山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0687民初1651号原告：中国农业银行股份有限公司海阳市支行，住所地山东省海阳市龙山街91号。负责人：孙卫华，行长。委托诉讼代理人：孙永辉，该行工作人员。被告：程焕龙，男，1984年9月20日出生，汉族，住山东省沂水县。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市徐家店国际商城。原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行（以下简称：农行海阳支行）与被告程焕龙、山东鑫沃房地产开发有限公司（以下简称“鑫沃房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行海阳支行的委托诉讼代理人孙永辉到庭参加诉讼，被告程焕龙、鑫沃房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告程焕龙偿还借款本金95945.95元、利息9397.18元，本息合计105343.13元（其中，房贷本金36467.89元，利息2289.38元，本息合计计38757.27元；自助小额贷款本金59478.06元，利息7107.80元，本息合计66585.86元），利息计算至2020年11月10日，案件执结前仍按照合同约定利率计息；2.依法解除原告与被告程焕龙签订的个人购房担保借款合同、个人自助小额借款合同；3.请求在第一项诉讼请求范围内对被告程焕龙提供的位于海阳市徐家店国际商城楼盘Ｂ区房屋折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；4.鑫沃房产公司对原告请求第1、3项范围内的借款承担连带保证责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼中，原告放弃要求解除合同以及律师费的诉讼请求。事实与理由：2012年1月6日，原告与被告程焕龙签订个人购房担保借款合同，程焕龙贷款125000元，借款期限为120个月，并以其购买的位于海阳市徐家店国际商城楼盘Ｂ区房屋抵押担保，鑫沃房产公司为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告向被告程焕龙指定的鑫沃房产公司在农行开设的账号发放贷款。贷款发放后，截止2019年10月16日，程焕龙偿还了房贷本金88532.11元、利息43465.92元，本息合计131998.03元；截止2020年11月10日，尚欠借款本金36467.89元，利息2289.38元，本息合计38757.27元，之后其未再还款。2018年6月26日，程焕龙向我行申请小额自助借款，我行授予其额度59500元，程焕龙于当日支取，期限一年，之后其只偿还利息1400.42元，截止2020年11月10日，尚欠本金59478.06元，利息7107.8元，本息合计66585.86元。依据法律规定和合同约定，诉至法院。被告程焕龙、鑫沃房产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月11日，程焕龙向农行海阳支行出具同意抵押承诺书，承诺书载明，其同意将涉案房屋作为抵押物为其购买房屋申请贷款所产生的债务提供担保，具体担保义务与责任以农行海阳支行与其签订的借款合同中有关约定为准。同时，程焕龙出具授权委托书，授权农行海阳支行代领房产证书，办理抵押预登记手续及正式抵押手续等。上述抵押承诺书、授权委托书均有程焕龙签字捺印。2012年1月5日，程焕龙作为借款人和抵押人，农行海阳支行作为贷款人，鑫沃房产公司作为保证人签订个人购房担保借款合同。合同约定，借款金额为125000元，借款期限自2012年1月6日到2022年1月5日，计120个月；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，个人借款凭证载明，借款执行利率为7.75%，逾期利率上浮百分之五十；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，每月20日为还款日。合同第二十九条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入鑫沃房产公司账户；第三十一条约定，本合同担保方式为阶段性保证＋抵押，由鑫沃房产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；第三十二条约定，借款人以位于海阳市徐家店国际商城楼盘Ｂ区作为抵押；合同第十二条违约责任部分约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。该合同加盖农行海阳支行、鑫沃房产公司公章，并有程焕龙签字捺印。该合同签订后，农行海阳支行于2012年1月6日根据程焕龙授权将贷款125000元发放至鑫沃房产公司在农行开设的账户中，依约履行了出借义务。截止2019年10月16日，程焕龙偿还本金88532.11元、利息43465.92元，本息合计131998.03元；截止2020年11月10日，尚欠借款本金36467.89元，利息2289.38元，本息合计38757.27元，之后其未再还款。另查明，涉案房屋于2012年办理抵押权预告登记，至今并未办理建筑物所有权首次登记，未办理产权登记及抵押权登记手续。