广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14594号上诉人（原审原告）：广州市天河区学而思培训中心，住所地广州市天河区龙口东横街28号中辉广场东塔六楼。法定代表人：樊保荣。委托诉讼代理人：林春燕，广东天禄盟德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王千飞，广东天禄盟德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州凡尔赛教育科技有限公司，住所地广州市天河区车陂西路212号之一402室-105。法定代表人：陈慧敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林冰莹，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市天河区学而思培训中心（以下简称学而思中心）因与被上诉人广州凡尔赛教育科技有限公司（以下简称凡尔赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。学而思中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持学而思中心全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用全部由凡尔赛公司承担。事实和理由：一、一审判决对于案涉租赁合同解除的根本原因事实认定错误，法律逻辑混乱。凡尔赛公司作为转租方丧失了承租权，无法保障学而思中心正常使用承租房屋，构成根本违约，是导致案涉租赁合同解除的根本原因。案涉房屋是天伦控股有限公司（以下简称天伦公司）出租给凡尔赛公司，凡尔赛公司转租给学而思中心使用。根据合同法第216条规定，确保学而思中心在租赁期间正常使用租赁房屋是凡尔赛公司作为出租人的法定义务。2019年11月7日，天伦公司发函明确其与凡尔赛公司之间的租赁合同已经于2019年11月1日解除，则凡尔赛公司不再享有转租权，学而思中心的承租权也因凡尔赛公司承租权的灭失而丧失了法律基础。凡尔赛公司作为出租人，自2019年11月1日起无法保障学而思中心正常使用房屋构成根本违约，双方的租赁合同实际上已经无法继续履行，案涉房屋租赁合同于2019年11月1日起解除有事实依据。一审判决凡尔赛公司向学而思中心返还2019年11月1日至2020年3月31日期间租金及2019年11月1日至2020年1月31日期间管理费，说明一审判决也认可案涉租赁合同自2019年11月1日起无法继续履行的事实。对于租赁合同解除的根本原因，一审判决没有作出明确认定，但论述认为学而思中心与天伦公司另行建立租赁关系并实际履行，导致案涉租赁合同实际解除，该认定明显与事实不符。二、一审判决以没有实际损失为由不予支持凡尔赛公司支付违约金，明显错误。根据合同法第114条规定，当事人可以约定一定数额的违约金作为违约责任的承担方式。案涉租赁合同第五条第12点及第十条第2点是当事人对于违约责任的约定，凡尔赛公司根本违约，应当依约承担违约责任。学而思中心诉请要求凡尔赛公司支付相当于6个月租金的违约金，依法应得到支持。凡尔赛公司无法保障学而思中心正常使用租赁场地，其违约行为给作为全国性著名大型教育培训机构的学而思中心造成了非常严重的影响和经济损失，且该部分损失是无法以金钱衡量计算的，包括日常工作安排受到影响，耗费大量时间和人力物力与天伦公司商谈重新签订租赁合同事宜，以及天伦公司在案涉房屋张贴停水停电、收回物业公告对学而思中心的声誉造成严重影响，聘请律师代理本案诉讼，重复缴交租金、保证金等费用产生资金成本损失等。一审认为学而思中心无实际损失，事实认定错误。三、凡尔赛公司自2019年11月1日起无法保障学而思中心正常使用场地，依法应当向学而思返还相应期间的租金等费用，其无故占有款项拒不返还，学而思中心要求凡尔赛公司支付逾期支付利息合法合理，一审判决不予支持没有事实和法律依据。四、一审判决对于双方当事人负担的诉讼费用比例分配明显不合理。学而思中心的起诉标的金额为1718053.12元，一审判决支持的部分金额合计999220元，不予支持的部分金额为718843.12元，支持金额大于不支持金额，根据公平合理原则，学而思中心负担的受理费部分比例应当低于凡尔赛公司负担的部分，一审判决学而思负担部分高于凡尔赛公司负担部分，明显不合理。