湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1315号原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。法定代表人：钟剑云，该公司经理。委托诉讼代理人：李国展（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200010266291。委托诉讼代理人：龚星银（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200810149320。被告：刘晓珍，女，1973年8月30日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称“天宇物业公司”）与被告刘晓珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展，被告刘晓珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费3282元，并支付违约金1149元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，从2008年4月起，就为龙兴花城小区提供物业服务管理工作，2016年12月17日，原告与该小区业主委员会签订了《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》，按照合同约定由原告为沅陵县龙兴花城小区提供物业服务。被告系该小区14栋701号住宅的业主（建筑面积为124.32m2）。应以其建筑面积0.6元/m2（2014年1月1日前为0.4元/m2）的标准每月向原告缴纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业管理工作，但被告自2017年1月1日至2020年8月31日止共拖欠原告物业管理费3282元。原告多次催收未果，被告因违约行为还应当向原告支付违约金1149元，被告理应赔偿。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告刘晓珍辩称：被告拖欠物业服务费是事实，但原告未按照物业服务合同的约定提供相应质量的物业服务，应该驳回原告的诉讼请求；原告应支付被告填补因楼顶漏水所造成的财产损失的违约金共计18250元；本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告出示的营业执照、湖南省服务价格登记证、资质证书、被告身份证、沅陵县私房房屋所有登记申请表、收款收据、签订物业服务合同及相关物业费的说明、沅价（2013）8号文件及附表复印件各一份，被告出示的房产证、国土使用者、住宅质量保证书复印件各一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》（2010年1月31日签订）、《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》（2016年12月17日签订）复印件各一份，拟证明2010年1月31日、2016年12月17日，原告与被告小区业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为被告小区提供物业服务，被告依约交纳物业费等，如未依约按时足额交纳物业费，应按拖欠金额总数每日千分之三的标准支付违约金。被告对该组证据真实性有异议。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。2.原告出示的工资表、考勤签到表、小区室外清洁日检表、绿化养护月检查、《关于3栋门面外婆家油烟扰民问题》（附通知）、《关于龙兴花城仿古建筑脱落事件》、《关于6栋202业主浸水问题》、龙兴花城瓦面维修名单，维修派工单及维修建筑业统一发票、增值税发票、部门明细账复印件各一份，拟证明原告在合同履行期间内组织了工作人员为龙兴花城小区提供物业服务并出资对公共设施进行了维修和养护，履行了物业合同的内容。被告对该组证据表示不清楚。本院经审查认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。3.原告出示的《物业管理交接协议书》复印件一份，拟证明2020年9月1日，原告与龙兴花城业主委员会解除了物业服务合同，被告应当交清合同解除前的物业服务费。被告对该组证据的真实性有异议。本院经审查认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。4.被告出示的《房屋维修申请报告》、《关于房屋漏雨多年向物业请求维修的说明》复印件各一份，拟证明被告多次书面反映自己的房屋漏水造成了财产损失，要求物业给予紧急维修。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为漏雨的原因尚未明确，且原告在2020年9月1日已经与龙兴花城小区解除了物业服务关系，被告提交的该组证据与本案无关联性。本院经审查认为，被告出示的《房屋维修申请报告》及《关于房屋漏雨多年向物业请求维修的说明》的落款日期分别是2020年11月10日、2021年6月2日，而在2020年9月1日原告已经与龙兴花城小区解除了物业服务关系，故被告出示的该组证据与本案无关联性，本院不予采信。5.被告的证人张贵珍、杨柳柳的出庭作证，证实被告的房屋楼顶漏水，房内墙壁因雨水浸泡而鼓包、变形、脱离，被告多次向原告反映，原告无所作为，被告自己出钱请人补修。原告对该组证据的关联性有异议。本院经审查认为，该组证据能证明本案的基本事实，本院予以采信。6.被告出示的微信转账记录一份，领条三份，拟证明被告的房屋楼顶常年漏水，被告房内墙壁因雨水浸泡而变形脱落。