广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终9693号上诉人（原审被告）：深圳市大信实业股份有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：许业明，董事长。被上诉人（原审原告）：深圳市龙华区政府物业管理中心，住所地：深圳市龙华区。法定代表人：谭钢锋，主任。委托诉讼代理人：张瑞利，广东巨通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国兵，广东巨通律师事务所律师。上诉人深圳市大信实业股份有限公司（以下简称大信公司）因与被上诉人深圳市龙华区政府物业管理中心（以下简称龙华政府物业管理中心）建设用地使用权纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初9647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人大信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙华政府物业管理中心的起诉；由龙华政府物业管理中心承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、龙华政府物业管理中心不是合同相对人，无权提起诉讼。大信公司于1998年12月30日与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，龙华政府物业管理中心不是合同当事人，提起本案诉讼主体不适格，无权向大信公司主张权利。2、已有生效裁判证明龙华政府物业管理中心主体不适格，被驳回起诉。一审判决错误，应予撤销。深圳市龙华区住房和建设局曾以同样的事实和理由起诉大信公司，被宝安法院裁定驳回起诉，深圳市龙华区住房和建设局未上诉，裁判文书已生效。此后，该局又向宝安法院提起再审，被宝安法院以（2019）粤0306民再20号民事裁定书裁定驳回起诉。根据最高人民法院司法解释精神，本案应同样驳回龙华政府物业管理中心的起诉。被上诉人龙华政府物业管理中心未发表答辩意见。龙华政府物业管理中心向一审法院起诉请求：1.判令大信公司依法向龙华政府物业管理中心移交位于深圳市龙华区附属公益工程配套房产（包括：幼儿园（独栋）、11栋二单元1XX、1XX房、11栋三单元1X1、1X2、1X3、1X4房、7栋1X2房产），并责令大信公司协助将上述房产登记在龙华政府物业管理中心名下，完成产权过户手续（以上物业总造价为2469223.16元，详见造价表）；2.判令大信公司向龙华政府物业管理中心返还占有上述房产期间擅自出租幼儿园（独栋）所得租金，暂计至2020年5月31日为人民币5197500元（详见《租金及利息明细表》），继续计算至大信公司返还之日；3.判令大信公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准，向龙华政府物业管理中心支付因占有幼儿园租金期间的利息至全部租金返还给龙华政府物业管理中心之日止，暂计至2020年5月31日为人民币2202842.17元（详见《租金及利息明细表》）；4.判令大信公司向龙华政府物业管理中心支付“大信花园”11栋二单元101、102房、11栋三单元101、102、103、104房以及7栋102房占有期间的房屋使用费，自2015年9月1日起按照当年度深圳市房屋租赁指导租金标准计付至将上述房产移交给龙华政府物业管理中心之日止，暂计至2020年5月31日为人民币1465254元（详见《费用计算表》）；5.判令大信公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准，向龙华政府物业管理中心支付房屋使用费的利息至全部房屋实际移交给龙华政府物业管理中心之日止，暂计至2020年5月31日为人民币509508.51元（详见《利息明细表》）；6.由大信公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、1998年12月30日，深圳市规划国土局作为甲方，大信公司作为乙方签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，约定将地块编号为A823-14，土地面积约为34625平方米的土地出让给乙方使用；使用年期为七十年，从1991年12月18日至2061年12月17日；本块土地用途为商住用地；主体建筑物性质包括商品住宅59322平方米、商业4040平方米、幼托2200平方米、文化活动站100平方米、书店200平方米；乙方向甲方给付人民币18488414元地价取得上述土地使用权；本合同规定的土地出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得，乙方应在年期届满之日起十日内办理房地产权注销登记手续；乙方如需继续使用本地块，可在期满前六个月内申请续期，并在确定了新的土地使用权出让年限和地价款及其他条件后，与甲方重新签订土地使用权出让合同，支付地价款，并办理土地使用权登记手续；土地由乙方自行开发配套；该项目为商品房项目。在合同附表中，附属公益工程配套项目表（附表二）明确记载幼托2200平方米、文化活动站200平方米、居委会100平方米、书店200平方米，合计2700平方米附属公益工程配套项目建成后免费提供使用，产权归政府所有。