湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初1469号原告：湘潭市大众物业服务有限公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路街道建设北路8号白石商业广场1单元060148，统一社会信用代码为91430300666327739G。法定代表人：蔡建华，董事长。委托诉讼代理人：严利斌，女，汉族，1968年11月11日出生，系原告湘潭市大众物业服务有限公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：王潇，湖南湘牵律师事务所律师。被告：王文广，男，汉族，1994年8月4日出生，户籍地为湖南省湘潭市雨湖区。被告：王文达，男，汉族，2001年12月18日出生，户籍地为湖南省湘潭市雨湖区。被告王文广、王文达共同委托诉讼代理人：王运奎，男，汉族，1971年10月30日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，系被告王文广、王文达之父，特别授权。被告：赵晓熠，女，汉族，1999年4月19日出生，户籍地为湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：赵和平，男，汉族，1971年10月16日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，系被告赵晓熠之父，特别授权。原告湘潭市大众物业服务有限公司（以下简称原告）与被告王文广、王文达、赵晓熠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，于2021年4月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严利斌、王潇，被告王文广、王文达共同委托诉讼代理人王运奎，被告赵晓熠委托诉讼代理人赵和平到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、判令三被告向原告支付物业管理服务费132981元（从2019年10月1日计算至2020年10月10日）；2、判令三被告支付原告滞纳金87805元（暂计至2020年10月31日，后期滞纳金计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费用由三被告承担。本案开庭审理时，原告当庭增加诉讼请求，将第一项诉讼请求中的物业管理服务费金额增加至167042元，将第二项诉讼请求中的滞纳金金额增加至180068元（物业管理服务费与滞纳金均已计算至2021年4月1日）。事实与理由：2017年10月17日，原告与三被告共同签署《白石商业广场前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定由原告对三被告位于白石商业广场的41间门面提供物业服务，物业服务费用的价格为每月每平方5元。物业服务费按季度缴纳，每季度的首月10日前三被告向原告足额支付本季度物业服务费。合同约定若三被告未按时支付物业服务费，应按应付款项的千分之四每天缴纳滞纳金。被告自2019年10月1日至2021年4月，共欠缴物业服务费167042元、滞纳金180068元，原告多次催收未果。三被告共同辩称：一、被告王文广、王文达并未委托其父亲王运奎，被告赵晓熠并未委托其父亲赵和平与原告签署物业服务合同，故案涉的物业服务合同无效；二、白石商业广场是湘潭市湘源实业开发有限公司（下称湘源公司）所开发，湘源公司与原告的法定代表人系同一人，原告没有通过全体业主投票方式取得白石商业广场的物业管理权，故案涉的物业服务合同无效；三、被告是通过司法拍卖的渠道购买到案涉门面的，当时对物业服务费的收费标准不知情，被告是在被迫的情况下签署案涉的物业服务合同的；四、原告所主张的物业服务费的收费标准过高；五、被告方购买门面是用于对外出租，但是受到网购、地下商场、河东新型购物中心、新冠肺炎疫情等因素的影响，被告方的部分门面无法租赁出去，且租金大幅度下降；六、被告方购买的门面层高不超过3米，不属于商业用房，原告不应当按照商业用房的收费标准收取物业服务费，原告提供的物业服务与楼上的服务一模一样，但是收的物业服务费比楼上的高。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对于双方均无异议的证据，本院均予以认定。