广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10343号上诉人（原审原告）：高淑霞，女，1954年11月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越东房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区北京路147号2385房。法定代表人：黄蔼婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州东城支行，住所地广州市天河区水荫路115号天溢大厦。法定代表人：肖惠华。上诉人高淑霞因与被上诉人广州市越东房地产发展有限公司（以下简称越东公司）及原审第三人中国工商银行股份有限公司广州东城支行（以下简称工行东城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高淑霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判越东公司及工行东城支行协助高淑霞涂销广州市越秀区北京路149号1401房的抵押登记；2.改判越东公司将前述房屋过户至高淑霞名下，为高淑霞办理产权证；3.一、二审诉讼费由越东公司承担。事实和理由：（一）一审判决对重要事实未查清。越东公司与高淑霞就广州市越秀区北京路149号1313房签订《认购书》及《购房合同》，越东公司向高淑霞出具了购房款及相关费用的收据，但该1313房又被越东公司出售并过户登记至其他人名下。高淑霞一家居住在1401房至今已有十多年，越东公司从未对高淑霞占有使用该房屋提出过任何异议，且越东公司一审中也表示未就1401房与他人签订过买卖合同。越东公司交付涉案1401房后，再未向广州市荣扬设计装饰有限公司（以下简称荣扬公司）支付过任何工程款，从该行为来看，越东公司也认为剩余未支付的工程款已抵扣1401房的购房款。（二）一审法院以高淑霞未能提供涉案1401房的买卖合同或者房屋置换协议为由驳回了高淑霞的诉讼请求，未能综合审查案件客观事实，显失公平。越东公司与高淑霞早以实际履行1401房的实际交付行为达成了由1313房置换成1401房的合意。事实上1313房早已由越东公司出售过户至其他人名下，若高淑霞无法主张1401房的权利，高淑霞将面临既得不到1313房又失去1401房的两难境地，对高淑霞极不公平。（三）一审法院以高淑霞对其受让荣扬公司的债权并未提供证据为由驳回高淑霞的诉讼请求，与案件事实不符，应予改判。荣扬公司的原法定代表人及现法定代表人分别为高淑霞的丈夫和儿子，荣扬公司与越东公司于2008年签订《工程施工合同》，由荣扬公司对涉案房屋所在楼盘部分房屋进行室内装修承包。由于越东公司欠付工程款，越东公司、荣扬公司、高淑霞达成以欠付的工程款抵扣1313房房款的合意，后由于1313房房款不足以抵扣，越东公司遂提出置换成1401房，高淑霞同意后，越东公司将涉案1401房交付给高淑霞使用至今。通过以上事实来看，各方已通过实际履行行为对房屋买卖合同作出了变更。综上，一审法院认定事实不清，判决显失公平，依法应予改判。二审期间另补充：1.一审法院遗漏查明涉案1313房已被越东公司另行出售给其他人，但是高淑霞与越东公司就该房签订过预售契约。2.高淑霞住在涉案1401房至今有10多年，越东公司从未提出任何异议，越东公司的住址与涉案房屋系同一楼盘。3.高淑霞补充提交高淑霞与配偶、儿子、儿媳的无房证明，说明涉案房屋是高淑霞一家六口人的唯一住所。4.一审法院对高淑霞房屋置换以及工程款抵扣、权利债权转让等问题没有查清，对于工程款抵扣在收据上有约定，并且在高淑霞二审提交的证据5中有备注。关于权益债权转让的问题，高淑霞承认当时程序手续不全，但是因为荣扬公司是家族企业，股东就是父母及子女三人，公司和股东的财产混同，荣扬公司以工程款代付购房款是没有问题的，也经过荣扬公司的确认。越东公司没有再向荣扬公司支付任何工程款，高淑霞也没有再主张，双方已经有对账单且当时并无任何争议，即已无需司法确认。本案实属越东公司不诚信、不予办理过户、办证，以及将涉案房屋用于抵押所致。越东公司二审答辩称，不同意高淑霞全部上诉请求，一审判决程序合法、事实清楚，适用法律正确。本案中高淑霞从未向越东公司主张过涉案房屋过户的权利，因此其所陈述的均不是事实。工行东城支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。高淑霞向一审法院起诉请求：1.判令越东公司与工行东城支行协助高淑霞涂销广州市越秀区北京路149号1401房的抵押登记；2.判令越东公司协助高淑霞对将广州市越秀区北京路149号1401房房屋过户给高淑霞，为高淑霞办理产权证。