湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初1473号原告：李发志，男，1975年4月23日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：孝感市震宇房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省孝感市孝南区三汊镇文化路。法定代表人：张芝兰，该公司总经理。原告李发志与被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月28日公开开庭审理了本案。原告李发志的委托诉讼代理人胡青到庭参加了诉讼，被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李发志向本院提出诉讼请求：1.判令由被告双倍返还原告因房屋实际面积小于合同约定面积部分的房价款27720元；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金5085元；3.判令被告返还原告办证剩余款项1413.86元；4.判令被告承担本案的诉讼费及相关全部费用。事实与理由：2010年10月1日，原告与被告签订了三汊镇侨兴园商业街《售房合同书》，被告将其开发的位于孝感市出售给原告。《售房合同书》签订后，原告按时向被告支付了购房款，但被告未能按照约定交付房屋和办理房地产权属证书。《售房合同书》约定的房屋建筑面积为84.89㎡，但是不动产权属证书登记房屋的实际建筑面积77.96㎡，房屋实际建筑面积小于合同约定的面积，且被告未按约定的期限将符合条件的房屋交付给原告。另，被告收取原告办证费用后，至今未将办证后剩余的款项退还给原告。根据《售房合同书》第五条约定，被告逾期交付房屋的，应按已交房款的3%向原告支付违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因被告交付使用的房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，应当向原告返还面积差额部分的房价款及相应利息损失。因被告违约行为给原告造成重大经济损失，特向人民法院提出上述诉讼请求，望依法支持原告的全部诉请。原告李发志围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其证据进行了审核认定并在卷佐证。被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2010年10月1日，原告与被告签订了一份三汊镇侨兴园商业街《售房合同书》，主要内容为:1.原告购买被告商品房位于三汊镇××路中段以东××楼××门面房，建筑面积共84.89㎡（包括套内面积和分摊面积）；2.该商品房单价为2000元／㎡，总价款为169500元；3.分三次付清房款：2010年10月1日付人民币50000元，2010年12月22日付人民币50000元，余下款项在2011年3月30日前付清；4.被告须于2011年4月30日前，将经竣工验收合格的该商品房交付原告使用，逾期交付，按原告交房款3%向原告支付违约金。5.预售商品房竣工验收合格后，在乙方付清全部应付款之日起15天内，双方对该商品房进行验收交接，签署房屋交接单。合同签订后，原告分别于2010年12月22日、2011年3月1日、2011年3月30日、2011年4月30日向被告支付房款50000元、50000元、50000元、19500元，付清了房款。后被告于2011年12月将案涉房屋交付给原告，并于2018年办理了不动产权证书，不动产权证书上登记的案涉房屋的建筑面积为77.96㎡。另，原告于2018年6月7日向被告预交办理不动产权证书所需费用5000元，后案涉房屋办理不动产权证书实际交纳房屋专项维修基金及契税共计3586.14元。后因被告一直未向原告返还案涉房屋面积差额部分的房价款及多缴的办证费用，以致成讼。本院认为，本案是因原告与被告之间《售房合同书》的履行而引起的纠纷，故应为商品房预售合同纠纷。该《售房合同书》未违反法律行政法规的规定，未损害第三人利益，合法有效，双方当事人均应当全面履行义务。本案当事人争议的焦点问题为：1.被告是否应当双倍返还原告因房屋实际面积小于合同约定面积部分的房价款；2.被告是否构成逾期交房违约，如违约，违约责任应该如何承担；3.被告是否应当返还原告办证剩余款项。关于焦点问题1，本院认为，原被告签订的《售房合同书》所约定的房屋建筑面积为84.89㎡，而不动产权证书登记的案涉房屋实际建筑面积为77.96㎡，房屋实际面积小于约定面积，且面积误差比绝对值为8.16%，超出3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条第二项的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”以及参照《商品房销售管理办法》第二十条的规定，原告主张房屋面积误差比在3%以内部分的房价款由被告双倍返还不符合法律规定，被告应当向原告返还房屋面积误差比在3%以内部分的房价款5093元（84.89×3%×2000元）。原告主张房屋面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还符合法律规定，即被告应当双倍返还原告面积误差比超出3%部分的房价款17521元（84.89×5.16%×2000元×2）。故对原告主张被告双倍返还因房屋实际面积小于合同约定面积部分的房价款27720元，本院部分予以支持，即被告应当返还原告因房屋实际面积小于合同约定面积部分的房价款22614元（5093元+17521元）。关于焦点问题2，本院认为，原告在合同约定的交房日前支付了全部房屋价款，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，也未在原告付清全部应付款之日起15天内向原告交付房屋，构成违约，根据合同的约定，被告应当按原告交房款3%向原告支付违约金，即5085元（169500元×3%）。关于焦点问题3，本院认为，原告向被告预交了办理案涉房屋不动产权证书所需费用5000元，后案涉房屋办理不动产权证书实际交纳房屋专项维修基金及契税共计3586.14元，故被告应当返还原告办证剩余款项1413.86元。综上，原告李发志的诉讼请求部分成立，对其诉讼请求成立的部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李发志因房屋实际面积小于合同约定面积部分的房价款22614元；二、被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李发志支付逾期交房的违约金5085元；三、被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李发志办证剩余款项1413.86元；四、驳回原告李发志的其他诉讼请求。案件受理费655元，减半收取计328元，由原告李发志负担49元，被告孝感市震宇房地产开发有限责任公司负担279元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  代绍娟二〇二一年六月十六日书记员  黄思怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。