北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初11209号原告（反诉被告）：北京康通科技物业发展公司，住所地北京市西红门镇宏福路1号月桂庄园会所。法定代表人：兰秀英，总经理。委托诉讼代理人：王春兰，女，1981年2月14日出生，汉族，北京康通科技物业发展公司员工，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：迟文洲，男，1979年12月9日出生，汉族，汇乐融融投资公司员工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京康通科技物业发展公司（以下简称：康通科技公司）与被告迟文洲（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康通科技公司的委托诉讼代理人王春兰，被告（反诉原告）迟文洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康通科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令迟文洲支付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费2894元，滞纳金549．86元；2、诉讼费由迟文洲承担。事实和理由：康通科技公司是受北京月桂苑房地产开发有限公司委托为月桂庄园小区全体业主提供物业服务的企业，双方于2016年12月签订物业管理委托合同，迟文洲是北京市大兴区西红门401室的业主。房屋面积92．73平米，房屋系公寓楼。物业费收费标准1．3元每月每平米。主张2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。迟文洲接受了康通科技公司的物业服务却拒绝缴费，故诉至法院。迟文洲辩称：北京市大兴区西红门401室房屋业主是我，房屋的面积为92．73平米，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费确实未缴纳。物业收费标准认可。不同意缴纳物业费的原因：1．我积极的履行了2016-2018年度的物业费付款义务，但是康通科技公司的重大义务至今未能履行，其主要义务履行存在严重瑕疵，不符合合同约定。物业服务合同主要义务之一就是垃圾清运及卫生清扫。而康通科技公司垃圾未及时清运、小区环境脏乱差、水质臭、害虫滋生；康通科技公司将公共场所对外出租用于废旧物品回收，服务质量无法实现合同目的；康通科技公司对小区内居民搭建的违章建筑置之不理；违规使用公维基金；将“物业相关的工程图纸、住户房屋档案及竣工验收资料”丢失，严重侵犯业主利益；康通科技公司至今未能将维修资金使用情况、广告收入、车辆管理收入等共有部分的经营与收益情况予以公开。2、康通科技公司未履行《月桂苑住宅楼物业管理公约》有关合同义务。其没有公布物业管理服务费的收支账目、没有制止违反物业管理的行为、没有定期公布代管基金收支账目，接受质询和审计。综上，因康通科技公司违约在先，迟文洲无继续支付物业费的义务。迟文洲向本院提出反诉请求：1、判令北京康通科技物业发展公司退还迟文洲已支付的物业费的一半即2170．50元（2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费）；2、判令北京康通科技物业发展公司赔偿迟文洲房屋维修费用800元；3、判令北京康通科技物业发展公司向迟文洲出具2016年至2018年3个年度的物业费发票；4、反诉费由北京康通科技物业发展公司承担。事实和理由：根据双方签署的物业管理委托合同，迟文洲交纳了2016-2018年的物业费，但是康通科技公司并未履行以下合同义务：1．康通科技公司采用断水方式间接威胁迟文洲承担房屋建筑物的公用部分的维修费且经迟文洲多次催要维修费用拒不赔偿。为此，迟文洲只能自行委托装修公司修复，花费800元；2．公共场所、房屋公用部分的垃圾清扫与清运义务未履行，且长期设置废旧物资回收站，导致小区脏乱差；3．未履行设置门岗值勤及治安巡视，小区监控系统损坏不修理，导致迟文洲家中被盗但是公安无法调取监控；4．将“物业相关的工程图纸、住户房屋档案及竣工验收资料”丢失，严重侵犯业主利益；5．对小区内的违章建筑未及时制止；6．至今未向业主提供物业费管理使用情况，没有公布物业管理服务费的收支账目、没有制止违反物业管理的行为、没有定期公布代管基金收支账目，接受质询和审计。7．违规使用公维金，侵犯业主利益。康通科技公司对迟文洲的反诉辩称：不同意迟文洲的诉讼请求。康通科技公司已经提供了相应的物业服务，不同意退还物业费。迟文洲主张的维修费用是301业主和迟文洲之间的矛盾，当时迟文洲不配合301业主检查漏水的原因，他们双方都报警了。针对发票部分，我公司只能提供当年的发票，只要业主要发票，我们一定给开。现在补开之前的发票，我们无法出具。经审理查明，本院认定事实如下：迟文洲是北京市大兴区西红门401室（以下简称：401室房屋）的业主，房屋面积92．