江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0926民初94号原告：黄贵良，男，汉族，1966年6月14日出生，江西省铜鼓县人，住江西省宜春市铜鼓县。委托诉讼代理人：林兰修，江西正子和律师事务所律师。被告：周元清，男，汉族，1963年3月15日出生，江西省袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被告：宜春市建源实业发展有限公司，住所地：江西省铜鼓县定江东路，统一社会信用代码：913609260910174U。法定代表人：周元清，该公司执行董事。原告黄贵良（以下简称原告）诉被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司（以下简称被告建源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案。诉讼过程中，原告黄贵良申请对案涉店面的装修和物品价值进行评估，此期间不计入审理期限。2021年4月13日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，开庭过程中原告申请撤回对被告周元清个人的起诉，本院经审查后予以准许。原告黄贵良及其委托诉讼代理人林兰修到庭参加诉讼，被告宜春市建源实业发展有限公司经本院依法送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因合同无效造成的店面装修费、店面货架及运费和安装费、另行租店面的租金及安装费合计225,432.7元（具体金额待评估结果为准）；2、判令被告支付法院已在另案中判其返还原告履约保证金47,910元所遗漏42个月的银行利息（月息2%）即62,151元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更部分诉讼请求如下：1、判令被告赔偿店面装修费118,653元、店面货架及运费和安装费46,725元、另行租店面的一年租金33,600元，合计198,978元；2、评估鉴定费6,500元由被告承担。事实和理由：2017年6月18日，原、被告在平等自愿的基础上，以书面合同的形式签订了建源广场一层101#、102#、103#、104#、105#、106#商铺的租赁合同。2018年4月底，在被告周元清的要求下，开始进行店面装修，在装修期间，先后城管和消防来找麻烦均由周元清出面解决了，历经两个多月的装修，同年7月中旬完工，于2018年7月16日开始营业。可是好景不长，同年8月4日就因楼顶施工，为了安全，围栏四周，关门停业至8月15日，8月16日开门营业了8天，8月25日到9月11日因省安全检查而关门停业18天，9月12日开门营业了5天，又因省安全检查复检，从9月17日到9月21日关门停业5天，9月22日开门营业了3天，9月25日起县安检联合执法强制围栏，关门停业至2019年5月。在7月16日开业至9月25日强制停业的70天里，开门营业只有34天，中途三次停业36天，根本无法正常经营，而店员工资等开支却还是要支付，所以一直处于亏本状态。而105#、106#鞋店因为要完成厂家的销售任务，否则所交的保证金就没有了，所以库存了47万元的鞋子。在强制关停的情况下，不得已临时在菜市场对面租赁了一个店面，以保本至亏本的价格在那里销售，鞋店又因店租、装修、搬迁等费用而增加了52,693元支出。2019年6月至2020年元月虽然正常营业，可是由于环境差和前期长时间关门的原因，生意非常清淡，除部分老顾客外，很少有人光临，所以店里除了店员工资和店里水电等开支外，也基本上就是保本。2020年底，由于疫情的原因又被迫关门至2020年5月中旬，虽然营业也是保本甚至亏本状态，但是由于货品的积压和对商场开业后会变好的憧憬而不得不坚持下来，展望着商场开业后生意会更好，能收回装修的几十万元成本，甚至赚到一些利润，可是，由于2018年8月28日法院公开拍卖了101#、102#、103#、104#店铺，现在各买受人纷纷要求归还店面的所有权，而我签订的合同却得不到保障，投资出去的店铺预订金、装修押金和店铺装修的费用却无人愿出。打电话给周元清协商处理，他没说两句就直接挂断电话。为此，原告曾于2020年9月26日向铜鼓县人民法院对被告提起诉讼，要求被告双倍返回履约保证金95,820元，并赔偿装修等损失225,432.7元。但法院最终以该租赁合同因违反公共利益为由，判决确认该合同无效，仅判决被告返还保证金47,910元，且遗漏了被告占用该笔资金长达42个月的利息未算。装修损失又因未进行鉴定评估而未获支持，只是在判决书中表明“原告可以另行主张”。因此，原告再诉至法院，请求判如所请。被告未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见和证据材料。