贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1865号上诉人（原审原告）:庞建华，男，汉族，1963年12月8日出生，原威宁县征费稽查处职工，中专文化，住威宁县。委托诉讼代理人：牛德全、江波，贵州远川律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州省毕节高速公路管理处。住所地：毕节市洪山路175号。统一社会信用代码：125200007613788411。法定代表人：刘有林，管理处处长。委托诉讼代理人：詹娇艳、贵州本芳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张菘、贵州本芳（黔西）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产开发总公司。住所地：威宁县开发区。统一社会信用代码：91520526215610252J。法定代表人：许文荣，公司经理。委托诉讼代理人：李二全，男，系该公司项目经理。上诉人庞建华因与贵州省毕节高速公路管理处(以下简称：毕节高管处)、威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产开发总公司（以下简称：威宁城乡公司）第三人撤销之诉一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人庞建华上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。涉案房产究竟是被上诉人威宁城乡公司依据2006年7月4日与威宁县征费稽查所签订的《综合开发协议》修建，还是依据2007年10月24日与威宁县土地储备交易中心签订的成交确认书取得威国用（2007）第461号《国有土地使用证》后独立开发的，一审对此认定模糊不清。涉案房产应当是威宁城乡公司通过参与竞买取得《国有土地使用权证》独立开发的，该房产与被上诉人高管处没有关系。首先，2006年7月4日威宁城乡公司与威宁县征费稽查所签订的《综合开发协议》是由威宁县征费稽查负责提供土地，威宁城乡公司负责修建，一二层以及三至七楼的其中一套住宅归威宁城乡公司，三至七楼的九套住宅归征费稽查所。2007年4月18日，威宁县征稽所向威宁县人民政府呈交《关于请求重建综合办公楼的报告》，县政府的批复意见是转县国土局按有关程序办理招拍挂手续后，再办理土地使用手续。这就说明了《综合开发协议》是违反程序的，县政府是不同意《综合开发协议》的，县政府是要求按程序挂牌交易。2007年9月9日，原威宁县国土资源局在报纸上公告挂牌出让威宁县征费稽查所用来与威宁城乡公司合作的土地，挂牌出让的公告没有任何附加条件，也就是没有所谓的“无论任何人竞得均需保证全部建筑物中不低于60%建筑面积归征稽所”。所以在威宁城乡公司竞得土地后，威宁城乡公司与征稽所签订的《综合开发协议》已经终止或者说作废。涉案房产变为威宁城乡公司独立开发。其次，一审认定涉案土地的挂牌出让是附条件即无论任何人竞得均需保证全部建筑物中不低于60%建筑面积归征稽所所依据的证据是威宁县征稽所向国土局提出时附加给国土局的条件，但挂牌出让公告上并没有附加条件，因此威宁县征稽所申请挂牌出让的附加条件因没有在报纸上公告对竞买人没有约束力。威宁城乡公司竞得土地后的开发行为已经与威宁县征费稽查所没有了法律上的权利义务关系。二、一审法院适用法律错误。（一）一审适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来认定案涉《综合开发协议》有效是错误的，该《综合开发协议》县人民政府没有同意征稽所的请示，而是要求按照法律规定挂牌出让，经挂牌出让的成交确认书与《综合开发协议》无关。所以《综合开发协议》是无效的，且也没有履行。涉案土地经挂牌出让后不再属于征稽所的资产，已经变更为威宁城乡公司的企业资产。（二）一审认定上诉人与威宁城乡公司签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，从而认定合同无效是错误的。