湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终430号上诉人(原审被告)：张家界溪布老街文化旅游有限公司，住所地张家界市。法定代表人：陈祚文，该公司董事长。上诉人(原审被告)：张家界金瑞旅游发展有限公司，住所地湖南省。法定代表人：吴愈勇，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：肖旺，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷金凤，女，1983年5月29日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炜祥，湖南三湘律师事务所律师。上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司（以下简称张家界溪布街公司）、张家界金瑞旅游发展有限公司（以下简称张家界金瑞公司）因与被上诉人雷金凤租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院（2021）湘0811民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司、张家界金瑞旅游发展有限公司的共同委托诉讼代理人肖旺，被上诉人雷金凤的委托诉讼代理人饶路林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家界溪布老街文化旅游有限公司、张家界金瑞旅游发展有限公司共同上诉请求：1.撤销原审第一项判决，改判上诉人张家界溪布街公司支付被上诉人2019年10月22日前的商铺租金41605元；2.撤销原审第二项判决；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定《溪布街业主代表与张家界金瑞公司协商沟通会议纪要》（以下简称《会议纪要》）不对被上诉人产生法律效力，属于认定事实错误，进而导致原审判决错误。《会议纪要》有溪布街业主代表宋永正及其他9名业主代表共同签名确认，应对被上诉人产生法律效力，《会议纪要》中明确约定了《溪布街街区整体运营合作合同书》（以下简称《合作合同书》）自2019年10月22日终止履行，因此经营回报金也只能计算至2019年10月22日。其次被上诉人承认无授权的宋永正与两上诉人签订的《担保书》的效力，那么上诉人有理由相信宋永正与上诉人签订的《会议纪要》即是代表被上诉人签订，对被上诉人产生法律效力。再次因疫情影响导致上诉人经营困难，实际承租人无法按时向上诉人缴纳房屋租金，进一步导致上诉人无法按照《会议纪要》的约定向被上诉人支付剩余的经营回报金。最后《会议纪要》明确约定了违约金由双方另行协商处理，因此不应按照《合作合同书》的约定计算违约金。雷金凤辩称：1.一审认定事实清楚，应当维持；2.《会议纪要》没有得到被上诉人的授权或者追认，对被上诉人不产生法律效力；3.案涉合作合同应当继续履行。雷金凤向一审法院起诉请求：1.张家界溪布街公司向雷金凤支付租金91205元（租金暂计算至2020年12月22日止）以及资金占用费（资金占用费以91205元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年12月25日起计算至实际清偿之日止）；2.张家界溪布街公司向雷金凤支付违约金5870元；3.张家界金瑞公司对张家界溪布街公司上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由张家界溪布街公司、张家界金瑞公司承担。一审法院认定事实：雷金凤与刘朝兵系夫妻关系，二人系张家界金瑞公司开发的位于张家界市武陵源区吴家峪居委会溪布街商业街区XC-02栋108号商铺所有权人。2012年6月5日，张家界金瑞公司（乙方）与雷金凤、刘朝兵（甲方）签订《溪布街商铺运营协议书》，约定：1、甲方授权乙方按照溪布街的业态规划和需求代为招募商铺承租方，商铺租赁合同由甲方、承租方及必要的第三方共同签署；2、年度保底租金为：第一合同年度（2012年8月1日至2013年7月31日）8377元；第二合同年度（2013年8月1日至2014年7月31日）20943元；第三合同年度（2014年8月1日至2015年7月31日）33508元；3、甲方从承租方的营业额中进行提成，若提成少于保底租金，则由乙方补齐，若提成高于保底租金，则乙方从超出部分中收取20%管理费；4、本协议有效期从2012年8月1日起到2015年7月31日止，且甲乙双方完成相关费用清算后自动失效；5、合同还约定了其他内容。该合同第一合同年度保底租金至第三合同年度保底租金系按照房屋总价款2%、5%、8%逐步递增的比例进行计算，故雷金凤与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司双方简称该合同为“258合同”。2012年6月14日，雷金凤（甲方）、袁月秀（乙方）、张家界金城物业服务有限公司（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方位于溪布街项目XC-02栋一层108号商铺，租赁期三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；2、甲乙双方共同确认由丙方负责统一收银监督管理，甲方每月提取乙方一定比例的当月销售额（含税）作为租金，该比例第一合同年度为8%，第二合同年度为16%，第三合同年度为16%；3、甲方按照丙方要求在乙方的营业区域内安装监控管理系统，便于丙方对乙方的经营、收银进行监督管理，便于针对投诉进行甄别、便于防盗、防偷。丙方可以对监控管理设施先行安装并确保费用的公开、公正，该费用可直接从甲方的租赁提成里面扣除。