广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7717号上诉人（原审被告）：易强，男，1973年4月27日出生，汉族，住所地四川省兴文县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃琮媛，广东刘志均律师事务所律师。上诉人（原审被告）：文先琼，女，1976年7月13日出生，汉族，住所地四川省长宁县，现住中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。法定代表人：陈帝光。委托诉讼代理人：黄高翔，广东贤道律师事务所律师。上诉人易强、文先琼因与被上诉人中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社（以下简称南朗经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人易强上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判南朗经联社减半收取易强的租金（即收取租金13万元）；二、南朗经联社承担二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，出租人应依约将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，且应履行租赁物的维修义务。但是，从2013年4月1日起，南朗经联社交付租赁物给易强时，该租赁物即存在大面积漏水情形，厂房的墙体发霉，天花板裂痕明显，厂房内堆放的原料经常遭到雨水浸泡，损失严重。易强时刻提心吊胆，害怕下雨，特别是下大暴雨的时候，整个厂房全都泡满了雨水，需要员工用勺子水桶排水，根本无法正常经营。易强曾多次向南朗经联社反映房屋漏水情况，南朗经联社仅进行了一次维修，维修之后没有效果，仍旧出现漏水。之后，易强又多次要求南朗经联社维修，但南朗经联社均不予理睬，未对漏水点进行修缮，至今房屋仍处于漏水状态，故南朗经联社违约在先。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十ー条规定：“承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，从2014年底开始，由于房屋存在漏水情况，车间无法继续使用，易强即停止了车间的生产经营，实际上易强使用的租赁面积是200平方米左右，而并非合同中约定的720平方米。南朗经联社未履行维修义务，存在严重影响易强使用的情形，故南朗经联社应当相应减少租金。一审判决文先琼、易强向南朗经联社支付租金26万元错误，依法应予改判。针对易强的上诉，南朗经联社辩称：一、南朗经联社认可一审判决。二、南朗经联社在本案中的诉讼请求为解除合同，支付所欠租金，返还租赁物，易强所述漏水维修问题与本案无关。三、南朗经联社未收到易强提到的房屋漏水的书面要求，易强也无证据证明。四、如案涉房屋有漏水，依法易强可以自行维修，但易强既不反映情况，也不自行维修，而是从2013年继续使用房屋至今，达七年之久。如不能使用，易强为何不退租并返还房屋？五、易强在《欠款确认书》中确认使用房屋面积为1000平方米，其二审提交的证据不属于新证据，也已过举证期限。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。针对易强的上诉，文先琼述称：一、文先琼从未与南朗经联社签订过任何合同、欠据，也未向南朗经联社交纳过任何租金。二、文先琼不清楚易强是如何与南朗经联社租赁房屋的事实，易强上诉是其与南朗经联社之间的争议，与文先琼无关。三、涉案房屋是易强在使用，也是易强签署的欠据，与文先琼无关。四、南朗经联社提交的有文先琼签名的资料都是伪造的，文先琼从未签过任何字。上诉人文先琼上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，驳回南朗经联社对文先琼的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由南朗经联社承担。事实和理由：一、文先琼从未收到一审法院的传票或南朗经联社的诉讼资料，在2020年9月24日收到邮政快递才知道本案发生。二、文先琼从未与南朗经联社签订过任何租赁合同，也未向南朗经联社交纳过任何租金。南朗经联社提交的2012年8月6日《文先琼租赁房产协议》上“文先琼”签名，并非文先琼本人所签，故申请对该协议中的“文先琼”签名进行鉴定。三、文先琼从未到过南朗经联社，也不认识南朗经联社的任何工作人员，南朗经联社人员也根本不认识文先琼。四、文先琼从未在南朗经联社提交的2019年11月29日《欠款确认书》上签名，该《欠款确认书》上“文先琼”签名，也不是文先琼本人所签，故申请对该《欠款确认书》中“文先琼”签名进行鉴定。五、南朗经联社提交的《文先琼租赁房产协议》《欠款确认书》中“文先琼”签名的笔迹完全不同，明显是伪造的。该两材料中记载的租赁面积也不相同，《文先琼租赁房产协议》中记载的租赁面积为720平方米，而《欠款确认书》中确认的租赁面积为1000平方米。假如是中途变更租赁面积，也应当签订补充协议或重新签订租赁合同，但南朗经联社没有任何证据，可证明文先琼根本没有承租涉案厂房。六、南朗经联社从未向文先琼追讨过任何租金，也从未给文先琼打过任何电话。假如是文先琼承租南朗经联社的厂房，南朗经联社不可能在长达近6年的时间不向文先琼追讨租金。如该租金已拖欠有近6年的时间，南朗经联社早应终止合同，其租金也已超过诉讼时效。故南朗经联社称文先琼承租其厂房没有任何事实依据。