首先，本案必须查清涉案土地究竟是威宁城乡公司独立开发还是合作开发，一审作出的判决是基于《综合开发协议》，但开发协议已经被终止，该认为显然是错误的；其次，威宁城乡公司的财务会计等资料是其内部管理问题与上诉人交纳房款与否没有关联性。第三，交款时间虽然与《综合开发协议》只间隔1个多月，但因涉案土地经拍卖后仍然是威宁城乡公司竞得，上诉人才没有退款，继续给威宁城乡公司购买房屋。第四，如果涉案房产确实是被上诉人高管处的国有资产，《综合开发协议》继续有效，挂牌出让仍旧有附加条件“60%产权归威宁县征稽所”，上诉人与威宁城乡公司签订的《商品房买卖合同》也损害不了高管处的利益，高管处可以依据其与威宁城乡公司签订的《综合开发协议》向威宁城乡公司主张权利，要求威宁城乡公司承担违约责任，谈何恶意串通损害了国家、集体或者第三人的利益。退一步讲，就算上诉人没有缴纳购房款，而威宁城乡公司自认收到上诉人的购房款，造成损失的也只是合同相对方威宁城乡公司，所以一审的推理是违反逻辑的。第五，针对涉案房款的现金交易，在2006年阶段属于当时的交易习惯，且才10万元左右，金额也不大。不能用现阶段的交易习惯来予以衡量。第六，上诉人2006年8月还没有与威宁城乡公司签订《商品房买卖合同》就先行交纳给威宁城乡公司的购房款是因为当时威宁尚不存在商品房买卖，对于该交易，大家都不是很清楚程序，才存在不符合商品房的交易规则或者说交易习惯，但2008年8月双方签订的《商品房买卖合同》对交款行为进行了追认。至于威宁城乡公司与威宁县征稽所的《综合开发协议》上诉人确实不清楚具体内容，只是听说我们内部职工有优先购买权，所以才急着交款。后来涉案房产也仍然是威宁城乡公司进行修建，2008年8月23日，我们才与威宁城乡公司签订《商品房买卖合同》。综上所述，上诉人认为，一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果损害了上诉人的合法权益，特提起上诉，请依法改判。被上诉人威宁城乡公司二审答辩称，本案争议土地系答辩人通过招拍挂方式取得的土地使用权，上诉人的观点，答辩人基本予以认可。需要强调的是，在威宁县土地交易储备中心进行招拍挂以前，答辩人与威宁县征稽所存在准备联合开发的情况，但开发工作没有实质进展，因为联合开发违背当时的法律法规规定。双方协议的合作开发事宜就停止了。2007年9月9日，威宁县国土资源在报纸上公告挂牌出让威宁县征稽所的土二，答辩人通过招拍挂取得了该土地使用权。一审认定上诉人取得的土地是附条件不当。答辩人竞得土地后的开发行为是独立的，与威宁县征稽所没有关系。一审适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来认定《综合开发协议》有效错误。一审认定答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，认定合同无效与事实不符，是错误的。答辩人通过正常程序取得土地，并支付了对等价格。答辩人认为上诉人的上诉理由成立，一审判决错误，损害了上诉人和答辩人的合法权益。被上诉人毕节高管处二审未作答辩。上诉人庞建华向一审提出诉讼请求：1、撤销（2015）黔威民初字第2536号判决书的第一项判决；2、确认二被告争议的位于威宁县房屋归属于原告。一审法院认定事实：原告庞建华系威宁县征费稽查所职工。2006年7月4日威宁县征费稽查所（乙方）与威宁城乡公司（甲方）签订了《综合开发协议》。协议约定，乙方提供位于威宁县占地面积316平方米的87年体改分留土地一块给甲方按全框架结构设计施工建造房屋。房屋按七层设计修建，一层门面，二层写字楼，三至七层为住宅。一层门面5个约300平方米，二层写字楼约300平方米，产权归甲方。三至七楼住宅共10户，其中9户每户约150平方米房屋产权归乙方（住宅楼层由乙方选择），剩余一户归甲方。甲方必须严格按照国家建设要求设计，保质保量施工，办理好任何施工手续及各家各户的房产证，一并按期交付给乙方使用。土地使用证由乙方提供。甲方威宁城乡公司法定代表人许文荣、乙方威宁县征费稽查所负责人李兴国、经办人张时玉在合同上签名，并加盖相应单位公章，乙方上级主管部门毕节征费稽查处法定代表人龙光亮在该合同上签名并加盖单位印章。协议签订后，被告威宁城乡公司向原告出具收款收据，落款日期为2006年8月23日，收据载明收款金额为118886元，款项性质为购房款，备注栏载明购房单价860元每平方米。