北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初8395号原告：北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，统一社会信用代码91110113760110499G。法定代表人：马鹏涛，总经理。委托诉讼代理人：胡海花，女，1979年12月15日出生，汉族，北京市大龙物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。被告：钱程，男，1985年2月12日出生，满族，户籍地内蒙古包头市东河区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王静（钱程之妻），1984年4月26日出生，蒙古族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告钱程物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员高丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙物业的委托诉讼代理人胡海花、张楠，被告钱程之委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大龙物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4711.5元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系×南区乙62幢3-502室住宅业主，其物业面积128.68平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年12月31日的物业费4711.5元，被告拒绝交费，故诉至法院，望判如所请。被告钱程辩称：认可物业费的计算方式和收费标准。认可房屋坐落，认可房屋建筑面积，认可涉诉房屋的产权人是被告。确认2018年1月1日至2020年12月31日的物业费没交。我方不交物业费的理由：第一，自2017年开始，我方房屋开始漏雨。今年2021年还没有漏雨。至于找漏水点，是我们自己一家一家去敲门找的漏水点。我们给物业打电话，物业说不管。第二，我们家邻居是收垃圾的，楼道公共区域里面堆放很多垃圾杂物，原告一直没有清理。根据前期服务合同第四条，约定了原告的公共部位维修义务，实际上原告没有履行检查义务，也没有履行维修责任；对于第五条约定，原告没有履行消防安全责任，没有定期清理小广告，是我方自己清理的；对于第六条楼道清洁义务没有履行，公共场所长期堆放垃圾；此外，信箱长期被打开，没有锁，我家的信件丢过，就是信用卡的挂号信；合同的第三章第五条第六条第八条原告没有做到。关于车辆的停放，所有的消防通道都停满车辆。如果发生火灾，消防栓都看不到，楼道里的纸箱也是隐患；合同第七章违约责任，约定了原告的违约责任。因为我方太忙了，一直没起诉原告。综上，我方拒绝交纳物业费。经审理查明：涉诉房屋坐落于北京市顺义区×南区乙×号楼×单元×，所有权人为钱程，建筑面积为128.68平方米。2010年7月10日，钱程作为甲方，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司第四分公司作为乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》约定大龙物业为钱程提供物业服务。物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务内容包括：制订物业管理服务工作计划并组织实施；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。房屋共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、共用照片、楼内消防设施、电梯、绿地、道路、路灯、井、自行车棚；环境卫生；绿化；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；消防管理服务。公共区域消防设施的维护；电梯的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理。物业服务质量要求：房屋外观整齐完好；设备完好运行正常；房屋及设施设备的维修养护，定期检查有记录；环境卫生，每天清扫居住区内道路、公共场所等；绿化维护完好率达到95%；交通秩序良好，车辆停放有序；公共秩序维护；消防管理：保证消防设施设备完好，放置合理。电梯运行维护良好。物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），每年物业管理服务费在当年7月份前交齐，最迟到当年的11月份。本物业管理服务费依据北京市普通居住小区物业管理服务收费统一标准向业主或物业使用人收取。乙方对业主房屋自用部位、自用设备维护养护及其他特约服务费用另行收取。后附卧龙公寓物业管理服务收费标准，其中保洁费每年每户62元，公共秩序维护费每年每户36元，垃圾外运费每年每户30元，上述合计128元每年。2019年1月22日，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司更名为北京市大龙物业管理有限责任公司。钱程提交四张照片证明家中主卧阳台漏雨事实、楼道杂物堆放事实、小广告不清理的事实、信箱不锁事实。庭审中原告大龙物业称，1.小广告是社会现象，是很难杜绝的现象。全社会、政府、居委会都在清理治理，如果把这个责任完全归咎我方是不公平的，实际上我方是定期清理过的。2.楼道里的杂物。作为我方来讲，我方贴过通知，也找过业主。我方没有权利擅自把业主的物品清理走。另外，居委会街道也都在清理，这个需要业主配合，我方只能是尽到最大努力去清理劝阻。3.对于业主家里漏雨的问题，我方进行过维修，如果还是漏的话，我方可以继续维修。2019年报修的时候我方修过外墙，2020年没有查到报修记录。4.对于邮箱，所有权是邮局，钥匙也是在邮局，不是我方所有的。现在这个邮箱已经修好了，是我联系进行的维修。5.对于停车问题，我方进行过劝阻和管理，贴提示的通知。车位紧张是社会问题，并非涉诉小区独有的问题。我方是尽最大努力劝阻管理。庭审中被告钱程称，1.小广告问题，原告是在推脱责任，推脱为社会责任。既然这样，为何我方要给原告缴纳物业费，如果原告没有能力杜绝，那么我方为何要交物业费。其他有的小区是不存在这个问题。2.对于公共场所的杂物问题，认可原告贴过通知。通知上说了定期不清理会强制清理，但是原告实际上没有强制清理，原告不能把责任推到邻居身上。这是公共区域，并非私人领域，原告是可以清理的。3.我方不认可原告检查维修过，原告之前说过不归他们管，前后矛盾。今年4月份，原告人员来过家里，说这不是他们的维修责任。下小雨的时候不会漏，如果下大雨暴雨，会漏水的，就是沿着漏雨管道顺着往下流。4.邮局能拿钥匙是物业给的，物业没有起到管理责任。5.车位问题，原告也是在找借口推脱。最简单的办法就是可以设置障碍物防止乱停车。如果原告不更改上述问题，我方不会缴纳物业费，原告根本没有能力管理涉诉小区。诉讼中，大龙物业明确诉讼请求的计算方式为：物业费为每年每平方米11.21元，涉诉房屋建筑面积为128.68平方米，每年的物业费是128.68平方米乘以11.21元计1442.5元。此外，保洁费62元，公共秩序维护费36元，垃圾外运费30元，共计每年每户128元。上述合计每年是1570元，被告共拖欠3年的物业费共计4711.5元。上述事实，有原告大龙物业提交的《前期物业管理服务合同》、被告钱程提交的照片等证据及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：大龙物业与钱程之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。大龙物业为涉诉小区提供了物业服务，钱程作为享受服务的一方负有向大龙物业交纳物业服务费的义务。钱程认可大龙物业所主张的欠缴费期间、计算方式，本院亦不持异议。大龙物业要求钱程支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4711.5元，于法有据。关于钱程不同意交纳物业服务费的答辩意见，本院认为，考虑到物业服务的特性及物业服务质量客观上亦受物业费用标准及整体行业现状影响，物业服务存在瑕疵在所难免，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。本案中钱程提交的证据不足以证实大龙物业存在严重违约，亦不足以构成钱程不交纳物业费的抗辩。关于房屋漏雨问题，在漏雨原因无法确定的情况下，不宜认定物业服务存在瑕疵，故钱程以此为由拒付物业费难以成立。如钱程认为漏雨事实造成其财产损失，其可以另案解决。应当指出的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，物业管理有一定的特殊性，其管理效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素确定。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议物业进一步提高在保洁、安保、绿化、车辆管理方面的服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：被告钱程于本判决生效之日起七日内给付原告北京市大龙物业管理有限责任公司物业费4711.5元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告钱程负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年六月十九日法官助理 张若欣书 记 员 茹 越