湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初3181号原告：覃幽梅，女，1968年1月6日出生，土家族，住湖南省。被告：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路**，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人：熊光云。委托诉讼代理人（特别授权）：夏辉，男，汉族,该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：孙然，男，汉族,该公司员工。原告覃幽梅诉被告湖南省晨阳置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃幽梅、被告委托诉讼代理人夏辉和孙然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃幽梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还收房时原告支付的燃气开户费2080元；2、请求依法判令被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年8月3日逾期273天，延期交房违约金9467.64元；3、请求依法判令被告退还房产证代办费1280元;4、判令被告承担本案的诉讼费用。被告湖南省晨阳置业有限责任公司辩称：一、答辩人不应承担延期交房违约责任。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》。双方约定，被答辩人购买答辩人开发的“晨阳家园”项目一期(4栋)的商品房一套；2017年10月30日前交付使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的或因政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，出卖人可据实予以延期；房屋交付时答辩人应出示《竣工验收备案表》等。附件三第10条约定，管道供气入户，管道走向、位置及设备配置均按城市天然气供气单位设计与安装为准，用户按供气单位规定办理开通、使用手续。“晨阳家园”项目系答辩人开发建设的省级棚改项目，分两期开发。2015年8月，项目一期开工建设，各项工程均按计划完成施工。但自2017年1月开始，因执行《怀化市环境保护局关于印发的紧急通知》（怀环发【2017】4号）导致碎石、砂石、岩页砖等材料供应中断、天气、市政配套设施自来水管道、燃气主管道铺设以及供电、供水设施专线铺设等原因导致项目停工达七个月左右，导致项目二次延期。答辩人分别于2017年9月29日、2017年12月27日在项目售楼部公告通知延期交房。自2018年4月起，答辩人陆续完成房屋交付使用前的各项验收，但因项目二期政府拆迁未完毕，答辩人无法完成实施项目二期开发建设，从而造成项目一期的规划无法验收及验收备案。由于项目一期实质上具备交付条件，无法验收备案系政府拆迁未完毕的原因造成。经请示政府相关部门同意，2018年5月27日，答辩人通过业主微信群、电话及公告的方式通知业主于2018年5月28日起收房。被答辩人因为答辩人交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》而发生争议。经协商，答辩人承担被答辩人自2018年5月28日起至实际收房之日止的物业服务费，作为无法出示《竣工验收备案表》的补偿。随后，2018年8月3日，被答辩人签署《收楼通知书》、办理《楼宇交接确认书》，正式收房。2018年8月3日办理房屋装修登记。2019年11月13日，答辩人办理了4栋的《不动产权证书》，2019年11月14日，答辩人陆续办理4栋不动产转移登记《不动产权证书》。答辩人认为（1）、未能在2017年10月30日前向被答辩人交付房屋，该延期是由于执行政府的环保应急政策、政府配套设施延续及天气导致无法正常施工，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款规定，答辩人交付房屋可据实延期至2018年5月28日，答辩人不应承担延期交房违约责任。（2）、答辩人交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》，系因项目二期政府拆迁未完毕所致，答辩人不应当据此承担延期交房违约责任。（3）、案涉房屋已办理初始登记和变更登记，虽然答辩人交付房屋存在形式上的瑕疵，但被答辩人明知上述瑕疵。经协商，答辩人以承担被答辩人实际接收房屋前的物业服务费为补偿，被答辩人接收房屋，应视为双方变更房屋交付条件，已放弃追究答辩人无法出示《竣工验收备案表》的逾期交房责任。现被答辩人又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，应不予支持。二、被答辩人要求退还燃气开户费请求不应支持。（1）、“晨阳家园”项目属于老城区的棚改区，签订《商品房买卖合同》时没有燃气主管道设施。应业主要求并考虑到老城区已开始铺设燃气主管道设施，2017年12月6日，答辩人与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同》、《购销合同》，增加投资近160万元。（2）、《商品房买卖合同》系强制执行的示范文本，价格中包括燃气开通费，但是合同签订时，“晨阳家园”不具备开通燃气的条件，故，房屋价格不包括燃气开通费。因答辩人增加投资产生的燃气开通费应由被答辩人承担。三、被答辩人要求退还房产证代办费请求不应支持。（1）答辩人代办房产证收取一定的费用，且因本项目系旧城改造安置项目，销售价格未包含此费用，有明确告知被答辩人（有公示收款收据佐证及电话通知），被答辩人自愿交钱，双方已经形成委托代理关系，是合同行为。（2）答辩人已经履行了合同义务，不应退还相应费用。2019年11月13日，答辩人办理晨阳家园一期4栋不动产权利初始登记。2019年11月14日，答辩人陆续办理4栋不动产转移登记。答辩人已按约定办理相关事宜，不应退该笔费用。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据,请求人民法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“晨阳家园”项目中(第4幢)商品房一套，总购房价款346880元,该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯等开通到户的费用;被告应当在2017年10月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下情况被告可据实延期交房：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的,（2）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期;商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房,如属被告责任延期交房超过90日且原告愿意继续合同履行的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；原告委托被告代办所购商品房不动产权证，自己承担相关办证费用，原告亦可以自行办理所购商品房不动产权证，被告予以配合。合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款346880元,并依约交纳了契税、物业专项维修资金和代办证服务费用1280元，后又于2020年4月22日向被告补交了房屋面积差价款9415元。原告于2018年8月3日收房。另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明，“晨阳家园”一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收,因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。案涉房屋于2019年11月14日被告代办理好了不动产权证。再查明，被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同(新户)》,2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准。之后原告向被告交纳了燃气管道安装开户费2080元,被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用。本院认为：被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装,这一事实在原、被告签订《商品房买卖合同》时客观存在，对于理性谨慎的一般买受人而言应为知晓，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，适用“温和的客观表示主义”意思表示解释规则，该《商品房买卖合同》关于“供气”的价格收费实际上没有约定。2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题与被告发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准应视为被告就燃气管道安装开户费向原告等业主发出的要约，原告愿意向被告交纳燃气管道安装开户费2080元的行为是委托被告代为办理燃气管道安装开户的承诺,双方成立委托合同关系，现被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用，因此，原告要求被告退还燃气管道安装开户费2080元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，参照同类系列案件（2020）湘1202民初900号、（2020）湘12民终1271号生效判决结果，因怀化市环境保护局在被告房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，被告发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件，本院予以认定。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》,怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具证明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案,故被告通知原告于2018年5月28日来收房时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已于2019年11月14日被告代办理好了不动产权证，虽然原告实际于2018年8月3日收房，但在被告通知原告于2018年5月28日来收房之后的迟延收房应归责于原告，因此，本院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年1月29日至2018年5月28日(逾期119天)，被告应支付原告逾期交房违约金为4128元（346880元×0.0001×119天）。原告委托被告代为办理所购商品房的不动产权证是双方意思自治的契约行为，原告向被告交付的不动产权证代办服务费用1280元是合同履行行为，且被告已经为原告所购商品房代办理好了所购商品房的不动产权证，因此，原告的“判令被告退还房产证代办费1280元”之诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司支付原告覃幽梅逾期交房违约金4128元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告覃幽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60元，由被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  粟多海二〇二一年六月十日代理书记员  黄 莉