广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初5223号原告：孙淼，女，1973年7月5日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。原告：毛晋，男，1974年2月9日出生，汉族，住址广州市天河区。二原告共同委托诉讼代理人：刘俊杰，广东法盛律师事务所律师，执业证号14401200910329207。二原告共同委托诉讼代理人：颜智鹏，广东法盛律师事务所律师，执业证号14401201410897560。被告：李凤妮，女，1963年8月21日出生，汉族，香港居民。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师，执业证号14403201610704369。被告：李丽波，女，1979年2月5日出生，汉族，住址广东省湛江市麻章区。原告孙淼、毛晋与被告李凤妮、李丽波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用于普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告毛晋及其与原告孙淼的共同委托诉讼代理人刘俊杰、被告李凤妮委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼，被告李丽波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告孙淼、毛晋向本院提出诉讼请求：1.请求确认两原告、被告李凤妮之间的房屋买卖合同关系有效；2.请求判令被告李凤妮继续履行双方之前的房屋买卖合同关系，将深圳市罗湖区南极路南华大厦付楼707房过户给原告，并协助原告办理不动产权证书。3.请求判令二被告返还深圳市罗湖区南极路南华大厦付楼707房给两原告，并向两原告按3200元／月的租金标准向支付自2018年2月27日起的房屋使用费直至被告将房屋返还给两原告之日（暂计至2020年12月为34个月，共计108800元）。4.请求判令两被告承担本案诉讼费。庭审时，两原告放弃诉讼请求第3项中要求被告李丽波返还房屋的请求。事实和理由：深圳市罗湖区南极路南华大厦付楼707房产是被告李凤妮的前夫吴青向其所在单位购买的福利房。1992年，被告李凤妮与吴青离婚，深圳市罗湖区人民法院于1992年6月28日作出（1992）深罗法民字第59号民事判决书，判决涉案房产归被告李凤妮所有。因李凤妮没有稳定收入，经济拮据，于1996年4月22日向原告孙淼借款26578.32元，并承诺如不能及时归还，以涉案房产抵偿。2002年初，被告李凤妮接受其大哥李凤华、大嫂孙某的建议，将涉案房产出售给两原告，并与两原告就房屋买卖达成口头协议，两原告随即以现金方式向被告李凤妮支付房款2万元。2002年6月24日，两原告通过银行转账方式向被告李凤妮的代理人被告李丽波支付房款15万元。被告李凤妮收取房款后，将涉案房产交付给两原告，并将涉案房产的产权证原件，李凤妮名下的用于自动扣划物业管理费、水费、电费、有线电视费等费用的银行存折原件，被告儿子吴迪出生的公证书原件、吴青购买涉案房产的收据原件等资料交付给两原告。此后，涉案房产由两原告使用和管理。两原告接收涉案房产后，曾两次对房屋进行装修。自2002年起，两原告将涉案房产出租。由于涉案房屋为共有产权性质绿本房产证，不是全部产权商业房产红本房产证，涉案房屋过户到原告名下的手续复杂，所以久拖未决。为办理涉案房屋的其他相关手续，2014年3月13日，由两原告支付相关费用，被告李凤妮在香港办理了一份律师公证声明书，对被告李凤妮的身份和房屋权属做出了公证声明，交给两原告用于办理相关手续。此后，被告李凤妮在《深圳市办理个人已购政策性住房业务申请表》上签字交给原告用于办理相关手续。2018年2月，由于水务部门涉及公共分摊扣款等供水原因，为了办理相关手续，两原告按照南华大厦业主委员会主任陈楚君的要求，将一直保管的涉案房屋的《房地产权共（有）证》原件，通过快递邮寄给了陈楚君，但被告李凤妮却从陈楚君处取走了该房屋产权证原件，并通过微信通两原告要收回房屋，赶走两原告的租户，拒绝办理房屋过户手续。2018年2月27日，被告李凤妮通过强行开锁的方式非法占用了涉案房屋。