重庆市綦江区人民法院 民事判决书 (2021)渝0110民初4648号 原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李智红，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邱振华，男，该公司员工。被告：蔡荣，男，1974年6月16日出生，汉族，住重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区11-32-7，公民身份号码510223197406161515。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光物业）与被告蔡荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福光物业之委托诉讼代理人李智红，被告蔡荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福光物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2015年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5542.7元、公共水电费378元、二次供水费336.6元，合计6257.3元；2、判令被告立即支付违约金638.52元（3192.6元×20%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原告福光物业与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告对香江丰源小区提供物业服务，根据协议约定，物业费1元/月/平方米，公共水电费7元/月/户（实际按6元/月/户计收），二次供水费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律法规的规定对香江丰源小区进行物业服务。但被告长期拖欠物业费，经原告多次催收，被告一直拒交，原告遂诉至法院请求依法判决。被告蔡荣辩称：物管的服务标准是什么，我们小区里社会车辆乱停乱放，消防管没有消防水，电梯维护不到位，维修期间太长，电梯轨道没有人清扫，一般都是我在打扫，娱乐设施损坏了没有人维修，11栋门禁系统一直没有维修维护过，11栋32楼水房门没有维修。本院经审理认定事实如下：重庆天骄物业发展有限公司系綦江区香江丰源小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务，住宅电梯楼按1元/月/平方米（含电梯费）收取物业服务费，按6元/月/户收取公摊水电费。重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于香江丰源小区的《前期物业服务合同》到期后，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区当时尚未成立业主委员会，2015年9月9日，重庆天骄物业发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务、违约责任等内容。其中双方约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元/月/平方米，住宅电梯楼1元/月/平方米（含电梯费）。二次供水能耗费：在当时国家水费标准基础上每吨增收0.8元作为二次供水费。公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费，实际按6元/月收取）。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同约定的生效时间为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年10月，重庆天骄物业发展有限公司将前述前期物业服务合同向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局申请备案，2015年10月14日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局同意备案。合同签订后，原告于2015年10月开始为该小区提供物业服务至今。此后，虽然香江丰源小区成立了业主委员会，但一直未与物业服务企业签订新的物业服务合同。原告福光物业于2014年11月取得物业管理贰级资质。被告蔡荣系香江丰源小区11栋32-7号房屋的业主，房屋面积87.98平方米，从2015年10月1日至2020年12月31日拖欠物业服务费5542.7元、公共水电费378元、二次供水费336.6元，经原告催收仍未缴纳。原告在庭审中举示了前期物业服务合同及其备案申请表、古南街道新山村社区证明、楼管员工作记录、员工日常秩序维护及保安巡逻签到记录表、车辆管理图片、违章建筑管理记录、消防巡查记录、清洁绿化及卫生巡查记录、工程部维修维护巡查记录、电梯维保合同、电梯维保记录、电梯运行检查记录、二次供水管理协议、二次供水明细表、邮政挂号信回执单等证据，拟证明原告对香江丰源小区履行了合同约定的物业服务，原告曾对被告进行了邮寄挂号信催收物业费。被告对二次供水明细表不认可，对其他证据未发表意见。被告在庭审中举示照片3张，拟证明被告没有维修和维护门禁系统。原告质证后认为该照片看上去是真实的，图片看不出来门已经损坏，如果是小问题原告会及时维修，如果涉及资金较大 ，就需要动用大修基金，原告会在今后的工作中对小区设备设施加强维护。另查明，重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记，其法人民事主体资格消灭，其民事权利和行为能力也随之消灭，故重庆天骄物业发展有限公司与原告于2015年9月9日签订的《前期物业服务合同》并未依法成立。原告福光物业于2015年10月开始为该小区提供物业服务至今，审理中被告对香江丰源小区是由原告提供物业服务并不否认，只对服务质量提出质疑，故可以认定原告为该小区提供了物业服务这一客观事实，双方已形成事实物业服务合同关系，故本院对原告要求被告支付物业服务费用的请求予以支持。根据重庆市綦江区物业服务收费政府指导价标准的规定，物业服务等级为贰级的物业服务企业收费标准为1.15元/平方米/月（有电梯住宅）。原告福光物业按1元/平方米/月收取物业服务费并未超过政府指导价，且跟该小区前一个物业服务企业重庆洁庆置业管理有限公司收取的物业服务费标准一致，本院予以确认。居民生活小区需要物业公司与小区全体业主共同努力，环境品质才能不断的改善和提高，而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。关于二次供水费，原告提供的证据能够证明重庆市渝綦水务技术开发有限公司对香江丰源小区提供了二次供水服务，但原告举示的二次供水明细表是原告单方面制作，被告对此明细表并不认可，原告也未举示其他足以佐证被告实际用水量的证据。故原告福光物业要求被告支付从2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费5542.7元、公共水电费378元，本院予以支持，对二次供水费336.6元不予支持。 从审理查明的情况看，原告福光物业存在对香江丰源小区环境未有效管理，导致出现部分业主违章搭建、清洁卫生不到位、消防器材不完备、电梯维护不及时等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵，故本院对原告的违约金请求不予支持。原告今后还应增强员工服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡荣于本判决生效后立即支付原告重庆福光物业管理有限公司物业服务费5542.7元、公共水电费378元，合计5920.7元。二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告蔡荣负担，此款原告已预交，被告蔡荣在履行前述判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。                               审  判  员  邹雪蕾                           二〇二一年六月十五日                        书  记  员  曹  晓   1