福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终654号上诉人（原审被告）：钟兆洪，男，1956年9月8日出生，汉族，居民，住福建省武平县（现住武平县）。被上诉人（原审原告）：朱寿春，男，1971年2月28日出生，汉族，居民，住福建省武平县。原审第三人：林盛霖，男，1944年11月2日出生，汉族，退休教师，住福建省武平县。上诉人钟兆洪因与被上诉人朱寿春、原审第三人林盛霖用益物权确认纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2020)闽0824民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人钟兆洪、被上诉人朱寿春到庭参加诉讼。原审第三人林盛霖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟兆洪上诉请求：撤销福建省武平县人民法院(2020)闽0824民初3218民事判决书，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由:一、原审判决认定事实不清。原审法院认为“原告与林盛霖、林盛霖与钟兆洪之间讼争的建设用地使用权问题，其本质是该用益物权确认问题的纠纷。被告关于‘卖房不卖地’，‘已过最长诉讼时效’的主张，与合同内容不符，与法律规定相悖。”对此认定，是原审法院模糊了所有权意义上的“自物权”与用益物权(他物权)的概念。根据我国《民法典》第241条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。用益物权是不能转让交易的。比如租赁房屋、建设用地(小区道路、公共设施)，集体土地(宅基地)等可以使用，但不得处分。本案中上诉人将第三层土建部分房屋转让给被上诉人所有，被上诉人其对土地的用益物权就一直在有效使用，谁也没有侵害过，从来就没有人要求其拆除，也没有人因用益物权问题制止被上诉人就房产的占有、使用、收益和处分提出异议，何来争议?被上诉人在房产中的土地用益物权是上诉人自物权设立的，因此，被上诉人作为土地的用益物权人在行使权力时就依法不应损害自物权人(上诉人)之权益。要想取得不动产物权必需经登记，未经登记，不发生效力，这是《民法典》第209条规定的。依据《民法典》第211条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址，面积等必要材料。”因此，上诉人与被上诉人的房产转让价款是否包含土地自物权转让价款就成了本案的纠纷焦点，如果包含被上诉人已取得分割登记的权源依据;如果不包含就表明被上诉人未取得土地分割登记的前提条件。很显然，本案的纠纷实质是房屋买卖合同纠纷，并非是“用益物权确认纠纷”。原审法院通过转移论题，模糊概念的做法，其目的是偏袒被上诉人一方而不惜损害上诉人之权益。通过被上诉人举证的《房屋转让合同》已清楚的标明是房产的转让，即套内房产及装修方面事宜，并未涉及套内房屋项下土地不动产(自物权)的出让事宜。通过《房屋转让合同》第九条：“遇国家征用，乙方(林盛霖)享有四分之一的土地使用权”(购买权)的约定表明是房屋的转让，不含地产的出让。可原审法院没有从全案的证据材料所体现的“真实意思表示”中进行全面客观分析，便认定上诉人有可登记的四分之一的不动产土地使用物权(自物权)，岂不荒唐?试想一下，如果当时土地不动产物权已一并出让的话，何以经过23年后才通过诉讼要求分割上诉人土地不动产之物权?我们知道，目前，建设用地存在三种用地形式:集体土地、国有划拨和国有出让。集体土地上建的房屋俗称“小产权房”是不能拍卖、不能进入交易市场的;国有划拨经补缴土地出让金可以转为国有出让后建房是可以自由买卖的。事实上，只有国有出让土地的房屋才具有不动产物权的特性;只有经过不动产登记的土地物权才即具效力。集体土地、国有划拨的房屋土地属性才是用益物权。此外，一审开庭时，原审第三人已明确表明“不懂得要将土地一并转让”原审原告也明知受让的房产不含地产。为什么被上诉人从他人购买的房产要分割上诉人的不动产土地物权?从而也进一步说明，没有土地不动产物权的房屋，并不影响房屋产权人对房屋的“使用、收益和处分”，只不过是价值取向问题。显然，被上诉人的诉讼不但主体不适格，而且法律并无卖房必须同时卖地的强制性规定。可原审法院却采取“胡子眉毛一把抓”的做法，混淆视听，是不足取的。二、原审判决适用法律不当。