对于双方有异议的证据，本院认证如下：原告提供的证据三具备真实性、合法性、关联性，予以认定，被告方的质证意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳（理由将在本院说理部分详细阐述）；原告提供的证据四具备真实性、合法性、关联性，关于缴费的情况，举证责任在被告方，但是被告方未提供任何缴费的证据，故其虽然对证据提出异议，其异议却无事实依据，本院对被告方的质证意见不予采纳，对原告的证据四予以认定。原告补充提交的第一组证据具备真实性、合法性与关联性，予以认定；被告方的质证意见不成立，本院不予采信，理由是被告方所提出的房屋结构、房内设施的差异，并非原告所造成，原告与案涉物业前任业主所约定的物业服务费的收费标准也是每月每平方米5元，原告与案涉物业同楼层、同性质的湘潭左岸国际电影城有限公司（下称左岸影城）所约定的物业服务费的收费标准也是每月每平方米5元，这些合同均具有很强的证明力。被告方提供的证据一、二、三、四、五、六不具备关联性，也达不到证明目的，不予认定。理由是，被告方对外出租的经营风险属于需要自身承担的商业风险，与原告无关。被告方提供的证据七达不到证明目的，不予认定（理由将在本院说理部分阐述）。被告方提供的证据八达不到证明目的，不予认定，理由是，根据不动产权证的记载，案涉的门面属于商业服务性质。被告补充提交的证据缺乏关联性，不予认定，因为开发商与本案原告是两个不同的公司。本院确认如下法律事实:原告是为白石商业广场提供物业管理服务的企业，被告王文广、王文达、赵晓熠是白石商业广场6层的业主。2017年10月17日，被告王文广、王文达的父亲王运奎代理王文广、王文达，被告赵晓熠的父亲赵和平代理赵晓熠与原告共同签署了物业服务合同。合同的主要内容包括：原告为甲方，王文广、王文达、赵晓熠为合同的乙方，由甲方为乙方提供物业管理服务。物业名称为白石商业广场，具体位置为白石商业广场6层，乙方的房号为XX号至XX号，XX号至XX号，XX号至XX号，XX号至XX号，XX号XX号，共计41间，物业类型为商业，物业建筑总面积为商业2088.34平方米。本服务合同的期限为2017年6月15日起至白石商业广场业主委员会成立之日止。乙方缴费标准为每月每平方米5元，每月应交费总额为10441.7元。物业管理费按季缴纳，每季度的首月10日前乙方向甲方足额支付本季度物业服务费。若乙方未按时支付物业服务费用，应按应付款项的千分之四每天缴纳滞纳金。合同还对甲方的服务内容及双方当事人的其他权利义务进行了约定。物业服务合同签订以后，原告即开始为被告方提供物业管理服务。被告方的门面均是用于出租，被告王文广、王文达名下门面的对外招租、收租及支付物业管理服务费等事宜均由其父亲王运奎一手操办，被告赵晓熠名下门面的对外招租、收租及支付物业管理服务费等事宜均由其父亲赵和平一手操办。被告方从2019年10月1日起拖欠物业管理服务费，至2021年4月1日止已经拖欠物业管理服务费167042元。原告多次催收未果。另查明，双方当事人签署物业服务合同时，被告王文广已经成年，但是据王运奎陈述，当时王文广还在上学；被告王文达尚未成年；被告赵晓熠当时已经成年，但是据赵和平陈述，当时赵晓熠还在上学。另外，王文广、王文达名下的门面是王运奎出资购买；赵晓熠名下的门面是赵和平出资购买。本院认为，本案中，双方当事人存在如下争议焦点：焦点一，王运奎代理被告王文广、王文达，赵和平代理被告赵晓熠与原告签订合同的行为如何定性。上述物业服务合同签订时，被告王文达尚未成年，王运奎系其法定代理人，其代理行为有效，对被告王文达具有法律约束力；被告王文广当时虽已成年，但是仍在上学，案涉门面的购买、招租、收租等一切事宜均由其父亲王运奎出面办理，虽然王运奎签订合同时未出示被告王文广的授权委托书，但是原告根据王运奎与王文广的关系及王运奎在经营门面中的行为，足以确信王运奎得到了王文广的授权，同时足以相信王运奎的行为未违背王文广的真实意愿，故本院认定王运奎与原告签订合同的行为构成表见代理，原告与被告王文广之间已经成立合法有效的物业服务合同；被告赵晓熠签订合同的情形与被告王文广的情形一模一样，故赵和平以赵晓熠名义与原告签订合同的行为构成表见代理，原告与被告赵晓熠之间已成立合法有效的物业服务合同。焦点二，案涉物业服务合同的效力如何，合同约定的物业服务费的收费标准是否过高。通常情况下，前期物业服务合同由开发商代表全体业主与物业管理服务企业签订，同时开发商与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。