北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7888号原告：北京云海楼海鲜酒家，住所地北京市丰台区。经营者：方爱娥，女，1971年11月5日出生，汉族，住浙江省乐清市虹桥镇小乌石村。委托诉讼代理人：吴元松，男，北京云海楼海鲜酒家总经理。委托诉讼代理人：宋积虎，北京亿康律师事务所律师。被告：周尚军，男，1970年6月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐仲，北京志霖律师事务所律师。原告北京云海楼海鲜酒家（以下简称云海楼酒家）与被告周尚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云海楼酒家的委托诉讼代理人宋积虎，被告周尚军的委托诉讼代理人徐仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云海楼酒家向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告双方于2019年4月18日签订的《店铺经营权承包合同》于2020年12月31日解除；2.要求被告交付拖欠的租金12.25万元，该租金自2020年11月20日开始暂计算至2020年12月31日，届时以被告实际腾退房屋之日止并且要求被告腾退房屋；3.要求被告赔偿因私自装修给原告造成的损害16万元，并要求被告恢复私自改装的大门；4.要求被告交付物品，具体以《北京云海楼地下室家具用具盘点清单》为准。事实和理由：原告云海楼酒家作为甲方，被告周尚军作为乙方，双方于2019年4月18日签订《店铺经营权承包合同》，约定：1.被告承包经营大红门南苑路25号北京云海楼实体店地下一层500平米，每年租金46万元；门面31平米，每年租金18万元；一层门面大厅70平米，每年租金20万元；网吧门面7平米，每年租金6万元；大厅原吧台18平米每年租金8万元；合计98万元。2.承包期限：2019年5月20日至2022年5月19日，共计三年。3.承包租金交付：半年一付，每次49万元。4.押金：10万元，该押金与首付租金同时缴纳。5.乙方如果有拖欠租金或其他费用的情形，甲方有权终止合同收回场地，并不退还租金及押金。6.其他。合同签订后，原告按照约定将场地交付给被告，被告在经营过程中多次拖欠租金并私自拆改大门、拆除大门玻璃、拆除墙体、导致原告的装修、墙体、楼梯、石材台阶等均受到严重损坏，为此，原告曾多次要求被告及时支付拖欠租金并恢复原状、停止损害，但被告依然置若罔闻。为维护我方的合法权益，特向法院提出请求，恳请支持。周尚军辩称，关于原告的四项诉讼请求意见如下。一、对诉讼请求第一项，原告要求解除合同，本来被告在2020年7月的诉讼中就提出合同解除。双方签订的《店铺经营权承包合同》，自始因不能让被告办理营业执照，而应被认定为不能达到合同目的，从被告上次起诉提出解除合同之前，合同就应解除。对诉讼请求第二项，不存在被告向原告支付租金，被告自从上次起诉之时就没有能够经营，一直想把房屋交付，但没有能够完成，原告不能不收房，又想继续收承包费。对诉讼请求第三项，之前2020年7月，双方在丰台区人民法院有过一次诉讼，且现在原告的诉讼请求，基本都在上一次起诉中提出过，除支持部分租金外，其他诉讼请求均被丰台区人民法院(2020)京0106民初26606号民事判决书驳回。如今原告再将审理后的诉讼请求起诉，应当接受一事不两诉的民事诉讼原则。对诉讼请求第四项，被告本不存在想占有原告物品的想法，应还物品，还未发生未还的情况下，不应当将预期不确定性做为诉讼请求。二、本案不属于房屋租赁合同纠纷。原告并没有拿出房产证以证明房屋是其所有，也拿不出房屋是其承租的证据，故不存在房屋转租一说。原告在涉案房屋注册个体工商户经营，后又将涉案房屋以承包经营的形式转给被告，故法律关系并非房屋租赁关系。三、本案存在合同目的不能实现。《合同法》第九十四条规定，因违约而导致合同目的不能实现的，合同可以解除。双方订立合同，被告要经营餐饮。但在经营过程中，被告不能办理营业执照，合同目的不能实现，原告方根本违约，应当赔偿被告损失。四、本案被告营业执照一直不能办理的问题。