重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书                      (2021)渝0240民初1876号 原告：向天葵，男，1962年4月28日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欢欢，重庆律缘律师事务所律师。被告：颜小兵，男，1989年12月23日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告向天葵与被告颜小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告向天葵及其委托诉讼代理人谭红、马欢欢，被告颜小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向天葵向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告向天葵与被告颜小兵签订的《隆泰•好望山房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）；2.判令被告颜小兵履行腾房义务，即将案涉承租的房屋交付与原告向天葵；3.判令被告颜小兵向原告向天葵支付自2018年12月15日起至合同解除实际将承租房屋交付与原告时止的租金（暂计算至2021年2月14日的租金为91690.25元）；4.请求判令被告颜小兵按合同约定向原告向天葵支付违约金25880.56元；5.本案诉讼费由被告颜小兵承担。事实和理由：2016年4月19日，原告向天葵与被告颜小兵签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）X号（产权面积213.7m2）的经营/办公房屋出租与被告，该房屋的产权人系重庆隆泰实业有限公司（以下简称隆泰实业公司）。租赁期限十年，即2017年12月15日起至2017年12月14日止；免租期限为3个月；租金为每月16元/m2，从第三年开始每年在上一年全年租金的基础上递增5%的租金，按年结算，2017年12月5日前交清第一年租金，第二年开始每半年缴纳一次租金，逾期交款视为违约，违约方需向守约方支付年租金的20%作为违约金。同时约定被告拖欠租金超过一个月的，原告方可终止合同。合同签订后，被告颜小兵缴纳第一年房租，原告按合同约定将房屋交付给被告使用。但自第二年起至今未缴纳其应付房屋租金，经原告多次催告未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、《限期履行通知书》等证据可证。综上所述，被告不履行缴纳房屋租金的义务是事实，损害了原告的合法债权利益。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条等相关规定，特诉至法院，请求法院及时审处。颜小兵辩称，一、案涉《房屋租赁合同》系被告颜小兵与原告的委托代理人王中雷一起签订，向天葵当时不在场。因疫情原因，被告曾于2020年3月与王中雷协商减少疫情期间房屋租金，原告向天葵不同意。二、2020年至2021年期间，被告颜小兵未在案涉房屋从事经营活动，一是由于案涉房屋因欠缴物业管理费被好望山的物业公司锁门，二是被告确实已经营不下去。三、被告无法按时支付案涉房屋租金，原、被告双方均有责任，被告请求调整违约金，违约金应仅为一年租金的20%，而非原告主张的2019年、2020年及2021年三年租金的20%。四、被告已向原告支付第一年的租金以及保证金5000.00元。本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，隆泰实业公司与向天葵签订《隆泰•好望山房屋租赁合同》，约定隆泰实业公司将位于石柱县X号（产权面积：213.7m2）经营/办公用房出租给原告向天葵，租赁期限自2015年5月20日起至2025年5月19日止，未经隆泰实业公司同意，向天葵不得将房屋转租。隆泰实业公司由其部门经理王中雷在该合同“甲方”处签字，并加盖公司合同专用章。2016年4月19日，向天葵（甲方）与颜小兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋基本情况，甲方房屋位于石柱县X号，建筑面积213.79平方米。第二条：房屋用途为办公/经营用房。第三条：租赁期限及免租期。租赁期限为2017年12月15日至2027年12月14日，免租期为3个月。第四条：租金约定。1、基准租金每月按16元/m2计算，不含各种税费，物管费由乙方按规定另行向物管公司缴纳；2、从第三年开始每年在上一年全年租金的基础上递增5%租金；3、第一年（2017年12月15日至2018年12月14日）全年租金为41047.00元，扣减免租3个月租金10261.00元，第一年实际缴纳的租金为30785.00元，其余租赁期租金具体明细详见附表《租金缴纳金额及付款明细表》。第五条：付款方式。1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金5000.00元整，保证金在租赁房屋到期后，如不续租无息退还给乙方，若乙方有未结清的费用，乙方同意甲方在乙方交的保证金中扣除，实行多退少补，若乙方违约或提前终止合同，保证金不予退还，用于补偿免租期及甲方由此造成的损失；2、租金按年结算，实行先交租金后使用，乙方必须在2017年12月5日前以现金的方式交清第一年租金，从第二年开始每半年缴纳一次租金，逾期交款按本合同第十三条违约责任处理。……第十条：租赁期满当日，乙方必须将承租的房屋按要求交还甲方，本合同即终止……如乙方要求继续租赁，则需提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前两个月内向乙方正式书面答复。第十一条：因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿；乙方的一切损失甲方不承担任何责任……2、拖欠租金超过一个月的……第十三条：违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方需向守约方支付年租金的20%作为违约金。该合同系向天葵委托王中雷（隆泰实业公司部门经理）与颜小兵签订，向天葵、颜小兵分别在该合同“甲方”、“乙方”处签字捺印。