江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2803号上诉人（原审被告）：权学武，男，1972年7月16日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：王春华，女，1971年11月14日生，汉族，住徐州市云龙区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：宋伟，徐州市贾汪区大吴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张文军，男，1958年3月24日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡夕阳，江苏忠清律师事务所实习律师。上诉人权学武、王春华因与被上诉人张文军房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人权学武、王春华及其共同委托诉讼代理人宋伟，被上诉人张文军及其委托诉讼代理人孟滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。权学武、王春华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定部分事实错误，双方签订合同后，被上诉人并未给付转让费100000元，而是被上诉非法发放高利贷借款，暴力讨债，迫使上诉人交付房屋。一审法院判决承担责任比例明显错误。一审法院认定双方均有过错，而判决上诉人承担百分之七十的责任，实属不当。综上，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销一审判决，发回重审或改判。张文军辩称，1.关于上诉人所称转让费是否支付的问题，从证据以及一审查明，被上诉人在一审中的电话录音中认可10万元转让费已全额支付，对此在录音中不仅予以明确，还在录音中承诺案涉的征收权益一旦由政府支付，立刻转给被上诉人，案涉房屋转让行为已十几年之久，被上诉人已对房屋实际进行装修，期间双方并无矛盾和纠纷，直至拆迁因房屋拆迁起争执。2.至于承担责任比例的问题，一审判决的比例分配有利于上诉人，理由如下：首先，一审虽判决转让协议无效，但被上诉人认为该转让协议中所涉及房屋征收权益的分配和归属的约定应为有效。虽然法律有强制性规定，认为涉及农村的宅基地不应当由非本集体经济组织成员以外的人来购买，但并无任何法律强制性、禁止性规定认为对因此产生的征收权益分配、归属进行约定有违法律、行政法规。故应按协议约定，如遇拆迁，房屋、土地及建筑拆迁赔款归乙方也即被上诉人所有。据此，一审判决的分配比例有利于上诉人。其次，从双方协议履行以及公平、诚实信用原则来看，上诉人有违诚信，违背双方的最初约定，导致矛盾和纠纷的发生，明显具有过错。一审法院基于此，判决上诉人享有30%拆迁收益，已经是最大限度保护上诉人的权益。此外，上诉人还享有额外的如过渡费、装潢附属物补偿等本应由被上诉人享有的征收补偿项目。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。张文军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决确认位于征收编号为S1-6的房屋及宅基地使用权对应的征收权益（919192元）归张文军所有；2.判令权学武、王春华承担本案的诉讼费用和保全费用及保费1800元。一审法院查明，2011年8月20日，张文军与权学武、王春华签订房屋转让协议，载明：甲方权学武、王春华（出售方）、乙方张文军（购买方），1.甲方自愿将位于出售给乙方，房产东邻权学德，西邻权学明，南邻权学武，北邻杨芳田，房屋建筑面积大约128平方，建筑面积长8米宽8米上下2层，乙方自愿购买，双方商定价格为100000元。2.甲方此房屋无纠纷，如有纠纷由甲方及时处理，如甲方中途反悔，给乙方造成的经济损失由甲方承担，如乙方中途反悔，给甲方造成的经济损失由乙方承担，甲方出售此房后，不再主张该房的任何权利。3.转让费10万元，乙方在2011年8月20日一次性付清，交房日期2011年9月6日，逾期按每天一百元违约金支付。4.甲、乙双方永不反悔，如一方反悔，按当时市价十倍的违约金赔偿，乙方在购买房屋后需进行装修，如甲方违约，装修费10万由甲方另行赔付。5.一旦能办理房证，甲方应无条件协助乙方办理房产过户手续，费用由乙方承担，如不配合属违约。……7.如遇拆迁，该房屋所有土地及所有建筑的拆迁赔偿归乙方所有，甲方应无条件的配合办理各项手续，无论亏盈均归乙方所有。8.双方签字后生效。张文军在乙方处签字并捺印，权学武、王春华在甲方处签字并捺印，郑卫岳在中间人处签字并捺印。协议签订后，张文军向权学武、王春华给付转让费10万元，房屋交接后由张文军装修居住使用。2020年3月24日，张文军与权学武通话录音显示：（张）“咱这个房子你想怎么弄滴”，（权）“怎么弄，你说到时候还能亏你吗”，（张）“我这个房子，我买的是十万块钱买的，对吧”，（权）“这个十万块钱就不要说了，一分钱都不少，对吧”，（张）“咱弟俩达成共识之后，咱弟俩简单签个协议是吧”，（权）“协议不协议的都无所谓”。因大郭庄机场周边改造项目需要，案涉房屋被征收，征收编号S1-6。2020年4月5日确权公示表载明征收编号S1-6权属人为王春华。