北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初21971号原告（反诉被告）：要蔷，女，1978年5月7日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：刘锐，男，1986年6月2日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘丛，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）要蔷与被告（反诉原告）刘锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。要蔷和刘锐委托诉讼代理人刘丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。要蔷向本院提出诉讼请求：刘锐立即退还我户口保证金30万元。事实与理由：我与刘锐于2019年1月20日签订购房合同，并于2019年3月25日完成房屋所有权转移登记。刘锐于当日顺利将户口迁入我所售房屋，迁入同时发现有除我家外一陌生人家户口，是一手房业主售房后一直未迁出的户口。我按照购房合同约定于2019年6月27日迁出我家一册三人户口，但被告一直以户口不全部迁出不签署《户口迁出确认书》为由，导致我迟迟无法提取第三方资金监管机构的30万元户口保证金。我无法与一手房业主取得联系，也无法申请强制迁出其户口，现向贵院起诉，请求判如所请。刘锐辩称：不同意要蔷的全部诉讼请求。一、要蔷签约前故意隐瞒涉案房屋户口实际情况，根据房屋买卖合同及补充协议约定，构成违约，应承担违约责任。要蔷在向案外人蔡晓敏购买涉案房屋时，合同明确约定涉案房屋有户口，限期迁出，并且要蔷将自己及家人房屋迁入涉案房屋时，派出所会告知其存在滞留户口，因此，要蔷应当明知涉案房屋内存在他人滞留户口，并有能力要求户口滞留人迁出户口。要蔷作为涉案房屋所有权人，有义务在签约前核实涉案房屋的户口情况，向我及中介方如实陈述，但是要蔷在签约前承诺涉案房屋只有自己及家人一册三人户口可以迁出，并未告知有案外人户口情况。双方合同中约定了“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按照按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”，要蔷构成违约。2019年3月22日，我完成涉案房屋过户手续，当日迁户时得知涉案房屋内有合同约定外滞留户口，立即要求北京链家房地产经纪有限公司经纪人联系要蔷，要求迁出户口，其至今未予迁出。二、30万元户口保证金具有担保要蔷迁出涉案房屋内户口的性质，涉案房屋内至今仍有滞留户口，不符合签署《户口迁出确认书》的条件，且按照《补充协议》约定，30万元户口保证金已全部抵扣违约金，不应当支付给要蔷。经我赴派出所查询，蔡晓敏、魏振、魏婧琦三人户口仍滞留在涉案房屋内，根据《理房通资金支付服务协议（用户版）》中资金划转条件，“甲方迁出该不动产全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》……”目前要蔷未迁出涉案房屋内全部户口，不符合理房通约定的资金划转条件，我有权不签订《户口迁出确认书》。根据《补充协议》约定，“户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）300000元（大写）三十万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金”，该条款系为约束要蔷按时迁出所有户口，现要蔷拒不迁出合同约定外3人滞留户口，构成违约，应以户口保证金抵扣违约金。三、因要蔷的违约行为，导致我受到重大经济损失，承担滞留户口带来的子女入学名额被占用、拆迁补偿款损失等风险。涉案房屋成交总价726万元，经了解，有滞留户口的房屋市场价会贬值40万元左右，要蔷在出售房屋时，故意隐瞒了有滞留户口的真实情况，使我对涉案房屋的价值产生了错误认识，以高价成交。且我将来售房时交易机会及交易价值均大大降低。我当初购买涉案房屋的重要原因是为孩子上学，现涉案房屋内有案外人滞留户口，无法确认其是否占用学区名额，为我孩子未来顺利入学造成极大风险。刘锐提出反诉请求：请求判令要蔷支付未迁出户口违约金35万元（以户口保证金30万元折抵，要蔷另行支付5万元）。事实与理由：我与要蔷经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，于2019年1月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等一系列合同，合同约定总房款726万元。签订合同前，要蔷向我承诺涉案房屋只有自己及家人一册三人户口，可以迁出。2019年3月22日，双方完成过户手续。当日，我到派出所办理迁户手续时，得知涉案房屋内还有案外人一册三人户口，我立即要求链家公司经纪人与要蔷联系，迁出案外人户口。经链家公司经纪人多次联系，均沟通协商未果。涉案房屋内户口情况与合同约定不符，且要蔷拒不迁出合同约定外的户口，已经构成违约。依据房屋买卖合同第十条第四款约定：“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按照按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”要蔷的行为已经构成违约，给我造成重大损失，请求法院依法判决，维护我合法权益。要蔷针对反诉辩称：不同意刘锐的反诉请求。我与刘锐签订的合同上约定是一册三人户口，我们已经迁出。刘锐迁入户口时发现案外人户口，在他明知我对此不知情的情况下在法庭上说我是故意隐瞒涉案房屋有蔡晓敏等人的户口，强加给我违约责任。