贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初1816号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园4号楼3楼。法定代表人：唐新发，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：夏绪疆，男，该公司行政部经理。被告：靳佳，女，1984年2月8日出生，汉族，河南省新乡市，户籍地河南省新乡市凤泉区，现住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联超市）与被告靳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华联超市的委托诉讼代理人夏绪疆到庭参加诉讼，被告靳佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告华联超市向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的商铺租赁合同，被告立即腾空并搬离其租赁原告的位于铜仁市碧江区，并将该商铺返还给原告；2、判令被告支付原告租金及管理费（租金按照每月2000元、管理费按照每月50元计算，自2020年4月20日起计算至被告将租赁的商铺腾空并返还给原告之日止，暂计至2021年4月19日租金为25000元，管理费为600元）；3、判令被告支付原告违约金7500元（25000×30%＝7500元）；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。以上合计金额为：25000＋600＋7＋500＝33100元。事实及理由：2019年11月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于铜仁市碧江区租给被告经营使用，合同约定租期12个月，租金2000元／月，卫生管理费50元／月。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，将案涉商铺交给被告使用，但被告在经营过程中未能按照合同约定支付租金，其租金只支付至2020年4月19日，后续租金至今未支付。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述请求。被告靳佳未到庭参加诉讼，未提交答辩意见，亦未向本院提交证据材料。经审理，本院查明事实如下：2019年11月1日，原告华联超市作为甲方（出租方）与乙方（承租方）靳佳签订《华联玛客超市商铺租赁合同》（编号：HLJFQ13），约定以下内容：甲方提供给乙方的商铺位于华联玛客超市北门店商场租赁位置为HLJFQ13号，商铺租赁总面积40㎡，实用面积31㎡，公摊面积9㎡；租赁期限共计12个月，自2019年11月20日起至2020年11月19日止；乙方经营范围为粗布家纺，乙方不得超出经营范围进行经营，如乙方需变更经营项目时，须提前一个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意及双方签订补充协议后方可实施，否则作违约处理；乙方预付三个月的租金6000元给甲方；按季度交付租金，租金按50元/㎡计算，月租金为2000元/月，季度租金为6000元/季度，年租金为24000元/年；乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方新签合同必须先给甲方把保证金、首次交纳租金、物业卫生费等各项费交清之后，乙方才可以进场装修；租金从第二年开始逐年递增10%；签订合同之日，乙方向甲方交纳一个月的租金（2000元作为定金），商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还乙方；乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付1.2元/㎡×40㎡=50元物业管理费；如乙方未经甲方同意，中途擅自退租，乙方应按合同总租金额的20%向甲方支付违约金，且乙方所交保证金甲方不予退换，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还，室内装修及内部设施归甲方所有；租赁期满，或者任何原因解除、终止合同的，乙方在期满或者解除、终止本合同后三日内交还商铺，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的延误金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的一切其他损失。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同尾页落款处加盖了甲方公章，乙方靳佳签字并捺印。合同签订后，原告华联超市将案涉商铺交付给被告靳佳经营使用。被告靳佳于2019年11月3日向原告交纳4150元（2019年11月20日至2020年1月19日2个月租金4000元及3个月物业服务费150元），于2020年4月14日交纳4100元（2020年1月20日至2020年4月19日3个月的租金，因疫情免租1个月，实收2个月租金4000元，物业服务费100元）。案涉租赁合同期限届满后，双方未续签合同，被告靳佳至今仍占有使用案涉商铺，其未向原告华联超市交纳2020年4月20日之后产生的租金及物业服务费。以上事实，有原告陈述及其提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、身份证复印件、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《华联玛客超市商铺租赁合同》、收据、微信截图在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《华联玛客超市商铺租赁合同》是否合法有效；2、原告是否有权行使合同解除权；3、被告是否尚欠原告租金及物业服务费，原告主张的欠款金额及对违约金部分是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。