山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终5427号上诉人（原审被告）：李杨，男委托诉讼代理人：李文政（上诉人之子），男被上诉人（原审原告）：于尧庆，男委托诉讼代理人：李俊杰，国浩律师（青岛）事务所律师。原审被告：平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会，住所地山东省平度市同和街道北京路西丰台堡村，统一社会信用代码：543702837334943787。法定代表人：于甲庆，村主任。上诉人李杨因与被上诉人于尧庆、原审被告平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会（以下简称西丰台堡村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初10069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杨上诉请求：1.撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初10069号民事判决，依法改判驳回于尧庆的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由于尧庆承担。事实和理由：一、一审认定事实、适用法律错误。人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷中，确立此类合同效力自上到下均采取以“以认定无效为原则、以认定有效为例外”的裁判原则，并非一概的认定为“合同无效”，应当根据实际情况，做出合理认定。1999年5月6日，国务院办公厅发布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发（1999）39号]，明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部联合印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，规定：“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”在这次宅基地确权工作开展时，在处理各种宅基地问题时，依据的一个重要文件就是国土资发[2016]191号文件。而在国土资[2016]191号文件中规定：“1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。”由上可知，在1999年《土地管理法》（修订）实施前，城里人购买的农村宅基地和住宅是被认可的，是可以确权登记的；而本案李杨房屋购买于1997年，并且按规定进行了房屋确权登记，是合法的，当然与于尧庆之间签订的买卖合同也是有效的，属于例外情形，应当被认定为有效合同。二、该案于尧庆一审提出的诉讼请求已过20年最长诉讼时效。三、1999年以前法律没有禁止城镇户口人员在农村购买宅基地，宅基地的交易是合法有效的。四、相同案件平度市人民法院已经作出合法有效的生效判决，二审法院依法维持原判，参照山东省高级人民法院《关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研意见》，购买农村私有房屋后如果所购买的房屋已经有权批准的机关批准，或当地的集体经济组织同意办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续的，并取得合法权属证书的，可以认定房屋买卖合同有效。综上所述，一审认定事实、适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决，以维护李杨的合法权益。于尧庆辩称，我方提起的诉讼为确认合同无效之诉，不受诉讼时效规定的限制。宅基地使用权为农村集体组织向成员提供的福利性待遇，依据土地管理法等法规，村外人员无法获得该福利待遇。李杨主张其已获得村委及相关政府部门的批准并办理土地使用权审批，系无稽之谈。李杨在一审中提交经过篡改的不动产登记证件妄图证明涉案房屋已办理过不动产变更登记手续，理应承担伪造证据的责任。一审中于尧庆提交从平度市自然资源局获取的盖章确认的不动产登记档案，显示涉案房屋所有权仍归于尧庆所有。本案合同为确认合同无效之诉，并非合同履行过程中双方产生争议，合同无效自始无效，与诚实信用原则无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李杨的上诉请求。西丰台堡村委会未作答辩。于尧庆向一审法院提出诉讼请求：1.确认于尧庆与××就××和街道办事处西××号房屋（地号：xxx-005-122）达成的房屋买卖合同无效；2.确认李杨与××就西××号房屋签订的《平度市同和街道办事处西丰台堡村搬迁改造安置补偿协议》无效；3.本案诉讼费由李杨、西丰台堡村委会承担。一审法院认定事实：李杨非本村居民，于尧庆于1997年将涉案房屋出卖给李杨后，李杨于1997年10月11日到土地管理部门办理了变更登记。2020年7月17日，于尧庆向西丰台堡村委会邮寄了一份律师函，要求村委不要与他人就涉案房屋签订处分协议。2020年8月5日，李杨与西丰台堡村委会签订了搬迁改造房屋安置补偿协议，现涉案房屋已拆除。一审法院认为，于尧庆的诉讼请求是确认买卖合同无效，确认合同无效的诉讼属于确认之诉，而确认之诉不受诉讼时效的限制，因此，李杨主张本案已超诉讼时效，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地系经依法审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地，非本集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地。本案中，涉案房屋系农村宅基地房屋，该房屋的转让必然导致其所在用的宅基地一并转让。因李杨非涉案房屋所在地西丰台堡村集体经济组织成员，故于尧庆与李杨于1997年达成的房屋买卖合同无效。李杨在涉案房屋居住已20多年，西丰台堡村委会与实际居住人签订的安置补偿协议是当事人的真实意思表示，该协议包括但不限于讼争的价值部分，于尧庆要求确认该协议无效证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、于尧庆与李杨关于平度市房屋（地号：xxx-005-122）达成的房屋买卖合同无效；二、驳回于尧庆的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由于尧庆负担100元，李杨负担50元，于一审判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，李杨提交证据一（2021）鲁02民终6914号民事判决书一份。证明类似案件在同一个法院应该同案同判，并且二审法院也予以维持；证据二国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》国土资发[2016]911号文件一份。证明1999年以前城镇居民购买农村宅基地是合法有效的。于尧庆质证称，对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议。证据一案件与本案并非类似案件，首先证据一中的该被上诉人未答辩主张自己的权利，第二，证据一房屋买卖之后买受人已办理了真实的不动产权登记手续。按《中华人民共和国民法典》物权编相关规定完成不动产登记手续的视为物权发生变动。而本案李杨并未办理不动产登记，仅是提供篡改伪造的不动产登记证，而不动产登记部门仍确认涉案房屋归于尧庆所有，于尧庆请求法庭追究李杨伪造证据的责任。对证据二，依据规定相关法律法规不能当做证据使用。就该规定而言，其仅是规范不动产登记的程序性规定，而非确权类规定。且李杨并未取得宅基地使用权，与该规定的内容不符。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，属于确认之诉，不受诉讼时效的限制，一审法院未采纳李杨主张的诉讼时效抗辩正确，本院予以确认。根据查明的事实，于尧庆与李杨签订的房屋买卖合同系农村房屋买卖。农村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有具备该农村集体经济组织成员身份，才能对该宅基地享有使用权，非本集体经济组织成员无权取得。于尧庆、李杨之间签订的房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。一审中于尧庆提交从平度市自然资源局获取的盖章确认的不动产登记档案，显示涉案房屋所有权仍登记在于尧庆名下，根据不动产登记情况，上诉人李杨以其在集体土地建设用地使用证已进行变更为由主张合同有效的理由不成立。于尧庆将其宅基地上的房屋出售给非同一集体经济组织成员的李杨，违反我国法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。一审判决涉案房屋买卖合同无效正确，本院予以维持。综上所述，上诉人李杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李杨负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年六月二十四日法官助理  韩明玉书 记 员  杜 爽