北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1204号原告：李臣鑫，男，1993年10月16日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李达宏(系原告李臣鑫之父)，1968年1月15日出生，汉族，首钢集团总公司职员，住北京市。被告：北京龙熙顺景房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区210号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，该公司员工。被告：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：宋德雷，男，该公司员工。原告李臣鑫与被告北京龙熙顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙熙顺景公司）、被告北京恒富物业服务有限公司（以下简称：恒富物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李臣鑫及其委托诉讼代理人李景山、李达宏和被告龙熙顺应公司的委托诉讼代理人隋清蕊，被告恒富物业公司的委托诉讼代理人宋德雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李臣鑫本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告因跑水、房屋质量的问题对房屋修缮并恢复原状，包括以下几个方面（1）书房西南角外墙渗水；（2）衣帽间北角外墙渗水；（3）二楼主卫墙砖空鼓；（4）二楼北扇外窗户没有坡度；（5）二楼西北次卧南侧窗户墙体渗水严重；（6）二楼楼道顶灯一直不通电；（7）二楼至地下楼梯踏步有的没修复，修复部分材料是次品；（8）二楼餐厅地面空鼓；（9）一楼客厅门口踢脚线开裂；（10）一楼大厅插座至老年房插座均不通电；（11）一层客厅地面空鼓；（12）地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面均未修复；（13）地下室墙面粉质未修复；2.判令被告赔偿损失40万元（租房损失）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月18日，我购买涉案房屋用于自住，涉案房屋为精装修。2012年8月19日，我搬运家具时发现2楼八字阀跑水，导致房屋被淹。我当时找到恒富物业公司告知了这一情况。后经检查，恒富物业公司在《房屋维修单》对房子受损情况一一进行登记，并承诺给我修房。为便于修房，恒富物业公司将涉案房屋的钥匙拿走。多年来，恒富物业公司一直断断续续的给我修房，但始终没有修完，即使修完的部位也不合格。我多次找到恒富物业公司催修，该公司经理虽然签收了催修房屋申请书，但并未安排人员维修致使我现在都无法入住涉案房屋。2020年，恒富物业公司将我诉至法院，要求支付物业费。在该案庭审中，恒富物业公司否认给我修房，并声称联系的开发商，是开发商修的。为维护我的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。龙熙顺景公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋交付时已取得建筑工程竣工验收备案，李臣鑫对房屋质量并未提出异议，且李臣鑫无证据证明涉案房屋存在质量问题；2.依据《预售合同》第十五条报修责任的规定，涉案房屋于2011年6月14日通过验收备案，我公司通知李臣鑫于2012年6月5日前收楼。目前涉案房屋报修项目均已过保修期，我公司已无维修义务，也没有责任赔偿李臣鑫任何损失。李臣鑫未提供证据证明其实际损失的具体金额及相应的明细，其主张的赔偿损失无事实及法律依据；李臣鑫自述跑水一事发生在2012年，之后未再发生跑水，李臣鑫要求赔偿损失已过诉讼时效，不应得到支持；3.李臣鑫陈述收楼时不存在问题，也未提供证据证明跑水的时间及发生的证据。我公司没有收到过涉案房屋的报修记录。综上，请求法院驳回李臣鑫的诉请。恒富物业公司辩称，我公司与龙熙顺景公司与意见一致。我公司确实修复过涉案房屋，现在涉案房屋已经过了质保期，我公司可以协调龙熙顺景公司对涉案房屋进行维修。本院经审理认定事实如下：李臣鑫（买受人）与龙熙顺景公司（出卖人）于2012年5月18日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定李臣鑫购买了位于北京市大兴区龙景湾三区114号楼-1层全部的房屋，即涉案房屋。