针对文先琼的上诉，南朗经联社辩称：一、南朗经联社认可一审判决。二、一审判决确认文先琼于2020年7月27日收到诉讼材料，文先琼也自认在涉案房屋所在地收到诉讼材料。三、南朗经联社于2018年4月10日、11月5日均收到文先琼交来2014年租金。如果该租金不是其交纳的，其应向南朗经联社补交租金。南朗经联社与文先琼签订了《文先琼租赁房产协议》，其中“文先琼”的名字是文先琼本人所签。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，当事人申请鉴定，应在举证期间内提出，当事人申请重新鉴定的除外。文先琼提出的证据不属于二审新证据。五、文先琼在2019年多次签字确认欠租，《欠款确认书》上“文先琼”签名是易强代签的，但《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”的签名，南朗经联社法定代表人陈帝光确认是文先琼本人所签。六、《文先琼租赁房产协议》期满后，双方转为不定期租赁关系，文先琼有交纳租金，并确认欠租，并且至今仍在使用涉案房屋拒不返还。南朗经联社强烈要求文先琼返还房屋，并交租至退回房屋之日止。七、易强确认实际使用面积为1000平方米，大于双方确认的720平方米，其多使用部分应补交租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。针对文先琼的上诉，易强述称：一、易强不清楚《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”的签名，是否其本人所签，该协议上没有易强的签名，易强不清楚该协议的来源。二、《欠款确认书》上“易强”的签名是易强本人签名，易强确认《欠款确认书》上“文先琼”签名是南朗经联社让易强代文先琼签的。《欠款确认书》记载租赁面积为1000平方米，但易强实际使用的面积是200平方米，其余面积因漏水无法使用。三、对于本案租赁房屋是否与文先琼有关，文先琼是否需要承担本案租金，由法院认定。四、因南朗经联社出租的房屋存在严重漏水问题，易强多次要求南朗经联社对漏水房屋进行维修，但南朗经联社均未进行维修，多年以来只维修过一次。易强承租以来，每年都有交租金，但易强实际能使用面积仅为200平方米，故请求对一审判决的租金进行减免。五、如文先琼申请对《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”签名进行鉴定，易强无异议。南朗经联社于2020年6月2日向一审法院起诉请求：一、南朗经联社与文先琼签订的《文先琼租赁房产协议》于起诉状送达至文先琼之日解除，易强、文先琼向南朗经联社支付违约金24000元，并支付累计拖欠的租金26万元（该租金按每月4000元计算，计至2020年6月30日）；二、易强、文先琼于《文先琼租赁房产协议》解除之日向南朗经联社返还案涉房产。一审法院认定事实：座落于中山市建筑面积为1360.96平方米的房产（粤房地证字第××号）权利人为中山市南朗镇南朗村安定经济合作社，土地性质为国有，用途为商住。座落于中山市建筑面积为1362.53平方米的房产（粤房地证字第××号）权利人为中山市南朗镇南朗村民委员会，土地性质为国有，房屋用途为商住。2012年8月6日，南朗经联社（甲方）与文先琼（乙方）签订《文先琼租赁房产协议》一份，载明：“甲方提供位于中山市一幢其中四楼房产面积720平方米给乙方使用。租期为三年，从2013年4月1日起至2016年4月1日止。期满时（加租）乙方可续租。从2013年4月1日起至2014年4月1日止，每月租金为3500元。第二年由2014年4月1日起按每月4000元缴纳租金至2016年4月1日止。乙方要预交押金3500元、电费5000元。甲方在租期不负责乙方任何费用。不得随意转租给别人，否则甲方收回协议，不作赔偿。乙方在租赁期间，于每月5号前到村委会财会室缴纳当月租金，不得拖欠，超出三个月不交甲方有权处理协议，终止协议并追回租金。双方不得中途违约，否则补回对方六个月租金及适当违约金”等内容。2019年11月29日，易强、文先琼在《欠款确认书》上签名，确认自2013年4月1日向南朗经联社租用楼房，至2019年11月总价款314000元，已付款78000元，仍欠款236000元。易强确认其是涉案租赁房屋的实际使用人，至今仍在使用该房屋，在签署上述《欠款确认书》之后未付租金。南朗经联社主张涉案房产属于中山市南朗镇南朗村安定经济合作社及中山市南朗镇南朗村民委员会，但都交由其管理。南朗经联社以文先琼、易强未按期缴纳租金为由提起诉讼，要求解除合同，文先琼、易强支付尚欠租金及违约金等。易强于2020年6月13日收到一审法院邮寄的起诉材料，文先琼于2020年7月27日收到本案起诉材料。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。南朗经联社与文先琼签订的《文先琼租赁房产协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。在上述租赁协议约定的2016年4月1日租赁期限届满后，双方未继续签订书面续租协议，但以实际行为继续进行租赁，故视为双方形成不定期租赁关系。文先琼、易强确认截至2019年11月尚欠租金236000元，之后的租金亦未交纳，故南朗经联社要求解除《文先琼租赁房产协议》，予以支持。此外，由于双方形成的是不定期租赁关系，故南朗经联社亦有权随时解除合同，只是应在合理期限之前通知文先琼。南朗经联社以起诉方式主张解除合同亦为合理。由于文先琼于2020年7月27日收到本案起诉材料，故确认双方的不定期租赁关系于该日解除。由于双方的不定期租赁关系解除，文先琼作为合同相对方，易强作为租赁房产实际使用人，南朗经联社要求文先琼、易强返还涉案租赁物，予以支持。