重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2021)          渝0112民初5099号 原告：刘常萍，女，1978年1月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谢海，重庆睿通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晓琴，重庆睿通律师事务所律师。被告：张远春，女，2000年2月21日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人：重庆到家了禾霏房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路287号附20号，统一社会信用代码91500105MA60KM9C2B。法定代表人：尹朝洋，经理。委托诉讼代理人：闵玉平，女，汉族，系第三人公司员工。 原告刘常萍诉被告张远春、第三人重庆到家了禾霏房地产经纪有限公司（下称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月26日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘常萍及其委托诉讼代理人谢海、钟晓琴，被告张远春，第三人到家了公司的委托诉讼代理人闵玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告刘常萍向本院提出诉讼请求:1、请求贵院判令被告立即向原告支付违约金510 000元；2、本案诉讼费由被告一承担。事实及理由：2020年8月1日，原告与被告、第三人订了《房屋买卖合同》等文件。约定被告购买原告位于重庆北部新区XX大道XX号XX幢X-X-X的房屋，房屋成交总价人民币280万，其中包含定金5万元，首付款53万元，被告银行按贷款220万元，尾款2万元，被告应当在2020年10月30日之前付全款。合同签订后，被告向原告支付了定金5万元。因被告自身原因需要延长合同期限，2020年10月30日，三方再次签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定将原合同结束日期从2020年10月底变更为2020年12月10日止，原合同其它条款不变。同时约定被告每天向原告支付继续延长合同的费用。如超过2020年12月10日，被告仍无法按原合同及补充议约定的期限完成手续，则被告必须全款一次性支付并完成交易过户。截止2021年1月4日，被告仅支付了原告部分延长合同的费用8000元，并逾期未按《房屋买卖合同补充协议》约定一次性向原告支付剩余购房款275万元，迟延履行合同的主要义务。原告依法行使合同解除权。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，被告应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交总价格280万的20％向告支付违约金56万元，减去被告已付定金5万元，即被告尚欠原告违约金51万元。被告张远春辩称:1、我原在中介公司重庆聚房宝上班，客户（案外人）想要案涉房屋，但回不来，我代这个客户签了买卖合同，后客户放弃购买案涉房屋，我也在找其他客户来买这个房子，但没有找到，原告逾期费用是公司支付的，公司原本同意处理该事，直到开庭前一天才告知我自行处理。同意双倍返还定金，但应该我跟公司一起承担。到家了公司辩称：2020年11月3日、2020年11月24日、2020年12月4日，被告先后分三次按照原被告签订的补充协议向原告支付违约金。其他签订合同后的具体情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性无异议的证据，包括原告刘常萍举示的存量房交易文件（《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》）、《房屋买卖合同补充协议》、汇款证明2份、聊天记录、解除合同告知函及送达材料，本院予以确认并在卷佐证。张远春另举示转账记录，拟证明定金5万元系公司财务李江**付给被告后被告再转给原告。但其举示的5万元进账截图，附言为：张远春5372，分类为：转账给自己，转出5万元的记录中，交易卡号尾号4962，与原告收到的李江**转账卡号尾号1988无法印证，且被告未举示证据证明李江**身份，不能确定与本案的关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2020年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人订了《存量房交易文件》，将原告刘常萍名下位于重庆市北部新区XX大道XX号XX幢X-X-X的房屋售与被告张远春，由第三人到家了公司提供居间服务。其中《房屋买卖合同》第二条约定，房屋未设立抵押。第四条约定，房款总价280万元。第五条约定，定金5万元于订立合同时支付；首付款53万元，于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日支付；按揭贷款220万元由银行直接支付；尾款2万元于交付房屋时支付。双方另行批注：乙方保证从2020年8月1日起3个月之内甲方收齐全款。第十一条约定，（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：...2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同除之日起3日按照该房屋成交价的20％向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。