北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3508号原告：张扬，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓鹏，北京市京师律师事务所律师。被告：安信中保太赫兹科技产业有限公司，住所地北京市石景山区古盛路36号院1号楼7层707室。法定代表人：朱东梅，董事长。原告张扬与被告安信中保太赫兹科技产业有限公司（以下简称：安信中保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员张刚燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告张扬的委托诉讼代理人王晓鹏、被告安信中保太赫兹公司的法定代表人朱东梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张扬向本院提出诉讼请求：1.判令原被告间的《房屋租赁合同》已于2020年5月26日解除；2.判令被告向原告支付欠缴租金1111824.77元；3.判令被告向原告支付欠缴租金所产生的利息，以1111824.77元为本金，自2020年5月27日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令被告向原告支付违约金31666.6元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于北京市丰台区外环西路26号院28号楼房屋出租给被告使用。租赁期自2019年7月8日至2022年7月9日，共计三年。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。但在租赁期间，被告只向原告支付40万元（其中押金158333.00元，租金241667.00元），未按照合同约定支付其余租金。所以原告于2020年5月26日将房屋收回，并与被告解除了租赁合同。房屋收回后，被告仍迟迟不支付所欠租金，故诉至法院。被告安信中保公司辩称，原、被告签订合同属实，被告一支付了40万元，其中押金10万元，租金30万元，其余房屋租金未支付。被告装修花费5万元，搬进去之后发现诉争房屋无法安装上下水，导致推迟经营。后因新冠肺炎疫情，楼被封锁，公司一直未营业，直到4月份才让我们进去，故2020年2月1日至2020年4月30日这3个月疫情属于不可抗力，我方不应支付租金。租赁房屋是用于研发医疗器械，4月17日与原告商量先用房屋内的设备和家具抵押给原告，等有资金后再将设备和家具赎回，之后双方并未达成协议。免租期和疫情期间共计4个月不应计算租金，被告实际应付欠款470831.5元。按照租房合同第十一条的约定，原告提前收回房屋，应提前两个月通知对方，而原告于2020年4月24日突然采取激进行为，断水断电，非法拘禁朱东梅及其合作客户。原告强锁强收被告在涉案房屋内的办公家具和设备等资产，必须通过第三方资产评估公司按实际物品资产评估，公证作价作为房租债务欠款的担保、抵押或偿还，在被告还清所欠房租的同时，原告须无条件把抵押的东西全部退还给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张扬系位于丰台区外环西路26号院28号楼-1至4层2801号房屋的所有权人。2019年7月9日原告张扬（甲方、出租方）与被告安信中保公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：第一条甲方将自有的坐落于北京市丰台区外环西路26号院28号楼出租给乙方使用。第二条乙方租赁该房屋用于商务办公，乙方改变用途需得到甲方同意。第三条租赁期限。租赁期限自2019年7月8日至2022年7月9日，共计三年。免租期为自2019年7月9日至2019年8月9日止，免租期内乙方不支付租金。第四条租金、支付方式及押金。（一）租金标准。月租金为158333.00元，日租金为3.498元/㎡。（二）支付方式。合同签订后，乙方当日向甲方指定账户支付100000元作为房屋使用押金，乙方在2019年8月10日前支付200000元租金，2019年12月30日前支付800000元租金，2020年7月30日前支付900000元租金。如有支付困难，提前书面通知甲方，乙方最晚应于每期届满前30日内支付下期租金。（四）押金。乙方应向甲方支付押金158333元，合同签订当日内向甲方指定账户支付100000元的押金费用，其余部分于2020年7月30日前分批次缴纳余下的58333元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，并在营业执照转注册完毕后2个工作日内将剩余部分（不计利息）如数返还乙方。第九条房屋返还。到期后如乙方仍未将其全部或部分私有财产和物品搬出租赁房屋，或未将租赁房屋复原，甲方应通知乙方限期取回，逾期则视作乙方放弃对前述财产和物品的处理权利，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产及物品予以处理。或代替乙方复原租赁房屋，并无需给乙方任何补偿，由此产生的相关费用由乙方承担。第十条合同解除。乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条违约责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金20%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金。合同签订后，安信中保公司于2019年7月9日向张扬支付10万元、2019年7月13日支付20万元、2019年12月7日支付10万元。庭审中，双方均认可安信中保公司向张扬支付押金10万元及租金30万元。2020年4月29日，张扬通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《解除房屋租赁合同告知函》，载明：你司与我本人于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》，于你司或你司负责人朱冬梅收到本函之日起二日内付清尚欠本人的租金1019134元，并依照合同约定将房屋恢复原状，同时，你司必须于2020年5月8日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。请你司尽快履行合同约定义务，否则，本人将依法采取相应法律措施，届时，所有法律后果将由你司全部承担。2020年5月26日，张扬通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《告知函》，载明：你司与我本人于2019年7月9日签订了《房屋租赁合同》，承租了本人名下坐落于北京市丰台区外环西路26号院28号楼房屋，截至2020年4月29日，你司尚欠本人租金1019134元未支付。经本人多次催要，你司均不予理会。上次告知函以后我方多次告知你司尽快腾空房屋，恢复原状，你司负责人朱冬梅也明确表态将于某年月日前将房屋内所有你司物品搬离，并将房屋恢复原状。然而，直至今日，你司仍未来人搬离物品，致使该房屋至今无法正常出租。为保障本人合法权益不会继续受到损害，我要准备将出租屋恢复成和你司签订合同时的样子，继续出租下一家。现在郑重告知如下：你公司或你公司负责人朱冬梅收到本函之日起到2020年5月27日下午17:00止。依照合同约定将房屋恢复原状。如果过时还没有将房屋恢复原状，我本人要找人进行清理扫除，到时一切损失由你公司或你公司负责人朱冬梅负全部责任。2020年5月27日，张扬收回诉争房屋。本院认为，张扬与安信中保公司签订《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定如安信中保公司未按照约定支付租金达15日的，张扬有权单方解除合同，收回房屋。现安信中保公司未按照合同约定支付租金，属安信中保公司违约，故张扬享有单方解除权，现张扬于2020年5月26日通过微信向安信中保公司法人朱东梅发送《告知函》，且于次日收回房屋，故其主张双方签订的合同于2020年5月26日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张扬主张2019年8月10日至2020年5月26日的未付租金，本院扣除安信中保公司已支付的款项，张扬主张符合法律规定，本院予以支持。安信中保公司辩称诉争房屋无法安装上下水，导致推迟经营，未向本院提交证据予以证明，故本院不予采信。安信中保公司辩称疫情属于不可抗力，不应支付租金，本院认为安信中保公司租赁房屋用于研发医疗器械，不属于应予减免租金的情况，故本院对其辩称，不予支持。张扬主张自2020年5月27日起的利息，符合法律规定，本院予以支持。张扬主张违约金，现有证据表明安信中保公司确未按合同约定支付房屋租金，系安信中保公司违约。因双方约定违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告安信中保太赫兹科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张扬租金1111824元；二、被告安信中保太赫兹科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张扬利息（利息以1111824元为基数，自2020年5月27日起至实际付清之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告安信中保太赫兹科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张扬违约金15000元；四、驳回原告张扬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16737元，由张扬负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告安信中保太赫兹科技产业有限公司负担16537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张刚燕二〇二一年六月三日书记员  岳 婷