广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8178号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州纽诺十一号教育科技有限公司，住所地广州市海珠区艺洲路823号-865号（单）208房。法定代表人：马力，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张京娜，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市海珠区艺洲路650号208房。法定代表人：何东昌，职务：董事长。委托诉讼代理人：翟帆，该公司职员。委托诉讼代理人：霍许，该公司职员。上诉人广州纽诺十一号教育科技有限公司（以下简称纽诺公司）因与被上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人纽诺公司的委托诉讼代理人陈婉君，被上诉人珠江公司的委托诉讼代理人翟帆、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纽诺公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持纽诺公司一审诉讼请求：珠江公司退还2020年6月1日至2020年6月30日的租金15214元（按原合同约定金额的80%计取）；2.撤销一审判决第三项，改判珠江公司赔偿纽诺公司解除合同违约金88731元；3.撤销一审判决第三项，改判珠江公司向纽诺公司赔偿解除合同损失860777元；4.诉讼费由珠江公司承担。事实和理由：一、纽诺公司从事托育行业，2020年2月至5月因新冠××疫情完全停业，6月停业半个月余，如珠江公司没有违法解除合同，纽诺公司能够继续营业还能弥补部分损失，现损失因珠江公司解除合同无法弥补，且不得不提前退场。纽诺公司已缴纳2020年6月租金，要求退还已缴纳租金的20%合情合理。二、双方一审中即因解除合同产生争议，法院认定双方提前协商解除合同无任何根据，与双方对于解除合同的主张完全相左。且一审法院认定双方自愿交接商铺亦与事实不符。故一审法院认定双方协商提前解除合同，从而认定要求珠江公司支付解除合同违约金、赔偿损失的诉讼请求依据不足，既无事实依据，从而导致法律适用错误。三、珠江公司单方解除合同不符合法律司法解释精神，应赔偿纽诺公司损失。综上，请求二审法院予以改判。珠江公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，珠江公司不同意纽诺公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。2020年8月3日，纽诺公司向一审法院起诉请求判令：1、纽诺公司、珠江公司于2017年12月15日签订的《商铺租赁合同》继续履行；2、变更该《商铺租赁合同》关于租金金额的约定，变更为：自2020年2月1日起至2020年5月31日，每月租金为38036元（即按原合同约定金额减半收取）；自2020年6月1日起至2021年5月31日，每月租金按原合同约定金额的80%收取（即自2020年6月1日至2020年10月17日，每月租金变更为60857.2元；自2020年10月18日至2021年5月31日，每月租金变更为65726.4元）；3、本案诉讼费用全部由珠江公司承担。一审起诉后，纽诺公司提交申请书，撤销第1项诉讼请求和第2项诉讼请求中的2020年7月1日起的变更租金的诉讼请求；增加诉讼请求：1、珠江公司退还2020年6月1日至2020年6月30日的租金15214元（按原合同约定金额的80%收取）；2、珠江公司全额退还租赁保证金177462元；3、珠江公司赔偿纽诺公司解除合同违约金88731元；4、珠江公司赔偿纽诺公司解除合同损失860777元（装修残值188362元+学员安置费用672415元）。珠江公司向一审法院提出反诉请求：1、纽诺公司向珠江公司支付涉案商铺2020年2月-5月租金304288元；2、纽诺公司向珠江公司支付租赁合同期内迟延支付2-6租金的违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，违约金以欠付租金为基数，按日1%计算）；3、纽诺公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号不动产权凭证记载，海珠区艺洲路823-865号（单）208房的产权人为珠江公司，规划用途为商业，建筑面积652.19平方米。2017年10月12日，珠江公司（甲方、出租人）与纽诺公司（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；该商铺的计租面积为652.1856平方米；租赁期限自2017年12月18日至2022年10月17日止；其中，2019年12月18日至2020年10月17日的月租金为76072元；乙方须于5日前将租金支付给甲方；乙方应在签署本合同时向甲方支付租赁保证金（177462元），该租赁保证金用于确保乙方遵守本合同项下义务；乙方对该商铺进行装修的，须征得甲方和物业公司的事先书面同意；乙方须按时缴交租金、租赁保证金、管理费等本合同约定的乙方应付费用；逾期支付的，每逾期一日，则应按欠缴金额的1%向甲方支付违约金；甲方有下列情形之一的，除应向乙方返还交纳的租赁保证金，还应按租赁保证金的50%向乙方支付违约金，即88731元：……⑵在乙方无任何违约行为的情况下，若甲方无理由单方解除合同的；乙方有下列违约行为之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且不予退还乙方所交租赁保证金：……⑵逾期支付租金或本合同约定的其他应付费用，超过30日的；等。纽诺公司已支付租赁保证金177462元。2020年1月31日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组防治组作出《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组防治组关于做好托育机构新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》，通知各区政府：要及时通知辖区内托育机构，参照省政府关于企业复工和学校开学时间的通知精神，在2月17日前暂停开展收托、保育等服务；等。2020年1月31日至4月7日期间，纽诺公司的工作人员通过微信与珠江公司的工作人员协商减免租金事宜，珠江公司并未对租金进行减免。2020年5月15日，珠江公司以纽诺公司逾期未缴租金为由向纽诺公司作出《解除租赁合同通知书》。2020年5月26日，纽诺公司向珠江公司作出《关于的回复》称：不应承担违约责任；同意解除与珠江公司之间的《商铺租赁合同》。