福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4636号上诉人（原审被告）:余新双，男，1983年11月14日出生，汉族，住福建省屏南县。委托诉讼代理人：郑雅琴，福建大佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林可福，男，1965年7月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：李俊林，福建均融(福州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余自卫，男，1992年3月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审被告）：石德章，男，1968年12月11日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人余新双因与被上诉人林可福、余自卫、石德章房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2××0）闽0111民初3810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余新双上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林可福的诉讼请求。事实与理由：一、林可福对房屋转租的情形是明知且同意的，余新双不存在任何违约情形。1.2017年8月11日，余新双与余自卫签订《房屋使用权转让合同》，将案涉房屋权利义务一并转让给余自卫，转让后的租金由余自卫自行交付给林可福，林可福对转让情况是知情的，房屋承租事宜应由余自卫承受，余新双并非本案适格的诉讼主体。2.余新双与林可福共签订二份房屋租赁合同，而承租人一方不可能同时居住二套房屋，上述房屋应作转租之用，林可福现称不知道房屋被转租，与事实不符。3.《房地产经纪租赁合同》“注4”手写部分约定，在租赁期间，乙方有权转让，可见余新双已实际告知林可福需要将房屋转租的需求。二、余新双对房屋的修缮也是经过林可福同意的。余新双从林可福处承租的房屋原系开发商交付的毛坯房，《房地产经纪租赁合同》第十六条第二款约定林可福给余新双一个月装修时间，可知林可福对房屋有进行装修系明知的，且经过合同约定。案涉房屋在本案中的装修时间为2016年1月，至今已4年有余，林可福主张不知改装情形，与事实不符。三、一审判决确定合同解除之日为判决生效之日，是错误的。1.2018年10月24日，案涉房屋即发生爆炸，合同已经实际履行不能，当日应作为合同解除的时间节点。2.林可福提起诉讼之日已明确表示解除合同，依法合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。四、余新双并非房屋修缮的直接侵权主体，不应承担支付修缮费用的责任。1.直接占有、使用和管理案涉房屋的，是房屋所有人叶贤瑞、房屋全权管理人员林可福、转租主体余自卫，并由石德章直接占有、使用和管理。林可福对房屋也有不可推卸的管理义务。2.本案房屋损坏系石德章搬运气瓶、使用不当导致，与余新双无关。五、一审判决房屋修缮费用27533元没有事实依据。案涉房屋交付时为毛坯状态，根据林可福向装修公司的询价，将房屋修缮至毛坯仅七八千元。林可福辩称，1.林可福是在煤气罐爆炸案开庭时，根据余新双提供的证据才知道其有转租行为。2.余新双主张房屋转让系经过双方约定，且经过林可福同意，与事实不符，余新双主张对房屋修缮也是经过林可福同意，亦与事实不符。3.林可福将房屋交给余新双，余新双负有完好地履行合同及将房屋交还给林可福的义务，余新双应当对案涉房屋承担赔偿责任。4.案涉房屋交付的时候并非毛坯房，是已经装修过的，案涉房屋租给中介后被中介改成群租房。5.本案是合同之诉，而非侵权之诉，余新双主张房屋修缮应该由侵权主体承担责任不能成立，如果余新双认为应该由其他侵权人承担责任，可另案向其他人主张。余自卫、石德章未作答辩。林可福向一审法院起诉请求：1.判决解除林可福与余新双签订的三远佳园7#楼2103室《房地产租赁经纪合同》；2.余新双立即支付林可福违约金75000元；3.余新双立即赔偿林可福房屋修缮费用70685元；4.余新双立即赔偿林可福房屋闲置损失（以每月租金1700元为标准，自2020年3月1日起计算至余新双实际给付房屋修缮费之日止，暂计至2020年6月30日为6800元）；5.余新双承担林可福房屋闲置期间的物业费用（以每月129.22元为标准，自2019年1月1日起计算至余新双实际给付房屋修缮费之日止，暂计至2020年6月30日为2325.96元）；6.余自卫、石德章对上述三、四、五项诉讼请求承担连带责任；7.林可福、余自卫、石德章承担本案的诉讼费、评估费4200元。一审法院认定事实：叶贤瑞为福州市晋安区鼓山镇凤洋路xxx号三远佳园（绕城高速8＃安置地）xx楼xxx单元（权证号：（2××0）福州市不动产权第906xxx5号）房屋产权所有人。