重庆市綦江区人民法院民事判决书 （2019）渝0110民初6799号 原告：罗庆林，男，XXX出生，汉族，住重庆市。原告：黄昌永，女，XXX出生，汉族，住重庆市。    上述二原告共同的委托诉讼代理人：杜长坤，系重庆渝綦律师事务所律师。 被告：廖兰娟，女，XXX出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：周忠友（系被告廖兰娟之丈夫），住重庆市。被告：邹永霞，女，XXX出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：万廷秀，系重庆永登律师事务所律师。被告：重庆卓煜实业有限公司，住所地重庆市綦江区东溪镇水口寺61号，统一社会信用代码91500222070309548U。法定代表人：周毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：骆世和，系重庆凯豪律师事务所律师。第三人：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张小沙，女，系该公司工作人员。原告罗庆林、黄昌永与被告廖兰娟、邹永霞、重庆卓煜实业有限公司（以下简称卓煜公司）、第三人重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物管公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗庆林、黄昌永及其委托诉讼代理人杜长坤，被告廖兰娟及其委托诉讼代理人周忠友，被告邹永霞及其委托诉讼代理人万廷秀，被告卓煜公司的委托诉讼代理人骆世和，第三人凯美物管公司的委托诉讼代理人张小沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗庆林、黄昌永向本院提出诉讼请求：1、三被告立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿原告罗庆林、黄昌永的损失10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告罗庆林、黄昌永变更和增加诉讼请求，即三被告立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿原告罗庆林、黄昌永的前述门面房内被水淹财产损失计4100元、三个月的房屋租金损失6000元、鉴定机构因撬开地面检测而产生的人工费475元（1900元÷4家人），合计10575元；本案诉讼费25元、鉴定费30000元，由三被告承担。事实与理由：被告廖兰娟的坐落于XXX号房屋与被告邹永霞的坐落于XXX号房屋在二原告的坐落于XXX号商业门面房的楼上，系住房第一层。卓煜公司系涉案房屋的开发建设单位。凯美物管公司是为涉案房屋所在小区提供物业服务。因被告廖兰娟、邹永霞分别装修前述房屋时在其房屋外地面上即涉案门面房的屋面上违章搭建修建花园等，破坏了二原告的前述门面房的屋顶原来的防水层，加上卓煜公司在修建该房屋时防水和排水没有处理到位。为此，造成水渗漏到二原告的前述门面房内，特别在下雨时漏水更加严重。因长期漏水造成二原告的前述门面房室内的装修、屋内物品等受损，造成三个月房屋租金6000元，现无证据佐证，经相关部门多次协调解决，均未果。因二原告的前述门面房系商业用房，并在经营使用中，如不立即处理渗漏水问题将严重影响到正常经营，将会造成更大的损失。二原告认为，二原告与被告廖兰娟、邹永霞是楼上楼下的邻居关系，应当尽量避免给相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。卓煜公司作为涉案房屋的开发建设单位，对于交付使用的房屋存在质量问题的应当承担相应的责任。