北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18303号原告（反诉被告）：刘荣增，男，1944年10月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）：马玉芹，女，1945年2月3日出生，汉族，住北京市通州区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：刘海燕（刘荣增与马玉芹之女），住北京市通州区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：付长安，北京市泽观律师事务所律师。被告（反诉原告）：高佳喜，男，1983年7月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王民生，唐山市路南区友谊法律服务所法律服务工作者。第三人：刘海龙，男，1970年12月18日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹与被告（反诉原告）高佳喜、第三人刘海龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹的委托诉讼代理人刘海燕与付长安、被告（反诉原告）高佳喜及其委托诉讼代理人王民生、第三人刘海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘荣增向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原被告于2018年4月27日签订的《鱼池租赁合同》已于2020年5月4日解除；2.请求法院判令被告支付拖欠的租金2876.7元（2020年4月28日至2020年5月4日）；3.请求法院判令被告支付鱼池占用费（自2020年5月4日起至被告实际腾退之日止）；4.请求法院判决被告于本案判决生效之日起10日内将鱼池恢复原状，如逾期恢复原状则判令被告支付鱼池垃圾清理费30万元；5.请求法院判令被告立即搬离涉案鱼池；6.请求判令本案的诉讼费、律师费均由被告承担。事实与理由：我方系北京市通州区于家务乡前伏村村民。2003年就涉案鱼池，我方与前伏村村委会签订了《承包鱼池合同书》，约定涉案鱼池由我方自筹资金、按规划将废河流逐一成池，用于渔业养殖，全权经营、自负盈亏。合同签订后，我方按照合同约定履行了自己的义务，将涉案鱼池用于养鱼。2018年4月27日，被告向我方提出希望承包涉案鱼池用于养殖，原告在征得村委会同意后，与被告签订了《鱼池租赁合同》约定：一、原告将位于北京市通州区于家务乡前伏村村西北口处承包的鱼池65亩，租给被告；二、土地用途为养殖，被告不得更改土地用于，不得破坏周边土堤，不准卖土卖沙，不能以任何形式向鱼池内填倒垃圾、渣土。三、鱼池承包期限为10年，自2018年4月27日至2028年4月26日，每年租金15万元，于每年4月27日向我方支付为期一年的鱼池租金（支付鱼池租金可宽限五日），如被告未在宽限期内支付租金，原告有权收回鱼池使用权，合同自行解除。并约定如被告违约应给原告51万元赔偿，如损失超过51万元，则支付造成实际损失金额三倍的赔偿，原告有权对土地用途进行监督等权利。合同签订后双方按照合同约定履行了相应义务。2018年5月左右，原告发现被告有向鱼池倾倒垃圾行为，当时原告就明确要求被告终止该行为，并将垃圾清理，被告也同意不再倾倒，期间双方就垃圾清理及相关清理费用进行多次协商，但始终没有达成一致意见。2020年4月28日为被告支付租金日期，但至金额宽限期满被告仍未依约支付租金，为此原告于2020年5月初向其发出解除合同通知，被告接到通知后表示不支付房租，并继续霸占涉案鱼池且继续向涉案鱼池倾倒建筑垃圾，原告多次阻止但被告不但不听反而阻止原告进入鱼池，至原告起诉时，鱼池已经被被告用建筑垃圾基本填平，原告粗略估计清理鱼池垃圾至少需要100多万元。原告拖欠被告租金行为及改变鱼池用途已严重违反合同约定，侵害了原告权益，为了尽快恢复鱼池养殖用途，维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。高佳喜辩称，对于解除合同不认可，我方已经交了50万元定金。第二次交了100万元，新的合同被对方拿走才导致本次诉讼。不认可原告的诉讼请求。对于租金不认可，我方已经交了50万元的定金，新的合同已经产生。对于占用费不认可，对于51万元赔偿不认可，对于恢复原状不认可，对于搬离鱼池不认可，对于律师费不认可，理由为律师费在合同中未约定，我方已经向法庭提交证人出庭申请书证明新的合同已经订立，双方应该按照新的合同履行。对方涨价，对方存在过错，系违约。涉案场地中的垃圾形成是在我方交了50万元之后，对方同意我方填埋的，损失不应该我方承担。第三人针对本诉述称，我不发表意见。高佳喜向本院提出反诉请求：1.要求二原告及刘海龙返还50万元并承担违约金100万元。2.被反诉人承担本案的反诉费用。