山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2021）晋1002民初2223号原告：中国建设银行股份有限公司临汾分行，住所地：临汾市开发区河汾路与中大街交汇处广汽财富中心二期写字楼，统一社会信用代码：9114100081314223E。负责人：李海平，建行临汾分行行长。委托诉讼代理人：雷鸣，山西律动律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，山西律动律师事务所律师。被告：刘霄，女，汉族，1985年7月23日出生，住临汾市尧都区。委托诉讼代理人：董云，山西师达律师事务所律师。被告：临汾市金唐房地产开发有限公司，住所地：山西省临汾市尧都区段店乡东王村，统一社会信用代码:91141002554107635R。原告中国建设银行股份有限公司临汾分行（以下简称建行临汾分行）与被告刘霄、临汾市金唐房地产开发有限公司（以下简称金唐公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行临汾分行委托诉讼代理人雷鸣、张艳、被告刘霄的委托诉讼代理人董云均庭参加诉讼。被告金唐公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行临汾分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订了的两份《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告刘霄归还原告借款本金45万元、利息及实现债权的费用；3、判令被告金唐公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告负担诉讼费用。事实与理由：被告刘霄购买位于临汾市××区8国道东侧东王中心小学南侧上东世纪广场1号楼1单元2层21号房屋、1号楼1单元2层29号房屋向原告申请借款，双方为此分别签订两份《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额分别28万元、17万元，借款期限自2015年4月1日起至2025年4月1日止，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮30%，罚息利率在借款利率水平上上浮100%，还款方式为等额本息。合同同时约定了以购买的前述房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。被告金唐公司为该借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按约向买受人发放了贷款，买受人未按约定归还原告借款，已构成根本违约，金唐公司也未履行保证责任，原告依法申请法院裁定拍卖、变卖抵押财产，因涉案房屋不存在拍卖变卖条件，无法实现担保物权，请求判如所请。买受人被告刘霄辩称：2015年3月23日，答辩人与金唐公司签订了两份《商品房买卖合同(预售)》，约定：答辩人购买金唐公司开发的××区商铺，建筑面积35.90平方米，单价15600元，1号楼1单元2层29号商铺，建筑面积28.86平方米，单价15500元，合计总价款1007370元，首付款557370元，其余款450000元向银行申请贷款支付，并约定2015年10月1日前交房。之后答辩人向金唐公司支付了首付款，与建行临汾分行签订了《借款合同》，建行临汾分行则将贷款直接支付给金唐公司。因金唐公司一直无法按照合同约定的时间交付房屋，且房屋处于停工状态，答辩人于2019年12月将金唐公司及建行临汾分行诉至尧都区人民法院，要求1、解除与金唐公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，由金唐公司返还答辩人已支付的购房款及已归还的银行借款本息；2、解除答辩人与建行临汾分行签订的《借款合同》，由金唐公司偿还剩余借款本息。后因建行临汾分行欲通过实现担保物权程序即通过拍卖、变卖21号商铺、29号商铺以偿还剩余全部借款，经答辩人、金唐公司、建行临汾分行协商，由答辩人向法院提出撤诉申请，由建行临汾分行向法院申请通过实现担保物权程序实现剩余全部借款债权。被答辩人现已通过实现担保物权程序及执行程序对抵押房产进行了执行，故此次诉讼属于重复起诉。二、被答辩人起诉的借款本息等应由金唐公司承担责任。一、2020年3月1日即答辩人撤诉前，答辩人与金唐公司双方协商，达成了解除买卖合同的协议，同时约定：1、鉴于金唐公司的经营状况，答辩人同意金唐公司分三次偿还答辩人已支付的首付款557370元及答辩人已归还的借款本息（具体以建行临汾分行出具的还款明细为准），具体时间为：2020年3月底前归还首付款的一半，2020年9月底前归还剩余首付款；2020年12月底前归还答辩人给建行已归还的借款本息（具体以建行临汾分行出具的还款明细为准）。2、本协议签订之日起，答辩人在建行临汾分行尚未归还的借款本息由金唐公司负责归还，与答辩人再无关系。现在被答辩人起诉要求解除借款合同，答辩人同意解除。因此，由于主合同《房屋买卖合同》及从合同《借款合同》都已解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定及答辩人与金唐公司《解除《商品房买卖合同》协议书》的约定，银行借款应当由金唐公司承担还款责任，答辩人不再承担责任。