合同签订后，大信公司对涉案土地进行了开发，并于2005年9月完成竣工验收。《建设工程竣工验收报告》载明大信花园的工程地址位于龙华镇中环路。二、2004年7月15日，大信公司向深圳市规划和国土资源局宝安分局发出《承诺函》，载明由于“大信花园”项目第11栋一层书店建筑面积比土地使用权出让合同书规定少，现大信公司承诺把“大信花园”第7栋102房住宅改为公共配套书店用，以补充原书店不足面积。大信公司承诺将不再销售此套住宅，由此引起的一切责任，均由大信公司承担。就上述内容大信公司还向深圳市规划和国土资源局宝安分局发出《报告》，并明确了7栋102房建筑面积为74.48平方米。2005年5月8日，大信公司（甲方）与案外人深圳市福田区东方幼儿园（乙方）签订《大信花园幼儿园租赁合同》，约定将大信花园幼儿园的房地产出租给乙方使用，租赁面积共计2200平方米，建筑物总层数为4层；租赁物用途为幼儿园；第一年、第二年年租金为30万元，第三年年租金为31万元，第四年年租金为33万元，第五年年租金为35万元，第六年年租金为36万元，第七年年租金为37万元，第八、九、十年年租金为37万元，第十一年起租金以第十年租金为基数上浮递增，具体递增比例双方另行约定；乙方按月向甲方交纳租金；租赁期限自2005年9月1日起至2020年止。合同签订后，深圳市福田区东方幼儿园实际占有使用了涉案幼儿园。三、2006年10月21日，深圳市人民政府办公厅印发深府办[2006]189号《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》，通知明确除供电、邮政、消防、交通等配套设施及用房需由相关部门接受使用外，其余配套设施及用房全部向各区政府移交。文件附件《社区配套和公共服务用房接收单位对照表》中明确居委会、街道办事处、电影院、青少年活动中心、文化活动站由各所属街道办事处接收；中学、小学由各区教育局接收；商铺、储蓄所、新华书店等其他配套用房由各区指定的公共物业管理部门接收；有公共物业管理局的区，接收单位可以为一个部门，区政府认为有必要并具备条件的，也可以指定一家公共物业管理部门为该区全部配套用房的接收单位。2007年6月21日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局就大信花园的有关问题召开了协调会，深国房宝纪[2007]13号《会议纪要》记载关于该项目产权归政府的公共设施移交问题，会议要求大信公司尽快与区公共物业管理局沟通，按土地出让合同约定明确待移交项目的具体位置、面积等，尽快办理移交手续。该会议有大信公司工作人员马小君出席。2008年10月30日，深圳市宝安区人民政府召开《房地产登记历史遗留问题个案协调会议》，深宝府会纪[2008]285号《会议纪要》记载关于幼儿园、居委会、书店、文化活动中心等公共配套设施未移交的问题，由于大信公司与施工单位存在工程款纠纷，导致施工单位部分人员强行占住上述房产，会议要求大信公司在11月15日前与区公共物业管理局签订移交意向协议，明确该部分公共物业将按合同约定进行移交，实物移交在工程款纠纷仲裁结果下达后两个月内办理。2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局（甲方）与大信公司（乙方）签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定无偿移交大信花园已建的11栋内居委会171.56平方米，11栋内书店93.96平方米，活动中心264.32平方米，幼儿园2035.35平方米。计划移交时间为大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后两个月内。并约定仲裁结果下达后，乙方应及时通知甲方，并在该仲裁结果下达两个月内办理上述政府物业的实物移交手续。因幼儿园于2005年9月已通过相关验收后由乙方擅自出租并收取租金，甲方作为该幼儿园产权所有人将保留追收乙方出租幼儿园所得租金的权利。2013年10月11日，深圳市宝安区公共物业管理局与深圳市龙华新区城市建设局签订《政府物业资产产权及实物交接书》，将位于龙华新区处公配物业共160处及附属设备移交给深圳市龙华新区城市建设局。该160处公配物业中并不包含本案争议的幼儿园、书店、居委会和文化活动中心。2015年10月，深圳市龙华新区城市建设局委托律师向大信公司发出《律师函》，要求大信公司归还涉案物业并支付占有使用费。2016年12月30日，深圳市龙华区机构编制委员会印发《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，明确深圳市龙华区政府物业管理中心的主要职能包括负责全区政府物业的清理移交，代表区政府统一接收、购置政府物业并进行管理；负责全区政府物业的产权产籍管理，具体负责账务管理、清产核资、产权界定及产权登记等；负责全区政府物业的分类管理，包括统一调配、委托管理、直接管理和经营管理工作等。四、深圳市龙华区住房和建设局起诉大信公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院于2020年5月26日作出已生效的（2019）粤0306民再20号《民事裁定书》，以深圳市龙华区住房和建设局主体不适格为由裁定撤销原审判决，驳回深圳市龙华区住房和建设局的起诉。