关于尚欠租金问题。文先琼作为《文先琼租赁房产协议》的签订方，应承担支付租金的合同责任。易强作为实际使用人，且签署了《欠款确认书》，应承担支付租金的共同责任。文先琼与易强确认截至2019年11月尚欠租金236000元，而从2019年12月至2020年6月30日止亦产生租金28000元（4000元／月×7个月），二者合计264000元（236000元＋28000元），南朗经联社仅主张260000元于法无悖，予以确认。易强主张房屋漏水等问题，未提供证据予以证明，若其为此进行了重大修缮，其可另循途径救济，不影响本案的审理。关于违约金问题。由于南朗经联社与文先琼自2016年4月1日后形成不定期租赁关系，双方得随时解除合同，不存在中途解约问题，且该合同中“双方不得中途违约，否则补回对方六个月租金及适当违约金”条款并不当然适用于不定期租赁关系，故对于南朗经联社主张的违约金请求不予支持。文先琼经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩相关权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认南朗经联社与文先琼基于《文先琼租赁房产协议》所产生的不定期租赁关系于2020年7月27日解除；二、文先琼、易强于判决发生法律效力之日起十五日内向南朗经联社返还涉案位于中山市的租赁房产（面积720平方米）；三、文先琼、易强于判决发生法律效力之日起七日内向南朗经联社支付截至2020年6月30日的尚欠租金26万元；四、驳回南朗经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9480元，减半收取计4740元（南朗经联社已预交），南朗经联社负担500元，文先琼、易强负担4240元（文先琼、易强负担部分于判决生效之日起七日内迳付南朗经联社）。本院二审期间，易强围绕上诉请求依法向本院提交了涉案房屋照片18张及录音录像光盘一张，证明涉案房屋存在大面积漏水情形，厂房的墙体发霉，天花板裂痕明显，南朗经联社未对漏水点进行修缮，至今房屋仍处于漏水状态。南朗经联社向本院提交了№0085144《中山市农村集体经济组织收款收据》一张，证明中山市南朗镇南朗村民委员会于2013年3月11日收到文先琼交来押金3500元、电费押金5000元，共8500元，南朗经联社最迟于2013年3月11日将房屋交付给了文先琼。文先琼未向本院提交新证据，但申请对《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”签名是否其本人所签进行司法鉴定。本院经摇珠选定广东华生司法鉴定中心作为鉴定机构对该事项进行鉴定。广东华生司法鉴定中心于2021年4月26日作出粤华生司鉴中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“《文先琼租赁房产协议》第2页乙方签名处的‘文先琼’签名与提供的样本字迹不是同一人所写”。本院组织当事人进行了质证。对于易强提交的上述证据，南朗经联社对照片及光盘的真实性、合法性、关联性均不予确认；文先琼对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，未对光盘发表质证意见。对于南朗经联社提交的上述证据，易强、文先琼对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对于广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，易强对其真实性、合法性、关联性均予以确认，文先琼、南朗经联社未在本院指定的期限内发表质证意见。本院经审理查明：除了一审判决认定文先琼与南朗经联社于2012年8月6日签订《文先琼租赁房产协议》，以及文先琼于2019年11月29日签署《欠款确认书》等事实错误外，一审判决对于其他事实的认定属实，本院予以确认。本院另查：根据广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的“文先琼”字样，并非文先琼本人所签。本院再查：二审中，南朗经联社与易强均认可案涉《欠款确认书》上“文先琼”的签名是易强代签的，也认可易强已于2020年12月22日搬离了案涉房屋，并将案涉房屋返还给了南朗经联社。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是文先琼是否负有向南朗经联社返还案涉房屋、支付租金等义务；二是易强能否向南朗经联社减半支付案涉房屋租金。关于争议焦点一，即文先琼是否负有向南朗经联社返还案涉房屋、支付租金等义务的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，文先琼提出案涉《文先琼租赁房产协议》不是其与南朗经联社签订的，其也未使用过案涉房屋，故主张不应向南朗经联社返还案涉房屋、支付案涉房屋租金等。南朗经联社对此不予认可。基于此，文先琼向本院申请对案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的‘文先琼’字样进行笔迹鉴定。根据广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，可以确定案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的‘文先琼’字样，并非文先琼本人所签写。