山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1593号上诉人（原审原告）：古交市人民政府办公室。        法定代表人：闫某。        委托诉讼代理人：郭某，北京德恒（太原）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：任某，住古交市。        被上诉人（原审被告）：山西金泽朝阳房地产开发有限公司。        法定代表人：李某，执行董事。        委托诉讼代理人：候某，山西国晋律师事务所律师。        上诉人古交市人民政府办公室与被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人古交市人民政府办公室的委托诉讼代理人郭某、任某，被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人候某到庭接受询问。本案现已审理终结。        古交市人民政府办公室上诉请求：一、请求撤销万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初2994号《民事判决书》；二、请求依法改判支持上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。        一、一审法院事实认定错误，被上诉人未能依约交付产权调换房屋已构成违约，应依约承担违约责任。1、上诉人已按照双方协议约定，履行完毕全部协议约定义务。根据双方签订的《补偿安置协议》约定，上诉人主要义务为搬迁并拆除《房屋所有权证》登记房屋及临时、配套建筑物以及提供《国有土地使用权证》登记土地。协议签订后，上诉人已经全部履行完毕上述义务，不存在任何违约行为的情形。2、被上诉人未按协议约定，按期交付产权调换房屋，应承担违约责任。根据双方签订的《补偿安置协议》约定，被上诉人应在自本协议签订之日起三年过渡期满后即2016年4月8日向上诉人交付产权调换房屋，但由于被上诉人单方原因导致该建设项目迟迟未予动工。被上诉人的行为已经违反双方协议约定，构成违约，应按照协议约定条款承担违约责任。3、被上诉人应向上诉人支付每年按50万元计算的经济补偿金以及按照同地段调换房屋面积租金1.5倍计算的违约金。根据双方签订的《补偿安置协议》约定，被上诉人如不能按照协议约定三年过渡期限内交付上诉人产权调换房屋，应承担两项违约责任，分别为提供租赁办公用房和每年向上诉人支付50万元经济补偿，如果未能提供租赁用房，被上诉人需向上诉人支付按同期同地段调换房屋面积租金的1.5倍计算的违约金。        二、一审法院认定事实错误，被上诉人违约系其单方原因，与上诉人并无关联。1、《补偿安置协议》并未约定案涉土地上两幢干休楼的拆除义务由上诉人承担。一审法院认定被上诉人“金泽国际广场”未能建成的原因为案涉土地上的两幢干休楼未予拆除，而上诉人应承担拆除两幢干休楼的义务。但依据双方签订的《补偿安置协议》约定，上诉人拆除的房屋仅为《房屋所有权证》登记房屋及其配套、临时建筑物，被上诉人也是根据《房屋所有权证》登记面积向上诉人进行货币补偿和提供产权调换房屋，其产权调换房屋面积与《房屋所有权证》登记面积一致，而两幢干休楼并未在《房屋所有权证》登记，上诉人也并非是两幢干休楼房屋所有权人。2、案涉土地上两幢干休楼的拆除义务应由被上诉人承担，被上诉人将原本属于自己的责任和义务转移至上诉人，并以此为理由迟延交付产权调换房屋以及拒绝支付经济补偿金的行为已构成严重违约，应承担违约责任。        被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司辩称，上诉人未依据《补偿安置协议》约定完成搬迁全部腾空房屋、土地及临时配套建筑物并交付给被上诉人，案涉土地上至今仍有两幢干休楼未拆除，上诉人未履行腾空土地交付被上诉人的义务，致使被上诉人至今未能开发建设，被上诉人不构成违约，不应承担违约责任。请驳回上诉，维持原判。        古交市人民政府办公室向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告向原告交付“金泽国际广场”项目2号楼地上第一层建筑面积不低于100平方米的房屋及地上第三层约1000平方米、第四层约400平方米的房屋（总面积以古交市人民政府办公厅房产证面积为准），如出现差额双方在交付前按市场价格据实结算；2、请求贵院依法判令被告为原告办理产权调换手续，并协助原告办理产权调换房屋的所有权登记手续；3、依法判令被告向原告支付违约金2869600元；4、请求贵院依法判令被告向原告支付自2016年4月8日至实际付款之日止的经济补偿金（每年按照50万计算，暂计至2019年4月8日为150万元）；5、案件受理费、保全费、公告费、保全担保费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。        