北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51086号原告（反诉被告）：北京市XX绿色生态农庄有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡长店村北凌云600号。法定代表人：付秀平，董事长委托诉讼代理人：李兆翼，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中科亿诚检测技术中心，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里一区8号楼（成了未来孵化器0308号）。法定代表人：武瑞轩，经理。委托诉讼代理人：郝琼，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京金诚同达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司（以下简称XX农庄公司）与被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心（以下简称中科检测中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。XX农庄公司之委托诉讼代理人李兆翼，中科检测中心之委托诉讼代理人郝琼、何佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。XX农庄公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除XX农庄公司与中科检测中心于2017年11月20日签订的《XX农庄XXX小院使用及服务协议》及2018年4月8日签订的《XX农庄XXX小院使用及服务协议补充协议》；2.判令中科检测中心向XX农庄公司支付租金1370493.2元(租金从2017年10月1日计算至2020年7月21日，共33.5个月，每月租金5万元，共1670493.2万元，中科检测中心已支付30万元)；3.判令中科检测中心向XX农庄公司按照年利率24%的标准支付违约金，以1370493.2元为基数，自2020年4月16日起计算至实际支付之日止；4.案件受理费由中科检测中心承担。事实和理由：2017年11月20日，XX农庄公司、中科检测中心签订了《XX农庄XXX小院使用及服务协议》（以下简称《使用及服务协议》），约定中科检测中心承租XX农庄公司园区内XXX小院700平米的房屋及场地；租金标准为60万/年，每年4月1日及10月1日支付下半年租金；租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，到期后中科检测中心对房屋及场地的装饰装修归XX农庄公司所有；如中科检测中心逾期付款，每逾期1日按月租金的1%向XX农庄公司缴纳滞纳金，逾期超过30日，XX农庄公司有权解除合同并要求中科检测中心承担违约责任。2018年4月8日，XX农庄公司、中科检测中心签订了《XX农庄XXX小院使用及服务补充协议》（以下简称《补充协议》），约定租赁期限变更为2017年10月1日至2028年4月14日；租金缴纳时间为每年4月15日及10月15日。XX农庄公司认为，中科检测中心逾期未付租金，应当承担违约责任。XX农庄公司已经于2020年7月21日收回XXX的房屋。中科检测中心辩称，不认可欠付租金的数额，欠付房租是主、客观原因共同造成的，受疫情的影响，XXX周边的院落被征用，救护车全部停在XXX所在院落的旁边，导致我方从2020年2月份开始无法正常使用。因我方欠付房租，XX农庄公司断电。我方认可欠付XX农庄公司春节前的房租60万元。XX农庄公司已经收回XXX的房屋。在中科检测中心的书面答辩意见中称，XX农庄公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法查明事实后予以驳回。首先，XX农庄公司并非XXX小院的所有权人，其亦未提供证据证明其享有XXX小院的合法处分权。XX农庄公司提交不动产权证书的所有权人为北京XX种植养殖集团有限公司（以下简称XX集团公司）并非XX农庄公司，XX农庄公司在未取得产权人同意的出租行为属于无权处分，且其未能提供证据证明其享有XXX小院的合法处分权，故XX农庄公司的租金请求无事实及合同依据。其次，对于XX农庄公司主张的欠付租金数额及违约金不予认可。自2020年3月19日至2020年7月21日期间，因疫情原因，案涉房屋所在XX度假村被作为隔离点，且XX农庄公司已于2020年7月21日收回XXX小院的房屋。