广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1921号上诉人（原审原告）：邓瑞宏，男，1995年12月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯绮琳，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈炎明，男，1969年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。原审第三人：易海燕，女，1984年3月6日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：温活泉，男，1991年2月17日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：鹤山市沙坪家家旺信息咨询服务部，住所地广东省鹤山市沙坪新华城。经营者：林嘉仪。原审第三人：广东碧桂园生活服务有限公司鹤山分公司，住所地广东省鹤山市沙坪鹤山碧桂园。负责人：肖智华。上诉人邓瑞宏因与被上诉人陈炎明、原审第三人易海燕、温活泉、鹤山市沙坪家家旺信息咨询服务部（以下简称家家旺服务部）、广东碧桂园生活服务有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园鹤山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓瑞宏上诉请求：1.撤销一审判决第三判项；2.变更一审判决第二判项为“陈炎明应于判决生效之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元、支付利息（以20000元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息至实际清偿之日止）、违约金98000元及中介费损失10000元，暂共计128000元；3.陈炎明承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、双方约定的违约金系双方的真实意思表示，陈炎明在一审中并未主张违约金过高请求调整，亦未对违约金过分高于造成的损失进行举证，一审法院径直依职权减轻陈炎明的责任无事实与法律依据。1.根据三方签订的《房地产买卖（居间）合同》第十条之约定，以总楼款10%即98000元作为违约金是双方的真实意思表示，不违反法律规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，人民法院调整违约金的前提是：当事人一方主张约定的违约金过高并请求予以适当减少且能举证证明约定的违约金超过造成损失的百分之三十。因此，法院并不享有主动调整违约金的职权。在本案一审过程中，陈炎明并未向一审法院主张约定的违约金过高请求予以适当减少，更没有就违约金是否过高进行举证。二、陈炎明一屋三卖的行为，连续两次严重违约毫无契约精神已严重损害邓瑞宏利益，且其通过转卖给第三方额外获取房款差额20万元。陈炎明对涉案房屋进行了一屋三卖，以价高者得，视合同为废纸。其先将房屋以850000元出售给温活泉，在与邓瑞宏以980000元成交并签订合同后，陈炎明与温活泉悔约并赔偿温活泉违约金10万元及居间服务费8500元，然后在明知与邓瑞宏存在有效合同的情形下，陈炎明又找到出价更高的买家，再次悔约将房屋以1180000元的价格转卖给了第三方，获取房款差额20万元。陈炎明通过一房多卖的行为最终实现利益最大化。既然陈炎明在支付温活泉违约金10万元及居间服务费8500元时未对违约金数额提出过异议，一审法院不应对邓瑞宏与陈炎明之间约定的违约金98000元有异议。更何况陈炎明在明知房屋已出售给邓瑞宏的情况下，仍将房屋转卖给第三方，已连续两次根本违约，其行为己相当恶劣，一审法院的判决没有保护合同双方交易安全，没有鼓励双方当事人严守合同约定，没有有效惩罚陈炎明违约行为。三、陈炎明的故意违约行为，已造成邓瑞宏重大损失。包括：邓瑞宏需要另行物色其他房屋，并重新办理房屋买卖的一系列手续。而购买新房屋需增加的费用可参考陈炎明将涉案房屋出售给第三方获取的差额20万元；邓瑞宏购买该房屋是用作婚房，因陈炎明违约行为导致邓瑞宏婚期推迟，酒席、婚庆等全部需重新置办，且邓瑞宏为处理涉案房屋事宜，多次前往鹤山，并准备好了过户所需的全部手续；为解决陈炎明拒不履行合同约定事宜，邓瑞宏不得己聘请律师处理而产生的律师费用损失等等。陈炎明辩称，一、涉案所签订的房屋买卖合同并不是邓瑞宏所称陈炎明一房多卖企图获取房款高额差价造成的，而是温活泉购买陈炎明房屋后，以欺诈方式取得陈炎明委托书后伙同易海燕，在陈炎明不知情时再转卖给邓瑞宏造成的。陈炎明既不存在一房多卖的意思表示，更没有一房多卖的合意和意图，邓瑞宏企图以一房多卖来混淆在一审庭审中温活泉和易海燕自认转卖的事实。1.从温活泉及易海燕涉诉案件来看，从中国裁判文书公开网公开的（2019）粤0784民初3427号判决书、（2016）粤07执异9号、（2018）粤0784民初240号之三、（2018）粤0784民初2510号得知，温活泉系原鹤山市沙坪柏成房地产信息咨询服务部（2019年9月12日注销）的经营者；易海燕也多次因二手房买卖引起相关纠纷，由此可知，温活泉及易海燕非常熟悉二手房买卖交易流程，掌握二手房房源信息，经常从事二手房交易（俗称炒楼人）。温活泉及易海燕利用陈炎明不懂相关流程及手续，利用两人有利地位，购买陈炎明房屋及骗取陈炎明书写的委托书后再转卖炒楼获高利，案涉房屋所签订的房屋买卖合同并非陈炎明一房多卖造成的。2.从时间上来看，温活泉熟悉二手房炒楼流程，已事先找好了转手买家，然后低价购买陈炎明房屋后并骗取陈炎明授权，再伙同易海燕以陈炎明名义与邓瑞宏签订房屋买卖合同。整个转卖过程二人均无告知陈炎明，企图隐瞒转卖事实，以达到二人共同赚取高额差价及省去缴纳税费的炒楼目的，陈炎明对转卖行为完全不知情，也是受害者，陈炎明并不存在一房多卖的主观故意及过错。