辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初2194号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区东民生路42号。负责人：周伟，总经理。委托诉讼代理人：丛山，辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告：李欣璐，女，1988年1月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称物业公司）与被告李欣璐物业服务合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人丛山，被告李欣璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费6,438元、滞纳金5,106元，合计11,544元（2018年11月30日至2021年3月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2016年12月11日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由原告向被告居住的红星国际广场提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。被告于2016年12月11日入住鞍山市铁东区，享受了原告提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向原告缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，被告建筑面积123.37平方米，自2018年11月1日至2021年3月31日，欠费6,438元。依据原、被告签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。被告应缴纳违约金5,106元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。截止原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院。李欣璐辩称，本人与沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称鞍山红星国际广场物业）签订的前期物业合同收费标准为1.8元/平/月。按合同约定服务标准为鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业理应向本人提供一级的物业服务标准，但本人认为鞍山红星国际广场物业所提供的服务部分没有符合一级物业服务标准，理应减免部分物业服务费用。理由及事实如下：1、日常管理与服务方面：（1）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业应按物业服务费的六大项内容分别立帐公布物业服务费收入支出情况每半年公布一次。鞍山红星国际广场物业并没有公布物业服务费收入支出情况，未保障业主的知情权，且违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.04元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.04＊23=113.5元。（2）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业应每半年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上，仅上海红星地产委托第三方公司每年进行一次让业主进行匿名评价，业主无法直接面对物业公司提出自己的意见，且对满意率没有进行公示，违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.04元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.04＊23=113.5元。2、房屋管理方面：（1）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业因每周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部分的门窗玻璃等做好巡查记录，并及时维修养护。鞍山红星国际广场物业为每周对房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等进行巡查，且无巡查记录，违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.03元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.03＊23=85.13元。3、公共设备设施检修、养护方面：（1）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准。鞍山红星国际广场物业保障园区内设施设备标志齐全、规范。责任人、明确；操作维护人员严格执行设备设施操作规程及保养规范，设施设备运行正常，但园区内部分设施设备无标志管理不规范，且无明确责任人，并对因违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.03元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.03＊23=85.13元。（2）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业应保障消防设施设备完好可随时启用，消防通道畅通，但本人所在的8#楼2单元，因无外置的消防连廊，步梯间作为唯一消防通道，长期大量的存放有杂物，堵塞着消防通道，物业人员没有及时进行清理，且天台门长期锁闭，如发生火灾无法进行逃生。园区消防通道长期被机动车占用，鞍山红星国际广场物业没有进行劝阻及制止，要求鞍山、红星国际广场物业进行整改，并对因违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.03元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.03＊23=85.13元。4、保洁保安服务方面：（1）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业应按照服务标准，高层按层，多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次．垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。本人所居住楼号为8#楼，为34层高层住宅，鞍山红星国际广场物业未按服务标准每层设置垃圾桶，仅在8号楼楼宇门前设立垃圾桶2个，违反合同约定及物业服务等级标准，应减免0.05元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.05＊23=141.88元。（2）、根据鞍政办发2008年100号文件《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条关于物业服务企业的收费等级标准，鞍山红星国际广场物业应对进出住宅区的劳务人员实施临时出入证管理，对来访人员实行登记，但鞍山红星国际广场物业对来访人员没有实施有效登记，外来人员尤其是送外卖人员和安保人员打声招呼就可随意进入园区，违反合同约定即物业服务等级标准，应减免0.06元/平/月，共23个月，减免金额123.37㎡＊0.06＊23=170.25元。五、其他方面，鞍山红星国际广场物业在电梯轿厢内经营广告位，5号楼前经营天天一泉饮水机、鞍山红星国际广场物业未列明广告收入，且未折算。后在业主物业费中进行减免。综上，恳请人民法院：1、减免答辩人因鞍山红星国际广场物业未履行合同约定及物业服务等级标准的，物业费用794.52元。2、将鞍山红星国际广场物业经营的广告位收入折算后，在答辩人物业费用中进行减免。3、驳回被答辩人要求支付滞纳金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司，李欣璐系该小区业主。李欣璐与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。再查，李欣璐在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积为123.37平方米。自2018年11月1日至2021年3月31日，李欣璐未向物业公司交纳物业服务费合计6,438元（计算方式为：123.37元×1.8元/平方米/月×29个月）。本院认为，李欣璐与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务，李欣璐没有按时支付物业服务费。故对物业公司要求李欣璐给付拖欠的物业服务费6,438元之诉讼请求，本院予以支持。关于物业公司要求李欣璐支付滞纳金之诉讼请求，物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此李欣璐未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对物业公司的该项主张，本院不予支持。关于李欣璐提出物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，应降低物业费之抗辩理由，拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务，李欣璐作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。李欣璐拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对李欣璐提出的此项诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李欣璐于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费6,438元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由李欣璐负担25元，由沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刁婷婷二〇二一年六月二日书记员  李诗瑶