江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0781民初1707号原告：瑞金市红都桦林房地产有限公司，住所地：江西省瑞金市象湖镇绵水路，统一社会信用代码9136078155089917X4。法定代表人：林孙英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱军，江西洪都律师事务所律师。被告：瑞金市亚旭健身管理有限公司，住所地瑞金市象湖镇三经路西路京里中央大街一商33#-5商铺，统一社会信用代码913607810544380086。法定代表人：陈戬，系该公司董事长。原告瑞金市红都桦林房地产有限公司（以下简称“桦林房地产公司”）诉被告瑞金市亚旭健身管理有限公司（以下简称“亚旭健身公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告桦林房地产公司的委托诉讼代理人朱军到庭参加诉讼，被告亚旭健身公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告桦林房地产公司提出如下诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》（编号：18-B5-2层），并要求被告立即腾空涉案商铺恢复原状归还原告；2.请求人民法院判令被告向原告支付租金人民币100005元（暂计算至起诉之日，应计算至腾空涉案商铺恢复原状归还原告之日止）；3.请求人民法院判决被告向原告支付违约金人民币30001.5元，并不退还被告履约保证金63294元；4.请求人民法院判决被告向原告支付律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月21日，被告与原告签订《“红都国际城”商铺租赁合同》。该《租赁合同》约定：原告将位于瑞金市象湖镇红都国际城B区5#楼二层共计1507.02平方米商铺租赁给被告经营健身房等相关业态使用，租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止。同时，原被告双方约定租金计算标准、支付方式和履约保证金；《租赁合同》第九条“合同解除”租赁期间，被告有下列情形之一，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告保证金作为违约金不予退回：拖欠租金一个月（含一个月）以上。若被告违反本合同约定致使原告起诉至人民法院，被告应承担案件受理费、差旅费、律师费等。根据该合同第5.1.2“租金支付”的约定，被告应在每3个租赁月度结束前10个工作日内，向原告一次性足额支付下3个租赁月度租金。但被告从2020年12月1日起至2021年2月28日的租金未缴，经原告多此催讨未果，现被告已拖欠原告租金一个月以上。对此，原告工作人员又通过书面通知向被告催收租金，但均未果。被告仍未按租赁合同的约定向原告支付租金，属于严重违反合同约定的行为，其违约行为致使原告无法实现合同目的。鉴于此，为维护原告的合法权益特诉至法院。被告亚旭健身公司未答辩。庭审后，经本院询问，被告辩称是从2020年12月1日起未支付租金，但总共有11万多（两个月的租金押金和5万元的装修保证金）在原告处，不同意解除合同，会找原告协商，先支付部分租金。经审理查明，2018年10月21日，原告桦林房地产公司作为甲方（出租人）与被告亚旭建设公司作为乙方（承租人）签订了《红都国际城商铺租赁合同》合同编号：18-B5-2层。合同约定第一条：租赁标的。第二条：租赁用途及项目管理。第三条：租赁期限五年，2019年1月1日至2023年12月31日。第四条：租金、物业管理费和其他费用。4.1：2020年的租金标准为每月31674元，2021年的租金标准为每月34179元。4.3.2签订合同时乙方需向甲方缴纳装修保证金50000元，乙方经甲方同意后对租赁房屋进行拆除、改建、扩建、增设他物，在解除合同时，如甲方有要求，乙方必须恢复成租赁前的原状，否则甲方有权不退还装修保证金，装修保证金于乙方租期结束后，由物业部验收后方可退还。第五条：租金、物业管理费及其他费用的支付。乙方应当在每3个租赁月度结束前10个工作日内，向甲方一次性足额支付3个租赁月度租金。第六条：履约保证金。6.1为保障乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应当在签订本合同时向甲方共计支付人民币陆万叁仟贰佰玖拾肆元整（小写）￥63294，作为履约保证金。在合同期间乙方不得要求以履约保证金冲抵租金，但如果甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应款项的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，否则甲方有权以乙方根本违约为由提前解除本合同。第七条：房屋交付和装修、维修。7.2如乙方提前解除合同或甲方有正当理由提前解除合同，则装修中不可拆除、不可移动部分视为乙方对甲方的赠予，归甲方所有。第九条合同解除。拖欠房屋租金一个月（含一个月）以上甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方保证金作为违约金不予退回。第十条违约责任。10.1如乙方逾期支付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业管理费、能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5%作为违约金。逾期一个月未缴纳的，甲方有权提前解除合同并收取滞纳金及追究导致合同解除的违约责任。除乙方按日支付违约金外，履约保证金不予退回。若乙方违反本合同约定致使甲方起诉至法院，乙方同意承担因此产生的诉讼费、律师费。……甲乙双方在合同上签字盖章。合同签订后，原告收取了被告缴纳的装修保证金50000元及履约保证金63294元，被告按合同约定租金支付到2020年11月30日。2020年12月1日起的租金被告未按约定及时支付。2020年12月20日、2020年12月28日原告向被告发送租金缴纳通知单。