甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终198号上诉人（原审被告）：嘉峪关广厦房屋租赁有限公司，住所地嘉峪关市xxx。法定代表人：谢锋毅，总经理。委托诉讼代理人：刘军，甘肃明昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃中核和诚物业管理有限公司，住所地嘉峪关市xxx。法定代表人：李有文，总经理。委托诉讼代理人：王学文，男，公司员工。委托诉讼代理人：邱燕，甘肃锦荣律师事务所律师。上诉人嘉峪关广厦房屋租赁有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人甘肃中核和诚物业管理有限公司（以下简称和诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广厦公司委托诉讼代理人刘军，被上诉人和诚物业公司法定代表人李有文及其委托诉讼代理人王学文、邱燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广厦公司上诉请求：请求撤销一审判决第(一)项,依法改判，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由:上诉人认为，一审判决认定事实不清，采信证据不当，上诉人与被上诉人没有事实上的物业服务合同关系，双方单独签订过管理协议,但并未实际履行，终止后互不产生权利义务关系。一审判决上诉人承担物业费无事实和法律依据。一、一审判决认定上诉人与被上诉人“确立了事实上的物业服务合同关系”,系认定事实严重错误。1.上诉人与原物业公司之工作交接，并不意味着上诉人与被上诉人形成物业合同关系。2.根据合同之相对性，上诉人与其他业主签订物业服务合同，并非与代表全体业主的业委会所签,不能代表上诉人,故上诉人与被上诉人无合同关系。3.被上诉人对高层住宅设施检点仅说明对高层住户的物业服务,上诉人所属的商铺均为临街底商，不在被上诉人服务范围之内。4.被上诉人与部分承租商户签订物业服务合同,说明被上诉人亦认可，其在本小区提供物业服务，以与服务对象签订书面合同来确认物业合同关系。上述事实说明上诉人与被上诉人不存在“事实上的物业服务合同关系”。二、根据双方签订《东湖国际商铺委托管理租赁协议》及《终止协议》约定，上诉人不应向被上诉人支付物业费。上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订《东湖国际商铺委托管理租赁协议》，其中第四条第(二)项第2小项约定:乙方(被上诉人)负责商铺公共设施设备的维护、保养和管理工作;第四条第(二)项第5小项约定:乙方(被上诉人）通过采取有效有营销手段规范物业管理，使物业保值、增值,提高商铺租赁收入。故上述协议涵盖到物业服务的内容。后因未实际履行,双方于2015年3月1日签订《终止协议》，被上诉人认可未实际履行协议,没有产生权利义务。据此，被上诉人自认未履行包括物业服务在内之合同义务，双方互不承担责任。进一步说明，被上诉人未给上诉人提供物业服务。三、一审判决未能厘清合同主体责任和连带责任之区别，直接判决上诉人承担部分承租商户物业费,不符合相关规定。根据上诉人与承租商户之约定，如发生物业费用,由承租户承担。《物业管理条例》第四十一条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定,业主负连带交纳责任。依此规定，承担物业费的主体为物业使用人（即承租户),上诉人作为业主承连带责任。而一审判决混淆了合同主体责任和连带责任之区别，直接判决上诉人承担部分承租商户物业费，不符合上述规定。和诚物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，采信证据合法有效。不动产登记部门的档案证据证实和诚物业公司诉请的涉案房屋均属广厦公司所有,且位于东湖国际区域内，也正是和诚物业公司提供物业管理服务的范围内。证据证明东湖国际无论从业主户数占比,还是专有部分占建筑物总面积的比例均符合《物业管理条例》的规定,和诚物业公司也实际全面提供了物业管理服务工作，管理公共区域。一审认定:广厦公司与和诚物业公司之间确立了事实上的物业服务合同关系,且和诚物业公司也提供了相应的物业服务，事实清楚，证据确实充分。二、一审法院确认和诚物业公司有权收取物业服务费，适用法律正确。和诚物业公司接管时依据嘉峪关市物价局核准的指导价，与部分业主签有物业服务合同，并约定收费标准,当时多参照该项标准收取。广厦公司2014年、2015年并未拖欠物业费，这正是对事实服务法律关系的认可。广厦公司在2016.1.1--2017.12.31间拖欠物业管理服务费构成违约、应当缴纳并应支付违约金。一审法院适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款正确。三、《东湖国际商铺委托租赁管理协议》的10%管理酬金并不包含物业管理服务费。《协议》第三条1.