广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13944号上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁田，男，1984年10月12日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓杰，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟雄，男，1957年7月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。原审被告：吴兵才，男，1969年1月4日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。原审第三人：朱琳汝，女，1968年5月15日出生，汉族,住广东省广州市东山区。原审第三人：刘志强，男，1973年3月8日出生，汉族,住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。原审第三人：海城发展有限公司，住所地香港特别行政区北角蚬壳街9-23号秀明中心22楼D&E室。董事：刘伟雄、黄丽珍。上诉人鲁田因与被上诉人刘伟雄、原审被告吴兵才、原审第三人朱琳汝、刘志强、海城发展有限公司（以下简称海城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人鲁田的委托诉讼代理人曾祥敏、被上诉人刘伟雄、原审第三人刘志强以及其委托诉讼代理人吴文光、原审被告吴兵才、海城公司董事黄丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲁田上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鲁田一审全部反诉请求；2.诉讼费由刘伟雄承担。事实和理由：第一，租赁合同明确约定了刘伟雄需要交付的房产建筑面积是600平方米，而且明确是商用，涉案场地租金金额是以建筑面积为基础确定，因此应按实际面积计算每月租金，一审法院认定有误；第二，刘伟雄作为出租方，未按合同约定面积交付场地，已构成违约，应按合同约定承担违约责任并赔偿鲁田营业损失，一审简单概括无法看出租金数额与租赁面积是否直接相关，驳回鲁田违约金、营业损失的请求明显有误；第三，涉案房屋的用途为公寓经营，受疫情影响，刘伟雄在派出所调解时同意减免租金，鲁田经营在客观上也受到了严重的影响，故2020年2月、3月的租金应予免除。在二审庭审过程中，鲁田补充以下事实与理由：第一，租赁合同中已约定租赁物的面积，并未表明租赁物的面积和租金没有关系；第二，即使法院认为在双方租赁合同中未明确表明租金与建筑面积相关联，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，如合同没有明确约定或约定不明，应按交易习惯来确定，双方真实意思表示也可从双方履行过程中体现。房屋面积和租金挂钩是市场的交易习惯，符合日常生活常理。从双方履行过程中也体现双方是按照面积来计算的。一审未依法对鲁田提供的证据16进行查明，该证据能体现双方是按照面积来计算的，当时合同约定建筑面积是600平方米，刘伟雄也认为提供的租赁物面积为600平方米，不存在违约。如果跟租赁面积没有关系，刘伟雄没有必要进行这样的答复，他可以直接回复租赁面积和租金无关，也不会说还可以由国家认定的权威机构去进行认定。一审无视双方合同履行中体现的真实意思表示，作出不公判决。因租赁面积减少严重影响了承租人的使用面积，导致承租人的收益相应也会减少。本案当中承租人租赁用于公寓经营使用，减少的面积可以多出两间公寓，从而增加收益，面积减少收益也会减少，故鲁田的上诉请求有合同依据和法律依据，应当予以支持。被上诉人刘伟雄答辩称：第一，一审认定涉案场地的租金与具体建筑面积不直接相关符合客观事实。刘伟雄将涉案场地租赁给吴兵才前那片场地曾是棋牌室，当年装修棋牌室时就已改变涉案场地产权证上房地产平面附图的格局，棋牌室间隔出的房间并不一一对应每个产权证上的商铺。