北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9485号原告(反诉被告)：孙均均，女，1988年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。原告(反诉被告)：张彬彬，男，1991年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告(反诉被告)：王相，男，1979年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。三原告之共同委托诉讼代理人：傅崇瑞，北京鸣静律师事务所律师。被告（反诉原告）：张峥，男，1987年5月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉第三人）：陈海龙，男，1983年1月1日出生，汉族，住北京市东城区。二被告之共同委托诉讼代理人：王丽，北京市中地律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。原告孙均均、原告张彬彬、原告王相与被告张峥、被告陈海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙均均、原告王相及二人与原告张彬彬的共同委托诉讼代理人傅崇瑞，被告张峥、被告陈海龙的委托诉讼代理人王丽、汪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙均均、原告张彬彬、原告王相向本院提出诉讼请求：1、判令撤销张彬彬、王相与二被告于2019年10月30日签订的《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同）；2、判令二被告退还我们保证金120500元；3、判令二被告向我们支付自2019年5月1日至10月30日多收的房屋租金20130元；4、二被告赔偿自2019年10月30日起至保证金实际全部返还之日止的利息（以102500元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息）5、判令二被告赔偿房屋装修费19500元及利息；6、二被告支付违约金5万元；案件受理费由二被告负担。事实和理由：张彬彬、王相与二被告于2019年10月30日签订了《商铺租赁合同》，由于二被告与我们签订合同过程中，严重违反了民法、合同法的规定，所以我们在签订合同当日即要求撤销双方的合同，并退还钥匙，但二被告拒不接受。现双方就此事不能达成一致意见，故我诉至法院，望判如所请。被告张峥、被告陈海龙辩称，陈海龙仅是张峥出租房屋的代理人，不是本案适格的被告。张峥与三原告于2019年4月17日签订《商铺租赁合同》中明确记载了计租的面积，因此三原告对计租面积是熟知且一直按约定履行。三原告在签订第一份合同后对租赁场地进行装修且投入巨大，其本意也是要进行长期的经营，进而才有了10月30日的《商铺租赁合同》。三原告中有人是公司法定代表人，具有丰富的商事经验，应当对合同内容的后果明确知晓，故不存在其主张的欺诈、胁迫的问题。三原告起诉要求解除合同或者撤销合同的原因是觉得房租太高不想继续履行合同，且在未与我方交接的情况下，将室内设备搬空不缴纳租金。二被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2019年10月30日续签的《商铺租赁合同》；2.三原告支付我房屋租金323817.50元（截止到2020年7月31日）；3.三原告支付我违约金10万元；4.三原告支付保证金22973元。反诉费用由三原告负担。事实和理由：三原告在合同履行期内仅支付了100501元的履约保证金，剩余22973元未支付，所以应当补齐。三原告在合同履行期内解除合同，构成违约，应按照合同约定赔偿我们违约金。原告孙均均、原告张彬彬、原告王相对张峥的反诉辩称，不同意全部反诉请求。双方签订合同中，二被告存在欺诈、胁迫的行为合同，属于可撤销的合同。其中欺诈、胁迫是指二被告说补充协议失效了，不是正式的合同，不签就让搬走；大房东不允许房屋转租；房屋的计租面积包括公摊的面积。合同上写的2019年10月30日但实际是10月18日签订的，在合同还没有履行前我们就告知了二被告撤销合同，所以合同没有生效且没有履行，二被告没有损失。我们提交了证据证明2019年12月20日，二被告的代理人拒绝接受钥匙，且按照合同约定我们也提前了30天解除合同，并于2020年1月10日书面告知二被告并邮寄钥匙，所以不应当赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照各方当事人陈述及双方争议的证据和事实，本院认定事实如下：张峥（甲方、出租方）、陈海龙（甲方代表）与张彬彬、王相、孙均均（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定第一条：承租房屋名称及有关资料：乙方自愿承租甲方所有的坐落于海淀区八家嘉园×房间备案号×（以下简称涉案房屋），建筑面积为153.48平方米的房屋；第二条：用途及租期：2、租期：5年，自2019年10月31日至2024年10月30日。3、乙方享受：0日的免租期，因乙方续租无免租期。第三条：租金及付款方式：2019年度，2019年10月31日至2020年10月30日，计租面积为173.48㎡（其中20平米为公摊面积），租金6.80元/天/㎡（未含税），年租金430577元（未含税），半年度租赁费用为：2019年10月30日前交付2019年11月1日至2020年5月1日的租金215288.50元；2020年4月30日前交付5月1日至10月30日租金215288.50元。第四条：履约保证金：1、自本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳3个月履约保证金人民币123474元；2、保证金担保范围：（1）乙方拖欠租金、违约金。（2）乙方欠缴的水、电、暖气等费用。（3）因乙方违反合约，给甲方造成的各种损失。第九条：违约责任：7、除本合同约定的解除情形出现外，甲方要求提前解除合同的，应提前1个月通知乙方，并向乙方支付违约金10000元，且甲方须将其已交纳但未实际履行部分的剩余租金及履约保证金（无息）一并退还给乙方。8、除本合同约定的解除情形出现外，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，并向甲方支付违约金100000元，其已交纳的所有费用包括履约保证金均不予退还，乙方对租赁物的装饰、装修、改造全部归甲方所有，乙方不得擅自拆毁。合同落款甲方处有陈海龙的签字，乙方处有张彬彬、王相的签字。2020年1月10日，三原告向二被告发函《停止房屋租赁通知书》，内容为：鉴于由于贵方的原因，贵方与我方于2019年10月30日签订的《商铺租赁合同》违反法律规定，我方于2019年10月30日签订合同当日发现后就立即通知贵方停止该租赁合同的履行，并且已经将合同所涉房屋全部搬空，并且于2019年11月20日拟将房屋钥匙交给贵方，但贵方拒收。