虽然南朗经联社向本院提交的№0085144《中山市农村集体经济组织收款收据》，载有“今收到文先琼2013年租四楼押金3500元、电费5000元，共8500元”等内容，但该《中山市农村集体经济组织收款收据》上并没有文先琼签字确认，而是南朗经联社或中山市南朗镇南朗村民委员会单方形成的，仅此并不能确认文先琼是案涉《文先琼租赁房产协议》的承租方，也不能确认文先琼是案涉房屋的实际使用人。由此可见，案涉《文先琼租赁房产协议》并非是文先琼与南朗经联社签订的。而且，南朗经联社也没有提供证据证明其已将案涉房屋交付给了文先琼使用，即根据现有证据亦无法认定文先琼是案涉房屋的实际使用人。同时，南朗经联社与易强均认可案涉《欠款确认书》上“文先琼”的签名是易强代签的。在此情形下，南朗经联社要求解除与文先琼签订的案涉《文先琼租赁房产协议》，并要求文先琼返还案涉房屋、支付租金，本院均不予支持。关于争议焦点二，即易强能否向南朗经联社减半支付案涉房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，虽然易强不确认案涉《文先琼租赁房产协议》是其与南朗经联社签订的，但其认可案涉房屋自2013年4月1日起实际上由其在使用。故本院认定易强与南朗经联社之间就案涉房屋形成了不定期租赁合同关系。同时，易强上诉主张因案涉房屋自2013年4月1日起一直存在大面积漏水，且南朗经联社不履行维修义务，严重影响其使用，故主张南朗经联社应向其减半收取案涉房屋的租金。南朗经联社则提出案涉房屋既不存在漏水的情况，其也未收到易强所称的有关房屋漏水的书面维修请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，在南朗经联社对其主张不予确认的情况下，依法易强应就其上述主张提供证据加以证明。但是，易强向本院提供的涉案房屋照片及录音录像光盘，因其真实性无法确定，仅此并不能认定易强主张的上述事实。而且，易强于2019年11月29日向南朗经联社出具《欠款确认书》，确认仍欠南朗经联社至2019年11月份租金236000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，易强应承担举证不能的不利后果。故本院对其该上诉主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，即使案涉房屋存在大面积漏水，严重影响其使用的情况，但在南朗经联社不履行维修义务的情况下，依法易强也可以自行维修，维修费用可以请求由南朗经联社负担。因此，易强上诉主张其自2014年底开始，由于房屋存在漏水情况，其实际上使用的租赁面积仅有200平方米左右，明显不能成立，本院对此不予采纳。基于此，易强要求南朗经联社向其减半收取案涉房屋租金，理据不足，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”如上所述，因双方均未举证证明双方就案涉房屋签订过租赁合同，且双方实际履行的租赁期限超过了六个月，故双方已就案涉房屋形成了不定期租赁合同关系。依法，南朗经联社和易强均可以随时解除合同，但南朗经联社解除合同应当在合理期限之前通知易强。鉴于易强已于2020年12月22日搬离了案涉房屋，故本院认定双方之间的不定期租赁合同关系已于2020年12月22日解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，虽然因双方没有签订租赁合同，无法确定易强应向南朗经联社支付租金的具体期限，但易强于2019年11月29日向南朗经联社出具《欠款确认书》，确认仍欠南朗经联社至2019年11月份租金236000元，故该款应由易强向南朗经联社支付。同时，对于案涉房屋自2019年12月起至2020年6月30日止产生租金，因易强在该期间已经实际使用案涉房屋，故该租金亦应由易强向南朗经联社支付。在此情形下，一审判决基于南朗经联社的请求，判令易强向南朗经联社支付截至2020年6月30日的租金26万元，并无不当，本院予以维持。鉴于易强已实际搬离了案涉房屋，再判令易强向南朗经联社返还案涉房屋已无必要，故本院不再予以支持。综上所述，上诉人易强的上诉请求不能成立，本院予以驳回。上诉人文先琼的上诉请求成立，本院予以支持。由于二审出现新的证据，导致一审判决认定事实和适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14412号民事判决；二、易强于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社支付截至2020年6月30日的尚欠租金26万元；三、驳回中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9480元，减半收取计4740元（中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社已预交），中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担500元，易强负担4240元（易强负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社）。二审案件受理费4050元（易强已预交1450元，文先琼已预交2600元），鉴定费用3600元（文先琼已向鉴定机构支付），合计7650元，易强负担1450元，中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担6200元（中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付文先琼）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年六月二十二日书记员 勾华吴歌广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7717号上诉人（原审被告）：易强，男，1973年4月27日出生，汉族，住所地四川省兴文县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃琮媛，广东刘志均律师事务所律师。