湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0304民初1825号原告：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，住所地湘潭市岳塘区岳塘街道消防村9栋23号。负责人：陈俊宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。被告：友谊一号业主委员会，住所地湘潭市岳塘区书院西路1号友谊一号。负责人：肖伟红。委托诉讼代理人：许超剑,男，1981年10月17日出生，汉族，湘潭市人，系友谊一号业主委员会成员。原告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司（二城物业湘潭公司）诉被告友谊一号业主委员会（以下简称友谊一号业委会）合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告二城物业湘潭公司的委托诉讼代理人王雅到庭参加了诉讼，被告友谊一号业委会负责人肖伟红及其委托诉讼代理人许超剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二城物业湘潭公司向本院提出诉讼请求：1、判令友谊一号业委会向二城物业湘潭公司支付提前解除合同违约金33333.33元；2、判令友谊一号业委会赔偿二城物业湘潭公司装修损失33417.33元；3、判令本案诉讼费用由友谊一号业委会承担。事实和理由：2019年1月1日，二城物业湘潭公司与湘电友谊一号业委会（友谊一号小区原业委会）签订了《物业管理委托合同》，合同期限3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，二城物业湘潭公司积极履行合同义务，并对物业办公室进行了重新装修。2021年2月25日，友谊一号业委会向二城物业湘潭公司送达了《关于二城物业湘潭公司撤出友谊一号的告知函》，要求二城物业湘潭公司在2021年3月31日之前撤场。二城物业湘潭公司认为友谊一号业委会在合同未到期情况下强行终止合同并要求二城物业湘潭公司在收到通知后一个月内退场，违反合同约定及相关法律规定，后二城物业湘潭公司多次向友谊一号业委会致函要求作出书面回函并纠正其违法行为，友谊一号业委会均未予理会。2021年4月7日，友谊一号业委会强行要求二城物业湘潭公司退场，至此，二城物业湘潭公司退出了友谊一号小区的管理。因双方《物业管理委托合同》约定，任何一方提前终止合同的，违约方应按照本合同剩余年限乘以5万元/年的标准向守约方支付违约金，并结清全部物业费用，给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予经济补偿，而二城物业湘潭公司为了履行物业合同，于2019年对物业办公室进行了重新装修，花费装修费用150378元。目前，小区尚有物业费欠费约180万元，因二城物业湘潭公司被迫提前撤场导致物业费更加难以收回。友谊一号业委会要求二城物业湘潭公司提前撤场未进行任何经济赔偿和补偿，亦未考虑二城物业湘潭公司的装修投入，二城物业湘潭公司遂诉至法院，请求判如所请。友谊一号业委会辩称：1、友谊一号业委会与二城物业湘潭公司提前解除合同的理由充分，二城物业湘潭公司不守法经营，未履行物业管理义务，疏于管理，导致本小区监控瘫痪、消防瘫痪、电梯长时间停运、垃圾裸露等，乃至整个小区配电间都一直存在极大的消防隐患。二城物业湘潭公司常年占据属于本小区业主共有停车场******友谊一号业委会向二城物业湘潭公司发出相关限期整改通知书，整改内容关乎本小区业主居住和财产安全等重要问题，但直至二城物业湘潭公司撤出本物业管理区域之日都未能及时整改修复。为此，友谊一号业委会多次与二城物业湘潭公司沟通未果，本小区业主苦不堪言，二城物业湘潭公司未能给业主一个干净、整洁、安全的居住环境，给业主造成极大的生活不便。友谊一号业委会多次向街道办、社区等相关政府部门反映上述事实，经相关行政部门协调亦未妥善处理。在听取相关政府部门的建议后，友谊一号业委会于2020年12月11日在本小区召开关于湘潭市友谊一号小区决定是否续聘或解聘现有物业公司（即二城物业湘潭公司）和选聘新物业服务企业表决投票的业主大会，最终于2021年1月18日公示业主大会的投票结果为：本次参与表决1011票，占业主总票权数74.94%，有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其中解聘二城物业湘潭公司票数为694票，参与表决解聘票权数的人数、房屋面积双过半。该次业主大会的召开全程由上级政府部门监督和领导并依法依规进行，合法有效。本小区经过合法合规的程序召开业主大会通过了解聘二城物业湘潭公司和重新选聘新物业公司的程序。在经过下摄司街道办事处、禾花塘社区、湘潭市岳塘区物管科等相关部门多次协调后，友谊一号业委会、二城物业湘潭公司和新选聘的物业达成一致，于2021年4月7日，二城物业湘潭公司退出小区的物业管理。业主大会可以决定解聘物业服务企业事项，业主有权依法更换物业服务企业或者其他管理人。业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。