广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初59238号原告：邓树传，男，汉族，1962年8月5日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：魏慧园，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱华，广东君言律师事务所律师。被告：深圳钲沅实业发展有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1401号，统一社会信用代码91440300326457537J。法定代表人：孟萌。被告：深圳钲沅控股有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦1401，统一社会信用代码91440300MA5EF0R610。法定代表人：孟萌。两被告共同委托诉讼代理人：刘雄豪，广东执一律师事务所律师。原告邓树传与被告深圳钲沅实业发展有限公司（下称钲沅实业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法追加深圳钲沅控股有限公司（下称钲沅控股公司）作为被告，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理,于2021年5月13日、6月4日公开开庭审理。原告、两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2019年9月11日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及补充条款自2020年8月10日正式解除;2.被告向原告支付拖欠的到期租金602483.31元及违约金31992.64元（违约金以所拖欠的房屋租金为基数，按照36%年计算，利率暂计算至2020年8月10日，此后继续按照36%年利率计算至租金实际清偿之日止）；3.原告无需退还被告缴纳的租赁保证金22万元；4.被告按照原告和被告之间租赁合同租金标准支付从2020年8月10日至实际搬离之日期间的房屋占用费16904.77元（暂计至2020年8月14日，此后继续计至实际搬离之日止）；5.被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等。庭审时，原告明确第4项诉讼请求为：被告支付截止至2021年1月23日的占有使用费为683897.87元（按照月租金123596元的标准计算）及利息16090.58元（暂计算至2021年5月23日，实际按LPR的150%的标准从2021年1月23日计算至实际清偿之日止）。增加请求：被告钲沅控股公司对上述2、3、4项诉讼请求中被告钲沅实业公司的债务承担连带清偿责任，诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2019年9月11日，原告与被告钲沅实业公司签订《深圳市房地产租赁合同》及补充条款，约定被告钲沅实业公司承租原告位于深圳市福田区房屋，面积498.73平方米，租赁房屋单位租金从2019年8月1日起至2020年7月31日止，月租金为116600元。此后每年度租金在上年度租金基础上递增6%，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为123596元。租赁合同至2023年7月31日，租赁合同实行先交纳租金后使用的原则，每月1日前被告钲沅实业公司向原告交付当月租金，逾期每超过1日，被告按日按当月租金的1%向原告支付违约金。被告钲沅实业公司拖欠租金达10天以上，原告不予退还租赁保证金，并有权解除合同。被告钲沅实业公司自2020年3月1日开始至2020年8月10日拖欠租金已达五个月十天之久，到期未支付租金602483.31元、违约金31992.64元（暂计至2020年8月10日，此后继续按照36%／年利率计算至租金实际清偿之日止），经多次通过发函催告仍未清偿。原告委托律师于2020年8月11日邮寄《律师函》，依据租赁合同及相关法律规定行使单方解除权、支付到期租金、违约金、没收租赁保证金并要求限期搬离、支付房屋占有使用费。被告钲沅实业公司口头答辩称，第一，针对案涉租赁合同解除时间。原告是依据其所提交的证据律师函发送解除通知时间，而主张案涉租赁合同于2020年8月10日解除。但是根据《民法典》规定合同解除应由当事人本人或其授权人发送相关通知，但该律师函并未附带任何授权委托手续证明律师函的发送人具备代理资格或者具备通知并解除案涉租赁合同的权利。因此，该项主张不应当成立。第二，针对原告第二项诉讼请求所拖欠的金额。被告于2020年6月24日通过微信转账的方式另行支付3万元。因此，原告诉讼请求应当将该3万元予以扣除。另，原告主张的违约金按照年利率36%标准计算，不仅没有合同依据，同时该项标准实属偏高，没有事实和法律依据。第三，针对第三项诉讼请求租赁保证金。根据租赁市场的行业交易习惯，房屋租赁合同解除后，租赁保证金一般都冲抵所欠租金，而后房屋租赁合同解除，因此该租赁保证金应当抵扣欠付的租金。