广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1521号上诉人（原审被告、反诉原告）：尹洁梅，女，1962年9月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄泽权，男，1962年7月8日出生，汉族，住广东省鹤山市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤山市悦尚物业管理有限公司，住所地鹤山市雅瑶镇。法定代表人：李杰佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。原审第三人：胡锦雄，男，1979年5月1日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：骆世安，男，1972年8月3日出生，汉族，住广东省廉江市。原审第三人：付日优，男，1969年5月2日出生，汉族，住广东省英德市。上诉人尹洁梅、黄泽权因与被上诉人鹤山市悦尚物业管理有限公司（以下简称悦尚公司）、原审第三人胡锦雄、骆世安、付日优建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹洁梅、黄泽权共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司租金269577元；2.本案一、二审诉讼费均由悦尚公司承担。事实和理由：一、本案是基于租赁关系引起的纠纷，案由应为租赁合同纠纷。悦尚公司的诉讼请求为返还租金，是基于对第三人租赁合同关系提起。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第二条第1点的规定，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。悦尚公司要求尹洁梅、黄泽权交还租金是基于现时其作为涉案土地权属人与承租人之间的租赁民事法律关系提起。因此，本案的案由应当为租赁合同纠纷。二、根据物权优于债权的原则，涉案土地过户前的权属人为尹洁梅、黄泽权，尹洁梅、黄泽权收取租金合法合理。根据尹洁梅、黄泽权提交的《土地房屋转让合同》、《鹤山市不动产登记信息查询》可知，截至2019年8月9日，尹洁梅、黄泽权一直为鹤山市雅瑶镇陈山蟹泉眼土地的权属人。尹洁梅、黄泽权于2013年8月8日、2014年1月1日、2015年2月1日分别与胡锦雄、骆世安、付日优签订《土地使用权租赁合同》，胡锦雄、骆世安、付日优一直正常使用租赁物并按约向尹洁梅、黄泽权支付租金。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。尹洁梅、黄泽权作为上述土地的权属人，将土地出租收取租金是尹洁梅、黄泽权的法定物权权利。尹洁梅、黄泽权基于《中华人民共和国物权法》享有对涉案土地的物权权利，而悦尚公司现时根据合同约定要求尹洁梅、黄泽权交还租金的行为属于债权请求权。根据物权优于债权的原则，尹洁梅、黄泽权作为涉案土地的权属人有权对其所有土地享有使用收益的权利。因此，尹洁梅、黄泽权收取涉案土地及地上物2018年1月至2019年7月租金的行为合法有据。三、根据对涉案转让合同的整体理解，约定的租金收取交割日与涉案土地登记过户时间同步符合《中华人民共和国物权法》的规定，现涉案转让合同的土地过户时间与租金收取交割日已变更，悦尚公司无权收取过户前的租金。1.对涉案转让合同中关于租金收取交割日的整体理解及合同约定变更的事实。首先，根据《土地房屋转让合同》、《补充协议》的整体约定内容及《中华人民共和国物权法》规定可知，双方制定前述合同约定绝不能违反《中华人民共和国物权法》关于物权人对物权权利行使的规定，因此，合同中对租金收取的约定是基于双方办理土地登记过户的时间而约定，而根据合同原约定，双方办理完毕土地过户的时间应在2018年1月1日前。其次，根据合同约定可知，双方在2017年4月4日签订合同后两天内应当办理土地过户手续，而现时根据《鹤山市不动产登记信息查询》可知，涉案土地由于三旧改造的客观情况于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。涉案土地过户的时间已远超原双方约定的办理过户时间。因此，关于涉案土地过户的时间约定已因三旧改造的客观情况发生变更，而关于租金收取的时间应当以涉案土地实际登记至悦尚公司名下开始。2.尹洁梅、黄泽权与悦尚公司确认变更合同约定的事实。根据尹洁梅、黄泽权提交的《微信记录》可知，尹洁梅、黄泽权与悦尚公司于2018年1月11日就涉案合同约定变更达成一致，其中变更的内容包括涉案土地是否能办理过户、办理登记过户的时间、支付土地转让款的价格、土地及附属物租金收取等约定。因此，双方签订《土地房屋转让合同》及《补充协议》中关于租金收取约定是基于按照合同原约定的登记过户时间而定。因涉案土地由于客观情况无法按照合同原约定的过户时间办理，相应的租金收取交割日亦相应延期。双方在合同履行过程中，已就涉案土地登记过户时间及租金收取交割日的约定达成变更的合意，悦尚公司以合同原约定要求尹洁梅、黄泽权返还租金无事实与法律依据。3.尹洁梅、黄泽权作为涉案土地及地上物的权属人，有权收取2019年8月9日以前的租金，悦尚公司无权要求返还。根据涉案《土地使用权租赁合同》可知，尹洁梅、黄泽权分别与胡锦雄、骆世安、付日优于2013年8月8日、2014年1月1日、2015年2月1日、2015年4月25日签订前述租赁合同，又根据《鹤山市不动产登记信息查询》可知，涉案土地已于2019年8月9日才登记至悦尚公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，2019年8月9日以前，涉案租赁合同的主体为尹洁梅、黄泽权与胡锦雄、骆世安、付日优。尹洁梅、黄泽权作为涉案土地物权人基于前述租赁合同收取胡锦雄、骆世安、付日优的租金合法有据。