江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5233号原告：陈福仙，女，1944年1月14日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：陶红心，女，1966年12月18日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：陶忠心，女，1969年3月4日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：陶晓星，女，1973年6月20日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陶佳(受陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星共同委托)，江苏行德律师事务所律师。被告：李建峰，男，1980年8月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人:华鸿宇、蒋谷晗,江苏摩天律师事务所律师。被告：李全和（曾用名李泉和），男，1949年10月4日生，汉族，住无锡市锡山区。原告陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星与被告李全和、李建峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月18日进行了公开开庭审理。原告陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星的委托诉讼代理人陶佳，被告李建峰及其委托诉讼代理人华鸿宇、蒋谷晗到庭参加诉讼，被告李全和经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告协助原告办理柏木南苑20-1101房屋的过户手续；2、请求判令二被告承担违约金200000元。3、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：李全和拖欠陈福仙丈夫陶阿本共计163000元，一直未归还。2009年9月26日，在柏庄居委会调解委员会的见证和二被告的同意下，双方达成《还款协议》，约定用李建峰拆迁后的65平方米房屋偿还欠款，以3100元每平方计算。陶阿本另行支付给二被告38000元的差额款，李建峰也出具了收条。双方约定二被告取房后3天内将房屋交付给陶阿本，超过面积由陶阿本支付。被告应积极配合陶阿本办理两证。如二被告违反还款协议，则承担违约金200000元。2014年8月1日，李全和通知陶阿本领取房屋。因拆迁办需要李建峰办理手续，陶阿本经与李建峰协商，约定由李建峰配合换取81.54平方的房屋，其中16.54个平方的差价由陶阿本自行承担。陶阿本与李建峰签订了《房屋抵债合同》作为《还款协议》的补充。在将房屋面积差价和楼层差价悉数交付给李建峰后，李建峰将款项交至东亭街道拆迁办，成功领取到柏木南苑20-1101室的房屋，随后李建峰便将房屋交与陶阿本。上述房屋自2014年8月1日起，一直由陶阿本及其家人居住。陶阿本已于2016年8月18日去世，四原告作为陶阿本的法定继承人，有权要求二被告配合办理产权过户手续。现此套房屋已可以办理过户手续，但二被告却一直拖延，迟迟不配合办理过户手续。故诉至法院，请求判如所请。被告李建峰辩称：原告起诉的案由错误，本案并不是房屋买卖合同纠纷，基础法律关系是民间借贷，请求法院查明民间借贷法律关系的事实。陶阿本和李和全之间的债权债务仅有13000元，却在还款协议中虚构为163000元。该还款协议是陶阿本和李全和恶意串通签订的，应属无效。房屋差价38000元实际给了李全和，李全和当时得了胰腺炎，急需用钱，38000元交了医疗费。签协议时其要看借条,陶阿本当时同意，后来又说借条在法院，到最后也没给其看。其是在原告方起诉后才知道欠163000元这么多钱。被告李全和未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、原告陈福仙与陶阿本原系夫妻，陶阿本已于2016年8月18日去世。陶阿本父母都已去世，先于陶阿本死亡。陈福仙与陶阿本生育子女陶红心、陶忠心、陶晓星，即本案另外三名原告。被告李全和系被告李建峰的父亲。二、1995年至1996年期间，李全和分别向陶阿本、陈福仙及陶阿本与陈福仙的女婿杨伟借款。因李全和未按期还款，陶阿本、陈福仙、杨伟分别诉至原江苏省锡山市法院，该院作出三份判决书，判决李全和偿还陶阿本、陈福仙、杨伟借款本金和利息共计115392.8元并支付以借款本金50000元为基数自2015年4月6日起至1996年8月24日止按月利率2%计算的利息。判决后，李全和未履行判决。为解决李全和的欠款债务，陈福仙、杨伟约定由陶阿本向李全和一并催讨。