广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6627号上诉人（原审被告，反诉原告）：胡善具，男，1982年7月11日出生，汉族，身份证住址福建省宁德市蕉城区。上诉人（原审被告）：广州市欢派酒吧有限公司，住所广州市白云区云城南二路161号101房。法定代表人：胡善具。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：种政，广东导正律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告)：广州梦庄酒店管理有限公司，住所广州市白云区城南二路181-183号白云万达广场302室。法定代表人：周圣蓬。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：魏相玺，男，1964年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原审第三人：魏相来，男，1967年5月1日出生，汉族，身份证住址乌鲁木齐市天山区。原审第三人：魏企彬，男，1992年2月24日出生，汉族，身份证住址北京市朝阳区。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：高宽，广东执正律师事务所律师。上诉人胡善具、广州市欢派酒吧有限公司（以下简称欢派公司）因与被上诉人广州梦庄酒店管理有限公司（以下简称梦庄酒店）、原审第三人魏相玺、魏相来、魏企彬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理。上诉人胡善具、欢派公司的共同委托代理人种政，被上诉人梦庄公司的委托诉讼代理人蔡琼雯，原审第三人魏相玺、魏相来、魏企彬的共同委托诉讼代理人高宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡善具、欢派公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、六、八判项，改判支持胡善具一审全部反诉请求；2.本案诉讼费用由梦庄公司承担。事实与理由：一、本案是因梦庄公司未向魏相玺、魏相来、魏企彬支付租金引起的，魏相玺、魏相来、魏企彬向梦庄公司主张解除《商铺委托租赁协议书》，同时在2020年2月后多次口头向胡善具、欢派公司告知其与梦庄公司之间的租赁纠纷，并一再强调不允许胡善具、欢派公司向梦庄公司支付租金。2020年5月20日，魏相玺、魏相来、魏企彬向胡善具、欢派公司发出《关于暂停支付商铺租金的通知》，明确要求胡善具、欢派公司不得向梦庄公司支付租金。故梦庄公司与魏相玺、魏相来、魏企彬之间的纠纷给《租赁合同》的履行带来不稳定性和不确定性，胡善具、欢派公司暂时拒绝向梦庄公司支付租金具有合法抗辩权和充分的事实依据。故一审判决认定胡善具、欢派公司违约，未按《租赁合同》约定向梦庄公司支付租金，从而判决梦庄公司有权没收租赁保证金652849.6元和管理费押金50219.2元，属于认定事实错误。二、在一审法院（2020）粤0111民初21382号案中梦庄公司自行提供了与案外人田海涛、祁发军及胡善具的三份《租赁合同》，可以明显看出该三份《租赁合同》除当事人名称、面积、租金标准等需要具体明确的内容外，其余条款内容均具有高度一致性，符合合同格式条款特征。按照法律规定，对格式合同条款有两种解释时，应采纳不利于格式条款提供一方的解释。另，根据《租赁合同》第三条第3款的约定，涉案租赁物业管理费的标准是万达管理费，若万达不调整管理费，则梦庄公司没有依据增加胡善具、欢派公司的管理费，但实际上，梦庄公司在《租赁合同中》虚增了租赁面积，导致其收取的物业管理费比万达管理费多，对此，万达公司已向胡善具、欢派公司出具书面说明证实了上述情况。一审法院以胡善具、欢派公司在租赁期限内未向梦庄公司就租赁面积差和租金、物业管理费差价提出异议为由，驳回胡善具、欢派公司的反诉请求，存在明显逻辑错误，未尊重客观事实。三、案涉《租赁合同》的计价方式实质上是按照面积单价乘以合同载明的建筑面积所得出，而并非固定价款，应根据实际面积予以调整并减少约定租金，梦庄公司有义务退还胡善具、欢派公司超付的租金325万元及物业管理费25万元。四、根据涉案《租赁合同》第八条第6款及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条的规定，胡善具、欢派公司要求梦庄公司减免2020年3月、4月的租金具有充分的事实和法律依据。一审法院以魏相玺、魏相来、魏企彬未减免梦庄公司该两个月租金为由，驳回胡善具、欢派公司反诉请求明显有误。五、一审判决欢派公司共同承担连带责任缺乏依据，违背合同相对性原则。六、胡善具、欢派公司是在2020年2月后才得知涉案物业真实租赁面积是1606.62平方米，故以梦庄公司欺诈为由要求变更或撤销租赁合同中关于租赁面积条款的约定并未超过除斥期间。