广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29831号原告：郑瑞安，男，汉族，户籍住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：郑甲琳，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈意佳，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告：郭红星，男，汉族，住址陕西省兴平市。委托诉讼代理人：叶晓东，北京大成（深圳）律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑瑞安及其委托诉讼代理人郑甲琳、陈意佳，被告郭红星及其委托诉讼代理人叶晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月19日，原告郑瑞安作为甲方，被告郭红星作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定郑瑞安将位于深圳市龙岗区出租给郭红星使用。合同约定租赁期限自2017年11月1日至2019年10月30日止，原告给予被告优惠免租期2个月，每月租金为12000元（人民币，下同），同时约定了违约条款。合同签订后，被告自始未曾支付任何一期租金，严重损害原告经济利益。原告曾多次电话、上门催收租金等费用，但被告一直拖欠未支付。综上所述，为了保护原告的合法权益，特向贵院起诉。请求法院判令：1、解除原被告之间于2016年12月19日签订的《租赁合同》；2、确认原告已收取的租赁押金作为违约金不予退还；3、被告向原告支付拖欠的租金，合计人民币270000元；4、被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金暂计1万元（以每月租金为基数，每月10日为起息日，自2018年1月11日按照每日0.5%逐月计付当月迟延支付租金的滞纳金至2019年10月30日止）；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。以上合计人民币280000元。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金，暂计1万元，以每月租金为基数，每月10日为起息日，自2018年1月11日，按照每日0.5%逐月计付，当月迟延支付至迟延支付租金的滞纳金至全部清偿为止。被告辩称，1、被告用自己的华夏银行信用卡在原告提供的POS机上刷了10万元用于支付被告的租金。2、被告用自己的交通银行信用卡刷了5-6万元交租金给原告。3、通过债务转移的方式支付原告租金12万元。4、被告代原告支付原告所欠物业管理费2万余元，用于抵偿租金。5、原告那里被告价值十万元的白酒、红酒和洋酒。6、2017年11月签订租赁合同，约定月租金30日内结清，所以原告在2019年才起诉我支付租金，不符合常理。7、原告先存在违约行为，理由：原租赁合同租赁期限是在2022年10月30日，后原告于2019年8月将涉案房产转让给案外第三人，原租赁合同已无法继续履行，且我方已将原告的租金全部结清，涉案的房产现在房东已变更，涉案的房产已转让，2019年8月份租金已全部结清。经审理查明，2016年12月19日原告郑瑞安（甲方）与被告郭红星（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定原告郑瑞安将位于深圳市龙岗区出租给郭红星使用。租赁期限自2017年11月1日至2019年10月30日止（租赁期限后面手写有“附加条款，经与郑瑞安沟通，将本合同按原有条件延长至2022年10月22日，承租期间原告有权转让等事宜，被告要无条件配合原告，乙方签名处有被告郭红星签名，落款时间2017年11月20日”）；《租赁合同》第二条约定：“租金及交纳方式：1、乙方需交纳押金为人民币贰万元。在租赁期满后甲方归还乙方。2、每月租金为人民币12000元整。3、承租方以现金形式或者转账的形式向出租方支付租金，租金暂定为每月支付一次，即每月10号前。租金第二年其递增5%计算。4、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金，超过30天未交租金的，出租方有权无条件收回商铺。”第七条约定：“违约金及违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方付给乙方一万元的违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方所收的押金不予归还。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用等的视为违约，应支付年总租金给甲方作为违约金。如因此造成承租房屋损坏，还应负责修复和赔偿。”合同第十二条备注“因该商铺开发商没有正式交付，商铺租期应在甲方正式接收商铺入伙时开始计算租金，甲方应该在正式接收商铺的第一时间通知乙方来交接该商铺的事宜，免租期为二个月，在甲方正式交接给乙方时开始计算。”上述《租赁合同》的出租人处有原告郑瑞安的签字捺印、承租人处有被告郭红星的签字捺印。另，合同尾部手写有“甲方负责搞好二楼夹层工程完工后开始计算，免2个月房租。附加条款：经甲乙双方协商，甲方将本合同延长期限至2022年10月30日止，即从2019年10月30日至2022年10月30日，其他条件不变，租金12000元，特此说明。