福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0102民初1905号原告：周成墨，男，1971年8月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：李璐，福建度德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市五一北路103号、107号。负责人：王城英，行长。委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭舒芳，北京中银（福州）律师事务所律师。被告：蔡锦明，男，1963年5月19日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告周成墨与被告中国农业银行股份有限公司福州分行（以下简称“农行福州分行”）、蔡锦明案外人执行异议之诉一案。本院于2021年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周成墨及其委托诉讼代理人李璐与被告农行福州分行委托诉讼代理人詹秀清到庭参加诉讼。被告蔡锦明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周成墨向本院提出诉讼请求：1.判令确认周成墨与蔡锦明于2009年1月13日签订的《昙石山安置房转让协议（合同书）》有效；2.判令确认位于福建省福州市闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村XX房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号）房产归周成墨所有；3.判令停止对位于福建省福州市闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号）房产的执行，并立即解除对上述房产的查封。诉讼过程中，周成墨申请撤回第一项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。事实和理由：2009年1月13日，蔡锦明（甲方）与周成墨（乙方）签订《昙石山安置房转让协议（合同书）》，约定蔡锦明将其所有的拆迁安置房作价30万元转让周成墨。2009年1月13日，蔡锦明向周成墨出具一份《收条》确认已收到周成墨购买的上述房产的购房款，合计29.5万元。2009年2月，蔡锦明将该房产交付给周成墨。当月，周成墨出资对该房产进行装修，并于2009年3月份办理了该房产的水电过户手续。2009年6月份，该房产装修完成，周成墨一家于2009年7月份开始入住至今。2013年7月19日，蔡锦明取得了上述房产的产权证。周成墨多次催促蔡锦明协助办案上述房产的过户手续，但是，蔡锦明均予以推脱，致使周成墨至今未取得上述房产的产权证。2018年9月12日，福州市鼓楼区人民法院依据（2018）闽0102民初718号民事裁定对上述房产进行了查封。2020年11月20日，周成墨在福州市鼓楼区人民法院执行（2020）闽0102执恢302号申请执行人农行福州分行与被执行人蔡锦明借款合同纠纷执行一案中提出书面异议。2021年2月7日，福州市鼓楼区人民法院作出（2021）闽0102执异21号执行裁定，驳回案外人周成墨的执行异议请求。周成墨认为，其与蔡锦明于在福州市鼓楼区人民法院作查封上述房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付相应购房款，并在福州市鼓楼区人民法院作查封之前已合法占有和实际使用该房产，系房产的真实权利人。福州市鼓楼区人民法院作出的（2021）闽0102执异21号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行规定》”）第二十七条之规定驳回周成墨的执行异议请求，明显错误。综上，周成墨为维护其自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。农业银行福州分行辩称，1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，周成墨与蔡锦明于2009年1月13日签订《昙石山安置房转让协议》之时，涉案房产并未取得权属证书，该转让协议因违反法律规定而应属无效。2.周成墨与蔡锦明之间属于房屋买卖合同关系，本案为案外人执行异议之诉，其关于“确认涉案房产归其所有”的请求不属于本案审查范围，且涉案房产并未过户登记至周成墨名下，未产生物权变动的效力，周成墨的诉请缺乏法律依据。3.周成墨所享有的仅为债权请求权，其主张对涉案房产及杂物间享有所有权而提出执行异议，没有事实和法律依据，应予驳回。福州市鼓楼区人民法院作出的（2018）闽0102民初7182号生效民事判决已依法确认农行福州分行对涉案房屋享有抵押权并享有优先受偿权，根据《执行规定》第二十七条规定，农行福州分行所享有的优先受偿权依法应受保护，对周成墨所提排除执行异议依法应不予支持。涉案情形并不符合《执行规定》第二十八条规定的条件，周成墨对未能办理过户登记系因其对安置房政策限制的忽略和消极不行使登记权利，均属于其自身原因。因此，周成墨作为具有过错的不动产买受人的物权期待权不足以排除贵院的强制执行，周成墨不享有足以排除强制执行的权利。综上，周成墨对涉案房产不享有实体权利，其所提交的证据材料亦无法证明其享有足以排除强制执行的权利，请求法院依法驳回周成墨的全部诉讼请求。蔡锦明未作答辩。