北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初3038号原告：于海峰，男，1971年9月29日日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪波，北京市盈科律师事务所律师。被告：黄霞，女，1957年4月18日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：尹建筑，男，1956年6月30日出生，汉族，住北京市宣武区。第三人：北京绿源艺景农业发展有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇王各庄村委会北800米。法定代表人：回学中，总经理。委托诉讼代理人：王俊勇，男，该公司员工。于海峰与黄霞、北京绿源艺景农业发展有限公司（以下简称绿源公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海峰向本院提出诉讼请求：1.判令黄霞返还土地及地上物承租款90000元；2.判令黄霞补偿于海峰土地及地上物使用费36954元；4.判令黄霞承担过户手续费2500元；4.诉讼费用由黄霞负担。事实和理由：2013年9月3日，绿源公司与于海峰签订《土地承包合同书》（实为租赁关系），约定将黄霞承租的位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村绿源艺景地块内种植单元编号为二期B7号土地使用权及地上物所有权转租给于海峰使用，期限自2013年10月1日起至2031年6月30日止。实际签订合同日期为2017年3月13日，因需延用原租赁合同，故书写为2013年9月3日。操作间（大棚房）房屋面积56平方米，大棚采光区219平方米，土地使用面积共275平方米，租赁土地及地上物金额为190000元。2017年3月9日，黄霞收取于海峰土地承租款50000元；2017年3月13日，黄霞收取于海峰土地承租款230000元；2017年3月17日绿源公司收取于海峰过户费5000元。通过黄霞账户转账的土地承租款共计280000元。2018年6月16日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府向绿源公司作出编号为2018第54号的《限期拆除决定书》；2018年6月24日，作出《催告书》，责令绿源公司于2018年6月26日前自行拆除包括B7号“大棚房”在内的52栋大棚。2018年6月26日，向绿源公司作出《强制拆除决定书》，决定于2018年6月30日对包括B7号“大棚房”在内违法建设的52栋大棚实施强制拆除。2018年7月3日，魏善庄镇政府作出《公告》《催告书》《拆除决定书》，责令于海峰2018年7月5日前自行拆期B7号大棚房。2018年7月12日，魏善庄镇政府向于海峰作出《强制拆除决定书》，决定于2018年7月15日对B7号“大棚房”实施强制拆除。魏善庄镇政府于2018年7月25日，拆除了B7号“大棚房”，导致于海峰无法居住“大棚房”和使用土地，合同目的无法实现。2019年2月2日，于海峰与绿源公司签订《解除土地承包合同书》，双方约定绿源公司于2019年8月1日前退返剩余土地承租款159155元。绿源公司在返还47747元承租款后拒不履行余下承租款的返还义务。后于海峰将绿源公司诉至北京市大兴区人民法院，法院作出（2020）京0115民初5793号民事判决：认定于海峰与绿源公司于2013年9月3日签订的《土地承包合同书》无效；绿源公司在判决生效后七日内退还于海峰土地承租款111408元。自2013年10月1日（B7号“大棚房”起租日）至2018年6月30日（B7号“大棚房”《解除土地承包合同书》中的截止日），黄霞在2013年10月1日至2017年3月13日（过户日）期间为B7号“大棚房”的实际使用人，自2017年3月14日至2018年6月30日B7号“大棚房”的使用人才是于海峰。在《解除土地承包合同书》中，绿源艺景扣除了自2013年10月1日至2018年6月30日期间的使用费50845元（280000－90000－139155＝50845），该笔使用费黄霞应承担36954元【50845÷1735（总天数）×1261（黄霞使用天数）＝36954】，于海峰承担13891元（50845－36954＝13891）。因此，黄霞应将36954元补偿给于海峰。2017年3月17日，绿源公司收取于海峰5000元过户手续费，在（2020）京0115民初5793号判决书，大兴法院认为“合同中没有约定关于过户所需缴纳过户手续费的承担主体，绿源公司确认该费用已实际收取，合同无效于海峰自身有过错”。