湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初5575号原告：湖南天福物业管理有限公司。法定代表人：杨国庆。委托诉讼代理人：蒋荣。被告：付良。原告湖南天福物业管理有限公司（以下简称“天福物业公司”）诉被告付良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天福物业公司的委托诉讼代理人蒋荣、被告付良到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原告天福物业公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费14723元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与岳阳市左岸巴陵小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向岳阳市左岸巴陵小区提供物业管理服务，合同期限至2023年5月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。管理费用为每平方米1.1元，按月、季缴纳。被告系上述物业2栋407号的业主，物业面积为148.72平方米。合同履行至今，原告按合同的约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却自2013年7月1日起至今未缴纳物业管理费，计算至2020年12月31日，共计拖欠物业管理费14723元。原告多次催缴未有效果。为此，原告特具状提起诉讼，请求判如所请。被告付良辩称，2014年上半年，其发现室内墙壁下半部分全是湿的，有的角落已长出蘑菇，当时即向物业反馈。物业派人打开部分实木地板查看漏水源头，发现是从隔壁406室厕所渗漏过来。然后通知406室业主打开房门查看，该房室内也到处遭水浸泡，多处长霉。在物业的建议下决定打开厕所地面砖和墙砖查看。在打开之前，物业当场申明，如果是主水管或主下水管的问题，物业负全责，如果是业装修自行安装的分水管的问题，则由406业主负全责。结果打开一看，发现经过406室厕所的主下水管破了一个洞，应由物业负责。但物业却拒不认可其责任，不做处理。被告房屋经水浸泡直接损失20000余元，为此被告曾多次与物业交涉，要求物业恢复原状或赔偿损失，均未有答复。当时的物业公司小区经理曾口头答应予以抵缴物业费，但不提供文依据，也没有明确抵缴期间。被告无奈之下，只得自己先行做了部分维修处理。这就是被告未缴物业费的直接原因。其次，依据湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初819号和湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终2410号民事判决书的判决，原告天福物业公司与左岸巴陵小区业主委员会物业服务合同到2018年3月30日到期，应依法退出岳阳市左岸巴陵小区的管理。因此，原告无权向业主收取合同到期后的物业管理费。第三，原告天福物业公司在岳阳左岸巴陵小区进行物业管理服务期间，没有按物业管理相关要求履行好自己的义务，导致小区经常出现被盗、电梯故障不及时维修、单元楼梯长期无人打扫、外墙渗水长期得不到解决，以及公用消防通道被工程公司占用等问题，鉴于此，被告作为业主有权对原告要求支付物业费的请求提出抗辩。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告天福物业公司提交了如下证据：1.房屋验收报告和交付通知确认书，拟证明房屋已经验收合格并向业主交付；2.物业服务合同，拟证明原告与岳阳左岸巴陵小区业主委员会签订了物业服务合同，原告为小区提供物业管理服务后，被告作为小区业主之一负有向原告支付物业管理费的义务；3.被告欠缴物业管理费清单及律师函，拟证明被告欠缴物业管理费的时间段和金额，以及原告履行了催告义务。被告付良提交了如下证据：1.其房屋于2014年因隔壁406室渗水遭受损失的照片和部分维修票据，拟证明其房屋遭受的损失；2.湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘0602民终2410号民事判决书，拟证明天福物业公司与左岸巴陵小区业主委员会物业服务合同到2018年3月30日到期，应依法退出岳阳市左岸巴陵小区的管理，其无权向被告收取2018年3月31日之后的物业管理费。本院组织双方当事人进行了质证。被告付良对原告提交的证据1不持异议；对证据2中的2018年3月31日之后的物业管理费不予认可；对证据3中的2019年1月1日和2020年6月1日天福物业公司与岳阳左岸巴陵小区业主委员会签订的物业服务合同不予认可，因为业主委员会继续选聘天福物业公司的程序不合法。针对被告的上述质证意见，原告天福物业公司补充提交了《关于左岸巴陵小区业主委员会选聘物业公司的协调会》记录和2019年12月1日该公司与业主委员会签订的《物业服务委托临时协议书》，拟证明该公司一直为左岸巴陵小区提供物业服务。原告对被告所提交的证据1的真实性和关联性不予认可；对证据2的真实性不持异议，但对关联性提出异议。