故我方自2020年3月19日至2020年7月21日期间无法正常使用案涉房屋，上述期间不应计收租金。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决…”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础，在本案中，XX农庄公司未遭受任何实际损失，其所主张的违约金金额远高于其实际损失，法院应依法酌减其主张的违约金。中科检测中心称XX农庄公司收回案涉房屋，在无正当理由的情况下将中科检测中心的所有物品（见物品清单）全部封存在案涉房屋内，拒绝返还，侵犯中科检测中心的合法权益，提出反诉请求：1.判令XX农庄公司返还《XXX小院乙方遗留物品清单》所涉全部物品（价值90万元）；2.反诉案件受理费由XX农庄公司承担。XX农庄公司针对中科检测中心的反诉请求辩称，同意反诉请求，由于中科检测中心拖欠租金，XX农庄公司有权对物品留置直至中科检测中心付清租金为止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年11月20日，XX农庄公司作为场地方（甲方）与中科检测中心作为使用方（乙方）签订《使用及服务协议》，约定甲方将位于朝阳区XX路一号XXXXX园区XXX小院（以下简称涉案房屋），面积共计700平方米的房屋及院内场地提供乙方使用；乙方向甲方承诺，涉案房屋范围将作为会议举办、住宿、乙方客户接待使用，乙方不得转租或更改使用用途、不得利用该房屋及场地操作本协议约定外其他项目。《使用及服务协议》第三条第4款约定，乙方应及时交付服务费及能源费用，如逾期付款，则须缴纳滞纳金。服务费部分，每逾期1日，按月服务费的1%向甲方缴纳滞纳金……如服务费逾期满30日未缴纳，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约赔偿责任。第四条约定，1、本协议有效期内，乙方按照5万元/月的标准向甲方缴纳管理服务费，年服务费总计60万元。2、服务费支付方式：乙方按照半年付的方式向甲方缴纳服务费，即每次缴纳30万元；先付后用；乙方在本协议项下的缴费时间分别为每年的10月1日前和4月1日前。3、本协议签字之日起3日内，乙方需向甲方缴纳场地使用押金5万元及首个半年度服务费30万元，上述押金及首个半年度服务如期到账，则本协议生效；如逾期未交，则本协议无效；协议到期后，如乙方无拖欠费用或违约的行为，甲方应于协议到期后5日内全额退还乙方场地使用押金。第五条约定，使用期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，共计3年；3年期限结束后，乙方对该房屋及场地进行的装修装饰无偿归甲方所有。第六条第1款约定，甲乙双方任何一方违反本协议以上各项规定，违约方应该负责赔偿因此给对方造成的一切损失，包括协议条款中已经有约定的违约金，双方没有约定的按照国家有关法律法规处理。第七条约定，本协议有效期内，发生如下情况的，本协议自动解除：1、由于行政命令、自然灾害等不可抗力原因致使本协议无法履行；2、乙方逾期迟交服务费超过30日；3、遇国家征用该房屋及场地。涉案房屋的所有权人为北京XX种植养殖集团有限公司。XX农庄公司称其因与涉案房屋的所有权人合作而取得出租权。2018年4月8日，XX农庄公司与中科检测中心签订《补充协议》，约定修改《使用及服务协议》的部分条款。《补充协议》第一条约定，将使用期限调整为：2017年10月1日至2028年4月14日。第二条约定，将服务费金额调整为：2017年10月1日至2022年9月30日，服务费为60万元/年，保持不变；在2022年10月1日前，甲、乙双方另行协商2022年10月1日至2028年4月14日期间的服务费标准调整服务费金额，如届时双方未能就服务费金额达成一致，则原协议和本补充协议自动解除。第三条约定，将缴费时间变更为：每年4月15日前和10月15日前。乙方本应于2018年4月1日前缴纳2018年4月1日至9月30日期间的服务费共计30万元，现甲方允许乙方将缴费时间延至2018年4月15日前；4月1日-14日期间产生的服务费按天缴纳，共计20493.2元，由乙方在2018年4月15日前一并缴齐。2020年7月21日XX农庄公司收回涉案房屋及院落。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于租金交纳。XX农庄公司主张欠付租金，称从2017年10月1日计算至2020年7月21日，共33.5个月，每月租金5万元，共1670493.2万元，中科检测中心已支付30万元；后又称应按照双方于2019年1月19日签署的《通知》约定，截止2019年1月9日欠付租金119300元，自2019年1月10日起至2020年7月21日止，按照年租金60万元的标准计算租金。