湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0703民初1235号原告：常德市武陵区军德物业服务有限公司，住所地常德市武陵区丹阳街道办事处新东街社区光荣路74号。法定代表人：皮明贵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周晓华，系该公司经理。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：孙**，湖南中思律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告：宋治蓉，女，1998年8月21日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：宋为民（宋治蓉之父）。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：文先佑，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告常德市武陵区军德物业服务有限公司（以下简称军德物业公司）与被告宋治蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案，于2021年6月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告军德物业公司的委托诉讼代理人周晓华、孙**，被告宋治蓉的委托诉讼代理人宋为民、文先佑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。军德物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的物业服务费135549元及违约金40464元，共计176213元（欠费总金额从2017年11月1日至2020年10月31日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告宋治蓉系常德市门面房业主，现该门面房屋由被告一家人用于经营幼儿园。2014年9月23日，原告与被告所在的小区开发商常德市鼎城区玉龙房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为小区的全体业主提供物业管理服务，自合同签订至今，原告一直在小区提供物业管理服务。服务期间物业服务费按照合同第三章约定的商业物业管理服务费收费标准按2元/㎡收取。在服务期间，原告一直按照协议的约定履行自身的服务义务，被告作为小区的业主和物业服务的接受者，理应按照协议的约定履行缴纳物业服务费的义务。但截止至今，被告拖欠了原告的物业服务费135549元（2017年11月1日至2020年10月31日，1882.62㎡*36月*2元/月），违约金40664元（135549元*30%），合计176213元。在起诉前，原告也曾多次催缴，但被告目前仍未将欠费缴清。宋治蓉辩称：1、原告主张按照商业用房2元/㎡的标准计算被告的物业费，该项主张不成立。被告的物业不属于商业用房且原告提交的《前期物业管理服务合同》中对被告的物业收费标准没有进行约定，且被告的物业是不需要使用到电梯的三层建筑；2、被告的物业用作幼儿园，是小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司建设初期向规划部门进行了申报，有规划部门的《建设工程规划审批单》，并属于该小区的配套项目；3、幼儿园是独立的院子，物业没有提供任何设施设备。原告除提供清运垃圾、下水管道清理服务外，未进行过其他物业服务；4、根据被告目前了解的市场行情，结合小区开发商及业委会的证明，被告的物业用房应该按照0.6元/㎡的标准缴纳物业费。经审理查明：军德物业公司于2008年10月14日成立，营业期限为2008年10月14日至2028年10月13日，经营范围为物业管理。2014年9月23日，军德物业公司与小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定：一、军德物业公司对小区前期物业服务提供前期介入和前期物业管理服务事宜；二、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：A、住宅物业管理服务费：高层电梯住宅每月1.3元/㎡；B、商业物业管理服务费：每月2元/㎡；C、停车场车位服务费；D、业主或物业使用人如果将物业用途改变，物业服务服务费按照改变后的实际用途，收取物业服务费；E、由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按每月30元/个收费标准收取。另有合同约定的从其约定；三、业主应于正式办理入伙收楼之日起交纳物业管理费用；四、业主和物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每天应交物业管理服务费的千分之三向物业服务人交纳滞纳金。《前期物业管理服务合同》签订后，军德物业公司依照合同约定于2017年7月1日进驻小区提供物业服务。小区2号楼系小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司规划中的幼儿园，于2014年4月29日在常德市规划局鼎城分局办理了《建设工程规划审批单》，许可证编号为常规鼎工审201404032号。