江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2276号上诉人（原审被告）：徐州华夏盛典艺博文化有限公司，住所地徐州淮海食品城商贸1号楼1-3-159。法定代表人：陈忠海，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈启洪，住徐州。上诉人（原审被告）：陈启洪，住徐州。被上诉人（原审原告）：全球国豪集团有限公司，住所地南京市建邺区庐山路河西中央商务区B地块南京新地中心。法定代表人：沈朝君，该公司公司董事长。委托诉讼代理人：姚志平，江苏苏安律师事务所律师。上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司(以下简称华夏盛典公司)、陈启洪因与被上诉人全球国豪集团有限公司（以下简称国豪公司）租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华夏盛典公司、陈启洪的上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判。2.一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误、法律适用不当、审判程序违法。一、一审判决依照(2016)苏0303民初3441号案认定的事实作为认定本案的事实，属于将错就错。3441号判决是法官枉法裁判作出的无效判决。二、一审法院判决解除国豪公司与盛典文化公司、陈启洪2014年9月签订的《房屋租赁合同》错误。上诉人提交的2014年9月23日的《解除租赁合同协议》，能够证明上诉人、被上诉人2014年9月16日签定的租赁合同己于2014年9月23日解除。三、一审判决盛典文化公司、陈启洪向国豪公司返还租赁的房屋错误。国豪公司己实施多起合同欺诈及虚假诉讼，国豪公司及沈朝君将涉案房屋出租给华夏盛典公司涉嫌犯罪。国豪公司若解除合同，应当与华夏盛典公司进行清算，并承担违约责任。四、国豪公司既不是涉案房屋的产权人，也不是涉案房屋的权利人，该房屋产权和使用权应当由国家有权机关进行认定。五、上诉人华夏盛典公司实际能够使用的房屋面积3545.46平方米。被上诉人国豪公司答辩称：1.上诉人长期拖欠被上诉人房屋租金，属于严重违约，被上诉人有权要求解除租赁合同。至2018年3月1日，上诉人拖欠租金达197万元。被上诉人起诉，法院判决上诉人支付租金，后经法院强制执行，但上诉人至今未履行。2018年3月1日之后的租金近300万元，被上诉人多次催要，上诉人均拒绝支付。被上诉人有权解除租赁合同。2.本案一审认定事实清楚，涉案房屋的租赁合同的效力、租赁面积、租金数额等事实均经过生效的法院判决所确认。上诉人提起的上诉，无事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审国豪公司诉请：1.解除原被告双方于2014年9月签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋;2.两被告向原告连带支付自2018年3月1日至合同实际解除日房屋租金（至2020年6月1日租金为3084282.09元）及逾期付款违约金（至2020年6月1日为208999元）；原告对递增的租金部分保留继续追偿的权利。3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月，出租方（甲方）国豪公司和承租方（乙方）华夏盛典公司（陈忠海或陈启洪）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区大厅，该房屋实测面积12848.62平方米，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为11548平方米，其中一层夹层1267平方米，土地用途为商业用地，房屋类型为商业和仓储用途。（以上面积已扣除甲方所使用的1300平方米面积，如有误可以调整）。双方约定甲方于2014年9月16日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限自2015年3月1日起至2030年2月28日止共计15年。乙方同意支付甲方首年租金为每月15元/平方米，一层年租金15元*10281平方米*12月为1850580元。一层夹层首年度租金1267平方米*13元*12月为197652元。租金支付方式为先交租金后使用房屋，每年度支付一次，乙方于本合同签订后3日内首付第一年度三个月租金，2015年1月1日（开业定于3月1日即计租日）再交第一年度6个月租金，3月30日前付清全年租金，以后年度提前10日一次交付全年度租金。乙方在本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金170000元，租赁期满，乙方按合同要求退房并结算后，保证金如数退还。开业前10天（1月1日前）乙方再向甲方缴纳水电费押金10万元。本合同签订后3年内租金保持不变，不再递增，第四年起租金每年在上年基础上递增幅度为5%。甲乙双方同意，乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出催款通知后，乙方自接到该催款通知超过10天仍未付款的，甲方有权单方面解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的5%支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。