江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1423号原告：陈福章，男，1977年3月17日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：陈平，江苏大业天平律师事务所律师。被告：郑莉，女，1974年4月9日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：郑龙军，男，1976年12月21日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：杨启明，女，1977年8月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。第三人：淮安新城投资开发有限公司，住所地淮安市翔宇南道1号淮安市行政中心北楼15楼。法定代表人：孙邦宾，该公司董事长。原告陈福章与被告郑莉、郑龙军、杨启明、第三人淮安新城投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年3月15日立案受理后，依法由审判员刘海波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈福章委托诉讼代理人陈平与被告郑莉、郑龙军、杨启明到庭参加诉讼，第三人淮安新城投资开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福章向本院提出诉讼请求：1、要求三被告继续履行2011年9月24日的《房屋买卖合同》，协助原告办理位于板闸家苑30号楼1105室的房屋交付手续，第三人履行必要协助义务；2、被告承担违约金20万元。事实和理由：郑龙军和杨启明原系夫妻关系，郑龙军系郑莉弟弟。2011年6月14日，郑莉以杨启明名义与第三人签订《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换)》，安置房屋为XXXX室。2011年9月24日，郑莉作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定将位于XXXX室的房屋以25万元的价格出卖给原告，甲、乙方如有乙方反悔，需支付对方毁约金人民币20万元，且继续履行本合同。2011年9月25日，被告郑莉出具收条一张。2011年10月13日，第三人为涉案房屋办理了《协议变更审批单》，将被拆迁人杨启明变更为陈福章，同时在《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换)》上的被拆迁人处加上陈福章名字，该拆迁协议书记载了涉案的XXXX室面积为95.51平方米,房屋所有权归陈福章所有。此后，涉案的房屋结算等均有原告负责。2016年1月20日，涉案的XXXX室的交接手续由原告办理，但是第三人拒绝向原告交付房屋，并告知原告交付房屋必须是原告陈福章和被告杨启明同时到场。原告同三被告及第三人就房屋交付及产权过户问题，协商未果，于2019年4月3日诉至淮安市淮安区人民法院后于2020年6月30日撤诉。2019年7月20日，被告郑龙军、杨启明诉至淮安市淮安区人民法院，要求确认2011年9月24日的《房屋买卖合同》无效，淮安市淮安区人民法院驳回被告郑龙军、杨启明诉讼请求。被告郑龙军、杨启明上诉至淮安市中级人民法院，被驳回上诉维持原判。现原告诉至法院提起上述诉请。被告郑莉、郑龙军、杨启明均辩称，不同意原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：被告郑龙军与被告杨启明原系夫妻关系。被告郑莉系被告郑龙军的姐姐。原位于板闸的被拆迁房屋的登记所有权人为郭越、郭旭，因郭越、郭旭系未成年人，从房屋调查到拆除均为该二人的监护人即被告郑莉负责，并由被告郑莉与第三人淮安新城投资开发有限公司签订了安置补偿协议书。2011年6月14日，被告郑莉以被告杨启明的名义与第三人淮安新城投资开发有限公司签订了《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）》，安置房屋为XXXX室。