广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28510号原告：李英，女，1961年8月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：蒙雪，系广东智洋律师事务所律师。被告：麦卫文，男，1971年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：廖秋权、杨飞，均系广东广悦律师事务所律师。原告李英诉被告麦卫文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告李英及其委托代理人蒙雪，被告麦卫文的委托代理人廖秋权、杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李英诉称：原、被告于2018年11月28日签订《二手房转卖协议》，约定原告将广州市天河区龙洞华南植物园内三栋702房（以下简称涉案房屋）以365万元的价格出售给被告，本协议签订后被告向原告支付定金20万元，办理房屋过户时被告再支付原告100万元，余下房款245万元在原告配合被告做完银行按揭后被告一次性付清给原告；如任何一方违约则违约方按总合同金额的20%赔付给无责方等。签订合同当天系被告的姐姐麦卫红代被告签署合同，同时也代被告向原告支付了20万元的定金。2018年12月18日，被告又委托麦卫红向原告转账支付了10万元定金。2019年2月21日，原、被告办理了网签手续，基于被告已经支付了30万元，故原告按被告的要求在网签合同中约定房屋交易价款为335万元。2019年3月7日，原、被告到广州市天河区房地产登记交易中心办理了涉案房屋的过户手续；当天，被告向原告转账支付了101万元。2019年3月19日，被告的银行贷款发放，金额为167万元。2019年4月24日，被告委托麦卫红向原告转账支付了30万元。2019年6月4日，被告委托麦卫红向原告转账支付了1万元。2019年7月25日，被告委托麦卫红向原告转账支付了1万元。2020年6月1日，被告向原告转账支付了35万元。故此，被告未按期支付房款，构成违约，应按合同总金额365万元的20%支付违约金73万元。原告遂诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付迟延付款违约金73万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告麦卫文辩称：被告已依约支付了购房款，不存在违约，原告要求被告支付迟延付款违约金缺乏事实依据。经审理查明：2018年11月28日，原告（甲方/卖方）与被告（乙方/买方）签订《二手房转卖协议》，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，总价格为365万元。本协议签订后乙方付给甲方20万元作为定金。涉案房屋办理过户时乙方再支付给甲方100万元。余下购房款245万元在甲方配合乙方做完银行按揭后乙方一次性付清给甲方。过户产生的税费按国家房地产政策、法规甲乙双方各自按实际费用缴交。本协议签订后，如果任何一方违约则违约方按合同总金额20%赔付给无责方等。合同落款处的乙方签名为“麦卫红代”。2019年2月21日，原告（甲方/卖方）与被告（乙方/买方）签订了网签合同即《存量房买卖合同》，约定涉案房屋按335万元出售并计价；签订该合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款168万元乙方应于成功过户当天向甲方支付，剩余房款167万元由乙方于2019年3月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于银行批同意贷款后向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按政府规定各付各税；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金等。据原告提交的《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》显示，原告于2018年11月28日收到麦卫红转款20万元，备注摘要为购房定金；于2018年12月18日收到麦卫红转款10万元，备注摘要为植物园房款；于2019年3月7日收到被告转款90万元；于2019年3月7日收到被告转款78万元；于2019年3月7日向麦卫红转款67万元；于2019年3月19日收到被告转款167万元，备注摘要为个人贷款；于2019年4月24日收到麦卫红转款30万元；于2019年6月4日收到麦卫红转款1万元；于2020年6月1日收到被告转款35万元。