北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初269号原告：崔某，女，2018年9月22日出生，朝鲜族，学龄前儿童，住北京市朝阳区。法定代理人：刘某（原告崔某之母），1987年3月12日出生，无职业。被告：李佳戈，男，1980年12月3日出生，汉族，中国食品药品检定研究院职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苏颖（被告李佳戈之妻），1981年10月13日出生，北京市通州区生产力促进中心职员。被告：北京安信博弘房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠屏北里（西区）商7号1层。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：路志家，男，1985年5月18日出生，北京安信博弘房地产经纪有限公司职员，住北京市通州区。原告崔某与被告李佳戈、北京安信博弘房地产经纪有限公司（以下简称安信博弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔某的法定代理人刘某，被告李佳戈的委托诉讼代理人苏颖、被告安信博弘公司的委托诉讼代理人路志家到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔某向本院提出诉讼请求：1．判令李佳戈向崔某双倍返还定金3万元；2．确认双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》已于2020年7月31日解除；3．本案诉讼费用由李佳戈承担。事实与理由：崔某和李佳戈之间于2020年7月10日签订《买卖合同》及《补充协议》，约定崔某购买李佳戈的位于北京市通州区临河里X楼402号房屋（以下简称402号房屋）。该房屋已设定抵押210．4万元。前述合同签订的同时崔某按合同约定向李佳戈支付了1．5万元定金。上述《买卖合同》及《补充协议》签订之后崔某才发现，李佳戈已被中国执行信息公开网公示为失信被执行人，执行金额是1551053元。也就是说李佳戈卖给崔某的房子是被执行标的物，是被查封或限制转让的。鉴于上述情形，崔某于2020年7月12日送给李佳戈《中止履行合同通知书》，要求李佳戈提供担保。截至目前李佳戈没有提供担保。因此崔某提起本案诉讼，恳请依法支持崔某的诉讼请求。被告李佳戈辩称：李佳戈同意合同均已解除，但解除日期是2020年10月27日，因为在10月27日李佳戈给崔某发送了解约通知。同时崔某是违约方，所以李佳戈不同意返还定金，不同意承担诉讼费。被告安信博弘公司辩称：我公司同意李佳戈所述的《买卖合同》及《补充协议》解除的时间。关于返还定金的诉讼请求与我公司无关，所以不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年7月10日，李佳戈作为出卖人、崔某作为买受人签订《买卖合同》，约定崔某购买李佳戈名下的402号房屋，房屋面积62．88平方米，房屋成交价格为2839999元，该房屋抵押情况为已设定抵押，抵押权人为平安善惠，抵押登记日期为2019年3月7日；并约定该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2020年7月30日前办理抵押注销手续。同日，李佳戈（甲方，出卖方）、崔某（乙方，买受方）及安信博弘公司（丙方，居间方）签订了《补充协议》一份。崔某之母刘某作为崔某的委托代理人在《买卖合同》及《补充协议》上签字。《补充协议》第一条关于房屋交易具体事宜的约定中关于具体付款期限及方式的约定为：乙方于2020年7月10日向甲方支付购房定金人民币贰万元整；乙方于网签通过后三个工作日内向甲方支付购房款人民币壹佰贰拾捌万元整；乙方于缴税过户前三个工作日将购房款壹佰伍拾叁万玖仟玖佰玖拾玖元整存入资金监管账户，甲乙双方选择的资金监管方式为通过银行做资金监管。