北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6718号原告：刘永康，男，1993年4月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：单爱利，北京市中银律师事务所律师。被告：刘明生，男，1965年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘平，女，1973年1月20日出生，汉族，住湖北省房县。原告刘永康与被告刘明生、刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永康的委托诉讼代理人单爱利，被告刘明生、刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永康向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与北京嘉乐居物业管理有限公司（以下简称“嘉乐居公司”）签订的房屋租赁合同，解除日为2020年8月31日；2．请求判令被告返还原告已支付但未使用的房屋租金8020元、卫生费238元，同时，向原告返还押金1800元、支付违约金1800元；3．请求判令被告承担原告支付的律师费1117元；4．请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年11月1日，嘉乐居公司与北京市通州区物资学院3号院20号楼5单元X号房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人李建伟签订房屋租赁合同，合同约定嘉乐居代李建伟出租案涉房屋并代收案涉房屋租金等相关费用。后来，原告于2019年12月29日与嘉乐居公司签订了到期日为2020年12月28日的房屋租赁合同。合同约定，原告承租嘉乐居公司管理的案涉房屋。合同签订后，原告向被告支付了押金、卫生费，并按照约定定期向嘉乐居公司支付房屋租金。2020年8月，房东李建伟通知原告，其与嘉乐居公司签订的房屋租赁合同因嘉乐居公司不再支付2020年8月31日之后房屋租金而被提前终止。同时，李建伟张贴通知，要求原告搬离房屋。为继续获得案涉房屋的承租权，原告与房东李建伟达成新租赁合同，并按照新租赁合同的约定向房东李建伟继续支付房租。《房屋租赁合同》第六条（五）约定，租赁期内嘉乐居不得无故收回房屋，如因特殊原因中途收回房屋，需退还原告剩余租金及押金，并赔偿原告一个月房租作为违约金。经查，嘉乐居公司注册资本100万，于2020年7月2日注销。注销前，嘉乐居公司的股东被告一、被告二均未履行实缴出资义务也未就清算事宜通知原告且在公司注销后继续收取原告的房屋租金。被告刘明生辩称：不同意原告的诉讼请求，合同相对方是公司，公司已于2020年7月份注销。直到现在刘永康都还住在案涉房屋，所以没有损失。我把房源的代理权和房屋的管理权转给其他公司了，由这个公司的人跟原告协商，他们不认可不配合。我跟房东的合同，租金付到2020年11月1日，合同期限是2022年11月1日终止。原告在我们双方合同没有解除的情况下与房东私下交易签订租赁合同，刘永康的钱多余的可以退还。被告刘平辩称：我于2020年跟刘明生签订退股协议，公司的债权债务与我无关，本案与我无关，我不负责退钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月28日，嘉乐居公司与案外人李建伟就北京市通州区西富河4号院20号楼5单元X号房屋（以下简称“案涉房屋”）签订《房屋出租代理合同》，约定嘉乐居公司代李建伟出租案涉房屋并代收案涉房屋租金等相关费用。委托期限为3年，自2019年11月1日至2022年11月1日。租金标准为每年90000元，租金支付方式为4个月支付一次。刘明生在经办人一栏签字。2019年12月27日，刘永康与嘉乐居公司就案涉房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，合同主要内容：一、租赁期限自2019年12月29日至2020年12月28日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，结清应当承担的费用。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收。乙方继续承租的，应提前30天向甲方提出书面申请，双方另行协商续租事宜。二、房屋租金为每月人民币1800元整，租金按季度进行支付，须提前30日到甲方公司财务部交纳或达到财务银行卡里，收款人刘平。为确保出租房屋及其设施完好，乙方应交纳计1800元整作为押金，乙方交付的押金仅做担保用途，用于乙方迟交房屋租金时应交纳的逾期履行金与损坏房屋、设备（含家电）及各项使用费用的赔偿。押金用于垫付后，乙方应当在五日内补足，押金不能用于抵末期房租。合同期满，结清全部费用后，双方办理房屋交接手续，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任后，甲方在五个工作日内将押金余款返还给乙方。