安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初2580号原告（反诉被告）:淮南锦辰商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道龙湖南路12号名仕大酒店501，统一社会信用代码91340400MA2MTF0G0Q(1-1)。法定代表人：王长军，该公司董事。委托诉讼代理人:张志强，安徽昌淮律师事务所律师。委托诉讼代理人:李志兵，安徽昌淮律师事务所律师。被告（反诉原告）:赵国元，男，汉族，1980年1月1日出生，住安徽省淮南市田家庵区。原告（反诉被告）淮南锦辰商业运营管理有限公司（以下简称：锦辰管理公司）与被告（反诉原告）赵国元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。锦辰管理公司委托诉讼代理人张志强、李志兵及赵国元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦辰管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金77000元及利息（利息以77000元为基数，从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率计算至起诉之日的利息3036.6元）；2、判令被告支付原告物业费3338.4元（从2020年1月1日至起诉之日）；3、判令被告支付原告从起诉之日至实际清偿完毕租金及利息之日的租金利息，继续支付从起诉之日至清偿完毕租金之日的物业费；4、判令被告承担本案诉讼费用。2021年5月10日，原告提交书面申请书，申请追加以下诉讼请求：判令被告支付原告违约金19250元、租金滞纳金19332.2元、自2021年2月1日至2021年5月10日的商铺使用费21388.9元，后续商铺使用费参照年租金77000元标准支付至实际交还商铺为止。事实和理由：冯影将位于淮南市的收取租金及商业管理费及代理诉讼调解等事宜全权委托原告代为办理。2019年12月，被告应经营龙鱼馆的需要，承租了涉案商铺，被告与原告、冯影签订了《租赁合同》（内含物业管理的相关约定），约定租赁期限自2020年1月1日至2021年1月31日，租金支付日期为2020年1月1日，租金77000元，物业费由被告按照2元每平方米每月的标准缴纳给原告。合同签订后，原告及冯影依约交付了商铺，但被告至今未支付租金及物业费。原告多次催要无果。合同到期后，被告一直占有使用商铺，原告多次与其协商退还商铺，被告均拒绝。综上，为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，请依法判如原告诉请。被告赵国元辩称：被告为本地一家经营高端观赏鱼及饲料器材的水族用品店，由于2020年1月新冠疫情爆发的原因，商铺一直处于关闭状态，2020年4月底才正常开门营业，租赁合同是2020年5月份自愿补签的。因疫情导致经济压力，物业催要租金无果，5月份强行锁我店门，加剧经济恶性循环。锁门期间店内经营的观赏鱼及冷冻虾泥鳅饲料因断电全部损失。无法营业后，与物业协商搬出物品退掉商铺无果，此情况持续至今。原告诉称被告一直占用商铺不属实，系原告一直锁门、保安看护，导致被告无法使用商铺。原告应当依法维权，而不是采用违法使双方受损的方式。但被告愿意承担物业未锁门期间的房租及违约责任。反诉原告赵国元向本院提出反诉请求：1、判令锦辰管理公司赔偿锁门期间造成无法正常营业及店内所售观赏鱼及冷冻饲料的损失25000元；2、判令锦辰管理公司赔偿赵国元锁门期间造成无法转让商铺及装修损失50000元。事实和理由同答辩意见。反诉被告锦辰管理公司辩称：1、本诉原告没有按照反诉中所说的关闭所租店铺，所以没有因反诉被告原因造成反诉原告不能开张，因此反诉方主张的损失与本诉原告无关；2、反诉原告没有权利转让商铺，主张的无法装让商铺及装修损失应当举证证明。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：1、锦辰管理公司提交的告知函及将函件张贴店铺和通过微信传送给被告的记录、商铺现状照片，证明2021年5月12日原告向被告发函再次告知其债权转让给了原告，催要房租并要求返还商铺；同时也证明了被告至今一直占用商铺。赵国元质证：前两天才发的微信，告知函我不知道。