广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终195号上诉人（原审被告）：中山宝盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪志刚，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李敏珊，女，汉族，1984年10月29日出生，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘力平，男，汉族，1984年8月4日出生，住广东省中山市。原审第三人：中山市观承酒店管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李智莹。上诉人中山宝盛商业管理有限公司（以下简称宝盛公司）因与被上诉人李敏珊、刘力平、原审第三人中山市观承酒店管理有限公司（以下简称观承酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宝盛公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回李敏珊、刘力平的全部诉讼请求；二、李敏珊、刘力平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定宝盛公司违约并支持李敏珊、刘力平主张的保证金和违约金错误。1.本案保证金性质与定金一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，李敏珊、刘力平只能择一选择违约金或者保证金。另外，一审法院支持李敏珊、刘力平没收保证金2400元已经足以弥补损失，李敏珊、刘力平再主张宝盛公司支付违约金已经超过补偿损失的范畴，不符合违约金以补充为主、惩罚为辅的性质，李敏珊、刘力平违约金的诉讼请求应予驳回。2.退一步讲，即使法院认定宝盛公司需要支付违约金，但是双方约定的违约金明显过高，依法应当予以减少。李敏珊、刘力平的实际损失应由其举证证明，一审法院认为宝盛公司没有提供证据证明违约金过高而直接支持李敏珊、刘力平违约金的诉讼请求，举证责任分配错误。另外，本案房屋租金仅为1200元/月，一审法院同时支持李敏珊、刘力平三项赔偿合计64726元，该金额超过了53个月的租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，依法应当认定双方约定的违约金明显高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，双方在本案中约定的违约金明显过高，依法应当予以减少。二、一审法院认定涉案租赁物非宝盛公司装修错误。根据《存房合同书》约定，李敏珊、刘力平应当按照精装房标准交付出租给宝盛公司，但在合同实际履行过程中，李敏珊、刘力平交付的租赁物属于毛坯房，实际由宝盛公司出资进行装修，且宝盛公司已经提供证据证明涉案房屋由宝盛公司装修的事实，一审法院仅依据《存房合同书》约定按照精装房标准交付，而未查明宝盛公司出资装修租赁物的事实，错误认定租赁物非宝盛公司装修。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或者改判驳回李敏珊、刘力平的全部诉讼请求。李敏珊、刘力平共同答辩称，一、合同约定保证金、违约金、滞纳金不足以弥补李敏珊、刘力平损失，本案不存在约定违约金过分高于损失的情形，本案保证金不是定金性质，可以与其他违约金、滞纳金一并主张。2018年3月一笔2400元转账是开发商法定代表人陈敏仪转的，并非宝盛公司。李敏珊、刘力平损失主要包括：1.装修费用、合同装修款实际已经包含在李敏珊、刘力平支付的房款中，所以存房合同约定如果宝盛公司违约，则按照1500元每平方米标准向刘力平、李敏珊支付违约金，当时约定这个条款的目的是为了弥补刘力平、李敏珊的装修款损失，宝盛公司主张交付租赁物是毛坯房没有事实依据；2.根据装修合同、认购书、交楼标准等材料均可以证明刘力平、李敏珊的房子是精装修的。出租以来，宝盛公司长期恶意拖欠租金，给刘力平、李敏珊造成利息损失，这部分损失应当以合同中约定的滞纳金弥补，李敏珊、刘力平多次催交租金，2020年初沟通无果向沙溪维稳办投诉，后向法院起诉，但宝盛公司承诺以后会准时交纳，请求给予机会。2020年5月宝盛公司又开始不缴纳租金，2020年6月刘力平、李敏珊再次起诉，至今没有收到租金；3.