综上，涉案土地转让合同在尹洁梅、黄泽权与悦尚公司履行过程中已实际发生变更，相应的租金收取交割日应当以涉案土地登记过户于悦尚公司时开始。悦尚公司要求尹洁梅、黄泽权返还2019年8月以前的租金无事实与法律依据。在二审法庭调查中，尹洁梅、黄泽权补充意见如下：一、涉案土地的过户形式为尹洁梅、黄泽权与悦尚公司通过签订《土地房屋转让合同》及《补充协议》约定由双方共同办理过户，本质上属于市场中的自由过户。根据约定，双方应在2018年1月1日前办理完毕土地过户，但由于涉案土地已纳入三旧改造及土地开发投资总额根本不足百分之二十五以上的客观情形导致涉案土地根本无法自由过户，因此，悦尚公司通过提起法院诉讼的方式对涉案土地强制执行过户，实际上，涉案合同中关于土地过户的形式、过户的时间及租金收取时间的约定已发生根本变更，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，涉案合同的约定不能违反《中华人民共和国物权法》关于物权人享有权利的规定，涉案土地的所有权人对土地过户前的租金享有收益权，悦尚公司收取租金的起始时间应当自涉案土地实际过户之日起计算。二、以上涉案土地已纳入三旧改造不能过户的情形，可以在2017年1月6日由鹤山市城乡规划局出具的《关于尹洁梅、黄泽权地块的规划意见》（鹤规函（2017）12号）、2017年8月10日鹤山市雅瑶镇人民政府出具的《关于拟变更地块产业布局要求意见的复函》、鹤山市发展和改革局出具的《关于征询拟变更地块产业布局要求意见的复函》（鹤发改资函（2017）129号），可以予以证明。三、根据《土地房屋转让合同》及《补充协议》可知，悦尚公司需要按约定向尹洁梅、黄泽权交付商铺及三间洋房，但悦尚公司至今未能按照约定交付，也就是说涉案土地的转让款尚未支付完毕，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，悦尚公司现时已超过合同约定的履行期未能履行，出现丧失商业信誉的行为。另外，尹洁梅、黄泽权现已向鹤山市人民法院起诉要求悦尚公司按约履行交付商铺及洋房的义务，而悦尚公司能否交付将直接影响涉案合同的效力，因此，尹洁梅、黄泽权基于悦尚公司丧失商业信誉及可能丧失履行能力的情形有权行使不安抗辩权，拒绝向悦尚公司支付租金。悦尚公司辩称，一、本案案由系建设用地使用权转让合同纠纷，不是租赁合同纠纷，一审认定案由正确。本案中双方于2017年4月4日签订《土地房屋转让合同》，约定尹洁梅、黄泽权将其名下两块土地使用权转让给悦尚公司，其后于2017年7月16日，双方又再签订《补充协议》，其中第五条约定从2018年1月1日开始，上述土地上第三人的租金由悦尚公司收取。但尹洁梅、黄泽权却一直收取第三人的租金至一审立案之日。悦尚公司的一审诉求为尹洁梅、黄泽权将其向第三人收取的自2018年1月1日至2020年6月30日的租金交还给悦尚公司，悦尚公司此主张系基于尹洁梅、黄泽权违反了《补充协议》的约定，并不是基于尹洁梅、黄泽权与第三人胡锦雄、骆世安、付日优所签订的房屋租赁合同引起的纠纷，更不是悦尚公司要求第三人直接支付租金的纠纷。同时该《补充协议》约定的租金属于法定孳息，法定孳息是主合同《土地房屋转让合同》所产生的从权利，《补充协议》是主合同《土地房屋转让合同》的一部分，因此，《补充协议》的性质是建设用地使用权转让合同，不是租赁合同。二、一审判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司自2018年1月1日起所收取第三人的租金，事实清楚，适用法律正确，应予维持，应驳回尹洁梅、黄泽权所有上诉请求。1.尹洁梅、黄泽权所主张依据《中华人民共和国物权法》第39条的规定，只约束其与第三人所签订的租赁合同之间的纠纷，并不约束悦尚公司与尹洁梅、黄泽权有关租金的约定。因建设用地使用权转让合同所产生的租金属于法定孳息，依据《中华人民共和国物权法》第116规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”从上述规定可知，租金属于法定孳息，法定孳息并不要求受让人在取得所有权的情况下才依法享有，可从双方约定租金的归属。本案中，因尹洁梅、黄泽权的原因，自2018年1月1日起至2019年8月9日悦尚公司虽无法取得房屋所有权，但悦尚公司与尹洁梅、黄泽权在《补充协议》中对该建设用地使用权转让后的租金进行了相关约定，应优先适用约定，而不是适用《中华人民共和国物权法》第39条的规定，悦尚公司未经登记过户取得所有权并不影响悦尚公司按照约定收取上述期间的租金。事实上，尹洁梅、黄泽权违反上述约定，自2018年1月1日起仍继续收取第三人租金，严重侵害悦尚公司权利，因此，尹洁梅、黄泽权应把已收取的租金归还给悦尚公司。2.如上所述，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，收取租金并不以土地登记过户取得所有权为前提，双方可自行约定租金归属。尹洁梅、黄泽权将双方约定了租金收取交割日与土地登记过户时间系同步片面理解为租金需在土地登记过户取得所有权后才能收取，严重曲解了《中华人民共和国物权法》相关规定，也与交易习惯相悖。按照一般交易习惯，土地转让后还没过户前，一般由受让人收取租金，因此，是否登记过户取得所有权并不影响双方已约定租金的归属。3.尹洁梅、黄泽权认为，从《微信记录》可知，2018年1月11日双方就涉案土地登记过户时间及收取交割日的约定达成了变更的合意，没有事实及法律依据。理由如下：有关争议悦尚公司已向鹤山市人民法院提起诉讼，鹤山市人民法院及江门市中级人民法院经过向有关土地管理部门作出调查后，作出了该土地过户到悦尚公司名下的判决，证明该微信中尹洁梅、黄泽权称：“我们卖给你的土地，是过不了户的”并非事实，悦尚公司要求悦尚公司继续履行合同的主张得到法院支持，而且根据相关的判决认定，尹洁梅、黄泽权是一直不愿意履行双方签订的《土地房屋转让合同》约定的转让土地及房屋的义务，才导致土地过户时间并原协商的时间顺延，但无论过户时间是何时，不影响双方约定从2018年1月1日起的租金由悦尚公司收取。