广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2737号上诉人（原审被告）：东莞市富盈十里银湾建造有限公司。住所地：广东省东莞市中堂镇北王公路边富盈公馆46幢101室。统一社会信用代码：914419006981260932。法定代表人：谭乔尹，经理。委托诉讼代理人：伍洪琴，广东百步律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤峰岭路段。统一社会信用代码：914419007408161792。法定代表人：王燕凤，总经理。委托诉讼代理人：伍洪琴，广东百步律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何卜付，男，1974年6月22日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。地址：广东省南胜区胜和体育路5号健升大厦。统一社会信用代码：91441900X180746149。负责人：李宝生，行长。上诉人东莞市富盈十里银湾建造有限公司（以下简称富盈十里银湾公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）因与被上诉人何卜付、原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。何卜付向一审法院提起诉讼请求：1.撤销何卜付与富盈十里银湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.富盈十里银湾公司、富盈房地产公司向何卜付赔偿首付款309325元及利息（利息以309325元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月19日起计至判决生效之日止）；3.富盈十里银湾公司、富盈房地产公司向何卜付连带赔偿何卜付已向建行东莞分行归还的贷款本金及利息155500.7元（自2016年12月3日起至判决生效之日止）；4.富盈十里银湾公司、富盈房地产公司连带向建行东莞分行偿还何卜付自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款；5.富盈十里银湾公司、富盈房地产公司连带向何卜付退还《住宅专项维修资金》3706.8元。一审庭审中，何卜付变更第二、三、四项诉讼请求为要求富盈十里银湾公司、富盈房地产公司返还购房款1019325元、赔偿首付款309325元对应的利息损失（利息标准为首付款309325元计算基数，其中第一段自2016年10月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，具体金额42242.2元，第二段从2019年8月20日计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价市场利率）以及何卜付向建行东莞分行支付的利息损失。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、撤销何卜付与富盈十里银湾公司于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；二、限富盈十里银湾公司于判决发生法律效力之日起五日内向何卜付退还购房款1019325元；三、限富盈十里银湾公司于判决发生法律效力之日起五日内向何卜付赔偿因撤销合同造成的损失[损失分为两部分：1.以首付款309325元为计算基数，从2016年10月19日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止;2.按照案涉《个人住房（商业用房）借款合同》约定的等额本息还款法产生的利息计算，截至2020年10月3日为120520.95元，后续利息按照在基准利率水平上下浮8.0%的标准计算至富盈十里银湾公司向何卜付清偿之日止]；四、限富盈十里银湾公司于判决发生法律效力之日起五日内向何卜付赔偿住宅专项维修资金损失3706.8元；五、富盈房地产公司对富盈十里银湾公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回何卜付的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13973.93元（何卜付已预交），由富盈十里银湾公司、富盈房地产公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13860号民事判决。富盈十里银湾公司、富盈房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回何卜付的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审判决撤销合同没有事实依据。