友谊一号业委会依照法定程序可以解除与二城物业湘潭公司的物业服务合同。友谊一号业委会不存在违约，无需向二城物业湘潭公司支付违约金。2、根据友谊一号业委会提供的证据显示：二城物业湘潭公司提供的《物业管理委托合同》不是与友谊一号业委会签订，其合同上的签署姓名和业委会公章都与友谊一号业委会提供的公章完全不同，此合同未经公示，也未经过组织召开业主大会会议决定与二城物业湘潭公司进行物业服务聘用，且甲方处签字盖章都为虚假，友谊一号业委会有权追究二城物业湘潭公司相关责任。前期《物业服务合同》第四条也明确：物业管理服务期限，交房之日起至业主大会成立业主委员会同甲方签订新的服务合同生效日止或另行约定。二城物业湘潭公司作为涉案小区的前期物业服务公司，业主没有依法作出续聘二城物业湘潭公司的决定，二城物业湘潭公司继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，友谊一号业委会可以随时解除不定期物业服务合同。友谊一号业委会于2021年1月24日至少提前六十日向二城物业湘潭公司发出要求二城物业湘潭公司在2021年3月31日撤出本小区物业管理区域的书面通知。友谊一号业委会也将业主大会投票结果于2021年1月18日在本小区公示栏进行合法公示，二城物业湘潭公司作为本小区的物业服务公司不可能不知情，且根据约定，二城物业湘潭公司签订的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，友谊一号业委会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，故二城物业湘潭公司应予退场。3、友谊一号小区于2011年交房，二城物业湘潭公司作为前期物业进入本小区进行物业管理服务已逾10年，本小区装修的该配套物业管理用房也一直被二城物业湘潭公司使用，友谊一号业委会从未要求过二城物业湘潭公司对该物业管理用房进行重新装修，且物业管理用房的装修应属不可归责于业主的事由。同时，二城物业湘潭公司在湘潭有多处楼盘进行管理，二城物业湘潭公司提供的照片与发票并不能证明与本小区装修有关，故该费用不应由友谊一号业委会承担。综上，友谊一号业委会作为涉案小区业主委员会，召开业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，全程由上级政府部门监督和领导并依法依规进行，合法有效，业主大会最终的合法决议有权依法更换物业服务企业。友谊一号业委会不存在违约，无需向二城物业湘潭公司支付违约金，更不需要承担对物业管理用房的装修费用。请求法院依法维护友谊一号业委会的合法权益，驳回二城物业湘潭公司的诉讼请求。二城物业湘潭公司、友谊一号业委会为证实其诉讼请求及答辩主张向本院提交了证据。本院认为，二城物业湘潭公司提交的该公司营业执照及友谊一号业委会备案证明虽系复印件，但友谊一号业委会对其真实性并无异议，本院予以认定；二城物业湘潭公司提的原湘电友谊一号业委会备案证明，虽系复印件，现友谊一号业委会不予认可，但原业委会的成立属实，该证据应是客观、真实的，本院酌情予以认定；二城物业湘潭公司提交的2019年1月1日物业管理委托合同，虽友谊一号业委会业委会不认可，但该合同系原湘电友谊一号业委会（友谊一号小区原业委会）代表业主与二城物业湘潭公司所签，本院对其形式真实性予以认定，但二城物业湘潭公司无证据证实该合同的签订经过了业主大会的投票表决，该合同的签订存在瑕疵；二城物业湘潭公司提交的友谊一号业委会《关于要求珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司撤出友谊一号的函》、物业公司回复函、往来函、工作联系函、物业公司经理与业委会主任肖伟红的聊天记录，友谊一号业委会对其真实性并无异议，本院予以认定；二城物业湘潭公司提交的装修合同、装修费发票，系二城物业湘潭公司与案外人的往来证据，本院无法确认其真伪，友谊一号业委会亦不予认可，本院不予认定；二城物业湘潭公司提交的办公用房照片无法达到其举证目的，本院不予认定；二城物业湘潭公司提交的消防维保协议有原件予以核对，应是客观、真实的，本院予以认定；二城物业湘潭公司提交的消防设施采购票据（收据一份、销货清单一份、送货单四份），并非正规发票，友谊一号业委会不予认可，且二城物业湘潭公司未提供财务付款记录予以印证采购的真实性，故本院不予采信；二城物业湘潭公司提交的电梯维修申请报告、特种设备检验意见通知书、电梯日常维护保养合同，友谊一号业委会对其真实性并无异议，本院对其真实性予以认定；二城物业湘潭公司提交的业委会会议纪要，虽加盖了原湘电友谊一号业委会的公章，但并无业委会成员签名，友谊一号业委会并不认可，本院不予认定；二城物业湘潭公司提交的满意度调查情况说明，仅有原湘电友谊一号业委会成员胡小合的签名，既未加盖公章，也无具体满意度调查表予以佐证，友谊一号业委会不予认可，本院不予认定。