福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终697号上诉人（原审被告）：龙岩市永定区家园房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道金凤开发区枫南南路东三巷21号二楼，统一社会信用代码91350822550980728C。法定代表人：吴文生，董事长。被上诉人（原审原告）：黄冬华，男，1971年10月18日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。委托诉讼代理人：罗万和，福建永宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓慧，福建永宏律师事务所实习律师。上诉人龙岩市永定区家园房地产开发有限公司（以下简称家园房地产公司）因与被上诉人黄冬华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院(2020)闽0803民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人家园房地产公司的法定代表人吴文生，被上诉人黄冬华的委托诉讼代理人罗万和、陈晓慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。家园房地产公司上诉请求：撤销龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803民初2709号民事判决，改判为驳回黄冬华对家园房地产公司的诉讼请求。事实与理由:一、黄冬华提供的证据与本案无直接关系，黄冬华认为和公司有债务抵偿关系，必须提供与抵押相关的合法的抵押凭证，否则，只凭黄冬华一面之词，就能将价值近百万的房产据为己有，任谁也不能答应，黄冬华认为和公司还有与本案无关的债务纠纷，可以凭合法真实的债权债务手续凭证向法院另行提起诉讼，交由法律解决。二、黄冬华在刑事判决书的证言及诉状中对事实的表述互相矛盾，前后不一，且毫无依据：1.黄冬华称公司欠其770613元，是根据何种标准计算所得，3分利息从何而来，其又称是2013年6月16日与公司结算所得，而在2017年8月6日寄给公司的通知书又称是按5.6分的利息结算的，结算时间，结算利息均互相矛盾，公司从2012年11月28日至2013年6月27日，已经支付其132万元工程款，难道公司的人有问题，月利息高达5.6分的前期垫资款不付，而先支付不计利息的工程款？2.如黄冬华所述，两套房总价976328.5元，扣除770613元，差额为205714元。黄冬华说江和星直接支付给公司18万元就抵消了205714元。那么两者所差的25714元是怎么凭空消失的？是和谁协商的？因为什么，协商的凭证，手续在哪里？黄冬华称给了公司18万元房款，这18万元交给谁，凭据在哪？如此巨大的钱款进出，没有任何双方真实有效的结算凭证，收付款凭证，完全不符常理。三、黄冬华称公司于2013年6月16日与其结算了垫资款，却无法提供相关的结算手续凭证，且2013年6月16日是黄冬华与公司签订703、803购房协议书的日期，其又称因他欠江和星的钱，于2013年6月16日把703房抵押给了江和星，并称是吴文生私下抵押给他，和公司商量好了，由江和星支付18万元给公司，就与公司两清了。而江和星称18万元现金给了黄冬华，公司并未收到该款项。短短一天时间，黄冬华既要与公司结算垫资款，又同时购买两套房，并把703房转卖给江和星，符合常理吗？房产涉及三方，不用协商，不用办理任何手续？两套房产价值近百万元的大宗商品交易，却不用办理任何相关手续，他一个人说了就算？如此彻头彻尾的谎言，能合乎常理？四、黄冬华在证言中称2013年6月公司没钱支付工程款，然而就在他购买公司两套房产前后一个月，公司于2013年5月21日，6月25日，6月27日分三次支付了42万元工程款，从2012年11月28日到2013年6月27日总共支付了132万元工程款，时间也就半年左右，如果真如其所言，新佳园小区建筑面积1万多平方米，工程造价两千五百多万元，如果刚开始就没钱支付月利息高达5.6分的钢材垫资款，那么整个工程是拿什么建成的？黄冬华仅仅承包做工部分，而且中途被清退离场，那么后续接手的施工班组的工程款，公司都不用支付了吗？五、最重要的是，本案是房屋买卖纠纷，公司是在没有收到任何购房款的情形下解除与黄冬华和案外人江和星的购房协议书和商品房买卖合同的。黄冬华既主张和公司有抵偿关系，就应提供相应的抵押办理手续和凭证，或提供购房款已付清的凭证。能把垫资利息支付条款设计得如此精细的人，怎么可能不办理任何手续？钱款交易不要任何凭证，即使他可以，公司财务制度也不允许。黄冬华从2013年6月16日签订两套购房协议书开始，从未与公司协商签订过任何其后来主张的关于703、803房产的抵偿手续，只因黄冬华的后续主张不是事实，所以根本拿不出正常的手续凭证。六、黄冬华所主张的2017年8月6日向家园房地产公司的所谓通知，称803房的购房款与垫资款在等额范围内相抵销，家园房地产公司未提出异议，也未提请人民法院仲裁确认，不知该主张从何说起。