上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36392号原告：黄军良，男，1971年5月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王怀玉，男，1989年3月12日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告黄军良与被告王怀玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄军良、被告王怀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄军良向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还2020年12月31日合同欺诈原告装修款本金3万元及判令生效的执行日期间的款项利息(月利息按同期银行存款利率计，自2020年12月31日付款日至被告还款之日止)；2.2021年1月18日，原告在被告的非法霸占房屋的胁迫下与被告在浦东惠南镇民乐城派出所达成司法调解协议，调解员无法调解上述3万装修款部分，显失公平，且被告恶意讹诈行为有害公共社会，请求法院依法裁定司法调解协议第四条无效；3.判令被告支付原告1月6日换锁及1月16日司法调解的车程及过路费300元；4.判令被告支付从2020年12月21日至2021年1月18日霸占房屋29天的房租1,740元；5.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月20日，被告作为二房东身份与原告房东达成房屋租赁合同，原告的出租房坐落于上海浦东惠南镇听悦路1101弄民乐城丽园南园27号402室(以下简称系争房屋)，租期为五年,从2018年1月20日起到2023年4月20日为止，租金每月1,800元。合同第九条中第1条为合同违约处理的定义：甲乙双方如有提前终止合同，需提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金伍万元。甲方违约，除退押金外支付上述违约金；反之若乙方违约，则甲方有权不退押金。手写补充条款为：违约金逐年递减壹万，违约义务对等。原告于2020年12月1日通知被告欲提前终止租房合同，其间微信对话结清计算，被告微信中没有明确确认。于是原告于2020年12月27日再次与被告电话讨论终止合同结清计算，双方同意原告按合同赔款给被告，即指违约金，总共租了3年差1个月，被告要求不满的一年也算赔一年，所以被告要求按合同未到期的3年一年赔一万，共赔3万元(装修补偿款，即违约金)。原告于2020年12月31日与被告在出租房见面结清，被告说大家谁也不要占谁便宜，按一年赔一万算，3年赔3万后两清了，并承诺过两天就清空家具。原告夫妻遂同意被告要求，当即按谈好的转账给被告，微信转账13,600元，其中1,800元为1个月押金，另1,800元退一个月(12月21日-1月20日)的租金。另外原告通过工行转账给被告建设银行账户2万元，转账留言为“租房合同退款”,被告写下收条：收到装修款3万元。随即原告要求被告交还钥匙，被告以过两天还要来搬家具为由自己留唯一一把钥匙。原告说钱都结清打给你了当然需要交房交钥匙了，你们搬家具我来给你们开门。被告在原告同意的基础上换了一把锁芯，交还原告一把钥匙，自己留一把钥匙方便改天来搬走家具。至此，双方已达成事实交房手续。原告在后面几天等待被告搬家具的信息，但无果。2021年1月4日，被告微信提出原告需要再给他违约金，主张违约金与装修款两码事。原告意识到被告恶意讹诈，并提示被告若有另外主张违约金的话，可以通过司法起诉。但被告不听劝告，且以耍无赖方式拖着不搬清家具。被告在合同没有定义装修款赔款的前提下，先以合同欺诈方式骗取3万装修费后再讹诈违约金3万，于合同无依据凭证，于道理无立足之地。2021年1月6日,原告到出租房以被告交还的钥匙开门后换新的锁芯。此时被告恰好到来，争执后不愿意离开，且威胁原告换锁他也会再换回来，并警告原告等着上下家一起起诉原告。原告报警，警察认为原告已按合同赔款承担了装修损失了，让被告离开出租屋，告诉被告有其他主张就去打官司，并让原告锁门。2021年1月7日,原告发律师函给被告，限期三天内清空家具。被告并无任何响应和行动。2021年1月15日,原告让其他人用原告换的新钥匙去检查出租屋情况，但打不开门锁。恰逢被告到来，被告承认私自撬锁闯入后换锁。2021年1月16日，原告到民乐城派出所报警。警察听闻陈述后建议走司法途径。因原告清楚申请司法审理需要时间，在被告的胁迫下，原告只能先寻求派出所司法调解。被告同意到所调解，一口咬死要赔3万违约金再肯搬清家具。原告被迫同意被告在1月18日前搬清家具，并于1月18日签署调解协议并支付3万违约金给被告，书面终止房屋租赁合同。调解中司法调解员实质上未起到折衷调解效果，并未就12月31日原告赔付给被告的3万装修款达成一致承认，故原告拒绝司法调解员将这3万装修款写入司法调解协议。