江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初2830号原告：易锦生，女，1961年2月7日出生，汉族，江西省宜春市人，已退休，现住江西省宜春袁州区，到庭。委托诉讼代理人：朱先武，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈园，江西甘雨律师事务所律师。被告：张丽萍，女，1965年6月5日出生，汉族，江西省宜春市人，已退休，现住江西省宜春袁州区。委托诉讼代理人：黄日斌，江西日泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许钦林，江西日泰律师事务所律师。被告：邬付根，男，1959年8月30日出生，汉族，江西省宜春市人，已退休，住江西省宜春袁州区。原告易锦生（以下简称原告）诉被告张丽萍、邬付根确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法由审判员朱军宜适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱先武、陈园与被告张丽萍及委托诉讼代理人黄日斌到庭参加诉讼，被告邬付根经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决撤销被告邬付根与张丽萍签订的《不动产买卖合同》。2.请求法院判决确认宜春市房屋归原告易锦生与被告邬付根共同所有，该房屋《不动产权证书》重办，权利人为易锦生和邬付根，该房屋价值40万元。3.本案诉讼费由二被告共同承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认被告邬付根与被告张丽萍签订的《不动产买卖合同》无效；2.确认位于宜春市的房屋归原告易锦生与被告邬付根共同所有，并判令被告张丽萍办理产权变更登记手续；3.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：1997年1月10日，原告与被告邬付根经宜春市人民法院（现在的宜春市袁州区人民法院）判决原告与被告邬付根离婚（法院审理查明：离婚过错方为被告邬付根，其与被告张丽萍关系暧昧，经常通奸），婚内共有房屋（即本案诉争房屋）归邬付根居住使用，由邬付根补偿原告房屋集资款及装修款作为母子俩租房补助，但产权归双方共同所有。判决后，邬付根并未按法院判决支付这笔款，只对易锦生说给母子俩继续居住在该诉争住房。所以，原告和被告共同拥有的产权性质至今不变，共同产权一直搁置至今未分配。因此，自1997年元月后，原告易锦生和其子邬跃（当时12岁）继续居住在该诉争房屋至今，拥有《中华人民共和国民法典》第二百六十六条指的所有权和第三百六十六条指的居住权。将来原告或被告去世后，该诉争房屋所有权归邬跃。判决离婚后，经双方家属劝和，考虑到小孩需要父母的关爱，原告与被告邬付根在双方亲属的见证下，又办了结婚酒席，但未领取结婚证，双方依然共同居住在本案诉争房屋内，期间被告邬付根与被告张丽萍还是藕断丝连，并未断绝暧昧关系。在此期间，邬付根多次表示该房屋由原告及孩子（因父母离婚等原因，患了××、抑郁症）所有。2009年，邬付根与被告张丽萍正式结婚，邬付根搬离诉争房屋，同年原告花费10.9万元装修该诉争房屋。2011年，邬付根所在单位告知其可以办理诉争房屋房产证，原告要求房产证写两个人的名字，邬付根所在单位答复房屋系集资建房，集资的名额是邬付根，因此无法加上原告的名字，当时因传出该房屋要拆迁，办理房产证可以有更高的拆迁补偿款，为顾全大局，在邬付根不给钱的情况下，原告出资为诉争房屋办理了房产证，登记在邬付根名下，房产证约定由原告保管。2019年，原告为了生计，将诉争房屋进行出租，房租用于贴补家用，养活已是××并且无任何劳动能力的儿子。2020年10月，邬付根与被告张丽萍签订《房屋买卖合同》，将房屋以超低价20万元卖给了被告张丽萍。2020年11月，被告张丽萍要求原告搬离房屋并且要求租客退租时，原告才知晓被告邬付根在未通知原告的情况下擅自去房管局办理了房产证挂失补证后将房屋以超低价出卖给了被告张丽萍。原告认为，1997年1月原告与被告邬付根经法院判决离婚后，针对婚内共有的房屋（本案诉争房屋），并未判决诉争房屋所有权归被告邬付根，原告理应与被告邬付根共同享有该房屋的所有权，被告邬付根与被告张丽萍的房屋买卖行为显然想以合法手段达到其非法目的，在故意隐瞒原告的情况下，擅自处分房屋，且以极低的价格将房屋出卖给予被告邬付根存在特殊关系的人，被告张丽萍绝非善意第三人，其行为侵害了原告的房屋所有权，二被告签订的《房屋买卖合同》应自始无效。