预期租金收益，2016年4月3日刘力平、李敏珊和开发商签订的中山市商品房买卖合同，同日李敏珊、刘力平与宝盛公司签订的涉案合同，李敏珊、刘力平当初购买涉案房产时因为开发商和宝盛公司联合以售后返租形式宣传，可以保证购房后持续稳定的租金收益，房子是酒店式公寓，业主购买后很难单独出租，只能依靠宝盛公司整体出租管理，否则刘力平、李敏珊不可能购买涉案房屋，李敏珊、刘力平依约将租赁物交付宝盛公司使用，宝盛公司违约致使李敏珊、刘力平不能实现合同目的，房子面临长期空置，无法出租的困境，给李敏珊、刘力平造成极大损失。2021年2月至2029年12月租金合计13.9万元。二、本案一审举证责任分配正确。根据最高院全国法院民商事审判工作会议纪要第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。宝盛公司主张违约金过高应当承担举证责任，但宝盛公司在一审过程中一直没有对此举证，所以一审判决支持按照合同约定标准支付违约金、滞纳金和没收保证金并无不妥。三、宝盛公司作为以商业租赁经营管理为业的商事主体，在与李敏珊、刘力平的交易中明显处于优势地位，合同是宝盛公司单方提供的格式版本，合同中的违约金条款也是宝盛公司拟定，李敏珊、刘力平并未参与任何条款磋商，理应受到合同中有关违约金条款的约束。同时，宝盛公司签订合同后，长期利用其强势地位欺压小业主，存在逾期支付租金的违约行为，属于恶意违约，过错明显。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。观承酒店公司未陈述意见。李敏珊向一审法院起诉请求：1.宝盛公司返还租用房屋:2.宝盛公司支付2020年5月的租金1200元，暂计至2020年5月，实际要求计至宝盛公司返还房屋之日:3.宝盛公司支付迟延支付租金的滞纳金2286元(2018年3月至2020年4月滞纳金累计3186元，2020年3月26日付了900元，欠2286元未支付);4.李敏珊、刘力平没收宝盛公司保证金2400元；5.宝盛公司支付违约金6万元(违约金按1500元/㎡，面积40平方米来计算相应金额)。一审法院认定事实：李敏珊、刘力平对中山市××的房屋分别占有1／2份额。2016年4月8日，宝盛公司（乙方）与李敏珊、刘力平（甲方）签订《存房合同书》，合同约定:李敏珊、刘力平将位于中山市××的房屋（以下简称涉案租赁物）出租给宝盛公司；租期从为2017年12月31日起至2029年12月30日止，2017年12月31日到2018年2月28日为免租期；涉案租赁物建筑面积40㎡收取月租为1200元，建筑面积66㎡收取月租为1500元，以月租金为基数，每三年租金递增4%；月租金的支付方式为宝盛公司在每月10日前将每月租金划入李敏珊、刘力平指定的银行账户，如宝盛公司在非节假日期间故意拖延支付租金超过30天，李敏珊、刘力平有权收取3‰滞纳金，超过60天李敏珊、刘力平有权收回物业；李敏珊、刘力平办理完收楼手续两个月内，宝盛公司向李敏珊、刘力平支付两个月租金2400元作为合同保证金，合同期满，李敏珊、刘力平须无息退还给宝盛公司；如因李敏珊、刘力平造成合同不能履行或提前解除合同，需退还保证金外，李敏珊、刘力平须赔偿所投入的装修款（按1500元／㎡）计算相应金额作为违约金；如宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权没收保证金，并按1500元／㎡计算相应金额作为违约金。租赁明间，房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由宝盛公司承担；房屋的装修期为两个月，自2017年12月31日交付正常使用之日起计算，免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金；房屋交付标准为李敏珊、刘力平精装房标准交付。合同签订后，李敏珊、刘力平收取了宝盛公司支付的合同保证金2400元。宝盛公司从2018年3月起迟延支付每月租金。根据宝盛公司统计的滞纳金计算表，宝盛公司迟延支付2018年3月至2020年3月的每月租金的逾期的天数分别为29天、30天、28天、30天、20天、14天、17天、28天、33天、29天、15天、22天、9天、27天、21天、15天、42天、51天、59天、61天、61天、107天、76天、45天、16天，合计885天。宝盛公司于2020年4月8日支付了2020年4月份租金，仍未向李敏珊、刘力平支付2020年5月的租金。至庭审之日即2020年8月20日，宝盛公司依然占有使用涉案租赁物。又查明，2018年7月1日，中山市宝盛商业管理有限公司（出租方）与中山市观承酒店管理有限公司（承租方）签订《物业租赁合同》将位于中山市××，该合同约定了双方的一系列权利义务。案涉的租赁物在上述出租范围内。庭审中，李敏珊、刘力平主张解除《存房合同书》。