2020年6月12日，海珠区新冠××疫情防控指挥部防治组作出《海珠区新冠××疫情防控指挥部防治组关于做好第一批托育机构复托监管工作的通知》，纽诺公司在复托范围内。2020年6月19日，纽诺公司向珠江公司作出《关于继续履行沟通函》称：双方在2020年6月11日协商一致，继续按约履行合同；疫情期间的租金问题，双方另行协商；等。2020年6月22日，纽诺公司向珠江公司支付6月份租金76072元。当天，珠江公司向纽诺公司作出《关于珠江帝景悦涛轩CDE座24号商铺的复函》称：1、如纽诺公司希望继续履行合同，请纽诺公司务必在2020年6月30日前缴清2020年2月至6月租金合计380360元，纽诺公司于2020年6月22日缴纳了76072元，尚有逾期未支付租金304288元；2、如纽诺公司在上述时间仍未缴清租金304288元，珠江公司将于2020年7月1日收回该商铺，商铺珠江公司将另行出租，租赁保证金不予退还；等。本案于2020年10月29日开庭审理。庭审中，纽诺公司、珠江公司确认：2020年7月1日办理了涉案商铺的交接手续。对于租金减免问题，珠江公司表示：2020年后没有对涉案商铺的租金进行减免，相应的减免方案是在合同期满后再免费延长一个月的租赁期，但纽诺公司不同意该方案；同区域的珠江帝景大约有40户的租赁，其他的租户都同意珠江公司的减免方案。对于装修问题，纽诺公司委托诉讼代理人表示：庭后与当事人协商，提交书面申请。珠江公司表示：装修仍保持原状；不同意鉴定；没有利用涉案商铺的装修，装修由下一个承租人处理。纽诺公司为证明其主张还提交了以下证据：1、纽诺公司与广州市湘建装饰设计有限公司于2017年11月5日签订的《装修工程施工合同》（总造价437000元）及支付凭证；2、《入园协议》及退费的付款回单若干。珠江公司表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。至本案判决作出之日止，一审法院未收到纽诺公司提交的装修鉴定申请。另，一审法院于2020年9月16日向纽诺公司送达反诉状。一审法院认为：纽诺公司与珠江公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同中的涉案商铺有合法产权凭证，则纽诺公司作为承租人应自行负责承租后的消防问题，且纽诺公司作为托育机构本应保证涉案商铺内人员的消防安全，其在已实际使用涉案商铺一年多后才提出消防问题，显然与其自身应负的义务相悖，故纽诺公司关于消防问题的主张，依据不足，一审法院不予采纳。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，在一定期间可能造成纽诺公司履行合同困难，综合考虑纽诺公司的经营项目及本案其他实际情况，根据公平原则，一审法院酌定珠江公司在2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金按合同约定标准减半收取，且免除纽诺公司迟延付款的责任。因此，珠江公司要求纽诺公司支付上述期间租金152144元的诉讼请求，一审法院予以支持；珠江公司要求纽诺公司支付超出上述部分的租金及迟延支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。自2020年6月起，纽诺公司应按合同约定的标准交付租金，纽诺公司、珠江公司于2020年7月1日交接涉案商铺，则纽诺公司本应负担2020年6月整月的租金，故纽诺公司要求退还该月部分租金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。纽诺公司、珠江公司本已有解除合同的意思表示，之后双方自愿交接涉案商铺，则应视为双方协商提前解除合同，故纽诺公司要求珠江公司退还租赁保证金177462元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；纽诺公司要求珠江公司支付解除合同违约金、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，一审法院于2021年1月25日作出判决如下：一、纽诺公司在本判决生效之日起10日内向珠江公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金152144元；二、珠江公司在本判决生效之日起10日内退回租赁保证金177462元给纽诺公司；三、驳回纽诺公司的其他诉讼请求；四、驳回珠江公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16449元，由纽诺公司负担12260元、珠江公司负担4189元；反诉受理费5878.5元，由纽诺公司负担1124元、珠江公司负担4754.5元。本院二审期间，双方均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：纽诺公司认为珠江公司违约，应向其支付合同解除违约金、赔偿解除合同损失（包括装修损失），以及退还2020年6月租金20%的主张能否成立，应否得到支持。从本案的事实看，因疫情的影响，纽诺公司未支付2020年2月至5月期间租金。疫情属于不可抗力的客观因素，不可归责于双方，但疫情确对承租人的经营造成不利影响，故纽诺公司未及时缴纳租金，事出有因，不属于恶意违约。在此情况下，租赁双方应共同扶持、共渡难关。虽2020年5月15日珠江公司以纽诺公司逾期交租为由发函主张解除合同，不能发生合同解除的法律后果。但是，纽诺公司复函称：不应承担违约责任，同意解除双方之间的《商铺租赁合同》。由此可见，双方已就合同解除达成一致意见。虽在此之后，纽诺公司发函要求继续履行合同，但珠江公司复函要求纽诺公司缴清2020年2月至6月租金，否则将于2020年7月1日收回商铺。但纽诺公司并未缴清欠付的租金，故此后双方并未变更之前已达成的解除合同合意。而实际上，纽诺公司也于2020年7月1日前搬离了涉案房屋。综上，一审法院认为双方已协商一致提前解除合同，并支持了纽诺公司要求退还租赁保证金的诉讼请求，不予支持纽诺公司要求珠江公司支付合同解除违约金及赔偿解除合同损失的诉讼请求，并无不当。关于纽诺公司主张2020年6月租金应按合同约定租金80%计付，故应退还其已支付的20%租金。本院认为，一审法院酌定2020年2月至5月期间的租金按合同约定减半收取，已充分考量了疫情对纽诺公司经营造成的不利影响，体现了公平原则，纽诺公司再要求调整2020年6月的租金标准，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上所述，纽诺公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13447.22元，由广州纽诺十一号教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月二十五日书记员  张 旭彭诗敏