江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初3353号原告：许应鸿，女，1972年10月11日生，汉族，居民身份证号码：32062219721011846X，住如皋市城北街道陆桥村11组10号。委托诉讼代理人：黄秀梅，江苏奔月律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱薇，江苏奔月律师事务所律师。被告：征乐乐，男，1987年8月8日生，汉族，居民身份证号码：320682198708088457，住如皋市城北街道陆桥村9组21号。委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，江苏敏政（南通）律师事务所律师。原告许应鸿与被告征乐乐定金合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许应鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金50万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：自2021年1月起，原被告就秀水庭1106室别墅买卖事宜进行协商。2021年3月，经双方最终协商确定，房屋价值320万元，原告先付定金50万元。2021年3月12日，原告通过其配偶账户向被告转账定金50万元，被告出具收条一份。然，被告在收受定金后表示不再出售案涉房屋，并于2021年3月18日退还原告定金50万元。原告认为，被告的行为有违诚信原则，已然构成违约，应当双倍返还定金。为维护原告合法权益，特具状法院，望判如所请。后原告增加一项诉讼请求：判令原、被告之间的房屋买卖合同于2021年3月18日解除，其余请求不变。补充事实理由：本案房屋买卖合同已经成立，即使如被告所述未成立正式的买卖合同，但双方也已经成立预约合同，预约合同亦为独立的合同。50万元的款项性质为定金，无论是立约定金还是履约定金，均不能改变其作为定金担保合同履行的性质。被告在3月15日要求加价出售的行为构成违约。原告的信赖利益应受到保护，被告应为不诚信的行为承当相应的法律责任。被告征乐乐辩称：一、原、被告之间的房屋买卖合同未成立，更未生效。理由如下：1、原告所称320万元房屋交易价格仅是其单方陈述，并非原被告双方协商一致的房价，双方对案涉房屋的价格一直处于磋商的过程中，不管是被告收取案涉房屋的意向金之前、之后还是当时，双方对案涉房屋的买卖价格都在磋商。2、原告明知案涉房屋系被告及其妻子的共同财产，被告个人依法无权处分案涉的房屋。3、退一步讲，即使原被告双方对案涉房屋的价格协商一致，但商品房买卖合同不仅包含价格，还包含房款的支付方式、期限、交付方式和期限等实质性条款，而原被告对房屋的实质性条款并未达成合意，所以双方之间的商品房买卖合同未成立未生效，原告主张要求确认案涉房屋买卖合同已于2021年3月18日解除的诉求无事实依据。二、本案不应适用定金罚则。首先，案涉50万元的性质虽然收条上写的是定金，但实际上并非法律意义上的定金，从原被告双方磋商的过程中可以表明该费用实际上是排他性的意向金或诚意金，以此表明双方就案涉房屋买卖进入了正式和实质性的磋商阶段。在双方就交易价格存在较大差异，且双方无法协商达成一致的情形下，被告第一时间即退还了收取原告的50万元，不存在任何的违约或不当行为，因此不应承担适用定金罚则的法律责任。原告许应鸿为证明其主张，向本院提交如下证据：一、2021年3月12日监控视频资料两段，视频地点是在原告所开的建材经营部，证明1、第一段视频11分54秒处，被告询问款项的性质是定金还是预付款，又询问是哪个“ding”,可见双方明确了款项的性质为“定金”，被告也知晓两个“ding”的区别。2、第一段视频14分36秒处对话的最后，被告陈述：“不成客气，不也是320”3、第二段视频反映了原告操作转账的过程，证明原、被告已就房屋买卖合同的标的物、交易金额达成一致意见，双方的买卖合同已经成立，2021年3月12日被告至原告店里收受定金的事实。