西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                         (2021)陕0112民初10178号原告：西安万兴房地产开发有限责任公司。住所地：西安市未央区太和路中段井上库区。统一社会信用代码 91610133710112736N。法定代表人：宋凤山，董事长。委托诉讼代理人：邢园，上海段和段（西安）律师事务所律师。被告：杨博，男，1987年9月3日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码91610000920523699K。负责人：李军，行长。委托诉讼代理人：张钊，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告西安万兴房地产开发有限责任公司（以下简称万兴公司）与被告杨博、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年 2月7 日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万兴公司的委托诉讼代理人邢园，第三人建行陕西分行的委托诉讼代理人张钊到庭参加诉讼。被告杨博经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万兴公司向本院提出诉讼请求：一.解除其与被告2015年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并赔偿给其违约金69716.4元（违约金按已付房款20%的标准计算）；二.被告偿还其向第三人代偿的费用共222182.44元及利息，具体包括：1、其代偿的逾期贷款3.2万元及违约金。2、其代偿的贷款本金、利息、罚息共188036.94元及违约金。3、其因被告违约产生诉讼案件承担的诉讼费2145.5元；三.被告腾退位于鼎新花园21幢2单元21705室的房屋；四.被告、第三人协助其办理西安市XX区XX城XX路XX号的鼎新花园21幢2单元201705室房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；5、被告承担本案的诉讼费、律师费2万元。事实和理由：2015年12月21日，其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买其开发的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX花园的21幢2单元21705室商品房，建筑面积89.38平方米，每平方米单价3900元，总价款348582元，约定2015年11月25日前支付首付款118582元，余款23万元向第三人申请按揭贷款。合同第8条约定若买受人未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同……出卖人解除合同时，买受人一次性支付已付款20%的违约金。其为被告提供阶段性按揭贷款担保，《商品房买卖合同（预售）》附件4第3条约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内将出卖人代其按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人。同时约定了违约金。被告与第三人于2016年4月26日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为23万元，借款期限为2016年4月26日至2031年4月26日，还款方式为等额本金还款法，每一个月归还本金金额为1277.78元，现被告不履行还款义务，共逾期16次，贷款余额为176333.24元。2020年5月10日，第三人向其出具《保证金扣划情况说明》并从其账户扣划被告逾期贷款3.2万元。2020年11月25日，其向被告发送了《合同解除通知函》，解除与被告签署的《商品房买卖合同》，并要求被告赔付被扣划的保证金3.2万元及违约金。2020年11月26日，被告签收了《合同解除通知函》。被告多次逾期还款导致双方合同解除，其有权向被告主张违约金，同意将已收到购房款扣除相应款项后退给被告，被告也应将房屋腾退给其，同时被告和第三人还应配合其办理房屋相关注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用。并承担本案律师费2万元。被告杨博在法定期限内未出庭亦未提出答辩意见。第三人建设银行陕西分行述称, 其认可原告的还款事实，待原告取得生效判决进入执行程序后向第三人出具相应法律文书，其配合原告办理抵押权注销登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2015年12月21日，原告万兴公司（出卖人）与被告杨博（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y15153361），合同约定：被告购买原告开发的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX花园的21幢2单元17层21705室商品房，建筑面积89.38平方米，每平方米单价3900元，总价款348582元，约定2015年11月25日前支付首付款118582元，余款23万元向第三人申请按揭贷款。合同第十一条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同附件四约定出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括贷款银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议，要去买受人按照本补充协议的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。附件十二补充协议第四条违约责任约定：1.如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续……2016年4月26日,被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款23万元用于购买涉案房屋，借款期限180个月，即2016年4月26日至2031年4月26日；还款方式为等额本金还款法，每一月归还本金金额为1277.78元。合同签订后，第三人依约向被告发放贷款。2018年6月开始，被告再未按时偿还贷款。2019年11月25日，第三人从原告保证金账户扣划被告逾期贷款3.2万元；2020年1月29日，第三人从原告保证金账户扣划被告逾期贷款188036.94元；2020年2月21日，第三人从原告保证金账户扣划诉讼费2145.5元。后原告向被告邮寄《合同解除通知函》，显示被告于2020年11月26日签收。现因原告联系被告未果酿成本诉。审理中，原告提交《民事委托代理协议》及增值税专用发票，主张被告承担本案律师代理费2万元。同时原告明确第二项诉讼请求为被告偿还其向第三人代偿的费用共222182.44元及违约金……本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告万兴公司与被告杨博签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件不违反法律、行政法规相关规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议。在合同履行过程中，被告杨博未能按照约定向第三人偿还贷款，导致原告承担连带清偿责任。现原告依据合同约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》约定如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，原告万兴公司据此主张被告杨博支付总房款20%的违约金即69716.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告杨博没有按时偿还贷款本息，导致原告向第三人偿还拖欠本金的利息、罚息等共计222182.44元，被告杨博应向原告承担该损失。对原告主张的该部分违约金损失，因前款违约金已能弥补原告损失，故本院不予支持。合同解除后，对原告主张被告腾退位于鼎鑫花园21幢2单元21705室的房屋的诉请，本院予以支持。原告主张被告承担律师费2万元，双方已有约定，故本院依法予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》解除后的相关撤销登记手续，首先由被告杨博及第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理抵押登记注销手续；然后由被告杨博协助原告万兴公司至房屋管理部门办理房屋预告登记和《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续。同时，关于首付房款及被告杨博偿还的银行按揭贷款，因双方之间的《商品房买卖合同（预售）》已解除，案涉房屋的利益已归原告万兴公司，故上述款项应当返还给被告杨博，但被告杨博未到庭亦未提交证据证明其自行偿还银行按揭贷款金额，本案暂不处理，双方可另行协商或被告另行主张退还。被告杨博经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除西安万兴房地产开发有限责任公司与被告杨博签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y15153361）；二、被告杨博于本判决生效之日起二十日内偿还原告西安万兴房地产开发有限责任公司垫付的贷款本息、诉讼费、合计222182.44元；三、被告杨博于本判决生效之日起二十日内支付原告西安万兴房地产开发有限责任公司违约金69716.4万元、律师代理费2万元；四、被告杨博于本判决生效之日起二十日内向原告西安万兴房地产开发有限责任公司返还位于西安市XX区XX城XX路XX号XX花园的21幢2单元21705室商品房；并配合原告西安万兴房地产开发有限责任公司办理上述房屋的预告登记和《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续；五、被告杨博及第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效之日起二十日内协助原告西安万兴房地产开发有限责任公司注销位于西安市XX区XX城XX路XX号XX花园的21幢2单元21705室商品房抵押预告登记手续。六、驳回原告西安万兴房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元、公告费700元（原告均已预交）,案件受理费因本案适用简易程序减半收取，现由本院退还原告4570元，剩余案件受理费4570元及公告费700元由被告杨博负担，并于本判决生效之日起二十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   员      赵  冰  二〇二一年六月十八日 法 官 助 理    李  雪 书   记  员    冀  星