山东省宁阳县人民法院山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0921民初1630号原告：续洪敏，女，1984年11月7日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李海龙，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。被告：宁阳中达房地产开发有限公司，住所地宁阳县文庙街道办事处金阳大街88号。法定代表人：卢刚，执行董事。委托诉讼代理人：布占涛，山东泰山法正律师事务所律师。原告续洪敏与被告宁阳中达房地产开发有限公司（以下简称中达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告续洪敏的委托诉讼代理人吴超、李海龙，被告中达房地产公司的委托诉讼代理人布占涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告续洪敏向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的编号为NYS00011684的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）；2、判令被告退还购房款1377885元并支付利息及违约金；3、请求判令被告承担原告支付的代理费20000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月5日，原告与被告签订编号为NYS00011684的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）一份，原告购买中达尚城小区29号商业楼A区03室商品房，建筑面积为115.25平方米，总房款为1377885元（已付清），被告承诺于2020年12月31日前交付商品房，但该房至今未交付，被告的行为严重损害了原告的合法权益，根据合同第12条约定原告有权解除合同，被告退还房款并支付利息、违约金。诉讼过程中，原告明确诉讼请求，要求退还购房款1377885元并支付违约金（按照已付房款3%计算即1377885元×3%共计41337元）及利息64933元（自2020年4月10日起至2021年5月10日止按照年利率4.35%计算，要求支付至购房款实际退还之日），代理费20000元。以上共计1504155元。被告中达房地产公司辩称，1、答辩人所开发的涉案房地产项目因新冠肺炎疫情及重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应累计停止施工长达160余天，导致答辩人不能按照合同约定的时间交房并非答辩人的过错和本意，亦非答辩人所能预见和克服。2、重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应系由全国部分区域、整个省份、最低限度为整个地级市区域大气污染引起并由政府启动，新冠肺炎疫情更是全国性的应急响应，均非答辩人所能预见和克服，在客观情况发生如此重大变化的情况下，相应交房时间应予以顺延，如让答辩人按原合同约定继续履行合同并承担违约责任对答辩人明显不公平。3、上述客观环境的重大变化及新冠疫情的影响，国际国内经济形势很不乐观，给包括答辩人在内的企业造成很大的困难，本案合同约定违约金过高，答辩人根本承担不起，法院依法应予以降低。4、本案中原告房款已支付完毕，答辩人亦可以交付房屋，本案合同经过网签且已经基本履行完毕。原告要求解除房屋买卖合同，必然涉及与银行借款合同的解除及备案机关登记的取消，一旦形成案件会严重危及经济的稳定、金融的安全及法律关系的稳定性，不符合合同法鼓励交易的基本原则。5、原告的陈述不符合事实，原告于2019年3月份开始交纳房款，2019年11月26日双方签订购房协议，因原告变更付款方式，由原来的银行贷款变更为全款支付，且原告逾期交纳房款导致2020年5月份才上传网签备案合同，实际签订合同日期在2019年11月份，在疫情爆发之前。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月26日，原告续洪敏与被告中达房地产公司签订房屋定购协议书一份，协议书约定：原告续洪敏购买被告中达房地产有限公司中达尚城商业楼29号楼Ａ03室，缴纳定金50000元整，并自愿选择银行按揭付款方式，于2019年11月26日前付清首付款697885元。2019年12月4日，原告续洪敏签订延期付款承诺书一份，已付877885元，承诺于2019年12月31日前补齐20万元整，剩余款项30万元整于2020年1月20日前全部一次付清。2020年1月20日，原告续洪敏又签订延期付款承诺书一份，本人采用一次性付款方式，已付1277885元，余款100000元于2020年1月31日补齐。