广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初18944号原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道**，统一社会信用代码9144030031177672X0。法定代表人张文鸿。委托诉讼代理人曾杰，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人张裕，广东知明律师事务所律师。被告刘源，男，汉族，1985年7月22日出生，身份证住址广东省揭西县。原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司与被告刘源的物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾杰及张裕到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截止2020年12月31日拖欠的应缴物业管理费24427.35元及物业专项维修资金407.12元；2、判令被告支付物业管理费违约金，暂计至2020年12月31日为10732.39元，后续按每日万分之五的标准计算至实际付清之日;3、判令被告支付原告为实现本案债权已实际支出的律师费2000元及后续应支出的风险代理律师费;4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南城公司”）就位于华南国际印刷纸品包装物流区房屋签订了《深圳市房地产买卖合同》，买卖合同约定:被告通过买卖取得涉案房屋所有权，华南城公司委托原告提供物业管理服务，华南城公司与原告签订了《前期物业服务合同》。物业合同约定:物业使用人应于每月5日前向原告付清当月物业管理费及维修基金。买卖合同签订生效后，房屋已完成交付，原告依约履行物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费、物业专项维修资金等，经原告多次催告，仍拒不支付，原告为此将被告诉至法院。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年12月30日被告与华南城公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买位于深圳市龙岗区，用途为仓储（物流），建筑面积为28.58平方米，购房总价为345640元。其中该合同第九条约定，华南城公司应于2013年3月31日前将本房地产交付被告。该合同第二十四条约定，华南城公司依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳第一亚太物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，前期物业服务合同期限为5年，物业管理费由被告按每月每平方米建筑面积15元交纳，日常收取的专项维修资金由被告按政府规定的标准交纳。该合同附件五第1条约定，本合同标的房地产只能用于电子的仓储（物流）用途，买方未经卖方同意不按约定使用标的房地产的，应就违约天数按每天5000元的标准向卖方支付违约金，并于卖方指定期限内改正用途。在签订上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，2012年12月30日，被告与华南城公司签订一份《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》（以下简称“补充及合作协议”），双方就被告购买上述房地产事宜作补充约定。其中该协议第一条约定，被告确认已充分理解并明白华南城的土地性质及规划用途，并承诺购买该房地产只能用于经营电子，同意遵守该约定用途，否则，被告须向政府部门及华南城公司承担责任，按违约天数向华南城公司支付违约金每天5000元，并于华南城公司指定期限内纠正其违反用途的违约行为，同时，华南城公司有权禁止被告进入及使用该房地产，直至被告纠正其违约行为并向华南城公司承担违约责任后为止。该协议第四条第4.1款约定，华南城公司将可正常使用的房地产交付被告的时间是2013年3月31日（被告未按时足额缴纳该房地产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）；若被告未在上述期间内办理完毕接收手续的，将视为华南城公司在2013年3月31日履行了交付义务。该协议第四条第4.2款约定，作为该房地产的业主，被告授权委托华南城公司经营该房地产，被告同意该房地产从2013年3月31日至2016年3月30日前的占有、使用、收益权由华南城公司保留和独享。该协议第九条约定，该房地产的物业管理已由华南城公司聘请深圳第一亚太物业管理有限公司（或华南城公司指定的其他物业管理公司）负责；前期物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，每月合计189元；2016年3月30日前，上述管理费等费用由华南城公司或华南城公司转租后的承租人承担；2016年3月31日起，有关费用的支付责任即归被告或被告的受让人承担；被告须于每月5号前支付当月物业管理费，每逾期一天，须按所有应付未付款项的千分之三标准支付违约金直至付清时止。该协议第十一条约定，被告作为该房地产的业主，不论任何时候均须依照法律规定承担该房地产的房屋专项维修资金及对房地产（含附属设施等）承担维修责任，房屋专项维修资金由物业管理公司代收，每逾期一日，被告须按应付未付金额的千分之三支付违约金直至付清为止。2012年11月1日，华南城公司与深圳第一亚太物业管理有限公司（以下简称第一亚太公司）签订了一份《前期物业服务合同》，约定华南城公司将其开发建设的华南国际印刷纸品包装物流区项目委托第一亚太公司实施前期物业管理服务。其中合同第六条约定，物业管理费由业主/物业使用人按物业的建筑面积交纳，具体标准为交易广场35元/月/平米（为配合电子市场招商，电子市场管理费暂按18元/月/平米收取，电子市场以外的市场面积管理费按15元/月/平米收取），写字楼12元/月/平米（为配合前期招商，管理费暂按8元/月/平米收取），公寓3.80元/月/平米（为配合前期销售，管理费暂按3元/月/平米收取）。合同第七条约定，入伙时一次性以现金的形式预交三个月：三个月以后按月度预交，每月度5日前交纳当月的物业服务费。合同第二十四条约定，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，按照《住宅专项维修资金管理办法》执行。合同第三十条约定，业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用千分之三的标准缴纳违约金。2014年12月27日，华南城公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，约定华南城公司将其开发建设的深圳华南城项目委托原告提供前期物业管理服务。其中合同第七条约定，物业管理费由业主/物业使用人按物业的建筑面积交纳，具体标准为专业市场5.5元/月/平方米，交易广场30元/月/平方米，住宅小区2.5元/月/平方米，写字楼13元/月/平方米，公寓2.5元/月/平方米，物业服务费按月交付，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。合同第二十二条约定，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，参照《住宅专项维修资金管理办法》及当地法规执行。合同第二十八条约定，业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准缴纳违约金。被告购买涉案上述房产后，依约委托开发商华南城公司经营，被告未曾支付过截止2016年3月30日的物业费及维修资金。原告因被告未向其交纳2016年3月31日之后的物业费及维修资金，而于2020年12月4日向被告邮寄《催告函》予以追讨，该邮件被退回。原告所诉请的物业费以建筑面积28.57平方米计算每月为428.55元，主张维修资金每个月为7.14元（参照《住宅专项维修资金管理办法》每平方米0.25元计算）。另查，原告于2021年5月17日将被告诉至本院。本院认为，被告作为涉案房产业主，拖欠原告物业费有原告提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《补充及合作协议》及《前期物业服务合同》为证。债务应当清偿，故原告要求被告支付所欠的2016年3月31日至2020年12月31日期间的物业费24427.35元及日常代收取的物业专项维修资金407.12元，合法有据，本院依法予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，原告主张物业费的违约金自逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五的标准计至付清之日止，合法有据，本院予以支持，具体为：2016年3月31日的物业费13.82元，自2016年3月11日起计算至款项付清之日止，每日按万分之五计算；2016年4月至2020年12月期间每月物业费以428.55元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算。原告诉请的律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘源应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司2016年3月31日至2020年12月31日期间的物业费人民币24427.35元及日常代收取的物业专项维修资金人民币407.12元；二、被告刘源于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司违约金（2016年3月31日的物业费13.82元，自2016年3月11日起计算至款项付清之日止，每日按万分之五计算；2016年4月至2020年12月期间每月物业费以428.55元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算）；三、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369.94元（原告已预交），由原告负担39.94元，由被告负担330元。原告已预交的369.94元，由本院予以退回330元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费330元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年六月三十日书记员 方雯婷