事实与理由：2018年4月27日，刘荣增、马玉芹与其子刘海龙将共同经营71.86亩面积上的七个鱼坑，具体鱼坑归属不明确承租给我方。合同订立后，我方按照对方指定，将年租金17万元交付给对方及刘海龙。我方接收鱼坑后，发现鱼坑不具备养鱼条件，需经整修后，方能使用。为此，我方投资、招收工人、备料，开始对鱼坑进行整修。刘荣增隐瞒了其与胞弟刘云增对涉案鱼坑承包权归属有争议的事实，造成我方接收鱼坑后，长期受到刘云增各种手段的干扰和组织。针对刘云增的阻止行为和鱼坑不能养殖的现状，我方多次提出解除承租合同，退还租金的提议，对方予以拒绝。2018年5月底6月初，三人主动找到我方提出，将2033年前的承包权一次性卖给我方，变鱼坑为种植。经过多次协商，双方确定出卖款为300万元，首付定金50万元，余款陆续付清的口头约定，正式合同后订。至此，我方按照对方指定向第三人提供的银行卡转款50万元，有银行转款凭据为证。之后，我方为种植树木开始向其中一个鱼坑回填建筑废料。因刘云增的干预升级，回填月余终止。回填时双方的共同意愿，我方不存在违约。我方承租被阻止至今。2019年4月27日，刘荣增以家庭困难为由，向我方支取2019年至2020年的17万元租金后，提出买断承租金50万元已收，承租买断权应继续的要求。经2019年11月的再次协商，约定新合同订立时间在2020年初，在已付50万元订金基础上，扣除已付租金17万元（折算20万元）后，一次性付清230万元。此总额280万元的款项针对物为71.86亩的7个鱼坑。对方及第三人要求新合同的订立在村委会及村书记的主持下进行。2020年1月14日，双方在新合同订立后，按村书记提出的要求，马玉芹、刘海龙在村办公室看守合同，高佳喜与刘荣增及其女刘海燕同去银行转款后再回办公室拿合同，双方分头行动。我方在转款100万元后，对方突然撤离，马玉芹和刘海龙也不在办公室，同时合同被带走了。对以上事实，刘荣增认可，同时其表明，鱼坑卖便宜了，要买需350万元至500万元，认可合同可以给，不认可就免谈。合同的订立和转款事实，有在场村书记王玉明的书证。对此，我方向本庭提出证人出庭或者查明事实的申请。对方违背事实和证据，拒不履行新合同，又恶意起诉要求与我解除鱼坑承租合同，并提出其他诉讼请求，我方不能同意，为了我实际付出购买承包权50万元的合法权益，我提出反诉。我方认为，2020年1月14日新订立的合同是在原鱼坑承包合同基础上产生的，具有紧密的关联。刘荣增、马玉芹及刘海龙掌控合同拒不交出，但我方有银行转账证明、王玉明订立新合同后被人拿走和转款证明。同时，刘海龙认可收到50万元，表明双方交易事实的存在，对方隐瞒收取我方买断承包费的事实，表明了无偿占有的主观故意，是对我方合法权益的侵犯，应返还50万元。刘荣增、马玉芹对高佳喜的反诉辩称，不同意对方的诉讼请求，因诉讼请求与本案无关。高佳喜同刘海龙之间存在其他的法律关系，我方从来没有收到过该笔50万元。高佳喜系向刘海龙支付，不是向我方支付的。刘海龙针对反诉述称，我不同意返还50万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，刘荣增、马玉芹（作为甲方、出租方）与高佳喜、李胜龙（作为乙方、承租方）签订《鱼池租赁合同》，合同第一条约定甲方自愿将所有承包鱼池65亩租给乙方。合同第二条约定，土地用途为养殖，不得更改土地用途，不得破坏四周边界土堤，不准卖土卖沙，不得以任何形式向鱼池内填倒垃圾、渣土。合同约定鱼池承包期为10年，自2018年4月27日至2020年4月26日，每年租金15万元整，乙方每年4月27日向甲方支付为期一年的鱼池租金（支付鱼池租金可宽限五日），如乙方未在宽限期内支付租金，甲方有权收回鱼池使用权，合同自行解除。甲方不以任何理由拒收租金。合同一经签订，立即生效，即具有法律效力。在承包期内，合同可由双方协商解除。单方解除合同即为违约，若甲方违约，甲方给予乙方在鱼池内投资金额三倍的赔偿；若乙方违约，乙方给予甲方51万元整的赔偿；如乙方违约给甲方造成的实际损失超过51万元，乙方应该按给甲方造成实际损失金额的三倍金额进行赔偿。甲方有权对土地用途进行监督，乙方应按本合同内土地用途和约定使用土地，在承租期内，乙方无权转租鱼池给第三方，如乙方违约，乙方给予甲方51万元整的赔偿，合同解除。合同还约定了其他事项。经查，涉案鱼池系刘荣增与马玉芹从北京市通州区于家务乡前伏村村委会承包而来，刘荣增、马玉芹与村委会签订有《承包鱼池合同书》。刘荣增、马玉芹与高佳喜、李胜龙签订合同后，即将涉案鱼池移交给高佳喜。2018年7月31日，高佳喜与李胜龙签订《解除合同协议》，约定二人共同签署的土地租赁合同由高佳喜一人履行。高佳喜占有涉案鱼池后并未开展鱼类养殖行为，现涉案鱼池处于荒废状态。经现场勘查，鱼池内填有若干建筑渣土，高佳喜认可系由其填埋。关于租金支付的情况，双方认可高佳喜支付涉案鱼池的租金至2020年4月27日，之后的租金再未支付。2018年6月17日，高佳喜向刘海龙转账50万元，但转账记录中未标明该笔款项的用途及目的。经查，刘荣增与马玉芹系夫妻关系，刘海龙系刘荣增与马玉芹之子。