小区2号楼系独立院落，面向鼎城区红云路，但有侧门与小区有连接。宋治蓉系小区2号楼业主，不动产证号为湘（XXX）鼎城区不动产权第XXX号。不动产权证载明：权利人宋治蓉；共有情况单独所有；用途城镇住宅用地/教育；面积房屋建筑面积1882.62㎡；房屋总层数3屋；登记原因买卖。宋治蓉购买小区2号楼后按规划用作了幼儿园。幼儿园名称为常德市鼎城区鼎卫豪苑幼儿园有限公司。该幼儿园于2018年9月7日成立，法定代表人为刘美，经营范围学前教育。该幼儿园为民办性质。宋治蓉的父亲宋为民，母亲聂某为该幼儿园主要人员，在常德市鼎城区鼎卫豪苑幼儿园有限公司担任董事。常德市鼎城区鼎卫豪苑幼儿园有限公司开办后，军德物业公司对幼儿园的垃圾清运、下水管道清理提供了物业服务。小区已产生了业主委员会，但未选聘新的物业服务公司，其小区的物业服务仍由军德物业公司提供。因宋治蓉未缴纳小区2号楼物业费，军德物业公司于2020年11月5日给宋治蓉邮寄了《物业费催缴通知书》，催缴2017年11月1日至2020年10月31日物业费135549元。宋治蓉收到后，幼儿园于2021年2月5日向军德物业公司交纳物业费10000元。此外，幼儿园还于2020年1月10日交纳物业费5000元。军德物业公司与宋治蓉因物业费收费标准未协商一致，军德物业公司诉至本院。上述事实有常德市规划局鼎城分局的《建设工程规划审批单》、《前期物业管理服务合同》、宋治蓉系小区2号楼业主的不动产所有权证、常德市鼎城区鼎卫豪苑幼儿园有限公司的信息查询材料、小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司的《证明》、军德物业公司的《物业费催缴通知书》及回执、常德市鼎城区鼎卫豪苑幼儿园有限公司交纳物业费的《收款收据》等证据在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。”。本案中小区的建设单位为常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司，小区的物业服务人为军德物业公司，宋治蓉为小区2号楼业主。根据上述规定，2014年9月23日，军德物业公司与小区的开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对小区2号楼业主宋治蓉具有约束力。本案中宋治蓉并未否认军德物业公司为2号楼提供过物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付服务费。”，第二款规定，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”。小区2号楼系小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司规划中的幼儿园，于2014年4月29日在常德市规划局鼎城分局办理了《建设工程规划审批单》，宋治蓉购买小区2号楼后也按规划用作了幼儿园。虽小区2号楼是相对独立的院落，但该号楼作为小区的一部分，军德物业公司提供了部分物业服务，该号楼也享受了军德物业公司物业服务所带来的便利及好处，作为该号楼的业主宋治蓉应交纳相应的物业服务费。小区2号楼总层数为3层，军德物业公司与小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》并未对规划中的用作幼儿园的2号楼物业服务费收费标准有明确规定，考虑到用作幼儿园的2号楼的特殊属性，军德物业公司依照商业物业管理服务对象按每月2元/㎡向宋治蓉主张物业服务费过高，结合当地实际，本案中本院调整为每月0.6元/㎡。从2017年11月1日至2020年10月31日，宋治蓉应向军德物业公司交纳物业服务费40664.59元（1882.62㎡*36月*0.6元/月），在此期间宋治蓉或以幼儿园名义已向军德物业公司交纳的物业服务费可抵扣。军德物业公司与小区开发商常德市鼎城玉龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中，并无对业主未按时足额交纳物业费的违约行为收取违约金的约定，军德物业公司主张收取宋治蓉因未按时足额交纳物业费违约金的法律依据不足，故对军德物业公司向宋治蓉主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、限被告宋治蓉于本判决生效后十日内支付原告常德市武陵区军德物业服务有限公司2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费人民币40664.59元（在此期间宋治蓉或以幼儿园名义已交纳的物业服务费可抵扣）。二、驳回原告常德市武陵区军德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元,减半收取912元(己由原告预交),由被告宋治蓉负担456元，由原告常德市武陵区军德物业服务有限公司负担456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 何才平二〇二一年六月十六日法官助理 武利兵书 记 员 莫 娅附法条：《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消险危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付服务费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。