福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2921号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶晴，男，1973年1月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：潘向阳，福建日尧律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与上诉人叶晴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为叶晴按61760.64元/月标准向国有房产公司支付自2019年8月4日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费；2.本案一、二审诉讼费由叶晴承担。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了积极方式要求叶晴移交房产或参与公开招租，国有房产公司于2019年9月20日已向一审法院立案庭送交材料进行立案，一审法院以案件需先行诉前调解为由将案件移送至福州市仓山区仲裁委员会调解，直至2020年1月8日正式立案，国有房产公司不存在疏于管理情形。二、本案应查清的重要事实为国有房产中心所遭受的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，应按照市场评估租金标准计算，一审法院并未采纳国有房产公司所提交的评估报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，或者以其他方式查清国有房产公司所遭受的损失，认定基本事实不清。三、一审法院逻辑混乱，适用法律错误。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形。2.租赁关系解除后，叶晴继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失等价于叶晴继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审认为的扩大损失的情形。3.一审认定“扩大损失”是因为国有房产公司疏于管理，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑错误。房屋占用费增多的原因是叶晴继续占用期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后并无因果关系。即便一审认定国有房产公司疏于管理正确，那么，国有房产公司于2019年9月20日已提起诉讼应属于采取了积极措施，故在其发函或提起诉讼后至叶晴实际返还房屋之日期间的损失，也应由叶晴承担。4.一审按照案涉租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，不足以弥补损失，违反公平原则。叶晴辩称，1.双方租赁关系并未依法解除，不存在房屋占有使用费，只有租金。且叶晴均依约支付了每月租金至今。2.评估报告明确评估报告日为2017年7月17日，评估报告的有效期为一年，故不能依据该报告的租金标准作为双方租金的结算依据。其他意见同叶晴的上诉意见。叶晴上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回国有房产公司一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由国有房产公司承担。一、一审认定叶晴与国有房产公司房屋租赁合同于2019年8月3日解除，并要求叶晴腾空搬离案涉租赁房屋并返还给国有房产公司，事实认定错误。1.叶晴从未收到国有房产公司书面要求终止租赁关系的律师函，也从未授权他人代收，故一审认定租赁合同解除函件已经送达，不能成立，双方房屋租赁合同关系并未解除。退一步说，即使该律师函件由他人代收，但该函件解除租赁合同的基础事实为叶晴已经收到2017年12月15日解除通知，一审一方面认定国有房产公司未提供证据证明已送达，在基础事实已经否定的情况下，臆测该律师函叶晴已收到，从而认定租赁关系于2019年8月3日解除，明显前后矛盾。2.叶晴在《房屋租赁合同》到期后，同其他承租户一起多次要求国有房产公司签订续租合同，但国有房产公司负责人均通知无需签订书面协议，按照原合同继续交付租金即可。3.《房屋租赁合同》到期后，双方虽未签订续租合同，但国有房产公司对此并无异议，叶晴也一直每月支付租金至今，国有房产公司对于叶晴缴纳的租金也未提出异议，进一步证明双方租赁合同关系未解除。4.叶晴依约支付了租金，租赁合同关系未依法解除的情况下，国有房产公司要求叶晴立即腾空搬离既不合法更不合理。二、一审未依政策减免疫情期间房租费用，判决叶晴应当自2020年2月1日起仍按20082.4元/月标准支付房屋占有使用费错误。1.《房屋租赁合同》未依法解除，属于不定期租赁合同，不存在房屋占有使用费。2.减免疫情期间房租费用有政策可依。根据福建省财政厅闽财资函【2020】1号文件，应当免交2020年2月，以及3月、4月一半的租金。国有房产公司辩称，一审认定本案双方之间的不定期租赁合同于2019年8月3日解除并无不当。合同解除后，叶晴继续占用租赁房产没有合同或者法律依据，其不属于合法的承租户，依据疫情期间的相关政策，不符合减免租金的条件。因此，叶晴的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与叶晴之间的《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除；2.判令叶晴立即腾空搬离福州市仓山区XX广场X号楼一层01、02单元和X层01、02单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令叶晴向国有房产公司支付拖欠的租金80329.6元（计算方法：20082.4元/月×4个月=80329.6元）；4.判令叶晴向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月61760.64元标准，自2018年1月1日起计至叶晴实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为1235212.8元；5.判令确认国有房产公司有权不予退还叶晴方交付的租赁押金；6.判令叶晴赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费43012元；7.本案的诉讼费用全部由叶晴承担。一审法院认定事实：2009年4月22日，叶晴与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：叶晴向国有房产公司租赁位于福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积158.17㎡）以及位于福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积1128.51㎡）；租赁期限120个月，自2004年10月1日起至2014年9月30日止；每月租金合计20082.4元，叶晴应于每个月8日前向国有房产公司一次性交付本月租金。租赁期限届满，叶晴如需要继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，叶晴享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同。叶晴于签署合同时向国有房产公司交付租赁押金25000元。租赁期满，叶晴无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还叶晴；叶晴迟延交付租金，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求叶晴按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同约定的租赁期间届满后，叶晴继续使用涉讼租赁房产。2017年7月17日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托出具福州市国有房产管理中心榕城广场店面房地产租赁月租金评估报告（兴闽资评［2017］103号），对福州市国有房产管理中心位于福州市仓山区××镇××路××号××＃××＃××＃楼××共计17店面的房屋以及相应的配套设施所产生的在特定租赁条件下的第一年的月单位综合租赁价格进行评估（评估基准日：2017年6月1日）；评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。2017年12月15日，国有房产公司向叶晴出具通知，告知：自通知函发之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予叶晴。