黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初1287号原告：刘剑峰，男，蒙古族，1975年6月2日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。被告：包亚男，女，汉族，1977年2月4日出生，个体，住黑龙江省肇源县。原告刘剑峰与被告包亚男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘剑峰及其委托诉讼代理人张延敏、被告包亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘剑峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退已到期的租赁房屋；2.请求判令被告赔偿原告的经济损失10万元及拖欠的租金5000元，合计105000元；3.请求判令被告按照每日10万元的标准支付自2021年3月19日起至实际腾退房屋之日止期间的租金；4.诉讼费用由被告负担。原告于2021年5月19日向本院提交申请，撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2020年3月18日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定被告承租原告所有的肇源县肇源镇广场社区四街坊天鑫家园A栋东数11门室房屋，合同约定租期1年（自2020年3月18日至2021年3月18日止）。但至2021年3月18日该房租租赁协议书已经到期，被告不但拖欠5000元租金没有给付，且还一直在违法占用原告的房屋不腾退。在被告明确向原告表示不再续租的情况下，原告于2021年3月15日将案涉房屋出租给案外人朱雪峰，并与其签订房屋出租合同，收取案外人交付的租金及押金，对于上述事实被告完全知情。因被告在合同到期后还一直违法占用原告的房屋，因此导致原告对案外人朱雪峰违约赔偿10万元的经济损失。被告承诺其在合同期满后占用原告房屋时会按照每天10万元的标准支付租金给原告。被告包亚男辩称，被告延迟腾房是因在其与原告签订房屋租赁合同时，约定取暖费由原告交纳，履行合同中，因原告违约造成被告损失。原告主张的违约金是用欺诈手段实施的虚假诉讼行为，在被告明确告知原告不能按期腾房的情况下，原告仍与案外人签订租赁协议，并给付10万元违约金，该行为从法律规定和生活常识分析都是恶意串通的虚假行为，就该违约金不应得到支持。庭审中原告刘剑峰为证实其主张，向本院出示证据情况如下：证据1.房屋租赁合同协议书、不动产所有权证各1份，欲证明2020年3月17日，原告将其所有的位于肇源县广场社区四街坊天鑫家园A栋东数11门室房屋出租给被告使用，约定租期为一年，自2020年3月18日-2021年3月18日，租金42000元，同时约定，租赁期满前2个月，被告告知原告是否继续承租，如续租提前两个月交下一年租金，如果不续租也应提前两个月告知原告，如原告不再出租应提前2个月通知被告，否则赔偿对方一切损失等内容。该合同上明确约定房租中包含取暖费并未约定取暖费应当由原告缴纳。被告包亚男质证称，对证据的真实性无异议，证明问题有异议，合同中标注42000元整（含取暖费），取暖费应该由原告承担。因房屋取暖费事宜，双方没有达成一致，被告与原告协商要延期退房，用取暖费抵顶占用房屋的费用，但未能达成一致。本院就该组证据的真实性予以确认。证据2.微信聊天截图8份，欲证明原告自2021年1月23日起至2021年3月17日止，多次与被告协商涉案房屋续租及腾退房屋等事宜。被告在2021年1月23日就明确通知原告不再续租涉案房屋。双方达成不再续租房屋的合意之后，被告在明知原告已将房屋出租给案外人的情况下违约继续占用涉案房屋，在原告多次向被告释明利害关系后其仍未予腾退房屋。被告承诺合同期外占用房屋期间按照每天10万元租金给付原告，原告也明确表示同意被告的提议，双方达成口头合意。被告包亚男质证称，对证据真是性无异议，对证明的问题有异议。原告属于断章取义，原告让被告每天交纳违约金，被告不同意按照每天10万元给付原告租金。本院就该组证据的真实性予以确认。证据3.房屋出租合同、中国农业银行转账回执、中国邮政储蓄银行转账凭证、收条各1份，欲证明在被告明确告知原告不再续租涉案房屋后，原告将该房屋出租给案外人朱雪峰。原告与案外人朱雪峰于2021年3月15日签订了房屋出租合同，并在合同中约定租期为3年，自2021年3月23日至2024年3月23日止，年租金为5万元。同时约定押金为5000元，以及合同期内如有一方违约需赔偿对方房租的两倍10万元等内容。因被告在合同期满之日未给原告腾退房屋的违约行为，致使原告不能按照其与案外人之间的约定时间向其交付出租房屋而产生违约责任，原告为此支付10万元的违约金，后解除了房屋出租合同。原告的10万元损失是由于被告的违约行为所造成的，被告应当依法赔偿原告的全部损失。被告包亚男质证称，涉案房屋地段的租金大约是3万-3.5万元，房屋出租合同中的朱雪峰没有去涉案房屋查看。原告要证明的问题不合常理，该证据是原告与朱雪峰之间的虚假合同。本院对该组证据的真实性予以确认，但对原告欲证明的问题将结合其他证据予以综合认定。证据4.录音光盘、微信聊天截图各1份、录音文字资料2份，欲证明虽原告没有向物业交付取暖费，但是涉案房屋的供暖不仅从未停过，更没有被物业公司断暖。原告作为出租方，已经按照合同约定保证了涉案房屋取暖设施的正常使用，原告不存在违约事实。被告包亚男质证称，其不认识魏东升，该录音其不知情。就该证据本院将结合其他证据综合认定。证据5.中国建设银行个人活期账户交易明细、手机银行账户明细各1份，欲证明2020年4月17日被告用他人的POS机刷信用卡的方式透支了37000元，在扣除POS机的刷卡费用222元后，原告实际收到了36778元租金，即被告尚欠5000元租金一直未支付。被告包亚男质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告给付原告5000元现金，37000元是转账，合计42000元。