广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14069号上诉人(原审被告)：广州坤信商场经营有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风西路140号二楼自编221房。法定代表人：陈志安。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟球，男，1959年11月2日出生，香港居民，住广东省广州市。委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。原审被告（原审被告）：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄。委托诉讼代理人：乐云龙，该公司员工。委托诉讼代理人：周咏琳，该公司员工。原审被告（原审被告）：广州爱芽母婴用品有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江东路××、33、××、41、43、49、51号首层、二层。法定代表人：陈少珊。上诉人广州坤信商场经营有限公司与被上诉人陈伟球与原审被告广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称东迅公司）、原审被告广州爱芽母婴用品有限公司（以下简称爱芽公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年6月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。坤信公司上诉请求：坤信公司上诉请求：1、撤销一审第一项判决，改判坤信公司向陈伟球补偿租金损失6481.2元。2、本案一审、二审诉讼费由陈伟球负担。事实与理由：一审判决认定坤信公司应向陈伟球支付房屋占有使用费74574元，事实认定有误，法律适用有误。一、一审判决超越陈伟球的诉请进行判决，系错误的，违背公平原则。陈伟球一审诉请为赔偿其租金损失436800元，而一审判决支持赔偿2012年10月1日以来的占有使用费损失，明显系错误的，超越陈伟球的意思表示进行认定，陈伟球并非诉请房屋占有使用费损失，一审判决却主动予以释明及调整，严重违反了法定的公平原则，从而损害了坤信公司的合法权益。二、即使陈伟球有所谓的租金损失，亦非一审判决所认定的起始及终止时间。1、2019年5月30日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤(2019)广州不动产权第00219749号《不动产权证书》，陈伟球作为××商铺的所有权人于产权登记之日被确定。根据《民法典》第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第214条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。即陈伟球对××商铺享有的所有权利，自2019年5月30日才开始生效，故陈伟球的租金损失应从登记之日即2019年5月30日开始计算，而非一审判决认定的起始时间2012年10月1日。2、爱芽公司在原租赁合同届满之日(2020年3月××日)后，再临租了4个月，于2020年7月底搬离了涉案××商铺，自2020年8月1日起，不存在任何人或单位占有××商铺及产生收益的行为，坤信公司无需向陈伟球支付2020年8月1日起的租金损失，故一审判决认定终止时间为2021年2月8日，系错误的。三、即使陈伟球有所谓的租金损失，亦非一审判决所认定的租金标准。权利及义务是对等的，陈伟球主张租金收益的权利同时，亦需承担缴纳管理费的义务。一审判决第详细载明了爱芽公司各个时间段的交租标准，但一审判决却并无认定并扣除陈伟球为涉案××商铺所支付的管理费每月35元每平方米，合计每月固定管理费为458.15元。另，2020年3月××日至2020年7月××日为爱芽公司临租期间，其实际缴纳的租金及管理费合计降低至12000元每月(12000元÷234平方米)，即51.3元每平方米，扣除固定管理费35元每平方米，实际陈伟球的租金为16.3元每平方米，涉案商铺合计每月租金为213元。四、如陈伟球产生租金损失，则租金损失应为6481.2元(5628元+853.2元)，而非一审判决认定的74574元。陈伟球答辩称，坤信公司上诉没有依据。第一，陈伟球在1994年就跟东迅公司签订了买卖合同，后来因为房屋位置改变，又在1997年重新签了买卖合同，当时已全额交了购房款，但办房产证的时间是在2019年，应该从1997年计算租金损失。上诉人主张从拿到产权证开始计算赔偿损失没有道理。第二，租金的赔偿标准的问题，同意一审认定。东迅公司答辩称：请求维持一审判决。爱芽公司答辩称：同意坤信公司的上诉请求。陈伟球向一审法院提出诉讼请求：1.