北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初13365号原告（反诉被告）：陈玉保，男，1984年10月17日出生，x族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京永和堂药店有限公司，住所地北京市房山区良乡北秀街2号。法定代表人：刘铮，执行董事。委托诉讼代理人：王俊杰，北京市东硕律师事务所律师。原告（反诉被告）陈玉保与被告（反诉原告）北京永和堂药店有限公司（以下简称永和堂药店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉保及其委托诉讼代理人安飞，被告永和堂药店法定代表人刘铮及其委托诉讼代理人王俊杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈玉保向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告租金130000元及押金10000元；2.要求被告赔偿原告经济损失共计369925.3元；3.请求法院判决被告向原告支付违约金3000元；4.诉讼费由被告负担。庭审中，陈玉保将第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿经济损失329925.3元。事实和理由：2019年6月18日，原告陈玉保与被告永和堂药店签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于北京市xx区良乡xx街x号北京永和堂药店x层，房屋面积150平方米，租赁期限为2019年6月18日起至2024年8月18日止。第一年租金为13万元，以后隔年递增5%，租金按年交付。双方合同第六条约定，乙方开展养生馆经营活动，甲方为乙方提供营业执照及相关手续。合同签订后，原告依约向被告交纳了一年的租金及押金，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修。但原告再三催促，被告却始终没能按照合同约定为原告提供营业执照等手续，造成原告无法营业，损失巨大。被告的上述行为构成了根本违约。2020年8月3日，我方向其发出解除合同通知书，解除了双方的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告赔偿给原告造成的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。永和堂药店辩称，不同意原告的全部诉求，原告称多次催促我方为其办理营业执照未果合同目的不能成立，这是没有事实依据的。庭审后，永和堂药店提交代理意见称：一、原告具有房屋出租资格，双方签订的合同是真是有效的，在原告经营期间，被告永和堂药店的营业执照和相关资质悬挂张贴于一楼与二楼楼梯口，符合相关证照资质使用规定，客观上是双方共同使用。在原告加盟“xx章”、加盟“xx”销售平台时，均使用了被告永和堂药店的营业执照、法定代表人身份证等手续；处理原告行政检查和处罚事宜时，被告永和堂药店的法定代表人刘铮也积极配合并直接办理。截止庭审时，原告仍实际控制房屋，被告不存在违约行为。二、原告提交的证据不足以支持原告的诉讼请求及主张，其未将房屋交付给永和堂药店，向xxx交付钥匙不能免除其继续占有使用房屋所应承担的经济责任。三、庭审后，陈玉保向永和堂药店交付了房屋，涉及未移交财产总价为5686.54元，应从押金中扣除。四、由于被反诉人的经营活动不规范，反诉人在其要求独立使用营业执照时，采取审慎态度具有合理性和正当性，在其说明使用事项和理由后，均予提供，没有因营业执照的使用给被反诉人的经营活动造成不利影响。被反诉人的单方解除合同的违约行为、迟延腾退交付房屋的行为给原告造成了经济损失，应当承担赔偿责任。综上，被告认为，双方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，不违反法律规定，应当恪守。永和堂药店不承担违约责任，陈玉保存在违约行为，应当赔偿被告的经济损失。永和堂药店向本院提出反诉请求：1.判令确认合同于2020年8月3日解除、被反诉人支付违约金3000元；2.判令被反诉人支付房屋占有使用费（自2020年8月19日至实际腾退移交之日止，按356元/日计算）；3.判令被反诉人注销以反诉人名义在“xx”（北京xxxx科技有限公司）认领的门店；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人经营永和堂药店，一层为门市，二层用于销售体验。2019年5月，经人介绍与被反诉人协商租赁事宜，双方商定被反诉人租赁永和堂药店二层150平米，经营养生馆，年租金13万元按年交付，隔年递增5%，反诉人帮助被反诉人办理营业执照和经营手续，有两个月的免租期，合同一年一签。同年6月18日双方据此签订书面合同。