一审法院认定事实：据查册时间为2020年4月26日的不动产登记查册表显示，越秀区北京路149号1401房的权利人为越东公司，建筑面积为207.12平方米，规划用途为住宅，登记时间为2016年11月7日。他项权利摘要载明：抵押权利人为工行东城支行，权利部位为全部，登记时间为2016年11月17日，权利面积为207.12平方米，最高债权额：41102600元，他项案号2016登记1071452存案。与其他房地产共同担保，详见抵押借款合同，他项案号2016登记字1071452存案。为证明高淑霞与越东公司之间的合同关系，高淑霞提交了2009年2月26日高淑霞（乙方）与越东公司（甲方）签订的《认购书》（盖有“广州市越东房地产发展有限公司销售部”印章）和2009年3月12日签订的《房地产预售契约》（盖有“广州市越东房地产发展有限公司”印章）。其中《认购书》约定高淑霞认购锦源1313单元，认购价为1431313元，付款方式为：以广州市荣扬设计装饰有限公司工程款抵扣房款。注：已知锦源该单元的抵押情况。《房地产预售契约》约定乙方预购第13层13号，朝向西房屋，该房地产建筑面积为79.5174平方米，用途为住宅，成交总价为1431313元；乙方应按本契约附件二规定的付款方式支付房款；甲方应于年月日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日起三十天内，办理领取房地产的锁匙手续；十、该房地产在实际使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；如该房地产设有抵押，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让或再抵押；附件二中的付款方式待填写栏均为空白。另，双方签订《补充合同》，约定：第十条更改为甲方应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在房屋交付使用后730天内取得房地产权属证书的，双方同意乙方不退房，甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，同时再约定继续办理责任。乙方决定向开发商指定银行申请按揭贷款；等。越东公司不确认其曾与高淑霞签订过上述合同，但明确不申请对上述两份材料上的印章进行鉴定。高淑霞为证明其付款情况，提交了越东公司于2009年3月12日出具的五张收款收据，内容为收到高淑霞支付的1313单元房款1431313元、契税21470元、综合办证费879元，水电周转金400元、可视对讲机费1680元，其中四张收据下方均有载明“荣扬工程款抵扣”。越东公司对上述证据均不予确认，且认为其中房款1431313元的收据格式上最大金额为拾万元，但该收据手写内容为1431313元，明显造假，违反票据管理和财务制度。高淑霞为证明其在2009年3月至2009年12月期间一直居住在1313单元，提交了高淑霞于2009年3月12日签署的1313房的《承诺书》和《前期物业管理服务协议》、2009年3月至2009年12月的物业管理收费通知单。越东公司对上述证据不予确认。高淑霞为证明其在2009年12月越东公司以1401置换了1313房实际交付使用，提交了《广州锦欣物业管理有限公司楼宇情况反馈表》（载明房号为1401，验收日期为2009年12月10日）、1401房的《承诺书》、《前期物业管理服务协议》、2010年1月至2010年5月的电信收费发票、2010年至2020年的收据（物业管理费、垃圾费、水费、电费）。越东公司对上述证据不予确认。一审诉讼过程中，高淑霞提交书面意见称：荣扬公司的原法定代表人陈荣波和现法定代表人陈之理分别是高淑霞的丈夫和儿子，荣扬公司与越东公司于2008年签订《工程施工合同》，由荣扬公司对涉案房屋所在的楼盘锦源国际公寓第10-19层室内精装修工程进行承包，后又陆续签订协议对工程进行补充，经双方对账，越东公司仍欠荣扬公司工程款3931665.31元未支付，后高淑霞与越东公司约定以荣扬公司工程款抵扣方式一次性支付1313房的购房款及相关费用，但1313房的房款及相关费用远不足抵扣其工程款，越东公司于2009年12月要求以1401房置换1313房，高淑霞同意并入住使用至今，双方以实际履行行为将原1313房变更为1401房，并以剩余未支付的荣扬公司工程款抵扣购房款。同时，高淑霞提交了荣扬公司的营业执照、荣扬公司与越东公司签订的《锦源国际公寓装饰装修合同》。越东公司表示：我方不清楚是否存在高淑霞所述的工程款债权，也不清楚高淑霞是否有工程款转让和抵扣问题。一审庭审中，双方确认没有就1401房签订过买卖合同。另，高淑霞表示：自2009年12月10日我就退出1313单元入住1401房，没有再使用1313房；先后入住上述两单元时，高淑霞与越东公司都没有直接签订交付资料，但物业管理公司是受越东公司委托与高淑霞办理入住手续的。