北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7756号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：闫金梅，女，1982年11月7日出生，满族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，1978年8月9日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：董培元，男，1975年7月13日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告董培元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业之委托诉讼代理人闫金梅、林瑞瑞，被告董培元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。均豪物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2009年12月21日至2010年12月20日、2011年12月21日至2015年12月20日期间拖欠的物业服务费26351.4元，生活垃圾清运费360元，滞纳金395.27元。总计欠费金额27106.67元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：本案原告在2008年1月1日与北京天洋公司签订北京市均豪物业管理股份有限公司对小区物业进行物业服务管理工作，合同约定物业费为2.30元/平方米每月，均豪物业按年度预先收取物业费，如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向均豪物业支付滞纳金。被告系涉诉房屋业主，房屋面积190.95平方米，被告从2009年12月起却拒不交纳物业服务费及相关费用，原告已经严格按照物业服务合同的约定提供物业服务，被告拒不交纳涉诉期间的物业费，多次催收无果，故诉至法院。董培元提交书面答辩状称，一、且不说均豪物业有没有与董培元签订，或者有没有董培元认可的物业管理服务合同，但既然物业管理是一种服务，就应该按均豪物业提供的服务进行收费。董培元从来没有说不付，董培元的要求是均豪物业拿出双方认可的收费明细，然后标出均豪物业确实提供的服务，并按项收费。董培元已经多次要求均豪物业提供，可是均豪物业始终无法提供。二、均豪物业自2008年入驻园区以来，未能充分履行物业管理职责，经多次沟通拒不改正，造成园区管理混乱，给业主生活造成巨大影响，具体表现如下：园区管理混乱，车辆乱停，业主私搭乱建屡屡发生，这些即使到了今天也没有得到解决。正是因为均豪物业不作为，造成邻里关系紧张；公共设施维护严重缺失，致使园区内的电梯故障频发，在短短的时间内频频动用业主公共维修基金修理；均豪物业接手前园区还有保安定时巡逻，可是接手后只在门口雇了几个年老保安负责抬杆儿。那几年监控录像完全瘫痪，根本没有投入使用。造成社区保安严重缺失，致使业主被盗现象频频发生。业主有很多都在派出所备案的，到如今园区内的监控设备也没有完整启用，致使业主出现纠纷要查监控时无法查找；园区绿地维护几乎为零，原有草坪和一些名贵树木基本消失殆尽。2008年均豪物业接手园区时，园区绿草茵茵，风景优美。可是如今地皮裸露，树木疯长，杂草丛生。很多一楼业主抢占公共绿地，私搭乱建。包括均豪物业也在进行着同样的勾当；园区道路因为管理不善致使在入住没几年就不得不动用业主公共维修基金去修路，这引起了极大的民怨，由此引发了一系列的诉讼。三、均豪物业在诉状中称董培元从2009年开始就拒不支付物业费，实际上董培元2015年之后一直在按时交纳物业费，只要均豪物业把服务提供好，董培元定会按时缴费。均豪物业也多次和董培元保证，肯定会改进，但是均豪物业每次都没有做到。均豪物业甚至以免几百元水费作为诱惑。四、董培元诚信度很高，法庭可以从央行的征信系统中查，从来没欠过别人钱，那这几年为什么董培元不交呢？均豪物业但凡有点物业服务的觉悟，就应该知道自己内心的羞愧。董培元也希望均豪物业诉诸法律，董培元相信法庭的公正公平，所以董培元会接受法庭判决的任何结果。董培元最期待的就是在这个比较尊严的场合有一个机会对均豪物业的服务和所作所为进行猛烈的抨击，希望均豪物业能够但凡有一点职业道德，但凡有一点羞耻，回去好好反思，好好遵守诺言，把该做的事情做好，把该提供的服务提供到位。