广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11733号上诉人（原审原告）：黄素玲，女，1965年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑伟京，广东结信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州新城市实业发展有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号东山广场主楼2007房。法定代表人：温俊明，职务：董事长。委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文列，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人黄素玲与上诉人广州新城市实业发展有限公司（以下简称新城市公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黄素玲上诉请求：一、改判广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22382号民事判决中第一项为：新城市公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄素玲支付货币补偿款4658265.36元。二、改判第二项为：新城市公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄素玲支付评估费32000元。三、新城市公司按4658265.36元为基数向黄素玲支付从起诉之日起至实际偿付补偿款之日止的利息（利率参照一年期贷款市场报价利率〕。四、本案一审、二审诉讼费用由新城市公司承担。事实与理由：一、新城市公司怠于履行安置回迁义务，安置回迁房屋事实上不能履行的原因在于新城市公司。1、黄素玲（被拆迁人、乙方）与广州广骏房地产开发公司（拆迁人、甲方）签订的《房屋拆迁安置协议》第三条约定：1.甲方应于1999年4月30日前，在征用范围内新建大楼A幢八、九楼北向，建筑面积123.12平方米安置给乙方回迁居住。2.甲方应提前一个月以书面方式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁。第六条约定：甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。但新城市公司并未按《房屋拆迁安置协议》提前一个月以书面形式通知黄素玲回迁，违反合同约定，导致黄素玲无法及时办理回迁手续，新城市公司存在重大过错。新城市公司作为拆迁单位，向黄素玲提供符合合同约定回迁房屋用作补偿安置属于新城市公司应负担的合同义务，而新城市公司未尽到合同约定的义务，导致该房屋事实上不能履行，过错在于新城市公司。一审法院认定黄素玲未能按照合同约定回迁存在一定过错是错误的。2、退一步讲，假若黄素玲有怠于办理回迁户登记的事实，该过失行为也不会导致房屋灭失，本案房屋事实上不能履行的原因在于新城市公司的过错。新城市公司作为原广州力中公司所有的“润景轩”在建工程（越秀区小北路××号）的买受人，承继了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中广州广骏房地产开发有限公司的合同义务，新城市公司应当知道黄素玲作为回迁户的合同权利。合同中并无约定合同履行过程中需要办理登记和核实产权资料，黄素玲作为回迁户的合同权利不能因新城市公司额外要求的登记手续而有丝毫的减损。即使黄素玲没有按照新城市公司的要求作任何登记，新城市公司亦应按照合同约定在竣工验收后的玥秀轩A幢八、九楼各预留一间房屋给黄素玲回迀，而不是擅自将所有房屋全部出卖。3、黄素玲在2008年已向新城市公司主张回迁的合同权利，新城市公司更明确知悉黄素玲在玥秀轩A幢八、九楼享有回迁的合同权利，在此情况下，新城市公司仍将房屋出售，导致现在黄素玲仅能享受到回迁至越秀区小北路××房的部分权利，而剩余的66.9291平方米房屋无法享受回迁。综上所述，安置回迁房屋事实上不能履行的过错全部在于新城市公司，新城市公司应承担因此造成的黄素玲的全部损失。二、由于新城市公司的原因导致黄素玲不能享有66.9291平方米回迁房屋的物权，新城市公司应按该房屋的现值向黄素玲作出补偿。对于作价补偿，一审法院按照（7960元/平方米+13700元/平方米+69600元/平方米）/3×66.9291平方米=2035983.22元判决新城市公司向黄素玲支付补偿款，没有任何法律和事实依据，严重损害了被征收房屋所有权人的合法权益，也与《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》第10条“依法公正审理财产征收征用案件，维护被征收征用者的合法权益。