江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3918号上诉人（原审原告）：蔡诺生，男，1962年6月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:王飞，江苏竭能律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋磊，江苏竭能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马海龙，男，1987年8月10日出生,汉族，住安徽省太和县。被上诉人（原审被告）：康少年，女，1975年10月28日出生，汉族，住安徽省太和县上诉人蔡诺生因与被上诉人马海龙、康少年房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡诺生上诉请求：1.撤销（2020)苏0412民初1521号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决错误认定2019年12月9日银城房产公司法定代表人万明亮告知马海龙首付款要提高到房价的四至五成，有可能首付的事情办不了。马海龙表示如果首付要付至四五成就买不起房子了。上诉人认为这是案外人银城房产公司与被上诉人之间的内部事宜，与本案无关联。且被上诉人只提供了截取的一段录音，并未提供完整的录音，上诉人认为此举证责任在被上诉人一方，而非银城房产公司。同时在两人对话中，万明亮表示有可能首付的事情办不了，但这也只是万明亮的一种猜测。2.原审判决遗漏认定上诉人仅委托郭玲作为签订房屋买卖合同的代理人，并未委托银城房产公司及万明亮处理相关事宜。3.原审判决遗漏认定2019年12月12日被上诉人未提供收入证明的事实。根据一审第一次开庭笔录及被上诉人自认及上诉人提供的证据，可以明显看出被上诉人提供的收入证明为后补。4.原审判决遗漏认定被上诉人于2019年12月15日采取投诉、拉横幅、发传单、电视台曝光等方式向中介要求解除合同。5.原审判决遗漏认定了2019年12月26日银城房产公司作为中介方通知被上诉人已经违约，如需购买可以跟上诉人及代理人协商继续帮被上诉人做手续，但被上诉人明确表示不买了。二、原审法院在适用法律上存在明显错误。原审法院认为本案原、被告签订合同后，原告就合同的相关履行事宜未直接与两被告进行联系沟通，相关事宜系银城房产公司从中联系沟通，故应认定银城房产公司的相关行为系代表原告，相应的法律后果应由原告承担，这是明显错误的。房屋买卖交易习惯中房产中介公司居中协调联系买卖双方办理相关事宜，买卖双方也不可能将双方的信息进行公示，这样将可能存在买卖双方私自联系成交，撇开房产中介完成交易、拒不支付中介费的风险。本案中上诉人仅委托郭玲为代理人签订合同处理相关事宜，并未委托除郭玲外的他人作为代理人，一审错误认定中介公司的居中协调行为上诉人应当负相应法律责任，显然是错误的。上诉人认为我方的请求应当得到支持：1.上诉人与被上诉人的所有权利义务都归纳到房屋买卖合同上，并且合同对买卖的价款、付款方式做了明确约定：乙方根据银行政策办理贷款手续；乙方无法贷款或贷款不足部分，均应以现金支付给甲方。不存在另外的补充合同来改变双方合同的约定。2.合同履行过程中，被上诉人为违约方：2019年12月12日被上诉人未提供完整的资金监管手续，从我方提供的证据可以看出，12月12日因被上诉人的原因未能办成资金监管手续，双方约定下周四继续办理，但是被上诉人在下周四之前就采取投诉、拉横幅、发传单、电视台曝光等方式明确不履行合同，并以银城房产公司违约为由要求解除合同，同时向法院提起诉讼；12月26日，银城房产公司告知被上诉人方已经违约，如果需购买，可以和房东及代理人协商继续帮助办理手续，被上诉人明确表示不再购买。由此可知被上诉人为违约方，应承担违约责任。3.反观上诉人在合同履行过程中，仅委托郭玲作为代理人签订合同，也在约定的期限内到银行办理了资金监管手续，不存在任何违约的情况。