山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2021）晋1002民初1227号原告：山西尧信融资再担保有限公司。住所地，临汾经济技术开发区河汾路西大街城投大厦12层。统一社会信用代码：911410007963732073（1-1）。法定代表人：刘俊职务：董事长。委托代理人：李轩，男，山西尧信融资再担保有限公司员工。委托代理人：张弘枚，女，山西尧信融资再担保有限公司员工。被告:临汾经济开发区五条人糖水铺。经营场所：临汾开发区河汾路五洲国际广场S118b号。统一社会信用代码：92141000MAOKGU0209.经营者：张超龙。被告：张超龙，男，汉族，1989年8月24日出生，住太原市万柏林区.二被告共同委托代理人：李学军，山西律动律师事务所律师。张增辉，山西律动律师事务所律师。第三人：临汾五洲城建开发有限公司，住所地，临汾市经济技术开发区河汾路中段。统一社会信用代码：91141000734019704J（1-1）。法定代表人：宣新民职务：总经理。第三人：临汾五洲购物广场有限公司，住所地，临汾开发区河汾路中段。统一社会信用代码：91141000MA0GRD0UXQ。法定代表人：刘旺旺职务：运营经理。第三人共同委托代理人：李华明，山西华尧律师事务律师。原告山西尧信融资再担保有限公司与被告临汾经济开发区五条人糖水铺（以下简称五条人糖水铺）、张超龙，第三人临汾五洲城建开发有限公司（以下简称五洲城建公司）、临汾五洲购物广场有限公司（以下简称五洲购物广场）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张弘枚，被告五条人糖水铺经营者张超龙及二被告共同委托代理人李学军，第三人五洲城建公司、五洲购物广场共同委托代理人李华明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告、第二被告按照《租赁合同》约定的租金支付标准及时间向原告支付房屋租金，同时偿还原告截止至2020年12月31日止的房屋租金暂计261324元及违约金（按照应付租金30%计算）；2、二被告承担诉讼费，保全费等实现债权的全部费用。事实和理由：2019年3月7日，被告张超龙与临汾五洲购物广场有限公司签署《租赁合同》约定：五洲购物广场有限公司与产权人临汾五洲城建开发有限公司订有合同，享有商场的承租权、使用权、经营管理权和收益权及根据购物广场经营模式进行部分场地的转租权。被告张超龙承租位于五洲国际广场1层，铺位号为S118b,面积204㎡的商铺用于经营临汾经济开发区五条人糖水铺，租金支付标准：第1-3年：3.5元/天/㎡，第4-5年：4元/天/㎡，租金支付方式：押一付三，租赁期限自2019年4月1日始至2024年3月31日止。2019年12月30日，产权人临汾五洲城建开发有限公司与原告签订《以物抵债协议》约定：自以物抵债协议签订之日起临汾五洲城建开发有限公司将其开发的五洲国际广场项目S3商铺1-2层抵债给原告，并积极配合原告办理交接手续。2019年12月31日，产权人临汾五洲城建开发有限公司与原告签订《以物抵债协议之补充协议》约定，城建公司最迟于2020年9月30日之前配合原告办理过户和登记手续。故自2020年1月1日起，原告取得上述商铺的所有权，有权要求被告依照《租赁合同》的约定向原告支付租金，随后五洲购物广场有限公司与原告共同召开《告知会》，宣布原告为五洲国际广场S3商铺的所有权人，并通知各商铺与五洲购物广场办理移交工作，且原告多次向被告发出《告知函》，要求被告向原告支付租金，且给予了被告足够的宽限期，但被告均拒绝支付。原告提供的证据：第一组：1、《租赁合同书》，2、《以物抵债协议》，3、《以物抵债协议之补充协议》。证明山西尧信融资再担保有限公司于2019年12月30日取得该商铺所有权，原告有权对被告按《租赁合同》约定收取租金的事实；第二组：《告知函》，证明原告向二被告多次通知按原租赁合同继续履行义务。被告五条人糖水铺、张超龙辩称，原告不具备本案的原告资格，因为目前被告承租的房屋及周边房屋及写字楼已经被临汾市住建局查封，经被告了解五洲城建公司开发的本案目标房屋既没有规划手续，也没有消防手续，更没有竣工验收手续，五洲城建公司用于抵顶债务的建筑物应当属于在建工程，根本不具备使用、出租或者抵债等一系列的能力或者功能，我方认为以物抵债的协议应当属于无效的协议，所以我方认为原告不具备本案诉讼主体资格。假设原告享有合法的物权，原告的诉求也不符合客观事实和现有的该地段的租赁水平，理由为，与被告店面相邻的店面日租金为1.2至1.45元之间，但被告每平米每天3.5元至4元的租金，事实上五洲购物广场开业以来很少经营不善，整体商铺的水平远低于合同约定价，目前五洲购物广场收取租金水平大概在百分之三十至百分之五十之间。被告之所以和五洲国际广场签订合同经营，是因为五洲购物广场负责人口头承诺被告饭店门口南北路不通之前不收取租金，被告五条人糖水铺或者张超龙是与五洲购物广场签订房屋租赁协议，但是与原告签订抵账协议的却是五洲城建开发公司，现在实际物权人到底是谁，法庭应当予以查清。无论物权属于谁，被告五条人糖水铺同意与五洲购物广场其他商户相同的租金水平承租本案涉及的商铺。二被告提供的证据：与原告提供的《租赁合同书》相同。