因被告的侵权行为仍在进行，如不立即停止侵害将会造成更大的损失，为了维护原告的合法利益，请求法院依法判决。为了查明漏水情况及损失，将凯美物管公司列为第三人，但不要求凯美物管公司承担责任。另涉案房屋在保修期内漏水，应该由开发商承担责任。开发商承担责任后，是否向他人追偿是开发商的权利。故不同意追加重庆市基础工程有限公司为本案被告。对重庆市建设工程质量检验测试中心的检测鉴定意见无异议。附不动产权证、凯美物管公司于2018年10月26日出具的涉案门面漏水问题函告、凯美物管公司于2019年5月21日出具的涉案门面内物品被浸湿证明、门面出租合同二份、终止租赁门面合同证明、门面损坏统计明细表、纸质照片、鉴定费票据予以佐证。被告廖兰娟辩称，第一、廖兰娟的涉案住房楼下有三间门面房，即XXX号新都汇小区附61、62、63号门面房。XXX号门面房没有在廖兰娟的涉案住房楼下。第二、卓煜公司在出售涉案房屋时宣传和展示中告知购房业主，可以在涉案房屋前后修建花园。所以，廖兰娟在对涉案房屋装修时在该房屋前后修建了花园，而且廖兰娟购买涉案房屋的单价比第二楼以上同一户型房屋单价高，每平方米多1000元。有开发商卓煜公司宣传资料可以佐证。第三、根据重庆市建设工程质量检验测试中心的检测鉴定意见来看，设计图纸要求变形缝位置防水上泛0.25米，鉴定机构来现场撬开地面后看见变形位置是平的，宽度不够。还有承建单位未将废弃预埋下水管道与主落水管道隔断，也没有将废弃预埋下水管道口封堵。所以，承建单位未按设计图纸施工是造成漏水的原因。但开发商接房交予业主，不同意追加承建单位为本案被告。第四、对重庆市建设工程质量检验测试中心的检测鉴定意见有意见：（1）所涉及的图纸及部分证据需要核实质证，鉴定机构第一次到现场查勘时，凯美物管公司提供的竣工图上无建设单位、监理单位和施工单位的相关负责人签名和盖章。第二次查勘时，凯美物管公司提供了建筑施工图，没有提供相关的排水图。（2）从凯美物管公司提供的竣工图来看，承建单位没有按照图纸施工。如变形缝施工。（3）该鉴定意见中涉及废弃预埋水管道在施工图中没有体现，无法确认该预埋水管道的使用功能，且承建单位废弃后未对该水管道进行处理，从而造成排水倒灌回流。（4）废弃预埋水管道与主落水管直接存在间隙，连接处边缘存在孔洞，密封不严现象，且在主落水管内壁与预埋水管交接处存在较多的残渣，这种施工方法是严重违反国家相关规定，也属于不按照图纸施工类型，这是属于造成陶粒层大量积水的主要原因。（5）主落水管位置与建筑图中所体现的位置不一致，且更改后的落水管在业主接房前也曾经堵塞，形成屋面积水。（6）开发商在销售宣传资料及现场展示区都显示可以在房屋前后修建花园。以此说明开发商在设计此上人屋面时已考虑所增加的花台、水池等荷载。（7）如果没有废弃预埋水管，也没有上人屋面主落水管堵塞，作为使用主体能够举示清理、疏通堵塞管道，不会造成陶粒层积水和排水倒灌回流。第五、对二原告举示的损失证据的意见与卓煜公司意见一致。综述，二原告的涉案门面房被水淹的责任及损失应由开发商卓煜公司承担，不同意追加施工单位为本案被告。附照片等证据予以佐证。被告邹永霞辩称，第一、只有王廷松、邹发荣的涉案门面房在邹永霞的涉案住房楼下。所以，王桦颖、翁光成与蒋燕、罗庆林与黄昌永起诉邹永霞均不是适格被告。第二、邹永霞在装修涉案住房对王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕各自的涉案门面房没有损害，不能导致王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕的涉案门面房漏水。第三、对二原告举示的损失证据及损失的质证意见与卓煜公司的意见一致，该证据无法证明其财产损失的具体价值。综述，请求法院驳回二原告对邹永霞的诉讼请求。