江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1830号上诉人（原审原告、反诉被告）：寻乌县华汉房地产中介服务有限公司，住所地寻乌县东江源大道花旗中央10-03号，统一社会信用代码：91360734MA35M9KY7K。法定代表人：刘宁波。上诉人（原审被告、反诉原告）：张运娥，女，1960年6月7日出生，汉族，住寻乌县。上诉人（原审被告、反诉原告）：林峰，男，1959年9月3日出生，汉族，住寻乌县。二上诉人委托诉讼代理人：林文荣，男，系被告张运娥、林峰之子。原审被告：林文荣，男，1984年4月21日出生，汉族，住寻乌县。上诉人寻乌县华汉房地产中介服务有限公司（下称“华汉房地产中介公司”）与上诉人张运娥、林峰、原审被告林文荣居间合同纠纷一案，华汉房地产中介公司、张运娥、林峰不服江西省寻乌县人民法院（2020）赣0734民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华汉房地产中介公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决被上诉人向上诉人支付其收取的定金50%即25000元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对《不动产买卖居间合同》的效力表述前后矛盾。一审认定三方签订的合同依法成立，但却认为合同第九条属于无效条款。二、《不动产买卖居间合同》第九条关于违约定金的分配比例的约定系权利人的自愿处分行为不属于加重了被告的负担或者排除了被告的权利的约定。三、《不动产买卖居间合同》第九条在很多行业普遍存在，系市场经济的正常现象。张运娥、林峰答辩称，同我方上诉意见。上诉人张运娥、林峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人赔偿经济损失10500元（其中补办不动产登记证书费用200元及因非法扣留不动产登记证书导致无法转售地皮的经济损失10300元；按月利率1%计算，即利息损失为1030000*0.01=10300元）；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人通过故意隐瞒重要事实，提供虚假情况促使居间合同成立，不符合支付居间报酬的条件。根据《合同法》第425条第二款之规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，因为第三人（即买房杨培根）对房地产交易及银行贷款政策不了解，而被上诉人有通过故意隐瞒买方无法办理贷款的重要事实，提供虚假情况促使居间合同成立，最终导致杨培根因无法贷款而未能支付款项。因此，被上诉人不应当获得报酬，应当承当赔偿责任。二、一审判决认定事实不清，混淆了“居间人义务”与“签订合同”的概念，居间人义务远非指“签订合同”。按照房产中介行业交易惯例，居间人的义务绝不仅仅指促成签署合同，涵盖了签约后续贷款、过户、不动产交接等诸多事宜，而被上诉人寻乌县华汉房地产中介服务公司对居间服务义务不管不顾，使买房无法正常办理贷款，进而无力支付二期款。上诉人知晓情况后，亦要求被上诉人改造居间义务，但居间人无动于衷。有鉴于此，上诉人退回一万块定金。被上诉人为谋取不正当利益，即获得定金。华汉房地产中介公司答辩称，同我方上诉意见。上诉人华汉房地产中介公司向一审法院起诉请求：要求被告支付违约金定金人民币50000元中的50%给原告，共计人民币25000元。审理过程中，原告增加两项诉讼请求：一、被告向原告支付中介费10300元；二、诉讼费由被告方承担。上诉人张运娥、林峰向一审法院提出反诉请求：一、判令被反诉人立即归还不动产登记证；二、被反诉人赔偿反诉人经济损失10500元（其中补办不动产登记证书费用200元）及因非法扣留不动产登记证书导致无法转售地皮的经济损失10300元；按月利率1%计算，即利息损失为1030000×0.01=10300；暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；三、反诉诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月27日，林峰、张运娥通过华汉房地产中介公司出售其共同所有的位于寻乌县城北上寨安置区的一宗地块［不动产权证号为赣（2019）寻乌县不动产权第××号］给案外人杨培根，三方签订了《不动产买卖居间合同》。林峰委托其子林文荣办理合同签订事宜，林文荣作为林峰代理人与张运娥在合同甲方（卖方）处签字捺印，杨培根在乙方（买方）处签字捺印，华汉房地产中介公司在中介方处盖有公章，该合同载明：甲方自愿将合法拥有的坐落在寻乌县城北上寨安置区地皮出售给乙方，宗地面积为60平方米，详见赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号；本合同签订之日乙方应付给甲方伍万元作为购地皮定金，该款在地皮交易成功后，自动转为购地皮款，第二期付款时间为甲乙双方约定2020年7月16日之前该地皮不动产证过户前付款柒拾捌万元整给甲方，第三期付款时间在乙方做好该房屋准建的五层半的主体后三日内付清尾款贰拾万元整；本合同签订成立后，甲乙双方无论成交或者违约都必须支付中介费，中介费用为甲方10300元整，乙方10300元整，中介费在过户当日支付给中介方；买卖双方签订本合同后，若乙方中途违约，购地皮定金不退换，若甲方违约，甲方无条件退还定金并赔偿定金一倍的违约金给乙方，甲方所得的违约金，乙方所得的违约赔偿金应支付50%给中介方……。合同签订后当日，杨培根向林峰、张运娥支付了5万元定金，由林文荣、张运娥向杨培根出具收据一张。