北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初18646号原告：王某，女，1941年8月7日出生，汉族，北京市大兴区酒厂退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被告：白某1，女，1963年1月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：白某2(兼被告白某1的委托诉讼代理人)，女，1965年6月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：姚某，女，1971年3月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：白某3，女，2002年1月25日出生，汉族，北京农学院学生，住北京市大兴区。被告姚某、被告白某3的共同委托诉讼代理人：王戈，北京市鑫诺律师事务所律师。原告王某与被告白某1、被告白某2、被告姚某、被告白某3法定继承纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人李光勤、被告白某2(兼被告白某1的委托诉讼代理人)、被告姚某及其与被告白某3的共同委托诉讼代理人王戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.判令被继承人白书奎名下的位于北京市大兴区黄村镇车站北里24楼1单元101号（以下简称:101号房屋）、北京市大兴区黄村镇车站北里24楼1单元601号（以下简称：601号房屋）两套房屋归我继承所有，四被告协助我办理上述两套房屋的产权过户手续；2.判令姚某、白某3于本判决生效后立即从居住的601号房屋搬出，将房屋腾退交付于我，并按照我所占有的房屋份额的比例支付相应的租金，从2018年7月6日起计算到实际腾退之日止，按照每月3000元计算；3.诉讼费由四被告承担。事实和理由：我与被继承人白书奎系夫妻关系，二人婚后共生育三个子女，长女白某1、次女白某2、长子白立发。白书奎于1994年12月21日死亡。白立发与其妻姚某婚后生育一女白某3，白立发于2018年7月5日死亡。我与白书奎婚后购置了101号房屋、601号房屋，这两套房屋应为我与白书奎的夫妻共同财产。在白书奎去世后我有权继承白书奎相应的财产份额，请求法院依法维护我的权益，对本案依法判决。白某1、白某2共同辩称，同意王某的第一项诉讼请求，同意涉案的两套房屋由王某继承，但要求王某给我们二被告相应的房屋折价款。同意王某的第二项诉讼请求。同意王某的第三项诉讼请求。姚某、白某3共同辩称，针对王某的第一项诉讼请求即涉案两套房屋由其继承所有，我们没有意见。但是我们要求王某支付完所有的折价款之后，我们才同意协助办理房屋过户手续，王某应当给付姚某、白某3房屋折价款各193071.1元，计算依据是两套房屋的评估价为4344100元，我们认为姚某、白某3分别占两套房屋的各四十五分之二，拿总的评估价乘以份额所得得到相应的房屋折价款。针对王某的第二项诉讼请求，我们认为王某应该先履行支付对应的房屋折价款且将王某占有的白立发存款归还之后，我们同意腾退。不同意王某关于租金的诉讼请求，姚某和白立发是在1999年结婚，当时白立发是刑满释放人员，白立发的母亲即王某和亲属当时为了促成白立发和姚某的婚姻，对姚某作出了承诺，将601号房屋在婚后直接给白立发夫妇，之后二人结婚，该房屋一直由二人使用，白某3出生也居住在该房屋，该房屋从未对外出租，也不存在租金收入。姚某、白某3对涉案两套房屋均享有产权份额，其系作为产权人的身份居住在601号房屋内，并非租户。同时，姚某、白某3对101号房屋亦享有产权份额，但是我们认为王某同样是基于所有权居住在101号房屋，所以我们不向王某主张租金，因为也不存在对外出租的情况，是一家人使用两个房屋的分配问题。此外，诉讼费由法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:王某与白书奎系夫妻关系，育有长女白某1，次女白某2，长子白立发。白书奎于2010年12月6日死亡注销户口。白立发与姚某系夫妻关系，二人于1999年8月16日登记结婚，于2002年1月25日生育一女白某3。白立发于2018年7月5日去世。庭审中，双方当事人均认可白书奎于1994年去世，白书奎的母亲陈季田于2000年去世；涉案的101号房屋以及601号房屋均登记在白书奎名下，系王某与白书奎婚姻关系存续期间出资购买，属于二人的夫妻共同财产；101号房屋目前由王某使用，601号房屋目前由姚某、白某3使用。本案审理过程中，因双方对101号房屋及601号房屋的现值存在争议，王某向法庭申请对两套房屋的现值进行评估。后经法院摇号，确定北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下简称：中恒业公司）为本次评估的评估机构。该评估机构于2021年1月18日作出两份《房地产估价报告》，其中编号为中恒业（2021）司法评字第001号的估价报告确定101号房屋在价值时点2020年12月28日估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：52.13平方米估价总价：210.04万元大写：人民币贰佰壹拾万零肆佰元整单价：40292元/平方米；编号为中恒业（2021）司法评字第002号的估价报告确定601号房屋在价值时点2020年12月28日估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：56.36平方米估价总价：224.37万元大写：人民币贰佰贰拾肆万叁仟柒佰元整单价：39810元/平方米。评估费12800元由王某先行垫付。此外，该两份估价报告都标注特别提示：1.估价结果的运用请以估价假设和限制条件为前提。2.