广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5295号上诉人（原审被告）：巢勇军，男，1978年3月29日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文侃，广东威法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈锡霞，女，1961年3月14日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：利晓珍，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉鹏，广东映日律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州尚景水会有限公司，住所地：广州市从化区江埔观堂南街一巷1-2幢202房。法定代表人:杨茂森。被上诉人（原审被告）：杨茂森，男，1982年10月5日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人巢勇军因与被上诉人陈锡霞、广州尚景水会有限公司（下简称尚景公司）、杨茂森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巢勇军上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回陈锡霞的全部请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈锡霞、尚景公司、杨茂森承担。事实与理由如下：一、原审法院认为巢勇军与陈锡霞存在租赁合同关系并要求巢勇军承担返还涉案房屋、支付租金利息、水电费、房屋占用费、保证金被没收等违约责任，缺乏事实根据。根据陈锡霞提交的银行流水及微信记录可知，2018年7月1日前是由巢勇军与其进行对接，但在2018年7月1日后，均是由杨茂森进行交易，故巢勇军与陈锡霞之间的租赁合同关系事实上已于2018年7月1日解除；二、原审法院认定陈锡霞与杨茂森之间不存在租赁合同关系，缺乏事实根据。2018年7月1日，陈锡霞、案外人陈桂珍与杨茂森共同签订《商铺租赁合同》，约定陈锡霞将位于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房面积1127.99㎡出租给杨茂森，据此应认定陈锡霞与杨茂森存在租赁关系。其一，由于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房的场地与位于从化区××、××、××商铺××场地××一体化使用，故即使双方未就后者签订《租赁合同》，也并不影响双方对涉案两个场地租赁合同的履行。其二，根据企业公示信息可知，该《商铺租赁合同》所涉场地系尚景公司的注册地址，法定代表人系杨茂森，故应推断涉案两场地的实际承租人为杨茂森。其三，陈锡霞与杨茂森签订的《商铺租赁合同》并非办证合同。因此，杨茂森才是涉案两场地的实际承租人；三、诉争法律关系为租赁合同关系，而设备承接费涉及转让合同法律关系，二者并非同一法律关系，故原审法院将设备承接费在本案中一并审理，缺乏事实根据和法律依据。被上诉人陈锡霞答辩称：原审查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，诉讼程序合法，请求驳回巢勇军的上诉，维持原判。被上诉人尚景公司、杨茂森经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。陈锡霞于2020年1月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认陈锡霞与巢勇军于2018年5月28日及2018年6月13日订立的《租赁合同》及《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；2.巢勇军将广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房以及从化区江埔街七星西路62、64、66号商铺腾空交还给陈锡霞；3.巢勇军向陈锡霞支付拖欠的2019年8月1日-11月6日租金96000元及利息（利息从2019年8月11日起计至款项全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.巢勇军按照原租金标准向陈锡霞支付自2019年11月7日起至迁出之日止的房屋占用费及利息（暂计算至2019年12月31日止，房屋占用费为54000元，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算约389元）；5.巢勇军向陈锡霞支付欠付的设备承接费300000元及违约金（违约金从2019年5月29日起计至款项全部清偿之日止，按照年利率24%支付）；6.巢勇军向陈锡霞支付垫付的电费及电费违约金13985.87元；7.