根据《个体工商户条例》第二十一条规定，“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。”可见，我国行政法规禁止个体工商户进行出租、出借、转让营业执照。《个体工商户登记管理办法》第十条规定“经营场所，是指个体工商户营业所在地的详细地址。个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。”现涉案房屋被云海楼酒家登记，故合同自始存在原告根本违约，被告不能办理营业执照的情况。综上所述，本案应认定为饭店的经营权转承包，因被告不能办理营业执照，不能实现合同目的，而且以诉讼方式提出解除合同，更因无法正常经营而造成损失，故法院应当判决合同解除，不存在赔偿原告损失，且被告方保留向原告方追究违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，云海楼酒家（甲方、发包方）与周尚军（乙方、承包方）签订《店铺经营权承包合同》，约定：一、乙方同意承包甲方位于北京市大红门南苑路25号北京云海楼海鲜酒家的实体店地下室一层500平方米店面经营权承包合同租金46万元整，门面31平方米租金18万元整，一层门面大厅70平方米租金20万元整，网吧门面7平方米租金6万元整，大厅原吧台18平方米租金8万元整的经营权，小写合计：98万元整。承包期限自2019年5月20日开始。承包期限自2019年5月20日至2022年5月19日。二、第一年度承包租金98万元整，自2019年5月20日至2020年5月19日止。半年首付租金：49万元整。……四、以上承包面积，如国家、政府拆迁乙方无条件退出，拆迁事宜于乙方无关系。租金按经营时间计算，剩余租金和押金退还给乙方，如乙方经营不善撤离，押金及租金概不退还。五、租金缴纳时间半年支付：49万元整。同时缴纳押金10万元整。合同启用期限时间2019年5月20日……十、乙方在承包期内正常经营，不托欠租金和任何费用情况下，甲方不能收回经营场地，乙方有托欠租金及其他费用（水、电、煤气等费用），甲方有权终止合同收回场地，不退还租金及押金。十一、乙方在承包期内中途不再继续经营，应以书面方式提前2个月告知甲方，如不提前告知甲方，产生所有损失由乙方承担。十二、当出现下列情形之一时本合同自行终止：1．承包期满；2.因不可抗力因素或政府行为导致任何一方无法继续履行的；3.双方协商提前终止的。本合同自行终止的，甲乙双方互不承担违约赔偿责任。……十六、乙方不得擅自改变房屋原结构，随意装修等，甲方有权解除合同，并有权向乙方主张损害赔偿，门前停车场大家共同使用。合同落款有甲方方爱娥及乙方周尚军签字及捺印。2019年4月8日，周尚军向云海楼酒家支付自2019年5月20日至2019年11月19日的承包租金490000元及押金100000元。2019年12月13日，周尚军向云海楼酒家支付承包租金400000元。2020年7月8日，周尚军向云海楼酒家支付承包租金320000元。2020年10月，本院立案受理周尚军起诉云海楼酒家房屋租赁合同纠纷一案，周尚军提出诉讼请求：1.解除周尚军与云海楼酒家签订的《店铺经营权承包合同》；2.云海楼酒家退还周尚军自2020年5月20日至2020年11月19日期间的承包租金490000元；3.云海楼酒家退还周尚军押金100000元；4.诉讼费由云海楼酒家承担。云海楼酒家在该案中提出反诉请求：1.周尚军支付自2019年11月20日至2020年5月19日拖欠的承包租金90000元；2.周尚军支付云海楼酒家因其私自装修造成的损失160000元；3.周尚军于2020年11月20日将案涉店铺恢复原状并交付云海楼酒家，如逾期交付，则按照约定租金标准的两倍支付占有使用费；4.周尚军于2020年11月20日将承包使用的物品交付云海楼酒家，如有损坏，则按照双方签订的盘点清单价格赔偿损失；5.周尚军赔偿云海楼酒家因未提前告知解除合同的预期利益损失490000元。本院审理后，于2020年11月18日作出（2020）京0106民初26606号民事判决书，判决如下：一、周尚军于判决生效之日起七日内支付北京云海楼海鲜酒家自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元；二、驳回周尚军的全部诉讼请求；三、驳回北京云海楼海鲜酒家的其他反诉请求。