广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2533号上诉人（原审被告）：胡沐子（曾用名胡力化、胡仲夏），女，1988年5月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所惠东县稔山镇大埔屯社区。负责人：潘啸，总经理。上诉人胡沐子因与被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。胡沐子上诉请求：一、恳请改判驳回被上诉人诉讼请求；二、恳请改判被上诉人返回已缴费用17961.3元，并依法计收利息；三、恳请法院判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年12月26日，上诉人收到惠州市惠东县人民法院（2020）粤1303民初4621号民事判决。上诉人认为，惠东县人民法院（2020）粤1303民初4621号民事判决“适用法律错误”；判决内容本身明显存在法律逻辑错误和选择性法律分析，以及拒缴管理费业主（有些被逼缴纳）人数众多，查“中国裁判文书网”得知就有五百多，并非一审法院认为的“个别业主”（见证据1），有损法律公平正义，严重影响了惠州整体信誉，损害惠州发展。该房屋自购买之日起，上诉人受尽种种折磨，本诉案难以言尽。现恳请贵院根据《民事诉讼法》第170条第2项的规定对一审判决予以“改判、撤销或者变更”，驳回被上诉人的诉讼请求，全部支持上诉人请求。现向贵院提起上诉，理由如下：一、惠东县人民法院（2020）粤1303民初4621号民事判决适用《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条和《民事诉讼法》第64条第1款、第142条规定支持被上诉人的诉讼请求，并全部驳回上诉人诉讼请求，属于适用法律错误。本案争诉的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》属于无效协议，惠东法院适用《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条的“前提条件”不存在。（一）惠州富力房地产开发有限公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》无效。惠州富力房地产开发有限公司曾与被上诉人签订《前期物业服务合同》，该《合同》未具明签约时间（见证据2）。惠东县人民法院一审时，上诉人提供了与《商品房买卖合同》装订成册，但并无签署日期的该《合同》。被上诉人庭审后补充提供了2013年9月5日签署的该《合同》。对此，上诉人补充提供了说明，指出“新提供的《前期物业服务合同》签署日期不具有真实性。答辩人已提供正规装订成册的《商品房买卖合同》第43、49、56页。与答辩人与被答辩人签订的协议（合同）一样，《前期物业服务合同》上面清楚表明没有协议（合同）签署日期。没有任何理由和逻辑存在一个前有签署日期，后提供房屋购买人一个没有签署日期情况的同标的阴阳合同。只能证明被答辩人弄虚作假，欺骗法庭，诉讼后重新编造文件。为维护法律尊严，望贵法院，鉴定真伪，予以严惩。按照协议（合同）载明‘双方签字（盖章）之日起生效’之约定，上述协议（合同）均尚未生效”。同时，根据惠东县法院（2020）粤1303民初4621号民事判决显示，广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。被上诉人签订上述《前期物业服务合同》时被上诉人不具备物业管理资格，根据《合同法》第52条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院《物业管理条例(2016年)》第32条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。国务院此规定属于行政法规的强制性规定，《前期物业服务合同》应属于无效。在一审判决书中，惠东县人民法院不单对此采取了“无视”态度，既未对此伪造，作出笔迹鉴定，也未进行法理逻辑分析。更重要的是，未对该份《前期物业服务合同》的是否属于“无效”予以分析，是不负责任的做法。不仅如上，上诉人认为：首先，上诉人曾与被上诉人曾于2016年12月9日签订《前期物业服务协议》，该份《协议》的签订来源于惠州富力房地产开发有限公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》。据此可以推断，《前期物业服务合同》虽然未具明签约时间，但肯定在上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》之前，即至少是在2016年12月9日之前签订。根据惠东县法院（2020）粤1303民初4621号民事判决显示，广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。这就可知，惠州富力房地产开发有限公司曾与被上诉人签订《前期物业服务合同》时被上诉人并不具有签约资格，应属于无效。其次，即使惠州富力房地产开发有限公司与被上诉人签订《前期物业服务协议》，无法识别其无效性，其也属于尚未生效协议，被上诉人无权对富茂海滨城进行物业管理。