西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初3940号原告：刘雨鑫，男，1988年7月29日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人:何睿,陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈妙妙,陕西维谨律师事务所实习律师。被告:陕西生力置业集团有限公司,住所地西安市莲湖区。法定代表人:杨贵和,该公司董事长。委托诉讼代理人:杨锋，男，1959年8月24日出生，汉族，该公司法务主任，住西安市未央区。被告:陕西海天制药有限公司,住所地西咸新区东。法定代表人:王春,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王新,陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯楠,陕西康铭律师事务所律师。原告刘雨鑫诉被告陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力置业公司）、陕西海天制药有限公司（以下简称海天制药公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雨鑫委托诉讼代理人何睿、陈妙妙，被告生力置业公司委托诉讼代理人杨锋、被告海天制药公司委托诉讼代理人王新、冯楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘雨鑫向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告生力置业公司签订的《铜雀台（生力小区）认购协议书》有效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告（乙方）与被告生力置业公司（甲方）签订《铜雀台（生力小区）认购协议书》，约定：一、乙方自愿认购甲方开发建设位于西安市莲湖区XX路XX号铜雀台（生力小区）2号楼1单元20层02号房屋，面积127.53平方米（房管局预测面积），按揭付款单价为9977.64元/平方米，总价为1272448元。二、乙方同意签署本协议书时支付该认购房屋的定金20000元。三、认购书经双方盖章（签字）确认后生效。同日，原告向被告生力置业公司交纳定金20000元，生力置业公司向原告出具收据，载明交款单位、金额、收款事由及房号，并加盖生力置业公司财务专用章。被告生力置业公司系涉案小区的《建设用地规划许可证》、《国有建设用地土地使用权证》、《建设用地工程规划许可证》、《商品房预售许可证》的登记人，被告海天制药公司系涉案小区建筑物开发建设的实际建造人。原告认为，《铜雀台（生力小区）认购协议书》是双方真实意思表示，内容合法，且不违反法律法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条 、《中华人民共和国民法通则》第四条，请求确认原告与被告生力置业公司签订的《铜雀台（生力小区）认购协议书》有效。生力置业公司辩称，一、2007年XX月XX日，二被告签订《合作开发建设项目协议书》，双方合作开发的生力小区（铜雀台约）项目由海天制药公司负责开发建设、运营管理，商品房销售等事项，并对此承担全部责任。为了便于商品房销售，海天制药公司申领了生力置业公司行政公章一枚，合同章一枚、财务专用章（2）一枚，同时书面承诺“自愿承担因印章使用所产生的一切经济纠纷和法律责任”，所以，海天制药公司以生力置业公司名义与原告签订的认购协议书、出具的收据，生力置业公司均不知，也无法甄别。二、2018年9月30日陕西省高院作出的（2018）陕民终627号民事判决书，判决生力小区铜雀台开发项目全部归海天制药公司，因此该项目与生力公司无关。同时，海天制药公司于2020年3月11日在华商报刊登了《关于生力小区（铜雀台）开发主体变更的告知函》，由此更加说明生力小区（铜雀台）项目的开发主体已由生力置业公司变更为海天制药公司，生力置业公司不应承担任何法律责任。海天制药公司辩称，其公司不是本案适格被告。原告要求确认的认购协议书与生力置业公司签订，依据合同相对性原则，认购协议书有无法律效力与海天制药公司无关。原告认为海天制药公司是实际建造人，没有任何法律依据。本案原告的协议发生时间在2017年2月、3月，均在陕西省高院判决之前，生力置业公司认为与其公司无关，在陕西省高院判决中也没有说明。项目的归属与预约合同的签订是两个概念，当时建设用地规划许可证、土地使用证均在生力置业公司名下。合同有无效力是在合同签订时，适时生力置业公司对铜雀台项目拥有权利，原告亦明知。故海天制药公司不是本案适格被告，请求驳回原告对海天制药公司起诉。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：2017年2月24日，原告作为乙方（认购方）、被告生力置业公司作为甲方（出卖方），双方签订《生力置业房源认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发建设位于西安市莲湖区XX路XX号铜雀台（生力小区）2号楼1单元20层02号房屋，面积127.53平方米（房管局预测面积），按揭付款单价为9977.64元/平方米，总价为1272448元。乙方同意签署本协议书时支付20000元商品房定金。协议还约定：1、乙方签署协议书在甲方对应房源取得《商品房预售许可证》之前，有权要求退还全款。2、乙方签署协议书在甲方对应房源取得《商品房预售许可证》之后，定金直接转为房款，乙方不可要求退还。