广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5483号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊谷蚬壳发展（广州）有限公司。住所地：广州市天河区天河北路233号中信广场1001、1008室。法定代表人：黄刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁镇南，广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市樱城物业管理有限公司。住所地：广州市天河区天河北路233号商场地库SC-06房。法定代表人：丁南南，该公司经理。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所律师。上诉人熊谷蚬壳发展（广州）有限公司（以下简称熊谷蚬壳公司）因与被上诉人广州市樱城物业管理有限公司（以下简称樱城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。熊谷蚬壳公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回樱城物业公司的全部诉讼请求，确认熊谷蚬壳公司与樱城物业公司双方于2011年4月28日签署的《广州市房屋租赁合同》及其《补充租赁合同》已于2020年7月21日提前解除，并判令樱城物业公司立即将位于广州市天河北路233号中信广场地库层SC06号的房地产按照毛坯状态交还给熊谷蚬壳公司，樱城物业公司赔偿熊谷蚬壳公司律师费损失33000元；3.樱城物业公司承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审判决查明的事实存在疏漏。一审判决查明的以下事实“樱城物业公司表示涉案物业现有分租户是十几户，均正常经营，在2016年前，政府部门有颁发消防验收意见书，2016年底因政府表示涉案物业的规划用途为车库，故仅每季度进行消防检查而不再颁发消防验收意见书”存在如下问题：1.樱城物业公司对所陈述的上述事实缺乏证据证明；2.一审判决没有查明涉案物业存在多少户分租户；3.一审判决没有查明哪几户分租户办理了哪些消防证明、哪几户分租户没有办理消防证明；4.樱城物业公司陈述的“在2016年以前，政府部门有颁发消防验收意见书，2016年底因政府部门表示涉案物业的规划用途为车库，故仅每季度进行消防检查而不再颁发消防验收意见书”是其编造的说辞，不是事实。相反，樱城物业公司庭审时提交的4张《建筑工程消防设计审核意见书》、2张《建筑工程消防验收意见书》、1张《消防安全意见书》是在2006年、2007年、2008年办理的，樱城物业公司始终未能提交自身及各分租户在涉案合同期内完整办理了各项消防证明的证据材料，应对此承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十一、十三、十五条及消防法规的规定，樱城物业公司及其各个分租户应向消防主管部门报送资料，申请消防设计审查、消防验收及开业前的消防安全检查，并分别取得《建筑工程消防设计审核意见书》（《特殊建设工程消防设计审查意见书》）、《建筑工程消防验收意见书》（《特殊建设工程消防验收意见书》）《消防安全检查意见书》（《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》），但其始终都未能完整地办理这一系列消防手续，因此樱城物业公司应当承担《消防法》第十五条、第五十八条所规定的“停止施工、停止使用或停产停业”甚至“不得投入使用、营业”的法律责任及后果。综上，由于樱城物业公司是否完整地办理了消防手续及取得消防验收、使用前消防安全检查合格证明是本案的焦点问题，但一审判决对此没有查清查明，属重大疏漏。二、一审判决认定熊谷蚬壳公司解除合同行为无效的理由不能成立。