北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初38390号原告：姚树人，男，1962年6月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋万杰，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文谦，北京市金石律师事务所实习律师。被告：北京京宏勘察设计有限公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼14层1408。法定代表人：王新星，总经理。委托诉讼代理人：孟凡利，北京圣伟律师事务所律师。原告姚树人与被告北京京宏勘察设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐澜涛独任审理，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告姚树人及其委托诉讼代理人宋万杰、宋文谦，被告北京京宏勘察设计有限公司（以下简称京宏公司）的法定代表人王新星及其委托诉讼代理人孟凡利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚树人向本院提出诉讼请求：1.判决京宏公司按月租金的两倍支付提前解除合同违约金96840元；2.判令京宏公司交付房屋，并支付自2019年7月23日至2019年12月23日的房屋占用费290520元；3.判令被告赔偿原告经济损失259528元；4.诉讼费、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，原告（甲方）与被告京宏公司（乙方）以北京中天信业房地产经纪有限公司（丙方）为居间人签订《北京市房屋租赁合同》（备案号：京经纪XXXX）。双方约定，原告将“坐落于北京市西城区平原里XX号楼XX层XX层XX、XX层XX、XX层XX号房屋，建筑面积331.65平方米房屋出租给乙方”。第三条和第四条中约定“房屋租赁期自2016年9月23日至2018年9月22日”及“租金及支付方式：人民币41359元／月；支付方式：现金，押一付三”。第三条第（二）项约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施”。同时，双方于第十条第（一）项约定了违约责任条款“乙方有第九条第四款约定的情形之一的……甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”第（二）项约定“租赁期内……或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金……”。原、被告又于2019年8月1日签订了《房屋租赁合同》就上述合同予以变更。其中，租赁期限变更为自2018年9月23日至2020年9月22日；租金亦变更为48420元／月，相应的押金数额亦作出调整。第三条还约定除上述变更外，《合同》其它未变更条款甲乙双方认可作为本《房屋租赁合同》之内容继续有效，未尽事宜由双方协商解决”。2019年6月15日，被告之法定代表人王新星告知原告其将于7月15日提前退租，原告表示同意。6月18日，原告通过微信告知王新星：“根据合同第三条应原状返还房屋，即按原一间和两间相应隔断（中间有一个木门），恢复原两个玻璃入户门和XX前台状态返还。恢复后的隔断和大门墙面应得到物业认可。在7月15日退房前完成上述事项”。王新星于6月20日回复原告：“姚先生，您把原状照片给我，我按照恢复”。由于信赖被告恢复原状的承诺，原告遂与被告初步定于7月17日进行房屋验收交接手续。2019年7月5日，原告应约到亚泰中心物业与被告办理恢复原状事宜时发现，被告不仅移动了入户门的位置、拆掉了房间之间的隔断，这将使原告无法将房屋分开租赁，而且被告装修时将房间原20多个的电线与网线地插全部拆除。原地插位置已用水泥封堵，并且被告在平坦的地砖地面破坏性的进行开凿埋设线路，致地面品质受到极大的破坏，这将使未来租户无法使用网络办公。7月9日，原告再次通过微信与王新星沟通：“同你们小姜说了，地上的地插（电线和网线）应当恢复，新开的门堵上，其它你们自行检查后恢复”。