两原告认为，两原告与被告李凤妮就涉案房产买卖达成约定，且已向二被告支付全部购房款，被告李丽波亦将房屋交付给两原告，并将产权证明及其他相关资料交付给两原告，故双方关于买卖涉案房产的合同已成立并得到实际履行，被告李凤妮应协助两原告办理涉案房产的过户手续。现被告李凤妮无故收回房屋，已构成严重违约，严重损害两原告的合法权益。被告李丽波作为被告李凤妮的代理人，未能协助将涉案房屋过户给两原告，存在过错，应与被告李凤妮共同对两原告承担相应的法律责任。被告李凤妮答辩称，首先，原告系被告的亲戚，案件发生的时候原告孙淼为被告家里的工人，因此，被告安排孙淼住在自己的家里即涉案的房产。后来，被告去了香港，原告孙淼也没有居住的地方，所以被告让原告孙淼继续居住在涉案房产内。后来，被告得知原告孙淼自己并没有居住在涉案房产内，而是将涉案的房产进行出租，所以才决定将房屋收回。第二，原告起诉被告，声称该案是房屋买卖纠纷，但涉案的房产并非商品房，该房产的房产证首页就已经载明，涉案房产是禁止买卖的，所以原告无权取得涉案房产的相关权利。第三，被告没有将涉案房产出售给原告的意思表示，双方没有签订任何协议。原告声称向被告支付了购房款，但实际上被告并未收到。根据原告提交的证据显示，原告声称的购房款款项，实际的收收款人是李丽波，但被告李凤妮并未授权任何人收取任何款项。因此所谓的购房款系原告与被告李丽波的个人往来，被告李凤妮并不清楚。第四，原告起诉的事情发生2002年，距今已将近20年，早已经超出了诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告李丽波未作答辩。本院经审理查明：一、1992年6月28日，本院作出（1992）深罗法民字第59号《民事判决书》，判决座落在深圳市房屋一套归李凤妮所有。2002年5月27日，被告李凤妮办理了深圳市房屋的权属登记并取得房地产证（深房地字第××）。二、2002年6月24日，原告孙淼向被告李丽波汇款支付150000元。同日，被告李丽波出具《收条》，称收到原告毛晋、孙淼购买深圳市0元。该放开由原业主李凤妮委托李丽波代收。并备注：另两万元办证费已先期支付给李凤妮。二原告主张房屋价款共计170000元，其中20000元交付予被告李凤妮，剩余款项150000元与被告李凤妮通过电话沟通，被告李凤妮指示二原告将房款150000元交付予被告李丽波。被告李凤妮于庭审时陈述称，收到二原告交付的20000元，但与本案无关，当时被告李凤妮生活困难，需要这笔钱作为日常开支。且被告李凤妮从未授权任何人代为出售或收取所谓的售房款，对于被告李丽波收取的款项，被告李凤妮并不知情。三、二原告提交其与案外人签订的房屋租赁合同，载明自2002年11月1日起，二原告将案涉房屋出租给案外人使用并收取租金。二原告提交水费、电费、管理费、有线电视费用交纳收据，主张案涉房屋的相关费用均由二原告交纳。另提交案外人吴青交纳案涉房产购房款的收款收据。四、2014年3月13日，被告李凤妮签署《声明书》，称其曾为中华人民共和国居民身份证（号码：440××××1754）持有人，于1997年3月26日经内定有关部门批准来港定居。1997年3月29日抵达香港，于1997年4月签发了香港居民身份证［号码：×××1335（7）］。被告李凤妮于2005年1月20日申请转为香港永久性居民，并获发香港永久性居民身份证［号码：×××1335（7）］。被告李凤妮在广东省深圳市拥有的全部房地产，与出售相关之一切手续必须经由被告李凤妮本人亲自签署，方为有效。五、原告提交一份被告李凤妮于2018年3月2日签名的《签收条》，载明被告李凤妮收到深房地字第××号房产证一本。六、二原告提交原告毛晋与被告李凤妮的部分微信聊天记录，载明：2018年3月11日，原告毛晋称“……我也在大陆咨询大陆公证转让之事。至于转让费用，我愿意来承担。”“现在你突然说要收回房子，在一个月内赶走租户，这样做，你的原因在哪里？不能一句话说收回，就打发了我们吧？”被告李凤妮发送语音回复称“毛晋，我跟你说，这套房子你要了也没用。第二，这套房子你已经住十几年了，十几年的机会，你收租都不只这个价钱。所以，这次我一定会收回。我不管你，一个月的时间，你有本事就去起诉我。一个月后我会找人去收租，我会找锁匠开锁，你可以随便，不走不要紧的。看到时谁吃亏，我无所谓。你有本事的放马过来。我当时，以前是以前的事，已经过去了，我现在说的是现在，不管怎样你都已经足够了。