吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初3529号原告：长春中原地产代理有限公司，住所吉林省长春。法定代表人：赖国强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫郁霖，该公司销售总监。委托诉讼代理人：胡大吉，吉林兢诚律师事务所律师。被告：延边华甜贸易有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：李春光，总经理。委托诉讼代理人：金银姬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘辉，吉林众齐律师事务所律师。原告长春中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）诉被告延边华甜贸易有限公司（以下简称华甜公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月28日对本案公开开庭进行了审理，原告中原公司的委托诉讼代理人闫郁霖、胡大吉与被告华甜公司的委托诉讼代理人金银姬、刘辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告剩余代理服务费人民币1351972元;2.判令被告给付原告十月份的进场费40000元;3.判令被告按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，赔偿原告自2020年10月27日起至被拖欠的代理服务费1351972元和进场费40000元全部付清时止的利息损失（暂计为100000元）;4.判令被告按照代理合同第九条第2点约定，赔偿原告因无故提前解除合同的违约金50万元；5.判令被告按照代理合同第九条第3点约定，赔偿原告因未签署终止协议的违约金50万元;6.判令本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年1月1日，原告中原公司与被告华甜公司签订《大西洋公馆项目独家销售代理合同》（下称代理合同），约定原告接受被告委托承担位于延吉市公园路118号大西洋公馆项目的住宅、商业、车位等代理销售工作，被告则根据原告实际完成的销售情况支付代理服务费。代理期限自2020年1月1日起，至2022年6月30日止。代理合同签订后，原告克服疫情不利影响，积极履行约定义务，共计销售住宅297套，产生代理服务费2103273元。2020年2月至9月间，被告向原告支付了代理服务费共7笔，合计人民币751300元，以及1月至9月的进场费共9笔，合计360000元。代理合同履行期间，被告并未按照约定提供足够数量可售房源。在约定的781套可售房源中，始终未列入推售计划的就高达285套，此后被告又以其他单位团购为由扣减60套，实际可售房源仅436套。被告此举严重违反“甲方自销部分所占比例不得超过全部可售房源5%”的约定，严重影响了原告的销售业绩。即便436套可售房源全部销售，可售物业销售率也仅能达到55.8%，根本无法实现代理费率的跳点，严重影响原告的代理费收入。原告曾就此向被告发出了《大西洋公馆项目业绩情况沟通函》，要求被告对可售物业销售率基数做出相应调整，但遭到被告的无理拒绝。2020年10月23日，原告收到被告邮寄送达的《关于敦促乙方全面履行的通知函》，其中无端指责原告未按照合同约定全面履行义务。10月26日，原告针对被告通知函中涉及的问题向被告发出了《关于的复函》，申明原告积极履行约定义务，不存在违约行为。10月27日，被告又向原告邮寄送达了《关于解除的通知函》，以原告存在违约行为并拒绝继续履行合同义务为由通知原告解除代理合同并强制原告工作人员离场。10月30日，原告按照代理合同第九条第3点约定向甲方发出了《撤场协议》文档，要求与被告签订终止协议，但被告无故不予回复。此后，原告又多次向被告发出9月、10月的销售业绩确认单和应结佣金明细表，要求被告及时进行核算并确认，但被告仍然不予回复。截止于原告起诉时，被告还应当向原告支付代理服务费1351972元和10月份的进场费40000元。经查：2018年7月11日，延边瑞恒贸易有限公司名称变更为延边瑞恒房地产置业有限公司。