福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2821号上诉人（原审被告、反诉原告）：福州中吉置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇林浦路与潘墩路交叉口西南侧福州红星美凯龙世博家居广场2号集中式商业9层03商业。法定代表人：黄明演，经理。委托诉讼代理人：龚华金，福建芊杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：江光生，福建康立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连江清禄鞋业有限公司，住所地福建省福州市连江县敖江投资区。法定代表人：梅村建二，董事长。委托诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊奕，北京天驰君泰（福州）律师事务所实习律师。上诉人福州中吉置业有限公司（以下简称“中吉公司”）因与被上诉人连江清禄鞋业有限公司（以下简称“清禄公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中吉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项错误判决；2.改判支持中吉公司的一审反诉请求；3.改判清禄公司向中吉公司支付鉴定费329500元；4.本案一、二审诉讼费由清禄公司承担。事实和理由：一、清禄公司至今未按合同约定将案涉租赁厂房移交给中吉公司，且消防、水电等设施至今不符合合同约定的条件，本案系清禄公司违约在先，过错责任完全在清禄公司。在此情况下，中吉公司不支付租金有充足的事实和法律依据，其系依法行使先履行抗辩权，无任何过错，一审认定中吉公司违约在先完全错误，应予纠正。二、根据案涉鉴定意见，清禄公司厂区房屋消防设施、设备及联控系统不符合消防安全要求以及消防技术标准，鉴定费应由管理、维护责任和义务的一方承担。中吉公司未接收、管理租赁厂房，没有管理、维护厂房的责任义务。案涉厂房一直由清禄公司占有、控制，管理和维护租赁厂房的责任和义务应全部由清禄公司承担。一审判决中吉公司承担鉴定费164750元，缺乏依据，应予改判。三、案涉厂房不符合《租赁合同》第8.1条“能正常使用状态”的交付验收条件，责任完全在清禄公司。1.2020年3月3日，中吉公司黄**等有到清禄公司现场，发现租赁厂房原有的水、电、消防等设施设备被人为严重破坏，该日起案涉租赁厂房处于“不能正常使用状态”，不具备合同约定的交付验收条件。2.2020年7月30日一审法院现场勘查时，清禄公司还未修复整改好案涉租赁厂房，厂房仍处于“不能正常使用状态”。3.经一审法院依法委托的鉴定机构鉴定，清禄公司厂区房屋消防设施、设备及联控系统不符合消防安全要求以及消防技术标准。四、清禄公司未按合同约定将租赁房产交付给中吉公司，构成根本违约。1.2020年3月3日，黄**在厂房现场发现租赁厂房不符合合同约定的交付验收条件后，当即要求清禄公司整改修复后再办理租赁厂房的交接手续。因清禄公司拒不移交安保钥匙、遥控器等，租赁厂房安保在当日也未实际完成交接。2.2020年3月7日的《承诺函》并非黄**书写，系清禄公司总经办所书写。黄**也当庭证实因清禄公司当时以拆除变压器威胁签订《承诺函》，黄**迫于无奈才签字。黄**也从未认可租赁厂房按2020年3月1日现况移交，庭审也已查明中吉公司在2020年3月1日未到过租赁厂房现场查看，在双方未办理过租赁厂房交付手续的情况下，一审认定租赁厂房于2020年3月1日现况移交，没有事实和法律依据。3.中吉公司多次向清禄公司提出整改和交付租赁物的要求，清禄公司承诺尽快整改，但至今未将整改好的租赁物移交给中吉公司。一审法院现场勘查也已查明租赁厂房相关用房被上锁，清禄公司未将钥匙移交给中吉公司管理使用，双方从未清点登记造册，未办理相关交接手续。租赁厂房的水、电度数双方未抄表，更未依据合同约定办理过户给中吉公司。清禄公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。一、清禄公司与中吉公司对租赁物交接事宜已达成合意，双方确认无误，租赁物现况交付后中吉公司拒绝履行交付租金义务。一审确认清禄公司已解除合同，事实充分、法律适用正确。