福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初3750号原告：林晓芳，女，1980年11月15日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。法定代表人:倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，女，工作人员。原告林晓芳与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈平娟与被告的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林晓芳向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期办证违约金34,963（以已付购房款1,276,035元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）。事实和理由：2017年4月6日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘X幢X单元（以下简称恒大城X幢X单元），双方签订《福清恒大城商品房认购书》（以下简称《认购书》），原告按约支付房屋首付款共计386,035元。2017年4月7日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由原告购入被告上述案涉房屋，房屋总价款1,276,035元。2017年9月5日，被告收到剩余房款890,000元。根据《合同》第八条约定，被告应于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，案涉房屋才符合交房条件。之后，原告签署谅解书对于被告逾期交房的行为表示谅解。《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日案涉房屋符合交付条件后，被告应于2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自交楼后为被告预留长达365日办证时间，但至今被告仍未为原告办理，已构成违约。被告恒大公司辩称，1、逾期办证违约金应自2020年5月21日起计算。案涉房屋于2019年4月19日通过竣工验收备案，符合约定的交付条件。被告于2019年5月20日向原告寄送了交楼通知书，按照《合同》补充协议第七条第四款约定，应当认定案涉房屋于2019年5月20日交付。2、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。上述期间，被告处于停工停产状态，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，所造成的逾期天数56天应免除逾期办证责任。3、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。（1）《合同》补充协议第十条第三款明确约定了逾期办证违约金为每年按已付房款的0.1%计算；（2）逾期办证并不影响原告实际居住使用房屋，相比逾期交房的违约后果要轻得多，故每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金并无不当；（3）根据相关规定，原告并未提供证据证明其造成的损失情况，其主张的超过合同约定部分的逾期办证违约金不应予以支持；（4）违约金以补偿损失为主、惩罚为辅。原告已可居住使用房屋，逾期办证并未给原告造成难以弥补的损失，若按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金明显未顾及被告的权益且有失公平。综上，请求人民法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行举证、质证。原告为证明其主张向本院提交了（1）居民身份证、（2）企业信用信息、（3）福清恒大城房屋认购书及《商品房买卖合同》、（4）银行首付款转账记录、个人房产抵押贷款合同、借款凭证及房屋全款发票、（5）谅解书、（6）不动产预告登记证明、（7）《福清市行政服务中心受理时间调整》及《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》、（8）《恒大2月销售额447.3亿元，同比增长约107.8%》等证据；被告为证明其主张向本院提交了（9）福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、（10）福清恒大城交楼通知书快递单、(11)《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、(12)《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》等证据。上述证据，被告对证据（8）的真实性、合法性无异议，对关联性与证明对象有异议，对其他证据的真实性与合法性均无异议；原告对（10）的真实性与合法性有异议，对其他证据的真实性与合法性均无异议。本院对上述真实性与合法性无异议的证据予以认定，对证据（8）、（10）分析认定如下：对证据（8），其内容涉及恒大集团销售业务，与本案缺乏关联性，本院不予认定；对证据（10），原告认可被告有通知原告收楼，时间与快递单的日期相同，由此可得，该证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以认定。根据上述有效证据，结合当事人陈述与法庭笔录，本院认定如下事实：2017年4月6日，原、被告签订《认购书》，约定原告向被告购买恒大城X幢X单元。2017年4月7日，原、被告签订《合同》及附件，约定由原告向被告购买前述房产，建筑面积122.88平方米，房屋总价款为1,276,035元;付款方式分期付款；出卖人应当在2018年11月30日前交付符合条件的商品房给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人；（合同附件六补充协议第十条第一款约定）双方同意以2018年11月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交楼，办理产权登记的起算日期为实际交楼之次日；（合同附件六补充协议第十条第三款约定）出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付三年后未能办妥房地产权属证的，买受人有权退房等等。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款，于2019年3月25日从被告营销处接收了涉案房屋的入户钥匙。2019年5月20日，被告向原告寄送交楼通知书，寄送地址为原告合同约定地址。后来，原、被告对延期交房等相关问题达成谅解，并签署了谅解书，乙方自愿赔偿甲方若干物业管理费。现原告向本院起诉。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。本院认为，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律法规及相关规定。原、被告签订的《合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。原告已按照合同约定向被告支付全部购房款，被告通知原告于2019年5月20日办理房屋交付手续，但是原告实际于2019年3月25日接收了涉案房屋的入户钥匙，故被告辩称收楼时间为2019年5月20日不符合事实，本院不予采纳。因此，原告主张收房日期为涉案房屋符合约定交付条件的日期即2019年5月1日合理，本院予以认定。被告未在约定期限内向原告交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张以已付购房款总额为基数按每日万分之一计算，被告主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，被告在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了被告的违约责任，排除原告的权利，该条款无效。因此，被告不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。原告请求逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。关于逾期办证违约金的计算天数问题。被告应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，被告客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。从2020年5月2日起计至2021年1月31日止逾期办证天数共计274天，扣除不可抗力17天，实际逾期天数257天。综上所述，被告应向原告支付逾期办证违约金为32,794元（1,276,035元×257×0.01%）。被告抗辩因新冠肺炎疫情应免除其逾期办证责任的天数56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林晓芳支付逾期办证违约金32,794元；二、驳回林晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取为337元，由林晓芳负担32元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担305元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后,负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审判员  吴叔凯二〇二一年六月二十三日书记员  黄小玲