连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初4558号原告：莫永杰，男，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被告：迪维（连云港）置业有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路北侧创联大厦1608室。法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ。委托诉讼代理人：姚建成，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。原告莫永杰与被告迪维（连云港）置业有限公司商（以下简称“迪维置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告莫永杰与被告迪维置业公司的委托诉讼代理人姚建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫永杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金19785.2元（自2018年12月1日至2020年7月25日，共计603天）及诉后利息；2.请求判令被告向原告支付因逾期办理房产证而产生的违约金656.2元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月8日与被告签订合同，购买被告开发的位于赣榆区××镇××路××号×××××幢×单元××××室，购房金额为656225.7元。按照合同第八条规定，被告应于2018年11月30日前将符合约定的商品房交原告使用；按照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款，被告应向原告支付违约金19785.2元；按照合同第十五条被告逾期办理产权规定的违约责任条款，被告应向原告支付违约金656.2元。原告多次向被告索要违约金，被告多次推诿，拒不支付且敷衍原告，原告无奈，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告迪维置业公司辩称，1、原告诉求部分没有事实依据，原被告双方的商品房买卖合同约定，因市政配套不到位及各职能部门造成无法施工的可据实予以延期，涉案商品房由于供电部门没有按合同约定完工，导致被告无法按期向原告交付房屋，符合双方商品房买卖合同延期交房的约定，应当从2019年10月17日开始计算逾期交房时间；2、2019年10月17日至实际交房期间，由于法定节假日及疫情影响等需要停产、隔离等，共计需要扣去97天的时间，实际延误交房期170天，被告同意按170天的时间支付违约金，为了证明被告的上述请求符合客观事实，我们庭前已向法庭提交调查令申请书，要求调取供电部门完工时间以查明逾期交房的真实时间。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，原告莫永杰与被告迪维置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告莫永杰购买由被告迪维置业公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路北侧的嘉会城1单元1-2103(1#住宅）室，总金额为656225.7元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.（无内容）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人所有购房款未全部付清的，交房期限不受上述条款限制。3.因战争可不可抗力自然灾害等因素，则一切等发生后，如可继续施工则交房日期顺延，如无法施工，则双方各不承担违约责任。施工期内如遇台风、雨雪、冻等恶劣天气超过10天，则每超过1日，交房日期顺延1日，以监理公司记录为准。因市政配套不到位及各职能部门行为造成无法施工的可据实予以延期。施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题以及政府规划调整等原因而造成的工期顺延的可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同及协议签订后，原告付清了相应款项。庭审中，原告提交被告发放的交房通知书显示被告交房时间是2020年7月25日，原告于当天办理了房屋交接手续，但缴纳的物业费起算时间是2020年7月17日起，而被告辩称2020年7月17日之前已通知原告交房，但未提供证据予以证明。2021年2月10日，被告向原告出具了涉案房屋的全款发票，2021年2月18日，原告向登记机关提交办理房地产权属证相关材料，并于2021年2月22日左右拿到涉案房屋的房产证。2019年9月29日连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，按通知要求，9月30日18时至10月8日6时，我市暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上停工时间9天。2020年1月26日,连云港市人民政府发布《连云港市关于实施新型冠状病毒感染的疫情一级响应措施的通知》,自2020年1月26日零时起,就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。2020年2月6日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于进一步做好疫情防控期间建筑工地复工工作的紧急通知》，通知第二条载明2020年2月9日24时前，本市所有建工工地一律不得复工、开工。2020年2月9日24时后，全市建筑工地复工需，由承建企业向所在地县区政府、功能板块管委会提出申请，经现场核查和书面同意后并报住建部门备案方可复工。2020年2月10日，连云港市住房和城乡建设局再次下发通知，将复工时间延后至2月20日，有关疫情防控通知中的其他要求不变。