但是本案中，被告方是通过司法拍卖的方式购得门面，开发商与被告方之间并无买卖合同，在这种情况下，原告采用与被告方直接签订合同的方式来确立物业管理服务合同关系并未违反法律、行政法规强制性规定，其形式合法有效。原告与案涉物业前任业主及案涉物业同楼层、同性质的左岸影城所约定的物业服务费的收费标准均是每月每平方米5元，与被告方一致，故案涉物业服务合同所约定的收费标准是公平合理的，合同合法有效，约定的物业服务费的收费标准没有过高。被告方提出己方是在被迫的情况下签订合同，但是未提供相应的证据，该答辩意见不成立。焦点三，被告方以其门面租赁经营受到网购、地下商场、河东新型购物中心等因素的影响为由，要求减免租金是否具有事实与法律依据。本院认为，即使网购、地下商场、河东新型购物中心的存在对被告的门面租赁经营客观上造成了影响，这也是属于正常的经营风险，其后果应当由被告方自己承担，被告方不能以此来对抗原告。焦点四，被告方以受新冠肺炎疫情影响为由，要求减免租金是否具有事实与法律依据。新冠肺炎疫情属于不可抗力，原、被告和其他单位、个人一样都受到了不同程度的、难以克服的影响，在灾难面前，每个单位与个人均应当具有与其他单位和个人同舟共济、共克时艰的社会担当，原告的合同权利在疫情严重的阶段应当让步于其社会义务。本院酌情认定疫情严重的时间段为2020年2月至4月，被告方负担的物业管理服务费按5折处理。焦点五，原告主张的滞纳金是否具有事实与法律依据。本案中，双方当事人在物业服务合同中约定了滞纳金，其性质相当于《中华人民共和国合同法》（下称合同法）规定的违约金，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方约定的滞纳金明显过高，应当予以调整。本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告的实际损失及被告方的违约情节，酌情将被告应负的滞纳金调整为，以拖欠款项为基数，按年利率3.85%从逾期之日起计算至清偿之日止。分段计算的过程如下：2019年10月至12月，欠费17797元，逾期3个月，滞纳金为171.30元（17797×0.0385×0.25）；2020年1月至3月，累计欠费27120.3元（2月3月5折），逾期3个月，滞纳金为261.03元；2020年4月至6月，累计欠费46962.45元（4月5折），逾期3个月，滞纳金为452.01元；2020年7月至9月，累计欠费78287.45元，逾期3个月，滞纳金为753.52元；2020年10月至12月，累计欠费109612.45元，逾期3个月，滞纳金为1055.02元；2021年1月至3月，累计欠费140937.45元，逾期3个月，滞纳金为1356.52元；2021年4月，累计欠费151379.45元，计算至2021年5月31日滞纳金为971.36元，以上滞纳金共计5020.76元。综上所述，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原、被告签订的物业服务合同合法有效，双方均应当按合同的约定履行。原告按合同约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务。被告方拖欠物业管理服务费已经违约，应当承担继续支付费用并赔偿滞纳金的责任。被告方在2020年2月至4月的物业管理服务费按五折处理。被告应赔偿的滞纳金，本院酌情予以调整。原告的诉讼请求部分具有事实与法律依据，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王文广、王文达、赵晓熠在本判决生产之日起三日内向原告湘潭市大众物业服务有限公司支付物业管理服务费151379.45元；二、被告王文广、王文达、赵晓熠在本判决生产之日起三日内向原告湘潭市大众物业服务有限公司支付滞纳金5020.76元（已计算至2021年5月31日），并从2021年6月1日起以151379.45元为基数，按年利率3.85%计算至清偿之日止；三、驳回原告湘潭市大众物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6506元，减半收取3253元，由被告王文广、王文达、赵晓熠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  杨新台二〇二一年六月十七日代理书记员  彭 珊法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院增加应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。