黑龙江省东宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1086民初908号原告：中国建设银行股份有限公司东宁支行，住所地：东宁市东宁镇中华路6号。负责人：张旭东，行长。委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。被告：李术雪，男，1990年11月6日出生，汉族，住大连市沙河口区，其他自然情况不详。被告：东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司，住所地：东宁市东宁镇民益街以北江南湖公园G1区1号楼24号车库。法定代表人：刘伟良，经理。委托诉讼代理人：李丹，黑龙江正义律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司东宁支行（以下简称建设银行）与被告东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿峰房产）、李术雪金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人赵洪杰到庭参加诉讼，被告鸿峰房产委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼，被告李术雪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与第一被告之间的借贷关系；二、要求二被告连带偿还原告全部贷款本息116699.73元及后续利息（截止到2019年8月9日本金余额110761.12元，拖欠利息5502.77元，拖欠罚息435.84元），后续利息及罚息计算至本金全部还清之日；三、因楼盘不具备办理产权条件，但已办理了预告抵押，申请依法确认原告对东宁市江南湖Ｇ1小区4栋1单元202室房屋享有抵押权，在实现抵押权范围内，原告优先受偿，不足部分各被告人仍负给付义务；四、原告对第二被告保证金享有质权，在实现质权范围内优先受偿，不足部分各被告仍负给付义务；五、二被告共同承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。事实及理由：2011年6月22日第二被告与原告签订《个人住房／商业用房贷款合作协议》、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房借款最高额保证合同》。上述三份合同约定：原告同意对符合条件的购房人在2011年6月22日至2014年8月22日期间为购买东宁市江南湖Ｇ1小区的住房发放贷款，第二被告在原告处开立保证金账户23×××49,以该账户内的保证金担保原告向购房人发放的借款，同时，第二被告为上述借款提供最高额保证，为上述借款承担连带保证责任，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产证等相关手续并抵押物的他项权利证书交原告核对无误收执之日。2013年6月21日，原告与第一被告签订《个人住房／商业用房借款合同》，合同约定：第一被告向原告贷款170000元用于购买第二被告开发的楼房，借款期限自2013年7月2日至2028年7月2日，期限180个月，初始年利率为6.55%（利率根据国家政策调整，放款日执行利率为6.55%，目前执行4.9%）。借款逾期的部分，利率上浮50%，按合同约定计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月2日。第一被告用上述房屋作为借款抵押。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，借款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。可以解除与借款人的借贷关系。2013年7月2日，原告按合同约定将贷款转让第一被告指定账户。2019年8月，第一被告开始拖欠贷款，至2020年8月9日，尚欠原告本金110761.12元，利息5938.61元。根据合同约定，第一被告已经违约，原告可以立即解除双方之间的借贷关系，要求第一被告立即清偿借款利息及相关费用，实现抵押权。同时，根据合同约定，第二被告承担连带保证责任，为维护原告合法权益，原告向人民法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。开庭审理时原告变更及明确诉讼请求：诉状中第二项诉讼请求由2019年8月9日变更为2020年8月9日。被告东宁市鸿峰房产答辩称：1.本息部分需要原告举证计算清楚，因为借款人是李术雪，不是鸿峰公司，鸿峰公司不了解李术雪的还款计划；2.第五项诉讼请求应由李术雪承担，不应由鸿峰公司承担，理由是纠纷是李术雪引起的，李术雪不偿还借款，鸿峰公司不知道，原告没有通知鸿峰公司，也没有要求鸿峰公司履行保证责任就提起诉讼，相关费用鸿峰公司不予承担。被告李术雪未到庭，向本院提交答辩意见称：由于新工作的原因未能按时到庭请予原谅，我在这里向法院以及银行的工作人员说一下我未能及时履行银行还款的原因。我们家以前是种植黑木耳的，2019年家里做的二十八万袋菌包，由于各种原因几乎都没回来，这四十多万块钱里面将近二十万是我爸妈借的，因为这个事我妈没多长时间就病倒了，主静脉栓塞在牡丹江住院四个月，这期间银行工作人员也给我打过电话，那时候我是真无力偿还，因为这些我爸出去打工，我在家照顾我妈跟我家里的小孩，这期间我手里有点钱我就还银行一点还别人家一点，没办法别人的钱也是天天催着要，只能是慢慢还了。2020年又赶上疫情，疫情过后我出门打工我爸身体不行他有双肾结石只能在家照顾我妈跟孩子。2020年9月份因为我的腿受伤回家养了四个月，2021年过完年我就出来打工了，现在工作刚刚稳定，我现在每个月工资是四千五，去掉家里的一些开销，现在还银行的分期还是可以的，我恳请银行的工作人员别让我一下都把贷款还清了，我是真的拿不出来那么多钱了，我现在的能力每个月还之前的数额还是可以的，之前每个月不到一千五百块钱，再多我就不说了，我就是请法院及银行的工作人员不要让我一下都还清欠款，以后我保证每个月都按时还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告举示的证据：1.个人住房借款申请1份、贷款调查审批表1份（核对原件，提交复印件）。证明：被告向原告提出个人住房贷款申请，并按原告要求填写有关信息。被告鸿峰房产质证称，没有意见。2.借款合同1份（核对原件，提交复印件）。证明：2013年6月21日被告李术雪与原告签订借款协议，借款数额170000元，期限为180个月，借款用途为购房，利率为浮动利率，被告东宁市鸿峰房地产开发有限公司为其提供连带责任保证。被告鸿峰房产质证称，没有意见。3.个人贷款支付凭证1份（核对原件，提交复印件）。证明：原告按照双方签订的合同约定，将被告的贷款打到被告指定银行账户中。被告鸿峰房产质证称，没有意见。4.个人住房借款保证协议1份、个人住房借款最高额保证合同1份、合作协议1份（核对原件，提交复印件）。