广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初18473号原告：冯志佳，男，1974年3月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈金鑫，系广东红棉律师事务所律师。被告：许平，男，1964年10月1日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：丁芳芳，系广东德能律师事务所律师。第三人：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼，统一社会信用代码914401017082420483。法定代表人：陈振林。诉讼代表人：广州市金盛房地产开发有限公司管理人。管理人负责人：陈洁。委托诉讼代理人：陈洁、甘芷晴，分别系北京市中伦（广州）律师事务所律师、实习律师。第三人：陈振林，男，1953年5月30日出生，汉族，住广州市天河区。原告冯志佳诉被告许平、第三人广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）、陈振林执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈金鑫，被告的委托诉讼代理人丁芳芳、第三人广州市金盛房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人陈洁、甘芷晴到庭参加诉讼；第三人陈振林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告冯志佳向本院提出诉讼请求：一、判决许可执行第三人金盛公司名下位于广州市越秀区xxx路xxx号xxxx房的房屋（以下简称案涉房屋）；二、判决由被告许平或第三人金盛公司承担本案的案件受理费。事实和理由：一、许平并未在人民法院查封前签订合法的买卖合同。案涉房屋所属楼盘，系金盛公司建设的房地产。金盛公司于2005年9月30日取得该楼盘的建设工程施工许可证，按证载，金盛公司与承建单位约定2005年9月30日开始开工建设，2007年5月22日竣工。2009年5月12日，金盛公司取得广州市规划局颁发的《广州市建设工程规划验收合格证》。许平与金盛公司于2005年10月20日签订的《金宝怡庭认购书》并非合法有效的合同，不可能进行合法买卖，办理过户登记。二、许平虽提供金盛公司出具的收据，却未能提供支付126万余元的支付流水。三、许平所提供之证据，不能证明其在法院查封前，合法占有使用涉案房屋。四、退一步讲，即便许平与金盛公司房屋买卖关系成立，但许平无广州市购房资格，其双方间的合同，也属于法律或事实履行不能，许平异议主张不应得到支持。综上，原告不服本院作出的(2019)粤0106执异345号执行裁定，认为许平提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，向本院提起诉讼。被告许平辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，均不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉请。一、在法院查封案涉房屋之前，被告已与金盛公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、被告已按《金宝怡庭认购书》的约定支付全部价款。三、在法院查封案涉房屋之前，被告也已合法占有、使用该不动产。四、涉案房屋非因被告自身原因未办理过户登记。因案涉房屋在确权至金盛公司名下后即抵押给民生银行，导致金盛公司一直未履行办理过户登记的手续，因此涉案房屋未办理过户登记非被告自身的原因，被告也多次向金盛公司主张办理过户登记，金盛公司一直答复很快可以解决，该公司也确实跟多个业主办理过户登记手续，被告认为其可以处理好案涉房屋的过户手续，所以一直未起诉，直至得知法院拟拍卖涉案房屋，被告才向法院提起执行异议。五、被告是否有购房资格，不影响本案根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行。第三人金盛公司意见：2019年4月8日，广州市中级人民法院出具裁定书，裁定撤销广州市越秀区法院（2018）粤0104破申4号民事裁定以及指定广州市越秀区法院受理金盛公司的破产清算申请。2019年7月11日，广州市越秀区法院指定北京市中伦（广州）律师事务所担任管理人。管理人称担任管理人之后积极和金盛公司沟通，但是金盛公司拒绝交接相关资料，所以接管困难，目前接管没有完成。原告提出的异议的裁定书是于2019年7月1日作出，管理人接收指定的时间远晚于相关执行异议审查和执行裁定的出具时间，管理人无法核实案件相关事实及案件的真实性。金盛公司与原告请求没有直接联系，要求金盛公司承担费用没有法律依据。金盛公司在破产之前，和被告有可能存在房产交易关系，管理人无法核实，陈振林没有交付任何的账簿，管理人已向广州市越秀区法院及广州市中级人民法院报备。对于类似案件由法院根据证据判定。管理人也没有参加之前的听证异议。第三人陈振林未答辩。经审理查明：2005年10月20日，金盛公司（甲方）与许平（乙方）签订《金宝怡庭认购书》，约定许平认购广州市东山区XXX路XXX-XXX号及XXXX住楼X栋XX楼XX房（即为案涉房屋），建筑面积约为193.98平方米（最终面积以房管局测绘面积为准），认购价为1260870元；在未签订《商品房预售合同》之前，本认购书将作为正式合同等。2005年10月25日，金盛公司向出具收据一份，载明：今收到许平购中山三路“金宝怡庭”B3001房购房款1260870元。