淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初59号原告：卢维益，男，1948年12月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卢丽平（系原告女儿），女，1977年11月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：张碧波，男，1975年10月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王生贵，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单丹丹，江苏海越（淮安）律师事务所律师。第三人：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区人民北路17-8号，统一社会信用代码91320802094120360T。法定代表人：卢丽平，该公司总经理。原告卢维益与被告张碧波、第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告张碧波曾提起反诉，后申请撤回反诉，因其申请不违反法律规定，本院依法予以准许。两次开庭，原告卢维益的委托诉讼代理人卢丽平、王明通，被告张碧波及其委托诉讼代理人王生贵，卢丽平同时作为第三人我爱我家公司的法定代表人，均参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢维益向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金10万元；2、判令被告支付违约金21.9万元；3、判令被告赔偿居间服务费16425元；上述3项合计335425元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年10月9日，原、被告通过我爱我家公司就被告将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出卖给原告签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》。合同约定：房屋价格为109.5万元，定金10万元，2020年11月30日被告交付房屋给原告；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。合同签订后原告按约定于2020年10月9日支付10万元定金给被告。2020年11月初被告明确表示其不再履行合同义务。原告为涉案房屋支付居间费16425元给我爱我家公司。被告违反合同约定，给原告造成损失，致使原告按涉案房屋原价格无法购买相同地段的等面积的房屋。原告要求被告支付房屋总价款20%的违约金21.9万元。依据《合同法》第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护合法权益，特具状贵院请求法院依法支持原告诉请。被告张碧波辩称：案涉买卖合同系无效合同，原告在订立合同的过程中存在恶意串通行为、欺诈行为以及损害社会公共利益行为。事后，被告知悉合同上“买方”签字处书写“卢维益”及按手印的人实际上是卢丽平，并非原告本人。被告从未见过原告本人。我爱我家公司利用自己对于信息的优势地位，法定代表人卢丽平以自己父亲的名义以远低于签订合同当时的市场价格购买案涉房屋，或者是与法定代表人父亲恶意串通低价购买涉案房屋。无论那种情况，都是严重违反职业道德的行为，是为法律所禁止的行为，该情形下签订的合同当属无效合同。我爱我家公司作为专业从事销售房屋的中介方，应当知道涉案房屋的市场价格，然而却以欺诈的手段、以远低于市场价格的价格签订合同，在严重损害被告利益的同时，也造成了国家税收的流失。即使原告作为真实房屋买受人，但其在订立合同时并不具备购房资格，严重违背党和政府有关房地产管理政策，损害社会公共利益，故案涉合同应当属于无效合同。即使上述无效情况不存在，但是由于中介方严重违背职业道德的行为，导致案涉房屋的成交价格远低于当时的市场价格，被告在订立合同时对市场行情并不知晓，订立合同时并不是自己的真实意思表示，构成重大误解及显失公平情形，合同依法可撤销。案涉房屋系被告在合同签订的前一年以110万元挂在我爱我家公司售卖，此后被告一直未关注本地房价，在签订合同时，案涉房屋的价格较之前已有很大幅度提升，市场价格大致在170万左右。第三人我爱我家公司述称，我方认为卖方是一派胡言。卖方是具有完全民事行为能力的人。我方了解，卖方是在我方的经纪人2020年10月3日左右给卖方打电话，卖方自行报价110万元。而我方签约是2020年10月9日，前后一星期时间，卖方也未通知我方价格变动。我方到卖方处时，卖方仍坚持这个价格，且卖方夫妻二人都在合同上签了字。因为产权证是一个人婚前财产，我方担心对方有变动，让他妻子也同意的情况签了字。我方从未有过任何欺诈或隐瞒或胁迫等手段。房子是卖方的房子，卖方可以做主卖出任何价格，完全是他自己做主。他的价格当时就是市场实际成交价。本院经审理认定事实如下：卢丽平系我爱我家公司法定代表人，卢维益系卢丽平父亲。2020年10月9日，由我爱我家公司作为中介方，签署了一份《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同中载明：卖方张碧波，买方卢维益。卖方拟转让房地产坐落于，建筑面积94.04平方米，转让总价款为1095000元。定金总金额100000元。买方须于2020年11月30日前将上述房款支付至买卖双方约定的第三方监管账户。卖方应当于款清交房将房地产交付买方。任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。2020年11月30日之前，卖方要求买方过户，所产生的费用由卖方承担。另，买方现无购房资格，需由买方指定人员过户，卖方不得干涉。卖方保证此房没有任何债权债务，没有任何纠纷，卖方保证此房河南西路实验小学学位三年级在读。因买方暂时没有购房资格，卖方将此房公证委托给买方，以后买方自行办理过户，公证时间为一年整。如在期限内卖方改变交易方式，产生的费用由卖方支付。合同落款处，卖方处张碧波及张丽签字，买方处由卢丽平直接签署卢维益签字并由卢丽平按印。看房及洽谈均由卢丽平进行，未告知张碧波其名字及身份，未告知是其父亲卢维益购买。当日，卢丽平向张碧波转账给付定金10万元。2020年11月29日，我爱我家公司工作人员项春霞与张碧波通话，其中张碧波有问，“怎么可能呢？不是拿身份证登记的啊？”项春霞回复，“她是拿她家父亲身份证吧。她拿她父亲的身份。叫什么，我来看看合同。”本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。本案中，涉案房屋的查看、房屋买卖的洽谈、合同的签字、款项的交付均系卢丽平进行，整个过程卢维益均未参与，卢丽平亦未告知张碧波房屋非她所购买系其父亲购买，中介公司工作人员通话中亦表示系卢丽平“拿她父亲的身份”。综上，卢维益与张碧波之间并未成立合同关系，现卢维益要求张碧波返还款项、支付违约金及居间服务费并无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告卢维益的诉讼请求。案件受理费6331元，由原告卢维益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；卢维益交费账号：62×××84，张碧波交费账号：62×××50）。审 判 长  薛爱丽人民陪审员  冯桂珍人民陪审员  杨井江二〇二一年六月三日书 记 员  胡一帆附：相关法律法规《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。