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李敏珊、刘力平与宝盛公司《存房合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现宝盛公司迟延交付每月租金，且2019年10月、2019年11月、2020年1月拖延租金超60天以上，已构成违约，应承担相应的违约责任。李敏珊、刘力平主张解除《存房合同书》，符合《存房合同书》的约定，予以支持。但因李敏珊、刘力平于庭审之日即2020年8月20日提出解除《存房合同书》，且涉案租赁物至今仍被宝盛公司占有使用，故租金应计算到2020年8月份。随即，宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付2020年5月至2020年8月的租金4800元（1200元×4）。解除合同后，宝盛公司应向李敏珊、刘力平按现状返还涉案租赁物，李敏珊、刘力平与宝盛公司约定涉案租赁物按精装房标准交付出租，而宝盛公司也在庭审中确认是开发商中山市安然房地产有限公司进行装修，也不是宝盛公司委托装修涉案物业。因此，宝盛公司向李敏珊、刘力平退还涉案物业时，应按其接收开发商装修完毕后的涉案物业时的精装修状况退还。另外。由于在宝盛公司返还涉案租赁物前，宝盛公司会继续占有涉案租赁物，故宝盛公司须向李敏珊、刘力平支付占有使用费。一审法院酌定宝盛公司应从2020年9月1日起，按1200元/月的标准，向李敏珊、刘力平支付占有使用费至返还涉案租赁物之日止。李敏珊、刘力平主张没收合同保证金2400元，符合《存房合同书》的约定，予以支持。关于迟延支付租金的滞纳金。李敏珊、刘力平与宝盛公司约定的滞纳金实为因迟延支付租金而产生的迟延支付租金的违约金。虽然《存房合同书》未约定滞纳金的支付周期是每日支付3‰还是每月支付3‰，但根据一审法院审理房屋租赁市场的经验及违约金督促合同相对方履行合同的性质，一审法院认为理解为按每日3‰支付更为切合现实生活。宝盛公司迟延支付2018年3月至2020年3月的每月租金的逾期的天数分别为29天、30天、28天、30天、20天、14天、17天、28天、33天、29天、15天、22天、9天、27天、21天、15天、42天、51天、59天、61天、61天、107天、76天、45天、16天，合计885天，但由于李敏珊、刘力平称宝盛公司支付了900元滞纳金，故宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付延迟支付2018年3月至2020年3月的租金所产生的违约金2286元（1200元×3‰×885-900元）。关于是否应支付违约金6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审期间，宝盛公司明确其上诉仅对违约金、滞纳金和保证金不服，对其余一审判项并无异议。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:宝盛公司应如何承担违约责任的问题。第一，宝盛公司上诉主张本案的保证金性质与定金一致，一审法院既支持了李敏珊、刘力平没收保证金,又判定宝盛公司需要支付违约金，违反了合同法第一百一十六条的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方的《存房合同书》约定：如因李敏珊、刘力平造成合同不能履行或提前解除合同，李敏珊、刘力平需退还保证金；如宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权没收保证金。根据该约定，收受保证金的一方不履行约定的债务时，无需双倍返还保证金，故涉案合同中关于保证金的约定与合同法中规定的定金性质不同，不属定金条款，不适用合同法第一百一十六条的规定。涉案保证金仍属违约金性质，现宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权依约没收保证金2400元，一审判决在判项中把合同保证金写为2440元为笔误，本院予以纠正。第二，关于一审判决确认的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，对于迟延支付租金的违约金。一审法院按每日3‰予以认定，折合年利率为108%，明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，同时，由于李敏珊、刘力平称宝盛公司已于2020年3月26日支付了900元滞纳金，经核算该900元已足够抵扣宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付延迟支付2018年3月至2020年3月的租金所产生的违约金，故对李敏珊、刘力平主张宝盛公司支付迟延支付租金的违约金的诉求，本院不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，对于解除合同的违约金。