江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初2512号原告：任赵静，女，1981年1月13日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：谭义峰，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被告：陈德忠，男，1967年10月10日出生，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈沛，江苏楚乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，江苏楚乾律师事务所实习人员。原告任赵静与被告陈德忠房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年4月26日立案受理，并于2021年6月21日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告任赵静的委托诉讼代理人谭义峰，被告陈德忠及其委托诉讼代理人陈沛、王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任赵静向本院提出诉讼请求：1.解除其与陈德忠签订的《房屋买卖协议》；2、判令陈德忠搬离无锡市锡山区安镇街道鑫安苑润康里46-501室（以下简称案涉房屋）并给付租金（按照7000元/年的标准，从2013年8月1日计算至实际搬离之日）。事实和理由：其与陈德忠于2013年8月1日签订《房屋买卖协议》，约定由其将案涉房屋出售给陈德忠，总价为36万元。该协议约定了分数次给付购房款、定金和利息，以及在2013年7月1日支付租金7000元(案涉房在签定该协议前系其出租给陈德忠居住使用的)。现其只收到购房款10万元，定金2万元和房屋租金7000元。根据《房屋买卖协议》，陈德忠己严重违约。《房屋买卖协议》第三条还说明了陈德忠违约则自动放弃定金和购买的权利。其多次提醒陈德忠支付购房款（在起诉前未提出过解除《房屋买卖协议》的主张），而陈德忠均无理拒付，同时还占居该房拒不搬离。为此，其特提请法院判如所请。被告陈德忠辩称：2013年7月，其经顾习忠的介绍向任赵静购买案涉房屋。双方协商先租后买，且其也跟任赵静说清了需要分期付款，如果未按期付款可以按照银行存款利率支付利息。因此，双方确定购房总价是36万元，于2013年8月1日支付定金2万元，于2014年1月30日前支付16万元（包括2万元定金），于2015年1月30日支付20万元，如果该20万无法一次性付清，可以在2015年1月30日支付11万（其中1万是利息），再于2016年1月30日支付105000元（其中5000元是利息），至此付清购房款。双方未在协议中提到其在2014年1月30日如果不付清16万房款，任赵静将收回案涉房屋的条款。其在履约过程中按期支付了定金2万元，并于2014年1月30日支付了10万元，于2014年3月30日支付了2万元，于2014年4月30日支付了2万元（另外还支付了逾期付款利息1000元），于2015年2月27日支付了8万元（包括5万元的承兑汇票和3万元的现金）和贴息款1800元。任赵静另于2015年4月和6月分别拿走2万元及1万元。截至起诉之日，其共支付购房款本金26万元，剩余10万元未支付。该10万未支付的原因是在2016年、2017年时，案涉房屋可以登记办理房产证，但由于案涉房屋是任赵静向华进福购买的，华进福不愿配合任赵静将案涉房屋登记至任赵静名下，更无法过户给其。当时，其就明确告知任赵静剩余的购房款要到房屋办理过户后再支付，任赵静也同意了。后来，其是到收到法院的诉讼材料才知道房屋已经过户到了任赵静名下。在此期间，任赵静并未向其提出支付剩余房款的请求。反诉原告陈德忠向本院提出反诉请求：要求任赵静配合其将案涉房屋变更登记至其名下，因变更登记而产生的费用由其承担。事实和理由同其在本诉中的答辩意见。反诉被告任赵静辩称：其坚持本诉请求，要求驳回陈德忠的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，任赵静（甲方）和陈德忠（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定出售案涉房屋，价格为36万元，乙方于2013年7月1日前支付房租7000元（已付），于8月1日支付购房定金2万元，于2014年1月30日前支付购房款16万元及剩余未付房款20万元的利息1万元，于2015年1月30日前支付剩余购房款20万元。