安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1125民初2846号原告：王莉，女，1982年12月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：吴旭，安徽同川律师事务所律师。委托诉讼代理人：章翔，安徽同川律师事务所律师。被告：吴娟，女，1979年6月8日出生，汉族，住安徽省定远县。原告王莉与被告吴娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告王莉的委托诉讼代理人吴旭，被告吴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日年度租金36000元；二、判令被告向原告支付电费365元、物业费2177元；三、判令被告向原告支付律师代理费3000元，保险费500元；四、由被告承担本案诉讼费用及其他必要费用。庭审中，原告补充第二项诉讼请求：要求被告支付水费47.4元；同时明确第四项诉讼请求，要求被告承担诉讼费及保全费。事实与理由：2017年6月20日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定由被告承租定远.阳光商业广场F号楼106室，建筑面积约41.24平方米，租赁期限为2017年6月20日至2019年6月30日，合同还约定了租金及支付方式、商铺的修缮及使用、合同的变更、解除和终止等内容。2019年7月1日，原、被告再次签订了一份《商铺租赁合同》，约定租期为2019年7月1日至2020年7月1日，租金为36000元/年。合同到期后，原告要求与被告继续续签合同，被告一直以种种理由推诿、拖延，虽继续租赁但一直未与原告签订合同，也未向原告支付租金，甚至开始停止支付物业费和电费，物业服务企业多次向原告催要，原告无奈之下只能先行垫付。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原、被告之间的租赁合同关系真实存在，根据合同约定、《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，被告拒绝缴纳租金、物业费和电费的行为己经构成违约，为维护原告自身的合法权益，故具状起诉至贵院，以期判如所请。被告吴娟辩称：1、王莉要求我支付2020年7月1日至2021年6月30日的房屋租金不应得到支持。我系2017年6月20日承租的阳光商业广场F号楼106室，约定年租金40000元，到期后，我又续租一年，租金36000元均已支付。2020年6月，因房租即将到期，我的服装店因生意清淡、经营收入较小，遂和出租方协商降房租，但出租方没有同意，亦没有与我签订租赁合同，我就表示不再续租。因疫情原因，出租方同意给我3-4个月的甩货时间，并同意我每月支付2500元费用以弥补占用房屋期间的出租方的损失，并将这2500元含物业费用，但水电费仍由我按实用数额交纳，我对此也表示同意。后我再甩货后陆续搬离，并在2020年9月份支付了出租方10000元。2020年10月中旬，我搬离了承租的房屋，并将钥匙交给了出租方（有两把钥匙，有一把我开始没找到，后来我在家翻到了，又在12月份将这一把给了出租方）。之后，出租方又将该房屋另租了他人，现他人已在该房屋内经营有几个月时间了。以上可以看出，我与出租方未签订续租合同，且出租方已将房产另租他人，其仍向我主张房屋租赁费用没有法律依据，应予驳回；2、王莉要求我支付电费、物业费更无依据。我在承租期间均按期交纳水电、物业费用，且我在甩货期间的水电费亦交纳，故请予以驳回；3、王莉主张的律师费、保全费应由其自行承担。王莉的诉讼请求得不到支持，相关费用就应由其自行承担，且法律没有规定律师费、保全费由他人承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：证据一、租赁合同三份，证明涉案房屋系原告自定远阳光置业有限公司、倪霞处租赁并转租给被告的事实；合同约定任何一方单方提前解除合同应提前60天通知对方，诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费等由违约方承担；证据二、诸立君与吴娟的聊天记录7张，证明原合同到期后，被告以种种理由推诿、拒签，一直到2020年12月10日单方将钥匙丢给委托人诸立君；证据三、收据三页、自来水发票一页、自来水厂证明及用户基本信息列表、支付宝及银行转账，证明原告替被告垫付了其租赁经营期间的电费365元、物业费2177元、水费47.7元；证据四、电子发票一页，证明原告因本案支付保险费500元；证据五、委托代理合同、发票、转账凭证，证明原告因本案支出律师代理费3000元。