重庆市江津区人民法院民事判决书   (2021)渝0116民初4853号   原告：重庆荣鸿物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道滨江路西段15号片区聚英花园N幢1-7-1号，统一社会信用代码91500116MA5U52AH9K。法定代表人：邓祖山，总经理。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。被告：陈果，男，1980年8月13日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：秦素娟，女，1980年2月3日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告重庆荣鸿物业管理有限公司与被告陈果、秦素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭梦，被告陈果到庭参加诉讼，被告秦素娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付2017年12月1日至2019年12月3日期间物业管理服务费3166.13元（1.8元/㎡/月×73.29㎡×24月）、2018年3月1日至2019年12月3日期间生活垃圾处置费157.50元（7.50元/月×21月）；2.判令被告陈果立即向原告支付2019年12月4日至2021年3月31日期间物业管理服务费2110.75元（1.8元/㎡/月×73.29㎡×16月）、2019年12月4日至2021年3月31日期间生活垃圾处置费120元（7.50元/月×16月）；3.判令二被告向原告支付违约金（以每月所欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，从当月11日起计算至被告交情物业费时止，截止2021年3月31日共计939.23元）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告购买重庆市贵福房地产开发有限公司出售的位于重庆市江津区双福新区福城大道29号津北·新都会7栋某房屋。重庆市贵福房地产开发有限公司与原告于2016年6月13日签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供津北·新都会的物业管理服务。二被告于2017年9月5日签订《承诺书》、《补充协议》、《接房声明》等，同意由原告对物业进行管理并承诺遵守物业管理规定，同意按照《前期物业管理合同》、《业主临时规约》等约定的金额、时间等缴纳物业服务费、电梯费、公摊费等。根据《前期物业管理合同》的约定，包含被告在内的所有业主应于每月1-10日之前按月缴纳物业服务费、电梯费等费用。原告向被告提供物业管理服务后，被告自2017年12月1日起拒不缴纳相关费用，经原告多次催收，仍未缴纳，给原告造成严重经济损失。为维护原告的合法权益，根据法律规定诉至人民法院。被告陈果辩称，案涉房屋由秦素娟购买，接房后即由被告陈果实际居住使用，后秦素娟将房屋出卖给陈果，经被告秦素娟与陈果协商，本案所涉费用由陈果承担，秦素娟应当负担的部分，由其直接转付陈果。对原告诉请的垃圾处置费无异议。但因原告存在以下问题：自接房时至2019年年底期间，停车后回家路途中道路泥泞，房屋对面建筑施工、无老人休息设施；小区车库消防通道存在安全问题、无安全出口等提示、无灯光照明；小区广告费、车库租金未向业主公开；车库、商业楼等垃圾未清理；小区及车库门岗无人值守，外来车辆及行人可随意进出；小区6栋电梯故障未维修，负一楼存在安全隐患；被告陈果所有的电动车在楼下丢失，虽已报案但仍未找到；被告陈果曾因喝酒后被原告安保人员殴打。虽经原告催收缴纳物业服务费，但被告陈果不同意全额缴纳。被告秦素娟未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告秦素娟原系位于江津区双福街道福康路588号（双福街道福城大道29号或双福街道福城大道199号）7幢某房屋所有权人，该房屋建筑面积73.29平方米，其购买后先出租给被告陈果使用，并由陈果于2017年9月5日办理接房手续，并实际居住使用至今。被告秦素娟将房屋出售给陈果后，双方于2019年12月3日办理不动产变更登记，现房屋所有权人为陈果。2016年6月13日，案涉房屋开发商重庆市贵福房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆荣鸿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于江津区双福新区福城大道29号津北·新都会商住楼提供前期物业管理服务，该合同第六条约定：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，取本物业服务区域的物业服务标准双方约定物业服务收费价格如下（按建筑面积计算，最终以物价部门核定或备案的价格为准）：1、高层住宅：1.8元/月·平方米（含电梯费）”，第八条约定：“业主应于商品房买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用，……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方，……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至10日内履行交当月物业服务费用的义务”，第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。前述前期物业服务合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。审理中，被告陈果举示案涉小区部分照片，拟证明原告履行物业服务不到位。2015年8月27日，重庆市江津区发展和改革委员会、重庆市江津区财政局联合发布《关于城市生活垃圾处置费征收标准的通知》，该通知规定对居民按7.50元/户·月征收城市生活垃圾处置费。被告秦素娟、陈果自2018年3月至今均未向原告交纳生活垃圾处置费，自2017年12月至今未向原告交纳物业服务费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且原告自与建设单位签订前期物业服务合同后，一直为案涉小区提供物业服务，故原、被告之间物业服务合同法律关系成立且有效，在原告按约履行物业服务后，被告即应当按约交纳物业服务费等费用。被告陈果自2017年9月接房后即实际使用案涉房屋，系房屋实际使用人，被告秦素娟2019年12月3日前系该房屋业主，虽然被告陈果自愿承担相应的物业服务费，但被告秦素娟仍应当对2019年12月3日之前所欠物业服务费等费用承担连带责任。被告陈果对原告诉请的垃圾处置费无异议，且该费用征收系原告代行政管理部门收取，故对原告请求被告支付的城市生活垃圾处置费，本院予以支持。关于被告陈果提出拒绝足额交纳物业服务费的抗辩意见，物业服务企业系在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，因此对被告陈果提出的本属于建设单位交付物业时即存在的问题，不属于物业服务企业提供物业服务的范畴，其不能以此为由拒交物业服务费；其次，被告陈果提出原告在履行物业服务时不到位造成其车辆丢失以及原告工作人员对其造成人身损害等问题，被告陈果可依法向原告主张侵权损害赔偿责任，并不能以此拒交物业服务费；最后，原告在履行物业服务中，虽存在一定瑕疵，但尚不足以构成拒交物业服务费的理由。因此，对原告请求被告按照合同约定交纳物业服务费的请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。因原告在履行物业服务合同约定的义务时存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告提出由被告承担违约金的请求，本院不予支持。 和谐的物业服务关系需要物业服务企业与业主共同创造，物业服务企业应当按照合同约定及法律规定全面履行义务，业主亦应当按照合同约定及时交纳物业服务费，双方各自履行义务，形成良性循环。否则，业主不按时足额交纳物业服务费，物业服务企业经营受阻，影响物业服务质量，导致业主对物业服务不满意而拒交物业服务费，将陷入恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告陈果于本判决生效后五日内向原告重庆荣鸿物业管理有限公司支付2017年12月至2019年11月期间物业服务费3166.13元、2018年3月至2019年11月期间城市生活垃圾处置费157.50元，共计3323.63元；二、被告秦素娟对前述被告陈果的义务承担连带责任；三、被告陈果于本判决生效后五日内向原告重庆荣鸿物业管理有限公司支付2019年12月至2021年3月期间物业服务费2110.75元、2019年12月至2021年3月期间城市生活垃圾处置费120元，共计2230.75元；四、驳回原告重庆荣鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈果负担，此款已由原告重庆荣鸿物业管理有限公司预交，由被告陈果在履行前述判决义务时一并转付原告重庆荣鸿物业管理有限公司。本判决为终审判决。审  判  员  王宝德 二〇二一年六月二十一日 法官助理    白大行   书 记 员  张安霞  - 1 -