北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初16945号原告（反诉被告）：任亚婷，女，1987年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：常玉珠，女，1974年1月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）任亚婷与被告（反诉原告）常玉珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告任亚婷，被告常玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任亚婷向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告于2021年3月24日-2021年4月14日房租，共计22天，共计2882元；2、被告偿还原告2021年3月24日止的预付电费59元；3、被告偿还原告房屋押金费用3800元；4、被告赔偿原告洗衣机费用150元；5、被告赔偿原告合同第七条转租违约金4000元；6、被告赔偿原告合同第九条第二项违约金4000元，7、被告承担一切诉讼费用。原告诉称的事实及理由：租赁房屋位于北京市通州区XX镇XX小区X号楼XX单元XX室，合同租期为2019年4月15日-2021年4月14日止，其中2019年4月15日-2020年4月14日房租每月为3800元，季付，交三押一，2020年4月15日-2021年4月14日，房租按照合约规定每年递增200元，故每月房租为4000元，季付。原告于2021年1月17日付给被告2021年1月15日-2021年4月14日房租，共计12000元，并标明为1-4月房租，被告确认并收款。原告于2021年3月10日询问被告，房子在合约到期后是否打算继续出租和房租上涨问题，未得到被告明确答复，故原告于3月15日通知被告，房屋不再续租。并打算3月底搬走。原告通知被告后，原告于2021年3月20日搬离，并留下房屋钥匙，并积极配合被告一方中介看房。搬离时并未向被告索取剩余房租及押金事宜，且无任何口头及书面形式的提前退租的要求，故，原告在承租期内搬离，属于个人行为自由。被告于2021年3月23日通知原告，该房屋已租赁出去，且承诺了新租客2021年3月24日-4月14日的免租期，且未在取得原告同意的情况下，擅自在与原合同未截止时间内与他人签订新的合约，属于擅自转租的行为，违反了合约规定第七条转租，故申请被告赔偿原告违约金4000元。原告在得知房屋被被告租赁后，与原告积极协商租金问题，原告通知被告24号把钥匙放回去，并让原告计算应退房屋房租及押金，原告按照2021年3月24日-4月14日,房租计算，共计2882元，预付电费59元，押金3800元，共计6741元。被告以原告提前搬离作为违约行为为理由，拒绝支付被告剩余房租2882元。原告在承租期撤离或居住，属于个人行为，被告无权在原告未违约的情况下干涉原告是否在房屋居住的问题，故申请被告偿还原告2021年3月24日-4月14日房租2882元，预付电费59元，押金3800元。被告在原告承租期内租赁给他人且在无任何通知原告与原告协商的情况下，擅自给新租客免租期。且未与原告协商的情况下，已让新租户进入装修并拒不退还原告房租的行为，属于强制提前收房，违反了合约规定第九条第二项租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前15日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。故申请被告赔偿原告违约金4000元。被告在原告不知情且无任何通知情况下，在原告承租期内，擅自处理原告私人财产，洗衣机一台，故申请被告赔偿原告财务损失费用150元。自起诉日起，申请在未取得原告同意的情况下，禁止他人再进入原告承租期内的房屋进行装修等行为。为维护自身合法权益，原告不得不向人民法院陈述事实，被告违反合约规定，在原告承租期内擅自与他人签订免租期合约，且在未取得原告同意的情况下，擅自将原告承租期内的房屋供他人使用，并拒不退还原告剩余房租、押金、电费、财务损失费及违反合约规定的违约金，故此，原告提起本诉讼。被告常玉珠辩称，我上次去法院已经把我的意见反馈了，我可以给到的从始至终保持的是，原告的第二项目请求电费，第三项房屋押金，第四项洗衣机的赔偿100元，我们是有沟通记录的，其他的诉求不同意。被告常玉珠提出反诉请求：请求判令原告支付未及时支付房租的违约金，一共有三次，所以是300%的违约金3800元、4000元、4000元，共计11800元；原告提前退租的违约金4000元。原告任亚婷针对被告的反诉辩称，不同意。首先，我晚交是跟原告说了情况，而且被告已经谅解，我提前退租是不成立的，我提前交齐了房租，我提前搬还在继续住，是我的权利。我提前搬走，被告也不能将我租期内的房租租给他人。