上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16176号原告(反诉被告)：夏娟燕，女，1981年12月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海百郦商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴美芳，执行董事。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。原告夏娟燕与被告上海百郦商业经营管理有限公司(以下简称“百郦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。审理中，被告百郦公司提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告夏娟燕及委托诉讼代理人朱盼鸿、被告百郦公司委托诉讼代理人谢静宇到庭参加了诉讼。本案于2021年4月29日公开开庭进行了审理，原告夏娟燕及委托诉讼代理人朱盼鸿、被告百郦公司委托诉讼代理人谢静宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏娟燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《青浦万达金街房屋租赁合同》；2、判令被告归还退还原告2020年2月至5月共计三个月租金的一半计人民币15,817.50元(以下币种均为人民币)；3、判令被告归还原告房租押金31,635元；4、判令被告赔偿原告装修损失35,000元；5、判令被告承担原告律师费4,000元。事实与理由：2019年8月26日,原、被告双方签订《青浦万达金街房屋租赁合同》,原告向被告承租坐落于青浦区淀山湖大道XXXX弄XXX室X层房屋,用于经营“1/2tea”奶茶店,期限为2019年11月1日至2022年11月1日,约定租金为10,545元/月,支付方式为付三押三。后原告支付租金63,270元及押金31,635元。因“新冠”病毒影响,自2020年1月中旬至2020年5月,被告的万达金街商铺经营陷入停顿状态。2020年5月原告与被告协商在前述三个月经营困难期间减免部分房租事宜，遭到被告拒绝。并于同年5月17日采取锁门、停水停电等措施。被告的行为损害了原告的合法权益,为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,望法院依法支持原告诉讼请求。被告百郦公司辩称：对于原告的诉讼请求第一项解除双方的租赁合同，被告同意。但是被告认为是原告违法解除租赁合同，应当承担相应的违约责任。第二项至第五项诉讼请求是由于原告原因，原告单方面解除租赁合同，原告违约，所以相应的诉讼请求被告均不同意。原告承租房屋期间，2020年5月16日向被告书面提交了退租申请，称其经营严重亏损，无法再坚持经营，要求退租。被告表示，在原告承担合同约定的违约责任的情况下可以同意退出，原告不同意承担违约责任，然后就停止经营，并将租赁房屋锁门，既不支付被告租金，又不返还房屋，合同违约责任应当由原告承担。同时，被告百郦公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还青浦区淀山湖大道XXXX弄XXX室X层房屋；2、判令反诉被告注销或迁移在青浦区淀山湖大道XXXX弄XXX室X层房屋注册的“上海市青浦区燕欣饮品店”个体工商户登记；3、判令反诉被告支付装修免租期租金5,200元；4、判令反诉被告支付违约金63,270元；5、判令反诉被告支付2020年5月21日起至8月20日止租金31,635元；6、判令反诉被告按照每月10,545元标准支付2020年8月21日起至实际返还房屋日止的房屋占有使用费；7、判令反诉被告支付2019年11月21日至2020年8月20日物业管理费3,717元。审理中，被告放弃第一项反诉请求，变更第六项反诉请求为判令反诉被告按照每月10,545元标准支付2020年8月21日起至2021年2月24日止的房屋占有使用费。事实和理由：原告租赁被告房屋期间，于2020年5月16日书面提交退租申请，称其经营严重亏损，无法再坚持经营下去，要求退租。被告表示在原告承担合同约定的违约责任的情况下，可以同意其退租，原告不同意承担违约责任，其后停止经营并将租赁房屋锁门，既不支付租金，又不返还房屋。被告提起反诉，请求支持被告的反诉请求。针对反诉，原告夏娟燕辩称：被告反诉请求缺乏事实和法律依据。