中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终721号上诉人（申请执行人、一审原告）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行，住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该支行行长。委托诉讼代理人：荣敬华，云南和与合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，云南和与合律师事务所律师。被上诉人（案外人、一审被告）：莫诗国，男，1970年4月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张光敏，云南滇商律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳丽春，云南滇商律师事务所实习律师。被上诉人（被执行人、一审被告）：云南集成广福房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行西山支行）因与被上诉人莫诗国、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，并于2021年5月28日公开开庭进行了审理。富滇银行西山支行的委托诉讼代理人荣敬华，莫诗国的委托诉讼代理人张光敏、岳丽春到庭参加诉讼。被上诉人广福公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。富滇银行西山支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持富滇银行西山支行一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由莫诗国、广福公司承担。事实和理由：一、一审法院认定莫诗国与广福公司签署了《认购协议》系事实认定错误，同时也遗漏了必须参加诉讼的当事人。《认购协议》系补签，而真正的权利主体可能是案外人易坤成，在其未到庭的情形下，直接认定与其有关的法律事实无法律依据，侵害了其合法权利。《认购协议》本质上属于预约买卖合同性质，不属于司法解释中所列明的商品房买卖合同。二、一审法院认定莫诗国合法占有房屋违背客观事实，属于事实认定错误。（一）昆明市西山区广福城A11地块3栋13a号写字楼（以下简称案涉写字楼）尚未竣工验收，房屋的交付构成违法交付，购房人莫诗国基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有，不受法律保护。（二）莫诗国并未在富滇银行西山支行查封前实际使用案涉写字楼，不符合判断合法占有的一般判定标准。三、一审法院认定的价款支付与事实不符。莫诗国向案外人易坤成支付的款项性质为借款，并非购房款，虽然莫诗国辩称该款项性质系备注错误，但并未提交相关证据予以证明，应当承担不利后果；购房款绝大部分款项并非莫诗国本人支付，其主张的付款人与其的身份关系或委托关系等均无客观证据予以证明。四、一审法院认定未办理过户登记是因广福公司内部原因导致，不是莫诗国的过错，并无任何证据佐证，违背了基本的法律事实。在富滇银行西山支行查封之前，只要购房人申请，就可以办理过户登记，并不存在任何阻碍莫诗国办理备案登记、过户登记的客观因素，在长达四年多的时间里，莫诗国均未向开发商申请办理备案登记及过户登记，莫诗国怠于行使权利，存在明显过错。五、一审法院忽略了对富滇银行西山支行有利的事实，未能客观认定莫诗国及广福公司的过错，导致富滇银行西山支行的利益未得到保护，而过错方的利益得到了保护，违反了利益保护的衡平原则。富滇银行西山支行查封保全时，已经向广福公司核查且多次确认，广福公司均确认案涉写字楼没有转让给第三方，也没有签订合同。因莫诗国并未实际入住，故在查封贴封条时富滇银行西山支行无法知晓案涉写字楼已出售给莫诗国，广福公司也未提出任何异议，使得富滇银行西山支行得以查封保全。莫诗国答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由为：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（一）《认购协议》并非富滇银行西山支行主张的预约合同，其性质为商品房买卖合同。1.《认购协议》清楚地约定了买卖双方当事人的姓名、名称，商品房的基本情况、购房款总价、付款时间、物业交接条件等商品房买卖合同主要条款，并且即便是没有其他协议或合同，买卖双方当事人依然能够按照《认购协议》行使各自的权利、履行各自的义务，从而促成案涉写字楼的交易，《认购协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款。2.莫诗国已经支付完案涉写字楼的全部购房款，因此《认购协议》为商品房买卖合同。（二）《认购协议》签订时间2016年11月11日早于案涉写字楼被查封的时间2017年6月28日。（三）《认购协议》中约定莫诗国于2016年7月31日前向广福公司支付第一笔购房款2319175元，仅是为了确认《认购协议》签订时已经向广福公司支付了2319175元购房款的事实，并非《认购协议》系补签。