福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0481民初138号原告（反诉被告）：庄辅斌，男，1982年9月29日出生，汉族，个体户，住福建省永安市。被告（反诉原告）：陈晓荣，男，1979年8月16日出生，汉族，家具家电经营者，户籍地：福建省永安市，现住福建省永安市。原告（反诉被告）庄辅斌与被告（反诉原告）陈晓荣合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庄辅斌、陈晓荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄辅斌向本院提出诉讼请求：1.判令陈晓荣立即退还租赁订金人民币30000元；2.本案诉讼费由陈晓荣承担。事实与理由：1.2020年11月26日庄辅斌想要租陈晓荣正在转让的家具店，开办米能儿童体智训练中心，陈晓荣说有500多平方米，但是庄辅斌绕家具店走了一圈，实际面积应该有700-800平方米，于是庄辅斌问陈晓荣：这个面积不只500多平方米吧，陈晓荣说更大，因为有一些公共区域可以用，他一直用到现在没有问题；庄辅斌对卫生间改成了办公室提出质疑，陈晓荣承诺没有问题。陈晓荣多次承诺只有一个房东，没问题，因此，庄辅斌在2020年11月28日通过银行卡转账的形式支付了订金人民币叁万元。计划和房东在2020年12月初签订租赁合同。2.2020年12月1日，陈晓荣从房东那里转发了合同模板给庄辅斌，庄辅斌细看合同后发现条款与陈晓荣承诺不符，合同明确指出：在租赁合同期间，应爱护甲方公共设施及室内设施，不得擅自改拆房屋的结构及变更相关配套设施，不得违章搭盖建筑物，但是陈晓荣明显进行了改拆，把公共卫生间改成了办公室。庄辅斌向陈晓荣提出疑问，陈晓荣说没事，已经核对了，但是本人要求陈晓荣核对证据，陈晓荣至今没有出具。3．庄辅斌带着疑点，去找管理的物业和相邻店铺求证：得知陈晓荣的家具店不仅占用了公共区域，还占用了其他人的店面，到时候是一定会被要求让出占用的不属于陈晓荣租用的无产权的场地，这与原来陈晓荣协商时使用的场地不符。陈晓荣违章搭盖建筑和隐瞒家具店多个房东的事实，达不成庄辅斌签订合同的目的，希望判决陈晓荣立即退回订金。陈晓荣辩称：一、庄辅斌拟承租的场地为案外人高美建的房产，即永安市巴溪大道XX号路XX号X幢商务楼03至14号房产，建筑面积合计523.6平方米。答辩人与庄辅斌协商过程中已明确租赁房产范围，从未陈述过将非高美建房产出租给庄辅斌之事实。因此，庄辅斌诉称出租面积700-800平方米、可占用公共通道等，完全与事实不符合。二、收取30000元为定金，现庄辅斌反悔不签订租赁合同，此定金不应予以返还。庄辅斌亲自查看了场地后，根据答辩人要求支付了30000元定金。双方就租赁合同进行协商并拟定合同文本。同时，答辩人对原经营的家具进行了清仓处理。但庄辅斌去北京出差回来后，突然以场地难以满足功能区域划分为借口，拒不签订租赁合同，属于庄辅斌单方反悔，定金依法不应予以返还。敬请依法驳回庄辅斌的诉讼请求。陈晓荣（反诉原告）提出反诉请求：1.要求庄辅斌赔偿员工工资损失12000元（从2020年11月开始计算至2021年4月共6个月，每月基础工资2000元计算）；2.水电费从2020年12月至2021年4月共5个月，损失共1400元；3.要求庄辅斌赔偿店铺租金损失26150元（从2020年12月计算至2021年3月，按523平方米计算，每月每平方米11元租金，每月每平方米1.5元物业费）；4.要求赔偿店铺经营损失10万元。庭审中，陈晓放弃要求店铺经营损失和水电费损失。以上反诉请求，以抵销庄辅斌的定金30000元为限。事实和理由：庄辅斌欲将本人的店铺转让走，本人的店铺也进行相应的转让活动，进行了货物降价销售，导致营业状况恶化，造成损失，如果庄辅斌履行店铺转让后，本人就不需要继续请工人，如今店铺没有转让成功，本人照常雇工，本人和工人罗爱琴签订用工合同至2023年4月19日才能解除，如今合同还在继续履行，人员工资损失12000元，从2020年11月开始计算至2021年4月共6个月，工人工资的组成是每月基础工资2000元加上提成。庄辅斌还导致本人继承租赁店铺租金，造成租金损失26150元（从2020年12月计算至2021年3月，按523平方米计算，每月每平方米11元租金，每月每平方米1.5元物业费计算）。