北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初1502号原告（反诉被告）：严颖鸿，女，汉族，1967年4月3日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：严正学，男，汉族，1944年1月11日出生，住北京市昌平区，系原告之父。被告（反诉原告）：李佳西，女，汉族，1976年3月22日出生，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：冯业涛，北京市里仁律师事务所律师，委托诉讼代理人：史雅文，北京市里仁律师事务所实习律师。被告：赵娟，女，汉族，1981年11月25日出生，住北京市昌平区。原告严颖鸿与被告李佳西、被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告李佳西提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告严颖鸿的委托诉讼代理人严正学，被告李佳西的委托诉讼代理人冯业涛、被告赵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严颖鸿向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年5月8日至2020年9月的租金，共计86000元；二、判令被告支付燃气欠费2219元；三、被告支付违约金21500元，与押金21500元相抵消；四、被告对一、二楼拆毁原成人厕所毁损浴卫设施改为幼儿专用后的复原及案涉房屋及附属物品、设备设施电路损坏、修缮复原熔堵、视频对讲报警等承担赔偿修复费用20000元；五、被告支付2020年9月至腾空租赁房屋修复附属设备交回五把钥匙之日的房屋租金的50%，共计96750元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依据原、被告于2018年10月22日续签的《北京房屋租赁合同》（证据1),被告李佳西继续租用原告位于北京市昌平区，月租费21500元。租金仍由赵娟从农业银行“赵娟”账号支付。今年1月21日，赵娟以壁挂炉电路板修理，削减扣除租金1600元后，由农业银行“赵娟”账号转账给付租金至2020年5月8日。此后，催付房租，被告李佳西称“人在匈牙利回国再付”拖欠租金至今2020年9月，因隔壁邻居交涉被告使用的太阳能漏水，原、被告电话交涉，被告委托由赵娟开房关闭闸门。赵娟代理被告向原告口头表示中止租赁。于是9月6日起，赵娟请人拆搬双层儿童木铺24床位，以及部分生活设置，签《交接清单》一份（证据2)。《交接清单》记有多样遗失的物件，太阳能漏水，还有视频对讲报警设施损坏，中水系统损坏，以及整个供电线路及三套洗手间浴卫系统未予恢复等等。而且，被告的两个大滑梯及部分滞留物件至今未搬清。赵娟依照合同与原告结算了水、电等小项费用，声称因她无款结算燃气欠费和租金，仅签字认定：“房租租金付到2020年5月8日，退房交接2020年9月5日。压（押）金及欠房租与院长李佳西洽谈，由李佳西结清。”仍拖欠燃气费2219元及房租86000元。因此，原告只能等被告李佳西回国，再结算拖欠燃气费、房租等两项主要欠费。至2020年10月，得知被告李佳西回北京，原告多次与被告及赵娟交涉，电话和直面催付无果。现提起诉讼，恳请法院依法作出判决，以保护原告的合法权益。李佳西辩称，一、双方签订的合同已于2020年5月协商解除，被告不存在违约行为，不应当支付违约金，原告也无权要求被告支付2020年5月至2020年9月的租金。自2011年8月双方签订第一份涉案房屋的租赁合同以来，除本次合同外，双方每年签订一次租赁合同，被告就涉案房屋的用途为从事幼儿教育活动。在新冠肺炎疫情发生后，按照国家和北京市的相关规定，禁止中小学生和幼儿园开学开课，被告租赁涉案房屋的合同目的无法实现，考虑到此不可抗力情形，于2020年5月与原告协商解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，原告同意解除。但因被告因疫情滞留国外，原告同意被告回国后再行交接。被告回国后，委托赵娟于2020年9月与原告完成交接，并签署了《交接清单》，按照双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第一款的约定协商解除合同的行为，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金，也无权要求支付2020年5月至2020年9月的租金。二、原告要求被告支付20000元修复费用没有事实依据。原告要求被告赔偿其修复费用人民币20000元没有任何事实依据，具体如下：1、遗失两套沙发套，沙发套属于消耗品，在双方长达10年的租赁关系中，沙发套已经消耗，在多次签订合同时原告均未提出异议，原告无权再依据本次合同提起请求。