上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初7295号原告：高豪(上海)阀门制造有限公司,住所地上海市金山区山阳镇山富西路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：章万吉，执行董事。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。被告：上海迎录机械设备有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄曼，总经理。委托诉讼代理人：陈会文。委托诉讼代理人：张春，上海理度律师事务所律师。原告高豪(上海)阀门制造有限公司诉被告上海迎录机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告法定代表人章万吉及委托诉讼代理人罗卫东、被告委托诉讼代理人陈会文、张春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2021年2月7日解除《房屋租赁合同》及《合同附页》；2、被告立即搬离承租房屋；3、被告支付原告自2020年11月24日至2021年2月28日期间电费3142.80元[(12231-8739)×0.9]；4、被告支付原告2021年2月6日至2021年2月7日期间租金944.80元[(158,700元/年÷365天×2天)+(0.82元/平方米/天×46平方米×2天)]；5、被告支付原告自2021年2月8日起至实际搬离日止房屋的占有使用费(暂计至2021年2月28日)为9922元[(158,700元/年÷365天×21天)+(0.82元/平方米/天×46平方米×21天)]；6、被告赔偿原告违约金为3个月租金即43,116元及押金10,000元不予退还。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付拆除装饰装修的费用2000元，将第五项诉讼请求中占有使用费计算的截止日期变更为2021年5月26日。事实和理由：2019年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》。约定：原告将位于上海市金山区山阳镇山富西路XXX弄XXX号厂房第一层建筑面积483平方米(下称案涉房屋)出租给被告生产营业；租赁期限自2020年1月6日至2025年2月5日；自2020年2月6日至2023年2月5日的年租金为158,700元；租金含9%增值税，含物业管理费；租金按每半年支付一次。每次租金快到期时，被告需提前30日向原告全额支付下一期租金；被告在租赁期间，若租金到期之前10日仍未全额支付，属被告违约，本合同自动终止。2020年6月5日，被告在案涉房屋相依处增加承租面积46平方米(包括公摊面积)做库房使用，租金0.82元/平方米/天，合计年租金13,767.80元，租金半年一付。2021年2月5日，原告发《通知书》给被告，要求继续履行合同。2021年2月7日，原告发《催收租金或解除合同通知书》给被告，要求被告支付租金，如果仍不支付租金本通知即作为解除合同的通知。鉴于被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告庭审中辩称，第一，同意解除合同,但解除时间是2021年1月4日。当日其发微信给原告，原告同意解除。第二，同意支付原告拆除费用2000元及电费3142.80元。第三，不同意支付租金及占有使用费，2021年2月3日之前其就已经搬离案涉房屋了，搬离的时候也电话通知了原告。第四，不同意支付违约金，也不同意原告扣除押金。合同系双方协商一致解除，被告不存在违约行为，协商解除时原告也同意退还押金。经审理查明，原告系案涉房屋所有权人。2019年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告生产营业使用；自2020年2月6日至2023年2月5日，每年租金为158,700元；租金含9%增值税，含物业管理费；租金按每半年支付一次。每次租金快到期时，被告须提前30日向原告全额支付下一期租金。被告在租赁期间，若租金到期之前10日仍然未见被告全额支付，属被告违约，本合同自动终止；租赁期间被告违约而终止合同又不搬走或租赁期满未续租却不搬走的，被告放置在原告厂房内的各种设备、设施及物资，视为被告放弃物，都无偿归原告所有，原告有权自由处置；租赁期间，被告中途提出终止合同，需提前三个月书面通知原告(原告在通知上签字返还)；租赁期间，因被告违约造成终止合同，须补偿给原告三个月租金，押金不予退还等等。2020年5月18日，为申办营业执照需要，原、被告签订《合同附言》，约定将《房屋租赁合同》中“西北侧”三字删除，被告实际承租位置不变。2020年6月5日，原、被告签订《合同附页》，约定被告在原承租房相依处增加承租46平方米做库房使用；租期自2020年8月6日至2025年2月5日，租金单价0.82元/平方米/天，合计年租金13,767.80元，含增值税、物业费。2021年1月4日，被告法定代表人黄曼分别通过短信、微信向原告法定代表人章万吉表示：“……2021年2月8日房租到期后，我们搬走，到时候请将押金退还给我们”。章万吉在短信中回复“……电费有多少我从押金里扣除退给你就是了”，在微信中先是于上午11时02分回复“……既然现在你要搬走，押金我也会退给你”，后又于当日下午16时18分回复“合同各方面条款你我一定要遵守的，早上我也没看合同。我这几天也没时间仔细看，不管怎么样你我都要遵守合同各项约定”。2021年2月1日，被告正在从案涉房屋中搬出，原告也来到现场。2021年2月3日，章万吉与被告员工陈会文进行过电话通话，内容主要关于隔断拆除及押金是否退还。2021年2月5日，原告向被告发《通知书》，称：不同意被告提前单方解除《房屋租赁合同》，要求被告按合同约定继续履行。2021年2月7日，原告向被告发《催收租金或解除合同通知书》：要求被告在收到本通知书之日起三日内支付租金。若不支付租金，本通知书即作为原告解除《房屋租赁合同》的通知，被告收到本通知书之日起生效，原告不再另行通知。同日，被告收到该通知。双方于2021年5月26日庭审中经协商一致确认装饰装修拆除费用为2000元。本院向原告释明自庭审次日可以进入案涉房屋，原告据此将诉请中占有使用费计算的截止日期变更为2021年5月26日。另查明，被告缴纳了押金10,000元，已支付租金至2021年2月5日，尚欠电费3142.80元。审理中，被告称2021年2月1日原告来到案涉房屋时并未对搬离提出异议，只是就隔断拆除有不同意见；在2月3日双方的通话中原告也未对搬离提出过异议。