2019年10月10日，又变更为延边华甜贸易有限公司。综上所述，原告认为，双方签订的代理合同真实、合法、有效，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，但被告拒不提供足够数量的可售房源、单方通知解除代理合同、拒不支付剩余代理服务费和进场场、拒不签署终止协议等违约行为已对原告造成严重经济损失，理应承担相应法律责任。故诉至法院。华甜公司辩称：一、原告请求给付剩余代理服务费（佣金）1351972元及支付利息的主张缺乏事实依据。截止2020年10月22日，经核算被告尚待支付给原告的佣金数额应为136899元；原告主张合同履行期间其销售住宅297套与事实不符，其中4套VIP客户及8套退房客户应从其计算的套数中扣除，原告实际销售的房屋应为285套。1、根据双方签订的合同P6页第六条（一）甲方权利9“甲方自销部分（包含工程抵账房及关系户，甲方关系户界定标准为，客户首次到访需提前告知或由甲方工作人员带访，如之前该客户已进行过到访并已登记则不视为甲方关系户）所占比例不得超过全部可售房源的5%，该部分房源计入乙方销售业绩，不计提相应佣金，甲方应当按每套500元的标准向乙方支付服务费。”的约定，对被告自行销售给VIP客户4套房屋已结算给原告的佣金部分15617元，原告应从其计算的佣金数额中扣减退回给被告；原告将被告销售给VIP客户的4套房屋计算总佣金24468元错误，此部分应从其计算的佣金数额中扣除。2、根据双方签订的合同第八条第（二）款佣金支付期限及方法1：“佣金根据甲方与购房客户签订的《商品房买卖合同》中约定的合同金额计算。”、第（三）款佣金计算条件：“（1）一次性付款客户，乙方按此套房源总销售金额提取佣金；（2）首付分期客户、按揭贷款客户交纳首付款后，乙方结取此套房源首付部分佣金，剩余佣金尾款在客户签订《商品房买卖合同》并银行审核通过后，将按揭房款全部打到甲方账户后结算并支付。”的约定，对尚未签订《商品房买卖合同》，只交定金未交付购房款的38套房屋，以及签约后尚未付款的房屋，原告无权主张剩余房款的佣金，且因合同解除而依法终止不再履行，按照《房地产经纪管理办法》第十九条：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”的规定，原告将此部分佣金267078元（38套）和614822元（只交首付的）计算在应付其佣金中没有事实依据和法律依据。3、根据双方签订的合同第八条第（一）款第1项“可售物业销售率住宅X＜60%，代理费率0.08%”、第（二）款第1项：佣金根据甲方与购房客户签订的《商品房买卖合同》中约定的合同金额计算。房屋入住时，房屋总价发生调整的，佣金不再进行变更。甲方每月将应付佣金的80%支付给乙方，剩余20%的佣金甲方作为“合同保证金”，本保证金在本合同有效期满三个月后，支付给乙方。（销售业绩未达到60%前，甲方暂不扣除“合同保证金”，销售率超过60%以后，甲方将扣留之前60%总业绩部分佣金的20%，以及后续需支付佣金的20%作为“合同保证金”。）的约定可知，20%的合同保证金是为了保证本“销售代理合同”中乙方义务的完全履行而约定扣留的比例。乙方当然可以以损失该20%的合同保证金为代价，不履行其后续义务，甲方则以该20%的合同保证金作为采取补救措施的损失赔偿。本条虽然约定“销售业绩未达到60%前，甲方暂不扣除”，但双方意思很明确，只是从时间上约定暂不扣除，但到时间和条件成熟时，必须返回来扣除20%的合同保证金，直至本合同有效期满三个月后，如果未发现乙方尚有未完成的义务时，即乙方已经全面履行本合同约定的义务时，才支付给乙方。本案现在合同二年的有效期满前，因合同提前解除而导致双方的权利义务法定终止，根据法律关于“合同解除后尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。本案双方签订的合同现因解除而提前终止履行，合同中约定的乙方义务（合同中第五条第一款第2项“销售实施和售后服务阶段”原告应负责的13项工作）尚有很多是在购房客户签约后才需要履行的，而现因双方权利义务法定终止，而必须转由第三方替代履行剩余义务，这一系列工作内容需在后续一定周期内，由被告方采取补救措施，委托第三方完成或自行完成。