广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8120号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：潘平，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹安，男，该公司职员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：彭涛，男，1978年1月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗万奴，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：严飞燕，广东杰海律师事务所实习人员。上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称溢晖公司）因与被上诉人彭涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人溢晖公司的委托诉讼代理人曹安，被上诉人彭涛的委托诉讼代理人罗万奴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溢晖公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.溢晖公司不予退还彭涛31728.38元租赁保证金；3.彭涛向溢晖公司支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金15423元；4.本案诉讼费用由彭涛承担。事实和理由：一、一审判决要求溢晖公司退还租赁保证金15864.19元，存在认定事实及法律适用错误。根据原《租赁合同》第12.2条、12.2.2条约定，若彭涛拖延支付租金、管理费、水电费等费用逾期一个月，溢晖公司有权行使没收彭涛全部租赁保证金的权利。二、一审判决在关于2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金问题上存在适用法律、认定事实错误。目前并无规定溢晖公司须在疫情期间减免租金的明确法律法规。广东省政府2月6日发布的《关于应对新冠病毒××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第九条也是为鼓励民营企业根据实际情况减免租金，并无强制减免的规定。综上，请求二审法院予以改判。彭涛答辩称：不同意溢晖公司的全部上诉请求。对于其上诉请求第二项，双方的租赁合同在解除时还有一年的租赁期限，双方的租赁期限总共两年，一审判决溢晖公司可没收彭涛一半的租赁保证金，在疫情的情况下，相应的风险由双方共担，溢晖公司的利益已经得到了保护，其无权再要求没收彭涛全部保证金。关于溢晖公司的第三项上诉请求，对于2020年2月-3月份的租金，虽然彭涛在此期间根本没有事实使用涉案场地，但出于疫情的考虑，一审判决判令彭涛仍需承担一半的租金，彭涛对此予以认可。因此彭涛认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2020年6月11日，彭涛向一审法院起诉请求判令：1、确认彭涛与溢晖公司签订的《租赁合同》已于2020年3月1日解除；2、溢晖公司向彭涛返还已支付的租赁保证金31728.38元、公用事业费保证金1275元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元；合计41003.38元；3、溢晖公司免除案涉商铺2020年2月1日至2020年2月28日期间的租金7650元、物业管理费2040元、及三方接口技术支持费400元；4、本案诉讼费由溢晖公司承担。溢晖公司向一审法院提出反诉请求：1、确认彭涛、溢晖公司《租赁合同》于2020年4月30日解除；2、彭涛向溢晖公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间房屋租金24628.69元；3、彭涛向溢晖公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋物业管理费6487.2元；4、彭涛向溢晖公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的三方技术接口支持费1272元；5、彭涛向溢晖公司支付水电费4703.77元；6、彭涛向溢晖公司支付违约金68534.83元，其中彭涛单方解除合同应承担63579.18元违约金，应付未付款项逾期违约金4955.65元（暂计至2020年6月30日，实际金额以判决生效之日为准）；7、彭涛向溢晖公司支付逾期返还铺位占用费8941.32元（从2020年5月1日起至2020年5月9日止，按每平方米38.96元*25.5平方米每月）；8、彭涛将房屋恢复至毛坯后向溢晖公司交还；9、本案诉讼费由彭涛承担。