广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初515号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：李力，该公司经理。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司法务。被告：张淑娟，女，1991年3月20日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告张淑娟追偿权纠纷和商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马美桂到庭参加诉讼，被告张淑娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年12月17日解除，并判令被告协助原告注销鹤山市沙坪十里方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记；2.判令被告向原告返还原告代其向中国建设银行股份有限公司鹤山支行偿还的447950.68元贷款本息及36268.19元诉讼费、律师费，并且原告有权在被告已付房款650762元中直接扣除前述484218.87元；3.判令被告向原告支付解约违约金130152.40元，并且原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除前述130152.40元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年1月25日，原告与被告张淑娟签订《商品房买卖合同》（编号：201900840070），由被告购买原告开发的位于鹤山市方圆云玺13号1804房（下称涉案房产），房屋总价650762元。根据合同约定，被告于签订买卖合同时需交付首期房款200762元，余下房款450000元申请银行按揭贷款支付。2019年2月20日，该房屋已办理销售备案登记在被告名下。合同签订后，被告于2019年3月14日与中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下称建行鹤山支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称贷款合同），约定：被告向建行鹤山支行按揭贷款450000元用于购买房屋。贷款合同签订后，建行鹤山支行将该贷款交付给原告，被告按贷款合同约定按月偿还贷款。原告与建行鹤山支行于2010年3月15日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定，原告为被告贷款合同项下的还款义务向建行鹤山支行提供连带责任保证。2019年8月12日，因被告未按期向建行鹤山支行偿还贷款本息，建行鹤山支行将被告及原告诉至鹤山市人民法院，2020年9月17日，鹤山法院开庭审理该案，因被告违约事实清楚，原告主动履行连带保证责任，于2020年9月18日主动代被告向建行鹤山支行偿还贷款本息447950.68元。因原告主动履行责任，建行鹤山支行于2020年9月30日向鹤山市人民法院提出撤诉申请，原告于2020年10月28日支付了建行鹤山支行（2020）粤0784民初2979号案诉讼费7112.19元，建行鹤山支行聘请代为处理该案纠纷的律师费29156元。故，因被告违约，原告合计代被告向建行鹤山支行偿付484218.87元。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款约定，“买受人采用贷款方式付款的，应按照借款合同的约定按时支付贷款本息，若因买受人未按时还款致使贷款机构要求出卖人承担保证责任的（包括但不限于出卖人收到银行发出的催款函、出卖人收到法院/仲裁院传票），出卖人承担担保责任后，买受人授权出卖人自其已付房款中直接扣收出卖人承担担保责任的款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复利等以及出卖人因代偿所产生的诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费、执行费、保全费、差旅费等）。出卖人代偿并扣收款项后，应发函告知买受人并有权要求买受人在15日内向出卖人补足房款。买受人未能按时足额补足房款的，出卖人有权选择以下任一方式处理：……（2）甲方解除合同，本合同自甲方书面解除通知送达时解除。合同解除后3日内，乙方应清退商品房并将房屋返还甲方、赔偿甲方损失并支付违约金。甲方损失包括甲方因卖出及解除该商品房需缴纳的各项税费、商品房占用费、物业费；其中商品房占用费按总房款每日万分之五的标准计算，自乙方收楼之日计至该商品房返还甲方之日止；违约金金额为该商品房总房款的20%。同时，甲方有权在乙方已付房款中直接扣除其损失及违约金。已付房款扣除上述违约金、损失后仍有剩余的，甲方将剩余房款无息退回乙方”。原告代被告向建行鹤山支行还款后，多次尝试均未能与被告取得联系，故于2020年11月16日以邮政快递的方式向被告合同记载通讯地址（身份证记载地址）、联系电话寄发《要求偿还代偿银行欠款的通知》，要求被告按合同约定限期归还代偿款项484218.87元。因被告联系电话空号、找不到收件人，函件于2020年11月21日退回原告处，根据《商品房买卖合同》第二十五条的约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”，以及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十八条的约定“邮寄通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达……若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达”。