该协议第三条约定如果乙方于2014年1月30日前不付16万元，甲方将房子收回，同时2万定金不用退给乙方，乙方将视为自动放弃，案涉房屋产权归甲方所有（备注：乙方于2015年1月30日前若付不出余款20万元，则暂付11万元，剩余的10万元加上利息5000元，在2016年1月30日前全部付清）。陈德忠对《房屋买卖协议》的真实性不予认可，陈述据其回忆当时是任赵静拿着电脑到任赵静的舅舅厂里，其在电脑上签字的，双方未形成纸质的协议，从该协议的形式看，也存在修改的情况，且是两张纸粘贴形成。2014年1月30日，任赵静出具收条，载明收到陈德忠支付的房款10万元。3月30日，任赵静出具收条，载明收到陈德忠支付的房款现金2万元。4月30日，任赵静出具收条，载明收到陈德忠支付的房款现金2万元。2015年2月27日，任赵静出具收条，载明收到陈德忠支付的房款8万元（5万元承兑，3万元现金，1800元贴息款）。案涉房屋现已登记至任赵静名下，不动产权证书号码为苏（2019）无锡市不动产权第0××7号。关于《房屋买卖协议》，陈德忠表示其没有证据证明该协议系任赵静伪造或者该协议不真实，协议上乙方的签名系其本人所签。双方均确认《房屋买卖协议》所涉应于2014年1月30日前支付的16万元包含了应于2013年8月1日支付的定金2万元。关于该协议所涉7000元租金，任赵静主张该租金对应的租期为2013年7月1日（含当日）之前的租金，陈德忠则主张该租金对应的租期为2013年7月1日至2014年1月30日。双方对此均未举证证明。关于案涉房屋的占有使用情况，双方确认案涉房屋目前由陈德忠占有使用。双方均主张对案涉房屋进行了装饰装修，但均未提供证据证明。关于《房屋买卖协议》项下款项的支付，陈德忠陈述其于2013年7月1日支付租金7000元给任赵静的舅舅，于8月1日支付2万元定金给任赵静的舅舅，于2014年1月30日支付10万元房款给任赵静，于3月30日支付2万元房款及1000元利息（该利息系因其未按约定时间支付16万元中剩余的4万元，经任赵静要求而支付的）给任赵静，于4月30日支付2万元给任赵静，于2015年2月27日支付8万元房款和1800元承兑汇票贴息款，于4月支付房款2万元，于6月支付房款1万元。上述款项处5万元系承兑汇票外，其余均为现金；关于2015年4月和6月两笔款项，是任赵静到其家中拿取的，其当时要求任赵静出具收条，任赵静称分开写太麻烦，要和后面的钱一起写收条，但后来也没有写收条。任赵静表示未收到2015年4月和6月的两笔共计3万元的款项，其余款项均已收到。陈德忠陈述没有证据证明支付了该3万元。任赵静在庭审中陈述其系依据《房屋买卖协议》第三条的约定主张解除《房屋买卖协议》。本院询问任赵静为何在陈德忠没有依约于2014年1月30日前足额支付房款16万元的情况下，依然于后期接受陈德忠分多笔支付的剩余房款，且出具了相应的收条。任赵静陈述因案涉房屋的交易系经熟人介绍，虽然陈德忠进一步拖延了付款时间，然其当时还是想把房子卖给陈德忠的，要求陈德忠将剩余房款付清，后陈德忠无理拒付，其才起诉的，且在诉前调解阶段，其还是主张只要陈德忠付清房款，其就同意过户。任赵静同时表示若法院判令继续履行《房屋买卖协议》，其要求陈德忠支付剩余房款及利息，利息应按照同期贷款利率计算。陈德忠表示同意按照同期贷款利率计算利息。上述事实，有双方当事人提供的房屋买卖协议、收条、不动产权证书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《房屋买卖协议》系任赵静和陈德忠真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。陈德忠虽对《房屋买卖协议》真实性不予认可，但其明确该协议上乙方的签名系其本人签署，且其未提供证据证明该协议系任赵静伪造或该协议不真实，故本院对其意见不予采纳。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，任赵静明确其依据《房屋买卖协议》第三条的约定要求解除该协议。《房屋买卖协议》第三条约定，如果陈德忠于2014年1月30日前不付16万元，任赵静有权收回案涉房屋，且不退还2万元定金。该约定表明在陈德忠未如期支付16万元购房的情况下，任赵静有权解除《房屋买卖协议》。陈德忠于2014年1月30日实际仅支付10万元，故任赵静有权在当时依据该约定解除《房屋买卖协议》。然在2014年1月30日之后，陈德忠又分别支付了多笔购房款及逾期付款的利息，任赵静收取了房款、利息，并出具了收条。