杭州经济技术开发区人民法院民事判决书（2021）浙0191民初686号        原告（反诉被告）：杭州华媒科创园区管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道1号大街68号1幢1层F101室。                法定代表人：钱峰。                委托诉讼代理人：陆云良，浙江浙联律师事务所律师。                委托诉讼代理人：崔宝丹，浙江浙联律师事务所律师。                被告（反诉原告）：杭州茹浩餐饮管理有限公司，住所地杭州市上城区景江城市花园2幢3单元1505室-7。                法定代表人：董振军。                委托诉讼代理人：杨兴国，浙江研墨律师事务所律师。                原告杭州华媒科创园区管理有限公司（以下简称华媒管理公司）与被告杭州茹浩餐饮管理有限公司（以下简称茹浩餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院予以受理，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华媒管理公司的委托诉讼代理人陆云良、崔宝丹，被告（反诉原告）茹浩餐饮公司的委托诉讼代理人杨兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告华媒管理公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1．确认原被告签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》于2021年1月12日解除，并依法判决被告立即腾房搬离，将租赁房屋交还原告；2．判令被告向原告支付拖欠的租金43393元；3．判令被告向原告支付房屋占有使用费12000元（自2021年1月12日起参照合同约定的租金每日0.85元／平方米，暂计至2021年2月7日止，此后另计至实际腾退之日止。）；4．本案诉讼费用由被告承担。以上共计267774元。事实和理由：2019年9月，被告与原告签订《华媒科创园餐饮服务合作协议》，租赁位于杭州经济技术开发区1号大街68号楼一楼A101室房屋，建筑面积543平方米，合同租赁期限为2019年9月15日至2023年6月14日。合同中明确约定案涉租赁房屋每半年为一个付租期，提前一个月支付。被告迟延交纳租金或者其他费用超过30天的，原告有权立即解除合同。被告除向原告按同一年期银行贷款基准利率计收利息，并加收每日千分之三的违约金外，还应向原告支付合同约定的当年租金作为违约金。因疫情影响，原告补贴被告租金27693元，根据合同约定，被告应于2020年9月14日前支付第三期租金，2020年3月14日支付第二期剩余未付租金。被告未按约履行租金支付义务。2020年11月9日，原告向被告发送《华媒科创园租金收费通知》。2021年1月12日，原告向被告发送《解除合作协议通知书》，催缴被告所拖欠的租金，被告至今仍未支付上述租金。请求法院支持原告的诉讼请求。                被告茹浩餐饮公司辩称：一、原告对房屋漏水拒不履行维修义务，导致被告无法开展营业，并非被告拒绝支付租金。原告拒不履行维修义务，被告行使不安抗辩权和先履行抗辩权，产生的法律责任应当由原告承担，与被告无关。二、原告拒不履行维修义务，应当支付被告租金损失60000元、违约金42116.50元，奖励租金78791元、第一次返还房屋的装修损失321886元及剩余租金78548元，足以抵扣被告应当付给原告的租金。根据同类债权债务可以抵销的原则，被告并未延迟交租，原告无权解除合同。三、被告仍有100000元保证金在原告处，足够缴纳应交房租。按照合同约定，可以抵扣租金，且被告于2021年3月15日又补足了100000元保证金。因此，被告并未延迟交租，原告无权单方解除合同。四、本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，而是原被告双方本着让园区企业满意，双方双赢经营原则的合作合同纠纷，实际上原告既不履行维修义务，又不按照合同约定履行其给予被告减免两个月租金的义务，且原告要求解除合同的真实目的是为了将被告赶出去，以独吞被告即将获取政府的拆迁赔偿款。请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。                