贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2259号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：潘龙，系该公司职工。委托诉讼代理人（一般授权）：唐帮齐，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷鸣，女，汉族，1982年12月12日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：刘翰融，男，汉族，1984年2月26日生，住贵州省毕节市。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称吉隆公司）与被上诉人雷鸣、刘翰融商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。吉隆公司上诉请求：1.撤销毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15037号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决事实认定不清，适用法律错误，以致判决结果严重失衡。一审判决所规定的办证时间不具合理性；2.从适用法律看，一审法院对逾期交房的违约金并未严格审查事实及全案分析就予以裁决，其判决结果对上诉人显失公平。违约金应以同期银行的贷款利率进行计算。雷鸣、刘翰二审未作答辩。雷鸣、刘翰融向一审法院起诉请求：1.判令吉隆公司按约定支付逾期交房违约金143,026.2元给其二人（从2017年9月30日计算至2020年7月29日止违约金已超过合同约定的总房款的15%，按总房款的15%计算违约金）；2.判令吉隆公司交付位于南山碧桂园二期第6栋1单元4层2号房（或峰景6号楼1单元402）的房产证等相关文书给其二人，并按约定支付逾期交付房产证等相关文书违约金，违约金计算至实际交付房产证等相关文书给其二人之日止；3.诉讼费用由吉隆公司承担。一审法院认定事实：2016年8月8日，雷鸣、刘翰融与吉隆公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定雷鸣、刘翰融购买吉隆公司开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为953508元。交付时间：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：1.（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人根据合同约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。转移登记：出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。双方对不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任未作约定。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《补充协议》约定：关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《协议书》约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局......：1.买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2.按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3.买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。合同签订后，雷鸣、刘翰融向吉隆公司支付了购房款953508元。2020年7月29日，吉隆公司将涉案商品房交付雷鸣、刘翰融。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《首次登记确认书》，涉案商品房具备办理转移登记条件。2019年7月20日，吉隆公司以发送短信方式通知雷鸣、刘翰融提交办证资料，现涉案商品房仍未取得不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。雷鸣、刘翰融已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，吉隆公司亦应按合同约定期限内（2017年9月30日前）向二人交付房屋，吉隆公司逾期交付，应从2017年10月1日起承担违约责任。双方签订的《碧桂园物业及资料移交书》上载明双方于2020年7月29日办妥该物业及相关资料的移交，故认定该时间为涉案房屋的交付时间，吉隆公司承担逾期交房违约责任的期间为2017年10月1日起至2020年7月29日止，共计1032天。合同约定吉隆公司逾期交付房屋的，按买受人已付购房款的每日万分之二支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持，吉隆公司应支付雷鸣、刘翰融的逾期交房违约金为：953,508元×0.02%×1032天=196,804.05元。但双方合同中约定，逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，故吉隆公司应支付逾期交房违约金为953,508元×15%=143,026.2元。合同约定，吉隆公司应于2018年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给雷鸣、刘翰融，吉隆公司并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，雷鸣、刘翰融要求吉隆公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，予以支持。吉隆公司应当自约定日期届满之次日，即2018年1月30日开始向雷鸣、刘翰融计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因双方达成委托代办商品房转移登记关系，吉隆公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向雷鸣、刘翰融披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。2019年7月20日，吉隆公司具备办理转移登记条件后，已以告签订合同时所留电话，通过短信方式通知提交办证资料，该通知应视为吉隆公司尽到通知义务。故对雷鸣、刘翰融主张吉隆公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，对2018年1月30日至2019年7月20日期间的违约金予以支持。对于该违约金的计算标准，双方未对逾期超过180个工作日之后的违约责任进行约定，综合考量合同的履行情况等因素，酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“......参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。综上，雷鸣、刘翰融诉请的违约金以其二人已付购房款953,508元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，从2018年1月30日起至2019年7月20日止。对于吉隆公司提出双方签订的《委托办理权属登记协议书》改变了双方关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因雷鸣、刘翰融主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于雷鸣、刘翰融委托吉隆公司办证，在吉隆公司具备办理转移登记条件后，雷鸣、刘翰融将相关办证所需由雷鸣、刘翰融提交的资料及税费交纳给吉隆公司后，若吉隆公司未按照约定的期限将上述雷鸣、刘翰融交纳给吉隆公司的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对吉隆公司的该抗辩主张，不予采纳。关于雷鸣、刘翰融主张吉隆公司办理并交付涉案商品房转移登记相关文书的问题。双方合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记的条件，为雷鸣、刘翰融办理商品房不动产权证书，应系吉隆公司应当承担的主要合同义务，但雷鸣、刘翰融应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，吉隆公司应于雷鸣、刘翰融缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为其二人办理商品房不动产权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、吉隆公司于雷鸣、刘翰融提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为雷鸣、刘翰融办理位于毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付雷鸣、刘翰融；二、吉隆公司于判决发生法律效力之日起十日内支付雷鸣、刘翰融逾期交房违约金143026.2元；三、吉隆公司于判决发生法律效力之日起十日内支付雷鸣、刘翰融逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以雷鸣、刘翰融已付购房款953508元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2018年1月30日起至2019年7月20日止；四、驳回雷鸣、刘翰融的其他诉讼请求。案件受理费3026元（已减半收取），由吉隆公司承担2381元，由雷鸣、刘翰融承担645元。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，综合上诉人的上诉意见，本案二审争议焦点是：一审判决认定的违约金是否过高。对上述焦点问题分析评判如下：本案中，雷鸣、刘翰向吉隆公司主张逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。双方在《商品房买卖合同》中已明确约定：交房时间为2017年9月30日前，如未按期交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，所支付违约金最高不超过已付房款的15%；约定出卖人应于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记并将有关文书交付给买受人。吉隆公司实际向雷鸣、刘翰交房时间为2020年7月29日，获得初始登记并告知其二人的时间为2019年7月20日。根据双方合同约定内容及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，一审判决认定吉隆公司应支付逾期交房违约金143,026.2元（953,508元×0.02%×1032天=196,804.05元，超过买受人已交付房价款的15%，以已付房价款的15%计算）；应以已付购房款953,508元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算2018年1月30日至2019年7月20日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6052元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年六月十五日书记员 王梨力