福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0423民初550号原告：马小荣，女，汉族，1980年1月27日出生，住福建省清流县。委托诉讼代理人：李晓军（系马小荣之夫），住福建省清流县。原告：李晓军，男，汉族，1979年7月31日出生，住福建省清流县。被告：三明市鹏昱房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水南街368号，统一社会信用代码91350423570981613B。法定代表人：曾涛涛，该公司执行董事兼经理。原告马小荣、李晓军与被告三明市鹏昱房地产开发有限公司（以下简称鹏昱公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马小荣、李晓军到庭参加诉讼，被告鹏昱公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马小荣、李晓军向本院提出诉讼请求：1.判令鹏昱公司继续履行商品房买卖合同；2.判令鹏昱公司支付购房款差价34146.35元；3.判令鹏昱公司自逾期之日即2015年5月31日起至2019年7月20日止共计1511日每日按马小荣、李晓军已支付购房款559778元的万分之一即每日55.98元支付逾期交房违约金84585.78元；4.判令鹏昱公司自2019年7月21日至2021年5月6日止共计655日每日按万分之一支付逾期办证违约金36666.90元；5.判令鹏昱公司协助马小荣、李晓军办理不动产权证。诉讼过程中，马小荣、李晓军变更诉讼请求为：1.判令鹏昱公司继续履行商品房买卖合同，自逾期之日即2015年5月31日起至2019年7月20日止共计1511日每日按马小荣、李晓军已支付购房款559778元的万分之一即每日55.98元支付逾期交房违约金84585.78元；2.判令鹏昱公司协助马小荣、李晓军办理不动产权证。事实和理由：马小荣、李晓军与鹏昱公司于2013年7月10日签订《商品房买卖合同》，鹏昱公司将位于福建省清流县××镇××街××号××（暂定名）第3幢5单元905号房产出售给马小荣、李晓军。同时，双方还签订《补充协议》，鹏昱公司给予返还剩余的差价款34146.35元或者将质押给马小荣、李晓军的56号车位划拨给马小荣、李晓军。合同签订后，马小荣、李晓军按合同约定足额支付了购房款559778元。但鹏昱公司并没有按照合同约定将商品房交付马小荣、李晓军使用，损害了马小荣、李晓军的合法利益。鹏昱公司应当按照合同约定支付马小荣、李晓军差价款34146.35元或者交付56号车位；支付从房屋交付期限届满的次日即2015年5月31日起暂至2019年7月20日止共计1511日每日按已付款的万分之一计算的违约金84585.78元；支付从2019年7月21日起暂至2021年5月6日止共计655日的逾期办理不动产权证的违约金36666.90元。为此，请求判如所请。鹏昱公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：鹏昱公司未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，马小荣、李晓军提交的证据《商品房买卖合同》、《三明市职工住房借款凭证》、《销售不动产统一发票（自开）》三份、《特别签订条款（抵押）》、《补充协议》二份、《关于回馈已购房业主相关问题的通告》、《关于回馈已购房业主相关问题的补充协议》、《龙津华府业主告开发商通知书》、《业主开发商沟通备忘录》、《商品房买卖合同违约金催收函》、《全球邮政特快专递回执》符合证据的真实性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和以上证据，可以证明，一、2013年7月21日，鹏昱公司与马小荣、李晓军签订一份《商品房买卖合同》，约定马小荣、李晓军向鹏昱公司购买清流县××镇××村××幢××单元××号商品房（以下简称案涉商品房）；按建筑面积计价，每平方米单价为4349.14元，总金额为559778元，双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.该商品房所在建筑物不设管道燃气。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.……。”合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收回本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款基准利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《附件六：合同补偿协议》第九条约定，合同中办理房屋权属证书的时限双方同意延长90日，出卖人可以提前交房，买受人同意提前交房时仍按合同和本补充协议中与交房有关的约定执行，但合同中办理房屋权属证书时限的起始日仍为合同约定的交房日。（二）马小荣、李晓军于2014年4月25日以三明市职工住房借款方式向鹏昱公司支付了250,000元。鹏昱公司分别于2013年11月8日、2014年4月1日、2015年10月27日向马小荣、李晓军开具了金额为169,778元、140,000元和195,853.65元的《销售不动产统一发票（自开）》，开票金额共计505,631.65元。（三）2014年12月31日，鹏昱公司发布《关于回馈已购房业主相关问题的通告》，将回馈方案通告龙津华府已购房业主。2015年1月6日，鹏昱公司作为甲方与马小荣、李晓军签订一份《关于回馈已购房业主相关问题的补充协议》。该补充协议约定，1.