第四，针对于第四项诉讼请求占有使用费。结合实际情况以及结合被告所提交的证据，可以明显得知被告钲沅实业公司是于2020年8月17日将案涉租赁房屋钥匙及房屋的控制权交还原告，因此，被告钲沅实业公司的实际搬离日期为2020年8月17日。同时，原告并未明确房屋占有使用费的计算标准，而从其诉讼请求来看，该房屋占有使用费的金额畸高，不仅不符合行业习惯，同时也没有合同依据和法律依据。另根据3补充条款约定，被告钲沅实业公司未履行交还租赁物的义务，则视为被告钲沅实业公司已经腾空租赁物，原告有权采取任何措施收取租赁物，由此也可以明显得知，自2020年8月17日，被告钲沅实业公司将房屋钥匙交还给原告后，房屋占有使用费不应该如原告诉请继续计算。综上，原告部分诉讼请求脱离实际，亦没有法律依据支持，其诉讼请求不应被支持。被钲沅控股公司口头答辩称，被告钲沅实业公司与被告钲沅控股公司属于独立法人，两者并不混同。同时，虽然被告钲沅控股公司与被告钲沅实业公司股权结构上稍有牵连，但是完全不影响被告钲沅实业公司作为独立的法人与原告进行商业交易和来往，案涉的租赁合同双方交易的文件、来往的函件也都没有被告钲沅控股公司的签署和确认。因此，被告钲沅控股公司与被告钲沅实业公司之间法律关系独立被告钲沅控股公司不应当承担被告钲沅实业公司相关债务，不属于本案法律关系项下的责任主体。最后基于处分原则，原告也未在其诉讼请求当中明确要求被告钲沅控股公司承担责任或者承担何种责任，因此，法院不应超出原告诉讼请求裁决本案，被告钲沅控股公司亦不应当承担任何责任。经审理查明，2019年9月11日，原告（甲方、出租方）与被告钲沅实业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及补充条款约定，甲方将位于深圳市福田区的房屋（下称租赁房屋）出租给乙方使用，建筑面积为498.73平方米，乙方应于每月1日前向甲方交付租金，逾期每超过1日，乙方按日按当月租金的1%向甲方支付违约金。2019年8月1日至2020年7月31日期间的月租金为116600元、2020年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为123596元，租赁房屋用途为办公。甲方交付房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金233200元，甲方向乙方返还保证金的条件为：乙方按时交纳租金和其他相关费用、乙方将用途物及附属设施完好的交还甲方、乙方利用用途物经营违法行为，并未给甲方带来任何纠纷。乙方未按时交纳租金，或未按时交纳其他使用物业的相关税费，甲方可不予返还保证金。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人。乙方拖欠租金达10天以上，甲方有权不予退还租赁保证金、解除合同。本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。三日期满如乙方未履行交还租赁物的义务，则视为乙方已经腾空租赁物，甲方有权采取任何按任何措施收取租赁物。原告的委托人郭兴玲代原告签署了该合同及补充协议。上述合同及补充协议签署后，被告钲沅实业公司向原告支付了租赁保证金22万元，足额支付租金至2020年2月。2020年5月至8月期间，原告方的人员李钰茜与被告钲沅实业公司原法定代表人孟萌通过微信沟通租赁合同履行事宜，原告方多次向被告钲沅实业公司催缴租金。2020年6月10日，被告钲沅实业公司向原告支付了41700元。2020年6月24日，孟萌向原告支付3万元。此后孟萌出具《确认书》，确认该3万元系代被告钲沅实业公司向原告支付的租金。2020年8月11日，原告委托广东君言律师事务所向被告钲沅实业公司寄发《律师函》称，被告钲沅实业公司从2020年3月开始拖欠租金，现通知被告钲沅实业公司解除涉案合同及补充条款，没收租赁保证金22万元，被告钲沅实业公司应于2020年8月14日前搬离租赁房屋并支付租金602483.31元、违约金31992.64元。函件中列明了租金及违约金的明细表，违约金均按年利率36％计算。该函件于当日妥投。2020年8月16日，被告钲沅实业公司向原告出具《道歉函》载明，对公司自2020年3月份开始拖欠租金事宜表示歉意，公司于2020年8月31日前支付2020年3月、4月租金及滞纳金，于2020年9月5日支付2020年9月当月租金(希望为降租后租金)。2020年9月25日前支付所欠2020年5月、6月租金及滞纳金。于2020年10月10日前支付10月当月租金，并支付所欠的7、8月租金及滞纳金。在接下来的时间里，将严格按合同约定支付租金，希望原告给予被告钲沅实业公司继续合作的机会。2020年8月17日，原告向被告钲沅实业公司发出《告知函》称，原告已于2020年8月11日向被告钲沅实业公司寄发《律师函》，但被告钲沅实业公司并未按函件要求履行义务。原告于2020年8月15日已电话及短信通知被告钲沅实业公司在8月15-16日将私人物品清走，但被告钲沅实业公司出具了道歉信，原告也已回复。被告未按道歉信中承诺的时间支付租金，毫无诚信，被告钲沅实业公司应于2020年8月17日下午在涉案房屋办理收房手续。