河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0727民初1772号原告：李某3，男，1975年4月11日生，汉族，住新乡市红旗区。原告：李某1，女，2004年8月22日生，汉族，住址同上。原告：李某2，男，2008年8月22日生，汉族，住址同上。原告李某1、李某2的法定代理人：李某3，男，1975年4月11日。二原告的父亲。被告：封丘县中州饭店有限公司（以下简称“中州饭店”），住所地：封丘县城世纪大道中段路北。法定代表人：宋伟坡，公司总经理。第三人：杨李娟，女，1982年10月12日生，汉族，住封丘县。原告李某3、李某1、李某2诉被告封丘县中州饭店有限公司、第三人杨李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某3到庭参加诉讼，被告中州饭店、第三人杨李娟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某3、李某1、李某2向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除编号分别为1207、1208、1209、1210的《商品房买卖协议》及四份《产权委托经营管理协议》。2、依法判令被告支付原告退房款695992元。3、请求被告支付原告逾期办理房地产权证书的违约金6327.2元。4、请求被告按协议支付原告收益金（按总房价款年收益8%，每月10日支付，计算至产权委托经营管理协议解除之日止）。5、请求被告支付原告入住权折合费用约10000元。6、请求被告支付原告由此产生的误工费、交通费及其他合理费用。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月27日，原告李某3分别以原告李某1和原告李某2的名义购买了位于封丘县城世纪大道中段路北（封丘县中州国际酒店）公寓第12层1207、1208.1209、1210号房，房款共计632720元，并同时将上述房屋委托给被告经营管理。原告与被告签订四份《商品房买卖协议》和四份《产权委托经营管理协议》。《商品房买卖协议》约定：自2019年1月25日交付使用起365日内被告负责为原告办理房地产权属证书，若逾期，则原告要求退房。《产权委托经营管理协议》约定：被告按总房价年度收益8%支付给原告，并约定每月10日支付当月收益金，承诺每房每年有6天免费入住期。但被告并未按合同的约定履行，被告的行为已严重违约，使原告签订合同的目的不能实现。原告曾于2020年4月份起诉被告，案号为（2020）豫0727民初756号，于2020年9月7日进行了撤诉。为维护原告的合法权益，特依法再次向贵院提起诉讼。针对诉讼请求，原告向本院提交的证据有：1、买卖合同4份。2、委托经营管理协议8份。3、交款凭证2份（2018年12月27日44万元，2019年1月28日192720元）。4、商品房认购协议4份。5、房屋转让协议复印件一份一页。经质证，本院确认，原告提交的证据1-4符合证据认定规则，本院予以确认。证据5系复印件，且内容不完整来源不明。本院不予采信。本院根据当事人陈述、举证，可以确认以下案件事实：2018年12月27日，原告李某3代李某2、李某1与被告签订商品房买卖协议，协议约定：原告李某2、李某1购买坐落于封丘县城世纪大道中段路北被告开发的公寓12层1207、1208、1209、1210号房，建筑面积均为28.76平方米，单价每平方米5500元，总价款共计632720元。被告应于2019年1月15日前将符合协议约定的公寓交付给原告，并于交付使用后365个工作日内，负责向房地产产权登记机关办理权属登记变更手续。如被告无法按期交房，不能办理房地产权属证书的，原告有权要求退房，被告应在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退给原告，并按已付房款的10‰赔偿原告损失，被告按协议约定向原告账户支付上述款项后，协议自动解除。协议签订后，原告于2018年12月27日向被告交纳了440000元的购房款。同日，双方约定案涉房产由原告委托被告经营管理，被告每月向原告支付733.33元／间租金收益，案涉房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权均归被告中州饭店所有。原告又于2019年1月28日向被告交纳了192720元的购房款。同日，双方约定案涉房产由原告委托被告经营管理，被告每月向原告支付321.2元／间租金收益，案涉房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权均归被告中州饭店所有。协议签订后，被告按约定于2019年2月起每月向原告返还租金4218.12元，截止本案起诉，被告欠5个月租金未支付。后被告未按时支付租金，亦未办理房屋变更登记手续。另查明，案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，2018年4月16日，第三人杨李娟与被告中州饭店签订委托书，就杨李娟名下登记证书号码为新房权证封丘字第201600136号—××号的房产转让一事达成协议，杨李娟委托中州饭店以杨李娟自己的名义与购房人签订房屋买卖合同，合同的一切权利义务委托人杨李娟均予以认可并由杨李娟承担。本案原告李某1、李某2所购房产系案涉房产12层1207、1208、1209、1210号。经查询，该房产整层被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191执429号之四号裁定书查封，查封期限自2017年10月24日至2020年10月23日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案原被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，但案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，依据被告中州饭店与第三人签订的委托合同约定，第三人杨李娟仅委托被告中州饭店以第三人的名义出售案涉房产，房屋买卖合同所产生的权利义务由第三人杨李娟承担。本案被告中州饭店与原告签订案涉合同，系以被告中州饭店自己的名义签订，与委托合同约定内容不符，属于超越代理权订立合同，依据法律规定，这种情形下，原被告所签合同系效力待定合同，经委托人杨李娟追认后方为有效合同。本案第三人杨李娟作为房屋产权登记人，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对案涉房屋买卖合同的效力未予以追认，应属无效合同。合同无效后，当事人因该合同取得财产应予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，原告向被告交纳的购房款632720元被告应予以返还。同理，原告因合同所获租金收益也应当返还。经查明，被告共向原告支付租金收益95497.31元，应该予以返还。结合本案案情，因被告中州饭店过错导致的合同无效，故被告中州饭店还应赔偿原告因此所受到的损失，本院酌定被告中州饭店应向原告支付自2018年12月27日起资金占用期间的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告封丘县中州饭店有限公司于本判决生效之日起十日返还原告李某3、李某1、李某2购房款632720元并支付利息（2018年12月27日至2019年8月19日的利息为以本金440000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起的利息，以440000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日；2019年1月28日至2019年8月19日的利息为以本金192720元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起的利息，以192720元元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）。二、原告李某3、李某1、李某2于本判决生效之日起十日向被告封丘县中州饭店有限公司返还租金收益款95497.31元（该款从被告封丘县中州饭店有限公司应支付原告款中予以抵扣）。三、驳回原告李某3、李某1、李某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5461.59元，由被告封丘县中州饭店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  贾西娟二〇二一年六月十五日书记员  卜令瑞