江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1211号原告：王某某，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李春秀、张华，江苏同科律师事务所律师。被告：付某，男，汉族，住江苏灌云县。原告王某某与被告付某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人李春秀到庭参加诉讼，被告付某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年4月6日签订的租房协议；2.被告立即支付欠原告涉案房屋占有使用费51500元（暂计算至2020年4月6日，从2020年4月7日起至被告实际给付之日止，按照实际天数计算房屋占有使用费）；3.被告立即返还原告代其垫付的涉案房屋水电费3800元（从2018年4月6日至2019年4月6日，涉案房屋发生的水电费）；4.被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：2012年4月6日，原告王某某与被告付某签订《租房协议》，约定原告将自有房屋租给被告做食品加工使用，租赁期限为5年，年租金15500元，付款方式为每年付一次。其中，2015年4月7日至2016年4月6日期间租金，被告只支付了10500元，尚有5000元租金未支付。至2017年4月7日，虽然原、被告双方签订的《租房协议》期限届满，但被告仍然继续承租房屋，原告予以认可，双方签订的《租房协议》继续有效。2017年4月7日至今，被告未依约支付相应租金共计46500元。另外，被告从承租涉案房屋开始即自行负担承租期间发生的水电费，但自2017年12月18日至今，涉案房屋发生的由被告付某承担的电费2669元均由原告代为垫付，经原告多次催要未果。本案被告未能完全履行支付租金义务且数额较大，致使合同目的无法实现，原告有权单方面解除合同并主张租金及电费损失。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告付某未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了租房协议、电费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年4月6日，原告王某某作为甲方与被告付某作为乙方签订《租房协议》，载明：兹有王某某房屋计12间，水电齐全。经协议于2012年4月6日给乙方付某做食品加工使用，租期为5年，付款方式每年付一次，当年租金计15500.00元，不得延期拖欠超过一个月。房屋使用期间如有损坏应由乙方负责修复。租期如遇到政府及政策性拆迁、土地征用，乙方应无条件服从甲方安排。原告称，协议签订后，原告王某某将房屋交付被告付某使用，但被告拖欠2015年4月7日至2016年4月6日期间租金（房屋占有使用费）5000元。租期届满后，被告继续使用原告房屋，但自2017年4月7日后的租金（房屋占有使用费）被告一直未付，2018年9月原告曾向被告索要房租，被告称没钱并准备将房屋内物品拖走，原告以欠付租金为由未同意被告拖走物品，2018年11月份左右被告彻底不再来使用房屋，但物品未拖走，直至涉案房屋于2020年10月7日被征收。另查，原告王某某出租给被告付某的房屋未取得建设工程规划许可证。庭审中，原告王某某提交涉案房屋2017年12月-2018年4月的电费发票，总金额为3913元，原告称其中属于被告使用的电费金额为528.65元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告签订的《租房协议》因涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证导致无效，但原告主张按照合同约定标准要求被告支付占有使用费，法院应予支持。对于被告占有使用原告房屋时间，本院认为，2018年9月被告准备将房屋内物品搬走，实际以自己的行为表明不再租赁使用房屋，此后至2018年11月彻底不再使用涉案房屋，故被告付某应支付房屋占有使用费至2018年11月。故被告付某应向原告王某某支付2017年4月7日至2018年11月的房屋占有使用费24541.67元（15500元/年×1年7个月），原告陈述被告拖欠2015年4月7日至2016年4月6日期间租金（房屋占有使用费）5000元，同时被告应向原告支付电费528.65元，故被告付某应支付原告王某某30070.32元。被告经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。为此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告付某于本判决生效之日起十日内给付原告王某某房屋占有使用费及电费共计公民币30070.32元；二、驳回原告王某某其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元（原告已预交），由原告王某某负担540元，被告付某负担643元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：6228********（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  刘兴超人民陪审员  纪明姝人民陪审员  王 彪二〇二一年六月九日法官 助理  展 昊书 记 员  徐新夏法律条文、上诉须知及缴款账户附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。（二）、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205********-66878