吉林省吉林市丰满区人民法院民事判决书（2021）吉0211民初498号原告：滕岩，女，1988年12月24日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。原告：徐忠华（系滕岩之夫），男，1985年6月8日出生，满族，住吉林省吉林市丰满区。原告共同委托诉讼代理人：任继红，吉林保民律师事务所律师。被告：屈年华，男，1978年3月14日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：黄淑平（系屈年华之妻），女，1980年4月2日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被告：那伯年，男，1968年1月2日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区二组吉林省吉林市龙潭区。被告：那霜剑，男，1987年2月28日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区二组吉林省吉林市龙潭区。被告：李桂娟，女，1968年8月7日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区。被告：刘璐琳，女，1987年4月3日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原告滕岩、徐忠华诉被告那伯年、屈年华、那霜剑、李桂娟、刘璐琳案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕岩、徐忠华及其委托代理人任继红，被告屈年华及其委托代理人黄淑平华到庭参加诉讼。被告那伯年、那霜剑、李桂娟、刘璐琳经本院依法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。滕岩、徐忠华向本院提出诉讼请求：一、请求吉林省吉林市丰满区人民法院终止对丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房产的执行；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：滕岩、徐忠华对本院在执行（2020）吉0211财保45号民事裁定书过程中查封的位于丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号的不动产提出异议，因该不动产属于滕岩、徐忠华所有。2018年7月13日，滕岩与那伯年签订《房屋买卖合同》，合同约定滕岩购买丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号。2018年7月27日，那伯年、李桂娟（那伯年之妻）向第三人徐鹏飞出具两份《委托书》，分别约定委托第三人徐鹏飞代为办理丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房屋的如下事宜：（一）清偿银行贷款、注销抵押登记、解除他项权利、代为办理不动产权证书事宜；（二）协助买方到银行办理二手房贷款手续、办理入件、取件、银行面签、过户登记手续、代为签订二手房贷款合同、申请评估等相关手续、到相关银行办理开户手续。吉林市沿江公证处对上述两份委托书进行了公证，出具了（2018）吉吉沿江证内民字第386号、（2018）吉吉沿江证内民字第388号公证书。后滕岩于2018年7月30日全额支付房款并对该不动产进行装修、使用，一直居住至今。委托书签订后，2018年9月，代理人第三人徐鹏飞调往外地工作，期间因家属患重病需长期予以陪护，无法及时返还吉林市，一直未予办理此房产的不动产权过户登记手续。2020年初，滕岩去吉林市不动产登记中心办理房屋产权过户登记手续，因那伯年提供资料不全等问题，未能予以办理。2020年5月初，滕岩将材料准备完毕再次去吉林市不动产登记中心办理产权过户登记手续时，因吉林市舒兰市新冠疫情影响，吉林市不动产登记中心停止对外办公。2020年6月初，吉林市恢复正常生产生活秩序。滕岩、徐忠华再次赴吉林市不动产登记中心办理该房屋的不动产权登记手续时，被告知该房屋已由吉林省吉林市丰满区人民法院于2020年5月13日查封，查封期限为2020年5月12日至2023年5月11日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，原告未办理丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号的不动产产权过户登记的原因并非滕岩、徐忠华（买受人）自身原因，而是由于房产出卖人那伯年的委托代理人（第三人）徐鹏飞的原因，造成滕岩、徐忠华（买受人）在支付全部价款后一直未予办理产权过户登记手续。现对上述不动产的查封提出书面异议，请求贵院终止对该不动产的执行。屈年华辩称，2018年滕岩、徐忠华购买房屋，通过公正委托其亲属徐鹏飞代为办理丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房屋过户更名手续，签订房屋买卖协议，办理不动产权证书等事项。