原告主诉被告必须退还3万装修补偿款(实质即合同违约金)的本息，并同诉被告非法撬锁霸占房屋的违法性及社会危害性。恳请法院公正判决。被告王怀玉辩称，租赁合同是原告委托中介公司与被告签订的，当时房屋是毛坯房，原告也知道被告是二房东。被告对房屋进行了装修后转租。原告需要出售房屋所以违约解除合同，协商退还被告剩余租金押金3,600元，并支付3万装修款及3万违约金。但原告于12月31日向被告支付了2万(银行转账)以及13,600元(微信转账)，不愿意支付3万元违约金，后经派出所调解后才向被告支付。2020年12月21日被告已经不在系争房屋内，不存在霸占房屋的事实。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给乙方居住使用，建筑面积125平方米，租赁期自2018年1月20日起至2023年4月19日止，月租金为1,800元另付1,800元押金，以后按每三个月结算一次。违约处理约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金5万元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。该条空的白处手写添加“违约金每年递减壹万，违约义务对等。”补充条款约定(手写)①乙方或乙方的租客有任何下面一条违约，本合同自动作废，甲方收回房子，不承担乙方损失。②乙方已是二房东不得转租之房东。③不超6人如超6人甲乙方另议。④乙方转租签约日期不可超过本合同。⑤加隔断另议，不扰邻，如有与邻居肢体冲突或斗殴的租客赶走。⑥甲方有权随时检查，乙方遵从甲方整改意见。合同签订后，原告将入户钥匙3把等交付被告，被告支付了原告三个月租金及押金。被告对系争房屋进行装修后进行了转租。2020年10月22日，被告向原告支付了三个月房租。2020年12月1日，原告告知被告已将系争房屋出售，希望被告清退租客于2021年1月底前交房，被告表示“我想办法吧”。同时，原告微信被告“陆老板，我听悦路1101弄27-402的房子已签约出售。根据我们之间的出租协议，剩余租期时间我按比例退还你的装修费用。合同期限2018.1.20-2023.4.19。那我们是否同意好你让租客到时2021年1月30日前搬出交房，租期满3年，我退你2年加2个月的费用。请确认”“总的退装修费20968元。”但被告未确认，表示“等我回去看了合同再说”。2020年12月21日，被告告知原告租客已经把东西搬完，“刚好还剩下一个月租金”。2020年12月27日，原、被告就退租事宜进行电话协商，被告提到“剩下2年多按3年算”“后面备注着，一年减一万，不到一年也算一年”“我装修的钱都没赚回来呢，不好租”，原告“那大家先说好，我退你3万元再退你2个月押金”，被告“不行就凑个整算了好吧，应算3万元。我还要搬家啥的”“押金你该退给我”。被告表示当时双方是在协商违约金。通电话后，原告微信被告“根据电话讨论，同意退款为剩余3年去一个月租金加押金30000-1800+5400=33600”，被告未回应。2021年12月31日，原告支付被告33,600元，被告出具收据，载明“今收到听悦路XXX弄XXX号楼402室房屋装修款叁万叁仟陆佰圆整。”被告作为收款人、原告作为付款人均在收据上签字。当天，被告交给原告一把房屋钥匙。2021年1月4日，被告联系原告“你那个剩下的违约金什么时候给我完？我都把这东西拉走了就”，原告回复“什么违约金，按年数都退给你违约金了啊！两清了啊！”“陆老板，已经按合同约定赔偿你违约金即装修补偿款，……共33,600元。那天我太太都和你说了两清了，给足了你时间搬离剩下的家具。……很失望你不应该以这种方式讹房东的钱。如果你对合同理解有异议，就请走司法渠道好了。”被告认为“前面谈的是装修费，违约金是违约金，不要混淆”。原告“我给你的解释已经够清楚了，当初和中介一起谈的违约金条款就是指违约后装修费用的补偿款，按租期逐年递减。我已经按3年赔给你了，已经很客气的了，倒是请你不要别立名目的。所以如果你有不同理解可以叫上原来中介走司法程序，中介也可以作证的。”被告“那你可以去走司法程序了，我只认白纸黑字”，原告“是你在主张违约金啊，谁主张，谁主诉啊。”被告“这个我不懂，不赔钱我就接着住，这个总可以吧”。2021年1月7日，原告发给被告《律师函》，“根据您转租房屋的违约行为，黄先生有权单方提前终止合同；您作为违约方，无权要求黄生生支付提前终止合同的违约金。……收到本律师函后3日内，请将房屋内的家具搬走；逾期，视为您放弃该家具，黄先生将做丢弃处理，相关责任由您承担；如您能按本函要求按期搬走家具，黄先生愿意放弃追究您的违约责任。”同时，原告规劝被告“……你不仅吐出我支付你的3万，还得倒赔3万元违约金……若执意不听，那等司法判决即可。”其间，原告欲换锁、进入系争房屋，均为被告阻止。2021年1月15日，原告提出“周一下午带原始合同来，解除协议签署后，原始合同收走或当场撕毁。”