次诉讼与上两次诉讼是一个整体，即使上两次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。我公司已于2021年2月22日起履行了合同所确定的义务，组织原告进行办证，至于后面政府部门对办证时间和流程的把控并不是我公司所能决定的，所以即使法院认定天台山公司应承担责任，也应当以2021年2月22日为截止时间。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，天台山公司（出卖人）与陈思（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1534133）（以下简称预售合同），约定陈思购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A13）门头沟新城城子地区天台山居住项目5层xxx号房屋（双方一致认可即西山御园15号楼xxx号），房屋预测建筑面积201．68平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．72平方米，单价每平方米37854．4元，总价款6320171元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日铺设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。附件十《补充协议》第9条：1．买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件（包括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2．买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。2013年10月5日、2014年5月23日，陈思分两次向天台山公司共交纳购房款6320171元，天台山公司向陈思出具发票。2015年7月31日，陈思向天台山公司支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金40426元，代收物业费15790．4元，天台山公司向陈思出具收据。xxx号于2015年7月31日交付陈思，现由陈思居住使用。截至2021年4月14日法庭辩论终结，天台山公司尚未为原告办理完毕涉案房屋权属登记证书。陈思与天台山公司于2016年2月3日签订西园嘉园收房补充协议（以下简称收房补充协议），主要内容为：“甲方：天台山公司乙方：陈思……2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通……甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1534133《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……”。天台山公司按照收房补充协议向陈思支付补偿款19593元。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，陈思在签订《北京市商品房预售合同》时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2019年8月，陈思诉至本院要求天台山公司给付自2017年7月31日至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，该案经审理认定天台山未按照合同约定为陈思办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。预售合同中约定天台山公司逾期办理房产证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，天台山公司主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故对天台山公司主张降低违约金的意见，不予采纳，本院经审理作出（2019）京0109民初5906号民事判决书，判决天台山公司支付陈思自2017年7月31日至2019年7月22日的逾期办证违约金456316．35元。该判决书已经生效。2020年，原告又诉至法院要求被告给付违约金，法院经审理作出（2020）京0109民初4021号民事判决书、判决被告赔偿原告2019年7月23日至2020年8月25日的逾期办证违约金252806．84元。该判决书已经生效。在该两案审理中，天台山公司曾提出有关对开放阳台进行封闭、将结构洞口封闭系受业主委托施工，不能办证业主存在过错，应承当逾期办证的责任、陈思存在逾期交房款的情形，逾期办证期限应当顺延，要求以陈思实际收房日期起算办证期限、逾期办证没有给陈思造成损失，违约金应予减少、收房补充协议约定将交房时间顺延31天，故逾期办证违约金应当核减31天、疫情期间不能办证属于不可抗力，应当核减违约金、房屋所有权证不能办理是陈思原因导致的答辩意见。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方均应按照合同约定履行。天台山公司至今未为陈思办理涉案房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对陈思主张的以已交房款的万分之一的标准支付每日违约金的意见，本院予以支持。原告现暂主张计算至2021年4月14日，本院不持异议。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付陈思2017年7月31日至2019年7月22日期间的逾期办证违约金及2019年7月23日至2020年8月25日的逾期办理房屋所有权证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2020年8月26日之后的逾期办证违约金。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的关于延期交房的补偿金的答辩意见，因关于延期交房的补偿金是对双方关于交房标准事宜的协商结果，与逾期办证违约金无关，故本院对天台山公司相应答辩意见不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对天台山公司所提本案违约金应截至2021年2月22日的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。天台山公司主张系原告的加建过错导致未能如期办证的意见，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付陈思2020年8月26日至2021年4月14日的逾期办证违约金146627．94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇二一年六月八日法官助理  秦华斌书 记 员  杜文哲