浙江省三门县人民法院民事判决书（2021）浙1022民初1312号        原告1-1：陈爱县，男，1983年11月20日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告1-2：叶苏青，女，1982年10月30日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告2-1：叶圣统，男，1971年12月8日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告2-2：叶连菊，女，1978年6月6日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告3：陈友米，男，1978年10月20日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告4-1：薛勇，男，1973年2月18日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告4-2：吴丽明，女，1977年9月2日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告5-1：韩成强，男，1969年11月20日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告5-2：王为芝，女，1975年11月24日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告6：梅梦杰，男，1992年10月9日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告7：陈燕妮，女，1989年9月1日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告8：王嘉利，男，1997年2月10日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告9：余丹素，女，1985年12月1日出生，汉族，公民身份号码XXX，住湖北省阳新县。                原告10：郑也，男，1988年3月23日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省。                各原告共同委托诉讼代理人：王耀军，浙江金道律师事务所律师。                各原告共同委托诉讼代理人：王杰，浙江金道律师事务所律师。                被告：浙江三门湾房地产开发有限公司，住所地：浙江省三门县海游街道（大湖塘新区）。                法定代表人：王建龙，该公司董事长。                诉讼代表人：蒋国锋，该公司管理人浙江昶日律师事务所负责人。                委托诉讼代理人：冯海宝，浙江昶日律师事务所律师。                被告：国通信托有限责任公司，住所地：武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。                法定代表人：陈建新，该公司董事长。                委托诉讼代理人：童某，浙江星韵律师事务所律师。                委托诉讼代理人：夏露，浙江星韵律师事务所律师。                原告陈爱县、叶苏青、叶圣统、叶连菊、陈友米、薛勇、吴丽明、韩成强、王为芝、梅梦杰、陈燕妮、王嘉利、余丹素、郑也与被告浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾房地产公司）、国通信托有限责任公司（以下简称国通信托公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈爱县以及各原告的共同委托诉讼代理人王杰，被告三门湾房地产公司的委托诉讼代理人冯海宝，被告国通信托公司的委托诉讼代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                各原告向本院提出诉讼请求：1、确认各原告与被告三门湾房地产公司之间签订的商品房买卖合同有效；2、确认被告国通信托公司在各原告房屋所对应的土地上设立的抵押权消灭，并注销被告国通信托公司在各原告房屋所对应的土地上设立的抵押权；3、判令被告三门湾房地产公司继续履行合同，为各原告提供办理不动产登记证所需的各种证明文件，协助各原告办理涉案房屋的不动产转移登记；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告三门湾房地产公司于2013年8月16日取得商品房预售证，于2015年12月23日办理了案涉房屋的所有权初始登记。原告各自先后分别与被告三门湾房地产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的三门县海游街道大湖塘新区C-38地块锦绣三门小区二期房屋，买卖合同约定被告三门湾房地产公司需于2016年1月30日前办理前款规定的土地、房屋权属登记，交付原告。合同签订后，各原告如约支付首付款，并向银行按揭贷款，至原告起诉时已全部付清购房款，履行了合同的全部义务。但因被告三门湾房地产公司于2013年4月17日将案涉土地抵押给被告国通信托公司，且未将购房款资金用于土地解封，导致后续无法办理案涉房屋的完整权属证书。2016年年末，包括各原告在内的所有锦绣三门二期业主陆续向杭州市中级人民法院提出执行异议申请，杭州市中级人民法院在（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定书中裁定解除了对浙江省台州市三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区344套房产所对应的土地使用权的查封。