我没说要卖给你”。七、二原告提交孙某出具的《证人证言》，载明：孙某的丈夫为被告李凤妮的大哥，原告孙淼为孙某的侄女。孙某证明被告李凤妮在2001年将位于深圳市的房子出售给了毛晋两夫妻，毛晋将最后的尾款付给了李凤妮当年的保姆李丽波，由她转交给李凤妮。当年李凤妮经济情况不好，急着用钱，就想把房子卖掉，孙某的丈夫就建议她卖给毛晋。后来毛晋按照李凤妮出售的价格购买了这套房子，在此之前毛晋还借款给李凤妮2万元现金先办理房产证，加上后来支付的房款，就等于已经付清房款给李凤妮了。从2001年开始，毛晋一直占有使用这套房子，期间也有装修，我们家亲戚聚会的时候，也会说起这套房子的事情，我们家里人都清楚这个事情。二原告提交李宾出具的《证人证言》，载明：李凤妮是李宾的姑姑，李宾与孙淼是远房亲戚关系。李宾证明被告李凤妮在2001年将位于深圳市的房子出售给了毛晋两夫妻，毛晋将最后的尾款付给了李凤妮当年的保姆李丽波，由她转交给李凤妮。这件事情，在湛江亲属聚会时，李凤妮亲口跟李宾说过。当年李凤妮经济情况不好，急着用钱，就想把房子卖掉，李宾的父亲李凤华就建议她卖给毛晋。后来毛晋按照李凤妮出售的价格购买了这套房子，加上后来支付的房款，已经付清房款给李凤妮了。从2002年开始，毛晋一直占有使用这套房子，期间也有装修，我们家亲戚聚会的时候，也会说起这套房子的事情，我们家里人都清楚这个事情。孙某作为证人出庭并接受双方当事人提问，称二原告与被告李凤妮之间的房屋买卖，其本人在场，支付20000元现金及转账150000元的时候，其本人也在场。黄某作为证人出庭并接受双方当事人提问，称其系二原告的朋友，通过二原告认识了二被告。当时孙淼把户口挂在黄某这里，所以孙淼告诉她说李凤妮要卖房给孙淼。二原告将房产证交给黄某，并于2002年7月委托其出租。八、被告李凤妮提交分别于2018年4月16日、2019年5月29日与案外人签订的二份《房屋租赁合同》，主张其在得知原告企图占有涉案房产后，自2018年4月16日起亲自管理涉案房产。九、就案涉房产的房屋性质及能否办理转移登记，本院向深圳市不动产登记中心发函调查，深圳市不动产登记中心于2021年5月13日向本院出具《南华大厦付楼707房产相关情况的复函》，载明：截至2021年5月11日，南华大厦付楼707房产已办理深房地字第××号房地产证，登记权利人李凤妮，房屋性质为全成本安居房；未查得有效的抵押、查封登记记录。上述房产通过房改方式取得，如办理转移登记，应先按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）的有关规定完善取得全部产权的相关手续，并符合《深圳经济特区房地产登记条例》《不动产登记暂行条例》及其事实细则等法律法规规章以及我市现行住房限购政策的相关规定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案件争议的焦点为：二原告是否与被告李凤妮成立房屋买卖合同关系。关于该焦点，二原告主张，通过证人孙某、黄某的证言，被告李丽波出具的收条，被告李凤妮于2018年3月11日的语音回复，交易价格170000元符合正常的市场价格，可以证明二原告与被告李凤妮存在房屋买卖的合意。本院认为，首先，证人孙某、黄某与二原告存在一定的亲属或朋友关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据；其次，二原告未能提供证据证明被告李丽波收款系代被告李凤妮收取，其出具的收条亦无法认定为被告李凤妮的意思表示；其三，二原告所提交的与被告李凤妮间的微信聊天记录，未能显示双方存在房屋买卖的合意。因此，在被告李凤妮不认可与二原告成立房屋买卖合同关系的情况下，根据本案查明的事实，不能认定二原告与被告李凤妮成立房屋买卖合同关系。二原告基于与被告李凤妮成立房屋买卖合同关系而提出的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告毛晋、孙淼的全部诉讼请求。案件受理费23670元，由原告毛晋、孙淼负担。如不服本判决，原告毛晋、孙淼，被告李丽波可以在判决书送达之日起十五日内，被告李凤妮可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 群二〇二一年六月十七日书记员 林欣燕