福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初193号原告：黄艳，女，1987年12月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告：贺天宇，男，1985年11月7日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。委托诉讼代理人：陈灵楠，福建合立律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：郭淑华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄冰非，北京市京师（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施辉宁，北京市京师（福州）律师事务所实习律师。第三人：陈枫，女，1970年9月1日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。第三人：甘久能，男，1966年11月16日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。原告黄艳、贺天宇与被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）、第三人陈枫、甘久能合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄艳、贺天宇的委托诉讼代理人陈灵楠、被告泰禾新世界公司的委托诉讼代理人黄冰非、施辉宁、第三人甘久能到庭参加诉讼，第三人陈枫经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。黄艳、贺天宇向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁委托合同》；2.判令被告向原告支付2020年1月1日起至合同解除之日止的租金以及合同解除之日至房屋返还之日的占用费（按月租金13514.17元，暂计至2020年9月30日为121627.5元）；3.判令被告向原告支付违约金（违约金以2316714元为基数，自2020年5月1日起至租金履行完毕之日止，按日万分之一的标准计算；违约金暂计至2020年9月30日为34959.21元）；4.判令被告向原告支付2020年10月1日至2028年3月31日租金差价暂计805730元；5.第三人尚未支付给被告的租金直接向原告履行；6.判令被告支付本案的诉讼费用；7.判令被告向原告支付第三人缴纳的履约保证金。事实与理由：原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，合同约定将原告所有的坐落于宁德市古溪路1号（泰禾红树林）S-7楼1-2层103号房屋，委托被告代为处理房屋租赁事宜，并约定从2018年4月1日起开始计算租金，年租金为162170元，租金每三个月结算一次。合同还约定，被告逾期支付租金超过30日，每延迟一日，按房款总额（即2316714元）的日万分之一支付违约金。合同签订后原告将上述房屋交由被告管理，并由被告将上述房屋出租给第三人使用。被告仅支付租金至2019年12月31日，2020年1月1日起拖欠原告租金至今，经与被告多次协商未果。泰禾新世界公司辩称，1.被告同意解除与原告签订的《房屋租赁委托合同》，但因涉案房屋此前经原告同意已出租给第三人，合同解除后，原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋；2.被告于2020年9月27日向原告贺天宇支付租金3153.8元（附汇款凭证），原告诉请金额有误，应予以调整；3.原告主张的合同解除后至实际返还之日的租金不应得到支持；4.相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免；5.违约金计算基数及计算标准过高，请求法院予以调整；6.原告主张的“被告向原告支付2020年10月1日至2028年3月31日租金差价暂计805730元”无任何事实及法律依据，请依法应予以驳回；7.对于原告主张的第三人尚未给被告的租金在判决尚未生效之日应向被告履行，本案判决生效之后，第三人可以向原告履行支付租金的义务；8.原告与被告签订的房屋委托租赁合同中，并未有履约保证金的相关约定，原告既非第三人《租赁合同》的合同主体，也非履约保证金的实际缴款人，并不具有该款项的债权请求权，因此对原告诉请的履约保证金，请求法院予以驳回。甘久能辩称，对原告主张的诉请无异议，其店面是从陈枫手上转租而来，现在只要不影响其使用，对其他都没有意见。本院经审理认定事实如下：1.原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定：甲方委托乙方代为处理宁德泰禾红树林S-7幢103号房（计租面积121.58平方米）房屋租赁事宜；委托期限为10年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止；甲方同意自2018年4月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额为162170元（相当于购房合同总价7%），共计10个租赁年度，租金总额共计1621700元；甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责补足；租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日则顺延）；乙方接受甲方委托期间，房屋的物业管理费、水费、电费及公摊费用由乙方向承租人收取并缴纳；委托期满，或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给第三方的，甲方应于本合同终止后3日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还乙方；本合同期限内，甲方不得单方面解除合同（不可抗力因素除外）；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。2.泰禾新世界公司与第三人陈枫签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给第三人，租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止，租金每2个月为一个缴纳周期。3.泰禾新世界公司已按合同约定足额支付案涉房屋租金至2019年12月31日，并于2020年9月27日支付部分租金3153.8元，余下租金至今未交。