北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21524号原告：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院。法定代表人：李文明，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京绿源康科技发展有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号（北京实创高科技发展总公司1-1号）A栋6层6131号。法定代表人：陈飞，职务不详。第三人：北京星艺耀网络科技有限公司，住所地北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦10层10层南侧办公1121号。法定代表人：王余，职务不详。原告天通泰文化数码科技园有限公司（以下简称天通泰公司）与被告北京绿源康科技发展有限公司（以下简称绿源康公司）、第三人北京星艺耀网络科技有限公司（以下简称星艺耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天通泰公司的委托诉讼代理人李惠阳到庭参加诉讼，被告绿源康公司、第三人星艺耀公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。天通泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与绿源康公司、星艺耀公司签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；二、判令绿源康公司、星艺耀公司立即将房屋恢复原状并交付原告；三、依法判令绿源康公司、星艺耀公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月14日的房屋租金82465元；四、依法判令绿源康公司、星艺耀公司向原告支付自2020年4月15日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费用，按照房屋租赁面积333.63平方米、每日每平方米2.4元计算；五、依法判令绿源康公司、星艺耀公司支付自2020年1月15日起至实际付款之日的逾期付款滞纳金，以82465元为基数，按照日千分之五计算；六、依法判令绿源康公司、星艺耀公司支付免租期租金201704.95元；七、依法判令绿源康公司、星艺耀公司赔偿中介费损失61629.25元；八、本案全部诉讼费用由绿源康公司、星艺耀公司承担。事实与理由：2019年1月，绿源康公司、星艺耀公司通过中介与原告取得联系，就租赁北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层房屋协商一致。2019年1月18日，绿源康公司、星艺耀公司通过其公司员工向原告支付房屋租赁定金80000元。该2号楼2层202-01、202-06号房屋原系整体出租，建筑面积共计464.33平方米，应二被告的要求，原被告将涉诉房屋进行分割，设置为编号202-01和202-06号房屋，由绿源康公司、星艺耀公司与原告各签订一份《租赁合同》。2019年1月24日原告与星艺耀公司签订《租赁合同》，约定星艺耀公司向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-01号房屋，租赁面积共计130.7平方米。同时，原告与绿源康公司签订《租赁合同》，约定绿源康公司向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-06号房屋，租赁面积共计333.63平方米。租赁期间均自2019年2月1日至2021年1月31日，共计2年，租金标准均为2.4元/m/日，付款方式为押三个月付三个月，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。其中有免租期181天，即2019年2月1日至2019年7月31日止。合同约定，乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前1个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出。同时，乙方所交缴的合同履约保证金甲方不予退还。合同解除后实际未发生的租金予以退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。本合同期满或提前终止时，乙方将所租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。返还时，应经甲方验收认可，并结清乙方应当承担的费用。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状……如果乙方不进行本条所述的恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而发生的费用由乙方承担，甲方有权向乙方收取恢复原状的所有相关费用。乙方逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。乙方逾期未支付租金超过15天，甲方有权解除租赁合同，自甲方解除合同的通知书送达乙方之日，本合同解除。同时，如本合同因乙方的原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。若因乙方原因提前终止或解除合同，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失款项。租赁合同签订后，原告如约向绿源康公司、星艺耀公司交付了房屋，绿源康公司、星艺耀公司共同对涉诉房屋进行整体装修改造，并共同使用该租赁房屋。按照双方签订的租赁合同约定，绿源康公司、星艺耀公司应于2020年1月15日向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金。然而绿源康公司、星艺耀公司并未按照合同约定支付该租金。2020年3月14日，绿源康公司、星艺耀公司通过员工微信向原告送达解除租赁合同的申请，提出受新冠肺炎病毒影响无力经营，申请解除坐落于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-01号、202-06号房屋的租赁合同。