江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初1596号原告：上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司，住所地江西省上饶市广信区春江大道5号1幢303号，统一社会信用代码91361121MA35PB7F0T。法定代表人：王磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵建敏，江西帝经律师事务所律师。被告：汪明军，男，1974年12月21日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司（以下至判决主文前简称翼天公司）诉被告汪明军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理。依法由审判员史海燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翼天公司的委托诉讼代理人赵建敏、被告汪明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翼天公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2018年3月21日原告与被告签订的编号为ZXLJ20180320041的《上饶灵山工匠小镇.槠溪老街租赁合同》，并立即腾退承租的上饶灵山工匠小镇.槠溪老街商业街新房子16栋房屋、老房子23－25号；2、判令被告支付拖欠截止于2020年12月的水费8,769.87元、电费33,022.08元及2020年7月21日至2021年3月20日期间的物业费29,930元，并判决被告支付自2021年3月21日起按每日68.49元计算至房屋腾退之日止的物业管理费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，原告与被告签订了编号为ZXLJ20180320041的《上饶灵山工匠小镇.槠溪老街租赁合同》，约定原告向被告出租槠溪老街商业街新房子16栋房屋、老房子23－25号，面积为1,087.07平方米。商铺仅限经营餐饮品牌婺源民肴。租赁期限为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日。租金单价为每月19元，租金每两年递增5%。租赁期前三年免租金。物业管理费每月每平方米3元，按年预先支付。合同还约定“乙方（即被告）在租赁期内必须严格遵守甲方规定的营业时间，每日正常营业。乙方在租赁期内中断、停止其业务经营（即指公众人士未能正常光顾乙方所经营的业务），乙方除应继续按本合同规定按时支付租金、管理费及其他费用以外，还应自中断、停止经营之日起，每日按日租金的2倍向甲方缴纳违约金，直至乙方恢复其正常经营活动止。”“11.1如有以下任何一种情况下，一方有权随时向对方提出解除或终止本合同：11.1.2乙方违反合同约定，拖欠租金或管理费达1个月以上（含1个月），或拖欠其它可能导致甲方损失的各项费用达3,000元以上；11.1.3乙方违反关于商铺使用的约定”；“12.4乙方未按本合同约定按时足额支付租金及物业管理费的，应自拖欠之日的第四天起，每日按拖欠金额百分之一的比例向甲方支付逾期付款利息，直至实际付款时止；乙方逾期达15天或以上的，经甲方书面催告乙方仍未履行的，甲方可收回出租商铺另行租予他方，并向乙方追讨应付的费用、利息，乙方所交的押金作为支付给甲方的违约金，乙方向甲方支付二个月租金数额作为违约金不足弥补损失部分的赔偿。”合同签订后，原告将约定的房屋交予被告经营使用，被告以承租的店面经营“聚全喜”酒店，后改名为“红椒恋”酒店。至2020年12月31日，被告拖欠水费8,769.87元，电费33,022.08元，同时未按合同约定的时间预支付物业管理费，从2019年7月21日至2021年3月20日期间拖欠物业费金额为29,930元。被告还违反了合同约定的店铺使用约定，长时间关门停业，严重影响整个商业街的运营形象。原告多次发函被告催收欠费和恢复营业，被告既未回复原告，也未按照原告的催告函恢复营业和缴清欠费。被告严重违约，已符合双方合同约定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、原告企业法人营业执照，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体适格；3、租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系及双方约定；4、聚全喜（红椒恋）2019年－2021年度间未正常营业照片，证明被告严重违反合同约定；5、2019年－2020年度间水电费用催缴清单，证明被告拖欠水费、电费、物业费；6、微信聊天记录，证明原告发函向被告催款的事实。被告汪明军辩称，1、被告经营公司受到疫情冲击，疫情属不可抗力事件，导致餐饮业严重受损，致合同不能履行或不能完全履行的，双方均不向对方承担违约责任，解除合同条件没有成就，要求继续履行合同；2、被告也在积极自救，对所欠费用在积极筹款，希望原告给予一定时间，让餐馆尽快恢复经营。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，原告与被告签订一份上饶灵山工匠上镇.槠溪老街租赁合同，出租方（下称甲方）即本案原告，承租方（下称乙方）即本案被告。合同约定：1.1、甲方将位于上饶市，灵山工匠小镇.槠溪老街附件二所示商铺（以下简称为该商铺）出租给乙方经营本合同附件二中所约定的商品。甲方作为该商铺权利人的代理人与乙方建立租赁关系。以上商铺的平面位置图见本合同附件三（只作为方便鉴别之用），甲方已在本合同签署之前向乙方出示，乙方已对此予以确认。1.4商铺的具体形状若与平面图有差异，以实际交付的商铺为准。2.1乙方承诺租赁该商铺仅限附件二之规定的经营内容，未经甲方书面同意，乙方不得改变经营项目或转租、转让、转包。3.1若乙方以公司名义租赁该商铺，应具有合法的有效营业执照，由公司法定代表人或其受委托人携委托文件签订本合同。3.1若乙方以自然人身份租赁该商铺，该自然人应具有合法公民身份及具有完全行为能力。受委托人须有书面委托书方可代理签订本合同。3.3若租赁本商铺系为将来成立后的公司使用，而先以自然人名义签订本合同的，在公司注册完成后该公司及自然人可以与甲方办理承租人乙方主体变更手续，本合同其他条款不变，甲方已收到的款项作为成立后公司交付的款项。