广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初4075号原告：阳珠珠。委托诉讼代理人：萧炽辉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师，执业证号14419201110838311。被告：向红。委托诉讼代理人：张殷，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201511054411。委托诉讼代理人：鄂川，广东广和律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：车彤，女，汉族，1993年1月15日出生，身份证住广东省深圳市罗湖区宝安北路3039号，系公司员工。委托诉讼代理人：高亚静，女，汉族，1990年8月16日出生，身份证住址河南省登封市，系公司员工。原告阳珠珠与被告向红、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳珠珠委托诉讼代理人萧炽辉、被告向红及其委托诉讼代理人张殷、鄂川到庭参加了诉讼，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告、第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号：57333020662）及附件一《交易节点确认书》、附件二《房地产交接清单》、《二手房交易重要事项告知书》、《交易服务协议》、两份《二手房买卖合同补充协议》、《价格确认书》、《买卖双方自找银行或担保公司说明书》于2021年1月7日解除；2、请求判令被告向原告支付违约金1152000元；3、请求判令被告向原告支付律师费56000元：4、请求判令被告向原告支付财产保全保险费3635元。事实和理由：2020年12月27日，原告与被告、第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号：57333020662）及附件一《交易节点确认书》、附件二《房地产交接清单》、《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《交易服务协议》，约定由原告向被告购买其位于深圳市罗湖区的房屋，转让价款为5760000元，定金300000元，首期款监管金额为3740000元；如被告违约，原告有权要求其支付转让总价款20%的违约金及因维权所支出的律师费、诉讼费等。合同签订当天，原告向被告支付了定金300000元。2020年12月28日，被告向原告开具了300000元的定金收据，且原、被告双方签订了两份《二手房买卖合同补充协议》、《价格确认书》、《买卖双方自找银行或担保公司说明书》，明确被告需在2021年1月25日前出发去香港补办身份证、回乡证等办理过户需要的证件材料，并且在办理下来之后三日内去律师事务所办理公证委托手续给深圳朋友交接过户手续；同时，将原合同中定金300000元变更为460000元，首期款监管金额由3740000元变更为3580000元。2020年12月29日，原告再行向被告支付了定金160000元,当日，被告向原告开具了160000元的定金收据。2021年1月7日，被告作出解约申明，无理要求解除案涉房屋的买卖合同并要求办理退款手续。被告的这一无理行为，不仅导致原告未能如约购房，还将导致原告的小孩不能如期入学。综上所述，原告己依约履行了相应的义务，但被告却在合同签订后短短的数天内明确表示不履行合同并要求解除，明显属于恶意违约，严重违反契约精神和诚实信用原则，应当加以严惩，请求依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告向红辩称，一、原告、被告、第三人签订的涉案全部合同系经各方当事人协商一致解除。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称为《居间服务合同》）及附件一《交易节点确认书》、附件二《房地产交接清单》、《二手房交易重要事项告知书》、《交易服务协议》、两份《二手房买卖合同补充协议》、《价格确认书》、《买卖双方自找银行或担保公司说明书》（以下简称《涉案所有合同》）已于2021年1月27日原告向第三人深圳市乐有家房产交易有限公司发出请求退还定金46万元的《声明书》时解除。被告向红的妹妹曾和原告电话沟通解除涉案的房屋买卖合同，原告提出要被告发书面解约函，其便知道打算；被告按原告的要求于2021年1月7日向第三人提出书面《解约申请》，该《解约申请》系要约；原告于2021年1月27日向第三人发出要求退还其支付的全部定金的《声明书》，该《声明书》系承诺；《解约申请》和《声明书》并未约定被告的违约责任，涉案全部合同经各方当事人协商一致解除后，被告不需要承担违约责任。二、被告未违约，不需要承担违约责任。《交易节点确认书》载明如卖方未按约定期限履行超过十五个工作日，才需承担房屋总价款20%的违约责任；但依据《居间服务合同》、《交易节点确认书》，买方即原告需在2021年1月31日前先履行支付首付374万元以及向银行提交尾款贷款的手续，卖方在收到银行出具的承诺函后才需办理递件过户手续；被告享有先履行抗辩权。退一步说，即使涉案全部合同未解除，也应由原告先支付房屋首付及申请贷款，被告才应履行递件过户及交房义务；但本案原告并未按期履行支付首付款及申请银行贷款的主要合同义务，被告按合同约定未到履行期限；被告未到履行期限，不属于合同约定应承担违约责任的情形。1、《居间服务合同》未约定卖方过错或违约时的违约责任，《交易节点确认书》约定的是卖方未按合同约定期限履行义务才需要承担违约责任，本案中买方未按期履行，未到卖方履行期限。《居间服务合同》第二十一条第2点载明：“因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求，卖方赔偿……”《交易节点确认书》第一点违约责任载明：“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求买方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支付的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、《居间服务合同》约定买方即原告应于2021年1月31日前支付374万元首付款以及向银行递交资料申请贷款，卖方即被告在收到全部房款后五个工作日交房。《居间服务合同》第八条第l点(1)(2)付款方式载明：“买方须于2021年1月31日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首付款人民币374元至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买方须于2021年1月31日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。”《居间服务合同》第十一点载明：“卖方应当于收到除交房保证金以外的全部房款后五个工作日内将该房产交付买方”。