山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初2150号原告：刘凤奇，男，1958年2月26日出生，满族，居民，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王鹏飞，山东高耀律师事务所律师。被告:龙口市东莱龙帮助助房产信息咨询部,住所地：山东省烟台市龙口市东莱街道松韵小区西门北侧21号,社会统一机构代码:92370681MA3QWR8561。经营者:李洪生。委托诉讼代理人：马国盛，山东臻贞律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任董事长。委托诉讼代理人：任福辉、宫玮，该公司职工。原告刘凤奇与被告龙口市东莱龙帮助助房产信息咨询部（下称东莱龙帮助）、烟台海基置业有限公司（下称海基置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤奇的委托诉讼代理人王鹏飞，被告东莱龙帮助的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业的委托诉讼代理人任福辉、宫玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款149089元及自起诉之日至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。由两被告共同向原告偿还诉请款项；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月1日，原告配偶高凤霞、女儿刘娜在龙口看房，高凤霞通过微信向东莱龙帮助支付了2000元定金，2020年6月3日，高凤霞又通过微信转账的方式向东莱龙帮助支付了18000元购房定金。2020年6月29日，原告以528181元总价认购了海基置业开发的花香海B区106号楼3单元901室。原告签订认购书后，高凤霞通过银行转账的方式向东莱龙帮助支付380000元购房款。东莱龙帮助告知原告称，东莱龙帮助为原告垫付购房款14459元，剩余购房款113722元可以办理无息贷款。2020年8月27日，原告与海基置业签订分期付款补充条款，约定对原被告签订的购房合同进行调整，原告于2020年8月27日已付首付款265370元，剩余款项113722元分六次付款。2020年9月2日，原告与海基置业签订购房合同，约定房屋总价款为379092元。原告已付款项及二被告为原告垫付款项，已超出原被告约定的总价款，超出金额为149089元。为了解决原被告之间的纠纷，原告特具此状，诉至法院，请求查明事实，依法判决。东莱龙帮助辩称，1、原告所述不是事实，被告所付的400000元款项包括房款及东莱龙帮助为其提供的房屋中介服务费及为其子女安置工作的费用，以及为原告来龙口看房所花费的机票、食宿等费用及其他费用共计134630元，原告对该事实予以认可，并签订了就业安置协议；2、原告提供的2020年6月29日《商品房认购书》并非与东莱龙帮助签订，但当时约定的总房款确实为528181元；3、本案中原告并没有支付所谓的528181元款项，原告无权要求东莱龙帮助返还14万多元的款项，且东莱龙帮助为其原告垫付14459元，对此保留起诉的权利，请法庭依法驳回原告诉请。海基置业辩称，1、原告与我公司签订了《商品房买卖合同》并仅交付楼款265370元。双方签订分期付款补充条款，约定原告三年六次偿还我公司剩余楼款，其中第一笔于2021年2月27日支付18954元，现原告已违约，该情况我公司暂保留追偿客户逾期付款责任；2、原告与我公司于2020年6月30日签订《商品房认购协议书》，明确约定总房款379092元，后于2020年9月2日签订了正式的《商品房买卖合同》，也明确约定了房屋总价款，我司不认可原告所提出的二被告共同收取其528181元款项。3、我公司并未收到原告所述的149089元的楼款，不应该承担任何返还义务，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于东莱龙帮助提交的其与原告签订的《就业安居协议》，证明原告向其支付的400000元款项中包含安置服务费等费用134630元，且其已为原告的子女提供了就业安置服务。该协议写明“1.甲方：龙帮助就业安居服务中心（系龙口分公司）；乙方：就业安居家庭：刘娜（刘凤奇）。2.安置家庭社区：花香海B106-3-901，安置工作企业：大川。3.乙方作为甲方安置服务对象，现已进行购置社区和享有安置服务。乙方缴纳款项共计人民币小写：400000（元），大写：肆拾万元整。包括房款安置服务费用（134630元）...”。原告对该协议的真实性无异议，但主张该协议系原告在重大误解、显失公平的情况下签订的。本院认为，该协议的真实性予以认定，证明效力需结合其他证据综合认定。2、关于东莱龙帮助提交的无息借款还款计划一份，证明原告向其借款14459元，且原告已偿还2期共计1606元的借款。该还款计划载明，借款人为刘凤奇，借款金额14459，18个月无息还款，并约定自2020年8月1日起至2022年1月1日止，每月1日前偿还803元。下方有高凤霞（系原告妻子）、刘凤奇签名。原告认可该证据的真实性，但主张该款项已超出购房款金额，被告应予返还。本院认为，该还款计划的真实性予以认定，证明效力需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月29日，原告签订编号为2020317的《商品房认购书》，原告称该认购书系东莱龙帮助与其签订。认购书中载明“开发商：烟台海基置业有限公司认购方：刘凤奇；楼房名称：花香海B区...所认购房屋楼号：106号楼3单元901室；总房款528181元，大写：伍拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整（20%款项为定金）。一、付款方式：全款分期付款首付款400000元...二、认购方与花香海签订《商品房销售合同》后此认购书效力即行终止，所有权利与义务以《商品房预售合同》为准...置业顾问：李明月；认购方：刘凤奇”。另该认购书上有手写内容为“其中14459元整为公司垫付（未体现在单价中）”。