山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2375号上诉人（原审原告）：渤海银行股份有限公司烟台分行，住所地：山东省烟台经济技术开发区长江路与昆仑山路交叉口海纳文化商业广场4号。负责人：孙晓旭，行长。委托诉讼代理人：曲乐，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台龙湖置业有限公司，住所地：山东省烟台市牟平区滨海东路653号。法定代表人：赵建华，总经理。委托诉讼代理人：张辰光，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔芳，女，汉族，1972年11月26日出生，住山东省烟台市芝罘区。上诉人渤海银行股份有限公司烟台分行因与被上诉人烟台龙湖置业有限公司(以下简称龙湖置业)、崔芳金融借款合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人渤海银行股份有限公司烟台分行上诉请求：一、改判被上诉人崔芳支付上诉人律师费2000元。二、改判被上诉人龙湖置业对案涉债务及律师费承担连带保证责任。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、合同约定条件并未成就,被上诉人的保证仍在保证期间内。案涉合作协议第4条：“保证期间为从本协议项下贷款人每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至开发商协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》复印件和《房屋他项权证》原件交贷款人收执之日止。”保证合同第3条：“本合同项下的保证期间为自债权人向债务人发放贷款之日起至债权人取得抵押房产他项权证之日止。”案涉保证属附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。案涉保证解除条件有二，一是被上诉人龙湖置业应协助被上诉人崔芳办妥抵押登记手续；二是被上诉人龙湖置业应将《房屋他项权证》原件交上诉人收执。上述合同条款双方达成合意，属合法有效，被上诉人龙湖置业应按合同约定履行协助办理抵押登记手续及交付《房屋他项权证》的义务，且通知、敦促被上诉人崔芳办理抵押手续属于协助义务的应有之义，而原审法院却将该义务强加于上诉人，明显与合同约定不相符。但截至涉案房产被另案查封前，被上诉人龙湖置业怠于履行合同义务，因其自身的不作为造成解除条件未成就，因此其应对案涉债务承担保证责任。而原审法院并未审査被上诉人龙湖置业是否履行相关合同义务；2、本案办理抵押登记的义务主体为二被上诉人。原审判决依据《个人一手房按揭抵押借款合同》第7条：“本合同签订后十五日内，抵押人或其委托人应会同贷款人或其委托人到有关登记机关办理抵押物的抵押登记手续。”，认定上诉人为办理房屋抵押权登记的义务主体属认定事实不清。案涉借款合同属一手房按揭抵押借款合同，本案案涉房产权属证书于2018年1月29日办出，案涉房产于签订合同之日尚未办理权属登记，如何能在合同签订后十五日内办理抵押登记，因此本处抵押登记手续指抵押预告登记，而非抵押权登记，所以原审法院依据关于抵押预告登记的约定推定上诉人为办理抵押权登记的义务主体是错误的。而案涉合同第2.8条；“如抵押人先行办理抵押物权属与该登记或抵押预告登记的，抵押人应自能够进行该不动产登记之日起三个月内到有关登记机关办理并完成抵押物的权属登记或抵押登记，借款人应及时提供所需配合。”，由此办理抵押登记的义务人为被上诉人崔芳而非上诉人，结合案涉合作协议，本案中办理抵押权登记的义务人为被上诉人；3、原审法院关于案涉保证合同认定事实有误。原审法院在本院认为处认定：“根据《个人贷款保证合同》的规定，龙湖置业提供的是阶段性保证责任，保证期间自借款发放之日起至崔芳取得房屋所有权证书、上诉人办妥房屋抵押登记手续之日止，该条款的目的是借款人崔芳取得房屋所有权证书，上诉人办妥抵押登记手续，龙湖置业的保证责任即可免除，上诉人通过抵押权来保障债权的实现，从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥房屋抵押登记为时间节点。”而根据案涉保证合同第3条：“本合同项下的保证期间为自债权人向债务人发放贷款之日起至债权人取得抵押房产他项权证之日止。”可以看出，该条款的目的是上诉人取得他项权证，而非原审法院认定的“上诉人办妥抵押登记手续”，且从字面理解合同双方是以上诉人取得他项权证为时间节点，而非原审法院认定的“以办妥房屋抵押登记为时间节点”；4、被上诉人龙湖置业违背“诚实信用原则”。根据合同法第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，使银行通过抵押权来保障债权的实现。本案中合作协议及保证合同签订的目的，正是为了上诉人取得涉案房产的抵押权来保障其债权，被上诉人龙湖置业知晓其合同义务及相应合同风险。