贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终1683号上诉人（原审原告）：黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司,住所地:贵州省黔西南州册亨县纳福小区。法定代表人：唐利南，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗洪凯，男，1979年11月12日出生，布依族，教师，住贵州省册亨县。原审第三人：册亨县亨达房地产开发公司，住所地：册亨县者楼街道办顺城路财富广场。法定代表人：尹勇军，系该公司董事长。原审第三人：册亨县住房和城乡建设局，住所地：册亨县者楼街道河滨路6号。法定代表人：罗元斌，系该局局长。原审第三人：册亨县人民政府纳福街道办事处，住所地：册亨县纳福街道振兴路。法定代表人：张雪，系该街道办事处主任。上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司（以下简称卓凡册亨物业分公司）因与被上诉人罗洪凯及原审第三人册亨县亨达房地产开发公司（以下简称亨达公司）、册亨县住房和城乡建设局（以下简称册亨县住建局）、册亨县人民政府纳福街道办事处（以下简称册亨县纳福街道办）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院（2020）黔2327民初1324号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卓凡册亨物业分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持卓凡册亨物业分公司的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由罗洪凯承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但判决错误。一、一审认定卓凡册亨物业分公司与一审第三人签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》未违反法律强制规定，合法有效，且罗洪凯已经接受了卓凡册亨物业分公司提供的物业管理服务，因此，该合同对罗洪凯具有约束力，现罗洪凯无故拖欠卓凡册亨物业分公司物业管理费用，导致公司合法权益受到损害，罗洪凯应当按照合同约定承担违约责任。在案涉合同中，卓凡册亨物业分公司与一审第三人已经明确约定物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，卓凡册亨物业分公司有权聘请律师向欠费业主或者物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等由欠费业主或物业使用人承担。但一审在认定《纳福春天小区物业管理委托合同》合法有效，并溯及纳福春天小区全体业主或物业使用人的情况下，未按照案涉合同的约定判决罗洪凯承担违约责任错误。二、卓凡册亨物业分公司在提起诉讼前，已经将业主欠费名单张贴在小区公示栏处，同时组织工作人员上门进行催收。其行为已经能够证明卓凡册亨物业分公司在向人民法院提起诉讼前向罗洪凯主张过权利，罗洪凯在明知自己未缴纳物业管理费，卓凡册亨物业分公司已经催收的情况下，仍然拒不缴纳物业管理费，其恶意拖欠物业管理费的行为，已经对卓凡册亨物业分公司合法权益造成损失。三、因纳福春天小区未缴纳物业管理费的人数众多，卓凡册亨物业分公司系私人企业，在罗洪凯未按期缴纳物业管理费的情况下，仍然向其提供物业服务，增加了卓凡册亨物业分公司的运营成本。卓凡册亨物业分公司主张的违约金及所支付的律师服务费均应当得到法院支持。罗洪凯未作答辩。亨达公司未作答辩。册亨县住建局未作答辩。册亨县纳福街道办未作答辩。卓凡册亨物业分公司向一审法院起诉请求判令：1、罗洪凯支付卓凡册亨物业分公司物业服务费1759元和违约金105.54元[以1759元为基数计算的两个月（60日）的违约金105.54元，实际应计算至被告支付完所有物业服务费为止]；2、罗洪凯支付卓凡册亨物业分公司律师费1500元；3.本案诉讼费由罗洪凯承担。一审法院查明：罗洪凯系册亨县纳福春天小区7栋2单元1607室房屋业主，该房屋建筑面积为125.17平方米，其于2017年年底入住。2018年12月29日，册亨县纳福春天业主委员会（以下简称纳福春天业委会）与聚鑫物业公司签订《册亨县纳福春天物业服务合同》，约定由纳福春天业委会选聘聚鑫物业公司对纳福春天小区进行物业管理。合同签订后，聚鑫物业公司未实际对该小区物业进行管理。2019年1月，纳福春天业委会全体成员向该业委会申请辞去业委会委员职务。同月17日，纳福春天业委会发出公告，以各业委会成员工作繁忙、无暇顾及业委会工作等原因为由，决定解散纳福春天业委会。2019年1月19日，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司作为甲方与卓凡物业公司作为乙方签订《纳福春天小区物业管理委托合同》，由甲方委托乙方对纳福春天小区进行物业管理。合同约定：委托管理期限从2019年1月19日起至纳福春天业委会重新组建另行签订合同时止；物业管理服务费为电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，步梯住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，商业用房由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或者物业使用人收取；物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，乙方有权聘请律师向欠费业主或物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担。合同另对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了相应约定。该合同签订后，卓凡物业公司便开始对纳福春天小区物业实施管理，至2020年12月31日结束。卓凡物业公司自对纳福春天小区实施管理后，罗洪凯一直未缴纳物业服务费。另查明，纳福春天业委会成立后未到相关部门备案登记。该业委会成员于2019年1月全体辞职后，纳福春天小区至今未重新选举业主委员会。截至2021年2月3日，纳福春天小区未成立居民委员会。一审法院认为，综合本案双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点：一、卓凡物业公司与纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司签订的《纳福春天小区物业委托管理合同》是否有效；二、卓凡物业公司要求罗洪凯支付物业费、违约金、律师费的理由能否成立。