福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0783民初1338号原告：江双贵，男，1977年2月13日出生，汉族，住建瓯市。原告：周祖凤，女，1977年12月13日出生，汉族，住建瓯市。共同委托诉讼代理人：林芳萍、蔡白露，福建元天和律师事务所律师。被告：叶翠凤，女，1970年8月6日出生，汉族，住建瓯市。原告江双贵、周祖凤与被告叶翠凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江双贵、周祖凤及其诉讼代理人林芳萍，叶翠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江双贵、周祖凤向本院提出诉讼请求，1、确认江双贵、周祖凤与叶翠凤于2019年1月1日签署的《租赁合同》于2021年4月6日解除；2、判令叶翠凤支付拖欠租金6114.9元以及自2020年12月26日起至该款付清日止按每日0.05%标准计算的违约金（暂计至2021年4月12日为327.1元）；3、叶翠凤向江双贵、周祖凤支付结欠的水电费、物业费387.4元；4、叶翠凤向江双贵、周祖凤支付免租期间的损失26683.2元；5、由叶翠凤承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月1日，江双贵、周祖凤与叶翠凤自愿签署了《租赁合同》，由叶翠凤承租江双贵、周祖凤坐落于建瓯市××号店面用于建材类的商业经营。合同中对租金的计算、交付方式，租赁期限，合同解除及违约责任等作了相应的约定。其中租期4年（自2019年1月1日至2022年8月31日）。租金支付:每3个月为一个支付周期，提前5天支付，如无故拖延租金超过7个工作日的，江双贵、周祖凤有权单方面终止合同，并没收履约保证金。合同签署后，双方履行至2020年12月，叶翠凤便无故停止支付租金。经江双贵、周祖凤催讨，叶翠凤勉强支付2021年1月份的租金2780元，并告知不再承租。江双贵、周祖凤多次催告叶翠凤继续履行合同并补交欠付的租金，叶翠凤均不予理会。江双贵、周祖凤无奈于2021年3月12日向叶翠凤书面发出《催告函》，告知如不补交欠付租金则江双贵、周祖凤有权单方解除《租赁合同》并要求叶翠凤赔偿相应损失。2021年4月6日，叶翠凤腾退房屋并将商铺钥匙交还给江双贵、周祖凤。至此，《租赁合同》正式解除。江双贵、周祖凤认为，在合同约定的租赁期限内，叶翠凤无故拖欠租金并中途表示不再承租，不履行合约，其行为已构成根本违约。根据《租赁合同》第四条、第七条、第十条之约定，江双贵、周祖凤有权要求叶翠凤承担因其根本违约导致租赁合同解除的违约责任及赔偿全部损失，包括以合同租期四年为前提而给予叶翠凤一年免租期的损失及叶翠凤未按合同约定时间支付租金所产生的违约金等。江双贵、周祖凤多次与叶翠凤交涉处理该问题，但无果。至今叶翠凤仍欠付租金、水电费、物业费合计6502.3元。叶翠凤辩称，2018年8月份，建瓯悦城商业管理有限责任公司（以下简称悦城公司）进行招商，承诺有店面可免租一年，由悦城公司统一操作，该店面所在街区可借用建发悦城大平台做活动，既可做生意又能免租。叶翠凤觉得这是机会，故去现场考察。在现场发现开发商的房产没有交房，到处泥土堆积，还用铁皮遮挡。但叶翠凤仍交了押金1万元，租用三个店面。到了2018年11月份，悦城公司通知可以去物业办手续，且可着手装修。该三个店面于2019年1月份装修完毕，但在年后的3月份才开始营业。做了几个月生意后，南环路又开始修路，到处用铁皮拦着，直至2019年11月底修路结束。约2019年11月份，悦城公司通知叶翠凤，告知店面已经出售给个人了，要对两个店面重新签订合同，其中一个即案涉店面。然后，叶翠凤就与江双贵、周祖凤签订合同，原先合同被悦城公司收走。事实上叶翠凤与江双贵、周祖凤签订合同日期并不是合同所写2019年1月1日，而是2019年11月份左右。因此，免租期一年是与悦城公司协商的结果。因2020年1月份开始要缴交租金，叶翠凤于2019年12月份直接支付了第一季度租金。即便疫情期间无法做生意，叶翠凤仍然在付租金。2020年4月-6月份恢复正常生意，7月-9月份是淡季，生意萧条，此后生意越来越难做。2020年12月份，叶翠凤就向江双贵、周祖凤提出压力很大，旁边的店铺已搬出两三家了，故要求减免租金。但江双贵、周祖凤不同意，讲要按合同执行，双方对减租事宜无法谈拢。故叶翠凤没有缴交2021年第一季度的租金。2021年1月份，叶翠凤提出自2月1日就不再承租案涉店面了，并交清了截至2021年1月的店租及水电费、物业费等。