威宁城乡公司财务人员宋福云作为经手人签字确认。庭审中，威宁城乡公司认可收到原告上述购房款并向原告出具了收款收据，但在本院限定让其提交财务账簿、审计等资料对此进行审查期间，威宁城乡公司未提交上述资料。经本院询问经办人宋福云，宋福云称当时收的全部是现金。所有财务资料只有出具给原告及其他8户购房者的收款收据，包含原告的所有9户均是在2006年8月23日以现金交款，且金额均为118886元。同时，当时的征费稽查所所有的员工为9人，被告威宁城乡公司收取购房款的9套房屋的购房者就是征费稽查所员工本人或该9个员工的亲属。一审另查明：2007年4月18日，威宁征费稽查所向威宁县人民政府呈交了《关于请求重建综合办公楼的报告》，向威宁县政府请求将该所约300平方米土地使用权协议转让给威宁县房地产开发公司，以便威宁征费稽查所与威宁县房地产开发公司联合开发修建，达到重建综合办公楼的目的。同日，原威宁县人民政府马贤忠副县长在《关于请求重建综合办公楼的报告》上签署：“转县国土局按有关程序办理招牌挂手续后，再办理土地使用手续”。2007年8月22日，威宁县征费稽查所向威宁县国土资源局递交了《关于有条件出让我所国有土地及其地上附着物的申请》，威宁县征费稽查所决定以有条件挂牌方式申请土地储备交易中心将位于人民北路××号的房地产进行公开出让。附挂牌条件：一、无论任何人竞得均需保证全部建筑物中不低于60%建筑面积归威宁县征费稽查所使用。二、根据法律规定的相关税费由威宁县征费稽查所及竞得人承担。三、挂牌代理服务费为成交价款的3%由竞得人交纳。2007年9月7日，威宁县人民政府对《威宁县国土资源局关于挂牌出让原威宁县征费稽查所国有土地使用权的请示》作出批复，同意对威宁县征费稽查所国有土地使用权实行挂牌出让，并要求严格按照有关程序具体抓好落实。2007年9月9日，威宁县国土资源局在报纸上公告，定于2007年10月10日9时至2007年10月23日17时在国土资源局举行挂牌活动，出让威宁县征费稽查所国有土地使用权，同时发布了挂牌出让须知。2007年10月8日，威宁城乡公司向威宁县土地储备交易中心递交了竞买申请书，申请参加该宗土地的拍卖活动。2007年10月24日，威宁城乡公司与威宁县土地储备中心签订了成交确认书。同年10月29日，双方签订了国有土地使用权出让合同。同日，被告威宁城乡公司办理了威国用（2007）第461号《国有土地使用权证》。后威宁城乡公司将合作开发的房屋建成并经相关职能部门验收合格。2008年，原告和被告威宁城乡公司签订了合同编号为2008-04号的《商品房买卖合同》。合同约定，被告威宁城乡公司将涉案房屋出售给原告，购房款为118886元，但双方签订的《商品房买卖合同》并未备案，亦未办理产权转移登记。2012年，原告入住5-2号房屋。一审再查明：2008年原贵州省毕节地区征费稽查处被撤销，成立贵州省毕节高速公路管理处，原贵州省毕节地区征费稽查处及其派出驻县单位的财产均划归贵州省毕节高速公路管理处。一审同时查明：2013年7月19日，被告毕节高管处将被告威宁城乡公司诉至本院，要求威宁城乡公司向其交付《综合开发协议》约定房屋。该诉讼经（2015）黔威民初字第2536号判决书判决：一、由威宁城乡公司向毕节高管处交付三至七楼除威宁城乡公司占有的一套房屋外的九套房屋；二、驳回毕节高管处的其他诉求。该判决生效后，毕节高管处申请强制执行。2017年7月10日，本院作出（2017）黔0526执118号裁定书，以房屋实际占有人不是被执行人威宁城乡公司，无法完成实际交付为由裁定终结执行，毕节高管处不服该裁定，提出执行异议，本院据申请人的异议作出（2017）黔0526执异10号裁定书，驳回申请人的异议申请，毕节高管处仍不服该裁定，向毕节市中级人民法院申请复议，经毕节市中级人民法院审查后作出（2017）黔05执复48号裁定：撤销威宁县人民法院（2017）黔0526执118号裁定及（2017）黔0526执异10号裁定，支持申请人恢复执行的申请。2018年12月17日，本院作出（2018）黔0526执205号裁定，裁定恢复对（2015）黔威民初字第2536号判决的执行。一审还查明：被告威宁城乡公司虽在庭审中主张其因不服（2015）黔威民初字第2536号判决而提出再审申请，后经本院向其核实，威宁城乡公司明确并未申请再审。