上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初1941号原告(反诉被告)：上海拉谷谷时装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：康华珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宏伊置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：郑育健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆锋烨。原告(反诉被告)上海拉谷谷时装有限公司(下称拉谷谷公司)与被告(反诉原告)上海宏伊置业有限公司(下称宏伊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张引娟、被告委托诉讼代理人陆锋烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉谷谷公司向本院提出诉讼请求：(1)确认双方所签合同于2020年4月28日予以解除；(2)宏伊公司退还保证金人民币298,917.51元、打印合押金人民币3,200元、撤店押金人民币5,000元、装修押金人民币10,000元及合同履行金人民币201,880元。事实和理由：2015年9月8日，拉谷谷公司与宏伊公司签订租赁合同，约定拉谷谷公司向宏伊公司承租位于上海市黄浦区南京东路XXX号宏伊国际广场第三层S309、S310房屋用于经营时装，租期至2021年10月8日止。租赁期间，拉谷谷公司向宏伊公司支付各项保证金及押金共计人民币518,999.51元。2020年2月至4月期间，因疫情影响，拉谷谷公司闭店并遭受经济损失。期间，拉谷谷公司致函宏伊公司要求提前撤店并减免相应租金。2020年4月28日，拉谷谷公司交还房屋，但租赁双方就各项保证金及押金之后续处理事宜未能达成合意。拉谷谷公司遂就此起诉来院。宏伊公司辩称，拉谷谷公司于2020年4月28日擅自撤场，宏伊公司同意双方所签合同于该日予以提前解除，但拉谷谷公司对于合同提前解除应予承担违约责任。对于拉谷谷公司要求返还之各项保证金及押金，宏伊公司确认已实际收讫，但所涉款项应予充抵拉谷谷公司合同欠费及违约费用，故不同意先行返还。宏伊公司向本院提出反诉请求：(1)确认双方所签租赁合同于2020年4月28日予以解除；(2)拉谷谷公司支付2020年3月1日至2020年4月28日期间租金、物业管理费及电费共计人民币173,302.47元；(3)拉谷谷公司支付2015年10月9日至2015年11月8日装修期间所减免租金人民币80,908.33元；(4)拉谷谷公司支付房屋恢复原状费用人民币190,000元；(5)拉谷谷公司支付解约违约金人民币298,917.51元。拉谷谷公司针对反诉辩称，认可双方所签租赁合同实际于2020年4月28日予以提前解除。对于宏伊公司诉请之租金、物业管理费及电费没有异议，但要求对2020年3月及4月疫情期间租金予以减免。对于宏伊公司诉请之装修期间租金，因该期间租金已予实际免除，故不应再行计收。对于宏伊公司诉请之房屋恢复原状费用，拉谷谷公司撤场时虽未予恢复房屋原状，但拉谷谷公司系按房屋正常使用状态交还房屋，且宏伊公司就该项恢复费用应予提供支付凭证。对于宏伊公司诉请之解约违约金，鉴于所签合同系因疫情不可抗力而导致提前解除，拉谷谷公司对于合同解除无须承担违约责任，故不予认可该项诉请。拉谷谷公司提供以下证据：(1)《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，以证明拉谷谷公司与宏伊公司之间存在房屋租赁合同关系，同时证明双方对具体权利义务所作约定；(2)拉谷谷公司致宏伊公司函件，以证明拉谷谷公司书面申请撤柜，并要求减免租金及物业管理费；(3)相关保证金及押金收据，以证明拉谷谷公司向宏伊公司缴纳保证金及押金情节；(4)照片，以证明拉谷谷公司因疫情不可抗力而闭店。