本院认证意见：该组证据能够证明赵国元收到债权转让通知的事实，本院对该事实予以确认。2、赵国元提交的5月份物业刚锁店门和少我钱的人微信沟通的记录，另两份微信有照片证明锁门日期，有锁门时间的内容，证明物业锁门情况及日期。锦辰管理公司质证：小孙和jtsd的真实性、关联性有异议，不能证明是原告上的锁；和物业经理的聊天微信，据了解微信该微信好友不是我们单位员工，真实性、关联性有异议，只能证明到7月22日有锁门状态，不能证明是原告所为。本院认证意见：关于赵国元与饕街物业经理的微信聊天记录，锦辰管理公司提交的微信聊天记录显示其公司员工头像与赵国元提交的饕街物业经理头像一样，能够确认该饕街物业经理系锦辰管理公司的员工，本院对该微信聊天记录的真实性予以确认，该记录能够反映出物业公司（锦辰管理公司）因赵国元拖欠租金锁赵国元租赁的店铺门的事实，锁门的大致时间段能够确认。关于赵国元分别与小孙、JTSD的微信聊天记录，虽然该两人身份不明，但从该两份聊天记录时间能够判断出赵国元所述应当属实，能够反映出赵国元经营店铺被锁门的大概时间。3、赵国元提交的视频1:5月份物业加锁锁门时候的视频；视频2因锁门断电造成店内观赏鱼损失的部分视频，证明因锁门断电，养的鱼死了，冰箱里的鱼食臭了，造成的损失。锦辰管理公司质证：三性有异议，不能证明被告证明观点，不能证明是原告原因造成，也不能证明是被告店里的损失。本院认证意见：从视频看能够反映出赵国元经营的店铺锁了两把锁，锁门视频真实性能够确认，关于锁门断电造成鱼损失的视频，结合本案其他证据查明赵国元经营的龙鱼馆被锁门且不让其搬出物品，鱼作为活物，长期无人照料管理必然会导致死亡，能够证明赵国元存在损失，故本院对该视频予以确认。4、赵国元提交的赵国元和物业电话要求搬出店内物品被拒的电话录音，证明物业不让搬。锦辰管理公司质证：证明了被告一直占用商铺，即便录音是真实的，因被告违约不支付租金，原告的保卫人员有权留置被告的有关物品。本院认证意见：结合其他证据能够证明其观点，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯影系坐落于田家庵区（建筑面积分别为69.51平方米、58.91平方米）的所有权人，锦辰管理公司是负责上品印象的物业公司。2020年，锦辰管理公司代表冯影与赵国元经协商一致签订一份《租赁合同》，约定冯影将上述两间商铺出租给赵国元用于经营龙鱼馆，租赁期限从2020年1月1日至2021年1月31日止。租金77000元，免租期一个月，支付日期2020年1月1日。保证金为6000元。物业费按照2元／㎡自行缴纳至物业管理部门，不能恶意拖欠，否则冯影有权起诉追回。第九条合同变更和解除第6项：乙方（赵国元）逾期未交清租金的情况下，乙方每天按应缴租金的万分之五支付滞纳金，逾期10天仍未交清租金的，甲方（冯影）有权解除合同。第十一条：违约责任甲、乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方支付相当于租赁年度三个月租金的违约金，并赔偿对方的直接损失。合同对双方权利义务等均进行了约定。双方签字按手印确认。因赵国元拖欠租金，锦辰管理公司于2020年5月22日将赵国元经营的龙鱼馆（店名：魟龙水族）门上锁，不让其继续经营，且不同意让赵国元搬出店内物品，导致馆内所饲养的观赏鱼死亡等损失，但对于该部分实际损失的具体价值赵国元未提供发票等证据。赵国元多次与锦辰管理公司的物业经理协商，但因赵国元拖欠租金，双方协商未果。2020年12月16日，甲方冯影与乙方锦辰管理公司签订一份《债权转让协议》，约定：一、转让债权标的截至本协议签署之日，将甲方对赵国元的上品印象饕街3号楼102、105号商铺租赁合同有关债权依法转让给乙方，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。乙方同意受让该债权。……双方签订盖章确认。2021年1月7日，锦辰管理公司起诉至本院。在本案诉讼过程中，锦辰管理公司将债权转让事宜通过微信告知赵国元。本院认为，冯影与赵国元签订的《租赁合同》、冯影与锦辰管理公司签订的《债权转让协议》均是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。关于债权转让对赵国元是否有效，《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案起诉前即2020年12月16日，涉案商铺所有权人冯影将商铺的租赁合同相关债权转让给锦辰管理公司，锦辰管理公司在本案审理过程中已将债权转让通知租赁合同相对方赵国元，故该债权转让对赵国元有效。