福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽05民终3378号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张红娟，女，汉族，1988年5月29日出生，住甘肃省崇信县。委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美春，福建冠德律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：庄楷伦，男，汉族，1997年1月12日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：赖文森，福建协志律师事务所律师。原审第三人：泉州合顺物业管理有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道迎宾路398号瑞景香榭花都1栋107号店面。法定代表人：徐珍英，该公司经理。上诉人张红娟与被上诉人庄楷伦原审第三人泉州合顺物业管理有限公司（以下简称为合顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，张红娟不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初14000号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张红娟上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回庄楷伦的诉讼请求并支持张红娟的反诉请求或发回重审。事实与理由：原审判决认定事实错误，本案真正的违约方是庄楷伦，其违反合同约定，应当承担违约责任。即使法院认为张红娟存在违约行为，一审判决的违约金过高，请求按照庄楷伦支付的80000元定金为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年3月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。庄楷伦答辩，原审判决认定事实清楚、判决正确，请求驳回张红娟的上诉请求，维持原判。合顺公司未作答辩。庄楷伦向一审法院提出诉讼请求1.双方于2020年4月6日签订的《房产买卖协议》于2020年10月14日（起诉之日）予以解除；2.张红娟立即返还其支付的购房定金80000元，并支付违约金176000元(按房产成交价880000元的20%计算)；3.张红娟支付其支出的中介费15000元及因本案支出的律师代理费用15000元；4.张红娟赔偿因单方解除合同造成其的经济损失180000元。事实和理由：2020年4月6日庄楷伦与张红娟在第三人合顺公司的居间服务下达成《房产买卖协议》，协议约定张红娟将坐落于晋江市xxx室的房产出售给庄楷伦，房产成交价为880000元。本协议签订之日，庄楷伦应支付购房定金80000元；同时双方对余下购房款的支付方式及违约应赔偿的项目及金额进行了明确约定。协议签订后，庄楷伦依约支付给张红娟购房定金80000元。2020年5月20日张红娟却致函告知已单方解除合同，不再继续履行合同。为此，庄楷伦多次与张红娟协商，张红娟均不予理睬。庄楷伦认为，双方之间签订的《房产买卖协议》合法有效，张红娟单方解除合同的行为已构成违约，张红娟应依法承担违约责任，退还庄楷伦支付的款项，并赔偿庄楷伦因此造成的经济损失。为此，特提起诉讼，请求依法裁决。张红娟向一审法院提起反诉请求判令：1.确认双方2020年4月6日签订的晋江市xxx室《房产买卖协议（未出证）》于2020年5月19日解除；2.庄楷伦支付其违约金176000元（按房产成交价880000元的20%计算），张红娟收取的购房定金80000元不予返还，从违约金中相应抵扣；3.判令庄楷伦承担张红娟因本案支出的律师费12000元。事实理由：2020年4月6日，张红娟（作为甲方）与庄楷伦（作为乙方）签订了《房产买卖协议（未出证）》，协议签订后，庄楷伦仅支付了张红娟8万元定金，就后续解押及支付首付款事宜一直予以拖延。张红娟多次催促庄楷伦付清首付款，但庄楷伦置若罔闻。2020年4月22日，张红娟通过手机短信方式通知庄楷伦，宽限其于2020年4月30日前准备43万元解押款（含定金），但庄楷伦未作理会。2020年5月19日，张红娟向庄楷伦发出解除《房产买卖协议（未出证）》的通知，并于2020年5月20日庄楷伦发送《律师函》进一步确认解除合同事宜。张红娟认为，庄楷伦恶意拖延房产解押并支付首付款事宜，且经张红娟催告仍不予理会。其行为已明显构成违约，严重损害了张红娟的合法权益。本着息事宁人的考虑，张红娟暂未考虑追究违约责任，不曾想庄楷伦竟“恶人先告状”，提出本诉请求。一审法院认定事实：2020年4月6日张红娟（甲方）与庄楷伦（乙方）在第三人合顺公司的居间服务下签订《房产买卖协议（未出证）》约定：第一条、甲方同意将坐落于晋江市xxx室的房产出售给乙方，用途住宅，房屋所有权证号为“网签合同号：2xxx7”（该网签合同号实为收件编号、合同编号应为：2xxx3)，建筑面积为约95.3平方米…；第二条、甲乙双方同意上述房产成交价为人民币（大写）捌拾捌万元整（￥880000.00元整），本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）捌万元整（￥80000.00元整）…第四条、甲乙双方同意，乙方已支付的定金可冲抵首期购房款，购房款具体支付日期及金额如下：1.