甲方因履行本合同须向乙方发送相关通知的，乙方确认送达地址为：徐州淮海食品城商贸1号楼华泰市场。如有变化，乙方应当书面通知，否则视为送达到位，所有后果由乙方承担。2016年3月12日，甲方国豪公司和乙方华夏盛典公司签订了《付款协议》约定：1.甲方向乙方提供该租赁场地房产证复印件以此核算该租赁场地的总面积，乙方在此基础上减去甲方使用的面积，双方按该方式核算出面积作为2015年租金计算依据，乙方须于三日内完成核算，并于核算完成后三日内付清所欠款项。否则按照以下条款结算；2.乙方暂按8000平方米面积结算2015年租金，即15*8000*12等于1440000元，乙方已经支付70万元；3.乙方将上述欠款在3个月内分3次向甲方支付，分别于3月4月5月支付；4.甲方收到乙方欠款后，会同乙方一起对奇石城有争议的面积进行测绘核实出2015年和2016年的面积。面积经双方核实后，按照多退少补的原则进行清算。另查明，云龙区法院曾于2016年7月8日受理原告国豪公司诉华夏盛典公司、陈启洪租赁合同纠纷一案，案号为（2016）苏0303民初3441号，后法院作出民事判决书，该判决本院认为部分载明：“涉案的《房屋租赁合同》当事人是出租人国豪公司与承租人华夏盛典公司及承租人陈启洪”；“承租人实际承租的建筑面积计算方式为：闲置面积2737.15平方米+承租人经营商户使用的面积3545.46平方米+消防通道和公共楼梯分摊的部分面积1419.14平方米即“6282.61平方米/13246.26平方米*（外部楼梯面积930.68平方米+消防通道2088.78平方米）”，以上合计建筑面积为7701.75平方米。其中一楼内的建筑面积7054.96平方米（1419.14+2370.05+3265.77）；二楼内的建筑面积646.79平方米（279.69+367.1）。租金计算：从计租日2015年3月1日计算到2018年3月1日，共计3年整。一楼租金按15元/月/平方米*7054.96平方米*12个月*3等于3809678.4元；二楼租金按13元/月/平方米*646.79平方米*12个月*3等于302697.72元，以上租金合计为4112376.12元……法院采纳之前庭审中一致确认过的意见即认定水电押金10万元并未实际缴纳。租赁保证金17万元，在租赁合同中约定承租人要“按合同要求退房并结算后”，“保证金如数退还”承租人，目前承租人尚未解除或终止该租赁合同关系后退房，因此保证金暂不予退还或冲抵现阶段发生的租金。承租人已经缴纳的租金为231万元减去17万元保证金为214万元。承租人华夏盛典公司、陈启洪在现租赁阶段尚欠租金为4112376.12元减去214万元即1972376.12元。2020年6月2日，原告通过EMS向华夏盛典公司、陈启洪合同约定地址徐州淮海食品城商贸1号楼华泰市场邮寄《催缴房屋租金通知》，该通知载明：根据（2016）苏0303民初3441号民事判决认定，你们实际承租面积7701.75平方米，故年租金应为1370792.04元。但你们至今没有支付2018年3月1日以来的房屋租金。现通知贵司在收到本通知10日内向我公司支付2018年3月1日至2020年6月1日房屋租金3084282.09元，并承担逾期付款违约金。如你们逾期未能支付租金，我公司将依法主张权利。EMS查询单显示拒收退回。庭审中，原告明确违约金计算方法为：2018年3月1日至2019年3月1日的租金为1370792.04元，逾期违约金从2018年3月1日至2020年6月1日，按银行同期贷款基准年利率4.75%计算，共823天，为148854.69元；2019年3月1日至2020年3月1日的租金为1370792.04元，逾期违约金从2019年3月1日至2020年6月1日，按银行同期贷款基准年利率4.75%计算，共458天，为82837.72元；2020年3月1日至2020年6月1日的租金为342698.01元，逾期违约金从2020年3月1日至2020年6月1日，按银行同期贷款基准年利率4.35%计算，共92天，为3809.66元。一审法院认为，国豪公司和华夏盛典公司、陈启洪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房产，履行了出租方的合同义务，两被告拖欠原告租金不付,其行为已构成违约,且原告在向两被告送达《催缴房屋租金通知》后，两被告仍未支付租金,现原告要求依照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，法院依法予以支持。合同解除后,华夏盛典公司、陈启洪无权继续占有房屋,应当将涉案房屋予以返还。关于租金数额的问题。根据（2016）苏0303民初3441号民事判决书认定的建筑面积及租金数额，被告尚欠原告的租金为：自2018年3月2日至2020年6月1日，共计27个月。一楼租金按15元/月/平方米*7054.96平方米*27个月=2857258.8元；二楼租金按13元/月/平方米*646.79平方米*27个月=227023.29元，以上租金合计为3084282.09元。现合同已解除，保证金170000元应予以冲抵欠付的租金，故，两被告应支付原告的租金为2914282.09（3084282.09元-170000元）。