东迅公司、坤信公司、爱芽公司立即将座落广州市海珠区滨江东路××号铺间隔好（面积为13.09平方米）完好交回给陈伟球使用；2.赔偿陈伟球租金损失436800元（每月租金400元/每平方米，月租金为5200元，从2012年10月1日开始计算暂计至起诉日），至交回涉案房屋时止；3.东迅公司、坤信公司、爱芽公司互相承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：1997年9月23日，陈伟球与东迅公司签订《房地产预售契约》，约定陈伟球向东迅公司购买坐落在海珠区滨江东路海珠广场花园商铺××的房地产，成交价为港币32万元；东迅公司应于1995年12月××日将上述商铺建成并交付给陈伟球。同日，双方签订《补充协议书》，其中约定东迅公司将于1996年2月28日或之前将房地产交予陈伟球，自交付日起，房产的所有权属陈伟球。如遇特殊原因，可延期交付使用。2015年9月17日，陈伟球委托东迅公司办理××商铺的房产证。2019年5月30日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2019）广州市不动产权第00219749号《不动产权证书》，其中载明：广州市海珠区滨江东路××商铺的权利人是陈伟球，房屋建筑面积13.09平方米。东迅公司提交的《房地产买卖合同》（共33份）显示，2011年7月14日，东迅公司与坤信公司签订《房地产买卖合同》，东迅公司将广州市海珠区滨江东路××号1C01房、1B49房、1B52房、1C77房、1C70房、1C69房、1C68房、1C66房、1C65房、1C63房、1C62房、1C46房、1C45房、1C44房、1C38房、1C32房、1C××a房、1C28房、1C27房、1C26房、1C25房、1C24房、1C22a房、1C20房、1C16房、1C14房、1C13房、1C11房、1C09房、1C07房、1C06房、1C02房以及广州市海珠区滨江东路××号一楼房，合计33套房产出售给坤信公司。前述出售的房产中不包括涉案××商铺。2012年3月1日，东迅公司向域迅公司、广州市贵族物业服务有限公司出具《关于“滨江壹号”商铺移交的函》，其中载明：“我司已于2011年1月7日签订关于‘滨江壹号’商铺的销售合同。现购买方广州弘基胜业投资有限公司（下文简称弘基公司）已缴纳购房款本金部分。按照合同约定现在办理交付商铺房产手续，请贵司予以配合处理。”据此，坤信公司表示，该证据证明东迅公司通过域迅公司将包括涉案商铺在内的场地交付给坤信公司，而坤信公司接收商铺后未改变格局，也无法分辨涉案××商铺具体位置。2012年6月1日，坤信公司与案外人甄焕炽签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定，坤信公司将坐落在广州市海珠区滨江东路××号、××号首层，××号二楼，××号三楼出租给增焕炽，建筑面积9611.36平方米，2012年6月1日至2012年9月30日为免租期，2012年10月1日至2032年5月××日的月租金为40万元。2017年1月8日，案外人甄焕炽与爱芽公司的法定代表人陈少珊签订《租赁合同》，其中约定：陈少珊承租广州市滨江东路××号滨江宏岸LANDMARK一楼自编1A10号部分商铺，建筑面积为234平方米，使用面积为117平方米；首年租金为24000元每月（已含物业管理费），租金收取的日期从2017年6月1日开始计收，各月租金和物业管理费如下：租赁期限2017年4月1日至2020年3月××日；2017年4月1日至2017年5月××日免租金，管理费8190元，合计8190元；2017年6月1日至2018年3月××日月租金24000元，月物业管理费/，合计24000元；2018年4月1日至2019年3月××日月租金25200元，月物业管理费/，合计25200元；2019年4月1日至2020年3月××日月租金26460元，月物业管理费/，合计26460元。坤信公司明确表示，前述《租赁合同》涉及的场地，包括陈少珊承租的涉案××商铺。爱芽公司提交的收款收据亦载明，2019年5月11日，其交纳“滨江宏岸”购物商场之1A10号铺2019年5月租金26460元。2012年11月1日，坤信公司向东迅公司作出《承诺书》：“本公司施工人员于2012年10月29日，因装修期间遇到的特殊原因，未经广州市贵族物业服务有限公司海珠半岛花园物业服务中心装修登记备案，拆除了位于商场一楼××、1B48、1B50、1C36号四个独立产权铺位，本公司承诺承担拆除、使用上述铺位所引起的一切经济及法律责任。上述商铺拆除后的相关物业管理费由我司按正常收费标准按月支付。”陈伟球提交的手机短信记录显示，2019年6月间，其通过手机短信要求爱芽公司从××号商铺迁出，并支付租金。审理过程中，陈伟球确认坤信公司已将涉案××商铺进行间隔好，并于2021年2月8日接收坤信公司向其交付的××商铺。