浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2021）浙0681民初3408号        原告：陆观海，男，1960年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。                原告：葛兴娟，女，1962年5月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。                两原告的共同委托诉讼代理人：葛丹华，浙江萧正律师事务所律师。                被告：浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司，住所地浙江省诸暨市大唐街道永安路288号3号楼。                负责人：李益强。                委托诉讼代理人：袁洋，男，系浙江欢乐颂酒店管理有限公司员工。                委托诉讼代理人：郑金波，男，系浙江欢乐颂酒店管理有限公司员工。                原告陆观海、葛兴娟与被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司（以下简称大唐欢乐颂）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告陆观海、葛兴娟及其共同委托诉讼代理人葛丹华、被告大唐欢乐颂的委托诉讼代理人袁洋、郑金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告陆观海、葛兴娟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的大唐镇国际袜都财富中心3幢000417、000418号房屋商业委托经营协议及房屋室内精装修协议，被告向原告支付自2020年7月起至合同解除日止的租金，返还原告支付的装修款502635元、购房服务费120000元及按年利息6％自交付之日起至实际返还日止的利息；2．判令本案的律师费20000元由被告承担。                事实和理由：2018年7月，两原告通过杭州萧山一房产中介了解到大唐镇国际袜都财富中心房地产项目，后两原告到实地进行考察，经被告、诸暨市欧森房地产开发有限公司售楼处工作人员介绍及现场宣传，两原告了解到：千家万家汇途家，四星装修、无忧托管、即买即租。袜都财富新地标，途家，让不动产“动”起来，福布斯中国大陆最佳商业城市。机寓难得，帮您管房，年度投资明星产品。品质装修、星级标准、投资佳品、即买即租。《国际袜都财富中心》火爆开盘，途家包租，十年无忧托管，精装交付。开发商：欧森置业。体量：450套，首开：260套，总高25层，层高3.3米，装修标准：3500元／㎡。精装＋全新软装，50年独立产权，首付30万元左右，主力面积：42-78，单价：11000，总价：48万起，4梯20户，400车位。回报政策：一年6％抵扣房款。2-3年7％，4-5年8％，后5年酒店收益二八分成。途家为你保驾护航，保底收益平均回报在7.2％的酒店式公寓。10年委托经营管理，租金按月给，收益逐年增多；每年20天免费入驻全国547个城市的途家酒店；10年期间所有水电费、物业费、维修费、翻新费都由途家酒店承担。两原告在被告及诸暨市欧森房地产开发有限公司工作人员的带领下，参观了样板房，并确认由途家进行酒店运营，两原告认为由途家酒店运营，收益有保障，于2018年8月4日与诸暨市欧森房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，分别购买了大唐镇国际袜都财富中心3幢000417、000418号房屋，随即原告与被告签订了《商业委托经营协议书》、《房屋室内精装修协议》各两份，并交付全部购房款、购房服务费及装修款等各项费用。《房屋室内精装修协议》约定了房屋装修价格、室内装饰标准和设备标准。《委托经营协议书》约定了自2019年7月1日起被告向两原告交纳租金。第一年年租金在房款中抵扣，第二年年租金为成交价的7％，第三年年租金为成交价的7％，第四年年租金为成交价的8％，第五年年租金为成交价的8％，第六年至第十年年租金为经营利润2：8分成（其中被告获得经营利润的20％，两原告获得经营利润的80％）。每份《商业委托经营协议书》还约定了从2019年7月1日起至2029年6月30日止，被告每年向两原告提供免费客房1间10天，全国500多家途家酒店任选客房10天。