已经明确“收取物业费”，管理酬金是乙方落实出租目标后，甲方支付给乙方的酬金,且该协议于2015年3月1日双方协商自愿终止协议。据此，和诚物业公司认为广厦公司主张《东湖国际商铺委托租赁管理协议》包含物业管理服务费的说法是错误的。四、一审法院判决广厦公司承担物业管理服务费正确。《物业管理条例》第四十一条规定:业主应当根据物业合同的约定缴纳物业服务费。据此,业主与实际使用人的约定不能对抗业主缴纳物业服务费的义务。根据相关法律规定广厦公司缴纳后，有权向实际使用人追偿。综上，和诚物业公司认为:一审法院判决认定事实清楚,采信证据合情、合理、合法，适用法律法规条款正确,判决公正。请求二审法院依法驳回广厦公司的上诉请求。和诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年1月-2017年12月欠付的物业费908725.73元，及自2018年4月1日起按欠付物业费908725.73元千分之三计算日违约金直至实际清偿之日止；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月1日起，原告开始对东湖国际小区实施物业管理。被告广厦租赁公司系嘉峪关市和诚东路459-10号（建筑面积145.34平方米）、459-14号（建筑面积157.03平方米）、459-15号（建筑面积224.88平方米）、459-16号（76.05平方米）、459-17号（建筑面积93.64平方米）、469-5号（建筑面积1298.15平方米）、469-3号（建筑面积4106.24平方米）、459-1号（建筑面积387.33平方米）、469-6号（建筑面积38.14平方米）、569号（建筑面积6411.18平方米）、459-6号（建筑面积145.11平方米）、469-4号（建筑面积42.56平方米）、459-4号（建筑面积231.11平方米）、459-5号（建筑面积156.07平方米）、469-7号（建筑面积389.29平方米）、469-1号（建筑面积404.61平方米）、469-2号（建筑面积127.65平方米）、459-13号（建筑面积223.14平方米）、459-12号（建筑面积249.01平方米）、459-3号（建筑面积231.34平方米）、459-2号（建筑面积157.26平方米）的所有权人，其拥有的上述物业建筑属于原告的物业管理区域。经核对，被告未交纳459-10号（建筑面积145.34平方米，）、459-14号（建筑面积157.03平方米，）、459-15号（建筑面积224.88平方米）、459-16号（建筑面积76.05平方米）、4598-17号（建筑面积93.64平方米）、469-5号（建筑面积1298.15平方米，已交纳物业费的建筑面积为846.48平方米，未交纳建筑面积451.67平方米）、469-3号（建筑面积4106.24平方米）、459-1号（建筑面积387.33平方米）、469-6号（建筑面积38.14平方米）、569号（建筑面积6411.18平方米，原告认可计算物业费面积为6410.82平方米）房屋的物业费，欠费建筑面积合计12101.14平方米。根据甘价服务（2007）137号《省物价局、省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知》的文件规定，2016年-2017年商铺物业费的收取标准为每月2.5875元每平方米。上述欠费物业建筑在2016年1月1日至2017年12月31日期间，大部分为空置状态，部分期间被告已进行出租，除569号房屋承租人交纳物业费10000元、459-1号房屋承租人交纳物业费5000元外，其他房屋物业出租期间承租人并未交纳物业费。一审法院认为，原告与被告之间确立了事实上的物业服务合同关系。原告按照约定为被告所在的东湖国际小区提供了物业管理服务，被告应当向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故被告抗辩其公司拥有的物业系临街商铺，不需要原告提供物业服务的抗辩理由，本院不予采纳，对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费的金额，经本院核定，欠费物业建筑面积为12101.14平方米，欠费期间为2016年1月1日至2017年12月31日，根据政府指导收费标准每月2.5875元/平方米，核定欠费金额为751480.79元。因商铺均为空置状态，根据《物业管理收费办法》第十九条规定：“业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳”，双方未对该收费标准达成一致意见，参考上述规定，本院根据市场交易习惯，核定被告按照收费标准的70%交纳，即应交纳物业费金额为526036.56元。原告认可承租人交纳物业费15000元，扣除该部分物业费金额后，被告实际应交纳物业费511036.56元。原告在欠费明细表中载明的469号地下室（建筑面积1231平方米）应当由被告承担物业费，但原告无证据证实该物业的业主方为本案被告，故对该部分诉讼请求主张，本院不予支持。