上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23637号原告：上海划阳贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙敏丹，总经理。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海中联律师事务所律师。被告：裴子淇，女，1976年12月10日出生，汉族，户籍地长春市。原告上海划阳贸易经营部与被告裴子淇房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理，原告上海划阳贸易经营部的委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼，被告裴子淇经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。上海划阳贸易经营部向本院提出诉讼请求如下：1、裴子淇向上海划阳贸易经营部支付2018年7月1日至2018年10月31日的租金人民币(以下币种均为人民币)141,972元、2018年8月1日至2018年10月31日的物业管理费30,243元，以及逾期支付上述费用的违约金，按照每日86元计算，自2018年11月6日起至实际付清之日止；2、裴子淇向上海划阳贸易经营部支付自2018年11月1日起至2019年6月14日的房屋占有费775,778元；3、裴子淇向上海划阳贸易经营部支付免租期的租金70,986元；4、裴子淇向上海划阳贸易经营部支付合同解除违约金273,804元；5、裴子淇向上海划阳贸易经营部支付房屋恢复原样费48,074元。事实和理由：上海划阳贸易经营部、裴子淇于2017年11月29日就位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号B-229商铺(以下简称系争商铺)签订《店铺租赁合同》，裴子淇向上海划阳贸易经营部承租上述房屋，租期4年，自2018年2月1日至2022年1月30日，月租金35,493元，月物业管理费10,141元，装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日。2018年10月30日，因裴子淇欠付租金、物业管理费等，上海划阳贸易经营部向裴子淇提出解除合同，双方就合同解除事宜签订《协议书》，约定《店铺租赁合同》自2018年10月31日解除，裴子淇应在2018年10月31日前向上海划阳贸易经营部补足支付50,768元，否则上海划阳贸易经营部仍有权要求裴子淇承担一切法律责任。截至起诉日，裴子淇仍未按照协议书等约定支付相应补足款项，上海划阳贸易经营部认为裴子淇的行为构成根本违约，上海划阳贸易经营部有权继续按照《店铺租赁合同》的约定要求裴子淇支付合同解除前拖欠的租金及物业管理费，并按照该合同11.4.1的约定主张逾期支付违约金，按照合同11.5.1的约定主张房屋占用费，按照合同13.6.7的约定主张免租期租金，按照合同15.2.a的约定主张合同解约违约金，按照11.2.2的约定主张房屋恢复原样费。遂上海划阳贸易经营部诉至法院，作如上诉请。裴子淇未予应诉答辩。本院认定事实如下：2017年11月29日，上海划阳贸易经营部(出租方、甲方)与裴子淇(承租方、乙方)就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号富绅时代广场B2-229室店铺签订《富绅时代广场店铺租赁合同》(以下简称租赁合同)。合同4.4约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日；租金从甲方广场开业日开始计付，租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。合同4.5约定，管理费从进场日开始计付，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费，之后于上期租期届满前5日内预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的20日。合同4.6约定，乙方应向甲方支付的履约保证金及支付方式详见附件一(开店条件书)。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。合同6.2约定，乙方在装修前应与管理公司办理装修手续，与管理公司签订《装修管理协议》，并向管理公司缴纳装修保证金、装修管理费、垃圾清运费等费用。装修保证金将于乙方装修完毕经相关政府部门、管理公司验收通过并出具合格单后，扣除损坏赔偿(如有)后，由管理公司无息退还乙方。合同11.1.2约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除而终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该店铺，甲乙双方另有约定的除外。合同11.2.1约定，因为解约、期限届满等任何因素使得本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的话，所需费用由甲方算定，乙方承担。合同11.2.2约定，如果该店铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺之状况符合前项指定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。合同11.4.1约定，本合同终止，乙方应于本合同终止之日起5天内向甲方付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公共事业费等。若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任即按每逾期1天加收乙方拖欠款项0.5%的违约金至付清欠款之日。合同11.4.2约定，本合同终止时，乙方仍拖欠甲方款项的，甲方可留置与乙方拖欠款项金额价值相当的乙方物品；如乙方在甲方留置乙方物品之日起5日内未支付相应款项，甲方可将留置物品变卖，所得款项扣除留置物品保管费、变卖手续费等实现债权所需费用后，用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索。合同11.5.1约定，交还期满后乙方仍未能按约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该店铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。合同11.5.2约定，在前述情况下，甲方有权自交还期届满次日起，对该店铺采取停水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担。合同13.3约定，租赁期限内，除本合同另有约定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：……2)租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的。……合同13.5约定，按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方，如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该店铺，单方恢复对该店铺的占有和使用，并拒绝乙方进入该店铺。合同13.6约定，乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外，还有权：……2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张。……合同13.7约定，所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠。如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金。