2020年8月18日，李钰茜发送微信给孟萌称：“昨天有个告知函忘记请你签字盖章了，昨天交接2601发现里面有四间房间是锁上的，麻烦你明天让洪总他们公司的人过来把私人物品拿走，同时把钥匙交给我，不然只能请第三方见证，让开锁公司来开了”。之后双方约定次日下午搬离物品，孟萌之后又称他们在北京没有回来，李钰茜要求对方尽快联系，四间房屋的私人物品要尽快清理。8月23日，李钰茜询问孟萌次日能否将四个房间的钥匙交还，孟萌回复称对方在北京还没回来，其已走法律程序起诉对方。2020年8月24日，原告向被告发出《告知函》，再次函告被告钲沅实业公司在2020年8月27日办理交房手续，并提供四间上锁房屋的钥匙。被告钲沅实业公司于当日签署了该函件。2020年8月27日，原告再次发函要求被告钲沅实业公司于2020年8月31日办理租赁房屋的移交手续，逾期未交接并交还钥匙，原告将视被告钲沅实业公司已清场，原告将采取手段开门收房。2021年1月23日，被告钲沅实业公司出具《收条》，确认其接收了涉案房屋内前租户深圳圣德强实业发展有限公司（下称圣德强公司）所遗留下来的家私、电脑及所有个人物品。另查，被告钲沅控股公司系被告钲沅实业公司的独资股东。再查，被告钲沅实业公司承租涉案房屋后转租给圣德强公司。2020年10月10日，原告就双方的租赁纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号（2020）深国仲裁5771号，被告钲沅实业公司提出的仲裁请求为，圣德强公司支付拖欠的截止至2020年8月31日的租金及支付房屋占用赔偿金至搬离房屋之日止。仲裁庭查明及认定的事实：5.申请人提交的《短信聊天记录》显示：2020年7月至2020年12月期间，申请人多次向“洪总新华2061”发送短信，要求对方支付欠付的租金，申请人称对方是被申请人股东洪晓辉。2020年9月30日，申请人向被申请人法定代表人发送短信要求讨论租金事宜，对方回复称其不了解情况，让申请人继续与股东洪晓辉沟通。2020年12月14日，申请人向对方发送消息称：“洪总，关于你司原来承租新华保险大厦2601单元遗留物品的问题，我已经跟您电话沟通过很多次。您一直没反应，二日内如果还不解决，我会按照废品清理。不可能给您保留着，我还要出存放物品的费用吧！”2020年12月31日，申请人向对方发消息称：“洪总，我在2020年12月14日已经给你发过消息，关于你司租用新华保险大厦2601期间，遗留的电脑及办公桌椅问题，你及贵司一直没做任何反应，现我司为存入物品租赁的地址已经到期……根据用途合同补充协议第三条，我司有权处置套内物品，希望洪总能安排人今天将物品清空及搬离。如今天还未搬离及清空，我司将自行处置。”对方回复称：“今天，已安排人节后派车去拉。”2021年1月7日，申请人再次向对方发送短信称：“洪总，今天是7号，您说的最迟6号付租，截止到目前还是没收到贵司一分钱。且您说节后把家私拉走也没做到，今天我司将腾空房屋了。”11.申请人在庭审中称，涉案房屋于2020年8月底已退回房屋所有人。仲裁庭认为，依据《租赁合同》约定，合同终止后，被申请人应于3日内迁离并返还租赁房屋，被申请人逾期不迁离或不返还租赁房屋的，申请人有权就逾期部分向被申请人收到相当于双倍租金的赔偿金。其次，被申请人并未将涉案房屋内物品搬离清空，涉案房屋于2020年8月底退回原业主后，申请人多次要求被申请人搬离相关物品，但被申请人一直未进行搬离，被申请人遗留的相关物品一直由申请人保存在申请人存放物品租用的其他地址，因此申请人有权要求被申请人支付逾期搬离的赔偿金。最后，结合涉案房屋已于2020年7月1日上锁，被申请人并未实际使用，以及涉案房屋已于2020年8月底退还原业主等情况，申请人主张赔偿准过高，仲裁庭酌情按每月租金标准支持申请人的主张。综上，被申请人应当向申请人支付2020年7月4日至2020年8月31日的房屋占有使用赔偿金。庭审时，原告同意将孟萌支付的3万元用以抵扣被告钲沅实业公司拖欠的租金。以上事实有双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告钲沅实业公司签署的《房屋租赁合同》及补充条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同及协议的约定全面履行合同义务。被告钲沅实业公司逾期支付租金已构成根本违约。原告有权依据合同约定解除合同并没收租赁保证金22万元。原告于2020年8月11日向被告钲沅实业公司寄发《律师函》载明解除涉案合同及补充协议，涉案合同及补充协议应自邮件妥投之日即2020年8月11日解除，原告请求确认合同解除的时间有误，本院予以纠正。被告钲沅实业公司应向原告支付2020年3月至8月11日期间的租金，扣除被告钲沅实业公司已支付的41700元及孟萌代付的3万元后，被告钲沅实业公司还应向原告支付租金551218.53元（116600×5+123596×11/30-47100-30000）及违约金。