山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021）鲁01民终5760号上诉人（原审被告）：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。法定代表人：刘俊福，总经理。委托诉讼代理人：闫宁，男，该公司职工。委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：梁文静，女，1984年1月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李潇，山东盈德律师事务所律师。上诉人山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）因与被上诉人梁文静商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由梁文静承担。事实和理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定，系合同双方当事人在平等自愿基础上作出的真实意思表示，但是在审判时以租金评估标准作为损失计算标准明显突破合同关于逾期交房违约金的约定，前后矛盾。梁文静作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解。本合同经主管部门登记备案，没有违反《合同法》等法律的禁止性规定，是合法有效的，也是被一审法院所认可的。因此合同中关于逾期交房违约金等的约定应当被遵守。二、评估费8000元并不是因为城建公司原因给梁文静造成的损失，而是梁文静自己造成的扩大部分的损失，对此，一审法院认定错误。在一审立案之前，城建公司已经向梁文静提出和解意见，并且从一审认定的租金标准看，城建公司的和解意见中赔偿标准要高于本案房租鉴定评估标准。因此评估完全没有必要，是梁文静执意申请鉴定导致评估费的损失，损失扩大部分责任不应由城建公司承担。据此，请求二审法院撤销原判发回重审或直接予以改判，支持城建公司的上诉请求。梁文静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，城建公司未按合同约定的时间履行交房义务，应当向梁文静支付违约金。虽然双方在合同中对逾期交房的违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，不足以弥补因逾期交房给梁文静造成的损失。梁文静没有必须同意城建公司提出的调解方案的义务，因此在未达成调解一致的情况下，为确定赔偿金额，申请鉴定评估是必经程序，因此城建公司的上诉理由于法无据，恳请法院驳回其上诉请求。梁文静向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令城建公司向梁文静支付截止2020年6月30日的延期交房违约金6万元（自2020年7月1日至实际交房之日止的违约金，参照同地段房屋租金标准计算）；2.本案的诉讼费、评估费由城建公司承担。一审法院认定事实：2017年1月24日，梁文静作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定梁文静购买城建公司开发的腊山御园二期5号楼*单元****号商品房一套，建筑面积共84.38平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7573元，总金额838104元。关于交付期限合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。城建公司还与梁文静签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付等事项进行了约定。梁文静按照合同约定时间向城建公司支付了全部购房款，截止本案法庭辩论终结，城建公司未按照合同约定向梁文静交付上述商品房。梁文静申请对案涉房屋自2018年5月1日起的租金水平进行评估，一审法院依法委托山东众合土地房地产评估有限公司进行评估，山东众合土地房地产评估有限公司作出众合评（鉴）字（2021）第081号《房地产估价报告》，报告载明案涉房屋自2018年5月1日至2020年11月24日租金价值评估总价为42700元。梁文静对该估价报告提出异议，2021年2月24日，山东众合土地房地产评估有限公司对此作出回复。梁文静为此评估支付评估费8000元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁文静与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，梁文静的合同义务是按约定时间和数额向城建公司交纳购房款项，城建公司的合同义务则是按约定时间和标准向梁文静交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但城建公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。故一审法院认定城建公司应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，梁文静主张双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定城建公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。梁文静主张约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求增加违约金，按照同地段同类房屋租金标准计算违约金，并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金水平进行评估以确定其租金损失，以此标准作为其租金损失，并主张以此租金损失确定违约金数额，梁文静的该主张，符合上述法律规定，一审法院予以支持。但梁文静主张的自2020年11月25日起至实际交房之日止的违约金，因无具体的租金价值作为计算标准，一审法院不予支持，其可以另行主张。关于梁文静主张应由城建公司承担的评估费8000元，梁文静因本案支出的评估费亦属于因城建公司违约给梁文静造成的实际损失，应由城建公司承担。判决：一、山东省城建工程集团公司于判决生效之日起十日内向梁文静支付自2018年5月1日起至2020年11月24日止的逾期交房违约金42700元;二、山东省城建工程集团公司于判决生效之日起十日内赔偿梁文静评估费8000元;三、驳回梁文静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由山东省城建工程集团公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于合同约定的逾期交房违约金应否调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。以上法律规定，规定了违约金与赔偿损失的关系及违约金的调整原则。违约金数额调整以实际损失额为限。当违约金达到过低标准时，守约方可以通过三种方式弥补损失，一是请求增加违约金，二是在违约金不足时，另行主张损失（以实际损失为限），三是以实际损失为限，直接请求违约金赔偿损失。本案中，城建公司主张其应按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》中的约定，向梁文静支付已付房款0.5%的违约金，但根据城建公司的违约天数计算，合同约定的违约金数额不足以弥补梁文静的实际损失。因此，梁文静于本案中请求城建公司按实际损失予以赔偿，符合法律规定。关于损失的计算方法，双方当事人在合同中未作约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据上述法律规定，山东众合土地房地产评估有限公司出具了价格评估报告，一审法院结合城建公司逾期交房的天数确定了城建公司应当赔偿的金额。综上，一审法院以涉案房屋经评估后的租金损失为标准对涉案合同约定的逾期交房违约金予以调整并无不当，本院予以维持。关于梁文静所主张的评估费应否予以支持的问题。因城建公司逾期向梁文静交房引起本案诉讼。为确定逾期交房违约金的数额，梁文静于一审中申请对涉案房屋的租金进行评估，因此而产生的评估费系梁文静为实现债权而支出的合理费用，属于梁文静的损失，应当由城建公司负担。因此，一审法院判决由城建公司承担评估费并无不当，本院予以维持。综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人山东省城建工程集团公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年六月二十五日书记员 薛嘉丽