首先，从被告所提交的证据来看，其缺乏对外出租该房屋的主体资格。该房屋权利人系案外人李某，该权利人未授权被告对该房屋对外出租。其次，该房屋2020年5月17日开始系被被告采取锁门、停水、停电等措施。该房屋自从该日期即在被告的控制之下。原告之前购买的一些原材料目前仍然在该商铺内而且部分已经过期和变质都不能取回。要求协商取回该部分的原料以及设备遭到拒绝。第三，第二项诉请与本案没有关系。第三至六项诉请缺乏事实依据，原告不存在违约行为。2020年2月10日被告主动封闭原告经营所在的经营区域，告知在疫情结束前不得进行任何经营行为，并禁止一切人员进入该区域，致使签订的合同目的不能实现，不论其原因是疫情影响或者被告的所为，皆不能认定是原告违约造成的行为。5月16日，被告让原告提交因疫情影响进行减免租金的申请，但5月17日，被告更是以锁门的方式不让原告经营，是以实际行为不履行合同的义务，是被告违约在先。关于第七项诉请，据原告了解，该房屋的物业管理单位并非是被告，且双方在租赁合同中并未约定由被告代为收取物业费。经开庭审理查明，2019年8月26日，原告夏娟燕(乙方)与被告百郦公司(甲方)签订《青浦万达金街房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市青浦区山湖大道XXXX弄XXX室房屋出租给乙方按合同约定使用，该房屋类型为商业用房。合同签订前,甲方已向乙方出示有权出租该房屋的证明文件。乙方确认,其在签订合同前已经现场勘察过该房屋。对该房屋现有装修及附属设施、设备状况等情况已充分了解，确认符合使用条件，无任何异议。乙方承租该房屋仅作品牌名称为“正新新世纪鸡排”经营之用。该房屋交付后,乙方开始进场装修,并应在进场后装修期内及时完成装修,以免影响商场整体环境和其他商户的利益。租赁期届满或合同提前解除,甲方有权收回该房屋,乙方应按合同约定将该房屋恢复原状并返还予甲方。租赁期内,物业管理公司依照其提供的物业服务手册向乙方提供物业管理与服务，乙方须向物业管理公司支付附件三列明的物业管理费。若租赁期内，物业管理费标准发生统一调整的,乙方应遵照执行。租赁期首月及尾月的租金，根据乙方实际承租的天数计算并支付,其中按租赁面积计收乙方固定租金的,租金＝日租金×租赁面积×租赁天数；根据乙方在该房屋内经营所得收入按约定提成比例计算租金的,租金＝当月经营时间的总营收入×约定提成比例。乙方须向甲方支行附件三列明的租赁保证金(金额相当于租赁期内最高月租金的三倍及物业管理费的三倍,具体金额以附件三列明的租赁保证金金额为准),以保证其履行合同之全部条款。合同签署后,甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、公共事业费用等各项费用；由于乙方原因发生的合同所规定的违约事件应支付的违约金；以及合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金;等等。若租赁期届满或合同提前解除时,乙方未发生合同规定的违约事件,且已按合同第十四条规定及附件四的标准交还了该房屋、付清租赁期内应付租金、物业管理费、综合服务费及公用事业等费用,并已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更或注销登记(如适用)手续及归还租赁保证金收据原件，甲方应在其后的30个工作日内将租赁保证金无息返还乙方。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式,缴纳公共事业费用[包括但不限于水费(如有)、电费(如有)、燃气费(如有)、电讯费(如有)、电话费(如有)等]和于该房屋内使用的设施的费用[包括但不限于额外空调费(如有)、电话初装及使用费和有线电视开通费(如有)]等。该房屋内的电讯、电话费由乙方直接支付于公用事业单位，水、电、燃气费由甲方或物业管理公司统一收取并代为支付。租赁期内,除出现合同明确约定的相关情形外,甲方不得擅自解除合同。若有违反,甲方应赔偿乙方所遭受的损失。乙方同意在乙方拖欠租金等应付款项且经甲方催讨后5日内不支付时,无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费或物业管理费；或乙方拖欠支付物业管理费、水、电费等应付款项的任何一项费用或未及时补足水、电、燃气费押金(如适用)超过15日的(以物业管理公司记录为准),在不影响甲方行使其他权利的前提下,甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、其他费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无须承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等合同约定由乙方支付的任何费用,每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金，该违约金自应付之日起算至实际付款之日止。