准确把握立法精神，合理把握征收征用适用的公共利益范围，坚决防止公共利益扩大化。遵循及时合理补偿原则，对土地征收和房屋拆迀补偿标准明显偏低的，要综合运用多种方式进行公平合理补偿，充分保护被征收征用者的合法权益”规定精神相违背。如前所述，对于《广州市城市房屋拆迀补偿协议书》不能得到完全履行，新城市公司不能将全部123.12平方米房屋交付给黄素玲的责任完全在于新城市公司，新城市公司存在违约行为。而新城市公司却因其违约行为，可以将本应交付给黄素玲的房屋按市场价出售，换言之，新城市公司可以因自己的违约行为而获利，这是违背诚实信用原则的。同时，（2018）粤0104民初32439号民事判决书中判决新城市公司将广州市越秀区小北路××房交付给黄素玲，该房屋面积56.1909平方米，时值接近400万元；假如当时新城市公司连该房屋都不能交付，按照一审法院判决的逻辑，新城市公司仅应按（7960元/平方米+13700元/平方米+69600元/平方米）/3×56.1909平方米=1709327.18元向黄素玲支付补偿款，则黄素玲现在因接受房屋而多享有的200多万元属于不当得利，这是不符合逻辑的。在该案的判决中，法院均明确“对于面积差，新城市公司本应提供房屋作为产权补偿以全面履行合同义务”，既然现在新城市公司无法提供相应房屋，那么新城市公司就应该把相应房屋的相应现值补偿给黄素玲。综上所述，法院应以广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司评估时点为2019年5月23日的评估报告为价值参考，即2019年5月23日广州市越秀区*路*街15号新城市玥秀轩A幢九楼北向房屋的室内为基本装修的市场评估单价为70300元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为69600元/平方米，在此基础是综合考虑涉案房屋地段、学区、物价指数等因素，作为安置补偿房屋的作价补偿标准。针对新城市公司的上诉请求，黄素玲答辩认为，新城市公司将本用于安置回迁的房屋出售，本身就是违法的。黄素玲只是怠于主张自己的权利，并未没有违反合同约定，故合同履行过程中的损失，应由新城市公司负担。新城市公司上诉请求：一、撤销（2019）粤0104民初22382号民事判决书，改判为向黄素玲支付的货币补偿款单价按2006年10月25日时点的毛坯楼梯房市场评估单价减去相应的土地出让金计，面积以尚未回迁面积31.9291平方米计，暂计补偿款总价为254155.636元（7960元/平方米×31.9291平方米=254155.636元，未扣减土地出让金及电梯房和楼梯房的差价）；二、黄素玲承担全部评估费；三、一、二审诉讼费均由黄素玲承担。事实与理由：一、涉案房屋未能完全回迁、房屋房价上涨的损失扩大均属黄素玲自身原因造成，新城市公司对此不存在任何过错。本案大致历程如下：①黄素玲与原开发商签订拆迁协议日（1997年5月）、②黄素玲与原开发商约定拆迁日（1999年）、③项目烂尾被拍卖转让，由新城市公司取得（2004年11月12日）、③新城市公司登报通知拆迁权利申报登记日（2004年12月16日）、④新城市公司取得《建设工程规划验收合格证》之日（2006年10月25日）、⑤项目现场设拆迁权利申报登记（2008年10月，黄素玲于2008年10月17日登记）、⑥黄素玲信访主张权利日（2017年11月）、⑦黄素玲第一次起诉日（2018年8月20日），时间跨越长达22年多。在前述过程中，尽管历经多次登报公告、新城市公司电话及书面方式通知等，黄素玲长时间均置之不理，怠于主张自身权利、未积极配合房屋回迁工作。自黄素玲签订协议起，其时隔近14年未就涉案房屋积极申报权利、提交相关材料，且在2008年lO月17日其己明确获悉需申报登记权利并提供相关资料且明确承诺会补齐资料的情形下，其仍在自该日起至2017年11月期间未曾就其权利提出任何主张及配合回迁。房屋拆迁及回迁过程中，被拆迁人的房屋产权等资料申报、变更或注销产权登记、配合交付验收等义务均属基本义务，如被拆迁人拒不履行该等义务，因法律所限，拆迁人根本无法推动回迁工作，就本案而言，案涉房屋所属在建工程原为“烂尾楼”项目，历史遗留问题众多，因此，黄素玲的配合及沟通是新城市公司履行涉案房屋回迁义务的前提条件。新城市公司经拍卖竞买涉案房屋所在项目后，己尽通知被拆迁人申报权利义务，不存在任何过错，黄素玲的行为直接造成回迁严重延迟及不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，黄素玲己构成根本性违约，应承担涉案房屋未能完全回迁的全部不利后果。