本案中欠费物业建筑的部分期间处于出租状态，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，故原告主张被告承担该出租期间产生的物业费符合法律规定。原告主张被告承担自2018年4月1日起按欠付物业费908725.73元千分之三计算日违约金的诉讼请求，因双方对物业费的收费标准及违约金未达成一致意见，原告按照其与宝诚嘉宴餐饮有限公司签订的物业服务合同中违约金的计算方式向被告主张违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百五十一条、第二百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、嘉峪关广厦房屋租赁有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付甘肃中核和诚物业管理有限公司物业服务费511036.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：广厦公司提交照片14张，其中12张拟证明临街商铺不在和诚物业公司服务范围内。2张照片拟证明业主是他人房屋已经卖出，有一部分是物业公司使用，没有缴纳房租反而收取物业费。和诚物业公司对14张照片的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为其中12张广厦公司提供的照片并不能证明临街商铺在小区物业服务范围之外，另外2张照片未显示房号及所有人，不能证实房屋实际所有人及使用的情况。和诚物业公司提交广厦公司缴纳2015年度1-12月份的物业费的电子发票及银行进账单，拟证明对于交费对方是一直认可的，默认的，双方之间存在物业合同关系。广厦对真实性不予认可，对证明目的不予认可，认为该证据为自己制作。从内容来说物业费是承租户缴纳的，说明和诚物业公司与承租户之间建立合同关系。广厦公司提供的照片，对于真实性和诚物业公司予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。和诚物业公司提交的电子发票及银行进账单盖有公司公章，本院对该证据的真实性予以确认。本院查明，广厦公司实际欠费物业建筑面积为12091.14平方米，二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，双方之间是否确立了事实上的物业服务合同关系，以及一审法院直接判决广厦公司承担部分承租商户物业费,是否符合相关规定。双方之间是否确立了事实上的物业服务合同关系的问题。根据一审和诚物业公司提交的证据可以认定广厦公司所有的商铺位于东湖国际住宅小区范围内，并且和诚物业公司确系为广厦公司提供了物业服务。二审广厦公司虽提交证据，但不能证明广厦公司所有的商铺位于东湖国际住宅小区范围外，广厦公司所有的商铺虽系临街商铺，但与小区住宅同属小区规划的一部分。因此广厦公司的物业必然要划入小区物业管理的范围。和诚物业公司虽未与广厦公司签订物业合同。但因2015年其在交纳物业费，且和诚物业公司亦为广厦公司提供服务。故根据合同法第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”可以认定双方之间确立了事实上的物业服务合同关系。故一审认定双方之间确立了事实上的物业服务合同关系并无不当。关于一审法院直接判决广厦公司交纳物业费,是否符合相关规定的问题。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”可知向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主应尽的义务，非业主房屋使用人与物业服务企业没有直接关系。当业主将房屋进行出租、借用等方式交由他人占有使用时，双方之间可以约定，由使用人交纳物业服务费用，物业使用人便成为物业费的交纳主体，广厦公司未提交证据证明广厦公司具体出租的房屋，以及是否与租户约定由使用人交纳物业服务费用。故广厦公司的抗辩理由不予采信，一审认定由广厦公司交纳物业费并无不当。综上，对于广厦公司请求撤销一审判决第一项,依法改判，驳回被上诉人的上诉请求不成立，不予支持。但一审法院物业费核算面积有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初2956号民事判决；二、嘉峪关广厦房屋租赁有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付甘肃中核和诚物业管理有限公司物业服务费510601.86元；三、驳回甘肃中核和诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12877元，由嘉峪关广厦房屋租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫辉国审判员 张熙文审判员 石小琴二〇二一年六月十六日书记员 王 晶