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据合同第14-2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按合同租金标准向甲方补缴相应于乙方已经享用的装修期、免租期(如有)期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失(若是仅采取扣点比例计算租金的商家,则按左右相邻铺位平均租金标准计算6个月)；若不足以弥补甲方损失的,乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：1、乙方逾期未支付租金累积达到1个月或以上的；2、乙方逾期未支付物业管理费、公共事业费、需补缴的租赁保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到2个月或以上的；3、乙方逾期办理该房屋交付手续超过14日或以上，且未进场实施装修的；4、乙方于租赁期内擅自提前解除合同的；5、乙方未经甲方书面同意及未取得有关部门审核批准,违反约定用途使用该房屋且经甲方书面通知后5日内未予纠正的；6、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；7、乙方违反第十五条之约定擅自转租该房屋的；8、甲方发现乙方提供之资料或信息有虚假不实的；9、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的,或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的,或乙方发生进行其他违法经营活动的；10、乙方逾期开业或擅自停业超过30日的；11、乙方申请破产或被宣告破产,或任何人士向法院申请对乙方进行清算,且法院受理该等申请进入破产清算程序，被接管人接管的；12、乙方的大部分财产被查封或强制执行的,严重影响乙方履行合同的能力的；13、乙方严重违反、不履行法律规定或合同约定的义务，经甲方书面通知后仍未改正的。在租赁期内,乙方有非19-3条约定的其他违约行为,甲方有权要求其承担相应的违约责任(按3个月租金的标准;采取扣点比例计算租金的商家按左右相邻铺位平均租金的标准计算3个月),乙方应当在甲方书面通知其合同约定的违约情形后三日内支付相应的违约金。如果乙方拒绝或迟延支付,甲方有权直接从其缴纳的保证金中予以扣除,同时要求乙方在扣除后3个工作日内予以补足保证金。其他违约情形包括：1、未事先征得甲方或受甲方委托的第三方公司的同意，乙方1年内连续5日或累计达到14日或以上未予经营的(以甲方记录为准)；2、未事先征得甲方或受甲方委托的第三方公司的同意，乙方1年内累计违反营业时间约定超过3次的(无论是否被纠正，以甲方记录为准)；3、乙方自身的卫生状况、排污排废状况、噪音及其他污染状况已经/可能影响相邻承租人使用，且前述状况经甲方或物业管理公司书面告知，乙方在5日内未予消除的；4、乙方未按照合同约定变更或注销以该房屋为注册地址的(包括但不限于工商登记、税务登记等)；5、乙方严重违反包括但不限于合同的其他约定。合同所有附件均为合同不可分割的组成部分。附件二：租赁面积为55.03平方米，交付日为2019年11月1日，以实际交付日为准。装修期为自交付日起的连续期间，共15日，即自2019年11月1日起至2019年11月15日止。租赁期为3年，即自2019年11月1日起至2022年10月31日止，租金付款方式押三付三，除首期租金、首期物业管理费以及其他应付款项外，乙方应于每一个应付节点的当月第1日或之前向指定账户一次性足额支付下一阶段的租金、物业管理费、滞纳金及其他应付款项。自2019年11月1日起至2021年10月31日止，基本租金为6.30元/平方米/日，月租金10,545元。自2021年11月1日起至2022年10月31日止，按上一阶段基本租金递增6%，即基本租金为6.68元/平方米/日，月租金11,178元。