当吴兵才要求租赁涉案场地用于旅店经营时，清楚知道这片场地具体范围和实际大小，最后刘伟雄将涉案场地租赁给吴兵才，刘伟雄与吴兵才当时并不是根据面积确定租金，而是就涉案场地整体确定租金标准；第二，刘伟雄在本案中并不存在违约行为，刘伟雄是按照与吴兵才现场确认的涉案场地交付给吴兵才，双方当时根据涉案场地实际范围在房地产附图上用红线标示出来，并特别注明“红线范围内属酒店租用地方，请按图施工”，后经专业机构测绘才知道实际范围并不准确，吴兵才是在刘伟雄交付的涉案场地范围内进行旅店房间的间隔和装修。除了在3号商铺的位置因要留出旅店接待前厅而有部分退缩外，涉案场地的其它四周位置没有变更。3号商铺是完整交付，刘伟雄在一审已经提供了充分的证据予以证实，吴兵才在一审中也确认3号商铺是完整的交付，但广州市房地产测绘院于2020年11月5日出具的《房屋面积报告书》只测绘了3号商铺的部分面积，这份报告是错误的，不能作为认定涉案场地建筑面积的依据，且该份报告与广州市房地产测绘院2011年1月21日出具的《房屋面积报告书》测绘结果相差很大，鲁田现依据错误的测绘报告要求刘伟雄承担违约责任、赔偿损失不成立；第三，刘伟雄未与鲁田达成免除两个月租金的调解协议，鲁田称因疫情影响，刘伟雄与其在派出所达成了免除两个月租金的调解协议，一审申请调取了派出所那天的笔录，但笔录证实鲁田的说法不成立，刘伟雄在一审中已经表示同意免除鲁田一个月租金，也得到了一审的支持。鲁田上诉要求免去两个月租金没有依据。原审被告吴兵才述称：同意刘伟雄的意见。原审第三人刘志强述称：同意刘伟雄的意见。原审第三人海城公司述称：同意刘伟雄的意见。原审第三人朱琳汝二审未到庭应诉。刘伟雄向一审法院起诉请求：判令吴兵才、鲁田向刘伟雄支付2020年2月至2020年4月、2020年6月至2020年8月期间欠付的租金（其中2020年2月已付10900元，欠付39100元；2020年3月已付3000元，欠付47000元；2020年4月已付36100元，欠付13900元；2020年5月已收齐；2020年6月已付20000元，欠付30000元；2020年7月已付20000元，欠付30000元；2020年8月已付20000元，欠付30000元）及逾期支付前述租金的违约金（从每月6日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的租金为基数，按照年利率36%的标准计算）。鲁田向一审法院提出反诉请求：1、确认刘伟雄应减免鲁田新冠肺炎疫情期间2020年2月至2020年3月的租金（按每月50000元计算）；2、判令刘伟雄向鲁田补充提供11号、20号、35号、40-44号商铺的差额租赁场地面积（合同约定刘伟雄需交付的场地建筑面积为600平方米，涉案场地经广州市房地产测绘院实测的建筑面积合计为572.3281平方米，差额为27.6719平方米）；3、刘伟雄向鲁田退还多支付的租金（实际以合同约定的建筑面积600平方米减去法院委托的评估机构测量的租赁物实际建筑面积的差额，按每月每平方米83.33元，自2018年11月15日计至2020年5月31日止）；4、判令刘伟雄向鲁田支付未按合同约定提供租赁物面积的违约金（以每月租金50000元为基数，按年利率36%的标准自2018年11月15日起计算至刘伟雄补足租赁物面积之日止）；5、判令刘伟雄赔偿鲁田的营业损失（以法院委托评估测绘机构测量出的实际建筑面积与合同约定的建筑面积差额，因涉案酒店每间约20平方米，我方估算的差额建筑面积约为45平方米，每间酒店每日营业额为168元，故营业损失为168元每日*2间，自2018年11月15日起计算至刘伟雄按照合同约定支付足够建筑面积之日止，最终的营业损失以实际的差额建筑面积为准）；6、判令刘伟雄不得占用广州市越秀区东华西路××号2楼11号、20号商铺门前的消防通道，并允许鲁田使用该消防通道（消防通道宽2.8米，长约7米）；7、判令刘伟雄允许鲁田使用广州市越秀区东华西路××号2楼的公用卫生间。