江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2942号上诉人（原审原告）：胡竞峰，男，1978年10月31日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄毅，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪京京，男，1989年7月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：徐红卫，徐州市铜山区张集法律服务所法律工作者。上诉人胡竞峰因与被上诉人倪京京租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初7864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人胡竞峰的委托诉讼代理人黄毅，被上诉人倪京京及其委托诉讼代理人徐红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡竞峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡竞峰的一审请求；2.一、二审诉讼费由倪京京负担。事实和理由：因孩子就读于徐州华夏学宫，学校不提供住宿，胡竞峰便租赁倪京京坐落于铜山区的房屋，以便于孩子住宿和家人陪读。双方签订了房屋租赁合同，约定租期自2018年9月1日至2028年7月1日，每年租金为人民币20000元，付款方式为一年一付，给2个月的装修期。胡竞峰支付给倪京京租金共计40000元。后了解到经翻建的涉案房屋没有取得规划许可和建设许可。因担心对胡竞峰及家人的安全可能造成威胁，2019年4月2日胡竞峰提出退房，并于4月30日交还给倪京京的母亲。一审认定租赁合同有效是适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。该条的规定是为了加强房屋规划管理和房屋质量与安全的监管，是针对不特定多数人的人身安全所制定。因此该解释第一条中“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释规定处理”并不适用于第二条。也就是说，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同是否有效，应当由出租人举证证明出租房屋符合建设规划、并且能够保障承租人的人身和财产安全，否则合同应认定无效。一审认定胡竞峰于2019年4月30日腾退房屋证据不足是误判。因为本案所涉合同纠纷，此前由宋娟作为原告起诉。该案中提供了宋娟代为将涉案房屋交付给倪京京母亲的录音等证据材料，况且本案中倪京京并未就此事实提出抗辩。倪京京辩称，一、胡竞峰的上诉请求缺乏依据。双方签订的房屋租赁合同并不违反法律强制性规定，不存在合同无效情形，倪京京的房屋建在乡村规划区内已很多年，倪京京在其老宅基地上于2010年翻建至今，符合规划要求，胡竞峰所称的规划许可证对于农村建房来说不一定就得有政府的书面许可，政府对建造已形成默认。二、胡竞峰诉称2019年4月30日前腾退房没有依据。倪京京未接到胡竞峰的书面告知，倪京京在街道法院传票和起诉状副本时赶到一头雾水，胡竞峰不信守合同不诚信的行为理应得到法律制裁，而胡竞峰先告状。三、胡竞峰请求返还租金没有依据。以双方签订的合同，胡竞峰已实际占有和使用涉案房屋两年之久，根据合同约定4万元房租费已不足，胡竞峰诉请返还租赁费不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡竞峰向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.依法判令倪京京返还租金26666元；3.诉讼费由倪京京承担。一审法院认定的事实：2018年9月，倪京京作为甲方与胡竞峰作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于铜山区房屋，租赁期限10年，从2018年9月1日至2028年9月1日，每年租金20000元，付款方式一年一付。房屋水电费、煤气费、电话费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担。合同签订后胡竞峰实际支付倪京京租金40000元。