北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0116民初2028号原告：北京南方丽人美容美发有限公司，住所地北京市怀柔区南小街**-1。法定代表人：肖爱芬，总经理。委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦西敏，男，1973年2月12日出生，汉族，该公司店长，住北京市怀柔区。被告：北京天琦商务会馆，住所地北京市怀柔区青春路**。法定代表人：赵淑平，总经理。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。原告北京南方丽人美容美发有限公司（以下简称南方丽人公司）与被告北京天琦商务会馆（以下简称天琦商务会馆）合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南方丽人公司委托诉讼代理人石金平、秦西敏，被告天琦商务会馆委托诉讼代理人徐波、张凤稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方丽人公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告按协议约定支付转让费25万元；2．判决被告支付2020年8月1日至2021年4月19日租金100725．10元；3．判决被告支付暖气费5160元；4．判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告系合作关系，双方于2019年8月1日签订《门店合作协议》，约定原告将南小街×号×层租给被告使用，合同中双方约定了转让费和租金，被告未按合同约定在2020年8月1日交纳转让费及租金，原告于2020年9月28日向被告发送律师函，被告未予以理会，为维护原告的合法权利，故起诉至法院。天琦商务会馆辩称：不同意原告诉讼请求。首先，原告未明确是要求解除合同还是继续履行，要求的第一项诉讼请求根据合同约定是分期支付的，现在原告要求支付的两笔转让费还没有到期。如果在合同解除情况下，因之前原告起诉过，后来又撤诉了，我公司明确表示过要求解除合同，解除的时间应认定为2020年10月28日。因疫情原因，服务行业受到比较大的冲击。导致双方在美容美发合作履行上发生重大困难，经营收入锐减。双方在协商的支付第二周期的租金款中双方发生分歧，原告方采取了被告不支付租金，就不让被告人员进入盘点活动，导致从2020年4、5月份开始被告方至今没有进入过涉案店面，合同无法履行的原因是原告存在违约情况，从2020年1月开始因为疫情原因出租人富商公司给原告减免了一个月的租金，但是原告并未给被告减免，还采取不让被告进入经营。故，原告要求主张剩下转让费用及租金，取暖费没有法律依据。本院经审理认定事实如下：南方丽人公司从北京富商小商品市场有限责任公司承租了该公司的位于怀柔区南小街的房屋。2019年8月1日，原被告签订一份《门店合作协议》，协议第一条约定：乙方与甲方友好协商后，自愿将南方丽人公司二楼全权交由甲方经营管理。第二条第二款约定：甲方负责合作门店的财务管理工作……一切门店开支费用……。第四款约定：甲方全部承担乙方结存会员负债，具体负债金额见乙方会员档案明细，（31．95万元）以双方签字确认为准，在经营核对负债过程中，上下浮动不能超过10%，如果超过10%会员负债，乙方负责超出金额。第五款约定：双方合同签订后，甲方支付乙方转店费用35万元，分三期付款：2019年8月1日至2020年8月1日支付10万元，2020年8月1日至2021年8月1日支付15万元，2021年8月至2022年8月支付10万元。第六款约定：双方合同签订期限为五年，年租金壹拾肆万元，每半年支付一次七万元，按合同签订日期上交租金，如乙方一年后租金有浮动或租赁出现问题，需提前一个月通知甲方，如遇政府拆迁或不可抗力按国家规定执行，乙方按租赁时间退回房租。第七款约定：在五年内的租赁期限内，因甲方原因提前3年终止租赁的，甲方仍需按本合同的约定支付转让费用，房租按实际使用年限支付。2019年7月23日，被告支付转让费10万元，2020年4月15日、5月15日支付半年租金7万元，暖气费5000元。2021年4月15日，北京富商小商品市场有限公司出具一份证明，表示知情并同意2019年8月1日南方丽人公司的转租行为。