北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初79号原告：李佳戈，男，1980年12月3日出生，汉族，中国食品药品检定研究院职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苏颖（被告李佳戈之妻），1981年10月13日出生，北京市通州区生产力促进中心职员。被告：崔某，女，2018年9月22日出生，朝鲜族，学龄前儿童，住北京市朝阳区。法定代理人：刘某（被告崔某之母）。被告：刘某，1987年3月12日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。被告：崔镇麒，男，1990年3月16日出生，朝鲜族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘某（被告崔镇麒之妻）。原告李佳戈诉被告崔某、刘某、崔镇麒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佳戈的委托诉讼代理人苏颖，被告刘某并作为被告崔某的法定代理人、被告崔镇麒的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李佳戈向本院提出诉讼请求：1.判令三被告按照合同违约条款中拒绝购买房屋造成根本性违约的规定，向李佳戈支付房屋总价款20%的违约金，即567999.8元，同意已支付的定金15000元冲抵违约金；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年7月10日，李佳戈与崔某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），李佳戈将位于北京市通州区临河里X楼402号房屋（以下简称402号房屋）出售给崔某（刘某代），房屋总价款为2839999元，合同签署中介为21世纪不动产经纪公司。根据合同约定，合同签署当日买方应支付房屋购买定金2万元，刘某当日转账1.5万元至李佳戈账户，并约定次日转账定金尾款5000元至李佳戈账户。第二日，李佳戈并未收到刘某房屋定金尾款，并在当日傍晚收到21世纪不动产中介公司电话通知，告知买方刘某要求推翻“乙方（刘某）于网签通过三个工作日内向甲方（李佳戈）支付购房款人民币壹佰贰拾捌万元整（1280000.00元）”的合同条款，刘某要求将此笔款项进行资金监管，待房屋过户后再行支付。由于房屋尚有130万元银行抵押贷款，卖方于合同签署之前已将房屋抵押情况如实告知买方，为避免垫资解押费用，减少买方购房成本，买方同意首付款用于卖方解抵押房产，并在合同中进行了约定，即买方前期支付定金2万元，并于网签后三个工作日内支付128万元，共计130万元用于房屋解抵押。合同签署后第二日买方即推翻了合同条款。卖方接到中介公司通知后，提出若首付款做资金监管不用于房屋解抵押，则房屋解抵押垫资费用由买方支付，却遭到买方拒绝。2020年7月12日，买方向卖方发来《中止履行合同通知书》，理由是查到卖方是被执行人，要求卖方提供相应担保，否则将解除房屋买卖合同。卖方随即电话里向买方解释被执行案件与此房产并无关联，卖方出售的房屋无查封和限制转让及经济纠纷等，可正常过户，此承诺在所签订的合同中第五条也做出规定，如果违反承诺将按照房屋总价款的20%对守约方进行赔付，卖方知晓并同意此条款。同时卖方向买方解释之所以被列为被执行人源于一起诈骗案，此案卖方已报警，在刑事侦查中，且案件与所售房屋并无关联，买方可到公安及法院核实相关信息。鉴于买方提出的提供的担保要求完全超出合同内容，卖方于2020年7月15日再次书面告知买方，出售的房产无查封和经济纠纷，可正常过户，完全不影响买卖双方正常履行合同，并提醒买方其行为如不更正将构成违约，卖方将依法保护自己的合法权益。此后，卖方为使合同能正常履行，做出让步，为打消买方顾虑，卖方通过中介公司告知买方可以将买方购房款做全款资金监管，卖方自行承担解抵押房屋垫资费用，买方资金待过户后再行支付，完全解除买方资金风险的担忧，但依然遭到买方拒绝。买方不履行合同，单方面作出违约行为，在卖方一再作出妥协和让步的情况下无理由拒绝购买房屋，属恶意违约。由于合同签署完成后当日卖方即通知所有中介公司房产已出售需下架该房屋，并拒绝了多个买家的询问，因此错过了多位买家，将本来疫情下房产不好出售的情况人为地变得更加严重。且卖方出售房产是因为急用钱，被买方的恶意违约行为拖延了时间，卖方不得不在时间紧迫的情况下用最低的价格换取成交。买方不尊重合同，无视合同条款，恣意推翻合同条款，并最终拒绝购买房屋的行为给卖方带来了严重的经济损失。被告崔某、刘某、崔镇麒辩称：不同意李佳戈的诉讼请求。在签订合同时李佳戈隐瞒了其是被执行人的身份，中介也没有告知买方，买方不接受房屋在有抵押的同时又是被执行标的物，之后买方发了中止履行合同通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：崔镇麒与刘某系夫妻关系，崔某系二人之女。