广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0103民初3952号 原告：广州金泰房地产投资有限公司，住所地广州市越秀区文德路41号二楼。 法定代表人：周**辉，职务：经理。 委托诉讼代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明新，广东广信君达律师事务所律师。 被告：钟颖，女，1990年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 原告广州金泰房地产投资有限公司（以下简称金泰公司）与被告钟颖房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后适用简易程序进行公开开庭审理。原告金泰公司的委托诉讼代理人向金波，被告钟颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2021年3月1日解除；2.判决被告立即将位于广州市荔湾区西增路华业里8号房屋腾空返还给原告；3.判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（该占有使用费自2021年3月1日起，按每月12000元的标准计算，计至实际腾空返还房屋之日止），并向原告支付违约金（按房屋占有使用费总额的20%计算违约金）；4.判令被告向原告支付拖欠的租金12000元并支付违约金(违约金自2021年2月2日起，以12000元为基数，按每日百分之二的标准计算)；5.判决原告有权没收被告支付的押金(保证金)36000元；6.判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实和理由：2020年5月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市荔湾区西增路华业里8号房屋出租给被告使用，租金为每月12000元，于每月的第1日前支付；被告应向原告支付押金（保证金）36000元；被告逾期交付租金，每逾期一天，按月租金金额的百分之二支付违约金，逾期超过15日，视为被告擅自解除合同，原告有权没收押金作为违约金；租赁期满或解除合同之日，被告应即时迁出并交还该物业及其原配置的设备给原告，如有任何遗漏的物品被告视已放弃，原告有权作出处置。上述合同签订后，原告将案涉房屋移交给被告，被告向原告支付了押金36000元。此后，被告陆续支付租金至2021年1月，但自2021年2月起，被告拒不支付租金。在被告逾期支付租金28天后，原告于2021年3月1日向被告发出解除《租赁合同》通知，被告于同日收到。基于上述事实，原告与被告之间的《租赁合同》已于2021年3月1日解除，被告应按《租赁合同》的约定及法律的规定承担违约责任。 被告钟颖辩称：原告在2020年12月7日在案涉房屋张贴了收回房屋通知，称我方单方违约，要收回房屋。我方看到该通知后，询问原告，但是没有得到回复。我一直在联系原告如何处理，但是原告一直没有回复。我方在1月底就腾空房屋，也有通过微信群和电话沟通尝试告诉原告的工作人员李先生和周小姐，但是都没有回复，我们就把钥匙放在房屋里面，之后双方没有再联系。原告12月张贴收回房屋通知是因为原告想变更合同，我方不同意，原告还威胁我方称不同意变更合同，就得不到赔偿。我方承租案涉房屋本打算用于经营民宿，因此一直在装修，现在我方已经投入60多万元，因担心在后期合同履行过程中发生纠纷，再投入更多的话，损失更大，在原告12月7日发出通知后，我方就在次年1月底搬走了。 经审理查明，2020年5月8日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在荔湾区西增路华业里8号甲方所拥有物业出租给乙方使用，房屋建筑面积242.43平方米。房屋用途为住宅。二、月租金为12000元，租赁期自2020年8月9日至2030年7月31日止，租金按月结算，由乙方在每月第1日前以转账付款方式缴付租金给甲方，甲方承诺签订本合同后的当日将该物业交付乙方使用。三、乙方向甲方缴纳36000元作为该物业租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金(保证金)无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金。六、6.租赁期满或解除合同之日，乙方应即时迁出并交还该物业及其原配置的设备给甲方，如有任何遗漏的物品乙方视已放弃，甲方有权作出处理。七、2.在租赁期内乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15日视为乙方擅自解除合同，甲方有权没收押金作为违约金，同时默认甲方可破门开锁收回房屋，并有权处理室内一切遗留物品，乙方自负损失及违约责任，甲方逾期交付该物业的，每逾期一日，须按月租金金额的百分之二向乙方支付违约金。逾期超过15日视为甲方擅自解除合同，甲方应退还所有已收款项外还须支付等额于押金金额的违约金给乙方。3.乙方逾期支付本合同第六条第5小点规定之应付费用，应每日按欠费总额的1%向甲方支付滞纳金。逾期超过20日视为乙方违约，甲方有权终止本合同。4.在租赁期内，合同一方若要求提前解除租赁契约的，则应提前45日以书面形式通知对方，并征得对方同意。然后，甲方要求提前解除的，需退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方。乙方要求解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。5.租赁期满或解除合同之日，甲乙双方未续订承租合同或己解除合同后，乙方逾期不交出承租的房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金金额的百分之二十收取违约金。双方交还该物业当天应共同检查该房屋原有的设施设备，如发现有人为损坏或不能正常使用本合同第六条第4小点提及的设备，则在乙方押金（保证金）中扣除，作为修复及赔偿该物业设备设施之款项，不足以抵扣超出部分仍由乙方负责赔偿。