其中合同第十五条住宅报修责任约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和报修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题……没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合报修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。涉案房屋的竣工验收备案时间为2011年6月14日。恒富物业公司系龙熙顺景公司前期选定的涉案房屋所在小区的物业公司，后李臣鑫与恒富物业公司签订了《前期物业服务协议》。庭审过程中，李臣鑫提交了证据一、项目名称为丹麦小镇，楼号为A3，房间号为A79，日期为2012年8月19日房屋维修单，证明涉案房屋被淹受损的情况。李臣鑫表示维修单中载明的相关问题均系十字阀破裂漏水造成的损害，同时表示现在仍有部分问题没有修好。龙熙顺景够公司以未见到原件为由，不认可维修单的真实性，并主张没有收到过李臣鑫的报修材料，该维修单的内容没有其公司及恒富物业公司的盖章确认，不能证明双方对维修事宜达成一致，而且维修单中记载的事项与李臣鑫诉讼请求中的主张不一致。恒富物业公司对维修单的真实性与证明目的均无异议，认可李臣鑫所主张的现在仍需维修的部分。李臣鑫另提交了证据二、照片，证明被淹的部位尚未修好；证据三、照片，证明修了的部分未修好；证据四、催修房屋申请，证明恒富物业公司修房。该申请载明：“恒福物业：我是本小区龙景湾三区A3-A79号的业主，2012年8月19日验收该房存在诸多质量问题。特别是2012年10月19日该房一层客位八字阀对丝断裂跑水，将该房一层老人房、一层楼梯踏步、大客厅墙体地下室整体浸泡。贵单位接报后虽然将八字阀门修复，后在我多次催促下又将部分质量问题给予修整但仍有部分问题至今未修复，如地下室楼梯踏步、地下卫生间灯、一层至二层过道灯均未修复。遗憾的是半年多来，贵单位仍未修整完毕，这是不争的事实，给我们的生活造成极大的不便，我们有家难归，只得在外租房居住。为避免损失进一步扩大，恳请贵单位及时修复上述质量问题……”,日期为2013年3月22日，签收日期为2019年。李臣鑫主张该申请中载明的2012年10月19日系笔误，应为2012年8月19日。龙熙顺景公司对上述证据的质证意见为：对证据二、三真实性与证明目的均不认可，照片无法证明拍摄的时间和地点，也无法看出李臣鑫所述的涉案房屋存在跑水及其他各项问题；证据四未见原件，对真实性与证明目的均不认可。该证据为李臣鑫自行书写，无我公司盖章，我公司也未签收该证据。另李臣鑫在申请中所写跑水时间与当庭陈述不符。而且该证据中仅提到地下室楼梯、地下卫生间、过道灯，不能证明李臣鑫所主张的其他维修事宜。该维修单的签收日期为2019年以后，此时涉案房屋已过保修期，我公司无维修义务。恒富物业公司对李臣鑫提交的上述证据均认可，没有其他异议。李臣鑫提交了四份租房合同，以证明涉案房屋漏水无法居住，其租房产生的损失。龙熙顺景公司对租房合同的质证意见为：真实性、关联性与证明目的均不认可。理由如下：1.合同系李达宏与第三方签订，真实性无法核实。租房合同中存在明显的不完整情况，如2020年2月1日至2023年1月31日的合同没有签字页。2017年2月1日至2020年1月31日的租房合同承租方未签字。而且缺少转账凭证或发票，不能证明租金的真实支出。李臣鑫提供的租房合同最早的期限为2017年1月1日，之前的损失李臣鑫未提供任何依据；2.租赁合同承租方均为李达宏，并非李臣鑫，李臣鑫未举证是因涉案房屋无法居住产生的租房行为，与本案无关联性；3.几份合同存在重叠，承租方同一时间段存在租赁多处房屋，可认定并非用于居住；4.李臣鑫主张每月租金6000元，2017年的租金低于近几年的租金，其主张的租金明显不当，且已超过诉讼时效，不应得到支持。恒富物业公司对租房合同的质证意见与龙熙顺景公司意见一致。龙熙顺景公司提交：证据二、竣工验收备案表，证明涉案房屋没有质量问题；证据三、质量保证书、证明各项目保修期限，其无维修义务；证据四、收楼手续书与收楼通知，证明收楼情况，李臣鑫办理了房屋验收、签收手续，李臣鑫认可涉案房屋质量，未提出异议；证据五、丹麦小镇现房业主办理查验、收楼手续登记表，证明李臣鑫在其公司办理了房屋交接手续，时间是2012年6月14日，其公司向李臣鑫出具了竣工验收备案表，李臣鑫对涉案房屋质量认可。李臣鑫对上述证据的质证意见为：对证据二和证据三，只能证明验收时未发现质量问题，并不能证明没有问题。八字阀断裂是龙熙顺景公司质量问题，是事实，不能混淆一谈；对证据四，收楼时我才发现的质量问题；对证据五真实性认可，证明目的不认可。首先该证据是在办理入住手续时签订的，是在朝阳签订的，当时并未看到房屋，双方均未就房屋质量现场勘验。当日龙熙顺景公司只出具了竣工备案表及实测面积报告。房屋勘验时间是我提交的房屋维修单的时间，即2012年8月19日。我实际是与恒富物业交接的房屋。恒富物业公司对龙熙顺景公司提交的证据没有异议。