上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初14433号原告：上海曦宏图文设计有限公司。法定代表人：罗某某。委托诉讼代理人：郭鑫，上海恒量律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琰晶，上海恒量律师事务所律师。被告：上海侨德酒店管理有限公司。法定代表人：顾某某。委托诉讼代理人：曹某某。委托诉讼代理人：侯某某。原告上海曦宏图文设计有限公司（以下简称曦宏公司）与被告上海侨德酒店管理有限公司（以下简称侨德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕琰晶、被告的委托诉讼代理人曹某某、侯某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；2.判令被告向原告支付违约金43,314元（人民币，下同）、中介服务费60,000元，设备订购定金130,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月，原告作为承租方与被告签订《上海市房屋租赁合同》，居间方为案外人A信息科技（上海）有限公司（以下简称A公司）。原告向中介公司支付服务费6万元。根据上述合同，被告应当于2020年7月15日前向原告交付房屋；第10-2-1条约定，甲方未按时交付该房屋，乙方有权书面通知甲方立即终止本合同并要求业主无息归还押金且赔偿等额押金作为违约金；第11-1条约定，违约金为押金总额；第13-1条约定，本合同自甲乙双方签字或盖章即生效；2020年6月20日，原告按照租赁合同约定向被告支付了3个月押金与两个月租金合计72,190元。合同签订后，原告向案外人上海B科技有限公司（以下简称B公司）购买复印机并支付了10万元定金，向案外人上海惠彩实业有限公司订购设备并支付了3万元定金。2020年7月13日，被告向原告发出《酒店租赁协议终止的通知函》，在原告没有任何租赁合同中约定的可终止合同情形的情况下，被告单方终止合同，使原告租赁权受到损害，并造成了原告前期预定设备及筹备开业所产生的设计费与人工费等相关费用的损失。经原告多次争取协商，被告均告知无法继续履行合同。2020年8月6日，被告向原告发出《租赁合同继续履行通知函》，通知原告房屋现已满足交付条件，要求继续履行租赁合同，如原告未答复，租赁合同于2020年8月11日解除，双方互不承担违约责任。2020年8月7日，原告向被告发出《答租赁合同继续履行通知函》与《租赁合同租金及押金退款催付通知函》，原告认为被告信用度存在问题，无法继续合作。原告认为，被告在租赁开始前发送终止函的行为系掩盖其无法按照合同约定时间履行交房义务的违约行为，而后又要求继续履行合同，试图不向原告支付违约金，原告无法接受。故原告起诉至法院。被告答辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。一、租赁合同已经于2020年8月11日解除，合同解除是由于原告原因，被告不承担任何责任。虽然被告于2020年7月13日向原告发送了《酒店租赁协议终止的通知函》，2020年7月17日原告的法定代表人罗某某微信回复“这个事情没处理好之前我不要求退款”，在双方协商过程中，被告又向原告发送了《租赁合同继续履行通知函》，通知原告7月13日发送的终止函作废，继续履行租赁合同，起租日为房屋交付后第十日。此时距离租赁合同约定的交付日期仅仅22天，并未导致原告无法继续履行租赁合同，且协商过程中，罗某某也曾在2020年8月4日表示“如果继续租我们需要修改合同条款……”，最终，原告无正当理由拒绝继续履行合同，被告只能解除合同，并退还了全部押金和租金。二、原告诉请的中介费事实不清。按照商铺租赁行业惯例，中介费一般由出租方支付，原告无需承担。其次，原告承担的中介费标准远超行业标准。再次，原告未提供充分证据证明该中介费与本次租赁的关联性，也未提供付款凭证。最后，本案租赁合同未履行即解除，中介费一般也是免收的。三、设备订购定金损失并未实际发生，且属于原告可以避免的损失。原告向B公司支付的复印机定金，仅有收据没有发票证明，且设备属于通用设备，本案租赁合同关系解除不影响设备正常使用。被告另有证据表明原告的法定代表人于2020年8月在×开业了另一家图文店，相关设备完全可以用于该店铺，原告没有实际损失。四、对于违约金标准，被告认为原告没有实际损失，违约金标准过高。本院经审理查明，认定事实如下：2020年6月，被告侨德公司（出租方、甲方）与原告曦宏公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区×路×号，承租区域位于上海×C酒店1层×路进出酒店后门一块区域；甲方于2020年7月15日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期为2年，从2020年7月25日至2022年7月24日为固定期。在固定期内，双方均不能提前解除合同，违约方需要赔偿3个月房租作为违约金给守约方；月租金总计14,438元；乙方应于2020年7月15日之前通过银行转账或以现金方式向甲方支付第一笔租金及押金共计72,190元；乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为3个月的租金，即43,314元。