沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初6199号 原告：王洪霞，女，1966年8月11日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：王艳,系辽宁省新民市忠诚法律服务所法律工作者。 被告：沈阳华樾置业有限公司，住所地沈阳市东陵区远航中路3-6号906室。 法定代表人：王致军，系总经理。 委托诉讼代理人：李媛媛，芦秋男（实习），均系辽宁盛典律师事务所律师。 原告王洪霞与被告沈阳华樾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王艳，被告的委托诉讼代理人李媛媛、芦秋男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告返还原告购房定金100,000元，并承担占用期间的利息10,875元（按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2、被告承担逾期交房的违约金8,568元（按同期银行贷款利率算至被告给付日止）;3、被告给付原告面积补差款占用期间的利息2,595元;4、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年12月13日，原、被告签订购房认购书，约定原告交付定金100,000元购买被告在沈阳市华铁商业广场（浑南新区A21门的商业网点楼，面积为292.29平方米，房屋总价款为4,761,404元。签订认购书后，原告在被告的售楼处交费窗口交纳100,000元定金，该定金收据上盖有沈阳金房网络科技有限公司的财务章。2017年12月25日，原、被告签订购房合同并备案。之后原告付清了全部房款，被告于2019年10月10日为原告补全了购房发票。但被告收取房款时并未将原告已交付的100,000元定金作为房款，故要求两被告返还定金100,000元。按购房合同约定，被告应于2018年5月1日交付房屋，但被告于2018年7月1日才交付，按约定被告应按总房款的万分之0.3承担违约金。由于被告原因造成房屋面积差，双方于2019年10月10日签订了《面积补差协议书》，被告多收取了8.79平方米的购房款共计143,189.10元，被告于2020年3月4日才支付给原告，故被告应承担占用期间的利息，故诉至法院。 被告辩称：一、原告先期向被告支付的定金（认购金）已转化为购房款，原告要求被告返还100,000元无事实依据。2017年12月13日，原、被告先行签订《认购书》，其中约定认购金额100,000元。认购书签订当日，原告即向被告缴纳认购金100,000元。同日，被告向原告出具《收款收据》，其中载明收款事由为定金。2017年12月25日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买沈阳市浑南区创新路518号21门，建筑面积为292.29平方米门市，总房款4,761,404元。合同签订后，原告于2017年12月25日、2018年1月21日、26日分三笔支付房款总计4,661,404元，届时,包括原告先期缴纳的100,000元定金（认购金），原告已足额支付购房款。二、原告主张的其向沈阳金房网络科技有限公司缴纳100,000元的事实与被告无关，原告无权向被告主张返还上述100,000元。原告基于与被告签订的《认购书》，于2017年12月13日5时15分通过银联直接向被告账户转账100,000元定金的行为，足以证明原告明确知晓商品房出卖方系被告，应将购房款项直接汇入被告账户。同时，被告从未委托任何机构代收任何款项，也未要求原告将款项支付给任何第三方。因而，无任何理由认定原告向沈阳金房网络科技有限公司交付的款项与被告出卖的商品房有关联。故原告向被告主张返还其交付给沈阳金房网络科技有限公司的100,000元款项无事实及法律依据。三、本案包含两种不同种类的诉讼标的，不应合并审理，请求裁定驳回原告起诉。原告与被告之间系商品房买卖合同法律关系，但沈阳金房网络科技有限公司并非《认购书》、《商品房买卖合同》的任何一方当事人，其与原告之间法律关系与原、被告之间的法律关系明显不同，因而原告提起的本次诉讼中包含两种不同种类的诉讼标的，且不符合合并审理的要求，不应在同一诉讼中处理，请求裁定驳回原告起诉。四、原告未按合同约定办理交接手续，2018年6月25日才完成房屋交付，故原告主张2018年7月1日交付房屋以及逾期交房违约金无事实依据。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条第二款约定，出卖人逾期交房的，自约定交付期限即2018年5月1日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之0.3违约金。2018年5月1日，被告电话通知原告办理商品房交付手续，被告积极履行商品房交付义务，但原告拒收房屋，最终于2018年6月25日才与被告办理了案涉房屋交付手续，故原告主张逾期交房违约金无事实与法律依据。五、被告已向原告支付商品房面积补差款，无论《商品房买卖合同》还是《面积补差协议书》均未约定缴款时间以及违约责任，故原告主张资金占用费亦无事实与法律依据。