原告已尽合理通知义务，按合同约定视同原告寄出的《要求偿还代偿银行欠款的通知》函件在2020年11月21日送达。至2020年12月8日，被告未偿还前述款项，原告在2020年12月14日依据合同约定以邮政快递的方式向被告合同记载通讯地址（身份证记载地址）、联系电话寄发《解除的通知》，因被告电话空号、无人在、找不到收件人，函件于2020年12月20日退回原告处，按合同约定视同原告寄出的《解除的通知》函件在2020年12月20日送达，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201900840070）在2020年12月20日解除。因被告违约导致合同解除，按合同约定，原告有如下权利主张：1.根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十条第20.5款约定“无论本合同因何种原因解除，乙方应自合同解除之日起十五日内协助甲方办理解除合同备案（包括预告登记）手续”，并因原告已向建行鹤山支行支付被告全部拖欠的贷款本息等款项，抵押权预告登记权利人即建行鹤山支行享有抵押担保的债权消灭，被告应协助甲方办理注销鹤山市沙坪十里方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记。2.根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款，原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除原告代被告向建行鹤山支行偿还的447950.68元贷款本息，诉讼费、律师费共36268.19元，合计484218.87元。3.涉案《商品房买卖合同》因被告违约解除，原告仍可根据合同约定请求被告支付违约金。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款第（2）项的约定，因被告违约导致原告解除合同的，被告应支付该商品房总房款20%的违约金，即650762*20%=130152.40元。同时，根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款、第二十条第20.4款“因乙方违约致使甲方解除合同的，甲方有权在所退款项中直接扣乙方应承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金、诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费、差旅费等所有款项后，将余款无息退还给乙方”的约定，原告有权在应退被告的款项中直接扣除乙方应承担的违约金，即原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除乙方应承担的违约金130152.40元。4.根据《商品房买卖合同》附件十一第二十条第20.4款的约定，本案诉讼费用由被告承担支付。现原告为维护自身合法利益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，将被告诉至法院，恳请法院判如所请，以求公断。被告张淑娟未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据,被告在举证期限内无提交证据，且经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。根据原告陈述的意见和经审查确认的证据，本院确认原告诉请的事实。另查明，借款后，被告未按合同约定履行还款义务，建行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院，请求本案原、被告立即向其偿还借款本金及利息共443135.96元并支付建行鹤山支行为实现债权的律师费29156元、诉讼费等，案号为（2020）粤0784民初2979号。建行鹤山支行聘请了律师代为处理该案纠纷，为此支付了律师费29156元。2020年9月30日，建行鹤山支行向本院申请撤诉，本院裁定依法予以准许，其中诉讼费合计7112.19元由建行鹤山支行负担。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审查，应为追偿权纠纷和商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。一、关于原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的问题，前已查明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息，致建行鹤山支行另案向本院起诉，原告因此履行担保责任并代被告向建行鹤山支行偿还涉案房屋抵押借款本息、律师费、诉讼费。后原告根据合同约定的通讯地址向被告邮寄送达《要求偿还代偿银行欠款的通知》，于2020年11月21日被退回，根据《商品房买卖合同》第二十五条的规定，邮件退回应视为送达，被告没有按时足额补足购房款，依《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款之约定，原告有权请求解除合同，且其已于2020年12月20日向被告送达了《解除的通知》，故涉案《商品房买卖合同》应自2020年12月20日起解除。二、关于原告请求判令被告协助原告注销涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记的问题。