重庆市渝北区人民法院      民事判决书       （2021）渝0112民初6663号      原告：张勇，男，汉族，1969年7月18日生，住重庆市渝北区。   委托诉讼代理人：冯雪，重庆聚兴律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周建勋，重庆聚兴律师事务所律师。   被告：重庆深渝电子有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号，统一社会信用代码915001126221956235。   法定代表人：尹德馨，执行董事。   委托诉讼代理人：黄雪莲，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘晋宏，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。   原告张勇与被告重庆深渝电子有限公司（以下简称深渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托诉讼代理人冯雪、周建勋，被告深渝公司的委托诉讼代理人黄雪莲、刘晋宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张勇向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的重庆市商品房买卖合同无效；2.判令被告立即返还原告定金、房款、税费等共计227 865.79元；3.判令被告赔偿原告资金占用期间的利息（以227 865.79元为基数，从2019年12月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至所有款项付清时止）；4.判令本案的律师代理费、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年12月，原告经被告销售人员介绍购买被告开发的七星企业公园商品房，并于2019年12月2日向被告支付定金15 000元。2019年12月6日与被告签订重庆市商品房买卖合同，约定项目暂定名、报建名称、房屋坐落、成交金额、付款时间、违约责任、基础设施公共配套建筑等内容，还约定了属预售商品房的，甲方应在2021年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订当日，原告向被告支付房款及税费等共计 212 865.79元。此后，经原告了解，被告一直未办理重庆市商品房预售许可证。综上，原告认为被告在未取得重庆市商品房预售许可证的情况下仍对外销售商品房的行为已严重违反了相关法律法规的有关规定，侵犯了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，望判如所请。   被告深渝公司辩称，原被告签订重庆市商品房买卖合同属实，但该合同为有效合同，具体理由如下：1.案涉房屋性质为工业标准厂房，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的范畴。被告是否取得商品房预售许可证，不影响案涉合同的效力。2.渝府办发〔2007〕325号文允许工业标准厂房提前预售，因案涉工业标准厂房并非商品房，不适用商品房预售与管理制度，实践中相关主管部门也不会为工业标准厂房颁发商品房预售许可证；3.案涉合同明确载明案涉房屋规划用途为标准厂房，无需办理商品房预售许可证。原告签订合同时已知晓并认可案涉房屋的实际情况。双方签订的重庆市商品房买卖合同是合同相对人的真实意思表示，合法有效。综上，被告认为，案涉房屋为工业标准厂房而非商品房，案涉合同是原告的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。为维护交易稳定、促进经济发展，应当继续履行该合同。原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。   经审理查明：深渝公司是具有四级资质的房地产开发企业。   2013年5月10日，深渝公司取得重庆市渝北区回兴服装城大道83号工业用地的重庆市企业投资项目备案证，载明：利用现土地，改扩建“北斗都市工业楼宇”标准厂房5.6万平米及主体运营中心大楼、楼宇工业配套工程和设施。计划开工时间2013年8月2日。   2013年11月20日，重庆市经济和信息化委员会作出重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书，载明：经研究，初步确认意见如下：一、原则同意该项目纳入标准厂房项目管理；二、项目管理单位：重庆（渝北）台商工业园管理委员会；三、申请文件及文号：《关于重庆深渝电子有限公司北斗导航生产基地标准厂房项目初步确认的请示》；四、项目开发业主：重庆深渝电子有限公司；五、项目建设所在地：台商工业园内两路组团G标准分区G24-3/01号地块；……八、建设期限：计划开工时间2013年12月，竣工时间2015年12月；九、厂房产业定位：电子信息产业……。   2018年3月27日，重庆市渝北区经济和信息化委员会作出关于重庆深渝电子有限公司标准厂房改扩建工程建设延期申请的批复，载明：你司“标准厂房改扩建工程”于2013年5月取得我委颁发的重庆市企业投资项目备案证，2015年因联建方原因导致项目不能正常推进，2017年重启项目，由于项目报建流程严重影响了工程进度，导致该项目无法在期限内完成……。同意你司项目备案证有效时间延期至2019年12月。   深渝公司于2018年6月27日取得涉案地块建设用地规划许可证，于2019年3月1日取得涉案地块建设工程规划许可证，于2020年4月30日取得涉案地块建筑工程施工许可证。   2019年12月2日，以深渝公司为甲方（卖方），张杭、张勇为乙方（买方）签订七星企业公园认购协议书，主要约定：1.乙方自愿申请认购房屋，建筑面积48.40平方米，折扣后总房款411 400元，乙方采取按揭的方式付款；2.乙方在签订本协议时，应向甲方支付定金15 000元，双方签署商品房买卖合同后，此定金不计息全数转为购房款的首期款；3.乙方在2019年12月2日至2019年12月9日持本协议原件、乙方身份证明原件、定金收据、按揭所需资料、办理营业执照相关资料及应付房款至七星企业公园销售中心签订重庆市商品房买卖合同。认购协议书签订后，张勇支付定金15 000元。   2019年12月6日，以深渝公司为甲方（卖方），张勇为乙方（买方）签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：1.