广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1885号上诉人（原审被告、反诉原告）：李伟东，男，1983年8月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：冼剑，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林建宏，男，1982年9月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈金兰，广东练达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琪，广东练达律师事务所律师。原审第三人：香港佰利保（江门）印刷有限公司，住所地：广东省江门市双龙宏江路**。法定代表人：陈泽民。上诉人李伟东因与被上诉人林建宏及原审第三人香港佰利保（江门）印刷有限公司（以下简称佰利保公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初9628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟东上诉请求：1.撤销一审判决，改判林建宏返还保证金合计60917.67元；2改判林建宏向李伟东出具10万元保证金的发票；3.判令林建宏承担本案中一审及二审的所有诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。林建宏属于无权转租，且将江门市蓬江区全部转租给李伟东使用期间，由于林建宏其他案件纠纷导致江门市蓬江区人民法院到江门市蓬江区依法查封，致使李伟东无法使用、无法经营，使得李伟东的合同目的无法实现。一、一审时李伟东提交了追加第三人申请书，要求第三人佰利保公司出庭配合法院的调查，予以证实林建宏实属无权转租。其次，林建宏向李伟东承诺李伟东公司注册地址能够变更到租赁场地（即江门市蓬江区），并承诺在合同签订之日起一个月内协助李伟东公司办理妥当营业执照中营业地址的变更问题；从《租用场地经营合同》合同补充协议第四条显示“在2019年8月30日前乙方将营业执照的住所地地址迁至本合同场地”，林建宏也还一直承诺李伟东公司可以将营业执照的住所地迁至江门市蓬江区。但正是由于林建宏无权转租，佰利保公司不同意林建宏的擅自转租，拒绝在办理营业执照住所地迁移的相关文件中盖章，导致李伟东一直无法将公司的营业地址迁至江门市蓬江区。依据《公司登记管理条例》第六十九条的规定，若李伟东公司的营业地址一直无法迁至承租的江门市蓬江区，不仅无法正常经营，更会被行政机关行政处罚。一审法院却以“李伟东公司的经营地址暂未进行变更登记……的情形，并非属于原被双方所签订合同的解除条件情形”为由，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事事诉讼法的解释》第九十条，判决驳回李伟东的反诉请求，属于认定事实不清、适用法律错误；二、根据李伟东在一审中提交的江门市蓬江区人民法院到江门市蓬江区查封的资料以及为林建宏垫付5000元的证据，可以证明林建宏由于案外的涉诉纠纷，导致江门市蓬江区人民法院直接到江门市蓬江区进行查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，由于林建宏其他涉诉案件原因，法院查封其公司的经营地址是正常的司法活动，也正是由于林建宏违约未为李伟东公司的经营地址进行变更登记，导致了林建宏的其他涉诉纠纷使得人民法院查封了租赁场所。其次，正是由于李伟东在江门市蓬江区人民法院现场查封时，与执行法官协商：李伟东为林建宏垫付5000元，执行法官当日先未予以查封场地。对于此情况，李伟东已向二审法院申请调查取证，予以证实当时查封案件之情况；三、林建宏无权转租、其它涉诉纠纷导致转租李伟东的租赁场地被司法查封，林建宏也一直未按时向第三人交纳租金、水电费。根据林建宏一审提交的收据显示，林建宏是直至2019年10月31日才结清2019年3月的水电费。换言之，则是林建宏还一直拖欠第三人的费用未予以结清，第三人有随时收回租赁场所的权利。根据《租用场地经营合同》第四章第二条第4项、第六章第三条的规定，应当是林建宏的根本违约行为导致了李伟东无法使用租赁物这一合同目的得以实现，是导致《租用场地经营合同》解除的根本原因。根据《租用场地经营合同》及合同的相关规定，林建宏应当向李伟东返还该笔保证金。林建宏辩称，一、李伟东在租赁期间逾期交付租金、水电费已构成根本违约，林建宏有权单方解除《租赁场地经营合》及补充协议，并没收李伟东交付的10万元保证金。根据《租赁场地经营合同》第二章第二条第4款约定，李伟东应于每月10日前交付租金和水电费，但根据李伟东提供的转账记录，李伟东自合同签订开始就未按时足额交付租金、水电费，甚至双方于2019年8月1日签订合同补充协议时，李伟东还拖欠6、7月租金及4-7月的水电费。另外，李伟东亦未按补充协议第3条规定，为案涉场地购买保险。