附宣传资料、照片、变形缝等设计资料予以佐证。被告卓煜公司辩称，第一、本案案由是物权保护纠纷，而二原告与卓煜公司发生商品房买卖纠纷，而不是涉案房屋漏水的侵权责任问题。因此，卓煜公司基于物权保护的案由，不是本案的适格被告主体。第二、若交付商品房存在质量瑕疵，应由该涉案房屋的施工单位重庆基础工程有限公司承担，因此，若基于质量瑕疵的物权保护，应当将重庆基础工程有限公司作为本案的被告参加诉讼。而本案未列重庆基础工程有限公司为被告，也没有通知其参加诉讼，属于被告主体漏列。第三、作为本案被告的卓煜公司，所交付的商品房，是在2016年1月13日通过竣工验收合格的，并备案登记的房屋。二原告等购房户分别在2017年至2018年期间接收了商品房，被告廖兰娟、邹永霞是在2017年初就已经接收了涉案房屋，并入住装修。而二原告发现涉案房屋漏水，最早时间是2018年4月。因此，在被告廖兰娟、邹永霞装修涉案房屋前未发现有漏水情况，而在被告廖兰娟、邹永霞装修入住后才发现漏水现象，应从该漏水问题与被告廖兰娟、邹永霞有直接的关联。基于上述理由，二原告要求卓煜公司承担责任，卓煜公司认为于法无据。第四、对二原告的损失及证据评析如下：1、二原告举示的不动产权证书无异议；2、二原告举示的新都汇63号商业门面损坏统计明细表是自己书写的损失清单，无任何证明价值，不能证明是二原告的财产。3、凯美物管公司见证的涉案63号门面损害情况的真实性无异议，但证明权利人为李德容，不是二原告。4、对鉴定费票据三性无异议。5、于2020年3月4日书写的《终止租赁门面合同证明书》不能够证明因漏水导致的合同解除，于2020年6月6日签订的《门面出租合同》证明从2020年6月10日重新出租，由此证明自2020年3月至2020年6月期间是正常的门面寻租期间，并不是因漏水导致不能出租。6、对纸质照片的三性无异议。附重庆市建设工程竣工验收备案登记证及验收意见书、廖兰娟和邹永霞各自接房装修资料、凯美物管公司的协调单及函告予以佐证。第三人凯美物管公司述称，第一、漏水是事实，责任主体待明确。被告廖兰娟的涉案房屋楼下是61号、62号、63号商业门面房，被告邹永霞的涉案房屋楼下是60号商业门面房。第二、因二原告等四户业主从2018年4月开始反映漏水问题。凯美物管公司多次向开发商及施工单位上报，开发商与施工单位均认为是楼上业主修建花园等造成的，被告廖兰娟、邹永霞均表示并不是自己装饰装修房屋时产生的漏水。凯美物管公司对此向所在地街道办事处、建委上报后未果，也多次与涉案房屋的业主协商未成，开发商及施工单位、涉案房屋业主都不处理，水越漏越严重，开发商卓煜公司安排工人在二原告等四户业主的商业门面房内收缩缝处用白色塑料水管引流水至卫生间等处。第三、租户因漏水影响生意，多次向物管公司反映的。附照片予以佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，经有关管理部门对卓煜公司开发的位于XXX号新都汇部分房屋进行竣工验收，并向卓煜公司颁发了綦江区建竣备字（2016）0006号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2016年5月，被告邹永霞向凯美物管公司对其所有的位于XXX号住房报装修事宜,2017年1月，被告邹永霞入住该房，王廷松与邹发荣的位于XXX号商业门面一间在被告邹永霞的前述房屋楼下。2017年6月，被告廖兰娟向凯美物管公司对其所有的位于XXX号住房报装修事宜,2018年6月，被告廖兰娟入住该房，王桦颖、黄昌永与罗庆林、罗庆林与黄昌永各自的位于XXX号新都汇附61、62 、63号（该房屋产权证编号为渝2017綦江区不动产权第XXX号）商业门面在被告廖兰娟的前述房屋楼下。