北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0101民初7290号原告（反诉被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。被告(反诉原告)常馨心，女，1989年4月15日出生。原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告(反诉原告)常馨心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司的委托诉讼代理人杜文娜，被告常馨心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）爱家营公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签署的编号为AFCZ10708526ZY的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月5日解除；2、请求依法判令常馨心向爱家营公司支付2020年3月2日至2020年5月5日的租金13653元；3、请求依法判令常馨心向爱家营公司支付违约金6400元。事实与理由：2019年10月31日，爱家营公司与常馨心签署编号为AFCZ10708526ZY的《北京市房屋租赁合同》，合同中约定常馨心承租位于北京市东城区锡拉胡同13号南楼×××号房（以下简称涉诉房屋），租赁期限为2019年11月2日至2023年1月21日，租金标准为6400元/月，付款方式为季付。根据租赁合同约定，常馨心应于2020年2月1日支付2020年2月2日至2020年5月1日的租金，但常馨心仅支付部分租金，2020年3月2日以后租金迟迟未予支付。经了解，常馨心承租期间未经爱家营公司同意，将涉诉房屋作为日租房进行出租被东华门派出所查处并要求其停止对外出租的行为，因常馨心上述违约行为且未按期支付租金，爱家营公司于2020年5月5日将房屋收回。根据《中华人民共和国民法典》第465条以及双方签订的《房屋租赁合同》，常馨心未按照合同约定支付租金且擅自转租的违约行为侵犯了爱家营公司的合法权益，应当承担违约责任，故诉至法院，诉如所请。被告(反诉原告)常馨心辩称，首先，新冠疫情属于不可抗力，导致合同无法正常履行。常馨心于2020年1月22日回老家过年，之后，涉诉房屋所在的小区实行封闭式管理直至2020年5月5日，返京人员不得进入，常馨心无法再进入该小区，居住目的无法实现，合同无法继续履行。故本合同自2020年1月23日免责解除，双方均无需承担违约责任，常馨心无需支付此后的租金。其次，爱家营公司告知常馨心于2020年2月24日将单方换锁，无论是否因疫情变化解除封闭，常馨心均已不能再进入涉诉房屋，属单方强行解除合同，构成违约。再次，疫情期间，常馨心多次与爱家营公司、小区看门师傅、社区居委会了解社区管控情况，多次提出要搬家，均在客观上无法入内。2020年4月6日，常馨心来到涉诉房屋与保安协商搬家，无果。警察到来后，也不允许常馨心进入。在小区解除封闭后，常馨心于2020年5月5日搬走。此外，在订立合同之初，常馨心就与爱家营达成口头一致，租用涉诉房屋用于居住和SOHO办公，因此会有亲戚和朋友来访，常馨心虽将涉诉房屋作为民宿在平台上发布，但没有实际经营，未将涉诉房屋作为日租房，使用期间很安静，但邻居经常找麻烦。常馨心的装修经过了爱家营公司的口头同意。故向本院提出反诉请求：1、请求判令爱家营公司退还常馨心2020年1月23日至2020年3月1日的租金8533元；2、请求判令爱家营公司退还常馨心房屋押金6400元；3、请求判令爱家营公司对常馨心装修补偿20430元；4、请求判令爱家营公司支付常馨心违约金6400元。原告（反诉被告）爱家营公司针对反诉辩称，爱家营公司未提前换锁，没有同意常馨心的装修行为。不同意常馨心的全部反诉请求。在常馨心结清承租期内的所有费用后同意退还押金，可以以押金折抵常馨心应当承担的费用。本院经审理认定事实如下：2019年10月31日，爱家营公司（甲方、出租人）与常馨心（乙方、承租人）签署编号为AFCZ10708526ZY的《房屋租赁合同》，合同中约定常馨心向爱家营公司承租涉诉房屋，用途为居住，居住人数不超过3人，租赁期限为2019年11月2日至2023年1月21日，租金标准为6400元/月，付款方式为季付，押金为6400元。租赁期满或合同解除后，押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及各项应付未付的费用后，剩余部分应无息归还乙方。乙方不按照约定支付租金达5日的，欠缴各项费用达月租金15%的、或自行改变房屋用途或在居住期间因扰民导致周边邻居、居委会书面投诉或者派出所出警协调的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金100%支付违约金。甲方提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，合同自甲方解除通知送达乙方之日起第30日解除，并按月租金的100%向乙方支付违约金，甲方应退还乙方已交纳但未实际产生部分的租金。