合同签订后，承租方袁月秀分别于2014年4月18日、2014年5月26日、2014年7月10日、2014年8月7日向雷金凤支付了1167元、1746元、1055元、1060元，四笔款项共计5028元。同时，张家界金瑞公司在雷金凤的商铺安装了监控管理设备，雷金凤分担费用3775元。2014年，张家界溪布街公司（甲方）与雷金凤（乙方）、张家界金瑞公司（担保方）签订《合作合同书》，约定乙方将其拥有的溪布街XC-02栋108号商铺（实测面积30.33平方米、房屋总价款503138元）交给甲方统一经营，该合同中载明：1、合作期限14年9个月，自2015年11月8日起至2030年8月23日止；2、甲方按照约定向乙方支付回报金，具体为2015年11月8日至2020年8月22日，年回报金额为25157元；2020年8月23日至2025年8月22日，年回报金额为35220元。合同期内2015年11月8日至2016年8月22日第一年度回报金半年支付一次，从第二年即2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付；3、张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年11月8日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠，如甲方未按约定日期支付回报金，逾期15天甲方应承担违约责任，按每日支付当年年度回报金的千分之一金额，作为逾期违约金赔偿给乙方。如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金；5、自本合同签订之日起，甲乙双方必须严格履行本合同约定。如遇重大自然灾害、战争等不可抗力因素，造成景区无法正常运转的，经乙方同意后租期顺延。6、合同还约定了其他内容。合同签订后，雷金凤将该108号商铺交给张家界溪布街公司统一经营。该合同约定的年回报率系按照房屋总价款的5%、7%、9%逐步递增的比例进行计算，故雷金凤与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司双方简称该合同为“579合同”。2018年12月30日，宋永正代表雷金凤等溪布街157名业主（债权人），与张家界金瑞公司（保证人）、张家界溪布街公司（被保证人）签订《担保书》，双方在担保书中载明：1、保证人愿为以宋永正为代表的157位业主与被保证人之间的《合作合同书》提供担保，保证期限在原合同基础上延长两年，为2018年8月23日至2020年8月22日；2、担保范围：被保证人与债权人签订的《合作合同书》，以及担保期内，《合作合同书》约定的违约责任和乙方回报金按合同约定如期到账责任担保。张家界金瑞公司向雷金凤分别于2016年5月4日支付租金1795元、2018年1月26日支付租金15610元、2018年8月25日支付租金15610元，这三笔款项转账时均备注为：258租金；张家界金瑞公司向雷金凤分别于2017年2月13日支付租金12578元、2017年10月16日支付租金12578元，这两笔款项转账时仅备注：租金；张家界金瑞公司向雷金凤分别于2016年8月2日支付回报金6303元（备注579租金）、2018年11月4日支付回报金12578元（备注579租金）、2019年2月1日支付回报金8385元（备注579租金）、2020年1月18日支付回报金13812元（备注退铺30%）、2021年1月支付回报金6461元，共计支付租金为105710元。原告雷金凤就剩余租金多次向张家界溪布街公司催要未果，为维护自身合法权益，于2021年2月25日诉至法院。另查明，张家界溪布街公司租赁雷金凤所属商铺用于经营，受新冠肺炎疫情影响，因疫情管控措施，溪布街街区经营停顿数月之久。一审法院认为，雷金凤与张家界金瑞公司于2012年6月5日所签的《溪布街商铺运营协议书》，双方没有争议，且雷金凤未主张该事实，故一审法院对该份协议不作审查。雷金凤与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司于2014年所签订的《合作合同书》，名义上是运营合作合同，但因雷金凤将其所有的武陵源区溪布街商铺交付给张家界溪布街公司使用，只按期收取固定回报金，并不参与张家界溪布街公司一起经营，不承担经营风险，故该合同实为商铺租赁合同，“回报金”实质上为租金。合同内容系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人的争议焦点主要有：1.涉案合同是否已经解除以及张家界溪布街公司是否应支付2019年10月22日后的租金问题。2.雷金凤要求张家界溪布街公司支付租金84744元（租金暂计算至2020年12月22日止）的诉讼请求应否支持问题。3.雷金凤主张的违约金是否支持问题。4.雷金凤主张的资金占用费是否支持问题。5.雷金凤主张张家界金瑞公司承担连带责任是否支持问题。依照庭审查明的事实及相关法律规定，就当事人争议的焦点、雷金凤的诉讼请求及被告的辩论意见等问题，分别评判如下：一、关于涉案合同是否已经解除以及张家界溪布街公司是否应支付2019年10月22日后的租金问题。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出，2019年11月7日的《会议纪要》既有溪布街业主代表宋永正等人的签字，又有金瑞公司和司法局的代表签字，会议纪要对全体业主都具有法律约束力，纪要第三条明确载明“双方确认该合同已于2019年10月22日正式终止，此后不再计算经营回报金”等内容。认为案涉合同已于2019年10月22日终止，此后不再给雷金凤计算经营回报金。雷金凤提出自己并未在该会议纪要上签名确认，故该会议纪要对她没有约束力。