福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1652号上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州歌士尼益智玩具有限公司，住所地福建省云霄县莆美镇狮山村天鹅点182号。统一社会信用代码91350600MA328WYA3C。法定代表人：林仁初，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许进益，福建慎策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建天美光电科技有限公司，住所地福建省云霄县云陵工业开发区。统一社会信用代码91350600585307664J。法定代表人：郭大东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑向毅，福建云章律师事务所律师。委托诉讼代理人：周一方，福建云章律师事务所实习律师。上诉人漳州歌士尼益智玩具有限公司（以下简称歌士尼公司）因与被上诉人福建天美光电科技有限公司（以下简称天美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人歌士尼公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天美公司一审诉讼请求、支持歌士尼公司反诉请求或发回重审；2.判令天美公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审判决认定歌士尼公司需支付天美公司租金252000元及滞纳金12600元，属事实认定错误。1.租赁厂房长期漏水无法正常使用，天美公司一直未履行维修义务，严重影响到歌士尼公司对租赁物的使用，歌士尼公司有权行使抗辩权并拒付租金。案涉合同约定天美公司应保证该厂房及其附属设施在租赁期间处于正常的可使用和安全的状态且负有对厂房进行检查、养护的义务。歌士尼公司投入生产后不久便发现厂房屋顶严重漏水，天美公司出租时并未告知，每逢下雨天厂房内均因屋顶漏水产生内涝，生产的玩具货品大量被淹，导致歌士尼公司经常停产，损失惨重。歌士尼公司多次要求天美公司履行检查、维修义务，但均未能得到解决。因租赁物无法正常使用，合同目的无法实现，过错方系天美公司，歌士尼公司有权行使抗辩权。一审以证据不足认定不予采纳该抗辩理由是错误的。2.因第一份合同签订后产生漏水情况，双方协商后，天美公司同意补充协议不再履行。因此，天美公司并未将补充协议约定的租赁物交给歌士尼公司使用，即该补充协议并未实际履行。一审判决认定错误，且天美公司从未向歌士尼公司主张过该部分租金，显然不符合常理。（二）歌士尼公司反诉主张天美公司支付歌士尼公司租赁物装饰装修及扩建损失共计121万元，具有事实和法律依据。一审法院认定歌士尼公司无法证明租赁物装饰装修及扩建损失的数额，事实认定及程序均错误。案涉合同签订后，歌士尼公司因生产经营需要，经天美公司同意，便对租赁办公楼（装修支出40万元）、食堂（装修支出15万元）进行装饰装修，包括对整个厂区的水、电设施重新铺设（支出11万元），总计花费装修费用66万元。另外，为满足企业生产经营需要及员工居住需求，歌士尼公司在租赁厂区内另外搭建员工宿舍楼一栋（1500平方米，建设支出40万元），并重新建设公司大门、门卫室及厂区道路硬化建设（三项支出15万元），因扩建总计投入资金55万元。上述扩建及装修总计支出121万元。一审判决对于歌士尼公司对租赁物进行装修、扩建的行为予以确认。一审歌士尼公司申请对扩建及装修部分的损失进行评估，虽然无法提供鉴定检材，但鉴定机构完全可以到现场进行评估。一审中，歌士尼公司坚持要求继续鉴定，一审法院释明要求歌士尼公司在规定的时间内选择一家评估机构，歌士尼公司提供评估机构后，一审法院却未予理睬，也未告知原因，直接作出判决，程序严重错误。请求二审同意歌士尼公司的鉴定申请。综上，请求二审依法判决支持歌士尼公司的上诉请求。被上诉人天美公司辩称：一审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予以维持。歌士尼公司在向天美公司租赁厂房时已充分了解租赁物现状，天美公司将厂房出租给歌士尼公司前，屋顶并不存在漏水的现象，漏水是因为歌士尼公司在违规扩建、搭盖时踩踏屋顶天沟所致。