江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初855号原告:黄翔，男，汉族，1984年8月6日生，汉族，住址泰州市高港区。原告:赵欣宏，女，汉族，1986年2月22日生，汉族，住址泰州市高港区。共同委托诉讼代理人：田俊中，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梅秋霞，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：泰州周山河房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321291598630727K，住所地泰州市海陵南路255号上林苑一期01幢一层。法定代表人：鞠亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思民，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，江苏碧泓律师事务所律师。原告黄翔、赵欣宏与被告泰州周山河房地产开发有限公司（以下简称周山河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄翔、赵欣宏的委托诉讼代理人田俊中、梅秋霞，被告周山河公司的委托诉讼代理人李思民、陈佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄翔、赵欣宏向本院提出诉讼请求：1.被告返还装修款差额182231元；2.被告对房屋装修存在质量问题的部分予以修理、更换；3.被告承担逾期交房的违约责任（自2020年1月1日至房屋装修质量符合要求止，每日按照总房款万分之一计算）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月16日，原、被告签订合同编号为HDHF0367的商品房买卖合同，约定原告向被告购买上林苑18号楼2703室的房屋，建筑面积为138.07平米；商品房单价每平方米10918.27元，总价款1507486元；装修单价为每平方米2500元，总价款为345175元。合计总价为1852661元。此后，原告按约向被告支付了购房款及装修款。2019年12月底，被告向原告交房，原告验房时发现装修品质低劣并存在很多质量问题，虽经协商无果。原告主张的装修款差价182231元为装修总价345175元-套内面积110.47平方米*（2020）苏1291民初877号案件鉴定结论1475元计算得出的。周山河公司辩称，原告主张的房屋差价损失的依据是另案的鉴定结果，评估机构在另案鉴定结论中向法院说明评估价格不包括管理成本、设计费用、品牌价值、合理利润，原告主张直接以合同价款2500元与评估价格之间的差价乘以房屋面积计算赔偿金额没有依据；根据《江苏高院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》规定，商品房装修质量应当根据房屋买卖合同及补充协议等书面合同予以确定，与鉴定价格没有直接关联；案涉房屋买卖合同中约定的装修价格并不是成本价，而是涉及到包括被告品牌、营销、管理成本以及实际发生的运输费、交通费、税费以及合理利润等；双方对于案涉房屋买卖合同的内容包括装修价格在内都是在自愿平等的基础上达成一致意见的，原告对于装修价格是认可的，要求返还装修款差价没有依据；关于原告主张的房屋存在质量问题，被告认为只是施工工艺上存在瑕疵，可以通过修理更换予以补正；关于原告所主张的逾期交房违约金，被告已经取得建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表等相关证明文件，装修质量亦符合约定标准，房屋的主体结构不存在质量问题，符合居住条件，具备法定及约定交房条件，被告已经按照合同约定按时交房，原告在被告通知交房后，拒绝履行办理交房手续，过错不在于被告。本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，买受人黄翔、赵欣宏与出卖人周山河公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于西侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为泰州不动产权第0013069号。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为上林苑，该商品房已由泰州市行政审批局批准预售。买受人购买出卖人该项目中的18幢（公安幢号18）1单元27层2703号。该商品房预测建筑面积共138.07平方米，其中套内建筑面积110.47平方米，分摊共有建筑面积27.6平方米。该合同第六条约定：商品房价款由出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10918.27元，总价款为1507486元。房屋精装修单价为每平方米2500元，总价款为345175元。合计总价款为1852661元。该合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房已经取得《泰州市区商品房交付使用备案证明》。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十条约定：1、供水、排水：买受人同意供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；3、供暖:该商品房无供暖设计；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照附件五约定处理。第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照附件十一的约定处理。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同第十六条约定：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。（三）装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）（4）详见附件十一。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。该合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件六约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。同日,黄翔、赵欣宏与周山河公司签订补充协议（附件十一），该补充协议条款前注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容,未明了处已得到出卖人合理解释。该补充协议第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第五条约定：（二）双方同意本合同第十一条第（三）款第三点补充如下：《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。（三）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。（六）买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得江苏省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”。