上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初24016号原告：上海龙兴房产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐耀祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：高洪英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于也，上海于也律师事务所律师。原告上海龙兴房产发展有限公司(下称龙兴公司)与被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司(下称特莱赫德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王培强、被告委托诉讼代理人于也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙兴公司向本院提出诉讼请求：(1)确认龙兴公司与特莱赫德公司所签租赁合同于2019年12月23日予以解除；(2)特莱赫德公司支付2019年11月1日至同年12月23日期间租金人民币185,902.84元；(3)特莱赫德公司支付2019年11月1日至同年12月23日期间管理费人民币50,969.03元；(4)特莱赫德公司支付2019年10月10日至同年12月23日期间电费人民币24,292.40元及水费人民币1,139.25元；(5)特莱赫德公司就上述欠费偿付截至2019年12月23日止之逾期付款滞纳金人民币2,858.25元；(6)特莱赫德公司就欠付租金、管理费、水电费偿付逾期付款滞纳金(自2019你那12月24日起、以欠付费用人民币262,303.52元为基数、按每日万分之三、计至实际支付日止)；(7)特莱赫德公司支付租赁场地复原费用人民币198,460.12元；(8)特莱赫德公司支付免租期租金人民币264,864.60元；(9)特莱赫德公司所缴租赁保证金归龙兴公司所有；(10)特莱赫德公司偿付中途毁约违约金人民币815,892元(龙兴公司因解约所致空置损失已过9个月租金收益损失，除租赁保证金用以弥补外，尚有相当于6个月租金及物业管理费总额之空置损失)；(11)特莱赫德公司支付公证收楼费人民币5,000元；(12)特莱赫德公司支付律师费人民币57,700元；(13)特莱赫德公司留存予租赁场地内物品视为放弃物并归龙兴公司所有。事实和理由：2016年8月，龙兴公司与特莱赫德公司签订租赁合同，约定龙兴公司将名下位于上海市淮海中路XXX号“大上海时代广场”B1层-B107号商铺(下称系争商铺)出租予特莱赫德公司作为办公使用，租赁合同对租赁期限、租金支付方式、免租期、违约责任等均作明确约定。租赁期间，特莱赫德公司自2019年11月起欠付租赁费用，龙兴公司经催缴未果，遂于2019年12月23日通知解约并以公证收楼方式收回系争商铺。鉴于特莱赫德公司欠付租赁费用并导致租赁合同提前解除，龙兴公司遂诉请要求特莱赫德公司清偿租赁费用并承担租赁合同项下违约责任。特莱赫德公司辩称，龙兴公司未予提供系争商铺产权登记证明，故所签租赁合同应属无效。如租赁合同确定有效，因龙兴公司于2019年12月8日将系争商铺上锁，导致特莱赫德公司无法使用，故租赁合同实际已于该日解除。对于租金及管理费，仅应支付至2019年12月7日止。对于水电费，因未曾收讫公共事业费缴费通知，故金额不予认可。对于逾期付款滞纳金，计算基数应予调整，且因疫情影响，仅应支付至2020年1月20日止。对于场地复原费，特莱赫德公司系因无法进入系争商铺而导致未能自行复原，且龙兴公司并未全额支付，对龙兴公司所称价格，因明显过高故不予认可。对于免租期租金，该项诉请缺乏事实及法律依据。对于租赁保证金，应予冲抵特莱赫德公司相关欠费。对于中途毁约违约金，因空置期间适逢疫情影响，且该项违约金存在过高情形，故不同意承担。对于公证收楼费，因非属必要费用，故不予认可。对于律师费，龙兴公司应予提供费用发票及付款凭证，且该项费用存在过高情形，应予核减。