王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕各自于2017年8月至2017年10月份期间向凯美物管公司对其所有的位于綦江区通惠街道通惠大道29号新都汇小区60、61、62、63号商业门面报装修事宜。其中翁光成与蒋燕在接位于XXX号商业门面时发现主落水管道竖直穿入该商业门面室内中部，要求开发商卓煜公司整改。卓煜公司就安排工人在该商业门面上部板底采用斜接从门面外墙穿出，紧靠门面外墙该主落水管（系本案发生水倒灌现象的落水管）竖直接入地面排水系统。2018年4月21日，王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕等业主向凯美物管公司反映前述商业门面房漏水而要求报修复。2018年10月26日，凯美物管公司分别向黄昌永与罗庆林、王廷松与邹发荣、王桦颖、翁光成与蒋燕发出《关于新都汇商业门面29号附60号至63号漏水问题函告》，建议通过法律诉讼来维护自身合法权益，尽早解决商业门面漏水问题。2019年5月21日，凯美物管公司的工作人员与李德容等承租户对涉案门面渗漏水财产损害情况进行清查，并书写了新都汇商业门面63号内容为：“新都汇63商业门面，于2018年4月开始收缩缝处漏水，因漏水原因与责任暂无法确定（60-62号门面业主现正与开发商及楼上21-2-1-1、21-2-1-2业主在法律诉讼过程中）漏水至今未修复，因收缩缝处漏水现已导致该门面以下物品被浸湿：1、收缩缝下方吊顶发霉；2、厕所墙壁浸湿；3、厕所顶部1块石膏板浸湿；4、收缩缝下方墙体浸湿，起泡、脱漆、掉皮（墙体已刷颗粒漆）；5、储物柜被浸湿，内部衣物、被子被打湿；6、厕所外墙角、墙布浸湿。李德容在该新都汇商业门面63号受损方63号商业门面租户栏内签了名并捺手印，见证方栏内有张小沙、罗江碧签名并捺手印，业主罗庆林签了名并捺手印”。 显然该字据未表明损害财产的价值，罗庆林与黄昌永未提供已赔偿损失的情况。2019年7月，王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕等四业主分别向本院递交商业门面房漏水原因进行检测、鉴定的申请，经原、被告共同选择了重庆市建设工程质量检验测试中心进行检测、鉴定。重庆市建设工程质量检验测试中心的工作人员自2020年6月2日起至9月14日期间对涉案房屋进行检测，并作出编号为法J/L(2020)第04号检测鉴定意见书，该鉴定意见书载明内容为：“（一）工程慨况及检测情况为：1、王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕、被告廖兰娟、被告邹永霞各自购买了由被告卓煜公司开发的位于綦江区通惠街道通惠大道29号新都汇（一期）商住楼，该商住楼为地上5+1F/吊1F-1F建筑，结构形式为部分框支剪力墙结构，塔楼与裙房之间设变形缝，变形缝以外商业门面为一层框架结构。涉案商业门面房位于建筑的吊一层，即王廷松与邹发荣购买了卓煜公司开发的位于XXX号商业门面一间，为吊一层（8）-（12）/(a)-(L)轴范围；王桦颖购买了卓煜公司开发的位于XXX号商业门面一间，为吊一层（12）-（16）/(a)-(L)轴范围；翁光成与蒋燕购买了卓煜公司开发的位于XXX号商业门面一间，为吊一层（16）-（16轴+3.3m）/(a)-(L)轴范围；罗庆林与黄昌永购买了卓煜公司开发的位于綦江区通惠街道通惠大道29号新都汇附63号商业门面一间,为吊一层（16轴+3.3m）-（23）/(a)-(L)轴范围。被告廖兰娟购买了卓煜公司开发的位于XXX号，为一层（12）-（23）/(1/A)-(Q)轴范围；被告邹永霞购买了卓煜公司开发的位于XXX号, 为一层（1）-（12）/(1/A)-(Q) 轴范围。