我后来一直联系蔡晓敏，但是联系不上。在公共户政策即将出台的情况下，滞留户口迁出只是时间早晚的问题，对刘锐没有影响。根据现在小孩上学的政策，蔡晓敏等三人户口不影响刘锐孩子上学。即使法院认为我有违约行为，我认为35万元的违约金过高，希望法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月20日，经链家公司居间，要蔷（出卖人）与刘锐（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：要蔷向刘锐出售北京市朝阳区慧忠路3号院x号楼x层xxxx房屋（以下简称涉案房屋），产权证所载建筑面积114．53平方米，性质为商品房。房屋成交价格390万元，家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价336万元。买受人向出卖人支付定金30万元，拟向银行和公积金管理中心贷款253万元。出卖人应于2019年4月6日前（含当日）将该房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起75日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该房屋现有户籍情况：有户籍登记，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍。出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起730日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的3人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，要蔷（甲方）与刘锐（乙方）签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价726万元。已支付定金作为首付的一部分，乙方于2019年1月20日将第一笔定金100万元以自行划转方式支付甲方，乙方于2019年2月14日将第二笔定金20万元以理房通支付方式支付甲方。乙方于不晚于过户前3个工作日将第一笔首付款411万元以理房通支付方式支付甲方。甲乙双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，乙方应在不晚于过户前3个工作日以理房通托管方式将该保证金支付甲方。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为北京市陈经纶中学嘉铭分校，交易房屋入学名额未被使用。2019年3月19日，要蔷（甲方）与刘锐（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金支付服务协议》一份，其中产品条款一约定存管资金类型不动产交易资金411万元，产品条款二约定存管资金类型户口迁出保证金30万元，资金划转条件为1．甲乙双方已完成该不动产转移登记，乙方依法取得该不动产的不动产权证书，且立即通过居间方向丙方提交该不动产权证书复印件或影印件；2．甲方迁出该不动产全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》，且立即通过居间方向丙方提交签署文件原件、复印件或者影印件；3．甲乙双方已按通用条款第2．1款要求提供符合丙方要求的全部文件资料；4．如甲乙双方任何一方不配合签署《户口迁出确认书》，但经甲方或乙方申请，由丙方以及居间方核实该房屋户口已经迁出或未迁出的，丙方有权根据甲方或乙方的支付指令将户口迁出保证金退还乙方或划转至甲方。2019年3月22日，涉案房屋过户至刘锐名下。2019年3月31日，要蔷将涉案房屋交付给刘锐，双方办理物业交割。2019年6月27日，要蔷将其一家三人户口从涉案房屋迁出。双方确认除30万元户口迁出保证金尚在理房通资金监管账户中，刘锐已支付要蔷全部房款。现因案外人蔡晓敏、魏振、魏婧琦三人户口于要蔷、刘锐签订《北京市存量房屋买卖合同》前已在且至今仍在涉案房屋上，双方发生争议。要蔷称其在与刘锐签订合同时并不知晓房屋内有蔡晓敏等三人户口，自己无法要求蔡晓敏强制迁出户口，蔡晓敏等人户口在涉案房屋内亦不会对刘锐造成损失。刘锐称要蔷在与其签订合同时已经知晓房屋内有蔡晓敏等三人户口，房屋内滞留他人户口会给房屋造成40-70万元的房价损失。要蔷就其陈述提供以下证据：1、要蔷与蔡晓敏的通话及短信截图三页，证明自己在知道蔡晓敏等人户口仍在涉案房屋内后就主动联系蔡晓敏，希望蔡晓敏尽快迁出户口；2、要蔷与链家公司工作人员陈敬念微信聊天截图一页，证明当时链家公司工作人员认可自己不知道蔡晓敏户口在涉案房屋内；3、要蔷与刘锐短信截图打印件二页，证明刘锐认可自己不知道蔡晓敏户口在涉案房屋内的情况，刘锐也表示并不是想因此获得多少赔偿，只是要解决户口问题；4、《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见（征求意见稿）》的起草说明一份，北京12345热线关于“公共户”政策的回复截图三页，证明北京已经完成公共户政策的意见征集，政策正在稳步推进，根据“公共户”政策，房屋权利人可申请将滞留户口迁至“公共户”；5、录音光盘一张，是要蔷于2021年5月20日在亚运村派出所咨询时的录音，证明其在向刘锐出售房屋时不知道蔡晓敏一家三口户口，没有故意隐瞒行为。