当天下午，原告再次明确应恢复的内容为：“原有的所有地插（电线和网线）以及不锈钢入户玻璃门、房间隔断墙等被你们装修拆除的设施，是合同约定你们应承担的义务。恢复完后通知我验收收房。”被告微信回复称“……，我的违约已构成事实。至于房屋恢复属于甲乙方纠纷，你可以起诉我”。最终，被告拒绝了原告恢复原状的要求，从而原告未能于7月17日进行房屋验收交接手续。原告认为，根据《北京市房屋租赁合同》第三条第（二）项约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施”，以及第九条约定了合同解除条款“乙方有第九条第四款约定的情形之一的，……，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”本案中，恢复原状系被告之合同义务。原告与被告约定7月17日进行房屋验收交接手续，系以被告履行其恢复原状之合同义务为条件。被告退租后，未经原告签字确认即于2019年7月中旬强行搬离诉争房屋。被告已无故拖欠自2019年7月23日起至房屋实际交付之日止按每月48420元标准的房屋占有使用费。原告认为被告的行为已构成根本违约，故依约要求其交回房屋、支付违约金及其所租赁房屋的占有使用费、并赔偿原告各项经济损失。现原告为维护自身合法权益向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。京宏公司辩称，双方于2016年9月第一次签约，租赁期间为2016年到2018年；第二次于2018年8月1日签订补充协议续租，但不同意姚树人的诉讼请求，理由如下：一、2016年京宏公司入驻的时候就已与出租人以及物业打过招呼，京宏公司请装修公司对办公区域进行装修，续租的时候没有对房屋进行过任何的装修。原告要求支付提前解除合同的违约金96840元，因为京宏公司在姚树人处存有押金，京宏公司认为应当从押金中予以扣减。二、2019年6月15日，京宏公司认为涉案房租太贵，所以提出的解约，提出解约开始，姚树人要求京宏公司恢复隔断，京宏公司同意进行恢复，但之后姚树人不断增加其他恢复内容，京宏公司对于姚树人提出的恢复内容不能确认，提出将现状与原状照片进行比对，但姚树人无法提供，故京宏公司没有任何参照无法恢复，双方就恢复内容争议没有达成一致，但是合同解除是之前就已经商量好的，再支付一个月房租的违约金，因为之前还有一个月押金，所以他提出了押金不退，京宏公司只需要再给姚树人一个月的违约金。三、京宏公司提出解约后，姚树人提出来要对外发布出租信息，在京宏公司未搬离的时候，就已经有人去看房，所以姚树人提出中介带人看房的时时间是集中的下午的一点左右，所以双方对此达成一致的共识，后期京宏公司也是严格按照对方提出的在8月15日之前把公司的工商注册已经迁走，配合中介带人看房。四、对于姚树人的第二项诉讼请求不同意，因京宏公司已经在7月15号搬离租赁房屋，而且在7月17日通知姚树人要求进行交接，而且京宏公司的法人当天在现场准备把钥匙交还，但是因姚树人一直没有出现，所以导致交接没有完成，但基于京宏公司已自7月15号搬离租赁房屋，所以此后一直并没有对涉案房屋进行过占有使用。姚树人作为房主，随时可以打开房门，就是涉案房屋实际上自京宏公司搬出之后就已经在姚树人的实际掌控之下了，其可以自由地进行处分。五、对于姚树人要求恢复原状的损失，在现有的情况下，京宏公司同意支付恢复原状的相关费用，相关费用通过协商或者鉴定确定。六、对于姚树人的第四项诉讼请求不同意支付，合同到期是7月22日，京宏公司在7月15日搬离，就已经预留恢复原状的时间，且经过鉴定恢复原状的费用远低于姚树人的诉讼主张，故不同意姚树人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，在北京中天信业房地产经纪有限责任公司居间服务下，姚树人作为甲方（出租人），京宏公司作为乙方（承租人），三方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方北京市西城区平原里XX号楼XX层XX、XX、XX出租乙方办公使用，房屋租赁期自2016年9月23日至2018年9月22日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，租金标准为每月租金41359元，支付方式为押一付三，押金41359元，租赁期满或合同解除后，房屋租金押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方约定租赁期内，甲方需提前收回上述房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。