湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初2124号原告：湘潭市隆城商贸有限公司，住所地湘潭市雨湖区平政路街道大同东路1号。法定代表人：冯光华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余彪，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。被告：陈文生，男，汉族，1978年11月9日出生，户籍地江西省南昌市南昌县，现住湘潭市雨湖区。被告：周顺，女，汉族，1981年12月29日出生，住湘潭市雨湖区。两被告共同委托诉讼代理人：魏文军，湖南云天（湘潭）律师事务所律师。原告湘潭市隆城商贸有限公司与被告陈文生、周顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理本案后，依法适用普通程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告湘潭市隆城商贸有限公司的法定代表人冯光华及委托诉讼代理人余彪，被告陈文生、周顺的共同委托诉讼代理人魏文军及被告陈文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭市隆城商贸有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告陈文生、周顺支付场地租金27万元并按银行同期贷款利息计算自2013年8月起至归还之日止的资金占用费；2.由两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告湘潭市隆城商贸有限公司于2008年5月租赁湘潭大同世界实业股份有限公司位于湘潭市雨湖区XX路街道XX路XX号XX综合楼1-3层及附楼2-5层进行商业综合开发，期限12年。2013年4月1日，原告与被告陈文生口头约定：原告将XX综合楼二楼整层出租给陈文生经营电玩娱乐，租期不固定，场地使用费和物管费每月2.1万元。被告陈文生、周顺于2011年1月进场后一直家庭经营电玩娱乐项目，至2013年8月合计欠交租金27万元，被告陈文生、周顺出具欠条且承诺资金宽裕时一定补齐，但至今未付。为此，特诉至人民法院，请求依法判决。被告陈文生、周顺共同辩称，1.被答辩人不是适格的原告，无权就涉案房屋租赁要求答辩人承担房屋租赁费。被答辩人不是涉案房屋产权所有人，也没有取得涉案房屋所有权人授权出租或转租的权利，故其没有权利将涉案房屋租赁给其他第三人。2.答辩人不是适格的被告，答辩人与被答辩人没有签订案涉房屋租赁合同，也不是实际承租人。被答辩人诉称的电玩娱乐实际经营者为案外第三人湘潭市雨湖区XX电玩城（以下简称电玩城），答辩人只是其经营管理人，仅仅只是负责该电玩城的日常经营管理，并不负责该电玩城投资盈亏及房屋租赁，答辩人与被答辩人之间不存在实际房屋租赁合同关系。3.被答辩人在其诉状中称其与答辩人口头约定由答辩人以2.1万元/月价格，无固定期限租赁XX综合楼二楼整层用于经营电玩娱乐与客观事实不符。首先，答辩人并未与被答辩人达成所谓的房屋租赁口头协议，事实上，XX综合楼二楼分别是由案外人湘潭市雨湖区XX幼儿园及电玩城在分片经营，答辩人只是案外人的经营管理人员，不能因为管理人员在职责范围内牵涉到租赁费结算就认定为实际租赁人。其次，电玩娱乐项目最初的开办是由被答辩人的股东冯光华、李振安等8位投资人合伙于2010年7、8月份创办的，2010年12月份，冯光华邀请陈文生入伙，陈文生便代案外人周伏林（电玩城实际经营者）投入15万元入伙。后该电玩娱乐项目在合伙经营不久就出现了亏损及合伙人内部矛盾，为此，冯光华、李振安、李**找到陈文生，要求陈文生联系有实力的投资人出资30万元，同时冯光华与李振安共同出资30万元、李**保留10万元原投资股本（不再出资），从而将其他合伙人的股份进行了收购，让其他合伙人退伙，由上述人员共同经营该项目。于是陈文生联系了电玩城负责投资后一起合伙经营，期间陈文生负责日常经营管理，冯光华、李振安负责场地租赁事宜，但冯光华、李振安答应的30万元投资款并未到位。