广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9466号上诉人（原审原告、反诉被告）：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司。住所地：广州市天河区花城大道86号1-4层316B房。负责人：吴健梅。委托诉讼代理人：禤蕴菁,广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东合舜荟健康产业投资有限公司。住所地：广州市天河区华夏路30号3607房。法定代表人：熊银河。委托诉讼代理人：张勇，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关慧雅，广东晟晨律师事务所实习人员。原审反诉被告：高成（广州）物业管理有限公司。住所地：广州市天河区奥体南路12号D305-1房。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：禤蕴菁,广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习人员。上诉人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（以下简称高成公司花城分公司）与被上诉人广东合舜荟健康产业投资有限公司（以下简称合舜荟公司）与原审反诉被告高成（广州）物业管理有限公司（以下简称高成公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人高成公司花城分公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回合舜荟公司对高成公司花城分公司的全部反诉请求；2.改判支持高成公司花城分公司的一审全部诉讼请求；3.合舜荟公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。合舜荟公司发出的《终止物业租赁合同通知书》，高成公司花城分公司于2020年2月26日收到后已及时于3月2日回复不同意提前解除合同，要求合舜荟公司继续履行，合舜荟公司收到复函后未予以回复。自疫情爆发以来，合舜荟公司一直没有营业，亦未办理交接手续，广州市天河区花城大道84号西翼216商铺（以下简称案涉商铺）一直保持着办公状态，从高德公司提供的收回场地视频可以看出，场地内仍存放大量合舜荟公司的办公用品、家具及员工私人物品，高德公司有理由相信合舜荟公司仍由继续履行合同的意愿，同时，合舜荟公司自行在案涉商铺店铺上加装门锁的行为，可以表明其并无把场地交还给高成公司花城分公司的意思表示，因此，案涉商铺仍被合舜荟公司实际占有使用。一审法院认定案涉租赁合同在合舜荟公司提出解除合同的日期时即解除，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。1.合舜荟公司应按约支付其实际占有使用案涉商铺期间的管理服务费、水电费以及迟延付款违约金。一审法院错误认定案涉租赁合同于2月29日解除，故对于高成公司花城分公司要求合舜荟公司支付3月1日至4月30日的管理服务费等不予支持。但因合舜荟公司对高成公司花城分公司的复函未进行回复，且未实际撤场，一审法院仅以合舜荟公司出具的《终止物业租赁合同通知书》认定案涉租赁合同已解除，对高成公司花城分公司并不公平。合舜荟公司应支付其实际占有使用案涉商铺期间的管理服务费、水电费。以及承担因迟延支付管理服务费而产生的违约责任。2.一审法院将合舜荟公司违法解除合同的违约责任酌定减免，于法无据。高成公司花城分公司基于合舜荟公司的违约解除合同行为，根据物业服务管理合同的约定，没收合舜荟公司的物业管理保证金以及水电费保证金有充分依据。而一审法院根据公平合理原则大幅度减轻合舜荟公司违法解除合同的违约责任，把合舜荟公司违约及其解除合同行为合理化，没有任何约定或法定的依据。被上诉人合舜荟公司、原审反诉被告高成公司未向本院发表答辩意见。高成公司花城分公司向一审法院提起诉讼请求：1.合舜荟公司支付拖欠的2020年3月至4月的管理服务费85914元（每月管理费为42957元）及其迟延支付管理费的违约金(以当月欠缴的管理费为本金，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日期计算至实际付清之日止，以本金为限)；2.合舜荟公司支付拖欠的2020年2月电费634.39元、水费17.30元、污水费7元，3月电费61.65元、水费3.46元、污水费1.4元，4月电费24.94元、水费10.38元、污水费4.20元；3.合舜荟公司承担本案诉讼费。合舜荟公司向一审法院提起反诉请求：1.高成公司花城分公司、高成公司退还物业保证金85914元和水电费保证金30000元；2.案件受理费由高成公司花城分公司、高成公司承担。一审法院认定事实：案外人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德置业公司）承租位于广州市天河区花城大道84号首层至4层房屋，租赁期限2015年9月1日至2025年8月31日（房屋租赁登记备案号：穗租备2015B0601300842号）。