广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1073号上诉人（原审原告）：蓝国武，男，汉族，1967年8月9日出生，住址：广东省大埔县。委托诉讼代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。上诉人（原审被告）：麦兜公寓管理（惠州）有限公司，住所地：惠州市惠城区云山西路2号帝景国际商务中心综合楼24层28号。（仅限办公）法定代表人：刘理兵。上诉人蓝国武因与被上诉人麦兜公寓管理（惠州）有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蓝国武上诉请求：一、依法撤销（2020）粤1302民初15931号民事判决书，改判被上诉人立即腾退归还其实际占有管理的位于惠州市惠城区（以下简称“涉案房屋”）的房产（具体面积以测绘为准）；二、判决被上诉人向上诉人支付占有期间的占用费，每个月以人民币1450元为准；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，法律适用错误，涉案房屋权属清晰，房屋权利人对房屋享有充分的占有、使用、收益和处分的权利，被上诉人应该归还房屋并支付占用费。（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据物权法的规定，房产证是房屋的权属证明，不动产权属证书显示惠州市惠城区河南岸演达大道七号五星大厦17层10号房（以下简称“涉案房屋”）系登记在上诉人名下，涉案房屋的所有权是属于上诉人的。案外人邓玉英没有通过任何（包括但不限于诉讼等）途径向上诉人或者开发商主张其对涉案房屋的权利，也就是说案外人邓玉英对房产权属是没有争议的。涉案房屋权利清晰，不存在一审判决中所谓的“合法与否仍处于不确定的状态”。（二）《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书登记了涉案房屋系上诉人所有，上诉人充分享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。一审庭审中，被上诉人向法院提交了与上诉人签订的租赁合同，承认与上诉人存在租赁关系，同时陈述了其从未向上诉人支付过任何租赁费用。被上诉人既然承认其向上诉人承租了房屋，就应向上诉人支付相应的费用。（三）关于案外人邓玉英是否需要由上诉人追加，上诉人认为：1.邓玉英与上诉人没有法律上的关系，上诉人并非从邓玉英处购买的涉案房屋，邓玉英也从未向上诉人或法院主张对涉案房屋的权利，对于上诉人来说，涉案房屋就是由被上诉人实际占有、使用的。2.一审庭审中，被上诉人陈述在得知上诉人系真正的业主后与上诉人于2020年12月1日签了一份租赁合同并且认为买卖不破租赁，其之前与案外人邓玉英的租赁合同已经作废了，也就是说被上诉人与案外人邓玉英不存在合同关系，且被上诉人在上诉人获得产权证后没有向邓玉英支付过任何费用，邓玉英没有对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼，在上诉人、被上诉人与案外人邓玉英没有法律上的关系的前提下，法院没有依职权通知案外人邓玉英前来参加，根据我国民事诉讼法“不告不理”的原则，在邓玉英没有主张自己对涉案房屋享有权利的情况下，邓玉英是否占有、出租涉案物业并非本案重点，在本案不宜讨论，在邓玉英没有主张对涉案物业的权利的情况下，本案更不宜讨论邓玉英对占有、出租涉案物业是否合法。4.在邓玉英没有主张对涉案物业的权利的情况下，一审法院却要求上诉人一定要先解决与邓玉英之间的纠纷，也就是说在没有纠纷的情况下却要求上诉人解决纠纷，是明显不合理地扩大了上诉人的义务，不动产权登记确认了上诉人系涉案房产的物权所有权人，物权作为一种对世权，上诉人不可能在持有房产证的情况下还要去确认其他人是否对房屋也享有权利。二、一审判决认为被上诉人已经搬离涉案房屋属于事实认定错误，被上诉人对涉案房屋实际占有管理，无人居住并不代表被上诉人已经腾空退还房屋。