吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初2674号原告：荆爽，男，1983年8月10日出生，汉族，住吉林省延吉市铁南。被告：王忠杰，男，1988年5月23日出生，汉族，住吉林省延吉市牛市街。委托诉讼代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。被告：延边金宙房地产开发有公司，住所地吉林省延吉市光华路587号。法定代表人：金石洙，董事长。委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，汉族，延边金宙房地产开发有限公司职员，住吉林省延吉市新兴街。原告：荆爽与被告王忠杰、延边金宙房地产开发有公司（以下简称“金宙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日受理后，于2021年6月8日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆爽，被告王忠杰及其委托诉讼代理人朴锦哲，被告金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆爽向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）吉2401执2801号之一执行裁定并解除对金宙小区XX号楼XX单元XX室的查封；2.涉案房屋（延吉市延南路800号金宙小区XX号楼XX单元XX室）归荆爽所有；3.诉讼费由王忠杰与金宙公司承担。事实与理由：王忠杰申请查封的房屋早就归荆爽所占有。2016年8月6日，延边相道建筑材料有限公司与金宙公司签订了外墙涂料工程承包合同（大包），金宙公司划拨若干房源给延边相道建筑材料有限公司抵顶工程款（其中包含涉案房屋）。同年9月25日，延边相道建筑材料有限公司将XX-XX号楼外墙真石漆清包工（农民工人工费部分）以口头合同的形式转包给荆爽负责施工，总施工量34548平方米，每平方米30元，总计1036440元。工程于2018年10月末结束并已验收，其中621563元工程款以涉案房屋抵账。因为延边相道建筑材料有限公司没有售楼资格，所以由金宙公司于2018年10月24日为荆爽开具了《房屋认购协议书》，财务决算以后于2019年4月16日给荆爽开具了《收据》。至此，已经形成了以房抵顶工程款并全款购房的事实，房屋已归荆爽所占有，是三方真实意思的表现。2018年12月14日，王忠杰借给案外人金星37.5万元，由案外人金星出具了借条，形成了王忠杰与案外人金星的借贷关系。对此，延吉市法院已作出判决。同日，案外人金星借给金宙公司35万元，并以向王忠杰开具三个房源为其担保抵押（其中含涉案房屋）为条件。之后，案外人金星未按期还款，王忠杰于2020年7月15日申请法院查封了涉案房屋，比起荆爽于2018年10月24日开具的《房屋认购协议书》，法院查封的时间错后了1年9个多月。而且，在查封的四套房屋中，第一套就是案外人金星自有的近130平方米的电梯楼，执行金星的这一套房屋就足够偿还王忠杰的欠款，这才符合法律规定的在债务人有财产可供执行，优先执行债务人的原则。荆爽已经事实上占有了涉案房屋并已装修。2020年8月份，在业主委员会自行组织下，3号楼所有业主交款并做了扫尾工程（水电暖气燃气等）。荆爽属于3号楼业主，于2020年8月11日按业主委员会的要求，交齐了各种费用，领取了钥匙，并进行了装修。涉案房屋是荆爽的唯一住房。之后在2020年12月28日左右才接到法院通知让荆爽到法院提出执行异议申请。荆爽装修在前，接到查封通知在后。综上所述，荆爽在法院查封之前就以工程款（人工费）顶账的方式全款购买了案涉楼房；而且购房时间在法院查封之前；最关键的是涉案房屋是荆爽唯一用来居住的。因此，所有的条件都符合最高院工程款有优先受偿权；在法院查封前已签订购房合同；并已全额交款；符合房子是唯一用来住的，没有第二套房子的有关规定。因此，查封涉案房屋是错误的，是违背了最高院相关规定的，必须予以纠正。审理中，荆爽增加诉讼请求，要求确认其与金宙公司签订的房屋认购协议书有效。王忠杰辩称：首先，荆爽的诉讼请求无事实和法律依据。在本案中，荆爽提供的证据不足以证明其是涉案房屋的真实买受人。荆爽与金宙公司签订的所谓的《房屋认购书》不是制式商品房买卖合同，没有进行合同备案。