2009年9月26日，经无锡市锡山区东亭街道柏庄居委会人民调解委员会调解，李全和与陶阿本、李建峰签订还款协议，确认李全和欠陶阿本借款共计163000元，李全和无钱还款，决定用柏庄桥21号老屋拆迁后置换的一套新房（65平方米）偿还欠款，以3100元每平方计算，总价为201500元，房款与欠款的差额为38500元，该差额在李全和、李建峰交付新房一周后，陶阿本支付给李全和、李建峰38000元。李全和、李建峰取房后三天内交付给陶阿本，出现楼层差价由陶阿本负责，超过面积由陶阿本支付。待该房可以办理房产证、土地证时，李全和、李建峰应配合陶阿本办理两证。如李全和、李建峰违反本欠款协议，则承担违约金20万元。三、2014年8月1日，陶阿本与李建峰签订房屋抵债合同，再次确认欠陶阿本借款共计163000元，李建峰用柏庄桥21号老屋拆迁后置换的其中一套新房（65平方米）抵债给陶阿本，根据之前的协商结果，陶阿本另付给李建峰38000元以补偿房屋差价。双方经协商约定由李建峰配合换取81.54平方的房屋，多于65平方的面积差额款由陶阿本支付。换取的拆迁房陶阿本有完全处分权，该房位于柏木苑20-1101室。签订协议后，陶阿本向李建峰支付面积差额款，李建峰将面积差额款交付给拆迁办，领取到柏木南苑20-1101室房屋。后，李全和、李建峰将该房屋交付给陶阿本，由陶阿本及其家人居住使用至今。2019年5月16日，李建峰办理了柏木南苑20-1101室房屋的不动产登记证，登记证载明房屋所有权人为李建峰。现此套房屋已可以办理过户手续，但李全和、李建峰不配合原告方办理过户手续。上述事实，由陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星提供的户籍信息证明、还款协议、房屋抵债合同、水费、电费缴纳记录、不动产登记簿、民事判决书，以及庭审笔录等证据在案证明。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定。李全和向陶阿本、陈福仙及陶阿本与陈福仙的女婿杨伟借款后未按期还款，经原江苏省锡山市法院判决确认借款本金和利息。李全和、李建峰为偿还上述欠款与陶阿本签订还款协议和房屋抵债合同，用柏木南苑20-1101室房屋偿还欠款163000元，还款协议和房屋抵债合同是双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陶阿本与李全和、李建峰约定以欠款抵偿房款，房屋价值超过欠款的差额款项由陶阿本支付，双方实际形成房屋买卖合同关系。陶阿本于2016年8月18日去世后，其第一顺位继承人陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星继承取得合同的权利和义务。李全和、李建峰应当按照合同约定协助陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星将柏木南苑20-1101室房屋所有权登记变更至陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星名下，办理转移登记的费用由陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星负担。李建峰的抗辩意见均不能成立，本院不予采信。李全和、李建峰不配合办理变更登记，构成违约，应当承担违约责任。双方约定违约金20万元过高，本院根据被告方违约的具体情况及被告违约给陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星造成的损失情况，确定李全和、李建峰应当承担违约金10000元。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李全和、李建峰应于本判决生效后10日内配合陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星将柏木南苑20-1101室房屋所有权登记变更至陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星名下，办理所有权转移登记的费用由陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星负担；二、李全和、李建峰应于本判决生效后10日内向陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星支付违约金10000元；三、驳回陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，公告费600元，共计诉讼费4900元，由李全和、李建峰共同负担。陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星同意其预交诉讼费由李全和、李建峰直接向其支付，本院不再退还，李全和、李建峰应于本判决生效后10日内将应负担的案件诉讼费4900元给付陈福仙、陶红心、陶忠心、陶晓星。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 锋人民陪审员  缪菊芬人民陪审员  王 玲二〇二一年六月十日法官 助理  张 洋书 记 员  刘群健