第三人五洲城建公司述称，本案是租赁合同，五洲城建公司虽然是本案诉争房产原产权人，但并不是与被告存在租赁合同关系的当事人，按照合同的相对性，五洲城建公司不应当列为本案第三人。至于抵账协议是否有效，与本案也没有直接关系，与五洲城建公司没有关联。第三人五洲购物广场述称，五洲购物广场作为租赁合同的一方，其权利和义务已经由原告承接，对以后的权利义务不再承担任何责任，也不应当成为本案的第三人。被告所说的租金问题是商业判断问题，租金是市场形成的，不具有强制性，即使客观上存在高低也是市场原因造成的，也是常见的。被告所说的口头承诺，代理人不知情，公司也没有单独就这个事实和我交代过。第三人五洲城建公司、五洲购物广场未提供证据。经审理查明，第三人五洲城建公司开发建设了五洲国际广场项目，五洲购物广场基于与五洲城建公司的协议，享有对五洲国际广场的承租权、使用权、经营管理权和收益权及部分场地的转租权。2019年3月7日，被告张超龙与临汾五洲购物广场有限公司签订《租赁合同书》一份，约定五条人糖水铺承租位于五洲国际广场一层商铺经营，铺位号为S118b,面积为204平方米，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日，第1-3年租金为每天每平方米3.5元，第4-5年租金为每天每平方米4元。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。在租赁期间，被告张超龙没有交纳过租赁费。2019年12月30日，原告与五洲城建公司签订《以物抵债协议》一份，约定五洲城建公司自愿以其开发的五洲国际广场项目S3商铺1-2层，建筑面积4629.65平方米代临汾市热力供应有限公司偿还欠原告的债务。2020年8月10日及11月25日原告向二被告发出告知函，告知二被告原告取得被告承租商铺的所有权，要求被告将2020年1月1日之后的租金支付给原告。由于被告一直未支付租金，原告遂提起诉讼。庭审中，被告主张所承租的建筑商铺没有相关规划及消防验收手续，属于在建项目，原告与五洲城建公司签订的协议属无效协议，原告不具备诉讼主体资格。即使原告具备主体资格，其主张的租金与被告相邻店面的租金相比明显较高，有失公平。且五洲购物广场口头承诺被告饭店门口南北路不通之前不收取租金，该道路南北贯通是在2020年6月，双方约定的房租应当于2020年6月起算，同时应与周围其他商铺的租金标准相同计算。原告及第三人对被告关于五洲购物广场承诺减免租金的主张均不予认可，被告未提供相关证据。由于原告委托代理人的代理权限为一般代理，法庭调解无法进行。以上为本案事实。C的本院认为，五洲城建公司基于开发建设的五洲国际广场项目，而对五洲国际广场享有相应的占有、使用、收益权。五洲购物广场基于与五洲城建公司的约定，享有五洲国际广场的承租权、使用权、经营管理权和收益权及根据购物广场经营模式进行部分场地的转租权。五洲购物广场与被告张超龙签订的《租赁合同书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，本院予以确认。2019年12月31日原告与五洲城建公司签订《以物抵债协议》及补充协议，取得五洲国际广场项目S3商铺1-2层的占有使用收益权。被告所租赁的商铺位于原告与五洲城建公司签订《以物抵债协议》中约定的范围内，且原告于2020年8月及11月通知被告自2020年1月1日起按原租赁协议约定向原告交纳租赁费，被告未向原告提出异议，因此二被告应按原租赁协议约定自2020年1月1日起向原告交纳租赁费。关于涉案建筑是否具备相关规划手续、消防手续，属于相关城建规划行政行为规范的范畴，不影响本案租赁合同的效力。故对被告主张本案所涉房屋没有相关规划手续、消防手续，属于在建项目，不具备使用、出租功能，原告不具备诉讼主体资格一节，本院不予支持。对于被告主张租金较高的问题，因租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不存在威胁、欺诈的情形；且其他商铺的租金也不具备强制性、标准性、同一性；关于二被告主张五洲购物广场负责人口头承诺被告饭店门口南北路不通之前不收取租金一节，因原告及第三人对该情节均未认可，二被告未提供相关证据，本院对二被告该主张亦不予支持。故二被告应按协议约定的每天每平方米3.5元的标准向原告支付截止至2020年12月31日的租金共计261324元。原《租赁合同书》约定，若被告未能按合同约定缴付租金及其他费用的，应按所欠缴付租金及其他费用总额的千分之二按日计算交纳违约金，原告现要求被告按所欠租金的30%承担违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，判决如下：被告临汾经济开发区五条人糖水铺、张超龙在判决生效后二十日内支付原告山西尧信融资再担保有限公司租赁费261324元，并承担违约金。违约金按所欠租金261324元的30%计算。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，诉讼保全费1826.62元，由被告临汾经济开发区五条人糖水铺、张超龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审判长 张安仓人民陪审员 李青青人民陪审员 郑文华二○二一年六月七日书记员 郭世丽