贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初3781号 原告：遵义沃美影城有限公司，统一社会信用代码9152039OMA6GYWF43Y，住所地贵州省遵义市新蒲新区长征南路88号中建方圆荟购物广场。 法定代表人：韩彪，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任冬梅，女，1989年11月24日生，汉族，贵州省贵阳市人，系该公司员工。 被告：遵义格芮特网咖（个人独资企业），统一社会信用代码9152039ＯＭＡ6ＨＯＹＢＪ19（1-1），住所地贵州省遵义市新蒲新区。 投资人：鄢维。 被告：鄢维，男，1988年10月17日生，汉族，州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 二被告共同委托诉讼代理人：赵衡宇，贵州于道律师事务所律师。 被告：李帅，男，1997年2月14日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州遵义市红花岗区。 原告遵义沃美影城有限公司与被告遵义格芮特网咖、鄢维租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理。审理过程中，经被告鄢维申请，依法追加了李帅作为本案被告参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义沃美影城有限公司委托诉讼代理人任冬梅，被告遵义格芮特网咖、鄢维共同委托诉讼代理人赵衡宇，被告李帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 遵义沃美影城有限公司向本院提出诉讼请求，1、请求法院依法确认原告与被告遵义格芮特网咖于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、请求法院依法判令被告遵义格芮特网咖立即向原告支付2020年2月15日至2020年9月30日期间欠付的物业费、商业管理费、空调费、租金、水电费等共计人民币64917.05元；3、请求法院依法判令被告遵义格芮特网咖按照央行LPR利率年利率3.85%标准支付自2020年10月1日起至实际支付之日止的利息，以所欠本金64917.05元为基数计算；4、被告承担违约责任，被告缴纳的履约保证金53100元不予退还；5、请求法院依法判令被告鄢维、李帅对被告遵义格芮特网咖的付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告与被告遵义格芮特网咖于2018年5月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于遵义方圆荟购物广场三楼部分区域、使用面积354平方米出租给被告遵义格芮特网咖使用，租赁期限为6年，自2018年5月15日至2024年5月14日，并给予被告遵义格芮特网咖2个月装修免租期和24个月经营免租期，经营免租期内，被告遵义格芮特网咖无需向原告支付租金，但需要向原告正常缴纳实际产生的水、电、物业费（2元/平方米/月）、空调费（4元/平方米/月）、商业管理费（4元/平方米/月）等，免租期至2020年7月14日终止。自2020年7月15日起至2022年5月14日租金标准为42.00元/平方米/月，租金支付方式为预付，每3个月支付一次。物业费、空调使用费、商业管理费由被告遵义格芮特网咖在收到原告的付款通知后5个工作日内，以银行转账或现金方式向原告缴纳。2020年6月30日，新冠疫情的影响逐渐减弱，原告与被告遵义格芮特网咖逐步恢复营业，原告向被告遵义格芮特网咖发送《缴费通知函》，要求被告遵义格芮特网咖于2020年7月10日前向原告支付2020年2月15日至7月14日期间的物业费、空调费、商业管理费合计金额￥17700元（3540元/月）、支付2020年3月16日至2020年5月31日水电费合计金额￥5761.2元、预付2020年7月15日至10月14日物业费、空调费、商业管理费合计金额￥10620元（3540元/月）、预付2020年7月15日至2020年10月14日房屋租金合计金额￥44604元（42元/平/月）。以上费用总计￥78685.2元。被告遵义格芮特网咖收到该份缴费通知函后，于2020年8月2日支付5761.2元水电费，剩余72924元未支付。2020年7月21日、2020年8月24日，原告向被告遵义格芮特网咖先后两次发送书面《催款函》，扣减掉中建方圆荟购物广场物业方统一减免的2020年1月25日至2020年2月8日期间的物业费354元后，要求被告遵义格芮特网咖向原告支付2020年2月15日至2020年10月14日期间欠付的物业费、空调费、商业管理费、租金、水电费。被告遵义格芮特网咖收到《催款函》后，于2020年8月30日支付了水电费8290.95元，剩余72570元物业费、空调费、管理费、租金未支付。被告遵义格芮特网咖于2020年10月1日将租赁场地返还给原告，但仍未支付相关欠款及违约赔偿金，故诉至法院，要求支持原告诉讼请求。 遵义格芮特网咖辩称，双方于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除，并欠付2020年7月15日至9月16日期间的租金属实，对8月2日、8月31日遵义格芮特网咖缴纳的两笔费用5761.2元、8290.95元共计14146.2元也予以认可，但对原告提出的2020年2月15日至7月14日期间的空调费用被告认为不应当承担，因为在该期间由于全国新冠疫情爆发，网吧作为公众性娱乐场所，该期间网咖属于关闭状态，其要求缴纳空调费明显不合理，不应当缴纳。