2011年12月份，冯光华、李振安也要求电玩城将其股份收购，退出合伙，再进行退货结算时，冯光华、李振安答应让电玩城继续单独经营，不另行收取房屋租赁费，把他们投入的股份按约定价格退给他们就可以了，不另行收取房屋租金。在这种情况下，电玩城答应了他们的要求，按他们提出的退股价格进行了退股结算，同时也就没有再就经营场地另行再签订房屋租赁合同，实际上在退股结算款中就已经包含了房屋租金（冯光华、李振安并未实际出资，其入股就是资金就是房屋租金）。2013年9月9日，冯光华、李振安找到陈文生，要求陈文生配合在房屋租金欠条上签字，说是应付上面，并不是找电玩城要租金，考虑到是一起合伙经营过的朋友，陈文生就在欠条上签字了。另外，实际至2012年1月份，电玩城就因电游、游艺厅服务文化许可证到期，政府不再许可继续经营而实际处于停业状态，故不存在继续租赁案涉房屋继续经营的情形。4.被答辩人诉称的租金为2011年4月至2013年8月31日期间的房屋租金，该房屋租金注明到期期限至今早已超过了民法典规定的3年诉讼时效，已经丧失了胜诉权。综上，被答辩人的诉请，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。原告湘潭市隆城商贸有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.原告公司营业执照、法定代表人身份证明书，拟证明原告诉讼主体适格。证据2.被告户籍证明，拟证明被告诉讼主体适格。证据3.欠条2张，拟证明被告欠原告租金共计270,000元。证据4.欠条2张，拟证明欠款事实，并同意将电玩经营手续作为欠款暂时抵押。证据5.租赁合同解除协议，拟证明原告在2008年与大同实业股份有限公司签订合同到2020年截止，但是在2017年遇到了政府征收，故在2017年4月30日解除了合同。证据6.举办民办教育机构申报审核表，拟证明湘潭市瀚林国学幼儿园就是被告陈文生申报的。对原告提交的上述证据，被告陈文生、周顺共同质证认为：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明是本案适格的原告，并不能证明房屋所有权人是原告，不能证明原告有权处理房产。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，并不能证明两被告是本案的适格被告，因为两被告不是实际承租人。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，欠条是因为被告陈文生是代理管理者签字的，并不是代表被告陈文生本人欠的，是应冯光华、李振安的要求签字的；同时，2012年3月27日的欠条上面已经很明确的注明了该租金是4到5月份归还，也就是该欠条早就过民法典所说的诉讼时效，丧失了胜诉权；2012年5月29日的欠条注明的租金到期日是2012年4月、5月份，也过了诉讼时效，故丧失了胜诉权。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议；其中2011年10月13日的欠条的内容可以证实实际经营者是电玩城及周伏林，进一步证实本案的被告不是适格的主体，且欠条的来历也是应冯光华、李振安的要求配合他应付上面，并不是实际欠了房租。对证据5、6，因没有原件，不符合证据规则，不应作为证据采纳，故对其三性均有异议。被告陈文生、周顺为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1.个体工商户登记基本信息，拟证明：本案实际承租人为电玩城；电玩城已于2012年元月初停业。对被告陈文生、周顺提交的该组证据，原告质证认为，对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，第一、电玩城的申请者是周伏林，申请者从来没有出面对电玩城进行过经营，第二、周伏林就是被告周顺的父亲，只是以他的名义办理了经营电玩城的执照，第三、从申请表上看是个体工商户没有任何的其他合伙人、投资人，原告的股东也没有见过周伏林，也未与电玩城签订过任何协议，故这一份案外人周伏林的工商登记信息与本案没有任何关系。对原告湘潭市隆城商贸有限公司及被告陈文生、周顺提交的前述证据，本院作如下认定：对原告湘潭市隆城商贸有限公司提交的证据1、2、3、4，本院对其真实性均予以认定，但证据3、4不能达到原告的全部证明目的。