广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初8342号原告：天虹数科商业股份有限公司，住所地：深圳市南山区中心路(深圳湾段)3019号天虹大厦9-14楼、17-20楼，统一社会信用代码：91440300618842912J。法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：肖雯，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽杰，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市唯爱厨艺有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道中心路3019号君尚南山店5F-5011铺，统一社会信用代码：91440300MA5EHAE75N。法定代表人：邹传捷。原告天虹数科商业股份有限公司诉被告深圳市唯爱厨艺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖雯，被告的委法定代表人邹传捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金、管理费、平台服务费、设备租金费、水电燃气费等共计70938.15元（人民币，下同）；2、判令被告向原告返还装修借款90000元；3、判令被告向原告支付违约金42840元；4、判令被告向原告支付2020年11月1日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费14280元；5、判令被告向原告支付原告将涉案房屋恢复原状所花费的拆场费用34000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将深圳市南山区（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用，涉案房屋建筑面积336平方米，租期自2017年12月1日起至2021年11月30日止，租金为固定租金，2018年12月1日至2020年11月30日期间的月固定租金为42.5元平方米/月，即14280元/月；租赁保证金为20000元。双方还约定了管理费（15元/月/平方米，即5040元/月）、平台服务费（30元/月）、设备租金费（50元/月）、水电燃气费等其他费用。并约定原告给与被告30万元装修借款，还款日自2018年12月1日起，每月还款1万元，直至还清全部借款。自2020年7月10日开始，被告未向原告支付2020年7月租金及6月其他费用，以及6月装修借款。2020年9月3日，原告向被告发送《催款函》，要求被告在2020年9月15日之前缴纳欠缴的7月、8月租金、管理费及水电费用及6、7、8月待还装修还款等费用。鉴于被告未在约定期限内缴纳欠缴费用，2020年9月17日，原告再次向被告发送《催款函》，要求被告在2020年9月30日之前缴纳欠缴的7、8、9月租金、管理费及水电费用及6、7、8、9月待还装修还款等费用。由于被告始终未按原告催款函约定缴纳欠缴费用，已拖欠原告款项超过4个月，2020年10月28日，原告向被告发送《解约函》，声明双方的合同于2020年10月31日正式解除，并要求被告在2020年11月3日之前缴清拖欠款项，并在2020年11月7日前将涉案房屋恢复原状。鉴于被告一直未缴清拖欠款项，也未撤离涉案房屋，2020年11月13日，原告再次向被告发送《撤柜知会函》，要求被告在2020年11月16日前撤除房屋，恢复原状，并交清欠款。鉴于被告仍然拒不返还涉案房屋，原告于2020年12月7日向被告发送《清退知会函》，告知被告将于2020年12月10日自行将涉案房屋清空并收回。截止至原告起诉前，被告仍未向原告支付欠缴租金及其他费用。综上，被告逾期支付租金及其他费用，拖欠款项超过4个月，其行为已构成严重违约，原告有权根据《中华人民共和国合同法》的规定要求被告承担违约责任。现为保护原告合法权益，请求人民法院依法裁决，望法院支持为盼。被告辩称：一、针对原告诉讼请求三，之所以会产生房屋租赁纠纷，主要是因为被告租赁原告场地用于线下餐饮烹饪培训，因为是与饮食有关，疫情期间不能正常经营，2-5月处于一个关闭状态，被告作为承租人一直承担着租金、人工等各种费用的压力，在疫情期间，因为没有营业所以没有任何收入。5月底重新开业，虽然是重新开业，但是因为做饮食相关的培训，在长达半年的时间内几乎是没有任何收入的，所以当时无力承担房屋租金，因此产生的违约属于不可抗力，非被告原因，所以恳请法院酌情考虑减免被告违约金。原告已经扣除了被告的两个月的房屋押金，所以恳请法院酌情考虑这一因素，减免被告的经济压力。原告诉讼请求5恢复原状费用较高，请求法院适当减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月18日，天虹商场股份有限公司变更名称为天虹数科商业股份有限公司。2017年11月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位置位于深圳市南山区（涉案商铺）；租赁房屋交付日2017年12月1日；建筑面积336平方米；乙方将本租赁房屋作为经营唯爱语厨的用途；租期自2017年12月1日至2021年11月30日；租金为收取固定租金；2017年12月1日至2018年1月30日，每月每平方米35元；2018年12月1日至2020年11月30日，每月每平方米42.5元；2020年12月1日至2021年11月30日，每月每平方米50元；我司给予唯爱语厨30万元装修借款，唯爱语厨还款日自2018年12月1日起，每月还款1万元，直至还清全部借款，由现场跟进；租赁保证金20000元；管理费每月每平方米15元；平台服务费每月30元；按月支付设备租金每月50元；乙方违反合同约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金；乙方应于租赁届满或租赁合同提前终止之日起3日内结清应缴款项、搬出经营场地，将租赁房屋恢复至该租赁房屋首次交付时的原状或甲方指示的其他状态并交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及租赁房屋恢复原状费用）由乙方自行承担；乙方逾期不交还租赁房屋（包括人员继续占住或以物品占有）的，甲方有权要求乙方按照本合同租期内最高的日租金、管理费与推广费之和的三倍向甲方支付逾期交还期间每日的房屋占用费，并按合同约定最高费用标准向乙方收取水费、电费及占用租赁房屋、设备设施所产生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；及其他内容。