江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3970号上诉人（原审原告）：泉山区杜辉百货超市，住所地徐州市泉山区苏堤路**。经营者：杜辉，男，1977年6月1日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁化海，江苏凤泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李苏彤，男，1994年12月31日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王欧红（系李苏彤之母），女，1972年1月29日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李勇（系李苏彤之父），男，1971年6月27日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人泉山区杜辉百货超市（以下简称杜辉超市）因与被上诉人李苏彤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜辉超市上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，并由李苏彤负担诉讼费用。事实与理由：首先，关于违约金的数额，原审法院判决的数额与双方合同中约定的数额不符。合同是双方自愿达成，是双方自由意愿合议的体现，因此应遵循契约精神。李苏彤直接搬空房屋物品，且未与上诉人进行交接的情况下，不再履行合同，显然构成违约。因此，根据合同约定李苏彤应按照双方合同约定的违约金数额支付上诉人违约金。其次，关于上诉人的租金损失数额，原审法院的判决与上诉人的租金损失数额不符。原审法院根据国家相关政策，考虑到在疫情期间上诉人没有减免李苏彤的房屋租金，但是原审法院忽视了上诉人也因疫情造成了损失，上诉人的原房东并没有因为疫情给上诉人减免房租，因而上诉人的租金损失数额应按实际损失来计算。李苏彤辩称：不认可杜辉超市的上诉理由。杜辉超市向一审法院起诉请求判令:1.解除双方之间的租赁合同关系；2.李苏彤支付其至2020年9月4日的租金57318元（4个月9天）、违约金50000元、水电费1000元、护栏维修费2000元、赔偿损失(以66330元为本金，自2020年6月3日起，以中国人民银行同期贷款利率计算)；3.案件受理费由李苏彤负担。一审法院查明：2018年9月28日，杜辉超市（出租方，甲方）与李苏彤签订《商业用房租赁合同》一份，内容为：1.甲方将位于徐州市泉山区苏堤路26号楼下一层营业用房出租给乙方使用，建筑面积250平方米。2.租赁用途为婚庆公司等；乙方在使用该房屋前应先行交付水电押金贰万元。3.该房屋租赁期限为71个月，自2018年10月26日至2024年9月25日止。4.租金及支付方式。第一年160000元，第二年160000元，第三年168000元，第四年176400元，第五年185220元，第六年178274元。该房屋租金按半年进行支付，到期前半个月支付下半年租金。5.甲方保证出租房屋权属清楚，水电正常使用。6.乙方保证经营活动遵纪守法，按照合同规定支付租金，未经甲方同意，不得改变房屋结构、转租等行为。7.租赁期限内乙方享有所属设施的专用权，负责房屋的养护、保养，合同期满乙方及时将房屋交还给甲方，动产归乙方所有，不动产归甲方所有。8.租赁期内甲乙双方均不能提前终止合同，甲乙双方任何一方提前终止合同，均构成违约。9.甲乙双方任何一方如未能按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为五万元整。因本合同执行发生争议，先进行友好协商，协商不成，可向法院提起诉讼。房屋因不可抗力（如地震、洪涝、战争）或房屋拆迁造成甲乙双方损失的，双方相互不承担责任。双方合同签订后，李苏彤进行了房屋装修，支付了20000元水电押金，并于2019年1月开始经营婚庆业务。2020年新冠疫情爆发后，李苏彤所经营的行业也受到影响。2020年4月在应当支付下半年房屋租金的时候，双方发生纠纷，未能就房屋租金的支付，租赁合同的解除，押金的退还等问题达成一致，诉至法院。一审认为：杜辉超市、李苏彤所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。一、关于合同是否解除的问题。从查明的事实来看，李苏彤承租该房屋用于婚庆业务。李苏彤陈述因突然爆发的新冠疫情对其业务产生影响，由此在杜辉超市向李苏彤催缴2020年下半年的房屋租金时，李苏彤告知杜辉超市不再承租该房屋，同时李苏彤搬走了房屋内的相关物品，从而李苏彤以自己的行为表示不再履行合同。因此，杜辉超市要求解除双方合同的主张，应予以支持。二、关于违约金、房屋租金、水电费及护栏费用的问题。1.根据双方合同约定，任何一方提前终止合同的，均构成违约，违约方由此要支付相应的违约金费用。虽然李苏彤陈述因为新冠疫情造成其无法进行经营，但是根据国家的相关政策和相关的司法解释，李苏彤在没有营业收入或者营业收入明显减少的情况下，可以请求出租人减免租金、延长租期或者延期支付的方式予以妥善解决双方纠纷。本案中，李苏彤以直接搬空房屋物品，且未与杜辉超市进行交接的情况下不再履行合同，显然构成违约。租赁合同中，发生一方违约后，守约方可以要求违约方承担违约责任。综合本案的具体情况以及李苏彤应支付房租的情况，杜辉超市主张的违约金过高，酌定支持18000元。2.鉴于疫情造成的影响，李苏彤存在收入减少或者基本没有收入的情形，由此李苏彤在2020年4月底5月初将房屋物品搬走时，杜辉超市的工作人员通过报警的方式进行了阻拦，之后双方也进行了协商，但未能就解约问题达成一致意见。因为李苏彤的违约行为造成杜辉超市直接发生了房屋租金损失。根据国家相关政策，考量到杜辉超市在疫情期间并没有减免李苏彤的房屋租金，因此对于杜辉超市主张的租金损失，酌定支持30000元。3.庭审中，李苏彤提交了2020年4月杜辉超市工作人员出具的电费缴费收据，用以证实其支付了相应的电费。杜辉超市没有提交其他证据证实李苏彤尚欠水电费用的具体数额，也没有提交李苏彤应支付护理维修的合同依据及应当支付的费用证据。故杜辉超市要求李苏彤支付水电费、护栏费用的请求，证据不足，不予支持。4.因李苏彤支付的押金20000元杜辉超市尚未退还，且双方同意在本案中予以冲抵，故一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）与李苏彤于2018年9月28日签订的《商业用房租赁合同》；二、判决发生法律效力之日起十日内，李苏彤支付泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）违约金18000元；三、判决发生法律效力之日起十日内，李苏彤支付泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）房屋租金10000元（30000元-20000元）；四、驳回泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）其他诉讼请求。案件受理费2500元，由泉山区杜辉百货超市负担500元，李苏彤负担2000元，李苏彤于判决生效后七日内交纳至该院。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据法律规定，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，李苏彤2020年4月底左右未经杜辉超市的同意，搬走物品从案涉房屋退场，构成违约，应当承当相应的违约责任。杜辉超市已于2020年5月初知晓上述事实，且双方协商未果的情况下，应采取合理必要措施避免损失扩大。同时，因新冠疫情造成李苏彤承租期间无法经营，应酌情减免部分租金。至于杜辉超市的出租人是否应向其减免租金应另行处理，不影响其向李苏彤减免租金。综合考虑上述情况，一审法院在判决李苏彤支付30000元租金的同时，又酌情调整支持违约金18000元，并无不当。综上，杜辉超市的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由泉山区杜辉百货超市负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二一年六月九日书记员  陈斯雅