高德置业公司与高成公司花城分公司签订了《委托物业管理合同》，约定由高德置业公司将位于广州市天河区花城大道、兴国路地段的CBD项目委托高成公司花城分公司实行物业管理，委托管理期限与高德置业公司经营期相同。合舜荟公司与高德置业公司签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，约定由高德置业公司向合舜荟公司出租位于广州市天河区花城大道84号西翼216商铺，租赁期限为2015年8月20日至2020年8月19日。2015年8月6日，高成公司花城分公司（甲方，下同）与合舜荟公司（乙方，下同）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方为乙方租赁的广州市天河区花城大道84号西翼216商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理与服务，物业管理期限自2015年8月20日起到2020年8月19日止；物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积为999平方米，每月管理费共计42957元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；乙方在签订本协议之日，向乙方支付物业管理保证金85914元、水电费保证金30000元，上述保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息返还给乙方；如果乙方出现拖欠物业管理费及水、电费等应缴费的行为，甲方有权直接在乙方已交纳的物业管理保证金及水电费保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方应在甲方首次发出催款通知书后的10天内将保证金补至原来金额，未能及时补足，甲方按本协议第六条第1款追究乙方违约责任；违约责任：乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天按拖欠金额的5‰支付违约金；如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方面通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或因乙方原因造成本合同终止的，乙方承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；协议的变更与终止：本协议物业管理期限随乙方与出租方的租赁协议的变更而变更，随租赁协议的解除而解除，随租赁协议的终止而终止等合同条款。合同签订后，合舜荟公司向高成公司花城分公司交纳了物业管理保证金85914元、水电费保证金30000元。高成公司花城分公司对涉案商铺提供了服务和管理。合舜荟公司没有向高成公司花城分公司缴纳2020年3月起的物业管理费。2020年2月26日，合舜荟公司以受疫情影响，无法开展正常经营为由向高德置业公司、高成公司花城分公司分别发出《终止物业租赁合同通知书》《撤场通知书》，合舜荟公司决定于2020年2月29日正式终止双方签订的租赁合同和物业服务合同，并拟于2020年2月29日撤出租赁场地。2020年3月2日，高德置业公司、高成公司花城分公司共同向合舜荟公司发出《关于提前解除租赁合同关系沟通函的复函》，均表示不同意提前解除合同。复函中还包括“我司于2020年2月2日即函告贵司，给予贵公司从2020年1月25日至2020年2月8日期间租金减半的优惠支持，我司深切希望能协助贵司渡过此难关”等内容。2020年5月13日，高德置业公司、高成公司花城分公司共同向合舜荟公司发出《解除合同的通知》，以合舜荟公司构成严重违约为由，通知合舜荟公司双方分别签订的租赁合同、物业服务合同将于2020年5月15日解除并于该日收回铺位。诉讼中，合舜荟公司表示涉案商铺是使用密码锁开门，其没有对涉案商铺另外上锁,合舜荟公司主张其已经于2020年2月24日撤出租赁场地，合舜荟公司没有提供相应证据证明。高成公司花城分公司不予确认,表示其于2020年5月22日才收回涉案租赁铺位，并向一审法院提供视频1段予以证明。视频显示2020年5月22日，高成公司花城分公司工作人员强行开锁将涉案铺位收回。高成公司花城分公司主张合舜荟公司拖欠2020年2月电费634.39元、水费17.30元、污水费7元，3月电费61.65元、水费3.46元、污水费1.4元，4月电费24.94元、水费10.38元、污水费4.20元，高成公司花城分公司没有举证证明。一审法院认为，高成公司花城分公司与合舜荟公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方均应严格履行。本案争议是合舜荟公司应否向高成公司花城分公司支付物业管理费及其违约金和电费、水费、污水费，以及高成公司花城分公司应否向合舜荟公司返还物业管理保证金和水电费保证金。