现在，我方再次通知你们，我们双方签订的合同，在该合同生效之日就已经终止，现将房屋钥匙和本《停止房屋租赁通知书》一并交给贵方，请退还我方本合同签订之前的押金117500元，并协商其他债权债务关系的处理，否则，由此引起的一切法律后果，全部由贵方负责。另查，2018年5月28日，张峥与王相就北京市海淀区八家嘉园×房间备案号×（以下简称×号房屋）签订《商铺租赁合同》，王相为此交纳了33000元履约保证金。后，因业务需要，张峥（甲方）与孙均均（乙方）于2019年4月17日就涉案房屋签订《商铺租赁合同》（以下简称第一份合同），约定：第二条2.租期：半年，自2019年4月17日至2019年10月31日。3、乙方享受：14日的免租期，自2019年4月17日至2019年4月30日期间不计算租金。在此免租期后乙方不再享有任何免租权利。第三条：租金及付款方式：2019年度，2019年4月17日至2019年10月31日（半年），计租面积为173.48㎡（其中20平米为公摊面积），租金5.53元/天/㎡（未含税），年租金350000元（未含税），半年度租赁费用为：2019年4月17日前交付2019年5月1日至2019年10月31日的租金176520元。第四条：1.自本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳3个月履约保证金87501元。同日，代表人陈海龙与承租方：北京北芳修脚服务有限公司第一分公司的法定代表人孙均均签订《补充协议》，约定第一项：因租赁合同截止日期为2019年10月31日，在不违反合同条款情况下承租方北京北芳修脚服务有限公司第一分公司具有优先续签权，续签期限为2019年10月31日至2022年10月30日。房租递增：2020年10月31日至2022年10月30日房屋年度租金为381500元。第二项：北京北芳修脚服务有限公司第一分公司需办理的工商注册及其它手续由承租方北京北芳修脚服务有限公司第一分公司自行办理。第三项：自租赁合同截止日期2019年10月31日起因出租方（甲方）原因无法续签，出租方（甲方张峥）不予给承租方北京北芳修脚服务有限公司第一分公司任何形式的赔偿。补充协议失效日期与租赁合同终止日期一致。2019年4月20日，孙均均与中京恒盛建设工程有限公司（以下简称中京恒盛公司）签订《房屋装修合同》，约定中京恒盛公司对涉案房屋进行装修，工期为2019年4月26日开工，2019年6月1日竣工，工程总价款为195000元。庭审中，双方均认可涉案合同承租方为孙均均、张彬彬和王相；认可王相原承租×号房屋的保证金33000元转为×号房屋涉案合同的部分保证金；认可第一份合同的87501元履约保证金转为涉案合同的部分保证金。2020年9月2日庭审中，双方均表示同意解除涉案合同。张峥认可2019年12月20日后吴亚静为涉案房屋租赁事宜的委托代理人。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：1、庭审中，双方就涉案房屋交接日期存在争议，三原告主张2020年1月10日双方完成涉案房屋交接，张峥对此不予认可，认为2020年9月2日第一次开庭后完成交接。三原告为此提交了2019年12月20日的录像光盘及微信聊天记录，张峥对真实性认可，证明目的不认可。本院认为，本案相关法律事实发生于民法典实施之前，应当适用当时的法律、司法解释。三原告以张峥签订涉案合同时存在欺诈、胁迫的行为为由要求撤销合同。本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实意思表示的，可以认定为胁迫行为。本案中，涉案合同中明确载明了计租面积包括公摊面积，且双方在第一份合同中有相同的约定并实际履行。另一方面，三原告未提交证据证明张峥故意隐瞒不允许转租事宜，且导致其作出错误意思表示以及有以给其及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使其作出违背真实意思行为，故本院对三原告以此为由主张撤销涉案合同的诉讼请求不予支持。三原告在签订第一份合同后对涉案房屋进行装修，现三人要求撤销涉案合同，并要求张峥赔偿其装修损失、返还第一份合同期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三原告要求张峥赔偿其违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三原告与张峥签订的涉案合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。合同履行期间，三原告于2019年12月20日前将涉案房屋腾空并与张峥的委托代理人吴亚静协商解除事宜，此后，三原告于2020年1月10日向吴亚静邮寄了涉案房屋的钥匙并通过微信发送了《停止房屋租赁通知书》，上述行为属于三原告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，第一次开庭过程中双方均同意解除合同，故本院以双方合意解除合同之日为合同解除之日。保证金是为了保证合同的履行而支付的保证费用，鉴于涉案合同约定该款项用于补偿拖欠租金、违约金、欠缴的各项费用及因违约造成的损失，故该款项亦属于违约金性质，三原告签订涉案合同后未交纳租金，故该保证金应当折抵租金不予返还。因此，三原告要求张峥返还保证金和利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现涉案合同解除，张峥未举证证明三原告已支付的履约保证金不足以弥补其损失，故本院对张峥要求三原告向其补缴保证金并另行支付违约金的诉讼请求不予支持。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，陈海龙系张峥的委托代理人，故陈海龙在授权范围内所为的法律行为均应由张峥承担，故本院裁定驳回三原告对陈海龙的起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张峥与孙均均、张彬彬、王相之间租期为2019年10月31日至2024年10月30日的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；二、驳回孙均均、张彬彬、王相的全部诉讼请求；三、驳回张峥的其他反诉请求。案件受理费4452元，由孙均均负担1484元，已交纳；由张彬彬、王相各负担1484元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费8002元，由孙均均负担11元，于本判决生效后7日内交纳；由张彬彬、王相各负担12元，于本判决生效后7日内交纳；由张峥负担7967元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  翟 彦人民陪审员  王小微二〇二一年六月八日书 记 员  胡 冰