鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0304民初1853号 原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。 法定代表人：刘德，该公司经理。 委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵桐欣，该公司员工。 被告：栾淑芬，女，汉族，1961年4月24日出生，现住址：鞍山市立山区。 原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告栾淑芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司委托诉讼代理人葛诗武及赵桐欣、被告栾淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年7月1日起至2020年9月30日的物业费14823元；2.请求判令被告支付逾期交费违约金4446元（按本金的30%计算），以上两项合计19269元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：鉴于原告与佳兆业地产（鞍山）有限公司签订《前期物业服务协议》，约定物业费标准为1.6元/月/平方米，按年交纳。被告系原告提供物业服务的“鞍山水岸华府”园区282栋1-2层1号的业主，房屋面积为147.05平方米，按前述合同的约定，被告应按房屋面积向原告支付物业费。合同签订后，原告一直积极履行相关义务为被告居住的小区提供物业服务，但被告自2015年7月1日起至2020年9月30日已拖欠物业费14823元。原告多次向被告催交未果，故诉至法院。根据物业协议：“业主未按时交纳物业服务费，处以毎日0.1%的滞纳金”。截至2020年9月30日，被告累积产生违约金4447元（因违约金过高，按本金30%计算）。为维护原告的合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称：物业费我同意缴纳，但给我多算一年。2012年8月16日我入住的时候缴纳了7000多元现金，包含2012年8月16日至2013年8月16日一年的物业费、垃圾清运费、代收的取暖费合计7000多元。原告物业公司认为我的优惠券已经顶了2012年8月16日至2013年8月16日的物业费，在2012年6月25日佳兆业给我一个优惠券（免一年物业费），没有顶2012年8月16日至2013年8月16日的物业费，在缴完7000元现金后原告物业公司给了我5000元楼梯钱（顶了日历电梯的补偿费），我同意缴纳2016年7月1日至2020年9月30日的物业费，因为双方存在是否用券抵顶一年物业费的争议，不是我不缴纳，而是原告物业公司不收，所以我不同意支付违约金。 本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积147.05平方米。2011年10月21日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为每平方米1.6元/月。业主逾期缴纳物业服务费的，应当按照日千分之一的标准承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2015年7月1日起至2020年9月30日止共拖欠原告63个月物业服务费。 另查，原告提供的楼梯协议抵顶被告2013年10月1日至2015年6月30日止的物业费后还余65元。 再查，原告存在收取业主缴纳物业费现金但并未加盖现金收讫章的行为。 上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：1、前期物业管理服务协议原件1份、钥匙领取签收表原件1份、物业费催缴照片1份、欠费情况说明1份、被告与佳兆业地产签订的补充协议1份、编号为1200237物业费优惠券的正券1份、编号为0000955收款收据1份、编号为0000429的收款收据1份；2、编号为0000262收款收据1份。被告质证意见为“1、对于前期物业管理服务协议、钥匙领取签收表、物业费催缴通知单的真实性没有异议，对于补充协议真实性没有异议，对于优惠券正券及收款收据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，第一年我没有用优惠券抵顶2012年8月16日至2013年8月16日的物业费，对于宋静的收款收据真实性没有异议，上面是业务专用章，不是现金专用章，但是不代表我没有用现金缴纳物业费。2、对于证据的真实性有异议，第一年入伙的时候原告物业公司是不收优惠券的，只收现金，因为有的楼有有的楼没有，优惠券和楼梯协议券是第二年我一起交上去的，原告物业公司没有给我开具收据”。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。