因此被上诉人龙湖置业作为保证人其应积极的全面的履行协助义务，促使合同目的达成。2018年3月6日被上诉人龙湖置业将案涉房产的权属证书交付上诉人是仅履行了部分合同义务，依照交易习惯其还应通知、敦促被上诉人崔芳办理抵押权登记手续。2018年8月1日，上诉人将房屋预告登记证明出库，等待被上诉人龙湖置业通知办理抵押权登记，但被上诉人至今未履行合同义务；5、依据合同约定，被上诉人应承担上诉人为实现本案债权所支出的律师费。借款合同第3.1.(7)，借款人应承担因贷款人针对借款人实现债权所需的所有费用支出，包括但不限于律师费。保证合同第2条亦有相关约定。且上诉人与北京市中银（济南）律师事务所己签订代理合同，上述律所指派律师也出庭参加诉讼，被上诉人对此未提出异议，上诉人与上述律所之间己形成委托代理关系。本案为借款合同纠纷，上诉人支付律师费与否并非本案审查范围。被上诉人龙湖置业答辩称，请求维持原判，被上诉人承担的是阶段性保证责任，保证期间至涉案房屋办理出抵押登记时截止，2018年3月6日，被上诉人龙湖置业即将涉案房屋的不动产登记证交给上诉人，用以办理抵押登记，但上诉人怠于履行合同义务，收到不动产登记证后拖延七个多月未办理抵押登记，导致上述房屋被法院另案查封，现已无法办理抵押登记。因上诉人消极放弃的部分不应由被上诉人承担保证责任，应当免除被上诉人的保证义务。上诉人渤海银行股份有限公司烟台分行向一审法院起诉请求：一、崔芳向上诉人偿还借款本金1699225.66元、利息18075.38元、罚息183.77元（利息及罚息计至2020年3月20日，自2020年3月21日起至实际清偿之日止仍按合同约定计收利息、罚息）；二、崔芳支付上诉人律师费2000元；三、龙湖置业对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被上诉人负担。一审法院经审理查明，2015年7月1日，上诉人与龙湖置业签订编号为20150701001的《个人房屋按揭贷款合作协议》，约定为促进葡醍海湾A13地块（坐落：牟平区滨海东路653号）房产的销售，双方达成该协议。协议第1条规定，在开发商取得商品房预售许可证后，贷款人同意向符合贷款条件的该楼盘的购房人（以下称借款人）提供个人房屋按揭贷款。第3条规定，贷款人按照其与有关个人房屋贷款的规定，经审查合格后向符合其贷款条件的借款人发放个人房屋贷款，并与借款人订立《个人一手房按揭抵押借款合同》，开发商在此不可撤销地及无条件地同意作为借款人的保证人提供连带责任保证。第4条规定，本协议项下开发商的担保方式为全额不可撤消的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）。保证期间为从本协议项下贷款人每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至开发商协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》复印件和《房屋他项权证》原件交贷款人收执之日止。第5条规定，在本协议签署后开发商根据贷款人的要求，与贷款人签署《个人贷款保证合同（法人）》，以确认开发商在每一份借款合同项下的保证责任。开发商签发的每一份《个人贷款保证合同（法人）》构成本协议不可分割的一部分。第9条规定，开发商在收到贷款人代借款人支付的购房款、并将房产交付借款人验收后，应会同借款人尽速向房地产主管部门申领上述房产的《房屋产权证》，配合贷款人尽速办理《房屋他项权证》。2015年7月27日，上诉人与龙湖置业签订《个人贷款保证合同》(编号CMN010027557)，约定，债权人（上诉人）同意按照其与债务人崔芳签订的上述借款合同向债务人提供总额不超过199万元的贷款，保证人（龙湖置业）同意向债权人提供无条件不可撤销的连带责任保证，以担保债务人按时足额清偿其在主合同项下的全部债务。合同第2条规定，保证范围为债务人在主合同项下应向债权人偿还的全部本金、利息（包括但不限于法定利息、约定利息、逾期利息、罚息及复利）及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项。第3条规定，保证期间为自债权人向债务人发放贷款之日起至债权人取得抵押房产（为避免歧义抵押房产指债务人从保证人处购买的并在债权人处办理按揭贷款的房产）他项权证之日止。第4条规定，本合同所设立的担保独立于债权人为被担保债务所取得的任何其他担保，债权人行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保（无论是物的担保还是人的担保），也无需向债务人或其他任何第三人采取其他救济措施。第7条第7款规定，债权人提出要求，保证人应按要求立即向债权人支付下列费用和损失：债权人为实现本合同项下的权利而发生的所有成本和费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）。本合同双方同时受2015年7月1日签订的编号20050701001《渤海银行股份有限公司个人房与按揭贷款合作协议》的约束。