北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初11891号原告:林贤进，男，1981年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：褚晓瑾（林贤进之妻），女，1981年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告:冯持，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市西城区。原告林贤进与被告冯持房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林贤进向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告冯持根据租赁合同约定的违约责任补交2018年1月19日至2018年2月14日27天租金共计人民币16499.7元（18333元30天*27天）；2、请求判定冯持因违约搬离给林贤进造成的租金损失35106.38元(22万元47万元*75000元)；3、请求判定冯持补交租赁期内所欠水费152元、电费1537元、物业费498.78836793元。4、请求判定冯持承担所有诉讼费用。事实与理由:林贤进与冯持于2018年1月19日签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市东城区广渠门内大街x号x号楼x层xxx号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积51.13平米）转租给冯持办公。并在合同的补充协议第一条内明确约定:“若乙方违约,合同期内解除租赁合同,且找不到新租客,乙方须将2018年1月19日至2018年2月14日租金补交给甲方。”(证据1合同及补充条款)。在冯持违约搬离后起诉林贤进的案件中,东城区法院一审和北京市二中院二审都认定冯持违约搬离的事实(证据2一审二审判决书),且未找到新租客,因此请求法院判定冯持补交2018年1月19日至2018年2月14日的27天租金共计人民币16499.7元。(备注:这个时间段的租金我们是正常交租给房东)。在冯持违约搬离后起诉林贤进的案件判决中,东城一审和二中院都判定林贤进根据公平原则退还冯持租金34110元(证据2法院判决书),但冯持因违约搬离直接对林贤进后期造成了75000元的损失(证据3法院判决书)。在冯持违约搬离后,林贤进努力的寻找新租客,但努力无果(证据4冯持违约搬离后,林贤进四处寻租截图),无奈与房屋产权人解约,林贤进与产权人在无违约贵任情况下仍要根据公平原则向房东支付解约后房屋空置损失75000元(证据3判决书),所以请求法官按公平原则判定冯持按房屋整体租金分配比例承担相应空置损失35106.38元。被告冯持辩称：水费152元、电费1537元、物业费498.78836793元同意承担，但不同意其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月14日，苗玉芬（出租人、甲方）与林贤进（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》,双方约定将甲方所有位于东城区广渠门内大街xx号x号楼xx层xxx房（建筑面积129.13平方米，以下简称107房，包含涉案房屋在内）租赁予乙方商用，计租期限自2017年12月15日至2022年12月14日，共计五年，甲方应于2017年11月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式47万每年，支付方式押二付三；押金捌万元整（??80000.00）；若甲、乙双方违约解除合同，违约方需向另一方支付违约金捌万元整（??80000.00）。同日，双方还签订了补充协议，约定若乙方违约，乙方需将2017年11月14日至2017年12月14日租金补交。2018年1月19日，冯持和林贤进签订《北京市房屋租赁合同》，约定林贤进将涉案房屋转租给冯持用于经营携程旅游门店，租赁期限自2018年2月15日至2022年12月14日，租金每月18333元，租金支付方式为押一付六，押金为18333元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由冯持承担的费用、租金以及冯持应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给冯持。合同另约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。还约定冯持不按约定支付租金达7日、欠缴各项费用达1000元的，林贤进有权解除合同，收回房屋。还约定租赁期限内，林贤进需要提前收回该房屋的，或冯持需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金100%支付违约金，林贤进应退还相应的租金。同日，冯持、林贤进签署《补充协议》，约定若冯持违约，合同期内解除租赁合约，且找不到新租客，冯持需将2018年1月19日至2018年2月14日租金补交给林贤进。还约定房屋支付方式为押一付六，各期支付租金日期为：2018年7月21日、2019年1月21日、2019年7月21日、2020年1月21日、2020年7月21日等，租金从2020年2月14日起每年按前一年年租金递增4%。上述协议签订后，双方依约履行。2019年9月1日，林贤进向苗玉芬交纳房租120000元。2019年12月1日，林贤进向苗玉芬交纳房租113300元。2020年1月21日，冯持未依约向林贤进支付该下期半年租金，林贤进多次向冯持催要，冯持以受新冠肺炎疫情影响，门店处于停业状态为由，希望林贤进与产权人苗某协商减免租金，林贤进要求冯持先如约支付租金，林贤进和产权人继续协商减免租金事宜。2020年2月10日，冯持向林贤进支付了租金56000元，后林贤进称未与产权人就租金减免事宜协商一致，林贤进于3月14日向产权人支付了租金，林贤进继续向冯持催要剩余未付的部分租金，但冯持未付。2020年3月12日，林贤进向苗玉芬交纳房租120000元。2020年3月15日，林贤进向冯持发出《解除合同告知函》，林贤进以冯持未交纳剩余租金为由，要求解除双方租赁合同关系。