陈锡霞不必退还巢勇军交付的租赁保证金70000元；8.巢勇军赔偿陈锡霞复原装修费用暂计150000元（实际金额以鉴定结果为准）；9.本案诉讼费用由巢勇军、尚景公司、杨茂森负担。原审庭审中，陈锡霞明确诉讼请求为：1.确认陈锡霞与巢勇军2018年5月28日及2018年6月13日订立的《租赁合同》及《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；2.巢勇军、尚景公司、杨茂森共同将广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房以及从化区江埔街七星西路62、64、66号商铺腾空交还给陈锡霞；3.巢勇军、尚景公司、杨茂森共同向陈锡霞支付拖欠的2019年8月1日-11月6日租金96000元及利息（利息从2019年8月11日起计至款项全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.巢勇军、尚景公司、杨茂森按照原租金标准共同向陈锡霞支付自2019年11月7日起至迁出之日止的房屋占用费及利息（暂计算至2019年12月31日止，房屋占用费为54000元，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.巢勇军向陈锡霞支付欠付的设备承接费300000元及违约金（违约金从2019年5月29日起计至款项全部清偿之日止，按照年利率24%支付）；6.巢勇军、尚景公司、杨茂森共同向陈锡霞支付垫付的电费及电费违约金13985.87元；7.陈锡霞不必退还巢勇军交付的租赁保证金70000元；8.巢勇军赔偿陈锡霞复原装修费用暂计150000元（实际金额以鉴定结果为准）；9.本案诉讼费用由巢勇军、尚景公司、杨茂森负担。原审法院经审理查明，坐落于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房的房产权属人为陈锡霞及案外人陈桂珍；坐落于广州市从化区江埔街七星西路62、64、66号房产权属人为案外人李春明、李春华、李浩松。2020年1月6日，陈桂珍（房屋共有权属人）出具《情况说明》，证实其知道并同意把广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房出租给巢勇军，并与巢勇军于2018年5月28日签订《租赁合同》事宜。2020年3月10日，李春明、李春华、李浩松共同出具《情况说明》，证实其三人为广州市从化区江埔街七星西路62、64、66号商铺的权属人，其三人将上述商铺出租给陈锡霞，并且知道及同意商铺承租人陈锡霞将商铺转租给巢勇军，并与巢勇军于2018年6月13日签订《租赁合同》事宜。2018年5月28日，陈锡霞（乙方）与李浩松（甲方）签订《房屋租赁合同》记载：现甲方将位于从化区××、××、××商铺面积共166.5㎡租给乙方作经商之用，现经甲乙双方协商同意，订立以下条文共同遵守：1.出租时间12年，从2018年7月1日至2030年6月30日止。2.租金：①从2018年7月1日起至2021年6月30日每月捌仟元正(8000元)，以后按每隔3年递增10%计算。②租金按每隔3年递增10%计算，即从2021年7月1日至2024年6月30日为每月捌仟捌百元正（8800元）；从2024年7月1日至2027年6月30日为每月玖仟陆佰捌拾元正(9680元);从2027年7月1日至2030年6月30日为止每月壹万零陆百五拾元正（10650元）。3.乙方己交押金11000元给甲方，合同期满后，乙方不再续租时而交接手续又清楚的，押金如数退回给乙方。4.乙方在租用期内不得任意改动甲方原有的设施和结构。如因乙方确需要改动时，必须书面形式征得甲方批准，同意后才能改动。期满后乙方不再续租，乙方要负责恢复甲方原有设施和布局，（乙方己拆除租用商铺的两条18墙和两个厕所以及后来拆除的半条18墙需要恢复）。乙方添置固定的设施乙方不得折走或毁坏。5.甲方只是出租场地收租性质。不承担乙方的任何经济责任和法律责任以及安全责任。但甲方有义务提供本商铺的证明文件给乙方办理有关证件。…2018年5月28日，陈锡霞（出租人及甲方）与巢勇军（承租人及乙方）签订《租赁合同》约定：第一条：甲方房产所在地及使用面积：出租物业位于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房面积1127.99平方米。第二条：租赁期限经甲乙双方签订为12年，即是2018年7月1日起至2030年6月30日止。第三条：租金每月租金为贰万贰仟元整正（￥22000元），从第三年开始每年递增当月租金的百分之五。第四条：租赁保证金乙方于签订协议之日缴纳甲方人民币伍万元（￥50000元）作为租赁保证金。租约期满，在乙方没有任何违约情形的情况下，交还房产后即退还保证金。第五条：承接酒店费用及违约经双方协议，承接费为五十万，甲方收取乙方的承接费后，原尚景酒店的所有设施设备归乙方所有，签订合同即付贰拾万，余下叁拾万一年内付清即是2019年5月28日内付清。