贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2624民初224号原告：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司，住所地:贵州省丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号，统一社会信用代码915226360677435381。（下称“重庆诚科物业公司”）法定代表人：陈科，该公司董事长。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：三穗县城市开发投资有责任限公司，住所地贵州省三穗县八弓镇林园路，统一社会性用代码91522624MA6DL7PD91。（下称“三穗城开公司”）法定代表人：吴**志，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗国平，贵州永凌律师事务所律师。原告重庆诚科物业公司与被告三穗城开公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆诚科物业公司的法定代表人陈科及其委托诉讼代理人余金桥、被告三穗城开公司法定代表人吴**志及其委托诉讼代理人罗国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆诚科物业公司向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日共30个月的物业管理费749945.4元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由，原告重庆诚科物业公司与三穗县八弓镇人民政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同约定全面委托原告对位于三穗县经济开发区的“生态移民房”小区进行物业管理，总建筑面积10万余平方米，委托管理期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。原告依约为保障性安居工程提供了完善的物业服务。2016年6月28日、2016年9月27日、2016年11月15日，被告分别与案外人三穗县八弓镇人民政府订立了《房屋买协议》，被告系涉案保障性安居工程部分房产所有人，应为缴纳物业管理费的主体。因此，原告提出起诉，向被告主张权利，请求法院支持原告的诉讼请求。被告三穗城开公司辩称，1、原告与八弓镇人民政府签订的前期物业服务合同对被告没有约束力。首先，原告与八弓镇人民政府签订的《前期物业服务合同》不合法，《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”原告没有取得三穗县房地产主管部门批准就从事经营活动不合法；其次，房屋买卖合同中没有与被告达成由原告提供物业服务的合意；其三，被告向八弓镇人民政府购买的物业于2021年1月25日办理产权过户，该物权已登记时间才发生转移，原告诉请没有证据证明自己为被告提供了物业服务。原告主体不合法、订立程序不合法，且被告与建设方就前期物业服务没有达成合意，事后被告亦未知原告对其房产从事服业服务，诉讼前，原告从来没有向被告主张过的物业管理费。因此，该《前期物业服务合同》对被告没有约束力，被告不应承担原告主张的物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年，案外人三穗县八弓镇人民政府作为建设单位在三穗县开发区实施保障性安居工程项目，建筑面积10万余平方米。工程完工后，于2016年6月28日至11月15日期间，八弓镇人民政府与三穗城开公司先后四次签订《房屋买卖协议》，由八弓镇人民政府将该小区的商业用房建筑面积共24998.18平方米出售给了三穗城开公司所有，并交付其管理。2017年5月27日，重庆诚科物业公司与八弓镇人民政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同主要内容：由原告重庆诚科物业公司对三穗县开发区保障性安居工程小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、管道疏通、公共绿化养护、秩序维护等，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳：高层住宅：1元/月/平方米；非住宅物业：1元/月/平方米（商业）；步梯住宅0.6元/月/平方米。合同签订后，原告按照合同约定向三穗县开发区保障性安居工程小区提供物业管理服务，聘请人员履行巡逻巡查、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、公共设施设备的维护和保养等义务。另查明，重庆诚科物业公司在经营期间，八弓镇政府为重庆诚科物业公司垫付物业管理电费共计16589.42元、电梯年检费44784元、电梯维护保养费105000元、化粪池维修费用2300元，合计168673.42元。2019年11月30日原告重庆诚科物业公司已退出该小区物业服务。同时查明，2019年、2020年间，重庆诚科物业公司对该小区部分业主以及八弓镇人民政府就物业服务纠纷向法院提起诉讼，经一、二审认定重庆诚科物业公司在存在着服务瑕疵等问题，其请求所欠部分物业管理费未得到全额支持。又查明，三穗县开发区保障性安居工程小区目前处于开放性小区，由于消防、竣工备案等原因，被告购买的非住宅用房基本空置；2017年6月1日至2019年11月30日30个月期间，重庆诚科物业公司就涉案物业服务问题仅与建设单位八弓镇人民政府联系和主张物业费。以上事实有原、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同、小区照片、（2019）黔2624民初331号民事判决书、（2020）黔26民终3443号民事判决书、房屋买卖协议以及原、被告相一致陈述等，上述证据经庭审举证、质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院认为，本案法律事实引起的民事纠纷在《中华人民共和国民法典》实施前，且未体现有“法律、法规另有规定除外”的情形，故该案实用当时法律、法规、司法解释的规定。本案争议的焦点是，建设单位八弓镇人民政府与原告签订的《前期物业服务合同》对被告是否具有约束力？被告应否承担涉案物业管理服务费？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”认定《前期物业服务合同》对业主是否具有约束力，关键要看该合同是否依法签订，首先、《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”其次，《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”；第三、《物业管理条例》属于行政法规，相关条文中“应当”即为效力性规定。本案中，重庆诚科公司未提供证据明其经协议受聘于涉案小区从事前期物业服务已经取得当地房地产管理部门的批准。同时，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合同第38条亦有约定，“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容……”，但被告与建设单位签订的《房屋买卖协议》发生前期物业服务合同之前，且房屋买卖协议合同中未约定有物业服务的相关内容，事后亦未体现被告追认和形成物业服务的合意。因此，原告与合同相对方签订的《前期物业服务合同》缺乏对被告具有约束力的形式要件。鉴于原告对涉案小区实际从事了物业管理服务，同时就物业服务费纠纷原告曾将部分业主诉诸法院，并获得支持。故本院根据原告实际从事物业管理和合同及服务瑕疵及合同相对方代为履行物业服务等问题，结合被告已经领取房屋，但未装修使用的实际情况，酌情确认原告按0.4元/㎡向被告收取物业管理费较为适宜，即被告应支付原告物业管理费为299978.16元（24998.18㎡×0.4元/㎡×30个月），超出部分不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十四条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告三穗县城市开发投资股份有限公司于本判决书生效后三十日内支付原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司物业管理费299978.16元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5649.72元，由原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司负担3390.72元，被告三穗县城市开发投资股份有限公司负担2259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  欧胜杰二〇二一年六月二十八日书记员  彭开渠