福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初1282号原告：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖中路，统一社会信用代码：913505265532032031。法定代表人：梁仕丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春杜，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：徐石榴，该公司员工。被告：曾华燕，女，1986年6月19日出生，汉族，住福建省德化县。原告泉州市佳虔物业服务有限公司（以下简称：佳虔公司）与被告曾华燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳虔公司的委托诉讼代理人刘春杜、徐石榴到庭参加诉讼，被告曾华燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳虔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付东埔聚兴小区3幢209室自2018年7月1日—2020年12月31日止物业管理费3232元；自2018年3月1日—2020年12月31日止公摊水电费372.9元；自2018年10月1日—2021年2月28日违约金254.29元，合计3859.19元；2.判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：德化县浔中镇东埔聚兴小区3幢209室业主曾华燕，于2015年7月8日交房入住德化春秋置业有限公司开发的东埔聚兴小区3幢209室房屋，建筑面积为：107.74平方米，原告按照《德化县东埔二期片区旧城改造安置房（又名东埔聚兴小区）前期物业服务合同》、《德化县东埔聚兴小区物业服务合同》及相关法律法规的规定，一直依法对被告居住的小区实施物业管理，为被告履行了所约定的物业服务。根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第七条（三）收费起始时间：物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。第八条车位使用费及停放服务费及公共设备用电公摊电费、公共用水公摊水费。（五）“依据闽价服【2010】267号文件规定公共设备（消防、监控、电梯、路灯、加压水泵等）用电电费及公共用水（绿化用水等）水费按实向业主分摊收取。”根据《德化县东埔聚兴小区物业服务合同》第七条，物业服务费（二）根据福建省物业服务收费管理办法即闽价服【2010】267号文件规定，上述设施设备日常运行的水电费由业主按实分摊。第七条（四）收费起始时间：“物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。”被告自2015年交房之日起，均有如期缴纳物业管理费用，但自2018年7月起至今，被告便无故拖欠应缴纳的物业管理费及公摊水电费，原告打电话、发短信息、上门催讨、挂号邮寄缴纳物业管理费通知书等方式多次向被告催讨物业管理费，但其未予理睬。自2018年7月1日—2020年12月31日止，被告共拖欠物业管理费3232元，自2018年3月1日—2020年12月31日止，被告共拖欠公摊水电费372.9元，两项费用合计：3604.9元。根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第十四条第二款第二项约定：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照自违约之日起未缴服务费日千分之三的标准向乙方支付违约金。根据《德化县东埔聚兴小区物业服务合同》第十二条第二款第二项约定：业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照自违约之日起未缴服务费日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告只按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算被告所拖欠物业管理费的违约金，自2018年10月1日—2021年2月28日止被告应依法缴纳的违约金为254.29元，累计应缴纳物业管理费、公摊水电费、违约金等共达3859.19元。曾华燕未作答辩，也未提供相关证据材料。经审理查明，德化县浔中镇东埔聚兴小区3幢209室业主曾华燕，于2015年7月8日交房入住德化春秋置业有限公司开发的东埔聚兴小区3幢209室房屋，建筑面积107.74平方米。2015年5月9日，开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔公司签订《福建省前期物业服务合同》，由佳虔公司按照《德化县东埔二期片区旧城改造安置房（又名东埔聚兴小区）前期物业服务合同》的规定，提供小区物业管理服务。2019年1月1日，业主委员会与佳虔公司签订物业服务合同。《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第七条约定：物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。第八条约定:车位使用费及停放服务费及公共设备用电公摊电费、公共用水公摊水费。（五）依据闽价服【2010】267号文件规定公共设备（消防、监控、电梯、路灯、加压水泵等）用电电费及公共用水（绿化用水等）水费按实向业主分摊收取。曾华燕于2015年7月8日作出书面承诺：“本业主声明：完全明白东埔聚兴小区《业主手册》之内容，并同意严格遵守临时管理规约及其它所有规定之全部条款，按时交纳有关管理服务费用…”，且于交房之日起，均如期缴纳物业管理费用。但自2018年7月起至今，曾华燕拖欠自2018年7月1日—2020年12月31日止物业管理费3232元、自2018年3月1日—2020年12月31日止公摊水电费372.9元，两项费用合计为3604.9元。佳虔公司要求按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算拖欠物业管理费的违约金，自2018年10月1日—2021年2月28日的违约金为254.29元。上述事实，有佳虔公司提供的身份证复印件、《交房通知书》、《承诺书》、《福建省前期物业服务合同》、《福建省物业服务合同》、《缴交物业服务费通知书》、物业管理费及违约金明细表、拖欠物业费清单、邮政局挂号邮寄缴纳物业费通知书给曾华燕的信封照片、挂号邮寄缴纳物业费通知书给被告的邮政局收费凭据、发送短信息向被告催缴物业费截图、书面通知曾华燕的照片、公摊水电费公示照片、明细和发票等及其委托诉讼代理人在法庭上的陈述为据。本院认为，作为德化县浔中镇东埔聚兴小区的开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔公司签订的《福建省前期物业服务合同》及业主委员会与佳虔公司签订的《福建省物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，曾华燕作为小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用和公摊的水电费。曾华燕未按时交纳上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。佳虔公司仅要求曾华燕支付违约金254.29元，系对自己权利的处分，且不违反法律规定和合同约定，给予准许。曾华燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并作出判决。综上所述，佳虔公司要求曾华燕支付物业管理费、水电公摊费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：曾华燕应在本判决生效后十五日内支付佳虔公司自2018年7月1日—2020年12月31日止物业管理费3232元；自2018年3月1日—2020年12月31日止公摊水电费372.9元；自2018年10月1日—2021年2月28日违约金254.29元，合计3859.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由曾华燕负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈文东二〇二一年六月二十五日书记员  徐凝蕾一、附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。