河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0725民初2223号原告：中国农业银行股份有限公司原阳县支行，住河南省新乡市原阳县城关镇西干道55号。法定代表人：王艳霞，负责人。委托诉讼代理人：闫兆、皇甫佳英，系该公司员工。被告：李振军，男，1988年2月17日出生，汉族，住河南省封丘县。被告：朱登菊，男，1989年11月16日出生，汉族，住河南省封丘县。被告：新乡御景置业有限公司，住新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。法定代表人：梁晓婷，任总经理。原告中国农业银行股份有限公司原阳县支行（以下简称农业银行原阳支行）诉被告李振军、朱登菊、新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行原阳支行委托诉讼代理人闫兆、皇甫佳英到庭参加诉讼，被告李振军、朱登菊、御景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行原阳支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告李振军、朱登菊偿还贷款本金486327.83元及至清偿日的利息；2、被告御景公司对上述贷款本金及利息负连带清偿责任；3、拍卖被告李振军、朱登菊的抵押房产，优先偿还原告贷款本息；4、三被告承担本案诉讼费、公告费、评估费、拍卖费等实现债权的费用。我方诉讼请求第一项利息计算方式为:以486327.83元为基数、按借款合同约定的年利率4.165%自今日2021年5月25日起计算至借款清偿之日的利息，及以6935.61元为基数、按借款合同约定的逾期罚息标准6.2475%自今日2021年5月25日起计算至借款清偿之日的利息，还应偿还以13332.68元为基数、按中国人民银行人民币贷款利率有关通知第三条规定的复利利率6.2475%自今日2021年5月25日起计算至借款清偿之日的利息。事实和理由：被告李振军、朱登菊2017年1月24日与农业银行原阳支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同编号为41020120170011753。合同约定被告李振军、朱登菊在原告处借520000元用于购买新乡市平原新区恒大御景湾二期38号楼1单元23层12304号房产，并由御景公司在借款人所购买房产办妥抵押登记前对该借款提供连带保证责任。同日，农业银行原阳支行按照合同约定向李振军、朱登菊发放借款520000元，并将该款划至御景公司开设在农业银行原阳支行营业部的账户（账号16×××51）；至此，原告放款义务履行完毕。截止2021年3月16日，被告李振军、朱登菊已4期没有按照借款合同约定如期还款，贷款形成不良，尚欠本金486327.83元，利息8351.66元。原告与御景公司签订的《按揭业务担保合作协议》及上述借款合同约定，御景公司对借款人借款承担的保证担保范围包括购房所欠的贷款本息、逾期利息及农业银行原阳支行实现债权而支付的费用（该费用不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；购房者连续未支付4期贷款本息，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按约定承担保证责任。综上，被告李振军、朱登菊已严重违约，请判如所请。被告李振军、朱登菊未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。被告御景公司未到庭，庭后提交书面答辩状，辩称：根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》(简称“新担保法司法解释”)第52条规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。新担保法司法解释将抵押预告登记的法律效果进行区分，如果预购商品房已经办理首次登记，则抵押权自抵押预告登记之日起设立，而不再将抵押权的设立局限于买受人取得产权证并与银行办理房屋抵押登记之日。目前涉案房屋已经办理了预告登记和首次登记，且均不存在失效的情形，完全符合新担保法司法解释的规定。故，原告对涉案房产已经享有抵押权。办理他项权证的目的是为了设定正式抵押权，但是法律修改后，规定原告在预告登记后已经享有了抵押权，即原告自办理预告登记之日起已经对涉案房屋享有了抵押权。在原告对涉案房屋已经享有抵押权的情况下，我公司对该笔贷款不再承担阶段性保证责任。经审理，本院认定案件事实如下：李振军、朱登菊时为夫妻关系。2017年1月23日，李振军、朱登菊作为共同申请人、共同抵押人，向农业银行原阳支行递交《个人信贷业务申请表》，申请贷款520000元，用于购买恒大御景湾小区38号楼1单元23层12304号住房。该房屋总价款655507元，首付款135507元。2017年1月24日，李振军作为借款人，李振军、朱登菊作为抵押人，农业银行原阳支行作为贷款人，御景公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：1、李振军向原告借款520000元，还款方式为等额本息还款，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%，借款期限为360个月。2、御景公司自贷款发放之日至借款人取得房地产权属证书并办妥以借款人为抵押人的抵押登记手续之日为案涉债务提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期限为借款到期日起二年。3、如借款人未依约按期偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。4、执行利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%确定，为4.165%。5、借款人未按约定期限偿还借款本金的，自逾期之日按执行利率上浮50%支付计收罚息，为6.2475%。