按《合同法》第一百一十九条规定，包括但不限于该等房屋价格上涨损失的扩大，也应由黄素玲承担责任。新城市公司在受让涉案房屋在建工程相关权利后，已积极履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下称《补偿协议书》）、《广州市城市房屋拆迁安置协议书》（下称《安置协议书》）项下对黄素玲应尽告知、通知义务，并于纠纷发生后，与黄素玲积极协商调解方案，足以认定新城市公司实施了充分的弥补及减少损失的行为。与此相对的，黄素玲在20余年时间里怠于行使合同权利、履行相关义务的行为造成损失扩大是事实，且黄素玲在明知涉案房屋因历史问题，完全回迁至原约定楼栋己无法继续履行的情况下，始终拒不变更在约定楼层按全部面积回迁的主张【2017年11月份，黄素玲于信访时已被明确告知仅有803房可回迁；2018年，在双方前一诉讼案件，即（2018）粤0104民初32439号案经一审现场查勘后，32439号案经一审现场查勘后，黄素玲虽已经知晓A幢9层已无可回迁房屋，但经法院释明，仍拒不变更诉讼请求】，如进一步扩大了相关损失，则损失扩大显然是由黄素玲单方造成。二、涉案房屋的补偿单价应综合考量以下事实理由予以确定：(一)涉案房屋补偿标准单价应按黄素玲签订拆迁补偿协议及拆迁安置协议明确约定的单价计。按黄素玲签订拆迁补偿协议第三条约定：对于超出回迁房屋的面积，黄素玲按1300元×10平方米，2500元×15平方米，6500元×10平方米向拆迁人支付房款，同时双方签订的拆迁安置协议第十条第l款也明确约定：乙方（即黄素玲）向甲方（即新城市公司）购买的35平方米建筑面积……。新城市公司认为：本协议签订的双方意思表示真实，不违反法律强制性禁止性规定，应属有效。如果新城市公司应履行拆迁补偿协议及拆迁安置协议项下拆迁人义务，那么同理黄素玲也应受其约束。如前所述，回迁不能是由黄素玲自身过错造成为事实，在双方明确约定了涉案房屋单价支付标准的情况下，拆迁人依法仅应按拆迁补偿协议及拆迁安置协议明确约定的单价均价3300元/平方米。向黄素玲退回其己付房款（或至多按同期贷款利率计付但也应扣除己支付的利息部分），而无需再承担其他任何责任。(二)退言之，本案即使不按拆迁协议明确约定的单价计付补偿款，黄素玲主张以涉案房屋现市场价为补偿单价也无法律依据，至多按涉案房屋在2006年10月25日的市场单价计。按新城市公司一审证据1，洪桥街13-37号回迁安置办公室曾于2004年12月16日通知玥秀轩项目的拆迁户进行登记和核实产权资料。新城市公司于2006年10月取得《建设工程规划验收合格证》(前述事实在广州市中级人民法院作出的（2019）粤0l民终4718号民事判决书（黄素玲证据5之二4718号判决书）己予以查明认定，原审判决也予以认定）。按照一般回迁流程，取得前述规划验收合格证后，被拆迁人将得以陆续迁入回迁房中。但因黄素玲未向新城市公司申报登记权利，导致新城市公司在统一安排回迁时无法确认黄素玲信息并联系黄素玲。在前述长达两年权利申报登记期间内，应当认定黄素玲知道或应当知道需积极进行权利申报登记并配合办理房屋回迁事宜。如黄素玲在前述期间内联系过新城市公司并进行相应配合，涉案房屋完全回迁并交付显然可以实现。按新城市公司证据2，黄素玲在2008年lO月17日己明知其应申报拆迁权利并明知其应提供齐全资料以供新城市公司核实，并为此做出了承诺的情形下，但其仍在自该日起至2017年11月期间未曾就其权利提出任何主张及配合回迁足以印证前述事实。综上，本案完全系因黄素玲长达13年多的时问里从未主张回迁权利，才导致案涉房屋不能完全回迁。因此被拆迁房屋取得规划验收合格证的时间节点应当认定为是黄素玲怠于主张权利及履行义务、损失扩大的关键时间节点，应以此作为基准时点确定补偿单价，并在该时点评估价格中考虑如下因素予以相应扣减：1.认定补偿标准时，不应计“土地出让金”的价值。本案中，黄素玲要求支付补偿款的房屋为“回迁房”，具历史遗留问题的特点，被拆迁房屋事实上确未办理土地出让手续，未支付土地出让金。故应排除、不计土地出让金的价值。新城市公司也已在一审时对评估报告的书面异议中详述事实理由和法律依据。2.认定补偿标准时，应考虑到新城市公司应向黄素玲回迁的楼房为楼梯房而非电梯房。黄素玲未能提供证据证明拆迁协议及安置协议约定的拟回迁的涉案房屋为电梯房。相反，按《补偿协议书》第一条约定“被拆迁房屋为砖木2层结构”（即楼梯房），且新城市公司事实上建成用于全部回迁户回迁安置的房屋楼栋为楼梯房，本案不能以新城市公司为解决纷争而提出的和解方案中的A幢803房为电梯房为由作为认定黄素玲回迁房为电梯房的依据。三、涉案房屋补偿标准应根据对应面积实际权利性质区别确定，仅按尚未回迁面积31.929平方米计。