福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4027号上诉人（原审原告）：颐荷（福州）置业有限公司，住所地福建省永泰县塘前乡大樟村。法定代表人：张文娟，董事长。委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋**，女，1966年7月12日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。上诉人颐荷(福州)置业有限公司(下称颐荷公司)因与被上诉人宋**商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2021）闽0125民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颐荷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持颐荷公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由宋**承担。事实与理由：一、案涉商品房满足合同约定的交房条件，交房时间已经届满，宋**已接到交房通知。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等。附件六《合同补充协议》第五条：关于本合同正文第八条、第十一条1、出卖人在该商品房所在楼幢取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件后即可向买受人交付该商品房，届时买受人予以及时办理该商品房交接手续。2019年12月25日，案涉商品房所在地36#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收，工程等级评定为合格，取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》以及《建筑消防设施检测报告》。2019年12月26日颐荷公司向宋**寄送《交房通知书》，宋**于2019年12月27日签收，但未按照约定收房。二、宋**提出的收楼意见，不属于可以拒收房屋的情形，应认定其违约拒收房屋，应当承担违约责任。根据附件六《合同补充协议》第五条第1款约定，商品房所在楼幢取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件后即可向买受人交付该商品房。本案商品房已达到交房条件。依据《商品房买卖合同》第八条约定，水、电、天然气、排气管道等符合设计要求即可，案涉房屋系毛坯房，水电已经到户，并不要求安装电线、水管。宋**系以样板房作为交付条件而提出的收楼意见，完全不属于其可以拒收房屋的情形。针对宋**提出的收楼意见，颐荷公司已当场向其说明。附件六《合同补充协议》第五条第5款约定：买受人若认为交付的商品房属质量问题，应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接）。宋**提出的意见根本不属于合同第八条约定的不符合交房条件的情形，即使在《收楼意见书》上载明相关意见，也应当按照上述约定及时收房。宋**辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回颐荷公司的上诉请求。一、颐荷公司交付的商品房不符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件，故宋**拒绝当场办理收房手续，颐荷公司称案涉商品房满足合同约定的交房条件仅是其单方一面之词，没有事实依据。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限，约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……”等等，颐荷公司在起诉《证据清单》中未提交建设部门出具的《竣工验收合格证》和消防部门出具的《消防验收合格证》证据，颐荷公司怎么证明该商品房项目已通过竣工验收和消防验收？是否按时通过竣工验收和消防验收？其次，案涉房屋工程尚未全部施工完毕，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，为此，宋**签署了《收楼意见书》并现场指出未完工之处：1.水、电全部没有（通）；2.车库没有隔墙，与邻居共通（样板有隔墙）；3.楼梯顶部未安装玻璃或其它挡板（样板有玻璃遮雨棚，其它业主也都装有玻璃遮雨棚）；4.一层（屋后）与其他邻居屋没有隔墙；5.销售合同中有（约定）通天然气，现场未见；6.厨房没有排气烟道，（故）不具备交房条件。并由颐荷公司经办人签名。二、颐荷公司称“宋**提出的收楼意见，不属于可以拒收房屋的情形，应认定其违约拒收房屋，应当承担违约责任”，系其一面之词，缺乏事实和法律依据。首先，案涉房屋自来水工程项目尚未完工，自来水尚未接到小区，饮用水系颐荷公司自行取水供应。其次，案涉楼盘至今未通管道煤气，可能存在业主用电未接通一户一表，业主的生活用电至今为工业用电的情况。第三，《收楼意见书》中提到的情形不属于附件六《合同补充协议》第五条第5款约定的“商品房属质量问题”的情形。第四，颐荷公司口口声声说商品房已经符合交付条件，与其事后继续完善施工的行为自相矛盾。颐荷公司至今尚未告知宋**关于验房后完善施工的情况，更未收到可以再次办理收房的交房通知书，宋**不存在收房违约，颐荷公司的诉求没有依据。颐荷公司向一审法院起诉请求：1.宋**向颐荷公司支付逾期收房而产生的房屋保管费（按合同总价款的每日万分之一标准）人民币55800元（暂计时间从2020年1月1日至2021年1月6日共计372天合计房屋保管费为人民币55800元，具体金额以宋**实际收房之日为止）；2.