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，本案中威宁城乡公司与威宁县征费稽查所签订《综合开发协议》约定由威宁县征费稽查所提供国有土地使用权，威宁城乡公司负责出资建设房屋，威宁县征费稽查所固定获得九套合格住房，威宁城乡公司获得第一层门面、第二层写字楼及三至七层中任意一套房屋的产权。威宁县征费稽查所作为土地提供方，获得威宁城乡公司修建的9套固定住房，并不承担任何经营风险。协议签订后，威宁县征费稽查所向威宁县国土资源局递交了申请，决定以有条件挂牌方式申请土地储备交易中心将位于人民北路××号的案涉土地进行公开出让。后经威宁县国土资源局请示，威宁县人民政府批复同意了对威宁县征费稽查所国有土地使用权实行挂牌出让。因此，该《综合开发协议》性质上属于国有土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，威宁县人民政府批复同意对威宁县征费稽查所国有土地使用权实行挂牌出让。实际上已经批准了办理案涉土地的土地使用权出让手续，故《综合开发协议》属于有效合同，有效合同对合同签订双方当事人具有约束力。因此，（2015）黔威民初字第2536号判决书作出的由威宁城乡公司向毕节高管处交付三至七楼除威宁城乡公司占有的一套房屋外的九套房屋的判决并无不当。同时，本案涉案土地系政府划拨给征费稽查所的国有土地，属于国有资产，而本案根据原告与被告威宁城乡公司的陈述，原告在威宁城乡公司与威宁县征费稽查所2006年7月4日签订《综合开发协议》之后，于2006年8月23日就将购房款全额现金交付给威宁城乡公司。虽然原告与被告威宁城乡公司均认可原告已经交付购房款,但该交易是否真实存疑。理由如下：1、双方除了口头承认交易的事实外，未能提供发票及相应的财务会计资料、年度审计资料等证据对此予以证实，仅提交了威宁城乡公司出具的一份收据证明交易的真实性。威宁城乡公司作为全民所有制企业，其在收取购房款后未进入公司账户进行年度财务审核，而直接将款项交付给项目负责人李二权，威宁城乡公司的上述运作显然违背公司财务管理的基本规则；2、交款时间为2006年8月23日，该时间与《联合开发协议》签订时间只间隔1个多月。购房款属于大额资金，本案原告与另七案原告及未提起诉讼的另一案外人共9户购房者均于同日将大额现金交付给威宁城乡公司的可能性较小；3、在威宁城乡公司已经与征费稽查所签订以地换房的《联合开发协议》的前提下，原告再全额以不低于当时市场价格支付购房款，严重不符合常理；4、威宁城乡公司是签订《综合开发协议》的一方当事人，而原告等9位购房者均是合同另一方当事人威宁县征费稽查所的员工，双方不可能不知道《综合开发协议》的存在。因此，被告威宁城乡公司向原告收取购房款的行为显然违背了《综合开发协议》的约定，也不符合双方签订《综合开发协议》的初衷；5、按照交易惯例，商品发生买卖之前应当对交易标的物属性、大小、面积及出售的单价、总价、价款支付的时间、方式等进行约定，而本案原告与被告威宁城乡公司之间进行的房屋买卖却系先交纳购房款，后签订《商品房买卖合同》，原告与被告威宁城乡公司之间进行的房屋买卖于情不符，于理不通，于法无据。综上所述，原告与被告威宁城乡公司签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的高度盖然性，因此，威宁城乡公司与原告所签订的《商品房买卖合同》无效。无效的合同自始无效。（2015）黔威民初字第2536号判决书作出的由威宁城乡公司向毕节高管处交付三至七楼除威宁城乡公司占有的一套房屋外的九套房屋的判决并未侵犯原告的合法权益，其请求撤销的诉求不能成立。如果被告威宁城乡公司于2006年8月23日私自向原告收取购房款的行为属实，原告为维护自身合法权益，则可另行向被告威宁城乡公司主张退还购房款并赔偿损失而非诉请撤销并无错误的（2015）黔威民初字第2536号判决。一审判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告庞建华的诉讼请求。案件受理费100元由原告庞建华承担。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。