山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终2217号上诉人（原审原告）：王猛，男，1955年2月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。上诉人（原审原告）：王化秀，女，1955年10月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王猛，系王化秀之夫。被上诉人（原审被告）：泰安中南投资置业有限公司，住所地泰安市泰山区龙潭路中南财源门十二帝街116号。法定代表人：王晓波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘书朝，该公司法务。委托诉讼代理人：姜瑾，该公司法务。被上诉人（原审被告）：青岛中南物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区泰前街道中南世纪锦城东商29号。法定代表人：赵玉，总经理。委托诉讼代理人：秦立军，男，汉族，1970年7月24日出生，该公司职工。上诉人王猛、王化秀因与被上诉人泰安中南投资置业有限公司（以下简称中南置业）、青岛中南物业管理有限公司泰安分公司（以下简称中南物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王猛、王化秀上诉请求：1、请求二审法院在查明事实后发回重审，或改判被上诉人赔偿上诉人各项损失共计58250.45元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，对于上诉人储藏室的损失，一审法院已经确认储藏室损害事实的发生。对于上诉人的实际损失，一审法院可以酌情认定，也可以委托鉴定机构对损失进行鉴定，但一审法院没有向上诉人释明，对损害赔偿数额及修复费用进行鉴定评估，而是直接不予支持，违反法定程序，并且在一审庭审过程中，上诉人已经提交了相关录音证据，该录音证据能够证实被上诉人的物业主管（而不是普通工作人员）对前两次储藏室污染同意支付上诉人4000元，第三次清理费用没有核算，至少对前两次的损害赔偿数额双方是达成一致的，一审法院对该损失数额没有认定，属于认定事实不清。其次，对于被上诉人没有履行修路义务，拒绝上诉人车辆进入小区上诉人自己产权的车库及被上诉人未清理积雪等事项，该服务内容均属于房屋建设方及前期物业服务的提供者，应当履行约定及法定的义务，被上诉人未履行该义务，对上诉人的该损失，应由被上诉人予以赔偿并承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实后发回重审或依法改判。中南置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。作为房屋建设方，我方已履行建设义务，上诉人的主张没有事实依据。中南物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王猛、王化秀向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告储藏室清理费用10000元及违约金32850元；2、被告退还原告物业费9801.33元及违约金32197.37元；3、被告向原告支付施工费3000元，并退还物业费6572.37元及违约金14195.8元。一审法院认定事实：原告王猛、王化秀系泰安中南世纪锦城9号楼601户业主，2016年10月13日王化秀向被告中南置业购买9号楼编号为CCS14的储藏室，2017年12月30日、2018年3月16日王猛分别向被告中南置业购买9号楼编号为CCS16号、CCS21号储藏室，以上共计储藏室3套。原告购买房屋及储藏室后，王化秀与被告中南物业签订前期物业服务协议，由被告中南物业提供物业服务，原告交纳相应的物业费。庭审中，原告提交照片一宗，证实：2018年9月1日、9月3日其购买的储藏室被雨水浸泡，造成室内物品受损，另2018年10月25日、2019年5月24日、2019年9月11日，被告进入原告储藏室清理下水管道，但对原告储藏室内墙面、地面及物品造成污染，并且被告未进行清理。被告则称清理下水管道后对原告储藏室进行了清理清扫，因墙面污染较小，未进行处理。关于损失，原告称前两次清理，当时被告的工作人员称支付原告4000元，但一直未支付，第三次清理造成损害后原告自己核算，在本案中共主张10000元，并要求被告支付违约金。庭审中原告称，其在中南世纪锦城购买了车位，但被告不予放行车辆，原告提交报警证明一份，证实2018年12月20日原告之子王仕荣报警称：中南世纪锦城物业不让自己回家。原告认为被告没有履行物业服务的义务，要求退还物业费，并支付违约金。原告另称入住小区时，被告没有修建能通车的路，原告因通行需要自行平整部分路段，该路现已成为小区施工车辆人员进出的主要路口，为此原告花费3000元劳务费，并提交开修道路证明及照片等证据。原告认为被告没有履行物业服务的义务，要求被告支付3000元修路劳务费，并退还物业费，支付违约金。