北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12113号原告（反诉被告）：北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司，住所地北京市通州区玉带河东街57号1层。法定代表人：张义森，董事长。委托诉讼代理人：王永利，北京易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐铭，北京易和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中科源冠餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区玉带东街46号院2号楼2层233号。法定代表人：陈成华，执行董事。委托诉讼代理人：杨光，山东知圣律师事务所律师。原告北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司（以下简称义力鑫达公司）诉被告北京中科源冠餐饮管理有限公司（以下简称中科源冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告义力鑫达公司的委托诉讼代理人王永利，被告中科源冠公司的委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义力鑫达公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方于2019年11月15日签订的租赁合同于2020年7月31日解除；2.判令被告支付拖欠原告的2020年2月15日至2020年7月31日的房屋租金共计649799元；3.判令被告因提前解除合同应承担的违约金共计人民币425323元；4.判令被告支付因逾期支付租金产生的违约金，计算方法：第一部分为2020年2月1日应交2020年2月15日至2020年5月14日房租354436元，以此为基数，从2020年2月1日按照每日千分之三计算至实际给付之日止的逾期付款违约金，第二部分为2020年5月1日应交2020年5月15日至2020年7月31日租金295353元，以此为基数，从2020年5月1日按照每日千分之三计算至实际给付之日的逾期付款违约金，截至2021年4月12日为746862元；5.诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市通州区玉带河东街X号院上营综合服务（X号）楼，实际面积为：一层1278.26平方米，租赁给被告用以开设公司使用，租赁期限自2019年11月15日始至2023年11月14日止，租期4年，其中第一年房屋租金为人民币1417743元（2019年11月15日至2020年11月14日），付款方式为季付，每期租金到期后，提前半月支付下期租金。现被告无故拒绝支付2020年3-5月份三个月的租金，共计人民币354436元，同时因逾期支付租金产生违约金人民币95697.72元（暂计算至2020年5月1日），拖欠至今仍未支付，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告中科源冠公司辩称，对于原告的第一项诉求，同意解除合同，但被告认为合同解除的时间为2020年3月27日。对于原告的第二项诉求，被告只同意支付2020年2月15日至2020年3月27日的租金159253元。对于原告的违约金诉求，不同意该项诉讼请求。对于原告的第四项诉求，不同意给付逾期付款的违约金，即使给付也是约定过高，如果法院认为被告构成逾期付款，被告应该按照民间借贷的市场报价利率为计算标准，以欠付租金为基数。新冠疫情对于餐饮行业负面冲击严重，对于从事餐饮招商加盟行业的被告更是致命性打击，员工无法到京复工，客户无法到京考察签约，被告在努力筹款支付员工工资等费用后确实无力再继续负担高额的房屋租金，继续支付租金将导致损失将更大，承租房屋从事营利性经营的合同目的根本无法实现。新冠疫情是双方不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，应属不可抗力。鉴于上述情况，被告从2020年2月起就多次与原告协商，提出确实无能力再继续承租房屋，原告不但不理解、不同意还将被告公司大门进行了焊接封闭、将门锁锁眼用铁丝堵上、强制性扣押租赁房屋内所有办公设施设备，彻底导致无法使用租赁房屋，更谈不上经营。2020年3月26日和3月27日，被告正式函告原告，解除双方签订的《租赁合同》并明确告知解除后双方应当进行后续的清理结算，原告未予任何理会。直到2020年6月份，北京地区又发生新冠疫情反弹，被告根本无法经营、无法继续使用承租房屋。2020年伊始至今，被告无任何营业收入，被告也并非恶意违反双方租赁合同，继续强制性承租支付租金明显显失公平，双方合同第八条明确约定因不可抗力因素所受损失的，各方各自承担，互不赔偿，故被告不应继续支付房屋租金及承担相应的违约责任。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。另：被告要求进行反诉，反诉请求：1.依法确认双方于2019年11月15日签订的《租赁合同》于2020年3月27日解除；2.依法判令反诉被告返还租赁物保证金152700元；3.依法判令反诉被告退还物业费29289.6元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年11月15日反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》一份，约定反诉原告承租反诉被告位于北京市通州区玉带河东街X号院上营综合服务（X号）楼，实际面积1278.26平方米，用于餐饮类办公、培训及实体店经营，租赁期自2019年11月15日至2023年11月14日止。合同签订后反诉原告依约支付了首期房租至2020年2月份。2020年1月下旬，全国范围内发生新冠疫情，各地均实施了严格的疫情管控措施，反诉原告定于2月初开业的计划受疫情影响复工遥遥无期。反诉原告认为，新冠疫情是双方不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，应属不可抗力。新冠疫情对于从事餐饮行业的反诉原告简直是致命性打击，在努力筹款支付员工工资等费用后确实无力再继续负担反诉被告高额的房屋租金，继续支付租金反诉原告损失将更大，承租反诉被告房屋从事营利性经营的合同目的根本无法实现。鉴于上述，反诉原告从2020年2月起就多次与反诉被告协商，提出确实无能力再继续承租房屋，反诉被告不但不理解、不同意还将反诉原告公司大门进行了焊接封闭、将门锁锁眼用铁丝堵上，彻底导致反诉原告无法使用房屋，更谈不上经营。2020年3月26日和3月27日，反诉原告正式函告反诉被告，解除双方签订的《租赁合同》并明确告知解除后双方应当进行后续的清理结算，反诉被告未予任何理会。