刘锐针对上述证据质证称：1、真实性无法核实，关联性和证明目的均不认可，要蔷在与蔡晓敏签订房屋买卖合同时就知道蔡晓敏一家三口户口在涉案房屋内；2、真实性认可，关联性和证明目的均不认可，要蔷作为涉案房屋产权人，在交易前有义务向链家公司和我如实告知涉案房屋户口真实情况；3、真实性认可，关联性和证明目的均不认可，短信内容显示,我一直表示如果原告不迁出所有户口,我不同意支付户口迁出保证金；4、真实性认可，关联性和证明目的均不认可，公共户政策尚未实施，要蔷的违约行为已经对我使用房屋、子女上学、房屋专售等造成了实质性影响。刘锐针对其陈述提供以下证据：1、刘锐与链家公司经纪人徐建伟沟通微信截图二十页，徐建伟给刘锐发送了要蔷与蔡晓敏签订的房屋买卖合同照片，证明要蔷在购房时对房屋内存在户口知情；2、要蔷与蔡晓敏房屋买卖合同照片打印件一页，其中约定出卖人应当办理原户口迁出手续，证明要蔷在售房时故意隐瞒涉案房屋真实情况，故意诱导刘锐产生错误认识，使刘锐以高于涉案房屋实际价值的价格买房，并承担了未来学区房名额被占用、拆迁补偿款损失等风险；3、贝壳找房APP截屏打印件六页，是刘锐代理律师向房产经纪人咨询户口对房价的影响的截图，证明亚运村附近售价700万元以上的学区房如滞留户口数3人，贬值损失在30万元以上，且出售困难。要蔷针对上述证据质证称：1、真实性无法确认，但徐建伟已经在2019年6月28日告知刘锐要蔷的户口已经迁出；2、真实性认可，要蔷于2011年10月25日与蔡晓敏过户房屋时迁入户口，户籍派出所未告知有蔡晓敏户口，2019年6月27日要蔷将户口迁出，无法证明要蔷在售房时知道有滞留户口，刘锐声称要蔷在售房时故意隐瞒涉案房屋户口真实情况没有事实根据；3、真实性无法核实，房屋买卖都是一房一价，成交价格为双方共同认可的价格，房产经纪人总是会压低卖房人的心理预期，且在公共户政策即将出台之际，因户口降价急售房屋的情况非常少见。刘锐还申请链家公司中介人员徐建伟出庭作证，徐建伟作证称：我认识要蔷和刘锐，我负责他们房屋买卖的居间交易。刘锐购买要蔷的房屋上目前确实还有户口没有迁出，是一个叫蔡晓敏的人一家三口的户口，这样会导致刘锐出售房屋时比较困难。要蔷和刘锐签订合同时，要蔷没有告诉我们和刘锐房屋内还有他人户口，我们是房屋过户当天才知道房屋内存在他人户口。刘锐买房时跟我们提过想购买学区房，因为家里有小孩需要上学。我们在居间本次交易时没有和双方一起查询过房屋内的户口情况，是签约当天要蔷告诉我们她们一家三口的户口在涉案房屋上。双方均表示认可证人证言。另查，涉案房屋系要蔷从蔡晓敏处购买，因蔡晓敏未依约迁出房屋内户口，要蔷于2020年以房屋买卖合同纠纷为由将蔡晓敏诉至本院，要求蔡晓敏支付逾期迁户违约金40万元。2020年12月8日，本院作出（2020）京0105民初52574号民事判决，判令蔡晓敏向要蔷支付违约金8万元。要蔷表示该笔违约金蔡晓敏已经支付完毕。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，要蔷和刘锐签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《理房通资金支付服务协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格依约履行各自义务。根据在案证据及双方陈述，刘锐购房时案外人蔡晓敏、魏振、魏婧琦等三人户口已在涉案房屋上，至今仍未迁出，双方争议焦点在于要蔷是否负有将蔡晓敏等三人户口迁出的义务。虽然《北京市存量房屋买卖合同》中约定要蔷负责迁出其一家三人户口，但合同亦约定要蔷应如实陈述房屋内户籍登记情况，否则要蔷仍负有户口迁出义务并应支付违约金。要蔷虽称其在签署售房协议时不清楚房屋内还存在他人户口，但其向蔡晓敏购房时双方已经约定了户口迁出事宜，理应对房屋内户口情况有所了解，同时作为售房人，要蔷在向刘锐出售房屋时有义务也有条件核实涉案房屋中登记的户口情况，以确保交易安全。针对本诉请求和反诉请求，根据合同约定，要蔷需迁出涉案房屋中的全部户口后方能提取户口迁出保证金，但考虑到在蔡晓敏等人不配合的情况下，要蔷无法自行或通过强制手段迁出户口，则要蔷始终无法取得该笔房款。同时，要蔷作为售房人，未对房屋内户口情况尽到审慎核实的义务，导致涉案房屋内仍滞留蔡晓敏等三人户口，其行为确已构成违约。房屋内滞留他人户口确实会给刘锐对涉案房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，但刘锐未能举证证明其实际损失的具体金额，本院根据合同的履行情况、被告的过错程度、逾期未迁出户口的期限等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定要蔷支付刘锐违约金8万元。为平衡当事人双方的权利义务，一次性解决双方争议，结合《补充协议》中关于户口迁出保证金可折抵违约金的约定，本院确定刘锐退还要蔷户口迁出保证金30万元，同时考虑到刘锐已就违约金问题单独提出反诉，要蔷应将违约金直接支付刘锐。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘锐于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）要蔷户口迁出保证金三十万元；二、原告（反诉被告）要蔷于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刘锐违约金八万元；三、驳回被告（反诉原告）刘锐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）要蔷负担773元（已交纳），由被告（反诉原告）刘锐负担2127元（于本判决生效之日起七日内支付要蔷）；反诉案件受理费3275元，由被告（反诉原告）刘锐负担2339元（已交纳），由原告（反诉被告）要蔷负担748元（于本判决生效之日起七日内支付刘锐））如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年六月三日法官助理  姚澍峥书 记 员  嵇姣龙