3.从委托书落款时间及内容来看，委托书并不是在2020年9月15日签订的，但是落款却是在2020年9月15日，一审庭审当天，碧桂园鹤山分公司也自认签订合同当天，温活泉及陈炎明只签订了《房地产买卖（居间）合同》，并没有签订委托书可印证。委托书估计系2020年9月28日,陈炎明在银行按照温活泉指示签订大量空白文件过程中温活泉让银行夹带签订的，落款时间并不是陈炎明书写的，应该温活泉或易海燕倒签的，委托书的内容并没有转卖的意思表示，即使当时陈炎明看到这份委托书，也应错误以为只是用来办理陈炎明与温活泉银行按揭或过户用。因此，上述二人属于无权转卖行为，并没有得到陈炎明追认，陈炎明完全没有一房多卖的意思表示，况且根据易海燕在庭审中的自述，其在出售陈炎明的房屋的时候，根本就没有向邓瑞宏出示过该份授权书。另外，该份授权书上同时有温活泉、易海燕的签名；在一审庭审中，温活泉也自认已收取邓瑞宏定金。由此可知，陈炎明不是先把房屋卖给温活泉又同时委托易海燕另行卖房屋的，而是上述二人骗取陈炎明授权后将已购买的房屋，在陈炎明不知情的情况下再转卖给邓瑞宏。4.从易海燕及温活泉一审庭审中自认内容来看，两人均自认系温活泉购买陈炎明房屋后再转卖给邓瑞宏，并不是陈炎明独立授权给易海燕买卖房屋的，陈炎明并不存在一房多卖的主观意图。同时，整个一审庭审或休庭过程中，易海燕与温活泉均向邓瑞宏表示愿意和解并支付部分违约金，同时承诺在已有的房屋资源中另行选择更好的出售给邓瑞宏，可见易海燕与温活泉均明确表示愿意为自己私自转卖行为负责。5.从易海燕收取定金及与陈炎明沟通情况来看，易海燕收取邓瑞宏定金2万元至今，从来没有告诉过陈炎明，至今也无把该款项转交给陈炎明；同时，从易海燕与邓瑞宏签订合同到解除合同整个交易过程中，易海燕与陈炎明均无任何沟通与交流，这不符合一房多卖及代理的常规做法，易海燕转卖行为属于无权代理，并不是陈炎明授权其转卖的一房多卖行为。6.从2020年9月29日陈炎明与邓瑞宏活动轨迹来看，2020年9月28日，温活泉通知陈炎明到银行办理按揭，而陈炎明也配合到银行签署大量空白文件，同一时间温活泉和易海燕也通过中介通知邓瑞宏办理相关手续，但陈炎明与邓瑞宏均无碰面，足以证明温活泉和易海燕为了达到赚取差额获取高利而故意隐瞒转卖事实，损害陈炎明及邓瑞宏利益，也违反了国家“房住不炒”、打击炒楼的政策及损害了国家的税收。7.从2020年10月3日陈炎明与温活泉所签订的解除协议内容来看，双方均无谈及有关转卖一事处理的相关约定。若陈炎明知道有转卖一事，按照常理，一定先解决转卖一事后再与温活泉签订解除协议或在解除协议上约定如何处理转卖事宜，而不是签订解除协议后直接退10万定金及支付10万违约金给温活泉，由此可见，温活泉与易海燕一直均无向陈炎明披露过任何转卖的事实。二、易海燕伙同温活泉转卖行为，属于无权代理，同时对邓瑞宏不构成表见代理，造成邓瑞宏损失，应由易海燕及温活泉承担，与陈炎明无关。1.涉案委托书，陈炎明并没有转卖的意思表示，同时易海燕在一审中，对如何取得涉案房屋钥匙及委托书说法互相矛盾及含糊不清，更印证易海燕和温活泉与陈炎明之间没有任何授权代理转卖房屋的合意，易海燕或温活泉在陈炎明与温活泉签订解除合同时也无向陈炎明披露过已把房屋转卖给邓瑞宏的事实，导致陈炎明在不知情的情况下与温活泉解除合同并支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定,易海燕未经陈炎明授权，伙同温活泉擅自以陈炎明名义与邓瑞宏签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理，易海燕行为也未得到陈炎明追认，易海燕上述行为对陈炎明不发生效力，相关责任由易海燕及温活泉承担。2.易海燕伙同温活泉的无权代理行为，对邓瑞宏不构成表见代理。第一、根据合同法的有关规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。第二、易海燕签订合同之时不具有使邓瑞宏相信其具有代理权的事实或理由。本案中易海燕并没有将收取邓瑞宏的定金20000元交给陈炎明，直到本案提起诉讼也未告知陈炎明有出售房屋给邓瑞宏的事实，证明陈炎明从来没有授权过易海燕出售争议房屋给邓瑞宏的意思表示，易海燕出售陈炎明的房屋是无权代理。易海燕是否具有使邓瑞宏相信其具有代理权需由邓瑞宏承担举证责任。而一般房屋买卖关系中，买受人应该与出卖人直接签订合同，如果与出卖人的代理人签订合同，也应该要求代理人出示授权书、身份证、房产证，并审核授权书上的签名及身份证号码是否与屋主相符，是否可以确认为屋主授权该代理人出售房屋，在签订合同时会把授权书作为合同的附件由买受人保管，可见，易海燕与邓瑞宏交易时，除了房屋钥匙外并没有向邓瑞宏出示过其他与陈炎明或其房屋有关的文件，并不符合表见代理中代理人具有使相对人相信其具有代理权的事实及理由的相关构成要件。第三、邓瑞宏在签订合同时并非善意且有过失。邓瑞宏在与易海燕签订合同时，既不审查核实易海燕身份及是否享有合法有效的代理权，也无要求易海燕出示过委托书及陈炎明身份证复印件、房产证等，更无审查委托书内容是否正确和有效，同时，也无保留相关的委托书及身份证复印件。从一审邓瑞宏起诉时所书写陈炎明地址为涉案房屋地址并不是陈炎明身份证地址，以及一审起诉时邓瑞宏并没有提供委托书复印件的事实，以及一审庭审中易海燕自认从来无向邓瑞宏出示过委托书和邓瑞宏在庭审中无法证明看过委托书等均可印证上述事实。邓瑞宏在签订合同时，并不是因为相信易海燕有代理权而签订合同，邓瑞宏只是相信有易海燕是直接经办人可以向其追讨责任而签订合同，从后期无法办理过户后邓瑞宏一直向易海燕追讨而无法直接与屋主协商即可证明，因此邓瑞宏主观上既不系善意且有过失。三、一审依据当事人实际诉求及案件实际情况，依职权适当调整违约金，做法合情合理，并不违反法律规定。1.陈炎明在一审中主张追加易海燕和温活泉为被告，主张无权代理，主张不构成表见代理，主张应由易海燕及温活泉而非陈炎明承担责任，既然主张不存在违约责任，也就不应支付任何违约金，因此，邓瑞宏提出的任何数额违约金对陈炎明来说都是过高的。