湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1333号上诉人（原审原告、反诉被告）：喻宝安，男，1973年4月23日出生,汉族，住湖南省郴州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市桂湘房地产开发有限公司。住所地湖南省郴州市。法定代表人：刘进军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄孝勇，湖南展翼律师事务所律师。上诉人喻宝安因与上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人喻宝安，上诉人桂湘公司的委托诉讼代理人黄孝勇参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。喻宝安上诉请求：1.判令桂湘公司向喻宝安支付逾期交房违约金82,957.14元，并承担逾期交房时期的物业费；2.本案一审和二审的诉讼费全部由桂湘公司承担。事实与理由：按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，桂湘公司应在2013年12月30日交房，在房屋交付使用后三年内，完成该幢商品房的初始登记，合同签订后，桂湘公司借以由喻宝安承担办理该房的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费为由，对喻宝安进行恶意欺诈，截至今日，桂湘公司仍未履行合同义务，其应承担违约责任。一审法院认定税费缴纳问题不实，凡是与法律相违背的合同约定均是无效的。桂湘公司辩称，喻宝安的诉讼请求中8万多元逾期交房的违约金没有事实依据，该理由在一审判决中已经阐述很清楚。增值税发票桂湘公司已经开了，因为喻宝安没有缴纳相应税费所以没有交给他，转移登记的资料已经备案到不动产登记中心。交房的问题一审法院已经判决了，桂湘公司对交房也没什么异议。桂湘公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.判令喻宝安支付桂湘公司办理按揭、契证、房产证、土地证的税费共计50,341.2元及违约金11,724.47元（违约金按合同约定的每日万分之一，从2014年9月5日计算至2021年1月20日），合计62,065.67元。后段违约金，责令喻宝安按上述计算方式，继续计算至喻宝安交清全部税费之日止；3.本案一、二审诉讼费用由喻宝安承担。事实与理由：1.一审判决对双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第二十条约定的内容理解和认定错误。2.一审法院判决桂湘公司向喻宝安交付房屋，适用法律错误。喻宝安辩称，双方签订的合同中约定了银行按揭、契证、房产证、税费由喻宝安自行承担。2013年由认购书转为商品房买卖合同的时候，桂湘公司要求买受人交50,341元（390元/平方），当时没有说税种，2020年9月30日才告诉买受人税种。按现在的规定是办理该房不动产证的税费由喻宝安承担，以前是指契证、房产证、土地证的税费由喻宝安承担。喻宝安应该承担的税费，按合同承担，超过房产办证的税费不愿意交。5万多元的税费是办理总证的分摊税费，与办理房产证的税费不一致。喻宝安向一审法院起诉请求：1.判决桂湘公司向喻宝安支付逾期交房违约金157,450元（暂计自2014年11月11日至2021年1月11日，后续违约金按已交房款为基数按每日万分之2计算至实际交房日止）；2.判令桂湘公司立即为郴州市北湖区御景湾人和好景3栋5层03房办理不动产首次登记；3.判令桂湘公司在办理不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需由桂湘公司提供的资料报产权登记机关桂湘公司并通知喻宝安，协助喻宝安办理产权登记手续；4.判令桂湘公司按照喻宝安已付房款开具购房正式发票；5.判令桂湘公司立即交付上述房产；6、本案的诉讼费全部由桂湘公司承担。桂湘公司向一审法院反诉请求：1.判令喻宝安支付桂湘公司办理按揭、契证、房产证、土地证的税费共计57,729.96元及违约金13,347.01元（违约金暂计算至2021年1月20日，后段违约金计算至喻宝安交清全部税费之日止），合计71,076.97元;2.本案诉讼费用由喻宝安承担。一审法院认定事实：桂湘公司系郴州市“御景湾（人和好景）”商品房项目的开发商，喻宝安团购了该处房产。2010年9月11日，喻宝安与桂湘公司签订了一份《“人和好景”团购商品房认购书》，第五条约定：办理该房的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由乙方（认购人喻宝安）自行承担。2013年3月12日，喻宝安与桂湘公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130******），约定喻宝安以349,735元的总价购买桂湘公司开发的“御景湾（人和好景）”房屋。合同第九条约定出卖人应当在2013年12月30日前交房。该合同第十条约定：“由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同第二十条“特别约定”：“根据出卖人与买受人2010年9月10日所签订的该套商品认购书的约定，“有关该房的交房标准、交房时间则以买卖双方签订《郴州市商品房买卖预售合同》为准，由于团购房价格因素，双方协商一致同意该房办理的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由买受人承担。”买方上述税费的交款时间为出卖方正式通知收房五天内，否则视作买方违约，出卖人有权按日向买方收取应交房价款万分之一的延期违约金，直到买方付清税费为止，否则有权拒绝交房。