综上所述，请求二审法院依法改判。梦庄公司答辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确。对于2020年3、4月份租金减免问题，梦庄公司按每月290082元收取胡善具租金已经是减免了该两个月期间的租金，且经多次与出租方魏相玺沟通，魏相玺不同意减免梦庄公司的租金，梦庄公司也无法另行给胡善具减免。对于欢派公司承担连带责任的问题，合同签订后，梦庄公司依约交付涉案商铺，胡善具实际控制的欢派公司在涉案租赁场地经营酒吧，故胡善具、欢派公司均实际使用涉案场地，均有义务向梦庄公司支付租金及管理费。综上，请求二审法院予以维持一审判决。魏相玺、魏相来、魏企彬共同述称，一、魏相玺、魏相来、魏企彬并未授意胡善具、欢派公司向梦庄公司拒付租金，从一审判决查明的事实可知，梦庄公司是在2020年1月8日向魏相玺、魏相来、魏企彬支付了2020年1月份的租金，但在2020年1月20日梦庄公司收到了胡善具、欢派公司支付的2月份租金，但却恶意拒不向魏相玺、魏相来、魏企彬支付2月份的租金，因此梦庄公司属于有能力支付而拒不支付租金的行为，由此可证这并非是魏相玺、魏相来、魏企彬授意胡善具、欢派公司拒不向梦庄公司支付租金的行为。二、魏相玺、魏相来、魏企彬并未向梦庄公司催收2020年2-3月份的租金，而是在梦庄公司欠缴了物业管理费的情况下，魏相玺、魏相来、魏企彬接到了万达公司的电话称联系不上梦庄公司，对此魏相玺、魏相来、魏企彬到现场查看情况并得知了涉案场地实际上是由胡善具、欢派公司承租的情况。魏相玺、魏相来、魏企彬之所以提起（2020）粤0111民初21382号案，主要是针对梦庄公司拒不支付租金而提起的。综上，魏相玺、魏相来、魏企彬认为一审判决的认定并不合理，具体意见与胡善具、欢派公司的上诉意见一致。2020年7月21日，梦庄公司向一审法院起诉请求判令：1.梦庄公司不予退还胡善具支付的租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元；2.胡善具、欢派公司向梦庄公司支付2020年3月1日至合同解除之日即2020年7月31日的租金，共计人民币1450410元；3.胡善具、欢派公司向梦庄公司支付2020年3月1日至胡善具、欢派公司实际搬离涉案场地之日期间的管理费，管理费按照22314元/月标准支付；4.胡善具、欢派公司向梦庄公司支付租金管理费的迟延履行违约金（迟延履行违约金以312396元为基数，自上一个月的25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至付清租金之日止），暂计至2020年7月20日为29303.61元；5.胡善具、欢派公司向梦庄公司支付逾期占用费，自2020年8月1日起，按照日租金两倍的标准支付至实际搬离涉案场地之日。6.本案受理费由胡善具、欢派公司承担。胡善具向一审法院提起反诉，请求判令：1.梦庄公司向胡善具退还多收的625平方米的租金总计为325万元（计算方式：每个月多收的租金81250元=290082元/2231.4平方米×625平方米，多收的租金总计325万=每个月多收的租金81250元×40个月）；2.梦庄公司向胡善具退还多收的管理费总计25万元（计算方式：每个月多收的管理费6250元=22314元/2231.4×625平方米，多收的管理费总计25万=每个月多收的管理费6250元×40个月）；3.法院判令梦庄公司减免胡善具2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金；4.从2020年5月1日至2020年7月31日，胡善具每个月需要支付的租金为208861.068元，三个月租金合计626583.204元；5.梦庄公司退还胡善具租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元；6.反诉费用由梦庄公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市白云区云城南二路161号101房（以下简称涉案房屋）的产权人为魏相玺、魏相来、魏企彬，建筑面积为1606.62平方米。2013年5月17日，魏相玺（甲方，出租方）与梦庄公司（乙方，承租方）签订《商铺委托租赁协议书》，约定：一、甲方将位于广州市白云万达广场云城南二路161号101商铺，建筑面积1606.6236平方米，出租给乙方或由乙方转租用于开发商业街。甲方授权乙方根据商业街的经营情况对出租的商铺，进行统一规划、统一装修、统一经营、统一管理。二、甲方委托乙方经营管理商铺期限为十年。自2013年5月20日至2023年5月20日。乙方于2013年5月20日至2018年5月20日支付甲方每月实收租金为100元/平方，月租金总额为160662.36元。2018年5月20日至2023年5月20日，支付给甲方保底租金每月实收租金120元/平方。