-1-黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0881民初518号原告：同江市建业房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省同江市老黑龙大酒店二楼。委托代理人：徐春华，女，汉族，1980年4月2日出生，副总经理，该公司副总经理，住黑龙江省同江市。委托权限：代为提出起诉，代为承认、放弃或变更诉讼请求，代为进行和解，代为签收法律文书。委托代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。委托权限：代为提出起诉，代为承认、放弃或变更诉讼请求，代为进行和解，代为签收法律文书。被告：翟术春，男，汉族，1952年10月10日出生，无业，住同江市。-2-委托代理人：徐雷，黑龙江振兴律师事务所律师。委托权限：立案、参加庭审；代为承认、反驳、放弃、变更诉讼请求；提出反诉；参与调解。原告同江市建业房地产开发有限责任公司与被告翟术春民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同江市建业房地产开发有限责任公司委托代理人徐春华、丁伟，被告翟术春、委托代理人徐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同江市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业房地产公司）向本院提出诉讼请求：1、要求被告依法返还原告多回迁楼房面积差价款184823元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是同江市东方家苑小区开发公司，被告翟术春与同江市东方家苑小区一期实际开发人李茂田于2010年4月27日签订了回迁协议，协议约定拆迁被告的平房及附属设施，原告作为开发单位回迁给被告两处商服及一处住宅，实际回迁面积比协议回迁面积多，其中30号商服面积多出22.6平方米，31号商服面积多出13.82平方米，12单元302室住宅面积多出1.94平方米。商服按照5000元/平方米，计180400元；住宅按照2280元/平方米，计4423元，共计184823元，原告多次与被告协商无果，根据相关法律规定，提起诉讼。庭审中，原告建业房地产公司变更诉讼请求：1、要求被告依法返还原告多回迁楼房面积差价款184823元；2、请求法院判决被告依照中国人民-3-银行同期利率年利率0.00475为标准（2011年8月12日-2019年8月19日、2019年8月20日开始按照全国银行同业拆借利率公布平台的利率标准计算至该债务偿清之日）给付及资金占用费直至补差款还清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告翟术春辩称，原告动迁的被告的宅基地90平方米，仓库60平方米及其他设施共计占地面积为854平方米，被告与原告于2010年4月27日达成拆迁协议，在该协议中甲方（原告）同意给乙方（被告）两个一带三商服，商服楼每个面积为160平方米，住宅两个分别为72平方米和67平方米，车库两个共计40平方米，现金十万元，商服楼的位置是西厢房南数第一个、第二个，双方签订协议后，原告擅自更改建筑面积，把原来的160平方米的商服变更为一个为182.26平方米，173.82平方米，变更前和变更后均没有告知被告，由于变更后的房屋面积过大，超出了被告实际承受能力，给被告造成供热费、物业费、水电费等直接经济损失，根据房屋实际使用状况及权利义务对等的原则，由于被告对原告擅自增加房屋面积，无法正常利用，也无使用价值，请求人民法院不予支持被原告的诉讼请求。原告建业房地产公司提供如下证据支持其诉讼主张：证据一，同江市建业房地产公司营业执照及被告翟术春公民身份证复印件各一份。证明原被告双方主体资格合法适格。经庭审质证，被告对该证据的真实性及合法性均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明原被告主体资格适格。本-4-院对其真实性予以采信。证据二，《协议书》、《查询结果》各一份。证明1、原被告之间存在房屋拆迁回迁法律关系；2、原被告经协商一致被告应得回迁面积是：商服320平方米、住宅72平方米；3、被告实际取得回迁面积为商服356.08平方米，住宅73.94平方米，即被告多得到商服36.08平方米、住宅1.94平方米。经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对证明的问题有异议，根据回迁协议及查询结果，原告商服实际回迁的面积为34.08平方米并不是36.08平方米，同时证明原告擅自增加商服面积多达34.08平方米，已超出了建筑施工正常误差值，对于超出正常误差值范围外的面积，原告没有履行告知义务，属于擅自更改设计方案，因此给被告造成的额外负担和损失应该由原告自行承担。本院经审查认为，对该组证据能够证明商服实际回迁面积比协议面积多出36.08平方米，住宅实际回迁面积比协议面积多出1.94平方米的事实予以采信。证据三，《询问笔录》、《回迁承诺》、《法庭审理笔录》各一份。证明1、被告自认同意对多取得的房屋面积支付相应补差款；2、被告向原告支付超面积回迁差价款184823元。经庭审质证，被告对上述证据真实性无异议，对证明的问题有异议，在《询问笔录》上被告只是同意调解，无具体的调解方案。对《法庭审理笔录》第八页被告也只是同意给差价，但未提-5-出具体的方案。对《回迁承诺》是原被告双方2011年4月1日签署的，回迁承诺第二段被告同意原告提出的方案，卖掉小住宅，小车库一个，还给被告。但现此份回迁承诺已经履行不能，小住宅一个，车库一个已被原告出售，且未告知被告，属于擅自处理。案涉的住宅车库，当2010年4月27日双方签订回迁协议时，该债权已经属于被告所有，此时的小住宅车库，由于已经被出售，被告并不知晓。本院经审查认为，该组证据证明被告同意房屋面积补差价款的事实予以采信。证据四，《收条》三份、《房屋拆迁产权置换合同》、《商品房销售协议书》、《回迁合同》各一份。证明原告规定对所有回迁户均应支付超面积回迁差价款的标准为商服补差款5000元/平方米、住宅补差款2280元/平方米。经庭审质证，被告对收条三性均有异议，且是复印件，不予质证。对合同书商品房销售协议，房屋拆迁产权置换合同及陈永强找差计算方法，由于是复印件被告也不予质证，同时说明以上找差人员，回迁房屋面积均少于180平方米。