银城房产公司负责人万明亮与被上诉人之间关于首付、贷款的承诺和约定对上诉人不具有约束力，如被上诉人认为银城房产公司存在错误承诺应追究公司的法律责任，不应归咎于上诉人。综上所述，上诉人认为原审法院审理此案时认定事实及适用法律错误，故请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。马海龙、康少年辩称，1.被上诉人两点多到现场了，所有手续和资金监管的钱都准备好了，但是被上诉人两点到银行后没有看到上诉人。被上诉人有证据证明与中介公司约定几点到银行，被上诉人实际几点到银行。银行领导也可以证明被上诉人当时已经到银行。被上诉人向一审法院提交了法院要求提交的东西，对方律师和法官都看到了，但是上诉人认为被上诉人提交的证据是后补的，其实是上诉人没有留人在银行和我们签约；2.所有人员都是万明亮的手下，被上诉人先上诉的，然后被反诉，房子是中介公司收购回来的，怎么会扯到万明亮？房子是中介公司收购后再转卖给被上诉人，被上诉人不认可我方违约。电视台那天去了，中介公司说只做居间合同，但流水钱、中介费和差价费都收了，还质问被上诉人为什么不联系蔡诺生或者万明亮。本来万明亮说13万可以做贷款手续，被上诉人也相信了，没想到那么多，定金交了2万，中介费1万多，后来就变了说要增加30万，告诉被上诉人银行政策变了，以各种理由阻挠被上诉人购买涉案房屋。被上诉人那天都在现场，所有手续都准备好了，被上诉人按照合同走，不存在违约；3.被上诉人采取拉横幅、电视台曝光的手段，没有添油加醋或者对中介公司造成影响。因为这都是事实。被上诉人始终没说不买上诉人的房子。中介公司说首付四成、五成，被上诉人是真的买不起。如果一开始说明要付四成、五成首付，被上诉人不会买这个二手房。综上，被上诉人不存在违约行为，应该由中介公司支付违约金，应该双倍返还定金，还有误工费等也有2万多元。蔡诺生向一审法院起诉请求：1.判令解除蔡诺生与马海龙、康少年于2019年11月22日签订的《常州市房地产买卖居间合同》中买卖部分；2.判令马海龙、康少年支付蔡诺生违约金40000元；3.判令马海龙、康少年支付蔡诺生为实现债权的律师代理费30000元；4.案件的诉讼费用由马海龙、康少年承担。一审法院认定事实：位于常州市武进区××镇××路××幢××室，建筑面积50.67平方米的房屋属蔡诺生所有。2019年11月15日，蔡诺生向常州银城房地产营销策划有限公司（以下简称银城房产公司）的店长郭玲出具个人授权委托书一份，委托郭玲全权办理下列事项：一、出售湖塘镇鸣新中路x幢x室房屋。二、委托签订房屋买卖合同签订手续。三、代收房款，房屋定金。2019年11月22日，蔡诺生作为甲方（出售方），马海龙、康少年作为乙方（购买人），银城房产公司作为丙方，三方签订一份《常州市房地产买卖居间合同》，约定蔡诺生以600000元的价格将上述房屋出售给马海龙、康少年。合同对付款方式约定为：1.定金甲乙双方签署合同之时，乙方同意支付甲方定金人民币20000元整（定金可冲抵购房款）。2.资金监管甲乙双方约定的房款支付方式和期限如下：（ａ）甲乙双方约定于2019年12月15日之前办理资金监管手续或产权转让手续，当天乙方支付房款人民币10000元到资金监管专用账户；同时乙方自愿支付房款100000元到甲方个人账户。在银行贷款放款后的15个工作日内，甲乙双方配合办理产权转让手续。（ｂ）甲乙双方办理资金监管手续时乙方向银行申请商业贷款人民币470000元，贷款由银行按规定时间打到资金监管专用账户。违约责任约定：1.甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金40000元。乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金40000元。有下列情形之一的，视为违约，违约方每天应向守约方支付相当于上述房地产成交价格万分之一的违约金。