北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初11485号原告：王晓慧，女，1987年10月2日出生，蒙古族，住北京市昌平区。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1964年11月16日出生，汉族，该公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告王晓慧诉被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓慧，被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚，被告保障房公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓慧提出诉讼请求：1.判令保障房公司、汇超公司赔偿原告租房损失32926元（其中服务费2800元、租金30169元，自2019年10月15日起至2020年7月4日至止）；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2018年4月13日，原告与被告保障房公司、汇超公司签订《北京市商品房认购书（共有产权住房）》，认购由被告保障房公司、汇超公司所开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的xxx号房，原告于认购当日向保障房公司支付了定金10万元。2018年4月24日，原告与被告签订《北京市共有产权住房预售合同草稿》（下称“预售合同草稿”），并向保障房公司缴纳购房首付款189760元，保障房公司为原告开具购房款收据金额为289760元。2018年9月16日，原告与保障房公司、汇超公司签订了《北京市共有产权住房预售合同》（下称“预售合同”）。根据合同约定，原告向被告保障房公司、汇超公司购买位于北京市昌平区绿海家园项目中的10号楼2单元2003号房，购房总价款1409760元。被告保障房公司、汇超公司应于2019年10月15日前向原告交付房屋。2019年4月17日，中国建设银行北京昌平支行根据《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（下称“公积金贷款合同”）约定，向被告保障房公司划付购房款1120000元，至此原告已经按照预售合同约定履行了全部付款义务。被告保障房公司、汇超公司未能按照预售合同约定于2019年10月15日向原告交付房屋。经原告及其他业主多次维权，被告保障房公司、汇超公司于2020年6月22日通知原告房屋具备交付条件，可于2020年7月4日办理交付手续。当日原告签署《房屋交接验收单》并办理了房屋交接手续。2020年7月24日，保障房公司向原告交付了购房发票。原告认为，预售合同依法成立、合法有效，各方应切实履行。二被告未能按约定向原告交付房屋，属于违约行为，应承担违约责任。根据法律规定，被告在预售合同签订当日，未给予原告足够时间阅读预售合同及其补充协议，且未提示并向原告说明《补充协议》第12条逾期交房违约金格式条款的内容；同时，根据预售合同第27条约定，补充协议中含有的排除或限制乙方（即原告）权利的内容无效，仍以预售合同约定为准，故《补充协议》逾期交房违约金格式条款不能成为合同内容，逾期交房违约金应按预售合同约定执行。望法院查明事实，判如所请。被告汇超公司辩称：不同意原告的诉讼请求，汇超公司一直在积极促进房屋交付条件的实现，且2020年6月30日起已经具备交房条件，开始办理交房手续，案涉房屋现已可以交付。一、汇超公司逾期交房并非自身过错，而是主要有以下原因：1.政策不断调整，案涉房屋由两限房改为自住型商品房，后又改为共有产权房；2.2019年10月1日国庆阅兵导致不能施工而停工；3.2019年3月两会期间停工；4.2020年1月下旬因疫情影响不能施工；5.施工期间，旧县村民多次因回迁房问题阻挠施工，属于突发事件。二、合同第15页第12条约定了逾期交房责任，《补充协议》对合同第十二条补充约定：甲方每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金。三、被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知的方式告知原告逾期交房的事实。综上，汇超公司认为逾期交房并非自身原因导致，且已经尽到了通知义务，双方应按合同履行，且目前已经办理交房手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告保障房公司答辩称，一、保障房公司不应承担违约责任。1.保障房公司虽是《北京市共有产权住房预售合同》的一方当事人，但没有承担逾期交房违约责任的约定。2.本案纠纷因汇超公司逾期交房产生，故汇超公司应承担逾期交房的违约责任。二、关于违约金，1.因《北京市共有产权住房预售合同》已经确定了违约责任的具体赔偿标准，各方当事人应予以遵守。2.如需调整，应由汇超公司与原告协商，或者法院依据事实进行确认。如汇超公司与原告协商一致，保障房公司没有异议。综上，请求法院驳回原告对保障房公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，汇超公司（出卖人1）、保障房公司（出卖人2）与王晓慧（认购人）签订《北京市商品房认购书（共有产权住房）》（以下简称认购书），认购书约定，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的第xxx号房，建筑面积78.32平方米，总房价款1409760元；认购人选择公积金贷款方式付款，签订《北京市共有产权住房预售合同》草稿当日，认购人向出卖人2支付购房款289760元（含定金），其余房价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付；认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人2支付认购定金10万元。