广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13984号上诉人（原审被告）：广州市誉城房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁维，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵双，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶键钊，男，1989年12月9日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李武俊，广东正平天成律师事务所律师。上诉人广州市誉城房地产开发有限公司（以下简称誉城公司）因与被上诉人叶键钊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人誉城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回叶键钊全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由叶键钊承担。事实和理由：一、广州燃气集团有限公司向一审法院的函复中确认涉案房屋燃气工程已于2017年6月8日竣工验收合格，涉案房屋符合合同约定及法定的交付使用条件。一审法院在缺乏事实及法律依据的情况下，自行定义涉案房屋达到“永久供气”条件的时间，属于认定事实错误和适用法律错误。(一)涉案房屋已于2017年6月8日符合合同约定的交房条件，合同约定的房屋交付日期为2017年6月30日，誉城公司没有违反合同约定，不应承担延迟交楼违约金。(二)根据我国相关法律规定，燃气工程竣工验收合格是燃气工程项目交付使用的法定条件。(三)在涉案同一小区的其他购房人刘力平、李诗慧与誉城公司的(2019)粤0105民初759号案中，广州燃气集团有限公司向一审法院的函复内容明确指出涉案房屋燃气工程于2017年6月8日竣工验收合格，符合法定的交付使用条件。(四)一审法院以《管道燃气开户合同》签订时间或者《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》的加盖公章时间作为永久供气时间缺乏事实及法律依据。二、誉城公司已于2017年6月21日向叶键钊送达了《交楼通知书》，履行了通知义务。但叶键钊因自身原因于2017年7月17日收楼，逾期收楼的责任应由叶键钊自行承担。退一步来说，即使叶键钊收楼时涉案房屋存在部分瑕疵，但叶键钊已实际收楼，应视为叶键钊接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可涉案房屋达到交楼条件的事实。叶键钊不能在确认收楼后再向誉城公司主张逾期交楼的违约责任。三、一审法院违背法律及事实，认定誉城公司违约，判处誉城公司按照逾期交付房屋的违约标准，即每日按总房价款0.05％的标准向叶键钊支付违约金，明显高于叶键钊的实际损失，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。且叶键钊应承担证明其因燃气未通受到损失的举证责任。法院应依法以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则对违约金予以调低。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护誉城公司的合法权益，请求依法予以改判。被上诉人叶键钊答辩称：一、《广州市商品房买卖合同(预售)补充协议》第十条属于誉城公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款。誉城公司应按《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条约定提供由公共服务单位出具的永久性供气证明文件，满足供气等必要居住条件。二、根据(2019)粤01民终21927号民事判决书和(2018)粤01民终20419号民事判决书可以看出，涉案房屋在2017年8月9日才符合供气条件，涉案房屋在合同约定的交楼日期2017年6月30日不符合预售合同第十二条约定供气条件。三、根据叶键钊提供的一系列证据可以看出，竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》是誉城公司在交楼时提供给叶键钊的。四、根据己生效判决及《鉴定意见告知书》可以确认，竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》上的燃气公司的签名和盖章是伪造的。五、誉城公司提供虚假交楼证件欺骗误导叶键钊收楼，不应默认推定叶键钊同意变更交房条件，誉城公司应按合同约定承担逾期交楼违约责任。六、誉城公司与叶键钊签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是誉城公司提供的固定格式的合同版本，誉城公司作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于叶键钊作为购买人是更为清晰的，双方在协商一致后才约定逾期交房的违约金标准，如叶键钊逾期付款也是按此违约金标准支付违约金，因此，双方均应遵守合同约定的权利义务，誉城公司应按合同约定的逾期交房的违约金标准支付违约金。综上，根据公平原则、诚实信用原则及任何人不得通过违法行为获利的法理，誉城公司未按合同约定时间向叶键钊提供符合合同约定交楼条件的房屋，其行为已构成违约，应按购房合同第十四条约定按逾期交楼期间(从2017年7月1日至2017年8月9日)向叶键钊支付逾期交楼违约金。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回誉城公司的全部上诉请求，维持原判。叶键钊向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决誉城公司向叶键钊支付逾期交楼违约金286400元（违约金按总房价款1432万元的0.05%按日计付，自2017年7月1日起计至誉城公司实际达到合同约定交付条件之日即2017年8月9日止）；2.本案诉讼费用由誉城公司承担。