山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁11执异48号案外人：李天冬，男，1966年10月18日出生，汉族，居民，住山东省微山县。申请执行人：姚善芝，男，1949年11月5日出生，汉族，居民，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：赵友坤，山东贤合律师事务所律师。被执行人：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照高新区高科园北园二路南侧。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：王立东，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵季，男，1976年8月20日出生，汉族，日照京泰房地产开发有限公司员工，住日照市东港区。本院在执行申请执行人姚善芝与被执行人日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人李天冬向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李天冬称：京泰公司于2012年7月20日将日照市东港区京泰盘龙湾小区002号楼01单元1103室出售给案外人，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为201207200001号。案外人于2012年4月11日交付房款200000元，于2012年4月13日交付房款260999元，于2012年4月16日交付太阳能、封阳台费用10860.61元，于2012年5月12日交付燃气开口费2660元。案外人所购房款已缴清，并于2014年9月6日接房、缴纳了物业费，故请求中止在（2021）鲁11执139号执行案件中对京泰盘龙湾小区002号楼01单元1103室的执行。案外人李天冬提供了以下证据证明其主张：证据1、商品房买卖合同一份；证据2、收款凭证（房款）两张；证据3、代收太阳能、封阳台费用、代收燃气、装修管理费、充电卡、物业费、有线电视开口费的收款凭证五张、装修保证金收据一张；证据4、微信聊天记录截图一份。申请执行人称：申请执行人查封案涉房产时，案涉房产登记在京泰公司名下，未出售给他人，申请执行人对案涉房产的查封合法有效。根据物权法、民法典、城市房地产管理法的有关规定，案外人主张的商品房买卖合同，因没有在房管部门备案，不发生效力。法院查封案涉房产后，京泰公司擅自将案涉房产出卖给案外人，并于2020年12月28日在日照市房产管理服务中心备案。案外人购房备案时间晚于法院查封时间。根据《房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条的规定，案外人与京泰公司之间系债权债务纠纷，案外人应向京泰公司主张权利，依法不得对抗申请执行人。申请执行人对案外人提交证据1的真实性、合法性均有异议，该合同仅由案外人与京泰公司签订，没有在房管部门备案，与法院查封后在房管部门备案的合同编号并不一致，不具有客观真实性；该合同第二十六条约定，自合同生效后30日内由出卖人向日照市房地产管理局申请备案，并由出卖人代领备案证明给买受人，从合同签订时间2012年7月20日起到2020年11月10日案涉房产被法院查封，8年多的时间案外人对合同未备案无异议，不合常理；根据法律规定，该合同未在房管部门备案，不发生效力；对证据2、3真实性有异议，收据由被执行人京泰公司或其关联公司日照泰达物业服务有限公司单方出具，因与本案有利害关系，不具有客观性，不能证明已缴纳房款，该两份证据没有证据力；对证据4的真实性无异议，该聊天记录时间是2020年11月10日，与申请执行人保全案涉房产时间一致，应该是京泰公司收到保全裁定后才办理的。申请执行人提交了日照市房产管理服务中心商品房合同备案证明一份，证明备案的合同编号与案外人提交的商品房买卖合同的编号不一致。对该份证据，案外人称其与京泰公司在2012年签订了商品房买卖合同，交清了全款并已入住。案外人多年前去找京泰公司，询问商品房买卖合同是否备案，京泰公司称备案，对申请执行人提交证据中显示的合同编号不清楚。被执行人京泰公司称：对案外人提交的证据无异议。申请执行人提交证据中显示的合同编号与案外人提交的合同记载的合同编号虽然不一致，但是购房人姓名、楼层号、地下室编号完全一致，案外人提交的购房合同中备注了“车位变更，另行签订合同”字迹，所以合同另行签订后，产生新的编号是正常的。申请执行人不能因为合同编号不一致就否认案外人是案涉房产实际购买人、居住人、占有人的事实。