本案尚未回迁面积仅为31.9291平方米，另35平方米为黄素玲购买的房屋面积（而非应回迁面积），基于黄素玲已以根本不履行购买房屋面积对应义务的行为解除该部分面积，对于该部分35平方米面积，虽不是新城市公司收取，但新城市公司愿意按照约定标准退回己支付购房款。按业已发生法律效力的（2019）粤0l民终4718号民事判决书判定及黄素玲本案自认，己回迁56.1909平方米为既定事实。而黄素玲被拆迁房屋建筑面积为88.12平方米。即在其主张的未回迁建筑面积66.929l平方米中，仅有31.9291平方米属尚未回迁面积，另35平方米按拆迁补偿协议第三条及拆迁安置协议第十条约定，属黄素玲向原拆迁人购买的房屋面积，该31．9291平方米尚未回迁面积与该35平方米购买面积在权利属性上存在根本差异，且原告至今并未向新城市公司付清该等购买面积的全部房价款。综上，本案中，即使认为新城市公司应按某一个时问节点的市场价向黄素玲支付补偿款，那么该等补偿款计算面积也应仅限于尚未回迁面积31．9291平方米计，另35平方米购买面积黄素玲尚未付清全部对应房价款，且长达21年不主张任何权利，依法应认定黄素玲已以行为放弃继续履行该部分的协议，应认定按解除该部分协议的法律后果处理，新城市公司仅应按拆迁补偿协议及拆迁安置协议约定向黄素玲退回其己付房价款（或至多按同期贷款利率计付但也应扣除己支付的利息部分）即可。综上所述，新城市公司认为涉案房屋回迁补偿款应按新城市公司于2006年10月25日取得被拆迁房屋所在小区的《建设工程规划验收合格证》的时点计，按一审在该时点出具的评估报告，单价为7960元／平方米（应扣减“土地出让金”及电梯房和毛坯楼梯房当时的差价，具体详见一审时新城市公司对评估报告的书面异议），补偿面积应仅按尚未回迁面积31．9291平方米计。针对黄素玲的上诉请求，新城市公司答辩认为，黄素玲的配合和沟通是新城市履行回迁义务的前提条件，由于黄素玲严重怠于主张权利，由此产生的相关损失应由其自行承担，新城市公司没有过错，无需承担损失。黄素玲于2019年5月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、新城市公司对广州市越秀区*路*街*号新城市玥*轩*幢九楼*向一套间的回迁房（建筑面积66.9291平方米），按每平方米105000元作价补偿给黄素玲，合计人民币7027555.5元；二、新城市公司按人民币7027555.5元为本金自黄素玲起诉之日起至实际偿付补偿款之日止的利息，参照中国人民银行同期商业贷款（1年期）利率计付。一审法院经审理认定事实如下：1997年5月4日,黄素玲（被拆迁人、乙方）与广骏公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经市房地产管理局（96）房拆许字095号《城市房屋拆迁许可证》批准拆除产权属于乙方所有的房屋，该房屋位于越秀区××路××里××号，砖木结构2层，建筑面积88.12平方米；甲方应在1999年12月30日，将自有的征用范围内新建大楼越秀区*路*街A幢八、九楼北向，建筑面积123.12平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方调换（补偿）给乙方的房屋较乙方原址房屋面积增大了35平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定，以1300元×10平方米、2500元×15平方米、6500元×10平方米的标准计算，付给甲方115500元，并于1999年12月30日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。同日，黄素玲与广骏公司还就上述房屋的拆迁安置问题签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意迁往甲方提供的中山七路*直街*号*房作临迁居住；甲方应在1999年4月30日，将征用范围内新建大楼第A幢九楼北向，产权属自有的套间建筑面积123.12平方米安置给乙方回迁居住（八、九楼各一套）；乙方向甲方购买的35平方米建筑面积，合共价款115500元，乙方必须在本协议生效之日起先付65000元，余下50500元在1999年12月30日房屋交付使用前再付清等。上述协议签订后，黄素玲依约将原址房屋交由广骏公司拆除。1997年11月24日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1997）第1091号《关于同意建设用地转名项目公司的复函》，同意广骏公司将上述地块转由项目公司力中公司开发。1998年9月30日，力中公司和广州市危房改造建设管理所（以下简称市危改所）与广州市国土局签订了穗国地出合（98）415号《广州市国有土地使用权出让合同》，由国土局出让洪桥街13-37号的土地使用权给力中公司和市危改所。