北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初909号原告：北京哈志新媒科技有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路87号2号楼11层2单元1103，统一社会信用代码：91110114556880103N。法定代表人：张哲，总经理。委托诉讼代理人：王雄，北京凯泰律师事务所律师。被告：北京西餐业协会，住所地北京市朝阳区北苑路180号加利大厦2号楼501室，代码：50031355-6。法定代表人：魏青，会长。委托诉讼代理人：王**，北京市中产律师事务所律师。北京哈志新媒科技有限公司（以下简称哈志新媒公司）与北京西餐业协会（以下简称西餐协会）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。哈志新媒公司之法定代表人张哲、委托诉讼代理人王雄与西餐协会之法定代表人魏青、委托诉讼代理人王**到庭应诉。本案现已审理终结。哈志新媒公司向本院提出诉讼请求：1、西餐协会向我方支付房屋租赁费20万元，并以20万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率的4倍为标准，向我方支付自2018年4月20日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；2、西餐协会承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月20日，我方承租坐落于北京市海淀区西四环北路15号依斯特大厦7层×室（以下简称×号房屋），建筑面积为140平方的Loft上下两层，作为办公用房。同时西餐协会整租了第二层作为日常办公所需。我方与出租方签订了租期自2016年4月20日至2018年4月19日的租房合同，月租金4万元，年租金总计48万元，由我方直接向出租方支付。租赁期间的装修费、维修费、水电费、保洁费等任何费用均由我方支付。按照分摊的面积计算，西餐协会应承担每月2万元房租，但鉴于双方长期发展、合作共赢的目的，故协商以每年10万元的价格交付给其使用，两年租金共计20万元。双方达成合意后签订了《房屋租赁协议》。在两年的租赁期内，其从未主动支付租金。截至2018年4月19日租赁期满时，我方曾多次催要未果，鉴于其行为已构成违约，给我方造成重大损失。故诉至法院。西餐协会辩称，我方认为本案为虚假诉讼，我方从未承租及使用过案涉房屋，该合同是其与其股东许×（西餐协会秘书长）串通倒签的虚假合同；我方实际的办公场所在朝阳区北苑路×号加利大厦，根本不需承租案涉房屋，许×是哈志新媒公司的股东之一，哈志新媒公司自愿将案涉房屋给许×个人使用，与我方无关。许×分别向魏青个人微信及协会工作群承认该房屋是哈志新媒公司无偿给其使用的；许×控制西餐协会的公章已有3年，我方的证据足以证明许×利用其掌管公章的便利与哈志新媒供公司串通签订虚假合同骗取我方的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：哈志新媒公司称×号房屋所有权人为黄×。2016年4月3日，哈志新媒公司自黄×处承租该房屋，租期自2016年4月20日至2018年4月19日，月租金4万元，年租金48万元，押金4万元。各期租金支付日期：2016年4月5日、2016年7月11日、2016年10月11日、2017年4月11日、2017年10月11日。前两次付款方式按押1月付3个月，后面按半年支付。对于上述事实，其提交了《X京房权证海字第XXXX号房屋所有权证书》复印件、黄×与其配偶欧×的结婚证复印件、欧×的身份证复印件以及黄×与哈志新媒公司于2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》复印件。西餐协会对上述证据均不予认可，认为与本案无关。许×系西餐协会的在职职员，担任秘书长职务。渠×系该协会副秘书长。许×与西餐协会签订了生效日期为2009年4月28日的无固定期限劳动合同。同时许×系哈志新媒公司的股东，持股比例5%。哈志新媒公司称其法定代表人张哲与西餐协会于2016年口头协商将×号房屋二层场地转租给西餐协会，年租金10万元。双方于2017年年初签订了《房屋租赁协议》，对此其提交了其作为甲方、出租方与西餐协会（乙方、承租方）签订的《房屋租赁协议》（以下简称租赁合同）一份，该协议载明：甲方于2016年4月20日承租×号房屋，建筑面积为140.47平方米的Loft上下两层办公用址。同年同月，乙方整租了甲方该办公用房的第二层用于日常办公所需。房屋租赁期共24个月，甲方从2016年4月20日起将此房屋交付乙方使用，至2018年4月19日止。甲方与产权人所签的房租合同租金为每月4万元，若按乙方所承租面积计算的话，乙方整租到甲方的第二层，本应按照每月2万元的价格分摊，但是鉴于乙方办公人数较少，且甲乙双方的合作关系甚好，本着长期发展、合作共赢目的，以明显较低的价格将二层的办公区交付乙方使用，即每年租金10万元整，两年租金共计20万元整。经甲乙双方协商一致，乙方应于承租后以年度为单位向甲方交纳房屋租金，即2017年4月19日前支付第一年度的租金10万元，2018年4月18日前支付第二年度的租金10万元。