湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终910号上诉人（原审被告）：廖江**，女，1979年11月17日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：刘飘（廖江**丈夫），住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审原告）：郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司，住所地郴州市苏仙区苏园路与桔井路交汇处林邑花城1-2楼。负责人：廖前进，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。上诉人廖江**因与被上诉人郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司（以下简称生源连锁苏园分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖江**上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项，依法改判生源连锁苏园分公司退回廖江**租金10500元、电费11268元、保证金5000元，支付廖江**违约金20000元。2.一审、二审诉讼费用由生源连锁苏园分公司承担。事实与理由：一、生源连锁苏园分公司应该依据合同约定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，减收2020年度5个月的租金20500元。合同第14.8款约定每年免租2个月，但生源连锁苏园分公司故意将每年理解为首年，依据合同该条款约定的真实意思表示，廖江**应免交租金2个月。因突发新冠肺炎疫情导致廖江**无法营业，生源连锁苏园分公司应免收廖江**3个月的租金。因此，生源连锁苏园分公司应该免收廖江**2020年度5个月的租金，共计20500元。二、生源连锁苏园分公司应该退回多收取的廖江**的水电费11268元。生源连锁苏园分公司水电费的计算标准违反了合同第5.5条的规定，其实际收取水费5元/吨，电费1.3元/度，生源连锁苏园分公司应退回多收取的廖江**电费11268元。三、生源连锁苏园分公司摆放了2台特大冰箱及货物占用了廖江**承租的部分场地7个多月，生源连锁苏园分公司占用部分场地的租金价格约为1500元/月，应核减该部分的租金即7月×1500元/月=10500元。四、因生源连锁苏园分公司存在违约撤销员工用餐、高价收取水电费、占用承租部分场地等事实，并要求解除合同，生源连锁苏园分公司应该退回廖江**保证金5000元，并依据合同14.8-4约定支付廖江**违约金20000元。生源连锁苏园分公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。本案系因廖江**不支付租金、水电费即廖江**违约而造成的。廖江**向生源连锁苏园分公司支付租金的时间及水电费的支付标准及金额，是符合双方合同约定的，且在庭审当中，廖江**未提出足以反驳该事实的证据。无证据证明生源连锁苏园分公司与廖江**签订租赁合同的前提条件是生源连锁苏园分公司的员工必须要到廖江**处用餐，无证据证明生源连锁苏园分公司侵占了廖江**的部分经营场地。廖江**在庭审中也认可双方的租赁合同关系已解除。二、一审法院适用法律正确。一审法院已经根据相关的司法解释减免了廖江**二个月的租金。一审法院根据生源连锁苏园分公司向郴州扬生公司缴纳水电费的标准及生源连锁苏园分公司与廖江**关于水电费加收的约定，予以判定水电费的标准，完全符合双方当事人的约定。生源连锁苏园分公司向一审法院起诉请求：1.解除生源连锁苏园分公司与廖江**签署的《场地租赁合同》，并判令廖江**将场地腾空返还给生源连锁苏园分公司；2.判令廖江**支付生源连锁苏园分公司租金20500元（从2020年8月1日算至2020年7月31日，后续租金另行计算至廖江**腾空交付场地时止）；3.判令廖江**支付生源连锁苏园分公司水电费4530元（按实际用量算至6月30日，后续水电费另算至廖江**腾空交付场地时止）以上二、三项合计25030元（后附计算方式）；4.廖江**承担本案诉讼费用。廖江**向一审法院反诉请求：1.判令生源连锁苏园分公司赔付廖江**员工就餐餐费经济损失33200元；2.判令生源连锁苏园分公司支付廖江**招牌广告费1453元，厨房抽烟机装新的费6800元，厨房餐厅用具设备9790元，合计18043元；3.判令生源连锁苏园分公司支付廖江**店铺租金损失7500元；4.判令生源连锁苏园分公司减免除2020年1-3月份租金；5.