海南省第一中级人民法院民事判决书（2021）琼96民终1679号        上诉人（原审被告）：琼海世华房地产代理有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面。            法定代表人：张大国，该公司总经理。            委托诉讼代理人：程磊，海南以宽律师事务所律师。            委托诉讼代理人：王辉富，海南椰城律师事务所律师。            被上诉人（原审原告）：王少荣，女，1956年7月15日出生，汉族，住海南省文昌市。            委托诉讼代理人：陈小红，女，1980年12月8日出生，汉族，住海南省文昌市，系王少荣的女儿。            委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰（琼海）律师事务所律师。            原审被告：黄洪，男，1977年8月19日出生，汉族，住海南省琼海市。            原审被告：卢姿伊，女，1976年10月19日出生，汉族，住海南省琼海市，系黄洪的妻子。            上诉人琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人王少荣、原审被告黄洪、卢姿伊房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2508号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月21日作出（2020）琼96民终210号民事裁定，按上诉人世华公司自动撤回上诉处理，该裁定已经发生法律效力。本院审判委员会经讨论认为该裁定确有错误，于2020年6月2日作出（2020）琼96民监2号民事裁定，由本院进行再审。经再审审理，本院于2020年12月28日作出（2020）琼96民再23号民事裁定，裁定撤销（2020）琼96民终210号民事裁定，本案恢复第二审程序。故，本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人世华公司在上诉状中将黄洪、卢姿伊列为被上诉人，因其上诉请求的事项系针对被上诉人王少荣，与黄洪、卢姿伊无关，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十七条“人民法院可以依职权确定第二审程序中当事人的诉讼地位”的规定，本院依职权将黄洪、卢姿伊的诉讼地位确定为原审被告。二审期间，因当事人没有提出新的事实、理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。            世华公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项，驳回被上诉人王少荣针对上诉人的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人王少荣承担。事实和理由：上诉人没有违约，不应当承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第三条、第十条、《承购确认书》第十条第三项的约定，被上诉人王少荣应当承担本次房产交易产生的所有相关费用，上诉人收取被上诉人王少荣支付的35万元系代缴给相关部门，上诉人系“代为过户事宜”。案涉合同中，上诉人并没有对办理业务所需的税费进行任何承诺，也没有保证35万元就是所有的税费，况且税费多少并非由上诉人决定。现因本次交易的税费总额已经超过了35万元，被上诉人王少荣以税费过高为由，拒绝补缴税费，导致交易无法继续进行。在此情况下，作为中介方的上诉人按照合同约定仅需“退还买方此次交易所产生的税费及相关过户费35万元”即可。实际上，上诉人已经将所有的税费及过户费35万元如数退还，对此被上诉人王少荣没有异议。因此，依据合同约定，上诉人并没有违约，被上诉人王少荣要求上诉人承担违约责任没有合同依据，也不符合事实。一审法院判决上诉人承担违约金没有事实和法律依据。请求二审法院查清事实，依法判决。            被上诉人王少荣答辩称，1．一审认定事实清楚，程序合法，证据确凿充分，应当予以维持；2．上诉人在本次交易过程中，存在违约行为，应当承担相应违约责任。            原审被告黄洪、卢姿伊未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。            王少荣向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告三方于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》及《承购确认书》；2．判令被告黄洪、卢姿伊退还原告购买琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）11号商铺已支付的定金25万元；3．