第七条违约责任载明乙方不能按时交纳房租的，应提前30日书面通知甲方，得到甲方书面同意后可以延付。若乙方在租赁期内未按时交纳租金，经甲方催促后仍不交纳的，每延付一日，按租金的日万分之五承担违约责任。本合同经双方签字或盖章后生效。该合同落款处加盖有哈志新媒公司及西餐协会的印章，载明的签约时间为2016年。西餐协会对租赁合同的真实性、关联性及合法性均不予认可，认为该合同并不存在，应是哈志新媒公司与许×恶意串通下倒签的虚假合同。经询问，哈志新媒公司表示双方于2016年就租赁事宜达成口头协议，于2017年补签了该份书面合同，是其草拟合同文本并加盖印章后，交由西餐协会的秘书处工作人员渠×，最后由西餐协会加盖了印章。哈志新媒公司称因为西餐协会一直未支付租金，其最早于2017年开始催缴，但对此未提交证据。其称其于2018年12月29日向西餐协会出具《催款通知书》，要求西餐协会支付两年的房租，对此其提交了《依斯特大厦房租催款通知书》及EMS投递底单，显示收件人为渠×，邮寄地址为北京市海淀区西四环北路×号金隅大成玲珑天地A座×室，单位名称为西餐协会。西餐协会不认可该函件的真实性、合法性及关联性，认为该函件系后期制作，其并未收到上述催款函。哈志新媒公司表示西餐协会在案涉房屋处办公，具体办公人员为许×及渠×，魏青有时也会前往，且会在此开展来访接待，对此其提交了以下证据：(1)许×与渠×的名片，显示其地址为×号房屋。西餐协会对此不予认可。(2)西餐业协会作为乙方于2017年5月25日签订的《北京石景山游乐园主题餐饮文化运营战略合作协议》，签订地点为×号房屋，落款处加盖有西餐协会公章及许×的签字。西餐协会认可该协议的真实性，但证明目的不认可。（3）中国烹饪协会国际美食委员会（北京西餐业协会）作为甲方于2017年3月30日签订的《中国烹饪协会国际美食委员会（北京西餐业协会）与蓝源投资集团战略合作协议》，该协议中载明甲方的地址为×号房屋，该协议落款处加盖有西餐协会公章及魏青签字。西餐协会认可该协议的真实性，该协议为魏青签订，但不认可证明目的。（4）西餐协会作为甲方于2017年5月12日签订的《合作协议书》复印件，该协议书落款处加盖有西餐协会印章及许×签字，落款处甲方地址为×号房屋。西餐协会称该协议书系许×签订，对该协议书不知情且不认可。（5）西餐协会作为乙方于2017年7月6日与北京石景山游乐园签订的《北京石景山游乐园“梦幻童话狂欢一夏”暑期主题项目运营协议》，其中西餐协会地址为×号房屋。西餐协会认可该协议的真实性，但称该协议落款处只有公章，公章系许×持有，故不认可其证明目的。（6）2017年3月30日、2017年5月9日、2017年12月14日西餐协会工作人员在×号房屋办公并悬挂有西餐协会标识的照片以及载明地址为×号房屋的北京国际西餐文化节纸质手提袋照片。西餐协会表示不清楚上述照片的来源，许×以免费使用为由在案涉房屋内办公，但西餐协会对此并不允许，并为许×及渠×在其实际办公地点设置有办公场所，该协会并未在×号房屋办公，西餐协会中协会会员也可能使用该协会的标识，照片中的西餐协会的牌子并非其在实际使用。虽照片中有许×及魏青，但西餐协会的活动均由哈志新媒公司承办，当时魏青是去参加哈志新媒公司举办的一个活动，在哈志新媒公司的办公地点。手提袋是许×个人印制的，西餐协会没有实际使用过。（7）瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年12月15日出具的《北京西餐业协会资产清查专项审计报告》，该报告中“重大事项披露或专项说明”中其他应当专项说明的问题中载明：西餐协会办公地点位于北京市海淀区西四环北路15号伊斯特大厦×室，建筑面积300平方米，此办公用房为哈志新媒体有限公司租用，现分租给西餐协会，分租面积150平方米，未签订正式租赁协议，口头协议年租金10万元。哈志新媒公司针对其中提到的建筑面积称该房屋为LOFT结构，房本的建筑面积为140.47平方米，但实际应为两层。其认为根据该报告可推知：即便租赁合同为后期生成，上述记载也应视为西餐协会对租赁行为的认可。西餐协会认为该份审计报告系许×个人找的公司所出具的，其会另行做审计，同时其表示该报告中所述关于缔约时间与哈志新媒公司所提交的租赁合同的签订时间不一致。西餐协会提交了委托单位为北京市社会团体管理办公室、审计单位为北京中泽永诚会计师事务所有限公司于2018年12月25日出具的《北京西餐业协会专项审计报告》的复印件，该报告“审计中发现的问题”载明：2、管理层在关联业务单位持有股份。秘书长许×2016年8月19日在业务承接单位哈志新媒公司开始担任自然人股东，持股比例5%...（5）合同签订不规范。协会2015年至2018年大部分签订的业务合同及授权委托书，法定代表人魏青均未签章，个别合同签章为秘书长许×。（6）印章管理混乱，内部保管至今未达成一致。协会公章：2015年1月1日至2018年1月11日由秘书处保管。2018年1月12日至2018年8月29日由财务保管。2018年8月29日至审计日由秘书处保管。哈志新媒公司不认可该报告的真实性，其表示许×虽为其股东，但不参与公司管理，在该公司亦无办公地点。