2018年3月，锦绣三门二期业主先后向杭州市中级人民法院及浙江省高级人民法院提起“申请不予执行仲裁裁决”的申请，省高院裁定：在国通信托公司未针对“业主”的提起执行异议之诉的情况下，“业主”依据杭州市中级人民法院出具的执行裁定，按照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，有权向三门县相关部门申请办理产权证书。2019年6月26日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民初1373号、1374号执行异议之诉判决，国通信托公司不服，上诉至省高院。2020年10月9日，省高院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，确认对所涉房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行。但当原告依法向三门县相关部门申请办证时，相关负责人员明确答复，因锦绣三门二期土地存在抵押，拒绝了业主的办证请求。原告认为与被告三门湾房地产公司签订的合同有效，故被告三门湾房地产公司有义务按照合同约定协助各原告办理不动产转移登记，现被告三门湾房地产公司无故拒绝协助办理，其行为已经严重违约。各原告在公开市场以合理价格购买了案涉房屋，并且已实际入住在案涉房屋，合法占有了该房产，各原告理应取得案涉房屋的全部产权。被告国通信托公司在各原告购买的案涉房屋所对应的土地上设立抵押权，但出具《证明》同意被告三门湾房地产公司销售案涉商品房，且法院已在执行异议之诉中对原告的实体权益作出了认定，原告有权排除房屋上的一切阻碍。现因设置的抵押权阻却了各原告依法办理不动产转移登记，被告国通信托公司的行为已经侵犯了各原告的合法权益，故各原告提起诉讼，请求法院依法支持各原告的诉讼请求。                被告三门湾房地产公司答辩称：被告已经于2020年9月18日被三门法院裁定受理破产进行破产程序，并于2020年9月25日指定浙江昶日律师事务所为管理人，现管理人对原告诉请及事实理由均无异议，同意协助原告办理不动产转移手续。                被告国通信托公司答辩称：1、被告依法享有本案原告案涉房屋所对应的土地抵押权；2、根据《民法典》第四百零六条的规定，抵押财产的转让，抵押权不受影响，因此，即使三门湾房地产公司已将案涉房屋转让给原告，原告已取得房产证，也不导致被告国通信托公司案涉抵押权消灭；3、原告取得房产证系违反法定程序取得。综上，请法庭依法裁判。                本案各原告为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：                第一组证据：《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（浙江增值税统一发票）、房屋所有权证、契证各十份，拟证明各原告与被告三门湾房地产公司签订购房买卖合同，约定购买案涉房屋，并取得房屋所有权的事实。                第二组证据：杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1373号、（2017）浙01民初1374号民事判决书以及浙江省高级人民法院（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号民事判决书原件各一份，拟证明原告已取得房屋所有权证，相关房屋已非被告三门湾房地产公司财产。                第三组证据：三门县人民法院（2020）浙1022民初3611号民事判决书一份，拟证明三门法院认定锦绣三门二期涉案房屋上对应的抵押权已消灭。                第四组证据：三门县人民法院（2019）浙1022民初898号民事判决书、台州市中级人民法院（2019）浙10民终2166号民事判决书各一份，拟证明三门法院已确认锦绣三门二期涉案房屋所对应的抵押权消灭（前面245户）。                第五组证据：浙江省高级人民法院（2019）浙民申1586号民事裁定书原件一份，拟证明锦绣三门二期业主之一梅法金、蒋凤仙所购房屋上对应的土地抵押权已被浙江省高级人民法院确认丧失了物上追及力，应予注销。                被告三门湾房地产公司对上述原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。                被告国通信托公司对原告提交的证据质证认为：对第一组、第二组证据形式上的真实性无异议，事实上应以浙江省高级人民法院作出的（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号民事判决书为准；对第三组、第四组、第五组证据真实性无异议，对证明对象有异议。                被告三门湾房地产公司向本院提交了（2020）浙1022破申21号民事裁定书、（2020）浙1022破20号决定书，拟证明2020年9月18日三门县人民法院受理了被告三门湾房地产公司破产清算，并于2020年9月25日指定浙江昶日律师事务所担任管理人。                各原告及被告国通信托公司对被告三门湾房地产公司提交的证据的三性均无异议。                被告国通信托公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号两份民事判决书，拟证明本案的原告及诉争的争议内容在该两份生效的判决书中均有了认定。其中（2019）浙民终1592号民事判决书的第32页，（2019）浙民终1595号民事判决书的第22页均认定，“本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾房地产公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力”，浙江省高级人民法院认定被告国通信托公司对各原告房屋对应的土地抵押权并未消灭。                