一审法院经审理查明：广州市越秀区东华西路××号首层的夹层3-6号、11号、12A号、13号、14号、15号、20-23号铺的产权人均为第三人海城公司，其中3号铺及6号铺的建筑面积均为18.6195平方米，4号铺及5号铺的建筑面积均为18.8175平方米，11号铺的建筑面积为14.7906平方米，12A铺的建筑面积为12.9742平方米，13号铺的建筑面积为13.1904平方米，14号铺的建筑面积为20.4992平方米，15号铺的建筑面积为20.283平方米，20号铺的建筑面积为14.7906平方米，21号铺的建筑面积为26.1646平方米，22号铺的建筑面积为20.4992平方米，23号铺的建筑面积为20.283平方米。广州市东华西路××号夹层24号、25号、34号、35号、39号、40号的产权人均为第三人刘志强，其中24号铺的建筑面积为23.9平方米，25号铺的建筑面积为23.85平方米，34号铺的建筑面积为33.18平方米，35号及40号铺的建筑面积均为32.96平方米，39号铺的建筑面积为36.72平方米。广州市越秀区东华西路××号夹层36-38号、41号铺的产权人均为刘伟雄，其中36号铺的建筑面积为32.9571平方米，37号铺的建筑面积为33.3995平方米，38号铺的建筑面积为35.169平方米，41号铺的建筑面积为31.85平方米。广州市越秀区东华秀××号夹层42-44号铺的产权人均为第三人朱琳汝，其中42号、43号铺的建筑面积均为31.85平方米，44号铺的建筑面积为63.04平方米。2009年2月13日，第三人朱琳汝就上述42号、43号、44号铺的管理、使用等出具《委托书》，载明：委托人为朱琳汝，受委托人为王晓东，现委托王晓东为我的合法代理人，代理执行和处理以下事项：五、订立租赁契约，收取租金，并出具有效的收据。六、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书。受委托人有转委托权。广东省广州市公证处于2009年4月21日分别出具（2009）粤穗广证内字第1698、1701、1703号《公证书》，均载明：兹证明朱琳汝于2009年2月13日在我处在前面的《委托书》上签名。后王晓东转委托刘伟雄作为其合法代理人，并于2011年12月16日出具《委托书》，载明的权限与前述《委托书》一致，该委托书亦经广东省广州市公证处予以公证。第三人刘志强先后于2018年6月1日、8月1日，出具《委托租赁证明》，均载明：本人刘志强是广州市越秀区东华西路××号夹层24号铺、25号铺、34号铺、35号铺、39号铺、40号铺物业的产权人，现本人授权刘伟雄对上述物业进行管理、使用，刘伟雄有权以自己的名义出租上述物业，包括与承租人签订租赁合同、收取租金等，如刘伟雄与承租人发生纠纷的，刘伟雄有权直接以自己的名义向人民法院起诉解决。2018年6月1日，第三人海城公司出具《委托租赁证明》，载明：我司系广州市越秀区东华西路××号首层的夹层3-6号、11号、12A号、13-15号、20-23号铺的产权人，现我司授权刘伟雄对上述物业进行管理、使用，刘伟雄有权以自己的名义出具上述物业，包括与承租人签订租赁合同、收取租金等，如刘伟雄与承租人发生纠纷的，刘伟雄有权直接以自己的名义向人民法院起诉解决。2018年7月30日，刘伟雄（出租人、甲方）与吴兵才（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区东华西路××号2楼夹层房号的房地产出租给乙方作商用用途使用，建筑（或使用）面积600平方米。第三条、租赁期限自2018年11月15日至2028年12月30日，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方，其中2018年11月15日至2020年11月14日期间每月租金为50000元。第四条、乙方向甲方交纳十万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。第六条、甲方的权利和义务。1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务。1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条、其他约定。手写内容为：2018年8月5日交场地，管理费、水电费、治安费、垃圾费，由承租方承担。