黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终566号上诉人（原审原告）：范文涛，男，1982年6月7日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜丽，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巍，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶长生，男，1955年6月24日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：陶旭，男，1982年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高福清，（陶长生之妻、陶旭之母）女，1959年10月21日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人范文涛因与被上诉人陶长生、陶旭房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范文涛及其委托诉讼代理人姜丽、张巍，被上诉人陶长生、陶旭共同委托诉讼代理人李树森、高福清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范文涛上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判支持原审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陶旭、陶长生承担。事实与理由：原审违反法定程序，规避已查清的案件事实，拒绝适用正确的法律规定，故而做出错误的民事判决。一、原审违反法定程序。本案与（2020）黑1202民初1546号案件依法应是本诉和反诉的法律关系，但因（2020）黑1202民初1546号案件承办人以反诉案由需要到上级法院起诉为由，迫使范文涛另诉，待（2020）黑1202民初1546号案件再次开庭时，范文涛请求将两案合并审理时被驳回。二、原审法院规避已查清的案件事实。原审法院开庭审理时，已经查清陶旭、陶长生出租的房屋一半有消防、另一半没有消防，依法不适合教育办学场所，教育部门不予办理教育许可登记，致使房屋租赁合同不能生效。但在判决书中引用另案范文涛主张的索要租金的合同条款及房产证任意掩盖真相，并以判决的形式确定陶旭、陶长生房屋有产权证不存在违法违建，租赁合同合法有效为由支持另案。三、原审判决适用法律规定错误。二审中补充上诉事实和理由：1.因出租的房屋未取得建筑工程规划许可证，一审法院以陶长生、陶旭持有房产证认定租赁合同有效错误。2.关于出租房屋是否合法陶长生、陶旭负有举证责任。3.出租的房屋未以消防验收，使租赁合同不能履行，无法实现合同目的，陶长生、陶旭违反法定义务，2020年1月21日，陶长生、陶旭单方提出解除合同，范文涛已表示同意，且从此时开始未进入案涉房屋进行营业活动，案涉房屋已由陶长生、陶旭控制，直至2020年3月31日，范文涛多次协商搬离物品等事宜未果。即使不考虑合同效力的问题，根据法律规定，承租人范文涛有解除权。本案案涉房屋不具备消防审批备案手续，合同的法定解除条件已具备，即通知对方妈发生合同解除的效力，从2020年1月份后范文涛表达了终止租赁合同意愿，且不再占有使用租赁物，故以后的租金不应支付，一审判决应支持范文涛解除合同的主张。陶长生、陶旭答辩称，原审判决判令范文涛给付租金有事实及法律依据，适用法律正确。请求二审查明事实，对一审判决予以维持，并对范文涛的上诉请求依法予以驳回。补充辩论意见：因案涉租赁房屋原是开办酒店，当时有消防手续，由于范文涛改变原租赁物的用途，按合同约定应由范文涛办理消防手续，根据消防部门的要求，重新规划消防设施。相关部门出具的证据并未证明案涉房屋存在违建及无消防手续的事实。范文涛租用房屋后又转租他人合作办学，是否能办得校教育许可理论上与陶长生、陶旭无关。范文涛向一审法院起诉请求：1.请求依法判令陶长生、陶旭返还范文涛租金80万元、补偿房屋装修折价款90万元，赔偿经济损失30万元，合计200万元；2.诉讼费用由陶旭、陶长生承担。