福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初1821号原告：禹洲物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西二路37号裙楼。法定代表人：林聪辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳源，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇豪，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。被告：张丽华，女，1978年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张志红，福建凌一律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐青峰，福建凌一律师事务所实习律师。原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲物业公司）与被告张丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告禹洲物业公司的委托诉讼代理人王佳源，被告张丽华及其委托诉讼代理人张志红、徐青峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹洲物业公司向本院提出诉讼请求：张丽华立即向禹洲物业公司支付厦门市思明区××路××号××单元拖欠的公摊水电费16286元（自2018年12月25日计至2020年5月5日）及逾期付款违约金（违约金分别以应付未付部分的物业费、公维金、水电公摊、市场推广金的日千分之三为标准，自2018年12月26日起计至2020年12月28日；以欠付的公摊水电费16286元为基数，按日千分之三的标准，自2020年12月29日起计至实际付清之日止）。案件基本事实一、案涉房产情况案涉房产坐落于厦门市思明区××路××号××单元，建筑面积为90.38㎡，系由厦门贵丰房地产开发有限公司（以下简称贵丰公司）开发建设，张丽华于2002年12月25日与贵丰公司就案涉房产签订《商品房购销合同》，案涉房产后于2011年1月31日登记至张丽华名下。二、合同项下服务的物业名称和类型物业名称为世贸商城，类型为商住综合楼。三、物业服务合同签订及履行情况贵丰公司（甲方）与禹洲物业公司（乙方）就案涉物业签订《禹洲·世贸商城物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方提供物业服务的有关事宜，甲方应将本合同作为购房合同附件并向购房人明示，乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；合同期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日，本合同期满前六月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动顺延；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费、公共维修金、市场推广资金、停车场场地租金及车位管理费等费用、特约服务费、代收代缴水电及公摊等费用；禹洲物业公司提供的服务主要包括：本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，公共园林、景观及设备的养护和管理，本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。禹洲物业公司主张自建设案涉物业时即提供物业服务至今。四、物业服务费缴纳标准商业物业（区域包含A区一至五层、B区一至七层、D区一至五层商业用房及地下商场部分）的收费按建筑面积计算，为11元/㎡/月，其中包含市场推广金5元/㎡/月、物业服务费5元/㎡/月、公共维修金1元/㎡/月，均按建筑面积计；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。五、物业服务合同约定的物业服务费缴纳时间及违约责任商业物业的物业服务费从每月的25日前，收取下一期的物业服务费，水电及公摊等费用与物业服务费一同支付；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，商业的商户未能按时足额支付物业服务费等，应当按照每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。六、物业服务费欠缴期间禹洲物业公司主张张丽华自2018年12月25日开始欠缴物业费、公维金、水电公摊、市场推广金，后张丽华于2020年12月28日支付了2018年12月1日至2020年11月30日期间欠付的物业费、公维金、市场推广金等费用，公摊水电费用仍未支付。七、其他事实2019年1月30日，禹洲物业公司起诉张丽华支付2016年6月27日至2018年3月15日期间欠缴的水电费、市场推广费、物业服务费、公共维修金等费用及滞纳金，该案查明禹洲物业公司届时提供的商场管理服务存在瑕疵，并认为禹洲物业公司未能提供其已向供电、水务部门足额代缴前述期间的所有水电费的缴费凭证、水电费的计算方法和依据，对其请求支付水电费的主张，不予支持。争议焦点禹洲物业公司主张，为了便于管理和结算，世贸商城商家公摊水电费合并收取，并按照建筑面积10.6元/㎡/月的标准收取，并提交了如下证据证明：1.《关于调整收取世贸商城商家公摊水电费的方案》，该方案为厦门禹洲商业投资管理有限公司禹洲世贸商城运营部于2013年11月28日发布，载明世贸商场准备从2014年1月1日起，每月公摊水电按近3年来的月平均值（10.64元/㎡/月）打包定额收取；2.《402欠费清单》，载明案涉房产欠缴公摊水电费计算明细。张丽华抗辩，根据《物业管理条例》等规定，公共区域的水、电费应当是实际发生的费用由业主分摊，禹洲物业公司应提供水、电部门每个月的缴费发票予以证明公共区域实际产生的费用，但并未提供，缺乏事实依据。事实上，案涉房产自2017年9月起即已关门至今，期间未使用任何水电，整个世贸商场的经营情况也很惨淡，现有四分之三的商铺关门歇业、无人租赁经营，多数业主也数次向禹洲物业公司反映应重视商城的管理服务、调整经营策略，张丽华出于无奈只能延迟缴纳物业费进行救济和对抗，但也于2020年12月28日履行了支付物业费、公维金、市场推广金等费用的合同义务。本院分析认为，首先，禹洲物业公司提供的《关于调整收取世贸商城商家公摊水电费的方案》形成于2013年11月28日，至今已有数年，案涉商场的营业状况可能已发生较大变化，禹洲物业公司并未提供证据证明该方案仍适合目前商场的经营和公摊水电的使用现状。其次，禹洲物业公司应就其已向水务、电力部门足额代缴了公摊水电费进行举证，但其并未在本院给予的期限内提交相关凭证，应承担举证不能的不利后果。裁判理由贵丰公司与禹洲物业公司签订的《禹洲·世贸商城物业服务合同》属合法有效，该合同对包括张丽华在内的世贸商城的全体业主均具有约束力。如前认定，禹洲物业公司请求张丽华支付欠缴公摊水电费，缺乏证据，本院对该项请求不予支持，对禹洲物业公司诉请的逾期支付公摊水电费的违约金同样不予支持。禹洲物业公司已确认张丽华付清了其他费用，结合关联案件的审理情况，本院对禹洲物业公司主张其他费用的逾期付款违约金，酌情不予支持。裁判结果综上所述，对禹洲物业公司的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回禹洲物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费419元，由禹洲物业服务有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 戴建平二〇二一年六月二十五日法官助理 冯莉平代书记员 杨耀荣附件：本案所适用的法律法规、司法解释《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。