经庭审查明，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司出示的该会议纪要中虽有9名业主代表签名，但并无雷金凤本人的签名，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司又提交不出雷金凤授权业主代表签名的相关委托手续及原告雷金凤追认会议纪要的证据材料，庭审中原告雷金凤对该会议纪要的内容表示不认可，因此，该会议纪要对雷金凤没有约束力。故张家界溪布街公司、张家界金瑞公司主张“案涉合同已于2019年10月22日终止，此后不再给雷金凤计算经营回报金”的辩解意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。张家界溪布街公司应依约向雷金凤支付2019年10月22日以后的租金。二、关于雷金凤要求张家界溪布街公司支付租金84744元（租金暂计算至2020年12月22日止）的诉讼请求应否支持问题。经庭审查明，根据合同约定，张家界金瑞公司应付“258”合同租金总额为62828元（8377元+20943元+33508元）。张家界溪布街公司应付“579”合同租金总额计算如下：2015年11月8日至2020年8月22日商铺的年回报金即年租金为25157元，折算月租金为2096.4元，自2015年11月8日至2020年8月22日张家界溪布街公司应支付的租金为：120543元（2096.4元/月×57.5个月）；2020年8月23日至2025年8月22日的年回报金即年租金为35220元，自2020年8月23日至2020年12月22日的租金为：11740元（35220元/年÷12个月×4个月）。张家界溪布街公司在2015年11月8日至2020年12月22日期间应支付的租金合计为：132283元（120543元+11740元）。“258”合同与“579”合同的总租金为195111元。张家界金瑞公司实际给雷金凤已经支付的租金总额为105710元，加上承租户袁月秀直接向雷金凤支付的租金5028元以及已经扣减的监控设备分摊费用3775元，雷金凤总共收到租金共计114513元，还有80598元租金未收到。2020年1月，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，国务院于2020年1月27日发布《关于印发近期防控新型冠状病毒感染的肺炎工作方案的通知》，对全国文化旅游设施实行闭馆或停止开放，溪布街街区商铺在疫情期间处于停业状态。2020年3月，全国旅游市场逐步复苏，部分景区陆续开放。7月，文化和旅游部发布通知：各地在做好疫情防控工作前提下，可恢复跨省团队旅游。湖南省高级人民法院发布《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》明确：商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。另据《合作合同书》中9.1条：如遇不可抗力的情形时，租期可予以顺延。租期顺延可理解为因不可抗力导致合同履行困难的租赁期间的租金，可适当予以免除。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出在疫情期间商铺未营业，希望能减免5个月租金的辩解意见，综合本案实际情况，可酌情减免受疫情影响3个月的租金共计6289元（2096.4元×3个月）。张家界溪布街公司还应向雷金凤支付租金74309元（80598元-6289元）。故雷金凤要求张家界溪布街公司支付2020年12月22日前的租金超过74309元的部分，没有事实依据，一审法院不予支持。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出“已向雷金凤支付完毕2017年12月22日之前的租金，2017年12月23日至2019年10月22日的租金为46121元，其中第一期已支付13812元，第二期已支付6462元，只欠租金25847元”的意见，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。三、关于雷金凤主张的违约金是否支持问题。《合作合同书》9.3条对违约责任有约定，在整个合同履行期间，张家界溪布街公司一直存在逾期支付的违约情况，雷金凤主张的违约金5870元，没有超过合同中约定的违约金计算标准，故雷金凤要求张家界溪布街公司支付违约金5870元的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于雷金凤主张的资金占用费是否支持问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。因此雷金凤主张资金占用费以84744元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年12月25日起计算至实际清偿之日止的请求中符合民诉法第二百五十三条规定的部分，一审法院予以支持。五、关于雷金凤主张张家界金瑞公司承担连带责任是否支持问题。经庭审查明，张家界金瑞公司在2018年12月30日《担保书》上承诺愿为以宋永正为代表的157位业主与张家界溪布街公司之间的《合作合同书》提供担保，该保证书上虽然只有业主代表签字，但附有全体业主的名单，且张家界金瑞公司的法定代表人在担保书上已签名并加盖了公司印章，故担保合同合法有效。保证期限在原合同基础上延长两年，为2018年8月23日至2020年8月22日。因该担保合同成立于民法典施行之前，故应适用民法典施行之前的法律及司法解释的规定，根据《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日通过）第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，该法第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”。