被告吴娟对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一、原告与定远阳光置业有限公司、倪霞签订的租赁合同我不知道，我与原告之间签订的合同是真实的；对证据二、真实性无异议，但不完整；对证据三、证明目的不认可，电费该我付的我已经付清，在2020年10月份我的店已经撤走了；对证据四、与我无关；对证据五、证明我不认可。被告吴娟为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、吴娟与诸立君的聊天记录10张，证明我的所有费用与房东协商后，已经全部付清，不欠任何费用；证据二、费用信息列表3张，证明我不欠原告水费，走的时候还有余额；证据三、电费收据41张，证明我在使用房屋时交到2020年10月15日电费，租赁期间电费已经全部交齐了；证据四、收据1张，证明王莉目前还欠我2000元的押金；证据五、收条2张及银行转账记录1张，证明我不欠原告房租，最后甩货期间4个月补偿1万元包含物业费在内；证据六、物业费收据2张，证明我也不欠物业费。原告对被告吴娟所举证据发表如下质证意见：对证据一、因为被告提交的该组证据中部分与我方提交的一致，被告也有原始的聊天记录，因此对其真实性认可，但对其证明目的不予认可；该组证据中的第二页2020年8月26日委托人诸立君“你好，这俩天我们把合同签了。”被告答复“好”。第四页2020年9月1日、第八页2020年9月22日双方均提及到签合同一事，且从聊天记录可以看出，当时合同已经交给了被告；对证据二、真实性无异议，但水费47.4元系原告缴纳；对证据三、2020年4月16日之前的我方予以认可；对于被告向华振物业缴纳的2020年7月25日至10月15日的电费不予认可，因该期间电费由原告缴纳至天宝物业并且原告缴纳的2020年10月15日至12月15日期间的电费；对证据四、我方认可；对证据五、对收条2张真实性认可，证明目的不认可，被告只缴纳至2020年7月1日的房租；对于转账凭证真实性认可，证明目的不认可，被告于2020年9月4日支付的1万元从聊天记录可以看出是在诸立君催促下先行支付的部分租金并不是被告辩称的4个月的甩货费用；对证据六、真实性认可，对于关联性及证明目的不认可，物业费收据的时间是2017年与本案无关，被告经营期间2018年7月1日至2020年12月31日间的物业费已由原告支付。原、被告双方围绕案件事实进行了举证、质证，对无异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院将根据案件审理查明的事实综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，原告王莉与案外人定远县阳光置业有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁位于定远县，商铺号为Ｆ106。租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止。2018年3月14日，案涉房屋登记在案外人倪霞名下，后原告王莉于2018年3月19日与案外人倪霞签订《商铺租赁合同》租赁上述商铺，租赁期限自2018年3月20日起至2023年3月19日止。2017年6月20日，原告王莉与被告吴娟签订《商铺租赁合同》将案涉商铺转租给吴娟，双方约定租赁时间自2017年6月20日至2019年6月30日，约定租金每年4万元，吴娟向王莉缴纳2000元租金保证金，用于保证正常履行合同，在本合同期满且双方结算所有应付费用后十日内，出租房无息返还。并约定在租赁期限内有承租人按时向物业管理公司缴纳案涉商铺的电费、水费、物业管理费等费用，被告吴娟于2017年6月20日签订合同当日一次性给付王莉租金80000元（2017年6月20日至2019年6月30日，两年的房租）。合同到期后，原告王莉与被告吴娟又于2019年7月1日又签订一份《商铺租赁合同》，由吴娟续租案涉商铺，双方约定租赁期限自2019年7月1日起至2020年7月1日止，用途为经营服装使用。租金核算标准为：每年36000元。租金付款方法：承租方于本合同签订后预付租金36000元，以后按年支付租金，并于每年的前60日支付下年租金。