江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终992号上诉人（原审原告）：许来林，男，1970年10月27日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审原告）：马丽，女，1973年11月21日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：许来林，男，1970年10月27日出生，汉族，住扬州市江都区，系马丽丈夫。被上诉人（原审被告）：扬州金鹰新城市中心开发有限公司，住所地扬州市江都区文昌东路1177号。法定代表人：丁毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。上诉人许来林、马丽因与被上诉人扬州金鹰新城市中心开发有限公司（以下简称金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2020）苏1012民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许来林、马丽上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判金鹰公司修建文昌华府8号楼2单元电梯负一楼停靠口或返还许来林、马丽建设费分摊1万元。3.依法改判金鹰公司支付未建设8号楼2单元负一楼电梯停靠口给许来林、马丽造成不便的损失4万元。4.一、二审诉讼费用由金鹰公司承担。事实与理由：一、一审法院采信金鹰公司证据错误。1.根据民诉法第六十五条规定，一审程序中，金鹰公司逾期举证，且逾期举证理由不成立（其在庭审中称逾期举证的原因是需要到规划部门调取导致耽搁时间，后又在庭审中称，规划设计图存放在售楼处公示，明显相互矛盾），一审法院不应采纳其在庭审前提交的买卖合同附件、照片、规划设计图等证据。2.许来林、马丽提交的调查证据申请，一审法院未理会。许来林、马丽随诉状一同提交了调查取证申请，请求一审法院调取购房意向书或商品房预售合同（签订商品房买卖合同时由金鹰公司收回，现存放在金鹰公司处），该合同证明，许来林、马丽购买的是电梯洋房、负一楼是公共的电动车停放场所，金鹰公司未说明该楼栋电梯不停靠负一楼，而其他楼栋均停靠负一楼。二、一审法院认定事实错误。一审法院仅凭金鹰公司提交的规划设计图和合同附件，就认为许来林、马丽知晓了商品房的所有状况，与事实不符。一是，金鹰公司没有提交买房前已公示规划设计图的证据，法院错误采信了金鹰公司已公示或告知买房人的主张。二是,即使公示了规划设计图，因没有特殊提示，作为普通买房者，根本不能从设计图看懂该栋楼房的电梯不停靠负一层。三是,当初购买时，售楼员并未告知负一楼有储藏室卖，只是说负一楼是公共电动车、自行车停放场，负二楼是汽车停放场，均可停靠电梯。四是，如果金鹰公司说明该楼栋与别的楼栋不同、电梯不停靠负一楼，许来林、马丽就不会选择该楼栋，而会选择别的楼栋。五是,认定“一户一价”就包含电梯不停靠负一楼的因素错误，许来林、马丽购买的这栋楼的单价比部分电梯停靠负一楼的楼栋单价更高。六是，一审法院认为不构成“差别待遇”与事实不符。金鹰公司建设的小区有二十几栋楼房，除4、8号楼电梯不停靠负一楼外，其他所有楼栋电梯均停靠负一楼，许来林、马丽并未因此减少购房款，相比其他楼栋，这难道不是“差别待遇”吗？七是，一审法院认定电梯不停靠负一层未给许来林、马丽造成不便与事实不符，许来林、马丽所在楼负一楼与一楼楼梯通道设有自动铰链防火铁门，进出负一层开关防火门十分费力，且门宽仅有四十公分，老人、小孩难以进出，如有电梯停靠将十分便利，反之则十分不便！三、一审法院适用法律错误。除上述认定事实错误外，一审法院未认定本案商品房买卖合同及其附件属于格式合同，也导致适用法律错误。金鹰公司处的购房合同是统一的，仅仅针对不同客户填写不同的房号、价格、面积等，购买方没有讨论和修改的余地。其他所有合同附件也是统一格式，针对所有情况及买房人。根据合同法第39条、第42条（或民法典第496条、第497条、第500条）的规定，格式合同中对相对方不利的，应作特别说明或提示，金鹰公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当承担缔约过失的后果。