宋**承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实：2018年3月31日，出卖人颐荷公司与买受人宋**签订《商品房买卖合同》，其中约定：宋**向颐荷公司购买位于永泰县××乡××村××期××号楼××层××单元房，建筑面积131.61㎡，按套计算，该商品房总价款为150万元，宋**应于签订本合同时支付60万元作为首期购房款，余款90万元由宋**通过向银行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施等项目在规划设计要求基础上，将进行优化设计，买受人同意出让人按照优化设计后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施等项目进行建设。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金”。合同第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人“书面通知”指由出卖人向本合同约定的通讯地址以挂号邮件或特快专递的形式发出；在出卖人发出书面通知后，若因买受人原因未能及时收到交房通知的，则自交房通知书约定的商品房交付日之次日起即视为出卖人已按时交付商品房；自商品房视为交付之日起，买受人应按合同总价款的每日万分之一向出卖人支付房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、水电公摊等相关费用，均由买受人承担。2.在出卖人的通知送达后或《合同》约定的商品房交付期限届满后，若该商品房已符合《合同》约定的交付条件，买受人不得拒绝接收。若买受人拒绝接收的，视为出卖人已按时交付商品房；自商品房交付之日起，买受人应按合同总价款的每日万分之一向出卖人支付房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、水电公摊等相关费用，均由买受人承担。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多而可能给业主造成不便，出卖人会在交房通知书建议买受人办理交接手续的具体时间以避免等候办理的时长，由此导致的交付时间延迟在可接受的合理范围内不视为逾期。3.买受人应在《合同》第十一条所述的出卖人书面通知中所规定的日期内，到出卖人指定地点（如未指定，则在出卖人住所地）按《合同》第六条及其他条款或本补充协议的约定付清应付款项；买受人应付清全部应付款项后方可办理该商品房的验收交接手续；如买受人委托代理人的，该代理人应在办理该商品房交接时向出卖人提交经合法公证或由买受人当面授权签字的有效委托书，否则出卖人有权拒绝与该代理人办理验收交接手续。4.商品房交付时，若买受人认为房屋本身、设备或环境不符合《合同》约定的，买受人应在完成商品房交接后按照法律规定和《合同》约定处理。2018年4月25日，案涉房屋办理了预告登记，《不动产登记证明》［闽（2018）永泰县不动产证明第0××1号］，权利人宋**，义务人颐荷公司。2019年12月25日，案涉房屋所在第36＃楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位施工单位组织竣工验收，工程等级评定为合格。2019年12月26日，颐荷公司向宋**寄送《交房通知书》，宋**于2019年12月27日签收。2020年1月1日，宋**到颐荷公司指定地点办理收房入户等相关手续时，宋**认为商品房不符合交付条件，拒绝当场办理收房手续，并签署《收楼意见书》，提出验房意见：1.水、电全部没有；2.车库没有隔墙，与邻居共通；3.楼梯顶部未安装玻璃或其它挡板；4.一层与其他邻居屋没有隔墙；5.销售合同中有通天然气，现场未见；6.没有排气烟道（厨房）；不具备交房条件。该意见书落款处有宋**与二名收楼验房经办人签名。一审法院认为，颐荷公司与宋**签订的《商品房买卖合同》是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行。颐荷公司向宋**交付商品房,不仅要符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件与期限，同时依《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。颐荷公司未能举证其已全面履行了上述合同义务，并且在宋**提出六点验房意见后，至今未向宋**作出复查结果,故颐荷公司主张宋**向其支付逾期收房而产生的房屋保管费,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回颐荷（福州）置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1195元，减半收取597.5元，由颐荷（福州）置业有限公司负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方均应严格履行。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，……买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”颐荷公司未举证证明其已依约履行了上述义务，据此，宋**有权拒绝接收案涉房屋。此外，宋**对案涉房屋向颐荷公司提出了六点验房意见，颐荷公司对此并未作出答复，更未重新通知宋**验收交房，现其直接向宋**主张逾期收房所产生的房屋保管费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1195元，由颐荷(福州)置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年六月二十五日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威