河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异66号异议人：（申请执行人）袁建生，男，汉族，1968年8月18日生，住。委托诉讼代理人：袁宛华，女，汉族，1962年9月12日生，住，系袁建生之姐)。代理权限为特别授权。被执行人：南阳四友房地产开发有限公司，住所地：南阳市文化路217号，统一社会信用代码9141130077798458X8。法定代表人：李宏杰，任公司总经理。担保人：河南金博泰置业有限公司，住所地：南阳市卧龙区文化路与新华路交叉口西北角。统一社会信用代码91411300588975P。法定代表人：黄志忠，任公司总经理。委托诉讼代理人：薛强，河南提亚律师事务所律师。代理权限为特别授权。本院在执行申请执行人袁建生与被执行人南阳四友房地产开发有限公司（以下简称四友房地产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人袁建生向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。异议人袁建生诉称，卧龙法院作出的（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书，变更查封措施为解除查封，侵犯了异议人作为申请执行人的合法权益。法院以被执行人与案外人河南金博泰置业有限公司（以下简称金博泰公司）签订《房地产联合开发协议》约定案涉17套房屋归案外人所有，且房屋网签备案至个人名下，据此认定已查封房屋产权不明，该事实认定错误。卧龙区招商服务局、金博泰公司出具的情况说明并非招商服务局出具，仅有单位印章没有单位人员签名或盖章，不符合单位证明材料的形式要件，且该情况说明仅针对“铂金时代”的招商予以证实，并未证实上海月星集团投资解决“铂金时代”烂尾问题，该内容中表述因案涉房产被查封导致上海月星集团不再洽谈合作属虚假陈述。金博泰公司提交还款计划书、担保书未经申请执行人同意也未给申请执行人送达解封申请。因担保人提供的“银基商贸城”担保财产，参考同地段其它案件中的处置情况看，均未能执行到位，且该担保财产与地下负一层其他区域无法分割不能单独出售，在市场活动中该商铺的承租方多有经及济纠纷。根据最高人民法院关于执行担保若干问题的规定，金博泰公司自愿提供担保财产应经申请执行人同意并将担保书送交申请执行人且金博泰公司提供的担保财产不符合法律要求，法院作出解封的执行裁定适用法律错误，请求依法撤销（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书，恢复对原案涉财产的查封措施并及时予以处置，用于清偿被执行人对异议人的债务。异议人为支持其请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：南阳市中级人民法院查封案外人位于铂金时代广场的9套房产清单；第二组：申请人袁建生申请查封的案外人河南金博泰置业有限公司位于铂金时代的17套房产清单，案外人2018年9月8日下发的任职报告；第三组：案外人提供的银基商贸城-1层-103号地下室作为担保资产的网签合同，案外人提供的银基商贸城-1层-103号地下室作为担保资产的备案信息表；第四组：案外人提供的银基商贸城-1层-103号地下室平面图；第五组：南阳市中级人民法院查封的银基商贸城第一、第四、第五层共计102套房产的平面图。卧龙区人民法院2019豫1303民初8442号民事判决书。银基商贸城102套房屋在淘宝网的拍卖公示。针对以上证据，担保人河南金博泰置业有限公司及被执行人南阳四友房地产开发有限公司的质证意见为：对第一组证明证明方向有异议，南阳市中级人民法院查封的9套房产，金博泰公司也向中院提出了异议，异议也在审查过程中；对第二组证据清单无异议，对任职通知有异议，没有提供签字公章；对第三组网签合同恰恰证明了案外人提供担保财产享有财产权益，有权以该房产提供担保；对第四组案外人提供的-1层103系商业房产，完全能够进行拍卖、变卖，可以正常执行；对第五组中院查封的共计102套房产流拍的原因系设定有20年的租赁权，并不是不良资产而流拍，我们提供的103套房产没有任何的租赁权，完全可以正常处置。被执行人辩称，“铂金时代”地产项目是我公司和金博泰公司联合开发，项目建设资金由金博泰提供，开发建设后的商业部分归金博泰公司所有。因项目的建设用地登记在我公司名下，所以，商品房的预售证登记在我公司名下，因此，卧龙区法院作出的解除查封裁定成立，异议人的异议请求不应予以支持。为支持其辩解理由，被执行人南阳四友房地产公司提供如下证据：合同信息备案摘要共八份，证明该房产已登记在申请执行人名下。针对上述证据，异议人的质证意见为：该证据与本案没有关联性。担保人金博泰公司的质证意见为：这八套房产与本案有直接关系，该八套房产网签在申请执行人名下，而且卧龙区法院也已按照申请人的要求予以查封，该八套房产也是保证申请人执行权益的财产。