辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初13584号原告（执行案外人）：历吉军，男，1977年5月5日出生，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：申淑琴，系沈阳市铁西区正浩法律服务所法律工作者。被告（执行申请人）：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门。负责人：许敬畏，系该分行行长。委托诉讼代理人：王宝绅，系该分行员工。委托诉讼代理人：李飞，系该分行员工。被告（被执行人）：沈阳苏伯林房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：姚振军。被告（被执行人）：沈阳蓝德温泉度假村有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：金辉。被告（被执行人）：沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：解令法。被告（被执行人）：姚振军，男，1979年2月23日出生，汉族，住吉林省永吉县。被告（被执行人）：支秀明，女，1981年10月15日出生，汉族，住吉林省永吉县。被告（被执行人）：解令法，男，1961年1月3日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被告（被执行人）：金辉，男，1985年7月6日出生，朝鲜族，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：仇馨平，女，1990年3月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告历吉军与被告大连银行股份有限公司沈阳分行、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案受理后，于2020年2月27日作出（2019）辽0103民初6450号民事判决，原告对该判决均不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）辽01民终10011号民事裁定，裁定撤销（2019）辽0103民初6450号民事判决，案件发回本院重审。本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张克明担任审判长并主审，与人民陪审员张红、康泉友另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告历吉军的委托诉讼代理人申淑琴，被告大连银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人王宝绅、李飞均到庭参加诉讼，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告历吉军向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于新民市“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层39号商品房，建筑面积23.44平方米的房产是原告出资购买的，并依法享有所有权；2、依法确认被告大连银行股份有限公司沈阳分行要求执行上述房产其行为违法，并依法予以撤销，停止对房产的执行并解除查封；3、依法判令被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司将房产尽快交付给原告；4、依法判令被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司给付迟延交付房产从2015年1月1日起至实际交付房产时止的违约金，暂计算2000元，违约金根据银行贷款利率计算；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原告生活比较困难，没有住房，为了居住，于2012年8月7日，与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订“房屋买卖合同”。合同约定，原告购买被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发建设的“美国郡百岁温泉二期”A栋606号房产用于居住，建筑面积15平方米，总房款74000元，赠送5000元的会员卡，原告当日交付74000元的总房款。被告到交房时告知原告A栋楼没有建，可以交付原告23栋楼3单元9层39号的商品房，建筑面积23.44平方米，比原来房产多出的面积，作为违约金的补偿。同时，被告告知原告必须与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订“大连银行沈阳分行团购协议”，原告无奈，只得与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司重新于2014年1月3日签订该协议。协议约定，原告自愿定购由被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋楼3单元9层39号商品房，建筑面积23.44平方米，单价2941.42元，总房款68947元（5000元的会员卡没有计算在内），2014年12月31日交房。但是被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司至今没有将房屋交付给原告。因此证明原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订的“大连银行沈阳分行团购协议”合法有效，被告大连银行股份有限公司沈阳分行是合同的组织者，对该合同是认可的。时隔五年之久，2018年8月30日，被告大连银行股份有限公司沈阳分行要求法院强制执行该房产，是严重侵害原告合法权益的违法行为，同时超过了诉讼时效，法院应当确认其行为违法，依法予以撤销。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司不按期交付房屋，给原告造成巨大的精神痛苦和经济损失，依法应当给付延迟交房的违约金，因合同没有约定给付违约金的标准，应当按法定标准执行。同时证明，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司不按合同规定交付房屋，造成原告至今不能入住，不能办理产权登记，都是被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司的原因，与原告无关。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告的房产完全具备法律规定的情况，望贵院支持原告的全部诉求，使原告的合法权益得到法律保护。被告大连银行股份有限公司沈阳分行辩称，我行依据生效的民事判决书，查封案涉房产，该房产查封时未交付使用，无人居住，登记备案在被执行人名下，并且上诉人提供签订的团购协议非正式的商品房买卖合同，被上诉人也无法确认上诉人已经支付房款，开发商也未出具购房发票，所以，不能排除我行对该涉案房产的执行。另外该团购协议也非我行参与组织的项目，我行未与开发商开展该团购协议。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告姚振军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告支秀明经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告解令法经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告金辉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告仇馨平经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的沈阳世界温泉部落赛多纳温泉度假酒店会员入会协议书及会员卡、大连银行沈阳分行团购协议、2014年1月3日收款收据、2012年办卡收据、结婚证、无查询结果证明、银行个人活期明细信息、户口本、沈阳市中级人民法院2021-6291判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月22日作出（2017）辽0103民初10725号民事判决书，判决：一、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金4617848.17元（截止2017年6月20日）；二、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金4617848.17元的利息（从2017年6月21日起至该判决确定的债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；三、如沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司逾期履行该判决的第一、二项，则大连银行股份有限公司沈阳分行对沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供抵押的房产（坐落于新民市房屋所有权证号N170029911）享有优先受偿权；四、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平对上述债务承担连带责任保证；五、驳回大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。