对证据5、6，原告虽未提交原件，但结合原、被告双方的当庭陈述，本院对其真实性予以认定。对被告陈文生、周顺共同提交的证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年5月7日，案外人湘潭大同世界实业股份有限公司与湘潭衣佰穗贸易有限公司签订《租赁合同》，约定由湘潭大同世界实业股份有限公司将其所有的位于湘潭市大同路1号大同世界综合楼主楼1-3层及附楼2-5层租赁给湘潭衣佰穗贸易有限公司使用，租赁期限自2008年6月1日起至2020年5月31日止。同年5月28日，湘潭衣佰穗贸易有限公司更名为湘潭市隆城商贸有限公司，同日，湘潭大同世界实业股份有限公司、湘潭衣佰穗贸易有限公司和湘潭市隆城商贸有限公司签订了《合同承租方变更协议》，约定前述《租赁合同》的承租人由湘潭衣佰穗贸易有限公司变更为湘潭市隆城商贸有限公司，享有《租赁合同》的权利、义务。后原告于2011年将上述房屋中主楼第2层出租给湘潭市城市精英电玩城用于经营电玩，该电玩城的登记经营者为案外人周伏林（系被告周顺之父、被告陈文生与被告周顺系夫妻关系，周伏林已于2012年7月份死亡）、被告陈文生负责经营管理。原告的法定代表人冯光华当时系该电玩城合伙投资人之一。原告既未与被告陈文生，也未与上述电玩城签订书面租赁合同。2011年11月10日，被告陈文生在一份由冯光华手写的欠条上的“欠款人”处签写了“陈文生、周顺（周伏林）”三人的名字及“2011年11月10日”。该欠条冯光华书写的内容为：“我陈文生城市精英电玩城老板法人周伏林欠隆城商贸有限公司、冯光华、李振安人民币壹拾贰万陆仟元整（半年房租）。陈文生老板与岳父周伏林称（城市精英电玩城法人）自愿将城市精英电玩城的文化经营许可证编号：湘娱文C雨0145作抵押，并且法人周伏林写出书面委托书。注明：1.上述欠款在今年十二月十二日以前，陈文生、周伏林无论生意的好坏或转让、出租、买卖设备等都必须经冯光华、李振安同意并且必须归还欠款壹拾贰万陆仟元整，如到时未归还欠款，冯光华、李振安全权到湘潭市雨湖区文化体育局办理更名过户手续并且可处置场内所有电玩设备。2.全权委托书由周伏林委托、签字并提供法人身份证复印件。3.文化经营现已在隆城商贸公司，除冯、李、陈、周知晓外，任何人不得泄秘（密）或外说。4.若陈文生、周伏林称二0一一年十二月十二日以前归还欠款壹拾贰万陆仟元整，委托书作废并且由陈文生收回。5.从二0一一年十月十二日以后调整为壹万捌仟元每月，陈文生需每月十日以前预交租金并且交清上月所欠电费及晚班费、卫生费等。2011年10月13日”。2012年3月27日、2012年5月29日，陈文生分别向原告出具欠条各一张，上述两张欠条载明的内容分别为：“今欠隆城商贸公司正二楼门面租金总计壹拾叁万肆仟元整（4-5月份）归还。欠款人：陈文生。2012年3月27日”。“今欠隆城商贸有限公司2012年4-5月租金壹万陆仟元整。欠款人：陈文生。2012年5月29日”。2013年9月9日，被告陈文生还在一张已由冯光华书写好的欠条的“欠款人”处签名，该张欠条的内容为：“我陈文生欠隆城商贸有限公司、冯光华、李振安二楼门面租金壹拾贰万元整（120,000）（从2012年6月1日-2013年8月31日）。欠款人：陈文生。2013年9月9日”。之后，原告以陈文生未支付租金，于2017年7月17日将两被告起诉至本院，后又于2017年10月30日向本院提出撤诉申请。本院于2017年10月31日作出（2017）湘0302民初2351号民事裁定，裁定准许原告撤诉。另查明，1.2011年10月15日，原告与案外人湘潭市翰林国学幼儿园（实际登记名称应为湘潭市雨湖区XX幼儿园）签订了一份《场地使用合同书》，约定由湘潭市雨湖区XX幼儿园承租湘潭市雨湖区XX路XX路XX号XX购物城二层门面，租期为8年，自2011年10月15日起至2019年10月14日止，之后，双方实际于2018年4月30日解除了租赁关系；同时，原告的法定代表人在开庭时认可该合同的租赁场地实际就是本案的涉案房屋，即原大同世界主楼的二楼整层。2.2017年4月30日，原告与湘潭大同世界实业股份有限公司签订了两份《租赁合同解除协议》，该协议除约定解除原租赁合同外，还对其他方面进行了约定。