江苏省溧阳市人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0481民撤1号原告：王兴东，男，1971年1月30日生，汉族，溧阳市人，住所溧阳市。委托诉讼代理人：江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。被告：江苏中关村科技产业园进出口贸易有限公司，住所地江苏中关村科技产业园泓口路218号C幢505室。法定代表人：唐正昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：章良琛，江苏翁昊俊律师事务所律师。被告：朱洪金，男，1971年5月29日生，汉族，溧阳市人，住所溧阳市。被告：许建方，男，1981年1月4日生，汉族，常州市金坛区人，住所常州市金坛区。原告王兴东与被告江苏中关村科技产业园进出口贸易有限公司（以下简称中关村进出口公司）、朱洪金、溧阳简爱商务宾馆第三人撤销之诉一案，本院于2020年8月31日立案并依法组成合议庭于2021年6月15日开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人及被告中关村进出口公司到庭参与诉讼，被告朱洪金、许建方经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王兴东起诉请求：1.撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7329号民事判决。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月20日被告朱洪金与被告溧阳简爱商务宾馆的经营者许建方签订《房屋租赁合同》一份，约定由朱洪金将其所有的位于溧阳市平陵西路148号临街5间楼房及楼前停车场出租许建方用于经营性服务；期限10年，自2011年11月1日至2021年10月31日止。合同对租金标准、违约责任等相关事项也作了约定。合同签订后，许建方对上述承租的房屋进行装修开设了溧阳简爱商务宾馆。至2014年10月30日被告朱洪金与许建方又签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定将原房屋租金自2014年11月1日降为每年15万元，对其他事项也作了约定。2015年12月15日许建方和被告朱洪金与原告达成一致意见，同意将溧阳市平陵西路148号的简爱商务宾馆转租给原告经营使用，每年15万元租金被告朱洪金得10万元，许建方得5万元。后许建方与原告签订了《宾馆转租协议》，许建方将溧阳市平陵西路148号的简爱商务宾馆转租给原告经营，转租至2021年10月20日，宾馆营业执照不变更，协议对其他事项也作了约定。在合同签订后，原告接手了溧阳简爱商务宾馆，并根据被告朱洪金及许建方的要求将五年的租金90万元支付给了被告朱洪金。至2020年7月底原告看到溧阳市人民法院张贴在溧阳简爱商务宾馆门前的（2020）苏0481执2867号公告才知道，被告中关村进出口公司与被告朱洪金、被告溧阳简爱商务宾馆的房屋租赁纠纷一案，且溧阳市人民法院也已作出了判决。为此，原告通过网络查询及他人向被告朱洪金了解到以下情况：由于被告朱洪金在2012年4月份向江南银行贷款将溧阳市平陵西路148号的房屋作为抵押，因被告朱洪金未能按期归还，导致江南银行提起诉讼，后判决被告朱洪金归还江南银行的借款，在判决生效后，江南银行向溧阳市人民法院申请执行并要求拍卖溧阳市平陵西路148号的房屋，被告中关村进出口公司通过拍卖取得溧阳市平陵西路148号的房屋所有权，2017年12月7日被告中关村进出口公司将该房屋租赁给被告朱洪金，并签订了《房屋租赁合同书》，期限从2017年12月7日至2020年12月6日，第一年租金16万元，从第二年其每年递增5%，租金一年一交，拖欠租金三个月的，出租方有权解除合同。后因被告朱洪金未能按期向被告中关村进出口公司交付租金，被告中关村进出口公司向法院提起诉讼，要求解除与朱洪金的《房屋租赁合同书》，并支付拖欠的租金，同时要求被告溧阳简爱商务宾馆协助返还溧阳市平陵西路148号的房屋。后溧阳市人民法院作出了（2019）苏0481民初7329号民事判决。