贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2299号上诉人（原审原告）：颜俊，男，1972年9月21日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李小燕，女，1978年11月20日出生，穿青人，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：卢林江，男，1968年10月4日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。现因犯罪羁押于安顺轿子山监狱。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾加祥，贵州煜昌祥律师事务所律师。原审第三人：纳雍县自然资源局，住所地纳雍县经济开发区同心园1栋四楼，统一社会信用代码11522426MB15554469。负责人：肖斌，该局局长。委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。上诉人颜俊因与被上诉人李小燕、卢林江及原审第三人纳雍县自然资源局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初4105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。颜俊上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.出租人向承租人提供合法租赁物系其合同义务，如因出租人未向承租人提供合法租赁物导致合同无效，出租人应承担全部过错责任。不能因上诉人没有审查，便将被上诉人的法定义务转嫁给上诉人，一审认定上诉人未尽审查义务，承担合同无效的同等责任错误。2.一审认定上诉人绿化、美化庄园的行为系自行扩建，没有经过被上诉人同意，属事实认定错误。上诉人与卢林江是好朋友，在上诉人装修、营业期间，卢林江都经常出入庄园。且从上诉人2017年8月签订合同开始装修，至2018年10月房屋被拆迁，前后将近1年时间。被上诉人对上诉人装修未提出异议，也未出面阻止。且双方合同第四条明确约定：乙方在合同期内要合理保护好甲方一切设施，并力求完善周边绿化和公共设施。而上诉人进行绿化、扩建等，正是依据合同进行的，是美化、增值行为。如非庄园被认定为非法，上诉人投入的50多万元，让庄园焕然一新，完全扩大了庄园价值。卢林江也多次光临，并予以赞赏。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人应当全额返还上诉人所交纳的10万元租金，而不是部分租金。另外，合同被认定无效后，除解决争议的条款外，其余条款均不能适用。一审选择性适用合同条款，根据合同第七条约定认定上诉人扩建未经被上诉人同意，却未根据合同第四条约定认定上诉人的行为是完善周边绿化环境和公共设施的行为。故一审判决不合理、不合法。被上诉李小燕、卢林江辩称，答辩意见与一审一致。原审被告纳雍县自然资源局辩称，一审判决正确，请求依法予以维持。颜俊向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付拆迁赔偿损失390646元，停业损失5万元；2.判决被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月28日，被告李小燕向原雍熙镇××村××脚组居民陈兰文租用丰家坟老沟200ｍ处2亩1分土地，租期为40年，每年按每亩200元支付租金。同日，被告李小燕向陈兰文支付了17600元租金。2012年10月，被告在向陈兰文租赁的土地上修建了砖混框架结构房屋一幢三层，其中，第一层建筑面积127.59㎡，第二层建筑面积143.7㎡，第三层建筑面积143.7㎡，总建筑面积为414.99㎡。房屋修建完毕后，被告李小燕以其弟李园名义使用其修建的房屋及租赁土地开办紫荆庄园酒楼，从事餐饮服务业。期间2012年11月26日，被告李小燕向纳雍县雍熙镇人民政府申请在雍熙镇××村××脚组苗龙窝水池前修建民用住房300㎡。同年11月28日，纳雍县雍熙镇石板河村民委员会在申请上签署“情况属实，请审批”的内容。2012年12月14日，纳雍县雍熙镇人民政府在申请上签署“经调查，该户申请建房选址在规划区外，同意上报该户建房申请，请上级主管部门审批为谢”的内容。