3.案外人湘潭市雨湖区XX幼儿园现已被撤销，其原登记的法定代表人为彭哲，同时根据陈文生的当庭陈述，该幼儿园当时是由其与彭哲、谢阳婕、朱思思四人合伙开设的，实际经营到2016年下半年；同时陈述，对于该幼儿园的租金，其与谢阳婕、朱思思均向原告交纳过，原告法定代表人则陈述是彭哲与陈文生去交的；另外陈文生还陈述电玩城停止经营后，其就已将场地腾空了，否则也无法经营湘潭市雨湖区XX幼儿园。4.原告的法定代表人在开庭时陈述其在本案中主张由两被告支付的27万元租金中有部分为湘潭市雨湖区翰林国学幼儿园应付的租金，具体金额为12万元。同时其还明确该27万元的具体组成为：2011年4月12日至2011年11月10日的租金为12.6万元（2.1万元/月×6月）、2012年3月12日至2012年3月31日租金为8000元、2012年4月1日至2013年8月31日租金为13.6万元（8000元/月×17月）。5.另根据本院于2018年4月30日作出的（2018）湘0302民初544号调解书中的内容，能确认湘潭市雨湖区翰林国学幼儿园已将涉案房屋的租金交纳至2017年2月28日止。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原告未提交足够的证据证实两被告系租赁合同的相对方，两被告也否认其并非本案的实际承租人。而在本案开庭时，原告自认其向两被告主张的27万元租金中有12万元实际系湘潭市雨湖区翰林国学幼儿园应支付的租金，但根据本院作出的（2018）湘0302民初544号调解书中的内容，能确认湘潭市雨湖区翰林国学幼儿园已将涉案房屋的租金交纳至2017年2月28日止，而2017年2月28日的租金已由案外人湘潭大同世界实业股份有限公司进行了主张。同时根据查明的事实，实际租赁案涉房屋的分别是湘潭市雨湖区城市XX电玩城和湘潭市雨湖区翰林国学幼儿园，而非本案两被告。在这种情况下，原告向两被告主张27万元租金缺乏足够的事实与法律依据。同时，在本案审理过程中，被告陈文生、周顺辩称原告湘潭市隆城商贸有限公司的诉讼请求已经超过了法律规定的法定诉讼时效，请求依法驳回原告湘潭市隆城商贸有限公司的诉讼请求。对本案是否已过诉讼时效的问题，本院分析如下：2009年8月27日修正的民法通则第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，被告陈文生于2012年3月27日向原告出具的“欠条”中明确载明有“今欠隆城商贸公司正二楼门面租金总计壹拾叁万肆仟元整（4-5月份）归还”，也就是说在该欠条中，原告陈文生约定在2012年4-5月份归还13.4万元。在此种情况下，原告应提交确实、充分、有效的证据证实其在2012年5月31日之后的1年中向陈文生主张过权利或通过其他合法、有效的途径请求过保护其权利。同时，在陈文生多次向原告出具欠条或者欠条上签名后，原告仅于2017年7月17日以起诉方式向两被告主张过权利，除此之外，未提交证据证实以其他方式向两被告主张过权利，但之后原告又于2017年10月31日向本院撤回了对两被告的起诉，本院也已于当日作出了准许撤诉裁定书。现原告再次起诉向两被告主张权利已超过了法律规定的三年时效，且其仍未向本院提交证据证实其在法律规定的诉讼时效期间内向两被告主张过权利，而两被告也否认原告主张过权利，在这种情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，即算两被告应向原告支付相应的租金，原告的诉讼请求也无法得到支持。综上，本院对原告要求两被告支付租金27万元并支付资金占用费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告湘潭市隆城商贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费5350元，由原告湘潭市隆城商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  左 斌人民陪审员  董培情二〇二一年六月二十九日书 记 员  蒋 垚附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。