广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11009号上诉人（原审原告）：宋飞英，女，1983年10月26日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：何定显、黎锦威，均系广东品泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林子然，男，1978年3月24日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谢燊勇，广东合邦律师事务所律师上诉人宋飞英与被上诉人林子然房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人宋飞英的上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判林子然向宋飞英返还押金33600元以及逾期利息（以33600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年4月6日计至实际返还之日止）；二、本案诉讼费由林子然承担。事实与理由：一、一审判决依据错误，实际上宋飞英与林子然已经就退还押金事宜达成合意。另案判决即（2019）粤0104民初15831号案因为诉请并不包括押金事宜，判决并未对押金相关约定进行审理及认定，该判决认定双方未协商一致解除合同，只是因为双方没有确定具体的搬离时间，针对的是合同解除的时间方面，而不包括对双方退还押金事宜的认定。而从双方的聊天记录可以看出，林子然实际已经同意了宋飞英搬离，否则不会主动问具体的搬走时间，且明确了退押金的事宜，即“押金到时候退你，你们把那些租赁税交好，就会退你押金”。“到时候”这三个字表明林子然确认，宋飞英搬走了就能退，并不需要双方确定具体哪天搬，租赁税宋飞英也已经交好。这属于双方的具体约定，是对《租赁合同》约定的改变，且该约定也考虑到搬离时间未确定这一点，不能以双方未协商确定具体搬离时间为由否定该项具体约定。二、一审判决机械的依据另案判决认定宋飞英应当承担违约责任错误。另案判决中，虽然法院判决宋飞英支付20766.67元，但是该部分款项实际上仅仅是2019年3月1日至4月5日的租金和水电费，该部分租金宋飞英愿意给的。而林子然请求支付76900.65元及按照每天1%的标准支付76900.65元滞纳金等诉请，原审法院没有支持，证明原审法院也认为就算因为双方未明确搬离时间不属于协商解除，但实际上林子然已经表示了同意搬离，宋飞英也仅仅只需要支付使用阶段的租金，不需要承担违约责任。三、一审判决实际上是鼓励房东即出租方通过不诚信的方式获利。被上诉人林子然于二审答辩称，同意一审判决意见，请求法院驳回上诉人的上诉。林子然向原审法院起诉请求：1.判令宋飞英向林子然返还押金33600元及逾期利息（以33600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年4月6日起计至实际返还之日止）；2.判令本案诉讼费用由宋飞英负担。原审法院经审理查明：2019年4月15日，林子然起诉宋飞英，主张解除双方签订的租赁合同、宋飞英支付租金及滞纳金、宋飞英支付水电费等。原审法院立案号为（2019）粤0104民初15831号，并于2020年3月20日作为民事判决书。经已生效的（2019）粤0104民初15831号民事判决书查明了以下事实：2014年4月26日，林子然（出租方、甲方）与宋飞英（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“甲方将座落在广州市白云区江高镇小塘北路128号6#内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积为1180平方米（其中标准建筑物面积为80平方米，简易建筑物面积为1100平方米），租期为六年，从2014年6月1日至2017年5月31日，每月租金为人民币16800元，从2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金为人民币18480元，其中自2014年5月11日至2014年5月31日为免租装修期，乙方在签订本合同当天向甲方支付人民币33600元作为保证金，在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同当天，乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金，甲方在2014年5月11日前将该建筑物及原有水电设施和水电负荷给乙方使用；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；在租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；在租赁期内，乙方中途解除合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金等，本合同经双方签名之日起生效，若在履行合同过程中发生争议协商不成时，可依法向建筑物所在地人民法院诉讼处理等”。上述合同签订后，宋飞英依约向林子然支付了保证金人民币33600元，林子然亦将涉案厂房出租给宋飞英经营使用。在履行合同过程中，根据宋飞英提交的《厂房租金明细清单收据》（2014年9月至2019年3月）显示，林子然每月向宋飞英发出《水电费明细》及《租金明细》，宋飞英则按林子然发出的租金及水电费明细向林子然缴纳上个月租金、管理费及水电费，其中自2014年6月至2017年6月租金及管理费均为每月人民币16800元；自2017年7月至2019年2月租金及管理费均为每月人民币17800元。