2015年12月18日，林可福与余新双签订《房地产租赁经纪合同》，约定：林可福将案涉房屋出租给余新双作为居住使用，月租金1700元，租期自2016年1月19日起至2022年1月18日止；余新双应按时缴纳水电和物业管理等一切有关费用；余新双如对案涉房屋进行装修应征得林可福同意，如原装修和设施损坏，应修复或照价赔偿；林可福在租赁期内如提前收回，需赔偿余新双违约金10万元，违约金按每年百分之十五递减，若余新双违约，林可福收取押金作为违约金；若余新双违约同样需赔偿林可福违约金10万元，违约金按每年百分之十五递减；在租赁期内，余新双有权转让，但需经林可福同意；林可福给予余新双1个月装修时间，自2015年12月18日至2016年1月19日等内容。合同签订后，林可福将已做好隔墙的案涉房屋交付余新双，由余新双进行装修、添置家具后使用，并依约缴纳押金3400元。2017年8月11日，余新双与余自卫签订《房屋使用权转让合同》，约定将案涉房屋及三远佳园x号楼xxx单元共三处房屋使用权以50000元金额转让给余自卫，时间自2017年8月11日至2024年1月31日止。合同签订后，余自卫将案涉房屋转租给石德章等人，并通过银行转账方式向林可福支付每月房屋租金。2018年10月24日，因石德章将气瓶搬运至案涉房屋时存在震动或冲撞等原因，造成气瓶阀松动漏气，处置不当进而造成液化气燃爆事故。在福州市注册安全工程师协会出具的“2018.10.24”液化气燃爆事故技术鉴定报告中载明，石德章应对本起事故负主要责任。2019年11月6日，福州福泽物业管理有限公司向叶贤瑞发送物业费催缴通知书，催缴自2019年1月1日至2019年11月30日物业费共计1421.4元（即129.22元/月）。2020年3月3日，案外人叶贤瑞与林可福签订《房屋管理授权委托书》一份，对林可福与余新双签订的合同予以追认。林可福认为，余新双未经同意，擅自改变房屋结构，将案涉房屋分隔成多间及对案涉房屋使用权私下转让，应承担违约及房屋损坏等相应责任。余自卫明知转租房屋需征得林可福同意却私下受让案涉房屋使用权，未尽管理义务，应承担房屋损坏等连带责任。石德章擅自把液化气瓶搬到高层建筑内使用，应对事故造成的房屋损坏承担连带责任，故向一审法院提起诉讼。另查，余自卫已缴案涉房屋租金至2020年2月。林可福于2020年7月6日向一审法院申请案涉房屋因火灾造成的修缮费用损失进行鉴定。一审法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽价鉴[2020]947号价格评估意见书，评估结论为修缮费用损失合计70685元整。林可福为此支出鉴定费4200元。一审庭审中，林可福自认交付案涉房屋时为开发商原始状态，已对房屋进行隔墙，未进行室内装修。一审法院认为，林可福与余新双签订的《房地产租赁经纪合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自权利义务。余新双于2017年8月11日将案涉房屋使用权转让给余自卫，其未提供充足证据证明已经过林可福同意，应依法承担举证不利的法律后果，故一审法院对余新双辩称其为合法转让的主张不予采信，林可福主张解除合同条件成就，且林可福与余新双对解除《房地产租赁经纪合同》均无异议，故一审法院对林可福主张解除其与余新双于2015年12月18日签订的《房地产租赁经纪合同》，一审法院依法予以支持。余新双、余自卫主张案涉租赁合同自2018年10月24日起解除,无事实和法律依据,一审法院不予支持。合同解除后，余新双应按1700元/月的标准支付自2020年3月1日起至合同解除之日止的房屋租金、按129.22元/月的标准支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的物业费。案涉租赁合同因余新双违约而解除，其应当支付合同解除产生的违约金。余新双认为林可福提出违约金75000元过高，一审法院以林可福实际损失为基础，结合双方过错及合同履行情况等综合因素，依据公平原则，酌情确定违约金为25000元。余新双已缴纳房屋押金3400元，应当予以扣除，故余新双应支付林可福因合同解除的违约金21600元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失，”故一审法院认定余新双应就“2018.10.24”液化气燃爆事故对林可福造成的损失承担赔偿责任。林可福提出的房屋修缮费70685元，由于案涉房屋在交付时只做好了隔墙，装修是由余新双自行完成，故一审法院依据鑫八闽价鉴[2020]947号价格评估意见书的内容，酌情确定余新双应支付林可福房屋修缮费27533元。林可福对案涉房屋因事故造成的损失修缮费用负有举证责任，其应承担损失鉴定的相关费用，故要求林可福、余自卫、石德章承担评估费4200元的诉请无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。