福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0783民初728号原告:建瓯市桥南社区三江国际小区业主委员会，住所地建瓯市南环路**。负责人:林祥荣，主任。委托诉讼代理人：邓宝生，福建启新律师事务所律师。被告:南平市合嘉源物业管理有限公司，，住所地南平市延平区滨江中路**粮油大厦**统一社会信用代码913507007463450XY。法定代表人:张晓生,执行董事。委托诉讼代理人：林文韬，福建宽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，福建宽达律师事务所实习律师。原告建瓯市桥南社区三江国际小区业主委员会（以下简称三江国际业委会）与被告南平市合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三江国际业委会的负责人林祥荣及诉讼代理人邓宝生，合嘉源物业公司的诉讼代理人林文韬、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三江国际业委会向本院提出诉讼请求：1、判令合嘉源物业公司立即搬离建瓯市桥南社区三江国际小区。2、合嘉源物业公司立即向三江国际业委会移交下列财产及资料：（1）物业管理用房使用权；（2）施工和竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施（电力设施），地下管，地下管网工程竣工图等竣工验收和施工的资料设备设施安装、使用、维护保养等技术资料（特别是电梯维护维修资料和相关许可文件）；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）业主资料（包括入住资料等）；（6）财务资料（包括固定资产清单、收支账目、债权债务清单、物业管理费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录等）；（7）相关物业管理合同。3、由合嘉源物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年下半年，合嘉源物业公司（原名称为南平市胜洁物业管理有限公司）与福建省建瓯市恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛房地产公司）签订《前期物业服务合同》，由合嘉源物业公司对三江国际小区实施物业管理服务，约定合同期限自2013年9月1日至2016年8月30日，并约定了恒盛房地产公司应移交的各种资料。合嘉源物业公司进驻三江国际小区进行物业管理后，对物业管理十分混乱，引起广大业主的极大不满。随着业主的不断入住，特别是到2017年，合嘉源物业公司的物业管理水平仍然没有提升。业主纷纷向相关部门反映，有关部门要求小区及时成立业委会。为此，自2018年7月20日起开始筹备，并最终于2018年11月15日经建瓯市规划建设和旅游局批复成立了三江国际业委会。2018年11-12月间，由于合嘉源物业公司没有将业主的装修保证金及时退回，引发了广大业主的不满，三江国际业委会代表业主向合嘉源物业公司及相关部门发出了《通告函》、《诉求书》，但合嘉源物业公司仍拒不履行。对于合嘉源物业公司的物业管理混乱问题，三江国际业委会于2019年3月向合嘉源物业公司、政府主管部门发出了《清算函》和《报告》，要求合嘉源物业公司对三江国际小区脏乱差、积水、高收费、收费公示等情形进行整治，但合嘉源物业公司仍不整改。2019年4月10日，三江国际业委会向合嘉源物业公司发出通知，解除合嘉源物业公司对三江国际小区的物业管理，并要求其在6月11日前移交物业管理用房、装修保证金等一切涉及三江国际小区的物业财产和资料。在通济街道办事处的协调下，三江国际业委会给予合嘉源物业公司三个月的整改期，但合嘉源物业公司仍未整改。为此，三江国际业委会于2019年10月31日向全体业主发出通知，停止合嘉源物业公司对三江国际小区进行物业管理，选聘新的物业管理企业。当日，三江国际业委会与建瓯市中豪物业管理公司签订了《物业服务协议书》。2019年12月16日，三江国际业委会向合嘉源物业公司发出告知函并附小区529户业主的签名要求合嘉源物业公司退出小区。但合嘉源物业公司拒不退出，使得三江国际业委会聘选的物业公司无法正常开展物业管理服务。2020年5月30日，三江国际业委会再次要求合嘉源物业公司退出三江国际小区的物业服务及移交物业财产及资料。然而，合嘉源物业公司仍以部分业主拖欠物业费为由抗辩。双方多次协商无果。至今为止，合嘉源物业公司既未搬离三江国际小区，也未向三江国际业委会移交相关物业财产及资料。合嘉源物业公司辩称，1、目前双方仍属于不定期物业服务合同关系。《前期物业服务合同》虽于2016年8月31日到期，但业主大会没有依法做出续聘或者解聘的决定，故双方仍处于不定期物业服务合同的状态。