一审法院判决陈炎明需承担责任时在认定违约金条款时，也系依据陈炎明上述主张，适用减轻违约金，符合法律规定。2.鉴于违约金虽具有补偿与惩罚双重性质，但系以赔偿非违约方损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，故对数额过高的违约金条款，人民法院可以按照案件实际情况，适当调整违约金，现一审法院按照案件实际情况，依职权适当调整违约金，系合理行使自由裁量权的合情合理的做法，并不违反法律规定。3.该违约金条款属于家家旺服务部制定的格式条款，且该格式条款并没有采取合理的方式提请各方注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，属于无效条款。依据相关规定，违约金应参照实际损失来计算，而实际损失应由邓瑞宏举证证明，从邓瑞宏主张的实际损失中，律师费属于不合理支出，来回看房也是洽谈房屋所应支出的时间，同时邓瑞宏基本都是晚上过来处理，不产生误工费，疫情期间，二手房楼价波动不大，甚至还有下降趋势，至于其主张因无法买房导致推迟婚期、酒席等损失要求参考20万元来计算均无实际依据。4.退一步来说，若二审法院仍坚持认定陈炎明需承担责任，邓瑞宏在一审中所主张的违约金数额过高，也恳请二审根据实际情况予以调整。家家旺服务部述称，易海燕与邓瑞宏系借家家旺服务部的名义签订涉案《房地产买卖(居间)合同》，家家旺服务部对于买卖双方的协商细节以及价格在签订买卖合同前均不知情，也没有参与。易海燕、温活泉、碧桂园鹤山分公司在二审中未作陈述。邓瑞宏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖(居间)合同》，陈炎明返还定金20000元(并以20000元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息)；2.陈炎明向邓瑞宏支付违约金98000元；3.陈炎明赔偿中介费损失10000元；4.本案诉讼费由陈炎明承担。一审法院认定事实：2020年9月15日，陈炎明作为卖方，温活泉作为买方，碧桂园鹤山分公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖三方合约》，约定买方自愿购买卖方位于鹤山市，该物业交易价格为850000元；卖方合法持有房产证号码为粤房地证字第××号；卖方知悉买方为投资性质，卖方同意买方转让给第三方，过户日期由买方自定，卖方须协助买方转让给第三方时办理银行按揭手续，如卖方已收齐房款，须开具相关银行的银行卡和告知密码给买方收取银行按揭款；等等。温活泉分别于2020年9月14日、2020年9月15日共向陈炎明支付了100000元定金，陈炎明于2020年9月15日向碧桂园鹤山分公司支付了居间服务费8500元。2020年10月3日，陈炎明与温活泉签订《房屋买卖合同解除协议书》，约定双方自愿解除《房地产买卖三方合约》，陈炎明退还10万元定金及赔偿10万元违约金给温活泉，温活泉已支付的10000元居间服务费由陈炎明直接支付给温活泉。陈炎明与温活泉、易海燕签订《委托书》，内容载：“委托人：陈炎明身份证号码：4406221969××××××××，受托人：易海燕身份证号：×××4222，受托人：温活泉身份证号：×××4510；本人将坐落位于：鹤山市，委托易海燕、温活泉、全权确认价格、收取定金、购房款，全权代理本人办理相关事务，对被委托办理该房屋的出售手续所签署的相关文件，本人均予认可，此委托书一式两份!”；落款日期为2020年9月15日。2020年9月16日，易海燕与邓瑞宏、家家旺服务部签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：卖方（甲方）为陈炎明，买方（乙方）为邓瑞宏，共有人（乙方）为邓和芳，经纪方（丙方）为家家旺服务部，甲乙双方已就位于鹤山市的买卖条件达成一致；甲方持有该房地产之权属证明（房地产权证号码：粤房地证字第××号），核准登记日期2007年11月30日；乙方确认已查该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所记载的内容并无异议，并已现场查验过该房地产，对甲方出售的该房地产具体状况充分了解，自愿买卖该房地产；甲乙双方同意该房地产的转让价格为980000元；签署本合同时，乙方现支付20000元作为定金，此定金在办妥产权过户手续后自行冲抵为部分房款；鉴于丙方已向甲乙双方提供房地产咨询及促成甲乙双方之间买卖协议的成立，甲乙双方确认，签署本合同时，乙方立即以现金方式向丙方支付中介服务费13000元；甲乙双方应积极配合丙方办理有关过户或按揭贷款手续，任何一方不配合办理产权过户手续、按揭贷款手续等，或无故不履行本合同义务的，逾期超过十天后仍拒不执行的，守约方有权要求解除本合同，并要求违约方承担相等于总楼款10%的赔偿金（即甲方违约退回全部已收的款项并支付总楼款10%的赔偿金或乙方违约甲方没收定金并支付总楼款10%的赔偿金，丙方有权与甲方乙方平分定金，甲方有权将该房地产售予他人），并且违约方须承担并支付给丙方总楼款3%的中介服务费；经甲乙双方协商一致同意于2020年10月30日前办理房屋转移手续；等等。易海燕在《房地产买卖（居间）合同》的甲方签名处签上陈炎明的名字，在代理人处签上其本人的名字。同日，邓瑞宏向家家旺服务部支付了10000元中介服务费。2020年9月17日，邓瑞宏向易海燕支付了20000元定金。陈炎明在庭审中确认其已于2020年10月中旬将坐落于鹤山市的房屋（以下简称涉案房屋）出售给其他人。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.易海燕是否有代理权；2.邓瑞宏的损失应如何承担。关于易海燕是否有代理权的问题。