乙方于2013年7月21日与甲方签署购房合同正式购买龙津华府3栋0905号单元住宅，原购房合同的实际成交金额559,778元，按照优惠促销定价规则，该单元的促销总价为469,534.08元，差价为90,243.92元。2.甲方回馈乙方的金额按双方已经签订的购房合同的实际成交总价与目前优惠促销总价之间差额（即第1条所述的差价90,243.92元）百分之六十的标准计算，为54,146.35元。乙方可以在现金返还和冲抵车位购置款返还两种方式中自由选择一种返还方式。3.现金返还时间为原购房合同约定交房时间之后三个月（即2015年6月1日至2015年8月31日）内；冲抵车位购置款的则在认购缴款时立即冲抵。4.如果乙方成功介绍新业主在龙津华府购房，甲方在现金奖励乙方2,000元的基础上，承诺乙方的回馈优惠在新业主交清房款（含相关贷款手续完成办理完毕）后五个工作日内支付。5.在本协议签署以前已按照原单价和总价签署购房合同但未完全交清房款的，如果未能在2015年1月15日之前交清剩余房款（如果以现金形式缴交余款时，第2条所述回馈金额可在其中直接冲减）或者办理完成所有贷款手续的，不享受上述优惠，其房价仍然执行原合同价格，同时甲方保留利用法律手段追讨的权利。6.本回馈优惠价款冲抵车位购置款仅限支付业主本人使用，不得在相互转移或者合并使用。本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，各份文本具有同等法律效力。备注：上述差价金额在扣减10,000元，实际补差金额44,146.35。2015年9月1日，李晓军与鹏昱公司再次签订一份《补充协议》。该协议约定，1.在2015年9月10日每户返还10,000元。2.按房款差价返还的补充协议，需返还的余款在2016年5月31日付清，该余款以车位作为担保，在2015年9月10日返还10,000元后所欠余款40,000元以上的质押2个车位，所欠余款40,000元以下的质押1个车位（如果在2016年5月31日未付清该余款则该质押车位自行归业主所有）。所质押车位本公司有权销售，车位销售所得价款进入公司账户5个工作日必须返还所欠质押尾款。3.2015年9月1日每户落实具体车位，签订书面文字。3#905李晓军、马小荣返还房款差价44,146.35元，返还10,000元后差价余款34,146.35元，可选1个车位，车位号为56号。（四）2017年4月26日，李晓军向鹏昱公司发出商品房买卖合同违约金催收函。2018年12月23日，龙津华府业主作出《龙津华府业主告开发商通知书》，认为商品房不具备交房条件，并要求延期交房违约金如何兑现。2018年12月24日，开发商代表王盛华、林维满与业主代表李日祥、吴诚义、杨胜彬、杨明华签订《业主开发商沟通备忘录》。（五）2019年7月20日，双方当事人就案涉商品房进行了交接。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鹏昱公司未按合同约定的期限将案涉商品房交付使用，应当承担支付逾期交房违约金的责任。鉴于双方当事人在补充协议中约定已支付购房款中的54,146.35元由鹏昱公司返还，故案涉商品房实际交付的购房价款为505,631.65元，应以此为基数计算逾期交房违约金。因此，鹏昱公司应支付马小荣、李晓军自2015年5月31日起至2020年7月20日的按合同约定计算的逾期交房违约金为76,451.51元（505,631.65元×0.01％×1,512天）。根据合同约定，鹏昱公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助马小荣、李晓军办理权属登记备案。此项义务是鹏昱公司应当履行的合同义务。虽然马小荣、李晓军实际占有使用案涉商品房近两年，但其自认尚不具备办理不动产权利转移登记的条件，待具备办理条件后，鹏昱公司负有协助马小荣、李晓军办理不动产权利转移登记的义务，因此，马小荣、李晓军要求鹏昱公司协助办理不动产转移登记手续的请求应予支持。审理过程中，马小荣、李晓军撤回要求鹏昱公司支付购房款差价34,146.35元，鹏昱公司自2019年7月21日至2021年5月6日止共计655日每日按万分之一支付逾期办证违约金36,666.90元的诉讼请求，要求另行主张，不违反法律规定，予以准许。鹏昱公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、马小荣、李晓军与三明市鹏昱房地产开发有限公司于2013年7月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、三明市鹏昱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马小荣、李晓军逾期交房违约金76,451.51元；三、三明市鹏昱房地产开发有限公司应于本判决生效且具备办理不动产转移登记条件后三十日内，协助马小荣、李晓军办理位于福建省清流县××镇××街××幢××单元××号房屋的过户手续，将该房屋的不动产权利转移登记至马小荣、李晓军名下；四、驳回马小荣、李晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,914.64元，减半收取计957.32元，由马小荣、李晓军共同负担92.06元，由三明市鹏昱房地产开发有限公司负担865.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），当事人须依法按期履行法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  余忠发二〇二一年六月三十日书记员  杨桂珍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。