一审法院认定事实：范文涛与被告陶长生、陶旭于2017年10月13日签订了《以房屋作价（房租）出资的股东出资协议》，约定双方以合作出资的方式成立学校，陶旭、陶长生以现有房屋作为出资，范文涛以现金投入作为出资。2017年11月份，二被告将房屋交给原告，范文涛进行装修。2018年11月5日范文涛与陶长生、陶旭签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“第一条：出租方陶旭、陶长生将位于绥化市（原款城酒店主楼及配楼）约4200平方米房屋出租给范文涛用于经营学必优教育培训综合体。第二条：租赁期为144个月，自2018年7月1日（约定起租日）起至2030年7月1日止（包括首尾两日）。第三条：双方约定，该房屋租金按下列标准计算，第一年：2018年7月1日至2019年6月30日的租金金额为80万元，于2017年11月份承租方支付给出租方20万元作为订金，此笔订金转入到第一年房屋租金，剩余60万元租金在本合同签订之日支付给出租方30万元，承租方应于2018年10月1日前将第一年剩余的30万元租金支付给承租方。第二年：2019年7月1日至2020年6月30日的租金为100万元，承租方应于2019年6月1日前向出租方支付50万元的租金，承租方应再于2019年9月1日前将剩余的第二年租金50万元支付给出租方。第三年：2020年7月1日至2021年6月30日租金为100万元，承租方应于2020年6月1日前将第三年租金一次性支付给出租方。其余年份租金－略－。第五条：双方特别约定，双方于2017年10月13日签订的《以该房屋租金作价出资的股东出资协议》作废。第十条：承租方已充分了解并应自行负责取得其在该房屋内从事经营活动时应获得的各项政府经营许可、执照和批准，需要出租方给予协助的，出租方应给予必要的支持。”。原告依约定交纳第一年房租金80万元。因范文涛拖欠房租金，陶长生、陶旭在本院提起诉讼，要求范文涛给付拖欠房屋租金及违约金。后范文涛提起本诉。认为陶长生、陶旭在明知自己的房屋存在违建，不能办理消防手续的情况下，隐瞒真相退出合作与范文涛重新签订了《房屋租赁合同》。范文涛与陶长生、陶旭之间的房屋租赁合同未生效，请求判令陶长生、陶旭返还范文涛的租金80万元、补偿房屋装修折价款90万元，赔偿经济损失30万元，合计200万元。另查明，陶长生、陶旭租赁给范文涛的房屋是原款城酒店主楼及配楼，除已出租的久盛隆火锅店、配楼的五楼其中一部分以外部分，约4200平方米。上述房屋，被告均持有房屋产权证。原告租赁二被告房屋后，实际使用租赁房屋，成立了绥化市学必优教育咨询有限公司，经营幼儿园、早教、口才学校。并将部分房屋对外转租。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人应具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，范文涛与被告陶长生、陶旭签订的《房屋租赁合同》是在自愿、公平的基础上所签，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效合同，应受法律保护。双方签订《房屋租赁合同》同时未将办理教育综合体登记约定为生效条件，陶长生、陶旭按约履行了交付出租房屋义务，范文涛应按约履行交付租金的义务。范文涛未办理办学相关手续与陶长生、陶旭无关。在租赁使用陶长生、陶旭房屋长达二年后，以双方之间的《房屋租赁合同》属于法律行政法规规定，依法登记审批才生效为由，主张《房屋租赁合同》未生效，无法律依据。租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件，双方签订的房屋租赁合同依法成立，并生效，不具备合同无效的法定情形。关于陶长生、陶旭出租的房屋中是否存在违建问题，陶长生、陶旭持有出租房屋产权证，相关部门对主建筑是否是违建仅陈述是暂未找到房屋规划审批档案，未认定存在违建，范文涛对此亦无其他证据相佐证，故本院不予认定陶长生、陶旭房屋存在违建事实。故对范文涛主张的返还租金80万元、补偿房屋装修折价款90万元、赔偿经济损失30万元的诉讼请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告范文涛的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告范文涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范文涛为证明其上诉主张向本院举示如下证据：证据一绥化市自然资源局关于举报原款城美大都会违建房屋情况的回复，意在证明租赁合同无效。