基于双方关于合同保证金为20%的约定，原告无需再履行剩余合同义务，被告则需采取补救措施，并由双方约定的20%合同保证金冲抵其采取补救措施的损失。故对被告已全额结算给原告的佣金，应按20%（即144949元）扣除给被告，同理，未付佣金中也应按20%扣除（即77100元）给被告，用以补偿原告撤场后被告采取其他替补补救措施所产生的损失。根据双方签订合同第八条第（四）款“在甲方与成交客户签订《商品房买卖合同》后，因非甲方原因解除合同并退房的，甲方有权拒绝项乙方支付代理佣金”的约定，对8套退房已结算给原告的部分佣金10937元，原告应退回给被告；对8套已退房屋的佣金总额原告无权主张，应从其计算的佣金数额中扣除60103元。二、原告主张支付4万元进场费及支付利息的主张不应支持。按照合同第八条（一）（1）约定“在合同签订当月至合作期内12个月，甲方需向乙方每月支付4万元进场费。”此处的4万元是以月为单位的，未满一个月自然不应给4万元服务费。原告在2020年10月份进场服务仅22天，进场费应为28387元。对此数额从原告单方制作并向法庭提供的《撤场协议》（第一条第3项：“依据合同进场费每月4万元，10月按天计算，截止10月22日，需支付28387元。”）中也自认该数额，故原告主张支付4万元进场费及利息的主张不应支持。三、因原告严重违约导致合同解除，其提出赔偿50万元的理由不成立。四、未签订终止协议的责任不在被告，原告主张赔偿违约金50万元的理由不成立。五、房屋销售业绩不达标完全是原告违约行为所致，其所述影响销售业绩的各种理由纯属牵强附会。虽然双方在合同履行中，延吉市政府将本案双方签订合同时约定的尚未建设的60户建设用地划走，并由政府自行施工建设，但这按双方合同第十四条的约定，属于不可抗力。根据不可抗力的影响，我方依约应当全部免除责任。但是我方为了精诚合作，尽力减轻可能给对方造成的损失，采取了补救措施，又给原告增加了35套可售房源（其中24套是前次开盘时客户退回的房屋，11套是按照合同约定被告有权销售房源总数5%部分即37套，但被告实际销售26套后的剩余房源部分）。事实上，原告实际可售房源总数仍达到了756（781-60+24+11）套，仅比原定可售房源减少25套，占比不足3.2%，对原告的销售业绩不可能产生实质影响。且在合同实际履行中销售任务数和实际计算佣金标准是按照756套为基数确定的销售率和佣金，并未损害原告的利益。因此，原告所谓的60套房源由被告以其他单位团购、被告违反了自行销售房屋所占比例不得超过全部可售房源5%的规定、实际可售房源仅为436套的说法完全与事实不符。另外，按照合同第五条第（一）款第2项第（7）小项约定，房屋推广和销售计划属原告应履行的工作内容，故其所述被告始终未将285套房屋列入推售计划的理由不成立。综上，原告的各项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。经审理查明：2018年7月11日，延边瑞恒贸易有限公司更名为延边瑞恒房地产置业有限公司。2019年10月10日，延边瑞恒房地产置业有限公司更名为延边华甜贸易有限公司。2020年1月1日，华甜公司以延边瑞恒贸易有限公司为名称（甲方）与中原公司（乙方）签订《大西洋公馆项目独家销售代理合同》，内容为：“甲、乙双方现就乙方有偿为甲方开发建设的房地产项目提供营销策划、信息咨询及中介代理服务事宜，依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规之规定，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经协商一致，达成协议如下：一、项目信息（一）项目名称：大西洋公馆（以下简称本项目）（二）项目所在地：延吉市公园路118号（三）委托代理物业类型：住宅、商业、车位（四）委托代理方式：乙方独家销售代理（五）项目产权状况：本项目总占地面积为【5.49h㎡】，规划容积率为【2.39】，总建筑面积为【128814.00㎡】，地上建筑面积为【128814.00㎡】，其中住宅建筑面积为【121188.07㎡】，公建建筑面积为【6902.13㎡】，地下建筑面积为【33225.79㎡】（可建立合同附件）。本项目所有待售产品类型及待售面积以当地政府批准的文件及设计院提供的详细设计方案和数据为准。