王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕等四业主的商业门面屋面设计为上人保温屋面，被告廖兰娟与被告邹永霞的前述房屋位于王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕等四个业主的前述商业门面之上。2、商业门面与主楼塔楼在（1/B）轴和（C）轴之间为结构变形缝位置，王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕等四业主的前述商业门面为（8）-（23）/（a）-(1/B)轴范围。3、主楼空调排水管及生活阳台排水管均为在商业门面屋面散排，直接排在屋面上，并汇聚到（16）/（a）轴处主落水管排出。4、现场检查时，该主落水管位于（16轴+3.3m）/（a）轴处，与图纸标注位置不一致。5、被告廖兰娟在进行房屋装修时将散排的生活阳台排水管及（16轴+3.6m）/(1/B )处空调排水管进行了改建，埋在原屋面与被告廖兰娟新铺装的地砖之间，其（12）/（1/B）轴的空调排水管与被告邹永霞的空调排水管连接在一起，由被告邹永霞进行改建后排入其新建的水池中，被告邹永霞在进行房屋装修时经甲方、物业公司许可将散排的生活阳台排水管改装，在楼板开洞接管直落到其下部门面底部进行排水。被告廖兰娟与被告邹永霞分别在前述房屋装修时将二原告等业主的前述商业门面屋顶上人保温屋面改建为自己户外专有花园，即被告廖兰娟在其户外商业门面屋面范围内建有花池，花池宽度约1.0m，高度0.56m。被告邹永霞在其户外商业门面屋面范围建有水池和花池，水池最宽处约5.65m，高度约0.6m，花池宽度约1.1m，高度0.45m.。根据被告廖兰娟、邹永霞介绍，两户在装修的时候均将原来设计的阳台部位并入客厅，客厅外墙向外部进行了扩移，结构缝距离现有外墙约700mm，分析主楼与商业门面的结构变形缝位置在被告廖兰娟、邹永霞现有装修的客厅内。6、发现漏水部位于主楼与商业门面的结构变形缝位置，在变形缝位置已采用U型PVC管对上部的漏水进行引排，并从新都汇附60号门面和附62号门面卫生间排出，现场检查时未发现有水排出。涉案门面部分墙体、屋顶存在漏水、返潮情况，有渗漏痕迹。7、被告廖兰娟的前述房屋（16轴+3.6m）/(1/B )轴空调机位下部位置，有一根未利用的、出口为水平的预埋水管，该预埋水管存在明显的雨水、污水倒灌排水现象，排水直接流入空调机位下部的结构变形缝位置，现场检测发现该水管出口为水平，水管出口即为空调下部的结构变形缝位置，原、被告均表示不知该预埋水管用途及走向。即现场沿着预埋水管走向采用开槽开挖进行检测情况表明：屋面由上向下依次为地砖和找平层（由被告廖兰娟改建时铺装）、40mm厚细石混凝土钢筋保护层、50mm厚保温隔热层、防水卷材层、砂浆找平层、轻质陶粒层，其中预埋水管位于轻质陶粒层中。开挖部位的各层填装材料均完好。现场凿开防水卷材至陶粒层后，发现陶粒层内部较多积水，预埋水管基本水平设置。8、房屋结构变形缝位置开挖探坑进行检测，发现回填材料较湿润，结构变形缝结构层距离室内地坪约500mm深，采用V形镀锌铁皮封闭，镀锌铁皮表面采用防水卷材进行封盖，防水卷材宽度在30cm—40cm之间，仅延伸到两侧的砖基础（空调隔墙基础）底部，发现卷材边缘松动，局部揭开防水卷材，下部的镀锌铁皮存在锈蚀现象、且有破损情况。另外，在探坑位置均发现有未封闭连接、且未使用的预埋管道。（2）涉案门面上部上人屋面在距离结构变形缝约700mm处，平行于结构变形缝设置砖砌挡水墙，防水卷材挡水墙外侧位置进行了上翻处理，从原屋面完成面算起上翻高度约190cm，经二次改建后，防水卷材上翻高度基本与现有屋面高度平齐，不满足上人保温屋面“防水层四周上翻较屋面完成面不小于250mm高”的作法要求。9、主落水管检查：（1）主落水管位于（16轴+3.3m）/（a）轴，经被告廖兰娟改建后，主落水管上部现状为花池，覆有填土。