如没付清，按所欠的款收取每天百分之五的违约金。如乙方违约或单方面提前终止合同需要为甲方恢复房屋原有的设施，或直接赔偿甲方复原装修款损失。第六条：延迟缴纳租金租金应于每月10号前缴纳当月租金，乙方不得拖延。如有延迟的，与甲方协商超过期限的，每延迟一日，乙方应按拖欠租金总额1%支付违约金直至交清为止；超过二个月延迟交租金的，甲方有权终止合同。第七条：在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施不得损坏，可移动除外。第八条：乙方承诺在国家法律、法规，政策允许的范围内进行经营及使用租赁物业，否则由此造成的一切法律后果均由乙方承担。乙方作为租赁物业的消防等责任人，注意防火安全私用电安全，天灾地震等不可抗拒的情形除外，乙方负损失赔偿之责。2018年6月13日，陈锡霞（出租方甲方）与巢勇军（承租方及乙方）签订《房屋租赁合同》约定：现甲方将位于从化区××、××、××商铺面积共166.5㎡租给乙方作经商之用，现经甲乙双方协商同意，订立以下条文共同遵守：1.出租时间12年，从2018年7月1日起至2030年6月30日止。2.租金：租金每月为8000元（捌仟元整），从第三年开始每年递增当月租金的百分之五，即2021年7月1日起至2022年6月30日每月租金为8400元（捌仟肆佰元整）；2022年7月1日起至2023年6月30日每月租金为8820元（捌仟捌佰贰拾元整）如此类推。3.乙方己交押金20000元给甲方，合同期满，乙方不再续租时；而交接手续又清楚的，押金如数退回乙方。4.乙方在租用期内不得任意改动甲方原有的设施和结构。如因乙方确需要改动时，必须书面形式征得甲方批准，同意后才能改动。期满后乙方不再续租，乙方要负责恢复甲方原有设施和布局。乙方添置固定的设施乙方不得拆走或毁坏。5.甲方只是出租场地收租性质。不承担乙方的任何经济责任和法律责任以及安全责任。但甲方有义务提供本商铺的证明文件给乙方办理有关证件。6.乙方在租赁期间，要自己负责因此而产生的费用和税收，包括房屋租赁税等。7.乙方在租赁期间，要自己负责所租赁商铺的门、窗、水、电、排污等的维修工作和费用。8.期满后、乙方有意续租时，甲方而又有意出租时。在同等条件下，甲方应优先考虑续租事宜，但要另签订续租合同。9.乙方租用的商铺不能转租，不能转借。如确需要必须经甲方同意。13.本合同一式两份，甲乙双方各执一份。（如办证需要可签办证合同，但办证合同只作为办证用，不作为续签合同）。2018年6月13日，巢勇军签订《欠条》记载：现欠陈锡霞尚景商务酒店转让费300000.00元，叁拾万元整。欠费人：巢勇军。开票日期为2019年10月14日的《广东增值税电子普通发票》（地址显示为从化市江埔街观堂南街一巷1-2栋202房）记载：供电电费（计费时段：20190701-20190801），金额9652.67元；供电电费（计费时段：20190801-20190901），金额4002.02元；供电电费（计费时段：20190901-20190930），金额331.18元，合计13985.87元。2019年11月6日，陈锡霞出具《解除合同通知书》记载：巢勇军多次逾期向其支付租金，巢勇军拖欠其设备承接费（转让费）30万元，2019年8月-10月租金90000元；2019年7月1日起拖欠电费及违约金13985.87元。其依据双方签订的合同及法律规定，自2019年11月6日起解除双方分别于2018年5月28日、2018年6月13日签订的合同。巢勇军于2019年11月15日前付清以下款项：1.拖欠设备承接费（转让费）300000元及违约金32200元；2.2019年8月-10月租金90000元；3.7月-9月电费及及违约金13985.87元；4.赔偿房屋复原费150000元；合计586185.87元。2019年11月6日，陈锡霞向巢勇军三个地址邮寄《解除合同通知书》，快递单号为1028054747328的快递记录显示于2019年11月8日他人代收，1028054744228的快递记录显示于2019年11月7日他人代收，1028054736828的快递记录显示于2019年11月13日本人签收。陈锡霞与巢总（电话号码139××××1310）的手机短信显示：日期为2018年7月14日，巢总回,今天转了五千，明天收到给一万，放心，现在出了点事，以后不会。2018年9月15日，陈锡霞说：巢总，今个月屋租还有15000元还不付过来呢，今天15号了，做事要讲信用吧；巢总回：对不起，找错拍档了，我追一下，叫他们快点。陈锡霞的中国工商银行借记卡历史明细清单显示：2018年5月29日、2018年5月30日由梁*亮分别转账收入50000元、140000元；2018年6月5日由巢*军转账50000元（摘要转让费加压金）、10000元；2018年6月21日、6月23日、6月24日由巢*军转账10000（摘要尚景押金）、10000元（摘要还款）、8000元；2018年7月13日、7月14日由钟*云转账10000元（摘要尚景7月份租金）、5000元（摘要尚景7月份租金）。陈锡霞与尚景财务的微信记录，证明尚景公司通过微信转账缴纳部分租金。