重庆市永川区人民法院 民事判决书 （2021）渝0118民初3542号 原告（案外人）：廖景彪，男，汉族，1984年10月23日生，住重庆市永川区委托诉讼代理人：邓玉建、江欣欣（实习），重庆石松律师事务所律师。被告：向福建，男，汉族，1986年1月17日生，住重庆市永川区委托诉讼代理人：葛振宇，重庆鼎盛佳程律师事务所律师。第三人：重庆市渝荣房屋建设开发有限公司，住所地重庆市永川区中山路街道办事处渝西大道中段285-7号，统一社会信用代码91500118709338922Q。法定代表人：李天柱，董事长。委托诉讼代理人：许厚香，女，1964年9月17日生，汉族，系公司员工，住重庆市永川区原告廖景彪与被告向福建、第三人重庆市渝荣房屋建设开发有限公司（以下简称渝荣公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖景彪的委托诉讼代理人邓玉建、江欣欣，被告向福建的委托诉讼代理人葛振宇和第三人渝荣公司的委托诉讼代理人许厚香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖景彪向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于重庆市永川区汇龙大道688号7幢XXX房屋，并解除对该房屋的查封；2、位于重庆市永川区汇龙大道688号7幢XXX房屋归廖景彪所有。事实及理由：2007年11月28日，龙裔云与渝荣公司签订工程内部承包合同，约定龙裔云系天之韵花园小区二期建设工程项目的承包方。工程完工后，渝荣公司与龙裔云于2009年1月20日签订以房抵工程款协议书，渝荣公司按协商价以天之韵二期花园未出售住房抵偿龙裔云工程款，并实际交付。案涉房屋网签至龙裔云妻子阳维碧名下。原告以15万元从龙裔云处购买案涉房屋，并于2020年11月11日入住。原告已支付全部购房款，且实际占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人符合该条规定的，应当停止对查封房屋的执行。案涉房屋系原告在永川城镇的唯一住房，属于消费购房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案涉房屋应归原告所有，法院应停止对该房屋的执行。被告向福建辩称，原告无证据证明其与案涉房屋存在利害关系。原告陈述渝荣公司将房屋抵给龙裔云，龙裔云再抵给原告，从龙裔云处购买获得。根据合同的相对性原则，原告仅对龙裔云享有债权。对渝荣公司不享有任何权利。我国不动产物权的取得采取登记生效，案涉房屋并未登记在龙裔云或原告名下。因此，龙裔云并未取得案涉房屋所有权，本案原告更不享有实体权利。原告对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。原告与龙裔云签订的房屋抵款协议，证明双方有抵款的合意。并未形成房屋买卖合意。原告也仅与龙裔云形成抵款合意，而非房屋买卖协议。原告与渝荣公司也没有房屋买卖合意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件之一是案外人与被执行人在房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，而非房屋抵款协议，原告的请求不符合该条规定。（2020）渝0118执异193号执行裁定书，没有支持龙裔云、阳维碧对案涉房屋享有足以排除执行权利的请求，故原告对案涉房屋更不享有物权或者物权期待权。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人渝荣公司述称，案涉房屋早已抵给原告，法院应停止对案涉房屋的执行。本院经审理认定事实如下：向福建与渝荣公司因房屋买卖合同发生纠纷向本院提起诉讼，本院于2019年8月6日以(2019)渝0118民初4325号民事判决书，解除双方于2017年3月7日签订的商品房认购协议书，渝荣公司退还向福建购房款288 332元、赔偿损失20万元。因渝荣公司未履行义务，向福建向本院申请执行。本院于2020年1月21日作出（2019）渝0118执4396号执行裁定书，查封位于重庆市永川区汇龙大道688号7幢XXX登记在渝荣公司名下的房屋，重庆市永川区不动产登记事务中心于2020年1月22日办理了查封登记。另查明，2009年1月20日，渝荣公司（甲方）与重庆市厦坤建设（集团）有限公司（乙方）、龙裔云（乙方）签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定甲方将其开发的天之韵二期花园小区尚未出售的住房按1900元/平方米抵偿给乙方，乙方对抵偿房屋自行销售，具体房号和面积以《龙云选房情况表》为准，该表载明龙裔云共选择包括案涉房屋在内的房屋20套，每套优惠1万元后总房款为438万元。《房屋抵偿工程款协议书》及《龙云选房情况表》均有许后荣签名并加盖渝荣公司印章，龙裔云作为乙方在《房屋抵偿工程款协议书》上签字。原告对案涉房屋提出异议，请求本院不得对案涉房屋执行，并确认原告对案涉房屋享有所有权。本案在审查中，廖景彪向本院提供了《低压电一户一表用户表》及钥匙领取登记、龙裔云于2014年9月8日出具的收条打印、渝荣天之韵花园业主入住手续书等材料，拟证明其在查封前已实际购买并占有案涉房屋。本院在执行过程中对案涉房屋进行查封，原告提出异议，请求停止对案涉房屋的执行，并确认原告对案涉房屋享有所有权。本院在诉讼中，将渝荣公司的诉讼地位由被告更改为第三人，并当庭向当事人释明。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。我国目前的执行异议之诉，一是在审查范围上没有明确界定；二是与其他程序如撤销权诉讼、确权诉讼之间的界限没有明确规定。在执行异议过程中是否需要审查取得物权的基础法律关系（比如意思表示的真实性，是否有合理对价）存在疑问。如果不审查基础关系，则权利的比较不全面，如果对此进行审查，又很可能与撤销权或代位权诉讼甚至确权之诉的审理范围相冲突，虽然对取得物权的基础法律关系进行审查会使整个事实更加清晰，但也同时使得诉讼变得更加复杂且耗时更久，与执行异议之诉的立法本意相悖，更何况取得物权的基础法律关系完全可以由第三人撤销之诉来完成。本案系案外人执行异议之诉，原告请求确认对案涉房屋享有所有权，其请求是否成立，需审查原告对该房屋是否享有所有权或者其他足以阻止房屋转让、交付的实体权利。《民诉法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的争议焦点是原告对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，即是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。买受人在取得房屋时，一般情况下应作权属变更登记。开发商办理房产证的流程通常是向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在开发商完成初始登记后，可对外销售或以房抵债。即使案涉房屋办理了网签登记，但网签主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房者利益为目的。并不产生房屋预售合同预告登记的法律效力，案外人并不基于网签享有对案涉房屋的物权期待权。原告不能举证证明案涉房屋具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”和第（四）项：“非因买受人的原因未办理过户登记。”规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告将渝荣公司作为共同被告提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，故渝荣公司应列为本案第三人而不是被告。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回廖景彪的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  长   胡雁冰人民陪审员   肖  剑人民陪审员   肖家书  二〇二一年六月二十三日 书  记  员  蒋奇君 - 1 -