北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初6305号原告：王京志，男，1975年10月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，北京美铭律师事务所实习律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：侯培才，男，1963年11月15日出生，汉族，北京汇金房地产开发有限公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张红霞，女，1995年11月2日出生，汉族，北京汇金房地产开发有限公司职员。第三人：中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街1号。法定代表人：李桂娟。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奖励，北京市惠诚律师事务所律师。原告王京志与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司），第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称建行房山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王京志的委托诉讼代理人胡吉弟、被告汇金公司的委托诉讼代理人侯培才、张红霞，第三人建行房山支行的委托诉讼代理人周勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2017年3月5日签订的《北京市商品房预售合同》已于2020年4月1号已解除；2、请求法院判令解除原告与第三人于2017年4月6日签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》；3、请求法院依法判令被告返还原告购房款1857260元并支付利息（以1857260元为基数自付款之日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月5日签订《北京市商品房预售合同》，合同就原告购买被告开发建设的房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园60#住宅楼3层4单元-302房屋进行约定。此后，原告按照合同约定支付首付款657260元并在第三人处成功办理房屋贷款120万元，现已付清房屋全款。但被告至今未交付符合合同约定标准的房屋给原告。为此，原告根据合同第九条、第十条、第十一条、第十二条、第二十条之约定，解除了双方签订的合同。但被告未退还原告交纳的全部购房款。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，我方已经按照合同履行了义务。我方没有收到解除通知书。2021年1月底58、60号楼房山区建委预验收后特批交房。2021年4月28日，取得了正式的竣工备案表。合同约定是2017年底交付房屋，但是因为配套设施的问题所以要延期，我方已发过几次延期通知。收房通知当时是按照政府要求电话通知，后面补发的收房通知，按照原告起诉的时间，应该已经通知原告收房，是原告拒不收房。合同约定了邮政方式送达，当时原告以顺丰邮寄我方不认可。第三人述称，不同意原告请求。如果合同最终被判决解除，我方要求对剩余贷款本金由原告和被告承担连带偿还责任，且按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至全部款项清偿之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014912）（以下简称预售合同），该合同约定：……出卖人以出让方式取得坐落于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：京房国用（2004）字第228号，土地使用权面积为：62870.32平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅，土地使用年限自2003年10月16日至2073年10月15日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为：燕都世界名园，建设工程规划许可证号为：2008规（房）建字0065号，建筑工程施工许可证号为：[2014]施［房］建字0030号，建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年7月6日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015年1月21日。该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2017）3号。……该商品房为第一条规定项目中的燕都世界名园60#住宅楼第3层4单元-302号。……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京天地鸿图测绘有限公司，其预测建筑面积共95.8平方米。其中，套内建筑面积79.15平方米，分摊共有建筑面积16.65平方米。……，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币种）23465.07元，总价款人民币（币种）1857260元。……买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2017年3月5日前支付首期房价款人民币（币种）657260元……。余款人民币（币种）120万元……向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。……第九条、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；……第十条、出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，于第十一条交付条件约定日期达到通水标准（中水系统除外）：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，于第十一条交付条件约定日期达到通电标准（包含临时用电）；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，于第十一条交付条件约定日期达到自采暖系统具备正常运行标准；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，于第十一条交付条件约定日期达到正常使用标准（根据北京市政府相关燃气规定，业主装修完毕由物业及燃气公司检查合格，买受人须和燃气公司另行签订民用户供气及使用合同后，予以开通正式使用）；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用：第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）与买受人协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害影响、政策变化影响、市政设施政策变化影响、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的：由于市政配套批准安装因素导致的第十二条中所述的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起60内，若买受人有异议则双方同意按退房处理，在出卖人发出延期交房通知书起60后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意接延期交房处理。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：同于第十一条交付时间达到基本使用条件；2.小区内非市政道路：同于第十一条交付时间达到基本使用条件；3.规划车位、车库：同于第十一条交付时间达到基本使用条件；4.