2018年8月7日，巢勇军（甲方及出让方）与杨茂森（乙方及受让方）签订《股权转让协议》，约定巢勇军将其在尚景商务会所所拥有的33%股权转让给杨茂森。2018年7月1日，陈锡霞、陈桂珍（共同作为甲方及出租方）与杨茂森（乙方及承租方）签订《商铺（铺位）租赁合同》约定：把位于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房面积1127.99平方米租赁给乙方作为经营场所使用。三、租赁期限：由2018年7月1日起至2030年6月30日止该铺的租金为人民币8000元/月。2018年8月10日，杨茂森签署《无偿提供证明》记载：办理拟设立的（公司名称）广州尚景水会有限公司所需经营场所租赁的签署事宜，并承诺将所有租赁的场地（地址）广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房提供给（公司名称）广州尚景水会有限公司无偿使用，使用期限至2030年6月30日。巢勇军的广州从化柳银村镇银行活期账户交易明细单记载：2018年6月21日向陈锡霞转账10000元（摘要尚景押金），2018年6月23日向陈锡霞转账10000元（摘要还款），2018年6月5日向陈锡霞转账50000元（摘要转让费加压金）、10000元。原审庭审中，双方确认以下事实：1.合同约定的转让费是50万元，押金7万元，陈锡霞实际收到的转让费是20万元，仍欠30万元，所以巢勇军开立欠据给陈锡霞，至于押金，两份合同一共收到7万元，已经收齐；2.转让费19万元是梁家亮代巢勇军转账支付的，1万元是巢勇军2018年6月5日支付的。3.租金两层楼3万元一个月，租金有时给现金，有时转账，转账的人是巢勇军的财务，巢勇军方的财务人员也不确定是谁，不是固定一个；4.巢勇军从2019年8月开始没有再支付租金。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈锡霞与巢勇军签订的《租赁合同》《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。本案主要存在以下几个问题：一、关于陈锡霞、陈桂珍与杨茂森签订的《商铺（铺位）租赁合同》的性质。该合同签订地址为广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房，面积1127.99平方米，租金为人民币8000元/月。本案中，陈锡霞与巢勇军在2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》第13条约定，如办证需要可签办证合同，但办证合同只作为办证用，不作为续签合同。原审法院认为，此合同是从广州市从化区市场监督管理局处复印的文件，从合同约定的租金与面积可知，此合同不符合现市场的房屋租赁价格，且从巢勇军支付的租金标准、租赁保证金数额、酒店设备承接费等是按照陈锡霞与巢勇军签订的租赁合同履行，而不是按照与杨茂森签订的租赁合同履行。且广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房与广州市从化区江埔街七星西路62、64、66号房是一体使用，陈锡霞只是与杨茂森签订关于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房的合同，不符合使用常规，故上述合同不能认定陈锡霞、陈桂珍与杨茂森之间存在实际的房屋租赁合同关系。对于巢勇军提出已将涉案场地转让给杨茂森，由杨茂森与本案陈锡霞直接签订的合同，虽然案涉62、64、66号商铺，陈锡霞没有与杨茂森签订租赁合同，但该两场地是一体化使用的，所以陈锡霞不可能将涉案场地分开出租给杨茂森和巢勇军的抗辩，不予采纳。二、关于《租赁合同》《房屋租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”陈锡霞与巢勇军签订的《租赁合同》亦约定，超过两个月延迟交租金的，陈锡霞有权终止合同，虽《房屋租赁合同》未约定解除条件，但是涉案两份合同是一体的。故，本案中，巢勇军没有按照合同约定支付2019年8月-11月的租金，已构成违约，陈锡霞作为出租人依法享有合同解除权。后陈锡霞于2019年11月6日通过邮寄方式向巢勇军发出解除合同通知书，巢勇军于2019年11月13日已收到该通知，故陈锡霞主张确认其与巢勇军之间的《租赁合同》《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除的请求有理，予以支持。至于巢勇军认为陈锡霞与其于2018年5月28日、2018年6月13日分别签订的租赁合同，租赁的标的物属于不同场所，因此本案应分案起诉，不能够将两个不同场地合同放在同一案件审理，建议法庭让陈锡霞释明本案要求处理的是哪一份合同的抗辩。原审法院认为，虽然陈锡霞与巢勇军签订两份租赁合同，但是从合同目的以及合同履行于现场照片相互印证，可以看出是一个整体履行以及整体营业的场所，所以不宜区分，且陈锡霞方提交的两份租赁合同，出租人与承租人都是相一致的，即使是巢勇军主张的实际承租人，也没有区分两份租赁合同，因此本案无需进行分案审理。