江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2147号上诉人（原审原告；反诉被告)：张敏敏，女，1988年9月20日生，汉族，住邳州市运河街道解放东路中国银行宿舍2单元404室。上诉人（原审原告；反诉被告)兼上诉人（原审原告；反诉被告)张敏敏代理人：姬翔宇，男，1986年9月7日，汉族，邳州市邮政局职工，住邳州市运河街道解放东路中国银行宿舍2单元404室。上诉人（原审被告；反诉原告)：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：周剑华，该公司董事长。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。上诉人张敏敏、姬翔宇因与上诉人新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初6486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人兼上诉人张敏敏的委托诉讼代理人姬翔宇、上诉人新苏公司的委托诉讼代理人高立永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张敏敏、姬翔宇的上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持张敏敏、姬翔宇的原审诉讼请求，判决驳回新苏公司的原审反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由新苏公司承担。事实与理由：1、关于张敏敏、姬翔宇原审诉讼请求部分，原审法院判决显示公平。(1)新苏公司在同一项目中存在违约上房的行为，由此产生大量诉讼，从新苏公司签订的合同上看，签订合同的日期不一致，但房屋交付的时间一致，均为2019年12月30日，且新苏公司做为经验丰富的商品房开发企业，对房产开发过程中政府管控等因素对工期产生的影响有合理的认知，其在合同中约定的交房日期已经对政府管控等进行了合理的评估。而新冠疫情发生在2019年12月30日交房日期之后，在此之后产生的停工日期不能计算在合理的范围之内。原审法院对新苏公司因政府因素“酌定交房时间顺延二个月”，对新苏公司因新冠疫情影响又“酌定交房时间再顺延一个月”，共计顺延三个月。新苏公司延迟交房，侵害了张敏敏、姬翔宇包括居住权在内的其他权益，其仅向购房者支付每日万分之一的违约金，还在补充协议中约定违约金的赔偿数额不超过总房款的百分之一，原审法院又酌定顺延的三个月，购房者的权益无法得到保护。(2)双方签订的《商品房买卖合同》系新苏公司提供的格式合同，内容系格式条款。涉案合同中存在多处对张敏敏、姬翔宇不公平条款，新苏公司为减轻、免除其自身责任，加重张敏敏、姬翔宇的责任，对合同进行了专门的设计，尤其是补充条款部分，而原审法院在审理时未注重双方权利义务的平衡，导致不公平判决。2、原审法院忽略关键事实未予审查认定。本案《商品房买卖合同》系格式合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定，本案涉及的《商品房买卖合同》适用民法典第四百九十六条的规定，即新苏公司应当先行证明其订立的合同条款对双方来说是公平的，再证明其就格式条款向张敏敏、姬翔宇履行了提示或者说明义务，否则张敏敏、姬翔宇有权主张该条款不成为合同的内容。(1)购房者先在合同上签字，再由开发企业集中盖章，然后拿到房产部门备案，最后才能交到购房者手中，即合同上的签订时间与购房者实际拿到合同的时间存在很大的出入，不能简单的以合同上注明的时间作为认定购房者实际取得书面合同时间的依据。(2)合同正文中仅约定购房者的违约责任，并未约定款项交付的时间，只是在补充约定第三条中规定“本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户”，而该条款没有做出明确的标注、标识，也没有人提醒张敏敏、姬翔宇注意，故该条款不能作为合同的内容，应当综合全案情况确定张敏敏、姬翔宇交付剩余房款的合理时间。