广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终851号上诉人（一审原告、反诉被告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-5房。法定代表人：李岩峰，该公司经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李燕鹏，男，1983年1月13日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人李燕鹏租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2020）粤0191民初10901号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理本案。本案经高德公司、李燕鹏同意进行书面审理，现已审理终结。上诉人高德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持高德公司的全部一审诉讼请求；2.依法判决李燕鹏承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。第一，一审法院将诉争期间的租金采取“一刀切”方式，均予以减免50%，对于高德公司有失公允。一审法院认定李燕鹏承租涉案物业受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响较大，根据公平合理及诚实信用原则，对诉争期间的租金金额予以调整，但自2月10日全省复工复产后，疫情对于实体经济的影响是随着时间推移而减弱，一审法院对于诉争期间的租金采取“一刀切”的办法，均给予50%的减免，明显是与社会经济恢复情况不匹配，一审法院并未在高德公司与李燕鹏之间合理分配风险与责任。第二，一审法院将李燕鹏违法解除合同的违约责任酌定减免50%，于法无据。疫情对于社会经济的影响只是短期的、暂时的，对租赁合同的履行并不构成实质影响，因此李燕鹏要求解除合同，没有约定或法定的依据，其行为已构成违法解除合同。高德公司基于李燕鹏的违约解除合同行为，根据租赁合同第9.1.6条约定，没收李燕鹏的租赁保证金是有充分的依据的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”该条指导意见明确租金可依据公平原则进行调整，但并未规定违法解除合同的违约责任也能一并适用，一审法院扩大使用公平原则，把李燕鹏违约及其要求解除合同的行为合理化，在判决减免诉争期间租金金额的情况下，同时将李燕鹏违法解除合同的违约责任再次进行减免，这是对高德公司不公平的判决，且已超过法律规定的范围。第三，一审法院对于高德公司请求李燕鹏承担迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费主张不予支持，对高德公司显失公平。高德公司要求李燕鹏承担上述费用均有明确的合同依据，一审法院对于双方的约定不予理会，直接适用公平原则，对上述全部请求予以驳回，明显对于高德公司有失公允。法院在适用公平原则时，应对案涉双方平等适用，而非仅对一方适用公平原则。被上诉人李燕鹏提交书面答辩意见称：一、其认为一审判决合情合理，新冠疫情的影响是事实存在的，根据公平合理及诚实信用原则，高德公司提到的自2020年2月10日全省复工复产后，疫情影响随时间推移减弱，明显与经济恢复情况时间不准确。特别是商场这种聚集地型场所，2月基本是暂停营业状态，3月开始人流也不到正常水平的10%，4月人流才开始陆续提升（详见其提交的2-4月业绩表）。本着在新冠疫情影响下响应政府号召全民抗疫，租赁双方秉承损失共担、利益衡平原则，其接受一审判决。高德公司在全民抗疫背景下，不愿承担风险与责任，不合情不合理，更不合法。二、高德公司称疫情对社会经济的影响是短暂的的说法不切实际，疫情依旧存在。涉案物业并非高德公司所称“对租赁合同的履行并不构成实际影响。”根据房屋租赁合同补充协议9.2.1（C）的约定，任何一方可终止租赁合同关系。而且其是与高德公司双方协商一致的前提下解除合同，高德公司就双方所协商的合同提前解除事实在诉讼前并未提出异议，其并未违法解除合同。三、在经各方协商，其已将铺位内的公仔机台设备交付给高德公司作为补偿的情况下，高德公司为自身利益仍通过法律途径追讨其违约责任，一审已判决“租金减免50%，扣除李燕鹏租赁保证金50%”，就新冠疫情的影响，其认为，高德公司并没有任何损失。所以其认为，一切法律费用应由高德公司承担并对高德公司浪费国家法律资源的行为作出相应处罚。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令李燕鹏支付拖欠的2020年2月至4月的租金96616.8元（每月租金为32205.6元）及迟延支付租金的违约金（以当月欠缴的租金为本金，分别自当月6日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.判令李燕鹏支付高德公司为实现债权所支付的律师费5000元；3.判决李燕鹏承担本案的诉讼费。李燕鹏向一审法院提出反诉请求：1.判令变更租赁合同内容，高德公司2020年2月至4月期间的租金减半收取；2、判令高德公司退还租赁保证金96616.8元；2.判令本案受理费由高德公司承担。一审法院认定事实：高德公司（出租人、甲方）与李燕鹏（承租人、乙方）就涉案商铺签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2019年7月1日起至2021年6月30日止；2019年7月1日至2020年6月30日月租金为32205.6元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金为33815.88元，乙方应在每月五日前向甲方支付当月应付租金，租赁保证金为96616.8元。同时，还约定：“3.3.1……租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在十个工作日内全部无息返还乙方……9.