综上，《补充协议》的性质系建设用地使用权转让合同，并不是租赁合同，一审认定案由系建设用地使用权转让合同纠纷系正确的。案涉租金属于法定孳息，双方对租金的归属进行了约定，该约定并没有违反《中华人民共和国物权法》相关规定，未经过户登记，并不影响双方已约定租金的归属。双方在合同履行过程中并没有达成变更合意，尹洁梅、黄泽权违反了按时过户的义务，也违反了双方约定，仍继续收取第三方租金。因此，一审判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司自2018年1月1日起所收取第三人的租金，事实清楚，适用法律正确，应予维持，恳请法院驳回其上诉请求。在二审法庭调查中，悦尚公司补充答辩意见如下：一、尹洁梅、黄泽权在签订合同及补充协议后，不自觉履行合同，悦尚公司才提起诉讼。尹洁梅、黄泽权刚才所提及的文件，在该诉讼中已经过审理，而且在（2018）粤07民终2735号案件（以下简称2735号案件）审理过程中，江门市中级人民法院正式去函江门鹤山两地土地管理部门的意见，争议的土地是否可以转让，回复均是可以转让过户，因此，尹洁梅、黄泽权所主张的土地过户的障碍并不存在，在2735号案件中已经作出生效判决。二、2735号案件生效后，在执行过程中有案外人主张是尹洁梅、黄泽权的隐名合伙人提出执行异议，其后又提起执行异议之诉，诉讼过程一直延续到2020年，因此导致悦尚公司无法进行开发工作，所以不可能按照原来合同约定的履行期限来执行合同，并不是悦尚公司的过错。胡锦雄、骆世安、付日优在二审中均未作陈述。悦尚公司向一审法院起诉请求：1.尹洁梅、黄泽权将其向第三人收取的自2018年1月1日至2020年6月30日的租金共710460元交还给悦尚公司；2.尹洁梅、黄泽权承担诉讼费用。一审庭审中，悦尚公司增加诉讼请求：请求尹洁梅、黄泽权返还租金710460元变更为735210元。尹洁梅、黄泽权向一审法院提出反诉诉讼请求：1.悦尚公司立即向尹洁梅、黄泽权支付变压器工料安装补偿款21万元；2.本案反诉费用由悦尚公司承担。一审法院认定事实：2017年4月4日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订《土地房屋转让合同》，合同约定甲方将其名下土地证号为鹤国用（2004）第000414号，宗地号为01××87，面积为3200.4平方米和土地号为鹤国用（2014）第000269号，宗地号44××48，面积为6400.9平方米的两块土地以及地上临时建筑物、构筑物、设施转让给乙方，两块土地总面积9601.3平方米等等。2017年7月16日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订《补充协议》，约定完成甲方名下（土地证号为鹤国用（2004）第000414号，宗地号为01××87，面积为3200.4平方米和土地号为鹤国用（2014）第000269号，宗地号44××48）土地的过户手续后，乙方必须支付甲方变压器工料安装补偿款210000元，自此变压器以及附属设备属甲方所有；甲方继续收取上述土地及房屋的租户租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起至租赁期满的租户租金由乙方收取等等。2018年7月10日，一审法院作出（2018）粤0784民初985号民事判决书，判决：被告尹洁梅、黄泽权于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告鹤山市悦尚物业管理有限公司办理相关转让手续，将鹤国用（2014）第000269号、鹤国用（2014）第××号两块土地的土地使用权过户到原告名下，权属于两被告的涉案土地上建筑物、构筑物及设施归原告所有。尹洁梅、黄泽权不服上述判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）粤07民终2735号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书中的土地于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。第三人付日优租用部分涉案土地并支付2018年2月至2020年5月租金112400元给被告；第三人胡锦雄租用部分涉案土地并支付2018年1月至2020年6月30日租金合共385040元给被告；第三人骆世安租用部分涉案土地并支付2018年1月至2020年6月租金合共312324元给被告；上述租金合共809764元。一审法院判决：一、尹洁梅、黄泽权应于判决发生法律效力之日起十日内返还悦尚公司租金735210元；二、悦尚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付尹洁梅、黄泽权变压器工料安装补偿款210000元。一审案件本诉受理费11152.10元、保全费4120元，本诉诉讼费合共15272.10元（悦尚公司已预交10904.60元、保全费4120元），由尹洁梅、黄泽权负担（悦尚公司预交的本诉受理费10904.60元、保全费4120元，一审法院予以退回；尹洁梅、黄泽权应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳本诉诉讼费15272.10元），本案减半收取反诉受理费2225元（尹洁梅、黄泽权已预交），由悦尚公司负担（尹洁梅、黄泽权预交的反诉受理费2225元，一审法院予以退回，悦尚公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳反诉受理费2225元）。二审中，悦尚公司、胡锦雄、骆世安、付日优均没有提交新证据。