北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初17596号原告：董志华，男，1973年10月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙赛，北京大成律师事务所律师。被告：徐佳玲，女，1981年2月3日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市和平区。被告：北京安碧恩多科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼10层1107。法定代表人：杜景芬，执行董事。原告董志华与被告徐佳玲、被告北京安碧恩多科技有限公司（以下简称安碧恩多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董志华的委托诉讼代理人孙赛到庭参加诉讼。被告徐佳玲、被告安碧恩多公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。董志华向本院提出诉讼请求：1.判令董志华与被告徐佳玲之间的不定期房屋租赁合同关系予以解除；2.判令徐佳玲向原告支付尚欠付的租金，自2019年6月1日起，至徐佳玲实际腾退并向原告返还房屋之日止，按照每月租金3300元标准计算；3.判令徐佳玲向原告支付违约金，自2019年6月1日起，至徐佳玲实际支付全部尚欠付的租金之日止，按照每月租金的100%的标准计算违约金；4.判令北京安碧恩多科技有限公司对于上述第2项、第3项义务向原告承担连带清偿责任；5.判令被告腾退北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼10层1107房屋，将房屋恢复原状，向原告返还该房屋；6.判令北京安碧恩多科技有限公司将其公司注册地址从北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼10层1107房屋迁出；7.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼10层1107房屋（房产证书编号为开字第013640号）（以下简称1107室），系原告董志华与配偶吴建云共同所有。2014年8月31日，原告作为甲方、被告一徐佳玲作为乙方，共同签订了《北京市房屋租赁合同》，原告将1107室出租给被告一徐佳玲。徐佳玲保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。合同第五条第一款约定：“房屋租赁期自2014年9月15日至2015年9月14日，共计壹年。”合同第十二条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达人民币500元的。3.擅自改变该房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自将该房屋转租给第三人的。6.利用该房屋从事违法活动的。”合同第十三条第三款约定：“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%支付违约金。”合同于2015年9月14日到期后，双方未再签订房屋租赁合同。被告一徐佳玲继续使用该房屋，双方对租赁期限未约定，形成不定期租赁关系。原告与被告一徐佳玲协商一致自2017年3月1日起，房屋租金按照每月人民币3300元的标准进行支付。然而，自2019年6月1日起，被告一徐佳玲一直未向原告支付租金，欠付至今。原告多次催款，被告一徐佳玲仍未支付。原告近日得知，被告一徐佳玲为被告二北京安碧恩多科技有限公司的经理、持股50%的股东。被告二北京安碧恩多科技有限公司擅自使用该房屋，被告一、被告二在原告不知情的情况下，擅自将房屋用于商业用途，擅自将北京安碧恩多科技有限公司的工商登记地址注册在1107室。被告一、被告二的行为严重损害了原告合法权益。由于被告一徐佳玲长期欠付租金、擅自改变房屋用途行为，原告与被告一徐佳玲之间的不定期房屋租赁合同关系应予以解除。被告一徐佳玲应按照每月租金3300元标准，向原告支付自2019年6月1日起，至实际腾退并向原告返还房屋之日止的租金。参照合同第十三条第三款约定，被告一徐佳玲应按照每月租金的100%的标准，向原告支付自2019年6月1日起，至实际支付全部尚欠付的租金之日止所产生的违约金。被告二北京安碧恩多科技有限公司应对上述义务，向原告承担连带清偿责任。被告一、被告二应腾退1107室，将房屋恢复原状，向原告返还1107室。被告二应将其公司注册地址从1107室迁出。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐佳玲、被告安碧恩多公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。董志华围绕诉讼请求依法提交了证据，徐佳玲、安碧恩多公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利。本院对董志华提交的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，出租方（甲方）董志华，承租方（乙方）徐佳玲签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方就1107室租赁有关事宜达成协议如下：该房屋用途为供乙方居住，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途，甲方有权每隔半年对房屋使用情况进行现场检查，乙方应积极配合。房屋租赁期自2014年9月15日至2015年9月14日，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。租金标准为2800元/月，租金总计33600元，支付方式为季付，支付房屋租金时间分别是2014年9月1日，2014年12月1日，2015年3月1日，2015年6月1日。