宏伊公司对拉谷谷公司提供证据1-3形式真实性均予确认；对证据1称拉谷谷公司并未闭店，且合同中所约定不可抗力内容并不适用于拉谷谷公司解约情形；对证据2称拉谷谷公司系擅自违约撤场；对证据3所涉费用予以确认；对证据4形式真实性无法确认，相关质证意见同证据1。宏伊公司提供以下证据：(1)《解除合同通知函》、相关附件及寄送凭证，以证明宏伊公司与拉谷谷公司之间房屋租赁合同关系予以提前解除；(2)《上海宏伊国际广场商场S-309/310单元复原项目合同》，以证明宏伊公司将系争房屋恢复原状并支付相关费用。拉谷谷公司对宏伊公司提供证据1形式真实性均无异议，但称对于宏伊公司所提及赔偿内容不予认可；对证据2形式真实性不予认可，并称租赁双方就合同解除事宜已经达成合意。经审理查明：2015年9月8日，拉谷谷公司与宏伊公司签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)拉谷谷公司向宏伊公司承租位于上海市黄浦区南京东路XXX号宏伊国际广场第三层S-309、S-310房屋(下称系争房屋)用于服饰经营、租用面积为133平方米；(2)租期自2015年10月9日起至2018年10月8日止，其中2015年10月9日至2015年11月8日期间系装修期，拉谷谷公司就该装修期无须支付基本租金，但仍须支付物业管理费及公用事业费等；(3)租金分为基本租金及营业租金两种，以其中金额较高者作为当月所适用租金；(4)拉谷谷公司应于合同生效后7日内支付房屋租赁保证金，租赁关系终止时，在拉谷谷公司按约交还系争房屋、付清合同项下所有应付费用并履行完毕合同项下所有义务后30日内，宏伊公司将保证金或其余额无息退还予拉谷谷公司；(5)除首月外，其后各月应付基本租金、空调费、管理费及推广宣传费，应于每月第1个工作日或之前向宏伊公司提前付清；(6)拉谷谷公司交还房屋时应使房屋出于完好及可出租状态，拉谷谷公司如按照宏伊公司所同意范围及要求对房屋进行装修、增建或改建，必须根据宏伊公司要求在租赁期满或本合同提前终止前将房屋恢复原状，由此产生费用由拉谷谷公司承担；(7)房屋交付后，拉谷谷公司擅自中途退租即构成严重违约，在此情况下，宏伊公司有权要求拉谷谷公司继续履行本合同或就拉谷谷公司违约行为所造成损失向拉谷谷公司进行索赔，宏伊公司可自租赁保证金中优先抵扣上述赔偿金，保证金不足以抵扣的，宏伊公司有权进一步向拉谷谷公司索偿差额；(8)如拉谷谷公司在收房后擅自中途退租，宏伊公司有权解除合同，且宏伊公司有权向拉谷谷公司索取装修期内所免去之所有租金，此外，宏伊公司可要求拉谷谷公司支付剩余租期租金损失；(9)拉谷谷公司擅自提前终止合同情形下，宏伊公司有权没收租赁保证金以抵充系争房屋届时3个月之基本租金、空调费、管理费、推广宣传费之可预期利益，如租赁保证金小于上述可预期利益，宏伊公司有权就不足部分向拉谷谷公司进行追讨；(10)系争房屋或其任何部分，在租赁期内任何时间，因火灾、水灾、台风、天灾等超越宏伊公司控制之因素，或非直接或间接因拉谷谷公司故意、过失而遭受破坏或损毁，导致房屋或其任何部分不适合使用或占用，拉谷谷公司可在房屋遭受上述破坏、损毁起停止支付租金、空调费、管理费及推广宣传费，直至房屋完成重修或重建；(11)如发生不可抗力，以至于任何一方之合同义务因该事件发生而无法履行，此项合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；(12)不可抗力事件消除后，各方应当根据实际履行能力协商决定是否继续履行本合同，如不可抗力事件发生之日起6个月内，各方仍无法达成一致意见，或合同仍不具备履行条件的，合同双方均可向对方发出解除合同之通知，在该通知送达对方时，本合同自动解除。合同附表一约定(1)装修期自交付日开始计算，共计1个月；(2)首年月基本租金为人民币80,908.33元，之后逐年调整为人民币84,953.75元及人民币88,999.17元。合同附表二约定(1)该房屋每月空调费、管理费及推广宣传费共计人民币10,640元；(2)保证金相当于该房屋3个月基本月租金(以第3年基本月租金计)、管理费、空调费、推广宣传费4项费用之和，即人民币298,917.51元。