上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6747号原告：雷漫，女，1986年6月23日生，汉族。委托诉讼代理人：郑丹，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：李煜楠，男，1992年5月17日生，汉族，户籍地河北省唐山市。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。原告雷漫与被告李煜楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷漫的委托诉讼代理人郑丹，被告李煜楠的委托诉讼代理人苏天慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷漫向本院提出诉讼请求：1、判令李煜楠支付2020年2月1日至2月12日的租金人民币5,000元(以下币种均为人民币)；2、判令李煜楠支付2019年3月16日至2020年2月12日的物业管理费29,282元；3、判令李煜楠支付违约金2万元；4、判令李煜楠按照每月2万元为标准，支付自2020年2月13日至2020年7月31日房屋空置的租金损失92,667元；5、李煜楠另交付的保证金2万元归原告所有，不予返还。事实和理由：2019年3月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市宝山区城银路XXX弄XXX号二楼房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告开办健身场所，房屋建筑面积351.74平方米。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告虽交纳了保证金并支付租金至2020年1月底，但其年后突然提出要求退租，并于同年2月12日搬离并返还了系争房屋。原告认为，被告擅自退租的行为已构成违约，应赔偿原告包括房屋空置租金在内的各项损失，另被告至今未支付过物业费，现一并予以求偿。特向法院起诉，请求判如所请。被告李煜楠答辩称：合同签订、租金支付情况如原告所述，另交付了包含2,000元杂费押金在内的保证金合计22,000元；因其经营困难，向原告提出解约退租，经双方协商于2020年2月12日解除了租赁合同并返还了系争房屋，除另给原告3,000元现金用于支付2020年2月的租金外，保证金已由原告罚没，双方并无纠纷；所谓房屋空置损失是原告后续招商及疫情原因所致，与原告无关；被告承租时原告曾经明确无需支付物业费。综上，不同意原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月，原告雷漫(出租方、甲方)和被告李煜楠(承租方、乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业健身使用，每月租金2万元，租赁期自2019年3月16日起至2025年3月16日止。合同第三条主要约定，免租期自2019年3月16日起至2019年4月30日止，甲方于2019年3月16日前向乙方交付系争房屋；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还等。第五条主要约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2万元，同时甲方收取2,000元房租杂费押金；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担等。第七条主要约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满当日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应当经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用等。第十条主要约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付等。另查明，系争房屋的权利人为案外人应某某。2018年，应某某将系争房屋出租给雷漫。为证明己方主张，雷漫向本院提交了如下证据：1、双方的微信记录证明被告擅自中途退租，其中2020年1月31日李煜楠说“雷姐，因为肺炎影响，公司这边决定关掉这家店，所以房子我们不租了”。雷漫回复“为什么早些不说，定金没法退了啊，什么时候办理一下交接手续啊。”同年2月9日，雷漫问“你回上海了没有，东西可以搬走了。”李煜楠回复“我已经在路上了，晚上到，明天拆了直接搬走。”雷漫再回“走的时候要跟我交接，如果需要拆线啥的，墙体的破坏，你要复原的。”