2、三楼灯整体不亮（未修复）,一、二楼有灯不亮。灯属于房屋设施的一部分，灯是否亮属于原告维修范畴，因被告多次要求原告维修，但是原告怠于维修造成灯不亮，责任不能归责于被告，更何况原告无任何证据证明系因被告过错造成灯不亮。3、钢化玻璃实木桌丢失、茶几丢失、一楼鱼缸组合丢失；原告并不能证明实木桌、茶几以及鱼缸丢失系被告造成，而且双方多次签订合同原告均未提出异议。4、视频对讲报警投影设施损坏，未修复：该设备属于房屋设施的一部分，应由原告负维修义务，而且物业也表示是线路老化造成，责任不能归结于被告。6、钥匙仅交一把，锁芯是更换之后的，钥匙已经交给了原告。7、中水系统未修复，原告在提交的《交接清单》中自认中水未修复的起因是与06号房存在纠纷，中水系统未修复系原告所引起，而且中水系统属于房屋设施的一部分，也本应由原告负维修义务，相应的责任不应当由被告负担。8、一、二层洗手间没有恢复成人使用马桶、洗脸盆装置，自被告承租原告房屋用于幼儿教育活动开始，原告即认可和同意被告对洗手间进行改造。9.太阳能热水器被损坏，未了结，在2011年双方第一次签订租赁合同时，原告告知被告太阳能热水器的管子坏了不能用，关闭中水管即不会漏，拒绝维修，因此太阳能热水器是否损害与被告无关。同时被告无使用该热水器之必要，也未要求原告维修，更未使用过该热水器，热水器的损害责任不在被告，不应当由被告承担责任。10、三楼浴房圆形玻璃破损，窗户窗格损坏，在原告交付房屋时，该浴房圆形玻璃即存在裂痕，因此玻璃破损不是被告造成，责任不应归结于被告。原告的木质窗格（见原告提交证据6)经过长时间的使用木榫会发生松弛而脱落，实为自然损耗，并非被告故意损坏，因此责任不应归结于被告。综上所述，原告要求被告就上述房屋存在的问题赔偿原告20000元没有事实依据，恳请驳回原告该项诉讼请求。三、原告收取的租房押金21500元，应当返还被告。按照双方的约定，被告已经向原告支付了租房押金人民币21500元，支付方式是2011年第一次签订租房合同时，由被告以现金形式向原告支付，此后每次签订合同原告均涨租金，由被告向原告补齐差额。而且原告在其向贵院提交的《依法变更诉讼请求申请书》中已经明确自认了该事实，在双方协商解除租赁合同后，被告应当返还该租房押金。四、原告应赔偿损害和擅自处分被告物品所受到的损失人民币6万元。在双方解除合同后，原告恶意阻止被告取回己方物品，物品包括大型地毯垫一个、儿童沙发一组、电视机一台、钢琴一台（HSINGHAI)、取暖器一台、新风系统一套、架子鼓一套、宜家柜子10个、椅凳一个、壁挂空调机两台、取暖器二台、监控系统一套（包括主机、显示器、8个摄像头）、室内装饰灯二个（二楼一个、一楼一个）、壁挂洞洞板六块、床板十九块、遮阳伞十个、空气净化机一台等。按照原告当庭自认，其已经对上述物品进行处分和损坏。原告该行为已经严重违反了租赁合同的约定，应当按照市场价格向被告赔偿人民币6万元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，原告拖欠原告的租房押金以及被原告留置的价值60000万元的物品已被原告损毁，应当予以赔偿。赵娟辩称，我之前是单位的员工，这个里面有些项目我亲身经历了。1、未结清燃气费用，因为没有再续签合同。2、遗失两套沙发套，这个沙发套我始终没有见过。3、因为我是最早进单位的员工，灯是在我进去的时候就不亮，联系的“李江宜”，她找的工人来修，最后实在修理不好她就放弃了，所以后来我们就将就着用了。当时就搁置了。4、钢化玻璃实木桌，因为我没有见过这个东西。5、鱼缸我来的时候没有见过。6、视频可对讲设备的应该是门口的对讲机，物业人员给我们答复说地下的线路老化了，物业说不行就让房东来弄，之后我们就没有弄。7、门锁赔偿不清楚，我走时候们是好的。8、中水系统，把我们中水调成净水，因为邻居找我们说我们家漏水了把房子泡的，我们联系过房东，后来房东和邻居他们没有达成一致意见，叫来物业，物业说家里中水可能有漏水把邻居泡了，因为这个事情我们赔偿了邻居1万元，这个房东是知道的。中水物业不让用，房东也不让用。后来我们联系房东，房东说中水不让用就接到净水管。9、一楼洗手间坐便器拆除改造为儿童蹲坑是认可的。10、太阳能热水器冬天不放水冻炸，这个不是我们使用过程中发生的。11、玻璃当时是有问题的，是这个情况。12、维修垃圾清理费用不清楚是什么费用。12、未缴纳物业中水费用，因为中水后来没有用，不知道中水费用怎么产生的。李佳西向本院提出反诉请求：1、要求返还被告已经交付的押金21500元。2、物品按照现金价值6万元赔偿被告，品按照交接清单署名来确定。