庄辅斌（反诉被告）对陈晓荣（反诉原告）的反诉请求口头辩称：陈晓荣和员工签署的合同是在合同有效期内，不是因为本人与陈晓荣准备转租的时候才产生的。本人明确在2020年12月17日不租店铺了，若是需要赔偿租金损失也应该从本人明确表示不租赁的时间2020年12月17日至2020年12月31日期间计算，就十几天的时间，不是按几个月的时间赔偿。从本人准备租赁店铺的时候半年前，陈晓荣已经欲将店铺转让了，不会因为本人要转让导致经营损失。庄辅斌围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：证据一：规划地图纸复印件一份，证明转租场地实际建筑面积523.6平方米，与双方当时协商可以使用的面积不符，致使合同无法签订；陈晓荣承诺可以使用且不存在争议的实际使用产地包含：①101和102店面一部分被陈晓荣的家具店占用，不属于陈晓荣租赁范围；②121、130、142、154四个店面被陈晓荣家具店占用，不属于陈晓荣租赁范围；③陈晓荣的家具店同时还占用了公用通道和公共卫生间区域；证据二：微信聊天记录截图一份，证明即将签订的合同条款和陈晓荣承诺不符：在合同中“第一条双方权利与义务中的第5款和第10款体现（内容略）”；证据三：银行转账截图一张，证明2020年11月28日上午10:47:15庄辅斌通过招商银行转账给陈晓荣的兴业银行账户的交易记录；证据四：《办公场地租赁合同》复印件一份，证明甲方高美建与乙方陈晓荣订立的办公楼（办公场地）租赁合同。陈晓荣对庄辅斌提供证据的质证意见为：对证据一有异议，当时房东交付给本人使用的时候已经占用共同通道，并没有占用别人店面，其跟庄辅斌协商时已经说明有占用部分公共通道。店铺有占用101和102店面部分面积，但也是在房东交付给本人使用的时候就已经占用的。证据二是双方微信聊天的记录，无异议。对证据三和证据四无异议。陈晓荣围绕答辩意见和反诉请求，依法提交以下证据材料：证据一：租赁合同复印件一份，证明陈晓荣和高美建租赁关系及租赁内容与庄辅斌协商的租赁合同一致；证据二：图纸复印件一份，证明租赁合同中涉及的场地范围；证据三：微信聊天记录一份，证明庄辅斌与其之间关于协商租赁场地的内容并支付定金30000元，之后庄辅斌反悔的事实；证据四：陈晓荣经营的永安市甜秘密家具城与员工罗爱琴签署的用工合同和支付工资收据，证明其主张员工工资损失的计算依据。庄辅斌对陈晓荣提交证据质证意见如下：对证据一无异议，陈晓荣和高美建租赁合同内容与庄辅斌与陈晓荣协商的租赁合同一致，只有物业缴费方式不一样。对证据二与本人从物业拿到的图纸租赁店面及和本人了解到的实际使用范围不一致。证据三聊天记录内容真实无异议。证据四陈晓荣与和员工签署的合同是在合同有效期内，不是因为本人与陈晓荣准备转租的时候才产生的。以上双方无争议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月26日，因庄辅斌欲转让陈晓荣正在租赁经营的永安市甜秘密家具城，准备开办米能儿童体智训练中心，在陈晓荣带庄辅斌现场查看了家具城的所有场所后，双方经协商，并达成口头协议：由庄辅斌转让陈晓荣正在租赁经营的家具城，庄辅斌支付陈晓荣店铺装修等费用人民币80000元，在庄辅斌向陈晓荣先支付人民币30000元后，由庄辅斌与房东高美建签订房屋租赁合同，由庄辅斌直接向房东高美建支付租金。双方在协商过程中，陈晓荣告知庄辅斌目前家具城有占用并无偿使用部分公共通道，表示其接手前就已经占用，没有人会干涉。2020年11月28日，庄辅斌通过招商银行账户向陈晓荣的兴业银行账户转账人民币30000元。2020年12月1日，陈晓荣将房东高美建的房屋租赁合同范本通过微信发送给庄辅斌查看，准备让庄辅斌与房东高美建签订房屋租赁合同。庄辅斌查看合同范本后，对合同的有关具体条款通过微信与陈晓荣进行了沟通。2020年12月17日，庄辅斌通过微信通知陈晓荣，确定不租赁店铺了，要求陈晓荣退还先行支付的人民币30000元未果。庄辅斌遂以合同中属于房东高美建的建筑面积仅500多平方米，而陈晓荣承诺有700-800平方米可用，经核对陈晓荣目前店铺有占用了101、102、121、130、142、154六个店面，不属于陈晓荣可以转让租赁的范围，同时陈晓荣的家具店还占用了公用通道和公共卫生间区域，其与高美建签订房屋租赁合同无法满足其经营要求，占用他人的房产面积也面临着许多麻烦，表示不再转租，要求陈晓荣退还先行支付的30000元而引发本案讼争。