广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1784号上诉人（原审原告）：秦小顺，男，1968年7月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：胡海燕，男，1938年12月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：吴育英，女，1941年9月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张**扬，广东良匠律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑育蔓，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡风华，女，1969年1月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省江门市蓬江区东华二路28号之二1602、1603室。法定代表人：谢丽。上诉人秦小顺因与被上诉人胡风华、吴育英、胡海燕、原审第三人江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦小顺上诉请求：1.撤销一审判决第二判项；2.胡海燕、胡风华、吴育英承担一、二审案件受理费27600元，保全费2120元(过期有双倍未计算)，原房屋评估费10000元，共计39720元；3.胡海燕、胡风华、吴育英退定金160000元；4.胡海燕、胡风华、吴育英因违约返还双倍定金中的160000元；5.胡海燕、吴育英赔礼道歉，停止到处诬陷。事实和理由：一、无任何新的证据可以完全推翻(2018)粤0703民初3140号判决。一审法院认定秦小顺无能力购房或不想再履行合同，秦小顺违约。该认定没有事实和合同依据，并明显与合同条款相违背。二、秦小顺有能力购房。1.秦小顺支付定金外，还有很多倍于定金的自有合法款项，还有一套全款任何时候大于涉案房屋，并可以出售的房屋。2.秦小顺真实购房。秦小顺分别于2018年2月(后撤诉)和4月26日提起诉讼准备花近四万元费用保全房屋要求履行合同，后法院告知4月份胡海燕、吴育华就已经将房屋出售给第三人，对此6月5日重新修改诉讼请求。3.涉案房屋在2018年4月一房二卖时，在法官多次严厉催促其明确出售价钱，胡海燕方勉强说一次性280万(市价远不止280万元，独立别墅，花园很大，环境好)，其真实市价为301万元左右，秦小顺已付出20万元，还有40万元的市场溢价，60万元的价值，秦小顺不会主动放弃，还搭上定金损失，于常理不符。4.秦小顺一直积极卖自有房屋履行义务并通知胡海燕(江门日报，五邑信息，中介公司有出售房屋记录)。5.秦小顺没有违约。秦小顺有权力在合法合规的八个月期限内一次性交付余款(定金外)，合同中也没有约定在此期间不补充定金外的款项是违约，只说一次性交清余款。在贷款失败后，已通知胡海燕正在卖房筹款履行义务，但需要时间。6.涉案购房存在不可抗力原因。关于秦小顺需要处理自有房屋，同一批拍卖房(102、103、105见法院通知书和刑事通知书)，2017年10月份签合同前全部办好了房产证，第二批一个人办理费时长，程序多。秦小顺房屋最后一个办理房产证，2018年4月才办到，所以请求宽裕时间八个月，但这时间并远远没有超过合同规定时间，秦小顺有权力卖自有房屋后在合同中约定的八个月内除定金外的一次性付清余款。7.双方沟通不好不是违约的依据和事实。由于胡海燕方本来嫌价钱低，不想卖房子，说要撤销合同只退定金，态度不好定金也不退，同时到处诬陷秦小顺。三、胡海燕、吴育华违约。1.胡海燕方也多次答应要求秦小顺尽快卖房交易。但却背地要中介公司抓紧时间另行卖房，因为别墅价钱高出售时间长。2.双方签合同后不久，证据显示胡海燕方经常说价钱太便宜，同小区房价差太多，找理由说不出售房屋，为此多次到秦小顺单位闹事。其时贷款手续还没有进行，怎么知道秦小顺没有能力贷款以及想欺诈或购买意愿不强，不符常理。四、胡海燕是受托人，是签合同收房款主体，吴育英是实际控制人，两人应承担本案责任。胡海燕、吴育英辩称，一、秦小顺的上诉内容都是原来的狡辩的观点，胡海燕、吴育英已经在一审诉讼时予以辩驳，而且秦小顺的主张没有任何法律依据和事实依据。在一审判决已经明确认定秦小顺在其申请贷款无法通过审批后应向胡海燕、吴育英一次性支付房款，但秦小顺怠于履行该付款义务，也没有为此作出其他相关积极履行义务的行为，秦小顺的行为已经构成根本违约。二、秦小顺不能贷款以及不能及时支付款项，并非不可抗力，不可抗力也无此相关规定。三、秦小顺所述都不属实，胡海燕、吴育英提交的证据短信记录，该短信记录是经过秦小顺认可三性的，同时在几次庭审笔录中也反映出秦小顺所述的内容并不属实。胡风华在二审中未作答辩。乐有家公司在二审中未作陈述。秦小顺向一审法院起诉请求：1.解除秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；2.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺返还定金160000元；3.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺赔偿因胡海燕、吴育英、胡风华违约造成的房屋差价损失410000元；4.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺公开赔礼道歉及赔偿精神损失费10元；5.本案的诉讼费用、保全费由胡海燕、吴育英、胡风华承担。一审法院认定事实：秦小顺与胡海燕、乐有家公司于2017年10月22日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“卖方：胡风华，代理人：胡海燕，买方：秦小顺，居间方：乐有家公司。买卖双方交易的房地产位于江门市，建筑面积为179.51ｍ2。该房屋转让总价款为人民币2600000元。买方在本合同签订时支付定金5000元，本合同签订后3个工作日内再支付定金155000元，买方须于签订本合同之日起30个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1200000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方接到银行或第三方通知后十个工作日内向卖方补足差额...违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方返还双倍定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。