贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2064号原告：张兴珍，男，汉族，1986年6月9日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：唐月丽，女，汉族，1990年11月13日生，贵州省金沙县人，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：赵应芳，贵州名城（金沙）律师事务所律师，联系。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，系该公司员工，联系。原告张兴珍、唐月丽与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴珍、唐月丽的委托诉讼代理人赵应芳、被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兴珍、唐月丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告履行与原告的商品房买卖合同，为原告代为办理商品房转移登记及交付办理转移登记相关文书；2.判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金，现暂计算至起诉之日违约金为人民币12648元（违约金计算标准为：从2020年5月14日起按日支付已付购房款370920元的万分之一计算，支付至实际交付办理商品房转移登记相关文书止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2017年1月18日，原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以370920元的价格购买被告开发的金沙县商品房，房号为2-8-6，合同约定被告应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在合同约定期限内完成该义务，逾期30日承担房屋总价款万分之一的违约金，逾期30后按日支付原告房屋总价款万分之一的违约金至交付办理商品房转移登记资料时止。合同签订后，因原告属于棚改户，原告于2011年1月18日支付了首付款10920元和代收费7808元给被告，所欠房款360000元由被告向政府领取原告的棚改资金。被告签订合同后向原告交付了房屋，但因被告一直未向政府申请领取到原告的棚改资金360000元，被告于2020年3月起诉原告支付拖欠的360000元购房款，经人民法院调解后原告已于2020年5月14日将所欠被告购房款360000元支付给了被告。至此，原告已按照合同约定履行完全部义务。但时至起诉之日，被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关转移登记。被告的行为已经严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，原告特具文起诉，请求人民法院依法判如所请。被告建安公司辩称，1、本案已过诉讼时效期间，原、被告之间签订的商品房买卖合同的时间是2017年1月18日，合同约定该商品房出卖人应于2017年10月30日前将办理转移登记的有关文书转交给原告，由此可见，原告应于2017年10月31日知道或者应当知道其权利受到损害，截止2021年4月20日原告向人民法院提起诉讼，其诉讼时效期间早就届满，违约金是基于同一违约行为而产生，违约责任的整体性大于每日累计计算违约金的独立性，应作为整体适用诉讼时效；被告愿意继续履行协助原告办证义务，但是拒绝履行承担逾期办证违约金的义务；2、本案被告虽然存在延期办证的事实，但是由于涉案房屋系按揭贷款，而买卖双方约定即便是按时办理了产权证书，也是由商品房出卖人直接移交给银行作为抵押物，无论什么时候办理对于原告都没有造成实际损失，因此即便承担的违约责任也应以实际发生额为准，不应当承担实际损失以外的责任；3、原告与被告签订合同后，原告一直不予履行支付购房款义务，被告多次催告原告支付购房款，但由于原告原因，直至2020年5月14日才向被告支付了购房款36万元。被告并未要求原告承担迟延支付购房款违约金，但原告违背诚实信用原则，取得被告谅解后马上变脸，要求被告支付违约金，原告的做法有失公允，不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号2幢8层6号房屋，建筑面积123.64m2，房屋总价款370920元。付款方式为2017年1月18日前一次性付款，合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告仅缴纳了预付款10920元，支付代收费7808元及维修基金，剩余房款360000元未付，后被告建安公司于2020年3月16日以商品房销售合同纠纷为由，向本院提出诉讼，请求张兴珍、唐月丽支付剩余购房款360000元，张兴珍、唐月丽亦向本院提出反诉，2020年5月6日，本院作出（2020）黔0523民初882号民事调解书、民事裁定书，2020年5月14日，原告张兴珍、唐月丽支付被告建安公司剩余购房款360000元，建安公司向原告出具了收据。现被告建安公司已收到全部购房款，因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《收据》、购房合同签订确认表、民事调解书、民事裁定书等证据予以佐证，具有证明效力，本院予以认定。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。对被告称依据双方约定，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见本院不予采纳。关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。原告请求被告从2020年5月14日起计算违约金至交付办理商品房转移登记有关文书之日止的主张，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，原告方主张符合法律的规定，本院予以支持，被告建安公司应从2020年5月14日起以购房款370920元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于本案诉讼时效，原告应当自2017年10月31日开始知道被告违约，此时开始计算诉讼时效期间，但本案中双方约定违约金的计算方式为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以日为单位计付，故违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，守约方享有违约金请求权作为继续性债权，亦随着时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，原告于2021年4月26日提出诉讼，其要求从2020年5月14日起计算违约金，未超过诉讼时效期间，对被告提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张兴珍、唐月丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以370920元为基数，按日万分之一的标准从2020年5月14日起计算至被告贵州建安房地产开发有限公司向原告张兴珍、唐月丽交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；二、驳回原告张兴珍、唐月丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元（已减半收取），由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 龚雪莹二〇二一年六月十七日法官助理 景小琴书 记 员 董 婷