第三条违约责任约定：“2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方与丙方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第一条约定的义务超过10日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取得不予退还。”合同签订后，崔某当日实际支付定金1．5万元,刘某出具5000元的欠条一张。另查：刘某表示其于7月11日通过中国执行信息公开网查询，发现李佳戈作为被执行人在北京市通州区人民法院存在执行案件，执行标的为1551053元，刘某称认为李佳戈是失信被执行人故与李佳戈的配偶苏颖进行沟通。李佳戈表示，其确在北京市通州区人民法院作为被执行人存在执行案件，但申请执行人从未申请执行402号房屋，北京市通州区人民法院亦从未将其列入失信被执行人名单，亦未列入限制高消费名单。北京市通州区人民法院于2020年5月14日曾查封402号房屋，查封期限为三年。因同一案件同时查封的有苏颖、李宝金名下的其他房屋。2020年7月6日，北京市通州区人民法院解除了对402号房屋的查封。李佳戈称，因被查封的苏颖、李宝金名下的其他房产已足以清偿执行金额，经申请执行人同意，北京市通州区人民法院才解除了对402号房屋的查封，同时其亦是因为要以402号房屋的售房款清偿执行债务，所以才将402号房屋出售。再查：2020年7月12日，刘某代崔某通过短信向李佳戈发送《中止履行合同通知书》，称：“现因发现由中国执行信息公开网公布你李佳戈是失信被执行人，执行法院：北京市通州区人民法院，立案时间：2020年5月7日，案号：（2020）京0112执4010号，执行标的：1551053元。因此我依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定郑重通知你：我依法中止履行上述《北京市存量房屋买卖合同》；请你收到本通知书十五个工作日内，提供能通履行上述《北京市存量房屋买卖合同》的相应担保。如果你逾期没有提供相应担保，我将依据《中华人民共和国合同法》六十九条的规定，解除上述《北京市存量房屋买卖合同》，并要求你赔偿损失。”2020年7月15日，李佳戈通过短信向崔某、刘某发送《给房屋买方刘某的告知书》，称：“1、房屋卖方李佳戈名下位于北京市通州区临河里华业东方玫瑰A区4号楼5单元402号房产无任何债务纠纷，也没有被法院查封。2、李佳戈在与崔某、刘某签约房屋买卖合同之前，已明确告知此房只有一笔贷款（贷款机构为平安普惠），并无隐瞒；3、李佳戈于2020年5月7日的法院执行原因是此前被套路贷，致使李佳戈列为被执行人。法院鉴于李佳戈为套路贷被害人身份，建议其出售其名下其他房产还清债务。遂李佳戈决意低价出售自己名下华业玫瑰房产，用于清偿债务。李佳戈名下位于华业玫瑰房产与被执行案件无关联，且李佳戈并非刘某所说属失信被执行人员，此说法与事实严重不符。此情况李佳戈已向刘某进行说明，也可到通州法院进行核实。4、李佳戈与崔某、刘某商定并在所签房屋买卖合同条款中规定前期支付首付款130万元用于房屋贷款偿还和解抵押，并于合同签订当日即2020年7月10日支付卖方2万元定金，合同签约第二天刘某并未支付定金尾款5000元，并于当日在未与卖方协商情况下找到房屋中介要求房屋首付款进行资金监管，不再用于房屋贷款偿还与解抵押，并拒绝支付卖方解抵押需要的垫资费用，彻底推翻合同条款。此种行为已形成根本违约。为尊重合同，本着友好协商原则，请你方履行合同相关条款。5、买方于2020年7月12日向卖方单方面发来终止合同通知，因卖方与买方签约当日即拒绝了其他买家，并告知所有中介房子已出售，买方此种行为给卖方造成不可挽回的损失。鉴于买方恶意违约的行为，如果买方不于2020年7月16日前口头和书面同时告知卖方继续履约并进行行为更正，则卖方同意终止与买方签订的房屋买卖合同，并继续合法出售该房产，同时卖方将有权依法维护正当权益。希望买方尊重合同，依法履行合同条款，避免不必要的损失。”同日，崔某的代理人刘某短信回复“鉴于双方都同意解除合同，且过错在卖家，买方要求退还已付1．5万元定金。”2020年10月27日，李佳戈再次通过短信向崔某、刘某发送《给房屋买方崔某（刘某代）的告知书》，称：“由于买方逾期付款时间已超过合同规定期限，卖方根据合同条款约定，现正式通知你解除合同。由于买受人提出让卖方提供担保的要求超出合同约定内容，属不合理要求。