山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初319号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区，统一社会信用代码91xxXT。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：黄海，男，1965年4月4日出生，汉族，住青岛市崂山区。 被告（案外人）：袁小俊，男，1977年10月24日出生，汉族，住江西省丰城市。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区，统一社会信用代码91xx81。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区，统一社会信用代码91xx68。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称明霞公司）与被告黄海、袁小俊、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张景画，被告黄海、袁小俊到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对青岛市市北区产的执行；2.本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：青岛市中级人民法院执行部门作出的（2021）鲁02执异25号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告明霞公司对该裁定不服，认为该裁定认定事实错误，适用法律错误，特提起执行异议之诉。一、被告黄海、袁小俊提出执行异议的案涉房产登记在被告威乃达公司名下，其并非案涉房产的物权人，对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，不能阻却原告享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权；依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项、第二十五条第一款第一项、《民法典·物权编》第二百零九条规定，因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗原告申请执行的法律效力。实际上，被告对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，与原告明霞公司对案涉房产享有的已赋予强制执行效力的执行债权相比不具有优先性，应当劣后受偿。被告对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告依据已生效法律文书对威乃达公司名下该项财产予以强制执行，符合事实，且于法有据，依法应予准许。二、被告黄海、袁小俊并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，其对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，异议请求没有事实和法律依据，不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。首先，被告黄海、袁小俊并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，其本身属于投资行为，实质上并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。与该二十八条所保护的生存价值相异，被告黄海、袁小俊对案涉房屋享有的权利在权利位阶上也不具有优于原告金钱类债权人的地位。虽然被告黄海、袁小俊与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定对涉案房屋享有的物权。况且，网签合同根本不能对抗司法部门的查封，被告黄海、袁小俊以涉案房屋已经办理网签为由要求排除执行也没有事实及法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告黄海、袁小俊应当在人民法院查封之前已经合法占有不动产。1、被告黄海、袁小俊并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论合法占有涉案房屋了。换言之，无论被告黄海、袁小俊是否确实占有了房屋，其实际上也不可能合法地占有涉案房屋。2、被告黄海、袁小俊对案涉房屋的占有应当是自主、实际占有，而不是对外出租、储备升值等经营性使用。被告黄海、袁小俊提供的房屋交接书不能证明已经实际占有涉案房屋。黄海、袁小俊既不能合法占有涉案房屋也没有实际占有涉案房屋，其异议请求根本没有事实及法律依据，不能排除对案涉房屋的强制执行。再次，被告黄海、袁小俊并未提供证据证明已全部支付案涉房屋价款。被告所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部实际支付出卖人，仅凭威乃达公司出具的收款收据，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。最后，从被告黄海、袁小俊提供的证据材料看，被告黄海、袁小俊应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此被告黄海、袁小俊存在明显过错。故，案涉房屋系因被告黄海、袁小俊自身原因不能办理过户登记。综上，案涉房屋为被告威乃达公司名下财产，原告明霞公司申请执行该财产事实清楚，于法有据，应当准许继续执行。被告黄海、袁小俊对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。望判如所请。 被告黄海、袁小俊辩称，房屋是黄海、袁小俊购买，不应当执行。本案符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条及29条的法律规定，请求驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案的执行依据。明霞公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794元，由威乃达公司、赛赛公司承担。以上款项共计542748298元，威乃达公司、赛赛公司应自本裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产的查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现名称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3.关于黄海、袁小俊与威乃达公司的签约及履行情况。2010年12月10日，黄海、袁小俊与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》并予以网签备案，约定由黄海、袁小俊购买案涉房产，总房价款为871342元，黄海、袁小俊向威乃达公司支付了全部购房款。2013年12月30日，威乃达公司与黄海、袁小俊签订房屋交接书，将案涉房产交付黄海、袁小俊占有使用，因存在逾期交房行为，威乃达公司还对黄海、袁小俊等业主进行了相关赔付。黄海、袁小俊取得涉案房屋后将其对外出租。 4.关于本案的诉讼来源。本院在（2018）鲁02执807号案执行过程中，黄海、袁小俊向本院提出执行异议。本院执行部门以（2021）鲁02执异25号裁定书支持了该异议，裁定中止对被执行人威乃达公司名下位于青岛市市北区产的执行。明霞公司对该执行异议裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 上述事实，有当事人提交的证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中，在案涉房产被查封数年前，黄海、袁小俊即已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定房屋买卖关系的真实性及有效性。黄海、袁小俊已按约定支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非黄海、袁小俊自身原因造成。故黄海、袁小俊构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于明霞公司的债权为普通金钱债权，并非担保物权等优先受偿权，本院执行部门认定黄海、袁小俊对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权，裁定中止对涉案房屋的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费12513元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年六月二十八日 法官助理  马文淑 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