6、对逾期未能支付的利息计收复利，复利按罚息利率执行。农业银行原阳支行在贷款人项下签章，李振军、朱登菊在借款人、抵押人项下签字并摁指印，御景公司在保证人项下签章。合同签订后，农业银行原阳支行按年利率4.165%向李振军、朱登菊发放贷款520000元。截止2021年5月25日，李振军、朱登菊欠农业银行原阳支行借款本金486327.83元（包括应提前收回的本金479392.22元，逾期本金6935.61元）、应收未收利息13332.68元；逾期部分本息合计499660.51元。借款发放日2017年2月3日，中国人民银行公布的5年以上贷款基准利率为4.9%。2018年2月1日，新乡市国土资源局作出豫（2018）新乡市不动产证明第0006470号不动产登记证明。该证明载明：证明权利或事项为预告登记，权利人为农业银行原阳支行，义务人为李振军、朱登菊，坐落为平原示范区秦岭路15号恒大御景湾38号楼1单元12304室，登记种类为预购商品房抵押权预告登记-设立登记。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农业银行原阳支行、李振军、朱登菊、御景公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，为有效合同；各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照约定发放了贷款，李振军、朱登菊未按约定还本付息，截至2021年5月25日，李振军、朱登菊尚欠原告借款本金486327.83元，利息13332.68元未偿还。根据双方约定，如借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人李振军、朱登菊未按约定按期偿还借款已达到提前收回剩余借款的约定条件，已构成违约；农业银行原阳支行请求其提前偿还借款本金，支付欠付的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，予以支持。李振军、朱登菊应支付农业银行原阳支行所欠借款本金486327.83元及利息、罚息、复利13332.68元，共计499660.61元。截止2021年5月25日，李振军、朱登菊尚欠农业银行原阳支行借款本金486327.83元（包括应提前收回的本金479392.22元，逾期本金6935.61元）、应收未收利息13332.68元；逾期部分本息合计499660.51元。农业银行原阳支行请求李振军、朱登菊支付利息。根据双方约定，依照法律规定，李振军、朱登菊应支付农业银行原阳支行以应提前收回的本金486327.83元为基数、按年利率4.165%自2021年5月25日之次日计算至该486327.83元款清偿之日的利息，并应支付以应偿还的逾期本金6935.61元为基数、按逾期罚息利率6.2475%自2021年5月25日之次日计算至该6935.61元款清偿之日的罚息，还应支付以应偿还的逾期利息13332.68元为基数、按计收复利利率6.2475%自2021年5月25日之次日计算至该13332.68元款清偿之日的复利。李振军、朱登菊作为借款人、抵押人，农业银行原阳支行作为贷款人，御景公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定御景公司为案涉债务提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期限为借款到期日起二年。该保证尚在保证期间，农业银行原阳支行请求御景公司承担连带保证责任，对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，事实清楚，予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人御景公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人李振军、朱登菊追偿，享有债权人对债务人的权利。农业银行原阳支行请求拍卖李振军、朱登菊的抵押房产优先用于偿还案涉贷款本息。根据民事诉讼法第一百九十六条、第一百九十七条规定，申请实现担保物权案件应适用民事诉讼法特别程序另行提起诉讼。农业银行原阳支行就该项提起诉讼，不符合法律规定，应驳回农业银行原阳支行的该项起诉。本案不再另行制作裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条、第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李振军、朱登菊于本判决生效之日起十五日内共同偿还中国农业银行股份有限公司原阳县支行借款本金486327.83元、利息13332.68元，共计499660.51元。二、李振军、朱登菊于本判决生效之日起十五日内支付中国农业银行股份有限公司原阳县支行以486327.83元为基数、按年利率4.165%自2021年5月26日计算至该486327.83元款清偿之日的利息。三、李振军、朱登菊于本判决生效之日起十五日内支付中国农业银行股份有限公司原阳县支行以20268.29元为基数、按年利率6.2475%自2021年5月26日计算至该20268.29元款清偿之日的利息。四、新乡御景置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中国农业银行股份有限公司原阳县支行的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4297.46元，由被告李振军、朱登菊、新乡御景置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本；于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并自缴费之日起五日内将缴费凭证递交本院；上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审判员  娄季林二〇二一年六月二十四日书记员  李路路