另，该合同后附《租金缴纳金额及付款明细表》（X号门面213.79m2），该表载明：“2017年12月15日至2018年12月14日期间的租金为30785.76元、交款日期为2017年12月15日；2018年12月15日至2019年12月14日期间的租金为41047.68元、交款日期为2018年12月15日及2019年5月15日；2019年12月15日至2020年12月14日期间的租金为43100.064元、交款日期为2019年12月15日及2020年5月15日；2020年12月15日至2021年12月14日期间的租金为45255.0672元、交款日期为2020年12月15日及2021年5月15日……。”合同签订后，被告向原告支付了保证金5000.00元以及案涉房屋第一年的租金30785.76元。2020年11月20日，向天葵向颜小兵发出《限期履行通知书》，限颜小兵于2020年11月25日下午五点钟以前履行房屋租金支付义务，若颜小兵逾期未履行支付义务，向天葵将通过诉讼按租赁合同及协议书之相关约定向颜小兵主张违约责任。当日，秦治会代原告向天葵将该通知书邮寄给被告颜小兵，收件地址填写为被告住所地。另查明，原告向本院提起诉讼后，本院于2021年4月22日通过微信向被告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书。本院认为，原告向天葵与被告颜小兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且向天葵的转租行为隆泰实业公司已知晓，隆泰实业公司并未在知晓后六个月内就向天葵的转租行为提出异议，该合同为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，但转租合同超出向天葵承租期的部分无效。一、关于讼争房屋租赁协议是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《房屋租赁合同》约定“实行先交租金后使用，乙方必须在2017年12月5日前以现金的方式交清第一年租金，从第二年开始每半年缴纳一次租金”，案涉《租金缴纳金额及付款明细表》载明案涉房屋第二年的租金交款日期为2018年12月15日及2019年5月15日、第三年的租金交款日期为2019年12月15日及2020年5月15日、第四年的租金交款日期为交款日期为2020年12月15日及2021年5月15日。《房屋租赁合同》第十一条约定拖欠租金超过一个月的，原告可终止合同并收回房屋。本案原告已将案涉房屋交付被告租赁使用，履行了自己的合同义务，被告颜小兵未按照合同约定的期限支付租金，致使原告起诉至本院，现原告要求解除案涉房屋租赁协议合同约定，本院予以支持。向天葵于2021年4月8日向本院起诉要求解除与颜小兵之间的房屋租赁关系，颜小兵于2021年4月22日收到了向天葵提交的起诉状副本，可以确认案涉《房屋租赁协议》解除日期为2021年4月22日。二、关于腾还房屋问题。如前所述，案涉房屋租赁协议解除后，颜小兵应当搬离案涉房屋，将租赁房屋腾还给原告向天葵，故对向天葵要求颜小兵腾还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于租金的问题。颜小兵租赁并使用案涉房屋，应按照合同约定支付相应的租金，颜小兵在庭审中认可仅向原告缴纳第一年即2017年12月15日至2018年12月14日期间的房屋租金。首先，关于2018年12月15日至2021年2月14日期间的租金问题。根据租赁合同约定，案涉房屋第二年即2018年12月15日至2019年12与14日期间的房屋租金为41047.68元、第三年即2019年12月15日至2020年12月14日期间的租金为43100.064元、第四年即2020年12月15日至2021年12月14日期间的房屋租金为45255.0672元，则2018年12月15日至2021年2月14日期间的租金为41047.68元+43100.064元+（45255.0672元/年÷12月×2月）=91690.26元，但因疫情原因，本院酌情扣除2020年2个月疫情期间的房屋租金7183.34元（43100.064元/年÷12月×2月），截止2021年2月14日被告尚欠原告租金84506.92元。其次，关于2021年2月15日起至案涉房屋交付给原告时止的租金问题。原、被告双方约定第四年即2020年12月15日至2021年12月14日期间的房屋租金为45255.0672元，则日租金为45255.0672元元/年÷365天=123.99元，颜小兵自2021年2月15日起应按该标准向原告支付租金。四、关于违约金的问题。原告向天葵与被告颜小兵在案涉房屋租赁协议中约定“从第二年开始每半年缴纳一次租金，逾期交款按本合同第十三条违约责任处理。……第十三条：违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的约定，违约方需要守约方支付年租金的20%作为违约金。”本院认为，颜小兵未按约定履行交纳租金义务构成违约，被告腾退原告房屋后，原告并不能立即租给他人，会产生租赁空档期的损失，原告主张被告支付25880.56元违约金，被告抗辩该违约金金额过高，要求调整为一年租金的20%，参照原、被告在合同第十条约定的被告续租需提前三个月书面提出的期限，本院酌定原告解除合同的损失为三个月空档期，故按2021年月租金计算三个月的损失为11313.77元（45255.0672元/年÷12月×3月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告向天葵与被告颜小兵于2016年4月19日签订的《隆泰·好望山房屋租赁合同》于2021年4月22日解除；二、被告颜小兵于本判决生效之日起三十日内将重庆市石柱土家族自治县石柱县X号门面腾空交付给原告向天葵；三、被告颜小兵于本判决生效之日起十五日内支付原告向天葵2018年12月15日至2021年2月14日的租金84506.92元和2021年2月15日起按每日123.99元计算至实际腾房交付之日止的租金；四、被告颜小兵于本判决生效之日起十五日内支付原告向天葵违约金11313.77元；五、驳回原告向天葵其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1329.48元，由被告颜小兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。   审  判  员   罗  成   二〇二一年六月四日 法官助理  张全玉书  记  员   赵  华      - 1 –