一审法院以另案查明的事实为依据，认定富盈十里银湾公司构成合同欺诈，并据此判决撤销富盈十里银湾公司与何卜付之间的商品房预售合同，属认定事实错误。1.一审法院在另案中查明的事实，并非是生效判决查明的事实，不应当直接用于本案的证据采信。且一审法院在另案中查明认定欺诈事实的证据，何卜付也未提交，不是本案中的证据。退一步讲，即使有此证据，也不应该直接认定富盈十里银湾公司构成欺诈。一审法院认定富盈十里银湾公司有欺诈故意的证据是指其在售楼过程中，对外公示的《商品住宅使用说明书及质量保证书》，该书中明确了“富盈公馆项目以13幢1单元203房作为1-15幢的两书样本”。但是其他14栋都确实与《商品住宅使用说明书及质量保证书》是一致的，该书并非专门针对1幢而编制，与绝大多数事实都是一致的。不能因在对外公示中，相关资料的瑕疵认定富盈十里银湾公司存在欺诈的故意。2.关于1幢的消防管道布局问题，虽然在《商品住宅使用说明书及质量保证书》中没有单独列明，但是在房屋开发过程中的其他环节，均已按政策和法规进行了公示，且房屋构造图也完全与实际户型一致。房屋应当具备消防管道设置，其实属于一个按常识即可判断的一般客观常识。在销售现场，所有的户型都作为推介的房型一同发售，1幢的平面图与其他幢的平面图明显不同，没有证据显示何卜付根据这一明显区别，专门向富盈十里银湾公司、富盈房地产公司问询过，也没有证据证明富盈十里银湾公司、富盈房地产公司在回答其问询时向其隐瞒了真实的事实。（二）一审法院关于担保责任的判决错误。在一审中，建行东莞分行未到庭，但是在其他案件中，一审法院向原审第三人释明其有独立请求权时，银行方面明确表示其无独立请求权。那么在主债务已不存在的情况下，一审法院仍判决担保债务依然存在且必须履行，这一判决结果明显损害了富盈十里银湾公司、富盈房地产公司的合法权益。（三）即使案涉合同可以被撤销，何卜付自身也存在明显的过错导，其应当自行承担损失，而不应由富盈十里银湾公司、富盈房地产公司承担。（四）一审判令富盈十里银湾公司、富盈房地产公司向何卜付赔偿住宅专项维修资金，明显与查明的事实不符。一审庭审查明，该笔维修资金由政府账户收取，与富盈十里银湾公司、富盈房地产公司无关，而且合同最终被撤销后，何卜付与富盈十里银湾公司、富盈房地产公司之间便不存在房屋买卖事实，该笔资金何卜付就没有缴纳义务，何卜付应当向政府要求退还。（五）富盈十里银湾公司、富盈房地产公司是两个独立的公司，富盈房地产公司作为投资人，已经依法完成了自己的出资义务，不应对富盈十里银湾公司的债务承担连带责任。被上诉人何卜付辩称，（一）开发商就“消防管道入户”问题构成欺诈，事实清楚，证据充分。1.富盈十里银湾公司构成欺诈的故意。（1）根据一审庭审开发商陈述，2013年案涉1幢房屋项目报建时已经确定规划、设计消防管道入户的情况，开发商对此明知。2016年案涉期房进行售楼时，开发商应当依法主动告知1幢业主消防管道入户情况，但其隐瞒了此重要信息。（2）开发商对样板房提交了备案（住建局官网上有样板房备案公示信息），且引导购房者对13幢1单元203样板房进行实地考察。建设部《商品房销售管理办法》已经于2001年6月1日生效，同时，《广东省商品房预售管理条例》也已经于2014年9月25日发布，该两份规范性法律文件均明确要求开发商对实际交付的商品房质量、设备及装修是否于样板房一致应作明确说明或者另行约定，否则，应当同交付的样板房一致。2016年开发商进行预售时，以上法律法规已经生效，富盈十里银湾公司应当知晓不告知的法律后果，但其仍然执意隐瞒相关必须明示的信息，欺诈的故意明显。（3）案涉商品房预售合同签订后，甚至何卜付支付完毕首期款及按揭款后，开发商仍不告知何卜付真实情况，也不允许何卜付实地查看案涉房屋。直至交付时，何卜付现场查看才得知。因此，富盈十里银湾公司隐瞒消防管道入户的恶意十分明显。2.何卜付对案涉商品房陷入了错误的认知。何卜付作为理性购房者，预售合同签订前鉴于富盈××公司××宣传××、××楼女士的承诺、并基于对政府公示效力的信任，以及对已经备案的样板房实地考察情况，还有富盈公馆一期、二期已经建好的商品房情况等签订认购协议。签订正式预售合同时，富盈十里银湾公司仍未告知何卜付存在消防管道入户情况，其所提供的房屋平面图也无任何明示或暗示需要消防管道入户的情况。何卜付支付完首付款及按揭款后均全然不知，作为理性的消费者，由于富盈十里银湾公司的刻意隐瞒，何卜付陷入了错误的认知。3.何卜付基于错误认知作出了不真实的意思表示。由于相信富盈十里银湾公司的实力及诚信，且预售合同商品房基本情况明确显示“规划用途为住宅、土地使用年限70年产权”（不存在富盈十里银湾公司、富盈房地产公司代理人一审中所谓“公寓式住宅”情形），何卜付就案涉房屋签订商品房预售合同，支付了首付款及按揭款，因错误认知作出了不真实的意思表示。（二）开发商隐瞒案涉房屋“消防入户”问题严重影响甚至左右了何卜付的购买决策，何卜付依法享有撤销案涉合同的权利。