备注条款（备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：若买方银行贷款审批不通过，买方改为一次性付款（一次性付款时间买方有权延迟至捌个月，按工作日算）...落款卖方代理人签名：胡海燕，买方签名：秦小顺，居间方盖章：乐有家公司。”胡海燕于2017年10月22日出具《收据》，载明：“兹收到买方秦小顺交付购房定金人民币5000元……。”秦小顺提供的《中国建设银行客户回单》载明：“付款人：秦小顺，收款人：胡海燕，交易金额：155000元，交易时间：2017年10月25日，用途：潮连嘉丽花园六街十一号购房定金……。秦小顺提供的《房地产权证》载明：“权属人：胡风华，房屋坐落：江门市，房地产共有（用）情况：空白，他项权情况：权利人：中国建设银行江门市分行，权利种类：抵押，权利价值：440000元，设定日期：2000年9月30日至2032年9月29日……”秦小顺提供的广东省江门市江门公证处于2013年9月27日作出的（2013）粤江江门第031460号《公证书》载明：“申请人：胡风华，公证事项：委托，兹证明胡风华于2013年9月26日在江门市，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名并按右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和后果……”附前的胡风华于2013年9月26日出具的《委托书》载明：“委托人：胡风华，受托人：胡海燕，胡风华拟出售以其名义为权属人的位于江门市房屋，现因胡风华工作较忙，不便处理有关事务，委托胡海燕为其代理人，以其名义办理该房屋有关事项：到房地产部门、国土部门办理并领取上述房屋的房产证、土地证等一切证件。洽谈买卖上述房屋的价款及相关事宜。签订上述房屋买卖协议（合同）或办理公证、网上签合同等相关事宜以及收取售房款。到有关部门办理上述房屋产权、土地使用权过户登记等相关手续。协助买方到银行办理上述房屋按揭贷款和公积金提取、贷款、开设银行账户以及领取款项。受托人在办理上述范围内签署的文件，提供的资料及产生的费用，胡风华均予以承认，受托人无转委托权，委托期限：自本委托书签署后至办理上述事项为止...。”在庭审中，胡海燕、吴育英对秦小顺提供的上述证据的真实性予以确认。胡海燕、吴育英提供的胡海燕与秦小顺之间的《手机短信记录》显示：2017年10月30日，秦小顺向胡海燕发送“胡先生不想卖房给我的真正原因是什么请你回答。浦发银行一个月可以批下来也不卖吗”。同日，胡海燕回复“合同不合理，我们年事已高。先看银行周四的结果。”2017年11月1日，胡海燕向秦小顺发送“既然双方都对合同不满意，可以先解除这个合同，你只要能在一个月内贷到款，我们可以继续交易。何时和银行谈。”2017年11月2日，秦小顺向胡海燕发送“银行员工外出，可能要下周二。我的部分资料还要准备，你不会说这一个月未贷到款，交易就不继续吧，这是强迫我呀。”2017年11月6日，秦小顺向胡海燕发送“明天请带齐资料到建设分行，时间再定”。同日，胡海燕回复“知道了。”2017年11月7日，秦小顺向胡海燕发送“请带齐资料连同建行卡，房主单身证明...江门建行分行”。同日，胡海燕回复“我们已到，在大厅等你。”2017年11月14日，胡海燕向秦小顺发送“过了一周多，你都交不上银行要求补充的资料，是在有意拖延”同日，秦小顺回复“别误会，听说评估公司马上去评估，评估后资料到齐，款也很快到齐。”2017年11月20日，胡海燕向秦小顺发送“经我们多方查询，银行没有年前停止房贷的信息，请告诉我们建行为何不贷款给你你说过你一个月就能把银行贷款搞定的。”2017年11月21日，胡海燕向秦小顺发送“中国建行江门分行客户经理许俊伟11月17日通知我，你办理的贷款申请不予以接受，下一步你如何进行，请告知。”同日，秦小顺回复“因为我上次贷款有逾期记录，所以年底要求严可能通不过。事先问过许经理，不严时可以。明年开年后都会松些，这是规律，我等明年开年后继续申请，再说我另一套房正在出售，二个月左右可以卖掉，我尽快付款。你们有什么打算请说出来，就是想不卖也可以说出来，不要不打招呼反而更麻烦，可以说出来。”2017年11月23日，胡海燕回复“现在不是我们卖不卖房的问题，是你有无能力买房的问题。不是银行不贷款给你，而是你个人问题，这是任何银行、任何时间，你都是贷不到款的，就这一点，我们可以告你违约。你没有足够的现金，你说要卖房来筹钱，两个月能卖出去开玩笑。就是进入你的8个月(按工作日计算)后，你能凑到足够的钱在这个期间，我们没有义务，也不会和你去银行拿我们的房子做抵押去贷款。基于上面的情况，我们还是建议我们协议解除合同。”同日，秦小顺回复“你的意思是不卖房给我了，其他的都是找借口。”胡海燕再回复“我从来没有说过我不卖给你，我一直配合你办理贷款手续，是你自己有问题。”2017年11月25日，秦小顺向胡海燕发送“请你们在合法合规时间内，不要一房二卖，特别不要收第三方定金。”同日，胡海燕回复“一切按合同办，请尽快去银行申请贷款。我们从来没有收过第二个人的定金，倒是你要老实按合同办理。”2018年6月6日，秦小顺向胡海燕发送“我已准备好购买你房子，如你们不想卖或已卖了，也要把定金160000元退回给我。”2018年6月9日，胡海燕回复“我们同意你的要求，把160000元定金退还给你，但一定要在中介签订一个取消原合同的协议，如果你同意，我们约定一个时间到中介办理有关手续...。”在庭审中，秦小顺对上述《短信记录》的真实性予以确认。在诉讼期间，乐有家公司向一审法院出具了《情况说明》，载明：“一、2017年10月22日，在第三人居间服务下，秦小顺与胡风华的代理人胡海燕签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，该合同为三方真实意思表示，合法、有效。乐有家公司在合同中已向双方提示定金互转的风险。双方在合同备注条款中约定若秦小顺银行贷款审批不通过，则改为一次性付款，此时秦小顺付款的时间有权延迟至8个月，按工作日算，买方有权自行办理相关手续，但必须卖方及居间方在场。2017年11月7日，买卖双方私下到中国建设银行江门市分行办理按揭手续，2017年11月17日，银行方回复由于客户资质问题拒绝贷款。按合同约定，秦小顺的付款方式由商业贷款转为一次性付款，并有权延迟至8个月，按工作日算。之后秦小顺开始筹集资金，期间，胡海燕一直催促秦小顺尽快履行合同，因交易时间过长，胡海燕年纪较大，担心自己发生意外，便将房产另外出售他人，导致合同无法继续履行…。”在一审庭审中，双方陈述《江门市二手房买卖及居间服务合同》是在乐有家公司主持下，双方看过合同，无人强迫，均是自愿签订的，当时双方均具备民事行为能力。