……”合同签订后，喻宝安按合同约定支付了全部购房款349,735元；案涉“御景湾（人和好景）”住宅小区3#栋于2014年9月18日竣工验收合格（建设工程竣工验收报告和不动产首次登记可证实竣工验收日期），具备交房条件。因逾期交房违约金问题，喻宝安在2015年起诉至一审法院，一审法院于2015年7月13日作出（2014）郴北民二初字第1035一审判决，认为喻宝安应先付清税费，桂湘公司才履行交房义务，遂判决驳回喻宝安的诉讼请求。喻宝安不服判决提起上诉，郴州市中级人民法院于2015年9月29日作出（2015）郴民一终字第621号二审判决，撤销一审法院（2014）郴北民二初字第1035民事判决，判决桂湘公司支付喻宝安2013年12月31日至2014年11月11日期间的逾期交房违约金21,963.36元。在（2015）郴民一终字第621号二审判决中确认了以下事实：桂湘公司于2013年12月20日书面通知喻宝安收房，内容为：“通知尊敬的喻宝安业主：您好！我公司开发的“御景湾·人和好景小区”您购买的第3栋1103号房，请速来办理房屋交付手续。一、办理手续地址：“御景湾·人和好景”。联系电话：售楼部0735-8333333；物业公司服务中心0735-8884703……五、根据《商品房买卖合同》要求，您须在收房前预付本套商品房约定的税费，由我公司代收，用于代办相关证书。特此通知郴州市桂湘房地产开发有限公司2013年12月20日。”御景湾（人和好景）3栋商品房不动产首次登记于2020年2月4日办理完毕。2013年3月18日喻宝安缴纳了案涉房屋维修基金6994元、2020年10月22日喻宝安缴纳了房屋契税13,989.40元。庭审中，喻宝安明确其第3项诉请为：桂湘公司提供办理该房权属登记所需资料协助喻宝安办理不动产转移登记手续。一审法院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当按诚实信用原则，履行自己的义务。本案中，喻宝安、桂湘公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》的约定，桂湘公司应于2013年12月30日前向喻宝安履行交房义务，桂湘公司在2013年12月20日曾通知喻宝安收房，双方产生争议后诉至法院。一审法院判决后，喻宝安不服上诉，郴州市中级人民法院二审认为，未交房的原因是涉案房屋不具备交房条件，而非税费缴纳问题，且桂湘公司未提供建设工程竣工验收备案表原件，真实性无法确认，故判决桂湘公司支付喻宝安2013年12月31日至2014年11月11日期间的逾期交房违约金21,963.36元。此后，双方因税费缴纳争议较大一直未交房。2021年喻宝安再次诉至法院，要求桂湘公司支付2014年11月11日至今的逾期交房违约金。一审法院认为，此次未交房的原因已由“不具备交房条件”变成了“税费缴纳”问题，理由是：1.案涉“御景湾（人和好景）”住宅小区3#栋已于2014年9月18日通过竣工验收，喻宝安提供的建设工程竣工验收报告（当庭核对原件）和不动产首次登记（当庭核对原件），均可证实案涉工程的竣工验收时间，已经具备交房条件；2.根据庭审查明和双方陈述，双方至今未交（收）房的根本原因是税费缴纳问题，分歧争议较大；3.商品房认购书和商品房买卖合同均约定：办理该房的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由喻宝安承担，可见，喻宝安对于该房系团购房，相比其他商品房要多交些税费的约定是明知且认可的。但因上述约定内容不明确，双方未对具体交费项目进一步细化，如营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税和契税等税种是否都包含在内，未作补充约定，导致合同在实际履行过程中争议较大，酿成本案纠纷。喻宝安认为税费条款是格式条款，一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而案涉合同第二十条是个“特别约定”，是对少数团购房的特别作出的条款，且与之前双方签订的《认购书》约定内容一致，是双方几次协商的结果，故非格式条款。本案桂湘公司和喻宝安是否构成合同违约？喻宝安、桂湘公司签订的《团购商品房认购书》和《郴州市商品房买卖合同》第二十条特别约定：“根据出卖人与买受人2010年9月10日所签订的该套商品认购书的约定，有关该房的交房标准、交房时间则以买卖双方签订《郴州市商品房买卖预售合同》为准，由于团购房价格因素，双方协商一致同意该房办理的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由买受人承担。买方上述税费的交款时间为出卖方正式通知收房五天内，否则视为买方违约，出卖人有权按日向买方收取交房价款万分之一的延期违约金，直到买方付清税费为止，否则有权拒绝交房。”据此，双方互负合同履行义务，且有先后履行顺序，即喻宝安必须先付清银行按揭、契证、房产证、土地证的税费，桂湘公司才履行交房义务。在喻宝安未付清银行按揭、契证、房产证、土地证的税费之前，桂湘公司可不承担逾期交房的违约责任。上述税费按国家规定有部分是由开发商承担，但国家规定的税费负担当事人可自行约定由一方来承担，这属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，双方对于税费承担的特别约定，并不会造成国家税收的减少，也不损害国家利益。法律对此并不禁止，具体到本案，双方虽约定办理银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由喻宝安承担，但未明确细化是哪几项税费，桂湘公司认为包含了营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育税及附加、印花税、水利基金、土地税、契税等税费；而喻宝安则认为仅包含按法律规定由买受方承担的税费，双方分歧较大。合同特别条款约定内容不明确，双方都负有一定的过错和责任，争议发生后，双方未采取有效措施积极主动化解矛盾，导致房屋长期未予交付，纠纷久拖不决，由此产生新的损失。