广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12551号上诉人（原审被告）：广州紫云山庄房地产有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘紫云山庄。法定代表人：续红,该公司总经理。委托诉讼代理人：邹斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姚含，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈新智。委托诉讼代理人：龚雅俐，女，系陈新智配偶。原审第三人：苏运成。原审第三人：李丽中。上诉人广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄公司）因与被上诉人陈新智、原审第三人苏运成、李丽中商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人紫云山庄公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判紫云山庄公司无需退回已付款项及支付利息；2.一、二审诉讼费由陈新智承担。事实和理由：一、一审判决认定因陈新智与李丽中没有办理公证委托手续，判定李丽中代签认购书的行为不产生及于陈新智的法律效力属事实认定错误。2020年5月25日，苏运成经与陈新智充分沟通，确认陈新智认购湖山国际峰上×栋×单元，并支付了20000元定金保留该房源。并于当天经陈新智授权同意，李丽中代理陈新智与紫云山庄公司签订了《合生湖山国际楼宇认购书》《延期付款申请告知书》《合生湖山国际客户征信承诺书》《认购须知》《置业计划单》等购房材料，上述材料签署完毕后，当即将上述所有材料逐页拍照并通过微信发给陈新智确认，陈新智收到后，经其核对确认，未对上述材料的签署及内容提出任何异议。5月26至29日,陈新智向紫云山庄公司转账支付剩余80000元定金。另外，陈新智与苏运成微信沟通协商办理按揭贷款以及为签订《商品房买卖合同》准备必要的材料。综上，陈新智2020年5月21日至29日的种种行为，充分证明案涉认购书的签订以及履约是陈新智的真实意思表示，李丽中代签认购材料的行为已得到陈新智授权。不能因为双方未办理公证委托授权的程序瑕疵而掩盖陈新智出于其真实意思表示授权李丽中代为签订认购书及相关材料以及支付购房定金的客观实体行为。二、一审判决认定双方对于涉案房屋付款方式、贷款方式等事项均未协商沟通，属于事实认定错误。2020年5月25日，经陈新智授权同意，李丽中代理其与紫云山庄公司签订了案涉认购书及相关材料，并当即由苏运成通过微信发给陈新智确认，经核对确认，陈新智未对上述材料的签署及内容提出任何异议。其中，案涉认购书已明确约定认购单元情况、单元价格、付款类目及付款计划、签订《商品房买卖合同》前置事项及违约责任、办理房屋按揭手续相关事项及违约责任等具体事项；《延期付款申请告知书》载明，“因您个人原因，付款方式由2020年6月1日前支付976477元申请变更为2020年6月1日前支付243648元，2020年6月24日前支付732829元。”该《延期付款申请告知书》亦能证明苏运成在签订案涉认购书及相关材料前，已经就购买案涉房屋首付款金额、款项支付时间、贷款金额等具体内容与陈新智进行了充分沟通并取得了陈新智的确认和授权。另外，紫云山庄公司在一审时提交的证据材料《中介公司销售人员与原告微信聊天记录》显示，陈新智不仅仅于2020年5月25至26日出于其真实意思表示支付了100000元购房定金，还于2020年5月26日至29日与苏运成微信沟通确认办理按揭贷款和签订《商品房买卖合同》需要准备的材料和相关办理时间节点，甚至5月29日苏运成还协助陈新智夫妻二人至现场办理银行按揭相关业务。2020年5月21日至29日陈新智与苏运成频繁的微信沟通协商，更进一步印证了陈新智一审庭审辩称的其并未查阅苏运成微信发送的相关认购材料的荒谬和不合常理之处。三、一审判决加重紫云山庄公司过错责任，将责任完全判由紫云山庄公司承担,责任分担有失公允。一审判决书认定“造成本案结果，双方均有不当”，但判决结论却完全支持陈新智返还100000元定金及利息的诉讼请求，过分加重了紫云山庄公司过错责任，将责任完全判由紫云山庄公司承担有失公允。陈新智作为完全民事行为能力人，自愿购买案涉房屋，其行使权利、履行义务未遵循诚实信用原则，有违契约精神。一审法院在双方均具有过错的情况下仅要求紫云山庄公司全额退款并支付利息，加重紫云山庄公司责任，有违公平公正，错误引导陈新智随意违约。在签订案涉认购书以及履行约定义务的整个过程中，紫云山庄公司都积极配合、协助、督促陈新智，紫云山庄公司不存在任何违约行为。根据案涉认购书第五条第4点以及第四条第1点约定，紫云山庄公司有权解除所有购房合约，陈新智已付款项不予退还。