友谊一号业委会提交的备案证明，虽系复印件，但二城物业湘潭公司对其真实性并无异议，本院予以认定；友谊一号业委会提交的友谊一号业主群微信聊天记录，二城物业湘潭公司对其真实性并无异议，本院予以认定；友谊一号业委会提交的现场照片、视频，内容客观真实，本院对其形式真实性予以认定；友谊一号业委会提交的本院（2019）湘0304民初3940号民事判决书，二城物业湘潭公司对其真实性并无异议，本院予以认定；友谊一号业委会提交的其对二城物业湘潭公司出具的2019年11月20日限期整改通知书、2020年7月12日限期整改通知书，二城物业湘潭公司提出自己从未收到，友谊一号业委会不能证实其已送达，故本院不予认定；友谊一号业委会提交的关于讨论召开业主大会征求业主意见公告、关于召开业主大会决定是否解聘或续聘现有物业公司和选聘新物业服务企业表决公告、投票结果公示、配电间试验建议书、街道、社区对友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告及该公告的张贴公示照片、禾花塘社区关于友谊一号物业解聘或续聘投票情况抽选结果、关于要求原告撤出友谊一号小区告知函、街道、社区、区物管办组织二城物业湘潭公司撤出小区物业交接事宜的协调会会议记录、会议签到表、中共湘潭市岳塘区下摄司街道工作委员会关于二城物业湘潭公司党支部委员会选举结果的批复，客观、真实，二城物业湘潭公司对其真实性并无异议，本院予以认定；友谊一号业委会提交的印章证明客观、真实，本院对其真实性予以认定，但该印章系友谊一号业委会新成立后所启用的印鉴，不能证明其唯一性；友谊一号业委会提交的业委会证明系当事人的自述材料，不属于证据，本院不予采信；友谊一号业委会提交的二城物业湘潭公司与业主廖智梅的物业服务合同客观、真实，本院对其真实性予以认定。根据以上认定的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，本院查明如下事实：二城物业湘潭公司于2009年作为前期物业服务单位入驻湘电友谊一号小区，约定的服务期限为交房之日起至业主大会成立业主委员会同二城物业湘潭公司签订新的服务合同生效日至或另行约定。二城物业湘潭公司入场后，一直为友谊一号小区提供物业服务。2009年1月1日，原湘电友谊一号业委会与二城物业湘潭公司签订了新的物业管理委托合同，约定委托管理期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同约定乙方（二城物业湘潭公司）的权利义务主要为：负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修动用维修基金方案，经双方议定后由乙方组织实施；负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支项目；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方（原湘电友谊一号业委会）协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。双方对物业管理服务质量约定如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损（非乙方造成除外）；2、设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：10分钟赶到现场处理；小修：随报随修或按业主约定时间修理；9、业主和物业使用人对乙方满意率达到80%以上。乙方违反物业管理服务质量约定的，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；甲乙双方任何一方提前终止合同的，违约方应按照本合同剩余年限乘以5万元/年的标准向守约方支付违约金，并结清全部物业费用。给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予经济赔偿。该物业管理委托合同的签订仅有原湘电友谊一号业委会主任胡小合签名并加盖原业委会公章，二城物业湘潭公司无证据证明该物业管理委托合同的签订系通过召开业主大会表决后所签并进行了公示，原湘电友谊一号业委会备案日期2015年9月1日，备案证有效期至2020年9月7日。后小区业主于2019年8月15日选举成立了新的业委会--友谊一号业委会，备案日期2019年9月18日，有效期至2022年8月，该业委会重新启用了业委会印鉴，与原湘电友谊一号业委会亦未进行工作交接。新的友谊一号业委会成立后，因小区存在监控、门禁瘫痪、物品丢失、部分电梯不能正常运行、配电间存在安全隐患（配电间隐患于2020年7月8日由湖南湘潭电力设备集团成套有限公司发出更换部件等建议，未得到处理）等情况，且部分业主还认为小区卫生不达标、垃圾未日产日清，消防设施存在安全隐患等原因，业主代表多次前往物业要求整改，但物业仅有值班人员在场，无其他管理人员进行答复，相应隐患一直未得到处理，小区部分业主对二城物业湘潭公司的意见较大，在业主群中强烈要求更换物业。2020年11月21日，友谊一号业委会发出《关于讨论召开业主大会征求业主意见公告》、《关于湘电.友谊一号小区召开业主大会决定是否续聘或解聘现有物业公司和选聘新物业服务企业表决公告》，该公告于2020年12月11日在下摄司街道禾花塘社区宣传栏（友谊一号小区内）张贴。