合同期内保底租金国家征收的房屋租赁税费以及其它税费、费用和需要给承租方开具的房屋租赁费发票税款由乙方承担。如超过120元/平方的租金利润，按甲方六乙方四的比例分成，超过部分的税费由甲乙方双方按上述比例各自承担。本协议生效之日起每月10号前将当月租金一次性付清给甲方。五、因乙方原因超过1个月未支付租金，视为乙方违约，则甲方有权终止本协议，收回商铺自行处理。乙方与第三方签订的所有协议、合同等与甲方无任何关系。2013年10月9日，田海涛与梦庄公司签订《租赁合同》，约定梦庄公司将广场室外步行街C区161-1号出租给田海涛经营酒吧，建筑面积为1672.28平方米。租期自2014年2月27日至2019年2月26日。2016年6月21日，祁发军与梦庄公司签订《租赁合同》，约定梦庄公司将白云区云城南二路161号101房-02号出租给祁发军经营酒吧，建筑面积为559.12平方米。租期自2016年7月1日至2021年6月30日。2016年11月1日，胡善具分别与田海涛、祁发军及梦庄公司签订《合同变更协议》，田海涛、祁发军将各自承租的上述物业退出后转让给胡善具承租。同日，梦庄公司（出租方，甲方）与胡善具（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定梦庄公司将涉案房屋出租给胡善具，乙方声明，在订立本合同时，乙方对该商铺的现状以及周边情况进行了充分的了解并予以确认。建筑面积2231.40平方米。乙方已现场考察且按实接受该铺位的面积数据，具体面积以实际交付的为准，乙方不得以面积差异作为提出合同异议的依据。该面积数为该商铺租金、物业服务费等费用计算基数。租期自2016年11月1日至2021年10月31日止。2016年11月1日至2017年2月26日租金290082元/月；2017年2月27日至2018年2月26日租金为319090.2元/月；2018年2月27日至2019年2月26日租金为350999.22元/月；2019年2月27日至2020年2月26日租金为386099.14元/月等。自计租日起，每一个自然月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日内支付第一个交租期租金，之后应在每个月25日支付下一个交租期租金。为确保乙方正常使用铺位经营，甲方对铺位实行统一的综合性商业物业管理，甲方每月为乙方代收代缴物业管理费。物业管理费以万达管理费为标准。乙方应在本合同签署当日内支付首月物业管理费18133.3元给予甲方，之后须于每月25日前向甲方交纳下一个交租期管理费。乙方在签订该合同时应向甲方一次性缴纳相当于三个月租金的租赁保证金652849.6元及3个月物业管理费押金即50219.2元。违约责任：1、乙方逾期交纳租金、管理费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金，乙方迟延支付上述费用超过15日的，甲方有权解除合同。2、乙方存在合同约定情形以及出现下列情况之一，视为乙方违约。甲方有权单方面解除合同，并且不返还履约保证金、商铺租金、物业服务费等乙方已向甲方缴纳的所有款项：⑤不按时向甲方交纳租金超过15天。商铺交还：3、乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租两倍的占有使用费。2018年3月8日，欢派公司向梦庄公司发出《申请书》，称：我司2016年11月1日与梦庄公司签订白云区云城南二路161号101房商铺租赁合同，租期至2021年10月31日止。自签订合同以来无论公司盈利或亏损均按时支付租金，按照合同约定租金应逐年递增，因我司从2017年后期开始经营困难，从2018年1月至今更是处于停业状态，鉴于此情况，我司向胡善具、欢派公司申请租金仍按最初的（290082元）每月支付。祈望贵司予以批准为谢！我司保证无论是否经营，每月按时支付租金，绝不拖欠。2018年3月12日，胡善具、欢派公司作出答复，称我司同意贵公司从2017年27日的递增以来，按2016年签订租赁协议价290082元/每月（不含物业管理费），进行缴纳租金。至2020年2月不再另行增加租金递增，其它费用依然由欢派按合同协议缴付。落款处由胡善具、欢派公司盖章予以确认，时间为2018年3月12日。2020年5月20日，魏相玺向胡善具、欢派公司发出《关于暂停支付商铺租金的通知》，称因梦庄公司自2020年2月1日起拖欠魏相玺的租金至今未付，魏相玺已向法院起诉要求确认其与梦庄公司租赁合同于2020年5月20日解除。请你方暂时停止向梦庄公司支付自2020年6月起的租金，视判决情况魏相玺将向你方主张场地占用费。