广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2653号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地湛江市坡头区海湾南路**，统一社会信用代码914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：朱丽萍，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴注，男，1985年9月13日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：钟碧霞，女，1988年10月2日出生，汉族，住广东省廉江市。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人钟碧霞、吴注商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人朱丽萍，被上诉人钟碧霞、吴注共同的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回钟碧霞、吴注对地标公司全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由钟碧霞、吴注承担。事实与理由：一、一审法院判令地标公司承担逾期交房的违约责任缺乏法律依据。地标公司逾期交房的主要原因是受台风天气影响，由于台风天气施工增加危险系数，政府针对台风天气的政策导致无法政策开工，属于不可抗力因素。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，地标公司因不可抗力导致逾期交房，应免除责任。二、一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中地标公司逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回钟碧霞、吴注对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人钟碧霞、吴注答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟碧霞、吴注起诉请求：1、判令地标公司向钟碧霞、吴注支付逾期交房的违约金27318元；2、判决地标公司向钟碧霞、吴注支付逾期办理房地产权属证书的违约金87101元；3、判令地标公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2017年3月1日，吴注、钟碧霞（买受人）与地标公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2017004202），购买出卖人开发的位于湛江市坡头区（建筑面积110.07平方米，套内建筑面积89.66平方米），总价款569137元。合同第七条约定：“（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：按揭贷款，买受人应当于2017年3月1日前支付首期房价款人民币179137元，占全部房价款的31%。余款人民币390000元向（贷款机构）申请贷款支付”,合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内……。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，合同第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决……”。合同附件十一“补充协议”第七条约定：“1.买受人接收房屋时，买受人可以委托出卖人代办房屋所有权证书和代交各种税费。如买受人未按本补充协议约定向出卖人提交相关资料及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担，并应自该时间消除之日起计算产权证开始办理的时限……4.产权登记手续的办理，经双方同意，由买受人自行办理产权证书，买受人向出卖人全额交清房屋产权证书办理预备金及合格资料后。出卖人负责向产权登记机关报送与之有关的备案资料。买受人自行办理产权证书的，出卖人则不再承担合同第八章二十条中相关责任。5.买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间”。2017年3月23日（增值税发票日期），钟碧霞、吴注支付涉案首期房款179137元，剩余房款390000元由钟碧霞、吴注办理银行按揭贷款，该款于2017年11月30日（增值税发票日期）向地标公司支付250000元、2017年12月20日（增值税发票日期）支付140000元。2018年10月28日，地标公司将房屋交付钟碧霞、吴注。2020年8月4日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0052785、0052786号，权利人为吴注、钟碧霞共同共有，自此钟碧霞、吴注取得涉案商品房《不动产权证书》。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日起向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]**）申请延期竣工，该请示中，，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料等申请办理用地及房屋权属登记再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年10月28日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依照《最高人民的法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案《商品房买卖合同》系2017年3月1日签订，约定的交房日期为2017年7月1日，实际交房日期为2018年10月28日，本案系地标公司未能按期交付房屋及为在交房后365日内办理房屋权属证书给钟碧霞、吴注而引起的纠纷，应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，钟碧霞、吴注与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。根据钟碧霞、吴注与地标公司的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、关于钟碧霞、吴注请求地标公司支付逾期交房违约金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，涉案《商品房买卖合同》属于双务合同，钟碧霞、吴注已经依约向地标公司付清购房款，，地标公司也应当依约于2017年7月1日将符合交房条件的房屋交付给钟碧霞吴注，但地标公司于2018年10月28日才将涉案房屋交付给钟碧霞、吴注，已违反合同的约定，应依合同的约定承担相应的违约责任，向钟碧霞、吴注支付逾期交房违约金。该违约金应从合同约定的交房次日（即2017年7月2日）起计至房屋实际交付之日（即2018年10月28日）止，共484天，但钟碧霞、吴注只请求自2017年7月2日起480天的逾期交房违约金27318元（569137×0.1‰×480天），予以支持。二、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。钟碧霞、吴注与地标公司签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，，地标公司在2018年10月28日将涉案商品房交付钟碧霞吴注，钟碧霞、吴注应在该日起365日内也即2019年10月27日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致钟碧霞、吴注涉案商品房不动产权证书于2020年8月4日才登记颁发,故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。三、关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。。地标公司主张其因政府原因导致逾期但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施其次，，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，，地标公司主张因政府机构改革影响办证但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予以免责但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，不能免除责任，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。四、关于钟碧霞、吴注诉求地标公司支付逾期办证违约金87101元应否支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，涉案《商品房买卖合同》虽未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，但地标公司确属违约，应根据其违约行为造成钟碧霞、吴注实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、本地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，一审法院酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款569137元为基数，自2019年10月28日计至取得不动产权证书之日，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月4日登记颁发，该日应视为钟碧霞、吴注已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：17672.09元【569137元×（4.20%×23天＋4.15%×92天＋4.05%×60天＋3.85%×107天）÷365天】。钟碧霞、吴注主张逾期办证违约金按基准利率及LPR上浮50%计算至2020年8月6日，依据不足，对于超出的部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款及《最高人民的法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向吴注、钟碧霞支付逾期交房违约金27318元；二、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向吴注、钟碧霞支付逾期办证违约金17672.09元；三、驳回吴注、钟碧霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1294.19元，由吴注、钟碧霞负担785.19元，湛江地标投资有限公司负担509元。二审中，，地标公司钟碧霞、吴注均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，钟碧霞、吴注的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于本案是否具有逾期交房免责事由的问题。。地标公司上诉主张其因台风和政策影响而导致延期交房故应免除其相应的延期交房责任。但是地标公司作为专业的房地产开发企业，在与买受人订立合同约定交房时间时应充分考虑湛江属于台风多发地区的实际情况，对台风等自然灾害可能导致涉案工程工期的影响作出合理的预判与评估，从而预留出充分的施工期限，确保按期交房，故在地标公司并未提供充分证据证明台风天气以及政府针对台风天气的政策对涉案商品房项目造成具体影响的情况下，，地标公司以此为由主张免除逾期交房责任没有事实和法律依据本院不予采纳。因地标公司上述主张逾期交房的免责事由不能成立，故一审判决判令地标公司应向钟碧霞、吴注支付逾期交房违约金27318元并无不当，本院予以维持。二、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向钟碧霞、吴注支付逾期办证违约金17672.09元并无不当，本院予以维持。综上所述，，地标公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924.75元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月二十三日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。