各原告针对被告国通信托公司提交的证据质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该两份判决的说法是不能当然认定丧失物上追及力，该两份证据也是原告提交的证据，反而能证明浙江省高级人民法院认可各原告取得房屋所有权，涉案房屋的对应的土地不再是被告三门湾房地产公司的财产，并且能排除执行。                被告三门湾房地产公司质证认为，对证据的三性无异议。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，由于原、被告对各方提交的证据真实性均无异议，故本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2013年4月17日，方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与三门湾房地产公司签订一份《信托贷款合同》，合同约定：方正信托公司向三门湾房地产公司发放信托贷款人民币1亿元，贷款专项用于三门湾房地产公司名下位于三门县锦绣三门房地产项目二期开发。同日，双方又签订了一份《抵押合同》，约定三门湾房地产公司将其所有的位于三门县海游镇（现为海游街道）大湖塘新区C-38B地块的土地使用权为前述《信托贷款合同》中的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，方正信托公司取得了土地他项权利证书。上述合同签订后，方正信托公司于2013年4月19日依约向三门湾房地产公司发放了贷款人民币1亿元。2013年8月13日，方正信托公司向三门县住房和城乡建设规划局出具了一份证明，同意三门湾房地产公司向三门县住房和城乡建设规划局申报在上述抵押土地上开发的锦绣三门二期商品房预售手续，三门湾房地产公司于2013年8月16日取得了三门县住房和城乡建设规划局颁发的编号为三建规售许字（2013）第008号商品房预售证。                2014年2月21日，原告陈爱县、叶苏青与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢1103号房屋，总价688517元，其中首付348517元，余下房款340000元需办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告陈爱县、叶苏青使用。后原告陈爱县、叶苏青按实际建筑面积支付了全部房款，被告三门湾房地产公司于2015年10月30日就该房屋向原告陈爱县、叶苏青开具金额为686101元（售房款）销售不动产统一发票。后原告陈爱县、叶苏青缴纳了该房屋的维修基金以及契税并取得了契证。2016年5月13日原告陈爱县、叶苏青取得了房屋所有权证。2018年5月29日，经三门县自然资源和规划局查询，除案涉房屋外，原告陈爱县、叶苏青名下无其他房产。                2014年2月17日，原告叶圣统、叶连菊与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢1203号房屋，总价691909元，2014年2月17日支付70％首付款491909元，剩余20万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告叶圣统、叶连菊使用。后原告叶圣统、叶连菊按实际建筑面积支付了全部房款。2015年10月30日，被告三门湾房地产公司就该房屋向原告叶圣统、叶连菊开具金额为689481元（售房款）的销售不动产统一发票。后原告叶圣统、叶连菊缴纳了契税并取得了契证。2016年5月13日原告叶圣统、叶连菊取得了房屋所有权证。2018年5月30日，经三门县自然资源和规划局查询，原告叶圣统、叶连菊除案涉房屋外名下无其他房产。                2014年11月20日，原告陈友米与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢1703号房屋，总价705432元，2014年11月4日支付30％首付款215432元，剩余49万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告陈友米使用。后原告陈友米按实际建筑面积支付了全部房款，被告三门湾房地产公司就该房屋向原告陈斌斌开具金额为702957元（售房款）的销售不动产统一发票。2016年3月9日，原告陈友米缴纳了该房屋的契税并取得了契证。2016年6月21日，原告陈友米取得了房屋所有权证。经查询，至2018年10月，陈友米名下除案涉房屋外，无其他不动产。                2015年11月30日，原告薛勇、吴丽明与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢501号房屋，总价840548元，2015年11月29日支付30％首付款260548元，剩余房款58万元办理银行按揭。三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付使用。2015年12月9日，原告薛勇、吴丽明与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款58万元。2015年12月23日，薛勇、吴丽明支付购房款58万元。2016年1月14日，三门湾房地产公司就该房屋向薛勇开具金额为837488元（售房款）的销售不动产统一发票。同日，原告薛勇签署交房决算书、移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约，支付住宅专项维修金和违规装修复原保证金。原告薛勇、吴丽明于2016年3月9日取得契证，2016年5月19日取得房屋所有权证。2019年2月18日，经三门县自然资源和规划局查询，除案涉房屋外，原告薛勇、吴丽明名下还有一处农村宅基地房产。                