甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终265号上诉人（原审原告、执行案外人）：李鑫，女，1984年4月30日出生，汉族，住北京市西城区集体户3德胜门外大街12号。        委托诉讼代理人：胡杰，甘肃崇平律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、申请执行人）：甘肃省长城建设集团有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区定西路332号。        法定代表人：李某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：马某，甘肃赛莱律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、被执行人）：兰州交家电有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区民乐路159号。        法定代表人：韦某，该公司执行董事兼经理。        委托诉讼代理人：柴某，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张某，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。        上诉人李鑫因与被上诉人甘肃省长城建设集团有限责任公司（以下简称长城建设集团）、被上诉人兰州交家电有限责任公司（以下简称交家电公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李鑫的委托诉讼代理人胡杰，被上诉人长城建设集团的委托诉讼代理人马某、被上诉人交家电公司的委托诉讼代理人柴某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        李鑫上诉请求：1．撤销一审民事判决，改判不得执行案涉房屋；2．本案一、二审诉讼费由长城建设集团和交家电公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，判决结果错误。1.2000年左右，李鑫与交家电公司达成购买涉案房屋的约定，2002年9月2日李鑫父亲李金峰向交家电公司支付相应房款。根据交家电公司办公室主任管向丽陈述，2011年6月28日，交家电公司办理了案涉房屋产权证书，随后管向丽在请示公司法定代表人金玉明后，向李鑫补充提供了交家电公司形成于2001年5月16日的《会议决定》及《售房合同》。根据申萍的调查笔录，申萍称李鑫已将房款支付给公司，说明李鑫已按当时市场价支付了房款并占有房屋，李鑫与交家电公司的交易已经完成。根据合同约定，李鑫已取得该房屋70％的所有权。2．《售房合同》不存在无效情形。首先，一审判决对房屋性质认定错误。案涉房屋虽原系住宅楼的供水、供电、供暖等基础设施配套用房，但在上世纪90年代政府对供水、供电、供暖系统管网改造后，失去原有效用，实际已为闲置用房。李鑫与交家电公司达成售房交易时，房屋已经闲置，且实际达成售房的约定在交家电公司申请破产之前，一审判决对此事实予以忽略，导致认定结果错误。其次，一审判决认定交家电公司在破产期间处置房屋，违反保管公司财产规定错误。根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称《企业破产法（试行）》）第二十四条、第二十六条第二款规定以及财务主任申萍的证人证言“2001年领导班子成员有：金玉明、刘芳、申萍、杨小萍、管向丽等”，说明前述人员主要负责交家电公司的破产清算工作，且申萍还提到交家电公司在破产期间有多个公章、财务章一直在“混用”、购房款“都入公司的账了”，足以说明双方买卖行为是经过交家电公司清算组同意后，形成的合法、有效交易，不存在无效情形。再次，破产法律法规关于禁止私自处置财产目的在于保护全体债权人的利益。而李鑫与交家电公司实际达成售房约定的时间在申请破产之前，且房屋交易价格是按照当时市场价格进行交易，并不存在损害其他债权人的利益。3．一审对李鑫庭后提交的管向丽的证人证言未进行质证程序违法。交家电公司表示对房屋售卖以及房屋权属证书取得均不知情，但根据其所提供的申萍调查笔录证实，相关房款已由交家电公司收取。交家电公司称其仅对公司刘芳、刘炜、申萍进行调查，不知道房屋被出售事宜，但根据管向丽陈述，公司知道案涉房屋已出售事实。