广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初26552号原告：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥大北路192号二层208，统一社会信用代码91440101MA5CK5D533。法定代表人：张涌。委托诉讼代理人：黄秋敏、徐伟良，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：翁玉娥，女，1967年7月29日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：王学卫，广州金鹏律师事务所律师。第三人：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号，统一社会信用代码914401012312493211。法定代表人：邱斌。委托诉讼代理人：倪晓亮、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。第三人：广州市百盛市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区侨燕街20号首层102铺（市场地址：侨燕街20号首层、二层），统一社会信用代码91440106331401167C。法定代表人：辛在文，执行董事。委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。原告翼云（广州）环保能源有限公司（下简称翼云公司）诉被告翁玉娥、第三人广州银行股份有限公司（下简称广州银行）、广州市百盛市场经营管理有限公司（下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翼云公司的委托诉讼代理人徐伟良，被告翁玉娥及其委托诉讼代理人王学卫，第三人广州银行的委托诉代理人倪晓亮、苏玲，第三人百盛公司的委托诉讼代理人姚伊娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翼云公司诉称：一、原告通过合法途径购得涉案商铺，为涉案商铺的实际权利人。原告与案外人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限公司（下简称资产包受让方）于2019年5月7日共同通过广州产权交易所，拍卖购得广州银行股份有限公司所有的东莞庄侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外，包含涉案商铺）等34套房产权益资产包（下简称资产包）。交易双方并于当日签订《成交确认书》和《转让协议》，资产包受让方按约支付了资产包交易价款和拍卖服务费，因此，资产包受让方合法取得了资产包（其中包含涉案商铺）所有权益。资产包受让方内部各方签订《协议》，约定广州市天河区东莞庄农垦疗养院侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外，包含涉案商铺）及二层商铺归原告所有，由原告负责办理相关产权转移手续。据此，原告为涉案商铺的实际权利人。二、被告与第三人百盛公司签订的租赁合同无效，非法侵占涉案商铺，应当承担法律责任。原告拍得资产包时原产权人与百盛公司签订的租赁合同未到期。因此，原租赁合同继续有效，但是出租主体变更为原告，且原租赁合同于2019年8月31日到期。原租赁合同于2019年8月31日到期后，百盛公司未重新签订新的租赁合同，也不是涉案商铺的权利人，根本无权转租涉案商铺。被告与百盛公司签订租赁合同的行为已经严重侵害了原告的合法权益。因此，被告与百盛公司签订的租赁合同无效。被告非法侵占原告所有的涉案商铺，导致原告无法取得涉案商铺。三、关于案件的法律关系。原告通过参与竞拍合法购得包含涉案商铺在内的资产包，与第三人广州银行签订转让协议，依据转让协议第6.1条的约定，自资产权证交接之日，乙方享有该资产的所有权益，广州银行于2019年5月31日将涉案商铺资产权证相关文件交接给原告，自该日起，广州银行对涉案商铺享有的所有相关权益转移给原告，包括原广州银行与第三人百盛公司间的租赁合同关系。原广州银行与百盛公司之间关于涉案商铺租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，因此自2019年6月1日起至2019年8月31日止，原租赁合同主体变更为原告，因此第三人百盛公司为承租人，被告为次承租人。现租赁合同期限届满，第三人百盛公司作为承租人应该依据合同及法律规定返还涉案商铺，被告与第三人百盛公司之间签订的续租合同依法应属无效。被告应当于租赁合同期限届满当日（即2019年8月31日）将涉案商铺返还给原告，但被告及第三人继续占用涉案商铺至今。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。原告多次与被告协商无果，至今被告仍在非法侵占原告所有的涉案商铺。综上所述，原告是涉案商铺的实际权利人，被告应当立即清空并搬离涉案商铺，将涉案商铺返还原告，并且向原告支付占用费用。综上，原告提起本案诉讼，请求法院判令：一、确认被告与第三人百盛公司签订的《租赁合同》无效；二、被告立即搬离广州市天河区粤垦路侨燕街20号首层第75-78商铺，并将商铺交还原告；三、被告向原告支付占用费用（按6600元/月的标准，从2019年11月1日起至被告实际搬离并将上述商铺交付原告之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。经审理查明：广州银行原名广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行），于2009年11月6日经核准变更名称为现名。广州银行森保支行、广州银行南方支行均是广州银行的分支机构。2003年4月14日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法证执字第76号民事裁定，裁定将原农垦公司所有的，本市天河区东莞庄农垦疗养院侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）的房产，以物抵债给广州市商业银行南方支行所有，以抵偿1661.17万元债务。2004年5月14日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1336号民事裁定，裁定解除其对属于农垦公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及拍卖审定，将上述房地产以872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有等。