陈炎明与温活泉于2020年9月15日签订的《房地产买卖三方合约》明确载明陈炎明是知悉温活泉购买涉案房屋为投资性质，陈炎明是同意温活泉将涉案房屋转让给第三方的。其后，陈炎明签署《委托书》给温活泉及易海燕，委托两人对涉案房屋全权确认价格、收取定金、购房款，全权代理其办理相关事务，对被委托办理该房屋的出售手续所签署的相关文件均予认可。该《委托书》的内容明确、无歧义，陈炎明亦确认《委托书》中的委托人“陈炎明”是其签署的，故一审法院确认易海燕获得陈炎明的授权，代理其处理涉案房屋的买卖事宜。至于陈炎明认为该《委托书》不是在2020年9月15日签署，而是可能在2020年9月29日到银行办理按揭手续时签署的，但其提供的证据不足以证实该主张，故一审法院不予采纳。因此，易海燕是在2020年9月15日获得代理权。关于邓瑞宏的损失应如何承担的问题。易海燕于2020年9月15日获得代理权后，于2020年9月16日与邓瑞宏就买卖涉案房屋签订《房地产买卖(居间)合同》，该《房地产买卖(居间)合同》直接约束被代理人即陈炎明及合同的相对方即邓瑞宏，因履行该合同产生的法律效果应由陈炎明、邓瑞宏直接承担。由于陈炎明已将涉案房屋出售给其他人，《房地产买卖(居间)合同》的合同目的已不能实现，故邓瑞宏请求解除《房地产买卖(居间)合同》，理据充分，一审法院予以支持。易海燕代理陈炎明收取的20000元定金，应由陈炎明返还给邓瑞宏。至于邓瑞宏请求20000元的利息、违约金98000元、中介费用10000元的问题。邓瑞宏的这些请求均是基于陈炎明未按《房地产买卖(居间)合同》的约定将涉案房屋出售给邓瑞宏这一违约行为，其所主张的利息、违约金、中介费用均属于损害赔偿的范畴，应综合予以核定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，《房地产买卖(居间)合同》约定违约方须承担相等于总楼款10%的赔偿金，约定过高，综合本案案情、当事人的损失等情况，一审法院酌定陈炎明赔偿邓瑞宏违约金40000元为宜。一审法院判决：一、邓瑞宏与陈炎明于2020年9月16日签订的《房地产买卖(居间)合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、陈炎明于判决发生法律效力之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元并赔偿违约金40000元；三、驳回邓瑞宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7296元(已由邓瑞宏预交)，由邓瑞宏负担321.88元，陈炎明负担6974.12元(经邓瑞宏同意，陈炎明负担的受理费于支付款项时迳付给邓瑞宏，一审法院不再收退)。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对邓瑞宏的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。易海燕与邓瑞宏、家家旺服务部于2020年9月16日签订的《房地产买卖(居间)合同》系各方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易海燕获得陈炎明的授权，代理其处理涉案房屋的买卖事宜，上述《房地产买卖(居间)合同》直接约束被代理人即陈炎明及合同的相对方即邓瑞宏，因履行该合同产生的法律效果应由陈炎明、邓瑞宏直接承担。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：对于合同约定的违约金应否调整的问题。邓瑞宏上诉认为陈炎明在一审中并未对合同约定的违约金提出过高的抗辩，一审法院主动调整合同约定的违约金不当，陈炎明应按照合同约定支付违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，人民法院应当充分尊重当事人的合同约定，一般不宜通过公权干预私领域，未经当事人请求不宜主动调整违约金的数额，但对明显过高或过低的违约金约定应当向当事人进行释明。本案中陈炎明将涉案房屋出售给案外人而违约，《房地产买卖（居间）合同》明确约定违约方须承担总房款10%（98000元）的赔偿金以及承担中介费的支付责任，该合同约定的赔偿数额98000元，综合考虑交易标的、双方支付能力、违约成本等因素，并非明显过高，亦非明显有违公平原则，进而邓瑞宏在诉讼中主张陈炎明应返还已收取的定金20000元、支付违约金98000元、赔偿中介费10000元符合合同约定，应予支持。据此，一审法院在陈炎明并未对违约金过高提出明确抗辩以及未释明的情况下，主动调整合同违约金的数额不当，本院予以纠正。对于邓瑞宏主张的利息问题，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，邓瑞宏的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决第一判项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决第二判项、第三判项；三、陈炎明于本判决生效之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元、赔偿违约金98000元、赔偿中介费10000元，合共128000元；四、驳回邓瑞宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为7296元(已由邓瑞宏预交)，由陈炎明负担。邓瑞宏预交的一审案件受理费7296元，由一审法院予以退回；陈炎明应向一审法院补缴一审案件受理费7296元。二审案件受理费1500元(已由邓瑞宏预交2860元)，由陈炎明负担。