北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初3488号原告（反诉被告）：北京快乐启航教育咨询有限公司，住所地北京市通州区杨庄南里**楼**35-4。法定代表人：杜美艳，经理。委托诉讼代理人：李可，北京市赢嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘艳萍，女，1966年10月15日出生，汉族，北京大信中和房地产土地评估有限公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔杰（被告刘艳萍之夫），1967年8月24日出生，北京中锋资产评估有限责任公司职员。原告北京快乐启航教育咨询有限公司（以下简称快乐启航公司）与被告刘艳萍租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快乐启航公司的法定代表人杜美艳及委托诉讼代理人李可，被告刘艳萍的委托诉讼代理人崔杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告快乐启航公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认快乐启航公司与刘艳萍签订的《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）于2020年6月1日已解除；2.依法判令刘艳萍立即退还快乐启航公司2020年2月的租金18913.58元；3.判令刘艳萍立即退还快乐启航公司2020年3、4、5三个月各半个月租金，共计28370.37元；4.判令退还租房押金20000元；5.判令刘艳萍承担本案诉讼费由。事实与理由：快乐启航公司于2014年11月24日租用刘艳萍位于北京市通州区杨庄南里5号楼1层-5的商铺（以下简称1-5号商铺），租期五年，第一期结束后于2019年11月24日再次租用，租期为两年。从2020年1月22日开始，受新型冠状病毒影响，培训类机构都无法复工、复课，很多机构倒闭，剩下的也苟然残喘。快乐启航公司至今尚未接到复课通知。从2020年1月至今快乐启航公司一直处于停业状态，房租缴到2020年5月23日，由于支付房租和员工社保等费用压力巨大且复课遥遥无期，快乐启航公司于2月曾与刘艳萍协商过两次关于减免房租事宜，但刘艳萍不同意，双方未达成一致意见，同时快乐启航公司也提出不再继续租用1-5号商铺，会在5月底搬出。因不可抗力导致快乐启航公司在2月至5月期间没有收入，不能履行合同，故提起诉讼。被告刘艳萍辩称：1.认可双方签订的合同实际于2020年6月1日已经提前解除，但请法院依法确认快乐启航公司构成合同违约。快乐启航公司在合同未到期、未签订解除协议的情况下，提前搬离1-5号商铺，同时搬入了现经营地址，其行为已经构成合同违约的客观事实。2.不认可第二、三项诉讼请求，快乐启航公司与刘艳萍签订《租赁合同二》后，于2019年11月24日至2020年5月31日期间一直在使用1-5号商铺，根据双方签订的《租赁合同二》，快乐启航公司本来就应当有偿使用1-5号商铺，刘艳萍收取合同约定的房租完全合法，无需退还。快乐启航该项诉讼请求没有任何法律依据，请法院依法驳回。3.不认可第四项诉讼请求，双方签订的《租赁合同二》第三条第3款约定“押金20000元，如无违约情况，在乙方结清所有费用后，甲方应予以退还”，第四条第4款约定“如乙方违约提前退租，需提前一个月告知甲方，且需承担违约责任”，双方签订的《租赁合同二》租赁期限为两年，自2019年11月24日起至2021年11月23日止，快乐启航公司在合同未解除的情况下，于2020年5月31日提前搬离并搬入现经营地址，其行为完全构成合同违约的客观事实，需要承担违约责任。快乐启航公司有合同违约行为，刘艳萍根据其存在的违约情况，有权不退还押金。快乐启航公司该项诉讼请求没有任何事实及法律依据，请法院依法驳回。4.本案诉讼费用不应由刘艳萍承担。快乐启航公司提出的各项诉讼请求于法无据，不合逻辑，诉讼费理所应当由快乐启航公司全部承担。被告刘艳萍提出反诉，反诉请求：1.判定快乐启航公司违约并支付违约金20000元；2.判令快乐启航公司支付2020年5月24日至2020年5月31日期间的房租4974.53元；3.判令快乐启航公司赔偿装修及设备设施损失25000元；4.判令快乐启航公司支付商铺地址使用费8000元并赔偿持续占用商铺地址而导致的商铺空置损失75654.32元。事实与理由：2014年5月，案外人李麟委托“幸福家合地产”作为中介，与刘艳萍联系并签订了《商铺租赁合同》，李麟租用1-5号商铺作为经营使用，租期自2014年11月24日起至2019年11月23日止。2015年11月，李麟曾经联系并通知刘艳萍1-5号商铺的租赁事宜交由杜美艳负责联系和处理，该《商铺租赁合同》一直由杜美艳履行至2019年11月23日到期。