北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6588号原告：刘洋，男，1982年2月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周志军，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，执行董事。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告刘洋与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称赛维思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人周志军，被告泰禾商业公司、被告泰禾嘉信公司和被告赛维思公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认刘洋与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月21日解除；2.请求法院判令泰禾商业公司将位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-1#办公商业楼5层513号房屋（以下简称513室）腾退返还给刘洋；3.泰禾商业公司向刘洋支付2020年7月1日至2021年5月21日期间的租金163920.85元；4.泰禾商业公司向刘洋支付房屋占有使用费，自2021年5月22日起至实际腾退之日止，按照每月15367.58元的标准计算；5.判令泰禾商业公司支付刘洋违约金304278.10元；6.判令泰禾商业公司支付刘洋所欠租金的利息，以未付租金163920.85元为基数，自2020年7月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算；7.判令泰禾商业公司支付刘洋免租期租金46102.74元；8.判令泰禾商业公司承担刘洋为实现权利所支付的律师费50000元；9.请求判令泰禾嘉信公司、赛维思公司对上述费用与泰禾商业公司承担连带责任；10.本案诉讼费用由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司承担。事实和理由：2017年12月，刘洋与泰禾商业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定将刘洋的513室（与北京市大兴区义和庄北路11号3号楼5层513地址一致）出租给泰禾商业公司，房屋租赁期自2019年7月1日起至2027年9月30日止，每月租金为15367.58元，按季度支付。根据合同中第八条及第九条的约定，泰禾商业公司不按照约定支付租金达30日的，刘洋有权要求泰禾商业公司按照协议全部租金的20%支付违约金，并赔偿刘洋因此造成的损失。刘洋与泰禾商业公司和泰禾嘉信公司签订了《保证担保协议书》，泰禾嘉信公司承诺对泰禾商业公司承担连带保证责任，保证范围是主合同即《北京市房屋租赁合同》中，泰禾商业公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。合同履行过程中，泰禾商业公司只支付了3个季度的租金之后就再无给付，刘洋与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司多次沟通仍得不到有效解决。目前泰禾商业公司拖欠刘洋租金自2019年7月1日至2020年12月17日的租金共计85546.20元，相应利息1545.49元；泰禾商业公司需支付刘洋违约金304278.10元。泰禾嘉信公司应对泰禾商业公司所欠付的租金、违约金及利息承担连带责任。由于泰禾商业公司严重违约，不履行支付租金的义务，严重损害刘洋的合法权益。为维护自身正当利益，根据相关法律规定，不得已向法院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司辩称，一是同意涉案租赁合同于2021年5月21日解除；二是同意自收到法院判决之日起35日之内腾退返还涉案房屋；三是泰禾商业公司租金交纳了自2019年10月1日至2020年6月31日，共计138308.19元；同意支付自2020年7月1日至2021年5月21日欠付的租金163920.85元；四是刘洋主张的房屋占有使用费过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；五是违约金明显过高，请求法院根据合同法第一百一十四条的规定，依法予以减少；六是不同意支付利息，因为刘洋已经在本案中主张了违约金，不能以同一个事实理由，以利息和违约金同时主张权益，于法于理均没有依据；七是免租期租金不同意支付，因为双方已经就免租达成了合意，商业风险带来无法继续履行该租赁合同，双方应有这种认知，故不能以商业风险带来的损失又要求泰禾商业公司承担免租期的租金；八是不同意支付律师费，按照一般司法惯例，谁聘请谁承担该部分费用，且双方未有合同的具体约定；九是泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证；赛维思公司承担的是代付义务，并非连带付款义务，所以要求赛维思公司承担连带责任没有合同依据，按照合同法的规定其应属于代支付义务。同时根据本院已生效的类似案件皆认定赛维斯公司仅承担代付义务。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。刘洋（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就513室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年7月1日起至2027年9月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：15367.58元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即46102.73元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。刘洋（甲方、业主）、泰禾商业公司（乙方、委托公司）、赛维思公司（丙方、代付）签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金。二、丙方代乙方向甲方支付本协议约定第一条所述的款项后，即视为乙方已向甲方履行完毕租金的支付义务，甲方在丙方按照租赁合同约定支付完毕租金后，不得再向乙方追偿此笔租金。三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金。如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任……。刘洋（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年12月24日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，刘洋向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年6月31日。2020年7月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态，需要在判决后35日内进行腾退。经查，刘洋尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与刘洋之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向刘洋交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，刘洋主张涉案租赁合同于2021年5月21日解除并要求泰禾商业公司腾退返还513室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年7月1日起未再向刘洋交纳租金，同意给付2020年7月1日至2021年5月21日期间房屋租金163920.85元，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给刘洋，泰禾商业公司应给付刘洋合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于刘洋主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对刘洋要求泰禾商业公司按合同约定的月租金15367.58元标准，给付其自2021年5月22日起至实际腾退之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持30735.16元。关于利息。本院认为，利息的性质系实际损失，刘洋已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于免租期租金及律师费。双方合同中未对律师费进行约定，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于免租期租金的主张，涉案合同并未约定合同解除时需要补交免租期的租金，本院亦不予支持。关于赛维思公司的责任承担。本院认为，泰禾管理公司与刘洋之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现刘洋、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向刘洋所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，对刘洋主张赛维思公司就相应支付义务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对刘洋主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认刘洋与北京泰禾商业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月21日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-1#办公商业楼5层513号房屋腾退返还给刘洋；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘洋2020年7月1日至2021年5月21日期间房屋租金163920.85元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘洋房屋占有使用费（按照每月15367.58元的标准计算，自2021年5月22日起至实际腾退涉案房屋之日止）；五、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘洋违约金30735.16元；六、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项、第五项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠刘洋的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；七、驳回刘洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元，由刘洋负担2625元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2097元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