八、租赁期满，乙方不得破坏该物业现有装修，应以现状交还承租物业给甲方。十三、双方约定其他事项：1.租金约定2020年8月9日至2022年7月31日止，月租金为12000元；由于该物业由政府贴牌为“保护文物单位”，因此乙方必须按政府相关文件规定进行装修，由此引起的相关责任由乙方自行承担，甲方须配合协助办理；等等。 合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告依约向金泰公司支付了涉案房屋押金36000元，并支付租金至2021年1月止。 2020年12月7日，原告在案涉房屋处张贴《收回房屋通知》称被告属于单方面违约，我司决定收回房屋，特此通知。被告方看到该通知后，当日微信询问原告员工上述通知是什么意思及是否确定收回房屋，原告为何称其违约。原告员工回复“按公司执行的”。 2021年1月27日，被告向原告员工李先生发送微信“现在公司对华业里有什么打算吗？从贴纸到现在快两个月了”。原告员工未回复。 2021年3月1日，原告员工通过微信及短信向被告发出《解除通知》，主要内容：因被告自2021年2月起至今未向本公司支付租金，严重违反了《租赁合同》第二条的约定，鉴于此，本公司根据《租赁合同》第七条的约定，决定自即日起解除与被告签订的《租赁合同》，请被告立即将物业按《租赁合同》的约定交还给本公司，并按《租赁合同》的约定承担违约责任。被告收到该通知后，微信回复“现在是你还是周小姐负责华业里，年前找她他又不接电话不回信息，没有人对接我们如何进行下去”“每次都是官方贴纸，没有任何沟通是什么意思”。原告员工对此未回复。2021年3月12日，原告再次通过微信及短信向被告发出解除合同的通知。 庭审中，原告陈述12月7日张贴通知是因为案涉房屋是文物，被告在装修过程中没有进行报备。被告对原告该陈述不予认可，称其装修方案是经过审核，合法合规，并提交了《关于区登记保护文物单位华业里8号民居修缮工程设计方案二次审核的复函》，该复函称被告提交的方案符合文物保护原则，技术措施基本恰当，方案总体可行。 被告陈述因原告2020年12月7日提出要收回房屋，其为避免损失扩大于2021年1月底自行搬离了案涉房屋，搬走前，案涉房屋一直是装修状态，房屋里有部分装修材料，当时搬走的时候也有打电话告诉原告，但是没有打通，也没有以其他方式通知原告离开。原告对此予以否认，称被告从未告知其搬离的情况。 诉讼期间，原告与被告于2021年5月9日前往案涉房屋进行交接，原告表示因案涉房屋处于装修状态，案涉房屋的照明装置及卫生间等被拆除导致房屋无法正常使用，故不同意接收房屋，并于2021年5月11日向本院提交增加诉讼请求申请，要求被告将案涉房屋恢复原状或支付恢复原状的费用5万元。 本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于原告增加诉讼请求申请，乃庭审辩论结束之后提出，故本案中不予处理，原告认为如确有损失可另案起诉。 对于合同解除问题。原告于2021年3月1日向被告发出解除合同的通知，被告对此未提出异议，故本院确认原被告签订的《租赁合同》于2021年3月1日解除。 对于案涉房屋交还问题，庭审中，被告提出其已于2021年1月底搬离案涉房屋，并表示案涉房屋内除装修材料外无其他物品，双方经本院释明于2021年5月9日前往案涉房屋进行交接，但因原告不同意收回房屋而未交接成功，故原告现要求被告腾空交还案涉房屋合理有据，予以支持。 租金（或占用费）的支付问题。被告在收到原告的收回房屋通知后，表示要继续履行合同并支付了2021年1月份的租金，其陈述于2021年1月底搬离案涉房屋但未能提交证据证明其告知了原告，被告自2021年2月起未能按照合同约定缴付租金，违反了合同约定，具有过错。双方经本院释明于2021年5月9日进行房屋交接，此时，原告应当知道案涉房屋可以收回，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”之规定，原告以房屋不存在收回条件为由拒绝接收房屋，属于扩大损失，故其要求被告支付2021年5月9日之后的房屋使用费，理据不充分，不予支持。被告应按合同约定的12000元/月标准向原告支付2021年2月至5月9日期间的租金（或占用费）39483.87元。 押金是否需退还问题。如前所述，原告因被告违约而发出解除合同通知，现原告在2020年12月7日无故向被告发出收回房屋的通知，并且就后续问题未与被告及时沟通联系，在被告对该问题进行询问时未能给予回复，故本院认为原告对被告未能及时按约支付租金的行为也存在一定过错，故依据公平原则酌定原告没收被告已交的押金18000元，没收后，原告还应退还押金18000元给被告，为减少诉累，原告应退还的押金可以折抵被告拖欠的租金。 至于原告主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，双方对被告未能及时按约支付租金的行为均有过错，故对于原告要求被告支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告广州金泰房地产投资有限公司与被告钟颖就广州市荔湾区增路华业里8号房屋签署的《租赁合同》于2021年3月1日解除； 二、被告钟颖在本判决发生法律效力之日起五日内将广州市荔湾区增路华业里8号房屋腾空交还给原告广州金泰房地产投资有限公司； 三、确认原告广州金泰房地产投资有限公司予以没收被告钟颖交付的上述租赁合同押金18000元； 四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟颖向原告广州金泰房地产投资有限公司支付2021年2月1日至2021年5月9日的租金（或占用费）21483.87元（已扣减原告应退还的押金18000元）； 五、驳回原告广州金泰房地产投资有限公司其它诉讼请求。 被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元，由原告广州金泰房地产投资有限公司负担210元，被告钟颖负担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 申婷婷 二〇二一年六月二十九日 法官助理 龙滋霖 书 记 员 曾 芳