北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8716号原告：北京天坛饭店有限公司，住所地北京市东城区体育管路1-3号。法定代表人：李胜昔，总经理。委托诉讼代理人：牟敦波，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏敏，北京志霖律师事务所实习律师。被告：北京红龙宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区陶然亭路12号。法定代表人：万君洋。委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。被告：北京万利缘娱乐有限责任公司，住所地北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层。法定代表人：袁保忠。被告：北京御云天美容会所，住所地北京市东城区体育馆路1号4号楼一至二层。法定代表人：袁保忠。被告：袁保忠，年，1958年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。原告北京天坛饭店有限公司（以下简称天坛饭店）与被告北京红龙宾馆有限责任公司（以下简称红龙宾馆）、北京万利缘有限责任公司（以下简称万利缘公司）、北京御云天美容会所（以下简称御云天会所）、袁保忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告北京天坛饭店有限公司的委托诉讼代理人牟敦波、高敏敏，被告红龙宾馆及袁保忠的委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天坛饭店向本院提出诉讼请求：1、判令被告红龙宾馆支付自2012年12月25日至2020年1月24日的租金10840224元；2、判令被告红龙宾馆支付自2012年12月25日至2019年5月31日停车费146780元；3、判令被告红龙宾馆支付2012年12月25日至2020年4月22日水费、电费、取暖费共计1421635．68元；4、判令被告红龙宾馆支付拖欠租金的违约金，以10840224元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际付清之日止；5、判令被告红龙宾馆支付拖欠的停车费利息，以146780元为基数，按照同期银行贷款利率自2012年12月25日计算至实际付清之日；6、判令被告红龙宾馆支付拖欠的能源费的利息，以1421635．68元为基数，按照同期人民银行贷款利率自2012年12月15日计算至实际付清之日；7、判令被告御云天会所、万利缘公司及袁保忠承担连带责任；8、判令四被告共同承担诉讼费。事实和理由：2017年7月16日，天坛饭店与红龙宾馆签订《房屋租赁合同》。该合同约定，承租用途，二层办歌厅（由万利缘公司经营和使用），院内西侧小二楼开办会所（由御云天会所经营和使用）。租期8年，自2012年12月25日至2020年12月24日止，其中2012年8月25日至2012年12月24日为免租期。自2012年12月25日起，年租金380万元，第四年起，每年递增2%。根据国家企业信用信息公示系统查询，万利缘公司、御云天会所的注册地址均为红龙宾馆承租区域，并在此实际经营，虽两者均曾支付过少量租金及费用，但拖欠大部分费用至今。因此，万利缘公司、御云天会所构成债务加入，袁保忠为个人独资企业（御云天会所）的投资人，故被告万利缘公司、御云天会所及袁保忠应共同承担租金、费用、违约金及利息。现被告红龙宾馆拖欠诉请所主张的租金等费用，原告持房屋产权、房屋租赁合同、租金支付单据、企业信息公示报告等将四被告诉至法院，维护自己权益。被告红龙宾馆辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁房屋因原告存在纠纷，被法院查封。被告想承租该房屋，原告让被告去打官司，被告要实际使用该房屋，还需要通过诉讼将原告与前承租人之间的租赁合同解除，诉讼结束后，前承租人不将物品搬离，被告无奈又花几十万将该物品买下，为此还打了两年官司，被告一共花了200多万元。因为歌厅的隔音效果不好，被告又花了半年时间装修解决隔音问题。装修后，招聘完毕员工，发现前承租人的工商登记没有注销，被告又重新办理营业执照。被告开始经营后，又赶上政策限制高消费影响经营，还有每次只要有领导来开会，特别是扫黑除恶的人员来开会，就让被告停工停业，每年都要停三次，一年也就能营业十个月。之后又有疫情影响。原告应考虑上述情况的影响，减少租金。被告也多次表示交不起房屋租金，原告完全可以用被告所交押金抵扣租金，然后与被告解除合同，让被告停工，但原告却一直说没事，以后再解决，现在换领导后，完全不顾之前的事实，就直接起诉了。