北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初55491号原告（反诉被告）：鉏贺，男，1989年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：陈国范，男，1971年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴金辉，北京瑞强律师事务所律师。原告（反诉被告）鉏贺（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈国范（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鉏贺、陈国范之委托诉讼代理人吴金辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鉏贺向本院提出诉讼请求：判令陈国范退还我方房屋押金12500元。事实和理由：2017年3月8日，鉏贺与陈国范签订房屋租赁合同，租期为三年，鉏贺承租陈国范的位于北京市朝阳区广渠路36号院5号楼7座756号房屋，每季度租金为37500元。2020年3月8日合同到期后，鉏贺继续承租该房屋一年，至2021年3月8日。由于陈国范人当时在外地，双方未签订合同。鉏贺到期后，将房屋交还陈国范，并要求陈国范退还押金。但陈国范至今未退还押金。现诉至法院，望判如所请。陈国范辩称并反诉称：不同意鉏贺的全部诉讼请求。鉏贺在2021年3月8日合同租期届满后，没有按照合同约定将公司的注册地址从房屋处迁出，导致我方40天后才将房屋重新对外出租，给我方造成了经济损失。所以押金应用于冲抵我方的经济损失。冲抵后还不足。另外，我方提出反诉：一、判令鉏贺支付我方房租损失16000元（未抵扣房屋押金，按照40天，每月租金12000元计算）；二、判令鉏贺支付我方房屋损失4500元。鉏贺针对反诉辩称：一、公司注册地址确实在腾退完房屋后没有迁出，但是由于迁出要走流程，我新租赁的房屋房东还没有来得及办案，所以拖延了一段时间。但是我们双方签订的合同里没有就公司迁出一事进行约定，所以不同意给付对方房租损失；二、我方确实在涉案房屋处打孔了，主要是用于挂字画，但是我在承租陈国范房屋之前对方就已经在房屋内打过孔了，具体我打了多少个孔我也不记得了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，陈国范作为甲方（出租人），鉏贺作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的位于北京市朝阳区广渠路x房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁用途为办公；租赁期限自2017年3月8日至2020年3月7日止；月租金为12500元，交纳方式为按照季度支付；甲方收取乙方押金12500元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，甲方退还乙方押金12500元。乙方不要在房屋的墙壁上打孔；不要在地上粘胶；退房时需要恢复原样。同日，陈国范为鉏贺出具《收条》，载明收到鉏贺交付的房租37500元（三个月），押金12500元（一个月），扣除中介费用9000元，共计41000元。上述合同到期后，双方通过微信聊天的方式，商谈涉案房屋续租一事；陈国范于2020年3月3日通过微信的形式将已签好字的电子版《房屋租赁合同》发送鉏贺，并告知鉏贺“你到北京后打我朋友电话，让他过去给你合同。韩x135XXXXXXXX”……3月11日，鉏贺发送微信至陈国范“我明天晚上到北京，后天吧！让你朋友把合同打印好”，陈国范就此回复“租房协议，你打印出来，在每页的空白处签字后，扫描发给我”。后续双方未实际签订《房屋租赁合同》，但双方均认可鉏贺一直按照合同标准向陈国范支付租金，并正常使用涉案房屋。经询，各方均认可涉案房屋于2021年3月8日进行腾退交接，双方于当日解除租赁关系。就涉案房屋内注册公司地址迁出一事，鉏贺表示其确在涉案地点注册了两家公司，分别为：北京xx文化发展有限公司、北京xx科技有限公司。北京xx文化发展有限公司是在2021年3月30日迁出的地址；北京xx科技有限公司是在2021年4月1日办理了简易注销，此时陈国范已经可以迁入新的公司了，但是其不同意，还是要求我将公司地址迁出，所以2021年4月19日该公司迁出地址；陈国范就此表示，认可北京xx文化发展有限公司地址是在2021年3月30日迁出的；北京xx科技有限公司虽然在2021年4月1日办理了简易注销，但是经我方在工商登记平台上查询，该公司的地址还在涉案房屋内，所以我们要求鉏贺把这个地址迁出。认可4月19日北京xx科技有限公司注册地址从涉案房屋处迁出。就涉案房屋内墙上打孔一事，鉏贺表示，其确在房屋墙上打了一些孔，是为了挂字画使用，但是在其承租房屋前，墙上就已经打过孔了；陈国范就此损失，提交了与案外人“A叶大海-装修”的微信聊天记录，显示其通过微信转给案外人房间壁纸更换款共计4500元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2017年2月26日，鉏贺与陈国范签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。上述合同到期后，双方通过微信聊天的方式，确认鉏贺同意继续承租涉案房屋，并就租金、租期等事宜达成一致，虽双方并未就此重新签订租赁合同，但双方之间形成了事实上的租赁关系。现各方均认可于2021年3月8日对涉案房屋进行了腾退并交接，故本院认定双方之间的租赁关系自2021年3月8日解除。合同解除后，陈国范理应退还鉏贺房屋押金12500元，故本院对鉏贺之返还押金诉讼请求予以支持。就陈国范的第一项反诉请求，虽双方在2017年2月26日签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定工商注册地址迁出一事，但是在租赁关系终止，租赁合同解除后，将在涉案房屋内注册的公司地址迁出系承租人的基本义务之一，鉏贺亦当庭认可其未在2021年3月8日将两个公司的地址从涉案房屋迁出，故此行为确会给陈国范重新出租房屋带来一定困难，由此造成的损失鉏贺理应承担；就此损失金额一节，本院结合各方提交的微信聊天记录，考虑到鉏贺虽逾期迁出了公司的工商登记地址，但是其一直在积极配合陈国范进行地址迁出，其对地址逾期迁出并没有主观恶意，故本院综合考虑合同的整体履行情况，并结合由此给陈国范带来的损失，陈国范重新签订租赁合同的时间，对此损失酌定为5000元；就陈国范的第二项反诉请求，双方签订的租赁合同中明确约定禁止承租人在墙壁上打钉，应恢复原状交还房屋，且鉏贺认可其在涉案房屋墙上打钉一事，故其理应就此对陈国范进行相应赔偿；就赔偿金额一事，虽陈国范提交转款记录用以证明其实际支出了壁纸更换费用共计4500元，但考虑到涉案房屋已经使用多年，且陈国范系整屋壁纸一体更换，作为房屋的出租人，其本身也有义务在房屋出租收回后对涉案房屋进行基本的维护与保养工作，现陈国范并无证据证明鉏贺对涉案房屋的损毁程度，故本院对此损失费用酌定为1000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈国范于本判决生效后七日内退还原告鉏贺房屋押金一万两千五百元；二、原告（反诉被告）鉏贺于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）陈国范房屋租赁损失五千元；三、原告（反诉被告）鉏贺于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）陈国范房屋墙面损失一千元；四、驳回被告（反诉原告）陈国范的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56元，由被告（反诉原告）陈国范负担（原告（反诉被告）鉏贺已预交，被告（反诉原告）陈国范于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）鉏贺）。反诉案件受理费156元，由被告（反诉原告）陈国范负担111元（已预交），由原告（反诉被告）鉏贺负担45元（被告（反诉原告）陈国范已预交，原告（反诉被告）鉏贺于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）陈国范）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年六月十一日法官助理 徐可卉书 记 员 邓 青