双方在其他约定事项中有约定“2.租赁期满时，乙方保证玻璃隔断不低于租赁初始长度……”。2016年9月18日，姚树人向京宏公司出具收条，显示收到京宏公司押金及房租165436元。2018年8月1日，姚树人作为甲方（出租方），京宏公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……经甲乙双方直接协商继续租赁连年，现对《合同》（《房屋租赁合同》）相关条款变更如下：1.《合同》‘第三条：租赁期限（一）房屋租赁期自2016年9月23日至2018年9月22日’变更为‘第三条：租赁期限（一）房屋租赁期自2018年9月23日至2020年9月22日。’2.《合同》‘第四条租金及押金（一）租赁标准及支付方式：人民币41359.00元/月。’‘（二）押金：人民币41359.00元整’变更为‘第四条租金及押金（一）租金标注及支付方式：人民币48420.00元/月’‘（二）押金：人民币48420.00元整。’因此在2018年9月18日交纳房租145260.00元时，同时补交押金7061.90元。附件中‘各期租金支付明细’金额相应变更。3.除上述变更外，《合同》其它未变更条款甲乙双方认可作为本《房屋租赁合同》之内容继续有效，未尽事宜由双方协商解决。”上述合同签订后，京宏公司补交了房屋租赁押金差额7061元。2019年6月15日，京宏公司向姚树人提出要求提前解除双方之间房屋租赁合同，姚树人于2019年6月18日微信回复，要求京宏公司恢复原有带门隔断、两个玻璃入户门以及XX前台，恢复后的隔断和大门墙面应得到物业认可，并要求京宏公司于2019年7月15日退房前完成上述事项，同时要求京宏公司于2019年7月15日前再支付一个月房租的违约金，押金不退折抵违约金，以及工商注册迁出事宜。自2019年6月20日至2019年8月1日期间京宏公司与姚树人就涉案房屋的恢复进行多次微信沟通，但未能达成一致。京宏公司于2019年8月7日将其工商登记住所自涉案租赁房屋内迁出。另查，一、诉讼过程中，京宏公司提交网页截图、录音资料以及公证书，证明姚树人已发布涉案房屋的出租信息，涉案房屋已在姚树人掌控下，京宏公司未对房屋进行占有使用，姚树人无权主张占有使用费。姚树人称其认可双方合同解除系在2019年7月15日，因此，姚树人在合同解除的情况下有权利进行涉案房屋出租信息的发布，但京宏公司并未将涉案房屋钥匙交还，房屋并未进行交接，被告虽然未对房屋进行占用，但在没有交还房屋的情况下应当支付房屋使用费。二、诉讼过程中，姚树人提交照片，证明涉案房屋的原状以及京宏公司对房屋进行了改动，涉及玻璃门原有位置、地插、地面以及房间门等的恢复。京宏公司对于现状的照片真实性认可，但认为不能证明涉案房屋的原状，但是在2016年首次租房的时候，双方经过协商用石膏将地插进行封堵，对于地面存在开槽布线的情况认可。三、诉讼过程中，姚树人申请对涉案房屋内其主张进行恢复的部分进行修复方案鉴定。经本院委托由中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所进行上述鉴定，并由姚树人预付鉴定费用50000元于2020年4月10日作出《北京市西城区平原里XX号楼房屋租赁合同纠纷修复方案》，其中载明：“……四、修复方案。2019年12月27日，本司鉴所组织人员对现场进行踏勘工作……对北京市西城区平原里XX号楼XX层XX、XX、XX房间作出修复方案如下：1.建筑装饰。（1）按照委托要求对墙体、门、前台等出具恢复方案。（2）对受上述恢复影响范围内的墙体、吊顶等出具恢复方案。（3）恢复受开槽影响及地插影响的地砖，共计78块（拆除原有地砖施工时可能会影响到周边地砖），由于地砖受时间关系及工艺发展影响，恢复后的地砖于原有地砖会有一定色差。