2021年3月份，江双贵、周祖凤又让叶翠凤支付水电周转金500元，叶翠凤还是转款了。其实该500元系每户水电表费用，叶翠凤于2018年11月装修三个店面时就缴交了1500元给物业公司。综上，叶翠凤认为免租期是与悦城公司协商的结果。叶翠凤与江双贵、周祖凤签订的合同已于2021年2月起解除，叶翠凤没有拖欠合同解除前的租金、水电费、物业费等，且亦未要求江双贵、周祖凤退还履约保证金4447.2元，故叶翠凤不应再承担任何费用。请求驳回江双贵、周祖凤的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，坐落于建瓯市××号店面系建瓯发云房地产有限公司（以下简称发云公司）所开发的房产。2018年7月28日，以云发公司为出租方（甲方），叶翠凤为乙方，签订了《租赁合同》。约定甲方将上述商铺出租给乙方，商铺交付日为2018年9月1日（具体以甲方或物业管理公司通知为准），租期4年，乙方应向甲方缴纳租赁保证金4447.2元。合同签订后，叶翠凤缴交了租赁保证金4447.2元。2018年11月1日，发云公司将该商铺交给叶翠凤装修使用。2019年5月23日，江双贵、周祖凤与发云公司签订了案涉商铺的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的交房期限为2019年8月22日前。2019年6月19日发云公司通知江双贵、周祖凤收房。2019年11月4日，江双贵、周祖凤与发云公司办理了案涉商铺的交房手续，并向怡家园（厦门）物业管理有限公司建瓯分公司缴交水电周转金500元。11日，江双贵、周祖凤办理了不动产权证书。江双贵、周祖凤（甲方）购买案涉商铺后，与叶翠凤（乙方）签订了《租赁合同》，但落款日期倒签为2019年1月1日。该合同约定，租赁期限自2019年1月1日至2022年8月31日，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为0，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为2223.6元,2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为2779.5元，2022年1月1日至2022年8月31日的月租金为3335.4元。租金3个月为一个支付周期，之后每月提前5天支付下一支付周期的租金。无故拖延租金超过7个工作日的，甲方有权单方面终止合同，并没收履约保证金。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方缴纳履约保证金4447.2元。合同第七条第二项约定：根据本合同的约定及时向甲方缴纳租金，按时缴纳物业管理费及自用水费、电费、燃气费。第五项约定：未经甲方同意，乙方不得单方面提前解除合同。若乙方违反上述各项承诺，由乙方承担全部法律责任。如因此给甲方造成经济损失，由乙方承担全部赔偿责任。如因此导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同，并没收履约保证金。第十条约定：本合同其他部分对违约责任及违约金标准有约定的，依照其约定。其他部分没有约定的，适用本条以下约定。合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过60日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。本款约定的违约金计算标准为能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算，不能确定违约金额的，每逾期一日，按月租金（免租期间按首期保底租金计）的万分之五计算。合同尚约定其他事项。合同签订后，发云公司于2020年1月间将履约保证金4447.2元转交给江双贵、周祖凤。叶翠凤依约缴纳了2020年间的租金。2021年1月份，叶翠凤向江双贵、周祖凤提出减免租金，但协商未果，叶翠凤即告知江双贵、周祖凤自2021年2月起不再承租，并缴交了当月的租金。此后，双方一直沟通无果。2021年3月份，叶翠凤应江双贵、周祖凤要求向其支付了水电周转金500元。2021年3月12日，江双贵、周祖凤还向叶翠凤出具了催告函。2021年4月6日，叶翠凤向江双贵、周祖凤移交了案涉店铺的钥匙。2021年4月11日，江双贵、周祖凤缴交了案涉店铺2021年第一季度的物业费、水电公摊费合计387.4元。