2、三江国际业委会的主任不是三江国际小区的业主，三江国际业委会的组成人员不符合法律规定。3、三江国际业委会提起本案诉讼未经过业主大会的授权，亦未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而三江国际业委会提交签名的真实性不能确认，亦未能体现签字业主所占专有部分的面积。4、三江国际业委会陈述物业管理混乱的情形，开始两年确实存在问题。但目前通过对业主聊天记录看，双方关系应处于稳定状态。三江国际业委会主张现在物业管理混乱没有事实依据。5、三江国际业委会解聘物业未召开业主大会，未对票数进行公开统计。所谓的解聘物业不是多数业主的真实意思表示，解聘程序不合法。综上，请求驳回三江国际业委会的诉讼请求。在本案审理过程中，三江国际业委会为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、关于成立三江国际小区业主筹备委员会的申请报告、公告、现场签名照片。证明由于合嘉源物业公司对物业管理不当，业主向相关部门申请筹备成立三江国际业委会。2、《建瓯市业主委员会备案表》、《业主委员会备案证明》。证明三江国际业委会成立经政府主管部门依法备案，具有合法的民事主体资格。3、《报告》及现场照片、《诉求书》、《清算函》、《报告》、《通知函》、《通知》、《告知函》。证明合嘉源物业公司物业管理混乱，三江国际业委会多次要求合嘉源物业公司终止前期物业管理，并移交物业管理相关材料。4、业主签名表格。证明业主对合嘉源物业公司的物业服务不满，于2019年3月底至4月初期间签名要求合嘉源物业公司退出小区物业管理。5、《物业服务协议书》。证明三江国际业委会已与建瓯市中豪物业管理有限公司签订了物业服务协议书，已依法终止了合嘉源物业公司对小区的物业管理。6、关于“本小区管理问题的告知函”的回应函。证明三江国际业委会再次通知合嘉源物业公司退出三江国际小区的事实。7、三江国际业委会的会议决议。证明三江国际业委会有权提起诉讼，要求合嘉源物业公司退出小区物业和移交相关物业财产和资料，有权聘请律师作为诉讼代表，有权聘请新的物业管理企业。8、证人周某、杨某的证言。证明三江国际小区物业管理混乱及解聘物业的理由，解聘程序合法。经质证，合嘉源物业公司认为，对证据1的证据“三性”和证明对象有异议。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议。对证据3，认为系三江国际业委会单方制作，不能证明物业管理混乱的情况。对证据4的证据“三性”和证明对象均有异议。签名中有重复部分，且签名不能证明系业主本人的签名，也不能说明业主签名有过半。对证据5，因招聘物业服务企业未经业主大会表决，该证据即便是真实的，也是不合法的。对证据6的证据“三性”无异议。对证据7的真实性有异议，亦属于三江国际业委会自身的证明。对证据8，认为证人证言只是代表自己的看法和观点，不能代表其他业主，解聘物业应当依照法定程序进行。合嘉源物业公司提供如下证据，1、关于召开龙泉嘉园小区业主大会的公告。证明召开业主大会的合法合规程序。2、龙泉嘉园小区业主大会表决票统计结果。证明业主大会解聘物业的合法合规表决及公示流程。3、三江国际业委会告知书。证明三江国际业委会煽动业主拒交物业费。4、部分业主聊天记录。证明很多业主不知道三江国际业委会的成立，对于解聘物业也未听说有进行表决。5、关于三江国际业委会问题说明。证明部分业主不满三江国际业委会的作为，公开声讨。解聘物业仅是三江国际业委会的单方态度，并不是业主的态度。6、申请法院向建瓯市房屋交易和产权登记管理中心调取的恒盛房地产公司开发的“三江国际”项目房屋面积情况。证明三江国际小区的户数为1170户，建筑面积120059.39万平方米。三江国际业委会要求更换物业管理企业的表决面积、票数均未达到规定的过半数。经质证，三江国际业委会认为合嘉源物业公司提交的证据均超过举证期限。并保留质证意见，认为证据1、2与本案无关。对证据3、5的真实性有异议。对证据4的真实性有异议。即便是真实的，个别业主在三江国际业委会成立时没有签字也属正常。对证据6，认为因开发商有变更规划和结构，三江国际小区实际户数与建设部门提供的户数不符，实际应为1030户。在案件审理过程中，本院要求合嘉源物业公司提供了《前期物业服务合同》。经质证三江国际业委会认为合同期限早已届满。本院对上述证据认证认为，对于三江国际业委会提交的证据1、2，系三江国际业委会成立过程材料，能证明其主体资格，予以采信。对于证据3、6，系三江国际业委会制作，等同于其陈述。对于证据4，三江国际业委会提供的目的是认为解聘物业有经半数以上业主签字同意，但解聘物业程序是否合法有效应当结合法律、法规的规定作出判定。对于证据5，能证明2019年10月29日，三江国际业委会与新的物业服务企业签订了《物业服务协议书》的事实，但该协议书签订的程序是否合法应当结合法律、法规的规定作出判定。对于证据7，仅能证明三江国际业委会召开会议并作出决议。