同年12月24日，纳雍县雍熙镇镇国土所在申请上签署“根据《贵州省土地管理条例》第三十条规定，城市郊区村民申请建住房，包括附属设施每户占地不能超过130㎡。另外如果面积控制在130㎡内，需经规划部门签署意见，同时还需符合土地法律、法规规定的其他要求”的内容。后纳雍县雍熙镇村镇规划建设站在申请单上签署“经实地调查，此处属规划区外，但如应按照国土部门的规定不超面积情况下修建，且以县规划局签署意见为准”的内容。2017年5月31日，被告李小燕向纳雍县雍熙街道办事处石板河村民委员会缴纳了耕地占用税3000元，该税款于2017年7月19日缴入纳雍县地方税务局一分局账户。2017年8月4日，被告李小燕为甲方、原告颜俊为乙方，签订《转让协议》，协议约定：一、甲方将位于纳雍县箐脚原紫荆庄园酒楼、游泳池及周边双方确认围栏以内的全部设施、绿化、餐具（整体）转租给乙方，租金为人民币10万元；二、租期：2017年8月5日—2023年8月4日，租期为五年；三、三年之内租金为壹拾万元，包含基础设施及全套餐具，从第四年开始租金以该转让费作为参考依据，即不高于此比例；四、乙方在合同期内要合理保护好甲方的一切设施，并力求完善甲方的周边绿化环境和公共设施；五、乙方租期满后如需续租，在同等条件下，甲方优先乙方，如乙方不续租，则由甲方自行处理，但是属于甲方一切用具及基础设施归甲方所有，乙方在租赁期间投入的固定设施也不可拆除，可移动用具可以归乙方拥有；六、合同期间因政府规划，拆迁的赔偿，乙方装修后补基础设施，如有补偿，由乙方享有赔偿款项，属于甲方的资产赔偿与乙方无任何关系；七、乙方在合同期间对庄园的建设，改造需经得甲方同意，绿化部分由甲方免费提供给乙方种植。协议签订后，原告向被告交付了三年的租金10万元，被告将租赁标的物交付给原告经营。2018年3月28日，原告之妻李春通过工商管理部门登记，作为投资人在案涉房屋及场地上注册了纳雍县欢乐黔谷农庄餐馆。同年4月23日，纳雍县欢乐黔谷农庄餐馆取得食品经营许可证。原告向被告租赁案涉房屋及场地经营餐饮业期间，购买了价值15460元的餐具、价值4850元（含运费及充气城堡）的水上乐园玩具、电热水器一套，对庄园进行了绿化等，修建硬化了长211.75m、宽0.5m的观光便道，地面面积为2.58m×2.58m的凉亭两个，入户公路堡坎长66.83m、高0.55m，护坡堡坎长14.8m、高0.7m，宽2.8m、长3.6m，修建鸡圈18㎡，面积为2.8m×3.6m的活动板房，游泳池防腐木架136㎡，对室内粉刷、刮瓷粉等装修投入12000元，修建钢架铁棚简易房193㎡。2018年9月20日，纳雍县城乡规划局向被告李小燕作出《责令停止违法行为通知书》，告知被告李小燕在文昌街道办事处石板河社区××脚组进行房屋新建、搭建属违法违章建设活动，责令其停止违法行为。同日，贵州纳雍珙桐省级自然保护区管理局查封了纳雍县欢乐黔谷农庄餐馆。同月25日，第三人纳雍县自然资源局（原纳雍县规划局）对被告李小燕作出（黔）纳规行处【2018】第010-4号《行政处罚决定书》，认为被告李小燕在纳雍县进行房屋建设属违法建设行为，决定：“一、责令你立即停止违法建设行为；二、限你在收到本决定书之日起3日内自行拆除违法建筑；三、逾期不拆除的，报县级人民政府责成有关部门强制拆除。”2018年10月13日，贵州纳雍珙桐省级自然保护区管理局通知纳雍县欢乐黔谷：“因你（单位）在贵州纳雍珙桐省级自然保护区核心区内修建旅游设施及开展旅游活动，已违反了上述规定。请你在接到通知后立即停止或者关闭旅游开发活动，限期拆除违法修建的旅游设施恢复原状。”同日，纳雍县房屋征收与补偿局对案涉房屋及附属设施进行了测绘。2018年10月14日，李小燕及其丈夫卢林江向纳雍县房屋征收与补偿局作出承诺书，承诺位于纳雍县箐脚组建筑面积414.99㎡的房屋为李小燕、卢林江所有，其对此房屋拥有最终处置权。2018年10月22日，纳雍县房屋征收与补偿局对案涉房屋建筑面积414.99㎡、房屋建成时间为2012年等内容进行了公示。2018年10月28日，纳雍县房屋征收与补偿局作出《房屋公示结果证明》，内容为“兹有文昌街道办事处石板河社区箐脚组李小燕户属于文昌街道办事处范围棚户区改造对象，现经文昌街道办事处石板河社区、文昌街道办事处组织公示，公示时间2018年10月22日至2018年10月27日，公示期间未接到任何相关举报，同意以公示内容为征收补偿依据。”