贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初4816号原告：刘中维，男，1979年9月6日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：周乾成，贵州帝尊律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：程亚，贵州帝尊律师事务所实习律师。被告：遵义安创房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码：915203006801751960。法定代表人：赵方雨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗刚，贵州佳信律师事务所律师（特别授权）。原告刘中维诉被告遵义安创房地产开发有限公司（以下简称安创房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘中维及其委托诉讼代理人周乾成、程亚，被告安创房开公司委托诉讼代理人罗刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘中维向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付从2018年7月1日起至实际履行之日止的违约金219663.86元；二、判决被告支付原告房屋维修基金4746.00元；三、判决被告按照约定将（位于遵义县）房屋墙面改装为玻璃窗户；四、请求对房屋玻璃门窗下的渗水进行修复；五、判决因被告违约造成的经济损失由被告承担，包括律师代理费用12000.00元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月3日，原告与被告签订房屋认购协议书，于2017年10月5日，经原被告双方协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第二章第三条：“原告购买被告商品房第三期三号楼1-1号房，该房屋建筑面积共79.10平方米”；第三章第五条：“计算方式与价款，ｌ、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13712.59元，总价款1052030.00元”；第八条：“付款方式及期限，原告于2017年10月5日前一次性支付全部房价款”。合同约定于2018年6月30日将房交付原告；原、被告双方约定：“（2）逾期超过30日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同的约定交付了全部的购房款1052030.00元，被告在2018年6月30日约定的交房期限届满后，未将房屋交给原告。被告逾期交房的行为，己严重违反了合同的约定，且原告在交房期限届满后，曾多次要求被告履行合同义务，但被告却迟迟未履行，被告怠于履行合同义务的行为，已严重的损害了原告的合法利益。被告安创房开公司辩称：一、原告诉请违约金计算标准过高应当予以调整，因受土地合同影响，现房屋已具备相应手续。二、维修基金按约应当由原告支付。三、因新冠疫情原因造成逾期交付房屋，系不可坑力因素，计算逾期交房违约金时应当扣除4个月时间；四、律师费应当由原告自行承担、渗水维修应当由原告自行处理。本院经认定事实如下：2017年10月5日，刘中维（买受人）与安创房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定安创房开公司以1052030.00元的价格将其开发建设的位于播州区房屋（建筑面积79.10平方米、套内建筑面积76.72平方米）出售给刘中维，合同约定付款方式为2017年10月5日前一次性付款；合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可坑力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（2）项中的时限），至第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；合同第十四条第二款约定：“1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵…”。上述《商品房买卖合同》签订后，刘中维向安创房开公司支付了购房款；2019年10月19日，安创房开公司向刘中维出具房号管理单，载明：“刘中维先生认购美域中央三期3栋1单元1-1门面号房，订金：总房款1052030.00元，一次性支付，备注：维修基金不用交”，其中“维修基金不用交”系开具房号管理单后再手书。安创公司于2021年5月10日将涉案商品房交付给刘中维。经刘中维与安创房开公司协商，将涉案房屋的部分墙体改建为玻璃，因该改建造成玻璃墙下方渗水。另查明，刘中维为向本院提起本案诉讼，于2021年4月9日与贵州帝尊律师事务所签订《民事委托合同》，委托贵州帝尊律师事务所代理本案诉讼，代理费为12000.00元，刘中维向帝尊律师事务所支付了代理费12000.00元。上述事实，有原、被告双方的陈述，刘中维与安创房开公司于2017年10月5日签订的《商品房买卖合同》、收据、房号管理单、照片、刘中维与贵州帝尊律师事务所签订的《民事委托合同》、代理费发票、装修许可证、遵义市中级人民法院（2018）黔03行初224号行政判决书、贵州省高级人民法院（2018）黔行终2366号行政判决书等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，刘中维与安创房开公司于2017年10月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，刘中维按照约定向安创房开公司支付了购房款，双方约定安创房开公司于2018年6月30日将房屋交付给刘中维，但安创房开公司2021年5月10日才将房屋交付给刘中维。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，刘中维请求按安创房开公司支付2018年7月1日至实际交付房屋之日（2021年5月10日）期间的违约金，予以支持；安创房开公司所持因新冠疫情影响施工而造成延期交付房屋，结合新冠疫情对建设工程施工的影响，本院酌情扣除60日影响期；安创房开公司认为违约金约定过高请求予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于本案所涉项目属涉及社会问题多，矛盾比较突出，且刘中维亦未提供充分证据证明因安创房开公司逾期交付房屋给其造成的实际损失或预期利益，因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况，本院酌定本案逾期交付商品房的违约金以刘中维已交房款为基数按照日万分之一标准计算，即安创房开公司应支付给刘中维逾期交房违约金103520.00元[1052030.00元×每日万分之1×（1044天-60天）]。刘中维提交的房号管理单上“维修基金不用交”系该单据出具后再手书的，安创房开公司对该内容不予认可，且刘中维也未举证证明其支付了涉案房屋的维修基金，故刘中维请求判决安创房开公司向其支付维修基金4746.00元，不予支持。本案审理中，原、被告双方均认可经双方协议后，将涉案房屋的部分墙体改建为玻璃墙并已经进行了改建，且原、被告双方所举证据均不能证明对墙体的改建是否会对房屋安全造成隐患，故刘中维请求安创房开公司将未改建的房屋墙体改装为玻璃窗户，不予支持。双方确认房屋渗水系对将房屋墙体改建为玻璃墙造成，刘中维所举证据不能证明该渗水系安创房开公司原因造成，故刘中维请求安创房开公司对房屋玻璃门窗下渗水进行修复，不予支持。刘中维请求安创房开公司支付律师费12000.00元，不予支持；刘中维所举证据不能证明其他损失，故刘中维请求安创房开公司支付其他损失，不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限被告遵义安创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十内支付原告刘中维逾期交房违约金103520.00元；二、驳回原告刘中维的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2383.00元（已减半收取），由被告遵义安创房地产开发有限公司负担1186.00元，由原告刘中维负担1197.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 员 周辉围二〇二一年六月二十日法官助理 任 娟书 记 员 范芙容