上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初8787号原告：上海晶悦餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：司徒崟，经理。委托诉讼代理人：柴小雪，上海利歌律师事务所律师。被告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张**，董事长。委托诉讼代理人：朱玮丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪聪，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海晶悦餐饮管理有限公司(以下简称晶悦公司)与被告上海美兰湖商业管理有限公司(以下简称美兰湖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晶悦公司的委托诉讼代理人柴小雪，被告上海美兰湖公司的委托诉讼代理人朱玮丽、刘聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶悦公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX-XXX号商铺(以下简称系争商铺)房屋内装潢损失人民币6,752,083.05元。事实和理由：2012年4月20日，案外人上海金罗店开发有限公司(以下简称金罗店公司)与原告原法定代表人陈骁青签订《房屋租赁合同》，约定金罗店公司将系争商铺出租给原告经营。2015年8月7日，因金罗店公司资产重组，系争商铺产权变更至被告名下，被告承继了上述租赁合同的权利义务。原告在租赁系争商铺后于2012年至2015年期间多次进行了装潢。2018年被告因对系争商铺所在商业街进行整体调整，要求终止与原告间的租赁合同。后双方通过法院判决解除了双方之间的租赁合同关系。2020年9月28日，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称正弘公司)就系争商铺内装潢进行审价。2020年12月7日，正弘公司出具《司法鉴定意见书》,确定系争商铺室内装潢价值为6,752,083.05元。被告理应赔偿原告装潢款，故原告诉至本院。被告美兰湖公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告并无赔偿或补偿原告装修装饰费用的合同义务或法定义务。根据房屋租赁合同的相关约定，即使原告装修时征得过被告同意，其装修装饰损失也不应由被告承担，更何况原告并未征得被告同意。第二，房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，原告在租赁期限内添附的装修装饰物价值在租赁期内已经摊销完毕，因此被告对原告所附合的装修装饰物并无进行补偿的义务。第三，租赁合同对合同租赁期满后的装修装潢处理作出了约定，由原告恢复房屋原状，并将其添置的设施拆除，且不得损害房屋结构。第四，原告针对房屋进行了改扩建，发生在租赁合同履行期限内，被告并未对原告改扩建面积收取过租金，该部分面积的相关收益及使用均由原告自行享有相关权利，不属于本案租赁合同约定的租赁面积范围内。针对该部分原告进行的任何添附，是其为自己使用所投入的成本，与被告无关，因此也不具备主张的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月20日，金罗店公司(甲方)与陈骁青(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。合同约定的租期为5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。合同第3.2条约定，租赁期满或本合同中途解除、终止，甲方有权收回该房屋，包括房内甲方提供的装潢、设施，乙方应按时交还并保证该房屋结构、装潢及设施的完好，乙方投资的装修、设施，甲方不予赔偿。合同第7.3条约定，除该房屋内在交付之前已有的装潢和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有装潢、设施的，应以书面形式事先征得甲方同意，并承担其费用，否则乙方应负责将房屋恢复原状并赔偿甲方所有损失。租赁期满或本合同中途解除、终止，乙方必须恢复房屋原状，但除甲方书面同意乙方免于恢复原状的除外。乙方拆除添置的设施后,不得损坏该房屋结构，经甲方书面验收认可后，方可办理退租手续。2012年12月12日，晶悦公司已经由陈骁青向金罗店公司提出申请，表示因公司查名已经核实，故申请将原先和陈骁青个人签订的房屋租赁合同改为和晶悦公司签订。2015年4月7日，晶悦公司与美兰湖公司就同一租赁商铺签订了房屋租赁协议。2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为美兰湖公司。2018年3月22日，美兰湖公司向晶悦公司发函，载明，美兰湖公司将于2018年对北欧风情商业街作整体调整，故正式通知将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。