对于自2017年7月起的月租金及管理费的标准变更问题，林子然认为是基于宋飞英经营困难，为了维持双方良好关系，林子然愿意让宋飞英每月少交租金人民币680元，该每月少交租金的行为属于林子然的权利处分，现因双方产生矛盾诉讼至法院，故林子然要求宋飞英继续按合同约定月租金人民币18480元的标准支付拖欠的租金，宋飞英则否认拖欠林子然租金，自2017年6月起月租金调整为人民币17800元是双方协议变更的结果，宋飞英一直按林子然发出的租金明细支付租金，林子然对此并没有异议。另，宋飞英认为涉案厂房地势较低，宋飞英是从事纸业生产业务的，厂房进水导致纸制品被淹产生损失，宋飞英曾于2018年8月初与林子然开始协商解除租赁合同。2019年3月23日，宋飞英搭档范志洪向林子然发出搬离涉案厂房的意思表示，林子然同意宋飞英搬离涉案厂房，宋飞英遂于2019年3月29日开始搬迁，并在2019年4月2日腾空涉案厂房，故合同于2019年4月2日解除。林子然则认为宋飞英没有提前三个月发出书面解除合同的通知书，直到2019年4月2日才知道宋飞英开始搬离涉案厂房，于2019年4月5日腾空厂房，故合同应于2019年4月5日解除。针对林子然的上述意见，宋飞英出示其拍档范志洪与微信名为“Vic”的微信聊天记录，其中“3月23日下午14：26的聊天记录显示，Vic：范先生，具体什么时候搬出；范：星期一复你，星期一那边签合同；Vic：押金到时候可以退你，你们把那些租赁税交好，就会退你押金；范：我已经交到今年的10月了；3月27日，范：你好，林总，我们下个月10号左右搬出”。此外，宋飞英出示其与微信名“厂房黄小姐”的微信聊天记录，其中“4月2日，宋飞英询问押金什么时候退？黄回复这个就要问我老板才知道”。宋飞英与微信名为“林子然”的微信聊天记录，其中4月8日晚上20：04的聊天记录显示，“林总大家讲道理，风扇三台也是扣300元，玻璃今天去点了下数是27块，我们去年装玻璃也是3元一块，大家都是五年的租客了，当时办公室空调给是给我们的，当时谈的时候装修由我们装修，办公室内东西归我们，现在又说空调是你的，你说你的那我们也不拆了，风扇你也说给我们，现在又要扣钱，真心不服，其他租客这要你搞那要你搞，都是你花钱，我们租你的都是自己花钱搞，好聚好散吧，不要因为几千搞得自己没财气”。但微信名“林子然”对上述微信聊天记录没有回复。林子然对上述微信聊天记录的真实性没有异议，但认为聊天记录不完整，因为双方在协商解除合同时产生很多纠纷，宋飞英称林子然同意其搬离涉案厂房不是事实，林子然不同意宋飞英在2019年3月17日搬离涉案厂房，且退还押金的前提是宋飞英缴清全部租金，但宋飞英搬离后仍主张有权继续使用涉案厂房，故宋飞英称双方已协商解除合同，并同意宋飞英搬离涉案厂房的意见是不属实的。（2019）粤0104民初15831号认定，林子然、宋飞英之间的合同并非协商一致解除，而是因为宋飞英在2019年4月5日搬离并腾空涉案厂房，故15831号案判决确认林子然与宋飞英签订的《租赁合同》于2019年4月5日解除，并判决宋飞英支付欠付租金及滞纳金、水电费等。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，林子然为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人没有对适用法律进行约定，因案涉房屋租赁纠纷标的房屋位于广州市，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。宋飞英现主张林子然退回押金是基于双方的沟通及林子然的承诺，但宋飞英无法证明双方就押金的退回问题达成一致意见。根据《租赁合同》的约定，宋飞英逾期支付租金的，林子然有权解除合同、没收保证金。在（2019）粤0104民初15831号案中，原审法院已认定宋飞英拖欠租金，且是因宋飞英的原因导致双方之间的租赁合同解除。故林子然没收宋飞英的保证金，符合双方《租赁合同》的约定，宋飞英主张林子然返还保证金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋飞英的全部诉讼请求。案件受理费640元，由原告宋飞英负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院主要针对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。宋飞英主张其与林子然就退还租赁保证金事宜达成一致意见，并于一审提交部分微信聊天记录。该微信聊天记录显示聊天内容产生于3月23日。林子然与宋飞英因房屋租赁产生纠纷产生诉讼，原审法院以（2019）粤0104民初15831号案立案审理。在该纠纷审理过程中，林子然并未同意退还宋飞英租赁保证金。在本案中，林子然亦明确表示不退还租赁保证金。宋飞英提交的上述微信聊天记录仅为其与林子然在解决租赁合同纠纷中的部分聊天内容，与双方之后进行诉讼所表达的真实意思迥然相悖，不足以反映双方最终的真实意思。宋飞英的上诉主张也与租赁合同中处分租赁保证金的约定不符，本院依法不予支持。综上所述，上诉人宋飞英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元,由上诉人宋飞英负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 孙远风审判员 俞 颖二〇二一年六月十五日书记员 黄晓君罗文敏