(3)合同正文第七条第3小条明确张敏敏、姬翔宇“贷款方式付款：公积金贷款”，该种付款方式势必存在贷款申请、部门审核、主管机关审核、出具书面合同、通知签订书面合同、签订合同、公积金中心放款等多个流程，该流程不是张敏敏、姬翔宇能够控制的，结合张敏敏、姬翔宇取得办理贷款所必须的《商品房买卖合同》的时间远远晚于合同上注明的2018年6月26日，说明张敏敏、姬翔宇支付剩余房款受到多种客观因素的制约和影响，该责任不能归结于张敏敏、姬翔宇。而新苏公司作为有丰富经验的房产开发企业，其在张敏敏、姬翔宇办理公积金贷款期间没有催促张敏敏、姬翔宇，说明对公积金贷款的申请、审核和放款等是明知，再加上新苏公司拥有附件十一补充协议第九条“因执行政府及公共事业部门的法令。”免责条款，根据合同公平原则，可以推定张敏敏、姬翔宇亦拥有因政府政策等原因导致不能按照新苏公司格式条款规定时间付款属于免责事由。新苏公司辩称内容与其上诉请求的内容一致。新苏公司的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回张敏敏、姬翔宇的诉讼请求；2、张敏敏、姬翔宇承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：一、新苏公司逾期交房事由属于合同约定的逾期交房的免责事由，新苏公司可据实延迟交房时间，不承担违约责任。1、原审法院认为小高考、高考、中考等并非不可抗力，且每年都会发生，新苏公司应当有预见性，属于事实认定错误、法律适用错误。为减轻和避免施工噪声污染，保证考生正常休息，确保考场、考点安静，邳州市住房和城乡建设监察大队于小高考、高考、中考、教师招聘考试前向新苏公司颁布停工通知书，该停工通知书属于政府颁布的通告、要求，属于涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定的免责事由，所以新苏公司因小高考、高考、中考、教师招聘考试导致逾期交房的天数应当视为免责顺延交房时间的天数。2、原审法院认为政府大气管控行为仅在一定程度上影响了工程进度，参考工期内政府管控期限，原审法院酌定交房时间顺延二个月，仅相应免除新苏公司部分延期交房违约责任属于事实认定错误。自2018年至2019年期间，为应对大气污染，提升空气质量，邳州市环境空气质量提升工作领导小组办公室面向全市建筑企业及相关行业颁布相关管控文件，实施管控措施，包括但是不限于：(1)、管控期间全面停止建筑物拆迁、爆破、破碎、取土、挖土等易产生扬尘段作业；(2)除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢救工程外，市区内建筑、市政、道路、绿化、水利等施工工地一律停止施工。从上述政策文件载明的管控措施可以看出，新苏公司必须按照政策文件要求停止案涉工程的施工，从而导致案涉房屋逾期交付，该事由属于涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定的免责事由，所以新苏公司因政府大气管控行为导致逾期交房的天数应当视为免责顺延交房时间的天数。3、自2017年11月3日至11月5日期间，新苏公司因邳州市人民政府举办马拉松比赛停工3天；自2018年11月3日至2018年11月4日期间，新苏公司因邳州市人民政府举办马拉松比赛停工2天；自2019年8月9日至2019年8月11日期间，新苏公司响应徐州市防汛防旱指挥部关于做好第9号台风“利奇马”防范工作的通知停工3天。对于上述政策原因导致新苏公司停止施工，从而导致逾期交房的情形，原审法院没有进行审查并认定，属于事实认定错误。根据以上所述及新苏公司在原审庭审中提交的相关证据可以计算出：2017年11月3日至11月5日新苏公司因邳州市人民政府举办马拉松比赛停工3天；2018年新苏公司因应对重污染天气、小高考、高考、中考、教师招聘、大气管控、举办马拉松原因，服从政府管控，停工共计82.5天；2019年新苏公司因应对大气管控、小高考测试、小高考、高考、中考、台风原因，服从政府管控，停工共计103.5天。以上停工天数共计189天，已超出张敏敏、姬翔宇诉请的新苏公司逾期交房的天数，所以根据涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定的免责事由，新苏公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。二、原审法院认为合同约定逾期交房违约金的标准为日万分之一，并不高于本地区范围同类违约金的计算标准，对该标准不予调整，属于事实认定错误。