福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民初1758号原告：林庆楠，男，1961年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：潘镇，福建宇迈律师事务所律师。被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。法定代表人：胡永旭，总经理。委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地思明区湖滨中路160号茗芳大厦一层、夹层、二层、三层、五层、六层、七层。负责人：谢博武，行长。委托诉讼代理人：陈聘燕，北京德恒(厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曼琪，北京德恒(厦门）律师事务所实习律师。原告林庆楠与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称“光大银行厦门分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林庆楠委托诉讼代理人潘镇，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星、光大银行厦门分行委托诉讼代理人陈聘燕、陈曼琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林庆楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的编号为05002507的《商品房买卖合同（预售）》;2.判令被告立即向原告返还己经支付的首付款1060994元（含50000元定金），并向原告赔偿以第一笔首付款910994元为本金，从2016年10月10日起计算的利息、以第二笔首付款150000元为本金，从2016年11月8日起计算的利息（至被告实际支付日止按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心五年期贷款市场报价利率分段计算，暂计至起诉日为216341.32元）；3.判令被告向原告返还自2017年1月20日起至被告实际履行之日止原告已向第三人支付的贷款本金（贷款本金以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准），并向原告赔偿每期本金的利息（从每期本金支付日起至被告实际支付日止，以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单载明的各期本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心五年期贷款市场报价利率分段计算，暂计至2021年1月31日为41732.83元）；4.判令被告向原告返还自2017年1月20日起至被告实际履行之日止原告己向第三人支付的贷款利息（贷款利息以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准），并赔偿原告每期支付的贷款利息的利息（从每期利息支付日起至被告实际支付日止，以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单载明的各期利息为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心五年期贷款市场报价利率分段计算，暂计至2021年1月31日为33098.71元）；5.判令被告立即向第三人偿还原告就合同编号为EBXM16ZF1313《个人贷款合同》项下剩余的全部贷款本息及提前还贷违约金（以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令被告向原告赔偿违约金30109.94元；7.判令被告在向原告清偿完款项后配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续及撤销预告登记手续；8.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年11月11日，原、被告订立了合同号为05002507的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买址于厦门市集美区新城片区博知路遇文竹路交叉口东北侧的由被告开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-2＃楼7层703室。该合同中约定首付1060994元，余款1950000元向银行申请贷款支付；约定2018年12月31日前交房；如逾期交房的，买受人有权解除合同。出卖人应在收到解除通知之日起IS日内退还全部已付房款，并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1.0％向买受人支付违约金。2016年10月10日原告方将包括50000元定金在内的首付款共计910994元支付到位，后被告告知因原告年龄偏大，银行要求提高首付比例，故于2016年11月28日原告方再支付了150000元首付款，原告方支付的首付款总额为1060994元，原被告双方于2016年11月11日签订购房合同。余款被告系向第三人申请商业贷款并获批准，原告与被告及第三人于2016年11月28日签订编号为EBXM162F1313《个人贷款合同》，约定由原告向第三借款1950000元用于购买案涉房屋，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%（下）浮7％执行，首期执行贷款年利率为4.557%，借款期限自2016年11月28日至2030年11月28日止。自2017年1月20日起每月支付贷款本息，至今原告每月仍在还贷。被告自约定的交房之日起逾期超过180日无法向原告履行交房义务，被告的行为己构成严重违约，原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的明确约定解除该合同，被告必须向原告退款并支付利息、向第三人偿还剩余的贷款及提前还款违约金（以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）、并承担相应的违约及配合办理责任。现原告为维护合法权利，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之明确约定以及相关的法律规定，特向贵院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。望判如所请！恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此林庆楠与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款，以及《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与林庆楠签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中林庆楠与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、林庆楠行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与林庆楠之间的合同。根据《商品房买卖合同》第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，林庆楠应当从2019年6月30日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月30日前行使，若林庆楠未在30天内行使该权利的，视为林庆楠自愿放弃该合同解除权。三、案涉商品房于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，且林庆楠已经于2020年8月18日收到恒大置业公司寄送的《交楼通知书》。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。林庆楠已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回林庆楠的诉讼请求。光大银行厦门分行辩称：请法院依法裁决，但不能免除林庆楠的贷款义务及恒大置业公司的贷款义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月11日，林庆楠（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05002507），约定林庆楠购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-2#楼7层703室，房屋总价款3010994元；林庆楠应当于2016年10月10日前支付首期房价款1060994元，占全部房价款35.24%，余款1950000元申请贷款支付。恒大置业公司应当于2018年12月31日前向林庆楠交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向林庆楠支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，林庆楠有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还林庆楠已付全部房款（含已付贷款部分），并自林庆楠付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向林庆楠支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》补充协议注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。补充协议中第十条其他约定中载明根据合同约定或法律规定林庆楠可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。另查明，林庆楠已按合同约定向恒大置业公司支付了首期房价款1060994元，余款1950000元林庆楠向光大银行厦门分行贷款支付，林庆楠共计向恒大置业公司支付购房款3010994元。案涉商品房已于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明材料，林庆楠于2020年8月18日收到恒大置业公司寄出的《交楼通知书》，截至庭审之日，恒大置业公司尚未向林庆楠交付案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为林庆楠是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》？林庆楠第2-7条诉讼请求是否有事实和法律依据？林庆楠主张依据商品房买卖合同约定逾期超过180日后林庆楠有权解除合同，林庆楠已按照商品房买卖合同履行义务，合同已实际履行，但恒大置业公司逾期一年多才交房，并且超过正常合理期限，因此林庆楠要求解除合同并要求相应的违约金合理合法。恒大置业公司抗辩因林庆楠怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后应在30天内行使解除权，林庆楠行使解除权已经超过除斥期间，且案涉商品房于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，林庆楠也于2020年8月18日收到恒大置业公司寄出的《交楼通知书》。本院认为，商品房买卖合同补充协议抬头部分明确标明:（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。补充协议明确约定根据合同约定或法律规定林庆楠可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权，林庆楠关于补充协议的条款系无效的格式条款的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应当在2018年12月31日前交付讼争商品房，林庆楠通过向法院起诉向恒大置业公司通知解除原被告双方商品房买卖合同已经超过双方约定的解除权除斥期间，故林庆楠无权依据商品房买卖合同约定行使解除权。综上，林庆楠主张解除林庆楠与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05002507），没有事实与法律依据，本院不予支持。其他诉讼请求亦没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第四款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林庆楠的全部诉讼请求。案件受理费30887.9元，减半收取15443元，由原告林庆楠负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 詹锦林二〇二一年六月九日法官助理 钟萍萍书 记 员 柯跃萍附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。