2020年7月30日，梦庄公司向胡善具、欢派公司发出《律师函》，要求：1、梦庄公司与胡善具、欢派公司于2016年11月1日签订的《租赁合同》于律师函送达之日解除；2、梦庄公司没收胡善具、欢派公司租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元；3、交还涉案房屋；4、支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金1450410元及管理费111570元，并支付逾期支付租金、管理费违约金，暂计至2020年7月31日33054.97元。该《律师函》均为他人代收。2020年8月11日，广州万达广场商业物业管理有限公司出具《说明》，证实广州市白云区云城南二路161号101房的建筑面积为1606.62平方米，从2016年11月1日至今，我司每月收取该物业的管理费为16066.2元。2020年3月至7月的物业管理费由场地实际使用方欢派公司向我公司缴纳。并附加发票予以证实。2020年8月21日，魏相玺向胡善具、欢派公司发出《律师函》，称：1、截至调解期限届满，梦庄公司并未向魏相玺提出调解方案或表达付款意向，并对魏相玺提出的在解除合同前提下可以放弃全部租金及租金利润的调解方案不屑一顾。2、梦庄公司收取胡善具、欢派公司支付的2020年2月租金290082元后，并未向魏相玺支付，存在隐瞒真相虚假陈述。请胡善具、欢派公司停止向梦庄公司支付2020年5月21日起的租金，转为向魏相玺支付自2020年5月21日起的场地占用费（192794.83元/月），并自愿将对梦庄公司享有的租金及租金分润相关债权全部转让给胡善具、欢派公司。一审庭审中，梦庄公司提交：1、缴费通知书，拟证实梦庄公司一直向胡善具、欢派公司发出《缴费通知书》，要求胡善具、欢派公司按290082元/月的租金标准向梦庄公司支付拖欠的2020年3月至8月期间的租金；2、租金回单凭证，拟证2016年11月至2020年1月20日期间，胡善具、欢派公司一直按照290082元/月的租金标准及管理费22314元共计312396元向梦庄公司支付租金及管理费。庭审中，胡善具、欢派公司提交：1、户型图，拟证实涉案房屋建筑面积为1606.62平方米，而梦庄公司合同约定的面积为2231.4平方米。涉案房屋目前仍由欢派公司占有使用。一审法院认为，梦庄公司与胡善具于2016年11月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。鉴于胡善具、欢派公司拖欠梦庄公司2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金未支付，且双方均同意解除《租赁合同》，故《租赁合同》自胡善具、欢派公司收到梦庄公司邮寄的解除《租赁合同》律师函即2020年7月31日解除。根据《租赁合同》第五条之约定，乙方存在合同约定情形以及出现下列情况之一，视为乙方违约。甲方有权单方面解除合同，并且不返还履约保证金、商铺租金、物业服务费等乙方已向甲方缴纳的所有款项：⑤不按时向甲方交纳租金超过15天。因胡善具、欢派公司已逾期超过15天未向梦庄公司支付租金，违反上述约定，梦庄公司有权依据上述约定没收胡善具、欢派公司已支付的租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元。考虑到胡善具、欢派公司曾向梦庄公司申请按原有租金标准即290082元/月收取租金，梦庄公司表示同意并未按约定提高租金标准，本身存在减免租金导致胡善具、欢派公司获益梦庄公司受损，故梦庄公司主张没收胡善具、欢派公司支付的租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元合情合理，一审法院予以支持。胡善具、欢派公司反诉要求梦庄公司予以退还的反诉请求一审法院不予支持。关于2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金，胡善具、欢派公司确认未支付，胡善具、欢派公司应按290082元/月的租金标准向梦庄公司支付上述期间的租金1450410元（290082元/月×5个月），梦庄公司主张胡善具、欢派公司支付租金1450410元的诉请一审法院予以支持。对于胡善具、欢派公司抗辩称应减免2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金及将租金标准调整为208861.068元的抗辩意见，一审法院认为，首先，梦庄公司与胡善具、欢派公司一直按照290082元/月的租金标准履行租赁合同，在此期间胡善具、欢派公司并未对租金标准提出过异议，且该租金标准也低于双方约定的租金标准，现胡善具、欢派公司单方改变租金标准要求按照208861.068元的标准支付缺乏理据，一审法院不予采纳；其次，梦庄公司上一手业主即魏相玺并未向梦庄公司减免2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金，且梦庄公司未按约定提高租金标准，本身存在减免租金，胡善具、欢派公司要求梦庄公司减免2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。