（4）具体方案见附件三（建筑装饰专业修复方案）。2.电气。在恢复26个强弱电地插方面，对比东方家园装饰装潢设计中心2006年出具的插座布置图和弱电布置图及现场状况，不能明确26个强弱电地插中具体强电地插和弱电地插的数量。经与法院沟通，按照26个强电及26个弱电地插恢复。具体方案见附件四（电气专业修复方案）……”上述修复方案作出后，双方对修复方案均发表了质证意见，京宏公司申请鉴定人员出庭接受质询，并预付了鉴定人员出庭费2000元。中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所派员出庭后，该司法鉴定所于2020年6月23日作出《修正函》，载明：“……现将意见书需要修正之处函告贵院：（1）意见书中XX房间M03（单开钢制防盗门）改为玻璃门（50mm不锈钢边框，12mm钢化玻璃），即委托事项2中要求的‘鉴定恢复XX房间90公分宽不锈钢玻璃门，带把手和锁并带门禁密码锁，……’。（2）意见书中XX房间M04中的门禁及密码锁改为安装配套五金配件（包括把手和锁），玻璃厚度由10mm改为12mm。(3)意见书中除XX和XX轻体砖隔断墙粉刷立邦漆外，其余需粉刷区域采用白色乳胶漆。特此函告！”后在京宏公司的要求下，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所将证人出庭费2000元予以退还。后姚树人申请依据《CEETC司法鉴定所[2020]SF检字第026号司法鉴定意见书》及申请要求对涉案工程恢复原状进行造价评估鉴定。经本院委托由北京筑标建设工程咨询有限公司进行上述造价鉴定，由姚树人预付鉴定费20000元。2021年1月15日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出《北京市西城区人民法院2019京0102民初38390号案件鉴定意见书》，其中载明：“……五、鉴定说明……3.其他说明。以下修复内容为当事人对《修复方案》有异议部分：（1）A轴内墙面整体重新粉刷，被告主张该墙仅封堵门洞部分进行粉刷，其他部分不需要进行粉刷，鉴定结果将封堵门洞以外墙面粉刷费用单列。（2）背景墙：鉴定方案中背景墙为石膏板隔断墙，被告陈述此墙原为玻璃隔断墙，鉴定结果中按《修复方案》和被告主张分别计算修复费用。（3）过门石：《修复方案》包括此内容，被告对此部分修复内容不认可，此部分修复费用依据《修复方案》计算，在鉴定结果中单列。（4）M１（防盗门）、M6（木门）修复……被告对此部分修复内容不认可……（5）XX中间两个地插……被告对此部分不认可……（6）所有地插恢复的相关管线……被告对此部分修复内容不认可……七、鉴定意见。……当事人对修复方案无异议部分：1.装修工程：43629.56；2.安装工程：7467.95……当事人对修复方案有异议部分：1.原告主张部分……1.1、A轴内墙面整体重新粉刷9126.021.2、背景墙（石膏板隔断墙）1132.051.3、过门石338.271.4、M１（防盗门）、M6（木门）恢复5889.021.5、1207中间两个地插603.771.6、所有地插恢复的相关管线10198.86；2被告主张部分……2.1、背景墙（玻璃隔断）1242”。姚树人认为上述鉴定报告参与现场勘验人员不具备相关职业资格，存在鉴定程序违法，《鉴定意见书》内容与事实不符，且未充分考虑市场和实际情况，并认为对于《鉴定意见》中列明“当事人对《修复方案》有异议部分”，姚树人认为除背景墙同意以被告提出玻璃隔断方案恢复，其余坚持按照《修复方案》意见进行，基于上述理由对鉴定报告数额均不认可。京宏公司则提出对于地砖修复面积存有异议，并对地插单价及M１（防盗门）、M6（木门）价格不认可。经询，双方均认可房屋租赁合同于2019年7月15日解除，京宏公司同意按照支付姚树人两个月租金作为违约金，但认为押金应当折抵部分违约金，尚需支付违约金48420元。双方均认可京宏公司于2019年12月27日将涉案房屋钥匙交还姚树人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。