并制作了《纳雍县房屋征收测绘表》、《纳雍县棚户区改造房屋征收货币补偿计算表》（附表1）、《纳雍县棚户区改造构筑物补偿计算表》（附表2）、《纳雍县棚户区改造附属设施补偿计算表》（附表3）、《纳雍县棚户区改造合法房屋装饰装修补偿计算表》（附表4）、《纳雍县棚户区改造搬迁费、临时安置费和停产停业损失计算表》（附表5）、《纳雍县棚户区改造房屋征收货币补偿奖励表》（附表6）。2018年11月23日，纳雍县房屋征收与补偿局与李小燕、卢林江签订了《纳雍县城市棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，补偿情况为：1、被征收房屋补偿金额1161972元；2、构筑物补偿金额144982.4元；3、附属设施补偿金额6320元；4、装修装饰补偿金额239632元。5、棚户区改造搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿金额6224.85元。奖励情况：乙方应获得奖励金额373831.04元。综合结算：甲方应向乙方支付1932962元。另外协议还约定：乙方在本协议签订之日起30个工作日内搬离交房给甲方，乙方不按期搬离交房的，强制拆除，协议继续履行等。协议签订后，纳雍县房屋征收与补偿局向李小燕、卢林江支付房屋征收补偿款等1932962元，李小燕、卢林江如期将房屋交付给纳雍县房屋征收与补偿局拆除。后因原、被告双方未就租赁房屋被拆迁给原告造成的损失赔偿问题达成协议，原告诉至法院。另查明，李春系原告颜俊妻子。案涉房屋被拆迁后，原告进行的绿化、修建的凉亭2个、购买的餐具、玩具、修建的游泳池护栏未列入拆迁赔偿范围。列入补偿范围的部分为：墙漆、瓷粉；便道路面积211.5m（长）×0.5m（宽）=105.75㎡，补偿标准50元/㎡，补偿金额5287.5元；堡坎（浆砌毛石）6.24m3，补偿标准200元/m3，补偿金额1248元；活动板房2.8m×3.6m=10.08㎡，补偿标准150元/㎡，补偿金额1512元；鸡圈（其他）18㎡，补偿标准150元/㎡，补偿金额2700元。钢架简易棚193㎡，补偿标准120元/㎡，补偿金额为23160元；电热水器1套，补偿标准200元/套，补偿金额200元；补偿金额合计34107.5元。上述赔偿款项案外人纳雍县房屋征收与补偿局已经全部赔偿给被告。2020年8月24日，纳雍县房屋征收与补偿局作为甲方与李小燕作为乙方签订纳雍县房屋征收补充协议，协议第一条认定乙方房屋属于违法建筑，责令乙方返还所领取的房屋征收补偿款1932962元，第二条载明乙方房屋应得补助补偿款为房屋工料补助145246元，构筑物补偿144982元。被告获得赔偿的墙漆、瓷粉、电热水器已被责令予以退还。再查明，涉案房屋所处位置属于纳雍县城城镇规划区内，该房屋的建设无用地规划审批手续。本案争议的焦点是：1、原告颜俊与被告李小燕签订的《转让合同》（房屋租赁合同）效力如何；2、原告主张的损失如何计算，赔偿责任应由谁承担。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告和被告李小燕签订的《转让协议》的内容，被告李小燕将位于纳雍县游泳池及周边双方确认围栏以内的全部设施、绿化等出租给原告使用、收益，约定由原告支付租金，双方所签合同名为《转让协议》，但实际为房屋及有关设施租赁合同，原告颜俊为承租人，被告李小燕为出租人。关于焦点1，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，未依法取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，属违法建筑。违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。该案中二被告出租的房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，结合本案法庭辩论终结前租赁标的物已作为违法建筑被拆除的事实，双方签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。关于焦点2，原告与被告签订的房屋租赁合同被确认无效，涉及原告租金返还和损失赔偿的问题。租金返还。《解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，二被告虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益。本案中，原告颜俊请求二被告返还剩余租期的租金，应予支持。