2020年3月3日，双方签署《厂房安保交接》，清禄公司已按约履行前期交付义务。2020年3月7日，清禄公司与中吉公司签订的《承诺函》已明确写明按照“现况移交”，黄**作为本案租赁合同的交接人及中吉公司股东，对租赁事宜做出的意思表示是职务行为，双方已对租赁物的交付条件达成一致，双方确认无误后清禄公司催促中吉公司缴纳租金，中吉公司反悔，提出与约定不同的其他条件来拒绝履行缴纳租金的义务，故本案系中吉公司违约在先，清禄公司有权解除合同，合同在清禄公司发出的“关于解除《租赁合同》函件”送达中吉公司之时已解除。二、中吉公司自租赁合同签订后就从未按约履行缴纳租金的义务，中吉公司提出此为行使先履行抗辩权。根据《租赁合同》第2.2、第5.1条约定以及《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，中吉公司在租赁期间内可以要求清禄公司在合理期限内进行维修或自行维修，且合同约定厂区的维修和维护应由中吉公司负担费用，故中吉公司无权据此拒付租金，中吉公司以上述理由主张行使先履行抗辩权的依据不足。三、消防鉴定报告不影响双方签订《承诺函》后对“现况交付”达成一致的确认。双方签订《承诺函》后，已对租赁物的交付达成一致，交付条件也变更为按照“现况交付”，在双方均已明确厂区现况的情况下，中吉公司在一审诉讼中还坚持申请消防鉴定，清禄公司在一审中已提异议认为该鉴定没有必要性，故鉴定报告结论应当对本案双方交付时按照“现况交付”达成一致这一事实无影响。一审对于鉴定费的分配已经综合考虑本案具体情况，应当予以维持。清禄公司向一审法院起诉请求：1.判决中吉公司支付2020年3月1日至2020年4月15日的租金750000元；2.判决中吉公司支付违约金10000000元，其中清禄公司没收中吉公司已支付的保证金1666667元抵做违约金。诉讼过程中，清禄公司增加诉讼请求：判令解除清禄公司与中吉公司于2019年12月5日签订的《租赁合同》。中吉公司向一审法院反诉请求：1.确认清禄公司于2020年4月15日向中吉公司发出“关于解除《租赁合同》函件”的行为无效；2.判令清禄公司继续履行2019年12月5日签订的《租赁合同》，并立即修复好坐落于福州市连江县××镇××路××号租赁物厂房整体水、电、消防等必要附属设施，将能正常使用状态下的租赁物厂房整体（含水、电、消防设施）移交予中吉公司使用；3.判令清禄公司向中吉公司支付违约金10000002元；4.判令本诉受理费、反诉受理费、保全费、鉴定费等全部由清禄公司承担。一审法院认定事实：2019年12月5日，清禄公司作为甲方（出租方）与中吉公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：“第一条房屋坐落、面积及设施、设备1.1甲方将座落在福州省福州市连江县××镇××路××号（下称“租赁物”）整体出租给乙方。1.2租赁物现有建筑物交付乙方使用和乙方在合同租赁期满交还租赁物的依据。……第二条租赁期限及用途2.1租赁期限为【10】年，自2020年3月1日起至2030年2月28日止，……2.4自合同生效之日起，5日内乙方向甲方一次性缴纳押金人民币1666667元／人民币壹佰陆拾陆万陆仟陆佰陆拾柒元整，作为履行合同的保证金。第三条费用及其支付3.1租金：在租赁期内以现有的整个厂区（有产权的厂房建筑面积约217513.32平方米、占地总面积约392660.7平方米），每月租金按人民币1666667元计（含税）；合同生效后前18个月为装修优惠期，前一个租赁年度支付每月50万元租金……租赁年度系指公历十二个月，即自“计租当月”起，经过十二个月为第一个租赁年度（租赁年度系指公历十二个月），向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。3.2租金支付时间及方式：乙方应在每月10日前按月支付当月租金至甲方提供的指定账户，甲方在收到租金后向乙方开具税务部门正式发票。……第四条相关费用、税金及风险的承担……4.2甲方自交房起将水费、电费缴纳账户过户给乙方；……第七条合同的变更、解除与终止……7.3租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，且乙方须按照9.2条标准承担相应违约责任：……7.3.1拖欠房屋租金连续30天以上。