其后，被反诉人又要求将租赁期限延长至5年，使用反诉人的执照进行经营。对此，双方在合同上进行了修改确认。被反诉人经营期间，反诉人将原有会员转介给被反诉人，将与“xx章”的加盟业务介绍给被反诉人，将相关库存货品按进价转让给被反诉人。同年9月，被反诉人办理加盟xx事宜时，反诉人提供了营业执照、法定代表人身份证等材料。至2020年春节前，被反诉人一直正常经营。2020年8月3日，被反诉人以未提供营业执照为由，通过微信向反诉人发出书面通知，提出解除合同并要求反诉人赔偿经济损失，但未将所租赁的房屋腾退给反诉人。反诉人认为，双方签订的合同真实有效，应当诚信履行。被反诉人解除合同的理由不成立，系违约行为，应当承担相应法律责任，赔偿由此给反诉人造成的经济损失。现提出反诉，请求贵院查明事实的基础上，判决驳回原告起诉，同时支持反诉人的请求。陈玉保针对反诉辩称，认可合同于2020年8月3日解除，但是不认可违约金。因被告不能提供营业执照使合同目的不能实现，构成根本违约，我方无违约行为，不能要求我方支付违约金。由于被告的根本违约行为造成了原告无法正常营业，无法实现合同目的，无权要求我方支付房屋占有使用费。我方在合同解除后，被告拒绝接受房屋，我方已将房屋钥匙交付给上一手出租方，房屋早已腾空，且在原告给被告的解除通知中我方已经明确七日内交接房屋，但是被告一直没有找过我们。综上所述，被告不能要求我们支付占有使用费。关于xx门店，由于我方没有正常营业，该项目早已下架，也就不存在这项诉求。综上，被告反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永和堂药店对陈玉保提交的房屋租赁合同、租金及押金收据、建设银行交易明细中（房租、押金部分）、微信聊天记录、膏药收据及转账记录、通话录音光盘及文字材料的真实性予以认可，陈玉保对永和堂药店提交的房屋租赁合同、货物交接单、储值卡预收款清单、刘铮微信截屏、刘铮手机截屏、永和堂药店营业执照、住所证明予以认可，本院对此不持异议，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月18日，永和堂药店（甲方）与陈玉保（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市xx区良乡xx街x号北京永和堂药店x楼，房屋面积150平方米，租赁用途为养生馆经营，租赁期限为2019年6月18日至2024年8月18日。租金及其交纳方式为第一年租金130000元，以后隔年递增5%，租金按年交付。合同签订后乙方向甲方支付一年的租金。押金10000元。房屋设备有：空调2台，热水器1台，卷帘门1台，按摩床4台。合同第六条约定，乙方开展养生馆经营活动应符合监管部门的相关规定，如有违法行为，甲方有权解除协议并有权向乙方提取赔偿。甲方为乙方提供营业执照及相关手续。合同第7条约定在租赁期内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：擅自将房屋转租、转让、转借的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；拖欠租金1月。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%；一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付3000元违约金；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互补（不）承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补；合同还约定了双方其他相关权利义务。合同签订后，永和堂药店如约将涉案房屋交付陈玉保，陈玉保对涉案房屋进行装修并经营使用。陈玉保于2019年6月19日向永和堂药店交纳租金130000元，押金10000元，其中租金收条载明陈玉保交来房租款，期限为2019年6月18日至2020年8月18日。在庭审中，双方均认可合同解除时间为2020年8月3日。当日,陈玉保向永和堂药店发送《解除合同通知》，载明：2019年6月18日，我与贵方签订《房屋租赁合同》，由我承租位于北京市xx区良乡xx街x号北京永和堂药店x楼的房屋，面积150平方米，用于养生馆的经营。双方合同第六条约定，“贵方为我方提供营业执照及相关手续。”但时至今日，贵方仍未提供营业执照，导致我无法从事经营活动。此前，我多次催促贵方履行合同，提供营业执照，但贵方迟迟未能提供，依据法律规定，我有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，我现依法通知贵方如下事项：一、双方于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》自本通知送达贵方之日起解除。二、贵方在接到本通知后七日内与我办理解除合同的相关事宜，包括但不限于退还租金、押金、赔偿损失等。