合同附表三约定拉谷谷公司向宏伊公司留存或支付商品质量保证金人民币5,000元，在本附表终止3个月后，拉谷谷公司如无产品/服务质量索赔或对宏伊公司无其他任何债务时，宏伊公司应将该项商品质量保证金退还予拉谷谷公司。合同附件二对系争房屋现有装修、附属设施及设备状况予以明确。签约后，租赁双方履行各自合同义务，宏伊公司交付系争房屋，拉谷谷公司履行合同项下付款义务。2018年6月28日，拉谷谷公司与宏伊公司签订《补充协议》一份，约定(1)租期调整至2021年10月8日止；(2)延长租期内，前2年月基本租金为人民币72,817.50元，最后1年月基本租金为人民币80,908.33元。协议签订后，租赁双方继续履约。租赁期间，拉谷谷公司向宏伊公司缴付租赁保证金人民币298,917.51元、打印盒押金人民币3,200元、撤店押金人民币5,000元、装修押金人民币10,000元及合同履行金人民币201,880元，并实际付租至2020年2月29日止。2020年2月10日，拉谷谷公司致宏伊公司《申请函》，称因疫情防控，拉谷谷公司实行闭店措施，故申请在闭店期间减免租金及物业管理费。2020年4月7日，拉谷谷公司再次致函宏伊公司，称因疫情导致损失应由租赁双方共同承担，并向宏伊公司提出多项支持方案。2020年4月28日，拉谷谷公司撤场搬离，但未将系争房屋恢复原状。2020年5月21日，宏伊公司致拉谷谷公司《解除合同通知函》，称因拉谷谷欠付租金已过1个月，故双方所签合同予以解除，拉谷谷公司应予支付合同欠费并承担相关违约责任。审理中，宏伊公司提供2020年9月8日与案外人上海锡权建筑装饰设计工程有限公司所签《上海宏伊国际广场商场S-309/310单元复原项目合同》，合同约定复原项目造价为人民币190,000元，合同所附工程报价单记明报价日期为2020年8月5日，工程报价金额共计人民币192,888元。宏伊公司就此称其支付人民币190,000元以委托他方完成系争房屋复原工程，但宏伊公司针对复原费用未能提供复原工程结算材料及款项支付凭证。综上，现拉谷谷公司称双方所签合同已于2020年4月28日予以合意解除，拉谷谷公司对于因不可抗力所导致之解约后果无须承担责任，拉谷谷公司遂以此为由起诉来院，要求宏伊公司退还拉谷谷公司所缴各项保证金及押金。宏伊公司则称解约系因拉谷谷公司擅自退租所致，拉谷谷公司就合同解除应予承担违约责任，且拉谷谷公司应予清偿租赁费用，宏伊公司遂以此为由提起反诉。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《补充协议》均系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，拉谷谷公司及宏伊公司作为签约方均应恪守约定之义务。现针对当事人诉请，作如下分析。一、合同解除时间(一)租赁双方在各自诉请中均要求确认合同于2020年4月28日予以提前解除，本院对该项诉请均依法予以支持。(二)宏伊公司曾于2020年5月21日向拉谷谷公司发出《解除合同通知函》，其中提及因拉谷谷公司欠租而解除合同，但鉴于拉谷谷公司已于2020年4月28日撤场搬离，宏伊公司亦确认合同系因拉谷谷公司退租而予解除，加之租赁双方在审理中均确认合同解除时间系2020年4月28日，换言之，在宏伊公司发出解约通知之时，双方所签合同已经解除，故该份解约通知在后续不再产生解除合同之法律效力，即合同系因拉谷谷公司于2020年4月28日撤场退租而导致解除，并非由于宏伊公司就拉谷谷公司欠费并行使合同解除权后方才导致解除。二、拉谷谷公司所缴各项保证金及押金宏伊公司对于拉谷谷公司诉请所述费用名称及金额均予确认，但要求将所述费用予以抵充拉谷谷公司应予清偿之合同欠费及违约费用，鉴于宏伊公司针对拉谷谷公司应予承担费用已提起反诉，为便于对各项结算费用予以明确，本院在本案处理中仍对各项结算费用予以列项分析，而不作直接充抵，租赁双方可在各项费用分列明确前提下再予自行充抵结算。三、宏伊公司要求拉谷谷公司支付截至2020年4月28日止之租金、物业管理费及电费共计人民币173,302.47元(一)拉谷谷公司对欠费费用情节及欠费金额均无异议，但要求对2020年3月1日至2020年4月28日期间尚欠租金予以减免。