虽然，合舜荟公司以受疫情影响，无法开展正常经营为由向高德置业公司、高成公司花城分公司分别发出终止物业租赁合同和撤场通知书，提出解除案涉的租赁合同和物业服务合同，但是，合舜荟公司并没有提供证据证明其受疫情或疫情防控措施影响导致合同不能履行，并不符合因不可抗力导致无法实现合同目的可单方解除合同的情形；疫情或疫情防控措施导致合同履行困难，当事人亦可重新协商，高德置业公司、高成公司花城分公司收到合舜荟公司解除合同书面通知后，亦明确表示不同意解除合同，在双方未协商一致时，仍应继续履行合同规定的权利和义务，合舜荟公司未与对方协商一致即要求解除租赁合同和物业服务合同，明显不符合合同约定和法律规定的可单方解除合同的条件。但同时也应当考虑到，合舜荟公司承租涉案商铺所经营的项目，确因受疫情及疫情防控措施的影响而导致收益严重下滑，即便高德公司作出2020年1月25日至2月8日减半收取租金的举措，合舜荟公司仍无力继续付租。故在此情况下，应当根据公平原则,允许合舜荟公司在承担一定违约责任后解除涉案合同,以避免损失扩大。合舜荟公司于2020年2月26日向高德置业公司、高成公司花城分公司分别发出终止租赁合同及撤场的通知，并提出在2020年2月29日撤场。高德置业公司、高成公司花城分公司收到该通知并于2020年3月2日作出回复。综合上述情况，一审法院认定涉案合同于2020年2月29日解除。高成公司花城分公司主张涉案合同于2020年5月15日解除，一审法院不予支持。由于在涉案合同解除后合舜荟公司并没有享受高成公司花城分公司提供的物业管理服务，高成公司花城分公司要求合舜荟公司支付解除合同后的物业管理服务费及其违约金，依据不足，一审法院不予支持。根据双方签订的物业管理服务合同约定，在合舜荟公司单方解除合同的情况下，高成公司花城分公司有权没收合舜荟公司缴纳的物业管理保证金85914元，但考虑到合舜荟公司是在受到疫情及疫情防控措施的严重影响，导致无力经营的情况下，单方提出解除合同。故从公平合理的角度考虑，一审法院酌情支持高成公司花城分公司没收一半的物业管理保证金42957元，余下物业管理保证金42957元应当返还给合舜荟公司。双方签订的物业管理服务合同并没有约定高成公司花城分公司在此情况下有权没收合舜荟公司缴纳水电费保证金30000元，因此，合舜荟公司要求高成公司花城分公司返还水电费保证金30000元的反诉请求有理，一审法院予以支持。高成公司花城分公司不具备独立承担民事责任能力，其民事责任，由其所属法人高成公司承担。高成公司花城分公司诉请合舜荟公司支付电费、水费、污水费，但未提交证据予以证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：一、驳回高成公司花城分公司的全部诉讼请求；二、高成公司花城分公司、高成公司于判决书发生效力之日起三日内向合舜荟公司返还物业管理保证金42957元及水电费保证金30000元，合计72957元；三、驳回合舜荟公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费983元，由高成公司花城分公司负担；反诉案件受理费1309元，由合舜荟公司负担485元，高成公司花城分公司、高成公司共同负担824元。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点主要在于：一是合舜荟公司是否享有合同解除权问题；二是案涉物业服务合同解除时间问题；三是案涉物业服务合同解除后法律后果问题。关于合舜荟公司是否享有合同解除权及合同解除时间的问题。本案中合舜荟公司因疫情及疫情防控措施影响经营，经高成公司花城分公司减半收取租金仍无力继续支付租金，在此情况下，一概不允许合舜荟公司解除合同，势必形成合同僵局，对双方都不利。故此，一审法院根据公平原则允许合舜荟公司在承担一定违约责任后解除案涉租赁合同，合法合理，本院予以确认。合舜荟公司发出的《终止物业租赁合同通知书》通知高成公司花城分公司于2020年2月29日解除物业服务合同，高成公司花城分公司已于2020年2月26日收到该通知书，而一审亦已查明合舜荟公司其后并未实际使用案涉商铺，故一审法院认定案涉租赁合同已于2020年2月29日解除，对高成公司花城分公司主张2020年3月至4月的物业管理服务费及其违约金不予支持，并无不当，本院予以认可。关于高成公司花城分公司主张合舜荟公司支付2020年2月至4月的水电费及污水费，但其并未提交证据予以证明，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于案涉物业服务合同解除后法律后果问题。如前所述，合舜荟公司在承担相应违约责任的情况下得以解除合同，一审法院基于公平原则，结合查明事实，对双方未及时交接案涉商铺造成的损失、合同解除后对出租方的收益影响等，酌情认定高成公司花城分公司没收物业管理保证金42957元，余下42957元退还合舜荟公司，处理得当，本院予以认可。高成公司花城分公司上诉主张要求没收全部物业管理保证金依据不足，本院不予支持。双方签订的物业管理服务合同并没有约定高成公司花城分公司在此情况下有权没收水电费保证金30000元，一审法院支持合舜荟公司要求高成公司花城分公司返还水电费保证金30000元的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述,高成公司花城分公司的上诉请求均不能成立。应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二一年六月十八日书记员 李思泳刘嘉欣