判决生效后，沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未按期履行判决义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月30日作出(2018)辽0103执3474号协助执行通知书，查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的包括位于新民市，建筑面积23.7平方米的房屋在内的多处房产。执行案外人历吉军对此提出异议。本院于2019年4月15日作出(2019)辽0103执异220号执行裁定书，该裁定认为：“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案外人同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。前述规定第二十九条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人未能提供证据证明购买该房屋用于居住且名下无其他居住的房屋，故案外人提出的异议，亦不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。综上，对案外人提出的异议，本院不予支持。”驳回了历吉军的异议请求。历吉军不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查，2012年8月7日，原告历吉军与被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司签订《沈阳世界温泉部落赛多纳温泉度假酒店会员入会协议书》一份，其中，被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司作为“甲方（会籍发行人）”，原告历吉军作为“乙方（会籍申请人）”。协议约定：甲方成立“赛多纳温泉度假酒店会员俱乐部”，乙方自愿申请成为酒店会员。会员卡的名称为总统卡，乙方一次性交纳5000元，成为该酒店会员后，此卡不退，会籍可转让可继承。转让或继承时需在赛多纳温泉酒店办理更名手续。会员2000元/年充值有效期年限自2012年8月7日始。同日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告历吉军开具金额为5000元的收款收据。2014年1月3日，原告历吉军与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订《大连银行沈阳分行团购协议》一份，其中，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司作为甲方，原告历吉军作为乙方。协议约定：乙方自愿定购甲方开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层39号商品房，暂定建筑面积23.44平方米，朝向东，预交单价2941.42元/平方米，预交款金额68947元。甲方承诺，乙方所定购商品房于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。乙方定购的商品房产权面积以新民房产处出具的测绘面积为准，房款按预交单价实行多退少补。乙方交纳的预交款及差价款由甲方开具三联据，待甲方取得商品房预销售许可证双方签订《商品房买卖合同》后，由甲方开具商品房销售发票。乙方在签订《商品房买卖合同》前，可免费办理更名手续一次；签订《商品房买卖合同》后不再办理更名手续。双方共同约定本协议不可更改，不可撤销。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司在“甲方”处盖章，原告历吉军在“乙方”处签字。同日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告历吉军开具金额为68947元的收款收据。2012年10月20日，案外人申丹向沈阳苏伯林房地产开发有限公司转账136894元，原告主张该笔款项包含原告的购房款以及案外人申明伟（申丹父亲）的购房款。再查，庭审中，原告历吉军明确表示案涉房屋并未实际交付，水电未通，因房屋处于查封状态未能办理房产证。案外人申丹与原告历吉军于2008年2月22日登记结婚。庭审中，原告历吉军提供沈阳市不动产登记中心于2019年12月3日出具的《无查询结果证明》两份，载明经查询原告历吉军、案外人申丹未查询到房屋信息记录。证明背面特别说明：本证明查询范围仅限于沈阳市不动产登记中心登记系统内国有土地范围内的房屋电子信息以及商品房预售合同备案信息（不含辽中区）。现不动产登记系统数据处于整合期间，如未查询到相关信息，请到查档窗口进一步咨询。现原、被告因执行问题发生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行提供的证据对本案的事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉。原告历吉军作为案外人对本院在执行以被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平为被执行人的案件中查封的涉案房屋提出异议，并在执行异议被本院驳回后提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋所有权、交付房屋并给付延迟交房违约金，解除本院对案涉房屋的查封，即排除对诉争房屋的执行。综合原、被告的陈述以及各方提供的证据，可以看出本案的争议焦点在于原告（执行案外人）历吉军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司签订的《大连银行沈阳分行团购协议》虽然不是《商品房买卖合同》，但该协议对房屋位置、单价、总房款、交付时间等作出了明确约定，可视为原告在人民法院查封之前与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。原告提交了房款收据、银行交易明细、户口本、结婚证，能够证明原告通过其妻子申丹银行账户支付给被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司房款的事实。同时根据原告提交个人房产信息查询证明，原告及其妻子申丹名下没有住房，原告购买23.44平方米案涉房屋，能够体现系用于改善生活状况满足基本居住需要，符合所购房屋用于居住且名下无其他住房的情形。原告作为购房消费者，符合上述法律规定情形，其对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。由于被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司在偿还贷款和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。另，本案系执行异议之诉，原告诉请交付房屋、支付违约金等不属于本案审理范围，可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行位于新民市“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层39号房屋；二、驳回原告历吉军的其他诉讼请求。案件受理费1573元，公告费1360元，由被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张克明人民陪审员  张 红人民陪审员  康泉友二〇二一年六月十日法官 助理  陈 曦书 记 员  郭 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。