广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初7399号原告（反诉被告）：周秋实，男，1981年10月24日出生，台湾居民，委托诉讼代理人：何金香，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国斌，男，1981年6月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县，被告（反诉原告）：陈爱珍，女，1979年9月3日出生，汉族，住湖南省桃江县三堂街镇包狮村村蒋家桥村民组75号，公民身份号码432423197909035900。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吕龙，广东正高律师事务所律师。原告（反诉被告）周秋实与被告（反诉原告）陈国斌、陈爱珍合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周秋实的委托诉讼代理人何金香，陈国斌、陈爱珍及其共同委托诉讼代理人吕龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周秋实向本院提出诉讼请求：1.陈国斌、陈爱珍退还周秋实诚意金50000元并支付相应的利息（利息以50000元为基数，自2020年9月30日起按年利率3.85%计算实际清偿之日止，现暂计算至2020年11月30日为320元）；2.本案的诉讼费由陈国斌、陈爱珍承担。事实与理由：2020年9月14日，周秋实与经营广州市番禺区小谷围国斌小吃店的陈国斌及使用微信“lingexxxx055”的陈爱珍二人达成口头协议，约定周秋实转让他们贝岗村大街9号-1的商铺，转铺诚意金106000元，当日交诚意金50000元，剩余的诚意金9月28日前交完，商铺押三付一及入场费总转让款为180000元。同日，陈国斌让周秋实扫陈爱珍提供的支付宝二维码支付了转铺诚意金50000元，陈国斌当场出具了收据，收据上载明“今收到租贝岗村大街9号-1铺转铺诚意金五万元整，28日未来诚意金作废，经办人方园美食”。在商铺转让的过程中，周秋实一直使用微信与陈爱珍沟通商铺转让事宜。2020年9月28日，因周秋实在台湾赶不来广州，周秋实与陈爱珍协商一致延期两三天交剩余的诚意金。次日，周秋实委托朋友彭奕从三亚飞到广州，前往小谷围贝岗村贝南大街自编3号方园美食店代周秋实交剩余的诚意金，但陈国斌、陈爱珍却变卦将转让款涨价至20多万，周秋实获知涨价情况就拒绝转让商铺，于是拒交剩余的诚意金。事后周秋实多次通过微信与陈爱珍沟通退还已交的诚意金，但是对方均拒绝退还诚意金，双方据此产生纠纷。陈国斌、陈爱珍共同辩称：不同意周秋实的诉请。周秋实的朋友是29号来店铺与陈国斌、陈爱珍协商装修事宜，但是收据载明房租交至9月27日，即周秋实朋友装修房屋时已经进入了下一期租金交付期，每期租金是26571元，加上店铺转让价格18万元，共计206571元，所以陈国斌、陈爱珍没有涨价，陈国斌、陈爱珍是完全依约履行合同，周秋实是因为自身资金周转困难，无法继续接手店铺而找借口。陈国斌、陈爱珍向本院提出反诉请求：1.周秋实还应当赔偿陈国斌、陈爱珍损失13770元；2.反诉诉讼费用由周秋实承担。事实与理由：2020年9月14日，陈国斌向周秋实转租广州市番禺区贝岗村大街9号-1的商铺，商铺转租总价180000元（含押三付一及入场费），另外有6000元电费押金，租赁事项谈妥后，由周秋实向陈爱珍的支付宝账号缴纳诚意金50000元。由陈国斌向周秋实出具收据，收据载明“今收到租贝岗村大街9号-1铺转铺诚意金伍万元整，28号未来诚意金作废，房租交至9月27号，28号开始房租与我无关，经办人方圆美食”。当日周秋实接管了该商铺。2020年9月29日，周秋实委托其朋友来贝岗村谈租赁房屋装修事宜，因为已过了双方约定的押三付一租赁期，陈国斌要求其缴纳下个月租金（月租金26571元）及余款，共计206571元，即180000元（商铺转租总价）+26571元（下一期租金）=206571元，其朋友推辞说由老板（周秋实）自己来交。2020年10月1日，陈国斌打电话督促周秋实履行合同，周秋实称其由于资金周转问题，要求退诚意金。