广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14065号上诉人（原审被告）：付兰，女，1993年9月22日出生，汉族，住湖南省洞口县。被上诉人（原审原告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。上诉人付兰因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。本案现已审理终结。上诉人付兰上诉请求：将租赁保证金、管理费保证金抵扣付兰应支付的租金等费用。事实和理由：1.租赁合同第四条约定合同解除之日，押金及物业管理费保证金可抵扣小高德公司的费用；补充协议第三条约定，如付兰违约，小高德公司可按协议约定扣除全部或部分保证金，以抵作付兰违约造成的小高德公司损失；2.付兰是高德春广场34楼城市文化公司员工，代表公司签约，本人无力偿还债务；3.合同约定不公平、不平等，所有条款均以小高德公司为中心，解释权都归小高德公司，付兰得不到任何公平的对待；合同存在霸王条款。被上诉人小高德公司辩称，上诉人付兰的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回。付兰与小高德公司签订了两份协议，一份是房屋租赁合同，一份是租赁合同补充协议一，这两份合同是双方当事人的真实意思表示，并不存在任何的不公平情况。付兰主张租赁合同第四条约定，租赁合同提前终止或者解除时，保证金由小高德公司退还付兰，但是在补充协议一第一段有明确约定，当租赁合同与租赁合同补充协议一有冲突时，以租赁合同补充协议一条款为准。对于租赁保证金的约定，在租赁合同补充协议一有两处对保证金的处理作出了明确约定，第一处是在租赁合同补充协议一第3.1条第四款，该条是对合同正常履行期间，承租方违约的情况下，在出租方也就是小高德公司扣除保证金后，应当由承租方对保证金予以补足。另外在补充协议第12.3条，约定承租方迟延支付租金与其他费用超过30日，构成根本违约，小高德公司对保证金予以没收。本案中，小高德公司是守约方，可以依法行使自己的选择权，选择适用补充协议3.1条或者补充协议12.3条。因此在付兰构成根本违约的情况下，小高德公司依据补充协议约定，对保证金予以没收，符合双方约定。付兰主张以保证金抵扣所欠交的租金，没有合同依据的。另外对于付兰所述，其代替其公司签署租赁合同及补充协议问题，付兰并没有提供相应的证据。租赁合同及补充协议双方当事人是小高德公司与付兰，双方主体适格。小高德公司向一审法院提出诉讼请求：1.付兰支付小高德公司自2019年10月1日至2019年11月10日的租金66331.2元及逾期支付租金的违约金（以66331.2元为基数，按照万分之三的标准自2019年11月6日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；2.付兰支付小高德公司2019年6月3日至2019年8月2日租金优惠期的租金差额49641.41元；3.付兰向小高德公司支付因追索欠费而产生的律师费5000元；4.付兰负担本案的诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：小高德公司（出租方、甲方）与付兰（承租方、乙方）就涉案物业签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定：租赁期为2019年6月3日至2022年6月2日，2019年6月3日至2021年6月2日期间月租金为49748.4元，2021年6月3日至2022年6月2日期间月租金为52235.82元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前向甲方支付该月租金；租赁保证金为99496.8元，物业管理费保证金为18241.08元，水电费周转金为6365.74元；2019年6月3日至2019年8月2日及2020年6月3日至2020年7月17日为租金优惠期，优惠前租金合计分别为99389.81元和73713.22元，当期优惠后租金合计均为49748.4元；如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；乙方未按约向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；因甲方违约而致原合同及补充协议解除的，甲方应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于二个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及补充协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金；有下列情况之一的，一方可通知另一方解除原合同及补充协议：（2）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；乙方未按约向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用等。2019年6月3日，付兰在《租户进场确认书》上签名确认进场。2019年10月23日，小高德公司向付兰发送《2019年10月催款通知书》，要求付兰缴纳租金、管理费、电费。2019年11月11日小高德公司向付兰发送《关于解除合同的通知》，以付兰已逾期付款超过30日为由，通知付兰于2019年11月11日解除上述租赁合同及补充协议，没收已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于同日收回其承租的物业。付兰于2019年11月12日签收了该通知。小高德公司提交了民事诉讼委托代理合同、律师费发票及银行回单，拟证明其委托广东佰卓律师事务所的律师担任其诉讼代理人参加诉讼，并为本次诉讼向该律师事务所支付了律师费5000元。庭审中，小高德公司确认收取租赁保证金99496.8元、管理费保证金18241.08元、水电周转金6356.74元。付兰要求上述款项均在本案中进行抵扣，小高德公司不同意一并处理。一审法院认为，涉案的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，付兰虽辩称其于2019年9月30日从涉案物业搬离，但未提交任何证据予以证明，应当承担不利的法律后果。小高德公司通知付兰于2019年11月11日解除合同并无不妥，现小高德公司主张付兰应向其支付2019年10月1日至2019年11月10日的租金66331.2元（49748.4元+49748.4元÷30日×10日），具有事实及合同依据，一审法院予以支持。根据涉案《租赁合同补充协议一》，因涉案合同约定付兰应于每自然月五日前支付租金，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向小高德公司支付违约金，故小高德公司主张付兰以66331.2元为本金，自2019年11月6日起至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算违约金，合理有据，一审法院予以支持，违约金应以66331.2元为限。根据涉案《租赁合同补充协议一》约定，2019年6月3日至2019年8月2日系租金优惠期，优惠前租金合计为99389.81元，优惠后租金合计为49748.4元，如因付兰原因导致租赁合同提前终止的，其须按优惠前的租金向小高德公司补交已享有的租金优惠。现付兰逾期支付租金导致租赁合同提前终止，小高德公司依约主张付兰按优惠前的租金补交已享有的租金优惠49641.41元（99389.81元﹣49748.4元），一审法院予以支持。小高德公司主张付兰支付律师费5000元符合双方约定，并提供了其已实际支付律师费的证据，一审法院对该请求予以支持。本案对租赁保证金、管理费保证金、水电周转金不宜调处，双方可根据合同约定另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、付兰应于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付2019年10月1日至2019年11月10日期间的租金66331.2元及违约金（以66331.2元为本金，自2019年11月6日起至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算，违约金应以66331.2元为限）；二、付兰应于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付2019年6月3日至2019年8月2日期间的租金差额49641.41元；三、付兰应于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付律师费损失5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1409元，由付兰负担。本院二审期间,当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩的意见，本案的争议焦点是：涉案租赁保证金和管理费保证金是否可由小高德公司没收的问题。本院认为，《租赁合同》《补充协议一》是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，付兰迟延交租已构成违约，应承担相应的违约责任，小高德公司有权依据合同约定行使合同解除权，合同约定“因付兰违约而致原合同及补充协议解除的，付兰无权要求甲方返还保证金”，依约小高德公司有权没收保证金。付兰主张以保证金抵扣欠付的租金等费用缺乏事实依据，本院不予采纳。至于付兰上诉称其非合同的实际签约人的问题。付兰作为承租人在合同上签名，现并无证据证实付兰受他人委托与小高德公司签订合同且小高德公司清楚该事实，故付兰主张其不是实际签约人缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，付兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2818元，由上诉人付兰负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年六月二十四日书记员  谢佶利陈卿卿