甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终256号上诉人（原审原告）：甘肃名嘉汇商业管理有限公司，住所地嘉峪关市阳光金水湾小区66号。统一社会信用代码：91620200MA74F9YT3T。法定代表人：梁某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆某，女，该公司运营总监。委托诉讼代理人：景某，甘肃殷剑宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉峪关宝贝乐儿童游泳馆，住所地嘉峪关市建设西路1306号名嘉汇购物中心三层39号。统一社会信用代码：92620200MA74FCL60N。经营者：吕彦珍，女，1981年10月14日出生，汉族，现住嘉峪关市××楼。上诉人甘肃名嘉汇商业管理有限公司（以下简称名嘉汇公司）因与被上诉人嘉峪关宝贝乐儿童游泳馆（以下简称宝贝乐游泳馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人名嘉汇公司的委托诉讼代理人陆某、景某，被上诉人宝贝乐游泳馆的经营者吕彦珍到庭参加诉讼，本案依法扣除审限一个月，现已审理终结。上诉人名嘉汇公司上诉称：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即宝贝乐游泳馆承担违约责任，支付2017年5月27日至10月27日装修期和免租期的租金37190元，2018年11月5日至2019年1月15日物业费8568元，合同解除后未及时注销商铺注册地址的占用使用费26776.8元（第一年租金的30%）。事实和理由:一审判决认定事实不清，《商铺租赁合同》已经解除，名嘉汇公司先后发出《解除合同通知》、《停业通知》，宝贝乐游泳馆出具《解除合同承诺书》并搬离撤场，双方以各自的行为已经解除租赁关系，《商铺租赁合同》中有关宝贝乐游泳馆承担违约责任，支付免租期租金和未及时注销商铺注册地址占用使用费的条件已经成就，宝贝乐游泳馆应当按照约定承担相应的费用。宝贝乐游泳馆出具《解除合同承诺书》中写明“承诺2019年1月4日前搬离所有物品，办理完毕所有撤场手续，注销商铺注册地址”，后双方在办理撤场手续，搬离物品过程中发生争执，2019年1月15日宝贝乐游泳馆全部搬离，在此期间占用场地应当承担相应的物业费。被上诉人宝贝乐游泳馆辩称，已经生效的民事判决确认，名嘉汇公司存在违约行为导致双方解除《商铺租赁合同》，宝贝乐游泳馆为了取得已交付的各项费用无奈在名嘉汇公司打印的《解除合同承诺书》上签字。2017年7月27日至10月27日由于名嘉汇公司提供的商铺荷载超出建筑规定需要施工加固，导致无法正常使用商铺场地，双方协议免除租金，故不同意承担已经免除的装修期和免租期的租金。2018年11月至2019年1月双方因解除合同引发纠纷，商铺处于停业状态，没有享受物业服务，不同意承担该期间物业费。宝贝乐游泳馆搬离时，名嘉汇公司扣留营业执照，导致未能办理宝贝乐游泳馆注册地址的变更注销手续，此后名嘉汇公司对该商铺重新招商，没有因此给名嘉汇公司造成经济损失，故不同意承担占用商铺注册地址的使用费。名嘉汇公司向一审法院起诉请求：判令宝贝乐游泳馆承担违约责任，支付2017年5月27日至10月27日装修期和免租期的租金37190元，2018年11月5日至2019年1月15日的物业费8568元，未注销商铺注册地址占用使用费26776.8元（第一年租金的30%），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月27日，名嘉汇公司（甲方）与宝贝乐游泳馆经营人吕彦珍（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定的主要内容：“1、甲方将名嘉汇时尚中心三层39号商铺212.52平米出租与乙方用于经营婴儿用品、游泳馆，该品牌为宝贝乐婴幼儿游泳馆。