五、龙华政府物业管理中心向深圳市不动产登记中心查档的宗地号为Ａ823-××4，建筑名称为大信花园的分户汇总表显示：幼儿园独栋建筑面积2035.35平方米，书店位于11栋2单元2101，建筑面积93.96平方米；活动中心位于11栋2单元2102、11栋3单元3101、3102，建筑面积合计264.32平方米；居委会位于11栋3单元3103、3104，建筑面积合计171.56平方米。上述物业备注均为“产权归政府”。一审庭审中龙华政府物业管理中心关于不动产登记信息与其诉请房号为何不一致解释为2102实际就是2单元102。另外，龙华政府物业管理中心向深圳市不动产登记中心查档的大信花园7栋住宅01层房屋建筑面积分套汇总表显示0102号房套内建筑面积为71.66平方米。一审法院认为：本案为建设用地使用权出让合同纠纷。深圳市规划国土局与大信公司签订的《深圳市土地使用权出让合同书》合法有效，各方均应依约履行。该合同明确约定幼托2200平方米、文化活动站200平方米、居委会100平方米、书店200平方米，合计2700平方米附属公益工程配套项目建成后免费提供使用，产权归政府所有。现大信花园已于2005年竣工验收，大信公司依约应将政府产权物业移交政府。本案争议焦点一是龙华政府物业管理中心的当事人身份是否适格；争议焦点二是本案是否超过诉讼时效；争议焦点三是在大信公司应向龙华政府物业管理中心移交涉案物业情况下，移交的物业花园如何确定；争议焦点四是大信公司应向龙华政府物业管理中心移交涉案物业情况下，占有使用费如何认定的问题。现就本案争议焦点评判如下：关于争议焦点一，2006年10月21日，深圳市人民政府办公厅印发深府办[2006]189号《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》，明确除供电、邮政、消防、交通等配套设施及用房需由相关部门接收使用外，其余配套设施及用房全部向各区政府移交。经过深圳市国土资源和房产管理局宝安分局及深圳市宝安区人民政府的多次协调，2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与大信公司签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定大信公司在大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后在两个月内办理涉案政府物业的实物移交手续。之后，深圳市龙华区成立，涉案物业所在位置由宝安区变更至龙华区，根据《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》，龙华政府物业管理中心的职能包括负责全区政府物业的清理移交，代表区政府统一接收、购置政府物业并进行管理。因此，涉案物业作为龙华区政府产权的物业，与龙华政府物业管理中心有利害关系，龙华政府物业管理中心有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，一审庭审中大信公司提出本案已过诉讼时效，一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项的规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。因此龙华政府物业管理中心诉请大信公司移交涉案物业不适用诉讼时效的规定。其次，2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与大信公司签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定大信公司在大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后应及时通知，并在该仲裁结果下达两个月内办理上述政府物业的实物移交手续。但大信公司未能提供证据证明其曾经向相关单位通知过上述案件仲裁结果。再次，深圳市各级政府部门一直有向大信公司要求履行合同、返还涉案政府产权物业。因此，龙华政府物业管理中心诉请大信公司支付占有使用费的诉请因诉讼时效中断而重新计算，大信公司关于本案已过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采信。关于争议焦点三，基于前文所述理由，大信公司应向龙华政府物业管理中心返还大信花园附属公益工程配套项目。关于该配套项目具体位置，应以不动产登记中心登记的信息为准。龙华政府物业管理中心提交的不动产登记中心备案的大信花园分户汇总表显示幼儿园独栋建筑面积2035.35平方米；书店位于11栋2单元2101，建筑面积93.96平方米；活动中心位于11栋2单元2102、11栋3单元3101、3102，建筑面积合计264.32平方米；居委会位于11栋3单元3103、3104，建筑面积合计171.56平方米。加上大信公司2004年7月向深圳市规划与国土资源局宝安分局承诺将7栋102号房（建筑面积71.66平方米）改为书店，以补充书店不足面积。因此，大信公司应将上述物业向龙华政府物业管理中心移交，除独栋幼儿园之外的其他物业建筑面积合计171.56+264.32+93.96+71.66=601.5平方米。关于争议焦点四，经一审法院询问，大信公司未能提供证据证明其曾向相关政府部门交付过租金。对于大信公司占有使用涉案物业期间应向龙华政府物业管理中心支付的费用，一审法院认定如下：第一，关于幼儿园的租金。