2015年7月28日，上诉人与崔芳签订编号为ＣＭＮ010027557的《个人一手房按揭抵押借款合同》，合同第1条规定，崔芳向上诉人借款199万元，借款用途为崔芳用于支付其与龙湖置业签订购房合同（购房合同编号为牟预字第150703120088号）购买位于牟平区房产69.83%的购房款，借款期限自2015年7月28日至2035年7月28日，借款人未按照合同约定期限偿还贷款本金的，贷款人有权对逾期的贷款计收罚息，罚息利率为贷款执行利率上浮50%。还款采用等额还本付息的方式，分240期偿还，每期还款金额为13456.23元。合同第2条规定，借款人同意以合同附件二所列明的作为抵押物，抵押担保的范围包括：本合同项下的全部贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、贷款人实现本合同项下债权及抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所其他应付款项。作为本合同附件的抵押物清单载明，抵押物为位于烟台市牟平区的房产，房屋面积为183.07平方米。本合同签订后十五日，抵押人或其委托人应会同贷款人或其委托人到有关登记机关办理抵押登记手续。本合同项下的抵押权自在有关登记机关办理抵押登记手续之日起设立。抵押期间，抵押物的所有权或使用权凭证及其他有效证明文件、相关资料、有权登记机关出具的抵押登记证明文件和其他相关证明文件正本均由贷款人执管。合同并规定，借款人未按时足额还款属于本合同约定的违约事件，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已贷出贷款本金、利息和其他应付款项。2015年7月29日，上诉人依约将199万元款项汇至崔芳指定的龙湖置业账户，借据载明，贷款类型为一手房按揭贷款，借款用途为购房，贷款利率为浮动利率，以人民银行基准利率调整日的下一年度的1月1日起适用，以5.4%为基准利率下浮2%，借款期限自2015年7月29日至2035年7月29日，还款方式为等额本息。崔芳未按合同约定履行还款义务，截至2020年3月20日，欠借款本金1699225.66元（其中到期本金43388.67元）、应付未付利息18075.38元、罚息183.77元。另查明，涉案房屋的不动产权证书由龙湖置业于2018年1月29日办出，于2018年3月6日交付上诉人。2018年10月30日，涉案房屋被烟台市芝罘区法院查封，2018年12月5日，被一审法院轮候查封。涉案房屋因被查封现不能办理他项权证书。上诉人称，龙湖置业负有通知并协助崔芳办理抵押登记手续的义务，对于2018年1月29日到10月30日涉案房屋未办理抵押登记手续的原因是因龙湖置业未通知并协助崔芳办理抵押登记手续，上诉人已于2018年8月1日通知龙湖置业和崔芳及时办理抵押登记手续。针对该主张，上诉人提供称系从自己系统打印的《抵（质）押品出库回执》进行证明，该回执载明，日期：2018年8月1日，抵（质）押权证名称：房屋预先登记证明，证号：烟房预牟抵字第2××5号，抵（质）权人户名：崔芳，金额：199万元。经质证，龙湖公司对真实性不予认可，称系上诉人单方制作。被上诉人称，就涉案房屋抵押登记手续的办理，根据合同约定，龙湖置业仅负有协助义务，将涉案房屋的不动产证交上诉人，由上诉人联系崔芳办理抵押登记手续，龙湖置业从未收到上诉人关于不能办理抵押登记情况的通知。一审法院认定，上诉人主张其在收到龙湖置业交付的房产证之日的2018年3月6日至涉案房屋被查封的2018年10月30日期间，就办理抵押登记事宜对龙湖置业进行了通知，负有举证责任，其提供的《抵（质）押品出库回执》系单方作出，且也未举证证明其将该回执内容送达给了龙湖置业，一审法院对该证据不予采信，故一审法院对上诉人主张的其就办理抵押登记事宜通知了龙湖置业的事实不予认定。另查明，上诉人主张为本案诉讼支付律师费2000元，提供其与北京市中银(济南)律师事务所签订诉讼项目委托代理协议和山东增值税专用发票各1份。诉讼项目委托代理协议载明，上诉人于本合同签订后，一次性支付前期律师费人民币2000元，后续费用按如下标准支付：(1)按照执行回款额的5%支付(扣除前期已支付的费用)；(2)如判决后被告自动履行(未进入执行程序)，按照回款数额及上述费率减半支付(扣除前期已支付的费用)。任何费用支付前乙方开具符合甲方要求的发票。增值税专用发票载明金额为2000元。经质证，龙湖置业对真实性不予认可，且称对于律师费的支付应当提供实际支付凭证，以实际发生额为准。一审法院认为，上诉人与崔芳签订的涉案《个人一手房按揭抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人按约向崔芳发放贷款199万元，崔芳逾期未还款，截至2020年3月20日，欠借款本金1699225.66元、利息18075.38元、罚息183.77元，事实清楚，其行为已构成违约，应承担违约责任，上诉人要求崔芳偿还上述借款本息，并自2020年3月21日起实际清偿之日止仍按合同约定计收利息、罚息，于法有据，一审法院予以支持。