福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1728号原告：福建五环实业有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室，统一社会信用代码91350125581137901T。法定代表人：赵嵘，经理。委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。被告：黄春银，男，1984年1月5日出生，汉族，住福建省永泰县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司永泰县支行，住所地永泰县樟城镇较场路1号泰盛豪庭一层1-7号。负责人：林增，行长。委托诉讼代理人：林陈颖，女，该银行员工。原告福建五环实业有限公司（以下简称“五环公司”）与被告黄春银、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司永泰县支行（以下简称“邮储银行永泰支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五环公司委托诉讼代理人童建炫、周惟佳，被告黄春银、第三人邮储银行永泰支行委托诉讼代理人林陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五环公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除五环公司与黄春银签订的合同编号为20180360147的《商品房买卖合同》；2.判决黄春银于十日内配合五环公司办理合同编号为20180360147的《商品房买卖合同》的网上签约备案注销手续，以及福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋的预购商品房预告登记注销手续〔不动产登记证明：闽（2019）永泰县不动产证明第0××8号〕；3.判决黄春银于十日内向五环公司支付合同解除违约金98692.50元（房屋总价986925元×10%）；4.判决黄春银于十日内向五环公司返还代偿本息29445.41元（以邮储银行永泰支行实际扣款金额为准），支付逾期偿还代偿款违约金（以邮储银行永泰支行扣款金额为基数，按照每日万分之五的标准，自邮储银行永泰支行扣款之日起计算至黄春银清偿之日止，暂计至2021年4月30日止为2899.89元）；5.判决黄春银于十日内赔偿五环公司律师费损失10000元；6.本案的诉讼费、公告费（以实际发生金额为准）由黄春银负担。本案审理过程中，五环公司变更第4项诉讼请求为：判决黄春银于十日内向五环公司返还代偿本息33748.75元（以邮储银行永泰支行实际扣款金额为准），支付逾期偿还代偿违约金（以邮储银行永泰支行扣款仅为基数，按照每日万分之五的标准，自邮储银行永泰支行扣款之日起计算至黄春银清偿之日止，暂计至2021年6月23日止为3804.32元）。事实与理由：2019年2月12日，五环公司与黄春银签订一份合同编号为20180360147的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。购房合同约定，黄春银以总价986925元购买五环公司开发建设的位于福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋（以下简称“讼争房屋”）。黄春银应于2019年2月6日前支付206925元购房款，剩余购房款780000元由黄春银申请银行贷款支付。购房合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第九条第3项约定：因黄春银未按时还贷，致使五环公司被要求承担担保责任或代为偿还的，黄春银在收到银行或五环公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向五环公司支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，五环公司有权单方面解除合同，黄春银须向五环公司支付该商品房总金额10%的违约金、五环公司代为偿还的款项及日万分之五的利息、五环公司重新出售该商品房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、五环公司委托律师费、税费）。购房合同附件十一《补充协议》第十三条第1项约定：黄春银逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），五环公司有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成五环公司支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）五环公司有权要求黄春银承担。第5项约定：双方解除合同的，黄春银应当积极履行并亲自或公证委托他人到主管部门办理注销合同及其他与合同及购买房屋有关的文件等手续。购房合同附件十一《补充协议》第十一条第3项约定：合同一方向另一方送达任何文件，送达地址为双方在本合同中填写的地址。2020年2月24日，黄春银与邮储银行永泰支行及五环公司签订一份合同编号为3599994Ｑ120023172131借款合同约定，黄春银向邮储银行永泰支行申请贷款780000元，用于购买坐落于福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋，贷款期限360个月，自2020年2月24日起至2050年2月24日止，还款方式为按月等额本息还款法。