江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0791民初433号原告（反诉被告）：李治海，男，汉族，住江苏省东海县。原告（反诉被告）：谷梅，女，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：桑真真，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨维杰，汉族，住江苏省连云港市海州。被告（反诉原告）：刘涛，男，汉族，住江苏省东海县黄川镇前湾村六组105号。被告（反诉原告）：卢盼，女，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：辛长青，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春苗，汉族，住江苏省连云港市海州区。第三人：连云港爱心房产代理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：任卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯维吉。原告李治海、谷梅与被告刘涛、卢盼、第三人连云港爱心房产代理有限公司（以下简称爱心房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，反诉原告刘涛、卢盼提起反诉，本院依法合并审理。并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李治海、谷梅的委托诉讼代理人桑真真、杨维杰，被告（反诉原告）刘涛、卢盼的委托诉讼代理人辛长青、刘春苗，第三人连云港爱心房产代理有限公司委托诉讼代理人冯维吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李治海、谷梅向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付1、双倍返还购房定金共计4万元；2、支付被告因不配合办理相关手续，而给原告造成的购房损失122600元（包含中介费22600元，房屋增值费10万元）;增加诉求：35万元监管资金的银行贷款利息，从原告缴纳该笔款项12月24日至该笔款项实际退还为止。3、第三人协助办理监管资金退还手续。4、被告承担本案诉讼费与律师费。事实与理由：原被告于2020年12月22日通过第三人签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其名下位于高新区×××路××号×号楼×单元×××室×××××6万元销售给原告，后原告向市房屋产权监管账户存入35万元，向银行申请贷款并已获批，剩余房款也已经准备完毕，可随时支付，但被告迟迟未向原告提供其贷款未结清证明，导致原告未能按照该证明所示金额向银行支付剩余贷款，原告多次联系第三人并与被告协商，被告表明其不愿继续履行合同，鉴于此情，原告特向贵院提起诉讼请求，请求依法维护原告的合法权益，请予支持。被告刘涛、卢盼辩称，在本案的涉案合同中，涉及的房屋买卖协议有两份，双方对于违约条款的约定有合同约定，两份协议适用的违约条款是定金条款，就此之外，并没有约定其他的违约事项。因此本案原告所主张的第二项诉求，明显超越了合同约定范围，对于两原告所要求的第三项诉求，目前鉴于涉案合同已无法履行，在本案原告承担违约责任的前提下，两被告可以协助原告办理相应的解除监管手续，对于本案的第四项诉求，双方的房屋买卖协议中也没有约定律师费的负担问题，所以对于原告的第四项诉求律师费明显超过了合同约定的范围，至于其增加的诉求，两被告认为没有事实和法律依据，应当予以驳回。第三人爱心房产陈述称，2021年1月5日原告贷款审批下来了，我们让刘涛本人过来，让客户过来把钱当面转给刘涛，用于还银行贷款，我也跟刘涛姐夫说了，如果刘涛没有时间过来，可以向我们提供一份未结清的证明，双方有按手印的一个证明。因为如果他不提供资料过来，我们无法证明业主还欠银行贷款。如果钱不是用来还贷而是用来做别的事的话就会很麻烦。刘涛从签完合同之后就再也没有出现。被告提供的材料不完整，我公司有和他们的聊天记录。反诉原告刘涛、卢盼向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告李治海、谷梅已交付2万元定金为违约赔偿金；2、本案诉讼费用由两反诉被告承担。事实与理由：两反诉原告经爱心房产居间介绍下与反诉被告在2020年12月25日正式签订《房屋买卖合同》一份。