福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1761号上诉人（原审被告）：陈丽珍，女，1982年6月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴刘聪，福建仁胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林万清，男，1976年11月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：孙文彬，福建卓来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金川，福建卓来律师事务所律师。上诉人陈丽珍因与被上诉人林万清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2021）闽0623民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈丽珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈丽珍向林万清支付租金531302元，并自2021年1月13日期至付清租金之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算的违约金（上诉金额120071元）；2.一审、二审诉讼费用由林万清承担。事实与理由：（一）一审法院未认定从林万清向租赁场地通电的日期开始计算租金的事实错误，导致判决错误。本案租期应从实际供给水、电之日开始计算。根据租赁合同约定，林万清有义务配水电给陈丽珍使用作为陈丽珍适用租赁场地的前提条件。在未通电的情况下，陈丽珍无法开业，合同目的无法实现。虽然合同约定租期从2016年7月4日开始计算，并可免除两个月的租金让陈丽珍装修，但直至2016年11月11日，林万清才给本案租赁场地通电，陈丽珍得以开店营业，真正享受合同权益。因此，在林万清未履行合同义务的情况下，让陈丽珍支付无法开业期间的租金，明显有违公平原则和诚实信用原则，故应从2016年11月11日起计算租金。林万清的行为已明显违约在先，其未通水电期间所产生的租金理应扣除，到2020年4月23日合同解除之日止，陈丽珍仅需再向林万清支付租金531302元。（二）一审判决认定违约金标准明显偏高，应再降低。案涉租赁合同约定的违约金标准明显偏高，而林万清没有提供证据证明其损失，即使其有损失，也只有明显的资金占用利息。林万清主张违约金从起诉之日2021年1月13日起计算，该日期之后产生的利息损失，应按全国银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算，而一审法院以月利率1%计算明显偏高，不合法不合理，应再次进行降低至全国银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率作为计算的依据。被上诉人林万清辩称：（一）陈丽珍以其向林万清承租的商铺于2016年11月11日才通电为由，主张租金应从该日起算，理由不能成立。林万清根据合同约定，已于2016年7月4日将商铺交付给其装修、使用，开办经营超市。而商铺的用电主体是漳浦县怡悦超市，该超市经营者是陈丽珍。向供电公司申请用电，应是陈丽珍经营的漳浦县怡悦超市与供电公司通过订立供电合同确定，与林万清无关，林万清也无权干涉超市的用电情况。林万清已将商铺使用权依照合同约定的时间交付，不存在违约情形，更不应承担违约责任。（二）一审认为双方合同约定的日0.5%的违约金过高，法院依职权调整为月利率1%，该违约金兼具补偿性与惩罚性，同时又尊重当事人的约定，并无不妥。综上，陈丽珍的上诉理由均缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉主张。林万清向一审法院起诉请求：1.判决解除林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》；2.判决陈丽珍将承租的漳浦县绥安镇麦市街紫荆庭3#B幢D03号528.31平方米的商场腾空后返还林万清；3.判决陈丽珍支付租金651373元，并支付自起诉之日起至还清款项之日止按日利率0.5%计算的滞纳金；4.判令陈丽珍按年租金474382元的标准向林万清支付自起诉之日起至实际归还租赁物之日止的占用费；5.判决陈丽珍支付履约保证金100000元归林万清所有。本案审理过程中，林万清变更诉讼请求：1.将诉讼请求第一项变更为：判决确认林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》已解除；2.放弃第二项、第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年7月4日林万清与陈丽珍签订《商场租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、林万清将址在漳浦县绥安镇麦市街中段龙成绿洲紫荆庭3#B幢D03号的部分商铺面积528.31平方米，出租给陈丽珍经营超市；2、甲方（以下均特指林万清）场地的现状室内为框架、毛坯、消防设施，经消防部门审批后乙方（以下均特指陈丽珍）有权更改消防设施的使用方案，甲方有义务配水、电给乙方使用，周围场地作为公共停车位；3、租赁期限自2016年7月4日起至2026年7月3日止（含装修期2个月）；4、租金：租赁费用标准每月按55元/平方米，面积为528.31平方米，以后每年租金按8%递增；第一年租金为348685元（免收2个月装修期租金，实际收取租金290570元）、第二年租金376580元，以后每一年度以此类推；5、租金支付方式：第一年分四次支付，合同签订之日支付押金100000元，合同签订后三天内付租金90570元，第三次支付于2016年12月4日前支付100000元，第四次支付于2017年3月4日前付100000元。第二年租金于2017年7月4日前付清，以后年度的租金一年支付一次，且均于每年的7月4日之前付清；6、场地履约保证金100000元，履约保证金不得冲抵租金，承租方如违约，履约保证金不予以返还，合同租赁期满后7日内或双方协商达成一致且乙方无违约、无欠费的情况下如数无息返还给承租方；7、如承租方未能按时向出租方缴纳租金，延迟一日应按拖欠总金额的日0.5%向出租方支付滞纳金；逾期20日的，出租方有权单方面解除合同，并有权要求承租方承担违约金，违约金数额为本合同租金总额的30%。合同签订后，林万清将址在漳浦县绥安镇麦市街紫荆庭3#B幢D03商场交付陈丽珍经营超市，因经营亏损双方于2020年4月23日协商解除《商场租赁合同》，陈丽珍于合同解除当日将涉案出租的商铺交还林万清。截至2020年4月23日陈丽珍应支付林万清租金为1427656元。