一审判决认为《补充租赁合同》第十八条第1款并未赋予熊谷蚬壳公司合同解除权，该条款只是约定了合同终止的情形，只有“乙方无法取得证照，致使乙方无法继续在该单元经营”，合同才终止，故熊谷蚬壳公司解除合同的行为无效，该认定不能成立。理由如下：1.解除合同也是合同终止的一种方式。本案中，当约定的合同终止事由发生（即樱城物业公司未能完整地办理消防手续并取得各项消防文件、证照），而樱城物业公司又不停止执行合同，熊谷蚬壳公司当然有权以该项约定为依据解除合同。只不过在此种情况下，涉案合同系因熊谷蚬壳公司依照约定解除而终止，而非自动终止。2.不能将“乙方无法继续经营”机械地仅理解为樱城物业公司被执法部门强制性地现场采取措施封铺、拆铺、关停而无法营业。《消防法》第十五条、第五十八条的规定也属强制性的法律责任。樱城物业公司及其各分租户至今仍在经营、营业的现状并不能理解为樱城物业公司就不用承担前述《消防法》第十五条、第五十八条规定的法律责任。3.在樱城物业公司违反合同约定以及消防法规的规定，未完整办理消防手续并取得经营所需之各项消防证照、文件，依法应当停止营业、停止使用涉案物业的情况下，熊谷蚬壳公司当然有权根据《补充租赁合同》第十八条第1款、第九条第27项、第十二条第1项的约定解除合同。为此，熊谷蚬壳公司于2020年7月20日向樱城物业公司发送了《关于终止SC-06单元租赁合同的通知》，通知樱城物业公司提前解除双方签署的《广州市房屋租赁合同》及其《补充租赁合同》（该函件已于7月21日送达樱城物业公司），因此，熊谷蚬壳公司解除合同的行为合法有效。三、熊谷蚬壳公司请求判令樱城物业公司立即将涉案物业按照毛坯状态交还给熊谷蚬壳公司及赔偿熊谷蚬壳公司律师费损失，合法有据。根据《补充租赁合同》第九条第12项的约定，樱城物业公司应于合同终止后按照毛坯状态向熊谷蚬壳公司返还涉案物业。根据这一约定，熊谷蚬壳公司在解除合同的函件送达后，又于2020年8月18日发送《限期交还场地的函》，通知樱城物业公司应在2020年8月25日将租赁物业按照毛坯状态交还熊谷蚬壳公司，该函件于8月19日送达樱城物业公司。但樱城物业公司至今没有交还涉案物业，反而于2020年10月向法院提起诉讼，熊谷蚬壳公司不得不委托律师应诉以维护自身合法权益。根据《补充租赁合同》第十二条第1项的约定，樱城物业公司应当赔偿熊谷蚬壳公司因此造成的损失。樱城物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回熊谷蚬壳公司的全部上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，熊谷蚬壳公司主张樱城物业公司未取得二次消防验收，致使无法继续在该单元经营，单方主张解除租赁合同没有事实依据。1.各行政职能部门允许樱城物业公司及次承租人（各小租户）在涉案场地正常经营至今已经长达17年之久。双方早在2003年就签订租赁合同，由熊谷蚬壳公司将涉案中信广场地下车库用作商铺出租给樱城物业公司，用于商业用途，并且同意分租给多户次承租人经营使用，而各行政职权部门均准许分租户在涉案物业经营，并颁发了工商营业执照及相关许可证照。本案中，熊谷蚬壳公司以樱城物业公司未取得消防验收，致使无法继续在该单元经营作为主张单方解除合同的理由，没有事实依据。2.涉案物业承租经营至今，通过了消防职能部门大小各类消防检查，均未受到消防行政部门的任何处罚或责令停业。涉案场地是否符合消防安全条件应当以消防行政职权部门认定为依据，现消防职权部门在樱城物业公司及各分租商户经营17年期间，从未认定消防不符合标准，从未对消防作出任何责令停业或行政处罚，并准予经营至今。且熊谷蚬壳公司也没有任何证据证明，樱城物业公司及分租商户因未取得二次消防验收而被消防行政职权部门责令停止营业。熊谷蚬壳公司仅是推测不符合消防标准，致使无法继续经营，没有事实依据。二、一审判决适用法律正确。熊谷蚬壳公司以樱城物业公司违反《补充租赁合同》第十八条为由，单方主张解除租赁合同没有法律依据。1.《补充租赁合同》第十八条中，没有约定熊谷蚬壳公司有单方解除合同的权利，熊谷蚬壳公司以主张未取得消防验收，致使无法继续正常经营为由提出解除合同，既无合同约定也无法律依据。