贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终1381号上诉人（原审被告）：袁艺衔，女，1978年1月13日出生，汉族，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：贵州美福金地物业服务有限公司，住所地贵州省兴义市桔山城市中心区瑞金路侧。法定代表人：何宗明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉娅，女，该公司员工。上诉人袁艺衔因与被上诉人贵州美福金地物业服务有限公司（以下简称美福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初9646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁艺衔上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，法律适用错误。一审法院判决上诉人承担物业管理费对上诉人显失公平。首先，上诉人并未接房入住涉案房屋，必然不会产生物业管理费，从购房至今，上诉人没有入住该房、未享受过被上诉人的物业服务，也未给被上诉人带来任何不良的影响和损失，上诉人并无任何理由缴纳管理费，一审法院判决上诉人承担全额物业管理费于法无据。在整个黔西南州，没有入住的业主，物管费都只是正常物管费的一半。上诉人认为应当只交纳一半的物管费为宜，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第二条规定“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”，在本案中，被上诉人按1.2元/平方米/月收取物业管理费，上诉人认为该管理费用过高，被上诉人存在违规收费的情形，上诉人有理由拒绝缴纳该物业管理费，人民法院可以依职权调查整个物业行业收费情况来认定本案被上诉人存在违规收费情形。最后，被上诉人诉请的物业收费标准过高，超过本地区其他水平的相当的小区物业收费标准，上诉人之所以拒绝缴纳物业管理费，是被上诉人的原因造成的，被上诉人提供物业服务时，服务费并未经过各业主同意，据了解，被上诉人也没有按照合同约定的物业标准提供物业服务，上诉人拒交物业费并不是为了个人利益，是为了促进整个小区的建设和管理，目的是为了规范被上诉人的行为。美福物业公司辩称，美福物业公司与开发建设单位贵州美福房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，对白云尚城小区进行前期物业管理，符合《前期物业服务协议》的约定，对物业公司及业主具有约束力。根据合同权责利对等原则，美福物业公司按照合同约定履行物业管理服务义务时，上诉人应当按照约定交纳物业管理服务费，故被上诉人要求上诉人支付欠付物业费的请求，符合合同约定。上诉人提出未接房入住，未享受物业服务，不应交纳物管费的理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持原判。美福物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业管理费17987元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月21日，袁艺衔与贵州美福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的兴义市房屋，该房屋建筑面积为142.76平方米。《商品房买卖合同》第十一条第二款特别约定“自出卖人向买受人通知的交付之日起，由于买受人原因，未能接收房屋的，视为已交付，同时买受人向出卖人或其指定的物管公司承担物业管理费。”该房屋建设完毕后达交房条件，贵州美福房地产开发有限公司通知袁艺衔于2012年1月1日接房，但袁艺衔至今未接房入住。2011年7月15日贵州美福房地产开发有限公司与美福物业公司签订《金地·白云尚城前期物业服务合同》，约定物业费收费标准为住宅1.2元／平方米／月，另对物业服务范围、违约责任等进行了约定。袁艺衔一直未缴纳过物业服务费。另查明，2019年6月15日，白云尚城小区召开业主大会选举了业主委员会成员，并于2019年6月24日向兴义市住房和城乡建设（规划）局进行了备案，2019年9月1日，白云尚城小区业主委员会向美福物业送达《关于终止的函》，通知终止和解除《前期物业服务协议》，但现因有业主认为业主委员会成立的程序不合法，向人民法院提起诉讼，现该案仍处于二审审理阶段。一审法院认为，美福物业公司与开发建设单位贵州美福房地产开发有限公司签订《金地·白云尚城前期物业服务合同》，对白云尚城小区进行前期物业管理，符合《前期物业服务协议》的规定，对物业公司及业主具有约束力。根据合同权责利对等原则，美福物业公司按照合同约定履行物业管理服务义务时，袁艺衔应当按照约定交纳物业管理服务费。故美福物业公司要求袁艺衔支付欠付物业费的请求，符合法律规定及合同约定，应予以支持。但就尚欠的物业费金额问题，因白云尚城小区的业主委员会成立程序是否合法尚无定论，故暂支持至白云尚城小区业主委员会通知解除合同之日（2019年9月1日），即自通知接房之日（2012年1月1日）至2019年9月1日共92个月的物业费共计15760.7元。之后的物业费待债权确定后，美福物业公司可另行主张。关于袁艺衔提出“我没有接房的原因是因为房开商的原因导致，我没有真正的成为该小区的业主，因为我没有收到案涉房屋的钥匙，不应缴纳物业费”等抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故其抗辩理由不成立，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限袁艺衔于本判决生效后十日内支付黔西南州美福物业服务有限公司自2012年1月1日至2019年9月1日的物业服务费15760.70元。案件受理费250元，减半收取125元，由袁艺衔承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：袁艺衔是否应支付美福物业公司自2012年1月1日至2019年9月1日的物业服务费15760.70元。关于争议焦点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，袁艺衔上诉提出其未享有物业服务，只应缴纳一半物业管理费的理由与法律规定不符，本院不予采纳。另，袁艺衔并无证据证明美福物业公司未按照前期物业服务合同约定提供物业服务及美福物业公司物业收费标准过高，其应承担举证不能的法律后果，其上诉请求和理由不应得到支持，其应向美福物业公司支付自2012年1月1日至2019年9月1日的物业服务费15760.70元。综上所述，袁艺衔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人袁艺衔负担。本判决为终审判决。审判长  陈映桃审判员  石 鑫审判员  查必林二〇二一年六月二十四日书记员  岑 涛