重庆市巴南区人民法院民事判决书(2021)渝0113民初4099号原告：徐悦，女，1981年10月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张忠锡，重庆洛书律师事务所律师。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附40号，统一社会信用代码91500113MA5U65DA40。法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：文哲，男，系重庆振中房地产开发有限公司工作人员。原告徐悦与被告重庆振中房地产开发有限公司(以下简称振中公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告徐悦的委托诉讼代理人张忠锡、被告振中公司委托诉讼代理人文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐悦向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付逾期交房违约金143347.88元；2、判令被告向原告支付未完成气表入户滞纳金共计28669.58元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋一套，房屋总价款为927818元。并约定被告应于2020年3月15日前交房及相应违约责任。现原告已支付全部价款，但被告振中公司逾期交房，且未按约定通水、通电、气表入户等，构成违约，双方产生纠纷。经协商未果，原告徐悦遂向本院提起诉讼。被告振中公司辩称，逾期交房属实，原告徐悦请求违约金过高，应当降低。理由如下：第一，合同履行过程中，遇新冠疫情，系不可抗力事件，致使工期、交房延后，应当扣除不可抗力期间；第二，合同约定逾期交房违约金为已付房款的0.05%/天，当地房屋租赁市场平均租金价格为每月20.65元/平方米，4-8号房屋租金远不及该标准，原告徐悦实际损失远远小于违约金金额；第三，合同约定逾期收房违约金为已付房款的0.01%/天，而逾期交房的违约金为已付房款的0.05%/天，从权利对等原则考虑，逾期交房违约金明显过高，应降为0.01%/天；第四，合同约定逾期交房违约金标准已经超过年18%，已高于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期贷款报价利率的四倍，明显过高，应予以降低。第五，气表未实际安装是由于燃气公司的政策调整所致，非被告振中公司的原因，且逾期通水、通电、气表入户违约金与逾期交房违约金期间重叠，不应当重复主张。原告徐悦围绕诉讼请求向本院提交以下证据：重庆市商品房买卖合同及补充协议、重庆增值税普通发票、工商银行个人贷款活动明细查询单、交房通知书、房屋照片。被告对以上证据的真实性予以认可。被告振中公司向本院提交以下证据：《关于延期交付房屋的告知函》、《关于燃气气表主体阶段不再安装气表的通知》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》、《界石镇租金(年度)》、《2020年上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》等证据。原告对以上证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。以上证据，本院均在卷佐证。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2019年2月11日，原告作为乙方(买方)与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋一套，房屋总成交金额为927818元，原告支付首付款278818元并通过银行贷款支付剩余房款；被告应当在2020年3月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在90日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；约定被告振中公司应当在2020年3月15日前通水、通电、完成气表入户，逾期按已付房款0.01%／天的标准支付违约金，但在补充协议第七条中变更前述约定为若约定日期内未达到交付条件，被告振中公司应在30日内采取补救措施，超过30日未能补救的，按已付房款的0.01%／天的标准补偿原告徐悦等，并在补充协议第九条中明确约定原告徐悦逾期收房超过90日的自第91日起按已付房款的0.01%／天支付违约金等。履行过程中，原告徐悦已支付了全部房款。被告振中公司应在2020年3月15日前交付房屋，但被告振中公司通知原告徐悦于2021年1月15日接房。另查明，根据《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示，案涉房屋所在的界石地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月。原、被告就合同履行产生纠纷，经协商未果，原告徐悦遂向本院提起诉讼。审理中，原告徐悦坚持其诉讼请求，被告振中公司不同意其诉讼请求。本院认为，原、被告于2019年2月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年3月15日前交付房屋，但其在2021年1月15日才通知接房，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告已抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。本院认为，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。涉案房屋所在地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月，结合该地区的租金标准，本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为(2020年3月15日至2021年1月15日)306天-47天=259天。被告应支付的逾期交房违约金为927818×0.03%×259=72091.46元。对于原告徐悦主张未完成气表入户的违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定被告振中公司应当在2020年3月15日前完成气表入户，逾期按已付房款0.01%/天的标准支付违约金，但原、被告在补充协议第七条中变更前述约定为若约定日期内未达到交付条件，被告振中公司应在30日内采取补救措施，超过30日未能补救的，按已付房款的0.01%/天的标准补偿原告徐悦。经审查，《重庆市商品房买卖合同》约定的交房和完成通水、通电、气表入户的时间相同，违约金支付时段事实上相同，但在房屋交付前是否完成通水、通电、气表入户对购房者并无实际意义，并不会给购房者造成任何损失，只有在房屋交付时仍未完成的，被告振中公司才需要采取补救措施，且超过30日未能补救的才应承担相应违约责任，故，原、被告在补充协议第七条已经将《重庆市商品房买卖合同》约定的逾期通水、通电、气表入户支付违约金的权利救济方式变更为了补偿损失，该变更并未明显降低被告振中公司承担违约责任的标准，不违背法律规定，合法有效。补偿损失在性质上为赔偿损失，原告徐悦应当按照补充协议的新约定主张权利，故，即便逾期气表入户属实，亦不应主张违约金，而应当主张赔偿损失，如确有逾期气表入户的，原告徐悦可另案处理。对于原告的诉讼请求，本院予以支持72091.46元，超出部分不予支持。对于原告徐悦的第二诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下：一、被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐悦逾期交房违约金72091.46元；二、驳回原告徐悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取1870元，由原告徐悦负担1069元、被告重庆振中房地产开发有限公司负担801元，此款已由原告徐悦垫付，被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐悦。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员   余 兰 二〇二一年六月九日                           法官助理       周  玉书 记 员   程雅伦 1--