山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初2746号原告（反诉被告）：崔兆金，男，1974年11月12日出生，汉族，住山东省汶上县，公民身份号码：。委托诉讼代理人：曾凡亮，山东齐邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南易捷购商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：李士杰，总经理。委托诉讼代理人：焦方法，山东公孚律师事务所律师。原告（反诉被告）崔兆金与被告（反诉原告）济南易捷购商贸有限公司（以下简称易捷购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。崔兆金委托诉讼代理人曾凡亮、被告易捷购公司法定代表人李士杰及其委托诉讼代理人焦方法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔兆金向本院提出诉讼请求：1.判令崔兆金与易捷购公司于2020年12月21日签订的房屋租赁合同无效；2.判令易捷购公司赔偿经济损失31000元；3.判令易捷购公司支付违约金180000元。事实与理由：崔兆金与易捷购公司于2020年12月21日签订《房屋租赁合同》，易捷购公司将租赁济南铁路局的房屋(济南市天桥区车站街30-3号)转租给崔兆金，签订合同时易捷购公司承诺其对涉案房屋享有对外转租的权利，并承诺签订合同3日内出示享有对外转租权的书面证明，同时崔兆金向其支付15万元履约保证金，合同期限自2020年12月21日至2022年12月20日止，易捷购公司给崔兆金10天装修期，2021年1月1日开始计算租金。合同签订后，易捷购公司向崔兆金交付了涉案房屋，崔兆金进行装修及购买材料、电器等共计投资31000余元。2020年12月25日，崔兆金要求易捷购公司出示其对涉案房屋享有对外转租权利的书面证明，易捷购公司均以种种借口未出示。崔兆金为避免损失进一步扩大停止了装修，并于2020年12月31日向易捷购公司发送《律师函》一份，要求易捷购公司最迟于2021年1月4日前出示其对涉案房屋享有对外转租权利的书面证明，逾期视为无权对外转租，但易捷购公司至今未能出示。2021年1月6日，易捷购公司以取营业执照注销公司为由，将涉案房屋的钥匙从崔兆金处取走。故诉至法院，提出如上诉请。易捷购公司辩称，其一、《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易捷购公司自2018年起即承租涉案房屋，并将涉案房屋转租其他人经营，铁路公司均未提出过异议。铁路公司允许转租的行为是众所周知的事实。崔兆金多年自铁路公司承租商铺，对该事实是知晓的。在崔兆金明知此事实的情况下，仍自愿签订租赁协议并实际使用涉案房屋至今，其主张合同无效，既违反诚实信用原则又无法律依据；其二、易捷购公司将涉案商铺出租给崔兆金使用，租赁用途为餐饮，并口头约定20天的免租期，易捷购公司于2020年12月1日将商铺交付崔兆金，双方于2020年12月21日补签《房屋租赁协议》，明确将该商铺出租给崔兆金使用，年租金60万元，计租日为2020年12月21日。易捷购公司没有任何违约行为，崔兆金主张的损失及违约金没有法律依据；其三、崔兆金自2020年12月23日在涉案房屋内经营，其主张2020年12月25日停止装修及2021年1月1日开始计租严重与事实相违背。现崔兆金的餐桌及后厨内物品均在涉案房屋内，涉案房屋一直由崔兆金占用。易捷购公司向本院提出反诉请求：1.判令解除《房屋租赁协议》，并限令崔兆金腾空房屋；2.判令崔兆金支付2020年12月21日至2021年1月20日的房租50000元及违约金（自2020年12月22日起至实际付清之日止，按照每日万分之五计算）；并自2021年1月21日起至实际腾空之日止按每日1643.8元向原告支付房屋占用费；3.判令崔兆金赔偿免租期租金损失32876元；4.判令崔兆金支付合同解除违约金180000元。事实和理由：易捷购公司将位于济南市天桥区车站街30-3号商铺出租给崔兆金使用，租赁用途为餐饮，双方口头约定20天免租期。易捷购公司于2020年12月1日将商铺交付给崔兆金使用，崔兆金即开始对商铺进行装修，双方于2020年12月21日签订《房屋租赁协议》，明确易捷购公司将商铺出租给崔兆金使用，年租金60万元，支付方式为先付后租，并对租赁期限、履行保证金和违约责任等进行约定。按照约定，崔兆金应在合同签订当日即应支付第一年租金，易捷购公司多次督促崔兆金履行付款义务均未果，故诉至法院，提出如上诉请。崔兆金针对反诉请求辩称，其一、双方口头约定崔兆金承租案涉房屋，易捷购公司给10天装修期，2020年1月1日开始计算租金，年租金60万元，支付方式为半年一付，易捷购公司出具享有对外转租权的书面证明的同时崔兆金支付15万元履约保证金，5日内支付半年租金30万。