重庆市渝北区人民法院 民事判决书                           （2021）渝0112民初12796号 原告：江文静，男，1993年1月12日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：谷彬，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，系被告公司员工。原告江文静与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江文静，被告天江坤宸公司委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江文静向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房的违约金88 096.329元（自2020年1月1日至2021年2月9日取得重庆市建设工程竣工备案登记证止共405天：1 087 609元*每日万分之二*405天）2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月20日签订重庆市商品房买卖合同，合同约定：乙方以1 087 609元价款购买甲方房屋一套。第七条第2款明确约定了：甲方应在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙 方使用；第九条明确约定了甲方逾期交房的违约责任，即逾期在90日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告于2018年7月20日支付了首付款457 609元，并按 照约定办理了银行按揭贷款手续，银行已于2019年4月28日将 630 000元按揭贷款全额支付给被告，至此，原告已经完成了合同项下全部付款义务。根据双方合同约定交房期限，被告应于2019年12月31日向原告交房，但被告实际上于2021年2月9日才取得重庆市建设工程竣工备案登记证，已构成违约。关于甲方逾期交房的违约责任明确应于商品房实际交付30日 (2021年3月9日)内，应按照约定支付乙方违约金88 096.329元，但实际截止3月23日，被告并未向原告支付逾期房违约金，严重违反商品房买卖 合同的约定，给原告的权益造成了极大的损害。被告天江坤宸公司辩称，关于万分之二的计算标准，过高，应当按LPR计算，起止时间无异议，与双方合同约定及实际交房时间一致，计算基数应当以原告实际交付的房款为准，但因疫情影响导致延期交房，应当扣除3个月的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对商品房买卖合同、售房专用收据、接房通知书、收楼书、竣工备案登记证的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，天江坤宸公司作为甲方（卖方），与乙方江文静（买方）签订了重庆市商品房买卖合同，主要约定：乙方购买甲方的预售商品房，总成交金额1 087 609元。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同签订后，江文静按约支付了购房款1 087 609元及税费。2021年2月10日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。2021年2月10日，天江坤宸公司向江文静发送了接房通知书，载明案涉房屋将于2021年2月19日集中接房；天江坤宸公司委托重庆隆鑫物业管理有限公司负责房屋交付工作。2021年3月20日，江文静签署收楼书，接收案涉房屋。江文静在庭审中陈述，不同意扣除三个月疫情期间违约金，被告在疫情发生前就已经违约了，不应该扣减。另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定的“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 本案引起民事纠纷的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。本案原、被告签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。根据合同约定，被告应于2019年12月31日交付案涉房屋。但根据本案查明的事实，案涉房屋于2021年2月10日才完成竣工验收备案登记，于2021年2月19日实际交房，交房时间逾期416天。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。可见，不可抗力的免责事由必须发生在延迟履行之前。被告未在合同约定的2019年12月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。众所周知，重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日起调整为三级响应。被告主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。本院对于被告主张的扣除疫情期间三个月违约金的理由不予采纳。依据原、被告签订的重庆市商品房买卖合同，被告应当在2019年12月31日前交房，逾期交房超过90日并继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告认可逾期交房违约期间，现被告未在约定期间支付违约金，本案原告诉请的逾期交房期间为2020年1月1日至2021年2月9日合计405天，符合合同约定，本院予以支持。故被告应当支付逾期交房违约金88 096.33元（1 087 609元×0.0002/天×405天）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告江文静逾期交房违约金88 096.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1001.21元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员  姚利平   二〇二一年六月十八日   法官助理   曾  莉                         书  记  员   王  欢  - 1 -