河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1526民初2733号原告：张玉辉，男，1991年2月9日出生，汉族，住河南省潢川县。诉讼代理人：陈克强，男，河南法正律师事务所律师。诉讼代理人：马新超，男，河南法正律师事务所律师。被告：龚国强，男，1965年12月17日出生，汉族，住河南省潢川县。第三人：朱士锋，男，1965年7月12日出生，汉族，朱河南省潢川县。第三人：张明秀，女，1965年8月10日出生，汉族，住河南省潢川县。诉讼代理人：代保良，男，潢川县伞陂法律服务所法律工作者。原告张玉辉与被告龚国强、第三人朱士锋、张明秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案，并依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告张玉辉及其诉讼代理人陈克强、马新超、被告龚国强、第三人朱士锋、张明秀及其诉讼代理人代保良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉辉诉讼请求：1、判令被告给付原告剩余90000元房款；2、判令被告承担总房款的5%的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年原、被告签订购房合同约定，原告将其坐落于金星大田一栋楼房的第六层（不含车库是第五层）门朝东的140平方米的房屋及楼梯道边一间大约10平方米的煤棚一起出售给被告。双方约定房屋加煤棚加水电入户总价格为194500元。被告先行支付房款74500元后，原告将房屋、煤棚交付给被告。双方约定自2015年后每年被告支付房款3万元，但被告于2016年交付30000元房款后，后续就再也没履行给付义务。截止目前，被告总共支付房款104500元，剩余90000元，经原告不断催要，被告均已种种理由推脱至今。被告龚国强辩称：一、被告居住的楼房××办事处××村大田组群众张树山的私人农村宅基地，属小产权房。由朱士峰、张明秀夫妇投资、张树山提供个人农村宅基地联建的，张玉辉当时系朱士峰、张明秀夫妇女婿。2014年1月22日朱士峰、张明秀二人授权张玉辉与被告签订购房合同，购房款被告分批付给朱士峰、张明秀夫妇二人。二、购房款被告已付清。2016年8月份，张玉辉、张明秀因施工开错楼层水管，开成了被告家六楼的水管，六楼的水漫至被告家，被告当时不在家，回来时发现水漫至外面楼梯，刚刚装修好的房子损失惨重。被告找张明秀、张玉辉协商赔偿，当时二人查看了实际情况，表示同意赔偿。2017年12月27日，张明秀找到被告，经协商赔偿被告损失60000元，当时被告又付给张明秀30000元，张明秀给被告出具收条，至此被告购房款已全部付清。2019年被告才得知张玉辉与张明秀女儿离婚，为此被告问朱士峰、张明秀夫妇，其二人表示，购房款已付清，其他的事是他们与张玉辉的事与被告无关。且让被告别把购房款已付清的事告诉张玉辉。第三人朱士峰、张明秀向本院提出诉求：1、依法驳回本诉原告对被告的起诉；2、依法确认本诉原、被告争议房屋是第三人全额出资建设，本诉原告没有处分权；3、本案诉讼费应由被告张玉辉负担。事实与理由:2011年8月朱士峰在上海做生意忙，委托妻子张明秀与张树山、张学成、张学忠父子三人联合在张树山的老宅基地上即潢川县个半单元7层楼19户，8个车位。楼房建成后，根据联合建房协议分张学忠、张学成一单元门朝西一层、二层、三层、五层朝向南4户和北侧4个车位，余下15套房屋及4个车位为第三人所有。第三人全额出资并负责建设该7层楼，建房中，张明秀用的每一笔钱都由朱士峰从上海转账给张明秀取用。张明秀没有文化不会写字，联合建房协议和房屋建成后对外出售的售房合同等书面材料，当时都让小女婿张玉辉负责办理签订。现张玉辉未得到第三人授权，以第三人所建楼房所有人的身份起诉龚国强要房款，其行为侵害了第三人的权益。原告张玉辉为支持自己诉求向本院提交证据如下：一、原告身份证复印件，证明原告主体资格；二、房屋买卖合同复印件，拟证明购房合同买卖双方是原告和被告和第三人没关系。房屋价款共计194500元，已交付现金70000元，后续约定被告每年支付30000元给原告；三、联合建房补偿协议、集体土地建设使用证，拟证明该房屋归属权由原告所有和第三人无任何关系，被告向第三人交付房款违反合同相对性。被告龚国强质证意见如下：1、房屋买卖合同复印件，合同是我和原告张玉辉签的，谈价是和第三人谈的，当时认为他们是一家人，钱给谁都一样。2联合建房补偿协议，不知道是啥。第三人张明秀、朱士峰质证意见如下：1、合同是原告代签的，张明秀不识字，原告卖了三套房子钱交给第三人，第三人不在家事，原告自己卖了三套房屋，钱转给第三人小女儿14万元，实际买了16万元；2、协议的真实性没有异议，第三人授权给原告与联建人的签的，他们是亲戚关系。被告龚国强提交证据：收款收据复印件，拟证明房款给付朱世峰、张明秀，张玉辉在场。原告张玉辉的质证意见如下：2014年1于22日的124500元收据、2015年5月10日4500元水电入户收据、2016年2月6日的30000元收据均无异议，对2017年12月27日，张明秀向被告出具的收据与原告无关。前期房款支付给张玉辉，最后一笔房款支付张明秀是否是逃避债务。第三人朱士峰、张明秀质证意见如下：对被告提交证据无异议。