1.经实地考察，案涉富盈公馆1幢类似公寓，涉案房屋起居室的净层高仅为2.85米，扣除消防管道占用高度后，起居室和次卧的高度分别为2.22米、2.28米，均低于国家《住宅设计规范》所规定的2.4米的高度。“消防管道入户”严重降低了空间利用率，极大影响了何卜付的居住体验。富盈十里银湾公司、富盈房地产公司不认可何卜付的测量数据，可聘请第三方专业机构进行测量，测量结果均不会有多少出入。且富盈十里银湾公司并未申请司法测量鉴定。2.“消防管道入户”并非轻微质量瑕疵，由于不可拆除，实质上属于“设计变更”。商品房预售合同也明确约定，若存在设计变更未经购房者同意的情形下，购房者有权解除合同。3.“消防管道入户”影响美观，增加了装修装饰成本，市场上无专业公司能妥善处理美观及装饰问题，即使能处理，额外所增加的费用也不菲，所以绝大多数业主要求退房。（三）一审法院另查明的事实是否形成生效裁判并不影响“欺诈”行为的定性。另案查明的事实，属于经争议双方举证、质证后认定的事实，是否经过二审法院生效裁判认定仅仅属于程序性问题，并不能推翻实体事实。退一步讲，即使没有一审法院另案查明《东莞市商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书》中的内容，现有证据也足以证实开发商构成“欺诈”。案涉13幢1单元203样板房已经向政府部门备案，样板房并无消防管道入户情况，其属于众所周知的事实。开发商交付的房屋与样板房明显不一致，足以认定其构成欺诈。（四）案涉商品房预售合同签订及履行过程中，何卜付不具有任何过错，合同撤销后的损失应由富盈十里银湾公司承担。何卜付在合同签订过程中已尽到审慎审查义务，在案涉房屋交付前对消防入户的情况不可能知情，其在开发商通知交付后，向相关政府部门申请调取案涉1幢房屋的规划及设计情况，直至一审庭审前，也未调取到案涉房屋消防管道入户是否存在规划及设计变更的详细情况。由于开发商刻意隐瞒依法应披露的信息，若导致案涉合同被撤销，过错完全在开发商，其应对撤销的损失承担完全的责任。（五）商品房贷款合同不应在本案中解除，也不具备直接解除的法定条件。富盈十里银湾公司可另行起诉请求解除，不请求解除或不能依法解除的法律后果应由富盈十里银湾公司承担。富盈十里银湾公司并未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十条规定，提出反诉或单独起诉原审第三人，要求解除商品房担保贷款合同，况且商品房买卖合同约定由房屋所在地人民法院管辖，而商品房担保贷款合同约定由广州仲裁委员会东莞分会裁决，两个纠纷并不能合并审理。原审第三人经一审法院释明后仍不要求提起独立诉讼请求，本案不存在直接解除商品房担保贷款合同的法定条件。富盈十里银湾公司可以起诉原审第三人要求解除，以减少利息损失，但该笔损失不应由何卜付承担。（六）住宅专项维修资金应由富盈十里银湾公司承担，由何卜付申请政府部门退回的无事实及法律依据。住宅专项维修资金的所有权人属于全体业主，政府只是监督管理。根据《东莞市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：因房屋转让等原因，引起业主变更的，维修资金不可要求退回。涉案合同被撤销后，该项资金应依法由富盈十里银湾公司承担，再要求后续业主补交。（七）富盈房地产公司应当对富盈十里银湾公司的所有债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条的规定，富盈房地产公司作为富盈十里银湾公司的全资股东，在富盈房地产公司不能举证证明富盈十里银湾公司的财产独立于其自身的财产的，应当对富盈十里银湾公司所有债务承担连带责任。（八）即使案涉合同最终被撤销，何卜付仍然存在巨大的财产损失。2020年新冠疫情爆发之后，东莞市的新房和二手房房价均有大幅上涨，曾经一度成为全国房价上涨增幅第一的城市。何卜付基于每月还贷经济压力，已经无力支付房价上涨鉴定费及诉讼费，放弃了增加房价上涨损失的诉讼请求。因此，即使法院最终支持何卜付的全部诉讼请求，何卜付仍然存在巨大损失。富盈十里银湾公司仅需要支付何卜付2016年首付款的利息，甚至根本无损失，且其仍然可基于本案撤销合同判决书向建行东莞分行起诉追偿利息损失。综上，富盈十里银湾公司、富盈房地产公司的上诉无任何事实及法律依据，请求驳回其全部上诉请求。原审第三人建行东莞分行未提交陈述意见。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：何卜付于2016年11月9日向东莞银行中心区支行存入案涉房屋的住宅专项维修资金3706.8元。一审法院受理的刘健胜等人诉富盈十里银湾公司商品房预售合同纠纷共47个系列案，一审宣判后，富盈十里银湾公司不服提起上诉。该47案经二审审理，部分案件以调解方式结案，剩余案件作出二审判决，对一审法院查明的事实予以确认，并维持了一审判决，前述二审判决均已生效。