甲方取得上述文件、方案、数据后，应当及时提供与乙方，并作为本合同附件。甲方承诺上述信息合法、准确。二、代理期限本合同期限为，自2020年1月1日至2022年6月30日，至其应售房源（刨除甲方扣留的房源）的住宅部分90%后项目接近尾盘时销售团队人数经里方同意以后可做相应调整。四、代理范围甲方委托乙方作为本案的策划、销售代理公司，负责全程营销策划该项目的住宅、商业、车位等所有该项目可售单位的销售工作，并按本合同的约定开展、执行相关工作，乙方不得将该项目分包给其他代理公司。在乙方无重大工作失误的情况，甲方亦不得另行引进其他代理机构。五、销售代理工作内容（一）乙方承担的销售代理工作在各阶段包括以下内容1.销售方案策划阶段（1）成立专门工作组制定项目的市场战略和营销组合方案、销售目标、销售计划和价格策略方案、销售作业方案，配合监督广告公司完成推广总案和执行案。乙方负责提报本项目商品房的销售价格、销售计划和销控计划等方案，经甲方签字确认后，乙方负责执行与实施。（2）具体编制完成《营销策划方案》，内容涵括：①项目分析与评价（项目概况与分析、营销环境SWOT分析及对策、项目发展前景评价；②项目定位（目标客户定位、产品定位）；③项目价格方案（定价依据、定价策略、销售期、折扣策略、价格表）；④销售计划（目的、销售阶段划分、阶段销售目标任务）；⑤市场推广计划（项目卖点分析、项目整体形象提炼、推广主题确定、推广活动阶段划分、不同阶段的推广主题、不同阶段的媒介组合与推广活动安排、阶段推广效果、评估）；⑥推广预算（预算编制的依据、预算表）；⑦认筹方案及开盘方案，营销前景展望。（3）在项目策划阶段，乙方成立专门工作组全面配合项目规划设计工作、参与甲方项目规划方案讨论等工作，切合市场情况提供专业的项目市场定位、户型面积配比、产品类型、园区配套等相关方面的专业建议，及市场反馈，并对日后产生的市场结果负责。2.销售实施和售后服务阶段（1）在乙方正式进场销售之前，乙方根据甲方提供的项目资料负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度，经甲方验收合格后进场销售。（2）销售团队，乙方应派驻现场人员至少14名（根据项目销售周期工作强度调整），其中销售总监1名，销售经理1名、策划人员2人，销售顾问1名组成销售团队，完成代理销售服务。……八、本项目代理费率均按照总销售金额的【0.8%-2.0%】计提。业态：住宅，可售物业销售率（X）：X＜60%，代理费率：0.80%……（1）在合同签订当月至合作期内12个月，甲方需向乙方每月支付4万元进场费。……（二）佣金支付期限及方法1.佣金根据甲方与购房客户签订的《商品房买卖合同》中约定的合同金额计算。房屋入住时，房屋总价发生调整的，佣金不再进行变更。甲方每月将应付佣金的80%支付给乙方，剩余20%的佣金甲方作为合同保证金，本保证金在本合同有效期满三个月后，支付给乙方。（销售业绩未达到60%前，甲方暂不扣除合同保证金，销售率超过60%以后，甲方将扣留之前60%总业绩部分佣金的20%，及后续需支付佣金的20%作为合同保证金。）2、销售业绩确认甲乙双方需进行每月销售业绩确认，乙方于每月5日前向甲方提交销售业绩确认单，甲方需在3日内予以确认，并且在确认单上加盖公章或由甲方授权代表签字，如甲方在收到确认单后3日内无故拒绝确认，则视为甲方确认无异议。3、佣金具体结算期限及规则甲乙双方按月结算佣金，固定按销售完成额比例进行佣金结算，乙方在12日前将本月佣金结算单（结算期为上个月12日-本月11日）提供给甲方核算，甲方在5个工作日内将加盖公章或甲方授权代表签字确认的佣金结算单交回给乙方，乙方在收回佣金结算单两个工作日内提交代理费发票，甲方收到乙方发票后三个工作日内将代理费划转至乙方账号。4、如甲方支付佣金延迟连续超过两个月，则乙方可无条件撤场，并要求甲方结取乙方应得佣金，并另外支付10万元赔偿金，如果甲方在收到结算单后5个工作日内无故拒绝核算，则视为甲方已核算完毕且无异议。（三）佣金结算条件1、一次性付款客户，乙方按此套房源总销售额提取佣金；2、首付分期客户、按揭贷款客户交纳首付款后，乙方结取此套房源首付部分佣金，剩余佣金尾款在客户签订《商品房买卖合同》并银行审核通过后，将按揭房款全部打到甲方账户后结算并支付。