4.3乙方须于签订本合同时，向甲方缴付相等于三个月的租金额度，作为乙方履行本合同的押金。5.1乙方须按月向甲方当时聘用的管理公司（以下简称管理单位）预先支付物业管理费，按年支付。管理单位依据其与甲方之间的约定对该商业广场及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。5.2物业管理费按租赁该商铺租赁面积计算，每月每平方米3元，以上每月物业管理费系按一个月计算所得。7.1租金支付方式季付。7.2根据本合同约定应缴纳之费用，应遵循先付后用原则。乙方不得以任何理由延期支付或抵扣其必须向甲方预先支付的租金、押金、物业费等。7.3乙方须在下一期租金缴付日前十五个工作日内支付下一期租金。7.4乙方须按约定及时向甲方缴付每期的租金及物业管理费，可以现金或支票、本票、划账等形式支付。7.5乙方须按管理单位的规定，在收到有关账单后7天内支付所有在承租商铺已使用或消耗的煤气、水、电、电讯等其他费用。10.13乙方在租赁期内必须严格遵守甲方规定的营业时间，每日正常营业。乙方在租赁期内中断、停止其业务经营，乙方除应继续按本合同规定按时支付租金、管理费及其他费用以外，还应自中断、停止经营之日起，每日按日租金的2倍向甲方缴纳违约金，直到乙方恢复其正常经营活动止。11.1如有以下任何一种情况下，一方有权随时向对方提出解除或终止本合同：11.1.2乙方违反合同约定，拖欠租金或管理费达1个月以上（含1个月），或拖欠其它可能导致甲方损失的各项费用达3000元以上；11.1.3乙方违反关于商铺使用的约定。11.2如果发生上述第十一条中违约事件，甲方有权立即通知乙方解除本合同，并停止乙方相关设施使用，同时要求乙方根据约定承担违约责任。12.4乙方未按本合同约定按时足额支付租金及物业管理费的，应自拖欠之日的第四天起，每日按拖欠金额百分之一的比例向甲方支付逾期付款利息，直至实际付款时止；乙方逾期达15天或以上的，经甲方书面催告乙方仍未履行的，甲方可收回出租商铺另行租予他方，并向乙方追讨应付的费用、利息，乙方所交的押金作为支付给甲方的违约金，乙方向甲方支付二个月租金数额作为违约金不足弥补损失部分的赔偿。15.双方同意本合同的所有附件，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。合同附件内容：附件一、合同当事人即甲乙双方。附件二、甲方同意出租给乙方的商铺位于上饶，双方确认该商铺租赁面积为1087.07平方米（建筑面积），乙方承诺租赁该商铺仅限合法经营品类餐饮品牌婺源民肴。附件四、经双方协商一致后交房日期为2018年3月1日，租赁期限5年（自2018年5月1日至2023年4月30日），免租装修期为2个月（自2018年3月1日至2018年4月30日），免租期3年（自2018年5月1日至2021年4月30日）；押金相等于三个月租金额度，总金额为39040元，物业管理费24657元／年，租金单价19元／平方／月，租金每两年递增5%，租赁期第一年、第二年、第三年租金为0元，租赁期第四年2021年5月1日至2022年4月30日租金12362元／月，租赁期第五年2022年5月1日至2023年4月30日租金12362元／月。合同签订后，被告对租赁的房屋整体进行装修，被告经营餐厅名称聚全禧。被告也按合同约定交纳押金。在经营期间，被告尚欠缴物业费，物业费的核算标准面积按684.91元，3元／平方，因新冠××疫情的影响，2020年原告减免三个月的物业管理费，2020年12月被告已缴5000元物业费，至2021年4月20日尚欠物业费31985.14元。被告结欠原告已垫付2019年11月至2021年1月电费33022.08元（已扣除2020年7月13日缴纳3200元）。被告欠原告2019年5月至2020年12月水费8769.87元。因新冠××疫情的影响，被告经营的酒店在2020年3月至7月初处于关停状态，2021年1月17日至今仍处于关停状态。期间双方就所欠费用经过多次协商未果，遂原告诉至法院。庭后，本院也到被告经营的场所进行现场勘察，被告对其租赁建筑面积1,087.07平方米的场所进行装修，为酒店的经营投入了较大成本。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋（店面）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点是涉案合同解除或继续履行的问题，当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同利益的基本均衡。被告未按合同约定支付物业费及水电费的行为已构成违约，也符合合同约定的解除条件，但在诉讼过程中被告强烈要求继续履行合同，也愿意偿付欠付的款项，加之合同约定的履行期才过半，被告将该租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的酒店，解除合同将导致更大的经济损失，本院也向原告进行释明，原告仍坚持要求解除合同，从租赁的目的、利益出发，为了衡平双方利益，以继续履行合同为宜，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。此外被告在2020年3月至7月份经营的餐饮店关停确实因疫情影响，属不可抗力，2021年年前至今仍未开业，主要系被告自身原因造成，在租赁期内被告必须严格遵守合同约定，应当及时恢复酒店的经营，如被告仍未按合同约定履行，仍存在合同被解除的情形。不管继续履行合同还是解除合同，被告欠付的原告水电物业等费用应当及时缴纳，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告汪明军于判决生效之日起七日内支付原告上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司截止2021年1月期间水费8,769.87元、电费33,022.08元，至2021年6月20日的物业费36,094.6元，合计77,886.55元；二、驳回原告上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,594元，减半收取797元，由被告汪明军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  史海燕二〇二一年六月二十三日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。