北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6566号原告：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区绿景苑3号楼三层308室，统一社会信用代码911101018012346755。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：房迎雪，女，1988年10月16日出生，汉族，北京首华物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被告：尹德祥，男，1980年9月15日出生，汉族，公民身份号码×××。原告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业）与被告尹德祥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员高丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告首华物业的委托诉讼代理人房迎雪、苟波，被告尹德祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首华物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业6550.68元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：尹德祥，北京市顺义区×镇金×二路×号院×号楼×，建筑面积为50.28㎡，单价3.96元/㎡/月，每年度应缴金额为2389.31元。原告与被告已形成事实上的物业服务关系，经收费员反复催缴，被告仍不按规定足额支付2016年11月3日至2019年7月30日的物业费共计6550.68元，现请求法院依法审理并判令被告足额支付物业费6550.68元。被告尹德祥辩称：认可涉诉房屋的坐落位于顺义区×镇×北二路×号院×号楼×，建筑面积为50.28平方米，认可合同约定的单价是3.96每平米每月。认可2016年11月3日至2019年7月30日期间的物业费没有缴纳，认可原告的计算方式。没有缴纳物业费的理由是：第一，我方认为原告的诉讼主体不对，原告提交的合同不完整，没有看到签字盖章，这个合同与我方没有关系，我是与国馨公司签订的合同；第二，我想问一下原告从什么时间开始为涉诉小区服务的，什么时候结束的合同关系，相应的依据在哪里。在我方提交的合同中第五页第六章第二十条明确约定了不得提前解除合同，该合同约定的是五年的服务期限，但是现在在合同没有到期的情况下，物业公司就逃跑了；第三，我是2015年7月19日缴费，但是物业费是自2015年6月8日开始计收的，当时国馨公司称其从2015年6月8日开始为我服务，我为了收房没有办法，所以就交了。我认为物业公司应当把2015年6月8日至2015年7月18日期间的物业费178.8元返还给我。2019年，原告曾经起诉过我方，我曾到庭叙述过情况，后来就不了了之了；第四，我方要求原告把景观水池、路灯、景观绿化草坪、绿化树恢复原状，这些东西原来是有的，但是从2016、2017年就消失了；第五，原告没有进行幕墙的清洗；第六，广告收入、快递柜的收入、售卖机的收入原告没有公开，这个收入应当是全体业主的；第七，2号楼门前地面地砖下沉，我方要求物业公司恢复；第八，要求原告执行发改办2019年487号文件价格，返还多收的电费；第八，涉诉房屋如果是商住的话，现在每层的卫生间都是没有开放的；第九，我方要求返还300元装修管理费和200元的垃圾清运费，并且装修保证金2000元也是被迫缴纳的，至今未退，后来冲抵到2016年的物业费中了。为此原告一直不向我方移交钥匙，造成了我方两个月的房租损失，如果没有原告的胁迫情形，本来我方应当在2015年6月8日就收房了。第十，我方认为收取物业费应当按照年度收取，合同是这样约定的，而不是跨年收取的，并且原告从未公示过物业服务收支情况。物业公司服务很差，我曾经投诉过多次，我本人去过物业办公室多次，没有解决装修扰民、卫生环境差。我投诉装修扰民情形，邻居的装修队把我车胎划破了，停电很频繁。楼里的消防警报灯不明原因至少两次乱响。2019年9月13日，我家楼上的房屋的卫生间漏水，原告以撤场为由拒绝维修。我方为此支出维修费3000元并要求赔偿精神损失费3000元。经审理查明：原告首华物业受北京市开源易通仓储有限公司的委托，为坐落于顺义区×镇×街×号的×大厦（×）提供物业服务，物业服务期限自2014年8月1日至2019年7月30日，物业管理服务费用标准为3.96元/平方米·月。