其一直未进行房屋的更名，未主动与当事人那伯年联系，积极办理房屋更名，怠于行使自己的权利，在那伯年与滕岩签订的《房屋买卖合同》第十三条补充条款第四项规定：甲方不允许以任何理由和借口催促乙方（滕岩）办理更名过户手续。该条款的约定系滕岩、徐忠华消极的不行使登记权利，此行为不应受到法律的保护。2019年5月该房屋在家润地产网上公开售价128万，比2018年8月购入嘉禾79万元时增加49万，倒卖时间未超过1年，属于二手房交易挣取差价。那伯年、那霜剑、李桂娟、刘璐琳未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，滕岩与那伯年签订《房屋买卖合同》，约定：滕岩以79万元购买丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房屋，销售面积127.64平方米，付款方式为滕岩于签订协议当日交纳定金2万元，双方协商于2018年8月8日前共同申请办理房屋所有权委托公证贷款手续，并在办理房屋所有权委托公证时将剩余房款人民币77万元支付那伯年。那伯年于当日为滕岩开具2万元房款收据，那霜剑于2018年7月27日转账给徐鹏飞29万，李桂娟于2018年7月30日转账给徐鹏飞28万元，李桂娟代那伯年于2018年7月30日为滕岩开具79万元已付清全部房款收据，该房屋上设立的抵押权于2018年8月16日注销。2018年7月27日，那伯年、李桂娟向徐鹏飞（系徐忠华同胞妹妹）出具两份《委托书》，并于当日在吉林市沿江公证处进行公证，约定委托徐鹏飞代为办理丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房屋的如下事宜：清偿银行贷款、注销抵押登记、解除他项权利、代为办理、领取不动产权证书相关手续事宜；协助买方到银行办理二手房贷款手续、办理入件、取件、银行面签、过户登记手续、代为签订二手房贷款合同、申请评估等相关手续、到相关银行办理开户手续；办理房屋买卖、过户、更名手续、签订房屋买卖协议、办理不动产权证的更名手续等。委托书签订后，2018年9月至2020年初，徐鹏飞常住外地。在庭审中，滕岩自认2018年9月至2020年4月期间未与那伯年、李桂娟联系交涉房屋更名过户事宜。另查明：2020年5月12日，屈年华向本院提出诉前保全申请，本院作出（2020）吉0211财保45号民事裁定书，裁定查封那伯年名下坐落于丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号房地产产籍，不动产权证号为吉（2017）吉林市不动产权第0XXXX号吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号，建筑面积127.64平方米，查封期限3年，从2020年5月12日起至2023年5月11日止。上述房屋查封后，屈年华以那伯年、那霜剑、李桂娟、刘璐琳为被告向本院提起民间借贷诉讼，请求判令四名被告共同偿还原告借款本金人民币130万；请求四名被告以130万元为基数按照月息1%的标准自2018年3月6日起向原告支付借款利息，直至借款本息全部清偿之日。请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。2020年7月28日，本院作出（2020）吉0211民初1428号民事判决书，判决内容为：“一、那霜剑、李桂娟、那伯年于本判决生效后5日内给付屈年华借款本金130万元；并以130万元为本金基数，自2018年3月6日起至本金清偿之日止，按照月利率1%标准支付利息（利息执行时计算）；二、驳回屈年华的其他诉讼请求。”后滕岩、徐忠华向本院提出书面异议，本院于2021年1月5日作出（2021）吉0211执异4号执行裁定书，驳回滕岩、徐忠华的异议请求。认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、中国农业银行卡交易明细清单、购房定金收条、全部房款收条、公证书、证人证言、（2020）吉0211民初1428号民事判决书、（2021）吉0211执异4号执行裁定书及当事人的陈述。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”坐落于吉林市丰满区西环江路888号天山小区二期1号楼4单元2层194号的案涉房屋登记在那伯年名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，可排除申请执行人对诉争不动产的强制执行。本案中，滕岩、徐忠华虽已按合同约定支付全部价款但在案涉房屋上设立的抵押权早已注销，在具备办理不动产权变更登记条件下，买受人滕岩、徐忠华及徐忠华同胞姊妹徐鹏飞在长达一年多的时间内怠于行使权力，结合那伯年与滕岩签订的《房屋买卖合同》第十三条补充条款第四项规定中的约定，本院认为滕岩、徐忠华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回滕岩、徐忠华的诉讼请求。案件受理费11700元，由滕岩、徐忠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 马琳琳审判员 郭 芮人民陪审员 唐艳复二〇二一年六月二十九日书记员 姜文智