广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6889号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁金容，女，1958年2月5日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文凯，广东仲衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍丽银，女，1953年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄夏文，广东百健律师事务所律师。上诉人梁金容因与被上诉人伍丽银房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。梁金容上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人赔偿房屋差价损失245760元（计算方式为涉案房屋差价损失307200×80％=245760，即要求改判部分为61440元）；2.改判上诉人无须向被上诉人支付2017年6月21日至2019年9月10日的占有使用费62427元及无须支付2019年9月11日后所产生的占有使用费；3.改判一审本诉受理费6425元、反诉受理费1334元、评估费7684元均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定房屋买卖合同无效所致差价损失的过错责任比例错误，属于认定事实不清，适用法律错误，房屋差价损失的过错责任承担比例应依法进行调整。首先，根据《全国法院民商事会议纪要》第三十二条，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。从上诉人与被上诉人纠纷的起源来看，被上诉人作为不诚信的当事人，在出卖房屋多年后径行反悔，多次启动诉讼，通过诉讼途径主张合同无效，追求的是当下房价上涨涉案房屋价值增值的利益，将来涉案房屋所在城中村征收拆迁带来的潜在巨大利益，被上诉人明显因合同无效而获益。一审法院酌定双方承担的涉案房屋差价损失比例，有失偏颇，未充分考虑被上诉人主观恶意程度及获益的情况。其次，从上诉人与被上诉人之间对合同无效的过错程度来看，两级法院【（2015）穗番法民三初字第638号、（2016）粤01民终13901号民事判决书】已对双方的过错承担进行了详细分析论述，认为被上诉人应承担买卖行为无效的主要过错责任，上诉人承担次要责任。然而一审法院罔顾被上诉人因合同无效而违法获益的事实，酌定被上诉人承担差价60％的过错责任，上诉人承担40％过错责任，该过错责任比例分担明显不当，实则是变相鼓励不诚信的当事人通过主张合同无效来获益，上诉人认为应根据诚实信用原则和日常生活经验并结合上述纠纷缘起，主观恶意程度及获利情况，将双方过错责任比例进行调整，由被上诉人承担涉案房屋买卖行为无效所致差价损失80％的过错责任，由上诉人承担20%的过错责任，故此才能平衡双方利益，实现社会效果和法律效果的统一。二、上诉人占用涉案房屋并非无因使用，一审法院判决上诉人向被上诉人支付自2017年6月21日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，系事实认定错误，造成双方利益失衡。第一，原生效判决未对涉案房屋价值上涨的利益损失进行处理，在该部分房屋价值上涨差价未得到受偿前，上诉人占有使用涉案房屋并非无因使用。第二，上诉人至今仍占用涉案房屋是因为被上诉人没有履行生效判决，上诉人通过（2016）粤01民终13901号民事判决书申请强制执行，但至今仍未收到执行款，被上诉人怠于履行生效法律文书确定的义务，作为后履行的上诉人，行使先履行抗辩权，未交付涉案房屋给被上诉人在情理之中，上诉人占有使用涉案房屋属于有权占有。第三，涉案房屋返还后，被上诉人通过合同无效获取了比合同有效更大的经济利益，不予支持被上诉人占有使用费能更好的兼顾双方当事人利益，有利于双方纠纷的妥善解决。综上，恳请二审法院综合考虑涉案房屋升值的情况和利益归属，双方对合同无效的过错程度，重点考虑被上诉人对无效的过错责任以及明显利用合同无效获取非法利益等因素，根据诚实信用原则，兼顾双方利益，定纷止争，作出公正的裁判。伍丽银辩称：原审法院审理事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉人全部上诉请求。梁金容向一审法院提出本诉诉讼请求：1.判令伍丽银向梁金容赔偿涉讼房屋房价上升损失339500元；2.判令伍丽银向梁金容支付评估费2145元；3.本案诉讼费、评估费等所有相关费用由伍丽银承担。伍丽银提出反诉诉讼请求：1.请求判令梁金容向伍丽银按过错50%承担2003年11月1日至2017年5月20日的房屋占用费（按平均每平方米10元计算为10元×85.18×163个月×50%=69422元）；2.请求判令梁金容向伍丽银支付2017年5月21日起至将房屋交还至伍丽银之日止的房屋占用费（按每平方米23元计算，具体以评估报告为准，暂计至2019年6月21日为48978.5元）；3.本案所有诉讼费用、评估费用由梁金容承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于原x（现地址为广州市番禺区x），权属人登记为伍丽银。该房屋为混合二层建筑，建筑面积为85.18平方米，用地面积为57平方米。2003年10月30日，梁金容（买方）与伍丽银（卖方）签订《交易合同书》一份，约定：伍丽银将涉讼房屋转卖给梁金容，成交价为100000元；目前由于该房屋的房产证暂时不能转名，卖方伍丽银包括其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续等。今后，转户的一切手续费用伍丽银不用付款；由2003年10月30日起成交，成交前的一切责任由前业主方负责，成交后一切使用权利及义务均由新业主负责；等等。2015年6月10日，伍丽银向一审法院提起（2015）穗番法民三初字第638号民事诉讼，要求确认《交易合同书》无效，梁金容向其返还涉讼房屋。