2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与大信公司签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，载明因幼儿园于2005年9月已通过相关验收后由大信公司擅自出租并收取租金，深圳市宝安区公共物业管理局作为该幼儿园产权所有人将保留追收大信公司出租幼儿园所得租金的权利。大信公司未能提供其与幼儿园签订的租赁合同，而龙华政府物业管理中心提供了《大信东方幼儿园租赁合同》原件，起租时间与上述意向协议书的时间亦能对应，一审法院对该证据予以采信。龙华政府物业管理中心诉请根据《大信东方幼儿园租赁合同》约定的租金标准自2005年10月1日起进行计算，2015年10月之后未约定租金标准的，龙华政府物业管理中心主张参照第十年租金进行计算，有法律和事实依据，一审法院予以支持。截至2020年5月31日，大信公司就涉案幼儿园应向龙华政府物业管理中心返还租金5197500元。龙华政府物业管理中心诉请大信公司支付占有幼儿园租金期间的利息，因双方对此没有明确约定，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。为便于计算，自合同签订后每一年租期的最后一期开始计算利息，截至2020年5月31日利息为1832768.27元。计算详见附表1。第二，关于其他公共配套建筑物业的占有使用费，首先，大信花园除幼儿园之外的政府产权物业建筑面积共计601.5平方米。其次，参照宝安区2005-2011年房屋租赁指导租金以及龙华新区2012-2016年房屋租赁指导租金的标准确定每平方米租金价格。再次，2017-2020年政府未出台指导租金，龙华政府物业管理中心主张按18元每平方米计算，结合市场租金情况，一审法院对此予以支持。故一审法院认定大信公司应向龙华政府物业管理中心支付截至2020年5月31日占有使用费1465254元，计算详见附表2，之后的占有使用费按18元每平方米的标准，计至实际返还涉案物业之日止。该部分物业大信公司虽然占有使用，但未有证据显示大信公司利用该部分物业盈利，且基本是按照约定的公益用途使用，故对龙华政府物业管理中心要求支付占有使用费利息的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、大信公司应于判决生效之日起十日内向龙华政府物业管理中心移交位于深圳市龙华区附属公益工程配套项目：包括独栋幼儿园，11栋二单元2XX1、2XX2号房，11栋三单元3XX1、3XX2、3XX3、3XX4号房，7栋1X2号房。并配合将上述房产过户登记至龙华政府物业管理中心名下；二、大信公司应于判决生效之日起十日内向龙华政府物业管理中心返还出租幼儿园所得租金5197500元（2020年5月31日后的租金按每年37万元标准计至实际移交幼儿园之日止），并支付利息（利息截至2020年5月31日为1832768.27元，之后的利息以尚欠租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、大信公司应于判决生效之日起十日内向龙华政府物业管理中心支付占有使用大信花园11栋二单元2XX1、2XX2号房，11栋三单元3XX1、3XX2、3XX3、3XX4号房，7栋1X2号房的费用1465254元，2020年5月31日后的占有使用费按建筑面积601.5平方米、月租金18元每平方米计至实际移交上述物业之日止。如果大信公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币92866元，由大信公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权纠纷。根据大信公司上诉事实与理由，本案二审争议焦点在于龙华政府物业管理中心是否为本案适格原告。大信公司在与深圳市规划国土局签订的《深圳市土地使用权出让合同书》中明确约定，本案争议房产属于附属公益工程配套项目，产权归政府所有。根据2006年10月21日深圳市人民政府办公厅印发深府办[2006]189号《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》，涉案的配套设施用房应向各区政府移交。另根据2016年12月30日深圳市龙华区机构编制委员会印发《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》，龙华政府物业管理中心的职能包括代表区政府统一接收政府物业并进行管理。据此，龙华政府物业管理中心有权代表该区政府向大信公司主张涉案房产的相关权益，为适格的原告。至于大信公司上诉主张的（2019）粤0306民再20号案件，该案原告系深圳市龙华区住房和建设局，与本案原告并非同一主体，大信公司以该案裁定驳回深圳市龙华区住房和建设局的起诉为由主张本案原告龙华政府物业管理中心的起诉亦应当予以驳回，该理由明显不能成立，本院不予采纳。综上所述，大信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71268.65元，由上诉人深圳市大信实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年六月十一日书记员 崔艳慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。