尹洁梅、黄泽权提交以下证据：1.民事监督案件受理通知书、民事抗诉申请书，用以证明：江门市人民检察院已受理尹洁梅、黄泽权对（2018）粤07民终2735号民事判决书的抗诉申请，涉案土地使用权转让合同是否有效需要等待江门市人民检察院民事监督结果。2.受理案件通知书、民事起诉状，用以证明：尹洁梅、黄泽权已向鹤山市人民法院起诉要求悦尚公司履行涉案合同规定的交房义务，悦尚公司是否可以履行对涉案合同效力是否恒定具有决定性影响，因此，尹洁梅、黄泽权可以行使不安抗辩权拒付租金，同时本案应等待该案最终判决结果。3.鹤山市城乡规划局《关于尹洁梅、黄泽权地块的规划意见》（鹤规函（2017）12号）、鹤山市雅瑶镇人民政府《关于拟变更地块产业布局要求意见的复函》、鹤山市发展和改革局《关于征询拟变更地块产业布局要求意见的复函》（鹤发改资函（2017）129号），用以证明：涉案地块处于鹤山市，相应的过户手续应到鹤山市有关部门办理，由于上述三份文件是由鹤山市不动产相关管理部门函复不能正常过户，合同双方因此变更了过户时间，悦尚公司最终通过诉讼方式达到过户目的。经质证，悦尚公司对尹洁梅、黄泽权上述证据认为：1.对上述证据的真实性、合法性都没有异议。2.对于证据1、2的意见，证据1尹洁梅、黄泽权是主张双方签订的土地房屋转让合同无效，但是证据2尹洁梅、黄泽权又要求悦尚公司继续履行该土地房屋转让合同，所以两份证据尹洁梅、黄泽权的主张是互相矛盾的，证据1尹洁梅、黄泽权的民事抗诉申请书的落款日期是2021年2月1日，证据2民事起诉状的落款日期是2021年2月2日，从落款日期看，尹洁梅、黄泽权已经最终确认原来双方签订的合同是有效的，从而要求悦尚公司继续履行。3.证据3是尹洁梅、黄泽权在2735号案件中提交的证据，该证据在2735号案件中已经作了审理，判决结果不支持尹洁梅、黄泽权的主张，而2735号判决已经发生法律效力。对于尹洁梅、黄泽权提交的前述证据，本院在下文中一并分析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年4月4日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订的《土地房屋转让合同》第五条约定，甲方的土地及附属物现仍在出租中，双方同意在2017年12月31日前的租金由甲方收取，2018年1月1日起的租金由乙方收取。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。悦尚公司在本案中向尹洁梅、黄泽权主张权利是基于涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》，一审法院将本案案由定为建设用地使用权转让合同纠纷，并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对尹洁梅、黄泽权的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本院分析如下：尹洁梅、黄泽权上诉主张在涉案土地过户前的租金应由尹洁梅、黄泽权收取，2018年1月至2019年7月的租金应归属于尹洁梅、黄泽权。对此本院认为，首先，涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。根据涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》的约定，尹洁梅、黄泽权收取涉案土地及房屋的租户租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起至租赁期满的租户租金由悦尚公司收取。因此，双方已对租金的归属进行了约定，即使涉案标的物未过户至悦尚公司名下，也不影响悦尚公司按照约定收取2018年1月1日起至租赁期满的租户租金。由于尹洁梅、黄泽权收取2018年2月至2020年5月涉案土地及房屋的租金合共809764元，现悦尚公司请求尹洁梅、黄泽权返还涉案租金735210元，是悦尚公司自行处分自身民事权利的行为，没有违反法律规定。其次，尹洁梅、黄泽权与悦尚公司在涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》中并没有约定悦尚公司收取涉案土地及房屋租金的前提是必须办理涉案土地的过户手续，而且尹洁梅、黄泽权在一审提交的《微信记录》亦不能证明双方已变更了《土地房屋转让合同》《补充协议》的约定，尹洁梅、黄泽权上诉主张根据其提交的《微信记录》可确认双方已变更合同约定，理据不足。再次，本院已生效的（2018）粤07民终2735号民事判决已认定涉案《土地房屋转让合同》有效，并判决尹洁梅、黄泽权协助悦尚公司办理相关转让手续，将鹤国用（2014）第000269号、鹤国用（2014）第××号两块土地的土地使用权过户到悦尚公司名下，权属于尹洁梅、黄泽权的涉案土地上建筑物、构筑物及设施归悦尚公司所有。上述判决书中的土地亦于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。尹洁梅、黄泽权在二审中提交的证据并不足以否定本院（2018）粤07民终2735号民事判决对《土地房屋转让合同》效力的认定，且上述证据对本案实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。综上，2018年1月至2019年7月的涉案租金应由悦尚公司收取。一审法院判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司租金735210元，处理正确，本院予以维持。