冯持回复建议解除双方租赁合同关系，但不同意林贤进在《解除合同告知函》中提出其他要求。此后冯持、林贤进继续沟通减免租金和变更租金支付方式问题。沟通过程中，林贤进同意减免冯持一个月租金，并多次向冯持表示希望继续履行合同，双方共克时艰难。2020年4月29日，冯持告知林贤进就免租和租金支付形式改为季付的事宜草拟一份补充协议。2020年5月5日，林贤进向冯持发送了补充协议，但双方最终并未签署补充协议。2020年5月6日，冯持提出搬离涉案房屋。2020年5月10日，冯持将涉案房屋腾空后交付给林贤进。2020年6月15日，林贤进搬出107房屋，苗玉芬收回107房屋，双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除。2020年7月13日，林贤进将苗玉芬诉至本院，要求1、苗玉芬退还房屋押金80000元；2、苗玉芬退还2020年1-6月多支付的租金4775元；3、苗玉芬退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元。苗玉芬提起反诉，要求1、林贤进支付违约解除租赁合同给苗玉芬造成的租金损失115999.71元(每日空置的租金损失，自2020年6月15日至9月12日止，共计87天)；2、林贤进返还免租期租金20000元；3、林贤进支付2020年的物业费1400元。2020年8月14日，冯持将林贤进诉至本院，冯持请求判令1、双方租赁合同关系于2020年3月15日解除；2、要求林贤进支付违约金19066元；3、要求林贤进退还押金18333元；4、要求林贤进退还2020年3月16日至5月10日的租金36934元；5、要求林贤进退还2020年1月3日至2020年3月15日期间租金43510元；6、要求林贤进退还2020年1月3日至2020年3月15日物业费700元；7、要求林贤进赔偿门店装修损失53360元、家具损失25480元、搬家费1748元。2020年8月20日，苗玉芬将107房屋另行出租。2020年11月12日，本院就冯持起诉林贤进房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）京0101民初13508号民事判决书。本院认为新冠肺炎疫情并未导致冯持、林贤进租赁合同的必然不能履行，虽然疫情致使冯持的经营收益受到影响，但冯持可以通过与林贤进协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响，冯持在双方就减免租金未能协商一致情况下，单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，构成违约，考虑双方于2020年5月10日进行了房屋交接，故本院认定双方租赁合同关系于2020年5月10日解除。本院另认为冯持、林贤进之间租赁合同系因冯持单方搬离涉案房屋导致合同提前解除，林贤进并无违约行为，故冯持要求林贤进支付违约金并赔偿装饰装修损失、家具损失、搬家费等，于法无据，本院不予支持，且双方合同明确约定冯持提前解除合同的，需要按照月租金100%支付违约金，同时约定押金抵扣承租人的违约赔偿责任，故冯持要求林贤进返还押金的诉讼请求，本院不予支持。至于冯持主张的退还2020年1月3日至5月10日的租金（实际已付80362元）一节，本院视疫情或疫情防控措施对合同履行影响程度，根据公平原则酌情确定该期间应付具体租金金额，剩余租金林贤进应返还给冯持。最终，本院判决林贤进退还冯持租金34110元，并判决驳回冯持其他诉讼请求，该判决已经生效。2020年12月28日，本院就林贤进、苗玉芬之纠纷作出2020京0101民初10261号民事判决书。判决确认苗玉芬、林贤进之间的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除，确认苗玉芬同意退还租金4775元，确认林贤进同意支付2020年的物业费1400元。另认为在合同履行期间发生了新冠疫情，双方协商于2020年6月15日解除租赁合同，均不存在违约责任，故林贤进要求苗玉芬退还押金，理由充足。另认为因林贤进将分租的部分房屋租金经本院判决要求退还冯持，根据公平原则，且综合疫情期间林贤进的经营情况、疫情防控措施对合同履行影响程度，故酌定苗玉芬亦应退还林贤进2020年1月20日至2020年6月14日期间部分房屋租金。另认为根据公平原则，合同解除后，苗玉芬会有一定的空置期损失，本院应予酌定考虑，故林贤进应支付部分空置期租金，数额由本院酌定。另认为因林贤进不存在违约行为，故苗玉芬主张的返还免租期租金20000元，无合同依据。本院最终判决苗玉芬退还林贤进房屋押金80000元、退还林贤进多交纳的房屋租金4775元、退还林贤进2020年1月20日至6月14日的房屋租金75000元；同时判决林贤进给付苗玉芬租金损失75000元、物业费1400元。后，林贤进、苗玉芬均提起上诉，但均被驳回。本院认为，因本院生效判决已经认定冯持和林贤进之间的租赁关系系因冯持单方搬离涉案房屋导致提前解除，林贤进并无违约行为，故本院认为冯持理应承担违约责任。因本院已经判定林贤进无需退还冯持押金18333元，且此数额已经足以覆盖林贤进在本案中主张的2018年1月19日至2018年2月14日期间的租金16499.7元，故本院对此不再重复支持。至于林贤进另主张的因冯持违约搬离给林贤进造成的租金损失35106.38元(22万元47万元*75000元)，本院认为此主张有一定合理性，酌情予以支持。至于林贤进另主张的水费152元、电费1537元、物业费498.78836793元，因冯持认可上述数额，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、被告冯持于本判决生效后十日内支付原告林贤进水费152元、电费1537元、物业费498.78元；二、被告冯持于本判决生效后十日内赔偿原告林贤进34110元；三、驳回原告林贤进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，由林贤进负担174元，冯持负担400元（于本判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二一年六月十七日法官助理 吴董超法官助理 冒南君书 记 员 许可然