山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁民再231号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王艳君，女，1969年10月16日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽萍，山东若真律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行（原长江路支行科技城分理处），住所地山东省青岛经济技术开发区黄浦江路270号。负责人：江永超，行长。委托诉讼代理人：田广杰、李晓，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛颐和海置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路3号鸿润广场2601-3室。法定代表人：谭晓，董事长。再审申请人王艳君因与被申请人青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行（以下简称黄浦江路支行）、青岛颐和海置业有限公司（以下简称颐和海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终7922号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年3月22日作出（2021）鲁民申1474号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人王艳君及其委托诉讼代理人庄伟伟、孙丽萍，被申请人黄浦江路支行委托诉讼代理人田广杰到庭参加诉讼。被申请人颐和海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳君再审请求撤销山东省青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终7922号民事判决书，依法支持王艳君原审诉讼请求。主要事实和理由：（一）原审法院认定事实错误。申请人于2019年3月23日与颐和海公司签订《颐海蓝湾认购协议书》一份，申请人支付了全部购房款，颐和海公司向申请人交付了房屋，申请人已实际入住。但颐和海公司没有按照协议约定为申请人办理房屋产权登记，申请人为维护权利向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中申请人经查询涉案房屋存在抵押与查封。但申请人在购买涉案房屋时已核实颐和海公司已办理预售许可等手续，申请人不存在任何的过错。二审法院不能以涉案房屋存在查封为由确认《颐海蓝湾认购协议书》无效。涉案房屋虽存在查封，但是2019年2月15日青岛市中级人民法院作出的(2019)鲁02民初226号民事裁定，系黄浦江路支行为实现抵押权提起诉讼而查封的涉案房屋，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，结合申请人已支付了全部购房款并实际入驻的事实，申请人对于涉案房屋的所有权优于黄浦江路支行的抵押权，抵押权应解除，黄浦江路支行为实现抵押权对涉案房屋的查封不能作为限制转让的理由。（二）原判决适用法律错误。二审法院认定本案《颐海蓝湾认购协议》系无效，理由系违反法律的强制性规定。申请人认为二审判决适用法律确有错误。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定,而对于效力性强制性规定的区分准则，通常可认为法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然性的效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效，将损害国家利益、社会公共利益的，也应属于效力性规定；相反，若违反该规定使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性、取缔性规定，非效力性强制性规定。本案申请人与被申请人颐和海公司签订的《颐海蓝湾认购协议》，即便暂时不发生物权变动之后果，但不损害国家利益和社会公共利益，对于合同效力不应予以否定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定不属效力性强制性规定，故申请人认为双方签订的《颐海蓝湾认购协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。黄浦江路支行辩称，案涉房屋在《认购协议》签署前，已存在多轮法院查封，依法不得转让。王艳君与颐和海公司签署认购协议的时间为2019年3月23日，而淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出（2018）鲁0302执996号、（2019）鲁02民初字第226号裁定书，依法查封了颐和海公司名下包括案涉房屋在内的多套房产，认购协议签署前，案涉房屋已存在多轮法院查封。颐和海公司出卖已被查封和抵押的房屋，违反了法律的强制性规定，二审判决认定涉案认购协议无效正确。王艳君购买的房屋面积达200多平方米，其并非商品房消费者，且不具备当地人民政府确定的购房资格，而且购房过程中对涉案房屋存在抵押及查封的事实，未尽到审慎注意义务。原审判决认定颐和海公司已交付房屋、王艳君已实际入住无事实依据。颐和海公司与王艳君恶意串通，恶意逃避债务，损害了黄浦江路支行的合法权益，致使黄浦江路支行的债权难以得到保障。