广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6759号上诉人（原审被告）：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋蕴博，男，1989年12月10日出生，满族，身份证住址江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：汪希娅，北京市康达（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市恒潮地产服务有限责任公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路39-45号330铺。法定代表人：陈健。原审被告：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层。法定代表人：陈益灿。上诉人林潮因与被上诉人宋蕴博、原审被告广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称恒潮公司）、广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林潮上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回宋蕴博全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由宋蕴博承担。事实和理由：（一）一审法院遗漏诉讼当事人。林潮仅为涉案商铺的登记权利人，实际权属人为广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司），林潮仅替泽信公司代持案涉商铺，泽信公司是案涉商铺的实际权益人及全部购房款项的占有人，根据《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》，林潮仅是代泽信公司持有案涉商铺。泽信公司指派的工作人员负责案涉商铺的出售、合同的签订、房款的收取、房款的归属等，林潮并未参与其中，案涉商铺销售上存在的所有后果应由泽信公司承担，与林潮无关。泽信公司对于本案事实的查明及实体处理关系重大，一审法院应依职权追加泽信公司参加本案诉讼。（二）一审法院认定事实不清。首先，团购费并非购房款的一部分，一审法院判决返还团购费缺乏事实依据。依据林潮与宋蕴博签订的《商铺买卖合同》，购房款并未包括团购款。一审法院依据（2015）穗天法民四初字第1550号案（以下简称1550号案）作为本案判决的依据，显属不当。1550号案的主体是泽信公司，并非林潮，泽信公司的陈述不能代表林潮，一审法院依据泽信公司与其他购房人的相关陈述作为本案的判决依据。一审判决一方面依据泽信公司与其他购房人的相关陈述作为本案的判决依据，另一方面却故意忽视泽信公司实际是涉案商铺的实际权属人，没有追加泽信公司为本案当事人，显然矛盾，违背事实。一审判决认定团购费为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，进而要求林潮返还是错误的。作为二手房交易，在交易过程中存在多种成本，如购房款、中介费、税费、公证费、按揭费等，每种费用的收受主体不同，不能认定所有交易成本均是出卖方收取，所有后果均由出卖方承担。明显缺乏事实与法律依据。林潮从未收取团购费，也未授权潮宏公司收取团购费。潮宏公司与宋蕴博之间发生的团购费系其双方之间的法律关系，若存在返还，则应由潮宏公司返还，而非由林潮返还。一审法院遗漏重大事实。林潮仅为案涉商铺的名义持有人，案涉商铺的实际权益人为泽信公司，林潮已经提供证据予以证明，但一审法院未予认定，对林潮的抗辩未作回应，作出错误判决。（三）一审判决仅支付宋蕴博部分诉请，却判决林潮承担全部诉讼费用明显错误，请求二审予以查清。综上，恳请二审法院追加应当参加诉讼的当事人，发回重审或改判驳回宋蕴博的一审全部诉讼请求。宋蕴博二审答辩称，同意一审判决，不同意林潮的上诉请求。恒潮公司、潮流公司经本院公告传票传唤，未到庭参加本案诉讼。宋蕴博于2019年3月8日向一审法院起诉请求：1.林潮向宋蕴博交付商铺，并协助宋蕴博办理过户手续；2.解除宋蕴博与潮流公司签订的《商铺委托经营管理协议》；3.本案诉讼费由林潮、恒潮公司、潮流公司承担。后在一审中变更诉讼请求为：1.解除宋蕴博与林潮签订的《商铺买卖合同》；2.林潮、恒潮公司、潮流公司共同返还宋蕴博已支付的房款959511元、定金100000元、团购费100000元，合计1159511元；3.本案诉讼费由林潮、恒潮公司、潮流公司承担。一审法院认定事实：据查册时间为2019年7月19日的《广州市不动产登记查册表》显示，林潮系广州市天河区xx路xx号2632铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人；涉案商铺设有抵押权，权利人为华澳国际信托有限公司，债权数额为61880000元。2016年9月19日，宋蕴博（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买涉案商铺，涉案商铺建筑面积为4.7511平方米，套内建筑面积为1.955平方米；房价款总金额为1059511元；（第四条）买受人于2016年9月25日前支付总房价款的100%(包含定金100000元)计1059511元。（第六条第1、3款）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效。（第七条第1、2、9款）出卖人应于2016年10月1日前以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司，否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同第五条第2款的约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；因买受人已委托经营管理公司对涉案商铺进行统一经营及管理，因此收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续。