黄春银以讼争房屋向邮储银行永泰支行提供抵押担保，五环公司就黄春银的还款义务向邮储银行永泰支行提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，黄春银向五环公司支付了206925元购房款，邮政银行于2020年2月28日发放贷款780000元。2019年6月12日，黄春银办理了坐落于福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋预购商品房预告登记手续〔不动产登记证明：闽（2019）永泰县不动产证明第0××8号〕。邮储银行永泰支行放款后，黄春银从2020年6月起就未偿还贷款本息，邮储银行永泰支行遂要求五环公司承担担保责任，从五环公司银行账户扣划款项用于代黄春银偿还贷款本息，分别为：（1）2020年6月24日4341.35元；（2）2020年7月21日4345.89元；（3）2020年8月21日4345.89元；（4）2020年10月21日3891.04元；（5）2020年11月21日4349.27元；（6）2021年1月21日4327.54元；（7）2021年2月21日3844.43元；（8）2021年5月11日4303.34元。上述代偿本息暂合计33748.75元。我国《民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围向债务人追偿。”五环公司作为保证人承担保证责任后，有权向黄春银追偿。五环公司代替黄春银偿还贷款本息后，多次电话催告其偿还代偿款，并于2021年4月6日按照合同约定地址向黄春银邮寄《垫付按揭贷款还款通知函》，要求黄春银偿还垫付款项及每日万分之五的利息，否则五环公司有权解除合同并收取总房价款10%的违约金。但黄春银至今未偿还代偿款、利息及逾期还款违约金。据五环公司统计，截至2021年2月21日止，黄春银尚欠五环公司代偿本息33748.75元，且黄春银在五环公司通知后超过15日仍未偿还。根据购房合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第九条第3项的约定，五环公司有权解除合同，并要求黄春银偿还代偿款及违约金（以邮政银行扣款金额为基数，按照每日万分之五的标准，自银行扣款之日起计算至黄春银清偿之日止，暂计至2021年6月23日止为3804.32元），支付合同解除违约金98692.5元（房屋总价986925元×10%）。因黄春银未按期足额支付贷款本息的行为已构成违约，五环公司为维护自身合法权益而损失律师费10000元，依照购房合同附件十一《补充协议》第十三条第1项的约定，该损失也应由黄春银负担。综上所述，五环公司与黄春银签订的购房合同，五环公司与黄春银、邮政银行签订的借款合同，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。各方应严格履行合同义务。因黄春银未按约偿还邮政银行贷款本息，致使五环公司连续代黄春银偿还8期贷款本息，而黄春银自收到邮政银行及五环公司还贷通知后超过15日仍未归还代偿款项的，故五环公司有权解除合同，同时要求黄春银返还代偿款项及违约金，支付合同解除违约金，赔偿律师费损失，并配合办理购房合同解除后的网上签约备案解除手续以及预告登记注销手续。为维护五环公司的合法权益，特向法院起诉，请求判决支持五环公司的全部诉讼请求。黄春银辩称，因为家人生病还在医院，老婆也没有工作，还有两个小孩，确实也是没有能力还款，确实是有困难的。邮储银行永泰支行述称，希望黄春银可以结清所欠邮储银行永泰支行的逾期本金及利息，没有其他诉求。五环公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：A1.《商品房买卖合同》及附件;A2.《个人购房/购车借款及担保合同》；A3.《福建增值税普通发票》（NO.02429937、NO.17124563)；A4.不动产登记证明；A5.中国邮政储蓄银行个人贷款还款单；A6.垫付按揭贷款还款通知函、EMS邮寄详情单、EMS邮寄跟踪单；A7.《法律服务合同》及《福建增值税专用发票》（NO.00180656)。黄春银、邮储银行永泰支行未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月12日，出卖人五环公司与买受人黄春银签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180360147）及其附件，其中约定：黄春银购买五环公司开发建设的永泰县城峰镇汤洋村上山院X号世茂永泰温泉小镇云邸XX幢XX单元房；建筑面积共131.42平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7509.7元，总价款为人民币986925元；买受人应当于2019年2月6日前支付首期房价款人民币206925元，余款人民币780000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第七条约定:买受人应按本合同正文第七条的约定支付房价款，实际付款日期以出卖人收款银行到户日为准，以人民币计价。出卖人收款银行入帐日期迟于买受人按本合同正文第七条支付房屋价款的付款日期的，买受人的实际付款日期以出卖人收款银行入帐日为准。买受人以其他货币支付的，以出卖人实际收到的银行结汇后的人民币金额为实际收到的款额，实际收到的款额与应交款额之差额部分则多退少补；第九条约定：买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付房价款的特别约定如下：……3.因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额10%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在合同解除后，出卖人可迳行从应退买受人的购房款中直接扣除代为偿还给贷款人剩余贷款本息及有关费用，并在扣除上述出卖人收取的相关违约金、损失及费用后，将剩余房款（若有）退还买受人，若房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十三条“合同解除特别约定”：1.