根据生效判决、当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月18日，原告与被告宜春市建源实业发展有限公司签订《建源中央广场租赁合同》，约定由原告承租建源中央广场一层101#、102#、103#、104#、105#、106#商铺，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，共计36个月，月租金为15,970元，租金计算时间按商场开业时间为准。2018年4月下旬，原告开始对前述商铺进行装饰装修，2018年7月15日正式营业。2020年10月14日，原告起诉被告建源公司及法人代表周元清，以商场一直没有开业且因安全问题多次被迫停业造成损失为由，要求被告返还其双倍的履约保证金、装修押金并赔偿店面装修费。2020年12月17日，依据签订租赁合同时建源中央广场没有完工，甚至脚手架都未拆下，更没有通过工程验收的事实，法院认为在此情况下租赁并从事经营活动系损害社会公共利益，故判决原、被告双方签订的《建源中央广场租赁合同》属于无效合同，并支持其要求返还履约保证金47,910元和装修押金10,000元的部分诉讼请求。另查明，原告承租使用前述商铺至今，除交纳履约保证金和装修押金外，未向被告建源公司支付过任何租金。经营期间，该6间商铺被改造为“新百伦鞋店”、“男人衣柜服装店”和“皇家玫瑰服装店”3间店面。2017年1月，因其他债务纠纷被告建源公司被法院强制执行，2018年8月起前述店铺均作为其资产进行司法拍卖，其中4间由竞买人取得所有权，另2间流拍。2021年1月11日，原告再次向本院起诉并申请对店面装修及货架等物品价值进行评估，本院依法委托宜春市首信房地产土地评估咨询有限责任公司进行评估，2021年3月31日，该鉴定评估公司作出司法鉴定评估报告：按2020年9月30日为估价设定价值时间点，“新百伦鞋店”现存装修价值为53,500元，店内展示柜、收银台等物品价值为22,425元；“男人衣柜服装店”现存装修价值为37,308元，店内展示柜、展示架等物品价值为15,452元；“皇家玫瑰服装店”现存装修价值为27,845元，店内展示柜、货架等物品价值为8,848元，原告支付评估费6,500元。本院认为，原告与被告建源公司签订的《建源中央广场租赁合同》经我院作出的（2020）赣0926民初1067号生效判决书认定属于无效合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于已形成附合的（指不可拆卸）装修装饰物，原告要求被告建源公司按导致合同无效的过错分担损失于法有据，本院应予支持。但对于未形成附合的装修装饰物，处理原则是由承租人拆走，故原告要求被告建源公司赔偿店内货架等可移动物品及运费、安装费的主张，本院不予支持。就本案而言，签订租赁合同之时建源中央广场并没有完工，且因工程验收等问题商场迟迟未能开业，在此情况下原告仍对店面进行装修和营业，应当预料到其行为可能对社会公共利益及其本人利益造成损害的后果，因此原告对导致合同无效具有过错。另结合原告承租使用案涉店面的时长且未支付过租金等实际因素，本院认定原告对店面的现存装修损失应承担60%的责任，而被告建源公司将没有完工的商铺租赁给原告，并允许原告在工程未经验收的情况下进行装修和营业，即使从未收取过租金，按导致合同无效的过错程度，应承担40%的责任，通过评估鉴定前述店面的现存固定装修损失为118,653元（53,500元＋37,308元＋27,845元），因此被告建源公司应赔偿原告的装修损失为47,461元（118,653元×40%），而原告为确定该项损失所花费的鉴定费6,500元，应由败诉方即被告建源公司承担。关于原告主张“新百伦”鞋店被强制关门导致另行租店的费用应由被告建源公司承担。本院认为该营业损失与原告的经营行为直接相关，并不是因原、被告租赁合同无效造成的必然或直接损失，故对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张已给付的履约保证金47,910元，应按月息2分计算42个月的利息。本院认为该租赁合同签订后，租赁商铺便交由原告一直占有使用，原告亦未向被告建源公司支付过占用商铺费用，导致租赁合同无效双方均具有过错，对所造成的损失应各自承担责任，故在合同无特别约定下，原告要求在返还履约保证金的同时支付利息的主张于法无据，故对该项诉讼请求本院不予支持。因本案无法调解，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告宜春市建源实业发展有限公司在判决生效之日起十日内支付原告黄贵良装修损失费47,461元、鉴定费6,500元，共计53,961元。二、驳回原告黄贵良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,314元，由原告黄贵良负担4,165元，被告宜春市建源实业发展有限公司负担1,149元。如逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行）。如逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  陈任生二〇二一年六月九日书记员  易慕函附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。