乙方应于解押当日向甲方支付人民币（大写）首付款肆拾叁万元整（￥430000.00元整），含定金；2.乙方应于不动产过户或办理公证当日向甲方支付人民币尾款肆拾伍万元整（￥450000.00元整）…；第十条、乙方应向中介方支付中介费15000元…；第十一条、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款；…第十五条、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购买款的0.05%作为违约金，逾期柒日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任；第十六条、甲乙双方应于签订本协议当日起壹拾伍个工作日备齐一手不动产证所需的资料，并于甲方取得一手不动产原件壹拾个工作日内办理不动产过户或办理委托公证手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若因一方原因仍无法办理手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任；第二十四条、双方约定的其他事项：…6.甲乙双方不得违约，若一方违约，违约方应赔偿对方所产生损失律师费、起诉费、中介费及总房款20%等相关费用；7.甲方保证本房产不动产权证在2020年10月30日前办理出来，若违约按合同第十一条执行违约责任。上述协议签订后，庄楷伦依约支付给张红娟购房定金80000元，2020年5月20日张红娟向庄楷伦发送律师函告知因庄楷伦未于2020年4月30日前支付首付款43万元（含定金），庄楷伦已构成违约，解除双方签订的房屋买卖协议、并没收其定金等事项。庄楷伦于同日接收了张红娟的上述律师函，但双方未能就首付款如何支付达成一致意见，庄楷伦于2020年10月14日诉至一审法院。一审法院认为，庄楷伦与张红娟签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据庄楷伦与张红娟签订的《房屋买卖合同》可明确如下情况：涉案房屋存在银行抵押，且张红娟尚未办理一手房屋产权证，双方约定张红娟应办理解押、并办理一手房屋产权证；另约定庄楷伦应于解押当天向张红娟支付首付款43万元（含定金），但合同并未明确约定由哪一方出资进行解押。由此一审法院认为，应当认定庄楷伦与中介公司关于张红娟应先向银行申请解除抵押的主张更为合理，即首付款应当在张红娟实际已经解除抵押之后再行支付，理由为：首先，案涉房屋买卖合同中未明确约定庄楷伦支付张红娟首付款用以解除抵押；第二，先解除抵押后支付首付款符合一般人对交易安全的预期，更符合日常生活经验。虽然双方发生争议后，依据张红娟提交的催款短信记录，张红娟确实向庄楷伦表示过要求其及时支付首付款用于解除抵押，但该短信仅是双方对合同约定不明条款的协商过程，而不能证明系双方确认的约定，对张红娟认为应由庄楷伦先付款用于解押的主张一审法院不予采信，故张红娟以庄楷伦未付款已构成违约为由要求解除案涉房屋买卖合同的理由不能成立，即张红娟无权解除本案房屋买卖合同，导致房屋买卖合同不能履行的原因在于张红娟，现庄楷伦起诉要求解除案涉房屋买卖合同，合理合法，一审法院认定案涉合同自起诉时（2020年10月14日）解除。关于应由谁担违约责任及如何确定违约金问题。本案中,张红娟提出解除合同不符合合同约定或法定的解除条件,不享有合同的解除权,其通过律师函通知庄楷伦表明不愿再履行合同的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发200940号)第8条规定:合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的。人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。其实质认为违约金系当事人通过预先设定并独立于履行行为之外的给付行为,其效力不因合同权利义务终止而受到影响。结合双方签订的合同约定,张红娟作为违约方应当承担房屋实际成交价20%的违约金（即88万元×20%＝176000元的违约金）及因本案支出的律师费15000元,故庄楷伦要求张红娟返还定金8万元、支付违约金176000元及因本案支出的律师费15000元的诉求，于法有据，一审法院予以支持；鉴于庄楷伦未能举证证明其因张红娟的解除合同造成经济损失事实及数额，对其要求张红娟赔偿经济损失18万元的诉求，一审法院不予支持；另庄楷伦要求张红娟支付其已支出的中介费15000元，因庄楷伦没有提供足够充分的证据予以证明，一审法院予以驳回。