山东省枣庄市中级人民法院山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终1759号上诉人（原审原告）：枣庄广安物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区泰山路西侧，统一社会信用代码：91370400797315471B。法定代表人：李路，总经理。委托诉讼代理人：董岩，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚福库，男，1971年11月25日出生，汉族，住枣庄市薛城区。上诉人枣庄广安物业管理有限公司（以下简称广安物业公司）因与被上诉人褚福库物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广安物业公司上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁0403民初990号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体事实和理由如下：《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费和《山东省物业管理条例》第六十八条规定的义务，物业服务企业未与业主委员会办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。上诉人在没有与业主委员会办理交接的情况下，为了小区业主的利益继续提供物业服务不但符合法律规定，而且该行为能够保障业主的物业利益最大化，有权收取2020年9月至2020年12月的物业费。本案中，薛城区人民调解委员会于2020年12月1日对上诉人广安物业公司与永泰花园业主委员会进行调解，并形成会议纪要。上诉人同意2020年12月20日前撤出永泰花园小区并移交相关资料，永泰花园业主委员会同意协助上诉人收缴业主所欠物业费。在这期间上诉人与业委会存在诉讼，在薛城区人民调解委员会的调解下，双方达成一致，从2020年12月20日撤出永泰小区，视为物业服务合同的日期变更为2020年12月。永泰花园业主委员会同意协助上诉人收缴业主所欠物业费，应当协助至2020年12月20日之前所欠缴的物业费。从2020年9月至2020年12月继续服务，广安物业公司与包括本案业主褚福库在内的永泰小区业主之间形成了事实的服务合同关系，且庭审中双方均认可上诉人从2020年9月至2020年12月在涉案小区内提供物业服务，大部分业主已缴纳2020年9月至2020年12月的物业费，对物业服务给予认可，客观上被上诉人确实享受上述物业服务，双方之间的权利义务关系并未终止，本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定。综上所述，原审在认定涉案事实和适用法律方面存在错误，依据法律相关规定应予纠正。为此提出上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人褚福库辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，理由如下：1、被上诉人所在的永泰花园于2020年6月16日召开的业主大会，经投票表决明确不再续聘上诉人，并通知其最晚于8月31日解除合同，并撤离物业服务区域，但被上诉人拒不办理交接手续，强行占有物业服务区域，导致永泰花园业主大会新选聘的合法物业始终无法进场提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条第二款之规定，上诉人不得以任何理由，向业主收取合同终止后的物业费。2、常庄街道办事处调解委员会出具的《会议纪要》，并不能将上诉人非法占据永泰花园物业服务区域的行为合法化，不能成为上诉人收取合同终止后物业费的合法理由。上诉人和永泰花园业主委员会撤销权纠纷一案，经薛城区人民法院及枣庄市中级人民法院两次开庭审理后，均驳回上诉人的诉讼请求，因此，上诉人和业主之间的的物业服务合同，已经于2020年8月31日宣告解除。通过该《会议纪要》，永泰花园业委会和常庄街道只能协助收取2021年8月31日之前，业主所欠缴的物业费，上诉人寄希望于通过该《会议纪要》，将其拒不离场的非法行为合法化，有偷换概念之嫌。退一步讲，即便该《纪要》明确说明上诉人可以收取合同终止后的物业服务费，也属于违反了业主大会的决议，侵犯永泰花园846户业主共同的合法权益，应当认定为无效约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。广安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2020年9月至12月的物业服务费用576元;2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年11月，案外人枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司与原告签订了《永泰花园前期物业服务合同》，选聘原告对案涉永泰花园提供前期物业管理服务。2019年永泰花园业主委员会成立。2020年6月26日，永泰花园业主委员会依据业主大会“不再续聘枣庄广安物业管理有限公司”的决议向原告发出告知函，告知原告于2020年8月30日24时前退出永泰花园，并提前十日移交相关物业材料。2020年8月3日，原告诉永泰花园业主委员会物业服务合同纠纷一案该院以（2020）鲁0403民初2968号立案审理，原告要求撤销永泰花园业主委员会对其的解聘决定。2020年8月4日，永泰花园业主委员会再次向原告送达《移交有关资料的函》，以书面形式向原告送达不再续聘的通知，并告知其应当办理的交接手续。2020年8月28日，永泰花园业主委员会与拉萨金钥匙物业管理有限公司签订《永泰花园物业服务合同》，选聘拉萨金钥匙物业管理有限公司为新的物业服务企业。2020年10月23日，一审法院作出（2020）鲁0403民初2968号民事裁定书，认为原告不是案涉小区的业主，不享有对业主大会或业主委员会决议、决定提起诉讼的权利，诉讼主体不适格，驳回了原告的起诉。原告不服提起上诉，枣庄市中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）鲁04民终3610号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。又查明，上述案件二审期间，薛城区人民调解委员会于2020年12月1日对原告与永泰花园业主委员会之间的纠纷进行了调解并形成了会议纪要，原告同意2020年12月20日前撤出永泰花园小区并移交相关资料，永泰花园业主委员会同意协助原告收缴业主所欠物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，案涉小区永泰花园业主委员会根据业主大会的决议数次通知原告于2020年8月30日24时前退出小区并办理交接手续，原告与作为业主的被告之间的物业服务合同关系已于2020年8月31日终止，原告在接到要求其退场的通知后未及时退场及办理交接手续，直至2020年12月20日才退出案涉小区，应自行承担拒不退场的不利法律后果。虽然“会议纪要”中永泰花园业主委员会同意协助原告收缴业主所欠物业费，但并不能解释为原告有权向被告收取物业服务合同权利义务终止后的物业费，故原告要求被告支付2020年9月至12月的物业服务费无法律依据，一审法院不予支持。被告的答辩意见成立，一审法院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告枣庄广安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告枣庄广安物业管理有限公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，广安物业公司主张褚福库支付2020年9月至12月的物业服务费用，属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）并无不当，广安物业公司主张一审判决适用法律不当不能成立，本院不予支持。2020年6月26日，永泰花园业主委员会依据业主大会决议向广安物业公司告知于2020年8月30日24时前退出永泰花园并提前十日移交相关物业材料；并于2020年8月4日再次以书面形式向广安物业公司送达不再续聘的通知并告知其应当办理的交接手续，能够认定广安物业公司与褚福库之间的物业服务合同关系已于2020年8月31日终止。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当承担退出物业服务区域等义务，而广安物业公司拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第十条第二款的规定，且案涉会议纪要载明永泰花园业主委员会协助物业公司收缴业主所欠物业费，上述物业费亦未明确系案涉广安物业公司所诉物业费，一审法院认定并无不当。广安物业公司主张褚福库支付2020年9月至12月的物业服务费用，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人枣庄广安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人枣庄广安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 慧审 判 员  李 帅审 判 员  单 伟二〇二一年六月三十日法官助理  刘艳飞书 记 员  李 振