荆爽关于支付购房款的证据仅有一张收据，没有其他转账记录或取款记录予以佐证，且金宙公司尚未取得涉案房屋预售许可证，所签订的购房合同书和收据真实性均无法确定，完全有异议，根据法律法规属无效合同，不能证明荆爽是涉案房屋的真实买受人。并且根据荆爽的举证无法确定荆爽支付了全部房款。金宙公司先于荆爽于2018年12月14日向王忠杰出具了相同的购房收据。事实上，荆爽与金宙公司等之间是以房顶账的行为。不能排除荆爽与金宙公司恶意串通，以虚假诉讼妨碍王忠杰对涉案房屋的执行。其次，王忠杰是通过法院依法执行查封的，荆爽对涉案房屋的权利不具有优先性。荆爽提供的收据中有“李应奎工程顶账房”字样，说明涉案房屋是作为一种债务清偿方式顶账给荆爽的，是代物清偿行为。荆爽早已承认以上顶账行为，荆爽对金宙公司享有的是债权请求权，荆爽和王忠杰的权利价位相同，但王忠杰的申请执行行为对涉案房屋具有优先性。为了担保案外人金星从王忠杰处借款，金宙公司于2018年12月14日将涉案房屋以房屋买卖形式对借款作担保抵押给王忠杰，并出具了收据。金宙公司出具给王忠杰购房收据时间明显早于荆爽，即担保抵押在先，顶账在后。同时，本院于2020年7月15日依法作出了(2020)吉2401执2801号之一执行裁定书，查封金宙公司的涉案房屋，由于金宙公司迟迟不能竣工，直到于2020年8月6日才交房。法院查封涉案房屋时王忠杰曾去看过，此房无人居住，也未进行装修。王忠杰是通过法院依法查封了涉案房屋，这完全符合相关法律规定。现王忠杰完全有合理的理由认为荆爽与金宙公司并非真实的买卖关系，荆爽对涉案房屋的权利不能对抗王忠杰的执行。再次，荆爽完全不具备法律规定排除执行的要件。荆爽在人民法院查封前没有合法占有涉案房屋，并非用于居住目的而购买涉案房屋。同时，荆爽谎称涉案房屋是其唯一用来住的房，与事实不相符，且于法无据的，只能说明荆爽名下在延吉市无房照的房屋，但不能说明荆爽配偶及家庭成员名下没有其他用于居住的房屋，更不能说明荆爽是涉案房屋的真实买受人。王忠杰请求申请法院依职权调取荆爽配偶及家庭成员名下的房屋权属相关档案资料。本院于2020年7月15日作出查封涉案房屋之后，荆爽于2020年8月11日向金宙公司交纳燃气初装费、智能水表、电费卡等费用，并于2020年11月13日又向延吉市供热公司交纳供热费。荆爽是违法违规地交纳上述费用，很明显查封在前，交费在后。荆爽并没有合法占有涉案房屋，又违法违规地进行装修，涉案房屋于2020年8月6日交房，此时法院已查封了涉案房屋，查封在前，装修在后。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在本案中，金宙公司在荆爽起诉前未取得商品房预售许可证明，与荆爽订立的商品房预售合同，应当认定无效，荆爽无权排除强制执行。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定，案外人排除执行必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。在本案中，荆爽与金宙公司签订的所谓的商品房买卖合同是不合法，又属无效的合同，同时荆爽在人民法院查封之前没有合法占有涉案房屋，并且没有证据证明已支付涉案房款，所以荆爽完全不具备法律法规排除执行的要件。荆爽的主张是完全不能成立的。总之，荆爽的诉讼请求与事实完全不相符，根据有关法律法规之规定，应依法驳回荆爽无理的诉讼请求。金宙公司辩称：荆爽系工程顶账取得涉案房屋，金宙公司同意将涉案房屋给荆爽。荆爽承包的是外墙涂料清包工（农民工工资），外墙涂料已经经过工地工程师验收合格。涉案房屋不是房屋买卖关系，是抵顶工程款（农民工工资），按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款规定有优先受偿权，而且国务院在2020年年末曾经发文强调不能拖欠农民工工资，农民工工资优先受偿。王忠杰与金宙公司不是借贷关系，王忠杰实际与案外人金星是借贷关系，案外人金星用欺骗的手段骗取金宙公司出具了房屋认购协议书，不是实际的房屋买卖关系，因为王忠杰并未向金宙公司实际缴纳购房款，所以金宙公司同意将涉案房屋给荆爽。经审理查明：2018年10月24日，出售人金宙公司与买受人荆爽签订房屋认购协议书约定，买受人所购买的商品房位于延吉市州财政局西侧，项目暂定为香山花苑，用途为住宅，房源号XX-XX-XX号楼。该商品房合同约定建筑面积为116.18平方米。协议书第二条约定，出售人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米5350元，总金额621563元，人民币大写：陆拾贰万壹仟伍佰陆拾叁元整。