虽然与迟延支付租金的违约金均属违约金性质，但因所针对的违约行为不同，可以同时主张。但鉴于一审判决同时支持李敏珊、刘力平提出的三项违约金共64686元（迟延支付租金的违约金2286、保证金2400元、解除合同违约金6万元），而涉案房屋的租金仅为1200元/月，该金额已超过53个月的租金总额，明显过高。考虑到在合同履行过程中李敏珊、刘力平并无过错，虽可带装修收回涉案租赁房屋再另行出租，但涉案房屋是按酒店式公寓的风格统一装修，对收回后再单独出租有一定影响，因宝盛公司违约导致合同解除，故本院酌定李敏珊、刘力平有权没收保证金2400元的同时，宝盛公司仍须向李敏珊、刘力平支付相当于一年租金的违约金14400元（1200元×12个月）。综上所述，上诉人宝盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第五、六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第四项为：中山宝盛商业管理有限公司所交的合同保证金2400元归李敏珊、刘力平所有；四、中山宝盛商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李敏珊、刘力平支付违约金14400元；五、驳回李敏珊、刘力平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1448元，减半收取724元（李敏珊、刘力平已预交），由李敏珊、刘力平承担543元，由中山宝盛商业管理有限公司承担181元，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向李敏珊、刘力平支付，一审法院不作退还。二审案件受理费1448元（中山宝盛商业管理有限公司已预交），由李敏珊、刘力平承担1086元，由中山宝盛商业管理有限公司承担362元。中山宝盛商业管理有限公司多预交的二审案件受理费1086元，由本院予以退还；李敏珊、刘力平应向本院补缴案件受理费1086元。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  蔡惠群二〇二一年六月二十二日书记员  雷 媛广东省中山市中级人民法院民事判决书（2021）粤20民终195号上诉人（原审被告）：中山宝盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪志刚，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李敏珊，女，汉族，1984年10月29日出生，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘力平，男，汉族，1984年8月4日出生，住广东省中山市。原审第三人：中山市观承酒店管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李智莹。上诉人中山宝盛商业管理有限公司（以下简称宝盛公司）因与被上诉人李敏珊、刘力平、原审第三人中山市观承酒店管理有限公司（以下简称观承酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宝盛公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回李敏珊、刘力平的全部诉讼请求；二、李敏珊、刘力平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定宝盛公司违约并支持李敏珊、刘力平主张的保证金和违约金错误。1.本案保证金性质与定金一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，李敏珊、刘力平只能择一选择违约金或者保证金。另外，一审法院支持李敏珊、刘力平没收保证金2400元已经足以弥补损失，李敏珊、刘力平再主张宝盛公司支付违约金已经超过补偿损失的范畴，不符合违约金以补充为主、惩罚为辅的性质，李敏珊、刘力平违约金的诉讼请求应予驳回。2.退一步讲，即使法院认定宝盛公司需要支付违约金，但是双方约定的违约金明显过高，依法应当予以减少。李敏珊、刘力平的实际损失应由其举证证明，一审法院认为宝盛公司没有提供证据证明违约金过高而直接支持李敏珊、刘力平违约金的诉讼请求，举证责任分配错误。