上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20547号原告：上海市松江区绿地松江名邸业主委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：祝学锋，主任。委托诉讼代理人：傅绍菲，上海明伦律师事务所律师。被告：上海欣周物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛逸清，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海市松江区绿地松江名邸业主委员会与被告上海欣周物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海市松江区绿地松江名邸业主委员会的委托诉讼代理人傅绍菲、被告上海欣周物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品、宋安成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市松江区绿地松江名邸业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告公共收益3,519,531.75元。事实和理由：被告为原告所在的上海市松江区松江绿地名邸小区提供物业服务,被告和案外人上海绿地松江置业有限公司于2011年签订了《前期物业服务合同》,自2011年起进驻小区提供物业服务至2018年9月30日退出小区。自被告于2011年接管小区物业服务以来,从未按照《物业法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定,向小区业主公布其在小区服务期间公共收益使用情况的明细账目及相关财务原始凭证,就公共收益收支情况、专项维修资金的使用情况也未予以公示,严重侵犯了小区业主的权利。被告于2018年退出小区服务后,迟迟未按照法律规定和小区业主的要求如实公布公共收益的收支情况。经原告申请委托第三方审计机构对于公共收益和公共支出进行审计，可以反映被告尚有部分公共收益未返还原告。故原告依法向法院提起诉讼,请求判如所请。被告上海欣周物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉请金额中应扣除车管员费用746,000元及日常维修支出592,694.81元。其他审计报告中扣减的不合规或不规范收入及广告电费支出，我方也不予认可。本院经审理认定事实如下：2011年3月15日，上海绿地松江置业有限公司作为甲方、被告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定被告为绿地松江名邸小区提供前期物业管理服务，坐落位置为松江区广富林路1518弄。该合同第七条约定，乙方按照建筑面积收取物业服务费，高层住宅1.80元/月/平方米，别墅2.70元/月/平方米，商业用房2.80元/月/平方米。其中住宅物业及联排别墅的物业费用包括了共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用。该合同第九条约定，前期物业管理期间，乙方按包干制确定物业服务费用，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。该合同第十二条对于停车场收费及分配作出约定。该合同第三十五条约定，本合同期限届满之日，业主大会尚未成立的，在甲乙双方均无异议的情况下，本合同自动延期至业主委员会成立时止。双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。该合同附件一载明：设计建筑面积：高层住宅196,417平方米；别墅53,460平方米；商业用房7,111平方米。该合同另对其他事项作出了约定。2019年6月20日，原告提出《关于前期物业管理期间公共收益审计事宜的议案》，其中提出就全体业主的公共收益，需要业主大会决定：(一)业主大会授权业主委员会代表全体业主执行该项审计工作及必要的司法诉讼；(二)业主大会批准聘请审计公司的预算，预计5万元；(三)业主大会批准为追讨公共收益而可能进行的必要司法诉讼工作预算，预计5-20万元，因为公共收益目前具体数字不详，需要待审计结果确定标的，因此该项预算上限浮动较大，具体为：诉讼费：为按照诉讼金额分段收取，届时业委会根据审计结果确定诉讼请求金额，因金额不同诉讼费可能在0.8-3.8万元之间；律师费：根据届时诉讼标的的确定，约标的的3-7%。2019年7月16日，原告发布《上海市松江区绿地松江名邸2019年第一次业主大会讨论有关事项的公告》，其中讨论事项包括：《关于前期物业管理期间公共收益审计事宜的议案》。2019年8月11日，上海市松江区绿地松江名邸业主大会作出《上海市松江区绿地松江名邸业主大会业主委员会公告》，其中决定：启动前期物业管理期间的公共收益审计工作，追讨前期物业管理期间的公共收益。审理中，经原告申请，本院依法委托上海上审会计师事务所对于上海市松江区绿地松江名邸小区2011年3月1日至2018年9月30日期间的公共收益和公共支出进行审计。该审计事务所于2021年6月11日出具《关于上海市松江区绿地松江名邸业主委员会诉上海欣周物业管理有限公司物业服务合同纠纷案的专项审计报告》，审计结论为：(一)2011年3月至2018年9月期间欣周物业公司地面停车费为3,811,735.03元、临时停车费为1,044,684.46元、广告费收入239,018.87元、租赁收入163,080.04元、其他收入24,798.11元，合计5,283,316.51元，扣除2016年5月1日营改增前按5.55%税率计算的营业税金及附加等税金99,018.47元后的金额合计5,184,298.04元，确认公益金收入；(二)欣周物业公司松江区绿地松江名邸小区2011年3月1日至2018年9月30日期间公益金支出合计为693,482.39元，分别为：车管员费用0.00元、车场改造分成款0.00元、车场设备租金及运维费、平台费271,351.79元、业主申报的房屋公共部分维修成本108,473.14元、居委会或业委会签单的房屋公共部分维修成本302,872.33元(其中由居委会、业委会盖章及王根稿、祝学锋签字的费用226,856.33元)、广告电费支出0.00元、电梯维修10,785.13元；(三)根据《前期物业服务合同》约定计算，欣周物业应提取的停车管理服务费为971,283.90元。原告已预付审计费用175,500元。审理中，审计机构工作人员钱卫青到庭，对于车管员费用、日常维修支出、不规范收入扣减、广告电费等被告提出的异议进行了回复和解释。以上事实，有《前期物业服务合同》、《关于前期物业管理期间公共收益审计事宜的议案》、《上海市松江区绿地松江名邸2019年第一次业主大会讨论有关事项的公告》、《上海市松江区绿地松江名邸业主大会业主委员会公告》、《关于上海市松江区绿地松江名邸业主委员会诉上海欣周物业管理有限公司物业服务合同纠纷案的专项审计报告》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应依约为原告提供物业服务。根据法律及司法解释的规定，物业服务合同期限届满后，被告应当就其所占有的属于涉案小区的公共收益收入在扣除实际支出及被告享有的比例费用后及时返还原告。本案中，经原告申请，上海上审会计师事务所出具《关于上海市松江区绿地松江名邸业主委员会诉上海欣周物业管理有限公司物业服务合同纠纷案的专项审计报告》，对于绿地松江名邸业小区的公共收益和公共支出部分进行了审计，确定2011年3月1日至2018年9月30日期间该小区的公共收益为5,184,298.04元，公共支出为693,482.39元，被告可分配取得的停车管理服务费为971,283.90元。虽然被告对于公共支出部分不予认可，但审计人员对其异议均作出了合理回复。因上海上审会计师事务所系依照法律规定、财务制度及前期物业合同的约定对于公共收益及公共支出进行审计，故对于其审计结果及回复意见，本院予以采纳。现原告依据审计报告，要求被告返还公共收益3,519,531.75元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第七十二条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告上海欣周物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区绿地松江名邸业主委员会公共收益3,519,531.75元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,956元，鉴定费175,500元，诉讼费合计210,456元，由被告上海欣周物业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  杨 名人民陪审员  姚道林二〇二一年六月三十日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2007年《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。三、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。