周尚军不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2021年2月19日作出（2021）京02民终1538号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书还认定如下事实：双方签订的《店铺经营权承包合同》有效；2020年7月8日周尚军向云海楼酒家支付的320000元租金届至2020年11月19日；云海楼酒家明确表示，若周尚军于2020年11月20日迟延履行支付承包租金的义务，云海楼酒家将请求解除双方签订的《店铺经营权承包合同》。2020年12月31日，云海楼酒家在周尚军经营店铺的玻璃门上张贴通知，该通知内容为：周尚军，由于你多次违反合同约定，且不交付租金。本单位决定，即日起解除你我双方于2019年4月18日签订的《店铺经营权承包合同》，请你在2021年1月2日前将租赁房屋、场地和物品一并交付给我单位。同时付清拖欠的租金及其他费用。逾期后果自负。落款处有云海楼酒家盖章并落有日期2020年12月31日。周尚军对该证据质证意见为本案的本质是我们不能经营，不用云海楼酒家通知我们。2021年1月5日，云海楼酒家提起本案诉讼。在2021年3月10日庭审中，周尚军称店铺现在空置，不能经营又住不了人。云海楼酒家称，现在是否经营不知道，但是春节前后还在经营。对此双方均表示没有证据证明房屋现在是否经营。在本案审理过程中，云海楼酒家向本院补充提交了双方工作人员签字并书写日期的交接清单及自制的周尚军交接物品盘点盈亏表，证明双方当事人于2021年3月19日自行完成了房屋及物品交接。云海楼酒家另要求周尚军赔偿丢失桌椅钱55170元，但未提交具体证据。周尚军对上述补充证据不予认可，但认可双方于本案开庭后一周左右完成了交接，称房屋内的物品均已交付云海楼酒家，不存在物品丢失，对云海楼酒家自制的盈亏表不予认可，亦未提交相反证据。本院认为，云海楼酒家与周尚军签订的《店铺经营权承包合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。本案中，双方合同约定，“乙方有托欠租金及其他费用（水、电、煤气等费用），甲方有权终止合同收回场地”。自2020年11月20日起，周尚军未再支付租金，据此云海楼酒家于2020年12月31日向周尚军张贴解除合同的通知。庭审中，双方对解除合同并无异议，对解除合同的时间有争议，周尚军认为合同已于2020年7月解除，但其相应的诉讼请求已被生效民事判决书予以驳回。云海楼酒家主张合同于2020年12月31日解除，因周尚军持续占用房屋，故云海楼酒家张贴通知应视为该通知已经送达周尚军，本院对云海楼酒家的第一项诉讼请求予以支持。合同解除前，周尚军应依约向云海楼酒家支付自2020年11月20日至2020年12月31日的租金。合同解除后，周尚军负有返还房屋的义务，逾期未返还应当支付逾期腾房的占有使用费。云海楼酒家关于租金的计算数额有误，本院予以更正。关于腾房日期，本院结合云海楼酒家补充证据及双方当事人陈述，认定为2021年3月19日。对于腾房的诉讼请求，因双方已自行交接完毕，故本院不再予以支持。对于云海楼酒家要求周尚军赔偿因其私自装修造成的损失160000元、恢复私自改装的大门，本院结合双方举证及案件具体情况，对该项诉讼请求不予支持。在本案审理过程中，双方已完成物品交接，云海楼酒家称有物品损失55170元，但未提交充分证据，周尚军亦不予认可，故本院对第四项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款规定，判决如下：一、北京云海楼海鲜酒家与周尚军于2019年4月18日签订的《店铺经营权承包合同》于2020年12月31日解除；二、周尚军于本判决生效之日起十五日内向北京云海楼海鲜酒家支付租金、房屋使用费共326667元；三、驳回北京云海楼海鲜酒家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9015元，由周尚军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年六月二十三日书记员  高云鹏