被告请人进行修补，被告向李政支付了屋顶补漏费6850元，向唐安桂支付了房屋维修材料及工资共11400元，共计花费18250元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为被告不能私自对公共部位进行维修，房屋不存在质量问题，在交房时就已经验收合格了，该组证据与本案无关联性。本院经审查认为，被告出示的该组证据能证明本案的基本案件事实，本院予以采信。6.被告出示的照片7张，拟证明被告自己花钱请人维修屋顶漏水处的施工情形。原告对该组证据真实性、合法性、关联性有异议。本院经审查认为，被告出示的该组证据来源合法，内容客观真实，能证实本案的基本事实，本院予以采信。7.被告出示的龙兴花城小区业主群微信聊天记录一份，拟证明天宇物业服务质量差的事实。本院经审查认为，被告出示的该组证据不能达到被告的证明目的，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天宇物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2006年5月29日，经营范围：房地产物业管理，房屋修缮，室内外装饰、装修，园林绿化，家政服务，日用杂品，百货、针棉织品、文化用品的批零兼营。注册资本伍拾万元整。2010年1月31日，沅陵县龙兴花城业主委员会（甲方）与天宇物业公司（乙方）签订《龙兴花城小区物业服务合同》，由天宇物业公司对龙兴花城小区提供物业管理服务。2016年12月17日，沅陵县龙兴花城业主委员会（甲方）与天宇物业公司（乙方）再次签订了《龙兴花城小区物业服务合同》，由天宇物业公司继续为龙兴花城小区提供物业管理服务，服务期限为2017年元月1日至2019年12月31日，物业服务费按建筑面积0.6元/月/平方米收取，合同对物业服务的事项、要求、标准等做了规定，约定乙方的管理服务达不到本合同第三条约定的服务内容和质量标准，应该按照国家有关法律、法规向业主支付违约金。甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额总数每日3‰的标准向乙方支付违约金。被告购买了龙兴花城小区14栋1单元701号商品住宅，共124.32平方米。2020年9月15日，天宇物业公司与沅陵县龙兴花城业主委员会签订了《物业管理交接协议书》，解除双方签订的《物业服务合同》，解除时间为2020年9月1日，自2020年10月1日起，原告天宇物业公司不再为龙兴花城小区提供物业管理服务。另查明，被告自2017年1月1日至2020年8月31日再未交纳物业服务费。原告在被告因房屋楼顶漏水导致墙面受损等问题的处理上存在一定的不足。被告因房屋维修及屋顶的维修共花费18250元。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。2020年1月31日及2016年12月17日沅陵县龙兴花城业主委员会与原告天宇物业公司签订的《龙兴花城物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效，且该合同对小区全体业主均具有约束力。合同签订后，被告作为龙兴花城小区的业主应当按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务，即按时交纳物业服务费。故原告要求被告交纳2017年1月1日至2020年8月31日共44个月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应交纳的物业服务费为3282.048元（0.6元/月/平方米×124.32平方米×44个月），现原告向被告主张的物业费是3282元，是其自愿行使处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。关于支付违约金的问题。原告与沅陵县龙兴花城业主委员会于2016年12月17日签订的《龙兴花城物业服务合同》中第十九条约定“甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额总数每日3‰的标准向乙方支付违约金。”同时，第十八条也约定了“乙方的管理服务达不到本合同第三条约定的服务内容和质量标准，应按国家有关法律、法规向业主支付违约金。”从本案原告陈述及被告的抗辩理由来看，原告向被告提供的物业服务确实存在不足之处，没有达到合同约定的服务标准，也存在违约的事实。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告对被告房屋及楼顶漏水没有进行处理，没有按照物业服务合同约定的标准提供相应质量的物业服务，存在违约，应该支付被告因填补楼顶漏雨所造成的财产损失18250元。该主张针对的是原告是否依照合同约定履行职责，是否存在有原告违约的行为，是否应该赔偿其损失，属另一法律关系，被告可另行主张其权利，在本案中不宜评判。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十五条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、限被告刘晓珍在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司交纳尚欠的2017年1月1日至2020年8月31日的物业服务费3282元；二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘晓珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  瞿 哲二〇二一年六月二十九日法官助理  周 腾书 记 员  王丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。