北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34966号原告（反诉被告）：唐映红，男，1972年3月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。被告（反诉原告）：刘宇键，男，1971年8月7日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤启，男，该公司职员。原告（反诉被告）唐映红与被告刘宇键（反诉原告）、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐映红与被告刘宇键到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐映红向本院提出诉讼请求：1.要求刘宇键支付未按合同约定支付租金的违约金87000元；2.刘宇键承担因其过错致使我支付的违约金赔偿款100000元；3.刘宇键承担第三人武杰因其过错而要求我承担的违约赔偿；4.刘宇键承担本案的诉讼费。诉讼中，唐映红放弃第3项诉讼请求。事实和理由：我于2017年4月14日，由链家公司推荐并居间，与刘宇键签订房屋租赁合同，约定将我位于北京市海淀区502号房屋租赁给刘宇键居住，租期3年，应于2020年4月13日期满。期间，我于2019年10月将房屋带租约出售给第三方，并约定于2020年4月15日将房屋交付给第三方。买卖合同并且约定，如果不能按期交房，我将承担违约赔偿责任，按每天总房价万分之五的违约金，或因违约解除合同赔偿总房价20%的违约罚金760000元。刘宇键在2019年10月13日，未按租约约定支付房租，并且未向我协商或说明。我曾于2019年10月25日向刘宇键发出单方解除告知书，同时委托链家公司转告并收房，链家公司业务员确定已经告知刘宇键并向其提出要求收房。刘宇键拒绝交房，构成违约但无法解除合同的情形。我于2020年3月22日于租赁期满提前20天通过微信告知刘宇键《租约届满告知书》。同时委托链家公司业务员转告刘宇键并在租赁期满后第二天代为收房。链家公司业务员确定已经告知刘宇键并于2020年4月14日向刘宇键提出收房，刘宇键拒绝搬离，亦未与我提出任何协商，给我造成损失。我认为，刘宇键在没有协商达成一致以及合理解释的情形下，应当按照租约合同约定按期缴纳房租。刘宇键于2019年10月13日通过银行汇款支付房租19554元，差额7446元。我于10月25日向刘宇键提出单方解除合同，在确定刘宇键获知的情况下，刘宇键拒绝搬离，构成事实上的“不按约定支付租金但未达到解除合同条件”，因此刘宇键应补足房租差额7446元，并支付违约金9000元。2019年后，我给刘宇键发出解除合同通知书，因刘宇键持续侵占房屋，应每日支付1000元违约金，从发出解除合同到将502号房屋过户给武杰过户之日止共计78天，共计78000元。故我诉至法院。刘宇键辩称，唐映红多次欺骗我、辱骂我，双方签订了合同就应当按照合同履行，唐映红不能随时解除合同。唐映红拆除了房屋电表，导致我无法正常生活。因唐映红提供的房屋不符合居住条件，故我不同意支付房租。2020年4月14日之后的房租不同意支付，因为我没有在此居住。后唐映红恢复了供电，我就搬走了，自始至终我没有提出多余的要求，不是我到期不搬，而是租期刚过一半唐映红断电。安居是人最重要的生存权，电是居住生活中最重要的必需品，日常居住不可少，搬家也是租客的正常生活部分，供电对正常搬家也十分重要。对于唐映红与第三方的纠纷是他们之间的，与我无关，我没任何责任，双方签了契约，应互相承担因此引起的损失，况且签后没有主动复电，可以认为是没有积极消除契约的原因，引起的损失也应唐映红自行承担，故不同意支付。我提出反诉：1.要求唐映红退还我2019年3月13日至2020年4月15日期间的租金及一个月的押金共计63000元，并赔偿9000元违约金；2.要求唐映红赔偿无法用电、换锁无法入门、无法洗衣洗澡的损失8306元，因断电造成骨折的费用5000元；2.反诉费由唐映红承担。事实与理由：我于2017年4月通过链家公司为中介，租赁唐映红房屋，租期3年，交租金采用押一付六的方式，原定于2020年4月13日到期。之所以采用押一付六的方式，目前就在于为了清净踏实，不被打扰。2018年12月12日，唐映红来信说是否介意要我配合他让其他人来看房，还表示请吃饭和给点钱，我当即表示很介意，不愿被打扰，饭和钱免谈。随后，2018年12月14日，无视我的拒绝，唐映红就开始一系列的骚扰、恐吓等各种方式打我的手机、单位电话，烦扰我的同事和人事部门领导，令我整日生活在疲惫和恐慌之中。