北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初32525号原告：王志成，男，1959年3月5日出生，满族，住北京市海淀区。被告：杨珖，女，1985年1月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗肖，北京晟世青峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晴，北京晟世青峰律师事务所律师。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。原告王志成（以下简称原告）与被告杨珖（以下简称姓名）、被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，与杨珖一并提起时称二被告）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、杨珖之委托诉讼代理人曾晴、链家公司之委托诉讼代理人高佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令确认原告与杨珖、链家公司于2019年11月11日签订的《解约协议书》无效。事实和理由：2019年7月29日，原告与杨珖签订《房屋买卖合同》，约定杨珖购买原告名下位于北京市朝阳区芍药居4号院2号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价646万元，杨珖支付定金23万元。同日，原告与链家公司签订《居间合同》。2019年9月24日，北京市海淀区人民法院对涉案房屋采取诉前保全措施。2019年11月11日，原告与二被告签订《解约协议书》，约定：原告回退定金并支付违约金10万元。链家公司在《解约协议书》中未盖章，但其店面经理董X签字，综合《房屋买卖合同》，链家公司应作为本案被告承担责任。原告认为《解约协议书》不是其真实意思表示、显失公平，法院对涉案房屋的查封行为属于买卖房屋中的风险，不是卖方的违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。杨珖辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，《解约协议书》的签署系双方的真实意思表示，合法有效。第二，《解约协议书》在签订过程中，不存在显失公平和胁迫等情形，且协议签订后，原告已经履行了主要义务，原告主张《解约协议书》无效，无事实及法律依据。第三，原告提起本次诉讼属于恶意诉讼，是在为其恶意违约找理由。链家公司辩称：不同意原告的诉讼请求。《解约协议书》系三方真实意思表示，不符合合同无效的条件，且我司已经按照协议书的内容实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2019年7月29日，原告与杨珖签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），显示原告为出卖人，杨珖为买受人，其中约定：杨珖购买原告名下北京市朝阳区芍药居4号院2号楼XXXX号房屋，产权证明所载建筑面积共87．01平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为浙商银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2018年12月6日，出卖人应当办理抵押权注销登记；房屋总价款为646万元。同日，原告与二被告签订《补充协议》，显示原告为甲方、出卖方，杨珖为乙方、买受方，链家公司为丙方、居间方，约定：乙方应于2019年7月29日前将第一笔定金2万元自行支付给甲方，于2019年8月15日前将第二笔定金21万元以理房通支付的方式支付给甲方；甲方应于2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由甲方自行筹集；乙方应于不晚于过户前2日将第一笔首付款430万元以理房通支付的方式支付给甲方，甲乙双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方应在2019年11月28日前共同办理房屋不动产转移登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的；（7）甲方承诺的学区情况、学区名额不真实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2019年9月24日，北京市海淀区人民法院以（2019）京0108财保880、881、882、885、886号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限至2022年9月23日。2019年11月11日，原告与杨珖、链家公司签订《解约协议书》，显示：原告为甲方、出售人，杨珖为乙方、买受人，链家公司为丙方，约定：解除前述《房屋买卖合同》及《补充协议》及《居间服务合同》；本协议三方共同签订之日起44个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）配合乙方和丙方办理网签注销手续。（2）签署解约协议1个工作日甲方退还乙方已支付全部购房定金人民币贰拾叁万元整（??230000．00）。（3）因甲方原因不能继续履行合同，甲方在2020年1月10日前一次性向乙方支付违约金人民币壹拾万元整（??100000．00）。（4）甲方将购房定金人民币贰拾叁万元整（??230000．00）及违约金人民币壹拾万元整（??100000．00）全部按时支付给乙方后甲方责任全部履行完毕。如甲方未在约定期限内全部支付上述全部款项，乙方有权按照原购房合同约定的违约责任追究甲方的违约责任。乙方因诉讼产生的相关律师费，诉讼费由甲方承担。2019年11月12日，原告向杨珖退款23万元，转账备注：退购房订金。2020年4月30日，本案原告以房屋买卖合同纠纷将杨珖诉至本院，要求判令撤销双方于2019年11月11日签订的《解约协议书》。本院于2020年8月11日作出（2020）京0105民初31577号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求，该判决书已生效。原告提交北京市清华长庚急诊记录单一份，证明在签订《解约协议书》过程中，原告配偶曲X萍因受到惊吓，回家后一直感到焦虑，故到医院就诊，急诊记录单显示挂号时间为2019年12月23日04时60分，诊断结果为焦虑症、抑郁症、心慌、冠心病、药物中毒。原告称药物中毒是因为签订《解约协议书》后曲淑萍一直失眠，大把吃药导致了药物中毒。杨珖对该证据的真实性认可，但称急诊记录单记载的看病时间与《解约协议书》签订的时间间隔1个月，与其无关。链家公司对该证据的真实性认可，关联性不认可。原告称其不知晓《解约协议书》的内容，均是二被告在与曲X萍沟通，其看到《解约协议书》后表示了强烈的反对，其和曲X萍发生了分歧，其走出链家门店后，董X将其劝回，当时曲X萍已经犯了心脏病，如其不签订该《解约协议书》，曲X萍将会有生命危险，且在房屋买卖过程中，其一直积极配合二被告做过户的相关工作，涉案房屋的查封并没有对二被告产生任何损失，故不能构成违约，因涉案房屋被查封，不能继续买卖涉案房屋，故向杨珖退还定金，法院查封其房屋属于不可抗力。杨珖称原告在签订《解约协议书》之前对该协议的内容就是知晓的，在签订过程中也没有提出任何的反对意见，且在签订该协议之前，链家经纪人董X逐字逐句给原告念完了协议内容，原告表示理解协议内容后才签订的该协议。本院认为：原告以确认合同效力纠纷诉至本院，要求确认2019年11月11日签订的《解约协议书》无效，但其主张的相关事由系其行使撤销权的范畴，并非合同无效的法定事由，其相关主张在另案中已作出处理，法院判决驳回其全部诉讼请求。《解约协议书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现原告不能提供证据证明《解约协议书》具有合同无效的法定情形，该协议合法有效，原告的相关主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王志成的全部诉讼请求。案件受理费3125元，由原告王志成负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  韩龙二〇二一年六月二日书记员  李壮