该协议约定，由被上诉人对富茂海滨城予以前期物业服务，其第31条约定，本合同一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，房管部门备案壹份，自双方盖章之日起生效，但该《协议》双方并未注明签订时间，签约日期为空白。由于惠州福茂房地产开发有限公司与被上诉人的《前期物业服务协议》约定本协议“生效条件”是“自双方盖章之日起生效”，但该“盖章之日”为空白，日期不明确，无法确定该日期，虽有盖章，但无法确定“盖章之日”是具体哪一天。根据《合同法》第32条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。因此，由于该“生效条件”不成就，具体的“承诺内容”不明确，依据上述规定，《前期物业服务协议》尚未生效，被上诉人无权对富茂海滨城予以前期物业服务。（二）上诉人与被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司签订的《前期物业服务协议》无效。2016年12月9日，上诉人曾与被上诉人广东天力物业发展有限公司惠东分公司签订《前期物业服务协议》是无效的。首先，在一审庭审及后来补充证据中，被上诉人并未提供该企业资质证书。即使根据惠东县法院（2020）粤1303民初4621号民事判决可知，广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。这就可知，上诉人签订上述《协议》时，被上诉人并不具有签约资格，应属于无效。从判决书列举的2016年12月9日，上诉人曾与被上诉人广东天力物业发展有限公司惠东分公司签订《前期物业服务协议》和2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》判断被上诉人具有与上诉人签订《前期物业服务协议》资格，明显不符合法理逻辑。其次，即使该《协议》无法识别其无效性，其也属于尚未生效合同，被上诉人无权对上诉人提供前期物业管理。该《协议》约定，自双方盖章(签字)之日起生效。经核查，该《协议》被上诉人并未注明签订时间，签约日期为空白。由于被上诉人广东天力物业发展有限公司惠东分公司与上诉人的《前期物业服务协议》约定本协议“生效条件”是“自双方盖章签字之日起生效”，但被上诉人就该“盖章之日”为空白，日期不明确，无法确定该日期，虽有盖章，但无法确定“盖章之日”是具体哪一天。根据《合同法》第32条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。因此，由于该“生效条件”不成立，具体的“承诺内容”不明确，依据上述规定，《前期物业服务协议》尚未生效，被上诉人无权和资格对上诉人就富茂海滨城提供前期物业服务。同时，根据惠东县法院(2020)粤1303民初4621号民事判决显示，广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。被上诉人签订上述《前期物业服务协议》时不具备物业管理资格，根据《合同法》第52条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院《物业管理条例(2016年)》第32条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。国务院此规定属于行政法规的强制性规定，《前期物业服务合同》应属于无效(见证据3)。（三）一审法院作出判决时适用的《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条所说“合同”，是指“合法有效”或者“已合法成立并生效”的协议，并不包括“无效协议”或“虽成立但未生效”的合同。惠东法院适用《合同法》适用第60条、第107条、第113条第1款、第114条作出判决的前提条件是指“合法有效”或者“已合法成立并生效”的协议，并不包括“无效协议”或“虽成立但未生效”的合同。《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从上述四个条文可以看出，其中所指“合同”均是指“合法有效”或者“已合法成立并生效”的协议，并不包括“无效协议”或“虽成立但未生效”的合同。二、惠东法院判决不依据法律法规的规定对本案涉及的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》等证据的有效性、合法性、未具明签约时间、已成立未生效认定、证据充分性事项作出评价、分析，相反却以历史上存在的“事实行为”逆向推理上想当然的认定上诉协议、合同的有效性，属于法理逻辑错误。首先，上诉人于2016年12月29日，签订并无生效《前期物业服务协议》前，为办理收房手续，被逼迫预交了2017年1、2、3月，费用2853.3元。一审法院据此认为的“结合被告提交的《惠州富力湾获赠管理费优惠客户确认书》……被告预交的2853.32”（见证据4-1）上诉人“事实行为”履行《协议》，这是一种武断。此时，《协议》尚未签订，更无所谓服务。