浙江省德清县人民法院民事判决书（2021）浙0521民初842号        原告：凌文华，男，1973年5月4日出生，汉族，公民身份号码XXX，住址浙江省德清县。                委托诉讼代理人：王萍，浙江苕溪律师事务所律师。                被告：刘嘉鑫，男，1996年1月6日出生，汉族，公民身份号码XXX，住址吉林省松原市宁江区。                委托诉讼代理人：鲁梅，浙江浩伦（杭州）律师事务所律师。                原告凌文华与被告刘嘉鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日和6月23日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，凌文华及委托诉讼代理人王萍，刘嘉鑫到庭参加诉讼。第二次庭审中，凌文华的委托诉讼代理人王萍，刘嘉鑫的委托诉讼代理人鲁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭作出宣判。                凌文华向本院提出诉讼请求：1．判令解除凌文华和刘嘉鑫签订的《租房合同》及《租赁合同》；2．判令刘嘉鑫支付租金23000元（自2020年7月1日暂计至2020年12月31日，两处房屋以年租金40000元及6000元为标准，2021年1月1日至刘嘉鑫实际腾退之日的租金仍参照前述方式计算）；3．判令刘嘉鑫立即腾退案涉房屋。                事实和理由：2019年12月20日，凌文华与德清县邮电联营站签订《租赁协议书》，约定德清县邮电联营站将新安镇邮电巷3至8号的房屋出租给凌文华，租赁期限为2019年12月20日至2023年11月30日。2020年7月1日，凌文华和刘嘉鑫签订《租房合同》，约定凌文华将新安镇邮电巷8号3楼305室的房屋出租给刘嘉鑫使用。租赁期限为2020年7月1日至2021年7月1日，年租金为6000元，租金每3个月支付，提前1个月支付，如拖欠租金达10日以上，凌文华有权收回房屋。当天，凌文华和刘嘉鑫又签订《租赁合同》，约定凌文华将新安镇邮电巷3号门面1-2间出租给刘嘉鑫开烤鱼店，租赁期限为2020年7月1日至2023年6月底，年租金40000元，第一年房租按月支付。合同签订后，凌文华按照合同约定将案涉两处房屋交付给刘嘉鑫使用，但刘嘉鑫一直未支付租金。后经凌文华多次催讨，均未果，故诉至本院。                刘嘉鑫答辩称，第一，双方合同中没有约定逾期支付租金可以解除合同的条款，刘嘉鑫在合同履行中不存在违约行为，刘嘉鑫不同意解除双方的房屋租赁合同；第二，刘嘉鑫不存在拖欠凌文华房屋租金。自2020年7月6日至2020年10月1日，凌文华拖欠刘嘉鑫餐费39408元，餐费应抵销自2020年7月至2022年7月6日期间租赁费用，其后的租金刘嘉鑫同意按合同约定履行，刘嘉鑫承租房屋用于餐饮经营，凌文华是物流的经营人，凌文华的工作人员日常就餐由刘嘉鑫经营的饭店负责。双方约定每名员工每日就餐标准为60元，从2020年7月6日至2020年10月1日止，累计产生就餐费39480元，双方于2020年7月6日达成以就餐费抵销房租费的约定。因此，凌文华所诉拖欠租金与事实不符；第三，若人民法院支持凌文华解除房屋租赁合同的诉请，凌文华在房屋租赁合同中存在违约行为，应当赔偿刘嘉鑫已投入损失及经营损失、搬迁费用、人员安置费用。刘嘉鑫承租房屋用于饭店经营，经营期限是三年，刘嘉鑫对承租房屋进行装修、为经营购置设备、招用人员。如凌文华提出解除合同，势必造成刘嘉鑫投入的成本无法收回，不仅失去经营利润，还要支出额外的搬迁费用、已招用员工的解除合同补偿金等。凌文华解除合同造成的损失应由凌文华承担。                凌文华为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1．《租赁协议书》原件1份；2．《租房合同》原件1份；3．《租赁合同》原件1份；4．律师函、EMS中国邮政速递物流信息打印件各1份。                刘嘉鑫为证明其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1．凌文华货运员餐费清单1份；2．房屋照片打印件1份4页；3．关于凌文华切断烤鱼店电源的视频、照片各1份；4．关于烤鱼店内的视频、照片各1份；5．收款收据1份；6．鑫鱻烤鱼店点菜单6份。                