广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初616号原告：童涛峰，男，1976年10月23日出生，汉族，住湖北省罗田县,委托诉讼代理人：梁永志，男，1975年10月26日出生，汉族，住广州市越秀区，童涛峰所在社区推荐的公民。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。被告：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研，该公司董事长。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：李言言，广东四端律师事务所实习人员。原告童涛峰与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告童涛峰的委托诉讼代理人梁永志，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋，被告珠江实业公司的委托诉讼代理人李素敏、李言言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童涛峰向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司和珠江实业公司立即把位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世xx房屋抵押登记涂销并在抵押涂销登记后30天内办妥《不动产权证》并交付给童涛峰;2.判令东湛公司向童涛峰支付总房价50%的违约金即350000元;3.判令本案的诉讼费用由东湛公司、珠江实业公司承担。事实和理由：花都区炭步镇文二村颐和盛世xx房屋（以下简称涉案房屋）由原业主谭检平、张华兰夫妇于2014年5月认购，由于谭检平、张华兰夫妇无网签资格，童涛峰（购房人）于2019年通过广州鑫凯房地产代理有限公司（房产中介）向原业主购买涉案房屋。东湛公司于2019年4月11日为童涛峰进行了更名手续。童涛峰到签约中心与东湛公司签订了《花都颐和盛世认购书》，认购书签订日期为2014年5月3日，编号为0011106，东湛公司并向童涛峰开具房款收款收据和维修基金收款收据。童涛峰目前已实际入住占用涉案房屋。2020年4月27日童涛峰取得广州市花都区人才绿卡，拟办网签得知该房屋已于2018年6月25日抵押给东湛公司股东珠江实业公司，由于珠江实业公司与东湛公司产生严重纠纷，故不能解押而导致不能与购房人签署商品房买卖合同的工作。童涛峰认为:购房人已付清全部购房款，但认购房屋却被珠江实业公司抵押登记，侵害了购房人权益。综上所述，为维护童涛峰的合法权益，现特具此诉至法院，请判如所请。东湛公司辩称，案涉房屋在珠江实业公司涂销房屋抵押后，并且在童涛峰具有购房资格后，我方同意为其办理不动产权证。童涛峰要求我方支付违约金，没有合同、事实依据，即使法院认定我方构成违约，需要向童涛峰支付违约金，童涛峰要求违约金过高，我方要求法院予以调低。珠江实业公司辩称，一、童涛峰在签订《颐和盛世认购书》时不符合广州市住房限购政策的购房资格相关规定，不具有物权期待权，上述合同不能对抗、排除珠江实业公司抵押权。鉴于：（1）2013年3月31日颁布实施的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号）第二条规定：“市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前”。2013年11月15日颁布实施的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号）第三条的规定：“从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同”。颁布于2017年3月17日的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）第一条规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。根据上述规定，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市才可购买1套住房。且购房者在签署《认购书》时必须具备购房资格，若不具备购房资格，开发商须与购房者解除合同。根据童涛峰提交的《起诉状》可知，因案涉房屋原业主谭检平、张华兰没有购房资格，才于2019年将案涉房屋通过中介公司转卖给童涛峰，童涛峰于2019年4月11日与东湛公司签订了《认购书》，于2020年4月27日才取得广州市花都区人才绿卡。由此可知，童涛峰与东湛公司签订《认购书》时不具备购房资格，且其明知原业主谭检平、张华兰因不具备购房资格无法网签而将案涉房屋转卖，却依然在自己同样不具备购房资格时与东湛公司签署《认购书》，并故意将《认购书》的签署时间倒签为2014年5月3日。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权的解释可知：物权期待权是指购房者对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。显然，这与童涛峰不具有购房资格或等待取得购房资格的内涵不同。前述解释也与广州市限购政策要求将“购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前”、“购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同”等内容相符，在认购时不具备购房资格的购房者，因不满足善意消费者购房人的资格条件，不享有物权期待权。童涛峰明知不具备购房资格将无法办理网签，依然在自身不具备购房资格时与东湛公司签署《认购书》。因此，童涛峰不具有物权期待权，以童涛峰所拥有的合同权利不得对抗、排除珠江实业公司作为抵押权人合法享有的抵押权。