对于留存物品，特莱赫德公司系因无法进入系争商铺而导致物品留存，龙兴公司应当返还或予折价抵付特莱赫德公司相关欠费。龙兴公司提供以下证据：(1)租赁合同，以证明双方当事人在租赁合同关系中具体权利义务约定内容；(2)催款函件及寄送凭证，以证明龙兴公司向特莱赫德公司书面催缴欠费；(3)水电抄表读数，以证明水电欠费情节；(4)公证费发票、收楼通知及《公证书》，以证明租赁关系终止及公证费支付情节；(5)复原工程款发票、工作指示单及《工程竣工验收单》，以证明复原费用金额及支付情节；(6)律师聘请合同，以证明律师费支付情节。当庭补充证据(1)物业管理费调整通知及签收表，以证明物业管理费调整情节；(2)缴费通知及对应付款、开票凭证，以证明租赁费用价格标准；(3)滞纳金明细，以证明截至2019年12月23日止之滞纳金计算明细；(4)《收楼通知》寄送凭证，以证明龙兴公司于2019年12月17日寄发《收楼通知》；(5)复原费支付凭证、《工程竣工验收单》及工作指示单，以证明场地复原费支付情节；(6)律师费付款凭证及发票，以证明律师费支付情节。庭后补充证据(1)《上海市房地产权证》；(2)公证费支付凭证；(3)工程款支付凭证；(4)律师费付款凭证、《聘请律师合同》及律师费发票。特莱赫德公司对龙兴公司提供证据1形式真实性予以确认，但称系属格式合同；对证据2称未曾收讫；对证据3形式真实性不予认可，称系龙兴公司单方制作，且特莱赫德公司未曾收讫通知；对证据4形式真实性没有异议；对证据5、6形式真实性予以确认，但称费用过高。对当庭补充证据1、2、4、5、6形式真实性均予确认；对当庭补充证据3坚持己方答辩意见，滞纳金具体金额由法院依法予以审核；对当庭补充证据4称实际并未收讫通知；对当庭补充证据5称所涉《工程竣工验收单》中部分项目内容非属复原工程范围，同时坚持己方答辩意见；对当庭补充证据6称相关发票金额与付款金额不符，且费用金额过高。对庭后补充证据1称产权证明未附附记内容，无法确定系争商铺是否属于产权证明中所记载有证部分，故关联性不予认可；对庭后补充其他证据形式真实性均予确认；对庭后补充证据2称公证费非属必要费用；对庭后补充证据3内容真实性不予认可，称按照龙兴公司提供证据5所显示工期、逾期罚款金额、开工日期及工程实际竣工时间，所涉复原工程逾期59日应计逾期罚款人民币59,000元，该项罚款费用不属复原费用范围；对庭后补充证据4称本案所涉律师费人民币57,700元系属金额过高。特莱赫德公司提供物品清单及发票，以证明留存予系争商铺内物品之具体价值。龙兴公司对特莱赫德公司提供证据形式真实性予以确认，但称留存物品系属遗弃物，龙兴公司已全部处置完毕，特莱赫德公司之前从未就遗弃物提出主张，现对遗弃物所提出之意见与合同约定内容相悖，且应予提起反诉。经审理查明：龙兴公司系上海市黄浦区淮海中路93、99、111号房屋权利人。2016年8月，龙兴公司与特莱赫德公司签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》(下称《租赁合同》)一份，约定龙兴公司将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号B1楼第B107单元(下称系争商铺)出租予特莱赫德公司作为商业使用，房屋实测面积为308平方米。合同明确龙兴公司已向特莱赫德公司出示系争房屋所涉房地产权证，且系争房屋平面图见合同附件。合同附《租赁合同补充条款》(下称《补充条款》)约定(1)龙兴公司同意暂定于2016年8月15日或之后将系争商铺交付特莱赫德公司使用，租赁期自实际交付日起计5年；(2)租金按保底租金或提成租金中较高者支付，租期所涉月保底租金数额逐年为人民币84,084元、人民币92,400元、人民币97,020元、人民币101,640元及人民币106,260元；(3)特莱赫德公司就2016年8月15日至2019年4月30日期间须额外支付租金之5%作为增值税费，就2019年5月1日至2021年8月14日期间须额外支付当时政府厘定之增值税费，目前为租金之11%，一切以政府有关规定为