福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4243号上诉人（原审被告、反诉原告）：林英雄，男，1963年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，福建诺鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州国际民航广场有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路132号。法定代表人：王界斌，执行董事。委托诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高冰倩，北京天驰君泰（福州）律师事务所实习律师。上诉人林英雄因与被上诉人福州国际民航广场有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林英雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州国际民航广场有限公司的全部诉讼请求，支持林英雄全部反诉请求。事实和理由：一、案涉《商品房预售合同》并未解除。1.《申请退房报告》的退房条件并未达成。案涉《申请退房报告》仅系设定退房的两个前提条件，即福州国际民航广场有限公司要将已收取的购房款退还给林英雄及福州国际民航广场有限公司负责将案涉房屋的银行贷款及相关责任全部移交其自身并承担相应的手续费，林英雄不再承担任何责任，但在《申请退房报告》出具后，福州国际民航广场有限公司仅向林英雄退还了部分购房款，并未依照《申请退房报告》的约定将案涉房屋的银行贷款转移至其自身名下，也未替林英雄结清该笔银行贷款，《申请退房报告》的退房条件并未达成，《商品房预售合同》并未解除。2.在林英雄出具《申请退房报告》时，双方并未就《委托房屋装修协议》、《管理合同》的解除事宜进行协商，在林英雄出具《申请退房报告》后，福州国际民航广场有限公司选择继续履行《管理合同》，并按照《管理合同》的约定向林英雄的还贷账户汇入房屋租金，可见双方并未实际解除《商品房预售合同》以及《管理合同》，双方仍存在房屋买卖关系以及租赁合同关系。3.案涉房屋的银行贷款实际是由林英雄向福州国际民航广场有限公司收取的租金以及林英雄自身资金结清。若案涉《商品房预售合同》已经解除，根据《申请退房报告》约定，案涉房屋的贷款实际应转移至福州国际民航广场有限公司名下，由福州国际民航广场有限公司负责偿还，但在《管理合同》履行过程中，福州国际民航广场有限公司多次未按期向林英雄还款账户汇入房屋租金，导致未能及时向银行归还房屋贷款，给林英雄个人征信造成严重污点，自2015年5月26日后，福州国际民航广场有限公司便未再支付租金，2018年10月9日，林英雄向贷款银行归还了案涉房屋的剩余贷款93124.24元，林英雄并未向福州国际民航广场有限公司催讨该笔款项，福州国际民航广场有限公司也未表示要归还林英雄所结清的房屋贷款，林英雄系基于房屋所有权人的身份为案涉房屋付清贷款。4.福州国际民航广场有限公司曾于2011年12月28日起诉林英雄要求解除案涉《商品房预售合同》，可见直至2011年12月28日，案涉《商品房预售合同》仍在履行中，双方未解除合同，在该案审理过程中，林英雄书面答辩不同意解除案涉《商品房预售合同》，福州国际民航广场有限公司选择撤诉，此后双方仍按《商品房预售合同》及《管理合同》的约定继续履行。二、退一步说，即便福州国际民航广场有限公司依据《申请退房报告》享有解除权，但该报告只是对退房条件进行设定、说明，而非正式的解除行为，福州国际民航广场有限公司在案涉《申请退房报告》出具近10年后，才于2011年正式提出解除《商品房预售合同》，且主动撤诉，现又于2020年提起本案诉讼要求解除《商品房预售合同》，其行使解除权的期限早已超过法律规定，无权再依据《申请退房报告》请求解除《商品房预售合同》，现林英雄已支付完毕案涉房屋的全部贷款，且自身无任何违约行为，福州国际民航广场有限公司应继续履行《商品房预售合同》，无权再请求解除合同。三、福州国际民航广场有限公司未按照《管理合同》的约定履行义务，应承担《管理合同》的违约责任，一审法院错误认定林英雄应承担《申请退房报告》的违约责任，严重损害林英雄的合法权益。福州国际民航广场有限公司辩称，双方早已就解除案涉合同达成一致意思表示，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林英雄的全部上诉请求。一、《商品房预售合同》已于林英雄出具《申请退房报告》之日解除。《商品房预售合同》第2.2条约定“合同解除，自乙方书面通知到达甲方之日起生效”，林英雄出具《申请退房报告》之日，解除合同的条件即已成就，双方达成退房一致意思表示后，《商品房预售合同》的解除即已生效，且《申请退房报告》未约定解除条件不成就的情形，因此《商品房预售合同》已于2001年12月10日合法解除。