越东公司表示：1313房一直都是越东公司使用，从未交付过给高淑霞使用，1401房是我司内部员工与高淑霞串通入住，高淑霞是非法占用的。一审法院认为：高淑霞在本案中主张其对涉案1401房享有权利，是基于其认为荣扬公司对越东公司享有债权，越东公司先将1313房出售给高淑霞用于抵扣工程款，后将1313房置换成1401房，并提交了1313房的《认购书》和《房地产预售契约》，其中《房地产预售契约》盖有越东公司的印章。越东公司对该《房地产预售契约》的真实性不予确认，但越东公司既未提供证据否认该公章的真实性，也明确不申请公章鉴定，故一审法院不予采信。高淑霞作为权利主张方，理应承担举证证明房屋置换、工程款抵扣房款、权利人转让权利等事实，但高淑霞仅提交1313房的买卖合同、相关房款收据及1401房的水电物管等费用凭据，并未能提供1401房的买卖合同或房屋置换协议，同时，高淑霞对其受让荣扬公司的债权并未提供相关的证据，即使存在权利受让的事实，其主张的工程款债权既未经司法程序确认，亦没有债权债务人之间确认工程款及以工程款抵扣涉案房屋房款的证据，高淑霞主张其对1401房享有权利显然缺乏充足的证据，一审法院对其主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年11月25日作出如下判决：驳回高淑霞的其他诉讼请求。案件受理费17682元，由高淑霞负担。本院二审期间，高淑霞向本院提交：1.1313房查册表（历史和现势），拟证明1313房原登记在越东公司名下，但已于2010年注销登记，现该房已登记在其他人名下，越东公司已于2010年出售1313房；2.高淑霞、配偶陈荣波、儿子陈之理及儿媳黄文慧无房证明；3.高淑霞与配偶结婚证、户口本、儿子陈之理结婚证，证据2-3拟证明高淑霞及配偶、儿子、儿媳名下均无房，涉案1401房系高淑霞家庭的唯一住所；4.越东公司与荣扬公司双方确认的锦源国际公寓工程款支付汇总表及四份附件，拟证明越东公司与荣扬公司确认工程款支付情况；5.付款审批表。越东公司经质证认为，上述证据均不属于新证据，已经超过举证期限不予质证。对证据1的真实性、合法性没有异议但与本案无关；证据2、证据3的真实性、合法性由法院认定，关联性与本案无关；证据4庭后核实；对证据5的真实性、合法性和关联性不予确认。本院要求越东公司庭后七个工作日内书面回复对高淑霞提供的证据4的质证意见，并要求回复其公司是否与荣扬公司之间存在工程施工合同关系、与荣扬公司之间的工程款有无结清、1313房与1401房有无设定抵押以及何时设定抵押，并提供相应的证据。越东公司二审庭询后书面回复称其公司无法向本院提供上述要求提供的证据。对于上述二审期间的证据，各方当事人均同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，对于1401房为何由高淑霞占有使用，越东公司称不排除公司个别员工与高淑霞恶意串通将房屋交给高淑霞使用，但不清楚是哪些员工与高淑霞恶意串通。越东公司称涉案大楼建好后由物业公司管理，没有出售的房屋留给其公司自己使用的就由其自行管理，没有出售且其公司并无使用的一般由物业公司来管理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，高淑霞所主张的房屋买卖关系发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和高淑霞上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：高淑霞要求越东公司、工行东城支行协助涂销涉案1401房的抵押登记以及要求越东公司协助办理涉案1401房过户手续的主张是否成立。高淑霞为证明自己与越东公司存在以房抵债以及房屋置换，于一审期间提供了2009年2月26日的《认购书》、2009年3月12日的《房地产预售契约》、《补充合同》、收款收据、2009年3月12日与广州市锦欣物业管理有限公司（以下简称锦欣公司）就1313房签订的《承诺书》、《前期物业管理服务协议》、2009年3月至2009年12月的物业管理收费通知单、广州市广播电视网络公司2009年4月10日就1313房开具的发票、广州珠江数码集团有限公司2009年8月23日就1313房开具的发票、1401房《广州锦欣物业管理有限公司楼宇情况反馈表》、1401房的《承诺书》、《前期物业管理服务协议》、2010年1月至2010年5月的电信收费发票以及缴纳2010年至2020年物业管理费、垃圾费、水费、电费收据等证据，于二审期间又提供了《锦源国际公寓工程款支付汇总表》及其附件一《锦源样板房及大堂门楼工程付款明细表》、附件二《28-36层普通公共通道工程付款明细表》、附件三《33-36层强电插卡盒工程付款明细表》、附件四《锦源公寓装修工程付款明细表》等证据。