北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5347号原告：张丽，女，1975年11月8日出生，汉族，北京春辉商贸有限公司员工，现住北京市亦庄镇泰和园一里一区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告张丽与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除张丽与城城北分公司签订的《房屋托管合同》并判令城城北分公司、城城公司支付张丽拖欠的2个月租金及3个月的违约金22750元、剩余房屋维修费及管理费4097元；2、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：张丽与城城北分公司于2020年6月4日签订编号为1101SJ2006140277277的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定张丽将其名下位于北京市大兴区泰和园七里2号楼1单元803的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，托管期限24个月，自2020年6月17日起至2022年6月16日止，月租金为4550元，城城北分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，张丽有权单方解除合同并收回房屋，且城城北分公司应按3个月租金标准向张丽支付违约金。合同签订后，张丽如约履行了合同，城城北分公司自2020年10月份起拖欠租金，再未支付，构成违约，应承担违约责任。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，张丽诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与张丽签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付张丽租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向张丽支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向张丽支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付张丽租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付张丽的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，张丽单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自张丽收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向张丽支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实张丽单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付张丽租金的具体数额。三、张丽主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，张丽主张的违约金远高于城城北分公司违约给张丽造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付张丽高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付张丽租金的具体数额，并依法调整张丽主张的违约金数额。本院经审理认定事实如下：张丽系涉案房屋的所有权人。2020年6月14日，张丽（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定张丽将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途为用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期24个月，自2020年6月17日起至2022年6月16日止，甲方实收租期22个月，管理费2个月；关于租金及支付时间，月租金标准为4550元，收款方式为月付，不押押金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，甲方租金最晚不超过7天到账；关于房屋维修费，甲方向乙方支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，张丽称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，合同约定第一个月租金为管理费，城城北分公司仅支付了2020年7月17日至2020年9月16日期间的租金，扣除365元房屋维修费后即8735元，后再未支付租金；涉案房屋已于2020年11月16日由张丽收回。经询，张丽称其认为合同解除日期为2020年11月16日；本案诉讼请求1主张租金期间为2020年9月17日至2020年11月16日，主张的违约金是依据涉案合同第十二条第三款的约定，管理费系月租金除以12个月再乘以10个月所得，剩余房屋维修费即2020年11月17日至2021年6月16日期间、按每天1元的标准计算而得。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。张丽与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。张丽已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司仅支付了二个月的租金，根据合同约定：自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。因此，本院认定城城北分公司已支付租金的期间为2020年7月17日至2020年9月16日。城城北分公司拖欠租金的行为构成违约，张丽有权解除合同并由城城公司支付拖欠的租金及违约金。庭审中，张丽称其于2020年11月16日收回涉案房屋，故本院认定涉案合同于2020年11月16日解除。张丽要求城城公司退还剩余的管理费与房屋维修费，并支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持，经核算，城城公司应退还的管理费为2654元、房屋维修费为213元，应支付的2020年9月17日至2020年11月16日期间的租金为9100元。关于违约金，根据合同约定，违约金标准为3个月的租金。城城公司辩称违约金过高的意见，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付张丽违约金9100元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、张丽与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月16日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付张丽房屋租金9100元、违约金9100元、管理费2654元、房屋维修费213元，共计21067元；三、驳回张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，减半收取计1151元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年六月六日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