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款仅要求在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并不要求实际使用。案涉写字楼的使用与否以及使用方式均不影响关于莫诗国对案涉写字楼的占有合法性的认定。（二）本案并不存在违法占有，莫诗国在法院查封前已合法占有案涉写字楼。1.在支付完全部购房款后，莫诗国基于其与广福公司签订的合法有效的《认购协议》享有要求广福公司交付该写字楼的合法权利，广福公司按照《认购协议》约定交付案涉写字楼系履行其合同义务，莫诗国占有案涉写字楼系合法占有。2.富滇银行西山支行主张的“违法交付”并不存在，广福公司在一审时提交了经过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位联合盖章出具的《工程竣工验收证明书》证明了案涉写字楼已经进行了事实上的验收，该验收证明书上的验收时间与交房时间先后衔接。况且，写字楼竣工验收合格才交付使用是基于对房屋质量、安全的考虑，系对出卖人广福公司的要求，以此来评判莫诗国对案涉写字楼的占有是否合法并不合理。一审中莫诗国提交的房屋照片显示，案涉写字楼在交房时已经入驻了大量商户与住户，具备使用条件。3.莫诗国已办理相关物业手续并交纳物业费，对案涉写字楼取得了实际控制与管理，合法占有并实际使用了案涉写字楼。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（一）易坤成并非本案必须参加诉讼的当事人，本案不存在遗漏当事人的情形。1.易坤成无力支付剩余购房款后，与莫诗国就购买案涉写字楼达成口头协议，并于2016年11月11日向广福公司提交《变更申请》将购房人姓名由易坤成变更为莫诗国。在此之后，易坤成就退出了案涉写字楼的买卖合同关系，莫诗国取代案外人易坤成成为案涉写字楼的买受人。2.本案是申请执行人执行异议之诉，易坤成对本案诉讼标的不具有独立的请求权，也与本案处理结果没有法律上的利害关系，不属于法律规定必须参加诉讼的当事人，一审法院审理符合法定程序。（二）莫诗国已按照合同约定支付完全部购房款。2016年11月11日，莫诗国向易坤成银行账户转入2431920元（包含易坤成此前支付的2319175元购房款及补贴资金利息），易坤成也出具了相应收条。同日，莫诗国与广福公司签订《认购协议》约定莫诗国于2016年7月31日前向广福公司支付第一笔购房款2319175元，于2016年12月31日前向广福公司支付剩余购房款2351681元。当日，莫诗国通过P0S机刷卡的形式支付给广福公司2400000元（包含2351681元剩余购房款以及48319元的维修基金）。广福公司、莫诗国在一审庭审中确认了《认购协议》中约定的第一笔购房款即易坤成于2016年7月12日前所支付的全部款项2319175元，截止到2016年11月11日莫诗国已经支付完案涉写字楼的全部购房款。四、非因买受人莫诗国自身原因未办理过户登记。一审中广福公司自认案涉写字楼尚未办理过户登记系广福公司的责任，莫诗国无需再对广福公司自认的事实加以举证证明。富滇银行西山支行亦未提供相应证据证明案涉写字楼是因为莫诗国的原因未办理过户登记，故富滇银行西山支行应当承担举证不利的后果。广福公司未答辩。富滇银行西山支行向一审法院起诉请求：1.请求法院判令继续执行案涉写字楼；2.请求法院判令案件受理费等全部诉讼费用由莫诗国、广福公司承担。一审法院认定事实：2014年9月23日广福公司与案外人易坤成签订《“广福城”认购协议》，约定易坤成购买“广福城”物业A11地块B3栋10层写字楼，合同总价为12343985元。易坤成于同日缴纳了定金200000元，后与广福公司协商变更购买A11地块B3栋13a层写字楼。2015年9月9日、2016年3月31日、2016年7月12日广福公司出具的收据显示收到了易坤成交来的房款依次为1400000元、400000元、319175元，累计易坤成通过POS机刷卡和网银转账的形式支付房款2319175元。2016年11月11日莫诗国通过银行转账形式转给易坤成2431920元。同日，易坤成出具收条显示，莫诗国购买原其名下案涉写字楼，收到房款2431920元，其中包括房款本金及补贴资金利息。同日，易坤成和莫诗国向广福公司提交《变更申请》，请求将案涉写字楼购房人姓名变更为莫诗国。同日，广福公司与莫诗国签订《认购协议》，约定莫诗国于2016年7月31日前向广福公司支付第一笔购房款2319175元，于2016年12月31日前向广福公司支付剩余房款2351681元。同日，莫诗国通过POS机刷卡的形式支付给广福公司2400000元，其中包含2351681元的房款和48319元的维修基金。广福公司、莫诗国也当庭确认广福公司与莫诗国签订《认购协议》中约定的第一笔购房款即易坤成变更之前所支付的全部款项，第二笔购房款即2016年11月11日已经实际支付完成，即到2016年11月11日莫诗国已经全部支付完案涉写字楼的全部购房款。2016年11月11日广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就案涉写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城写字楼实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。