此后，福州国际民航广场有限公司根据《申请退房报告》分别于2002年3月20日、2002年3月22日、2002年4月1日退还林英雄已付的购房首付款等相关费用合计70000元，林英雄亦出具三张收据证明其收到上述款项，之后福州国际民航广场有限公司向贷款银行偿还诉争房产的按揭贷款，已按约定履行了自己的义务，林英雄主张福州国际民航广场有限公司未按照《申请退房报告》履行相应义务，与事实不符。二、林英雄无权出租诉争房产且《管理合同》失去效力，福州国际民航广场有限公司无需向其支付房屋租金及违约金，福州国际民航广场有限公司向林英雄账户转账的款项并非林英雄主张的房屋租金，而系根据《申请退房报告》的约定偿还按揭贷款。1.双方签订《管理合同》时林英雄尚未取得诉争房产所有权，《管理合同》因《商品房预售合同》在约定的房屋交付时间（2002年1月1日）前合法解除而失去效力，林英雄最终未被确认为房屋所有权人，亦非合法占有人，福州国际民航广场有限公司无需向林英雄支付租金，林英雄亦不得依据《管理合同》向福州国际民航广场有限公司主张房屋租金及违约金。2.福州国际民航广场有限公司向林英雄账户转账的款项并非林英雄主张的房屋租金，而系根据《申请退房报告》的约定偿还按揭贷款。根据《管理合同》及林英雄关于租金标准的主张，福州国际民航广场有限公司应自2002年1月起向林英雄支付房屋租金，2002年1月1日至2006年12月31日的月租金为1830.41元，另需支付年租金4392.98元，后每隔五年年租金与月租金递增；福州国际民航广场有限公司保证在租赁期限内每月10日前按时支付给林英雄上一个月的租金。若《管理合同》成立，福州国际民航广场有限公司应在2002年2月10日支付第一笔月租金1830.41元，但结合本案事实，福州国际民航广场有限公司自2001年12月起（《申请退房报告》出具以后）每月汇入林英雄用于按揭还款的账户的款项都在1300元左右上下浮动，第一笔是1351.73元，第二笔是1352.86元，都与林英雄主张的租金金额相差甚远，支付款项的时间也与其主张支付租金的时间不符。福州国际民航广场有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除福州国际民航广场有限公司与林英雄之间的《商品房预售合同》，并判令林英雄协助办理变更房产登记手续；2.本案诉讼费由林英雄承担。诉讼中，变更上述第1项诉讼请求为：判令解除福州国际民航广场有限公司与林英雄之间的《商品房预售合同》，并判令林英雄协助福州国际民航广场有限公司注销房屋抵押登记，并协助福州国际民航广场有限公司办理预售合同信息备案的注销手续。林英雄向一审法院提出反诉请求：1.判令福州国际民航广场有限公司协助林英雄办理坐落福州市台江区茶亭街道五一中路西侧132号民航广场1#9层208单元房产（下称讼争房）的产权登记手续，并支付自2020年9月10日起至产权登记完成之日止，以讼争房总价款245853元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利息计算的逾期办证违约金（暂计至反诉之日止为1685.61元）；2.判令福州国际民航广场有限公司向林英雄支付自2011年1月8日起至起诉之日止的租金286890.21元（自2011年1月8日起至2011年12月31日止的房屋月租金为1921.93元、房屋年租金为4612.63元/年；自2012年1月1日起至2016年12月31日止的房屋月租金2018.02元、额外的房屋年租金为4843.26元；自2017年1月1日起的房屋月租金2118.93元、额外的房屋年租金为5085.42元/年），并支付违约金239994.02元；3.判令福州国际民航广场有限公司赔偿林英雄因未按期偿还银行贷款造成林英雄的经济损失100000元。一审法院认定事实：2000年12月22日，以福州国际民航广场有限公司为卖方（甲方），林英雄为买方（乙方），双方签订一份《商品房预售合同》，约定：甲方将福州市鼓楼区茶亭街道五一中路西侧132号民航广场1#9层208单元出售给乙方，首付款50853元，余款195000元乙方通过银行按揭贷款支付。合同签订后，林英雄于2000年12月21日支付了48853元，于2000年12月24日支付了2000元，合计支付首付款50853元。上述《商品房预售合同》于2001年1月8日在福州市房地产交易管理所办理了预售登记。2001年2月20日，林英雄向中国工商银行股份有限公司福州台江支行按揭贷款195000元。2001年12月10日，林英雄向福州国际民航广场有限公司出具一份《申请退房报告》，主要内容为：“……，同意贵公司提出的退房要求，银行方面由贵公司协调将本人的按揭贷款手续全部移交贵公司（包括相关责任）。我方向贵方所购房的款项及其利息及相关购房手续等一切费用均由贵公司承担，我方概不负责，贵公司要将我方在购房中及未办理退房中的所有费用退还我方”。