故对于胡善具、欢派公司反诉要求梦庄公司减免2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金及按照208861.068元/月的租金标准支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金626583.204元的反诉请求不予支持。关于物业管理费的收费标准问题。虽然胡善具、欢派公司提交证据证实其已向广州万达广场商业物业管理有限公司按照16066.2元/月的标准支付涉案房屋2020年3月至7月的物业管理费，根据梦庄公司与胡善具、欢派公司之间的交易往来转账记录显示，双方一直按照312396元的标准履行租金合同，即租金290082元、物业管理费22314元，一审法院采信梦庄公司所述即梦庄公司除代胡善具、欢派公司向物管缴纳管理费，其也对胡善具、欢派公司进行统一商业管理，需收取一定数额的管理费，基于此双方约定物业服务费标准为22314元，且双方一直按此标准履行，胡善具、欢派公司也并未提出过异议。故胡善具、欢派公司应向梦庄公司按照22314元/月的物业费标准，支付自2020年8月1日起至胡善具、欢派公司实际搬离之日止的的物业管理费。对于2020年3月1日至2020年7月31日期间的物业管理费，扣除胡善具、欢派公司已向广州万达广场商业物业管理有限公司按照16066.2元/月的标准支付，胡善具、欢派公司需向梦庄公司支付剩余物业管理费31239元【（22314元/月-16066.2元/月）×5个月】。关于逾期支付租金及管理费违约金。梦庄公司主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算较高，一审法院酌情调整为违约金以312396元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自上个月26日起计至胡善具、欢派公司实际清偿之日止。关于2020年8月1日后的占有使用费。梦庄公司主张按照日租金两倍标准支付过高，一审法院调整为按照双方一直履行的租金标准即290082元/月支付自2020年8月1日起至胡善具、欢派公司实际搬离之日止。关于胡善具、欢派公司反诉要求梦庄公司返还多收取的625平方米的租金及管理费的反诉请求，结合上述论述，梦庄公司与胡善具、欢派公司双方一直按照312396元的标准履行租金合同，即租金290082元、物业管理费22314元，胡善具、欢派公司也并未提出过异议，且根据《租赁合同》之约定：“乙方声明，在订立本合同时，乙方对该商铺的现状以及周边情况进行了充分的了解并予以确认。建筑面积2231.40平方米。乙方已现场考察且按实接受该铺位的面积数据，具体面积以实际交付的为准，乙方不得以面积差异作为提出合同异议的依据。该面积数为该商铺租金、物业服务费等费用计算基数”，由此可知，胡善具、欢派公司是在对涉案房屋现状包括房屋面积充分了解后才与梦庄公司签订的《租赁合同》，当场并未提出异议，现胡善具、欢派公司以涉案房屋面积存在差异为由要求梦庄公司返还多收取的租金及物业管理费的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。欢派公司作为涉案房屋的实际使用人，应与胡善具共同向梦庄公司承担责任。欢派公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年12月18日判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，胡善具、欢派公司向梦庄公司支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金1450410元；二、胡善具向梦庄公司支付的租赁保证金652849.6元及管理费押金50219.2元归梦庄公司所有；三、自本判决生效之日起五日内，胡善具、欢派公司向梦庄公司支付2020年3月1日至2020年7月31日期间拖欠的物业管理费31239元；四、自本判决生效之日起五日内，胡善具、欢派公司向梦庄公司按照22314元/月的物业费标准，支付自2020年8月1日起至胡善具、欢派公司实际搬离之日止的的物业管理费；五、自本判决生效之日起五日内，胡善具、欢派公司向梦庄公司支付租金及管理费的迟延履行违约金（违约金以312396元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自上个月26日起计至胡善具、欢派公司实际清偿之日止）；六、自本判决生效之日起五日内，胡善具、欢派公司向梦庄公司按照290082元/月的租金标准支付自2020年8月1日起至胡善具、欢派公司实际搬离之日止；七、驳回梦庄公司的其他诉讼请求；八、驳回胡善具的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12577.41元，由梦庄公司负担171.25元，由胡善具、欢派公司负担12406.16元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳；反诉受理费20212.3元，由胡善具负担。