若二审判决结果得以改判，将严重侵害黄浦江路支行作为善意权利人的利益，为债务人逃废银行债务提供判例支持，造成极为恶劣的社会影响。颐和海公司未提交答辩意见。王艳君向山东省青岛市黄岛区人民法院一审起诉请求：1.判令颐和海公司、黄浦江路支行将位于青岛开发区房产解除土地房屋抵押登记；2.判令颐和海公司、黄浦江路支行为王艳君办理涉案房屋网签备案手续及房屋产权证书；3.本案诉讼费由颐和海公司、黄浦江路支行承担。山东省青岛市黄岛区人民法院一审认定的事实：1、2019年3月23日，王艳君（乙方）与颐和海公司（甲方）签订颐海蓝湾认购协议一份，约定：乙方自愿认购甲方投资兴建的颐海蓝湾项目，乙方认购的房号工程号21-2-501（合同号22-2-501）建筑面积约269平方米，总房款360万元，付款方式为一次性；甲方承诺2019年6月30日前配合乙方到房产交易中心办理网签，甲乙双方约定于2019年9月30日前准备好乙方办理房产证的全部材料；乙方自愿采取一次性付款方式，乙方须在2019年3月30日前一次性付清房款；从甲乙双方签订本协议之日起，双方一切有关该房屋的权益和责任，均以本协议的条款为依据，其他口头形式，未经双方书面确认的承诺均属无效；本认购协议自甲乙双方签字或盖章且乙方支付本协议第二条约定的定金后生效，空格部分填写的文字与印刷文字具有相同的法律效力。双方在该协议上签字、盖章。王艳君将涉案款项支付至颐和海公司指定的青岛厚泽房地产营销策划有限公司账户，颐和海公司为王艳君开具购房款收款收据共计360万（其中2019年3月23日130万元、2019年3月28日100万元、100万元、2019年3月31日30万元）。王艳君称颐和海公司已将涉案房屋交付王艳君并提交2019年5月21日颐和海公司为王艳君开具涉案房屋垃圾清运费2152元收款收据及领取钥匙保证金20000元收款收据予以证明。2、王艳君提交的青岛市不动产登记信息显示，开发区连江路939号20栋、22栋、24栋、30栋部分在建工程及安子路颐海蓝湾6幢在建工程存在在建工程抵押，他项权利人为青岛支行科技城分理处，设定日期为2014年11月17日，债权金额为150000000元，涉案房产939号内22栋2单元501室包含在内。王艳君提交的建设工程竣工验收备案表显示，颐海蓝湾16＃、19＃至29＃楼于2019年7月31日竣工验收。王艳君提交2016年11月21日由青岛支行科技城分理处出具的抵押权同意预售的证明载明：青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局：兹有（青岛颐和海置业有限公司）开发建设的黄岛区连江路939号“颐海蓝湾”项目，现在我单位办理了在建工程抵押，抵押权证号为（鲁2016青岛市黄岛区不动产证明第0071594号）抵押范围不包括物业用房及配套设施。我单位同意（颐和海公司）申请办理“颐海蓝湾”项目的预售许可，并对外销售。涉案房产939号内22栋2单元501室包含在核准预售许可的商品明细表内。原审另查明，涉案房产现存在被法院查封情况，经一审法院当庭释明，王艳君坚持诉讼请求。山东省青岛市黄岛区人民法院一审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、王艳君与颐和海公司签定的颐海蓝湾认购协议效力问题；二、涉案房屋抵押权是否应当涤除及王艳君主张办理网签备案手续及房产过户登记应否支持？综合本案案情及相关法律规定，分析认定如下：关于焦点问题一。颐和海公司将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给青岛支行科技城分理处并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效。青岛支行科技城分理处给房产中心出具的“同意预售的证明”，说明青岛支行科技城分理处同意颐和海公司对外出售抵押房产。王艳君与颐和海公司在平等自愿基础上签订的《颐海蓝湾认购协议书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。但因青岛支行科技城分理处对涉案房屋享有抵押权，故该认购协议书的履行受青岛支行科技城分理处的约束。关于焦点问题二。王艳君于2019年3月23日与颐和海公司签订《颐海蓝湾认购协议书》，并支付了全部购房款，王艳君在购房过程中不存在过错，并且颐和海公司已交付房屋，王艳君实际入住。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此，王艳君作为消费者购得涉案房产的相应权益优先于青岛支行科技城分理处的在建工程抵押权。颐和海公司、青岛支行科技城分理处没有证据证明王艳君存在过错，王艳君享有的合同权利，应依法受到保护。故王艳君要求颐和海公司和青岛支行科技城分理处办理涉案房屋解押手续，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房产存在法院查封情况，存在事实上不能履行的情形，经一审法院释明，王艳君不同意变更诉讼请求，王艳君诉求颐和海公司和青岛支行科技城分理处办理网签备案手续及房产过户登记，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、青岛颐和海置业有限公司、青岛支行科技城分理处于判决生效之日起30日内协助王艳君办理位于青岛市黄岛区房屋的抵押登记解除手续；二、驳回王艳君的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35600元、保全费5000元，以上合计40600元，由青岛颐和海置业有限公司负担，于判决生效后十日内支付王艳君。黄浦江路支行不服一审判决，上诉至山东省青岛市中级人民法院请求：1.