本通知送达贵方即发生法律效力。在审理中，陈玉保主张于2020年9月7日将涉案房屋交付给xxx，永和堂药店对此不予认可，称未授权让xxx收房。经释明，双方于2020年10月30日对房屋进行交接，《交接单》载明：双方入屋检查，屋内有热水器、卷帘门，室外有两张床。审理过程中，永和堂药店对陈玉保主张的损失不予认可，对此，陈玉保提交如下证据：（一）装修施工合同、工程预算书、中期变更单、收据、建设银行交易明细，证明原告对房屋进行装修，花费共计210025.3元。对此，永和堂药店认为原告对租赁房屋进行装修是其自愿实施，即便存在损失，也是原告的违约行为导致，应由原告自行承担。（二）宿舍房屋租赁合同、租金及押金收条、转账记录，用以证明为员工租赁宿舍花费42900元。对此，永和堂药店不予认可，称系经营活动的正常支出。（三）看店协议、收条，用以证明支付值班人员工资35000元。对此，永和堂药店不予认可，称系经营活动的正常支出。（四）收据、转账记录，用以证明膏药加盟费42000元。对此，永和堂药店不予认可，称收据仅显示1万元。庭审过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局发函查询位于北京市xx区良乡xx街x号的规划许可证等相关手续，北京市规划和自然资源委员会房山分局回函称未查询到该项目规划审批信息。未对该项目核发建设项目规划许可。双方对该回函均予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。审理过程中，永和堂药店认可退还押金，但应扣除陈玉保未交接的2台空调及2台按摩床的损失5686.54元。陈玉保对永和堂药店提交的空调费用的真实性予以认可，但不认可证明目的，称永和堂药店已拿走1台空调和2台按摩床，空调损失应考虑折旧，同意扣除1000元，不同意扣除按摩床的钱。在审理过程中，永和堂药店同意对陈玉保的装饰装修进行利用。在审理过程中，陈玉保主张永和堂药店未按照合同约定为其提供营业执照，永和堂药店对此不予认可。对此，陈玉保提交与永和堂药店的法定代表人刘铮的微信聊天记录，其中6月16日，陈玉保发微信称“刘叔，营业执照您肯定是不能给我提供了吧？房子您也不跟房主租了？”“刘总你好，咱们的合作以实施一段时间了，按合同约定永和堂药店提供给我方营业执照，但至今未能提供给我方，造成我方不能合法经营下去，如在十日内再不能提供给我方营业执照我方要求解除合同，陈玉保”。6月18日，刘铮回复称“我只是租房给你，也没说租营业执照给你，帮你办理营业执照，你方不去办理，责任在你方，咱们的合同上并没有约定你就可以使用永和堂药店执照。疫情期间，都不容易，互相理解一下，我也没有得罪你，何必呢？”陈玉保回复称“刘总咱们合同中第六条明确约定你方提供给我方营业执照，但至今你方未能提供给我方营业执照给我造成无法正常合法经营如在十日内你方不能提供给我方营业执照，我方要求解除合同。刘总这不是谁得罪谁的问题，没有营业执照我们怎么才能合法经营呢，希望你能理解和支持工作。”刘铮回复称“看来你一直没有明白，你所欠缺的不是营业执照，而是相关审批，卫生防疫部门批的文（卫）生许可证，从业人员健康证，执业资格证，在你刚租房的时候我就提醒你，不止一次让龚师傅去办健康证，但是一直没办，目前疫情这么重你们没有证，怎么营业？实际上你们一直在用我方执照，目前除了你的技师没有证以外，还存在客户投诉乱收费，性骚扰等问题，我碍于面子没有和你们说。说实在的，你们要是继续经营，完善相关营业审批后，可以再谈，你要求解除我也不反对，我还是把你们当朋友看待的，当初合作的初衷也是共同发展，还是那句老话，买卖不成仁义在，我一直也在帮你们，如果有什么问题，可以协商解决，和气生财！”陈玉保回复称“刘总你这样说有点不讲道理，第一龚老师的自身证件齐全，另外你所说的其它手续，你没提供给我营业执照是无法办理的，希望你近期提供给我营业执照，不然我方无法正常经营只能解除合同。”刘铮回复称“可以提供，你必须写一个收条，写明用途，承诺不从事违法，违规事情，然后签名就可以了。”6月19日陈玉保回复称“那就过了这段疫情约个时间见面说吧”。7月3日，陈玉保发微信称“刘总，好的那你认为什么时候能营业了把执照交给我们，我们给你打个收条，不过你这营业执照说了近一年了至今我们也没收到，希望你这次真的能把营业执照交给我们。”刘铮回复称“以前也给过你们，只是没有打条，这次写条吧”另查明，2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年7月20日，北京疫情防控级别降至三级。陈玉保因返还租金、押金、违约金及赔偿损失与永和堂药店产生争议，诉至法院，要求被告返还租金、押金、赔偿经济损失及支付违约金。诉讼中，永和堂药店提起反诉要求陈玉保支付违约金及房屋占有使用费和注销以反诉人的名义在“xx”认领的门店。