2013年6月16日，黄冬华签订了两套房产的购房协议书，总价值97万余元，双方并没有另行签订任何以此两套房产有关的房产抵偿协议。2015年黄冬华申请强制执行后，公司也向人民法院执行局提出了两套房的事实，执行局法官认为此两套房没有经过法律诉讼，不予受理。四年后，黄冬华律师单方面炮制了一份通知，就轻易成了有效的房产抵偿手续。此案本是一件简单的房屋买卖合同纠纷，购房方只要提供合法有效的房款支付凭证，房产就是购房方的。黄冬华既称是抵偿债务钱款的，只需提供真实，合法有效的房屋抵押协议手续凭证，房产自然就是他的。综上，一审法院判决事实不清，证据不足，适用法律错误，明显偏袒黄冬华，请求二审法院查明本案事实，支持家园房地产公司合法诉求。黄冬华辩称：一、家园房地产公司不具有合同解除权，家园房地产公司发出的解除合同通知无效。1、《新佳园小区购房协议书》中并没有约定合同解除权，双方均不具有合同约定解除权。2、根据2013年6月16日《新佳园小区购房协议书》第三条的约定：乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订“商品房买卖合同。实际上，家园房地产公司与黄冬华于2014年4月24日网签了《商品房买卖合同》，结合黄冬华提交的《垫资款凭证》以及垫资款抵销购房款的《通知书》、（2018）闽0803刑初300号《刑事判决书》中在该案中黄冬华作为证人的证言以及证人江和星在该案中的证言等证据材料足以证实：新佳园小区1#楼803房购房款已全额抵偿缴清，因此，黄冬华在合同履行过程中并无违约行为，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上两点，家园房地产公司不具有约定解除权，也不具有法定解除权，其向黄冬华发出的解除合同通知依法无效。二、黄冬华向家园房地产公司购买的涉案房屋新佳园小区803的购房款已经用涉案小区的垫资款抵偿清楚。1、《新佳园小区购房协议书》签订时间为2013年6月16日，再次与黄冬华网签合同的时间为2014年4月14日。从购房协议书到网签合同的时间过程来看，结合《购房协议书》第三条约定：“乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订商品房买卖合同”，可见黄冬华缴清房款作为签订商品房买卖合同的前提条件。因此，双方于2014年4月14日再次网签“商品房买卖合同”足以证实涉案房款已全额结算付清。2、黄冬华在2017年8月6日向家园房地产公司发出《通知书》，主张803的购房款与黄冬华垫资款及利息相抵销，但家园房地产公司在收到《通知书》三个月内未提出异议，因此黄冬华主张抵销依法已经生效。3、根据（2018）闽0803刑初300号《刑事判决书》中相关证人证言及吴文生的供述和辩解，足以证实：2014年10月11日，黄冬华与家园房地产公司公司结算工程款时，家园房地产公司并未主张扣除1#楼703房、803房的购房款，在2014年底黄冬华起诉家园房地产公司公司要求支付工程款时，家园房地产公司也未主张扣除该两套房的购房款。足以说明，该两套房的购房款在此之前已经结算抵偿清楚。吴文生在拒执罪一案的庭审笔录中明确指出，703、803两套房与工程款一案没有关系。4、从签订合同时起至2020年9月28日家园房地产公司发出《解除房屋买卖合同通知函》之日止，家园房地产公司公司从来没有向黄冬华催收购房款。足以说明，涉案房屋购房款确实已经结算抵偿清楚，答辩人不存在违约的情形。综上所述，家园房地产公司不具有约定解除权，也不具有法定解除权，其向黄冬华发出的解除合同通知依法无效。家园房地产公司以黄冬华未履行合同付款义务为由单方解除合同，依据不足，请求二审法院驳回家园房地产公司的上诉请求，维持一审判决。黄冬华向一审法院起诉请求：1.确认家园房地产公司于2020年9月16日向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》无效。2.本案一切诉讼费用由家园房地产公司承担。一审法院经审理认定的事实：2012年6月25日，黄冬华与家园房地产公司签订《建设工程施工合同》，家园房地产公司将其开发的新家园小区项目建设工程发包给黄冬华施工。同日，双方签订《新佳园小区工程承包垫资协议书》一份，约定在工程进场开工后需由承包方黄冬华对钢筋费用、工资等进行垫资，在地梁以上两层砼浇筑完一个月内发包方全额支付承包方所垫钢筋资金，并承担承包方所垫钢筋资金正常产生的利息（计月息贰点捌分），如发包方一个月内不能按期支付承包方所垫钢筋资金，发包方应在第二个月初一号按月利息伍点陆分计算，承包方有权停止施工，发包方应承担赔偿承包方因此造成的一切损失。合同签订后黄冬华开始施工，在施工过程中黄冬华共为家园房地产公司垫资618,407.97元。2013年6月16日，家园房地产公司（甲方）与黄冬华（乙方）签订《新佳园小区购房协议书》（编号20130616号）一份，约定乙方向甲方认购新佳园小区1号楼803商品房一套，预算总价490,569元；乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订“商品房买卖合同”；付款方式：甲乙双方签订本协议时，乙方支付全额房款。