北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60907号原告：王凯。委托诉讼代理人：李云英。委托诉讼代理人：周连福。被告：阿里巴（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：耿立红，总经理。委托诉讼代理人：耿长松。原告王凯（以下简称原告）与被告阿里巴（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任审理。原告之委托诉讼代理人李云英、被告之委托诉讼代理人耿长松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年8月9日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》于2020年10月13日解除；2.判令被告支付原告拖欠租金253333.33元；3.判令被告赔偿原告逾期支付租金违约金266667.5元（以日租金1066.67元的两倍为标准，计算自2020年6月10日至2020年10月13日）；4.判令被告赔偿原告提前解约违约金64000元；5.判令被告支付原告电费3054元。事实和理由：2019年8月9日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定原告将坐落于北京市朝阳区东四环中路*号楼*层*号房屋出租给被告，租期自2019年9月10日至2021年9月9日。原告应于2019年8月10日将房屋按照约定条件交付被告。2019年8月10日至2019年9月9日为免租期。租金标准为40000元/月，押二付三。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但是自2020年3月3日起，被告拒绝支付房租。经多次协商，2020年5月29日，双方签订《补充协议》，约定自2020年6月10日起，租金调整为32000元/月，被告承诺在2020年6月9日前将支付拖欠原告的租金120000元及2020年6月10日至2020年9月9日期间租金96000元；租赁合同的其他条款不变。但是至合同约定的付款日期届满之日，被告仍未履行付款义务。被告辩称，合同应于2020年6月9日解除。2020年6月初，被告与原告协商解除合同事宜，双方达成几项共识：一是2020年6月9日，被告停止租赁，原告重新招租，钥匙已于2020年6月9日前交付金隅大成租赁中心，原告也已重新招租；二是被告的办公用品暂存在房屋内；三是新租户入住前及时通知被告，被告搬走房屋内物品；四是租金支付自2020年3月9日至2020年6月9日期间；五是房屋押金80000元是否冲抵租金还是违约金未能达成共识。2020年6月9日后，原告正式对外招租，且被告工作人员配合。2020年7月，原告在未通知被告的情况下更换了房屋的钥匙，并电话通知被告交齐2020年3月9日至2020年9月9日的房租，押金不予退还，房屋内物品扣押。被告积极回应可否先行搬走房屋内物品及设备，原告拒绝。2020年7月21日，原告发函催要2020年3月至9月的租金，7月底通知被告再不交付房租便到法院起诉。第二项、三项、四项、五项诉讼请求，被告均不同意；关于电费，2020年7月份之前的电费同意支付，其他不同意支付。另外，双方于2020年6月初协商6月8日解除合同，且双方电话协商被告疫情期间可晚交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月9日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称涉案合同），约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区东四环中路*号楼*层*号房屋（以下简称涉案房屋）用于办公，租期自2019年9月10日至2021年9月9日。每月租金40000元，与本案有关的支付时间为2020年3月3日。押金80000元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。租赁期内电费由乙方负担。乙方不按照约定支付租金达7日，甲方有权单方解除合同、收回房屋；乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。涉案合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付押金80000元，双方均依约履行，直至2020年3月3日，被告未按时支付2020年3月10日至2020年6月9日期间租金。2020年5月29日，双方签订《补充协议》，约定：自2020年6月10日起，租金调整为每月32000元；乙方承诺在2020年6月9日前将欠甲方的租金120000元（2020年3月10日至2020年6月9日）及2020年6月10日至2020年9月9日期间的租金96000元，一次性付清；涉案合同其他条款不变。2020年6月9日，被告未向原告支付上述款项。2020年7月21日，原告委托北京天驰君泰律师事务所向被告发送“律师函”，函告被告：收到律师函后三日内将拖欠租金一次性支付至原告指定收款账户内；如被告仍未支付上述款项，原告将按照合同约定追究被告违约责任，并将采取法律途径解决纠纷。被告收到上述函件后，未函复亦未联系原告。2020年10月13日，原告收回涉案房屋；同日，原告就涉案房屋出租事宜，与案外人签订《写字楼租赁合同》，约定交房时间为2020年10月15日。另查，原告于2020年10月15日支付涉案房屋2020年4月至2020年9月期间电费共计356.64元。经询，原告表示被告支付的押金应抵扣其所欠付的租金。审理中，被告表示双方于2020年6月口头协商解除合同及原告于2020年7月初将涉案房屋换锁，但均未就此提交证据。经本院释明，被告不在本案中反诉原告返还涉案房屋内的物品；双方均表示自行交接涉案房屋内的物品。本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案中，被告未按约向原告支付租金，构成根本违约，原告经催告后收回房屋，应视为其行使合同解除权，故涉案合同于2020年10月13日解除。被告虽主张双方于2020年6月协商解除合同、原告于2020年7月初换锁收回房屋，但均未就此提交证据，本院对此辩称意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，被告欠付原告2020年3月10日至10月13日期间的租金及此期间的电费，故原告有权向其主张；但原告主张数额有误，本院调整后予以支持。考虑到双方已就租金支付方式协商变更，被告欠付租金的行为构成根本违约，故原告亦有权向其主张解约违约金。关于迟延履行违约金，因原告针对被告迟延支付租金行为已行使合同解除权并据此主张解约违约金，故其无权再行主张迟延履行违约金。原告主张押金抵扣欠付租金，本院对此不持异议。抵扣后，本院只在判决主文中载明被告应向原告支付的剩余租金数额；被告亦无权再行向原告主张退还押金。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王凯与被告阿里巴（北京）科技有限公司于二〇一九年八月九日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》于二〇二〇年十月十三日解除；二、被告阿里巴（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王凯欠付租金十七万二千二百六十六元六角六分、电费三千零五十四元；三、被告阿里巴（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王凯解约违约金六万四千元；四、驳回原告王凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9670元，由被告阿里巴（北京）科技有限公司负担【原告王凯已预交4835元，被告阿里巴（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王凯；余4835元，被告阿里巴（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内交至本院】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年六月一日书记员  段超