综上所述，尹洁梅、黄泽权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11152.1元（已由尹洁梅、黄泽权预交），由尹洁梅、黄泽权负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月三日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1521号上诉人（原审被告、反诉原告）：尹洁梅，女，1962年9月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄泽权，男，1962年7月8日出生，汉族，住广东省鹤山市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤山市悦尚物业管理有限公司，住所地鹤山市雅瑶镇。法定代表人：李杰佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。原审第三人：胡锦雄，男，1979年5月1日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：骆世安，男，1972年8月3日出生，汉族，住广东省廉江市。原审第三人：付日优，男，1969年5月2日出生，汉族，住广东省英德市。上诉人尹洁梅、黄泽权因与被上诉人鹤山市悦尚物业管理有限公司（以下简称悦尚公司）、原审第三人胡锦雄、骆世安、付日优建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹洁梅、黄泽权共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司租金269577元；2.本案一、二审诉讼费均由悦尚公司承担。事实和理由：一、本案是基于租赁关系引起的纠纷，案由应为租赁合同纠纷。悦尚公司的诉讼请求为返还租金，是基于对第三人租赁合同关系提起。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第二条第1点的规定，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。悦尚公司要求尹洁梅、黄泽权交还租金是基于现时其作为涉案土地权属人与承租人之间的租赁民事法律关系提起。因此，本案的案由应当为租赁合同纠纷。二、根据物权优于债权的原则，涉案土地过户前的权属人为尹洁梅、黄泽权，尹洁梅、黄泽权收取租金合法合理。根据尹洁梅、黄泽权提交的《土地房屋转让合同》、《鹤山市不动产登记信息查询》可知，截至2019年8月9日，尹洁梅、黄泽权一直为鹤山市雅瑶镇陈山蟹泉眼土地的权属人。尹洁梅、黄泽权于2013年8月8日、2014年1月1日、2015年2月1日分别与胡锦雄、骆世安、付日优签订《土地使用权租赁合同》，胡锦雄、骆世安、付日优一直正常使用租赁物并按约向尹洁梅、黄泽权支付租金。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。尹洁梅、黄泽权作为上述土地的权属人，将土地出租收取租金是尹洁梅、黄泽权的法定物权权利。尹洁梅、黄泽权基于《中华人民共和国物权法》享有对涉案土地的物权权利，而悦尚公司现时根据合同约定要求尹洁梅、黄泽权交还租金的行为属于债权请求权。根据物权优于债权的原则，尹洁梅、黄泽权作为涉案土地的权属人有权对其所有土地享有使用收益的权利。因此，尹洁梅、黄泽权收取涉案土地及地上物2018年1月至2019年7月租金的行为合法有据。三、根据对涉案转让合同的整体理解，约定的租金收取交割日与涉案土地登记过户时间同步符合《中华人民共和国物权法》的规定，现涉案转让合同的土地过户时间与租金收取交割日已变更，悦尚公司无权收取过户前的租金。1.对涉案转让合同中关于租金收取交割日的整体理解及合同约定变更的事实。首先，根据《土地房屋转让合同》、《补充协议》的整体约定内容及《中华人民共和国物权法》规定可知，双方制定前述合同约定绝不能违反《中华人民共和国物权法》关于物权人对物权权利行使的规定，因此，合同中对租金收取的约定是基于双方办理土地登记过户的时间而约定，而根据合同原约定，双方办理完毕土地过户的时间应在2018年1月1日前。其次，根据合同约定可知，双方在2017年4月4日签订合同后两天内应当办理土地过户手续，而现时根据《鹤山市不动产登记信息查询》可知，涉案土地由于三旧改造的客观情况于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。涉案土地过户的时间已远超原双方约定的办理过户时间。因此，关于涉案土地过户的时间约定已因三旧改造的客观情况发生变更，而关于租金收取的时间应当以涉案土地实际登记至悦尚公司名下开始。2.尹洁梅、黄泽权与悦尚公司确认变更合同约定的事实。根据尹洁梅、黄泽权提交的《微信记录》可知，尹洁梅、黄泽权与悦尚公司于2018年1月11日就涉案合同约定变更达成一致，其中变更的内容包括涉案土地是否能办理过户、办理登记过户的时间、支付土地转让款的价格、土地及附属物租金收取等约定。因此，双方签订《土地房屋转让合同》及《补充协议》中关于租金收取约定是基于按照合同原约定的登记过户时间而定。因涉案土地由于客观情况无法按照合同原约定的过户时间办理，相应的租金收取交割日亦相应延期。双方在合同履行过程中，已就涉案土地登记过户时间及租金收取交割日的约定达成变更的合意，悦尚公司以合同原约定要求尹洁梅、黄泽权返还租金无事实与法律依据。3.尹洁梅、黄泽权作为涉案土地及地上物的权属人，有权收取2019年8月9日以前的租金，悦尚公司无权要求返还。根据涉案《土地使用权租赁合同》可知，尹洁梅、黄泽权分别与胡锦雄、骆世安、付日优于2013年8月8日、2014年1月1日、2015年2月1日、2015年4月25日签订前述租赁合同，又根据《鹤山市不动产登记信息查询》可知，涉案土地已于2019年8月9日才登记至悦尚公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，2019年8月9日以前，涉案租赁合同的主体为尹洁梅、黄泽权与胡锦雄、骆世安、付日优。