福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0982民初957号原告：陈晴，女，汉族，1988年9月11日出生，户籍地福建省古田县。原告：施紫东，男，汉族，1988年10月20日出生，户籍地福建省福鼎市。委托诉讼代理人：廖云坚、王宇凌，福建惠尔（福鼎）律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，职务总经理。被告：福鼎泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城玉龙北路66号，统一社会信用代码91350982096752556N。法定代表人：黄晓青，职务总经理。原告陈晴、施紫东与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）、福鼎泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾房产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈晴、施紫东的委托诉讼代理人王宇凌到庭参加诉讼，泰禾新世界公司与泰禾房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晴、施紫东向本院提出诉讼请求：1.依法判令泰禾新世界公司向原告支付自2020年2月1日起至实际支付租金止，按每季度租金人民币6811.5元计（暂计至2021年4月30日止为34057.5元）。2.泰禾新世界公司按购房款总额（389224元）的日万分之一（38.9元／日）向原告支付违约金，违约金从2020年6月22日至结清上述租金之日止。3.泰禾房产公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2018年，泰禾房产公司采取“售后返租”方式对外出售福鼎市泰禾红郡商铺。受该促销政策影响，原告向被告泰禾房产公司购买了位于福鼎市××栋××层××室，房款总价为389224元。随后，原告基于对二被告之间的关联关系的合理信赖，将上述房产返租给了泰禾新世界公司，并签署了《房屋租赁委托合同》。根据《房屋租赁委托合同》，合同中约定原告每个租赁年度可获得租金人民币27246元，共计10个租赁年度，租金总额共计272460元。该《房屋租赁委托合同》同时还约定了交房、租金及费用结算、双方权利义务以及违约责任等，其中违约责任8.4约定“乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。”《房屋租赁委托合同》签订后至今，泰禾新世界公司仅支付租金至2020年1月止，自2020年2月始泰禾新世界公司就不再支付租金。原告认为泰禾新世界公司从2020年2月起欠付租金至今，应向原告支付欠付租金。泰禾房产公司采取给予投资者一定年限内固定回报的促销政策吸引原告购买上述房产，原告出于投资收益以及基于对二被告的合理信赖而购买房产并签署《房屋租赁委托合同》，因此泰禾房产公司应承担连带责任。泰禾新世界公司辩称：1、其无力支付后续租金，请求依法解除《房屋租赁委托合同》；2、因受疫情影响，请求予以减免租金支付标准。疫情影响属于不可抗力导致合同履行不能，且目前经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，调整降低租金支付标准；3、违约金计算标准过高。原告实际损失的仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，并按同期银行贷款利率计算即可弥补其所发生的实际损失，原告要求以房款总款为基数按日万分之一计算违约金明显高于其实际损失。依照《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，请求法院依法予以调整。泰禾房产公司辩称：1、其与泰禾新世界公司系两个独立的民事主体，对外各自承担独立的民事责任。案涉《房屋租赁委托合同》的当事人是二原告与泰禾新世界公司，其并非合同主体，根据合同相对性原则，原告要求其对泰禾新世界公司支付的租金承担连带责任没有合同依据；2、原告作为完全民事行为能力人将购买的房屋出租给泰禾新世界公司系其自主决策的行为，应对自己实施行为产生的法律后果承担责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。本案在审理过程中，二原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、企业公示信息、不动产权证书、《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托合同》等证据予以证明，二被告拒不到庭，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利，上述证据的证明力以及待证事实本院予以采信确认，并在卷佐证。本案双方当事人争议的焦点为：1、案涉《房屋租赁委托合同》是否应予解除；2、泰禾房产公司是否应承担连带偿还责任；3、租金及违约金的标准是否应予调整。对此，本院予以分析认定如下：一、关于案涉《房屋租赁委托合同》是否应予解除的问题。本院认为，根据案涉《房屋租赁委托合同》约定“乙方泰禾新世界公司权利义务：除本合同外另有约定外，本合同期限内，乙方不得单方面解除本合同”。乙方承租人泰禾新世界公司未按约支付租金已构成违约，出租人有权要求泰禾新世界公司支付全部租金，也有权主张解除合同。在出租人选择主张支付租金的情况下，泰禾新世界公司作为违约方不享有法定解除权。二、关于泰禾房产公司是否应承担连带偿还责任的问题。本院认为，虽然销售的广告照片体现“十年无忧委托租赁，年7%保底租金”的宣传，但并没有明示泰禾房产公司作为返租或委托租赁的一方当事人。泰禾房产公司与泰禾新世界公司系两个独立的民事主体，对外各自承担独立的民事责任，案涉《房屋租赁委托合同》上的合同相对方不是泰禾房产公司，根据合同相对性原则，原告要求泰禾新世界公司承担连带责任没有事实与法律依据。