贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初1158号原告（反诉被告）：李岚，女，1990年11月1日出生，侗族，住贵州省铜仁市。被告（反诉原告）：王燕，女，1987年10月10日出生，土家族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：张兴，贵州星秩序律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：铁丽君，贵州星秩序律师事务所实习律师，一般授权。原告（反诉被告）李岚与被告（反诉原告）王燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李岚、被告（反诉原告）王燕及其委托诉讼代理人张兴、铁丽君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李岚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理位于贵州省铜仁市房屋的过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金35500元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月9日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于贵州省铜仁市0元出卖给原告，并在《房屋买卖合同》约定：在合同签订之日后，被告有义务协助原告办理房屋相关过户手续，原告在3年内付清尾款240000元，且合同签订后案涉房屋的房贷由原告承担，过户时原告还房贷的金额在总房价中减除。协议达成后，原告于2018年2月9日向被告支付首付款115000元，并按合同约定支付房贷。2018年5月被告将房屋钥匙交付给原告，原告装修后居住至今。案涉房屋的产权证已于2019年9月颁发，但被告未告知原告，经原告多次催促，被告至今未履行办理房屋过户的义务，已经构成违约应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至人民法院请支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王燕辩称，原告与被告于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》只约定被告有义务协助原告办理房屋过户手续，并未约定具体的过户时间，合同签订后原告应在三年内付清尾款240000元，现合同期已满，原告并未履行该义务，其违约在先。根据合同约定及房屋买卖的相关政策，只有还完银行贷款才能解除抵押办理过户手续，原告并未还清贷款，其要求被告办理过户事宜于法无据。被告并未违约，是原告违约在先，被告不应承担违约金。被告（反诉原告）王燕向本院提出如下反诉请求：1、判决依法解除原、被告于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》，并限期原告（反诉被告）李岚30日搬离房屋；2、判决原告（反诉被告）李岚支付被告（反诉原告）王燕违约金35500元；3、本案诉讼费用由原告（反诉被告）李岚承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年2月9日达成房屋买卖意向，并于同日签订房屋买卖合同，合同约定反诉原告将其位于铜仁市按揭房屋出卖给反诉被告，出售价为355000元，转让房屋产生的一切费用由反诉被告承担。同时合同约定，反诉被告需在合同签订后3年内将尾款240000元支付给反诉原告，否则视为违约，违约则按合同总价款的10%支付违约金给反诉原告，同时反诉原告有权收回房产。除合同约定外，双方口头约定在合同期3年内反诉被告支付剩余房屋尾款后，反诉原告将结清银行按揭，就及时协助反诉被告办理房屋过户。合同期限内反诉原告多次要求反诉被告支付剩余尾款未果，导致反诉原告无法结清银行按揭无法办理过户，因此反诉被告已经构成违约。为维护反诉原告的合法权益，请法院判如诉请。原告（反诉被告）李岚辩称，反诉原告王燕并未催促本人缴纳尾款，而是本人催促王燕去银行查看剩余款项，但其一直推脱。原告（反诉被告）李岚为证明其主张，向本院提交了证据，对其提交的《房屋买卖合同》、微信转账记录、不动产登记证明、微信聊天记录与本案具有关联性，本院予以认定。被告（反诉原告）王燕为证明其主张，向本院提交了证据，对其提交的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、住宅维修资金专用收据、完税证明、个人贷款支付凭证与本案具有关联性予以认定，对其提交的诊疗证明书、贵州省铜仁市人民医院出院记录与本案不具有关联性不予认定。对本院依法调取的不动产登记证明（抵押登记）、不动产权证、中国建设银行个人贷款对账单予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，被告（反诉原告）王燕与铜仁市世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告（反诉原告）王燕购买铜仁市世纪房地产开发有限公司开发建设的铜仁市，建筑面积83.21平方米，总价款275594元等内容。2017年9月7日，被告（反诉原告）王燕（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司铜仁市分行（贷款人）、铜仁市世纪房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金为233000元、借款期限叁佰陆拾个月、贷款年利率4.9%、抵押房产为铜仁市×××房等内容。