根据《房屋所有权证》内容记载，估价对象为优惠出售住房，按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发【2003】3号）有关规定，城镇居民上市出售按房改标准价（含优惠售房）购买的公有住房，可自愿选择在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有；也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。根据现有资料，注册房地产估价师无法确定“按当年房改成本价6%计算的价款”具体数值，故估价结果未包含上述款项，特此提请报告使用者注意。根据北京市《北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》“凡以成本价购买的住房，出售人在交易时应扣减综合地价款。在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。”成本价房屋是房改售房的一种政策性规定，职工以成本价购买房屋后，职工拥有房屋的全部产权，再次上市出售不需征得原售房单位的同意，但应扣减综合地价款，扣减标准为当年房改成本价（1560元/平方米）的1%。本次评估结果已应用了该政策。估价报告作出后，王某对上述报告的评估结果表示非常不满意并提出书面异议，认为：一、评估价格没有考虑到疫情对房地产市场及房屋交易价格的影响。1.自2020年疫情爆发以来房地产行业萎缩严重，房屋交易量严重下滑，房屋在交易市场上有价无市。2.由于交易量的下滑以及房地产行业萎缩严重，房屋交易价格严重下跌。此次的评估价格远高于目前的市场价格。二、评估价格没有考虑到评估对象的建成时间、房屋折旧对房屋价格影响这一因素。三、评估报告虽然提到了评估过程中考虑了市场因素，但并没有提供与评估对象地段、建成时间等因素相同房屋的成交价格等相关证据，也没有提供交易价格、市场因素（包括疫情）对评估价格的影响程度的计算依据。四、中恒业公司为101号房屋估价4.0292万元，为601号房屋估价3.982万元，每平米高出市场价格数千元，希望评估公司能去房地产市场进行调研，了解一下行情，本着负责任的态度重新定义此次的评估。针对王某提出的上述异议，中恒业公司于2021年2月25日出具《回复函》进行回复：根据链家网、我爱我家网、安居客网等平台公开信息显示，同一社区内，2020年9月至价值时点，与估价对象楼层（底层或顶层）、建筑面积、户型相近的成交案例，成交价格约在39000元/平方米至43000元/平方米。本次评估是注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，遵循公正的评估原则，按照科学的评估程序，并运用科学的估价方法，对估价对象进行的评估，最终形成了估价结果。综上，我公司认为，本次评估是注册房地产估价师按照估价规范要求，根据房地产市场状况和房屋自身状况等影响因素综合确定的，不存在低估或高评现象，我们认为评估结果是公正、客观的。后经王某申请，评估人员陆伟俊出庭作证。本院认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。本案中，101号房屋与601号房屋均登记在白书奎名下，上述两套房屋系白书奎与王某婚姻关系存续期间所取得，属夫妻共同财产。而夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。白书奎去世前未留下遗嘱或者遗赠抚养协议，故属于白书奎的财产部分应按照法定继承处理。经法庭询问，王某主张101号房屋、601号房屋归其所有，白某1、白某2、姚某、白某3均不主张两套涉案房屋的所有权，仅要求王某支付相应的房屋折价款，故101号房屋、601号房屋判归由王某继承所有为宜，王某应给付白某1、白某2、姚某、白某3相应的房屋折价款。至于房屋折价款的具体数额，本院将综合考虑房屋现值、房屋性质等因素予以确定。针对王某的第二项诉讼请求，因两套涉案房屋双方均同意归王某继承所有，故姚某、白某3应将其使用的601号房屋腾退交付至王某。至于王某主张的601号房屋租金，因在关于白书奎遗产继承纠纷案件作出生效裁判前，601号房屋为王某与四被告共同共有，姚某、白某3作为共同共有人之一，亦可独自居住使用该房屋，且601号房屋并未对外出租，不存在租金收益，故王某要求姚某、白某3给付相应租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条、第一千一百二十二条、第一千一百二十三、第一千一百三十条之规定，判决如下：一、登记在白书奎名下的位于北京市大兴区黄村镇车站北里24号楼1-101房屋及位于北京市大兴区黄村镇车站北里24号楼1-601房屋均由王某继承所有，白某1、白某2、姚某、白某3于本判决生效之日起十日内协助王某办理上述两套房屋的产权过户手续；二、王某于本判决生效之日起十日内给付白某1、白某2每人房屋折价款540000元；三、王某于本判决生效之日起十日内给付姚某、白某3每人房屋折价款180000元；四、姚某、白某3于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇车站北里24号楼1-601房屋腾退交付至王某；五、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41520元，由王某负担15320元（已交纳），由白某1、白某2各负担9200元（于本判决生效后七日内交纳），由姚某、白某3各负担3900元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费12800元，由王某负担2560元（已交纳），由白某1、白某2各负担2560元（于本判决生效后七日内交纳），由姚某、白某3各负担2560元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万盈二〇二一年六月十六日书记员  孙涛