与一审法院判决书认为的“先服务、后收费”都自相矛盾，不能认定有履行《协议》的“事实行为”。据2020年11月20日惠东县自然资源局在回复函中表示，开发商富茂房地产开发有限公司于2020年8月4日才重新上交转移登记申请材料(见证据4-2)也能说明“事实行为”认定是有瑕疵的。其次，惠东法院枉顾上诉人提出《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》属于无效（合同）协议的事实，不依据法律法规的规定对合同、协议的有效性、合法性、未具明签约时间属性、已成立未生效的认定、证据充分度等问题做有效的法律分析、评价，相反的却从上述存在的一些“事实行为”出发，反向逆推《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》合法有效，且需要执行。在逆向推理合法有效基础上，再行适用《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条判决支持被上诉人的全部诉讼请求，并全部驳回上诉人请求，这属于典型的法理逻辑错误。更重要的是，惠东法院作为一家基层法院，如果其以“事实能逆向推理协议合同有效性”的理由成立，则惠东法院事实上创造了一条新的《合同法》规定，即“只要当事人存在实施履行协议、合同的行为或事实，则协议、合同应当合法有效，需要继续执行”。这实质属于“司法解释”，请问惠东法院作为一家基层法院由“司法解释”的权力吗。即使有这个权力，这个解释不符合法理，合同的有效或无效，应来源于法律法规的规定，不是所谓的“事实行为”，不能不顾法律法规的规定，却以“事实行为”作为判断协议合同有效性、无效性的依据和基础。三、被上诉人作为分公司，在2018年3月8日物业服务企业资质取消之前，没有资质和资格对上诉人提供物业管理服务，其已经收取的相关费用应退还上诉人并依法计算其利息。2018年3月8日，住建部发布《关于废止的决定》，自发布之日（2018年3月8日0起生效。同时，国务院第三次修订的《物业管理条例》自2018年3月19日生效，该《条例》取消了物业服务资质要求。这表明，在2018午3月19日之后提供物业服务才不需要物业资质，在此之前提供物业服务需要有资质才可以。同时，国务院《物业管理条例（2016年版）》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本项目开发山惠州福茂房地产开发有限公司是否是通过“公开招投标方式”选聘的被上诉人，没有证据显示。因此，被上诉人在2018年3月19日之前就富茂海滨城提供物业服务是非法和无效的。另外，根据惠东县法院（2020）粤1303民初4621号民事判决可知，广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。上诉人于2016年12月9日与被上诉人广东天力物业发展有限公司惠东分公司签订《前期物业服务合同》。因此，对于被上诉人以“物业服务之名义”向上诉人收取的相关费用，应如数退还给上诉人并依法计算利息。四、上诉人尚不是富茂海滨城商品房的法律上业主，只是开发商惠州福茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的债权人，真正的业主和所有权人是开发商惠州福茂房地产开发有限公司，被上诉人提供的所谓“前期物业服务”服务对象是开发商惠州福茂房地产开发有限公司，不是上诉人。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。同时，根据《合同法》第133条、135条、138条等规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；出卖人应当按照约定的期限交付标的物。经查，开发商至2020年9月前尚未为上诉人力、理产权转移，产权仍为开发商所有；商品房存在不符合国家规定的饮用水（至2020年上半年仍使用农用水，上个月物业还将已经换好的生活用水接水管换成农用水（见证据5）。产权问题、虚假广告问题、物业维护开发商殴打业主、房屋质量问题、突发的国道进小区、小区用地面积被无偿划走近一半等等问题，引起成千上万业主投诉。）（见证据6）等交房条件。被上诉人总用“开发商”原因推脱自己的责任，但开发商代理人与被上诉人法人代表皆为林小溪先生。上述原因，致使上诉人5年多时间，至今无法使用商品，损失惨重，产权证问题上诉人已起诉至贵院并胜诉（见证据7）。因此，即便抛开林小溪先生身份不谈，开发商至2020年8月4日才重新上交转移登记申请材料，且物业不符合交房条件这是事实，实际上尚未向上诉人交付富茂海滨城商品房，上诉人不是该房屋法律上业主，法律上真正的业主为开发商惠州福茂房地产开发有限公司。被上诉人向上诉人追索所谓“物业服务费”是错误的，没有法律依据，前期上诉人已经交付的相关费用应当相应退还。五、被上诉人举证证据不足，不能支持其诉讼举张。被上诉人在庭审前仅提交了《前期物业服务协议》、《住宅小区业主住户登记表》、拖欠物业管理费及违约计算明细表三分主要证据，后来实际庭后补充了日期和有效期模糊的《广州天力物业发展有限公司资质证书》和被怀疑真实性的《前期物业服务合同》，这些证据存在证明力不够的问题，不足以支持被上诉人的主张，应予驳回，主要理由如下：（一）被上诉人在起诉状中称，上诉人于2017年1月1日入住惠东县大埔屯社区富茂海滨城商品房M70栋03房，依据的是《住宅小区业主住户登记表》（见证据8）。