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条占有保护的方法，变更该诉争房屋“不动产权证书”的权利人为易锦生和邬付根，消除被侵权危险。特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判！被告张丽萍辩称：被告张丽萍与被告邬付根之间签订的《不动产买卖合同》合法有效，不存在损害他人合法权益的情形。一、原告对本案的诉争房产不享有部分所有权。原宜春市人民法院下达的（1996）城南民初字第147号民事判决书中第三项判决内容为“夫妻共同集资购买的宜春市食品公司三室一厅（本案讼争的房产）住房一套归被告邬付根居住、使用。由被告邬付根补偿原告集资款11918.42元。房屋装修款4680元”。因诉争房屋的土地性质在当时并不能办理产权手续，故法院在下达判决内容时仅能表述为居住、使用的权限。也就不存在所有权的说法而已。为此，原告在诉状中称“并未判决诉争房屋所有权归被告邬付根”系断章取义、歪曲事实的说辞。其实判决内容亦另行再要求邬付根补偿原告集资款及房屋装修款项。由此可见，判决离婚后，原告并不享有对诉争房屋的任何权利。二、2011年被告邬付根已合法取得本案诉争房产的所有权，即享有对此房产进行任意的处分权。2009年3月5日，被告张丽萍与邬付根在袁州区民政局办理了结婚登记手续。2011年8月25日，邬付根向原宜春市房管局办理的集资建房房产所有权登记申请。当时房产证（宜房权证宜春字第××号）办理在被告邬付根一人名下时，原告系被告邬付根的委托代理人系完全知情，也未对此持有任何异议。更未向房管部门依法提出异议登记申请。按当时生效的物权法第19条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。由此可见，原告早就对被告邬付根单独享有诉争房产是无异议的。且被告张丽萍向邬付根购买了诉争房产，且支付了相应的购房款并取得了诉争房产的所有权（不动产已登记时取得物权）。综上，明显看出，诉争的房产在1996年的离婚判决书上就明确约定归被告邬付根居住使用，并补偿了原告的集资款。故讼争房产的所有权早已归被告邬付根所有，仅是由于当时的历史情况，没有办理产权登记手续而已，但不影响房产归被告邬付根所有的事实。被告张丽萍与邬付根的不动产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，理应认定为合法有效。且诉争房产已合法办理在被靠张丽萍名下，被告张丽萍已完全拥有对该诉争房产的所有权，故原告的诉请无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：1984年4月12日，原告与被告邬付根登记结婚。1996年，原告向本院提起离婚诉讼。本院于1997年1月10日作出（1996）城南民初字第147号民事判决书，判决：一、准许原告易锦生与被告邬付根离婚；二、小孩邬跃由原告抚养至独立生活为止，由被告邬付根每月给付抚养费一百元，成年后随父随母由其自己选择。三、夫妻共同集资购买的宜春市食品公司三室一厅住房一套归被告居住、使用，由被告补偿原告房屋集资款一万一千九百一十八元四角二分，房屋装修款四千六百八十元，共计一万六千五百九十八元四角二分，限本判决生效之日起十五日一次性付清。四、其他夫妻共同财产由原告分得180立升上菱冰箱一台、威力洗衣机一台、挂衣柜一个、高低柜一个、高低床二张、写字台一个、单人沙发一对、存款二万元。剩余财产归被告所有。五、原、被告各自所诉负有债务一万六千五百元和一千四百元分别由各自偿还。该判决生效后，经双方家属劝和，被告邬付根仍和原告共同生活了一段时间。2009年3月5日，被告邬付根与张丽萍登记结婚。随后，被告邬付根搬离案涉房屋。对于上述判决书中约定的由被告邬付根给付原告集资款和装修费的义务未予履行。2011年8月25日，被告邬付根所在单位通知被告邬付根可以办理案涉房屋的不动产登记手续，原告提出将产权名字登记为原告和被告邬付根两人，但因案涉房屋属于被告邬付根单位集资房，故房屋产权只能登记到邬付根名下。原告考虑到案涉房屋一直由原告和儿子实际居住，被告邬付根也知道案涉房屋的产权为原告和被告邬付根共有的原因，遂与被告邬付根商量后以被告邬付根委托代理人的身份，原告个人出费用将案涉房屋产权登记到被告邬付根名下，房产证号为宜房权证宜春字第××号（房产证登记地址为江西省宜春市袁州区）。