江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏民申2501号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：南通五山酿造有限公司，住所地江苏省南通市人民西路397号。法定代表人：沈建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱剑，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳宝玲，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：南通市华怡泡塑型材有限公司，住所地江苏省南通市人民西路95号。法定代表人：陈绍林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:沙豪，上海申浩（南通）律师事务所律师。一审第三人：南通市崇川区住房和城乡建设局，住所地江苏省南通市青年东路128号。法定代表人：曹建军，该局局长。再审申请人南通五山酿造有限公司（以下简称五山公司）因与被申请人南通市华怡泡塑型材有限公司（以下简称华怡公司）及一审第三人南通市崇川区住房和城乡建设局（以下简称崇川住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2019）苏06民终1363号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。五山公司申请再审称，（一）华怡公司并非法律规定的被征收补偿对象，其主张五山公司支付拆迁补偿费缺乏法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。本案中，被征收及被补偿的对象应当为房屋所有权人五山公司。（二）华怡公司并非案涉房屋实际使用人。房屋征收评估报告出具时间以及搬迁补偿安置协议签订时间均发生在五山公司与华怡公司租赁合同解除之后，案涉租赁厂房实际使用权已转移至五山公司，华怡公司仅是非法占有房屋。（三）房屋征收评估报告对象为五山公司，是基于五山公司的经营现状，运用成本法出具的结论。即使涉及出租房屋的赔偿项目也是出于五山公司的出租行为，而非华怡公司的承租行为。对于一、二审法院认定应当由华怡公司获得的补偿项中：1.搬迁费，应理解为综合评估后五山公司因厂房搬迁（无论是自己搬迁还是租户搬迁）所产生的费用；2.停产停业损失费，应理解为五山公司自身停止生产或者停止对外出租获利而产生的损失；3.附属物、无证房补偿，华怡公司在租赁期间添置的附属物、无证房，已经在五山公司与华怡公司解除租赁合同时，随租赁房屋归五山公司所有。（四）根据五山公司与华怡公司签订的两份厂房租赁协议，华怡公司在签订租赁合同时已确认并放弃因遇拆迁而提前解除合同的赔偿请求权。2016年2月18日，五山公司向华怡公司发出不再续租通知书，其中载明公司因整体被政府征收、拆迁，不能续租。根据合同约定，双方签订的租赁合同于2016年3月20日自行终止。五山公司对华怡公司的合同义务已履行完毕。华怡公司主张拆迁补偿款有违诚实信用原则，一、二审支持其请求的判决有误。因此，五山公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。华怡公司提交意见称，（一）在《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，征收补偿适用的是《城市房屋拆迁管理条例》，系对土地或房屋的所有人和使用人（即承租人）的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》只是将所有人和使用人合并，并不是排除对土地或房屋的实际使用人（承租人）的征收补偿，而是所有人与承租人之间的分配由双方另行处理。与华怡公司密切相关的补偿是搬迁费补偿、停业损失补偿、附属物补偿、无证房补偿及退工费补偿，应当属于华怡公司享有。（二）五山公司举证的三份搬迁补偿协议，第一份签订时间是2015年12月1日，此时五山公司与崇川住建局达成搬迁合意，其后的两份是相关内容的补充和完善，故案涉拆迁发生在2015年12月而不是五山公司主张的其与华怡公司解除租赁合同之后。