其质证称该公司虽然与业主委员会进行诉讼，且经法院判决，但该公司一直为小区提供物业服务，且事后又于2020年6月1日与小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限至2023年5月31日。本院经审查，对原告天福物业公司所提交的全部证据和被告付良所提交的证据2予以采信；被告付良所提交的证据1因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院依据所采信的证据，确认如下案件事实：原告天福物业公司系由岳阳市岳阳楼区左岸巴陵小区（以下简称左岸巴陵小区）开发商岳阳九兴置业有限公司选聘的物业管理服务公司，双方于2008年12月26日签订了《物业服务委托合同》。左岸巴陵小区成立业主委员会后，天福物业公司又与业主委员会签订了物业服务合同，一直为该小区提供物业管理服务。2018年5月25日，巴陵左岸小区新一届业主委员会与岳阳市精诚物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，该业主委员会于2018年5月26日向原告天福物业公司下达书面《关于物业交接的通知》，要求原告天福物业公司在十五日内完成交接，但天福物业公司未交接，双方因此引发纠纷。2019年1月25日，左岸巴陵小区业主委员会向本院提起诉讼，本院经审理于2019年4月15日作出了（2019）湘0602民初819号民事判决书，判决：一、天福物业公司退出岳阳市左岸巴陵小区的管理；二、天福物业公司向左岸巴陵小区业主委员会移交物业服务用房等相关设施、物业管理资料，并向业主委员会交接物业管理方面其他相关事项。天福物业公司不服判决提起上诉。湖南省岳阳市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）湘06民终2410号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在上述纠纷协调和进行诉讼的过程中，左岸巴陵小区的物业管理仍由原告天福物业公司负责。原告天福物业公司与左岸巴陵小区业主委员会分别于2019年1月1日签订了《物业服务委托合同》，约定合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日、于2019年12月1日签订了《物业服务委托临时协议书》，约定合同期限自2019年12月1日起至2020年5月31日止，并约定“到期后未签订新合同时，此合同自动作废”、于2020年6月1日签订了《物业服务合同书》，约定合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。合同对物业管理的物业状况和面积、委托管理事项、管理目标、双方的权利与义务、管理服务费标准以及服务质量达标细则等进行了约定，其中管理服务费标准约定为：住房住宅管理费暂按每平方米1.10元、商业用途及住宅改变用途的按每平方米2.90元的标准收取。被告付良系左岸巴陵小区第2栋407室的业主，其于2010年6月20日办理了收房、入住手续，但自2013年7月1日至今未交物业费，计算至2020年12月31日，共计拖欠物业费14723元。本院认为，原告天福物业公司在左岸巴陵小区建成后即为该小区提供物业管理服务，虽然中途与左岸巴陵小区业主委员会发生纠纷而进行诉讼，且经一、二审法院判决天福物业公司退出左岸巴陵小区的管理。但在双方协调和诉讼期间，该小区的物业管理工作仍由原告天福物业公司负责，特别是诉讼结束后，左岸巴陵小区业主委员会重新于2020年6月1日与原告天福物业公司签订了物业管理服务合同，并履行至今。尽管被告付良作业主对该合同的效力提出质疑，但在该合同并未被确认无效或被撤销，因此，该物业管理服务合同依法成立并生效，对包括被告付良在内的全体小区业主均具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业费”。本案中，原告天福物业公司按照物业管理服务合同的约定持续为左岸巴陵小区提供了物业服务，被告付良作为小区业主之一即负有按合同约定向原告支付物业费的义务。被告付良虽在诉讼中提出其所居住房屋在2014年因渗水遭受损失、原告未按合同约定履行物业管理服务认务的抗辩，但其在诉讼中并未就其住房渗水系由原告天福物业公司未履行物业管理服务义务所致和该公司口头认可对其损失承担赔偿责任举证证明，且其拒交物业费的行为发生在其住房渗水之前，故抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下：由被告付良向原告湖南天福物业管理有限公司支付自2013年7月1日起至2020年12月31日止的物业费14723元。上述应当支付的款项，限被告付良在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取84元，由被告付良承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  余勇二〇二一年六月二十一日书记员  姜李附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。