广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13700号上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：柯鹏，职务：总经理。委托诉讼代理人：张棉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：苏宏榴，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张凌燕，女，1981年9月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：成建平，女，1953年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区，与张凌燕系母女关系。上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称为恒大地产公司）因与被上诉人张凌燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。张凌燕在一审的诉讼请求：1、解除张凌燕与恒大地产公司签订的《金碧花园认筹协议书》；2、解除《金碧花园商品房认购书》；3、恒大地产公司返还张凌燕支付的优惠登记金人民币贰万元整；4、按一年期贷款市场报价利率支付上述本金的利息（从2020年3月12日至恒大地产公司返还本金止）；5、恒大地产公司承担本案诉讼费用。一审法院判决如下：一、解除张凌燕与恒大地产公司于2020年3月5日签订的《金碧花园认筹协议书》（编号C0886212）；二、解除张凌燕与恒大地产公司于2020年3月8日签订的《金碧花园商品房认购书》；三、恒大地产公司自本判决生效之日起十日内返还登记金（定金）20000元给张凌燕，并自2020年4月8日起至实际付清之日止按一年期贷款市场报价利率计付利息给张凌燕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由恒大地产公司负担。上述受理费已由张凌燕预交，张凌燕同意恒大地产公司将其应负担的受理费直接支付给张凌燕。判后，恒大地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决第三项，并改判恒大地产公司对张凌燕缴纳的20000元定金予以没收；二、本案受理费由张凌燕承担。上诉主要理由：依据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第四条规定，涉案定金是作为购房合同订立的一种金钱担保方式，明显属于“成约定金”，只有在不可归责于当事人双方的事由出现时，才能退还。本案根本没有出现不可归责于双方的事由，张凌燕明显违约。双方已签署《金碧花园商品房认购书》（以下简称《认购书》），明确房屋总价款为5286083元，张凌燕采取按揭作为购房付款方式。根据广州市相关限购政策规定，采取按揭付款的，首付比例最少为总房价的30%，即为1585824.9元。另依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一项、第三项的规定，众所周知和根据法律规定或者已知事实和日常生活法则能推定出的另一事实，是不需要作为证据举证的。即张凌燕采取按揭购房方式，首付金额最少为1585824.9元。即使《认购书》没有约定，但由于首付款属于政策及常识，这是不需要进行举证就能确定的事实。本案中，《认购书》约定给付首期款当日签署《商品房买卖合同》，但张凌燕并没有支付首期房款的最少值1585824.9元，并且在一审庭审中表示只能支付50万元，由此可知，明显是张凌燕的违约行为导致《商品房买卖合同》无法订立，故根据上述司法解释及定金罚则的规定，恒大地产公司有权没收张凌燕已交的2万元作为违约赔偿。一审法院以《认购书》未确定首期房款及余款，双方未能达成一致意见为由，判决恒大地产公司退还定金，明显错误。即使双方对首期房款及余款未能达成一致意见，但也可以明确首付房款最低金额为总房款的30%，若张凌燕已支付30%总房款后，双方仍没能依据涉案的《认购书》签署《商品房买卖合同》，才有可能是因为首期房款及余款比例未能达成一致意见而导致无法签署《商品房买卖合同》。综上所述，一审判决对案件事实查明有遗漏，适用法律有误，二审法院应结合案件的事实情况及广州地区限购政策的相关规定，对本案予以改判。张凌燕辩称，不同意恒大地产公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，法律依据正确，要求维持原判。第一，恒大地产公司所谓的《认购书》，张凌燕签订前从来没有见过，签订后恒大地产公司也不让张凌燕看。第二，签约流程是先签名，然后再出现《认购书》。交易过程是在网上抢房源，《认购书》里面是按揭交款，但张凌燕从来没有说以按揭方式付款。张凌燕一直跟恒大地产公司说张凌燕有资金，是来看合同，再签约。恒大地产公司所述的《认购书》张凌燕在本案一审开庭前才收到和看见。恒大地产公司签订的日期是2020年9月，但案发时间是3月8日，恒大地产公司提交9月份出的《认购书》，时间不对。第三，在2020年3月5日交钱时，恒大地产公司告诉张凌燕网上可以抽一个97折的优惠，因此张凌燕另外交了一个97折的优惠折扣，但是当时离签订时间只有十分钟，恒大地产公司就告诉张凌燕先锁定房源。3月7日通知张凌燕到现场，第二天在手机网上抢房。抢房时间只有十分钟，抢房前并不知道这个房子多少钱。恒大地产公司的意思是点开那个房子看到合适的就签名，但当时并没有出现《认购书》。这份《认购书》可以证明是签了名以后才出现的。《认购书》上的交款的按揭方式也不是张凌燕选的，这是恒大地产公司的格式合同，是恒大地产公司设定的条件，从来没有跟张凌燕商议，而且在3月12日交钱时也没有讲过。张凌燕只是选择了房子的房号。双方对于签订合同达不成一致意见，故没有签订《商品房买卖合同》。本院二审期间，张凌燕提交其在渤海银行尾号为0197的账户在2019年11月11日和2020年1月13日的个人理财认购结果以及成建平账户尾号为0183的账户在2019年10月28日的个人理财认购结果作为证据，拟证明张凌燕在当时有履行合同能力，可以全资付款，不需要银行贷款，但恒大地产公司却要求其按揭贷款购买房屋。恒大地产公司对此质证认为这些个人理财认购结果的交易日期都在签订《认购书》以前，与本案无关。本院经审查，张凌燕提交的证据均形成于一审诉讼前，与本案待证事实无实质关联，不影响本案实体处理，本院不予采纳。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院经二审审查，并无不当，予以确认。二审另查明，恒大地产公司在庭询中确认《认购书》并非现场签署，而是在手机上操作。张凌燕陈述是先签名再弹出《认购书》的内容，其并不认可《认购书》的内容。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：张凌燕要求恒大地产公司退还20000元是否成立。《认购书》约定张凌燕需在2020年3月12日前支付首期房款（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，但未约定首期房款的具体金额。而且根据张凌燕与恒大地产公司在二审中的陈述可知，《认购书》系张凌燕在手机网上签署，双方在签订《认购书》时并未就首期房款金额进行协商。现双方因对首期款金额问题产生争议而未能签订《商品房买卖合同》。在签约不成的情况下，恒大地产公司应向张凌燕退还20000元诚意金。恒大地产公司在《认购书》中对首付款金额未作明示，存在过错，其主张没收20000元诚意金，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，恒大地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由恒大地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘贤君二〇二一年六月二十八日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