广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10331号上诉人（原审原告）：刘敏，男，1988年7月19日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：粟东、文佩荣，均系广州金鹏（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街1号108房。法定代表人：马晓晴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马晓红，该公司员工。委托诉讼代理人：赵方，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马晓晴，女，1993年10月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：赵方，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州弘达商业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路雅惠街16号之二101房。法定代表人：杨福勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹建生，广东百高律师事务所律师。上诉人刘敏、广州博斯特奇乐文化传媒有限公司（以下简称博斯特公司）、马晓晴因与原审第三人广州弘达商业管理有限公司（以下简称弘达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初13192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第四项，改判支持刘敏的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由博斯特公司、马晓晴共同承担。事实和理由：一、案涉的《项目合作合同》应当为有效的租赁合同，一审法院适用法律错误。虽然《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”，但该办法仅为部门规章，不具有司法效力。我国现行法律并未规定“未经出租人同意转租房屋无效”，案涉的《项目合作合同》不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效条件，应属合同有效，依法受保护。二、因博斯特公司、马晓晴的根本违约导致合同目的无法实现，刘敏才起诉解除案涉《项目合作合同》，博斯特公司、马晓晴应当依法承担违约责任。首先，博斯特公司作为出租人，有保证提供符合租赁用途的租赁物的义务，但案涉租赁物的墙体于2020年3月4日被拆除后，刘敏于2020年3月11日向马晓晴发送《催告函》催促并给予博斯特公司合理修复时间，但博斯特公司未恢复墙体以确保刘敏对租赁物的使用。其次，2020年3月18日上午，马晓晴与弘达公司签订《和解协议》解除双方的《租赁合同》，致使案涉租赁物直接被弘达公司收回，导致刘敏与博斯特公司之间的《项目合作合同》已经完全无法履行。再次，2020年3月18日晚上，马晓晴通过微信向刘敏发送《解除合同通知书》，该行为明显是恶意的、不诚信的。从2020年2月8日至刘敏2020年3月3日向马晓晴发送《告知函》告知暂缓支付2020年1月之后租金的期间，马晓晴从未催促刘敏支付租金，可见其是同意刘敏缓交2020年2月份租金的；在2020年3月8日三方协谈期间，马晓晴从未主张过刘敏违约或逾期交租，反而是刘敏要求马晓晴恢复墙体；马晓晴在与弘达公司解除《租赁合同》的当天晚上即向刘敏发送解除通知，以刘敏违约为由要求解除《项目合作合同》。三、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，博斯特公司、马晓晴应当向刘敏退回未使用“场地装修及物样”期间内的残值12万元。首先，案涉《项目合作合同》第6页中“场地装修及物样”15万元约定的“一次性收取、无退”，按照惯常理解，应理解为“在租赁合同履行完毕后，不予退还”，且因该约定本身不明确，案涉《项目合作合同》是博斯特公司提供的格式合同，故在对该约定进行理解时也应作对博斯特公司不利的解释。