(二)疫情虽构成不可抗力，因疫情所导致之损失应当基于公平合理原则由租赁双方予以分担，鉴此，宏伊公司就2020年3月1日至2020年4月28日期间租金应向拉谷谷公司减半计收。(三)对于宏伊公司该项诉请，本院酌情扣减2020年3月1日至2020年4月28日期间50%租金数额即人民币70,390.25元后再予依法支持。四、宏伊公司要求拉谷谷公司支付装修期租金人民币80,908.33元(一)《租赁合同》约定租期自2015年10月9日起至2018年10月8日止，拉谷谷公司就该项合同租期享有1个月装修免租优惠，如拉谷谷公司擅自退租，则须补缴该项优惠租金。(二)合同约定显示宏伊公司系基于合同约定3年租期而给予拉谷谷公司1个月免租优惠，拉谷谷公司对于合同最初约定之3年租期而言并无退租情节，宏伊公司对于后续延长租期要求拉谷谷公司补缴装修期租金显然有悖双方最初签约时之真实意思表示，亦有悖公平合理原则。(三)基于上述原因，宏伊公司该项诉请缺乏事实及法律依据，故本院依法予以驳回。五、宏伊公司要求拉谷谷公司支付房屋复原费用人民币190,000元(一)宏伊公司就该项诉请提供复原工程合同，其中记明工程造价为人民币190,000元，合同后随附报价单，所报工程造价略高于合同造价。(二)宏伊公司就复原工程未能提供工程结算材料及工程款支付凭证。(三)鉴于宏伊公司未能提供充足证据以证明复原工程具体施工及结算情节，故本院对宏伊公司该项诉请依法予以驳回。六、宏伊公司要求拉谷谷公司偿付解约违约金人民币298,917.51元(一)《租赁合同》因拉谷谷公司退租而导致提前解除，拉谷谷公司就合同解除应予承担违约责任，宏伊公司该项诉请与合同约定无悖，且相较于宏伊公司因解约所遭受之房屋后续空置损失而言，该项违约金并不存在约定过高情形，鉴此，本院对宏伊公司该项解约违约金诉请依法予以支持。(二)拉谷谷公司辩称合同系因疫情不可抗力而导致提前解除，拉谷谷公司就此无须承担解约责任一节，鉴于(1)疫情虽属不可抗力，但并未导致房屋毁损、灭失并致合同无法继续履行之后果；(2)对于疫情防控、人员流动受限而导致拉谷谷公司遭受损失可通过调整租赁条件予以解决，即可由租赁双方共同分担租金损失，而采取解除合同方式实际系将损失风险均归于宏伊公司一方，显然与公平合理原则相悖；(3)合同对于不可抗力情形下合同解除权之行使亦规定6个月期限，拉谷谷公司退租解约情形显然与该项约定内容不符。鉴此，本院对拉谷谷公司辩称意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海拉谷谷时装有限公司与被告(反诉原告)上海宏伊置业有限公司所签《上海市房屋租赁合同》于2020年4月28日予以解除；二、被告上海宏伊置业有限公司于原告上海拉谷谷时装有限公司就下述第三、四项履行完毕同时退还原告上海拉谷谷时装有限公司租赁保证金人民币298,917.51元、打印盒押金人民币3,200元、撤店押金人民币5,000元、装修押金人民币10,000元、合同履行金人民币201,880元；三、反诉被告上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海宏伊置业有限公司租金、物业管理费及电费人民币102,912.22元；四、反诉被告上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海宏伊置业有限公司解约违约金人民币298,917.51元；五、驳回反诉原告上海宏伊置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,990元(原告上海拉谷谷时装有限公司已预缴)，由被告上海宏伊置业有限公司负担；反诉案件受理费人民币5,616元(反诉原告上海宏伊置业有限公司已预缴)，反诉原告上海宏伊置业有限公司负担人民币1,952元，反诉被告上海拉谷谷时装有限公司负担人民币3,664元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年六月十五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。