准；(4)自特莱赫德公司暂停营业进行装修日起计3个月为装修期，在此期间，此装修期须在第1个租赁年内，如特莱赫德公司使用此装修期，龙兴公司将给予第1个租赁年之租金优惠，即特莱赫德公司支付系争商铺第1个租赁年之平均月租金更改为人民币63,063元；(5)特莱赫德公司须按月向龙兴公司或其它当时聘用的物业管理单位支付物业管理费及其它杂费，物业管理费现为每月每平方米人民币84元，(不含增值税)，龙兴公司或物业管理单位有权因应运作成本上升而调整物业管理费用及其它杂费；(6)特莱赫德公司须按龙兴公司或物业管理单位之规定，于账单指定日期前支付所有在租赁场地已使用或消耗之水电煤、电讯费用及有关保证金，电费由龙兴公司先行统一缴付后再向特莱赫德公司按其分表显示耗用量定期收取，现行每度电之电费按人民币1.20元计算，如日后供电部门作出电费调整，则龙兴公司有权随即酌情调整并以书面形式予以通知；(7)特莱赫德公司须于签约时缴付相等于3个月之租金(含5%增值税)、物业管理费总额人民币412,335元之租赁诚意金，如龙兴公司正式签回本合同及盖章送讫特莱赫德公司后，上述租赁诚意金自动转化为租赁保证金；(8)特莱赫德公司须于每月首个工作日或之前向龙兴公司支付保底租金及物业管理费，于缴款通知单发出日期起计7日内缴付所有在租赁场地已使用或消耗之水电煤、电讯费等其他费用，逾期未付租金、物业管理费或其他费用，特莱赫德公司须从逾期之首个工作日起向龙兴公司按日加付其欠款款项0.03%之滞纳金，直至付清所有欠付款项；(9)特莱赫德公司拖欠款项超过30日，龙兴公司有权解除租赁合同及收回租赁场地，并随时扣留并代为出售特莱赫德公司商品或其他财产，特莱赫德公司不得异议，且不得向龙兴公司追究责任或要求赔偿，如出售所得未能补足欠款，特莱赫德公司仍须负责补足余额；(10)除龙兴公司同意续租外，特莱赫德公司应在本合同租赁期届满或提前终止当日下午6时前返还租赁场地；(11)特莱赫德公司须于租赁期届满或提前终止前，将租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物，按照租赁合同规定，以交付使用时之状态交还龙兴公司；(12)特莱赫德公司在租赁期届满或提前终止(包括因特莱赫德公司违约导致龙兴公司提前收回租赁场地)时以任何理由迁出租赁场地后，如租赁场地内有特莱赫德公司所遗留任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为特莱赫德公司放弃前述物品，龙兴公司有权以任何方式处理前述物品，特莱赫德公司不得异议，亦不得追究龙兴公司责任及要求赔偿；(13)特莱赫德公司未能按照合同规定期限支付租赁费用，且经龙兴公司书面催付7日内仍未改正，龙兴公司可在该情形发生后任何时间合法地提前收回场地并有权将全部保证金作为部分违约金收归龙兴公司所有，租赁合同亦随即提前终止；(14)龙兴公司因向特莱赫德公司催付租赁费用而引起之所有合理费用及开支(包括但不限于合理之律师费)，或龙兴公司因行使租赁合同项下任何权利而引起之一切合理损失、费用、开支，均由特莱赫德公司承担；(15)如因特莱赫德公司违约导致龙兴公司提前终止租赁合同，龙兴公司有权将全部保证金作为部分违约金收归龙兴公司所有，且龙兴公司有权向特莱赫德公司追讨包括但不限于下列损失及赔偿，即截至合同终止日止特莱赫德公司欠缴之各类租赁费用、剩余租期内全部租金及物业管理费之总额、租赁场地之复原费用；已使用装修期之费用、租赁场地再出租之中介费用、租赁场地再出租前空关期租金及物业管理费之补偿费、律师费、公证费、其他杂费及手续费等；(16)租赁期届满时，如特莱赫德公司并无任何租赁合同项下未予纠正之违反，龙兴公司将在租赁场地交回并付清所有应付未付款项及收讫相关营业额报告后30日内将保证金无息退还予特莱赫德公司；(17)本合同所列龙兴公司有权向特莱赫德公司收取之任何款项皆为净额，不附带任何其他税项、征费、行政收费或任何性质之代扣税(包括但不限于增值税、消费税等，下称“该等其他税项”)，该等其他税项均由特莱赫德公司承担，龙兴公司有权在收取租金、管理费及其他费用同时向特莱赫德