江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1024民初812号原告：华海燕，女，1984年2月8日出生，汉族，崇仁县人，务工，住崇仁县。原告：尧建军，男，1975年6月1日出生，汉族，崇仁县人，务工，住崇仁县。二位原告委托诉讼代理人：朱宝兰，广东商达（珠海）律师事务所律师。被告：崇仁县富雅置业有限公司，住所地崇仁县抚八线廉租房**店铺（****），统一社会信用代码91361024MA35FU9759。法定代表人：张卫良。被告：江西全能房地产营销策划有限公司，住所，住所地吉安市井冈山市新经济产业园内**社会信用代码91360881MA39B7LDXH。法定代表人：余罗栋。二位被告的委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所。原告华海燕、尧建军与被告崇仁县富雅置业有限公司（以下简称富雅公司）、江西全能房地产营销策划有限公司（以下简称全能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人朱宝兰、二被告的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华海燕、尧建军向本院提出诉讼请求：１.判令原告与被告富雅公司签订的《崇仁县商品房买卖合同》无效；２.判令被告富雅公司向原告立即返还原告购房款82060元、服务费550元并支付资金占用费226.56元（以82610元为基数，自2021年2月27日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年3月25日，实际计算至清偿为止）；３.判令被告全能公司向原告立即返还购房款31641元并支付资金占用费86.77元（以31641元为基数，自2021年2月27日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年3月25日，实际计算至清偿为止）；４.判决本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告富雅公司于2021年2月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2021022700321），约定原告购买被告富雅公司开发的位于江西省抚州市崇仁县巴山镇迎宾大道77号的崇仁富雅新天地购物广场（富雅新天地商业综合体）第２层112号的商铺，约定房屋总价款为113701元，原告在合同签订当日依照被告富雅公司的指令共支付113701元的房屋价款及550元的服务费。其后原告收到案涉合同后，才发现在买卖合同中商铺总价为人民币82060元，合同中的房屋价格低于原告实际支付的购房金额。原告询问被告的工作人员，被告以分开支付购房款，避税为由拒绝按照原告实际支付的价款与原告重新签订商品房购买合同。根据《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效；第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。综上所述，被告的上述行为属于虚假意思表示，应当认定合同无效。二被告应向原告返还其支付的所有费用及资金占用费。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告富雅公司辩称，原告与被告富雅公司签订的《崇仁县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告支付各项款项的行为系其明知、自愿行为，本案不存在合同无效情形。１.本案中富雅公司依据商品房买卖合同收取对应价款82060元，合法有据，不存在合同无效情形；２.富雅公司与被告全能公司签订《销售代理合作协议》，约定由其独家代理销售涉案房屋。经富雅公司了解，全能公司为客户获取房屋具体信息、提供预约看房服务、提供购房议价及优惠活动等投入了大量人力、物力，原告向全能公司支付31641元，系全能公司基于上述服务的基础上向原告收取，原告亦因此获取了房屋的信息、享受了最终优惠；３.富雅公司收取550元时已载明系“代收费”，该费用系产权登记费，该费用最终以政府规定标准确定，多退少补。综上，原告要求确认商品房买卖合同无效及富雅公司返还相关款项的诉讼请求,依法不能成立，请求依法予以驳回。被告全能公司辩称，一、原告向全能公司支付31641元系服务费，该款项缴纳系全能公司服务成果之体现。案涉房屋表总价为226007元，在全能公司向原告提供预约看房服务、购房议价等服务基础上，原告享受了十余万元的优惠。二、本案不存在返还款项之法定事由，亦不存在合同无效事由。１.本案商品房买卖合同签订，房款及服务费收取，均系原告明知且认可，不违反法律强制性规定，亦未损害国家、集体、第三人或原告利益；２.本案不存在“以虚假的意思表示实施民事法律行为”之情形。本案各款项收取均系原告知晓、认可并予以书面确认的，原告主张存在“以虚假的意思表示实施民事法律行为”并无任何依据。