北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初798号原告：潘妍，女，1980年7月4日出生，中国通号通信信息集团有限公司财务经理，住北京市丰台区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，职务不详。原告潘妍与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城管理公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘妍到庭参加诉讼，被告城城管理公司、城城北分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘妍向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签署的《房屋托管合同》已解除，并于2021年5月31日前腾退房屋，内无任何租户居住，保持房屋在托管合同签订时的原样；2、请求法院判令被告支付拖欠原告的房屋租金共计41400元人民币（2020年9月至2021年5月共计9个月，每月租金4600元人民币）；3、请求法院判令被告支付截止腾退房屋之日的水、电、天然气、网络等费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月13日原告和被告于北京市大兴区思邈路1号保利春天里6号楼2单元302室内签订房租托管合同，约定将此房租委托给被告，并为原告提供托管服务。约定托管期12个月，第一个月作为管理期不付租金，其余11个月于每月最后一天支付房租。原告于2020年8月9日收到第一笔7月房租4235元，于2020年9月7日收到第二笔8月房租4600元，但自2020年9月30日起被告停止支付房租。自2020年10月至今，原告多次电话与被告联系，开始时被告以公司在美国上市未退回保证金为由希望原告暂缓收取房租，后再联系被告方的租房经济人告知自己已被公司辞退，目前再打客服电话一直处于已经无人接听状态。原告无奈之下，起诉至贵院，愿贵院审清事实，判如诉请。城城管理公司、城城北分公司未到庭应诉，但提交书面答辩状称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。城城北分公司与潘妍签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付潘妍租金的具体数额。城城北分公司与潘妍签订《房屋托管合同》后，城城北分公司一直按照合同约定向潘妍支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向潘妍支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北分公司欠付潘妍租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付潘妍的押金折抵欠付潘妍的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，潘妍单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自潘妍收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向潘妍支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核查潘妍单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付潘妍租金的具体数额。三、潘妍主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。潘妍主张的违约金远高于城城北分公司违约给潘妍造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付潘妍高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付潘妍租金的具体数额，并依法调整潘妍主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月13日，城城北分公司（受托方、乙方）与潘妍（托管方、甲方）签订《房屋托管合同》：第一条房屋基本情况：甲方将坐落在北京市大兴区思邈路1号保利春天里6号楼2单元302室托管给乙方，该房屋为2室2厅1卫1厨，房产证面积85.89平方米（如实际面积与房产证面积误差10平方米以上，以物业缴费凭证面积为准）。第七条托管期限：2.本合同托管期合计12个月；自2020年6月16日（以本合同起租日为准）至2021年6月15日；甲方实收租期11个月，管理费一个月。第七条租金标准及支付方式：一、租金标准：月租金4600元/月（含物业费、取暖费）。二、付款方式：月付。三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于不押月房屋租金作为押金，押金数额为人民币0元；四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年起租当月租金为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；2.甲方租金最晚不超过7天到账，如遇法定节假日、公休日顺延。第十二条合同的解除……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……第十三条违约责任……四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。根据潘妍提交的银行对账单显示，2020年8月9日支付租金4235元，2020年9月7日支付租金4600元。经核查，2020年8月9日支付的系2020年7月16日-2020年8月15日租金、2020年9月7日支付的系2020年8月16日至2020年9月15日的租金，潘妍称城城北分公司自2020年9月30日开始就不再支付房屋租金。潘妍称涉案房屋于2021年5月31日腾退。涉案房屋登记于潘妍与唐迅二人名下，唐迅与潘妍系夫妻关系，唐迅向本院出具声明，称同意该房屋的权利由潘妍代为主张。上述事实，有《房屋托管合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细、不动产权证书复印件以及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，城城管理公司、城城北分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，潘妍与城城北分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城北分公司自2020年9月16日起未向潘妍支付租金，故潘妍有权按照合同约定解除合同，对于解除合同的日期，涉案房屋于2021年5月31日腾退完毕，故本院确认该日为双方合同解除之日。潘妍依约将房屋交付给城城北分公司，城城北分公司理应支付相应的租金。潘妍要求城城北分公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经核算该数额为39174.19元。关于腾退房屋的诉讼请求，因该房屋已经实际腾退，潘妍认可放弃该主张，本院不持异议；关于支付截止腾退房屋之日的水、电、天然气、网络等费用的诉讼请求，潘妍称该费用其向租户主张，不在本案中主张，本院不持异议。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认潘妍与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年5月31日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向潘妍支付欠付的2020年9月16日至2021年5月31日期间的房屋租金39174.19元；三、驳回潘妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元，由潘妍负担56元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担779元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十一日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源