湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初907号 原告：李开武，男，1963年1月8日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。 原告：蒋日清，女，1965年8月8日出生，汉族，武冈市人，住武冈市，系原告李开武之妻。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司。住所地湖南省永州市。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，武冈市人，住武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，男，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告李开武、蒋日清与永州市恒润房地产开发有限公司(以下简称恒润公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开武、蒋日清的特别授权委托诉讼代理人李朝跃，被告恒润公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李开武、蒋日清向本院提出如下诉讼请求：判令被告向原告支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2017年11月15日）止共320日逾期交房违约金人民币20473.6元；本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月14日原、被告签订《武冈市商品房买卖合同》，以639800元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢07单元829号房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告已支付全部房款639800元,被告也开出收款收据，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告的工作人员于2017年11月15日通知原告办理交房、入住手续，但小区相应配套设施并未完善。被告宣传视频中有明确的提及封闭式管理，但被告实际并未履行。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张支付违约金，至今未达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《商品房买卖合同》第十条、第十一条之规定，支持原告的诉讼请求。综上，为维护原告的合法权益，望法院判如所请。 恒润公司辩称：请求驳回原告李开武、蒋日清的诉讼请求。不能以诉状上的违约时间来计算原告李开武的违约金，应当以第二份合同为准，第二份合同约定2017年12月30日交房，原告实际是2017年11月5日办理交房手续，故被告没有违约。交房时间表上的交房时间与李开武没有关系，这个时间是按原告的申请来办理的。 原告围绕自己的诉讼请求依法提交了二份商品房买卖合同、收据、城市公馆入户通知书、业主交房流程表、城市公馆业主交房时间表、武冈市人民法院民事裁定书、邵阳市中级人民法院民事裁定书。被告围绕自己的答辩主张依法提交了武冈市人民法院民事判决书、邵阳市中级人民法院民事判决书、执行和解笔录、证人刘某、文某的证言及证人的身份资料。本院组织当事人进行了质证。对原告提交的1-6号证据及被告提交的1-3号证据，双方对其真实性均无异议，本院认为上述证据的内容客观、真实，来源合法，与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的4-6号证据，不能单独作为认定案件事实的依据，结合其他证据综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 被告以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2016年7月14日原、被告签订《恒润·城市公馆商品房买卖合同》，以639800元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢07单元829号房屋，并于2016年7月14、15日付清全款639800元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金”。2017年10月28日，原、被告又重新签订了编号为20150039829的《武冈市商品房买卖合同》，合同第十条约定：“出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金。”2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，被告申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，被告于2017年7月开始通知业主交房，大部分业主陆续办理房屋交接手续，少数业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房。2017年11月5日原告与被告办理了房屋交接手续，接收了所购买的商品房。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘跃明于2019年8月向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘跃明亦从该行为获得实际便利，减免被告实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：被告是否违约交房、如被告违约，案涉违约金的计算时间应适用哪一份合同？案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认？关于被告是否违约交房、案涉违约金的计算应适用哪一份合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告于2016年7月14日签订的《恒润·城市公馆商品房买卖合同》的主要内容已十分明确，内容合法，当事人意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，合同成立且生效。合同签订后，原告即于2016年7月14、15日按照约定完成了全部付款义务。原、被告于2017年10月28日签订的《武冈市商品房买卖合同》的内容除交房时间等有不同约定外，与双方签订的第一份合同的内容基本一致。本院认为，不管原、被告签订二份合同的目的如何，双方在签订第一份合同后，原告已基本上已完成了合同确认的义务，从商品房买卖合同的性质，特征分析，应采信双方于2016年7月14日签订的《恒润·城市公馆商品房买卖合同》作为认定案件事实的依据，故被告在合同约定的时间内没有向原告交付经验收合格的商品房，已经违约。被告辩称2016年7月14日签订的《恒润·城市公馆商品房买卖合同》系认购合同，2017年10月28日签订的《武冈市商品房买卖合同》系正式的房屋买卖合同，应以第二份合同约定的交房时间即2017年12月30日开始计算违约时间，但由于实际交房时间为2017年11月5日，故被告不构成违约的观点，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。 关于案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认的问题。原、被告签订合同后，都应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人，已履行了合同约定的付款义务；被告作为出卖人，则应当在约定的期限内向原告交付符合经验收合格的商品房。被告因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，同时被告也未能提供证据证明原告同意延期交房，故不能据此免除被告延期交房的违约责任。原、被告合同约定的交房时间为2016年12月30日，原告在案涉房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2017年11月5日与被告办理了房屋交接手续，接收了所购买的商品房。原告自愿接收房屋系其对自身民事权利的处分，应视为被告向其交付了房屋。故被告应自2016年12月31日起至2017年11月5日止承担逾期交房的违约责任。同时考虑到被告封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，原告作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑被告实际封闭施工90日的合理期限，用以减免计算违约金的天数。综合被告的主观过错程度、同小区的房屋租金，根据公平原则和诚实信用原则，违约金按照合同约定的已支付房款日万分之一计算并无不妥。经计算，自2016年12月31日起至2017年11月5日，被告应承担的逾期交房违约金为14011.62元[639800元×0.0001×（309天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告李开武、蒋日清赔偿逾期交房的违约金14011.62元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费310元，因适用简易程序，减半收取155元（原告李开武已预交），由原告李开武、蒋日清共同负担48.92元，由被告永州市恒润房地产开发有限公司负担106.08元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  戴宏军 二〇二一年六月十五日 法官助理周茜 书记员彭向 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。