同年2月12日李煜楠说“姐，我们现在刚刚搬完大的东西，明天下午我去把小东西收拾一下就ok了。”雷漫回复“你这太久了，早些通知不至于现在这么被动，本来约了昨天上午一个人来的，现在又改时间，再支付我一部分费用吧，我这个损失太重了，你现在属于违约阶段。”2、上海永绿置业有限公司的付款通知书，证明其收到物业公司寄发的物业费催款通知，合计69,178.5元，该通知书载明的客户为应某某(租客雷漫)。雷漫表示物业费应由实际使用人承担，其未支付该笔费用。李煜楠发表质证意见：1、真实性予以认可，双方已达成了解约合意，由雷漫罚没保证金作为违约金，不应再主张其他赔偿责任。2、对于该通知不予认可，承租时雷漫曾向其明确因未办理入户手续故无需支付物业费用。为证明己方主张，李煜楠向本院提交了日期为2020年2月12日的解约合同，内容为“本人李煜楠于2020年2月12日和雷漫解除系争房屋租赁合同，验收合格。”合同落款处有原、被告签名字样。雷漫对于解约合同的真实性不予认可，表示非其本人所签，经本院释明，雷漫表示不申请笔迹鉴定。关于因解约造成的损失，雷漫表示其收回房屋后一直处于空置状态，直至2020年8月才转租给案外人，并提供转租合同作为佐证。2021年6月18日，本案承办人员向上海永绿新城置业有限公司进行调查，根据该公司工作人员向本院反映，其为系争房屋的物业服务提供方，按规定每月向业主即房屋产权人应某某送达缴款通知，收费标准为每平方米每月7.5元，目前系争房屋的物业费用尚未支付。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告在解除租赁合同时有无就违约赔偿达成过一致，就该争议焦点，由于双方并未书面协议，故应从解约协商过程、事后履行及合同约定进行综合判断来还原事实。首先，从双方的微信记录来看解约协商过程，确系李煜楠主动提出要求退租，雷漫则当即表示不退保证金，根据微信记录显示，雷漫在解约协商过程中从未提出过其他违约赔偿要求。其次从事后履行来看，李煜楠在2020年2月12日向雷漫返还系争房屋后，直至雷漫向本院起诉，长达近一年时间内雷漫未退还保证金，也无证据证明其曾向李煜楠求偿过其他损失。最后按照租赁合同约定，承租方中途退租的，出租方有权求偿相当于一个月租金的违约金，并从保证金中予以抵扣。李煜楠关于雷漫罚没保证金作为违约金的意见，既符合合同约定，也未造成双方利益失衡。本院同时注意到，李煜楠在庭审中提交了有原、被告签名字样的解约合同，雷漫既不认可亦不申请笔迹鉴定，雷漫对此并未给予合理解释。因此，从事前协商到事后履行的各项证据可以显示，原、被告在解约时已达成罚没保证金作为违约赔偿责任的合意，具有高度盖然性，李煜楠的相关抗辩意见，本院予以采信。雷漫要求李煜楠支付违约金2万元的诉请，依据不足，本院不予支持。雷漫另要求罚没保证金2万元的请求，李煜楠并无异议，本院予以确认。根据原、被告确认，李煜楠于2020年2月12日返还了系争房屋，虽已支付了当月部分租金3,000元，但李煜楠仍应承担2020年2月1日至12日的余下租金，雷漫要求支付剩余5,000元租金的请求，本院予以支持。其另关于房屋空置租金损失的主张，本院认为，李煜楠应雷漫要求返还了系争房屋，房屋返还之后的经营管理风险当然转移至雷漫，因未再次转租而造成的空置损失风险不应再由李煜楠承担。另外正如前述，双方在解约时就损失赔偿应已达成了罚没保证金的合意，因此雷漫再行要求赔偿后续房屋空置损失的请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于物业费用，根据租赁合同约定，物业费用应由李煜楠承担，此点并无异议，李煜楠关于无需承担物业费用的主张，无足够证据予以佐证，本院不予采信。但本院同时也注意到，租赁合同中就物业收费标准及物业费用应由物业服务单位直接收取还是由出租人代为收取，并未予以明确，雷漫现以物业服务单位向房屋产权人出具的付款通知书作为凭证要求李煜楠承担相关物业费用，在承租双方就前述未定事项达成一致前，相关主张并无合同依据，本院不予支持。雷漫可在代为支付物业费后，另行向李煜楠进行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李煜楠于本判决生效之日起十日内，向原告雷漫支付租金5,000元；二、被告李煜楠向原告雷漫交付的保证金2万元归原告雷漫所有，不予退还；三、驳回原告雷漫的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1,819元，由原告雷漫负担1,547元，被告李煜楠负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋书记员  朱梦娜附：相关法律条文一、《最高人民关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。