前述《认购书》、《房地产预售契约》、《补充合同》、收款收据（水电周转金收据除外）、《锦源国际公寓工程款支付汇总表》及其附件一《锦源样板房及大堂门楼工程付款明细表》、附件二《28-36层普通公共通道工程付款明细表》、附件三《33-36层强电插卡盒工程付款明细表》中分别盖有“广州市越东房地产发展有限公司销售部”、“广州市越东房地产发展有限公司”、“广州市越东房地产发展有限公司财务专用章”，越东公司虽然对上述涉及其公司的印章的真实性均不予确认，但既不对上述印章的真实性申请司法鉴定，亦无提供足以反驳的相反证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。越东公司称未出售且非其公司自用的物业一般由物业公司管理，而根据现有证据显示，涉案房屋所在物业一直由锦欣公司提供物业服务，可见越东公司未售出且非自用的房屋系由锦欣公司进行管理。高淑霞与越东公司就1313房签订有《认购书》、《商品房预售合同》，从锦欣公司2009年3月12日与高淑霞就1313房签订的《承诺书》、《前期物业管理服务协议》以及广州市广播电视网络公司、广州珠江数码集团有限公司分别就1313房开具的发票来看，高淑霞至少于2009年4月10日至2009年8月23日期间占有、使用1313房；从锦欣公司就1401房与高淑霞签订的《承诺书》、《前期物业管理服务协议》以及高淑霞就1401房缴纳物业管理费、垃圾费、水电费等证据来看，1401房至少自2010年1月起就由高淑霞占有、使用。对于上述高淑霞占有、使用1313房、1401房的事实，作为房屋管理方的锦欣公司显然是明知且不持有异议，越东公司并无证据证明高淑霞系非法侵占1313、1401房，本院对越东公司的该主张不予采信。从《锦源国际公寓工程款支付汇总表》及其附件的记载内容来看，越东公司与荣扬公司自2008年起即存在装饰装修合同关系，且至2011年11月3日，越东公司尚未向荣扬公司付清全部应付工程款，高淑霞主张荣扬公司对越东公司享有到期债权，依据充分，本院予以采信。越东公司基于与荣扬公司的施工合同关系须向荣扬公司支付相应的工程款，高淑霞与越东公司签订的《认购书》中载明“以广州市荣扬设计装饰有限公司工程款抵扣房款”、“政府税费以荣扬工程款抵扣”，越东公司开具的收取购房款、契税、综合办证费、可视对讲机费等收款收据中亦载有“荣扬工程款抵扣”的内容，结合前述1313房曾由高淑霞合法占有、使用数月的事实来看，高淑霞关于荣扬公司与越东公司达成合意，越东公司以1313房抵扣所欠荣扬公司部分工程款且曾把1313房实际交付给高淑霞使用的陈述更为合理可信，本院予以采纳。关于越东公司、荣扬公司、高淑霞是否存有将1313房置换为1401房的合意的问题。如前所述，1401房至少自2010年1月起由高淑霞占有、使用至今，现并无证据证明高淑霞存在非法侵占上述房屋的情形，越东公司以及房屋管理方锦欣公司在本案诉讼前均无对高淑霞占有、使用1401房提出过异议或主张过权利，越东公司的该行为显然与一般情况下产权人对自有财产应有的关注度不符；其次，本用于抵扣荣扬公司工程款的1313房已被越东公司另行出售，对于就1313房所签订的《商品房预售合同》因何未能继续履行、高淑霞因何交还1313房、合意抵扣1313房的工程款如何处理、高淑霞因何占有使用1401房等，越东公司均无作出合理的说明。综合双方证据以及陈述，对比1313房抵扣的工程款数额、1313房与1401房的面积以及荣扬公司、越东公司之间工程款的结算情况来看，高淑霞主张越东公司将1401房交付给高淑霞占有使用系因荣扬公司、越东公司合意以面积更大的1401房置换1313房，用以抵扣越东公司欠付荣扬公司的全部工程款，更为合理、可信，本院予以采信。关于高淑霞要求越东公司、工行东城支行协助涂销1401房的抵押登记以及要求越东公司将1401房过户登记至其名下的问题。虽然高淑霞、越东公司达成以1401房抵扣越东公司欠付荣扬公司的全部工程款的合意，且越东公司已将1401房交付给高淑霞占有使用，但高淑霞与越东公司并无就1401房签订书面的房屋买卖合同并办理销售备案手续，现并无充分证据证明涉案房屋上所设定的抵押权已被确认无效或撤销，无证据证明工行东城支行的抵押债权已得到实现，在此情况下，高淑霞要求工行东城支行、越东公司协助涂销1401房的抵押登记，理据不足，本院不予支持。同理，在涉案房屋存在抵押登记的情况下，其要求越东公司为其办理1401房交易过户手续存在事实上的履行障碍，本院对其该部分诉讼请求暂不予支持。综上所述，高淑霞要求涂销1401房抵押登记以及办理1401房过户登记至其名下的上诉请求理据不足，应予驳回；一审法院认定事实有误，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17682元，由高淑霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