该手写内容旁边有刘伟雄及“吴兵才”的手写签名及指模。该合同尾部乙方落款处有“鲁田”的手写签名及指模。次日，刘伟雄与吴兵才共同在测字:H2398《房地产平面附图》上一致确认：红线范围内属酒店租用地方，请按图施工。据该附图显示，红线范围的商铺包括：3-6、11-15、20-25、34-44号共26间；仅有部分面积在红线范围内的商铺包括：11、20、24、25、34、44号共6间。2018年12月11日，吴兵才（甲方、转让方）与鲁田（乙方、受让方）签订《广州市越秀区家福公寓转让协议书》，其中约定：甲乙双方就家福公寓永久性转让事宜签订本协议，供双方共同遵守。一、甲方愿将其自营的位于广州市越秀区东华西路××号夹层家福公寓的全套设施设备及证件，按照现状转让给乙方使用，转让费总计金额为1255000元，具体财产包括家福公寓现有全部设施设备及用品。三、甲方将家福公寓（以前是宾馆）所有办证资料，如街道租赁合同、消防图纸、营业执照、办卫生资料、前期交费收据原件等无偿提供给乙方，另门锁、热水电话。四、家福公寓交给乙方后，乙方同意继续履行甲方与房东2018年7月30日签订的租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用，该合同期满由乙方领回甲方所交的押金，该押金归乙方所有。六、移交。1、家福公寓现有装修、装饰、设施设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有；2、自移交当日起，之后营业收入归乙方所有；等。同日，吴兵才出具《收条》，载明：收到鲁田家福公寓转收605000元。上述合同签订后，鲁田将涉案房屋作广州家福公寓使用。2020年5月15日，鲁田委托律师向刘伟雄发出的《律师函》，主要内容为：经核对发现你方交付房屋的建筑面积与合同约定相比减少60平方米以上，其中11、20、35号商铺被你方占用作为过道和服务台等，41-44号商铺面积比商铺平面附图面积少，暂计至2020年3月31日，我方累计多付租金114114元。根据法律规定，债权债务可以相互抵消，因此，我方现通知你方如下：上述你方应返还的金额和应承担的违约金〈不包括营业损失〉共计856614元，我方将从应付给你方的租金中逐月抵扣，同时也希望你方收到函件后，积极与我方协商按合同约定交付房屋及赔偿损失事宜。同日，该函送达给刘伟雄。诉讼中，刘伟雄与吴兵才、鲁田一致确认：合同约定的房屋地址为广州市越秀区东华西路××号2楼夹层，2楼夹层共51个商铺，合同约定的2楼夹层即是我方提交的产权证所示的东华西路××号首层的夹层，签署合同时，未严格按产权证载明的地址所签订；涉案《广州市房屋租赁合同》由刘伟雄与吴兵才先行于2018年7月30日签订，鲁田在2018年12月11日加签了名字。关于鲁田实际承租的商铺问题。刘伟雄于2020年9月7日第一次庭审中称：包括广州市越秀区东华西路××号首层的夹层3-6号铺、11号铺、12A号铺、13-15号铺、20-25号铺、34-44号铺，共26间商铺，按产权证载明的建筑面积合计为682.0373平方米，因其中11号、20号、24号、25号、34号、44号共6个商铺只有一部分为承租范围，刘伟雄与吴兵才、鲁田就承租场地在房地产平面附图上已作出明确划分，交付商铺的建筑面积为600平方米，吴兵才、鲁田也按照该划分区域进行装修。后刘伟雄于2021年1月26日第二次庭审中变更上述陈述为：根据广州市房地产测绘院于2021年1月21日出具的《房屋面积报告书》记载，部分交付的商铺共9个，包括11、20、24、25、34、44号铺及35、42、43号铺，完整交付的36-41、3-6、12A、13-15、21-23号铺。我方当时向吴兵才交付的商铺是与2018年7月31日的附图所示一致，至于其怎么间隔、怎么装修，我方不清楚，直至测绘院于2020年11月5日出具测绘报告后，我方才发现部分交付的商铺除了2018年7月31日平面附图所示的6个商铺外，还增加了我方上述的35、42、43三个商铺，测绘报告显示3号商铺是部分交付，我方认为是错误的，3号是完整交付的，吴兵才对此也已确认。