2016年1月25日，原告韩成强、王为芝与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢504号房屋，总价1003544元，2016年1月25日支付25％首付款253544元，剩余房款75万元办理银行按揭。三门湾房地产公司应在2016年2月29日前将符合条件的商品房交付使用。原告韩成强、王为芝于2016年3月8日与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款75万元。2016年2月18日，原告韩成强签署移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约。2016年4月1日，原告韩成强支付购房款75万元。2016年4月10日，三门湾房地产公司就该房屋向原告韩成强开具金额为1003544元（售房款）的销售不动产统一发票。2016年4月13日，原告韩成强签署交房决算书，支付住宅专项维修金和违约装修复原保证金。2016年5月18日，韩成强、王为芝取得房屋所有权证。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告韩成强、王为芝名下无其他房产。                2016年3月2日，原告梅梦杰与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢704号房屋，总价1003544元，2016年3月2日支付40％首付款403544元，剩余房款60万元办理银行按揭。三门湾房地产公司应在2016年7月2日前将符合条件的商品房交付使用。2016年3月10日，原告梅梦杰与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款60万元；2016年3月28日，原告梅梦杰支付购房款60万元。2016年3月30日，三门湾房地产公司就该房屋向原告梅梦杰开具金额为1003544元（售房款）的销售不动产统一发票。2016年3月16日，原告梅梦杰支付住宅专项维修金。2016年3月31日，原告梅梦杰签署交房决算书、移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约，支付违规装修复原保证金。原告梅梦杰于2016年5月13日取得契证，于2016年6月12日取得房屋所有权证。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告梅梦杰名下无其他房产。                2016年1月22日，原告陈燕妮与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢501号房屋，总价1032285元，2016年1月22日支付80％首付款832285元，剩余房款20万元办理银行按揭。三门湾房地产公司应在2016年3月10日前将符合条件的商品房交付使用。2016年3月16日，原告陈燕妮与台州市住房公积金管理中心三门分中心、中国建设银行三门支行签订个人住房借款抵押合同，贷款20万元。2016年4月8日，原告陈燕妮支付购房款20万元。2016年6月3日，三门湾房地产公司就该房屋向原告陈燕妮开具金额为1032285元（售房款）的增值税普通发票。2016年6月3日，原告陈燕妮与三门湾房地产公司签署商品房交接书，原告陈燕妮签署交房决算书、移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表；与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约，支付住宅专项维修金和违规装修复原保证金。原告陈燕妮于2016年6月7日取得契证，于2016年6月20日取得房屋所有权证。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告陈燕妮名下无其他房产。                2013年11月1日，原告王嘉利父亲王相龙、母亲王凤仙与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买10幢1104号房屋，总价871594元，2013年11月1日一次性支付全部房款871594元。三门湾房地产公司应在2015年11月23日前将符合条件的商品房交付使用。2015年11月23日，原告王嘉利与三门湾房地产公司重新签订商品房买卖合同，内容与上述2013年11月1日商品房买卖合同相同。2015年11月23日，王相龙签署移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，支付住宅专项维修金，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约。2015年12月11日，三门湾房地产公司就该房屋向原告王嘉利开具金额为871660元（售房款）的销售不动产统一发票。原告王嘉利签署了交房决算单，于2016年3月9日取得契证，于2016年5月13日取得房屋所有权证。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告王嘉利名下无其他房产。                2015年9月24日，原告余丹素与三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买14幢2单元804号房屋，总价811580元，2015年9月24日支付30％首付款251580元，剩余56万元办理银行按揭。三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付使用。三门湾房地产公司于2015年9月24日开具首付款发票251580元。2015年10月16日，原告余丹素与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款金额56万元。