-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终255号上诉人（原审被告）：鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩探君，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张健，男，汉族，1987年10月6日出生，住黄冈市浠水县。委托诉讼代理人：曾昭洪，湖北定铮律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，住所地鄂州市文星大道36-1号。负责人：魏国华，该支行行长。委托诉讼代理人：戴汉波，该公司员工。上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人张健、原审第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行（以下简称农行）商品房买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人韩探君到庭参加诉讼。被上诉人张健、原审第三人农行经传票传唤，无正当-2-理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：一、依法撤销（2020）鄂0703民初1154号民事判决书第四项和第六项判决中关于利息的判决，并改判张健已偿还的利息53172.50元和结清购房贷款相应贷款利息由张健自行承担；二、依法判令本案发生的一二审案件受理费由张健承担。事实与理由：一审法院关于贷款利息认定错误。原审法院以“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》解除后，被告应当支付原告已偿还的贷款本金，还应当向原告支付自提出无理由退房要求后已偿还的贷款利息”为由，认为恒大公司在返还购房款的同时，还要承担张健支付的2020年9月10日前已偿还的银行贷款利息53172.50元和结清购房贷款相应贷款利息。恒大公司认可原审法院作出的返还购房款202533元、装修款102289元、张健已偿还贷款本金10736.56元的判决，但不认可原审法院对张健已偿还利息53172.5元和结清购房贷款相应贷款利息的判决。首先，恒大公司与张健之间的案由纠纷是房屋买卖合同，恒大公司在解除合同过程中不存在任何过错，张健因自该协议书第二条明确约定了“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”原审法院认定双方签订的《无理由退房协议书》是合法有效的，那么就应该按照双方签订的协议裁判，恒大公司认为恒大公司在本案中的义务仅仅是退还购房款本金，不应承担张健已偿还和应偿还的银行贷款利息。其次，-3-恒大公司为保障购房者权益，践行民生地产的经营理念，在合同外另行与购房者签订无理由退房协议，其目的在于保障购房者的权益，但绝不能因此加重恒大公司的责任承担。关于退房的规则应严格按照双方签订的协议履行。在本案中，涉案房屋总价值680437元，张健支付首付款210437元，向银行按揭贷款47万元，恒大公司收到的购房款也是680437元。现因张健自身原因要求解除购房合同，根据原审法院的判决，恒大公司在没有任何违约的情形下，将要承担远超已收到购房款总额的支付责任，恒大公司认为该判决违反了《民法典》第六条规定的公平原则。最后，因张健无理由退房，恒大公司还要承担房屋因网签备案被占用而无法另行出售的闲置损失，根据公平原则张健主张的贷款利息也不应由恒大公司承担，该部分利息损失应由提出解除合同的张健自行承担。综上所述，一审法院对贷款利息的裁判有误，导致裁判不公，恒大公司恳请二审法院查清事实。张健向一审法院起诉请求：一、请求判令恒大公司退还张健210437元已付首期购房款及109932元装修款，合计320369元；二、请求判令恒大公司配合张健解除《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》并配合张健在鄂州房管局撤销备案；三、请求判令恒大公司向张健支付已偿还贷款本金10736.56元、利息53172.5元，合计63909.06元（偿还贷款期计算至2020年9月10日）；4.请求判令由恒大公司承担一审案件诉讼费用。一审法院认定事实，2018年7月28日，张健与恒大公司签订-4-《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：张健购买恒大公司开发的位于鄂州市华容区房屋；预测面积71.46平方米，单价7419.44元，总价款680437元；买受人应当于2018年7月30日前支付首期购房款210437元，余款47万元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2021年5月31日向买受人交付经验收合格的房屋。当日，张健与恒大公司签订了《室内房屋装修委托合同》，约定：张健自愿委托恒大公司对该房屋进行统一装修，委托服务总包干价109932元，张健分别于2018年8月6日前支付10994元，2018年10月28日前支付10993元，2019年1月28日前支付10993元，2019年4月28日前支付10993元，2019年7月28日前支付65995元。当日，双方还签订了《无理由退房协议书》，协议约定张健自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，在行使无理由退房权利时，张健同意恒大公司在退还楼款中扣除恒大公司己支付的推荐佣金或奖励。合同签订后，张健依约定向恒大公司交纳首期购房款210437元，装修款因恒大公司为张健优惠了7643元，张健实际交纳装修款102289元，两项共计312726元。2018年10月9日，张健、恒大公司与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额47万元，借款期限360月，提前还款的贷款人有权要求借款人按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。还查明，恒大公司为张健购买的房屋己支付佣金7904元。现张健要求行使无理由退房权益，因张健、恒大公司双方未-5-就退事宜达成一致意见，遂引起诉争。一审法院认为，张健与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》以及张健、恒大公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该案争议焦点：张健与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》以及张健、恒大公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除？张健的诉讼请求能否支持？关于张健与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》以及张健、恒大公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除问题。一审法院认为，张健、恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，张健、恒大公司又签订《无理由退房协议书》，双方之间形成了无理由解除合同关系。根据现有证据证实，张健并没有违约行为，恒大公司要求张健履行的义务并非协议约定的义务。因此，张健提出解除《商品房买卖合同（预售）》符合《无理由退房协议书》的条件，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时又签订了《室内装修委托合同》，之后又签订了《个人购房担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是以《商品房买卖合同（预售）》为基础签订的，处于从合同地位，主合同解除，从合同当然应当解除。关于张健诉讼请求能否支持问题。一审法院认为，该商品房并未向张健交付，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒大公司-6-应当退还张健己交纳的购房款。按照《室内装修委托合同》的约定，张健实际是购买恒大公司已装修的商品房，装修款可视为购房款的一部分。《室内装修委托合同》解除后，恒大公司应当退还张健己交纳的装修款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》解除后，恒大公司应当支付张健己偿还的贷款本金，还应当向张健支付自提出无理由退房要求后己偿还的贷款利息。