山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初2208号原告：王志刚，男，1972年12月7日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：马阳，山东业诺律师事务所律师。被告：福建盈辉股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路208号晓康苑南楼2202单元。法定代表人：任义宇，总经理。委托诉讼代理人：严浩，福建谨而信律师事务所律师。被告：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区天福办文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。被告：威海亿鑫房地产开发有限公司。诉讼代表人：威海亿鑫房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。原告王志刚与被告福建盈辉股份有限公司(以下简称盈辉公司)、文登市文山实业总公司（以下简称文山公司））、威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志刚之委托诉讼代理人马阳、被告盈辉公司之委托诉讼代理人严浩、文山公司之委托诉讼代理人鞠静、亿鑫公司之委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志刚向本院提出诉讼请求：一、请求判令盈辉公司、文山公司、亿鑫公司协助王志刚撤销盈辉公司与文山公司签订的关于威海市文登区，11号3单元306室、307室、906室、1507室、1806室、1807室，11号4单元208室，8号3单元1406室房产（共计12套房产）的网签备案登记手续；二、请求判令文山公司、亿鑫公司协助王志刚办理位于威海市文登区，11号3单元306室、307室、906室、1507室、1806室、1807室，11号4单元208室，8号3单元1406室房产的不动产权登记手续。诉讼中，其第一项诉请变更为：请求判令继续履行案涉商品房抵顶协议。事实和理由：亿鑫公司于2013年11月29日向王志刚借款500万元，王志刚通过银行分10次汇款给亿鑫公司指定的账户（法定代表人女儿潘瑾的账户），因亿鑫公司无力还款，2015年5月8日，王志刚与文山公司签订《商品房抵顶协议》，将亿鑫公司开发的案涉12套房产抵顶给王志刚，抵顶房产总面积为1407.95平方米。2015年5月8日王志刚已办理案涉12套房产交接手续，且对案涉房屋进行装修，并缴纳物业费、水电费。王志刚于2017年1月向威海市文登区人民法院提起案外人执行异议之诉，法院依法确认案涉《商品房抵顶协议》合法有效，王志刚对案涉12套房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并作出（2017）鲁1003民初506号民事判决书，判决对案涉12套房产不得强制执行、解除对案涉12套房产的查封。通过上述生效判决法院依法查明的事实显示：因亿鑫公司向盈辉公司借款，将案涉12套房产网签备案至盈辉公司名下，为亿鑫公司的借款提供担保，盈辉公司与文山公司之间不存在真实的房屋买卖关系，故三被告应协助王志刚撤销原为借款提供担保而形成的案涉12套房产的网签备案登记手续，恢复案涉房屋权属至原来状态。案涉12套房产系文山公司与亿鑫公司合作开发的项目，王志刚多次要求文山公司、亿鑫公司协助办理不动产权登记手续未果。盈辉公司辩称，一、亿鑫公司与答辩人签订案涉《商品房买卖合同》的行为，依法应认定双方已形成让与担保法律关系，答辩人依法对《商品房买卖合同》项下的房屋享有相应的优先受偿权。亿鑫公司与答辩人签订的《合作协议书》系名为投资实为借贷的合同。《合作协议书》签订后，答辩人履行了向亿鑫公司支付1500万元投资款的义务，双方根据上述约定签订案涉12套房屋的《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。根据最高人民法院作出的(2017)，最高法民申513号民事裁定以及2019年《最高人民法院关于印发的通知》(，《九民纪要》)第七十一条，当事人根据上述合同约定，已经以完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院应予以支持。答辩人对作为担保物的案涉房产依法享有优先受偿权。二、《商品房抵顶协议》实际系王志刚与亿鑫公司之间以物抵债合意的表现形式，王志刚无权基于该协议所享有的债权要求答辩人协助撤销案涉房产的网签备案登记手续并办理不动产权登记手续。根据(2017)鲁1003民初506号民事判决认定的事实，王志刚与亿鑫公司之间民间借贷关系已转化为事实上商品房买卖合同关系，但王志刚基于以物抵债协议而拟受让的不动产，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对案涉房产的物权期待权，更不享有案涉房产物权，实际上王志刚就案涉房产对亿鑫公司享有的仍仅是一般债权，其无权基于《商品房抵顶协议》享有的债权要求答辩人协助撤销案涉房产的网签备案登记手续并办理不动产权登记手续。原告因《商品房抵顶协议》无法履行，其应根据与亿鑫公司的基础法律关系，向亿鑫公司主张相应债权。三、王志刚就案涉房产对亿鑫公司享有的仅是一般债权，答辩人对案涉房产享有的让与担保权利具有优先效力；王志刚诉请答辩人协助撤销案涉房产的网签备案登记手续并办理不动产权登记手续，显属缺乏事实与法律依据。如前所述，王志刚与亿鑫公司之间事实上形成的是以物抵债协议，王志刚并非案涉房产的一般购房消费者，因此，作为非消费者的王志刚不能以其享有的一般债权对抗答辩人享有的让与担保权利。王志刚在明知案涉房产已进行网签备案的情况下仍与亿鑫公司签订《商品房抵顶协议》，主观上并非善意，其对《商品房抵顶协议》项下房屋无法办理网签备案及办理相应不动产登记手续具有明显过错。综上，王志刚在本案中提出的各项诉请均缺乏相应的事实与法律依据，依法应予以驳回。文山公司答辩称，对案涉的房屋的实际情况并不了解，对亿鑫公司与王志刚、盈辉公司的法律关系不清楚，案涉房屋均为亿鑫公司开发销售并办理相关手续，与答辩人无关。