贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10177号原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：王祖华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：赵蝶（特别授权代理），系该公司员工。被告：王成敬，男，汉族，1986年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：赵娟（一般授权代理），女，汉族，1986年2月25日出生，住贵州省毕节市七星关区，系被告王成敬之妻。原告贵州创和物业有限责任公司（以下简称创和物业公司）与被告王成敬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告创和物业公司委托诉讼代理人阳东海、赵蝶，被告王成敬委托诉讼代理人赵娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王成敬向原告支付（2017年8月1日至2021年6月1日）物业服务费4657.73元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居佳小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅1.10元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积92.05平方米，被告应于每年7月6日前缴付所欠物业服务费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。被告王成敬书面答辩称，一、原告未提供充分证据证明涉案业主委员会一定具备代表业主签订合同主体资格。七星关区房产局、碧阳街道办事处查明该业主委员会未备案，换届后未移交档案。基于依法应当存档的业主投票、专人监票和计票结果是证明业主委员会合法成立的证据，是证明业主大会决定选聘物业服务企业据以签订合同的证据，业主委员会隐匿档案证据不备案不移交，规避审查，不符合常理，不排除其选举造假、选聘掺假、代表业主签订合同主体资格虚假等等可能。创和公司未提出相反证据排除合理怀疑，主张该物业服务合同对业主具有约束力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，创和公司有责任提供证据，证明该业主委员会一定具备代表业主签订合同主体资格的事实，创和公司举证不能，其主张不能成立。二、创和公司明知该业主委员会并非一定具备代表业主签订合同主体资格，串通其签订合同，损害业主权利。创和公司应该知道，通过当地政府主管部门查询，可以发现合同甲方业主大会成立事实缺乏证据证明，业主委员会并非一定具备代表业主签订合同主体资格。创和公司明知故犯，使用变相贿赂、虚假承诺的手段，串通其冒充业主大会签订合同损害业主共同选聘物业服务企业的权利，主观恶意已达排除合理怀疑程度，应适用当时合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款的规定判决该合同无效。证明创和公司向当时业委会主任付立全发放费用的《公告》证据安排当时业主委员会委员成某刚、赵某学到公司办公室项下任职的《值班表》证据、虚假承诺服务事项的《中标后承诺》。三、创和公司事实服务质量恶劣，参按丁级标准收费。1、侵占业主公摊；2、保洁绿化恶劣；3、消防通道堵塞；4、电梯关停常态；5、消防设施破损；6、车辆停进楼道及保安岗亭虚设；7、敷衍塞责整改；8、规章制度奇缺，未公布服务合同、未使用发票、未公开上岗人员信息、未制定安全紧急预案、未公示电梯停运时第三方出具的检验检修报告等。根据《贵州省物业管理收费管理办法》第十二条第三款高层住宅每平方米建筑面积月收费标准规定（含电梯维修养护）：甲级0.6元至0.8元，乙级0.5元至06元，丙级0.5元至0.45元，丁级0.25元至0.35元。创和公司的事实服务质量极其恶劣，勉强达到丁级收费标准。综合上述，依法向法庭请求：1、依法判决本案物业服务合同无效；2、驳回原告诉讼请求，其事实服务费按丁级标准对待；3、判令原告公示其事实服务过程中占用业主共有部分收入明细，并为被告查询和复印相关凭证提供方便；4、诉讼费用由原告负担。另外补充：一、答辩人认为被答辩人将答辩人作为被告向法院提起诉讼属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：1、本人自2014年8月入住小区以来，仅与六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司签订物业管理和服务协议，从未与被答辩人签署任何形式的物业管理协议。因此，答辩人不是被答辩人出具当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。2、目前与答辩人所居住小区签定物业管理协议的主体双方是瑞丰铭城业主委员会和贵州创和物业有限责任公司，既然目前物业管理合同是业主委员会和物业服务企业签订，接受物业服务和交纳服务费的是业主。那么物业费的欠费关系准确地说，应该是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主的。根据《民法通则》，既然被答辩人是由业主委员会擅自做主聘请的，那么业主委员会与被答辩人签订的合同理所当然的不能约束业主（答辩人），单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。因此，被答辩人基于合同纠纷将亳不相干的第三人（答辩人）作为被告起诉是毫无法律依据的。二、违反物业服务合同约定，业主期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。被答辩人在没有履行瑞丰名城业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据，理由如下：业主委员会有催交责任外，还规定了什么情况下物业服务企业才可以起诉。欠费业主特别提请注意的是，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。显然，逾期仍不交纳是后者可以起诉的前提这里的逾期明确是逾业主委员会督促业业主时所给出的期限。因此，由业主委员会督促业主交纳自然就是物业服务企业可以起诉欠费业主的前置程序。但在2018年8月1日瑞丰铭城小区业主委员会就下达了业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函，解除时间为2018年8月30日，业委会将于2018年9月1日0时起全面接管。答辩人也没有收到任何业委会督促业主交费。众所周知，所有法规条文是具有严肃性的。在设有瑞丰铭城业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。三、业主委员会执行业主大会的事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。1、既然业主委员会代表全体业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在问题。也就是说，业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。2、被答辩人之所以无视法律的存在，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为被答辩人提供了一个投机的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。综上所述，被答辩人将答辩人作为被告起诉没有任何依据，答辩人提出以上答辩，请求贵法院查明事实相，维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的起诉。本院经审理确认以下事实：2017年7月6日，原告作为乙方与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会作为甲方签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.10元/月/平方米，商业物业2.50元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，小区存在诸如垃圾处理不到位、杂物处理不及时、部分公共设施损坏后未修整，还存在安保岗位无人值守、摩托车停靠管理不规范等现象。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。另查明，被告王成敬系毕节市七星关区瑞丰铭城小区1号楼B单元11层2号房的业主，房屋建筑面积为92.05平方米。因被告未交纳2017年8月1日之后的物业服务费，原告为此诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，已经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力。被告主张原告与业主委员会签订的《物业服务合同》无效，但提供的证据并不能证明该合同存在无效情形，故对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。按照《物业服务合同》的约定，被告应付2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费为4657.73元（92.05平方米×1.1元/月·m2×46月）。但原告在提供物业管理服务的过程中并未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减30%。故对原告要求被告支付2017年8月1日至2021年6月1日期间物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持3260.41元（4657.73元×70%）。因原告未完全尽到履行合同的义务，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，对原告诉请的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王成敬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日起至2021年6月1日期间的物业服务费3260.41元；二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告王成敬负担。本判决为终审判决。审判员  孔羽佳二〇二一年六月三十日书记员  申开旭