长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0191民初1951号原告：长春万豪商业管理有限公司，住所地长春经济技术开发区。法定代表人：董晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟丽影，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马相伟，该公司经理。被告：张微，女，1985年3月10日出生，汉族，住长春市南关区。原告长春万豪商业管理有限公司（以下简称“万豪商管公司”）与被告张微物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万豪商管公司的委托诉讼代理人牟丽影、马相伟到庭参加诉讼。被告张微经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。万豪商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告给付商管服务费26,386.56元及违约金（自2019年10月15日起计算至付清全部商管服务费及违约金之日止，以被告在各时段欠付商管服务费总额为基数、按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系万豪世纪广场XXXX室业主。2018年10月25日，原被告签订《前期商管服务协议》，约定原告为被告所购的万豪世纪广场XXXX室提供商业管理服务，商管服务费收费标准为4元/月/平方米，被告应在物业交付之日一次性交纳一年的商管服务费，到期后在每半年为一个缴费周期的首十日之前交纳下一半年度的商管服务费，如被告不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天按应缴费总额5‰交纳违约金。上述协议签订后，原告按约定履行了管理服务，但被告却无故拖欠商管服务费。虽经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳，故原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼主张。原告在庭审中明确拖欠的是自2019年10月25日起至2021年10月24日止期间欠交的商管服务费，违约金计算标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2019年10月25日起至2020年4月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2019年10月15日起计算至实际给付之日止；2020年4月25日起至2020年10月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2020年4月15日起计算至实际给付之日止；2020年10月25日起至2021年4月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2020年10月15日起计算至实际给付之日止；2021年4月25日起至2021年10月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2021年4月15日起计算至实际给付之日止。案涉1950-1955号房总面积为274.86平方米，每月每平方米4元，每月服务费为1,099.44元，半年服务费为6,596.64元。被告张微未到庭，于庭前向本院提交答辩意见称：被答辩人与答辩人之间并未任何物业服务合同，被答辩人主张的《前期商管服务协议》对答辩人不发生效力。物业服务企业应在业主委员会成立后，由业主委员会选聘。答辩人拒交商管服务费是因为被答辩人未尽到物业服务管理职责，行使合法的抗辩权。实际上，房屋交付后，物业从未尽到其应尽的义务，对公共部位的维修养护和管理，公共场地清洁、管道疏通，车辆停放管理等日常管理中均未履行应尽职责。XXXXX和XXXXXX室于2020年底发生两次严重的渗水、漏水，答辩人曾上报物业要求维修，但物业不作为，问题一直得不到解决，造成了答辩人的经济损失，两次漏水均由答辩人个人进行地面防水维修。被答辩人将业主共有的道路及其他用于停放汽车的车位自行占有并向业主收取费用，该区域应由业主共有，被答辩人私自收费于法不合。被答辩人在对公寓物业管理服务中存在严重瑕疵及大量不作为行为，原被告双方也未签订物业服务合同，且在物业服务合同中对于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款应无效，故被答辩人主张违约金无法律和事实依据。综上所述，被答辩人没有尽到物业服务义务，收取全部商管服务费及违约金事实和法律依据不充分，违背公平正义原则。答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、前期商管服务协议、房屋签收单、催告函、催收照片、催收微信截图等。结合原告举证及庭审陈述，本院认定事实如下：2018年10月23日，张微与长春万豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了万豪世纪广场XXXX室6套房屋。X及XX室的建筑面积均为46.95平方米、XXX室的建筑面积均为45.24平方米。6套房屋面积合计为274.86平方米。