重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初7869号 原告：交通银行股份有限公司重庆巴南支行，住所地重庆市巴南区解放街16号，统一社会信用代码91500000903475377。负责人：李伟斌，行长。委托诉讼代理人：张馨，金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺，金牧锦扬律师事务所律师。被告：谭登容，女，汉族，1981年1月20日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附40号，统一社会信用代码91500113MA5U65DA40法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：徐榕，女，1994年4月16日出生，住重庆市璧山县，系公司员工。原告交通银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称交通银行巴南支行）诉被告谭登容、重庆振中房地产开发有限公司（以下简称振中公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告交通银行巴南支行委托诉讼代理人张馨和被告振中公司的委托诉讼代理人徐榕到庭参加诉讼，被告谭登容经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告交通银行巴南支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭登容偿还原告借款本金357339.26元并支付截至2021年3月3日所欠利息7486.04元、罚息18.52元、复利90.69元，共计364934.51元，同时支付自2021年3月4日起至本息还清之日止，以借款本金357339.26元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布五年期贷款市场报价利率（以下简称LPR利率）加1.57%再上浮50%计算的罚息和以未偿还的利息（含罚息）7504.56元为基数，按五年期LPR利率加1.57%再上浮50%计算的复利； 2、判令原告对被告谭登容名下的位于重庆市巴南区X的房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告振中公司对被告谭登容的前述第一项债务承担连带清偿责任。事实和理由：被告谭登容预购位于重庆市巴南区X的房屋并于2018年10月12日与原告签订《个人房地产抵押贷款合同》，被告谭登容作为借款人、被告振中公司作为担保人在合同上签字盖章。合同约定：被告谭登容以上述房屋作为预告抵押担保向原告申请贷款366000元，贷款期限360个月，贷款利率按放贷时中国人民银行公布的五年期贷款基准利率上浮30%执行；贷款自实际发放之日起按日计息，按月结息，被告谭登容按月等额本息法偿还贷款本息，付息日为每月1日；逾期付款的，计收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按约定贷款利率上浮50%计收复利，同时还约定被告谭登容在取得房屋权利证明且贷款人取得抵押物的他项证明或抵押权设立的其他文件正本后，被告振中公司的保证责任解除，如被告谭登容为按时足额还款，原告有权要求贷款提前到期，归还剩余全部贷款，并行使抵押权。2018年11月14日，原告按约向被告谭登容发放贷款366000元到其指定账户。截至2021年3月3日，被告谭登容尚欠原告借款本金357339.26元并支付截至2021年3月3日所欠利息7486.04元、罚息18.52元、复利90.69元，共计364934.51元。被告谭登容尚未取得房屋权利证明，被告振中公司应对被告谭登容的债务承担连带清偿责任。为此，原告遂起诉至本院，请求判如所请。被告谭登容未作答辩。被告振中公司辩称，首先，被告谭登容以其购买的房屋向原告提供抵押担保，并依法办理了预售商品房抵押预告登记，原告取得房屋预告登记证明，其可以取得对抗第三人的效力来保障实现抵押权。本案案涉房屋已在不动产登记机关办理了首次登记，且案涉房屋已满足办理抵押登记的条件，原告主张的抵押权应当得到法院支持。在被告谭登容提供的抵押担保和被告振中公司提供的阶段性保证同时存在时，原告应当优先行使抵押权，应先处置被告谭登容的抵押房屋来偿还原告借款，原告无权向被告振中公司主张保证责任。其次，被告振中公司在收到原告的担保人履行责任通知书后，积极履行了协助义务，通过多种方式与被告谭登容沟通联系。被告振中公司于2020年8月至2020年11月期间代被告谭登容偿还了借款本息9925.22元。如法院判决被告振中公司承担保证责任，被告振中公司有权向被告谭登容追偿。经审理查明，2018年10月12日，原告与二被告签订《个人房产抵押贷款合同》约定：被告谭登容向原告借款366000元用于购买位于重庆市巴南区X的房屋；贷款期限为360个月，自放款日起算；贷款利率按放贷时中国人民银行公布的五年期贷款基准利率上浮30%执行，如遇基准利率调整，贷款利率在次年1月1日进行调整；逾期贷款的罚息利率为贷款利率上浮50%；被告谭登容按等额本息还款法偿还贷款本息；如被告未按时、足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；如被告谭登容连续三个月或累计六次未按时足额还款，原告有权宣布贷款全部提前到期；被告振中公司为被告谭登容提供连带责任保证，被告谭登容取得所购房屋的权利证明且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告振中公司的保证责任解除；被告谭登容以其所购房屋向原告提供抵押担保；本合同项下贷款同时有被告谭登容提供的抵押担保或第三方提供的保证、质押等，原告有权自行决定担保权利的行使顺位。