2015年7月19日，尹德祥与北京首华物业管理有限公司国馨分公司签订《×大厦（×）物业服务合同》一份，约定北京首华物业管理有限公司国馨分公司为尹德祥提供物业服务，房屋坐落为顺义区×北二路×小区×楼×层×室，物业服务期限自2015年5月25日至2020年5月25日，物业服务费按每年度计算、支付，尹德祥应于每年1月1日至5月1日支付当年度物业服务费，共计2389.31元/年。首华物业提交电费收费凭证，证明其已经按照规定调整电价，对此尹德祥不予认可。首华物业提交告知函、告知书、协议证明首华物业已于2019年7月30日撤场，对此尹德祥不予认可。尹德祥提交照片、规划图证明涉诉房屋漏水情况、私自拆除绿化景观、地砖下沉问题；提交2019年4月22日发改办价格（2019）487号文件，证明降价依据；提交发票证明装修押金2000元已经抵充2016年1月1日至11月2日的物业费；提交发票证明缴纳装修管理费300元以及2015年6月8日至2015年12月31日期间的物业费1347.3元；提交2015年7月19日的收据，证明缴纳装修垃圾清运费200元；提交2015年5月23日的入住通知书，载明入住日期为2015年5月31日至6月7日，入住通知书中约定逾期未办理房屋验收交接手续，按交房日期最后一日起该房屋视为转移，相关风险及责任由买受人承担。诉讼中，尹德祥另表示，首华物业与尹德祥签订的物业合同是到2020年5月，首华物业提前撤场应当向尹德祥支付违约金。违约的损失有延期收房的租金损失、漏水维修损失、精神损失、垃圾清运费损失、装修管理费损失、返还多收取的物业费损失。原告首华物业主张其已完成相应外墙清洁服务及收支公示义务，并提交2016年及2018年的外墙清洗合同，2017年及2018年物业服务项目情况报告予以佐证。首华物业另表示：1.首华物业提前撤场不假，但是物业服务并未停止，撤场时已经告知全体业主且新物业于2019年7月31日即接手，交接手续齐全；2.关于合同主体，国馨公司是属于我方分公司；3.地皮是开发商的，绿化景观是开发商拆的，不是原告拆除的；4.关于电费，我方是代收代缴，从未多收过；5.关于装修费和垃圾清运费，这是正常的收费；6.对于装修扰民的情况，我们肯定是制止的；7.消防警报灯响是正常的消防演习；8.针对被告称的漏水问题，因为当时我方撤场了，而且有新的物业公司接手；9.认可装修押金抵作物业费了；10.地面下沉是开发商的施工质量问题，业主可以找开发商解决。上述事实，有《×大厦（×）物业服务合同》、《×大厦（办公）物业服务合同》、告知函等双方当事人提交的证据、陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据原告首华物业提交的证据及当庭陈述，能够认定2019年7月30日首华物业撤场前，首华物业与尹德祥之间存在物业服务合同关系，本院对此予以确认。首华物业在撤场前为涉诉小区提供了物业服务，尹德祥作为享受服务的一方负有向首华物业交纳物业服务费的义务。尹德祥认可首华物业所主张的欠缴费期间、计算方式，本院亦不持异议。首华物业要求尹德祥支付2016年11月3日至2019年7月30日期间的物业费，于法有据。关于物业费金额，结合本案已查明的情况，首华物业在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，故本院酌定尹德祥应交纳的物业费金额为6220元。关于尹德祥不同意交纳物业服务费的答辩意见，本院认为，考虑到物业服务的特性及物业服务质量客观上亦受物业费用标准及整体行业现状影响，物业服务存在瑕疵在所难免，本案中尹德祥提交的证据不足以证实首华物业存在严重违约，亦不足以构成尹德祥不交纳物业费的抗辩。关于电费问题，根据双方提供的发改委文件，首华物业开始以每度1.2元标准收取电费并未超过最高值，逐步降价至1.11元，业主按照相应的价格购电，视为双方达成了一致意见，故对尹德祥要求首华物业返还多收电费的请求，本院不予支持。因入住通知书明确载明入住日期的最后一日为2015年6月7日并约定逾期未办理房屋验收交接手续，按交房日期最后一日起该房屋视为转移，故在尹德祥未提交证据证明首华物业存在胁迫的情形下，首华物业主张自2015年6月8日开始计收物业费并无不当，尹德祥要求返还多收取的物业费的辩解意见本院不予采信。此外，对于装修管理费以及垃圾清运费的收费以及金额标准符合行业惯例，系首华物业额外付出的劳动报酬，对尹德祥要求返还该笔费用的辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹德祥于本判决生效之日起七日内给付原告北京首华物业管理有限公司物业费6220元；二、驳回原告北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尹德祥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年六月七日法官助理 张若欣书 记 员 茹 越