双方在签订上述合同时，秦小顺向胡海燕、吴育英、胡风华承诺对于房款，先贷款，若贷款不成，就一次性付款。另外，秦小顺陈述其与胡风华建立本案合同关系，胡海燕是胡风华的代理人，胡海燕代理胡风华与秦小顺签订合同。银行通知秦小顺贷款无法审批后几天，秦小顺便将其存在逾期贷款记录的情况告知胡海燕、吴育英、胡风华。至2018年3月，秦小顺逾期贷款的记录满两年，在消除逾期记录后，秦小顺就可以贷款。即使秦小顺不办理贷款，秦小顺也有能力一次性付款购房，秦小顺原来有一套价值300万元的房屋，可以出售用于购买涉案房屋，秦小顺也有若干流动资金可以支付首付款。胡海燕、吴育英陈述胡风华为其女儿，胡风华委托其出售涉案房屋。其曾对上述合同的备注条款提出质疑，但因秦小顺未如实告知其有逾期贷款记录，且秦小顺保证能够贷款，乐有家公司也保证不会出现无法贷款的情况，当时在秦小顺强烈要求下，由乐有家公司书写了该备注条款，同时，基于双方交易沟通的时间较长，天色已晚，胡海燕年龄较大，故在未充分考虑清楚的情况下，胡海燕签订了该合同。胡海燕在知道秦小顺无法贷款后，胡海燕与秦小顺协商，要求秦小顺要么一次性全款购房，要么解除合同解决纠纷，但秦小顺拒绝沟通。秦小顺没有任何证据证明其正在出售所谓的另一套房屋，且该套房屋是否能够出售存在极大不确定性，秦小顺无法证明其有能力买房，当时交易已拖延达大半年之久仍无法解决，而秦小顺又一直拒而不见，在没有任何解决方案的情况下，胡海燕、吴育英、胡风华才于2018年4月16日另行出售涉案房屋。一审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，秦小顺与胡海燕、乐有家公司均确认上述《江门市二手房买卖及居间服务合同》上其签名或印章的真实性，胡风华经一审法院合法传唤没有到庭，也没有向一审法院提出书面的答辩或反驳意见，应视为胡风华放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果。由此，从上述证据以及结合三方当事人陈述的意见可以证实秦小顺作为买方与胡海燕作为卖方胡风华的代理人在第三人乐有家公司作为居间方主持下，三方签订了上述《江门市二手房买卖及居间服务合同》。因此，可以认定秦小顺与胡风华之间建立房屋买卖合同关系，该合同关系为其双方真实意思的表示，已在秦小顺与胡风华之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故其三方签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。对胡海燕、吴育英认为上述合同中备注条款“若买方银行贷款审批不通过，买方改为一次性付款（一次性付款时间买方有权延迟至捌个月，按工作日算）…”的内容基于秦小顺及第三人保证秦小顺能申请到贷款，秦小顺及第三人一再陈述以后不会适用到该条款，而签约当天天色已晚，胡海燕年纪较大，在秦小顺一再催促下，胡海燕在未充分考虑清楚下签订了备注条款，且该条款与之后双方出具的《信息告知书》约定的内容不一致，故该备注条款应为无效条款等的意见，因胡海燕在庭审中陈述其签订上述合同时具备民事行为能力，在自愿无人胁迫的情况下签订该合同，即胡海燕签订合同时具备民事主体发生民事行为所需的要件，同时，签订合同后，在履行合同过程中，从秦小顺与胡海燕之间的《短信聊天记录》可见，在胡海燕知道秦小顺无法贷款后，胡海燕仍同意按合同约定继续履行相关义务，聊天中胡海燕回复的内容提到上述备注条款关于8个月付款时间的内容，以及表述一切按合同办等内容，即胡海燕查阅了上述合同的全部内容后自愿签订合同，签订合同后，胡海燕又同意按合同约定的内容履行双方的权利义务，另外，无论秦小顺能否被审批到贷款，这是秦小顺履行付款义务的一个方式，在秦小顺未能付款的情况下，将产生按合同约定或法律规定需承担责任的后果，对此未构成能作为认定合同条款无效的法律要件，故胡海燕的上述意见理据不足，一审法院不予采纳。关于秦小顺、胡风华在本案如何承担违约责任的问题。综观双方签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》的约定，其双方在庭审中关于签订合同后双方履行情况的陈述，以及第三人作出的《情况说明》可以证实双方在签订合同时约定，秦小顺支付房款的方式为先申请贷款，若贷款不成，则秦小顺应一次性支付房款。在签订合同后，秦小顺向胡海燕支付了定金160000元，双方于2017年11月初到银行办理上述贷款的申请手续，之后约于2017年11月17日，银行回复基于秦小顺存在逾期贷款清偿记录，本次贷款无法通过审批。由此，从上述情况可见，双方最迟应于2017年11月中旬知道因秦小顺存在逾期贷款清偿记录，秦小顺申请的本次贷款无法通过审批，之后，双方就付款时间、方式事宜进一步协商，包括期间胡海燕向秦小顺提出方案一是一次性付款，方案二是解除合同，秦小顺回复年后可以贷到款项，也可以出售房屋取得资金支付房款等。对此，秦小顺虽多次陈述可以贷到款项或出售房屋取得资金或有部分存款可以支付房款等，但秦小顺在本案中未能提供有效证据证明其在知悉上述贷款未能通过审批后，有去履行其签订合同时承诺“贷款不成，便一次性付款”的义务，即其有着手去售房取得资金或以部分存款支付房款等，胡海燕对此也予以否认，而从其双方的《短信聊天记录》也可见，胡海燕知道秦小顺无法审批到贷款后，其是想以解除合同方式解决双方的纠纷，但因双方对此未能达成一致意见，胡海燕后来便同意与秦小顺继续履行合同，要求秦小顺尽快落实付款。另外，虽秦小顺陈述年后在其逾期贷款记录满两年后可以再申请到贷款，但因该事项属于银行审批的事项，并不是必然可以由秦小顺决定，秦小顺陈述的上述履行内容具有不确定性，由此，秦小顺承诺贷款不成，便一次性支付房款，但在其提出贷款申请后，因其个人原因无法通过审批，而对于之后是否能审批到贷款，秦小顺未能提供确定的时间以及保障，也没有向胡海燕提出具体的解决方案或提供相应的保障，同时，在胡海燕催促付款后，也没有进行其他的履行行为如售房取得资金或以其存款支付房款或为该履行义务进行积极的努力或工作等，因此，秦小顺主张其一次性付款的时间可以在贷款审批不通过后按工作日计算的8个月内，其在8个月内未付款也符合约定等的意见，因秦小顺一直怠于履行上述贷款审批不通过，应一次性付款的义务，即秦小顺有为继续合同已进行其他的积极履行行为如去售房取得资金或以其存款支付房款等，从而证明其已去履行上述义务或为该履行义务进行了其他的努力及工作或非因其个人原因需使用上述8个月时间去履行该义务，故秦小顺的意见理据不足，一审法院不予采信。由此，胡海燕认为在其多次催促下，秦小顺仍未进行相关付款的行为或已积极为该履行义务进行了努力及工作，基于秦小顺长时间未付款或未提出具体的解决方案，致使其认为秦小顺无能力购房或不想再履行上述合同，故其将涉案房屋另行出售的意见，因与上述查明的事实相符，一审法院予以采纳。