上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初20811号原告：蒲开伟，男，1972年6月17日出生，汉族，户籍地四川省南充市。委托诉讼代理人：胡蚯蚓，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱则学，北京市君泽君(上海)律师事务所实习律师。被告：季小林，男，1988年7月22日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告蒲开伟诉被告季小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员崔艺萍独任审理，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告蒲开伟的委托诉讼代理人胡蚯蚓、朱则学到庭参加了诉讼。被告季小林因下落不明，经本院公告送达开庭传票和诉讼材料，无正当理由拒绝到庭应诉并答辩，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告蒲开伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除蒲开伟与季小林签订的房屋租赁合同(解除日期为法院诉状副本送达之日)，要求季小林搬离租赁的房屋将房屋返还给蒲开伟；2、季小林向蒲开伟支付自2020年3月1日起至租赁合同解除之日的租金，及合同解除之日至季小林实际搬离之日的房屋占用费(按每月14,000元计)；3、季小林支付电费5,787.54元，水费2,221.22元，合计8,008.76元；4、季小林支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4,720.8元；5、本案诉讼费由季小林承担。事实和理由：蒲开伟系上海市杨浦区庄河路XXX号底层房屋的权利人。2018年1月28日，蒲开伟与季小林签订上海市房屋租赁合同，约定由蒲开伟将上述房屋出租给季小林使用，租赁面积112.39平方米，租赁期限自2018年1月29日至2021年1月28日，每月租金14,000元，每月物业管理费393.4元。合同签订后，蒲开伟按约交付房屋，季小林正常支付租金至2020年2月。自2020年3月起，季小林开始拖欠租金、物业管理费、水电费等，至今仍恶意占用房屋。蒲开伟多次催缴，但季小林不予理睬。双方的租赁合同约定季小林逾期支付租金及其他应付费用超过2个月，蒲开伟可以解除租赁合同。故蒲开伟依法提起诉讼。被告季小林未到庭应诉答辩。本院经审理认定事实如下：原告蒲开伟是上海市杨浦区庄河路XXX号1层权利人之一。2018年1月28日，蒲开伟(甲方)和季小林(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由蒲开伟将上述房屋出租给季小林使用，租赁面积112.39平方米，租赁期限自2018年1月29日至2021年1月28日，免租期2018年1月29日至2018年2月20日。每月租金14,000元，实行季度交付制，每期租金提前15日支付，每月物业管理费393.4元，和租金同时支付。乙方租赁期间发生的水电、煤气、通讯等费用由乙方承担。合同第3条约定，乙方应支付15,000元作为履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证。租赁期间，乙方如未按约定支付租金及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方受到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金抵付损失，并保留继续索赔的权利。合同第9条约定，乙方逾期支付租金及其他本合同约定的由乙方承担的费用超过两个月时，甲方有权选择解除合同，并要求乙方赔偿损失。甲方根据上述情形解除合同时，应当通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋，乙方已缴纳的租金、物业管理费及保证金不予退回。合同签订后，蒲开伟与季小林双方按约履行。季小林支付租金至2020年2月底,支付物业管理费至2020年6月。因季小林拖欠2020年3月之后的租金及2020年7月至12月的物业管理费、水电费，蒲开伟于2020年12月具状来院，要求解除合同、结清租金、水电费等。本院立案后，因季小林下落不明，公告送达了起诉状副本。2021年4月5日，公告期满，视为季小林收到了起诉状副本。另查明，2021年1月28日合同到期后，蒲开伟收回了租赁房屋。庭审中蒲开伟提供了2020年7月至12月的水、电费缴纳凭证，金额7,690元(水费2,221.22元、电费5,468.8元)及2020年7月至12月的物业管理费2,360.4元的缴纳凭证。审理中，蒲开伟表示鉴于2020年初发生了新冠疫情的客观情况，自愿免除季小林2020年3月和4月的租金28,000元。本院认为，蒲开伟与季小林签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认。合同明确约定季小林拖欠蒲开伟租金及其他应付费用超过2个月以上，蒲开伟有权解除合同。现蒲开伟要求解除合同，由合同依据和法律依据。鉴于蒲开伟未向季小林发出单方面解除合同的书面通知而径向本院提起诉讼，而起诉状副本送达季小林之日双方的租赁合同早已届满，故本院确认双方的租赁合同于合同约定的届满之日即2021年1月28日终止履行。因蒲开伟已于合同届满后自行收回了租赁房屋，故要求季小林搬离并返还租赁房屋之请求，本院不再予以支持，但季小林应当付清2021年1月28日之前的租金、水电费、物业管理费。鉴于蒲开伟自愿免除了季小林2020年3月、4月的租金，不违反法律的禁止性规定，系当事人对自身合法的财产权益的处分，故本院可予以准许。关于租赁保证金，合同约定在季小林违约蒲开伟提前解除合同的情况下可以不退回，鉴于本院已确定合同到期届满终止，故蒲开伟已收取的保证金15,000元可予以抵扣拖欠的租金。季小林经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院视为其放弃抗辩等民事诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒲开伟和被告季小林关于上海市杨浦区庄河路XXX号底层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年1月28日终止履行；二、被告季小林应自本判决生效之日起十日内支付原告蒲开伟截止2021年1月28日的租金计111,000元(蒲开伟收取的租赁保证金15,000元已予以冲抵上述租金，14,000元*9个月-15,000元=111,000元)；三、被告季小林应自本判决生效之日起十日内支付原告蒲开伟截止2020年12月的水电费7,690元；四、被告季小林应自本判决生效之日起十日内支付原告蒲开伟2020年7月至12月的物业管理费2,360.4元；五、驳回原告蒲开伟其余诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,915元，由原告蒲开伟负担55元，被告季小林负担3,860元；公告费560元由被告季小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍书记员  陈 洁附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。