北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7207号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码：911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：闫金梅，1982年11月7日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，1978年8月9日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：梁海涛，男，1966年12月20日出生，汉族，户籍地北京市东城区，身份号码×××。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告梁海涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业之委托诉讼代理人林瑞瑞，被告梁海涛均参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业诉称：本案原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）于2008年1月1日与北京天洋公司签定合同，由北京市均豪物业管理股份有限公司对小区物业进行物业服务管理工作，合同约定物业费为2.3元/平方米每月，均豪物业按年度预先收取物业费；如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日3‰的标准向均豪物业支付滞纳金。本案被告梁海涛是业主，房屋面积141.37平方米。梁海涛从2008年3月起却拒不交纳物业服务费及相关费用，原告已严格按照《物业服务合同》的约定提供物业服务，被告拒不交纳诉讼请求期间的物业费，原告多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了原告的合法权益。原告认为，被告长期拒绝缴纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告的诉讼请求：1.判令被告梁海涛支付2008年3月1日至2011年12月20日期间拖欠的物业服务费14845.55元，生活垃圾清运费320元，滞纳金178.15元。总计欠费金额：15343.70元。2.判令被告梁海涛承担本案的全部诉讼。被告梁海涛辩称：不认可原告诉请。涉诉房屋我是实际所有人，认可涉诉房屋面积141.37平方米，原告主张的时间我也认可，我没有缴纳这期间的物业费、生活垃圾清运费。关于原告主张的收费标准2.3元每平米我认可。在2006年入住，从2007年开始到2012年，我们小区是地暖，属于环保，去小区物业开具绿色能源发票（供暖费发票）后我单位可以报销，但是原告公司几年都没有给开具，给我造成了部分经济损失。和我们签订的合同都是国航物业管理酒店有限公司，当时他们更换物业公司没有通知到我们，什么时间更换为原告公司我也不清楚。在2013年可以因为开具绿色能源发票，我们就按时缴纳了。并且原告的收费标准在当时比起来是较高，但是服务不到位。我家挨着西门。当时我们签订治安协议时候，上面显示小区是封闭管理，业主刷卡进出门，有保安巡逻，但是小区当时都没有大门，保安就是一个老大爷。我们小区没有门禁，经常发小广告、敲门推销商品。我也找过物业公司，但是没有人给我解决问题。在2007年下半年，我朋友开车来我家找我玩，朋友把车停在楼下，后来朋友下楼回家发现车被划了很大一个口子。我去派出所报案，但是警察说因为没有监控，无法查找。我也找了原告公司，原告公司的员工给我的答复就是：你不是有保险么，你去找你的保险修吧。当时原告公司员工也拍照记录了，你们可以核实下。在2006年我在楼下放了两辆自行车被偷了一辆。我认为从2007年到2012年小区管理都不到位。我承认有人打扫卫生，但是没有其他的物业服务。从2013年开始小区管理有所改善。所以我从2013年开始缴纳物业费。综上就是我没有缴纳物业费的理由。原告公司没有按照合同约定进行物业服务，因为原告公司不作为，给我造成了经济和财产的损失。经审理查明：被告梁海涛系业主，房屋面积141.37平方米。该小区开发商北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）通过招标方式选聘北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由均豪有限公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与均豪有限公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年9月14日，均豪有限公司作为物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业。2013年5月31日，小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业。梁海涛认可未交纳2008年3月1日至2011年12月20日期间拖欠的物业服务费及生活垃圾清运费，对原告主张的收费标准无异议，但主张其并未与原告签订物业服务合同，主张其是与国航物业酒店管理有限公司北京香花畦分公司签订的物业服务合同，并提交《前期物业管理服务协议》予以证明，该服务协议未显示具体的签订时间，合同期限显示为一年，但未填写具体时间。原告主张与本案无关。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，天洋公司与均豪有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。故，本院确认均豪物业系诉争期间的物业服务单位。梁海涛虽主张与其签订物业服务协议的并非原告公司，但其提交的前期物业管理服务协议上并未显示具体的物业服务期间及签订日期，在其未提交证据证明为涉案小区提供物业服务的系国航物业酒店管理有限公司北京香花畦分公司情况下，本院对梁海涛的主张不予支持。另，梁海涛虽主张物业服务不到位，但亦并未向本院提交任何证据予以证明，故本院对其该主张亦难以采信。梁海涛认可生活垃圾清运费，本院亦不持异议。综上，梁海涛应当支付均豪物业2008年3月1日至2011年12月20日期间的物业服务费及生活垃圾清运费，具体数额本院依法核算。关于均豪物业要求梁海涛支付滞纳金的诉讼请求，因均豪物业作为物业公司应当完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故对于均豪物业的该项主张，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告梁海涛于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业费、生活垃圾清运费15161.57元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元（原告已预交），由被告梁海涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年六月十七日法官助理  张洁培书 记 员  孙爱文