该认购书中未加盖任何公司印章。针对该认购书中的手写签字部分，原告主张手写部分由李明月所写，但李明月为二被告哪一方的工作人员其不清楚；海基置业称李明月非其公司员工，认购书非其公司印制亦未加盖其公司公章，其不知道认购书签订情况。上述协议签订前原告于2020年6月1日、6月3日向东莱龙帮助转账共计20000元，并由东莱龙帮助出具收款人为原告女儿刘娜的收据。后原告又向东莱龙帮助支付380000元，并由东莱龙帮助出具编号2635214的收据一张，写明“入账日期：2020年6月29日交款单位：刘凤奇...人民币（大写）叁拾捌万元整￥380000.00，收款事由B106-3-901房款”。东莱龙帮助陈述其出具的收款收据载明收款事由为“房款”，系会计笔误，实际该款项中包含安置服务费等费用。2020年6月30日，原告与海基置业签订《商品房预售协议书》，约定由原告购买海基置业开发的涉诉房屋，房款金额为379092元，付款方式为分期付款。原告称该协议书是其在轻率的情况下轻易相信被告，在对协议内容不十分了解的情况下签订的。2020年8月27日，原告与被告海基置业签订《分期付款补充条款（一）》，写明“卖方：海基置业，买方：刘凤奇买卖双方于2020年6月30日签订‘商品房预（销）售合同’（小区碧尚B区楼号106-3-901合同编号为2K2009000045），现经双方协商一致，对合同相关条款内容调整修改如下：合同第七条：付款方式及期限修改为：选择采用三年分期付款方式，具体如下：2020年8月27日已付70%首付款，计265370元（不低于30%）；第一次于2021年2月27日支付18954元整，利息0元整；…第六次于2023年8月27日支付18952元整，利息0元整...”。上述协议中的小区碧尚B区即为涉案房屋所在的花香海B区。2020年9月2日，原告为买受人与出卖人海基置业就涉诉房屋签订《烟台市新建商品房买卖合同》（预售），其中第六条“商品房总价款”约定，该商品房单价为每平方米人民币4200元，总额为人民币379092.00元（大写叁拾柒万玖仟零玖拾贰元整），商品房总价款=商品房价款+装修金额为人民币379092.00元（大写叁拾柒万玖仟零玖拾贰元整）...；第七条“付款方式及期限”约定，首付款￥265370元，于2020年8月27日前付清；第二次付款￥56862元...，第三次付款￥56860元...”。原告与海基置业均认可，涉案房屋113722元尾款的支付方式是按照2020年8月27日双方签订的《分期付款协议书》约定为准，分六笔支付。另，海基置业称原告仅交纳了首付款265370元，后续尾款并未按分期协议履行。现原告主张其已向二被告支付购房款40万元，加上东莱龙帮助垫付的款项14459元，及其应向海基置业分期支付的尾款113722元，共计528181元，已经超过了与海基置业签订《烟台市新建商品房买卖合同》（预售）约定的总房款379092元，故要求二被告返还超出总房款部分149089元（528181元-379092元）。本案的争执焦点有二，一是东莱龙帮助与海基置业之间是否系委托代理关系；二是本案所涉的528181元款项是否全部系涉诉房屋的房款。一、关于东莱龙帮助与海基置业之间是否系委托代理关系。原告主张，其有理由相信东莱龙帮助与海基置业之间形成委托代理关系。被告东莱龙帮助主张其与海基置业及原告为经纪合同关系，为原告提供合适房源，并为其子女安排就业。海基置业则主张，东莱龙帮助为买受人的服务公司。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张东莱龙帮助与海基置业之间系委托代理关系，但两公司均否认，故原告应对两公司之间存在委托代理关系承担举证责任。原告提交的认购书、协议书、买卖合同、分期付款条款等材料均无法证明，东莱龙帮助与海基置业之间形成委托代理关系，故原告主张二公司之间系委托代理关系，证据不足，本院不予采信。二、关于本案所涉的528181元款项是否全部系涉诉房屋的房款。原告主张，该款项均为房款。东莱龙帮助主张，该款项除379092元房款外，还包括安置服务费等费用。海基置业主张，房款仅为379092元，其余款项与其无关。本院认为，2020年6月30日原告与海基置业签订的《商品房预售协议书》约定房款总价为379092元，其后双方签订的《烟台市新建商品房买卖合同》约定的房款总价亦为379092元，且在已向海基置业交纳265370元首付款后，双方就剩余113722元尾款的支付方式签订《分期付款补充条款（一）》，约定剩余尾款分六笔付清。从上述原告与海基置业签订的协议书、买卖合同、分期付款条款可以看出，作为买受人的原告，与作为出卖人的开发商海基置业就涉诉房产约定的价款为379092元。而原告与东莱龙帮助签订的《商品房认购书》约定房屋价款为528181元，再结合其与东莱龙帮助签订的《就业安居协议》、《无息借款还款计划》，以及原告在已向东莱龙帮助交纳了400000元超过其与海基置业约定的房屋价款的情况下，又与海基置业签订113722元房屋尾款的分期付款协议，与东莱龙帮助签订14459元的借款合同，上述三笔款项合计528181元，综上分析可知，该528181元并非全部系涉诉房屋的房款。综上，本案所涉的528181元款项除了379092元房款外，尚有原告与东莱龙帮助签订的《就业安居协议》约定的安置费用134630元及《无息借款还款计划》约定的借款14459元，原告诉请被告返还的149089元即为该两笔款项。原告对《就业安居协议》和《无息借款还款计划》的真实性均予以认可，其虽主张上述协议是在重大误解、显失公平的情况下签订，但未提交相关证据证明其主张，故应信守履行。因此，原告要求东莱龙帮助返还该149089元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告关于海基置业与东莱龙帮助系委托代理关系，故应与东莱龙帮助承担共同责任的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告刘凤奇的诉讼请求。案件受理费3282元，减半收取1641元，由原告刘凤奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年六月十六日书记员 杜佳阳