被告回复“违约金3万转我后，合同给你，咱们解除合同”，原告回复“好，君子一言，驷马难追。”2021年1月18日，经上海市浦东新区公安派出所纠纷人民调解委员会调解，原、被告签署《人民调解协议书》：“……甲方(原告)与乙方(被告)系房东与租客关系，因租赁事宜发生争执。双方当事人就上述争议申请上海市浦东新区公安派出所纠纷人民调解委员会调解。经调解，当事人自愿达成如下协议：一、甲乙双方当事人达成和解；二、甲乙双方协商一致解除位于上海市浦东新区惠南镇听悦路XXX弄XXX号402室的2018年4月20日至2023年4月19日房屋租赁合同；三、甲方支付乙方违约金3万元，此款于签订本调解协议时即时付清；四、纠纷双方就本纠纷无其他争议，并均承诺在本协效后不再因本纠纷提出其他主张。……本人民调解协议书经双方当事人签字后生效。”原告随即支付被告3万元，收据载明交款项目“违约金”。审理中，原告陈述其与房屋买受人约定的交房日为2021年3月15日，逾期交房违约金为房价的日万分之五。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对原、被告具有约束力。在该合同履行中，原告因出售系争房屋而提前解除合同，而被告则有条件地同意解除合同，最终在原告退还剩余租金、押金并支付装修款、违约金各3万元的前提下，合同得以解除。本案的争议焦点在于原告关于3万元支付的撤销权是否成立。原告认为违约金只有3万元，原告支付两次3万元系受被告欺诈和胁迫，首先关于“欺诈”，在双方协商解除合同之初，系由原告首先提出“退装修费”，而被告确实对系争房屋进行过装修，后被告出具的收据中也写明是装修款，原告对此并未提出异议，且在原告提供的双方沟通记录中从未明示过“装修费”即为“违约金”，“装修费”即“违约金”系原告单方认知。嗣后，在被告催要违约金时，对于原告提出的装修费即为违约金，被告也予以明确否认，至此，原告已知其“装修款即违约金”的认知，并未为被告所认同，若原告认为已支付的3万元即为违约金，被告再要求违约金3万元属于“讹钱”，则应当通过合法、有效进行处理，而不应予以重复支付。原告系在被告明确指出装修费、违约金分属不同性质的情形下，先后支付了被告6万元，对此，原告认为被告“欺诈”缺乏事实支撑。同时，从原告对与被告的通知进行多次录音的行为可看出，原告具有较强的取证维权意识。2020年12月31日双方见面即为协商解约事宜。如双方已明确以违约金3万元解约，原告在没有录音等证据对该事实予以固定的前提下，没有理由不提出签署解约协议以保障自己的利益。其次关于“胁迫”，原告提前解除合同属违约，被告坚持在其要求满足后方同意解约退房，系提出自己的解约诉求，被告诊断合同尚未解除，不愿交还房屋，并不构成对原告的胁迫。而且，被告于2021年1月15日提出支付违约金3万元后解除合同，原告表示“好，君子一言，驷马难追。”，也没有提出要退还前付的装修款3万元。之后，原、被告为解决纠纷申请了人民调解委员会调解，并达成了和解协议，原告所称“肋迫”缺乏事实依据。再者，原告承担6万元违约责任是否显失公平。民法典规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。原告在与被告协商解约事宜时，并没处于危困之境，对纠纷处理也有足够的判断力。案涉租赁合同约定的违约金确为5万元，但法律亦规定当事人可以违约造成的实际损失为依据，请求法院或仲裁机构予以增加或减少，故约定的违约金数额是可以以实际损失为依据进行变更。双方缔约时即明知被告承租系争房屋用于转租，原告违约造成被告的损失，除装修外还有合同全面履行时被告的期待利益，原告将违约金理解为装修费有失偏颇。更为重要的是，法律也没有禁止当事人同时承担违约金及损失赔偿的违约责任。故原告所称调解协议显失公平不成立。本案中，原、被告就解除合同及解除后果协商一致，即原告退还被告押金、剩余租金并支付装修款3万元、违约金3万元，合同解除。双方亦均已履行了各自的义务，该解除协议不具有可撤销或无效的情形，故原告要求被告偿还装修款本金3万元及利息、确认司法调解协议第四条无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的换锁及司法调解的车程及过路费，既未提供相关费用的证据，也没有该费用由被告承担的合同或法律依据，本院难以支持。被告虽于2020年12月20日清退了系争房屋内租客，但迟至2021年1月18日才将房屋交付原告，原告现主张该期间的租金1,740元，可予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、被告王怀玉于本判决生效之日起五日内支付原告黄军良租金1,740元；二、驳回原告黄军良的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取306元，由原告黄军良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……