诉讼中，陈晓荣陈述其经营的范围可能有占用到101、102店铺的部分面积，并没有占用其他店面的面积。庄辅斌庭审中表示不进行涉案店铺是否占用他人房产面积的鉴定。对双方有争议的事实和证据，本院分析评判如下：1.庄辅斌提供的规划地图纸复印件，其自行用红线进行标注，拟证明转租场地面积与双方当时协商可以使用的面积不符，及原家具城占用121、130、142、154四个店面面积和占用101和102店面一部分面积，不属于陈晓荣可以转让租赁的范围。陈晓荣对此不予认可，因事实上各店面没有墙壁等明确的物理隔离，无法直观分辨各自的界限，且庄辅斌庭审中表示要求不进行涉案店铺是否占用他人的房产面积的鉴定。庄辅斌提供的以上证据无法证实其主张，本院不予采信。2.关于陈晓荣反诉请求损失的认定问题。庄辅斌与陈晓荣口头达成了转让店铺的协议后，陈晓荣客观上对原经营的家具城内的家具等货品进行了清仓销售。庄辅斌表示不继续履行转让合同，要求解除合同的行为，对陈晓荣家具城的经营造成了负面影响，客观上造成了雇佣员工和租赁店铺租金及物业费的损失。陈晓荣要求庄辅斌赔偿6个月的员工工资损失和2020年12月至2021年3月的店铺租金及物业费损失，与其经营受影响的时间不符。本院认为陈晓荣因本案造成的员工工资损失和店铺租金及物业费损失的计算时间，应从双方协商达成口头协议时（即2020年11月26日），陈晓荣开始清仓变卖家具开始至庄辅斌表示不继续履行转让合同（2020年12月17日）后双方继续协商达不成一致，庄辅斌向本院起诉（2021年1月6日），双方明确无法继续履行转让合同时止，共40天为宜。店铺租金标准按双方认可的523平方米，每月每平方米11元计算，物业费按1.5元平方米/月计算，共8716元。员工工资按陈晓荣主张的每月2000元计算，考虑工资按月支付，计算两个月为宜。陈晓荣的损失为12716元（523×12.5÷30×40+2000×2）。本院认为，庄辅斌与陈晓荣口头达成了转让店铺的协议，内容不违反法律和社会公共利益，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。庄辅斌根据双方的口头约定向陈晓荣的账户转账人民币30000元，系开始履行合同的行为，此后，其通过微信通知陈晓荣，表明自己不再履行合同，为提前通知解除合同的行为。庄辅斌主张因陈晓荣口头承诺的可以转让租用的铺面面积与房东高美建的租赁合同中的实际面积不符，导致其经营目的无法实现，系其解除合同的理由，证据不足，不予支持。庄辅斌在与陈晓荣达成口头协议并支付了转让款30000元后，无正当理由拒不继续履行转让合同，要求解除合同，属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。庭审中，庄辅斌明确表示不再继续履行转让合同，本案转让合同已经实际解除。陈晓荣反诉要求庄辅斌赔偿损失，合理部分予以支持。庄辅斌主张其向陈晓荣支付的人民币30000元为订金，要求陈晓荣予以退还。陈晓荣主张是以上款项为合同定金，因为庄辅斌违约，认为依法不予退还。本案争议的焦点是庄辅斌根据双方的口头约定向陈晓荣转账支付的30000元，是否为合同定金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案庄辅斌与陈晓荣经协商达成口头转让店铺协议后，庄辅斌向陈晓荣转账支付的30000元，双方并未明确约定支付款项的性质。陈晓荣未能提供证据证明双方有明确约定庄辅斌向陈晓荣支付的人民币30000元为合同定金，现其主张为合同定金，本院不予支持。庄辅斌要求陈晓荣退还转让订金30000元，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、陈晓荣应返还庄辅斌支付的转让款人民币30000元；二、庄辅斌应赔偿陈晓荣损失人民币12716元；三、以上一、二项对抵后，陈晓荣应支付庄辅斌人民币17284元，此款陈晓荣应于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由陈晓荣负担；反诉费275元，由陈晓荣负担160元，由庄辅斌负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗志龙人民陪审员  李梅仙人民陪审员  陈初钐二〇二一年六月一日书 记 员  俞丽蕙附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。