2019年1月16日，唐映红用胶水堵住了我承租房屋的安全门锁孔；2019年3月13日，唐映红趁我不在家中，将房门换锁，并通过欺骗供电局的手段将房屋断电，我及家人因不能及时打开安全门而不得不多次流浪街头。由于长期恶意断电，造成搬家十分困难，家里因断电无法清洗衣物，无法洗澡打扫垃圾，无法使用空调而室内闷热不堪；我白天需要上班，只有晚上有时间得以整理家私，但屋内漆黑一片，无法正常居住和整理房间。2019年4月7日，我勉强入房整理，因无法看清视线而摔伤骨折。洗澡洗衣成大问题，有时不得已只能到旅店接济一下，为此支出大量精力和费用。2019年11月9日，我再次发现门锁被撬并换锁，联系中介人员，均被隐瞒实情，致使我无法拿取自己的必须生活品。自2020年1月23日起，由于疫情原因每户隔离，旅店关门，由于唐映红恶意断电，导致我无法外出解决洗澡、洗衣问题，我的生活进一步恶化。由于唐映红的违约行为，给我造成损失和伤害，故提出上述反诉请求。唐映红针对刘宇键的反诉辩称，不同意刘宇键提出的全部反诉请求。第一，我是房屋的业主，我有房屋的处置权，我处置房屋不会侵犯刘宇键的居住权，很多事情都由链家公司代为办理，从链家公司反馈我的意见，刘宇键的一切行为都是拒绝的，故刘宇键违约在先；第二，2018年12月14日，我在微信中反复和刘宇键沟通，希望其配合客户看房，甚至说到什么时间看，看一次给其500元，但其始终拒绝看房，导致链家公司没有办法带人去看房，刘宇键的行为造成了损害的事实。2018年12月14日，我向刘宇键发出提前解除合同的协商，刘宇键仅回复六个字“废话多别打搅”，直到2019年1月15日，我到北京，刘宇键没有任何表态没有发表任何意见，我就将解除合同的通知张贴到其家门，我委托楼管和刘宇键协商，刘宇键拒绝。我委托链家公司告知刘宇键，刘宇键也拒绝；因刘宇键拒绝表达意见，故双方签订的合同在2019年1月15日提前终止了。1月15日之后，刘宇键属于非法侵占的状态。2019年3月，我就更换门锁，留了一把钥匙放在楼管，让刘宇键将东西搬走；我委托中介公司帮助刘宇键找到新的住处，搬家费等都由我承担，告诉刘宇键后，他拒绝搬离，我就告诉供电公司断电。2019年4月14日，刘宇键又交了半年租金，拒不搬离，我就默许刘宇键继续居住。到2019年10月，刘宇键再次支付租金的时候，没有按照合同约定支付租金也没有做任何解释。2019年4月，刘宇键明知房屋没有供电，但没有向我或者楼长提出恢复供电的，故刘宇键默许在没有供电的情况下，愿意继续居住，我也默许刘宇键在非法侵占的情况下继续居住房屋。2019年10月，我再次给刘宇键发出腾退房屋通知，但刘宇键拒绝搬离。2020年4月14日，原有合同到期后，刘宇键拒绝搬离，我在四川没法及时办理这件事，导致刘宇键连续三次拒绝搬离，即2019年4月14日、10月15日、2020年4月15日合同到期拒绝搬离，所有后果应当由刘宇键自行承担，刘宇键所有反诉请求不合情不合理不合法，均不认可。第三人链家公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2017年4月14日，唐映红（甲方）与刘宇键（乙方）、链家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区502号（以下简称502号房屋），建筑面积42.2平方米。租赁期自2017年4月14日至2020年4月13日，共计3年。甲方应于2017年4月14日前将房屋按约定条件交付乙方。租金每月4500元，租金按照半年支付的方式，押1付6，各期租金支付日期：2017.4.14，2017.10.14，2018.4.14，2018.10.14，2019.4.14，2019.10.14。押金为4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的……第十条违约责任约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金。合同签订后，唐映红将房屋交付刘宇键。刘宇键亦交纳房屋押金并按时交纳租金。2018年12月12日，唐映红向刘宇键告知准备委托链家公司把房卖了，刘宇键有优先购买权，如无意还请配合中介来拍摄一下以及带有意的买主看房。唐映红问如不介意，把中介微信推荐给刘宇键。刘宇键表示：“我比较介意，因为自己事情多，我是怕麻烦的人，尤其是无多余的时间替别人考虑事，请您一定体谅我！”后唐映红多次要求刘宇键配合看房，未得到刘宇键的同意。