湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0581民初923号 原告：陈明发，男，1989年6月8日出生，苗族，城步县人，住湖南省城步苗族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告陈明发与被告永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明发及其委托诉讼代理人李朝跃，被告恒润公司的委托诉讼代理人邓小红、张展柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈明发向本院提出诉讼请求：1、判令恒润公司向陈明发支付从2016年7月1日起至起诉之日（2021年2月22日）止，共1697日逾期交房违约金人民币137580.2元，并按照81.07元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月5日，陈明发与恒润公司签订《武冈市商品房买卖合同》，合同约定：陈明发以405363元的价格购买恒润公司开发的恒润城市公馆第1幢01单元×号房屋，恒润公司应按照购房合同第十条约定于2016年6月30日之前将验收合格的商品房交付陈明发使用，如恒润公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合约继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，陈明发已支付房屋首付款125363元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将280000元按揭贷款全额支付给恒润公司，至此，陈明发已按照合同履行全部付款义务，但恒润公司未依照合同约定将验收合格的房屋交付验收使用。恒润公司宣传视频中有明确提及到封闭式管理，但实际并未履行。陈明发认为，恒润公司延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。陈明发多次向恒润公司主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。陈明发为维护合法权益，特诉至法院。 恒润公司辩称：1、违约金计算的起始时间应为2016年12月31日，截止时间应为2017年7月31日，并且还应减免3个月的27个内铺施工期间，因此恒润公司的违约金时间为4个月。2017年7月恒润公司对27个内铺完成施工时，在售楼部张贴了交房公告，还电话通知业主前来办理交房手续，但是业主具体哪一天来向恒润公司办理交房手续，完全由业主自己决定，陈明发没来验收交房是其自身原因，陈明发并没有说明房屋具体哪里不符合验收标准；2、违约金标准按潘某案判决应为日万分之一，参照调解的计算标准应为日万分之零点五，才符合武冈市的房租费实际水平；3、没有办理验收合格手续是政府的行为造成的，陈明发不能以房屋没有验收合格为由追究恒润公司的违约责任，城市公馆商品房于2016年完工后，恒润公司多次向政府职能部门申请竣工验收，政府至今没作处理和验收；4、恒润公司已交付给业主的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求。 陈明发围绕自己的诉讼请求依法提交了武冈市商品房买卖合同、收据、贷款发放通知单、城市公馆业主交房时间表、武冈市人民法院民事裁定书、邵阳市中级人民法院民事裁定书。恒润公司围绕自己的答辩主张依法提交了武冈市人民法院民事判决书、邵阳市中级人民法院民事判决书、执行和解笔录、证人刘某、文某的证言及证人身份资料。本院组织当事人进行了质证。对陈明发提交的1-6号证据及恒润公司提交的1-3号证据，双方对其真实性均无异议，本院认为上述证据的内容客观、真实，来源形式合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。对恒润公司提交的4-6号证据，不能单独作为认定事实的依据，结合其他证据综合认定。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实： 恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第×号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2016年1月5日，陈明发（买受人）与恒润公司（出卖人）签订了编号为2015×的《武冈市商品房买卖合同》，约定由陈明发购买恒润城市公馆第1栋12层×号商品房，该房屋建筑面积为138.33平方米，单价为每平方米2930.41元，总价款为405363元；陈明发应于2016年1月5日支付首付款125363元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条规定：“……逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金……”。合同签订后，陈明发于2016年1月5日支付了首付款125363元，剩余房款已采用银行按揭方式支付。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付、业主入住，恒润公司申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与恒润公司交涉，恒润公司将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，恒润公司于2017年7月通知业主交房，大部分业主于2017年9月起陆续办理房屋交接手续，少数业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房。据《城市公馆交房表》记载，共有356户业主已办理交房手续，该表中最后一户业主交房时间为2019年7月24日。陈明发至今未与恒润公司办理房屋交接手续。2019年7月12日，陈明发向本院诉请要求判令恒润公司出示房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书并支付逾期交房违约金，本院于2019年8月26日作出（2019）湘0581民初2101号裁定驳回陈明发的起诉。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘某于2019年8向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘某亦从该行为获得实际便利，减免恒润公司实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：案涉商品房违约交房的时间、违约金的计算标准如何确认？陈明发与恒润公司签订的《武冈市商品房买卖合同》内容合法，系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合同成立且有效。陈明发作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的基本义务；恒润公司作为出卖人，应当在约定的期限内向买受人交付符合经验收合格的商品房。恒润公司因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，且恒润公司也未向本院提供证据证明陈明发同意延期交房，故不能据此免除恒润公司延期交房的违约责任。恒润公司主张其在2017年7月已通过张贴公告及电话通知购房业主收房，虽然陈明发提出其从未收到恒润公司的交房通知，但是结合《城市公馆交房表》中记载该小区已有356户业主大面积办理交房的实际情况，应视为恒润公司向陈明发履行过通知义务。根据该小区大部分业主已经实际交房的事实，以及无证据证明恒润公司交付的房屋存在重大问题影响房屋买卖合同的实现，从兼顾合同双方利益平衡的角度出发，本院酌定恒润公司应自2016年7月1日起至2019年7月24日止（即《城市公馆交房表》中记载的最后一名业主交房时间）承担逾期交房违约责任。同时考虑到恒润公司封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，陈明发作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑恒润公司实际封闭施工90日的合理期限，用以减免结算违约金的天数。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，但陈明发并未提供证据证明恒润公司逾期交房给其造成的实际损失，根据恒润公司逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年7月1日截止至2019年7月24日，恒润公司应承担的逾期交房违约金共计41711.9元[405363元×0.0001×（1119天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告陈明发赔偿逾期交房的违约金41711.9元； 二、驳回原告陈明发的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3050元，因适用简易程序减半收取1525元，由原告陈明发承担1062元，由被告永州市恒润房地产开发有限公司承担463元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘波 二〇二一年六月十五日 法官助理周茜 代理书记员  杨萍 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。