于海峰认为绿源公司、黄霞亦是过错方，应共同承担5000元过户手续费损失，以绿源公司承担2000元，黄霞承担1500元，于海峰承担1500元为宜，请法院酌情处理。B7号土地及地上物租赁金额为190000元，于海峰向黄霞账户共计转入280000元，黄霞向绿源公司转入土地及地上物承租金19000元，该190000元已经由（2020）京0115民初5793号民事判决处理完毕，黄霞收取的9万元、黄霞使用B7号“大棚房”期间的使用费、过户手续费三项尚未处理，故提起本次诉讼。黄霞辩称，2013年9月3日，由绿源公司与黄霞签订租赁合同，将绿源公司编号为二期B7号地块使用权及地上物所有权承包给黄霞，期限自2013年10月1日至2031年6月30日，租金为190000元。由于个人方面原因，黄霞有意将使用权进行转租。2017年3月，于海峰的亲属（或朋友）找到黄霞表示有意租住使用。经双方讨价还价最终以280000元成交。双方约定过户费用由于海峰承担。黄霞家中的物品包括家具、电器、树木等全部都交给于海峰。2017年3月9日，绿源公司、黄霞、于海峰三方将土地使用权转租给了于海峰，绿源公司收取过户费5000元，由于海峰交纳，由黄霞、于海峰捺印。于海峰要求黄霞返还土地承租款90000元、补偿款36954元、承担2500元过户费，黄霞对此认为不合理。于海峰在起诉状中对黄霞所转让的物品只字未提，希望对方实事求是解决此事。黄霞认为当时的价格是合理的，否则，于海峰也不会购买。具体的数据是：盖阳光房一间3米×6米共计27800元，院内花架子95000元，室内装修费用8000元，家用电器包括美的空调1台、美的冰箱1台、索尼55英寸电视1台、点歌机1台、音箱2个、功放1个、无线话筒2个、有线话筒2个、电视接收器1个共计22258元，家具包括沙发两套、双人床1套、餐桌椅子四把、茶几1台、电视柜1个、五斗柜1个、大衣柜1个、床头柜1个、可拆叠柜1个、麻将机座椅4把、大地灯1个共计25130元，其他包括太阳能热水器、卫生间淋浴房、喷头、室内卷帘窗、大衣柜镜子2面、阳光房加装防盗窗、加装铁门、花架加装彩钢板、阳光房加装流水槽、加装防晒网、院内加装洗手池下水、地面硬化共计8570元，院内绿化、树木共计3680元。其他略。综上所述，黄霞已向院内投资10余万元。对于以上款项，应当从于海峰所主张的诉讼请求金额中予以扣除。绿源公司述称，绿源公司扣除了于海峰50845元使用费，因为在拆除前，于海峰已经使用了57个月，自2013年10月1日到2018年6月30日。本院经审理认定事实如下：2020年4月27日，针对于海峰诉绿源公司、黄霞土地承包经营权出租合同纠纷，法院作出（2020）京0115民初5793号民事判决。根据判决书记载，于海峰向法院提出诉讼请求：1.确认于海峰与绿源公司于2013年9月3日签订的《土地承包合同书》无效；2.判决绿源公司返还原告土地承租款159155元及过户手续费5000元；3.判决黄霞返还原告土地承租款90000元。绿源公司辩称，对于于海峰主张退还的承租款没有异议，5000元为过户手续费已经实际发生，不同意退还。黄霞辩称，不同意于海峰的诉讼请求。于海峰通过银行账户确实打入了28万元，多出来的9万元是当时双方协商同意的，主要用于补偿房屋内家具、电器和外部一些设施、花架、树木、防盗。过户手续是通过绿源公司办理的。法院认定事实如下：2013年9月3日，绿源公司与于海峰签订《土地承包合同书》，将黄霞租赁的位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村绿源艺景蘑菇园地块内种植单元编号为二期B7号地块使用权及地上物所有权承包给于海峰使用，期限自2013年10月1日起至2031年6月30日止。房屋面积56平方米，大棚采光区219平方米，土地使用面积共275平方米，租赁土地及地上物金额为190000元。约定2013年10月31日前将符合合同约定的土地及地上物交付于海峰使用，完成水、电、路、排水入户。经绿源公司、黄霞、于海峰三方协商，2017年3月9日，黄霞收取于海峰土地承租款50000元，2017年3月13日，绿源公司通过黄霞的账户收取土地承租款230000元；2017年3月17日，绿源公司收取过户手续费5000元。2019年2月2日，于海峰与绿源公司双方自行和解并签订《解除土地承包合同书》，双方约定绿源公司于2019年8月1日前退返剩余土地承租款159155元。2019年2月3日绿源公司向于海峰退还土地承租款47747元。法院经审理认为：根据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉案的地块均建设于农用土地上，即便获批建设，但仅限于农业种植用途，不得违反土地管理法的规定，改变土地用途。