湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0304民初2043号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荻凡，湖南君子莲律师事务所实习律师。被告：曹银超，女，1975年1月1日出生，汉族，住湖南省炎陵县三河镇，现住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称金世纪物业公司）与被告曹银超物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金世纪物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告曹银超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令曹银超支付2018年1月1日至2021年6月30日期间物业管理服务费10319.20元；2.判令曹银超支付违约金2000元；3.判令曹银超承担本案全部诉讼费用。事实和理由：曹银超系该小区xxx号房产业主，产权面积178.04㎡。金世纪物业公司自2007年12月31日入驻金侨书香庭苑小区，为该小区提供物业服务。小区业主委员会成立后，金世纪物业公司分别于2013年12月27日、2020年11月4日与该小区业主委员会签订《金桥书香庭苑物业服务委托合同》，由金世纪物业公司继续提供物业服务，高层住宅按1.38元/月·㎡标准收取物业费，逾期未交纳，按每日3‰承担违约金，自交费时段截止日后第4月起算。曹银超拖欠自2018年1月1日起至2021年6月30日期间的物业服务费10319.20元。金世纪物业公司多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。曹银超辩称：一、答辩人于2012年购买涉案房产，2015年发现房屋渗水严重；二、房屋装修不到一年即出现墙体开裂，被答辩人仅叫人刮了两次就了事。依据物业服务合同，被答辩人有对房屋等维修、管理等义务，被答辩人没有履行义务，答辩人有权拒绝交纳物业服务费;三、因房屋渗水造成的损失应得到赔偿。本院经认定事实如下：2013年12月27日，金侨书香庭苑业主委员会（以下简称书香庭苑业委会）与金世纪物业公司签订《金侨书香庭苑物业服务合同》。合同约定：金世纪物业公司对书香庭苑小区实行物业服务管理；委托事项包括房屋建筑本体共用部位、共用设施、小区规划红线内属物业管理范围的市政共用设施及配套服务设施等的维修、养护和管理以及其他应由物业服务企业管理的其他事项；物业服务企业不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务；物业服务费按季度收取，标准为：板梯房0.68元/平米·月、小高层1.18元/平米·月、高层1.38元/平米·月、商业用房1.20元/平米·月,房屋一层车库按本栋房屋物业收费标准执行；物业产权人、使用人的房屋自用部分，自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；房屋建筑（本体）的公共部位及共用设施设备的维修、养护和更新改造，由金世纪物业公司提出方案，经金侨书香庭苑业主委员会议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；因金世纪物业公司原因，造成无法完成管理目标，金侨书香庭苑业主委员会有权要求金世纪物业公司限期整改，并有权终止合同。2020年11月4日，香庭苑业委会与金世纪物业公司签订《金侨书香庭苑物业服务委托合同》，合同明确仍由金世纪物业公司对书香庭苑小区实行物业服务管理；委托事项包括物业共用部位、共用设施等的维修、养护和管理以及其他应由物业服务企业管理的其他事项；物业收费方式按月、季、年收取，标准同之前的物业服务合同；小区内维修、维护，单次项目费用在2000元以下（含2000元）的，由金世纪物业承担，超过2000元的维修养护项目报业委会书面同意可启动维修资金程序；逾期未交纳物业服务费的，应自交付时段截止之日起第4个月起，按照欠费总金额3‰的违约金。曹银超系湖南省湘潭市岳塘区xxx号房产所有权人，产权面积178.04㎡。曹银超拖欠2018年1月1日至2021年6月30日期间物业服务费10319.20元（1.38元/㎡·月×178.04㎡×42月）。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。金世纪物业公司自2008年起为金侨书香庭苑小区提供物业服务的事实，有2013年12月27日签订的《金侨书香庭苑物业服务合同》、2020年11月4日签订的《金侨书香庭苑物业服务委托合同》以及湘潭市岳塘区宝塔街道云盘社区居民委员会出具的《在管证明》予以证实。根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故上述两份物业服务合同对金侨书香庭苑小区全体业主及物业使用人均发生法律效力。金世纪物业公司向金侨书香庭苑小区业主及物业使用人提供了物业服务，曹银超应当按照合同约定支付物业管理费及相关费用等。曹银超拖欠2018年1月1日至2021年6月30日期间物业服务费10319.20元，对该诉请，本院予以支持。金世纪物业公司诉请违约金，曹银超非故意拖欠物业服务费，对该诉请，本院不予支持。曹银超称其房屋渗水，墙体开裂，金世纪物业公司没有履行物业服务义务。本院认为，房屋渗水、墙体开裂系房屋质量问题，质保期内由开发商承担主体责任；质保期外，经相关专业机构鉴定或者其他充分证据证明确属开发商责任的，仍应由开发商承担相应的责任；除此之外，其个人专属部分应由业主自行承担维修责任，或有偿委托物业服务企业维修；公共共有部分可以动用维修基金；如房屋漏水、墙体开裂问题系侵权人造成，应由侵权人承担相应的责任。如曹银超认为房屋渗水、开裂对其造成了财产损失，其可以提交相关证据，向适格主体另行主张权利。本案中曹银超仅提交了几张房屋现状照片，无法充分证明金世纪物业公司未履行基本物业服务义务，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”及物业服务合同约定，如金世纪物业公司履行物业服务义务不到位，业主可以要求其改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹银超于本判决生效之日起五日内一次性向湘潭金世纪物业发展有限公司支付物业管理服务费10319.20元；二、驳回湘潭金世纪物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由曹银超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审判员  蒋英二〇二一年六月二十四日书记员  石凯附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。