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故本院确认陈玉保与永和堂药店于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》无效，双方关于合同解除的意见，本院不予采纳。永和堂药店作为出租方，知晓涉案房屋未取得合法的建设规划或审批手续，应当承担主要过错责任；陈玉保在未看到涉案房屋合法的建设规划或审批手续的情况下仍然承租该房屋，应承担次要责任。关于占有使用费情况。陈玉保要求永和堂药店退还其房屋租金13万元，永和堂药店要求陈玉保支付其2020年8月19日至2020年10月30日期间的占有使用费。对此，本院认为，关于房屋交付时间，根据双方提交的证据及庭审调查，原告未举证证明永和堂药店同意其将涉案房屋交付案外人，故对陈玉保于2020年9月7日将涉案房屋交付给xxx的主张，本院不予采纳，本院认定涉案房屋交付时间为2020年10月30日，对永和堂药店要求支付2020年8月19日至2020年10月30日期间的占有使用费的反诉请求，本院予以支持。关于占有使用费的金额。永和堂药店认可合同于2020年8月3日解除，其未与陈玉保协商解除事宜，对房屋空置损失进一步扩大存在一定过错，本院按照实际履行的日租金标准核算应付占有使用费金额，综合考虑合同履行情况及双方的过错责任，本院核算该期间占有使用费金额为16440.27元，其过高反诉请求，本院不予支持。关于退还租金的诉讼请求。本院认为，原告一直占有使用涉案房屋，应按照约定支付占有使用费，但对于疫情或疫情防控措施造成的经营困难，租赁合同双方应共担风险、共渡难关，综合考虑疫情对涉案合同的影响，故本院对陈玉保要求退还2020年1月24日至2020年7月20日期间的租金予以支持，退还金额为上述期间租金的50%，即27096.02元，其过高诉讼请求，本院不予支持。关于退还押金的诉讼请求。根据双方的交接单，陈玉保未返还2台空调及两张按摩床，应当折价补偿，本院酌情确定损失为3000元，永和堂药店应返还押金7000元，其过高诉讼请求，本院不予支持。陈玉保辩称永和堂药店已拿走1台空调及2台按摩椅，其未提交证据予以证明，本院不予采纳。关于赔偿损失的诉讼请求。陈玉保主张永和堂药店应为其提供或有义务帮助其办理营业执照，但因其未提供导致无法正常营业，并据此主张装饰装修、房屋租金、加盟费及值班人员工资等损失。对此，本院认为，双方合同约定由永和堂药店为陈玉保提供营业执照及相关手续，根据双方提交的证据可以认定，永和堂药店提供营业执照为陈玉保经营的养生堂注册xx平台，其现有证据不足以证明因永和堂药店未提供营业执照导致其无法正常经营，其所付房屋租金、工作人员工资及加盟费属于正常商业投入，对该部分损失，本院不予支持。关于装饰装修损失。双方对装饰装修未约定，但永和堂药店在合理期限内未提出异议，可以视为出租人同意装饰装修或者放弃异议的权利。本案中，永和堂药店明知陈玉保对涉案房屋进行装修，未在合理期限内提出异议，应视为永和堂药店同意陈玉保装修。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。鉴于永和堂药店同意利用装饰装修，该装饰装修归永和堂药店所有，永和堂药店给予陈玉保折价赔偿，本院依据合同履行情况、装饰装修的价格等，酌定永和堂药店对陈玉保的装饰装修折价金额为76968元，其要求过高部分，本院不予支持。关于违约金。涉案房屋租赁合同为无效合同，双方关于违约金的请求，本院均不予支持。永和堂药店要求注销“xx（北京xxxx科技有限公司）”认领的门店，不属于法院民事案件受理范围，本院对此不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认陈玉保与北京永和堂药店有限公司于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京永和堂药店有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈玉保房屋租金27096.02元、押金7000元；三、北京永和堂药店有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿陈玉保经济损失76968元；四、陈玉保于本判决生效之日起七日内支付北京永和堂药店有限公司占有使用费16440.27元；五、驳回陈玉保的其他诉讼请求；六、驳回北京永和堂药店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3497元，由陈玉保负担2739元（已交纳），由北京永和堂药店有限公司负担758元（已由陈玉保预付，北京永和堂药店有限公司于本判决生效之日起七日内向陈玉保支付）。反诉案件受理费249元，由北京永和堂药店有限公司负担154元（已交纳），由陈玉保负担95元（已由北京永和堂药店有限公司预付，陈玉保于本判决生效之日起七日内向北京永和堂药店有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二一年六月四日法官助理  肖 贺书 记 员  董建平