哈志新媒公司认为该报告中列明的西餐协会的管理问题系内部管理不到位导致，不应由其承担相应责任。2018年10月18日及2019年2月5日,许×分别通过微信向魏青个人及该协会会员单位工作群表示：哈志公司鼎力支持，免费提供300平米两层办公室，协会单独占用二楼一层…2016年至2018年3月，协会在副会长单位哈志公司二层办公时，就连水电都是副会长单位免费提供，为协会节省了很大一笔开销。…哈志免费提供，你又有意见，让秘书处搬出来。哈志新媒公司表示许×个人陈述不代表其允许免费使用。西餐协会称许×于2018年9月10日出具《协会公章管理说明》，表示自2018年8月29日以后西餐协会公章由许×管理。哈志新媒公司对此不予认可。2019年3月19日,北京市朝阳区劳动人事争议仲裁委员会就许×与西餐协会支付工资等争议一案出具京朝劳人仲字[2019]第07300号《裁决书》，在该裁决书中载明：双方均认可西餐协会的公章、财务章、营业执照、u盾等均在秘书处保管，秘书处只有许×及渠×两个人。该裁决书裁决西餐协会支付许×2018年5月1日至2018年12月31日期间的工资。后，西餐协会向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，北京市朝阳区人民法院于2019年12月27日作出（2019）京0105民初74049号民事判决书，判决西餐协会向许×支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的工资。本案审理过程中，西餐协会申请对租赁合同中的公章及字体形成时间申请鉴定，后经法院释明鉴定风险后撤回该鉴定申请。经询问，哈志传媒公司主张的逾期付款的违约金标准为其自行酌定，西餐协会认为违约金及其标准均无合同及法律依据。本院认为，本案的焦点问题系哈志传媒公司与西餐协会签订租赁合同是否为西餐协会的真实意思表示。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。恶意串通系指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。西餐协会主张哈志传媒公司与其秘书长许×之间存在恶意串通，需举证证明以下要求：（1）哈志传媒公司及许×之间均出于恶意；（2）二者之间互相串通，不仅存在通过签订租赁合同的行为而损害西餐协会的合法权益的意思联络，且客观上相互配合共同实施了该行为；（3）损害了西餐协会的合法权益。其中，因合同当事人的恶意往往隐藏于内心，一般应从双方的客观行为来进行分析和认定。本案中，租赁合同所约定的租赁期间对应的租金标准并非远高于市价，且哈志新媒公司确实将案涉×号房屋交付西餐协会，由西餐协会的许×、渠×办公使用。西餐协会亦知晓许×与渠×在此办公。从租赁合同的签约内容及履行情况来看，无法推知哈志新媒公司与许×之间的缔约行为存在侵害西餐协会相关合法权益的恶意。故西餐协会关于恶意串通的意见，没有依据，本院不予采信。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。现双方均称租赁合同中西餐协会的印章系许×加盖，基于此，本院认为其持有西餐协会的公章并代表西餐协会与哈志新媒公司签订租赁合同，同时其又担任哈志新媒公司的股东。结合许×在微信中关于哈志新媒公司免费向西餐协会提供×号房屋用于办公的单方陈述以及西餐协会的租金交纳情况、哈志新媒公司的租金催缴情况，此时，许×存在双方代理的可能性。但现有证据无法证明哈志新媒公司在缔约时的代理人即为许×，故本案从证据的角度，无法基于许×的身份推知其系双方代理。在无法证明许×系双方代理以及缔约中存在恶意串通的情形下，房屋租赁协议中加盖有缔约双方的印章，应系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应依约全面履行自己的义务。本案中，西餐协会实际使用该房屋，应依约支付2016年4月20日至2018年4月19日期间的租金20万元，现哈志新媒公司关于租金的主张，于法有据，数额合理，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现西餐协会逾期支付租金，哈志传媒公司据此要求其承担违约责任，于法有据，但在没有明确的合同约定的情况下，本院结合其实际损失情况对违约金的标准予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京西餐业协会于本判决生效之日起7日内向北京哈志新媒科技有限公司支付2016年4月20日至2018年4月19日期间的租金20万元并支付逾期付款的违约金，违约金以20万元为基数，自2018年4月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回北京哈志新媒科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（北京哈志新媒科技有限公司已预交），由北京哈志新媒科技有限公司负担50元，已支付；由北京西餐业协会负担2100元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年六月七日书记员 张慧聪