厂房内涝并非是屋顶漏水导致的，其根本原因在于歌士尼公司在承租后违规扩建并对将地面硬化、堆砌拖车道，改造后的地面成高低不平之状，致使天美公司原厂区内的排水道被堵不畅，暴雨时，雨水沿路面自高向低流至歌士尼公司在厂区低洼地违规搭建的厂房内,因此房顶漏水及厂房积水系歌士尼公司自身原因所致。歌士尼公司诉称补充协议未实际履行，但未提供证据予以证实，完全是其怠于履行合同义务的托词。补充协议签订后，天美公司即将约定的厂房及宿舍交付给歌士尼公司，其也将厂房进行简易装饰用于办公场所以及堆放材料。办公楼及食堂不属于租赁物，歌士尼公司也未向天美公司支付相应的租金。天美公司移交厂房给歌士尼公司时，已提供了正常完备的水电设施，歌士尼公司重新铺设只是为了自身生产经营所需。歌士尼公司在厂区内擅自搭建员工宿舍、重新建设公司大门、门卫室及厂区道路硬化建设，不但未依约获得天美公司书面同意，更未取得有关部门批准，且超出天美公司获批的建筑红线，破坏了天美公司原有厂区的整体规划，还极有可能增加天美公司日后拆除及恢复原状承担所需费用的风险。歌士尼公司在搬离厂房时，对部分装修装修及添加物已拆除搬离，现残存于天美公司厂区内的其余部分也不具有实际使用价值。另歌士尼公司也未能提交相应的证据证明其确实支付了租赁物装饰装修及扩建费用。歌士尼公司未按鉴定机构要求提供相关的材料，也未能在法院指定的期限内完成相应的鉴定准备事项，一审法院不存在程序违法之处。因此，歌士尼公司要求天美公司支付租赁物装饰装修及扩建损失121万元，不能成立。综上，请求维持原判，驳回歌士尼公司的上诉请求。天美公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天美公司与歌士尼公司于2018年10月14日签订的《厂房租赁合同》及2019年4月2日签订的《厂房租赁合同（补充协议）》；2.判令歌士尼公司立即将租赁的厂房腾空交给天美公司，并向有关部门交清水、电、煤气、电话费；3.判令歌士尼公司支付拖欠的租金426600元及滞纳金21330元，并自2020年6月1日起至交付厂房之日止按每月42200元计算占用厂房期间的占用费；4.判令歌士尼公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，天美公司放弃判令歌士尼公司向有关部门交清水、电、煤气、电话费的诉讼请求。歌士尼公司向一审法院反诉请求：1.判令天美公司立即支付歌士尼公司租赁物装饰装修及扩建损失共计1210000元（以评估为准）；2.判令天美公司返还歌士尼公司租赁保证金91800元；3.本诉费用及反诉费用均由天美公司承担。一审法院认定事实：2018年10月14日天美公司与歌士尼公司于签订《厂房租赁合同》，约定：天美公司将址在云陵工业开发区的厂房、宿舍楼、门岗、食堂、仓库等出租给歌士尼公司；租赁期限叁年，从2018年12月1日至2021年11月30日止；租金按季度支付，每季度应付91800元，时间在每周期的最后一天，歌士尼公司应向天美公司交付保证金91800元；租赁期间，使用厂房所产生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由歌士尼公司承担；歌士尼公司另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得天美公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应由天美公司报请有关部门批准后进行；租赁期间，歌士尼公司可进行装修，但原则上不得破坏原结构，装修费用由歌士尼公司自负，租赁期满后不再承担的，天美公司不作任何补偿；歌士尼公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，天美公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2019年4月2日天美公司与歌士尼公司再次签订《厂房租赁合同（补充协议）》，约定：天美公司再出租给歌士尼公司钢结构厂1栋及宿舍房两间，租期3年，租金合计388800元；租期从2019年4月1日开始算起，其他事项与支付方式与原合同一致。上述合同签订后，天美公司将租赁物交付歌士尼公司使用，歌士尼公司租赁前述厂房及相关设施后进行了装修、扩建，2019年6月起歌士尼公司开始拖欠第一份合同的租金，而补充协议签订后就未曾支付过租金。2019年6月歌士尼公司向天美公司租赁的厂房下雨时屋顶严重漏水，原因不明。2020年1月17日歌士尼公司支付天美公司租金91800元，之后便未再支付。2020年5月歌士尼公司开始拆除其装修、扩建的设施，腾空租赁的厂房并搬离。