2、租赁期限自2017年5月28日至2019年8月27日止。3、本合同计租日为2017年7月28日，装修免租期为2017年5月27日至2017年7月27日，经营免租期为2019年5月28日至2019年8月27日。4、合同首年租金89256元、次年为94620元。合同签订时，乙方须缴纳合同保证金22314元、质量保证金4000元、物业保证金10710元。如乙方无法定或者约定事由，上述保证金不予退还。5、租赁关系终止，乙方结清费用，交还的商铺及设备符合合同规定，可退还剩余保证金。6、商铺每月运营费及物业服务费为3570元。7、违约责任：乙方违反合同任何义务，甲方有权停止供应水电等其他服务措施。乙方在租赁期间若因自身原因中途撤场或转让，或因违反合同被甲方选择解除合同的，由乙方承担违约责任，乙方所有损失，甲方不承担任何责任，甲方有权追索给予乙方装修期和免租期的全部租金。合同解除后30内，乙方需办理变更或注销商铺注册地址手续，逾期则按照月租3倍支付占用使用费”。合同签订后，宝贝乐游泳馆向名嘉汇公司交付合同履约金22314元、品牌质量保证金4000元、物业保证金10713元、POS机押金3000元、装修押金6000元（已退还）。2017年7月27日至10月27日因宝贝乐游泳馆的荷载超出建筑规定，存在安全隐患进行加固，名嘉汇公司对宝贝乐游泳馆减免租金3个月，租金自2017年11月开始收取。2018年10月26日，名嘉汇公司向宝贝乐游泳馆发出告知函，内容为“因宝贝乐游泳馆擅自停业违反合同，作出处罚6000元并终止合同的决定”，11月初名嘉汇公司停止供电。同年11月29日宝贝乐游泳馆向名嘉汇公司出具《解除合同承诺书》，内容为：“因本人原因需解除合同，2019年1月4日搬离，名嘉汇公司不予追究提前解除合同的违约责任，并退还相关费用，在退商铺手续办理完毕，无欠费、无客诉、各项证照注销完毕的前提下，名嘉汇公司退还吕彦珍交纳的各项费用”。2018年12月4日，名嘉汇公司对外发出停业声明：“因吕彦珍个人原因，宝贝乐游泳馆将于2019年1月4日解除租赁关系，顾客及时联系宝贝乐游泳馆”。2018年12月10日名嘉汇公司再次发出宝贝乐游泳馆停业声明。2019年1月15日，名嘉汇公司将宝贝乐游泳馆店铺内的儿童游泳池搬离。此后双方在解除租赁合同过程中因设施物品的清理及退还费用多次发生争执。另查明：2017年5月27日，嘉峪关市中大物业管理有限公司与宝贝乐游泳馆签订《嘉峪关名嘉汇时尚中心物业服务协议》，2020年12月1日嘉峪关市中大物业管理有限公司出具证明称“宝贝乐游泳馆欠2018年11月5日至2019年1月15日期间物业费8568元，由名嘉汇公司代为主张”。一审审理期间，经工商登记查询显示，嘉峪关宝贝乐儿童游泳馆经营尚处于存续状态，未注销工商登记。2019年9月，宝贝乐游泳馆向甘肃省嘉峪关市城区人民法院提起诉讼，请求判令名嘉汇公司退还其交付的各项费用合计40027元并赔偿损失。2020年6月5日，甘肃省嘉峪关市城区人民法院作出（2019）甘0271民初5227号民事判决，认为“名嘉汇公司提交的证据无法证实宝贝乐游泳馆存在违反规定擅自停业的事实，名嘉汇公司作为商场的管理者应当以合法和有利于减少双方损失的方式解决争端，而非直接发出解约通知，名嘉汇公司在无充足证据证实宝贝乐游泳馆存在重大解约行为的情况下发出解除合同通知，构成违约。宝贝乐游泳馆在收到解约通知后，以承诺书的形式自认自身亦具有违约行为，故对名嘉汇公司、宝贝乐游泳馆在履约过程中均存在违约行为的事实予以确认”，判决：名嘉汇公司退还宝贝乐游泳馆交付的合同履约金22314元、品牌质量保证金4000元、物业保证金10713元、POS机押金3000元，合计40027元。该判决现已发生法律效力。