重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初15256号 原告：杨晓莺，女，1960年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：肖戈，重庆皇嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维维，重庆皇嘉律师事务所律师。 被告：普方达重庆投资顾问有限公司，住所地重庆市渝北区雪松路7号8幢11-17，统一社会信用代码9150000030496313XX。 法定代表人：赵晗，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡飞，公司员工。 被告：赵晗，男，1961年11月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告杨晓莺与被告普方达重庆投资顾问有限公司（以下简称普方达公司）、赵晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告杨晓莺及其委托诉讼代理人肖戈、李维维，被告普方达公司的委托诉讼代理人胡飞到庭参加了诉讼。被告赵晗经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨晓莺向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告普方达公司于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告普方达公司于合同解除之日腾退租赁房屋及相关附属设施；3、判决被告普方达公司向原告支付拖欠的房屋租金303687元；4、判决被告普方达公司向原告支付违约金（以60000元为基数，从2020年7月23日起至付清之日止；以118008元为基数，从2020年10月22日起至付清之日止；以125679元为基数，从2021年1月23日起至付清之日止。按每逾期一天千分之五的标准计算）；5、判决被告普方达公司从合同解除之日起至腾退房屋之日止，参照租金标准向原告支付租赁房屋的占有使用费；6、判决被告赵晗对上述第3至5项诉讼请求承担连带责任；7、判决二被告承担本案的诉讼费用（案件受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：2013年11月28日，原告与被告普方达公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市渝北区xx路x号x大道x幢x楼x号x号的房屋出租给被告普方达公司，租赁期为2014年2月7日至2024年2月6日。自2020年7月22日开始，被告普方达公司连续三期未足额支付房屋租金，此外被告赵晗于2021年1月12日向原告出具《担保书》，就被告普方达公司欠付租金及违约责任承担连带保证责任。经原告多次催促，二被告仍未支付租金，原告遂起诉。 被告普方达公司辩称，与原告签订合同时普方达公司尚未成立，欠付租金属实。 被告赵晗未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证质证，对于双方无争议的房地产权证、委托函、担保书、协议、协议书（二）等证据本院予以采信。 经审理查明，杨晓莺和杨桦是重庆市渝北区xx路x号x大道x幢x楼x号x号的登记所有权人。 2013年11月28日，杨晓莺作为出租人（甲方），普方达公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：一、甲方将坐落于重庆市渝北区xx路x号x大道x幢x楼x号x号的房屋租赁给乙方作为办公用途。二、房屋租期：10年，自2014年2月7日起至2024年2月6日止。三、甲方净收房屋租金：第1年28710元/月，第2年28710元/月，第3年30576元/月，第4年32564年/月，第5年34681元/月（第三年开始递增，递增幅度为每年6.5%）。四、付款方式：房租每3个月支付一次。乙方向甲方首期支付的房租合计86130元，在本合同签订后，乙方付清首次租金及押金后方可进行装修；之后每次租期到期前15日，乙方向甲方交纳下期房租。每逾期一天，乙方按该期房租的千分之五向甲方支付滞纳金。若乙方在租金到期后，超过10日没有向甲方交纳下期房租视为违约，并无条件搬出该房。五、房屋押金：本合同签订乙方向甲方支付首次租金时，乙方向甲方支付30000元作为押金。合同终止时，乙方结清房租、水电、物管等各项费用后，甲方即退还乙方押金。六、租期满5年以后且国家执行房产税征收政策递增双方另行协商，且递增幅度在市场均价以内。出租方杨晓莺签字，承租方处加盖了普方达公司印章和赵晗私章。 2019年11月19日，杨晓莺与普方达公司签订《协议》。内容：普方达公司及本人承诺在2019年12月5日之前将所欠房租全部结清。同时本公司及本人承诺，若我方提前解约（以双方2013年11月28日所签协议为基础），则我方应将所租房屋恢复原状，所需费用由我方承担。若到租期届满时双方同意不再续租，则仍由我方恢复原状，但所需费用由双方共同承担（以我方为主）。杨晓莺作为出租方签字，普方达公司作为承租单位盖章，赵晗作为经办人签字。 2020年7月1日，杨晓莺作为甲方，普方达公司作为乙方，赵晗作为普方达公司全权代表签订《协议书（二）》。内容为：一、最迟在2020年7月15日之前付完所欠全部房租款（共计68008.2元），如不能按期兑现承诺，乙方出资将所承租房屋恢复装修前甲方交房给乙方的原状，限三个月交还业主。期间租房费用仍由乙方支付给甲方。二、乙方本次承诺为最后一次，以后将严格按双方2013年11月28日签定的租房合同条款及本协议条款执行。三、本协议书与双方2013年11月28日签定的租房合同具有同等法律效力。有效期至双方租期满（2024年2月6日）为止。 杨晓莺出具一份《收据》，载明：于2020年7月29日收到普方达公司支付的2020年5月、6月、7月份房租费共计118008.2元。 2021年1月12日，赵晗出具一份《担保书》，内容为：本人赵晗以股东（自然人）身份对普方达重庆公司承租的xx共18套房屋承担的包括支付租金、违约责任等义务承担连带保证责任。担保期至2024年2月6日止。同日，赵晗出具《承诺书》，承诺：1.2021年1月22日（周五）付清第一笔房租欠款，即支付2020年8、9、10月的房租费118008.2元；2.