其次，博斯特公司、马晓晴在一审中陈述，硬装及物料是其从弘达公司处承租案涉租赁物后自行装修附添的，故若其与弘达公司通过诉讼解决租赁合同纠纷，其可获得硬装部分的残值补偿。本案中，刘敏向博斯特公司支付15万元而获得博斯特公司自行装修附添的“场地装修及物样”在租赁期间的使用权，这与刘敏租赁毛坯商铺自己装修无实质性区别。再次，马晓晴与弘达公司协商解除《租赁合同》时未曾主张“硬装及物料”残值损失，这是马晓晴对自身权利的放弃，不能以此认为刘敏无权向博斯特公司、马晓晴主张“硬装及物料”的残值损失。因2020年3月4日案涉租赁物墙体被拆除后，刘敏已经无法再占有、使用租赁物，更无法使用“场地装修及物样”，故计算残值损失的时间节点应当为2020年3月4日。2020年1月31日之后刘敏与弘达公司对案涉租赁物成立占有使用的法律关系，若弘达公司再重新将案涉部分租赁物另行出租给刘敏，对于“硬装及物料”仍然需要收取相应费用。最后，对于案涉“场地装修及物样”也即“已形成附合的装饰装修物”，刘敏实际使用期间为2019年4月18日至2020年3月3日才10.5个月，而案涉合同租期自2019年4月15日至2023年7月31日共51.5个月，则尚未履行的期间大约为整个合同租期的80%，按照该比例计算得出博斯特公司、马晓晴应当向刘敏退回的“场地装修及物样”残值为12万元。四、根据租金上浮情况及公平、公正、合理的原则，博斯特公司、马晓晴亦应向刘敏返还未使用“场地装修及物样”期间内的残值12万元。从《租赁合同》《项目合作合同》的内容来看，博斯特公司、马晓晴将商铺转租给刘敏的每月租金价格已经在马晓晴支付给弘达公司的租金基础上上浮了10%左右。博斯特公司、马晓晴将商铺装修好后再出租给刘敏使用，出租的价格有所上浮是合理的，可以理解为其对装修部分也进行了出租，但其对装修部分再另行收取15万元的“场地装修及物样”费，明显是重复收取费用。博斯特公司、马晓晴认为该15万元是一次性购买装修，任何情况不予折价退还，这与其附带装修出租是相互矛盾的。此外，本案为租赁合同纠纷案，若案涉租赁合同完全履行完毕，因场地的装修大部分为附添物，则案涉的“场地装修及物样”必将归还博斯特公司、马晓晴，不可能适用一揽子的买卖交易。五、博斯特公司、马晓晴收取“消防渠道费”缺乏依据，应当予以退还。博斯特公司、马晓晴在一审中陈述有为刘敏办理二次消防验收但最终没有办理下来，而其未提供证据证明一次消防是由其办理完成的，事实上一次消防也不可能是由博斯特公司、马晓晴办理完成的。依据《消防法》第十五条的规定，刘敏经营的教育培训机构需要办理二次消防。博斯特公司以承诺为刘敏办理二次消防为前提收取消防渠道费，但其未能完成，故理应退还。六、马晓晴与弘达公司签订《和解协议》后，自2020年1月31日起收取案涉商铺租金或者场地占用费和其他费用的实际权利人为弘达公司，刘敏至今仍占用案涉商铺中的209、210两间商铺，占用的也是弘达公司享有收取租金和场地占用费的商铺，与博斯特公司、马晓晴的权益没有任何关联，一审判决在查明事实部分对此描述不全面。七、依据前述第五条和第六条意见，一审法院酌定博斯特公司返还一半场地装修、物样及消防渠道费不合理、不全面，也不符合事实。综上，请求二审法院判如所请。博斯特公司、马晓晴二审共同辩称：答辩意见与上诉状一致。博斯特公司、马晓晴上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.确认涉案《项目合作合同》有效；3.确认博斯特公司拥有独立法人资格，与马晓晴不存在人格混同；4.本案一、二审诉讼费用由刘敏承担。事实和理由：一、一审法院将合法有效的《项目合作合同》确认为无效，并据此要求博斯特公司退还各项费用是错误的。首先，一审法院以博斯特公司未征得弘达公司同意擅自转租给刘敏属于无权处分行为而认定《项目合作合同》无效，事实上，弘达公司一直以“可对外转租”作为邀请博斯特公司入驻场地的优惠条件，弘达公司在一审中否认曾许可转租属于虚假陈述。李某作为签订《租赁合同》时弘达公司的授权签约代表，曾出具《同意转租函》，代表弘达公司同意博斯特公司的转租行为。其次，博斯特公司是涉案场地实际使用人问道美术教育咨询（广州）有限公司的股东，而刘敏也是该公司的大股东及法定代表人，即次承租人实际上是承租人的关联公司，故转租行为没有违反《租赁合同》8.6条的约定。