此外，原告向本院提供：编号为2001818王成洲收款收据1份、编号2001819王成文收款收据1份、编号为2000713张明峰收款收据1份，被告质证意见为“对于以上证据的真实性没有异议，但是不能证明原告的证明目的”，本院认为，前述证据不能形成证据链证明原告主张，故本院对前述证据不予采信。 被告提供的证据有：现金收讫收据1张、宋静收款收据2张，原告质证意见为“对于被告提供编号为000095收款收据收款时间为2012年8月15日，这张收款收据的真实性没有异议，且尤其提醒法庭注意的是被告提供的该收款收据正是我们向法庭提供的收款收据的第三联，我们也是加盖的现金收讫章，对于被告提供的该收款收据真实性没有问题，但不能证明被告的证明目的，1、仅能证明只要你缴纳了不管是钱款还是优惠券，原告方都会给业主开具相应的收据，包括被告提供的宋静的收据也能证明原告该主张；2、被告所谓的他用其现金缴纳的第一年的物业费，以及2013年至2014年是用优惠券缴纳的，以及2014年至以后是用抵顶电梯费缴纳的没有相应证据加以支持，只要被告将所有的收款收据全部提供出来就能一目了然的证明清楚哪个是用券哪个是用现金，以及缴纳了多少，原、被告的说法谁更可靠一目了然就能证明，而被告与宋静的缴款方式是不同，宋静第一年缴纳的是现金，所以在宋静的收据上我们标注的也是现金，第二年宋静用的优惠券，可以证明2013年至2014年用的是一年优惠券，2014年至2016年用的5000元楼梯电梯券，宋静也有收据可以证明宋静已缴款，故被告对其主张应当承担举证不能责任。如果被告强调在2012年缴纳的物业费均是现金的话，如果被告是一般的公职人员，从正常的思维逻辑讲，家里没事不能放7000余元现金，7000元应是被告从银行提取出来的，被告应有提取7000元现金的提取记录”。本院认为，被告提供的证据无法充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为每平方米1.6元/月，被告欠缴物业费时间为自2015年7月1日至2020年9月30日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×147.05平×63个月=14823元，又因为被告楼梯协议尚余65元未抵顶物业费，故被告实际应向原告缴纳物业费为14758元（14823-65），本院对原告主张的过高部分不予支持。 关于原告主张被告从2015年7月1日起至2020年9月30日止按本金的30%计算追加滞纳金4446元一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。 关于被告栾淑芬辩称，2012年入住时缴纳的第一年物业费并未使用优惠券进行抵顶，物业费的优惠券抵顶年限应发生在2013年7月之后，未缴纳年限应为2016年7月1日至2020年9月30日一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告提供的编号为0000955收款收据右上角标注4477，与该票据除第一年应缴纳物业费外的另两项费用之和相等，原告亦陈述该数字系收款时被告实际缴纳的现金额，且原告亦存在其他业主交纳现金未加盖现金收讫章的行为，故该票据右上角标注数字及原告管理存在的瑕疵行为削弱了被告庭审时所述的收据加盖现金收讫章系现金缴纳的证明力，故被告应承担入住第一年以现金缴纳物业费的继续举证责任。被告自称其在入住第二年将优惠券及楼梯协议一并交付原告，但原告并未向其出示收据，应比照原告为业主宋静出具的优惠券及楼梯协议抵顶物业费收据认定其抵顶物业费的年份应为2013年7月至2016年6月。本院认为原告的该项陈述与常理不符，理由如下：首先，被告系消费者，其有权向原告索要票据，如原告不向其出具票据，被告可向有关部门进行投诉，但被告未提供投诉凭证加以证明。其次，被告提供的原告向业主宋静出具的优惠券及楼梯协议抵顶物业费两张收据能够证明原告存在向业主出具过优惠券抵顶物业费收据的行为，现被告未能提供原告向其出具过2013年7月之后使用优惠券抵顶物业费的收据，被告应承担举证不能的不利后果，故被告与业主宋静使用优惠券抵顶物业费的使用年限不具有可参照性，本院暂无法认定原告使用优惠券抵顶物业费的时间段发生在2013年7月之后，无法认定被告未缴纳物业费的时间为2016年7月1日至2020年9月30日，故本院对被告的辩称不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告栾淑芬于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2015年7月1日起至2020年9月30日止的物业费14758元； 二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。 案件受理费282元（原告已预缴），减半收取141元，由被告栾淑芬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  张玲 二〇二一年六月十日 书记员  陈晨