反诉原告茹浩餐饮公司向本院提出反诉请求：1．反诉被告继续履行《华媒科创园餐饮服务合作协议》；2．反诉被告履行对租赁房屋漏水的维修义务；3．反诉被告赔偿反诉原告租金损失60000元（自2019年10月15日至2020年10月14日），自2020年10月15日起，每期租金减扣30000元；4．反诉被告支付反诉原告奖励租金78791元（即2018年至2020年的租金314192／12×2＋158556／12×2）；5．反诉被告支付反诉原告违约金42116.50元；6．反诉被告赔偿反诉原告装修损失321886元；7．诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年上半年，反诉被告称其位于杭州经济技术开发区1号大街68号工业园区内有许多企业入住，就餐人员较多，邀请反诉原告共同就其园区人员餐饮服务进行合作。经接洽，反诉原告实地考察后提出，园区人员较少，做餐饮没有利润。反诉被告称确保反诉原告能够盈利。双方于2016年5月签订《华媒科创园餐饮服务合作协议》，约定：一、为更好地服务于华媒科创园入园企业，实现园区配套优势，本着让园区企业满意，双方双赢的原则，甲方同意将华媒科创园的配套物业租给乙方。二、项目坐落于杭州经济开发区1号大街68号一楼A101，经甲乙双方确认，该物业建筑面积1076平方米，其中厨房面积561平方米，餐厅面积约515平方米。三、服务期限自2017年6月14日至2023年6月13日。合同签订之日起至2017年6月14日为前期筹备阶段，2017年6月14日正式提供餐饮服务。四、乙方在华媒科创园项目中平均毛利率不得高于40％。五、2017年6月14日至2017年8月13日为免租期，2017年8月14日至2018年6月13日租金为229098元，2018年6月14日至2019年6月13日租金为314192元，2019年6月14日至2020年6月13日租金为314192元，2020年6月14日至2021年6月13日租金为333829元，2021年6月14日至2022年6月13日租金为353466元，2022年6月14日至2023年6月13日租金为392740元，租金先付后用，半年一付。六、乙方向甲方交纳保证金10万元，甲方有权从保证金中减扣、抵销任何乙方应付未付的租金、水电费等费用。保证金不足偿付上述款项的，甲方有权向乙方追偿。七、2018年6月14日至2020年6月13日，每年满意度调查大于80％小于等于90％，甲方给予乙方当年一个月免租期奖励；满意度调查大于90％，甲方给予乙方当年两个月免租期奖励。八、甲方不迟于2017年2月16日将餐厅交付乙方进行装修布置，由甲方负责制定和修改《园区企业餐饮满意度调查表》，并进行调查工作。九、租赁期内，如需装修的，需书面报甲方同意后实施，费用由乙方承担。十、如出现房屋有严重质量问题致使餐厅无法经营且持续15日以上，或甲方原因造成水电不能供应并致使餐厅无法经营且持续15日以上，或甲方明确表示或以自己的行为表示不愿意继续履行本合同的，乙方有权立即解除合同。十一、因甲方原因造成食堂无法正常开业经营，导致本合同无法履行的，甲方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方和／或任何第三方损失的，由甲方进行赔偿；如守约方有权解除本合同，但不行使解除权的，则守约方有权要求违约方支付本合同约定的当年租金的50％作为违约金。2016年合同签订后，反诉原告于2016年5月31日向反诉被告缴纳了10万元保证金，此后依约缴纳租金，但反诉被告无法帮助反诉原告办理营业执照、卫生许可等原因，经双方商定，于2017年6月完成1076平方米房屋的装修，也就是第一次装修，共计花费80多万元。2019年9月，反诉被告让反诉原告将案涉房屋的前厅部分退还作为他用，反诉原告要求反诉被告退还房屋部分装修赔偿并退还已经交纳的该部分房屋租金78548元。反诉被告口头答应但称其内部需要走流程。反诉原告于2019年9月13日将其中的533平方米房屋交还给反诉被告。此后，反诉被告一直没有履行赔偿装修费用和退还多收的租金。2019年9月，双方就剩余的543平方米房屋再次签订《华媒科创园餐饮服务合作协议》，约定：一、为更好地服务于华媒科创园入园企业，实现园区配套优势，本着让园区企业满意，双方双赢的原则，甲方同意将华媒科创园的配套物业租给乙方。二、项目坐落于杭州经济开发区1号大街68号一楼A101，经甲乙双方确认，该物业建筑面积543平方米。