原告将房屋租给被告时，租金从前承租合同约定的160万元，涨到380万元，当时被告不同意签订该合同，但原告当时的总经理承诺先签订合同，租金之后再调整，在这种胁迫下，被告签订了租赁合同。被告从签订租赁合同至今一直跟原告沟通减租事宜，原告一直说调整但至今未果，所以被告才拖欠租金。另，原告以年利率24%主张的违约金过高，要求调整。被告万利缘公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告万利缘公司与原告没有合同关系。万利缘公司代付款项都是受红龙宾馆的委托代付，不构成债务加入，因此，万利缘公司并非适格的被告。被告御云天会所辩称：不同意原告的诉讼请求，被告御云天会所与原告没有合同关系。御云天会所代付款项都是受红龙宾馆的委托代付，不构成债务加入，因此，御云天会所并非适格的被告。被告袁保忠辩称：不同意原告的诉讼请求。只有被告红龙宾馆与原告有合同关系。袁保忠所代缴的费用，都是代红龙宾馆代缴，原告也给开具红龙宾馆的发票。经审理本院认定事实如下：2012年7月16日，原告（甲方）与被告红龙宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，被告红龙宾馆承租位于北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层及院内西侧小二楼，建筑面积约3414平方米，其中饭店二层建筑面积约2514平方米，西侧小二楼建筑面积约900平方米。乙方承租该房屋用途为二层开办歌厅，院内西侧小二楼开办会所。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。乙方应在本协议签订同时，向甲方交付乙方的营业执照副本加盖公章、组织机构代码加盖公章、法人身份证复印件等材料作为本合同附件。房屋租赁期限为8年，从2012年12月25日开始至2020年12月24日止（含首尾两日），其中2012年8月25日起至2012年12月24日止为免租期，免租期共计4个月。租金及其调整。第一至三年，即2012年12月25日至2015年12月24日，年租金380万元，每季度租金标准95万元。从第四年起，年租金以2%递增，即第四年租金为387．6万元，第五年租金为395．35万元，第六年租金403．26万元，第七年租金411．32万元，第八年租金419．55万元。租金按照季度支付，第一季度租金于装修完毕、正式开业前支付，以后每季度届满前10日内支付下一季度租金，每逾期一日，乙方应按逾期租金额每日千分之五支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权解除合同。为确保乙方按日足额支付租金，遵循履行本同约定义务与承诺，乙方应于本合同签订当日向甲方支付相当于四个月房租的押金127万元。在租赁合同期满，乙方完好的交换租赁房屋、设备设施并付清应付费用后，甲方在10个工作日内将押金退还乙方。乙方不能自行将押金折抵租金或其他应付的各项费用，也不能作为债权转让第三人。因乙方延期支付房租导致甲方解除合同的，乙方应在本合同解除之日起3日内腾空并现状交付租赁房屋，如乙方因不及时腾退该房屋，每逾期一天，乙方应按日租金标准另行向甲方支付违约金。租赁期内，该租赁房屋的能源费（水、电、天然气等）、供暖费、有线电视费、电话费、停车管理费、日常维护费、共用设施维修、保养、更换费及乙方使用租赁房屋而发生的其他费用均由乙方承担，按时按甲方规定标准向甲方交纳。甲方在租赁房屋全部腾空且收到乙方支付押金及第一季度租金后3日内向乙方交付租赁房屋。甲乙双方确认，乙方承租房屋为现状，甲方向乙方交付租赁房屋时，甲乙双方签署《交付确认书》作为附件三，由双方共同签字盖章确认交付房屋及设备、设施现状。《交付确认书》的签署，视为甲方履行完毕交付义务。本合同解除或终止时，所在房间的装饰物归甲方所有，或者甲方要求乙方恢复原状。未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、变相转借或与其他人互换使用或共同使用该租赁房屋。乙方的雇员、代理人、其他乙方应对其行为负责的人的任何行为均视为乙方行为，而由乙方承担责任。上述合同签订后，被告红龙宾馆、袁保忠、万利缘公司及代付案外人共计向原告支付租金17933576元。庭审中，被告对已经支付钱款数额不持异议，且认为都是以红龙宾馆名义支付。原告认为，被告自起租日开始每次都不足额交纳租金及相关费用，根据合同约定，2012年12月25日至2020年1月24日期间应交租金27724925元，但被告实际累计支付租金17933576元；自2012年12月25日至2020年4月22日已发生的能源费（包括水、电、暖气、空调费）共计2190767．28元，被告已支付能源费共计769131．6元。