广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9114号上诉人（原审原告、执行案外人）：罗冬，男，1986年11月25日出生，汉族，住陕西省南郑县。委托诉讼代理人：黄琳，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈灵知，女，1979年6月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：肖盼盼，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹青，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：陕西锦泰置业发展有限公司，住所地陕西省西安市未央区龙首北路西段32号都市桂苑1-501室。法定代表人：李永成。上诉人罗冬因与被上诉人陈灵知、陕西锦泰置业发展有限公司（以下简称锦泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗冬上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗冬的诉讼请求。事实和理由（具体内容详见上诉状，摘要如下）：一、一审法院以罗冬“仅提交收款收据，没有提交银行凭证或者取现凭证或者存在大额现金来源的证据证明付款的真实性”为由驳回罗冬的起诉，认定事实不清。罗冬提交的锦泰公司于2010年7月21日开具的收款收据是真实的、原始的单据，虽没有发票正式，但与发票的证明作用、证明力是一致的，足以证明罗冬与锦泰公司之间房款交付与收讫行为的真实性。一审法院在庭审时认可了收款收据的真实性，并未告知或要求罗冬另行提供补强证据，却以上述理由认定罗冬不能证明付款的真实性，不当加重了罗冬的举证责任，没有保障罗冬的诉讼权利。更让人费解的是，一审法院在同一句话中又紧接着认定“罗冬支付的款项亦不足30%”，确认了罗冬的交款事实，明显自相矛盾。二、一审法院以罗冬“未提交证据证明实际占有涉案房产”为由驳回罗冬的起诉，认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，并未明确要求买受人已经实际占有不动产，更何况罗冬在一审庭审中已提交物业费缴费单据等证据证明其已经实际占有、使用涉案房产，但一审法院却视而不见。三、虽然目前罗冬因种种原因只向锦泰公司支付了30%的购房款，但并不代表罗冬拒绝支付或无力支付剩余房款，其愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行，既能有效、快捷地实现陈灵知的债权，亦能确认罗冬对涉案房产的所有权，于各方均有利，但一审法院在执行过程中及本案一审中并未询问过罗冬的意愿，未采取此种更便捷、更省时的执行方式，而是简单地以罗冬“支付的款项不足30%”为由驳回罗冬的起诉，并不能有效地化解矛盾，未能最大限度地维护各方的权益，请二审法院予以考量。陈灵知辩称（具体内容详见二审调查笔录，摘要如下），请求维持原判。一、罗冬在法院查封涉案房产前没有与锦泰公司签订合法有效的书面合同，其签订的认购书仅为预售合同，且其中第三条约定罗冬要与锦泰公司另行签订正式合同。同时，罗冬在签订认购书时，锦泰公司尚未取得商品房预售许可证，该项目不符合预售条件，不得订立买卖合同。二、罗冬提供的房屋出租协议恰恰证明其购买涉案房产并非用于自身居住，而是用于收租获利，其名下有其他用于居住的房屋。三、一审时，罗冬承认其所交的款项仅为10万元，且其提交的收据没有相应的转账凭证或大额取款凭证相印证。同时，即使属实，也不足合同总价款的50%。锦泰公司辩称（具体内容详见答辩状，摘要如下），一、罗冬提交的收款收据均为我司出具，系我司真实意思表示，具有证明力。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，罗冬与我司签订认购书，虽然未签订正式的房屋买卖合同，但罗冬已按约定条件向我司支付了部分购房款，我司也接受并向罗冬交付了涉案房产，可以认定双方的房屋买卖合同关系已成立并实际履行了大部分义务。同时，虽然罗冬未足额缴纳购房款，但购房合同成立并一直有效履行，因交付条件等变化，对应付款进度调整，罗冬作为买受人一直按约履行并实际占有、使用涉案房产，应当认定涉案房产所有权归罗冬所有。二、罗冬一直居住在涉案房产中，并提交了物业缴费结算单等证据，一审法院认定罗冬“未提交证据证明实际占有涉案房产”，认定事实不清。三、罗冬提出愿意将剩余房款直接交付申请执行人，我司有异议。罗冬与我司签订购房合同，我司承认购房合同有效，故剩余房款应按合同约定支付我司，不应直接突破相对法律关系作出判决，我司根据另外的权利和义务直接支付申请执行人，用以抵销此前债务，如罗冬拒绝履行余留义务，则我司将主张权利，陈灵知可在我司权利基础上依法实现其合法利益。综上所述，罗冬对涉案房屋享有合法的权益，并且足以排除申请执行人陈灵知对该财产的执行，一审法院驳回罗冬的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，请二审法院予以改判或发回重审，以依法维护锦泰公司合法权益。