北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2066号原告：史晓丰，男，1961年11月26日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告史晓丰与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史晓丰与被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史晓丰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付逾期办理房屋所有权证违约金401084．2元（从2019年7月27日起计算至2021年4月7日止，计620天，每天按总房款6469135元的万分之一的标准计算）；二、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年10月5日签订编号为Y1535318的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定：原告向被告购买位于门头沟区滨河路23号院XXX项目X号楼702号商品房，被告应于交房日期2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书。但是，被告未能按约定期限办理房产证，严重超期，已构成违约。2019年7月19日，原告曾向门头沟法院提起诉讼，门头沟区法院作出（2019）京0109民初5367号民事判决书，判决被告支付原告2017年7月31日至2019年7月26日的逾期办证违约金469659元，该案已强制执行。2021年4月8日，被告为原告办理了房产证，但被告应当支付2019年7月27日至2021年4月7日的逾期办理房产证违约金401084．2元。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，本案双方当事人对案件事实和责任承担分歧较大，涉及类似争议的业主人数较多，且当事人无适用简易程序的约定，此案适用简易程序审理不符合法律规定，应当适用普通程序审理。被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据：1．原告签订预售合同时，签订了一份委托第三方对涉案房屋进行加建和改建的委托书，因原告对房屋进行改建和扩建导致房产证不能及时办理，原告存在过错，根据预售合同约定，因买受人原因造成逾期办证的，买受人应承担责任；2．原告2015年9月21日实际收房比合同约定时间晚52天、双方签订补充协议收房日期顺延31天被告支付给原告违约金20054元，原告主张的逾期期限应当扣减83天。二、如果法院认为被告应当承担违约责任，原告主张的违约金标准过高，原告没有实际损失发生，却要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定，请求法院依法予以核减。三、2020年1月23日，新冠疫情爆发以来政府部门不能正常办公，房屋的现场测量和勘验无法进行，自2020年1月23日疫情发生以后的违约金应当予以核减。四、2021年2月22日天台山公司已在各单元楼门口张贴办证通知，14号楼业主应当2月26日提交申请材料办证，之后的违约金不应当再计算。五、原告对房屋加建改建存在过错，又无偿使用加建面积从中受益，该加建行为导致被告受到政府部门的罚款造成损失，原告请求支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，其提出的诉讼请求不应得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2013年10月5日，天台山公司（出卖人）与史晓丰（买受人）签订预售合同，约定史晓丰购买“西园嘉园项目门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A12）门头沟新城城子天台山居住项目7层702”预售商品房（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院X号楼702号，以下简称702号房屋），房屋预测建筑面积198．84平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．88平方米，单价每平方米38746．62元，房屋总价6469135元。预售合同第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。……第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限的约定：买受人采取下列第3种方式付款。……3．按揭贷款（1）买受人与2013年10月1日前向买受人支付人民币1949135元作为首付款。（2）该商品房其余房款452万元由买受人采用向商业银行申请按揭贷款方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。双方当事人还约定了其他事项。2013年10月22日，史晓丰按照约定向天台山公司支付购房首付款1949135元，天台山公司出具了发票。2014年5月8日，史晓丰与天台山公司签订《补充协议》，约定：……三、预售合同中的付款方式调整为：按揭贷款：（1）买受人于2014年4月29日前向出卖人支付4969135元。（2）该商品房其余房款150万元，由买受人向商业银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。天台山公司于2014年5月2日向石晓丰出具302万元房款发票，于6月5日向史晓丰出具150万元房款发票。至此，天台山公司确认史晓丰交纳购房款共计6469135元。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司就门头沟区滨河路23号院14号楼出具《房屋面积测算技术报告书》，该报告书封面载明测绘目的为产权登记测绘。2015年9月21日，天台山公司与史晓丰就延期收房事宜签订《西园嘉园收房补充协议》，约定天台山公司同意对于史晓丰延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），按预售合同已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向史晓丰支付补偿金。当日，史晓丰收到天台山公司支付的20054元补偿金并接收702号房屋。2021年4月8日，天台山公司为史晓丰就702号房屋办理了不动产登记。另查，史晓丰曾于2019年以天台山公司办理702号房屋所有权证逾期为由诉至本院，请求判令天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金［案号（2019）京0109民初5367号］，该案审理过程中查明:“……2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。”2019年10月18日,本院作出（2019）京0109民初5367号民事判决，该判决书载明：“本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，史晓丰因与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2015年9月21日，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为史晓丰办理房屋转移登记手续，且至今史晓丰未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于史晓丰在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系史晓丰购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算时间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以史晓丰实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。史晓丰主张按照全部房款6469135元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年7月31日起至2019年7月26日止的逾期办证违约金，本院予以支持。……判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付史晓丰2017年7月31日起至2019年7月26日止的逾期办证违约金469659元。”宣判后，天台山公司不服判决提出上诉。2019年12月20日，北京市第一中级人民法院作出(2019)京01民终11229号终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，史晓丰在天台山公司逾期办理702号房屋所有权证书行为持续过程中，提起追索违约金的商品房预售合同纠纷，已经人民法院终审判决判定。现702号房屋所有权证已办理完毕，史晓丰继续追索剩余期间的逾期办证违约金，案件事实清楚，法律关系明确，符合适用简易程序审理的法律规定，对天台山公司所提本案应适用普通程序的答辩意见，本院不予采纳。法律规定：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期为史晓丰办理房屋不动产权转移登记手续，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。史晓丰主张以已交房款6469135元每日万分之一的标准，自2019年7月27日至2021年4月7日房产证办理前日给付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。终审判决已经确认天台山公司应按照日万分之一的标准支付史晓丰2017年7月31日至2019年7月26日期间的逾期办证违约金，本案属追索后续期间违约金情形，故本院对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延、违约金应当相应核减的答辩意见，均不予采纳。天台山公司关于2020年1月23日以后受疫情影响无法办证，要求免除相应违约责任的答辩意见，因其未能提供办证机构停止办公或办证等相关证据，本院不予采纳。天台山公司因史晓丰逾期收房达成协议向史晓丰支付20054元的补偿金，并非违约金，其据此要求核减逾期办证的违约天数的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付史晓丰自2019年7月27日起至2021年4月7日止的逾期办证违约金401084．2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百五十八元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张金星二〇二一年六月九日书记员  孙 彤-8--7-