主落水管从屋面（16轴+3.3m）/（a）轴处竖直穿入通惠大道29号新都汇小区附62号（业主翁光成与蒋燕）商业门面室内，并在该商业门面上部板底采用斜接从门面外墙穿出，紧靠门面外墙竖直接入地面排水系统。（2）现场在屋面对主落水管上部填土开挖发现，被告廖兰娟改建的排水管在主落水管处采用三通连接管连接，从主落水管上部管口插入到主落水管内，排水管与主落水管之间存在空隙，未进行封堵，主落水管管口与原屋面表面基本平齐。（3）对主落水管侧壁开挖至陶粒层，发现预埋水管直接在主落水管侧面开洞与主落水管连接，在与主落水管连接处边缘存在孔洞、密封不严实现象，且在主落水管内部与预埋水管交接处存在较多残渣。（4）从被告廖兰娟二楼住户阳台落水管进行灌水，试验结果表明其改建的排水管能顺利将水从（16轴+3.3m）/（a）轴的主落水管排出，未发现预埋水管有试验水倒灌现象，也未发现下层涉案门面有明显渗漏现象。现场在靠近（16轴+3.3m）/（1/A）轴位置对预埋水管进行灌水排水试验，试验水能够通过预埋水管从（16轴+3.3m）/（a）轴的主落水管排出，表明预埋水管通畅、无堵塞。（二）分析说明：（1）根据现场观察结果情况：王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕所属门面污损主要出现在变形缝附近，由此判断涉案门面主要渗漏位置在屋面变形位置。（2）由委托方提供的照片可知，在预埋废弃水管变形缝出口位置拍摄到大量流水，而该废弃预埋水管进水端为屋面主落水管，因此，分析判断主落水管曾经堵塞，造成雨水、污水倒灌入变形缝位置是基本事实。（3）从屋面开挖检查的情况来看，屋面卷材层以下的陶粒层具有大量积水，形成积水储水层，该储水层将通过屋面结构层裂缝处、变形缝外墙等位置向下一层形成渗漏。陶粒层积水来源有两个可能，一个是主落水管堵塞时主落水管与预埋废弃管道接口孔洞内流入，二是屋面防水卷材存在破损渗水点。（4）通过现场调查了解最近半年多使用情况来看，主落水管在排水通畅的情况下，下层门面渗漏情况表现已不明显。（5）被告将屋面进行铺装改建后，降低了卷材泛水高度，且改变了屋面排水方式，在特定不利条件下（地漏堵塞、大雨）屋面积水，将会导致渗漏情况；屋面局部增加花台、水池等，因增加使用荷载及受力不均会导致保温防水层不均匀变形，对保温防水层不均匀变形，对保温防水层特别是卷材具有不利作用。（三）门面漏水主要原因如下：（1）主落水管曾经堵塞，引起废弃预埋管道倒灌回流、陶粒层大量积水，通过变形缝位置渗漏，是造成门面污损的直接主要原因。（2）二层装修入住前主落水管顶的封盖保护、屋面的清洁维护程度、以及装修和使用期间的建筑垃圾、泥土等都可能对主落水管造成堵塞；预埋的废弃排水管道未进行妥善处置；涉案门面屋面经改建铺装后，降低了卷材泛水高度，且改变了屋面排水方式，在特定不利条件下（地漏堵塞、大雨）屋面积水，将会导致渗漏情况；屋面局部增加花台、水池等，因增加使用荷载及受力不均会导致保温防水层不均匀变形，对保温防水层特别是卷材具有不利作用”。之后，王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕分别向重庆市建设工程质量检验测试中心分别交纳检测鉴定费3万元，同时各自负担人工费475元。二原告表示现无漏水现象，其没有申请对被水浸湿物品进行评估、鉴定。经调解，原、被告对漏水因果关系及财产损失问题未能够达成一致意见，并且双方均不愿意对鉴定机构检测漏水因果关系而撬开地面进行恢复原状，双方各持己见。另查明，2018年9月15日，罗庆林作为出租方，李容作为承租方，双方签订了《门面出租合同》，约定：“出租方将位于新都汇29号附23号出租给承租方经营使用；租房时间为2018年9月15日至2021年9月14日止，每月租金2100元，提前10天交租金，每三月交一次，两年后，每年每月租金递增200元”。