根据合同约定，反诉原告将坐落在连云港市高新区×××路××号×号楼×单元×××室以2260000元的合同总价转让，合同同时约定了付款方式、支付时间及相关违约条款。合同第二条关于“关于房款与付款方式”约定，在合同签订后，两反诉被告应将首付款350000元及商贷人民币800000元，共计1150000元存入双方约定的监管账户，同时应在贷款通过银行审批之日，将不监管的1090000元全额支付到委托人指定账户。以便反诉原告办理案涉房屋上的按揭抵押的解除手续。合同签订后，反诉原告就合同的履行积极予以配合，但反诉被告在履约期间并未按照合同约定积极支付首付款项向监管账户足额存入合同所约定的监管资金；在贷款通过银行审批之日截止至今也未按合同约定向两反诉原告支付不监管的1090000元房款。履约期间，针对反诉被告的违约事项，反诉原告曾多次通过微信、电话等方式进行催告，并希望两反诉被告能积极按照合同履约以便合同继续履行。但反诉被告却对反诉原告催告视若无睹，造成反诉原告无法获得合同所约定的款项并办理案涉房屋银行贷款的解压手续。反诉原告认为：在合同签订后，双方应严格履行合同义务，反诉被告的行为严重违反合同约定，造成反诉原告无法解除房屋之上的按揭抵押，从而导致双方签订的合同无法继续履行。在整个合同的履约期间，两反诉被告才是导致合同履行无法进行的真正过错方，其违约行为才是导致合同无法履行的根本原因。基于上述，针对反诉被告的诉讼请求，特提出上述反诉，恳请贵院依法受理并判如所请。反诉被告李治海、谷梅辩称，本合同无法继续履行，是反诉原告不承担合同义务造成。请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖协议》，《房屋买卖合同》，定金收据，《资金监管协议》，江苏银行《个人借款合同》，不动产抵押登记申请书，通话录音，微信聊天记录，律师函、律师费发票、银行还款明细等证据材料。经本院审查，对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年12月22日，原告谷梅（乙方）、被告刘涛（甲方）、爱心房产（丙方）签订一份《房屋买卖协议》。该协议约定：甲方自愿将座落连云港高新区×××路××号楼×单元×××室，建筑面积124.59平方米的房屋及阁楼40平方米出售给乙方，成交价2260000元，乙方于2020年12月22日前支付购房定金20000元给甲方。定金抵作总房款，同时甲方将房屋产权的材料（原件）交于丙方作为售房保证。乙方需办理按揭的，应于2021年1月15日前将首付1440000元将资金监管账户。甲乙双方约定于2021年1月30日前办理网签、过户及首付款资金监管手续，同时办理银行按揭手续，由此行为产生的费用和契税由各自负担。乙方因购房资金有缺口，需委托丙方向丙方合作银行贷款800000元，贷款期15年，乙方以位于高新区×××路××号楼×单元×××室房屋作抵押。甲方承诺本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依房债权等情形，在签订本合同前已征得有关债权人的同意。甲乙双方同意乙方的购房款优先用于甲方还贷赎楼。如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金20000元。任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费甲乙双方对此均无异议。协议中还对其他事项进行了约定。合同签订当日，刘涛收取了谷梅交付的20000元定金。2020年12月24日，刘涛、卢盼（甲方）、李治海、谷梅（乙方）签订一份《连云港市存量房转让资金监管协议》，双方约定转让价款1150000元，首付款35万元，贷款800000元。协议中还对其他事项进行了约定。2020年12月25日，原告李治海、谷梅与被告刘涛、卢盼又签订《房屋买卖合同》，主要内容如下：甲方（出卖方）：刘涛、卢盼，乙方（购买方）：李治海、谷梅，……第一条基本情况1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋的具体情况，并自愿购买该房屋。该房屋具体情况如下：（1）该不动产坐落于高新区×××路××号×号楼×单元×××室，建筑面积为124.59平方米……第二条房款与付款方式1、甲乙双方经协商一致。上述房屋真实买卖价款为人民币贰佰贰拾陆万元整，此房价中无车位无车库。2、支付方式、支付时间（1）乙方已支付给甲方人民币贰万元整购房定金。（2）乙方将首付款（不含定金）人民币叁拾伍万元整和商贷人民币捌拾万元整，共计人民币壹佰壹拾伍万元整，存入连云港市房屋产权管理中心监管账户，由市监管账户转款给甲方中行卡里。