山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终3522号上诉人（原审被告）：王洋，男，1987年7月18日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审原告）：济宁地景物业服务有限公司，住所地：山东省济宁市任城区翠都国际AB裙房一楼，统一社会信用代码：91370811MA3CLJ755R。法定代表人：毕桂毕，总经理。委托诉讼代理人：翟灿，女，1992年9月16日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：王书超，山东德亿律师事务所律师。上诉人王洋因与被上诉人济宁地景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洋上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由济宁地景物业服务有限公司承担；3.申请物业服务司法鉴定。事实和理由：一、原判决认定事实不清并有误。原判决“前期物业服务合同约定收费标准也与‘四星级’服务的收费标准相当，原告按照合同约定收费标准主张物业服务费用，不违反法律规定，”其认定事实错误。济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务并未达到四星级标准，存在如下具体问题：1.小区内存在私拉电线、地下车库及住宅楼遗漏消防通道长期关闭、车辆乱停乱放长期占用消防通道。2.个别单元门，电梯损坏，没有得到及时维护，门禁系统失效，单元门合页掉落等安全隐患。3.小区地下车库漏水、积水严重无人清理。路面裂缝、门厅瓷砖损坏、单元门遮阳玻璃破损、电梯配套设施损害等存在安全隐患。4.对小区内幼儿园未经规划局许可违规占用绿化面积和私自增开消防通道不予以举报。5.安全检查疏漏，导致存放在楼顶的安全门坠落砸中路边车辆。6.小区内垃圾清理不及时，楼道卫生打扫不及时，环境较差。7.疏于绿化管理存在洋房业主私自占用公共绿化地种菜现象。8.安保措施不严谨，外来人员随意进入。9.公共收益未进行公示。10.楼层服务管家没有设置。二、原判决“虽然被告主张原告在物业服务过程中存在一定瑕疵并提交录像、视频等证据证实，但根据同小区其他业主反映情况来看，被告主张的问题并非物业服务期间普遍存在的问题，未达到减免部分物业费的程度。”其认定事实不清并有误。王洋认为“同小区其他业主反映情况”这一表述有误，王洋并未看到相关证据证明这一论述。三、一审判决适用法律错误。物业服务的确存在时间持续性的特点，但并非无法计量。王洋在一审中提交的视频与照片并非在短时间内拍摄，从时间的跨度来看，多次出现物业服务与四星级服务等级不符的问题，未尽到物业管理与服务职责，另外由于王洋不可能将所有的问题进行记录，则当然可以认定济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务问题多于王洋所能举证的。结合前述事实可以明显看出，济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务与收费和相应服务等级标准严重不相符。综上，一审法院在对王洋所提交的证据未采纳并且未对济宁地景物业服务有限公司所提供的物业服务与其等级标准审核，进而认定济宁地景物业服务有限公司所提供的物业服务达到“四星级”标准这一事实认定错误前提下，判决王洋按照双方约定足额缴纳物业费属于明显法律适用错误。王洋同意支付物业费，但应按照济宁地景物业服务有限公司所提供的物业服务与其匹配的等级标准缴纳物业费。济宁地景物业服务有限公司辩称，一、原审判决认定事实清楚。济宁地景物业服务有限公司提供的服务符合约定的标准，符合合同约定。1、小区地下车库关闭，系因曾经出现过儿童在脱离监护人后擅自闯入地下车库，后经多数业主建议关闭，因该车库还有两个门，并不影响车库使用。一楼消防通道长期关闭，但并未上锁，随时能进出。2、单元门等损坏系因前期业主装修原因造成，后经济宁地景物业服务有限公司多次维修，现已无法修复，已经通知业主启动专项维修资金更换，但多数业主不同意，因此无法更换，责任不在济宁地景物业服务有限公司。3、设施的损坏与更换肯定会存在时间差，不能要求济宁地景物业服务有限公司时刻保持没有任何瑕疵。4、幼儿园占地问题，济宁地景物业服务有限公司已全力配合业主和相关部门调查，调查后相关职能答复：幼儿园东侧土地，不属于翠都国际二期所有，也并非是全体业主所有，所以未侵占全体业主利益。6、王洋要求济宁地景物业服务有限公司及时清理、时刻保持清洁卫生，系过于苛刻的要求，为了公共卫生，业主也应选择未满的垃圾桶投放垃圾，尤其是在夜间投放时，因此时物业工作人员及市政垃圾清运人员均是夜间休息时间。7、对私占绿地种菜的现象，济宁地景物业服务有限公司发现后及时制止并要求业主清除。8、根据客观实际情况，在中午、下午接送孩子上学、放学的高峰时间段小区大门会开放一段时间，但都有保安执勤。9、济宁地景物业服务有限公司原审时提交的证据四、五，能够证实济宁地景物业服务有限公司对公共收益定期进行了公示，设置了楼层管家。二、原审判决适用法律正确。济宁地景物业服务有限公司提供的服务与双方签订的物业合同相符，尽到了约定的义务，不存在违约情形。济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，物业公司已提供了服务，王洋接受了服务，就有义务按约定缴纳物业费。济宁地景物业服务有限公司向未缴费业主催告后，绝大部分都已主动缴纳，仅有极少部分未缴。综上，王洋提出的事实理由对于济宁地景物业服务有限公司过于苛刻，根本不考虑物业服务和所居住小区的实际情况，过分增加了济宁地景物业服务有限公司的责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。济宁地景物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业服务费1309.67元及违约金(以1309.67元为基数，自2020年3月28日起至2020年8月19日止，按年利率24%计算；自2020年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的四倍计算)。一审法院认定事实：被告购买了翠都国际城9幢2单元1501室住宅并入住，房屋建筑面积为102.80平方米。2018年3月28日，原、被告双方签订了前期物业服务协议。