同日，家园房地产公司（甲方）还与江和星（乙方）签订《新佳园小区购房协议书》一份，约定江和星向家园房地产公司认购新佳园小区xx号楼xxx商品房一套，预算总价485,759.5元；乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订“商品房买卖合同”；付款方式：甲乙双方签订本协议时，乙方支付全额房款。2014年5月27日，家园房地产公司法定代表人吴文生向江和星出具说明一份，载明：“新佳园小区xx楼xxx房款己全额付清，特此说明，业主为江和星。”2014年4月24日，家园房地产公司（出卖人）与黄冬华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400205）一份，约定黄冬华向家园房地产公司购买新佳园小区1号楼803商品房，价款总额490,569元，付款方式为一次性付款490,569元，交房时间为2014年6月30日前。合同签订后，家园房地产公司已向黄冬华交房。2014年1月11日，经黄冬华与家园房地产公司进行结算，家园房地产公司应支付黄冬华工程款2,627,038.26元，扣除家园房地产公司已支付工程款1,710,842元，尚欠916,196.26元未付。黄冬华因家园房地产公司拖欠工程款提起诉讼，一审法院2014年11月10日受理该案后，于2015年5月20日作出（2014）永民初字第2432号民事判决书，判决：家园房地产公司支付欠黄冬华工程款916,196.26元，并支付该款自2014年1月11日起至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。家园房地产公司在该案诉讼中，未提及黄冬华尚欠家园房地产公司购买新佳园小区1号楼803房购房款，或以新佳园小区1号楼703、803房抵偿家园房地产公司尚欠黄冬华的工程款的事宜。在该案执行中，家园房地产公司法定代表人吴文生因犯拒不执行判决、裁定罪，一审法院2018年12月12日作出的（2018）闽0803刑初300号刑事判决，判处吴文生相应刑罚。2017年8月6日，黄冬华向家园房地产公司发出《通知书》，主要内容为“本人黄冬华于2012年底为贵公司施工过程中垫付资金人民币618,407.97元，该款按5.6%计算月利息直至还清。贵公司因资金周转困难于2013年6月16日以永定县新佳园小区xx号楼xx3商品房一套（总价值计人民币490,569元）抵偿部分垫付款，双方签订了编号为20130616号《新佳园小区购房协议书》，并交付房屋锁匙给本人。永定县新佳园小区xx号楼xx商品房的购房款490,569元与本人垫付的施工资金在等额范围内相抵销，因此请贵公司尽快为本人办理房屋产权登记手续。”家园房地产公司收到通知书后未提出异议。2020年9月16日，家园房地产公司向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》，以黄冬华向其公司购买新佳园小区1号楼803房的购房款未支付为由，通知黄冬华：一、自你在见到通知函之日起，解除与你于2014年4月24日签订的《商品房买卖合同》。二、限你在见到通知函之日起五个工作日内将1号楼803室套房钥匙交还我司。三、限你在见到通知函之日起十五日内按《商品房买卖合同》的约定支付违约金。黄冬华认为家园房地产公司单方解除合同的行为无效，遂向一审法院提出诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”黄冬华与家园房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”黄冬华和家园房地产公司在《商品房买卖合同》中未约定一方解除合同的条件,双方也未协商一致同意解除合同，家园房地产公司提出解除《商品房买卖合同》，应符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。本案中，家园房地产公司以黄冬华未按合同约定支付购房款为由向其发出《解除房屋买卖合同通知函》，黄冬华对解除合同有异议并在法定期限内向一审法院起诉要求确认解除合同的效力。双方因购房款的支付存在争议，黄冬华主张已用工程垫资款及利息抵清购房款，家园房地产公司则主张垫资款已付清，双方同意以工程款抵扣购房款。一审法院认为，家园房地产公司对黄冬华在施工过程中共垫资618,407.97元没有异议，其主张已付清该垫资款但未提供证据证明，且在法庭限定的期限内仍未提供，因此，不能认定家园房地产公司已向黄冬华支付垫资款。黄冬华于2017年8月6日向家园房地产公司发出的《通知书》，明确表示用新佳园小区xx号楼xx3商品房的购房款490,569元与垫资款在等额范围内相抵销，家园房地产公司收到通知书后未提出异议，也未在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认效力，故该债务抵销已生效。