吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初4196号原告：黄会英，女，1975年5月6日生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:李维，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭起，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路。法定代表人：王**，经理。委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。原告黄会英与被告延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，于2020年12月31日作出（2020）吉2401民初7542号民事判决。被告东城公司不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2021年3月29日作出（2021）吉24民终783号民事裁定，撤销本院（2020）吉2401民初7542号民事判决，发回本院审理。本院于2021年4月16日立案受理后，于2021年6月11日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄会英的委托诉讼代理人李维、郭起，东城公司的委托诉讼代理人金昌男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄会英向本院提出诉讼请求：一、判令东城公司支付逾期办证违约金104939.15元（自2013年6月24日始至办理完毕不动产权登记证书之日止，按购房款的日万分之一计算）；二、由东城公司承担诉讼费。事实与理由：2011年7月30日，黄会英与东城公司签订认购协议，约定黄会英购买东城公司所有的位于延吉市xx小区x栋1单元xx号，建筑面积93.76㎡的住宅，单价2800元/㎡，总房款262528元；xx小区xx栋北4号，建筑面积37.94㎡的车库，单价4180.72元/㎡，总房款151760元。黄会英于签订协议当日一次性向东城公司支付两房屋购房款（购房款收据已在签订商品房预售合同后收回并于2013年4月18日重新出具）。2012年3月1日，东城公司向黄会英交付上述两处房屋（2013年4月18日，东城公司出具2012年3月1日至2013年3月1日的物业费收据）。2013年4月12日，双方签订《商品房预售合同书》，并在延吉市房产管理局办理备案登记，合同编号分别为YS0XXX5、YS0XXX8，房屋代码分别为295344、296076。两合同同时约定：“出卖人应在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：⑵买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”2013年4月18日，东城公司向黄会英收取了两处房屋的契税、土地证费、房照工本费、有线入网费、电费等共计13070元，但至今未能办理案涉房屋的不动产登记证书。黄会英多次要求东城公司办理不动产权登记证书，但一直未予办理，东城公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。合同中约定违约金按房款万分之一计算过低，请求按购房款的日万分之一计算。东城公司辩称：一、黄会英主张东城公司承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，缺乏事实和法律依据。案涉房屋因不能归责于东城公司的原因，尚未经过综合验收，未取得竣工验收备案证，虽然东城公司为维护黄会英的占有、使用权利，先行向其交付了房屋，但该交付行为并不属于商品房的法定交付，故不能以实际交付确认东城公司已履行了交付房屋的义务，双方合同中约定“买受人未能在该商品房交付使用后480日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，该条中的商品房交付使用在双方签订合同时的真实意思表示应当是达到法定交付条件即竣工验收。进一步讲，商品房预售合同当中的“交付”只能是法律意义上的交付，系指具备竣工验收合格手续的房屋交付，该法定的交付的约定不会根据情势变更发生变化，对此约定不能扩大解释。据此，合同约定的“商品房交付使用后480日”的期间尚未开始起算，黄会英尚未具备主张逾期办证违约责任的法定条件。二、案涉房屋至今未能办理产权证是因不可归责于东城公司的原因导致的。根据（2020）吉民再113号民事判决书，虽然目前规划图显示秦洪军家土地在东城公司征收范围内，但根据2010年3月18日宏发公司与光明村二组签订的《协议书》及《补充协议书》所约定的土地范围不包含秦洪军家的1596.7㎡的土地。案外人秦洪军一户的土地并不在东城公司的开发范畴。三、黄会英未能举证证明增加违约金所依据的实际损失，故该主张没有法律依据和事实根据。逾期办理产权证未给黄会英造成任何损失，也未导致其错失交易机会的后果，至少现阶段的房价高于签订案涉合同时的价款，且如果黄会英要处分房屋，东城公司可以协助办理更名手续。四、黄会英的主张已超过诉讼时效，故不应得到法律保护。合同中明确约定逾期办理产权证的按已付房款的万分之一计算违约金，即使约定的违约金过低于实际损失，黄会英也应当在诉讼时效内主张，显然，本案已超过诉讼时效，其主张调整违约金的诉求不在法律保护范围之内。综上，请求法院驳回黄会英的诉讼请求。经审理查明：2013年4月12日，出卖人东城公司与买受人黄会英签订《商品房预售合同》，约定东城公司将位于延吉市xx小区x栋1单元xx号，建筑面积93.76㎡的住宅，单价2800元/㎡，总房款262528元；延吉市xx小区xx栋北4号，建筑面积36.3㎡的车库，单价4180.72元/㎡，总房款151760元；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，完成规划等符合条件的商品房交付买受人使用；属于商品房预售的，出卖人与买受人协商一致《合同》签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。黄会英已支付购房款，已办理合同备案；2013年4月18日，东城公司向黄会英交付房屋；当日，黄会英向东城公司交纳购房手续费7960元、5110元，并交纳取暖费、物业费，其中2013年4月18日交纳了2012年3月1日至2013年3月1日的物业费。另查明，案涉楼盘至今未竣工验收，已取得预售许可证。认定上述事实的证据有：黄会英提供的商品房预售合同、购房款收据、电费明细；东城公司提供的（2020）吉民再113号民事判决书及当事人陈述。对于黄会英提供的视频资料，因未能证明其向东城公司主张过违约金，故本院不予采信。本院认为，根据案涉《商品房预售合同》的约定，出卖人东城公司逾期办理房屋产权证的违约金为“已付房款的万分之一”，据此可以计算出违约金的具体数额，故属于一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。东城公司于2013年4月18日交付房屋，但东城公司未在双方约定的480日内办理案涉房屋权属证书，按相关法律规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，买受人黄会英应当自商品房交付使用后480日之次日起，知道或者应当知道其权利受到侵害，但直至2020年10月26日向本院主张权利，且黄会英未提供有效证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故其诉讼请求已经超过法定诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄会英的诉讼请求。案件受理费2399元（原告黄会英已预交），保全费1070元，共计3469元，由原告黄会英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 陈艳人民陪审员徐亮人民陪审员 李   美   玉二〇二一年六月十七日书 记 员 李       娜