对原告主张的物业费和商业管理费被告认为两笔费用性质均属服务性收费，其要求缴纳两笔费用的行为属于重复收费，且因在疫情特殊时期，被告未享受其物业服务，对该笔费用被告认为应当予以优惠扣减。二、签订合同后曾缴纳53100元的履约保证金，所经营的网咖使用面积354平方米，2020年7月15日至9月16日期间的租金两个月共计29736元。合同中约定逾期缴纳欠款便没收全部保证金的行为约定违约标准过重，远远高于原告的实际损失，明显显失公平。被告请求贵院予以下调至合理位置。因双方合同现有解除，剩余保证金应当与最终人民法院认定的欠款进行抵扣后，多退少补。三、遵义格芮特网咖是鄢维与李帅共同合伙经营，如果需要承担相关责任，也应鄢维与李帅共同承担。 鄢维辩称，原告和遵义格芮特网咖解除合同是因为9月30日原告直接将电关停，因为没电网咖不能经营，我们就把部分设备搬走了，没有几天原告就将场地锁上了，我们也没办法进去了，我要求原告退还53100元，该支付多少房租我们支付。 李帅辩称，我和鄢维之间确实存在合伙关系，我们的东西也未搬完，开始我们是想继续经营的，因为疫情的影响以及和原告协商未达成一致的意见我们才搬的设备，其余同意遵义格芮特网咖代理人的意见。 原告遵义沃美影城有限公司围绕诉讼请求提供了以下证据： 租赁合同，证明签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年5月15日至2024年5月14日，合同约定了租赁期限、面积、违约责任、装修期、免租期及租金的支付方式、物业费、空调费的收取方式等； 缴费告知函，证明2020年6月30日原告向被告发生催缴通知函要求被告于收函10日内向原告支付78685.20元； 催款函，证明2020年7月21日原告向被告发送书面催款函； 催款函及送达照片，证明2020年8月24日原告向被告发送书面催款函； 回复函，证明被告收到原告发送书面的催款函； 告知函、欠费明细及送达照片，证明原告向被告送达解除租赁合同告知函； 告知函及欠款明细，证明2020年2月15至2020年9月15日被告欠原告费用合计62186元。 被告对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告所陈述的物业费、空调费、水电费在2月15至5月17日的费用是不应当承担，并且被告拖欠租金的原因是基于疫情的特殊情形，属于不可抗力，不应当作为解除合同的条件，保证金应当退还；对证据2、3、4、5、6、7的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告未付租金存在主观的恶意，仅仅一个月拖欠租金的情况要求解除合同，并且对被告经营的网吧采取断水、断电的方式影响被告的正常经营，同时也不符合法律的规定。 被告提供了以下证据： 1、银行转账记录，证明被告向原告缴纳履约保证53100的事实； 2、证人谭某出庭证言，证明谭某系遵义格芮特网咖收银员，遵义格芮特网咖受疫情影响关掉门店，于2020年5月30日恢复经营，疫情期间并未经营。后和原告沟通，原告同意减免几百元，但没有协商下来。2020年9月30日原告对遵义格芮特网咖采取断水、断电，因为原告的行为遵义格芮特网咖才将设备等搬离。 原告对证据1收到履约保证金是事实，没有意见；对证据2证人谭某的证言认为针对疫情期间减免的诉求被告确实有和原告沟通，原告也去向公司申请了，公司给予了被告减免65日物业费，考虑到处于免租期，租金未给予减免。 通过上述证据及双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：被告遵义格芮特网咖性质系个人独资企业，投资人在工商营业执照上登记为被告鄢维，但实际系鄢维与李帅合伙投资。 2018年5月14日，原告遵义沃美影城有限公司（甲方）与被告遵义格芮特网咖（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义方圆荟购物广场三楼部分区域、使用面积354平方米的场地出租给乙方被告遵义格芮特网咖使用，乙方向甲方交纳53100元保证金，若乙方拖欠租金或其他应付费用、违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，本合同届满或提前解除合同的情况下，乙方缴清所有应付款项，甲方将履约保证金全额无息退还乙方，因乙方擅自提前解除合同或因乙方其他违约行为导致甲方解除合同的，该履约保证金不予退还；合同租赁期限为6年，自2018年5月15日至2024年5月14日，给予乙方2个月装修免租期和24个月经营免租期，经营免租期内，乙方不缴纳租金，但需缴纳实际产生的水、电、物业费（2元/平方米/月）、空调费（4元/平方米/月）、商业管理费（4元/平方米/月）等，免租期至2020年7月14日终止。自2020年7月15日起至2022年5月14日租金标准为42.00元/平方米/月，租金支付方式为预付，每3个月支付一次。物业费、空调使用费、商业管理费由乙方在收到甲方的付款通知后5个工作日内，以银行转账或现金方式向原告缴纳。合同签订后，2018年5月18日，被告李帅向原告缴纳了履约保证金53100元。后被告按期缴纳了水、电、物业费、空调费、商业管理费等，从2020年新冠疫情起，被告因疫情原因未开业，也未向原告缴纳上述费用。2020年6月30日，原告向被告送达《缴费通知函》，告知被告遵义格芮特网咖应付2020年第一季度2月15日至4月14日、第二季度4月15日至7月14日五个月的物业费、空调费、商业管理费共计17700元（3540元/月）、应付2020年第三季度7月15日至10月14日物业费、空调费、商业管理费合计10620元（3540元/月）、2020年7月15日至10月14日房屋租金合计44604元（每月42元/平方米）及2020年3月16日至2020年5月31日水电费合计5761.2元，以上应付费用总金额78685.2元。被告鄢维在该通知函上签名。