合同签订后，爱家营公司向常馨心交付了房屋。常馨心向爱家营公司交纳了押金6400元及2020年3月2日前的租金，并对涉诉房屋进行了装修。经询，爱家营公司称其未同意常馨心装修，常馨心称其装修获得爱家营公司业务员的口头同意，但未提交证据。2020年5月5日，双方对涉诉房屋进行了交接。常馨心提交以下证据：1、爱家营公司业务员唐霞与常馨心的微信记录，内容包括2月22日晚上唐霞称“如果锁换了，你的东西怎么办”，常馨心回复“我自己现在出不开门，不能等我能出门了再说么”，唐霞“明后天有可能安排人换锁”，证明爱家营公司在2月24日换锁。经质证，爱家营公司认可该证据真实性，但认为当时告知的是可能性，事实上也未换锁。2、与小区看门人员“刘师傅”的电话录音，内容包括要求外地来京人员必须隔离满14天才可正常进出小区；与社区“小马”的电话录音，以证明其无法正常使用涉诉房屋。经质证，爱家营公司认为两份录音明显系截取，内容不完整，通话人身份不明确；即使是真实的，内容也是外地回京进入小区需要隔离，不影响使用房屋，没有居委会不同意常馨心进入小区的内容，陈述内容与本案无关。本院向此两份录音显示的电话进行核实，“刘师傅”的电话为停机，“小马”表示其系街道派驻社区工作人员，由于常馨心表示回京后在朋友处居住，但不能提供隔离14天的证明，且其将涉诉房屋用于经营民宿，根据社区防疫要求，故要求常馨心在满足隔离条件后再办理居民进出的手续，但作为民宿经营是不被允许的；社区没有张贴封条，仅是在离京人员的房屋上张贴了要求回京登记的通知。审理中，本院向公安部门、韶九社区居委会等询问涉诉房屋情况，上述部门均表示常馨心将涉诉房屋作为民宿使用，包括疫情期间有不同的外来人员要求居住使用涉诉房屋；上述部门曾召集当事人谈话，常馨心不承认其经营了民宿；涉诉房屋所在小区对居民和租户未禁止出入。对此，爱家营公司予以认可，常馨心不认可，认为租赁期间仅有其父亲、叔父来居住过。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第1条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉诉合同成立与纠纷发生于民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。涉诉合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本院调查的情况以及常馨心自认曾就涉诉房屋发布过经营民宿的信息，应认定常馨心将涉诉房屋用于经营民宿，且常馨心逾期交纳租金，构成违约，爱家营公司有权要求解除合同，并要求常馨心承担违约责任，爱家营公司无需承担违约责任。双方于2020年5月5日交接房屋，故本院依法确认涉诉合同于当日解除。常馨心要求确认合同于2020年1月23日解除的意见，依据不足，本院不予采纳。关于常馨心疫情构成不可抗力，涉诉房屋不能进入的抗辩意见，根据查明的情况，外来返京人员的居住因隔离政策受到短期限制，故本院酌减部分租金，但该限制不足以影响合同的正常履行，常馨心也认可自其返京至腾退前未前往涉诉房屋，故该合同不能履行的原因并非不可抗力，对该抗辩意见本院不予采纳。关于常馨心主张换锁一节，其证据不足以证明爱家营公司更换了门锁，对该意见本院不予采纳。常馨心要求退还租金、赔偿损失及支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。另，押金应当抵扣常馨心的给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司、被告(反诉原告)常馨心签署的编号为AFCZ10708526ZY的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月5日解除；二、被告(反诉原告)常馨心于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司支付2020年3月2日至2020年5月5日的租金10707元；三、被告(反诉原告)常馨心于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司支付违约金6400元（以被告(反诉原告)常馨心已向原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司交纳押金6400元折抵）；四、驳回原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)常馨心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司负担22元（已交纳），被告(反诉原告)常馨心负担129元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费421，由原告（反诉被告）负担65元（于本判决生效后七日内交纳），由被告(反诉原告)常馨心负担356元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年六月二日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