广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初16215号原告：吴春桃，女，汉族，1973年9月29日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201610653740。被告：深圳经济特区新华城有限公司，住所深圳市罗湖区解放路宝华楼九楼，统一社会信用代码914403006188377779。法定代表人：蔡彬。委托诉讼代理人：姚瑛瑛，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403201011935168。原告吴春桃与被告深圳经济特区新华城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴春桃及其委托诉讼代理人宋剑文，被告委托诉讼代理人姚瑛瑛到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告以290万元的价格回购原告位于广东省深圳市罗湖区明华楼裙楼3054号房产；2、请求依法判令被告向原告支付违约金（违约金以290万元为基数，自2021年4月5日起，按照日万分之四的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2021年4月6日违约金为1160元）；3、请求依法判令本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月11日，原告与被告共同协商签订《房屋转让合同》（以下简称“合同”）。合同约定，被告将位于广东省深圳市罗湖区转让给原告，房屋交易的最终转让价款为290万元。合同第十三条明确约定，自交易房产过户至原告名下满5年后，被告按照合同载明的最终转让价款回购该房产。2016年2月，原告将购房款全额支付完毕。随后，被告与原告共同向不动产登记中心办理产权变更登记手续。2016年3月4日，不动产登记中心正式向原告颁发《不动产权证书》，确认原告作为广东省深圳市罗湖区（不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号）的唯一权利人。2021年2月5日，原告根据合同的约定，向被告提交书面《商铺回购申请书》，要求被告按照合同第十三条房屋回购的约定，以合同载明的最终转让价款290万元，回购位于广东省深圳市罗湖区，申请书由被告工作人员许焕城签收确认。2021年3月初，被告工作人员许焕城通过电话告知原告，被告无法按照合同约定，全面履行合同第十三条房屋回购的约定。原告尝试与被告多次沟通，并于2021年3月22日、3月26日分别向被告寄送《律师函》及《房屋回购申请》，明确要求被告按照合同约定回购房产，但被告工作人员拒收原告书面申请。随后，原告通过微信联系到被告，要求被告回购房产，但被告依旧拒绝原告的要求，双方协商无果。原告认为，被告拒不履行合同约定，已经给原告造成严重损失。为此，原告依据相关法律法规，依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告答辩称，1、原告第1项诉讼请求不明确不具体不符合起诉实质要件，依法应予驳回。房屋转让合同虽然约定了房屋转让回购，但房屋回购的事项中原告被告均有各自应履行的义务，被告支付购房款也有明确的前提条件。2、原告第2项诉讼请求计算没有合同依据，根据转让合同13条的约定，被告支付回购款的前提是涉案房产完成过户且被告取得房产证后30个工作日，被告未按该约定支付回购款的才应当支付违约金，原告自2021年4月5日起计算违约金没有事实依据。3、双方约定的违约金标准为日万分之四，原告没有举证证明实际损失的事实，涉案商铺由案外人承租，年租金为29万元，原告收益为回购价款的百分之十，即使如原告所述被告没有或者迟延履行回购义务也没有给原告造成实际损失，同时涉案商铺所在的区域为深圳市东门商业街，受新冠疫情影响较大，请求法院适当调低违约金标准。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年11月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房屋转让合同》，约定卖方将位于深圳市罗湖区转让给买方，建筑面积16.37平方米，房产用途为商业；买方应向卖方支付该房产的转让价款290万元，在签订本合同时支付定金29万元，7日内付清房款116万元，3个月内付清房款145万元；签订本合同前，该房产由深圳市宝华白马实业有限公司承租，买方保证在该房产过户至买方名下后将该房产出租于承租人，并于房产交付当日或之前与承租人签订新的《租赁合同》，给予承租人转租权，租期至2020年8月31日止，年租金为成交价的10%即29万元，租金支付时间为每年1、4、7、10月15日前支付上季度的租金，每月应支付租金为24167元，具体租赁条件以双方所签署的租赁合同为准；第十三条房屋回购约定“自满足下列所有条件的前提下（回购条件），自交易房产过户至买方名下满5年后的30日内（下称回购期限），买方有权要求卖方以本合同第二条载明的最终转让价款回购该房产，无论要求时房产价值是否高于上述转让价款：1、买方未发生任何违反本合同、《借款合同》、《抵押合同》、《租赁合同》或买卖双方与承租人于2015年11月11日签订的《协议书》的行为；2、买方未将该房产抵押给除出借方以外的第三人，也未将该房产出租给除原承租人以外的第三人，且未在房产上设置除抵押、租赁以外的其他权利负担；3、不存在任何关于房产的争议、查封、强制措施等对房产转让构成障碍的影响；4、买方已清偿所有与该房产相关的税金、费用。买方选择要求卖方回购的，应当在回购期限（届满前30日）内以书面形式向卖方提出申请，回购期限内未提出申请或买方不能满足任一回购条件的，卖方不予回购。买卖双方依约回购房产的，在买方办妥将房产转让给卖方的转移登记手续且卖方取得房地产证后30个工作日内，卖方向买方支付上述最终转让价款。由买卖双方按照法律规定各自承担房产转让相关税费。卖方未按照约定支付回购款的，则应按照欠付回购款额每日万分之四的标准向买方支付违约金”。合同还约定了双方的其他权利义务。随后，原告按照约定支付了购房款203万元，剩余部分由承租人深圳市宝华白马实业有限公司将该商铺前三年租金87万元作为购房款直接支付给被告。庭审中，被告确认已收到原告全部购房款。二、原告在2016年3月4日取得该房产的粤（2016）深圳市不动产权第××号《不动产权证书》。三、被告在庭审中确认，原、被告双方约定的房产回购期限是2021年3月5日至2021年4月3日。2021年3月26日，原告向被告发出《房屋回购申请》明华楼裙楼3054号的邮政快递函件，但被告拒收予以退回。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，在满足合同规定的所有回购的前提条件下，且在合同约定的回购期限内向被告发出了房屋回购申请书，履行了合同约定的义务；但被告未按照合同约定，自交易房产过户至原告名下满5年后30日的回购期限内回购涉案房产，被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任，故原告请求被告以290万元的价格回购涉案房产的诉求，理由成立，本院予以支持。根据合同约定，在原告办妥将房产转让给被告的转移登记手续且被告取得房地产证后30个工作日内，被告向原告支付最终转让价款，被告未按照约定支付回购款的，则应按照欠付回购款额每日万分之四的标准支付违约金，本案中原、被告双方还未办理相关过户手续，还未到支付回购款的阶段，因此原告要求被告支付违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳经济特区新华城有限公司应于本判决生效之日起三十日内以人民币290万元价格回购原告所有的位于深圳市罗湖区解放路明华楼裙楼3054号房产；二、驳回原告吴春桃的其它诉讼请求。本诉案件受理费人民币15000元，原告负担人民币1000元，被告负担人民币14000元；原告已预交的人民币14000元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币14000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二一年六月十一日书记员  孙 莹