2020年3月23日，原告向绿源康公司、星艺耀公司送达《通知》，同意于2020年4月15日与绿源康公司、星艺耀公司解除租赁合同，要求绿源康公司、星艺耀公司于2020年4月14日前腾交房屋并结清物业费、租金、滞纳金等相关费用。由于绿源康公司、星艺耀公司未履行相应义务，2020年3月26日，原告委托律师向绿源康公司、星艺耀公司送达《律师函》，要求绿源康公司、星艺耀公司于2020年4月14日前将租赁房屋恢复原状交付原告，并支付相关费用。经原告多次催告，绿源康公司、星艺耀公司至今未支付相关费用，也未将房屋恢复原状后腾交原告。由于绿源康公司、星艺耀公司未按照合同约定将涉诉房屋履行恢复原状义务并腾交原告，导致涉诉房屋迟迟未能对外出租，给原告造成严重经济损失。综上，原告认为，绿源康公司、星艺耀公司的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，因此诉至贵院，望判令如所请。绿源康公司、星艺耀公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。天通泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据。绿源康公司、星艺耀公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利，本院对天通泰公司提交的证据予以审核，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月24日，天通泰公司（甲方、出租方）与绿源康公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-06房屋出租给绿源康公司，规划用途为办公，建筑面积333.63平方米，乙方主营业务为文化、传媒，租赁期限自2019年2月1日至2021年1月31日。共计2年，租赁期满或合同解除后，甲方有权无条件收回房屋，乙方应按照交房状态返还房屋及附属物品、设备设施，并结清乙方经营时应承担的各项费用。甲方给予乙方181天免租期，自2019年2月1日至2019年7月31日，该期间不收取租金，但乙方应承担除租金外的其他费用，如合同因乙方原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。租金标准为每平方米每日2.4元，月租金标准均为24355元。付款方式为押三个月租金作为合同履约保证金，另付三个月租金，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。关于合同履约保证金，合同约定乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出，同时，乙方所交纳的合同履约保证金甲方不予退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。租赁期满终止时，甲方在乙方将在该房屋所注册的营业执照转出后，且按合同约定交回房屋后10个工作日内，将收取的合同履约保证金扣除按合同约定乙方承担的费用及违约金、赔偿金外的剩余部分无息归还乙方。若合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋后将房屋恢复成房屋交接的状态。若合同期满或提前终止与解除后1日内，乙方未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为乙方放弃权利。履约保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取。若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失。合同期满或提前终止与解除时，乙方需将其自己的私有财产和自制设备、物品在合同期满或提前终止与解除后1日内搬出该房屋，并将房屋恢复交接时状态，届时乙方必须将清洁整齐的该房屋交还甲方。关于房屋返还时的状态，合同约定合同期满或提前终止时，乙方将所承租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状。乙方最迟不晚于合同终止日将以上各项装饰、设备及其他物品移走，否则，甲方有权对以上物品进行处理，由此导致的损失由乙方承担。此外，如乙方不进行恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而产生的费用由乙方承担。乙方应在期满后1日内将所租房间及设施交还甲方，若乙方未在1日内完成该手续，则应以本合同终止日第二日起五日内将手续办妥，此期间乙方须依合同约定按日向甲方支付租金及其他费用，5日后乙方仍不能将所租房间交还的，乙方须按等同于双倍日租金的数额向甲方支付所延期限的房屋租金。若乙方未按照前款规定办理，且不与甲方沟通的，逾期七日甲方有权强行收房，甲方将视为乙方自动放弃其所承租房屋内的全部物品，甲方有权对遗留物品进行处理。关于违约责任及合同终止，合同约定非因不可抗力或政府部门整体规划变更等原因擅自提前解除合同，提前收回房屋的，甲方需按等同于履约保证金的数额向乙方支付违约赔偿金。乙方逾期未付租金，按应付金额的日千分之五标准支付滞纳金。关于约定解除条件，合同约定如乙方欠付租金和合同约定的其他款项逾期达到十五日仍未交付的，甲方有权提前解除合同，乙方应按照合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。关于不可抗力，合同约定遇有不可抗力的一方，应立即以邮件或快递方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行、或部分不能履行、或者需要延期的理由的有效证明文件，按不可抗力对合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除合同责任，或者延期履行本合同。同日，天通泰公司与星艺耀公司签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-01房屋出租给星艺耀公司，租赁面积130.7平方米，租金标准每平方米每日2.4元，其余关于租期、违约责任等约定均与前述合同一致。合同签订后，天通泰公司依约交付了房屋，天通泰公司自认绿源康公司支付租金至2020年1月31日。2020年3月14日，绿源康公司通知天通泰公司“受新冠肺炎病毒影响，绿源康公司无力继续经营，疫情过后将启动公司破产清算程序，今日向贵公司申请终止租赁合同，已支付的三个月房租押金我公司主动放弃，其余房租和各种费用已无力支付，员工的私人物品自己拿走，望贵公司批准申请”。