因此，秦小顺在其申请的贷款无法通过审批后，其应向胡海燕一次性支付房款，而秦小顺一直长时间（即从2017年12月起至2018年4月被告另行售房时）怠于履行该付款义务或为此有进行其他相关积极履行行为，同时，本案又未能显示存在非因秦小顺个人原因需使用8个月付款时间的障碍或其他免责因素，秦小顺的上述行为最终致使双方签订的合同无法再履行，秦小顺的行为已构成违约。据此，秦小顺要求解除合同的请求合法有据，一审法院予以支持。对秦小顺要求胡风华返还定金，赔礼道歉以及赔偿房屋差价、保全担保保险费以及精神损害损失费等的请求，因依据不足，且与上述查明事实相悖，一审法院不予支持。对秦小顺要求胡海燕、吴育英在本案中承担责任的请求，因胡海燕、吴育英不是上述合同的相对方，胡海燕作为胡风华的代理人，秦小顺又未能举证证明胡海燕符合代理人以及吴育英在本案须承担责任的法律要件，故秦小顺的上述请求理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、驳回秦小顺的其他诉讼请求。一审案件受理费27600元，保全费2120元，合共29720元，由秦小顺全部负担。二审中，胡海燕、吴育英、胡风华、乐有家公司均没有提交新证据。秦小顺提交了以下证据：税收完税证明复印件以及网上中介信息发布截图共4页，用以证明秦小顺涉案房屋在当时已经在交由中介公司进行出售，出售的价格大于购买涉案房屋的房价，据此可以证明秦小顺足够的能力购买涉案房屋，且也在积极履行筹款的义务。胡海燕在诉讼中曾承认秦小顺有购买涉案房屋的能力，也承认秦小顺在积极履行筹款的义务。经质证，胡海燕、吴育英对秦小顺提交的前述证据认为：对完税证明的真实性予以认可，合法性和关联性不予认可。该份完税证明的开具时间为2017年12月18日，恰好可以说明秦小顺当时没有能力再购买涉案房屋。对免中介售别墅截图，对其三性不予认可。退一步来讲，即使是真实的，其发布时间分别为2018年8月16日、8月30日、12月13日，而秦小顺自称该套房屋2019年12月底才过户出售，而其在本案中是于2018年2月份提起诉讼，更可以证明当时秦小顺无法出售该套房产，当时其根本没有能力购买涉案房屋。换言之，如果秦小顺有能力支付购房款，应及时办理付款事宜。经审查，秦小顺提交的前述证据形成于本案诉讼前，其无正当理由在一审中未提交，不属二审新证据的范畴，本院不予采信。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对秦小顺的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同的主体；2.秦小顺在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为。关于涉案房屋买卖合同的主体问题。本案中，秦小顺作为买方与胡海燕作为卖方胡风华的代理人在乐有家公司作为居间方主持下，三方签订了《江门市二手房买卖及居间服务合同》。因此，可以认定秦小顺与胡风华之间建立房屋买卖合同关系，该合同关系为其双方真实意思的表示，已在秦小顺与胡风华之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故秦小顺与胡海燕签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》依法具有法律效力，合同双方均应依合同约定履行各自义务。一审判决解除前述合同后，秦小顺、胡海燕、胡风华在二审中均未提出异议，本院予以确认。关于秦小顺在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为的问题。经查，秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》后，秦小顺与胡海燕到银行办理按揭手续，2017年11月17日银行回复拒绝贷款。有鉴于此，根据前述合同的约定，秦小顺的付款方式由商业贷款转为一次性付款，并有权延迟付款期限至按工作日计算的8个月内，其后双方也有对付款问题进行协商沟通，而在未有充分证据证明秦小顺不具有购买力的情况下，胡海燕在双方合同明确约定的付款期限内，于2018年4月16日将涉案房屋另行出售给案外人，胡海燕该行为构成违约。一审法院在双方合同约定剩余付款期限尚充裕，亦无充分证据显示秦小顺完全没有购买力的情况下而认定秦小顺怠于履行付款义务欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中胡风华在收受定金后，基于前述违约行为，胡风华应双倍返还定金。但秦小顺并未向一审法院提出双倍返还定金的诉讼请求，二审中提出双倍返还的上诉请求，即秦小顺上诉请求胡海燕、吴育英、胡风华双倍返还定金中的160000元为二审新增的诉讼请求，本院不予审查。故胡风华应向秦小顺返还定金160000元。至于秦小顺上诉要求胡海燕、吴育英赔礼道歉、停止到处诬陷的问题，秦小顺并未提供充分的证据予以证明，其该主张缺乏依据，本院不予支持。对于秦小顺上诉请求胡风华、胡海燕、吴育英承担涉案房屋评估费10000元，为秦小顺二审新增诉讼请求，本院不予审查。对秦小顺要求胡海燕、吴育英在本案中承担责任的问题，因胡海燕、吴育英不是上述合同的相对方，胡海燕作为胡风华的代理人，秦小顺未能举证证明胡海燕作为代理人以及吴育英须在本案中承担责任的法律要件，且根据在案证据可知秦小顺在签订涉案合同时已明知胡海燕为胡风华的代理人，故秦小顺的上述请求理据不足，本院不予支持。综上所述，秦小顺的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决第一判项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决第二判项；三、胡风华于本判决生效之日起十日内向秦小顺返还定金160000元；四、驳回秦小顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，保全费2120元，合共29720元（已由秦小顺预交），由秦小顺负担7450元，由胡风华负担22270元。秦小顺多预交的一审案件受理费22270元，由一审法院予以退回；胡风华应向一审法院补缴一审案件受理费22270元。二审案件受理费3500元（已由秦小顺预交27600元），由胡风华负担。