湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初921号 原告：陶昌叶，男，1974年10月4日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。 原告：钟姣娣，女，1980年1月9日出生，苗族，武冈市人，住武冈市。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地：永州市冷水滩区翠竹路19号，统一社会信用代码：91431100554935190R。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，住武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告陶昌叶、钟姣娣与被告永州市恒润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶昌叶、钟姣娣的特别授权委托诉讼代理人李朝跃、被告永州市恒润房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶昌叶、钟姣娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年2月23日）止共419日逾期交房违约金人民币24200.43元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月24日，原告与被告永州市恒润房地产开发有限公司签订《武冈市商品房买卖合同》，合同约定：原告以288788元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢X单元XXXX号房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。 合同签订后，原告已支付首付款168788元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将120000元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告处工作人员于2018年2月23日通知原告办理交房、入住手续，但小区相应配套设施并未完善，房屋也不符合宣传视频封闭式管理的要求。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张支付违约金未果，特诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告永州市恒润房地产开发有限公司辩称：1、违约金的计算时间：起始时间应为2016年12月31日，截止时间应为2017年7月31日，但应减免3个月的27个内铺的施工期间；2、答辩人的违约交房截止时间应以城市公馆整个楼盘的交房开始时间2017年7月31日为依据；3、违约金标准按潘跃明案判决应为日万分之一，参照执行和解时的计算标准应为日万分之0.5为宜；4、没有办理验收合格手续是政府行为造成的，原告不能以房屋没有验收合格为由追究答辩人的违约责任；5、答辩人已交付给原告的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求，不存在答辩人的房屋不符合封闭式条件的事实。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；其他原、被告提交的证据与本院查清的事实一致的，本院予以认定，不一致的本院不予认定。 根据采信的证据，结合庭审，本院查明如下法律事实： 被告永州市恒润房地产开发有限公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第XXXX号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2015年11月24日，原告与被告永州市恒润房地产开发有限公司签订《武冈市商品房买卖合同》，原告以288788元的价格购买了被告开发的恒润城市公馆第1栋X单元XXXX号房屋，合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”，第十一条约定：“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订前原告于2014年1月4日支付了房款167340元，合同签订当天，原告支付了房款1448元，原告共支付首付款168788元，剩余房款120000元在银行办理了按揭贷款手续，原告已按照合同履行全部付款义务。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成。因故该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，被告于2017年7月张贴公告并开始电话通知业主交房，但购房业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房，大部分业主于2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。2018年2月23日，本案原告陶昌叶、钟姣娣与永州市恒润房地产开发有限公司办理了房屋交接手续。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘跃明于2019年8月向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，后由邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，判决确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一。 本院认为：原、被告双方签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，未违反相关法律、法规的强制性规定，合同成立且生效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告作为买受人，已履行了合同约定的付款义务；被告作为出卖人，应当在约定的期限内向原告交付符合质量要求的商品房。被告的案涉工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，未能通过政府相关职能部门的竣工验收，至2018年2月23日，被告方才将标的物交付给原告，被告延期交房的事实客观存在，故被告应承担延期交房的违约责任。本案双方当事人争执的焦点是违约交房的截止时间及违约金的计算标准。原告在涉案房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2018年2月23日接收了房屋，根据商品房买卖的交付习惯，原告自愿接收房屋系其对自身权利的处分，应视为永州市恒润房地产开发有限公司向其交付了房屋，因此应将原告2018年2月23日实际接收房屋的时间认定为逾期交房违约金计算的截止时间；考虑被告封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，原告亦从该行为获得实际便利的因素，从本案的实际出发适当减免被告封闭施工期间即三个月的违约责任。对于违约金的计算标准问题，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，但原告并未提供证据证明被告永州市恒润房地产开发有限公司逾期交房给其造成的实际损失，根据被告永州市恒润房地产开发有限公司逾期交房的主观过错程度，按照公平原则，将逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一为宜。因此被告在本案中应承担的逾期交房违约金为9501元[329天（419天－90天）×288788元×0.0001]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告陶昌叶、钟姣娣赔偿逾期交房的违约金9501元； 二、驳回原告陶昌叶、钟姣娣的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费410元，因适用简易程序减半收取205元，由原告陶昌叶、钟姣娣承担125元，被告永州市恒润房地产开发有限公司承担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘小燕 二〇二一年六月十五日 法官助理杨桂花 代理书记员  许 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。