上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终6316号 上诉人（原审被告、反诉原告）：董宾，女，1966年9月30日生，汉族，户籍地上海市长宁区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晓东，男，1976年10月30日生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：潘炜，上海正策律师事务所律师。 上诉人董宾因与被上诉人吴晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初69714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 董宾上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴晓东一审全部诉讼请求，支持董宾一审全部反诉请求，并由吴晓东承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：原判适用法律错误，新冠疫情属不可抗力，根据最高院指导意见，新冠疫情致不能实现合同目的解约，出卖人相关违约责任不应支持。本案履行在疫情期间，董宾多次在美购买机票返还国内而不可得，无法履行合同，应予免责。另董宾因中介疏失不能信任之，不同意对本案大额不动产交易合同采取所谓视频签署等方式，应属正当。 吴晓东辩称，不同意董宾的上诉请求，本案不适用所谓不可抗力，本案交易发生在疫情期间，双方对之显然有预见，可以克服、避免。本案合同不存在法定无效情节，网签备案只是履行已签约合同之行为，董宾拒不履行构成违约。 吴晓东向一审法院起诉请求：1、判令解除吴晓东与董宾签订的房地产买卖居间协议；2、判令董宾向吴晓东返还购房定金35万元；3、判令董宾向吴晓东支付违约金70万元；4、判令董宾向吴晓东支付律师费2万元；5、判令董宾向吴晓东支付担保费2，500元。 董宾向一审法院反诉请求：1、判令没收吴晓东购房定金35万元；2、判令吴晓东赔偿董宾损失租房费用48，000元、律师费15，000元；3、判令反诉费由吴晓东承担。 一审法院认定事实如下：2020年4月19日，吴晓东、董宾及上海XX有限公司（居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由吴晓东购买上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋，转让价格（扣除所有税金杂费后净得）为1，026万元，为表示购买诚意，吴晓东向董宾支付意向金35万元，如董宾签署本协议，则意向金转为定金，并约定了房款支付、过户时间、交房时间等。协议第3.3条约定，双方应当在本协议签订后70日内共赴上海XX有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理公证手续（若需），除双方另有约定或遇特殊情况无法赴约外，前述约定期限届满日为双方签订示范文本的日期。第六条约定，若董宾未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本（特殊情况全球疫情不得成行除外），或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向吴晓东双倍返还定金，若吴晓东未能依照本协议约定签订示范文本的或没有能力履行后期支付完成合同的，则已支付董宾的定金不予返还。第七条约定，在全球疫情或其他不可抗拒力量影响下，造成任何一方无法履行本协议的，双方同意可以免去双方责任，董宾将已收取定金在约定签约日当日返还吴晓东，本协议自动取消。第八条约定，除免责条款外，任何一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。第十二条约定，……（2）由于董宾居住美国，如由于任何特殊流行病疫情引发的履行困难导致董宾无法前往办理正规的《上海市房地产买卖合同》，履行该合约，双方同意先签网下房屋买卖合同，由上海XX有限公司录制全程签约录像，双方同意合约内容，正式成立后，董宾同意按照本协议3.3条款约定的签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》日期内将该房地产交付吴晓东，在未获得网上确认签约前提下，提前按照租约使用系争房屋，待董宾回上海后，双方重新按照本协议约定的该房地产总价及以上所有条款履行该协议，过户时间约定为签订示范文本后40日内，董宾交付系争房屋给吴晓东后，若吴晓东不愿购买系争房屋，吴晓东所支付董宾定金不予退还，且按照使用天数支付董宾房屋使用费每月5，000元人民币，董宾不愿出售系争房屋应双倍返还吴晓东定金，吴晓东收到董宾定金后将系争房屋返还董宾，吴晓东不支付房屋使用费……2020年4月20日，吴晓东向董宾转账支付定金35万元。 