撤销一审判决，改判驳回王艳君的诉讼请求或发回重审；2.一、二审费用由王艳君、颐和海公司负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，遗漏重要事实、忽略认定案件事实的多个核心要件。1.案涉房屋在《认购协议》签署前，已存在多轮法院查封，依法不得转让。王艳君与颐和海公司认购协议签署时间为2019年3月23日，淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出（2018）鲁0302执996号、（2019）鲁02民初字第226号裁定书，依法查封了颐和海公司名下包括案涉房屋在内的多套房产，认购协议签署日前，案涉房屋已存在多轮法院查封。2.王艳君非商品房消费者不具备购房资格且购房过程中未尽到审慎注意义务，购房过程中存在众多疑点。王艳君并非商品房消费者，不具备购房资格，未按照正常商品房购买流程履行注意义务，王艳君在购房过程有众多疑点。3.一审判决认定颐和海公司已交付房屋、王艳君已实际入住无事实依据。二、一审判决适用法律错误，判令黄浦江路支行解除案涉房屋抵押登记，无法律依据。本案不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。一审判决黄浦江路支行解除案涉房屋抵押登记，缺少法律依据。本案亦不存在抵押权解除的其他法定情形。一审法院判决解除案涉房屋抵押登记，缺少法律依据。三、一审判决存在程序瑕疵，黄浦江路支行的诉讼地位应为第三人。根据合同相对性原则，不应将黄浦江路支行列为一审被告。因一审处理结果对黄浦江路支行可能有法律上的利害关系，因此应将黄浦江路支行列为第三人而非被告。四、如一审判决结果得以支持，将严重侵害善意权利人，助长不正之风，为债务人逃废银行债务提供判例支持，造成极为恶劣的社会影响。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误、存在程序瑕疵，请求二审法院撤销一审判决，驳回王艳君的诉讼请求或发回重审。王艳君答辩称：1.一审法院判决黄浦江路支行解除涉案房屋的抵押登记手续，认定事实清楚，证据确实充分。在本案中，王艳君作为购房者在核实涉案房屋有预售许可等相关手续的前提下购买涉案房屋，已履行作为购房者的合理审慎义务，王艳君在整个购房过程中不存在任何过错，也没有黄浦江路支行所称的疑点。2.黄浦江路支行作为涉案房屋的在建工程抵押权人，其在涉案房屋办理预售许可时，出具了包括涉案房屋在内的同意办理预售的证明，也就是黄浦江路支行同意涉案房屋存在抵押权的情况下对外出售。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，被黄浦江路支行在支付全部房款之后，对涉案房屋的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于抵押权和其他债权。所以，一审法院判决黄浦江路支行解除涉案房屋的抵押登记并无不当。3.关于涉案房屋的查封问题，黄浦江路支行仅是涉案房屋的抵押权人，且黄浦江路支行因与颐和海公司债务纠纷查封涉案房屋，也系为实现抵押权。且黄浦江路支行认为应解除涉案房屋的抵押权的前提下，其查封的基础丧失，其查封也亦应解除。综上，黄浦江路支行的上诉请求不成立，请求二审依法驳回黄浦江路支行的上诉请求。二审法院经审理查明，青岛支行科技城分理处于2020年1月6日更名为青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行。淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出（2018）鲁0302执996号、（2019）鲁02民初字第226号裁定，依法查封了颐和海公司名下多套房产（包括案涉房屋在内）。二审查明的其他事实同一审。山东省青岛市中级人民法院二审认为，王艳君与颐和海公司签订认购协议时间为2019年3月23日，而在该协议签订之前，涉案房屋存在多轮查封，限制涉案房屋的转让交易。王艳君和颐和海公司签订的认购协议，因违反法律强制性规定而无效，王艳君据此而获得的房屋应予返还，颐和海公司收取的款项应予以返还，并承担相应的利息损失。颐和海公司明知涉案房屋已被人民法院查封而对外出售，存在明显过错。有关涉案房屋溢价以及装修等损失，王艳君可视情另行向颐和海公司主张。基于王艳君和颐和海公司签订的协议无效，王艳君要求黄浦江路支行解除涉案房屋的抵押登记手续，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。综上，黄浦江路支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，二审判决：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14073号民事判决；二、王艳君于判决生效后10日内，将涉案青岛开发区房产返还青岛颐和海置业有限公司；三、青岛颐和海置业有限公司于判决生效后10日内，返还王艳君购房款360万元、垃圾清运费2152元和钥匙保证金2万元以及相应利息损失（自2019年3月23日本金130万元，自2019年3月28日本金200万元，2019年3月31日本金30万元，2019年5月21日垃圾清运费2152元、钥匙保证金2万元至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；四、驳回王艳君的诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35600元、保全费5000元，以上合计40600元，由王艳君负担5000元，青岛颐和海置业有限公司负担35600元；二审案件受理费35600元，由青岛颐和海置业有限公司负担。