综上，请求二审查明事实依法改判支持学而思中心全部诉讼请求。凡尔赛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。学而思中心的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审予以驳回。学而思中心于2020年3月6日向一审法院起诉请求：1.确认学而思中心、凡尔赛公司双方签订的《房屋租赁合同》2019年11月1日起解除；2.凡尔赛公司立即向学而思中心返还2019年11月1日至2020年3月31日租金590640元；3.凡尔赛公司立即向学而思中心返还2019年11月1日至2020年1月31日管理费82800元；4.凡尔赛公司立即向学而思中心返还租赁保证金287040元、水电周转金38740元，合计325780元；5.凡尔赛公司立即向学而思中心支付违约金695520元；6.凡尔赛公司向学而思中心支付逾期支付上述款项的利息（以上述请求总额1694740元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年11月1日起计至凡尔赛公司实际付清之日止）；7.凡尔赛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区林和中路156号四楼的登记权属人为案外人天伦公司。2019年1月18日，凡尔赛公司（出租方/甲方）、学而思中心（承租方/乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区林和中路156号四楼自编01-1、01-2单元房屋（下称涉案房屋）出租给乙方，计租建筑面积1104平方米。甲方明确知晓乙方知晓该房屋用途包括但不限于教学、培训、办公、经营，并确认该房屋可以作为商业使用。租期自2019年2月1日起至2023年3月31日止，其中免租期自2019年2月1日起至2019年3月31日止。2019年4月1日至2020年1月31日期间月租金115920元，年租金1159200元；2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金121440元，年租金1457280元。物业管理费27600元/月。水费6元/吨，电费1.3元/度，乙方应在甲方出具水电费缴费通知单后七个工作日内以转账方式向甲方缴付水电费。乙方选择半年付租金，签约后五个工作日内乙方向甲方支付第一个租赁半年的前3个月租金347760元和首次半年的物业管理费165600元，在2019年3月20日前支付第一个租赁首次半年的后3个月租金347760元，以后每个租赁年度的租金和物业管理费均按每半年支付一次，乙方于每个半年接到甲方付款通知后七个工作日内支付下一个半年的租金和物业管理费，甲方收到费用后开具有效的等额发票给乙方。本合同签署生效后5个工作日内，乙方应向甲方支付287040元作为租赁保证金及水电保证金38640元，甲方收到乙方缴纳租赁保证金及水电保证金后五个工作日内开具合法收据交予乙方。双方签订本合同并在乙方已交齐本合同约定的首次应付费用（租赁保证金287040元、水电周转金38640元、首次半年前3个月租金347760元和首次半年的物业管理费165600元），甲、乙双方现场确认房屋交付现状及核对水电表读数后，甲方正式将场地交付给乙方，乙方可进行办理装修等手续。（第五条第十二款）本合同如因为第三方或商铺权属人的主张导致不能履行或无效，经甲方协调后乙方不能正常租赁的，乙方有权解除租赁合同，甲方按本合同第十条第2点约定承担违约责任。（第十条第2款）甲方由下列情形之一的，甲方应承担相当于当期房租租金6个月的违约金，同时乙方有权单方面无责任解除合同，要求甲方返还已支付但未实际发生的房屋租金、全额无息保证金及相关费用：……（4）甲方或甲方人员无理干涉乙方正常经营或无故采取不正当方式影响乙方经营，经乙方书面通知后7日内仍未整改或补偿乙方的；甲方权属范围内位于乙方租赁标的物相邻的物业方及其人员无理干涉乙方正常经营或采取不合理、不正当方式影响乙经营，经乙方书面通知甲方或该方后7日内仍未整改好或补偿乙方的。