该条仅约定了合同终止的情形，是适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十一条的规定，而不是第九十六条解除权的规定。2.熊谷蚬壳公司至今都还每月足额收取樱城物业公司的租金，事实上不存在樱城物业公司无法经营的情形，不符合合同约定的终止情形。三、熊谷蚬壳公司身为物业业主及出租方，未履行一次消防设计报审和验收义务，阻碍分租商户办理二次消防，自身存在严重过错，并推卸消防责任，解除合同没有事实及法律依据。根据涉案租赁合同及物业产权证明，熊谷蚬壳公司是将涉案车库按照商铺用途出租给樱城物业公司，其自身应当依法申请调整规划，使车库符合商业用途，并依法取得相应的一次消防条件。且《补充租赁合同》第十一条第6款也明确约定熊谷蚬壳公司在租赁期内向樱城物业公司保证物业是适合作为商铺使用的，故其应承担涉案物业符合商业用途的一次消防验收义务。2016年以后，申领二次消防安全验收证明需要提供符合建设工程规划用途的物业产权证明及对应的一次消防证明文件，但熊谷蚬壳公司至今仍无法提供该两份文件。熊谷蚬壳公司理应知道车库出租用于商业经营会存在办证难的问题，其应当对自身出租行为负责，承担相应的责任。四、现双方租赁期限仅剩3个月的情况下，熊谷蚬壳公司身为港资独资企业，在国家全力保障企业抗疫情恢复生产期间，无理找借口解除租赁合同，极易引发群体维稳事件。樱城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认熊谷蚬壳公司于2020年7月17日发函解除双方于2011年4月28日签订的租赁合同及补充合同的行为无效；2.熊谷蚬壳公司继续履行双方签订的租赁合同及补充合同；3.熊谷蚬壳公司退还履约保证金101748.50元；4.熊谷蚬壳公司赔偿首期律师费损失25000元；5.本案诉讼费由熊谷蚬壳公司承担。熊谷蚬壳公司在本案中向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》已于2020年7月21日提前解除；2.樱城物业公司将涉案物业按照毛坯状态交还给熊谷蚬壳公司；3.樱城物业公司赔偿律师费损失33000元；4.判令反诉费用由樱城物业公司承担。一审法院经审理认定事实如下：熊谷蚬壳公司是涉案物业的权属人。熊谷蚬壳公司自2003年开始将涉案物业出租给樱城物业公司，最新的一份《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2011年4月28日签订，约定租期自2011年6月18日起至2021年6月17日止。《补充租赁合同》第四条约定：“4.乙方在签订合同时须缴纳电费按金17468.50元以及两个月租金、两个月管理费合计101748.50元作为履约保证金……租赁期满终止合同后，若乙方没有违约行为，甲方及管理公司将按金在乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任和义务后，将履约保证金于十四天内无息退还乙方。”第九条约定：“乙方责任：12.租赁期满或双方同意或按合同规定提前终止本合同时，将该物业按毛坯状态交还甲方，并保持其完好……27.租赁期内，乙方应获得有关政府部门颁发的营业执照以及其他相关批文，否则，乙方应承担由此而引致之一切法律责任及甲方因此而带来的直接经济损失。”第十条约定：“合约终止：2.乙方如有下列情形之一，甲方可以终止合同，停止水电供应，并责成乙方限期于十四日内搬出该物业：（1）乙方利用该物业进行非法活动、损害公共利益的……（2）乙方违反本补充合同第九条第2（i）点的规定，可当作乙方单方面终止合同……（3）乙方拖欠租金、管理费、水电费等费用累计达到两个月租金总额……”第十一条约定：“甲方的责任1.甲方不应滋扰乙方对该物业之使用权，否则应退还乙方的履约保证金并赔偿乙方由此而造成的经济损失。……”第十二条约定：“违约责任1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”第十八条约定：“1.