判令被告黄洪、卢姿伊赔偿原告已支付的咨询及中介服务费1.1万元；4．判令被告黄洪及卢姿伊赔偿原告定金22万元；5．判令被告世华公司支付违约金11万元；6．判令被告承担本案包括诉讼在内的一切相关费用。案件审理过程中，王少荣自愿撤回第三项诉讼请求。            黄洪、卢姿伊向一审法院提出反诉请求：1．判决王少荣已支付定金25万元归黄洪、卢姿伊所有；2．判令王少荣支付放弃购买房屋的违约金7.5万元给黄洪、卢姿伊；3．本案反诉产生的一切费用由王少荣负担。案件审理过程中，黄洪、卢姿伊自愿撤回第二项诉讼请求。            一审法院认定事实：2018年4月26日，王少荣和世华公司签订《承购确认书》，约定乙方（王少荣）对博海假日风情11号商铺的房地产有购买意向，并向业主提出如下签约条件。售价：110万元；房地产交付的情况及时间：收齐房款当日；付款方式：一次性付款；交易税费：卖方承担。确认书第二条约定，乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5％向甲方（世华公司）支付咨询和中介服务费。三、乙方在签订本确认书时同意交付1万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主同意该房地产售价为110万元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交给业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。确认书还对其他事项进行了约定。同日，王少荣向世华公司支付了1万元诚意金。4月27日、28日，王少荣向世华公司分别支付了过户保证金20万元、4万元。5月11日，王少荣向世华公司支付了35万元。            黄洪、卢姿伊系夫妻关系。2018年5月12日，王少荣、黄洪、卢姿伊及世华公司签订《房屋买卖合同》，合同约定买方（王少荣）购买卖方（黄洪）名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）11号商铺［房屋所有权证号：海房权证海字第XXXX号，土地使用权证号：海国用（2012）第2031号］。合同第二条约定，（一）买卖双方同意该物业成交价为75万元，净收不包过户相关税费。（二）此次交易所产生的税费及相关过户费均由买方于签订本合同当日支付35万元给经纪方（世华公司）代缴相关部门，并由经纪方代办过户事宜。（三）1、买方分三次付购房款给卖方：第一次在三方签订本合同时即付25万元给卖方作为购房定金（自动转为房款），如买方违约定金不退还，卖方违约双倍返还定金……。2、（1）自卖方收到定金25万元之日起，卖方应在60个工作日内办理完结该物业注销登记等相关手续。不得以任何理由推脱，否则视为违约。（2）三方约定于卖方在不动产中心领取解押后卖方的房产证之3日内到税务局办理纳税申报手续，纳税后3个工作日内到达房产交易中心办理递件手续；买方在收到房管、国土部门出具受理确认单及权籍调查单之3日内三方到达不动产交易中心受理过户事宜。（3）卖方负责协助买方办理过户手续，过户税费及相关费用由买方承担。第四条约定，……（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，买方于本合同签订之日向经纪方支付1.1万元作为咨询及中介服务费……。（三）卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售于买方的，应向买方支付该物业成交价的10％作为违约金……。（四）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10％作为违约金……。第十条约定，……。4、如因无法过户或卖方违约导致该物业无法成交，则经纪方退还买方此次交易所产生的税费及相关过户费35万元。第六条约定，本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。合同还对其他事项进行了约定。卢姿伊作为黄洪的配偶以及王少荣、黄洪、世华公司在合同上签名或盖章。之后，王少荣向世华公司支付了中介服务费1.1万元；世华公司将收取王少荣的25万元通过银行转账方式向黄洪支付，黄洪出具了内容为“今收到世华地产代王少荣购买博海假日风情商铺定金250000元整”。2018年5月29日，黄洪申请办理了涉案房屋的注销抵押登记手续，并于6月8日领取了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证书。因各方对过户税费产生争议，2018年9月3日，世华公司将收取的35万元及1.1万元退还王少荣。庭审中，黄洪、卢姿伊、世华公司表示涉案房屋的实际的交易价格为75万元；世华公司表示过户的税费初步了解是35万元，所以我们就把税费和实际购房款一起合计到了《承购确认书》中即110万元，已经向原告说明了多退少补。王少荣予以否认，并表示签订《承购确认书》时，世华公司说包过户是110万元，35万元中包含一切费用。            