上述事实有原告提供的《房屋租赁委托合同》、中国银行交易流水明细清单、《租赁合同》及当事人庭审陈述证实，泰禾新世界公司对上述证据的真实性没有异议，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，一、案涉《房屋租赁委托合同》“……甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责不足……”等约定，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的构成要件，与委托合同的相关规定相去甚远。因此，《房屋租赁委托合同》性质应为房屋租赁合同。《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效。双方当事人应恪守诚实信用原则行使权利履行义务。原告交付案涉房屋给被告使用，被告未及时足额支付租金，构成违约。原告诉请解除《房屋租赁委托合同》，被告当庭同意解除合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，予以确认。同时，被告同意解除合同的时间（即开庭时间2021年3月3日）应视为合同的解除时间。合同解除后，依照法律规定，在被告返还涉案房屋前仍应向原告支付房屋占有使用费，该费用可参照租金标准计算至实际搬离之日止。二、双方既自愿解除合同，被告理应依照合同约定支付原告自2020年1月1日起至2021年3月3日止的租金及逾期支付租金违约金。2020年1月1日起至2021年3月3日止的租金为：186945元（162170元+162170元÷12个月×2+162170元÷12个月÷30天×2天-3153.8元）。合同约定逾期支付租金违约金按房款总额的日万分之一计算（即日违约金为：2316714元×0.0001=231.67元），而合同约定的日租金为：162170元÷365天=444.3元，对比可知，合同约定的违约金过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定被告应承担的逾期付款违约金为：1.以应付未付租金（每三个月租金40542.5元）为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，具体计算为：⑴2020年1月1日至2020年3月31日的租金的逾期付款违约金为：截止至2020年9月27日止的违约金为：40542.5元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×127天=2202.58元，之后违约金为：以37388.7元（40542.5元-3153.8元）为基数，从2020年9月28日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑵2020年4月1日至2020年6月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年8月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑶2020年7月1日至2020年9月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年11月28日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑷2020年10月1日至2020年12月31日的租金的逾期付款违约金为：从2021年2月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。2.2021年1月1日至2021年3月3日租金的逾期付款违约金为：以应付未付租金27929.28元（162170元÷12个月×2+162170元÷12个月÷30天×2天）为基数，从2021年4月23日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。三、原告主张被告支付租金差价268939元，首先，原告要求解除合同，且依照合同约定主张了违约金，其损失已得到了补偿，合同解除后，支付租金的义务已然终止，其无权再依照合同约定主张未来尚未发生的租金。其次，其提供的广告宣传仅是宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司作出的10年购房款7%的托管租金回报的描述，且不论广告内容能否约束购房双方，本案被告与宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司是两个独立的法人主体，可独立承担民事责任，原告未能提供证据证明两家公司存在关联性，即便存在关联性，也不能当然的认为被告有代为支付7%租金回报的义务，因此，原告的主张缺乏事实和法律依据，该项诉请本院不予支持。四、原告主张第三人直接向其给付租金，并要求被告向其支付第三人缴纳的履约保证金，但依据合同相对性原则，原告主张上述两项诉请既无事实依据，亦无法律依据，依法不予支持。第三人陈枫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黄艳、贺天宇与被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》于2021年3月3日解除；二、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告黄艳、贺天宇支付2020年1月1日起至《房屋租赁委托合同》解除之日止的租金186945元及占有使用费（自2021年3月4日起至实际搬离之日止，按月租金13514.17元的标准计算）；三、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告黄艳、贺天宇支付违约金2202.58元；四、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告黄艳、贺天宇支付违约金（以欠付的租金37388.7元为基数，从2020年9月28日起至款项付清之日止；以欠付的租金40542.5元为基数，分别从2020年8月21日、2020年11月28日、2021年2月22日起至款项付清之日止；以欠付的租金27929.28元为基数，从2021年4月23日起至款项付清之日止。上述违约金均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；五、驳回原告黄艳、贺天宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17156元，减半收取计8578元，被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司负担3543元，原告黄艳、贺天宇负担5035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  冯秀庚二〇二一年六月二十四日书记员  沈蕊爱附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。