福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0205民初1117号原告：钱克琴，女，1984年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：丁明森，福建重宇合众律师事务所律师。被告：厦门海西龙郡置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号222室，统一社会信用代码9135020507935824XN。法定代表人：许锦芳，总经理。委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严君，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。原告钱克琴与被告厦门海西龙郡置业有限公司（以下简称“海西置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱克琴及其委托诉讼代理人丁明森，被告海西置业公司委托诉讼代理人陈志勇、严君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱克琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为03284748号《厦门市商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款603497元；3.判令被告向原告支付违约金30174.85元；4.判令被告向原告支付原告为主张债权所支出的律师费6000元；5.判令被告赔偿原告租金损失35000元（按月1000元计算，自2018年3月31日起至合同解除之日止，暂计至2021年2月28日为35000元）；6.判令被告赔偿原告已支出和将要支出的银行利息损失176400元（贷款30万元，年利率5.88%，贷款期为10年）；7.判令被告向原告支付厦门恒地物业服务有限公司海西轻公寓物业服务管理费5288.3元及所产生的滞纳金（按月计算，暂计至2021年2月份，实际计算至合同解除日）；8.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年5月23日签订编号为03284748号商品房买卖合同。约定，原告向被告购买的商品房位于厦门市海沧区××路××路××＃楼××层××单元；合同约定商品房每平方米单价为11596.8元，建筑面积为52.04平方，总价为603497元；交房日期为2018年3月31日前。合同签署后，原告按约支付了首期款303497元，并在光大银行办理了余款30万元的按揭贷款。2018年5月24日，被告通知原告交房，经现场查看房屋，原告发现：1.房屋排油烟管的水泥管道底部是封死的，使用过程中排放的油烟无法清理、排放；2.顶部上层排水管偏长。同时，被告也未向原告提供房屋竣工验收备案登记表。故，原告认为，被告欲交付的房屋存在重大安全隐患，也不符合环保原则，原告拒绝接收并向被告提出整改意见。2019年3月24日，被告通知原告办理产权（海西龙郡产权办理通知函）。原告二次前往准备交房，原告经现场查看房屋，除2018年5月24日接收意见第2条顶部上层排水管偏长有整改外，其余均未进行整改，故原告拒绝接收商品房，要求被告再次整改，并再次填写房屋验收交接表且注明此为第2次反应以上问题，望开发商书面形式予回复。2021年2月25日原告再次前往现场察看案涉商品房所存在问题没有任何变更，还发现新的问题，1.整层有装修的住户均由商业用途的商品房装修成住宅且多户已入住；2.原告所购商品房消防管道未安装。时至今日，案涉房屋所存在问题没有任何变更，被告置国法于不顾，拒不履行整改义务，对被告提出的合理请求一拖再拖，导致原告逾期办理产权证超过2年，严重损害了原告的合法权益，但原告已无法联系上被告。有鉴于此，原告特提起诉讼。被告海西置业公司辩称，双方之间的商品房买卖合同并不具备解除的条件。被告交付的案涉商品房符合交房条件，且已经通过五方验收和消防验收，同时也已通过厦门市建设工程竣工验收备案，因此原告要求解除商品房买卖合同缺乏合同、法律依据。故钱克琴基于解除商品房买卖合同而要求返还购房款，赔偿租金损失、银行利息损失，支付违约金、律师费、物业费以及滞纳金的诉讼请求不应得到支持。原告钱克琴围绕诉讼请求依法提交了《厦门市商品房买卖合同》《个人贷款合同》、银行流水、增值税普通发票、房屋交接表、照片、《法律事务委托合同》、律师费发票、厦门恒地物业服务有限公司海西轻公寓缴费通知单、消费信贷对账单佐证；被告海西置业公司依法提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《区分所有土地房屋权属登记告知书》（编号：20193215000002）、交房通知、办证通知等证据。本院组织双方当事人就上述证据进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据事实，本院依法予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，钱克琴与海西置业公司签订编号为03284748《厦门市商品房买卖合同》，约定：钱克琴向海西置业公司购买位于厦门市海沧区××路××路××＃楼××层××单元，该房屋土地规划用途为办公、商业、ＳＯＨＯ办公，土地使用年限自2013年9月17日至2053年9月16日。案涉房屋用途为商业服务，位于所在建筑设计标高4.5（地上）第2层，建筑面积为52.04平方，每平方米价格为11596.8元，总价为603497元。付款方式及期限：于2016年5月24日前支付首期款303497元，余款300000元办理银行按揭贷款。海西置业公司应于2018年3月31日前将符合下列条件的商品房交付使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海西置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且海西置业公司在发生之日起60日内书面告知钱克琴的；2.非海西置业公司能控制的原因，如台风、大雨、暴雨、外因引发的停水、停电以及有关部门通知停止施工。