重庆市潼南区人民法院  重庆市潼南区人民法院民事判决书 （2021）渝0152民初726号 原告：李静，女，汉族，1982年8月20日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。委托诉讼代理人：简地，重庆兴潼律师事务所实习律师。    被告：徐洪，男，汉族，1979年6月1日出生，住重庆市潼南区。原告李静与被告徐洪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人童世彬、简地到庭参加了诉讼，被告徐洪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：1．判决徐洪将位于潼南区XX街道办事处XX大道X号X栋X-X-X号的房屋过户至李静名下。2．判令徐洪支付逾期过户的违约金（从2016年9月1日起按200/天的标准计算至履行完过户义务之日止，暂计至起诉之日为312 000元）；3．判决徐洪支付125 783.77元及资金占用利息（以125 783.77元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率或按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年12月18日起计算至付清之日止）。事实和理由：2013年4月25日，李静、徐洪签订房屋买卖合同，约定徐洪将位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道X号X栋X-X-X号的房屋以50万元的价格出售给李静，其中14万元于合同签订当日支付，2万元在房屋过户时支付，其余34万元由李静自2013年5月开始支付，2012年11月至2013年4月期间的按揭贷款由徐洪负责；双方约定，房产证办好后由徐洪一个月内还清银行按揭贷款，取回房产证，并配合李静办理房屋过户登记手续，再由徐洪另行办理银行按揭款。该合同订立后，李静于2013年4月26日支付了14万元，当月徐洪向李静交付了房屋及相关购房手续和缴费凭证。李静接房后对房屋进行了装修并入住，该房屋的按揭贷款一直由李静向徐洪账户存款的方式偿还，每月2300元。与该房有关的其他费用包括数字电视收视费、水费，电费、物管费等也均由李静缴纳。2014年4月3日，房产证（房权证号208房地证2014字第01XXX号）办理完毕，登记权利人为徐洪。2016年5月31日，双方签订房屋买卖补充协议，约定徐洪于2016年9月前过户给李静，如未在2016年9月1日前过户，徐洪按照200元/天的标准支付违约金。该补充协议签订后，徐洪仍未将房屋过户给李静，双方多次沟通协商均无果。徐洪因与案外人唐尧借款合同纠纷一案，唐尧申请执行，本案涉诉房屋被潼南法院以（2017）渝0152执369号执行裁定书决定查封，查封期限为2017年3月23日至2020年3月22日。李静对此提出执行异议，潼南法院以（2018）渝0152执异16号裁定书决定中止对案涉房屋的执行。在法院审查执行异议的过程中，李静按法院要求将2万元的购房价款交付执行。案外人唐尧提起执行异议之诉，请求执行本案涉诉房屋，被潼南法院以（2018）渝0152民初4427号民事判决书驳回，同时该判决书确认李静与徐洪之间的房屋买卖合同法律关系真实有效。在审理执行异议之诉的过程中，李静于2018年12月18日代徐洪清偿了房屋的剩余贷款本息311 683.77元。尔后，案涉房屋被巴南区人民法院以（2018）渝0113执26号之三执行裁定书解除查封，案涉房屋上不存在权利负担。李静向徐洪支付以及李静代徐洪向银行支付的价款，超过房屋买卖合同约定的价款，超出123 483.77元。徐洪现未向李静偿还该超出款项，也未履行向李静过户房屋的义务，损害了李静的合法权益。徐洪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，李静、徐洪签订房屋买卖合同，约定徐洪将位于潼南区XX街道办事处XX大道X号X栋X-X-X号的房屋出售给李静，成交价50万元，其中于2013年4月25日支付14万元，其余2万元房屋过户时支付，余下34万元系银行按揭贷款，由李静自2013年5月开始支付（2012年11月至2013年4月期间的按揭贷款由徐洪负责）。双方另约定，房产证办好后徐洪一个月内还清银行按揭贷款，取回房产证，并配合李静办理房屋过户登记手续，再由李静另行办理银行按揭贷款。该合同签订后，李静于2013年4月26日向徐洪支付了14万元。李静接房后对房屋进行了装修并入住，房屋按揭贷款由李静以向徐洪账户存款的方式进行偿还。2014年4月3日，房产证办至徐洪名下。2016年5月31日，双方签订房屋买卖补充协议，该协议中载明因徐洪原因未过户，现双方达成补充协议：1．