一审法院经审理查明：据房产证记载，海珠区叠景路168号170号501房的产权人为广州市溢晟房地产开发有限公司，房屋用途商业，建筑面积12209.35平方米。广州市溢晟房地产开发有限公司出具《产权人委托同意书》，载明同意委托溢晖公司负责上述物业的房屋租赁合同签署、相关租赁登记备案的办理手续及备案资料提供。2019年3月28日，彭涛（乙方）与溢晖公司（甲方）签订《租赁合同》约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；4.8本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；12.6乙方单方解除本合同的，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）被称为“合生广场”的F5层L5-22A号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为25.5平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“小煎一饼品牌中式快餐/小吃业态”之用途；20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2019年3月22日至2021年3月21日；20.3双方暂约定该房屋交付日为2019年3月22日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠，2019年5月22日至2020年3月21日月保底租金为7650元；2020年3月22日至2021年3月21日月保底租金为8032.5元；21.1.3乙方于每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金30217.5元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米80元核算，即该房屋每月的物业管理费为2040元；乙方应于每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为1275元，公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米38.96元的标准支付逾期占用期间的占用费；21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为400元/月/台，每个月的三方接口技术支持费总计为400元；三方接口保证金为5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；等。合同附件三物业收费标准：电费0.7502元/度，服务费0.2498元/度，按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；油烟管道清洗保证金3000元，该费用在退回租赁保证金时一并退回；等。彭涛按照合同约定向溢晖公司交付了租赁保证金31728.38元、公用事业费保证金为1275元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元，溢晖公司依约向彭涛交付了商铺。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月9日，广州市海珠区防控疫情市场和环境整治组发布《关于进一步强化餐饮服务单位疫情防控期间工作要求的通知》及《关于海珠区餐饮服务单位暂停堂食服务的通知》载明：即日起全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务；除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动；等。2020年2月28日，彭涛向溢晖公司发出《解约函》，载明：彭涛为涉案商铺承租人，经营品牌为“小煎一饼”，由于受新冠状病毒疫情影响，且对未来经营环境的持续不利因素，彭涛申请于2020年3月1日起停止营业，并与溢晖公司解除《租赁合同》关系，望溢晖公司批准为盼。溢晖公司于2020年2月29日收到上述函件。2020年4月10日，广州市疾病预防控制中心发布《广州市就餐场所复工复产新冠××疫情防控工作指引》，载明：对于防控分级为高风险地区，各类营业餐饮经营单位限制堂食服务，中风险区需严格按照广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引开展餐饮服务，经营单位可以开展堂食服务，对低风险地区，餐饮业可开发经营，等。2020年4月29日，溢晖公司向彭涛发出《关于解除租赁合同的公函》，载明：彭涛至今未能根据合同约定支付相关租金、物业管理费、三方接口技术支持费、水电费等，经溢晖公司多次催促至今未果，现正式函告彭涛：双方之间的租赁关系于2020年4月30日解除，并要求彭涛承担相应违约责任。