无论因何种原因导致乙方无法取得在该单元进行经营所需的全部证、照（包括但不限于企业法人营业执照、消防验收证明等），致使乙方无法继续在该单元经营的，则本合约终止，乙方因此所遭受的一切损失，均由乙方自行承担，甲方无需为此承担任何责任，无需做出任何形式的赔偿；如甲方亦因此遭受损失，如预期租金损失等，乙方亦无需赔偿。”樱城物业公司交纳了履约保证金101748.50元。樱城物业公司承租涉案物业后用于分租，熊谷蚬壳公司出具了同意分租的证明。樱城物业公司表示涉案物业现有分租户约是十几户，均正常经营，在2016年以前，政府部门有颁发消防验收意见书，2016年底因政府表示涉案物业的规划用途为车库，故仅每季度进行消防检查而不再颁发消防验收意见书。2020年7月17日，熊谷蚬壳公司出具了《关于终止SC06单元租赁合同的通知》，以“上述消防验收证明一直未能取得，该物业存在消防隐患，贵司无法在该物业内进行合法经营”为由，根据《补充租赁合同》第十八条第1点之约定解除与樱城物业公司的租赁合同关系。8月17日，熊谷蚬壳公司发出《限期交还场地的函》，要求樱城物业公司在8月25日前将涉案物业按照毛坯状态交还。熊谷蚬壳公司在发出上述函件后，仍按照合同约定向樱城物业公司收取租金等费用，并开具相应的发票。在庭审中，樱城物业公司表示熊谷蚬壳公司的发函行为构成对其使用涉案物业的滋扰，体现在：熊谷蚬壳公司威胁其要停水停电并向各分租户表示要解除合同，导致了各租户想提前解除合同或者拒绝交租，在其与派出所联系协调后，熊谷蚬壳公司才没有停水停电。樱城物业公司对此没有提交证据证明。关于律师费，双方均提交了律师费发票，其中樱城物业公司提交了于2020年10月15日出具的律师费发票，金额为25000元；熊谷蚬壳公司提交了于2020年11月12日出具的律师费发票，金额为33000元。一审法院认为：双方就涉案物业于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，对双方的权利义务作出了约定，该合同是当事人双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全履行其合同义务。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点在于熊谷蚬壳公司单方面解除合同是否合法有据。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案属于熊谷蚬壳公司行使约定解除权，故应当对是否符合约定解除权的条件进行审查。纵观《补充租赁合同》的约定，对于熊谷蚬壳公司的单方解除权仅在第十条第二款约定了三种情形，而本案显然不存在该三种情形，因此，本案不存在熊谷蚬壳公司单方行使解除权的情形。同时，当事人从事民事活动应当遵守诚信原则。本案中，熊谷蚬壳公司在《关于终止SC06单元租赁合同的通知》中关于解除合同的依据是《补充租赁合同》第十八条第一款，但该条款的内容并未赋予熊谷蚬壳公司单方解除权，故熊谷蚬壳公司依据该条行使约定解除权，与合同约定不符；同时，该条款在内容上只是约定了合同终止的情形，即“乙方无法取得在该单元进行经营所需的全部证、照，致使乙方无法继续在该单元经营的”，但本案中并不存在樱城物业公司无法经营的情形，因此在事实上也不存在合同终止的情形。综上，熊谷蚬壳公司解除合同缺乏理据，一审法院不予支持，即熊谷蚬壳公司于2020年7月17日发函解除双方于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》的行为无效，双方应当继续履行涉案合同。因一审法院认定熊谷蚬壳公司解除合同的行为无效，故对其据此提出的诉讼请求，均不予支持。