该口头约定的合同内容与2020年12月21日签订的书面合同不一致，易捷购公司单方变更约定的部分合同内容，并安排酒局在崔兆金醉酒状态下让崔兆金签字，合同内容显示公平，上述内容从易捷购公司2020年12月29日邮寄的催款书足以证实；其二、2020年12月31日，崔兆金为保证涉案合同的正常履行向易捷购公司邮寄律师函，要求其出具享有案涉房屋转租权的书面证明，逾期视为其无权对外转租，合同应视为无效并赔偿崔兆金所有损失。但易捷购公司未出具书面证明，导致崔兆金诉至法院，足以证明崔兆金未构成违约。同时，根据同时履行抗辩权，易捷购公司未出具对外转租权利的书面证明，崔兆金有权拒绝其要求；其三、崔兆金不具备腾空房屋的条件，崔兆金对案涉房屋进行投资装修，全部是附着于房屋主体的，没有可移物品，不影响易捷购公司使用，且易捷购公司已于2021年1月6日将案涉房屋收回；其四、案涉合同应为无效合同，易捷购公司未能在其承诺的时间内出示其有权对外转租的证明，应承担因合同无效所导致的全部后果，崔兆金为避免损失扩大，已及时停止对案涉房屋的投资装修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院确认本案事实如下：一、2020年12月21日，易捷购公司（甲方）与崔兆金（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供的场所为济南市天桥区车站街30-3号，面积为约123平方米，房屋用途为餐饮；合同有限期限自2020年12月21日至2022年12月20日止；如乙方终止合同、乙方所进行的固定装修不能拆除应无偿转给甲方；租金600000元/年，实行先付后租，按年交纳，每年到期的前一个月交清下年租金,乙方以银行转账方式交付甲方；乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付人民币150000元作为履约保证金；逾期30天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本合同年租金总额的30%向甲方支付违约金；合作期满、合同解除或终止，乙方需按时交还合作房屋，如乙方逾期不搬迁，应以房屋年租金总额的30%向甲方偿付违约金并赔偿甲方因此造成的经济损失，如乙方搬离合作房屋后7日内房屋仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权进行合理处置。二、合同签订后，崔兆金未交纳履约保证金及房屋租金。2020年12月29日，易捷购公司向崔兆金发出催款通知书，载明：“……你应于12月23日前向甲方支付履行三个月保证金15万元整，同时全年房租60万元整，需交纳上半年租金30万元整，依据房屋租赁合同约定，已逾期6天之久，你现在已严重违约，希望你2012年12月31日前把保证金及半年租金支付给甲方，否则后果自负”。2020年12月31日，崔兆金委托律师向易捷购公司邮寄律师函，载明：“……贵公司签订房屋租赁合同后，一直未向崔兆金履行口头承诺向其出示享有对外转租权利的书面证明，……为保证房屋租赁合同的正常履行，请贵公司于2020年1月4日前向崔兆金或者山东齐邦律师事务所曾凡亮律师出示享有对外转租权利的书面证明，逾期视为贵公司无权转租，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，贵公司应赔偿因你方导致合同无效给崔兆金造成的全部损失。……”，易捷购公司于2021年1月1日签收该律师函。2021年1月12日，易捷购公司委托山东公孚律师事务所向崔兆金发出律师函，载明：“……易捷购公司将济南市天桥区车站街30-3号商铺出租给贵方使用，租赁用途为餐饮，并口头约定20天免租期。易捷购商贸公司于2020年12月1日将商铺交付贵方使用，贵方即开始对该商铺进行装修。……根据房屋租赁协议，合同签订当日，贵方即应支付第一年租金，并于合同签订之日起3日内支付履约保证金。……1.贵方应自接到本律师函之日起3日内向易捷购商贸公司支付第一年租金及履约保证金；2.因贵方迟延付款，贵方应向易捷购商贸公司承担违约责任；3.如贵方到期仍未支付上述款项，易捷购商贸公司有权利用一切必要合法手段予以维权。届时，由此产生的相应损失、费用及一切不利法律后果将可能由贵方一并承担”。三、诉讼中，崔兆金申请证人韩长青作证。韩长青证称，其给崔兆金供调料有十几年了,认识李士杰也有七八年,与李士杰在一起吃过饭,2021年1月6日上午10:50左右其在崔兆金饭店（天桥区车站街30-7号商铺）看到李士杰来拿天桥区车站街30-3号商铺的钥匙，好像是说来办理营业执照。易捷购公司申请证人徐世强、何国喜出庭作证。徐世强证称，其与李士杰是客户关系，李士杰介绍其于2020年12月6日给崔兆金的店量尺寸做玻璃，次日去安装玻璃，2020年12月19日又去给崔兆金装了门吸；何国喜证称，其与李士杰、崔兆金均是干活认识的，2020年12月2日去崔兆金店里拆油烟机。