公司收取适用于本合同下所述交易之有关该等其他税项，特莱赫德公司须于整个合同租赁期内按照国家当时公布的相关适用增值税率向龙兴公司支付管理费及其他费用之增值税费；(18)按照租赁合同须向一方送达之任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述之通讯地址或以挂号方式寄往租赁合同所述该一方通讯地址或该一方以书面通知另一方之任何其他地址，将被视为已送达该一方；(19)任何以挂号方式寄出之通知，在寄出3个工作日后将被视为已送达收件人，邮政局出具之挂号投送收据，证明该通知已送达送件人。合同附件二约定《B107单元之建筑结构、装修及设备标准》，明确租赁期满，特莱赫德公司须按所涉龙兴公司所提供之标准设备将租赁场地予以复原。合同附件四记明财务联系人及联系电话为“许言午XXXXXXXXXXX”。合同另附《租赁合同补充协议(一)》(下称《补充协议》)，协议首部记明特莱赫德公司注册地址为“上海市黄浦区普安路XXX号XXX室A9座”，法定代表人为“许言午”。签约后，租赁双方履行各自合同义务，龙兴公司交付系争商铺，特莱赫德公司缴纳租赁保证金人民币412,335元并实际付租至2019年10月31日止，对于后续租赁费用则未予支付。期间，系争商铺自2019年1月1日起之含税物业管理费标准调整为人民币95元/月/平方米。2019年11月27日，龙兴公司委托律师致特莱赫德公司《律师函》，寄送地址系《补充协议》首部所记明“注册地址”及系争商铺地址，收件人系《补充协议》首部所记明“法定代表人许言午”，函件要求特莱赫德公司于收函日起3日内支付自2019年11月1日起之租金及关联方，并支付自2019年10月10日起之水电费。特莱赫德公司收讫函件后未于规定期限内清偿欠费。2019年12月17日，龙兴公司以挂号方式向许言午寄送《收楼通知》，称因特莱赫德公司存在违约，龙兴公司将于2019年12月23日上午9时通过公证方式办理收楼手续，届时将对单元内物品进行清点。2019年12月23日，龙兴公司通过公证方式收回系争商铺，并于之后对系争商铺内留置物品予以自行处理。2020年1月8日，龙兴公司就公证收楼支付公证费人民币5,000元。另查明：2019年12月19日，龙兴公司委托案外人上海达圣建筑安装工程有限公司(下称达圣公司)进行“B107单元复原工程”施工，工程总价为人民币152,142.20元，付款条件明确验收合格后支付95%工程款，剩余5%工程款于1年质保期后支付。2020年6月19日，复原工程完成竣工验收。2020年7月20日，龙兴公司向达圣公司实际支付95%工程款计人民币144,535.09元。期间，龙兴公司于2020年3月13日委托案外人上海华盛消防机电工程有限公司(下称华盛公司)进行“商场B107单元复原至毛坯消防配合工程”施工，工程总价为人民币46,317.92元，付款条件明确验收合格后支付95%，余款质保期满(1年)后支付。2020年7月21日，复原毛坯消防配合工程完成竣工验收。2020年8月18日，龙兴公司向华盛公司实际支付95%工程款计人民币44,002.02元。审理中，龙兴公司提供系争商铺用电量读数记录，其中显示截至2019年12月9日止，系争商铺尚有未予缴费之用电量21,699度及用水量214立方米。2019年12月10日至2020年1月10日期间，系争商铺用电量及用水量分别为385度及3立方米。龙兴公司计收电费及水费单价分别为人民币1.10元/度及人民币5.25元/立方米。综上，现龙兴公司称特莱赫德公司承租系争商铺期间欠付租赁费用且构成合同约定解约事由，双方所签《租赁合同》经龙兴公司行使合同解除权后实际于2019年12月23日予以提前解除，特莱赫德公司应予清偿租赁费用并承担合同项下违约责任等。龙兴公司遂支付律师费人民币57,700元，并委托律师以此为由起诉来院。龙兴公司起诉状副本及水电读数记录等相关证据于2020年12月2日送达至特莱赫德公司。