2019年7月至今，被告未按约提供任何途家酒店免费入住券，2020年7月至今被告未按约支付任何租金，且两原告于2020年9月6日至大唐镇国际袜都财富中心现场查看，才发现被告根本未将大唐镇国际袜都财富中心3幢000417、000418号房屋按照装修协议装修成客房。后两原告查看了大唐镇国际袜都财富中心3幢室内外及各楼层，均未发现与“途家酒店”相关的任何标识，询问被告工作人员，答复该酒店为“欢乐颂酒店”，而非“途家酒店”。两原告认为，被告通过提供虚假信息，以欺诈形式让两原告形成错误认识，导致两原告购买大唐镇国际袜都财富中心3幢000417、000418号房屋，造成两原告损失。另两原告根据与被告签订的《商业委托经营协议书》、《房屋室内精装修协议》，将502635元装修款支付给被告，被告在规定时间内既未按约支付房租，亦未按约装修000417、000418号房屋，导致原、被告双方签订的合同目的事实上无法成就。根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。两原告认为，因为被告的违约行为已经致使合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条第四款之规定，请法院在查明事实真相的基础上依法判决，支持两原告的全部诉讼请求。诉讼过程中，两原告补充陈述称，上次去现场发现案涉房屋已经被被告出租给了第三方。                被告大唐欢乐颂辩称，1．《商业委托经营协议书》第二章第六条约定：“根据坐落于诸暨市大唐永安路288号国际袜都财富中心商务楼的统一规划和各种品牌形象的要求，甲方或者招商客户有权根据委托经营需要场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更房屋之间的尺寸、合并、分割、出租、装修等”，酒店运营有整体规划，其租来以后有整体功能层的设计权利，原告提到的将4楼出租给第三方，根据这条约定，其是有权出租的；2．上述协议书第九章第三十二条有约定房屋返还时的状态，租赁到期以后其会将原告的房屋按合同标准装修，以可使用的房屋状况返还给原告；3．其还款能力有限，也在陆续安排，稍后会做一个支付的计划，2020年的租金以三期进行还款，每期按照三分之一进行支付，2021年的租金按一半的租金先予以支付，剩余一半等有偿还能力的时候再支付；4．装修费不是和酒店方谈的，是原告购房的时候谈的，原告应该和房产销售部门进行协商；购房服务费不是在其那里产生的费用，是支付给第三方销售佣金的费用，实际上每套房屋的佣金不止60000元，但其只收取了60000元；5．律师费其不同意承担；6．对于原告诉请的解除协议，就按照解除协议的方式进行执行，其原则上不同意解除，一旦解除其整体的功能层就会得到破坏。                两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：                1．两原告提供的收款收据二份，款项内容为购房服务费，每套房屋60000元，共计120000元，上面加盖了被告的财务专用章。经质证，被告对真实性没有异议，但是认为该笔费用是支付给第三方销售佣金的费用，实际上每套房屋的佣金不止60000元，但被告只收取了60000元。本院认为，根据收款收据载明的款项内容，该120000元系用于支付购房的服务费，两原告在庭审中陈述其是通过杭州萧山的一家房产中介了解到案涉的项目，除了120000元，未支付过其他中介费，而通过房产中介购买房产并支付中介费符合市场交易习惯，该组证据与本案不具有关联性，本院仅收集在卷。                2．两原告提供的《商业委托经营协议书》二份、《房屋室内精装修协议》、装修款增值税发票各二份，被告对真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到两原告的证明目的，在下文中阐述。                3．两原告提供的2018年房产中介宣传截图八份，系案外人的行为，并非被告自身发布的广告，也未有证据证明截图中的宣传内容得到被告的默许或认可，对被告不具有约束力，原、被告之间的权利义务应以双方签订的书面合同为准，对该组证据本院不予认定。                4．两原告提供的大唐欢乐颂业主沟通群微信聊天截图，其中微信号为×××、昵称为A龙龙的用户，在微信群中讲到“你们的装修款一部分是开发商的议价一部分是佣金，可能你不了解”，原告以此证明被告收取的装修款根本不是用于房屋装修，被告以及诸暨市欧森房地产开发有限公司在出售案涉房屋中存在恶意串通、欺诈消费者的情形。