20203月4日在《终止租赁门面合同证明书》上姓名栏内签了名，该证明书内容为：“李容与我于2018年9月15日签订了3年期限的租赁门面合同，由于双方协商一致，于2020年3月4日租赁门面合同已解除（终止）新都汇29号附23号。一切结束，慨不责任”。2020年6月6日，罗庆林作为出租方，廖胜斌作为承租方，双方签订了《门面出租合同》，约定：“出租方将位于新都汇29号附23号出租给承租方经营使用；租房时间为2020年6月10日至2023年6月9日止，每月租金2000元，提前10天交租金，每季度交一次，先交租金后使用，三年不涨房租”。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。本案的案由为物权保护纠纷，物权保护纠纷主要是侵害物权产生的纠纷。二原告在本案中表示不要求第三人凯美物管公司承担责任，故本院尊重二原告的意见，予以采纳。根据原告的诉称与被告的辩称，本案争议的焦点如下：一、   是否追加承建单位重庆基础工程有限公司为本案被告之一的问题。（1）卓煜公司作为开发商，又是发包方，重庆基础工程有限公司作为承包方，重庆基础工程有限公司将其承包的涉案房屋工程项目竣工并经验收合格后，交予卓煜公司占有、使用。为此卓煜公司就对涉案房屋享有所有权。若卓煜公司与重庆基础工程有限公司之间为建设工程发生纠纷，属于建设工程合同纠纷。（2）卓煜公司根据与二原告签订的商品房买卖合同约定将涉案房屋交予二原告占有、使用。故二原告享有涉案门面房的所有权。若二原告与卓煜公司为涉案房屋发生纠纷，属于商品房销售合同纠纷。（3）现二原告等业主以涉案门面房漏水侵害为由请求被告廖兰娟、邹永霞、卓煜公司承担民事责任，属于侵权纠纷。本案的案由为物权保护纠纷，并且二原告不同意将承建单位列为本案被告之一。综述，本院在本案中不将重庆基础工程有限公司列为被告之一。若卓煜公司因涉案房屋质量问题而承担赔偿责任，可以向建设单位行使追偿权。二、   三被告是否对涉案房屋漏水的问题。（1）被告廖兰娟、邹永霞各自对涉案住房前围筑修建了花园，供其使用，故应确定属于其专用建筑部分，其应对该花园内地面、水池、花台、地漏等设施设备负有管理、维护等义务。（2）从目前的证据来看，承建单位在被告廖兰娟的前述涉案房屋前地面下预埋了排水管，并将该排水管一端与主落水管连接，该水管另一端口未与其它水管连接或者封堵，敞开着，因此存在安全隐患。而卓煜公司在验收涉案房屋时作为合格接收使用，故被告卓煜公司对此存在一定过错。（3）目前证据来看，可以确定被告廖兰娟在其专用花园内重新铺设排水管将原散排的空调水管连接，并将排水管插入到主落水管内，排水管与主落水管之间存在空隙，未进行封堵，还在排水管上覆盖了泥土，致使该主落水管口隐蔽，在日常生活期间不能及时发现排水堵塞等现象，也不能及时采取疏通等维护管理，被告廖兰娟对此存在一定过错。（4）目前证据来看，被告廖兰娟的前述涉案住房前地下预埋水管变形缝出口位置拍摄到大量流水，而该预埋水管进水端为屋面主落水管，因此，确定主落水管曾经堵塞，造成雨水、污水倒灌入变形缝位置，再从变形缝位置渗漏水，导致王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕各自的前述涉案商业门面房屋顶漏水。（5）目前证据来看，被告邹永霞于2016年5月开始对涉案住房进行装饰装修，于2017年1月入住涉案住房。王廷松与邹发荣、王桦颖、黄昌永与罗庆林、翁光成与蒋燕各自于2017年8月份至2017年10月份装修前后未发现涉案房屋漏水，是在2018年4月21日发现漏水。被告廖兰娟于2017年6月开始对涉案住房进行装饰装修，于2018年6月入住涉案住房。目前的证据无法确定被告廖兰娟装修入住前主落水管顶的封盖保护状况、屋面的清洁维护程度。