福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终696号上诉人（原审被告）：龙岩市永定区家园房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇街道金凤开发区枫南南路东三巷21号二楼，统一社会信用代码91350822550980728C。法定代表人：吴文生，董事长。被上诉人（原审原告）：江和星，男，1962年10月12日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。委托诉讼代理人：罗万和，福建永宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓慧，福建永宏律师事务所实习律师。上诉人龙岩市永定区家园房地产开发有限公司（以下简称家园房地产公司）因与被上诉人江和星房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人家园房地产公司的法定代表人吴文生，被上诉人江和星的委托诉讼代理人罗万和、陈晓慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。家园房地产公司上诉请求：撤销龙岩市永定区人民法院（2020）闽0823民初2727号民事判决，改判为驳回江和星对家园房地产公司的诉讼请求。事实与理由：一、江和星与公司于2013年6月16日签订了《新佳园小区购房协议书》，但江和星从未向家园房地产公司支付过任何购房款，协议签订的原因是原购房人黄某因欠江和星的钱款而请求公司将其购买的703房转签给江和星，公司考虑到最终房款是从黄某的工程结算款中扣除，从而答应了黄某的要求，撤销了与黄某签订的703房购房协议书，改为与江和星签订了703房的购房协议书。此事表明江和星本人并无购买房屋的真实意愿，而情况说明中所批注的703房款已付清，业主为江和星，只是黄某和江和星为了证明他们之间的债务结清而请求公司给予一个情况说明而已，并不能证明江和星已经支付了703房的购房款。江和星与公司没有任何关系，也没有购买公司房产的真实意愿，怎么可能向公司支付了全额购房款。二、江和星在其起诉状的陈述，与其在（2018）闽0803刑初300号刑事判决书中的证人证言互相矛盾，纯属编造。起诉书江和星称“购房款差额185759.5元，由江和星直接支付给家园房地产公司。”而其在（2018）闽0803刑初300号的证人证言却是这样陈述的“这套703房价值48万余元，江和星还需要给黄某18万元，但当时江和星没钱，隔了半年多江和星凑齐18万元现金后，在一天中午吃完饭后将18万元现金交给黄某，地点在哪忘了，当时现场就江和星与黄某两人”。购房不是儿戏，江和星把购房款18万元给了谁，交付地点都无法记清，令人匪夷所思。三、江和星在刑事判决书证人证言中是这样陈述的：2012年借了30万元给黄某，2013年6月黄某将703房抵押给了江和星，没付任何钱。因房产价值48万余元，江和星倒欠黄某18万元，当时江和星没钱，隔了半年多才凑齐了18万元现金给了黄某，这个时间应该是在2013年年底左右，18万元给黄某后没多久，黄某叫其到家园房地产公司，在黄某的见证下，批注了703房已全额付清，业主是江和星的情况说明，但事实上批注时间是2014年5月27日，这是江和星编造的谎言之一。刑事判决书中的证人证言称江和星将18万元现金给了黄某，但在起诉状中却称将18万元现金给了家园房地产公司，而且无法说明交给了谁，也没有任何付款凭证，这是起诉人编造的谎言之二。黄某与江和星在不同场合均证实了黄某向家园房地产公司购买了两套房产，后又称家园房地产公司欠了黄某的钱而将两套房产抵押给了黄某，近百万元的财产抵押，双方既没协商，也没签订任何抵押协议，如此背离常理的说辞，是江和星编造的谎言之三。众所周知，但凡正常的房产交易，哪怕数千元的购房定金，购房者与地产公司双方必定会提供正常的付款和收款凭证。而江和星编造了如此多的谎言，前后说法自相矛盾，却始终无法提供真实合法有效的付款凭证，足以证明江和星实际并未支付相关购房款项。综上，一审法院判决事实不清，证据不足，适用法律错误，明显偏袒江和星，请求二审法院依法查明本案事实，支持家园房地产公司合法诉求。江和星辩称：一、家园房地产公司不具有合同解除权，家园房地产公司发出的解除合同通知无效。1、《新佳园小区购房协议书》中并没有约定合同解除权，双方均不具有合同约定解除权。2、《新佳园小区购房协议书》中约定的xxx楼xx房购房款已全额付清，这一事实有家园房地产公司的法定代表人吴文生于2014年5月27日出具的《情况说明》，结合（2018）闽0803刑初300号《刑事判决书》中黄某的证人证言以及江和星在该案的作为证人的证言，以及吴文生在该案中的庭审笔录等证据材料足以证实。