退一步说，即使存在非法转租，转租合同也并非当然无效，《合同法》第二百二十四条也仅是赋予了出租人合同解除权。二、博斯特公司拥有独立法人资格，与马晓晴不存在人格混同，一审法院判令马晓晴承担连带责任不当。《项目合作合同》是以博斯特公司名义签订的，与马晓晴无关，且本案的案由仅为房屋租赁合同纠纷，刘敏未就人格混同提供初步证据，故一审法院不应对此审查并认定。三、弘达公司及其股东李某前期承诺可对外转租，博斯特公司才答应进场，后因李某与弘达公司发生股权纠纷，直接导致涉案物业墙体被拆除，引发系列法律纠纷。一审庭审中，法庭一直以双方是否违约为审理焦点，未就《项目合作合同》的效力进行深入调查，双方也未就合同效力问题作充分说明。一审法院最终却采取合同无效的方式简单化处理本案，有违公平正义。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。刘敏二审辩称：一、关于《项目合作合同》效力问题。首先，博斯特公司、马晓晴称弘达公司出具过《同意转租函》，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。其次，马晓晴不是问道美术教育咨询（广州）有限公司的高级管理人员、控股股东和实际控制人，根据《公司法》第二百一十六条的规定，博斯特公司、马晓晴与问道美术教育咨询（广州）有限公司不存在公司法上的关联关系，故本案所涉的转租不符合博斯特公司、马晓晴与弘达公司签订的《租赁合同》第8.6条的约定。再次，博斯特公司无转租权，却隐瞒事实将案涉房产转租，但是这并不导致合同无效，《项目合作合同》应为有效合同。最后，因博斯特公司、马晓晴的根本违约导致合同目的无法实现，刘敏才起诉解除《项目合作合同》，博斯特公司、马晓晴应当向刘敏退还各项费用并承担违约责任。二、关于连带责任承担问题。博斯特公司是自然人独资有限责任公司，马晓晴作为其自然人独资股东，在马晓晴不能证明博斯特公司财产独立于马晓晴财产的情况下，依据《公司法》六十三条之规定，马晓晴应当对博斯特公司的债务承担连带责任。此外，案涉租赁物是弘达公司出租给马晓晴的，却是由博斯特公司转租给刘敏，可见博斯特公司和马晓晴的财产明显混同、不分彼此，博斯特公司、马晓晴应当对刘敏所负案涉债务承担连带责任。三、因博斯特公司、马晓晴不向弘达公司支付2019年12月和2020年1月租金，才导致案涉租赁物墙体被拆除，严重损害刘敏的合法权益。原审第三人弘达公司二审未到庭，但提交书面陈述意见称：2020年1月16日，弘达公司起诉马晓晴主张2019年12月和2020年1月的租金，至2020年3月18日双方签署和解协议确认租赁合同于2020年1月31日解除后，因刘敏在2020年2、3月期间实际占用该场地，故弘达公司向刘敏主张该两个月的场地占用费。后弘达公司于2020年3月15日与刘敏签订《场地使用协议》，同意免除刘敏2020年3月15日之前的场地占用费，场地使用期限与场地占用费从2020年3月15日起重新计算。因本案纠纷，刘敏于2020年4月13日诉至一审法院，请求判令：1.解除刘敏与博斯特公司签订的《项目合作合同》；2.博斯特公司向刘敏返还履约保证金63680元；3.博斯特公司向刘敏返还物业管理保证金6368元；4.博斯特公司向刘敏返还水电押金10000元；5.博斯特公司向刘敏返还场地装修及物样费150000元；6.博斯特公司向刘敏返还消防渠道费50000元；7.博斯特公司向刘敏支付资金占用费利息（利息以280048元为本金，自起诉之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准至博斯特公司还清款项之日止）；8.博斯特公司向刘敏支付违约金63680元；9.马晓晴对博斯特公司的上述债务向刘敏承担连带责任；10.本案全部诉讼费用由博斯特公司、马晓晴承担。一审法院经审理查明：2018年7月31日，博斯特公司的法定代表人马晓晴（乙方、承租方）与弘达公司授权代表李某（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方提供广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212铺位），承租面积544平方米给乙方有偿使用。乙方在该商铺内经营品牌为博世特奇乐教育，经营项目为青少年教育，合同期5年，自2018年8月1日至2023年7月31日止，其中2018年8月1日至2018年9月30日为免租期。