尹洁梅、黄泽权作为涉案土地物权人基于前述租赁合同收取胡锦雄、骆世安、付日优的租金合法有据。综上，涉案土地转让合同在尹洁梅、黄泽权与悦尚公司履行过程中已实际发生变更，相应的租金收取交割日应当以涉案土地登记过户于悦尚公司时开始。悦尚公司要求尹洁梅、黄泽权返还2019年8月以前的租金无事实与法律依据。在二审法庭调查中，尹洁梅、黄泽权补充意见如下：一、涉案土地的过户形式为尹洁梅、黄泽权与悦尚公司通过签订《土地房屋转让合同》及《补充协议》约定由双方共同办理过户，本质上属于市场中的自由过户。根据约定，双方应在2018年1月1日前办理完毕土地过户，但由于涉案土地已纳入三旧改造及土地开发投资总额根本不足百分之二十五以上的客观情形导致涉案土地根本无法自由过户，因此，悦尚公司通过提起法院诉讼的方式对涉案土地强制执行过户，实际上，涉案合同中关于土地过户的形式、过户的时间及租金收取时间的约定已发生根本变更，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，涉案合同的约定不能违反《中华人民共和国物权法》关于物权人享有权利的规定，涉案土地的所有权人对土地过户前的租金享有收益权，悦尚公司收取租金的起始时间应当自涉案土地实际过户之日起计算。二、以上涉案土地已纳入三旧改造不能过户的情形，可以在2017年1月6日由鹤山市城乡规划局出具的《关于尹洁梅、黄泽权地块的规划意见》（鹤规函（2017）12号）、2017年8月10日鹤山市雅瑶镇人民政府出具的《关于拟变更地块产业布局要求意见的复函》、鹤山市发展和改革局出具的《关于征询拟变更地块产业布局要求意见的复函》（鹤发改资函（2017）129号），可以予以证明。三、根据《土地房屋转让合同》及《补充协议》可知，悦尚公司需要按约定向尹洁梅、黄泽权交付商铺及三间洋房，但悦尚公司至今未能按照约定交付，也就是说涉案土地的转让款尚未支付完毕，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，悦尚公司现时已超过合同约定的履行期未能履行，出现丧失商业信誉的行为。另外，尹洁梅、黄泽权现已向鹤山市人民法院起诉要求悦尚公司按约履行交付商铺及洋房的义务，而悦尚公司能否交付将直接影响涉案合同的效力，因此，尹洁梅、黄泽权基于悦尚公司丧失商业信誉及可能丧失履行能力的情形有权行使不安抗辩权，拒绝向悦尚公司支付租金。悦尚公司辩称，一、本案案由系建设用地使用权转让合同纠纷，不是租赁合同纠纷，一审认定案由正确。本案中双方于2017年4月4日签订《土地房屋转让合同》，约定尹洁梅、黄泽权将其名下两块土地使用权转让给悦尚公司，其后于2017年7月16日，双方又再签订《补充协议》，其中第五条约定从2018年1月1日开始，上述土地上第三人的租金由悦尚公司收取。但尹洁梅、黄泽权却一直收取第三人的租金至一审立案之日。悦尚公司的一审诉求为尹洁梅、黄泽权将其向第三人收取的自2018年1月1日至2020年6月30日的租金交还给悦尚公司，悦尚公司此主张系基于尹洁梅、黄泽权违反了《补充协议》的约定，并不是基于尹洁梅、黄泽权与第三人胡锦雄、骆世安、付日优所签订的房屋租赁合同引起的纠纷，更不是悦尚公司要求第三人直接支付租金的纠纷。同时该《补充协议》约定的租金属于法定孳息，法定孳息是主合同《土地房屋转让合同》所产生的从权利，《补充协议》是主合同《土地房屋转让合同》的一部分，因此，《补充协议》的性质是建设用地使用权转让合同，不是租赁合同。二、一审判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司自2018年1月1日起所收取第三人的租金，事实清楚，适用法律正确，应予维持，应驳回尹洁梅、黄泽权所有上诉请求。1.尹洁梅、黄泽权所主张依据《中华人民共和国物权法》第39条的规定，只约束其与第三人所签订的租赁合同之间的纠纷，并不约束悦尚公司与尹洁梅、黄泽权有关租金的约定。因建设用地使用权转让合同所产生的租金属于法定孳息，依据《中华人民共和国物权法》第116规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”从上述规定可知，租金属于法定孳息，法定孳息并不要求受让人在取得所有权的情况下才依法享有，可从双方约定租金的归属。本案中，因尹洁梅、黄泽权的原因，自2018年1月1日起至2019年8月9日悦尚公司虽无法取得房屋所有权，但悦尚公司与尹洁梅、黄泽权在《补充协议》中对该建设用地使用权转让后的租金进行了相关约定，应优先适用约定，而不是适用《中华人民共和国物权法》第39条的规定，悦尚公司未经登记过户取得所有权并不影响悦尚公司按照约定收取上述期间的租金。事实上，尹洁梅、黄泽权违反上述约定，自2018年1月1日起仍继续收取第三人租金，严重侵害悦尚公司权利，因此，尹洁梅、黄泽权应把已收取的租金归还给悦尚公司。2.如上所述，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，收取租金并不以土地登记过户取得所有权为前提，双方可自行约定租金归属。尹洁梅、黄泽权将双方约定了租金收取交割日与土地登记过户时间系同步片面理解为租金需在土地登记过户取得所有权后才能收取，严重曲解了《中华人民共和国物权法》相关规定，也与交易习惯相悖。按照一般交易习惯，土地转让后还没过户前，一般由受让人收取租金，因此，是否登记过户取得所有权并不影响双方已约定租金的归属。3.尹洁梅、黄泽权认为，从《微信记录》可知，2018年1月11日双方就涉案土地登记过户时间及收取交割日的约定达成了变更的合意，没有事实及法律依据。