原被告双方签名捺印，落款时间为2017年11月20日”。被告确认《租赁合同》的真实性。庭审中，原告称合同签订后被告仅向原告交付了两个月押金24000元，自始未曾支付任何一期租金。双方于2019年10月30日解除租赁合同，被告于2019年11月份左右搬离涉案房屋。被告辩称，双方在2019年8月就已经解除了租赁合同，被告也于当月搬离了涉案房屋。被告还称，被告按年度分两次向原告结清租赁期间的租金，其中通过前妻田静刷向原告支付了109400元租金；通过原、被告及案外人江兴旺三方协商方式将涉案商铺租金中的12万元由案外人江兴旺欠被告的款项抵消原告拖欠案外人江兴旺的12万元。此外被告还代替原告支付了其所欠的涉案房屋的物业管理费2万元用于抵偿租金，再加上原告从被告处拿走的价值共计10万元的酒品，故被告认为其实际已付清了原告的全部租金。为证明上述主张，被告郭红星向本院提交了田静的《证人证言》，载明2018年7月郭红星让田静用信用卡刷10万给郑瑞安交房租并代郑瑞安支付物业管理费2万元，及郑瑞安经常到郭红星店里拿酒的情况。原告对《证人证言》的真实性、合法性、关联性均不予确认，称2018年7月的信用卡刷卡10万元属于双方之间的借贷纠纷与本案无关，且该笔借款原告已还清。另查，涉案商铺的权利人为原告郑瑞安，房屋所有权证书为＊＊号，建筑面积127.76平方米。其中《不动产信息查询结果单》显示，涉案商铺于2019年8月21日已转让。本院认为，涉案商铺有合法的产权证明，且本案原告郑瑞安与被告郭红星签订的《租赁合同》系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原告郑瑞安与被告郭红星均应按照合同约定遵照履行。关于租赁合同解除问题。本案中，双方当事人均确认租赁合同已解除，现双方争议的焦点是解除时间。原告称双方租赁合同于2019年10月30日解除,并提交微信聊天记录予以证实。被告对此不予认可，认为双方合同至2022年10月30日止，而原告于2019年8月将涉案商铺转让给案外人已构成违约，双方租赁合同于2019年8月已解除且被告于当月搬离涉案商铺。本院认为，首先，双方合同中已明确“承租期间原告有权转让等事宜，被告要无条件配合原告……”故对被告辩称原告违约说法本院不予采纳。其次，关于解除时间，被告认为双方合同于2019年8月已解除并已搬离，但被告并未提供充分有效证据反驳原告主张及证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院依法采信原告主张，确认双方房屋租赁合同于2019年10月30日解除。关于租金问题。原告称被告租赁至今未缴纳任何租金，故诉请被告支付自2018年1月1日至2019年10月30日期间的租金。被告则辩称已向原告付清租赁期间的所有租金，并提交相关证据予以证明。本院认为，关于租金已付清的事实应由被告举证证明。首先，双方确认曾存在民间借贷关系，而被告提交的银行流水无法显示系支付借款还是租金，被告又未能提供其他证据予以补充证明；其次，被告称通过原、被告及案外人江兴旺三方协商方式将涉案商铺租金中的12万元由案外人江兴旺欠被告的款项抵消，但被告并未提供证据予以证明；另，被告称还代替原告支付了其所欠的涉案房屋的物业管理费2万元应用于抵偿租金，但根据双方合同约定，租赁期间的物业管理费应由承租方承担；最后，被告还称原告从被告处拿走的价值共计10万元的酒品应抵作租金，但被告并未提供任何证据予以证实。因此，本院对被告的上述抗辩意见均不予采信，被告应向原告支付自2018年1月1日至2019年10月30日期间的租金。关于租金数额，因双方均确认租赁合同于2017年11月20日约定租赁期限延长及租金仍为12000元/月的事实。故本院依法确认，被告应向原告支付2018年1月1日至2019年10月30日期间的租金共计264000元（12000元/月×22个月）。关于租赁押金是否需要退还。根据《租赁合同》第七条的约定：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方所收的押金不予归还”，现被告拖欠原告租金的时间及金额已远超上述合同的约定，故原告诉请不予退还本案押金24000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金。根据《租赁合同》第2.4条的约定，因本院已经支持了原告不予退还租赁押金的诉讼请求，即要求被告承担了因逾期支付租金而产生的违约责任，故对原告诉请的滞纳金，不再重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑瑞安与被告郭红星2016年12月19日签订的《租赁合同》于2019年10月30日解除；二、原告郑瑞安无需向被告郭红星退回已收取的租赁押金人民币24000元；三、被告郭红星应于本判决生效之日起七日内向原告郑瑞安支付租金人民币264000元；四、驳回原告郑瑞安的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2750元（原告已预缴），由被告郭红星负担，原告已预交的2750元，由本院予以退回。被告郭红星应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2750元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄丽仲二〇二一年六月二十四日书记员  陈海燕