黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑民再218号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审第三人，二审上诉人）：崔美茹，女，1963年5月28日出生，汉族，无固定职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：徐建伟，黑龙江卜奎事务所律师。申诉人（一审第三人，二审上诉人）：秦国华，男，1973年9月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。被申诉人（一审原告，二审被上诉人）：王学东，男，1957年11月21日出生，汉族，齐齐哈尔建华机械厂职工，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：谷筝，黑龙江远东律师集团事务所律师。被申诉人（一审被告，二审被上诉人）：徐勇亮，男，1972年10月10日出生，汉族，无固定职业，住齐齐哈尔市铁锋区。被申诉人（一审被告，二审被上诉人）：武丽敏，女，1951年3月22日出生，汉族，齐齐哈尔市针织厂职工，住齐齐哈尔市铁锋区。申诉人崔美茹、秦国华因与被申诉人王学东、徐勇亮、武丽敏房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终1571号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000394号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗226号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员安亮怡、刘双双出庭。申诉人崔美茹，申诉人秦国华的委托诉讼代理人徐建伟，被申诉人王学东及其委托诉讼代理人谷筝到庭参加诉讼。被申诉人徐勇亮、武丽敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终1571号民事判决适用法律确有错误，超出当事人的诉讼请求。理由如下：第一，终审判决认定武丽敏与崔美茹签订的买卖协议、崔美茹与秦国华签订的买卖协议无效，属适用法律确有错误。首先，武丽敏是否有权处分本案的诉争房屋。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，王学东为武丽敏出具经过公证的委托书，由武丽敏代表其办理诉争房屋的出售、更名过户等事宜。虽然在诉讼过程中，王学东主张是为了办理贷款。但是，武丽敏、王学东的陈述不足以否定该委托书的法律效力，武丽敏、王学东亦未提供证据证明自己的主张。故，该委托书合法有效，武丽敏依据委托书取得了处分诉争房屋的权利，有权对外出售诉争房屋。依据王学东出具的委托书，武丽敏有权处分诉争房屋。武丽敏将该房屋以78万元的价格出售给崔美茹，双方签订了房屋买卖合同。虽然，武丽敏否认其与崔美茹之间存在真实的房屋买卖关系，但是，并未提供充分的证据证明自己的主张。且庭审中，崔美茹提供了其与武丽敏签订的诉争房屋买卖合同、武丽敏为其出具的收购房款78万元的收条，武丽敏对上述证据均没有异议。故，武丽敏与崔美茹签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。诉争房屋的所有权人已经由王学东变更为崔美茹，崔美茹已经取得该房屋的所有权。至于崔美茹在购房过程中是否实际现场看房、是否取得钥匙及进户，并不影响双方签订的合同效力。其次，即使武丽敏无权处分诉争房屋，依据相关司法解释，武丽敏与崔美茹签订的房屋买卖合同亦为有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据该条款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。本案中，即使武丽敏在和崔美茹签订房屋买卖合同时，无权处分诉争房屋，但是依据上述司法解释的规定，武丽敏与崔美茹签订的房屋买卖合同应为有效合同。在武丽敏无权处分诉争房屋的情形下，崔美茹已经取得诉争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承揽举证证明责任。”本案中，武丽敏持王学东的委托书与崔美茹签订房屋买卖合同，崔美茹有理由相信武丽敏对诉争房屋具有处分权，崔美茹主观善意。崔美茹向武丽敏支付了78万元房款的合理对价，诉争房屋也过户到崔美茹名下，故，崔美茹已经善意取得说的争房屋，崔美茹为诉争房屋的所有权人。