2020年6月3日，居间方工作人员康某发送微信给董宾“董女士，您6月8日回来的行程还是正常的吧”，董宾回复“航班取消了所有美国航空都飞不了中国，我又改了定了7／1的航班去瑞士转机飞回，实在很累。”康某：“哦，好的，确实回来一次不容易”。董宾：“主要现在航班没有。希望可以成行”。康某：“好的，我也很客户说一下情况”“董女士，刚才我很客户说了一下您行程有变，要到7月1号的航班转机回来”“我们在居间协议里约定的最晚签订网签合同的时间是居间协议签订后70日内”。董宾：“最晚几日？7／2回来还有14天隔离期”。康某：“我们是4月19日签订的居间协议，最晚网签时间是6月28日，看目前情况这个时间内您是回不来了，到时候还请您安排一下时间，我们和客户一起通话一下”。董宾：“不行就租”“好我们商量一下如何进行”。康某：“好的”。6月7日，董宾发送信息给康某“我估计我最晚9月份肯定可以回去”。康某：“好的，我跟买家沟通一下，不过上次的协议里是备注若是您因为疫情原因不能回来可以提前把房子交付给买家，买家若是违约不买才要按照使用时间支付租金的。”“我再跟买家沟通一下看他是否能出租金”“9月份回来就太晚了吧”“不过，也确实回来，比较困难，理解的”。董宾：“对啊，到正式过户前需要收取租金。他愿意可以先交费给他按租约签，我回去后再走买卖流程”。康某：“好的。我先按照您的意思和买家沟通吧”。董宾：“对看买家意思吧我都可以”。康某：“好的，您也早点休息吧特殊时期，多多保重”。6月13日，康某向董宾发送协议书。6月15日，康某向董宾发送消息“董女士您好，上面发给你的合同您看过了吗，有什么需要更改的吗”，董宾回复“还没来得及看”。康某：“嗯，有空还请看一下吧，我公司交易员做的样张合同是进入房管局的交易系统的，在系统里只能保留1周的时间，若是没有确认合同，还得重新做。”之后，康某分别于6月19日、6月25日、6月26日发送微信，告知董宾阅看合同。6月27日，康某发送微信“董女士在吗，今天客户来公司找我了，现在我公司的，若是您方便可以通话一下”。6月28日，董宾回复“我一个手机上不了微信了，所以要转换。这二天我会把合同弄好”。6月28日，康某发送微信给董宾“因为您的房子一直在中原地产对外的官网上显示仍然在销售状态，客户问我您是不是有违约的想法，按照居间协议的时间今天已是最后一天”“我跟客户讲过目前没有收到您不愿履行合同的消息，请他再耐心等待”“请您配合能在北京时间6月28日24：00前，或者纽约时间2020年6月28日24：00前能把合同的事情确认好，若您有什么难处可以告诉我，我去帮您和客户沟通。”6月29日，康某发送微信“董女士，在不在，客户想明天晚上和您视频通话一下”“看到请回复一下，谢谢”。董宾：“好”。康某：“明天晚上北京时间10点左右您看可以嘛”“晚上22：00”。董宾回复“好”“我一个微信坏了”“现在机票买不到”。2020年6月30日，董宾并未接听康某的语音通话。 2020年7月17日，吴晓东委托律师向董宾发送律师函，吴晓东于2020年6月27日单方签署网下买卖合同，吴晓东、董宾及居间方约定于北京时间6月30日22：00进行视频通话讨论网下买卖合同内容，但董宾未做应答。至7月15日，董宾仍未确认网下买卖合同内容，距居间协议约定的签署时间已经超过15日，吴晓东有权单方面解除合同。故致函董宾，即日起解除居间协议，并要求董宾于北京时间2020年7月27日前返还吴晓东支付的定金35万元，并支付与定金等额的赔偿金，总计70万元。 2020年8月5日，董宾委托律师向吴晓东发送律师函，表示居间合同对于因疫情原因无法回国情况约定处理方法；中介在沟通协调中严重失职，董宾已经尽到最大的诚信和善意责任，不存在违约，故致函吴晓东，提出解决方案（两者选一）：1、双方按照居间协议的相关规定，于8月15日之前签订租赁合同，在9月30日前办理过户等各项事宜；2、解除网签合同，没收定金35万元。 另，吴晓东与上海正策律师事务所签订《法律服务合同》，吴晓东已就本次诉讼支付律师费2万元。 一审庭审中，吴晓东申请证人康某到庭作证。证人康某述称：2020年4月19日，吴晓东、董宾签订居间协议，董宾是通过视频签约，之后吴晓东支付定金35万元，协议约定70日内签订正式买卖合同，因疫情，约定过户时间可以晚一点。6月9日，三方进行视频沟通，想约定签订买卖合同的事情，先将买卖合同打印出来，双方没有异议就以签订居间合同一样的方式签约，之后其通过微信向双方发送合同，并催促双方阅看合同。