（一）我国民法中的占有具有两种形式：直接占有和间接占有。间接占有是指占有人虽然不对物予以直接占有，但对于直接占有该物的人具有返还请求权，从而间接地对该物具有管理、支配、处分的状态。被上诉人并非一般的承租人，被上诉人系一家专门从事出租公寓等租赁业务的公司，其从业主处承租了房屋，再将房屋转租给一般的租客，用这种方式经营、盈利。被上诉人的这种经营模式必然存在有房屋空置的经营风险，在2020年3月25日被上诉人的法定代表人告知上诉人涉案房屋没人住了，只是在告诉上诉人其与租客的租赁合同已经结束了，并不能说明被上诉人与上诉人的租赁关系已经解除。被上诉人仍然对涉案房屋管理、支配、处分，其可以随时再转租给其他租客，但是因为其他的客观原因没有办法再转租出去而空置，这是被上诉人必然要面对的经营风险，而不是被上诉人已经退还房屋的客观表现。（二）2020年7月期间，被上诉人的代理律师和法定代表人与上诉人的代理律师多次沟通，希望能就被上诉人退还涉案房屋的事情进行和解，这也充分说明被上诉人确实没有退还涉案房屋，其仍旧在实际占有管理。（三）被上诉人系一家专门从事出租公寓等租赁业务的公司，如果被上诉人确实需要提前与业主结束租赁合同，应该与业主联系并且完成交接手续。众所周知，退租还房有很繁杂的交接手续，首先要确定房屋的租金、水电费、物业费是否已经结清；其次，业主与租客共同对房内的东西清点确认是否有遗失、破坏，由租客新增的东西是否需要由业主补偿；再次，若是提前退租是否有合理的原因，是否可以退还所有押金还，或者支付违约金等；最后在确定了没有争议后，租客需要交还钥匙给业主。交接是无法由单方自己完成的，被上诉人完全没有与上诉人就涉案房屋进行退还交接，上诉人也不可能在被上诉人不在场的前提下自行破门而入，如果对于房屋内的东西造成了损坏，或者是被上诉人主张房屋内有物品丢失，反而会导致更复杂的结果。退一万步来说，一审法院甚至都没有到现场查看了解，仅凭被上诉人一面之词就认定被上诉人已经退出返还了房屋亦是不合情理的。综上所述，被上诉人应与上诉人办理退房交接的手续并支付相应的占有使用费，恳请合议庭查明事实，依法改判。被上诉人麦兜公寓管理（惠州）有限公司经本院依法传唤未到庭参加查询亦未提交书面答辩意见。原审原告蓝国武向原审法院起诉请求：一、请求被告立即腾退原告所有的位于惠州市惠城区的房产（具体面积以测绘为准）。二、请求被告向原告支付房屋的占有使用费（自2019年12月1日起计至被告实际腾退房屋之日止，暂计至2月29日，共计4500元）。三、请求本案的全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2019年7月5日，被告麦兜公寓管理（惠州）有限公司与案外人邓玉英签订了《租赁合同》，双方约定案外人将位于惠州市物业出租给被告，租赁期为叁年，自2019年7月20日至2022年7月19日止，其中自2019年7月5日至2019年7月19日为免租期，被告应于每月20日通过转账的向案外人支付租金，2019年7月20日至2020年7月19日的租金为1450元。该合同案外人邓玉英的签名捺印确认，有被告麦兜公寓管理（惠州）有限公司的盖章确认。在庭审中，审告知：“因涉案的房屋系被告从邓玉英处承租，因此因追加邓玉英作为本案当事人。”原告回答：“我不同意追加邓玉英作为本案的当事人。我认为邓玉英跟我们本案没有任何关系，我也不是从邓玉英处购买的。我要求的占用费也是从我们拿到房产证起算的。”原告蓝国武提交了证据一《广东省商品房买卖合同（合同编号：惠州（2019）10027944）》，拟证明原告于2019年10月14日向惠州国墅园地产有限公司购买涉案房产。该合同的主要内容有：2019年10月14日，出卖人惠州国墅园地产有限公司将位于惠州市惠城区的房屋出售给买受人蓝国武。该合同有案外人惠州国墅园地产有限公司的盖章确认，有原告蓝国武的签名捺印确认。原告提交证据二《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》和证据三《编号为粤（2019）惠州市不动产权第××号不动产权证》，拟证明原告于2019年11月12日缴税并已经取得房产证。