淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021)苏0813民初1611号原告：李晓蓓，女，1985年5月20日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵栋，江苏泽之源律师事务所实习律师。被告：曹正双，男，1983年1月20日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。被告：唐艳，女，1986年10月21日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。两被告共同委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。原告李晓蓓与被告曹正双、唐艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭审理了本案，原告李晓蓓及其委托诉讼代理人赵长生、赵栋，被告曹正双、唐艳及两被告共同委托诉讼代理人严荣新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李晓蓓向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款145000元、返还原告垫付的房屋按揭贷款143000元；2、两被告共同赔偿原告房屋装修损失40万元；3、两被告共同赔偿原告房屋差价损失464000元，以上合计1152000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月，原告与被告曹正双就洪泽区银座地产豪景苑2号楼701室达成口头买卖协议，双方约定房屋价款为54万元，其中实际给付现金19万元，房屋按揭贷款35元由原告支付，被告于2016年8月30日将房屋交付给原告使用。协议达成后原告从2016年9月至2018年3月共支付给被告曹正双14.5万元，双方于2018年3月18日签订了一份房屋买卖协议，该协议确认了双方2016年8月的房屋买卖口头协议，同时约定应付19万元房款中14.5万元在协议签订之日付清，余款4.5万元在房屋过户前付清，该协议中被告曹正双确认原告房屋装修40万元。协议履行过程中原告已实际支付给被告购房款14.5万元，从2016年9月至2021年3月，每月给被告唐艳银行账户支付2600元用于归还按揭贷款。洪泽区人民法院在执行江苏洪泽农村商业银行股份有限公司与两被告金融借款合同纠纷一案时，对登记在两被告名下的洪泽区银座地产豪景苑2号楼701室采取查封保全措施并对该房屋进行司法拍卖，原告依法向法院提起执行异议，洪泽区人民法院于2021年4月20日裁定驳回原告异议申请。现原、被告之间的房屋买卖协议已无法履行，给原告造成较大经济损失，故提起诉讼，请求法院判决支持原告诉请。被告曹正双、唐艳辩称，对原告主张返还的145000元购房款，该款项是事实予以认可，但原告主张的按揭房贷据统计仅为130000元；对原告主张的400000元装潢损失，仅是其单方陈述，没有事实和法律依据，装潢评估价格仅为124000元；对原告主张的房屋差价损失，该合同不能履行的责任主要在原告，对其主张的差价不予认可，并且原告从2016年起就取得房屋，并使用居住至今，按照房租的收入一年也近20000元，至今五年就是100000元，即使有损失其租金部分也应得到合理补偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月，原告李晓蓓由其父亲李金付与被告曹正双就洪泽区银座地产豪景苑2号楼701室达成口头买卖协议。被告于2017年1月18日将房屋交付给原告，原告装修并居住。2018年3月18日，曹正双（甲方）、李晓蓓（乙方）、李金付（丙方）三方签订房屋买卖协议一份，协议载明：一、…(五)该房屋已实际于2017年1月18日交付乙方，并已装潢居住，甲方承认乙方的装潢款肆拾万元整。二、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生与甲方有关的债权债务，概由甲方清理。三、计价方式与价款及违约责任按双方约定价钱付款，总金额人民币伍拾肆万元整，小写540000元；其中实际给付现金拾玖万伍仟元整（由李金付支付），房屋按揭贷款叁拾伍万元整（由李金付偿还）。房价款的支付方式为：李金付已经支付现金玖万伍仟元整，甲方已经收到，协议签订之日李金付再支付现金伍万元整，甲方表示同意并出具收条，余款肆万伍仟元整，过户前必须付清余款，甲方无异议。四、双方一致同意，因李晓蓓为黑名单成员，暂时不能办理过户登记手续，待条件成熟时（即李晓蓓消除黑名单），甲方15日内无条件协助乙方办理过户手续，直至产权证书登记人为乙方为止，若甲方以各种理由推脱，不协助乙方办理过户登记手续，则需要承担50万元的违约金，若乙方以各种理由推脱，不办理过户登记手续，则需要承担50万元的违约金。房屋过户的一切费用由乙方承担。