二、童涛峰在珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证情形下，童涛峰明知其不具备购房资格仍与东湛公司签订《认购书》，童涛峰存在重大过错，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护。2018年6月21日，珠江实业公司与东湛公司广州东湛房地产开发有限公司签订了《借款合同》[合同编号为:珠实股合2018营字（037）号]，约定:珠江实业公司向东湛公司提供借款本金人民币3.35亿元，借款期限为2018年6月26日至2021年6月25日。2018年6月22日，珠江实业公司与东湛公司签订了《抵押合同》[合同编号为:珠实股合2018办字（035）号之（1）]，约定:东湛公司将包含案涉房屋在内的在建工程向珠江实业公司做抵押，用于担保《借款合同》[合同编号为:珠实股合2018营字（037）号]项下的全部债权债务。为保证珠江实业公司对抵押物依法拥有绝对处置权，东湛公司在《抵押合同》第8.1条做出专门承诺和保证：东湛公司是抵押物的所有人或国家授权的经营管理者，并享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议。签订《抵押合同》后，东湛公司与珠江实业公司在2018年6月26日，已对案涉房屋办理了在建工程的抵押。房屋初始登记后，2018年12月29日，珠江实业公司取得了广州市国土资源和规划委员会颁发的《不动产登记证明》（粤[2018]广州市不动产证明第08030495号），当日案涉房屋由在建工程抵押转为持证抵押。因此，珠江实业公司自2018年6月26日便对案涉房屋依法享有抵押权。童涛峰与东湛公司签订《认购书》的时间晚于珠江实业公司对案涉房屋进行抵押设立的时间。根据一般生活经验，购房人在购房前了解案涉房屋的房产情况并不需要特殊的法律专业知识，童涛峰可以在公开的信息中查询案涉房屋是否存在抵押的情形。童涛峰在可知案涉房屋存在抵押且自身不具备购房资格的情况下，仍与东湛公司签订《认购书》，童涛峰存在重大过错。因此，童涛峰基于合同所享有的债权不得对抗珠江实业公司已享有的合法有效的抵押权。三、童涛峰提供的付款转账流水及收据，不能证明童涛峰已支付全部购房款。且根据童涛峰提供的证据，恰好可以证明童涛峰与东湛公司恶意串通，故意损害珠江实业公司的合法权益。第一，根据童涛峰提供的转账流水可知，童涛峰分别于2019年4月11日、2019年4月12日向案涉房屋原业主支付了20万元、50万元，共计70万元，并非向东湛公司支付。但东湛公司却在没收到任何款项且已将案涉房屋抵押给珠江实业公司的情况下，于2019年4月11日向童涛峰开具了共计786379元的收据，且收据金额大于童涛峰向原业主支付的金额，证据之间明显相互矛盾。第二，若童涛峰及东湛公司在庭审中的陈述属实，原业主与东湛公司签署的《协议书》约定价格为786379元，原业主又以70万元的优惠价格转卖给童涛峰，东湛公司在办理更名前便已经收齐原业主支付的786379元。由此可知，原业主在2019年4月11日前便已经支付了786379元，那么东湛公司应当在2019年4月11日前收取款项时向原业主开具收据。因此，若东湛公司在收取原业主款项时已向原业主开具收据，则其再次向童涛峰开具收据的行为明显不符合房地产企业财务管理的要求。若其在收取原业主款项时未向原业主开具收据，却故意在之后对未向其支付任何款项的童涛峰开具收据，明显与正常的商品房销售流程不符，可知童涛峰与东湛公司恶意串通，故意损害珠江实业公司的合法权益。第三，根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”童涛峰只提供了东湛公司出具的收据及其向原业主转账70万的流水，未提供原业主将钱款转入了商品房预售款的专用账户的流水，无法证明东湛公司已收取全部房款。因此，童涛峰并无证据证明东湛公司已收取全部房款，且其提供的证据互相矛盾，与常理不符，明显系与东湛公司互相串通，恶意损害珠江实业公司的合法权益。综上所述，童涛峰与东湛公司签订《认购书》时不具备购房资格，童涛峰不享有物权期待权，且童涛峰签署《认购书》的时间晚于珠江实业公司办理抵押登记的时间，不得对抗、排除珠江实业公司已设立的合法有效的抵押权。另，童涛峰与东湛公司恶意串通，故意损害珠江实业公司的合法权益。因此，童涛峰要求珠江实业公司对案涉房屋进行涂销抵押，无事实和法律依据，恳请合议庭驳回童涛峰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世xx房，已完成房屋首次登记，建设单位为东湛公司，于2018年12月29日办理抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。2014年5月8日，东湛公司（甲方、卖方）与谭检平、张华兰（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房，总价款为786379元。一、乙方购买的商品房作为在建商品房。四、甲方同意乙方按分期付款方式支付房款。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。2019年4月11日，东湛公司（甲方、发展商）与童涛峰（乙方、认购方）签订《花都颐和盛世认购书》（载明的落款日期为2014年5月3日），约定乙方向甲方购买位于花都颐和盛世xx房，总价款为786379元。付款方式为一次性付款。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名。签署认购书后及签署《商品房买卖合同》前，要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，并向甲方支付成交总房价1%的手续费，由于更改合同所引起的其他费用及责任概由乙方承担。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年12月30日前交付乙方使用。认购书并对其他权利义务进行了约定。童涛峰陈述其分别于2019年4月11日支付20万，2019年4月12日支付50万给原业主谭检平，并提交银行转账回单拟证明其向谭检平支付房款的情况。东湛公司确认其已于2017年12月31日收齐了谭检平支付涉案房屋的房款786379元。