证明：被告鸿峰房地产开发有限公司对被告李术雪的个人住房借款提供最高额保证及保证金质押保证。被告鸿峰房产质证称，没有意见。5.个人贷款对账单1份（提交复印件）。证明：经原告核实截止到2020年8月9日被告欠原告本金110761.12元，利息5502.77元，罚息435.84元。被告鸿峰房产质证称，该证据情况我公司不清楚。6.抵押预告登记1份（提交复印件）。证明：2013年6月27日被告李术雪用自己购买的楼房做了抵押登记。被告鸿峰房产质证称，没有意见。本院认为，被告李术雪经本院依法传唤未到庭，视为放弃质证权利，原告提交的证据形式要件符合法律规定，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告鸿峰房产未向法庭举示证据。被告李术雪未向法庭举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月22日第二被告与原告签订《个人住房／商业用房贷款合作协议》、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房借款最高额保证合同》。上述三份合同约定：原告同意对符合条件的购房人在2011年6月22日至2014年8月22日期间为购买东宁市江南湖公园Ｇ1区的住房发放贷款，第二被告在原告处开立保证金账户23×××49,以该账户内的保证金担保原告向购房人发放的借款，同时，第二被告为上述借款提供最高额保证，为上述借款承担连带保证责任，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产证等相关手续并将抵押物的他项权利证书交给原告核对无误收执之日。2013年6月21日，原告与第一被告签订《个人住房/商业用房借款合同》。合同约定：第一被告向原告贷款170000元用于购买第二被告开发的楼房，借款期限自2013年7月2日至2028年7月2日，期限180个月，初始年利率为6.55%(利率根据国家政策调整，放款日执行利率为6.55%，目前执行4.9%)。借款逾期的部分，利率上浮50%，按合同约定计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月2日。第一被告用上述房屋作为借款抵押。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，借款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，可以解除与借款人的借贷关系。2013年7月2日，原告按合同约定将贷款发放第一被告指定账户。2019年8月，第一被告开始拖欠贷款，至2020年8月9日，尚欠原告贷款本金110761.12元，利息、罚息计5938.61元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告间的借款合同关系依法成立并已实际履行。原告依据合同支付贷款后，被告李术雪应按双方合同约定的方式偿还贷款本息。被告李术雪自2019年8月起未按约定偿还借款本息，属于违反合同约定的行为，依据双方签订的合同，原告有权宣布借款立即到期并要求被告李术雪立即偿还剩余借款本金、利息、罚息及相关费用，解除原告与被告李术雪的借贷关系，故原告要求解除其与被告李术雪签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告李术雪向原告借款170000元，尚欠本金110761.12元，应当予以偿还。原告与被告李术雪约定利率按年调整，放款日执行利率为年利率6.55%，现执行年利率4.9%，逾期还款加收50%罚息，故被告李术雪应偿还拖欠原告利息5502.77元、罚息435.84元（截至2020年8月9日）；2020年8月9日后的利息，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的5年以上中长期贷款市场报价利率计算、罚息按照此标准上浮50%计算，至实际给付之日止。被告鸿峰房产与原告签订个人住房（商业用房）贷款合作协议、最高额保证合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违法法律规定，依法成立并生效，被告鸿峰房产应对符合条件的购房人即被告李术雪在原告处的贷款在最高额保证范围内承担连带还款责任；被告鸿峰房产依据合作协议在原告处开立保证金账户，以该账户内的保证金担保原告向购房人发放借款，原告对该保证金账户内的资金享有质权，故原告要求对被告鸿峰房产的保证金享有质权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告与被告李术雪就东宁市东宁镇江南湖G1小区4栋1单元202室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权预告登记的权利人，享有抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押登记的请求权。抵押权预告登记期间，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。抵押权经登记方产生优先受偿的效力，本案涉诉房产未经抵押登记，原告对涉诉房产不具有优先受偿权，故对原告此项主张不予支持。原告的第5项诉讼请求并不明确，其合理部分可按法律规定予以保护，不合理部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第四百二十五条、第五百六十二条第二款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司东宁支行与被告李术雪于2013年6月21日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告李术雪于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司东宁支行借款本金110761.12元、利息5502.77元，罚息435.84元（截止到2020年8月9日）；2020年8月9日以后的利息，以实际欠款本金数额按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的5年以上中长期贷款市场报价利率计算、罚息按照此标准上浮50%计算，至实际给付之日止；三、被告东宁市鸿峰房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、原告中国建设银行股份有限公司东宁支行对东宁市鸿峰房地产开发有限公司保证金账户内的资金享有质权，有权优先受偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司东宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，减半收取计1317元由被告李术雪、东宁市鸿峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  谢立明二〇二一年六月十六日书记员  李 媛