亿鑫公司答辩称，2018年6月14日，法院受理亿鑫公司破产清算，指定山东胶东律师事务所担任管理人，管理人进驻后，依据破产法相关规定，向包括盈辉公司在内全体债权人发送债权申报通知，盈辉公司已经向管理人进行债权申报，其申报的债权经管理人审查、债权人会议核查，已经确认该债权系普通债权，并非盈辉公司所称具有优先性，盈辉公司也未依据破产法的相关规定向管理人提出任何异议。管理人曾经对包括涉案房屋在内的中央龙湾小区全部住宅进行核实，涉案全部住宅已经于2015年初由亿鑫公司向王志刚进行交付，涉案房屋均由王志刚占有使用至今。亿鑫公司的抵顶义务已经完全履行，并不存在王志刚主张继续履行的法律基础，涉案房屋所在楼盘，由亿鑫公司实际投资开发建设，以文山公司的名义进行对外销售。王志刚要求我方协助过户，我方认为基于管理人调查的事实，亿鑫公司已经于2015年向其交付，管理人同意尊重事实，但因涉案房屋名义上登记在文山公司名下，办理产权登记的义务应该由文山公司协助办理。现在房屋具备办理证件的条件，其他债权人(无权利障碍的)均已办理证件，综合验收已经通过，现可以办证。本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，王志刚与亿鑫公司签订借款协议，约定王志刚作为出借方向亿鑫公司借款人民币500万元，借款期限自2013年12月8日至2014年12月7日，约定以案涉房产作为抵押担保等。协议签订后，王志刚履行了款项给付义务，亿鑫公司到期未能偿还借款本息，双方于2015年5月8日签订“商品房抵顶协议”，约定：截止本协议签订之日，亿鑫公司欠付王志刚本息550万元，王志刚同意以案涉房产抵顶欠王志刚本协议确定的全部债务，抵顶金额为550万元，本协议签订后，亿鑫公司负责为王志刚办理该房产（确权）或过户的相关手续，相关税费由王志刚承担。当日，王志刚与亿鑫公司代理人潘瑾签订中央龙湾商品房交接书，约定王志刚购买的8号楼1406室和11号楼3单元1507室、1807室、1806室、906室、306室、307室，2单元1505室、1804室、1805室、305室，4单元208室已经具备交付条件，双方均同意签署本交接书。王志刚接受上述房产，上述房产处于王志刚占有状态。另，王志刚作为执行案外人，于2017年1月向本院提起案外人执行异议之诉，案号（2017）鲁1003民初506号，该案被告（申请执行人）孙振芳、被告盈辉公司，第三人亿鑫公司。本院一审判决认为，王志刚与亿鑫公司在借款合同到期借款人未能按期还款，双方经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，认定双方之间民间借贷关系转化为事实上的商品房买卖合同关系，该协议合法有效，双方于2015年5月8日签订商品房交接书，王志刚对案涉房合法占有，因案涉房产不具备过户条件，导致至今未能过户的原因在亿鑫公司，王志刚具有法律规定能够排除强制执行的权利，盈辉公司并非真正意义的买受人，未办理抵押登记，不享有优先受偿权。一审判决：本院对位于威海市文登区，2单元1505室、1804室、1805室、305室，4单元208室房产不得强制执行，解除对该房产的查封。宣判后，孙振芳不服，提起上诉，后又申请撤回上诉。威海中院出具（2018）鲁10民终1007号民事裁定，准予孙振芳撤回上诉。再，2018年6月14日，威海中院出具（2018）鲁10破申21号民事裁定，裁定受理福州市第三建筑工程公司对亿鑫公司的破产清算申请。2018年7月10日，威海中院出具（2018）鲁10民辖33号民事裁定，裁定该破产清算案件由威海市文登区人民法院审理。2018年8月，文登法院出具（2018）鲁1003破6-1号决定书，指定山东胶东律师事务所担任亿鑫公司管理人。王志刚于2018年9月29日向管理人提交书面资料，要求管理人对案涉房产办理网签备案，出具发票，协助办理产权登记手续。因该12套房产网签备案在盈辉公司名下，管理人建议王志刚向法院起诉。盈辉公司亦向管理人申报债权，2020年11月30日管理人组织召开第二次网络债权人会议，盈辉公司派员参加该会议，其申报债权数额为38120319.52元，管理人确认数额为24267844.52元，债权性质为普通债权。盈辉公司未向管理人提出异议，亦未向法院提起诉讼。本院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据本院生效判决即（2017）鲁1003民初506号认定的事实，确认王志刚与亿鑫公司签订的“商品房抵顶协议”合法有效，王志刚已实际占有上述房产多年，王志刚对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，即王志刚对案涉房产享有物权期待权，现案涉房产已具备办证条件，其请求继续履行该协议，办理不动产登记手续，有合同及法律依据，本院予以支持。该生效判决已确认盈辉公司对案涉房产不享有优先受偿权，且盈辉公司在亿鑫公司管理人对案涉债权确认为普通债权的情况下，盈辉公司在法定期间并未提出异议或提起诉讼。因此，盈辉公司主张其对案涉房产享有优先受偿权，本院不予支持。盈辉公司其他所辩，无事实依据，本院不予采纳。因案涉房产不动产登记在文山公司名下，文山公司应对案涉房产办理不动产变更登记履行协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第一款之规定，判决如下：一、王志刚与威海亿鑫房地产开发有限公司于2015年5月8日签订的《商品房抵顶协议》继续履行；二、文登市文山实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同协助王志刚将位于威海市文登区，11号3单元306室、307室、906室、1507室、1806室、1807室，11号4单元208室，8号3单元1406室房产的不动产权登记至王志刚名下。案件受理费25150元，由王志刚与威海亿鑫房地产开发有限公司各负担12575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  周文芬二〇二一年六月十六日书记员  张 新