江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1888号原告：马金霞，女，1981年3月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。被告：清江浦区东程江房屋信息咨询服务部，住所地淮安市中鑫上城113室。经营者：朱训东，男，1991年12月31日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：夏禹（服务部员工），男，1996年3月29日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。被告：吴雷，男，1992年5月21日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：王凤莲，女，1979年10月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：邵闯（王凤莲丈夫），男，1976年10月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：徐峰，男，1987年8月25日出生，汉族，住淮安市。原告马金霞与被告清江浦区东程江房屋信息咨询服务部（以下简称东程江服务部）、吴雷、王凤莲、徐峰房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年4月14日立案受理后，依法由审判员刘海波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马金霞的委托诉讼代理人郭永军与被告东程江服务部的委托诉讼代理人夏禹、被告吴雷、被告王凤莲的委托诉讼代理人邵闯、被告徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马金霞向本院提出诉讼请求：确认原告与被告吴雷、王凤莲、东程江服务部2020年11月28日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》无效，被告吴雷返还购房定金10万元、支付违约金10万元，被告王凤莲、东程江服务部、徐峰承担连带责任。事实和理由：原告与吴雷、王凤莲、东程江服务部2020年11月28日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，经办人为先河地产徐峰，约定原告购买吴雷所有的房屋。原告按照徐峰和王凤莲的要求将10万元定金转账至王凤莲的银行卡，理由是吴雷全权委托了王凤莲，王凤莲作为吴雷的代理人向原告出具了收条，但原告自始至终没看到吴雷与王凤莲的书面委托代理手续。合同约定买卖双方须于2020年12月15日前向银行提交贷款申请资料，同时经办人徐峰在2020年11月30日向原告出具承诺书，承诺贷款、解押和过户等手续由徐峰配合办理，如贷款超出2021年2月10日银行最迟放款日期产生的违约责任由居间方承担。原告该支付剩余首期款之前，因徐峰迟迟没有协助原告去银行办理贷款事宜，经原告多次与徐峰联系未果，故在2021年1月11日向东程江服务部负责人朱训东、先河地产联系人朱红发函联系，朱红未回复，东程江服务部因地址不存在邮件被退回，2021年1月13日又给东程江服务部负责人朱训东发函联系仍无回复。2021年1月13日原告及代理人又给朱训东、徐峰发信息商谈买卖房屋及支付剩余首期款等事宜，但几被告均未回复。原告支付了10万元定金后就联系不上几被告。经原告代理人查询，东程江服务部经营范围不包括房屋中介，不具备中介资格，故签订的淮安市存量房买卖及居间服务合同》无效。几被告消极对待的行为严重违约，应承担违约责任，故原告诉至法院提起上述诉请。被告东程江服务部辩称，原告在2020年12月16日就已经以微信形式通知中介方肯定不买该房屋了，因此在2020年12月16日原告就已经单方明确表示不愿意购买案涉房屋，已经单方面违约，原告向法院提出要求返还购房定金并支付违约金无事实和法律依据。2020年11月28日经被告东程江服务部促成原、被告签订淮安市存量房买卖及居间合同，该合同卖方处产权人的代理人签字，产权人认可，买方是原告本人签字，合同约定的合同总价及付款方式、付款时间均有买卖双方按过的指纹，合同总价没有明显低于或高于同期市场价，因此该合同有效。原告提出被告东程江服务部经营范围不包括房屋中介，因此签订的合同无效无法律依据。被告吴雷以及被告王凤莲均辩称，同意被告东程江服务部的辩称意见。被告徐峰辩称，本案与被告徐峰无关。经审理本院认定事实如下：淮安房屋产权系被告吴雷与案外人倪洁共同共有。