对此，被告不认可原告主张的能源费数额，但未提供相反的证据。庭审中，双方当事人均认可，被告红龙宾馆并未在租赁房屋处经营，实际由万利缘公司和御云天会所在租赁房屋处经营。另查，万利缘公司为自然人袁保忠的独资有限公司，该公司注册成立时间2013年10月15日，注册地址为北京市东城区体育馆路1号天坛饭店二层。御云天会所为自然人袁保忠的个人独资企业，该会所成立时间2013年7月18日，注册地址为北京市东城区体育馆路1号4号楼一至二层。红龙宾馆为有限责任公司，其法定代表人原为袁保忠，法院开庭后其法定代表人变更为万君洋，投资人为万君洋、袁保忠、徐宝祥共3人。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告红龙宾馆所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不存在违反法律行政法规等强制性规定，为有效合同的，当事人应遵照履行。原告将租赁房屋交付被告使用后，被告未按照合同约定足额支付租金及相关费用，构成违约，应当承担继续支付的责任。虽然租金、停车票、能源费应由实际使用人被告万利缘公司、御云天会所实际使用产生，因万利缘公司及御云天会所经被告许可使用租赁房屋，根据合同的相对性，上述所产生的租金、能源费及停车费应当由承租人即被告红龙宾馆承担。经计算，2012年12月25日至2020年1月24日期间拖欠租金9791349元（27724925-17933576），2012年12月25日至2020年4月22日期间拖欠能源费1421635．68元（2190767．28-769131．6），拖欠停车费146780元。因此，本院对上述被告拖欠的租金、停车费、能源费予以支持，驳回原告多主张的数额。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持。但有证据证明该企业对承租人所签合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义缴纳租金、与出租人进行债务对账清偿等实际履行合同义务行为的，可以认定前述的债务加入。本案中，实际使用房屋的被告万利缘公司、御云天会所不同意承担承租人欠付的租金等合同义务，也不存在以自己名义缴纳租金的情况，更不存在与出租人进行债务对账清偿等实际履行合同义务的行为，故不能认定被告万利缘公司、御云天会所构成债务加入。因此，对原告要求被告万利缘公司、御云天会所承担租赁合同义务的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求袁保忠承担责任的诉讼请求，亦无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，因被告红龙宾馆抗辩过高，原告亦未提供相应损失的证据，本院对该违约金标准予以酌定。就违约金起算日期，由于原告从起租日主张欠租，而实际被告红龙宾馆也陆续支付租金，双方也未就欠租对账催促，综合考虑合同履行情况，本院酌定违约金起算日自起诉日计算。关于原告主张能源费、停车费利息损失，双方就该费用的支付时间及违约责任未明确约定，因此本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京红龙宾馆有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告北京天坛饭店有限公司拖欠的自2012年12月25日至自起2020年1月24日止的租金9791349元；二、被告北京红龙宾馆有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告北京天坛饭店有限公司拖欠的自2012年12月25日至2019年5月31日停车费146780元；三、判令被告北京红龙宾馆有限责任公司于本判决生效后30日内支付2012年12月25日起至2020年4月22日止的能源费共计1421635．68元；四、被告北京红龙宾馆有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告北京天坛饭店有限公司逾期支付租金违约金，以所欠租金9791349元为基数，按照LPR为标准，自2020年7月1日支付至实际付清之日；五、驳回原告北京天坛饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197289元，由原告北京天坛饭店有限公司负担97289元（已交纳），由被告北京红龙宾馆有限责任公司负担10万元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 范欠歌二〇二一年六月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