除上述特殊情况外，海西置业公司如未按约定期限将商品房交付钱克琴使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海西置业公司按日向钱克琴支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，钱克琴有权解除合同。钱克琴解除合同的，海西置业公司应当自钱克琴解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按钱克琴累计已付款的5%向钱克琴支付违约金；钱克琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海西置业公司按日向钱克琴支付已付款万分之一的违约金。《厦门市商品房买卖合同补充协议》第5.2、5.3条约定了案涉合同项下的房产具备合同约定的交付条件时，海西置业公司按合同记载的联系地址、联系人以书面方式通知钱克琴，钱克琴未按通知时间办理房产移交手续的，视为钱克琴对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，钱克琴于2016年5月25日支付海西置业公司购房款303497元。剩余购房款300000元钱克琴向案外人中国光大银行厦门五缘湾支行申请商业用房贷款，并于2016年7月14日与该行签订《个人贷款合同》（合同编号：×××07），约定贷款金额为300000元，贷款期限120个月，自2016年7月14日起至2026年7月14日止。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%（上）浮20%执行。贷款发放至钱克琴账户。钱克琴以案涉房屋为上述贷款提供抵押。案涉海西龙郡项目于2016年12月25日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收，2017年6月17日通过建设工程消防验收，2018年9月13日通过建设工程竣工验收备案。海西龙郡项目于2019年1月8日获得区分所有土地房屋权属登记告知书。海西置业公司于2018年3月22日通过中国邮政特快专递向钱克琴的身份证地址邮寄了交房通知书，并同时在《厦门日报》向钱克琴发出交房通知书。钱克琴在交房验收时以案涉房屋存在“1.房屋排油烟管的水泥管道底部是封死的，使用过程中排放的油烟无法清理、排放；2.整层有装修的住户均由商业用途的商品房装修成住宅且多户已入住；3.原告所购商品房消防管道未安装”等问题而拒绝接受交房。另查明，1.房屋排油烟管的水泥管道底部在钱克琴房屋地面封死；2.钱克琴在诉状中提及的案涉房屋排油烟管等房屋存在的瑕疵问题，海西置业公司表示愿进行合理规范整改；3.案件审理过程中，钱克琴明确其诉请为判令解除案涉《厦门市商品房买卖合同》所依据的理由是依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，海西置业公司的行为致使其不能实现合同目的；4.钱克琴委托律师代理本案及原告另一个案件（2021）闽0205民初1116号案件共同支出律师费12000元；5.2018年4月至2021年2月，钱克琴尚欠厦门恒地物业服务有限公司海西轻公寓物业服务费用合计5288.3元；6.截止2021年5月13日，钱克琴支出按揭贷款利息共计64484元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的民间借贷纠纷，均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系商品房预售合同纠纷。钱克琴与海西置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案讼争焦点为原告钱克琴是否享有合同的法定解除权，对此，本院予以分析认定，原告认为，海西置业公司所交付的房屋排油烟管道等存在“1.房屋排油烟管的水泥管道底部是封死的，使用过程中排放的油烟无法清理、排放；2.整层有装修的住户均由商业用途的商品房装修成住宅且多户已入住；3.原告所购商品房消防管道未安装”等问题，致使其不能实现合同目的，故请求解除合同。本院认为，根据庭审查明的事实，原告提出的上述问题中，确有存在“房屋排油烟管的水泥管道底部是封死的，使用过程中排放的油烟无法清理、排放等问题。原告提出其“所购商品房消防管道未安装”，该意见明显与本案讼争工程消防验收相悖，本院不予采信。原告提出“整层有装修的住户均由商业用途的商品房装修成住宅且多户已入住”，该问题应向相关城市管理执法机构反映，并由该机构进行处理，该问题不能构成原告拒不接受交付房屋的理由。根据被告海西置业公司提交的证据可以证明本案讼争房屋已通过建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收以及建设工程消防验收，并已完成建设工程竣工验收备案，符合合同约定的商品房交付条件，虽然海西置业公司所交付的房屋确有存在可能导致油烟排放不畅的瑕疵，然该瑕疵并非属于房屋主体结构质量不合格，完全可以通过整改而消除，因此该瑕疵并不影响钱克琴对房屋的安全使用，且海西置业公司也明确表示愿意对钱克琴提出的瑕疵进行合理规范的整改。故钱克琴提出解除合同的诉讼请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定。至于钱克琴庭审中认为其合同目的系用于对外租赁用于餐饮等用途，属于混淆购房目的与合同目的的概念。故钱克琴主张不能实现合同目的事实依据不足，其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定提出解除《厦门市商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。在此基础上，钱克琴主张要求海西置业公司返还购房款，支付违约金、律师费、租金损失、银行利息损失、物业费及滞纳金，均是以解除《厦门市商品房买卖合同》为前提，而其解除合同的诉请不能成立，故钱克琴主张海西龙郡公司返还上述款项的诉请亦无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告钱克琴的全部诉讼请求。案件受理费12363.6元减半收取6181.8元，由原告钱克琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员 沈国兴二〇二一年六月九日法官助理 宁 鑫代书记员 张建平附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。