山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初2297号原告：北京米高酒店管理有限公司，住所地北京市，统一社会信用代码911101140896606961。法定代表人：张砚辉，董事长。委托诉讼代理人：姚静，北京天斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所实习律师。被告：济南石泉建筑工程有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112664895337P。法定代表人：黄树凤，董事长。委托诉讼代理人：安强，山东鲁泉律师事务所律师。被告：黄树凤，女，1970年4月5日出生，汉族，济南石泉建筑工程有限公司董事长兼总经理，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：安强，身份同前。原告北京米高酒店管理有限公司（以下简称北京米高公司）与被告济南石泉建筑工程有限公司（以下简称济南石泉公司）、黄树凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京米高公司委托诉讼代理人姚静、贝为娅、两被告共同委托诉讼代理人安强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京米高酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令两被告返还原告支付的租金532，030.04元。3.请求判令两被告返还原告支付的100，000元房屋租赁保证金。4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月23日，北京米高酒店管理有限公司(以下简称“北京米高公司”)与济南石泉建筑工程有限公司(以下简称“济南石泉公司”)签订了《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，租赁合同约定济南石泉公司向北京米高公司出租位于济南市天桥区东西丹凤街**号的房屋，由北京米高公司承租该房屋用于经营宾馆，承租期自2015年6月1日至2022年6月1日。北京米高公司已向济南石泉公司缴纳了100，000元房屋租赁保证金。2020年1月底，我国爆发大规模新冠肺炎疫情，宾馆行业首当其冲，影响很大，原告经营的宾馆也因此也受到巨大影响，入住率锐减，经营发生严重困难，亏损严重。2020年7月27日，山东省发展和改革委员会办公室颁发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》(以下简称“方案”)，方案第二部分“落实房屋租金减免”中规定，对承租国有房屋(包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产)的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。原告据此向济南石泉公司提出了减免申请，被告一开始同意，因此原告据此支付了房租，未料，其后被告又不同意减免租金，而且还要求全额支付。如今疫情持续恶化，宾馆难以为继，原告已经无力支付房租，只能被迫停业，故诉请解除租赁合同。同时，根据山东省政府相关部门规定，被告应当退还减免的租金，共计532，030.04元。被告黄树凤系被告济南石泉公司的法定代表人和控股股东，原告米高公司缴纳所有租金都是汇入了被告黄树凤的私人账户，而且从未开具发票，其个人资产与公司财产混同，被告黄树凤应对被告济南石泉公司的债务承担连带清偿责任。被告济南石泉公司、黄树凤辩称，原、被告均不属于国有主体，省发改委文件不具有强制力，同时，该文件着重强调了要协商一致，并没有解除合同的表述。原告北京米高公司的诉讼完全出于恶意目的，首先，原告北京米高公司诉求解除租赁合同的唯一理由就是受新冠疫情因素影响，事实上疫情最严重的时间是2020年2月份，从3～4月份开始，国家的经济就已逐步有序恢复，到了2020年的下半年，全国经济完全复苏，文化、旅游、商业、经济物流等经贸活动已经全面正常化，在疫情严重的时候原告没有提出解除合同，在济南石泉公司催要次年房租时，原告北京米高公司也仅仅是以经营受疫情影响为借口要求减免租金，从没有提出过解除双方所签的租赁合同。