三、乙方在华媒科创园项目中平均毛利率不得高于40％。四、2019年10月15日至2020年10月14日租金为158556元，2020年10月15日至2021年10月14日租金为168466元，2021年10月15日至2022年10月14日租金为178376元，2022年10月15日至2023年10月14日租金为130320元，租金先付后用，半年一付。五、乙方向甲方交纳保证金10万元，甲方有权从保证金中减扣、抵销任何乙方应付未付的租金、水电费等费用。保证金不足偿付上述款项的，甲方有权向乙方追偿。六、2018年6月14日至2020年6月13日，每年满意度调查大于80％小于等于90％，甲方给予乙方当年一个月免租期奖励；满意度调查大于90％，甲方给予乙方当年两个月免租期奖励。七、甲方不迟于2019年10月1日将餐厅交付乙方进行装修布置，负责制定和修改《园区企业餐饮满意度调查表》，并进行调查工作。八、租赁期内，如需装修的，需书面报甲方同意后实施，费用由乙方承担。九、如出现房屋有严重质量问题致使餐厅无法经营且持续15日以上，或甲方原因造成水电不能供应并致使餐厅无法经营且持续15日以上，或甲方明确表示或以自己的行为表示不愿意继续履行本合同的，乙方有权立即解除合同。十、因甲方原因造成食堂无法正常开业经营，导致本合同无法履行的，甲方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方和／或任何第三方损失的，由甲方进行赔偿；如守约方有权解除本合同，但不行使解除权的，则守约方有权要求违约方支付本合同约定的当年租金的50％作为违约金。2019年合同签订后，反诉原告交纳的10万元保证金仍在反诉被告处未退，此后依约交纳租金。同时，报经审批同意进行了二次装修。装修后，反诉被告不及时履行房屋漏水维修义务，导致外面下大雨，室内也下大雨。经多次催促，反诉被告至今没有履行维修义务，给反诉原告造成巨大的财物损失和经营损失。故反诉原告只能要求反诉被告先履行维修义务才支付租金，同时要求原告核减租金、赔偿第一次装修损失、退还2016年合同中的多余租金，但反诉被告以不交租金就解除合同相威胁。后反诉原告得知租赁房屋将被拆迁，反诉被告之所以不维修、不减租、不退租、不赔偿，是想赶走反诉原告，达到独吞装修拆迁赔偿和经营拆迁赔偿。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。                反诉被告华媒管理公司辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。反诉原告诉称的部分内容不属实。反诉被告从未承诺过确保盈利，任何合作都基于一种商业机会的判断，反诉原告不能随意陈述。办理营业执照、卫生许可证等不是反诉被告的义务。2016年完成1076平方米的装修，共花费80多万元，这是反诉原告的单方陈述，反诉被告不清楚。反诉被告从未答应赔偿装修费并退还部分房屋租金。案涉房屋原是摩托罗拉老旧工业园区改造而来，房屋确实比较老旧。反诉原告愿意承租案涉房屋进行餐饮经营，完全知道房屋状况，房屋渗漏在其预见范围内，因案涉房屋租金非常低，低租金与房屋状况相一致。一年时间可能有几次特别大的雨，房屋可能存在渗漏，但不影响房屋的正常使用。从法律角度，反诉原告不能以一点房屋渗漏对抗支付租金的权利。支付租金与交付房屋相对应，如果真的存在漏水，反诉被告对应的义务就是维修。如果反诉被告不维修，反诉原告可以自己去维修，维修费用由反诉被告承担，而不是不支付房屋租金，也不能以保证金抵扣为由不支付租金。关于第一项反诉请求，反诉原告未依照约定支付租金是根本违约行为，原告解除合同符合约定的条件，反诉原告要求继续履行合同不成立。关于第二项反诉请求，如果确实存在漏水情况，应当进行维修。但反诉原告基于不成立的事实或夸张的事实来主张漏水的维修义务，不能成立。且物业公司都是在正常地履行维修义务。关于第三项反诉请求，没有合法依据，也无计算依据，应当依法驳回。第四项反诉请求，合同中约定需要达到满意度80％、90％才能进行奖励。双方曾测查过满意度，反诉原告只有60％左右，不符合合同约定的奖励条件。双方共同约定由第三方机构进行测评满意度调查才能作为奖励依据，反诉原告明知达不到标准，所以也没有委托第三方机构进行测查。第五项、第六项反诉请求，没有任何法律依据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。                