广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初13862号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：张健，男，1994年7月2日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈**宇，广东恒福律师事务所律师。被告：梁梦菲，女，1993年4月11日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告梁梦菲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈**宇及被告梁梦菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2019年12月1日起至2021年3月31日止的物业管理费4512.32元（按照2.8元/平方米.月的标准，以建筑面积100.72平方米计算）；2、判令被告向原告一次性支付逾期缴纳物业管理费违约金（违约金以当月应付的物业管理费为本金，每日按万分之四的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2021年3月31日为455.18元。滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）3、判令被告向原告支付2020年6月6日至2021年3月31日期间代收水费137.71元、2019年10月1日至2020年12月31日期间公摊电费433.294元，合计571元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月25日，房地产开发商广州宏胜房地产开发有限公司（下称宏胜房地产公司）与原告广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定宏胜房地产公司将星汇云山花园委托原告提供物业管理服务。被告系广州市白云区***的业主，建筑面积100.72平方米。合同签订之日起至原告起诉之日止，星汇云山花园并未成立业主委员会，原告一直为被告提供物业管理服务。2019年12月1日起至今，被告一直拖欠物业服务费未缴纳，构成违约。特向法院提起诉讼，请求判如所请被告梁梦菲辩称，不同意原告的诉请。被告对原告主张的水电费数额没有异议。但对物业费的收费时间有意见，因物业装修存在问题，被告让开发商进行整改，被告于2020年4月11日收楼，故应从被告实际收楼时间开始计算物业服务费。经审理查明，原告系为星汇云山花园小区提供物业管理服务的物业公司。2016年4月25日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州宏胜房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将星汇云山花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止；合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同期间届满，业主大会没有作出选聘物业管理企业的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定为止。本物业的管理服务费：住宅：2.8元/平方米；商业6元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。等等。2020年4月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：住宅：2.8元/平方米；商业6元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。等等。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。被告梁梦菲为广州市白云区***的所有权人，该房建筑面积为100.98平方米。原告提交：水费清单、抄表明细、公摊电费公示及电费清单，证实被告代原告支付2020年6月6日至2021年3月31日期间的水费137.71元，2019年10月1日至2020年12月31日期间产生公摊电费433.294元。庭审中，原告确认被告实际收楼时间为2020年4月11日。以上事实，有《物业服务合同》、查册表、企业信用信息公示报告及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业费应为282.74元（2.8×100.98）。鉴于原告确认被告实际收楼时间为2020年4月11日，物业管理费应从被告实际收楼开始计算，故被告应向原告支付2020年4月11日开始的物业管理费，被告未举证证实其已支付物业管理费，被告需向原告支付2020年4月11日起至2021年3月31日的物业管理费3289.21元（282.74元/月×11个月+282.74元/30天×19天）。关于逾期缴费的违约金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告主张被告支付违约金依据合同约定按每日万分之四的标准以当月应付物业服务费为本金，自当月6日起计至被告实际付清之日止的诉请合法合理，本院予以支持。考虑到被告于2020年4月11日收楼，2020年4月的物业管理费违约金以179.07元本金，自2020年4月30日起按每日万分之四的标准计至被告实际清偿之日止；2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业管理费违约金，以当月应付物业服务费为本金，自当月6日起按每日万分之四的标准计至被告实际付清之日止。关于2020年6月6日至2021年3月31日期间代收水费137.71元、2019年10月1日至2020年12月31日期间公摊电费433.294元，因被告予以确认，故其应向原告支付上述费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告梁梦菲向原告广州越秀物业发展有限公司支付2020年4月11日起至2021年3月31日的物业管理费3289.21元并支付违约金（2020年4月的物业管理费违约金以179.07元本金，自2020年4月30日起按每日万分之四的标准计至被告梁梦菲实际清偿之日止；2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业管理费违约金，以当月应付物业服务费为本金，自当月6日起按每日万分之四的标准计至被告梁梦菲实际付清之日止）；二、于本判决生效之日起五日内，被告梁梦菲向原告广州越秀物业发展有限公司支付2020年6月6日至2021年3月31日期间代收水费137.71元、2019年10月1日至2020年12月31日期间公摊电费433.294元；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担7.58元，由被告梁梦菲负担17.42元并于本判决生效之日起5日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年六月二十一日书记员  陈春燕