XX农庄公司提交2019年1月19日XX农庄公司向中科检测中心发出的《通知》及《2018年中科检测中心租金统计》（以下简称《租金统计》）、2020年7月21日《协商函》予以证明。《通知》载明：双方签订的《XX国际会展中心六号馆使用及服务协议》及《补充协议》（以下简称六号馆协议）、《中科检测中心（XX）基地建设项目合作协议》及《补充协议》（以下简称合作协议）、《使用及服务协议》及《补充协议》等协议的约定，中科检测中心在签署所有协议项下的欠款及违约行为，经多次催缴一直推迟交款期限，最近一次承诺的交款期限为2019年1月11日交款100万元；1月18日前将六号馆欠费补齐；1月31日前将3号馆欠费补齐，在还清欠款前每月向我方缴纳滞纳金10万元。截至通知发出之日，中科检测中心仅还款95万元。《通知》注明后附中科检测中心截至2019年1月9日的《欠款明细单》，张某某在签收人处签字，并注明“同意以上条款”。《租金统计》上载时间、摘要、交纳有效期限、应收款、实际收款、余欠金额及备注信息，合计处标注：“6376500元（6号馆）+280万（3号馆）+119300元（XXX小院）=9295800元。”张某某在该统计表中签字，并标注“以上确认无误”。《协商函》上载，中科检测中心未按约定缴纳2018年4月1日至2020年7月21日的管理服务费，XX农庄公司于2020年7月21日收回涉案院落，如中科检测中心在2020年8月30日前按约定付清欠款，XX农庄公司则同意中科检测中心继续使用涉案院落。中科检测中心可以取走小院内的字画、家具等在XX农庄公司见完新的投资人后方可搬走，具体家具家电明细见双方签订的《XXX小院乙方遗留物品清单》（以下简称《物品清单》）。中科检测中心认可上述证据的真实性，但称不认可《租金统计》内容的真实性，与事实不符，张某某没有获得授权，签字不能作为中科检测中心的确认；《协商函》无双方加盖公章，对协议效力存疑。经询，中科检测中心认可张某某系其工作人员。诉讼中，张某某曾作为中科检测中心的委托代理人参加诉讼。结合中科检测中心的质证意见，本院对上述证据的真实性予以采纳，中科检测中心虽否认其员工张某某在上述文件中签字的效力，但未提交反证予以推翻，结合其提交的《物品清单》中张某某的签名，本院对该项意见不予采信。中科检测中心称已交纳租金101.04932万元，认为2020年3月19日至7月21日期间因涉案房屋被作为新冠疫情隔离点，无法使用房屋，故该期间的租金不应交纳。中科检测中心提交名下中国民生银行账号为×××的账户对账单、电子银行回单证明租金支付情况。民生银行对账单、电子回单显示，2017年11月24日，中科检测中心向XX农庄公司汇款30万元，摘要“租赁费”；2018年4月13日、12月5日、12月6日中科检测中心分别向XX农庄公司汇款32.04932万元、10万元、9万元，摘要分别为“租赁费”“费用”“费用”；2019年9月20日，中科检测中心向XX农庄公司汇款20万元，摘要“服务费”。XX农庄公司认可上述证据的真实性，但称30万元、32.04932万元对应的是2017年7月6日协议的租金，10万元、9万元对应的是费用不是租金，20万元不是租金，是中科检测中心购买桌椅板凳的钱款。XX农庄公司提交售卖明细复制件予以证明。中科检测中心认可售卖明细的真实性，不认可关联性和证明目的，称所涉物品系XX农庄公司丢弃的物品，其无偿接收，曹某是其工作人员。结合质证意见，本院对上述证据的真实性予以采纳。XX农庄公司虽不认可30万元、32.04932万元款项的关联性，但未充分举证，结合《补充协议》约定的欠付服务费及差额弥补数额，以及汇款备注信息，本院对30万元、32.04932万元款项的关联性予以采信，对其他款项的关联性不予采信。关于合同解除。XX农庄公司主张《使用及服务协议》及补充协议于收回涉案房屋之日，即2020年7月21日解除，称其已于2020年6月口头通知中科检测中心解除。关于违约金计算。XX农庄公司依据《使用及服务协议》第三条第4款约定主张违约金，因该约定标准超过24%，故按照24%计算违约金。中科检测中心称XX农庄主张的违约金过高，应以实际损失为准，XX农庄公司没有举证实际损失，故不应支付违约金。关于物品返还。中科检测中心主张返还物品，提交《物品清单》及视频光盘予以证明。《物品清单》中列明物品位置、名称、数量、单位、备注的信息，物品包括单人床、书桌、木椅子、挂式空调、波轮洗衣机、电热油灯等，张某某在清单中签署姓名。视频显示，屋内状况，放置圆桌、椅子、桌子、床等物品。