如法院认定新苏公司存在违约行为，且应支付违约金，但按日计算向张敏敏、姬翔宇支付全部房价款的万分之一的逾期交房违约金标准过高，请求二审法院酌情予以调低。1、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十三条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据新苏公司提供的手机APP“安居客”上查询得出，涉案房屋同地段同类房屋每月的租金标准在1500元左右，所以原审法院认定标准过高；2、原审法院判决新苏公司按日计算向张敏敏、姬翔宇支付全部房价款的万分之一的逾期交房违约金显失公平。且后续即将受理的案件数量巨大。按照原审判决结果，势必会给新苏公司带来极大的经济压力，导致新苏公司企业经营困难、资金周转困难等一系列后果。故请求二审法院酌情调低违约金。张敏敏、姬翔宇辩称：新苏公司延期交房影响了张敏敏、姬翔宇对房产的占有、控制、使用，不仅仅是违反合同约定，还侵犯了包括居住权在内的其他权益，例如小孩上学。新苏公司向购房者支付每日万分之一的违约金，还在补充协议中约定违约金的赔偿数额不超过总房款的1%，再加上原审法院酌情顺延的三个月，购房者的权益无法得到有效保护。双方签订的买卖合同是由新苏公司提供的格式合同，张敏敏、姬翔宇对合同的内容没有协商选择的权益，涉案合同中存在多处对张敏敏、姬翔宇不公平的条款，减轻或免除了新苏公司的自身责任，加重张敏敏、姬翔宇的责任，二审法院应当综合全案情况判决新苏公司承担全部违约责任。张敏敏、姬翔宇向一审法院起诉请求：1、判令新苏公司支付迟延交付房屋违约金10400元；2、新苏公司承担本案诉讼费用。新苏公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判决张敏敏、姬翔宇支付违约金39672元；2、反诉诉讼费由张敏敏、姬翔宇承担。一审法院审理查明：2018年6月27日，姬翔宇、张敏敏与新苏公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，张敏敏、姬翔宇购买新苏公司开发的位于邳州市，总价款1049524元。该合同第十一条约定，新苏公司应当在2019年12月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、买受人总房款全额到账的房屋交付张敏敏、姬翔宇。合同第九条、第十条约定了交付房屋应满足的具体条件。第十二条约定了新苏公司逾期交房的违约责任。如新苏公司未在第十一条约定的期限内交付房屋，逾期交付在90日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定，买卖双方共同确认：以下情形构成逾期交房的免责事由，出卖人可据实延迟交房时间，且不承担违约责任：1、因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；2、买受人逾期付款或未按期偿还银行贷款导致出卖人承担责任的；3、因市政配套设施接通延误的；4、其他非出卖方原因造成的不可抗力的延期。合同签订后，张敏敏、姬翔宇按照约定向新苏公司交付了总房款。新苏中心二期工程于2017年6月26日开工建设，但因为种种原因，新苏公司新苏公司于2020年4月24日完工，于2020年5月27日取得竣工验收备案证明文件。新苏公司于2020年6月6日通知张敏敏、姬翔宇上房，并办理了上房手续。另查明，自2018年1月起至2020年1月份，因大气污染，江苏省大气办、徐州市大气办、邳州市大气办在不同时间段分别发布《关于采取有效措施应对大气污染的紧急通知》文件，管控期限约为150多天，管控期间，根据天气污染水平，采取不同的管控时间，不同的管控措施。橙色应急管控期间，除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业…。因新型冠状病毒，邳州市自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，期间企业停工停产，2月24日，邳州市将疫情防控一级响应调整为二级响应。一审法院认为：姬翔宇、张敏敏与新苏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于新苏公司是否应支付逾期交房违约金的问题。