北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1148号原告：王学芳，女，满族，1973年11月11日出生，首都医科大附属天坛医院妇产科主管护师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董大鹏（系原告之夫），1972年9月20日出生，汉族，北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，职务不详。原告王学芳与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城管理公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王学芳到庭参加诉讼，被告城城管理公司、城城北分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王学芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告于2020年5月1日签署的《房屋托管合同》已解除；2、请求法院判令被告支付拖欠2020年9月份、10月份、11月份三个月租金：共计11400元；3、请求法院判令被告支付11400元违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月1日原被告双方签订《房屋托管合同》。原告将名下坐落于北京市大兴区永大路鑫苑鑫都汇小区16-712室(房产证号:0070502)的房屋全权委托给被告管理。合同约定被告每月向原告支付3800元租金，若因乙方不支付或不按照租金支付达30日的、乙方原因拖欠各项费用达10000元，甲方有权单方解除合同，并且乙方还须按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取的押金也不予退还。合同签订后，被告于2020年5月4日支付给原告押金3800元，随后按期支付了六月份、七月份、八月份租金，但合同履行至9月份被告单方违约拒不支付租金，原告多次联系，被告联系人均以离职为由拒绝处理，随后，被告预留的联系电话已打不通，现原告已联系不上被告。经原告亲自到租房了解情况，现房屋已被被告租出，租赁人已预交1年房租给被告，被告已构成对原告房屋权利的限制，给原告造成严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益故诉至法院。城城管理公司、城城北分公司未到庭应诉，但提交书面答辩状称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。城城北分公司与王学芳签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王学芳租金的具体数额。城城北分公司与王学芳签订《房屋托管合同》后，城城北分公司一直按照合同约定向王学芳支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向王学芳支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北分公司欠付王学芳租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付王学芳的押金折抵欠付王学芳的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，王学芳单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自王学芳收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向王学芳支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核查王学芳单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付王学芳租金的具体数额。三、王学芳主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。王学芳主张的违约金远高于城城北分公司违约给王学芳造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付王学芳高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王学芳租金的具体数额，并依法调整王学芳主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月1日，城城北分公司（受托方、乙方）与王学芳（托管方、甲方）签订《房屋托管合同》：第一条房屋基本情况：甲方将坐落在北京市大兴区永大路鑫苑鑫都汇小区16-712室的房屋托管给乙方，该房屋为2室1厅2卫1厨，房产证面积62．73平方米（如实际面积与房产证面积误差10平方米以上，以物业缴费凭证面积为准）。第七条托管期限：1．托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。2．本合同托管期合计36个月；自2020年5月4日（以本合同起租日为准）至2023年5月3日；甲方实收租期33个月，空租期三个月。第八条租金标准及支付方式：一、租金标准：月租金3800元/月（含物业费、取暖费）。二、付款方式：月付。三、押金标准：1．本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币3800元；2．合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。四、租金支付时间及方式：1．本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；2．乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。第十三条合同的解除……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……第十四条违约责任……四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。根据王学芳提交的银行对账单显示，2020年5月8日支付租金3800元，2020年8月3日支付租金3800元，2020年9月10日支付租金3800元，王学芳称租金支付方式为每个月支付上个月的租金，城城北分公司未支付2020年9月起的房屋租金。王学芳称涉案房屋于2021年1月7日腾退，认可收到押金3800元。上述事实，有《房屋托管合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、不动产权证书复印件以及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，城城管理公司、城城北分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，王学芳与城城北分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城北分公司自2020年9月起未向王学芳支付租金，故王学芳有权按照合同约定解除合同，对于解除合同的日期，涉案房屋于2021年1月7日腾退完毕，故本院确认该日为双方合同解除之日。王学芳依约将房屋交付给城城北分公司，城城北分公司理应支付相应的租金。王学芳要求城城北分公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经核算该数额为11400元。关于王学芳主张城城管理公司、城城北分公司支付违约金的诉讼请求，现城城北分公司违约，故对王学芳要求支付管理费的诉讼请求中合理部分，本院予以支持，本院酌定违约金数额为7600元，因城城北分公司已经支付押金3800元，该押金对违约金予以折抵，故还应支付王学芳违约金数额为3800元。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认王学芳与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年1月7日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王学芳支付欠付的2020年9月4日至2021年12月3日期间的房屋租金11400元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王学芳支付违约金3800元；四、驳回王学芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月十日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源