贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2796号上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。法定代表人：产云飞，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州伍尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏丽莉，女，汉族，1972年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下至判决主文前简称招商物业毕节公司）因与被上诉人魏丽莉物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16163号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商物业毕节公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、原判认定事实不清，证据不足，应当依法予以撤销，并改判支持上诉人的原审诉讼请求。本案一审判决根据被上诉人的抗辩理由及提供的证据认定上诉人服务有瑕疵，小区车库中车辆摆放杂乱，车库内卫生不整洁，楼房过道卫生不干净，安保不达标等，显然与客观事实不符，应当依法予以撤销。1、招商花园城各小区均有独立的地下停车场，停车位足够满足所有业主的停车需求，且基本上每辆车的停车位都是固定的位置，根本不可能出现摆放杂乱的情况，若偶尔有外来车辆没有按规定停放的，上诉人都及时处理，从未影响业主的正常生活。2、就车库卫生问题，上诉人聘有专门的保洁人员负责停车场卫生，停车场基本不会出现任何不整洁的情形，若偶尔有随手垃圾，保洁人员也会及时处理，以保证停车场干净整洁。3、楼道卫生不干净更是无稽之谈，根据约定，业主的生活垃圾由业主自行扔到指定的垃圾堆放地点，该地点并非小区楼道或者过道，但实际情况均是业主将垃圾堆放在楼道或者过道上，每天定时由上诉人保洁员统一收取并丢弃，且小区电梯、内墙体、楼道、过道等每天进行清洁打扫，疫情期间还每天进行消毒处理，根本不存在卫生不整洁的情况；再次，被上诉人在庭审中陈述被盗，对此没有派出所的报警记录，被上诉人也无法提供证据证明其被盗的事实及被盗财物。4、关于安保问题，招商花园城小区各个出入口均设有岗亭，各岗亭处需要门禁卡才能进入，且每天二十四小时均有安保人员在岗值班，除此之外，还有安保人员不定时不定次数的在小区中巡逻，而安保人员也是经过培训合格后方才上岗，因此上诉人的安保措施完善，也严格按照《前期物业服务协议》的约定履行职责和义务。最后，上诉人认为，被上诉人针对前述事由提供的证据仅为几组时点照片，而非期间录像，只能证明时点状况，而不能证明期间状况，加之，第一，该照片不具备真实性，因为照片的背景虽为上诉人提供物业管理服务的小区，但其除背景之外的影像无法进行核实；第二，该照片没有连续性，当然不能以点概面，不能以瑕掩玉。因此，一审法院认定部分与客观事实相悖，且证据不足，应当依法予以撤销，并改判支持上诉人之原审诉讼请求。二、一审判决法律适用错误，应当依法予以撤销，并改判支持上诉人的全部上诉请求。一审判决第四页第二段最后一句引用了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条“质物有隐蔽瑕疵造成质权人其他财产损害的，应由出质人承担赔偿责任。但是，质权人在质物移交时明知质物有瑕疵而予以接受的除外”的规定，但该规定与本案没有任何关联性，《中华人民共和国担保法》显然不是调整本案的法律规范，故一审判决适用该法规定明显错误。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、法律适用错误，上诉人为维护自身合法权益，依法提起上诉。恳请二审法院在“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则下，依上诉人之上诉请求予以改判。被上诉人魏丽莉二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告招商物业毕节公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业管理费14740.77元以及6412.14滞纳金元（暂计至2020年9月30日，直至履行完毕之日），共计21152.91元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年8月20日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定毕节招商局物业管理有限公司对招商花园城小区的物业进行管理，合同期限暂定3年自2012年8月1日至2015年7月31日止，并约定如果合同期满而业主大会尚未成立的，合同有效期自动顺延，住房按照1.8元/平方米标准收取。2017年9月30日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司和原告毕节招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《合同转让三方协议》，约定招商商置（贵州毕节）投资有限公司同意于2017年10月1日，将其与毕节招商局物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》中，毕节招商局物业管理有限公司所承担的责任、权利、义务全部转移给原告毕节招商局物业管理有限公司毕节分公司。《合同转让三方协议》签订后，原告进驻招商花园城小区，对该小区的物业进行管理至今。被告以其车辆在被告管理期间被划，于2016年1月1日至今未缴纳过物业费。双方因物业费缴纳问题协商未果，原告诉至法院。另查明，被告魏丽莉系招商花园城小区D区的业主，其房屋所处小区的物业由原告管理，每月应当缴纳的物业费为258.61元。2014年12月26日，毕节招商局物业管理有限公司与被告魏丽莉签订了《前期物业服务协议》，约定毕节招商局物业管理有限公司对被告居住的小区进行物业管理，按照房屋建筑面积以1.8元/每平方米标准收取物业费。每三个月收取一次物业费，物业管理缴纳费用的时间为每季度6日前提前预收三个月。涉案小区内车库车辆摆放杂乱、车库内卫生和小区卫生，有时存在不清洁的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司和原告毕节招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《合同转让三方协议》以及毕节招商局物业管理有限公司与被告魏丽莉签订了《前期物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，上述合同对原、被告具有法律上的约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告对招商花园城小区管理履行了管理义务，并非强制交易收取物业服务费，且被告已实际接受了原告提供的物业服务。结合原被告双方约定的物业费支付方式，对原告要求被告支付2016年1月1日至2020年9月30日期间的物业费14740.77元的诉讼主张，因被告抗辩原告的服务有瑕疵，小区车库中车辆摆放杂乱、车库内卫生不整洁，楼房过道卫生不干净，安保不达标等，对其抗辩理由予以采纳。经综合全案考虑，对该请求，本院酌情扣减20%后予以支持11792.62元（14740.77×80%），超出部分不予支持。被告魏丽莉主张诉讼时效超过，于法无据，本院对该主张，不予采纳。对于被告魏丽莉要求原告毕节市招商局物业管理有限公司毕节分公司应当赔偿其因换轮胎产生的费用等的主张，因其在本案中未向原告提起反诉，故本案对该主张不予支持，被告可另案起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，原审判决：一、被魏丽莉于本判决发生效力之日起立即支付原告毕节市招商局物业管理有限公司毕节分公司从2016年1月1日至2020年9月30日期间的物业费11792.62元。二、驳回原告毕节市招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。案件受理费164.00元（已按简易程序减半收取），由被告魏丽莉负担131.00元，由原告毕节市招商局物业管理有限公司毕节分公司负担33.00元。双方当事人二审均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人是否全面履行了《前期物业服务协议》约定的合同义务。本院认为，一审中被上诉人提交了相关视频、照片，足以证明被上诉人所在的招商花园城D区确实存在卫小区车库中车辆摆放杂乱、车库内卫生不整洁，楼房过道卫生不干净，安保不达标等现象，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，一审酌情判定上诉人自行承担20%物业管理服务费并无不当。上诉人要求被上诉人支付全部物业管理服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人招商物业毕节公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元由上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年六月二十八日书记员 张玉明