返还租金金额，按照双方约定3年的租金10万元，每天91.32元，原告使用房屋的天数为2017年8月5日至房屋被查封的时间2018年9月20日，共计411天，租金37532.52元，剩余租期的租金为62467.48元，二被告同意返还62559元，予以确认。损失赔偿。根据《解释》第四条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，应对缔约双方造成房屋租赁合同无效的过错进行认定。本案中，被告李小燕作为出租人将其不具有合法性的房屋出租给原告颜俊，获取租金收益，主观上存在过错；原告颜俊作为承租人，对租赁房屋的合法性未尽到审查注意义务，客观上存在过错。结合本案租赁房屋已被认定为违法建筑拆除，缔约双方均未受益的实际，应认定原告颜俊和被告李小燕过错相当，同等担责。租赁房屋被认定为违法建筑被拆除，纳雍县房屋征收与补偿局与被告李小燕签订的《纳雍县房屋征收补充协议》，二被告获得工料补偿，其中含原告颜俊投资建造的观光便道补偿5287.5元；堡坎补偿1248元；活动板房补偿1512元；鸡圈补偿2700元，钢架简易棚补偿金额为23160元，共计33907.5元。该款二被告已领取，但属于原告投入所获得的补偿，应由二被告支付给原告颜俊。未获得补偿的装饰装修或者扩建所造成的损失，二被告是否应当赔偿的问题。根据《解释》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，结合原告与被告李小燕签订的《转让协议》第七条“乙方对庄园进行建设、改造需征得甲方同意，绿化部分由甲方免费提供给乙方种植”的约定，该条明确约定了原告颜俊对庄园进行建设、改造需征得被告李小燕同意，然而原告未经二被告同意，在紫荆庄园酒楼内添附绿化树木、游泳池排水设施、硬化观光便道，修建堡坎、鸡圈、凉亭等，所造成的损失，依法由原告自行承担。原告称二被告因未阻止而应视为同意的意见，因其未举证证明二被告同意或追认，因此该意见不能成立，不予采纳。关于原告所主张停业损失的问题。原告请求赔偿停业损失5万元，其提供计算依据为每天营业额1500元，租赁房屋从2018年9月20日被查封至10月9日被拆除期间20天的损失30000元，停业20天支付厨师、服务人员工资17340元，电费2000元，共计49340元。客观上，租赁房屋被查封之日即为停业之日，有关行政机关已告知该房屋属于违法建筑而面临拆除的后果，原告的营业不再有开业的可能，属于彻底、终局性停业，原告主张的因停业导致的损失计算方法错误，所得出的营业损失不具有客观性和合理性，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告颜俊与被告李小燕签订的《转让协议》无效；二、被告李小燕、卢林江于判决生效之日起10日内返还原告颜俊租金62559元；三、被告李小燕、卢林江于判决生效之日起10日内给付原告颜俊补偿款33907.5元；四、驳回原告颜俊的其他诉讼请求。案件受理费7910元，适用简易程序减半收取3955元，由原告颜俊负担3089元，被告李小燕、卢林江负担866元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人对合同无效是否存在过错；2.上诉人的扩建行为是否已取得上诉人的同意；3.本案租金应如何返还。第一、关于上诉人对合同无效是否存在过错的问题。经查，上诉人作为承租人，对租赁房屋的合法性未尽到审查注意义务，客观上存在过错。故上诉人关于其对合同无效不存在过错的上诉理由不能成立。第二、关于上诉人的扩建行为是否已取得上诉人的同意的问题。所谓出租人同意承租人进行扩建,不仅要求出租人知晓承租人在扩建，而且要求出租人与承租人就扩建的范围、程度达成一致意见。本案中，上诉人的扩建行为未取得相关部门同意，且上诉人未将扩建的预算及成本投入告知被上诉人。为此，一审认定上诉人的扩建未取得上诉人同意并无不当。第三、关于本案租金应如何返还的问题。经查，涉案房屋虽未取得合法权属，但上诉人在双方当事人签订合同后，已实际使用涉案房屋411天。一审根据双方当事人关于租金、租期的约定，以及上诉人实际使用房屋的时间等综合考虑，判决被上诉人返还上诉人租金62559元并无不当。综上所述，颜俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7910元，由上诉人颜俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  李中付审 判 员  郭友浪二〇二一年六月十八日法官助理  王 跃书 记 员  罗倩倩