江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初424号之三原告：王翔伦，男，1968年10月4日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告指定法律文书送达地址苏州市吴中区宝带东路345号1203室，指定法律文书代收人祁天越。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁天越，江苏坤象律师事务所律师。被告：南通永诚房地产有限公司，统一社会信用代码913206217833729931，住所地海安市城东镇（原西场镇）海防大道288号。被告指定法律文书送在地址海安市城东镇通榆北路丰源食品城8号楼209室，指定法律文书代收人王君。诉讼代表人：王君，该企业管理人。原告王翔伦为与被告南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年12月4日向本院提起诉讼，本院适用诉前调解程序调解失败后，于2021年1月13日决定立案受理。本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2021年4月7日公开开庭审理本案。原告王翔伦的委托诉讼代理人杜松松、祁天越，被告永诚公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翔伦向本院提起的诉讼请求，请求判决被告永诚公司将中国苏通轻纺城A区7号楼715-2室商品房返还给原告。事实与理由：2006年11月2日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告以243579元的价格购买被告开发的原海安县西场镇区域中国苏通轻纺城A区7号楼715-2室商品房一套，原告支付了购房款及办证费用。同日，双方签订《委托租赁商铺协议书》，现委托租赁期限已届满。原被告订立商品房买卖合同的目的就在于取得案涉房屋的所有权。原告在取得房屋所有权后将案涉房屋委托给被告租赁，签订了相应的委托租赁协议。在租赁合同成立之前，被告也实际占有了使用了租赁标的物，符合占有改定的规定。占有改定的前提就是原告对案涉房屋间接占有，相应的房屋实际上已经完成了转移占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有视为交付。被告已经将房屋交付给原告，原告享有所有权。因为委托被告租赁且委托协议已经到期，被告没有返还，原告基于该事实和相应物权要求被告返还案涉房屋。案涉房屋不属于被告的财产，亦不属于破产财产。根据《破产法司法解释二》第二条的规定，债务人基于租赁等合同或其他法律关系占有使用他人财产不属于债务人财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。综上，案涉房屋应当向原告返还。被告永诚公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求为返还商品房，是基于物权主张。海安法院已于2020年6月30日裁定永诚公司进入破产清算程序。经过管理人核查，原告所购的房屋均未办理产权登记，原被告双方只存在买卖合同关系。根据《民法典》第二百零九条以及《破产法》第十八条，原告尚未取得案涉商品房的物权，无权基于物权请求返还。经审理查明：2006年11月2日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的原海安县西场镇（石桥村3组）区域中国苏通轻纺城A区7号楼715-2室商品房一套；共3层，面积101.39平方米（套内60.714平方米、公共部位及分摊面积40.676平方米）；单价2402.40元，总价243,579元；2006年10月28日支付定金1000元，2006年11月2日支付房款50,000元，2006年11月9日支付房款72,579元；余款120,000元办理按揭贷款支付，于合同签订后7日内办理；2009年10月31日交房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期且买受人不退房的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。上述买卖合同补充协议（附件四）约定，“出卖人仅限A区商铺确保在2009年11月时总价升值25%以上；如未达到，买受人有权在该月份内提出退房，到时买受人应书面提出；出卖人保证在7天内将289,975元全额退付买受人，之前买受人所领取的租金和双方付出的其他费用互不追究。”2006年11月2日，原告向被告支付房款72,579元、50,000元。2008年11月8日，原告向被告交纳8890元（收据数据模糊难以准确辨认，收款事由依稀可以辨认出维修基金等字样）。2009年3月28日，原告向被告交纳办证费用15,290元（数据不能准确辨认）。被告收款时，开具了收据。上述合同签订当日，双方签订《委托租赁商铺协议书》，约定原告委托被告出租上述A715-2商铺，期限自2007年11月1日至2009年10月31日；被告“已支付清”原告“2年租金”（视为已支付租金）45,296元（数据模糊不能准确辨认）；被告收到原告租金后，“此商铺在委托期内”被告可租赁给1-3家厂商经营，被告所收这些厂商的租金多少全部归被告所有，原告不得干涉；商铺在委托期内的物业管理费、电费及经营中所需的费用全部由被告负责，原告除承担办理产权证费用和维修基金外，不承担其他费用；原告委托被告租赁合同期满，可再委托被告继续代理出租，但到时的租金双方可随市场上涨行情商定；如原告自行出租厂商经营，被告无权干涉。审理中,被告承认原告支付房款为123,579元(即合同约定的定金加两次付款的总额)。原告承认案涉房屋并未办理按揭贷款,除了上文所提及的委托租赁商铺合同所指向的预付租金外,合同指向的余款并未支付。2009年9月28日,被告向原告出具“收据凭证”1份，称收到“收到”原告“委托本公司办理房产证所需合同一本，收据2张123,579等资料，凭此据领取正式房产证（凭票多退少补”。2006年6月29日,原海安县建设局颁发了商品房预(销)售许可证,证号为海建房销字第(2006)12号。证载项目名称为中国苏通轻纺城A区。案涉部分楼幢消防等工程尚未完成，水电均未开通，工程未能竣工验收。2020年1月30日，经被告债权人黄超、石秀体等人申请，本院裁定被告进入破产程序[裁定书文号（2020）苏0621破申14号]。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告王翔伦提供的商品房销售合同、付款凭证、租赁合同等在卷佐证。本院认为：依照案涉合同成立时《物权法》的规定，经过合法审批的建设行为而取得不动产物权，自建设行为实行终了之时取得。新颁行的《民法典》亦有上述不动产物权取得之规定。案涉房屋的不动产产权，自建设行为实施终了时归属被告永诚公司或依法接受流转的第三方（包括买受人）。案涉房屋的不动产产权被法律认可之后，才有进一步进入流通领域发生后续流转的可能。本案中，案涉房屋消防未验收、水电不通，未能进行竣工验收，案涉房屋的建设行为并未实行终了，法律（《物权法》及《民法典》）上认可的物权并未产生，不具有物上请求权的行使基础。原告的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王翔伦的诉讼请求。案件受理费4953元，由原告王翔伦负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费4953元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  张爱平二〇二一年六月二十八日法官 助理  周玉珠书 记 员  吴 瑶