黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0522民初454号原告：友谊县隆盛物业管理有限公司，住所地：黑龙江省双鸭山市友谊县友谊镇北二道街农场综合楼1单元402室。法定代表人：张艺馨，系该公司经理。委托代理人：刘刚，系该公司员工。被告：栾淑梅，女，1969年3月19日出生，汉族，系友谊县友谊镇翰景华庭小区10号楼5单元202业主。原告友谊县隆盛物业管理有限公司与被告栾淑梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告友谊县隆盛物业管理有限公司委托代理人刘刚到庭参加诉讼，被告栾淑梅经本庭依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友谊县隆盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付原告物业服务费1809.57元，以本金1809.57元为基准，按年利率6%支付违约金，从2016年5月1日起至全部诉讼给付时止；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为友谊县友谊镇翰景华庭小区10号楼5单元202室所有人，原、被告虽未签订物业符合合同，但双方系事实物业服务合同关系，按照物业小区收费标准，每平方米0.50元收取物业服务费。被告居住在友谊县，建筑面积73.56平方米，物业服务费合计1809.57元，被告从2016年5月1日至2020年6月30日，共欠原告物业费1809.57元（0.5元×73.56㎡×12月×4.1年）。原告多次向被告催要拖欠物业费，被告一直未给付。被告栾淑梅向本院提交书面答辩意见辩称：1.此房自购买后，一直未居住，已告知物业（有供暖报停票据5张）；2.对起诉金额有异议，应为353元/年×4年=1412元。3.由于翰景华庭二期一直处于再建中，物业管理和服务非常不好，窗下垃圾在地上任意堆放，大垃圾堆长达一年没人清理，物业说减免2016-2017物业费；4.楼道和楼外卫生脏、乱；5.翰景华庭10号楼5单元202室，于2020年1月18日交电费100，电费余额139.44元，交电费后20日被告就去外地由于疫情一直未回来，回来后电表已经清零，友谊隆盛物业管理有限公司还欠我电费；6.由于隆盛物业管理不好，于2020年6月被业主委员会解聘，由友谊县创信物业管理有限公司接管，因友谊县隆盛物业存在自身的过错，管理不好，服务不到位，多次反映未作出整改。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据一、张艺馨法人证明、营业执照、张艺馨身份证复印件，证明：原告主体资格。证据二、用户交房表，证明：栾淑梅房号为10号楼5单元202室，住宅面积73.56平方米，交房时间为2014年5月16日，物业费收取标准每平方米0.5元，房屋装修保证金1000元，公用电费每年20元，电费预交100元。证据三、物业服务收费标准，证明：公共设施设备维修与养护，每月每平方米0.15元，协助维护公共秩序，每月每平方米0.06元，保洁服务每月每平方0.15元，绿化管理每月每平方0.03元，工资保险福利、办公费用、固定资产折旧、利润税金每平方米每月0.15元，合计每月每平方米0.54元。证据四、收据一份，证明：被告物业费交到2015年5月19日，从2016年5月19日至今一直没交服务费。对原告提交以上证据的真实性，本院予以确认。被告栾淑梅向本院提交如下证据：证据一、收据3张、友谊同方供热站票据两张、2020年1月18日收取的电费收据并附有小区脏乱的两张照片。原告对以上证据均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。经审理查明，被告栾淑梅为友谊县友谊镇翰景华庭小区10号楼5单元202室业主,该房屋建筑面积73.56平方米，原告友谊县隆盛物业管理有限公司于2014年5月16日至2020年7月20日期间，为友谊县友谊镇翰景华庭小区提供物业服务，被告的物业费交纳至2015年5月19日，此后物业费未交纳。本院认为，被告栾淑梅为友谊县友谊镇翰景华庭小区10号楼5单元202室的业主，原告友谊县隆盛物业管理有限公司自2014年5月16日至2020年7月20日期间，为友谊县友谊镇翰景华庭小区提供物业服务，原、被告双方成立了物业服务合同的法律关系，被告栾淑梅作为友谊县友谊镇翰景华庭小区10号楼5单元202室的业主，应当履行交纳物业费的义务。被告辩称此房购买后一直未居住的问题，根据物业管理条例的相关规定，业主在领取钥匙后，即应当缴纳物业费，故对被告的辩称不予支持。参照双鸭山市物价局双价发（2008）29号《双鸭山市物价局关于调整双鸭山市物价服务收费基准价格的通知》的规定，按每月每平方米0.4元的标准向业主收取物业费，被告在本案中举证原告存在服务不到位的情形，综合该小区内其他物业服务合同案件，原告在物业服务过程中确实存在一定瑕疵，故本院酌定支持被告给付原告物业费的70%，被告应给付原告物业费1009.25元（73.56㎡×0.4元/㎡×49个月×70%），超出部分本院不予支持。原告要求按年利率6%支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据且物业在服务过程中存在沟通不到位的情况，故本院不予支持。被告栾淑梅经本庭依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条第（四）项规定，判决如下：一、被告栾淑梅于本判决生效之日起十日内给付原告友谊县隆盛物业管理有限公司物业费1009.25元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元（原告已预缴25.00元），由被告栾淑梅负担。本判决为终审判决。审判员 王 永 新二〇二一年六月二十二日书记员 田邢海钰本判决主要依据的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业务无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。黑龙江省2020年度适用小额诉讼程序案件标的额为20524.80元以下（含本数）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。