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡锦明未向本院提交证据，亦未提交书面异议，视为放弃抗辩权利。现结合当事人庭审陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月30日，农行福州分行与蔡锦明金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）闽0102民初7182号民事判决，一、蔡锦明于该判决生效之日起十日内向农行福州分行偿还借款本金135万元及相应的利息、罚息和复利；二、农行福州分行对蔡锦明所有的位于闽侯县公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号）、闽侯县公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗糖街道昙石山东大道X号XX公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房公证Ｈ字第××号）、闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号），有权以拍卖、变卖等方式所得价款，对该判决确定的债权优先受偿。后，因蔡锦明未履行前述生效判决所确定的义务，本院于2018年9月12日查封了蔡锦明名下的位于闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号）。周成墨对此提出异议。2021年2月7日，针对周成墨提出的确认前述房产归其所有，并不得执行的异议请求，本院作出（2021）闽0102执异21号执行裁定，驳回周成墨的执行异议请求。周成墨遂提起本案诉讼。另查，周成墨于2021年1月12日在福建省闽侯县人民法院以房屋买卖合同纠纷起诉蔡锦明，要求：1.判令确认其与蔡锦明于2009年1月13日签订的《昙石山安置房转让协议（合同书）》有效；2.判令蔡锦明继续履行《昙石山安置房转让协议（合同书）》，即协助配合其办理位于闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X单元房产及闽侯县甘蔗街道恒心路X号XX村公建房（XX安置房）X＃楼X层X杂物间（侯房权证Ｈ字第××号）房产过户登记至周成墨名下的手续。福建省闽侯县人民法院于2021年5月20日作出（2021）闽0121民初390号民事判决，认定“......周成墨按协议约定履行了支付大部分购房款的义务，办理了诉争房屋的水电过户手续，并实际占有使用诉争房屋已逾十一年，表明诉争安置房买卖系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。因诉争房产名下存在抵押，且被法院查封，周成墨诉请判令蔡锦明继续履行转让协议、协助办理诉争房产的过户手续，属于事实不能，本院不予支持，周成墨可待过户条件成就后另行主张。”并判决：一、周成墨与蔡锦明于2009年1月13日签订的《昙石山安置房转让协议（合同书）》合法有效；二、驳回周成墨的其他诉讼请求。还查明，2017年2月17日，蔡锦明将案涉房产办理抵押登记手续，抵押权人为农行福州分行。本院认为，本案中，农行福州分行对案涉房产享有的抵押权已经本院另案生效判决所确认，具有既判力。农行福州分行对抵押财产享有的权利，可以对抗物的所有人以及第三人。周成墨辩称蔡锦明的抵押行为属于无权处分，抵押权不成立，应通过对执行依据申请再审等法律途径救济，非执行异议之诉审查范围。周成墨如要排除农行福州分行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行规定》第二十七条的“但书”条款规定，即“法律、司法解释另有规定的除外。”物权优先于债权、担保物权优先于所有权是民法的基本原则，除非有实体法的特别规定，不应轻易突破该原则。虽然《执行规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般房屋买受人与商品房买受人的物之交付请求权即物权期待权优于普通金钱债权的特定情形。但是，该规定在本质上仍是对普通债权之间的权益顺位进行平衡，没有对物权期待权优于担保物权的优先受偿权作出特别规定。参照《最高人民法院关于印发的通知》第126条规定，作出房屋买受人的物权期待权优于抵押权人的抵押权的规定，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，其对象仅限商品房消费者，并非所有房屋买受人，否则将动摇抵押权优先性的基本原则。具体到本案中，案涉房产既非商品房，周成墨亦不属于商品房消费者，其对案涉房产并没有优于抵押权人的抵押权的权益，故其以对案涉房产享有所有权请求排除本案强制执行，没有法律依据，本院不予支持。另外，周成墨对案涉房屋享有的权益，已经由福建省闽侯县人民法院作出的（2021）闽0121民初390号民事判决予以认定，本案不作审查。蔡锦明以本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回周成墨的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由周成墨负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 振人民陪审员 林 田人民陪审员 张启鸣二〇二一年六月二十九日书 记 员 黄淑婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。