关于锦辰管理公司主张的租金7.7万元及商铺使用费，锦辰管理公司于2020年5月22日将赵国元经营的商铺上锁导致其无法继续经营，至此，赵国元未能继续占有使用该商铺，锦辰管理公司以其锁门行为终止了租赁合同的继续履行，故租金应当计算至商铺被上锁之日即2020年5月22日。经计算，赵国元应当支付租金30221元，故本院对租金调整支持，锦辰管理公司主张的商铺使用费缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。关于利息、违约金、滞纳金，该三项诉请本质上均是要求赵国元承担违约责任、赔偿损失，性质相同，故本院一并予以分析处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，赵国元拖欠租金，应当承担违约责任，赔偿锦辰管理公司的损失，但该损失不得超过赵国元订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据租赁合同约定，逾期缴纳租金的，应当按照日万分之五支付滞纳金，违约方应当支付租赁年度三个月租金的违约金，并赔偿对方的直接损失。本院经审查认为，违约金即是对赔偿损失的约定，上述违约金的约定已包含直接损失、滞纳金，锦辰管理公司同时主张利息、违约金、滞纳金系重复主张，故本院对违约金予以支持，对利息、滞纳金不予以支持。锦辰管理公司主张违约金19250元符合租赁合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于物业费，根据《租赁合同》约定，物业费按照2元/㎡自行缴纳至物业管理部门。锦辰管理公司系涉案商铺的物业管理公司，有权收取物业费。赵国元没有提供证据证明已经交纳物业费，应当承担举证不能的不利后果。故赵国元应当支付锦辰管理公司实际使用商铺期间的物业费1207元（面积（69.51+58.91）平方米×2元/平方米×4.7月，从2020年1月1日至2020年5月22日）。锦辰管理公司主张后续物业费没有依据，本院不予以支持。关于锦辰管理公司作为反诉被告是否适格，依据《中华人民共和国合同法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”及第八十三条规定“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。”赵国元对让与人冯影的抗辩可以向受让人锦辰管理公司主张，同时赵国元基于租赁合同约定产生的债权可以向受让人锦辰管理公司主张抵销。虽然法律没有明确规定可以向债权受让人提起反诉，但反诉属于主张抵销的一种方式，同时，对涉案商铺进行锁门的行为系锦辰管理公司所为，与赵国元反诉请求有直接利害关系，故锦辰管理公司作为反诉被告符合法律规定，本院予以确认。关于赵国元的反诉请求，1、观赏鱼及冷冻饲料的损失25000元，锦辰管理公司将赵国元正在经营的龙鱼馆锁门以催要租金，且不允许赵国元搬出馆内物品，导致其饲养的观赏鱼死亡等损失，锦辰管理公司应当赔偿赵国元的损失，因赵国元没有提供相应的票据，无法证明具体损失情况，结合本案案情，本院酌定15000元。2、转让商铺及装修损失50000元，经审查，租赁合同约定转租的前提是取得对方同意，故赵国元主张转让商铺损失没有依据。关于装修损失，因赵国元自身拖欠租金违约在先最终导致租赁合同终止履行，其要求对方赔偿装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，本院对锦辰管理公司诉讼请求合理的部分予以支持，对赵国元反诉请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵国元于本判决生效之日起十五日内支付原告淮南锦辰商业运营管理有限公司拖欠的租金30221元，违约金19250元、物业费1207元，合计50678元；二、驳回原告淮南锦辰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告淮南锦辰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告赵国元观赏鱼死亡等损失15000元；四、驳回反诉原告赵国元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费3167元，由原告淮南锦辰商业运营管理有限公司负担2047元，被告赵国元负担1120元；反诉案件受理费837.5元，由反诉原告赵国元负担670元，由反诉被告淮南锦辰商业运营管理有限公司负担167.