2019年3月7日，原、被告办理了涉案房屋的过户手续。原告称，其与被告实际履行的是《二手房转卖协议》，签订《存量房买卖合同》仅是为了办理房屋过户及银行按揭，被告于2019年3月7日向原告转账支付168万元，是为了制造流水给按揭银行看，被告随即便要求原告将67万元退回给麦卫红，原告基于《二手房转卖协议》的约定，便向麦卫红转回了67万元。对此，被告表示《二手房转卖协议》及《存量房买卖合同》双方均有履行，定金20万元是按《二手房转卖协议》履行的，后面的款项都是按《存量房买卖合同》履行的，被告认可涉案房屋总价款为365万元；且从原告提交的银行流水可知，被告已按期支付了全部购房款，原告于2019年3月7日向麦卫红转款67万元是为了向麦卫红出借款项，而被告之所以在2020年6月1日向原告转款35万元是为了代麦卫红偿还借款，因为麦卫红之前代被告支付过涉案房屋的定金30万元。原告否认其向麦卫红出借67万元的情况，其与麦卫红也从未签署过借款合同，原告就此提交了其与被告的短信聊天记录，显示2019年10月29日原告向被告发送了《二手房转卖协议》的照片，并将其中的付款时间及违约责任条款进行了划线标注；被告回复称其只差原告35万元，给原告3万元利息，一共38万元，也请原告把35万元的欠条和发票给回被告，希望原告给个明确的答复，这已是被告的极限了，11月后产生的利息被告不再负责。2019年11月2日，被告称原告要的数其无能为力，让原告走法律程序。2020年5月31日，被告向原告核实35万元的接收账户，并发送图片表示其已转账；原告后回复收到了。经质证，被告确认上述短信聊天记录的真实性，并解释其中提及的35万元欠条是被告根据原告的要求在2019年7、8月左右写的，因为麦卫红欠原告35万元，原告便让被告书写了拖欠房款35万元的欠条，其中未约定利息，也没有约定还款时间。对此，原告确认被告向其出具过欠付35万元房款的欠条，但现因遗失无法提交。本案审理过程中，麦卫红到庭陈述如下情况：其确有代被告签订《二手房转卖协议》，代被告向原告支付过定金30万元；而2019年3月7日其收到原告转款67万元，款项性质是向原告借款，因其知道原告出卖房屋有钱，而当时其手头紧，所以在2019年2月底3月初通过电话方式向原告借款，但双方没有约定利息、具体的借款金额以及还款期限，其只是向原告发送了收款账号，原告就向其转款了67万元；其于2019年4月、6月、7月先后向原告偿还了30万元、1万元、1万元，之后又于2020年6月让被告代为还款35万元，至此，其已清偿了全部借款。本院后要求麦卫红、被告在本院指定期限内提交证据证明麦卫红与原告磋商借款的情况，被告向本院提交了调查举证申请，申请本院调取麦卫红名下手机2019年1月至7月的通话记录；但未向本院提交其他证据。本院认为：原、被告就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。即便原、被告现对双方实际履行的是《二手房转卖协议》还是《存量房买卖合同》存在争议，但两份合同均约定了房款至少应在银行发放按揭贷款时付清。从原告提交的银行流水来看，其于2019年3月7日收到被告转款168万元后当天便向麦卫红转款67万元，该行为确有违常理；原告主张该行为系配合被告办理银行按揭；被告、麦卫红则主张此举是原告向麦卫红出借款项。但本案中仅原告能够提供其与被告的短信聊天记录证实其直至2019年10月29日仍在向被告追讨房款及要求被告承担违约责任，被告亦确认其向原告出具过拖欠房款35万元的欠条；而被告申请本院调取的麦卫红名下手机2019年1月至7月的通话记录，本院认为，即便麦卫红与原告在该期间存在通话的事实，也不能证实双方通话的内容，故此，因被告申请调查收集的证据对证明待证事实无意义，本院不予准许。被告应就其主张承担举证不能的法律后果。被告在购买涉案房屋的过程中确存在迟延支付房款的违约行为。现原告要求被告按合同总金额365万元的20%支付违约金73万元，明显过高；故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则，酌情判令被告向原告支付迟延付款违约金70000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告麦卫文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李英支付逾期付款违约金70000元；二、驳回原告李英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11100元，由原告李英负担10035元，被告麦卫文负担1065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年六月二十二日书记员  邱莉晶本判决书于2021年月日送达