北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6626号原告：高敏，男，1988年6月12日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，执行董事。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告高敏与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称：赛维思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高敏的委托诉讼代理人周子田、董薇、被告泰禾公司及被告嘉信公司、被告赛维思公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除高敏与泰禾公司于2018年2月28日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令泰禾公司将北京市大兴区义和庄北路11号2号楼15层1515房屋返还给高敏；3.判令泰禾公司、赛维思公司支付拖欠高敏的租金及占有使用费（自2020年3月1日起至实际腾退之日止，按照月租金16789.65元的标准计算）及违约金201475.8元；4.判令嘉信公司对第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：高敏作为买受人，嘉信公司作为出卖人，于2017年2月9日签订了《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-4#办公商业楼15层1515房屋（以下简称：1515房屋）。购买房屋后，高敏同意将房屋委托给泰禾公司用于对外出租，并于2018年2月28日签订《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，高敏与泰禾公司、嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定嘉信公司为泰禾公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。另高敏与泰禾公司、赛维思公司签订《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾公司支付房屋租金。上述合同签订后，高敏积极履行合同项下义务，但是三被告在支付了3个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金151106.85元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害高敏利益。综上所述，高敏为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼。泰禾公司、嘉信公司、赛维思公司辩称，一是同意自法院起诉材料送达至三被告之日起解除涉案合同；二是租金交纳自2019年12月1日至2020年2月29日，共计54410.38元，同意支付自2020年3月1日之后至合同解除之日止欠付的租金；三是高敏主张房屋占有使用费过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是违约金过高，根据合同法第114条的规定，请求法院依法予以减少；五是同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋；六是赛维思公司承担的是代付义务，并非连带付款义务。所以要求赛维思公司承担连带责任没有合同依据。同时根据本院已生效的类似案件，皆认定赛维思公司承担代付义务；七是嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，根据民法典第686条、担保法第17条的规定，涉案合同约定的保证形式应为一般保证。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，高敏（甲方、出租方）与泰禾公司（乙方、承租方）就1515房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为16789.65元/月，按季度支付。第八条合同解除与变更：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本协议；（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾公司（乙方、被保证人）与高敏（丙方、产权人）签订《保证担保协议书》，约定：乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月28日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条：甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条：在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条：任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。嘉信公司、泰禾公司与高敏分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。另，高敏（甲方，业主）与泰禾公司（乙方，委托公司）、赛维思公司（丙方，代付）签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金。二、丙方代乙方向甲方支付本协议约定第一条所述的款项后，即视为乙方已向甲方履行完毕租金的支付义务，甲方在丙方按照租赁合同约定支付完毕租金后，不得再向乙方追偿此笔租金。三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金。如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或要求承担其他违约责任。合同签订后，高敏向泰禾公司交付房屋。泰禾公司交纳租金至2020年2月29日，其后租金未交纳。经询，泰禾公司称其承租房屋用于对外出租，目前涉案房屋出租给他人。关于合同解除，泰禾公司主张于2021年2月1日其收到本院送达传票、起诉材料之日起解除。高敏主张于2021年4月21日开庭之日起解除。另查，高敏尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋现登记在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司名下。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，高敏与泰禾公司签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高敏与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因泰禾公司拖欠房屋租金已超过30日，故依据双方之间房屋租赁合同的约定，高敏主张解除合同具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于合同解除日期，鉴于本院于2021年2月1日将传票、起诉材料送达至泰禾公司，故本院依法认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月1日解除。关于腾退房屋一项，因租赁合同已经解除，泰禾公司应尽快将涉案房屋腾退返还给高敏。故对高敏要求泰禾公司腾退1515房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及占有使用费，现泰禾公司同意支付高敏2020年3月1日至2021年1月31日期间房屋租金，本院不持异议。对泰禾公司关于降低房屋占有使用费的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，本院对该主张不予采纳。故对高敏要求泰禾公司给付其房屋租金及占有使用费（自2020年3月1日至实际腾退之日止，按照月租金16789.65元的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金一项，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，确定泰禾公司应支付高敏违约金33579.3元。关于嘉信公司是否承担连带责任一项。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对高敏主张嘉信公司对泰禾公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于赛维思公司是否承担连带责任一项，本院认为泰禾公司与高敏之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现高敏、泰禾公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向高敏所付款项系代泰禾公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾公司及时足额支付租金，则泰禾公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，高敏主张赛维思公司承担连带付款义务的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认高敏与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月1日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向高敏腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号2号楼15层1515房屋；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付高敏房屋租金及占有使用费（自2020年3月1日至实际腾退之日止，按照月租金16789.65元的标准计算）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向高敏支付违约金33579.3元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回高敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，由北京泰禾商业管理有限公司负担1999元（于本判决生效后七日内交纳），由高敏负担1371元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月十八日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