2020年7月10日，崔某作为买受人、李佳戈作为出卖人签订《买卖合同》，约定崔某购买李佳戈名下的402号房屋，房屋面积62.88平方米，房屋成交价格为2839999元，该房屋抵押情况为已设定抵押，抵押权人为平安善惠，抵押登记日期为2019年3月7日；并约定该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2020年7月30日前办理抵押注销手续。同日，李佳戈（甲方，出卖方）、崔某（乙方，买受方）及北京安信博弘房地产经纪有限公司（以下简称安信博弘公司）（丙方，居间方）签订了《补充协议》一份。崔某之母刘某作为崔某的委托代理人在《买卖合同》及《补充协议》上签字。《补充协议》第一条关于房屋交易具体事宜的约定中关于具体付款方式及期限的约定为：乙方于2020年7月10日向甲方支付购房定金人民币贰万元整；乙方于网签通过三个工作日内向甲方支付购房款人民币壹佰贰拾捌万元整；乙方于缴税过户前三个工作日将购房款壹佰伍拾叁万玖仟玖佰玖拾玖元整存入资金监管账户，甲乙双方选择的资金监管方式为通过银行做资金监管。第三条违约责任约定：“2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方于丙方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第一条约定的义务超过10日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取得不予退还。”合同签订后，崔某当日实际支付定金1.5万元,刘某出具5000元的欠条一张。另查：刘某表示其于7月11日通过中国执行信息公开网查询，发现李佳戈作为被执行人在北京市通州区人民法院存在执行案件，执行标的为1551053元，刘某称认为李佳戈是失信被执行人故与李佳戈的配偶苏颖进行沟通。李佳戈表示，其确在北京市通州区人民法院作为被执行人存在执行案件，但申请执行人从未申请执行402号房屋，北京市通州区人民法院亦从未将其列入失信被执行人名单，亦未列入限制高消费名单。北京市通州区人民法院于2020年5月14日曾查封402号房屋，查封期限为三年。因同一案件同时查封的有苏颖、李宝金名下的其他房屋。2020年7月6日，北京市通州区人民法院解除了对402号房屋的查封。李佳戈称，因被查封的苏颖、李宝金名下的其他房产已足以清偿执行金额，经申请执行人同意，北京市通州区人民法院才解除了对402号房屋的查封，同时其亦是因为要以402号房屋的售房款清偿执行债务，所以才将402号房屋出售。再查：2020年7月12日，刘某代崔某通过短信向李佳戈发送《中止履行合同通知书》，称：“现因发现由中国执行信息公开网公布你李佳戈是失信被执行人，执行法院：北京市通州区人民法院，立案时间：2020年5月7日，案号：（2020）京0112执4010号，执行标的：1551053元。因此我依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定郑重通知你：我依法中止履行上述《北京市存量房屋买卖合同》；请你收到本通知书十五个工作日内，提供能通履行上述《北京市存量房屋买卖合同》的相应担保。如果你逾期没有提供相应担保，我将依据《中华人民共和国合同法》六十九条的规定，解除上述《北京市存量房屋买卖合同》，并要求你赔偿损失。”2020年7月15日，李佳戈通过短信向崔某、刘某发送《给房屋买方刘某的告知书》，称：“1、房屋卖方李佳戈名下位于北京市通州区临河里华业东方玫瑰A区X楼402号房产无任何债务纠纷，也没有被法院查封。2、李佳戈在与崔某、刘某签约房屋买卖合同之前，已明确告知此房只有一笔贷款（贷款机构为平安普惠），并无隐瞒；3、李佳戈于2020年5月7日的法院执行原因是此前被套路贷，致使李佳戈列为被执行人。法院鉴于李佳戈为套路贷被害人身份，建议其出售其名下其他房产还清债务。遂李佳戈决意低价出售自己名下位于华业玫瑰房产，用于清偿债务。李佳戈名下位于华业玫瑰房产与被执行案件无关联，且李佳戈并非刘某所说属失信被执行人员，此说法与事实严重不符。此情况李佳戈也已向刘某进行说明，也可到通州法院进行核实。4、李佳戈与崔某、刘某商定并在所签房屋买卖合同条款中规定前期支付首付款130万元用于房屋贷款偿还和解抵押，并于合同签订当日即2020年7月10日支付卖方2万元定金，合同签约第二天刘某并未支付定金尾款5000元，并于当日在未与卖方协商情况下找到房屋中介要求房屋首付款进行资金监管，不再用于房屋贷款偿还与解抵押，并拒绝支付卖方解抵押需要的垫资费用，彻底推翻合同条款。此种行为已形成根本性违约。为尊重合同，本着友好协商原则，请你方履行合同相关条款。5、买方于2020年7月12日向卖方单方面发来终止合同通知，因卖方在与买方签约当日即拒绝了其他买家，并告知所有中介公司房子已出售，买方此种行为给卖方造成不可挽回的损失。