本案中，张敏敏、姬翔宇已经履行了交付房款义务，新苏公司应当按照约定在2019年12月30日前向张敏敏、姬翔宇交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约。关于逾期交房违约金的标准适用问题，合同约定逾期交房违约金的标准为日万分之一，新苏公司主张该标准过高，要求调低。合同法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定的逾期交房违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金的计算标准，故法院对于该标准不予调整。关于新苏公司辩称因小高考、高考、中考等原因导致逾期交房，应免责的意见，法院认为，小高考、高考、中考等并非不可抗力，且每年都会发生，新苏公司应当有预见性，故对于新苏公司的该辩称意见，法院不予采纳。关于新苏公司辩称因政府环境污染防治管控及新冠疫情，导致延期交房，并主张免责。法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定，因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟构成逾期交房的免责事由，出卖人可据实延迟交房时间，且不承担违约责任。本案中，新苏公司向法院提交了竣工验收报告及相关政府管控文件，能够证明确有政府管控情形存在，也确有工期延误情形。但考虑到涉案工程工期较长，施工工种多样，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会阶段性的分时段对企业进行施工管控，管控的内容也相对限定在扬尘工序，且部分文件并非完全禁止施工，新苏公司在交房日期届满前未向张敏敏、姬翔宇进行通知，亦未提交相应的施工日志、监理日志就具体停工情形予以确认，因此，应认定政府管控行为仅在一定程度上影响了工程进度，参考工期内政府管控期限，法院酌定交房时间顺延二个月，相应免除新苏公司部分延期交房违约责任。关于新苏公司辩称新冠疫情影响导致上房时间迟延的意见，新冠疫情为无法预见的因素，为不可抗力，邳州市疫情防控一级响应的期间为一个月，该期间内，企业均停工停产，使得上房时间推迟，综合疫情影响及本案实际情况，法院酌定交房时间再顺延一个月，新苏公司应当自2020年4月1日起，以1049524元为基数，按每日万分之一计算至2020年6月1日止（共计61天）向张敏敏、姬翔宇支付逾期交房违约金。经计算为：6402元。关于在庭审中，新苏公司提起反诉，要求姬翔宇、张敏敏赔偿其违约金39672元的诉讼请求。根据合同附件十一补充协议第三条的约定，买受人应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户；买受人逾期支付前述任一笔款项的，买受人应自该日起按每日购房款总额的万分之二向出卖人承担违约责任。同时，买受人应于30日内一次性付款或经其他出卖人同意的方式支付剩余购房款项。该条款是为了约束买受方拖延办理贷款手续而作的约定，其根本目的是在于保障开发商及时回款。虽系开发商为重复使用而预先拟定，但其系对房款支付方式所作的约定，在合同主文中已有体现，不存在合同法所规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等导致条款无效的情形，故该条款合法、有效。涉案商品房买卖合同签订的时间为2018年6月27日,姬祥宇、张敏敏应依照合同约定，于2018年7月27日将贷款部分房款支付至新苏公司账户。而姬翔宇、张敏敏却于2019年2月1日将涉案的按揭贷款房款支付至新苏公司账户。由此，姬翔宇、张敏敏违反该合同的约定，应当承担违约责任。故新苏公司要求姬翔宇、张敏敏承担违约责任的反诉请求，本院予以支持。根据合同的约定，姬翔宇、张敏敏违约期间为189天。关于违约金的计算标准，如前所述，该条款根本目的系保障开发商及时回款，违反该条款，会直接导致开发商延迟回款，买受方本质上应承担的还是逾期支付房款的违约责任，而该条款每日万分之二的约定与合同主文中逾期支付房款责任的约定不一致，且明显高于出卖方逾期交房的违约金标准。根据相关法律规定，格式条款与非格式条款不一致的，应采用非格式条款。故对违约金的计算标准，本院按所欠房款的每日万分之一支持。