因张红娟在本案合同履行中存在违约行为，其反诉要求庄楷伦支付违约金及不予退还定金的相关主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、确认张红娟与庄楷伦签订的《房屋买卖协议（未出证）》于2020年10月14日解除；二、张红娟应于本判决生效之日起十五日内返还庄楷伦购房定金8万元;三、张红娟应于本判决生效之日起十五日内支付庄楷伦违约金176000元；四、驳回庄楷伦本案的其他诉讼请求；五、驳回张红娟本案的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12600元，因适用简易程序减半收取为6300元，由庄楷伦负担2100元、由张红娟负担4200元；反诉案件受理费7200元，由张红娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张红娟在二审期间提供一份“晋江市房价走势图”，拟证明案涉合同解除后庄楷伦没有预期利益损失。庄楷伦对此质证认为，该证据与本案不具有关联性，不能体现案涉房屋的市场价值。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：张红娟提交的“晋江市房价走势图”，其内容仅是某个房产网站对晋江市房价走势的图表分析，不仅不能证明晋江市的房产价格走势，更不能证明案涉房产目前的市场价值，不能达到张红娟所主张的证明目的。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。本院认为，庄楷伦与张红娟签订的《房产买卖协议（未出证）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定合法有效。在本案审理的过程中双方均主张解除案涉合同，可予准许。但双方对案涉合同何时解除、导致解除的原因、何方违约，双方各执一词。对上述争议焦点，本院作如下分析。首先，关于导致案涉合同无法继续履行的主要原因是什么。双方争议的实质焦点在于究竟是应该由买方（庄楷伦）先付款，还是卖方（张红娟）先办妥解押手续。本院认为，如果是约定由庄楷伦出资来解除抵押登记，则庄楷伦面临着案涉房产解除抵押登记后到过户至自己名下期间的交易风险，这样的约定将对庄楷伦的权利义务产生重大影响，双方当事人应当以明确的条款来进行约定，方符合市场交易习惯和日常生活常识。但案涉合同并未对此作出明确的约定。张红娟主张应由庄楷伦出资来解除抵押登记，但根据案涉《房产买卖协议（未出证）》第四条的字面意思，张红娟至少负有保证解除抵押登记手续与支付首期购房款可以在同一天内完成的义务。而张红娟在本案所提交的证据中，未能体现其是否已为办理解除抵押登记手续做好准备，如是否已经与银行协商一致、如何处理案涉房产尚欠的贷款本息等。因此，张红娟关于应由庄楷伦出资来解除抵押登记的主张不能成立。再根据案涉《房产买卖协议（未出证）》第二页上方以手写条款的约定“甲方保证本房产不动产权证在2020年10月30日前办理出来”，以及第十六条格式加手写条款的约定“甲乙双方应于签订本协议当日起壹拾伍个工作日备齐办理一手不动产证所需的资料”，张红娟还负有积极办理案涉房屋一手不动产权证的义务。张红娟的代理人在本案一审庭审中对于一手不动产权证的办理情况称“产权证大概在6月份办理出来，具体时间庭后核实”，但一审庭审后未补充提交任何证据。在二审审理中本院对于案涉房屋的不动产权属证书的办理情况进行调查，并要求张红娟于限定期限内提交相应证据，张红娟仍然未能在期限内举证。张红娟怠于准备办理案涉房屋一手不动产权属证书的行为必然导致庄楷伦对于案涉房屋的继续交易产生不安。综上所述，张红娟的行为构成违约，是导致案涉合同无法继续履行的主要原因。其次，关于案涉《房产买卖协议（未出证）》何时解除的问题。由于张红娟以庄楷伦未付款已构成违约为由要求解除案涉房屋买卖合同的理由不能成立，其不享有合同约定的解除权，也不享有有法定的解除权。因此，张红娟于2020年5月19日向庄楷伦发出解除《房产买卖协议（未出证）》的通知，并于2020年5月20日庄楷伦发送《律师函》进一步确认解除合同的行为，不构成解除案涉合同的法律效力。在本案一审审理过程中，庄楷伦与张红娟均主张解除案涉合同，双方已达成解除合同的合意，因此应当认定案涉合同自本案起诉时（2020年10月14日）解除。最后，关于本案违约责任如何承担的问题。由于庄楷伦在履行案涉合同的过程中不存在违约行为，依法无需承担违约责任。张红娟反诉要求庄楷伦支付违约金及不予退还定金的相关主张，没有事实和法律依据，不能成立。张红娟在履行案涉合同的过程中存在违约行为，应当根据案涉《房产买卖协议（未出证）》的约定承担违约责任。一审法院结合双方签订的合同约定判令张红娟作为违约方应当承担房屋实际成交价20%的违约金（即88万元×20%＝176000元的违约金）并无不当。关于违约金是否过高的考虑基础是违约造成的损失，违约方负有证明违约金过高的举证责任。张红娟虽主张一审判决确认的违约金数额过高，请求予以调整，但其未能提供证据证明违约金高于违约损失，因此其主张不能够成立。综上所述，张红娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19800元，由张红娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑碧宗审 判 员 陈大银审 判 员 陈志煌二〇二一年六月十六日法官助理 庄翊晶书 记 员 林佳玲附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。