合同约定的违约金日1％过高，本院酌定被告钲沅实业公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自应付月份当月1日起向原告支付违约金至实际清偿之日止，其中2020年3月租金的违约金以39500元（116600-47100-30000）为计算基数，自2020年3月1日起计算，2020年4月至7月租金的违约金均以116600元为计算基数，自当月的1日起计算，2020年8月1日至11日期间的租金的违约金以45318.53元为计算基数，自2020年8月1日起计算，对原告主张租金及违约金超出的部分，本院均不予支持。原告与被告钲沅实业公司签署的合同及补充协议约定，合同终止后，被告钲沅实业公司应于3日内迁离并返还租赁房屋、结清各项费用并办理有关移交手续。三日期满如未履行交还租赁物的义务，则视为其已经腾空租赁物，原告有权采取任何按任何措施收取租赁物。本案的争议焦点为被告钲沅实业公司向原告返还租赁房屋的时间。首先，被告钲沅实业公司主张其于2020年8月17日将房屋交还原告，但其于2020年10月10日就其与次承租人之间的纠纷向仲裁院申请仲裁时请求次承租人自2020年7月1日起向其支付房屋占用赔偿金至搬离租赁房屋之日止，暂计至2020年8月31日，即被告自认在2020年8月31日时，次承租人未向其返还租赁房屋，在此情况下，被告钲沅实业公司事实上不可能向原告返还涉案房屋。李钰茜与孟萌的微信聊天记录亦载明，被告钲沅实业公司于2020年8月17日仅向原告交还房屋的大门钥匙，并未能将房屋内4个房屋的钥匙交还。被告钲沅实业公司主张其于2020年8月17日向原告交还租赁房屋与事实不符。其次，仲裁庭查明及认定的事实5中的微信聊天记录显示，被告钲沅实业公司主张次承租人的物品系存放在其租用的地址，最终于2021年1月7日腾空，但根据被告钲沅实业公司于2021年1月23日向原告出具的《收条》载明，次承租人圣德强公司的物品一直存放在涉案房屋内，并非被告钲沅实业公司在仲裁案件中所主张的存放于其他地址，被告钲沅实业公司在仲裁庭审时自述其于2020年8月31日向原告交回的租赁房屋亦与事实不符合，仲裁院依据被告钲沅实业公司的上述自述而裁定次承租人向被告钲沅实业公司支付占有使用赔偿金至2020年8月31日，该裁定不能对抗原告，被告钲沅实业公司仍应按其与原告签署的合同承租相应的责任。最后，原告在2020年8月多次要求被告钲沅实业公司办理房屋交接及交还4间房屋的钥匙，最后限期其搬离的时间为2020年8月31日，否则将强制收回房屋。此后，原告并未自行收回房屋，原告未及收回房屋而放任损失的扩大，被告钲沅实业公司不应对该扩大的损失承担责任。考虑到因被告钲沅实业公司违约导致合同解除，原告清空房屋内物品并收回房屋的时间及另行出租的合理的期限，本院酌定合理的时间为2020年9月1日至10月30日，被告钲沅实业公司应向原告支付2020年8月12日至2020年10月31日期间的占有使用费325469.47元【123596×（2+19/30）】。对原告主张占有使用费超出的部分、占有使用费的利息，本院均不予支持。被告钲沅实业公司为独资有限责任公司，公司唯一股东为被告钲沅控股公司，在被告钲沅控股公司无法证明其财产独立于被告钲沅实业公司财产的情况下，其应对被告钲沅实业公司所负原告的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓树传与被告深圳钲沅实业发展有限公司于2019年9月11日签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年8月11日解除；二、被告深圳钲沅实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓树传支付租金551218.53元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，其中2020年3月租金的违约金以39500元为计算基数，自2020年3月1日起计算；2020年4月至7月租金的违约金均以116600元为计算基数，自当月的1日起计算；2020年8月1日至11日期间的租金的违约金以45318.53元为计算基数，自2020年8月1日起计算）；三、原告邓树传有权不予退还被告深圳钲沅实业发展有限公司支付的租赁保证金220000元；四、被告深圳钲沅实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓树传支付占有使用费325469.47元；五、被告深圳钲沅控股有限公司对被告深圳钲沅实业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告邓树传的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18790.18元（已由原告预交），由原告负担5493.51元，两被告负担13296.67元，原告已预交的13296.67元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费13296.67元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年六月二十二日书记员  胡洁