2020年5月5日房屋征收部门徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）、征收实施单位徐州市云龙区大郭庄街道办事处与被征收人王春华（乙方）签订《房屋征收补偿协议》，载明：因大郭庄机场周边改造项目需要征收案涉房屋，建筑面积94.70平方米，用地面积67.64平方米，土地性质集体土地，补偿方式为产权调换，产权调换房屋如下：翠屏山定销房住宅小区L14幢01单元0303室98.63平方米，用于产权调换房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，由乙方凭本协议及《徐州市区定销商品房产权调换备案表》与定销商品建设单位签订《商品房买卖合同》，并根据产权部门确认的面积结算差价。乙方被征收房屋补偿总额919192元（包括：1、房屋价值634490元；2、附属物22847元；3、搬迁、过渡、奖励等费用261855元）。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为701259元，乙方补偿总款919192元，差价款217933元由甲方支付乙方（由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用）。乙方自收到被征收房屋补偿的相关手续之日起三日内应完成搬迁。本协议签订后，因被征收房屋及其附属物的产权、使用权等产生纠纷的，由乙方负责处理并承担相应的法律责任。《住宅房屋征收补偿核算表》载明：合法用地面积67.64平方米，被征收合法建筑面积94.70平方米，两层以下房屋测量面积135.27平方米，选购定销房面积98.63平方米，定销房款701259元（7110元/平方米*98.63平方米）。王春华签订上述补偿协议未告知张文军。案涉房屋2020年5月已被拆除。差价款217933元权学武、王春华现未领取。权学武、王春华于1995年6月6日登记结婚，2013年3月18日登记离婚。张文军非徐州市云龙区上河头村村民，户籍也不在该村。一审法院认为，张文军与权学武、王春华签订房屋转让协议，约定权学武、王春华将其在上河头村宅基地上建造的案涉房屋转让给张文军，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，张文军并非案涉宅基地所在地的集体经济组织成员，故双方之间签订的房屋转让协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋已经因征收被拆除，因房屋征收所获得的安置补偿全部由权学武、王春华享有，在案涉房屋无法返还的情况下，应当由权学武、王春华对张文军给予折价补偿。双方均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，对合同无效双方均有过错且过错程度相当。权学武、王春华不愿按照“如遇拆迁，该房屋所有土地及所有建筑的拆迁赔偿归乙方所有，甲方应无条件的配合办理各项手续，无论亏盈均归乙方所有”约定履行，有违诚实信用原则，对征收补偿款应予少分。综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，案涉房屋拆迁补偿款总计919192元，法院确定由权学武、王春华折价补偿张文军643434.4元（919192元*70%）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、确认位于徐州市云龙区征收编号为S1-6的房屋及宅基地使用权对应的征收权益643434.4元（919192元*70%）归张文军所有；二、驳回张文军的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审法院认定的涉案房屋的征收权益分配是否适当。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张文军与权学武、王春华于2011年8月20日签订的房屋转让协议，因张文军并非案涉宅基地所在地的集体经济组织成员，该转让行为违反我国关于宅基地使用权的强制性规定，依法被认定无效合同。现涉案房屋因大郭庄机场周边改造项目需要已被征收，且拆迁补偿款均由权学武、王春华享有，客观上已无法返还，故一审法院认定应由权学武、王春华对张文军给予折价补偿，并无不当。至于征收权益的分配比例，一审法院在权衡双方因土地升值以及征收补偿的获益、损失为基础，综合双方在签订和履行涉案房屋转让协议的履行情况、过错程度基础上，依据诚实信用原则认定由权学武、王春华按照征收补偿款总额的70%，即643434.4元折价补偿给张文军，并不违反法律规定，本院予以支持。权学武、王春华虽主张其与张文军是因借高利贷而形成的以房抵债，并非房屋买卖合同关系，本院认为，即使双方之间曾存在借贷关系，但双方最后签订了涉案房屋转让协议，权学武、王春华也已将涉案房屋交付给张文军居住使用，至今已近十年，且涉案房屋已经被征收拆迁，双方现因拆迁利益而产生纠纷，而权学武、王春华以双方曾存在借贷关系为由，否认双方最终达成的房屋转让协议，本院不予支持。综上所述，上诉人权学武、王春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人权学武、王春华负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年六月二十一日书记员 金宇婷