三、关于租金及违约金的标准是否应予调整的问题。二原告认为，案涉《房屋租赁委托合同》已经明确约定租金与违约金，根据约定泰禾新世界公司应保证原告每个租赁年度获得固定的租金收入，履行期限为十年。超出约定的租金标准的部分作为泰禾新世界公司的报酬，不足部分，由泰禾新世界公司补足。双方订立合同时已经就未来可预见的事项进行约定，即使没有第三人承租、转租，泰禾新世界公司都应承担原告十个租赁年度应享有的租金收益。对于违约金的支付，应按照合同中约定的计算方式予以支付。泰禾新世界公司认为，因疫情影响属于不可抗力导致合同履行不能，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定适当减免租金标准。原告实际损失的仅是逾期租金的利息，故违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，并按同期银行贷款利率计算即可弥补实际损失，原告主张的违约金明显高于实际损失，依照《民法典》第五百八十五条规定，可请求人民法院依法予以调整。本院认为，根据案涉《房屋租赁委托合同》的约定，“出租人全权授权泰禾新世界公司以代理人身份或其自身名义对外出租房屋，租金标准不得低于3.2条约定的标准”，实际上就是表示合同履行过程中对超出约定标准的租金部分，由泰禾新世界公司收益，而不足部分，则由泰禾新世界公司补足，故双方签订合同时已对未来商业风险的责任承担作出约定，且泰禾新世界公司未提供证据证明因疫情或疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故泰禾新世界公司关于租金减少的抗辩理由，不予采纳。关于违约金的标准问题，因原告实际损失的是逾期租金的利息损失，因此，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，案涉合同约定的违约金过分高于逾期支付租金给陈晴、施紫东造成的损失，可对标准适当调整，酌定泰禾新世界公司承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金6811.5元）为基数，自逾期之日起(每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日)至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综合举证、认证情况，对本案事实认定如下：泰禾房产公司与陈晴、施紫东签订了《商品房买卖合同》，约定：购买位于福鼎市××栋××层××号，房屋建筑面积为48.43平方米，房款总价为389224元，现已登记在陈晴、施紫东名下（共同共有）。陈晴、施紫东（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限10年，从2018年11月1日至2028年10月31日止，甲方同意以2018年11月1日为起租日开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者适用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计27246元（389224元×7%），共10个租赁年度，租金总额272460元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。还约定乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额（389224元）的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾新世界公司仅支付租金至2020年1月份止。综上所述，本院认为，陈晴、施紫东与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定履行义务。陈晴、施紫东已依约交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司却未能按约足额支付租金，已构成违约，故陈晴、施紫东主张泰禾新世界公司按约定支付拖欠的租金34057.5元（暂计至2021年4月30日止），予以支持。2021年5月1日起的租金在达到合同约定的支付条件时，陈晴、施紫东可另行起诉。案涉合同约定的违约金标准过高，予以调整为以应付未付租金（每三个月租金6811.5元）为基数，自原告主张的起始日2020年6月22日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。此后每三个月为计算单位的违约金亦按上述方法计算。泰禾新世界公司抗辩解除合同于法无据，不予采纳。陈晴、施紫东请求泰禾房产公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈晴、施紫东支付2020年2月1日起至2021年4月30日止的租金34057.5元；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈晴、施紫东支付违约金（以每三个月欠付租金6811.5元为基数，分别从2020年6月22日、2020年9月22日、2020年12月22日、2021年3月22日、2021年6月22日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回陈晴、施紫东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，减半收取326元，由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 韩 林二〇二一年六月七日书记员 吴思全附：本案适用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当根据约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。