通过被上诉人提供的房屋所有权证可以看出，从土地使用情况一栏就没有任何记载，而上诉人的房产证却清楚的记载土地属性及面积，这就更进一步体现土地部分上诉人未经出让。《城市房地产管理法》第32条规定是指“房地产”的转让，包含房产和地产。而本案的房产买卖合同转让范围仅指房产。如果法律规定必须同时转让房地产，那么现在被上诉人支付上诉人应支付的房产面积项下可分得的土地不动产面积的出让款，上诉人依然可以进行土地出让，那么，被上诉人就取得分割上诉人土地不动产的权源依据，上诉人定无条件协助。如果上诉人单就房产转让违背了法律的强制性规定，那就应认定合同无效，那就按无效合同的处理方式处理本案纠纷。上诉人的土地是经国有出让取得，凭什么上诉人的一层要五万，而被上诉人的一层仅需36000元(实际房价8000元，其余属装修款)?因上诉人的转让来的就明确标明包含土地使用权(出让)，而被上诉人的仅指房产，未含地产。可原审法院在被上诉人完全没有土地出让的权源依据，要上诉人协助办理土地分割，依据的是哪门子法律?显然原审法院如此判决必然损害上诉人的不动产物权，属适用法律不当的表现。朱寿春辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、第三人林盛霖向上诉人购买的房屋，包含了涉案房屋相应的土地使用权，答辩人取得所购涉案房屋相应的土地使用权。第三人与上诉人签订的《房屋转让协议》明确约定，上诉人将第二层房产转让给第三人所有，协议第二条“转让费叁万陆仟元，……，如发生土地使用权及房产所有权纠纷，一切事项均由甲方负担”、第九条“遇国家征用，乙方享有四分之一土地使用权。”的约定，均足以证实，第三人向上诉人购买房屋时，双方的真实意思应是既购买房屋所有权也购买相应份额的土地使用权。又根据1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》，该法第三十一条（修订后为第三十二条）规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。因此，第三人向上诉人购买涉案房屋，实际应包含房屋及相应土地使用权。第三人将其购买房产转让给答辩人，并由上诉人作为在场人签字，因此，第三人与上诉人之间关于转让房屋的权利义务也一并转移给答辩人，答辩人亦取得所购买房屋相应的土地使用权。第三人和答辩人均已按约付清了全部购房款，答辩人也已取得涉案房产的房屋所有权证，对房屋享有物权，上诉人配合办理土地使用权证是上诉人应尽的附随义务。二、答辩人诉请上诉人协助办理涉案房屋的土地使用权过户登记手续，不适用诉讼时效的规定。答辩人已经按约付清购房款，并办理了房屋所有权证，对涉案房屋享有物权。此时，答辩人请求上诉人办理土地使用权过户登记，具有物权请求权性质，根据现行法律的规定，诉讼时效只适用于财产权中的债权性请求权，不动产物权不适用诉讼时效的规定。上诉人关于“已过最长诉讼时效”的主张，与法律规定相悖。林盛霖未向本院提供答辩意见。原告朱寿春向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告钟兆洪协助原告办理位于武平县××街道××路××号××室房屋（房屋所有权证号为武房权证城字第5××2号）的土地使用权证的分户过户登记手续，并由钟兆洪承担办证费用。2.本案诉讼费由钟兆洪负担。一审法院认定事实：1996年间，钟兆洪从福建省昌林房地产开发有限公司以50000元的转让价取得位于原武平县××镇××路××号（原梁野宾馆背后）风味小吃街房地产（编号Ａ3Ａ4）房屋一幢。1998年10月9日，第三人林盛霖和钟兆洪签订《房屋转让协议》，协议约定：钟兆洪将坐落在武平县教育路06号Ａ3Ａ4块第二层房产转让给林盛霖所有，转让费36000元，此款于1998年10月10日前付25000元，于1998年农历12月24日前付5000元，余款6000元于钟兆洪办理房产证时付清，如发生土地使用权及房产所有权纠纷，一切事项均由钟兆洪负担；办证费用及房产交易契税由林盛霖负担400元，其余由钟兆洪负担；遇国家征用，林盛霖享有四分之一土地使用权等条款。2000年9月，钟兆洪取得上述房产项下的武国用（2000）字第0399号国有土地使用证。2000年11月，钟兆洪取得上述结构为砖混、层数为五层的房产证（证号武房权证城安第5342号）。林盛霖付清转让款后，办理了房产证，但未办理土地使用权证变更登记。2001年12月22日，林盛霖将其购买的上述房产转让给原告，双方签订《房屋转让合同》，合同约定：林盛霖将坐落在武平县教育路06号Ａ3Ａ4块第二层房产（房产证号码为：5××1）转让给原告所有，转让费53000元。