内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0725民初1547号原告：邹全胜，男，1973年3月8日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王宏，呼伦贝尔市海拉尔区司法局正阳街道法律服务所法律工作者。被告：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地，内蒙古自治区。法定代表人：齐明，经理。委托诉讼代理人：张杰，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：蒋敬伟，内蒙古乌恩律师事务所律师。被告：张杰，男，1977年7月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。原告邹全胜与被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司（以下简称晟昱公司）、张杰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后。因原告邹全胜申请对案涉房屋的市场价值及装修价值进行评估，本院于2020年11月12日委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司进行评估。2021年4月12日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹全胜的委托诉讼代理人王宏、被告晟昱公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。2021年6月2日本案转为普通程序，2021年6月4日本院依法追加张杰参加诉讼。2021年6月11日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告邹全胜的委托诉讼代理人王宏、被告晟昱公司的委托诉讼代理人蒋敬伟、被告张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹全胜向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还已交购房款156000元；2.要求被告赔偿装修损失25454.98元；3.要求被告按照现在市场价格赔偿原告的房屋及车库的增值损失12697.32元；4.要求被告承担本案的诉讼费用；庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告给付鉴定费用。事实和理由：2012年6月30日原告邹全胜与被告晟昱公司签订了购房意向书，购买了被告晟昱公司开发的陈巴尔虎旗特泥河农牧场3号综合住宅楼3单元202室房屋，房屋总价款为158640元，双方签订购房意向书后，原告预交购房款156000元，被告晟昱公司向原告交付了房屋，原告取得房屋后装修并入住。现该房屋经鉴定为D级危楼，无法正常居住，原告邹全胜为了维护自己的合法权益诉至法院，要求被告晟昱公司返还购房款并赔偿各项损失。被告晟昱公司辩称，本案诉争的房屋是由第二被告张杰挂靠晟昱公司进行开发的，晟昱公司并未参与实际建设以及施工。原告人的买卖合同确实存在，但是购房款由张杰收缴，并支付相应的劳务费及工程费用。如果公司承担责任后，需要依照双方之间的挂靠协议与张杰进行结算。至于购房款与实际的交付情况，公司并不知情，在法律意义上公司应当承担责任，但公司承担责任后需要向有责任的第三方主张相应的赔偿责任。被告张杰辩称，认可原告的诉讼请求，与事实相符，同意偿还原告要求的赔偿款。张杰与晟昱公司是挂靠关系，张杰是实际投资人，特泥河三号楼所有业主的房款是其本人收取的，房款都用于劳务和施工了，个人并没有留下该笔款项。张杰个人不承担法律责任，张杰与晟昱公司有协议，对外是由晟昱公司承担责任。原告邹全胜为证明其诉讼请求提交如下证据：证据1.购房意向书一份（复印件），证明原、被告之间存在买卖关系且原告在交纳购房款后已实际占有、使用、装修该房屋；证据2.呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司出具的房地产司法鉴定估价报告（原件），证明原告购得房屋后的装修及增值损失；证据3.黑龙江远大造价咨询服务有限公司出具的特泥河3号楼质量鉴定意见书一份（复印件），证明原告邹全胜在被告晟昱公司购买的案涉楼房属于危楼，符合拆除条件，原告邹全胜的诉讼请求符合法律规定；证据4.原告申请经法院委托依法做的房地产评估的评估费票据，具体数额详见票据，证明评估费用应由被告方承担。经庭审质证，被告晟昱公司对证据1的真实性认可，特泥河三号楼住户的情况经过多个部门多次的现场登记，公司方认可，协议都是由张杰代表晟昱公司签订的，购房款也是由张杰收取的，以张杰登记的金额并与原告确定后的数额核准，公司方认可；对证据2鉴定报告的真实性及证明目的认可；对证据3的真实性认可，该证据在公司与施工单位的诉讼中已经使用，对证明目的予以认可；对证据4的真实性及证明目的认可。被告张杰对证据1认可，房子是其出售的，协议是其签订的；对证据2.3.4的真实性及证明目的均认可。本院认证，对证据1.2.3.4二被告均认可，以上证据能够证明原告邹全胜与被告晟昱公司签订购房意向书及因房屋被鉴定为危楼后造成损失的情况，住户对房屋价值进行评估所支付的费用，本院予以采信。被告张杰为证实其抗辩主张向本院提交如下证据：证据1.（2015）陈民初字第806号民事判决书和（2017）内07民终1614号民事判决书，证明晟昱公司与天都公司是一个公司，在法律上进行了确认；证据2.