1999年，就上述地段用地广州市国土局和广州市国土局房管局先后向力中公司和市危改所核发了穗国土建用字[1999]25《建设用地批准书》和穗府国用（1999）字第特52号《中华人民共和国国有土地使用权证》。广州市中级人民法院在执行该院（2002）穗中法执字第01226号案的过程中委托广州东方国际拍卖有限公司对力中公司所有的小北路××号商住楼“润景轩”在建工程进行拍卖。2004年11月12日，广州东方国际拍卖有限公司（拍卖人）与新城市公司（买受人）签订了《拍卖成交确认书》，确认买受人于2004年11月12日在拍卖人于广州东方国际拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞买成交下列拍卖标的，成交的拍卖物为广州力中公司所有的“润景轩”在建工程（越秀区小北路××号）一幢（不含危房所1111平方米）等。2005年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局向新城市公司和市危改所核发了座落在小北路××号穗国用（2005）第10019号《国有土地使用证》。2006年5月16日，广州市房地产交易登记中心与新城市公司签订了《广州市国有土地使用权挂牌转让成交确认书》，确认新城市公司为危改所转让小北路××号份额的竞得人。2004年12月16日，洪桥街13-37号回迁安置办公室在广州日报上刊登通告，载明：洪桥街13-37号在建工程经广州市中级人民法院委托广州东方国际拍卖有限公司进行公开拍卖。现需要对原拆迁户进行登记和核实产权资料，请各拆迁户在12月17日至25日期间携带相关资料到办公室进行登记。如超过时间没有前来登记的，则按国家规定处理。2006年10月25日，新城市公司和市危改所取得广州市规划局核发的穗规验证[2006]2409号《广州市建设工程规划验收合格证》，建设项目为越秀区小北路××号商业、办公、住宅楼。2007年9月25日，新城市公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀区*路*街13-29号（单号），总建筑面积21225.834平方米，权属人为新城市公司，另有29号108、110铺和27号503房等共35个单元合计1312.2732平方米未申请产权登记。2008年10月17日，黄素玲向新城市公司递交《申请书》，称其原住甲方提供的临迁房*直街*号*房，于2004年7月1日没交租被迫搬走，后因本人回老家居住，导致失去联系未能及时接收回迁，本人亦未主动去了解联系；又因住屋发生盗窃，遗失了原来的房产证，所以拖迟了办理的时间，现本人申请前来办理有关手续，同时本人也到房管补办领房产证手续等。之后黄素玲至今未补办遗失的房屋权属证书。2008年12月26日，新城市公司向黄素玲位于广州市*区*路*阁*座三楼*房的地址寄送《关于办理安置回迁手续的通知》，载明：直至2008年10月17日，你户才来联系我司，并交来不完整的部分有关拆迁的资料复印件，但往后至今尚未见到你户前来进行协商安置补偿问题，而你留下的联系电话139××××1111、8106×××3、333×××1均一直处于无人接听状态。请你户于2008年12月30日前联系我司协商相关事宜并于办理安置回迁手续，若逾期而造成的一切后果均由你户负责，与我司无关。黄素玲表示未收到该邮件上述地址为临迁房地址，因拆迁人未缴纳租金，黄素玲已搬出。2018年8月20日，因房屋拆迁安置补偿纠纷，黄素玲向一审法院提起诉讼，要求新城市公司安置黄素玲回迁涉诉回迁楼中两套间不少于建筑面积123.12平方米的房屋，并办理产权过户手续。一审法院于2018年11月22日作出（2018）粤0104民初32439号民事判决书，该判决书查明“黄素玲到现场查看了新城市公司拟提供黄素玲回迁的房屋后向一审法院明确，同意接受上述803房作为产权补偿房屋，但其他9套住宅与803房根本不在一栋楼内，不符合回迁条件，故黄素玲不同意接受。黄素玲表示坚持要求新城市公司在涉案回迁楼内以房屋进行安置补偿的诉讼请求，不接受货币补偿，不变更诉讼请求。”一审法院遂判决新城市公司将广州市越秀区小北路××房交付黄素玲使用，并协助黄素玲办理房屋所有权转移登记和领取不动产权证的手续。判后，黄素玲不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）粤01民终4718号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。该判决认为“本案中并无证据证明有其他符合合同约定的房屋可作为产权补偿房屋，因此黄素玲要求新城市公司依照合同约定提供66.9291平方米的房屋作为安置补偿房屋，事实上不能履行”。