杭州市萧山区人民法院民事判决书（2021）浙0109民初8910号        原告：张明芳，女，1972年6月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。                委托诉讼代理人：陈仕传，杭州市萧山区商海法律服务所法律工作者。                被告：丁永飞，男，1979年7月31日出生，汉族，住杭州市萧山区。                委托诉讼代理人：孙迪君、谢复江，浙江君策律师事务所律师。                第三人：黄河，男，1976年9月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。                原告张明芳与被告丁永飞，第三人黄河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法由审判员童杭烟适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告张明芳的委托诉讼代理人陈仕传，被告丁永飞的委托诉讼代理人孙迪君、谢复江，第三人黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁永飞立即返还原告多交部分购房款180000元；2、判令被告丁永飞立即支付2019年1月9日至2020年12月11日期间因竞拍而向原告借款的利息50025元；3、判令被告丁永飞支付因迟延交房而致原告的经济损失，按每月2500元计算至实际履行交房义务止。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：案涉房屋坐落于杭州市萧山区新塘街道通惠南路668号万都晶座2322室，房屋面积42.04平方米，该房屋系被告丁永飞从法院竞买后转让给原告。被告丁永飞在竞拍房屋前因资金紧张，向原告及其他五人借款合计3600000元，并要求原告把600000元打入其指定人（第三人黄河）账户。第三人黄河代被告丁永飞出具了收条，确认其代被告丁永飞收到上述款项。当时被告丁永飞承诺，原告的购房价为10000元一平方，具体以合同价为准，多还少补。2020年12月11日，原告与被告丁永飞签订房屋转让合同，明确房屋转让价为420000元。合同约定自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。同年12月11日，原告取得了不动产权证书。但被告违反双方约定，至今不退还原告多交部分的购房款180000元。最不能让原告接受的是被告至今没有把房屋钥匙交给原告。致使原告不能对该房屋进行装修和出租。                被告丁永飞答辩称：第一，2018年底，被告丁永飞得知万都晶座在拍卖网上有一批公寓的拍卖信息，综合考量后缴纳保证金，参加竞拍，并最终拍得48套公寓，并交纳完毕所有款项。第三人黄河称其母亲朋友想要购买案涉公寓用于投资，故被告丁永飞同意转售其中的六套公寓，同时告知原告因为是拍卖所得房屋，后续问题及交房时间不能确定。因为当时无法确定转售房屋的房号、面积，故预估每套房子50平方米，按12000元／平方米，先由原告交付600000元款项，最终按所涉房屋面积计算购房款，多退少补。后原告通过第三人黄河选定房号，确定面积，并签订合同，办理过户。根据市场交易习惯，由买方缴纳过户所有税费，为了减少税费，双方在合同中按10000元／平方米计算购房款，但最终还是应按12000元／平方米结算。2020年11月份，第三人黄河还让原告清退购房款。第二，原告交付的600000元系购房款，而非借款。双方之间形成的是房屋买卖合同关系，非民间借贷关系。第三，案涉房屋系被告拍卖所得，不存在交付钥匙的说法，案涉房屋已经办理产权登记手续，原告完全可以凭此实际占有使用房屋，如有其他方阻拦，原告可通过其他途径维权。                第三人黄河陈述：与被告丁永飞意见一致。                原告为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一，《房屋转让合同》，拟证明原告与被告丁永飞签订合同，该合同合法有效的事实；证据二，增值税发票，拟证明原告已支付购房款的事实；证据三，转账凭证，拟证明原告实际通过第三人黄河支付房款600000元的事实；证据四，不动产权证，拟证明案涉房屋由原告购得的事实；证据五，《收条》，拟证明第三人黄河代被告丁永飞出具《收条》，确认收到房款600000元的事实。                被告丁永飞为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：证据一，微信聊天记录，拟证明被告丁永飞通过第三人黄河告知吴荣芳，6套房屋需要退的款项及补交的款项，并说明补齐退清房款就拿证，并让吴荣芳将上述事项告知其他原告的事实；证据二，情况说明，拟证明案涉房屋买卖的中介确认合同约定单价10000元系为了少交税费以及相关的税费系由原告承担的事实；证据三，交易完税明细，拟证明案涉房屋，被告丁永飞拍卖的房款与所缴纳的税费折算后的价格接近每平方米10000元，故再以该价格出卖给原告明显不符合常理的事实。                第三人黄河未向本院提交证据。                对原告提交的证据，被告丁永飞质证如下：对证据一，形式上真实性无异议，但其中关于购房价格的约定系为了让原告少交税费才做的约定，实际应按双方约定的12000元／平方米结算；对证据二、三、四、五，无异议；第三人黄河质证如下：与被告丁永飞质证意见一致。                