第九条约定：双方同意本合同第十六条第（三）款补充如下：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。第十六条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同附件华东公司泰州恒大华府项目一期6#、7#、11#、12#、15#、18#、19#、22#、23#楼栋装修交楼标准中约定：装修标准：豪装2017版，以上楼栋对应样板房：临时样板房。一、住宅室内装修：1、门：入户门：装甲入户门，配入户门锁。厨、厕、房门：采用实木复合门及门套，配门锁及五金件。出阳台门：铝合金门或入户门。2、窗：采用铝合金窗，飘窗台配铝合金防护栏杆。3、客厅：天花：乳胶漆，配石膏角线。地面：抛釉砖。墙身：乳胶漆。4、过道：天花：乳胶漆。地面：抛釉砖。墙身：乳胶漆。5、卧室：天花：乳胶漆，配石膏角线。地面：实木复合地板。墙身：乳胶漆。（注：工人房除外）。6、厨房：天花：铝扣板吊顶。地面：地砖。墙身：墙面砖。橱柜：组合橱柜。配“摩恩”或“乐家”或“美标”等名牌龙头,“海尔”或“华帝”或“老板”或“方太”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及不锈钢洗菜盆、厨房置物杆。7、卫生间：天花：铝扣板吊顶。地面：地砖。墙身：墙面砖，配浴室柜、镜柜。洁具：选用“乐家”或“美标”或“科勒”或“TOTO”等品牌洁具。龙头：选用“摩恩”或“乐家”或“美标”等名牌龙头。配沐浴隔断、厕纸架、毛巾架、淋浴间置物架以及暖风机。（注：工人房卫生间除外）。8、阳台：天花：乳胶漆。地面：地砖。非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料。二、住宅配套设施：1、电话:……。注：1、发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2、业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。周山河公司向黄翔、赵欣宏书面告知：1、售楼处所展示临时样板间，因售楼处自身结构等原因影响，与实际交付存在一定差异，实际交付标准以合同约定为准。2、户型模型及户型单页，仅为户型结构示意，实际交付标准以合同约定为准。3、房屋的成交价格以主合同第六条计价方式与价款中规定的合计总价款为准，其余分拆部分不具实际参考意义，最终解释权归周山河公司所有。黄翔、赵欣宏在《告知书》上签名确认。另查明，案涉房屋所属上林苑18#楼于2019年11月15日取得《建设工程规划核实决定书》，于2019年12月23日经竣工验收合格，于2019年12月26日取得《建筑工程竣工验收备案表》。在本院受理的（2020）苏1291民初877号案件中提交临时样板房、实体样板房及案涉房屋的工地收货单证明相关产品的生产厂家、进货渠道。再查明，在（2020）苏1291民初877号原告邹泽中、陈萍与被告周山河公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，根据邹泽中、陈萍申请，本院依法委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉房屋装饰、装修市场价值进行鉴定。该公司出具《房地产司法鉴定咨询报告》及情况说明，载明：估价对象在价值时点（2020年4月8日）可能实现的市场价值为107012元，套内建筑面积平均装修单价为1475元/㎡。该评估为房屋装饰、装修价值评估，参照市场上类似商品住宅装修所发生的客观成本及费用，价值类型为市场价值，评估价值内不包含被告提出的投入的管理成本、设计费用、品牌价值、合理利润等。庭审中，原告陈述，其在合同约定之日前往验收房屋时，认为案涉房屋存在诸多装修施工质量问题，未与被告进行房屋交接。被告提供泰州市自然资源规划局出具的建设工程规划核实决定书、建设工程竣工验收备案表，证明案涉房屋已经达到交付标准。同时恒大华府1.2期室内批量装修工程装修材料清单、临时样板房及实体样板房装修材料清单，所载装修材料品牌与合同附件约定内容相符。临时样板房、实体样板房装修所使用的品牌、供应商、型号一致，与批量房装修使用的品牌、供应商、型号基本相同。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、告知书、建设工程规划核实决定书、建筑工程竣工验收备案表、工地收货单、《房地产司法鉴定咨询报告》等证据及原、被告陈述在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，双方均签字确认，应对双方具有法律约束力。购买商品房属于家庭重大支出项目，不同于购买其他普通的生活消费品，原告作为具有完全民事行为能力的消费者，在签订商品房买卖合同及相关协议时，对合同约定的内容应尽到细致和审慎的注意义务，故商品房买卖合同及补充协议合法有效。结合诉辩双方的意见，本案就争议焦点评判如下：一、原告要求周山河公司赔偿装修差价损失的主张能否成立。首先，原、被告双方签订的合同附件中明确了装修材料、重要设备设施的品牌，约定装修标准对应临时样板房。案涉房屋内相关设备设施的品牌与合同约定的品牌相吻合。对于双方未明确约定型号品牌的材料、设备、设施，周山河公司另案提交的临时样板房、实体样板房及案涉房屋的工地收货单证明相关产品的生产厂家、进货渠道基本一致。原告在诉讼中未能提供证据证明被告的装修行为在施工项目及选用装修材料品牌标准上存在违约之处。其次，原告在购房之前实地查看了临时样板房，应知悉临时样板房的装修状况。周山河公司提供的《告知书》上签名确认，应视为其认可《告知书》中载明的“房屋的成交价格以主合同第六条计价方式与价款中规定的合计总价款为准，其余分拆部分不具实际参考意义”，视为其对约定装修单价不作为参考的认可。再次，案涉房屋的买卖系精装修商品房销售，双方合同约定的销售总价，不但包括被告开发建设案涉房屋的成本，还包括品牌价值、利润空间、供求关系等等诸多市场因素。综上，原告主张周山河公司向其赔偿装修差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告要求周山河公司对房屋装修存在质量问题的部分予以修理、更换是否能够得到支持。周山河公司对于房屋装修质量瑕疵问题所需要的修理、重做并不持异议并且愿意主动配合进行修缮，目前双方合同正在交接履行中，原告的该诉讼请求本院难以支持。三、周山河公司是否承担逾期交房的违约责任。原、被告双方在合同中约定：“除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”；“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修复、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。根据查明的事实，案涉房屋在双方约定交房期限内已取得了《建设工程规划核实决定书》、《建筑工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件。原告未提交证据证明房屋地基基础和主体结构存在质量问题，严重影响正常使用，以装修质量瑕疵拒绝收房，违反合同的约定。周山河公司不应承担逾期交房的违约责任。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄翔、赵欣宏的全部诉讼请求。案件受理费3945元，由原告黄翔、赵欣宏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴 兵人民陪审员  王少平人民陪审员  谢荣金二〇二一年六月三日法官 助理  曹晓舟书 记 员  许 婷附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。