二、收条一份，证明被告收受原告定金50万元的事实。三、2021年3月15日的原、被告手机通话录音一份，3月16日双方的微信聊天记录一份，尤其是15时38秒处的语音，原告陈述：“谈好并且收了定金，叫我星期一去定合同的呀”，被告回答：“是的啊，那时我嘴里和你说的，但是这也跟着学区房一样的，一时一个价格，我当时是和你说的，哪晓得，我也没有想到接下来会这么多人要买，价格就不一样了，你们做生意也是的，不总是以合同签订为准，你这会嘴上跟人说了，要突然你卖的东西涨了多少钱，你又没有签订合同，你还卖给人家啊”，以上内容证明原被告已就房屋买卖合同的标的物、交易金额达成一致意见，双方的合同已经成立，原告支付定金后，被告以房屋涨价为由明确表明不再按约履行合同。四、短信截图一份，证明被告已于2021年3月18日返还原告定金50万元，双方的房屋买卖合同已于同日解除。被告对原告提供的证据质证认为：证据一、结合原告提供的书面整理笔录中9分07秒处、14分36秒的最后一句话，被告有两套房，而且是双拼在一起的，一套卖给了大德寿的老板邱德建，一套即与原告磋商的案涉房屋，卖给邱德建的房屋是320万元，而且是在与原告磋商前半个月就已经谈好了，并收取了全额的房款，被告本人回答的是：“不成客气，不是也是320”所要表达的意思是虽然其与邱德建是亲戚关系，但也没有客气，价格是320万元，那么报给原告的价格就要卖给邱德建320万元要高一些，不代表和邱德建卖的房价是一样的，都是320万元。从写收条的过程来看，“定”是原告要求被告写的，被告并不清楚两个“定”“订”之间有何区别，也不是出于自愿写的，收条仅仅能证明被告收到50万元款项的事实。对于第二段视频，在视频的最后即视频左上角的时间16时51分50秒之后，这个时间节点被告已经将收条交给了原告本人，在这种情况下原告还在与被告讲要在320万元的基础上降价，最好能将零头去掉，被告就摇头走掉了。从该细节可以看出原告本人对320万元的价格也没有认可，反而通过视频能证明双方对320万元的价格都不认可，作为房屋买卖合同的最基础的条款即房屋价格都没有达成最终的合意。由此被告认为双方之间的合同根本没有成立。同时原告提供的视频不完整，在被告走出大门的时候，原告还在跟被告说：“零头不要了”被告一直是摇头拒绝的，被告的真实想法是原告想300万元卖给他，但被告想的是周一再谈。周一被告即打电话给原告，说家里要卖350万元，原告不同意，遂被告就说将钱退给她，但原告不同意。后来原告就打电话给被告并且录了音，同时出现了后面的微信聊天记录。证据二、同证据一收条的质证意见一致。证据三、通话录音及微信聊天记录的真实性没有异议。但我方需要说明的是被告本人在录音或微信语音中提到的关于约好周一的情况，是指双方约定好在周一就合同条款包括价款、付款方式和期限、交房时间和过户时间等一系列必备条款进行商谈，如果双方达成合意之后再签订合同，不能达到原告的证明目的，约好的不是说去了就签订合同，而是要对合同条款进行协商。证据四、短信截屏三性无异议，被告已经返还了原告50万元。被告征乐乐为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：一、不动产权证一份，证明案涉位于如皋市城北街道益寿北路66号秀水庭211幢6室的所有权人是被告及其妻子程洁，被告一人无权单独处分案涉房屋。二、原告提供的视频第二段，时间16时51分50秒之后双方的对话能证明原被告并未就房屋的价款达成一致意见。如谈好了价格，被告在出具收条的时候一定会载明价款的。原告对上述证据质证认为：不动产权证三性无异议，该证制证时间是2021年3月9日，被告实际领取的时间原告不知情。本案中原、被告自2021年1月起就开始商谈房屋买卖事宜，因此双方此前就相识，且原告从被告及被告父亲处得知案涉房屋系被告所有，原告查看房产证时该房屋并未进行不动产登记。2021年3月12日双方就房屋价款达成一致，原告支付定金时方才知晓案涉房屋已经领取了不动产证，但被告并未向原告出示，原告在交易中已经尽到了合理审查的义务。另外，被告作为所有权人之一其无权处置案涉房屋，并不影响房屋买卖合同的效力。