租赁保证金相当于该房屋租赁期间内最高月租金三倍(计31,635元)，乙方应在合同签署当日付清租赁保证金，甲方于收款后向乙方开具收据。装修押金及水电燃气押金，乙方应在交付日前向物业管理公司支付，具体金额以物业服务手册为准。物业管理费7.50元/平方/月，月管理费413元。合同另行约定其他权利义务。合同签订后，被告交付系争房屋，原告支付租赁保证金31,635元。2019年10月9日，原告与被告签订《品牌更换申请》，确认正新新世纪鸡排品牌更换为二分之一tea。原告支付系争房屋租金至2020年5月20日。2020年4月9日，被告工作人员王恺出具说明：金街招商中心针对疫情期免租，正在和小业主协商，如有免租期将给于2/1tea相对免租时间。2020年5月16日，原告向被告提出《退租申请》，载明因疫情严重影响，导致经营严重亏损，无法再坚持经营下去，故提出退租。2020年5月19日、20日，原告与被告工作人员微信沟通有关其退租事宜。2021年2月22日、23日、24日，原告与被告工作人员微信沟通搬离事宜。2021年2月24日，原、被告签订《交接书》，载明双方于同日办理交接手续，原告将系争房屋返还被告。另查明，2020年4月8日，系争房屋经审核登记于李洁名下[不动产权证：沪(2020)青字不动产权第XXXXX号]，房屋用途商业，建筑面积55.02平方米。被告(乙方)与案外人上海协晟市场营销有限公司(甲方)签订《独家统一经营管理委托合同》，约定甲方受业主委托就系争房屋转委托乙方独家招商及经营管理全部受托物业的相关权义务。委托经营管理期自2019年11月1日起至2029年10月31日止，实际从受托物业交房之日起计算。合同另行约定了其他权利义务。2019年12月5日，原告注册成立上海市青浦区燕欣饮品店，类型个体工商户，经营场所上海市青浦区淀山湖大道XXXX弄XXX号X层X层室。2020年6月5日，上海东炬律师事务所向原告出具《上海增值税普通发票》，金额4,000元。庭审中，被告确认系争房屋锁门中的一把锁为其所锁。审理中，因原、被告双方对系争房屋装修工程造价存在争议，本院依据原告申请提请上海市高级人民法院委托相关机构对此进行鉴定。2021年3月29日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具《关于青浦区淀山湖大道XXXX弄XXX室房屋装修工程造价的鉴定意见书》，鉴定意见：可确定装修工程造价为29,796元，存在争议的吸顶空调费用为8,000元。原告为此花费审价费用1,500元。原告对审价报告没有异议，造价金额高于原告诉请，原告依然按照诉请金额主张。被告对认定金额没有异议。关于存在争议部分，空调系可移动设备，原告可将设备拆走；双方在合同4-3条约定，合同期满或提前解除，原告应将房屋恢复原状并返还被告，原告不拆除空调，相关责任后果应由原告承担，被告无需给予空调补偿。对于所有补偿金额，系原告单方解除合同，故按照合同以及法律规定，被告无需对原告补偿装修损失。以上事实，由原告、被告的陈述，青浦万达金街房屋租赁合同、品牌更换申请、收据、上海增值税普通发票、情况说明、上海市不动产登记簿、退租申请、企业信息公示、微信聊天记录、工程造价鉴定意见书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告夏娟燕表示，店铺装修付款记录，证明原告装修该店铺共花费35,000元。被告工作人员王恺出具情况说明，证明原、被告协商关于因疫情影响导致被告无法经营免除事由。之前被告工作人员也同意在2月份到5月份期间予以免租。2020年5月17日在原告交付租金的日期还未到的时候，被告工作人员突然对该店铺断水断电并强行上锁，致使原告无法经营，导致合同目的无法实现。律师费发票，原告因本次诉讼支付律师费。原告注意到该房屋的产权人登记为李某，权利人也从未授权被告对外出租。关于独家统一经营管理委托合同为被告与案外人所某，与本案没有关系。在2月到5月之间，被告封闭经营区域，导致不能经营，经营户意见很大，被告工作人员声称让提交申请，经公司研究决定，会给予减免2月至5月租金。遂应其要求提交申请，5月17日其又称减免租金领导不同意，并将大门上锁，阻止正常经营。解约协议由被告起草并企图强制让原告签署，原告拒绝认可协议上的一些事实及条款未签署该协议，为被告单方意思表示。微信聊天是在2020年5月，被告工作人员告知原告可以无责退出，双方都不负责任，准许退还押金，也提到了退租的事情。水电系插卡式的。物业费等其他费用合同写明另行约定为准，被告主张超出合同相对性，物业服务单位不是被告，金额认可，但不能交给被告。原告没有锁门，两把锁是被告的，锁门时还报警了，那天原告还在店里，所以被告来上锁的。