合同15.1约定，乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。合同15.2约定，a.乙方要求解约的、b.因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、c.乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、d.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金，乙方还需赔偿甲方全部损失。合同附件一《开店条件书》约定，租期4年，2018年2月1日至2022年1月30日，计租面积为166.70平方米。乙方于2017年12月1日进场装修。装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日(装修期间物业管理费1元/平方米/天)。计租日为2018年2月1日。营业内容为餐饮，主要营业项目鱼产品。履约保证金136,902元，乙方应于2017年12月5日前缴纳；公共事业保证金10,000元，乙方应于2017年12月5日前缴纳；租金按照35,493元/月，2年内不变，之后每2年在上一年基础上递增6%。租金以3个月为一个交租期；管理服务费10,141元/月，以3个月为一个交管理费期，首次缴纳管理费2个月，计20,282元；装修押金8,335元，装修管理费1,000元。2018年10月30日，上海划阳贸易经营部(甲方)与裴子淇(乙方)签订《协议书》，约定由于乙方欠付租金、费用等，甲方已经于2018年9月26日向乙方提出解除合同，现乙方向甲方申请减免违约责任，双方协商如下：一、租赁合同自2018年9月27日系由于乙方违约提前解除。二、乙方于2018年10月31日腾退干净完好店铺经甲方检查认可后向甲方交付房屋，双方签订的房屋交还书(模板如附件2)为唯一有效的还房证明。三、乙方已支付的租金可以用到2018年6月30日、物业费可以用到2018年7月31日，之后乙方租金、管理费、占用费应支付到2018年10月31日，即还需向甲方支付租金、管理费、占用费172,395元。四、乙方同意支付房屋清理、修理补偿金25,275元。鉴于乙方曾经支付过履约保证金136,902元、公共事业保证金10,000元(合计146,902元)，直接抵扣支付上述第三、第四项费用尚有不足，乙方还需在2018年10月31日前补足支付50,768元。七、甲方附条件的做如下同意，如乙方能够：(1)在2018年10月31日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的。……(5)乙方能够在2018年10月31日前补足支付50,768元的，甲方可以同意不再追究乙方违约责任。另乙方曾经为租赁使用店铺支付给管理公司的任何费用，归甲方所有补偿甲方损失，乙方不得再行就此费用向甲方或管理公司主张任何权利。八、如乙方未能：(1)在2018年10月31日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的。……(5)乙方未能在2018年10月31日前补足支付50,768元的，甲方仍有权要求乙方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金管理费合计计算的房屋占用使用费)。九、乙方进一步确认除上述外，与甲方无其他争议和纠纷，乙方承诺不以任何方式(包括但不限于投诉、仲裁、诉讼等)再向甲方提出其他要求和权利主张，如有亦予以自愿放弃。2019年4月3日，上海划阳贸易经营部向裴子淇寄送《催告函》，内容为：根据双方签订的《协议书》，贵方应于2018年10月31日前补足支付50,768元，如未能如约支付的，我方仍有权要求贵方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金、管理费及房屋实际占用费)。经查，贵方另应向我方支付餐厨垃圾清理费310元。经我方多次催告，贵方拒不支付上述费用，贵方之行为已经严重违反解除合同协议书，我方有权要求贵方承担违约责任及赔偿我方一切损失。裴子淇收到上述催告函后，未按约付款。另查明，上海划阳贸易经营部交付系争商铺给裴子淇时为毛坯，裴子淇接收后进行装修。裴子淇已付清截至2018年6月30日的租金及管理费，另支付了履约保证金136,902元及公共事业保证金10,000元。审理中，上海划阳贸易经营部同意，裴子淇已付的146,902元保证金同意抵扣裴子淇欠付的费用，同意在本案中一并处理。以上查明的事实，由海划阳贸易经营部的陈述，租赁合同、协议书、催告函等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同系双方的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。协议书系裴子淇申请减免违约责任而签订，并附条件约定了上海划阳贸易经营部免除裴子淇违约责任的情形，该情形包括裴子淇按约在2018年10月31日之前向上海划阳贸易经营部付清50,768元，裴子淇未按约付款，上海划阳贸易经营部仍可要求裴子淇承担一切法律责任，故上海划阳贸易经营部有权按照租赁合同之约定向裴子淇追究相应违约责任。租赁合同系裴子淇违约导致解除，上海划阳贸易经营部依据合同约定向裴子淇主张解约违约金、免租期租金，本院予以支持。关于租金和物业费，裴子淇在《协议书》确认欠付租金和物业费的金额。裴子淇迟延支付租金及物业费，理应按约向上海划阳贸易经营部支付逾期付款违约金。故对上海划阳贸易经营部主张的第一项诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，《协议书》约定裴子淇应在2018年10月31日腾退系争商铺，但在裴子淇未如期腾退的情况下，上海划阳贸易经营部没有采取适当措施防止损失的扩大，故其显然无权要求裴子淇全额支付自2018年11月1日起至2019年6月14日止的房屋使用费。结合本案的实际情况本院酌定裴子淇应当向上海划阳贸易经营部支付房屋使用费5万元。裴子淇应按合同约定将系争商铺恢复至毛坯后返还给上海划阳贸易经营部，现裴子淇未按约履行，上海划阳贸易经营部收回系争房屋后已经将其恢复至毛坯状态另行出租，上海划阳贸易经营部要求裴子淇承担恢复原状的费用，但提供的证据不足以证明其为将系争商铺恢复至毛坯房状态所产生的实际费用。本院结合双方签订的《协议书》中的金额予以确定裴子淇应当支付的恢复至毛坯状态的费用。上海划阳贸易经营部同意履约保证金和公共事业保证金在本案中一并处理，本院予以准许。裴子淇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年通过的依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告裴子淇应于本判决生效之日起十日内向原告上海划阳贸易经营部支付2018年7月1日至2018年10月31日的租金141,972元、2018年8月1日至2018年10月31日物业管理费30,243元，以及逾期支付上述费用的违约金(按照每日86元计算，自2018年11月6日起至实际付清之日止)；二、被告裴子淇应于本判决生效之日起十日内向原告上海划阳贸易经营部支付占有使用费50,000元；三、被告裴子淇应于本判决生效之日起十日内向原告上海划阳贸易经营部支付免租期租金70,986元；四、被告裴子淇应于本判决生效之日起十日内向原告上海划阳贸易经营部支付解约违约金273,804元；五、被告裴子淇应于本判决生效之日起十日内向原告上海划阳贸易经营部支付恢复原状费用25,275元；六、原告上海划阳贸易经营部应于本判决生效之日起十日内向被告裴子淇返还履约保证金136,902元及公共事业保证金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,866元，减半收取计8,433元，由原告上海划阳贸易经营部、被告裴子淇各半负担；公告费560元，由被告裴子淇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。