该表没有被上诉人的签章，同时，《住户登记表》不等同于“房屋移交”，且双方的《前期物业服务协议》也未约定“房屋移交”的事项。另外，惠州富力房地产开发有限公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》也未授权被上诉人相关“房屋移交”管理的职责，被上诉人无权向上诉人“移交房屋”。因此，被上诉人提交的《住宅小区业主住户登记表》不能证明开发商向上诉人移交了房屋，也不能视为开发商已向作为上诉人的购买人履行了“移交义务”。因此，被上诉人提交的《住宅小区业主住户登记表》不能证明上诉人属于该房屋业主，属于孤证、间接证据，上诉人不应支付物业管理服务费。且一审时，上诉人庭上指出：从2017年1月1日至2020年5月，共41个月，按每月842.3元计算，总计物业费34534.3元，减去17961.3元，只欠费16573元。被上诉人起诉状则称欠费18899.4元。被上诉人庭上一无所知，足可说明被上诉人工作混乱，诉讼依据和请求不可信。（二）惠州富力房地产开发有限公司与被上诉人曾签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由被上诉人对富茂海滨城予以前期物业服务，该《协议》第3l条约定，本合同一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，房管部门备案壹份，自双方盖章之日起生效，但该《协议》双方并未注明签订时间，签约日期为空白。后面补充的《合同》日期，明显伪造，法院应予调查、追究（见证据二）。因此，可以确定，由于“签约日期”不明确，因此该份合同生效日期无法确定，即无法确定该份协议是否生效。所以，被上诉人在本案中未提供充分证据予以证实，属于“举证不能”，被上诉人是否取得物业服务资格并有权与上诉人签订《前期物业服务协议》存在问题。就本案来说，由于被上诉人没有提交相应证据证实其有权与上诉人签订前期物业服务协议，应视为被上诉人无权向上诉人提供物业服务。（三）被上诉人提交的《前期物业服务协议》虽有盖章，但被上诉人就该“盖章之日”为空白，日期不明确，无法确定该日期，虽有盖章，但无法确定“盖章之日”是具体哪一天。该《协议》第26条约定协议自“双方签章之日起生效”。由被上诉人无“日期”，因此可以确定该《协议》至今尚未生效。因此，被上诉人提交的《前期物业服务协议》约定属于上诉人的职责和义务不能约束上诉人，特别是其中“支付物业服务管理费”的义务，并不能约束上诉人。（四）被上诉人未提供其在2016年提供前期物业服务具有物业管理资质的证据，也未提供广州天力物业发展有限公司在2016年是否具有物业管理资质的证据。上诉人曾与被上诉人于2016年12月9日签订《前期物业服务合同》，惠州富力房地产开发有限公司曾与被上诉人签订《前期物业服务协议》则是在2016年12月9日之前。根据惠东县法院(2020)粤1303民初4621号民事判决可知，广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立。一方面，该公司注册成立庭审前后并未提供依据，另一方面，注册成了公司，并不能说明其具有物业管理资质。而其总公司广东天力物业发展有限公司于2017年9月4日才获得住建部颁发的《物业服务企业资质证书》。这说明被上诉人签订时《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》不具有物业行政许可资格。同时，根据国务院《物业管理条例(2016年)》第32条，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第五十九条规定，违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法（2015年版）》第5条规定物业企业分为一、二、三级资质，一级资质可以承接多层住宅200万平方米、高层住宅100万平方米、独立式住宅（别墅）15万平方米、公楼与工业厂房及其它物业50万平方米等相应业务，二级资质可以承接多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、独立式住宅（别墅）8万平方米办公楼与I业厂房及其它物业20万平方米等业务。被上诉人签约时不具有承接本项目的相应物业资质，在本案中应视为“没有资质”。同时，考虑到2016年物业管理资质属于行政法规规定的效力性规定，根据《合同法》第52条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同无效，一审认定被诉人具有2017年9月4日前具有物业管理资格，是一种想当然的思维方式，于法无据。（见证据10）（五）被上诉人不单不具备资格提供前期物业服务，同时其未提供证据证明其为通过“公开招投标方式”产生，违反法定程序，无法作为物业服务单位。