上诉人（原审被告）：文先琼，女，1976年7月13日出生，汉族，住所地四川省长宁县，现住中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。法定代表人：陈帝光。委托诉讼代理人：黄高翔，广东贤道律师事务所律师。上诉人易强、文先琼因与被上诉人中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社（以下简称南朗经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人易强上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判南朗经联社减半收取易强的租金（即收取租金13万元）；二、南朗经联社承担二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，出租人应依约将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，且应履行租赁物的维修义务。但是，从2013年4月1日起，南朗经联社交付租赁物给易强时，该租赁物即存在大面积漏水情形，厂房的墙体发霉，天花板裂痕明显，厂房内堆放的原料经常遭到雨水浸泡，损失严重。易强时刻提心吊胆，害怕下雨，特别是下大暴雨的时候，整个厂房全都泡满了雨水，需要员工用勺子水桶排水，根本无法正常经营。易强曾多次向南朗经联社反映房屋漏水情况，南朗经联社仅进行了一次维修，维修之后没有效果，仍旧出现漏水。之后，易强又多次要求南朗经联社维修，但南朗经联社均不予理睬，未对漏水点进行修缮，至今房屋仍处于漏水状态，故南朗经联社违约在先。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十ー条规定：“承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，从2014年底开始，由于房屋存在漏水情况，车间无法继续使用，易强即停止了车间的生产经营，实际上易强使用的租赁面积是200平方米左右，而并非合同中约定的720平方米。南朗经联社未履行维修义务，存在严重影响易强使用的情形，故南朗经联社应当相应减少租金。一审判决文先琼、易强向南朗经联社支付租金26万元错误，依法应予改判。针对易强的上诉，南朗经联社辩称：一、南朗经联社认可一审判决。二、南朗经联社在本案中的诉讼请求为解除合同，支付所欠租金，返还租赁物，易强所述漏水维修问题与本案无关。三、南朗经联社未收到易强提到的房屋漏水的书面要求，易强也无证据证明。四、如案涉房屋有漏水，依法易强可以自行维修，但易强既不反映情况，也不自行维修，而是从2013年继续使用房屋至今，达七年之久。如不能使用，易强为何不退租并返还房屋？五、易强在《欠款确认书》中确认使用房屋面积为1000平方米，其二审提交的证据不属于新证据，也已过举证期限。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。针对易强的上诉，文先琼述称：一、文先琼从未与南朗经联社签订过任何合同、欠据，也未向南朗经联社交纳过任何租金。二、文先琼不清楚易强是如何与南朗经联社租赁房屋的事实，易强上诉是其与南朗经联社之间的争议，与文先琼无关。三、涉案房屋是易强在使用，也是易强签署的欠据，与文先琼无关。四、南朗经联社提交的有文先琼签名的资料都是伪造的，文先琼从未签过任何字。上诉人文先琼上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，驳回南朗经联社对文先琼的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由南朗经联社承担。事实和理由：一、文先琼从未收到一审法院的传票或南朗经联社的诉讼资料，在2020年9月24日收到邮政快递才知道本案发生。二、文先琼从未与南朗经联社签订过任何租赁合同，也未向南朗经联社交纳过任何租金。南朗经联社提交的2012年8月6日《文先琼租赁房产协议》上“文先琼”签名，并非文先琼本人所签，故申请对该协议中的“文先琼”签名进行鉴定。三、文先琼从未到过南朗经联社，也不认识南朗经联社的任何工作人员，南朗经联社人员也根本不认识文先琼。四、文先琼从未在南朗经联社提交的2019年11月29日《欠款确认书》上签名，该《欠款确认书》上“文先琼”签名，也不是文先琼本人所签，故申请对该《欠款确认书》中“文先琼”签名进行鉴定。五、南朗经联社提交的《文先琼租赁房产协议》《欠款确认书》中“文先琼”签名的笔迹完全不同，明显是伪造的。该两材料中记载的租赁面积也不相同，《文先琼租赁房产协议》中记载的租赁面积为720平方米，而《欠款确认书》中确认的租赁面积为1000平方米。假如是中途变更租赁面积，也应当签订补充协议或重新签订租赁合同，但南朗经联社没有任何证据，可证明文先琼根本没有承租涉案厂房。六、南朗经联社从未向文先琼追讨过任何租金，也从未给文先琼打过任何电话。假如是文先琼承租南朗经联社的厂房，南朗经联社不可能在长达近6年的时间不向文先琼追讨租金。如该租金已拖欠有近6年的时间，南朗经联社早应终止合同，其租金也已超过诉讼时效。