山东省平原县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1426民初1222号原告：宋祥为，男，汉族，1966年4月9日生，住平原县。原告：陈海英，女，汉族，1963年5月19日生，住平原县。两原告共同委托诉讼代理人：霍昌怡，平原君悦法律服务所法律工作者。被告：王洪波，男，汉族，1969年9月8日生，住平原县。被告：肖世叶，女，汉族，1965年9月5日生，住平原县。原告宋祥为、陈海英与被告王洪波、肖世叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋祥为、陈海英及其两原告委托诉讼代理人霍昌怡到庭参加诉讼，被告王洪波、肖世叶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋祥为、陈海英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告签订的房屋买卖合同，两被告向两原告支付违约金和利息及原告的损失271800元，庭审中，原告变更诉讼请求为：解除原被告签订的房屋买卖合同；要求被告支付违约金按房屋买卖合同总房款的30%计算，利息按照54000元计算，原告损失按照房租每月800元，三年共计28800元；2.本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：两原告、两被告均系夫妻关系，2018年2月5日，两原告与两被告签订房屋买卖合同，原告将位于平原县东苑小区（人才公寓）G8-1-1102室房屋卖给两被告，房款总价为630000元。由于当时的房屋不能办理过户手续，两被告只想两原告支付了300000元房款，并约定在该房屋符合过户条件时，两被告支付剩余的房款330000元，双方办理过户手续。2020年5月份，该房屋符合过户条件是，原告通知被告支付剩余房款并办理过户，但两被告始终以各种理由推诿拒不支付剩余房款，导致该合同无法继续履行，为此诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。被告王洪波、肖世叶未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王洪波、肖世叶经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利。对于原告提交的房屋买卖合同、转款记录、平原县国土资源局不动产登记中心出具的不动产权证书、宋祥为与王洪波的微信名片及聊天记录具有真实性，与待证事实具有关联性，本院依法予以确认。原告提交的德州信安房地产经纪有限公司出具的房屋租赁合同与本案无关联性，本院依法不予采纳。根据庭审当事人陈述和以上确认的有效证据，本案事实认定如下：2018年2月5日，原告宋祥为、陈海英与被告王洪波、肖世叶签订的房屋买卖合同约定，原告自愿将名下位于平原县东苑小区（人才公寓）Ｇ8-1-1102室及其配套设施（储藏室Ｇ8-2-23号），作价630000元出售给被告，被告与2018年2月5日前，将首付款50000计存入原告指定的中行账户6217××××3656宋月名下，2018年3月31日将房款250000元再次存入原告指定的账户，剩余尾款330000元，待房屋符合正常过户条件之日，向原告结清（特注：剩余330000元尾款中叁拾万元按息支付原告）。在房产具备过户条件时，原告在10个工作日内应积极配合被告办理过户手续，否则向被告承担房屋总房款的20%的违约金。双方签订本合同后，如任何一方未能按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价千分之三的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。若被告违反第三条的约定逾期15日仍不履行义务，原告有权解除合同，并有权依前述约定获取违约金。双方共同约定，在2018年4月1日起，剩余房款300000元整，乙方按18000元／年息支付给原告，利息即结即清，尾款30000元整，（无息押款）待该房屋正常过户之日结清。2018年5月23日，平原县国土资源不动产登记中心出具不动产权证书，记载：鲁（2018）平原县不动产权第0××4号，权利人宋祥为、陈海英，坐落：平原县东苑小区（人才公寓）Ｇ8号楼1单元11层1102室，房屋建筑面积118.18平方米，Ｇ8幢地下一层2-23号储藏室15.64平方米。2020年6月6日，原告通过微信形式向被告发出通知，说明2020年5月20日能够办理过户，通知被告2020年6月15日前将剩余款项及利息对原告进行支付，逾期支付的房屋买卖合同解除，要求被告腾空房屋并承担违约责任。本院认为，原、被告于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》系原、被告的真实意思表示，双方应予履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。两原告出售房屋的目的在于取得涉案房屋款项，因两被告不能继续履行支付房款义务，二原告订立合同的目的已不能实现，两原告要求解除与两被告订立的房屋买卖合同书的诉请，本院予以支持，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原告宋祥为2020年6月6日通过微信方式向被告王洪波告知被告于2020年6月15日之前交付剩余房款，逾期房屋买卖合同解除，可以认定，原告已经给被告明确的合理缴款期限，本院依法确认2021年6月15日双方签订的房屋买卖合同予以解除。关于两原告主张的购房款违约金、利息及损失，本案系两被告未继续履行付款义务,使两原告的出售房产目的不能实现,给两原告造成了一定的损失，为体现公平原则，两被告理应承担相应的违约责任，根据损益相当的合同原则，两原告不应在要求被告承担违约金的同时，仍要求被告向其支付利息和损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”，双方虽然在房屋买卖合同中约定了违约金标准，但双方约定的违约金标准过高，本院结合具体案情、综合考虑当事人过错程度、预期利益、公平原则、诚实信用等因素，本院认为，依据双方合同约定，应将违约金调整为以630000元为基数，自2020年6月16日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算为宜。被告王洪波、肖世叶经本院合法传唤未到庭参加诉讼,应视为对自身诉讼权利的放弃,不影响本院依据已查明事实依法进行裁判。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、2020年6月15日，原告宋祥为、陈海英与被告王洪波、肖世叶签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告王洪波、肖世叶于本判决生效后十日内，向原告宋祥为、陈海英支付违约金，以630000元为基数,自2020年6月16日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；三、驳回原告宋祥为、陈海英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2689元，由被告王洪波、肖世叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王秀岩二〇二一年六月十五日书记员  侯 磊