北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初522号原告：张继彬，男，1970年10月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。原告张继彬与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告张继彬到庭参加诉讼，被告城城不动产公司、城城不动产北分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。张继彬向本院提出诉讼请求：1.要求确认我与城城不动产北分公司签订的房屋托管合同于2020年11月1日解除；2.判令城城不动产公司、城城不动产北分公司将涉诉房屋腾退并交还给我；3.判令城城不动产公司、城城不动产北分公司向我支付自2020年10月15日至实际腾房之日止租金及房屋使用费，按照8000元每月计算。事实与理由：2020年7月9日，城城不动产北分公司与我签订合同，约定我将305房屋租给城城不动产北分公司。现城城不动产北分公司已拖欠房租两个月以上，费用16000元以上，违反协议约定，构成严重违约，按照合同约定，城城不动产北分公司不支付租金达30日，我有权解除合同，收回房屋。为维护我的合法权益，故起诉。城城不动产公司、城城不动产北分公司未出庭，提交书面答辩意见，因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，不同意解除涉案合同。我公司与张继彬签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此我公司不同意解除涉案合同。我公司与张继彬签订《房屋托管合同》后，一直按照合同约定向张继彬支付租金及押金。2020年9月受疫情影响，我公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向张继彬支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内我公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算欠付租金时应免除所有免租期内租金，同时还应当将已支付的押金折抵欠付租金。在我公司未按合同约定日期支付租金的情况下，张继彬单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自其收回涉案房屋之日起，我公司无需向张继彬支付租金。张继彬主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市丰台区305房屋所有权人系张继彬。2020年7月9日，张继彬（托管方、甲方）与城城不动产北分公司（受托方、乙方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在北京市丰台区305室房屋托管给乙方。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家具家电的维护保养、租金按时到账。托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。托管期合计36个月，自2020年7月12日（以本合同起租日为准）至2023年7月11日止，甲方实收租期33个月，管理费三个月。自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日，合同生效日起，3日后为起租日。月租金8000元，付款方式为月付。合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为8000元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵。合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的。乙方有上述违约情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。庭审中，张继彬自述城城不动产北分公司已付两个月租金及一个月的押金。张继彬提交《房屋租赁协议解除通知书》、邮寄快递单，拟证明其于2020年11月1日向城城不动产北分公司邮寄送达了解除通知书，于2020年11月4日邮件被退回，双方合同应于2020年11月1日解除。经查询，邮寄快递单于2020年11月2日退回，单面上显示拒收。另查，城城不动产北分公司不是法人单位，不能独立核算，其隶属于城城不动产公司。在城城不动产北分公司注册成立时，城城不动产公司出具情况说明，内容为：“城城不动产管理有限公司北京分公司为我公司下属单位，因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。城城不动产北分公司、城城不动产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。本案中，张继彬与城城不动产北分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。城城不动产北分公司未按照合同约定给付租金，已达到合同解除条件，张继彬享有单方解除权解除合同。城城不动产公司、城城不动产北分公司以房屋出租给第三人使用为由不同意解除合同，本院对此不予采信。张继彬向城城不动产北分公司在《房屋托管合同》中载明的地址邮寄送达了房屋租赁协议解除通知书，该邮单显示2020年11月2日因拒收被退回，应视为张继彬的解除通知书到达城城不动产北分公司，故本院认定《房屋托管合同》于2020年11月2日解除。张继彬主张的合同解除日期有误，本院予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张继彬要求将租赁房屋腾退并交还，给付欠付租金及房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持。关于日期与具体金额，本院根据合同解除日期予以确定。分公司不具备法人资格，其民事责任由总公司承担，故合同解除后，张继彬依据《房屋托管合同》约定的主张应当由城城不动产公司承担。因城城不动产北分公司未给付租金已构成违约，并导致合同解除，依据合同约定，张继彬收取押金不予退还，故本院对城城不动产公司、城城不动产北分公司要求将押金折抵欠付租金的辩解，不予采信。关于城城不动产公司、城城不动产北分公司要求一次性享受合同期内所有免租期的辩解，因无合同依据，本院不予采信。关于城城不动产公司、城城不动产北分公司以张继彬收回房屋为由拒付后期租金的辩解，因无事实依据，本院不予采信。关于城城不动产公司、城城不动产北分公司主张违约金过高的辩解，因张继彬并未主张违约金，故该项辩解与本案无关。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张继彬与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于二〇二〇年十一月二日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区305房屋腾退并交还张继彬；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付张继彬二〇二〇年十月十五日至二〇二〇年十一月二日租金4903元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月8000元的标准给付张继彬自二〇二〇年十一月三日至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、驳回张继彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯大伟二〇二一年六月十六日法官助理 王蓉梅书 记 员 李晓涵