2020年9月3日、9月17日，原告向被告发出《催款函》。2020年10月30日，原告通过微信向被告送达《解约函》，该函载明：被告拖欠原告款项已超过4个月，双方的租赁合同于2020年10月31日解除；被告须于2020年11月7日之前，将租赁房屋恢复至该租赁房屋首次交付时的原状。2020年11月14日，原告向被告发出《撤柜知会函》。2020年12月8日，原告向被告发出《清退知会函》。为证明原告将涉案房屋恢复原状花费了34000元，原告向法庭提交了《君尚3019唯爱语厨拆除工程施工合同》及付款凭证予以证明。被告对上述证据予以认可。为证明被告产生的水电燃气费，原告向法庭提交了书店费清单及燃气费记录明细予以证明。被告对上述证据予以认可。庭审中，原告明确其主张2020年7月1日至2020年10月31日的租金37120元（35元/平方米/月×336平方米×4个月－租赁保证金20000元）及2020年6月1日至2020年10月31日的管理费25200元（15/平方米/月×336平方米×5个月）、平台服务费150元（30元/月×5个月）、设备租金费250元（50元/月×5个月）、水费720.5元、电费6793.42元、燃气费704.23元；明确其主张的违约金已自行调整至相当于三个月租金的违约金。庭审中，被告确认尚欠9万元装修借款未返还原告。原告主张被告于2020年12月14日之后才搬离涉案房屋，被告辩称其于2020年11月7日搬走一部分小物品，因被告没有交撤场押金，原告不同意被告搬离，并非被告不愿意搬离，被告于2020年12月10日搬走全部物品，但没有按原告要求将涉案商铺恢复至毛坯状态。庭审中，原告不同意诉讼费由败诉方向其迳付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同行使权利、履行义务。被告作为承租人的主要义务是支付租金。新冠疫情的发生以及疫情防控措施虽对被告的经营会造成一定的影响，但对于被告履行支付租金的义务来讲，并不必然导致履行不能，且被告系自2020年6月1日未付管理费、平台服务费等，自2020年7月1日未付租金，此时新冠疫情已得到有效控制，被告以不可抗力进行抗辩，依据不足。被告的行为构成根本违约，原告依照合同约定有权解除合同。因原告于2020年10月30日通过微信向被告送达《解约函》并告知涉案合同于2020年10月31日解除，故原、被告签订的租赁合同于2020年10月31日解除。原告主张被告支付2020年7月1日至2020年10月31日的租金37120元及2020年6月1日至2020年10月31日的管理费25200元、平台服务费150元、设备租金费250元、水费720.5元、电费6793.42元、燃气费704.23元，共计70938.15元有事实及合同依据，本院予以支持。依据合同约定，被告违反合同约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，原告可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，并要求被告按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。综合考虑原告已自行将该违约金调制至相当月三个月租金的违约金，并将租赁保证金在被告尚欠的租金中予以扣除，故对于原告主张的违约金42840元，本院予以支持。原告主张被告于2020年12月14日后才搬离，被告辩称其于2020年12月10日已全部搬离物品，因其未交纳撤场押金导致原告不同意其搬离，非被告不愿意搬离，但被告并未提交证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，对该抗辩本院不予采信。故原告主张被告支付2020年11月1日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费有事实依据，本院予以支持。涉案合同约定，被告应于合同解除之日起三日内搬离场地，否则原告有权要求被告按本合同租期内最高的日租金、管理费与推广费之和的三倍支付逾期交还期间每日的房屋占用费，原告主张被告支付2020年11月1日至2020年11月30日的占有使用费14280元（42.5元/平方米/月×336平方米×1个月）系对其自身权利的合法处分，本院予以照准。涉案合同约定，合同解除后，被告应将涉案房屋恢复原状。被告于庭审中确认其并未将涉案房屋恢复原状，原告提交了工程施工合同及付款凭证，足以证明恢复原状所支出的费用的实际产生，故对于原告诉请被告支付恢复原状费用34000元，有事实及合同依据，本院予以支持。涉案合同约定了“我司给予唯爱语厨30万元装修借款，唯爱语厨还款日自2018年12月1日起，每月还款1万元，直至还清全部借款，由现场跟进”，被告亦确认尚欠原告9万元装修款未返还，故原告诉请被告返还装修借款9万元有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市唯爱厨艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付2020年7月1日至2020年10月31日的租金及2020年6月1日至2020年10月31日的管理费、平台服务费、设备租金费、水费、电费、燃气费共计70938.15元；二、被告深圳市唯爱厨艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司返还装修借款90000元；三、被告深圳市唯爱厨艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付违约金42840元；四、被告深圳市唯爱厨艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付2020年11月1日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费14280元；五、被告深圳市唯爱厨艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付恢复原状所花费的拆场费用34000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540.44元，原告已预交，由被告负担，原告已预交的2540.44元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费2540.44元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二一年六月十七日书记员  李 格附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。