为支持其辩解理由，担保人河南金博泰公司向本院提供如下证据：第一组：支付给豫西集团土地转让款转账凭证，证明土地转让款系由案外人金博泰公司支付；第二组：商品房认购书，证明铂金时代的商品房均是由金博泰公司对外出售，第三组：金博泰公司签订的铂金时代项目安置协议，证明铂金时代地产项目的拆迁、安置均是由金博泰公司支付费用并进行建设；第四组：房地产联合开发协议书，证明铂金时代由金博泰公司投资，全部商业房产归金博泰所有；第五组：评估报告书，证明案外人提供的担保房产的价值为6361.54万元，完全能够保证本案的执行。针对担保人提供的证据，异议人的质证意见为：对案外人提供的第一组、第三组证据真实性有异议，另外与本案不存在关联，对案外人提交的第二组、第四组证据真实性有异议。所查封的17套房产预售证土地使用均在被执行人名下，另外协议书系被执行人和案外人双方之间的民事意愿约定，不能对抗合同之外的其他人。对第五组证据真实性由异议，认为评估报告价值要要远远高于市场价。经审查查明,本院在审理袁建生与南阳四友房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2016年6月7日作出（2016）豫1303民初129号民事判决，该判决的内容为：本判决生效后十日内，被告南阳四友房地产开发有限公司偿还原告袁建生借款本金860万元；并自2015年2月9日起按年利率24%支付逾期利息至款付清之日止（已支付的19.7万元从应付的利息中予以扣除）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在执行过程中，本院于2019年6月24日作出（2019）豫1303执恢338号执行裁定书，该裁定的内容为：冻结、划拨被执行人南阳四友房地产开发有限公司在银行的存款19846287元或查封、扣押其价值相等的财产。南阳市不动产登记服务中心于2019年12月4日协助本院查封了商品房预售许可证登记在被执行人南阳四友房地产开发有限公司名下的位口南阳商贸中心“铂金时代”项目商业房产中铺号为共17套商业房产。2020年4月27日，河南金博泰置业有限公司向本院递交紧急情况反映，并提供其与南阳市卧龙区招商服务局出具的情况说明，称金博泰公司引进上海月星集团拟入驻“铂金时代”，上海月星集团提出解除查封才能进一步谈判。金博泰公司提供其名下位商业房产作为解除查封的担保，请求本院解除对位“铂金时代”项目商业房产中共17套商业房产的查封。2020年6月1日，被执行人南阳四友房地产开发有限公司向本院出具了还款计划书。同日，金博泰公司向本院出具保证书，保证担保财产权属明确无任何经济纠纷，没有被查封、扣押，也没有办理过抵押、担保、以房抵债。如因上述任何原因造成担保物不能执行，金博泰公司自愿承担责任代替被执行人承担（2016）豫1303民初129号民事判决书确定的全部债务。另外，金博泰公司向本院出具担保书，提供公司名下位房产为南阳四友房地产开发有限公司向袁建生还款作担保，担保被执行人两年内付清所欠袁建生借款本息。若被执行人未按约定的时间还款，金博泰公司自愿将担保物交付法院强制执行。如因金博泰公司原因导致上述担保财产无法执行，金博泰公司自愿承担（2016）豫1303民初129号民事判决书确定的全部债务。经合议庭评议认为：案外人河南金博泰置业有限公司出具书面担保书并提供商业房产担保，担保财产有评估报告书显示担保财产的价值可以足额清偿本案的执行标的。且本院查封的位“铂金时代”项目商业房产第102至第117及第119号共17套商业房产已网签备案登记在个人名下，系产权不明确情形，因此解除对17套商业房产查封，符合相关法律规定，不损害申请执行人的合法权益，于2020年6月14日作出（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书，解除对位南阳商贸中心“铂金时代”项目商业房产中登记在荆达名下102、103（合同号16885526、16885528）；刘全安名下104、105（合同号16885531、16885552）；魏华名下106、119（合同号16885543、16918383）；刘俊名下107、108、109、110(合同号16918377、16918379、16918380、16885574)；陈建哲名下111、112（合同号16885544、16885545）；刘振名下113、114（合同号16885576、16885577）；刘莉名下115、116、117（合同号16918385、16918387、16918280）共17套商业房产的查封。同时为了保证案件的顺利执行，依法查封了担保人河南金博泰置业有限公司提供的担保财产。异议人以河南金博泰置业有限公司提供的担保财产不符合法律要求，解除查封的程序错误为由，请求依法撤销本院（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书，恢复对原案涉财产的查封措施。