甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初9521号原告：张掖市红顶地产置业有限公司。统一社会信用代码91620702660000938L。法定代表人：祁某。委托诉讼代理人：窦某，系该公司法律顾问。被告：胡某，甘肃省张掖市人，原住甘州，现住甘州，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：史某，系甘肃重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：保某，系甘肃重光律师事务所实习律师。原告张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）与被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，经当事人申请，本案中止诉讼，于2021年3月30日恢复诉讼，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红顶置业公司委托诉讼代理人窦某，被告胡某及其委托诉讼代理人史某、保某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红顶置业公司向本院提出诉讼请求：一、由被告继续履行《房屋买卖合同》约定义务，向原告补交房屋差额面积差价款22402元，差额面积维修基金333.66元，并承担差额面积部分的资金占用费7942.02元，合计30677.68元；二、要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；三、案件诉讼费用全部由被告承担。在庭审过程中，原告当庭口头申请变更第一项诉讼请求为：由被告继续履行《房屋买卖合同》约定义务，向原告补交房屋差额面积差价款22402元，差额面积维修基金404.21元。本院经审查，予以准许。事实与理由：2015年5月，被告胡某购买原告开发的××区住房一套，建筑面积110.15平方米，双方签署《商品房买卖合同》《入住通知书》后，被告按照合同约定实际占有、使用、受益该住房至今，后期房产部门对房屋做了面积测绘，实测面积115.02平方米，差额面积为4.87平方米，因产生不动产登记实测面积与买卖合同预售记载面积差额产生的房款价款，被告拒绝交纳同时不配合产权变更登记，合同约定的办理产权登记手续尚无法办理。按照合同及物业管理服务约定，被告交纳了包括可视门禁系统、电梯电费、装修管理费、委托代办产权证件费用等在内的各项费用。其中，代办产权费用，双方书面约定不计利息且多退少补，但是至今因被告不履行合同的违约行为导致产权登记无法进行。另外，被告因购买该住房按合同预售面积进行了按揭贷款，原告为被告进行了贷款信用担保，在被告未能缴清全部房款的情况下，按照登记、公平原则和房屋买卖合同性质，在被告完全履行合同义务的前提下，原告才有义务同时履行。故原告要求被告及时付清差额房款及相应维修基金，并配合原告办理不动产变更登记。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡某辩称：被告胡某作为本案被告主体不适格，涉案房屋是由2014年6月16日由原告抵顶给案外人张掖工业园区，后工业园区又将涉案房屋抵顶给案外人王某1，被告于2015年5月4日，与案外人王某1签订《房产买卖协议》，按套购买了涉案房屋。所以基于合同相对性，我方是与案外人王某1形成的房屋买卖协议，所以被告主体不适格。对原告所述2015年5月，被告购买原告开发的××区住房一套，同时签署《商品房买卖合同》属实。因为是顶账房，我们与原告签订买卖合同是为了按揭贷款，所以该合同明确约定套内面积为110.15平方米，按照现在涉案房屋不动产权证登记内容，该涉案房屋套内面积仅仅为93.249平方米。与合同约定的套内面积相差7平方米。综上，我方认为被告主体不适格。对于原告的第一项诉讼请求，我方在本案中不承担任何责任。我方同意由原告给被告办理不动产变更登记手续。原告红顶置业公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.原告红顶置业公司委托诉讼代理人窦某的当庭陈述；2.房屋买卖合同一份；3.甘（2016）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证书一份；4.张掖工业园区建设管理委员会给原告出具的通知书一份。被告胡某围绕其辩解意见，依法提交以下证据：1.被告胡某及其委托诉讼代理人的当庭陈述；2.商品房抵顶协议复印件一份；3.被告与案外人王某1于2015年5月4日签订的房屋买卖合同一份。本院经审理认定事实如下：2014年6月16日，本案原告红顶置业公司与张掖工业园区达成商品房抵顶协议，约定原告将包括本案涉案的的位××区在内的四套房屋抵顶给张掖工业园区。之后，张掖工业园区又将该房屋抵顶给案外人王某1。2015年5月4日，王某1与本案被告胡某签订房产买卖合同一份，约定王某1将在张掖工业园区管委会抵账房屋位于××区以售价445000元卖给被告，并同时约定合同签订后，张掖工业园区管委会给被告直接开具该房屋相关手续，由被告在开发商（本案原告）处办理按揭手续。2014年12月22日，张掖工业园区管委会曾向原告出具通知书一份，表明根据园区与原告的商品房抵顶协议，现园区管委会将亲水港湾B-2401室抵顶给胡某，请原告给予办理相关手续。2015年5月20日，原告红顶置业公司与被告胡某签订商品房买卖合同（合同编号：201505200001）一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的的商品房位××区第0002幢24层2401号房，建筑面积110.15平方米；其中第五条面积确认及面积差异处理：约定：……以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息。2016年12月6日，原告红顶置业公司办理甘（2016）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证，证书载明上述涉案房屋建筑面积为115.02㎡。本院认为，在现实生活中，以房屋抵顶债务较为常见，但抵顶后基本都需要与房地产开发商直接签订房屋买卖合同，本案中，被告胡某从案外人王某2购买其从张掖工业园区管委会抵顶来的房屋，双方同时也约定了“由被告在开发商（本案原告）处办理按揭手续”，故最终由原告红顶置业公司和被告胡某签订商品房买卖合同。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明建筑面积为准，即以115.02平方米计算，实际该多出平米数也由被告享有其权益，故对于原告要求被告补交房屋差额面积差价款22402元的诉求，本院予以支持。关于原告主张的差额维修基金，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出4.87㎡，故被告应补缴维修基金为404.21元（4.87平米×83元/平米），对原告此项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下：一、被告胡某支付原告张掖市红顶地产置业有限公司房屋差额面积差价款22402元，差额面积维修基金404.21元，合计22806.21元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告胡某协助原告张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效之日起三十日内办理不动产变更登记手续；三、驳回原告张掖市红顶地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由被告胡某负担。原告已交纳，由被告负担的直接给付原告。因原告当庭变更诉讼请求，本院退还原告受理费382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 杨学林二〇二一年六月十八日法官助理 王海翔书记员 张志强