江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1948号上诉人（原审被告）白强，男，1962年10月18日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。被上诉人（原审原告）徐州保利鑫城物业管理服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区杨山路**办公楼****。法定代表人：钟春明，该公司总经理。委托代理人：高雷，江苏徐海律师事务所律师。上诉人白强因与徐州保利鑫城物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人白强、被上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人白强上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。（一）一审判决认定物业服务合同有效期限有误。被上诉人在合同期内未能完全尽到约定责任和义务，保利鑫城业主委员会依照民意，决定不再续聘被上诉人并与2019年3月17日向全体业主公示；涉案《保利鑫城物业服务合同》的期限为2年，合同终止日2019年4月30日，合同到期后被上诉人虽然继续为全体业主服务，但是没有续签合同或协议，一审法院判令上诉人缴付2019年5月1日至2019年12月31日的物业费等费用没有法律依据，有违诚信、平等、公平的原则。（二）一审判决认定前期物业服务协议是上诉人真实意思的表示有误。1.上诉人在办理上房入户手续时，被上诉人利用代管上诉人私家钥匙的便利，以不签订前期物业服务协议并缴纳保证金等费用、不给上诉人钥匙为由，采取欺诈、胁迫的手段绑架上诉人签订了前期物业服务协议并收取上诉人的公共区域保证金1500元、水电过户押金1000元、“砸墙”保证金500元、预收公摊用电费300元、清运费120元，共计3420元，上诉人多次向被上诉人索要未果。2.涉案前期物业服务协议第八条第二项、第九条第三项的规定严重侵害了上诉人及全体业主的利益。3.根据涉案物业管理服务合同第四章第四项、第六章第十三项等规定，被上诉人恶意不履行合同，不按规定向全体业主公示物业等相关费用，剥夺了上诉人及全体业主的知情权，侵占了全体业主及上诉人的合法利益。以上三点足以证明被上诉人采用格式合同制定前期物业服务协议，没有遵循公平原则确定双方的权利和义务，又采取合理的方式免除其责任，应属无效。二、一审判决认定物业费及公共能耗费4414元有误。1.一审计算物业费有误。依照前期物业服务协议，业主委员会与被上诉人签订物业服务合同截止日期为2019年4月30日，上诉人应向被上诉人支付物业费期限为3年零18天，共计6545.91元，由证据证明上诉人已经于2016年4月12日交付被上诉人一年物业费2160元（2016年4月13日至2017年4月12日）；上诉人享受减免一年的物业费用，所以截至合同终止日上诉人拖欠物业费一年零18天，计：6545.91-2160-2152.08=2233.83元。上诉人认为2019年5月1日至2019年12月31日间的物业费，在没续签合同的情况下双方应协商解决。2.一审判令上诉人支付被上诉人公共能耗费724元有误。前期物业服务协议第八条第三款约定，公共水电费按政府规定由业主另行分摊。2017年6月19日保利鑫城业主委员会告知书载明：公摊水费全部去除，公摊电只保留本楼栋的公摊用电(电梯、公共照明)。被上诉人在起诉时主张2016年1月1日至2019年12月31日公共能耗费共计724元。一审法院判令上诉人支付被上诉人(自2016年4月1日起至2019年12月31日止)公共能耗费724元。上诉人于2016年4月12日办理上房，一审法院判令上诉人支付2016年4月12日前与2019年5月1日至2019年12月31日间的公共能耗费，没有事实根据，有违公平正义。3.上诉人认为前期物业服务协议，上诉人支付被上诉人2016年4月13日至2017年4月30日间公共能耗费，依据服务合同上诉人支付被上诉人2017年5月1日至2019年4月30日间公共能耗费。2019年5月1日至2019年12月31日间的公共能耗费双方应协商解决。