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十条第20.5款之约定，合同解除后，被告应配合原告办理房屋买卖备案登记等注销手续，且原告已向建行鹤山支行支付全部拖欠的贷款本息、律师费等款项，抵押权预告登记权利人即建行鹤山支行据以行使预告登记权利的债权消灭，依《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，抵押权预告登记失效，故原告请求被告协助办理涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记及预告抵押登记的注销手续，理据充分，本院予以支持。三、关于原告请求被告返还代还款项484218.87元的问题。前已查明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息，致建行鹤山支行另案向本院起诉，原告依约履行担保责任并代被告向建行鹤山支行偿还涉案房屋借款本息447950.68元、律师费29156元、诉讼费7112.19元，合计484218.87元，原告在承担担保责任后，有权向被告追偿，即被告应向原告返还484218.87元。四、关于原告请求被告支付解约违约金的问题。前已叙明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息致原告履行担保责任，代被告向建行鹤山支行偿还了涉案房屋的贷款本息等费用，被告上述行为构成违约，依约应向原告支付违约金，原告主张按照合同约定房款总价的20%计收解约违约金，符合双方约定且没有违反法律规定，本院依法予以支持，计得违约金为130152.40元（650762元×20%）。五、关于抵扣问题。前已叙明，被告应向原告返还代还款项484218.87元并支付原告违约金130152.40元。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款之约定，原告可从被告已支付的房款中扣收原告承担保证责任的款项及违约金，故原告请求在被告已支付的购房款650762元（含按揭款）中扣减上述款项，本院依法予以支持。扣减后，被告在本案中无需向原告支付款项，仍剩余部分的购房款36390.73元，因原告表示由其自行处分，且被告在本案中亦无主张，本院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告张淑娟于2019年1月25日签订的《商品房买卖合同》于2020年12月20日起解除；二、被告张淑娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告鹤山市方圆房地产发展有限公司办理鹤山市方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记及预告抵押登记的注销手续。案件受理费11971.84元，由被告张淑娟负担（原告已预交受理费11971.84元，原告同意被告负担的受理费由被告迳付给原告，无需法院收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  袁金淑人民陪审员  冯楚媚人民陪审员  胡月英二〇二一年六月十六日法官 助理  李锶涛书 记 员  刘慧坚广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初515号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：李力，该公司经理。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司法务。被告：张淑娟，女，1991年3月20日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告张淑娟追偿权纠纷和商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马美桂到庭参加诉讼，被告张淑娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年12月17日解除，并判令被告协助原告注销鹤山市沙坪十里方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记；2.判令被告向原告返还原告代其向中国建设银行股份有限公司鹤山支行偿还的447950.68元贷款本息及36268.19元诉讼费、律师费，并且原告有权在被告已付房款650762元中直接扣除前述484218.87元；3.判令被告向原告支付解约违约金130152.40元，并且原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除前述130152.40元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年1月25日，原告与被告张淑娟签订《商品房买卖合同》（编号：201900840070），由被告购买原告开发的位于鹤山市方圆云玺13号1804房（下称涉案房产），房屋总价650762元。根据合同约定，被告于签订买卖合同时需交付首期房款200762元，余下房款450000元申请银行按揭贷款支付。2019年2月20日，该房屋已办理销售备案登记在被告名下。合同签订后，被告于2019年3月14日与中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下称建行鹤山支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称贷款合同），约定：被告向建行鹤山支行按揭贷款450000元用于购买房屋。贷款合同签订后，建行鹤山支行将该贷款交付给原告，被告按贷款合同约定按月偿还贷款。原告与建行鹤山支行于2010年3月15日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定，原告为被告贷款合同项下的还款义务向建行鹤山支行提供连带责任保证。