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。基于各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件应否撤销；二、案涉商品房担保法律关系应否在本案中一并处理；三、何卜付已交存的住宅专项维修资金应如何处理；四、富盈房地产公司应否对富盈十里银湾公司的案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件应否撤销，关键在于富盈十里银湾公司是否存在欺诈行为。一审法院在认定富盈十里银湾公司在与何卜付签订案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件过程中存在欺诈行为时，已经详细阐明了认定理由，该理由正确，据此作出撤销案涉合同的判决亦无不当。富盈十里银湾公司上诉认为其不构成欺诈，未提出新的事实与理由加以佐证，本院不予采信。一审判决援引的另案查明的事实已由生效判决确认，可以作为本案认定事实的依据。一审法院据此判令撤销何卜付与富盈十里银湾公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件，富盈十里银湾公司应向何卜付返还购房款本金及利息，并无不当。关于争议焦点二。因案涉纠纷为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十五条第一款的规定，商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，担保权人建行东莞分行未在本案中提出独立的诉讼请求，故一审法院在本案中仅处理商品房买卖合同纠纷符合最高人民法院司法解释的规定。富盈十里银湾公司如要求解除案涉《个人购房担保借款合同》，可另循合法途径主张。关于争议焦点三。根据国务院《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第十条的规定，我国住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督的原则，具体管理模式为，业主大会成立前，由物业所在地房地产主管部门代管，选择商业银行作为专户管理银行。何卜付向东莞银行中心区支行存入的住宅专项维修资金3706.8元，并非开发商收取，也不在开发商的支配下，案涉《商品房买卖合同（预售）》被撤销后，开发商不负有返还或赔偿义务。何卜付可依照相关流程，向政府房地产主管部门申请退还。一审法院判令富盈十里银湾公司赔偿何卜付住宅专项维修资金，处理错误，本院予以纠正。关于争议焦点四。富盈十里银湾公司系法人独资的有限责任公司，富盈房地产公司系其唯一的股东。富盈房地产公司未能提交证据证明其财产独立于富盈十里银湾公司的财产，一审法院依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判令富盈房地产公司应对富盈十里银湾公司的案涉债务承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，上诉人富盈十里银湾公司、富盈房地产公司的上诉部分有理，对有理部分本院予以支持，其他部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照前述援引行政法规、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13860号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13860号民事判决第四项；三、东莞市富盈房地产开发有限公司对东莞市富盈十里银湾建造有限公司的案涉债务承担连带清偿责任；四、驳回何卜付的其他诉讼请求；五、驳回东莞市富盈十里银湾建造有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13973.93元（何卜付已预交），由东莞市富盈十里银湾建造有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司负担13932.23元，何卜付负担47.7元。二审案件受理费15559.23元，由东莞市富盈十里银湾建造有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司负担15506.1元（已预交15559.23元，应退还53.13元），何卜付负担53.13元（须追缴）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年六月十日书记员  卢淑霞附录相关法律条文：国务院《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。