故南朗经联社称文先琼承租其厂房没有任何事实依据。针对文先琼的上诉，南朗经联社辩称：一、南朗经联社认可一审判决。二、一审判决确认文先琼于2020年7月27日收到诉讼材料，文先琼也自认在涉案房屋所在地收到诉讼材料。三、南朗经联社于2018年4月10日、11月5日均收到文先琼交来2014年租金。如果该租金不是其交纳的，其应向南朗经联社补交租金。南朗经联社与文先琼签订了《文先琼租赁房产协议》，其中“文先琼”的名字是文先琼本人所签。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，当事人申请鉴定，应在举证期间内提出，当事人申请重新鉴定的除外。文先琼提出的证据不属于二审新证据。五、文先琼在2019年多次签字确认欠租，《欠款确认书》上“文先琼”签名是易强代签的，但《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”的签名，南朗经联社法定代表人陈帝光确认是文先琼本人所签。六、《文先琼租赁房产协议》期满后，双方转为不定期租赁关系，文先琼有交纳租金，并确认欠租，并且至今仍在使用涉案房屋拒不返还。南朗经联社强烈要求文先琼返还房屋，并交租至退回房屋之日止。七、易强确认实际使用面积为1000平方米，大于双方确认的720平方米，其多使用部分应补交租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。针对文先琼的上诉，易强述称：一、易强不清楚《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”的签名，是否其本人所签，该协议上没有易强的签名，易强不清楚该协议的来源。二、《欠款确认书》上“易强”的签名是易强本人签名，易强确认《欠款确认书》上“文先琼”签名是南朗经联社让易强代文先琼签的。《欠款确认书》记载租赁面积为1000平方米，但易强实际使用的面积是200平方米，其余面积因漏水无法使用。三、对于本案租赁房屋是否与文先琼有关，文先琼是否需要承担本案租金，由法院认定。四、因南朗经联社出租的房屋存在严重漏水问题，易强多次要求南朗经联社对漏水房屋进行维修，但南朗经联社均未进行维修，多年以来只维修过一次。易强承租以来，每年都有交租金，但易强实际能使用面积仅为200平方米，故请求对一审判决的租金进行减免。五、如文先琼申请对《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”签名进行鉴定，易强无异议。南朗经联社于2020年6月2日向一审法院起诉请求：一、南朗经联社与文先琼签订的《文先琼租赁房产协议》于起诉状送达至文先琼之日解除，易强、文先琼向南朗经联社支付违约金24000元，并支付累计拖欠的租金26万元（该租金按每月4000元计算，计至2020年6月30日）；二、易强、文先琼于《文先琼租赁房产协议》解除之日向南朗经联社返还案涉房产。一审法院认定事实：座落于中山市建筑面积为1360.96平方米的房产（粤房地证字第××号）权利人为中山市南朗镇南朗村安定经济合作社，土地性质为国有，用途为商住。座落于中山市建筑面积为1362.53平方米的房产（粤房地证字第××号）权利人为中山市南朗镇南朗村民委员会，土地性质为国有，房屋用途为商住。2012年8月6日，南朗经联社（甲方）与文先琼（乙方）签订《文先琼租赁房产协议》一份，载明：“甲方提供位于中山市一幢其中四楼房产面积720平方米给乙方使用。租期为三年，从2013年4月1日起至2016年4月1日止。期满时（加租）乙方可续租。从2013年4月1日起至2014年4月1日止，每月租金为3500元。第二年由2014年4月1日起按每月4000元缴纳租金至2016年4月1日止。乙方要预交押金3500元、电费5000元。甲方在租期不负责乙方任何费用。不得随意转租给别人，否则甲方收回协议，不作赔偿。乙方在租赁期间，于每月5号前到村委会财会室缴纳当月租金，不得拖欠，超出三个月不交甲方有权处理协议，终止协议并追回租金。双方不得中途违约，否则补回对方六个月租金及适当违约金”等内容。2019年11月29日，易强、文先琼在《欠款确认书》上签名，确认自2013年4月1日向南朗经联社租用楼房，至2019年11月总价款314000元，已付款78000元，仍欠款236000元。易强确认其是涉案租赁房屋的实际使用人，至今仍在使用该房屋，在签署上述《欠款确认书》之后未付租金。南朗经联社主张涉案房产属于中山市南朗镇南朗村安定经济合作社及中山市南朗镇南朗村民委员会，但都交由其管理。南朗经联社以文先琼、易强未按期缴纳租金为由提起诉讼，要求解除合同，文先琼、易强支付尚欠租金及违约金等。易强于2020年6月13日收到一审法院邮寄的起诉材料，文先琼于2020年7月27日收到本案起诉材料。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。南朗经联社与文先琼签订的《文先琼租赁房产协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。在上述租赁协议约定的2016年4月1日租赁期限届满后，双方未继续签订书面续租协议，但以实际行为继续进行租赁，故视为双方形成不定期租赁关系。文先琼、易强确认截至2019年11月尚欠租金236000元，之后的租金亦未交纳，故南朗经联社要求解除《文先琼租赁房产协议》，予以支持。此外，由于双方形成的是不定期租赁关系，故南朗经联社亦有权随时解除合同，只是应在合理期限之前通知文先琼。南朗经联社以起诉方式主张解除合同亦为合理。由于文先琼于2020年7月27日收到本案起诉材料，故确认双方的不定期租赁关系于该日解除。