贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2726民初829号原告：唐元猛，男，1986年7月25日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨萍，独山县法律援助中心指派广东楚越律师事务所律师。被告：贵州铎龙置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6DTN2U95。法定代表人：王晓仕。委托诉讼代理人（特别授权）：罗绍刚，公司员工。被告：贵州瑞仕置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6ED2U75F。法定代表人：刘文伟，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。第三人：重庆主岛房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山大道300号5-1-商铺5，统一社会信用代码915001126992636555。法定代表人：邓守坤。原告唐元猛与被告贵州铎龙置业有限公司（以下简称铎龙公司）、贵州瑞仕置业有限公司（以下简称瑞仕公司）、第三人重庆主岛房地产顾问有限公司（以下简称主岛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐元猛及委托诉讼代理人杨萍，被告铎龙公司委托诉讼代理人罗绍刚，瑞仕公司委托诉讼代理人张承欢到庭参加诉讼。第三人主岛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐元猛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与铎龙公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》；2、判决二被告向原告退还诚意金454，424元；3、判决二被告向原告退还选房费2000元；4、判决二被告向原告支付违约金（按银行同期贷款利率计算，以202，000元为本金从2017年12月25日起计算至实际支付为止；以254，424元为本金自2018年7月24日起计算至实际支付日止）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月25日，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目2号楼1层3号房（商铺），建筑面积约36.83平方米，价格为12，800元/平方米，双方约定缴纳诚意金20万元。合同签订当日，原告缴纳了诚意金20万元，第三人还向原告收取了选房费2000元。2018年7月24日，为获得参加新城天街项目“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动的资格，原告增缴了诚意金254，424元。由于铎龙公司收取原告诚意金后未能履行内部购买协议书的义务，2018年12月28日，原告向铎龙公司申请退款，铎龙公司为原告出具退款证明，并约定在1月31日前将钱款退还到原告指定银行账户内。2019年3月2日，铎龙公司承诺于2019年5月31日前将房款退入原告账户，若到期不能退其房款，将按银行定期存款（壹万元，600/年）利率赔付给原告。然而截止2020年，铎龙公司仍未履行上述承诺。2020年1月9日，二被告共同承诺于2020年1月20前，退付原告缴纳的部分诚意金；承诺于2020年3月15日前，退付至全部款项的90%；承诺于2020年4月15日前，退完全部款项，如果在2020年4月15日前未全部处理完，另用3-2-5号住宅面积110平方米做抵押物，此套门面和抵押的房屋归原告所有，不再补门市差价，此套门面归原告所有。而且，二被告无条件配合原告办理该门市一切房屋手续，并与原告签订该门市的商品房买卖合同，各项税费由二被告承担。2020年1月22日，铎龙公司退还原告部分诚意金2.5万元，但剩余部分仍未按照承诺内容履行。2020年9月15日，二被告共同承诺，如果在2020年9月31日前全部退清认购金，则不计算利息；如果在2020年9月31日前不能退清，则会在2020年12月30日前全部退清原告所交的认购金，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，从交钱之日起计算，按照银行贷款利率计算利息给予补偿；如果未按照上述时间兑现，则按照2020年1月9日的承诺书来实施，办理正式购房合同，如果按照上述时间兑现，则2020年1月9日的承诺书无效。但至今为止，两被告既未能履行协议又未能履行承诺。铎龙公司公司辩称：一、原告起诉是属实的，对原告的起诉无异议。二、铎龙公司、瑞仕公司是关联公司，共同承担责任。1、重庆康乾置业有限公司（以下简称康乾公司）开发物业“新城天街”项目。康乾公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股75%。2、铎龙公司是康乾公司应独山县政府要求，在独山县注册的负责“新城天街”项目的公司，注册时间为2017年2月24日。并且有康乾公司的全权授权（详见2017年3月6日授权委托书）。因为此关系，铎龙公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股60%，股东李国慧，占股40%。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，法定代表人是李国慧。