江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0702民初894号原告：叶建春，男，1986年4月6日出生，住江西省赣州市安远县。委托诉讼代理人：欧阳永禄，安远县方正法律服务所基层法律工作者，一般代理。被告：廖志伟，男，1977年7月31日出生，住江西省赣州市南康区。原告叶建春诉被告廖志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶建春及其委托诉讼代理人欧阳永禄到庭参加诉讼，被告廖志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告叶建春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金15600元整；2、被告返还原告代其垫付的租赁期间物业费、电梯维护费、水费、燃气费、和电费等合计人民币3949.57元；3、判令被告赔偿原告租赁期间损坏原告家具、家电、和清理租赁房屋等费用共计人民币3734元整；4、判令被告承担违约金人民币3200元整；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经房屋中介公司介绍原告与被告于2017年10月29日签订了为期六个月的房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2017年10月30日至2018年4月30日，租金为3200元/月，签订合同后被告支付合同约定6个月的租金，租赁即将到期之前，经原、被告微信上协商，被告继续按合同约定续组，此后双方一直微信协商续租和支付房租。2019年11月23日，原告催促被告支付拖欠的房租，被告回复2019年12月15日支付，同年12月4日小区物业服务公司向原告催缴物业管理费等相关费用，按原、被告租赁合同约定这些费用应由被告支付，故原告将此信息告知并催促其尽快缴纳，被告答应于同年12月15日去缴纳。同年12月15日被告未缴纳上述费用，原告再次催促未果。同年12月17日被告在未通知原告的情况下，突然搬离租赁房屋。之后得知消息的原告于2019年12月27日下午来到租赁房屋，现场电话联系被告来租赁房屋共同清点家具家电，被告予以拒绝。当时房屋出现不同程度的损坏，甚至报废。为维护原告自身的合法权益，遂诉至法院，要求依法处理。原告叶建春为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、房屋租赁合同，证明原、被告于2017年10月29日签订房屋租赁合同一份，原告将自己夫妻共有位于章贡区租赁给被告住家使用，租赁期自2017年10月30日至2018年4月30日；双方约定租赁期满后，被告应把房屋打扫干净；双方约定月租金为人民币3200元，付款方式为6个月一支付；双方约定租赁期间实际使用的水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费和物业费由被告承担；双方约定违约金为人民币3200元；原告提供给被告使用的家用物品；证据3、谢春梅身份证复印件，证明谢春梅身份信息；证据4、结婚证复印件，证明原告与谢春梅系夫妻关系；证据5、不动产登记证0036734号；证据6、不动产登记证0072677号；证据5、6共同证明案涉房屋和车位的登记权利人为谢春梅；证据7、原告与被告微信聊天记录截图，证明因被告多次未及时支付租金，原告通过微信通知被告支付，被告通过微信转账多次付租金给原告；被告表示已经从租赁房屋中搬离，租赁费等其他费用要其拿到工程款之后一起支付给原告；证据8、中海物业收款收据、银行商务小票、赣州馨庭家居有限公司收款收据、美馨软装馆收款收据、黄秀英收款收据、原告缴费微信截图，证明原告为被告垫付物业费2497.97元；垫付车位物业费1380元，总计2627.97元；原告为维修被告损坏的空调、油烟机等花费2234元；原告为维修被告损坏的室内窗帘百叶窗等600元；黄秀英为原告打扫房屋支付360元；原告为被告代垫水费200元、燃气费35.2元、电费150元；证据9、被告搬离原告住房后的现场照片，证明被告租住房屋期间，将租赁房屋内的卫浴间、弱电箱、衣柜、窗帘等物品损坏；证据10、原告与被告手机微信聊天记录截图、代理人与被告手机短信聊天记录截图，证明原告与被告共同确认被告欠原告房租15600元、物业费3949.57元、损坏房屋财产3134元、总计23283.57元。上述款项被告一直拖欠至今未付。