山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终2065号上诉人（原审原告、反诉被告）：王文昊，男，1995年9月22日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：刘延春，山东鹊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：范月东，山东鹊华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张春广，男，1989年1月13日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：刘灿兵，山东一山律师事务所律师。上诉人王文昊因与被上诉人张春广房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文昊上诉请求：一、依法判令撤销一审判决，依法改判被上诉人张春广支付上诉人王文昊租赁费49,000元以及相应利息（以49,000元为基数自2020年6月1日至实际支付之日期间按年息6%计算）。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人张春广承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院对于被上诉人出具的欠条事实未作出认定。一审审理过程中，上诉人提交的被上诉人张春广给上诉人出具的欠条明确“房租款，今定于2020年6月1日向王文昊支付房费49,000元”作出认定，根据双方签订的房屋租赁合同合法有效且上诉人按照合同约定将房屋腾退出来交付给被上诉人，履行了房屋租赁合同义务，但上诉人在2020年5月24日签订房屋租赁合同后，正是因为上诉人要求被上诉人交付一年的房屋租赁费50,000元才同意签订该房屋租赁合同的，当时被上诉人同意但是因为钱不够所以才出具了这份欠条。且2020年5月27、28日要求被上诉人尽快拆除租赁房屋内设施，不要影响被上诉人2020年6月1日的正常使用。其出具的欠条49,000元和已支付1,000元房租赁费正是被上诉人按照双方签订房屋租赁合同中约定的支付房屋租赁费的义务，故上诉人要求被上诉人支付49,000元房屋租赁费有事实和法律依据。（二）对于违约金的认定金额错误。被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定“如乙方在租赁期间提前终止合同，房费不退还。”此处房费应为第一次应缴纳的50,000元，即合同约定的乙方的第一次租金在签订合同时支付。当时由于乙方所带款项不够，先支付了1,000元，剩余49,000元为上诉人出具了欠条，载明“房租款，今定于2020年6月1日向王文昊支付房费49,000元”。这也符合了上诉人签订该房屋租赁合同的真实意思表示，否则不可能同意签订双方的房屋租赁合同。被上诉人的不诚信，不遵守合同约定，主动违约，而一审法院确忽略欠条的事实，而片面的将1,000元理解为违约金有失公允。二、一审法院适用法律错误。本案涉案合同没有法定的解除条件，亦无约定解除的条件成就，一审法院认定合同解除没有事实和法律依据，并且判定解除合同违反公平及诚实信用原则。上诉人一审中主张双方履行合同是因为以下考虑：1、合同签订前房屋是上诉人当初投资近三十万元形成“贝克汉堡”连锁店的装修、内部结构的改造及专用设备固定配置，决定对房屋进行出租是基于被上诉人长期稳定的租用。因为不固定长期使用无法弥补为出租房屋而对装修、内部结构的改造及专用设备的处置。合同签订后，在被上诉人积极的催促下，为达到被上诉人对房屋的要求而对装修及内部结构的改造进行了不可恢复的拆除，并为腾空房屋对专用设备进行了变卖，上述损失虽然与之前的投资相关，但如果不是与被上诉人签订合同，及在其催促交房的情况下，上述资产的原值仍在，仍然可以利用，这一块估计应在10万元左右。2、上诉人正是基于已经为该合同的履行付出了上述的巨大的成本，如果解除合同，必做要有人承担该成本，造成社会怀损失。且对方又可以继续使用该房屋，合同可以履行的情况下，继续履行符合双方的利益，也符合整个社会的利益。故此，上诉人才出于善意在对方提出反诉解除合同的情况下坚持合同继续履行的主张。被上诉人是违约方，并无合同解除的权利而一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，这符合双方的利益，也符合社会的利益，也才能实现公平及诚实信用的原则及保障、促进、稳定平等主体间的交易关系的目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销一审判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。张春广辩称，一审认定事实正确，适用法律适当，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。王文昊向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告租赁费49,000元；２、依法判决被告支付利息（以49,000元为基数自2020年6月1日至实际支付之日期间按年息6%计算）；3、诉讼费由被告承担。张春广向一审法院提出反诉请求：请求法院依法解除本案租赁合同。事实和理由：2020年5月24日双方达成租房合意，并于2020年6月1日签订租赁合同，后反诉原告因该房屋高于周边价格及其他原因，未使用该房屋。一审法院认定事实：原告王文昊于2017年1月25日签订新泰市商品房买卖合同，购得位于新泰市城区房屋一处。