上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初7939号原告：帅立明，男，1982年10月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：王蓉，女，1987年6月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：帅某某，男，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：帅立明、王蓉，系帅某某之父母。上述三原告共同委托诉讼代理人：王旭生。被告：孙毓婷，女，1991年9月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：梁嘉隆，男，1989年1月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述二被告共同委托诉讼代理人：朱正庆，上海华尊律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：李碧思，上海华尊律师事务所律师。原告帅立明、王蓉、帅某某与被告孙毓婷、梁嘉隆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月7日公开开庭进行审理，三原告的共同委托诉讼代理人王旭生，二被告的委托诉讼代理人朱正庆、李碧思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的上海市XX路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的房地产买卖合同；2、判令原告退还被告20万元。事实与理由：原、被告在中介方的居间下签订了关于系争房屋的房地产买卖合同，嗣后被告向原告支付了定金20万元。系争房屋约定成交价款为725万元，但为了逃避交税，中介方将合同价格写成450万元，又签订协议书一份，另行约定被告支付原告房屋空置期补偿款275万元。上述交易的相关约定使国家的税收受到损失，又使原告卖房产生极大的风险，该合同为虚假无效合同应予以解除。另合同上出卖方仅有原告帅立明一人签署，故并非全部产权人均同意售房，故合同亦属无效。原告已收取被告定金20万元，要求判令将该款退还被告，双方权利义务至此了结。二被告共同辩称，被告对系争合同应予解除无异议，但不同意原告要求解除合同的理由，合同解除系因被告反悔售房之根本性违约行为所致。原告确应向被告返还20万元，但退还后仍需向被告承担其他违约赔偿责任，为此被告已另案起诉原告。双方约定的合同交易总价款确系725万元，但相关的交易约定并非为逃避税款，即使房屋交易价款的相关约定被认定无效，也并不导致合同整体无效。经审理查明：系争房屋系原告三人共同共有。2020年12月30日，原告帅立明(作为出售方)与被告孙毓婷(作为买受方)就系争房屋签订《房地产买卖合同》，该合同首部载明，出卖方系原告三人，买受方系被告二人。该合同约定系争房屋交易价款为450万元，据合同附件三之约定，450万元系定金20万元、自有资金支付房价款345万元、贷款80万元、尾款5万元之和。该合同另就其他事项进行了约定。同日，原告帅立明(作为出售方)与被告孙毓婷(作为买受方)就系争房屋又签订《协议书》一份，该文书首部亦载明，出卖方系原告三人，买受方系被告二人。该文书约定双方一致同意按照已签订的买卖合同之约定拟定《上海市房地产买卖合同》(用于交易过户及贷款的示范文本)；买受方另行支付出售方房屋空置期补偿款275万元；双方知晓需按核定价征税，若核定价高于《上海市房地产买卖合同》约定的房价款的，则增加的税费由买受方承担且无需重新签署《上海市房地产买卖合同》。该协议书另就其他事项进行了约定。同日，被告孙毓婷向原告帅立明支付款项合计20万元。审理中，原、被告双方均确认系争房屋的实际交易价款为725万元。审理中，鉴于原告既认为系争合同无效，又要求解除系争合同，故本院要求原告阐明其观点。原告复称，正因合同无效，故而导致合同解除。另查明，孙毓婷、梁嘉隆已就系争房屋买卖合同纠纷于本院起诉帅立明、王蓉、帅某某，要求确认《房地产买卖合同》及《协议书》于2021年2月3日由孙毓婷、梁嘉隆以书面通知方式解除，判令被告返还定金20万元、支付违约金145万元等。该案案号为(2021)沪0104民初6146号，尚于审理过程中。以上事实，除当事人陈述外，另有房地产买卖合同、协议书等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，关于本案系争房屋的真实交易价格，根据合同双方签订的相关文书及双方在审理中的陈述，本院认定系争房屋的真实交易价格为725万元。合同双方就系争房屋签订的《房地产买卖合同》及《协议书》约定房价为450万元，其余275万元为房屋空置期补偿款，另结合《协议书》的系列相关约定，合同双方的上述关于房屋价格的约定显然是以逃避国家税收为目的，已侵害国家利益，故《房地产买卖合同》及《协议书》中关于房屋价格之条款为无效条款。关于《房地产买卖合同》及《协议书》的其他条款内容，均系合同双方的真实意思表示，合法、有效，合同双方均应恪守履行。作为债权债务关系终止的一种形式，合同解除系针对有效合同而言；对于无效合同，自无合同解除之命题。承前所述，《房地产买卖合同》及《协议书》内除房屋价格条款以外的其他条款内容合法有效，就双方的房屋买卖合同关系可否解除，本院分析如下：本案中，原告要求行使合同单方解除权，被告亦在他案中行使合同单方解除权，但双方均行使合同单方解除权的行为，并不能解为合同双方已协商一致解除合同，此为其一。其次，就本案而言，本院根据辩论主义之要旨，原则上仅可对原告主张合同解除的理由是否具有事实与法律依据进行判断；在本院的释明下，原告仍坚持以合同无效为由要求解除合同，无法为本院支持，已如前述。即使最大限度地基于民事诉讼一次性解决民事纠纷之诉讼理想，将原告之诉讼请求理解为原告认为系争合同的出卖方仅有原告帅立明一人签署，则三原告有权主张解除相关合同关系，该情形亦非合同约定或法定的解除事由，原告以此为由解除合同同样不能被本院所支持。另需指出的是，出卖方于房屋买卖合同关系中主要履行的是非金钱债务，出卖方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，买受方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。为解决司法实践中存在的尽管房屋买卖合同不能履行，而享有解除权的买受方不行使解除权造成合同僵局之问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十条明确规定，在此情况下，致使不能实现合同目的的，当事人(出卖方)可以向人民法院请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。然本案被告已于他案中要求确认《房地产买卖合同》及《协议书》于2021年2月3日以书面通知方式解除，系争交易并未出现合同僵局之状况由此自明，故原告于本案中亦无权请求终止合同权利义务关系。综上所述，原告以其在本案诉讼中主张之理由，要求解除系争房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院无法支持。关于原告要求本院判令原告向被告退还20万元的诉讼请求，本院分析如下：一则该项诉讼请求为合同解除后的清理结算内容，在逻辑上自应以合同解除为前提，然承前所述，原告要求解除双方合同关系的诉讼请求并未为本院支持；二则该项诉讼请求虽在外观上体现为原告要求向被告给付款项，但于实质上系原告要求被告领受款项，就此权利主张，原告完全可通过与被告商洽、甚至通过提存方式实现，全无通过民事诉讼救济之必要；三则通过原告于审理中之陈述，不难认定原告的该项诉讼请求从根本上欲达到之目的系，原告要求确认在支付被告20万元后双方权利义务至此终结再无瓜葛，在被告业于(2021)沪0104民初6146号案件中要求原告退还20万元并承担其他违约责任的情况下，原告应于他案中以抗辩形式阐述此项见解方属恰当。综上所述，原告的该项诉讼请求本院于本案中不作处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十六条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十条之规定，判决如下：驳回原告帅立明、王蓉、帅某某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告帅立明、王蓉、帅某某负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。