江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初3538号原告：夏丽丽，女，1978年11月5日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：任生平，扬州市江都区仁平法律服务所法律工作者。被告：扬州珠港物业服务有限公司，住所地扬州市文昌中路名都华庭会所二楼。法定代表人：唐耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱颖，该公司副总经理。委托诉讼代理人：沈松山，江苏同拓律师事务所律师。被告：扬州市泰达投资置业有限公司，住所地扬州市文昌中路6号。法定代表人：居瑞坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵斌，该公司员工。原告夏丽丽与被告扬州珠港物业服务有限公司（以下简称珠港公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，原告于2020年12月24日申请追加扬州市泰达投资置业有限公司（以下简称泰达公司）为被告，本院予以准许，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏丽丽及其委托诉讼代理人任生平、被告珠港公司的委托诉讼代理人沈松山、被告泰达公司的委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带赔偿原告经济损失64138元（29138元财物损失，35000元鉴定费、评估费）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系扬州市江都区仙女镇“新都首席华庭”小区1幢404室的业主，与被告珠港公司于2016年形成物业服务关系，原告交纳了物业费。近两年来，原告因在丁沟中学租房陪儿子上高中，孩子在校期间，除有时短暂回家送、取生活用品，家中基木无人居住。2020年7月14日下午原告回家时未发现异常。7月18日上午，原告回家送东西，进门后发现室内全是积水，高度有十公分左右，落地的橱柜、床、沙发、门套、墙纸、集成灶、冰箱及地板等生活设施均被污水浸泡、腐蚀、损坏。发现情况后，原告联系珠港公司的工作人员，物业人员先不予理睬，原告无奈报警，民警再次联系物业公司、开发商，后珠港公司才来处理，判断为厨房下水管道底部堵塞，排水不通，导致管内积水，倒灌至原告家。经疏通，下水才正常。原告认为，被告珠港公司是专业的物业公司，应按物业管理的法律规定和物业服务协议的约定对服务小区内上下水管道等公共设施进行管理和维护。现被告未尽到管理和维护的义务，导致原告财产受损，应承担赔偿责任。原告起诉后，对进水原因进行鉴定，鉴定结果表明排污管油渍堆积导致排水有效管径减少，证明物业公司没有尽到物业服务责任；进水地方的排出管和室外接户管实际管径小于设计管径，证明开发商泰达公司将有质量问题的房屋出卖给原告，造成本次事故发生，故原告申请追加开发商为被告。原告认为两被告对原告的损失均有责任，属于多因一果的法律关系，是共同侵权，应当承担连带赔偿责任。被告珠港公司辩称，1.被告认可鉴定结论，同时认为除鉴定的原因外还有其他两个原因，一是楼上住户在日常生活中将油污倒入厨房排水立管；二是开发商在施工时改变了设计方案除将厨房排出管、室外接户管管径缩小之外，还将原来设计图纸上的走向变动（从直道变为弯道），增加了油污的附着力；2.根据双方签订的物业服务合同约定，物业公司对楼外排水管进行清理，并不包括该房屋厨房室内的排水立管、排出管，且物业公司已经按照合同约定对楼外排水管道及化粪池进行清理、清掏。原告认为室内的排水管道属于物业公司清理的范围无事实和法律依据。再者，室内的排水立管、排出管都被每户业主装修时封闭在里面也无法疏通；3.扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司的评估范围过大，2021年5月10日现场勘验时，仅木地板和部分墙纸有明显损坏。在评估范围进行确认时被告明确表示对现场勘验有明显损坏需要更换修理的部分同意纳入评估范围，其他由评估公司根据现场勘验确实需要更换维修的同意纳入评估范围，该评估报告将所有项目都纳入评估范围，被告认为该范围过宽。综上所述，被告物业公司不应承担赔偿责任，请求法庭驳回原告对被告物业公司的诉讼请求。被告泰达公司的质证意见与被告珠港公司意见一致，认为鉴定结论中厨房排出管的管径从150mm变110mm的事实，但室外接户管的管径从300mm变200mm与事实不符。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夏丽丽系坐落于扬州市江都区房屋的所有权人。被告珠港公司是上述房屋所在小区新都·首席华庭的物业服务企业，前期物业管理服务协议中约定物业公司的物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等；物业公司的日常维护保养服务包括屋面排水沟、雨、污水管道及化粪池：每月对屋面排水沟清扫、疏通1次；每季度对楼外排水管道巡检2次，每年清理、清掏楼外排水管道及化粪池2次，保证污水和化粪池排污口畅通。近两年，因原告在外陪读，很少居住在该房屋内。2020年7月14日，原告回家时未发现异常，但7月18日再次回家后发现室内存在积水，高度有十公分左右，房屋地面及落地的家具等设施被污水浸泡。