陈新智应承担相应违约责任，无权要求退还已付100000元定金。被上诉人陈新智辩称，第一，紫云山庄公司找人代签的所有文件不对陈新智产生法律效力。陈新智没有口头与书面授权任何人签字。紫云山庄公司在5月25日即向第三人中介获取了陈新智的手机号码和其他信息，相当于中介已将客户完全交代给紫云山庄公司，理应由紫云山庄公司主动联系陈新智安排相关事宜，但紫云山庄公司没有联系。陈新智第一次支付20000元是基于紫云山庄公司利用“现场有其他人要该房子，只保留房子五分钟”以及“交钱保留折扣”的销售手段催促陈新智付款。第二次支付80000元是基于中介所称的“先交20000或30000，保留折扣或单元，明天再付齐”以及现场销售以财务要对账为由不断催促而支付。根据陈新智提交的苏运成与紫云山庄公司销售聊天记录显示，紫云山庄公司签单急迫，擅自作主安排代签。代签的材料没有事先与陈新智沟通过，也没有提前发草签的文件给陈新智审阅。陈新智在5月26日至29日与中介的沟通仅是一些购房程序性的内容。关于陈新智对中介设置微信免打扰模式，这并非说是收不到信息，而只是收到该信息不发出声音。苏运成微信发的相关认购材料在陈新智查阅微信时已被后面的聊天记录所覆盖，苏运成也未提醒陈新智查阅这些材料。5月29日，中介才带陈新智查询征信，故5月25日陈新智在不确定征信是否能通过贷款审查的情况下不可能同意代签。同日，陈新智得知代签事宜后，立即表示不认可，不予追认。第二，紫云山庄公司与陈新智未签订正式的房屋买卖合同，定金依法应当返还。苏运成在庭审中也称：贷款金额没跟陈新智沟通确认。紫云山庄公司自始至终都没与陈新智就购买房屋的重要内容经过仔细沟通与核对，也没有解释阐明合同相关内容及问题。因紫云山庄公司急切违规寻人代签行为以及销售手法，使得购房相关重要内容并没有与陈新智充分沟通，最终双方无法协商一致导致未签订正式房屋买卖合同，过错在于紫云山庄公司。第三，紫云山庄公司的销售手段及找人代签的行为有过错，有待监管。原审第三人苏运成、李丽中未向本院陈述意见。陈新智向一审法院起诉请求：1.紫云山庄公司向陈新智返还100000元及利息（利息以100000元为基数，从2020年5月29日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费由紫云山庄公司承担。一审法院经审理查明：2020年5月25日，李丽中代陈新智与紫云山庄公司签订《合生湖山国际楼宇认购书》，约定出售房屋为合生湖山国际自然层×房，总价2436477元，……签订认购书时交付100000元定金，并与签署认购书之日起七日内，支付第一笔首期款989312元。2020年5月25日，陈新智支付20000元给紫云山庄公司。紫云山庄公司出具收据由李丽中代陈新智签署。同日，李丽中以陈新智受托人的身份出具《声明》，内容为李丽中委托认购《合生湖山国际》13栋×房，并代签《合生湖山花园楼宇认购书》，并交付定金，本人承诺，委托人对购房相关事宜均已知悉，包括：交付定金不予退还，并承诺本人所签署的文件负全部责任。同日，李丽中以陈新智代理人身份签订《延期付款申请告知书》，内容为申请首期款紫云山庄公司同意在2020年6月1日支付243648元；在2020年6月24日支付732829元。2020年5月26日，陈新智支付80000元给紫云山庄公司。紫云山庄公司出具的收据由李丽中代陈新智签署。苏运成与陈新智之间的微信记录中显示，苏运成在2020年5月25日下午将《延期付款申请告知书》《合生·湖山国际客户征信承诺书》《认购须知》（认购须知第3条列明，购房手续需购房者本人办理，如需委托他人代办，则需提供公证机构出具的公证《委托书》……）、《合生湖山国际楼宇认购书》《收据》的照片发送给陈新智，并告知成交总价，办理合同按揭需要提交的证件资料。并要求陈新智和陈新智配偶进行人脸识别。陈新智回复其和其妻子的人脸识别已经搞好。陈新智预约了银行。并回复说要带妻子再看看房子，及要求苏运成不要将陈新智看过涉案楼盘的信息告知其妻子。但陈述其告知了其妻子已经交付定金的事实。陈新智提供1、陈新智与苏运成的微信记录，苏运成“我跟现场沟通了，可以先转20000到30000块钱过来我们先保留折扣或者单位，明天再齐定”。陈新智“可以的，刚开完后，就25楼嘛”。2、苏运成与销售的微信记录，内容为销售要求苏运成提供客户的信息，并且要求苏运成安排人帮陈新智签名。3、订购车票的截图，拟证明在签订认购书时，陈新智并不在场。审理中，陈新智陈述，1、李丽中代其签署的认购书对其不发生效力。2、中介同陈新智说进行人脸识别是方便进入涉案楼盘。紫云山庄公司陈述以下事实，1、苏运成是其授权的中介，全权委托苏运成沟通购房的事宜。2、李丽中是苏运成所在公司的同事，紫云山庄公司与该公司有委托授权关系，另外苏运成经过前期与陈新智沟通协商，紫云山庄公司有充分理由相信陈新智是出于自己的真实意思表示购买涉案房屋。