本院二审期间,各方当事人均未提交新证据。经审查，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，对于涉案场地的面积差。梦庄公司称：涉案场地是有一个阁楼的，该阁楼是2013年梦庄公司向魏相玺承租后加装的，之后才转租给田海涛、祁发军，之后再转租给胡善具。该面积差实际是阁楼的面积；胡善具庭后提交情况说明：现场整栋商业楼的一层均存在隔层，是属于开发商的交楼标准，隔层并非梦庄公司所建造。胡善具并提交《租赁场地面积测绘申请书》，申请对涉案商铺实际建筑面积进行测绘。梦庄公司表示不予同意，认为没有测绘的必要。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、胡善具与梦庄公司之间《租赁合同》解除的责任归责，以及梦庄公司应否退还涉案租赁保证金652849.6元、管理费押金50219.2元给胡善具；二、胡善具以疫情为由要求减免2020年3月、4月租金应的主张否支持；三、胡善具以租赁物存在面积差为由，要求退还已付625平方米面积的租金、管理费的诉请应否得到支持。关于焦点一。根据本案查明的事实，2013年5月17日，梦庄公司向案外人魏相玺承租涉案101商铺，签订的《商铺委托租赁协议书》载明建筑面积1606.6236平方米，期限十年，自2013年5月20日至2023年5月20日。2016年11月1日，梦庄公司将涉案商铺转租给胡善具，租期自2016年11月1日至2021年10月31日止。胡善具于《租赁合同》中声明，在订立本合同时，胡善具对该商铺的现状以及周边情况进行了充分的了解并予以确认。建筑面积2231.40平方米。胡善具已现场考察且按实接受该铺位的面积数据，具体面积以实际交付的为准，胡善具不得以面积差异作为提出合同异议的依据。合同签订后，胡善具将涉案商铺用于欢派公司经营酒吧，胡善具自2020年3月1日起未支付租金。本案诉讼期间，双方均表示同意解除合同，故一审认定涉案租赁合同已于2020年7月31日解除，并无不当。关于合同解除的责任归责问题。从本案胡善具主张的逾期未付租金的抗辩理由分析，其一，疫情影响。在疫情严重阶段，因疫情和政府实施的管控措施，确对胡善具经营的酒吧造成不利影响，故胡善具主张因受疫情影响未及时支付2020年3月、4月租金确实事出有因，不属于恶意违约；其二，因梦庄公司未向其出租人魏相玺支付租金，魏相玺分别于2020年5月20日、8月21日直接向胡善具发出《暂停支付商铺租金的通知》《律师函》，要求胡善具暂时停止向梦庄公司支付租金，并向魏相玺直接支付2020年5月21日起的场地占用费。虽根据合同相对性原则，胡善具没有向房屋权属人支付租金的义务，但魏相玺该行为确对胡善具继续履行合同造成影响，究其原因，系梦庄公司拖欠魏相玺租金所致。因此，胡善具未向梦庄公司支付2020年5月份之后的租金，不能完全归责于胡善具，梦庄公司也应承担相应的责任；其三，关于胡善具主张租赁物存在625平方米面积差故其有权拒绝支付租金问题。如上所述，双方合同已明确约定胡善具对该商铺的现状以及周边情况进行了充分的了解并予以确认，胡善具已现场考察且按实接受该铺位的面积数据，具体面积以实际交付的为准，胡善具不得以面积差异作为提出合同异议的依据。而且，二审中，梦庄公司称其向魏相玺承租后在涉案商铺加装了阁楼，之后转租给胡善具，胡善具主张的面积差实为阁楼的面积。对此，胡善具虽认为该夹层系开发商的交楼标准，但未能提供充分证据予以佐证。而从涉案101商铺的房产证看，并未显示该商铺存在夹层。因此，胡善具以此为由拒绝交租缺乏依据，不能成立。综上分析，虽胡善具逾期交租违约，但梦庄公司因未能妥善处理其与魏相玺之间的租赁合同关系，对胡善具的经营造成困扰，也应当对双方合同解除承担一定的责任。关于梦庄公司应否退还涉案租赁保证金652849.6元、管理费押金50219.2元。双方合同约定，乙方存在合同约定情形以及出现下列情况之一，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并且不返还履约保证金、商铺租金、物业服务费等乙方已向甲方缴纳的所有款项：⑤不按时向甲方交纳租金超过15天。综合考虑本案合同的履行情况、疫情影响，以及双方过错程度等因素，本院酌定梦庄公司可没收涉案租赁保证金的50%即326424.8元，保证金余款326424.8元及管理费押金50219.2元，应退还胡善具。关于焦点二。如上所述，疫情和政府实施的管控措施，确对胡善具经营的酒吧营业造成不利影响，因疫情属于不可抗力的客观因素，不属于商业风险，如按原合同约定标准计付租金，对承租人确实不公平。综合考虑疫情情况，本院酌定胡善具按合同约定租金标准的50%向梦庄公司支付2020年3月、4月的租金，即合计免除一个月的租金。