上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6216号原告：任振超，男，1988年8月29日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。原告：沈天纯，女，1988年6月26日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄剑，北京市京师(上海)律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李金焱，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海万泾置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李永振，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑景文，上海市汇业律师事务所律师。原告任振超、沈天纯与被告上海万泾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年4月12日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人黄剑、李金焱、被告委托诉讼代理人郑景文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任振超、沈天纯向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告违约金人民币3万元(以下币种均为人民币)。审理中，原告变更诉讼请求：判令被告赔偿原告违约金15万元。事实与理由：两原告系夫妻关系,2019年7月20日原告与被告签订上海市商品房预售合同,合同约定原告出资6,968,501元购买被告开发的位于上海市青浦区徐泾镇尚涵路XXX弄XXX号XXX室房屋,原告已经根据合同约定分三次支付了该房屋的全部价款。在房屋交付前,原告发现被告所售房屋的43号楼地下一层大堂与40号41号42号存在显著差异,43号楼1楼连接地下一层的楼梯台阶为木质临时楼梯,与合同明显不符,被告未在合同中告知原告43号地下一层为人防工程,业主也无法按照合同约定可以在地下一层北侧进入大堂,被告存在明显的违约。被告履行合同违约的行为损害了原告的合法利益,原告迫于无奈,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告上海万泾置业有限公司辩称：一、双方《商品房预售合同》中对上海市青浦区徐泾镇尚涵路XXX弄XXX号XXX室房屋所在的43号楼1楼连接地下一层的楼梯台阶形态及材质并无明确约定。与40-42号楼的楼梯形态不同并不等同于与合同约定不符，故不存在原告所称的被告在上述部位搭建木质临时楼梯而与合同明显不符的情况。二、双方《商品房预售合同》第56页中仅约定“地下一层大堂通过汽车库北入”，但对于具体进入的方式并无明确约定。即便根据原告提供的现场照片，在拍摄该组照片当时其完全可以通过被告搭建的楼梯实现43号楼地下一层北侧进入大堂的目的，故亦不存在原告所称的其无法按照合同约定从地下一层北侧进入大堂的情况。三、鉴于被告并不存在原告所称的上述两项违约情形，故其诉请要求被告承担违约责任，缺乏依据，法院对此不应支持。此外，退一步讲，即便原告所称的上述情形与双方《商品房预售合同》的约定不符，但因合同中并未明确约定被告对此应承担的违约责任，而原告也未提供任何证据证明上述情形的存在造成其相应损失及具体金额，故原告要求就此承担违约金3万元，亦缺乏依据。四、虽然被告并不存在原告所称的违约情形，被告仍对43号楼地下一层北侧通往大堂的通道进行了改建，且开庭前已完成楼梯和门禁的安装，门头尚在改建中。根据被告提交的近期拍摄的现场照片，一旦改建完成，43号楼地下一层北侧进入大堂的通道将按照40-42号楼的材质标准设置楼梯、门头及门禁，唯一区别为基于地下人防工程设计标准的需要，在北侧门厅处有一扇额外的人防门，但该门的存在并未对43号楼业主由地下一层北侧进入大堂造成任何妨害。此外，被告作为国内房地产龙头企业的项目公司，为更好地提升用户体验，还为43号楼地下一层的南侧也额外设置了进入大堂的通道，其改建标准与北侧通道一致，此不但超越了双方《商品房预售合同》约定的被告仅需提供北侧入户通道的标准，更是超越了原告一直作为比照标准的其他楼栋地下一层南侧入户通道的标准，为43号楼全体业主提供了额外的入户便利。综上，被告不存在所称的违约情形，而且还超标准为涉案房屋所在的43号楼全体业主提供了地下一层额外的入户便利。原告的诉讼请求无任何合同和事实依据，应予以驳回。经开庭审理查明，2019年7月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇尚涵路XXX弄XX号XX层XXX室房屋,政府批准的规划用途为居住。