北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初1276号原告：张治，男，1979年1月3日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于涛，北京市地平线律师事务所律师。被告：北京五指生休闲健身服务有限公司，住所地北京市丰台区蒲芳路1号楼1-1A8号。法定代表人：邓波，总经理。被告：邓波，男，1970年8月26日出生，汉族，北京五指生休闲健身服务有限公司总经理，户籍所在地安徽省宿州市泗县。原告张治与被告北京五指生休闲健身服务有限公司、邓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张治的委托诉讼代理人于涛到庭参加诉讼，被告北京五指生休闲健身服务有限公司（以下简称五指生公司）、邓波经法院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张治向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认三方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2020年11月21日解除；2.请求判令被告共同向原告返还450000元，并自2020年11月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付利息，支付至实际给付之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月18日，原告与被告签订关于承租位于北京市丰台区浦路号楼1-8A8号房屋的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告邓波为连带保证人。按照前述合同及补充协议的约定，被告应当在2021年12月9日前与房屋产权方续租五年或五年以上合同，且保证对原告承租的房屋享有转租权。合同签订后原告发现，被告存在拖欠房屋产权方房租的严重违约行为，因随时面临着被产权方解除合同的重大风险，原告无法进行投资装修，遂通知被告暂停履行合同。合同暂停后，原告又发现，原告承租的房屋锁被人私自撬开，有产权方人员带领其他人员进入房屋商谈出租事宜，后经过和产权方进一步了解得知，房屋产权方已与被告解除了房屋租赁合同。据此，被告已无法保证原告继续使用租赁房屋，且在房屋产权方与被告的合同被解除的情况下，原告已不可能继续承租该房屋，合同目的无法实现，故原告正式通知被告，解除双方之间签订的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告应当按照合同和协议的约定，返还原告支付的租金并承担相应利息损失。为维护原告合法权益，依据合同法相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。五指生公司、邓波未当庭答辩，但提交书面答辩状称：依据原、被告签订的租赁合同及补充协议第九条约定，原告应当在2020年9月25日支付剩余租金950000元，但原告没有支付，应当承担违约责任。原告有违约行为，其要求返还租赁合同保证金没有合同依据和法律依据，合同保证金不予返还。原告先期违约的情况下，要求被告承担贷款利息也没有事实依据和法律依据。被告于2020年9月19日将租赁房屋交于原告，原告应当承担交付日至解除日2020年11月21日期间的占用租金。被告将租赁房屋交付原告后至合同解除时，原告实际占用，虽然合同约定此期间为免租期，但合同目的是以原告交付租金履行租赁合同的情况下予以免租。原告在免租期内解除合同，无法实现合同目的，应当支付占用期间的租金。经核算原告占用期间为74天，占用租金为130万元/365*/74=263561.64元。原告要求的退付租金应为已付未用的租金，而不是全部租金，请法庭依法予以扣除。原告的违约行为，被告通过另行诉讼的方式予以追讨。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年9月18日，五指生公司（甲方）与张治（乙方）、邓波（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将北京市丰台区浦路号楼1-8A8号总计商业建筑面积1100平方米的房产出租给乙方使用，用于休闲娱乐、办公。租赁期限为6年，自2020年11月29日起至2026年11月28日止。装修期70天，自2020年9月19日至2020年11月28日。租金为每年130万元。甲方于2020年9月19日前将租赁房产交付给乙方。同日，五指生公司（甲方）与张治（乙方）、邓波（丙方）签订《补充协议》，甲方承诺在2021年12月9日前完成与房屋产权方续租五年或五年以上合同，如未能完成，乙方有权解除原合同。甲方应当赔偿由此给乙方造成的所有直接和间接经济损失。签订本补充协议时，乙方应付甲方押金（保证金）10万元，及部分首年租金35万元，合计45万元。剩余首年租金95万元，于2020年9月25日前付清。以后每年租金的支付方式和时间按原合同第三章第3.2条执行。丙方对甲方履行本合同产生的所有债务，承担连带保证责任。2020年9月24日，张治给五指生公司、邓波发《暂停履行合同通知》，内容大致为因五指生公司拖欠产权方房租，产权方已向五指生公司发函，合同有被解除的风险，张治正式通知五指生公司，双方签订的合同及协议暂停履行。2020年11月9日，产权方洋浦诚业置业有限公司向五指生公司发《合同解除通知书》，内容大致为五指生公司于2020年1月10日至2020年11月9日拖欠租金3158569.70元，产权方洋浦诚业置业有限公司要求解除与五指生公司签订的房屋租赁合同。2020年11月11日，洋浦诚业置业有限公司向五指生公司发《停电通知》，洋浦诚业置业有限公司决定于11月12日8点准时停电，收回房产。2020年11月17日，张治书面通知五指生公司，要求解除合同，邮件于11月21日到达五指生公司。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告三方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，因二被告拖欠洋浦诚业置业有限公司租金，导致五指生公司无法将涉案房屋出租给原告，原告送达二被告《解除合同通知书》于2020年11月21日到达，故原告确认三方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年11月21日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告向二被告支付的45万元，二被告应于返还，故原告要求二被告返还45万元并支付利息的诉讼请求，本院亦予以支持。被告在长期拖欠产权方房屋租金，产权方与被告的租赁合同面临解除的情况下，原告享有不安抗辩权，其在2020年9月25日未支付剩余租金95万元的行为不构成违约。原、被告之间合同约定装修期自2020年9月19日至2020年11月28日，为免租期，故被告要求扣除房屋占用期间的租金，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张治与北京五指生休闲健身服务有限公司、邓波签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年11月21日解除；二、北京五指生休闲健身服务有限公司、邓波于本判决生效之日起十日内返还张治45万元并支付利息（以45万元为基数，自2020年11月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算，支付至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由北京五指生休闲健身服务有限公司、邓波负担（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  冯媛二〇二一年六月十五日书记员  陈曦