北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初9453号原告：邓纯国，男，1974年12月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，本公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告邓纯国诉被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超房地产公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房投资管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告邓纯国、被告汇超房地产公司的委托诉讼代理人刘志刚、被告保障房投资管理公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓纯国提出诉讼请求：1.判令合同补充条款第111页第27条为无效条款；2.判令二被告按合同第15页第十二条第1项中第（2）向原告支付逾期交房违约金49221.39元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2018年9月16日，原告与二被告签订《北京市共有产权房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告购买汇超房地产公司开发的位于北京市昌平区城南街道绿海家园项目住宅楼10号楼2单元405室（原8号楼2单元405室），预测建筑面积52.79平方米，共计房款950220元。原告按时向被告履行了付款义务，但被告未能在《预售合同》约定期限内向原告交付房屋。根据《预售合同》第十二条第1项（2）中“乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已支付全部房款万分之二的违约金”。依据《预售合同》第24页第二十七中“对补充协议中有不合理的减轻或免除本合同中约定由甲方承担责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准”。原告认为，《预售合同》依法成立的有效合同，双方应切实履行。违约方应赔偿损失。汇超房地产公司辩称：本案中，被告一直在积极促进房屋交付条件的实现，且2020年6月30日起已经具备交付条件，开始办理交付手续，案涉房屋现已可以交付。一、《合同》第15页第十一条第（三）款第3项第（2）点约定：如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规或政策变化，或因政府与公共事业部门的政府禁令、政府管理管制措施等行为及其他非因甲方过错导致该共有产权交付及维修延迟的，甲方可以据实予以延期，且无需承担上述违约责任。被告逾期交房并非自身过错，而是主要有以下原因：1、政策不断调整，由两限房改为自住商品房，再改为共有产权房（政策变化）；2、2019年10月1日国庆大阅兵期间不能施工（政府管理管制措施）；3、2019年3月两会期间不能施工（政府管理管制措施）；4、2020年1月下旬起受疫情影响不能施工；5、旧县村民因回迁房问题多次阻挠施工（突发事件）。二、《合同》第15页第十二条逾期交付责任除不可抗力外，甲方未按照合同约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照下列第2种方式处理。2、详见补充协议。《附件十四：补充协议》第112页第12条对合同第十二条的补充约定：26、甲方每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金。三、被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知等方式告知原告逾期交房的事实。综上，被告认为逾期交房并非自身原因导致，且已经尽到了通知义务，双方应按合同履行，且目前已经办理交房手续，请法院驳回原告的诉讼请求。保障房投资管理公司辩称，一、根据原告与汇超房地产公司及我公司的《北京市共有产权房预售合同》，交付房屋的义务和承担逾期交房的责任并不是我公司，故我公司不应承担逾期交房的违约责任。二、本次争议纠纷因延期交房而生。同时，涉案房屋系共有产权住房项目，具有民生保障性质。我公司建议汇超房地产公司与原告依据事实情况和《合同》之相关约定，权衡各方权益，协商解决，化解矛盾。综上，我公司尊重法院裁决，请依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。经审理查明：2018年9月16日，汇超房地产公司（开发企业，甲方一）、保障房投资管理公司（代持机构，丙方/甲方二）与邓纯国（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区X号，房屋套内建筑面积38.27平方米；总价款人民币950220元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方。各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房投资管理公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超房地产公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。当日，三方签订《补充协议》，该协议第12条系对原合同第十二条补充约定，内容含“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”协议第37条、解释规则约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。后，邓纯国按约定支付了全部购房款。2019年10月10日，汇超房地产公司出具通知，告知房屋交付时间延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超房地产公司出具通知，告知房屋交付时间延期至2020年2月15日。2020年6月22日，汇超房地产公司向邓纯国邮寄《绿海家园入住通知书》，内容含“您所购买的绿海家园小区于2020年6月30日具备交付使用条件。…我们为您预约办理手续的时间为2020年7月2日”。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、重要通知、购房发票、入住通知书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但双方对违约金计算标准存有异议。本院做如下分析：首先，双方约定的标准是日万分之二还是日万分之零点三。预售合同第15页第十二条约定“除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照第2种方式处理”，而第2种方式注明“详见补充协议”。补充协议对合同第十二条补充约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”故，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。其次，日万分之零点三的约定是否属于含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利的内容，从而属于《预售合同》第27条约定的情形。本院认为，针对违约金标准的约定系双方真实意思表示，并未排除购房人主张逾期交房违约金的权利，故不属于排除乙方权利的情形。违约责任的立法本意系填平守约方因违约行为而造成的合理预期损失，预先的约定系各方对违约损失的估计，由于预估难免存在偏差，故此法律赋予双方锚定实际损失从而主张法院予以调整的权利，故此日万分之零点三的约定亦不属于不合理减轻甲方责任的约定。综上，补充协议第12条约定并不属于预售合同第27条载明的情形，原告不能据此主张使用日万分之二标准，但可以主张法院对过低的违约金约定予以调整。综上，邓纯国要求确认合同补充条款第111页第27为无效条款，依据不足，本院不予支持。邓纯国主张按日万分之二标准计算违约金，依据亦不足，本院不予支持。针对逾期交房给原告造成的合理预期损失，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定按日万分之零点六标准计算逾期交房违约金。逾期交房违约金的计算期间为2019年10月16日至2020年6月30日，以总房款为基数，经核算总金额为14766.42元，原告主张违约金过高部分，本院不予支持。汇超房地产公司陈述自身不存在过错，不应支付违约金，依据不足，本院不予采信。邓纯国要求保障房投资管理公司承担责任，无法律依据，故对该请求，本院不予支持。原告要求支付逾期支付违约金的利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付邓纯国逾期交房违约金14766.42元；二、驳回邓纯国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，由北京汇超房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王开艳二〇二一年六月九日书记员  王婷婷