一审法院认为，关于名嘉汇公司诉求宝贝乐游泳馆支付2018年11月5日至2019年1月15日期间物业费的问题，2018年10月名嘉汇公司向宝贝乐游泳馆发出解除合同通知，2018年11月停电、12月4日发出停业声明等行为，证实该期间宝贝乐游泳馆已停止经营，双方处理解除合同的相关事宜，故名嘉汇公司主张宝贝乐游泳馆承担解除合同期间的物业费无事实依据，不予支持；关于名嘉汇公司主张宝贝乐游泳馆支付装修期及免租期的租金、承担未注销商铺注册地址违约责任的问题，宝贝乐游泳馆出具《解除合同承诺书》系名嘉汇公司先发出《解除合同通知》引起，并非因宝贝乐游泳馆自身原因申请解除合同，由于双方均存在违约行为引起诉讼，且未明确要求解除合同，名嘉汇公司要求宝贝乐游泳馆支付免租期租金、承担违约金的约定条件均未成就，故对名嘉汇公司的主张不予支持。判决：驳回甘肃名嘉汇商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1610元，由甘肃名嘉汇商业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人名嘉汇公司针对其上诉的事实理由未补充提交新证据，宝贝乐游泳馆经营人吕彦珍补充提交名嘉汇公司工作人员赵媛与吕彦珍微信聊天记录，工程施工变更申请表，名嘉汇公司对案涉商铺注册地址招商广告，以此证明2017年7月27日至10月27日因宝贝乐游泳馆的荷载超出建筑规定，存在安全隐患进行施工加固，商铺无法经营，名嘉汇公司对宝贝乐游泳馆减免租金3个月，案涉商铺注册地址未注销未造成名嘉汇公司实际经济损失。名嘉汇公司对吕彦珍与赵媛微信聊天记录的真实性不认可，对2017年7月27日至10月27日因工程施工加固需要减免租金的事实认可，对名嘉汇公司对案涉商铺张贴出租广告的事实认可，但抗辩因宝贝乐游泳馆未及时注销经营地址，招商出租未成功。针对双方争议的解除租赁合同后案涉商铺注册经营地址未及时注销是否造成名嘉汇公司经济损失的事实，经查，名嘉汇公司与宝贝乐游泳馆于2018年11月解除租赁关系，双方在解除租赁合同过程中均存在违约行为，2019年1月宝贝乐游泳馆搬离后，未办理商铺经营地址注销手续，名嘉汇公司对案涉商铺重新进行招商出租，并张贴广告。名嘉汇公司针对案涉商铺经营地址未及时注销造成损失未提供证据证实。二审审理期间，宝贝乐游泳馆已办理注销。除以上事实外，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，已经生效的（2019）甘0271民初5227号民事判决确认：2018年10月26日名嘉汇公司向宝贝乐游泳馆发出解除合同通知，11月初停止供电，随后宝贝乐游泳馆停止经营并出具《解除租赁合同承诺书》，2018年11月双方解除商铺租赁关系，同年12月名嘉汇公司发出商铺停业声明。在解除租赁合同过程中，名嘉汇公司无充分证据证实宝贝乐游泳馆存在重大违约行为而选择发出解除合同通知，名嘉汇公司行使合同解除权的行为构成违约导致双方解除租赁关系。本案名嘉汇公司主张宝贝乐公司承担2018年11月至2019年1月期间的物业费，该期间双方已解除租赁合同，宝贝乐游泳馆停止经营，名嘉汇公司主张宝贝乐游泳馆承担该期间的物业费没有事实依据，不予支持。关于名嘉汇公司主张宝贝乐游泳馆承担合同解除的违约责任，支付装修期和免租期的租金以及未及时注销商铺经营地址产生占用使用费的问题，案涉商铺租赁合同的解除不是由于宝贝乐游泳馆自身原因申请解除的，而是名嘉汇公司行使合同解除权通知解除，其行使合同解除权的行为违反法律规定已构成违约。商铺装修及施工加固期间，双方协议免除该期间租金，此项约定不因双方解除合同而撤销，名嘉汇公司主张宝贝乐游泳馆承担违约责任、支付免租期租金及未及时注销商铺经营地址产生占用使用费无事实和法律依据，对其主张不予支持。综上所述，名嘉汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决的理由存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1610元，由甘肃名嘉汇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 琴审判员 刘宏伟审判员 邢剑影二〇二一年六月十日书记员 李海波