余丹素支付购房款56万元。2015年9月24日、11月16日，三门湾房地产公司就该房屋分别向原告余丹素开具金额为251580元（预售购房款）和811580元（售房款）的销售不动产统一发票。2015年11月16日，原告余丹素签署移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，与台州万通物业管理有限公司签署前期物业管理服务协议和业主规约，支付住宅专项维修金、违规装修复原保证金。原告余丹素签署了交房决算单，于2015年10月22日办理预告登记，于2016年3月9日取得契证，于2016年4月27日取得房屋所有权证。2018年6月5日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告余丹素名下无其他房产。                2013年12月9日，原告郑也与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢1701号房屋，总价1020000元，2013年9月6日支付30％首付款310000元，剩余71万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告郑也使用。后原告郑也按实际建筑面积付清了所有房款，被告三门湾房地产公司于2016年1月9日向原告郑也开具金额为1020000元（售房款）的销售不动产统一发票。后原告郑也缴纳了契税并取得了契证。2016年5月10日，原告郑也取得了房屋所有权证。至2020年6月，经三门县国土资源局查询，郑也及其妻子姜慧名下除案涉房屋外，无其他不动产。                因三门湾房地产公司于2013年4月17日将案涉土地抵押给方正信托公司，被告三门湾房地产公司未将购房款资金用于土地解封，导致后续无法办理案涉房屋的完整权属证书。2016年年末，包括各原告在内的所有锦绣三门二期业主陆续向杭州市中级人民法院提出执行异议申请，杭州市中级人民法院在（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定书中裁定解除了对浙江省台州市三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区344套房产所对应的土地使用权的查封。方正信托公司对此提出书面异议，杭州市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）浙01执异70号执行裁定，驳回方正信托公司的异议申请。被告国通信托公司于2017年9月11日向杭州市中级人民法院提起诉讼，2019年6月26日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民初1373号、1374号执行异议之诉判决，被告国通信托公司不服，上诉至浙江省高级人民法院。2020年10月9日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，确认了本案各原告所案涉的房屋享有的民事权益足以排除被告国通信托公司对于案涉土地使用权享有的抵押权的执行，并支持杭州市中级人民法院判令停止对案涉原告所购房屋的执行。                另查明，方正东亚信托有限责任公司于2017年5月24日更名为“国通信托有限责任公司”。                又查明，2020年9月18日，本院裁定受理被告三门湾房地产公司破产清算一案，并于2020年9月25日指定浙江昶日律师事务所担任被告三门湾房地产公司管理人。                本院认为，虽然被告三门湾房地产公司开发的锦绣三门二期楼盘对外预售前所对应的土地使用权为抵押状态，在抵押权人被告国通信托公司书面同意被告三门湾房地产公司申报办理商品房预售手续，且被告三门湾房地产公司已取得商品房预售证的情况下，各原告与被告三门湾房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，各原告要求确认各原告与被告三门湾房地产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。各原告在合同签订后，已按约向被告三门湾房地产公司支付了全部房价款，已完成了合同约定的付款义务；虽然被告三门湾房地产公司已向各原告交付了案涉商品房，但被告三门湾房地产公司至今没有按合同约定办理好案涉商品房所对应的土地使用权初始登记证（土地分割证），将案涉商品房所对应的土地使用权权属证书交付给各原告，导致各原告至今无法办理案涉商品房的土地使用权转移登记，其行为显属违约。2020年10月9日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，该生效判决书已确定本案各原告案涉的房屋均已排除强制执行，已具备办证条件。现各原告选择继续履行合同，被告三门湾房地产公司也同意按照合同约定向各原告继续履行合同之义务，本院认为各原告要求被告三门湾房地产公司继续履行合同，为各原告提供办理不动产登记证所需的各种证明文件（包括并不限于土地使用权证），协助各原告办理案涉房屋不动产权属转移登记的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。                针对本案各原告与被告国通信托公司之间的争议焦点：本案各原告房屋所有权证取得是否合法以及被告国通信托公司对案涉商品房所对应的土地使用权是否还享有抵押权。本院认为，虽2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》确立了不动产统一登记制度，但鉴于条例要求各地需建立统一的不动产登记机构，因此各地进行不动产统一登记的开始时间不一定就等同于该条例的实施时间。据本院庭后了解，三门县在2016年6月22日发布公告自6月29日起由国土资源局各办证窗口受理不动产统一登记业务，颁发不动产权证书。故在此之前，三门县仍是实行房屋所有权证和国有土地使用权证两证分别办理的制度。