（ａ）甲方不能按期办理资金监管手续的；（ｂ）甲方不能按期办理产权转移过户（或公证）手续的；（ｃ）甲方不能按期向乙方交付房屋的；（ｄ）乙方不能按期向甲方支付购房款的；（ｅ）乙方不能按期办理资金监管手续的……7.如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金直接向违约方进行追偿。守约方（包括居间方）实现债权程序的费用由违约方承担，合同对其他相关事项也作了相应约定。马海龙、康少年在该合同上签名捺印，郭玲作为蔡诺生的代理人签名捺印，银城房产公司由置业顾问李中花签名。合同签订当日，马海龙、康少年按约向蔡诺生支付了20000元定金，该款由银城房产公司代为收取。2019年12月9日，银城房产公司法定代表人万明亮告知马海龙首付款要提高到房价的四至五成，有可能首付的事情办不了。马海龙表示如果首付要付至四五成就买不起房子。2019年12月12日，银城房产公司与马海龙、康少年相约于当日下午去银行办理资金监管手续。当日11时24分许，银城房产公司员工周亚以微信方式将中信银行常州分行的地址发给了马海龙，告知马海龙办理资金监管需带“两个人身份证、结（离）婚证，户口本，首付款，本人中信银行一类卡1张，征信报告，收入证明”，并告知其“离婚协议书一定记得带上”。当日13时36分许，周亚以微信语音方式告知马海龙说，你们现在还没到，今天肯定来不及办理了，银行经理下午还要开会，下周四再办。当日14时40分许，两被告到达中信银行，但银城房产公司工作人员已经离开。嗣后，因首付款事宜未能达成一致意见，双方至今也未能办理资金监管手续。2020年3月12日，蔡诺生与江苏竭能律师事务所签订委托代理合同一份，约定本案的律师代理费为30000元，并开具了代理费为30000元的增值税普通发票。一审法院另查明，2019年6月3日，马海龙办理了离婚登记，2019年6月18日，康少年办理了离婚登记，现马海龙、康少年系男女朋友关系。2019年12月18日，马海龙以银城房产公司为被告向法院起诉，认为银城房产公司告知其现不能办理贷款是以欺诈的方式致使其在违背真实意思的情况下签署了买卖居间合同，故要求法院依法撤销双方于2019年11月22日签订的买卖居间合同，并要求银城房产公司退还其已支付的定金及中介费用共计28380元。2020年5月14日，马海龙向法院申请撤回起诉，法院裁定予以准许。一审法院认为，双方签订的《常州市房地产买卖居间合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对蔡诺生要求解除其与马海龙、康少年于2019年11月22日签订的《常州市房地产买卖居间合同》中买卖部分的请求，因马海龙、康少年庭审中表示对该请求予以认可，故应确认双方间的房屋买卖合同关系已于2020年6月1日解除。本案主要争议焦点为未能办理资金监管导致合同解除的原因是否系因马海龙、康少年的违约所致。综合全案证据及当事人的当庭陈述，作如下分析:首先，本案双方签订合同后，蔡诺生就合同的相关履行事宜未直接与马海龙、康少年进行联系沟通，相关事宜均系由银城房产公司从中联系沟通，故应认定银城房产公司的相关行为系代表蔡诺生，相应的法律后果应由蔡诺生承担。其次，银城房产公司与马海龙、康少年约定于2019年12月12日下午至银行办理资金监管手续，且告知马海龙带上办理资金监管所需的具体材料，事实上马海龙、康少年在当天下午也到达双方约定的银行，但银城房产公司与蔡诺生已离开银行。从双方相约于下周四再行办理时的情况来看，当时也并未涉及马海龙、康少年仍缺少相关办理材料，结合马海龙、康少年到达银行的事实及其提供的离婚证等相关办理资金监管的材料，应确认马海龙、康少年至此尚有履行合同的意愿，故不能确认系因马海龙材料不全的原因导致不能办理资金监管手续。再次，从马海龙当庭播放的手机录音内容分析，银城房产公司法定代表人万明亮明确告知“不知道首付还能不能做，因为政策要求高了，要付到4成到5成”。