徐洪自行找钱解押取房产证；2．徐洪须在2016年9月前将房屋过户给李静；3．如未在2016年9月1日前过户，徐洪按200元/天的标准付给李静作为补偿。另查明，案涉房屋至今仍在徐洪名下（经李静申请，本院于2021年2月4日采取了财产保全措施，予以查封）。2017年3月23日，因徐洪存在强制执行案件（唐尧、徐洪借款合同纠纷），案涉房屋被本院予以查封。李静提出了执行异议。在执行异议程序中，李静代徐洪清偿了案涉房屋的全部银行按揭贷款，并将应于房屋过户时支付的2万元交由了执行法院，执行法院解除了案涉房屋的执行措施。再之后，案涉房屋又被重庆市巴南区人民法院查封（因徐洪、张丽兰与中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行借款合同纠纷一案，案涉房屋作为徐洪的财产被采取执行措施），李静再次提出执行异议。2020年11月12日，该院作出了解除查封的执行裁定。另查明，2013年5月至2018年12月期间的案涉房屋贷款由李静负责偿还。2018年12月18日，李静代徐洪向重庆银行潼南支行归还了剩余按揭贷款本息合计311 683.77元。在本案审理中，李静向本院递交了放弃部分诉讼请求的申请，将逾期交房违约金变更为15万元。以上事实，有房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、房地产权证、民事判决书（2018渝0152民初4427号）、账户明细、个人汇款凭证、执行裁定书（2018渝0113执26号之三）、贷款结清证明、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，李静、徐洪就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，该合同关系受法律保护，双方应按约定及相应法律法规履行各自的权利义务。关于李静在本案中的诉请，本院评判如下：1．徐洪应当履行案涉房屋的过户手续并承担逾期过户的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定于2016年9月办理案涉房屋的过户手续，现已逾期。现案涉房屋按揭贷款已经结清，也不存在与本案无关的执行措施，不存在过户障碍，徐洪应当承担继续履行的违约责任。关于逾期过户的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方约定自2016年9月1日起按200元/天的标准计算补偿，该补偿约定具有违约金的性质，应计算至实际过户之日止，暂计至今违约金数额约为35万元。徐洪未到庭参加诉讼，本院难以向其就违约金是否过高进行释明（即假设违约成立，是否认为违约金过高）。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从双方案涉合同的交易类型、合同标的以及逾期过户造成的通常影响来看，按照约定标准计算必然将导致双方利益严重失衡。因此，在徐洪未作违约金调整的抗辩情况下，本院亦有权依法调整。综合逾期过户具体期间、案涉房屋标的、双方具体约定以及李静因案涉房屋被查封多次维权等因素，本院酌定由徐洪负担逾期过户违约金6万元。2．李静实际负担的房款与约定的房屋价款的差额，应由李静自己负担。依照双方约定，双方签订买卖合同后的银行按揭贷款由李静负责，该银行按揭贷款的本金、利息均应由李静负担。现李静实际每月负担的还款本息、向法院交纳的房屋尾款以及提前清偿的贷款本息均是李静在履行本应由自己负担的房款给付义务，不应由徐洪负担。相应的，也不存在徐洪应负担资金利息的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐洪于本判决生效之日起十日内将位于潼南区XX街道办事处XX大道X号X栋X-X-X号的房屋（登记权利人徐洪，建筑面积125.76平方米，房地产权证号208房地证2014字第01XXX号，登记坐落潼南区XX街道办事处XX大道X号X栋X-X-X号）过户至李静名下；二、徐洪于本判决生效之日起十日内向李静支付逾期办证违约金6万元；三、驳回李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5436.75元，由李静负担4136.75元，徐洪负担1300元。财产保全申请费3020元，由徐洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    长      周致余    人 民 陪 审 员      杨啟明    人 民 陪 审 员      王宇明  二〇二一年六月七日 法  官  助  理      舒  畅书    记    员      李  星- 1 -