甲方暂测该房屋建筑面积为120.25平方米,其中套内建筑面积为88.79平方米、公用分摊建筑面积为31.46平方米,另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为2.95米。乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为57,950.11元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,968,501元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之五计算,违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过30天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的15%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方承诺在2021年6月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。甲方定于2020年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天,乙方有权单方面解除合同。该房屋符合合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起三天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。乙方采取按揭贷款的方式支付：第一期：于2019年7月20日前向甲方支付2,448,501元。第二期：余款4,520,000元由乙方以按揭贷款形式支付,乙方承诺于2019年7月20日前办理完毕按揭贷款手续,并保证按揭贷款于2019年8月24日前全部到达甲方账户。以上房价款以人民币方式支付,支付时间均为到达甲方账户,若甲方账户未收到有关款项,即视为乙方逾期付款,甲方有权根据合同第七条的约定追究乙方的违约责任。乙方委托第三方付款的,还应提供由该第三方出具的有关支付款项作为合同项下房款的书面证明文件。合同另行约定了其他权利义务。2019年7月14日，原告支付定金20万元。2019年7月20日，原告支付房款2,248,501元。2019年9月1日，原告支付房款452万元。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市商品房预售合同、收款回执、中国工商银行电子银行回单等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告任振超、沈天纯表示，现场照片，用于证明被告销售的房屋与合同约定不符，存在违约。被告提交的照片真实性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可。被告改进行为，能够充分反映之前所交付的商品房的公共区域与合同约定不符。被告所提交的照片的第一页的第一组，即使是改进之后的地下室的入户通道，仍然与其他楼层的入户通道明显的差别。因为有门的存在，缩小了一小段距离。43号楼的入户门头，只是做了一个装饰，但是仍然没办法排除它多了一道门和其他楼层是不符的。因为房屋违反了合同约定，所以当时没有签收相关交付的书面材料，没有住进去，没有接受房屋。涉及到相关的使用，如果住户上下拿东西推婴儿车之类会受到影响，而且年纪大的人残疾车搬运，也不是很方便，事实上在使用功能上是有一定影响的。其实根据了解停车场是人防设施，根据国家的要求，有人防设施的标准，如果今天基于被告的整改行为，说被告没有违约，对于原告的问题仍然没有办法解决。被告所交付的商品房，基于使用的目的，基于生活的目的，必须排除所有的安全隐患。本案系争就是公共设施，是否与合同约定的与其他几幢楼层一致，合同条款约定它是属于其他楼层一致，没办法排除小孩或者腿脚不便的老年人，在通过楼道的时候所存在的安全隐患。人防门有国家的设施标准要求，基于被告的改建行为，就判断说被告所交付的商品房的公共区域符合合同约定，不存在违约责任，对于原、被告之间的诉争并没有解决。确定被告所交付的商品房的公共区域不符合合同约定，如果原告将商品房进行二次转让，所有购买的下家并不是只考虑房间内部的构造情况和价格，所有的买房人都是整体考虑，小区的环境，配套设施，相比43号楼和其他的楼层存在不一致，就会导致在售卖二手房的时候价值上的差异，必将要做让步，所以主张15万元违约金赔偿是合理的。43号楼地下一层进入停车场位置楼梯照片，41、42、43号地下一层进入停车场位置楼梯视频，证明被告的整改行为系在木制楼梯上加装地砖，仍然与合同约定不符，且整改过后存在极大的安全隐患。原告确实收到了被告的交付通知函，但是在本案中原告没有提出延期交付的诉讼主张，所以该证据与本案无关。