诉讼中，被告未能提供证据证明向区政府或功能板块管委会提出过复工。至2020年2月20日的停工天数为25天。另查明，2017年7月28日，被告迪维置业公司（甲方）与连云港恒源电力实业有限公司（乙方）签订了《嘉会城配电工程施工合同》，部分合同内容如下，合同第一条工程名称为嘉会城小区居配工程。第二条第1款工程范围：迪维置业公司在赣榆区××路××号××××××小区（批文号：赣发改投（2015）333号），总建筑面积约155659.73平方米，地下建筑面积40714.9平方米；其中住宅51121.83平方米，商业45206.83平方米。办公（商务公寓）18606.17平方米。第2款工程内容：上述电配工程的接入及受电工程施工（详细工程量按设计蓝图为准，包含委托设计费用，不包括受电工程的土建部分）。第四条工期部分未对工程的具体开工时间、完工时间作出明确约定。2019年10月10日，连云港恒源电力实业有限公司向被告发出了《关于嘉会城送电的通知》，通知载明嘉会城商住区目前电气安装工程已验收合格，具备送电条件。计划于2019年10月16日正式装表送电，请贵公司于2019年10月16日送电前，将工程尾款8800000元一次性付到连云港恒源电力实业有限公司账户。逾期不付，送电时间顺延，造成后果由贵公司承担。本案的争议焦点：被告延期交房的理由是否符合合同的约定及可以扣除的被告延期交房的实际天数。关于争议焦点一,本院认为,被告辩称的因市政配套不到位导致延期交房的理由不成立。首先，商品房买卖合同中载明的被告因市政配套不到位可以延期交房的条款内容是，“因市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期”，按合同约定，延期的前提是工程无法施工，且无法施工的原因系市政配套不到位造成的，然被告并未提供相应证据证明停工的时间及停工的原因；其次，本院认为市政配套涉及的是城市居民公共生活基础设施的建设，而被告与连云港恒源电力实业有限公司签订的《嘉会城配电工程施工合同》第一条，即明确该工程为嘉会城小区居配工程，系案涉嘉会城小区的内部配电工程，而小区内部的配电工程不等同于市政配套工程，故即使被告逾期交房与连云港恒源电力实业有限公司配电工程完工进度存在关联，亦不能认定被告符合因市政配套不到位所导致的可据实延期的情形，对被告的申请调查令，本院不予以准许。对于被告辩称的法定节假日应从逾期交房天数中予以扣除的辩解意见，本院认为法定节假日并非合同约定的可以据实延期的情形，且法定节假日并非不可预见、不可避免，亦难以认定够成不可抗力。迪维置业公司在与原告签订涉案《商品房买卖合同》时,理应充分预见因此可能导致的停工，以及因此对商品房交付所产生的影响，故对被告的此项辩解意见本院不予采纳，相应逾期期间不予扣除。对于连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，本院认为对于该通知被告并不具有及时预见的前提基础,且通知明确说明暂停所有建筑工地室内外施工作业，具有不可避免、无法克服的特点，属于不可抗力的情形，故本院认为,上述9天时间应当从逾期交房天数中予以扣减。对于新冠疫情防控期间的停工扣除问题，本院认为,疫情的发生具有不可预见的客观情况，疫情发生后，政府采取的疫情防控措施亦与疫情的严重程度相关，具有不可预见、不能避免且不能克服的特点,具备不可抗力的特征。鉴于延迟交房期间，被告受到疫情影响，无法及时复工，综合考虑政府的停工命令、疫情期间员工返回工地的隔离时间、被告申请复工所必要的核查时间，以及因疫情造成的各种工程材料的物流供应迟延等因素，本院酌定将受疫情影响加重违约的时间酌定为39天,上述停工天数应从逾期交房天数中予以扣除。本院认为，原告莫永杰与被告迪维置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。原告于2020年7月25日收到交房通知并于当日办理房屋交接手续，被告辩称实际交房日是2020年7月17日，并在此日之前已通知原告，但未提供证据予以证明，故本院认定被告交房日为2020年7月25日，2018年11月30日至2020年7月25日，被告累计逾期交房天数为603天。被告逾期交房构成违约，应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任。原告主张逾期交房违约金产生的诉后利息，因无法律依据，故对原告的此诉求，本院不予支持。对于原告主张的逾期办证违约金，被告辩称逾期交房必然引起逾期办证，但合同明确约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应向买受人支付违约金。被告虽已向原告出具全款购房发票，原告亦取得房地产权属证书，但已超出合同约定的规定期限，故其仍应按合同约定向原告支付相应违约金。被告迪维置业公司应向原告支付逾期交房违约金18866.5元18210.26元【656225.7元×0.00005×(603天-39天-9天）】；逾期办理产权证违约金656.22元（656225.7元×0.001）。综上，对原告的合理诉求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莫永杰支付逾期交房违约金18210.26元、逾期办证违约金656.22元。如果被告迪维（连云港）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，减半收取156元，由原告莫永杰负担20元、被告迪维（连云港)置业有限公司负担136元（被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五曰内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  张 曼二〇二一年六月二十八日法官助理  陈金龙书 记 员  王 荣法律条文及上诉须知附录一、法律条文(一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。(三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。