每月租金为38080元，物业管理费为8元/平方米/月。未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的全部或部分，以转租、分租、无偿或任何其他方式提供予第三方使用，乙方将该商铺转租、分租给乙方的关联公司、分公司或母公司的除外，等。弘达公司在合同落款处加盖公章。2019年4月17日，刘敏（乙方）与博斯特公司（甲方）签订《项目合作合同》，约定甲方将位于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺以项目合作方式出租给乙方，商铺面积约398平方米。甲方应于2019年4月18日将商铺交付乙方，乙方在该商铺内的经营项目为培训教育。项目合作租赁形式为甲方提供店面、现有设备，乙方在营业执照及相关经营许可证批准的范围内自主经营，支付承租费用后，盈亏自负。项目合作场地租赁期限自2019年4月15日至2023年7月31日止，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为33432元/月，管理费单价为8元/月/平方米，即每月管理费合计为3184元。双方签订合同之日，支付两个月的项目合作场地租金63680元给甲方作为项目合作场地租赁保证金。合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各种费用及按合同约定归还该商铺后，保证金应在归还该商铺10日内无息返还乙方。乙方违约的情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。甲方权利义务包括1.甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用；4.甲方保证乙方在租赁期限内可以正常合理使用该商铺。甲乙双方均不得随意变更或解除本合同，如需变更或解除本合同的，需经双方协商一致签订新的书面合同。甲乙双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金63680元。乙方未按约定向甲方支付相应费用，每逾期一日按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付超过10日，甲方有权要求解除合同；等。附件表格中双方明确刘敏应向博斯特公司支付履约保证金63680元，备注合同期满退回；物业管理保证金6368元，备注合同期满退回；水电押金10000元，备注合同期满退回；装修保证金5000元，备注装修验收后退回；营销推广费100000元，备注一性收取，无退；场地装修及物料费150000元，备注一性收取，无退；消防渠道费50000元，备注一性收取，无退；垃圾费50元，备注一性收取，无退。刘敏、博斯特公司均确认博斯特公司自2019年4月18日将涉案商铺交付给刘敏使用，均确认刘敏已向博斯特公司支付合同附件中约定的各项费用（营销推广费未实际支付，装修保证金已退回），其中租金、物业管理费支付至2020年1月。刘敏提交微信群聊名称为“问道美术股东群”的聊天记录，该群聊中包括刘敏及马晓晴。其中2020年2月8日晚上20时14分，刘敏发送微信“@马晓晴2月份的房租我们停交”；马晓晴回复“确实，目前连政府都无法给出准确回应开工时日，房租的话按照此种状况就是静等回复。……”。2020年3月2日上午9点12分，刘敏通过微信发送了两张图片，图片内容为（2020）粤0105民初6547号案件的受理案件通知书，并发送微信“……这是物业公司发给马老师的律师函。物业这边通知我说马老师没有我们场地的转租权，要求我们停止营业。现在物业要对二楼进行装修，需打拆我们场地。这样我们的权益没法得到保证。请各位股东发表自己的意见。也请马老师出来做出解释”；马晓晴回复“……弘达无权干涉问道……弘达与我无商务往来，并与问道无关，而且已有人处理……”，并继续在群聊中发送“我方具有转租权”。