判令生源连锁苏园分公司立即返还多收取的电费11268元（2019年3月1日-2020年7月31日）；6.判令生源连锁苏园分公司支付合同约定违约金20000元。以上合计：90011元；7.生源连锁苏园分公司承担本诉诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月19日，生源连锁苏园分公司（合同甲方）与廖江**（合同乙方）签订一份《场地租赁合同》，合同主要约定：一、租赁场地及范围。甲方同意提供生源连锁苏园分公司一楼收银台外面原板烧厨房的场地（具体位置、面积详见双方确认的红线图），不得越线经营，乙方负责提供营业所需的设备设施和商品，另行组成独立销售实体。二、内部装修。乙方在第一条第一款规定的场地内负责内部装修，所有费用由乙方承担，所有装修按来装去丢原则处理，无论本合同提前解除或终止，甲方都不给予任何补偿。乙方的同步装修设计及施工方案必须于2019年2月19日前提交甲方，得到甲方认可后方可实施，装修期于2019年2月11日至2019年2月20日免交租金。三、经营项目。乙方经营餐饮，包括早餐、中餐、晚餐、奶茶；四、保证金。乙方在本合同签定时，必须向甲方支付5000元人民币的定金，合同定金不计利息，乙方进场后转为合同保证金。甲方在本合同期满或乙方撤柜终止合作三个月，如乙方在合同期内经营的商品或服务无特殊售后要求，则保证金一次退还给乙方。如乙方在合同期内经营的商品或服务有售后服务和质量保障期限承诺，则保证金在乙方承诺的售后或质量保障期限届满后，且无顾客投诉或索赔条件下，由甲方一次性退还给乙方。在合同期内由于乙方的原因需解除合同，甲方与乙方未协商一致时，乙方的履行保证金不予退还。五、租金及费用。乙方使用甲方场地及相关公用设施，2019年2月19日至2024年2月19日每年缴纳使用费用肆万玖仟贰佰元人民币，乙方按季度向甲方交纳以上费用。乙方应于每个租赁度开始的前第一个月第1个工作日交清下季度的以上费用；否则，每天按1%计算违约金，逾期五天甲方有权解除本合同，另租金不提供发票，只开具收据。乙方的电费在甲方指定地方装表按实际用电代收，水费按实际用水量计算（水、电费按郴州市当地商业水电费标准收取，另外加收0.2元/度的电损及公用）。物业费包括在租金内，不需要另行支付。乙方营业额不足支付应付费用时，必须在次月5日前向甲方补足，否则甲方有权先从乙方交纳的保证金中先行扣除。六、七、八……十三、违约责任。甲乙双方任何一方如违反本合同上述各项规定，给对方造成损失的，违约一方应赔偿对方的一切损失，但本合同中的其他条款对违约责任另有约定除外……其他约定事项：1.水电按实际缴纳，甲方提供厨房主设备及桌椅给乙方使用（见盘点表）；2.停业不允许超过5天，否则按1天1000元罚款；3.押金5000元，租金4100元/月，首年免租2个月，正式营业起交一个季度租金，以后月交租金。4.未到合同期撤离需赔偿违约金2万元。合同签订后，生源连锁苏园分公司按约将房屋交付给廖江**使用，廖江**对房屋进行了简单装修后开始营业，并按约定交纳了2020年3月份之前的房租，之后，全国新冠肺炎疫情暴发，廖江**也没有再按合约交纳房租。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同合法有效，双方均应按约全面履行义务。廖江**从2020年3月起未按约定支付租金，生源连锁苏园分公司诉请廖江**按约支付租金，按照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）法发[2020]17号文件精神“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案廖江**因疫情请求核减三个月租金，一审法院根据本地疫情情况，酌情核减两个月租金，故廖江**房屋租金从2020年5月1日算至2020年7月31日，租金为12300元（4100×5个月）。廖江**从2020年3月起拖欠至今，生源连锁苏园分公司请求解除合同，符合双方约定及法律规定，廖江**亦同意，予以支持。生源连锁苏园分公司诉请廖江**支付水电费，廖江**对水电计算度数无异议，对计算标准提出异议，双方合同第五条第五项约定“乙方的电费在甲方指定地方装表按实际用量代收，水费按实际用量计算（水、电费按郴州市当地商业水电费标准收取，另外加收0.2元/度的电损及公用）”，生源连锁苏园分公司向郴州扬生公司缴纳的电费是1元/度（0.919元+0.081元），加上合同约定的加收0.2元/度的电损及公用，电费以1.2元/度计算，生源连锁苏园分公司以5元/吨向廖江**收取水费，其向郴州扬生公司缴纳水费是4.87元/吨，应以此为计算标准。