湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0281民初1638号 原告（申请执行人）：易桔全，女，1988年2月16日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 被告：吴清红，女，1985年12月7日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 被告（被执行人）：郭亚，男，1986年9月22日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：吴清红，个人信息同上，系郭亚之妻，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。 被告（案外人）：易明辉，女，1974年9月27日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市沈潭镇新田村新屋组7号，公民身份号码：430281197409××××。 被告（案外人）：丁志文，男，1973年12月12日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市沈潭镇新田村新屋组7号，公民身份号码：430281197312××××。 委托诉讼代理人：易明辉，个人信息同上，系丁志文之妻，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。 原告易桔全与被告郭亚、吴清红、易明辉、丁志文申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易桔全，被告吴清红暨被告郭亚的委托诉讼代理人吴清红，被告易明辉暨被告丁志文的委托诉讼代理人易明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易桔全向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认被告之间关于位于醴陵市××栋××房屋的买卖关系不成立；2．请求判决对位于醴陵市××栋××房屋（产权证号：湘2020醴陵市不动产权第0××4号）继续采取查封措施；3．由被告承担全部诉讼费及费用。事实与理由：原告与被告郭亚民间借贷纠纷一案，醴陵市人民法院于2020年12月15日作出（2020）湘0281民初3886号民事判决书，判决被告郭亚偿还原告借款390000元及利息。在该案的审理过程中，原告申请了财产保全，贵院于2020年11月6日作出（2020）湘0281民初3886号民事裁定书，裁定：冻结被告郭亚的银行存款390000元或查封、冻结其相应价值的其他财产。2020年11月9日，贵院在醴陵市不动产登记中心办理了吴清红、郭亚所有的位于醴陵市××＃的房屋的查封手续。2021年3月15日，被告易明辉、丁志文向贵院提起执行异议，称二人于2018年11月13日与郭亚、吴清红签订《房屋买卖合同》，向被告郭亚支付首付款250000元，且郭亚的银行按揭贷款都是二人支付给银行，买卖房屋在前，借款在后，请求贵院解除对醴陵市××栋××房屋的查封手续。贵院于2021年4月2日作出（2021）湘0281执异18号执行裁定书，裁定解除对位于醴陵市××栋××号房屋的查封手续。原告认为该裁定书认定事实、适用法律错误，被告易明辉、丁志文证明房屋买卖的证据不充分，其次涉案房屋的登记人为郭亚、吴清红，登记时间为2020年10月22日，即使双方有房屋买卖关系，但被告易明辉、丁志文未支付全部房款，且不能过户的原因是被告易明辉、丁志文自身导致，故二人的理由不足以解除房屋的查封措施，解除房屋的查封将损害原告的合法权益。故此，请求判如所请。 被告郭亚、吴清红辩称：1．被告吴清红不认同郭亚欠原告易桔全的390000元，郭亚与易桔全是情人关系，也许是两人使用，2017年郭亚与易桔全已经在一起，卖房的钱也许都用在易桔全身上；2．被告吴清红、郭亚在协商离婚，冻结了房屋导致被告吴清红无法购房。 被告易明辉、丁志文辩称，被告易明辉、丁志文与被告郭亚、吴清红的房屋买卖关系真实存在，被告易明辉、丁志文已支付了房屋首付款250000元，且已对涉案房屋进行了装修及使用，该房屋的每月按揭贷款亦由被告易明辉、丁志文偿还，被告易明辉、丁志文系合法占有该房屋。被告郭亚向原告易桔全借款系被告易明辉、丁志文入住涉案房屋之后，因房产证至××0年10月份才下发，所以一直未办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告易桔全与被告郭亚民间借贷纠纷一案，本院于2020年12月15日作出（2020）湘0281民初3886号民事判决书，判决：一、被告郭亚于本判决书发生法律效力后十日内偿还原告易桔全借款本金390000元，并支付逾期还款利息（以390000元为计算基数，从2019年8月9日起按照年利率3.85%的标准计算至借款偿还之日止）；二、驳回原告易桔全的其他诉讼请求。该案审理过程中，本院依据原告的财产保全申请，于2020年11月6日作出（2020）湘0281民初3886号民事裁定书，裁定：冻结被申请人郭亚名下的银行存款390000元或查封、冻结其相应价值的其他财产。2020年11月9日，本院在醴陵市不动产登记中心办理了吴清红、郭亚所有的位于醴陵××＃楼××号房屋（产权证号：湘（2××0）醴陵市不动产权第0××4号）的查封手续。