2020年3月3日下午15时01分，刘敏通过微信发送图片，图片显示为告知函，内容为“告知函致：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司据悉，广州弘达商业有限公司以贵司未经其同意，转租广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺为由，于2020年1月份已经起诉贵司[案号为：（2020）粤0105民初6547号]……鉴于，目前贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷案件尚在法院处理中，广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺收取租金或者场地占用费的实际权利人暂无法确定。因此，我司现函告贵司如下：暂缓向贵司支付2020年1月份之后的租金，待贵司与广州弘达商业有限公司的纠纷处理完毕并确认实际权利人后，再向实际权利人支付租金或者场地占用费”；马晓晴回复“收到，稍后给您回复”，并于当天晚上通过微信发送图片，图片内容为“回复函致：问道美术教育咨询（广州）咨询有限公司贵司告知函，我司已收到。现回复如下：一、我司与贵司所签订的租赁合同是合法有效的，受法律保护。至于我司与广州弘达商业有限公司所签订的租赁合同是否有效……并不影响我司与贵司签订的合同。二、我司与广州弘达商业有限公司的案件纠纷目前还处于审理阶段，未有生效的判决，贵司在没有任何证据证明我司不是适格的权利主体的情况下，不能以此断定我司不是合法有效的出租权利主体，不能以此中止履行我司与贵司所签订合同应尽的义务。三、贵司目前仍然是在使用我司提供的商铺，烦请贵司继续履行双方签订合同的义务，否则贵司应当按照合同约定的违约事项承担相应的违约责任”。2020年3月4日，刘敏通过微信发送图片若干，并发送微信“各位股东，我们场地被强制拆除了，物业勒令我们两天内清空场地”；马晓晴回复“今天给到我的通知是未交2月份租就要做这样的处理，我没有同意。疫情未断，租金延缓很正常。不经同意做这样的举动，我们会通过法律途径让他们负责到底，交给当场人来处理，必将让他们恢复原样，刘老师你放心”。刘敏提交其与博斯特公司法定代表人马晓晴的微信聊天记录，其中2020年3月11日，刘敏通过微信向博斯特公司法定代表人马晓晴发出《催告函》，载明“广州博斯特奇乐文化传媒有限公司贵司与本人于2019年4月17日签订《项目合作合同》，约定贵司将座落于广州市海珠区中惠雅苑二期二楼207-210号商铺出租给本人使用……但是2020年3月5日商铺的部分墙体被拆除，致使本人无法正常使用该租赁物。因此，本人现函告贵司如下：限贵司在收到本函之日起5日内，将墙体恢复至图纸状态，以保证本人对该租赁物的正常使用”。马晓晴通过微信回复“收到，稍后给您回复”。2020年3月17日上午9时9分，刘敏发送微信“马老师，5天时间已过。因您这边已经没有转租实体，我这边不能再耽误，必须得重新找场地，现在提出和您这边解除合同，您看是庭外和解还是走司法途径？”。2020年3月18日晚上18时50分，马晓晴发送微信“……关于解除合同之事，我方律师帮我出示了一份解除合同通知单，请您查收”，并发送图片，图片内容为“解除合同通知书刘敏/问道美术教育咨询（广州）有限公司法定代表人：你我双方于2019年4月17日签订了《项目合作合同》，约定由我方提供场地并出资占股，双方共同在场地内经营教育培训业务。按约定你方需按月向我方缴纳场地费用，但从2020年2月起你方开始拖欠场地费用至今尚未支付。根据《项目合作合同》第八条及《合同法》第94、96条的规定，我方可单方解除本合同。现我方决定自即日起解除双方的《项目合作合同》，并根据合同的第三条、第八条、第十条的约定，要求你方在收到本通知7日内支付如下款项：1.2020年2月、3月租金共73659.60元及相关滞纳金16942元；2.合同违约金63680元；3.保密责任违约金50000元，共204281.60元。若你方逾期未支付，我方将通过法律途径追讨，相关追讨费用由你方承担”。弘达公司曾于2020年1月16日起诉马晓晴，要求：1.解除弘达公司与马晓晴于2018年7月31日签订的《租赁合同》，弘达公司有权收回出租商铺并处置商铺内物品；2.马晓晴向弘达公司支付2019年12月、2020年1月尚欠的租金、水电费、垃圾费、物业管理费及迟延违约金；3.马晓晴向弘达公司支付的履约保证金及水电费押金归弘达公司所有；4.马晓晴承担全部诉讼费用。一审法院以（2020）粤0105民初6547号案件受理后，弘达公司与马晓晴于2020年3月18日自行签订了《和解协议》后弘达公司申请撤诉。