北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9291号原告：天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区，统一社会信用代码9111011675529369X8。法定代表人：庞丽萍，董事长。委托诉讼代理人：李晨，女，1991年6月6日出生，回族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蒙金，女，1988年7月1日出生，壮族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工，公民身份号码×××。被告：孟某，女，1979年7月6日出生，汉族，户籍地河南省南阳市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：庄某，男，1979年6月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平物业公司）与被告孟某、庄某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天华泰平物业公司的委托诉讼代理人李晨，被告孟某、庄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华泰平物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2016年5月15日至2021年5月14日期间的物业费11946．15元（2．25元每月每平方米，建筑面积88．49平方米）；2．判令被告支付欠缴滞纳金1046．48元；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告系物业服务合同关系，被告房屋位于×××，面积88．49平方米。双方物业服务合同约定：物业费单价2．25元/月/平方米，按年度缴纳。被告应在每年5月8日前付清下年度物业费2389．23元。合同同时约定，被告逾期不交纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《×××前期物业委托服务协议》《×××临时管理规约》《×××业主手册》及《业主承诺书》作证。双方合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次催告仍拒不缴纳。自2016年5月15日至2021年5月14日，被告累计欠缴5年物业服务费。被告欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣的影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害。现原告为维护小区全体业主及物业公司的合法利益，依据原被告双方合同约定及法律法规将争议诉至人民法院，请求法院依法判令被告支付欠缴的费用及滞纳金，同时承担本案全部诉讼费用。被告孟某辩称，原告代理人没有按照约定时间到庭，无视法庭纪律，可以看出原告管理的混乱。原告存在严重侵害业主权益、服务质量不符合约定等行为。原告系开发商聘请的前期物业服务企业，存在严重侵害业主权益、服务质量差等行为。例如：电梯反复坏未及时修理、电梯里设屏幕广告、公共收入私分、小区门也是叮咚买菜的广告、陌生人随意进出、夜间发生入室盗窃多起。业主也曾经提出抗议，但原告一直没有整改。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第22条规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以减交物业服务费。原告应当减收物业费。即使缴纳物业费，答辩人也只承担55%份额。我们居住的房子由我和庄某共有，2014年12月我们离婚，法院判决我占房屋产权的55%，庄某占45%，物业服务费也应当按此比例承担，上述情况我已经告知原告并和原告沟通，原告也同意我的意见，造成拖欠的原因在于庄某，应当由庄某承担责任。物业服务合同没有滞纳金规定，原告收取滞纳金没有依据。请求减交并按比例缴纳物业费。对于房屋坐落、房屋面积、未交费期间、物业费的计算标准均没有异议。庄某辩称，涉诉2单元9层，有外来人员跳楼，严重影响了孩子的身心健康，学业受到影响，也影响了房子的出售。小区门禁一直没有使用过。小区公共部分的停车费等没有进行公示。在涉诉房屋装修的时候，物业不让其他人员进入，只能从物业指定的人员处购买。客厅空调没有地线。入户门差距较大，没有达到建筑标准。电梯经常损坏，我们单元门其他业主从电梯掉下来过。物业之前用公共地下室开超市，现在我不清楚具体情况。当时我与孟某离婚后，法院判决我按照45%的份额，但是离婚后，孟某就擅自换锁，我一直没有进去过涉诉小区。我没有居住，不应该交纳物业费。现在孟某也再婚了，还一直居住在涉诉房屋。至少应该缴纳我占有份额的房屋租赁费。现在孩子也上学了，涉诉房屋距离学校比较近，我也申请到涉诉房屋居住。我没有享受物业服务，孟某还侵害了我的权利，我不应该替别人缴纳物业费。对于房屋坐落、房屋面积、未交费期间、物业费的计算标准均没有异议。本院经审理认定事实如下：被告孟某、庄某系×××业主，房屋建筑面积88．49平方米。2015年10月19日，我院出具（2015）顺民初字第02543号民事判决书，判决×××房屋由孟某和庄某按份共有，孟某占百分之五十五的份额，庄某占百分之四十五的份额。该判决已生效。2012年6月19日，作为甲方的孟某、庄某与作为乙方的天华泰平物业公司签订《×××前期物业委托服务协议》《×××业主手册》《×××临时管理规约》等，约定由天华泰平物业公司为该小区提供物业服务。物业管理服务内容为：一、房屋公共部位的维护和管理：公共部位是指房屋主体系承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理：公共设施、设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、安全监控、加压水泵、供水系统、电梯、电线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、避雷装置、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生的管理服务：公共环境卫生是指公共场所、场地、房屋公用部位非市政道路、车库等清扫保洁及垃圾的收集。四、公共秩序的维护。五、车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护。六、物业装饰装修施工监督管理。七、园林绿地的管理养护。八、参与物业竣工交付使用时的验收交接。九、入住管理。十、物业档案资料的管理。本物业的管理服务费，住宅房屋按所购住宅建筑面积每月每平米2．25元向业主或物业使用人收取。甲方自2016年6月1日起承担本物业的物业服务费。物业服务费按年度交纳，甲方应于每年5月20日前付清下一年度物业服务费。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳违约金等。孟某、庄某至今尚未交纳自2016年5月15日至2021年5月14日期间的物业费11946．15元。孟某提交民事判决书，证明孟某与庄某已经离婚，孟某应当按照55%的份额交纳物业费。天华泰平物业公司同意孟某按照55%的份额交纳物业费，庄某按照45%的份额交纳物业费。庄某认可该证据的真实性，但是不同意交纳物业费，主张自己没有享受物业服务，现在也进不去涉诉房屋，也没有在涉诉房屋居住。上述事实，有原告天华泰平物业公司提交的业主手册，缴费通知单，被告孟某提交的判决书及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。孟某、庄某与天华泰平物业公司签订《×××前期物业委托服务协议》，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效。天华泰平物业公司为涉案小区提供了物业服务，孟某、庄某作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。孟某、庄某主张天华泰平物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明天华泰平物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且孟某、庄某主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为孟某、庄某所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。孟某主张按照55%的比例缴纳物业费，因生效判决已经确认就涉诉房屋孟某占55%的份额，庄某占45%的份额，孟某的该项主张于法有据，本院予以采信。庄某辩称未在涉诉房屋居住，不应当支付物业费，没有依据，本院对其该项辩解不予采信。庄某与孟某就涉诉房屋居住问题可另行解决。天华泰平物业公司主张孟某、庄某支付物业费的诉讼请求，于法有据，但应当按照孟某和庄某占有的份额确认各自交纳比例。通过庭审及当事人陈述，孟某、庄某并非恶意欠缴，故对于天华泰平物业公司主张孟某、庄某支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议天华泰平物业公司进一步提高物业服务水平和管理水平，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告孟某给付原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2016年5月15日至2021年5月14日期间的物业费6570．38元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告庄某给付原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2016年5月15日至2021年5月14日期间的物业费5375．77元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司已预交），由原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担13元（已交纳），由被告孟某负担27元，由被告庄某负担22元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘蓉蓉二〇二一年六月十一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