一审法院经审理查明：2016年5月12日，叶键钊与誉城公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定叶键钊购买誉城公司开发的位于广州市海珠区同福西路26号2401房，总金额为1432万元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：誉城公司应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付叶键钊使用。誉城公司向叶键钊交付房屋时，应当向叶键钊发出收楼通知书，誉城公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向叶键钊出示誉城公司出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，誉城公司应当及时书面告知叶键钊。第十四条约定：誉城公司如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向叶键钊支付违约金。第十五条约定：叶键钊与誉城公司双方进行房屋验收交接时，誉城公司应当向叶键钊提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向叶键钊提供加盖誉城公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，叶键钊有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由誉城公司承担等。合同所附附件七《补充协议》第九条对主合同第十四条的补充约定：3.双方同意对誉城公司逾期交房的违约责任补充修改无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，誉城公司按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但最高赔付额不超过总房价款的10%；第十条对主合同第十五条的补充约定：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，叶键钊同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向誉城公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）等。上述合同签订后，叶键钊依约向誉城公司支付了全部购房款。誉城公司于2017年6月21日向叶键钊寄送《商品房收楼通知书》，通知叶键钊预约收楼时间等。叶键钊、誉城公司确认叶键钊于2017年7月1日实际收楼。另查明，在涉案同一小区的其他购房人起诉誉城公司的（2017）粤0105民初10855号案诉讼中，广州市海珠区人民法院向供气部门发函调查相关供气的情况。广州燃气集团有限公司函复主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与誉城公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。一审法院认为，叶键钊为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，鉴于双方买卖的房屋以及款项交付均在我国内地，故依据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为准据法。此外，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实形成于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律及司法解释。叶键钊、誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，誉城公司应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件及符合装饰、设备标准的商品房交付给叶键钊使用。叶键钊主张誉城公司在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给叶键钊，根据涉案同一小区此前同类案件中广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与誉城公司签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。誉城公司未按约定时间向叶键钊提供符合合同约定交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于誉城公司抗辩叶键钊的收楼行为是否视为叶键钊接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可当时涉案房屋达到交付条件的问题。叶键钊与誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定了涉案房屋交付的标准。现根据查明的事实，涉案房屋在2017年8月9日才具备交付条件。对于尚不具备交付条件的房屋进行交付，属于对原合同约定的变更。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。誉城公司与叶键钊未就变更收楼条件重新达成协议，即叶键钊对收楼条件的变更没有明确的意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，默示行为应当是以一方当事人向对方当事人提出民事权利要求为前提。本案中，誉城公司并未明确告知叶键钊涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反誉城公司提供的资料导致叶键钊误以为涉案房屋符合交付的条件。在此前提下，即便叶键钊已经办理了收楼手续，也不构成行为默示的意思表示。也即叶键钊未以明示或默示的任何方式，表示对变更收楼条件的认可。因此，誉城公司的上述抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。誉城公司还抗辩燃气开通与否对房屋使用价值的影响是轻微的，应由叶键钊提供证据证明其因燃气未通所受到的经济损失，因此要求法院调低逾期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。