山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终6786号上诉人（原审被告）：殷伟，女，1970年4月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：吴正坚（殷伟配偶），住青岛市黄岛区。被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路216号502室。法定代表人：王增连，总经理。委托诉讼代理人：刘统琦，山东元安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，山东元安律师事务所实习律师。上诉人殷伟因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷伟上诉请求：1.撤销一审判决，根据权利义务对等原则、合同全面履行原则，依法改判从物业费里减除新时代物业公司未善尽合同义务之对价；2.一、二审诉讼费由新时代物业公司承担。事实与理由：1.一审存在瑕疵。（1）一审庭审过程我方电子屏幕不显示，我方两度向法官提示要求改善，均被法官告知没必要，说是都有书面记录，且全程有录像监控。但实际上我方的陈述并未被完整记录；（2）一审没有互相辩论的环节，不符合《民事诉讼法》的规定。2.一审中书记员没有完整的记录我方所表述的内容。（1）我方于一审中对《前期物业合同》签订日期空白提出的质疑，当庭没有得到回复，判决书也未记录。（2）我方当庭提出新证物，证明新时代物业公司提交的消杀记录造假，进而证明新时代物业公司的其他记录真实性均存疑，判决书中也未体现该内容。因此，请二审详查当庭的视频监控以还原实际情况。3.一审无视我方提出的4项事实所凸显的各项缺失或不作为，包括擅自撤消东北门的门卫；门禁系统瘫痪而不修复等，非但不责成新时代物业公司积极改善，却依旧做出不合理的判决。4.一审判决既然已认定新时代物业公司的服务存在瑕疵，因而不支持其主张的违约金，如此更应该支持殷伟主张的核减其所对应、对等的物业服务费部分。一审判决殷伟交纳全额物业费，不仅不符合公平交易原则，更会让弱势群体的业主们加深不满与无奈的情绪。5.我方质疑所谓的《前期物业合同》作为立案的适法性，未得到一审法院的答复，恳请二审法院就此释疑。新时代物业公司辩称，1.一审采取的庭审直播程序，不存在殷伟主张的其诉讼权利受到侵犯的事由。2.《民法典》及其生效前的《物业管理条例》，都明确规定物业与开发商或者业主委员会签订的物业服务合同对小区内的全体业主和物业使用人具有约束力。3.关于消杀记录造假，我方认为这不属于造假，恰恰能证明新时代物业公司在小区内合格履行了相应的物业服务义务，即使存在某一时间段漏填或错填的情况，不能因此而否定新时达物业公司在综合服务上的品质。4.就殷伟主张新时代物业公司物业服务存在瑕疵的问题，我方已于一审质证过程中提出相关质证意见，案涉物业服务合同并未约定小区东北门必须设置门岗，且新时代物业公司在相应的位置一直有相应的巡逻及清理服务。案涉小区自2011年交付至今已有10年之久，在此期间，物业费及人力资源成本均有上涨，但物业服务费从未提高，殷伟作为小区业主自2018年9月开始拒交物业费，其单方要求新时代物业公司提升服务品质是没有依据的。新时代物业公司向一审法院起诉请求：1.判令殷伟支付物业服务费、电梯费5196.97元、违约金2,000元，合计7,196.97元(暂计至2020年12月31日);2.本案诉讼费用由殷伟承担。一审法院查明事实：1、甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方即新时代物业公司签订前期物业管理服务合同，约定：由新时代物业公司为位于青岛开发区提供物业服务，新时代物业公司按住宅公寓物业费1.3元／月／㎡、电梯运行费0.4元／月／㎡收费。合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日。合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务。业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方缴纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日缴纳。业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。合同到期后，新时代物业公司未再与青岛兴达佳园置业有限公司续签物业管理服务合同。2、2020年6月11日，青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具情况说明载明：新时代物业公司（统一社会信用代码：91370211727816529X），从2017年7月31日起至今在衡山舒苑小区提供服务，情况属实。殷伟对该情况说明的真实性无异议。新时代物业公司还提交部分业主交费单据、消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、风机房、电梯机房、电梯自主性维护、供水自主性维护、配电室自主性维护、给排水机房例行点检表等证据，拟证明其一直为涉案小区提供物业服务。3、殷伟系衡山舒苑小区的业主，居住在该小区4号楼2401户，房屋建筑面积109.18平方米。新时代物业在本案中诉求殷伟缴纳自2018年9月起至2020年12月止的物业费5,196.97元。2020年11月5日，新时代物业公司通过律师以快递形式向殷伟邮寄律师函，向其追要物业费，但殷伟拒收被退回，新时代物业公司提交照片证明在殷伟房屋的门上张贴过催费通知函。殷伟称没收到过律师函，对于门上张贴的催收通知函，因门上经常张贴很多东西，殷伟很多没看就直接撕掉。4、殷伟提交业主大会终止合同关系通知函、工作联系函、急需整改事项清单、业主委员会函等证据，拟证明业主委员会要终止与殷伟的物业服务关系，并通知物业恢复东北门门卫及要求物业改正的事项。殷伟另提交消杀记录7张，拟证明新时代物业消杀记录系后补齐。新时代物业公司提交青岛中级人民法院（2019）鲁02民终7743号民事裁定书及（2020）鲁02民终12178号民事判决书，证明物业服务收费的合法性，对于殷伟提出的消杀记录系后补齐，新时代物业公司称该消杀记录恰能证明其为涉案小区提供了物业服务，消杀记录填写的时间可能存在出入，但不能证明消杀表系伪造。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司所签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定交纳物业费。根据相关法律规定，该合同对包括殷伟在内的全体业主具有法律约束力。虽然该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，但根据双方当事人提供的相关证据可以确认新时代物业公司在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是提供的物业服务存在着瑕疵。新时代物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，殷伟亦确认新时代物业公司主张的欠费期间的物业费未缴纳，故殷伟应当依照合同约定向新时代物业公司交纳物业服务费用，新时代物业公司诉求的物业费（包括电梯费）5,196.97元，符合法律规定，一审法院予以支持。殷伟辩称新时代物业公司提供的物业服务质量下降，与新时代物业公司标榜的6S服务质量存在明显落差，鉴于新时代物业公司提供的物业服务行为存在瑕疵，故其诉求殷伟支付违约金，一审法院不予支持。殷伟以新时代物业公司物业服务质量不达标及物业未定期公布收支情况为由拒交物业服务费，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、殷伟于判决生效之日起十日内支付新时代物业公司自2018年9至2020年12月（共28个月）期间的物业费（包括电梯费）5,196.97元；二、驳回新时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由新时代物业公司负担7元，由殷伟负担18元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：殷伟应否全额缴纳其欠付的物业费。本院认为，首先，双方当事人均在一审庭审笔录中对一审庭审过程及内容予以签字确认，殷伟亦未提交其他有效证据证明一审程序违法，导致判决结果错误，故其主张一审程序违法无事实依据，本院不予采信。其次，新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同未签署落款日期并不影响其法律效力，该合同合法有效，对包括殷伟在内的全体业主具有法律约束力，殷伟作为接受物业管理服务的业主，应依约按时足额缴纳相关物业费用。最后，殷伟提供证据证明新时代物业公司提供的物业服务行为存在瑕疵，一审法院已结合殷伟的主张及新时代物业公司管理服务的实际情况，免除了殷伟逾期交纳物业费的违约责任，殷伟在此基础上主张进一步减免物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，殷伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人殷伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年六月十八日法官助理 邓永芳书 记 员 韩 平书 记 员 宋明旭