天通泰公司提交了落款日期为2020年3月23日的通知，要求绿源康公司支付租金、免租期租金等费用，但未提交证据证明将该通知送达绿源康公司。天通泰公司提交了落款日期为2020年3月26日的律师函，欲证明通知绿源康公司解除合同、并要求绿源康公司支付相应费用，但快递查询记录显示未妥投。关于房屋现状，天通泰公司称绿源康公司、星艺耀公司承租的两个房屋无法区分，当时只是为了配合出租做了人为的分割。天通泰公司提交了中介合作协议、推荐客户确认单、请款单、银行回单、增值税发票等，欲证明其为出租涉案房屋支付了中介费61629.25元。关于恢复原状的诉讼请求，天通泰公司未提交证据证明交付房屋时的状态。本院认为，当事人有参加答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，绿源康公司、星艺耀公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。天通泰公司与绿源康公司签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。天通泰公司提交证据不足以证明通知函、律师函已经到达绿源康公司，本院对天通泰公司提交的函件均不予采信。绿源康公司发送的解除通知于2020年3月14日送达天通泰公司，合同约定绿源康公司在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知天通泰公司，因此，该公司的解除通知到达天通泰公司至少一个月后能产生合同解除的后果，故本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。天通泰公司自认绿源康公司已支付租金至2020年1月31日，本院不持异议。绿源康公司应按合同约定租金标准支付租金至合同解除之日，经核算，绿源康公司应支付租金58451.98元。合同解除后，绿源康公司仍应支付房屋占有使用费用。绿源康公司作为负有返还房屋义务的一方，应对房屋的返还承担初步的举证责任，但其未举证证明房屋的具体返还时间，应承担不利后果。在合同中明确约定若合同提前终止与解除后1日内，绿源康公司未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为绿源康公司放弃权利，天通泰公司应在合理时间内及时收房，避免损失扩大，但从合同解除后到法庭辩论终结前房屋已经空置了一年之久，天通泰公司应对损失的扩大承担主要责任，结合合同解除时间，本院酌定计算房屋占有使用费用至2020年4月30日，占有使用费用的标准，天通泰公司主张按照租金标准予以确定，本院不持异议。经核算，绿源康公司应支付占有使用费用12811.39元。关于天通泰公司主张的逾期付款滞纳金，有合同依据，但其主张的违约金计算基数有误。在合同解除前，绿源康公司应按照应交租金73065元为基数支付违约金至合同解除之日，合同解除后，绿源康公司应以实际欠付租金为基数支付违约金至实际付清之日止。合同解除后的欠付租金计算基数，本院核算后予以判决。关于违约金计算标准，双方约定的违约金标准过高，本院酌定后予以判决。关于履约保证金，合同约定了若因绿源康公司原因提前终止或解除合同，履约保证金不予退还。庭审中天通泰公司主张没收履约保证金有合同依据，本院予以支持。关于天通泰公司主张的免租期租金损失，有合同依据，经核算，绿源康公司应支付免租期租金损失144928.87元。关于天通泰公司主张的将房屋恢复原状并返还一节，天通泰公司提交的证据不足以证明房屋的交付状况，本院对于原状的标准无法确定，故本院对天通泰公司要求恢复原状的请求不予支持。天通泰公司要求返还涉案房屋，有合同依据，本院予以支持。关于天通泰公司主张的中介费损失，无法佐证与本案的关联性，即使真实发生，也属于天通泰公司的商业经营成本，本院对天通泰公司的该项主张不予支持。天通泰公司要求星艺耀公司对绿源康公司的债务承担连带责任，无合同及法律依据，本院不予支持，其与星艺耀公司之间若有纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认天通泰文化数码科技园有限公司与北京绿源康科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除；二、北京绿源康科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内将北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼2层202-06房屋交付给天通泰文化数码科技园有限公司；三、北京绿源康科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司房屋租金58451.98元；四、北京绿源康科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司房屋占有使用费用12811.39元；五、北京绿源康科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司逾期付款滞纳金（以73065元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率四倍标准，自2020年1月15日起计算至2020年4月14日；以58451.98元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率四倍标准，自2020年4月15日起计算至实际付清之日止）；六、北京绿源康科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司免租期租金损失144928.87元；七、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11917元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担6348元（已交纳），由北京绿源康科技发展有限公司负担5569元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由北京绿源康科技发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李运普二〇二一年六月十五日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南