该房屋的房产证办理好以后由原告保管。2013年7月15日，被告邬付根与被告张丽萍办理了离婚登记手续。2019年2月28日，原告以每月800元的价格将案涉房屋出租给他人。2020年，被告邬付根在未告知原告的情况下，将原告手上持有的案涉房屋的房产证挂失，并重新办理房产证后，于2020年10月20日与被告张丽萍签订《不动产买卖合同》一份，约定被告邬付根以200000元的价格将案涉房屋出售给被告张丽萍，并于同日办理了不动产权过户登记手续，但被告张丽萍并未实际支付购房款。庭审中，被告张丽萍提出其与被邬付根谈好的实际购房款为400000元，为了少交过户契税而将购房合同的价格写低为200000元，并提交了一份其儿子陈科于2021年1月20日通过银行账户转款404000元给被告邬付根的转款凭证予以证实。之后，被告张丽萍要求案涉房屋的承租户搬离案涉房屋。原告知晓后向被告邬付根和张丽萍提出异议无果，遂诉至法院。另查明：原告与被告邬付根婚姻期间共同生育的儿子邬跃因患二级精神疾病无劳动能力，一直由原告抚养。本院认为，被告邬付根与张丽萍签订的《不动产买卖合同》中涉及的案涉房屋系原告与被告邬付根婚期期间共同出资购买的单位集资房，属于二人婚期关系存续期间的夫妻共同财产。二人离婚时，因案涉房屋的性质问题，原告和被告邬付根尚未取得案涉房屋的全部所有权，故法院仅判决被告邬付根对该房屋享有居住、使用权，并未判处被告邬付根对案涉房屋享有所有权。至于被告张丽萍辩称原告和被告邬付根离婚时，房屋产权已登记到被告邬付根名下，原告对被告邬付根单独享有案涉房屋所有权的事实没有异议，故案涉房屋的产权已归被告邬付根。本院认为，案涉房屋系被告邬付根单位的集资建房，按当时的国家政策只能办理在被告邬付根名下，无法登记为原告和被告邬付根两人共同所有，且不动产权证的办理手续是原告代理被告邬付根所办，办证费用亦由原告支付，房屋不动产权证亦由原告保管，二人也未签订协议约定案涉房屋的所有权归被告邬付根所有，故可以认定原告代理被告邬付根将房屋所有权登记为被告邬付根的行为是基于原告和被告邬付根已约定好案涉房屋仍归二人共有的合意而为之，故本院对被告张丽萍的上述辩称理由亦不予采纳，在被告邬付根与张丽萍签订《不动产买卖合同》前，案涉房屋的所有权虽然登记在被告邬付根名下，但案涉房屋的实际所有权仍归原告和被告邬付根共同所有。被告邬付根明知案涉房屋的所有权归其和原告共同所有，且案涉房屋的房屋产权证由原告保管，其和原告共同生育且患精神疾病的儿子居住在该房屋内，却在不告知原告的情况将案涉房屋的不动产权证挂失，重新办理后与曾为夫妻的被告张丽萍签订《不动产买卖合同》，以200000元的低价出售给被告张丽萍，且被告张丽萍也未实际支付购房款，虽然被告张丽萍当庭辩称实际购房价为400000元并提交了一份其儿子于2021年1月转款给被告邬付根404000元的银行转账凭证作为支付购房款的凭证，但因被告邬付根与被告张丽萍曾为夫妻，不排除被告张丽萍及其儿子与被告邬付根之间还存在其他经济往来的可能，且与《不动产买卖合同》约定的购房价不符，故本院对被告张丽萍的辩称理由不予采信。上述事实可以认定被告邬付根与张丽萍存在特殊关系的情况下，未征得原告的同意，恶意串通签订《不动产买卖合同》，将原告和被告邬付根共同所有的案涉房屋低价出售给被告张丽萍，损害了原告的合法权益，故被告邬付根与张丽萍签订的《不动产买卖合同》为无效合同。被告张丽萍基于无效的《不动产买卖合同》取得的案涉房屋的所有权，应予返还。因被告邬付根与张丽萍签订《不动产买卖合同》前，案涉房屋所有权人登记为被告邬付根，故被告邬付根和被告张丽萍应将案涉房屋的所有权变更登记为被告邬付根。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邬付根与被告张丽萍于2020年10月20日签订的《不动产买卖合同》无效。二、位于江西省宜春市袁州区的所有权归原告易锦生、被告邬付根所有。三、被告邬付根与被告张丽萍于本判决生效之日起七日内将位于江西省宜春市袁州区的所有权变更登记为被告邬付根。案件受理费7300元，减半收取计币3650元，由被告邬付根、张丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，在递交上诉状之日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，该款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二一年六月二十五日代书记员 陶喜梅