被告廖志伟未到庭答辩，亦未向本院提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月29日，原告叶建春（出租方、甲方）与被告廖志伟（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：1、甲方将其合法拥有的房屋坐落在赣州市章贡区中海派5栋2单元1606室房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积89平方米；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住家使用；3、该房屋租赁期为6个月，自2017年10月30日至2018年4月30日止，双方约定租赁期满，乙方应把房屋打扫干净，待甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，如属正常合理损耗，甲方将押金全部归还乙方，不计利息；4、乙方如要求续租，则须在租赁期满前一个月前通知甲方，经甲方同意后，重新签订新的租赁合同；5、该房屋租金标准为3200元/月，付款方式为6个月一支付，支付日期为30日之前，乙方应按时支付房租，如上期租金到期后，拖欠房租累计一周以上未能支付下期租金，则为违约并承担违约责任，甲方有权终止合同，收回该房屋；6、乙方支付甲方房屋押金3200元，租赁期内实际使用的水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费等费用应由乙方自行承担，物业管理费由乙方承担，并按收费单如期缴纳，甲方不提供发票；7、租赁期满后，乙方迁空、点清交还房屋及设施，并付清所有租赁期内实际使用的以上费用，经甲方确认后将押金无息退还乙方；8、在租赁期间，甲、乙双方不允许违约，否则必须赔偿违约金人民币3200元，若甲方违约除退还乙方押金外，还必须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约则甲方有权收回房屋不退还押金。……。该合同还对其他权利义务及违约责任进行了约定，甲乙双方均在该合同上签字确认。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁押金及租期内的租金。租期到期后，双方通过微信聊天方式确认续租并由被告按原租金标准进行缴纳房租。2019年12月17日，被告通过微信聊天方式向原告发送一条信息：“……我昨天已从你中海那里搬走了，你可以租给别人了，放心你算一下包欠你房租物业管理费及其它费用加一起一共多少钱，待我2020年4月20日左右拿到工地款一定会如数以微信转付给你的……”。2019年12月27日，原告进行收房，发现出租房内家具、家电出现不同程度损坏，且房屋未进行打扫，当日，原告找被告当面清点被拒。原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，1、原告叶建春为被告租赁期间垫付了物业费（截止2019年12月）、电梯费、年审费、维保费、运行费、车位物业费、水费，燃气费、电费等费用；2、原告叶建春为租赁房屋支付了室内卫生费、物品维修费以及更换部分物品等费用。3、原告两次通过短信的方式向被告廖志伟确认，被告尚欠原告租金15600元，物业费3949元、损坏赔偿费3734元，合计23283元，且被告廖志伟分别于2020年7月22日、7月25日确认会支付上述费用。4、租赁物房屋所有权人为谢春梅，谢春梅与原告叶建春系夫妻关系。本院认为：原告与被告廖志伟于2017年10月29日签订的《房屋租赁合同》虽已到期，但原、被告双方均通过微信聊天方式认可继续租赁，且按原合同履行，双方的租赁合同关系转为不定期租赁合同关系并按原合同约定确定双方权利义务，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按约定履行支付租金及缴纳相关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告廖志伟支付尚欠租金、物业费等费用及损坏原告出租物的赔偿费的诉请，本院予以支持。经庭审查明，原、被告双方在2020年7月结算，被告认可尚欠租金15600元，物业费等费用3949.57元、损坏赔偿费3734元，本院对该项事实予以确认。关于原告主张的违约金的问题，因违约金及没收保证金均是对违约行为的处罚形式，两者不能同时主张。经庭审查明，被告已缴纳了租赁押金，故对原告要求没收被告缴纳的押金，本院予以支持，对原告要求被告支付违约金之诉请不予支持。被告廖志伟经本院合法传唤，无故未到庭参与诉讼，本院依法可缺席审判。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案的法律事实系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告廖志伟于本判决生效之日起七日内向原告叶建春支付拖欠的租金15600元；二、限被告廖志伟于本判决生效之日起七日内向原告叶建春返还垫付的租赁期间的物业费、电梯维护费、水费、燃所费及电费合计3949.57元；三、限被告廖志伟于本判决生效之日起七日内向原告叶建春支付租赁期间损坏租赁物的赔偿费合计3734元；四、原告叶建春可没收被告廖志伟缴纳的租赁押金3200元，不予返还；五、驳回原告叶建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告廖志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 吴菁菁审 判 员 吴 璇审 判 员 郭 澎二〇二一年六月四日法官助理 刘丽萍书 记 员 吴金凤