因此，江和星在合同履行过程中并无违约行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。家园房地产公司不具有约定解除权，也不具有法定解除权，其向江和星发出的解除合同通知依法无效。二、江和星已经履行合同付款义务，家园房地产公司单方解除合同没有依据。1、《新佳园小区购房协议书》签订时间为2013年6月16日，向江和星出具“房款全额付清说明”的时间为2014年5月27日。从签订合同到出具“房款全额付清说明”的时间将近一年的时间，吴文生作为家园房地产公司的法定代表人，其出具的“房款全额付清说明”即可代表公司，具有法律效力。2、根据（2018）闽0803刑初300号《刑事判决书》中证人黄某证言及江和星在该案中的证言，结合该案的《法庭审理笔录》足以证实：2014年10月11日，黄某与家园房地产公司结算工程款时，家园房地产公司并未主张扣除1＃楼703房、803房的购房款，在2014年底黄某起诉家园房地产公司要求支付工程款时，家园房地产公司也未主张扣除该两套房的购房款。这两套房的购房款高达97万余元，而涉案的工程款结欠91万余元，家园房地产公司完全可以在黄某2014年底起诉要求支付工程余款时主张抵销，但其完全没有提及该两套房子的事情。由此足以说明，该两套房的购房款在起诉之前已经结算清楚。3、从2013年6月16日签订《新佳园小区购房协议书》时起至2020年9月28日家园房地产公司发出《解除房屋买卖合同通知函》之日止，家园房地产公司从来没有向江和星催收购房款。足以说明，涉案房屋购房款确实已经结算清楚。综上所述，家园房地产公司不具有约定解除权，也不具有法定解除权，其向江和星发出的解除合同通知依法无效。家园房地产公司以江和星未履行合同付款义务为由单方解除合同，依据不足，请求二审法院驳回家园房地产公司的上诉请求，维持一审判决。江和星向一审法院起诉请求：1．确认家园房地产公司于2020年9月28日向江和星发出的《解除房屋买卖合同通知函》无效；2．本案一切诉讼费用由家园房地产公司承担。一审法院经审理认定的事实：2012年6月25日，黄某与家园房地产公司签订《建设工程施工合同》，家园房地产公司将其开发的新佳园小区项目建设工程发包给黄某施工，双方还签订《新佳园小区工程承包垫资协议书》，约定在工程进场开工后需由承包方黄某对钢筋费用、工资等进行垫资，在施工过程中黄某共为家园房地产公司垫资618407.97元。期间，黄某因资金周转需要向江和星借款300000元后无力归还，黄某认为家园房地产公司尚欠其工程垫资款未付，遂与江和星协商拟用其承建的新佳园小区房屋抵偿借款，并告知家园房地产公司。2013年5月24日，家园房地产公司取得新佳园小区1＃、2＃楼部分住宅及地下车位的商品房预售许可证（其中商品房24套、车位27个），因有部分套房属于安置代建房而不予办理商品房预售许可证。2013年6月16日，家园房地产公司（甲方）与江和星（乙方）签订《新佳园小区购房协议书》（编号：20160616号），江和星向家园房地产公司认购永定新佳园小区1号楼703商品房一套，约定：“一、乙方向甲方认购购买的该套房屋建筑面积为96.19平方米及车库建筑面积为平方米（建筑面积最终以房管部门核定的成果面积为准）；二、乙方向甲方认购的房屋单价按￥5050元／平方米计算，车库单价按￥元／平方米计算，预算（套房和车库）总价共计人民币肆拾捌万伍仟柒佰伍拾玖元￥485759.5元（房屋价款结算最终实行多退少补）；三、乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订“商品房买卖合同”。四、付款方式：甲乙双方签订本协议时，乙方支付全额房款。五、商品房买卖合同的交易费、税费、公证费、印花税、房地产办证相关税费、银行按揭手续费等，按房管部门有关规定由乙方负责交纳；六、乙方认购房屋的水、电、宽带、有线电视线路、电话线路到门户，但水、电、有线电视、电话等开户费用及办理事宜，均有乙方负责；七、违约责任乙方签订此协议书后，不得随意更改房号、买受人姓名、付款方式等，如有变动须经甲方书面同意；甲方签订此协议书后，在认购期间不得再出售此房。八、在认购期间，乙方所认购的房屋如遇设计上的改动，甲方应及时通知乙方；九、本协议书自双方或其委托代理人签字后生效，至双方签订‘商品房买卖合同’后自行失效。”江和星认购的该1号楼703房属于安置代建房，无商品房预售许可资格。另家园房地产公司也与黄某签订《新佳园小区购房协议书》，黄某认购新佳园小区1号楼803商品房一套，预算总价490569元。抵扣黄某向江和星的300000元借款，江和星承担余款185759.5元，2014年5月27日，家园房地产公司法定代表人吴文生向江和星出具说明一份，载明：“新佳园小区1＃楼703房款己全额付清，特此说明，业主为江和星。”