张微于2018年10月25日签收以上房屋，并于同日与万豪商管公司签订了《前期商管服务协议》，约定原告为被告所购的万豪世纪广场XXXX室提供商业管理服务；第七条第一款约定C座商管服务费收费标准为4元/月/平方米；第七条第二款约定商管服务费自物业交付次日起开始计算，由甲方一次性交纳一年商管服务费，到期后甲方应在每半年为一个缴费周期的首十日之前预存下一半年度的商管服务费，被告空置物业的仍按以上标准收取商管服务费用；第十七条约定如被告不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴费总额5‰交纳违约金。原告认可被告张微于签收房屋后缴纳了2018年10月25日至2019年10月24日期间的商管服务费，自2019年10月25日至今未缴纳商管服务费，经原告多次催缴无果后，起诉至人民法院。本院认为，本案争议焦点主要在于以下两个方面：一是原被告签订的《前期商管服务协议》是否发生效力；二是被告是否应缴纳拖欠的商管服务费及违约金。一、关于原、被告之前签订的《前期商管服务协议》是否发生效力。原、被告签订的《前期商管服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，经双方签字及盖章后该合同成立并生效，对合同双方当事人均具有约束力。本院认为，不论业主委员会是否成立，现无证据表明业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同，故依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，前期物业管理服务协议对业主及物业服务公司均具有约束力。二、被告是否应缴纳拖欠的商管服务费及违约金。在万豪商管公司仍向被告提供物业服务的情况下，有权利要求被告支付拖欠的商管服务费及相关费用。被告在答辩状中陈述物业在日常物业服务中存在不能尽职尽责，物业服务不到位的情况，但被告未举证证明，故本院对该辩解意见不予采纳。关于被告辩解将业主共有的道路及其他用于停放汽车的车位自行占有并向业主收取费用，该区域应由业主共有，被答辩人私自收费于法不合的问题，原告当庭表示有相关政府部门的收费批复，并于庭后向本院补交了由长春市城乡建设委员会市政管理部门出具的“长春市机动车停车场备案登记表”，证明原告收取停车费是合法合理的。对于被告提出XXXXX和XXXXXX室于2020年底发生两次严重的渗水、漏水，物业公司不作为的意见，经本院当庭询问原告，原告表示“经与物业联系，反馈结果为被告并未就漏水事件联系我们。同时，我方认为物业专属部分发生漏水、渗水等情况，维修主体应由业主承担，不应由物业承担，如果是公共部分发生上述情况，被告应举证证明存在原告不履行职责，否则应承担举证不能的责任”。本院认为，被告在本案中未举证证明其抗辩主张，本院无法认定物业公司存在不作为的情况。被告应按协议约定履行交纳拖欠的商管服务费及违约金。对于被告提出的问题与本案并非同一法律关系的，本院不作赘述，如被告对相关问题仍有异议，双方可另行沟通解决。如被告认为原告侵犯其合法权益可依据事实及法律规定另行主张权利。三、关于应缴数额的认定。原告主张被告拖欠的商管服务费期限为2019年10月25日-2021年10月25日，共计24个月，故张微应当向原告支付商管服务费共计26,386.56元（274.86平方米×4月/平方米×24个月）。关于原告主张的违约金，因被告逾期交纳服务费，构成违约，应承担违约责任。协议约定的每天按应缴费总额的5‰交纳违约金，明显过高，但原告仅主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符法律规定，本院予以支持。关于违约金起止时间，被告张微自2019年10月25日起逾期未缴纳，按照协议约定，每半年交费周期的前十日分别为每年的10月15日及4月15日。故原告主张以每半年欠缴的服务费为基数，自逾期之日即每年的10月15日及4月15日计算至实际给付之日止，符合双方协议约定，本院予以支持。另应指出的是，物业服务是一个持续的过程，与普通的民事纠纷存在差异。物业公司应当按照约定履行自己的义务，积极回应业主的需求；业主应当按照合同约定缴纳物业服务费，这也是业主承担的一项基本合同义务。双方应互相理解，积极沟通，共同努力营造和谐友善的相处氛围，创造优质舒心的居住或营商环境！综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张微于本判决生效后三日内给付原告长春万豪商业管理有限公司自2019年10月25日起至2021年10月24日止期间欠交的商管服务费26,386.56元及违约金（2019年10月25日起至2020年4月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2019年10月15日起计算至实际给付之日止；2020年4月25日起至2020年10月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2020年4月15日起计算至实际给付之日止；2020年10月25日起至2021年4月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2020年10月15日起计算至实际给付之日止；2021年4月25日起至2021年10月24日欠交的商管服务费6,596.64元，自2021年4月15日起计算至实际给付之日止；违约金标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.32元，已减半收取计239.16元，由被告张微负担，于本判决生效后三日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  张双庆二〇二一年六月二十五日书记员  王 琪