国务院《物业管理条例（2016年版）》第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本项目开发山惠州福茂房地产开发有限公司是否是通过“公开招投标方式”选聘的被上诉人，或者是经惠东县有关部门批准“协议选聘”的被上诉人，被上诉人均未提交证据证实。因此，从证据充分性来说，被上诉人获得本项目前期物业服务资格的方式和来源是不合法的，至少是举证不能，上诉人可以拒绝其提供服务，其其提供的物业服务是不合法的。（六）被上诉人未提供充分证据证实开发商惠州福茂房地产开发有限公司向上诉人履行了“物业移交”职责。被上诉人仅提供了《住宅小区业主住户登记表》作为证据证实开发商向上诉人履行了“物业移交职责”，这份《住户登记表》只是间接证据，不属于移交物业”的直接证据，而且属于孤证，不足以证明开发商充分履行了“物业移交”职责。根据国务院《物业管理条例（2016年版）》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。考虑到被上诉人“举证不能”，无法提供有效、充分的证据证实开发商履行了向上诉人的“移交职责”，因此应驳回被上诉人向上诉人追索物业服务费的主张。（七）被上诉人向上诉人主张物业管理费证据不足。根据《广东省物业管理条例（1998年版）》第二十条第一款规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当按照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。第二十一条规定，建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。被上诉人未提交相应证据证明该项目已经“综合验收合格”，属于举证不能。本案中，被上诉人仅提供了《拖欠物业管理费及违约计算明细表》，属于孤证，不能证明其可以向上诉人收取物业管理费。同时，《广东省物业管理条例（1998年版）》第28条第2、3款规定，物业管理收费实行政府指导价和市场调节价；政府指导价由省人民政府价格行政主管部门同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。被上诉人提供的“物业服务标准”是属于“政府指导价”、“市场调节价”或是否符合惠州市物业服务费标准，均无证据证实。因此，其向上诉人主张按照其提供的《拖欠物业管理费及违约计算明细表》支付物业管理费用没有依据。五、恳请贵院首先从法律法规规定出发，依据《合同法》第32条、第45条、第52条第5项、第58条和国务院《物业管理条例(2016年)》第24条、第32条等相关规定，就本案涉及的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的合法性、有效性、签约资格、未具明签约时间、证据充分性等问题综合进行法律分析评价，并在此基础上依法判决，支持上诉人的上诉主张。《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因本合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国务院《物业管理条例（2016年）》第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第32条第2款，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。住建部发布《关于废止的决定》，自发布之日(2018年3月8日)。上述规定均表明，被上诉人签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》不具备物业服务资格，违反国务院《物业管理条例（2016年）》这个行政法规定的规定，其所签合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，被上诉人因此取得的财产，应当予以返还上诉人。因此，建议贵院依据《合同法》第32条、第45条、第52条第5项、第58条和国务院《物业管理条例（2016年）》第24条第2款、第32条第2款等相关规定，改为宣判《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》无效，并判决被上诉人前面已收取的费用返还给上诉人，其预交2853.3元，应依法计算利息。综上所述，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，恳请贵院裁定驳回被上诉人诉讼主张。胡沐子补充上诉意见称，1、众所周知，按常理，物业单位提供了物业服务，业主于理于法当交物业费。网查，绝大多数都是物业胜诉。但上诉人花如此大的力气，实在不只是在乎金钱问题，而是涉及法律公平正义。贵院2021年3月25日所寄《惠州市中级人民法院提供类案告知书》收悉，上诉人拟不提供，恳请法官此案即此案，不以类案为依据，公正判决。2、司法要追求“公平正义”。一审中，上诉人明确指出上诉人与开发商合同没有签订时间、被上诉人与上诉人签订的协议也没有签订时间以及被上诉人资质问题。证据清楚、充分。上述合同、协议尚未生效。一审庭审过程中，被上诉人无理可说，无法可依，无据可呈。