判决生效后，被告郭亚未履行生效判决确定的义务，原告易桔全向本院申请执行，本院于2021年1月27日立案执行。被告易明辉对本院作出的（2021）湘0281执368号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭审查并举行了听证，并于2021年4月2日作出（2021）湘0281执异18号执行裁定书，裁定：解除本院对位于湖南省醴陵市××房屋（产权证号：湘（2××0）醴陵市不动产权第0××4号）的查封手续。 另查明，被告易明辉与丁志文系夫妻关系。2018年11月13日，被告郭亚、吴清红作为卖方（甲方），被告易明辉、丁志文作为买方（乙方），通过中介七七房产签订了《房屋买卖合同》，合同载明：买方清楚知悉该房屋尚未出证，卖方凭购房合同原件进行出售，买方自愿购买该房屋并自愿按照此合同约定进行交易。买卖双方达成了以下协议：一、甲方将座落在醴陵市××栋××房自愿卖给乙方。因产权证未下，实际房屋建筑面积以产权证为准，如发生平方面积差距，退还的房款归卖方所有，补交的房款亦由卖方补交。二、经买卖双方协商一致确认房屋总售价为人民币70万元整。1．2018年11月9日乙方向甲方支付购房定金贰万元整。如甲乙双方违约，违约金除退回定金外另赔偿定金壹倍的违约金。剩下的房屋余款必须按双方约定方式支付。2．付款方式：第一，2018年11月15日前乙方支付贰拾叁万元整给予甲方，甲方将房屋交予乙方。第二，交付房屋后原甲方每月房屋贷款转由乙方代为还款，至双方产权过户时，乙方帮甲方每月还款金额抵做房款，具体数目以还款期数与金额为准。第三，待甲方房屋不动产证办理好后，甲方需配合乙方办理二手房按揭手续，乙方通过按揭贷款支付甲方剩余房款。三、因甲方房屋本身有按揭贷款，房屋已设定抵押，抵押担保金额为：约叁拾伍万元整。经双方协商，甲方不动产权证办理下来之后，如甲方无力偿还银行按揭贷款，致使不能正常办理产权过户手续，在无其他外间因素的前提下，可由甲方出息找第三方出资垫付还款。四、房屋买卖之前与之后，甲方所有的经济纠纷与此房屋无关。乙方只需支付剩余房款。五、办理房产过户手续所发生的税费（评估公司评估费、房产局交易费、财政局契税、地税局营业税及个人所得税）由买方承担。合同签订后，被告易明辉、丁志文向被告郭亚支付了首付款250000元，并于2018年11月对案涉房屋进行了装修后一直居住至今。2018年12月至××0年11月期间，被告易明辉按月向被告郭亚的中国邮政储蓄银行的银行卡转账2200元用于偿还银行贷款，转账摘要为欧洲城房贷或郭亚。 再查明，案涉房屋不动产权证号为湘（2××0）醴陵市不动产权第0××4号，权利人为吴清红、郭亚，登簿时间为2020年10月22日。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的焦点为：原告的诉讼请求能否得到法律的支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案中，被告易明辉、丁志文与被告郭亚、吴清红于2018年11月13日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被告易明辉、丁志文按约向被告郭亚支付了首付款250000元。原告诉称被告之间的房屋买卖关系虚构，但其未提交充分证据证明，其应承担举证不能的不利后果，对其诉称意见，本院不予采信。对原告诉请确认该房屋买卖关系不成立的诉讼请求，本院不予支持。被告易明辉、丁志文于2018年11月对案涉房屋进行了装修后入住，其在本院查封该房屋前已合法占有该不动产。但被告易明辉、丁志文作为案涉房屋的买受人未支付案涉房屋全部价款，也未将剩余价款一次性交付本院执行。此外，案涉《房屋买卖合同》明确载明买方清楚知悉该房屋尚未出证，房屋有按揭贷款并已设定抵押，被告易明辉、丁志文在明知案涉房屋存在抵押按揭贷款,在未能代为清偿债务消灭抵押权的情况下,就应当预见到办理房产过户登记存在障碍,被告易明辉、丁志文未尽到审慎的注意义务,仍然放任法律风险推进交易，其对无法办理房屋过户登记存在一定的过失。因此,本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,被告易明辉、丁志文对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，对原告易桔全要求准许执行位于醴陵市××栋××房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、准许执行（2021）湘0281执368号执行裁定查封的被告郭亚名下位于醴陵市××栋××房（产权证号：湘（2××0）醴陵市不动产权第0××4号）； 二、驳回原告易桔全的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告易明辉、丁志文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 本院（2021）湘0281执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  蒋启良 人民陪审员  付天矿 人民陪审员  张海兰 二〇二一年六月二十六日 法官助理付佳毫 书记员黄敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。