6月25日，其提醒董宾最晚签约时间为6月28日，同时看到系争房屋在中原网上挂牌价为1，080万元，其就问董宾有什么想法并提醒董宾阅看合同，并约定网上视频沟通。6月29日或30日，吴晓东赶到其办公室，其与董宾联系，但董宾一直没有回复。次日，其到董宾办公场所，其员工与董宾进行了联系，其与董宾通话，董宾称在忙，合同没看，其提醒董宾再不签就违约了，董宾表示那就法院见。之后陆续沟通，董宾说让吴晓东再加董宾两张机票的钱可以再谈合同履行的事情，吴晓东没有同意，说双方法院见。董宾没有提出不签合同，只是说房价涨了，她是不怕违约的。双方在居间协议上已经授权居间方进行网上备案。网上合同打印后可以修改，但大方向不变。董宾说要回上海面签合同，但其跟董宾说视频签约，董宾也没有说什么。其中介圈内听说董宾和其他中介公司聊天，表达了1，080万元可以卖的意思。 一审审理中，董宾提交美国联合航空公司于2020年6月3日发送取消其预订的2020年6月7日由美国纽约飞上海的航班的邮件以及9月30日发送的取消其预订的2020年9月30日由纽约经旧金山转机飞北京的航班的邮件。吴晓东对该两份证据真实性无异议。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴晓东、董宾双方签订的房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方居间协议通过录制签约视频形式签订，且双方签订居间协议时已充分考虑疫情因素，故在居间协议其他约定中明确先签订网下房屋买卖合同，由中介方录制全程签约视频，并对相应的房屋交付、过户时间等作了约定。董宾对该约定从未提出异议，但在双方约定最后签约时间董宾无理由拒绝接听中介语音通话沟通，一审庭审中仍以要求面签合同为由进行抗辩，显然董宾的行为缺乏履行合同的诚信，导致双方最终未能签订买卖合同的过错在于董宾。综上，本诉部分吴晓东要求解除双方房地产买卖居间协议并要求返还定金的请求，予以准许。吴晓东要求董宾支付违约金，一审法院根据吴晓东支付定金情况、由此遭受的损失等，酌情确认为35万元。吴晓东主张律师费及担保费，缺乏依据，不予支持。反诉部分，鉴于双方最终未能签订买卖合同的过错在于董宾，故对董宾的全部反诉请求，不予支持。 一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，于2021年2月22日作出判决：一、解除吴晓东与董宾之间于2020年4月19日签订的《房地产买卖居间协议》；二、董宾于判决生效之日起十日内返还吴晓东定金35万元；三、董宾于判决生效之日起十日内支付吴晓东违约金35万元；四、驳回吴晓东的其余诉讼请求；五、驳回董宾的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，452元，减半收取计7，226元，由吴晓东负担2，510元，董宾负担4，716元；财产保全费5，000元，由吴晓东负担980元，董宾负担4，020元。反诉案件受理费减半收取3，747.50元，由董宾负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人董宾与被上诉人吴晓东、案外人上海XX有限公司（居间方）签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，协议载明内容包含了完整的房屋买卖交易权利、义务及履行内容，约定未违反强制性法律规定，上诉人与被上诉人间由之建立的房屋买卖合同关系依法应属有效。 有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，本案合同签署、履行业已充分考虑新冠疫情对履约影响，即使在协议条款中亦规定了考虑上诉人居住美国现况采用视频录像等方式履约等，但实际履行中，上诉人作为卖方既未按约履行签署网签合同等履行义务，又未主动采取其它补救措施，致使合同处于履行障碍状态，导致解约，其应承担相应解约责任。董宾上诉主张的相关事实、理由依法不能构成不履行相关义务的法定抗辩理由，本院不能采纳。其余理由原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。 综上所述，董宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11，430元，由董宾负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶振军 二〇二一年六月二十八日 法官助理 王 力 法官助理 朱晨阳 书 记 员 朱晨阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……