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延支付违约。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。9.1.2……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获得甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金……11.1不可抗力……任何一方无需对因不可抗力事件而停止或迟延履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或迟延履行义务不应被视为违约……11.6.1由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费……”高德公司主张双方于2020年4月30日解除合同，李燕鹏确认。一审法院认为：高德公司与李燕鹏就租赁涉案商铺而签订的《租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：双方之间的租赁合同关系的解除和相应的法律责任如何确定，李燕鹏支付的租赁保证金如何处理。对此，一审法院阐述如下：1.本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。结合双方陈述，一审法院认定双方之间的租赁合同关系于2020年4月30日解除。从本案查明的事实可知，李燕鹏承租涉案物业受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响较大，高德公司要求李燕鹏承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。因此，对于高德公司要求李燕鹏支付迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的主张，一审法院不予支持。由于合同已经解除，故对李燕鹏主张变更合同内容为“2020年2月至4月的租金减半收取”的请求，一审法院不予支持。结合本案情况，从公平角度出发，应对2020年2月至4月的租金予以适当减免。据此，一审法院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即李燕鹏需向高德公司支付上述期间的租金为48308.4元（96616.8×50%），超出该金额部分，一审法院不予支持。2.依据《补充协议》之约定，高德公司在李燕鹏单方违约解除合同的情况下，有权没收其所收取的租赁保证金96616.8元。但如前所述，考虑到本案系因疫情原因导致李燕鹏经营受到严重影响，无力支付租金。一审法院从公平角度出发，对于李燕鹏所承担的合同解除责任应当予以适当减少。综合本案情况，一审法院酌情认定高德公司没收保证金48308.4元，余下保证金48308.4元退还给李燕鹏。李艳鹏表示应从其所交纳的租赁保证金48308.4元中抵扣其本案所欠的费用，从解决纠纷的角度出发，一审法院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、驳回广州市高德美居置业有限公司的全部诉讼请求；二、驳回李燕鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1166元，由广州市高德美居置业有限公司负担；一审反诉受理费1107.71元，由李燕鹏负担。二审中，李燕鹏提交如下证据：1.《店内设备市场价值证明》（淘宝网截图三张）《店内设备数量》及三张图片，拟证明其铺内物品足够抵扣高德公司追讨费用；2.《20202月-4月店铺收银后台统计》附奥付云管理后台截图三张，拟证明商场内客流量骤降，店铺低营收，承担不起租金。高德公司的质证意见：该些证据李燕鹏已提交给一审法院，高德公司亦在一审庭审中对此完成质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，该些证据不属于二审程序中“新的证据”的情形，高德公司对此不予质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于应否减免李燕鹏租金的问题。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第6条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月爆发新冠××疫情，相关部门在疫情期间采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施限制人口流动，李燕鹏承租涉案商铺，新冠疫情确实给其经营带来影响，李燕鹏也在疫情发生后积极与高德公司进行交涉。一审法院结合本案实际情况以及疫情防控期间的政策规定等，根据公平原则酌情按照50%比例计算李燕鹏2020年2月至4月的租金并调整违约责任并无不当，本院予以维持。高德公司主张不应减免租金的理由不成立，本院不予支持。关于迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的问题。新冠××疫情确实给李燕鹏的经营带来影响，李燕鹏在疫情发生后也积极与高德公司进行交涉，由于新冠疫情属于无法预见亦无法克服的事件，合同解除责任不能完全归咎于李燕鹏，基于公平角度出发，一审法院支持高德公司没收李燕鹏交纳的部分保证金，未支持高德公司关于迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的诉讼请求合理，本院依法予以维持。综上，高德公司的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由上诉人广州市高德美居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二一年六月二十九日书记员 伍静怡易臻萱