73平米。2017年7月，迟文洲与康通科技公司签订一份《物业管理委托合同》，物业收费标准为1．3元/月/平米，甲方按照规定每年1月1日前缴纳物业管理费、房屋修缮及设备设施费。甲方拖欠费用在一个月以内的需交纳应交费用总额1%的滞纳金，拖欠一个月以上两个月以内的交纳2%的滞纳金并以此类推。迟文洲未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费用。康通科技公司自2021年1月1日起已不再为该小区提供物业服务。庭审中，迟文洲认可自己尚未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。但主张其未交费的原因主要有：康通科技公司未履行其应该履行的合同义务，包括垃圾未及时清运，小区环境脏乱差；未履行设置门岗值勤及治安巡视，小区监控系统损坏不修理；丢失物业相关的工程图纸、住户房屋档案及竣工验收资料，严重侵犯业主利益；没有向业主公布物业费的管理使用情况；违规使用了公共维修基金等。同时迟文洲提出反诉主张要求康通科技公司退还其此前交纳的2016年至2018年期间的物业费的一半，并称因楼下301室漏水，康通科技公司在其房屋内公共管道进行维修后对撬开的部分没有进行修复致使其支出维修费用800元，应由康通科技公司负担。另要求康通科技公司为其开具2016年至2018年期间的物业费发票。后经核实，双方当事人均确认康通科技公司已向迟文洲开具2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费发票，仅2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费发票没有开具。另，康通科技公司对迟文洲的反诉请求不予认可，称其履行了物业服务的各项义务，不同意退还其物业费；就迟文洲主张的房屋维修费部分，康通科技公司称系迟文洲与楼下301室之间因房屋漏水发生的纠纷，康通科技公司系履行自身的物业服务义务，不应支付迟文洲房屋维修费用；同时康通科技公司称2018年物业费发票已不能开具。本院认为：迟文洲与康通科技公司签订《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同真实有效，对双方当事人均有约束力。康通科技公司为迟文洲所在的小区提供物业服务，迟文洲应按照合同约定交纳相应的物业费。迟文洲主张康通科技公司未按照合同约定履行合同义务，根据双方当事人提交的证据以及康通科技公司收取物业费的收费标准，本院经审查认定康通科技公司基本履行了与其物业费收费标准相对应的物业服务义务，故对迟文洲的抗辩意见不予认可。就滞纳金的部分，因迟文洲非恶意欠缴，故不予支持。对迟文洲提出的反诉主张：第一，其要求康通科技公司退还其已支付的2016年至2018年期间一半的物业费2170．5元，因其已经接受了康通科技公司的物业服务，且根据现有证据和已查明的事实，康通科技公司在履行物业服务的过程中并没有严重违约，故迟文洲的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，迟文洲要求康通科技公司支付其房屋维修费，因双方当事人均明确康通科技公司系因301室漏水从而进行正常的维修工作，迟文洲提交的证据亦不足以证明系康通科技公司维修行为给其造成了相应的损失，故迟文洲要求康通科技公司赔偿其的维修费用800元的反诉请求没有事实和法律依据，本院对此不予支持。第三，就迟文洲要求康通科技公司出具其2016-2018年度的物业费发票的主张，康通科技公司提交证据证明其已经向迟文洲出具了2016-2017年其交纳的物业费用的发票，迟文洲对此亦予以认可，故本院支持康通科技公司向迟文洲出具其所交纳的2018年物业费用的发票。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、迟文洲于本判决生效后十日内给付北京康通科技物业发展公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费2894元；二、驳回北京康通科技物业发展公司的其他诉讼请求；三、北京康通科技物业发展公司于本判决生效后十日内向迟文洲出具2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日，金额为1447元）物业费的发票；四、驳回迟文洲的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由北京康通科技物业发展公司负担5元（已交纳），由迟文洲负担20元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由迟文洲负担20元（已交纳），由北京康通科技物业发展公司负担5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱庆梅二〇二一年六月二十一日法官助理 吕 馨书 记 员 贯 菲