上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初21777号原告(反诉被告)上海茶礼文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人何铜林。委托代理人周成松、李梦晴，上海以恒律师事务所律师。被告(反诉原告)吴俊力，男，1991年6月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人张志宏，上海沪泰律师事务所律师。原告上海茶礼文化传播有限公司与被告吴俊力及反诉原告吴俊力与反诉被告上海茶礼文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海茶礼文化传播有限公司的委托代理人周成松、李梦晴，被告(反诉原告)吴俊力的委托代理人张志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海茶礼文化传播有限公司诉称，2020年1月4日,原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定被告将位于上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX楼的部分房屋和附属设施(以下简称系争房屋)出租给原告,租赁期限自2020年3月1日起至2025年2月28日止(免租期为2020年1月5日至2020年2月28日)。租赁期前两年每月租金人民币3万元(以下币种均为人民币),押金3万元,租金每三个月一付,第一期租金于2020年1月10日前支付。被告应于2020年1月5日前将房屋交付给原告。合同签订后,原告按约向被告支付了首期租金和押金共计12万元。然,被告未能在合同约定时间内将系争房屋交付给被告。直到2020年春节新冠疫情发生,原告实际未使用系争房屋。2020年4月16日,原告向被告发送《租房合同解除函》,要求解除租房合同并退还已支付的租金和押金。由于被告未能交房,原告实际也未能使用系争房屋,且新冠疫情发生导致原告实际上无法使用房屋,致合同目的难以实现。鉴于原告已告知被告租房合同已解除,被告理应将房租和押金予以退还。现被告拒绝的行为已损害了原告的利益,特诉至法院,请求判令：1、确认原告和被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2、被告向原告返还房屋租金共计9万元；3.被告向原告返还房屋押金3万元。被告吴俊力辩称，同意解除租赁合同，但是解除日应是2020年6月13日，不同意原告的其余诉讼请求。双方在中介的见证下，明知系争房屋处于开放式状态，且签署租赁合同时也告知原告自2020年1月5日起即可使用所租赁的系争房屋，故原告所述未完成交付之事实不成立。2020年4月16日，原告虽向被告发送了解除函，但是被告持有异议，并回复原告不存在其所述解除合同的事由，该解除函并未生效，对此，被告一并提起反诉。反诉原告吴俊力诉称，双方在上海美泰房地产经纪有限公司的居间下签署了《上海市房屋租赁合同》。合同约定反诉被告应于2020年5月25日前支付第二期的租金9万元，逾期15日仍不付租金之行为视为自动退租。2020年6月11日，反诉原告鉴于反诉被告未按约定支付租金，向反诉被告发函收回系争房屋、并要求支付违约金的函，2020年6月13日，反诉被告收到该函。因反诉被告未支付租金的行为已违反合同约定，反诉被告应承担收回系争房屋之前的租金，并支付违约金。特提起反诉，请求判令：1、双方的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月13日解除；2、反诉被告支付反诉原告2020年6月1日至同月13日的房屋租金1.3万元；3、反诉被告支付反诉原告违约金3万元。反诉被告上海茶礼文化传播有限公司辩称，双方的合同解除日应为2020年4月16日，不同意反诉原告的其余请求。系争房屋双方并未办理交付，反诉原告存在违约行为，无理由要求反诉被告支付租金及违约金。若法院认定反诉原告没有违约，则反诉被告4月16日解除合同无依据，况且反诉被告也因疫情原因，多次与反诉原告协商要求减免租金。在得知反诉被告员工不能返沪情况下，也告知反诉原告可另行对外出租，故反诉被告无恶意违约的情形，也应当可以免除责任。经审理查明，吴俊力系上海市金沙江路XXX弄XXX号301权利人。2020年1月4日，被告(甲方)与原告的法定代表人何铜林(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定，甲方将其所拥有的位于系争房屋上海市普陀普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX楼的部分房屋及其附属设施在良好状态下出租给乙方办公使用。租赁期限自2020年3月1日起至2025年2月28日止,为期五年,甲方应于2020年1月5日前将房屋腾空并交付乙方使用。其中2020年1月5日至2020年2月28日为免租期,以便乙方进场装修。双方商定租赁期前两年的月租金3万元;第三年、第四年的月租金3.15万元;第五年的月租金3.3075万元。租金按三个月为一期支付;第一期租金于2020年1月10日以前付清;以后每期租金提前柒日支付,先付后住。如乙方逾期支付租金超过7日,则每天以月租金的5‰支付滞纳金;如乙方逾期超过15日,则视为乙方自动退租,构成违约,甲方有权收回房屋,并追究乙方违约责任。乙方于2020年1月10日前支付给甲方房屋租赁押金3万元。租赁期满,水电等各项费用结清后甲方无息退还乙方。甲方须按约定的时间和标准将房屋及附属设施交付乙方使用。乙方应按合同的规定按时支付租金。乙方在经甲方同意后,可在房屋内添置设备或做适当的分割改建。