故对巢勇军的抗辩，不予支持。同时巢勇军认为陈锡霞与其签订的上述两合同，在2018年7月1日前实际上已经解除，但巢勇军并未提供证据证实此抗辩，故不予采纳。三、关于商铺腾退问题。鉴于陈锡霞与巢勇军签订的《租赁合同》《房屋租赁合同》已解除，巢勇军应交回商铺给陈锡霞，故陈锡霞请求巢勇军腾空并交还商铺有理，予以支持。至于目前商铺还被尚景公司、杨茂森继续占用，所以尚景水会跟杨茂森应配合腾退商铺。四、关于巢勇军尚欠租金及违约金。如前所述，本案的合同签订方是陈锡霞与巢勇军，且合同约定本案涉案房屋租金每月30000元，从陈锡霞提供的证据证实巢勇军支付租金至2019年7月，涉案《租赁合同》《房屋租赁合同》均已于2019年11月13日解除，故陈锡霞主张巢勇军支付2019年8月至2019年11月6日的租金，予以支持。同时，陈锡霞亦主张了2019年11月7日至2019年11月13日间的涉案房产占用费，由于涉案《租赁合同》《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除，在上述期间产生的相应费用应为租金，巢勇军亦应向陈锡霞支付。故，巢勇军应向陈锡霞支付2019年8月至2019年11月13日期间的租金。其中，2019年11月13日的租金应按照当月实际租赁期限计算为13天。综上，巢勇军尚欠2019年8月租金30000元、9月租金30000元、10月租金30000元、11月租金13000元（30000元÷30天×13天=13000元），合计103000元，未支付给陈锡霞。因巢勇军没有按照合同约定的期限支付租金给陈锡霞，属于巢勇军违约。现陈锡霞诉请违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付，予以支持。根据涉案《租赁合同》第六条约定，租金应于每月10号前缴纳当月租金，故巢勇军向陈锡霞支付的违约金应以30000元为基数，自2019年8月11日起，以30000元为基数，自2019年9月11日起，以30000元为基数，自2019年10月11日起，以13000元为基数，自2019年11月14日起，均计算至实际付清之日止，但当月违约金应以不超过当月本金为限。对于陈锡霞主张的违约金超出部分，不予支持。至于巢勇军认为由于其不是案涉场地承租人，其也没有向陈锡霞缴纳过租金，根据尚景公司查询的工商内档，显示尚景会所股东及经营者、高级管理人员等都不是本案的巢勇军，可以印证巢勇军不是承租人，无需承担2019年8月起的租金和利息的抗辩，不予采纳。五、关于商铺占用费及利息。鉴于双方的合同已于2019年11月13日解除，合同解除后巢勇军未将商铺腾空并交还给陈锡霞，继续占用至今。故陈锡霞主张巢勇军从2019年11月14日起至实际交还商铺之日止支付占用费有理，予以支持。至于陈锡霞诉请的房屋占用费利息问题，因陈锡霞并未提供证据证实其除了房屋租金的损失外，还有其他损失，故对陈锡霞关于商铺占用费的利息诉请，不予支持。至于巢勇军认为其不需要承担责任的抗辩，不予采纳。六、关于陈锡霞垫付的电费及电费违约金。陈锡霞提供的增值税法发票证实在20190701-20190930，陈锡霞支付了涉案商铺的电费及违约金合计13985.87元，在上述时间段，巢勇军还继续占用陈锡霞商铺，故对该诉请，予以支持。七、关于保证金。涉案《租赁合同》第四条约定，租约期满，在巢勇军没有任何违约情形的情况下，交还房产后即退还保证金。本案中，因巢勇军不支付租金，已构成违约，陈锡霞有权不退还本案涉案商铺的押金，故对巢勇军诉请不退保证金70000元，予以支持。八、关于拖欠的设备承接费及利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，陈锡霞与巢勇军签订《欠条》确认巢勇军尚欠陈锡霞商务酒店转让费300000元，事实清楚，证据确实充分。故对陈锡霞的该诉请，予以支持。陈锡霞与巢勇军签订的《租赁合同》第五条预定，承接费为五十万元，签订合同即付贰拾万，余下叁拾万一年内付清即2019年5月28日内付清。如没付清，按所欠的款收取每天百分之五的违约金，现陈锡霞诉请从2019年5月29日起至付清款项之日止计算违约金，予以支持。至于陈锡霞与巢勇军约定的违约金按年利率24%问题，在陈锡霞未举证证明存在其他损失的情况下，巢勇军未依约支付承接费给陈锡霞造成的损失主要为利息损失，故按年利24%支付违约金过高。根据公平原则，酌情将违约金调整为：以300000元为基数，从2019年5月29日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。至于巢勇军认为关于设备承接费30万元及违约金，应当属于转让合同纠纷，不应在本案处理的抗辩，因陈锡霞与巢勇军签订的《欠条》是因本案的涉案商铺租赁产生的，故设备承接费与本案相关联，本案应一起审理，对巢勇军的抗辩，不予采纳。九、关于陈锡霞诉请复原装修费用。本案中，虽在《房屋租赁合同》中约定，期满后巢勇军不再续租，巢勇军要负责恢复陈锡霞原有设施和布局。