综上所述，原告、被告、第三人签订的涉案所有合同已于2021年1月27日经各方当事人协商一致解除，且原告已于该日收到第三人退还的全部46万元定金，原告无任何损失。按各方签订的所有协议，买方即原告要先付首付并申请贷款，卖方即被告才需过户、交房，原告未按约定期限履行付款义务，被告未到交房及过户的期限，被告未违约不应承担违约责任；请依法驳回原告全部诉讼请求。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司提交书面陈述意见称：2020年12月27日，原、被告在我司居间下签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：57333020662，以下或称“原合同”），约定交易案涉房产，合同总价576万元，其中定金30万元。同日，原告按照合同约定将定金30万支付至我司托管，被告对此知悉并同意。2020年12月28日，原被告签署《二手房买卖合同补充协议》，约定内容大致如下：1、卖方（即被告）须在2021年1月25日前前往香港补办身份证、回乡证等过户需要的证件资料，并在办理下来后三日内在律师事务所办理委托公证事宜，委托其深圳朋友处理交接过户等事宜；2、原合同定金30万变更为46万，首期款金额由374万变更为358万。2020年12月29日，原告根据约定，将剩余16万定金支付至我司托管，我司将定金支付情况如实转达给被告，并提醒被告：按照合同约定，被告将房产证或不动产权证书原件交由我司托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态，我司将在符合该条件后五个工作日内将托管定金（预留交房保证金并扣除被告应付佣金后）支付至被告账户中。但被告未将对应产权证书交由我司查验、托管。2021年1月7日，被告向我司、原告提出解除合同，并同意我司将托管款项径直退回给原告。我司组织原、被告协商沟通，未果。2021年1月27日，原告签署声明书，确认我司已切实履行中介义务，并要求退回其已付定金46万。2021年1月29日，我司将托管款项46万全部退回至原告账户。至今，我司无任何托管款项。综上，我司在原、被告发生争议之后一直积极协调，诚挚希望各方协商解决本案争议，无奈一直洽谈无果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月27日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件一《交易节点确认书》、附件二房地产交接清单、《二手房交易重要事项告知书》、《交易服务协议》，上述合同共同约定：卖方拟转让深圳市罗湖区房产，转让总价为576万元，交易定金共计30万元，本合同签订时，买方应向卖方支付定金10万元，本合同签订后3日内，买方应向卖方支付定金余额20万元。买方须于2021年1月31日前支付374万元至买卖双方约定的银行监管账户并于2021年1月31日前提交抵押贷款申请资料。买卖双方同意将定金30万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管后，即视为卖方本人已收讫。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍退还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2020年12月28日，原告与被告签订了两份《二手房买卖合同补充协议》，其中一份补充协议确认了买方的购房资格；另一份补充协议约定：被告需在2021年1月25日前出发去香港补办身份证、回乡证等办理过户需要的证件材料，并且在办理下来之后三日内去律师事务所办理公证委托手续给深圳朋友交接过户手续；原合同中定金30万元变更为46万元，首期款监管金额由374万元变更为358万元。2020年12月27日，原告向第三人支付定金30万元；2020年12月29日，原告向第三人支付增加的定金16万元。被告出具了相应定金收据。2021年1月7日，被告向第三人出具《解约申明》，主张因疫情原因未能如期办理身份证及回乡证、其母亲摔伤需要陪护导致无法抽身，要求第三人通知原告办理退款手续，以便买家找到合意的房源。2021年1月27日，原告向第三人出具《声明书》，主张因交易对方拒不履行合同约定的义务，导致交易无法进行，要求第三人退还定金46万元并声明保留追究违约方法律责任的权利。第三人于2021年1月29日将46万元退还原告。原告因本案支出财产诉讼保全责任保险保费3635元，律师费56000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原被告及第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关附件系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，各方应依约履行各自的义务。原告已经依约支付了定金，原告支付首期款的期限为2021年1月31日。在此期限之前的1月7日，被告即明确表示不再履行合同，被告所主张疫情影响、母亲摔伤等事由在2020年12月27日合同签订时均已存在，不构成履行合同的障碍。被告事实上也未按照约定在1月25日前前往香港补办身份证件，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。作为违约方，被告无权解除合同，其发出的《解约申明》没有解除合同的效力，原告在1月27日要求第三人退还定金，表明原告亦不再主张继续履行合同，本院将1月27日认定为涉案合同的解除时间。原告同意解除合同不代表免除被告的违约责任，原告在《声明书》中也声明保留追究违约方法律责任的权利。在本案中，考虑到原告仅支付了定金尚未支付其他款项、被告虽不再履行合同但已及时通知原告、定金也已退还原告等情形，原告在庭审中也确认其已另行购买了其他房产，且原告未提交证据证明其实际损失金额，综合以上情况，本院酌定被告应向原告支付违约金30万元。对于原告主张的律师费，符合合同约定且原告已实际支付，本院予以支持。对于原告主张的财产保全保险费，涉案合同中并无约定且财产保全保险费并非必须支出的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告阳珠珠与被告向红、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关附件已于2021年1月27日解除；二、被告向红应于本判决生效之日起十日内向原告阳珠珠支付违约金300000元；三、被告向红应于本判决生效之日起十日内向原告阳珠珠支付律师费56000元；四、驳回原告阳珠珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15705元，保全费5000元，由原告负担14622元，由被告负担6083元。上述费用已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告6083元。如不服本判决，原告阳珠珠可在本判决书送达之日起十五日内，被告向红可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  林根志审判员  李 乾审判员  陈婉丹二〇二一年六月十日书记员  尹丹荔