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。刘荣增、马玉芹与高佳喜、李胜龙签订的《鱼池租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自身的义务。因高佳喜、李胜龙签订《解除合同协议》将《鱼池租赁合同》的所有权利义务转移给高佳喜一人，对此本院予以认可。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《鱼池租赁合同》第二条约定，土地用途为养殖，不得更改土地用途，不得向鱼池内填倒垃圾、渣土。现查明，高佳喜在履行合同期间向涉案鱼池内填埋建筑渣土，更改了鱼池的用途，应属于违约行为，刘荣增、马玉芹因此为由要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。关于合同解除的时间，因刘荣增、马玉芹并未提交证据证明其向高佳喜主张解除合同，而直接向本院提起诉讼，故本院以高佳喜收取起诉状副本的时间（2020年9月16日）作为合同解除的时间，本院认定刘荣增、马玉芹与高佳喜签订的《鱼池租赁合同》于2020年9月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。因本院已认定《鱼池租赁合同》解除，故高佳喜应将涉案鱼池腾退给刘荣增、马玉芹，对于刘荣增、马玉芹要求高佳喜腾退的诉讼请求，本院予以支持。关于刘荣增、马玉芹诉请的占有使用费一项，因双方认可高佳喜仅支付租金至2020年4月27日，且涉案鱼池现由高佳喜实际占有，故高佳喜应向刘荣增、马玉芹支付自2020年4月28日起至实际腾退之日止的占有使用费用。刘荣增、马玉芹诉求按照《鱼池租赁合同》的租金标准支付，合法有据，本院予以认可。关于刘荣增、马玉芹诉求的51万元赔偿，经审理查明，该项赔偿系单方解除合同的违约条款，高佳喜的行为并不符合该项条款约定的事由，结合双方曾协商一次性购买承包权的事宜，本院认定高佳喜无需承担赔偿51万元的责任。关于刘荣增、马玉芹诉求的律师费，因此项费用无合同依据，对此本院不予支持。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。涉案鱼池因高佳喜填埋渣土的原因而导致鱼池损毁，无法继续开展渔业养殖活动，高佳喜理应在腾退鱼池时将涉案鱼池恢复原状，因刘荣增、马玉芹并未提出足够证据证明鱼池租赁交付之时的原始状态，故本院认定高佳喜恢复鱼池原状的行为应为将涉案鱼池内的渣土清理完毕。关于高佳喜诉请要求刘荣增、马玉芹、刘海龙返还50万元款项及100万元违约金的诉讼请求。从双方提交的证据来看，双方确系在履约过程中协商过一次性购买承包权的事项，故本院认定该50万元款项系当事人之间为购买涉案鱼池承包权而预付的款项，现双方就鱼池承包权转让问题无法达成一致，刘海龙理由将钱款返还给高佳喜。刘海龙提出该笔款项系购买涉案鱼池内原有养殖物等对价，但并未提交任何证据予以佐证，故本院对刘海龙的此项诉讼主张不予认可。因该50万元非系支付给刘荣增、马玉芹，故二人无需承担返还50万元款项的义务。关于高佳喜诉请的100万元违约金一项，因高佳喜未提交证据证明双方之间存在新的合同，亦无法提供违约金的合同依据，故本院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹与被告（反诉原告）高佳喜于2018年4月27日签订的《鱼池租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告（反诉原告）高佳喜支付原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹占有使用费（以15万元每年为标准，自2020年4月28日起至实际腾退之日止），于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）高佳喜将《鱼池租赁合同》中约定的租赁标的鱼池腾退给原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹，与本判决生效之日起7日内执行清；四、被告（反诉原告）高佳喜将《鱼池租赁合同》中约定的租赁标的鱼池恢复原状，于本判决生效之日起7日内执行清；五、第三人刘海龙返还被告（反诉原告）高佳喜款项50万元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）高佳喜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费11928元，由原告（反诉被告）刘荣增、原告（反诉被告）马玉芹负担11878元（已交纳）；被告（反诉原告）高佳喜负担50元，于本判决生效之日起7日内执行清。反诉费18300元，由被告（反诉原告）高佳喜负担9500元（已交纳），第三人刘海龙负担8800元，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二一年六月八日书记员 许松婷