贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3114号上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴海，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张燕萍，女，汉族，1957年8月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权)：赵江湖，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权)：谢德师，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人张燕萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：1.被上诉人尚欠上诉人100000元购房款，一审认定被上诉人已经全部支付购房款错误。三张收条的书写形式不同，总额为133596元，与超过购房款1798元，不符合常理。且被上诉人称其100000元是现金支付，但对该款项来源说不清楚。被上诉人在银行调取的2013年1月7日的金额为131798元的现金交款单是上诉人为了及时为被上诉人办理按揭贷款，在被上诉人未足额支付首付款的情况下，由上诉人开好该收据，复印并加盖公章送至银行办理按揭贷款，该收据原件由被上诉人持有，但被上诉人只能提交1798元和30000元的收据，不能提交100000元的收据。2.涉案《补充协议》已经充分证明被上诉人不再与上诉人计算与商品房买卖合同有关的一切违约责任，一审未根据该《补充协议》判决错误。3.被上诉人关于支付逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效，不应支持。4.被上诉人关于支付逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效，不应支持。5.上诉人逾期交付办理转移登记有关文书的行为并未给被上诉人造成实际损失，一审判决违约金过高。6.被上诉人主张的“三通费”，上诉人已经代其向相关部门缴纳，被上诉人已经享受了相关服务，且毕节市住建局于2017年才以相关文件取消三通费的收取，被上诉人主张退还无法律依据。被上诉人张燕萍未作答辩。一审原告张燕萍起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书并交付买受人的违约金(暂计60,000元，违约金以已付购房款291,798元为基数，按每日万分之二从2015年1月1日起计算至实际交付有关文书之日止)；二、判决被告退还原告三通费3,620元(电表入户费520元、闭路电视费300元、煤气入户费2,800元)及利息，利息以3,620.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2014年9月15日起计算至被告实际返还完毕之日止；三、本案诉讼费用由被告负担。一审认定事实：2012年12月20日，原告张燕萍与案外人吴学章为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，该房号为Ｂ1-17-2；商品房价款为291798元，买受人采取贷款方式付款，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101798元，余款190000元以银行按揭支付。出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。在案证据显示，合同签订后，被告的工作人员于2013年1月17日、2013年3月6日分别填了两张交款人为吴学章、收款人为被告的现金交款单，该两张现金交款单载明，缴款人吴学章分两次共向被告开设在中国建设银行股份有限公司毕节桂花支行的账户缴纳了131798元；2013年10月17日，吴学章、张燕萍与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订《住房公积金借款合同》，吴学章、张燕萍向中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款160000元用于购买涉案商品房，该款项中国建设银行股份有限公司毕节市分行已于2013年11月7日发放给了被告。2014年9月15日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用。同日，被告向原告收取了开户费3620元（其中：电入户520元、闭路电视入户300元、煤气入户2800元）。2014年9月15日，因逾期交房问题，原告与案外人吴学章为乙方，被告甲方，双方签订了一份《补充协议》，载明：甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。因被告未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来法院。另查明，2017年6月27日，张燕萍、吴学章经大方县人民法院组织调解，双方自愿达成如下协议：张燕萍与吴学章自愿离婚，双方共同财产位于贵州省毕节市珠市归张燕萍所有。上述协议，大方县人民法院已确认，并制作了（2017）黔0521民初2766号民事调解书。涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？三、被告是否应向原告退还开户费？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告及案外人吴学章与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同所约定的义务。在案证据显示，原告已按合同约定全额支付了购房款，故被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告提出《补充协议》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经一次性结算完毕，原告主张的逾期交付文书违约责任也包含在一切违约责任内的抗辩。经审查，《补充协议》签订于2014年9月15日，《商品房买卖合同》约定的交付文书时间为2014年12月31日，此时被告逾期交付文书违约行为尚未发生，《补充协议》应为原被告双方处理被告逾期交付涉案商品房的相关违约责任而达成的协议，并不包括逾期交付文书行为，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年1月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年6月3日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月3日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年6月4日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉讼时效已过的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款291,798元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月4日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于焦点三，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,620元（电入户费520元、闭路电视入户300元、煤气费入户费2,800元），无事实及法律依据，理应退还。故对原告主张被告退还其开户费3,620元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付开户费利息的诉请，对该利息原被告双方没有进行约定，亦无相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告张燕萍支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以291,798元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月4日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告张燕萍开户费3,620元；三、驳回原告张燕萍的其他诉讼请求。案件受理费695元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人缴纳的首付款金额认定，被上诉人提交了中国建设银行出具的两张《现金交款单》，总金额为131798元。上诉人主张该《现金交款单》不是被上诉人的真实交款情况，而是在被上诉人尚欠100000元的情况下，为了及时给被上诉人办理按揭贷款而由上诉人出具给银行的收据，上诉人为被上诉人垫付了100000万元。上诉人未提供证据证明上述主张，也未举证证明上诉人向被上诉人催收该100000元首付款。上诉人的该上诉理由无事实依据且与常理不符，本院不予采纳。一审认定被上诉人支付了全部购房款证据充分，予以确认。关于双方签订的《补充协议》中“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清”的理解，上诉人认为一切违约责任包含了涉案逾期办证违约金，但因双方签订该《补充协议》时，上诉人履行办证义务的期限尚未截至，上诉人是否存在违约行为尚不确定，双方亦未明确已清算的违约责任包括尚未发生的违约行为，结合上述实际情况，一审认定该违约责任不包括涉案逾期办证违约责任并无不当。关于被上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，一审已经驳回了被上诉人超过诉讼时效部分的请求，具体理由已经详述，本院予以确认，不再赘述，上诉人主张涉案违约金都已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予采纳。关于上诉人所称逾期办证未给被上诉人造成实际损失、上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由。因违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张一审判决的违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印