山东省滕州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0481执异103号异议人（被执行人）：滕州市顺驰房地产开发有限公司。住所地：滕州市益康大道1999号。法定代表人：蔡定华，经理。委托诉讼代理人：郭灵秋，国浩律师（济南）事务所律师。申请执行人：刘学新，男，1973年10月13日出生，汉族，住滕州市。在本院执行申请执行人刘学新与被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司公司关联交易损害责任纠纷一案中，异议人滕州市顺驰房地产开发有限公司对鲁广泰枣评（鉴）字（2021）第020、024、025号、026、027、028号拟拍卖房地产询价报告书及拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人滕州市顺驰房地产开发有限公司称，一、山东广泰土地房地产评估测绘有限公司依据枣执询价88号司法评估询价函出具鲁广泰枣评（鉴）字（2021）第020、024、025号拟拍卖房地产询价报告书、山东产权交易中心鲁南分中心作出鲁南网拍（2021）088号司法网拍房产询价报告书，确定被执行的三套营业房估价结果均为单价11883元/平方米。（2018）鲁0481民初5690号民事判决中，中央公馆7号楼4号商铺的市场价值经青岛衡元德房地产评估有限公司于2019年1月10日出具司法鉴定评估报告，单价为28268元/平方米。（2019）鲁0481民初4128号民事判决中，滕州市荆河路南侧、南门里路西侧商用房市场价值，经你院委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司于2020年4月23日出具评估报告，结论为单价18022元/平方米。前述估价对象与本案执行标的同属中央公馆项目，坐落基本相同的商业区位、房屋结构、规划用途、所在层数、国有建设土地使用权期限完全相同，估价方法均采用比较法和收益法，本案估价时间在后，结果相差六千余甚至不及二分之一。估价结果显著低于案涉房产的公开市场价值，不具有客观性和真实性，严重损害异议人利益为由，不能作为网络司法拍卖的价值参考依据，应当重新询价。二、2021年3月31日，异议人收到询价报告后，以估价结果明显低于公开市场价值，在4月2日规定期限内提出书面异议，申请重新询价，贵院未予审查并继续执行。至今既未驳回申请，也未交评估机构予以书面说明，亦未告知说明情况征求异议人意见，继续推进执行程序，违反了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，应予纠正。请求立即中止以该询价报告书作为价值参考依据拍卖三套营业房的执行程序；依据法定程序，重新选定评估机构重新询价。本院查明，在执行申请执行人刘学新与被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司公司关联交易损害责任纠纷一案中，本院于2017年9月14日作出（2017）鲁0481民初5227号民事裁定书、（2017）鲁0481执保285号执行裁定书、协助执行通知书，查封被申请人滕州市顺驰房地产开发有限公司所开发的中央公馆3号楼营业房62、63、64号三套；7号楼2102、2103、2107、2007、2008、2009、2010、2014、2015、1502、1410、1416、1420、1019、1020共计15套公寓。2020年6月12日，本院作出（2017）鲁0481执保285号执行裁定书、协助执行通知书，继续查封被申请人滕州市顺驰房地产开发有限公司所开发的原中央公馆现更名为金茂嘉园小区3号楼营业房62、63、64号三套［鲁（2020）滕州市不动产权第0××8号］；7号楼2102、2103、2107、2007、2008、2009、2010、2014、2015、1502、1410、1416、1420、1019、1020共计15套公寓［鲁（2020）滕州市不动产权第0××4号］。2021年2月9日，本院作出（2021）鲁0481执425号公告，拟对上述房产进行公开拍卖，限期10日内相关权利人申报权利。2021年3月10日，本院向山东产权交易中心鲁南分中心发出枣执询价88号司法评估询价函。2021年3月23日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具鲁广泰枣评（鉴）字（2021）第020、024、025号、026、027、028号拟拍卖房地产询价报告书、山东产权交易中心鲁南分中心作出鲁南网拍（2021）088号司法网拍房产询价报告书，询价结果：询价标的物滕州市金茂嘉园小区（原中央公馆）3号楼62号、63号、64号营业房的网拍市场参考价格分别为212.36万元、201.83万元、195.04万元；7号楼2102号、2103号、2107号公寓的网拍市场参考价格分别为41.32万元、41.04万元、41.04万元。2021年3月31日，本院向被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司送达上述询价报告书。