均豪物业眼里只有蝇头小利，可是因为均豪物业的渎职，造成园区的如此混乱，业主受到的损失有多大均豪物业心里应该有数。庭审中，董培元补充答辩称，涉诉房屋面积确实是190.95平方米，物业费为每月每平方米2.3元，也认可2009年12月21日至2010年12月20日，2011年12月21日至2015年12月20日期间的物业费确实没有交纳，这期间的物业费也确实是26351.08元。生活垃圾清运费只认可30元每年，什么时候变更成100元每年，董培元不清楚，也不认可，也没有接到通知，如果需要交纳生活垃圾清运费，也只能同意按照每年30元交纳生活垃圾清运费。不同意给付滞纳金。在本案中不同意支付物业费的主要理由同董培元书面答辩状意见。董培元一直没有说不交物业费，这期间董培元有交过物业费，物业经理跟董培元沟通过，董培元就交了一年物业费，但是物业仍然没有作为，所以后来董培元没有交纳物业费。2015年以后董培元就又交了物业费，但是不代表董培元认可物业的服务。物业公司的服务太差了，在2010年前后小区出了很多事情，在和物业电话沟通的时候，董培元说物业需要改进，但是物业一直没有整改。小区安保存在很大问题，小区内发生多起盗窃案件，小区内乱停车问题，还有私搭乱建问题，这些都是物业应该解决的问题，物业把这些问题都推给业主。小区内的电梯维修不善，小区内的路面破了也不修补，草坪设计、名贵树木在小区刚建好的时候绿化都很好，现在树木都没了。董培元认可物业收取物业费，但是相应的物业服务需要完善，董培元对物业服务非常不满意。董培元之前说均豪物业车辆管理混乱，均豪物业说其没有收停车费，但是合同里面约定的是有停车费的，均豪物业可以收取，应该收取停车费并维护停车秩序。董培元希望均豪物业可以收取停车费并按照合同履行维护停车秩序的义务。本院认定如下：董培元系业主，该房屋建筑面积190.95平方米。该小区开发商北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）通过招标方式选聘北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由均豪有限公司为涉诉小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与均豪有限公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业。诉讼中，均豪物业称小区内确实存在一些私搭乱建问题，这个问题并不是近几年才发生的，从小区业主开始入住开始就存在一些业主私搭乱建。均豪物业是2008年1月正式入驻该小区，入驻以后关于私搭乱建的情况向城管等部门报备，城管等部门也到该小区进行过强拆，整顿以后还继续存在这种情况，均豪物业只能反复向政府部门反映，均豪物业没有执法权。私搭乱建的情况主要是一楼业主将门前的赠送的绿地圈起来，做成了一个小花园，用不同的材质重新圈盖。本案董培元门前也有赠送的绿地花园，用不同的材质重新圈盖。涉诉小区在均豪物业刚接管的时候是开放式的，有门岗，但是登记一下就可以进去了。在2016年，均豪物业修建了园区的大门，实行封闭管理。有访客来的时候需要在门口登记并经业主确认才可以进去。园区内的电梯偶有发生小的毛病，均豪物业每半个月维修一次。公共维修基金均豪物业一共申请过两次，一次是2016年维修园区公共路面，以及南、北、西三个大门。还有一次是2018年经过三分之二以上业主同意对园区内所有电梯进行大修，主要是维修电梯的零部件。小区在均豪物业入驻的时候，对原有的监控设备进行维护保养，在2017年均豪物业将全部摄像头更换，均豪物业主张物业费期间的监控是有的，这些设备是开发商建设的时候安装的，是可以正常使用的，但是摄像头的覆盖率没有那么高。后来在2017年的时候均豪物业增设了摄像头。均豪物业没有接到过业主因为被盗反映的情况。小区内的绿植在均豪物业接手的时候没有问题，从来不存在杂草丛生的情况，均豪物业都是定期修剪。均豪物业入驻的时候前手物业的收费率不到40%，均豪物业接手以后陆续在发生变化，小区的设备设施、绿植、监控、保安等均豪物业都增加增设，达到适宜的居住环境。目前达到近3、4年均豪物业的收缴率在95%以上。这说明业主对均豪物业的服务还是很满意的。诉讼中，均豪物业称停车费确实在合同里约定有，但是均豪物业没有收，停车费收取有难度，该小区没有地下停车位，都是地上停车位，只划了停车的位置。