上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终4786号 上诉人（原审原告）：顾林兴，男，1958年10月1日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯悦，上海豪珈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张现玉，男，1980年3月18日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市五河县，住上海市长宁区。 被上诉人（原审被告）：梁真，女，1980年1月12日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：张现玉（梁真之夫），年籍同上。 被上诉人（原审被告）：朱海华，男，1966年3月7日出生，汉族，住上海市长宁区。 被上诉人（原审被告）：贾菊萍，女，1967年12月10日出生，汉族，住上海市长宁区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张伟鉷，上海博拓律师事务所律师。 上诉人顾林兴因与被上诉人张现玉、梁真、朱海华、贾菊萍案外人执行异议之诉一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初21944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人顾林兴上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：张现玉、梁真并非善意购房人，其对朱海华、贾菊萍为逃避债务恶意低价出售房屋一事系明知，各方存在恶意串通赶在法院查封系争房屋前一天办理付款、交付、过户手续，无充分证据证明张现玉、梁真在查封之前已合法占有系争房屋，两人并未支付全部价款，存在因买受人自身原因未在法院查封前办理过户登记。 被上诉人张现玉、梁真、朱海华、贾菊萍辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 顾林兴向一审法院起诉请求：查封朱海华、贾菊萍名下位于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋。 一审法院认定事实：顾林兴诉朱海华、贾菊萍民间借贷纠纷一案，一审法院于2020年7月16日立案受理，案号为（2020）沪0107民初14057号，经顾林兴申请财产保全，一审法院于2020年7月17日作出民事裁定：查封、冻结朱海华、贾菊萍名下价值人民币2，639，250元的财产，并于2020年7月23日查封上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室、602室房屋。 一审法院另查明，上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人为朱海华、贾菊萍、朱某，建筑面积为77.17平方米，房屋类型为公寓。 中国邮政储蓄银行股份有限公司上海奉贤区支行于2019年7月19日在上述两套房屋上设定最高债权数额为725万元的抵押权。郑某于2020年5月6日在上述两套房屋上设定债权数额为40万元的抵押权。 一审法院再查明，张现玉、梁真与朱海华、贾菊萍、朱某于2020年6月12日签订上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖合同，房地产转让价款为384万元。 2020年6月28日，丁某转账朱海华40万元，7月22日转账郑某42万元，7月22日转账朱海华500万元，朱海华用于归还中国邮政储蓄银行股份有限公司上海奉贤区支行借款人民币4，919，522.82元，另丁某现金支付朱海华人民币650，447元，朱海华出具收款收据。 2020年7月22日，朱海华涤除了上述两套房屋上设定的抵押。同日，朱海华、贾菊萍、朱某与张现玉、梁真办理房屋交接。2020年7月23日，朱海华、贾菊萍、朱某与张现玉、梁真向房产交易中心申请办理系争房屋过户手续，不动产登记部门出具收件收据。因房屋被一审法院查封，未完成产权过户。 张现玉、梁真向一审法院提出执行异议，要求解除对系争房屋的查封，一审法院经审查后于2020年9月29日作出（2020）沪0105执异138号执行裁定：解除对上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋的查封。顾林兴不服，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，买受人对法院查封的登记在被执行人名下的不动产提出异议，异议成立应当同时满足以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张现玉、梁真在系争房产查封前已经与朱海华、贾菊萍签订合法有效的房屋买卖合同，对于购房款，虽实际付款人系案外人丁某，但丁某本人当庭进行了陈述，表示属于向张现玉方的借款，以向他人借款来支付房款的方式并非法律所禁止的行为，且朱海华亦出具收据，可以认定张现玉、梁真已经全额支付了系争房屋的购房款。未办理房屋过户登记并非张现玉、梁真自身原因所致。根据现有证据，亦可认定张现玉、梁真于2020年7月22日即已合法占有系争房屋，早于2020年7月23日的查封时间，顾林兴虽对此持有异议，但未提供相应证据予以证明。至于顾林兴所诉称的张现玉、梁真、朱海华、贾菊萍之间约定的房屋价款远低于市场价，即便是以顾林兴所提供的2020年12月的系争房屋所在小区均价作为参考，张现玉、梁真、朱海华、贾菊萍在2020年7月所签订买卖合同约定的购房款亦在合理范围内。纵观房屋买卖合同的履行过程，张现玉、梁真应属善意购房人，按约支付了全额购房款，并履行了缴税义务，直至办理产证过程中才发觉系争房屋被查封，系争房屋无法过户系朱海华、贾菊萍原因所致，张现玉、梁真在付款前并不知晓亦无从知晓。在已履行付款义务的前提下，张现玉、梁真要求解除查封以继续交接系争房屋，符合人之常情，亦不违法律规定。前述关于执行异议成立的规定旨在实现无过错的不动产买受人之物权期待权，为保护张现玉、梁真作为善意购房人的信赖利益，理应给予物权期待权优先于一般债权的保护，这既是彰显诚实信用原则的应有之义，又是鼓励市场交易、促使物之流转的重要保障。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，于二○二一年二月五日作出判决：驳回顾林兴的诉讼请求。一审案件受理费人民币37，520元，由顾林兴负担。 二审中，双方当事人均没有提交证据。 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，结合当事人诉辩意见，本案的争议在于张现玉、梁真对涉案房屋是否享有足以排除金钱债权执行查封措施的民事权益。 首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，张现玉、梁真应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行措施的权益承担举证证明责任，否则，其需承担举证责任的不利后果。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。换言之，当事人只有满足上述全部情形才能够排除执行，关于足以排除强制执行的民事权益的判断，本院将依前述规定对本案进行分析。 再次，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，从证据的表面看，张现玉、梁真是在系争房产查封前与朱海华、贾菊萍之间签订房屋买卖合同，但在系争房屋的出售信息来源、中介费支付、买卖双方及与中介之间的关系、购房款的来源及支付以及合同约定与实际履行之间存在诸多不合理之处，例如，一是在中介完成居间后，买受人却未支付中介费，有违交易常理；二是出卖人为买受人周翔、潘文丽购房的借款提供担保，有悖交易习惯；三是由中介出借大额款项给买受人并不作区分地支付两套房屋的购房款；四是张现玉为周翔代付定金却一直未要求偿还等，当事人均未能做出合理说明。结合顾林兴与朱海华之间存在民间借贷纠纷的诉讼，现仅凭书面买卖合同和购房款的支付尚不足以达到证据的高度盖然性，本院无法形成内心确信出卖人与买受人双方之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。 最后，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。占有不动产的前提是合法，合法理应合乎常理，其中的占有应当是公然、平和、善意地占有。在本案中，房屋买卖合同约定办理产权过户手续后30日内交房，在2020年7月20日之前，共同申请办理转让过户手续，出卖人和买受人实际却于2020年7月23日提交过户手续，且张现玉、梁真在查封的前一天突然从自有居住的房屋中搬离了部分物品进入，该行为难以构成一种善意、平和的占有，不符合合法占有不动产的要求。张现玉和梁真并不是上述司法解释所规定的买受人，不满足前述情形，本院不再赘述其他要件，现张现玉和梁真主张的民事权益不能够排除执行。顾林兴的上诉理由，具有事实和法律依据，本院予以认可。 综上，上诉人顾林兴的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初21944号民事判决； 二、继续查封朱海华、贾菊萍名下位于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋。 一审案件受理费37，520元，二审案件受理费37，520元，均由被上诉人张现玉、梁真、朱海华、贾菊萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 建 审 判 员  叶振军 审 判 员  胡桂霞 二〇二一年六月二十八日 法官助理  赵雅丽 书 记 员  赵雅丽 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……