……（6）甲方因该房屋而涉及第三方纠纷的民事、刑事及行政处罚等诉讼案件，被行政机关、法院或仲裁机关认定为违反诚实信用原则国家法律法规的相关规定，并被第三人诉至法院且甲方败诉的，并因此对乙方使用该房屋造成严重不利影响的；……（8）经甲乙双方确认属实因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的。等等。合同签订后，学而思中心向凡尔赛公司支付租赁保证金287040元、水电周转金38740元，凡尔赛公司将涉案房屋交付学而思中心使用。2019年8月8日学而思中心向凡尔赛公司转账支付2019年8月1日至2020年1月31日期间物业管理费165600元，凡尔赛公司于2019年8月29日开具相应发票给学而思中心。2019年10月8日学而思中心向凡尔赛公司转账支付2019年10月1日至2020年3月31日期间租金706560元，凡尔赛公司于2019年10月17日开具相应发票给学而思中心。2019年10月24日，天伦公司向凡尔赛公司作出《租金催收函》，函称凡尔赛公司拖欠天誉花园四楼租金4079611.2元、五楼租金等，要求其在2019年10月31日中午12点前清偿欠费，否则将自2019年10月31日下午14点开始停水停电，请其及时通知各租户，以免不必要的损失等。2019年11月6日，天伦公司向学而思中心作出书面函件，函称：凡尔赛公司拖欠天誉花园四楼租金4079611.2元及滞纳金，天伦公司已发租金催收函给凡尔赛公司，为妥善处理场地后续使用事宜需学而思中心向其提供其与凡尔赛公司签订的租赁合同、缴纳租金发票或收据或银行转账记录等。2019年11月7日，天伦公司向天誉花园四楼、五楼各商户作出《关于解除凡尔赛公司租赁合同的通知》，函称：天伦公司与凡尔赛公司的租约于2019年11月1日已解除。连日来经与各商户多次协商，各商户有意继续使用现有租赁物业，为此特发函如下：1.请各商户予见函2日内向我司交纳相当于一个月租金的物业使用保证金，我司保证租赁物业于2019年11月30日前可供正常使用。2019年11月30日前我司将集中处理相关租约签署工作，请各商户予以配合。2.任何商户延迟交纳保证金，我司将直接停水停电，收回租赁物业。请各商户做好相关准备工作，任何扩大损失由各商户自行承担，与我司无关。3.本函张贴于各商户租赁物业之墙壁、进门位置等即视为各商户已见函，请各商户尽快处理。2019年11月11日，凡尔赛公司向学而思中心作出《回函》，函称：关于贵司日前收到该房屋所有权人天伦公司的《解约通知函》，我司己收悉此事，现因天伦公司一直未能提租赁场地（四楼全层）有效的土建工程的消防验收（一次消防）各文件，致使我司及我司商户无法获得装修后的消防验收（二次消防），从而双方发生纠纷，部分分租商户也拒绝支付我司租金，导致我司无法也不能继续支付相应费用给天伦公司。对于天伦公司提出与我司终止租赁关系问题，我司认为其无权解除合同，如果解除，也需对我司及分租商户赔偿。我司目前积极通过多种方式与天伦公司磋商处理，并向相关司法部门咨询投诉维权。鉴于上述情况，建议贵司可与天伦公司进行商务谈判，我司将积极配合贵司能在此地继续经营及以各种方式保障贵司的合法权益。最后，因此给贵司带来的不便，我司深表歉意。2019年11月15日，2019年12月24日、2020年1月20日，学而思中心分别转账支付天伦公司115920元、115920元、115920元。2019年11月15日学而思中心还向天伦公司转账支付27600元。为此学而思中心、天伦公司双方共签署三份《确认书》，天伦公司确认分别收到学而思中心保证金143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2019年11月租金）、143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2019年12月租金）、143520元（相当于1个月的租金、物业费金额，该款日后退还或抵扣2020年1月租金），双方同意根据法院就产权方与转租方的租赁纠纷的终审判决执行。2020年3月6日，学而思中心提起本案诉讼。