淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0813民初921号原告：王书苓，女，1978年3月15日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。被告:严元，男，1990年7月21日出生，汉族，住南京市江宁区。被告:贾鹏英，女，1968年1月7日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：严元，男，1990年7月21日出生，汉族，住南京市江宁区。（系被告贾鹏英儿子）原告王书苓与被告严元、贾鹏英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告王书苓及其委托诉讼代理人徐士友、被告严元、被告贾鹏英的委托诉讼代理人严元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书苓向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理涉案房屋不动产权属证书并过户到原告名下；2、判令被告支付违约金30000元；3、由被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与被告签订房屋买卖合同，房屋价款为223000元，合同约定该房成交为当时价格，双方不得在成交后因房价涨跌而违约，否则以总成交价的20%作为违约金赔付给对方。合同签订后，原告向被告支付20000元购房定金，又分别于2016年6月27日向被告支付80000元，2017年1月10日支付113000元。如今涉案房屋己具备办证过户条件，当原告要求被告办理涉案房屋权属证书并协助原告过户时，被告却要求原告再补偿80000元，否则不予办证并协助过户。为维护原告的合法权益，特具状至法院。被告严元、贾鹏英辩称：根据相关法律规定，涉案房屋未办理不动产权登记，原、被告签订的房屋买卖合同未生效，应当驳回原告的诉讼请求；如原告愿意解除合同，被告愿意承担30000元违约金；违约金应当以实际损失为基础，被告并未对原告造成实质损害，违约金不予认可；诉讼费及保全费因合同未生效，我方不认可。经审理查明事实如下，2016年6月6日,被告严元、贾鹏英（甲方）作为出卖人与买受人原告王书苓（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落洪泽县原钱码小区XX号XX室，建筑面积83平方米，房屋用途住宅、27幢3-5号车库一间；房屋总价223000元，房屋总价与建筑面积无关；乙方于2016年交定金20000元，于本年6月30日前再付80000元房款，此时甲方交房给乙方使用，预留10000元在办理过户手续时付清，余款113000元于2017年春节1月27日春节前付清；甲方应当在2016年6月30日前将上述房屋交付给乙方使用；税费缴纳由乙方支付，但甲方交房前产生的费用由甲方承担；合同一经成立，双方应履行合同，否则给对方造成的损失的，责任方应当予以赔偿……；该房屋价格为当时价格（2016年6月6日的），双方不得在成交后因房价涨跌而违约，否则以总成交价的20%作为违约金赔付给守约方。2016年6月6日，原告向被告严元、贾鹏英给付定金20000元，被告严元、贾鹏英出具收条，载明：“收到王书苓购买本人洪泽县原钱码小区XX幢XX室房屋定金20000元。若本人违约则退还定金20000元外，另赔偿给王书苓20000元。若王书苓违约，则贾鹏英有权退还定金20000元，该房成交价为223000元，包括车库一间XXX号，收款人：严元、贾鹏英。注：王书苓于2016年6月30日前付房款80000元，此时严元交房交车库给王书苓使用，2017年1月27日前再付清113000元，预留10000元在双方办理过户手续时付清。王书苓承担该房的过户费用。严元应积极配合王书苓办理过户手续。”严元、贾鹏英签署“本人已阅读”。2016年6月27日，原告王书苓向被告给付80000元，被告严元、贾鹏英向原告出具收条，载明：“今收到王书苓购房款80000元”。2017年1月10日，原告王书苓向被告给付113000元，被告严元、贾鹏英向原告出具收条，载明：“今收到王书苓钱码花园XX幢XX室房款113000元，其余未结押金按照合同执行”。另查明，原告王书苓从2016年起已经入住涉案房屋。涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，现登记在洪泽县洪城房地产开发有限责任公司名下。经原告催告，被告未履行办理房产证和协助办理过户手续义务。在审理过程中，原告已经将未付购房款10000元交纳至本院提存。以上事实由原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋买卖合同、拆迁户选房详单、选择车库详单、被告交付购房款、车库、太阳能款项收据、被告的身份证复印件、三张付款收条等证据加以佐证，经质证是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认。在审理过程中，经原告王书苓申请，本院依法查封了钱码小区27号505室房产。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。强制性规定又分为效力性强制规定和管理性强制规定而根据,只有违反效力性强制规定的合同,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条在性质上应属于管理性强制规定。另依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定。结合本案,原、被告双方签订房屋买卖合同时涉案房屋虽未取得产权证,但被告与征迁办公室签订了涉案房屋的选房详单,实际认购了涉案房屋。以上事实足以证明被告对涉案房屋具有事实上的处分权。故双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定,合法有效。被告辩称合同未生效，无法律依据,本院不予采信。原告根据合同约定向被告交付了购房款（仅剩余10000元未交付，合同约定办理过户手续时交付）,被告将涉案房屋及车库交付了原告,原告占有使用涉案房屋至今。现涉案房屋已具备办理产权证条件，被告应按约定将诉争房屋登记到其名下，再为原告王书苓办理房屋所有权转移登记手续，根据合同约定，相关税费由原告承担。原告该项诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。经原告催告，被告未按约履行办证及过户手续,构成违约,对原告主张违约金的诉讼请求,本院予以支持。对于被告提出未对原告造成实质损害，违约金不予认可的辩称意见，违约金除具有补偿损失的作用，还有对违约行为的惩罚性，对被告的辩称意见，本院不予采信。原告未能举证证明被告的违约行为给原告造成多少损失，原告主张30000元违约金过高，考虑到被告的行为即违反诚实信用原则，又违反了双方的约定，被告的行为应予惩罚，本院酌情支持违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定,判决如下：一、被告严元、贾鹏英于本判决生效后五日内将淮安市洪泽区钱码小区XX幢XX室房屋登记到其名下，于本判决生效后十日内协助原告王书苓办理淮安市洪泽区钱码小区XX幢XX室房屋登记至原告王书苓名下；二、被告严元、贾鹏英于本判决生效后五日内向原告王书苓支付违约金10000元；三、驳回原告王书苓的其他诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，保全费1635元，合计1950元，由被告严元、贾鹏英负担，于判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行，王书苓账号：62×××62，严元账号：62×××70、贾鹏英账号：62×××88）预交上诉案件受理费。审 判 员 陈士涛二〇二一年六月十六日法官助理 陆 丹书 记 员 杨雨轩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。