综上，原告认为被告中关村进出口公司是通过法院拍卖取得的原属于被告朱洪金所有的溧阳市平陵西路148号的房屋，但该房屋在2011年10月20日由朱洪金出租给了许建方，期限10年，自2011年11月1日至2021年10月30日止。被告朱洪金在该房屋出租后才用于向江南银行贷款作为抵押。也就是说，租赁在先抵押在后。根据《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”据此，2017年12月7日被告中关村进出口公司与被告朱洪金签订的《房屋租赁合同书》是无效的，原告于2011年10月20日与被告朱洪金签订的为期10年（自2011年11月1日至2021年10月30日止）的租赁合同至今仍属于有效合同，同时，许建方与原告签订的期限至2021年10月20日《宾馆转租协议》也属于有效合同，因此，溧阳市人民法院认定2017年12月7日被告中关村进出口公司与被告朱洪金签订的《房屋租赁合同书》合法是错误的，并以此作出的判决属严重违法，应当予以纠正。为此，原告特具状贵院，请依法判决支持原告的请求。被告中关村进出口公司辩称：1.其是江苏省中关村高新技术产业开发区管理委员会下辖的国有企业，2017年6月1日中关村进出口公司通过溧阳法院司法拍卖取得溧阳市平陵西路148号的房产及室内设备、设施（简爱宾馆）。简爱宾馆原所有权人为朱洪金，承租人为许建方，简爱宾馆以溧阳商务宾馆（经营者许建方）的名义进行营运。中关村进出口公司在取得简爱宾馆资产后，因无法自主进行宾馆运营，故2017年12月7日与朱洪金签订了《房屋租赁合同书》一份，租赁期限自2017年12月7日至2020年12月6日，租赁期间由朱洪金以溧阳简爱商务宾馆（经营者许建方）名义进行宾馆实际运营。上述事实已经溧阳法院（2019）苏0481民初7329号案件审理查明，现上述案件已经进入强制执行程序。2.2017年6月1日简爱宾馆进行司法拍卖之前，朱洪金、许建方均同意并配合司法拍卖，简爱宾馆室内所有设备、设施均进行评估拍卖，中关村进出口公司最终取得了简爱宾馆所有房屋及室内所有设备、设施的所有权。并且为清理租赁关系，溧阳法院依法拍卖后，朱洪金与许建方解除了租赁合同关系，溧阳法院交付给中关村进出口公司的简爱宾馆已无租赁关系存在，自始至终都不存在王兴东转租的问题。3.2017年初至2020年8月31日，溧阳法院对简爱宾馆进行评估拍卖，中关村进出口公司多次至简爱宾馆催讨租金、因诉讼及执行溧阳法院多次邮寄以及至简爱宾馆现场送达文书材料等，原告王兴东均未出现，如果王兴东确实存在转租权利，何以在各环节均不露面维护自己的合法权益。原因在于原告王兴东并不存在转租的权利，其诉讼的目的完全是为了阻却溧阳法院的强制执行。4.（2019）苏0481民初7329号案件进入强制执行阶段，2020年8月31日，在法院公告的最后迁出期限，王兴东突然出现，以其为简爱宾馆“次承租人身份”向溧阳法院提出第三人撤销之诉，主张其所谓的“合法权益”，阻却溧阳法院的强制执行。原告提供了一系列的证据材料，明显虚构事实，尤其是原告所称的租金支付竟然是违背常理的6年租金一次性支付，且8万元汇给“徐俊”，另82万元为现金。综上，本案原告不存在所谓的转租权利，其虚构事实完全是为了阻却溧阳法院的强制执行，本案应驳回原告的诉讼请求。同时本案存在涉嫌诈骗或虚假诉讼的可能，建议溧阳法院移送公安部门进行查处。被告朱洪金、许建方未作答辩。原告为支持其主张向本院提供如下证据：书证一、被告朱洪金与许建方签订的房屋租赁合同和补充协议复印件各一份，证明2011年10月20日，该两被告签订案涉房屋达成了租赁协议，期限是2011年11月至2021年10月31日，合同约定租金为38万元每年，补充协议对租金以及租赁期限作了调整，租金调整为15万元每年，租赁期限延长至2025年10月31日。书证二、该被告朱洪金与许建方于2015年12月15日签订的宾馆对外转租协议复印件一份，证明该两被告一致同意将该宾馆转租给原告，租金为每年15万元，该15万元由他们二人按照协议约定分配。书证三、宾馆转租协议一份以及交接清单和收条各一份，证明被告许建方与王兴东在2015年12月就宾馆转租达成一致意见，约定租赁期限至2021年10月22日，租金由朱洪金收取，并且对水电进行了交接，相关设施也一并移交，于2016年3月3日由朱洪金向王兴东出具收条，内容是收到六年租金90万元，其中8万元汇给徐俊（系朱洪金的小舅子）。