同时，樱城物业公司主张其依据《补充租赁合同》第十一条第1款的约定要求熊谷蚬壳公司返还其履约保证金及赔偿律师费，但樱城物业公司并未举证证明“熊谷蚬壳公司滋扰其对涉案物业的使用”的事实，反而是其一直按照合同约定缴纳租金，故在合同继续正常履行的情况下，一审法院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款规定，一审法院判决如下：一、确认熊谷蚬壳公司于2020年7月17日发出《关于终止SC06单元租赁合同的通知》的行为无效；二、熊谷蚬壳公司继续履行其与樱城物业公司于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》；三、驳回樱城物业公司的其他诉讼请求；四、驳回熊谷蚬壳公司的全部反诉请求。本诉受理费2834元，由樱城物业公司负担2734元，由熊谷蚬壳公司负担100元；反诉受理费2246.28元，由熊谷蚬壳公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审庭审时，熊谷蚬壳公司确认2011年签署的涉案租赁合同是其与樱城物业公司的续签合同。对于为何现才提出解除已履行多年的涉案租赁合同，熊谷蚬壳公司一审庭审时称是因为公司管理方面的问题，二审庭询时明确是因为公司的香港股东变动，对公司加强管理，现在的大股东觉得涉案物业的消防问题很严重。另查明，二审庭询时，熊谷蚬壳公司确认其现在仍向樱城物业公司正常收取涉案物业租金。此外，就是否对涉案物业发过消防整改通知书或停业整顿通知书，熊谷蚬壳公司称物业管理公司有发过，但并无提供相关证据证明。除上述事实外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审审查范围应围绕当事人的上诉请求进行，故对当事人未提起上诉的一审判决部分，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：熊谷蚬壳公司是否有权依据《补充租赁合同》的相关约定解除与樱城物业公司的租赁合同关系。对此，本院分析如下：首先，熊谷蚬壳公司在据其所称的书面解除通知，即《关于终止SC-06单元租赁合同的通知》中主张解除合同的依据为双方当事人签订的《补充租赁合同》第十八条第1款，该款约定：“1.无论因何种原因导致乙方无法取得在该单元进行经营所需的全部证、照（包括但不限于企业法人营业执照、消防验收证明等），致使乙方无法继续在该单元经营的，则本合约终止，乙方因此所遭受的一切损失，均由乙方自行承担，甲方无需为此承担任何责任，无需做出任何形式的赔偿；如甲方亦因此遭受损失，如预期租金损失等，乙方亦无需赔偿。”樱城物业公司自2003年开始承租涉案物业至今，其获权分租的各分租户已经办理了相关营业执照，且仍正常经营，熊谷蚬壳公司也仍向其收取租金。现熊谷蚬壳公司并未提供证据证明樱城物业公司无法继续在涉案物业经营，故《补充租赁合同》第十八条第1款约定的条件尚未成就，熊谷蚬壳公司不能据此主张涉案租赁合同终止。其次，关于熊谷蚬壳公司在本案中主张的其他合同依据，即《补充租赁合同》第九条第27款和第十二条第1款，一方面，从该合同的整体结构来看，第九条为“乙方的责任”，第十二条为“违约责任”，第十八条为“合同补充约定”；另一方面，从约定的具体内容来看，第十八条明确提到“消防验收证明”，且该条关于损失责任的分配和承担与第九条和第十二条的相关约定并不一致甚至相互矛盾。因此，根据熊谷蚬壳公司的具体行为和《补充租赁合同》的具体约定，《补充租赁合同》第九条第27款和第十二条第1款并不能构成其所谓的解除合同的约定依据。最后，熊谷蚬壳公司确认其与樱城物业公司的租赁关系已持续多年，双方此前一直正常履行涉案租赁合同，因其公司内部股东发生变动才提出解除，故熊谷蚬壳公司托辞消防相关问题单方终止履行了多年的合同，明显理据不足，不利于市场交易的稳定性。综上所述，熊谷蚬壳公司上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审认定事实清楚，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼受理费2246.28元，由熊谷蚬壳发展（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐琳审判员  谢平审判员  罗毅二〇二一年六月一日书记员  王涵谢佩君刘嘉欣