凌文华、刘嘉鑫提交的上述证据，经到庭当事人庭审质证，本院认证如下：                凌文华提交的证据1，用于证明2019年12月20日，凌文华与德清县邮电联营站签订《租赁协议书》，约定德清县邮电联营站将新安镇邮电巷3至8号的房屋出租给凌文华，租赁期限为2019年12月20日至2023年11月30日的事实。刘嘉鑫质证后认为，无异议。经本院审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。                凌文华提交的证据2，用以证明2020年7月1日，凌文华将新安镇邮电巷8号3楼305室的房屋出租给刘嘉鑫使用，租赁期限为2020年7月1日至2021年7月1日，年租金为6000元，租金每3个月支付，提前1个月支付，如拖欠租金达10日以上，凌文华有权收回房屋的事实。刘嘉鑫质证后认为，无异议。经本院审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。                凌文华提交的证据3，用以证明2020年7月1日，凌文华将新安镇邮电巷3号门面1-2间出租给刘嘉鑫开烤鱼店，租赁期限为2020年7月1日至2023年6月底，年租金40000元，第一年房租按约付租的事实。刘嘉鑫质证后认为，无异议。经本院审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。                凌文华提交的证据4，用以证明凌文华于2020年11月23日委托律师向刘嘉鑫出具律师函，要求刘嘉鑫支付租金及腾退房屋，刘嘉鑫于2020年11月24日签收的事实。刘嘉鑫质证后认为，无异议。经本院审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。                刘嘉鑫提交的证据1，用以证明凌文华货运员经凌文华同意，在鑫鱻烤鱼店吃饭，工作餐为中餐和晚餐。凌文华质证后认为，该份清单只有复印件，没有原件，对清单形式的真实性有异议，餐费和租金与本案没有关联性，凌文华之前是有这几个员工，是否是员工自己签字按手印，凌文华是不清楚的，清单上写着凌文华的员工经凌文华同意在烤鱼店用餐，但并没有凌文华的签字确认。经本院审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。                刘嘉鑫提交的证据2，用以证明凌文华租赁德清县邮电联营站的房屋样貌情况，租金每年仅1万元的事实。凌文华质证后认为，凌文华确实租赁了该房屋，但与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据结合本案庭审陈述，符合有效证据的要件，予以认定。                刘嘉鑫提交的证据3，用以证明2021年6月10日，凌文华在租赁合同还未解除的情况下，擅自对涉案房屋封门，并且将电源切断，并且在此之前，凌文华已对涉案房屋采取贴条、关店、关水关电等各种手段的事实。凌文华质证后认为，照片和视频也不清楚，与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。                刘嘉鑫提交的证据4，用以证明因凌文华关店关水的行为导致刘嘉鑫烤鱼店食材腐坏的事实。凌文华质证后认为，照片和视频也不清楚，与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。                刘嘉鑫提交的证据5，用以证明因凌文华切断电源后，刘嘉鑫重新安装电源，包括请电工及买材料的事实。凌文华质证后认为，真实性不予认可，与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。                刘嘉鑫提交的证据6，用以证明刘嘉鑫经营的烤鱼店目前每天营业额近2000元的事实。凌文华质证后认为，真实性不予认可，与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。                本院经审理，认定事实如下：2019年12月20日，凌文华与德清县邮电联营站签订《租赁协议书》一份，约定德清县邮电联营站将德清县新安镇邮电巷3至8号的房屋出租给凌文华，租赁期限为2019年12月20日至2023年11月30日，租金每年1万元。2020年7月1日，凌文华和刘嘉鑫签订《租房合同》一份，约定凌文华将德清县新安镇邮电巷8号3楼305室的房屋出租给刘嘉鑫使用，租赁期限为2020年7月1日至2021年7月1日，年租金为6000元，租金每3个月支付，提前1个月支付。