邓瑞宏预交的二审案件受理费2860元，由本院予以退回；陈炎明应向本院补缴二审案件受理费1500元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月三十日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1921号上诉人（原审原告）：邓瑞宏，男，1995年12月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯绮琳，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈炎明，男，1969年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。原审第三人：易海燕，女，1984年3月6日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：温活泉，男，1991年2月17日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审第三人：鹤山市沙坪家家旺信息咨询服务部，住所地广东省鹤山市沙坪新华城。经营者：林嘉仪。原审第三人：广东碧桂园生活服务有限公司鹤山分公司，住所地广东省鹤山市沙坪鹤山碧桂园。负责人：肖智华。上诉人邓瑞宏因与被上诉人陈炎明、原审第三人易海燕、温活泉、鹤山市沙坪家家旺信息咨询服务部（以下简称家家旺服务部）、广东碧桂园生活服务有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园鹤山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓瑞宏上诉请求：1.撤销一审判决第三判项；2.变更一审判决第二判项为“陈炎明应于判决生效之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元、支付利息（以20000元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息至实际清偿之日止）、违约金98000元及中介费损失10000元，暂共计128000元；3.陈炎明承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、双方约定的违约金系双方的真实意思表示，陈炎明在一审中并未主张违约金过高请求调整，亦未对违约金过分高于造成的损失进行举证，一审法院径直依职权减轻陈炎明的责任无事实与法律依据。1.根据三方签订的《房地产买卖（居间）合同》第十条之约定，以总楼款10%即98000元作为违约金是双方的真实意思表示，不违反法律规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，人民法院调整违约金的前提是：当事人一方主张约定的违约金过高并请求予以适当减少且能举证证明约定的违约金超过造成损失的百分之三十。因此，法院并不享有主动调整违约金的职权。在本案一审过程中，陈炎明并未向一审法院主张约定的违约金过高请求予以适当减少，更没有就违约金是否过高进行举证。二、陈炎明一屋三卖的行为，连续两次严重违约毫无契约精神已严重损害邓瑞宏利益，且其通过转卖给第三方额外获取房款差额20万元。陈炎明对涉案房屋进行了一屋三卖，以价高者得，视合同为废纸。其先将房屋以850000元出售给温活泉，在与邓瑞宏以980000元成交并签订合同后，陈炎明与温活泉悔约并赔偿温活泉违约金10万元及居间服务费8500元，然后在明知与邓瑞宏存在有效合同的情形下，陈炎明又找到出价更高的买家，再次悔约将房屋以1180000元的价格转卖给了第三方，获取房款差额20万元。陈炎明通过一房多卖的行为最终实现利益最大化。既然陈炎明在支付温活泉违约金10万元及居间服务费8500元时未对违约金数额提出过异议，一审法院不应对邓瑞宏与陈炎明之间约定的违约金98000元有异议。更何况陈炎明在明知房屋已出售给邓瑞宏的情况下，仍将房屋转卖给第三方，已连续两次根本违约，其行为己相当恶劣，一审法院的判决没有保护合同双方交易安全，没有鼓励双方当事人严守合同约定，没有有效惩罚陈炎明违约行为。三、陈炎明的故意违约行为，已造成邓瑞宏重大损失。包括：邓瑞宏需要另行物色其他房屋，并重新办理房屋买卖的一系列手续。而购买新房屋需增加的费用可参考陈炎明将涉案房屋出售给第三方获取的差额20万元；邓瑞宏购买该房屋是用作婚房，因陈炎明违约行为导致邓瑞宏婚期推迟，酒席、婚庆等全部需重新置办，且邓瑞宏为处理涉案房屋事宜，多次前往鹤山，并准备好了过户所需的全部手续；为解决陈炎明拒不履行合同约定事宜，邓瑞宏不得己聘请律师处理而产生的律师费用损失等等。陈炎明辩称，一、涉案所签订的房屋买卖合同并不是邓瑞宏所称陈炎明一房多卖企图获取房款高额差价造成的，而是温活泉购买陈炎明房屋后，以欺诈方式取得陈炎明委托书后伙同易海燕，在陈炎明不知情时再转卖给邓瑞宏造成的。陈炎明既不存在一房多卖的意思表示，更没有一房多卖的合意和意图，邓瑞宏企图以一房多卖来混淆在一审庭审中温活泉和易海燕自认转卖的事实。1.从温活泉及易海燕涉诉案件来看，从中国裁判文书公开网公开的（2019）粤0784民初3427号判决书、（2016）粤07执异9号、（2018）粤0784民初240号之三、（2018）粤0784民初2510号得知，温活泉系原鹤山市沙坪柏成房地产信息咨询服务部（2019年9月12日注销）的经营者；易海燕也多次因二手房买卖引起相关纠纷，由此可知，温活泉及易海燕非常熟悉二手房买卖交易流程，掌握二手房房源信息，经常从事二手房交易（俗称炒楼人）。温活泉及易海燕利用陈炎明不懂相关流程及手续，利用两人有利地位，购买陈炎明房屋及骗取陈炎明书写的委托书后再转卖炒楼获高利，案涉房屋所签订的房屋买卖合同并非陈炎明一房多卖造成的。2.从时间上来看，温活泉熟悉二手房炒楼流程，已事先找好了转手买家，然后低价购买陈炎明房屋后并骗取陈炎明授权，再伙同易海燕以陈炎明名义与邓瑞宏签订房屋买卖合同。整个转卖过程二人均无告知陈炎明，企图隐瞒转卖事实，以达到二人共同赚取高额差价及省去缴纳税费的炒楼目的，陈炎明对转卖行为完全不知情，也是受害者，陈炎明并不存在一房多卖的主观故意及过错。