直到2020年6月份，北京地区又发生新冠疫情反弹，反诉原告根本无法经营、无法继续使用承租房屋。2020年伊始至提起反诉，反诉原告无任何营业收入，反诉原告也并非恶意违反双方租赁合同，继续承租反诉被告房屋支付租金明显显失公平。至此提出反诉，请求法院支持中科源冠公司的反诉请求。针对中科源冠公司的反诉请求，义力鑫达公司辩称，1.同意解除合同，但是双方解除合同的日期为2020年7月31日；2.不同意返还租赁保证金；3.就物业费，同意退还被告，但是退物业费的日期不认可，原告同意退还被告自2020年8月1日至2020年11月14日的物业费13548.92元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，义力鑫达公司（甲方）与中科源冠公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：义力鑫达公司将位于北京市通州区玉带河东街X号院上营综合服务（X号）楼，实际面积为：一层1278.26平方米，租赁给中科源冠公司用以开设公司使用，租赁期限自2019年11月15日始至2023年11月14日止，租期4年，其中第一年房屋租金为人民币1417743元（2019年11月15日至2020年11月14日），付款方式为季付，每期租金到期后，提前半月支付下期租金，租赁保证金152700元。该合同第七条第3款约定：乙方中途终止合同，应提前2个月向甲方提交书面的终止合同申请。必须经过甲方同意后腾空房屋，乙方应向甲方交纳当年年租金的30%，作为违约金。该合同第七条第5款约定：若乙方逾期交付租金或费用，除应如数补交外，应按日向甲方支付违约金（违约金以每日乙方欠付当期租金或费用金额的千分之三计算，计算公式为违约金＝乙方欠付当期租金或费用金额*0.3%*逾期天数）。逾期超过90日、逾期支付数额超过当期应付租金的25%，且在甲方发出书面催缴通知之日起10日内仍不交纳的，甲方有权解除本合同，扣除保证金，同时乙方应于15日内将租赁物区域内的乙方财产腾出，否则视为放弃，该租赁区域内的一切物产归属甲方，且乙方不得提出任何赔偿和补偿请求。合同签订后中科源冠公司依约支付了首期房租和保证金152700元，并一直支付房租至2020年2月14日，自2020年2月15日起，中科源冠公司不再向义力鑫达公司支付租金。另查，2020年3月26日和3月27日，中科源冠公司函告义力鑫达公司，声明解除双方签订的《租赁合同》并明确告知解除后双方应当进行后续的清理结算，义力鑫达公司未予回复。涉案房屋系北京市通州区永顺镇上营村村委会所有，义力鑫达公司从北京金博宇商贸有限公司转租涉案房屋，并约定了其享有转租权。中科源冠公司向涉案房屋所在物业公司交纳了自2019年11月15日至2020年11月14日的物业费46656元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除时间。在本案审理过程中，双方均同意解除涉案租赁合同，但义力鑫达公司认为合同解除时间为2020年7月31日，中科源冠公司认为合同解除时间为2020年3月27日。中科源冠公司主张其解除合同的原因系不可抗力，但其提供的证据不能证明其主张，对此本院不予认可。结合本案事实，中科源冠公司于2020年3月27日函告义力鑫达公司，声明解除双方签订的《租赁合同》并明确告知解除后双方应当进行后续的清理结算，义力鑫达公司未予回复。结合涉案合同第七条第3款约定，本院依法确认义力鑫达公司与中科源冠公司所签租赁合同于2020年5月27日解除。中科源冠公司应当支付义力鑫达公司自2020年2月15日至2020年5月27日的租金，共计1417743/365*103=400075元。合同解除后，中科源冠公司应当按照合同约定赔偿义力鑫达公司违约金，涉案合同约定的违约金为年租金的30%，本院根据合同的约定及合同履行情况、当事人过错及实际损失情况，本院对违约金酌定为140000元。关于逾期付款违约金。义力鑫达公司主张中科源冠公司按照合同第七条第5款约定支付其逾期付款违约金，但中科源冠公司认为合同约定的违约金过高，对此本院根据合同的约定及合同履行情况、当事人过错及实际损失情况，本院对违约金酌定为70000元。关于保证金，根据涉案合同第七条第5款约定，中科源冠公司逾期支付租金已经构成违约，义力鑫达依照合同约定扣除保证金具有事实和法律依据，故对于中科源冠公司主张返还租赁物保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费。在涉案合同解除后，义力鑫达公司应当退还中科源冠公司未使用涉案房屋期间（自2020年5月28日至2020年11月14日）的物业费，共计46656/365*171=21858元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司与被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司于2019年11月15日签订的《租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司房屋租金400075元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司解除合同违约金140000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司逾期支付租金的违约金70000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司支付被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司未使用房屋期间的物业费21858元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2770.67元，由原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司负担（已交纳）。案件受理费10599元，由原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司负担7050元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司负担3549元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费1970元，由原告（反诉被告）北京市义力鑫达劳务服务有限责任公司负担237元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京中科源冠餐饮管理有限公司负担1733元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年六月十七日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