重庆市璧山区人民法院 重庆市璧山区人民法院民事判决书（2020）渝0120民初5135号原告：李英，男，汉族，生于1975年8月24日，住重庆市九龙坡区铁路二村123号1单元3-4，公民身份号码51102619750824023X。委托诉讼代理人：赵奎，重庆鼎圣佳程（璧山）律师事务所律师。被告：荣柯瑞，男，汉族，生于1997年12月25日，住重庆市江北区洋河二村2号4单元5-2，公民身份号码500107199712251633。委托诉讼代理人：荣伟（父子关系），男，汉族，生于1972年3月31日，住重庆市江北区北城天街15号3幢24-6，公民身份号码510215197203312117。被告：荣伟，男，汉族，生于1972年3月31日，住重庆市江北区北城天街15号3幢24-6，公民身份号码510215197203312117。原告李英与被告荣柯瑞、荣伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，于2020年8月4日向被告荣柯瑞送达了起诉状副本等诉讼文书，于2020年8月15日向被告荣伟送达了起诉状副本等诉讼文书。本案原适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理，由审判员廖红霞担任审判长，与人民陪审员蔡晓东、吴朝建组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李英的委托诉讼代理人赵奎，被告荣柯瑞的委托诉讼代理人荣伟，被告荣伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李英向本院提出诉讼请求：1、.判令被告支付中介费15500元；2、.判令被告支付违约金308450元；3、.判令被告承担律师费51000元；4、.判令解除房屋买卖居间成交合同；5、.判令被告恢复房屋原状；6、.判令两被告承担连带责任；7、.判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：被告荣伟与被告荣柯瑞系父子关系。2019年4月7日，被告荣伟代被告荣柯瑞与原告签订《房屋买卖居间成交合同》，原告将位于重庆市璧山区璧泉街道东山路9号26幢3-12×房屋卖给被告荣柯瑞。约定房屋总价155万元。原告允许被告进场装修。合同签订后，被告荣柯瑞支付了30万元后未再支付约定房款。按照合同第五条约定，若任何一方未在约定期限按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，则守约方可解除本合同。合同签订后，被告进场进行装修，但是被告至今未按照合同付款，经原告多次催收，被告拒绝付款。为维护自身合法权益，遂提起本诉，望判如所请。被告荣柯瑞辩称，荣柯瑞与荣伟系父子，但荣柯瑞对该房屋的买卖至始至终并不知情，也没有在合同上签字，也没有支付过任何款项，该合同的签名系被告荣伟所签，所以荣伟借荣柯瑞的名义买房，根据被告荣伟的要求，荣柯瑞以自己的名义开设了银行卡账户，并将银行卡交给荣伟使用，因此，荣柯瑞在本案中不应当承担责任，请法院依法驳回原告对荣柯瑞的全部诉讼请求。被告荣伟辩称，1.同意解除双方的买卖合同；2.原告主张的中介费应当根据双方在签订房屋买卖合同时与中介公司的合同约定承担，如果双方的买卖合同解除，该费用属于解除合同的损失，与违约金不能同时主张，因此，原告在诉讼请求中主张的违约金便不能再主张中介损失；3.原告主张的律师费用，因双方在居间成交合同中没有约定律师费用的承担，因此原告的该项诉讼请求没有事实依据和法律依据；4.原告主张的房屋恢复原状的诉讼请求，如果在协商一致不需要恢复原状的情况下便不恢复原状，但在装修过程中增加房屋的价值部分原告应当向被告支付；5.原告主张的违约金同解除合同给原告造成的损失明显偏高，被告愿意在合同价的5%以内愿意承担；6.关于要求荣柯瑞再承担连带责任的问题，荣伟和荣柯瑞是父子关系，但荣伟在买卖房屋时只是用了荣柯瑞的名义，而非荣柯瑞实际购买，且荣柯瑞对房屋买卖的事情并不知情，因此，荣柯瑞与本案没有关系，不应当承担责任。本案经审理认定事实如下：被告荣伟与被告荣柯瑞系父子关系。2019年4月7日，原告李英作为售房人（甲方）与被告荣柯瑞作为购房人（乙方）、案外人重庆宏裕房地产经纪有限公司璧山分公司作为居间方（丙方），三方签订了《房屋买卖居间成交合同》，约定：第一条，房屋基本情况。1、.