另外，本案房屋租金仅为1200元/月，一审法院同时支持李敏珊、刘力平三项赔偿合计64726元，该金额超过了53个月的租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，依法应当认定双方约定的违约金明显高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，双方在本案中约定的违约金明显过高，依法应当予以减少。二、一审法院认定涉案租赁物非宝盛公司装修错误。根据《存房合同书》约定，李敏珊、刘力平应当按照精装房标准交付出租给宝盛公司，但在合同实际履行过程中，李敏珊、刘力平交付的租赁物属于毛坯房，实际由宝盛公司出资进行装修，且宝盛公司已经提供证据证明涉案房屋由宝盛公司装修的事实，一审法院仅依据《存房合同书》约定按照精装房标准交付，而未查明宝盛公司出资装修租赁物的事实，错误认定租赁物非宝盛公司装修。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或者改判驳回李敏珊、刘力平的全部诉讼请求。李敏珊、刘力平共同答辩称，一、合同约定保证金、违约金、滞纳金不足以弥补李敏珊、刘力平损失，本案不存在约定违约金过分高于损失的情形，本案保证金不是定金性质，可以与其他违约金、滞纳金一并主张。2018年3月一笔2400元转账是开发商法定代表人陈敏仪转的，并非宝盛公司。李敏珊、刘力平损失主要包括：1.装修费用、合同装修款实际已经包含在李敏珊、刘力平支付的房款中，所以存房合同约定如果宝盛公司违约，则按照1500元每平方米标准向刘力平、李敏珊支付违约金，当时约定这个条款的目的是为了弥补刘力平、李敏珊的装修款损失，宝盛公司主张交付租赁物是毛坯房没有事实依据；2.根据装修合同、认购书、交楼标准等材料均可以证明刘力平、李敏珊的房子是精装修的。出租以来，宝盛公司长期恶意拖欠租金，给刘力平、李敏珊造成利息损失，这部分损失应当以合同中约定的滞纳金弥补，李敏珊、刘力平多次催交租金，2020年初沟通无果向沙溪维稳办投诉，后向法院起诉，但宝盛公司承诺以后会准时交纳，请求给予机会。2020年5月宝盛公司又开始不缴纳租金，2020年6月刘力平、李敏珊再次起诉，至今没有收到租金；3.预期租金收益，2016年4月3日刘力平、李敏珊和开发商签订的中山市商品房买卖合同，同日李敏珊、刘力平与宝盛公司签订的涉案合同，李敏珊、刘力平当初购买涉案房产时因为开发商和宝盛公司联合以售后返租形式宣传，可以保证购房后持续稳定的租金收益，房子是酒店式公寓，业主购买后很难单独出租，只能依靠宝盛公司整体出租管理，否则刘力平、李敏珊不可能购买涉案房屋，李敏珊、刘力平依约将租赁物交付宝盛公司使用，宝盛公司违约致使李敏珊、刘力平不能实现合同目的，房子面临长期空置，无法出租的困境，给李敏珊、刘力平造成极大损失。2021年2月至2029年12月租金合计13.9万元。二、本案一审举证责任分配正确。根据最高院全国法院民商事审判工作会议纪要第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。宝盛公司主张违约金过高应当承担举证责任，但宝盛公司在一审过程中一直没有对此举证，所以一审判决支持按照合同约定标准支付违约金、滞纳金和没收保证金并无不妥。三、宝盛公司作为以商业租赁经营管理为业的商事主体，在与李敏珊、刘力平的交易中明显处于优势地位，合同是宝盛公司单方提供的格式版本，合同中的违约金条款也是宝盛公司拟定，李敏珊、刘力平并未参与任何条款磋商，理应受到合同中有关违约金条款的约束。同时，宝盛公司签订合同后，长期利用其强势地位欺压小业主，存在逾期支付租金的违约行为，属于恶意违约，过错明显。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。观承酒店公司未陈述意见。李敏珊向一审法院起诉请求：1.宝盛公司返还租用房屋:2.宝盛公司支付2020年5月的租金1200元，暂计至2020年5月，实际要求计至宝盛公司返还房屋之日:3.宝盛公司支付迟延支付租金的滞纳金2286元(2018年3月至2020年4月滞纳金累计3186元，2020年3月26日付了900元，欠2286元未支付);4.李敏珊、刘力平没收宝盛公司保证金2400元；5.宝盛公司支付违约金6万元(违约金按1500元/㎡，面积40平方米来计算相应金额)。一审法院认定事实：李敏珊、刘力平对中山市××的房屋分别占有1／2份额。