罗冬向一审法院起诉请求：立即停止对罗冬所购买的陕西省西安市未央区纬二十七街东口枣园公寓1单元11801房产的强制执行，并解除查封。一审法院认定事实：一审法院（2018）粤0304执异255号执行裁定查明：申请执行人陈灵知与锦泰公司等被执行人民间借贷纠纷一案，一审法院（2016）粤0304民初16185号民事判决已发生法律效力。诉讼过程中，一审法院于2016年9月8日查封了涉案房产。因锦泰公司等被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，陈灵知已向一审法院申请强制执行，案号为（2018）粤0304执36641号。执行过程中，罗冬向一审法院提出执行异议，主张其系涉案房产的权利人。罗冬提交了如下证据：《枣园公寓认购书》，落款时间为2009年9月10日，甲方为锦泰公司，乙方为罗冬之母罗琼，内容为乙方向甲方购买涉案房产，建筑面积103.14平方米，总价330048元，签订协议时乙方向甲方支付购房定金10万元，乙方承诺以一次性付款方式购买该房产，甲方应以电话或书面形式通知乙方签订合同时间，乙方须在通知之日起7日内携带本协议书及所登记产权人之相关证件、款项至枣园公寓销售中心签订《商品房买卖合同》，补足应支付的罚款并办理相关手续，如超过约定时间未签合同，甲方有权收回此房或转售他人。另查，涉案房产商品房预售许可证发证日期为2013年8月28日。（2018）粤0304执异255号执行裁定认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。……。本案中，涉案房产登记在锦泰公司名下，一审法院予以执行上述房产符合法律规定。罗冬主张其对涉案房产享有权利，可以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，对罗冬的主张是否符合上述规定，应作以下分析：第一，落款日期为2009年9月10日的《枣园公寓认购书》是否构成一份合法有效的房屋买卖合同：首先，根据《城市商品房销售管理办法》第九条的规定，开发经营企业进行商品房销售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。涉案项目是在2013年8月28日取得预售许可证，《枣园公寓认购书》订立时，该项目不符合预售条件，不得订立买卖合同。其次，根据前述法律规定及该认购书，罗冬亦未按照该认购书约定签订合法有效的房屋买卖合同。第二，罗冬提供的证据也未能证明其名下无其他用于居住的房屋。故，罗冬提出的执行异议，依照前述法律规定，不符合排除执行的条件，一审法院不予支持。罗冬若主张与锦泰公司之间因相关纠纷而存在债权债务关系，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定：驳回罗冬的异议请求。本案查明，锦泰公司开具收据情况：2010年7月21日，“罗琼A1801购房定金10万元”。锦泰公司于2019年4月17日出具证明称涉案房产经其同意户主变更为罗冬。罗琼、罗冬系母子关系。2019年4月17日，锦泰公司出具证明称“涉案房产原为罗琼与我公司签订认购书，后经我公司同意罗琼将该房屋户主变更罗冬”。（2018）粤0304执异255号案件查明的其他事实，本案予以确认。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，涉案房产已被执行查封，案件涉及到债权人利益，对罗冬向锦泰公司购买涉案房产的真实性应当从款项支付、房产占有等方面对交易的真实性、完整性进行严格审查。锦泰公司拒不到庭，仅出具情况说明，又无原始凭证予以证明，对其出具的证据，一审法院不予采纳。罗冬仅提交收款收据，没有提交银行转账凭证或者取现凭证或者存在大额现金来源的证据证明付款的真实性，其支付的款项亦不足30%，其主张其系涉案房产的购买人，其也未提交证据证明实际占有涉案房产。综上，罗冬主张实际购买了涉案房产，证据不足，其排除执行的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回罗冬的诉讼请求。案件受理费100元（罗冬已预交），由罗冬负担。本院经审理查明：一、罗冬在二审中提交了下列证据：1.装修收据（时间为2013年至2014年），证明罗冬以房屋所有人身份对涉案房产进行了居家装修。2.缴纳物业费、空调费、暖气费收据（时间为2016年至今），证明涉案房产已交付居住多年。3.日常居家照片，证明内容同证据2。4.房屋出租协议及租金转账明细，证明涉案房产已长期租赁给第三方使用。5.银行流水，证明罗冬于2010年以买受人身份实际支付了购房首期款。6.西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》，证明罗冬名下无任何产权登记的房产。陈灵知对上述证据的质证意见为：1.证据1-3的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认，陈灵知对涉案房产现状不了解，且收据没有转账凭证佐证，也没有相关人员的身份证号码和联系方式，无法确认真假。2.证据4，陈灵知非协议当事人，对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认，且协议签订时间是2019年10月1日，晚于涉案房产被查封的时间（即2016年9月8日），也恰好证明涉案房产并非买受人居住。