……第八条房屋的交付验收及收回验收8.1甲方保证租赁物在交付时处于能正常使用的状态。……第九条违约责任……9.1.1甲方违反本合同规定，提前解除合同的，应向乙方支付相当六个月的租金的违约金，并赔偿乙方损失（政府拆迁导致甲方提前解除合同的，甲方不承担该违约责任）。……9.2.1乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应按拖欠租金金额的日万分之五偿付滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，并可另行要求乙方承担六个月的租金作为违约金。……第十一条本合同一式四份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。本合同经双方盖章后即具有法律效力。”合同签订后，中吉公司先后于2019年12月23日向清禄公司转账861667元，2019年12月27日向清禄公司转账805000元，用于支付上述押金。2020年2月27日，清禄公司原管理部经理苏宗炜通过微信向黄＊＊提供了案涉厂区目前的警卫及负责水电人员的相关信息。2020年3月3日，根据清禄公司的通知，黄＊＊带领福建闽龙保安服务有限公司的工作人员贾向阳、刘建章等人前往案涉租赁物所在地办理安保交接等手续。苏宗炜代表清禄公司与黄＊＊代表中吉公司共同在《厂房安保交接》中签字，确认双方于2020年3月1日租赁合同生效，并在2020年3月3日在现场进行安保工作交接，双方交接无误。但福建闽龙保安服务有限公司的工作人员于当日又撤出案涉租赁物所在地，未实际接管安保工作。期间，中吉公司有就案涉租赁物水电、消防等问题与清禄公司进行交涉。2020年3月7日，双方经协商，黄＊＊代表中吉公司就《承诺函》中的内容：“今2020年3月7日，经甲、乙双方友好协商有关连江清禄鞋业有限公司厂区按合同约定于2020年3月1日现况移交给乙方（承租方）福州中吉置业有限公司。……”予以签字确认，并就变压器留用事宜与清禄公司达成一致。嗣后，清禄公司工作人员林英于2020年3月12日通过微信要求中吉公司缴纳房租并表示就中吉公司提出的租赁物的问题都能整改到位，但黄＊＊提出待租赁物水源、电源、消防泵房检查通过后再缴交房租，案涉租赁物实际控制权遂未继续移交给中吉公司，案涉租赁物亦未办理用电客户更名。2020年3月29日，中吉公司向清禄公司寄送《要求尽快交付租赁物的函》，提出清禄公司未将案涉租赁物及附属设施交付中吉公司使用，案涉租赁物及附属设施已不具备合同约定的交付时正常使用状态的条件，要求解决及处理上述问题，使租赁物达到交付条件。2020年4月15日，清禄公司作出《关于解除函件》，以中吉公司拖延付款为由，通知中吉公司自该函发出之日起，清禄公司解除与中吉公司的合同等事宜。次日，林英通过微信向黄＊＊发送了上述函件。2020年4月17日，中吉公司向清禄公司寄送《关于再次要求贵司交付租赁物的函》，要求解决案涉租赁物基础设施修复问题，并继续履行案涉合同，交付租赁物。2020年5月9日，中吉公司向清禄公司寄送【2020】芊杭闽律函字第09号律师函，要求清禄公司将租赁合同签订时具备正常使用状态的租赁物交付中吉公司经营或与中吉公司协商处理等。2020年6月3日，清禄公司以中吉公司违反合同约定，拒绝支付租金为由，诉至一审法院。诉讼过程中，中吉公司提出反诉，一审法院予以并案审理。一审法院于2020年7月30日组织双方当事人进行现场勘查。勘查中发现，案涉租赁物除6＃楼电房因故障停止工作，其它电房正常工作。消防控制中心内运行中的火灾报警控制器屏幕中显示“无联动信息”，从留存的检查记录单来看，最早的记录信息为2020年6月15日下午2时44分，显示“交流电源故障”；在之后的检查记录单中，还标注有“从机故障”等信息。清禄公司称上述设备因线路脱落，于2020年3月进行了修复接线；同年5、6月份，设备厂家对该组设备进行了重新调试；因消防设施需日常维护，故上述消防自检情况记录单中标注的状况，属正常维护的范围；又因厂房已停止生产，相关设备未启用，故无消防联动信息。另发现，19＃楼外围的消防泵房因积水无法使用等等问题。2020年10月28日，福建省永正工程质量检测有限公司就案涉租赁物全部消防设施、设备及系统是否符合消防安全要求和消防技术标准作出【2020】建筑鉴字第Ｙ101号《福州市连江县清禄鞋业有限公司厂区房屋消防设施、设备及联控系统专家鉴定意见书》，鉴定意见为：所检连江清禄鞋业有限公司厂区房屋消防设施、设备及联控系统不符合消防安全要求以及消防技术标准。