房产证过户登记及有关转让一切手续由林盛霖办理，其费用由林盛霖承担等条款，钟兆洪亦在《房屋转让合同》上以在场人签名。原告付清了房款，林盛霖于2002年4月3日将上述房产证变更登记在原告名下，原告取得了证号为武房权证城字第5××2号房产证。因原告要求钟兆洪办理土地使用权证变更登记未果，原告诉至一审法院。一审法院认为，1998年10月9日林盛霖与钟兆洪签订的《房屋转让协议》，该协议载明，钟兆洪将本案涉讼住房一套转让给林盛霖所有；协议第三条载明“办证费用及房产交易契税由林盛霖负担400元，其余由钟兆洪负担”；协议第九条载明“遇国家征用，林盛霖享有四分之一的土地使用权”。该协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方买卖合同关系成立并具有法律效力。根据1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》，该法第三十一条（修订后为第三十二条）规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。根据现行法律的规定，诉讼时效只适用于财产权中的债权性请求权，不动产物权不适用诉讼时效的规定。原告与林盛霖、林盛霖与钟兆洪之间讼争的建设用地使用权问题，其本质是该用益物权确认纠纷。钟兆洪关于“卖房不卖地”、“已过最长诉讼时效”的主张，与合同内容不符，与法律规定相悖。据此，钟兆洪的该主张，一审法院依法不予支持。本案讼争房产已经二次转买，原告系从第三人林盛霖处转让取得上述房产，并办理了房产证变更登记，根据合同相对性原则，原告应向林盛霖主张上述权利，但为避免讼累，应按交易程序，先由钟兆洪协助林盛霖将上述房产的土地使用权变更登记至林盛霖名下后，再由林盛霖再协助原告将上述房产的土地使用权变更登记至原告名下。据此，钟兆洪及林盛霖应当依法协助原告办理涉讼住房占用范围内的土地使用权的分割和过户登记手续，即钟兆洪持有的《国有土地使用权证》中，国有出让土地使用权面积为83.2平方米，原告享有以土地登记管理机构核定面积土地使用权。对于办证费用问题，由于讼争房二次转让合同的购买方均未明确要求办理土地使用权变更登记，且原告自2002年4月取得上述房屋所有权证后，至今时间较长，办证费用（含契税）应由原告自负。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第二项、第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决：一、钟兆洪、林盛霖应予本判决生效之日起三十日内，协助朱寿春办理武房权证城字第5××2号《房屋所有权证》项下房屋占用范围内的土地使用权的分割和过户登记手续，即钟兆洪持有的《国有土地使用权证》中，其国有出让土地使用权面积为83.2平方米，现朱寿春享有以土地登记管理机构核定为准土地使用权分摊面积。二、办理上述房屋占用范围内的土地使用权变更登记的契税等费用，由朱寿春负担。三、驳回朱寿春的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由钟兆洪负担。二审期间，双方没有提交新证据，对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。本案中，第三人林盛霖和钟兆洪签订的《房屋转让协议》第九条明确载明“遇国家征用，林盛霖享有四分之一的土地使用权”，且双方在《房屋转让协议》并没有明确约定“卖房不卖地”的相关条款，因此，钟兆洪提出案涉《房屋转让协议》的约定表明只是房屋的转让，不含地产的转让的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。一审法院判决钟兆洪、林盛霖应协助朱寿春办理武房权证城字第5××2号《房屋所有权证》项下房屋占用范围内的土地使用权的分割和过户登记手续并无不当。综上所述，钟兆洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。林盛霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由钟兆洪负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吕 敏审 判 员  谢 勇审 判 员  陈聪聪二〇二一年六月二日法官助理  黄晓燕书 记 员  许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……