（3）乙方将不监管的房款（不含定金）人民币壹佰零玖万元整，待乙方贷款通过银行审批之日，乙方全额支付到甲方中行卡里。双方在此以手写方式补充：以甲方未结清证明为准，余额将由过户前支付给甲方。……第四条违约责任2、乙方须在2021年2月28日前付清甲方全部房款，逾期乙方须每天向甲方按房款的万分之五支付违约金，直至付清之日为止。双方在此以手写方式补充：如果出现不可控的原因，则此日期作废。合同中还对其他事项进行了约定。合同尾部刘涛、谷梅签字按手印确认。该份合同签订当日，谷梅向监管账户缴款350000元。原告李治海、谷梅向江苏银行连云港海州支行申请贷款，2021年1月6日，李治海、谷梅与江苏银行连云港海州支行签订了《个人借款合同》，合同约定李治海、谷梅贷款800000元，用于购买高新区×××路××号×号楼×单元×××室的住房。2021年1月5日，原告李治海、谷梅通过中介要求被告刘涛、卢盼出具贷款未结清证明，以便将被告刘涛、卢盼剩余的贷款还清后，解除在所购房屋上设立的抵押权。因被告刘涛、卢盼委托其姐夫办理售房相关事宜，故第三人爱心房产经办人多次与刘涛姐夫联系，让刘涛查询一下剩余贷款的金额，以便于原告李治海、谷梅一方将款项支付给刘涛。而刘涛姐夫则要求原告李治海、谷梅将1090000元首付款先支付给被告，用以偿还贷款。第三人爱心房产经办人曾要求刘涛本人出面解决问题，刘涛表示已全部委托其姐夫处理。在2021年1月5日后，爱心房产经办人，多次催促被告方提供能够证明被告欠银行贷款余额的材料。并多次与双方通过微信和电话协商沟通，原告方要求被告方提供未结清证明。被告方表示银行不开具未结清证明，至于未结清贷款金额为86万元，并表示已告知原告方。2021年1月18日爱心房产组织双方进行协商，原告方提出搁置之前争议，双方对之后如何履行合同进行补充约定。被告方提出由于原告李治海、谷梅未按合同约定，未在2021年1月15日前支付首付款，已构成违约，只能解除合同。2021年3月1日，被告方委托江苏海郡律师事务所律师辛长青向原告发送律师函，解除双方的买卖合同。在本案审理过程中，爱心房产向本院提供一份案外其他人的中国银行还款银行明细。用以证明中国银行可以开具证明剩余贷款额的证明。被告认为该份还款银行明细与双方合同约定的未结清证明不具有同一性。另查明，原告李治海、谷梅为本案诉讼支付了律师费用6000元。在本案诉讼过程中，原告李治海、谷梅要求被告刘涛、卢盼赔偿房屋差价损失100000元，被告刘涛、卢盼不予认可。原告李治海、谷梅未在本院指定期限内提交损失评估申请。本院认为，原告李治海、谷梅与被告刘涛、卢盼签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖合同》均系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。在履行合同过程中，双方对未监管资金109万元的给付发生争议。双方争议的实质是双方对于《房屋买卖合同》中第二条房款与付款方项中第2项支付方式、支付时间中的第（3）小项约定内容理解发生了分歧。该条款的内容为：“乙方将不监管的房款（不含定金）人民币壹佰零玖万元整，待乙方贷款通过银行审批之日，乙方全额支付到甲方中行卡里，卡号……。”而在该条打印内容之后，又以手写方式续写了“以甲方未结清证明为准，余额将由过户前支付给甲方。”原告认为被告应先提供未结清证明，原告根据未结清证明中被告所欠贷款金额，向被告支付该部分款项，以便被告解除案涉交易房屋上存在的抵押。余款在过户前支付给被告。被告则认为原告应根据《房屋买卖协议》将109万元首付款在贷款通过审批之日全额支付给被告。至于过户前交付的余额，应当是指交到监管资金账户的35万元和80万元商贷。第三人爱心房产则表示该条手写部分的内容就是爱心房产代理人冯维吉书写，并认可原告方意见。本院认为，《房屋买卖协议》和《房屋买卖合同》均对房款支付方式和支付时间进行了约定。《房屋买卖协议》中约定首付款为144万元均交付于监管资金账户。《房屋买卖合同》中又约定了首付款35万元和银行贷款80万元存入监管账户。另外109万元不通过资金监管账户交付。《房屋买卖合同》在《房屋买卖协议》之后签订，两份合同中有不一致的，应以后一份《房屋买卖合同》约定为准。在《房屋买卖合同》中双方以手写方式注明的“以甲方未结清证明为准，余额将由过户前支付给甲方。”系双方真实意思表示，该条款中手写部分是对同一条款前面打印部分约定的变更。前面打印部分是要求原告将全部未监管的109万元在贷款通过银行审批之日，全部支付给被告指定账户中。