2020年7月22日，杨培根出具《放弃声明》，载明“因资金不足无法筹集二期款，自愿放弃购买涉案地皮，并放弃所支付的定金伍万元整，卖方有权再次出售该地皮”。后华汉房地产中介公司请求林文荣、张运娥、林峰支付中介费、违约金定金未果，扣留了涉案地块的不动产权证。2020年8月13日，华汉房地产中介公司向本院提起诉讼，张运娥、林峰提出反诉。另查明，林文荣与林峰系父子关系。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告林文荣受托、本诉被告（反诉原告）张运娥与本诉原告（反诉被告）华汉房地产中介公司、案外人杨培根三方签订了《不动产买卖居间合同》，约定将林峰、张运娥所有的位于寻乌县城北上寨安置区的地皮出售给杨培根，三方签订的合同系其真实意思表示，且未违反法律规定，合同依法成立。根据合同法规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。华汉房地产中介公司向林峰、张运娥提供了订立合同的媒介服务，三方签订的合同为有效合同，应为履行了居间义务，委托人应支付相应的报酬，因林文荣受林峰委托办理合同签订事宜，林文荣在代理权限内实施的民事法律行为，对林峰发生效力，故因买卖居间合同产生的民事责任应由林峰承担，原告主张中介费10300元，有合同和法律依据，但该费用应由被告林峰、张运娥承担，对原告该诉求，予以部分支持。对原告要求被告支付违约金定金5万元的50%为25000元的诉讼请求，被告提出异议，称签订的买卖居间合同第九条为“格式条款”，由原告单方面制定，减免了自身责任，限制了被告权利。该条款约定“甲方所得的违约定金，乙方所得的违约赔偿金应支付50%给中介方”，一审法院认为，该项条款加重了被告负担，排除了被告对案外人杨培根因中途违约请求定金不予返还的权利，为无效条款，对原告关于支付定金的诉求不予支持。反诉部分，对反诉原告林峰、张运娥请求反诉被告华汉房地产中介公司归还不动产登记证书［不动产证号：赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号］的诉讼请求，根据物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，反诉原告作为不动产权登记证书的所有权人，有权依法请求反诉被告归还违法扣留的不动产权登记证书，对反诉原告该项诉求，予以支持；关于反诉原告请求的办理不动产权登记证书费用200元，因其未提供相关的票据予以佐证，且反诉原告可以依法行使物权请求权要求返还原物，故一审法院对该费用不予支持；对反诉原告主张反诉被告支付因非法扣留不动产登记证书导致无法转售地皮的经济损失10300元的诉讼请求，因反诉原告未能举证证明该项损失的存在，该请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，判决：一、本诉被告张运娥、林峰自判决生效之日起十日内向本诉原告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司支付中介费10300元；二、反诉被告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司自判决生效之日起十日内向反诉原告张运娥、林峰返还不动产登记证书［不动产证号：赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号］；三、驳回本诉原告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张运娥、林峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，反诉费31元，合计244元，由原告（反诉被告）寻乌县华汉房地产中介服务有限公司承担213元，由被告（反诉原告）张运娥、林峰承担31元。本院二审期间，本案当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于上诉人张运娥、林峰主张华汉房地产中介公司不得要求支付报酬并要求该公司赔偿其损失10300元的问题。本院认为，在上诉人华汉房地产中介公司的居间下，张运娥、林峰与案外人杨培根以及华汉房地产中介公司三方签订了《不动产买卖居间合同》。华汉房地产中介公司作为居间人，履行了居间合同义务。上诉人张运娥、林峰作为居间合同的委托人，应当按合同约定向华汉房地产中介公司支付报酬。因上诉人张运娥、林峰未能举证证明华汉房地产中介公司在居间过程中存在损害委托人利益的行为以及其所主张损失的存在，故，上诉人张运娥、林峰提出不予支付居间报酬和要求赔偿损失的主张，于法无据，本院不予支持。关于上诉人华汉房地产中介公司要求张运娥、林峰给付定金的50%即25000元的问题。本院认为，定金是当事人为了保证债务的履行而设定的金钱担保，华汉房地产中介公司并非被担保债务的当事人，且《不动产买卖居间合同》已就居间报酬的支付做了约定，华汉房地产中介公司也没有举证证明因张运娥、林峰与案外人杨培根不动产买卖合同的解除，使其遭受了损失。故，上诉人华汉房地产中介公司要求张运娥、林峰向其给付定金的50%，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张运娥、林峰、上诉人华汉房地产中介公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487.5元，由上诉人华汉房地产中介公司负担425元，上诉人张运娥、林峰负担62.5元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年六月二十三日代理书记员  姚冰霞代理书记员  郭 健