秦小顺预交的二审案件受理费27600元，由本院予以退回；胡风华应向本院补缴二审案件受理费3500元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月十七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1784号上诉人（原审原告）：秦小顺，男，1968年7月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：胡海燕，男，1938年12月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：吴育英，女，1941年9月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张**扬，广东良匠律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑育蔓，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡风华，女，1969年1月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省江门市蓬江区东华二路28号之二1602、1603室。法定代表人：谢丽。上诉人秦小顺因与被上诉人胡风华、吴育英、胡海燕、原审第三人江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦小顺上诉请求：1.撤销一审判决第二判项；2.胡海燕、胡风华、吴育英承担一、二审案件受理费27600元，保全费2120元(过期有双倍未计算)，原房屋评估费10000元，共计39720元；3.胡海燕、胡风华、吴育英退定金160000元；4.胡海燕、胡风华、吴育英因违约返还双倍定金中的160000元；5.胡海燕、吴育英赔礼道歉，停止到处诬陷。事实和理由：一、无任何新的证据可以完全推翻(2018)粤0703民初3140号判决。一审法院认定秦小顺无能力购房或不想再履行合同，秦小顺违约。该认定没有事实和合同依据，并明显与合同条款相违背。二、秦小顺有能力购房。1.秦小顺支付定金外，还有很多倍于定金的自有合法款项，还有一套全款任何时候大于涉案房屋，并可以出售的房屋。2.秦小顺真实购房。秦小顺分别于2018年2月(后撤诉)和4月26日提起诉讼准备花近四万元费用保全房屋要求履行合同，后法院告知4月份胡海燕、吴育华就已经将房屋出售给第三人，对此6月5日重新修改诉讼请求。3.涉案房屋在2018年4月一房二卖时，在法官多次严厉催促其明确出售价钱，胡海燕方勉强说一次性280万(市价远不止280万元，独立别墅，花园很大，环境好)，其真实市价为301万元左右，秦小顺已付出20万元，还有40万元的市场溢价，60万元的价值，秦小顺不会主动放弃，还搭上定金损失，于常理不符。4.秦小顺一直积极卖自有房屋履行义务并通知胡海燕(江门日报，五邑信息，中介公司有出售房屋记录)。5.秦小顺没有违约。秦小顺有权力在合法合规的八个月期限内一次性交付余款(定金外)，合同中也没有约定在此期间不补充定金外的款项是违约，只说一次性交清余款。在贷款失败后，已通知胡海燕正在卖房筹款履行义务，但需要时间。6.涉案购房存在不可抗力原因。关于秦小顺需要处理自有房屋，同一批拍卖房(102、103、105见法院通知书和刑事通知书)，2017年10月份签合同前全部办好了房产证，第二批一个人办理费时长，程序多。秦小顺房屋最后一个办理房产证，2018年4月才办到，所以请求宽裕时间八个月，但这时间并远远没有超过合同规定时间，秦小顺有权力卖自有房屋后在合同中约定的八个月内除定金外的一次性付清余款。7.双方沟通不好不是违约的依据和事实。由于胡海燕方本来嫌价钱低，不想卖房子，说要撤销合同只退定金，态度不好定金也不退，同时到处诬陷秦小顺。三、胡海燕、吴育华违约。1.胡海燕方也多次答应要求秦小顺尽快卖房交易。但却背地要中介公司抓紧时间另行卖房，因为别墅价钱高出售时间长。2.双方签合同后不久，证据显示胡海燕方经常说价钱太便宜，同小区房价差太多，找理由说不出售房屋，为此多次到秦小顺单位闹事。其时贷款手续还没有进行，怎么知道秦小顺没有能力贷款以及想欺诈或购买意愿不强，不符常理。四、胡海燕是受托人，是签合同收房款主体，吴育英是实际控制人，两人应承担本案责任。胡海燕、吴育英辩称，一、秦小顺的上诉内容都是原来的狡辩的观点，胡海燕、吴育英已经在一审诉讼时予以辩驳，而且秦小顺的主张没有任何法律依据和事实依据。在一审判决已经明确认定秦小顺在其申请贷款无法通过审批后应向胡海燕、吴育英一次性支付房款，但秦小顺怠于履行该付款义务，也没有为此作出其他相关积极履行义务的行为，秦小顺的行为已经构成根本违约。二、秦小顺不能贷款以及不能及时支付款项，并非不可抗力，不可抗力也无此相关规定。三、秦小顺所述都不属实，胡海燕、吴育英提交的证据短信记录，该短信记录是经过秦小顺认可三性的，同时在几次庭审笔录中也反映出秦小顺所述的内容并不属实。胡风华在二审中未作答辩。乐有家公司在二审中未作陈述。秦小顺向一审法院起诉请求：1.解除秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；2.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺返还定金160000元；3.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺赔偿因胡海燕、吴育英、胡风华违约造成的房屋差价损失410000元；4.胡海燕、吴育英、胡风华向秦小顺公开赔礼道歉及赔偿精神损失费10元；5.本案的诉讼费用、保全费由胡海燕、吴育英、胡风华承担。一审法院认定事实：秦小顺与胡海燕、乐有家公司于2017年10月22日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“卖方：胡风华，代理人：胡海燕，买方：秦小顺，居间方：乐有家公司。买卖双方交易的房地产位于江门市，建筑面积为179.51ｍ2。该房屋转让总价款为人民币2600000元。买方在本合同签订时支付定金5000元，本合同签订后3个工作日内再支付定金155000元，买方须于签订本合同之日起30个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1200000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方接到银行或第三方通知后十个工作日内向卖方补足差额...违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方返还双倍定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。