2019年10月31日，杜美艳向刘艳萍提出续租，并要求以快乐启航公司的名义签订合同，双方续签了《租赁合同二》，租赁期限为两年，自2019年11月24日起至2021年11月23日止。2020年2月至3月间，杜美艳确实曾两次与刘艳萍联系并商议过关于租金减免的事宜，但双方没有达成一致意见。尔后，快乐启航公司于2020年5月31日搬离1-5号商铺，同时搬入了北京市通州区杨庄南里35号楼2层35-4继续经营。快乐启航公司在搬离时，违反合同的约定破坏了房屋的装修、毁坏了房屋的吊顶、所有照明灯、墙砖和步行台阶等多处设备设施。其后，刘艳萍曾多次催促杜美艳立即停止使用1-5号商铺作为其经营地址，以免耽搁1-5号商铺的出租而导致空置，但快乐启航公司迟迟未做工商变更登记并持续使用到2020年9月22日，导致1-5号商铺无法正常出租并造成空置损失。快乐启航公司的行为已构成合同违约的客观事实，理应承担违约责任。故此，提出反诉，请求依法判决。针对刘艳萍的反诉请求，快乐启航公司辩称：快乐启航公司不同意向刘艳萍支付2万元违约金。快乐启航公司只同意支付2020年5月24日至2020年5月30日期间租金的一半金额。快乐启航公司不同意赔偿损失25000元、商铺地址使用费8000元及空置损失75654.32元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月26日，刘艳萍作为出租方（甲方）与案外人李麟作为承租方（乙方）就1-5号商铺签订《商铺租赁合同》，约定房屋租赁期限为五年，自2014年11月24日起至2019年11月23日止。合同中约定押金2万元整，如无违约情况，在乙方结清所有费用后，甲方应当予以退还。在合同履行期间，李麟将其在《商铺租赁合同》中的权利义务转移给快乐启航公司的法定代表人杜美艳。该份合同到期后，2019年10月31日，刘艳萍作为出租方（甲方）与快乐启航公司作为承租方（乙方）就1-5号商铺签订《租赁合同二》，约定房屋租赁期限为两年，自2019年11月24日起至2021年11月23日止，第一年租金为人民币226963元，从第二年起，年租金每年比上一年度增加6%。《租赁合同二》第三条租金、押金与租金交纳时间期限第三款约定：押金20000元整，如无违约情况，在乙方结清所有费用后，甲方应予以退还；第四款约定：双方商定，年租金分两期付款，第一年付款时间期限及金额约定为第一期租金113481元，于2019年11月23日付款，第二期租金113481元，2020年5月23日付款。第八条违约责任和违约金第二款约定：若乙方出现本合同第四条1-3款情形或乙方提前解除合同的，属乙方违约，由甲方承担违约责任，赔偿违约金20000元整。双方均认可第八条中“属乙方违约，由甲方承担违约责任”的“甲方”属文字表述有误，应为“乙方”。合同签订后，快乐启航公司于2019年11月23日向刘艳萍支付了第一期即2019年11月24日至2020年5月23日期间的租金113481元，刘艳萍将1-5号商铺交付给快乐启航公司使用。另查：新冠疫情爆发后，为落实疫情防控工作，教育主管部门出台了防控疫情的要求和工作方案。2020年1月底，主管机关因疫情防控原因发布通知，暂停校外培训机构线下培训活动。快乐启航公司因疫情影响无法开课，故自2020年2月中旬起与刘艳萍协商减免房租事宜。因多次协商未果，快乐启航公司提出解除《租赁合同二》，并于5月31日将1-5号商铺钥匙及水卡电卡在1-5号商铺内交予刘艳萍之夫崔杰。双方均认可《租赁合同二》于2020年6月1日已解除。再查：根据快乐启航公司的营业执照显示，快乐启航公司的经营范围包括教育咨询（不含培训）；舞蹈培训；计算机技术培训；声乐培训等。自1-5号商铺搬离后，快乐启航公司后搬入北京市通州区杨庄南里35号楼2层35-4号继续经营。2020年9月22日，快乐启航公司将其工商登记住所变更为北京市通州区杨庄南里**楼****，在此前，快乐启航公司虽自1-5号商铺搬离，但其住，但其住所仍在**商铺未变更iv>在本案审理过程中，快乐启航公司称由于疫情影响导致公司无法经营遭受严重经济损失，无法履行租赁合同，故要求减免2月至5月期间的部分租金，并提供纳税申报表以证明其经营困难的情况。快乐启航公司同时称，2015年10月将李麟交纳的2万元押金交予李麟，后该2万元转为快乐启航公司与刘艳萍签订的《租赁合同二》中的押金。刘艳萍对快乐启航公司要求减免租金不予认可，并要求快乐启航公司支付2020年5月24日至2020年5月31日期间的租金。刘艳萍认可快乐启航公司交纳押金2万元，但表示依据《租赁合同二》的约定，快乐启航公司构成违约，故押金不应予以退还。刘艳萍同时称，快乐启航公司自1-5号商铺搬离后，其发现房屋内部分物品损坏，故要求快乐启航公司赔偿25000元，但因1-5号房屋已于2020年10月另行出租，现有其他租户使用，故刘艳萍表示不申请对快乐启航公司损坏的物品价值进行鉴定。