同日，彭涛向溢晖公司发出《回函》，载明：租赁合同的解除应当是基于不能归责于双方的不可抗力因素，并非彭涛违约导致，租赁合同应于2020年3月1日解除，此后彭涛多次与溢晖公司沟通，望溢晖公司及时收回商铺，办理交接手续，并在2020年3月26日再次向溢晖公司发出了《关于办理解约相关交接手续的函》，请溢晖公司尽快安排人员到现场办理交接手续，但溢晖公司一直未予理睬，因此相关费用应当计算至2020年2月28日；彭涛已支付了2019年8月的水电费，其余时间段的水电费请溢晖公司提供缴费单予以核对；彭涛此前已经数次联系溢晖公司收回店铺，但溢晖公司均未理会，拒绝办理放行条，导致彭涛无法搬离店铺，再次恳请溢晖公司联系彭涛办理场地交还手续。溢晖公司为证明其主张，提供了如下证据：1、《应收实收报表》，载明水电费明细如下：2019年5月电费880.12元、服务费300.76元；2019年8月服务费364.43元；2019年12月电费871.68元、服务费322.49元、水费83.84元；2020年1月电费724.15元、服务费267.91元、水费67.07元；2020年2月电费220.45元，服务费81.56元，2020年3月电费263.94元，服务费102.79元；2020年4月电费109.81元，服务费42.77元。以上合计4703.77元；2、溢晖公司开具水电费的发票；3、2018年11月9日海珠区发展和改革局发出的《海珠区发展和改革局关于一般工商业电价降价正常告知书》，载明：关于电价方面没有合同约定的，应立即停止超标准收费，约定并严格按照政府定价标准销售电价，对已经签订相关电价合同的转供电主体，需签订电费补充协议，明确电费单价，具体协议可明确电费单价是政府定价，相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。彭涛质证表示：证据1对于溢晖公司主张的费用除2019年8月认为已经缴清电费外，其余月份的水电费确实没有交，但2020年3、4月份彭涛没有使用房屋不应承担水电费；证据2真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据3没有异议。一审诉讼中，彭涛、溢晖公司确认：彭涛于2020年5月9日将钥匙交给溢晖公司，当日搬离商铺。彭涛表示：溢晖公司没有给过彭涛POS机，此前一直交纳三方接口技术支持费是因为溢晖公司的要求。溢晖公司表示：三方接口技术支持费指的是溢晖公司将POS机给彭涛使用的费用，但没有证据证明将POS机交给彭涛；因为疫情期间很难联系，故没有向彭涛发出水电费的缴费通知；因为彭涛没有支付租金，按照公司内部规定不允许放行，且公司内部需要走审批流程，与彭涛协商要求彭涛交纳欠缴费用未果，故至2020年4月29日才向彭涛发出回函，直至2020年5月9日才让彭涛搬离物品；其第六项诉讼请求应付未付款项的违约金具体指租金、物业费、三方技术接口支持费及水电费的违约金；房屋现仍未对外出租，坚持要求彭涛将房屋恢复成毛坯状态。一审法院认为：彭涛与溢晖公司签订《租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。彭涛、溢晖公司之间的租赁合同期限至2021年3月21日止，彭涛于2020年2月28日向溢晖公司发出《解约函》，以受疫情影响为由要求解除租赁合同之时，合同后续还有一年的合同履行期限，彭涛并不当然享有合同解除权。溢晖公司于2020年4月29日向彭涛发出《关于解除租赁合同的公函》表示双方之间的租赁关系于2020年4月30日解除，故溢晖公司认为双方之间的租赁合同关系于2020年4月30日解除的意见有理，一审法院予以采纳。彭涛要求确认租赁合同于2020年3月1日解除的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。关于租赁保证金、公用事业费保证金、三方接口保证金、油烟管道清洗保证金。鉴于新冠××疫情对于餐饮行业确存在一定影响，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，且本案合同期限还有一年才届满的情况下，一审法院认定彭涛交纳的租赁保证金31728.38元应由彭涛自行负担一半，故溢晖公司应将保证金的一半即15864.19元退给彭涛。彭涛并非故意拖延2020年2月起的租金不交，而是基于疫情爆发的原因，亦向溢晖公司主动提出解除合同，故溢晖公司认为彭涛逾期交租的行为构成违约，溢晖公司认为应当没收彭涛的租赁保证金的意见依据不足，一审法院不予采纳。至于公用事业费保证金1275元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，彭涛要求溢晖公司退回上述保证金有理，一审法院予以支持。关于租金、房屋占用费、物业管理费、三方接口技术支持费。溢晖公司反诉要求彭涛支付自2020年2月1日至2020年4月30日止的租金，疫情期间导致客流急速下降，至2020年4月10日才可恢复堂食。考虑到本案的实际情况，彭涛的经营困难，以及溢晖公司作为出租人亦应共克时艰的角度，一审法院酌情判令从2020年2月1日至3月31日租金按照合同约定的标准减半收取合计为7711.5元，2020年4月1日至4月30日期间彭涛应按照合同约定的标准向溢晖公司交纳租金8032.5元，以上合计为15744元。