叶键钊、誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是固定格式的合同版本，誉城公司作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于叶键钊作为购买人是更为清晰的，双方是在协商一致后才约定逾期交房的违约金标准，因此，双方均应遵守合同约定的权利义务。誉城公司抗辩叶键钊的实际损失低于合同约定的违约金标准，应由誉城公司举证，现誉城公司反而要求叶键钊提供证据证明其实际损失的意见，理据不足。誉城公司据此要求调整逾期交房违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。鉴此，叶键钊要求誉城公司从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按总房价款的0.05%的标准计付逾期交房违约金，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：誉城公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期交房违约金（按14320000元为基数，以每日0.05%标准自2017年7月1日起计至2017年8月9日止）给叶键钊。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，由誉城公司负担。本院对一审已查明的事实予以确认。二审庭询时，叶键钊向本院提交了以下证据：1.《不支持监督申请决定书》（穗检民监【2020】44010000210号），拟证明：（1）直至2017年8月9日广州市燃气集团有限公司才在交工验收证书上签字盖章。（2）另案终审判决依据查明的事实及合同约定，判令誉城公司向何嘉荣支付延迟交楼违约金并无不当。（3）誉城公司主张《本合同补充协议》第十条已对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条进行了变更，双方约定《工程竣工验收报告》是唯一的交房条件，不能成立；2.（2019）粤民申5620号民事裁定书，拟证明一、二审法院认定涉案房屋于2017年8月9日才具备供气条件，并综合涉案合同约定、誉城公司的过错程度及买方的实际损失等因素，判令誉城公司按照约定的标准支付违约金，并无不妥。誉城公司质证称：对证据1、证据2的真实性和合法性予以认可，对关联性不认可，该两个法律文件均是针对个案，与本案无关。本院认为，叶键钊为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院依据最密切联系原则适用我国内地法律作为准据法并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案的二审情况，本院确定案件争议焦点如下：一、誉城公司是否存在逾期交房违约行为的问题。首先，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中第十二条明确约定了交房条件，不仅包括商品房工程项目验收合格，亦包括满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。誉城公司上诉称附件七第十条约定了唯一交房条件为《工程竣工验收报告》，但经审查，该约定仅是关于上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条即交楼资料的补充约定，并未因此推翻双方当事人将满足供气等必要居住条件作为交房条件的真实意思表示。誉城公司主张涉案房屋于工程竣工验收之日达到合同约定的交房条件，缺乏合同依据，本院不予采纳。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。本案中，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定了涉案房屋交付的标准，而涉案房屋在2017年8月9日才具备交付条件。对于尚不具备交付条件的房屋进行交付，属于对原合同约定的变更。誉城公司与叶键钊未就变更收楼条件重新达成协议，即叶键钊对收楼条件的变更没有明示作出意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，默示行为应当是以一方当事人向对方当事人提出民事权利要求为前提。本案中，誉城公司并未明确告知叶键钊涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反誉城公司提供的材料导致叶键钊误以为涉案房屋符合交付的条件。根据上述规定，即使叶键钊于2017年7月1日办理了收楼手续，也不构成行为默示的意思表示。综上，叶键钊未以明示或默示的方式表示对变更收楼条件的认可。誉城公司认为叶键钊的收楼行为视为叶键钊接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可当时涉案房屋达到交付条件的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院依据已查明的事实，认定涉案房屋具备满足供气等必要居住条件的时间为2017年8月9日，并无不妥。誉城公司未在合同约定的时间将满足交房条件的房屋交付给叶键钊，构成违约，理应根据合同约定承担相应的违约责任。一审判决誉城公司按照合同约定向叶键钊支付违约金合法合理，本院予以维持。二、关于双方约定的逾期交房违约金是否过高的问题。经审查，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定誉城公司逾期交房每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。如前所述，誉城公司需承担逾期交房的违约责任，且其未能提供证据证明上述约定的违约金过分高于叶键钊的实际损失，一审法院判令自违约之日起至涉案房屋具备交付条件之日止按总房价款的0.05%的标准计付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。誉城公司认为违约金明显远高于叶键钊的实际损失，法院应予调低的主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，誉城公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由上诉人广州市誉城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年六月二十八日书记员  黄绍朗李蕴妍