鲁田称：确认刘伟雄上述的26间商铺为我方实际承租使用，但在实际使用中除了刘伟雄上述的11号、20号、24号、25号、34号、44号6个商铺是部分使用外，还有35号、40-43号铺也是只使用了部分，其中40-44号铺部分由刘伟雄出租给案外人作为网吧使用，11号、20号、35号铺部分由刘伟雄自己作棋牌室使用；在刘伟雄与我方进行庭后调解过程中，刘伟雄通过派出所的工作人员来找到我方，提出由吴兵才将我方经营的公寓收回，但实际上仍由刘伟雄经营，所以在本案当中吴兵才与刘伟雄存在利害关系。吴兵才称：刘伟雄于2018年7月30日将涉案场地交付给我方，后我方于与鲁田签订转让协议当日即2018年12月11日按现状交付给鲁田，鲁田之所以没有与刘伟雄直接签订合同，而是加名，是因为担心刘伟雄不同意我方转让给鲁田，相当于我方与鲁田合作经营涉案场地；部分交付的商铺与我方与刘伟雄于2018年7月31日确认的平面附图所示一致，另外，3号铺也是完整交付，现在家福公寓的前台及前台隔壁及后面的房间都有占用3号铺的位置，并非鲁田所述是部分交付。关于合同约定的建筑面积及租金标准问题。刘伟雄称：在签订租赁合同时，刘伟雄、鲁田双方均未提出要求对租赁物的建筑面积进行测绘，双方是根据共同划定的租赁范围协商确定了租金标准，合同中载明的“建筑面积600平方米”也是双方根据划定的租赁范围估算的数据，合同签订后，刘伟雄也是按照双方共同划定的范围将租赁物交付给鲁田装修施工，鲁田在接收租赁物时并未就建筑面积提出过异议，后鲁田将每个商铺原有的间隔打通，并根据其经营酒店的需要重新进行装修及间隔，鲁田也一直按合同约定的租金标准履行租金支付义务。直至疫情发生后，鲁田要求减免租金，刘伟雄未予同意，其才提出建筑面积的异议。吴兵才称：当时刘伟雄称涉案场地建筑面积约有600平方米，刘伟雄当时说租金按照每月55000元计算，我认为有点高，就还价还到每月50000元，之后每两年在50000元的基础上递增5%，因为当时还有其他人想要承租，我就想如果50000元每月刘伟雄能够接受，我就承租，刘伟雄同意了就达成一致意见，由我方从2018年11月15日至2020年11月14日按照每月50000元承租涉案场地。鲁田称：吴兵才于2018年12月1日将涉案场地交付给我方，交付当日，我方确认有查看过；关于租金确认的方式，本案中涉案商铺均有房产证，并载明了建筑面积，因部分商铺被刘伟雄使用，其知道自己使用部分的面积因此在出租给吴兵才时，刘伟雄告知其涉案场地的面积肯定有600平方米，虽然租赁合同未明确租金单价，但建筑面积决定租赁数额，这是房屋租赁市场默认的交易惯例，故本案的租金总额是以建筑面积为基础确定的，不存在一口价确定租金总额的情况，这既与租赁交易习惯不服，也与事实不符。另经鲁田申请，一审法院依法委托广州市房地产测绘院对涉案26间商铺的建筑面积之和进行测绘。广州市房地产测绘院于2020年11月5日出具《房屋面积报告书》，测绘结论为：粗虚线范围为申请人现场指界实测的范围，该范围内含测字H2398房产证平面附图中的3、11、20、24、25、34、35、42、43、44铺部分面积及36至41、4至6、12A、13、14、15、21、22、23铺全部面积。当中所占套内面积335.5108平方米，分摊面积236.8173平方米，总建筑面积共572.3281平方米。该测绘报告后所附的《房屋平面图》所示的粗虚线范围包括：3-6、11-15、20-25、34-44号共26间；仅有部分面积在粗虚线范围内的商铺包括：3、11、20、24、25、34、35、42、43、44号共10间。鲁田为此支付了测绘费496元。该报告经依法送达给刘伟雄与吴兵才、鲁田后，刘伟雄与吴兵才、鲁田均未向一审法院提出书面异议。刘伟雄主张涉案3号商铺为完整交付且其已足额交付租赁物，向一审法院提交了以下证据：1、照片3张；2、刘伟雄及三第三人共同单方委托广州市房地产测绘院对涉案场地进行测绘，该院于2021年1月21日出具的《房屋面积报告书》（载明：图示粗虚线范围为申请人现场指界实测的范围，该范围内含测字H2398房产证平面附图中的11、20、24、25、34、35、42、43、44铺部分面积及36至41、3至6、12A、13、14、15、21、22、23铺全部面积，当中所占套内面积为470.7607平方米，图示斜线部位为梯间大堂，该部位面积为25.2160平方米）。