建设用地批准书、国土资源局的建设用地预审意见书一份、建设用地规划许可证二张、建设用地批准书一张、建设项目选址意见书一张、建设工程施工许可证一张，商品房预销售许可证一张，证明建设特泥河三号楼是有合法手续的，可以预售。经庭审质证，原告邹全胜对证据1二份民事判决书的真实性和证明目的认可；对证据2八张关于楼房预售开发相关证据的真实性认可，该组证据能够充分说明该楼房确系由被告晟昱公司进行开发预售，购房意向书的相对人是晟昱公司，原告的诉讼请求，应当由晟昱公司承担。被告晟昱公司质证，对证据1.2的真实性和证明目的认可，本案诉争的楼房办理的手续均是以晟昱公司名义办理的。本庭认证，原告邹全胜及被告晟昱公司均认可上述证据，本院予以采信。被告晟昱公司未提交证据。本案审理过程中，为查清案件事实，本院向天都公司原法定代表人谷东旭作询问笔录。原告邹全胜质证，真实性无异议，对部分陈述有异议，该公司未收到钱款与法庭调查内容不符，法庭调查中张杰承认向晟昱公司缴纳了80000元房款。被告晟昱公司质证，对真实性认可，具体转制内容代理人不清楚，不发表其他意见。被告张杰质证，真实性认可，内容不认可，向天都公司缴纳过80000元，但是就是给的谷东旭，应该有收条，庭后找一找。根据当事人陈述和经庭审中确认的证据，认定事实如下：2012年6月30日原告邹全胜及其妻子冯瑞霞购买了被告晟昱公司开发的陈巴尔虎旗特泥河农牧场3号综合住宅楼3单元202室房屋，房屋面积79.47平方米，总价款为158640元。双方签订购房意向书后原告预交购房款156000元，余款至今未支付。2012年9月案涉楼房竣工后未进行验收，未办理房屋产权证书。在双方的协商下，原告邹全胜对该房屋进行装修并入住使用。2020年该楼房经黑龙江远大造价咨询服务有限公司鉴定为D级危楼，符合拆除条件。另查明，被告张杰系挂靠被告晟昱公司开发案涉楼房，案涉房屋开发时办理的“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“国有土地使用证”系呼伦贝尔市天都房地产开发有限公司提供；“商品房销售（预售）许可证”系被告晟昱公司提供。根据呼伦贝尔市天都房地产开发有限公司修正案规定自二〇一〇年十二月十日开始呼伦贝尔市天都房地产开发有限公司修改为呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，该变更并未在工商部门进行登记，（2015）陈民初字第806号民事判决书和（2017）内07民终1614号民事判决书确认该变更。再查明，经原告邹全胜申请，本院委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对原告房屋装修费用价格及房屋市场价值进行估价，估价结论为：房产市场价值为171337.32元，房产装修价值为25454.98元；鉴定费支出1900元。本院认为，原告邹全胜与被告晟昱公司签订的“购房意向书”是双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方之间的合同关系依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行合同。协议签订后，原告邹全胜支付了部分购房款，并实际使用了案涉房屋。案涉房屋至今没有达到交付使用的条件，更无法办理产权过户。2020年本案诉争的房屋所在楼房被鉴定为D级危房，已无法居住，整栋楼房的住户停用并搬离。在此情况下，原告邹全胜所购买的房屋已无居住使用的可能，致使其购买房屋的合同目的无法实现。作为买受人邹全胜在合同目的不能实现的情况下，依法请求出卖人晟昱公司返还购房款、赔偿相关损失的请求符合法律规定，应予以支持。由于原告已经履行了支付购房款的义务，晟昱公司应当将原告已支付的购房款返还给原告，原告的装修费用已经评估机构评估认定，其要求被告晟昱公司赔偿该笔费用的请求符合法律规定，应予以支持，被告赔偿的数额应按照评估机构的认定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，房屋在验收合格后，才能交付使用。案涉房屋没有经过验收，原告就搬入并进行装修，存在过错，且案涉房屋被评为D级危房，其建造价值及增值价值均不存在，故对原告的该项诉讼请求，本院不予维护。本案中，被告张杰作为挂靠人以被挂靠人晟昱公司名义与原告邹全胜签订的“商品房预售合同”，购房款由张杰收取，并支付了施工费、劳务费，晟昱公司作为被挂靠人未实际参与工程施工、房屋售卖。不论原告邹全胜是否知晓张杰与晟昱公司之间存在挂靠关系，张杰均应与晟昱公司对外承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告张杰于本判决生效之日起十日内退还原告邹全胜购房款及购车库款156000元；二、被告张杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹全胜房屋及车库装修款25454.98元；三、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告邹全胜鉴定费1900元；四、被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告邹全胜的其他诉讼请求。案件受理费4221.05元，由被告张杰、呼伦贝尔市晟昱置业有限公司负担3947.67元，由原告邹全胜负担273.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  王泽慧审 判 员  张 晶人民陪审员  刘春玲二〇二一年六月二十九日书 记 员  宋玲玲