对于证据8，证人证言仅是其对小区物业的个人意见，至于解聘物业能否成立应当结合其他事实作出判定。对于合嘉源物业公司提交的证据1、2，与本案无关联，在本案中不予采信。对于证据3，仅能证明双方存在争议的事实。对于证据4、5，仅能证明部分业主存在不同的看法。对于证据6，系职能部门所出具，予以采信。对于本院要求合嘉源物业公司《前期物业服务合同》，具有真实性，且与本案具有关联性，予以采信。通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：南平市胜洁物业管理有限公司成立于2002年10月30日，于2020年11月24日名称变更为合嘉源物业公司。2013年5月15日，以恒盛房地产公司为委托方（甲方），合嘉源物业公司为受托方（乙方），签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方就“三江国际商住小区”进行前期物业服务和管理事宜。第二十九约定合同期限自2013年5月16日起至2016年5月15日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条约定本合同期满前30日，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十一条约定本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等，以及甲方与全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方业主委员会。《前期物业服务合同》约定期限届满时，三江国际小区尚未成立业主委员会，恒盛房地产公司亦未选聘新的物业管理企业或与合嘉源物业公司达成新的协议。合嘉源物业公司仍在三江国际小区进行物业管理服务。2018年7月份开始，三江国际小区着手筹备成立业委会，2018年11月15日,经建瓯市规划建设和旅游局于批复成立了三江国际业委会。此后三江国际业委会与合嘉源物业公司一直对小区管理服务存在争议。2019年4月前后，三江国际业委会制作抬头为“同意胜洁物业退出小区业主签名如下”的表格，并让部分业主签名。2019年10月29日，三江国际业委会与建瓯市中豪物业管理有限公司签订一份《物业服务协议书》，但因合嘉源物业公司未退出三江国际小区的物业，该份协议书至今未履行。另查，根据建瓯市房屋交易和产权登记管理中心调取的信息，三江国际小区总11幢，总套数为1170套，总建筑面积120059.39万平方米。本院认为，三江国际业委会于2018年11月15日经职能部门批准成立，其组成人员业经职能部门的审核。合嘉源物业公司主张三江国际业委会的组成人员不符合法律规定未提供证据证明，本院不予采信。三江国际业委会作为合法设立的组织，有权单独以自己名义提起诉讼，因此其提起本案诉讼主体适格。恒盛房地产公司与合嘉源物业公司签订的《前期物业服务合同》约定：“合同期限自2013年5月16日起至2016年5月15日止”。“合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。“合同期满前30日，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。但《前期物业服务合同》约定期限届满时，三江国际业委会尚未成立，而恒盛房地产公司未与合嘉源物业公司对延长合同期限达成协议，更未选聘新的物业管理企业。合嘉源物业公司在《前期物业服务合同》期限届满后仍在三江国际小区进行物业管理服务，故合嘉源物业公司对三江国际小区仍存在不定期的事实物业服务合同关系。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力…”。本案中，三江国际业委会主张已解聘了合嘉源物业公司，但其所提供的证据不足以证明该解聘业经业主大会的决定，即不能证明解聘有经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。因此，三江国际业委会的解聘行为不发生效力。并基于此，三江国际业委会请求合嘉源物业公司立即搬离三江国际小区，并移交相关财产及资料的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回建瓯市桥南社区三江国际小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费用200元，由建瓯市桥南社区三江国际小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  潘圣涛人民陪审员  吴明仙人民陪审员  谢芝玲二０二一年六月十五日书 记 员  黄慧卿速 录 员  王 洪附：本案判决依据的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。