广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5930号原告：广州市星洲源果品市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道169号首层。法定代表人：黄晓武。委托诉讼代理人：程耀萱,广东百越律师事务所律师。委托诉讼代理人：张满贵，广东百越律师事务所律师。被告：广东省智慧国防教育中心，住所地广州市越秀区东沙角路13号首、二层。法定代表人：吴耀雄。原告广州市星洲源果品市场经营管理有限公司诉被告广东省智慧国防教育中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程耀萱，被告的法定代表人吴耀雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金22万元（从2020年7月1日至2020年12月25日止，按每月40000元计算）；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金【违约金以各期到期未付租金为基数，按实际逾期天数以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍（平均年利率15%的标准计至款项清偿之日止；其中：①120000×15%/365×〔2020年1月11日至2020年6月24日共165天〕约等于8136.99元；②80000×15%/365×[2020年4月11日起至2020年12月9日共242天）]约等于7956,16元；③20000×15%/365×[2020年7月11日起至2020年12月9日共151天]约等于1241.10元；100000×15%/365×[2020年7月11日起至清偿之日止]；④120000×15%/365×〔2020年10月11日起至清偿之日止]】。3、判令被告按合同期最后月租金标准的双倍金额向原告支付逾期腾退涉案房屋的占用费约26666.67元【40000/31×(2020年12月26日至2021年01月04日=10天)×2】。4、被告向原告支付卫生服务费1200元。事实和理由：2019年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市越秀区东沙角路13号首、二层房屋出租给被告作仓库用途使用，租期从2019年12月26日至2020年12月25日，月租金4万元，租金按季度结算，被告在每季度第一个月10日前交付本期租金给原告，逾期交纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的2%向原告支付违约金，如果逾期二十日，原告有权解除合同，追索拖欠租金，收回房屋，保证金不予退还；租赁期满或合同解除的，被告应在租赁期满或合同解除当天内将房屋腾空，配合将该房屋及附属设施交回给原告，逾期未交还的，被告应按合同期最后月租金标准的双倍数额向原告支付占用费等。签订合同后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告一直未按约定向原告支付租金，经原告催促，被告才于2020年6月24日支付第一季度的租金12万元。租赁期间，原告依照国家关于疫情期间给承租人减租减负的有关规定，减免了被告一个月租金，故被告应在2020年4月10日前向原告支付第二季度的租金8万元、2020年7月10日前支付第三季度租金12万元、2020年10月10日前支付第四季度租金12万元。但被告一直怠于支付，经原告多次催促，被告才于2020年12月9日补交10万元租金，尚余22万元未支付；另2019年12月26日至2020年12月25日期间的卫生服务费1200元应由被告承担，在双方签订的租赁合同中有约定，卫生服务费已由原告代为缴纳则被告应足额向原告返还。故提起本案诉讼。被告辩称：我方一直与原告进行协商，但原告只同意减免一个月的租金，我方认为应当减免三个月的租金，故不同意原告第一、二项诉讼请求。对于原告第三项诉讼请求，只同意按照原租金标准支付占用费，不同意按照双倍计算方式。同意原告第四项诉讼请求，向原告支付卫生费1200元。另我方有押金84000元在原告，我方要求用该押金抵扣欠租。经审理查明，2019年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市越秀区东沙角路13号首、二层房屋（建筑面积626平方米）出租给被告作仓库用途使用，租期从2019年12月26日至2020年12月25日，月租金4万元，租金按季度结算，被告在每季度第一个月10日前交付本期租金给原告，逾期交纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的2%向原告支付违约金，如果逾期二十日，原告有权解除合同，追索拖欠租金，收回房屋，保证金不予退还；本合同签订之日，被告向原告交付82000元作合同保证金；合同保证金不得用作抵扣应交付的租金和其它费用，租赁期满或解除合同后，被告没有违约且清缴所有应付费用，按时完好交还租赁场地及全部设施并按期迁出时，合同保证金凭原告开具票据原件方可足额退还给被告；因被告未缴清应付费用导致被原告追偿的，合同保证金不予退还；租赁期满或合同解除的，被告应在租赁期满或合同解除当天内将房屋腾空，配合将该房屋及附属设施交回给原告，逾期未交还的，被告应按合同期最后月租金标准的双倍数额向原告支付占用费等。