被执行人提交了京泰公司财务记账凭证中案涉房产的收款凭证两张，证明案外人已经实际缴纳房款。对京泰公司提供的该份证据，案外人予以认可，申请执行人对其真实性不予认可。庭后被执行人提供了合同编号为20201103093号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，申请执行人认为该份合同是在案涉房产被查封后、案外人未签字的情况下备案的，在法院查封案涉房产之前，没有合法有效的购房合同。本院查明，姚善芝因与京泰公司商品房预售合同纠纷，向日照仲裁委员会申请仲裁，日照仲裁委员会于2020年12月29日作出（2020）日仲字563号调解书。在仲裁过程中,姚善芝向日照市东港区人民法院提出财产保全申请，日照市东港区人民法院于2020年11月10日依法作出（2020）鲁1102财保979号民事裁定书，将京泰公司名下位于日照市［产权证号鲁（2020）日照市不动产权第0012200号］的房产予以查封，后于2020年11月12日向日照市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。因京泰公司未依法履行调解书义务，姚善芝向本院申请执行，本院依法立案执行，案号（2021）鲁11执139号。另查明，2012年7月20日，李天冬与京泰公司签订合同编号为201207200001的《商品房买卖合同》，约定李天冬购买京泰·盘龙湾项目002幢1单元1103室及停车位、储藏室各一个，停车位号为“（02）-161”，储藏室号为“（03）地下二07”，房屋总价款460999元。京泰公司分别于2012年4月11日、4月13日出具收款凭证，该两份凭证记载的收房款金额分别是200000元、260999元。李天冬还提供了日照泰达物业服务有限公司出具的其于2012年4月16日缴纳太阳能、封阳台费用、2012年5月12日缴纳燃气费、2014年9月6日缴纳物业费、有线电视开口费、2016年4月23日缴纳装修管理费、充电卡的收款凭证。还查明，《商品房买卖合同》中手写有“因开发商车位变更，应开发商要求，重新签定合同2020.9.30”,案外人称系其本人书写。关于申请执行人提供的日照市产管理服务中心出具的《商品房合同备案证明》中记载的合同编号“20201103093”与案外人提交证据1中的《商品房买卖合同》中合同编号不一致的问题，经向日照市房产管理服务中心查询，日照市房地产管理服务中心反馈案涉房产备案在案外人名下，房产总价款460999元，备案的合同编号为20201103093，备注“附房信息：房号（03）地下二07，面积11.73；房号（02）-146，面积／”。庭后，案外人提供了其与京泰公司的微信聊天记录证实2020年11月10日其与京泰公司关于新合同核稿、会签、提交事宜。申请执行人提交了在房管部门备案的合同编号为20201103093号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同仅有京泰公司签章，没有李天冬签字，合同上的房号、地下室、车位编号信息与法院向日照市房产管理服务中心调查的一致。关于李天冬名下是否有其他房产的问题，本院依职权到日照市不动产登记中心进行了查询，经查，案外人在日照市城市规划区范围内无不动产权属登记信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，申请执行人主张案涉房产的网签备案合同编号与案外人提交的《商品房买卖合同》的编号不一致，备案信息记载的案涉房产登记人、房产总价款、储藏室位置等信息与案外人所提交的商品房买卖合同记载的信息一致。虽然备案的车位信息与案外人提交的《商品房买卖合同》中记载的不一致，但是与案外人在该合同中手写的信息能够对应。综合案外人提供的证据和法院调查情况，可以认定本案争议的房产虽然登记在京泰公司名下，但在本院查封之前，京泰公司已与李天冬签订《商品房买卖合同》，李天冬已付清全部房款并合法占有该房产，李天冬在此过程中没有过错，在日照市城市规划区范围内李天冬名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人的异议理由成立，其请求依法应予支持，对该房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：中止对位于日照市的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审判长  郑家泰审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二一年六月二十一日书记员  张 超