吴兵才质证称：对上述证据均无异议。鲁田质证称：对证据1的真实性予以确认，对其证明内容、关联性不予认可，已在测绘现场得到了确认，包含在法院委托的测绘报告之中；对于证据2，是刘伟雄单方委托的测绘报告，且该报告载明的用途是进行权属登记发证，也就是说刘伟雄在委托广州市房地产测绘院时隐瞒了真实的目的，并且该测绘的面积也不能作为本案的参考依据，其测绘的仅是套内面积，无法显示涉案全部商铺的建筑面积；广州市房地产测绘院于2020年11月5日作出的测绘报告是法院委托并经刘伟雄、鲁田双方在现场对测绘面积进行了确认后作出的报告，该报告已包含了我方实际经营全部的商铺，包括了接待前台的面积，所以本案应当采信由法院委托的测绘结果。第三人海城公司及刘志强对上述证据均无异议。鲁田主张刘伟雄交付的商铺总面积与合同约定不符且给其造成营业损失并经其多次催告，刘伟雄拒不履行，向一审法院提交了以下证据：1、照片若干张；2、其向刘伟雄发出的《减免租金申请书》（主要内容为：进入2020年1月以来，疫情形势严峻，家福公寓的经营面临前所未有的困境，现无力交清房租，为缓解企业经营困难，现向房东申请，疫情期间缓交和减免租金）；3、其先后向刘伟雄发出的《甲方房东刘伟雄先生》《房东刘伟雄先生》（主要内容均为：经核查，发现乙方所承租的场地甲方没有完全交付给乙方并侵占，具体如下：11、20、35、43、44号商铺没有完整交付，11、20号商铺门前通道被棋牌侵占）；4、《关于要求返还多付租金并支付违约金的函》（主要内容为：你方实际交付的商铺面积少于合同约定的面积，应按实际交付的建筑面积退还本人每月多付的租金，同时根据合同约定向我方支付未按约定提供房屋的违约金，上述你应返还的金额及应承担的违约金共计761825元，本人有权从应付的租金中抵扣）；5、携程旅行网订房截图5张。刘伟雄对上述证据质证称：对于证据1，不属于本案审理范围，与本案无关；对于证据2至4，均确认微信收到，但鲁田要求我方减免租金无法律依据；对于证据5的真实性、合法性及关联性均不予确认。一审法院认为，刘伟雄与吴兵才、鲁田一致确认，涉案《广州市房屋租赁合同》是由刘伟雄与吴兵才先行于2018年7月30日签订，后吴兵才将涉案场地的经营使用权转让给鲁田，吴兵才、鲁田就此于2018年12月11日签订《广州市越秀区家福公寓转让协议书》，鲁田亦于同日在上述《广州市房屋租赁合同》尾部乙方落款处加签了名字，由此可见，上述《广州市房屋租赁合同》的承租人已由吴兵才变更为吴兵才、鲁田。经审查，上述《广州市房屋租赁合同》是刘伟雄与吴兵才、鲁田双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于鲁田基于涉案场地建筑面积不足的反诉请求是否成立及租金应否因疫情原因减免的问题。关于鲁田的反诉请求。首先，上述《广州市房屋租赁合同》约定涉案场地东华西路××号2楼夹层房屋，建筑（或使用）面积为600平方米，但并未明确该600平方米具体包含的商铺数量及商铺编号，刘伟雄与吴兵才仅于签订上述合同的次日在编号为测字H2398的《房地产平面附图》上对涉案场地的使用范围采用红线予以标注，并一致确认“红线范围内属酒店租用地方，请按图施工”。从该附图可见，涉案场地有些商铺是完整划入该红线区域，而有些如11、20、24、25、34、44号商铺又是部分划入该区域，且部分划入的商铺在交割点亦未标注相应的长度和宽度，由此可见，刘伟雄与吴兵才就涉案场地的使用范围的约定并不明确。其次，吴兵才将该场地按现状交付给鲁田使用时，鲁田亦自认其已查看过涉案场地，故其对涉案场地的实际使用范围是否特定亦已知悉，其在此情况下，仍在涉案租赁合同上加签名字，自愿成为承租人之一，亦应承受相应的风险。再次，上述租赁合同约定的租赁期限长达十年，而租金标准在起始两年仅约定了一个固定数额，无法看出租金数额与租赁面积是否直接相关，且鲁田自2018年11月实际承租使用涉案场地至其首次于2020年3月20日向刘伟雄提出面积不足的问题已逾一年，其亦未举证证明其在此之前有向刘伟雄提出异议。综上，鲁田现以涉案场地租赁面积与合同约定面积不符为由，要求刘伟雄减付租金、退还自承租之日起至2020年5月31日期间的租金差额并支付违约金、营业损失的反诉请求，理据不足，一审法院均不予支持。