综上，原告要求确认商品房买卖合同无效及全能公司返还相关款项的诉讼请求依法不能成立。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据对当事人提供证据的认定，以及当事人的陈述，本院查明以下事实：2020年11月1日，被告富雅公司与全能公司签订了一份《崇仁富雅新天地独家销售代理合作协议》，双方约定由全能公司独家代理销售新天地商业综合体的１层－2层－3层一共约522套，总面积约13500平方米，同时双方还约定了费用负担、销售底价、代理佣金和奖金结算等事项。2021年2月27日，原告华海燕、尧建军在富雅新天地售楼部欲购买商铺，经与销售人员咨询、协商后，销售人员提供了一份2－112号商铺（面积为11.37平方米）的《新天地二期商铺投资模式分析表》，此表载明原总价为226007元，14%优惠咨询服务31641元不计入购房合同，优惠后一次性付款合同价82060元，一次性付款113701元（31641+82060），此表备注内容有：客户所支付的14%为优惠咨询服务费，故不计入购房合同，签约后次月15日凭收据置换由新天地项目代理公司开具的服务费发票，声明内容为：本人已详细阅读富雅新天地购物广场《房产销售公示牌》、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》及其他备注事项，清楚并充分理解富雅新天地购物广场项目的基本情况，也了解以上的投资模式，以上数据均为含税价，本人同意按此投资模式约定购买2－112商铺，并约定于2020年2月27日签订购房合同。原告尧建军在此表签字确认，随后原告华海燕（为乙方）与富雅公司（为甲方）签订了一份《富雅·新天地购物广场认购协议书》，此协议内容有：１.乙方定购坐落于崇仁县富雅·新天地购物广场（商业综合体）层号的商铺（2－112），该商铺建筑面积为11.37平方米（最终以测绘部门实测为准）；２.甲、乙双方约定该商铺按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米19878元，总金额226007元；３.乙方同意签订本协议时，支付定金人民币20000元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订一份《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房价款；４.购房与优惠：参与“贰万元认购活动”享受预存表总价的14%抵20%优惠（表总价的14%部分不计入合同价）；购房者确认支付表总价的14%（计31641元）作为第三方服务方服务费，购房者委托服务方提供购房服务，服务方收取服务费不是购房款一部分，服务方为购房者提供预约看房服务，提供购房议价及优惠活动。同日，原告华海燕、尧建军与被告富雅公司签订了一份《商品房买卖合同》和《崇仁·新天地合同签约审核单》，合同约定有：原告购买被告富雅公司的商业综合体2－112号，建筑面积为11.37平方米，每平方米7217.24元，合计82060元，代收代缴费550元为代收客户办理产权转移登记、预告登记费（最终以政府规定标准，多退少补）。随即原告交款后，富雅公司向原告出具了二张收据，一张金额为82060元，另一张为550元，而被告全能公司向原告华海燕出具一张金额31641元的收据，于2021年3月2日向原告华海燕、尧建军出具相同金额的税务发票，发票服务名称为其他咨询服务费。本院认为，原告华海燕、尧建军在订立合同之前，被告富雅公司向二原告明确告知了优惠后的商铺价款和31641元为第三方的服务费，并不计入购房合同价款，这与《商品房买卖合同》和《富雅·新天地购物广场认购协议书》的内容相符，二原告作为具有完全民事行为能力的人，应知晓其内容的意思，故双方签订《商品房买卖合同》和《富雅·新天地购物广场认购协议书》是真实意思的表示，此合同和协议的内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告富雅公司按约定履行了义务，不存在违约行为。二原告主张，被告以分开支付购房款是为避税，低于原告实际支付的购房款，是属虚假意思的表示。因《富雅·新天地购物广场认购协议书》中约定31641元为第三方服务费，而被告富雅公司依据与全能公司的协议，由全能公司按所交金额开具了税务发票，符合约定，不存在避税的情形，退一步讲，如二被告存在避税的情形，是违反纳税义务，与《商品房买卖合同》、《富雅·新天地购物广场认购协议书》的效力，无因果关系。综上，驳回原告的诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告华海燕、尧建军的全部诉讼请求。案件受理费2591.3元，减半收取1295.65元，由原告华海燕、尧建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州市城西支行，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判员  肖志峰二〇二一年六月十七日书记员  章李琴