对于欠租，天桥区人民法院已下达(2020)鲁0105民初7585号民事判决书，判令原告向被告支付其拖欠的2021年6月1日前的租金626691.3元并认定原告违约属实，判决中也已经充分考虑了去年疫情的因素并对原告北京米高公司拖欠的租金进行了减免，原告北京米高公司拖欠的租金至今未付，尤其现今原告北京米高公司欠交的电费已经达数万元，原告北京米高公司不积极清缴欠费，反以疫情为借口诉求解除合同返还租金，显然目的不纯，既违反商业道德，也没有任何事实和法律依据。其次，时至今日原告北京米高公司仍然在使用着案涉房屋经营宾馆持续牟利，仅从其酒店今年一月份的用电量来看就也明显高于去年同期，这可以看出其酒店经营异常火爆，从其订房网页上也看出其客房房价高涨且经常爆满，原告北京米高公司再以疫情为借口显然违背事实，其使用房屋支付租金天经地义不存在返还的问题，并且其拖欠的租金至今也未支付。再次，原告北京米高公司现在并不具备解除合同交还房屋的条件，原告北京米高公司已经将房屋进行了转租牟利，其在(2020)鲁0105民初7585号案件中提交的转租合同和收据说明其高额转租的租金已收至2021年10月份，此后是否又收取了不得而知。现原告北京米高公司并未将其转租出去的房屋收回，原告北京米高公司的合同解除权是受限制的，换句话讲原告北京米高公司不具有完整、合法的合同解除权，原告北京米高公司诉求解除合同也违反诚实守信的原则。另外，原告北京米高公司在承租期间还对房屋的主体结构尤其是承重墙体进行了破坏改造至今没有恢复原状，目前的房屋状态也不具备交还房屋解除合同的基础。尤其是截止今日剩余租期已不到一年，等到本案判决生效剩余租期时间更短，如果合同解除被告济南石泉公司根本无法再找到新的承租人，因为无人愿意在花费巨资不能收回成本情况下，来短时间租赁装修如此大面积的七层楼房，因此合同解除只会给被告造成巨大损失，原告北京米高公司只顾自身利益要求解除合同而不惜让被告济南石泉公司遭受巨额损失，其恶意诉讼显而易见。此外，原告北京米高公司从张砚辉王晶晶账户中向黄树凤账户中汇入租金，被告黄树凤无法阻止且已交公司，同时被告收取租金正当合法，黄树凤也不存在财产混同的问题，原告北京米高公司起诉黄树凤承担责任于法无据。此外原告北京米高公司并未向被告交付保证金，不存在返还十万元保证金的问题。退一步假设如果有保证金，那么根据合同第七条第三项约定，合同未履行完保证金也不予退还，原告北京米高公司此项诉求不应支持。综上所述，被告济南石泉公司不同意解除合同，如果原告北京米高公司违反诚信、坚持毁约，造成合同无法实际继续履行而不得已解除，那原告北京米高公司及张砚辉必须赔偿被告济南石泉公司的一切损失，包括且不限于剩余租期内被告济南石泉公司可收取的租金损失以及将房屋承重墙体结构恢复原有安全状态所需花费的费用和清除其在楼顶设立的不安全设施的费用等一切损失。本院经审理查明，2015年5月23日，被告济南石泉公司（合同出租方、甲方）与原告北京米高公司（合同承租方、乙方）及案外人张砚辉（合同承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋基本情况1、甲方向乙方出租的房屋位于济南市天桥区东西丹凤街**号(以下简称房屋)，房屋所有权证号为：[办公楼(天字第116***号)。附属楼(天字第116***号)]。出租房屋范围包括涉案房屋，总面积为1955平方米。2、甲方承诺出租房屋的行为已经市商务局和财政局国有资产部门批准，且在本合同签订时该房屋产权明晰，不存在任何担保物权和债权、不属违章建筑，甲方保证在本合同签订时房屋未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。3、房屋租赁在本合同签订后以现状交接。第二条租赁期限1、房屋租赁期限自2015年6月1日(起租日)至2022年6月1日止。2、甲方提供乙方装修期免租为两个月，如乙方单方违约，乙方返还甲方两个月装修期租金。3、租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋.乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权。经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同。第三条租金、租金支付期限及方式1、租金：甲乙双方约定，自2015年6月1日(起租日)起，租金为914940元/年(大写：玖拾壹万肆仟玖佰肆元整每年)租金每两年递增一次，按前一期的基数递增，递增率为5%。2、支付期限：房屋租金每年支付一次。乙方应在签定合同日提前三十日向甲方预付下期租金。3、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账或现金方式。第四条双方的权利与义务甲方的权利与义务1、甲方提供房屋周边关系协调，提供自有院落、院内停车位供乙方免费使用。