签订合同后，原告业已将涉讼房屋交付被告使用。2020年3月24日，原、被告签订《物业网点减免租金确认书》，内容为：原告同意减免被告一个月租金，即自2020年2月1日至2020年2月29日共40000元，若已缴纳租金，减免措施顺延执行等。被告于2020年6月24日向原告支付第一季度租金12万元，于2020年12月9日向原告支付租金10万元。2020年12月11日，原告向被告发出《不续租通知书》，内容为：因被告长期拖欠租金，故合同到期后，不再续租，请被告于2020年12月25日前缴清所有租金及逾期付款违约金；请被告于2020年12月26日前将涉讼房屋腾空交还给原告，如逾期未交还的，被告应按合同期最后月租金标准的双倍数额向原告支付占用费等。2021年1月4日，原、被告签订《房屋交接证明书》，内容为被告将涉讼房屋交还原告。被告为证明其已向原告交纳租赁保证金82000元，向本院提交直前号（广州）教育股份有限公司出具的《关于同意变更合同主体的报告》，内容为：由该司与原告签订的东沙角路13号房屋租赁合同（期限2015年12月26日至2019年12月25日）现因经营问题转由被告承租上述合同全部的权利义务，原合同所有条款均不变更及承接原押金82000元。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告与直前号（广州）教育股份有限公司的合同已经履行至期满完毕，后由被告承租涉讼房屋并签订新的独立的租赁合同，不存在租赁关系转移的问题。原告没有收到被告的押金，也没有收到直前号（广州）教育股份有限公司的押金。本院认为，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，被告应于2020年1月10日前向原告支付首季度租金，此时“新冠疫情”尚未发生，但被告直至2020年6月24日才向原告支付该租金，已构成违约。“新冠疫情”发生后，在被告仍未按约定支付首季度租金的情况下，原告主动减免了被告一个月租金，以履行了作为出租人的社会责任，被告仍坚持要求原告减免三个月租金，于法无据，本院不予采纳。原告要求被告支付欠租并计付违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金的计算标准问题，上述合同约定被告逾期交纳租金的违约金计算标准为每日按当月租金额的2%计算，现原告要求按年利率15%计算违约金，已低于合同约定的标准，故本院予以支持。关于被告要求以租赁保证金冲抵欠租的抗辩，首先，被告没有证据证明已向原告交纳租赁保证金，也没有直前号（广州）教育股份有限公司向原告交纳租赁保证金的证据；其次，上述合同明确约定租赁保证金不得抵扣租金；再次，上述合同约定如因被告未交清应付费用而导致原告追索的，租赁保证金不予退还。因此，被告该项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告逾期交还房屋须支付占用费的计算金额问题。上述合同明确约定逾期交还房屋按最后月租金标准的双倍计付占用费，而且原告向被告发出的《不续租通知书》再次申明该权利，被告理应按该约定向原告支付占用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百十二条的规定，判决如下：一、被告广东省智慧国防教育中心在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市星洲源果品市场经营管理有限公司支付所欠的租金220000元。二、被告广东省智慧国防教育中心在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市星洲源果品市场经营管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中，以120000元为基数按年利率15%，从2020年1月11日计至2020年6月24日；以80000元为基数按年利率15%，从2020年4月11日计至2020年12月9日；以20000元为基数，按年利率15%，从2020年7月11日计至2020年12月9日；以100000元为基数，按年利率15%，从2020年7月11日计至实际清偿之日止；以120000元为基数，按年利率15%，从2020年10月11日计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过220000元为限）。三、被告广东省智慧国防教育中心在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市星洲源果品市场经营管理有限公司支付自2020年12月26日至2021年01月03日的房屋占用费（按每月80000元计）。四、被告广东省智慧国防教育中心在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州市星洲源果品市场经营管理有限公司支付卫生服务费1200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2727元，由被告广东省智慧国防教育中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年六月十日书记员  杨迎春