2019年8月19日，案涉房屋办理了抵押登记，权利人为中国建设银行股份有限公司铜仁市分行、义务人为王燕、债权起止时间为2017年9月7日至2047年9月6日等。2018年2月9日，原告（反诉被告）李岚与被告（反诉原告）王燕签订《房屋买卖合同》约定：王燕（甲方）将铜仁市房屋出售给李岚（乙方），该房屋的售价为355000元，转让该房屋所产生的一切税费由乙方承担，在合同签订后甲方有义务协助乙方办理房屋相关过户手续，签订合同后乙方3年时间内付清尾款240000元，甲方不得以任何形式借口收回出售位于铜仁市房屋，否则视为违约，甲方需向乙方支付合同总价10%违约金，乙方3年内未付甲方合同尾款240000元视为违约，需支付甲方合同总价10%违约金，签订合同后，房贷由乙方承担，过户时乙方还房贷由总房价中减除，合同期限为3年，3年后乙方如没有履行合同义务，甲方有权收回房产，退回乙方已付款项，前期交房费用由甲方承担等内容。上述《房屋买卖合同》签订后，原告（反诉被告）李岚共计向被告（反诉原告）王燕支付房款159280元，剩余房屋尾款195720元尚未支付。另，案涉房屋的按揭贷款目前尚未还清，原告（反诉被告）李岚从2018年5月开始对案涉房屋装修居住使用至今。本院认为：原告（反诉被告）李岚与被告（反诉原告）王燕签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反国家强制性法律规定，也未侵犯他人权利，该合同合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行义务，故对原告（反诉被告）李岚要求确认《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）李岚要求被告（反诉原告）王燕将案涉房屋转让登记在其名下的诉讼请求，虽然被告（反诉原告）王燕有义务协助原告（反诉被告）李岚办理房屋相关过户手续，但因案涉房屋已经办理抵押登记，现原告（反诉被告）李岚要求被告（反诉原告）王燕协助办理房屋过户登记的义务客观上存在履行不能，故对原告（反诉被告）李岚的该诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）李岚可待案涉房屋的抵押权登记注销且无变更登记障碍时再行主张该项权利。关于原告（反诉被告）李岚认为被告（反诉原告）王燕未协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付其35500元违约金的诉讼请求。本院认为，根据本案上述查明的事实，案涉房屋现处于抵押状态，且房屋按揭贷款未还清、抵押权未解除，因此不能办理过户登记手续，该结果并非是被告（反诉原告）王燕的原因造成，故被告（反诉原告）王燕未协助其过户登记的行为并未构成违约，对原告（反诉被告）李岚的该请求不予支持。关于被告（反诉原告）王燕提出其并未违约，是原告（反诉被告）李岚违约在先，其不应承担违约金的辩解理由。经查属实，本院予以采纳。关于被告（反诉原告）王燕要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求原告（反诉被告）李岚30日搬离房屋的反诉请求，本院认为案涉《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且被告（反诉原告）王燕已经将案涉房屋交付原告（反诉被告）李岚，并由原告（反诉被告）李岚从2018年5月装修居住使用至今，若解除双方签订的《房屋买卖合同》将会扩大双方的损失及增加双方的诉累，因此对被告（反诉原告）王燕的上述诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）王燕认为原告（反诉被告）李岚未按约定支付房屋剩余尾款构成违约，应支付其35500元违约金的反诉请求。本院认为，原告（反诉被告）李岚未按照约定期限支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。综合本案的实际情况，被告（反诉原告）王燕主张的违约金可以尚未支付的购房款为基数，按2021年2月10日执行的全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率从2021年2月10日计算至购房款付清之日止，但由于被告（反诉原告）王燕主张的违约金为固定值，故违约金的金额应以35500元为限。关于原告（反诉被告）李岚提出被告（反诉原告）王燕并未催促其缴纳尾款，而是其催促被告（反诉原告）王燕去银行查看剩余款项，但一直推脱的辩解理由，经查部分成立，本院予以部分采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李岚与被告（反诉原告）王燕于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）李岚的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李岚向被告（反诉原告）王燕支付违约金（以尚未支付的购房款为基数，按2021年2月10日执行的全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率从2021年2月10日计算至购房款付清之日止，但违约金的上限不超过35500元）；四、驳回被告（反诉原告）王燕的其他诉讼请求。上述给付事项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取394元，由原告（反诉被告）李岚承担344元，被告（反诉原告）王燕承担50元；反诉案件受理费减半收取344元，由原告（反诉被告）李岚承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 冯剑波二〇二一年六月二十一日法官助理 罗晶晶书 记 员 聂健倩