并将1号楼703房的钥匙交付给江和星。2014年1月11日，经黄某与家园房地产公司进行结算，家园房地产公司应支付黄某工程款2627038.26元，扣除家园房地产公司已支付工程款1710842元，尚欠916196.26元未付。后黄某因家园房地产公司拖欠工程款提起诉讼，2014年11月10日一审法院受理该案后，于2015年5月24日作出（2014）永民初字第2432号民事判决书，判决：家园房地产公司支付欠黄某工程款916196.26元，并支付该款自2014年1月11日起至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。家园房地产公司在该案诉讼中，未提及黄某尚欠家园房地产公司购买新佳园小区1号楼803房购房款，或以新佳园小区1号楼703、803房抵偿家园房地产公司尚欠黄某的工程款的事宜。在该案执行中，2018年12月12日，家园房地产公司法定代表人吴文生因拒不履行一审法院（2014）永民初字第2432号生效民事判决，构成拒不执行判决、裁定犯罪，被一审法院判处相应刑罚。2020年9月28日，家园房地产公司向江和星发出《解除房屋买卖合同通知函》，以江和星既未按协议约定向该公司支付新佳园小区1号楼703房的购房款，也未与该公司及委托人签订《房屋买卖合同》为由，通知江和星：“一、自你在见到通知函之日起，解除与你于2013年6月16日签订的《新佳园小区购房协议书》。二、限你在见到通知函之日起五个工作日内将1号楼703室套房钥匙交还我司。”江和星认为家园房地产公司单方解除合同的行为无效，遂向一审法院提出诉讼。庭审中家园房地产公司法定代表人吴文生自认公司享有对安置代建房的处置权。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因案涉民事纠纷发生于2020年9月，故本案应适用纠纷发生时的法律和司法解释。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”江和星与家园房地产公司签订的《新佳园小区购房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”江和星与家园房地产公司在《新佳园小区购房协议书》中未约定一方解除合同的条件，双方也未协商一致同意解除合同，家园房地产公司提出解除《新佳园小区购房协议书》，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。本案家园房地产公司以江和星未按协议约定支付购房款、未签订《房屋买卖合同》为由向其发出《解除房屋买卖合同通知函》，江和星对解除合同有异议并在法定期限内向一审法院起诉要求确认解除合同的效力。双方对是否已支付购房款存在争议，经查，新佳园小区x号楼xxx3房属于安置代建房，虽未取得商品房预售许可，但根据家园房地产公司提供的证据及庭审中家园房地产公司法定代表人吴文生自认公司享有对安置代建房的处置权，可以认定家园房地产公司有权处置新佳园小区1号楼703房。关于黄某、江和星认购的新佳园小区1号楼803、703房购房款是抵扣家园房地产公司尚欠黄某的垫资款还是工程款的问题。结合一审法院审理的（2020）闽0803民初2709号黄某与龙岩市永定区家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中家园房地产公司对黄某在施工过程中共垫资618407.97元没有异议，虽其主张已付清该垫资款但未提供证据证明，且在法庭限定的期限内仍未提供，故不能认定家园房地产公司已向黄某支付垫资款的情况，因黄某对江和星负有300000元的债务，新佳园小区1号楼xxx3房房款总价485759.5元，债务抵销后江和星支付余款185759.5元购得该房。2014年黄某因家园房地产公司拖欠工程款提起的诉讼，发生在2013年双方签订《新佳园小区购房协议书》和《商品房买卖合同》之后，家园房地产公司在该案民事诉讼中却未提出以黄某、江和星的购房款抵偿工程款，与理不符。家园房地产公司认为以购房款抵扣工程款的主张，未提供证据证明，不予采信。家园房地产公司与江和星签订的《新佳园小区购房协议书》第四条约定“甲乙双方签订本协议时，乙方支付全额房款”，后家园房地产公司法定代表人吴文生自愿向江和星出具新佳园小区1＃楼703房款己全额付清的说明，且家园房地产公司自2013年6月16日与江和星签订《新佳园小区购房协议书》时起至2020年9月28日发出《解除房屋买卖合同通知函》，期间均未向江和星催收购房款，也与理不符。故可认定江和星向家园房地产公司购买新佳园小区1号楼703房的购房款已付清，已履行合同约定的付款义务，不存在法定的合同解除情形，家园房地产公司向江和星发出《解除房屋买卖合同通知函》不具有解除合同的效力，江和星请求确认无效符合法律规定，一审法院予以支持。