协议约定，物业管理费用由原告按1.4元/平方米/月向被告收取；业主应于入住通知书告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费；物业服务费原则上按年交纳，以后每年首月的1-10日预交当年物业服务费及相关费用；被告可以到物业服务企业交付现金，也可在物业服务企业制定银行开设委托收款账号，由银行划拨，或者按照原告提供的其他渠道缴纳；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。此后，被告未按约定交纳物业费用，拖欠从2020年3月28日至2020年12月31日止的物业服务费1309.67元(102.80平方米×1.4元*30天×273天)。原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费及滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告未按照物业服务合同的约定按时向原告交纳物业管理费用，其应承担违约责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。原、被告在前期物业服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，被告逾期未交纳物业费，原告要求被告自2020年3月28日（逾期之日）起依约承担违约责任交纳违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定违约金过高，过高部分依法不予支持，被告承担的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告辩称原告提供服务未达到相应服务标准，其承诺的服务管家没有设置、楼道卫生打扫不及时、安保措施不严谨，外来人员随意进入、小区内车辆乱停乱放，占用消防通道、业主私扯电线、电梯设备及单元门没有得到维护、公共收益未进行公示等问题，被告对其主张应承担举证责任，但被告未提交证据证实其主张，故被告辩称理由不当，无证据支持，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告王洋于本判决生效之日起十日内支付原告济宁地景物业服务有限公司物业服务费1309.67元及违约金（以1309.67元为基数，自2020年3月28日起至2020年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2020年8月20日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25.00元，由被告王洋负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点问题是：王洋是否应当向济宁地景物业服务有限公司交纳物业费及其数额。首先，诉讼期间王洋反映了济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务并未达到其所声称的标准，并且进行了列举。本院认为，济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务虽存在瑕疵，有不尽如人意之处。但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务。济宁地景物业服务有限公司在本案中主张的系2020年3月28日起至2020年8月19日的物业服务费期间的物业费，这一期间王洋客观上接受了济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务，且根据双方签订的《前期物业服务协议》记载，济宁地景物业服务有限公司的收费标准业经政府主管部门审批或备案，现没有证据证实济宁地景物业服务有限公司存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等行为，故王洋应当按照合同约定支付物业服务费。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务管理会造成影响，王洋认为济宁地景物业服务有限公司的服务不符合规范，采取拒绝缴纳物业费行为，既侵犯了小区内按时缴纳物业费的其他业主的权益，又违反了物业管理合同中业主应及时交纳物业费的约定。其次，关于王洋认为济宁地景物业服务有限公司提供的物业服务不符合约定标准的处理方式。如果业主认为物业公司存在物业服务不符合约定标准或其他不当行为，可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条等的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。或者，依据《物业管理条例》第五条之规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。若翠都国际城业主们认为济宁地景物业服务有限公司物业服务不达标，可以向济宁市住房和城乡建设局、任城区住房和城乡建设局等部门反映情况，由相关主管部门确定济宁地景物业服务有限公司物业服务等级和相对应的物业服务收费标准，并重新审批或备案。又或者，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”以及《物业管理条例》第二十六条的相关规定，业主委员会或者业主通过缔结物业服务合同解除前期物业服务合同，为前期物业服务合同的法定解除情形。双方签订的《前期物业服务协议》也有约定：“业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”因此，前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同的时间，受业主大会及业主委员会成立时间的影响。如果业主成立业主大会，选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，前期物业服务合同亦终止。因此，待翠都国际城业主根据相关规定在房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会后，可以选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，此时前期物业服务合同即终止。综上所述，王洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 史海洋审 判 员 扈 琳审 判 员 张思平二〇二一年六月三十日法官助理 张 远书 记 员 刘纯子