最迟2021年2月9日（星期二）支付第二笔房租欠款，共计243683.93元，两笔欠款分别为：2020年11、12月、2021年1月的房租欠款118008.2元以及2021年2、3、4月的房租款125678.73元两笔款项之和；明确表示一定保证按期付清以上两笔款项。同时，在今后的房费支付中将严格按2013年11月28日双方签定的房屋租赁合同以及补充协议等文件执行，如有违反，将按租赁合同和协议文件中相关条款接受处罚。担保书和承诺书均有赵晗签名和普方达公司加盖的印章。 2021年1月25日，杨晓莺收到账户名为赵晗的跨行汇款58008.20元。 另查明，普方达公司的成立日期为2014年5月15日。 本院于2021年5月13日向普方达公司的登记注册地和赵晗本人指定送达地址邮寄了起诉状副本，该两份邮件均于2021年5月16日退回。普方达公司的邮件退回理由为电话停机；赵晗的邮件退回理由为电联要求退回，人不在原地。赵晗于2021年5月19日签收了本院送达的起诉状副本。 杨晓莺认可普方达公司缴纳了保证金30000元，同意在租金中予以抵扣。并明确普方达公司所欠的房屋租金为2020年8月7日至11月6日的房租60000元，2020年11月7日至2021年2月6月的房租118008.2元，2021年2月7日至5月6日的房租125678.73元。 普方达公司对欠付租金的时间段无异议，但对租金标准有异议。 本院认为，普方达公司对所签房屋租赁合同存在疑问，认为普方达公司的成立日期为2014年5月15日，而合同签订的时间为2013年11月28日，合同签订时普方达公司未成立。但结合普方达公司和赵晗签名盖章的承诺书、担保书、协议、协议二等证据，多次提到双方于2013年11月28日签定《房屋租赁合同》的事实，加之该房屋实际用于普方达公司的办公用房，故应当认定《房屋租赁合同》的相对方是普方达公司。该合同属当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。 由于普方达公司认可拖欠2020年8月7日至今租金的事实，按《房屋租赁合同》第四条的约定，杨晓莺在逾期10日后即具有合同解除权。对于杨晓莺要求解除与普方达公司《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，合同解除的时间点为本院向普方达公司和赵晗送达起诉状副本之日2021年5月19日。 合同解除后，普方达公司应立即腾退房屋，将房屋及相关附属设施交还给杨晓莺。 关于租金标准，合同中对2020年及2021年的租金标准没有明确约定，但从赵晗2021年1月12日所出具的承诺书来看，赵晗与普方达公司认可“欠付2020年11月，12月，2021年1月这个季度的房租欠款118008.2元以及2021年2月，3月，4月这个季度的房租款125678.73元”。也即其认可2020年2月7日至2021年2月6日期间的租金标准为118008.2元/季度；2021年2月7日至2022年2月6日期间的租金标准为125678.73元/季度。故普方达公司应当支付的租金时间段为2020年8月7日至2021年5月19日，租金为60000+118008.2元+125678.73元+125678.73÷3月÷30天×13天（2021年5月7日至5月19日）=321840.52元。虽然杨晓莺起诉的金额为303687元，但由于合同解除时间点是以法院送达起诉状副本的时间点来确定，在杨晓莺未明确放弃的情况下，对于2021年5月7日至5月19日期间的租金应当计算在内。 从2021年5月20日起至普方达公司交还房屋之日止，普方达公司应当按125678.73元/季度的租金标准向杨晓莺支付房屋占有使用费。 对于违约金，按《房屋租赁合同》第四条的约定，普方达公司应当在“租期到期前15日交纳下期租金”，也即2020年8月7日至11月6日期间的租金60000元应当在2020年7月22日之前付清；2020年11月7日至2021年1月6月的房租118008.2元应当在2020年10月22日前支付；2021年2月7日至4月6日期间的房租125678.73元应当在2021年1月22日前支付；普方达公司有逾期支付租金的行为，按合同约定应当向杨晓莺支付“滞纳金”。杨晓莺要求将滞纳金认定为违约金并无不当，本院予以支持。但日千分之五的违约金标准过高，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的四倍计算。 赵晗向杨晓莺出具了担保书，认可对“租金、违约责任等义务承担连带保证责任”，故其应当对普方达公司的租金、违约金及房屋占有使用费等承担连带责任保证。 普方达公司所缴纳的房屋押金30000元，杨晓莺同意以此抵扣房屋租金，本院予以准许。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨晓莺与被告普方达重庆投资顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月19日解除； 二、被告普方达重庆投资顾问有限公司在本判决生效后十日内向原告杨晓莺腾退租赁房屋及相关附属设施； 三、被告普方达重庆投资顾问有限公司于判决生效后立即支付房屋租金321840.52元； 四、被告普方达重庆投资顾问有限公司在本判决生效后立即向原告支付违约金。违约金计算方式：以60000元为基数从2020年7月23日起；以118008元为基数从2020年10月23日起；以125678.73为基数从2021年1月23日起；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的四倍计算至款项付清之日止； 五、被告普方达重庆投资顾问有限公司从2021年5月20日起至实际腾退房屋之日止按照125678.73元/季度的租金标准向原告杨晓莺支付房屋占有使用费； 六、被告赵晗对本判决第三、四、五项承担连带责任保证； 七、驳回原告杨晓莺的其他诉讼请求。 普方达重庆投资顾问有限公司已缴纳的押金30000元在租金中予以抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，因适用简易程序减半收取7260元，由被告普方达重庆投资顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年六月二十二日 书记员  许 迪