合同签订后，被告于当日支付原告定金5万元。2020年10月30日，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，第一条约定，因乙方自身原因希望延长合同期限，但仅限于延长合同期限，原合同其它条款不变。第二条约定，从2020年11月1日起至10止买方按每天300元计算，十天共计向甲方支付3000元作为延长合同的费用，并承诺尽量在前述十日内完成交易。此十天的费用在本协议签定后于2020年11月2日之前一次性支付。如乙方在前述十天期间仍然因各种原因无法按原合同约定完成交易，那么从2020年1月11日起，乙方每天向甲方支付500元作为继续延长合同的费用。此费用从计算开始日起乙方每五天向甲方支付一次。如乙方未按期支付，甲方有权依照原合同进行处理，乙方表示绝无任何异议。此协议按乙方要求的最后期限为:2020年11月11日起至2020年12月10日止。如超过此期限乙方仍然无法按原合同及本协议约定的期限完成手续，则乙方必须全款一次性支付并完成交易过户。    2020年11月及12月期间，案外人李江**分三次转账给原告共8000元。原告向被告发信息称：请问关于这个汇款是不是你们支付给我的？作为交易延期协议上约定的费用？被告回复：对的。2021年1月4日，刘常萍向被告及第三人邮寄解除合同告知函，载明：截至2021年1月4日，买方只支付了我方部分延长合同的费用8000元，并且已逾期25日未一次性支付向我方余购房款275万元，延履行合同的主要义务。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，买方逾期支付超过15日的，卖方有权解除合同。因买方严重违约，致使合同目的无法实现，现我方单方解除与张远春、重庆到家了禾霏房地产经纪有限公司签订的《存量房交易文件》中包含的全部协议。被告张远春及第三人到家了公司均于2021年1月5日收到该函。庭审中，被告张远春主张违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，本案争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，适用当时的法律规定。原被告双方签订的存量房交易文件及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。被告抗辩称合同是公司指示其签订，但未举示相应证据，本院对此不予认可。双方《房屋买卖合同》已明确约定被告应当在2020年10月30日之前付全款，《房屋买卖合同补充协议》又再次约定超过2020年12月10日被告无法按原合同及补充协议约定的期限完成手续，则必须一次性支付全款。现被告未能按约定支付购房款，系单方违约行为。根据双方合同约定，原告可解除合同并要求被告承担违约责任。现双方合同已于2021年1月5日解除，双方约定的逾期付款违约金为56万元，被告主张违约金过高，要求法院予以调整。虽然被告未对违约金过高的主张举证,但衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失,原告对被告违约给其造成的损失更为了解,原告对此亦未提供相应的证据证明。本案于2020年8月1日签订合同，于2020年10月30日签订补充协议，于2021年1月5日合同解除，从签订补充协议到合同解除共约2个月，补充协议约定的最晚时间为2020年12月10日，至合同解除不足1个月。从常理看,该期间内给原告造成的损失应达不到56万元的程度。且在合同履行期间，被告确有依补充协议支付原告延期履行费用的行为。基于以上原因,被告辩称违约金明显过高,请求法院以实际损失为基础酌情予以调整的意见,本院予以采纳。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,对于原告要求被告支付违约金中的20万元,本院酌情予以支持,对超出部分本院不予支持。被告已向原告支付定金5万元未退还，并另行支付了延期履行费用8000元，在性质上均属于因同一违约行为对原告承担的违约责任，故前述费用应在违约金20万元中扣除，即原告已收取的5万元定金及8000元延期履行费用不再退还，除此之外被告另行支付原告违约金共计142 000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:  一、被告张远春于本判决生效之日起十日内支付原告刘常萍违约金142 000元；二、驳回原告刘常萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元（已减半收取），由被告张远春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一 中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方 上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决 的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以 向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文 书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的， 从规定的每次履行期间的最后一日起计算。     审  判  员     李逸豪   二〇二一年六月二十九日 书 记 员    柯雪梅- 1 –