由于原告续洪敏延期付款，变更付款方式，于2020年4月10日前付清了全款，直到2020年5月5日，原告续洪敏才与被告中达房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并网签备案,合同约定：出卖人以出让方式取得坐落于宁阳县城区以西，华阳大街以北地块的建设用地使用权，证号为：鲁（2019）宁阳县不动产权第0××7号，出卖人在上述地块建设商品房名称为宁阳中达尚城，建设工程规划许可证号：建字第3709212019ＧＣ010号，建筑工程施工许可证号为××，预售许可证号为宁房预（销）售证第20190100号，买受人购买出卖人中达尚城小区29号商业楼Ａ区03室，总房款1377885元；买受人应当在2020年4月10日前支付该商品房全部价款;合同第十一条约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房，交付条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告;合同第十二条关于逾期交付的违约责任约定：逾期在30日之内的，自第十一条约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；合同第十一条第二项约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期限届满前15日（不少于10日）,将查验房屋的时间、办理交付手续是时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款。交房时间到期后，被告未按合同约定时间即2020年12月31日向原告交付该商品房，2021年4月12日，原告向本院提起诉讼，直到2021年4月29日，该涉案房屋才具备交房条件。另查明，2020年初我国发生新型冠状病毒感染重大公共卫生突发事件，政府为应对新型冠状病毒的传染采取了严格的管控措施，有效防止了病毒的扩散。因受新型冠状病毒疫情的影响，涉及房地产等不同行业均受到不同程度的冲击。2020年1月26日，宁阳县住房和城乡建设局下发关于建筑工地推迟复工的通知，即日起全县境内所有建筑工地未经县新型冠状病毒感染的肺炎处置联防联控工作领导小组办公室和住建局同意，任何建筑工地不得擅自复工。至2020年5月初，房地产行业逐步恢复正常。本院认为，被告中达房地产公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告购买被告的商品房并与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示是真实的；双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据被告提交的房屋订购协议书及延期付款认定书等相关证据，由于原告自身原因变更银行按揭付款方式为一次性分期付款方式，且按照规定应由原告付清全款后才能签订合同并网签备案，本院认定原告续洪敏与被告中达房地产公司签订合同的时间应为2019年11月26日，原告主张原被告签订合同的时间为疫情发生以后的2020年5月5日，本院不予认可。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，被告应交房时间为2020年12月31日，实际具备交房条件为2021年4月29日，共计延期3个月29天。2020年初我国发生新型冠状病毒感染疫情重大公共卫生突发事件，对涉及房地产等不同行业均受到不同程度的影响。该疫情为突发、不可预见、涉及面广、政府防控措施严格，属于不可抗力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定除外。被告中达房地产公司因疫情原因延期交房时间并不太长，并不构成恶意违约，因此，原告要求解除原被告于2020年5月5日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及要求被告立即退还两原告支付的全部房款1377885元及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。因原被告双方未在合同中约定实现债权的费用，原告要求被告支付代理费20000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但因延期交房确实给原告造成一定经济损失，该损失本院按照合同约定全部房价款日万分之二的违约金，自约定交房日期之次日即2021年1月1日起至实际具备交房条件之日止即2021年4月29日计算共计119天计算，双方各自承担50%，即由被告补偿原告延期交房的损失32793.663元的50%即16396.83元（以1377885元为基数，自2021年1月1日起至2021年4月29日止，按全部房款的日万分之二计算）。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告宁阳中达房地产开发有限公司向原告续洪敏补偿逾期交房给原告造成的损失16396.83元（以1377885元为基数，自2021年1月1日起至2021年4月29日止，按全部房款的日万分之二计算后的50%），以上于本判决书生效后五日内通过本院一次性付清。二、驳回原告续洪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600.5元，诉前保全费5000元，共计13600.5元，原告续洪敏负担6800.25元，被告宁阳中达房地产开发有限公司负担6800.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  赵振国审 判 员  王如臣人民陪审员  杨福文二〇二一年六月二十一日书 记 员  范雯竹附：宁阳县人民法院账号开户行：宁阳县农村商业银行城区支行账号：9090××××2963（汇款时请注明案号）