本商品房项目暂定名为七星企业公园，报建名称为深渝电子标准厂房改扩建工程（调整），本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，该地块用途为工业用地，非住宅用地使用年限至2055年7月14日止。2.乙方购买甲方房屋，建筑面积48.4平方米。3.本商品房总成交金额为411 400元，乙方采取按揭付款方式：签订本合同时缴付房屋首付款211 400元，乙方在甲方指定的时间内到指定的银行办理按揭贷款200 000元。合同签订当日，张勇向深渝公司支付房款196 400元，税费16 465.79元。   2021年3月2日，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会向深渝公司发出责令整改违法行为决定书，载明：我委于2021年2月对你公司进行了调查，发现你公司实施了以下房产违法行为：在七星企业公园项目中，将工业厂房当作商品房进行销售，销售不符合销售条件的房屋。你公司的上述行为违反了《商品房销售管理办法》第四十二条第六项的规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你公司立即整改，停止销售。并于2021年3月5日前将改正情况书面报告我委。   庭审中，张勇举示的视频证据显示，七星企业公园销售现场贴有“首付三万起，即可拥有双轨道一站式缤纷生活”以及“智造乐居城”等标语。   另查明，重庆市人民政府办公厅于2007年11月16日发布重庆市特色工业园区标准厂房建设事实意见，第一条规定：标准厂房含义，本文所指标准厂房是指在经市政府批准的特色工业园区规划范围内，由符合要求的开发业主统一规划建设，用于出租或出售，达到建筑规模要求的通用工业厂房。标准厂房具有通用性、配套性、集约性和节能省地的特征。第三条规定：认定标准， 标准厂房应符合以下基本要求：（一）开发业主：原则上应为工业园区投资设立的建设开发公司和具有房地产开发四级以上资质的各类开发企业；（二）建筑规模：原则上不低于5万平方米，楼层不少于两层；（三）容积率：“一圈”内主城区不低于1.2，其他区县不低于1.0；“两翼”区县（自治县）不低于0.8；总体不超过3.0；（四）控制指标：绿化率不超过30%；建筑密度不低于45%；生活配套设施不超过7%；（五）用途：用于出租或出售给工业企业，自用面积少于30%；（六）销售限价：项目单独核算，确定最高限价，税前利润不超过销售收入的10%（政策性减免、返还和奖励除外）。第六条规定：管理监控，（一）严禁标准厂房建设中出现以下行为：……4.改变标准厂房用途，用于居住、办公、商务、仓储等……。   再查明，深渝公司作为被告在本院存在类似案件共八件，原告均为自然人。   上述事实，有双方当事人陈述、资质证书、房地产权证书、重庆市企业投资项目备案证、重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书、关于重庆深渝电子有限公司标准厂房改扩建工程延期申请的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、认购协议书、重庆市商品房买卖合同、收据、责令整改违法行为决定书、光盘等在案为证，足以认定。   本院认为，被告深渝公司系具有四级资质的房地产开发企业，其开发的“标准厂房改扩建工程”取得了相应的备案证书，故被告对案涉地块进行扩建符合法律法规的规定，其在案涉地块扩建的房屋性质应当为“标准厂房”。依据《重庆市特色工业园区标准厂房建设事实意见》的规定，标准厂房可以出租或出售给工业企业，并不得改变标准厂房的用途，用于居住、办公、商务、仓储等。但根据本案查明的事实，被告销售案涉房屋的行为并不符合上述意见的规定，其本质上是在进行“商品房”销售，理由如下：一、销售对象为不特定的自然人。从原告提供的销售现场视频可以看出，被告销售案涉房屋时广而告之，并未局限于工业企业，且深渝公司作为被告被起诉至本院的类似案件共有八件，均系自然人；二、宣传用途主要为居住。七星企业公园房屋销售中心张贴的广告语表明其注重对房屋出行便利性以及舒适度的强调，明显是将案涉房屋作为居住型的房屋进行销售；三、重庆市渝北区住房和城乡建设委员会向被告发出的责令整改违法行为决定书中载明“在七星企业公园项目中，将工业厂房当作商品房进行销售，销售不符合销售条件的房屋。”   综上，被告深渝公司开发的系“标准厂房”，但实际上进行的是“商品房”销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告未取得商品房预售许可证，其于2019年12月6日与原告签订的重庆市商品房买卖合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。故被告深渝公司收取原告购房款共计211 400元应当予以退还。关于税费，案涉房屋税费均由被告代收代缴，被告在庭审中没有提供完税证明等证据证明税费已经交给有关部门，故被告还应退还原告税费 16 465.79元，上述应退还金额合计227 865.79元。因导致重庆市商品房买卖合同无效的过错在于被告，被告还应支付购房款及税费共计227 865.79元的资金占用期间的利息（以227 865.79元为基数，自2019年12月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款及税费退还之日止）。原告诉请的律师费，没有合同及法律依据且未举证，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告张勇与被告重庆深渝电子有限公司于2019年12月6日签订的重庆市商品房买卖合同无效；   二、被告重庆深渝电子有限公司于本判决生效后五日内向原告张勇退还购房款及税费共计227 865.79元并支付利息（计算方式：以227 865.79元为基数，自2019年12月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款及税费退还之日止）；   三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取3735.50元，由被告重庆深渝电子有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。            审 判 员  陶 立            二〇二一年六月二日         书 记 员 马 瑞            -1-