福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0102民初3564号原告：福建省直物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福飞南路131号后山综合楼-1F。法定代表人：郭向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国栋，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所律师。被告：陈发光，男，汉族，1955年5月14日出生，住福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。原告福建省直物业管理有限公司（以下简称“省直物业公司”）与被告陈发光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国栋、被告陈发光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省直物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈发光立即向省直物业公司支付所拖欠的物业服务费，截止至2020年4月为6816.1元；拖欠的公摊水电费，截止至2020年3月为1958元，共计8774.1元；2.判令陈发光支付物业费逾期付款违约金（以欠缴物业费金额6816.1元为基数，从2020年5月1日起按逾期每日万分之二的标准计算至实际付清之日止），暂计至2020年12月20日为317.63元;3.判令本案诉讼费用由陈发光承担。事实与理由：省直物业公司于2011年5月31日与福建省直房地产开发公司签订《福州市前期物业服务合同》，为陈发光所在的福州市鼓楼区XX街道XX路XX号XX城小区提供物业管理服务，后陈发光验收入住该小区X号楼XX房屋。根据《前期物业服务合同》第五条约定：乙方（即省直物业公司）根据下述约定，按建筑面积（不含附属件）向业主收取物业服务费，具体标准如下：“乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1元/月·平方米，商业物业：3.3元/月·平方米…”；第十条约定：物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月10日-25日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第十六条约定：业主应按规定…属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊…”。省直物业公司从签约至今一直为陈发光小区提供物业服务。根据合同约定，被告每月应向原告缴纳物业服务费90.1元，公摊水电费按实分摊。被告从2014年1月至2020年4月，拖欠物业服务费6816.1元，从2014年1月至2020年3月，拖欠公摊水电费1958元，合计8774.1元。原告已多次进行催收，但被告仍拒不缴纳。综上所述，为维护省直物业公司合法权益，特具状至法院，望判如所请。被告陈发光辩称，一、这起物业服务合同纠纷起因首先是物业要求业主必须将物业费与水电公摊捆绑一起缴纳否则不与办理。水电公摊因为物业存在双向收费倒卖行为。在鼓楼区法院已经作出针对省直物业公司提供证据其水电费金额与其主张金额不一致，提供的证据不足以证明水电公摊费用数额故不予支持的判决。业主提出对前期缴纳的水电公摊要求物业退还，后期水电公摊待物业整改后出具明细再进行补缴，但物业不接受。因为物业拒绝业主合理提议不给业主办理缴纳物业费手续才导致这起服务纠纷的产生。二、物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准落差悬殊，省直物业公司未能按照物业合同约定提供等价物业服务，违约在先。归纳几条省直物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）省直物业公司提供《前期物业服务合同》第十九条乙方相关其他权利义务中：第(三)点根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，不得侵害业主的合法权益，不得利用提供物业服务便利获取不当利益，但是省直物业公司并没有按照合同约定履行义务。如：①拒绝向业主委员会归还小区公共收益金；②倒卖业主水电公摊双向收费；③物业默许保安利用个人微信收取停车费侵占全体业主利益；④私自占用地库电动车充电收益，使用电费并入业主公摊，对业主又形成双向收费的局面等一系列违规违法行为。（二）省直物业公司违反《前期物业服务合同》第十九条第(九)点维护本物业管理区域内公共区域秩序、提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施、通过人防、技防、物防相结合的办法、做好物业管理区域内的安全防范工作。省直物业公司入住小区管理服务过程中，在收取业主物业服务费后，消极服务，减少配备人员，降低服务成本开支，致使小区监控，电梯和消防设施大部分瘫痪几乎无法正常运转，停车秩序混乱、小区环境脏乱差，小区户外及电梯内监控探头已经98%损坏无法正常运转。小区防盗门，读卡器、出现故障不修复，致使全小区地面与地库防盗门形同虚设，大门空敞出入自如，保安上班时间睡觉致使偷盗现象频繁发生。小区治安案件层出不穷，近5年间小区陆续发生多起恶性治安事件。省直物业公司不履行义务给业主造成的人身安全，物质损失以及精神上的恐慌与不安全感。（三）省直物业公司提供《前期物业服务合同》中其资质等级：三级。实质省直物业公司服务质量水平远远低于该等级服务收费标准。①管理服务人员从未佩戴标志统一着装。②管理人员未持有物业管理上岗证书、特种作业员工按规定应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗，省直物业公司并将小区安防与消防监控外包给无资质的保安公司。