证据二绥化市消防救援支队关于款项美食大都会消防相关手续核查情况的复函、关于核实款城美食大都会消防相关手续的复函。意在证明查阅档案未找到款城大都会任何消防相关手续资料，在2005年改建时，陶旭、陶长生是否申报过消防审批无法确认，2005年未在消防部门办理消防审批手续，由于租赁房屋审批手续不全，导致范文涛在租赁房屋后不能办理消防审批手续。证据三视频光盘两份、情况说明一份，意在证明2010年7月31日范文涛进入租赁场所搬物品，陶旭、陶长生进行阻挠并将大门换锁，案涉房屋由陶旭、陶长生控制，双方租赁合同终止，此后范文涛不应再支付租金。证据四配合搬运办公用品、设备告知书照片一份、案涉房屋大门上锁的照片14页，意在证明2021年4月19日，范文涛以书面的形式告知被上诉人，双方解除租赁合同，要求陶旭、陶长生配合办理物品搬离事宜，因陶旭、陶长生控制房屋无法正常进入。证据五校外培训机构黑名单登记表、微信记录、停止办学通知、学必优、才艺舞蹈合同解除协议书，意在证明案涉房屋没有消防相关手续，不具备培训机构审批条件，导致范文涛不能正常经营。陶旭、陶长生对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出此证据能够证明出租人持有房屋所有权证，此证据不能证明房屋租赁合同无效。对证据二的真实性及证明的问题均有异议，提出该证据系复印件，不具真实性，且案涉房屋在绥化开办酒楼近二十年，开店时消防手续齐全。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出案涉房屋的门锁不是陶旭、陶长生锁的，发生警情与本案不具关联性。对证据四的真实性没有异议，确实看到告知书，范文涛的财产大约在2020年9月或10月已搬出，而且是在派出所见证下搬出，但不能证明当时双方解除租赁合同。对证据五所证明的问题有异议，提出合同约定由范文涛办理消防手续，范文涛校外培训机构列为黑名单与被上诉人无关。陶旭、陶长生在本案未举示新证据。根据双方当事人对证据的质证、认证，本院认定如下：范文涛举示的证据一未确认案涉房屋是违建房屋，故对范文涛意在证明的问题不予认定。范文涛举示的证据二因是复印件，陶旭、陶长生对真实性有异议，从证据中的内容看，只能证明消防部门未找到案涉房屋的消防手续资料，故对范文涛意在证明的问题不予认定。对证据三的真实性予以确认，因无其他证据佐证，不能认定双方于2010年7月31日双方租赁合同终止。范文涛举示的证据四能够证明2021年4月18日范文涛在案涉房屋处张贴搬运设备通知，并明确告知陶旭、陶长生终止双方签订的租赁合同。证据五停止办学通知书，证明是学必优非法办学被教育部门责令停止办学，校外培训机构黑名单登记表中，虽然学必优停止办学的原因是消防不合格，并不能证明是陶旭、陶长生出租房屋存在问题所造成，故对其证明的问题不予认定。本院确认前述一审判决认定事实本院认为，本院认为，陶旭、陶长生与范文涛签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于一审程序是否违法的问题。范文涛提出一审法院未将绥化市北林区人民法院审理的（2020）黑1202民初3156号案件与（2020）黑1202民初3156号案件合并审理，程序违法。从查阅一审三次庭审笔录，范文涛未提出合并审理请求，一审程序合法。关于范文涛主张出租的案涉房屋消防不合格，双方签订的租赁合同无效，应返还其租金80万元、补偿房屋装修折价款90万元，赔偿经济损失30万元的问题。从范文涛举示的绥化市自然资源局出具的文件及绥化消防救援支队出具的函，不能认定出租的房屋存在违建，不能认定出租的案涉房屋消防存在不合格。范文涛租用案涉房屋后对房屋租赁使用，并进行了转租，范文涛应履行给付租金的义务。双方当事人对案涉租赁房屋产生争议，是否解除租赁合同在本案双方均未提起诉讼，其可另行诉讼解决。综上所述，范文涛上诉请求不成立，不予支持。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20388元，由范文涛负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  汤敬伟二〇二一年六月三十日书记员  李 鑫