上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初24840号原告：袁建明，男，1969年3月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：孙炯，上海邑鼎律师事务所律师。被告：黄佳晶，女，1989年6月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：荆华，上海申渝律师事务所律师。原告袁建明诉被告黄佳晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告袁建明的委托诉讼代理人孙炯、被告黄佳晶及其委托诉讼代理人荆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁建明诉称：2019年12月4日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将本市黄浦区轨交人民广场站3号口1-150商铺租给被告经营使用，租期自2020年1月1日至2021年10月31日止，每月租金人民币52,000元，保证金人民币60,000元。合同签订后，被告支付了2020年1月至4月的租金人民币208,000元，之后被告仅于2020年6月10日支付了7月份的部分租金人民币15,000元外，再未支付租金。经催讨，被告仍未支付，并提出提前解约，被告的行为已构成违约，故原告起诉要求：1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年7月14日解除；2、被告偿付违约金人民币60,000元；3、被告支付2020年5月1日至2020年7月14日的租金人民币130,000元；4、被告按照每月人民币52,000元标准支付自2020年7月15日至2020年8月28日的房屋使用费人民币78,000元；5、被告支付电费人民币7,795元。被告黄佳晶辩称：首先，据了解系争商铺产权人上海地铁商贸有限公司的租赁合同中约定不得转租，现原告未提供其与上家的租赁合同及其向上家支付租金的凭证，故被告认为原告无权出租系争房屋，双方签订的租赁合同系无效合同；其次，因为疫情原因，原告同意被告免交2020年5、6月的租金，且2020年7月租金调整为人民币15,000元，故被告已付清2020年7月31日前的租金，不存在拖欠租金的情形。另外，根据产权人出具的情况说明，系争商铺的租赁合同于2020年7月31日到期，之后产权人未与他人签订合同，故原告无权向被告主张自2020年8月起的租金。被告已于2020年8月20日实际搬离系争商铺；第三，被告没有违约，不应承担违约责任，且原告主张的违约金过高；第四，在原告未提供其与上家的租赁合同及其向上家支付租金和水电费凭证的情况下，原告无权向被告主张房屋使用费和水电费。综上，不同意原告的全部诉讼请求。原告袁建明提供的证据如下：1、《商铺租赁合同》，证明2019年12月4日原、被告双方签署《商铺租赁合同》，就系争商铺的相关租赁事宜进行了约定；2、微信聊天记录，证明原告向被告催讨租金；3、被告店铺营业员上岗信息登记表(照片)，证明被告取得系争商铺后正常经营；4、照片，证明2020年7月31日系争商铺闭门状态，被告的招牌未拆除，店铺内物品尚未搬离；5、照片，证明2020年8月14日被告仍在经营；6、上海月亦知工贸有限公司法定代表人吴安龙与次承租人芮亮的微信记录、电费明细单、原告支付电费的银行流水，证明2020年1月16日至2020年9月1日的电费抄表数及电费金额，原告已垫付了该笔电费；7、照片，证明2020年8月28日被告还在系争商铺内经营。被告黄佳晶对原告袁建明提供的证据1真实性及证明内容均无异议；对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议；对证据3真实性无异议，但看不出具体时间，故不认可证明内容；对证据4真实性无异议，但无法看出商铺内物品是否清退，故对证明内容有异议；对证据5真实性无异议，但对证明内容不认可，被告只是在清理物品准备腾退商铺，并未经营；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，微信记录不完整，且无法确认微信聊天主体的身份；电费明细单系手写，无法确认电费抄表数及金额的真实性；芮亮的身份亦无法确认，故其不认可原告的证明目的；对证据7真实性、关联性不认可，不是照片原件,且照片背景模糊。被告黄佳晶提供的证据如下：1、上海地铁商贸有限公司出具的情况说明，证明系争商铺的实际承租人为上海月亦知工贸有限公司，租期至2020年7月31日到期，之后未再签订租赁合同，系争商铺处于关闭状态，原告无权向被告收取租金；2、《商业场地租赁合同》，证明上海地铁商贸有限公司将系争商铺租赁给上海月亦知工贸有限公司经营使用，租期自2019年4月1日至2020年7月31日，并约定禁止将系争商铺转租给第三方；3、被告银行卡明细，证明被告向原告转账付款的明细；4、上海申通地铁资产经营管理有限公司关于支持疫情防控减免租金的通告，证明因疫情原因，上海地铁官网发布减免租金通告，减免期间为2020年2月1日至2020年3月31日；5、微信聊天记录，证明原告同意被告在支付下一期租金时少支付两个月租金；6、照片，证明被告携自有物品搬离系争商铺，商铺一直处于空关状态；7、2019年12月11日原告出具的收条，证明原告确认收到被告支付的2020年1-4月租金人民币208,000元、2019年12月租金人民币26,800元、协调费人民币4,000元以及租赁保证金人民币60,000元；8、招商银行户口历史交易明细表，证明被告向原告支付租金的明细，被告不存在拖欠原告租金的情形。