故胡善具应向梦庄公司支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金共1160328元（290082元/月×4个月）。至于该期间的物业费，胡善具仍应按合同约定标准支付。关于梦庄公司主张的逾期支付租金及管理费的违约金。如上所述，因疫情期间未及时交租，可减免相应的违约责任。故胡善具应向承担的逾期支付租金、违约金的违约金应自2020年5月份起计算，一审判决第五项应作出相应调整。关于焦点三。如焦点一所述，胡善具以租赁物存在面积差为由拒绝交租的理由不能成立，本院不予支持。而且，在双方合同履行期间，双方一直按照月租金290082元的标准履行合同，胡善具并未提出异议。因此，一审法院不予支持胡善具要求退还面积差625平方米租金、管理费的反诉请求，并无不当。关于胡善具申请对涉案商铺实际建筑面积进行测绘，因无必要，本院不予接纳。另外，关于欢派公司应否与胡善具共同承担责任问题。虽涉案租赁合同由胡善具签订，但欢派公司为租赁物的实际使用人，在合同履行过程中，欢派公司也曾以承租人的身份向梦庄公司发出申请书，要求不按合同约定调高租金，保证每月按时支付租金、绝不拖欠。对此，梦庄公司也予以认可。可见，欢派公司实际履行涉案租赁合同，故一审法院判处欢派公司与胡善具共同承担责任，并无不当。关于本案梦庄公司诉请胡善具、欢派公司支付欠付的占用费、物业管理费至胡善具、欢派公司实际搬离场地之日止的请求。因本案梦庄公司并未提出要求胡善具、欢派公司交还涉案场地的诉讼请求，故承租人何时搬离涉案场地尚不能确定。故对梦庄公司诉请的占用费、物业管理费宜计算至本案判决生效之日止，对于之后的占用费、物业管理费，当事人可另行主张。综上所述，胡善具、欢派公司部分上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第七、八项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，胡善具、广州市欢派酒吧有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金合计1160328元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第二项为：自本判决生效之日起五日内，广州梦庄酒店管理有限公司退还胡善具支付的租赁保证金326424.8元及管理费押金50219.2元。剩余租赁保证金326424.8元归广州梦庄酒店管理有限公司所有；五、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第四项为：自本判决生效之日起五日内，胡善具、广州市欢派酒吧有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司按照22314元/月的物业费标准，支付自2020年8月1日起至本判决生效之日止的物业管理费；六、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第五项为：自本判决生效之日起五日内，胡善具、广州市欢派酒吧有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司支付欠付租金及管理费的迟延履行违约金（自2020年5月起，每月以312396元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自上个月26日起逐月计至该月租金、管理费实际支付之日止）；七、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19085号民事判决第六项为：自本判决生效之日起五日内，胡善具、广州市欢派酒吧有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司按照290082元/月标准支付自2020年8月1日起至本判决生效之日止的占用费；八、驳回广州梦庄酒店管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回胡善具的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12577.41元，由广州梦庄酒店管理有限公司负担5404.75元，由胡善具、广州市欢派酒吧有限公司负担7172.66元；反诉受理费20212.3元，由胡善具负担14978.8元，广州梦庄酒店管理有限公司负担5233.5元。二审案件受理费34800元，由广州梦庄酒店管理有限公司负担10467元，胡善具、广州市欢派酒吧有限公司负担24333元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年六月八日书记员  张 旭彭诗敏