租赁期满后,乙方将添置的设备搬走,并保证不影响房屋的完好及正常使用。甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下,不履行本合同规定条款,导致本合同中途终止,则视为该方违约,双方同意违约金为3万元。双方还约定了其他主要内容。合同生效后，原告按约向被告支付首期租金及押金共计12万元。2020年4月16日，被告向原告发出《租房合同解除函》，其主要内容：由于受新冠疫情影响，再加上出租方也未给原告按时正式做好交房(钥匙或密码)手续，已达成出租方违约，我方基于当前疫情的影响决定解除租房合同，请出租方退还三个月的房租及押金计12万元。2020年4月17日，被告以《关于不同意解除租房合同的函》回复原告，函中表明：系争房屋处于开放的空间，无门锁封闭，无须递让钥匙或密码；且双方在中介方签署合同时，告知自2020年1月5日起即可进场装修，出租方不存在解除合同的违约事由，同时要求承租方按约守信继续履行合同。此后，双方引发争议，矛盾加深。2020年6月8日，被告以未收到第二期租金为由，向原告催交租金。原告则以被告从未交过房(钥匙或者大门密码)并曾以1月26日告知被告，要等疫情结束过后才会开始租房。2020年6月11日，被告向原告发出《关于收回房屋的函》。函中主要内容：截止本日仍未收到原告支付的第二期租金，现已逾期15日。根据合同约定原告的拒付行为视为自动退租。现被告依据合同约定行使权力，自即日起收回房屋，请原告自行搬离所属物品，并支付违约金3万元。2020年10月，原告诉至法院，请求判决如其诉请。被告则提起反诉。庭审中，原告(反诉被告)认为，合同中只是约定了交付时间，对于交付方式未作约定，按照交易习惯，应该办理交接手续，包括水电。若告知即可使用，那是对交付方式的变更，是需要原告明确同意，但被告从未向原告交付房屋，而交房是被告积极主动的义务，催告不是原告的义务。签约后，曾于2020年1月5日找了被告。因临近春节，联系的装修、设计，拟定节后进行，后因疫情发生，装修人员未能来沪，被告声称房屋为开放的空间，也不符合实际情况。相关证据也说明房屋是有电子门锁，只是已损坏。至今无证据证明被告已将系争房屋正式交给原告进行使用，被告的行为已构成违约。催告交付房屋并不是原告的法律义务，且合同签订后未多久，发生了疫情，原告也无法去实施对房屋的设计装修等行为，客观上导致在1月下旬过后，被告并未将房屋交付的情况下，原告也未催告交付房屋。原告承租的用途作为茶馆，现既未进行装修，也未使用一天，在疫情如此严重情况下，对于茶馆的影响是构成不可抗力。2020年4月16日，原告函告被告明确要求解除合同有法律依据及事实依据，且无任何恶意，作为出租人要求继续使用房屋支付房租显然不合理。若原告解除合同理由不充分，也请求对于原告的违约责任予以减免。被告(反诉原告)认为，合同约定的系争房屋面积仅为三楼的三分之一，原告仅承租部分作为茶馆。在中介的居间下签约时，三方共同确认原告可于2020年1月5日使用系争房屋，房屋也无钥匙，而钥匙不是交付房屋的唯一方法。水电是物业根据面积分摊，不存在交接。被告已于2020年4月17日函复原告提出合同解除事由不成立，且被告已告知房屋即可使用。上海在3月初已经恢复生产经营，原告4月提出解除合同不应成立。约定租赁期限5年，现原告仅过2个月就要求解除显然不合理。后因原告未按约定的期限支付第二期房租，并经被告催交遭拒后，被告才提出解除合同收回房屋，并要求原告承担解除合同前的租金，被告的反诉请求合理合法。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，应是签约者真实意思表示，本院应予确认。根据当事人的陈述及现有证据足以证明原告在签订合同前对系争房屋的现状已有了解。根据合同约定，被告应于1月5日前交房，而原告享有的免租期为1月5日至2月28日，期间并无证据证明双方为是否实际交房而产生质疑，若原告认定被告未实际交房，无需等到4月主动提出解除合同而承担提前解约的法律后果，因此，合同未能继续履行责任在于原告，原告应承担相应的法律后果。鉴于新冠疫情的发生，原告主、客观上已无法实现履行合同的目，在此情形下原告于4月16日明确告知被告要求解除合同，符合情理，于法有据，本院应予准许，且应确定合同解除日为2020年4月16日。基于合同的解除，原告应结清解除前的租赁费用，并承担相应的违约责任。同理，因反诉原告要求反诉被告承担合同解除后费用，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条之规定判决如下：一、原告(反诉被告)上海茶礼文化传播有限公司与被告(反诉原告)吴俊力于2020年1月4日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告吴俊力应于本判决生效之日起十日内退还原告上海茶礼文化传播有限公司租金人民币45000元；三、被告吴俊力应于本判决生效之日起十日内退还原告上海茶礼文化传播有限公司租赁押金人民币30000元；四、对原告上海茶礼文化传播有限公司其余诉讼请求，不予支持；五、反诉被告上海茶礼文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴俊力违约金人民币30000元；六、对反诉原告吴俊力的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2700元，减半收取人民币1350元，由原告上海茶礼文化传播有限公司负担人民币500元，由被告吴俊力负担人民币850元。本案反诉受理费人民币438元，由反诉原告吴俊力负担人民币188元，由反诉被告上海茶礼文化传播有限公司负担人民币250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。