之后，福州国际民航广场有限公司分别于2002年3月20日支付10000元、2002年3月22日支付50000元、2002年4月2日支付10000元，合计支付给林英雄70000元。林英雄则相应出具了三份收据，落款时间为2002年3月20日的收据内容为：兹收到“民航广场”公司1#-208室（9层）退房款壹万元正；落款时间为2002.3.22的收据内容为：兹收到“国际民航广场”公司--民航广场1#-208室（第9层）购房款伍万元正；落款时间为2002.4.2的收据内容为：兹收回“国际民航广场”公司的“阿波罗大酒店”项目房号1#9层208单元的退房款壹万元正。但之后双方未办理案涉房屋的解押、注销预告登记等手续，亦未办理案涉房屋的银行按揭相关手续。2018年10月9日，林英雄与贷款银行中国工商银行股份有限公司福州台江支行就案涉房屋尚欠的贷款本息予以结清。期间福州国际民航广场有限公司或其公司人员有陆续将款转入银行按揭账户用于按揭分期还款。诉讼中，福州国际民航广场有限公司述称，林英雄出具上述《申请退房报告》后，其从2001年12月开始替林英雄还案涉房屋按揭贷款，每月按1300多元按揭贷款还款金额标准给林英雄转账。林英雄对此则述称，案涉房屋系委托福州国际民航广场有限公司出租，其收到的系租金。另双方对案涉房屋按揭借款于2018年10月9日与借款银行结清本息所支出的93124.24元系由林英雄支付的事实没有争议。一审法院认为，2001年12月10日，林英雄向福州国际民航广场有限公司出具的《申请退房报告》，以及其收回福州国际民航广场有限公司退还的部分购房款所出具的收条，均已明确表示同意退还所购案涉商品房，并收回部分购房款，即解除双方之间的商品房预售合同，福州国际民航广场有限公司亦依约退还其部分购房款，故双方当时已达成解除案涉《商品房预售合同》，因此，现林英雄要求判令福州国际民航广场有限公司继续履行案涉《商品房预售合同》并支付租金的反诉请求已缺乏依据，一审法院不予支持。林英雄如认为福州国际民航广场有限公司未依约全面履行《申请退房报告》中所约定的义务，可另行要求福州国际民航广场有限公司就退房所约定的事项承担责任。因福州国际民航广场有限公司与林英雄双方已就案涉商品房达成退房（解除）合意，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，故现福州国际民航广场有限公司要求判令解除其与林英雄之间签订的案涉《商品房预售合同》，并协助办理预售合同信息备案注销手续的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。《商品房预售合同》解除后，福州国际民航广场有限公司与林英雄应共同办理预售合同登记备案注销手续，而双方均未举证当时系对方拒绝配合，现诉至本案，产生的案件受理费应由双方各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福州国际民航广场有限公司与林英雄于2000年12月22日就坐落于福州市××楼××街道××路××号××广场××＃××层××单元所签订的《商品房预售合同》于判决生效之日解除；二、林英雄应于判决生效之日起七日内协助福州国际民航广场有限公司办理上述《商品房预售合同》预售登记备案注销手续；三、驳回林英雄的反诉请求。本诉案件受理费7936元，由福州国际民航广场有限公司与林英雄各负担3968元，反诉案件受理费5043元由林英雄负担。二审中，当事人未提交新的证据。福州国际民航广场有限公司在一审庭后向一审法院提交了个人住房贷款借款凭证1张（2001年2月28日）、中国工商银行特种转账借方凭证2张（2001年12月24日、2002年1月30日）及记录单2张（2001年12月26日、2002年1月30日），拟证明其于2001年12月26日即开始向林英雄还贷账户支付第一笔按揭贷款1351.73元，2002年1月30日向林英雄还贷账户支付第二笔按揭贷款1352.86元。经本院组织质证，林英雄认为，对真实性无异议，但只是福州国际民航广场有限公司单方记录，不能证明是支付林英雄的贷款，也不能证明其按照退房声明处理清楚按揭贷款事宜，故合同解除条件未成就。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以确认，对证明对象本院将在下述说理部分予以综合分析。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，在一审庭审辩论终结前，福州国际民航广场有限公司明确其第1项诉请为“确认福州国际民航广场有限公司与林英雄之间的《商品房预售合同》于2001年12月10日解除，并判令林英雄协助福州国际民航广场有限公司注销房屋抵押登记，并协助福州国际民航广场有限公司办理预售合同信息备案的注销手续”。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于案涉《商品房预售合同》是否已解除及林英雄是否应协助福州国际民航广场有限公司办理预售登记备案注销手续。