结合本案实际情况，从公平合理角度出发，对喻宝安要求桂湘公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持；对桂湘公司要求喻宝安支付各项税费及违约金的反诉请求亦不予支持。御景湾（人和好景）3栋商品房不动产首次登记已于2020年2月4日办理完毕，对喻宝安第二项诉请不予支持。桂湘公司应否向喻宝安提供涉案房屋的不动产增值税发票及提供协助办理不动产转移登记所需的相关资料。一审法院认为，喻宝安按合同约定交清了涉案房屋的购房款，桂湘公司于2020年2月4日办理涉案房屋所在栋的不动产首次登记手续。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，桂湘公司应将办理涉案不动产转移登记的一切资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可以自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。故喻宝安要求桂湘公司提供涉案房屋的不动产增值税发票及提供协助办理不动产转移登记所需的相关资料的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，于法有理，予以支持。关于喻宝安要求立即交付房屋的诉请，合同虽约定未付清税费桂湘公司有权拒绝交房，但具体税费种类明细约定不明，导致本案纠纷，双方负有一定过错。考虑喻宝安足额付清房款、房屋已验收合格，具备交房条件等客观事实，为避免损失扩大，对于喻宝安要求立即交付房屋的诉请，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：“一、被告（反诉原告）郴州市桂湘房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日之内向原告（反诉被告）喻宝安提供喻宝安购买的位于郴州市北湖区冲口路御景湾（人和好景）房屋的不动产增值税发票，并向原告（反诉被告）喻宝安提供该房产在不动产登记中心办理不动产转移登记所需的一切资料；二、被告（反诉原告）郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将郴州市北湖区冲口路御景湾（人和好景）房屋交付原告（反诉被告）喻宝安；三、驳回原告（反诉被告）喻宝安的其他本诉请求；四、驳回反诉原告（被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取1885元，由原告（反诉被告）喻宝安负担1000元、由被告（反诉原告）郴州市桂湘房地产开发有限公司负担885元；反诉案件受理费减半收取788元，由反诉原告（被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。喻宝安提交一份证据信函，拟证明各税费种类的负担。桂湘公司质证认为，对真实性予以认可，但提交的是税费税法的有关政治规定，与喻宝安的主张没有关联。本院认定如下：该证据与本案无关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：一、喻宝安应如何承担税费；二、桂湘公司应否向喻宝安支付逾期交房违约金82,957.14元；三、喻宝安应否向桂湘公司支付办理按揭、契证、房产证、土地证的税费50,341.20元及违约金11,724.47元。关于争议焦点一。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130******）第二十条：“特别约定：……由于团购房价格因素，双方协商一致同意该房办理的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由买受人承担”。桂湘公司认为，根据此约定，喻宝安应承担的税费还包含营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育税及附加、印花税、水利基金、土地税、契税等税费。喻宝安则认为此约定仅包含法律规定由买受人承担的税费。根据查明的事实，双方作出此特别约定的初衷是通过由喻宝安多承担税费的方式解决团购房价格偏低的问题。现双方对税费承担产生争议，则应严格按照特别约定中列的税种确定喻宝安应承担的税费。即喻宝安应承担银行按揭、契证、房产证、土地证的税费。关于争议焦点二。双方对税费的承担有过协商，至今尚有争议，最终的税费承担也是本次诉讼才确定，桂湘公司未交付房屋并非完全没有原因而违约，故喻宝安关于支付逾期交房的违约金的上诉请求应予驳回。关于争议焦点三。前文已确定喻宝安应承担的税费。桂湘公司请求支付的税费除契证、房产证、土地证的税费和印花税外，其余为营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育税及附加、印花税、水利基金、土地税，均不在特别约定之列（反诉请求中未计银行按揭费）。喻宝安已交契证、房产证、土地证的税费，印花税需待办理房屋产权证时缴纳，故桂湘公司关于支付税费及违约金的上诉请求应予驳回。另，喻宝安上诉主张由桂湘公司承担逾期交房时期的物业费的问题，因其向一审法院起诉时并无此诉讼请求，对该新增加的请求，双方当事人未能调解，喻宝安可另行主张权利。综上所述，上诉人喻宝安和上诉人桂湘公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人喻宝安预交的二审案件受理费1873.93元，由上诉人喻宝安负担，上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1351元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年六月二十五日法官助理 邝玲娟书 记 员 李东雪附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。