合同另约定，如拖欠租金达10日以上，凌文华有权收回房屋。同日，凌文华和刘嘉鑫又签订《租赁合同》一份，约定凌文华将德清县新安镇邮电巷3号门面1-2间出租给刘嘉鑫开烤鱼店，租赁期限为2020年7月1日至2023年6月底，年租金40000元，第一年租金按月支付，提前一个月支付下月房租，第二年租金在2021年7月1日前一次性付清，第三年租金在2022年7月1日前一次性付清。合同签订后，凌文华按照合同约定将案涉两处房屋交付给刘嘉鑫使用，但刘嘉鑫一直未支付租金。2020年11月23日，凌文华委托律师将解除上述两处房屋租赁合同的通知邮寄给了刘嘉鑫。次日，刘嘉鑫签收该通知书。因刘嘉鑫以凌文华的员工在其经营的烤鱼店就餐未支付餐费，认为餐费应当折抵房租，而凌文华仅认可其曾有员工在上述烤鱼店吃饭，餐费还未结账，但不认可餐费折抵房租，故纠纷成讼。                本院另查明，2021年6月22日，刘嘉鑫将德清县新安镇邮电巷3号门面1-2间的房屋的一年（2020年7月1日至2021年6月30日期间）租金40000元，支付至本院担保金账户，要求由法院直接支付给凌文华。                本院认为，凌文华与刘嘉鑫之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，应为合法有效，双方均应诚信遵守。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，有两份房屋租赁合同，其一是刘嘉鑫向凌文华租赁后用以自己居住，其二是用来经营烤鱼店。对于刘嘉鑫自住的房屋，即德清县新安镇邮电巷8号3楼305室的房屋，刘嘉鑫至今未按合同约定支付租金，庭审过程中也表示仅支付了烤鱼店的一年租金40000元，不支付自住房的租金，且该租赁合同期限为2020年7月1日至2021年7月1日，租赁合同即将到期，故凌文华要求解除该份租赁合同且要求腾退该处房屋的诉讼请求，合理合法，予以支持；合同解除的时间应为刘嘉鑫收到解除合同通知书之日，即2020年11月24日。凌文华要求刘刚支付该份租赁合同项下房屋租金的诉讼请求，亦合法合理，予以支持。对于刘嘉鑫租来后用来经营烤鱼店的房屋，即德清县新安镇邮电巷3号门面1-2间，目前刘嘉鑫已将欠付的一年租金40000元支付至本院担保金账户，并要求本院直接将该租金40000元支付给凌文华。结合本案具体情况，刘嘉鑫拖欠房租的行为也是事出有因，合同租赁期为三年，目前仅过了一年，刘嘉鑫为经营烤鱼店也有一定的投入，若解除合同对刘嘉鑫影响较大，且目前刘嘉鑫也已支付了到期的房租。为维护稳定的交易秩序，并尽可能衡平各方权益，确保权利义务的相对公平，本案中维持合同更能平衡双方权益，故凌文华要求解除该份合同的诉讼请求，不予支持。但如果刘嘉鑫在之后的合同履行过程中，仍有逾期交租的行为，不影响出租人另案主张解除合同的权利。此外，对于刘嘉鑫辩称的餐费抵房租的问题，因截至目前餐费的数额无法确定，本案中不作处理，刘嘉鑫可另案主张餐费问题；对于刘嘉鑫主张凌文华断水断电导致其烤鱼店损失的问题，本案中不作处理，刘嘉鑫亦可另案主张。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百二十一条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、解除原告凌文华和被告刘嘉鑫于2020年7月1日签订的《租房合同》，解除时间为2020年11月24日；                二、被告刘嘉鑫于本判决生效之日起二十日内腾退位于德清县新安镇邮电巷8号3楼305室的房屋；                三、被告刘嘉鑫支付原告凌文华房屋租金3000元（租金以年租金6000元为标准，自2020年7月1日暂计算至2020年12月31日，2021年1月1日至实际腾退之日的租金仍参照前述方式计算），限本判决生效之日起十日内履行；                四、驳回原告凌文华的其他诉讼请求。                如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费减半交纳187.5元，原告凌文华负担163.5元，被告刘嘉鑫负担24元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。                    审判员顾敏芳    二〇二一年六月二十三日            书记员洪凯悦