且公共能耗费被上诉人应向上诉人提供原始缴费发票，并告知上诉人分摊计算方式，而保利物业公司一审当中提供九张缴费发票，有两张是发票是属于会所的发票，确定不是8号楼的费用发票，公共能源费发票应当有具体分摊的明细表。三、一审法院告诫被上诉人应当充分重视和改进上诉人提出的各种服务方面存在的不足，进一步加强服务意识和管理水平，确保广大业主有良好的居住环境和人文环境。依据《保利鑫城前期物业服务协议》、《保利鑫城物业管理服务合同》的约定被上诉人没有提供相应的服务标准，上诉人认为不应当按1.5元/m·月收取物业费，应当减收或者降低收费标准。四、上诉人在被上诉人处有公共区域保证金1500元、水电过户押金1000元、“砸墙”保证金500元、预收公摊用电费300元、清运费120元，共计3420元。该费用根据《中华人民共和国合同法》第九十九条及第一百条规定，上述费用可以在本案中予以抵销。上诉人在一审中明确提出拖欠物业费可以从3420元中抵销，一审未予抵销是错误的。五、上诉人向法庭提供了2018年5月14日被上诉人在未告知上诉人的情况下私自将上诉人的新砖近三百块拉走，上诉人向被上诉人多次索要未果，侵占了上诉人的合法财产，恳请二审法院判令被上诉人归还，并书面向上诉人赔礼道歉。保利物业公司辩称，首先，上诉人于2016年4月12日正式上房，并签署前期物业服务协议，协议约定物业费、公共能耗费计算方式及数额后，被上诉人又与代表上诉人行使权益的保利鑫城物业委员会签署物业合同。合同到期后，被上诉人受社区指派继续为涉案小区提供物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务，故被上诉人以合同到期为由抗辩不缴纳2019年5月1日至2019年12月31日的物业费无事实和法律依据，双方已构成事实服务合同。即使按照上诉人所称2017年4月12日至2019年12月31日的物业费也应为5852.46元，上诉人主张的物业费未超出一审判决确定的物业费。其次，上诉人一审时已提供公共能耗费计算方式，上诉人主张的公共能耗费并不包含上诉人所称的公共用水及其他未经约定的费用，上诉人在一审时也已对此质证。最后，上诉人主张抵销的债务与物业费并非同一种类，也非同一性质。1000元水电周转金系上房时并未正式安装水表、电表，该费用需上诉人到被上诉人前台处结算；上诉人称要求被上诉人退还120元费用无事实及法律依据，该费用为清运费，用途清楚；300元系公共能耗周转金，并非上诉人所主张的预收电费，该费用会在被上诉人退场时予以退还；500元砸墙保证金，被上诉人同意在本次诉讼中抵扣；从上诉人一审时提交的证据能够看出，上诉人存在毁绿占绿侵占公共区域的事实，因上诉人破坏公共绿化需上诉人整改恢复原状后，1500元予以退回。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。保利物业公司向一审法院起诉请求：判令白强支付自2017年4月起至2019年12月的物业管理费5850元，滞纳金3029.4元。自2016年4月1日起至2019年12月31日止的公共能耗费724元，合计9603.4元，诉讼费由白强承担。一审法院认定事实：白强系保利鑫城二期某室的业主，房屋建筑面积为119.56平方米。涉案保利鑫城小区的开发商发布公告定于2016年4月13办理上房手续，2016年4月12日，双方签订《保利鑫城前期物业服务协议》。2017年5月1日保利物业公司与代表白强的业主委员会签订物业管理服务合同，服务合同为期二年。依据以上两份合同，双方约定了以下内容：物业基本情况，双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业服务费用，广告牌设置及权益，违约责任等内容。协议生效后，保利物业公司履行合同义务，按照协议约定为白强及其他业主提供物业服务，白强接受物业服务，却未按照合同约定及时足额缴纳物业服务费用。物业管理费按每户建筑面积计收，住宅物业服务费按建筑面积1.5元/平方米·月计算，管理服务费收费标准中不含：各单元公共用电，公共照明，弱电系统，二次供水增压水泵用电，公共用水等，上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊。甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。协议还对双方的权利和义务、物业管理服务质量、室内装饰装修管理等进行了约定。