湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1021民初1394号原告：彭重仕，男，1962年3月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘子凡，广东扶苍律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李燕芳，广东扶苍律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：刘东，男，1988年10月21日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告彭重仕与被告刘东买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日、2021年5月19日公开开庭进行了审理。在第一次开庭中，原告彭重仕及委托诉讼代理人李燕芳到庭参加诉讼，被告刘东未到庭参加诉讼。在第二次开庭中，原告彭重仕及其委托诉讼代理人刘子凡，被告刘东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭重仕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告彭重仕与被告刘东签订的《房屋买卖合同》，并返还已支付购房款100,000元；2.判令被告刘东向原告彭重仕支付违约金50,000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于凤凰城×幢×室的套砖混结构的房屋出让给原告，该房屋面积为138平方米，双方约定总房款为人民币368,000元。合同约定了双方的权利与义务，包括付款方式以及违约责任等。购房款以分期付款的形式支付，2019年6月10日由原告支付购房定金人民币50,000元，剩余房款316,800元于办理好原告不动产权证书并完成过户当天付清。后因原告资金周转不方便，原被告双方又就房屋款达成《房屋款协议》，约定原告应当在2020年4月8日前付清人民币10,000元整，其余第一批房款人民币6,000元在该协议签订之日起的一个月内付清。同时约定房屋款协议签订之日起，之前的协议除房产款的约定外，其他合同均作废。协议签订后，任何一方违约，违约方对对方房产款的50%作为违约款，并追究民事责任。截至起诉之日起，原告已按约定履行合同的义务，但被告并未按约定交付房屋并完成登记，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，依照协议约定以及法律规定提起诉讼。被告刘东辩称：1.被告与原告于2019年6月10日签订的房屋买卖合同已经作废，一切以2020年4月7日签订的《房屋款协议》为准；2.原、被告约定买卖的房屋位于桂阳金山沙子坪村，没有具体的门牌号，但是原告实地去看过；3.原告没有将房款完全交清，只是陆续付了九万一、两千元；4.被告要求的违约金过高；5.诉讼费应该双方各自承担一半。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、被告身份信息、《房屋款协议书》、收条、微信转账记录等证据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认证如下：1.对原告提交的《房屋买卖合同》，被告质证认为该协议已被双方于2020年4月7日签订的《房屋款协议》约定作废，故本院对该证据不予采信；2.关于原告已交纳的房款金额，原告主张已支付10万元，被告主张只收到九万一千、两千元。根据原告提交的付款明细、被告出具的收条及微信转账记录显示，原告于2019年6月10日支付房款5万元现金，于2019年7月10日通过微信转账3万元、于2019年9月24日通过微信转账3,000元、于2020年1月23日通过微信转账1,000元、于2020年4月8日通过微信转账10,000元、于2020年9月10日通过微信转账1,260元、于2020年4月30日通过微信转账500元、于2020年5月14日通过微信转账500元，以上共计96,260元，本院予以确认。被告辩称2020年4月8日没有收到原告支付的2,000元现金，原告未提供证据予以证明，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，原告彭重仕与被告刘东签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于凤凰城×幢×室的套砖混结构的房屋出让给原告，该房屋面积为138平方米，双方约定总房款为368,000元。合同约定购房款以分期付款的形式支付，于2019年6月10日由原告支付购房定金人民币50,000元，剩余房款316,800元于办理好原告不动产权证书并完成过户当天付清。原、被告双方又于2020年4月7日重新签订《房屋款协议》，主要约定：1.2019年6月10日签订的《房屋买卖合同》作废，但是房款数额不变。2.被告刘东将位于桂阳金山的房产转让给原告彭重仕，原告应当在2020年4月8日前付清人民币10,000元整，其余第一批房款人民币6,000元在该协议签订之日起的一个月内付清。任何一方违约，违约方对对方房产款的50%作为违约款，并追究民事责任。自2019年6月10日至今，原告彭重仕陆续支付被告刘东房款共计96,260元，但被告刘东并未将房屋过户、交付给原告彭重仕。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2020年4月7日签订的《房屋款协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。原告已支付购房款96,260元给被告，但被告至今未履行交房义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在庭审中均要求解除该合同，故本院认为双方于2020年4月7日签订的《房屋款协议》已经双方一致同意解除，解除时间为起诉状副本送达被告刘东之日即2021年4月18日。合同解除后，被告刘东应返还原告购房款96,260元。关于原告主张被告支付原告50,000元违约金，被告认为违约金过高，应予调整。根据《最该人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金调整系以实际损失为基础，兼需考量合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照上述规定，并考量本案的具体情况，本院酌情认定被告支付原告违约金17,000元。鉴于本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最该人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告彭重仕与被告刘东签订的《房屋款协议》于2021年4月18日解除；二、被告刘东于本判决生效之日起十日内返还原告彭重仕购房款96,260元；三、被告刘东于本判决生效之日起十日内支付原告彭重仕违约金17,000元；四、驳回原告彭重仕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由被告刘东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李六荣二〇二一年六月二十八日法官助理 李 方书 记 员 李 琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最该人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。