一审法院认定事实：2013年4月8日，古交市人民政府办公厅（乙方）与被告山西金泽朝阳房地产开发有限公司（甲方）签订《补偿安置协议》，约定甲方在太原市××街之间开发建设“金泽国际广场”城市综合体项目。乙方房屋、土地及附属设施位于该项目规划占地范围内（房屋所有权证书证号：房权证并字第XXXX号、国XXXX号）乙方同意实施该项目建设，甲方以产权调换和货币补偿的形式给予乙方安置。为此订立如下补偿安置协议：第一条、乙方位于项目占地范围内的房屋，甲方以产权调换方式予以补偿：即甲方以“金泽国际广场”项目建成后位于该项目2号楼地上第一层建筑面积不低于100平方米的房屋以及地上第3层约100平方米、第4层约400平方米”的房屋予以补偿（总面积以乙方房产证面积为准）。用于产权调换的房屋建筑面积，如与乙方房屋建筑面积（1530.5平方米）出现差额的，双方按届时市场价格，于产权调换的房屋交付前据实结算面积差价，但面积差额控制在5％以内。乙方过渡期为3年。过渡期限从本协议签订之日起算。用于产权调换的房屋交付标准为：符合国家建设工程竣工验收质量标准的毛坯房，可办理完全产权。第二条、除用于产权调换的房屋外，甲方另行补偿乙方人民币8000000元，该补偿价款用于下列补偿：1、对乙方所占用土地的全额补偿；2、对乙方门面房、锅炉房、门卫室、配电室、车棚、车库等临时、配套建筑物的全额补偿；3、对乙方房屋及其他建筑物内的承租人或其他使用人的全额补偿；4、对乙方房屋及其占用土地内所有设施设备、构筑物、附属物等的全额补偿；5、对乙方搬迁、自行过渡所产生的搬迁费、临时安置过渡费及其他费用补偿。第三条、乙方货币补偿款人民币8000000元，甲方按下列期限支付乙方：1、本协议签订当日内，甲方支付人民币3000000元，乙方即开始搬迁。2、本协议签订后20日内，乙方完成搬迁，全部腾空房屋、土地及临时、配套建筑物等并交付给甲方时，甲方支付人民币3000000元；3、甲方拆除房屋及临时、配套建筑物时，支付人民币2000000元。因拆除房屋及临时、配套建筑物所产生的费用，全部由甲方承担。4、如甲方不能按约定支付补偿款，甲方按同期银行贷款利息4倍向乙方支付违约金。第四条、除用于产权调换的房屋及货币补偿人民币8000000元外，甲方无需另行支付乙方其他补偿。第五条、甲方必须按期交付用于产权调换的房屋，因甲方责任导致延期的，甲方应根据有关法律规定承担赔偿责任。如因不可抗拒因素而影响用于产权调换的房屋建设进度或其他状况，甲方必须提前通知乙方，双方协商解决。第六条、甲方如不能在本协议约定3年过渡期限内交付乙方产权调换房屋，乙方下属太原办事处办公用房由甲方按同地段调换房屋面积租赁解决，另每年给乙方经济补偿500000元（每年1月31日前支付）；如甲方未按约定提供或未能提供相应的租赁用房，甲方按同期同地段调换房屋面积租金的1.5倍，向乙方支付违约金。        另查明，案涉土地使用者为古交市人民政府驻太原办事处，地号31105014，使用权面积6909.34平方米，该土地上建有古交市人民政府驻太原办事处办公用楼3幢（建筑面积共计1530.5平方米）、干休楼2幢、及其他配套临时建筑。上述协议签订后，被告向原告支付了8000000元补偿款，但案涉土地上的2幢干休楼至今未拆迁，导致原告的“金泽国际广场”项目至今未能建成。古交市人民政府驻太原办事处于1989年4月1日经太原市计划委员会批准设立，于2015年11月被撤销，撤销后古交市人民政府驻太原办事处的所有权益、资产由原告古交市人民政府办公室承继。本案在审理过程中，原告提出房产租金评估申请，要求对位于太原市××区或附近同地段商业用房，总建筑面积为1530.5平方米的房产在2016年4月8日至2020年7月23日之间的租金水平进行评估。本院依法先后委托山西同兴中资产评估有限公司、山西嘉正资产评估有限公司进行评估，但因无法收集获取到租金数据资料，委托用房的种类、层次、用途不明晰，无法进行评估被退回。2020年12月1日，经询问原、被告双方，原告表示不再申请鉴定，被告亦同意。        一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告古交市人民政府办公室与被告山西金泽朝阳房地产开发有限公司签订的《补偿安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，合同双方应按约定履行义务。本案中，因原告的房屋、土地及附属设施位于被告规划项目占地范围内，双方达成《补偿安置协议》，原告位于占地范围内的房屋以产权调换的方式补偿（面积以房产证面积为准），被告另支付原告8000000元补偿款，该补偿款包括原告所占用土地的全额补偿、原告房屋及其占用土地内所有设施设备、构筑物、附属物等的全额补偿等。根据双方约定，协议签订后20日内，原告完成搬迁，全部腾空房屋、土地及临时、配套建筑物并交付给被告，但案涉土地上至今仍有2幢干休楼未拆迁，原告未履行腾空土地交付被告的义务，致使被告的“金泽国际广场”项目至今未能建成，协议约定的被告在3年过渡期限内交付原告产权调换房屋的义务客观上不能履行，且现仍不具备履约条件，原告要求被告交付“金泽国际广场”项目2号楼房屋并办理产权调换手续及所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可待履约条件具备时另行向被告主张。