双方签订的《新佳园小区购房协议书》约定“乙方向甲方缴清全额房款，同时与甲方签订‘商品房买卖合同’”、“甲乙双方签订本协议时，乙方支付全额房款”，双方签订《商品房买卖合同》也约定付款方式为一次性付款490,569元，合同签订后家园房地产公司已向黄冬华交房。黄冬华因家园房地产公司拖欠工程款提起的诉讼，发生在双方签订《新佳园小区购房协议书》和《商品房买卖合同》之后，家园房地产公司在该案民事诉讼未提出以黄冬华的购房款抵偿工程款，也不合乎常情。综合以上事实，可认定黄冬华向家园房地产公司购买新佳园小区xx号楼xx3房的购房款已付清，不存在法定的合同解除情形，家园房地产公司向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》不具有解除合同的效力，黄冬华请求确认无效符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：家园房地产公司于2020年9月16日向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为无效。一审案件受理费100元，因适用简易程序，减半收取为50元，由家园房地产公司负担。二审期间，家园房地产公司向本院提供以下证据：证据1、收条，证明：黄冬华只要有收到工程款都会出具收条给家园房地产公司。证据2、《新佳园小区1#、2#楼分项产值表》，证明：黄冬华做事情是很仔细，对流程很清楚。证据3、通知五份、监理工程师通知单一份，证明：黄冬华工程未做完，就被清退了，所谓的77万余元都是黄冬华凭空捏造的。经质证，黄冬华对证据1的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。黄冬华没有收到工程款的部分，就没有出具收条的。对证据2的真实性无异议，该产值表是对工程款的结算，但认为与本案没有关联性。对证据3的真实性无异议，认为家园房地产公司与黄冬华工程款的纠纷已经另案判决。黄冬华未向本院提供新证据。经审查，家园房地产公司二审提供的证据，黄冬华对证据的真实性均无异议，对真实性予以确认。但上述证据与本案不具有关联性，不能证明家园房地产公司的证明主张，本院不予采纳。二审经审理查明，对一审判决查明的事实，家园房地产公司提出以下异议：1、对一审认定黄冬华为家园房地产公司垫资618,407.97元有异议，认为不是结算得出的数额。2、对2017年8月6日，黄冬华向家园房地产公司发出《通知书》的内容有异议，认为房屋抵偿垫付款未真实发生。黄冬华对一审认定的事实无异议。对于双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：家园房地产公司于2020年9月16日向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为是否有效？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，就讼争所涉房产，家园房地产公司与黄冬华签订的《新佳园小区购房协议书》和《商品房买卖合同》均是当事人真实意思表示，合法有效。前述协议及合同未约定解除权行使期限，家园房地产公司以黄冬华未支付购房款为由向黄冬华发出解除合同通知，应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的在解除权发生之日起一年内行使。家园房地产公司与黄冬华于2013年6月16日签订《新佳园小区购房协议书》，约定签订协议时，黄冬华支付全额房款。之后，双方又于2014年4月24日签订《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付款。按双方的约定，黄冬华付款的期限为2014年4月24日，家园房地产公司以黄冬华未支付购房款为由主张解除合同，应在黄冬华逾期付款之日即2014年4月24日起一年内向黄冬华通知解除商品房买卖合同，但家园房地产公司至2020年9月16日才向黄冬华发出《解除房屋买卖合同通知函》，已经过了解除权行使的一年期间，解除权行使期间为除斥期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。故家园房地产公司无权解除讼争《商品房买卖合同》，黄冬华主张家园房地产公司向其发出《解除房屋买卖合同通知函》的解除合同行为无效，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。家园房地产公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，家园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由龙岩市永定区家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 范文祥审 判 员 陈水柏审 判 员 李馀彬二〇二一年六月十五日法官助理 陈 倩书 记 员 吴姗姗附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。