2020年5月17日被告以事实行为拒绝履行合同义务，合同解除。5月开始经营的，之前不让经营，不经营时自己锁门，不是像照片上这样的环形锁。当时申请就是退租。5月17日后，与王恺聊天时要求退出，押金退还。因为当时王恺已经告诉可以退出的，也让写了申请，所以觉得适时止损，否则影响损失特别大，既然这样，那么还不如退出。而要办理手续的时候又告诉要承担违约责任。5月17日将下方锁孔打开的，因为有两把回型锁了，所以没有锁住。且监控控制在被告处，被告没有提供监控。因疫情影响，即使原告没有经营，也不应该由被告锁门，被告锁门系阻止了原告经营。原告承租商铺进行经营，2020年受到疫情影响，被告在2020年1月至5月对原告商铺进行封闭，禁止原告经营、禁止顾客进入，导致双方合同目的无法实现。被告告知原告可以减免租金，免违约金、退租金，原告申请后，告知原告支付违约金、滞纳金等，疫情期间租金不予减免，5月17日将商铺锁住、阻止经营，系以实际行为不履行义务、阻止原告经营，被告事实违约。原告系个人，被告系公司，合同获取、履行方面系不对等的，疫情系不可抗力，被告的做法使合同目的无法实现，也使损失扩大。被告上海百郦商业经营管理有限公司表示，原告在租赁期间内擅自提前解除租赁合同，原告违约，应当承担相应的违约责任。店铺装修付款记录无法确认，原告违约无权向被告主张。被告工作人员王恺情况说明强调的是针对疫情期间的免租再跟小业主进行协商，系争房屋是被告从小业主处租赁的，是与小业主协商，如果小业主同意给予免租的话，被告也同意给予原告相应的免租期，实际情况是小业主不同意给予免租期，被告也没有给予原告免租期。照片有两把锁，下面的是原告自己锁的。5月16日原告向被告提出提前解约之前就已经停止经营，并将店铺予以锁上，第二把是被告在5月25日上的锁。担心原告可能到时没有支付租金，又不在里面进行经营活动。被告担心可能会对租赁的场所产生一些破坏，所以在原告对系争店铺进行上锁的情况下，被告加了一把锁。是原告违约，被告无需承担律师费。装修合同是原告与案外人之间形成的，被告无法确认，原告支付账单显示是家坤建筑装饰，但合同显示博华建筑规划设计有限公司上海第三分公司，名称不符。解约协议证明被告表示在原告承担合同约定的违约责任的情况下，可以同意其退租，并且向其出示了已经拟定的解约协议，但原告不同意承担违约责任，也没有在解约协议上签署。原告与被告工作人员王恺在2020年5月19日微信聊天时，原告还向被告要求退租。被告回复等答复，其后要求来办理退租手续，要求其承担违约责任，原告没有同意。原告在起诉状及当庭所说的所谓协商减免房租，遭到被告拒绝不是事实。5月19日原告还在与被告协商退租，怎么可能5月17日先把原告的门锁柱，系争房屋水电采用充值卡方式，被告不可能对原告实施停水停电措施。物业管理费的约定比较模糊，物业管理单位确实不是被告，物业费原告没有支付给物业管理公司。双方约定物业管理费标准，实际上就是物业公司提供物业服务，但是物业费用是被告收取。5月19日双方的微信聊天记录事实上能够说明问题。如果是5月17日，被告单方面封闭锁住而且还有报警，双方产生激烈的冲突之下，怎么可能5月19日还向被告要求退租而绝口不谈开门让其继续经营。事情的起因就是5月16日原告书面申请要求退租，原告陈述明显是不符合常理。合同解除时间为2020年9月15日庭审之日。原告陈述在下方的锁孔，该锁从未锁过，因为进行鉴定去现场时，打开两把回型锁，没有打开该锁孔的行为。原告自身因为经营困难，向被告提出退租申请，考虑实际情况，被告并非拒绝而是要求原告按照合同约定承担违约责任，该种情况下，原告不同意承担违约责任，导致双方纠纷发生。关于原告有无加锁的情况，原告提出自身在玻璃门本身的锁锁住的，但第一次庭审原告没有提及，另外，原告所述当时将门锁住、5月17日将锁打开，该陈述不符合一般人的逻辑，也没有提供证据可以证明，即没有证据证明该房屋在被告控制下，从原告事后反应，如果被告锁门、停水停电，原告怎么会要求被告减免租金、减免违约责任。2021年2月24日，原告清理室内的物品，双方签署交接书，作为完全民事行为能力人，原告应该理解交接书的含义，房屋使用权利返回至被告处，相应的法律后果原告应当承担。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告与被告就系争房屋签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。合同履行过程中，原告因自身原因提前申请退租，对此，原告称其提交退租申请系被告同意可以无责退出，双方都不负责任等；被告认为原告申请退租提前解除合同违反合同约定。