2011年9月24日，被告郑莉作为甲方（卖方）与原告陈福章作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方将位于XXXX室（此处应为笔误，实际为1105室）的房屋95.51㎡出让给乙方，乙方一次性支付给甲方人民币贰拾伍万元（250000元）；2、甲乙双方如有一方反悔，需支付给对方毁约金人民币贰拾万元，且继续履行合同。被告郑莉作为甲方、原告陈福章作为乙方在该合同上签字。后被告郑莉向淮安市楚州区人民政府房屋征收管理办公室出具了《委托书》一份，内容为：“本人杨启明、郑龙军自愿将位于XXXX室95.51㎡的安置房委托姐姐郑莉全权处理，如有产权纠纷，有我夫妇共同负责，与他人无关。”2011年9月24日，被告郑莉向淮安市楚州区人民政府房屋征收管理办公室出具了《声明》一份，内容为：“本人郑莉因家庭经济压力特大，丈夫郭俊义不太学好，婆婆谢洪珍年岁又大，两个儿子郭旭、郭越又未到法定成人年龄，在万般无奈的情况下，只好将XXXX室95.51㎡和XXXX室95.51㎡两套房屋出让，如因出让这两套房子而产生的一切家庭经济纠纷由我本人负责，并由本人解决，与购买方无关”。2011年9月24日，被告郑莉向原告陈福章出具声明一份，内容为：“声明谢洪珍、郭俊义、郑莉户为了拆迁利益最大化，多拿一套房子，以我杨启明的名义（郑莉的弟弟郑龙军的妻子）拿了壹套位于板闸安置小区30#楼1105室的95.51㎡房屋。现本夫妇申明该套房地产归还郑莉全权处理，与本夫妇无关，因处理房地产而产生的一切纠纷亦与本夫妇无关。代笔人：郑莉2011年9月24号声明人：杨启明郑龙军”。该声明中除杨启明、郑龙军的签名以外的内容全部为郑莉书写。2011年9月25日，被告郑莉向原告陈福章出具收条一份，内容为：今收到陈福章购买XXXX室（此处应为笔误，实际为XXXX室）房款贰拾伍万元整，一切结清。2011年10月13日，第三人淮安新城投资开发有限公司为涉案房屋办理了《协议变更审批单》，记载：因房屋转让原因，将杨启明变更为陈福章。同时，在《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》上的被拆迁人处加上了陈福章的名字，该房屋拆迁协议书记载了安置房屋为30#1105室（面积为95.51㎡）。此后，涉案房屋的拆迁过渡安置费由原告陈福章领取，拆迁安置房屋面积误差补偿款由原告陈福章交纳。2016年1月20日，涉案房屋30#1105室（面积为97.08㎡）的交接手续由原告陈福章办理。被告郑莉于2011年9月24日接受了案外人尹芳支付的25万元，将1102室出卖给案外人尹芳。2019年4月3日，原告陈福章曾将郑莉、杨启明等诉至淮安市淮安区人民法院，要求继续履行合同，后原告陈福章撤诉。2019年7月30日，郑龙军、杨启明诉至淮安市淮安区人民法院，以郑莉、陈福章为被告、淮安新城投资开发有限公司为第三人，要求确认陈福章与淮安新城投资开发有限公司变更的淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）无效。该案审理中，法院委托南京东南司法鉴定中心对郑莉所持的《委托书》中委托人处的杨启明、郑龙军签字是否系杨启明、郑龙军本人所签以及“杨启明“”郑龙军”名字上的指纹是否系杨启明、郑龙军的指纹进行司法鉴定。后鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定意见送检《委托书》上落款“委托人：”处签名字迹“杨启明”不是杨启明所写，送检《委托书》上落款“委托人：”处签名字迹“郑龙军”不是郑龙军所写，送检《委托书》上落款“委托人：”处签名字迹“杨启明”部位红色指印不是杨启明所留，不能鉴定送检《委托书》上落款“委托书：”处签名字迹“郑龙军”部位红色指印是否郑龙军所留。后淮安市淮安区人民法院作出（2019）苏0803民初4641号民事判决书，驳回了郑龙军、杨启明的诉讼请求。郑龙军、杨启明不服判决，上诉至淮安市中级人民法院，经淮安市中级人民法院审理认为：根据郑莉于2011年9月24日出具的声明内容“本人郑莉因家庭经济压力特大……只好将XXXX小区30#1102室95.51㎡和1105室95.51㎡两套房屋出让，如因出让这两套房子而产生的一切家庭经济纠纷由我本人负责，并由本人解决，与购买方无关。”