该抵押借款合同并未就借款人崔芳承担上诉人为追索债权支出的律师费作出规定，且上诉人提供的证据不足以证明其支付了相应律师费，故上诉人主张律师费2000元的证据不足，一审法院不予支持。一审法院认为，上诉人与龙湖置业签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》、《个人贷款保证合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《个人一手房按揭抵押借款合同》“本合同签订后十五日，抵押人或其委托人应会同贷款人或其委托人到有关登记机关办理抵押登记手续。本合同项下的抵押权自在有关登记机关办理抵押登记手续之日起设立”之约定内容，上诉人系办理房屋抵押登记的义务主体，其应于2018年3月6日收到龙湖置业交付的涉案房屋的权属证书后，及时敦促崔芳办理抵押登记，但此后至2018年10月该房屋被法院查封，在长达7个多月的时间里，上诉人并未履行该义务，故上诉人怠于履行该义务，对于涉案房屋未能办理抵押登记后果的产生存在重大过错。根据《个人贷款保证合同》的规定，龙湖置业提供的是阶段性保证责任，保证期间自借款发放之日起至崔芳取得房屋所有权证书、上诉人办妥房屋抵押登记手续之日止，该条款的目的是借款人崔芳取得房屋所有权权证书，上诉人办妥抵押登记手续，龙湖置业的保证责任即可免除，上诉人通过抵押权来保障债权的实现，从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥房屋抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短，该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《中华人民共和国担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，这也是阶段性担保的应有之义，因此，上诉人未于合同约定的期间内办理房屋抵押登记，又未能作出合理的解释，应视为龙湖置业阶段性保证责任免除条件成就。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，龙湖置业的保证责任免除。上诉人因怠于履行办理抵押登记手续义务所造成涉案房屋的被查封，应当由其自行承担相应后果，上诉人要求龙湖置业承担保证责任，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、崔芳自判决生效之日起十日内偿还渤海银行股份有限公司烟台分行借款本金1699225.66元、利息18075.38元、罚息183.77元（利息及罚息计至2020年3月20日，自2020年3月21日起至实际清偿之日止仍按合同约定计收利息、罚息）；二、驳回渤海银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果崔芳未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10129元，由崔芳负担。本院二审期间，上诉人提交抵（质）押品出库回执系统截屏打印件一份。证明上诉人为办理涉案房产的正式抵押手续，于2018年8月1日将涉案房屋的预告登记证明出库，因被上诉人龙湖置业公司未按贷款合作协议及保证合同约定的协助被上诉人崔芳办理房产的抵押登记手续，而导致案涉房产被另案查封，致使上诉人无法就案涉房产取得有效抵押。被上诉人龙湖置业公司质证称，该份证据并非新证据，在一审期间上诉人已经提交过，且一审判决第7页第4段已经质证了该证据，对该单方制作的复印件被上诉人不认可其真实性，并且从该证据中无法反映上诉人已经积极履行了办理抵押登记的合同义务。本院经审理查明的其他案件事实同一审。本院认为，上诉人主张被上诉人龙湖置业应当对涉案款项承担连带担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，本案中，根据双方合同约定，上诉人应是办理抵押登记的义务主体，上诉人收到被上诉人龙湖置业交付的涉案房屋不动产权证书后，应当在合理期限内办理抵押登记及时防止案涉房屋被法院查封等风险。但上诉人在收到被上诉人龙湖置业交付的涉案房屋不动产权证书后7个多月时间内未去办理抵押登记，且无合理解释，应视为被上诉人龙湖置业阶段性保证责任免除条件成就。因此，上诉人怠于履行办理抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。关于上诉人主张应当由被上诉人承担上诉人支出的律师费2000元的主张，本院认为，该律师费应以实际发生金额为依据，上诉人提供的证据不足，对于该主张本院不予支持。综上所述，上诉人渤海银行股份有限公司烟台分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人渤海银行股份有限公司烟台分行负担。本判决为终审判决。审判长  陈日文审判员  赵秀红审判员  张秀波二〇二一年六月十八日书记员  马小云