而后面手写部分的内容，是约定原告以被告未结清证明为准，以被告欠银行剩余贷款金额为准的款项在贷款通过银行审批之日，支付给被告指定账户中，109万元扣除该部分款项后的余额，由原告在过户前支付给被告。被告方理解的余额为存在监管账户的35万元首付款和80万元商贷款，而该条款已明确是对不监管的房款支付方式的约定。且该条款的书写方爱心房产也认同原告方对该条款的理解。因此，本院采信原告方的意见。被告提出银行无法开具未结清证明。但双方条款中的未结清证明，只是一份能够证明被告欠银行贷款余额的材料。从爱心房产提供的案外人的中国银行还款银行明细可以证明，银行是可以开具相关材料的。因此，本院认为，被告提供证明被告欠银行贷款余额是先履行义务，在被告没有履行该义务前，原告没有履行交付未监管资金，并不违反双方合同约定。被告方以原告方未在2021年1月15日前交付首付款构成违约为由，解除合同，不符合法律规定。被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。原告对于解除合同也亦以认可，双方房屋买卖合同已实际解除。原告现要求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。关于原告方要求被告支付被告因不配合办理相关手续，而给原告造成的购房损失122600元（包含中介费22600元，房屋增值费10万元）的诉讼请求。原告方未提供其已缴纳中介费22600元的证据。另外原告主张的房屋增值费10万元，原告未能提供相关证据，也未在本院指定期限内申请评估。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张的35万元监管资金的银行贷款利息。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案原告选择适用定金条款，要求被告双倍返还定金40000元。而原告于2020年12月25日缴存35万元首付款至今，按相关规定计息没有超过20000元，即被告赔偿的定金可以弥补原告的损失。因此，对于原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告主张第三人协助办理监管资金退还手续的诉讼请求。原、被告双方合同解除后，被告及第三人均有义务配合原告办理监管资金的退还手续。原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告承担原告律师费6000元的诉讼请求，根据双方《房屋买卖协议》约定：任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费甲乙双方对此均无异议。被告方违约，应承担原告支付的律师费6000元。关于反诉原告刘涛、卢盼要求判令反诉被告李治海、谷梅已交付2万元定金为违约赔偿金的诉讼请求。本院认为，在履行双方房屋买卖合同过程中，反诉原告刘涛、卢盼存在违约行为，因此反诉原告的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十八，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘涛、卢盼于判决生效之日起十日内向原告李治海、谷梅双倍返还定金40000元；二、第三人连云港爱心房产代理有限公司于判决生效之日起十日内协助原告李治海、谷梅办理退还监管资金35万元；三、被告刘涛、卢盼于判决生效之日起十日内向原告李治海、谷梅支付律师费6000元。四、驳回原告李治海、谷梅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘涛、卢盼的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1776元（原告已预交），由原告李治海、谷梅负担826元，被告刘涛、卢盼负担950元。被告刘涛、卢盼于给付上述款项时一并付给原告。反诉案件受理费减半收取150元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  张坤瑞二〇二一年六月三十日书记员  陈婉玥书记员  张 权法律条文及上诉须知附录一、法律条文【一】、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。【二】、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【三】、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。