从原被告双方开始洽谈至原告实际支付定金，时间间隔两个月，在双方就房屋价款达成一致后原告方才支付定金，其在支付定金后被告出具收条的过程中，与被告闲谈希望被告能够抹去零头（被告陈述他的理解是零头是320万去掉20万元零头），这是作为买方期望价格可以降低的正常心态，从被告的陈述确认320万元，也可以看出房屋款项是确定的，原告虽然希望价格可以降低，但其并没有后续的违约行为。审理中，原告提供2021年3月12日其与被告洽谈的监控视频资料，上述资料反映了双方交谈内容：原告：“你和他怎么说的啊”，被告：“我说的也是我家那儿的。”原告：“也是你那儿的，他姨奶奶也住在我那儿”被告：“姨奶奶让我320，说的320，让我310个行，我说的310不行”，被告：“大税，我可以配合你，两年之后过户，我把房产证本儿给你，押在你这儿，写个东西”被告：“他那个，全部他贴，过户费都是他来，说好了的，这不碍，你把钱给我，我把房产本给你”原告：“房本带来了？”被告：“钱还没都给我哎，东面公摊面积大多少的？”被告：“那会我爸说低于300不能卖，现在他改了，低于320不能卖…”原告：“他租的你家的厂房，你就和他客气了？被告：“不成客气，不也是320”，同时原告提供2021年3月15日与被告手机通话录音，内容反映：原告：“这个定金我给了你，你只好先给我”被告：“但是你个想到，我也还了不少贷款，给了多少钱，如果是你，这会儿，多了几十万，你个要？你说明明可以多几十万，你个要？难道你不要啊？而且合同也没有签，你个要？”原告：“如果你这样说的话，你自己个人…是你爸不肯卖还是你不肯卖？”被告：“不是不肯卖，肯卖，但是现在，今天人家卖的一套，你晓得卖的多少钱？卖的350万，房源还没有我好。如果是你，这会一个东西，也没有跟人签合同，你这会就是给了定金，也没有签合同，没有正式的签合同，这会突然你可以多卖个几十万，可以多拿几十万，你个要？…”对于上述两份记录的真实性，被告不持异议，对原告证明目的有异议。本院经审理认定事实如下：原、被告系同村村民。2021年春节前，原告为买房至城北街道秀水庭小区寻找房源。经打听得知被告父亲家有房要卖，遂与被告父亲联系，后得知房子系被告所有。之后原告即联系被告本人，双方就案涉位于案涉城北街道秀水庭1106室别墅（现登记为城北街道益寿北路66号（秀水庭）211幢6室）进行了商谈，并进行了实地看房。因原告出价低双方就价格问题未能达成一致。2021年3月12日，原、被告再次就上述房屋买卖进行磋商，原告愿以320万元价格购买上述房屋，在初步商谈的基础上，被告至原告所开设的建材经营部进一步进行商谈，并在店内就房屋的价格、尾款、过户等事宜进行了口头磋商。在征得被告同意的情况下，原告向被告银行账户转账50万元，被告当即出具收条，载明：“现已收到秀水庭1106室别墅定金伍拾万元整，收款人征乐乐，2021.3.12”，并约定下周一即2021年3月15日签订书面合同。3月15日，被告实际收到原告上述转账50万元。同日，被告要求以350万元的价格成交遭到原告拒绝，双方未能签订书面买卖合同。据此双方发生争议，被告于3月18日将收取的50万元退还原告。另查，被告征乐乐与程洁于2011年8月5日办理结婚登记。2012年9月5日，被告征乐乐与江苏威格房地产开发有限公司如皋分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买秀水庭第B11幢6单元6号房，建筑面积321.8平米，总金额202万元。后被告用上述房屋向中国建设银行南通如皋支行办理抵押贷款，期限自2012年9月15日至2022年9月15日。此后被告按月偿还贷款，目前尚未还清。2021年3月9日，被告征乐乐为上述房屋办理不动产登记，登记在征乐乐、程洁名下，不动产证号：苏（2021）如皋市不动产权第0005999号，共同共有，坐落如城镇益寿北路66号（秀水庭）211幢6室，建筑面积321.8平米，总层数三层。原告于2021年3月23日向本院起诉，请求同前所述。审理中，依原告申请并提供担保，本院对被告征乐乐名下财产采取保全，额度冻结被告征乐乐名下50万元银行存款，冻结期限一年，期限自2021年3月30日起至2022年3月29日止。