另查明，本案在执行过程中，于2019年9月29日依法委托河南凯业房地产估价咨询有限公司对本院在审理过程中保全查封的被执行人南阳四友房地产开发有限公司所有的位于“银基商贸城”A坐建筑面积为592平方米的八套商业用房（网签号为：14819582、14819581、14819584、14819585、14819586、14819587、14819588、14819590建筑面积共计592平方米）并按市场价值进行评估。2019年10月31日河南凯业房地产估价咨询有限公司作出豫凯估评字【2019】102808997A号、101783078A号、101707639A号、092910973A号、102405164A号、102802072B号、102883531B号、102828932B号房地产司法鉴定估价报告，该八处商铺市场评估价值共计为5719300元。豫凯估评字【2019】102808997A号、101783078A号、101707639A号、092910973A号、102405164A号、102802072B号、102883531B号、102828932B号房地产司法鉴定估价报告书于2019年11月8日送达申请执行人袁建生，于2019年11月15日送达被执行人南阳四友房地产开发有限公司，在规定期限内双方均未对评估报告提出异议。2019年12月22日，本院依法委托京东网司法拍卖网络平台（网址：http/sf.taobao.com/2209）对被执行人南阳四友房地产开发有限公司所有的位于（网签号为：14819582、14819581、14819584、14819585、14819586、14819587、14819588、14819590建筑面积共计592平方米）八处商铺以评估价5719300元作为第一次拍卖底价进行公开拍卖，2020年1月17日第一次拍卖流拍。2020年2月16日，在评估价5719300元的基础上下浮10%，以5147370元作为保留底价对该房产进行第二次公开拍卖，2020年3月4日第二次拍卖流拍。2020年3月13日申请执行人袁建生向本院提出书面申请，请求以第二次拍卖流拍价5147370元作为保留底价对该房产进行变卖。在变卖过程中，案外人吴广勇向本院提出执行异议，本院于2020年4月2日作出（2020）豫1303执异18号执行裁定书，裁定驳回了案外人吴广勇的异议请求。案外人吴广勇对（2020）豫1303执异18号执行裁定书不服，于2020年4月15向本院提起执行异议之诉，本院于2020年5月7日作出（2019）豫1303执恢338号执行裁定书，终结本院（2019）豫1303执恢338号案件的执行。后因案外人吴广勇申请撤诉终结执行异议程序。在审查过程中，经征求申请执行人袁建生的意见，袁建生明确表示对上述八处商铺不要求恢复执行，并自行承担风险责任。“铂金时代”地产项目属于南阳市302问题楼盘中的地产项目之一。在问题楼盘的整治过程中，经卧龙区政府协调及多方努力把住宅项目的主要问题进行了处理，矛盾已基本予以化解。但涉及到该地产项目中的商业部分因缺乏后续资金而无力继续施工，后期的消防、电梯、外力面、内外装修等设施框算投入在四千万左右，卧龙区政府通过招商引资和上海月星集团进行了对接洽谈，月星集团经过实地考察后，认为卧龙区的投资环境和该商业项目所处的地理位置符合其投资意项，但要求商业项目的产权必须清晰且不能存在纠纷或潜在的纠纷。因该商业项目的房产存在被法院部分查封的事实，因此，月星集团提出要求必须在解除法院查封之后方能入住。该招商引资项目目前正在深度对接洽谈过程中。本院认为，本院（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书以金博泰公司出具的担保书并提供其位于卧龙区文化路217号1号楼负一层建筑面积为4712.25㎡编号为103号的一处商业房产作为担保并请求解除对“铂金时代”项目商业房产第102号至117号及第119号共十七套房产的查封措施，该担保房产的评估价值为6361.54万元，可以满足本案的执行标的，异议人认为该担保财产不属于有效财产，主观上系其自己的分析判断，但不通过处置无法确定该判断是否正确。最高人民法院关于执行担保若干问题的规定第五条规定“公司为被执行人提供执行担保的应当提交符合公司法第十六条规定的公司章程，董事会或者股东会、股东大会决议。”原裁定在担保人并未提供公司章程、董事会或者股东会、股东大会决议的情况下，即行作出解除查封的裁定，程序违法，故对异议人的异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：撤销本院（2019）豫1303执恢338号之三执行裁定书。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向河南省南阳市中级人民法院河南省南阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  聂守显代理审判员  张 欣代理审判员  王 园二〇二一年六月二十四日书 记 员  张亚岚