书证四、宾馆用水协议一份，证明王兴东转租宾馆以后，就宾馆的用水与溧阳金鸿服装有限公司签订了该协议，协议对用水的价格以及交付水费的事项进行了约定，该协议由金鸿服装公司的负责人赵洋和王兴东分别签字。被告中关村进出口公司对原告提供的以上证据发表质证意见如下：对书证一的真实性不清楚，但案涉房屋2017年6月司法拍卖前，朱洪金与许建方原先确有租赁关系，后为清理租赁关系，溧阳法院依法拍卖后朱洪金与许建方解除了双方的租赁合同。对书证二、三、四，我方均不予认可，尤其收条显示原告所称的租金支付是明显违背常理的“六年租金一次性支付”，且8万元汇给徐俊，另82万元为现金，很明显违背常理。对于上述质证意见原告王兴东认为：书证一、二的原件系许建方提供给王兴东的，也就是证明许建方从朱洪金处租赁的房屋，至于被告中关村进出口公司对书证二、三、四不予认可，且其认为租赁支付方式违背常理，我方认为原告和许建方签订的转租协议是真实的，而且签订协议后一直在经营该宾馆，并且水费也是向本案无关的第三方交纳，不管该转租协议的租金是否已经履行，并不影响该转租协议的效力。被告中关村进出口公司为支持其主张向本院提供如下证据：书证一、（2019）苏0481民初7329号民事判决书一份，证明2017年6月1日，被告通过溧阳法院司法拍卖取得溧阳市平陵西路148号的房产及室内设备设施，简爱宾馆原所有权人为朱洪金，承租人为许建方，简爱宾馆以溧阳简爱商务宾馆经营者许建方的名义进行营运，被告中关村进出口公司在获得简爱宾馆资产后，因无法自主进行宾馆营业，故2017年12月7日，被告中关村进出口公司与朱洪金签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年12月7日至2020年12月6日，租赁期间由朱洪金以简爱宾馆进行宾馆实际营运，上述事实经溧阳法院（2019）苏0481民初7329号审理查明，现上述案件已经进入了强制执行程序。书证二、房屋租赁合同书一份，证明2017年12月7日，被告中关村进出口公司与朱洪金签订房屋租赁合同一份，朱洪金向被告中关村进出口公司租赁位于溧阳市平陵西路148号的房产及配套设备设施，用于经营简爱宾馆，约定朱洪金不交付或不足额交付租金达三个月以上，被告中关村进出口公司有权解除合同并追究朱洪金违约责任。书证三、溧阳法院作出的（2016）苏0481执1460-2号执行裁定书、不动产权证书复印件各一份，证明2017年6月30日，被告中关村进出口公司经依法拍卖，竞拍所得本案溧阳市平陵西路148号的房产（含室内装修）及配套设备设施，并依法办理了产权变更登记。书证四、解除房屋租赁合同书一份，证明因朱洪金资产拍卖，为清理租赁关系，溧阳法院依法拍卖后，朱洪金与许建方解除了租赁关系，溧阳法院交付给被告中关村进出口公司的简爱宾馆已无租赁关系存在，整个过程都不存在王兴东转租的问题。书证五、公函一份、寄件电子信息单两张，证明2019年8月1日，被告中关村进出口公司已通知朱洪金（简爱宾馆）若限期未足额履行交付租金的义务，被告中关村进出口公司依约解除房屋租赁合同并要求朱洪金(简爱宾馆)交还上述租赁房屋及配套设备设施。书证六、阿里拍卖网络公示的拍卖资料一份，该证据在（2019）苏0481民初7329号案件庭审后调取，证明2017年6月1日，案涉房屋及室内设备设施依法拍卖是经过承租人同意拍卖，且将所有资产一并评估，被告中关村进出口公司取得了简爱宾馆所有房屋及室内所有设备设施的所有权，原房屋承租人许建方资产一并评估并转让被告中关村进出口公司所有。原告对被告中关村进出口公司提供的证据发表质证意见如下：对书证一至书证三，我方均无异议，因为都经法院予以了确认，但朱洪金与被告中关村进出口公司签订的房屋租赁合同与本案所涉原告提供的书证一是相互冲突的，本案应以原告提供的书证一作为审查依据，因为朱洪金的房屋被拍卖是基于朱洪金以案涉房屋抵押贷款后违约被司法拍卖，但朱洪金抵押贷款的时间是在该案涉房屋租赁给许建方后，根据法律规定：买卖不破租赁，因此不管中关村进出口公司与朱洪金之间的租赁协议，对原告提供的书证一的协议不具有任何的约束力。