一审法院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行西山支行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，一审法院依富滇银行西山支行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限。案涉写字楼在查封范围内。莫诗国遂依据上述事实和理由向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2020年4月15日作出（2020）云执异17号执行裁定，裁定中止对案涉写字楼的执行。富滇银行西山支行于2020年4月24日收到该裁定书，于2020年4月29日提起该案诉讼。一审审理中各方当事人对该案争议的写字楼是A11地块3栋13a层或称A11地块B3栋13a层皆无异议。案件的争议焦点为莫诗国对案涉写字楼是否享有足以排除执行的权利。一审法院认为，莫诗国对案涉写字楼提出执行异议，一审法院作出（2020）云执异17号执行裁定，裁定中止对案涉写字楼的执行。该裁定书于2020年4月24日送达给富滇银行西山支行，富滇银行西山支行于2020年4月29日提起该案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行西山支行起诉合法。该案中，莫诗国系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除案涉写字楼的执行。故莫诗国的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1.合同订立。2014年9月23日广福公司与案外人易坤成签订《“广福城”认购协议》，2016年11月11日易坤成和莫诗国向广福公司提交《变更申请》，请求将A11地块B3栋13a层写字楼购房人姓名变更为莫诗国。同日，广福公司与莫诗国签订《认购协议》。该《认购协议》的签订系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力禁止性规定，合法有效。因《认购协议》的签订日期在人民法院查封案涉写字楼之前，故莫诗国在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房产占有。2016年11月11日广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就“广福城”A11地块B3栋13a层写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城写字楼实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。故莫诗国在查封之前已合法占有了案涉写字楼。富滇银行西山支行主张案涉写字楼没有经过竣工验收合格，不能视为合法占用。一审法院认为，合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。案涉房屋没有办理竣工验收备案，并非买受人莫诗国自身原因导致。且经查广福公司已经提交了一份经过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位联合盖章出具的《工程竣工验收证明书》，且广福公司也登报进行了交房公告。故而富滇银行西山支行关于案涉写字楼非合法占有的主张没有事实及法律依据，不应予以支持。3.价款支付。经查，在《认购协议》载明的签订日期之前，易坤成通过POS机刷卡和网银转账的形式支付房款2319175元。案涉写字楼更名的当天即2016年11月11日莫诗国通过银行转账形式转给易坤成2431920元，包括易坤成支付房款本金及补贴资金利息。同日，莫诗国通过POS机刷卡的形式支付给广福公司2400000元，其中包含2351681元的房款和48319元的维修基金。广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及莫诗国已履行完案涉写字楼全部款项支付义务，均予以认可，故莫诗国在案涉写字楼查封之前已经支付完全部价款。4.未办理过户登记原因。因广福公司认可案涉写字楼尚未办理过户登记的责任在于广福公司而非莫诗国，富滇银行西山支行亦未举证证实广福公司上述自认内容与事实不符，故案涉写字楼未办理过户登记的原因不在于莫诗国。综上，莫诗国对案涉写字楼享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，莫诗国就案涉写字楼享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，富滇银行西山支行要求继续执行案涉写字楼的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回富滇银行西山支行的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富滇银行西山支行提交了《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，拟证明案涉工程于2020年10月30日竣工验收，竣工验收前莫诗国所购房屋，达不到使用条件，无法占有使用，故不存在合法占有可能，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。