一审法院经审理后认为，《交易合同书》无效，伍丽银明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁金容明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担己方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失，伍丽银应按过错程度赔偿对梁金容造成的房价上升的损失。但鉴于梁金容在该案中既未提出反诉，亦未申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，其损失的数额无法确定，故未在该案就梁金容的损失问题一并进行处理。该案判决确认《交易合同书》无效，梁金容应于该判决生效之日起六个月内将涉讼房屋归还伍丽银，伍丽银应于判决生效之日起十五日内向梁金容返还10万元购房款。判后，梁金容不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后以（2016）粤01民终13901号民事判决驳回上诉、维持原判，该判决于2016年12月20日发生法律效力。诉讼中，因双方对涉讼房屋的差价损失、房屋占用费的金额存在较大争议，伍丽银申请司法评估。其中，广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GFP19090489号），评估结论为：涉讼房屋于2015年6月10日的房地合一价值为407200元；该房屋于2016年12月20日的房地合一价值为439500元。另，广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》[穗安价（估）字（2019）PF216号]，评估结论为：比准平均月租金为27.49元/㎡•月；涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》所示，涉讼房屋于2015年6月10日[伍丽银提起（2015）穗番法民三初字第638号案诉讼之日]的房地合一价值为407200元，而由于评估时的条件限制，不能分别单独评估地上建筑物的市场价值与土地的市场价值，结合涉讼房屋所在地区的实际情况，涉讼房屋的差价损失应为307200元（407200元-100000元）。（2015）穗番法民三初字第638号案已对双方当事人的过错程度进行了详细分析论述，由伍丽银承担买卖行为无效的主要过错责任，由梁金容承担次要责任，而广州市中级人民法院法院经审理后对该判决亦予以维持。由此，结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考量，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定由伍丽银承担涉讼房屋买卖行为无效所致差价损失60%的过错责任，由梁金容承担40%的过错责任。因此，伍丽银应向梁金容赔偿的房屋差价损失为184320元（307200元×60%）。关于伍丽银主张的占有使用费问题。因生效判决所确定梁金容搬离涉讼房屋期限届满之日（2017年6月20日）前，梁金容占用涉讼房屋并非无因使用，故伍丽银所主张2017年6月20日前的占用费不应纳入其损失范围。但自2017年6月21日起，梁金容占用涉讼房屋无据，应向伍丽银支付占用费。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》所示，涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。而自2019年9月11日的占用费，梁金容应以27.49元/㎡•月的标准向伍丽银计付至腾空返还涉讼房屋之日止。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、伍丽银应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁金容赔偿房屋差价损失184320元；二、梁金容应向伍丽银支付自2017年6月21日起至其将位于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋返还伍丽银管业之日止的占有使用费（2017年6月21日至2019年9月10日的占有使用费为62427元，2019年9月11日起的占有使用费按27.49元/㎡•月的标准计至清偿之日止；其中本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费应于本判决生效之日起的七天内支付，之后产生的各月占有使用费应分别于次月1日前付清）；三、驳回梁金容的其余本诉诉讼请求。四、驳回伍丽银的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6425元，由梁金容负担2396元，由伍丽银负担4029元；反诉受理费1334元，由梁金容负担680元，由伍丽银负担654元；评估费7684元，由梁金容负担3450元，由伍丽银负担4234元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人主张差价损失责任分担比例不当，经查，一审结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考虑按6：4比例分担，符合公平原则，并无不当，予以维持；生效判决已确定梁金容应限期腾空搬迁，其于2017年6月21日起已无权占用涉案房屋，一审判令其应按租金评估价支付占用费并无不当。梁金容辩称伍丽银未付房屋上涨差价而有权不搬的意见依据不足且与生效判决相矛盾；其辩称伍丽银未履行10万元执行款亦与查明事实不符。综上，上诉人的上诉意见，理据不足，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2769.34元，由梁金容负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月十六日书记员 钟丹霞王日平