另查明，涉案房屋已于2019年3月11日办理出登记在黄洪名下的不动产权证书［证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXXX号］。            一审法院认为，王少荣及世华公司签订的《承购确认书》及王少荣、黄洪、卢姿伊、世华公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应遵守履行。《房屋买卖合同》包含买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系，王少荣主张解除各方签订的《房屋买卖合同》，黄洪、卢姿伊、世华公司亦表示同意解除，故对王少荣主张解除《房屋买卖合同》，该院予以支持。在《房屋买卖合同》解除后，王少荣及世华公司签订的《承购确认书》亦无法继续履行，故对王少荣主张解除《承购确认书》，该院亦予以支持。本案的争议焦点为：一、涉案房屋的实际交易价格及定金数额如何确定；二、本案中是哪一方违约，王少荣主张黄洪、卢姿伊返还定金25万元、赔偿定金22万元以及主张世华公司支付违约金11万元是否应得到支持；三、黄洪、卢姿伊主张定金25万元归其所有是否应得到支持。            关于争议焦点一。王少荣和世华公司签订《承购确认书》，约定涉案房屋交易价格为110万元，交易税费由黄洪、卢姿伊承担。三方签订《房屋买卖合同》，约定交易价格为75万元，过户税费由王少荣承担。二者约定的交易价格不一致，《房屋买卖合同》第六条约定，本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。故涉案房屋的实际交易价格应为75万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故三方合同中关于购房定金25万元的约定中超出实际交易价格75万元的20％的部分无效，即购房定金为15万元（75万元×20％）。            关于争议焦点二。根据三方《房屋买卖合同》第二条约定，……（二）此次交易所产生的税费及相关过户费均由买方于签订本合同当日支付35万元给经纪方（世华公司）代缴相关部门，并由经纪方代办过户事宜。（三）……2、……（3）卖方负责协助买方办理过户手续，过户税费及相关费用由买方承担。可见相关的过户税费由王少荣承担，由世华公司向相关部门代缴及代办过户手续。税费应以税务机关最终确认的为准，在所需税费等超过35万元的情况下，应由王少荣补足。王少荣因税费的承担问题，不愿办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄洪、卢姿伊在合同履行过程中，已积极办理房屋解押等相关手续，不存在违约情形。王少荣主张黄洪、卢姿伊违约，无事实根据和法律依据，该院不予支持。            根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王少荣存在违约，无权要求返还购房定金15万元，但对于所超出15万元的部分应当返还，即黄洪、卢姿伊应向王少荣返还定金10万元。王少荣主张黄洪、卢姿伊返还定金超出10万元的部分及赔偿定金22万元，于法无据，该院不予支持。            在《房屋买卖合同》中，三方约定交易价格为75万元，过户税费由王少荣承担。同时约定交易所产生的税费及相关过户费均由王少荣于签订本合同当日支付35万元给世华公司代缴相关部门，亦约定应以本合同为准。但从王少荣和世华公司签订的《承购确认书》中可得知原告购房涉案房屋意向为交易金额110万元或低于这个金额，交易税费由黄洪、卢姿伊承担。世华公司称已向王少荣说明了税费多退少补，但并未提交证据证明，王少荣亦予以否认，并表示35万元中包含一切费用，双方对此产生争议。该院认为，王少荣作为买方，在签订《房屋买卖合同》时，其同意承担税费，应对税费的金额进行充分的考量。世华公司作为专业房地产经纪机构，提供媒介服务，不承担相应的房屋过户税费，但世华公司在订立合同时未就相关问题进行充分了解、评估及告知义务，为合同的履行留下隐患。居于王少荣对世华公司专业服务的信赖，世华公司应如实向王少荣告知交易税费的确认流程及风险，让王少荣对是否继续订立合同作出正确判断。故在王少荣与世华公司的居间合同关系中，该院认定世华公司未完全履行居间人应尽的义务，对涉案合同不能继续履行应负一定责任，属于违约方，应承担一定违约责任。世华公司抗辩其不存在违约行为，于法无据，该院不予采纳。            如前所述，王少荣作为买方应对税费的金额进行充分的考量，因税费的承担问题不愿办理过户手续，应承担相应的法律后果，但世华公司同属违约方，应适当承担一定违约责任。综合考虑王少荣、世华公司的履约情况与过失、王少荣实际损失及世华公司已退还中介费等全案因素，该院认为涉案合同解除的情况下，由世华公司向王少荣支付违约金4.5万元，方能体现公平合理的处理原则。对王少荣主张超出4.5万元的部分，该院不予支持。            关于争议焦点三。本案中，王少荣存在违约，黄洪、卢姿伊不存在违约。黄洪、卢姿伊根据定金罚则，主张王少荣所交购房定金中的15万元归其所有，理据充分，该院予以支持。