溢晖公司反诉要求彭涛支付超出上述金额的租金一审法院予以驳回。溢晖公司要求彭涛支付从2020年5月1日至5月9日的房屋占用费。在合同解除之前，彭涛已要求溢晖公司放行以便搬离物品，溢晖公司在发出回函之时明确合同于2020年4月30日解除，当时应与彭涛办理房屋交接手续，其司直至2020年5月9日才让彭涛搬离物品，故2020年5月1日至2020年5月9日的房屋占用费损失应由溢晖公司自行负担。关于物业管理费。至合同解除之前，彭涛仍应向溢晖公司交纳相应物业管理费用，故溢晖公司反诉要求彭涛支付2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费有理，一审法院予以支持，但应按合同约定的每月2040元的标准，合计为6120元。溢晖公司反诉要求彭涛支付超出上述金额的物业管理费一审法院予以驳回。关于三方接口技术支持费。溢晖公司确认该费用指的是POS机的费用，但溢晖公司并未举证证实其向彭涛交付了POS机，故溢晖公司反诉要求彭涛支付三方接口技术支持费一审法院不予支持。关于水电费、服务费。溢晖公司已提交水电费发生的具体明细以及发票，租赁合同中亦明确约定了水电费、服务费的标准，且彭涛确认其未缴纳溢晖公司反诉主张的水电费用，故溢晖公司反诉要求彭涛支付水电费4703.77元一审法院予以支持。彭涛未举证证实其缴纳了2019年8月的服务费，故彭涛应当支付该费用。关于溢晖公司主张彭涛迟延支付租金、物业管理费、水电费的违约金以及彭涛单方解除合同违约金。本案中，彭涛并非故意拖延缴付相关费用，而是因为疫情影响，与溢晖公司协商解除合同的后续事宜未果导致。且溢晖公司亦可没收彭涛一半的租赁保证金，溢晖公司再要求彭涛支付上述各项违约金理据不足，一审法院不予支持。彭涛表示同意将房屋恢复成毛坯状态，故溢晖公司反诉要求彭涛将房屋恢复成毛坯状态的诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年11月27日作出判决如下：一、彭涛与溢晖公司签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；二、溢晖公司在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金15864.19元、公用事业费保证金1275元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元给彭涛；三、彭涛在本判决生效之日起十日内向溢晖公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金15744元、物业管理费6120元；四、彭涛在本判决生效之日起十日内向溢晖公司支付拖欠的水电费、服务费共计4703.77元；五、彭涛在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场F5层L5-22A号房屋恢复至毛坯状态，溢晖公司对此予以协助和配合；六、驳回彭涛的其他诉讼请求；七、驳回溢晖公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2210元，由彭涛负担1654元，溢晖公司负担556元。上述受理费已经由彭涛预交，彭涛同意由溢晖公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给彭涛。一审反诉受理费1980元，由彭涛负担286元，溢晖公司负担1694元。上述反诉受理费已经由溢晖公司预交，溢晖公司同意由彭涛在履行本判决时将其应承担部分直接支付给溢晖公司。本院二审期间，双方均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除责任归责，以及涉案租赁保证金应否退还及2020年2、3月期间的租金应否减免。根据本案查明的事实，双方租赁合同期限至2021年3月21日止，虽2020年年初的疫情及政府实施管控措施确对承租人的经营造成不利影响，但众所周知，本市政府已于2020年2月底调整了管控措施，各行各业逐步复工复产，据此，涉案租赁合同并不属于根本无法实现合同目的的情形，故一审法院认为彭涛不当然享有合同解除权正确，本案租赁合同解除应归责于彭涛。鉴于疫情属于不可抗力的客观因素，彭涛未按约定支付租金事出有因，不属于恶意违约。在此情况下，租赁双方应共担风险、共渡难关，故一审法院综合本案的事实、证据情况和疫情因素，酌定退还一半租赁保证金即彭涛承担被没收一半租赁保证金的违约责任，以及2020年2月1日至3月31日期间租金按约定减半计付，并无明显不当，本院均予以维持。综上所述，溢晖公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601.23元，由广州市溢晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月二十五日书记员  张 旭彭诗敏