中吉公司支付了鉴定费用329500元。另查明，清禄公司就坐落于敖江镇敖江投资区的1＃-9＃房屋（建筑面积为69391.98㎡，设计用途为工业厂房），领有连房权证Ｌ字第2××9号房屋所有权证；就医疗中心01＃（建筑面积为1000.2㎡，设计用途为医疗）、警卫宿舍02＃（建筑面积为1147.42㎡，设计用途为住宅）、干休及餐厅03＃.04＃（建筑面积为6305.48㎡，设计用途为住宅）、电房1-205＃.09＃（建筑面积为1881.21㎡，设计用途为其他用途）、备用1-306＃07＃08＃（建筑面积为2787.58㎡，设计用途为其他用途）房屋，领有连房权证Ｌ字第2××0号房屋所有权证；就行政中心010＃房屋（建筑面积为14483.9㎡，设计用途为办公），领有连房权证Ｌ字第2××1号房屋所有权证；就10＃-15＃房屋（建筑面积为43743.52㎡，设计用途为工业厂房），领有连房权证Ｌ字第2××2号房屋所有权证；就16＃房屋（建筑面积为14906.24㎡，设计用途为工业厂房），领有连房权证Ｌ字第2××7号房屋所有权证；就17＃房屋（建筑面积为14922.24㎡，设计用途为工业厂房），领有连房权证Ｌ字第2××8号房屋所有权证；就18-1＃车间、18-2＃车间、培训楼、健身馆房屋（建筑面积为18788.75㎡，规划用途为工业用房），领有连房权证Ｌ字第2××4号房屋所有权证。2014年11月10日，清禄公司就19＃食堂、20＃1、20＃2仓库项目建设工程（总建筑面积28154.8㎡，建筑使用性质：工业）取得连建规350122201400026号建设工程规划许可证。2019年8月9日，福建连江经济开发区管委会向县人民政府递交连开委【2019】153号“连江经济开发区关于要求协调办理连江清禄二期建筑产权证的报告”，就清禄公司在厂区内建设二期项目，即分别为19＃多功能职工食堂（二层砼框架）建筑面积10412.8平方米，20＃-1和20＃-2海关监管仓库（二层钢混结构）建筑面积均为8871平方米，总计建筑面积28154.8平方米，应清禄公司要求，提请县政府协调办理该建筑物产权证等事宜。2019年9月10日，连江县人民政府办公室作出文件办理告知单，向连江经济开发区管委会等单位告知原则同意按历史遗留问题处置，由清禄公司委托有相应资质单位对二期厂房进行房屋结构可靠性鉴定后（须达Ｂ级或以上），一并提供工规、消防、环评等审批材料，住建局、自然资源和规划局予以支持补办不动产登记相关手续。2020年5月11日，连江县自然资源和规划局作出连规核【2020】011号“关于连江清禄鞋业有限公司19＃食堂、20＃-1及20＃-2仓库建设工程规划条件核实意见书”，同意清禄公司位于可门路与104国道交叉口东北角的19＃食堂、20＃1及20＃2仓库项目通过建设工程规划条件核实。总体规划指标待项目总体工程完工后进行总体核实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。清禄公司与中吉公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。本案中，根据双方当事人的自述及黄＊＊与苏宗炜的微信聊天记录、《厂房安保交接》等，在双方交涉过程中，清禄公司已通知中吉公司进行租赁物的交付，并于2020年3月3日就案涉租赁物进行了安保交接，即清禄公司前期已按约履行交付租赁物的相关手续。诉讼中，中吉公司自述黄＊＊是案涉租赁项目的经办人，故黄＊＊就案涉租赁事宜所作出的意思表示，系职务行为，可以认定系代表中吉公司。案涉租赁物的消防设施、设备及联控系统等虽存在瑕疵，但黄＊＊代表中吉公司作为案涉租赁事宜的负责人于2020年3月7日确认案涉租赁物“按合同约定于2020年3月1日现况移交给乙方（承租方）福州中吉置业有限公司”，即双方已对交付进行确认，并变更为按“现况移交”，中吉公司再提出租赁物不符合交付条件的抗辩，缺乏理由。黄＊＊于2020年3月7日追认案涉租赁物现况移交后，即在中吉公司已认可现状接收后，在林英催促中吉公司缴交租金时，其又表示待案涉租赁物水源、电源、消防泵房检查通过后才能缴交租金，中吉公司未依约交付租金，清禄公司据此解除合同，理由充分。