甲方应于2014年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋附属设施、设备清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，甲乙双方验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可以由其自行收回，对于乙方装饰装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状或乙方向甲方支付恢复原状所需费用。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。有下列情形之一的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达15日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.擅自将该房屋转租给第三人的；6.利用该房屋从事违法活动的。违约责任约定：一.甲方有本合同第十二条第三款约定情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金；二.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的100%支付违约金；三.乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；四.乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失；五.租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。合同到期后，董志华称双方形成不定期租赁关系，并口头约定于2017年3月1日起租金调整为每月3300元。庭审中，董志华自认徐佳玲租金交到了2019年5月31日。自2019年6月1日起，徐佳玲未再给付租金。安碧恩多公司注册地址为1107室，公司工商登记经理徐佳玲，徐佳玲为公司股东，认缴出资50%。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，董志华和徐佳玲签订的《租赁合同》期满后，形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除该不定期租赁关系。因此，董志华有权要求解除该不定期房屋租赁关系，故董志华要求解除其与徐佳玲不定期房屋租赁关系并要求徐佳玲腾退并返还房屋的请求，与法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，鉴于董志华未提交证据证明其自行向徐佳玲送达了解除通知，故本院以起诉状送达之日即2021年5月18日作为双方合同解除的时间。关于董志华主张的租金，董志华主张从2017年3月1日开始双方约定租金为每月3300元，并提交交易记录予以佐证，因二被告未出庭应诉答辩，故本院对董志华的主张予以采信。作为承租房屋的一方，徐佳玲应对租金的交纳、房屋的返还承担举证责任，因其未到庭举证，应承担不利后果，董志华自认徐佳玲交付租金至2019年5月31日，本院不持异议。因此，徐佳玲应按照每月3300元的标准，交纳自2019年6月1日起至2021年5月18日的租金。合同解除后，徐佳玲应交纳占有使用费用至腾交房屋之日，占有使用费用标准，本院参照租金标准予以确定，鉴于租金与占有使用费标准一致，本院判决时不再一一区分。关于违约金，合同到期后，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期间届满前的租赁合同所规定的出租人和承租人的权利义务，在租赁期间届满后，对出租人和承租人仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的规定履行各自的义务。徐佳玲欠付租金，应承担违约责任，合同中约定乙方不按照约定支付租金达15日，应按照月租金标准的100%支付违约金，应理解为徐佳玲向董志华支付共计3300元的违约金，而非每月支付3300的违约金。关于董志华要求徐佳玲将1107室恢复原状的诉讼请求，因董志华未提交证据证明1107室原状的标准，本院不予支持。关于董志华要求安碧恩多公司腾退1107室房屋，将房屋恢复原状并返还房屋，并对1107室房屋租金及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，因其基于租赁合同关系提起本案诉讼，其主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于董志华要求安碧恩多公司将注册地址从1107室迁出的诉讼请求，因不属于人民法院民事案件的审理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认董志华与徐佳玲的租赁合同于2021年5月18日解除；二、徐佳玲于本判决生效之日起七日内支付董志华租金及房屋占有使用费用（按照每月3300元的标准，自2019年6月1日起，计算至实际返还房屋之日）；三、徐佳玲于本判决生效之日起七日内将北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼10层1107房屋腾退并返还给董志华；四、徐佳玲于本判决生效之日起七日内支付董志华违约金3300元；五、驳回董志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，由董志华负担570元（已交纳）、由徐佳玲负担768元（于本判决生效之日起七日内支付董志华）、公告费260元，由徐佳玲负担（董志华已交纳，徐佳玲于本判决生效之日起七日内支付董志华）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李运普二〇二一年六月十日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南