福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初343号原告：陈芳，女，1974年8月18日生，汉族，住厦门市湖里区。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌，经理。委托诉讼代理人：程荟茹，该公司职员。原告陈芳与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托诉讼代理人余根宁，被告恒大置业的委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈芳向本院提出诉讼请求：判令恒大置业支付陈芳逾期交房违约金21461.8元（以购房款1292882元为基数，自2020年6月1日至2020年8月22日止按每日万分之二计算）。事实与理由：2018年8月20日，陈芳与恒大置业签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××26），约定恒大置业将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋（以下简称案涉房产）预售给陈芳，该商品房建筑面积121.97平方米，总价款1292882元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务，付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2018年08月20日前支付392882元，余款900000元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。合同第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任。其中逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，恒大置业逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。陈芳按约支付首付款及办理按揭贷款，付清了全部购房款，恒大置业出具了两份《福建增值税普通发票》，确认此前收到陈芳相关款项。案涉房产至今未能取得竣工备案，且存在水电问题至今仍在整改，使得恒大置业至今不能交付符合交付条件的商品房。本案双方于2020年8月22日办理房屋交付手续。按合同约定，恒大置业应于2020年5月31日前将符合条件的商品房交付陈芳使用，但恒大置业至今未能交付符合交付条件的商品房供陈芳使用，严重违约，损害了陈芳的合法权益。恒大置业辩称，1.恒大置业已经按合同约定时间通知交房，并未逾期，无须支付逾期交房违约金。根据合同第十一条约定，出卖人应该在2020年5月31日前向买受人交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，商品房买卖合同第九条约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。已备案补充协议第四条约定，交付条件变更为取得五方验收及取得建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证。商品房买卖合同及补充协议签订后，恒大置业积极履行合同义务。恒大置业于2020年6月15日通过五方验收，2020年6月30日取得建设工程消防验收意见书，并取得电梯安全检验合格证，已符合合同约定的交付条件。同时，恒大置业向买受人发出交楼通知书，买受人签收，恒大置业已履行合同通知义务。在恒大置业符合交房条件的情形下，陈芳知晓交房事宜，已实现通知交房的合同目的，恒大置业未逾期交房，因买受人自身原因导致未按期交楼，属于买受人自身过错，无权要求恒大置业支付自2020年6月1日起至实际收楼之日止的逾期交楼违约金。再者，即便存在逾期，也是因疫情影响，因疫情导致的逾期属于不可抗力，按照合同及有关法律规定，该期间无须支付逾期交房违约金。恒大置业因疫情影响变更履行期限，应当按照一级响应的时间顺延交楼，即按照合同约定顺延55天交楼。2.商品房买卖合同及其附件系经双方合意达成签订的，双方均应积极全面履行。第八条对违约金计算方式进行了明确确认，双方签订补充协议，对违约金总额明确约定按房屋总房屋价款的2%。按照合同有约定从约定，无约定从法定的原则，在双方已经对违约金计算方式及总额明确约定的情况下，应当按照合同约定计算。陈芳提出按照日万分之二计算违约金没有合同和法律依据，依法应予以驳回。3.商品房买卖合同的目的是交付商品房，其他备案行为为行政管理行为，属于附随义务而非合同行为，不应当影响房屋交付。本院经审理认定事实如下：1.2018年8月20日，陈芳与恒大置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××26），约定恒大置业将案涉房产预售给陈芳，房屋建筑面积121.97平方米，总价款1292882元。《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条第一款约定：“出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”2.双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件十一）中载明：四、双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。五、双方同意本合同第十一条补充如下：（一）双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交房的时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3.恒大置业提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明：案涉房产所在的宁德御景半岛二期工程，开工日期为2018年1月18日，竣工日期为2020年1月18日。该工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方于2020年6月15日在该报告上签字并盖章。2020年6月30日东侨经济技术开发区建设局向恒大置业出具《特殊建设工程消防验收意见书》，结论为：合格（包含案涉房产）。4.合同签订后，陈芳向恒大置业支付全额购房款，案涉房产已于2020年8月22日办理交房手续。5.2020年3月16日，恒大置业向陈芳邮寄了《宁德恒大御景半岛一期28号楼302关于受新冠疫情不可抗力影响的延期交房温馨提示》，邮政回单显示该邮件于2020年3月17日由陈芳本人签收。6.另查明，受新冠肺炎疫情影响福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月27日起全省解除重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月18日宁德市住建局针对疫情，发布《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，通知第二条指出：“顺延项目开竣工期限，受疫情影响的开发建设项目（含房地产项目），按疫情一级响应时间顺延开竣工期限。”上述事实，有《商品房买卖合同》、福建省增值税普通发票、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级等在卷佐证，双方当事人对此无异议，上述证据来源形式合法，内容能够相互印证、真实可惜，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：1.案涉房产是否已具备交付条件；2.恒大置业应否承担逾期交房的违约责任，若恒大置业存在违约，逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院予以分析、查明并作如下认定：关于第一个争议焦点。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条虽约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十八条约定，对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故依上述合同约定，案涉《商品房买卖合同》补充协议（附件十一）中，第四条第（二）项将商品房验收合格标准降低为由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的约定，系明显减轻出卖人承担的责任，将直接对买受人主要权利造成影响，为此，该补充协议条款不成为合同的内容，应仍以案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件为准。本案恒大置业至今未提供相应证据证明案涉房产已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故应确认案涉房产不具备交付条件。关于第二个争议焦点。本院认为，陈芳在签订合同后已付清购房款，且前述已认定案涉房产不具备交付条件，可见恒大置业已构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”购房者选择合同继续履行，恒大置业应承担逾期交房的违约责任，支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。陈芳主张恒大置业应支付的逾期交房违约金按日万分之二计算，没有合同和法律依据，不予采纳。但因新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免、不能克服，符合不可抗力的成立条件。根据《福建省高级人民法院涉新冠肺炎疫情案件审判执行工作指引》（第三批）民商事审判部分精神，因疫情和疫情防控措施，导致当事人请求顺延履行期限的，应当结合案件的实际情况予以支持。根据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》落款时间可知，案涉房产建设工程实际于2020年6月15日才经五方验收合格，故工程竣工时间应认定为2020年6月15日。因此，案涉工程属于疫情之后竣工验收，且恒大置业也依约履行了通知义务，结合合同约定及宁德市住建局关于《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知精神，本案可按疫情一级响应时间顺延竣工期限，即可扣除疫情影响的违约时间33天。双方已于2020年8月22日办理房屋交付手续，已构成实际交付，本案违约天数为自合同约定的交房日期2020年5月31日顺延33天起，即自2020年7月3日起计算至2020年8月22日止，共计50天。恒大置业应支付的逾期交房违约金为1292882元×0.0001×50天=6464.41元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。陈芳已依约履行义务，但恒大置业未按约定时间及时交付案涉房产，构成违约，故恒大置业应向陈芳支付逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》约定案涉房产交付时间为2020年5月31日前，因受新冠肺炎疫情影响，竣工时间顺延，故该疫情影响期间的违约金应当扣除。但案涉房产至今不具备交付条件，基于陈芳与恒大置业于2020年8月22日已实际办理房屋交付手续，故恒大置业应从2020年7月3日（顺延33天）起至2020年8月22日，以购房款1292882元为基数，按日万分之一的标准计付逾期交房违约金合计6464.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁德恒大置业有限公司应于本判决生效之日向陈芳支付逾期交房违约金6464.41元；二、驳回陈芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，减半收取168.5元，由原告陈芳负担143.5元，由被告宁德恒大置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  黄锦芳二〇二一年六月二日书记员  林 秋附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。