庭后补交的上述合同、协议，明显伪造（从日期数字笔迹明显看出为同一人签署；从该伪造件与被上诉人和开发商提供给上诉人的合同协议签署时间逻辑、内容可以看出：伪造件在后）；补充所谓资质证明明显不当（并不能证明当时被上诉人作为分公司具有资质，也不能作为诉讼主体）；一审法官没有鉴别证据，不追究证据伪造责任。所判决令人不服，让人觉得有“庭审你说你的，判决我判我的”嫌疑（具体内容上诉人在一审及本次上诉文书中已述）。这么明显的判决失误，是职业道德问题还是司法能力问题，只有留待相关部门调查。所签合同、协议，之所以留下日期项没签，法官或许认为这只是一时疏忽，不值一提。但法律就是法律。并且，该案很有可能存在：开发商和被上诉人考虑到（只有他们自己知道的，诸如房产证不能按时办出来、不具备交房条件）等各因素，故意为自己留下后手。否则，开发商、被上诉人有专业的律师团队，怎可能是无意之举3、司法要讲究“情、理、法”。本案所讼标的物为上诉人20115年购买的富茂富茂海滨城商品房一套。由于开发商的原因，该标的物至2020年10月才拿到不动产权证。且由于用水等设施不具备交房条件以及虚假宣传、房屋质量、售后国道进小区等原因，致使上诉人至今不敢装修入住（到今天止，水、路的问题尚未彻底解决）。标的物的“证、物”都不在上诉人手中。理论上说，这些是开发商的责任，与物业管理者法律上无关，但据“企查查”可查开发商与物业实际为一家。这就像在某家购买了不可使用产品，某家一个成员出来要收物品保管费一样。上诉人毕全家之全部积蓄，被忽悠买下了不敢使用的房产，现在还要交明显高于周边物业的管理费用，于情不堪，于理不合。还应说明的是：上述协议、合同都是格式化的。据上诉人了解，包括上诉人在内，被逼、被忽悠签订的不在少数（众多业主群都可证明）。4、司法要讲究政治，要为地方经济发展起最后的保障作用。这几年，为了这套房子，费尽了心血，真正感觉到了当地政府行政思维存在地方保护、老旧保守的问题。惠州与东莞位于深圳左右，而今其房价仅是东莞三分之一。这些情况，虽与本案有关系，但不是本案审判范围，上诉人并非希望作为本案审判依据，只是想以此提醒我们大家，一个地方诉讼案件是否很多，经济是否发展，社会是否风清气顺，司法应该起到作用。上诉人之所以身怀八甲仍准备上庭上诉（后知改为书面审理），源于希望惠州这块比邻深圳的热土，能越来越好，能作为将来养老之所。绝大部分的业主不交物业费；背山临海的条件，房价却创中国几十年来几乎没有的不升反跌奇迹；国内、港澳、海外业主纷纷走上维权之路（还有新加坡业主维权被打住院事件）等等，不值得反思吗法律是最后屏障，恳请法官公正客观审判。、二审中，广州天力物业发展有限公司惠东分公司未在法定期间内提交答辩意见，不影响本院审理。广州天力物业发展有限公司惠东分公司向原审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费18899.40元（欠缴时间为2018年7月至2020年5月），并向原告支付逾期付款违约金19966.91元（2018年7月至2020年5月）期间违约金以每月物业服务费842.3元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。2017年9月4日，中华人民共和国住房和城乡建设部向广州天力物业发展有限公司颁发了中华人民共和国物业服务企业资质证书。被告胡沐子所有的涉案富茂海滨城C区70栋03房（建筑面积：158.93平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2016年12月29日，原告（乙方）与被告胡沐子（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。别墅：5.3元/月?平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其业务服务费用由甲方全额缴纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不缴纳的按每日千分之三收取滞纳金。据原告提交的《CM70-03房号欠费清单》显示，被告共拖欠2018年7月至2020年5月期间的物业管理费合计18899.4元（其中2018年7月欠费368.8元,2018年8月至2020年5月每月欠交管理费均为842.3元）。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年6月1日止为19966.91元。原告提交的《CM70-03缴费记录》显示：被告自2017年1月至2018年7月交纳物业管理费15961.3元（含现金交费1168.7元，预收冲抵1684.6元，赠送13108元）。据被告提交的两份由惠州富茂房地产开发有限公司加盖公章的《惠州富力湾“获赠管理费优惠”客户确认书》显示，购房客户在签署《商品房买卖合同》及完全履行合同义务兵按合同及确认书约定办理收楼手续者可获得其本人所购该套房屋13108元及2000元管理费减免优惠。被告提交的2016年12月29日的《收款收据》显示：被告向原告缴交了涉案房屋2016年12月至2017年3月的管理费2853.3元。