经质证，被告认为上述发言是王经理的个人行为，在发这个言论的时候是属于诸暨市欧森房地产开发有限公司的销售人员，不属于酒店方，工资有一部分是被告在发的，但是王经理进入业主群也是以第三方销售端的形式进入的。本院认为，虽然被告收取装修款的目的是用于房屋装修，但对于业主来说，只要房屋装修好即可，至于被告收取装修款以后具体如何分配使用，并不影响原、被告之间的权利义务，且目前也未有证据显示被告拖欠了大量的装修款致使装修无法完成、酒店无法开业，同时仅凭一个所谓王经理的个人言论，也不能证明被告未将收取的款项用于装修，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。                本院经审理认定事实如下：                2018年，两原告通过杭州萧山的一家房产中介了解到位于诸暨市大唐街道国际袜都财富中心的房产销售及委托经营管理项目，当时上述中心楼外的宣传广告牌上显示是途家与欢乐颂两个品牌，还有“千家万家汇途家”等宣传语。两原告经过实地考察，于2018年8月4日与诸暨市欧森房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，向该公司购买了诸暨市大唐街道国际袜都财富中心3幢000417、000418的房屋两间，417的房屋价款为273416元，418的房屋价款为263949元，合计537365元，付款方式为一次性付款。现两原告持有上述金额的浙江增值税普通发票二份，持有权证号分别为浙（2018）诸暨市不动产权第XXXX号、浙（2018）诸暨市不动产权第XXXX号不动产所有权证二本。两原告另行被告支付购房服务费120000元，每套60000元，持有加盖被告财务专用章的收款收据二份。                同日，原、被告签订《商业委托经营协议书》二份，约定两原告将上述417、418房屋委托给被告经营，委托经营期限为十年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，被告在经营期间每年为两原告提供免费客房1间10天，全国500多家途家酒店任选客房10天。第一年年租金为成交价的6％，该年租金在房款中抵扣，第二、三年年租金为成交价的7％，第四、五年年租金为成交价的8％，第六年至第十年年租金为经营利润的2：8分成，其中两原告获得经营利润的80％，被告获得20％，前五年每个月月初结算租金，两原告向被告出具税务机关监制的增值税发票，被告在收到凭证后向两原告交纳本月租金，后五年每半年结算一次租金，上半年支付日期为当年7月30日之前，下半年租金支付日期为次年1月30日之前。委托期满，双方协商续订协议或者由被告将房产按届时状况交还两原告，两原告应当在期满3日内办理交接，逾期视为已交接完毕，无争议。被告承诺按可使用的房屋状况返还给两原告，若被告或承租商户有未搬移或拆除的装修装饰等用品，视为被告同意两原告继续使用，若房屋有被告增置的设施设备，被告可拆除或与两原告协商折价处理。委托期间，被告独立性地享有对受托房屋完全自主经营、租赁、管理的权利，被告有权对委托经营的房屋统一招商，按照经营要求统一安排品牌，并以被告的名义委托物业予以出租并收取收益，被告负责诸暨市大唐街道永安路288号国际袜都财富中心商务楼房屋的整体经营布局规划设计及经营环境的规划设计。两原告应无条件认可被告因委托经营该房屋而与第三方签订的租赁合同等其他相关协议，若租赁期限长于本委托协议的，无论届时双方是否续约，均不及于被告与承租商户业已签订的租赁合同等其他协议的继续履行。在协议有效期内，任何一方都不得无故终止本协议，本协议须在两原告付清房款和装修改造费后方可生效。双方应全面履行本协议，任何一方不履行本协议约定的义务或单方提前终止本协议，应当承担违约责任并赔偿守约方因此造成的各项损失（包括但不限于直接损失、间接损失、预期可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。                同日，原、被告还签订《房屋室内精装修协议》二份，约定两原告将上述案涉房屋的装修工程委托给被告施工，装修总价分别为256584元（417房）、246051元（418房），在确保装修质量的情况下，两原告同意被告另行委托第三方进行装修。合同列明了室内装饰、设备标准，并约定两原告明确知晓并确认接受，以上设备实际交付中在不低于原品牌标准的前提下允许微调，解释权归浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨第二分公司所有。