依据鄂州市中级人民法院已生效的同类案件判决，提出无理由退房前张健己支付的贷款利息应当由张健自行承担。依照《个人购房担保借款合同》的约定，提前还款，贷款人有权按提前还款金额加收一个月借款利息的违约金，该违约金应当由张健承担支付责任。上述合同解除后，恒大公司还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，张健协助办理。同时张健还应当从退还的购房款中扣除恒大公司己支付的佣金。综上所述，对于张健的诉讼请求，一审法院部分予以支持。对于恒大公司的辩称意见，一审法院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除原告张健与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》。二、解除原告张健、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、-7-被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张健己交纳的购房款202533元（己扣除佣金7904元）、装修款102289元（己扣除优惠7643元），共计304822元。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张健支付己偿还的购房贷款本金10736.56元、利息53172.5元，合计63909.06元（计算至2020年9月10日）；如果自2020年9月10日之后原告张健继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告张健支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。五、原告张健于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行依照购房贷款和装修贷款合同约定按提前还款金额各支付一个月借款利息的违约金。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清购房贷款本金余额及相应贷款利息（以贷款银行实际结算明细为准）。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告张健协助办理。八、驳回原告张健的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费减半收取3533元，由鄂州恒大房地产开发有限公司负担3390元，由张健负担143元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，本案起诉状副本于2020年10月15日送达至恒-8-大公司。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系，双方的争议焦点在于商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同解除后果的处理。本案中《无理由退房协议书》约定“甲方（恒大公司）将乙方（张健）所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。恒大公司上诉主张据此仅退还本金而不应承担张健已偿还和应偿还的银行贷款利息。首先，本案系双方依《无理由退房协议书》约定无理由退房，《无理由退房协议书》并未涉及购房贷款利息是否由恒大公司退还。《个人购房担保借款合同》解除的直接原因在于张健，不可归责于恒大公司，一审法院判决购房贷款利息由恒大公司承担无合同依据，亦无法律依据。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案适用的法律、司法解释均为当时有效的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保-9-权人和买受人。”该条款设立初衷是为简化购房贷款的流转环节及避免当事人诉累，并未免除购房人对贷款银行的还款义务，因按揭银行支付给出卖人的购房贷款资金虽在形式上为贷款银行直接划付给出卖人，但系按照买受人的指令，该付款自法律层面仍为买受人所付，还款义务人仍应是借款合同的借款人。涉案商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除。借款人对于购房贷款利息负有直接还款责任，《个人购房担保借款合同》解除前购房贷款利息应由张健承担。故一审法院将合同解除前的购房贷款利息亦判由恒大公司承担，存在错误，本院予以纠正。对张健请求判令恒大公司支付其已偿还贷款利息53172.5元的诉讼请求不予支持。再次，张健未提交证据证明其在起诉前先行发出解除通知，以张健递交起诉状并经由法院向恒大公司送达的行为视为向恒大公司发出了解除合同的通知，《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》《个人购房担保借款合同》合同解除的时间为起诉状副本送达至恒大公司之日即2020年10月15日。最后，如前所述，《个人购房担保借款合同》解除前相应贷款利息应由张健承担，合同解除后，因恒大公司未及时退还房款，继续占用资金，给张健造成损失扩大，相应责任应由恒大公司承担。张健并未主张恒大公司支付2020年9月10日后的购房贷款利息，一审法院判决主文第四项和第六项中关于2020年9月10日后利息的判决超出了张健的诉讼请求，应予纠正，对超出部分不予支持。张健可以通过另行起诉等方式解决。-10-综上所述，恒大公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，缺席判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初1154号民事判决第三、五、七项即“三、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张健己交纳的购房款202533元（己扣除佣金7904元）、装修款102289元（己扣除优惠7643元），共计304822元。五、原告张健于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行依照购房贷款和装修贷款合同约定按提前还款金额各支付一个月借款利息的违约金。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告张健协助办理。”；二、撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初1154号民事判决第一、二、四、六、八项即“一、解除原告张健与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》。二、解除原告张健、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张健支付己偿还的购-11-房贷款本金10736.56元、利息53172.5元，合计63909.06元（计算至2020年9月10日）；如果自2020年9月10日之后原告张健继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告张健支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清购房贷款本金余额及相应贷款利息（以贷款银行实际结算明细为准）。八、驳回原告张健的其他诉讼请求。”；三、确认张健解除《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》《个人购房担保借款合同》的行为有效，合同已于2020年10月15日解除；四、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向张健支付己偿还的购房贷款本金10736.56元，如果自2020年9月10日之后张健继续偿还了贷款本息，鄂州恒大房地产开发有限公司继续向张健支付己偿还的购房贷款本金（以贷款银行明细为准）；五、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清购房贷款本金余额（以贷款银行明细为准）；六、驳回张健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。-12-一审案件受理费3533元，由鄂州恒大房地产开发有限公司负担2936元，张健负担597元。二审案件受理费1130元，由张健负担。本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年六月十一日法官助理 李 思 书 记 员 魏 家 顺