江苏洪泽农村商业银行股份有限公司与被告曹正双、唐艳、蒋炜金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）苏0813民初1694号民事调解书，三被告到期未履行。2021年1月13日洪泽区人民法院依江苏洪泽农村商业银行股份有限公司申请，以（2021）苏0813执112号立案执行。2021年1月15日作出（2021）苏0813执112号之一执行裁定书，对登记在两被告名下的洪泽区银座地产豪景苑2号楼701室采取查封措施。涉案房屋评估价为112.8万元，其中室内装修价值为12.4万元。原告李晓蓓于2021年4月13日对本院提出书面执行异议，本院于2021年4月22日作出（2021）苏0813执异26号执行裁定书，驳回李晓蓓的异议请求。2021年5月21日，买受人胥海峰以964600元的最高价竞得。2021年5月28日本院作出（2021）苏0813执112号执行裁定，江苏省淮安市洪泽区银座地产豪景苑2号楼701室房地产的所有权归买受人胥海峰所有。2021年6月25日，本院出具（2021）苏0813执112号执行分配方案，确认房屋拍卖款为964600元，其中优先受偿人中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行及拍卖、执行等费用分得310178.82元，实际装修人分得106038元，余款548383.18元，由江苏洪泽农村商业银行股份有限公司受偿311519元，236864.18元归曹正双、唐艳所有。另查明，被告曹正双共出具收条五份，证明收到原告李晓蓓购房款共145000元，原、被告双方对此没有异议。以上事实，有原、被告的当庭陈述、房屋买卖协议、（2021）苏0813执异26号执行裁定书、淘宝网司法拍卖平台截图、收条等证据予以证实，本院予以确认。经审查，本案争议焦点为：1、原告要求被告返还垫付的房屋按揭贷款143000元有无事实和法律依据？2、原告要求两被告共同赔偿原告房屋装修损失40万元有无事实和法律依据？3、原告要求两被告共同赔偿原告房屋差价损失464000元有无事实和法律依据？本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李晓蓓与被告曹正双及李金付签订的房屋买卖协议合法有效，被告唐艳对此不表示异议，双方均应按照合同约定履行义务。因涉案房屋涉及抵押权并被法院采取强制措施，客观上导致合同无法继续履行。因付款人李金付表示其所有出资均为原告李晓蓓所有，故被告应返还原告已经支付的购房款145000元。关于争议焦点1，原告要求被告返还垫付的房屋按揭贷款143000元有无事实和法律依据？原告李晓蓓主张2016年9月至2021年3月每月偿还房屋按揭贷款2600元，共计55个月143000元，由其偿还。被告对2016年10月至2021年3月的房屋按揭贷款由原告偿还表示认可。原告主张2016年9月房屋按揭贷款由其自行偿还，未提供相关证据证明，对原告这一主张本院不予支持。故被告应返还原告为其垫付的涉案房屋按揭贷款140400元。关于争议焦点2，原告要求两被告共同赔偿房屋装修损失400000元有无事实和法律依据？原告主张的房屋装修损失400000元，仅提供房屋买卖合同中载明的价格，被告不予认可，原告亦没有提供其他证据证明，故本院不予采信。但，涉案房屋在我院（2021）苏0813执112号执行案件中，拍卖成交价格中已确定装修款为106038元，故被告应给付原告房屋装修损失106038元。关于争议焦点3，原告要求两被告共同赔偿原告房屋差价损失464000元有无事实和法律依据？本院认为，涉案房屋在本院其他案件执行过程中被查封、拍卖，且原、被告在签订房屋买卖协议时，涉案房屋已设置抵押权，因而导致房屋买卖协议不能履行，双方应能够预料，均存在过错。涉案房屋成交价格为858562元（964600元-106038元），原告购房时约定购房款为540000元，故房屋差价为318562元（858562元-540000元）。综合买卖双方的过错程度、原告占有、使用房屋的情况，本院酌定两被告向原告李晓蓓支付房屋差价损失191137元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条之规定，判决如下：被告曹正双、唐艳返还原告李晓蓓购房款145000元、给付原告李晓蓓房屋按揭贷款垫付款140400元、赔偿原告李晓蓓房屋装修损失106038元、房屋差价损失191137元，合计582575元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元，减半收取7584元，保全费5000元，合计12584元，原告李晓蓓负担6220元，被告曹正双、唐艳负担6364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××82；收款行地址：中国银行淮安清江浦支行）预交上诉案件受理费。审判员  张中华二〇二一年六月二十五日书记员  黄海艳附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。