鉴于清禄公司已于2020年4月15日向中吉公司发出“关于解除《租赁合同》函件”，故可确认案涉合同已经解除。中吉公司主张确认清禄公司于2020年4月15日向中吉公司发出“关于解除《租赁合同》函件”的行为无效，并要求清禄公司继续履行2019年12月5日签订的《租赁合同》，立即修复好坐落于福州市连江县××镇××路××号租赁物厂房整体水、电、消防等必要附属设施，将能正常使用状态下的租赁物厂房整体（含水、电、消防设施）移交予中吉公司使用，理由不足，不予支持。但本案中，从中吉公司未实际接管案涉租赁物的安保工作及案涉租赁物未办理用电客户更名等事实来看，案涉租赁物实际控制权并未继续移交给中吉公司，鉴于上述事实，清禄公司主张中吉公司支付2020年3月1日至2020年4月15日的租金750000元，依据不足，不予支持。清禄公司以中吉公司迟延支付租金为由，主张中吉公司支付违约金10000000元。一审法院认为，考虑到案涉租赁物的实际控制权未交付给中吉公司的事实；此外，案涉租赁物的实际控制权未交付给中吉公司的原因虽是基于中吉公司在确认现况交付后未履行交付租金的义务，但从黄＊＊与林英的聊天记录中可以看出，清禄公司有承诺对案涉租赁物的相关问题进行整改，但在诉讼过程中，案涉租赁物仍经鉴定为消防不合格，即案涉租赁物在未进一步修复的情况下，至今仍无法满足承租方使用需要，清禄公司在履行交付义务中存在明显过错；且清禄公司于2020年4月15日已向中吉公司发出“关于解除《租赁合同》函件”，提出解除合同，解除合同后的租金损失不应再由中吉公司承担。本案中，结合双方过错程度，根据公平原则和诚实信用的原则以及本案的实际情况，清禄公司不应再向中吉公司主张违约金，对清禄公司的该项主张不予支持。中吉公司违约在先，其向清禄公司主张违约金，于法无据，不予支持。就中吉公司已支付的鉴定费用329500元，亦可结合双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用的原则以及本案的实际情况，由清禄公司和中吉公司各承担164750元。因中吉公司已预付该项费用，故清禄公司应向中吉公司支付鉴定费164750元。合同解除后，就中吉公司交付的押金1666667元，清禄公司应予返还。但本案中，经一审法院向中吉公司释明，中吉公司明确表示，在本案中，如法院判决解除合同，未主张退还押金，故一审法院对此不予处理，中吉公司可另行主张权利。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、确认清禄公司与中吉公司于2019年12月5日签订的《租赁合同》解除；二、清禄公司在判决生效之日起十日内向中吉公司支付鉴定费164750元；三、驳回清禄公司的其他诉讼请求；四、驳回中吉公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86300元，由清禄公司负担；反诉案件受理费40900元，由中吉公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，黄**作为中吉公司的股东及案涉租赁项目的负责人，在具体经办过程中的行为应为职务行为，其已于2020年3月7日在明知租赁物水、电、消防等设施被破坏的情况下依然在承诺函上签字，确认案涉租赁物“于2020年3月1日现况移交”，中吉公司其后再以水、电、消防等设施存在问题为由拒付租金，缺乏理由。清禄公司以中吉公司拖延支付租金为由已向中吉公司发出解除租赁合同的函件，一审据此确认案涉租赁合同已经解除，并无错误。中吉公司上诉主张黄**系受清禄公司的威胁，迫于无奈才在承诺函上签字确认，提供的证据仅系微信聊天中的自述，依据不足，本院不予采纳。清禄公司既已承诺对租赁物存在的问题整改到位，但直至一审诉讼都未依诺修复，在交付租赁物方面存在过错。综合本案具体情况，本院认为一审结合双方过错程度，根据公平和诚实信用的原则，判令本案中产生的鉴定费用由双方平均分担，并无不当。综上所述，中吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由福州中吉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月十六日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