被告上海万泾置业有限公司表示，合同没有约定具体的关于楼道材质和形态，没有地下一层应该怎么进入，进入楼上怎么样入户的形式，没有相关的具体的合同依据。现场照片无法核实，不知道具体的拍摄时间。43号楼底下北侧入户的楼梯的现状，可以看到地下北侧入口的通道，已经铺设了固定楼梯，是大理石台阶。北侧入户门头，已经在改建过程中贴砖了。几栋楼在改建完成之后，入户门头除了多了一扇人防门之外，其他没有任何的区别。按照原告所谓的标准，南侧其实是不需要有门头的，但是为了43号楼业主的额外的便利，还进行南侧做了同样一个入户门头和通道，明显是优化的处理。43号楼地下北侧入户通道，又设了一个防火门玻璃的房屋，也是改进之一，按照业主的要求做了相关的改进，额外的做了一些提升。人防门是国家人防的相关法律法规的规定，主要是商品房屋或者是一些建筑物底层，根据相关规定要有一部分作为人防工程的，是出于国家的人防的要求和公共安全的考虑的设置，并不违反合同的约定，而且人防门的存在并没有造成原告的任何损失和实际使用上的差别。交付时原告去过现场，证明原告收到了通知，至于原告没有签收，根据相关法律的约定，包括合同也有相关的约定，只有在房屋主体结构不合格或者是质量问题严重导致房屋不能正常居住使用的情况之下，才是构成商品房开发商逾期交付的质量问题，仅仅是开发商进行维修，更何况原告所主张的根本不属于质量问题，不存在逾期交付的问题。在合同或者是相关的销售的材料告知中都有相关的提示，就是任何销售人员的口头承诺，都是不能作为最终的标准，最终都应该以合同的约定为标准。被告现在还在改造过程中，尽管改造并不是依据所谓的违约事实，是为了客户体验的需要，所以作出相应的改进。房屋交付就是竣工验收的阶段都已经通过了，今后不会再进行砸掉进行改造。原告所说的未来可能砸掉进行改造，只是可能的情况，未发生的事实不能够作为其主张损失的依据。其次人防门与楼梯的接缝很小，可能是照片角度的问题，觉得可能有一定的缝隙，实际上人的脚是没有办法进去的，如果原告认为还是需要做一个安全的防护，可以再填充一些相关的材质，做到只要人不故意的去把脚往里面插，就不会有相关的安全隐患。原告认为的房屋价款的减损，是尚未发生的事实，人防门本来就是基于相关法律规定的需要，在任何小区都是有可能存在的正常的情况，并不影响房屋的正常使用，所以并不会造成房屋价值的减损，更何况原告所主张的15万元没有相关的事实发生，只是原告自己酌定的而已，并没有提供任何相关的损失的证据。合同的依据是违约，现在不存在违约的情形。原告补充提供的“43号地下一层大堂进出口与其他楼不同的视频(正门)”真实性无异议，证明目的有异议：该视频恰好显示了43号楼地下一层北侧进入大堂的通道被告已按照40-42号楼的材质标准设置了门头、门禁，唯一区别为基于地下人防工程设计标准的需要，在北侧门厅处有一扇额外的人防门，但该门的存在并未对43号楼业主由地下一层北侧进入大堂造成任何妨害。该视频并不能证明43号楼地下一层北侧进入大堂的通道与40-42号楼有影响业主使用的实质性不同。“43号地下一层大堂进出口与其他楼不同的视频(后门)”真实性无异议，证明目的有异议：该视频恰好显示了被告在43号楼地下一层的南侧也额外设置了进入大堂的通道，其改建标准与北侧通道一致。此不但超越了双方《商品房预售合同》约定的仅需提供北侧入户通道的标准，更是超越了两原告一直作为比照标准的其他楼栋地下一层南侧入户通道的标准，为43号楼全体业主提供了额外的入户便利。该视频并不能证明被告存在违约情形并应支付违约金。40、41、42、43号楼“地下一层木块敲击楼梯声音视频”、“43号地下一层楼梯使用铁片和木板搭建视频”、“43号楼地下一层进入停车场位置楼梯照片”真实性无异议，证明目的有异议：该视频和照片显示了被告将43号楼地下一层北侧入户楼梯建为不锈钢架上依次铺设木质和大理石台阶面。地下入户楼梯由于位于室内，该做法并不违反相关设计和建造规范，两原告认为此做法有严重安全隐患，并无证据证明，是原告的主观臆断。2020年12月22日，被告向原告发送《交付通知函》，言明被告已取得住宅交付使用许可证达到交付标准，通知原告于2020年12月26日到项目现场办理交付手续。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同对房屋建筑结构、装修、户型等均明确作了约定，现原告以被告违反合同约定为由要求赔偿违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条之规定，判决如下：驳回原告任振超、沈天纯的诉讼请求。案件受理费人民币3,300元，减半收取计人民币1,650元，由原告任振超、沈天纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年六月二日书记员  沈 丹附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。