被告振中公司就前述保证向原告提交了股东会决议，同意为购买其指定楼盘房屋的购房人向银行申请住房贷款提供阶段性保证。2018年11月14日，原告向被告谭登容发放了贷款366000元。后被告谭登容在合同履行过程中未按照约定每月按时、足额向原告偿还每期借款本息，逾期还款已超过3个月。截至2021年3月3日，被告谭登容尚欠原告借款本金357339.26元、利息7486.04元、罚息18.52元和复利90.69元未付。另查明，被告谭登容提供的上述抵押房屋尚未办理房屋产权证书，该房屋由被告振中公司预告登记转移给了被告谭登容，被告谭登容与原告就该房屋抵押办理了抵押预告登记。另因2019年8月20日起，中国人民银行不再公布同期同类贷款基准利率，故被告谭登容的该笔借款按照中国人民银行关于利率转换的规定自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率（LPR利率）加1.57%确定，之后随LPR利率调整于次年1月1日随之调整。上述事实有原告提交的《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、《不动产登记证明》、欠款明细表、房屋信息证明、股东会决议和被告振中公司提交的《个人房产抵押贷款合同》和《不动产登记证明》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，首先，原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同享有各自权利并履行各自义务。该合同签订后，原告按约向被告谭登容支付了借款本金，被告谭登容也应按约按时、足额向原告偿还借款本息。现被告谭登容拖欠多期借款本息未还的行为违背了诚实信用原则，也违反了双方借款合同的约定，同时也确属借款合同中约定的原告有权宣布贷款提前到期的情形。因此，本院对原告诉请被告偿还借款本金357339.26元并支付截至2021年3月3日所欠利息7486.04元、罚息18.52元、复利90.69元以及自2021年3月4日起至本息还清之日止的罚息和复利的诉讼请求予以支持。其次，被告谭登容自愿以其所购房屋作为借款的抵押担保，其与原告就房屋抵押办理了抵押预告登记。按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”现原告与二被告均未提交证明该抵押存在预告登记失效的情形，且该抵押房屋已进行了所有权首次登记，故原告与被告谭登容之间的抵押已设立，原告对被告谭登容提供的抵押房屋应享有优先受偿权。因此，本院对原告诉请对被告谭登容提供的抵押房屋折价、拍卖和变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。最后，被告振中公司为被告谭登容的前述借款向原告提供了阶段性连带责任保证，目前被告谭登容购买的房屋尚未办理权证，故在被告谭登容未履行还款义务的情形下，原告有权要求被告振中公司承担保证责任。就被告振中公司辩称原告应先以被告谭登容提供的抵押房产优先受偿的问题，因原告与二被告在《个人房屋抵押贷款合同》中明确约定了原告有权选择抵押担和保证的受偿顺序，故按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。” 原告要求被告振中公司承担保证责任不以先就抵押房屋受偿为限。同时，按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告振中公司向原告承担保证责任后，其有权在承担保证责任范围内向被告谭登容进行追偿，故本院在本案中对被告振中公司对被告谭登容就本案所涉债务享有追偿权予以确认。本案被告谭登容经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭登容于本判决生效之日起十日内返还原告交通银行股份有限公司重庆巴南支行借款本金357339.26元并支付截至2021年3月3日所欠利息7486.04元、罚息18.52元、复利90.69元，合计364934.51元；二、被告谭登容于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司重庆巴南支行支付自2021年3月4日起至还清借款本息之日止，以借款本金357339.26元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布五年期贷款市场报价利率加1.57%再上浮50%计算的罚息以及以应付未付利息7504.56元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布五年期贷款市场报价利率加1.57%再上浮50%计算的复利；三、原告交通银行股份有限公司重庆巴南支行对被告谭登容所有的位于重庆市巴南区X的房屋折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告重庆振中房地产开发有限公司在被告谭登容取得位于重庆市巴南区X的房屋权利证明前以及原告交通银行股份有限公司重庆巴南支行取得该房屋抵押权利证明文件前对被告谭登容的前述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告重庆振中房地产开发有限公司清偿后，有权在其清偿范围内向被告谭登容追偿。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6660元，减半收取3330元，由被告谭登容和被告重庆振中房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，二被告在履行上述义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  员    郑雯雯 二〇二一年六月三十日 书  记  员    秦彩云 - 1 -