福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3998号上诉人（原审原告）：厦门三快在线科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区海岸街59号494室。法定代表人：王慧文，总经理。委托诉讼代理人：黄晶晶，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李毅，男，1967年11月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢旸超，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骏超，福建知信衡律师事务所律师。上诉人厦门三快在线科技有限公司（以下简称三快公司）因与被上诉人李毅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三快公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.三快公司已向李毅全额支付了押金和租金。2017年4月9日合同到期后，三快公司即行返还了租赁房屋，李毅对三快公司的返还也未提出任何异议。由此证明，三快公司已经适格返还了房屋。李毅无任何证据证明其可扣除该押金，其应按合同约定返还该笔费用。2.李毅在一审中同意以20000元的价格与三快公司就本案达成和解，但因三快公司无任何违约之处，故未同意该和解方案。如果押金应用于赔偿李毅的租金、为违约腾房承担责任，为何李毅同意以其付款和解的方式结案？3.三快公司曾于2019年1月3日向李毅发出催款函，一审法院认定三快公司于2020年3月才首次向李毅主张权利，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李毅提及的三快公司可能有超期离场的情况、一审法院认定的三快公司可能有对房屋损坏的情况，均应由李毅提供证据。一审法院将该等证据的举证责任分配给三快公司，属于适用法律错误。李毅辩称，一、三快公司既不能证明其将租赁物妥善交接完毕，也无法证明具体搬离时间，未尽举证责任。1.三快公司所承租房屋位于福州市鼓楼区××路××号××大厦××平方米，如此大面积的办公场所内必然有大量物品。而天福大厦作为福州五四路商务区地段的办公楼，管理严格，大量外部物品进出，必然需通过物业公司开具出门条或向委托搬运公司出具书面凭证。三快公司未提供证据证明其搬离租赁房屋的具体时间。按常理，租赁期满后如三快公司正常搬离且不存在物品损坏或无其他争议情形，李毅又拒绝返还押金的，三快公司也应立即向李毅主张权利，但三快公司从未与李毅进行过沟通，而是在2020年7月7日起诉，三快公司的行为不合常理。2.合同第一条约定“……保证本协议项下房屋产权证件齐全，权利无瑕疵，可供乙方用于分公司注册，且无任何其他在先主体已经将本地址用于营业执照的注册等可能阻却乙方将该地址用于分公司注册目的的情形和事由……”可见，三快公司对于营业执照登记注册有明确细致的要求。三快公司曾将租赁房屋用于注册“北京三快科技有限公司福州分公司”，该分公司于2017年5月26日方才对经营地址变更。现三快公司不能证明其具体搬离时间，从三快公司对营业执照登记管理的要求看来，房屋交接日期应以经营地址变更实际时间为准。二、三快公司的诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。三快公司向一审法院起诉请求：判令李毅返还三快公司租赁押金4万元，并按应退还额每年6%标准向三快公司支付违约金（自2017年4月10日起计算至实际还款之日）。一审法院认定事实：三快公司与李毅签订一份《房屋租赁合同》，约定李毅将福州市鼓楼区五四路138号天福大厦＊＊室房产（以下或称租赁房屋）出租给三快公司，租期自2015年4月10日至2017年4月9日，租金为每月4万元，按季支付，汇至李毅指定的案外人王艳银行账户；三快公司支付的押金李毅不能充抵房租及其他费用，合同终止后，李毅应于3个工作日内将押金退还三快公司，三快公司如对租赁房屋及屋内设施进行恶意损坏，需扣除相关赔偿费用。双方均确认三快公司支付的押金为4万元。双方又于2016年9月签订补充协议，确认2016年10月1日前的租金72万元三快公司已支付，自2016年10月1日起李毅将收款账户变更为李毅名下的银行账户。另查明，三快公司提交了2015年4月至2016年1月期间的部分支付租金的银行流水，但未能提交2016年10月1日以后的支付租金凭证。根据三快公司提交的邮寄凭证显示，其于2020年3月16日、2020年5月12日两次向李毅的户籍地址福州市鼓楼区××路××号××座××单元给李毅邮寄函件，三快公司主张系向其要求返还本案租赁合同押金4万元，两份函件李毅均未签收。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，依法应承担举证责任。三快公司主张李毅向其返还合同押金，应对本案租赁合同的履行情况满足合同约定的返还押金条件，承担相应的举证责任。本案中，双方在租赁合同中虽约定三快公司支付的押金不能抵充房租及其他费用，但同时约定了三快公司如对租赁房屋及屋内设施进行恶意损坏，押金中需扣除相关赔偿费用，故根据合同约定及交易习惯，在租赁合同终止后，三快公司理应与李毅办理交接手续、搬离租赁房屋，并经双方确认是否有物品损坏或欠付租金并就相应费用予以抵扣后，方可要求李毅返还押金。现三快公司既无证据证明其已依约支付全部租金，亦无证据证明其搬离租赁房屋的时间及双方办理交接手续的情况，且租赁合同约定的租期届满时间为2017年4月9日，如在租期届满后三快公司正常搬离且不存在物品损坏或欠付租金的情形下，李毅拒不返还押金，三快公司理应立即向李毅主张权利，但三快公司直至2020年3月才首次向李毅主张权利，明显不合常理。综上，三快公司提交的证据不足以证明李毅应向其返还押金，应承担举证不能的不利后果。故三快公司的相应诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回厦门三快在线科技有限公司的诉讼请求。案件受理费990元，由厦门三快在线科技有限公司负担。二审中，三快公司向本院提交如下证据：1.《付款回单扫描件》，拟证明三快公司2016年10月1日之后的租金已全付清；2.《催款函快递证明》及《催款函》，拟证明三快公司于2019年1月3日向李毅发送催款函，督促李毅返还押金40000元。李毅向本院提交如下证据：红盾网网络截图，拟证明三快公司至2017年5月26日才变更工商注册登记，其未按时完成房屋交接手续。本院经审查，对三快公司提交的上述证据1的真实性予以确认。三快公司提交的证据2催款函快递面单无法体现邮寄时间，其上载明的收件人地址也非案涉《房屋租赁合同》约定的李毅收件地址，该邮件亦未被签收。故该证据不能证实其待证对象。李毅提交的证据仅能证实北京三快科技有限公司福州分公司的注册经营场所迁移情况，不能证明案涉房屋的交接时间。根据本案现有的证据，本院查明，三快公司已向李毅支付了押金40000元及2015年4月10日至2017年4月9日期间的租金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁合同终止后，承租人应与出租人办理交接手续、搬离租赁房屋，双方对租赁房屋及物品损坏是否损坏、相关费用是否结清进行确认后，剩余押金方予以返还。本案中，合同约定的租期届满时间为2017年4月9日，如租期届满后三快公司按时搬离且不存在物品损坏的情形下，李毅拒不返还押金，三快公司理应立即向李毅主张权利，但三快公司直至2020年3月才首次向李毅主张权利，不合常理。且三快公司作为承租人未能提交证据证明其搬离租赁房屋的时间及双方办理交接手续的情况，应承担举证不能的不利后果。故一审法院判决驳回三快公司的诉请，并无不当。综上，三快公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由厦门三快在线科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月十八日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