对书证四的真实性无法确认，不知道他们之间是否已经解除，假如是真实的，恰能说明朱洪金与许建方之间存在租赁关系，而从该解除的协议中，没有具体的解除的时间，而且对原合同为何时签订没有明确。对书证五，既然被告中关村进出口公司已经提供，对其真实性没有异议，但只能反映出其与朱洪金之间相关纠纷的处理方式。对书证六的真实性没有异议，事实上该宾馆已经经过司法拍卖，至于中关村进出口公司通过一系列证据要证明拍卖过程中没有涉及到原告转租的情况，这是因为许建方与朱洪金在隐瞒相关事实，所以原告得知拍卖后向法院提出了诉讼。对于上述质证意见，被告中关村进出口公司认为：案涉房产在依法拍卖后，被告朱洪金与许建方解除了案涉租赁合同关系，姑且不论朱洪金与许建方具体何日解除双方之间的合同关系，但双方的行为可以明确朱洪金与许建方之间的租赁合同、法律关系已经终止。所以原告所称的证据一（被告中关村进出口公司不知其是否真实）基础法律关系已经不存在。庭后被告许建方对原告王兴东向法庭提供的证据1-4（房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、宾馆对外转租协议、宾馆转租协议、及清单、收条、宾馆用水协议）发表质证意见如下：都是我签的，我没有异议。开始我和朱洪金2011年10月20日的房屋租赁合同，租金是38万元，当时我在福州做工程，做的还行，也能按期付租金。后来因为做的不太好，租金也不能及时付。到2014年10月30日，就和朱洪金签订了房屋租赁补充协议，租金就降至每年15万。到2015年12月15日这段时间里我和朱洪金实际上两人一起做的，有利润两人一起分的。后来朱洪金觉得利润少，我也交不上房租，当时也准备去注销这个宾馆，我也不想做了。朱洪金就和我说你能找到人将这个房子租出去就你找人，你找不到就他找。后来他就把王兴东找来，就让我和他在2015年12月15日签订了宾馆对外转租协议，该协议指明了要出租给王兴东经营。到2016年的1月份我就又和王兴东签了宾馆转租协议。约定今后的租金就直接交给朱洪金，就给5万元，但至今没有收到。其他事情都和我无关了。法院公示、评估、拍卖涉案房屋我觉得王兴东肯定知道这个事情，都是朱洪金和他联系的，我没他的联系方式。本院依职权调取如下证据：1.溧阳市市场监督管理局企业企业直接申请注销资料查询表、溧阳简爱商务宾馆溧阳市行政审批局登记注册档案基本情况表一张。2.（2016）苏0481执1460号执行卷宗中2016年7月12日执行笔录一份。双方当事人对以上法院调取的证据均没有异议。本案当事人围绕诉讼请求、主张事实依法提交了证据、本院依职权调取相关证据并组织双方当事人进行了证据交换和质证，现将相关事实认定如下：2011年10月20日朱洪金与许建方签订《房屋租赁合同》，约定朱洪金将位于溧阳市平陵西路148号临街5间及楼房前停车场地租给许建方作经营性服务，每年租金38万元，租赁期限10年，自2011年11月1日起至2021年10月31日止。2012年1月12日许建方注册登记个体工商户溧阳简爱商务宾馆，许建方为登记所载经营者。2012年4月17日，江苏江南农村商业银行股份有限公司与华鹰公司签订一份最高额借款合同，合同约定自2012年4月17日起至2015年4月17日期间，江南银行向华鹰公司发放最高额度为1600万元的借款，同日，江南银行与朱洪金、徐秀琴签订一份最高额抵押合同，约定朱洪金、徐秀琴以其所有的位于溧阳市溧城填平陵西路148号房产为华鹰公司向江南银行借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。2013年9月17日，江南银行向华鹰公司发放借款800万元。2014年10月30日，朱洪金与许建方签订房屋租赁合同补充协议，约定至2014年11月1日起案涉房租每年15万元，租赁期至2025年10月31日。2015年12月15日，朱洪金与许建方签订宾馆对外转租协议，双方协商决定将溧阳市平陵西路148号简爱商务宾馆转租给王兴东经营使用，租金每年人民币150000元整，朱洪金得10万元每年，许建方得5万元每年，如遇拆迁，朱洪金得75%，许建方得25%。许建方与王兴东签订宾馆转租协议，约定许建方将上述宾馆转租给王兴东经营，转租日期到2021年10月20日。从2016年1月5号接手之后每年宾馆租金直接交与房东朱洪金。