该判决已发生法律效力。据日期为2019年6月11日的粤（2019）广州市不动产权第00115069号不动产权证记载，广州市越秀区小北路××房，建筑面积56.19平方米，用途为住宅，权利人为黄素玲。一审审理过程中，经黄素玲申请，一审法院通过摇珠程序确定由广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众公司）对本案进行评估。该公司作出粤国众联估字第[2020]第13-06001号、第13-06002号、第13-06003号评估报告书，估价结果为广州市越秀区*路*街15号新城市玥秀轩A幢九楼北向房屋，在2006年10月25日室内为基本装修（地面为水泥地面、厨房内墙有瓷砖墙裙，其余内墙批荡，天花刷白）市场评估单价为8120元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为7960元/平方米；2008年10月17日室内为基本装修的市场评估单价为14000元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为13700元/平方米；2019年5月23日室内为基本装修的市场评估单价为70300元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为69600元/平方米。为此，黄素玲支付评估费32000元。对上述评估报告，黄素玲质证认为，应按照评估时点为2019年5月23日室内为基本装修的评估单价计算。新城市公司质证认为：一、评估报告中回迁房作价补偿款评估价均应剔除、不计土地出让金的价值。（一）根据黄素玲提交被拆迁房屋的土地使用证、房屋所有权证记载，被拆迁房屋日期为1991年8月9日，而不动产查册表记载房屋交易日期为1992年8月17日，上述材料均没有关于已办理土地出让手续、已交土地出让金及使用权期限的附注。（二）广州市规划和自然资源局关于《哪些情形需计收土地出让金》第二项明确规定，权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。（三）如黄素玲正常回迁入住房屋，在办理产权交易过户手续时，会被政府部门要求其自行补缴土地出让金。现803房实为商品房，而非原本的回迁房，不能以双方协商达成回迁意向的803房所在楼栋已完成土地出让金出让手续认定。二、评估报告均应以楼梯房面积而非电梯房进行评估。双方协议未约定房屋为电梯房，而被拆迁房屋为楼梯房，且新城市公司事实上建用于全部回迁户回迁安置的房屋为楼梯房，黄素玲因其自身原因未按期回迁导致无回迁房安置，才将803房回迁给黄素玲，该房实为商品房、而非回迁房，本案不能以803房为电梯房作为认为黄素玲回迁房为电梯房的依据。三、评估报告均应以毛坯而非简单装修进行评估。涉诉大楼回迁房交付标准为毛坯，803房交付给黄素玲时，确为新城市公司因使用作储藏室而作简单装修。四、评估面积应仅以31.9291平方米而非66.9291平方米进行评估。五、2019年5月23日评估时点评估价高于市场价。就上述意见，评估公司作出《复函》称，1.广州市越秀区*路*街15号A幢九楼北向房屋均以足额缴纳土地出让金，另黄素玲、新城市公司均提交材料明确本次评估对象所在楼宇安装有2台电梯。我司仅对评估标的在客观上存在的实物状况、土地权益状况下进行评估，不考虑原被拆迁房屋区位、实物、权益等状况的影响，也不对原被拆迁房屋作任何判定。2.根据黄素玲、新城市公司提供的房屋室内装修情况，两方对估价对象的交付装修标准存在意见分歧，我司分别列示估价对象在基本装修、毛坯完整产权的评估单价以提供参考，两个单价已通过充分市场调查。3.我司严格按照房地产估价规范，遵循房地产估价原则，在充分市场调查的基础上，并考虑影响房地产价格的影响因素，运用适宜的方法对估价对象的价值进行客观合理、公正的评估测算。一审另查明，2003年12月15日，一审法院作出（2003）越法民三初字第2263号民事判决书，判决：一、广骏公司、力中公司将2001年10月1起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（每月按88.12平方米×15元/平方米×50%计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，广骏公司、力中公司按上述标准按月向黄素玲支付延期补助费至通知黄素玲回迁之日止；二、广骏公司、力中公司将2001年10月10日起至本判决发生法律效力之日止的利息损失（以65000元为基数，按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，广骏公司、力中公司按上述标准，按月向黄素玲赔偿利息损失，至通知黄素玲回迁之日止。