综合上诉人的上诉请求、事实和理由及审理查明的案件事实，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋是威宁城乡公司依据与威宁县征费稽查所签订的《综合开发协议》修建还是威宁城乡公司通过拍卖取得威国用（2007）第461号《国有土地使用证》后独立开发？二、上诉人与威宁城乡公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？其主张撤销（2015）黔威民初字第2536号判决第一项是否应予支持？本院认为，关于对争议焦点一的认定。根据《综合开发协议》约定：威宁县征费稽查所提供国有土地使用权，威宁城乡公司负责出资建设房屋，威宁县征费稽查所固定获得9套合格住房。签订《综合开发协议》后，2007年4月18日威宁县征费稽查所向威宁县人民政府呈交了《关于请求重建综合办公楼的报告》，并请求将其名下土地转让给威宁城乡公司。时任威宁县人民政府副县长的马贤忠签署意见，要求转县国土局按有关程序办理招拍挂手续后，再办理土地使用手续。2007年8月22日，威宁县征费稽查所向威宁县国土资源局递交了有条件出让该所国有土地及其地上附着物的申请，附挂牌条件：“一、无论任何人竞得均需保证全部建筑物中不抵于60%建筑面积归我所使用……”2007年9月7日，威宁县人民政府作出批复，同意威宁县征费稽查所国有土地使用权实行挂牌出让。2007年10月8日，威宁城乡公司向威宁县土地储备交易中心递交了竞买申请书。2007年10月24日，威宁城乡公司与威宁县土地储备交易中心签订了成交确认书。同年10月29日，双方签订了国有土地使用权出让合同。从上述事实可知，威宁县征费稽查所为解决办公用房困难，邀请威宁城乡公司联合开发建设，将旧房拆除，重建综合办公楼。双方签订的《综合开发协议》对建成后的房屋进行了分配，因涉及国有土地使用权转让问题，政府要求按有关程序办理招拍挂手续，才能办理土地使用权手续，故由威宁县征费稽查所申请附条件挂牌出让。按照上诉人庞建华的陈述，其购买涉案房屋价款为118886元，那么威宁县征费稽查所分得的9套房屋价值达107万元左右。而通过招拍挂程序后城乡公司仅用40万元就取得威宁县征费稽查所的土地使用权并进行独立开发，显然并非合理对价，且没有证据予以证明。故上诉人庞建华主张系威宁城乡公司取得威国用（2007）第461号《国有土地使用证》后独立开发与查明的事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二，威宁县征费稽查所在《综合开发协议》上加盖公章，单位负责人李兴国及经办人张时玉在该协议上签名，威宁城乡公司开发的房屋其中九套应交付给威宁县征费稽查所，故上诉人庞建华作为威宁县征费稽查所职工，并非系善意相对人。在一审法院（2015）黔威民初第2536号案件审理过程中，威宁城乡公司陈述“2010年10月，威宁县征费稽查所职工庞建华等人擅自搬入九套商住房居住，导致公司未按约定交付房屋”。故上诉人庞建华占有涉案房屋不具有合法性。庞建华称买受涉案房屋真实性存疑，本院在一审法院详细阐述的基础上补充：根据查明的事实，涉案土地通过招拍挂程序出让的时间始于2007年4月18日，因时任威宁县人民政府副县长的马贤忠签署意见要求按有关程序办理招拍挂手续，使威宁县征费稽查所与威宁城乡公司不能直接通过签署《综合开发协议》转让国有土地使用权。庞建华称2006年8月23日交付全款，此时，威宁县征费稽查所与威宁城乡公司尚未有通过招拍挂转让国有土地的意图，而是按照双方签署《综合开发协议》履行，庞建华向威宁城乡公司买受《综合开发协议》约定分配给单位的房屋，却向城乡公司支付房款显然不符常理，于法无据。综上所述，庞建华主张撤销（2015）黔威民初字第2536号判决第一项无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人庞建华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人庞建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈红梅审 判 员 李厚军审 判 员 张 伟二〇二一年六月八日法官助理 成 梅书 记 员 张 梅