另查，白强拖欠保利物业公司自2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费5850元未付，并产生滞纳金3029.4元。白强自2016年4月1日起至2019年12月31日止应分摊公共能耗费724元。庭审中，白强以辩称理由陈述了未交纳管理费的理由和原因，并提出物业合同到期后的物业管理费不应交纳，要求扣除免交的一年的费用。保利物业公司对白强提出的问题认为，有些问题是白强自身的问题，有些保利物业公司已进行了维修和改进，对小区监控问题已与相关部门协商解决。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。保利物业公司与白强签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，保利物业公司依约对涉案小区进行物业管理服务，白强应按期交纳物业管理费。关于保利物业公司主张的公共能耗费724元，根据前期物业服务协议的约定，其主张并不违反合同约定，对于保利物业公司的该主张予以支持。另物业服务合同到期后，保利物业公司依旧按照物业服务合同提供物业服务，依照相关法律规定白强在享受物业服务后应依照物业合同支付物业费，对此，白强要求物业费算至2019年4月30日止的主张，不予采纳。白强要求按购房时的奖励政策，应减免白强一年的物业费用。对此，保利物业公司并不否认，应予以减免。对白强要求返还押金、保证金等费用，保利物业公司、白强可另行协商解决，不属于本案处理范围。关于滞纳金问题，因白强与保利物业公司一直协商解决物业服务质量问题，且物业服务合同到期后，虽形成事实上的物业服务关系，但双方对滞纳金并未作出书面约定，对此，保利物业公司主张的滞纳金的请求，不予支持。综上，白强应实际支付保利物业公司物业费用及分摊公共能耗费计4414元。结合本案，保利物业公司应充分重视和改进白强提出的各种服务方面存在的不足，进一步加强服务意识和管理水平，确保广大业主有良好的居住环境和人文环境。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款，判决：一、白强于判决生效后十日内支付保利物业公司物业费及公共能耗费合计4414元。二、驳回保利物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由白强负担10元、保利物业公司负担15元。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.2020年10月16日上诉人拍摄的照片两张，该照片显示保利鑫城二期投放快递柜及纯净水过滤机，拟证明保利物业在小区公共区域存在收益，该收益依据相关规定属于业主共有，被物业公司强行侵占。2.2021年5月3日、2021年5月14日上诉人拍摄的照片6张，拟证明降雨时楼后雨水有管道不进，给上诉人生活带来困扰，被上诉人物业服务不到位，不作为。3.2021年5月19日上诉人拍摄的照片6张，拟证明被上诉人辩称上诉人毁绿事实不存在，上诉人认为是美化环境。被上诉人质证称，对证据1真实性无异议，关联性存在异议，本案为物业服务合同纠纷，上诉人所举证据与物业服务无关联，且被上诉人每年定期均有公示公共收益。对于证据2、3真实性、合法性、关联性均不予认可，首先，两组证据并不能证明所拍摄照片为房屋后方区域，其次，即使是真实的，结合上诉人在一审所列举的聊天记录及微信照片能够证明因为上诉人毁绿及破坏、侵占公共区域绿化而造成，被上诉人对此无过错。且通过第三组证据也能证明排水正常，在降雨过程中地面部分积水也是正常现象，不能证明被上诉人物业服务存在瑕疵。被上诉人保利物业公司向本院提交以下证据:1.2016年4月12日由上诉人白强与被上诉人签订的装修管理服务协议一份，该协议约定上诉人白强向被上诉人缴纳公共区域保证金1500元，拟证明在上诉人存在毁绿占绿的情形下，需上诉人恢复原状后，被上诉人才能返还1500元。另外，保利物业公司二审庭审中确认对于白强2016年向其公司缴纳的500元砸墙保证金，被上诉人同意在本次诉讼中予以抵扣。2.2016年—2019年四年度小区公共能耗分摊表及对应费用产生票据共计四组，拟证明其主张724公共能耗费的依据。