关于补足差额租赁面积的诉请，鉴于涉案东华西路××号2楼夹层均已有相应商户在实际经营使用，鲁田要求刘伟雄补足差额面积，实难履行，故对其该项诉请，一审法院不予支持。关于鲁田反诉要求刘伟雄不得占用11号、20号商铺门前的消防通道及允许其使用该消防通道及二楼公共卫生间的请求，与本案不属同一法律关系，对此，一审法院不予调处。关于欠付租金及租金标准问题。吴兵才、鲁田作为涉案租赁合同的承租人，根据合同的相对性原则，其应共同承担向刘伟雄支付租金的义务。吴兵才称其已将涉案公寓转让给鲁田，故其不应承担支付租金的义务的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。刘伟雄已将涉案场地交付给吴兵才、鲁田使用，吴兵才、鲁田应依约向刘伟雄支付租金。关于租金标准问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，吴兵才、鲁田的资金周转及营业收入确实受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，一审法院酌情认定2020年2、3月的租金按原租金标准的50%即25000元/月计付，2020年4月及2020年6至8月的租金均按原租金标准计付，已付租金部分应从中予以扣除。由于疫情影响及刘伟雄、鲁田双方就涉案场地的建筑面积问题存在争议，双方对于租金交纳标准协商不一致，吴兵才、鲁田不属于恶意拖欠租金，故刘伟雄主张逾期交纳租金的违约金，一审法院不予支持。同理，鲁田要求确认刘伟雄应对2020年2、3月的租金予以免除的主张，有违公平、等价有偿原则，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，吴兵才、鲁田向刘伟雄支付自2020年2月1日至2020年4月30日止及自2020年6月1日至2020年8月31日止的租金（其中2020年2月按14100元/月计；2020年3月按22000元/月计；2020年4月13900元/月计；2020年6月1日至2020年8月31日按30000元/月计）。二、驳回刘伟雄的其他诉讼请求；三、驳回鲁田的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2398.80元，由刘伟雄负担701元，鲁田负担1697.80元；反诉受理费减半收取3202元、测绘费496元，均由鲁田负担。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，刘伟雄与吴兵才于2018年7月30日签订涉案《广州市房屋租赁合同》后，承租人变更为吴兵才、鲁田，各方当事人均无异议，一审认定出租人为刘伟雄，承租人为吴兵才、鲁田并无不当。涉案《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。二审争议焦点在于涉案租赁面积的认定。首先，《广州市房屋租赁合同》约定涉案场地东华西路××号2楼夹层房屋，建筑（或使用）面积为600平方米，但并未明确该600平方米具体包含的商铺数量及商铺编号，刘伟雄与吴兵才在《房地产平面附图》上对涉案场地的使用范围采用红线予以标注，并一致确认“红线范围内属酒店租用地方，请按图施工”。但红线范围并非其中所有商铺面积的总和，无法以此确定租赁商铺的具体面积；其次，吴兵才将该场地按现状交付给鲁田使用时，鲁田亦自认其已查看过涉案场地，鲁田当时未对面积提出异议，一直履行合同，鲁田在使用一年多以后才提出异议，显然不合常理。综上，鲁田主张刘伟雄提供的租赁房屋面积与合同不符缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，鲁田的上诉请求无据，本院予以驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9799.60元，由上诉人鲁田负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年六月二十四日书记员  谢佶利陈卿卿