从陈德忠支付款项，任赵静收取款项并出具收条的行为来看，双方并未依据上述第三条的约定来确认各自的权利义务，而是通过实际履行的方式客观上变更了上述第三条约定的权利义务。结合任赵静在庭审中陈述的其直至起诉前，甚至在本案诉前调解前仍希望陈德忠支付剩余房款并将案涉房屋变更登记至陈德忠名下的意见，进一步确认了双方已经合意变更了上述第三条的约定。因此，任赵静在本案中依据《房屋买卖协议》第三条要求解除该协议的意见，本院不予采纳。任赵静同时确认其在提起本案诉前未向陈德忠提出过解除《房屋买卖协议》的主张。本案立案后，任赵静以民事诉状的形式提出了解除《房屋买卖协议》的要求，本院依法将民事诉状等应诉材料送达给陈德忠。陈德忠收到民诉诉状后明确表示愿意支付剩余房款，继续履行合同。考虑到案涉房屋的占有使用和《房屋买卖协议》实际履行的状态，本院认为从双方的约定和社会整体利益来看，由双方继续履行合同更为适宜。故本院对任赵静要求解除《房屋买卖协议》，并在此基础上要求陈德忠搬离案涉房屋，支付租金的主张不予支持，同时对陈德忠要求任赵静配合其将案涉房屋变更登记至陈德忠名下，并由陈德忠承担相应费用的主张予以支持。然，双方继续履行合同并不意味着当事人无需承担合同约定的履行义务及违约责任。根据《房屋买卖协议》的约定，房屋总价款为36万元，陈德忠应于2014年支付16万元（含定金2万元）的同时支付剩余购房款20万元的利息1万元，且陈德忠若未能于2015年1月30日前支付剩余购房款20万元，则应支付购房款10万元和利息1万元，并于2016年1月30日前支付剩余购房款10万元和利息5000元。上述购房款和利息合计38.5万元。现任赵静和陈德忠对陈德忠于2013年8月1日支付了2万元，于2014年1月30日支付了10万元、于3月30日支付2万元，于4月30日支付了2万元，于2015年2月27日支付8万元，合计24万元无异议，本院予以确认。关于陈德忠主张的其于2015年4月和6月支付的两笔共计3万元，任赵静对此不予认可，且陈德忠未举证证明，故本院对陈德忠的意见不予采纳。经核算，陈德忠尚结欠任赵静《房屋买卖协议》约定的购房款本金12万元和利息25000元。《房屋买卖协议》同时约定陈德忠应于2016年1月30日前付清全部购房款及利息，现其未依约支付，且双方均表示应按同期贷款利率计算利息，本院予以确认。故，陈德忠应于2016年1月30日起支付逾期付款利息。陈德忠于2021年6月21日表示同意向任赵静支付剩余房款12万元及自2021年4月28日计算的利息，任赵静表示不同意收取。因陈德忠主张的利息计算方式损害了任赵静应有的合法权利，故本院对陈德忠关于利息的意见不予采纳。又因任赵静拒绝收取陈德忠支付的剩余房款，故相应后果由其自行承担。故陈德忠应承担逾期付款利息的计算方式如下：以145000元为基数，自2016年1月30日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以145000元为基数，自2019年8月20日至2021年6月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算；以25000元为基数，自2021年6月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十四条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、陈德忠于本判决生效之日起十日内支付任赵静购房款本息合计145000元及逾期付款利息（以145000元为基数，自2016年1月30日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以145000元为基数，自2019年8月20日至2021年6月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算；以25000元为基数，自2021年6月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算）；二、任赵静于本判决生效之日起十日内协助陈德忠将座落于无锡市锡山区室的房屋变更登记至陈德忠名下，因不动产变更登记而产生的费用由陈德忠承担；三、驳回任赵静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3350元，由任赵静负担。反诉案件受理费80元，由陈德忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇二一年六月二十八日书记员  唐昊珺