理由如下：有关争议悦尚公司已向鹤山市人民法院提起诉讼，鹤山市人民法院及江门市中级人民法院经过向有关土地管理部门作出调查后，作出了该土地过户到悦尚公司名下的判决，证明该微信中尹洁梅、黄泽权称：“我们卖给你的土地，是过不了户的”并非事实，悦尚公司要求悦尚公司继续履行合同的主张得到法院支持，而且根据相关的判决认定，尹洁梅、黄泽权是一直不愿意履行双方签订的《土地房屋转让合同》约定的转让土地及房屋的义务，才导致土地过户时间并原协商的时间顺延，但无论过户时间是何时，不影响双方约定从2018年1月1日起的租金由悦尚公司收取。综上，《补充协议》的性质系建设用地使用权转让合同，并不是租赁合同，一审认定案由系建设用地使用权转让合同纠纷系正确的。案涉租金属于法定孳息，双方对租金的归属进行了约定，该约定并没有违反《中华人民共和国物权法》相关规定，未经过户登记，并不影响双方已约定租金的归属。双方在合同履行过程中并没有达成变更合意，尹洁梅、黄泽权违反了按时过户的义务，也违反了双方约定，仍继续收取第三方租金。因此，一审判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司自2018年1月1日起所收取第三人的租金，事实清楚，适用法律正确，应予维持，恳请法院驳回其上诉请求。在二审法庭调查中，悦尚公司补充答辩意见如下：一、尹洁梅、黄泽权在签订合同及补充协议后，不自觉履行合同，悦尚公司才提起诉讼。尹洁梅、黄泽权刚才所提及的文件，在该诉讼中已经过审理，而且在（2018）粤07民终2735号案件（以下简称2735号案件）审理过程中，江门市中级人民法院正式去函江门鹤山两地土地管理部门的意见，争议的土地是否可以转让，回复均是可以转让过户，因此，尹洁梅、黄泽权所主张的土地过户的障碍并不存在，在2735号案件中已经作出生效判决。二、2735号案件生效后，在执行过程中有案外人主张是尹洁梅、黄泽权的隐名合伙人提出执行异议，其后又提起执行异议之诉，诉讼过程一直延续到2020年，因此导致悦尚公司无法进行开发工作，所以不可能按照原来合同约定的履行期限来执行合同，并不是悦尚公司的过错。胡锦雄、骆世安、付日优在二审中均未作陈述。悦尚公司向一审法院起诉请求：1.尹洁梅、黄泽权将其向第三人收取的自2018年1月1日至2020年6月30日的租金共710460元交还给悦尚公司；2.尹洁梅、黄泽权承担诉讼费用。一审庭审中，悦尚公司增加诉讼请求：请求尹洁梅、黄泽权返还租金710460元变更为735210元。尹洁梅、黄泽权向一审法院提出反诉诉讼请求：1.悦尚公司立即向尹洁梅、黄泽权支付变压器工料安装补偿款21万元；2.本案反诉费用由悦尚公司承担。一审法院认定事实：2017年4月4日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订《土地房屋转让合同》，合同约定甲方将其名下土地证号为鹤国用（2004）第000414号，宗地号为01××87，面积为3200.4平方米和土地号为鹤国用（2014）第000269号，宗地号44××48，面积为6400.9平方米的两块土地以及地上临时建筑物、构筑物、设施转让给乙方，两块土地总面积9601.3平方米等等。2017年7月16日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订《补充协议》，约定完成甲方名下（土地证号为鹤国用（2004）第000414号，宗地号为01××87，面积为3200.4平方米和土地号为鹤国用（2014）第000269号，宗地号44××48）土地的过户手续后，乙方必须支付甲方变压器工料安装补偿款210000元，自此变压器以及附属设备属甲方所有；甲方继续收取上述土地及房屋的租户租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起至租赁期满的租户租金由乙方收取等等。2018年7月10日，一审法院作出（2018）粤0784民初985号民事判决书，判决：被告尹洁梅、黄泽权于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告鹤山市悦尚物业管理有限公司办理相关转让手续，将鹤国用（2014）第000269号、鹤国用（2014）第××号两块土地的土地使用权过户到原告名下，权属于两被告的涉案土地上建筑物、构筑物及设施归原告所有。尹洁梅、黄泽权不服上述判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）粤07民终2735号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书中的土地于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。第三人付日优租用部分涉案土地并支付2018年2月至2020年5月租金112400元给被告；第三人胡锦雄租用部分涉案土地并支付2018年1月至2020年6月30日租金合共385040元给被告；第三人骆世安租用部分涉案土地并支付2018年1月至2020年6月租金合共312324元给被告；上述租金合共809764元。一审法院判决：一、尹洁梅、黄泽权应于判决发生法律效力之日起十日内返还悦尚公司租金735210元；二、悦尚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付尹洁梅、黄泽权变压器工料安装补偿款210000元。一审案件本诉受理费11152.10元、保全费4120元，本诉诉讼费合共15272.10元（悦尚公司已预交10904.60元、保全费4120元），由尹洁梅、黄泽权负担（悦尚公司预交的本诉受理费10904.60元、保全费4120元，一审法院予以退回；尹洁梅、黄泽权应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳本诉诉讼费15272.10元），本案减半收取反诉受理费2225元（尹洁梅、黄泽权已预交），由悦尚公司负担（尹洁梅、黄泽权预交的反诉受理费2225元，一审法院予以退回，悦尚公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳反诉受理费2225元）。