2020年7月21日，原告又向被告送达《催款函》，要求被告交纳所欠物业费、空调费、商业管理费、租金合计72570元，主动减免疫情期间（2020年1月25日至2020年2月8日）物业费354元，要求被告在收到函后7日内支付，逾期将采取断电断水措施。被告李帅于2020年7月23日在该函上签名。2020年8月25日，被告遵义格芮特网咖向原告递交申请函，称因疫情影响，导致其租赁房屋无法使用，停工停产，向原告申请减免2020年1月25日至5月14日的物业费、空调费、商业管理费合计10620元，以及免除免租期外的三个月房租44604元。原告未予以回复。2020年9月25日，原告向被告遵义格芮特网咖发出《告知函》，称因被告未付清欠费72570元，通知被告解除房屋租赁合同。2020年9月29日，原告又向被告遵义格芮特网咖发出《告知函》，称因被告未按约定支付欠款及违约金，通知被告将于2020年9月30日24:00不再提供供电供水服务。后被告向原告支付了14052.15元，余款未支付，原告对被告进行了断电断水措施，被告遵义格芮特网咖于2020年9月30日搬离了原告的租赁场地。后双方协商未果，原告遂诉至法院，酿成诉争。 本院认为，原告与被告遵义格芮特网咖签订的《房屋租赁合同》是双方自愿协商一致基础上签订的，不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 对原告称双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，在庭审中被告认可其已于2020年9月30日搬离租赁房屋，且原告已认可该事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案双方解除合同发生在民法典施行之前，故应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方虽未协议，但双方以实际行动解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 对原告要求被告遵义格芮特网咖支付2020年2月15日至2020年9月30日期间欠付的物业费、商业管理费、空调费、租金、水电费等共计人民币64917.05元的诉讼请求，被告遵义格芮特网咖自愿与原告签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告遵义格芮特网咖应自觉履行该合同约定义务，现被告逾期未按合同交纳费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告遵义格芮特网咖应按合同约定支付租金及其他费用，虽然受疫情影响被告停业事实存在，但合同中对此并未作出明确规定，且原告已对费用作出相应减少，所以本院对原告要求被告遵义格芮特网咖支付物业费、商业管理费、空调费、租金、水电费等共计人民币64917.05元的诉讼请求予以支持。 对原告要求被告遵义格芮特网咖支付自2020年10月1日起至实际支付之日止利息的诉讼请求，被告在2020年9月30日已搬离租赁房屋，理应向原告支付所欠费用，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”之规定，被告遵义格芮特网咖逾期未支付租金等费用，应承担逾期付款违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 对原告要求被告遵义格芮特网咖承担违约责任，其缴纳的履约保证金53100元不予退还的诉讼请求，根据双方合同约定“因乙方擅自提前解除合同或因乙方其他违约行为导致甲方解除合同的，该履约保证金不予退还”，虽然被告未按期缴纳租金等费用存在违反合同约定，但被告受疫情影响事实存在，加之原告也认可被告一直在与其协商减免租金事宜，所以被告遵义格芮特网咖逾期未交纳租金等费用事出有因，并非故意行为。且原告对被告进行断电断水行为直接造成被告无法经营，所以对于合同的解除双方均有过错，故对原告该项诉讼请求本院不予支持，即原告应退还被告遵义格芮特网咖保证金53100元。 综上，扣除原告应退还的保证金53100元，被告遵义格芮特网咖最终应支付给原告的物业费、商业管理费、空调费、租金、水电费等费用为64917.05元－53100元＝11817.05元。 对原告要求被告鄢维、李帅对被告遵义格芮特网咖的付款义务承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”之规定，被告鄢维、李帅作为被告遵义格芮特网咖投资人，理应在被告遵义格芮特网咖不足以清偿本次债务时，承担清偿责任。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款之规定，判决如下： 原告遵义沃美影城有限公司与被告遵义格芮特网咖于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月30日解除； 由被告遵义格芮特网咖在本判决生效后三日内支付给原告遵义沃美影城有限公司物业费、商业管理费、空调费、租金、水电费等费用11817.05元，并支付该款从2020年10月1日至付清款之日止的利息，按照央行LPR利率年利率3.85%标准计算； 被告鄢维、李帅对上述债务在被告遵义格芮特网咖不足以清偿时，承担清偿责任； 驳回原告遵义沃美影城有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费4015元，由原告承担3616元，三被告承担399元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审 判 长  贺恩武 人民陪审员  王振兴 人民陪审员  李阳银 二〇二一年六月二十二日 法官 助理  陈令芳 书 记 员  秦丹丹