因此，于海峰与绿源公司就上述地块签订的合同，违反土地管理法的规定，应属无效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。并且，诉讼过程中，绿源公司对返还承租款不持异议，其与于海峰以签订解除土地承包合同书的方式对返还款项金额予以明确，法院予以确认。关于于海峰主张的过户手续费，合同中没有约定关于过户所需交纳过户手续费，绿源公司确认该费用已实际支出，并且合同无效于海峰自身亦有过错，故该部分诉讼请求法院不予支持。关于于海峰要求黄霞返还9万元土地承租款，因黄霞并非本案法律关系的相对方，于海峰可另行主张。据此，判决如下：一、确认于海峰与绿源公司于2013年9月3日签订的《土地承包合同书》无效；二、绿源公司于本判决生效后七日内退还于海峰土地承租款111408元；三、驳回于海峰的其他诉讼请求。判决作出后，当事人均未提出上诉，判决已经生效。另查明，涉案土地系绿源公司从北京市大兴区魏善庄镇查家马坊村经济合作社取得。2013年9月3日，绿源公司与黄霞签订了《土地承包合同书》，地块、期限、金额与绿源公司跟于海峰所签订《土地承包合同书》相同。合同签订当日，黄霞向绿源公司支付了190000元合同款项。2017年3月13日，于海峰与绿源公司签订了《土地承包合同书》，但落款日期仍填写为2013年9月3日。其中，在第7页落款处以手写方式载明：“注：过户时间2017年3月13日。”在第10页“地上物交付标准、设备标准”下方以手写方式载明：“备注：带家具。原租户黄霞过户给于海峰，收据黄霞领，签字人黄霞、签字人于海峰，2017年3月13日。”黄霞与于海峰之间未签订书面合同。由于黄霞已经向绿源公司付过190000元，故黄霞收到于海峰的280000元，未再向绿源公司付款。2018年，魏善庄镇政府就涉案B7号地块送达《公告》《催告书》《限期拆除决定书》，由于在农业大棚内建设的建筑物、构筑物用于居住、经营、仓储、加工，改变了设施农业性质及土地使用用途，限期自行拆除大棚内的建筑物，恢复大棚农业种植用途。2018年6月30日，魏善庄镇政府对涉案B7号地块所在区域开始强制拆除。关于黄霞答辩意见中所主张的相关物品，于海峰在质证意见中称，黄霞所罗列的家具在交接时确已存在，但《土地承包合同书》在第10页“地上物交付标准、设备标准”下方以手写方式载明：“备注：带家具。”因此，黄霞所罗列的院内花架子、美的空调、美的冰箱、沙发、双人床等物品均属于家具范畴，属于附赠品，已使用多年，不计算价格，并非黄霞的转让物品。另外，B7号地块上的房屋在2018年7月25日被政府强制拆除，房屋及屋内物品均被铲车摧毁，且已经被政府清理，不具备残值评估条件。本院认为，虽然于海峰与黄霞未签订书面合同，但双方实际上存在合同关系。于海峰的合同目的是取得黄霞的原合同地位从而可以按照约定占有使用土地。然而，由于B7号地块的地上物被政府依法强制拆除，且《土地承包合同书》亦被依法认定无效，导致于海峰的上述合同目的无法实现，故于海峰有权解除其与黄霞之间的合同关系，要求黄霞退还相关款项。于海峰实际付款280000元，其中190000元由绿源公司按照法院生效判决负责退还。对于绿源公司扣除的50845元土地使用费，由于在2017年3月13日过户前土地实际由黄霞占有使用，该期间的土地使用费应由黄霞负担，故黄霞应补偿给于海峰50845÷（2013年10月1日至2018年6月30日共计1735日）×（2013年10月1日至2017年3月13日共计1261日）＝36954元。对于剩余90000元，争议焦点为是否扣除家具、电器等相关地上物的款项。本院认为，合同解除后，双方都负有返还义务，无法返还的，应当折价补偿。由于相关地上物已经在政府强制拆除过程中损毁灭失，无法清点及评估价值，本院酌情确定折价30000元并从应退还款项中扣除。关于过户费5000元问题，该费用由绿源公司收取，在生效判决中，法院已经驳回于海峰要求绿源公司退还过户手续费的诉讼请求，现于海峰又要求黄霞承担其中2500元，本院不予支持。综上，黄霞应合计向于海峰支付36954＋60000＝96954元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄霞于本判决生效后十日内向于海峰支付96954元；二、驳回于海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元，由于海峰负担616元（已交纳），由黄霞负担2224元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马超雄二〇二一年六月九日书记员  孙 蕊