3.证据5的真实性、合法性予以确认，但对证明目的不予确认，罗冬提及的2010年7月22日转账76950元系罗琼转账给自己的账户，无法证明取现。请二审法院注意，2010年6月25日名叫罗娜的人向罗琼转账77000元，陈灵知申请执行的被执行人之一也叫罗娜，无法确定罗娜与罗琼、罗冬之间是否存在朋友、亲属关系，无法确认房产交易是否真实。4.证据6的真实性、合法性由二审法院确认，且不能证明罗冬购买涉案房产用于居住。二、罗冬在二审调查后第一次提交的证据如下：1.购买灯具、家电等订单信息。2.房间内灯具、浴霸、电视机等实物照片。3.上述物品付款记录。4.罗冬出具的情况说明。5.罗冬工作单位营业执照、劳动合同、提供住宿说明。上述证据证明：涉案房产交付、居住多年，罗冬的经济条件一般，其从2013年开始购买特价物品及针对不同项目聘请不同人员零零散散地装修，涉案房产是其基于满足个人居住需要而购买的唯一一套商品房，其因工作调整、工作地点离家较远而暂住公司宿舍。陈灵知对上述证据的质证意见为（具体内容详见书面意见，摘要如下）：上述证据属于超过举证期限提交的证据，不应作为本案定案依据。1.证据1-4的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认。2.证据5中，营业执照的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的不予确认；劳动合同、提供住宿证明的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认，公司要求罗冬在库房住宿，但所在地是高档住宅小区，不可能用于存放公司经营范围内的与建筑工程相关的货物。三、罗冬在二审调查后第二次提交的证据如下：1.锦泰公司于2021年1月11日向罗冬发出的《催款通知》。2.开具日期为2021年1月22日的增值税普通发票。3.转账凭证。上述证据证明（详见罗冬出具的情况说明，摘要如下）：锦泰公司通知罗冬需在2021年1月15日之前交清剩余房款，罗冬以本案尚未判决为由拒绝，但锦泰公司通知罗冬如不按期付款，将会收回房屋另行处理，且在2021年1月13日停水，经过交涉才重新供水。后经交涉无果，无奈之下，罗冬通过拼凑缴纳30万元，并向锦泰公司出具剩余23160元的欠条，锦泰公司出具了总价423160元的购房发票。截至2021年1月22日，罗冬已付全款的95%。陈灵知的质证意见为（详见书面意见，摘要如下）：上述证据为复印件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予确认。1.证据1，即使与原件一致，罗冬也应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项或《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第125条之规定，将剩余价款支付给申请执行人陈灵知或按照人民法院的要求交付执行。2.证据2，依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号)第四条第四项之规定，锦泰公司开具的发票的“货物或应税劳务、服务名称”为“补开营业税发票*已申报缴纳营业税未开票补开票”，与通常房地产开发商开具的发票不同，并不能证明罗冬的主张，且即使属实，也属违法，不能对抗陈灵知申请的强制执行。3.证据3，未显示付款方，且收款方分别为西安尼可尼机电工程有限公司、勉县德力电器销售部，并非锦泰公司的收款账户，与本案无关。四、本院查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系案外人执行异议之诉。涉案房产已被执行查封，案件涉及到债权人利益，罗冬要求停止对涉案房产的强制执行及解除查封，但：首先，罗冬与锦泰公司系在锦泰公司取得商品房预售许可证之前签订认购书，且锦泰公司于2013年8月28日取得商品房预售许可证之后，双方至今未签订正式的房屋买卖合同；其次，罗冬提交的证明其装修涉案房产及涉案房产用于居住的证据均为收据，未能提交缴纳水电费等日常费用的银行凭证或相关部门出具的生活缴费凭证予以佐证；再次，即便罗冬关于其在涉案房产被查封之前已支付购房款10万元的主张属实，其支付的款项亦不足总价款的50%；最后，即便罗冬关于其向锦泰公司支付其他购房款的主张属实，但其在明知涉案房产已被法院查封的前提下，未按照法院的要求交付执行。综上，罗冬提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条所规定的情形，其要求排除执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，罗冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗冬负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  徐雪莹审判员  吴 志二〇二一年六月十五日书记员  陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。