原告袁建明对被告黄佳晶的证据1－2真实性无异议，对证明内容有异议；对证据3真实性无异议，确认收到该五笔费用，但无法看出费用用途；对证据4真实性无异议；对证据5被告只截取了其中一段聊天记录，无法看出前因后果；对证据6无异议；对证据7真实性无异议；对证据8真实性无异议。经审理查明：2019年12月4日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将本市黄浦区轨交人民广场站3号口1-150商铺在可合法租赁及合法运营的状态下租给被告经营使用，商铺建筑面积30平方米；租期自2020年1月1日至2021年10月31日止；每月租金人民币52,000元，租金每季度一次性付清，每季度租金均在下一季度前15日一次性付清；保证金人民币60,000元，待合同期满被告付清所有费用后，原告应将保证金全额无息退还被告；若被告延迟交付房租超过10天的，原告有权解除合同；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿违约金人民币60,000元，并赔偿由此引起的其他一切损失和费用。合同签订后，被告于2019年12月11日通过银行转账方式向原告支付了2020年1-4月的租金人民币208,000元、2019年12月16日至2019年12月31日租金人民币26,800元、协调费人民币4,000元，原告于同日出具收条确认收到上述款项，并确认租赁保证金人民币60,000元已于2019年12月4日收取。租赁期间，因新冠疫情给被告经营带来影响，被告向原告提出减免租金，经协商原告同意在下一季度支付租金时免除被告2个月租金。之后因经营状况未见改善，被告向原告表示到6月底不再继续履行合同，原告建议被告7月份再试试看，先付租金人民币15,000元，若仍经营未得到改善，则解除合同。2020年6月10日，被告向原告支付了租金人民币15,000元。2020年6月17日，被告向原告表示希望继续履行合同，原告回复若继续履行合同，则7月份的租金应按合同约定补足，被告提出异议，双方协商未果。2020年7月14日，原告再次询问被告是否继续履行合同，被告表示因租金太高，不再继续履行合同。但之后被告并未结清相关租金、水电等费用及搬离系争商铺，故原告以被告欠付租金并擅自提前解除合同为由起诉来院，要求判如所请。另查明，原告已支付2020年1月16日至2020年9月1日的电费人民币7,795元。被告确认自2020年1月1日起至实际搬离之日期间未向原告支付电费。审理中，原、被告双方确认被告于2020年8月20日向上海月亦知工贸有限公司返还了系争商铺，但之后原告又提供一张照片证明2020年8月28日被告仍在经营，对此被告予以否认。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应严格按约履行各自义务。合同履行期间，虽被告经营因疫情受到影响，但在原告已免除被告2个月租金的情形下，被告以租金太高为由提前解除合同，违反合同约定，应承担相应违约责任。但考虑到疫情给被告经营造成影响，本院对违约金金额酌情予以确定，以一个月租金金额为限。现原告同意以被告提出解除合同之日为双方合同解除之日，于法不悖，本院予以确认。对被告搬离承租场地时间，双方陈述不一，但庭审中双方曾确认2020年8月20日为被告搬离日期，故本院以该日确认为被告搬离之日。根据双方微信聊天记录，原告曾建议被告7月份先付部分租金，若仍无法改善经营状况，再解除合同，但未提及解除合同需补足5－6月免除的租金，故本院对原告主张5－6月的租金不予支持。合同解除后，被告理应结清租金、电费、房屋使用费等相关费用，故原告要求被告支付租金、电费、房屋使用费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于电费金额，本院将根据被告的使用期限酌情予以确定。关于被告辩称原告曾同意2020年7月份租金调整为人民币15,000元，但从双方微信聊天记录中无法看出该意思表示，且原告亦予以否认，故被告该项意见，本院不予采信。关于被告辩称产权人的租赁合同于2020年7月31日到期，原告无权向被告收取自2020年8月起的费用的主张，虽出租人在到期后未与承租人签订书面合同，但也不表明不存在事实上的租赁，且被告实际占有使用期间，既未发生产权人主张合同到期的事实，也未发生妨碍被告使用房屋的情形，故被告的该项辩称意见，本院亦不予采信。现合同已解除，原告应于被告结清相关费用后将租赁保证金予以退还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁建明与被告黄佳晶于2019年12月4日签订的《商铺租赁合同》，自2020年7月14日起解除；二、被告黄佳晶应于本判决生效之日起十日内支付原告袁建明2020年7月1日至2020年7月14日的租金人民币9,266.67元；三、被告黄佳晶应于本判决生效之日起十日内支付原告袁建明2020年7月15日至2020年8月20日的房屋使用费人民币64,133.33元；四、被告黄佳晶应于本判决生效之日起十日内支付原告袁建明电费人民币7,000元；五、被告黄佳晶应于本判决生效之日起十日内支付原告袁建明违约金人民币52,000元；六、原告袁建明应于本判决生效之日起十日内返还被告黄佳晶租赁保证金人民币60,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,225元，由原告袁建明负担人民币1,117元，由被告黄佳晶负担人民币3,108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  李金萍法官 助理  周 琪书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。