该《和解协议》中约定弘达公司、马晓晴一致同意双方签订的《租赁合同》及补充协议解除时间为2020年1月31日；弘达公司不再向马晓晴追讨2019年12月、2020年1月的租金、违约金及水电费、垃圾费、物业管理费及其他款项；马晓晴不再要求弘达公司退回押金及其他款项；等。博斯特公司向一审法院起诉刘敏、弘达公司，提出如下诉请：1.刘敏向博斯特公司支付2020年2月、3月欠缴场地费用及滞纳金；2.刘敏向博斯特公司支付违约金63680元；3.刘敏承担全部诉讼费用。一审法院以（2020）粤0105民初20544号案件受理，该案审理过程中，博斯特公司确认弘达公司未向博斯特公司主张收回场地及2020年2、3月的场地使用费。另查，博斯特公司是自然人独资的有限责任公司，股东是马晓晴。博斯特公司称马晓晴个人财产与博斯特公司财产独立，但无书面证据证明。诉讼过程中，弘达公司向一审法院提交产权证、房屋租赁合同、同意转租函，载明位于广州市海珠区南田路雅惠街16号之三201房登记在周莉名下，面积1736.38平方米，周莉将广州市海珠区南田路雅惠街16号之三201房出租给弘达公司使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月31日，周莉同意弘达公司在上述租赁期限内将房屋转租。刘敏与博斯特公司、马晓晴均确认涉案商铺包含在上述地址内。博斯特公司、马晓晴确认其转租涉案商铺没有经过弘达公司的同意。刘敏至今仍占用涉案商铺中的209、210两间商铺，并与弘达公司签订《场地使用协议》，约定承租广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编209-212号铺）。诉讼中，刘敏与博斯特公司、马晓晴一致确认涉案商铺交付时房屋带装修、有墙体、玻璃间隔、桌椅板凳及空调，博斯特公司将场地转让给刘敏经营时，将场地内的装修、物品、物料全部作价15万元一并转给刘敏。刘敏确认使用涉案场地时已有安装消防设备。一审法院认为：马晓晴自弘达公司处承租位于广州市海珠区南田路雅惠街16号二层商铺（自编号207、208、209、210、211、212），双方约定未经弘达公司同意，马晓晴不得转租、分租上述商铺给他人使用，关联企业或子公司、母公司除外。本案中，刘敏与博斯特公司签订《项目合作合同》，将涉案商铺转租给刘敏作教育培训机构用途，并未征得弘达公司的书面同意，弘达公司亦在本案诉讼中明确表示对刘敏的转租行为不知情、不确认，故博斯特公司转租涉案商铺给刘敏使用属于无权处分，双方签订的《项目合作协议》应属无效合同。造成该合同的无效，双方当事人均有责任。合同无效后，博斯特公司应将履约保证金、物业管理保证金、水电押金返还给刘敏。刘敏要求支付资金占用利息及违约金依据不足，不予支持。鉴于刘敏已实际使用涉案场地装修、物样及消防设备且仍占用涉案商铺中的209、210两间商铺，故一审法院酌定博斯特公司返还一半场地装修及物样费、消防渠道费为宜。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，马晓晴是博斯特公司的自然人股东，马晓晴主张其个人财产与博斯特公司财产独立，但未能提供证据证明，故刘敏要求马晓晴对博斯特公司的债务承担连带责任，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年11月6日作出如下判决：一、博斯特公司在本判决生效之日起10日内退还履约保证金63680元、物业管理保证金6368元、水电押金10000元给刘敏；二、博斯特公司在本判决生效之日起10日内退还场地装修及物样费75000元、消防渠道费25000元给刘敏；三、马晓晴对本判决第一、二项确定的博斯特公司的债务承担连带责任；四、驳回刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19130元，由刘敏负担8310.50元，由博斯特公司、马晓晴负担10819.50元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，博斯特公司、马晓晴提交了证据1两份落款时间为2018年7月31日、署名为李某的《同意转租函》，该两份《同意转租函》载明内容中除同意转租的单位名称分别为“弘达圈（广州）科技有限公司”“广州弘达商业管理有限公司”外，其余内容一致，该两份《同意转租函》中并无加盖弘达公司公章，拟证明博斯特公司在转租涉案房屋前已征得弘达公司同意，转租行为合法；证据2租赁合同，拟证明该份合同是弘达公司与马晓晴签订的正式合同，后来在合同上补盖了弘达公司的公章；证据3弘达公司向李某发出的全权代理招商文件，拟证明李某有权处理涉案物业的招租事宜。