2016年4月8日，宝盛公司（乙方）与李敏珊、刘力平（甲方）签订《存房合同书》，合同约定:李敏珊、刘力平将位于中山市××的房屋（以下简称涉案租赁物）出租给宝盛公司；租期从为2017年12月31日起至2029年12月30日止，2017年12月31日到2018年2月28日为免租期；涉案租赁物建筑面积40㎡收取月租为1200元，建筑面积66㎡收取月租为1500元，以月租金为基数，每三年租金递增4%；月租金的支付方式为宝盛公司在每月10日前将每月租金划入李敏珊、刘力平指定的银行账户，如宝盛公司在非节假日期间故意拖延支付租金超过30天，李敏珊、刘力平有权收取3‰滞纳金，超过60天李敏珊、刘力平有权收回物业；李敏珊、刘力平办理完收楼手续两个月内，宝盛公司向李敏珊、刘力平支付两个月租金2400元作为合同保证金，合同期满，李敏珊、刘力平须无息退还给宝盛公司；如因李敏珊、刘力平造成合同不能履行或提前解除合同，需退还保证金外，李敏珊、刘力平须赔偿所投入的装修款（按1500元／㎡）计算相应金额作为违约金；如宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权没收保证金，并按1500元／㎡计算相应金额作为违约金。租赁明间，房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由宝盛公司承担；房屋的装修期为两个月，自2017年12月31日交付正常使用之日起计算，免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金；房屋交付标准为李敏珊、刘力平精装房标准交付。合同签订后，李敏珊、刘力平收取了宝盛公司支付的合同保证金2400元。宝盛公司从2018年3月起迟延支付每月租金。根据宝盛公司统计的滞纳金计算表，宝盛公司迟延支付2018年3月至2020年3月的每月租金的逾期的天数分别为29天、30天、28天、30天、20天、14天、17天、28天、33天、29天、15天、22天、9天、27天、21天、15天、42天、51天、59天、61天、61天、107天、76天、45天、16天，合计885天。宝盛公司于2020年4月8日支付了2020年4月份租金，仍未向李敏珊、刘力平支付2020年5月的租金。至庭审之日即2020年8月20日，宝盛公司依然占有使用涉案租赁物。又查明，2018年7月1日，中山市宝盛商业管理有限公司（出租方）与中山市观承酒店管理有限公司（承租方）签订《物业租赁合同》将位于中山市××，该合同约定了双方的一系列权利义务。案涉的租赁物在上述出租范围内。庭审中，李敏珊、刘力平主张解除《存房合同书》。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李敏珊、刘力平与宝盛公司《存房合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现宝盛公司迟延交付每月租金，且2019年10月、2019年11月、2020年1月拖延租金超60天以上，已构成违约，应承担相应的违约责任。李敏珊、刘力平主张解除《存房合同书》，符合《存房合同书》的约定，予以支持。但因李敏珊、刘力平于庭审之日即2020年8月20日提出解除《存房合同书》，且涉案租赁物至今仍被宝盛公司占有使用，故租金应计算到2020年8月份。随即，宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付2020年5月至2020年8月的租金4800元（1200元×4）。解除合同后，宝盛公司应向李敏珊、刘力平按现状返还涉案租赁物，李敏珊、刘力平与宝盛公司约定涉案租赁物按精装房标准交付出租，而宝盛公司也在庭审中确认是开发商中山市安然房地产有限公司进行装修，也不是宝盛公司委托装修涉案物业。因此，宝盛公司向李敏珊、刘力平退还涉案物业时，应按其接收开发商装修完毕后的涉案物业时的精装修状况退还。另外。由于在宝盛公司返还涉案租赁物前，宝盛公司会继续占有涉案租赁物，故宝盛公司须向李敏珊、刘力平支付占有使用费。一审法院酌定宝盛公司应从2020年9月1日起，按1200元/月的标准，向李敏珊、刘力平支付占有使用费至返还涉案租赁物之日止。李敏珊、刘力平主张没收合同保证金2400元，符合《存房合同书》的约定，予以支持。关于迟延支付租金的滞纳金。李敏珊、刘力平与宝盛公司约定的滞纳金实为因迟延支付租金而产生的迟延支付租金的违约金。虽然《存房合同书》未约定滞纳金的支付周期是每日支付3‰还是每月支付3‰，但根据一审法院审理房屋租赁市场的经验及违约金督促合同相对方履行合同的性质，一审法院认为理解为按每日3‰支付更为切合现实生活。