学而思中心另提交如下证据：1.2020年3月12日，学而思中心（乙方/承租方）、天伦公司（甲方/出租方）双方就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定乙方向甲方承租涉案房屋，租期2019年11月1日至2023年3月31日，2019年11月1日至2020年1月31日期间月租金115920元，2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金121440元，乙方已于2019年11月1日接收涉案房屋并使用等。2.学而思中心向天伦公司支付租赁保证金344760元、管理费保证金55200元、水单周转金22080元的转账凭证及天伦公司分别出具的收款收据。3.学而思中心向天伦公司支付租金至2020年6月30日、支付管理费至2020年5月31日的转账凭证及天伦公司开具的相应发票。凡尔赛公司针对上述证据表示：我方不清楚相关交易情况，没有参与，不清楚真实性，上述费用均为学而思中心的单方行为，应由其自行承担相应法律责任。一审庭审中凡尔赛公司表示：1.我方承租整个大楼4、5层，学而思中心只是承租4层的一部分；由于实际租户反映消防验收问题，无法正常经营，故拒绝交租（其中较大租户是健身房及影院，欠租金额较大），导致我方也无法向天伦公司交租。2.我方与天伦公司暂无诉讼，双方也未达成相关协议。学而思中心表示：涉案房屋不存在消防问题，我方目前正常经营、正常向天伦公司交租。一审法院认为：本案为学而思中心、凡尔赛公司之间的房屋租赁合同纠纷。双方租赁合同合法有效。我国合同法第二百一十五条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即确保租赁期间租赁物按合同约定用途正常使用是出租人的法定义务。本案中，按查明的事实，上一手出租方天伦公司在2019年10月下旬以凡尔赛公司拖欠涉案房屋所在4、5层巨额租金为由向凡尔赛公司发函催收，并于2019年11月7日向学而思中心发函，函称其与凡尔赛公司之间的租赁合同已于2019年11月1日解除，要求学而思中心向其支付保证金，否则将停水停电、收回物业。凡尔赛公司于2019年11月11日向学而思中心作出《回函》，函称其已知悉学而思公司收到天伦公司发出的其与天伦公司的解约通知，天伦公司无权解除合同，其与天伦公司仍在协商中，建议学而思中心可与天伦公司进行商务谈判。其后，学而思中心于向天伦公司支付2019年11月保证金（相当于1个月的租金、管理费）、2019年12月保证金（相当于1个月的租金、管理费），2020年1月保证金（相当于1个月的租金、管理费），但凡尔赛公司始终未能妥善解决其与天伦公司的租赁合同纠纷，危及学而思中心作为大型知名教育培训机构的合法承租人权益。在此情况下，学而思中心于2020年3月6日提起本案诉讼，于2020年3月12日与天伦公司另签租赁合同，并向天伦公司缴纳租赁保证金、管理费保证金、水电保证金及正常交租，即学而思中心就涉案房屋已另行建立房屋租赁合同关系并实际履行，学而思中心、凡尔赛公司之间的房屋租赁合同已实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。合同解除后学而思中心要求凡尔赛公司退还租赁保证金287040元、水电周转金38740元、2019年11月1日至2020年3月31日期间租金590640元及2019年11月1日至2020年1月31日期间管理费82800元，并无不当，一审法院予以支持。学而思中心要求凡尔赛公司支付上述款项利息，与合同约定不符，一审法院不予支持。关于学而思中心要求凡尔赛公司支付违约金695520元的诉请。综合本案案情，虽上一手出租方天伦公司发函解除其与凡尔赛公司的租赁合同并向学而思中心表示如学而思中心不向其支付款项则其将对现场停水停电，但事实上天伦公司并无采取停水停电等强制手段导致学而思中心无法正常使用涉案房屋，而后学而思中心在提起本案诉讼后亦直接与天伦公司签订租赁合同，学而思中心并无实际损失，故学而思中心以租赁合同第十条要求凡尔赛公司承担违约责任即支付相当于6个月租金的违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，凡尔赛公司返还学而思中心租赁保证金287040元、水电周转金38740元、2019年11月1日至2020年3月31日期间租金590640元及2019年11月1日至2020年1月31日期间管理费82800元；二、驳回学而思中心的其他诉讼请求。