2020年9月28日，北京典石律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付租金及转让费。2020年12月31日，本院曾立案受理南方丽人公司诉天琦商务会馆合同纠纷一案，要求确认合同有效，并要求支付转让费15万元、租金7万元。该案在审理过程中，原告要求继续履行合同，被告主张解除合同。后南方丽人公司撤回起诉。2021年3月，南方丽人公司再次起诉至本院。本案在2021年4月14日开庭审理过程中，双方均表示同意解除合同，2021年4月19日，被告腾退承租房屋，与原告办理交接手续。本案在审理过程中，除门店合作协议等，原告还提交了一份原告公司负责人秦西敏与被告公司相关负责人赵淑敏、刘瑞琴、刘元熙之间的微信聊天记录。在秦西敏与赵淑敏2020年4月的聊天记录中显示，原告向被告催要租金，被告表示因被告公司正改革经营模式，如果不打算合作，打算将房租支付至4月底。在秦西敏与刘瑞琴的聊天记录中，显示2020年8月，被告与原告协商解除合作及费用负担问题，被告表示同意承担负债26万元，再支付转让费10万元，原告不同意被告方案，双方协商未果。2020年9月，双方协商更改合作方式事宜，原告未予同意。秦西敏与刘元熙在微信聊天中也曾协商签订补充合作协议事宜，双方协商未果。原告提交了一份2020年7月14日秦西敏与刘瑞琴之间的通话录音、一份2020年7月18日秦西敏与赵淑平之间的通话录音、一份2020年11月7日、11月9日秦西敏与朴正欢的通话录音。上述录音中，秦西敏索要转让费、租金，双方对于合作问题及转让费问题协商未果。被告提交的刘瑞琴与秦西敏在2020年7月底的微信聊天记录中，被告曾表示2020年7月31日房租到期就不租了。对于双方提交的聊天记录及通话录音，对上述证据真实性双方均不持异议。原告认可北京富商小商品市场有限公司免除了其疫情期间一个月房租。双方认可被告在2020年8月开始就没有进入租赁场地，关于未进入的原因，被告主张系因被告未缴纳租金，原告阻止其进入，原告否认曾阻止被告进入，称是被告自己经营原因造成的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间签订的合同不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。关于合同解除的时间，被告主张双方已于2020年10月28日解除合同，且其在第一次诉讼过程中已要求与原告解除合同，本院认为，在第一次诉讼过程中，原告并不同意解除合同，现无证据证明被告享有法定或约定解除权，被告主张原告阻止其进入店面未能提供证据证明，根据双方沟通记录，被告后期未经营店面系因被告更改经营模式，要求与原告变更合作协议导致。关于合同的解除问题双方系于2021年4月14日庭审过程中达成一致，故合同解除时间应为2021年4月14日。关于原告主张的转让费，根据双方合同约定，在五年内的租赁期限内，因甲方原因提前3年终止租赁的，甲方仍需按合同的约定支付转让费用，现被告已支付转让费10万元，故对于原告主张的剩余25万元转让费的请求，本院予以支持。关于房屋租金，被告系于2021年4月19日腾退房屋，腾退之前的房屋租金及占用费应由被告负担。因北京富商小商品市场有限公司免除了原告疫情期间一个月房租，在被告支付的租金中，本院予以减免一个月。2020年至2021年度供暖费用5000元，应由被告支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京天琦商务会馆给付北京南方丽人美容美发有限公司转让费25万元（于本判决生效后七日内给付15万元，于2022年8月1日前给付10万元）；二、北京天琦商务会馆给付北京南方丽人美容美发有限公司剩余租金及占用费89055．56元（于本判决生效后七日内给付）；三、北京天琦商务会馆给付北京南方丽人美容美发有限公司暖气费5000元（于本判决生效后七日内给付）；四、驳回北京南方丽人美容美发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3319元，由北京天琦商务会馆负担3230元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京南方丽人美容美发有限公司负担89元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二一年六月一日法官助理 董真真书 记 员 董立志