吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终773号上诉人（原审被告）：赵岩，男，1972年2月10日生，满族，住吉林省白城市洮北区。被上诉人（原审原告）：白城市智城物业服务有限公司。法定代表人：董倩，系总经理。上诉人赵岩因与被上诉人白城市智城物业服务有限公司（以下简称智城物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵岩上诉请求：1．请求二审法院依法撤销洮北区人民法院（2021）吉0802民初1066号民事判决，并在查清事实的基础上依法改判。2．驳回智城物业要求赵岩支付全额物业费人民币680元及滞纳金人民币225元。3．请求法院判决智城物业承担本案的上诉费用。事实和理由：一、一审已查明事实却未按事实判决。1．根据赵岩与智城物业签订的物业服务合同（合同约定：1小区内生活垃圾日产日清；2楼道每天清扫一次且每周（在5-10月）拖洗一次；3小区内排水、排污设施保持畅通、污水不外溢；4小区内庭院每天清扫一次；5及时清除冬季降雪），智城物业未按照合同之约定每日清扫楼道一次，而是数天才打扫一次，造成楼道内纸屑、烟头、白灰、尘土等垃圾到处都是非常肮脏，而且一存放就是好几天（上述这些有照片为证，照片已上交至洮北区人民法院，我们二单元住户也可作证）。2．智城物业未按照合同之约定保持排水、排污畅通，我们二单元下水道已堵过三次，找智城物业服务有限公司其不给解决，我们二单元住户自己统一齐钱雇人疏通的（我们二单元住户也可作证）。3.智城物业未按照合同约定及时清除冬季积雪，每次降雪都不清理，到处都是，时间久了都成了冰，人在上面都不敢快走（我们二单元住户也可作证）。二单元可作证住户如下：赵岩、徐忠生、李伟芝、佟淑伟、张海忠、王淑莲、李桂华、赵丽杰。如上所述，智城物业明显构成违约，按照合同法规定违约方应向合同对方赔偿，至少要减半物业费的收取以观后效。如果智城物业以后继续不履行物业服务合同之约定服务不到位，我们二单元住户愿意与其终止物业服务合同。综上所述，一审法院的判决不公平，为维护自身合法权益，特上诉至贵法院，望二审法院依法改判。智城物业未答辩。智城物业向一审法院起诉请求：1．判令赵岩支付智城物业物业管理费人民币680元、滞纳金人民币225元；欠费时间：2018年5月1日-2020年12月30日，物业费为：0.3元／㎡；2．判令赵岩承担本案诉讼费。一审法院认定事实：赵岩为新华花园小区业主，其所有的房屋位于新华西路大路38号楼2单元5楼西户，房屋建筑面积70.86㎡。赵岩未交纳2018年5月1日至2020年12月30日的物业费。智城物业与新华花园业主委员会分别于2018年6月28日、2019年7月17日、2020年4月30日签订《物业管理服务合同》，物业服务期限分别为2018年5月1日至2019年4月30日、2019年5月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2021年4月30日。双方合同约定：服务事项：一、小区内生活垃圾日产日清；二、小区楼道每日清扫一次，每周拖洗一次（5-10月）；三、小区内排水、排污设施保持畅通、污水不外溢；四、小区内庭院每日清扫一次；五、及时清除冬季降雪。收费标准：多层楼房住宅物业按建筑面积每月每平方米0.3元。违约责任：2018年物业服务合同：业主逾期不交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用万分之五加收违约金；2019年物业服务合同：业主逾期不交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五加收违约金；2020年物业服务合同：业主逾期不交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收违约金。一审法院认为，2018年至2020年，智城物业与新华花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方之间成立物业服务合同关系。赵岩认为其未与智城物业签订物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，赵岩为新华花园小区业主，新华花园小区业主委员会签订的物业服务合同对赵岩具有约束力。赵岩出示照片，以证明智城物业没有打扫其所在单元的楼道，地面有纸张、有白灰，没有拖地，楼道灯不亮。一审法院认为，物业服务存在持续性和整体性的特点，物业服务是否符合双方合同约定的服务标准，不能仅以短时间内的局部问题予以认定，应考虑物业服务的整体质量。关于地面有纸张、有白灰问题，应考虑该情况是否属于偶发，后期智城物业是否予以及时清理。关于拖地问题，双方合同约定智城物业在每年5月至10月期间每周拖洗一次楼道，赵岩所称地面没有拖洗，系在双方合同约定的拖洗时间之外。关于楼道灯不亮问题，赵岩确认楼道有灯泡，不亮原因其不清楚。智城物业称楼道灯不亮的原因是该单元没有公共电表，没有接电源，智城物业曾与电业局沟通，因智城物业提供的解决方案业主不接受，使楼道灯无法接电。楼道照明问题虽不在物业服务合同范围内，智城物业虽不具有完全的维修维护义务，但智城物业作为物业服务单位对物业服务合同约定之外的公共区域基础设施亦应协助业主进行协调维护，业主对此亦应尽到共同管理维护义务，业主如不配合，不能以此抗辩智城物业未尽到物业服务义务。故一审法院对赵岩的抗辩主张不予支持，赵岩不能以此为由拒绝交纳物业费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，赵岩应当给付智城物业2018年5月1日至2020年12月30日物业费680元（70.86㎡×0.3元／㎡×2年8个月）。智城物业要求赵岩从逾期之日起按日千分之一支付滞纳金225元。双方在2018年合同中约定违约金为日万分之五；在2019年合同中约定违约金为日千分之五；在2020年合同中约定违约金为日千分之三。双方在合同中约定业主需按时交纳物业费，但未明确约定交纳物业费的具体时间。一审法院认为，物业服务合同具有持续履行的特点，双方合同没有约定需在一个物业服务年度开始前交纳物业费，赵岩在一个物业服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但赵岩在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故赵岩应从该服务年度期满次日起支付违约金。对智城物业主张2018年违约金按日千分之一支付超出合同约定，应以合同约定的日万分之五为限。综上，对赵岩拖欠的2018年物业费255元应从2019年5月1日起按日万分之五支付违约金，拖欠的2019年物业费255元应从2020年5月1日起按日千分之一支付违约金，拖欠的2020年5月1日至2020年12月30日物业费170元应从2021年5月1日起按日千分之一支付违约金，以上违约金合计金额不超过225元。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：赵岩于判决生效之日立即给付白城市智城物业服务有限公司2018年5月1日至2020年12月30日物业费680元、违约金（2018年违约金以255元为基数，按日万分之五，从2019年5月1日起计算至付清之日止；2019年违约金以255元为基数，按日千分之一，从2020年5月1日计算至付清之日止；2020年5月1日至2020年12月30日违约金以170元为基数，按日千分之一，从2021年5月1日计算至付清之日止，以上违约金合计金额不超过225元）。案件受理费25元，由赵岩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，赵岩上诉主张智城物业未按合同约定每日清扫楼道，其虽提交了照片予以证明，但该照片的拍摄时间为2021年5月-6月份，而本案中智城物业主张收取的物业费时间是2018年5月1日-2020年12月30日，并且照片仅能显示某一时间点的楼道情况，因此该照片与本案无关联性，无法证明其主张，本院不予采信；赵岩主张智城物业未保持下水道畅通、未及时清雪，但其未提交任何证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故赵岩的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹宝明审判员 孙晓琦审判员 李 瑞二〇二一年六月二十六日书记员 张 明