2021年1月2日，原告向被告发送租金缴纳通知书，告知被告在2021年1月12日前交2020年12月1日至2021年2月28日租赁期的租金100005元，如逾期未缴纳，将根据合同约定提前解除合同，该租赁合同的解除日期为2021年1月13日。另查明，2021年5月31日、6月16日、6月28日，被告向原告账户分别转入31647元（即2020年12月份的租金）、68358元（即2021年1月和2月的租金）、34179元（即2021年3月份的租金）。据被告陈述，公司投资400多万，会员2000多人，现在还在运营。再查明，原告为本案诉讼雇请律师花费5000元。上述事实有，原、被告陈述、《红都国际城商铺租赁合同》、租金缴纳通知单四张、微信聊天记录、委托代理合同、发票、三张微信转账记录以及本案庭审笔录在卷证实，可以认定。本院认为：原告与被告就租赁瑞金市红都国际城B区5号楼二层签订了书面的租赁合同，双方自签字之日起已形成了合法有效的租赁合同关系，受法律保护。合同签订后，自2020年12月1日起因被告未及时支付租金，原告于2021年1月2日，向被告发送租金缴纳通知书，告知被告在2021年1月12日前交2020年12月1日至2021年2月28日租赁期的租金100005元，逾期未缴纳将解除合同，该租赁合同的解除日期为2021年1月13日。但被告不同意解除合同，因此本案的争议焦点就在于原告于2021年1月2日发出的解除合同的通知是否生效的问题。对此本院认为原告主张合同于2021年1月13日解除的理由不能成立。1、双方签订的商铺租赁合同关于装修的约定前后不一致，其中在第4.3.2中约定在解除合同时，“如甲方有要求，乙方必须对改建、扩建、增设他物，必须恢复成租赁前的原状，否则甲方有权不退还装修保证金”，而在第7.2中又约定，“如甲方有正当理由提前解除合同，则装修中不可拆除、不可移动部分视为乙方对甲方的赠予，归甲方所有”，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，对装修条款应当采用第7.2的约定，即在合同解除时，装修中不可移动部分归原告所有，也就是说无论合同是期满还是提前解除，原告均应当退回装修保证金50000元（如有损坏需赔偿除外）；2、合同第6.2约定，“在合同期内不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如果因乙方违约而从履约保证金中扣除相应未付款项的乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，否则甲方有权以乙方根本违约为由提前解除本合同”，也就是说当被告违约未及时交付租金时，原告可以先是以履约保证金扣除应付租金，然后再通知被告补足扣除部分，但在本案中，原告仅通知被告缴纳租金，逾期将按合同第九条（即解除合同）追究责任，显然原告并未完全按照合同第6.2条的规定通知被告先补足履约保证金；3、2021年1月2日，原告通知被告缴纳租金，逾期缴纳合同将于2021年1月13日解除，并收取滞纳金、不退还保证金及气窗违约责任，此时原告已收取被告缴纳的装修保证金50000元、履约保证金63294元合计113294元，在被告仅仅拖欠一个月的租金31674元（该款被告已于庭后缴纳），并不会必然导致原告的合同目的无法实现，况且被告投入了大量的资金进行装修，也吸纳了数量较多的会员，如支持原告解除合同，可能导致被告公司歇业且有可能造成会员群体性事件进而引发社会不稳定，也明显有失公平；4、本案中在法庭辩论时被告共拖欠4.5个月的租金，庭审后，被告以积极的态度向原告缴纳了4个月的租金，即本案的租赁合同仍有继续履行的可能。综上所述，本院认定原告主张本案租赁合同于2021年1月13日解除的请求不能成立，对此本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，即违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案中逾期付款损失主要表现为原告的利息损失。虽然原、被告双方约定每逾期一日按未付款项的5%计算违约金，庭审中原告主张按欠付租金的30%计算，本院认为该主张明显过高，应予核减。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，结合本案的实际情况，兼顾公平原则及诚实信用原则，本院酬定为按年利率6%计算为宜，即对于拖欠2020年12月份的租金（2021年5月31日付清），逾期付款违约金为31647元×0.5%×5个月=791.18元；对拖欠2021年1月份的租金（2021年6月16日付清），违约金为34179元×0.5%×4.5个月=769.03元；对于拖欠2021年2月份的租金（2021年6月16日付清），违约金为34179元×0.5%×3.5个月=598.13元；对于拖欠2021年3月份的租金（2021年6月28日付清），违约金为34179元×0.5%×2.9个月=495.6元，合计为2653.94元；至于2021年4月、5月的租金68358元，因原告收取了履约保证金和装修保证金，按照合同第6.1约定，原告可以先在履约保证金抵扣，被告应在原告通知后五日内补足。原告要求被告支付律师费5000元的请求，符合合同的约定，对此本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告瑞金市亚旭健身管理有限公司应于本判决生效后十五日内向原告瑞金市红都桦林房地产有限公司支付2021年4至5月的租金68358元，并支付2020年12月至2021年3月租金的逾期付款违约金2653.94元；二、被告瑞金市亚旭健身管理有限公司应于本判决生效后十五日内向原告瑞金市红都桦林房地产有限公司支付律师服务费5000元；三、驳回原告瑞金市红都桦林房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22480元，由原告瑞金市红都桦林房地产有限公司承担20780元，被告瑞金市亚旭健身管理有限公司承担1700元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  陈开军人民陪审员  钟 雯二〇二一年六月二十九日书 记 员  刘 茜