本院经审理，认定案件事实如下：                2016年，华媒管理公司与茹浩餐饮公司签订《华媒科创园餐饮服务合作协议》，约定华媒管理公司将杭州经济技术开发区1号大街68号1号楼1楼A101租给茹浩餐饮公司提供园区餐饮服务，建筑面积1076平方米，其中厨房面积561平方米，餐厅面积约515平方米。服务期限自2017年6月14日至2023年6月13日。乙方向甲方交纳保证金10万元。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，茹浩餐饮公司向华媒管理公司支付保证金10万元，并支付相应的房屋租金，华媒管理公司向茹浩餐饮公司交付了案涉房屋。2019年9月，华媒管理公司（甲方）与茹浩餐饮公司（乙方）再次签订《华媒科创园餐饮服务合作协议》，约定：甲方将华媒科创园的配套物业租赁给乙方，项目坐落于杭州经济技术开发区1号大街68号1号楼1楼A101，建筑面积543平方米。2019年10月15日至2020年4月14日租金为79278元，2019年9月14日前支付；2020年4月15日至2020年10月14日租金为79278元，2020年3月14日前支付；2020年10月15日至2021年4月14日租金为84233元，2020年9月14日前支付；2021年4月15日-2021年10月14日租金为84233元，2021年3月14日前支付．．．．．．。租金先付后用，半年一付。乙方向甲方交纳保证金10万元，甲方有权从保证金中减扣、抵销任何乙方应付未付的租金、水电费等费用。保证金不足偿付上述款项的，甲方有权向乙方追偿。2018年6月14日至2020年6月13日，每年食堂满意度调查大于80％小于等于90％，甲方给予乙方当年1个月免租期奖励；满意度调查大于90％，甲方给予乙方当年2个月免租期奖励。如乙方迟延交纳租金或其他费用超过30天的，甲方有权立即解除合同。如出现房屋有严重质量问题致使餐厅无法经营且持续15日以上，乙方有权立即解除合同。乙方不按期交纳租金和各项费用，甲方有权按同期一年期银行贷款基准利率计收利息，并加收每日千分之三的违约金。一方违约，致使另一方解除本合同的，则守约方有权要求违约方支付本合同约定的当年租金作为违约金。如守约方不行使解除权，则有权要求违约方支付本合同约定的当年租金的50％作为违约金。                在合同履行过程中，2020年11月9日，华媒管理公司向茹浩餐饮公司出具《华媒科创园租金收费通知》，载明应交租金114241元，疫情补贴27693元，应实际交纳86548元，合同约定2020年9月15日前交纳，已逾期25天。同时手写具体支付金额：1076方，租金157096元，2019.6.30-2019.12.13，剩余租金78548元＋5万元装修补贴。543方，2019.10.15-2020.4.14，79278元；2020.4.15-2020.10.14，79278元，2020.4.15-2020.10.14，84233元。按照合同约定，支付租金每延迟一日，茹浩餐饮公司应支付相当于欠费金额千分之八的延迟履行违约金。延迟30日仍未交付，华媒管理公司有权单方面解除合同。请接到通知后对租金金额进行确认，于收到本函的三个工作日内交付租金。                2021年1月12日，华媒管理公司向茹浩餐饮公司出具《解除合作协议通知书》，载明：你方应于2020年3月14日前支付第二期房租79278元，9月14日前支付第三期房租84233元。经多次催告，至今仍欠租金86548元。根据合同约定，延迟支付租金或其他费用超过30天的，华媒管理公司有权解除合同。自本通知函发出之日起，双方之间签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》解除，请在收到本书面通知后7日内结清拖欠的房租及电费、物业费等一切费用，按约移交装修设备并将房屋交还给华媒管理公司。                2021年3月15日，茹浩餐饮公司向华媒管理公司转账86548元。                2017年11月28日，杭州华创全媒科创园区管理有限公司名称变更为杭州华媒科创园区管理有限公司。                以上事实认定，由华媒管理公司提交的《解除合作协议通知书》、照片，茹浩餐饮公司提交的《华媒科创园餐饮服务合作协议》2份、存款分户明细查询、《华媒科创园租金收费通知》、微信聊天记录、付款凭证，以及当事人的庭审陈述等加以证明。                