XX农庄公司对上述证据的真实性不予认可，称应由双方签字，物品都在公司库房保存，需核实物品情况，并称中科检测中心应先付清欠付钱款，才予以返还物品。XX农庄公司未在指定期限内回复核实情况。XX农庄公司虽不认可上述证据的真实性，但未提交反证予以推翻，结合其他在案证据，本院对上述证据的真实性和关联性予以采纳。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，XX农庄中科检测中心签订的《使用及服务协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。中科检测中心未按约定期限交纳租金，构成违约。XX农庄公司收回涉案房屋及院落并主张涉案合同于该日解除，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于支付租金一节。根据在案查明的事实及双方的陈述意见，本院对XX农庄公司关于截止2019年1月9日中科检测中心欠付租赁费119300元的意见予以采纳，并据此核算自2019年1月10日起至2020年7月21日止的欠付租金数额为919355元。中科检测中心以涉案房屋作为新冠疫情隔离点致使无法正常使用为由，主张免除2020年3月19日至7月21日期间的租金，但未就涉案房屋被用作疫情隔离点或因疫情导致房屋不能使用的事实充分举证，故本院对该项抗辩意见不予采纳。关于支付违约金一节。合同约定，任何一方违反合同约定的，违约方应该负责赔偿因此给对方的一切损失，包括已约定的违约金。XX农庄公司主张违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。中科检测中心以XX农庄公司未举证证明实际损失为由主张不应支付违约金，本院对该抗辩意见不予采纳，综合双方意见及合同解除事由、房屋收回情况等因素，本院依法酌定违约金数额为10万元。关于中科检测中心的反诉请求。涉案房屋及院落交接当日，双方已就涉案院内物品进行清点，并制作《物品清单》，庭审中XX农庄公司亦认可物品由其保存且同意返还，中科检测中心现主张返还物品，具有事实及法律依据，本院予以支持。XX农庄公司同时主张其有权留置物品直至中科检测中心付清租金为止，亦符合法律关于留置权的规定，本院在判项中明确给付租金及返还物品义务的履行顺序。综上，本院对XX农庄公司诉讼请求中有事实及法律依据的部分予以支持，对中科检测中心的反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司与被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心于二〇一七年十月一日签订的《XX农庄XXX小院使用及服务协议》及二〇一八年四月八日签订的《XX农庄XXX小院使用及服务补充协议》于二〇二〇年七月二十一日解除；二、被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司支付租金一百零三万八千六百五十五元；三、被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司支付违约金十万元；四、原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司于被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心履行完毕上述第二项租金给付义务之日起七日内向被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心返还《XXX小院乙方遗留物品清单》所列全部物品；五、驳回原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17130元，由原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司负担4252元（已预交），被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心负担12878元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6400元，由原告（反诉被告）北京市XX绿色生态农庄有限公司负担3200元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京中科亿诚检测技术中心负担3200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年六月三十日书记员 栾晨焕