2021年1月18日，经过小区业主大会进行投票，业主大会投票结果为：1、决议解聘二城物业湘潭公司票数情况：本次参与表决票数1011票，占业主总票权数74.94%，其中弃权票7票、续聘票310票、解聘票694票，参与表决解聘票权数的人数及房屋面积双过半；2、决议以招标或协议的方式来选聘新物业服务企业票数情况：本次参与表决票数1011票，占业主总票权数74.94%，选择续聘票310票、解聘票694票，其中弃权票7票、选择无意见票14票、选择招标票667票、选择协议票18票，参与表决招标票权数的人数及房屋面积双过半，且公示告知业主可以带本人房产证（或购房合同）和身份证原件在2021年2月3日前提交相关本人投票的纸质异议并签字按手印，提交异议地点：禾花塘社区办公室。该投票结果于同日在下摄司街道禾花塘社区宣传栏（友谊一号小区内）张贴。2021年1月29日，湘潭市岳塘区下摄司街道禾花塘社区居民委员会对友谊一号物业解聘或续聘投票进行电话抽选核实，其中抽选107票，结果一致98票、存异4票、未接电话5票。2021年1月24日，友谊一号业委会制作了《关于要求珠海市二城物业管理有限公司湖南分公司撤出友谊一号小区的告知函》，友谊一号业委会陈述该函实际已于2021年1月25日送达，但二城物业湘潭公司不签收，经多次催促，才于2021年2月25日补签收，二城物业湘潭公司对此不予认可，提出该公司是2021年2月25日才收到该函。2021年2月26日，二城物业湘潭公司向友谊一号业委会回函称：1、友谊一号业委会要求二城物业湘潭公司撤场的行为构成违约，根据合同约定，任何一方提前终止合同，违约方应按照本合同剩余年限乘以5万元/年的标准向守约方支付违约金，并结清全部物业费用，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。如强行要求撤场，请务必在撤场前支付违约金、赔偿损失并动员全体业主交清物业费；2、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘物业的，应当提前六十日书面通知物业服务人。截至今日，友谊一号业委会未提交业主大会的决定，且友谊一号业委会于2021年2月25日要求二城物业湘潭公司在2021年3月31日前办理全部撤场手续，不符合法律规定，该项内容不具有法律效力。友谊一号业委会对该函件未予回复。2021年4月2日，经过湘潭市岳塘区下摄司街道禾花塘社区居民委员会召开友谊一号物业交接事宜协调会，确认二城物业湘潭公司和新的物业公司于2021年4月7日进行交接，后二城物业湘潭公司如期退场。另：友谊一号业委会向本院提交限期整改通知两份主张业委会于2019年11月20日、2020年7月12日向二城物业湘潭公司提出限期整改通知，要求对业主提出的消防隐患、监控瘫痪、门禁瘫痪及其他共用设备检修及恢复，但二城物业湘潭公司未予处理。二城物业湘潭公司提出自己从未收到相关整改通知。2021年5月6日，二城物业湘潭公司以友谊一号业委会违约为由，诉至本院，向本院提出诉称之请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、第二百八十六条、第二百八十七条和《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主委员会是代表全体业主行使权利，其作为权利主体向他人主张权利是经过业主大会的授权，是代表全体业主主张权利，其有权就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，作为权利主体行使权利、履行义务，包括提起诉讼，如业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，上诉诉权之权利来源是法律的规定和业主的授权，实际属于一种代理行为。根据最高人民法院（2005）民立他字第8号函认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。同理，在涉及诉讼纠纷时，业主委员会参与诉讼的权利也来自于全体业主的授权。在本案中，友谊一号业委会与二城物业湘潭公司解除合同的行为也来自于全体业主的授权，但友谊一号业委会没有自己独立的财产，无法独立承担财产责任，故二城物业湘潭公司主张友谊一号业委会需承担解除合同的违约金承担责任及装修损失赔偿责任的主体资格不适格，且根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘物业的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。故，本案解除合同的责任主体是全体业主，而非友谊一号业委会，如二城物业湘潭公司认为业主解除合同不符合《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第二款规定的不可归责于业主的除外事由，应当承担违约赔偿责任，应另行向全体业主予以主张。综上，二城物业湘潭公司对友谊一号业委会的诉讼请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、第二百八十六条、第二百八十七条、第九百四十六条，《物业管理条例》（2018年修正）第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司的全部诉讼请求。本案案件受理费1460元，减半收取计730元，由原告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二一年六月二十日书记员  夏 璇