备注条款（备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：若买方银行贷款审批不通过，买方改为一次性付款（一次性付款时间买方有权延迟至捌个月，按工作日算）...落款卖方代理人签名：胡海燕，买方签名：秦小顺，居间方盖章：乐有家公司。”胡海燕于2017年10月22日出具《收据》，载明：“兹收到买方秦小顺交付购房定金人民币5000元……。”秦小顺提供的《中国建设银行客户回单》载明：“付款人：秦小顺，收款人：胡海燕，交易金额：155000元，交易时间：2017年10月25日，用途：潮连嘉丽花园六街十一号购房定金……。秦小顺提供的《房地产权证》载明：“权属人：胡风华，房屋坐落：江门市，房地产共有（用）情况：空白，他项权情况：权利人：中国建设银行江门市分行，权利种类：抵押，权利价值：440000元，设定日期：2000年9月30日至2032年9月29日……”秦小顺提供的广东省江门市江门公证处于2013年9月27日作出的（2013）粤江江门第031460号《公证书》载明：“申请人：胡风华，公证事项：委托，兹证明胡风华于2013年9月26日在江门市，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名并按右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和后果……”附前的胡风华于2013年9月26日出具的《委托书》载明：“委托人：胡风华，受托人：胡海燕，胡风华拟出售以其名义为权属人的位于江门市房屋，现因胡风华工作较忙，不便处理有关事务，委托胡海燕为其代理人，以其名义办理该房屋有关事项：到房地产部门、国土部门办理并领取上述房屋的房产证、土地证等一切证件。洽谈买卖上述房屋的价款及相关事宜。签订上述房屋买卖协议（合同）或办理公证、网上签合同等相关事宜以及收取售房款。到有关部门办理上述房屋产权、土地使用权过户登记等相关手续。协助买方到银行办理上述房屋按揭贷款和公积金提取、贷款、开设银行账户以及领取款项。受托人在办理上述范围内签署的文件，提供的资料及产生的费用，胡风华均予以承认，受托人无转委托权，委托期限：自本委托书签署后至办理上述事项为止...。”在庭审中，胡海燕、吴育英对秦小顺提供的上述证据的真实性予以确认。胡海燕、吴育英提供的胡海燕与秦小顺之间的《手机短信记录》显示：2017年10月30日，秦小顺向胡海燕发送“胡先生不想卖房给我的真正原因是什么请你回答。浦发银行一个月可以批下来也不卖吗”。同日，胡海燕回复“合同不合理，我们年事已高。先看银行周四的结果。”2017年11月1日，胡海燕向秦小顺发送“既然双方都对合同不满意，可以先解除这个合同，你只要能在一个月内贷到款，我们可以继续交易。何时和银行谈。”2017年11月2日，秦小顺向胡海燕发送“银行员工外出，可能要下周二。我的部分资料还要准备，你不会说这一个月未贷到款，交易就不继续吧，这是强迫我呀。”2017年11月6日，秦小顺向胡海燕发送“明天请带齐资料到建设分行，时间再定”。同日，胡海燕回复“知道了。”2017年11月7日，秦小顺向胡海燕发送“请带齐资料连同建行卡，房主单身证明...江门建行分行”。同日，胡海燕回复“我们已到，在大厅等你。”2017年11月14日，胡海燕向秦小顺发送“过了一周多，你都交不上银行要求补充的资料，是在有意拖延”同日，秦小顺回复“别误会，听说评估公司马上去评估，评估后资料到齐，款也很快到齐。”2017年11月20日，胡海燕向秦小顺发送“经我们多方查询，银行没有年前停止房贷的信息，请告诉我们建行为何不贷款给你你说过你一个月就能把银行贷款搞定的。”2017年11月21日，胡海燕向秦小顺发送“中国建行江门分行客户经理许俊伟11月17日通知我，你办理的贷款申请不予以接受，下一步你如何进行，请告知。”同日，秦小顺回复“因为我上次贷款有逾期记录，所以年底要求严可能通不过。事先问过许经理，不严时可以。明年开年后都会松些，这是规律，我等明年开年后继续申请，再说我另一套房正在出售，二个月左右可以卖掉，我尽快付款。你们有什么打算请说出来，就是想不卖也可以说出来，不要不打招呼反而更麻烦，可以说出来。”2017年11月23日，胡海燕回复“现在不是我们卖不卖房的问题，是你有无能力买房的问题。不是银行不贷款给你，而是你个人问题，这是任何银行、任何时间，你都是贷不到款的，就这一点，我们可以告你违约。你没有足够的现金，你说要卖房来筹钱，两个月能卖出去开玩笑。就是进入你的8个月(按工作日计算)后，你能凑到足够的钱在这个期间，我们没有义务，也不会和你去银行拿我们的房子做抵押去贷款。基于上面的情况，我们还是建议我们协议解除合同。”同日，秦小顺回复“你的意思是不卖房给我了，其他的都是找借口。”胡海燕再回复“我从来没有说过我不卖给你，我一直配合你办理贷款手续，是你自己有问题。”2017年11月25日，秦小顺向胡海燕发送“请你们在合法合规时间内，不要一房二卖，特别不要收第三方定金。”同日，胡海燕回复“一切按合同办，请尽快去银行申请贷款。我们从来没有收过第二个人的定金，倒是你要老实按合同办理。”2018年6月6日，秦小顺向胡海燕发送“我已准备好购买你房子，如你们不想卖或已卖了，也要把定金160000元退回给我。”2018年6月9日，胡海燕回复“我们同意你的要求，把160000元定金退还给你，但一定要在中介签订一个取消原合同的协议，如果你同意，我们约定一个时间到中介办理有关手续...。”在庭审中，秦小顺对上述《短信记录》的真实性予以确认。在诉讼期间，乐有家公司向一审法院出具了《情况说明》，载明：“一、2017年10月22日，在第三人居间服务下，秦小顺与胡风华的代理人胡海燕签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，该合同为三方真实意思表示，合法、有效。乐有家公司在合同中已向双方提示定金互转的风险。双方在合同备注条款中约定若秦小顺银行贷款审批不通过，则改为一次性付款，此时秦小顺付款的时间有权延迟至8个月，按工作日算，买方有权自行办理相关手续，但必须卖方及居间方在场。2017年11月7日，买卖双方私下到中国建设银行江门市分行办理按揭手续，2017年11月17日，银行方回复由于客户资质问题拒绝贷款。按合同约定，秦小顺的付款方式由商业贷款转为一次性付款，并有权延迟至8个月，按工作日算。之后秦小顺开始筹集资金，期间，胡海燕一直催促秦小顺尽快履行合同，因交易时间过长，胡海燕年纪较大，担心自己发生意外，便将房产另外出售他人，导致合同无法继续履行…。”在一审庭审中，双方陈述《江门市二手房买卖及居间服务合同》是在乐有家公司主持下，双方看过合同，无人强迫，均是自愿签订的，当时双方均具备民事行为能力。双方在签订上述合同时，秦小顺向胡海燕、吴育英、胡风华承诺对于房款，先贷款，若贷款不成，就一次性付款。