由于双方的不定期租赁关系解除，文先琼作为合同相对方，易强作为租赁房产实际使用人，南朗经联社要求文先琼、易强返还涉案租赁物，予以支持。关于尚欠租金问题。文先琼作为《文先琼租赁房产协议》的签订方，应承担支付租金的合同责任。易强作为实际使用人，且签署了《欠款确认书》，应承担支付租金的共同责任。文先琼与易强确认截至2019年11月尚欠租金236000元，而从2019年12月至2020年6月30日止亦产生租金28000元（4000元／月×7个月），二者合计264000元（236000元＋28000元），南朗经联社仅主张260000元于法无悖，予以确认。易强主张房屋漏水等问题，未提供证据予以证明，若其为此进行了重大修缮，其可另循途径救济，不影响本案的审理。关于违约金问题。由于南朗经联社与文先琼自2016年4月1日后形成不定期租赁关系，双方得随时解除合同，不存在中途解约问题，且该合同中“双方不得中途违约，否则补回对方六个月租金及适当违约金”条款并不当然适用于不定期租赁关系，故对于南朗经联社主张的违约金请求不予支持。文先琼经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩相关权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认南朗经联社与文先琼基于《文先琼租赁房产协议》所产生的不定期租赁关系于2020年7月27日解除；二、文先琼、易强于判决发生法律效力之日起十五日内向南朗经联社返还涉案位于中山市的租赁房产（面积720平方米）；三、文先琼、易强于判决发生法律效力之日起七日内向南朗经联社支付截至2020年6月30日的尚欠租金26万元；四、驳回南朗经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9480元，减半收取计4740元（南朗经联社已预交），南朗经联社负担500元，文先琼、易强负担4240元（文先琼、易强负担部分于判决生效之日起七日内迳付南朗经联社）。本院二审期间，易强围绕上诉请求依法向本院提交了涉案房屋照片18张及录音录像光盘一张，证明涉案房屋存在大面积漏水情形，厂房的墙体发霉，天花板裂痕明显，南朗经联社未对漏水点进行修缮，至今房屋仍处于漏水状态。南朗经联社向本院提交了№0085144《中山市农村集体经济组织收款收据》一张，证明中山市南朗镇南朗村民委员会于2013年3月11日收到文先琼交来押金3500元、电费押金5000元，共8500元，南朗经联社最迟于2013年3月11日将房屋交付给了文先琼。文先琼未向本院提交新证据，但申请对《文先琼租赁房产协议》中“文先琼”签名是否其本人所签进行司法鉴定。本院经摇珠选定广东华生司法鉴定中心作为鉴定机构对该事项进行鉴定。广东华生司法鉴定中心于2021年4月26日作出粤华生司鉴中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“《文先琼租赁房产协议》第2页乙方签名处的‘文先琼’签名与提供的样本字迹不是同一人所写”。本院组织当事人进行了质证。对于易强提交的上述证据，南朗经联社对照片及光盘的真实性、合法性、关联性均不予确认；文先琼对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，未对光盘发表质证意见。对于南朗经联社提交的上述证据，易强、文先琼对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对于广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，易强对其真实性、合法性、关联性均予以确认，文先琼、南朗经联社未在本院指定的期限内发表质证意见。本院经审理查明：除了一审判决认定文先琼与南朗经联社于2012年8月6日签订《文先琼租赁房产协议》，以及文先琼于2019年11月29日签署《欠款确认书》等事实错误外，一审判决对于其他事实的认定属实，本院予以确认。本院另查：根据广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的“文先琼”字样，并非文先琼本人所签。本院再查：二审中，南朗经联社与易强均认可案涉《欠款确认书》上“文先琼”的签名是易强代签的，也认可易强已于2020年12月22日搬离了案涉房屋，并将案涉房屋返还给了南朗经联社。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是文先琼是否负有向南朗经联社返还案涉房屋、支付租金等义务；二是易强能否向南朗经联社减半支付案涉房屋租金。关于争议焦点一，即文先琼是否负有向南朗经联社返还案涉房屋、支付租金等义务的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，文先琼提出案涉《文先琼租赁房产协议》不是其与南朗经联社签订的，其也未使用过案涉房屋，故主张不应向南朗经联社返还案涉房屋、支付案涉房屋租金等。南朗经联社对此不予认可。基于此，文先琼向本院申请对案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的‘文先琼’字样进行笔迹鉴定。根据广东华生司法鉴定中心[2021]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》，可以确定案涉《文先琼租赁房产协议》乙方落款签名处的‘文先琼’字样，并非文先琼本人所签写。