恒富物业公司表示2012年8月19日是李臣鑫第一次去现场看房。恒富物业公司提交《钥匙委托管理协议》，以证明涉案房屋存在需要维修的情况。该协议显示，2012年8月19日，李臣鑫的姐姐李陈祎（甲方）代理其与恒富物业公司（乙方）现场收房，双方签订，载明：“因维修需要甲方自愿将丹麦小镇管理处A3A79号户门钥匙/户门A匙1把委托乙方管理，委托管理期限为本协议签署之日起至维修完止”。李臣鑫对前述证据真实性认可，对证明目的不认可，称恒富物业公司至今未返还钥匙，房屋未修理完成。龙熙顺景公司称该证据真实性无法核实，对证明目的不予认可。恒富物业公司认可钥匙仍在其公司。庭审中，李臣鑫主张的第1项诉讼请求如下：（1）书房西南角外墙渗水；（2）衣帽间北角外墙渗水；（3）二楼主卫墙砖空鼓；（4）二楼北扇外窗户没有坡度；（5）二楼西北次卧南侧窗户墙体渗水严重；（6）二楼楼道顶灯一直不通电；（7）二楼至地下楼梯踏步有的没修复，修复部分材料是次品；（8）二楼餐厅地面空鼓；（9）一楼客厅门口踢脚线开裂；（10）一楼大厅插座至老年房插座均不通电；（11）一层客厅地面空鼓；（12）地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面均未修复；（13）地下室墙面粉质未修复。经本院询问，李臣鑫表示（1）、（2）、（5）已经不渗水了，但表示墙面被泡变粉状了，要求重新粉刷；（3）、（4）、（6）与漏水无关，为房屋质量问题；其他诉讼请求均与漏水相关。恒富物业公司表示（1）、（2）、（7）、（10）、（12）、（13）漏水当时存在，认为（3）、（4）、（5）、（6）与漏水无关，（8）、（9）、（11）漏水当时不存在。经本院核对，诉讼请求（5）、（8）、（9）、（11）未在李臣鑫提交的前述2012年8月19日房屋维修单上有记载。本院认为：公民合法的财产权益受法律保护。本案中，依据李臣鑫提交的证据及双方陈述，龙熙顺景公司所述的2012年6月14日并非李臣鑫现场收房的时间。李臣鑫与恒富物业公司均认可涉案房屋实际交付时间为2012年8月19日，本院予以确认。李臣鑫提交房屋维修单以证明2012年8月19日房屋存在跑水被淹受损的情况，恒富物业公司对该证据真实性予以认可，亦认可对涉案房屋跑水一事进行了维修，并保管该房屋钥匙至今；虽龙熙顺景公司对房屋维修单不予认可，但恒富物业公司系其选定的前期物业公司，龙熙顺景公司亦未提交相反证据予以反驳；故本院采信李臣鑫的主张，认定涉案房屋在交付当日即发现存在跑水被淹的情况，且李臣鑫当日向恒富物业公司报修。龙熙顺景公司关于涉案房屋已过报修期，其不存在维修义务的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。作为开发商，龙熙顺景公司应对涉案房屋因跑水导致的后果承担责任。因李臣鑫认可涉案房屋已经不渗水了，因李臣鑫所主张的跑水受损问题并非恒富物业公司维修不及时所导致，故李臣鑫要求恒富物业公司承担责任的主张，依据不足，本院不予支持。关于因房屋跑水受损进行维修的范围，李臣鑫所主张的诉讼请求第1项中（5）、（8）、（9）、（11）未在其提交的房屋维修单上有记载，故本院对此4项诉讼请求不予支持；李臣鑫自认（3）、（4）、（6）与跑水无关，为房屋质量问题，因本案案由为财产损害赔偿纠纷，此3项与本案无关，李臣鑫可另行主张权利；李臣鑫称（1）、（2）已经不渗水了，但墙面被泡变粉状了，要求重新粉刷，因恒富物业公司予以认可，本院不持异议；恒富物业公司认可（7）、（10）、（12）、（13）确认存在，本院不持异议。龙熙顺景公司应对前述事项承担修复义务。关于李臣鑫主张的房租损失40万元，虽其提交的证据不足以证明其主张，但房屋受损一事属实，涉案房屋钥匙在恒富物业公司处保管，李臣鑫确实因此事而有相关损失，考虑到李臣鑫有减少损失的义务，本院根据案件具体情况酌定此项数额为3.50万元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后30日内，北京龙熙顺景房地产开发有限公司修复李臣鑫位于北京市大兴区龙景湾三区114号楼-1层全部房屋，具体内容为：修复书房西南角外墙、衣帽间北角外墙、地下室墙面，修复二楼至地下楼梯踏步，修复地下室、保姆间、锅炉房、地下卫生间、配电室地面，修复一楼大厅插座至老年房插座以通电；二、于本判决生效后10日内，北京龙熙顺景房地产开发有限公司赔偿李臣鑫损失3.50万元；三、驳回李臣鑫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3650元，由李臣鑫负担1200元（已交纳），由北京龙熙顺景房地产开发有限公司、北京恒富物业服务有限公司负担2450元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇二一年六月九日法官助理 章 平书 记 员 李 美