被告不能如约交付产权调换房屋是由原告的原因所致，故被告的行为不应构成违约，原告要求被告承担未能在3年过渡期内交付房屋产生的每年500000元的经济补偿金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告古交市人民政府办公室的诉讼请求。        二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，上诉人古交市人民政府办公室与被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司签订的《补偿安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按约定履行义务。该协议签订后，古交市人民政府办公室履行了搬迁义务，山西金泽朝阳房地产开发有限公司却未按约履行其的义务，造成纠纷，责任在山西金泽朝阳房地产开发有限公司，故对古交市人民政府办公室的合理主张予以支持。        山西金泽朝阳房地产开发有限公司辩称，金泽国际广场未能建成，导致《拆迁安置协议》未能履行，是因为古交市人民政府办公室没有尽到协助其办理案涉土地上两幢干休楼的拆迁工作，因两幢干休楼未拆，故其无法对案涉土地进行开发，其不应承担责任，本院认为，根据双方所签的《拆迁安置协议》内容，对案涉土地上的两幢干休楼的拆迁义务及拆迁主体并未做约定，故对山西金泽朝阳房地产开发有限公司此辩解意见不予采纳。        古交市人民政府办公室上诉要求山西金泽朝阳房地产开发有限公司应向其交付“金泽国际广场”项目2号楼地上第一层建筑面积不低于100平方米的房屋及地上第三层约1000平方米、第四层约400平方米的房屋并协助办理产权调换房屋的所有权登记手续的主张，因山西金泽朝阳房地产开发有限公司的“金泽国际广场”项目尚未进行建造也未办理初始登记，不具备上述请求的履约条件，故对古交市人民政府办公室的该上诉请求不予支持。古交市人民政府可待上述履约条件具备时另行主张权利。        古交市人民政府办公室上诉要求山西金泽朝阳房地产开发有限公司向其支付乙方经济补偿每年50万元，从2016年4月8日暂计至2019年4月8日，共计1500000元的主张，根据《补偿安置协议》第六条：“甲方如不能在本协议约定的3年过渡期限内交付乙方产权调换房屋，乙方下属太原办事处办公用房由甲方按同地段调换房屋面积租赁解决，另每年给乙方经济补偿50万元（每年1月31日前支付）；”的约定，双方对此项补偿约定明确，本院对古交市人民政府办公室此主张予以支持。        古交市人民政府办公室上诉要求山西金泽朝阳房地产开发有限公司应向其支付违约金2869600元的主张，根据《补偿安置协议》第六条：“如甲方未按约定提供或未能提供相应的租赁用房，甲方按同期同地段调换房屋面积租金的1.5倍，向乙方支付违约金。”的约定，双方对此约定明确，本院对此请求的合理部分予以支持，因《补偿安置协议》约定违约金按照1.5倍计算，约定过高，本院调整为1.3倍。古交市人民政府办公室请求的违约金2869600元系其估算得出，本院考虑到山西金泽朝阳房地产开发有限公司对古交市人民政府办公室的房屋进行拆除却又未能按照协议约定按时交付置换的房屋，对古交市人民政府办公室的正常工作及经济支出确实造成影响，应当按约支付违约金，对违约金的计算本院酌定处理，按照每平米每日0.9元计算1000日，应为：0.9元／日×1500平方米×1000日×1.3=1755000元。        综上，一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：        一、撤销山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2994号民事判决；        二、被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人古交市人民政府办公室违约金1755000元。        三、被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人古交市人民政府办公室经济补偿1500000元。        四、驳回上诉人古交市人民政府办公室的其他上诉请求。        本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        一、二审案件受理费243128元，由上诉人古交市人民政府办公室负担177448元，由被上诉人山西金泽朝阳房地产开发有限公司负担65680元。        本判决为终审判决。        审判长    张燕审判员    李翠萍审判员    吕斌二〇二一年六月七日法官助理    李漫妮书记员    王韦霄