上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初2599号原告：李如艳，女，1974年7月8日生，汉族，户籍地江苏省。被告：姚锐，男，1981年7月21日生，汉族，户籍地安徽省六安市。第三人：陈健，男，1969年11月12日生，汉族，住上海市宝山区宝林六村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿远，上海沪港律师事务所律师。原告李如艳与被告姚锐、第三人陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李如艳、被告姚锐、第三人陈健及其委托诉讼代理人孙鸿远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李如艳向本院提出诉讼请求：1、确认李如艳与姚锐就上海市宝山区河曲路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁关系于2020年11月6日解除；2、姚锐将系争房屋返还给李如艳；3、姚锐按照人民币(以下币种均同)15,000元/月的标准支付李如艳自2020年11月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费。事实和理由：2018年12月2日，陈健与姚锐就系争房屋签订房屋租赁合同，陈健将系争房屋出租给姚锐，租赁期限自2018年12月10日起至2021年12月9日止，后陈健将系争房屋出售给李如艳，法院亦出具调解书予以确认。系争房屋于2020年10月22日核准登记至李如艳名下。但姚锐并未按照其与陈健签订的租赁合同的约定向李如艳支付租金，经李如艳多次催讨姚锐仍未支付，故涉诉。被告姚锐辩称，不同意解除与李如艳的租赁关系，亦不同意搬离系争房屋。陈健曾向姚锐承诺过合同签订之日起一年内不出售系争房屋，但其未能遵守承诺，且陈健将系争房屋出售给李如艳并未提前告知过姚锐，姚锐对系争房屋进行了装修，如搬离系争房屋会给姚锐造成损失，在姚锐的损失未能得到合理补偿之前不同意搬离系争房屋。李如艳虽然曾于2020年11月初告知姚锐向其支付系争房屋的租金，但并未出示过房产证等相关材料。陈健与姚锐签订合同后都是与案外人陈麟协商房屋租赁事宜，姚锐已经支付了2020年3月25日之前的租金，之后的租金也只同意按照姚锐与陈健签订的合同支付给陈健，不同意向李如艳支付租金。姚锐与陈健签订合同时系争房屋是三层建筑，后因三楼系违章搭建而被拆除，陈健、陈麟曾经承诺过对姚锐进行补偿，并且按照10,000元/月的标准向姚锐收取租金。综上，不同意李如艳的全部诉讼请求。第三人陈健述称，陈健与姚锐签订租赁合同之后是由陈麟负责房屋租赁事宜。陈健并未向姚锐承诺过不出售系争房屋，未承诺过因三楼违章搭建被拆除对姚锐进行补偿，亦未承诺过按照10,000元/月的标准收取租金。关于陈健与姚锐之间的房屋租赁合同纠纷，陈健已经另行向法院提起诉讼。原告李如艳围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、民事调解书、房屋租赁合同、授权委托书及房屋交接书等。被告姚锐提交了房屋租赁合同、装修合同、录音资料、微信聊天记录、房屋交接单等。第三人陈健未提交书面证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，陈健(甲方、出租方)与姚锐(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定陈健将系争房屋出租给姚锐，建筑面积约156平方米，租赁期限自2018年12月10日起至2021年12月9日止，月租金为15,000元。2020年9月28日，本院出具(2020)沪0113民初14992号民事调解书，陈健与李如艳达成如下调解协议：陈健于2020年10月10日前协助李如艳办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至李如艳名下，过户产生的税费各自承担，李如艳支付购房款等。2020年10月22日，系争房屋核准登记至李如艳名下。李如艳与陈麟曾达成如下协议：2020年10月31日之前，系争房屋经营权归原房主陈健，包括租金收益和各种费用水电物业费等，自11月1日开始，经营权和各种费用(水电物业费)归属新业主李如艳负责。