湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1257号上诉人（原审被告）：汝城县华隆房地产开发有限公司。法定代表人：袁勇亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文平，湖南锐杰（汝城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何飞艳，湖南锐杰（汝城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈瑞卿，男，1987年11月7日出生。被上诉人（原审原告）：何茜姬，女，1990年9月9日出生。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。上诉人汝城县华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人陈瑞卿、何茜姬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2021）湘1026民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人华隆公司的委托诉讼代理人李文平，被上诉人陈瑞卿、何茜姬的共同委托诉讼代理人朱的良到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回陈瑞卿、何茜姬的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈瑞卿、何茜姬负担。事实和理由：一、一审法院未认定陈瑞卿、何茜姬违约在先是错误的。2017年10月21日后华隆公司工作人员电话和短信通知陈瑞卿、何茜姬验收交房，陈瑞卿、何茜姬至今仍未到华隆公司办理验收交房，导致交房无法进行，故陈瑞卿、何茜姬违约在先，华隆公司不应支付违约金；二、一审法院违约金计算方式错误。按照双方买卖合同第十二条的约定，应以是否逾期30天为界限来确定在不同时间段的不同违约金计算方法，即逾期30天以内按日计算违约金，按全部房屋价款的万分之1.5每日确定违约金数额，逾期超过30日的，一律按全部房款的0.05%确定违约金数额。陈瑞卿、何茜姬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈瑞卿、何茜姬向一审法院提出诉讼请求：1.判决华隆公司根据《商品房买卖合同》第十二条的约定向陈瑞卿、何茜姬支付截止至2020年9月30日的逾期交房违约金39,695元（248,485元×1.5/10,000×1065天），并从2020年10月1日起以按248,485元为本金按每日万分之1.5的标准支付逾期交付违约金至华隆公司完成商品房交付义务；2.本案诉讼费由华隆公司负担。一审法院认定事实，2017年3月22日，陈瑞卿、何茜姬与华隆公司签订《商品房买卖合同》，陈瑞卿、何茜姬购买华隆公司开发建设的汝城县华隆广场地下层****商铺，合同约定了房屋建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积、房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等事项。其中合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二处理。……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”签订合同当日，陈瑞卿、何茜姬向华隆公司支付了全部房价款248,485元。华隆公司取得了案涉商品房用地的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。汝城县华隆广场建设完工后，2017年12月28日，华隆公司、勘察单位核工业郴州工程勘察院、设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司、施工单位湖南中迈建设有限公司、监理单位珠海市城市建设监理有限公司工作人员组成验收组，对汝城县华隆广场工程进行验收，勘察、设计、施工、监理、建设单位对汝城县华隆广场工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章。之后，华隆公司将竣工验收备案表报相关主管部门进行备案，2017年10月21日后，华隆公司工作人员电话和短信通知陈瑞卿、何茜姬前往验收交房，陈瑞卿、何茜姬以华隆公司未出示工程竣工验收备案表，不符合合同约定，拒绝收房。之后双方多次电话进行磋商未果，2019年5月21日，经湖南省湘南工程勘察公司检测主体各项数据检测合格，经测量各项数据测算符合相应规范，报告质量合格，并作出《不动产测量报告》。2020年3月16日，陈瑞卿、何茜姬向华隆公司邮寄送达《催告履行合同交房通知书》，要求华隆公司在收到通知书后十五日内向陈瑞卿、何茜姬交付经过验收合格的商品房。2020年7月16日取得工程竣工验收备案。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，合同中约定了出卖人交付房屋的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，华隆公司虽于2017年10月31日前通过电话和短信的方式通知陈瑞卿、何茜姬收房，但未出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，属于瑕疵交付，陈瑞卿、何茜姬有权拒绝接收，2019年5月21日华隆公司就案涉房屋工程取得《不动产测量报告》，2020年7月16日取得工程竣工验收备案，华隆公司应当按《商品房买卖合同》的约定向陈瑞卿、何茜姬支付以已支付全部房款按日万分之1.5计算自2017年11月1日起至2020年7月16日止违约金，即248,485×0.00015×985＝36,714元（四舍五入后）。华隆公司交房条件成就后，陈瑞卿、何茜姬应当及时查验收房，防止损失的扩大，对于陈瑞卿、何茜姬主张要求华隆公司支付自2020年7月16日之后的违约金的请求，不予支持。华隆公司于2019年5月21日才取得案涉房屋工程《不动产测量报告》，是否存在面积差此时才能确定，华隆公司辩称陈瑞卿、何茜姬未补交面积差价款，华隆公司不予交房，享有先履行抗辩权的辩解与事实和法律不符，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：“一、被告汝城县华隆房地产开发有限公司在判决生效后十五日内一次性向原告陈瑞卿、何茜姬支付违约金36,714元；二、驳回原告陈瑞卿、何茜姬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费792元，减半收取396元，由被告汝城县华隆房地产开发有限公司承担，限汝城县华隆房地产开发有限公司在判决生效后七日内向本院缴纳，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为违约责任及违约金计算标准应如何确定。华隆公司称，2017年10月21日后，华隆公司曾电话和短信通知陈瑞卿、何茜姬前往验收交房，但陈瑞卿、何茜姬并未前往构成违约在先，故无权要求华隆公司支付违约金，还诉称即便应支付违约金，原审计算有误，应按全部房价的0.05%标准确定违约金数额。本院具体评述如下：首先，关于陈瑞卿、何茜姬是否有权要求支付违约金的问题。案涉商品房买卖合同第十一条约定“买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”，第九条约定的交付条件是“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”。从本案查明的事实证实，华隆公司实际分别于2019年5月21日取得房屋测绘报告，2020年7月16日才取得工程竣工验收备案。因此，无论陈瑞卿、何茜姬是否按华隆公司的最先通知时间到场收房，华隆公司均无法按约交付。如果华隆公司的交付完全符合合同约定，2017年10月21日通知交付收房，陈瑞卿、何茜姬拒绝到场收房，则可以依合同约定的时间视为交付，亦不会导致华隆公司因购房户不履约而承担延期交房违约责任。因此，如果华隆公司按约支付，购房者拒绝收房需要承担的违约责任只是按合同确定的时间视为交付，故陈瑞卿、何茜姬未按华隆公司最初通知到达交付收房，并不能免除华隆公司不符合交付条件而导致的延期交房违约责任。因此一审法院确认华隆公司违约延期交付并计算至其依法取得房屋测绘报告和工程竣工验收备案的日期为止符合法律规定和公平原则，本院予以确认。其次，关于违约金计算标准的问题。双方合同第十一条约定，出卖人逾期交付的，按照逾期时间分别处理：1.逾期30日之内的按支付的全部房价款每日万分之1.5计算；2.逾期超过30天的，买受人有权解除合同，出卖人应当自双方解除合同之日起15天内退还购房款并按全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。根据上述有效合同约定可知，按房价款总额的0.05%计算违约金的方式仅适用于逾期交付达30天以上且双方同意解除合同的情形，并不适用买受人要求继续履行合同不选择退房的情形，暂且先不评述该格式合同条款是否合理合法有效的问题。因此，一审法院按逾期30日之内的标准即购房人已支付的房款每日万分之1.5的标准计算违约金并无不当，亦与当时银行同期基准利率大致相当，本院予以确认。综上所述，华隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由汝城县华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 黄 慧审 判 员 邓 群二〇二一年六月二十一日法官助理 郝 敏书 记 员 曹 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。