2020年10月22日，周秋实突然借口说因陈国斌、陈爱珍违约将房租涨到20多万，要放弃这个店铺。并谎称其朋友于2020年9月29日来贝岗村时，陈国斌、陈爱珍变卦，涨租金到20万，真如其朋友所言，是陈国斌、陈爱珍变卦的话，按照常理讲，周秋实当时就会质问陈国斌、陈爱珍，再退一步，双方于2020年10月1日有过多次通话，尤其陈国斌主动打电话给周秋实的53秒录音，周秋实只是说资金周转有问题，没有谈到任何有关陈国斌、陈爱珍变卦的问题，直到10月22日，周秋实突然称陈国斌、陈爱珍“涨房租”，其不要店铺了，显然不符合日常生活经验逻辑，实际情况是，周秋实自己的财务状况出了问题，不想继续履约，偷换概念，将下一期的租金加上商铺转租总价得出的206571元，说成是陈国斌、陈爱珍违约涨价，这一切，不过是周秋实为了要回诚意金而找的借口。在周秋实不要店铺后，陈国斌、陈爱珍多方寻找客户，但均无功而返，由于房租每日都在累加，仓促之下，陈国斌、陈爱珍于2020年11月25日，自己利用该店铺开了一家饭店，因为考察时间短暂，决策失误，生意也失败了。因周秋实的不诚信行为，给陈国斌、陈爱珍造成了自2020年9月14日至2020年11月25日期间的租金损失，共计63770元，扣除陈国斌、陈爱珍收到的诚意金50000元，周秋实还应当赔偿陈国斌、陈爱珍损失13770元。周秋实辩称：周秋实不应该赔偿陈国斌、陈爱珍的损失，因为是陈国斌、陈爱珍自己涨价导致违约，该损失应由其自行承担。从陈国斌、陈爱珍的反诉状中，其自称商铺转让总价是180000元，2020年9月29日加上下一期租金26571元，共计206571元，该说法与陈国斌、陈爱珍自行提交的微信聊天记录是自相矛盾的，微信聊天记录中陈国斌、陈爱珍一直都是称200000元，电费是另外收的，且重复一致都是这样子20万。表明陈国斌、陈爱珍自认转让价格是200000元，现又称转让价格是180000元，该说法是自相矛盾的。关于租金损失，若法院认为周秋实确实构成违约，周秋实也不应当赔偿2020年9月14日至2020年11月25日期间的租金，该租金损失期限太长，违约金过高。从收据的内容看，该转让金性质为定金，根据民法典的规定，定金不应超过合同标的的20%，即使周秋实违约，该部分定金被没收，其余部分可以退回。本院经审理查明：根据陈国斌、陈爱珍提供的陈国斌（承租人、乙方）与广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社（出租人、甲方）于2020年8月28日签订的《贝岗村商铺租赁合同》显示，甲方将位于广州市番禺区小谷围街贝岗村大街9号1商铺出租给乙方作商业用途，租赁期限为2020年8月28日至2025年8月27日止，每月租金为26571元，租金实行从第3年起在上一年租金基础上逐年递增5%，乙方必须在每月15日前缴纳租金；未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的租赁权转让给任何第三者。陈国斌另行向广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社出具《承诺书》，承诺其知悉承租的商铺没有办理相关报建手续及没有房地产权证，对此没有异议并承担一切风险。周秋实在庭审中陈述陈国斌、陈爱珍与周秋实协商由陈国斌、陈爱珍将涉案租赁物转租给周秋实，双方仅仅谈好要租赁店铺，并未洽谈租赁的细节。陈国斌、陈爱珍则陈述由陈国斌与周秋实协商由陈国斌将涉案租赁物转租给周秋实，陈爱珍仅在陈国斌与周秋实协商后以自己的二维码收取周秋实的诚意金50000元，陈国斌向周秋实出示其与村委会签订的租赁合同，双方达成一致意见按照该租赁合同确定双方权利义务。陈国斌于2020年9月14日出具编号为32814093的《收据》，载明：“今收到贝岗村大街9号-1铺转铺诚议金伍万元，28号未来诚议金作废，房租交至9月27日，28号开始房租与我无关。”周秋实认为《收据》中的“诚议金”为定金，“28号未来诚议金作废”是指没收定金的意思。陈国斌、陈爱珍则认为“诚议金”为预付租金，如果28日没有来，房屋租赁合同无法签订，造成陈国斌损失，陈国斌没收周秋实已经缴纳的诚意金。双方在庭审中确认双方未签订书面的租赁合同。陈国斌、陈爱珍在庭审中陈述二人是姐弟关系，二人一直都有合作经营包括涉案租赁物在内的全部店铺，陈爱珍负责全部店铺的收款事宜。