经当庭询问万明亮，其认可所作的上述陈述，虽其认为该录音不完整，但其又明确表示不能提供完整的录音。从该情节可以看出，双方在履行合同过程中，确实对合同约定的首付金额存在争议。首付款内容系合同的主要条款之一，由于双方未能就合同条款的变更事宜最终达成一致意见，故导致至今未能办理资金监管手续不能归责于马海龙、康少年一方。综上，导致本案合同解除的原因不能认定系马海龙、康少年的违约所致，故对蔡诺生要求马海龙、康少年承担违约金及律师费的请求法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蔡诺生与马海龙、康少年于2019年11月22日签订的《常州市房地产买卖居间合同》中房屋买卖部分于2020年6月1日解除；二、驳回蔡诺生的其余诉讼请求。案件受理费减半收取815元，由蔡诺生负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对双方无异议的一审查明事实予以确认。二审另查明：因2019年12月12日未办成资金监管手续，一审庭审中，银城房产公司与马海龙、康少年均认可曾约定下周四再来办理。2019年12月12日之后马海龙与银城房产公司万明亮的微信聊天记录显示：2019年12月13日马海龙表示：“我还没有写完，希望你把你们上级领导的电话给我，这个要是发传单出去你能负起这个责任吗？我想和你们领导坐下来好好协商这个事...因为我们没有违约...我该说的都说了，该和你商量的都商量了，我要是发出去以后，你是把钱全部退还给我，我的传单也给你收不回来了，你最好请示下领导给我回复，谢谢”2019年12月14日马海龙表示：“您们所需要的证件在我们签合同之前没告诉我们，导致我们现在贷不了款，所以你们的房子现在继续卖吧，我们确定不买您们的房子了，我会走法律途径讨回我的血汗钱。”2019年12月16日马海龙在街上拉横幅。2019年12月25日马海龙表示：“万总咱们这个合同什么时候自动解除？”2019年12月26日万明亮回复表示：“按照合同你已经违约了，如果你买，我跟房东代理人及房东协商继续帮你做手续”。同日，马海龙表示：“谢谢我买不起了付不起四成或五成的首付。”本案的争议焦点为：马海龙、康少年是否应当对未能办理资金监管导致合同解除承担违约责任？本院认为：本案中，蔡诺生的主要上诉理由之一是蔡诺生仅委托银城房产公司店长郭玲为代理人签订合同处理相关事宜，并未委托银城房产公司处理相关事宜，故银城房产公司的相关行为不能代表蔡诺生。本院认为，即使蔡诺生的该项主张成立，其上诉请求亦不能得到支持。理由是：一、虽然蔡诺生对于马海龙、康少年提交办理资金监管手续所需的材料的具体时间有异议，但是在一审审理中马海龙、康少年能够根据法院要求提交办理资金监管手续所需的材料。因此一审法院结合2019年12月12日下午马海龙、康少年至银行的事实及提交的办理资金监管手续所需的材料，确认马海龙、康少年当时尚有履行合同的意愿，以及不能确认本案系马海龙、康少年提交材料不全原因不能办理资金监管手续，并无不当，本院予以确认。二、根据银城房产公司法定代表人万明亮陈述，首付款提高到四成或五成并不确定，后来双方就首付款的支付比例产生纠纷，未能办理资金监管手续。目前并无证据表明案涉房屋的首付款比例已经提高导致原合同约定的贷款手续无法通过审批。蔡诺生起诉要求解除《常州市房地产买卖居间合同》，马海龙、康少年同意解除。因此，在一致同意解除合同的情况下，双方对合同的解除均无过错，一审法院未予支持蔡诺生要求马海龙、康少年承担违约责任的诉请，并无不当，本院予以确认。综上所述，蔡诺生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由蔡诺生负担。本判决为终审判决审 判 长 罗希夷审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二一年六月二十二日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