发现情况后，原告联系被告珠港公司的工作人员，双方经沟通协商处理未果，原告予以报警。新区派出所民警处警后，联系物业、开发商人员沟通，无结果，告知原告起诉解决。原告于2020年7月27日将被告珠港公司诉至法院，并申请对房屋进水原因进行鉴定。2020年11月30日，江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司出具鉴定意见书，结果分析如下：1.根据现场调查，该厨房排水立管管壁附着大量油脂污垢，易引发堵塞；排出管、接户管管内亦存在污物，影响排水能力；2.该厨房排出管、室外接户管实测管径分别为110mm、200mm，不符合设计管径150mm、300mm的要求。综上所述：该房屋厨房排水立管、排出管、室外接户管内存在油脂等污物淤积，造成排水有效管径减小，易引起堵塞或遇四层以上排水量过大时不能及时排泄，导致排水返溢。厨房排出管、室外接户管实际管径小于设计管径，加大了类似情况的发生。进水原因鉴定花费鉴定费35000元，鉴定公司开具了增值税发票。2020年12月24日，原告申请追加开发商泰达公司为被告。本院予以准许后，原告要求对房屋因进水导致的财产损失进行评估。扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司现场勘验后，本院组织原、被告对评估范围进行确认，原告认为委托评估范围确认函上要求更换装修明细表的所有项目都进过水，均要求评估；被告珠港公司要求对现场勘验有明显损坏需要更换修理的部分纳入评估范围，以鉴定机构现场勘验认为有损坏需要更换的为准；被告泰达公司表示没有意见。2020年5月20日，评估公司于2021年5月20日出具评估报告，认为案涉房屋进水受损涉及的部分财产在评估基准日2021年4月22日的评估价值为29138元。该评估花费评估费5000元，评估公司出具了增值税发票。另查明：2020年3月7日，被告珠港公司的工作人员在物业管理群众告知业主“一号楼这么多油饼终于清理掉了，请大家不要再把油汤倒进下水道了”，被告珠港公司提供对室外雨污水管进行检查和清理的照片。本院认为，本案的结案案由为财产损害赔偿纠纷。原告以其房屋进水导致财产受损提起本案诉讼，原告根据鉴定结论申请追加开发商泰达公司为被告，故本案不是业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷，应为财产损害赔偿纠纷。本案中，鉴定结论可以得知系因管道内存在油脂等污物淤积以及管道的实际管径小于设计管径导致房屋进水。本案的主要争议在于两被告对损害的发生有无责任，以及责任大小如何认定。根据法律规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小，各自承担相应的责任。被告珠港公司作为小区的物业服务企业，根据物业管理服务协议约定，共用的上下水管道属于共用设施设备，物业公司应当对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护，保持其良好的状态。现共用的管道淤积物无法及时排泄，导致排水返溢，有被告物业公司疏于管理的因素存在。虽然被告珠港公司提供了定期清理的照片及在微信发送提醒的截图，但排水返溢情况的实际发生，说明物业公司对管道履行的维护义务未能达到管道清理的实际需求，但这种实际需求又因住宅的接户管实际管径小于设计管径而被增大，增加了物业公司的服务难度。结合物业公司履行管道维护义务的频率、管径大小变化的实际情况、房屋进水原因的综合分析认定，本院认为开发商擅自改变管径大小，导致管道易发生淤积，应当承担主要责任，本院酌定被告泰达公司承担80%的赔偿责任，赔偿原告损失23310.4元，支付鉴定费、评估费28000元。被告珠港公司在明知一号楼容易淤积的情况下，未能根据实际情况加大清理力度，也应承担相应的责任，本院酌定被告珠港公司承担20%的赔偿责任，赔偿原告损失5827.6元，支付鉴定费、评估费7000元。被告珠港公司抗辩损失评估范围过大，但该范围是评估公司根据房屋现场勘验情况予以确认，被告未能提供范围过大的具体依据，本院对此不予采纳。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律规定。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告扬州珠港物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏丽丽赔偿财物损失5827.6元、支付鉴定评估费7000元；二、被告扬州市泰达投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏丽丽赔偿财物损失23310.4元、支付鉴定评估费28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1403元，被告扬州珠港物业服务有限公司负担280元，被告扬州市泰达投资置业有限公司负担1123元，此款已由原告垫付，两被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  陆娇妮人民陪审员  董 雯人民陪审员  刘银妹二〇二一年六月二十九日法官 助理  管正梅书 记 员  李 茜