广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14945号原告：赵富强，男，1976年12月8日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人：戚辉、陈晓云，均系广东理奥律师事务所律师。被告：韦毓蛟，男，1981年8月6日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：广东阳光超市有限公司，住所地广东省广州市天河区珠吉路4号F014房，统一社会信用代码91440101MA59C2BC3B。法定代表人：韦惠昌，执行董事兼总经理。被告：韦淼鑫，男，1982年4月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述被告共同委托代理人：颜遥，系广东金桥百信律师事务所律师。原告赵富强诉被告韦毓蛟、广东阳光超市有限公司（以下简称广东阳光公司）、韦淼鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赵富强及其委托代理人陈晓云，被告韦毓蛟、广东阳光公司、韦淼鑫的共同委托代理人颜遥及被告韦毓蛟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵富强向本院提出诉讼请求：1、被告韦毓蛟立即向原告返还50万元并支付占用前述费用的利息（利息以已支付的50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至实际清偿之日止）；2、被告广东阳光超市有限公司、韦淼鑫对上述第一项债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年7月11日，原告与被告韦毓蛟（被告广东阳光公司授权代表、被告韦淼鑫的哥哥）签订《转让协议书》，约定将韦毓蛟承租（实为广东阳光公司承租）的位于广州市天河区车陂木桥兴西垅13号101房（店名阳光超市）（以下简称案涉房屋），营业执照注册名为：广州天河区东圃晓智松商店之合同的全部权利义务转让给原告，空铺转让费为人民币90万元；被告韦毓蛟需在2019年8月1日前将案涉房屋移交给原告，并协助原告与房东（业主）转签协议，并在本协议书生效后自行注销相关证照事宜。合同签订前，2019年7月8日原告向被告支付20万元作为店铺转让定金；2019年7月11日签订当日原告又向被告韦毓蛟支付30万元，至此原告共计向被告韦毓蛟支付50万元。被告广东阳光公司、韦淼鑫同意该金额作为《转让协议书》项下前期原告应付费用，待2019年8月1日案涉房屋交付原告后（并协助原告与业主签订租赁合同），原告才支付剩余的40万元。前述款项支付后，案涉房屋因违建，被强制拆除了近120平方米，随后三被告又将剩余的230平米店铺向他人转让了近110平方米，导致案涉店铺实际可用面积仅为110平方米左右，且三被告亦未能按照约定将店铺交付给原告并协助原告办理转让手续。鉴于己无法实现合同目的，其后原告多次要求三被告返还己收取的转让款，并进行催促，被告韦淼鑫承诺案涉店铺转租成功后再将已收取的50万元返还原告，但截止起诉之日，三被告均未能返还，严重侵犯了原告的合法权益，被告已经构成根本违约。被告韦毓蛟作为实际收款人，但款项实际用于被告广东阳光公司的经营，且被告韦淼鑫作为被告广东阳光公司的法人兼财务，承诺案涉店铺转租成功后再将已收取的50万元返还原告，因此三被告是适格的主体，均应当承担返还责任。现原告根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请求依法保护其合法权益。三被告共同辩称：1、双方的转让协议书第5、6条显示，被告韦毓蛟已腾空商铺，原告迟迟不接收场地，不配合和业主签订房屋租赁合同，需要按转让协议书的约定承担违约责任。2、广东阳光公司、韦淼鑫并非本案适格的被告，该场地是个体工商户广州市天河区车陂晓智松商店的经营场所，该商店成立的日期为2015年10月16日，广东阳光公司成立的时间是2016年3月11日，涉案场所的经营主体和广东阳光公司没有任何关系。双方的转让协议也约定明确双方是转让案涉房屋，营业执照注册名为广州市天河区东圃晓智松商店，转让协议的标的很清晰，就是该商店，和广东阳光公司没有任何法律上的关联性。韦淼鑫也不是合同的主体，不是广州市天河区车陂晓智松商店的业主，和本案没有任何关联性。原告是选择诉讼主体错误。3、原告代理人在庭审已固定其诉讼请求，可以看到原告的诉讼请求没有请求权基础，原告请求退款项没有事实及法律依据。原告没有请求法律的基础的原因关系，即请求解除合同，合同都没有解除，根本不存在返还款项的问题。我方已腾空商铺，原告不过来接收场地，过错在原告。我方强调，原告的诉讼请求及事实和理由已固定，所以原告不具有要求退款的事实及法律依据。经审理查明：2019年7月11日，原告赵富强（乙方）与被告韦毓蛟（甲方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方将承租之案涉房屋店名阳光超市，营业执照注册名为：广州市天河区东圃晓智松商店（以下简称本店）之合同的全部权利义务转予乙方名下。乙方已充分了解合同内容及商铺现状并同意遵照执行。二、乙方只转让甲方空铺，甲方经营当中所产生的债务、法律纠纷由甲方负责，与乙方无关。三、甲方须在2019年8月1日前将本店移交乙方。四、甲方在本协议签订后协助乙方与房东转签协议，并在本协议生效后自行注销相关证照事宜。