案涉商铺系经批准建设的合法建筑，本案原告华联超市与被告靳佳在平等自愿的基础上签订的《华联玛客超市商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，原、被告签订《华联玛客超市商铺租赁合同》后，被告华联超市将案涉商铺交付被告靳佳经营使用。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告靳佳继续占有使用案涉租赁物，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”被告于2019年11月3日向原告交纳了2019年11月20日至2020年1月19日共计两个月的租金4000元及三个月的物业服务费150元，合计4150元。2020年4月14日，被告向原告交纳了2020年1月20日至2020年4月19日的租金4000元，因新冠疫情免一个月租金，收取物业服务费100元，合计4100元。至今，被告向原告交纳了五个月的租金（免租一个月），即自2019年11月20日至2020年4月19日。后续产生的租金及物业服务费，被告没有交纳，经原告工作人员催收后，被告仍未交纳。原告于2021年4月27日将该案诉至本院后，经本院合法传唤，被告靳佳仍未向原告履行支付义务。根据《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”及第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告靳佳的行为严重违背诚实信用原则，已构成违约，根据双方合同约定，原告华联超市有权行使合同解除权，同时根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，原告要求解除合同符合双方合同约定，也符合法律规定，故，对原告华联超市要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，案涉合同解除后，被告靳佳应腾空、搬离租赁商铺，并将商铺返还原告。关于焦点三，被告靳佳未如约履行支付租金及物业服务费的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”及第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告靳佳理应按照合同约定向原告华联超市支付2020年4月20日之后产生的租金及物业服务费。双方约定租金第二年开始逐年递增10%，即从2020年12月20日起至2021年11月19日期间，租金计收标准为2200元（2000元×10%），依此类推。其中截止2021年4月19日租金为25000元。物业服务费按照50元∕月计收。故，对原告要求被告支付租金及物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对违约金问题，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告未提交证据证明因被告违约给其造成的损失，原告要求被告按照尚欠租金的30%支付违约金，于法无据。本院认为，原告未能提交损失依据，被告违约给原告造成的损失即为资金占用利息损失，截止本案作出判决前，被告尚欠原告租金为29400元（至2021年4月19日止尚欠租金25000元，2021年5月、6月租金每月按2200元计收，租金合计25000元＋4400元），尚欠物业服务费为700元（按每月50元计收），合计尚欠原告30100元。根据合同履行情况、本着公平原则，违约金按以下标准计算较为合理，即以30100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）标准，从2020年4月20日起计算至被告将案涉租赁物返还原告之日止。故，对原告的该部分违约金主张，本院予以支持，超过部分不予支持。综上所述，对原告要求解除其与被告签订的《华联玛客超市商铺租赁合同》（编号：HLJFQ13）、要求被告支付租金、物业服务费并支付违约金（以30100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）标准，从2020年4月20日起计算至被告将案涉租赁物返还原告之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。超过部分的诉讼请求，本院予以驳回。被告靳佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依据查明的事实依法进行缺席判决。根据《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告靳佳于2019年11月1日签订的《华联玛客超市商铺租赁合同》（编号：HLJFQ13）；被告靳佳于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于铜仁市碧江区返还原告贵州省华联玛客超市有限公司；被告靳佳于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华联玛客超市有限公司租金29400元（该租金计算至2021年6月止，之后的租金按照2200元∕月计算至2021年11月19日止，之后产生的租金标准从2021年12月20日起逐年递增10%）及物业服务费700元（该费用计算至2021年6月止，之后产生的物业服务费按照50元∕月计收），2021年6月以后产生的租金及物业服务费按照前述标准计算至被告靳佳将案涉租赁商铺返还原告之日止；被告靳佳于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华联玛客超市有限公司违约金，违约金以30100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）标准，从2020年4月20日起计算至被告靳佳将案涉租赁商铺返还原告之日止；驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，已减半收取计314元，由被告靳佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 饶和秀二〇二一年六月二十一日法官助理 杨婷婷书 记 员 王 昆