上述事实有江双贵、周祖凤提交的租赁合同、不动产权证书、转款单、微信聊天记录、催告函、邮递单、缴费发票、交接单，本院依职权从怡家园（厦门）物业管理有限公司建瓯分公司调取的交铺通知书、承诺书、商品房买卖合同重要信息确认表、交房通知书、交接通知书、贵宾资料签收卡、消费单，从悦城公司调取的租赁合同，从建瓯市不动产登记中心调取的商品房买卖合同，及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，叶翠凤向江双贵、周祖凤签订租赁合同，虽合同落款时间存在争议，但合同整体上并不违反法律禁止性规定，合同整体有效。本案双方争议的主要焦点为：1、租赁合同的实际解除日期；2、叶翠凤是否存在拖欠租金及水电、物业费的事实；3、江双贵、周祖凤主张叶翠凤赔偿2019年1月1日至2019年12月31日的租金损失26683.2元能否成立。本院分析认为：对于争议焦点1，合同约定的租赁期限至2022年8月31日，即便叶翠凤告知江双贵、周祖凤自2021年2月起不再承租案涉店铺，因双方未达成一致意见，且叶翠凤不享有单方解除权。故叶翠凤主张合同自2021年2月起解除不能成立，本院不予采纳。由于叶翠凤拖欠租金，该行为构成违约。故江双贵、周祖凤有权依照租赁合同约定享有合同解除权。江双贵、周祖凤催讨租金未果后，向叶翠凤发出书面的催告函，双方最终于2021年4月6日交接案涉店铺的钥匙，故应当认定当日为合同解除日。对于争议焦点2，前述本院认定合同解除日为2021年4月6日。因叶翠凤仅支付至2021年1月的租金，故尚欠2021年2月起至2021年4月6日的租金2779.5元×2+2779.5÷30×6=6114.9元。根据租赁合同的约定，叶翠凤还应承担租赁期间的物业费、水电公摊费。叶翠凤主张其已缴交2021年第一季度的物业费、水电公摊费用因无证据支持，本院不予采信。现江双贵、周祖凤缴交了案涉店铺2021年第一季度的物业费、水电公摊费合计387.4元，该款应由叶翠凤承担。对于争议的焦点3，因江双贵、周祖凤与发云公司签订商品房买卖合同日期为2019年5月23日，现有证据证明江双贵、周祖凤实际收房日为2019年11月4日，故此前案涉店面的业主仍为发云公司。江双贵、周祖凤主张其实际收房日前存在租金损失的理由不能成立。同时，因叶翠凤的违约行为导致租赁合同解除，根据租赁合同的约定，叶翠凤所缴交的履约保证金4447.2元不应返还，即叶翠凤已以无权返还履约保证金的方式承担了违约责任。因此，江双贵、周祖凤主张叶翠凤赔偿2019年1月1日至2019年12月31日的租金损失26683.2元理由不足，本院不予支持。综上，江双贵、周祖凤与叶翠凤的《租赁合同》于2021年4月6日解除。叶翠凤对所欠2021年2月起至2021年4月6日的租金6114.9元，应当支付。因2021年2-3月份的租金5559元依合同约定本应于2020年12月25日前缴交，2021年4月1日至6日的租金555.9元依合同约定本应于2021年3月25日前缴交，故叶翠凤对所欠租金还应从应缴的次日起承担逾期付款利息损失。又合同约定的日万之五标准超过一年期贷款市场报价利率的四倍，故应调整为一年期贷款市场报价利率的四倍。对于江双贵、周祖凤所支付的2021年第一季度的物业费、水电公摊费合计387.4元，叶翠凤亦应承担。至于叶翠凤于2021年3月份向江双贵、周祖凤支付了水电周转金500元，因叶翠凤对此未提出抵销的主张或提起反诉，故对该款项本院不予涉及。江双贵、周祖凤主张叶翠凤支付免租期的租金损失26683.2元理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（二）项、第（三）项，第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、江双贵、周祖凤与叶翠凤签订的《租赁合同》于2021年4月6日解除；二、叶翠凤应于本判决生效之日向江双贵、周祖凤支付租金6114.9元，并按一年期贷款市场报价利率的四倍承担此款至款项付清日止的逾期付款利息（其中5559元自2020年12月26日起算，555.9元自2021年3月26日起算）；三、叶翠凤应于本判决生效之日向江双贵、周祖凤支付物业费、水电公摊费计387.4元；四、驳回江双贵、周祖凤的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用638元，减半收取为319元，由江双贵、周祖凤负担254元（已预交），叶翠凤负担65元，应于本判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  潘圣涛二〇二一年六月二十一日书记员  黄慧卿附：本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。