对被告丁永飞提交的证据，原告质证认为：对证据一，真实性无异议，但吴荣芳及原告均未对被告丁永飞所发的清单予以认可，故未在清单上签字；对证据二，无法确认真实性，若为证人证言，应出庭陈述，故不予认可；对证据三，真实性无异议，但被告丁永飞系拍卖所得案涉房屋，所涉税费由其承担，不应分摊给原告；第三人黄河质证认为：均无异议。                对原告提交的证据，本院认证如下：对证据一，被告丁永飞对形式真实性无异议，本院对此予以认定，关于证明目的，将结合全案进行认定；对证据二、三、四、五，被告丁永飞，第三人黄河均无异议，本院予以认定。                对被告丁永飞提交的证据，本院认证如下：对证据一、二，原告及第三人丁永飞对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，关于证明目的，将结合全案进行认定；对证据二，因涉及案外人，无法确认其真实性，且属证人证言，不符合证据形式要件，故对该证据，本院不予认定。                结合上述证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告丁永飞通过拍卖，获得位于杭州市萧山区新塘街道通惠南路668号万都晶座48套公寓所有权。原告欲购买其中一套房屋，双方商定由原告先行支付600000元房款，待确定房号、面积后进行结算，多退少补。原告于2019年1月9日、10日委托案外人吴荣芳将上述600000元房款支付至被告丁永飞指定的第三人黄河账户内。                2020年11月18日，第三人黄河通过微信联系吴荣芳，称“我迟一点把补退金额发你，补齐退清房款就拿证”，吴荣芳回以“可以”。随后，原告发送一份“退补清单”，并称“综合单价仅含拍卖后完税办证费用，法拍房之前是什么手续都没有，这边把房产证办出来，交到您手上，不含后面过户等其他费用”。“退补清单”载明通惠南路668号万都晶座2322室面积42.04平方米，综合单价12000元，合价504480元，补退-95520元，并注明补缴房款差额汇款账户，退收房款差额房主请将账户发至第三人黄河。庭审中，原告确认吴荣芳将该“退补清单”告知其，其已知晓。2020年12月10日，第三人黄河通过微信告知吴荣芳“明天下午13点前到萧山办证中心……把2405、2406两套房补交入黄河中信银行，其他房子房款到后一一退还余款，卡号请及时发给我以便退款，敬请通知各房主”，吴荣芳回以“好的，我通知他们”。                2020年12月11日，原告与被告丁永飞签订《房屋转让合同》，载明所购房屋为杭州市萧山区新塘街道通惠南路668号万都晶座2322室，建筑面积42.04平方米，房屋转让总价为420000元，自本合同签订之日起1天内，将房屋交付。同日，原告缴纳相应的税费。国家税务总局杭州市萧山区税务局代开增值税发票一份，载明42.04平方米，单价12255.837536元，金额515235.41元，税额7374.34元，合计522609.75元。同日，原告取得案涉房屋不动产权证浙（2020）萧山区不动产权第XXXX号。                另查明，被告丁永飞拍得案涉2322室房屋时支付房款367748.61元，实际缴纳税费47290.72元，以上合计415039.33元。                本院认为，原告与被告丁永飞之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。本案争议焦点为案涉房屋转让价的认定以及被告丁永飞是否存在逾期交房的违约情形。                第一，关于案涉房屋转让价。首先，根据第三人黄河与吴荣芳的聊天记录，第三人黄河在2020年11月18日将明确载明案涉房屋面积42.04平方米，转让价为504480元，应退房款95520元的“退补清单”发送给吴荣芳，而原告亦当庭确认其收到该份“退补清单”。在双方签订合同前一天，第三人黄河再次向吴荣芳确认除2405、2406两套房屋需补交房款外，其余房屋第二天予以退款。吴荣芳对此均未予否认，且回以“可以”，“好的”。其次，根据被告丁永飞拍得案涉房屋时所支付的房款及税费，其所花成本已接近10000元／平方米，再以该价格转让给原告亦不符合常理。最后，税务部门开具给原告的增值税发票所载明的单价超过120000元／平方米，原告亦当庭确认该单价系交易时税务部门评估的房屋价款。故本院认定虽然原告与被告丁永飞签订的《房屋转让合同》明确约定转让价为420000元，但根据上述证据及当事人的当庭陈述，本院认定被告丁永飞关于《房屋转让合同》载明的转让价系为少交税费而写，双方实际约定以12000元／平方米结算房款的辩称具有高度盖然性，本院予以采信，并认定案涉房屋转让价为504480元。审理中，经本院释明，原告仍坚持案涉房屋转让价应按《房屋转让合同》载明金额进行结算，并对被告丁永飞同意返还95220元的抗辩坚决不予接受。                第二，被告丁永飞是否存在逾期交付房屋的违约情形。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房屋交付应当以登记为准，原告与被告丁永飞签订《房屋转让合同》当天即办理了不动产权证，被告丁永飞已按照约定履行了交付房屋义务，原告无权以其未交付钥匙为由向其主张违约责任。                综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                驳回张明芳的全部诉讼请求。                案件受理费10326元，减半收取5163元，由张明芳负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。                    审判员童杭烟    二○二一年六月十七日            书记员施燕飞