买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。……5.双方解除合同的，买受人应当积极履行并亲自或公证委托他人到主管部门办理注销合同及其他与合同及购买房屋有关的文件等手续。合同及其附件签订后，五环公司分别于2019年2月17日、2020年5月9日向黄春银出具金额206925元、780000元的购房款发票。2020年2月24日，贷款人邮储银行永泰支行与借款人、抵押人黄春银及保证人五环公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：3599994Q120023172131），其中约定：贷款金额780000元，用于购房，贷款期限360个月；贷款利率为起息日前一个工作日的5年以上期的LPR的基础上加0.59%，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率按固定日浮动；还款方式为按月等额本金还款法；永泰县城峰镇汤洋村上山院X号世茂永泰温泉小镇云邸XX幢XX单元作为借款抵押物；保证人提供阶段性连带担保责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2020年2月28日，邮储银行永泰支行向黄春银发放了贷款780000元。之后，黄春银未能按照上述合同约定偿还贷款，五环公司为此承担保证责任而向邮储银行永泰支行代偿款项的日期及金额情况如下：2020年6月24日4341.35元、2020年7月21日4345.89元、2020年8月21日4345.89元、2020年10月21日3891.04元、2020年11月21日4349.27元、2021年1月21日4327.54元、2021年2月21日3844.43元、2021年5月21日4303.34元，合计33748.75元。2021年4月6日，五环公司向黄春银发出《垫付按揭贷款还款通知函》，要求黄春银于通知函发出之日起七日内偿还五环公司向银行垫付的全部款项及相应违约金。黄春银于2021年4月7日收到该函，后未付款。为此，五环公司诉至本院，支付了律师费10000元。另查明，2019年6月12日，案涉房屋办理了预告登记，不动产权证号为闽（2019）永泰县不动产证明第0××8号。2020年2月27日，案涉房屋办理了抵押权预告登记。本院认为，五环公司与黄春银签订的《商品房买卖合同》及其附件以及邮储银行永泰支行、黄春银、五环公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定行使和履行各自的权利义务。《商品房买卖合同》附件四第九条第3款约定了一方解除合同的条件，由于黄春银未按时缴纳按揭贷款，五环公司因此承担保证责任而向邮储银行永泰支行代偿款项33748.75元，且经五环公司催告后黄春银至今仍未归还相关款项，已达到解除合同的条件，现五环公司诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，五环公司应退还黄春银购房款986925元，黄春银配合五环公司办理《商品房买卖合同》网上签约备案注销手续及预告登记注销手续。此外，黄春银还应按照合同约定支付给五环公司违约金98692.5元（商品房总金额的10%）、代偿款33748.75元及每次代偿之日起按照日万分之五计至款项付清之日止的利息以及律师费10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除福建五环实业有限公司与黄春银于2019年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180360147）；二、黄春银于本判决生效之日起30日内协助福建五环实业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20180360147）的网上签约备案注销手续及预告登记注销手续；三、黄春银于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司违约金98692.5元；四、黄春银于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司代偿款33748.75元及利息（其中代垫款4341.35元的利息自2020年6月24日起、4345.89元的利息自2020年7月21日起、4345.89元的利息自2020年8月21日起、3891.04元的利息自2020年10月21日起、4349.27元的利息自2020年11月21日起、4327.54元的利息自2021年1月21日起，6663.01元的利息自2021年1月21日、3844.43元的利息自2021年2月21日起、4303.34元的利息自2021年5月21日起均按照日万分之五计付至款项付清之日止）；五、黄春银于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司律师费10000元；六、福建五环实业有限公司于本判决生效之日起30日内退还黄春银购房款986925元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13669元，减半收取6834.5元，由黄春银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 鄢行暖二〇二一年六月二十八日法官助理 李冰琳书 记 员 郑春燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。