认购书还对各方其他权利义务进行了约定。2018年9月16日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与王晓慧（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园10#住宅楼xxx，房屋建筑面积78.32平方米；总价款人民币1409760元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权住房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第111页第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”第119页第37条解释规则中约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。以上合同签订后，王晓慧按约定支付了全部购房款，共计1409760元。此后，汇超公司未能按合同约定交付房屋，直至2020年6月，汇超公司向王晓慧发送了《绿海家园入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。王晓慧于当日办理了收房手续。另，王晓慧提交租赁合同、服务费发票、资金支付截图、估价技术报告、租赁信息截图、租金计算表，主张因被告逾期交房，自己租房产生的租金及中介服务费损失。汇超公司对以上证据不予认可，认为前述证据涉及的小区并非绿海家园小区同等地段同等户型。保障房公司表示评估技术报告真实性认可，但系针对房屋售价，对其他证据意见为真实性及关联性由法院核实。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的《北京市商品房认购书（共有产权住房）》、《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及补充协议、购房收据及发票、入住通知书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首先，针对逾期交房违约金的计算标准双方原本约定系日万分之二还是日万分之零点三。本院认为，按照合同明确载明的内容来看，预售合同中对于逾期交房的约定在第15页第十二条，该条载明“除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照第2种方式处理”，而第2种方式载明的系“详见补充协议”。故此，双方原本的约定事宜应当在补充协议中寻找对应条款，而非原告主张的第15页及第16页载明的内容。补充协议中第111页，对合同第十二条的补充约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”故此，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。其次，日万分之零点三的约定是否属于含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利的内容，从而属于《预售合同》第27条约定的情形。本院认为，针对违约金标准的约定系双方真实意思表示，并未排除购房人主张逾期交房违约金的权利，故不属于排除乙方权利的情形。如果购房人认为该标准约定过低，可以依据法律规定，主张法院调整违约责任至实际损失。违约责任的立法本意系填平守约方因违约行为而造成的合理预期损失，预先的约定系各方对违约损失的估计，由于预估难免存在偏差，故此法律赋予双方锚定实际损失从而主张法院予以调整的权利，故此日万分之零点三的约定亦不属于不合理减轻甲方责任的约定。综上，补充协议第12条约定并不属于预售合同第27条载明的情形，原告不能据此主张使用日万分之二标准，但可以主张法院对过低的违约金约定予以调整。最后，原告认为日万分之零点三的标准约定过低，且主张其租房的损失，对于其自身实际损失的金额问题，依据“谁主张谁举证”的原则，应当由原告举证。原告提交的评估报告第50页-51页显示旧县共有产权房与其他社区在“社区成熟度、环境质量、公共配套设施”等方面存在明显差异，该报告不能证明原告所提交的租赁截图信息金额可适用于绿海家园小区的租金标准，故本院不予采纳。原告提交的租房证据涉及的房屋并非绿海家园，亦非绿海家园同等地段小区，故本院不予采纳。另，中介费用并非必然产生，本院不予支持。针对逾期交房给原告造成的合理预期损失，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定王晓慧的逾期交房违约金按日万分之零点六标准计算。逾期交房违约金的计算期间应当自约定的交房日次日起算至入住通知书载明的日期为止，即自2019年10月16日起至2020年7月4日，以总房款为基数，经核算总金额为22246元，对于原告主张的超出前述金额的违约金及租房损失本院不予支持。对于汇超公司公司的相关意见，本院不予采纳。关于王晓慧要求保障房公司承担连带责任的主张，本院认为不存在合同约定，亦不存在法律依据，故此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付王晓慧逾期交房违约金22246元；二、驳回王晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费312元，由王晓慧负担134元（已交纳）；由北京汇超房地产开发有限公司负担178元，于本判决生效之日7日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 旭二〇二一年六月三十日书记员 方琳靖