经审理查明：2019年4月4日，原告任亚婷（承租人、乙方）与被告常玉珠（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区XX镇XX小区X号楼X单元XX室（以下简称为XX室）出租给原告，期限自2019年4月15日至2021年4月14日，押金3800元，第一年月租金3800元，第二年月租金4000元，租金支付方式为季度支付。《北京市房屋租赁合同》签订后，双方依约履行了合同。2021年3月，原告在他处另行租赁了房屋，便从案涉房屋中搬离。2021年3月23日，被告将XX室出租给案外人。关于剩余租期问题，双方存在争议，原告称其提前搬走后，被告可以找租户提前入住，原告也愿意配合看房子，但双方并没有协商一致关于剩余租期如何处理，庭审中原告称，原告提前搬走，剩余租期的租金应退还；被告称原告提前搬走，并没有提议将房租退给他，其有权将房屋租赁给他人。关于合同违约责任问题，双方亦存在争议，原告认为被告在租期内将房屋出租给他人，应承担违约责任；被告认为原告提前搬走、逾期支付租金，违反了合同的约定，应承担违约责任。本院认为：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。本案中，《北京市房屋租赁合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原被告双方应按合同约定享受合同权利、履行合同义务。本案中，租赁合同于2021年4月14日到期，原告于合同到期前搬离，并主动提出愿意配合被告将XX室出租，且XX室已于2021年3月23日出租，虽双方并未针对剩余租期如何处理达成书面意见，但从双方的实际行为可以判断，被告之所以能够在租期届满前将房屋出租给他人，是原告提前搬离房屋、让渡承租权利的行为，而被告并未提交充分证据证明原告具有放弃主张租赁期限内租赁利益的意思表示，故原告主张被告退还剩余租期的租金，具有合理依据，本院予以支持；本院认为，应当从XX室出租给案外人之日（2021年3月23日）起，计算到租赁合同到期之日（2021年4月14日），原告主张自2021年3月24日计算至同年4月14日，本院不持异议；租金标准应按每月4000元为准，共计22天，共计2933.33元，原告主张的数额为2882元，未超出本院核算的数额，故以原告主张的数额为准。同时，基于上述理由，被告之所以能够在租期届满前将XX室出租给案外人，系征得了原告的同意，故原告主张被告存在违反合同第七条违约转租行为而请求被告承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。同理，对于原告主张被告存在违反合同第九条第二项的违约行为，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张支付剩余电费59元、押金3800元，被告同意支付，本院对此不持异议。关于原告主张的洗衣机费用150元，被告同意支付100元，本院结合洗衣机的折旧情况，对被告的该项辩称予以支持。关于被告提出的反诉请求，请求被告赔偿三次迟延支付租金的违约金共计11800元，本院认为，原告应按合同约定按时足额支付租金，但根据被告陈述，原告三次迟延支付租金的情况分别为：2019年10月17日晚了两天，2020年10月22日，晚了七天，2021年1月17日晚了两天，上述迟延支付租金的行为情形轻微、被告亦实际足额收取了租金，故被告据此而要求原告承担违约责任的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付提前退租的违约金4000元的主张，本院认为，根据本院查明的事实及上述论述，原告于租期届满前从XX室中搬出且XX室于租期届满前出租给他人，系原、被告协商一致的结果，被告以原告提前搬离XX室为由而向其主张违约责任，不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常玉珠返还原告（反诉被告）任亚婷剩余租期内的租金2882元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告（反诉原告）常玉珠返还原告（反诉被告）任亚婷剩余电费59元、房屋押金3800元、洗衣机费用100元，共计3959元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）任亚婷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）常玉珠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由原告（反诉被告）任亚婷负担61元（已交纳）；由被告（反诉原告）常玉珠负担25元，于本判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）任亚婷。反诉费48元，由被告（反诉原告）常玉珠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二一年六月二日法官助理  李春雨书 记 员  李 杰