且卖方已通过中介公司告知买方可以将买方资金做全程监管，待房屋过户后再行支付，解除买方资金风险的担忧，但遭到买方拒绝，并且买方直言不会履行合同。卖方通过中介公司进行的妥协和让步买方不予理睬，无法沟通协商解决。鉴于此，卖方将通过法律途径维护正当权益，对买方的违约行为追究责任和赔偿。”崔某、李佳戈均认可收到了对方于7月发送的文件，但崔某不认可收到李佳戈10月27日的告知书，并称中介公司曾告知可以提供资金监管，但没有说明资金监管的具体形式。崔某称如法院不能认定《买卖合同》及《补充协议》于2020年7月31日解除，要求法院判决确认解除日期。另2020年11月6日，李佳戈将402号房屋再次出售，交易金额显示266万元。又查，2021年1月4日，李佳戈作为原告，将崔某及其父崔镇麒、其母刘某作为被告，向本院起诉房屋买卖合同纠纷一案，要求法院依法判令三被告支付合同总价款20%的违约金567999．8元，同意已支付定金15000元冲抵违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，崔某和李佳戈签订的《买卖合同》及崔某、李佳戈、安信博弘公司签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同进行履行。合同签订后，崔某的代理人刘某经查询发现李佳戈系北京市通州区人民法院执行案件的被执行人，但在7月10日双方签订《买卖合同》时402号房屋本身并未被法院查封，房屋上所存在抵押问题，在签订合同时，李佳戈已经告知，并且《买卖合同》中有明确记载。因此，在李佳戈与崔某签订《买卖合同》时，402号房屋并不存在不适宜交易的情况。虽然房屋买卖作为个人重大财产的处置应谨慎为之，但崔某的代理人刘某本可通过与李佳戈协商到北京市通州区人民法院执行庭询问具体案件情况的方式以解决问题，现刘某并未进行明确询问即向李佳戈发送了《中止履行合同通知书》，单方加重李佳戈的义务要求其提供担保并不合理，所以，崔某无权因李佳戈未提供担保而要求确认《买卖合同》及《补充协议》已于2020年7月31日解除。但7月15日，李佳戈在向崔某、刘某发送的《给房屋买方刘某的告知书》中已称“鉴于买方恶意违约的行为，如果买方不于2020年7月16日前口头和书面同时告知卖方继续履约并进行行为更正，则卖方同意终止与买方签订的房屋买卖合同……”，而同日崔某的代理人刘某即回复“鉴于双方都同意解除合同，且过错在卖家，买方要求退还已付1．5万元定金”，崔某的代理人刘某已以实际行动表明不会继续履行合同，并且在7月16日并未口头和书面告知李佳戈继续履行，因此，本院判定在李佳戈向崔某、刘某发送《给房屋买方刘某的告知书》的次日即2020年7月16日《买卖合同》及《补充协议》已解除，而非李佳戈再次发送《给房屋买方崔某（刘某代）的告知书》的2020年10月27日《买卖合同》及《补充协议》才解除。签订《买卖合同》及《补充协议》后，崔某本应支付定金2万元，但实际支付定金1．5万元，《补充协议》中亦明确约定违约方应向对方支付房屋总价款的20%的违约金，现崔某已经构成违约，根据《补充协议》的约定，崔某支付的全部款项应充抵违约金，多退少补，现定金1．5万元的金额明显低于违约金的金额，崔某无权要求李佳戈返还定金1．5万元，作为违约方更无权要求李佳戈赔偿1倍定金1．5万元，故崔某要求李佳戈双倍返还定金3万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告崔某作为买受人、被告李佳戈作为出卖人于二〇二〇年七月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告崔某作为乙方（买受方）、被告李佳戈作为甲方（出卖方）、被告北京安信博弘房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）于二〇二〇年七月十日签订的《补充协议》均于二〇二〇年七月十六日解除；二、驳回原告崔某的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告崔某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二一年六月二日法官助理 于广英书 记 员 闫 晗