一审法院在开庭后要求交家电公司现法定代表人韦某出庭说明情况，其未予配合，存在可能隐瞒重要事实的情形。交家电公司对真实、合法流程所发生的交易全盘否定，严重损害了李鑫的合法权益。4．案涉房屋虽登记在交家电公司名下，但李鑫为实际权利人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条规定，产权证作为房屋权属的外在表现形式，但房屋权属登记与实际权利状况并不一定一致。李鑫所提交的《会议纪要》《售房合同》及收据足以证明实际权利人与登记权利人不一致，故应认定李鑫对所主张房屋享有70％所有权。综上，李鑫与交家电公司房屋买卖真实、合法，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉请求。        长城建设集团辩称，一审判决事实清楚。案涉房屋均为居民住宅楼配置供水、供暖、供电等基础设施的设备用房，并不具备分割出售的条件。房屋登记的权利人为交家电公司，是单独所有，房屋产权证对案涉房屋面积也未分割登记，李鑫在一审中提交的证据无法证明其为实际权利人，其也没有通过法院的生效判决确认其对案涉房屋的部分面积享有实际权利。综上，李鑫对案涉房屋不具备足以排除强制执行的民事权益。        交家电公司辩称，一、一审判决认定李鑫与交家电公司签订的售房合同属无效合同，认定事实清楚，适用法律正确。1．一审庭审中，交家电公司提交的相关证据足以说明2001年1月10日，一审法院裁定宣告交家电公司破产还债，通知交家电公司保管好公司财产，对公司的债权债务不得自行处理。根据《企业破产法（试行）》规定，破产程序进行期间，公司的公章由清算组保管，公司的债权债务由清算组处理。2．李鑫提供的《售房合同》签订时间为2001年5月16日，加盖的是交家电公司公章，此时交家电公司已进入破产清算，依法能够代表交家电公司进行民事活动并处理公司财产的合法主体为人民法院指定的破产清算组，而非交家电公司，亦非清算组任一成员。因此，根据《企业破产法（试行）》第二十五条和第三十五条的规定，在交家电公司破产清算期间，任何单位和个人不得非法处理破产企业的财产。一切隐匿、私分或者无偿转让财产的行为均属无效。故该《售房合同》然无效。3．案涉房屋是与住宅楼建设相配套的基础设施设备用房，作为业主共有的建筑区划内的物业服务用房，无论其是否闲置，交家电公司均无权对其进行买卖。因此，案涉房屋不存在上市交易的可能性，一审判决认定不属于可以上市交易转让的房产，完全正确。二、李鑫关于其在交家电公司申请破产前就已达成售房约定并实际履行的上诉理由与一审庭审自相矛盾，无事实和法律依据。李鑫上诉状称“2000年左右与交家电公司达成购买涉案房屋的约定，随后签订书面合同”与其身份、年龄和一审庭审记载均不相符。1．首先，交家电公司在一审庭审中提交的对时任领导班子主要成员、分管领导、财务负责人的调查笔录足以说明：2001年5月15日，交家电公司未召开领导班子扩大会议，更未曾研究形成《会议纪要》决定将南城巷39-41号家属院内闲置的辅助设备房出售给李鑫。其次，一审起诉状载明，签订购房合同的时间为2001年5月16日，庭审笔录亦记载购房合同的实际签订时间与记载时间一致，即李鑫自认实际购买案涉房屋的时间为2001年5月16日售房合同签订日。再次，一审庭审笔录记载李鑫先行占有使用案涉房屋的理由是“交家电公司经营管理困难，用于抵缴工资”，但李鑫不是交家电公司职工。《售房合同》中李鑫的签名与其一审提交的《北京市房屋租赁合同》中的签名明显不是同一人所签。故《售房合同》中签名不是李鑫所签，其上诉理由与一审庭审自相矛盾。因此，其提交的《会议纪要》《售房合同》为不法人员伪造，涉嫌隐匿、贱卖、私分破产企业财产的违法甚至犯罪行为。2．李鑫“已将购房款按市场价支付给交家电公司”无事实依据。申萍单方陈述不能证明交家电公司收取相应购房款项。根据兰州市国资委《清产核资专项审计报告》显示，截止到2015年10月31日之前，没有关于李鑫提交的购房款收据所载金额的任何记载。则该收据要么是伪造的，要么售房款被经办人员私分甚至贪污。但无论哪种情形，交家电公司均不承担任何法律责任。三、李鑫关于一审法院对其庭后提交的管向丽的证人证言未进行质证程序违法的上诉理由不能成立。1．在对整个案卷进行阅卷后，并未发现李鑫向法庭提交过2020年7月17日对管向丽的询问笔录的记载。2．一审庭审中双方举证质证的工作在举证期限届满前已经完成。在举证期限届满后，李鑫提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限。