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，龙兴公司及特莱赫德公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，特莱赫德公司欠付租赁费用且构成合同约定之解约事由，龙兴公司就此行使合同解除权，《租赁合同》因特莱赫德公司违约而导致提前解除。现针对龙兴公司之诉请作如下分析。一、《租赁合同》解除时间特莱赫德公司未予按约支付自2019年11月1日起之租金及管理费，且经龙兴公司书面催缴后仍未予支付，龙兴公司就此于2019年12月17日向特莱赫德公司发送《收楼通知》告知将于2019年12月23日公证收楼，鉴此，《租赁合同》于公证收楼当日予以提前解除。至于特莱赫德公司辩称未曾收讫《律师函》及《收楼通知》一节，鉴于龙兴公司所采用之函件寄送方式依据合同约定均被视为实际送达，故特莱赫德公司之辩称意见无法对抗龙兴公司所发函件被视为实际送达之法律后果。至于特莱赫德公司辩称龙兴公司于2019年12月8日锁闭系争商铺一节，鉴于龙兴公司对此予以否认，而特莱赫德公司对此并无相关证据可予证明，故本院对特莱赫德公司该项辩称情节依法不予采信。二、特莱赫德公司欠付之各项租赁费用(一)租金特莱赫德公司未予支付自2019年11月1日起之租金，截至合同解除日止，按照月租金人民币101,640元及增值税率5%，特莱赫德公司尚须支付租金(含税)人民币185,902.84元。(二)管理费特莱赫德公司未予支付自2019年11月1日起之管理费，截至合同解除日止，按照含税管理费人民币95元/月/平方米，特莱赫德公司尚须支付管理费(含税)人民币50,969.03元。(三)水电费截至2019年12月9日止，特莱赫德公司尚有未予缴费水电用量读数计21,699度及214立方米。另2019年12月10日至2020年1月10日期间，系争商铺水电用量分别为385度及3立方米。虽龙兴公司于2019年12月23日实际收回系争商铺，但结合之前水电用量，最新一期水电用量仍属特莱赫德公司正常使用范围，故本院对龙兴公司诉请之电费人民币24,292.40元及水费人民币1,139.25元均依法予以支持。三、截至合同解除日止，特莱赫德公司应予承担之欠费滞纳金(一)租金截至2019年12月23日止，特莱赫德公司欠付2019年11月租金人民币106,722元(含税)计53日，按每日万分之三计，该项欠租应付滞纳金为人民币1,696.88元；另欠付2019年12月1日至同月23日期间租金人民币79,180.84元(含税)计23日，按每日万分之三计，该项欠租应付滞纳金为人民币546.35元。(二)管理费截至2019年12月23日止，特莱赫德公司欠付2019年11月管理费人民币29,260元(含税)计53日，按每日万分之三计，该项管理费应付滞纳金为人民币465.23元；另欠付2019年12月1日至同月23日期间管理费人民币21,709.03元(含税)计23日，按每日万分之三计，该项管理费应付滞纳金为人民币149.79元；(三)水电费特莱赫德公司尚有电费人民币24,292.40元及水费人民币1,139.25元未予支付，特莱赫德公司称未曾收讫相关账单，龙兴公司就此亦无证据可予证明曾向特莱赫德公司提供账单并要求支付，鉴此，水电欠费滞纳金应自特莱赫德公司收讫本案起诉状副本及水电读数记录次日即2020年12月3日起计。四、自2019年12月24日起至实际支付之日止各项欠费之滞纳金(一)租金及管理费特莱赫德公司尚欠租金人民币185,902.84元及管理费人民币50,969.03元，自2019年12月24日起、以尚欠费用数额为基数、按每日万分之三、计至清偿之日止。(二)水电费特莱赫德公司尚欠电费人民币24,292.40元及水费人民币1,139.25元，自2020年12月3日起、以尚欠费用数额为基数、按每日万分之三、计至清偿之日止。(三)特莱赫德公司辩称违约金过高一节，鉴于滞纳金计付标准系每日万分之三，该项标准并不存在违约金过高情形，故本院对特莱赫德公司该项辩称意见依法不予采纳，但龙兴公司可获支持之滞纳金总额应当以欠付费用本金数额为限。至于特莱赫德公司辩称滞纳金因疫情原因仅应付至2020年1月20日止一节，鉴于所涉欠费发生予疫情开始之前，而特莱赫德公司该项辩称意见缺乏事实及法律依据，故本院对此依法不予采纳。