在庭审中，审询问：“原告是如何取得涉案房屋的产权？”原告称：“向惠州国墅园地产有限公司购买的。”审询问：“原告在购买涉案的租赁物的时候，是否知道涉案的租赁物已经出租了？”原告称：“不知道。”审询问：“原告方与案外人邓玉英之间，就涉案的租赁物有无沟通过？”原告回答：“没有，原告有房产证，而被告在使用该房产，应该是应该与被告之间的纠纷，邓玉英如果对房产的产权有疑问，应该与地产公司沟通或者是就租赁合同与被告沟通，其也没有主动与原告沟通。”2019年11月28日，原告向被告发出通知，要求被告停止使用并搬出涉案房屋，该通知载明：“五星国墅园××××房住户：您好!您现在居住的房屋（房号××××，已在2019年11月15日由惠州国墅园地产有限公司转给本人蓝国武先生名下，房产证号为：（NOD4××××××××78）。本人准备收房，若您租赁合同租期未满，请您从2019年12月1日开始将租金交给本人蓝国武，并与本人签订租赁补充协议，若拒绝将房租将给本人蓝国武，我方将在2019年12月1日合法强行收回此房。给您造成不便敬请谅解。特此通知。”该通知有原告蓝国武的签名捺印确认。在庭审中，被告称：“2019年7月5日，我们的同事跟邓玉英签订了租赁合同，在2019年12月1日的时候，原告找到我们说房子是他的，所以把房屋租赁给我们了，当时跟原告签订合同的时候，也跟原告说了要跟邓玉英交接清楚。”被告并提交了证据一份原告与被告签订的《租赁合同》，对此原告称：“我们没有收到过盖章的原件，合同上的签名是原告本人签名的，这份合同原告在与被告协商时，被告说在原告与邓玉英之间的纠纷未解决之前，是不会将合同盖章交给原告的，所以原告无法对该合同与自己签的合同核实。退一步，即使是有租赁合同，但被告也长达10个月没有支付过租金，合同目的无法实现。被告从未与原告达成租赁协议，否则被告也不会迟迟不将协议盖章交付给原告，当时原告去找被告的时候，被告说要不原告把房屋租赁给他，原告就签了一个名的租赁合同给了被告，但是被告说原告与邓玉英之间的纠纷没有解决之前，被告是不会盖章的，所以我们之间是没有达成协议的。”被告则称：“不是不盖章，当时无法核实谁是真正的业主。”在庭审中，审询问：“被告有无将涉案的租赁物腾退出来？腾退给了谁？”被告称：“有，通知了原告和邓玉英去收房，但是具体是谁去收房我不清楚。”原告称：“被告没有通知，没有交接。”被告则称：“我是有通知，但是原告和邓玉英都没有前来跟我交接，但是他们有无去收房我不清楚。”在庭审中，审询问：“邓玉英有无向被告主张租金？”被告称：“2020年3月之前有。”审询问：“被告通知邓玉英去收房的时候，邓玉英是何意见？”被告称：“邓玉英有说要把所有的租金和费用交接清楚才收房。后来有无收房我不清楚。”审询问：“被告现在是否仍然在涉案的租赁物处？”被告称：“在2020年3月25日之后就搬离了。在国墅园那栋应该还有2套在经营，但具体我不清楚。”审询问：“被告方有无拖欠涉案的租赁物的租金？”被告称：“2019年12月1日之后的租金没有交，因为我不知道把租金交给谁。我要求他们双方之间要交接清楚，并且不要影响我们才好支付给谁。”原审法院认为，在本案中，被告麦兜公寓管理（惠州）有限公司于2019年7月5日与案外人邓玉英签订《租赁合同》，该《租赁合同》确有实际履行，案外人邓玉英将涉案房产出租给被告，由被告占有使用。而原告蓝国武于2019年10月14日向案外人惠州国墅园地产有限公司购买涉案房产，并于2019年11月12日缴税并已经取得房产证，原告于2019年11月12日成为涉案房产的所有权人。结合本案实际情况，原告的诉请应将案外人邓玉英作为诉讼参与人，在原审法院多次释明要求本案追加邓玉英为本案当事人，但原告仍拒绝追加，并要求按其诉讼请求进行审理，在未解决案外人邓玉英未取得产权证的情形下却将涉案房产予以出租的问题之前，涉案房屋由案外人邓玉英占有并出租使用合法与否仍处于一种不确定的状态，同时被告抗辩称2020年3月份就已经搬离涉案房屋，并且以微信通知的形式告知原告方，因此也没有证据证明被告仍然在承租或占有使用涉案的房屋。