签订本合同前，承租方应向出租方缴纳贰仟元的合同履约保证金，用于保证本合同正常履行，未缴纳履约保证金的，出租方可随时解除合同，由此给双方带来的一切损失均由承租方承担。在本合同期满且双方结清所有应付费用后十五日内，出租方将履约保证金无息返还承租方。2019年7月27日，吴娟通过诸立君给付房租35950元（2019年7月1日至2020年7月1日）。2020年9月4日，吴娟向诸立君账户汇款房租10000元。另查明，案外人诸立君系受原告王莉委托与被告吴娟处理案涉房屋出租事宜（包含代收房租）。原、被告之间于2019年7月1日签订的案涉合同到期后，双方未再续签合同，被告吴娟于2020年12月10日将承租的案涉商铺钥匙交予案外人诸立君。再查明，原告就案涉商铺分别于2021年1月9日交电费280元；交2020年10月15日至2020年12月15日电费85元；交2018年1月至2020年12月31日物业服务费2177元；交2020年7月水费47.4元。被告吴娟租赁案涉商铺支付押金2000元，原告王莉未予退还。又查明，为本次诉讼财产保全办理担保花费诉讼财产保全责任保险费500元，保全费440元，律师服务费3000元。本院认为：原告王莉与被告吴娟签订的两份《商铺租赁合同》约定租赁事宜系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，本院依法予以确认。结合审理查明，双方在2020年7月1日租赁合同到期后，被告吴娟通过微信同原告王莉委托处理商铺租赁事宜的诸立君进行沟通，期间未达成一致意见，但案涉商铺仍处于使用状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。由此，原、被告之间的租赁合同由原来定期租赁转为不定期租赁。根据案外人诸立君与被告吴娟的微信聊天记录可知，被告吴娟于2020年12月10日将案涉商铺钥匙交还，以自己的行动明确表示不再租赁案涉商铺。因此，2020年7月1日至2020年12月10日期间应认定为被告吴娟的承租期间，根据双方在案涉租赁合同中的约定，年租金为36000元。该租赁期的租金为16000元（36000元÷12月×5月＋3000元÷30天×10天＝16000元），扣除被告吴娟支付的10000元房租，剩余6000元房租，被告吴娟应当给付。对原告诉请要求被告偿还其垫付的电费365元、物业费2177元、水费47.7元的诉讼请求，根据审理查明，2020年7月1日至2020年12月9日为被告承租期间，原告2021年1月9日交电费280元不在该期间，本院不予认定。原告交2020年10月15日至2020年12月15日电费85元；交2018年1月至2020年12月31日物业服务费2177元；交2020年7月水费47.4元，均在该租赁期间，本院予以认定。被告应偿还原告垫付的费用共计2309.4元，庭审中双方均确认被告租赁商铺向原告交纳2000元押金并未退还，抵扣该押金后，被告应偿还原告垫付的费用为309.4元。对原告要求被告支付诉讼财产保全责任保险费500元，保全费440元，律师服务费3000元的诉讼请求。其中财产保全责任保险费500元系原告申请财产保全提供担保所支付的费用，应由其自行承担，保全费440元系原告为了保障自身债权得以实现所支付的费用，结合审理查明的情况，该项费用应由原、被告双方各承担费用的50%。对律师服务费3000元，该项费用系原告根据自身情况自行支付的花费，应由其自行承担。被告辩称合同到期后双方约定按照每月2500元的租金让被告使用四个月，被告并于2020年10月份搬离案涉房屋，原告对此不予认可，因被告未能提供有效证据证明，故本院对被告辩称不予认可。综上，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告吴娟于本判决生效之日起十五日内支付原告王莉租赁费6000元，偿还原告王莉垫付的水电费及物业服务费309.4元，上述费用合计6309.4元；三、驳回原告王莉的其他诉讼请求。案件受理费858元，减半收取429元，由原告王莉负担329元，被告吴娟负担100元，案件保全费440元，由原告王莉负担220元，被告吴娟负担220元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 宋伶辉二〇二一年六月二十四日法官助理 翟丽丽书 记 员 陈 静附：本案所适用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。