物业服务用房：同于第十一条交付时间达到基本使用条件；……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，协商解决；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，协商解决；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，协商解决；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，协商解决；5.其他设施未达到上述约定条件的，协商解决。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如按约定60日内修复完毕后15日内买受人未能按期收房，视同买受人违约，买受人同意按退房处理，扣除买受人购房款10%的违约金，出卖人在180天内将剩余已付款退还买受人，买受人无条件配合出卖人办理该房屋的注销手续，买受人无异议。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：……（二）与买受人协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害影响、政策变化影响、市政设施政策变化影响、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的第十二条中所述的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金。……第十九条、预售合同登记备案：1.出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。……第二十条、不动产登记：……（二）转移登记：1.出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人一次性赔付买受人已付房款的千分之一。买受人不解除合同的，出卖人一次性赔付全部房款的万分之一。……第二十六条、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。……第二十八条、争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可申请【中国】【北京】房地产业协会或消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1种方式解决：1.依法向房屋所在地人民法院起诉。……第二十九条、补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第三十条、合同生效：本合同自双方签字或盖章之日起生效。……合同附件与本合同具有同等法律效力……等相关内容。预售合同签订当天，原告依约给付了被告首付款657260元。2017年4月6日，原告及其妻王岩（甲方、借款人、抵押人）与第三人（乙方、贷款人），以及北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人、保证人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号：1114-20170677845）（以下简称借款合同），该合同约定：第一条、借款数额为人民币（大写）120万元整。借款于本合同生效当日划付汇金公司于开户行民生银行木樨地支行设立的账号……，即为甲方收取了借款。……第四条、借款用途仅限于甲方购买（含建造、翻建、大修，下同）坐落于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园60#住宅楼3层4单元-302住房，建筑面积95.8㎡，套内面积79.15㎡。借款不得挪作他用，不得改变用途，乙方有权监督借款的使用。第五条、借款债权的担保方式为抵押加担保中心连带责任保证担保，具体条款见本合同第四章、第六章和第七章（第五十条不适用）……。第五十五条、本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除。本合同的变更和解除应当由有关合同各方达成书面协议，本合同另有约定的除外。……第五十九条、甲方拟与房屋出卖人协议解除合同或者因房屋买卖纠纷拟提起诉讼，应当告知乙方并由乙方和甲方共同与出卖人解决购房款及购房借款本息的处置问题。甲方不告知乙方或者不将借款返还乙方，视为挪用借款，改变借款用途，按本合同第六十条的约定执行。第六十条、甲方违反本合同第四条的约定，改变借款用途，乙方有权提前收回借款，并对违约使用部分，按人民银行规定加收利息。……等相关内容。借款合同签订当天，建行房山支行依约给付了汇金公司120万元。截止到2021年5月26日原告已偿还本金122962.46元，已偿还利息151437.54元，未还本金1077037.54元。预售合同签订后，原告按照约定向被告给付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋。2021年3月31日，原告以顺丰速递方式向被告送达了《解除合同通知书》，但送达未成功，于2021年4月3日退回给了原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，原告与被告签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。其次，原告依约全面适当地履行了合同义务，但被告至今未向原告交付案涉商品房，因合同约定被告应当于2017年12月31日前向原告交付案涉商品房，且同时约定因被告的原因，原告未能在案涉商品房交付之日起1095日内取得案涉商品房的不动产权证书的，原告有权解除合同，现自双方约定交付案涉商品房之日（2017年12月31日）起至原告向本院起诉之日（2021年4月15日）止已间隔1201日，原告仍未取得案涉商品房的不动产权证书，被告已构成违约，原告依约有权解除合同；故原告要求解除案涉预售合同，于法有据，本院予以支持。再次，原告虽于2021年3月31日向被告以顺丰速递方式送达了《解除合同通知书》，但与原、被告约定的送达方式相悖，且被告也未实际收到，故原告要求确认以《解除合同通知书》送达未成功的首日（2021年4月1日）为双方签订的预售合同解除之日，与约相悖，本院不予支持；因被告于2021年4月29日收到本案的起诉书，被告收到原告的起诉书之日应视为原告书面通知被告解除合同的通知，故原、被告签订预售合同于2021年4月29日解除。第四，预售合同因被告违约而解除，故原告依法有权要求被告返还购房款并赔偿利息损失，但利息的起算日应自被告实际收到购房款之日起开始计算，利率标准：2020年8月19日之前的利息部分，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2020年8月20日之后到购房款返还之日的利息部分按照全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。第五，因第三人不同意解除借款合同，又因第三人已依约全面适当地履行合同义务，不存在违约情形，且借款人是原告及其妻王岩二人，故原告要求解除与第三人签订的借款合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第六，虽然被告辩解依约履行了合同义务，但其提供的证据不足以证实已依约全面适当地履行合同义务，不存在违约的情形，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告王京志与被告北京汇金房地产开发有限公司于2017年3月5日签订的《北京市商品房预售合同》于2021年4月29日解除；二、被告北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王京志购房款1857260元并支付利息损失（其中以657260元为基数，自2017年3月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算利息；以120万元为基数，自2017年4月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回原告王京志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10758元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵鹏杰二〇二一年六月二十一日法官助理 丛 丹书 记 员 安 双