宝盛公司迟延支付2018年3月至2020年3月的每月租金的逾期的天数分别为29天、30天、28天、30天、20天、14天、17天、28天、33天、29天、15天、22天、9天、27天、21天、15天、42天、51天、59天、61天、61天、107天、76天、45天、16天，合计885天，但由于李敏珊、刘力平称宝盛公司支付了900元滞纳金，故宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付延迟支付2018年3月至2020年3月的租金所产生的违约金2286元（1200元×3‰×885-900元）。关于是否应支付违约金6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审期间，宝盛公司明确其上诉仅对违约金、滞纳金和保证金不服，对其余一审判项并无异议。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:宝盛公司应如何承担违约责任的问题。第一，宝盛公司上诉主张本案的保证金性质与定金一致，一审法院既支持了李敏珊、刘力平没收保证金,又判定宝盛公司需要支付违约金，违反了合同法第一百一十六条的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方的《存房合同书》约定：如因李敏珊、刘力平造成合同不能履行或提前解除合同，李敏珊、刘力平需退还保证金；如宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权没收保证金。根据该约定，收受保证金的一方不履行约定的债务时，无需双倍返还保证金，故涉案合同中关于保证金的约定与合同法中规定的定金性质不同，不属定金条款，不适用合同法第一百一十六条的规定。涉案保证金仍属违约金性质，现宝盛公司违约，李敏珊、刘力平有权依约没收保证金2400元，一审判决在判项中把合同保证金写为2440元为笔误，本院予以纠正。第二，关于一审判决确认的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，对于迟延支付租金的违约金。一审法院按每日3‰予以认定，折合年利率为108%，明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，同时，由于李敏珊、刘力平称宝盛公司已于2020年3月26日支付了900元滞纳金，经核算该900元已足够抵扣宝盛公司应向李敏珊、刘力平支付延迟支付2018年3月至2020年3月的租金所产生的违约金，故对李敏珊、刘力平主张宝盛公司支付迟延支付租金的违约金的诉求，本院不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，对于解除合同的违约金。虽然与迟延支付租金的违约金均属违约金性质，但因所针对的违约行为不同，可以同时主张。但鉴于一审判决同时支持李敏珊、刘力平提出的三项违约金共64686元（迟延支付租金的违约金2286、保证金2400元、解除合同违约金6万元），而涉案房屋的租金仅为1200元/月，该金额已超过53个月的租金总额，明显过高。考虑到在合同履行过程中李敏珊、刘力平并无过错，虽可带装修收回涉案租赁房屋再另行出租，但涉案房屋是按酒店式公寓的风格统一装修，对收回后再单独出租有一定影响，因宝盛公司违约导致合同解除，故本院酌定李敏珊、刘力平有权没收保证金2400元的同时，宝盛公司仍须向李敏珊、刘力平支付相当于一年租金的违约金14400元（1200元×12个月）。综上所述，上诉人宝盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第五、六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15493号民事判决第四项为：中山宝盛商业管理有限公司所交的合同保证金2400元归李敏珊、刘力平所有；四、中山宝盛商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李敏珊、刘力平支付违约金14400元；五、驳回李敏珊、刘力平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1448元，减半收取724元（李敏珊、刘力平已预交），由李敏珊、刘力平承担543元，由中山宝盛商业管理有限公司承担181元，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向李敏珊、刘力平支付，一审法院不作退还。二审案件受理费1448元（中山宝盛商业管理有限公司已预交），由李敏珊、刘力平承担1086元，由中山宝盛商业管理有限公司承担362元。中山宝盛商业管理有限公司多预交的二审案件受理费1086元，由本院予以退还；李敏珊、刘力平应向本院补缴案件受理费1086元。本判决为终审判决。审判长谢劲东审判员焦凤迎审判员蔡惠群二〇二一年六月二十二日书记员雷媛