（第八条第2款）若出卖人逾期交付涉案商铺超过15日的，买受人有权单方面提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。（第九条第1、2、4款）买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条第2款）出卖人未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，出卖人除退回全部购房款外，无需再向买受人支付任何的款项；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求，将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，宋蕴博（甲方、委托人）还与潮流公司（乙方、受托人）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理，委托经营期限为10年，自《商铺买卖合同》约定的日期（2016年10月1日）开始计算；甲方委托乙方办理涉案商铺的收楼手续，在办理该手续时所签署的所有文件甲方均予以确认等。关于涉案商铺的购房款支付情况，宋蕴博于2016年9月18日支付了定金20000元，于2016年9月19日支付了定金80000元，于2016年9月23日支付了铺款959511元；上述购房款收据加盖的均是恒潮公司的收款专用章。宋蕴博、林潮确认上述购房款是林潮委托恒潮公司收取。关于涉案商铺的交付情况，林潮为证明其已履行完毕交铺义务，向一审法院提供了如下证据：1、《委托书》，显示宋蕴博于2016年9月19日委托潮流公司代为办理涉案商铺的收楼手续；2、《商铺收楼确认书》，显示潮流公司于2016年9月28日向林潮确认涉案商铺已于2016年9月28日交付其司；3、商铺收楼时状态确认件，显示照片中商铺编号为632，照片上有“按现状接收2632商铺2016.9.28”手写文字并加盖有潮流公司印章。经质证，宋蕴博对上述证据1的真实性无异议，但认为这是林潮强制其签订的；证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，因宋蕴博在签订合同及支付款项后从未看到过涉案商铺。关于涉案商铺的过户情况，林潮称是因宋蕴博未交付税费导致涉案商铺至今未过户，且即便宋蕴博现在缴清税费，由于林潮现没有办法办理涉案商铺的涂销抵押，故为宋蕴博办理涉案商铺的过户手续依然存在障碍。对此，宋蕴博否认其收到了林潮有关办证及缴税的通知，林潮亦未提供相应证据予以证明。林潮认为宋蕴博所提出的团购费并非是林潮收取，而是广州潮宏投资咨询有限公司(以下简称潮宏公司)收取，该费用是宋蕴博与潮宏公司发生的关系，因此不应该由林潮进行返还。宋蕴博为证明其就涉案商铺还交纳了团购费，向本院提供了加盖有潮宏公司财务专用章的《收据》，载明收到宋蕴博购买涉案商铺团购款100000元；宋蕴博称其是基于缴纳团购费可获得涉案商铺的购房款优惠，根据林潮的要求支付该笔款项的，属购买涉案商铺的对价。经质证，林潮对上述证据的真实性不予确认，因收款单位是潮宏公司，与林潮无关。另查，在一审法院另案受理的涉案商铺所在的“潮流站”的其他商铺（编号：三层489号）的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经一审法院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈某祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。在一审法院另案受理的涉案商铺所在的“潮流站”的其他商铺（编号：二层642号）的买卖合同纠纷〔即（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称22579号案）〕审理过程中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就坐落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及其相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本案一审审理过程中，林潮为进一步证明其是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权属人是泽信公司，《商铺买卖合同》的责任应由泽信公司承担，还向一审法院提交了《确认书》（显示系泽信公司于2015年10月25日出具，主要内容为泽信公司确认林潮对广州市天河区体育东路39-45号二楼仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，因上述物业代持过程中所产生抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实质承担，与林潮无关等）、经公证的《委托书》（显示系林潮于2015年11月17日出具，主要内容为林潮委托泽信公司办理广州市天河区xx路xx号201房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款及其相关款项等）、六份《行政函》（复印件，显示林潮授权他人使用其名章、收款专用章等）。经质证，宋蕴博对上述证据的真实性均不予确认，涉案商铺登记在林潮名下，宋蕴博无法得知林潮与泽信公司的关系，故林潮与泽信公司之间的关系属其内部关系，不能对抗宋蕴博。现宋蕴博以林潮未按《商铺买卖合同》约定交付涉案商铺、迟延办理涉案商铺的交易过户手续等为由提起本案诉讼，要求解除宋蕴博、林潮签订的《商铺买卖合同》，林潮、恒潮公司、潮流公司退还款项等。一审法院认为：《商铺买卖合同》是宋蕴博与林潮的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应受其约束。