大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2006号原告：大连大众物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区千山路21号3-1-1，统一社会信用代码：91210211683032465N。法定代表人：李丹丹，总经理。委托诉讼代理人：杨子婵，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：孙书锋，男，1978年10月30日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：冯巧云（被告妻子），住大连市甘井子区。原告大连大众物业管理有限公司与被告孙书锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连大众物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨子婵、被告孙书锋的委托诉讼代理人冯巧云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连大众物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告2008年5月至2011年12月、2012年10月至2018年12月期间的物业服务管理费5155.1元及逾期交纳物业费滞纳金1546.5元（按拖欠费用30%计算）。事实和理由：原告与东特新居小区业主委员会签订《物业管理服务协议》，合同约定由原告向东特新居小区所有业主实施规范的物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期支付物业费的应当缴纳滞纳金。被告系上述物业的业主（房号为：石门街80号3-7-1号），欠交2011年前44个月、2012年10月—2018年12月合计75个月的物业管理服务费用及滞纳金，经原告多次催缴未果。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告孙书锋辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告于2012年进驻本小区进行物业管理，物业费收费标准是0.35元/月/平方米，并非诉请的0.5元/月/平方米；2.2012年七八月份案涉房屋房顶开始漏水、房屋墙体长毛，导致被告孩子生病住院，原告承诺被告交物业费就给维修，但被告实际交纳物业费后原告出尔反尔、不履行维修义务，此后被告只能另寻他处居住；3.2019年3月被告多次主动找原告结清物业费，但原告以起诉为由拒绝收款；4.本案之前原告从未向被告催缴过物业费，被告只应承担自2017年10月20日至2019年3月16日的物业费515.45元，其他物业费已过诉讼时效；5.原告提交的证据多是虚假证据。经审理查明，2012年2月28日东特新居小区业主委员会（甲方）与原告大连大众物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对“东特新居”小区提供物业管理服务；合同期限自2012年3月1日起至2015年2月28日止；委托管理事项为房屋建筑本体共用部位及设施设备的维修、养护、管理、运行服务，物业区域内的公用设施及共用配套服务设施、设备的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生及垃圾的收集清运，对小区交通、车辆行驶及停泊有序规划经营管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，社区文化娱乐活动等；住宅每月每平方米建筑面积物业费0.5元，逾期交纳的，按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金；合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。上述合同到期后，双方于2015年2月28日续签了物业管理服务合同，合同期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止，物业费及滞纳金收费标准不变。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积86.63平方米，2007年7月27日至2019年3月15日期间该房屋所有权人为被告孙书锋。被告未交纳该房屋2012年10月1日至2018年12月31日期间的物业费。2019年3月，被告委托诉讼代理人曾至原告处交纳物业费，被告拒绝收取。2021年2月2日原、被告委托诉讼代理人通过微信再次协商案涉物业费交纳事宜未果。另查，2012年3月1日大连祥禾物业服务有限公司星中环广场物业服务中心、大连市东特新居业主委员会分别出具《物业费追缴授权委托书》各一份，均证明原告2012年3月1日进驻东特新居小区并提供物业服务，前物业公司大连祥禾物业服务有限公司授权原告收取欠缴物业费。庭审中，原告提交清欠单张贴照片6张，拟证明自2014年起连续6年以张贴清欠单的方式向被告催缴物业费，被告对照片证据的真实性不予认可。庭审中，被告提交发票两张、专用收款收据，拟证明原告物业费收费标准为0.35元/月/平方米，原告对证据的关联性、证明内容不予认可。上述事实，有原告提供的起诉状、物业费追缴授权委托书两份、房产档案材料、物业管理服务合同、续签物业管理服务合同、微信记录截图，被告提供的答辩状、音频证据及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，东特新居小区业主委员会与原告大连大众物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》《续签物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及案涉小区全体业主均具有约束力。合同签订后，原告依约为被告孙书锋案涉房屋所在小区提供了物业服务，但被告未履行合同约定的交费义务，原告有权要求被告给付物业费。被告主张的房顶漏雨、墙体长毛问题与本案并非同一法律关系，可另行主张权利，被告以此拒交物业费本院不予支持。关于物业费交纳的标准，《物业管理服务合同》《续签物业管理服务合同》均明确约定为0.5元/月/平方米，被告虽提供交费票据三张主张为0.35元/月/平方米，但三张票据中的两张系前物业公司开具，与本案无关，剩余的一张票据对应的时间段为2012年1月至9月，时间横跨前后两家物业公司的服务期间。现原告入驻小区提供物业服务已九年有余，被告仅凭原告刚入驻小区数月的缴费金额，不足以证明其与原告对物业费收费标准进行了变更，或双方间有其他的约定，不足以对抗物业服务合同的证据效力，故被告物业费收费标准的抗辩意见，本院不予支持，被告应按0.5元/月/平方米的标准交纳物业费。关于物业费交纳的期限，被告提出了诉讼时效抗辩，原告虽提供张贴清欠单的照片六张，但上述照片均体现不出清欠通知张贴的位置及时间，且原告不能提供拍摄照片证据的原始载体，故对上述照片证据本院不予采纳，三年诉讼时效内即2017年10月22日至2018年12月31日期间，被告应给付原告物业费620元（0.5元/月/平方米×86.63平方米×14个月零10天）。对于2017年10月22日前的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，义务人同意履行义务的，诉讼时效中断。本案中原告提供的微信记录及被告提供的音频证据均能证明，被告数次同意按0.35元/月/平方米的标准交纳2012年10月之后的物业费，属被告作出的附加条件的履行义务承诺，故对原告诉请中被告曾同意履行的部分，本院予以支持，2012年10月1日至2017年10月21日期间的物业费被告应给付原告2628元（0.35元/月/平方米×86.63平方米×60个月零21天）。合计被告应给付原告物业费3248元。关于原告要求被告给付滞纳金一节，因被告未交纳物业费系与原告就物业费收取标准等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，且被告数次想按0.35元/月/平方米的标准交纳物业费但原告拒收，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙书锋于本判决生效之日起十日内给付原告大连大众物业管理有限公司2012年10月1日至2018年12月31日期间的物业费3248元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计25元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二一年六月一日书记员  赵家艺附：相关法条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。