北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7208号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码：911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：闫金梅，1982年11月7日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，1978年8月9日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：李大同，男，1952年7月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市，身份号码×××。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告李大同物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业之委托诉讼代理人林瑞瑞，被告李大同均参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业诉称：本案原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）于2008年1月1日与北京天洋公司签定合同，由北京市均豪物业管理股份有限公司对小区物业进行物业服务管理工作，合同约定物业费2.3元/平方米每月，均豪物业按年度预先收取物业费；如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日3‰的标准向均豪物业支付滞纳金。本案被告李大同是××××××业主，房屋面积167.98平方米。李大同从2015年12月起却拒不交纳物业服务费及相关费用，原告已严格按照《物业服务合同》的约定提供物业服务，被告拒不交纳诉讼请求期间的物业费，原告多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了原告的合法权益。原告认为，被告长期拒绝缴纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告的诉讼请求：1.判令被告李大同支付2015年12月21日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费23320.7元，生活垃圾清运费500元，滞纳金349.81元。总计欠费金额：24170.51元。2.判令被告李大同承担本案的全部诉讼费。被告李大同辩称：不认可原告诉请。涉诉房屋我是实际所有人，认可涉诉房屋面积167.98平方米，原告主张的时间我也认可，我没有缴纳物业费、生活垃圾清运费。原告不是前期物业服务合同的签署者相对方，故原告没有权利向我主张物业费，原告没有主体资格。我不同意支付。关于原告主张的收费标准2.3元每平米我认可。前期物业服务合同签署方名称不是原告公司名称，故这两者名称不一致。合同签署方公章注册号和原告的公章注册号不一致。原告不是合法合同的主体。经审理查明：被告李大同系业主，房屋面积167.98平方米。该小区开发商北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）通过招标方式选聘北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由均豪有限公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与均豪有限公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续；该合同第二章物业服务范围第三条业主入住后的服务第6约定：清洁服务，包括房屋共用部分、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。2011年9月14日，均豪有限公司作为×××的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业。2013年5月31日，成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业。李大同认可未交纳2015年12月21日至2020年12月31日期间的物业服务费，对原告主张的收费标准无异议，但不认可原告的主体资格。李大同不认可原告主张的生活垃圾清运费500元，主张物业服务费中已经包括了垃圾清运费。本案庭审时，原告主张垃圾清运费实际是缴纳给市政的垃圾消纳费，本院要求其庭后提交与市政签订的合同及支付垃圾清运费的发票。庭审后，原告公司向本院提交了其公司与北京全生伟业保洁服务有限公司签订的《生活垃圾清运服务协议书》及北京全生伟业保洁服务有限公司给其公司出具的垃圾清运费发票。关于收取垃圾清运费有无合同依据，原告公司认可没有。另，经本院查明，均豪物业曾起诉要求李大同给付2009年10月21日至2015年12月20日的物业费28589.9元及违约金500元，北京市顺义区人民法院经审理后于2019年6月26日作出（2019）京0113民初12218号民事判决书：一、被告李大同于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司自2009年10月21日至2015年12月20日期间的物业服务费共计27160.41元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。李大同不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理后维持原判。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，天洋公司与均豪有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。故，本院确认均豪物业系诉争期间的×××的物业服务单位本案中。李大同虽主张不认可原告的主体资格，并辩称签订前期物业服务合同的主体与原告名称不一致，不是同一主体，不具有起诉资格，本院认为，根据庭审查明的事实，2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业，本院认为，名称变更并不影响主体身份，均豪物业应当承继均豪有限公司的权利义务，故对李大同该项辩解不予采信。本院认为，天洋公司与均豪有限公司签订了《前期物业服务合同》，依照法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。另外，根据该小区相关案件生效判决查明的事实，均豪物业在2012年12月31日之后继续为×××提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，在未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。本案中，均豪物业主张李大同支付的物业服务费的期限为2015年12月21日至2020年12月31日，李大同并未提供充分证据证明×××在此期间由其他物业公司接管并提供物业服务，故据此应当认定均豪物业系诉争期间的×××的物业服务单位，李大同应当支付均豪物业2015年12月21日至2020年12月31日的物业服务费用。关于均豪物业主张的生活垃圾清运费，其认可并无合同依据，且庭审时其陈述该费用是缴纳给市政的，但庭后提交的证据并非与市政签订的合同，结合《前期物业服务合同》中约定了物业服务的内容包括清洁服务，在被告李大同对该费用不认可的情况下，本院对其该请求不予支持。关于均豪物业要求李大同支付滞纳金的诉讼请求，因均豪物业作为物业公司应当完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故对于均豪物业的该项主张，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李大同于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业费23318元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元（原告已预交），由被告李大同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年六月十七日法官助理  张洁培书 记 员  孙爱文