3.从委托书落款时间及内容来看，委托书并不是在2020年9月15日签订的，但是落款却是在2020年9月15日，一审庭审当天，碧桂园鹤山分公司也自认签订合同当天，温活泉及陈炎明只签订了《房地产买卖（居间）合同》，并没有签订委托书可印证。委托书估计系2020年9月28日,陈炎明在银行按照温活泉指示签订大量空白文件过程中温活泉让银行夹带签订的，落款时间并不是陈炎明书写的，应该温活泉或易海燕倒签的，委托书的内容并没有转卖的意思表示，即使当时陈炎明看到这份委托书，也应错误以为只是用来办理陈炎明与温活泉银行按揭或过户用。因此，上述二人属于无权转卖行为，并没有得到陈炎明追认，陈炎明完全没有一房多卖的意思表示，况且根据易海燕在庭审中的自述，其在出售陈炎明的房屋的时候，根本就没有向邓瑞宏出示过该份授权书。另外，该份授权书上同时有温活泉、易海燕的签名；在一审庭审中，温活泉也自认已收取邓瑞宏定金。由此可知，陈炎明不是先把房屋卖给温活泉又同时委托易海燕另行卖房屋的，而是上述二人骗取陈炎明授权后将已购买的房屋，在陈炎明不知情的情况下再转卖给邓瑞宏。4.从易海燕及温活泉一审庭审中自认内容来看，两人均自认系温活泉购买陈炎明房屋后再转卖给邓瑞宏，并不是陈炎明独立授权给易海燕买卖房屋的，陈炎明并不存在一房多卖的主观意图。同时，整个一审庭审或休庭过程中，易海燕与温活泉均向邓瑞宏表示愿意和解并支付部分违约金，同时承诺在已有的房屋资源中另行选择更好的出售给邓瑞宏，可见易海燕与温活泉均明确表示愿意为自己私自转卖行为负责。5.从易海燕收取定金及与陈炎明沟通情况来看，易海燕收取邓瑞宏定金2万元至今，从来没有告诉过陈炎明，至今也无把该款项转交给陈炎明；同时，从易海燕与邓瑞宏签订合同到解除合同整个交易过程中，易海燕与陈炎明均无任何沟通与交流，这不符合一房多卖及代理的常规做法，易海燕转卖行为属于无权代理，并不是陈炎明授权其转卖的一房多卖行为。6.从2020年9月29日陈炎明与邓瑞宏活动轨迹来看，2020年9月28日，温活泉通知陈炎明到银行办理按揭，而陈炎明也配合到银行签署大量空白文件，同一时间温活泉和易海燕也通过中介通知邓瑞宏办理相关手续，但陈炎明与邓瑞宏均无碰面，足以证明温活泉和易海燕为了达到赚取差额获取高利而故意隐瞒转卖事实，损害陈炎明及邓瑞宏利益，也违反了国家“房住不炒”、打击炒楼的政策及损害了国家的税收。7.从2020年10月3日陈炎明与温活泉所签订的解除协议内容来看，双方均无谈及有关转卖一事处理的相关约定。若陈炎明知道有转卖一事，按照常理，一定先解决转卖一事后再与温活泉签订解除协议或在解除协议上约定如何处理转卖事宜，而不是签订解除协议后直接退10万定金及支付10万违约金给温活泉，由此可见，温活泉与易海燕一直均无向陈炎明披露过任何转卖的事实。二、易海燕伙同温活泉转卖行为，属于无权代理，同时对邓瑞宏不构成表见代理，造成邓瑞宏损失，应由易海燕及温活泉承担，与陈炎明无关。1.涉案委托书，陈炎明并没有转卖的意思表示，同时易海燕在一审中，对如何取得涉案房屋钥匙及委托书说法互相矛盾及含糊不清，更印证易海燕和温活泉与陈炎明之间没有任何授权代理转卖房屋的合意，易海燕或温活泉在陈炎明与温活泉签订解除合同时也无向陈炎明披露过已把房屋转卖给邓瑞宏的事实，导致陈炎明在不知情的情况下与温活泉解除合同并支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定,易海燕未经陈炎明授权，伙同温活泉擅自以陈炎明名义与邓瑞宏签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理，易海燕行为也未得到陈炎明追认，易海燕上述行为对陈炎明不发生效力，相关责任由易海燕及温活泉承担。2.易海燕伙同温活泉的无权代理行为，对邓瑞宏不构成表见代理。第一、根据合同法的有关规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。第二、易海燕签订合同之时不具有使邓瑞宏相信其具有代理权的事实或理由。本案中易海燕并没有将收取邓瑞宏的定金20000元交给陈炎明，直到本案提起诉讼也未告知陈炎明有出售房屋给邓瑞宏的事实，证明陈炎明从来没有授权过易海燕出售争议房屋给邓瑞宏的意思表示，易海燕出售陈炎明的房屋是无权代理。易海燕是否具有使邓瑞宏相信其具有代理权需由邓瑞宏承担举证责任。而一般房屋买卖关系中，买受人应该与出卖人直接签订合同，如果与出卖人的代理人签订合同，也应该要求代理人出示授权书、身份证、房产证，并审核授权书上的签名及身份证号码是否与屋主相符，是否可以确认为屋主授权该代理人出售房屋，在签订合同时会把授权书作为合同的附件由买受人保管，可见，易海燕与邓瑞宏交易时，除了房屋钥匙外并没有向邓瑞宏出示过其他与陈炎明或其房屋有关的文件，并不符合表见代理中代理人具有使相对人相信其具有代理权的事实及理由的相关构成要件。第三、邓瑞宏在签订合同时并非善意且有过失。邓瑞宏在与易海燕签订合同时，既不审查核实易海燕身份及是否享有合法有效的代理权，也无要求易海燕出示过委托书及陈炎明身份证复印件、房产证等，更无审查委托书内容是否正确和有效，同时，也无保留相关的委托书及身份证复印件。从一审邓瑞宏起诉时所书写陈炎明地址为涉案房屋地址并不是陈炎明身份证地址，以及一审起诉时邓瑞宏并没有提供委托书复印件的事实，以及一审庭审中易海燕自认从来无向邓瑞宏出示过委托书和邓瑞宏在庭审中无法证明看过委托书等均可印证上述事实。邓瑞宏在签订合同时，并不是因为相信易海燕有代理权而签订合同，邓瑞宏只是相信有易海燕是直接经办人可以向其追讨责任而签订合同，从后期无法办理过户后邓瑞宏一直向易海燕追讨而无法直接与屋主协商即可证明，因此邓瑞宏主观上既不系善意且有过失。三、一审依据当事人实际诉求及案件实际情况，依职权适当调整违约金，做法合情合理，并不违反法律规定。1.陈炎明在一审中主张追加易海燕和温活泉为被告，主张无权代理，主张不构成表见代理，主张应由易海燕及温活泉而非陈炎明承担责任，既然主张不存在违约责任，也就不应支付任何违约金，因此，邓瑞宏提出的任何数额违约金对陈炎明来说都是过高的。