故姬翔宇、张敏敏应支付新苏公司违约金为：1049524元×1÷10000×189天=19836元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、新苏商业（邳州）有限公司于判决生效之日起十日内向姬翔宇、张敏敏支付逾期交房违约金6402元。二、姬翔宇、张敏敏支付新苏商业（邳州）有限公司违约金19836元。一审本诉案件受理费60元，由姬翔宇、张敏敏负担23元，新苏商业（邳州）有限公司负担37元；一审反诉案件受理费减半收取396元，由新苏商业（邳州）有限公司负担198元，姬翔宇、张敏敏负担198元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于新苏公司应否承担逾期上房违约责任的问题。新苏公司上诉主张逾期交房事由属于合同约定的逾期交房的免责事由，新苏公司为应对大气管控、小高考测试、小高考、高考、中考、台风原因，服从政府管控，停工共计189天，上述期间应据实延迟交房，不承担违约责任。首先，小高考、高考、中考等每年都会发生，不属于不可抗力，新苏公司在签订合同时就应当预见到，故新苏公司以此为由主张据实延期，并予以免责，本院依法不予支持。其次，涉案工程工期较长，施工工种多样，且政府的大气管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会阶段性的分时段对企业进行施工管控，管控的内容也相对限定在扬尘工序，且部分文件并非完全禁止施工，即政府管控行为仅在一定程度上影响了工程进度。一审法院参考工期内政府管控期限等因素，酌定交房时间顺延二个月，并无不当，本院依法予以维持。最后，双方合同约定的交房日期为2019年12月30日，在因政府管控措施顺延交房日期后，正好遇到了新冠疫情的发生，新冠疫情为无法预见的因素，为不可抗力，邳州市疫情防控一级响应的期间为一个月，该期间内，企业均停工停产，使得上房时间推迟，故一审法院酌定交房时间再顺延一个月，亦并无不当，本院依法维持。关于逾期上房违约金标准应否调整的问题。双方当事人在合同中明确约定逾期交房违约金的标准为日万分之一，新苏公司主张该标准过高，要求调低，并提供了涉案房屋同地段同类房屋每月的租金标准。本院认为新苏公司逾期上房除了给购房人造成逾期居住使用的影响外，还会给购房人造成装修、入学等各方面的影响，故张敏敏、姬翔宇的实际损失不仅仅是房屋租金损失，所以新苏公司以涉案房屋同地段同类房屋每月的租金标准为依据主张约定的违约金标准过高，本院依法不予支持。关于张敏敏、姬翔宇应否承担逾期付款违约责任的问题。本案房款采取首付款加公积金贷款的方式支付，合同中并未约定贷款何时支付。《商品房买卖合同》补充协议第三条约定了买受人应在本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，否则应承担违约责任，但张敏敏、姬翔宇作为买受人，其贷款的办理需要开发商、公积金中心、购房人三方的配合，合同约定买受人应在合同签订后30日被将贷款汇入出卖人账户，明显加重了买受人的责任，且新苏公司未能提供证据证明张敏敏、姬翔宇存在故意拖延办理贷款或者因业主个人原因导致贷款未能及时办理的情形，故新苏公司要求张敏敏、姬翔宇承担逾期付款违约金，不予支持。综上，上诉人张敏敏、姬翔宇的上诉请求成立，应予支持。上诉人新苏公司的上诉请求不成立，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初6486号民事判决第一项，即“新苏商业（邳州）有限公司于判决生效之日起十日内向姬翔宇、张敏敏支付逾期交房违约金6402元。”二、撤销江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初6486号民事判决第二项，即“姬翔宇、张敏敏支付新苏商业（邳州）有限公司违约金19836元。”三、驳回姬翔宇、张敏敏的其他诉讼请求。四、驳回新苏商业（邳州）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费60元，由姬翔宇、张敏敏负担23元，新苏商业（邳州）有限公司负担37元；一审反诉案件受理费减半收取396元，由新苏商业（邳州）有限公司负担。二审案件受理费912元，由新苏商业（邳州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年六月九日书记员 杭恒宇