综上，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，应予撤销。金鹰公司违反诚信、售前未尽特别提示或告知义务导致许来林、马丽形成“差别待遇”，侵害了许来林、马丽合法权益，且电梯不停靠负一楼为金鹰公司减少了成本、业主进出负一楼困难、楼梯通道停满电动车，又给许来林、马丽生活造成不便和很大的安全隐患。金鹰公司辩称，1.规划设计图等材料原件在项目竣工验收合格后已交给档案馆存放保存，2016年销售楼盘时在售楼处存放规划设计图、建设工程施工许可证以及规划许可证等材料复印件供购房人查看，并且经过几年的时间翻看的人很多已经破损严重，因此金鹰公司需向档案馆调取档案原件，许来林、马丽认为要调取购房意向书，金鹰公司认为双方之间的权利义务关系应当以经过备案的购房合同为准，购房意向书与本案无关。2.许来林、马丽购买的是8栋504室，其主张的房屋以外的部分，该部分区域按照规划设计施工，地面一层至负一层有非机动车通道和楼梯，方便无障碍，不影响该区域的正常合理使用，也不影响许来林、马丽房屋的正常使用，很多楼盘都是这样的设计。在商品房买卖合同中许来林、马丽确认现场了解了该房屋目前的建设现状和进度并了解整个项目经审批的规划情况，买受人已经详细阅读，对合同条款以及双方权利义务有准确无误的理解，并且该部分字体也明显加黑加粗，因此许来林、马丽要求修建或赔偿没有事实和法律依据，请求维持一审判决。许来林、马丽向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司修建文昌华府8号楼2单元电梯负一楼停靠口或返还许来林、马丽建设费分摊1万元；2.判令金鹰公司支付未建设8号楼2单元负一楼电梯停靠口给许来林、马丽造成不便的损失4万元。事实和理由：许来林、马丽2016年9月底在金鹰公司处摇号预购商品房一套（文昌华府8栋504室），预售合同约定该房系电梯洋房。金鹰公司2019年11月底向许来林、马丽交付房屋，交付后许来林、马丽发现仅4、8号楼电梯不停靠负一楼，小区其余所有住宅楼电梯均停靠负一楼，故与金鹰公司交涉，金鹰公司以合同无约定且该设计已经规划批准为由拒绝任何补偿方案。许来林、马丽认为，金鹰公司违反常规、违反诚信，未售前告知金鹰公司所售房屋状况等行为侵害了许来林、马丽合法权益，且电梯不停靠负一楼给许来林、马丽生活造成了很大的不便。故许来林、马丽诉至法院，望判如所请。金鹰公司一审辩称，一、许来林、马丽诉讼主体不适格。许来林、马丽诉求是在负一层增加电梯出口，是对建筑物共有部分的改建，依据物权法第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，因此许来林、马丽不符合起诉条件；二、许来林、马丽的诉求没有事实和法律依据：1.合同附件补充协议中许来林、马丽确认双方签订合同及补充协议时，买受人现场了解该房屋的建设现状和进度，并了解整个项目经审批的规划情况，对双方的权利义务有正确无误的理解。许来林、马丽购买的房屋金鹰公司在2018年11月已经实际交付使用，许来林、马丽诉求是对许来林、马丽购买房屋之外共有部分的改建，该部分涉案工程经规划设计审批合格后施工并竣工验收合格，基于层高等客观原因没有设计负一层的电梯出口。许来林、马丽诉求实际上是要求金鹰公司改变经审批的规划设计进行施工，没有事实和法律依据，并且对建筑物规划设计的变更需要相关行政职能部门的事先审批；2.案涉工程规划设计有步行通道和楼梯可以便利的到达负一层，并不构成因没有电梯出口就阻碍了许来林、马丽所购买房屋的正常合理使用，很多楼盘都是类似的设计，并且许来林、马丽未购买负一层储藏室。综上所述，许来林、马丽无权决定改变建筑物共有部分的现状，金鹰公司出售的房屋按照规划设计施工，竣工验收合格并已经实际交付使用，金鹰公司既未构成违约也未阻碍许来林、马丽的正常合理使用，不承担改建或者赔偿的法律责任。一审法院经审理查明，2016年9月22日，许来林、马丽与金鹰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定许来林、马丽购买金鹰公司开发的坐落于文昌华府第2幢（公安幢号8）2单元504号房屋，该建筑层数地上8层，地下1层；许来林、马丽未购买负一层的储藏室。