莫诗国发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可；广福公司于一审中提交过《工程竣工验收证明书》，案涉房屋的竣工日期是2015年8月13日，案涉写字楼已经进行了事实上的验收；根据一审莫诗国提交的证据可知，《认购协议》签订时案涉写字楼已入驻了很多商家，莫诗国的占有从2015年持续至今。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的在本院认为部分予以综合评析。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：莫诗国对案涉写字楼是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于莫诗国是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。富滇银行西山支行上诉称，《认购协议》系补签，且属于预约买卖合同性质，并非商品房买卖合同，易坤成作为真正权利人被遗漏。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据一审查明事实可知，2014年9月23日，广福公司与案外人易坤成签订《“广福城”认购协议》，2016年11月11日，易坤成和莫诗国向广福公司提交《变更申请》，请求将案涉写字楼购房人姓名变更为莫诗国。同日，广福公司与莫诗国签订《认购协议》。该《认购协议》中对商品房的基本情况、购房款总价、付款时间、物业交接条件等商品房买卖合同主要条款均有约定，应当认定为商品房买卖合同。且该《认购协议》系签订双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力禁止性规定，一审法院认定莫诗国在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同并无不当。另，易坤成将案涉写字楼转卖给莫诗国，莫诗国已是案涉写字楼的权利人，富滇银行西山支行相关诉讼主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于莫诗国是否在人民法院查封前合法占有案涉写字楼问题。富滇银行西山支行上诉称，莫诗国并未实际使用案涉写字楼，不符合占有的一般判定标准，且案涉写字楼的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。据一审查明，2016年11月11日，广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就案涉写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。莫诗国依据合法有效的《认购协议》有权要求广福公司交付案涉写字楼，且其已经根据广福公司的交房通知办理了接房手续，富滇银行西山支行未提供证据证明莫诗国接房时案涉写字楼不具备入驻及使用条件。故一审认定莫诗国在人民法院查封之前已合法占有案涉写字楼并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于莫诗国是否已支付了全部价款问题。富滇银行西山支行上诉称，莫诗国向案外人易坤成支付的款项性质为借款，购房款绝大部分并非莫诗国本人支付，一审法院认定的价款支付与事实不符。对此，本院认为，根据查明事实可知，易坤成就案涉写字楼曾支付购房款2319175元。2016年11月11日，莫诗国通过银行转账形式转给易坤成2431920元，其中包括易坤成支付购房款2319175元及相关补贴资金利息。同日，莫诗国通过POS机刷卡的形式支付给广福公司2400000元，其中包括2351681元的购房款和48319元的维修基金。故案涉写字楼的全部款项莫诗国已分两笔支付完毕。广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及莫诗国已履行完案涉写字楼全部款项支付义务，均予以认可。对于莫诗国向易坤成支付款项备注为借款问题，莫诗国已于一审中出具相关情况说明，综合案件其他证据，一审法院认定莫诗国就案涉写字楼已支付了全部款项并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于是否因莫诗国自身原因未办理过户登记问题。据一审查明，广福公司自认案涉写字楼未办理过户登记的责任在于广福公司，富滇银行西山支行亦未举证证明案涉写字楼未办理过户登记系因莫诗国自身原因。富滇银行西山支行关于莫诗国在长达四年多的时间里怠于行使权利，对未能办理过户登记过错明显的主张不能成立。一审判决认定案涉写字楼未办理过户登记的原因不在于莫诗国并无不当。综上所述，富滇银行西山支行的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44167元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 郎贵梅审 判 员 王朝辉审 判 员 刘丽芳二〇二一年六月十五日法官助理 李晓晴书 记 员 廖 燕