受理费1690元由广骏公司、力中公司共同负担，广骏公司、力中公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将受理费迳付给黄素玲。该判决2003年12月30日生效，黄素玲向一审法院申请执行。2004年8月11日，一审法院作出（2004）越法民三初字第1340号民事判决书，判决：一、广骏公司、力中公司将2004年7月1起至本判决发生法律效力之日止的临时安置补助费（每月按1762.40元计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，广骏公司、力中公司按上述标准按月向黄素玲支付临时安置补助费至（具备条件）书面通知黄素玲回迁之月止；二、广骏公司、力中公司将450元搬家费及120元调查费合计570元一次性支付给黄素玲。上述两份判决书，黄素玲曾向一审法院申请强制执行。根据日期为2004年11月19日的执行笔录记载，黄素玲申请执行广骏公司、力中公司给付安置补助费用等二件案，在执行过程中，双方经自行协商，达成一致意见，申请方在尚欠购房款中以39929.20元抵扣被执行人应支付的款项。一审庭审中，黄素玲、新城市公司确认征用范围新建大楼A幢为电梯房。新城市公司表示补偿协议没有约定电梯房，其他拆迁户均是回迁B幢，为楼梯房；涉诉大楼土地出让金已经全部缴清。关于增大面积购房款，黄素玲表示在2004年执行时抵扣完后剩余一万多未支付，但从2004年至今新城市公司尚欠十几万费用。一审法院认为，黄素玲与广骏公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》为有效合同。新城市公司经拍卖取得涉案房屋所在项目后，依法承接上述合同中向黄素玲提供用于产权调换（补偿）房屋的合同义务。根据生效的（2019）粤01民终4718号民事判决书认定，黄素玲要求新城市公司依照合同约定提供66.9291平方米的房屋作为安置补偿房屋，事实上不能履行。因此，黄素玲要求新城市公司进行货币补偿的请求合法合理，一审法院予以支持。关于货币补偿款项的问题。首先，新城市公司作为拆迁单位，向黄素玲提供符合合同约定的回迁房屋用作补偿安置属新城市公司应负担的合同义务，而黄素玲作为被拆迁人享有相应的要求补偿回迁安置的权利。从本案的情况来看，涉诉项目拆迁办公室于2004年12月26日登报公告被拆迁人及时申报权利，新城市公司已于2006年10月25日建设工程规划验收合格证，即涉诉大楼已符合回迁条件，而黄素玲于2008年10月17日向新城市公司提交申请表示其遗失房产证拖延了办理时间，其申请办理相关手续并补办领房产证手续，此后逾十年期间，黄素玲一直未再向新城市公司主张办理回迁手续。因此，双方就未能按照合同约定回迁均存在一定过错。其次，涉诉协议虽未约定回迁房为电梯房或楼梯房，但该协议约定回迁房为新建大楼A幢，新城市公司亦确认A幢为电梯楼。此外，协议亦未约定回迁房的装修标准，故新城市公司应按电梯房毛坯的标准作价补偿给黄素玲。最后，协议约定回迁面积为123.12平方米，其中超过原被拆迁房面积35平方米由黄素玲购买，现黄素玲回迁的803房面积为56.1909平方米，故尚未补偿的回迁面积应为66.9291平方米，新城市公司认为上述增加面积部分仅应退还增加面积款的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，涉诉大楼于2006年10月25日取得建设工程规划验收合格证，符合房屋交付条件，至黄素玲主张作价补偿的2019年5月23日的房屋市场存在较大差距，期间国家经济发展水平、物价指数与房屋供需关系发生较大变化，根据公平合理、等价有偿原则，综合考虑黄素玲、新城市公司过错，一审法院认定新城市公司应当按照（7960元/平方米+13700元/平方米+69600元/平方米）/3×66.9291平方米=2035983.22元向黄素玲支付补偿款。同时根据公平合理原则，黄素玲主张利息一审法院不予支持。至于新城市公司主张原被拆迁房屋未缴纳土地出让金，回迁房应扣除土地出让金的意见，本案系黄素玲实际回迁房屋面积少于协议约定面积所致，涉诉回迁房已办理土地出让手续，故新城市公司上述主张缺乏事实依据，一审法院不予支持，新城市公司可另寻途径解决。鉴于黄素玲在合同履行过错中存在一定过错，评估费由黄素玲、新城市公司各自负担一半。一审法院于2020年12月30日作出如下判决：一、广州新城市实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄素玲支付货币补偿款2035983.22元。二、广州新城市实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄素玲支付评估费16000元。