附件五合同补充协议载明，买受人确认：双方签订《商品房预售合同》及本补充协议时，买受人已经现场了解该房屋目前的建设现状和进度，并了解整个项目经审批的规划情况，且买受人已对《商品房预售合同》的全部条款（包括附件及补充条款）详细阅读，对合同条款及双方权利义务有准确无误的理解。文昌华府8号住宅楼负一层为储藏室，该层没有设计电梯出口，但设计了步行通道及楼梯。文昌华府8号住宅楼于2016年6月14日取得了建设工程规划许可证。许来林、马丽居住案涉房屋后，认为金鹰公司在出售房屋时没有告知其负一层没有电梯出口，与其他楼栋形成差别待遇；同时因为金鹰公司的设计不合理导致楼道处停满电动车，影响了许来林、马丽的居住感受和出行安全，故提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，文昌华府8号住宅楼负一层没有设计电梯出口，施工图中已经明确载明，并由扬州市规划局颁发了建设工程规划许可证，且《商品房买卖合同》中明确载明买受人了解整个项目经审批的规划情况，金鹰公司系按照批准的设计规划建造了该住宅楼,不存在未按规划建造案涉楼层电梯出口的情形。同时，该小区的房屋为“一户一价”，虽然《商品房买卖合同》中未明确告知负一层有无设计电梯口，但一审法院认为金鹰公司没有因此对业主形成差别待遇。即使有部分业主将电动车停在楼道造成许来林、马丽居住感受不好并生活不便，但该行为与负一楼有无设计电梯口无直接的因果关系。综上，许来林、马丽的各项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回许来林、马丽的诉讼请求。案件受理费1050元，由许来林、马丽负担。二审中当事人提交证据，本院组织当事人进行了质证。许来林、马丽提交：1.自行拍摄的负一楼非机动车停放处照片1张，今年春节后拍的，用以证明所有购房业主均有权将非机动车停放于负一楼停车场，业主基于所购房屋对负一楼享有权利。2.自行拍摄的负一楼至一楼楼梯及防火门照××张，用以证明防火门仅约40公分宽，开关十分费力，因为电梯不停靠负一楼，业主进出负一楼十分不便。金鹰公司经质证认为，对照片真实性没有异议，负一楼主要建设是储藏室，而许来林、马丽并没有购买储藏室，金鹰公司在负一楼有非机动车停放处并提供充电插口便于电动车充电，设计有一层到负一层的非机动车通道及楼梯，均按照规划设计进行建设，许来林、马丽要求改变规划没有事实依据。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：许来林、马丽因案涉房屋所在楼栋电梯未设负一层停靠口，向金鹰公司主张修建电梯停靠口或返还建设费分摊以及要求金鹰公司支付损失是否有事实和法律依据？本院认为，对于许来林、马丽要求金鹰公司修建电梯停靠口或返还建设费分摊的主张。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。……”根据上述规定，许来林、马丽提出的修建电梯停靠口的主张属于应由全体业主共同决定的事项，许来林、马丽提出该项主张，主体不适格，其基于该项主张要求金鹰公司返还建设费分摊1万元亦缺乏依据。且鉴于此，其因该项主张提出的调取购房意向书或预售协议的请求本院不予准许。对于许来林、马丽要求金鹰公司赔偿给其造成不便的损失4万元的主张。本院认为，案涉楼栋负一层虽然没有电梯出口，但是地面一层至负一层设有非机动车通道和楼梯，目前并无充分证据表明影响了许来林、马丽对负一层的使用，且许来林、马丽提出了4万元损失的主张，但其仅以大部分业主将电动车停靠在一楼过道处存在安全隐患、与宣传的高档楼盘高档享受反差明显、进出负一层开关防火门十分费力、进入负一层需要绕路等理由主张损失，并未提交证据证明损失的实际形成和具体构成，故一审法院未支持该项损失主张亦无不当。综上所述，许来林、马丽的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由许来林、马丽承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员孙建瑢审判员 韩      冰二〇二一年六月三日书记员 施   亚   芹