被上诉人质证称，对于证据1，协议上的签名应该是我本人签的，但是当时系被上诉人方以不给上诉人钥匙等欺诈胁迫的情况下才签订协议。对于证据2，被上诉人主张公共能耗费724元的诉求事实不清，2016年度公共能耗分摊费用一组证据中载明2016年上诉人所在8号楼应支付公共能耗费为每户199.45元，上诉人于2016年4月12日与被上诉人签订前期物业服务合同，上诉人不应支付在此之前（含当日）的公共能耗费，且该组证据中所附2016年2月电费发票之一为9号楼电梯产生，使人对被上诉人提供证据链产生质疑。且被上诉人提供2017年-2019年度公共能耗分摊的三组证据内容表明，2017年5月至2019年12月被上诉人继续将园区用水纳入计算，违反了2017年5月1日被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同的约定，与被上诉人一审、二审中关于公共能耗费中不包含公共用水的辩称意见亦不符。就上诉人质证意见所反映2016年度公共能耗分摊费用一组证据中所附2016年2月电费发票之一为9号楼电梯产生的问题，被上诉人回复称因工作人员疏忽放错发票导致，但2016年公共能耗费仍按2016年2月8号楼电梯电费实际发生数额计算，错放的发票并不影响最终计算结果，被上诉人并补充提交2016年2月8号楼电梯电费发票。经核对，2016年2月8号楼电梯电费发票金额为339.95元（207.81元＋132.14元），与被上诉人提交的2016年2月8号楼公共用电电费明细表中所载金额一致。二审另查明：2016年4月12日白强与被上诉人签订的前期物业服务协议中约定，管理服务费收费标准中不含：各单元公共用电，公共照明，弱电系统，二次供水增压水泵用电，公共用水等，上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊，并约定本协议自签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。2017年5月1日被上诉人与小区业主委员会签订的物业服务合同中第十三条约定，物业公司收取主要费用包括物业服务费用及公摊电费（按照本楼栋公摊电费实际用量向全体业主分摊，业主每年缴纳一次）。一审庭审中白强向提交2017年6月9日小区业主委员会向业主发布的告知书一份，该告知书载明：目前业主关心的物业费和公摊水电问题，均在合同中明确。物业费保持现有的1.5元/㎡，公摊水全部去除，公摊电只保留本楼栋的公摊用电（电梯、公共照明灯）。保利物业公司发表质证意见称，对该证据真实性无异议，但其公司提供的公共能耗分摊一览表并未包含水费。二审中，保利物业公司辩称业主委员会张贴的公告应当以物业服务合同为依据，而物业服务合同并未免除全体业主按实分摊公共用水的义务，故业委会张贴告示并不能产生业主无需按实分摊公共水费的法律后果。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于涉案前期物业服务协议是否有效的问题。涉案前期物业服务协议不仅明确约定了上诉人白强权利义务，亦对被上诉人保利物业公司应当承担的义务和其公司提供的物业服务内容、质量进行较为明确具体的约定。因此，白强主张保利物业公司利用格式条款免除一方责任，加重已方责任、排除已方主要权利依据不足，白强亦未提供相应证据证明被上诉人以拒绝交付钥匙等为由欺诈胁迫上诉人签订协议。故，白强关于前期物业服务协议应属无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案前期物业服务协议的内容并不违反法律强制性规定，白强无充分证据证明该协议违背其真实意思表示，一审法院认定该协议合法有效于法有据，本院予以确认。二、关于白强缴纳物业费的数额应当如何确定的问题。《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。虽然涉案物业服务合同于2019年4月30日到期，但双方均认可合同到期后，涉案小区并未成立业委会亦未选聘新的物业公司，被上诉人保利物业公司继续提供物业服务，参照上述规定，该物业服务合同继续有效。根据上诉人已缴物业费的期限、被上诉人的诉请并自认免除白强一年物业费等事实，白强应向保利物业公司缴纳2017年4月13日至2019年12月31日期间的物业费，免除其中一年的物业费，结合物业费的单价及白强房屋面积，白强应向保利物业公司缴纳物业费数额为3694元（119.56㎡×1.5元/月×20个月＋1.5元/月/30天×119.56㎡×18天）。