有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方立即终止本合同并要求业主无息退还押金且赔偿等额押金作为违约金：（1）甲方未按时交付该房屋；甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为押金总额。双方还就其他权利、义务进行了约定。2020年6月20日，原告通过中国农业银行向被告转账支付72,190元，备注为2个月租金、3个月押金。被告向原告出具杂项凭证。2020年6月24日，B公司向原告开具收据一份，金额为10万元，事由为复印机购买定金。2020年7月13日，被告向原告发出《酒店租赁协议终止的通知函》，载明：尊敬的租赁方公司负责人：酒店在经过与政府相关部门及业主公司报备等因素的综合考量，现正式通知贵方，酒店已决定从2020年7月13日起终止与贵司2020年6月24日签署的还未正式起租的“上海×C酒店1层×路进出酒店后门区域（建筑面积为63.29平方米）”的租赁合同。酒店与贵司按合约双方约定的租赁期限条款中提及：酒店需在2020年7月15日起交付该租赁区域给到贵司，并且于2020年7月25日正式起租，合同的租赁期限是2020年7月25日至2022年7月24日，租赁期为2年。酒店本着避免贵司将产生还未启动的进场费用（如新增电缆及安装隔断门以及制作店标等费用），所以在7月13日立即书面提前告知贵方停止所有进场租赁需自行支付的项目。酒店的财务也将在7/14之前把已收取的3个月押金及第一期2个月租金的款项，合计72,190元，原路退回贵司划款的支付账户，请贵司收到退款后归还酒店已开具的发票和押金收据，酒店将做专票红字冲正及押金收据作废处理。因双方约定的固定租赁期还未开始，酒店对此次租赁合同无法正常履行以及对贵司带来的不便深表歉意，后续酒店和业主方将派专人对接协商相关的补偿事宜。2020年7月13日至2020年7月30日期间，被告的工作人员与原告的法定代表人罗某某通过微信就涉案房屋租赁事宜进行沟通。7月13日，被告：“这样，因为酒店业主及城管多方面的原因，我们这边应该不能租给你了，今天酒店会出一封终止租赁的信，我会微信给你，我们业主财务想约一下你来谈违约金的事。”被告向原告发送了《酒店租赁协议终止的通知函》的pdf文件，并表示第二天寄出到原告公司。原告回复待其回到上海见面把事情讲清楚。7月17日，双方进行会面协商，事后被告工作人员于下午10时39分向原告法定代表人发微信称：“罗老板，我们把你初步提的几点诉求报上去，现在领导这边只认为可以赔违约金只有1个月租金的金额，按你可以给到我们的已支付拍照或扫描件，再报公司确认是否需要增加。”“财务这边要求你这边把两个月的租金发票，如果抵扣的话提请红冲后，还有把押金收据我们约好哪天把押金收据给到我们，当场划款给到你，你就把收据和发票给到我们。”原告回复：“这个事情没处理好之前我不要求退款。”7月17日开始至7月30日期间，双方就开具增值税红字发票进行沟通，并就违约赔偿进行协商。2020年8月3日，被告工作人员向罗某某发送微信：“罗老板，刚在电话里，我已告知我们酒店总经理已跟业主沟通，希望还是把这个租赁合同继续履行下去，只需要对接一下关于你店招的大小和文字内容的微调，你看你是否同意，或你有其他的条件和要求，也可以告诉我们，谢谢！”原告坚持要求退款，双方未能达成一致。2020年8月6日，被告向原告发送《租赁合同继续履行通知函》，载明：尊敬的租赁方公司负责人（罗某某）：经过与业主方多次沟通与协商，业主方同意酒店继续履行与贵司于2020年6月签署的《上海市房屋租赁合同》，我司于2020年7月13日向贵司发送的《酒店租赁协议终止通知函》作废。房屋现已满足交付条件，租期仍为2年，租期起始时间以房屋实际交付之日后第十日起算。请贵司于2020年8月10日前答复，逾期未答复的，双方签订的房屋租赁合同于2020年8月11日解除，双方互不承担任何违约责任。2020年8月7日，原告向被告发送《答〈租赁合同继续履行通知函〉》，载明：尊敬的出租方负责人（陶某某）：我方于2020年6月与贵公司签订《上海市房屋租赁合同》，并向贵公司支付3个月房屋租金和两个月押金共计72,190元。合同约定交房日期为2020年7月15日，付款后我方开始预订设备和前期人事安排工作，2020年7月13日，贵公司向我方发出酒店租赁协议终止通知函，要求终止合同退还押金租金并协商赔偿相关事宜，期间我方曾尽力争取要求你方继续履行原合同，但你方给出的答复为继续履行合同的可能性为零，让我方申请赔偿，得到你方相应的答复后我方开始寻找其他合适的门店以应对由于贵公司违约造成的损失，并要求贵公司退还定金及押金，并遵照贵公司的要求于2020年7月30日前开具红冲发票退还押金收据。遵照上述情况，贵公司对我方存在违约的事实情况已经发生，且对我方造成了相应的损失。2020年8月6日，贵公司向我方发送了租赁合同继续履行通知函，我方已仔细阅读，该函表达的意思严重偏离了事实，且贵公司出尔反尔的做事风格在我方心目中的信用度已经无法继续合作。所以对于此函你方所提出的条件我方予以否定，并要求贵公司尽快退回我方所付的租金和押金。特此通知！同日，原告向被告发送《租赁合同租金及押金退款催付通知函》，载明：……我方要求贵公司于3个工作日内退还租金和押金，并且我方有权追究贵公司的违约责任并承担我方相应的损失。