海南省澄迈县人民法院   民事判决书   （2021）琼9023民初1084号   原告：王仙，女，1964年7月21日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。   被告：冯志艺，男，1991年3月10日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。   原告王仙与被告冯志艺租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告王仙、被告冯志艺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金42516元；2、判令被告向原告支付违约金16500元；3、确认原、被告签订的《租赁合同》于2021年1月4日解除；4、判令被告立即向原告支付自《租赁合同》解除之日起，至腾退交还给原告期间的商铺占用损失5316元（暂计至2021年2月2日）；5、判令本案全部诉讼费用由被告承担。以上款项共计：64332元。事实和理由：原、被告于2019年1月25日签订《商铺租赁合同》，约定：1、原告将澄迈县金江镇千秋城市广场1层E003、E005两商铺出租给被告用于经营净水器设备；2、商铺租赁期限自2019年1月25日至2024年1月24日；3、合同保证金16500元；4、租金自2019年1月25日起算（其中2019年1月25日至2019年3月24日为装修期间，免收租金）；5、自2019年1月25日至2021年1月24日，每月租金5500元，租金每二年递增一次，递增比例8%；自2021年1月25日至2023年1月24日，每月租金5940元；自2023年1月25日至2024年1月24日，每月租金6415元；6、租赁期间的所有物业管理费、水电费由被告承担；7、被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告应按日租金的1%支付违约金；拖欠达到1个月，原告有权解除合同、收回铺面等；8、因被告原因导致合同提前终止合同的，被告应向原告支付违约金16500元；9、若被告逾期未缴纳按约定应当由其缴纳的各项费用，拖欠租金、物业费或水电费等费用金额累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，并且被告还应向原告支付违约金16500元。此外，双方还签订了《关于铺面管理服务费用缴纳协议》，协议约定：1、管理服务费标准为349.86元/月；2、被告每三个月一次性缴纳管理服务费给原告，每次缴纳合计1049.58元；3、管理服务费随租金一同缴纳给原告；4、被告缴纳完管理服务费3580.24元给原告后，此协议作废，以后的管理服务费由被告按每个月一次向铺面管理方缴纳。合同签订后，被告向原告支付了保证金16500元，并于2019年3月27日支付16550元（此费用为2019年3月25日至6月24日的租金），2019年6月27日支付17549.6元（此费用为2019年6月25日至9月24日的管理服务费约1049.58元和三个月的租金16500元），2019年11月11日支付11500元，2019年11月11日通过微信转账5000元（此两项费用为2019年9月25日至2019年12月24日的租金），2020年1月22日支付16500元（此费用为2019年12月25日至2020年3月24日租金），2020年7月9日支付9000元（此费用为2020年3月25日至2020年6月24日的部分租金）。原告认为，《租赁合同》系双方协商订立，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。被告未按约定支付租金等费用已构成违约，且其违约程度已达到合同约定的解除条件。经原告多次催讨，被告对欠款事实确认，但至今未清偿欠付款项。为维护自身合法权益，原告于2021年1月4日通过被告在租赁合同上预留的手机号以及被告的个人微信，分别向被告发出催告函以及解除通知书，通知被告缴纳租金以及解除《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》的规定，《租赁合同》自2021年1月4日（即原告发出催告函以及解除通知书之日）已解除。合同解除后，被告依法依约应向原告付清所欠的租金，并承担相应的违约责任。被告于2020年6月25日至今就没有再支付任何费用，截至2021年1月4日，总计拖欠租金42516元。被告还应向原告支付违约金16500元。此外，被告仍欠物业管理费长达数月。由于被告仍未搬迁，造成原告商铺无法正常租赁，故应参照每月租金，向原告支付自《租赁合同》租赁合同解除之日起，至腾退交还给原告期间的商铺占用损失5316元。   被告冯志艺辩称，一、原告计算租金的方式有误，因为双方经协商已将租金改为3000元/月，并且被告已经将第一季度租金9000元转给原告。二、被告已经交了保证金16500元，被告确实是违约了，但违约是因无力承担租金，所以被告认为应当将16500元的保证金当做违约金给原告。三、2021年1月1日，原告贴了《关于解除商铺租赁合同通知书》，要求被告于2021年1月24日前搬走。当时被告也打包了，但是商场包括原告都不同意被告搬走，要求交付租金才能搬走。被告认为从那时间开始双方的租赁合同就已经解除了，所以从这个时间开始被告就不应当再支付租金，并不是被告恶意拖欠租金。原告开始是一直锁着门导致被告不能搬走，十天前原告才将门锁打开。可商场的保安还是不同意被告搬走，说是被告和业主还没有解除合同。直到5月5日商场通知被告去办理手续，缴纳至2021年1月24日的管理费629.75元。被告认同这笔管理费，但商场要求签解除合同的条款要求将保证金抵扣违约金。如果原告没有起诉被告是同意的，但现在原告已经起诉到法院，所以被告不同意。被告目前没有经营，但也不能搬走。四、对于占用损失这一项被告不认可，被告并没有霸占房屋。从2020年7月开始被告已经没有经营了，被告认为租金应该是缴交至2021年1月1日。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：   2019年1月25日，原告王仙（甲方）与被告冯志艺（乙方）签订《商铺租赁合同》及附件《关于铺面管理服务费用缴纳协议》，约定甲方将澄迈县金江镇千秋城市广场东一层E-003、E-005号铺面出租给乙方用于经营净化设备展销厅。《商铺租赁合同》第三条约定，铺面租赁期限60个月，自2019年1月25日至2024年1月24日；甲方给乙方装修期为60天，2019年1月25日至2019年3月24日，装修期间免收租金，但乙方应按商场的规定缴纳商铺的管理服务费用；第四条约定，合同保证金16500元。