(四)退房情况下佣金处理方式：在甲方与成交客户签订《商品房买卖合同》后，因非甲方原因解除合同并退房的，则甲方有权拒绝向乙方支付代理佣金。乙方已收取的代理佣金，应在收到甲方通知后在次月应结算的代理佣金中将该部分款项予以扣除。如因此事项销售金额减少导致佣金支付比例下调，乙方已收取的代理佣金中差额部分同样应在收到甲方通知后在次月应结算的代理佣金中将该部分款项予以扣除。九、违约责任1.甲方应按时向乙方支付销售代理佣金，若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方责任，与乙方无关。2.甲乙双方无故提前解约或转包其他代理机构合作，造成一方蒙受经济损失的，由另一方进行赔偿人民币50万元违约金。3.若后期无论何种原因造成双方解除合作关系，需于乙方撤场后7日内甲乙双方签署终止协议。因未签署终止协议而造成一方蒙受经济损失的，由另一方进行赔偿人民币50万元违约金。十、其他约定1.本合同销售相关工作均为乙方义务，已包括全部销售业务费用，乙方不再另行收取任何与销售有关的其他费用。2.双方可各指派委托代理人一人，全权代表公司履行本合同。合同履行期间，双方委托代理人行为，即视为双方公司真实意思表示，所有销售代理往来文件发出、签收应由委托代理人签字后生效。甲方授权代表：崔豪晔，职务，电话；乙方授权代表：陈斯佳，职务营业部总经理，电话177XXX；3.授权代表发生变更，或代理权限变化，或因其他客观原因导致无法继续履行职责时，当事方应及时以书面方式告知对方，并另行指派其他代表，提供新的授权委托书，否则授权代表行为仍视为公司真实意思表示，当事方不得以该代表授权已解除为由进行抗辩。十一、合同的生效与终止1.如乙方提前履行完毕合同全部约定义务，经双方确认，本合同自乙方履行完毕之日起终止。本合同未尽事宜或变更本合同约定，经双方协商后另行签订补充协议。如补充协议与原合同约定不同时，以补充协议为准。3.补充协议及其他相关协议、双方来往函件、传真、会议纪要中协商一致内容，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。4.合同到期前一个月，如双方同意继续合作，应另行签订协议。关于年销售任务指标，应另行签订补充协议。单方宣布解除本合同，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。5.乙方撤场后的7日内，双方应签订《撤场工作补充协议》……”。签订合同后，中原公司开始为华甜公司销售上述房屋。2020年10月20日，华甜公司向中原公司发出了《关于敦促乙方全面履行的通知函》，内容为：“贵公司于2020年1月1日与我司签订《大西洋公馆项目独家销售代理合同》。合同签订后，贵公司未按合同约定全面履行义务，如未按该合同第五条相关条款约定派驻销售团队等。为此，我司已多次要求贵公司解决上述问题及相关问题，全面履行合同。但遗憾的是贵公司并未引起重视。自合同签订至今，贵公司的销售团队始终未达到合同约定要求，甚至仅剩4人，已直接对我司的房屋销售经济效益造成严重影响和损失。为维护我司的合法权益，现正式书面通知贵公司：1、请贵公司按照双方签订的《大西洋公馆项目独家销售代理合同》全面履行义务。2、请贵公司于收到本通知函之日起3日内，将大西洋公馆项目的现场销售人员增至10名，并始终维持不少于10名。强烈要求将销售总监闫郁霖召回大西洋公馆项目工作，每周工作时间不低于5天，每天不低于8小时；并且在大西洋公馆项目工作期间，不得到其他同行业或同类项目单位工作，也不得办理大西洋公馆以外的其他相关业务。3、重新派驻两名策划人员。强烈要求贵公司派马玉博驻场并要求另派一名业务精，且有责任心，能良好的胜任目前工作的策划。如果贵公司未能在期限内履行上述通知内容，则视为贵公司已经无意继续履行《大西洋公馆项目独家销售代理合同》，由此产生的一切法律后果由贵公司承担。”。2020年10月26日，中原公司向华甜公司发出《关于的复函》，表示中原公司自签订合同以来一直积极、全面履行代理合同各项约定义务，不存在任何违约行为。2020年10月27日，华甜公司向中原公司发出《关于解除的通知函》，要求解除与中原公司之间的《大西洋公馆项目独家销售代理合同》。之后，中原公司（乙方）向华甜公司（甲方）发出《撤场协议》，内容为：“鉴于：1、甲乙双方于2020年1月就甲方开发的‘大西洋公馆’”项目,签订了《大西洋公馆项目独家销售代理合同》（以下家简称‘代理合同’）。