五、乙方同意向甲方支付人民币90万作为甲方前期基础装修投入之补偿费用，费用按照如下方式向甲方支付：本协议签订当日支付人民币70万；2019年8月1日支付人民币20万。六、如乙方逾期支付相关费用，则逾期一天按千分之五/天向甲方支付滞纳金，逾期10天则本合同自动失效，甲方可收回店铺并没收所有费用……九、如因履行本合同发生争议，双方应协商解决，如协商不成，应提交店铺签订所在地人民法院处理。原告分别2019年7月8日、2019年7月11日向被告韦毓蛟在中国农业银行股份有限公司的银行账号62×××77转账20万元、30万元。原告为证明自己的主张，提交了相关证据：1、中国银行交易流水明细单、手机转账记录，证明《转让协议书》签订前（2019年7月8日）及签订当日（2019年7月11日），原告共向被韦毓蛟支付了50万元，作为店铺转让定金；2、照片，证明案涉房屋因涉嫌违章，已被要求拆除近120平方米；3、原告与韦毓蛟的通话录音光盘及微信聊天记录，证明案涉房屋因违建，被强制拆除了近110平方米，被告将剩余的230平方米店铺向他人转让了近110平方米，导致涉案上铺实际可用面积仅为110平方米左右，被告亦未能按照约定将适格的店铺交付给原告，导致原告根本不能实现合同目的，严重侵犯了原告的合法权益，被告已经构成根本违约，鉴于无法实现合同目的，原告多次要求被告返还收取的转让款50万元，但至今未还。经质证，三被告确认证据1真实性，认为原告在2019年8月1日前没有依据《转让协议书》的约定向被告韦毓蛟支付90万元，已构成违约；对证据2真实性确认，对证明内容不予确认。其实地测量商铺前面仅仅拆除50平方米，并非原告陈述的拆除近120平方米，不会影响涉案商铺的展示面积，而且涉案经营地点共计350平方米，拆除前面50平方米，不会影响场地的正常使用；对证据3中的通话记录真实性、合法性、关联性不确认，认为存在剪切的可能性，原告只是选取其中的一通，无法反映案件的真实情况，确认微信聊天记录的真实性。三被告为证明自己的主张，提交了以下证据：1、照片，证明原告迟迟不接收场地，城管拆除涉案房屋50平方米，场地大部分都在，不影响使用，并非原告在起诉状中所称的120平方米；2、《村镇宅基地使用证》（复印件，显示宅基地坐落：东圃镇车陂村木桥头13号，使用人姓名为马洁娴，面积：451.4平方米），证明案涉房屋权属；3、被告韦毓蛟（承租方，乙方）与案外人马洁娴（出租方，甲方）于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月16日签订的《补充协议》，证明案涉房屋权属人同意韦毓蛟转租；4、被告韦毓蛟与案外人吕绍宏于2020年3月28日签订的《租赁协议》（显示韦毓蛟将案涉房屋其中的150平方米转租给吕绍宏经营药店）。经质证，原告对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；对2真实性予以确认；对证据3认为原告非合同相对方，真实性由法院核实；原告认为证据4恰好证明了《转让协议书》已解除，因已解除，被告才将案涉房屋出租给了第三人，三被告应将案涉款项返还给原告。本院依法向广州市规划和自然资源局发函调查案涉房屋规划报建情况，广州市规划和自然资源局于2021年5月21日向本院出具《关于天河区东圃镇车陂木桥头13号地段的复函》（穗规划资源协查[2021]815号），该复函内容如下：一、经查，根据来函地址，查无规划报建审批记录。二、经查广州市不动产统一登记信息平台、广州市房地产档案管理系统，查无广州市天河区东圃镇车陂村木桥头13号的相关产权登记信息。核查时间：2021年5月14日。最新产权登记信息以登记簿为准。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告就案涉房屋签订的《转让协议书》是当事人双方的真实意思表示，但根据《关于天河区东圃镇车陂木桥头13号地段的复函》的内容，案涉房屋并未取得规划报建审批记录及产权登记信息。因此，《转让协议书》应认定为无效，而原、被告双方在明知上述法律强制性规定的情况下，未尽审慎审查的义务，对于合同无效均具有过错，且过错相当。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告的第一项诉讼请求。如前所述，因《转让协议书》无效，而原告因案涉房屋被部分拆除未能实现《转让协议书》约定的合同目的，被告韦毓蛟亦未将案涉房屋交付给原告进行经营的客观情况，原告要求被告韦毓蛟返还50万元转让款的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告韦毓蛟支付占用50万元款项的利息的诉请，因原告对《转让协议书》的无效具有同等过错，根据公平原则，本院不予支持。关于原告第二项诉讼请求。《转让协议书》是由原告与被告韦毓蛟签订的，而原告提交的银行交易对账单亦显示其支付的50万元案涉款项收款人为被告韦毓蛟，根据合同相对性原则，原告要求广东阳光超市有限公司、韦淼鑫对第一项诉请承担连带责任，缺乏理据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，被告韦毓蛟向原告赵富强返还款项50万元。二、驳回原告赵富强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，由被告韦毓蛟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  吴君胜人民陪审员  马 颖二〇二一年六月十日书 记 员  庞慧明神晓琳