综述，可以确定被告廖兰娟的涉案住房前的专用花园内主落水管堵塞导致水倒流，通过被告廖兰娟的涉案住房前花园地下的预埋废弃排水管流入变形缝处积水，水渗漏至楼下。显然被告邹永霞在对该主落水管及预埋排水管管理维护方面不存在过错。若被告卓煜公司事前将预埋在被告廖兰娟的涉案住房前花园地下排水管妥善处置，则该排水管就不能将主落水管的水流在变形缝处积水。由于被告廖兰娟装修入住前主落水管顶的封盖保护、屋面的清洁维护程度，以及装修和使用期间的建筑垃圾、泥土等因素都可能对主落水管造成堵塞，不能够确定是谁的具体行为造成的主落水管堵塞。现因被告廖兰娟与被告卓煜公司各自在对排水管管理维护方面存在一定的过错，其过错无法确定责任大小，只有共同承担责任。三、   是否三被告立即停止侵害、排除妨碍的问题。从全案案情来看，被告卓煜公司需要对在被告廖兰娟的涉案住房前花园内的预埋废弃排水管两端口进行整治，整治方案是要么将该水管与其它水管连接，要么将该排水管两端口进行封堵。被告廖兰娟需要将其所有的涉案住房前花园内的主落水管口上覆盖的土敞开，保证该主落水管口周边清洁，还需要被告廖兰娟及时疏通等维护管理，正常排水。四、   是否三被告赔偿原告罗庆林、黄昌永的前述门面房内被水淹财产损失计4100元的问题。目前证据来看，二原告主张的前述损失，受损方为李德容，应由李德容行使权利。且二原告没有举示证据其已赔偿李德容前述损失。故本院对二原告此项损失不予支持。五、   是否三被告赔偿原告罗庆林、黄昌永房屋租金损失6000元的问题。二原告举示的证据不能够证明因漏水导致提前解除租赁合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二原告承担举证不力的法律后果，故本院对此诉请不予支持。六、   是否三被告赔偿原告罗庆林、黄昌永因鉴定机构撬开地面检测而产生的人工费475元（1900元÷4家人）、鉴定费3万元的问题。本案为了查明漏水因果关系，必须由鉴定机构进行检测。此费系双方当事人共同选择并委托鉴定机构而产生的费用，此费用支出合理合法，应作为二原告的损失予以赔偿。故本院对此诉请予以支持。因鉴定机构检测的需要而撬开了被告廖兰娟、邹永霞各自的涉案住房前地面，此撬开地面不属于涉案房屋合法建筑面积内，故由被告廖兰娟、邹永霞各自自行恢复。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七十一条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十四条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廖兰娟、被告重庆卓煜实业有限公司共同在本判决生效后三日内将被告廖兰娟的位于XXX号房屋前花园内地下预埋废弃排水管口两端连接或封堵、以及主落水管口敞开等整治畅通；二、被告廖兰娟、被告重庆卓煜实业有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告罗庆林、黄昌永的人工费475元、鉴定费30000元，合计30475元；三、驳回原告罗庆林、黄昌永的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费407元，由原告罗庆林、黄昌永共同负担25元（已交纳），被告廖兰娟、被告重庆卓煜实业有限公司共同负担382元，限被告廖兰娟、被告重庆卓煜实业有限公司在本判决书生效后一日直接向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 黎 伟                    二0二一年六 月 二十 日 法官 助 理  舒  意                   书  记  员  清  滩   滩  1