2、依照代理合同约定，服务时间于2022年6月30日终止。3、现经甲乙协商，乙方将于2020年月日停止销售大西洋公馆项目的房源。鉴于以上情况，甲乙双方通过友好协商，在平等自愿的基础上，就代理合同的履行及撤场交接事宜达成如下协议，以供双方遵守：一、销售及服务费情况1、乙方撤场后，如乙方本项目置业顾问自愿留在甲方继续服务该项目的，则需要负责乙方服务本项目期间所售房源的相关工作，包括但不限于认购未签约房源的组件、签约及乙方销售房源的交房、客户的维护等工作。2、依据代理合同‘第八条’约定，截至2020年10月22日产生服务费共计：2103273元，其中甲方已支付给乙方服务费为：751301元，未支付服务费1351972元（含认购已签约服务费：1042749.57元，其中一次性付款房源服务费：101945.05元；按揭、公积金已签约银行未放款房源服务费：874604.52元；按揭、公积金银行已放款房源服务费：66200元；认购未签约房源服务费：309222.29元。具体佣金明细详见附件1），其中符合支付条件：389956元（详见附件2），未符合支付条件：962016元。符合支付条件的应于本撤出协议签订后3日内支付于乙方，未符合支付条件的待符合后3日内支付到乙方账户。3、依据合同进场每月4万月费，10月按天计算，截止10月22日，需支付28387元，需本撤场协议签订后3日内支付于乙方……”。2021年10月22日中原公司撤出场地。另查明，中原公司共计为华甜公司售出房屋285套。华甜公司向中原公司支付了进场费36万及代理费751300元。期间，中原公司未按约定向华甜公司派驻14人，且派驻的全体人员均为案外人浙江薪福云信息科技有限公司员工。2020年10月20日，华甜公司与中原公司会面，华甜公司经理吴桂花陈述：“闫郁霖从10月1日起进驻华盛延西府啦，怎么还说没走呢？那什么叫走呢？你上次来了的时候你们已经和华盛谈妥了。”中原公司经理刘成家陈述：“上次我回去以后骂了闫郁霖他们，你们案场怎么这么乱？我们确实是没说实话，尤其这段时间不尽人意，这个我可以承认。案场秩序也好，案场的管理也好。”认定上述事实的证据有：《大西洋公馆项目独家销售代理合同》、中国银行国内支付业务收款回单、《关于敦促乙方全面履行的通知函》、《关于的复函》、《关于解除的通知函》、中原公司与华甜公司崔豪晔微信聊天记录、中原公司与其派驻大西洋公馆销售人员杨晓亮微信聊天记录、《撤场协议》、中原公司与华甜公司金银姬微信聊天记录及短信记录、中原公司向华甜公司金银姬发送电子邮件截图、大西洋公馆退款申请单中、延市劳人仲（2021）9号、10号仲裁裁决书、仲裁庭审笔录、民事起诉状、中原地产业务外包服务合同、非全日制劳动合同书、照片、录音光盘、监控视频录像、华甜公司与中原公司刘家成微信聊天记录、华甜公司与中原公司闫郁霖微信聊天记录、及双方当事人的陈述。本院认为：华甜公司与中原公司签订《大西洋公馆项目独家销售代理合同》，委托中原公司为其销售房屋，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行权利义务。中原公司主张其在履行合同期间为华甜公司销售了297套房屋，华甜公司对此不予认可，表示中原公司销售的297套房屋中有8套退房及4套华甜公司自销的VIP房屋，并向本院提交的证据予以证明，本院认为，华甜公司提交的证据可以证明其抗辩主张，故本院认为，中原公司为华甜公司销售的房屋为285套。依据《大西洋公馆项目独家销售代理合同》约定，中原公司为独家销售代理，且不得将该项目分包给其他代理公司，结合华甜公司提交的证据及庭审调查情况，中原公司派驻大西洋公馆项目的全体人员，包括策划、销售等均为浙江薪福云信息科技有限公司的员工，中原公司表示其与浙江薪福云信息科技有限公司为人事代理关系，对此，本院认为，中原公司在与华甜公司签订《大西洋公馆项目独家销售代理合同》时并未告知其派驻人员均非本公司员工，且依据延吉市劳动人事争议仲裁委员会延市劳人仲（2021）9号、10号仲裁裁决书，可以认定中原公司将案涉项目外包给浙江薪福云信息科技有限公司的事实，中原公司该行为已违背独家销售代理的初衷，该行为已构成根本违约，华甜公司有权要求与中原公司解除合同关系，中原公司要求华甜公司支付无故提前解除合同的违约金及未签署终止协议的违约金无法律依据，本院不予支持。