2019年8月12日，因被告未按期向建行鹤山支行偿还贷款本息，建行鹤山支行将被告及原告诉至鹤山市人民法院，2020年9月17日，鹤山法院开庭审理该案，因被告违约事实清楚，原告主动履行连带保证责任，于2020年9月18日主动代被告向建行鹤山支行偿还贷款本息447950.68元。因原告主动履行责任，建行鹤山支行于2020年9月30日向鹤山市人民法院提出撤诉申请，原告于2020年10月28日支付了建行鹤山支行（2020）粤0784民初2979号案诉讼费7112.19元，建行鹤山支行聘请代为处理该案纠纷的律师费29156元。故，因被告违约，原告合计代被告向建行鹤山支行偿付484218.87元。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款约定，“买受人采用贷款方式付款的，应按照借款合同的约定按时支付贷款本息，若因买受人未按时还款致使贷款机构要求出卖人承担保证责任的（包括但不限于出卖人收到银行发出的催款函、出卖人收到法院/仲裁院传票），出卖人承担担保责任后，买受人授权出卖人自其已付房款中直接扣收出卖人承担担保责任的款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复利等以及出卖人因代偿所产生的诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费、执行费、保全费、差旅费等）。出卖人代偿并扣收款项后，应发函告知买受人并有权要求买受人在15日内向出卖人补足房款。买受人未能按时足额补足房款的，出卖人有权选择以下任一方式处理：……（2）甲方解除合同，本合同自甲方书面解除通知送达时解除。合同解除后3日内，乙方应清退商品房并将房屋返还甲方、赔偿甲方损失并支付违约金。甲方损失包括甲方因卖出及解除该商品房需缴纳的各项税费、商品房占用费、物业费；其中商品房占用费按总房款每日万分之五的标准计算，自乙方收楼之日计至该商品房返还甲方之日止；违约金金额为该商品房总房款的20%。同时，甲方有权在乙方已付房款中直接扣除其损失及违约金。已付房款扣除上述违约金、损失后仍有剩余的，甲方将剩余房款无息退回乙方”。原告代被告向建行鹤山支行还款后，多次尝试均未能与被告取得联系，故于2020年11月16日以邮政快递的方式向被告合同记载通讯地址（身份证记载地址）、联系电话寄发《要求偿还代偿银行欠款的通知》，要求被告按合同约定限期归还代偿款项484218.87元。因被告联系电话空号、找不到收件人，函件于2020年11月21日退回原告处，根据《商品房买卖合同》第二十五条的约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”，以及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十八条的约定“邮寄通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达……若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达”。原告已尽合理通知义务，按合同约定视同原告寄出的《要求偿还代偿银行欠款的通知》函件在2020年11月21日送达。至2020年12月8日，被告未偿还前述款项，原告在2020年12月14日依据合同约定以邮政快递的方式向被告合同记载通讯地址（身份证记载地址）、联系电话寄发《解除的通知》，因被告电话空号、无人在、找不到收件人，函件于2020年12月20日退回原告处，按合同约定视同原告寄出的《解除的通知》函件在2020年12月20日送达，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201900840070）在2020年12月20日解除。因被告违约导致合同解除，按合同约定，原告有如下权利主张：1.根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十条第20.5款约定“无论本合同因何种原因解除，乙方应自合同解除之日起十五日内协助甲方办理解除合同备案（包括预告登记）手续”，并因原告已向建行鹤山支行支付被告全部拖欠的贷款本息等款项，抵押权预告登记权利人即建行鹤山支行享有抵押担保的债权消灭，被告应协助甲方办理注销鹤山市沙坪十里方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记。2.根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款，原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除原告代被告向建行鹤山支行偿还的447950.68元贷款本息，诉讼费、律师费共36268.19元，合计484218.87元。3.涉案《商品房买卖合同》因被告违约解除，原告仍可根据合同约定请求被告支付违约金。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款第（2）项的约定，因被告违约导致原告解除合同的，被告应支付该商品房总房款20%的违约金，即650762*20%=130152.40元。同时，根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款、第二十条第20.4款“因乙方违约致使甲方解除合同的，甲方有权在所退款项中直接扣乙方应承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金、诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费、差旅费等所有款项后，将余款无息退还给乙方”的约定，原告有权在应退被告的款项中直接扣除乙方应承担的违约金，即原告有权在被告已付的650762元房款中直接扣除乙方应承担的违约金130152.40元。