广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初15585号原告：徐西影，女，1993年9月7日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200911633354。委托诉讼代理人：梅林，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403202010196048。被告：刘达碧，女，1964年5月11日出生，汉族，身份证住址重庆市渝北区。委托诉讼代理人：董应全，男，1965年3月27日出生，汉族，身份证住址重庆市渝北区，系被告的丈夫。第三人：刘义，男，1981年1月19日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。第三人：张雨洁，女，1985年2月5日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。原告徐西影与被告刘达碧、第三人刘义、张雨洁物权保护纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐西影委托诉讼代理人刘亚娟、梅林，被告刘达碧及其委托诉讼代理人董应全，第三人刘义、张雨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐西影向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离位于深圳市罗湖区的房屋，并向原告返还该房屋；2.判令被告拆除位于深圳市罗湖区房屋内的违法建筑，并将房屋恢复原状；3.判令被告向原告支付自2020年11月23日至被告返还之日的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人刘义签订了编号为0001000的房屋买卖合同，以按揭贷款的方式购买了违约深圳市罗湖区的房屋，合同中约定现状为没有租约。合同签订后双方履行了付款、过户义务，案涉房屋于2020年8月21日变更登记至原告名下。但待原告与第三人办理房屋交付手续时发现被告非法占有案涉房屋不愿搬离。经原告了解，2016年9月1日，第三人刘义与被告签订了一份租房合同，约定“甲方将位于罗湖区房屋出租给乙方使用，租期从2016年9月1日至政府拆迁为止”。后由于被告将房屋非法改建，第三人刘义要求被告将房屋恢复原状未果后，于2020年5月19日委托律师向被告发送一份律师函，告知被告由于其私自改变案涉房屋的内部格局，改装成群租房违法转租的行为构成根本违约，并解除了租赁合同。但被告不仅没有将房屋恢复原状，还非法占据房屋不愿搬出。原告认为在原告取得所有权时被告与第三人刘义的房屋租赁合同已经解除，故被告没有权利占有原告的房屋。根据《民法典》第二百三十五条、第二百三十七条、第四百六十条，原告请求被告搬离、将案涉房屋恢复原状返还原告，并支付非法占有期间的占有使用费。被告刘达碧辩称，一、被告租房在先，原告买卖房屋在后，买卖不破租赁。被告与第三人刘义签的租房合同是从2016年9月1日至政府拆迁为止。因合同没有解除，所以该房屋不能返还原告。二、被告和原告没有任何租房合同关系，关于原告徐西影说房屋内有违建，第三人刘义从2016年9月1日起租给被告的房子就是目前这样，房屋恢复原状不成立。三、被告与第三人刘义的租房合同还没有解除，被告每月租金都按时打在被告第三人刘义的中国银行账号上。被告和原告没有任何租房合同关系，房屋占有使用费不成立。四、所有的诉讼费应该由原告自己负责。理由是所有事实不成立，原告在2020年10月8日至9日，把2栋A104房的水电停了，造成被告的租客搬走，直接给被告带来了经济损失，被告要求原告赔偿捌万元的租房损失费。被告于2021年2月22日向罗湖区人民法院提起诉讼，要求原告履行被告与第三人刘义所签的租房合同。买卖不破租赁，被告与第三人刘义的租赁合同是从2016年9月11日至政府拆迁为止，法律有效期最长期限为20年，目前租期五年不到，被告第三人刘义把房屋卖了。此房被告刘达碧有优先购买权。第三人刘义陈述称，同意原告的起诉。第三人张雨洁陈述称，同意原告的起诉。本院经审理查明如下事实：一、2020年5月17日，原告（买方）与第三人刘义（卖方）签订《买卖合同》，约定：卖方将坐落于深圳市罗湖区松泉公寓2栋A104房产转让给买方；转让总价款5460000元，定金300000元，买方以按揭付款方式支付除购房定金外的房款；该房产所附租约现状为该房产没有租约；卖方应当于收到除交房保证金之外的全部款项后8日内将该房产按合同约定的条件交给买方。2020年11月23日，中国银行向原告发放贷款2157000元。深圳市罗湖区太白路北松泉公寓2栋A104房产于2020年8月26日转移登记至原告名下。二、2016年9月1日，被告（承租方）与第三人刘义（出租方）签订《租房合同》，约定：第三人刘义将位于罗湖区出租给被告使用，租期从2016年9月1日至政府拆迁为止（如中途第三人刘义要卖房，被告需与新业主自行协商续租事宜，第三人刘义三年至五年内暂无卖房计划）；月租金2500元，被告应在每月5日前将本月租金存入指定账号；被告应在支付第一个月的租金时，多支付一个月租金作为保证金，保证金在合同到期且所有费用结清后退回被告。