第三人提交证据如下：一、第三人身份证复印件，拟证明第三人身份信息；二、河南省村镇建筑许可证、楼房照片、张树山身份证复印件。拟证明第三人建设开发楼房的位置和土地的使用人；三、补偿协议和张学忠、张学成身份证复印件，拟证明第三人与张氏父子三人联合建房的事实。《联合建房补偿协议》原件在张玉辉处保管。四、中国农业银行银行卡交易明细单复印件。拟证明第三人与张氏父子联合建房的资金来源。五、建房每日支出明细账复印件，拟证明第三人与张氏父子联合建房资金支出事实。六、第三人购买水泥、河沙、砖等建楼施工款收款人证明及收据复印件，拟证明全部建房款由第三人支出。所建楼房为第三人所有的事实。七、建房购物及工钱明细表复印件，拟证明第三人建房总支出资金。八、收据复印件，拟证明第三人建房时给他人造成损害支出。原告张玉辉质证意见如下：1、身份证复印件无异议，证明目的有异议，第三人不具备主体资格跟本案无关，说原告是他女婿不是真实的，只与其女儿同居一段时间，并未登记结婚，和原告也没有授权委托书，不存在第三人说的委托建房的情况。原告和他人建房与第三人无关。2、许可证的真实性无异议，关联性有异议，无法证明涉案房屋及楼房是第三人建设。3、补充协议，真实性无异议，合法性关联性有异议，原告和张学忠、张学成所签，该补充协议所属归原告，是第三人窃取使用。原告和其女儿闹矛盾，其女儿把原告的东西带走了。4、交易明细单复印件，看不出资金来源和去向，无法证明第三人的证明目的。5、建房明细账，是原告所列，第三人的女儿窃取的。6、收款复印件，真实性、合法性、关联性有异议，是虚假的。都是复印件没有原件。7、明细表来源不合法，都是原告所有，第三人窃取。原告可以找当时建楼时的人来证明。所有书面收据应当出庭作证，未出庭作证，不能作为证据使用。8、收据复印件，是第三人与被告之间的收据，与本案无关，按照合同相对性，被告应支付房款给原告。被告龚国强质证意见：不清楚咋回事，都是买房子之前发生的事，收款收据我这也有。前期交房款在第三人家，给钱时原告、第三人都在场。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，原告张玉辉与被告龚国强为签订了购房合同。约定将坐落于金星大田一栋楼房，车库以上五层，门朝东房屋一套，建筑面积140㎡。房屋及煤棚共计194500元，卖于龚国强。龚国强一次性付清70000元定金，余款124500元，每年付30000元。2014年1月22日，被告龚国强向原告张玉辉出具欠条载明：“今欠到张玉辉房款124500元壹拾贰万肆仟伍佰元整。龚国强，谈店乡毛集村龚楼村民组。包括水电入户。”2015年5月10日，龚国强向张玉辉交纳水电入户费4500元，2016年2月6日，龚国强向张玉辉交纳房款30000元，2017年12月27日，龚国强向张明秀交纳购房款30000元，并在收据中注明：“经双方协商同意，扣除2016年8月份张玉辉、张明秀开错水管浸漫至龚国强家的赔偿款陆万元整（60000.00）房款已付清。”原告张玉辉不认可龚国强向张明秀支付的该笔款项，故提起诉讼要求被告龚国强支付90000元房款。案涉房屋土地原系张树山宅基地，位于城关××××村大田队。张学忠、张学成系张树山之子，于2011年8月6日与张玉辉签订联合建房补偿协议。在该处宅基地建成楼房一栋，并对外出售。该建设地属于集体土地。以上事实,有当事人陈述,原告、被告、第三人提交证据等在卷佐证。本院认为，本案的焦点事实是原告要求被告履行所欠房款90000元支付情况。但本案欠款事实的基础民事法律关系是原告与被告签订的购房合同。因此在认定焦点事实前，应当对该购房合同的效力予以确认。关于购房合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》精神，利用农村集体土地建设的房屋仅能在本村集体经济组织成员间流转，不得对城镇居民和其他集体经济组织成员流转，案涉《购房合同》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，位于潢川县，购买方龚国强并非该集体经济组织成员，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定情形，应认定为无效合同。本案原告要求被告龚国强支付所欠房款的诉讼请求，实质是要求被告继续履行购房合同，属要求合同相对方承担违约责任的范畴，而承担违约责任应以合同成立并生效为前提。故在案涉购房合同无效的情况下，原告张玉辉要求被告龚国强支付房款的诉讼请求不应予支持。综上原告张玉辉的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于第三人朱士峰、张明秀诉求，根据其现有证据，并不能充分证明其诉讼主张，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告张玉辉的诉讼请求。驳回第三人朱士峰、张明秀的诉讼请求。本案受理费2050，减半收取1025元，由原告张玉辉负担1025元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时，直接向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户银行：兴业银行郑州分行营业部。账户：46×××70）。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  万东林二〇二一年六月十六日书记员  耿 玉