广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产查册表》显示，2010年9月20日，涉案房屋登记于金盛公司名下；登记有抵押权，抵押人为金盛公司，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，他项案号为2010登记1424723。后该房屋被广州市中级人民法院、广州市越秀区人民法院查封，后又解封。2017年4月24日，本院在审理（2015）穗天法金民初字第5956号案（冯志佳诉被告陈振林、金盛公司民间借贷纠纷一案）的过程中，依法作出财产保全的裁定，对案涉房屋进行查封。2017年10月17日，本院受理冯志佳因陈振林、金盛公司没有履行（2015）穗天法金民初字第5956号生效民事判决而提出的强制执行申请，案号为（2017）粤0106执12973号。2018年6月11日，本院发布（2017）粤0106执12973号公告，拟拍卖登记于金盛公司名下的涉案房屋。许平就此提出执行异议，经审查后，本院于2019年7月1日作出（2019）粤0106执异345号执行裁定，裁定许平的异议成立并解除对案涉房屋的查封。2019年7月12日，冯志佳不服上述裁定，向本院提起执行异议之诉，本院以（2019）粤0106民初26273号案立案受理。2019年10月28日，本院作出（2019）粤0106民初26273号一审民事裁定，裁定本案移送广州市越秀区人民法院管辖。2019年11月28日，广州市越秀区法院以执行异议之诉不属于破产专属管辖范围，应由执行法院管辖，无需移送破产受理法院为由，报请广州市中级人民法院指定管辖。2020年3月25日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民辖4号民事裁定，裁定该案由本院审理。原告主张被告未按照要求提交购房款的支付凭证，现有证据不足以证明其实际支付了购房款并提交（2019）粤0106执异345号执行裁定及（2019）粤0106执异341-345号质证笔录予以证明。被告对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对证明内容不予确认，并表示由于时间太久，无法打印相应的银行流水，但是其已提交的由金盛公司出具的收款收据，足可证明付款事实。第三人金盛公司的管理人对上述证据真实性、合法性予以确认，但同时表示由于其未完成接管，不能核对是否存在相应的水，相关的事实由法院处理。被告许平主张其在法院查封前已经合法占用案涉房屋，并提交《证明》1份（上载案涉房屋业主自购房后，装修入住每月按时交纳物业管理费和其他费用，加盖有“广州市金盛物业管理有限公司金宝怡庭管理处”字样印章，落款时间为2018年6月19日）、《收据》10张（上载内容为2016年、2018年、2019年不同月份的物管费，加盖“广州市金盛物业管理有限公司财务专用章”字样印章）、综合业务预受理登记表（载明新装固定电话及宽带，加盖有“中国电信广东广州较场西营业”字样印章，落款时间为2014年11月23日）、业务登记凭证客户联、刷卡存根、中国电信股份有限公司广州分公司业务施工单1份、广州供电局有限公司电费通知单2份、电费明细表1份、电费缴费截图、现场照片4张，证明许平在法院查封之前已合法占有、使用涉案房屋。原告对上述证据的质证意见如下：物业管理处的证明的真实性不予确认，无具体记载入住的时间，且是先盖章，再打印；其他证据，案涉房屋长期处于查封抵押的状态，如果被告是租户也可以形成缴费的通知单。第三人金盛公司表示不了解房屋的入住情况，由法院认定上述证据真实性、合法性、关联性。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告因不服(2019)粤0106执异345号执行裁定而提起本案诉讼，符合上述规定。本案争议焦点为被告是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在金盛公司名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定的根本目的在于保护已经支付全部价款并实际占用房屋，且非自身原因未办理房屋过户手续的买受人对房屋的权利。许平是否符合上述条件是本案关键，对此分析如下：首先，许平与金盛公司于案涉房屋被查封前已签订《金宝怡庭认购书》，该认购书已对双方当事人名称、标的房屋基本状况、价款等主要内容进行了约定，且约定“在未签订《商品房预售合同》之前，本认购书将作为正式合同”，足以证明许平和金盛公司达成了买卖案涉房屋的合意。其次，许平持有金盛公司出具的房屋全款的收款收据，虽无支付凭证予以佐证，但因时间久远，其辩解具有一定的合理性。而且，目前并无反证。鉴此，许平已经支付全部购房款的事实，本院予以认定。再次，根据许平提交的金宝怡庭管理处的证明、电费支付凭证、电信业务施工单等证据，足以证明其已于2017年案涉房屋被本院查封前已实际占用。最后，案涉房产登记在金盛公司名下，不能办理产权过户登记的原因是金盛公司将涉案房屋出卖给许平收取全款后又擅自设定抵押，后又涉诉导致案涉房屋被查封，以致未能办理产权过户手续，其根本原因在于金盛公司，而非许平。综上，许平属于已经支付全部价款并实际占用房屋，且非自身原因未办理房屋过户手续的买受人，其对案涉房产享有的权利足以排除本院(2017)粤0106执12973号案对案涉房屋的强制执行。因此，原告的全部诉讼请求，应予以驳回。第三人陈振林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告冯志佳的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告冯志佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  马 颖人民陪审员  何晓芬二〇二一年六月十五日法官 助理  王嘉蔚书 记 员  庞慧明黄嘉敏