谁开车回来有位置都可以停车，均豪物业只负责管理业主不能停在马路边影响交通。诉讼中，董培元称均豪物业提到2016年以后小区环境改善，董培元也认同2016年以后确实有改善。入住的时候小区路面挺好的，后来物业维护不到位，路面都是小坑，密密麻麻的。对此，均豪物业称路面都是小坑是当初建设的问题，在使用过程中就出现了上述问题，后来跟业主沟通以后才动用公共维修基金维修了路面。董培元称路没坏的时候董培元就跟物业说让物业维护一下路面，但是均豪物业没有反应，小区内业主确实存在被盗的情况，均豪物业称不知道。董培元入住的时候开发商在每栋楼前都装了监控，小区群里总有反馈说调不了监控。小区内刚建设的时候草坪非常好，现在家门口公共区域的树很少修剪。董培元所指的私搭乱建不是开发商赠送的花园，而是开发商赠送的面积之外，部分业主仍然往外延伸了一部分。绿植的问题，董培元也和物业反馈，没有要求在一年内整改好。诉讼中，董培元称其家水电煤气等需要物业服务的项目，不存在问题，董培元不缴纳物业费的主要原因就是公共区域的物业服务不到位问题。董培元在交纳物业费的年份都是一并交纳垃圾清运费。诉讼中，董培元称其认可其未向均豪物业交纳2009年12月21日至2010年12月20日、2011年12月21日至2015年12月20日期间的物业费，共计26351.08元。诉讼中，均豪物业称涉诉房屋面积是190.95平方米，物业费为每月每平方米2.3元，2009年12月21日至2010年12月20日期间的物业费是5270.22元，2011年12月21日至2015年12月20日期间的物业费一共是四年，是21080.88元，一共是26351.08元。2009年12月21日至2010年12月20日的生活垃圾清运费是30元每年，2011年12月21日至2012年12月20日的生活垃圾清运费是30元每年，2012年12月21日至2015年12月20日的生活垃圾清运费是每年100元，一共300元，所以生活垃圾清运费一共是360元。滞纳金只要395.27元，超出的部分均豪物业不再主张。如果计算得出的数不够395.27元，均豪物业也按照395.27元主张。诉讼中，均豪物业称其没有证据证明垃圾清运费由30元每年变更为100元每年，其在本案中同意按照每年30元收取。诉讼中，均豪物业明确诉讼请求为：一、判令被告支付2009年12月21日至2010年12月20日、2011年12月21日至2015年12月20日物业费共计26351.08元，生活垃圾清运费共计150元；二、诉讼费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。本院认为：天洋公司与均豪有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。另外，根据该小区相关案件生效判决查明的事实，均豪物业在2010年12月31日之后也继续为香花畦小区提供物业服务，故应当认定均豪物业系诉争期间的香花畦小区的物业服务单位，董培元应当支付均豪物业诉争期间的物业服务费用。关于物业服务费的数额。本院结合本小区其他同期关联案件查明的事实及双方当事人陈述，均豪物业在提供诉请期间物业服务过程中，提供的物业服务确实存在一定瑕疵，因此应当酌情扣减均豪物业应当收取的物业费，以促进物业公司进一步提高服务质量。关于均豪物业主张的生活垃圾清运费150元，现董培元同意按照每年30元交纳生活垃圾清运费，故对于均豪物业要求董培元支付2009年12月21日至2010年12月20日、2011年12月21日至2015年12月20日期间的生活垃圾清运费150元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告董培元给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2009年12月21日至2010年12月20日、2011年12月21日至2015年12月20日期间的物业费共计25033.53元，生活垃圾清运费共计150元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担16元（已交纳），由被告董培元负担215元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 李二焕二〇二一年六月七日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