但其主张归其所有的购房定金超出15万元的部分，于法无据，该院不予支持。            案件审理过程中，王少荣自愿撤回第三项诉讼请求，黄洪、卢姿伊自愿撤回第二项反诉请求，不违反法律规定，该院予以照准。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王少荣与被告黄洪、卢姿伊、琼海世华房地产代理有限公司于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告王少荣与被告琼海世华房地产代理有限公司于2018年4月26日签订的《承购确认书》；三、限被告黄洪、卢姿伊于本判决生效之日起十日内向原告王少荣返还购房定金10万元；四、限被告琼海世华房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王少荣支付违约金4.5万元；五、反诉被告王少荣所交纳购房定金中的15万元归反诉原告黄洪、卢姿伊所有；六、驳回原告王少荣的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告黄洪、卢姿伊的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费4855元，由原告王少荣负担3663元，被告黄洪、卢姿伊负担822元，被告琼海世华房地产代理有限公司负担370元；反诉案件受理费3088元，由反诉被告王少荣负担1425元，反诉原告黄洪、卢姿伊负担1663元。            本院二审中，当事人没有提交新的证据。            另查明，上诉人世华公司在上诉状中述称被上诉人王少荣以税费超过35万元、税费过高为由，拒绝继续进行房产交易。被上诉人王少荣在二审询问中述称涉案房屋交易所需税费增加到67万元左右，上诉人世华公司未予否认。            二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。            本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人世华公司是否应向被上诉人王少荣支付违约金4.5万元。世华公司与王少荣签订《承购确认书》，为王少荣购买涉案房屋提供居间服务，双方之间成立居间合同关系。世华公司作为专门的房地产中介机构，掌握从事房屋中介服务的专业知识，具备获取、审查相关房屋交易信息的能力，其就房屋权属状况、房屋价格、交易风险、交易涉及的税费等足以影响王少荣决定是否购买房屋的事项，负有审慎核查、如实报告的义务。根据《承购确认书》中房屋售价110万元、《房屋买卖合同》中房屋成交价75万元、税费过户费35万元的约定，结合当事人的口头陈述，可知，涉案房屋含税在内约110万元是世华公司作为中介人报告给王少荣的交易信息。而在王少荣签订买卖合同、支付定金后，交易过户实际所需的67万元税费远远超出王少荣预期，房屋含税后的价款亦由110万元显著提高到140万元左右，这一变化明显影响到王少荣决定是否继续购买涉案房屋。世华公司在提供上述居间服务的过程中，未能提供完善、可靠、全面的交易信息给王少荣，存在一定过错。现王少荣因购房成本远超预期，在签订合同后拒绝继续履约，应向黄洪、卢姿伊承担违约责任，而对王少荣因承担违约责任所导致的损失，世华公司应当根据其过错程度在相应范围内承担责任。一审法院充分考虑当事人的过错程度、王少荣的实际损失及世华公司已退中介费等因素，酌定世华公司向王少荣赔付4.5万元，并无不当，本院予以维持。            综上所述，世华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：            驳回上诉，维持原判。            二审案件受理费925元，由上诉人琼海世华房地产代理有限公司负担。            本判决为终审判决。                审判长白玉琳            审判员杨洁            审判员林珍    二〇二一年六月二十四日            法官助理邱飞丽            书记员蔡汝明            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：            （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；            （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；            （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；            （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。            原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。