为此，陈伟球向一审法院申请撤回第一项诉讼请求，即撤回诉讼请求“被告立即将座落广州市海珠区滨江东路××号铺间隔好（面积为13.09平方米）完好交回给陈伟球使用。”陈伟球提交《2017年广州市房屋租金参考价》，其中显示“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）的月租金为251元每平方米。”陈伟球主张参照该标准计算房屋占有使用费，坤信公司认为该地段商铺为临街铺，不能作为计算涉案××号铺使用费的参考依据，××号铺位于商场内，位置不好，与爱芽公司签订的月租金为67元每平方米。庭审中，各方当事人有如下陈述：1.东迅公司表示，其与弘基公司签订买卖合同，将其名下一楼、二楼、三楼所有商铺出售给弘基公司，弘基公司指定其将一楼其名下所有的33个商铺办证至坤信公司名下。2.爱芽公司称，其每月按照《租赁合同》支付租金和物业管理费，租金每年递增，而管理费是固定的。3.陈伟球陈述称，其自2012年底就向东迅公司、坤信公司持续追讨租金。对此，东迅公司、坤信公司予以否认。一审法院认为，陈伟球是香港特别行政区居民，本案是涉港物权保护纠纷，应当参照涉外民事审判程序进行审理。涉案不动产在广州市海珠区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条关于侵权责任，适用侵权行为地法律的规定，法院以中国内地法律作为裁判本案的准据法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实是坤信公司、爱芽公司占有使用陈伟球的商铺，该事实持续于《中华人民共和国民法典》（下文简称《民法典》）施行后，故本案应当适用《民法典》的相关规定。《民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈伟球是涉案××商铺的所有权人，依法对××商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。坤信公司未经陈伟球许可，擅自拆除××商铺，并对外出租获得租金收益。依据《民法典》第二百三十五条、第二百三十八条的规定，坤信公司应当返还无权占有的××商铺，并赔偿陈伟球的损失。陈伟球确认坤信公司已于2021年2月8日返还商铺，且撤回要求坤信公司将××号铺间隔好并返还的诉讼请求。所以，本案争议焦点在于如何计算坤信公司无权占有商铺给陈伟球造成的使用费损失。“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）”地段商铺与涉案商铺位置、性质不一，陈伟球主张参照“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）”商铺租金计算使用费，不具有合理性，一审法院不予采纳。坤信公司将××商铺出租甄焕炽，甄焕炽又将场地出租给爱芽公司，有关《租赁合同》是各方真实意思表示，符合市场行情，故应当以《租赁合同》约定的租金标准计算陈伟球的商铺使用费损失。坤信公司与甄焕炽签订的《租赁合同》显示2012年10月1日至2032年5月××日的月租金为40万元，建筑面积9611.36平方米，即月租金约为42元每平方米。甄焕炽与爱芽公司法定代表人签订的《租赁合同》载明，2017年6月至2018年3月的月租金24000元；2018年4月至2019年3月的月租金25200元；2019年4月至2020年3月的月租金26460元。前述租金均含管理费8190元，承租场地建筑面积为234平方米，扣除管理费后，实际租金是：2017年6月至2018年3月的月租金约为68元每平方米，2018年4月至2019年3月的月租金约为73元每平方米，2019年4月至2020年3月的月租金约为78元每平方米。每年租金大约以每平方米5元的数额递增。参照前述两份《租赁合同》租金标准，一审法院确定××商铺自2012年10月至2021年2月的使用费，按照如下标准计算：2012年10月1日至2017年5月××日的月租金为550元（42元×13.09平方米）；2017年6月1日至2018年3月××日的月租金为890元（68元×13.09平方米）；2018年4月1日至2019年3月××日的月租金为956元（73元×13.09平方米）；2019年4月1日至2020年3月××日的月租金为1021元（78元×13.09平方米）；2020年4月1日至2021年2月28日的月租金为1086元（83元×13.09平方米）。陈伟球主张坤信公司赔偿2012年10月1日以来的租金损失，该损失实际为房屋占有使用费损失，一审法院予以支持。由于坤信公司已于2021年2月8日交还商铺给陈伟球，故使用费应自2012年10月1日计算至2021年2月8日。按照前文确定的使用费计算标准，坤信公司应当向陈伟球赔偿使用费共计74574元[550×56＋890×10＋956×12＋1021×12＋1086×10＋290]=74574元。