家园房地产公司认为江和星未支付购房款，发出的《解除房屋买卖合同通知函》已发生效力的抗辩主张，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：家园房地产公司于2020年9月28日向江和星发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为无效。一审案件受理费100元，因适用简易程序审理，减半收取50元，由家园房地产公司负担。二审期间，家园房地产公司向本院提供证据：《新佳园小区1＃、2＃楼分项产值表》，证明：黄某为家园房地产公司垫资的钢筋费用垫资款和工资垫资款不是618407.97元，该数额完全是编造的，实际垫资款的数额合计为103万余元。经质证，江和星对该证据的真实性无异议，该产值表是对工程款的结算。经审查，家园房地产公司二审提供的证据，江和星对证据的真实性无异议，对真实性予以确认。但上述证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审经审理查明，家园房地产公司对一审认定的事实有异议。1、对一审认定黄某为家园房地产公司垫资618407.97元有异议，认为根据垫资协议，黄某为家园房地产公司垫付的钢筋垫资款和工资垫资款合计103万余元，按照月息5分计算，每个月利息是5万余元。2、对一审认定黄某向江和星借款300000元有异议，认为30万元借款是否属实，家园房地产公司不清楚，仅仅在（2018）闽0803刑初300号刑事判决书中的证言部分载明，没有相应的证据证明。3、江和星称2013年12月将18万现金交给黄某，对江和星支付18万元给黄某的事实不清楚，没有提供证据证明。情况说明是2014年5月27日吴文生以个人名义出具的，并未盖家园房地产公司的公章，对家园房地产公司没有法律约束力。4、一审认定家园房地产公司对拆迁安置房有处置权错误，家园房地产公司对安置代建房没有处置权。江和星对一审认定的事实无异议。对于双方当事人均无争议的事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：家园房地产公司于2020年9月28日向江和星发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为是否有效？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，就讼争所涉房产，家园房地产公司与江和星签订的《新佳园小区购房协议书》是当事人真实意思表示，合法有效。前述协议及合同未约定解除权行使期限，家园房地产公司以江和星未支付购房款为由向江和星发出解除合同通知，应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的在解除权发生之日起一年内行使。家园房地产公司与江和星于2013年6月16日签订《新佳园小区购房协议书》，约定签订协议时，江和星支付全额房款。按双方的约定，江和星付款的期限为2013年6月16日，家园房地产公司以江和星未支付购房款为由主张解除合同，应在江和星逾期付款之日即2013年6月16日起一年内向江和星通知解除商品房买卖合同，但家园房地产公司不仅未向江和星催讨过购房款，其法定代表人吴文生还于2014年5月27日向江和星出具说明，确认讼争房款已全额付清，直至2020年9月16日才向江和星发出《解除房屋买卖合同通知函》，已经过了解除权行使的一年期间，解除权行使期间为除斥期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。故家园房地产公司无权解除讼争《商品房买卖合同》，江和星主张家园房地产公司向其发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为无效，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。家园房地产公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，家园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由龙岩市永定区家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 范文祥审 判 员 陈水柏审 判 员 李馀彬二〇二一年六月十五日法官助理 陈 倩书 记 员 吴姗姗附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。