苏运成陈述以下事实，1、李丽中是苏运成的同事，按照正常流程，认购时应当是客户本人签署，但是当时客户不在场，为此，开发商要求苏运成安排人过来帮陈新智签署认购书。2、当时签署认购书的时候，苏运成是问过陈新智、开发商老板、电商，三方同意后，苏运成才会叫人代签认购书的。3、人脸识别是签订合同的时候进行人脸识别，苏运成带客户看房，苏运成会拿到相应业绩，客户人脸识别之后就可以证明是苏运成带过来的客户，业绩就算是苏运成的。4、苏运成没有告知贷款金额，只是贷款是总房款的7成左右。一审法院认为：涉案《合生湖山国际楼宇认购书》并非陈新智本人签署，而是由李丽中代签。但李丽中与陈新智并没有签署相应书面授权委托资料。紫云山庄公司认为李丽中签署上述认购书的行为已经得到陈新智的授权，但是根据庭审提供的证据，《认购须知》上列明签署认购书需认购者本人签署或由代办人持有认购人办理的公证委托书方可签署。但陈新智与李丽中之间并不存在公证委托授权的相关手续。因此，紫云山庄公司在签署认购书中确有不当。同时，购买涉案房屋，不仅仅是签订认购书及确定涉案房屋总价，对于涉案房屋付款方式，贷款方式、交楼日期等等均需双方协商沟通，且本案也没有证据表明对于上述事项，陈新智委托授权给李丽中代为办理协商。综上，李丽中代签认购书行为应不产生及于陈新智的法律效力。至于陈新智，其在看阅楼盘后，即与苏运成以微信形式协商并支付定金。即使如陈新智自述，其在收到苏运成发送的认购书等资料告后，没有进行看阅。但陈新智的上述行为也不符合一般购房者的审慎注意义务。在上述情况下，双方在后续协商过程中无法达成一致意见，没有签订相正式商品房买卖合同。故造成上述结果，双方均有不当，在此情况下，紫云山庄公司应将收取的100000元定金发还给陈新智。至于陈新智主张从2020年5月29日开始计算利息的主张，因紫云山庄公司占用上述资金期间确实产生利息损失，故一审法院予以准许，利息应以100000元为本金，从2020年5月29日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日。陈新智主张的利息计算方式有误，一审法院予以纠正。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：1.紫云山庄公司在判决发生法律效力之日起十日内，向陈新智返还款项100000及利息（利息以100000元为本金，从2020年5月29日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日）；2.驳回陈新智的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1153元，由陈新智负担576.50元，由紫云山庄公司负担576.50元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见及审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：紫云山庄公司应否向陈新智退还100000元及支付相应的利息。对此，本院评析如下：首先，紫云山庄公司上诉认为涉案《合生湖山国际楼宇认购书》中李丽中系代陈新智进行的签名，故该认购书应当约束陈新智。但紫云山庄公司并未提供证据证实陈新智有委托李丽中代其签署相关购房协议的明确意思表示，对此，紫云山庄公司应承担举证不能的不利法律后果。其次，紫云山庄公司出具的《认购须知》中明确约定认购书需认购者本人签署或由代办人持有认购人办理的公证委托书方可签署。可见，紫云山庄公司应当对签署认购书的人进行谨慎、严格的审查，但在李丽中未提供陈新智的授权委托书情况下，紫云山庄公司却与其签订认购书，认为该认购书对陈新智发生法律效力，紫云山庄公司的行为存在过失。再次，根据苏运成在一审庭审时的陈述，其作为中介，并没有明确向陈新智告知贷款的金额，只是说贷款是总房款的七成左右。由于案涉认购书的内容不仅包括定金100000元，还有付款方式、贷款金额、交房日期等具体内容，但现有证据无法证实陈新智知晓认购书的全部内容，同意受认购书的拘束，且紫云山庄亦未提供证据证实其有向陈新智讲解认购书等购房协议中的全部内容，或双方之间有对认购书等内容进行洽谈，由此可见，该认购书等的签署并不能视为系陈新智的真实意思表示。综上，本院认为案涉认购书不能约束陈新智，故陈新智向紫云山庄公司支付的100000元款项，紫云山庄公司应予返还，并支付占有期间的利息。紫云山庄公司的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审认定正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2306元，由广州紫云山庄房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年六月十七日书记员  王 涵林琳王嘉宝