也就是说，人民法院不是必须组织举证质证。四、李鑫基于无效售房合同，不能对案涉房屋享有物权期待权，不能排除人民法院的强制执行。        李鑫向一审法院起诉请求：1．确认其享有兰州市南城巷41号，建筑面积共计25平方米一间房屋70％的所有权；2．中止对兰房权证（城关区）字第XXXX号和219204号房产的执行；3．本案诉讼费由长城公司负担。        一审法院认定事实：2001年5月16日，交家电公司与李鑫签订售房合同，约定交家电公司将坐落于兰州市××区壹室砖混结构房屋壹间，建筑面积25平方米，每平方米960元出售给李鑫，李鑫享有此房70％的产权。此房原是公司住宅楼辅助设备房，交家电公司无法给李鑫办理产权证。2011年6月28日，交家电公司取得兰房权证（城关区）字第XXXX号、第219024号房屋所有权证书，房屋坐落于兰州市××区无号，建筑面积分别为67.25平方米和77.50平方米。庭审中，李鑫主张其与交家电公司签订售房合同中约定的房屋为兰房权证（城关区）字第XXXX号所有权证书登记的房屋项下的部分。        2001年1月10日，一审法院作出（2001）兰法破字第022号民事裁定，宣告交家电公司破产还债。同日，一审法院作出（2001）兰法破字第022号破产还债通知书，通知交家电公司自通知书送达之日起保管好公司财产，对公司的债权债务不得自行处理，需待一审法院组成清算组负责处理。2001年5月31日，一审法院作出（2001）兰法破字第022-1号民事裁定，裁定交家电公司申请破产程序终结，未得到清偿的债权不再清偿。同日，一审法院作出（2001）兰法破字第022号公告，公告交家电公司破产程序终结。2016年5月27日，利安达会计师事务所（特殊普通合伙）甘肃分所出具交家电公司审计报告，报告记载该所受兰州市人民政府国有资产监督管理委员会委托，对交家电公司截至2015年10月31日的全部资产、负债及所有者权益进行清查核实。报告亦记载交家电公司自破产后多年未进行工商年检，营业执照被吊销，2009年3月30日重新恢复登记注册，破产后亦未重组。报告固定资产房屋建筑物审计清查明细表中未记载本案案涉两套房产。        长城建设集团与交家电公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2018）甘01民初345号民事裁定，于2018年5月3日作出（2018）甘01执保214号协助执行通知书，查封交家电公司名下位于兰州市××区无号，房屋所有权登记证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号、第219024号房屋，建筑面积分别为67.25平方米和77.50平方米。2018年9月20日，一审法院作出（2018）甘01民初345号民事判决，判决交家电公司自判决生效之日起十日内向长城建设集团支付工程款8435385.90元并支付自2014年1月23日起至工程款付清之日止的利息。交家电公司不服提出上诉，本院于2018年12月12日作出（2018）甘民终796号民事判决，判令交家电公司自判决生效之日起十日内向长城建设集团支付工程款7834331.45元并支付自2014年1月23日起至工程款付清之日止的利息。交家电公司不服提起再审，最高人民法院于2019年3月29日作出（2019）最高法民申1357号民事裁定，驳回交家电公司的再审申请。长城建设集团申请强制执行，一审法院于2019年4月9日作出（2019）甘01执546号执行裁定，冻结、划拨交家电公司银行存款8031730.45元，银行存款不足部分查封、扣押、拍卖变卖等值财产。执行过程中，李鑫提出执行异议，一审法院于2020年3月31日作出（2020）甘01执异127号执行裁定，驳回李鑫的异议请求，李鑫遂提起本案诉讼。        一审法院认为，本案争议的焦点为李鑫是否具有足以排除强制执行的民事权益。2001年1月10日，一审法院裁定宣告交家电公司破产还债，同时做出破产还债通知书，通知交家电公司保管好公司财产，对公司的债权债务不得自行处理。在破产程序进行期间，2001年5月16日，交家电公司与李鑫签订售房合同，出售交家电公司住宅楼辅助设备房。根据破产法规定，破产程序进行期间，公司的公章由清算组保管，公司的债权债务由清算组处理。交家电公司在破产期间违反保管公司财产，法定义务，擅自处理公司财产，其与李鑫签订的售房合同违反法律强制性规定，属无效合同。另，交家电公司出售的房屋为与住宅楼建设相配套的供水、供电、供暖等基础设施设备用房，不属于可以上市交易转让的房产。