3、乙方签署协议书中签订的房源在甲方取得《商品房预售许可证》之后7个工作日内，乙方应携带本协议书、定金收据原件及身份证到售楼部交纳相应房款，签署《商品房买卖合同》。4、在房屋取得预售许可证后，乙方未在上述条款约定期限内与家法国签署商品房买卖合同相关文件，甲方有权自行解除本认购协议书，将房屋另行出售不退还定金。协议书约定本协议经双方盖章（签字）确认后生效。协议书约定其他事项。同日，被告生力置业公司向原告出具加盖生力置业公司财务专用章（2）的收据，收取原告案涉房屋定金20000元。本案审理中，原告提供工商银行历史明细清单，证明2017年2月28日向陕西生力置业集团有限公司西安分公司（以下简称生力分公司）支付案涉房屋定金20000元。另查，2007年XX月XX日，生力置业公司与海天制药公司签订《合作开发建设项目协议书》，约定合作开发位于西安市莲湖区XX路XX号（面积55.98亩）房地产项目。2007年12月12日双方签订《协议书》，约定为了便于合作开发上述项目，生力置业公司同意注册登记生力分公司，生力分公司由海天制药公司全权负责管理，任务为该项目从取得住宅土地证以后的房地产开发全程管理，一切费用由海天制药公司筹措，并承担生力分公司运营中所发生的所有事件、纠纷的法律责任。生力分公司有权销售该项目开发建设的全部房屋，收取的售房款在海天制药公司或生力分公司支付完双方《合作开发建设项目协议书》中约定生力置业公司所得金额的情况下其余全归海天制药公司所有。协议约定了其他事项。2014年8月5日，生力分公司出具加盖印章、李仙芳签字的“收条”一份，载明：生力分公司收到陕西生力置业集团有限公司交来行政公章一枚（陕西生力置业集团有限公司）、合同章一枚（陕西生力置业集团有限公司）。2015年8月13日海天制药公司向生力置业公司出具加盖印章、时任法定代表人王春签名的“承诺书”，载明：因生力小区项目财务需要，经与贵公司协商一致，同意加刻一枚陕西生力置业集团有限公司财务专用章，内容为“陕西生力置业集团有限公司财务专用章（2），编码6101040082766”，并承诺该印章仅作生力小区项目财务业务使用，再无他用，并自愿承担该印章所产生的一切经济纠纷和法律责任。承诺书附财务专用章预留印鉴图。2018年9月30日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终627号民事判决，判决认为：2007年XX月XX日生力置业公司与海天制药公司签订关于西安市莲湖区XX路XX号（面积55.98亩）《合作开发建设项目协议书》，2006年XX月XX日生力置业公司取得生力小区《建设用地规划许可证》、2014年11月18日取得《国有建设用地土地使用权证》、2015年1月22日取得《建设工程规划许可证》，2016年7月13日取得1、2、7、8号及综合商业楼《建筑工程施工许可证》，2015年10月9日取得3、4、5、6号楼及酒店地下车库建筑工程施工许可证，2015年11月17日取得3、4、5、6号楼的《商品房预售许可证》，2016年9月9日取得7、8号楼的《商品房预售许可证》，1、2号楼未竣工，未办理预售许可证。判决认定，生力置业公司与海天制药公司签订《合作开发建设项目协议书》，为土地使用权转让合同，海天制药公司系案涉土地使用权的权利人和生力小区项目建筑物开发建设的实际建造人，可自行申请办理规划许可、商品房预售许可等相关证照。判决对西安市中级人民法院（2017）陕01民初1069号民事判决部分改判，判决：生力置业公司支付海天制药公司土地款25.18535万元，锅炉拆除补偿款122万元，马军寨土地补偿款150万元，土地使用税355.213046万元，共计652.398396万元；将《国有土地使用权证》的土地使用权人由生力置业公司变更为海天制药公司。本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订《生力置业房源认购协议书》，该认购协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。2007年XX月XX日，生力置业公司与海天制药公司签订《合作开发建设项目协议书》，经生效判决认定为土地使用权转让合同。在该协议书履行过程中，双方成立生力分公司，约定生力分公司由海天制药公司全权负责管理，承担生力分公司在运营中发生的所有事件、纠纷的法律责任。生力分公司有权销售该项目开发建设的全部房屋。后生力分公司收取生力置业公司行政公章一枚、合同章一枚，及加刻的印有“陕西生力置业集团有限公司财务专用章（2），编码6101040082766”的财务专用章。本案中原告所持20000元定金收据加盖编码为6101040082766的陕西生力置业集团有限公司财务专用章（2），故被告海天制药公司与原告订立认购协议及收取原告定金有利害关系，是本案适格被告。被告海天制药公司辩称本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：原告刘雨鑫与被告陕西生力置业集团有限公司于2017年2月24日签订的《生力置业房源认购协议书》有效。案件受理费16252元，由二被告承担 （原告已预交，二被告于本判决生效后支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审    判    长     周  荣                  审    判    员     郭富丽                  审    判    员     赵兴华                   二〇二一年六月二十五日                       书    记    员     杨晨曦   1