安防监控，消防报警设备95%瘫痪。（四）省直物业公司违反《物业管理条例》第四十条及《2020年福州物业管理条例实施细则最新修订版》第八条，第二十二条规定。业主享有监知情权和监督权。省直物业公司未在管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用明细情况。省直物业公司未按规定执行，业主也从未看到相关公布信息。三、关于省直物业公司所诉水电公摊费用，福州市鼓楼区人民法院判决书（2017）闽0102民初5324号民事判决已审理终结。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条相关规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，构成重复起诉，（二）后诉与前诉的诉讼标的相同，（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，故请求法院驳回其诉讼请求。四、陈发光主张先履行抗辩权，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，实质服务质量远远低于该等级服务收费标准，省直物业公司违约在先已经偏离提供质价相符的服务相关约定。在省直物业公司纠正错误履约行为前，陈发光有权拒绝支付物业服务费用。五、省直物业公司部分诉请的诉讼时效届满，陈发光主张诉讼时间届满抗辩。省直物业公司物业合同到期，参照物业管理条例，没有公示公开招投标。因此，请求法院支持陈发光要求大幅度减免其物业服务收费的诉讼请求及要求由省直物业公司承担此次诉讼相关费用。经审理查明：2011年5月31日，省直物业公司（乙方）与该小区建设单位福建省直房地产开发公司（甲方）签订《福州市前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为福州市鼓楼区省直·屏东城一期1-6#楼提供物业管理服务；物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1元/月·平方米；物业服务费用按月进行交纳，业主应在每月10-25日履行交纳义务；属于业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定；合同期限自2011年5月31日至2014年5月30日。合同签订后，省直物业公司为屏东城小区提供物业管理服务至今。陈发光系福州市鼓楼区XX街道XX路XX号XX小区危旧房改造项目X#XX单元业主，房屋建筑面积89.64平方米。因陈发光未交纳2014年1月至2020年4月的物业服务费及2014年1月至2020年3月的公摊水电费，遂成讼。另查，2020年10月21日，省直物业公司以EMS快递形式向陈发光邮寄催缴通知，面单所载收件地址为案涉房屋地址，且有与陈发光本人在本案中填写的地址确认书一致的手机号码；该邮件于次日投递至屏东城小区8号楼菜鸟驿站。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应适用当时的法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。福建省直房地产开发公司作为屏东城小区建设单位与省直物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对合同双方及该小区全体业主具有约束力。案涉前期物业合同到期已有7年，省直物业公司又为屏东城小区提供物业服务至今，该小区全体业主实际接受了其提供的物业服务，陈发光作为该小区业主理应支付相应的物业服务费及其他费用。根据本案及本院同期受理的屏东城小区其他物业服务合同纠纷案件中业主方提交的证据，省直物业公司提供的服务确实存在一定瑕疵，其对于物业管理服务中存在的瑕疵与不足应加以改进。但，业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以物业服务存在瑕疵作为拒绝缴纳物业服务费用的抗辩理由，否则客观上将损害按时缴纳物业费的小区业主的利益，不利于小区物业管理水平提升和今后良性发展，故陈发光的主张本院不予采纳，其应向省直物业公司支付拖欠的物业费。考虑到该小区物业服务费从未上涨，前期物业服务合同约定的1元/月·平方米在本地同类小区中处于较低水平，本院对该标准予以确认。陈发光在本案中提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，省直物业公司2020年10月向陈发光邮寄缴费通知书进行催缴，其提供的证据不足以证明此前有其他有效的催缴行为，故其对2017年9月之前费用的主张，已超过诉讼时效，本院不予支持，陈发光应支付2017年10月至2020年4月物业服务费89.6×31=2777.6元。关于公摊水电费，本案省直物业公司提交的《欠费明细统计表》及欠费公示均系其单方自行制作，陈发光对此不予认可；虽然省直物业公司在本院同期受理的屏东城小区其他物业服务合同纠纷案件中提供了其他证据，但也不足以证明公摊水电费的具体分摊计算依据，故其主张本院不予支持。关于逾期付款违约金，省直物业公司未提供合同依据，故其主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈发光于本判决生效之日起十日内支付福建省直物业管理有限公司2017年10月至2020年4月的物业服务费2777.6元；二、驳回福建省直物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序（小额诉讼）减半收取25元，由陈发光负担。本判决为终审判决。审 判 员 林金程二〇二一年六月一日法官助理 余 玲书 记 员 林晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。