被告金唐公司未答辩、未提交证据。经审理查明，2015年3月23日，答辩人与金唐公司签订了两份《商品房买卖合同(预售)》，约定：答辩人购买金唐公司开发的××区商铺，建筑面积35.90平方米，单价15600元，1号楼1单元2层29号商铺，建筑面积28.86平方米，单价15500元，合计总价款1007370元，首付款557370元，其余款450000元向银行申请贷款支付，并约定2015年10月1日前交房。之后答辩人向金唐公司支付了首付款，与建行临汾分行签订了《借款合同》，建行临汾分行则将贷款直接支付给金唐公司。因金唐公司一直无法按照合同约定的时间交付房屋，且房屋处于停工状态。案涉1号楼封顶后停工多年，属烂尾楼，整层没有分割为商铺。被告刘霄未按合同约定归还原告借款，金唐公司也未履行保证责任，原告依法申请法院裁定拍卖、变卖抵押财产，因涉案房屋不存在拍卖变卖条件，无法实现担保物权。原告诉来本院即为本案。被告刘霄分期还款情况：2017年至2018年还款5次。本息合计175910.62元。被告刘霄于2019年12月将金唐公司及建行临汾分行诉至尧都区人民法院，要求1、解除与金唐公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，由金唐公司返还答辩人已支付的购房款及已归还的银行借款本息；2、解除答辩人与建行临汾分行签订的《借款合同》，由金唐公司偿还剩余借款本息。后因建行临汾分行欲通过实现担保物权程序即通过拍卖、变卖21号商铺、29号商铺以偿还剩余全部借款，经答辩人、金唐公司、建行临汾分行协商，由答辩人向法院提出撤诉申请，由建行临汾分行向法院申请通过实现担保物权程序实现剩余全部借款债权。被告刘霄主张原告现已通过实现担保物权程序及执行程序对抵押房产进行了执行，故此次诉讼属于重复起诉。二、被告刘霄主张被答辩人起诉的借款本息等应由金唐公司承担责任。现在被答辩人起诉要求解除借款合同，答辩人同意解除。因此，由于主合同《房屋买卖合同》及从合同《借款合同》都已解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定及答辩人与金唐公司《解除《商品房买卖合同》协议书》的约定，银行借款应当由金唐公司承担还款责任，答辩人不再承担责任。被告金唐公司未到庭，本院无法组织调解。以上为本案事实。本院认为，首先，本案是否重复诉讼的问题。被告买受人刘霄认为，原告的债权已经以担保物权的实现程序向人民法院申请，并进入拍卖、变卖程序，因此属于重复诉讼。原告认为，因实现担保物权不能，因而提起诉讼，不属于重复诉讼。就此焦点问题，本院认为，原告因债权不能实现向本院申请实现担保物权，由于执行标的不具有拍卖、变卖条件，因而终结了执行。担保物权无法实现。由于此前原告建设银行并未以诉讼的方式主张过该权利，且担保物权的实现程序不属于诉讼程序，原告并未能通过担保物权的程序实现债权，故被告刘霄提出重复诉讼的主张不能成立。其次，关于借款本金、利息及实现债权的费用应由谁偿还的问题。原告认为，根据《借款合同》第十六条和法律规定，借款人作为合同相对方，不论是法律规定还是合同约定，均应向原告归还本息及相应的违约责任，本息及实现债权的费用当由借款人被告刘霄偿还，被告金唐公司承担连带责任。被告刘霄抗辩认为，主合同《房屋买卖合同》及从合同《借款合同》均已经解除，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由被告金唐公司偿还借款本息。本院认为，本案的《商品房买卖合同》已经双方合意解除，金唐公司应当返还收取的被告刘霄的购房款本息也经双方约定解决，本案买受人在借款合同履行过程中，既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项均由原告建设银行直接转给了被告金唐公司。在金唐公司违约导致购房合同和借款合同解除的情况下，买受人无任何过错，在无法收房的同时还要成为还款义务人，既不符合贷款的法律特征、政策背景、也不符合按揭贷款商业模式的价值安排；由于《借款合同》还款条款系建设银行为重复使用而提前拟定的格式合同条款，该条款约定意味着要求买受人等借款人在未取得所购房屋也未实际占有购房款的情况下归还贷款，明显不合理加重了借款人（购房人）的责任；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告的借款本息应当由金唐公司偿还，实现债权的费用也应由金唐公司负担。依照《中华人民共和国民法典》第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，判决如下：一、被告临汾市金唐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司临汾分行借款450000元及利息（扣减已偿还本息合计175910.62元）；利率按《借款合同》约定计算。如果未能在判决指定期间履行法律文书确定的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取4025元，被告金唐公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 陈琦辉二零二一年六月二十五日书记员 何瑞雪