山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0302民初5150号原告：徐慧萍，女，1960年7月5日出生，汉族，住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：许付桂，山东法盾律师事务所律师。被告：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。法定代表人：江伟仁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘峰，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。原告徐慧萍与被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月21日、2020年12月31日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告徐慧萍及其委托诉讼代理人赵永林、许付桂，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的委托诉讼代理人刘峰、饶荣金到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告徐慧萍及其委托诉讼代理人赵永林、许付桂，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的委托诉讼代理人饶荣金到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告徐慧萍的委托诉讼代理人许付桂，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的委托诉讼代理人饶荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐慧萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋回购款345000元及第五年租金23000元，共计368000元；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年原、被告双方签订购房协议，原告购买被告中国财富陶瓷城6期5栋159号商铺，原告拥有该商铺产权，双方约定将该商铺租给被告，期限为五年，房租后三年为每年23000元。五年合同到期后原告不继续将该商铺出租给被告，被告以345000元价格回购商铺。合同到期后原告按照合同约定出售该商铺给被告，被告拒绝回购该商铺。原告诉至贵院，请求判令被告支付回购款345000元及拖欠第五年房租23000元，共计368000元。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司辩称，原、被告签订的购房合同系附期限的合同，目前尚未到履行的期限，到2022年底才到期，因此在未到期限情况下，原告要求被告履行合同，支付购房款，没有合同依据，也无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第五年的租金确实未付，被告同意支付第五年租金。其他费用请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，一、原、被告签订购房协议，无落款时间，约定合同标的为原告拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋159号商铺，约定原告的权利义务：1、自实际交房之日起满5年，若原告欲出售该商铺，则可按原告购买该商铺时的合同总价230000元（与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150%的金额345000元作为出售价格，被告购买该商铺；2、原告欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司处，以书面形式通知被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司（其他通知形式无效），否则被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司不再购买原告的商铺。二、原、被告友签订商铺租赁协议一份，无落款时间，约定合同标的：原告将其拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋159号商铺，建筑面积24.9㎡，套内面积16.93㎡，出租给被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司；租赁期限：2015年9月1日起至2020年8月31日止，约定前两年年租金为0，第三年到第五年每年租金为23000元。三、2016年4月26日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：预售许可证号：Y01-1002283，出卖人：淄博巨鹏飞置业有限公司，买受人：徐慧萍，商品房基本情况：中国财富建材博览城5号展厅5幢1单元1层010159号房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一，合同约定交房时间是2016年4月30日。以上三份合同中所约定的标的物系同一套房产，且在中国财富建材博览城中序号是特定的。另查明，被告提供的竣工验收备案表，证明案涉工程的开工日期为2014年10月1日，竣工验收日期为2017年11月16日。上述事实，有原告提供购房协议、商铺租赁协议，被告提供商品房买卖合同（预售）、淄博巨鹏飞置业有限公司竣工验收备案表，以及原、被告当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案双方当事人争议的焦点问题：案涉商铺是否已经符合双方《购房协议》中约定的“自实际交房之日起满5年”由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买的条件。根据相关法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，即交付符合使用条件的商品房是房地产开发企业的义务。本案中，徐慧萍与淄博巨鹏飞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间与交付条件是对开发商交房义务的约定，该约定与《购房协议》中约定的“自实际交房之日”不具有必然关联。根据双方签订的《商铺租赁协议》，案涉商铺的租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，即租期5年；而双方同一时间签订的《购房协议》，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接；案涉商铺2015年7月30日即已竣工，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司亦陈述财富陶瓷城2015年即已经开始运营；商铺租赁协议中虽约定前两年租金为0，徐慧萍对此作出了说明，系以前两年的租金折抵购房款，徐慧萍的该陈述与案涉商铺认购协议书中约定的总价、合同总价的内容亦能相互印证。综合考虑上述情况以及商铺返租、回购的经营模式，应当认定案涉商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司购买案涉商铺的时间已经届满，徐慧萍已在购房协议约定的期限内以书面方式通知淄博财富陶瓷城经营管理有限公司其欲出售案涉商铺，故淄博财富陶瓷城经营管理有限公司应当按照购房协议的约定购买案涉商铺。但按照购房协议的约定，徐慧萍需协助完成交易、办理过户手续，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司在过户后45个工作日内支付房款。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司未按照合同约定回购案涉商铺，构成违约，故原告要求被告支付房屋回购款345000元的诉讼请求，有事实和法律依据。本院予以支持。被告认可欠原告第五年租金23000元未付，且同意支付，故原告要求被告支付租金23000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司与徐慧萍继续履行于2015年签订的《购房协议》;淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向徐慧萍购买案涉商铺，徐慧萍协助淄博财富陶瓷城经营管理有限公司办理案涉商铺权属变更登记手续。二、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司自案涉商铺过户之日起45个工作日内向徐慧萍支付商铺房款345000元。三、淄博财富陶瓷城经营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付徐慧萍租赁费23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，财产保全费2360元，共计9180元，由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  徐修旭人民陪审员  张国辉人民陪审员  高传凤二〇二一年六月二十五日书 记 员  孙周铖