湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初996号原告：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区芙蓉中路3号。法定代表人：周水清，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：邓烨，男，1978年12月25日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。原告湖南金园物业发展有限公司与被告邓烨无因管理纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南金园物业发展有限公司委托诉讼代理人朱晓艳、被告邓烨到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南金园物业发展有限公司委托诉讼代理人朱晓艳到庭参加了诉讼，被告邓烨经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿付物业服务费、车位卫生费、水费共计4594元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与湘潭九华经开区裕华苑小区六名业主代表于2015年12月4日签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为裕华苑小区提供物业服务，物业的管理服务费标准为：按每平1.5元/月收取物业服务费，当入住率低于50%以下时，按每平1.2元/月收取物业服务费。二次加压供水加价6%，由物业公司代收。车位使用费为每月20元/个。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务。原告与小区业主代表签订的合同虽不符合物业管理条例关于签订物业服务合同的规定，但原告之所以进入小区提供服务是因为开发商已破产，前期物业已撤场，小区混乱。该小区是食品药品监督管理局的职工小区房，购房的业主基本上为该局员工，而原告为食品药品监督管理局办公楼提供物业服务，在该局当时在任的主要领导也即上述六名业主代表的请求下，原告进驻该小区。原告在2005年12月4日至2019年1月3日期间，基于该小区业主利益而提供物业服务的行为属于无因管理，该小区业主在其受益范围内应当支付物业费。被告系该小区1单元302号房屋业主，房屋面积为142.65平方米，自2015年12月4日至2019年1月3日止，被告欠付物业费、车位卫生费、水费共计4594元。现因原告多次催收未果，故诉至法院。被告邓烨辩称，不清楚物业费具体是怎么来的。车位是使用费还是卫生费，车位是自己所有的，被告也没有用怎么会产生使用费。水费有前期物业，都是交了的，包括第一年的物业费都是交了的。被告中途都未使用也未入住不存在产生了水费。前期有一年物业费是清空的。原告湖南金园物业发展有限公司为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.物业管理服务委托合同;2.供电合同及缴费记录;3.电梯保养合同、电梯维修合同及电梯有关维护证明材料;4.维修合同。5.垃圾清运合同及缴费凭证;6.值班记录以及人员工资表;7.房屋档案查询;8.财务账本;9.判决书;10.车位费。被告邓烨当庭播放了一段视频，但拒绝提交该视频的载体。本院对原、被告所提交的证据认定如下：对原告湖南金园物业发展有限公司所提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告邓烨所播放的视频，因被告拒绝提交视频载体，故本院不予确认。根据对证据的认定并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：案涉裕华苑小区大部分业主系原湘潭市食品药品监督管理局及其二级机构单位的职工。原告金园物业公司原系该单位的物管公司。因该小区的开发商、前期物业公司离场，2015年12月,张艳君、胡志国等六名裕华苑小区业主在该小区未成立业主委员会的情况下，以裕华苑小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业（乙方）签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业公司提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月3日，金园物业公司撤离该小区。另查明，1、邓烨系湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼1单元0301002号房业主之一；该房屋建筑面积为142.65平方米；发证日期为2017年5月5日。2、原告认为该房屋自2015年12月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为4594元（包含物业管理服务费、水费、车位费）。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业公司自2015年12月4日起为裕华苑小区提供了物业服务。邓烨作为小区业主，是实际受益人，应当向金园物业公司偿付必要费用。对于物业服务费收费标准，本院参照已生效民事判决书按照物业费、车位费标准的90%予以计算，即邓烨应向金园物业公司偿付管理费计算约为4129.5元［管理服务费（142.65平米×1.2元/平米/月×24月）+车位服务费（20元/月×24个月）]×90%。由于原告未提供交纳、分摊水费的证据，故对原告所诉请的水费，本院不予支持。对于金园物业公司诉请的利息，因金园物业公司与邓烨之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓烨在本判决生效后十日内一次性向原告湖南金园物业发展有限公司偿付管理费4129.5元；二、驳回原告湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由原告湖南金园物业发展有限公司负担5元，被告邓烨负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  夏 丹人民陪审员  伍英姿人民陪审员  刘 桢二〇二一年六月二十九日代理书记员  张迪威附相关法条文：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。