甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初3265号原告:中国建设银行股份有限公司张掖分行负责人：颜某，该行行长统一社会信用代码：916207007102575722地址：张掖市甘州区县府街1号委托诉讼代理人：仲某，系该行工作人员被告李某1，男，汉族，甘肃省张掖市人。被告:于某，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人住本区滨河新区临泽北路金城国际住××区。被告:张掖市金盛房地产开发有限责任公司法定代表人：李某2，系该公司经理统一社会信用代码：91620702MA74N4HAXR地址：××区续建商住楼三、四楼原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称“建设银行张掖分行”）与被告李某1、于某、张掖市金盛房地产开发有限责任公司（以下简称“金盛房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行张掖分行委托诉讼代理人仲某到庭参加诉讼，被告李某1、于某、金盛房地产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告建设银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1、因被告违约，要求提前解除合同，并要求李某1、于某立即偿还贷款本金412486.45元，利息及罚息16331.7元，（该金额算至2021年3月24日），合计428818.15元，并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；2、要求被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司对上述欠款本息承担连带担保责任；3、要求被告李某1以其抵押的位于张掖市××区的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款享有优先受偿权，抵押物所产生的费用由被告承担；4、要求上述被告连带承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：根据被告李某1、于某的申请，原告于2016年8月3日向李某1、于某发放个人住房贷款450000元，借款到期日为2041年8月3日，还款方式采取分期等额本息还款法，由被告金盛房地产公司提供连带保证责任。李某1、于某以张掖市滨河新区金城国际住××区房屋作为抵押担保，对抵押物依照法律规定到张掖市国土资源局办理了不动产登记证明，登记证号为甘（2016）张掖市不动产证明第0000366号。原、被告签订了相关借款合同，借款、抵押担保法律关系明确，合法有效。合同中约定：如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务本息。贷款发放后，被告不按合同约定偿还贷款，逾期天数265天，构成严重违约。经原告多次催收，被告推诿不履行还款义务，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期。为维护原告权利，特依法提起诉讼。被告李某1、于某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告金盛房地产公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原、被告三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由被告金盛房地产公司提供担保，被告李某1、于某向原告申请贷款450000元，用于购买位于张掖市××区房屋一套，借款期限自2016年8月3日至2041年8月3日；贷款利率执行浮动利率即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2668.81元；并约定保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人承担立即偿还借款本息的违约责任。另外，双方在合同中约定被告李某1、于某提供其购买的位于张掖市××区房屋一套作为抵押担保。原告作为贷款人、被告李某1、于某作为借款人及抵押人、被告金盛房地产公司作为保证人分别在合同上签名盖章。原告按合同约定发放贷款后，被告李某1、于某仅按期偿还部分贷款本息，对下欠贷款本息未按约偿还，现下欠贷款本息428818.15元未付。另查明，2016年8月3日，原告作为预告登记权利人，被告李某1、于某作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了甘（2016）张掖市不动产证明第0000366号预告登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上述事实，有原告代理人陈述、原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、不动产登记证明（预告登记）等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在原告按约定向被告李某1、于某发放贷款后，被告李某1、于某理应按期履行还款义务，其不按合同约定按时偿还借款本息的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的条件，故原告要求提前解除合同并要求被告李某1、于某按照合同约定偿还尚未归还的借款本息，并利随本清的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张对预告抵押登记的抵押物行使优先受偿权的问题，也即双方争议的预售商品房预告抵押登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述法律规定表明，不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力。本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张对抵押物处置款享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告金盛房地产公司承担连带责任保证的诉讼请求。本院认为，根据原告提交的借款合同，被告金盛房地产公司自愿为该笔借款提供担保，依法与原告形成保证合同法律关系。双方在合同中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证；对于保证期间，双方约定保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能成就，被告金盛房地产公司的保证责任仍在保证期间内，故原告要求被告金盛房地产公司对上述借款本息承担连带责任保证的诉讼请求，本院依法予以支持。被告金盛房地产公司履行保证责任后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向被告李某1、于某追偿。被告李某1、于某、金盛房地产公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告李某1、于某、张掖市金盛房地产开发有限责任公司签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告李某1、于某偿还原告中国建设银行股份有限公司张掖分行借款本金412486.45元，利息及罚息16331.7元（该金额算至2021年3月24日），合计428818.15元，并利随本清，限于本判决书生效之日起三十日内履行完毕；三、被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司履行保证责任后，有权向被告李某1、于某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7732元，减半收取3866元，由被告李某1、于某负担，被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司负连带清偿责任。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院给退还原告的案件受理费3866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 张为光二〇二一年六月三十日书记员 顾亚楠注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。