综上所述，原审法院对于原告请求被告立即腾退原告所有的位于惠州市惠城区的房产（具体面积以测绘为准）的主张，不予支持。但在本案中，原告在告知被告其已取得涉案房屋的产权后，原、被告以及案外人邓玉英应当积极的协商处理涉案房屋租赁事宜，以避免涉案房屋处于一种权利不确定的状态，致使相关损失扩大。至于占用费的问题，因被告承租涉案房屋取得使用权源于与案外人邓玉英签订的《租赁合同》，如上同理，在未解决案外人邓玉英是否合法占有使用并出租涉案房屋的前提下，原告不宜直接请求被告支付涉案房屋的占有费。原告可待厘清与案外人邓玉英对涉案房屋的权利义务以后，再由相关权利人予以主张，故原审法院对于原告请求被告支付占用费的主张，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告蓝国武的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告蓝国武全部负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人主张其系涉案房屋的所有权人，被上诉人应腾退涉案房屋并支付占用费。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，上诉人已依法取得涉案房屋的所有权，有权行使其所有权包含的占有、使用、收益和处分四项权能。被上诉人作为一家经营公寓管理的企业，与案外人邓玉英签订的租赁合同上未注明涉案房屋产权证等权属信息，被上诉人亦未能提供证据证明其在签订该合同时已尽审慎注意义务，进一步核实案外人邓玉英是否为涉案房屋的产权人，故由此产生的不利后果应由被上诉人自行承担。上诉人自取得涉案房屋的所有权后，已积极履行告知义务，并与被上诉人协调涉案房屋的下一步租赁事宜，涉案房屋的权属清晰，原审认定涉案房屋处于权利不确定的状态不当，本院予以纠正。关于被上诉人是否应腾退涉案房屋并支付占用费的问题，被上诉人主张其与上诉人已签订新的租赁合同，但上诉人抗辩该合同并未实际成立，结合被上诉人未依照该租赁合同的约定积极履行交租义务的事实，被上诉人理应腾退涉案房屋并支付占用费。被上诉人主张已于2020年3月份搬离涉案房屋，上诉人亦认可2020年3月份以后涉案房屋无人居住，故上诉人主张被上诉人腾退涉案房屋的请求不成立，本院不予支持。至于如何计付占用费的问题，本院认为，上诉人取得涉案房屋产权后，被上诉人一直处于怠于交租的消极状态，此时上诉人应积极履行收房义务，避免自己的损失进一步扩大化。根据双方当事人的微信聊天记录显示，被上诉人于2020年3月25日告知上诉人前去收房，但上诉人未置可否，因此自2020年4月份起的占用费损失应由上诉人自行承担。结合被上诉人自认于2019年12月1日起未支付租金的事实及双方拟约定的租金标准，被上诉人应按1450元/月的标准向上诉人支付自2019年12月1日至2020年3月份的占用费共5800元（1450元/月×4个月）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但处理不妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15931号民事判决；二、麦兜公寓管理（惠州）有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付蓝国武房屋占用费共计5800元；三、驳回蓝国武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元（蓝国武已预交），由麦兜公寓管理（惠州）有限公司负担。本案二审受理费50元（蓝国武已预交），由麦兜公寓管理（惠州）有限公司负担。上述一二审受理费用共100元由麦兜公寓管理（惠州）有限公司于本判决生效之日起十日内径付蓝国武。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月十六日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