一审法院判决陈炎明需承担责任时在认定违约金条款时，也系依据陈炎明上述主张，适用减轻违约金，符合法律规定。2.鉴于违约金虽具有补偿与惩罚双重性质，但系以赔偿非违约方损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，故对数额过高的违约金条款，人民法院可以按照案件实际情况，适当调整违约金，现一审法院按照案件实际情况，依职权适当调整违约金，系合理行使自由裁量权的合情合理的做法，并不违反法律规定。3.该违约金条款属于家家旺服务部制定的格式条款，且该格式条款并没有采取合理的方式提请各方注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，属于无效条款。依据相关规定，违约金应参照实际损失来计算，而实际损失应由邓瑞宏举证证明，从邓瑞宏主张的实际损失中，律师费属于不合理支出，来回看房也是洽谈房屋所应支出的时间，同时邓瑞宏基本都是晚上过来处理，不产生误工费，疫情期间，二手房楼价波动不大，甚至还有下降趋势，至于其主张因无法买房导致推迟婚期、酒席等损失要求参考20万元来计算均无实际依据。4.退一步来说，若二审法院仍坚持认定陈炎明需承担责任，邓瑞宏在一审中所主张的违约金数额过高，也恳请二审根据实际情况予以调整。家家旺服务部述称，易海燕与邓瑞宏系借家家旺服务部的名义签订涉案《房地产买卖(居间)合同》，家家旺服务部对于买卖双方的协商细节以及价格在签订买卖合同前均不知情，也没有参与。易海燕、温活泉、碧桂园鹤山分公司在二审中未作陈述。邓瑞宏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖(居间)合同》，陈炎明返还定金20000元(并以20000元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息)；2.陈炎明向邓瑞宏支付违约金98000元；3.陈炎明赔偿中介费损失10000元；4.本案诉讼费由陈炎明承担。一审法院认定事实：2020年9月15日，陈炎明作为卖方，温活泉作为买方，碧桂园鹤山分公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖三方合约》，约定买方自愿购买卖方位于鹤山市，该物业交易价格为850000元；卖方合法持有房产证号码为粤房地证字第××号；卖方知悉买方为投资性质，卖方同意买方转让给第三方，过户日期由买方自定，卖方须协助买方转让给第三方时办理银行按揭手续，如卖方已收齐房款，须开具相关银行的银行卡和告知密码给买方收取银行按揭款；等等。温活泉分别于2020年9月14日、2020年9月15日共向陈炎明支付了100000元定金，陈炎明于2020年9月15日向碧桂园鹤山分公司支付了居间服务费8500元。2020年10月3日，陈炎明与温活泉签订《房屋买卖合同解除协议书》，约定双方自愿解除《房地产买卖三方合约》，陈炎明退还10万元定金及赔偿10万元违约金给温活泉，温活泉已支付的10000元居间服务费由陈炎明直接支付给温活泉。陈炎明与温活泉、易海燕签订《委托书》，内容载：“委托人：陈炎明身份证号码：4406221969××××××××，受托人：易海燕身份证号：×××4222，受托人：温活泉身份证号：×××4510；本人将坐落位于：鹤山市，委托易海燕、温活泉、全权确认价格、收取定金、购房款，全权代理本人办理相关事务，对被委托办理该房屋的出售手续所签署的相关文件，本人均予认可，此委托书一式两份!”；落款日期为2020年9月15日。2020年9月16日，易海燕与邓瑞宏、家家旺服务部签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：卖方（甲方）为陈炎明，买方（乙方）为邓瑞宏，共有人（乙方）为邓和芳，经纪方（丙方）为家家旺服务部，甲乙双方已就位于鹤山市的买卖条件达成一致；甲方持有该房地产之权属证明（房地产权证号码：粤房地证字第××号），核准登记日期2007年11月30日；乙方确认已查该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所记载的内容并无异议，并已现场查验过该房地产，对甲方出售的该房地产具体状况充分了解，自愿买卖该房地产；甲乙双方同意该房地产的转让价格为980000元；签署本合同时，乙方现支付20000元作为定金，此定金在办妥产权过户手续后自行冲抵为部分房款；鉴于丙方已向甲乙双方提供房地产咨询及促成甲乙双方之间买卖协议的成立，甲乙双方确认，签署本合同时，乙方立即以现金方式向丙方支付中介服务费13000元；甲乙双方应积极配合丙方办理有关过户或按揭贷款手续，任何一方不配合办理产权过户手续、按揭贷款手续等，或无故不履行本合同义务的，逾期超过十天后仍拒不执行的，守约方有权要求解除本合同，并要求违约方承担相等于总楼款10%的赔偿金（即甲方违约退回全部已收的款项并支付总楼款10%的赔偿金或乙方违约甲方没收定金并支付总楼款10%的赔偿金，丙方有权与甲方乙方平分定金，甲方有权将该房地产售予他人），并且违约方须承担并支付给丙方总楼款3%的中介服务费；经甲乙双方协商一致同意于2020年10月30日前办理房屋转移手续；等等。易海燕在《房地产买卖（居间）合同》的甲方签名处签上陈炎明的名字，在代理人处签上其本人的名字。同日，邓瑞宏向家家旺服务部支付了10000元中介服务费。2020年9月17日，邓瑞宏向易海燕支付了20000元定金。陈炎明在庭审中确认其已于2020年10月中旬将坐落于鹤山市的房屋（以下简称涉案房屋）出售给其他人。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.易海燕是否有代理权；2.邓瑞宏的损失应如何承担。关于易海燕是否有代理权的问题。陈炎明与温活泉于2020年9月15日签订的《房地产买卖三方合约》明确载明陈炎明是知悉温活泉购买涉案房屋为投资性质，陈炎明是同意温活泉将涉案房屋转让给第三方的。