京宏公司单方提前要求退租，按照双方合同约定，应当向姚树人支付违约金，因双方均认可姚树人收取京宏公司押金48420元，且依据姚树人与京宏公司法定代表人之间的微信记录及京宏公司当庭就押金的陈述，双方对于合同解除以押金折抵部分违约金达成一致，故京宏公司尚需支付姚树人违约金48420元。对于姚树人要求京宏公司返还房屋的诉讼请求，因双方均认可京宏公司于2019年12月27日将涉案房屋钥匙交还姚树人，故本院对姚树人该项诉讼请求不予支持。对于姚树人主张京宏公司赔偿恢复原状损失259528元的诉讼请求，因双方合同约定京宏公司应当按照原状返还房屋，依据当事人陈述以及在案证据显示，京宏公司在使用涉案房屋期间进行了装修改造，故京宏公司负有恢复房屋原状的义务。庭审中，姚树人所提交证据不足以证明涉案房屋2016年交付给京宏公司时的情况，故本院对《北京市西城区人民法院2019京0102民初38390号案件鉴定意见书》中所列明当事人对修复方案有异议部分中“原告主张部分”的相应款项不予采纳，本院结合上述鉴定意见书中“当事人对修复方案无异议部分”及“被告主张部分”予以确认修复费用，但应当指出上述部分中地插单价系基于姚树人所述的地插品牌确定的价格，经本院询问鉴定机构符合国家及行业规定的“非指定品牌”的地插单价一般在150元左右，故本院将“当事人对修复方案无争议部分价格”调减为50377.51元，综上，京宏公司应赔偿修复费用51619.51元。本院对于姚树人所主张的超出部分不予支持。对于姚树人主张上述鉴定意见的现场踏勘并非鉴定人亲自到场，存在鉴定程序违法，鉴定意见不应当采用，但因本案后续鉴定系基于修复方案的造价鉴定，且姚树人亦未提交证据证明鉴定机构选派工作人员进行现场踏勘存在违反强制性规定的行为，故姚树人以此为由不认可《鉴定意见书》的意见本院不予采纳。对于京宏公司所提有关地砖更换修复面积存在异议，但其所提出抗辩意见不能成立；京宏公司提出对《鉴定意见书》中M１（防盗门）、M6（木门）价格不认可，鉴定机构表示上述价格为施工期市场价格，在京宏公司并未提出相反证据予以佐证的情况下，本院对其该项意见不予采纳。对于姚树人主张京宏公司支付2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费的诉讼请求，依据合同约定京宏公司应当在租赁期满时，保证玻璃隔断不低于租赁初始长度；另，庭审中，京宏公司亦认可其对房屋内部存在拆改的情况，姚树人未在双方约定时间接收房屋存在法律依据，故本院认为，京宏公司虽于2019年7月17日前已搬离涉案房屋，但在未能恢复合同约定及其自认进行拆改部分的情况下，仍应当支付房屋使用费。但，因姚树人要求京宏公司修复内容较多，且其所提交材料不足以证明其将房屋出租给京宏公司时的原状，导致双方就涉案房屋修复内容以及修复范围未能达成一致，亦致使双方就涉案房屋无法交接而空置，故本院结合合同的履行、房屋使用以及最终确定的修复范围等因素，综合确定京宏公司支付姚树人2019年7月23日至2019年12月23日期间房屋使用费161400元，对于姚树人主张的超出上述金额部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司支付姚树人违约金48420元。二、于本判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司赔偿姚树人房屋修复费用51619.51元。三、于本判决生效之日起七日内，北京京宏勘察设计有限公司支付姚树人二〇一九年七月二十三日至二〇一九年十二月二十三日期间的房屋使用费161400元。四、驳回姚树人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10268元，由姚树人负担4150元（已交纳2960元，剩余1190元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京京宏勘察设计有限公司负担6118元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费70000元，由姚树人负担56077元由姚树人负担（已交纳），由北京京宏勘察设计有限公司负担13923元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二一年六月二十五日书记员  高 雅书记员  苏晓明