2017年11月3日，康乾公司出具渝康司文【2017】第11号文件《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》向独山县经济开发区管委会说明康乾公司为投资康乾新城天街项目专门注册了全资子公司瑞仕公司全权负责实施新城天街项目，并请示将与独山县人民政府签订的《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中约定的康乾公司投资建设的康乾新城天街项目所负有的合同权利和义务全部转由子公司瑞仕公司承担。2017年11月21日贵州独山经济开发区管理委员会独开管复【2017】15号文件，同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同书项目的实施主体，负责新城天街项目的事实，将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。且李国慧与王晓仕是夫妻关系。因为有上述关系，2017年12月25日原告与被告铎龙公司签订的新城天街项目内部购买协议书，合法有效。2018年8月4日，原、被告双方约定，原在2017年12月25日签订的关于8号楼12层3号房的购房协议改为1号楼13层3号房，双方就此签订新协议，铎龙公司将原8号楼12层3号房的购房协议收回。该协议合法有效。后因为公司资金紧及项目报建手续原因将造成交房时间延后，包括原告在内的几十位购房业主多次信访。所以铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房业主多次协商后向原告出具承诺书，瑞仕公司的法定代表人李国慧多次亲自参加，有部分业主的承诺书还加盖瑞仕公司公章（如已经向独山县法院起诉的唐元猛、莫品科）。瑞仕公司辩称：瑞仕公司没有与原告签订新城天街项目内部购买协议，也没有收取原告的诉请款项，铎龙公司在没有瑞仕公司授权的情况下签订相应协议，该协议是无效的，收取的款项也应该由收取单位进行退款。主岛公司未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目2号楼1层3号房（商铺），建筑面积约36.83平方米，价格为12，800元/平方米，原告向铎龙公司缴纳诚意金20万元，原告正式签订房地产预售（销售）合同时，原告所缴纳诚意金即自动转为所购物业的房款。合同签订当日，原告向铎龙公司缴纳了诚意金20万元，向第三人主岛公司支付选房费2000元。2018年7月24日，为获得参加新城天街项目“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动的资格，原告增缴了诚意金254，424元。由于铎龙公司收取原告诚意金后未能履行内部购买协议书的义务，2018年12月28日，原告向铎龙公司申请退款，铎龙公司为原告出具退款证明，约定在1月31日前将钱款退还到原告指定银行账户内。2019年3月2日，铎龙公司向原告出具承诺书承诺于2019年5月31日前将房款退入原告账户，若到期不能退其房款，将按银行定期存款（壹万元，600/年）利率赔付给原告。之后铎龙公司未履行承诺。2020年1月9日，铎龙公司、瑞仕公司共同向原告出具《承诺书》，共同承诺：1、2020年1月20前退付原告缴纳的部分诚意金；2、2020年3月15日前退付至全部款项的90%；3、2020年4月15日前退完全部款项，如果在2020年4月15日前未全部处理完，另用3-2-5号住宅面积110平方米做抵押物，此套门面和抵押的房屋归原告所有，不再补门市差价，此套门面归原告所有；4、二被告无条件配合原告办理该门市一切房屋手续，并与原告签订该门市的商品房买卖合同，各项税费由二被告承担。2020年1月22日，铎龙公司只退还原告部分诚意金2.5万元。2020年9月15日，铎龙公司、瑞仕公司共同向原告出具《承诺书》，共同承诺：如果在2020年9月31日前全部退清认购金，则不计算利息；如果在2020年9月31日前不能退清，则会在2020年12月30日前全部退清原告所交的认购金，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，从交钱之日起计算，按照银行贷款利率计算利息给予补偿；如果未按照上述时间兑现，则按照2020年1月9日的承诺书来实施，办理正式购房合同，如果按照上述时间兑现，则2020年1月9日的承诺书无效。但至今为止，两被告既未能履行协议又未能履行承诺。另查明：物业“新城天街”项目是康乾公司开发。康乾公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股75%。铎龙公司是康乾公司按独山县政府要求在独山县注册的公司，注册时间为2017年2月24日，法定代表人、大股东是王晓仕，占股60%，股东李国慧，占股40%。康乾公司特别授权铎龙公司全权负责物业“新城天街”项目的开发报建、经营管理等工作。铎龙公司就经营管理“新城天街”项目对外签订约120份《新城天街项目内部购买协议书》。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，注册时间为2017年11月2日，法定代表人李国慧，唯一股东是康乾公司，占股100%。2017年11月3日，康乾置业出具渝康司文【2017】第11号文件《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》向独山县经济开发区管委会说明重庆康乾置业有限公司为投资康乾新城天街项目专门注册的全资子公司瑞仕公司全权负责实施新城天街项目，并请示将与独山县人民政府签订的《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中约定的重庆康乾置业有限公司投资建设的康乾新城天街项目所负有的合同权利和义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日贵州独山经济开发区管理委员会独开管复【2017】15号文件，同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同书项目的实施主体，负责新城天街项目的事实，将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。