山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初2271号原告：卢某，男，汉族，1975年10月18日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：刘元元，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜思宇，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安某旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。法定代表人：李华增，职务：董事长。委托诉讼代理人：丁洪波，公司职工。委托诉讼代理人：梁超，山东圣君怀律师事务所律师。原告卢某与被告泰安某旅游置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢某委托诉讼代理人刘元元、姜思宇，被告泰安某旅游置业有限公司委托诉讼代理人丁洪波、梁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某向本院提出诉讼请求：1、判令被告为我办理案涉房屋的所有权转移登记；2、判令被告向我按日支付已付房款万分之一点三的延期办证违约金55992元，暂计算至2021年1月15日；3、判令被告从2021年1月15日直至办理完毕不动产转移登记，按照已付款项日万分之一点三的标准继续承担逾期办证违约责任；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：我购买被告开发的御驾新苑小区17-1-1103号房屋，并支付全部房款393341元，被告在2015年10月8日交付房屋，但至今未协助我将案涉房屋所有权进行转移登记。被告行为已经构成违约，应承担违约责任，请求法院支持我的诉讼请求。泰安某旅游置业有限公司辩称，原告所诉无事实与法律依据。具体理由如下：1、我公司与原告之间的房屋买卖，非一般意义上的商品房买卖，而是基于《御驾新苑团购房实施方案》进行的，双方间的权利与义务，应当以该方案为依据。而根据实施方案，我公司无义务为原告办理产权登记，同时，团购房方案未对办证或交房迟延等内容作出规定，后期双方也没就前述问题达成过合意，没有约定谈不上违约，原告无权主张违约金。2、涉案房屋所在工程，施工中遭遇不可抗力，该不可抗力导致工程施工迟延，并不可避免地进一步影响了相关权证办理的迟延，我公司依法应予免责。3、即便没有约定，根据国家房地产历史遗留问题的文件，我公司积极响应于2018年11月26日对涉案房屋所在的楼体办理了产权登记，并及时对该事项张贴公告进行告知，后期我公司也通过电话数次通知过原告办理签约等办证手续，原告以种种理由迟延至今没有响应。迟延办证是原告自己的选择，我公司无责任。即使认为我公司存在违约行为，我公司在2018年11月26日也已履行完毕我方的所有义务，计算违约金的截止时间也应为2018年11月26日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月28日，被告制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房款分四次缴纳，缴付预缴款后，第二次缴款完成主体工程进行至三层后，缴总房款的60%，主体竣工后，缴总房款的80%，房屋分配后交付使用前缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。原告于2015年10月7日缴纳剩余款后，被告开具总收据，购房全款为393341元。2015年10月8日，被告将位于御驾新苑小区(A区)17号楼1单元1103室房屋交付原告。原、被告双方至今未签订书面房屋买卖合同。而在同区域团购房实施方案确定的房屋范围之外的其他购房户与被告签订的书面商品房预售合同中，合同约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的1?计算，且与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。被告于2018年11月26日取得御驾新苑17号楼不动产权证,2018年12月17日，被告在涉案房屋所在小区公告栏、电梯通知栏内张贴关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产权证书材料的通知。以上事实，有《御驾新苑团购房实施方案》、收款收据、御驾新苑团购房付款确认单、不动产登记资料查询结果证明、房屋预售许可证说明、关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产权证书材料的通知、照片、相关生效裁判文书、建筑工程施工许可证、住房和城乡建设部第517号《建筑设计防火规范》的公告、当事人陈述等证据在案证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否属于商品房，被告有无协助原告办理权证登记义务；二、违约责任的承担及违约金的计算依据。因引起上述争议内容的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于焦点一，虽然原、被告并未签订书面购房合同，但是，原告已向被告支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为原告认可并遵从被告制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束，且原告所购房屋楼号具有预售证，该房屋具备了商品房的法律属性。即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，但这也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，原、被告成立事实上的商品房买卖合同关系。被告辩称涉案房屋不属于商品房，不适用商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，该项辩称无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权与买受人系其最基本的一项义务，而且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办证亦是出卖方的法定义务。本案中，原告已全额支付购房款，被告也已办理整栋楼权属登记，其有通知原告并协助办理产权变更登记的义务。对于被告关于其无相关义务的主张，本院不予支持。关于焦点二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”。被告已于2015年10月8日向原告交付房屋，故被告应于交付原告房屋之日推后90日即2016年1月6日前协助原告办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约。2018年11月26日，被告办理了涉案房产所在楼栋的不动产权证书，并于2018年12月17日在涉案房屋所在小区公告栏、电梯通知栏内张贴通知，通知原告办理涉案房屋所有转移登记的手续，故被告承担违约责任的期间为自2016年1月7日起至2018年12月17日，共计1075天。原告主张2018年12月18日至原告办理完毕涉案房屋所有权转移登记之日的违约金无据，本院不予支持。原、被告未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，原告要求按每日1.3?计付违约金，因原告享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，类比同区域团购房实施方案确定的房屋范围之外的其他购房户与被告订立的书面商品房预售合同中约定的逾期办证违约金为每日1?的现实情况，原告要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，本院不予认可。本院酌定按原告已付总房款每日0.5?作为本案违约金的计算标准。被告辩称涉案房屋所在工程施工中遭遇不可抗力，应予免责。本案违约起算时间为房屋交付后90日，被告提交的证据发生在涉案房屋交付使用前，与本案违约期间并非同一期间，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对该辩称本院不予采信。综上，被告应承担的违约金数额为：393341元×1075天×0.5?=21142元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告泰安某旅游置业有限公司协助原告卢某办理位于泰安市房屋所有权转移登记。二、被告泰安某旅游置业有限公司支付原告卢某违约金21142元。三、综上一至二项，限被告泰安某旅游置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告卢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告卢某负担373元，被告泰安某旅游置业有限公司负担227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 孙峰二〇二一年六月十八日法官助理 卓灵书 记 员 刘哲