河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异78号案外人：徐光耀，男，汉族，1992年12月4日出生，住河南省淅川县。申请执行人：刘阳，男，汉族，1981年10月28日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杨贵，北京达略（南阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被执行人：李丽，女，汉族，1961年7月29日生，住南阳市卧龙区。被执行人：史朝剑，男，汉族，1975年5月25日生，住河南省南阳市卧龙区。本院在执行刘阳与李丽、史朝剑民间借贷纠纷一案中，案外人徐光耀向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。案外人称，2017年6月26日经中间人李万良介绍，案外人购买了兰林俊、史朝剑夫妇位于南阳市工业北路兴达花园15幢1单元401室房屋和106号地下室，成交价为680000元，有买卖协议和转账凭证为证。2017年8月24日，兰林俊、史朝剑夫妇将兴达花园15幢1单元401室房屋过户至案外人名下，并配合案外人办理了二手房按揭贷款。因购买房屋和储藏室时不知道该储藏室有单独的房屋所有权证，没有办理产权转移手续。综上，请求法院解除对位于南阳市卧龙区光武街道工业路社区工业北路兴达花园15幢1单元106号地下室的查封。申请执行人答辩称：案外人徐光耀于2017年6月26日所购买的房屋系401室房屋，该106号房屋并未包括其中，且未办理房屋转移登记手续，106号房屋未实际成立买卖关系，或者说案外人对未办理房产权证具有过错，该房屋在房管局有登记备案手续，有独立的房屋所有权证，案外人有能力且应该能够查询到该房屋的所有权证，故其称未被告知该房屋有独立的房权证不属实且不是其没有过错的理由。综上，请求驳回异议请求。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、房产证一份，欲证实我购买了兴达花园15幢1单元401室房产并办理了过户，在当时签订合同时已购买了涉案储藏室。二、房屋买卖居间合同、房屋买卖协议，欲证实我与史朝剑、兰林俊协议购房一事，包含了106号储藏室。三、银行交易流水三张及收条一张，欲证实我支付了68万元购房款，款项包含储藏室价格，收条显示兰林俊收到我支付的38万元首付款。四、办证清单一张，欲证实兰林俊在兴达花园售房中心办理证件时已包含401室和106储藏室。五、兴达花园物业服务中心居住证明一份，欲证实我自2017年7月开始在兴达花园居住。六、税收缴款书两张，欲证实我在2017年购房时已交纳401室房产的转让所得税。七、物业费、垃圾费、水电费收据三张复印件，欲证实我缴纳了相关费用。申请执行人发表质证意见：对房产证、交易流水、办证清单、税票真实性无异议，但以上证据仅能证明案外人与史朝剑之间成立的是401室房产的买卖关系，不能证明包含储藏室。对房屋买卖居间合同、房屋买卖协议有异议，真实性有异议，这两份合同的真实形成时间不是在合同标注的日期2017年6月26日，而是在申请执行人查封以后后补充或者编造的合同，从合同的内容上看，房产买卖协议上的日期是2017年6月26日，前面还有2021，用笔涂改过，双方约定的其他事项第四条第三项内容是后来添加的，第三项内容与前两项内容不是同一笔迹。对居住证明有异议，证据不具有合法性，加盖红章是内部专用不能对外，并且没有具体的证明人签字。对第七组证据是复印件，不认可。现查明，本院在审理刘阳与李丽、史朝剑纠纷一案中，刘阳于2019年7月12日向本院申请财产保全，本院于2019年7月16日作出（2019）豫1303民初5697号之一民事裁定书，裁定：冻结被申请人李丽、史朝剑的银行存款3500000元或保全其等值财产。2019年7月23日，南阳市不动产登记中心协助本院查封被申请人李丽、史剑朝在南阳市兴达花园的房产（证号：3121104）。