2020年5月30日天美公司将案涉厂房大门锁起来。《厂房租赁合同》签订后，歌士尼公司依约支付天美公司保证金91800元，截至2020年5月底歌士尼公司拖欠天美公司案涉二份合同的租金共426600元（已扣除2020年1月17日歌士尼公司支付的租金91800元）。一审法院认为，歌士尼公司与天美公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同（补充协议）》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。前述两份合同签订后，天美公司依约将租赁物交付歌士尼公司，歌士尼公司依约支付保证金并对租赁物进行装修、扩建，两份合同均已履行。歌士尼公司辩称补充协议签订后未实际履行，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任，对其抗辩不予采纳。2020年5月歌士尼公司腾空租赁的厂房并搬离、天美公司将案涉厂房大门锁起来，视为双方以实际行动解除案涉两份合同，现天美公司主张解除案涉两份合同没有依据，不予支持。歌士尼公司已腾空租赁的厂房并搬离，且天美公司已将案涉厂房大门锁起来，案涉厂房实际由天美公司控制，现天美公司主张歌士尼公司腾空租赁的厂房并将厂房交还天美公司没有依据，不予支持。天美公司主张截至2020年5月歌士尼公司扣除2020年1月17日支付的租金91800元后拖欠天美公司租金426600元，其中自2020年1月起至2020年5月歌士尼公司每月应支付天美公司租金41400元（30600元+10800元）。歌士尼公司辩称自2020年1月24日其受新冠疫情影响按照国家政策规定停工停产，直至2020年5月仍无法复工复产，应免除其疫情期间的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，故歌士尼公司的抗辩成立，予以采纳。根据公平原则酌定歌士尼公司自2020年1月24日起4个月的租金减半收取，故双方以实际行动解除案涉合同时歌士尼公司拖欠天美公司的租金应为343800元（426600元-82800元），《厂房租赁合同》签订后歌士尼公司已支付天美公司保证金91800元，该保证金可抵扣歌士尼公司拖欠的租金，故歌士尼公司抵扣保证金后拖欠天美公司的租金为252000元，双方约定歌士尼公司拖欠租金满一个月天美公司有权增收5%滞纳金，故歌士尼公司应支付天美公司租金252000元及滞纳金12600元。双方已于2020年5月以实际行动解除案涉合同，现天美公司主张歌士尼公司支付2020年6月1日起的厂房占用费没有依据，不予支持。诉讼过程中，天美公司增加判令歌士尼公司对承租厂房恢复原则的诉讼请求，庭审过程中，天美公司变更该诉讼请求为判令歌士尼公司将扩建部分超出土地红线的食堂、宿舍进行拆除，宣判前天美公司申请撤回该诉讼请求，予以准许。歌士尼公司辩称天美公司交付的租赁厂房存在雨天严重漏水的质量问题，天美公司主张厂房雨天漏水系歌士尼公司承租厂房后违规进行地面改造致使原厂区内排水道不畅，进而雨水自高向低返流造成，双方各执一词均未提交证据证明，歌士尼公司该抗辩证据不足，不予采纳。歌士尼公司反诉主张天美公司支付歌士尼公司装饰租赁物及扩建的损失，歌士尼公司无法证明该损失的数额，且双方在《厂房租赁合同》明确约定歌士尼公司装饰租赁厂房后，天美公司不作任何补偿，故歌士尼公司的前述反诉主张没有依据，不予支持。歌士尼公司反诉主张天美公司返还保证金91800元，该保证金已抵扣拖欠租金，故歌士尼公司的前述反诉主张没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、歌士尼公司应于判决生效之日起十日内支付天美公司租金252000元及滞纳金12600元。二、驳回天美公司的其他诉讼请求。三、驳回歌士尼公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8018.9元，减半收取计4009.45元，由歌士尼公司负担2634.5元，由天美公司负担1374.95元；反诉案件受理费8258.1元，由歌士尼公司负担。二审期间，歌士尼公司未提交新证据。天美公司提交视频资料一份，用于证明天美公司已将补充协议约定的租赁物交付给歌士尼公司。歌士尼公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主合同租赁物在2019年6月份出现漏水后，双方就已经协商终止了，所以该证据不能作为认定实际履行的依据。