五、租赁场地复原费用(一)合同约定特莱赫德公司须将租赁场地复原后予以返还，在特莱赫德公司未予履行复原义务情形下，龙兴公司就自行复原可向特莱赫德公司主张复原费用。(二)龙兴公司提供证据显示其实际委托他方对系争商铺恢复毛坯并进行毛坯状态下消防配合工程施工，所涉施工内容属于复原范围，龙兴公司有权就实际已付95%工程款向特莱赫德公司提出主张。(三)特莱赫德公司称其因龙兴公司阻挠而无法履行复原义务，鉴于特莱赫德公司就此并无证据可予证明，故本院对特莱赫德公司所述情节依法不予采信。(四)特莱赫德公司称复原费用过高一节，鉴于房屋复原系特莱赫德公司在租赁关系结束时即应及时履行之合同义务，因特莱赫德公司拖延履行复原义务，特莱赫德公司就此亦丧失自行寻找复原施工方并自行洽商复原费用之权利，现特莱赫德公司并无证据可予证明龙兴公司所称复原费用显失合理，故本院对特莱赫德公司该项辩称意见依法不予采纳。六、免租期租金合同约定特莱赫德公司享有3个月免租期，同时约定在合同因特莱赫德公司违约而导致提前解除情形下，龙兴公司有权追讨该项免租期租金。审理中，特莱赫德公司称龙兴公司该项诉请缺乏事实依据，但特莱赫德公司就此并未提供其首年付租凭证以证明其实际并未享受该项免租优惠，鉴此，本院对特莱赫德公司辩称意见依法不予采纳，并对龙兴公司该项诉请依法予以支持。七、租赁保证金合同约定如因特莱赫德公司违约导致合同提前解除情形下，特莱赫德公司所缴租赁保证金可作为部分违约金收归龙兴公司所有，结合本案，龙兴公司可依据合同约定不予归还特莱赫德公司所缴租赁保证金。八、中途毁约违约金龙兴公司该项诉请实质应系解约违约金，鉴于合同系因特莱赫德公司欠费违约行为而导致提前解除，故特莱赫德公司就解约所导致龙兴公司所遭受之损失应予承担违约责任。龙兴公司该项诉请金额相当于6个月租金及管理费总和，特莱赫德公司辩称该项违约金存在过高情形，考量特莱赫德公司所缴租赁保证金已抵作部分违约金、超过3个月之空置期损失应属龙兴公司自行承担之商业风险、违约金之惩罚功能、龙兴公司未能在3个月合理空置期内完成复原工程等因素，本院对龙兴公司该项解约违约金数额予以酌情调低后再予依法支持。九、公证收楼费及律师费合同约定如因特莱赫德公司违约导致合同提前解除，龙兴公司有权向特莱赫德公司追讨相关损失，包括但不限于公证费及律师费等。鉴此，龙兴公司该项诉请存在合同依据，而龙兴公司亦已提供充足证据以证明所涉费用之实际发生，故本院对龙兴公司该项诉请依法予以支持。十、租赁场地内物品归属对于租赁场地内物品，合同中存在以下约定内容。合同第二章第三条第二款约定特莱赫德公司拖欠款项超过30日，龙兴公司有权解除租赁合同及收回租赁场地，并可随时扣留并代为出售特莱赫德公司商品或其它财产，特莱赫德公司不得异议，亦不得追究龙兴公司责任或要求龙兴公司赔偿，如出售所得未能补足欠额，特莱赫德公司仍须负责补足余额。合同第三章第十一条第四款则约定特莱赫德公司在租赁期届满或提前终止(包括因特莱赫德公司违约，龙兴公司提前收回租赁场地)时以任何理由迁出租赁场地后，如租赁场地内有特莱赫德公司遗留之任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为特莱赫德公司放弃前述物品，龙兴公司有权以任何方式处理前述物品，特莱赫德公司不得异议，亦不得追究龙兴公司责任和要求龙兴公司赔偿。结合本案，龙兴公司系向特莱赫德公司发出收楼通知并予公证收楼，龙兴公司并非特莱赫德公司擅自退租撤场后而予收楼，故对于系争商铺内遗留物品之处理应当适用合同第二章第三条第二款之约定内容更为妥当。审理中，龙兴公司陈述遗留物品已由龙兴公司自行处理完毕。特莱赫德公司虽辩称龙兴公司应予返还物品或将物品折价支付，但特莱赫德公司并未就此提起反诉。