上述费用于判决生效后10日内，由青岛颐和海置业有限公司支付青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行。本院再审本案中，双方当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案再审争议的焦点问题：一是二审判决认定王艳君与颐和海公司签订的涉案房屋认购协议无效是否具有法律依据；二是王艳君与颐和海公司之间协议的实际履行情况。对于王艳君与颐和海公司之间协议的履行问题，根据本案已查明的事实，涉案认购协议签订后，王艳君如约向颐和海公司支付了全部购房款，颐和海公司也将涉案房屋交付王艳君，王艳君对涉案房屋进行了部分装修。黄浦江路支行虽对上述事实提出异议，认为王艳君未实际占有入住涉案房屋，但没有提交充分有效证据予以证明，故本院对黄浦江路支行的主张不予支持。对于被查封的房屋转让合同的效力问题，司法实践中理解与认识尚存有争议，但通说认为，根据物权法关于物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封房屋上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，但会影响转让被查封房屋的物权效力，即无法办理被查封房屋的物权变动手续。最高人民法院审理的相关案例裁判意见认为，城市房地产管理法第三十八条的规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题所做出的行政管理性质的规定，即使转让的房地产被司法或者行政机关查封，按照物权法原理，出卖人与买受人订立的房地产转让合同也产生债的效力，只是房地产被查封后因无法办理房地产权属变更手续，导致转让合同无法履行。在房地产转让合同履行期间，如果司法机关或者行政机关依法解除了查封，当事人仍可以变更不动产变更手续。如最高人民法院（2016）最高法民申1356号民事裁定亦认为，房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，故当事人以此为由主张合同无效，理由不能成立。最高人民法院的前述类案裁判意见由此明确了转让被查封的房地产，其转让合同是有效的，即可以产生债的效力，但因转让标的物被查封导致无法办理房地产权属变更手续，即无法使转让的房地产发生物权变动，不发生物权效力。基于此，二审判决以涉案房屋被查封为由认定王艳君与颐和海公司签订的涉案房屋买卖合同无效于法无据。对于设定抵押权的房屋转让合同的效力，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条作了明确规定，即物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。民法典第四百零六条修改了物权法第一百九十一条的规定，明确规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且没有规定抵押人转让抵押财产需征得抵押权人的同意。因此，转让房屋上设定的抵押权不是认定合同效力的障碍。本案中，黄浦江路支行虽然在在建工程上设定了抵押权，但是黄浦江路支行作为抵押权人同意颐和海公司销售包括涉案房屋在内的商品房。就此而言，二审判决认定涉案认购协议无效与物权法、民法典的规定不符。黄浦江路支行主张颐和海公司与王艳君签订涉案认购协议中存在恶意串通情形，损害了黄浦江路支行的合法权益，应认定双方签订的认购协议无效。对此本院认为，王艳君向颐和海公司购买涉案房屋时审查了颐和海公司的商品房相关销售手续，也依约履行了涉案认购协议约定的义务，现无证据证明王艳君与颐和海公司在签订涉案认购协议时具有恶意串通的事实存在，故黄浦江路支行主张王艳君与颐和海公司恶意串通依据不足。黄浦江路支行主张王艳君不具有当地商品房的购房资格。对此本院认为，市场经济条件下，为各类市场主体设定准入资格和条件，须具有明确的法律依据，除国家规定的限购政策外，我国现行法律、行政法规没有对购买商品房的主体设定限制性条件，即使王艳君购买涉案房屋不符合当地限购政策，也仅是涉及到涉案认购协议能否实际履行的问题，目前没有明确依据违反国家发布的限购政策会导致商品房买卖合同无效，故黄浦江路支行的该项主张没有法律依据。申请人主张王艳君购买的涉案房屋面积较大，应认定其不属于商品房消费者。对此本院认为，根据本案查明的事实，王艳君购房的房屋性质和用途为住宅，非用于经营性质和用途的商铺等房屋，所购买的房屋面积较大不是判定购房人是否是消费者的法定理由，故黄浦江路支行的该项主张同样理据不足。因涉案房屋在转让之前已设定抵押，此后涉案房屋因涉诉被法院采取诉讼保全措施，设定抵押和查封虽不影响王艳君与颐和海公司签订的涉案认购协议的债权效力，但可以影响涉案房屋作为不动产物权变动的效力。至于该债权能否对抗执行，不是本案审查的范围，需要在相关执行程序加以处理。综上，二审判决认定涉案商品房认购协议无效，缺乏法律依据，王艳君的再审请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终7922号民事判决；二、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14073号民事判决。二审案件受理费35600元，由青岛颐和海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王永起审判员  张光荣审判员  程 林二〇二一年六月七日书记员  王亚男