2、甲方向乙方出租的房屋主体结构无损坏，能正常使用。3、甲方应出具房屋产权证明，提供房屋图纸复印件一份。4、在乙方办理相关手续时，应给予配合。乙方的权利与义务1、乙方必须按时足额交纳租金、水电费及相关费用。2、经甲方书面同意后，根据房屋图纸合理装修改造，不得损坏主体结构。3、不得影响甲方及其他承租者正常的工作秩序和管理秩序，否则，承担一切后果。4、乙方承诺不在承租房屋内从事违反法律法规及政府有关部门对出租房屋用途有关规定的行为。第五条房屋租赁用途1、乙方承租房屋用途为商业合法经营。2、不得经营危险易爆品、网吧，禁止黄、赌、毒等影响人民及学生健康经营项目。第六条房屋维护及修缮1、租赁期间，房屋的维修养护由乙方负责，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或使用不合理，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。2、租赁期间，甲方对自使用房屋定期进行检查养护时，应提前15日通知乙方，检验养护时乙方应予以配合。3、在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼(第七层)楼顶防水进行改造时，应事先征得乙方书面同意。4、承租期间，乙方如需增建经营设施，乙方自行投资建设，并应取得政府有关部门批准，甲方不另行增加租金。……第十一条违约责任1、因甲方原因，造成乙方损失的，甲方应给予乙方赔偿；如造成乙方无法经营，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于当期租金的1%/天违约金。2、乙方逾期支付租金或保证金，除应如数补交外还应支付滞纳金，每逾期一天，乙方须按拖欠当期租金或保证金的1%天支付滞纳金。乙方逾期3日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。同时，双方还在合同中对房屋租赁保证金、房屋使用及有关费用、房屋交付及交还期限、方式及验收、解除本合同的条件、合同争议的解决等权利义务进行了约定。合同最后原告北京米高公司、被告济南石泉公司加盖公章，案外人张砚辉在乙方处签名。合同签订后，被告济南石泉公司将涉案房屋与原告北京米高公司及张砚辉进行了交接，后张砚辉用个人账号分加别于2015年6月1日支付租金914940元，2016年8月支付租金764940元，2017年7、8月支付租金960687元，2018年7月支付租金960687元，2019年7月支付租金1008721.35元，2020年7月支付租金49万元（其中有19万元系他人账户转账）。对于其他欠付房租被告济南石泉公司以北京米高公司、济南米高公司、张砚辉为被告提起诉讼，本院经审理作出（2020）鲁0105民初7585号民事判决，宣判后，北京米高公司、济南米高公司、张砚辉提出上诉，案件尚在济南市中级人民法院审理中。另查明，原告北京米高公司将承租的部分涉案房屋交由济南米高时尚酒店管理有限公司（以下简称济南米高公司）进行经营使用，另有部分涉案房屋转租给他人经营使用并已收取租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告北京米高公司与被告济南石泉公司及案外人张砚辉所签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，而房屋租赁合同属于长期性合同，在疫情突发时，原告北京米高公司并未提出解除合同的请求，现疫情已得到有效控制，全国已恢复正常的生产、生活，原告北京米高公司再以疫情影响要求解除合同，有违常理，同时，原告在承租被告房屋后已将部分房屋交由济南米高公司进行经营使用，另有部分涉案房屋转租给他人并已收取租金，现原告北京米高公司并未收回济南米高公司及转租的房屋，亦不存在合同目的不能实现的情形，因此，原告北京米高公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，无合同及法律依据，本院不予支持；原告北京米高公司作为房屋租赁合同的承租方，交纳租金是其合同义务，现原告要求返还租金，与法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告北京米高酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取计5060元，由原告北京米高酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  温永革二〇二一年六月十七日书记员  左晴晴