刘艳萍同时称，因快乐启航公司一直未进行经营地址的变更，导致其房屋无法出租，直至其将经营地址变更后，才于2020年10月出租，故要求支付商铺地址使用费8000元及因快乐启航公司占用商铺地址而导致的商铺空置损失75654.32元。快乐启航公司对刘艳萍所述不予认可，称快乐启航公司搬离时，与刘艳萍在1-5号商铺内进行的交接，快乐启航公司并未损坏房屋内物品设施，崔杰在交接时亦未提出物品设施损坏的情况。快乐启航公司称该公司自1-5号商铺退租后及时办理了经营地址的变更，因疫情原因办理业务约不到号，所以才导致时间拖延。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘艳萍与快乐启航公司签订的《租赁合同二》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，由于疫情原因，教育主管部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，快乐启航公司因此无法经营，在与刘艳萍协商未果的情况下提出自1-5号商铺退租亦属无奈，本院认为快乐启航公司并无违约之故意。现双方当事人已于2020年5月31日进行了交接，并均认可《租赁合同二》已于2020年6月1日已解除，本院对此不持异议。现快乐启航公司向刘艳萍交纳租金至2020年5月23日，但快乐启航公司于2020年5月31日才与刘艳萍进行了交接，因此对于2020年5月24日至5月31日期间的租金，快乐启航公司仍应交纳。快乐启航公司在疫情期间确因无法经营遭受损失，但同时快乐启航公司在疫情期间退租，刘艳萍亦承担了无法出租而遭受租金损失的风险。故本院考虑到疫情期间快乐启航公司实际无法经营的事实，参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，按照公平原则，对租金标准予以调整，本院对快乐启航公司要求刘艳萍返还部分租金的诉讼请求以及刘艳萍要求快乐启航公司支付2020年5月24日至5月31日期间的租金的反诉请求综合考虑，一并处理，酌定刘艳萍返还快乐启航公司房租1万元。因快乐启航公司并无违约之故意，且《租赁合同二》已解除，双方已经办理交接，故刘艳萍对快乐启航公司的押金2万元应当予以返还；对刘艳萍要求快乐启航公司支付违约金2万元的反诉请求，本院依法不予支持。对于刘艳萍要求快乐启航公司赔偿装修及设备设施损失2.5万元的反诉请求，因2020年5月31日双方系在1-5号商铺内进行的交接，刘艳萍并未提出装修及设备设施损坏的情况，现刘艳萍提供的证据亦不足以证明快乐启航公司损坏了装修及设备设施，故对刘艳萍该项反诉请求，本院依法不予支持。对于刘艳萍要求快乐启航公司支付商铺地址使用费8000元并赔偿持续占用其商铺地址而导致商铺空置损失75654.32元的反诉请求，快乐启航公，快乐启航公司的工商登记住所未自**商铺内迁走1-5号商铺本身的使用，也不必然导致1-5号商铺空置，且本院在考虑刘艳萍应退还快乐启航公司的租金时亦已对快乐启航公司退租后刘艳萍可能导致的空置损失予以了相应考虑，所以对刘艳萍主张的商铺空置损失75654.32元的反诉请求，本院依法不予支持；但快乐启航公司；但快乐启航公司在退租后仍未将工商登记住所自**商铺迁走确有不当萍支付费用，故对于刘艳萍要求快乐启航公司支付商铺地址使用费8000元的反诉请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告北京快乐启航教育咨询有限公司作为承租方（乙方）与被告刘艳萍作为出租方（甲方）签订的《商铺租赁合同》于二〇二〇年六月一日解除；二、被告刘艳萍退还原告北京快乐启航教育咨询有限公司租金1万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告刘艳萍退还原告北京快乐启航教育咨询有限公司押金2万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告北京快乐启航教育咨询有限公司支付被告刘艳萍商铺地址使用费8000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京快乐启航教育咨询有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘艳萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元（含反诉费743元），由原告北京快乐启航教育咨询有限公司负担491元（已交纳），由被告刘艳萍负担993元（已交纳743元），剩余250元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二一年六月三日书记员  于广英