东湛公司于2019年4月11日出具两张《收款收据》，分别载明收到童涛峰购颐和盛世XX单元订金20000元、房款766379元。庭审中，童涛峰与东湛公司一致确认虽双方签订《花都颐和盛世认购书》记载的时间为2014年5月3日，但实际签署的时间为2019年4月11日。原业主谭检平与东湛公司于2014年5月8日签订《颐和盛世协议书》，后谭检平将涉案房屋转让给童涛峰，并于2019年4月11日向东湛公司申请更名，东湛公司同意更名后于同日与童涛峰签订《花都颐和盛世认购书》。2019年4月26日东湛公司将涉案房屋交付给童涛峰使用。童涛峰陈述，其非广东户籍。2020年4月27日办理了花都区人才绿卡，具备广州市购房资格，其与家人在广州市没有房屋，其属于消费者购房人。其主张的违约金就是逾期办证违约金，双方签订的《花都颐和盛世认购书》中并未约定迟延办证违约金。东湛公司陈述童涛峰办理更名手续时不具备购房资格，应当从童涛峰明确告知其具备购房资格之日起计算违约金。本院于2021年1月12日向童涛峰开具提交《购房资格证明》告知书，童涛峰向本院提交广州市规划和自然资源局于2021年2月8日出具的购房资格证明，载明截至2021年2月8日止，童涛峰具备本市住房限购区域内住房购买资格。根据2021年2月8日的广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，童涛峰及郑云霞、郑光霞、童凡、童洲名下在广州市查无不动产登记结果记录。另查，珠江实业公司是东湛公司的股东，2018年6月21日，东湛公司（借款人、甲方）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》载明包含涉案房屋在内的279套房屋。珠江实业公司于2018年6月25日成为东湛公司的股东。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，法律、司法解释未对本案民事纠纷适用法律作出除外规定，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。童涛峰与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。童涛峰通过与谭检平、张华兰办理更名的方式与东湛公司签订了《花都颐和盛世认购书》，谭检平、张华兰将其合同权利义务概括转移给了童涛峰，童涛峰向本院提交的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示童涛峰在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故童涛峰属于消费者购房人。童涛峰和东湛公司签订《花都颐和盛世认购书》，向东湛公司支付了全部购房款，如上所述，童涛峰承受了谭检平、张华兰作为买受人的合同权利义务，东湛公司于2017年12月31日前已经收齐了谭检平、张华兰就涉案房屋支付的购房款，东湛公司作为涉案房屋的开发商，在明知该房屋已经出售给买受人、其已经收取买受人全部购房款的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗童涛峰对涉案房屋的物权期待权。童涛峰与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因童涛峰现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素业已消除。珠江实业公司认为童涛峰签订购房合同时未取得购房资格不能享有物权期待权的抗辩，本院不予采纳。因此，童涛峰现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，理据充分，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方，在收齐购房款后，有为童涛峰办证的义务，故童涛峰请求东湛公司为其办理权属证书并交付权属证书，合理有据，本院予以支持。双方未约定办证期限和逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照上述法律规定，东湛公司存在逾期办证的违约行为，涉案房屋于2019年4月26日交付使用，东湛公司具有逾期办证的行为，但童涛峰自认于2020年4月27日取得广州市购房资格，在童涛峰取得广州市购房资格之前，涉案房屋无法办理权属登记至其名下，故童涛峰对造成无法办证亦有过错，并无证据显示童涛峰在具备购房资格之后及时告知了东湛公司，故本院酌定以童涛峰出具购房资格证明的日期作为逾期办证违约金的起算日期，违约金应当以786379元为基数，从2021年2月8日起计至办理权属登记之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以350000元为限。因此，童涛峰诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与被告广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告童涛峰办理广州市花都区颐和盛世xx房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告童涛峰办理广州市花都区颐和盛世xx房的产权登记手续并将权属证书交付给原告童涛峰；三、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告童涛峰支付迟延办证的违约金，以786379元为基数，从2021年2月8日起计至办理权属登记之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以350000元为限；四、驳回原告童涛峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由原告童涛峰负担3184元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 白一帆二〇二一年六月四日法官助理 李诗琪书 记 员 孙诗韵