辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初908号原告：兰士玉，男，汉族，1971年9月30日出生，现住辽阳市白塔区，辽阳市建材大市场日丰管业销售员。被告：辽阳红美置业有限公司，住所地辽阳市文圣区衍水大街8号，统一社会信用代码：91211000580734739P。法定代表人：于建洪，该公司总经理。委托代理人：史艳军，系辽宁文正律师事务所律师。原告兰士玉诉被告辽阳红美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王元春依法适用简易程序独任公开开庭进行了审理。原告兰士玉、被告辽阳红美置业有限公司（以下简称红美公司）的委托代理人史艳军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰士玉诉称：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年8月7日与被告红美公司签署了《商品房买卖合同》，合同编号为HMS1-0889，原告购买被告开发的红美国际五金大市场的商品房16N1单元1层06计34.91平方米一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的规定。原告于2013年8月7日以全额方式向被告支付了购房款共计209460元。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条规定，该商品房于2013年12月18日前验收合格并交付使用。但由于被告没有依照红美国际商贸城《商品房买卖合同》约定日期验收合格，导致至今2021年3月20日，原告不能合法入住经营。被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条至第十四条约定，“甲方应支付乙方违约金，违约金自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止。”违约金自2013年12月18日到现在2021年4月20日，违约金为20.94元/天*2583天=54088.02元。起诉之日起至实际交房日损失按合同约定违约金日万分之一另行支付。原告多次向被告提出按合同支付违约金，并尽快将商品房交付使用，都遭到拒绝，故原告诉至法院。原告的诉讼请求为：一、请求贵院判令被告赔偿商品房违期交房违约金54088.02元（此金额为合同约定交房日2013年12月18日起至2021年4月20日），起诉之日起至实际交房日损失按合同约定违约金日万分之一另行支付。二、请求贵院判令本案包括诉讼费在内的一切费用由被告承担。原告表示其没有签订过委托经营管理协议。为支持其诉讼请求，原告兰士玉提供如下证据材料：证据1、商品房买卖合同，证明2013年8月31日原、被告就涉案房屋签订了商品房买卖合同，具体约定了房屋价款、交房日期、违约责任等，原告没有在约定交付日期前交付房屋。证据2、购房收据2张，证明2013年7月5日，兰桂微（我姐姐）交纳定金2万元，2013年8月31日交纳189460元，共计房款花销209460元。被告辽阳红美置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求2013年12月18日起计算违约金。原告在与我公司签订买卖合同的同时，与辽阳红美企业管理服务有限公司签订有委托经营管理协议，根据协议约定从2013年12月18日起至2016年12月18日，案涉商铺的经营管理权及收益权归辽阳红美管理公司所有，原告无权对案涉商铺在此期间享有收益权，因此原告无权要求此期间的违约金。另外根据红美公司销售政策对委托经营管理的商铺实行销售让利，前三年商铺让利已经给业主，因此逾期交房违约责任应该从2016年12月18日开始计算。被告辽阳红美置业有限公司未向法庭提供证据。被告辽阳红美置业有限公司对原告所举的证1、证2均无异议。经审理查明，2013年8月31日，原告兰士玉与被告辽阳红美置业有限公司签订合同编号为HMS1-0889的《商品房买卖合同》，原告兰士玉以人民币209460元的价格，购买被告红美公司的红美国际建材五金大市场第16N幢1层06号建筑面积34.91平方米房屋。2013年7月5日，原告兰士玉姐姐兰桂微向被告红美公司支付了定金20000元。2013年8月7日，原告兰士玉向被告红美公司支付剩余房款189460元，综上，原告兰士玉履行了全部付款义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（被告）应当在2013年12月18日前，将所出售房屋交付买受人（原告）装修，在2014年8月31日前办理正式交房手续。依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。但是，被告红美公司违反了该约定，至今未将原告兰士玉所购的房屋经验收合格并交付其使用。按照该合同第九条1、（2）约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据及原、被告当庭陈述证据在卷证明，足以认定。本院认为，原告兰士玉与被告辽阳红美置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同成立并合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。被告红美公司逾期未交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。关于原告兰士玉要求被告红美公司承担违约金的诉讼请求，按照合同约定被告红美公司应在2014年8月31日前办理正式交房手续，将经验收合格的房屋交付给原告，然被告红美公司违反该约定至今未向原告交付该房屋，其行为已构成违约，按照原、被告签订的商品房买卖合同第九条1、（2）的约定，被告红美公司如逾期交房超过180天后，原告兰士玉要求继续履行合同的，被告红美公司继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按原告兰士玉已交付房价款承担日万分之一的违约金；故本院支持被告红美公司自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止承担违约金，标准按已交付房款的日万分之一给付。关于被告红美公司以原告兰士玉所购房屋委托经营管理三年要求自2016年12月18日开始计算违约金之抗辩，原、被告均未举证证明，双方之间签订了委托经营管理协议，故该抗辩没有证据支持，本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告辽阳红美置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告兰士玉自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，违约金按照房价款人民币209460元的日万分之一计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已经减半收取的案件受理费1150元，由被告辽阳红美置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本共7份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员 王元春二〇二一年六月二十八日法官助理 李 爽书 记 员 曾 欢本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续到民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。