严颖鸿辩称：因为房屋被改成幼儿园，所以将大人的坐便器改成小孩的坐便器，这些在租赁合同解除后应该给我们恢复原状，物品也应该清理出去，物品是被告自己不拉走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年10月22日，出租人严颖鸿（甲方）与承租人李佳西（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋坐落于北京市昌平区，租赁用途儿童工作室；房屋租赁期限自2018年11月8日至2021年11月8日；租金21500元/月，押金21500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条违约责任第（二）款中，双方约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%相对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同签章处，除李佳西签名外，另盖有北京稚荔教育咨询有限公司公章，李佳西系该公司法定代表人。合同签订后，承租人交纳房屋押金21500元，租金交纳至2020年5月8日。2020年9月19日，严颖鸿一方与李佳西的委托人赵娟签订《交接清单》，严颖鸿一方书写李佳西方欠：1、未结燃气费2684元；2、遗失两套沙发套；3、三楼电灯整体不亮（未修复），一、二楼有灯不亮；4、钢化玻璃实木桌丢失，小茶几丢失；5、一楼鱼缸组合丢失；6、视频对讲报警设施损坏未修复；7、钥匙仅交一把，其余无把未归还；8、中水系统未修复（已停用），起因是06号房纠纷；9、一、二层洗手间没有回复成人使用的马桶，洗脸盆装置；10、太阳能热水器被损坏未了结；11、三楼浴房圆形玻璃破损，窗户窗格损坏：房屋租金付到2020年5月8日，退房交接到2020年9月5日，押金及欠房租与院长李佳西洽谈由李佳西结清。赵娟书写承租人己方留下物品：1、整套监控系统：主机、显示器、8个摄像头；2、新风系统一套；3、钢琴一台、椅凳一个（HSINGHAI）；4、壁挂机空调两台；5、取暖器三楼一台；6、室内装饰灯（二楼1个、一楼1个）；7、壁挂洞洞板六块；8、空气净化机一台；9、取暖器一台（新）；10、壁挂电视机一台；11、儿童沙发一组；12、大型地毯垫一个；13、宜家柜子10个；14、床板19块；15、遮阳伞10个架子。本案庭审中，李佳西主张留下物品系出租人不同意搬走，严颖鸿对此不予认可。关于物品价值，李佳西经本院释明后不申请评估，要求由法院酌定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，严颖鸿与李佳西签订的《房屋租赁合同》及交接清单系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李佳西辩称合同承租人应为北京稚荔教育咨询有限公司，但合同抬头处承租人载明为李佳西且标有李佳西身份证号码，出租人选择李佳西作为合同相对方并无不当。在严颖鸿与李佳西的委托人赵娟签订交接清单后，双方已对合同解除达成一致意见，李佳西应当支付2020年5月8日至2020年9月5日的房屋租金及欠付燃气费。合同解除系由于李佳西方提出，严颖鸿要求其支付违约金有事实及法律依据，本院对此予以支持。但严颖鸿尚未退还李佳西押金21500元，违约金应由押金予以抵扣。李佳西辩称已提前告知合同解除事宜，但并未提供充分证据，本院对此不予采信。严颖鸿主张租赁房屋及附属设施修复费用20000元，但其交接清单中载明的灯、视频报警系统、中水、热水器等部分设施损坏，无法证明是承租人使用不当导致，但丢失物品却应由承租人赔偿，马桶确应由承租人进行恢复,对该部分损失本院酌情予以确定。严颖鸿要求李佳西承担房屋空置费用，对此，本院认为李佳西支付的押金抵扣违约金后，已可以弥补空置损失。如在一定期限后房屋仍未出租产生扩大损失，应由出租人自行承担，对严颖鸿的该项请求，本院不予支持。严颖鸿要求赵娟承担连带责任，但赵娟并非合同相对方，严颖鸿的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。李佳西要求严颖鸿赔偿遗留物品费用，因部分可移动物品确应具有使用价值，对于其该项诉讼请求，本院酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、李佳西于本判决生效之日起十日内支付严颖鸿房屋租金86000元、燃气费2219元、房屋赔偿及修复费用5000元，以上共计93219元；二、严颖鸿于本判决生效之日起十日内支付李佳西财产损失10000元；三、驳回严颖鸿的其他诉讼请求；四、驳回李佳西的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3065元，由严颖鸿负担937元（已交纳），由李佳西负担2128元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费919元，由严颖鸿负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李佳西负担869元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年六月二十一日书记员  王婵娟