其后，陈炎明签署《委托书》给温活泉及易海燕，委托两人对涉案房屋全权确认价格、收取定金、购房款，全权代理其办理相关事务，对被委托办理该房屋的出售手续所签署的相关文件均予认可。该《委托书》的内容明确、无歧义，陈炎明亦确认《委托书》中的委托人“陈炎明”是其签署的，故一审法院确认易海燕获得陈炎明的授权，代理其处理涉案房屋的买卖事宜。至于陈炎明认为该《委托书》不是在2020年9月15日签署，而是可能在2020年9月29日到银行办理按揭手续时签署的，但其提供的证据不足以证实该主张，故一审法院不予采纳。因此，易海燕是在2020年9月15日获得代理权。关于邓瑞宏的损失应如何承担的问题。易海燕于2020年9月15日获得代理权后，于2020年9月16日与邓瑞宏就买卖涉案房屋签订《房地产买卖(居间)合同》，该《房地产买卖(居间)合同》直接约束被代理人即陈炎明及合同的相对方即邓瑞宏，因履行该合同产生的法律效果应由陈炎明、邓瑞宏直接承担。由于陈炎明已将涉案房屋出售给其他人，《房地产买卖(居间)合同》的合同目的已不能实现，故邓瑞宏请求解除《房地产买卖(居间)合同》，理据充分，一审法院予以支持。易海燕代理陈炎明收取的20000元定金，应由陈炎明返还给邓瑞宏。至于邓瑞宏请求20000元的利息、违约金98000元、中介费用10000元的问题。邓瑞宏的这些请求均是基于陈炎明未按《房地产买卖(居间)合同》的约定将涉案房屋出售给邓瑞宏这一违约行为，其所主张的利息、违约金、中介费用均属于损害赔偿的范畴，应综合予以核定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，《房地产买卖(居间)合同》约定违约方须承担相等于总楼款10%的赔偿金，约定过高，综合本案案情、当事人的损失等情况，一审法院酌定陈炎明赔偿邓瑞宏违约金40000元为宜。一审法院判决：一、邓瑞宏与陈炎明于2020年9月16日签订的《房地产买卖(居间)合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、陈炎明于判决发生法律效力之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元并赔偿违约金40000元；三、驳回邓瑞宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7296元(已由邓瑞宏预交)，由邓瑞宏负担321.88元，陈炎明负担6974.12元(经邓瑞宏同意，陈炎明负担的受理费于支付款项时迳付给邓瑞宏，一审法院不再收退)。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对邓瑞宏的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。易海燕与邓瑞宏、家家旺服务部于2020年9月16日签订的《房地产买卖(居间)合同》系各方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易海燕获得陈炎明的授权，代理其处理涉案房屋的买卖事宜，上述《房地产买卖(居间)合同》直接约束被代理人即陈炎明及合同的相对方即邓瑞宏，因履行该合同产生的法律效果应由陈炎明、邓瑞宏直接承担。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：对于合同约定的违约金应否调整的问题。邓瑞宏上诉认为陈炎明在一审中并未对合同约定的违约金提出过高的抗辩，一审法院主动调整合同约定的违约金不当，陈炎明应按照合同约定支付违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，人民法院应当充分尊重当事人的合同约定，一般不宜通过公权干预私领域，未经当事人请求不宜主动调整违约金的数额，但对明显过高或过低的违约金约定应当向当事人进行释明。本案中陈炎明将涉案房屋出售给案外人而违约，《房地产买卖（居间）合同》明确约定违约方须承担总房款10%（98000元）的赔偿金以及承担中介费的支付责任，该合同约定的赔偿数额98000元，综合考虑交易标的、双方支付能力、违约成本等因素，并非明显过高，亦非明显有违公平原则，进而邓瑞宏在诉讼中主张陈炎明应返还已收取的定金20000元、支付违约金98000元、赔偿中介费10000元符合合同约定，应予支持。据此，一审法院在陈炎明并未对违约金过高提出明确抗辩以及未释明的情况下，主动调整合同违约金的数额不当，本院予以纠正。对于邓瑞宏主张的利息问题，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，邓瑞宏的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决第一判项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初4864号民事判决第二判项、第三判项；三、陈炎明于本判决生效之日起十日内向邓瑞宏返还定金20000元、赔偿违约金98000元、赔偿中介费10000元，合共128000元；四、驳回邓瑞宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为7296元(已由邓瑞宏预交)，由陈炎明负担。邓瑞宏预交的一审案件受理费7296元，由一审法院予以退回；陈炎明应向一审法院补缴一审案件受理费7296元。二审案件受理费1500元(已由邓瑞宏预交2860元)，由陈炎明负担。邓瑞宏预交的二审案件受理费2860元，由本院予以退回；陈炎明应向本院补缴二审案件受理费1500元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月三十日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