合同中约定房屋租金在签订本协议时一次性付清全年房租费。本院对该组证据的真实性予以确认。被告包亚男举证情况如下：证据6.物业停气加锁照片、未交纳取暖费物业电脑数据截图各1张，欲证明原告在2020年取暖期未交纳取暖费，被物业公司停气，该行为违反了房屋租赁协议约定，影响了被告对商服的使用，造成被告经济损失。原告刘剑峰质证称，对该证据的真实性及证明的问题均有异议，首先原告无法确认照片拍摄的时间和地点及出自何处。其次，如果被告想要证明断暖事实真实存在，其应当提交供热公司或者物业公司出具的书面证明材料，或者至少需要供热公司或者物业公司的相关负责人出庭作证才能证明其要证明的问题，另外依照法律，复印件没有与原件进行核对的，不应做为证据使用，原告欠供热费是原告和物业公司或者供热公司的关系，与被告无关，只要原告保证涉案房屋的供暖设施能够正常使用，原告就不存在违约行为和违约事实。就该证据本院将结合其他证据综合认定。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：原告刘剑峰与案外人侯佳丽共同共有坐落于肇源县广场社区四街坊天鑫家园A栋东数11门室。刘剑峰于2020年3月17日就该房屋与被告包亚男签订房屋租赁协议书，经双方协商同意，特达成协议如下：一、出租时间：2020年3月18日起至2021年3月18日止，租期一年，年租金42000元整（含取暖费）。在签订本协议时一次性付清全年房租费。二其他事宜：1.甲方（刘剑峰）保证房屋取暖、水、电设施能够正常使用，乙方（包亚男）在使用期间，要保持原有房屋的一切设施完好无损，不经甲方同意，不得随意改变原房屋的布局和设施；2.……7.租赁期满前二个月，乙方告知甲方是否继续承租，如续租提前二个月交下一年租金，如不续租，提前二个月告知甲方。如甲方不租提前二个月通知乙方。否则，赔偿对方一切损失。2020年4月17日，被告用他人的POS机刷卡给付原告房屋租赁费37000元。原告出示的微信截图能够证实原告与被告于2021年2月至3月就房屋是否继续承租及何时腾退房屋情况进行沟通，被告表示不再续租房屋及不能按照合同约定时间腾退房屋。庭审中原告出示其与案外人朱雪峰签订的房屋出租合同、中国农业银行转账回执、中国邮政储蓄银行转账凭证、收条，欲证明因被告逾期腾房造成其100000元损失。被告对此不予认可，称该证据系原告与朱雪峰的虚假行为。庭审后，原告于2021年5月17日向本院递交情况说明1份，载明：在本案开庭审理后，被告直到2021年5月15日才将涉案的房屋腾退给原告。经法庭询问被告，其对情况说明记载的腾房事实及时间无异议。本院认为，原告刘剑峰与被告包亚男签订的房屋租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书成立并生效。关于原告要求被告给付租金5000元的问题。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中原被告签订的协议书中约定：年租金42000元整（含取暖费），在签订本协议时一次性付清全年房租费。现被告已给付房租费37000元，尚欠5000元未给付，虽被告辩称该5000元已经以现金的形式给付原告，但其未出示证据证实给付事实存在，根据谁主张谁举证的原则，被告应承担举证不利的法律后果，就被告的抗辩意见本院不予采信。故原告要求被告给付尚欠租金5000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告按照每日10万元的标准支付自2021年3月19日起至实际腾退房屋之日止期间的租金问题。根据法律规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中案涉房屋租赁协议书中约定的租赁期限为2020年3月18日起至2021年3月18日止，故2021年3月19日即应腾退房屋给原告，被告未按照约定履行义务，就原告所造成的损失负有赔偿责任。原告主张按照每日10万元计算，无事实及法律依据，亦与交易习惯及生活常理不符。故对原告主张的逾期腾房租金，本院参照双方约定的上一年度给付标准计算，自2021年3月19日至2021年5月15日原告的损失为6558.90元（42000元÷365天×57天）。关于原告要求被告给付经济损失10万元的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。本案中，因被告未按照约定腾退房屋，致使原告与案外人之间的合同无法履行，给原告造成一定经济损失。原告要求被告给付损失10万元显失公平，且超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院参照定金罚则的相关规定计算原告的损失。原告与案外人签订合同时，收受案外人定金5000元，故被告应赔偿原告损失10000元（5000元×2），原告主张的超出10000元的部分，本院不予支持。综上所述，被告包亚男应给付原告刘剑峰租金5000元、逾期腾房损失6558.90元、经济损失10000元，合计21558.90元。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告包亚男于本判决生效后立即给付原告刘剑峰租金5000元、逾期腾房损失6558.90元、经济损失10000元，合计21558.90元；二、驳回原告刘剑峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取计1200元，由被告包亚男负担170元，原告刘剑峰负担1030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  何莉莉二〇二一年六月十六日书记员  刘 函附：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第七百三十三条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。