林可福诉请余自卫、石德章对房屋修缮费用、房屋闲置损失、物业费承担连带责任，没有事实及法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林可福与余新双于2015年12月18日签订的《房地产租赁经纪合同》于本判决生效之日解除；二、余新双应于本判决生效后十日内向林可福支付违约金21600元；三、余新双应于本判决生效之日起十日内向林可福支付房屋修缮费用27533元；四、余新双应于本判决生效之日起十日内按1700元/月的标准支付林可福2020年3月1日至合同解除之日止的租金，并按129.22元/月的标准支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的物业费；五、驳回林可福的其他诉讼请求。案件受理费4623元，由余新双负担。二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案林可福与余新双订立的《房地产租赁经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同约定，余新双如对案涉房屋进行装修应征得林可福同意，如原装修和设施损坏，应修复或照价赔偿；若转让他人使用应征得林可福同意；在租赁期内，余新双有权转让，但需通过林可福同意。本案，余新双未经林可福同意，擅自改变房屋结构，将案涉房屋分隔成多间并将案涉房屋使用权私下转让，余新双的行为构成违约，应向林可福承担违约赔偿责任，一审法院以林可福实际损失为基础，结合双方过错及合同履行情况等综合因素，依据公平原则，酌定违约金为25000元，已臻合理，本院予以维持。余新双上诉主张林可福对其房屋转让及修缮行为均明知且同意，但未提供任何证据予以证实，对其该项主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。石德章将气瓶搬运至案涉房屋时存在震动或冲撞等原因，造成气瓶阀松动漏气，处置不当进而造成液化气燃爆事故，林可福有权基于其与余新双间的租赁合同，要求余新双就此事故造成的房屋损坏承担赔偿责任。一审法院依据鑫八闽价鉴[2020]947号价格评估意见书的内容，酌情确定余新双应支付林可福房屋修缮费27533元，处理得当，本院予以维持。案涉合同第十条第一款约定，任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家有关法规，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任方承担。余新双的行为已构成违约，案涉合同解除条件已成就，林可福作为守约方有权主张解除。本案林可福通过诉讼主张解除合同，本院予以确认，案涉合同应自起诉状副本送达余新双之日亦即2020年8月1日解除，一审法院认定案涉合同于判决生效之日起解除，有失妥当，本院依法予以纠正。余新双关于案涉合同应于事故发生之日解除的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。如前所述，案涉合同于2020年8月1日解除，余新双应按1700元/月的标准支付自2020年3月1日起至2020年8月1日止的房屋租金、按129.22元/月的标准支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的物业费。鉴于案涉房屋存在损坏，林可福无法继续使用，余新双还应按1700元/月的标准支付自2020年8月2日起至实际给付房屋修缮费之日止的房屋闲置损失。综上，余新双的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2××0）闽0111民初3810号民事判决第二、三项；二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2××0）闽0111民初3810号民事判决第一、四、五项；三、林可福与余新双于2015年12月18日签订的《房地产租赁经纪合同》于2020年8月1日解除；四、余新双应于本判决生效之日起十日内按1700元/月的标准支付林可福2020年3月1日至2020年8月1日止的租金、按129.22元/月的标准支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的物业费；五、余新双应于本判决生效之日起十日内按1700元/月的标准支付林可福自2020年8月2日起至实际给付房屋修缮费之日止的房屋闲置损失；六、驳回余新双的其他上诉请求；七、驳回林可福的其他一审诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4623元、二审案件受理费4623元，由余新双负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年六月三十日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君