2019年3月5日，徐州市华厦传统文化专修学校出具说明载明“接徐州市教育局通知，我校自2019年3月起进入关停整顿阶段，接受整改审查，整改期间不得从事教学培训活动”，双方为此发生纠纷，故胡竞峰起诉形成本案。另查明，案涉房屋宅基地使用权证、集体土地建设用地使用权证均登记在倪凤勋名下，倪京京提交2008年9月倪凤勋出具的协议载明“倪凤勋于2008年将房产赠与儿子倪京京作为婚房，房屋位于，该房由倪京京享有所有权”。还查明，2019年5月13日宋娟作为原告起诉倪京京房屋租赁合同纠纷一案，2019年8月6日一审法院以宋娟主体不适格为由作出（2019）苏0312民初5795号裁定书，裁定驳回宋娟的起诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，该解释第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”。该解释对于村庄规划区内房屋租赁合同纠纷仅表述为可以参照处理，现案涉房屋是否属于规划区内尚不明确，且该解释并未明确未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋出租所签订的租赁合同必然无效，现胡竞峰主张倪京京未经城乡规划许可和建设施工许可违法建设坐落于铜山区房屋，租赁合同应为无效，一审法院不予认可。本案中，无论合同有效与否，胡竞峰作为承租人均应当支付房屋占用期间的租金或占有使用费，占有使用费可按照租金标准计取，现胡竞峰所举证据不足以证明其于2019年4月30日腾退房屋，计算至今原告已交纳的两年租金40000元，已经抵偿完毕，故胡竞峰主张返还租金26666元缺乏依据，一审法院不予认可。本案中对于房屋租赁合同的处理，不作为日后案涉房屋权属确认的依据。综上，遂判决：驳回胡竞峰的诉讼请求。二审中，胡竞峰提交：1.2018年4月30日胡竞峰的同住人宋娟将涉案房屋交付给倪京京母亲的录音，拟证明2018年4月30日胡竞峰已将涉案房屋交付给倪京京，倪京京长期不在家，事务都是由其母亲打理；2.2019年5月27日一审法院开庭笔录，倪京京哥哥就4月30日交付房屋陈述“我是事后知道的，被告知不知道我不清楚，我庭后无法核实此事，我认为不需要核实，当时有报警记录”，当时在交付房屋的时候，胡竞峰与倪京京母亲有争执，家具不让搬走，最后报警才解决，有必要的话法院可以依职调查。倪京京经质证认为：录音并非法律规定的新证据，不能证明倪京京母亲录音，倪京京母亲不是倪京京的家庭成员，倪京京及妻子常年在家，胡竞峰的观点不正确不实。对于笔录来源不持异议，证明目的有异议。倪京京哥哥并非案件当事人对此不清楚，至于胡竞峰与倪京京母亲发生争执的缘由，与倪京京没有关系，倪京京也没有委托母亲对涉案房屋进行管理，由于倪京京夫妻俩常年在家，也没有必要委托他人参与房屋管理。倪京京提交：常住人口登记卡复印件5张，拟证明倪京京母亲并非倪京京的家庭成员，倪京京母亲所实施的民事法律行为与倪京京无关。胡竞峰经质证认为：对提交人口登记卡真实性无异议，但不能证明倪京京的观点。无论倪京京母亲是否是他同住人，但在本案涉案房屋的租赁及日常管理方面，倪京京的母亲都已经实际代表倪京京行事，而且作为母子，倪京京的母亲已经尽到注意义务，包括水电费的收缴等等，都是倪京京母亲催缴的。二审中，上诉人陈述，在上诉人决定不租赁房屋，曾经向被上诉人请求解除合同，并退还多付的租金，被上诉人不同意，无奈才将房屋直接交付给被上诉人的母亲，因为在2018年4月底，学校已经停办，几乎所有人都已经搬离。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为的行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗的，该民事法律行为有效。本案中，双方就胡竞峰租赁倪京京的案涉房屋在协商一致基础上所签订的案涉房屋租赁合同真实性均不持异议，故该协议应作为认定案件事实的依据。案涉租赁房屋坐落于铜山区，属于乡村住宅，倪京京就案涉房屋亦举证了宅基地使用权证及集体土地建设用地使用权证，故上诉人关于案涉房屋缺乏规划手续故而合同应认定无效的主张不能成立，本院不予采信。倪京京对于上诉人在2019年4月30日腾退房屋的主张不予认可，且上诉人该上诉主张缺乏充分证据予以证实，故本院对其该上诉主张，不予采信。综上所述，胡竞峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由上诉人胡竞峰负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二一年六月二十八日书记员  李 雯