鉴于买方恶意违约的行为，如果买方不于2020年7月16日前口头和书面同时告知卖方继续履约并进行行为更正，则卖方同意终止与买方签订的房屋买卖合同，并继续合法出售该房产，同时卖方将有权依法维护正当权益。希望买方尊重合同，依法履行合同条款，避免不必要的损失。”同日，崔某的代理人刘某短信回复“鉴于双方都同意解除合同，且过错在卖家，买方要求退还已付1.5万元定金。”2020年10月27日，李佳戈再次通过短信向崔某、刘某发送《给房屋买方崔某（刘某代）的告知书》，称：“由于买方逾期付款时间已超过合同规定期限，卖方根据合同条款约定，现正式通知你解除合同。由于买受人提出让卖方提供担保的要求超出合同约定内容，属不合理要求。且卖方已通过中介公司告知买方可以将买方资金做全程监管，待房屋过户后再行支付，解除买方资金风险的担忧，但遭到买方拒绝，并且买方直言不会履行合同。卖方通过中介公司进行的妥协和让步买方不予理睬，无法沟通协商解决。鉴于此，卖方将通过法律途径维护正当权益，对买方的违约行为追究责任和赔偿。”崔某、李佳戈均认可收到了对方于7月发送的文件，但崔某不认可收到李佳戈10月27日的告知书，并称中介公司曾告知可以提供资金监管，但没有说明资金监管的具体形式。另2020年11月6日，李佳戈将402号房屋再次出售，交易金额显示266万元。李佳戈表示实际成交价格低于2839999元的差价、解抵押前支付的利息及执行款项的利息均为其实际损失。崔某、刘某、崔镇麒表示如果法院认定买方违约，亦认为李佳戈主张的违约金标准过高，要求予以降低。刘某、崔镇麒同时称如法院判决崔某承担赔偿责任，二人愿与崔某共同承担责任。又查，2021年1月4日，崔某作为原告，将李佳戈作为被告，向本院起诉房屋买卖合同纠纷一案，要求法院依法判令李佳戈向崔某双倍返还定金3万元；确认双方之间的《买卖合同》、《补充协议》已于2020年7月31日解除。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，崔某和李佳戈签订的《买卖合同》及崔某、李佳戈、安信博弘公司签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同进行履行。合同签订后，崔某的代理人刘某经查询发现李佳戈系北京市通州区人民法院执行案件的被执行人，但在7月10日双方签订《买卖合同》时402号房屋本身并未被法院查封，房屋上所存在的抵押问题，在签订合同时，李佳戈已经告知，并且《买卖合同》中有明确记载。因此，在李佳戈与崔某签订《买卖合同》时，402号房屋并不存在不适宜交易的情况。虽然房屋买卖作为个人重大财产的处置应谨慎为之，但崔某的代理人刘某本可通过与李佳戈协商到北京市通州区人民法院执行庭询问具体案件情况的方式以解决问题，现刘某并未进行明确询问即向李佳戈发送了《中止履行合同通知书》，单方加重李佳戈的义务要求其提供担保并不合理，并在其后以实际行为表示不再履行《买卖合同》及《补充协议》，崔某已经构成违约。崔某的违约行为导致李佳戈解除合同后将房屋另行出售，出售价款仅为266万元，造成实际损失。根据《补充协议》的约定，违约方应向对方支付房屋总价款的20%的违约金，崔某支付的全部款项应充抵违约金，多退少补。但正如本院所述，房屋买卖作为个人重大财产的处置当事人亦应谨慎为之，所以在交易的过程中崔某的代理人刘某在得知李佳戈为北京市通州区人民法院执行案件的被执行人后对交易所产生的不安和焦虑亦符合人之常情，刘某认为被执行人即被列入了失信名单、亦被列入限制高消费、402号房屋即为执行标的物是其认识错误；同时，崔某的代理人刘某在签订合同后的第三日即2020年7月12日便向李佳戈发送了《中止履行合同通知书》，7月15日李佳戈向崔某、刘某发送了《给房屋买方刘某的告知书》，当日刘某就进行了回复，因此7月16日之后李佳戈就已有权对402号房屋另行处分，以减少自己的损失。综合上述所有因素，本院对崔某应支付的违约金的金额进行调低，酌定崔某向李佳戈支付违约金9万元，扣除已经支付的定金1.5万元，崔某再向李佳戈支付违约金7.5万元。因崔某为未成年人，刘某、崔镇麒亦表示愿与崔某共同承担赔偿责任，本院对此不持异议。对李佳戈该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告崔某、刘某、崔镇麒支付原告李佳戈违约金75000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告李佳戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4740元，由原告李佳戈负担3902元（已交纳），由被告崔某、刘某、崔镇麒麟负担838元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二一年六月二日法官助理 于广英书 记 员 闫 晗