2021年4月2日，被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司以“估价结果明显低于公开市场价值”为由提出重新询价的申请。本院遂交评估机构予以书面说明。2021年4月6日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具关于《房地产询价报告异议书》的答复：“依据委托对滕州市金茂嘉园小区（原中央公馆）3号楼62号、63号、64号营业房三套、7号楼2102号、2103号、2107号公寓三套进行评估。按照《房地产估价规范》相关规定，遵循独立、客观、公正的原则进行了询价工作，程序合法、询价结果客观合理。”2021年4月9日，本院向被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司送达上述询价报告异议书的答复，对此滕州市顺驰房地产开发有限公司工作人员表示“把这个答复给公司领导汇报一下”。2021年4月19日，本院作出（2019）鲁0481执2644号之四、五、六、七、八、九执行裁定书，分别裁定拍卖被执行人滕州市顺驰房地产开发有限公司所开发的位于滕州市金茂嘉园小区（原中央公馆）3号楼62号、63号、64号营业房，7号楼2102号、2103号、2107号公寓。2021年4月20日，本院发布拍卖公告分别定于2021年5月24日至5月25日10时、2021年5月26日至5月27日10时在司法拍卖网络平台上对上述房产进行第一次公开拍卖，因无人竞买而流拍。期间，异议人滕州市顺驰房地产开发有限公司于2021年5月12日向本院邮寄执行异议申请书，请求立即中止拍卖程序，依据法定程序重新选定评估机构重新询价。2021年5月27日，异议人滕州市顺驰房地产开发有限公司向山东省高级人民法院提交执行监督申请书，以滕州市金茂嘉园小区（原中央公馆）3号楼62号、63号、64号营业房三套及7号楼2102、2103、2107号公寓三套的估价明显低于公开市场价值为由，对本院不支持重新询价的行为申请山东省高级人民法院执行监督。2021年5月28日，本院发布第二次拍卖公告。上述事实，有强制执行申请书，本院（2019）鲁0481民初597号民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书，（2019）鲁0481执2644号之四、五、六、七、八、九执行裁定书，枣执询价88号司法评估询价函、鲁广泰枣评（鉴）字（2021）第020、024、025号、026、027、028号拟拍卖房地产询价报告书、山东产权交易中心鲁南分中心作出鲁南网拍（2021）088号司法网拍房产询价报告书，执行笔录、拍卖公告等证据证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条第一款规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”第二十六条规定“当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价；当事人、利害关系人对评估报告提出的异议成立的，人民法院应当以评估机构作出的补正结果或者重新作出的评估结果为参考价。专业技术评审对评估报告未作出否定结论的，人民法院应当以该评估结果为参考价。”依据上述规定，当事人、利害关系人认为询价、评估报告具有以上情形可以提出执行异议。然而异议人认为评估价格明显低于市场价格，属于对评估结果提出异议，涉及专业技术领域，可以根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定处理。异议人在异议申请书中对滕州市金茂嘉园小区（原中央公馆）3号楼营业房三套的估价结果以及执行监督申请书中对3号楼营业房三套、7号楼公寓三套的估价结果以明显低于公开市场价值为由提出的异议，均不属于执行异议审查范围，不符合执行异议受理条件。关于异议人提出本案拍卖行为违反了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，经查，异议人收到评估报告五日内提出估价结果明显低于市场价值的书面异议后，本院按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、第二十六条规定，已交评估机构出具书面说明并向其送达，异议人亦未在合理期限内对该评估说明提出书面异议，本院于2021年4月20日以评估结果为参考价发布拍卖公告进行网络司法拍卖，程序合法。综上，异议人提出“本案进行拍卖的行为违法，严重损害异议人合法权益，立即中止拍卖、重新询价”的请求，没有事实和法律依据。因此，异议人提出的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人滕州市顺驰房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省枣庄市中级人民法院申请复议。审判长 颜 伟审判员 王奉潮审判员 张玉军二〇二一年六月十六日书记员 赵玉慧