本案合同中并未对保证方式进行约定，应为连带责任保证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号，2000年9月29日通过）第三十二条第一款规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，据此，故雷金凤要求张家界金瑞公司对张家界溪布街公司欠付的租金及违约金承担连带清偿责任的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、第二十八条第二款，《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日通过）第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日通过）第十九条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号，2000年9月29日通过）第三十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付雷金凤2020年12月22日前的商铺租金74309元；二、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付雷金凤违约金5870元；三、张家界金瑞旅游发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回雷金凤的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2226元，减半收取1113元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司、张家界金瑞旅游发展有限公司负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.《会议纪要》对被上诉人雷金凤是否产生效力；2.一审判决的违约金是否正确。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案雷金凤诉请张家界溪布街公司支付2020年12月22日前欠付的租金，该事实发生在民法典施行前，故本案的审理应当适用民法典施行前的法律、司法解释的相关规定。关于焦点1，上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司称《会议纪要》有溪布街业主代表宋永正及其他9名业主代表共同签名确认，应对被上诉人雷金凤产生法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”、第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，本案《会议纪要》溪布街业主代表签字一栏虽有宋永正等人的签名，但上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司未能举证证明宋永正等人系被上诉人雷金凤的授权委托人或被上诉人雷金凤对《会议纪要》予以追认的相关证据，宋永正等人在《会议纪要》上签字的行为属于无权代理，对被上诉人雷金凤不发生效力，上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司主张《会议纪要》对被上诉人雷金凤产生法律效力的理由不成立，不予支持，一审判决该《会议纪要》对雷金凤没有约束力正确，予以支持。上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司称被上诉人雷金凤承认未经其授权的宋永正与上诉人签订的《担保书》的效力，应当视为宋永正与上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订的《会议纪要》对被上诉人雷金凤产生效力。本院认为，《合作合同书》、《担保书》系保证人以书面承诺方式对张家界溪布街公司的债务承担保证责任，担保书到达债权人即产生效力。上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出被上诉人雷金凤认可《担保书》效力的行为应当推定被上诉人雷金凤认可《会议纪要》内容的理由无事实及法律依据，该上诉理由不成立，不予支持。关于焦点2，因《会议纪要》对被上诉人雷金凤不产生效力，故被上诉人雷金凤主张的违约金不适用《会议纪要》中关于违约金的处理条款，应当依照上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司与被上诉人雷金凤签订的《合作合同书》第九条第三款中有关违约责任的条款来处理，被上诉人雷金凤主张违约金数额5870元未超过合同中关于违约金的计算标准，一审判决上诉人张家界溪布街公司支付被上诉人雷金凤违约金5870元正确，予以支持，上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司主张依照《会议纪要》的约定对违约金问题另行协商处理的理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人张家界溪布街公司、张家界金瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2226元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司、张家界金瑞旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘雪飞审 判 员 刘 华审 判 员 徐姣艳二〇二一年六月二十九日法官助理 高凯龙书 记 员 谷成才附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。