2018年12月14日,唐映红向刘宇键发微信告知:因出售房,租房合同提前解约。您可以继续住到2019年1月14日，届时已收租金退您，并按合同约定赔偿违约金。请自行在这一个月期间另找房源租住。如果您想继续租住，请配合中介看房，我可以承诺一周最多一次，安排在周六或周日。这是正式通知，同时发给居间中介公司。当日刘宇键回复表示异议，注明别打搅。唐映红于当日再次发信息：“你还能住31天，下月14日前搬离。”“刘宇键，请于24小时内把居住情况报给我，如有同住人，把同住人姓名、身份、合法证件及与你的关系报给我。我将建立居住人员登记簿，并提前给社区服务站。逾时不报，我将报警处理。”后唐映红连续每日向刘宇键发微信，告知刘宇键尚能居住的天数，下月14日前搬离。2019年1月14日，唐映红要求刘宇键搬离，否则后果自负。2019年1月15日，唐映红发微信告知刘宇键如果今天仍滞留未搬离，已经涉嫌非法侵占，要求立即停止侵占并赔偿业主损失。并将通知贴于502号房屋房门。刘宇键明确回复不同意搬。唐映红回复：请别撒谎，你从未表达过不同意搬，这是自2018年12月14日之后第一次表达，是已经涉嫌非法侵占后的无效表达。请立即搬离，停止非法侵占。刘宇键回复：请不要再与我联系，我在严格执行合同，一直住到合同结束，并会在合适的环境找到你……2019年1月17日，唐映红：最后一次正式告知，请于12小时内搬离，否则一切后果自负！当日刘宇键回：请不要离开北京，我已提请警方明确对你处理，请你配合警方对你实施抓捕，后续一切已由全权警方接管，我无能为力。此后，唐映红多次更换502号房屋门锁，均由刘宇键换回。2019年3月13日，唐映红联系供电局将502号房屋断电。2019年4月14日，刘宇键向唐映红交纳了半年房租。2019年10月13日,刘宇键向唐映红支付房租19554元。当日唐映红向刘宇键发信息:租金不够,请足额支付。2019年10月25日,唐映红向刘宇键发信息:因未按照合同缴纳租金逾期超过10天,告知甲方已单方解除合同,并将于11月1日收回房屋。2020年3月22日,唐映红再次向刘宇键发送租约即将届满告知书,并告知刘宇键,鉴于该租赁房屋已经带租约出售,依照房屋出售协议应于4月15日交付给买方。如果拖延或拒不搬离,造成无法如约交房而产生的违约金及罚金将由刘宇键承担。但刘宇键在合同到期后仍未搬出502号房屋。2021年2月3日，刘宇键自502号房屋腾出。有争议的证据和事实，本院认定如下：1.唐映红主张刘宇键违约，其中第一部分系唐映红主张自2019年后，其给刘宇键发出解除合同通知书，因刘宇键持续侵占房屋，应每日支付1000元违约金，从发出解除合同到将502号房屋过户给武杰过户之日止共计78天，共计78000元；以及刘宇键未按期交足租金，应赔偿两个月违约金9000元，上述共计87000元。刘宇键均不予认可，认为系唐映红先行违约。唐映红主张的第二部分损失系因刘宇键逾期交房，导致武杰将押金100000元作为违约金扣除。为此唐映红提供其与武杰于2019年10月20日签订的房屋买卖合同。合同中注明因出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。双方约定交房时间为2020年4月15日前。出卖人未按照约定期限和条件将该房屋交付买受人的,按照逾期时间分别处理(1)逾期在15日内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过15日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金,合同继续履行。唐映红提供与武杰的微信记录,武杰于2020年12月6日告知唐映红,因您出售的位于北京市海淀区二里庄1号楼5层502的房屋未能依照房屋买卖合同约定按时交房,应承担每天按总房价万分之五的违约金，迄今违约金额度已经远远超出物业保证金额度,因此确认物业交割保证金十万元已全部转为优先受偿违约金十万元。唐映红提供武杰起诉书，证明武杰已就此事向法院起诉，目前案件正在审理中。刘宇键对于上述证据的真实性持有异议，认为上述证据及损失与其无关。2.刘宇键主张唐映红应赔偿其损失，提供（1）报告单、光片、医疗费票据，证明因断电，导致刘宇键于2019年4月在屋内摔伤致其骨折。（2）交通费票据、换锁票据、住宿发票，证明因撬锁，断电产生的损失。唐映红质证意见为均与其无关。经核实，本院确认刘宇键提供的住宿费发金额为5636元；换锁金额为740元，交通费48元；上述票据为真实，能够证明实际发生费用。