另外，秦小顺陈述其与胡风华建立本案合同关系，胡海燕是胡风华的代理人，胡海燕代理胡风华与秦小顺签订合同。银行通知秦小顺贷款无法审批后几天，秦小顺便将其存在逾期贷款记录的情况告知胡海燕、吴育英、胡风华。至2018年3月，秦小顺逾期贷款的记录满两年，在消除逾期记录后，秦小顺就可以贷款。即使秦小顺不办理贷款，秦小顺也有能力一次性付款购房，秦小顺原来有一套价值300万元的房屋，可以出售用于购买涉案房屋，秦小顺也有若干流动资金可以支付首付款。胡海燕、吴育英陈述胡风华为其女儿，胡风华委托其出售涉案房屋。其曾对上述合同的备注条款提出质疑，但因秦小顺未如实告知其有逾期贷款记录，且秦小顺保证能够贷款，乐有家公司也保证不会出现无法贷款的情况，当时在秦小顺强烈要求下，由乐有家公司书写了该备注条款，同时，基于双方交易沟通的时间较长，天色已晚，胡海燕年龄较大，故在未充分考虑清楚的情况下，胡海燕签订了该合同。胡海燕在知道秦小顺无法贷款后，胡海燕与秦小顺协商，要求秦小顺要么一次性全款购房，要么解除合同解决纠纷，但秦小顺拒绝沟通。秦小顺没有任何证据证明其正在出售所谓的另一套房屋，且该套房屋是否能够出售存在极大不确定性，秦小顺无法证明其有能力买房，当时交易已拖延达大半年之久仍无法解决，而秦小顺又一直拒而不见，在没有任何解决方案的情况下，胡海燕、吴育英、胡风华才于2018年4月16日另行出售涉案房屋。一审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，秦小顺与胡海燕、乐有家公司均确认上述《江门市二手房买卖及居间服务合同》上其签名或印章的真实性，胡风华经一审法院合法传唤没有到庭，也没有向一审法院提出书面的答辩或反驳意见，应视为胡风华放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果。由此，从上述证据以及结合三方当事人陈述的意见可以证实秦小顺作为买方与胡海燕作为卖方胡风华的代理人在第三人乐有家公司作为居间方主持下，三方签订了上述《江门市二手房买卖及居间服务合同》。因此，可以认定秦小顺与胡风华之间建立房屋买卖合同关系，该合同关系为其双方真实意思的表示，已在秦小顺与胡风华之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故其三方签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。对胡海燕、吴育英认为上述合同中备注条款“若买方银行贷款审批不通过，买方改为一次性付款（一次性付款时间买方有权延迟至捌个月，按工作日算）…”的内容基于秦小顺及第三人保证秦小顺能申请到贷款，秦小顺及第三人一再陈述以后不会适用到该条款，而签约当天天色已晚，胡海燕年纪较大，在秦小顺一再催促下，胡海燕在未充分考虑清楚下签订了备注条款，且该条款与之后双方出具的《信息告知书》约定的内容不一致，故该备注条款应为无效条款等的意见，因胡海燕在庭审中陈述其签订上述合同时具备民事行为能力，在自愿无人胁迫的情况下签订该合同，即胡海燕签订合同时具备民事主体发生民事行为所需的要件，同时，签订合同后，在履行合同过程中，从秦小顺与胡海燕之间的《短信聊天记录》可见，在胡海燕知道秦小顺无法贷款后，胡海燕仍同意按合同约定继续履行相关义务，聊天中胡海燕回复的内容提到上述备注条款关于8个月付款时间的内容，以及表述一切按合同办等内容，即胡海燕查阅了上述合同的全部内容后自愿签订合同，签订合同后，胡海燕又同意按合同约定的内容履行双方的权利义务，另外，无论秦小顺能否被审批到贷款，这是秦小顺履行付款义务的一个方式，在秦小顺未能付款的情况下，将产生按合同约定或法律规定需承担责任的后果，对此未构成能作为认定合同条款无效的法律要件，故胡海燕的上述意见理据不足，一审法院不予采纳。关于秦小顺、胡风华在本案如何承担违约责任的问题。综观双方签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》的约定，其双方在庭审中关于签订合同后双方履行情况的陈述，以及第三人作出的《情况说明》可以证实双方在签订合同时约定，秦小顺支付房款的方式为先申请贷款，若贷款不成，则秦小顺应一次性支付房款。在签订合同后，秦小顺向胡海燕支付了定金160000元，双方于2017年11月初到银行办理上述贷款的申请手续，之后约于2017年11月17日，银行回复基于秦小顺存在逾期贷款清偿记录，本次贷款无法通过审批。由此，从上述情况可见，双方最迟应于2017年11月中旬知道因秦小顺存在逾期贷款清偿记录，秦小顺申请的本次贷款无法通过审批，之后，双方就付款时间、方式事宜进一步协商，包括期间胡海燕向秦小顺提出方案一是一次性付款，方案二是解除合同，秦小顺回复年后可以贷到款项，也可以出售房屋取得资金支付房款等。对此，秦小顺虽多次陈述可以贷到款项或出售房屋取得资金或有部分存款可以支付房款等，但秦小顺在本案中未能提供有效证据证明其在知悉上述贷款未能通过审批后，有去履行其签订合同时承诺“贷款不成，便一次性付款”的义务，即其有着手去售房取得资金或以部分存款支付房款等，胡海燕对此也予以否认，而从其双方的《短信聊天记录》也可见，胡海燕知道秦小顺无法审批到贷款后，其是想以解除合同方式解决双方的纠纷，但因双方对此未能达成一致意见，胡海燕后来便同意与秦小顺继续履行合同，要求秦小顺尽快落实付款。另外，虽秦小顺陈述年后在其逾期贷款记录满两年后可以再申请到贷款，但因该事项属于银行审批的事项，并不是必然可以由秦小顺决定，秦小顺陈述的上述履行内容具有不确定性，由此，秦小顺承诺贷款不成，便一次性支付房款，但在其提出贷款申请后，因其个人原因无法通过审批，而对于之后是否能审批到贷款，秦小顺未能提供确定的时间以及保障，也没有向胡海燕提出具体的解决方案或提供相应的保障，同时，在胡海燕催促付款后，也没有进行其他的履行行为如售房取得资金或以其存款支付房款或为该履行义务进行积极的努力或工作等，因此，秦小顺主张其一次性付款的时间可以在贷款审批不通过后按工作日计算的8个月内，其在8个月内未付款也符合约定等的意见，因秦小顺一直怠于履行上述贷款审批不通过，应一次性付款的义务，即秦小顺有为继续合同已进行其他的积极履行行为如去售房取得资金或以其存款支付房款等，从而证明其已去履行上述义务或为该履行义务进行了其他的努力及工作或非因其个人原因需使用上述8个月时间去履行该义务，故秦小顺的意见理据不足，一审法院不予采信。由此，胡海燕认为在其多次催促下，秦小顺仍未进行相关付款的行为或已积极为该履行义务进行了努力及工作，基于秦小顺长时间未付款或未提出具体的解决方案，致使其认为秦小顺无能力购房或不想再履行上述合同，故其将涉案房屋另行出售的意见，因与上述查明的事实相符，一审法院予以采纳。