两原告在收到被告交付通知（短信、电话、邮件等）之日起2日内验收完毕，逾期或拒绝验收的视为验收合格。自交付使用之日起，装修保质期为1年。现两原告持有上述装修款金额的浙江增值税普通发票二份。                2020年9月15日，被告运营的大唐欢乐颂酒店开业，实际上并未有途家的运营团队参与。被告在庭审中陈述，途家在2020年上半年与被告解除了合同，双方的条款有矛盾，途家还欠被告部分资金，双方也通过法院在调解，故后期没有用到途家的品牌。现两原告所有的上述房屋没有按照住宿的样板房进行装修，而是装修成了普通的房间，之前被被告出租给第三方办公，被告陈述第三方已经于2021年5月底搬走。2019年7月1日至2020年6月30日的租金直接在购房款中予以扣除，自2020年7月起的租金被告并未按照约定支付，目前仅支付了两原告2020年9月的租金以及2021年4、5月份一半的租金。现两原告以被告未按约支付租金以及未按装修协议对房屋进行装修为由，诉讼来院，要求判如所请，并委托浙江萧正律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费20000元。                本院认为，原、被告之间签订的《商业委托经营协议书》及《房屋室内精装修协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容基本上未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。除了第一年的租金在购房款中予以扣除外，自2020年7月起被告应每月按时支付两原告租金，但被告在第一个月就未能按时支付，到目前为止也未能付清前期所欠的全部租金，同时有大量业主向本院起诉要求被告支付租金，虽经多次协调，被告至今仍未有能妥善解决问题并征得各业主同意的方案，被告的迟延履行已导致两原告的合同目的无法实现，现两原告要求解除商业委托经营协议书，符合法定解除的条件，无需以被告同意为前提，对该项诉请本院予以支持，合同自起诉状副本送达被告时即2020年12月12日解除，案涉417、418号房屋应按照现有的装修状况返还给两原告。此外，被告应支付两原告自2020年7月1日起至2020年12月12日止尚欠的租金，经计算为30377.60元（已扣除2020年9月份支付的租金）。对于合同解除以后至房屋返还之日止的房屋占有使用费，虽然两原告未提出请求，但该部分费用也是合同解除的后果之一，为避免诉累，本院一并作出处理。被告已在2021年5月共支付两原告6454元，刚好为按本年度年租金标准计算的一个月租金，故被告应继续支付两原告自2021年1月13日起至房屋实际返还之日止参照《商业委托经营协议书》约定的年租金标准计算的房屋占有使用费。                两原告另要求解除与被告签订的房屋室内精装修协议，并要求被告返还装修款及支付相应利息。本院认为，根据上述协议约定的室内装饰、设备标准以及两原告提供的住宿样板房照片，能够确认被告应按酒店住宿的房间样式给两被告的房屋进行装修，但双方签订的商业委托经营协议书又约定被告对案涉房屋享有完全自主经营、租赁、管理的权利，统一招商，按照经营要求统一安排品牌，也有权对国际袜都财富中心商务楼房屋的整体经营布局规划设计及经营环境规划设计，显然装修协议和委托经营协议在房屋装修利用上的相关约定并不一致，在此情况下，应当从最有利于实现合同目的的角度进行解释。两原告购买案涉房屋并且委托给被告经营，主要目的是用于投资，而非为了自住，因此其只要能够按照协议约定定期收到租金，无论委托经营期间房屋的具体用途是什么，都不影响其主要权利的实现。而被告接受购房业主的委托，对整幢大楼统一开发利用经营，主要系用于开办酒店，势必需要配备功能层，如行政办公室、会议室、餐厅、员工宿舍、活动室甚至健身房等，不可能将每个房间都用于住宿。因此，被告虽然未按照样板房对两原告的房屋进行装修，也未在装修协议中载明装修可变更的条款，但并不构成违约，被告有权按照整体布局对案涉房屋进行装修。而且室内装修不仅仅包括墙纸、地毯、家具、家电、饰品、灯具、床上用品等软装饰部分，还包括拆墙、贴墙地砖、吊顶、铺设管线电线等硬装饰部分，根据两原告提供的照片及本院现场查看，上述房间的硬装饰部分已完成，房屋实际上也已使用过。综上，本院认定双方之间的装修协议实际已履行完毕，两原告要求解除双方之间的装修协议，本院难以支持。