三、驳回黄素玲的其他诉讼请求。一审案件受理费60993元，由黄素玲负担37906元，新城市公司负担23087元。本案二审期间，新城市公司向本院提交《调查取证申请书》，要求本院向广州住房和城乡建设委员会档案管理处调取如下材料：1.广州市越秀区××路××里××号是否已办理土地出让手续，是否已缴交土地出让金的相关情况及相关证明文件；2.广州市越秀区××路××里××号作为被拆迁房屋回迁时是否应补缴土地出让金。拟证明黄素玲原有的被拆迁房屋并未缴纳土地出让金，评估报告在假定土地出让金已经缴纳的情况下对被拆迁房屋作价补偿进行评估，不符合公平原则。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，新城市公司确认涉案拆迁补偿安置协议没有约定黄素玲需要承担回迁房屋的土地出让金。二审庭后，新城市公司提交书面回复意见称，涉案楼盘的A栋9楼共9个单元，其中902、906是回迁房，其他房屋在2006-2007年期间售出，平均售出单价是7888元。由于其司竞拍是仅知晓涉案项目的拆迁安置总面积，但并未披露其他信息，其司无法获悉黄素玲为回迁户，且涉案项目是烂尾项目，资料管理不善且有错漏，其司直到黄素玲2008年10月17日向其司递交材料时才知晓她的存在。需要说明的是，拍卖公告载明的拆迁安置总面积为4909.7092平方米，但其司最终拆迁安置回迁总面积为5631.5396平方米。黄素玲提交《情况说明》称，黄素玲一直使用139××××1111手机号码至今，新城市公司完全可以联系到黄素玲本人。至于黄素玲为何在2008-2017年期间不向新城市公司主张权利的问题，由于涉案楼盘尚未完善，且新城市公司要求黄素玲提供的被拆迁房屋的产权证原件已经遗失，黄素玲也离开广州回恩平生活，黄素玲也了解到没有回迁人的同意，用于回迁补偿的房屋是无法出卖的，在黄素玲已经向新城市公司提出申请的情况下，黄素玲相信属于自己的房屋不会灭失，因此耐心等候新城市公司的消息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：应依照哪个时点评估出来的房屋单价及面积确定回迁房屋的货币补偿款。本院对此评析如下：黄素玲主张应按照2019年5月23日回迁房屋的市场评估单价70300元/平方米，补偿面积为66.9291平方米，确定货币补偿款。新城市公司则主张应按照7960/平方米，补偿面积为31.9291平方米，且扣减土地出让金以及电梯房与楼梯房之间的价格差来确定货币补偿款。首先，关于补偿单价的问题。一方面，新城市公司作为拆迁单位，负有安置被拆迁人回迁的义务，在其将回迁房屋另售他人无法对黄素玲予以完全安置回迁的情况下，其自身存在过错，应对黄素玲予以货币补偿。另一方面，黄素玲在2008已经知晓涉案地块由新城市公司拍卖买受取得，并向新城市公司申请办理相关手续，但此后逾十年期间，黄素玲都未向新城市公司主张回迁权利。此间市场房价亦发生大幅度的上涨，也与黄素玲怠于行使自己权利有关，导致新城市另售房屋后损失扩大，黄素玲对此亦负有一定过错责任。一审法院综合本案的实际情况，以涉案房屋在三个时点（分别是涉案楼盘取得建设工程规划合格证，黄素玲首次向新城市公司递交《申请书》申报权利，黄素玲提起本案一审诉讼）的评估价格的平均值，确定补偿单价，公平合理，本院予以照准。关于是采用电梯房还是楼梯房的评估单价问题。由于涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定回迁到涉案楼盘的A幢，而涉案楼盘A栋现在是电梯楼，故一审采用电梯房的评估房价并无不当。关于应否扣减土地出让金的问题。由于上述协议书和《房屋拆迁安置协议》均未约定黄素玲需要承担回迁安置房的土地出让金，也没有约定黄素玲需要补交被拆迁房屋的土地出让金，故新城市公司要求货币补偿款应扣减该笔费用的主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审法院对货币补偿款的计算公平合理，本院予以维持。黄素玲和新城市公司对该问题的上诉主张均缺乏充分理据，本院不予采信。关于评估费用的负担问题。如上所述，本案诉讼产生的原因皆因双方在履行拆迁安置协议时均存在过错，一审判令双方各负担一半的评估费用，并无不当，本院予以维持。新城市公司要求法院调查取证事宜，因与本案处理结果无关，本院不予接纳。综上所述，黄素玲和新城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49985元，由黄素玲负担26769元，广州新城市实业发展有限公司负担23216元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 苏劲丹