在签订合同3日内乙方一次性支付给甲方，保证金不计息；自2019年1月25日至2021年1月24日，每月租金5500元。租金每二年递增一次，递增比例8%；自2021年1月25日至2023年1月24日，每月租金5940元；自2023年1月25日至2024年1月24日，每月租金6415元；租金按每三个月一次交纳。第八条约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则被告应按日租金的1%支付违约金；拖欠达到一个月，原告有权解除合同、收回铺面等；因乙方原因导致合同提前终止合同的，乙方应向甲方支付违约金16500元并承担甲方损失；第九条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方向甲方支付违约金16500元……（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，拖欠租金、物业费或水电费等费用金额累计1个月以上的……。   合同签订后，被告向原告支付了保证金16500元，并开始装修商铺和进行经营。此后，被告分别于2019年3月27日通过银行转账支付16550元（用于支付2019年3月25日至2019年6月24日的租金），同年6月27日通过银行转账17549.6元（用于支付2019年6月25日至2019年9月24日的租金16550元及物业服务费1049.58元），同年11月11日通过微信支付5000元，银行转账支付11500元（用于支付2019年9月25日至2019年12月24日的租金），2020年1月22日通过微信支付16500元（用于支付2019年12月25日至2020年3月24日的租金）给原告。此后，原、被告经口头协商，一致同意将租金改为3000元/月。2020年7月9日，被告通过银行转账支付9000元（用于支付2020年3月25日至2020年6月24日3个月的铺面租金）给原告。之后，被告不再向原告支付过租金。因联系不上被告，原告于2021年1月4日通过被告在合同上预留的手机号及微信账号向被告发出《关于解除〈商铺租赁合同〉的通知书》及《关于及时缴纳租金的催告函》，告知被告于2021年1月1日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，且应于2021年1月25日向原告支付2019年12月25日至2021年1月24日的租金71500元。被告收到通知后准备打包东西撤出商铺，但因租金和管理费的问题未能解决，商铺被上锁未能撤走。现因双方对租金的支付事宜产生纠纷，原告遂诉至本院。   本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点是：1、《商铺租赁合同》是否已于2021年1月4日解除。2、被告应支付原告的商铺租金数额应如何计算。3、被告是否应向原告支付违约金16500元。4、被告是否应向原告支付自《商铺租赁合同》解除之日起至腾退期间商铺被占用的损失。   关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，因被告自2020年6月25日起未依约支付铺面租金，原告于2021年1月4日向被告发出《关于解除的通知书》及《关于及时缴纳租金的催告函》，告知被告解除案涉租赁合同、催缴租金等事项。庭审中被告亦认可收到解除合同通知并同意解除合同，已打包东西准备撤出商铺。根据《商铺租赁合同》第九条第2款第（4）项的约定，被告逾期交纳租金1个月以上的，原告有权提前解除合同。现被告逾期支付租金达数月之久，已构成违约。原告依据合同约定已向被告告知解除事宜，故本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2021年1月4日解除。   关于第二个争议焦点。《商铺租赁合同》虽已解除，但对于欠付自2020年6月25日至合同解除之日的前一天2021年1月3日（共6个月10天）的租金，被告应依约予以支付。经协商一致，双方同意自2020年3月之后的租金变更为每月3000元，故被告应支付原告租金19000元（3000元/月×6个月+3000元/月÷30天×10天）。   关于第三个争议焦点。依据《商铺租赁合同》第九条第2款第（4）项：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方向甲方支付违约金16500元……（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，拖欠租金、物业费或水电费等费用金额累计1个月以上的”的规定，被告拖延支付租金的行为构成违约，原告行使合同解除权后，被告应当支付违约金。原告要求被告支付违约金16500元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   关于第四个争议焦点。原告要求被告支付自《商铺租赁合同》解除之日起至腾退商铺期间的商铺被占用的损失。被告对此不予认可，认为合同解除后，其已打包东西准备撤出商铺，但是由于其与原告及商场管理方因租金及商场管理费的支付问题未能达成一致意见，导致商铺被上锁才未能搬离，并非故意占用铺面。本院认为，原告要求被告赔偿商铺被占用期间的损失，但未能提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项主张，本院不予支持。   综上所述，被告应向原告支付商铺租金19000元、违约金16500元，共计35500元。因被告已向原告缴纳保证金16500元，互相抵扣后被告还应向原告支付19000元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告王仙与被告冯志艺于2019年1月25日签订的《商铺租赁合同》于2021年1月4日解除；   二、被告冯志艺于本判决生效之日起三十日内向原告王仙支付19000元；   三、驳回原告王仙的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2244.44元，由原告王仙负担478.44元，被告冯志艺负担1766元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 林海宁      二〇二一年六月十六日   法官助理 周乃垚   书记员 王 双   附相关法律条文:   《中华人民共和国民法典》   第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。   依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。