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向叶晴出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月15日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自叶晴收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但叶晴至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，叶晴应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求叶晴腾空租赁房产并追究叶晴应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式向叶晴所承租涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话填写为叶晴签订合同时所留存的电话）。2019年8月3日，邮件由他人代收（店铺前台）。另查，根据榕财政[2005]744号福州市财政局文件，包括讼争房产在内的金山生活区一期和金山工业集中区生活配套部分房产划拨给国有房产公司经营管理。后福州市国有房产管理中心亦与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就叶晴租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费43012元。案外人徐秀娟代叶晴按20082.4元/月的标准向国有房产公司支付费用至2020年1月。2020年2月至5月，案外人徐秀娟代叶晴向国有房产公司转账共计40167.4元。国有房产公司已将涉讼租赁房产交付叶晴使用，叶晴至今未与国有房产公司办理涉讼租赁房产移交手续。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，与叶晴平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，叶晴继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。国有房产公司虽于2017年12月15日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但在通知上签名的并非叶晴本人或其委托签收之人，同时，其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达叶晴，其所提供现场送达照片无原始载体供核对亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予叶晴，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月15日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自叶晴收到前述2017年12月15日作出的通知之日已解除，并要求叶晴返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽由他人代收，但由于叶晴未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由叶晴管理使用，其对邮寄至该处的信件等仍具有管控力，且邮件联系方式亦填写为叶晴签订合同时所留存电话，依据日常邮件送达习惯，邮递员通常于电话联系获得叶晴同意后才会将邮件交由讼争租赁房产店铺前台他人代收，邮件应视为已送达叶晴，故一审法院认定本案双方的后续不定期租赁合同于邮件代收之日（即2019年8月3日）解除。租赁期间，叶晴依约支付租金，未出现逾期一个月以上支付租金或违法使用租赁物等违约情形，国有房产公司在完整收回房屋后，应将租赁押金无息退还叶晴，故关于国有房产公司不予退还租赁押金的诉请，一审法院不予支持。合同解除后，叶晴应及时返还租赁房产，但其至今未向国有房产公司移交涉讼租赁房产，国有房产公司诉请叶晴立即腾空搬离、向其返还涉案房产并支付合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，国有房产公司所提供的福州市国有房产管理中心榕城广场店面房地产租赁月租金评估报告（兴闽资评［2017］103号）系2017年7月17日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月15日出具终止双方之间租赁关系并要求叶晴于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在叶晴后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张按所提交的月租金评估报告中评估的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准20082.4元／月计算。根据叶晴提交的银行转账记录，案外人徐秀娟已代其按20082.4元／月的标准向国有房产公司支付费用至2020年1月，结合原合同双方关于租赁期限的约定，叶晴还应按上述标准支付自2020年2月1日起至实际返还讼争租赁房产之日止的房屋占有使用费（叶晴于2020年2月至5月间已支付的40167.4元应予以扣除）。叶晴认为因“新冠”病毒疫情，其可依据政府政策免交2020年2月全额以及2020年3月以及4月一半的租金。一审法院认为，由于讼争《房屋租赁合同》已于2019年8月3日解除，叶晴继续占有使用涉讼房屋无合同依据，故其主张一审法院不予支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请叶晴予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、国有房产公司与叶晴之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、叶晴于判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积158.17㎡）以及位于福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积1128.51㎡），并返还予国有房产公司；三、叶晴按20082.4元／月标准向国有房产公司支付自2020年2月1日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费（2020年2月至5月间叶晴已向国有房产公司支付的40167.4元应予以扣除）；四、驳回国有房产公司的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17252元，由国有房产公司负担7252元，叶晴负担10000元。叶晴负担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，国有房产公司与叶晴签订的《房屋租赁合同》期限届满后，叶晴继续使用案涉房产，国有房产公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，国有房产公司于2017年12月15日向叶晴发出的终止合同的通知因无相应的签收凭证佐证无法证实已送达叶晴，但其于2019年7月31日向叶晴邮寄的律师函，再次明确了解除双方租赁合同的事宜，寄送的地址为叶晴承租的案涉房产地址，联系电话为案涉租赁合同中叶晴所留电话，该邮件已被店铺前台签收，在叶晴未向国有房产公司返还房产的情况下，一审认为案涉房产应由叶晴管理使用，叶晴对邮寄至该处的邮件具有管控力，认定该邮件应视为已送达叶晴，案涉租赁合同于邮件被签收之日即2019年8月3日解除正确。叶晴关于一审认定的解除合同函件已经送达错误，双方间租赁合同关系并未解除的上诉意见本院不予采纳。国有房产公司于2014年9月30日合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取案涉房产租金，甚至于2017年12月15日发出解除合同的通知想与叶晴解除租赁合同之后，对叶晴继续按照原租金标准支付相应款项长达两年多时间均未提出异议，亦未向叶晴主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格计算房屋占用费，既超出双方订立合同时叶晴可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，缺乏依据，不予支持。一审法院判令叶晴参照原合同的租金标准向国有房产公司支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。案涉租赁合同解除后，叶晴继续占有使用案涉租赁房产无合同和法律依据，其以新冠肺炎疫情影响为由，诉请要求减免相关月份的租金，本院不予支持。综上所述，国有房产公司、叶晴的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17252元，由福州市国有房产经营有限公司负担7252元，叶晴负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月十六日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