青海省格尔木市人民法院民事判决书（2021）青2801民初308号原告：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路56号，统一社会信用代码91632801579900402U。法定代表人：赵刚，董事长，身份证号XXX。委托诉讼代理人：张拥军，青海彰杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏合群，青海彰杨律师事务所律师。被告：胡伟，男，1986年10月1日生，汉族，身份证住址青海省格尔木市，现住址不详，身份证号XXX。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告胡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司委托诉讼代理人苏合群到庭参加诉讼，被告胡伟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间的《青海省公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告立即腾退所租赁的位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0602室；3.判令被告支付2018年1月1日起至起诉之日的租金12580元（暂计算至2020年10月31日），该租金应当计算至实际腾退之日；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月14日，青海省格尔木市人民政府办公室下发《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（格政办［2013］17号），明确格尔木市住房和城乡建设局委托原告负责政府直接投资建设的公告租赁房入住的管理、运营、租金的收取。原、被告于2013年9月3日签订了《青海省公共租赁住房租赁合同》，被告租用了由政府为了解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的进城务工人员的阶段性居住困难而修建的保障性住房，房屋位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0602室，建筑面积35.07平方米（测绘面积36.67），租赁期限自2013年9月3日至2014年8月31日，公租房月租赁费350.7元，按季支付。自2013年9月3日至2017年12月31日期间，被告依约交纳租赁费。原告自2018年1月1日起依据2017年8月3日格尔木市发展和改革委员会下发文件《关于调整公共租赁住房租赁费收费标准的批复》（格发改［2017］459号）规定的收费标准收取租赁费，被告每月应按照370元交纳房租。被告自2018年1月1日起再未支付租赁费。依据《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（格政办［2013］17号）第二十二条规定，承租人累计6个月以上欠缴租金、物业费等相关费用，应当退回或腾退公共租赁住房。原告2020年6月5日下发《限期退出公共租赁住房通知书》，并于2020年10月17日在格尔木日报第11版发布《关于限期腾退公租房的公告》要求被告交纳租赁费等费用并腾退房屋，但被告未按期交纳费用并退出租用的公租房。故原告诉至法院，请求判如所请。被告胡伟未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：为完善住房保障体系，健全住房保障制度，规范公共租赁住房管理工作，2013年的3月14日青海省格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，适用于格尔木市公共租赁住房分配、运营、使用、退出、管理和监督。在文件中，格尔木市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租赁费的收取、租赁合同签订等工作。文件还明确规定了公共租赁住房的申请基本条件及审批程序。即：（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.申请人及家庭成员具有本市城镇户籍；2.家庭收入低于全市城镇居民人均可支配收入；3.申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米；4.申请家庭成员中均未享受过住房保障和房改政策；5.申请家庭在2年内没有自有住房出售交易记录的。（二）新就业职工（个人）申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.具有我市城镇户籍或办理了居住证件；2.已与我市就业单位签订2年以上劳动或工作合同，且已在我市缴纳社会保险1年以上；3.在我市无自有住房；4.申请人在2年内没有自有房屋出售交易记录的。（三）来我市务工人员、家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件：1.家庭成员均办理了居住证件，并在我市连续居住满2年；2.家庭成员中至少有一人与本市就业单位签订了2年以上劳动合同已在我市缴纳社会保险1年以上；3.申请家庭在我市无自有住房；4.申请家庭在2年内没有自有房屋出售交易记录的。（四）政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级、州级、市级劳模、英模及见义勇为者住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入条件的限制并给予优先安排。该文件中还规定了申请公共租赁住房提交材料种类，并规定了申请、初审、审核、复审、公示、核准等程序。该《通知》第十七条，承租人应当按照合同约定的标准缴纳租赁费，并按约定的期限腾退住房。公共租赁住房保障面积（50平方米以内含50平方米）租赁费原则上控制在所处地段市场租赁费水平的70%，超出50平方米的按市场租赁费计算。第十九条，由政府投资的公共租赁住房小区物业管理，由市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司组建或选聘专业物业公司承担。公共租赁住房物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由承租人承担。第二十条，公共租赁住房保障实行年审制度，各行委会同市民政局、住房和城乡建设局、车辆管理所、格尔木盐湖城投资开发有限责任公司对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审，并将年审结果进行公示。年审后，仍符合公共租赁住房保障范围的，可继续承租。