（三）两份租赁合同均是五山公司提供的合同文本，条款是五山公司单方确定且华怡公司不能提出任何异议。租赁合同第十条约定的“五山公司不给华怡公司补偿”，只是明确在租赁期内遇到国家政府拆迁时五山公司不需要对华怡公司的损失进行补偿，而不是对拆迁中依法属于华怡公司拆迁补偿权益归属的约定，更不是说属于华怡公司的相应拆迁补偿权益属于五山公司。即便按五山公司的理解，该条款系由五山公司提供的格式条款，因排除了华怡公司的应属权利而无效。（四）处理双方之间后续结算包括应由华怡公司享有相关搬迁补偿权益的返还等事项，是租赁合同终止后的应有之义。租赁合同终止或解除，并不妨碍华怡公司在确知对五山公司取得了应由华怡公司享有搬迁补偿权益后依法对五山公司追索权利。（五）在2015年搬迁开始时，五山公司承诺属于华怡公司的搬迁补偿权益全归华怡公司所有。华怡公司基于信赖而充分配合评估公司进行评估核查，并开始将一些机器搬离承租厂房，但五山公司却不同意签书面协议。是五山公司的严重不诚信，导致华怡公司被迫留守承租厂房现场产生后续留守人员费用，以及五山公司主导下的强拆而产生华怡公司近百万的未搬离机器设备及材料等直接损失。本案最终判决的五山公司支付数额也只相当于华怡公司该实际损失。综上，请求依法驳回五山公司的再审申请。本院经审查认为，五山公司的再审申请理由不能成立。第一，关于房屋征收补偿对象问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿对象为被征收房屋所有权人，但该条例未对房屋所有权人获得补偿款后与承租人如何分配进行规定，不能得出承租人不应获得相应搬迁补偿款的结论。第二，关于五山公司是否应向华怡公司支付搬迁补偿费问题。五山公司和华怡公司签订的两份《厂房租赁合同》约定，“在遇到国家政府规划拆迁时，华怡公司需无条件搬迁，五山公司不做任何补偿”。该合同条款仅约定因政府规划拆迁导致合同提前终止时，五山公司无需对华怡公司进行补偿，但不意味着华怡公司无法获得拆迁利益。若五山公司获得的搬迁补偿款中包含对华怡公司的补偿，则华怡公司应当获得相应款项。第三，关于评估报告和搬迁安置补偿协议发生在双方合同解除之后的问题。虽然评估报告出具时间发生在合同解除之后，但合同提前终止及华怡公司提前搬离均与征收行为相关。评估报告亦对华怡公司添置的房屋、附属物进行了评估，与华怡公司权益相关，可以作为本案认定事实的依据。同时，根据崇川住建局的陈述以及五山公司与崇川住建局于2015年12月1日签订的《崇川区房屋搬迁补偿安置协议》，五山公司于租赁合同解除前已经与崇川住建局就搬迁补偿问题进行磋商，当时华怡公司仍为案涉厂房实际使用人。故不能因为评估报告出具时间和搬迁补偿安置协议签订时间发生在合同解除之后而否定华怡公司曾作为房屋实际使用人应当获得的搬迁补偿。第四，关于华怡公司应得款项。（1）关于搬迁费。华怡公司与五山公司签订的租赁合同约定，案涉厂房租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。本案搬迁事由发生时，租赁合同期限尚未届满。一、二审法院根据评估报告所列名目，认定五山公司已就其设备搬迁损失获得17857726.9元补偿，相关搬迁费应理解为对房屋实际使用人的补偿，并酌定华怡公司享有其70%，并无不当。（2）关于停产停业费。本案中，征收行为导致华怡公司与五山公司租赁合同提前终止，华怡公司作为案涉厂房实际使用人，无法按照原租赁合同约定期限继续经营，由此产生的经营损失应获得补偿。根据评估报告显示，停产停业损失系按照同地区单位租金乘以恢复生产期限计算得出，所得金额远高于五山公司实际从华怡公司处获得的租金，故该停产停业费包含对华怡公司的补偿。考虑到合同提前终止日至约定期限届满尚余九个月，且华怡公司搬迁前后存在一些测量影响其生产经营，一、二审法院酌定华怡公司享有一年停产停业费，并无不当。（3）关于附属物补偿、无证房补偿。华怡公司添置的附属物、无证房系其自身生产经营投入，房屋征收部门对相关附属物、无证房进行了评估。案涉租赁合同非自然履行终止，且华怡公司与五山公司未对该附属物、无证房的归属以及合同解除后的处理方式作出约定，故该部分费用应归华怡公司所有。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回南通五山酿造有限公司的再审申请。审判长  张丽华审判员  王 强审判员  陈 丽二〇二一年六月二十八日书记员  王 婷