一审案件受理费44866元，由学而思中心负担31076元，凡尔赛公司负担13790元。本院二审期间,双方当事人均没有提交新证据，双方对一审查明的事实均无异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方所签订的租赁合同约定履行期限虽跨越至民法典施行之后，但双方在民法典施行前已终止履行合同并提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方对一审认定涉案租赁合同合法有效并判令凡尔赛公司返还租赁保证金、水电周转金及预付租金等没有异议，本院予以确认。针对学而思中心的上诉请求与凡尔赛公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是学而思中心要求凡尔赛公司承担违约责任支付6个月租金并支付应返还款项的利息是否应予支持。本院对此分析如下：因凡尔赛公司与上一手出租人天伦公司之间发生争议，天伦公司直接向学而思中心发函告知已与凡尔赛公司解除租赁关系并要求学而思公司直接向天伦公司交纳租金否则将停水停电，事实上已经影响到学而思中心的正常经营，凡尔赛公司虽然回函不确认其对前手租赁关系争议存在责任，但没有为学而思中心排除正常使用租赁物的障碍和威胁。学而思中心为了继续使用涉案房屋不得不选择与天伦公司直接建立租赁关系并重复交纳租金，其对于学而思中心与凡尔赛公司之间的租赁关系提前终止不具有过错。凡尔赛公司因与天伦公司的租赁合同争议导致无法向学而思中心提供可正常使用的租赁物，违反了出租人的合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。但本案天伦公司虽通知解除与凡尔赛公司的租赁关系，但并未要求学而思中心交还涉案房屋，而是直接与学而思中心建立了租赁关系，学而思中心仍可继续租赁使用原物业，租赁条件也基本没有变化。因此，本案情况并不符合学而思中心与凡尔赛公司之间签订的租赁合同约定的出租方需支付6个月租金作为违约金的情形。学而思中心对涉案房屋的正常使用因凡尔赛公司与天伦公司的租赁关系争议而受到影响，为协调和处理新旧租赁关系必然会产生一定的费用，凡尔赛公司应予以赔偿。但学而思中心没有提供证据证明其具体损失金额，本院综合考虑学而思中心受到的影响及一审未支持凡尔赛公司返还已收取保证金及租金等费用的利息等情况，酌定凡尔赛公司向学而思中心赔偿相当于合同解除时的一个月租金115920元的损失，并对学而思中心要求凡尔赛公司支付一审判决返还的保证金及租金等费用的利息不予支持。关于案件受理费的问题，一审处理确有不当，本院依法予以调整。一审案件受理费44866元，依据胜负比例，应由学而思中心负担10988元，由凡尔赛公司负担33878元。二审案件受理费10988元，由学而思中心负担8370元，由凡尔赛公司负担2618元。综上所述，学而思中心的上诉请求和理由部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定基本事实清楚，但对合同解除责任认定不明，违约责任和诉讼费处理部分不当，本院予以纠正和调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初6229号民事判决第一项；二、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初6229号民事判决第二项；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州凡尔赛教育科技有限公司向广州市天河区学而思培训中心赔偿相当于一个月租金的损失115920元；四、驳回广州市天河区学而思培训中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44866元，应由广州市天河区学而思培训中心负担10988元，由广州凡尔赛教育科技有限公司负担33878元；二审案件受理费10988元,由广州市天河区学而思培训中心负担8370元，由广州凡尔赛教育科技有限公司负担2618元。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 谢 平审 判 员 刘 卉二〇二一年六月二十八日法官助理 刘丹红书 记 员 李逸丹