被告还称其于2021年2月3日从承租房屋搬离完毕，搬离后将门锁上，将钥匙插在锁上但是没有告诉原告。原告称2021年2月3日的通话是协商清理垃圾的事情，但是被告锁了门就走了。原告还称2月5日发通知是因为协商不成。原告另称至今没有进过案涉房屋。以上事实，由原告提交的不动产权证书、《房屋租赁合同》及《合同附言》、《合同附页》、对公账户交易明细、电费结算通知单及电表读数照片、《通知书》、《催收租金或解除合同通知书》、微信截图，被告提交的短信截图、微信截图、通话录音及整理稿，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同附言》、《合同附页》系当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。原告要求被告支付装饰装修拆除费用2000元以及自2020年11月24日至2021年2月28日欠付的电费3142.80元，被告对此不持异议，本院予以确认，故本院对原告上述诉讼请求予以支持。现双方争议的焦点：合同解除的时间及责任归属。关于合同解除的时间。被告认为2021年1月4日双方就已经协商一致解除，并且原告在2月1日、2月3日的沟通中从未对搬离提出过异议。本院认为，2021年1月4日，被告提出搬走以后，尽管原告当即表示同意退还押金，但是在同一天的下午又要求按照合同履行，从微信及双方的通话难以看出原告同意被告提出的合同解除请求；并且原告于2021年2月5日以书面形式通知被告按合同约定继续履行；此外微信聊天也不符合合同约定的被告中途提出终止合同须提前三个月书面通知原告，以及原告在通知上签字的形式要件。据此，本院对被告所称合同已于2021年1月4日协议解除的抗辩难以采信。租赁期内，被告在未经双方协商一致的情况下擅自搬离案涉房屋，其搬离行为并不具有单方解除合同的效力。被告未按时支付租金且自行搬离，其行为构成违约，原告有权解除合同。2021年2月7日，原告向被告发函要求其支付租金，若不支付则该通知作为解除合同的通知。被告收到通知后并未缴纳租金，本院据此认定《房屋租赁合同》及《合同附页》于2021年2月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同的解除时间为2021年2月7日，据此，原告要求被告支付自2021年2月6日至2021年2月7日租金的主张，本院予以支持。合同因被告违约解除，其还应承担合同约定的违约责任，原告要求被告支付三个月租金的违约金及押金不予退还，符合约定，本院应予支持。关于原告主张的2021年2月8日至2021年5月26日的占有使用费。本院认为，其一，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。双方合同也约定，租赁期间被告违约而终止合同又不搬走的，被告放置在原告厂房内的各种设备、设施及物资，视为被告放弃物，都无偿归原告所有，原告有权自由处置。本案中，虽然被告搬离后未明确告知原告，但是从查明的事实来看，原告曾在被告搬离期间到过案涉房屋，其在庭审中也称“到现在都是空关”、“被告锁上门就走了”，可见原告对于被告搬离的行为是明知的。原告在明知被告已经搬离的情况下行使解除权，理应采取适当措施及时收回房屋，根据合同约定其也有权对被告的遗留物进行处置，况且本案中被告已经搬离。但原告直至提起本案诉讼并未采取任何措施收回房屋，导致占有使用费损失扩大，对于扩大部分损失，原告应自行承担后果。其二，2021年2月3日双方通话主要就隔断如何拆除以及押金问题产生争执，原告对被告的搬离行为并未提出异议而是要求被告对隔断进行拆除。其要求拆除隔断的行为也会给被告造成出租人同意搬离的信任外观。尽管2021年2月5日原告以通知形式要求继续履行合同，但其在明知被告已经搬离且曾要求被告拆除隔断的情况下表示要继续履行，难言诚实信用。从原告的上述行为来看，其对于占有使用费损失的扩大亦存在过错。据此，本院综合考虑原告的减损义务、双方的过错程度、被告搬离的时间及合同解除的时间、被告已承担违约责任的情况等，酌情确定被告应支付原告2021年2月8日至2021年2月17日的占有使用费，即4725.15元。对于2021年2月17日以后的占有使用费损失由原告自行承担。综上，为维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款、第五百七十九条、五百九十一条第一款、第七百五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告高豪(上海)阀门制造有限公司与被告上海迎录机械设备有限公司签订的《房屋租赁合同》及《合同附页》于2021年2月7日解除；二、被告上海迎录机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高豪(上海)阀门制造有限公司装饰装修拆除费用2000元；三、被告上海迎录机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高豪(上海)阀门制造有限公司电费3142.80元；四、被告上海迎录机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高豪(上海)阀门制造有限公司2021年2月6日至2021年2月7日租金944.80元；五、被告上海迎录机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高豪(上海)阀门制造有限公司2021年2月8日至2021年2月17日的占有使用费4725.15元；六、被告上海迎录机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高豪(上海)阀门制造有限公司违约金43,116元；七、确认被告上海迎录机械设备有限公司已付原告高豪(上海)阀门制造有限公司押金10,000元归原告高豪(上海)阀门制造有限公司所有。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取739元，由原告高豪(上海)阀门制造有限公司负担40元，被告上海迎录机械设备有限公司负担699元。被告上海迎录机械设备有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣二〇二一年六月十七日法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。……第七百五十二条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。