关于争议焦点一，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，纳福春天业委会于2019年1月17日解散后，纳福春天小区至今未重新选举业主委员会，在该小区未成立居民委员会的情况下，纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡物业公司签订《纳福春天小区物业管理委托合同》，该合同是各方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于争议焦点二，卓凡物业公司在签订合同后已按照合同约定对纳福春天小区实施物业管理，与该小区业主形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，罗洪凯作为小区业主之一，已实际接受卓凡物业公司提供的物业服务，故其负有支付物业费的义务。卓凡物业公司自对纳福春天小区进行物业管理后，罗洪凯一直未支付物业费，对于卓凡物业公司要求罗洪凯支付2019年度物业费的诉请，应予支持，即罗洪凯应支付的物业费为1707.32元［125.17㎡×1.2元/（㎡*月）×11个月＋125.17㎡×1.2元/（㎡*月）÷30天×11天］，对卓凡物业公司诉请超出1707.32元的部分,不予支持。对于卓凡物业公司主张的违约金问题。因罗洪凯未按时支付物业费，确实给卓凡物业公司造成一定的损失，卓凡物业公司主张违约金具有事实和法律依据，结合本案实际情况，违约金以尚欠物业费1707.32元为基数，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算物业费至实际支付完毕之日止。对于卓凡物业公司主张的律师费问题。卓凡物业公司作为专门从事物业管理活动的企业，理应具备专业的物业管理知识，亦能够独立以自己的名义参加民事诉讼活动，是否聘请律师并不影响其作为诉讼当事人正常参加诉讼活动，律师费的产生并非其债权能够实现的前提条件，不具备合理性和必要性，故对于卓凡物业公司的该项诉请，不予支持。对于罗洪凯辩称聚鑫物业公司未能进驻纳福春天小区实际进行管理的原因系亨达公司种种阻挠所致，但其未提交证据予以证实，故对其辩解理由，不予采纳。罗洪凯关于其并非《纳福春天小区物业管理委托合同》的相对方，该合同不能约束合同主体之外的罗洪凯的辩解，由于卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，罗洪凯也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务，其理应向卓凡物业公司支付相应的物业费，故对其辩解理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由罗洪凯于本判决生效之日起十日内向黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司支付2019年度的物业费1707.32元及违约金（违约金以1707.32元为基数，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（适用简易程序已减半收取），由罗洪凯负担（该款已由黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司垫付，由罗洪凯支付给黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司，履行期限、方式同上）。二审中，各方当事人二审中均未提新交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、违约金如何确认；二、卓凡物业公司主张的律师费是否予以支持。关于争议焦点一，按照《物业管理条例》第三十四条的规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立。本案中，原纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后未成立新的业主委员会，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，罗洪凯也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务并享受了该合同中的约定的权利，但对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中增加业主义务的约定，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司并未与业主进行沟通、也未得到业主的许可，故对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中约定的“业主逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金”不能约束业主。因此，卓凡物业公司请求按照违约案件所欠物业服务费用的千分之一计算的理由不能成立。但卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，罗洪凯也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务，其理应向卓凡物业公司支付相应的物业费，由于其未及时交纳，客观上对卓凡物业公司的资金进行了一定的占用，且卓凡物业公司也未提交证据证明罗洪凯未及时交纳物业服务费给自己造成的具体损失，故一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付完毕之日止，并无不当。关于争议焦点二，如前所述，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》中对于增加业主义务的约定，即“诉讼期间产生的律师费……等由欠费业主或物业使用人承担。”的内容亦属于加重业主负担的约定，未能明确征得业主的同意，不能约束业主罗洪凯。因此，一审法院对卓凡册亨物业分公司主张的律师费不予支持并无不当。综上所述，黔西南州卓凡人力资源服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黔西南州卓凡人力资源服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈映桃审 判 员 石 鑫审 判 员 查必林二〇二一年六月七日法官助理 陈玉萍书 记 员 莫 瑜