甲方同意并自愿将合法拥有的，坐落于重庆市璧山区璧泉街道东山路9号26幢3-1-2×的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋……第二条：成交价格以及费用支付。1、.甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰伍拾伍万元，小写：1550000元。2、.本次房屋交易过户费用由乙方承担……3、.甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳信息服务费15500元，乙方须向丙方交纳信息服务费15500元，本合同签订后信息服务费不予退还。第三条，付款约定（本条各款项均不计利息）。一次性付款。1、.甲、乙双方约定在2019年4月7日乙方交购房定金人民币贰万元给甲方，当甲方收到房屋定金时起，不得将房屋转售第三方。2、.甲、乙双方约定，乙方在2019年12月30日前付该房首付款壹佰叁拾叁万元给甲方，剩余贰拾万元过户当日付清。3、.甲、乙双方约定，乙方在2020年3月30日前办理产权过户手续，乙方向甲方付清该房全部尾款……4、.其他约定（贷款金额、尾款、物管保证金）。双方约定该房为分期付款方式从2019年4月7日-2019年12月30日开始，分为9期付清，每期付款150000元，合计1350000元（壹佰叁拾伍万元）。第四条，相关事宜。1、.如该房屋系按揭或抵押房，经甲乙双方协商选择由甲方出资办理解押手续……第五条，违约责任。1、.本合同签订之日生效，若甲乙双方任何一方未在约定期限内按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任：违约方承担以下违约责任：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款19.9%的违约金……第七条，补充约定。该房为分期付款方式，乙方预留200000元（贰拾万元整）过户当日付清。甲方允许乙方进场装修，但如因乙方装修问题影响该房屋过户，则由乙方负责处理。合同尾部，李英在卖方处签字捺印，荣柯瑞在买方处签字捺印（荣柯瑞的签字捺印为荣伟所作），案外人重庆宏裕房地产经纪有限公司璧山分公司在经纪方处加盖印章。合同签订后，李英于2019年4月7日向重庆宏裕房地产经纪有限公司璧山分公司支付售房中介费15500元，该公司向李英出具了《收据》一张。同日，被告通过案外人蒋运高账户向李英尾号9101账户支付购房定金20000元；2019年4月29日，荣柯瑞通过其中国工商银行尾号7872账户向李英中国建设银行尾号9101账户转账130000元；2019年5月30日，荣柯瑞通过其中国工商银行尾号7872账户向李英中国建设银行尾号9101账户转账150000元。被告荣伟称，案外人蒋运高是其朋友。被告在支付上述款项后，未再支付房款。合同签订后，被告荣伟安排人员对案涉房屋进行了装修改造。案涉房屋的主卧室和次卧室的飘窗进行了拆除，面向花园的客厅玻璃门进行了拆除，对次客厅的地面混凝土进行了拆除。被告荣伟陈述，案涉房屋的地面部分，产生装修费用6万元。原告于2020年3月31日向被告出具《告知函》，要求荣柯瑞及其父荣伟在2020年4月7日前到重庆宏裕房地产经纪有限公司璧山分公司办理产权过户手续。另查明，案涉房屋坐落于重庆市璧山区璧泉街道东山路9号26幢3-1-2×，权利人为李英，产权证号为（2018）璧山区不动产权第001361211××××号。原告李英于2020年7月5日与重庆鼎圣（璧山）律师事务所签订法律事务服务合同，委托该所为本案提供法律服务。李英于2020年7月6日向该所支付诉讼代理费51000元。庭审中，被告荣柯瑞、荣伟陈述因荣伟已于2015年10月13日被列为失信被执行人，故借用荣柯瑞的名义与原告李英签订合同，且利用被告荣柯瑞办理的银行卡向原告转账，被告荣柯瑞对案涉房屋买卖的事宜并不知情，《房屋买卖居间成交合同》应为被告荣伟。原告认为购买房屋的应是荣柯瑞。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖居间成交合同》、中国工商银行境内汇款电子回单、中国建设银行卡客户交易明细清单、收据、房屋产权证书、《告知函》、照片、《法律事务服务合同》、《中国建设银行个人账户收入交易明细》、增值税发票在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，本案的争议焦点为与原告李英签订《房屋买卖居间成交合同》的合同相对人为被告荣柯瑞还是被告荣伟。