以上事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述，收条、转账记录、录音及视频资料光盘两份等证据在卷证实。本院认为，本案的争议焦点为本案是否适用定金罚则。《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。违约责任中当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，因原告意欲购买案涉位于秀水庭1106室（现登记为城北街道益寿北路66号（秀水庭）211幢6室），经打听得知所有权人为被告，曾于2021年春节前与被告进行过协商，只是因价格未能谈拢使得买卖未能成功。之后双方春节后再次联系，并约定3月12日在原告开设的建材经营部进行口头商谈，在商谈过程中，原、被告多次谈及房屋价格320万元，被告陈述：“那会我爸说低于300不能卖，现在低于320万元不能卖”，尤其是原告询问案涉房屋的西户房屋卖的价格：“他租的你家的厂房，你就和他客气了？”被告陈述：“不成客气，不也是320”，以及交谈结束原告要求将零头抹掉，被告理解为原告希望320万元去掉20万元购买，故被告摇头离开原告店。同时在磋商过程中双方就房屋尾款的交付及过户等事宜作出了初步的约定，在此基础上原告向被告转账50万元当做购房定金，被告当场也出具收条载明收到房屋定金50万元。双方进一步约定周一即3月15日到被告厂里签订书面合同，之后被告方才离开原告店内。根据原告提供两段监控视频，结合原告在本次诉讼商谈之前早就有过购买意愿，也已经实地查看房屋的方位、现状等情况，对案涉房屋已经有了较深刻的了解，只是对房屋的价格未能达成一致，房屋买卖合同的商谈中，双方最为关心且首先要确定的是房屋价格，而本次洽谈也是在之前基础上进一步商谈价格。从双方之后的微信聊天记录和手机通话录音等证据，结合原、被告之前商谈的情况以及原告向被告支付定金、被告亦收取了原告定金等情形，综上可以认定双方就房屋的价款已经做了明确的约定即320万，也对尾款及过户时间等进行了初步约定，双方之间就案涉房屋买卖以口头方式成立了预约合同并发生法律效力，被告就应按照双方约定履行自己的义务，即需信守约定，以320万元的价格与原告签订书面买卖合同。现因被告以市场行情已经达到350万元而不愿卖房，同时于3月18日退还已收定金50万元并表示不再履行合同，已然构成违约，因此应承担违约责任。因双方约定的定金数额合法有效并已实际交付，故被告应按照定金罚则承担责任。原告起诉要求双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原、被告之间仅是达成案涉房屋买卖的预约合同，后由于被告原因导致买卖合同未能正式签订，故原告认为双方之间的房屋买卖合同已成立并要求确认解除的请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称案涉房屋系被告夫妻共同财产，被告一人无处分权，并不影响合同效力，对此抗辩不予支持。至于被告辩称其离开时原告仍然要求将320万元的零头抹掉以降低房价，应视为双方对合同总价未确定、不应适用定金罚则的辩解，本院认为此时被告已经收取了原告的定金，原告作为买方理应知晓在合同总价确定的基础上给付定金的后果，其再次要求降低房价只是其美好愿望，至于被告是否同意，并不影响合同效力及定金罚则的适用，结合原告在此后与被告的通话记录及微信聊天记录，其也是对320万元的价格表示认可。故对被告的上述辩解，本院亦不采纳。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、被告征乐乐于本判决生效后十日内给付原告许应鸿50万元。二、驳回原告许应鸿其他诉讼请求。案件受理费4400元、保全费3020元，由被告征乐乐负担（此款原告已垫付，被告于履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，原告许应鸿上诉费汇至账号：6232636100139430717；被告征乐乐上诉费汇至账号：6232636100139430725）。审 判 员 宗爱萍二〇二一年六月四日法官助理 沈寿平书 记 员 杜晓星