北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3107号原告：潘子旗，女，1995年6月14日出生，汉族，无业，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：王光裕，北京京品律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告潘子旗与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘子旗的委托诉讼代理人王光裕、被告泰禾公司及被告嘉信公司的共同委托诉讼代理人陈克刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘子旗向本院提出诉讼请求：1.判令解除潘海燕与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》，并腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼19层1903房屋；2.判令二被告向潘子旗支付违约金304943.04元；3.判令二被告向潘子旗支付拖欠房租费用101118.27元（自2020年5月9日至2020年11月20日止，以每月租金15882.45元为标准计算）；4.判令二被告向潘子旗支付房屋占有使用费（自2020年11月21日至实际交房之日止，以每月租金15882.45元为标准计算）；5.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年3月2日，潘海燕在嘉信公司购买房屋一套，并签署《北京市商品房预售合同》，编号为Y2019841，房屋地址：北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c块地F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼19层1903（以下简称：1903房屋），2018年3月17日，潘海燕与泰禾公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定潘海燕将房屋租赁给泰禾公司，租金为15882.45元/月，付款方式为季付，租赁期限自2019年7月1日至2027年9月10日。租赁合同签署后，泰禾公司和嘉信公司与潘海燕三方共同签署《保证担保协议书》，嘉信公司作为保证人为泰禾公司全面履行上述租赁合同中约定的义务提供担保，方式为连带保证。现因泰禾公司拒不履行合同义务，自2020年5月9日起未曾向潘子旗支付过租金，已经违约。依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》中第八条第三款以及第九条第一款的约定，潘子旗有权收回房屋，解除合同并收取违约金。潘海燕于2020年1月11日死亡，其生前立有公证遗嘱，潘子旗为潘海燕唯一继承人并已继承涉案房产，故为维护自身合法权益起诉至法院。泰禾公司、嘉信公司辩称，对潘子旗所述的基本事实是认可的，也同意解除涉案合同。潘子旗主张违约金过高，请求法院依法予以调整。拖欠房屋的事实也认可，因为现在财务状况比较紧张。本院经审理认定事实如下：潘海燕（甲方、出租方）与泰禾公司（乙方、承租方）就1903房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年7月1日起至2027年9月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为15882.45元/月，按季度支付。第八条合同解除与变更：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本协议；（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾公司（乙方、被保证人）与潘海燕（丙方、产权人）签订《保证担保协议书》，约定：乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年3月17日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条：甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条：在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条：任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。嘉信公司、泰禾公司、潘海燕分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。合同签订后，潘海燕向泰禾公司交付房屋。泰禾公司交纳租金至2020年5月9日，其后租金未交纳。潘海燕于2020年1月11日死亡，2020年4月13日，潘子旗通过公证方式继承1903房屋。经询，泰禾公司称其承租房屋用于对外出租，目前涉案房屋空置。双方均同意涉案合同于2020年11月20日潘子旗起诉之日起解除。另查，潘子旗尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司名下。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，潘子旗与泰禾公司签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。潘海燕与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因泰禾公司拖欠房屋租金已超过30日，故依据双方之间房屋租赁合同的约定，潘子旗主张解除合同具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于合同解除日期，双方均同意于2020年11月20日潘子旗起诉之日起解除，本院不持异议，故本院依法认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月20日解除。关于租金及占有使用费，现泰禾公司同意支付潘子旗2020年5月9日至2020年11月20日期间房屋租金，本院不持异议。对泰禾公司关于没有使用房屋，不同意支付房屋占有使用费的主张，因泰禾公司在潘子旗起诉前并未主张退还房屋，亦未主张解除涉案合同，且合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，本院对该主张不予采纳。故对潘子旗要求泰禾公司给付其房屋租金及占有使用费（自2020年5月9日至实际腾退之日止，按照月租金15882.45元的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于腾退房屋一项，因租赁合同已经解除，泰禾公司应尽快将涉案房屋腾退返还给潘子旗。故对潘子旗要求泰禾公司腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼19层1903房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金一项，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，确定泰禾公司应支付潘子旗违约金31764.9元。关于嘉信公司是否承担连带责任一项。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对潘子旗主张嘉信公司对泰禾公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认潘海燕与北京泰禾商业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月20日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘子旗房屋租金及占有使用费（自2020年5月9日至实际腾退之日止，按照月租金15882.45元的标准计算）；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘子旗违约金31764.9元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向潘子旗腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼19层1903房屋；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠潘子旗的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回潘子旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695元，由北京泰禾商业管理有限公司负担1479元（于本判决生效后七日内交纳），由潘子旗负担2216元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月十五日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