二审中，悦尚公司、胡锦雄、骆世安、付日优均没有提交新证据。尹洁梅、黄泽权提交以下证据：1.民事监督案件受理通知书、民事抗诉申请书，用以证明：江门市人民检察院已受理尹洁梅、黄泽权对（2018）粤07民终2735号民事判决书的抗诉申请，涉案土地使用权转让合同是否有效需要等待江门市人民检察院民事监督结果。2.受理案件通知书、民事起诉状，用以证明：尹洁梅、黄泽权已向鹤山市人民法院起诉要求悦尚公司履行涉案合同规定的交房义务，悦尚公司是否可以履行对涉案合同效力是否恒定具有决定性影响，因此，尹洁梅、黄泽权可以行使不安抗辩权拒付租金，同时本案应等待该案最终判决结果。3.鹤山市城乡规划局《关于尹洁梅、黄泽权地块的规划意见》（鹤规函（2017）12号）、鹤山市雅瑶镇人民政府《关于拟变更地块产业布局要求意见的复函》、鹤山市发展和改革局《关于征询拟变更地块产业布局要求意见的复函》（鹤发改资函（2017）129号），用以证明：涉案地块处于鹤山市，相应的过户手续应到鹤山市有关部门办理，由于上述三份文件是由鹤山市不动产相关管理部门函复不能正常过户，合同双方因此变更了过户时间，悦尚公司最终通过诉讼方式达到过户目的。经质证，悦尚公司对尹洁梅、黄泽权上述证据认为：1.对上述证据的真实性、合法性都没有异议。2.对于证据1、2的意见，证据1尹洁梅、黄泽权是主张双方签订的土地房屋转让合同无效，但是证据2尹洁梅、黄泽权又要求悦尚公司继续履行该土地房屋转让合同，所以两份证据尹洁梅、黄泽权的主张是互相矛盾的，证据1尹洁梅、黄泽权的民事抗诉申请书的落款日期是2021年2月1日，证据2民事起诉状的落款日期是2021年2月2日，从落款日期看，尹洁梅、黄泽权已经最终确认原来双方签订的合同是有效的，从而要求悦尚公司继续履行。3.证据3是尹洁梅、黄泽权在2735号案件中提交的证据，该证据在2735号案件中已经作了审理，判决结果不支持尹洁梅、黄泽权的主张，而2735号判决已经发生法律效力。对于尹洁梅、黄泽权提交的前述证据，本院在下文中一并分析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年4月4日，黄泽权、尹洁梅（甲方）与悦尚公司（乙方）签订的《土地房屋转让合同》第五条约定，甲方的土地及附属物现仍在出租中，双方同意在2017年12月31日前的租金由甲方收取，2018年1月1日起的租金由乙方收取。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。悦尚公司在本案中向尹洁梅、黄泽权主张权利是基于涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》，一审法院将本案案由定为建设用地使用权转让合同纠纷，并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对尹洁梅、黄泽权的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本院分析如下：尹洁梅、黄泽权上诉主张在涉案土地过户前的租金应由尹洁梅、黄泽权收取，2018年1月至2019年7月的租金应归属于尹洁梅、黄泽权。对此本院认为，首先，涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。根据涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》的约定，尹洁梅、黄泽权收取涉案土地及房屋的租户租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起至租赁期满的租户租金由悦尚公司收取。因此，双方已对租金的归属进行了约定，即使涉案标的物未过户至悦尚公司名下，也不影响悦尚公司按照约定收取2018年1月1日起至租赁期满的租户租金。由于尹洁梅、黄泽权收取2018年2月至2020年5月涉案土地及房屋的租金合共809764元，现悦尚公司请求尹洁梅、黄泽权返还涉案租金735210元，是悦尚公司自行处分自身民事权利的行为，没有违反法律规定。其次，尹洁梅、黄泽权与悦尚公司在涉案《土地房屋转让合同》《补充协议》中并没有约定悦尚公司收取涉案土地及房屋租金的前提是必须办理涉案土地的过户手续，而且尹洁梅、黄泽权在一审提交的《微信记录》亦不能证明双方已变更了《土地房屋转让合同》《补充协议》的约定，尹洁梅、黄泽权上诉主张根据其提交的《微信记录》可确认双方已变更合同约定，理据不足。再次，本院已生效的（2018）粤07民终2735号民事判决已认定涉案《土地房屋转让合同》有效，并判决尹洁梅、黄泽权协助悦尚公司办理相关转让手续，将鹤国用（2014）第000269号、鹤国用（2014）第××号两块土地的土地使用权过户到悦尚公司名下，权属于尹洁梅、黄泽权的涉案土地上建筑物、构筑物及设施归悦尚公司所有。上述判决书中的土地亦于2019年8月9日登记至悦尚公司名下。尹洁梅、黄泽权在二审中提交的证据并不足以否定本院（2018）粤07民终2735号民事判决对《土地房屋转让合同》效力的认定，且上述证据对本案实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。综上，2018年1月至2019年7月的涉案租金应由悦尚公司收取。一审法院判决尹洁梅、黄泽权返还悦尚公司租金735210元，处理正确，本院予以维持。综上所述，尹洁梅、黄泽权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11152.1元（已由尹洁梅、黄泽权预交），由尹洁梅、黄泽权负担。本判决为终审判决。审判长马健文审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年六月三日法官助理李永强书记员陈月佩