博斯特公司、马晓晴另申请证人李某出庭作证。刘敏对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，该同意转租函称涉案租赁物的转租人为李某与事实不符，为虚假证据，且上面没有加盖弘达公司公章，同意转租函的出具日期与弘达公司和马晓晴签订的租赁合同日期为同一天，但租赁合同上有盖章，而同意转租函上没有盖章，也可以证明同意转租函为虚假；此外，其中一份同意转租函是以弘达圈（广州）科技有限公司名义出具的，也没有加盖该公司的公章，而通过工商查询可以知道在2019年3月4日后李某才成为该公司的股东，此前李某与该公司没有任何关系，李某不可能获得该公司的授权；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，该租赁合同没有弘达公司的盖章，是李某与马晓晴事后补签的虚假证据，且该证据未在一审中提交，不应予以采纳；证据3没有原件核对，对真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认手写部分的文字是由谁书写的，可能是虚假证据。二审庭询中，刘敏和博斯特公司均确认涉案《项目合作合同》的解除时间为2020年3月18日；关于场地装修及物样费的性质，刘敏主张是用于购买涉案租赁物的物品及装修在租期内的租赁使用权，而博斯特公司、马晓晴主张为顶手费性质的转让费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，博斯特公司、马晓晴与刘敏因涉案《项目合作合同》所产生的纠纷发生均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审争议的第一个焦点是涉案《项目合作合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，博斯特公司主张其转租行为得到弘达公司的同意，在二审期间提供两份落款时间为2018年7月31日、署名为李某的《同意转租函》并申请李某作为证人出庭作证。首先，该两份《同意转租函》均形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”。其次，该两份《同意转租函》载明的转租单位分别为“弘达圈（广州）科技有限公司”“广州弘达商业管理有限公司”，博斯特公司对其所称李某在2018年7月31日为弘达圈（广州）科技有限公司股东并有权代表该公司签订租赁合同并无提供相应的证据证实；博斯特公司称《同意转租函》系李某在与其签订租赁合同后出具，李某在租赁合同的主体已经确定的情况下，分别以不同公司名义作出同意转租的意思表示，与常理不符；博斯特公司在一审庭审期间自称没有书面证据证明取得产权人同意转租，二审期间却提供该两份《同意转租函》作为弘达公司同意其转租的证据，且结合李某在2019年已与弘达公司就涉案房屋租金账目产生纠纷的事实，本院对该两份《同意转租函》的证明力不予确认，同时对于博斯特公司申请李某作为证人出庭的请求不予接纳。虽然博斯特公司并无充分证据证明其将涉案房屋转租给刘敏已征得弘达公司的同意，但租赁合同属于确立债权、债务的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考虑的内容，承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分，出租人对承租人未经其同意转租的，可以依照前述合同法第二百二十四条第二款规定解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。事实上，弘达公司在另案中并未以其合同相对方违约转租为由要求解除合同，故一审法院关于涉案《项目合作合同》无效的认定有误，二审予以纠正。本案二审争议的第二个焦点是涉案《项目合作合同》解除的原因及违约方问题。