4.根据《商品房买卖合同》附件十一第二十条第20.4款的约定，本案诉讼费用由被告承担支付。现原告为维护自身合法利益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，将被告诉至法院，恳请法院判如所请，以求公断。被告张淑娟未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据,被告在举证期限内无提交证据，且经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。根据原告陈述的意见和经审查确认的证据，本院确认原告诉请的事实。另查明，借款后，被告未按合同约定履行还款义务，建行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院，请求本案原、被告立即向其偿还借款本金及利息共443135.96元并支付建行鹤山支行为实现债权的律师费29156元、诉讼费等，案号为（2020）粤0784民初2979号。建行鹤山支行聘请了律师代为处理该案纠纷，为此支付了律师费29156元。2020年9月30日，建行鹤山支行向本院申请撤诉，本院裁定依法予以准许，其中诉讼费合计7112.19元由建行鹤山支行负担。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审查，应为追偿权纠纷和商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。一、关于原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的问题，前已查明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息，致建行鹤山支行另案向本院起诉，原告因此履行担保责任并代被告向建行鹤山支行偿还涉案房屋抵押借款本息、律师费、诉讼费。后原告根据合同约定的通讯地址向被告邮寄送达《要求偿还代偿银行欠款的通知》，于2020年11月21日被退回，根据《商品房买卖合同》第二十五条的规定，邮件退回应视为送达，被告没有按时足额补足购房款，依《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款之约定，原告有权请求解除合同，且其已于2020年12月20日向被告送达了《解除的通知》，故涉案《商品房买卖合同》应自2020年12月20日起解除。二、关于原告请求判令被告协助原告注销涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记的问题。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十条第20.5款之约定，合同解除后，被告应配合原告办理房屋买卖备案登记等注销手续，且原告已向建行鹤山支行支付全部拖欠的贷款本息、律师费等款项，抵押权预告登记权利人即建行鹤山支行据以行使预告登记权利的债权消灭，依《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，抵押权预告登记失效，故原告请求被告协助办理涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记及预告抵押登记的注销手续，理据充分，本院予以支持。三、关于原告请求被告返还代还款项484218.87元的问题。前已查明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息，致建行鹤山支行另案向本院起诉，原告依约履行担保责任并代被告向建行鹤山支行偿还涉案房屋借款本息447950.68元、律师费29156元、诉讼费7112.19元，合计484218.87元，原告在承担担保责任后，有权向被告追偿，即被告应向原告返还484218.87元。四、关于原告请求被告支付解约违约金的问题。前已叙明，被告未依约按期向建行鹤山支行偿还借款本息致原告履行担保责任，代被告向建行鹤山支行偿还了涉案房屋的贷款本息等费用，被告上述行为构成违约，依约应向原告支付违约金，原告主张按照合同约定房款总价的20%计收解约违约金，符合双方约定且没有违反法律规定，本院依法予以支持，计得违约金为130152.40元（650762元×20%）。五、关于抵扣问题。前已叙明，被告应向原告返还代还款项484218.87元并支付原告违约金130152.40元。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第3.3.4款之约定，原告可从被告已支付的房款中扣收原告承担保证责任的款项及违约金，故原告请求在被告已支付的购房款650762元（含按揭款）中扣减上述款项，本院依法予以支持。扣减后，被告在本案中无需向原告支付款项，仍剩余部分的购房款36390.73元，因原告表示由其自行处分，且被告在本案中亦无主张，本院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告张淑娟于2019年1月25日签订的《商品房买卖合同》于2020年12月20日起解除；二、被告张淑娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告鹤山市方圆房地产发展有限公司办理鹤山市方圆云玺13号1804房的销售备案登记（网签备案）、预告登记及预告抵押登记的注销手续。案件受理费11971.84元，由被告张淑娟负担（原告已预交受理费11971.84元，原告同意被告负担的受理费由被告迳付给原告，无需法院收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  袁金淑人民陪审员  冯楚媚人民陪审员  胡月英二〇二一年六月十六日法官 助理  李锶涛书 记 员  刘慧坚