由于铎龙公司、瑞仕公司资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与已签订《新城天街项目内部购买协议书》的业主签订正式房地产预售（销售）合同，包括原告在内的几十位购房业主多次信访。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房业主多次协商后向购房业主出具承诺书（1-3份不等），瑞仕公司的法定代表人李国慧多次亲自参加，有部分业主的承诺书还加盖瑞仕公司公章（如已向本院起诉的唐元猛、莫品科）。2019年6月28日瑞仕公司股东由康乾公司变更为重庆新东鑫汽车销售服务有限公司。2020年9月21日瑞仕公司法定代表人由李国慧变更为刘文伟。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。原告依照合同约定履行了缴纳诚意金454,424元的义务，并向第三人主岛公司支付选房费2000元。二被告由于资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与原告签订正式房地产预售（销售）合同，存在过错。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房业主多次协商后向购房业主出具承诺书，但铎龙公司只在2020年1月22日退还原告部分诚意金2.5万元，却未按照其承诺全部退清诚意金454，424元、选房费2000元给原告，构成违约，应当承担违约责任。因双方的承诺书有解除《新城天街项目内部购买协议书》的意思表示，故对原告诉请解除原告与铎龙公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》，应予支持。原告诉请二被告向原告退还诚意金454，424元，二被告承诺过未履行，构成违约，应予支持，但被告已退还诚意金2.5万元应当扣除。原告诉请二被告向原告退还选房费2000元，因二被告不能与原告签订正式房地产预售（销售）合同，存在过错，造成原告选房费2000元的损失，应由二被告赔偿，故应予支持。原告诉请二被告向原告支付违约金（按银行同期贷款利率计算，以202，000元为本金从2017年12月25日起计算至实际支付为止；以254，424元为本金自2018年7月24日起计算至实际支付日止），二被告承诺过未履行，构成违约，应予支持。但结合被告于2020年1月22日已退还诚意金2.5万元和由于贷款利率发布自2019年8月已作调整，违约金为：1、以202，000元为基数，从2017年12月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2、以254，424元为基数，从2018年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；3、以456，424元为基数，从2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至2020年1月21日止；4、以431，424元为基数，从2020年1月22日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至431，424元付清之日止。瑞仕公司辩称其不承担责任与事实和法律不符。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，康乾公司出具渝康司文【2017】第11号文件《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》约定康公司投资建设的康乾新城天街项目所负有的合同权利和义务全部转由瑞仕公司承担，独山经济开发区管理委员会独开管复【2017】15号文件同意将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。瑞仕公司又和铎龙公司共同向原告出具《承诺书》共同承诺，又未履行承诺，构成违约，其应当承担责任。故对瑞仕公司此项意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告贵州铎龙置业有限公司与原告唐元猛签订的《新城天街项目内部购买协议书》。二、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐元猛退还诚意金429，424元、选房费2000元，共计431，424元。三、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐元猛支付违约金（1、以202，000元为基数，从2017年12月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2、以254，424元为基数，从2018年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；3、以456，424元为基数，从2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至2020年1月21日止；4、以431，424元为基数，从2020年1月22日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至431，424元付清之日止）。四、驳回原告唐元猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8147元，减半收取4073.5元，由被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 张利明二〇二一年六月九日法官助理 冉 璐书 记 员 万知菲