周秋实为证明其朋友彭奕代周秋实前往交剩余诚意金，陈国斌、陈爱珍反悔涨价，周秋实拒绝转让店铺，在庭审中向本院提交了彭奕的书面证人证言，载明：“2020年9月29日，我代周秋实去小谷围街贝岗村贝南大街自编3号方圆美食店交诚意金尾款给店铺老板，当初谈好18万含3押1租及入场费，但对方变卦说一次需付20万，我们就不想要店铺了，于是没有付款。”经质证，陈国斌、陈爱珍对该证人证言真实性不予确认，认为证人没有出庭，且与周秋实存在利害关系。双方在庭审中提交陈爱珍与周秋实的微信聊天记录，显示：2020年9月16日，周秋实请陈爱珍帮忙在涉案租赁物的门上张贴招租的信息。2020年10月1日，陈爱珍：“老板节日快乐，我真没想到你会做出放弃的选择，我已给了你足够的时间，那不好意思我要自己贴招租或转让了。”周秋实：“没关系，我只好请律师还一个公道给我呗。”2020年10月22日，周秋实：“老板因为你涨价贝岗村大街九号-1店铺我不要了，诚意金确定不退给我吗？”陈爱珍：“我并没有涨价，一直都是说20万，那个电费是另外的，是另外一个人收的，他的要收电费，押金是另外一个人收的，刚开始也是跟你说的。上面纸条上面写的很清楚，28号你不来，诚意金是自动作废了的，因为在这个期间我也必须的交房租，这不是整个市场，不是你一个人在点店铺，每个人都是这样子的，我交到村里面的诚意金，我如果是不要了，他也一样是没有的给我的。”陈爱珍将陈国斌与周秋实通话录音通过微信发给周秋实。其中陈国斌询问：“喂喂喂，老板你到底怎么安排的啊？”周秋实回复：“我现在这边在台湾这边资金调不过来这边呢。”陈国斌询问：“那你现在计划怎么搞嘞？”周秋实回复：“我现在请律师看怎么怎么处理这件事情好不好啊，我现在就请律师处理这件事情。”陈爱珍：“这一部分啊，其他的我还收藏在这里的，你是说你过不来，那不是说我涨价啊，你不要一个一下子一个主意，你当初呢说28号过不来，29号的机票便宜，我也接受了，等你三天我也等了你三天。”周秋实：“你当初跟我讲价格十八万，后变成二十多万。那你涨价我当然不能接受。”陈爱珍：“没有人跟你说过18万，你把我们说的18万的通话记录拿出来也可以。”周秋实：“我店长29号已经过去，准备缴剩下的诚意金你涨价了才没有缴。”陈爱珍：“你这是随便你怎么说，反正我们没有说过这样的话，我不可能就是说要涨的，一直都是这样子，20万块钱，反正我村里面有十几万是三个月押金27000多块钱，一个月没有一点变动。你店长讲什么我这里都有的，你不用担心啊。”2020年10月24日，周秋实：“老板，出门做生意都是为了和气生财，转让店铺交的诚意金五万元也不是小数目，你看我们协商一下能不能适当退还部分，毕竟打官司对我们都不好。老板，你们真的不考虑协商一下吗？”陈爱珍：“是你自己太没有诚意啦，你要我怎么跟你商量呢，我说了这个铺放在这里都是要交房租的，等了你那么久，你一下子这样一下子那样。我又不是赚了你很高的转让费，我说了我拿这个不是拿来自己做的，只是我现在没有好的项目，我才要把它抛出去。我拒绝了其他所有找我要转租的人，把它留给你，你又这样那样的，我们白纸黑字写的很清楚的，你想怎么样都随便你。当时聊的时候拉面馆也在场的，他也跟你讲了整条街的这个商铺的这个情况，这个活是你自己要愿意要的，我们没有哪个人逼着你要，也没有人逼着你接受这个店铺，你不要，其他人也要其他也不要，我自己也可以做。我自己投资也是有风险的，我交了的，我教了村里面5万块钱，如果我不要了也是一分都没得退。”周秋实在庭审中陈述双方洽谈的转让总价为180000元，陈国斌、陈爱珍则认为转让总价为180000元，电费押金6000元。陈国斌、陈爱珍认为陈爱珍在微信聊天中陈述“一直都是说20万”、“没有人跟你说过18万”是指2020年9月29日开始至2020年10月22日期间所发生的事。双方在庭审中确认没有办理书面交接手续，但陈国斌、陈爱珍认为涉案租赁物已经交付给周秋实，因为涉案租赁物没有钥匙，且周秋实要求陈爱珍帮忙在涉案租赁物张贴招租广告。周秋实则认为涉案租赁物没有交付，实际由陈国斌、陈爱珍控制。双方在庭审中同意本案纠纷适用中华人民共和国内地法律。2020年11月25日，陈国斌在涉案租赁物地址注册广州市番禺区小谷围陈赢饮食店。本院认为，因各方当事人未签订书面合同明确各自权利义务，而各方对各方当事人的关系各执一词。