2016年3月3日，朱洪金向王兴东出具收条一张，载明“今收到王兴东支付的简爱宾馆6年房租（2015年12月19日至2021年10月20日）人民币玖拾万元整（900000），其中8万元是汇款徐俊卡上，另外82万为现金。以前本人出具的收条作废。”溧阳市华鹰物资贸易有限公司未能偿还贷款，江南银行诉至本院，本院于2015年10月12日作出（2015）溧商初字第00435号民事判决书，判令：一、溧阳市华鹰物资贸易有限公司于本判决生效之日其十日内向江苏江南农村商业银行股份有限公司归还借款本金800万元及借款期内利息1080370.27元；承担自2015年2月13日起至实际付清之日止，借款本金800万元，按月利率11.625‰计算的逾期利息；承担律师代理费340211元。二、朱洪金对溧阳市华鹰物资贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任。三、江苏江南农村商业银行股份有限公司有权对朱洪金、徐秀琴抵押的位于溧阳市溧城镇平陵西路148号房产拍卖、变卖所得的价款在1600万元范围内优先受偿。因溧阳市华鹰物资贸易有限公司、朱洪金、徐秀琴未履行义务，根据申请执行人江南银行的请求，本院于2016年3月29日立案执行（本案申请执行标的为9503326.27元）。本案在该案执行过程中依法对案涉房屋进行评估拍卖，本院于2017年6月30日作出（2016）苏0481执1460-2号执行裁定书裁定：一、原属朱洪金、徐秀琴所有的位于溧阳市溧城镇平陵西路148号房地产（含室内装修）及该房屋内的设备、设施以1146万元的价格依法归江苏中关村科技产业园进出口贸易有限公司所有。二、江苏中关村科技产业园进出口贸易有限公司可持有本裁定书到不动产登记交易中心办理变更登记手续，变更等费用依法承担。2017年12月7日，中关村进出口公司与朱洪金签订房屋租赁合同，约定租赁座落于溧阳市平陵西路148号的房屋，用以经营简爱宾馆。租赁期限自2017年12月7日至2020年12月6日，2019年9月11日中关村进出口公司诉至本院要求解除其与朱洪金之间签订的房屋租赁合同书，理由是朱洪金为按约定支付租金，依约定解除租赁合同，要求返还房屋及配套设施，并支付拖欠的租金等费用。该案中关村进出口公司主张其在取得案涉房屋所有权前，朱洪金与许建方原存在租赁合同关系，在案涉房屋及配套设施被法院依法拍卖时，朱洪金与许建方解除了租赁合同关系，并提供朱洪金与许建方签订的《解除租赁合同协议书》予以证明。2020年10月15日，溧阳简爱商务宾馆核准注销。另查明，（2016）苏0481执1460号申请人江南农商行与被执行人溧阳市华鹰物资贸易有限公司、朱洪金、徐秀琴借款合同执行卷中2016年7月12日执行笔录显示，本院在依法对朱洪金、徐秀琴所有的位于溧阳市溧城镇平陵西路148号已经抵押给江南农商行的房屋进行评估拍卖，许建方与朱洪金、徐秀琴表示同意拍卖成交后解除双方之间的房屋租赁合同。本案的争议焦点是，原告王兴东是否符合第三人撤销之诉的起诉条件。本院认为，案涉房屋承租合同签订于2011年10月20日，转租合同签订于2015年底2016年初。案涉房屋抵押时间是2012年4月，故承租合同签订在抵押权设立之前，转租合同签订在抵押权设立之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。故王兴东无权请求房屋受让人中关村进出口公司继续履行租赁合同，转租合同对中关村进出口公司并无拘束力。同时，案涉房屋及配套设施被法院依法拍卖时，许建方与朱洪金、徐秀琴表示同意拍卖成交后解除双方之间的房屋租赁合同，并签订了《解除租赁合同协议书》。本院（2019）苏0481民初7329号民事判决案件系处理买受人中关村进出口公司在取得案涉房屋后与朱洪金另行签订房屋租赁合同，处理结果同原告王兴东已无法律上的利害关系。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回王兴东的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 殷建国审 判 员 温建美审 判 员 邹庆平二〇二一年六月二十五日法官助理 王 乔书 记 员 钱丽云