因此，即便案涉房屋对应的土地使用权存在抵押，也不影响各原告取得房屋所有权证，故本院对被告国通信托公司提出的各原告违法取得房屋所有权证的抗辩意见不予采纳。至于被告国通信托公司对案涉商品房所对应的土地使用权是否还享有抵押权。本院认为，被告国通信托公司在案涉商品房预售前向三门县住房和城乡建设规划局出具了一份证明，同意被告三门湾房地产公司向三门县住房和城乡建设规划局办理商品房预售手续，被告三门湾房地产公司能取得商品房预售证的一个前提条件是被告国通信托公司出具了该份证明，取得商品房预售证意味着被告三门湾房地产公司可以合法销售相关范围的商品房。因案涉商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未涂销，导致各原告所购的商品房土地使用权无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属，必定存在购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。既然工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而支付了全部或者大部分购房款的商品房买受人对房屋的物权期待权又优于工程价款优先受偿权，显然更优于抵押权，最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。关于双方争议的浙江省高级人民法院在判决书说理中是否有明确被告国通信托公司还享有对各原告所购商品房所对应土地使用权的抵押权之意。本院认为，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙民终1592号、1595号判决书中，其中说理部分“本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾房地产公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力”，是针对杭州市中级人民法院判决的审查意见，分析浙江省高级人民法院的整份判决书说理，消费者的物权期待权是否可以对抗执行，不能凭被告国通信托公司明确同意抵押土地上商品房预售作为是否丧失抵押权条件进行简单判断，还要结合案件事实及其他法律规定进行综合认定，浙江省高级人民法院作出的判决最终是支持了各原告要求排除对所购商品房执行的请求，实质上是肯定了各原告的物权期待权优于被告国通信托公司的抵押权。本院认为，各原告对所购商品房的物权期待权与被告国通信托公司对相对应商品房土地使用权的抵押权是相互排斥的，既然生效判决确认了各原告的物权期待权优于抵押权，房屋所有权和土地使用权是实施“房地一体”的原则，即房屋和土地具有天然不可分离性，各原告所购商品房相对应土地使用权执行异议均获得了法院生效判决的支持，也应该理解生效判决优先保护各原告取得了完整房屋产权的权利，应认定被告国通信托公司丧失了相应抵押权，即各原告有权申请对所购商品房相对应部分的土地使用权上设立的抵押权进行涤除。否则，若按被告国通信托公司的说法其相对应的抵押权仍然存在，不但被告国通信托公司实际上都不可能实现抵押权，且本案各原告所购的商品房也都无法取得完整的不动产权权属，此状态如果一直存在，显然不利于物权关系的稳定，其结论是错误的。综上理由，对各原告主张的要求确认在各原告购买房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭，并要求注销在各原告购买房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。现被告三门湾房地产公司已进入破产清算程序，被告国通信托公司作为其债权人应申报债权，参与破产清算程序进行分配，不能再主张案涉商品房所对应土地使用权的抵押权。                综上所述，本院对各原告主张的全部诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三项、第一百九十一条之规定，判决如下：                一、确认原告陈爱县、叶苏青、叶圣统、叶连菊、陈友米、薛勇、吴丽明、韩成强、王为芝、梅梦杰、陈燕妮、王嘉利、余丹素、郑也分别与被告浙江三门湾房地产开发有限公司因案涉房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号另见附件：“锦绣三门二期”案涉业主购房信息清单）有效；                二、确认被告浙江三门湾房地产开发有限公司、国通信托有限责任公司在原告陈爱县、叶苏青、叶圣统、叶连菊、陈友米、薛勇、吴丽明、韩成强、王为芝、梅梦杰、陈燕妮、王嘉利、余丹素、郑也向被告浙江三门湾房地产开发有限公司所购买锦绣三门二期案涉房屋所对应土地使用权上设立的抵押权消灭，限被告浙江三门湾房地产开发有限公司、国通信托有限责任公司于本判决生效之日起十日内注销相应土地使用权抵押登记；                三、被告浙江三门湾房地产开发有限公司继续履行与原告陈爱县、叶苏青、叶圣统、叶连菊、陈友米、薛勇、吴丽明、韩成强、王为芝、梅梦杰、陈燕妮、王嘉利、余丹素、郑也因案涉房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》，限被告浙江三门湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为本案所有原告（名单同本判决第一项）提供办理不动产权属登记证所需的各种证明文件（包括并不限于土地使用权证），并协助办理案涉房屋不动产权属转移登记手续。                案件受理费80元，减半收取40元，由被告浙江三门湾房地产开发有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本案申请执行期限为二年                    审判员杨廷能    二○二一年六月二十四日            代书记员吴如意