诉讼中，链家公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院缺席审理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐映红与刘宇键签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格按照合同履行各自权利、义务。唐映红作为出租人，应当保障承租人在租期内正常使用房屋。唐映红因为卖房而要求刘宇键配合看房，也应征得刘宇键的同意后进行，但这不并是承租人应履行的合同义务、也不是附随义务。且，唐映红虽然是房主，但其与刘宇键签订房屋租赁合同后，就应当受到租赁合同的结束，不能任意以其为房主为由实施超越合同约定、有损承租人利益的各项行为。在刘宇键向唐映红明确表示拒绝配合看房后，唐映红遂告知与刘宇键的租房合同提前解约并要求刘宇键腾退房屋的行为是违约行为；唐映红并不具有合同解除权，故唐映红于2018年12月14日、2019年1月15日的解约通知、解约函均不具有法律效力。此后唐映红未能意识到自身的违约行为，将房屋多次换锁、并于2019年3月13日将502号房屋断电，导致刘宇键不能正常使用房屋。虽然刘宇键为履行合同于2019年4月交纳了后6个月租金，但不意味着刘宇键认可唐映红违约事实；且违约行为持续存在，刘宇键于2020年10月13日交纳后6个月房租时予以酌减，并无不当。此后唐映红于2019年10月25日以刘宇键未能全额支付房租、构成违约为由，单方要求解除合同亦不具有法律依据，唐映红的单方解约行为无效。至2020年4月13日合同到期日，唐映红在合同履行期内多次违约，而刘宇键并无任何违约行为。故唐映红主张刘宇键承担自2019年之后侵占房屋至房屋过户之后的违约金、以及未按期交纳租金的违约金，均无事实及法律依据，本院均不予支持。且过户后的房屋相关权利已转移至新房主名下，故唐映红主张缺乏依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因唐映红系恶意违约，主观过错程度较大，故本院对于刘宇键主张的违约金一项予以支持。刘宇键另主张违约给其造成的损失，因本院已就违约金一项予以支持，且刘宇键主张的损失中，其提供的因断电在外住宿、打车、以及换锁的证据，能够证明其因此遭受的损失，该部分数额为6424元；刘宇键所称因断电在屋内摔倒致骨折，因现有证据不足证明之间的必然因果关系，故该医疗费损失不应支持。因上述损失数额低于违约金数额，而违约金能够弥补刘宇键因此遭受损失，故本院对于刘宇键提出的损失主张不再考虑。至于租金一项，因用电是保障房屋正常居住使用的基本权利，刘宇键在唐映红断电后，为保持合同的继续履行，交纳了后续六个月房租，但在3月至9月期间，正是天气转热、用电高峰时段，在长期无电的境遇下，确实给刘宇键造成生活不便，对于该6个月期间的房租应当予以适当减少；具体数额由本院酌定。2019年10月13日，刘宇键交纳房租时已予以适当减少数额，故本院不再进行调整。需要进一步说明的是，双方合同于2020年4月13日已到期。唐映红已提前告知刘宇键在到期日前应予腾房，且在唐映红已将房屋出卖他人事实及相应违约交房条款告知刘宇键的情况下，刘宇键应当按合同约定及时将房屋腾退，就与唐映红的合同纠纷可另行协商或诉讼解决。但刘宇键占住房屋拒不腾退的行为，使唐映红的损失进一步扩大；对于上述损失的扩大，刘宇键具有一定责任；因唐映红的违约行为系导致刘宇键未能腾退房屋的起因。故对于损失唐映红亦应承担相应责任。现唐映红持与武杰的房屋买卖合同、微信记录、起诉书证明其已损失100000元交房押金，因刘宇键持有异议，故该项事实尚待确认；且武杰诉唐映红一案正在审理中，故唐映红可待法院判决明确具体损失数额后再行主张赔偿；故唐映红在本案中要求刘宇键先行赔偿100000元，本院不予支持。因刘宇键交纳的房屋租赁押金需抵扣应由其承担的费用后退还，现上述争议尚待解决，故刘宇键要求将房屋押金予以退还本院不予支持。链家公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，唐映红退还刘宇键租金10000元、支付刘宇键违约金9000元；二、驳回唐映红全部诉讼请求；三、驳回刘宇键其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8093元，由唐映红负担，已交纳。反诉费967元，由唐映红负担215元，于本判决生效后七日内交纳；由刘宇键负担725元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  贾玉英二〇二一年六月九日书 记 员  秦芳芳