2014年6月23日，广州银行森保支行、广州银行南方支行（出租人/甲方）与辛在文（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将天河区粤垦路虹侨阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）、二层商场（下简称涉案整体房产）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积7876.29平方米；租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，其中，2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金额为260000元；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；租赁期满或本合同提前解除、终止的，乙方应在租赁期满或合同解除、终止当日交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年度每月租金的2%的违约金直至乙方归还房屋为止，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的其他损失等。2015年1月28日，广州银行森保支行、广州银行南方支行（甲方）与辛在文（乙方）及百盛公司（丙方）签订《补充协议书》，约定甲方将涉案整体房产租赁给乙方经营使用，于2014年6月23日签订《广州市房屋租赁合同》；乙方于2015年1月19日成立百盛公司作为经营涉案整体房产的主体，为此，三方同意将《广州市房屋租赁合同》中“乙方：辛在文”变更主体为丙方百盛公司；乙方的合同权利和义务全部由丙方百盛公司承继，继续履行原合同；乙方承诺其个人同时对原合同的履行承担连带责任等。2019年5月7日，广州银行（出让方/甲方）与翼云公司等联合体（受让方/乙方）签订《转让协议》，约定甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方，该权益的转让对价为89172240元；甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方；该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务等。该《转让协议》后附的《东莞庄侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》中，包括了涉案整体房产。2019年5月31日，广州银行与翼云公司等联合体的代表张涌签署了《交接清单》。2019年8月28日，百盛公司（甲方/出租方）与翁玉娥（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租给乙方作售卖粮油用途使用，租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月31日止；2019年9月1日至2021年7月31日期间每个商铺每月租金为6600元、管理费为165元，2021年8月1日至2024年8月31日期间每个商铺每月租金为6930元、管理费为180元等。2019年8月22日，广州银行森保支行、广州银行南方支行向辛在文发出《租赁关系变更告知函》，内容为涉案整体房产已由该行通过广州产权交易所公开挂牌拍卖，成功转让给翼云公司等联合体；涉案整体房产租赁合同仍然有效，出租人主体变更为翼云公司等联合体；自2019年6月1日起至合同到期2019年8月31日止，租金应向翼云公司等联合体缴纳，租赁保证金520000元由广州银行森保支行、广州银行南方支行转交给翼云公司等联合体，作为上述租赁期内的租赁保证金，由翼云公司等联合体向辛在文开具新的租赁保证金收据并收回广州银行森保支行、广州银行南方支行开具的租赁保证金收据等。现翼云公司主张《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，翁玉娥并未腾退涉案商铺，并提起本案诉讼。诉讼过程中，翼云公司主张翼云公司等联合体内部成员签订了《联合受让协议》，确认翼云公司为涉案整体房产的权利人，并提交了《联合受让协议》作为证据。翁玉娥、百盛公司均确认翁玉娥已向百盛公司支付了直至2019年10月的租金。另，翼云公司曾向本院提起诉讼，要求广州银行、农垦公司协助翼云公司将涉案整体房产过户至翼云公司名下，本院经审理后作出（2019）粤0106民初20102、20103号民事判决，认为广州银行为涉案整体房产的权属人，其依法享受处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让，翼云公司等联合体被确认为受让人，并与广州银行签订《转让协议》支付全部对价，各方按协议内容履行各自义务，未违反强制性法律规定，合法有效；并判决广州银行、农垦公司协助翼云公司到广州市房地产交易登记部门办理涉案整体房产的过户登记手续，将房屋登记过户至翼云公司名下。广州银行不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出（2020）粤01民终5783、5784号民事判决，认为涉案整体房产尚未办理首次登记，诉讼中作为开发商的农垦公司表示不清楚未办理首次登记的原因，涉案整体房产存在办理相关转移登记手续的障碍，故翼云公司要求直接将涉案整体房产过户至其名下，条件尚未成就，应不予支持；并判决撤销本院（2019）粤0106民初20102、20103号民事判决，改判驳回翼云公司的全部诉讼请求。又，百盛公司曾向本院提起诉讼，要求确认其对涉案整体房产有优先购买权，确认广州银行与翼云公司等联合体签订的《转让协议》无效等。本院经审理后作出了（2019）粤0106民初35969号民事判决，判令驳回百盛公司的全部诉讼请求。百盛公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2020）粤01民终23388号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，翼云公司系以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，但根据合同具有相对性原则，其与翁玉娥并不存在房屋租赁合同关系。翼云公司现基于与百盛公司之间存在房屋租赁合同关系起诉，但其在本案中却以翁玉娥为被告、以百盛公司为第三人提起诉讼。综上，翼云公司的起诉不符合上述法律规定，本院依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告翼云（广州）环保能源有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  郭 越人民陪审员  严丽聪人民陪审员  邓 昕二〇二一年六月十七日书 记 员  郑苗璇林绿叶梁敏仪