庭审中，原告确认被告于2017年1月1日办理了涉案房屋的收楼手续，并以现金方式支付了三个月的物业管理费用。原告确认惠州富茂房地产开发有限公司赠送给被告的管理费抵扣款项13108元，对被告主张的由该公司赠送的另2000元管理费抵扣款项不予认可。同时原告确认被告于2018年7月至今一直没有缴纳物业费。被告确认《前期物业服务合同》上签名为本人签名，2016年12月29日收楼时签的。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、胡沐子（曾用名胡力化、胡仲夏）于本判决生效之日起7日内向广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2018年10月至2020年5月的物业服务费16573元及由此产生的逾期付款违约金（2018年10月应以该月未付的物业费569.3元为基数，2018年11月至2010年5月以每月应付的物业费842.3元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月产生的逾期付款违约金以当月物业服务费本金为限）。二、驳回广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。案件受理费772元，由广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担172元，胡沐子负担600元，二审中，胡沐子提交了以下证据：富力湾业主上访照片及自制业主维权收支明细、部分物业管理费收款收据及缴费记录、《政府信息公开申请答复书》、微信聊天记录等。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，经核查一审卷宗，其中一份案外人惠州富茂房地产开发有限公司与被上诉人天力公司签订的《前期物业服务合同》落款时间为2013年9月5日。案外人广州天力物业发展有限公司于2017年曾取得过壹级资质。一审庭审中，上诉人胡沐子陈述2016年12月29日收楼，同日签署了《前期物业服务协议》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的效力问题；二、上诉人胡沐子是否用自产权登记之日起交纳物业服务费。《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。上诉人胡沐子上诉所称，《前期物业服务协议》签订时间为2016年12月9日，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故合同成立并生效。一审卷宗中，其中一份案外人惠州富茂房地产开发有限公司与被上诉人天力公司签订的《前期物业服务合同》落款时间为2013年9月5日，上诉人胡沐子主张其余版本未留有落款时间，形成时间在2016年12月9日之前，因案外人惠州富茂房地产开发有限公司与被上诉人天力公司均在《前期物业服务合同》落款处盖章确认，故该份合同最迟的签署时间在2016年12月9日，在本案争议的物业服务费时间段之前，故该份合同生效于2016年12月9日之前的具体哪一天，不影响本案争议的基础事实认定。《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，结合该法条的两款规定的内容来看，以招投标方式选聘物业是国家为了实现房地产开发与物业管理相分离的一种倡导性的做法，第二款的规定只是对该倡导性的做法如何具体实施予以明确，该规定并没有明确表明违反该行政法规的后果是合同无效，故该规定应为管理性、倡导性的规定而非效力性规定，即使被上诉人的选聘并未经过招投标程序，也不会产生《前期物业服务合同》无效的法律后果。另外，上诉人主张被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司无物业管理资质，案涉合同亦应无效。住房城乡建设部于2018年3月8日已废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质已不再作为承接物业管理业务的条件，故不能因物业服务企业无物业管理资质而导致物业服务合同无效。况且广州天力物业发展有限公司曾取得过壹级资质，被上诉人天力惠东分公司作为其分公司，在总公司的指导和管理下履行物业管理职能并无不妥，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。一审庭审中，上诉人胡沐子于2016年12月9日办理了案涉房产的收楼手续，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”的规定，上诉人胡沐子应自2016年12月9日起承担缴费义务，其主张按照产权登记之日起缴费，没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费663元，由上诉人胡沐子负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年六月十五日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美