可以看出，XXXX室与XXXX室都由郑莉出让，而郑莉等人与案外人尹芳签订房屋买卖的协议书内容可以证实，郑莉于2011年9月24日接受了案外人尹芳支付的25万元，已将XXXX室出卖给尹芳，那么郑莉与陈福章所签订的房屋买卖合同中所载明的“XXXX”即应为“XXXX”，认定房屋买卖合同和收条中的“XXXX”系笔误，此外，双方向第三人办理变更手续时，在XXXX室的拆迁协议上被拆迁人处添加陈福章姓名，证明陈福章与郑莉最终明确房屋买卖的房号指向XXXX室。关于郑莉与陈福章所签合同记载的面积95.51㎡与实际交房面积97.08㎡不符问题，郑莉出具的声明中载明的XXXX室和XXXX室的面积均为95.51㎡，涉案拆迁协议书中载明的XXXX室的面积亦为95.51㎡，虽然最终XXXX室的交房面积为97.08㎡，但实际交房面积与拆迁协议约定的面积存在误差属于正常现象，郑莉等人与案外人尹芳所签协议也反映出XXXX室的实际交房面积亦为97.08㎡，因此不能以面积误差否认郑莉与陈福章关于1105室的房屋买卖事实。原涉案被拆迁的房屋系郑莉家所有，郑龙军、杨启明对原被拆迁的房屋并不享有权益，郑莉有权决定安置房屋如何分配以及是否出售。虽然郑莉曾于2011年6月14日以杨启明的名义与第三人签订《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）》，将房屋安置在杨启明名下，但郑莉并未将拆迁协议原件交付给杨启明、郑龙军，郑莉也未安排杨启明、郑龙军办理的后续交接手续，而是于2011年9月24日出具涉案两份声明，将出售。基于郑莉系原被拆迁户的身份、郑莉出具的两份声明、郑莉与杨启明之间的姐弟媳关系，以及郑莉与陈福章签订房屋买卖合同并收取25万元购房款的事实，结合郑莉将房屋出售给案外人尹芳的事实，陈福章与第三人有理由相信郑莉有权将涉案房屋出售给陈福章。此外，涉案的拆迁安置费一直由陈福章领取，拆迁安置房屋结算和房屋交接也由陈福章办理，郑龙军、杨启明对此从未主张过权利。因此，第三人与陈福章变更《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）》有事实和法律依据，不存在协议无效情形。郑莉认可涉案两份声明系郑莉本人书写，并非陈福章或新城公司伪造。涉案两份声明的内容以及郑莉收取陈福章25万元购房款的事实足以证明涉案房屋被郑莉出售给陈福章，后淮安市中级人民法院作出(2020)苏08民终2055号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案审理中，被告郑龙军陈述房屋尚未符合办理产权证条件，但已被其将房门钥匙更换实际占有。本院认为，被告郑莉与原告陈福章签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给原告，且被告郑莉已实际收取原告购房款，双方房屋买卖合同合法有效，淮安市中级人民法院在审理原、被告关于案涉房屋的相关案件已查明相关事实并明确阐明相关判决理由，作出终审判决，本案对此不再赘述，故案涉房屋买卖合同应继续履行，现案涉房屋由被告郑龙军无权占有，且案涉房屋的交接以及产权转移登记需要三被告予以配合，故本院对原告要求继续履行2011年9月24日的《房屋买卖合同》，三被告协助原告办理房屋交付手续以及第三人履行协助义务的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张的违约金20万元，因双方房屋买卖合同约定的该违约金条款系针对合同目的无法实现而解除合同的违约条款，现原告合同目的能够实现，故不宜适用该条款，本院对原告据此主张违约金20万元的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈福章与被告郑莉于2011年9月24日签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告郑莉、郑龙军、杨启明于判决生效后十日内协助原告陈福章办理板闸家苑30号楼1105室房屋的交付手续，第三人淮安新城投资开发有限公司予以协助。二、驳回原告陈福章的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告郑莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××68）。审 判 员 刘海波二〇二一年六月十八日法官助理 张基兰书 记 员 黄**华