贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0382民初1739号原告：仁怀市新耀商业运营管理有限公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道青杠园社区（二组团）1栋一单元0304号，统一社会信用代码91520382MA6HHY3Y6Q。法定代表人：陈珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。被告：杨顺康，男，1968年8月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：冷成丽，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，贵州惟瀚律师事务所实习律师。原告仁怀市新耀商业运营管理有限公司与被告杨顺康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁怀市新耀商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人陈叶，被告杨顺康及其委托诉讼代理人冷成丽、王琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁怀市新耀商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金644965元（租金暂从2020年1月1日计算至2021年3月31日），并以未付租金为基数按照年利率15.4%从2020年1月1日起至租金支付完毕之日止的违约金。事实与理由：2019年9月26日，原、被告双方约定，由原告将其管理的仁怀市中枢街道文兴家具广场二楼的商铺出租给被告，同日，双方订立《商铺租赁合同》，合同约定“租赁期限为2019年9月30日至2020年9月29日，租金为每季度128993元，支付方式为在租金到期前10个工作日内缴纳下一租期租金，同时，若被告未按合同约定按时交纳租金，每逾期一日，应按欠款金额的1%向原告支付违约金”，合同签订后，原告按时交付房屋，但被告仅支付了一个季度的租金，截止至今，合同已到期，被告也在继续使用房屋。原告认为，原告按照合同约定履行了房屋交付义务，被告应当按时履行交纳租金的义务。为此，原告特诉至法院，主张上述权利。被告杨顺康辩称，一、关于原告主张的租金问题。1.2020年1月至4月，全国发生新型冠状病毒重大疫情，疫情防控期间导致被告商铺无法正常经营，新型冠状病毒重大疫情被国家认定为系不可抗力事件，根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定因不可抗力原因造成的损失，原、被告双方互不担责。且原告口头承诺在此期间免除被告的房屋租金，故被告不再支付2020年1月至4月期间的房屋租金。若法院经审理认为此期间被告应承担支付租金的义务，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（一）》第三条规定“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。……”2020年1月至4月初系新冠疫情管控期间，被告在此期间未得到案涉商铺使用，请法院考虑合同实际履行情况，予以减免此期间的房屋租金。2.在2020年4月初新型冠状病毒重大疫情管控措施解除后，案涉家具广场于2020年4月10日20时22分左右发生火灾，导致被告承租的商铺内货物不同程度污染、损坏，导致被告无法正常经营。后经仁怀市消防救援大队做出《火灾事故认定书》载明：起火部位为承租案涉家具广场商铺的仁怀市融辉商贸有限公司经营的美的空调专柜处，起火点为仁怀市融辉商贸有限公司美的空调专柜上方电器线路故障引燃周围可燃物引发火灾。原告管理的该商场消防设施不完善，在火灾发生后，无法满足灭火救援，故仁怀市消防救援大队要求该商场进行消防设施整改，该商场从发生火灾2020年4月10日至2020年8月15日消防设施才整改完毕，在整改期间，该商场所有商铺无法正常经营使用，原告未尽到管理义务，且原告无法提供能正常使用的商铺，故整改期间被告不应该承担支付租金的义务。3.2020年9月29日，双方签订的合同期满，双方合同终止。双方均未再签订房屋租赁合同。在合同期满后，被告未搬离案涉商铺系因与原告未达成火灾赔偿事宜，被告的真实意思表示并不是继续承租该商铺，而是希望在火灾赔偿事宜达成且履行后搬离案涉商铺，故我方不应支付在2020年9月29日之后的房屋租金。又因案涉商铺的所有权人系贵州文兴房地产开发有限公司，其委托给原告对案涉家具广场的物业及商业进行运营、管理、收取租金等的权利授权期限为2019年1月1日至2020年12月31日，故原告无权要求被告支付2020年12月31日之后的租金。二、关于原告主张的违约金问题。1.2020年1月至今，我方不存在违约，因新型冠状病毒重大疫情以及案涉家具广场发生火灾，期间被告一直未得到案涉商铺进行使用，故我方不应支付违约金。2.若法院审理认为我方应支付违约金，则不应从2020年1月1日起算，且按照原告主张的一年期贷款市场报价利率四倍标准计算支付违约金过高，请法院结合办案实际综合认定违约金起算时间并调低违约金的计算标准。综上，请判决驳回原告的诉请。本院审理事实认定如下，2019年9月26日原告与被告签订《商铺租赁合同》载明“甲方：仁怀市新耀商业运营管理有限公司。乙方：杨顺康。……第一条：甲方将坐落仁怀市中枢街道文兴家具广场二层（以下简称该商铺）建筑面积合计1365平方米出租给乙方。第二条：租赁期限及用途。1.该商铺租赁期限壹年。自2019年9月30日起至2020年9月29日止。……第三条：2.租赁期内，租金具体交纳办法如下：按季度计算。从2019年9月30日起至2020年9月29日止；每季度租金128993（含商管费每平米3元）。全年租金为515972元。3.乙方需在租金到期前10个工作日内缴纳下一租期租金，即先交租金后使用商铺。……第十二条：乙方违约责任。2.租赁期间，乙方未按合同约定依时交纳租金的，每逾期一日，则乙方应按欠款金额的1%向甲方支付违约金。……第十三条：免责条件。1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。……”原、被告签订合同后，被告遂使用案涉房屋进行经营。2020年4月10月20时20分许，位于仁怀市中枢街道文兴家具广场商场内原告出租给案外人仁怀市融辉商贸有限公司用于经营美的空调专柜的商铺发生火灾，经仁怀市消防救援大队作出《火灾事故认定书》载明起火原因为美的空调专柜上方电器线路故障引燃周围可燃物引发火灾。从2020年1月1日起至今，被告未按约定支付房屋租金，至今被告亦未搬离案涉商铺。另查明，1.仁怀市消防救援大队于2020年4月9日向案外人仁怀市融辉商贸有限公司作出《责令限期改正通知书》载明该公司存在烟感探测器未置顶、火灾自动报警器故障，并限期该公司于2020年4月20日前改正。