江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初1410号原告（案外人）：陈大全，男，1984年6月16日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：宁玉定，男，1972年11月16日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王祥平，淮安市淮安区流均法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：彭风光，男，1983年10月14日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人：马树嫚，女，1980年6月2日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告陈大全与被告宁玉定、彭风光，第三人马树嫚案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大全及其委托诉讼代理人王**，被告宁玉定及其委托诉讼代理人王祥平，第三人马树嫚到庭参加诉讼；被告彭风光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大全向本院提出诉讼请求：1.依法停止对位于新沂市车库（以下简称涉案房屋及车库）的查封、执行，并确认涉案房屋及车库属陈大全所有；2.案件受理费由宁玉定、彭风光负担。事实和理由：陈大全与彭风光、马树嫚在2017年10月17日签订涉案房屋及车库的买卖协议，约定涉案房屋及车库的价款为36万元，陈大全将购房款通过银行转账的方式一次性交清，彭风光将涉案房屋及车库交付给陈大全，陈大全实际占有使用涉案房屋，由于不动产登记部门不予过户，导致涉案房屋未过户。后宁玉定、彭风光之间因买卖合同事宜存在纠纷，宁玉定申请法院将涉案房屋查封，陈大全提出案外人执行异议，被法院裁定驳回，陈大全为此提出诉讼。综上所述，陈大全与彭风光签订了合法有效的买卖合同，通过银行转账的方式支付了全部的对应价款，实际占有使用涉案房屋，不是陈大全自身的原因导致涉案房屋没有过户，故依据《最高人民法院关于执行异议及复议的相关规定》第28条的规定，应依法停止对涉案房屋及车库的查封执行，并确认涉案房屋及车库属陈大全所有。宁玉定辩称，因彭风光欠宁玉定货款，宁玉定通过诉讼胜诉后向法院申请执行彭风光名下的不动产完全符合法律规定，现陈大全以其与彭风光就本案争议房屋存在买卖关系要求法院停止执行涉案房屋无事实和法律依据，请驳回陈大全的诉讼请求。彭风光未作答辩。马树嫚述称，涉案房屋购买时是经济适用房，购买时间在2015年或者2016年，买卖合同是马树嫚一个人签订的。2017年，涉案房屋以36万元已卖给陈大全，房款是转账支付，买卖时涉案房屋为毛坯房，2017年10月签订合同后房屋已交付陈大全，当时因为经济适用房未满五年不能过户，直至2020年12月份才能过户。经审理查明：2020年9月28日，本院对宁玉定诉彭风光买卖合同纠纷一案作出（2020）苏0381民初6357号民事判决：彭风光于本判决生效之日起十日内给付宁玉定沙石货款78000元及其利息（以78000元为基数，自2012年5月4日起按照月利率2%计算至2019年8月20日，之后利息自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际给付之日止）。根据宁玉定的申请，本院于2020年11月13日立案强制执行，案号为（2020）苏0381执4611号。在本案执行过程中，本院于2020年12月22日作出（2020）苏0381执4611号执行裁定：查封被执行人彭风光所有的位于新沂市，期限为三年。案外人陈大全对本案执行标的提出异议后，本院于2021年1月21日作出（2021）苏0381执异14号执行裁定：驳回陈大全的异议请求。陈大全不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋及车库为经济适用住房。根据新沂市经济适用住房发展中心与马树嫚、彭风光签订的涉案房屋及车库《新沂市经济适用住房买卖合同》记载，合同签订时间为2015年11月12日，买卖双方约定买受人在取得所购经济适用住房五年后方可上市交易，并按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地出让金等增值收益，不缴纳的，不予办理房屋产权、土地使用权登记。2017年10月17日，彭风光、马树嫚(甲方)与陈大全(乙方)签订《房屋买卖协议》，双方主要约定：一、甲方将涉案房屋售予乙方，房屋面积为92.26平方米、车库面积为22.07平方米。二、甲方于合同签订之日将涉案房屋及有关权利凭证交付乙方，乙方将购房总价款36万元交给甲方。三、在能够办理房产证、土地证时，甲方积极协助乙方办理，办证费用由乙方承担。2017年10月16日，陈大全弟弟陈二全江苏新沂农村商业银行账户62×××41向马树嫚中国建设银行账户62×××33转账支付36万元，并注明用途为“购房”。2017年10月17日，马树嫚还清涉案房屋及车库的银行贷款。2017年10月19日，江苏新沂农村商业银行城南支行出具《新沂农商行房产抵押贷款结清函》，表明涉案房屋及车库贷款已还清。2018年3月13日，涉案房屋及车库的对应不动产通过转移登记颁发不动产权证（权利人为马树嫚、彭风光），原新沂市经济适用住房发展中心房屋不动产证注销。2018年3月14日，涉案房屋及土地通过抵押登记抵押给江苏新沂农村商业银行股份有限公司城南支行。陈大全提交2016年1月11日涉案房屋自来水交费票据、2017年11月22日向物业公司交付车位费及卡费的收据、2018年10月26日燃气缴费单、2021年1月和3月微信缴纳电费截图，主张已实际使用涉案房屋。诉讼中，陈大全向本院提交涉案房屋及车库的《新沂市经济适用住房买卖合同》各一份、房屋所有权初始登记证明、契税发票、销售不动产统一发票、物业维修基金发票、零售贷款借款借据、2012年6月21日的物业费收据及数字电视收据、商品房预售合同网上登记备案证明、前期物业管理协议、锦绣名苑临时管理规约、锦绣名苑装饰装修管理服务协议，并表示上述材料均系彭风光、马树嫚向其交付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断陈大全对涉案房屋及车库是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。关于涉案房屋及车库买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋及车库系彭风光、马树嫚于2015年11月12日从新沂市经济适用住房发展中心购买。陈大全与彭风光、马树嫚签订《房屋买卖协议》的时间为2017年10月17日，虽在该禁止上市交易期限内，但至今已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限。且在涉案房屋及车库禁止上市交易的5年期限届满后，双方仍继续履行买卖合同约定的权利义务。故在陈大全购买涉案房屋及车库满5年后，因涉案房屋及车库禁止上市交易的情形已消失，涉案房屋及车库买卖合同应认定为有效合同。关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。陈大全提供的《房屋买卖协议》、转账凭证、贷款结清证明及水、电、物业费缴费收据等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前陈大全已经付清全部价款，并对涉案房屋及车库实际占有使用。关于陈大全对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋及车库系经济适用住房，在禁止上市交易的5年期限届满后不久即被查封无法过户，故不应归责于买受人，陈大全对此没有过错。综上，陈大全作为房屋买受人，对涉案房屋及车库享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋及车库的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。陈大全与彭风光、马树嫚虽达成了转让涉案房屋及车库所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，陈大全与彭风光、马树嫚依法对涉案房屋及车库并不享有所有权。故对陈大全要求确认涉案房屋及车库归其所有的请求，本院不予支持。因涉案房屋及车库仍登记在马树嫚、彭风光名下，宁玉定申请查封涉案房屋及车库并无过错，故本案案件受理费应由陈大全负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于新沂市车库；二、驳回陈大全的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由陈大全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  刘祖红人民陪审员  臧其娜二〇二一年六月二十九日书 记 员  张旖桐