中原公司主张华甜公司有300余套房屋未提供给其销售，华甜公司仅认可其中60套未交付，并主张另向中原公司交付了35套房屋，本院认为，华甜公司委托中原公司为其销售大西洋公馆未售出的房屋，双方并未办理相关交接手续，中原公司主张华甜公司有300余套房屋未提供给中原公司，但并未提交证据予以证明，扣除华甜公司认可的未交付的房屋60套，华甜公司还另外向中原公司提供的其他房源，中原公司虽仅认可有其公司工作人员田少峰签订的房源，但本院认为，华甜公司提交的大西洋公馆退款申请单中签字的置业顾问均为中原公司派驻人员，故可以认定华甜公司向中原公司另外提供了部分房源，且无论华甜公司是否向中原公司提供全部房源，均不影响中原公司违约的事实。庭审中，华甜公司还主张中原公司未按约定向场地派驻14名工作人员，庭审中，中原公司的证人对此予以认可，且华甜公司亦提交视频光盘予以证明，对华甜公司的该项主张，本院予以支持。对于代理费部分，本院认为，依据双方签订的合同，代理费率为0.8%，按照285套房屋计算，代理费应为2018702元。华甜公司主张其中有38套房屋仅签订的定金合同，未最终签订《商品房买卖合同》，并向本院提交了证据予以证明，中原公司对此虽不予认可，但未向本院提交反驳证据，故本院对华甜公司的主张予以支持。华甜公司还主张有76852750元房款未收到，中原公司对此虽不予认可，但亦未向本院提交反驳证据，故本院对华甜公司的该项主张亦予以支持。另外，依据《大西洋公馆项目独家销售代理合同》约定，在履行合同过程中，华甜公司有权暂扣20%的代理费作为合同保证金，双方未在合同中约定该保证金的用途，故应视为保证双方按照合同履行义务，现因中原公司未能按照约定履行义务，合同解除后，华甜公司有权拒绝向中原公司支付该部分费用。扣除上述部分费用后，华甜公司应向中原公司支付的代理费为136899元。对于中原公司主张的进场费，本院认为，中原公司主张其撤场时间为2020年10月27日，但其提交的证据不足以证明该主张，依据中原公司出具的《撤场协议》，可以证明中原公司撤场时间为2020年10月22日，故其进场费应为28387元。华甜公司主张进场费不应支付，本院认为，中原公司虽未按约定向场地派驻14人，但其已派驻销售人员，且亦为华甜公司销售了房屋，且合同并未约定进场费系在中原公司派驻14人的情况下支付，故华甜公司应向中原公司支付进场费28387元。对于中原公司主张的利息部分，本院认为，中原公司于2020年10月22日撤场，双方合同关系解除，华甜公司应向其支付代理费及进场费，中原公司要求华甜公司自2020年10月27日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付代理费及进场费的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边华甜贸易有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告长春中原地产代理有限公司支付代理费136899元及利息（自2020年10月27日起至全部付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告延边华甜贸易有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告长春中原地产代理有限公司支付进场费28387元及利息（自2020年10月27日起至全部付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告长春中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告延边华甜贸易有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26736元（原告已预交），减半收取13368元，由被告延边华甜贸易有限公司负担1803元，由原告长春中原地产代理有限公司负担11565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 刘 瑶二〇二一年六月十八日书记员 林美娜