最后，崔美茹与秦国华签订的房屋买卖合同合法有效。如前所述，无论武丽敏是否有权处分诉争房屋，崔美茹均已取得该房屋的所有权。崔美茹作为房屋的所有权人，其出售自有房屋属于有权处分，秦国华购买该房屋并不适用无权处分善意取得的法律规定。房屋的交易价格系当事人意思自治的结果，即使与市场评估价格存在差异，并不能推断出买卖协议不是双方当事人真实的意思表示。崔美茹是否低价出售诉争房屋并不影响其与秦国华签订的房屋买卖合同的效力，在无法定合同无效事由存在的情况下，应认定崔美茹与秦国华签订的房屋买卖合同合法有效。第二，终审判决确认武丽敏与崔美茹签订的买卖协议、崔美茹与秦国华签订的买卖协议无效，系超出当事人的诉讼请求。超出当事人的诉讼请求，是指对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉求请求范围进行裁判。裁判不能超出当事人的诉讼请求是民事诉讼不告不理原则的要求，该原则是对当事人意思自治的尊重，也是对法院审判权的约束。只有当事人起诉、提出诉求，审判权才能介入私权纠纷。本案中，王学东的诉讼请求是确认王学东与武丽敏之间房屋买卖协议有效；武丽敏履行购房协议并按协议第3条无条件将房屋过户到王学东名下，并承揽违约责任支付违约金15万元。王学东在诉讼中并未要求确认武丽敏与崔美茹签订的买卖协议、崔美茹与秦国华签订的买卖协议无效。终审法院在王学东的诉讼请求外，判决武丽敏与崔美茹签订的买卖协议、崔美茹与秦国华签订的买卖协议无效，系超出了当事人的诉讼请求。综上，齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终1571号民事判决适用法律确有错误，超出当事人的诉讼请求。崔美茹称，同意检察机关抗诉意见。并补充理由如下：1.原判决主要依据崔美茹不构成善意取得，但本案并不适用善意取得。王学东授权武丽敏不属于无权处分，武丽敏手持王学东的授权委托书，且该委托书经过公证，武丽敏有代理权，善意取得的前提是无权处分他人财产，王学东作为所有权人属于有权处分，武丽敏作为代理人也是依据相关法律实施代理权，因此是合法的房屋买卖；2.原判决没有指出任何的法定合同无效理由认定合同无效，将可撤销合同或效力待定合同直接认定为无效合同，适用法律错误；3.动产物权的交付为合同生效的时间点，不动产物权的登记为合同生效的时间点，一、二审判决是否交钥匙、是否交付房屋认定为合同无效的依据，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。秦国华称，同意检察机关抗诉意见。王学东辩称，申诉人的请求及检察机关的抗诉意见均不能成立，原一、二审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求再审法院依法维护其合法权益，维持原审判决。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”本案中，王学东以78万元价格将案涉房屋卖给徐勇亮、武丽敏，崔美茹以78万元价格从武丽敏手购买案涉房屋，又以58万元价格卖给秦国华。原审判决认为崔美茹在短时间内以明显低于购买价格20万元将案涉房屋出卖给秦国华，进而认定秦国华不构成善意取得缺乏证据证实。按上述司法解释的规定，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。即签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的，一般认定为明显不合理的低价。原判决未审理查明案涉房屋在崔美茹与秦国华签订合同时的指导价或市场交易价格，仅以崔美茹购买案涉房屋价格认定案涉房屋交易价格，进而认定秦国华不构成善意取得缺乏证据证明。鉴于一审、二审对秦国华以58万元价格购买案涉房屋是否达到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十未予审理；对崔美茹、秦国华购买案涉房屋是否真实交付购房款以及崔美茹、秦国华在本案中的诉讼地位亦应一并依法审理确认。为维护各方当事人的诉讼权益，依法应撤销一审、二审判决，发回一审法院重审，针对各方诉辩主张及举示的证据，查明有关事实，据实作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终1571号民事判决及齐齐哈尔市建华区人民法院（2017）黑0203民初1430号民事判决；二、本案发回齐齐哈尔市建华区人民法院重审。审 判 长 赵洪波审 判 员 李雪松审 判 员 娄威巍二〇二一年六月二十一日法官助理 刘春芳书 记 员 何莉萍