陈丽珍分别于2016年7月3日支付押金50000元、7日支付押金50000元，合计支付押金100000元；2016年7月11日付租金90570元，2017年1月23日付租金100000元、5月26日付租金30000元、6月15日付租金70000元、10月9日付租金30000元、12月1日付租金40000元，2018年1月8日付租金40000元、2月14日付租金100000元、6月26日付租金40000元，2018年5月20日付租金100000元，合计支付租金640570元，尚欠林万清租金787086元。庭审中林万清同意陈丽珍已付的押金100000元抵扣租金，扣抵后陈丽珍尚欠林万清租金687086元。一审法院认为，林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效，因陈丽珍租赁商场后未能按合同的约定支付租金，构成违约的事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，林万清有权请求陈丽珍支付尚欠的租金及违约金。根据《商场租赁合同》，租赁期限自2016年7月4日至2026年7月3日，租金应从2016年7月4日开始计算，陈丽珍主张租金自2016年11月11日开始计算没有合同或法律依据，且涉案商场何时通电，根据上述合同的约定，只能证明林万清是否违约的事实，而不能证明租金应从通电之日开始计算，故陈丽珍主张的租金从2016年11月11日起开始计算的辩解意见，不予采信；截至2020年4月23日陈丽珍尚欠林万清租金为687086元。关于违约金的问题，从《商场租赁合同》第9.2条约定的内容分析，上述约定的滞纳金其实质是以逾期支付租金所体现的违约金。林万清请求陈丽珍每日按迟延支付租金总金额的5‰支付违约金的诉讼请求，陈丽珍认为林万清主张的违约金偏高，请求依法予以调整；因林万清未能提供证据证明由于陈丽珍的违约造成其履行利益损失的金额，且庭审中查明，因陈丽珍的违约行为造成林万清履行利益的损失，主要为林万清的资金被占用的利息损失，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，林万清主张的违约金存在过高的情形，结合本案的实际情况及林万清提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率1%计算逾期付款违约金。综上所述，林万清请求判决确认双方签订的《商场租赁合同》已解除的诉讼请求，庭审中双方均确认《商场租赁合同》已协商解除，陈丽珍于2020年4月23日将承租房屋退还林万清，林万清的上述主张，有事实和法律依据，应予以支持。林万清请求判决陈丽珍支付租金651373元，并支付自起诉之日起至还清款项之日止按日利率0.5%计算滞纳金的诉讼请求，经庭审查明，陈丽珍尚欠林万清的租金为687086元，林万清请求陈丽珍支付租金651373元，系林万清对自己诉讼权益的自由处分，应予准许；林万清请求陈丽珍按日利率0.5%支付违约金的诉讼主张，该违约金存在过高的情形，将违约金调整为按月利率1%计算。林万清请求陈丽珍支付的履约保证金100000元归林万清所有的诉讼主张，因庭审中林万清已同意将陈丽珍支付的履约保证金100000元扣抵租金，故林万清的上述主张，不予支持。陈丽珍提出的租金应从2016年11月11日开始计算的辩解意见，缺乏证据，不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款规定，判决：一、确认林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》于2020年4月23日解除；二、陈丽珍应于判决生效后十日内支付林万清租金651373元，并支付自2021年1月13日起至付清租金之日止按月利率1%计算的违约金；三、驳回林万清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44601.20元，减半收取计22300.60元，由林万清负担17143.60元，陈丽珍负担5157元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，陈丽珍对“截至2020年4月23日陈丽珍应支付林万清租金为1427656元”、“尚欠林万清租金787086元”有异议。由于陈丽珍对事实部分的异议与其上诉理由一致，本院将结合争议焦点分析一并评判。对于一审判决查明认定的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.陈丽珍主张案涉合同的租期和租金起算点为2016年11月11日，应扣除该日期之前的租金，能否成立？2.一审判决违约金按月利率1%计算是否过高，是否应当调整？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）陈丽珍主张案涉合同的租期和租金起算点为2016年11月11日，应扣除该日期之前的租金，能否成立首先，陈丽珍二审中陈述2016年11月开通三相电之前其无法营业，但案涉合同仅约定林万清有义务配水、电给陈丽珍使用，未约定林万清应提供何种供电方式；其次，经双方在庭审中一致确认，案涉租赁合同签订后，林万清即将案涉商场移交给陈丽珍，陈丽珍执掌后使用商场已配套的二项电进行装修，不存在无法使用租赁物的情形；第三，陈丽珍主张林万清不配合申请开通三相电，但未提供证据证实。因此，陈丽珍在2016年7月即开始使用租赁物，而2016年11月11日开通三相电后再开业经营属于其实际使用中的一种情形，其提出林万清违约在先，租期和租金起算点为2016年11月11日，应扣除该日期之前的租金的上诉主张，以及对一审查明认定其尚欠租金的数额等事实有异议，均不能成立，不予支持。（二）一审判决违约金按月利率1%计算是否过高，是否应当调整经查，双方在案涉合同中约定欠付租金应按欠款总额日0.5%支付违约金，本应遵照执行，但违约金的认定应以损失为依据，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合考量。林万清未提供证据证实其除了资金占用期间的利息损失之外还存在其他损失，故一审判决将上述约定的违约金调低，并无不当。但因案涉合同租期尚有6年左右未履行，且陈丽珍存在违约行为，故一审判决以尚欠租金为基数按月利率1%计算违约金，合法有据。因此，陈丽珍主张一审判决违约金按月利率1%计算过高，应当再予以调整，依据不足，不予支持。综上所述，陈丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2701.42元，由上诉人陈丽珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年六月十九日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。