年审后不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出公共租赁住房，承租人应当自收到市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司作出的《限期退出公共租赁住房通知》之日起两个月内退出住房。超期退出的，按市场租赁费标准2倍收取房租。符合公共租赁住房保障条件需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核通过的重新签订租赁合同。第二十二条，公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同，五年内不得申请公共租赁住房，并按该住房承租期间市场租赁费水平补交差额、租赁费，收回其承租的公共租赁住房。其行为计入住房信用档案。即：将承租住房转租、转借、转让的；拖欠租赁费或物业管理费等累计6个月以上的；已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的等。2013年9月3日，原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司（甲方）按照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》资格审查及履行审核程序的情况下与被告胡伟（乙方）签订《青海省公共租赁住房租赁合同》，将位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0602室的公租住房租赁给被告胡伟使用，合同约定的租赁期限自2013年9月3日至2014年8月31日，该房屋月租赁费350.7元。合同第十三条约定：乙方有下列行为之一时，甲方可书面通知乙方解除本合同（自通知书送达乙方之日起解除），收回该房屋。合同解除后，乙方交纳的押金不予退还。给甲方造成损失的，乙方应赔偿所造成的损失。有转租转借行为的，乙方应向甲方返还转租转借期间的不当得利。对有关情况，甲方可向乙方户籍所在街道办事处、相关政府部门及社会通报，并将有关情况记入乙方不良诚信记录：1.采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取公共租赁住房的；2.因就业、房产情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件逾期不退出的；3.将房屋转让、转租、出借、从事其他经营活动，或者用于违法活动的；4.擅自装修或者改变房屋结构的；5.累计3个月以上未交纳租赁费、公摊能耗费等费用的；6.无正当理由，连续3个月以上未居住的（以房屋所在小区物业服务公司或其他管理方的记录为准）；7.违反房屋使用规定且情节严重的其他行为。合同还约定其他相关条款，双方签字、盖章确认了上述合同内容。合同签订后，原告将约定的公租房租赁给被告居住使用，被告向原告交纳租赁费至2017年12月31日，后未再按约交纳租赁费。2020年10月17日，原告在《格尔木日报》刊登“关于限期腾退公租房的公告”，公告中有被告胡伟的姓名。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同，本案为公共租赁住房租赁合同纠纷。公共租赁房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室已下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，确认了为在格尔木市生活的上述人群的住房困难提供的保障性住房的政策支持。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》虽然约定期限自2013年9月3日至2014年8月31日，但租赁期满被告继续使用，原告在此期间未提出异议，双方形成不定期公共租赁住房租赁合同关系，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公租房行政主管部门已将公租房的管理工作交付给本案原告，并且将“拖欠租赁费或物业管理费等累计6个月以上”等作为解除合同、收回房屋的一个条款，且原、被告签订《青海省公共租赁住房租赁合同》第十三、十四条明确约定解除合同、腾退房屋的条件，即原告可以对退回公租房采取合同约定的民事方式解决。综上所述，基于本案原告下发通知，并要求被告腾退房屋未果，被告丧失承租公租房承租人资格，符合原告可以依照法律规定解除合同及合同约定解除合同的其他情形，原告选择诉至法院要求解除与被告的公租房租赁合同符合法律规定和合同约定，故原告要求解除与被告之间的公共租赁住房合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求求赔偿损失。”合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋，故原告主张被告退还租赁的位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0602室住房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担自2018年1月1日起至退房之日所应支付的租赁费的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，根据格尔木市发展和改革委员会文件（格发改［2017］459号），被告租住房屋月租赁费收费标准为370元。双方合同对租赁费的支付约定明确，被告未按约交纳租赁费已构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告理应按法律规定和合同约定承担继续履行支付租赁费义务，故原告要求被告支付截止退房之日止租赁费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告胡伟签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》；二、被告胡伟于本判决生效之日起十五日内将位于格尔木市东台巷奥体花园B号楼0602室公共租赁住房腾退归还给原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司；三、被告胡伟向原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司支付自欠缴租赁费之日即2018年1月1日起至2020年10月31日止的租赁费12580元，并自2020年11月1日起按照格尔木市发展和改革委员会关于调整公共租赁住房租赁费收费标准计算至腾退之日止的公共租赁住房租赁费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114.5元，公告费600元，由被告胡伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 王爱忠人民陪审员 李香玲人民陪审员 杨发仓二〇二一年六月二日法官助理 张 寒书记员 赵 娜