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 杨 勇人民陪审员 李 林人民陪审员 钟琳珠二〇二一年六月二十八日法官 助理 吴远华书 记 员 康 婧附1：本案证据目录一、原告淮南锦辰商业运营管理有限公司提交证据和证明目的如下：证据一，原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、原、被告身份证复印件，证明原告、被告主体资格。证据二，1.权利人为冯影所有的房屋所有权证明复印件，证明上品印象A3栋102室、105室系依法取得规划许可建造的房屋，冯影有权对房屋进行占用、使用、处分等。2、债权转让协议复印件、冯影身份证复印件，证明《租赁合同》出租人冯影将与合同有关的权利转让给了本案原告，原告是本案适格主体，且劝告取得了租赁合同有关的权利，被告应向原告履行义务，承担违约与赔偿责任。证据三，租赁合同复印件，证明出租人冯影与作为承租人的被告赵国元签订了真实有效的商铺《租赁合同》，约定：将上品印象饕街3号楼102、105号128.42平方米商铺出租给被告，租赁期限为1年，自2020年1月1日到2021年1月31日（免一个月租金），租金为77000元，租金支付日期为2020年1月1日；第九条第五款约定，乙方逾期未交清租金的情况下，乙方每天按应缴纳租金的万分之五缴纳支付滞纳金；第十一条约定了违约责任，甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方支付相当于租赁年度三个月租金的违约金，并赔偿对方直接损失；合同第三条第2款第5项还就物业费进行了约定，承租方自行到物业管理部门缴纳物业费2元/平方米。出租人在合同签订当日交付商铺给被告，被告使用至今，但没有按照约定给付租金，应当承担给付商铺租金77000元、物业费4195.1元、商铺使用费21388.9元，承担违反合同约定的滞纳金19332.2元、违约金19250元责任，赔偿租金利息损失4041.2元。证据四，告知函及将函件张贴店铺和通过微信传送给被告的记录、商铺现状照片，证明2021年5月12日原告向被告发函再次告知其债权转让给了原告，催要房租并要求返还商铺；同时也证明了被告至今一直占用商铺。二、被告（反诉原告）赵国元提交的证据和证明目的如下：1、5月份物业刚锁店门和少我钱的人微信沟通的记录，另两份微信有照片证明锁门日期，有锁门时间的内容，证明物业锁门情况及日期。2、视频1:5月份物业加锁锁门时候的视频；视频2因锁门断电造成店内观赏鱼损失的部分视频，证明因锁门断电，养的鱼死了，冰箱里的鱼食臭了，造成的损失。3、录音（和物业电话要求搬出店内物品被拒的电话录音），证明物业不让搬。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附3：重点提示（1）本判决生效后，本院将根据原告淮南锦辰商业运营管理有限公司在立案时预留的《诉讼费退费账号确认书》直接将原告不应负担的诉讼费952.5元退回至其确认的退费账号。若原告未预留《诉讼费退费账号确认书》，原告淮南锦辰商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内至本院退回案件受理费952.5元（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准）。（2）被告赵国元应于本判决生效之日起十五日内将案件受理费952.5元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。（3）本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院的生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院主动报告财产状况，并不得有隐匿、转移财产、高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，违反本条款，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。