仁怀市消防救援大队又于2020年4月14日向仁怀市融辉商贸有限公司作出《责令限期改正通知书》载明该公司存在火灾自动报警系统未保持完整有效，未根据相关规范规定设置机械防排烟系统，并限期该公司于2020年5月30日前改正。2020年8月15日仁怀市消防救援大队针对案涉文兴家具广场1-3楼作出《仁怀市消防救援大队消防安全检查情况登记表》载明“经现场检查案涉家具广场内消防设备正常运行，安全出口及疏散通道畅通，消防控制室值班人员在岗在位，该整改工程符合相关技术规范要求，消防设施设备配置充分，能够满足灭火救援相关要求。”2.被告租用的案涉文兴家具广场二层商铺系案外人贵州文兴房地产开发有限公司所有，贵州文兴房地产开发有限公司同意由原告从2019年1月1日起至2021年12月31日期间对案涉商铺进行管理、收取租金。3.2021年4月1日，杨顺康以其为原告，以仁怀市新耀商业运营管理有限公司、贵州文兴房地产开发有限公司、仁怀市融辉商贸有限公司为被告，以仁怀市新耀商业运营管理有限公司出租给仁怀市融辉商贸有限公司位于文兴家具广场商铺中仁怀市融辉商贸有限公司经营的美的空调专柜上方电器线路故障引燃周围可燃物引发火灾造成原告经营的商铺存在损失为由向本院提起诉讼，其诉请为：判令三被告共同赔偿原告家具污染损失727763元、装修污染损失90083元、库存家具间接损失142094元、库房租赁损失50000元、停业期间房屋租金损失暂计算至2021年4月10日为515972元（以实际结束时间为准）、停业期间员工工资损失暂计算至2021年4月10日为492000元（以实际结束时间为准）、停业期间经营损失暂计算至2021年4月10日为957600元（以实际结束时间为准），以上费用暂计算至2021年4月10日为2975512元。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《证明》、《责令限期改正通知书》、房屋产权证、营业执照，有被告提交的《商铺租赁合同》、《火灾事故认定书》、《仁怀市消防救援大队消防安全检查情况登记表》、《案件受理通知书》、《民事起诉状》，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经本院审查，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定原告将案涉商铺出租给被告使用。从2020年1月1日起至今，被告未按约定支付房屋租金，根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定被告租赁的案涉商铺于2020年9月29日到期，被告至今亦未搬离案涉商铺，且案涉商铺系案外人贵州文兴房地产开发有限公司所有，贵州文兴房地产开发有限公司同意由原告从2019年1月1日起至2021年12月31日对案涉商铺进行管理、收取租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”之规定，原告诉请被告支付从2020年1月1日起至2021年3月31日止的房屋租金的理由成立，考虑双方租赁关系存续期间仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起的一段时间，被告即便经营也不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”的规定，在疫情发生期间应支付的租金可以全部或者部分免除，本院根据当地复工复产的情况综合酌情减免两个月的房租，则被告从2020年1月1日至2021年3月31日差欠的租金为558970元（128993元/季度÷3个月×15个月-128993元/季度÷3个月×2个月）。对于原告主张的以未付租金为基数按照年利率15.4%从2020年1月1日起至租金支付完毕之日止的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合本案原、被告双方约定租金按季度支付以及在租金到期前10个工作日内缴纳下一租期租金的实际，以及从2020年初全国爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情以及案涉文兴家具广场商铺因发生火灾致使被告未能正常经营以及2020年8月15日仁怀市消防救援大队作出《仁怀市消防救援大队消防安全检查情况登记表》认定案涉文兴家具广场整改工程符合相关技术规范要求的实际情况，兼顾公平合理原则以及原告的实际损失情况，对于原告主张的违约金分段计算且均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准予以计算，则违约金调整为以300984元（系2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金并减免2个月的租金）为基数，从2020年8月16日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止；以128993元（系2020年10月1日至2020年12月31日期间的租金）为基数，从2020年9月1日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止；以128993元（系2021年1月1日至2021年3月31日期间的租金）为基数，从2021年1月1日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止。对于被告辩称的因案涉文兴家具广场发生火灾导致其未能正常经营且因未能与原告就赔偿事宜达成一致意见遂未搬离案涉商铺故其不应支付租金的意见。案涉家具广场发生火灾系因案外人仁怀市融辉商贸有限公司租用的商铺用于经营美的空调专柜的上方电器线路故障引燃周围可燃物引发火灾，且被告就发生火灾造成的案涉商铺的房屋租金损失已向本院提起诉讼，则本案中对被告辩称的因发生火灾造成的房屋租金损失不再重复处理。综上所述，对于原告的诉请，本院部分予以支持，部分不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、由被告杨顺康于本判决生效之日起三十日内支付差欠原告仁怀市新耀商业运营管理有限公司的房屋租金558970元及违约金（以300984元为基数，从2020年8月16日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止；以128993元为基数，从2020年9月1日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止；以128993元为基数，从2021年1月1日起按年利率3.85%计算至实际付清之日止）；二、驳回原告仁怀市新耀商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由被告杨顺康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张曦二〇二一年六月一日书记员  黄静