根据已查明的事实，本案双方当事人于2000年12月22日签订《商品房预售合同》，林英雄支付首付款50853元，余款195000元办理银行按揭贷款，之后林英雄于2001年12月10日向福州国际民航广场有限公司出具一份《申请退房报告》，主要内容为：“……，同意贵公司提出的退房要求，银行方面由贵公司协调将本人的按揭贷款手续全部移交贵公司（包括相关责任）。我方向贵方所购房的款项及其利息及相关购房手续等一切费用均由贵公司承担，我方概不负责，贵公司要将我方在购房中及未办理退房中的所有费用退还我方”。后福州国际民航广场有限公司分三次共计支付给林英雄70000元，林英雄出具三份收据，确认收到福州国际民航广场有限公司上述退房款。可见，双方于林英雄出具《申请退房报告》之日已达成解除案涉《商品房预售合同》的合意，案涉《商品房预售合同》已于2001年12月10日解除，一审判决案涉《商品房预售合同》于判决生效之日解除不当，本院予以纠正。林英雄主张《申请退房报告》仅系设定《商品房预售合同》解除条件，因福州国际民航广场有限公司未将案涉房屋按揭贷款手续移交其公司，《申请退房报告》约定的解除条件未成就，但林英雄在《申请退房报告》中已明确表明同意福州国际民航广场有限公司提出的退房要求，《申请退房报告》中的按揭贷款手续移交及款项返还等系双方对合同解除后义务的约定，林英雄该主张与《申请退房报告》内容不符，不予采纳。另外，林英雄以福州国际民航广场有限公司向其还贷账户支付的款项性质系租金为由，主张《商品房预售合同》并未解除，福州国际民航广场有限公司对此不予认可，认为其向林英雄还贷账户支付的款项系偿还按揭贷款。本院认为，一审判决认定福州国际民航广场有限公司向林英雄还贷账户转账的款项系用于偿还按揭贷款并无不当，具体理由如下：第一，福州国际民航广场有限公司提交的中国工商银行特种转账借方凭证及记录单，可以证明其于2001年12月26日、2002年1月30日分别向林英雄的还贷账户支付了1351.73元、1352.86元，而林英雄一审提交的自营历史明细列表中2001年12月26日的还款金额为本金462.37元+利息889.36元=1351.73元，2002年1月30日的还款金额为本金464.51元+利息888.35元=1352.86元，两次偿还按揭贷款在时间及金额上均与福州国际民航广场有限公司向林英雄还贷账户转账的时间及金额相吻合；第二，林英雄一审陈述2002年2月10日开始支付租金，2002年2月10日之前林英雄系自己偿还贷款，之后是用福州国际民航广场有限公司向其还贷账户支付的租金及其自有资金偿还贷款，但据上述分析，福州国际民航广场有限公司2001年12月26日即开始向林英雄还贷账户转账；第三，林英雄陈述2002年1月1日至2006年12月31日期间月租金1830.41元，但该金额与福州国际民航广场有限公司向其还贷账户转账的金额并不相符。因此，林英雄以福州国际民航广场有限公司向其还贷账户支付的款项性质系租金为由，主张《商品房预售合同》并未解除，缺乏证据支持，本院不予采纳。林英雄还主张福州国际民航广场有限公司行使解除权超法定期限，但案涉《商品房预售合同》系双方于2001年12月10日协商一致解除，对林英雄该主张亦不予采纳。因案涉《商品房预售合同》已于2001年12月10日解除，林英雄诉请福州国际民航广场有限公司协助办证、支付租金及逾期办证违约金等已丧失依据，应不予支持。林英雄如认为福州国际民航广场有限公司未依约全面履行《申请退房报告》中所约定的义务，可另行主张。在案涉《商品房预售合同》已于2001年12月10日解除的情况下，一审判决林英雄协助福州国际民航广场有限公司办理上述《商品房预售合同》预售登记备案注销手续，并无不当，予以维持。综上所述，林英雄的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决案涉《商品房预售合同》于判决生效之日解除不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4249号民事判决第二、三项；二、变更福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4249号民事判决第一项为“确认福州国际民航广场有限公司与林英雄于2000年12月22日就坐落于福州市××楼××街道××路××号××广场××＃××层××单元所签订的《商品房预售合同》已于2001年12月10日解除”；三、驳回林英雄的上诉请求。一审本诉案件受理费7936元，由福州国际民航广场有限公司与林英雄各负担3968元，反诉案件受理费5043元由林英雄负担。二审案件受理费7936元，由林英雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄东旭审 判 员 吴筱洲审 判 员 符海燕二〇二一年六月十八日法官助理 龚 蓉书 记 员 翁哲颖