鉴此，本院对龙兴公司要求确认遗留物品系属弃物之诉请依法予以驳回，特莱赫德公司可就遗留物品另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百八十五条第一款及第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海龙兴房产发展有限公司与被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于2016年8月所签《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2019年12月23日予以解除；二、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司租金人民币185,902.84元；三、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司管理费人民币50,969.03元；四、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司电费人民币24,292.40元及水费人民币1,139.25元；五、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就前述第二项租金偿付原告上海龙兴房产发展有限公司滞纳金(截至2019年12月23日止之滞纳金为人民币2,243.23元；自2019年12月24日起、以尚欠租金数额为基数、按每日万分之三、计至实际清偿日止；另滞纳金总额以欠付租金本金数额人民币185,902.84元为限)；六、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就前述第三项管理费偿付原告上海龙兴房产发展有限公司滞纳金(截至2019年12月23日止之滞纳金为人民币615.02元；自2019年12月24日起、以尚欠管理费数额为基数、按每日万分之三、计至实际清偿日止；另滞纳金总额以欠付管理费本金数额人民币50,969.03元为限)；七、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内就前述第四项水电费偿付原告上海龙兴房产发展有限公司滞纳金(自2020年12月3日起、以尚欠水电费数额为基数、按每日万分之三、计至实际清偿日止；另滞纳金总额以欠付水电费本金数额人民币25,431.65元为限)；八、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司租赁场地复原费用人民币188,537.11元；九、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司免租期租金人民币264,864.60元；十、原告上海龙兴房产发展有限公司不予退还被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司租赁保证金人民币412,335元；十一、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司解约违约金人民币135,982元；十二、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司公证收楼费人民币5,000元；十三、被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司律师费人民币57,700元；十四、驳回原告上海龙兴房产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,417元(原告上海龙兴房产发展有限公司已预缴)，原告上海龙兴房产发展有限公司负担人民币2,571元，被告特莱赫德(上海)餐饮管理有限公司负担人民币16,846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  单秀琴二〇二一年六月七日法官 助理  芦 笛书 记 员  芦 笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条……合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。