2020年11月28日，卖方吴雷（代理人王凤莲）与买方马金霞签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定卖方将淮安市XXX房屋转让给买方，转让总价款为1745000元，定金10万元，签订合同时买方向卖方支付定金10万元，买方向银行按揭付款，买方须在2021年1月15日前支付除定金之外的剩余首期款75万元，买卖双方须在2020年12月15日前向银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余款的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款，卖方应于收到全款时三日内将该房产交付买方，合同第七条违约条款约定买方逾期付款卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数按日万分之五支付违约金合同继续履行，任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后自约定期限届满次日起15日可单方终止合同，违约方承担全部责任，任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。原告在上述合同买方处签名，被告王凤莲作为被告吴雷的代理人在上述合同卖方处签名，被告东程江服务部在上述合同居间方处加盖服务部印章。合同签订当日，原告通过银行转账方式支付10万元购房定金至被告王凤莲银行账户，被告王凤莲向原告出具收到原告定金10万元的收据。审理中，原告陈述其当时是通过其朋友、先河地产的朱红介绍购买被告房屋的，签订房屋买卖合同时有被告王凤莲和被告徐峰在场。被告徐峰陈述房屋买卖合同系其所写。被告东程江服务部陈述其服务部系先河地产的加盟店，徐峰以及朱红均为其服务部员工。被告吴雷陈述其和妻子倪洁均同意出售上述房屋，当时是其委托被告王凤莲将上述房屋出售给原告的，其对被告王凤莲代表其签订房屋买卖合同并收取原告10万元定金的行为不表异议。2020年11月30日，被告徐峰向原告出具《承诺书》，表示原告全权委托先河地产徐峰办理关于购买弘辉首馥7#302室贷款事宜，现徐峰承诺如买卖双方全力配合徐峰办理该房屋贷款、解押和过户等所有手续，则合同上约定的关于超出2021年2月10日银行最迟放款日期产生的违约责任由居间方承担，并从已支付居间服务费中相应扣除，超出部分仍由居间方支付，无需买方马金霞承担。2020年12月16日下午，原告通过微信发信息给朱红，内容为：“亲爱的你尽量多推荐弘辉首馥房子”、“我肯定不买了”，朱红回复：“好”。后原告委托其代理人于2021年1月11日、2021年1月13日发函给被告东程江服务部负责人朱训东以及朱红，两份函中表示了房屋买卖合同是朱红介绍的，但朱红是先河地产置业顾问，与东程江服务部不符，且东程江服务部经营范围没有中介事项，朱红在与马金霞微信聊天中明确表示按照合同依法办理，如果按照合同约定，一是主体不符，二是合同中其他相关事宜，服务部也未按照约定履行等，服务部一直未按合同约定协助办理贷款，且合同主体问题也让原告对房屋买卖存疑，以及希望服务部退回10万元定金，其他事情可见面协商等。2021年1月15日，原告委托其代理人向东程江服务部负责人朱训东和徐峰发手机短信，表示今天是约定的支付剩余首期款日期，因马金霞很多情况不知情，为打消其疑虑并妥善处理房屋买卖事宜请见面洽谈等。原告表示几被告对此均未回复。经查：被告东程江服务部的营业执照记载的经营范围为房屋信息咨询服务，（依法须经批准的项目，经和相关部门批准后方可开展经营活动）。审理中，原告认为被告东程江服务部没有房屋中介资格，被告没有出示房产证及授权委托书，被告王凤莲没有代理权限实施代理行为，合同遗漏权利主体，故原告主张合同无效，并表示被告违约。本院认为，对于双方争议的案涉房屋买卖合同的效力问题，原告作为买方，购买案涉房屋系其真实意思表示，被告王凤莲作为卖方吴雷的代理人在合同卖方处签名并收取原告10万元定金，对此被告吴雷予以认可，故被告王凤莲系有权代理被告吴雷签署房屋买卖合同，因此案涉房屋买卖合同的卖方系被告吴雷，房屋买卖合同双方具有民事行为能力且意思表示真实，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，故应为有效合同，原告主张签订的房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。至于原告主张的被告东程江服务部不具有房屋中介资格问题，被告东程江服务部在合同签订过程中并未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定，故其签订居间服务合同不因此认定无效。因此，本院对原告主张的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》无效的诉讼请求依法不予支持。对原告主张被告违约要求被告返还10万元定金并承担违约金10万元的诉讼请求，根据查明的事实能够确定签订房屋买卖合同后原告在2020年12月16日已经通过微信明确表示房屋肯定不买了，原告的该行为说明原告存在违约行为，而原告并无证据证明在此之前被告存在违约行为，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马金霞的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××79）。审 判 员 刘海波二〇二一年六月二十八日法官助理 张基兰书 记 员 黄**华