山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0783民初4734号原告：郭惠花，女，1980年10月6日出生，汉族，现住寿光市。原告：刘海明，男，1981年7月19日出生，汉族，现住寿光市。以上两原告的委托诉讼代理人：沈伟娟，山东寿城律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人：王继强，山东寿城律师事务所实习律师。被告：山东泰和华宇房地产集团有限公司。住所地：寿光市圣城街道正阳路3228号。统一社会信用代码：9137078316569467XU。法定代表人：王清汉，董事长。委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。原告郭惠花、刘海明与被告山东泰和华宇房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭惠花、刘海明的委托诉讼代理人沈伟娟、王继强、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司的委托诉讼代理人姜龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭惠花、刘海明向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付原告合同违约金51260元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告支付原告合同违约金45288元。事实和理由：2016年4月份，原告就购买玉泉苑10号楼1单元1502号楼房与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，2016年12月31日前交付商品房，并于交付后一年内办理完毕该商品房所有权证书；交付时室内燃气管道完成铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同并对相关的逾期违约责任等进行了明确约定。但是在合同履行中，被告并未完全按照合同约定履行。2018年12月份该小区才具备开通天然气条件，2019年6月份才达到办理商品房所有权证书条件。被告的违约行为给原告生活造成了极度不便与部分经济损失。现依据合同第十二条第（2）项、第二十条第（二）项、第（三）项之约定，要求被告承担违约责任。山东泰和华宇房地产集团有限公司辩称，原告要求被告支付两项违约金均没有法律依据，违约金金额过高，要求酌情减少。两项违约金均已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告刘海明与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告刘海明（买受人）购买被告（出卖人）玉泉苑·珺园10号楼1单元15层1502号房屋，总价款为636977元，付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2016年4月14日前支付首期房价款286977元，余款350000元申请贷款支付。出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：1、供水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信……；6、有线电视……；7、宽带网络……。其中第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2016年9月19日，被告为原告刘海明出具了总价款为683661元的发票（含储藏室）。被告按合同约定于2016年12月31日前交付了房屋。2018年12月21日，原告郭惠花开通居民管道燃气。被告于2019年6月14日通知原告等住户办理提交材料办理房屋产权登记手续。2019年9月9日，原告郭惠花、刘海明办理了不动产权登记，二人系共同权利人。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同（预售）、购房发票、居民管道燃气供用气协议、不动产权证书及当事人陈述记录在案为证，本院予以确认。本院认为，原告刘海明与被告签订的商品房买卖合同（预售）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。合同约定2016年12月31日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年12月21日，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约。按合同约定，涉案房屋所有权证书应在双方约定的房屋交付之日2016年12月31日起一年（即2017年12月31日）内取得，被告于2019年6月14日才通知原告提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，被告不能提交证据证实系因原告不配合造成逾期办证，应视为被告违约。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任。双方争议焦点为违约金数额。被告庭审中认为违约金过高，要求酌情减少。本院认为，关于逾期办证违约金，原告诉讼时效应从2017年12月31日起算，适用三年诉讼时效规定，而原告向本院网上立案时间为2021年5月10日。因合同约定按“日”为单位计算违约金数额，属继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故2018年5月10日之前的违约金已过诉讼时效，违约金计算时段应为2018年5月11日起算至被告通知原告办证之日即2019年6月14日，以上违约时间共计400天；双方合同约定按日万分之一计算违约金，不违反法律规定，亦不超出原告的已付房款银行同期贷款利息损失，本院予以支持。原告主张按照合同约定的房款636977元计算违约金，被告对此不予认可，本院审查后认为，原、被告签订合同中虽约定房款为636977元，但原告提交的发票载明其实际交纳的购房款为606644.76元，故本院确认按原告实际交纳房款的数额计算逾期办证违约金。综上，原告主张的逾期办证违约金本院确认为24266元（606644.76元×400天×万分之一）。关于逾期交付使用燃气违约金的问题，因被告交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。原告主张按双方合同第十条、第十一条、第十二条为依据计算违约金，因第十二条系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，原告主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，被告未按期开通居民管道燃气确实给原告生活带来一定的不便，本院综合考虑以上情况，酌情确定被告承担逾期开通管道燃气违约金的数额为2000元。上述两项违约金数额共计26266元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持，其余部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司支付原告郭惠花、刘海明违约金26266元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告郭惠花、刘海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取计541元，由原告郭惠花、刘海明负担264元，被告山东泰和华宇房地产集团有限公司负担277元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 汤培新二〇二一年六月四日法官助理 徐妍婧书 记 员 赵婷婷