协议书第三条约定，付款方式为李应奎工程顶账房。协议书第四条约定，出售人2019年6月30日前缴付房屋钥匙。协议落款出售人处由金宙公司及法定代表人金石洙盖章，买受人处由荆爽签字，代理人处有“李应奎”字样。2019年4月16日，金宙公司出具了内容为“人民币陆拾贰万壹仟伍佰陆拾叁元整，621563元，上款系荆爽3-2-0401房款，116.18×5350，李应奎工程顶账房”的收据。2020年8月11日，金宙公司开具了收据，内容为：“今收荆爽3-2-401交来各种费用，人民币肆仟壹佰捌拾元整，4180元，燃气初装费3200元、智能水表680元，电费卡300元。”现涉案房屋未验收合格，也未办理商品房预售许可证。2021年3月8日，金宙公司开具了证明，内容为：“我公司与延边相道建筑材料有限公司签订了外墙涂料工程承包合同（李应奎大包），该公司（李应奎）又转包给荆爽负责1-7号楼外墙真石漆清包施工（人工费），总施工量34548平方米，每平方米30元，计1036440元。工程已于2018年10月末结束并已验收，工程款以金宙小区3#XX单元XX号楼抵顶人工费（农民工），并于2018年10月24日给荆爽开具了《房屋认购协议书》，决算以后于2019年4月16日给荆爽开具了《收据》。特此证明。”另查，2018年12月14日，金宙公司以与王忠杰签订房屋认购协议书的方式用包括涉案房屋在内的3套房屋为金星向王忠杰的借款提供担保。王忠杰于2019年5月31日向本院起诉金星、金宙公司，要求金星、金宙公司偿还借款，本院于2020年2月23日作出（2019）吉2401民初3236号民事判决。经王忠杰申请执行，本院于2020年7月15日作出(2020)吉2401执2801号之一执行裁定：查封金宙公司开发的位于延吉市铁南路800号金宙小区（香山花苑）XX号楼XX单元XX室房屋（建筑面积为116.18平方米）。荆爽向本院提起案外人执行异议，本院于2021年2月27日作出（2021）吉2401执异38号执行裁定，驳回荆爽的异议。再查，截止2021年4月15日荆爽在延吉市房屋产权管理中心无房屋权属信息。认定上述事实的证据有：房屋认购协议书、收据、证明、金宙小区1-7#楼外墙真石漆结算单、金宙小区（金宙小区外墙涂料工程说明）、延吉市房屋信息互通共享查询结果、（2019）吉2401民初3236号民事判决书、(2020)吉2401执2801号之一执行裁定书、查封公告、（2021）吉2401执异38号执行裁定书，以及当事人的陈述。对荆爽提交的外墙涂料工程承包合同，因无法核实其真实性，故本院未予采信；对荆爽条的调查笔录与本案无关联性，故本院未予采信；荆爽提交物业费、电梯费、卫生费收款收据、装修上料、下料、垃圾清运费收据，无收款单位盖章，无法核实其真实性，故本院未予采信；对荆爽提供的延吉铁南供热有限公司供用热协议书暨收款数据因无法证明是荆爽缴纳，无法证明其内容，故本院未予采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点在于执行异议的案外人是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王忠杰基于生效法律文书确定的债权申请执行涉案房屋，荆爽对该房屋的执行提出异议，应举证证明其对涉案房屋享有的实体权利足以阻却强制执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”荆爽在涉案房屋取得商品房预售许可证前与金宙公司签订了房屋认购协议书，在起诉前金宙小区3号楼亦未取得商品房预售许可证，应认定该房屋认购协议书为无效合同，且荆爽未能提供证据证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，故其对涉案房屋所享有的权利无法排除本院对涉案房屋的执行。本院作出的（2021）吉2401执异38号执行裁定并无不当，本院不予支持荆爽要求停止执行的诉讼请求。因涉案房屋尚未验收合格，房屋尚未办理不动产权证，不具备确认所有权的条件，故对荆爽要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告荆爽的全部诉讼请求。案件受理费10017元（原告已预交），由原告荆爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  崔海兰人民陪审员  王 伟人民陪审员  王忠华二〇二一年六月三十日书 记 员  尹 雪