关于宋蕴博要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，其一，林潮提供的《委托书》、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件与《商铺委托经营管理协议》的内容能够形成完整的证据链，一审法院对林潮关于其已经将涉案商铺交付给宋蕴博的受托人潮流公司，在《商铺买卖合同》约定的期限内履行完商铺交付义务的陈述依法予以采信。宋蕴博以林潮存在逾期交付涉案商铺的违约行为为由主张有权解除《商铺买卖合同》缺乏理据，一审法院对宋蕴博该主张不予采信。其二，林潮虽辩称逾期办证责任在于宋蕴博未缴纳税费，却未提供证据证明其向宋蕴博发出了缴税及办证通知，宋蕴博亦否认其收到了相应通知，故应由林潮承担举证不能的法律后果，一审法院对林潮该项辩称意见不予采纳。宋蕴博已于2016年9月23日向林潮付清了涉案商铺的购房款，根据《商铺买卖合同》第九条的约定，林潮应在2016年9月24日起的210个工作日内办理涉案商铺的交易过户手续，林潮至今未为宋蕴博办理涉案商铺的交易过户手续，逾期已远超三个月，根据《商铺买卖合同》第十条第2款的约定，宋蕴博有权解除《商铺买卖合同》；即便林潮在签订《商铺买卖合同》时已告知宋蕴博涉案商铺存在抵押，亦不能免除林潮依约为宋蕴博办理交易过户手续的义务；故对宋蕴博要求解除其与林潮就涉案商铺签订的《商铺买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商铺买卖合同》已解除，而根据一审法院查明的事实，林潮系委托恒潮公司收取涉案商铺购房款，宋蕴博亦确认林潮及恒潮公司存在委托关系，故现应由林潮承担返还款项的责任，林潮应将其收取的涉案商铺购房款（含定金）1059511元（100000元+959511元）返还宋蕴博，且根据《商铺买卖合同》第十条第二款的约定，林潮应在《商铺买卖合同》解除后的60天内退还宋蕴博已付的全部购房款，因此林潮返还期限应为本判决发生法律效力之日起60日内。宋蕴博要求恒潮公司、潮流公司返还上述款项于法无据，一审法院不予支持。关于宋蕴博要求退还团购款100000元的诉讼请求，从宋蕴博关于团购款的陈述来看，宋蕴博是为了购买涉案商铺，根据林潮的要求而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述、林潮在22579号案中的陈述，可认定上述款项系宋蕴博为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《商铺买卖合同》因林潮违约而解除，宋蕴博有权要求合同相对人林潮返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院依法予以支持。宋蕴博要求恒潮公司、潮流公司返还上述款项于法无据，一审法院不予支持。恒潮公司、潮流公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年1月14日判决如下：一、解除原告宋蕴博与被告林潮于2016年9月19日签订的《商铺买卖合同》；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起60日内向原告宋蕴博返还购房款（含定金）1059511元；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内向原告宋蕴博返还团购款100000元；四、驳回原告宋蕴博的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340元，由被告林潮负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.林潮是否应承担案涉《商铺买卖合同》项下相关合同义务和法律责任；2.林潮是否应当承担团购费返还责任；3.一审法院是否违反法定程序遗漏追加当事人；4.一审法院对一审案件受理费处理是否妥当。本院就此评析如下：关于林潮是否应承担案涉《商铺买卖合同》项下相关合同义务和法律责任的问题。本院认为，根据本案事实，案涉商铺登记在林潮名下，且林潮系以自己名义与宋蕴博签订《商铺买卖合同》，并无证据证实其在签订合同时已向相对方披露其与案外人泽信公司之间的商铺产权代持关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，在受托人向第三人披露委托人后，第三人可以选择以受托人或者委托人作为相对人主张其权利。故宋蕴博在本案中以林潮作为合同相对方提起本案诉讼并无不当，林潮应当承担案涉《商铺买卖合同》项下的相关合同义务和法律责任。关于团购费是否应由林潮承担返还责任的问题。虽团购费用是由潮宏公司收取，但根据案涉物业其他同类商铺买卖合同纠纷案件所认定事实，该项团购费用的收取已属于该物业内商铺买卖交易的惯例，且相关案件均已认定该费用系购房人为购买案涉商铺而支付的对价款的一部分，故宋蕴博诉请林潮对此予以返还合理合法，可予支持。关于一审法院是否违反法定程序遗漏追加当事人的问题。本案中，宋蕴博系以林潮作为合同相对方提起诉讼，并未主张追究泽信公司的法律责任，而林潮与泽信公司之间是否存在产权代持等关系属于双方内部关系，故泽信公司并不属于本案必要的共同诉讼主体。一审法院根据宋蕴博的诉讼主张进行本案实体审理，并不违反法定程序，本院对林潮提出的该项上诉意见亦不予采纳。关于一审案件受理费的认定问题。一审法院判决支付了宋蕴博要求解除《商铺买卖合同》的诉请，且判决支持了宋蕴博要求林潮承担返还购房款（含定金）及团购款的全部诉请，故一审法院认定一审案件受理费全部由林潮负担，并无不当。林潮的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，林潮的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14340元，由上诉人林潮负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年六月二十八日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