因此，秦小顺在其申请的贷款无法通过审批后，其应向胡海燕一次性支付房款，而秦小顺一直长时间（即从2017年12月起至2018年4月被告另行售房时）怠于履行该付款义务或为此有进行其他相关积极履行行为，同时，本案又未能显示存在非因秦小顺个人原因需使用8个月付款时间的障碍或其他免责因素，秦小顺的上述行为最终致使双方签订的合同无法再履行，秦小顺的行为已构成违约。据此，秦小顺要求解除合同的请求合法有据，一审法院予以支持。对秦小顺要求胡风华返还定金，赔礼道歉以及赔偿房屋差价、保全担保保险费以及精神损害损失费等的请求，因依据不足，且与上述查明事实相悖，一审法院不予支持。对秦小顺要求胡海燕、吴育英在本案中承担责任的请求，因胡海燕、吴育英不是上述合同的相对方，胡海燕作为胡风华的代理人，秦小顺又未能举证证明胡海燕符合代理人以及吴育英在本案须承担责任的法律要件，故秦小顺的上述请求理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、驳回秦小顺的其他诉讼请求。一审案件受理费27600元，保全费2120元，合共29720元，由秦小顺全部负担。二审中，胡海燕、吴育英、胡风华、乐有家公司均没有提交新证据。秦小顺提交了以下证据：税收完税证明复印件以及网上中介信息发布截图共4页，用以证明秦小顺涉案房屋在当时已经在交由中介公司进行出售，出售的价格大于购买涉案房屋的房价，据此可以证明秦小顺足够的能力购买涉案房屋，且也在积极履行筹款的义务。胡海燕在诉讼中曾承认秦小顺有购买涉案房屋的能力，也承认秦小顺在积极履行筹款的义务。经质证，胡海燕、吴育英对秦小顺提交的前述证据认为：对完税证明的真实性予以认可，合法性和关联性不予认可。该份完税证明的开具时间为2017年12月18日，恰好可以说明秦小顺当时没有能力再购买涉案房屋。对免中介售别墅截图，对其三性不予认可。退一步来讲，即使是真实的，其发布时间分别为2018年8月16日、8月30日、12月13日，而秦小顺自称该套房屋2019年12月底才过户出售，而其在本案中是于2018年2月份提起诉讼，更可以证明当时秦小顺无法出售该套房产，当时其根本没有能力购买涉案房屋。换言之，如果秦小顺有能力支付购房款，应及时办理付款事宜。经审查，秦小顺提交的前述证据形成于本案诉讼前，其无正当理由在一审中未提交，不属二审新证据的范畴，本院不予采信。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对秦小顺的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同的主体；2.秦小顺在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为。关于涉案房屋买卖合同的主体问题。本案中，秦小顺作为买方与胡海燕作为卖方胡风华的代理人在乐有家公司作为居间方主持下，三方签订了《江门市二手房买卖及居间服务合同》。因此，可以认定秦小顺与胡风华之间建立房屋买卖合同关系，该合同关系为其双方真实意思的表示，已在秦小顺与胡风华之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故秦小顺与胡海燕签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》依法具有法律效力，合同双方均应依合同约定履行各自义务。一审判决解除前述合同后，秦小顺、胡海燕、胡风华在二审中均未提出异议，本院予以确认。关于秦小顺在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为的问题。经查，秦小顺与胡海燕于2017年10月22日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》后，秦小顺与胡海燕到银行办理按揭手续，2017年11月17日银行回复拒绝贷款。有鉴于此，根据前述合同的约定，秦小顺的付款方式由商业贷款转为一次性付款，并有权延迟付款期限至按工作日计算的8个月内，其后双方也有对付款问题进行协商沟通，而在未有充分证据证明秦小顺不具有购买力的情况下，胡海燕在双方合同明确约定的付款期限内，于2018年4月16日将涉案房屋另行出售给案外人，胡海燕该行为构成违约。一审法院在双方合同约定剩余付款期限尚充裕，亦无充分证据显示秦小顺完全没有购买力的情况下而认定秦小顺怠于履行付款义务欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中胡风华在收受定金后，基于前述违约行为，胡风华应双倍返还定金。但秦小顺并未向一审法院提出双倍返还定金的诉讼请求，二审中提出双倍返还的上诉请求，即秦小顺上诉请求胡海燕、吴育英、胡风华双倍返还定金中的160000元为二审新增的诉讼请求，本院不予审查。故胡风华应向秦小顺返还定金160000元。至于秦小顺上诉要求胡海燕、吴育英赔礼道歉、停止到处诬陷的问题，秦小顺并未提供充分的证据予以证明，其该主张缺乏依据，本院不予支持。对于秦小顺上诉请求胡风华、胡海燕、吴育英承担涉案房屋评估费10000元，为秦小顺二审新增诉讼请求，本院不予审查。对秦小顺要求胡海燕、吴育英在本案中承担责任的问题，因胡海燕、吴育英不是上述合同的相对方，胡海燕作为胡风华的代理人，秦小顺未能举证证明胡海燕作为代理人以及吴育英须在本案中承担责任的法律要件，且根据在案证据可知秦小顺在签订涉案合同时已明知胡海燕为胡风华的代理人，故秦小顺的上述请求理据不足，本院不予支持。综上所述，秦小顺的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决第一判项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初334号民事判决第二判项；三、胡风华于本判决生效之日起十日内向秦小顺返还定金160000元；四、驳回秦小顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，保全费2120元，合共29720元（已由秦小顺预交），由秦小顺负担7450元，由胡风华负担22270元。秦小顺多预交的一审案件受理费22270元，由一审法院予以退回；胡风华应向一审法院补缴一审案件受理费22270元。二审案件受理费3500元（已由秦小顺预交27600元），由胡风华负担。秦小顺预交的二审案件受理费27600元，由本院予以退回；胡风华应向本院补缴二审案件受理费3500元。本判决为终审判决。审判长马健文审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年六月十七日法官助理李永强书记员陈月佩