中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申3330号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：新疆好家乡超市有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路219号。法定代表人：王立峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李艺娥，新疆西域律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏检，新疆西域律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：克拉玛依市天成房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市林园路甲16号。法定代表人：宋玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人:张丽，新疆天雪律师事务所律师。再审申请人新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）因与被申请人克拉玛依市天成房地产开发有限公司（以下简称天成房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2020）新民终400号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。好家乡公司申请再审称，（一）本案的根本违约方是天成房产公司，因其根本违约导致好家乡公司的所有损失，应予以赔偿。2011年11月13日双方签订的《房屋场地租赁合同》第5.2条约定：”甲方保证租赁给乙方的房屋属于自有产权和合法建筑，甲方有合法的承租权……。”第5.3条的约定：“甲方应提供土地使用权证、房屋产权证明、工程建设与配套设施的验收合格证明。”本案起诉前，好家乡公司因经营需要于2019年1月28日向天成房产公司发函要求提供涉案租赁房屋的土地使用权证、房屋产权证、工程建筑与配套设备验收合格证，但直至2019年12月30日天成房产公司才取得不动产权证书，导致好家乡公司无法按照既定商业计划进行招商。在租赁物本身就存在上述重大瑕疵的情况下，实则是天成房产公司导致，其违约在先，而原审法院认定天成房产公司为守约方属于认定事实不清。（二）本案中好家乡公司享有法定解除权。根据天成房产公司在一审庭审结束前才取得不动产权证的事实，及好家乡公司发函要求天成房产公司提供相关证照用以经营需要等，可以得出天成房产公司是本案根本违约方，而好家乡公司属于守约方，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，好家乡公司享有法定解除权，天成房产公司至今没有提供符合合同约定的租赁物。好家乡公司的根本合同权益在无法受到法律的保护和租赁合同保障的前提下，有权依法解除双方之间的租赁合同，并由过错方依据合同约定承担好家乡公司的全部损失及违约责任。所以，天成房产公司属于违约方，二审法院认定好家乡公司不符合法定解除合同的条件属于法律适用不当。（三）本案中对涉案租赁房屋交接时间的认定错误。好家乡公司依据双方签订的《房屋场地租赁合同》第6.9条约定，已实际交付了租赁标的物。好家乡公司多次向天成房产公司发送函件，通知办理交接，但天成房产公司拒不到现场办理交接手续，且拒收好家乡公司向其邮寄的函件。2020年5月27日，原一审法院又组织双方到现场进行交接，但天成房产公司又以一楼还有部分货架为由，不办理交接，属于恶意拖延交接租赁物。好家乡公司认为，因天成房产公司自身原因导致的房屋租金损失理应由其自行承担。租赁标的不具备完整的用途、且未完成交接，天成房产公司存在根本违约的过错。综上，好家乡公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求再审本案。天成房产公司提交意见称，（一）好家乡公司再审申请与事实不符。天成房产公司对出租房屋享有合法的产权，有权依法出租房屋，好家乡公司租赁房屋一直合法经营至其擅自撤场，天成房产公司无任何违约行为，好家乡公司根本违约解除合同造成的所有损失，均应由好家乡公司承担。（二）好家乡公司作为违约方，不享有法定解除权。（三）在租赁合同履行过程中，好家乡公司既无约定解除权也无法定解除权，其向天成房产公司发送解除合同通知书，天成房产公司不认可，不发生解除合同的法律效力。本案在原一审诉讼过程中，好家乡公司要求交接房屋无事实和法律依据。（四）好家乡公司虚构天成房产公司房屋系违法建筑、恶意诉讼，对天成房产公司声誉造成恶劣影响，应对好家乡公司予以处罚或者发送司法建议书。本院经审查认为，本案为申请再审案件，应当围绕好家乡公司的申请再审理由，对本案是否存在其主张的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形进行审查。（一）关于天成房产公司是否构成根本违约及承担所有损失赔偿的问题据原审法院查明事实，2003年10月16日，天成房产公司取得案涉土地建设工程规划许可证；2004年4月6日，取得建设工程施工许可证；2005年11月3日，取得商品房预销售许可证。2011年11月13日，好家乡公司与天成房产公司签订《房屋场地租赁合同》，由好家乡公司承租天成世纪广场作为大型商场使用；2012年8月15日，经克拉玛依市公安消防支队验收合格；因案涉租赁标的物尚未办理不动产产权证，经克拉玛依市房产管理局出具《证明》，准许好家乡公司办理营业执照使用，好家乡公司进行装修并投入使用。2019年12月30日，天成房产公司取得案涉天成世纪广场房屋产权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据该规定，当事人一方迟延履行其主要债务，还不能称之为根本违约，只有当其迟延履行行为致使相对方合同目的不能实现时，才构成根本违约。本案中，好家乡公司与天成房产公司签订租赁合同时，对案涉房屋未办理房屋产权证是知情的，为了配合该合同顺利履行，天成房产公司提供了土地使用权证、房屋产权证明、工程建设与配套设施的验收合格证明。好家乡公司及其超市商户也办理了工商登记注册及有关经营手续，并通过了消防验收程序，正常开业经营达已经8年。因此，天成房产公司不符合上述法律规定的情形，不构成根本违约，亦不承担好家乡公司主张的赔偿责任。好家乡公司该项再审理由，不能成立。（二）关于好家乡公司是否享有法定解除权问题本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本条是关于法定解除合同的规定，法定解除是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。本案中，天成房产公司与好家乡公司签订房屋租赁合同，一直在积极配合好家乡公司提供租赁房屋所需要的各种证明文件，好家乡公司也一直在占有使用租赁房屋直至其从租赁房屋中撤场，使用时间长达8年之久，好家乡公司不符合上述法律规定的法定解除合同情形。二审法院基于公平原则判决解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，并无不当。好家乡公司该项诉讼请求已经实现，其认为天成房产公司属于违约方，二审法院认定不符合法定解除合同条件适用法律不当的再审理由，不能成立。（三）关于二审法院认定案涉房屋交接时间是否正确问题本院认为，2019年6月30日，好家乡公司从天成世纪广场搬空货物、搬离租赁物、遣散员工，案涉租赁合同已失去继续履行下去的基础，天成房产公司在一审中不同意解除合同，并要求继续履行合同，其当时拒绝接收案涉房屋并无不妥。二审法院从平衡双方当事人利益角度出发，对好家乡公司主张解除合同的诉讼请求予以支持，符合本案基本事实，并最终确定案涉租赁合同于二审判决生效之日起解除，亦无不当。因好家乡公司继续占有案涉房屋，其理应继续支付租赁合同解除前的租金。好家乡公司认为天成房产公司不办理交接，系自身原因导致房屋租金损失的再审理由，不能成立。综上，好家乡公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回新疆好家乡超市有限公司的再审申请。审判长  宋冰审判员  张梅审判员  徐霖二〇二一年六月三十日书记员  张利