首先，根据刘敏、马晓晴之间的微信聊天记录，对于2020年2月份、3月份的租金缴纳问题，刘敏曾向马晓晴告知未予缴交的原因，刘敏系基于经营受疫情防控影响以及因弘达公司另案起诉马晓晴解除合同而提出暂缓支付2020年1月份之后的租金，且现有证据未能反映在2020年3月3日前博斯特公司或马晓晴曾就刘敏暂缓支付2020年2月的租金提出过异议，其后在2020年3月4日涉案租赁物的墙体被部分拆除，从上述过程可见，刘敏不存在故意拖延缴租的恶意，且该暂缓支付租金的行为亦不足以导致涉案《项目合作合同》的解除。其次，马晓晴与弘达公司于2020年3月18日签订《和解协议》确认双方签订的《租赁合同》及补充协议于2020年1月31日解除，此后马晓晴、博斯特公司对涉案租赁物已无占有、使用、收益的权利，故博斯特公司与刘敏签订的涉案《项目合作合同》实际上已不可能再继续履行，可以认定博斯特公司属于根本违约。虽然博斯特公司不具有合同解除权，但鉴于博斯特公司和刘敏均确认涉案《项目合作合同》的解除时间为2020年3月18日且该合同实际亦未再继续履行，故本院对此予以认可。本案二审争议的第三个焦点是各项款项及违约金的承担问题。第一，如前所述，涉案《项目合作合同》是因为博斯特公司根本违约而解除的，刘敏上诉要求博斯特公司返还履约保证金63680元、物业管理保证金6368元、水电押金10000元及按照《项目合作合同》第八条第1点的约定支付违约金63680元，理据充分，本院予以支持。第二，关于场地装修及物样费问题，博斯特公司认为该款项为顶手费性质的转让费，现博斯特公司违约导致涉案《项目合作合同》无法继续履行，故应向刘敏退还未履行部分的费用117590.82元（15万元÷1569天×1230元）。第三，关于消防渠道费问题，刘敏上诉认为支付该费用的前提是博斯特公司承诺为其办妥二次消防手续，博斯特公司对此予以否认，而刘敏未就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且刘敏在一审时承认其使用涉案租赁物时已有安装消防设备，故从实际使用的角度出发，刘敏要求博斯特公司退还消防渠道费50000元缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。第四，因双方对涉案《项目合作合同》的解除原因存在纠纷，博斯特公司并非无故占用相关款项，刘敏要求博斯特公司支付资金占用费利息缺乏理据，本院不予支持。本案二审争议的第四个焦点是马晓晴是否需要对博斯特公司本案的支付义务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，博斯特公司是自然人独资的有限责任公司，而马晓晴是博斯特公司的自然人股东，马晓晴未提交证据证明博斯特公司的财产独立于其自己的财产，应承担举证不能的不利后果，其上诉认为无需对博斯特公司本案的支付义务承担连带责任于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘敏和博斯特公司、马晓晴的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决对于合同效力认定有误，导致对各项款项及违约责任的承担处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初13192号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初13192号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初13192号民事判决第二项为：广州博斯特奇乐文化传媒有限公司在本判决生效之日起10日内返还场地装修及物样费117590.82元给刘敏；四、广州博斯特奇乐文化传媒有限公司在本判决生效之日起10日内向刘敏支付违约金63680元；五、马晓晴对本判决确定的广州博斯特奇乐文化传媒有限公司的债务承担连带责任；六、驳回刘敏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19130元，由刘敏负担990元，广州博斯特奇乐文化传媒有限公司、马晓晴负担18140元。二审案件受理费19130元，由刘敏负担990元，广州博斯特奇乐文化传媒有限公司、马晓晴负担18140元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年六月二十九日书记员 莫善友区敏儿