乙方应在合同约定交款日期之前或当日交纳房租，避免逾期而增加逾期履行金。三、租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途收回房屋，需退还乙方剩余租金及押金，并赔偿乙方一个月房租作为违约金。四、乙方应按照合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期超过三天不交租金视为违约，中途退房应提前30日书面通知甲方，并承担违约责任。若乙方房屋到期不再续租应提前30日配合甲方看房，如乙方不配合，押金不退。乙方租住该房屋期间使用的水、电、燃气、卫生费、物业费由乙方承担甲方代收，乙方在到期退房时应出示上述费用的缴费凭据，以证明乙方入住期内各项费用已结清。租赁期内及租赁期终止后的三个月内，乙方不得与该产权人私自成交，否则乙方应向甲方付一个月房屋租金作为赔偿。五、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：①不按照约定支付租金达三日的。②欠缴各项费用达500元的。③擅自改变房屋用途的。④擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。⑤保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。⑥利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，有扰民被投诉举报的。⑦擅自将房屋转租给第三人的。⑧乙方单方解除合同，需提前30天以书面形式通知甲方。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：①迟延交付房屋达三日的。②交付房屋严重不符合合同约定。③甲方需对该房屋有代理权。（五）其他法定的合同解除情形。合同签订后，刘永康交纳了押金1800元，截止2020年12月28日的租金22600元，卫生费730元。2020年9月12日，刘永康开始向李建伟支付租金。另查，嘉乐居公司原名为北京嘉乐居房地产经纪有限公司，后名称变更为北京嘉乐居物业管理有限公司，法定代表人变更为刘明生，股东为刘明生、刘平。2020年7月2日，嘉乐居公司通过股东会决议，同意注销公司，清算报告上有刘明生、刘平签字，载明债权债务已清理完毕。庭审中，刘永康称因嘉乐居公司未交纳租金，李建伟要求租户搬离涉案房屋。刘永康提交李建伟出具《证明》一份，载明因嘉乐居公司仅支付房租到2020年8月31日，表示其后房租不再支付，故要求房屋承租人自行负担之后的房租。刘明生对该证据真实性认可，表示其同意解除合同；李建伟于2020年9月与其电话沟通，欲直接和租户签订合同，其当时表示同意；其本来寻找了新的接手人，但原告方对新接手人不认可。刘明生提交《新建村房屋代理出租转让协议》作为证据，载明嘉乐居公司将案涉房屋在内的12套房屋从2020年9月1日起交由北京帝都家居房地产经纪有限公司业主负责收取租金，刘明生在该协议上签字。刘永康对该证据不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。刘永康与嘉乐居公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。现嘉乐居公司已经注销，刘明生、刘平系嘉乐居公司股东，关于刘永康主张解除合同的诉讼请求，刘明生表示同意，本院不持异议，并确认双方合同于2020年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对刘永康主张的返还押金、剩余租金、卫生费的诉讼请求，本院予以支持，数额以本院核定数额为准。对于刘永康主张的支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于刘永康主张的违约金，刘永康与李建伟直接建立租赁关系且刘明生表示同意，实质系对合同主体进行变更，刘永康并未产生实际损失，故对该项主张，本院不予支持。刘明生与刘平系嘉乐居公司股东，未依法履行清算义务，应当对嘉乐居公司债务承担责任。关于刘平辩称本案与其无关的抗辩意见，其与刘明生之间的协议仅在其二人内部产生效力，其作为嘉乐居公司股东应当对嘉乐居公司债务承担责任，故对其抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘永康与被告北京嘉乐居物业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》自2020年9月1日解除；二、被告刘明生、刘平于本判决生效之日起七日内向原告刘永康返还租金7360元、押金1800元、卫生费214元；三、驳回原告刘永康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由原告刘永康负担25元（已交纳），由被告刘明生、刘平负担37元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 卫 丹二〇二一年六月十八日书记员 平安冉