本院对此分析如下：其一、陈国斌与陈爱珍系姐弟关系，二人一直合作经营包括涉案租赁物在内的所有商铺，陈爱珍负责全部店铺的收款事宜；其二、周秋实主张协商的对象为陈国斌与陈爱珍，陈国斌与陈爱珍则认为由陈国斌与周秋实协商后，由陈爱珍出示收款码收取款项，可见陈爱珍当时在协商的现场；其三，陈爱珍与周秋实在付款当日相互添加微信，在后续沟通过程中，都是通过陈爱珍的微信和陈国斌的电话与周秋实联系，且陈爱珍在微信中向周秋实表示：“我并没有涨价”、“我要自己贴招租或转让了”；其四，陈爱珍在本案中向周秋实提起反诉，表明其以转租方的身份主张权利。综上，陈国斌与陈爱珍共同作为转租方与周秋实进行洽谈，陈国斌与陈爱珍关于仅陈国斌作为转租方的主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于周秋实支付的50000元诚意金的性质。诚意金本系在商品房预售领域，由购房人交付一定的诚意金，取得在开发商处优先排号、认购及选房的资格，开发商因此获取潜在客户信息，但双方并未因此建立预约合同和本合同关系，诚意金也并不具备担保的性质，在无法成功购房的情况下收取诚意金一方应当退还诚意金，因此诚意金并非定金及预付款性质。本案中，周秋实以陈国斌、陈爱珍涨价为由，提出不租赁的要求，根据诚意金的性质和交易惯例，陈国斌、陈爱珍应当向周秋实返还上述50000元诚意金。周秋实并未与陈国斌、陈爱珍签订房屋租赁合同，双方仅对租赁涉案租赁物的意向进行磋商，陈国斌、陈爱珍并没有提供证据证明双方就租赁合同的租期、租金标准、纠纷解决方式等租赁合同主要条款达成合意，陈国斌、陈爱珍的转租亦未取得其上一手出租方的同意，陈国斌、陈爱珍主张帮周秋实在涉案租赁物张贴招租公告表明已经实际交付涉案租赁物，本院不予采纳。因此，双方尚未建立房屋租赁合同关系。根据双方在微信及庭审中有关转让费的陈述，陈爱珍同意延期三天的情况下，双方对于转让费的金额存在误解，陈爱珍主张包括下个月租金后为200000元，但并未向周秋实解释清楚，仅仅在微信中主张周秋实应支付200000元，周秋实则认为陈爱珍提出的200000元系转让费涨价，双方因此未能继续磋商租赁合同的权利义务，因此，即便按照庭审中周秋实陈述该诚意金为定金，也仅仅表明双方有未来建立租赁合同关系的合意，但双方因误解未能达成租赁合同的合意，并非双方的过错，周秋实要求退还该50000元，于法有据，本院予以支持。关于退还诚意金的利息。周秋实于2020年10月22日以陈国斌、陈爱珍涨价为由提出不要涉案租赁物，陈国斌、陈爱珍应当于当日退还周秋实诚意金50000元，但陈国斌、陈爱珍至今未退还该诚意金，对周秋实造成相应的损失，周秋实主张陈国斌、陈爱珍支付相应的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。利息应当从2020年10月22日起算，对周秋实超过上述起算时间的部分主张，本院不予支持。周秋实主张按照年利率3.85%的标准计算利息，该标准符合本案纠纷发生期间全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，本院予以采纳。关于陈国斌、陈爱珍反诉周秋实赔偿损失13770元。因该涉案租赁物并未实际交付给周秋实，且双方系因陈爱珍提出的200000元产生误解导致租赁合同关系无法确立，周秋实对此并无过错，故陈国斌、陈爱珍反诉周秋实赔偿损失13770元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈国斌、陈爱珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周秋实返还50000元及从2020年10月22日至付清之日止的利息（以50000元为本金，按照年利率3.85%的标准计算）；二、驳回原告周秋实的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈国斌、陈爱珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费529元，由原告周秋实负担1元，由被告陈国斌、陈爱珍负担528元；反诉受理费72元，由反诉原告陈国斌、陈爱珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年六月四日书记员 陈洁莹