山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终7554号上诉人（原审被告）：徐伯字，男，1967年3月18日出生，汉族，住胶州市。被上诉人（原审原告）：深圳市中洲物业服务管理有限公司青岛分公司，住所地胶州市少海北路西侧一楼106室。主要负责人：刘展朋，总经理。上诉人徐伯字因与被上诉人深圳市中洲物业服务管理有限公司青岛分公司（以下简称中洲物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市胶州市人民法院（2021）鲁0281民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐伯字上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或改判；二、上诉费用由被上诉人承担；三、房屋渗水由被上诉人维修。事实与理由：一、因上诉人的房屋渗水，购房时开发商虚假宣传，隐瞒楼前面有大配电箱(大小如同一个集装箱大)等原因，上诉人一直要求中洲物业、中洲半岛城邦开发商解决上述问题未果，因此没交2019年1月至2020年12月空置房物业费(收房后一直没有发生水、电、气等费用)2675.23元(103.21平方米x1.8元/平方米x60%x24个月)同时上诉人要求被上诉退还2018年空置房物业费445.86元(103.21平方米x1.8元/平方米x40%x6个月)，而不是被上诉人仅退还2019年1月份空置房物业费，上诉人实际应交2229.37元。二、根据《中华人民共和国民法典》物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护等，因此被上诉人有责任为上诉人房屋渗水问题予以解决处理好。中洲物业未作答辩。中洲物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令徐伯字支付拖欠的2019年2月6日至2020年12月31日期间的物业费4272.89元及违约金568.01元，共计4840.9元；2、诉讼费由徐伯字承担。一审法院认定事实如下：2016年8月11日，徐伯字与青岛市联顺地产有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于胶州市户，建筑面积103.21平方米。2017年12月15日，青岛市联顺地产有限公司给徐伯字发了《交房通知书》。该通知书内容约定：“本次交房集中办理的时间为2017年12月24日”。2017年12月24日，中洲物业、徐伯字签订了《前期物业服务管理协议》，第四条第四款约定：业主应于开发商发放的正式《房屋交付使用通知书》指定的交房时间之日起交纳物业服务费，逾期办理入住手续的，物业服务费计收时间不变；第四条第五款约定：物业服务费按季预先交纳，业主或物业使用人应在每季度的末月五日至二十日之间提前交纳下一季度物业服务费，乙方须按时或提前交纳，逾期交纳，物业服务企业有权向乙方收取所欠物业服务费用的千分之三滞纳金。第四条第七款约定：中洲半岛城邦（南区）洋房物业服务费为2.2元/月/平方米（包括电梯维护运行费0.4元/月/平方米）。中洲物业按照《前期物业管理服务协议》的约定一直为该小区提供物业服务。徐伯字庭后提交了水表、电表数额，证明其尚未实际入住涉案房屋，中洲物业对该事实予以认可。中洲物业主张徐伯字尚欠其自2019年2月6日起至2020年12月31日止的物业费，因徐伯字为一楼住户，物业费收取标准为1.8元/平方米，拖欠物业费合计4272.89元（1.8元/平方米×103.21平方米×23个月），违约金568.01元，合计4840.9元。徐伯字认为欠费数额过高，要求核实欠费金额，但并未提交相关证据。一审法院认为，徐伯字与青岛市联顺地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》及中洲物业与徐伯字签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，中洲物业为包含徐伯字在内的小区业主提供了物业服务，徐伯字提交的证据不足以证明中洲物业的服务存在根本性违约行为，故其依约向徐伯字主张交纳物业费，应予支持。徐伯字拖欠中洲物业自2019年2月6日起至2020年12月31日期间的物业费4235.73元（103.21平方米×1.8元/平方米/月×22.8个月），事实清楚，但是根据中洲物业、徐伯字均认可的事实，徐伯字尚未实际入住该涉案房屋，根据相关规定一审法院酌情支持徐伯字向中洲物业支付物业费2541.44元（4235.73元×60%）。徐伯字反映的购买房屋时未告知房屋南侧有配电箱、房屋渗水等问题，不是中洲物业的原因造成的，不应作为徐伯字拒付物业费的理由；但中洲物业作为该小区的物业服务公司，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，中洲物业在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成徐伯字拒交物业费的部分原因，因此对中洲物业主张的违约金不予支持。物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，中洲物业也应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、徐伯字自判决生效之日起十日内支付中洲物业自2019年2月6日起至2020年12月31日止的物业费2541.44元。二、驳回深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由徐伯字负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人中洲物业一审起诉请求上诉人徐伯字支付2019年2月6日起至2020年12月31日期间欠缴的物业费。因徐伯字在此期间未实际入住该涉案房屋，一审法院酌情支持徐伯字向中洲物业支付物业费2541.44元（4235.73元×60%），并无不当，本院予以确认。徐伯字上诉请求中洲物业退还2018年房屋空置的物业费，超出本案的审理范围，徐伯字应另行主张权利。另，关于徐伯字主张的房屋渗水问题，根据徐伯字2017年12月24日签订的《前期物业服务合同》第十八条“建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内存在的质量问题，建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担，建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系”和第十九条“保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁”的约定，徐伯字的房屋渗水及相关维修不属于中洲物业的服务范围，徐伯字应向相关责任主体另行主张权利。综上，上诉人徐伯字的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐伯字负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年六月十七日法官助理 薄富超书 记 员 宋明旭