本院认为：华媒管理公司与茹浩餐饮公司签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点为，在合同履行过程中是华媒管理公司违约还是茹浩餐饮公司违约。华媒管理公司认为茹浩餐饮公司未按约支付房屋租金，构成违约。茹浩餐饮公司认为其并未拖欠华媒管理公司租金，理由为华媒管理公司应赔偿其第一次房屋装修损失，应支付其食堂满意度调查的奖励金，应为其维修案涉房屋漏水问题，且其支付了100000元保证金可以抵扣房屋租金。本院认为，茹浩餐饮公司未提交证据证明华媒管理公司同意赔偿其房屋装修损失，合同中未对此进行约定，本院对该项主张不予采信。按照合同约定，每年食堂满意度调查大于80％小于等于90％，华媒管理公司给予茹浩餐饮公司当年1个月免租期奖励，满意度调查大于90％，给予当年2个月免租期奖励。华媒管理公司和茹浩餐饮公司均未做食堂满意度调查，亦未委托第三方进行满意度调查。现茹浩餐饮公司主张华媒管理公司应给予其奖励金与合同约定不符。案涉房屋存在漏水问题，但茹浩餐饮公司未提交有效证据证明房屋漏水问题导致其无法正常经营，实际上茹浩餐饮公司在正常经营，茹浩餐饮公司因房屋漏水问题而拒付房屋租金的主张不能成立。茹浩餐饮公司向华媒管理公司支付了保证金100000元，不能免除房屋租金的支付义务。保证金和房屋租金性质不同，茹浩餐饮公司仍应按约向华媒管理公司支付房屋租金，应于2020年3月14日前支付第二期房屋租金30008元，应于2020年9月14日前支付第三期房屋租金84233元，减去疫情补贴27693元，截至2020年9月14日茹浩餐饮公司欠付房屋租金共计86548元。茹浩餐饮公司未按约支付房屋租金，已构成违约。华媒管理公司于2020年11月9日向茹浩餐饮公司发送了催款通知，至2021年1月12日茹浩餐饮公司仍未支付房屋租金，华媒管理公司向茹浩餐饮公司出具《解除合作协议通知书》，解除了案涉合同。关于本诉诉请，华媒管理公司要求确认原被告签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》于2021年1月12日解除，华媒管理公司解除案涉合同的行为符合双方合同中约定的解除条件，本院予以确认。华媒管理公司要求茹浩餐饮公司腾房搬离，将租赁房屋交还原告，于法有据，本院予以支持。华媒管理公司要求茹浩餐饮公司支付拖欠的租金43393元，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋占有使用费，按照合同约定的租金计算标准0.85元／日／平方米，自2021年1月13日起计算至腾退之日止，暂计算至2021年2月7日为11538.75元。2021年3月15日，茹浩餐饮公司向华媒管理公司支付86548元。此外，茹浩餐饮公司在华媒管理公司尚有保证金100000元，拖欠的房屋租金和占有使用费可从上述款项中扣减。关于反诉请求，因案涉合同已于2021年1月12日解除，故茹浩餐饮公司要求继续履行合同及要求维修房屋的反诉请求，本院不予支持，理由已于前述分析。茹浩餐饮公司要求华媒管理公司赔偿租金损失、违约金及装修损失的请求，案涉合同的违约方系茹浩餐饮公司，其未按约支付房屋租金导致案涉合同解除，故其上述反诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：                一、确认杭州华媒科创园区管理有限公司与杭州茹浩餐饮管理有限公司签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》已于2021年1月12日解除；                二、杭州茹浩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州经济技术开发区1号大街68号1号楼1楼A101（建筑面积543平方米）；                三、驳回杭州华媒科创园区管理有限公司的其他诉讼请求；                四、驳回杭州茹浩餐饮管理有限公司的反诉请求。                本诉案件受理费1185元，减半收取592.50元，由杭州华媒科创园区管理有限公司负担；反诉案件受理费4564元，由杭州茹浩餐饮管理有限公司负担。杭州华媒科创园区管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员刘承娜    二○二一年六月七日            书记员何晓宇