2018年9月26日，程焕龙与农行海阳支行签订小额个人自助小额借款合同。该合同第一条借款部分约定，自2018年9月26日起至2019年9月25日（额度有效期）止，借款人可以在59500元的借款本金额度内向农行海阳支行申请借款，借款额度不可循环使用......在上述期间内发生的业务，单笔借款最长期限为12月；借款用途为房屋装修；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮28%。合同第三条借款提取部分约定，借款提取方式为借款人自主支付方式，借款人应保留用途证明材料，按贷款人的要求告知借款资金支付情况，并按照贷款人的要求提供借款......合同第八条违约责任部分约定，借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息......借款人未按约定按期足额偿还本合同项下或其他与贷款人发生的债务，贷款人有权要求借款人在限定时限内追加担保、落实贷款人认可的其他保全措施，有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。同时约定，借款人申请个人自助小额贷款时关联本人个人住房贷款的，在本合同项下的贷款未结清之前，无论借款人的个人住房贷款是否到期，贷款人有权不办理个人住房贷款提前还款、清户、撤押等手续。借款人提前归还住房贷款前，须结清该笔“个人自助小额贷款”。程焕龙系通过网络自助方式与农行海阳支行签订该小额借款合同。该合同签订后，农行海阳支行依约授信给予其59500元的借款额度，程焕龙于2018年9月26日支取59500元。截止2019年10月6日，程焕龙只偿还利息1400.42元。截止2020年11月10日，尚欠本金59478.06元，利息7107.8元，本息合计66585.86元。经审查，本院对农行海阳支行提交的证据予以采信，并在卷佐证。本院认为，农行海阳支行与程焕龙、鑫沃房产公司签订的个人购房担保借款合同以及农行海阳支行与程焕龙签订的个人自助小额借款合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。关于个人购房借款担保合同。农行海阳支行依约发放借款，李立松未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。农行海阳支行要求提前收回已发放借款，要求程焕龙偿还剩余房贷本金36467.89元，利息2289.38元，本息合计计38757.27元，自2020年11月11日到案件执结束之日起仍按照合同约定利率计息，符合合同约定，本院予以支持。关于农行海阳支行对于涉案房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，农行海阳支行不享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形。但是，经本院依法查明，涉案房屋并未办理建筑物所有权首次登记，故不满足享有优先受偿权的条件，对于农行海阳支行的该项请求，本院不予支持。关于鑫沃房产公司是否承担保证责任。购房借款合同约定鑫沃房产公司承担阶段性连带责任保证，保证期间为自借款发放之日到借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。现贷款合同贷款所购房屋未办理抵押登记手续，根据贷款合同的约定，鑫沃房产公司仍需承担连带责任保证，故农行海阳支行主张鑫沃房产公司对程焕龙欠付的房贷本息承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于小额自助借款合同。农行海阳支行依约给予程焕龙借款额度，程焕龙支取借款后未如期还款，构成违约，农行海阳支行要求其偿还借款本金59478.06元，利息7107.8元，本息合计66585.86元，自2020年11月11日到案件执结之日止仍按照合同约定利率计息，符合合同约定，本院予以支持。被告程焕龙、鑫沃房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程焕龙本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行房屋借款本金36467.89元，利息2289.38元，本息合计38757.27元（利息计算至2020年11月10日），自2020年11月11日至贷款还清之日仍按照原合同约定利率计息；二、被告程焕龙本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行小额自助借款本金59478.06元，利息7107.8元，本息合计66585.86元（利息计算至2020年11月10日），自2020年11月11日至借款还清之日仍按照原合同约定利率计息；三、被告山东鑫沃房地产开发有限公司对第一项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2407元，被告程焕龙、山东鑫沃房地产开发有限公司负担886元，被告程焕龙负担1521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 长  丁光勇人民陪审员  王昭欣人民陪审员  高平亭二〇二一年六月二十四日法官 助理  刘玉翠书 记 员  宋 丹