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，陈锡霞提出的主张未提供充分证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故对陈锡霞要求赔偿原装装修费150000元的诉请不予支持。至于巢勇军认为陈锡霞没有证据证明涉案房屋在交付时的标准，无法证明原来出租前的状态，陈锡霞要求复原费用没有任何依据的抗辩，予以采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，于2020年9月30日判决如下：一、确认陈锡霞与巢勇军于2018年5月28日签订的《租赁合同》及2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除；二、巢勇军应于本判决生效之日起十日内腾退位于广州市从化区江埔街观堂南街一巷1-2幢202房及广州市从化区江埔街七星西路62、64、66号房商铺给陈锡霞，广州尚景水会有限公司、杨茂森应配合巢勇军腾退商铺给陈锡霞；三、巢勇军支付的保证金70000元归陈锡霞所有；四、巢勇军自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴租金103000元及违约金（违约金以30000元为基数，自2019年8月11日起，以30000元为基数，自2019年9月11日起，以30000元为基数，自2019年10月11日起，以13000元为基数，自2019年11月14日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清租金之日止，但当月违约金应以不超过当月本金为限）给陈锡霞；五、巢勇军自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴的电费及违约金13985.87元给陈锡霞；六、巢勇军自本判决发生法律效力之日起十日内支付设备承接费300000元及违约金（违约金以300000元为本金，从2019年5月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至款项付清之日止）给陈锡霞；七、巢勇军自2019年11月14日起至实际交还商铺之日止，按每月30000元的标准支付房屋占用费给陈锡霞；八、驳回陈锡霞其他诉讼请求。本案受理费11093.93元，保全费4167元，合计15260.93元，由陈锡霞负担3300元，巢勇军负担11960.93元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，巢勇军是否应以承租人身份向陈锡霞承担返还涉案房屋、支付欠租等违约责任；其二，巢勇军与陈锡霞之间的设备转让费纠纷是否可在本案一并处理。关于争议焦点一。巢勇军以承租人身份与陈锡霞分别签订2018年5月28日的《租赁合同》及2018年6月13日的《房屋租赁合同》后，通过接受租赁物及支付租金等行为实际履行该合同。无证据反映在前述合同履行过程中，巢勇军与陈锡霞达成由杨茂森承接巢勇军延续该租赁关系的合意。相反，在发生欠租事实后，陈锡霞一直向巢勇军行使出租人权利追讨租金及主张解除合同。故此，原审认定应由巢勇军向陈锡霞承担返还租赁物等违约责任合法有据，应予维持。巢勇军以杨茂森自2018年7月1日开始以承租人身份承接该租赁关系为由，上诉认为其无需向陈锡霞承担违约责任。对此，本院认为，虽然杨茂森曾于2018年7月1日与陈锡霞及案外人陈桂珍签订《商铺（铺位）租赁合同》，但从该合同约定的租赁物名称、租金标准结合巢勇军与陈锡霞签订的《房屋租赁合同》第13条约定内容等审查，陈锡霞与杨茂森签订《商铺（铺位）租赁合同》应为履行巢勇军与陈锡霞签订的《房屋租赁合同》项下“签办证合同”义务而为，而非约定由杨茂森承接巢勇军的承租人身份。据此，巢勇军的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。依据本案已查明的事实，巢勇军与陈锡霞签订《租赁合同》，约定向陈锡霞承租涉案物业的同时，以五十万元的对价从陈锡霞处受让原尚景酒店的设施设备，巢勇军并在履行租赁合同过程中实际支付了部分承接费且出具《欠条》确认尚欠剩余转让费30万元的事实。因此，双方就设施设备承接费达成的合意及履行均属于《租赁合同》的一部分。巢勇军以设施设备承接费所涉法律关系与讼争租赁合同关系不属于同一法律关系为由，上诉认为该费用不应在本案中一并处理缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人巢勇军的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2360元，由上诉人巢勇军负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年六月二十九日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