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项的规定“无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实根据。”故本院对该组证据不予采信。-6-证据五，佳木斯市中级人民法院作出的（2020）黑08民终609号民事判决书一份。证明被告未按照回迁承诺履行支付找差款的义务，同时证明被告原承诺的以卖一套住宅的价款支付找差款，但该住宅的出让的价款，已经通过生效的判决确定给付了被告。经庭审质证，被告对该判决书的真实性无异议，对证明的问题有异议。2011年回迁承诺签订时，小住宅及车库已经被原告出售，且未告知被告，此判决书已经确定原告不能履行小住宅车库回迁义务，给付货币补偿的事实。故2011年签署的回迁承诺已履行不能，双方应当重新签署回迁协议，约定双方的权利和义务，如达不成协议按最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十四条的规定处理。本院经审查认为，该证据是佳木斯市中级人民法院生效判决，判决所确认案件事实与本案具有关联，本院对其真实性和关联性、合法性予以确认。被告翟术春为证明自己的主张向法院提供如下证据：证据一，2014年5月14日同江市征信房地产评估有限公司出具的证明一份。证明案涉房屋南数二号门，单价为4500元/平方米，住宅厢房12单元三楼北门2600元/平方米。经庭审质证，原告对该证据的三性均有异议，该证据评估时间是2014年5月14日，该时间的节点不能对抗2011年8月12日回迁房屋时的房屋价格，该评估事务所基于何种依据作出评估价格，原告不得而知，但2014年的价格和被告取得回迁房屋时-7-（2011年8月12日）的价格，出现变动不具有可比性，而被告应当承担支付房屋回迁找差款义务的时间为2011年8月12日。本院经审查，结合庭后原告的询问笔录，原告认可以被告出具该证据证明的价格进行裁判，故本院对该证据证明的评估价格予以采信。证据二，黑龙江省同江市人民法院作出的（2015）同民初字第185号民事判决书。该判决书第九页上数第一行至第十四行，证明2011年的4月9日之前，原告动迁的两个商服、两个住宅、两个车库已经符合交付使用的条件，由于原告不按时为被告办理回迁手续，被告及其他回迁户强行入住两个商服，一个住宅；另外的一个住宅及两个车库此时已经交付不能，被原告出售。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，质证称该证据与本案没有任何关系，其理由是被告已经取得两个商服和一个住宅房屋，而另外一个住宅房屋和两个车库，被告已经通过金钱给付的方式取得。本院经审查认为，该证据是同江市人民法院作出的生效民事判决，判决所确认案件事实，本院予以采信。根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，认定基本事实如下：2010年4月27日，翟术春与李茂田（建业房地产公司法定代表人）签订房屋置换协议。协议约定翟术春用其所有的90平方米的平房一栋，猪圈、仓房60平方米，置换李茂田开发的东方家苑小区160平方米商服两个，72平方米和67平方米住宅-8-两个，车库两个共计40平方米，现金100000元当场交付。其中对两个商服的位置约定为西厢房南数第一个、第二个；对两个住宅、两个车库均没有约定具体位置。被告翟术春于2011年4月9日之前回迁占有并入住商服两套住宅一套，其余一个住宅和两个车库已根据佳木斯市中级人民法院作出的（2020）黑08民终609号生效判决书中判决支付给被告房屋拆迁补偿款281152元。另查明，被告实际取得回迁面积为商服356.08平方米，住宅73.94平方米，超出签订房屋置换协议约定的面积，其中商服面积超出36.08平方米，住宅超出1.94平方米。对案涉房屋超出面积原、被告均无异议，且被告在2011年4月1日签订的《回迁承诺》及2016年5月30日的法庭审理笔录中同意支付回迁房屋面积差价。原告亦认可被告2014年5月14日同江市征信房地产评估有限公司出具的证明，商服单价按照4500元/平方米计算，住宅单价按照2600元/平方米计算，返还房屋面积差价款。本院认为，原、被告签订的房屋置换协议，系双方真实意思表示，合法有效。在协议中约定，回迁面积商服两套，共计320平方米，住宅两套面积分别为72平方米、67平方米，车库两个共计40平方米，现金100000元当场交付。其中一个住宅（67平方米）和两个车库已根据生效民事判决书，以281152元作为拆迁补偿款抵付。其余2套商服（实际面积356.08平方米）及1套住宅（实际面积73.94平方米）被告已于2011年已经入住，-9-并实际交付房屋的物业费及供热费，可以认定是双方对回迁房屋的位置、面积达成合意，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。应按照被告认可房屋超出面积部分，交纳面积差价款。故被告翟术春应当支付原告建业房地产公司超出面积部分价款，商服面积超出36.08平方米，住宅面积超出1.94平方米，虽然原告认可被告商服单价按照4500元/平方米，住宅单价按照2600元/平方米，但其诉状中主张住宅按照2280元/平方米，且未变更诉讼请求，故应按照商服单价按照4500元/平方米计算，为162360元；住宅按照2280元/平方米计算，为4423.2元，共计166783.2元。另原告建业房地产公司要求被告翟术春支付利息的诉讼请求，《房屋置换协议》及《回迁承诺》对逾期付款的违约责任未进行约定，故对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下：一、被告翟术春于判决生效后十日内给付原告同江市建业房地产开发有限责任公司面积补差款166783.2元；二、驳回原告同江市建业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照-10-《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3996.46元，由被告翟术春负担3635.66元，原告同江市建业房地产开发有限责任公司负担360.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  刘青毅审 判 员  陈 新人民陪审员  石玉龙二〇二一年六月二十九日法官 助理  刘汝升书 记 员  姜明瀚