庭审中，原告确认已收到被告退还的原告支付的租金及押金。另查明，原告曦宏公司（委托人、甲方）与A公司（受托人、乙方）签订《房地产租赁服务合同》一份，载明：甲方委托乙方在上海×租赁房地产，乙方通过微信、电话或者短信等方式向甲方推荐并确认房屋具体信息（包括位置、面积、租金等）。甲方向乙方交付定金，计6万元，甲方与出租方的《租赁合同》签订后，该定金直接转化为服务费，用于抵扣部分服务费。服务费为16万元，甲方在与出租方的《租赁合同》签订后的3天内，一次付清余款。2020年5月8日，A公司向原告开具《收款收据》，载明收取中介服务费6万元。以上事实，由原告提交的《上海市房屋租赁合同》、网上银行电子回单、押金杂项凭证、《酒店租赁协议终止的通知函》《租赁合同继续履行通知函》《答〈租赁合同继续履行通知函〉》、收据、《房地产租赁服务合同》《收款收据》、微信聊天记录，被告提交的《租赁合同继续履行通知函》及EMS面单等证据以及双方庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。对于原告提交的形式定单复印件，本院认为该证据无法显示与原告公司的关联，本院无法予以采纳；对原告提交的转账凭证截图，本院认为该证据系向案外人个人支付，无法确认其与中介费的关联性，本院无法予以采纳；对被告提交的尚毅图文广告店铺照片、工商信息、罗某某微信朋友圈截图等证据，本院认为本案原告系独立的法人主体，上述证据仅能证明原告法定代表人另有新公司开业之事实，与本案关联性不足，本院无法予以采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点在于：1.原、被告之间租赁合同关系因何原因解除？2.相应的违约方以及责任承担情况如何？对于第一个争议焦点，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告于2020年7月13日明确向原告表示合同无法继续履行，并发送《酒店租赁协议终止的通知函》，虽然被告并无合同解除权，但该行为亦可视为被告对于合同解除而向原告发送的要约。原、被告双方随后就合同解除事宜进行了协商，根据微信聊天记录，双方在2020年7月17日当面协商后，已经在就租金、押金退款以及违约金赔付等合同解除后果进行协商，本院有理由相信双方于当日已就合同解除达成一致意见，故合同解除时间应为2020年7月17日。对于被告提出的双方租赁合同因原告不愿继续履行合同而解除的答辩意见，本院认为，现有证据足以证明原、被告之间的租赁合同关系已经于2020年7月17日解除，《上海市房屋租赁合同》已无继续履行之可能。随后被告发送的《租赁合同继续履行通知函》应视为新要约，在原告未进行承诺的情况下，双方之间并无房屋租赁合同关系，因此被告此项答辩意见与事实不符，本院对此不予采纳。对于第二个争议焦点，本院认为，原、被告之间《上海市房屋租赁合同》成立、生效后，被告应当按照合同约定在2020年7月15日前将涉案房屋交付原告，然被告未能依约履行，已经构成违约，应当在合同解除后承担相应的违约责任。对于原告主张被告应承担的违约责任，本院逐一分析如下：1.违约金。双方租赁合同约定的违约金标准为押金金额，即3个月租金标准。本案中，被告认为该标准约定过高，且以原告未能举证证明其实际损失为由，要求法院进行调整。对此，本院认为，违约金过分高于实际损失的举证责任应以违约方为主，具体到本案中，被告并未就违约金过分高于原告遭受的损失进行举证。本院充分考虑违约金的惩罚属性，以及原告在合同履行中并无任何过错等因素，结合被告在合同约定的租期开始前向原告通知合同无法继续履行等事实，根据诚实信用原则和公平原则，酌定被告应承担的违约金为36,000元。2.中介服务费及设备订购定金损失。本案中，原告与案外人A公司之间《房地产租赁服务合同》约定的服务范围为×内推荐房屋，并未仅指向涉案房屋的中介服务，原告未能承租涉案房屋，仍可要求A公司另行推荐其他房屋用于租赁，因此原告支出的中介服务费并非损失，且与被告的违约行为之间欠缺直接因果关系；其次，原告支出的设备订购定金也仅用于购买打印机等动产，上述设备在涉案房屋租赁合同无法正常履行后，仍可继续用于其他店铺经营，上述支出亦非原告的损失。综上，原告对于中介服务费以及设备订购定金损失的主张，并无事实及法律依据，本院无法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海曦宏图文设计有限公司与被告上海侨德酒店管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月17日解除；二、被告上海侨德酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海曦宏图文设计有限公司违约金36,000元；三、驳回原告上海曦宏图文设计有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,799.71元，减半收取计2,399.86元，由原告上海曦宏图文设计有限公司负担2,029.57元，由被告上海侨德酒店管理有限公司负担370.29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 辰书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……