三、2020年5月，第三人刘义委托广东中屹行杰律师事务所出具《律师函》，载明：第三人刘义近期从邻居处了解到被告早已把不足百平的公寓非法改装成8间群租房后转租，被告非法改变房屋结构、非法转租的行为已严重违约，第三人刘义有权解除合同并要求被告恢复房屋原状、赔偿损失。首先，《租房合同》约定租期从2016年9月1号至政府拆迁为止，政府拆迁为不可预知事件，按照《合同法》第二百三十二条规定，该合同为不定期租赁，第三人刘义可随时解除合同，在合理期限之前通知被告即可。其次，被告违反《合同法》第二百二十四条第二款非法转租规定。更为严重的是被告非法改变房屋结构，将不足百平公寓改装成8间群租房的行为，违反相关规定，不仅严重损害第三人刘义的合法权益，更是不顾他人安危的体现。现告知被告：1.被告收到本函之日即为合同解除之日，请被告缴清所有应付款项；2.请被告于收到本函之日起五个工作日内处理完毕非法转租事宜、清空群租房租客，并于2020年5月31日之前将房屋恢复原状。上述函件通过邮寄的方式向被告送达，但邮件因“未联系上收件人”而退回。第三人刘义称邮件退回后，其将律师函张贴于案涉房屋门外，并提交照片打印件。2020年9月29日，第三人张雨洁通过微信向被告丈夫董应全发送律师函，董应全回复称“因我们投资了大量资金装修，合同租期是到政府拆迁为止。租期不到是绝不会搬出去，如有一切后果你将由刘义负全部责任，必须法律解决”。四、原告提交第三人张雨洁与被告丈夫董应全的部分微信聊天记录，该记录显示被告丈夫董应全与第三人张雨洁通过微信沟通案涉房屋的租赁事宜，包括租金缴纳情况等。2019年12月7日，张雨洁称“你好，明天中介去量下尺寸，我们准备卖房子了哦”；2020年5月3日，张雨洁称“这个房子在急卖，估计这个月会成交，你们可以让租客转租给新房东，或者清空租客，都可以，现在在谈的几个买房，不知道会不会承包给你们”；2020年5月4日，张雨洁称“两方案，你们自己看着回复，清空租客，或者转租给新房东，下月初清空，这月会成交”。五、第三人刘义与第三人张雨洁于2018年4月28日登记结婚，于2020年6月15日登记离婚。六、案涉房屋目前由被告占有使用。被告及第三人刘义于庭审时确认，被告自2016年9月1日起至今每月均向第三人刘义支付租金2500元。七、原告提交一份户型图打印件，称该户型图系由第三人刘义提供，案涉房屋的原状为该户型图。被告是违法改建，希望被告恢复至合法状态。本院认为，本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告通过向第三人刘义购买，取得案涉房产的所有权，根据前述规定，其有权要求无权占有案涉房产的当事人向其返还房产。案件的争议焦点为：被告是否有权占有案涉房产。关于该焦点，被告主张其与第三人刘义签订租赁合同，买卖不破租赁，其有权占有使用案涉房产。而第三人刘义主张与被告的租赁合同已经解除，被告无权占有该房产。本院认为，被告与第三人刘义签订的租赁合同，约定租期从2016年9月1日至政府拆迁为止，该租赁期限的约定不明确，被告与第三人刘义之间的租赁应视为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因被告与第三人刘义之间的租赁系通过被告丈夫董应全与第三人张雨洁通过微信沟通，故第三人张雨洁于2020年9月29日通过微信向被告丈夫董应全发送律师函应视为第三人刘义通知被告解除租赁合同。因此，被告与第三人刘义的租赁合同关系已于2020年9月29日解除，自此之后，被告无权占有使用案涉房产，原告作为所有权人，有权要求被告向其返还房产。关于原告的恢复原状请求，因原告未能提供充分证据证明案涉房产的原状如何，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告主张的房屋占用费，案涉《买卖合同》约定第三人刘义应当于收到除交房保证金之外的全部款项后8日内将该案涉房产交给原告，而最后一笔房款于2020年11月23日交付，因此，原告有权主张2020年12月1日起的房屋占用费，计算标准本院参照案涉租赁合同2500元/月的标准予以支持。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另，被告要求的损失赔偿不属于本案审理的范围，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘达碧应于本判决生效之日起十日内向原告徐西影返还深圳市罗湖区太白路北松泉公寓2栋A104房屋；二、被告刘达碧应于本判决生效之日起十日内向原告徐西影支付房屋占用费（按每月2500元/月的标准，自2020年12月1日起计至房屋返还之日止）；三、驳回原告徐西影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘达碧负担。原告徐西影已经预交的25元，本院予以退回。被告刘达碧应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费25元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 群二〇二一年六月八日书记员 林欣燕