东迅公司与坤信公司签订的《房地产买卖合同》显示，2011年7月14日，东迅公司向坤信公司出售的房产不包括涉案××商铺。坤信公司向东迅公司作出的《承诺书》进一步证明，坤信公司在2012年10月29日自行拆除了包括××在内的四个独立产权铺位，且承诺承担由此造成的法律责任。不难发现，2012年10月至2021年2月期间，占有、使用涉案××商铺的主体是坤信公司，与东迅公司无关，陈伟球主张东迅公司赔偿房屋占有使用费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。爱芽公司按照《租赁合同》约定，在租赁期间有权占有、使用××商铺，已履行向坤信公司支付租金的义务，主观上无侵权过错，陈伟球要求爱芽公司支付房屋占有使用费亦无事实依据，一审法院予以驳回。《民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”陈伟球于1997年9月23日与东迅公司签订《房地产预售契约》，购买××商铺，但因多方原因，迟至2019年5月30日才办妥××商铺产权证。因此，陈伟球作为××商铺的所有权人于产权登记之日被确定，也只有在该日，陈伟球才能以权利人身份向占有、使用商铺的义务人主张权利。所以，陈伟球主张占有使用费的诉讼时效期间应自2019年5月30日开始计算，其于2020年1月22日提起诉讼，尚未超过诉讼时效期间。坤信公司提出的陈伟球起诉超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条之规定，判决如下：一、广州坤信商场经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈伟球支付房屋占有使用费74574元；二、驳回陈伟球的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7852元，由陈伟球负担3256元，广州坤信商场经营有限公司负担4596元。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈伟球是香港特别行政区居民，本案是涉港物权保护纠纷，应当参照涉外民事审判程序进行审理。本案依法适用中国内地法律作为裁判本案的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实是坤信公司占有使用陈伟球的商铺，侵权事实持续于民法典施行前后，一审适用民法典规定审理本案，法律适用正确。本案二审争议的焦点是商铺占有使用费的起算日期及计算标准。关于占有使用费的起算日。首先，陈伟球与东迅公司签订《房地产预售契约》、《补充协议书》后，虽约定商铺房屋交付日期，但无证据证实东迅公司向陈伟球交付商铺，且陈伟球在诉讼中也认为东迅公司从未向其交付房屋，故直至2019年5月30日前，陈伟球不享有商铺的使用权、收益权，其无权主张占有使用人坤信公司赔偿使用费损失；其次，在2019年5月30日，陈伟球取得涉案商铺的不动产证，依法享有商铺所有权，坤信公司占有使用该商铺，构成侵权，应承担赔偿责任。故本案的占有使用费应从2019年5月30日起算。关于占有使用费标准。一审坤信公司与甄焕炽、爱芽公司的两份《租赁合同》，确定不同情境的使用费标准，依法充分。坤信公司主张扣除管理费，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，坤信公司应支付的占有使用费为2019年6月1日至2020年3月××日按每月1021元（78元×13.09平方米）计算，合计10210元；2020年4月1日至2021年2月28日按每月1086元（83元×13.09平方米）计算，合计11946元。总计22156元。综上所述，广州坤信商场经营有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分清楚，本院予以改判，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7079号民事判决第一项为：广州坤信商场经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈伟球支付房屋占有使用费22156元；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7079号民事判决第二项；三、驳回陈伟球的其他诉讼请求。一审案件受理费7852元,由上诉人广州坤信商场经营有限公司负担××2元，陈伟球负担7460元。二审案件受理费1664元,由上诉人广州坤信商场经营有限公司负担83元，陈伟球负担1581元。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年六月二十八日书记员  谢佶利陈卿卿