2019年10月10日，原告与答辩人签订《面积补差协议书》，双方确认合同面积比实测面积多8.79平方米，被告应退还房价款143,189.1元,该协议未约定支付期限。因商品房面积更正程序较为严密，所需时间无法确定，故未约定差价款支付时间。经过两个月时间，被告办理完毕相关手续，准备退还房款时，2020年初又时值新冠病毒影响，复产复工时间延迟，但为保障包括原告在内的所有买受人的合法权益，被告在复产复工后的第一时间，即2020年3月4日将商品房面积补差款汇入原告账户。故原告主张补差款占用期间利息于法无据。综上，被告在合同履行过程中，严格按照合同履行各项义务，发现问题积极与原告沟通，友好协商解决。综上，请法院依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据经审查确认的证据和当事人陈述，结合庭审情况，认定本案事实如下： 2017年12月13日，原、被告签订《订购书》一份，约定原告购买被告的商业网点一处，总价4,761,404元，定金100,000元，2017年12月20日前付清首付款（含定金），并同时携此订购书、首付款收据及身份证或有关证件签订《商品房买卖合同》。签订《订购书》后，原告向被告支付定金100,000元。 2017年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的沈阳市浑南区创新路518号21门商业用房一处，建筑面积292.29平方米，单价16,290元每平方米，总价4,761,404元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以沈阳市房产局审核确定的产权登记面积为准，如有差异，按合同第四条第1项约定的单价进行核算，多退少补；交付期限2018年5月1日；逾期交房的，买受人不退房，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.3违约金，合同继续履行。 合同签订后，原告陆续向被告付清了房款，共计4,761,404元。2018年6月25日，办理入住手续。 2019年10月10日，原、被告签订《面积补差协议书》，约定经市房地产测量部门测量，原告购买的商品房建筑面积为283.5平方米，与合同约定的建筑面积292.29平方米有差额面积，合同面积比实测面积多8.79平方米，被告应向原告退回房价款143,189.1元，经上述多退少补后原告实际应支付的房价款总额为4,618,214.9元。被告于2020年3月4日将面积差价款退给原告。 另外，2017年12月13日，除了向被告支付的100,000元外，原告还向沈阳金房网络科技有限公司支付100,000元，并由该公司出具了收款收据，收据上加盖有该公司财务专用章。原告主张多支付了100,000元房款，由此发生纠纷，原告诉至法院。 本院认为，当事人对自己的主张，负有责任提供证据。根据已查明的事实，被告收取了涉案房屋的房款共计4,761,404元，并已退还面积补差款143,189.1元，实际收取房款4,618,214.9元，并未多收取房款。本案的关键在于，原告向沈阳金房网络科技有限公司支付了100,000元是否属于涉案房屋的购房款，被告应否退还。首先，该笔款项并非由被告收取，而是由沈阳金房网络科技有限公司收取，并由沈阳金房网络科技有限公司出具收款收据。其次，原告提供了一份与“售楼员”的录音证据，但是该“售楼员”未到庭，身份无法核实，并且录音内容存在诱导，真实性无法确认。再次，原告未能提供其他证明被告与沈阳金房网络科技有限公司存在委托代收房款的任何证据。综上，原告的证据不足以证明向沈阳金房网络科技有限公司支付的100,000元也属于涉案房屋的购房款，应由原告承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告返还100,000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。 根据合同约定，交房期限为2018年5月1日。实际交房日期为2018年6月25日，逾期交房55天。按合同约定标准，被告应向原告支付逾期交房违约金，按4,618,214.9元×日万分之0.3×55天计算为7,620元。原告要求按同期贷款利率计算逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 双方签订的《商品房买卖合同》及《面积补差协议书》均未约定退还面积差价款的期限，被告亦已将面积差价款退还给原告，原告要求被告支付面积差价款利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告沈阳华樾置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王洪霞支付逾期交房违约金7,620元； 二、驳回原告王洪霞的其他诉讼请求。 案件受理费2,741元，由原告王洪霞承担2,691元，由被告沈阳华樾置业有限公司承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 张 埜 审 判 员 丁 威 人民陪审员 邵 欣 二〇二一年六月十日 法官 助理 邢利利 书 记 员 林艳艳