2020年5月24日，原告王文昊（甲方）同被告张春广（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方同意把新泰城区国贸路789号中和家园7幢1-7室房屋租给乙方，租期自2020年6月1日起至2022年5月31日止，租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方；租金每年5万元，两年不变，按年支付；乙方每12个月支付一次，第一次租金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限将下期房款支付给甲方。若逾期10天未支付租金，甲方有权收回房屋。合同第七条违约处理约定：如乙方在租赁期间提前中止合同，房费不退还。双方均将合同的签订时间书写为2020年6月1日。合同签订后被告支付给原告1000元，并向原告出具欠条一份，约定其于2020年6月1日向王文昊支付房租款49000元。租期开始后，被告明确拒绝接受涉案房屋，拒绝支付剩余租金。庭审中，被告陈述其已支付的1000元系定金，但其未提交证据予以证实；原告认为1000元系被告支付的租金，并主张合同第七条中的“房费不退还”就是违约金。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，双方均应当按约履行。现被告张春广在支付了1,000元房租后，拒绝接收房屋，拒绝履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定，根据双方在合同中约定“如乙方在租赁期间提前中止合同，房费不退还”的条款，上述房费应当理解为被告已交纳的房费，不包括未交纳的部分，故原告主张的违约金认定为被告预支付的房费1,000元。关于被告主张解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，双方虽然签订了租赁合同，但在原告交付房屋之前，被告明确表示不接收房屋，不履行义务，故被告主张解除合同，符合法律依据，一审法院予以支持。综合上述理由，原被告签订租赁合同后，被告反悔并拒绝接受房屋，其已预付的1,000元房租应作为违约金归原告所有；同样，因被告未实际使用涉案房屋，尚未履行的合同义务终止履行，剩余房租49,000元不再支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、王文昊与张春广于2020年5月24日（落款日为2020年6月1日）签订的租赁合同自一审判决生效之日起解除；二、张春广预先支付的1,000元房租归王文昊所有；三、驳回王文昊的诉讼请求。案件受理费513元、反诉费257元，均由张春广负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院判令解除案涉房屋租赁合同是否恰当；二、案涉租赁费用应如何认定。关于争议焦点一，本案中，王文昊与张春广签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同全面约定履行各自义务。张春广向王文昊支付1,000元房租以后，拒绝接受房屋，拒绝履行合同，已构成违约。由于王文昊不存在违约行为，张春广不享有违约解除权，一审法院依据1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判令解除案涉租赁合同，属于适用法律不当，应予纠正。因合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。本案中，虽然张春广主张要求继续履行合同，但其在2021年3月对案涉房屋进行了重新出租，导致案涉租赁合同事实上已经无法继续履行，系其以实际行动表明不再继续履行合同，因此，一审法院认定案涉租赁合同解除，事实上并无不当，对案涉租赁合同于2021年3月1日已事实上解除本院予以确认。关于争议焦点二，案涉租赁合同第四条约定“每年50,000元人民币，两年不变，按年支付”；合同签订后张春广向王文昊支付1,000元，并出具欠条一份，约定于2020年6月1日前向王文昊支付房租款49,000元。结合案涉租赁合同、欠条，可以认定张春广应于2020年6月1日前向王文昊交付房租50,000元。王文昊主张应按合同约定由张春广支付剩余租赁费49,000元，但其于2021年3月份对涉案房屋进行了重新出租并收取租金，因此，张春广的实际租赁期间为2020年6月1日至2021年2月28日，该期间的租赁费用应为37,500元（50,000元÷12月×9月）。王文昊陈述其按合同约定向张春广交付房屋但张春广拒绝接收，张春广是否接收房屋并使用系其对自身权利的处分，并不影响案涉租赁合同的成立生效，其亦不能以此作为拒付案涉租赁费的依据。因此，扣除已支付的1,000元房租款，张春广还应再支付王文昊案涉房屋租赁费用36,500元。王文昊收取上述租赁费后，没有证据证实还存在其他损失，其要求支付利息的主张无事实和法律依据，不应支持。综上所述，王文昊的上诉请求部分成立，应予支持。根据1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4541号民事判决书；二、张春广于本判决生效之日起十日内向王文昊支付房屋租赁费36,500元；三、驳回王文昊的其他诉讼请求；四、驳回张春广的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费513元，由王文昊负担131元，张春广负担382元，反诉费257元，由张春广负担。二审案件受理费1,026元，由上诉人王文昊负担262元，由被上诉人张春广负担764元。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 于永刚审判员 井 慧二〇二一年六月三日书记员 宋 丹