本院于2021年2月4日受理陈健诉姚锐房屋租赁合同纠纷一案【案号：(2021)沪0113民初4867号】，陈健要求姚锐支付租金等，姚锐提出反诉，要求陈健赔偿装修损失等。本院于2021年2月9日向姚锐送达本案诉讼材料。2021年5月28日，李如艳与姚锐签订房屋交接单，姚锐将系争房屋返还给李如艳。庭审中，李如艳、姚锐、陈健一致确认系争房屋原系三层建筑，后三楼因系违章搭建被拆除。李如艳另自认陈健曾按照3,000元/月的标准补偿其2020年11月之后的租金共计36,000元。庭审中，姚锐提交其与陈麟的录音资料，录音中陈麟表示：“如果她不买了，我还是按一万三收你……”姚锐表示：“……如果她不买了，我和你讲按我合同之内一万，还有一年多点嘛，你就按一万缓了之后就按一万三收，按我合同之内就按照一万收……超过合同之后续签一万三一个月，这可以的吧……”陈麟表示：“如果她不买了……”姚锐表示：“她不买了，房子还有一年七个月……你就按收到合同终止一万三一个月，这可以的吧……”陈麟表示：“可以。”姚锐另提供其与陈麟的微信聊天记录，姚锐表示：“你答应我每个月按一万算……现在怎么又这样说？”陈麟表示：“……我可没有答应你一个月1000元呦，一共8.5万按每月1.3万你可以了……差不多了，该交租了。”针对姚锐提供的录音资料与微信聊天记录，陈麟到庭确认录音资料及微信聊天记录的真实性，但陈麟表示其与姚锐未就租金变更达成一致意见。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。陈健与姚锐就系争房屋签订了房屋租赁合同，后陈键将系争房屋出售给李如艳，李如艳在房屋过户之前对于房屋租赁合同亦已知晓，根据“买卖不破租赁”的原则，陈健在房屋租赁合同中的权利义务应当由李如艳承继，姚锐应当向李如艳支付系争房屋的租金。系争房屋于2020年10月22日登记至李如艳名下，现李如艳根据其与陈健的约定主张自2020年11月1日起的租金，系当事人对自身权利的处分且与法无悖，本院予以准许。姚锐自认自2020年11月1日起未向李如艳支付过租金，李如艳已经告知过姚锐系争房屋已经登记至李如艳名下并要求姚锐向其支付租金，但姚锐至今未向李如艳支付租金，现李如艳要求解除与姚锐的租赁关系合法有据，鉴于姚锐已于2021年2月9日签收本案诉讼材料，本院确认李如艳与姚锐就系争房屋之间的租赁关系于2021年2月9日解除。鉴于姚锐已经将系争房屋返还给李如艳，双方并签署了房屋交接单，李如艳亦不再要求在本案中处理房屋返还问题，故关于房屋返还问题本案中不再处理。关于系争房屋的租金支付标准。根据合同约定，系争房屋的月租金为15,000元。虽然房屋租赁合同中约定的租赁面积为156平方米，但李如艳、姚锐、陈健均确认系争房屋在姚锐承租时系三层建筑。三楼虽系违章建筑，但不可否认的是，房屋租赁合同双方在缔约时已经考虑到了三楼的使用价值，客观上亦对租金标准的确定产生了影响，现三楼已经被拆除，故本院酌情确定姚锐按照12,000元/月的标准支付李如艳自2020年11月1日起至2021年2月9日止的租金，并按照12,000元/月的标准支付李如艳自2021年2月10日起至2021年5月28日止的占有使用费，共计83,200元。关于姚锐与陈健之间的纠纷，鉴于陈健已经另案提起诉讼，姚锐亦提起反诉，双方可在另案中处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第六条，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、原告李如艳与被告姚锐就上海市宝山区河曲路XXX号房屋建立的租赁关系于2021年2月9日解除；二、被告姚锐于本判决生效之日起十日内按照12,000元/月的标准支付原告李如艳自2020年11月1日起至2021年5月28日止的租金及房屋占有使用费，共计83,200元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计150元，由被告姚锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉法官助理 杨 丽书 记 员 杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。