原告因自身原因申请退租，违反合同约定，原告无被告同意无责退出等事实证据，原告主张本院不予采信。且被告就此并未免除原告的违约责任。原告因其自身原因提前退租，该责任在于原告，实质是原告违约，故其并不享有合同解除权，但对于原告主张解除合同，被告审理过程中予以同意，双方对合同解除达成合意，本院确认合同于本案庭审日即2020年9月15日解除。原告主张因疫情严重影响其经营，双方曾协商减免租金，故要求返还2020年2月至5月租金的一半。对此本院认为，疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。原告虽存在违约，但在疫情发生后双方曾协商减免租金事宜。本院考虑到疫情确实对原告的房屋使用、经营造成了一定影响，但该疫情造成的损失仍应由合同双方当事人共担为宜，故酌情免除原告租金10,545元。关于履约保证金31,635元，合同约定租赁期内原告如非根据合同约定事由单方提前解除合同的，被告有权没收原告的履约保证金；原告主张律师费无事实和法律依据，故原告要求返还履约保证金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，不予支持。现由于作为承租人的原告存在违约，且合同约定对于遗留在房屋内经被告同意不可拆卸、搬移的装修和设施，被告也有权选择保留，且无须为此给予原告任何补偿。故原告要求赔偿装修损失，与法不符，本院不予支持。根据合同约定，由于原告违约，故原告不享有装修免租期，被告反诉要求支付装修免租期租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院依据公平及诚实信用的原则，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、违约造成的损失，以及被告已经没收原告缴纳的租赁履约保证金等因素，确定原告支付被告违约金21,090元。被告反诉要求原告将注册在租赁房屋内的“上海市青浦区燕欣饮品店”个体工商户登记迁出或注销，因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项反诉请求本院不予支持；关于系争房屋锁门，原告认为二把锁均系被告所锁，被告认为原告锁门后再加锁，即如被告陈述加一把锁，被告不开锁，原告也无法进入系争房屋，故系争商铺已由被告实际掌控，被告反诉要求原告支付租金及使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费，被告未提供应由其收取物业费的依据，故被告的该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏娟燕与被告(反诉原告)上海百郦商业经营管理有限公司于2019年8月26日签订的《青浦万达金街房屋租赁合同》解除；二、被告上海百郦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告夏娟燕租金人民币10,545元；三、驳回原告夏娟燕的其余诉讼请求；四、反诉被告夏娟燕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海百郦商业经营管理有限公司装修免租期损失人民币5,200元；五、反诉被告夏娟燕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海百郦商业经营管理有限公司违约金人民币21,090元；六、驳回反诉原告上海百郦商业经营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1,961.50元，减半收取计人民币980.75元，由原告夏娟燕负担人民币948.95元，被告上海百郦商业经营管理有限公司负担人民币31.80元；反诉费人民币1,188.22元，由反诉原告上海百郦商业经营管理有限公司负担人民币959.59元，反诉被告夏娟燕负担人民币228.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年六月四日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百五十六条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状划者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。