廖江**反诉要求赔付员工就餐餐费经济损失33200元、招牌广告费1453元、厨房抽烟机装新费6800元、厨房餐厅用具设备9790元、店铺租金损失7500元、违约金20000元无依据证实，不予支持；廖江**反诉减免除2020年1月-3月份租金，一审法院在生源连锁苏园分公司主张廖江**支付租金费用里已核减两个月；廖江**要求生源连锁苏园分公司返还多收取的电费11268元无充足的证据证实，不予支持。确定双方水费按4.87元/吨、电费按1.2元/度计算，实际费用以抄表度数为准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条，判决：“一、解除原告（反诉被告）郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司与被告（反诉原告）廖江**签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）廖江**于本判决生效之日起十日内腾空位于郴州市××楼××房的场地，返回给原告（反诉被告）郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司；三、被告（反诉原告）廖江**于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司房屋租金12300元（租金计算至2020年7月31日，后期租金按月租金4100元计算至房屋腾空之日止）；四、被告（反诉原告）廖江**于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司水费243.5元（50吨×4.87元／吨）、电费3950.4元（3292度×1.2元／度），以上水电暂计算至2020年6月份，后期计算至房屋腾空之日止；五、驳回原告（反诉被告）郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告廖江**的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费425.75元，由原告郴州市生源商业连锁有限公司苏园分公司负担125.75元，由被告廖江**负担300元，反诉受理费1025.14元，由反诉原告廖江**负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：对廖江**提交的后期电费收据，不能达到其证明目的，不予采信。对生源连锁苏园分公司提交的廖江**手写的水电费预交单，具有真实性，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案的水电费生源连锁苏园分公司是否多收，应否退还；二、生源连锁苏园分公司是否存在占用租赁场地等情形，应否扣减相应租金；三、生源公司是否存在违约行为以及应否承担相应违约责任。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，一审法院依据双方合同约定以及生源连锁苏园分公司缴纳水电费的标准，确定双方水电费的计算标准，符合合同约定。廖江**主张生源连锁苏园分公司应该退回多收取其的水电费11268元，依据不足，不予支持。关于争议焦点二。廖江**未能提交充分证据证明生源连锁苏园分公司有占用其租赁场地的情形；其主张合同约定了每年免租2个月，亦与本案查明的首年免租2个月的事实不符，至于廖江**主张因突发新冠肺炎疫情生源连锁苏园分公司应免收其3个月的租金，一审法院根据本地疫情情况，酌情核减了两个月的租金，并无不当。廖江**主张生源连锁苏园分公司应免收2020年度5个月的租金以及核减租金10500元，其理由不能成立。关于争议焦点三。廖江**主张生源连锁苏园分公司存在违约撤销员工用餐、高价收取水电费、占用承租部分场地等事实，并要求解除合同，应退回保证金5000元并承担违约责任。关于员工餐的问题，廖江**未提交合同依据，不能证明生源连锁苏园分公司违约撤销员工用餐；关于高价收取水电费、占用承租部分场地的问题，廖江**亦未提交充分证据证明其主张；生源连锁苏园分公司诉请解除合同，廖江**亦同意解除，生源连锁苏园分公司并无违约。综上，廖江**主张生源连锁苏园分公司存在违约并应承担违约责任的理由依据不足，不予支持。至于5000元保证金的返还问题，廖江**在一审反诉时并未提出该诉请，二审依法不予审查。综上所述，廖江**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1381.54元，由廖江**负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年六月二十一日法官助理 李佳颖书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。