因此，李伟东逾期交租、水电费及未购买保险的行为已经违反《租赁场地经合》第六章第六条补充协议的规定，林建宏可没收其保证金10万元，李伟东无权要求返还；二、林建宏将案涉场地转租给李伟东已经第三人同意，不存在无权转租的情况，李伟东未能将营业执照转入案涉场地，是由于其逾期交付租金、水电费导致的。从林建宏提供的与第三人员工刘湛的微信聊天记录中可知，第三人是明确知道林建宏将场地转租给李伟东，且刘湛甚至有直接联系李伟东交租及与李伟东对接电表度数的事宜，林建宏是有权转租案涉租赁物给李伟东的。根据双方的补充协议，李伟东应于2019年8月31日前办理营业执照的住所变更手续。若李伟东按合同补充协议约定的时间支付租金、水电费，其完全可以在2019年8月31日前将营业执照的地址变更至案涉场地，但由于其逾期交租才导致无法办理营业执照变更登记的手续，故李伟东应自行承担营业执照无法变更登记的责任；三、法院的查封行为并未影响李伟东的合同目的无法实现。法院是在2019年8月23日到案涉场地封的，查封的财产主要是案外人江门市建宏名林装饰设计工程有限公司的物品及荣耀公司未出租给李伟东的物品，法院的查封并不影响李伟东的正常经营。另外，从林建宏提供的“精英战场俱乐部约玩福利群”可知，李伟东在2019年8月23日之后，仍在正常经营至8月31日，林建宏收回案涉场地之后，亦在正常经营，并不存在停业的情况。由此可知，李伟东主张受查封影响无法正常经营缺乏事实与证据依据，李伟东员工在2019年8月22日下午10:55通知玩家清理会员储物柜放置的私人物品，说明李伟东早有退场的意图，只是恰好碰上法院到场查封物品，故以此为由主张林建宏违约，导致其合同目的无法实现，以达到单方退场的目的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回李伟东的上诉请求。佰利保公司未作陈述。林建宏向一审法院起诉请求：1.判令李伟东立即向林建宏支付拖欠2019年8月的租金30000元及2019年7月至2019年8月的水电费9082.33元，共计39082.33元；2.判令李伟东立即向林建宏支付以上欠款的利息(以39082.33元为基数，从2019年9月1日按月息2%计至2020年7月10日止的利息为8050.96元；从2020年7月11日起按月息2%计算至实际清偿之日的利息)；3.判令李伟东支付本案的律师费2000元；4.判令李伟东承担本案诉讼费用。李伟东向一审法院反诉请求：1.判令林建宏返还保证金60917.67元；2.判令林建宏向李伟东出具10万元的保证金发票；3.判令林建宏承担本案诉讼费用。一审法院判决：一、李伟东应于判决发生法律效力之日起十日内向林建宏支付租金30000元、水电费9082.33元合共39082.33元和利息(利息以39082.33元为基数，从2019年9月1日起按月息2%计至实际清偿之日)；二、李伟东应于判决发生法律效力之日起十日内向林建宏支付律师费2000元；三、驳回李伟东的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1028.34元，由李伟东负担。反诉受理费1322.95元，由李伟东负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对李伟东的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：林建宏应否向李伟东返还涉案保证金60917.68元。李伟东上诉主张林建宏无权转租涉案场地，林建宏也无法为其办理营业执照营业地址变更，因案外纠纷法院在涉案场地进行执行查封，并且林建宏也未按时向佰利保公司缴纳租金，导致其合同目的无法实现，林建宏应向其返还涉案保证金60917.68元。经审查，根据双方提交的微信聊天记录、律师函等证据，可知佰利保公司知晓林建宏将涉案场地转租给李伟东，但佰利保公司并未对此提出异议，也未因此提出与林建宏解约，因此，林建宏与李伟东之间的转租合同合法有效。李伟东长期拖欠涉案租金，构成违约，按照双方合同约定，林建宏有权解除涉案租赁合同，并对李伟东已缴纳的100000元保证金不作退回。李伟东公司经营地址未进行工商变更登记、法院在涉案场地进行强制执行、林建宏未按时向佰利保公司缴纳租金，上述情形并非双方租赁合同约定的合同解除条件，且李伟东也未提供证据证明上述情形对李伟东使用涉案场地构成妨碍或因上述情形对李伟东承租涉案场地造成重大损失，导致其合同目的不能实现。故李伟东关于林建宏应向其返还涉案保证金的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于涉案保证金发票的问题，李伟东可通过税务机关寻求解决，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李伟东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322.94元，由李伟东负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  冒庭媛审 判 员  陈雪娟二〇二一年六月十一日法官助理  刘亚龙舒敏书 记 员  张冬梅简金凤