对于合同相对人的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十二条之规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，被告荣伟以其子荣柯瑞的名义与原告李英签订了《房屋买卖居间成交合同》，合同签订后，被告荣柯瑞通过其银行账户向原告李英转账支付了购房款共计280000元。虽然本案中没有证据证明被告荣伟在与李英签订《房屋买卖居间成交合同》时，取得了被告荣柯瑞的授权，但该合同签订后，被告荣柯瑞通过其银行账户向原告支付了部分购房款，故被告荣柯瑞对该购房行为是知晓并且认可的，其付款行为应当视为对荣伟代其签订《房屋买卖居间成交合同》行为的追认。故，与李英签订《房屋买卖居间成交合同》的合同相对人应为被告荣柯瑞。被告荣柯瑞、荣伟辩称合同相对人是荣伟，荣柯瑞对合同签订不知情，荣柯瑞的银行卡实际是荣伟使用等，缺乏相应依据，本院不予支持。原告李英与被告荣柯瑞自愿签订《房屋买卖居间成交合同》，对房屋的坐落位置、面积、价格、付款方式、违约责任等作了明确的约定，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。合同签订后，被告荣柯瑞在支付了共计30万元购房款后，未再按照合同约定履行付款义务，其行为已构成违约。现原告要求解除与被告荣柯瑞之间签订的《房屋买卖居间成交合同》并要求被告支付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。双方合同解除的时间确认为本院向被告荣柯瑞送达起诉状副本的时间即2020年8月4日。审理中，被告认为双方约定的违约金过分高于原告因其违约行为产生的损失，请求调减。李英已举示证据证明其因荣柯瑞违约行为产生的损失有律师费51000元、中介费15500元，共计66500元，其他损失未能举示相应证据。兼顾涉案合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定违约金按照总房款的10%计算为宜。被告荣柯瑞应向原告李英支付违约金155000元。对原告请求被告支付中介费15500元、律师费51000元，因双方合同未作相应约定，且被告向原告支付的违约金已经能够填补原告因被告违约而造成的以上损失，故对原告的该两项请求，本院依法不予支持。因合同签订后，被告安排人员对房屋进行了部分改造，后被告荣柯瑞未按合同约定履行付款义务，导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告荣柯瑞将房屋恢复原状，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告请求被告荣伟与被告荣柯瑞承担连带责任的问题，因被告荣伟代为签订合同的行为已经被荣柯瑞追认，与原告签订《房屋买卖居间成交合同》为被告荣柯瑞，故原告请求被告荣伟承担连带责任，缺乏相应依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十二条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李英与被告荣柯瑞于2019年4月7日签订的《房屋买卖居间成交合同》于2020年8月4日解除。二、被告荣柯瑞于本判决生效后七日内向原告李英支付违约金155000元。三、被告荣柯瑞于本判决生效后三十日内将原告李英位于重庆市璧山区璧泉街道东山路9号26幢3-1-2×（产权证号为（2018）璧山区不动产权第001361211××××号）的房屋恢复原状。四、驳回原告李英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235.76元，由原告李英承担2835.76元，由被告荣柯瑞承担3400元（限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。原告预交的案件受理费3400元，待本判决生效后予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。  审 判 长   廖红霞人民陪审员   蔡晓东人民陪审员   吴朝建  二〇二一年五月二十六日 法 官助 理   白琳琳书 记 员   亢 倩 1