关于违约金数额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因被告未按约定给付租金，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，法院依法予以支持，支持违约金数额，具体计算标准【分别以1370792.04元（2018年3月2日至2019年3月1日欠付的租金）为基数，支付自2018年3月2日至2020年6月1日止、以1370792.04元（2019年3月2日至2020年3月1日欠付的租金）为基数，支付自2019年3月2日至2020年6月1日止、以342698.01元（2020年3月2日至2020年6月1日欠付的租金）为基数，支付自2020年3月2日至2020年6月1日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的基准贷款利率计付，2019年8月20日至2020年6月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，以上违约金数额以不超过208999元为限】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，遂判决：一、解除国豪公司与华夏盛典公司、陈启洪于2014年9月签订的《房屋租赁合同》；二、华夏盛典公司、陈启洪向国豪公司司返还租赁房屋；三、华夏盛典公司、陈启洪向国豪公司支付拖欠的房屋租金2914282.09元、违约金【分别以1370792.04元（2018年3月2日至2019年3月1日欠付的租金）为基数，支付自2018年3月2日至2020年6月1日止、以1370792.04元（2019年3月2日至2020年3月1日欠付的租金）为基数，支付自2019年3月2日至2020年6月1日止、以342698.01元（2020年3月2日至2020年6月1日欠付的租金）为基数，支付自2020年3月2日至2020年6月1日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的基准贷款利率计付，2019年8月20日至2020年6月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，以上违约金数额以不超过208999元为限】；四、驳回国豪公司的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，国豪公司和华夏盛典公司、陈启洪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行义务。合同签订后，国豪公司按约向华夏盛典公司、陈启洪交付涉案房屋，履行了出租方的合同义务；华夏盛典公司、陈启洪长期拖欠国豪公司租金,构成违约。且国豪公司在向华夏盛典公司、陈启洪送达了《催缴房屋租金通知》后，华夏盛典公司、陈启洪仍未支付租金。根据《房屋租赁合同》9.3.6条“乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出催款通知后，乙方自收到该催款通知超过十天仍未付款的，甲方有单方解除合同”的约定，被上诉人享有合同约定解除权，其有权解除房屋租赁合同，故一审法院判决解除房屋租赁合同有事实和法律依据。房屋租赁合同解除后,华夏盛典公司、陈启洪均无权继续占有该房屋,故一审法院判决二上诉人将涉案房屋返还被上诉人并无不当。上诉人与被上诉人在履行房屋租赁合同过程中，上诉人存在拖欠租金的行为，构成违约。根据法律规定，上诉人应当向被上诉人支付拖欠的房屋租金并承担违约责任。故一审法院判决上诉人向被上诉人支付拖欠的租金并承担违约责任并无不当。上诉人上诉认为，国豪公司提起本案诉讼属于虚假诉讼，但上诉人没有提供有力的证据证明，故本院不予支持。上诉人主张其提交的解除租赁合同协议，可以证明双方2014年9月16日签定的房屋租赁合同于2014年9月23日解除。本院认为，上诉人提交的解除租赁合同协议系复印件，无原件予以核对，且被上诉人对该证据的真实性有异议，故上诉人提供的该证据不能证明租赁合同己解除。且法院生效的(2016)苏0303民初3441号判决，以及2016年3月12日的付款协议，可以证明，上诉人与被上诉人一直在履行2014年9月16日的房屋租赁合同过程中，故上诉人主张房屋租赁合同己于2014年9月23日解除，本院不予支持。上诉人认为，其实际能够使用的房屋面积3545.46平方米，应当按照实际使用的房屋面积计算租金。本院认为，首先，不能以上诉人实际使用的房屋面积作为计算上诉人承租房屋的面积。其次，对于上诉人承租的房屋面积，已经过生效的法院判决确认，故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈启洪的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30114元，由上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈启洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年六月十五日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