北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初7435号原告：范炜，女，1984年9月27日出生，汉族，北京市石景山区动物卫生监督所干部，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曹浪（原告范炜之夫），1985年10月2日出生，中国人民解放军军事科学院防化研究院军人。被告：张蔚，女，1969年8月21日出生，汉族，北京相府药业科技有限公司职员，住北京市大兴区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告范炜与被告张蔚、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范炜及其委托诉讼代理人曹浪，被告张蔚，第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范炜向本院提出诉讼请求：1．判令张蔚向范炜支付未迁出户口的违约金459940元（自2018年12月15日起计算至2021年2月27日止，共计793天，按已付款116万元日万分之五的标准计算）；2．本案诉讼费用由张蔚承担。事实与理由：2015年5月30日，范炜作为买受人，张蔚作为出卖人，经链家公司居间就坐落于北京市通州区杨庄南里X号楼2103号房屋（以下简称2103号房屋）达成买卖合同关系并签署相关协议。其中《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同一》）第九条第三款约定张蔚应在范炜办理房屋产权转移之日起210日内，将其户口自涉案房屋内迁出。若因张蔚自身原因未如期将户口迁出，张蔚将承担相应的违约责任。签订购房合同后，范炜向张蔚支付了全部房款，并于2015年9月1日办理完成2103号房屋的过户手续，张蔚按照合同约定，应在2016年3月29日前将交易房屋内相关户口迁出，但张蔚至今未将其户口迁出。范炜目前欲出售2103号房屋，经走访多家房屋中介店面，均告知如房屋内有户口，会导致房屋价值下降约20万元左右。范炜自2016年3月起，一直和张蔚协商迁出户口事宜，均未果，张蔚均不予理睬，不告知户口迁出相关情况，不主动履行户口迁出义务。张蔚的行为已经构成违约，故诉至法院。被告张蔚辩称：我认为诉讼请求数额不对，不同意范炜的诉讼请求。我不是故意不迁出户口，我之前也与范炜沟通过，我认为范炜主张的数额太多了。第三人链家公司述称，同意范炜陈述的事实，诉讼请求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月30日，范炜（买受人）与张蔚（出卖人）在链家公司的居间下签署《买卖合同一》等相关文件，约定范炜购买张蔚所有的2103号房屋，建筑面积42．80平方米，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币116万元。《买卖合同一》第九条约定：“（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起210日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同还对其他事项进行了约定。此后，范炜向张蔚支付了购房款116万元，张蔚向范炜交付了2103号房屋。2015年9月1日，范炜取得2103号房屋的房屋产权证书。但至今张蔚仍未将其户口自2103号房屋内迁出。另查：2018年10月，范炜作为原告将张蔚作为被告，链家公司作为第三人向本院起诉房屋买卖合同纠纷一案，要求张蔚支付延期迁出户口违约金。经审理，本院于2018年12月18日作出（2018）京0112民初36065号民事判决书，判决：“一、被告张蔚向原告范炜支付二〇一六年四月十五日至二〇一八年十二月十四日期间逾期未迁出户口的违约金64000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告范炜的其他诉讼请求。”判决作出后，张蔚不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于（2019）京03民终2222号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”现（2018）京0112民初36065号民事判决书已执行完毕。再查：2021年2月27日，范炜（出卖人）与案外人谢娜（买受人）在链家公司的居间下就2103号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同二》），约定谢娜购买2103号房屋。《买卖合同二》第十条户籍迁出约定该房屋现有户籍登记一册一人，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的现有户籍迁出手续。同日，范炜（甲方、出卖方）、谢娜（乙方、买售方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币208万元。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定第8款户口迁出约定：“甲乙双方一致同意，应于过户且户口迁出后1日内共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存人民币（小写）100000．00元（大写）壹拾万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。”第五条其他约定：“甲乙双方经友好协商一致，如果户口在过户后730日内没有迁出，双方互不承担责任，乙方留存户口保证金，以户口迁出日期当日为准自行支付。”在本案审理过程中，范炜称《买卖合同二》中约定的现有户籍登记一册一人即为张蔚，因张蔚的户口未自2103号房屋内迁出，故导致其卖房价格受到影响，且房屋在登记出售后900多天才成功出售。范炜同时称因张蔚户口未迁出，现谢娜仍有10万元购房款作为户口迁出保证金未向其支付。张蔚认为范炜主张的违约金过高，并称其一直积极准备迁出户口，出售2103号房屋后，其便在大兴区购房，但因该房屋为50年产权的房屋，无法落户，且现在出售困难，其本人因（2018）京0112民初36065号民事判决书的执行问题，导致不良信用记录无法办理贷款，所以一直未能再次购买房屋，故其户口一直无法从2103号房屋内迁出。张蔚同时称其工作单位北京相府药业科技有限责任公司承诺协助其在2021年9月30日之前将户口迁至北京市怀柔经济开发区集体户口。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，范炜与张蔚就买卖2103号房屋所签订的购房合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同约定，张蔚应当在2103号房屋所有权转移之日起210日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但至今张蔚的户口未自2103号房屋内迁出，已经构成违约，应当承担违约责任。在上次判决后，截止2021年2月27日，张蔚违约共计增加806天，范炜本次起诉称张蔚违约793天，不超过本院核定的天数，本院对此不持异议。但范炜根据《买卖合同一》的约定所计算的违约金高达45万余元，实属过高，故本院将结合合同履行情况、逾期未迁出户口时间，兼顾公平、诚实信用原则，酌定张蔚支付范炜2018年12月15日至2021年2月27日期间的延期迁出户口违约金6万元，对范炜该项诉讼请求中过高的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告张蔚给付原告范炜二〇一八年十二月十五日至二〇二一年二月二十七日期间的延期迁出户口违约金6万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告范炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告范炜负担3450元（已交纳），由被告张蔚负担650元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二一年六月四日法官助理 于广英书 记 员 闫 晗