虽然委托经营协议中约定了被告有权对大楼整体经营布局进行规划设计，但被告在向两原告收取装修款时是按照住宿样板房的装修标准收取，在对两原告的房屋进行功能变更以及装修设计变更时，也未告知两原告并征得两原告的同意先行按住宿样板房的装修标准收取装修款，存在不妥之处。根据原告提供的住宿样板房照片以及案涉房屋的装修现状，两者的装修价值存在较大差距，尤其是两原告的房屋没有卫生间及卫浴设施，被告收取案涉金额的装修款，对两原告显失公平，本院酌定被告应返还两原告70％的装修款，计351844.50元，并支付该款自原告向本院提交起诉材料之日即2020年11月27日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告辩称租赁到期后会将房屋装修成合同约定的标准予以返还，但根据被告大唐欢乐颂目前的经营状况和涉诉情况，两原告有理由相信被告缺乏上述履行能力。同时，因双方之间的委托经营协议需要解除，两原告的合同目的已无法实现，不宜再为双方设定新的权利义务，结合房屋所在楼层承载的功能，目前也无必要再对案涉房屋按照住宿样板房进行装修，造成资源浪费，案涉房屋下一步如何处理，由两原告自行决定更为适宜，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。                两原告还要求返还购房服务费120000元，因该费用系购房过程中产生，即使两原告认为被告无权收取，也是构成不当得利，与本案的合同关系不属于同一法律关系，且两原告自认系通过中介知道案涉房产项目，支付的购房服务费实际就是中介费用，符合市场交易习惯，至于为何是被告收取该笔费用，系被告与房产开发商、销售商、中介等之间的内部关系，两原告亦未另行支付过其他人中介费用，对两原告的该项诉请本院不予支持。两原告要求被告承担律师代理费20000元，符合协议约定和浙江省律师服务收费标准，本院予以支持。                依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条规定，判决如下：                确认原告陆观海、葛兴娟与被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司在2018年8月4日签订的关于诸暨市大唐街道国际袜都财富中心3幢417、418号房屋的两份《商业委托经营协议书》于2020年12月12日解除；                被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司应于本判决生效之日起二十日内将位于诸暨市大唐街道国际袜都财富中心3幢417、418号房屋按照现有的装修状况返还给原告陆观海、葛兴娟；                被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司应支付原告陆观海、葛兴娟自2020年7月1日起至2020年12月12日止的尚欠租金30377.60元，并支付自2021年1月13日起至房屋实际返还之日止参照《商业委托经营协议书》约定的年租金标准计算的房屋占有使用费，款限本判决生效之日起三十日内付清；                被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司应返还原告陆观海、葛兴娟房屋装修款351844.50元，并支付该款自2020年11月27日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，款限本判决生效之日起三十日内付清；                被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司应支付原告陆观海、葛兴娟律师代理费20000元，款限本判决生效之日起三十日内付清；                驳回原告陆观海、葛兴娟的其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费10226元，减半收取计5113元，由原告陆观海、葛兴娟共同负担2000元，被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨大唐分公司负担3113元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员傅刘强    二〇二一年六月二十三日            书记员徐春燕