庭审中原告另提交照片两张，为小区内积雪照片，证实被告未能及时清理积雪，物业服务不到位。一审法院认为，原告作为业主与被告中南物业签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，为有效合同。合同签订后，原告交纳相应的物业费，被告中南物业提供相应的物业服务。现原告主张被告中南物业未履行合同义务给原告造成损失，原告提交的照片等证据虽可以初步证实储藏室损害事实的发生，但不足以证实原告主张的实际损失，因此对于原告要求被告赔偿清理费用10000元的诉讼请求，一审法院不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。关于原告要求被告返还物业费及支付违约金的诉讼请求，原告主张的依据是被告未履行物业服务的义务，即原告陈述的被告没有履行修路的义务、拒绝原告车辆进入小区以及被告未清理积雪等。对此一审法院认为，物业公司在提供物业服务的过程中，需要遵循一定的规则和程序，即便原告陈述的上述情形属实，也不足以证实被告中南物业存在根本违约，因此原告主张被告返还全部物业费，并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的修路费用，并非基于物业服务合同，与本案非同一法律关系，一审法院不予处理。被告中南置业并非物业服务合同的当事人，原告以物业服务合同纠纷为由，要求被告中南置业承担责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告王猛、王化秀的诉讼请求。案件受理费1236元，由原告王猛、王化秀负担。二审中，上诉人提交两份证据：证据一、一审已提交的录像光盘中的视频的打印照片，证明被上诉人阻止其家的三辆车进入小区。证据二、提交泰山帝苑酒店的消费小票复印件一份，证明上诉人之子在泰山帝苑酒店举办婚礼前一天，上诉人找人修路方便婚车通行，修路后宴请修路人员，在泰山帝苑酒店吃饭，中午和晚上两顿花费3596元，一审中上诉人在开修路证明中已进行的说明，本次调查中提交的该费用小票没有明确3596元的单独花费，但是该花费包含在其提交的总费用中。中南置业质证称，对证据一，该图片仅静态展示了车辆停在了道闸门口，不能证明停放在道闸门口的原因，据我方了解当时系因道闸故障导致无法正常开启，故而车辆无法进入；对证据二的真实性及关联性有异议，不能证明该费用真实发生，且不能证明是因为修路而产生的该费用，根据正常的生活经验，3596元的餐饮花费已经远远超出了正常的餐饮标准，因上诉人第二天举办的婚礼，无法区分该费用系为婚礼筹备人员宴请而产生，还是因为上诉人主张的修路而产生，事实上被上诉人已经履行了小区建设义务，对上诉人主张的修路事实被上诉人不予认可。中南物业质证意见同中南置业。本院经审查认为，因证据一已经一审质证，不是新证据，二审不再审查，对于证据二综合全案论证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人作为业主与中南物业签订的前期物业服务协议，系有效合同。中南物业应按照约定维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，上诉人主张其储藏室出现进水、被污染问题，其一审提交的证据能够证实储藏室损害事实的发生，中南物业对该事实亦无异议，一审法院对损害事实的认定正确，本院予以确认。中南物业作为小区建筑物及附属设施的维修养护单位应对该损害事实的发生承担相应责任。上诉人虽主张其储藏室的损失及清理费用为10000元，但其提交的证据不足以证明其损失的具体数额，其亦未提交双方确认的损害物品清单证实其详细损失。为减轻当事人诉累，本院根据本案损害现场已非原样的具体情况，结合双方在诉前协商情况、储藏室被污损的次数、损坏程度等情形，酌定上诉人的损失为5000元。关于上诉人主张的修路费用与本案非同一法律关系，一审法院不予处理并无不当，上诉人可另案主张，故对于上诉人提交的证据二，本案不予审查。上诉人所称被上诉人拒绝其车辆进入小区及未清理积雪等情形不足以认定被上诉人构成根本违约，其要求返还全部物业费并支付违约金的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。关于中南置业是否承担责任的问题，其并非物业服务合同的当事人，一审认定其不承担责任并无不当。综上所述，王猛、王化秀的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初6065号民事判决；二、青岛中南物业管理有限公司泰安分公司于本判决生效后十日内赔偿王猛、王化秀储藏室损失及清理费用5000元；三、驳回王猛、王化秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1236元，由青岛中南物业管理有限公司泰安分公司负担309元，由王猛、王化秀负担927元；二审案件受理费2472元，由青岛中南物业管理有限公司泰安分公司负担618元，由王猛、王化秀负担1854元。本判决为终审判决。审 判 长 毕经纶审 判 员 李 莹审 判 员 邢友峰二〇二一年六月十五日法官助理 徐建果书 记 员 苏 倩