宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2657号原告：宁夏浩伟物业服务有限公司，统一社会信用代码91640103585366883M。        法定代表人：乔某。        委托诉讼代理人：张某，宁夏兴业律师事务所律师。        被告：宁夏骏飞汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91640122MA75X5KU05。        法定代表人：施某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：高某，北京大成（银川）律师事务所律师。        原告宁夏浩伟物业服务有限公司（以下简称浩伟物业公司）与被告宁夏骏飞汽车销售服务有限公司（以下简称骏飞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告浩伟物业公司的委托诉讼代理人张某、被告骏飞公司的委托诉讼代理人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告清偿原告物业费351690元，利息24988元，以上共计376678元；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：案外人宁夏京源房地产开发有限公司与被告北京骏东汽车销售服务有限公司（以下简称骏东公司）于2016年7月1日签订房屋租赁合同，并由被告宁夏骏飞汽车销售服务有限公司（以下简称骏飞公司）实际占有和使用。该物业由原告提供物业服务至今。据查，骏飞公司为骏东公司的全资子公司。在合同签订后，二被告从未向原告支付过物业服务费，经多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。        被告骏飞公司辩称，原告主体不适格，没有请求权基础，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉请，判决答辩人不承担任何给付责任。事实及理由：1、案外人宁夏京源房地产开发有限公司（下称宁夏京源）和北京骏东汽车销售服务有限公司（下称北京骏东）之间签订的《房屋租赁合同》中第二条第五款约定“乙方除支付给甲方租金外，其他费用、物业管理费、水、电、供暖、卫生费等均由乙方按实际发生额向甲方缴纳”，后宁夏京源、北京骏东和被告宁夏骏飞之间签订权利义务转让协议，宁夏骏飞承继了前述《房屋租赁合同》中的权利义务，但宁夏京源并没有和原告对《房屋租赁合同》中的权利义务进行转让；从租房开始至今，关于案涉房屋租金及物业、水、电、卫生、采暖费等收取一直由案外人宁夏京源与被告对接。另外，宁夏京源也未和原告签订过物业管理服务协议，浩伟物业也未向被告提供相应物业服务。原告并未与被告有任何合同关系，原告不能突破合同的相对性向宁夏骏飞主张物业费，原告对本案诉请标的没有请求权基础。2、对于《骏飞服务有限公司与浩伟物业公司协商关于物业费、空调使用费、房屋租赁费等事宜解决意见》，仅为原告单方制作的会议记录，不具备任何法律效力，不能成为原告请求权基础。综上，原告非本案适格主体，其对答辩人的诉请没有请求权基础，其诉请不应得到支持，请依法予以驳回。        查明的事实        根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：        1、2016年6月22日，宁夏京源房地产开发有限公司与北京骏东公司签订《房屋租赁合同》，约定宁夏京源房地产开发有限公司将其位于宁夏银川市××县，上源大厦一层南部及东侧厂房出租给北京骏东公司。该房屋建筑总面积为1234平方米（办公区734㎡及车间500㎡），租赁用途为经营品牌汽车的展示、销售、维修和办公等商业服务。租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日，该《房屋租赁合同》还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。2016年7月18日，宁夏京源房地产开发有限公司与北京骏东公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，双方就《房屋租赁合同》中关于空调安装事宜进行了变更，约定展厅空调由宁夏京源房地产开发有限公司统一安装并进行维护。        2、2018年2月9日，宁夏京源房地产开发有限公司与被告北京骏东公司、宁夏骏飞公司签署了《合同权利义务转让协议书》，约定北京骏东公司将2016年6月22日与宁夏京源房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和2016年7月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》项下的权利义务全部转让给宁夏骏飞公司。涉案房屋由被告宁夏骏飞公司使用。        3、2016年3月18日，原告浩伟物业公司与宁夏京源房地产开发有限公司签订《承包经营协议书》，由浩伟物业公司承包宁夏京源房地产开发有限公司虹桥颐居苑资产经营权，期限为10年，自2016年3月18日至2026年3月19日止。涉案租赁物上源大厦一层南部及东侧厂房即属于虹桥颐居苑的一部分。《承包经营协议书》未对涉案房屋的物业费收费标准进行约定。        判决的理由与结果        本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”据此可知，在物业服务纠纷中，浩伟物业公司作为原告主张争议的物业管理费，依据举证责任分配的原则，应由浩伟物业公司对以下事实提交相关证据：第一、提供合法服务的合同依据；第二、浩伟物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务的依据，即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；第三、浩伟物业公司对欠付的物业服务进行了有效的催缴，被告骏飞公司在合理期限内仍拒绝缴纳的证据。从上述三个需满足的证明标准审查来看，浩伟物业公司在庭审时提交《承包经营协议书》以此来证明入驻小区进行服务的合法性，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据房地产开发商与物业管理相分离的原则，建设单位需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责物业的管理工作。根据《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”在本案中，涉案房屋的建设单位宁夏京源房地产开发有公司未通过招投标的方式选聘物业公司签订前期物业服务合同，而是擅自与物业公司签订《承包经营协议书》，将住宅小区的物业管理权“发包”给浩伟物业公司行使，以此收取承包金，该行为侵犯了业主的合法权益。本院在庭审过程中释明原告公司就实际履行物业管理事项承担举证责任，原告公司明确表示不能提交相关证据予以证实。原告浩伟物业公司提交的证据也不足以证明其在主张的物业服务期间对被告公司进行了有效的催缴送达。在上述三个证明标准均不能完成的情况下，浩伟物业公司应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：        一、驳回原告宁夏浩伟物业服务有限公司的诉讼请求。        二、案件受理费3475元（已减半收取），由原告宁夏浩伟物业服务有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    方卉二〇二一年六月二十四日书记员    刘珂焱《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。