该案经审理，本院于2019年9月29日作出（2019）豫1303民初5697号民事判决书，该判决书的内容为：一、本判决生效之日起十日内，由被告李丽向原告刘阳偿还借款本金3100000元，并支付利息688000元，并自2019年7月1日起继续计付利息（包含：500000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率24％计算；500000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率24％计算，300000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率24％计算；1200000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率24百分计算；400000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率24％计算；200000元本金自2019年7月1日起至款项还清之日止按年利率18％计算）；二、被告史朝剑对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告史朝剑承担保证责任后有向被告李丽追偿的权利。史朝剑不服判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。2019年12月5日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终7265号民事判决书，判决内容如下：驳回上诉，维持原判。该判决书于2019年12月9日生效。案件执行过程中，案外人徐光耀以涉案房产归其所有为由提出执行异议，要求法院解除对上述房产查封措施。另查明，兴达花园售房中心2003年4月15日出具的办证清单显示，兰林俊已购买15幢1单元4层01户和106号储藏室。案外人与史朝剑、兰林俊于2017年6月26日签订房屋买卖居间合同，居间方为李万良，签订地址为南阳市聚贤街团圆房产，合同约定史朝剑、兰林俊出售位于兴达花园15幢1单元401室和106室房产，房产证号：宛市房权证字第××号，并约定付款方式为按揭支付，当天交付定金5万元，首付款33万元。案外人与史朝剑、兰林俊另行签订房产买卖协议，约定案外人购买宛市房第3121083号房产，位于兴达花园15幢1单元401室，成交价格为68万元，该协议中双方约定的其他事项手写备注：首付款30万元已交于买房，剩余30万元为贷款额，该成交价格包含楼下储藏室一间（15幢1单元106号），落款时间手写为“2017.6.26”，另显示手写“2021”并被划掉。2017年6月26日，徐光耀向史朝剑名下银行卡转账支付5万元、33万元；2017年7月17日，徐光耀向史朝剑名下银行卡转账支付30万元；2017年6月26日，兰林俊向徐光耀出具收条，注明收到首付款38万元，备注如银行按揭手续不能正常进行，2017年7月16日前交易不能进行，首付款38万元如数退还给徐光耀。徐光耀在2017年7月13日办理兴达花园15-1-401房屋权属转移税收交款，显示课税数量为453777元。徐光耀提供房产证显示：兴达花园15幢1单元401室房产权利人系徐光耀，产权证号为：豫（2017）南阳市不动产权第0008857号，登记时间为2017年8月24日。兴达花园物业服务中心于2021年2月21日出具居住证明，证明徐光耀在兴达花园15号楼1单元3楼北户居住。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产兴达花园15幢1单元106室产权所有人系被执行人。案外人提交其与史朝剑、兰林俊于2017年6月26日签订的房屋买卖居间合同，第一条房屋状况中对购买房产确定的坐落位置、房产证号、建筑面积、储藏室面积均在格式合同中予以载明，本院据此能够确认案外人购买被执行人的房屋中已包含了建筑面积为11.61平方米的储藏室，且从一般的交易习惯也能够确定被执行人在交付出售房屋时连同储藏室一并交付，因此案外人已对该储藏室享有所有权。案外人称其并不知情涉案房产是否办理权属证书，具有一定合理性，且南阳市兴达房地产开发有限公司兴达花园售房中心出具的办证清单中已包含了106号储藏室的面积11.61平方米，该清单与房屋买卖居间合同所约定的面积一致，储藏室作为出售房产的附属设施且独立于出售房产单独存在，因房屋买卖居间合同并未载明储藏室的房产证号，导致案外人在占有该房产后未能及时办理储藏室的产权过户登记手续，并非案外人自身的原因所致。综上所述，案外人徐光耀对涉案房产已实际占有使用，可以排除对涉案房产的执行，故对其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市兴达花园15幢1单元106房产（证号：3121104）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  聂守显代理审判员  张 欣代理审判员  王 园二〇二一年六月二十一日书 记 员  张亚岚