2018年7月3日，美兰湖公司向晶悦公司发出通知函，通知其于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。2018年7月，美兰湖公司向本院起诉要求：1、解除双方之间的租赁合同关系；2、晶悦公司搬离系争房屋，并将房屋交还美兰湖公司；3、晶悦公司支付美兰湖公司房屋租金及使用费(每月租金是71,365元，自2018年4月1日到实际搬离之日，当中扣除晶悦公司已经支付的34,992元)；4、晶悦公司据实结清水费和电费；5、不予退还保证金18万元。晶悦公司向一审法院反诉请求：美兰湖公司支付改扩建费用，造价是1,073,754元，改扩建部分由美兰湖公司取得，案号(2018)沪0113民初14202号。本院审理后认为，“金罗店公司与陈骁青就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。根据查明的事实，晶悦公司在承租期间一并承受了陈骁青租赁合同下的权利、义务，即上述合同的承租人已经变更为晶悦公司。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为美兰湖公司，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故美兰湖公司作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在双方的租赁合同到期后，美兰湖公司在2018年3月发出通知，提前告知各承租人出租方需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，美兰湖公司又发函正式提出解除合同。美兰湖公司所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求晶悦公司迁出房屋的要求，于法不悖，法院予以准许。……另，根据法律规定，承租人经出租人同意的改扩建部分，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。本案中，晶悦公司在对系争商铺内进行钢结构加层以及附属用房的建设过程中，作为出租方的金罗店公司对此也向有关部门提供情况说明，可以推定对承租人的改扩建出租人是明知且同意的，故该行为对美兰湖公司亦有法律约束力。鉴于晶悦公司的改扩建没有取得有关行政审批部门合法的规划许可、施工许可以及竣工备案的资料，故属于未办理合法建设手续的搭建。法院以审价单位出具的审价报告为基础，从等价有偿、公平合理的基本民法原则出发，综合考虑各方当事人履行合同的诚意、双方的过错程度、损失大小等情节，酌情确认扩建造价费用由美兰湖公司分担其中的650,000元。据此，本院判决：一、解除美兰湖公司与晶悦公司就系争房屋订立的租赁合同法律关系；二、晶悦公司于判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给美兰湖公司；三、晶悦公司于判决生效之日起十日内，向美兰湖公司支付租金及使用费(每月租金是71,365元，自2018年4月1日到实际搬离之日，当中扣除晶悦公司已经支付的34,992元)；四、晶悦公司在返还上述房屋同时，与美兰湖公司据实结清水费和电费；五、美兰湖公司于晶悦公司实际返还上述房屋同时，返还其支付的保证金18万元；六、美兰湖公司于判决生效之日起十日内，向晶悦支付改扩建补偿款65万元；七、美兰湖公司的其余诉讼请求，不予支持；八、晶悦公司其余的反诉请求，不予支持。美兰湖公司不服本院作出的上述判决，提起上诉，后上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年12月7日，正弘公司出具鉴定意见：系争房屋一至二层室内装修及安装工程造价为5,175,138.31元，三层室内装修及安装工程造价为1,263,603.26元，一至二层室外装修及安装工程造价为173,102.65元，三层室外装修及安装工程造价为140,238.83元。本院认为，根据生效判决认定，美兰湖公司与晶悦公司就系争房屋订立的租赁合同在租赁期间届满后形成不定期租赁，且该租赁关系已经法院判决确认解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法[2009]11号)第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中双方租赁合同第3.2条明确约定，租赁期满美兰湖公司对晶悦公司投资的装修不予赔偿。因双方之间的租赁期已届满，双方合同亦明确约定租期届满美兰湖公司不予赔偿装修损失，故晶悦公司要求美兰湖公司对装潢损失进行赔偿无法律依据，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法[2009]11号)第十二条之规定，判决如下：驳回原告上海晶悦餐饮管理有限公司要求被告上海美兰湖商业管理有限公司赔偿装潢损失6,752,083.05元的诉讼请求。本案受理费59,064元，减半收取计29,532元，由原告上海晶悦餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法[2009]11号）第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……