虽然南朗经联社向本院提交的№0085144《中山市农村集体经济组织收款收据》，载有“今收到文先琼2013年租四楼押金3500元、电费5000元，共8500元”等内容，但该《中山市农村集体经济组织收款收据》上并没有文先琼签字确认，而是南朗经联社或中山市南朗镇南朗村民委员会单方形成的，仅此并不能确认文先琼是案涉《文先琼租赁房产协议》的承租方，也不能确认文先琼是案涉房屋的实际使用人。由此可见，案涉《文先琼租赁房产协议》并非是文先琼与南朗经联社签订的。而且，南朗经联社也没有提供证据证明其已将案涉房屋交付给了文先琼使用，即根据现有证据亦无法认定文先琼是案涉房屋的实际使用人。同时，南朗经联社与易强均认可案涉《欠款确认书》上“文先琼”的签名是易强代签的。在此情形下，南朗经联社要求解除与文先琼签订的案涉《文先琼租赁房产协议》，并要求文先琼返还案涉房屋、支付租金，本院均不予支持。关于争议焦点二，即易强能否向南朗经联社减半支付案涉房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，虽然易强不确认案涉《文先琼租赁房产协议》是其与南朗经联社签订的，但其认可案涉房屋自2013年4月1日起实际上由其在使用。故本院认定易强与南朗经联社之间就案涉房屋形成了不定期租赁合同关系。同时，易强上诉主张因案涉房屋自2013年4月1日起一直存在大面积漏水，且南朗经联社不履行维修义务，严重影响其使用，故主张南朗经联社应向其减半收取案涉房屋的租金。南朗经联社则提出案涉房屋既不存在漏水的情况，其也未收到易强所称的有关房屋漏水的书面维修请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，在南朗经联社对其主张不予确认的情况下，依法易强应就其上述主张提供证据加以证明。但是，易强向本院提供的涉案房屋照片及录音录像光盘，因其真实性无法确定，仅此并不能认定易强主张的上述事实。而且，易强于2019年11月29日向南朗经联社出具《欠款确认书》，确认仍欠南朗经联社至2019年11月份租金236000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，易强应承担举证不能的不利后果。故本院对其该上诉主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，即使案涉房屋存在大面积漏水，严重影响其使用的情况，但在南朗经联社不履行维修义务的情况下，依法易强也可以自行维修，维修费用可以请求由南朗经联社负担。因此，易强上诉主张其自2014年底开始，由于房屋存在漏水情况，其实际上使用的租赁面积仅有200平方米左右，明显不能成立，本院对此不予采纳。基于此，易强要求南朗经联社向其减半收取案涉房屋租金，理据不足，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”如上所述，因双方均未举证证明双方就案涉房屋签订过租赁合同，且双方实际履行的租赁期限超过了六个月，故双方已就案涉房屋形成了不定期租赁合同关系。依法，南朗经联社和易强均可以随时解除合同，但南朗经联社解除合同应当在合理期限之前通知易强。鉴于易强已于2020年12月22日搬离了案涉房屋，故本院认定双方之间的不定期租赁合同关系已于2020年12月22日解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，虽然因双方没有签订租赁合同，无法确定易强应向南朗经联社支付租金的具体期限，但易强于2019年11月29日向南朗经联社出具《欠款确认书》，确认仍欠南朗经联社至2019年11月份租金236000元，故该款应由易强向南朗经联社支付。同时，对于案涉房屋自2019年12月起至2020年6月30日止产生租金，因易强在该期间已经实际使用案涉房屋，故该租金亦应由易强向南朗经联社支付。在此情形下，一审判决基于南朗经联社的请求，判令易强向南朗经联社支付截至2020年6月30日的租金26万元，并无不当，本院予以维持。鉴于易强已实际搬离了案涉房屋，再判令易强向南朗经联社返还案涉房屋已无必要，故本院不再予以支持。综上所述，上诉人易强的上诉请求不能成立，本院予以驳回。上诉人文先琼的上诉请求成立，本院予以支持。由于二审出现新的证据，导致一审判决认定事实和适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14412号民事判决；二、易强于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社支付截至2020年6月30日的尚欠租金26万元；三、驳回中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9480元，减半收取计4740元（中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社已预交），中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担500元，易强负担4240元（易强负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社）。二审案件受理费4050元（易强已预交1450元，文先琼已预交2600元），鉴定费用3600元（文先琼已向鉴定机构支付），合计7650元，易强负担1450元，中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担6200元（中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付文先琼）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年六月二十二日书记员 勾华吴歌