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。从该条规定能够看出，债务抵销的前提应当是债权债务数额明确且无争议。本案中，双方对于白强向保利物业公司缴纳的公共区域保证金1500元、水电过户押金1000元、预收公摊用电费300元、清运费120元等费用的归属、返还条件及是否已届清偿期等存在争议，在白强无证据证明双方约定用上述费用抵销物业费的情况下，白强单方主张产生相互抵销的法律后果依据不足，本院不予支持。但对于白强向保利物业公司缴纳的500元砸墙费保证金，保利物业公司二审中确认其公司同意将该笔费用抵扣本案物业费，双方当事人的意思表示符合约定抵销的条件，白强主张以该笔费用抵扣本案物业费的理由成立，本院予以支持。因出现前述新的事实，对于一审法院支持的物业费数额予以调整，白强还应向保利物业公司缴纳的物业费数额为3194元。物业服务具有广泛性、持续性等特点，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能因部分瑕疵而否定被上诉人提供的整体服务。本案中，白强提供的证据并不足以充分证明被上诉人存在不履行或履行合同存在重大瑕疵的情形，上诉人主张降低物业费单价依据不足，对此本院不予支持。三、关于一审法院支持的724元公共能耗费是否恰当的问题。上诉人白强于2016年4月12日与被上诉人签订前期物业服务合同，并于2016年4月13办理上房手续，被上诉人主张白强缴纳2016年4月1日—2016年4月12日的公共能耗费缺乏依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。根据被上诉人提供2016年度公共能耗费用清单及相应票据，扣除2016年4月1日—2016年4月12日的公共能耗费，经核算，自2016年4月13日至2016年12月31日白强应当缴纳的公共能耗费142.78元，一审法院对该部分费用予以支持并无不当，本院予以确认。依据前期物业服务合同，白强应当缴纳公共能耗费中包含公共水费及本楼栋外的公共用电。2017年5月1日被上诉人与小区业主委员会签订物业服务合同，按照约定前期物业服务合同终止，双方应按照2017年5月1日的物业服务合同履行双方的权利义务。但该合同仅约定被上诉人向上诉人等业主收取主要费用为物业服务费用及本楼栋公摊电费，并未约定被上诉人就公共用水收取费用。因此，被上诉人向白强主张自2017年5月起的园区用水等公用水费缺乏依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。根据被上诉人提供2017年—2019年度公共能耗费用清单及相应票据，扣除被上诉人主张的自2017年5月起的园区用水等公用水费，经核算，2017年—2019年度白强应缴纳的公共能耗费分别为159.76元、184.13元、210.12元，一审法院对该部分费用予以支持并无不当，本院予以确认。因此，白强应当缴纳的公共能耗费共计为696.79元。因白强并未就其所称的被上诉人应将在公摊面积内从事营利活动的收益返还的主张提起反诉,故本院对其该项上诉理由亦不予支持。另外，上诉人白强主张砖块丢失纠纷与本案物业服务合同不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，因出现新的证据及事实，白强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3081号民事判决第一项；二、白强于本判决生效后十日内支付徐州保利鑫城物业管理服务有限公司物业费及公共能耗费共计3890.79元（3194元＋696.79元）；三、驳回白强的其他上诉请求；四、驳回徐州保利鑫城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由白强负担8元、徐州保利鑫城物业管理服务有限公司负担17元；二审案件受理费50元，由白强负担20元、徐州保利鑫城物业管理服务有限公司负担30元。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇二一年六月十日法官助理  黄 伟书 记 员  杨 帆