本院认为，天美公司提交的上述视频资料未提供载体，无法确认其来源和拍摄时间，故对该证据的真实性不予采纳。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，歌士尼公司对天美公司将租赁物交付歌士尼公司使用、厂房下雨时屋顶严重漏水原因不明以及歌士尼公司尚欠二份合同项下的租金共426600元有异议。由于歌士尼公司对事实部分的异议与其上诉理由一致，本院将结合争议焦点分析一并评判。对于一审判决查明认定的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.歌士尼公司主张天美公司未修复漏水的厂房，导致其无法使用租赁物、其可拒付租金是否有事实和法律依据？2.双方签订的案涉补充协议是否有实际履行？3.歌士尼公司主张天美公司支付装饰装修和扩建损失121万元，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）歌士尼公司主张天美公司未修复漏水的厂房，导致其无法使用租赁物、其可拒付租金是否有事实和法律依据经查，案涉租赁合同第五条约定了歌士尼公司应合理使用并爱护厂房及其附属设施，如果歌士尼公司使用不当或不合理使用致使厂房及其附属设施损坏或发生故障的，歌士尼公司应负责维修，如果歌士尼公司拒不维修，天美公司可代为维修，费用由歌士尼公司承担。该条款同时也约定了天美公司保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。双方于2018年10月14日签订案涉租赁合同后，歌士尼公司未对租赁物的状况提出异议；至2019年6月提出厂房漏雨和内涝问题时，歌士尼公司已对案涉租赁物进行了装修、扩建。歌士尼公司虽提交证据证实案涉厂房出现漏雨、内涝，但无法证实产生这些问题的时间节点及其原因。因此，在合同约定双方均有责任爱护厂房及其附属设施但造成厂房漏雨、内涝的原因尚无法查明的情况下，无法判定厂房已无法进行维修，也无法判定维修责任应归责于哪一方，而且即使厂房出现漏雨、内涝，歌士尼公司也可自行维修、疏通，故歌士尼公司主张天美公司未承担修复厂房的责任导致其无法使用租赁物、其可拒付租金，缺乏依据，不予支持。（二）双方签订的案涉补充协议是否有实际履行首先，歌士尼公司主张天美公司同意终止补充协议但未提供证据证实，且天美公司否认其同意终止补充协议；其次，即使歌士尼公司于2019年6月提出厂房漏雨问题时要求终止补充协议，但此时距离补充协议签订时间已履行了2个月；第三，补充协议约定的宿舍、厂房与主合同约定的租赁物在同一个厂区范围内，在补充协议签订后，歌士尼公司未向天美公司催告移交相应的租赁物不符合常理。因此，歌士尼公司主张双方签订补充协议后，因主合同的租赁物漏雨，经双方协商后，天美公司同意不履行补充协议，依据不足，不予支持。（三）歌士尼公司主张天美公司支付装饰装修和扩建损失121万元，是否有事实和法律依据经查，案涉租赁合同第五条第3项约定，歌士尼公司另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得天美公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应由天美公司报请有关部门批准后进行。歌士尼公司主张其扩建了员工宿舍等建筑物，但未提供证据证实经过天美公司的同意以及取得建设工程规划许可证或者办理批建手续，天美公司未曾使用和受益且明确表示不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”规定，歌士尼公司主张天美公司支付其扩建费用及进行相关鉴定，于法无据，不予支持。案涉租赁合同第六条第4项约定，租赁期间，歌士尼公司可进行装修，但原则上不得破坏原结构，装修费用由歌士尼公司自负，租赁期满后不再承担的，天美公司不作任何补偿。歌士尼公司主张其装修装饰办公楼、食堂、厂区的水电设施，但根据上述合同约定，天美公司对其装修费用不予补偿。故歌士尼公司主张天美公司支付其装饰装修损失并要求进行鉴定，缺乏依据，不予支持。综上所述，歌士尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5269元，由上诉人漳州歌士尼益智玩具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年六月二日法官助理 陈 燕书 记 员 王 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。