四、另查明，济南铁路远行劳动服务公司作为甲方（以下简称铁路远行公司）、易捷购公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意出租且乙方同意承租位于济南市天桥区车站街30-3号建筑及附件一标明的所有附属物、设备、家具和物品；该房屋租赁期自2021年1月1日起至2023年6月30日止，共30个月；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。本院对崔兆金主张合同无效的诉请不予支持。根据合同约定，崔兆金应在合同签订之日起3日内交纳15万元履约保证金，崔兆金以其行使不安抗辩权为由未予交纳。经审查本院认为，易捷购公司自铁路远行公司处租赁房屋并转租给崔兆金，其有保证承租方崔兆金对案涉房屋占有使用的合同义务，但易捷购公司与铁路远行公司签订的房屋租赁合同明确约定未经双方同意不得转租房屋，即在易捷购公司未取得铁路远行公司同意转租的情形下，铁路远行公司有权解除其与易捷购公司之间的租赁合同，该约定使案涉房屋存在权利瑕疵，影响崔兆金对案涉房屋的占用使用，故崔兆金有权行使不安抗辩权中止履行。根据法律规定，当事人中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保的，应当恢复履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。崔兆金在2020年12月31日向易捷购公司发送的律师函中要求易捷购公司提供享有对外转租权利的书面证明，逾期不提供合同应为无效，但崔兆金未提出解除合同。证人韩长青虽证称其于2021年1月6日看到李士杰以办理营业执照为由将钥匙拿走，但韩长青与崔兆金存在长年的供货关系，本院对该证言难以采信，且该证言无法证实李士杰具有解除合同或收回房屋的意思表示。崔兆金中止履行后，既不解除合同并腾交案涉房屋，亦不按约支付履约保证金及房屋租金，易捷购公司亦有权行使合同解除权。易捷购公司于2021年1月26日向本院提交起诉状要求解除合同，本院予以诉前调解并向崔兆金送达相关诉讼材料，本院酌定该起诉状即解除合同的通知于2021年2月10日送达，并确认双方合同于送达之日解除。易捷购公司主张的2021年1月21日至2021年2月10日期间的房屋占用损失，因该期间内合同并未解除，故应为房屋租金。崔兆金应支付合同履行期间（自2020年12月21日起至2021年2月10日止）的房屋租金83835.62元（60万元/年÷365天×51天）。崔兆金主张双方口头约定20天免租期，案涉房租应自2021年1月1日起计算，易捷购公司主张双方口头约定自2020年12月1日起至2020年12月20日的免租期，崔兆金应支付该时段的租金，因双方对免租期陈述不一且均未提交有效证据，故本院对双方陈述均不予采信，双方租赁期间应以合同约定为准。崔兆金在第一次庭审时，即2021年4月13日，自认案涉房屋内物品并非其所有，同时，双方合同亦约定合同解除后崔兆金应按时交还房屋，崔兆金搬离房屋后7日内房屋仍有余物，视为放弃所有权，易捷购公司有权进行合理处置，故易捷购公司可自行收回房屋，本院对其要求崔兆金腾交房屋的诉请不予支持。根据双方合同约定，合同解除后崔兆金应按时交还房屋，崔兆金搬离房屋后7日内房屋仍有余物，视为放弃所有权，易捷购公司有权进行合理处置。同时，根据我国法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。易捷购公司起诉要求解除合同后，其根据法律规定及合同约定有权利亦有义务及时收回房屋，易捷购公司对其未及时收回案涉房屋产生的扩大损失应自行承担相应责任。故本院对易捷购公司要求崔兆金支付房屋占用使用费的诉请仅予部分支持，并根据双方合同约定及搬出房屋所需时间，酌定崔兆金应支付易捷购公司10天的占用使用费计16438.36元（60万元/年÷365天×10天）。崔兆金以于合同无效为由要求易捷购公司对其装修损失31000元予以赔偿，因案涉合同为有效合同，同时崔兆金亦未对其装修损失数额充分举证证实，故本院在本案中对此不予处理，崔兆金可另行主张权利。崔兆金、易捷购公司均要求对方赔偿违约金，因双方在合同履行过程中均有过错，故本院对双方主张的违约金均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十五条、第五百九十一条、第七百二十三条规定，判决如下:一、解除济南易捷购商贸有限公司与崔兆金于2020年12月21日签订的《房屋租赁合同》。二、崔兆金于本判决生效之日起10日内支付济南易捷购商贸有限公司房屋租金83835.62元。三、崔兆金于本判决生效之日起10日内支付济南易捷购商贸有限公司房屋占用使用费16438.36元。四、驳回崔兆金的诉讼请求。五、驳回济南易捷购商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232.5元，由崔兆金负担。反诉案件受理费2525元，由济南易捷购商贸有限公司负担1373元，崔兆金负担1152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇二一年六月二十三日书记员  周维霞