综上，李鑫不能基于其与交家电公司签订的售房合同取得涉案房屋的物权期待权。李鑫对兰州市城关区白银路街道南城巷无号，房屋所有权登记证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号、第219024号房屋不具备足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回李鑫的诉讼请求。案件受理费50元，由李鑫负担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李鑫提交了一组证据原交家电公司经理谭正雅和办公室主任管向丽询问笔录，用以证明李鑫与交家电公司达成约定将案涉房屋以每平方米960元出售。在交家电公司办理房产证后，管向丽在请示公司法定代表人后，向李鑫补充提供了2001年5月16日的售房合同和会议决定。交家电公司质证认为证据真实性、合法性、证明目的均有异议。谭正雅接受询问时已90多岁，精神状况和行为能力对笔录内容会有影响。管向丽的笔录形成于一审之后，其单方陈述与交家电公司提交的多份证据存在矛盾，其陈述亦不能证明其目的，对于是否收取款项不清楚。长城建设集团对证据的真实性有异议，所做笔录无同步的录音录像且形成一审后，对所述内容不认可。        本院依职权调取了三份证据，第一份证据为交家电公司前办公室主任管向丽的询问笔录，第二份证据为交家电公司前经理金玉明的询问笔录，第三份证据为向兰州市自然资源局不动产登记中心查询的案涉房屋办理房产证时的档案。李鑫对第一份证据询问内容予以认可，管向丽向法院的陈述与其提交的笔录一致，足以说明交家电公司当时对交易行为知情。对第二份证据真实性无异议，金玉明的笔录认可了谭正雅的身份，也说明交家电公司向7户售卖房屋的事实。对第三份证据真实性无异议，案涉房屋已办理房屋产权证，符合交易条件可以买卖。交家电公司对第一份证据真实性无异议，对所述更换合同内容有异议。对第二份证据真实性无异议，该笔录能够证明因占用房屋有职工闹事，7户人使用房屋均是个人行为，而不是出售房屋行为。第三份证据证明案涉房屋登记为非住宅用途，且所有房屋是一个整体故不能上市交易。长城建设集团对第一份、第二份证据的真实性无异议，对所述内容因不涉及其公司无法确定。对第三份证据真实性无异议，根据该证据案涉房屋为非住宅故不具备出售条件，因此产生的买卖合同无效。        本院认为，李鑫提交的谭正雅、管向丽的询问笔录与本院依职权调取的笔录就案涉房屋出售过程的内容所述一致，对该证据本院予以采纳。        本院二审查明，案涉房屋位于甘肃省兰州市××区南城巷无号（即交家电公司南城巷职工家属院内），系编号为620102007G47050001000000002房屋中的一部分。2011年6月28日，兰州市房地产管理局向交家电公司办理了案涉房屋的不动产权属证，证号为兰房权证（城关区）字第XXXX号，该证上房屋性质一栏为空白，规划用途一栏为“其他”，房屋建筑面积为77.5㎡，领证人为“管向丽”，领证时间为2011年7月13日。该产权证办理后，交家电公司（甲方）与李鑫重新签订《售房合同》，约定将坐落于兰州市××区砖混结构房屋一间，建筑面积25平方米，每平方米960元，李鑫享有此房70％的产权出售给李鑫。并约定“此房原是公司住宅楼辅助设备房，甲方无法给乙方办理产权证”等其他内容。合同中的日期为“二00一年五月十六日”系交家电公司打印在合同中的，与实际签订日期不符。        另查明，兰房权证（城关区）字第XXXX号产权证下的房屋现被分隔为四间，分别被李鑫、郭发荣、郭玉玲和李玉桂四人占有使用。        本院对一审查明的其他事实予以确认。        本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释对本案进行裁判。根据双方上诉请求及辩论意见，本案争议焦点为：李鑫是否享有排除强制执行的权益。        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，根据上述规定，结合本案具体情况，李鑫购买交家电公司房屋的行为能够排除强制执行，理由如下：        1．李鑫在法院查封房屋前已签订合法有效的书面合同。根据交家电公司原经理金玉明和经办人员管向丽证言证实，交家电公司与李鑫之间的房屋买卖真实，且2001年5月16日合同落款日期是在房屋产权证办理后进行补签的。而产权证办理时间是在2011年6月28日，此时交家电公司破产程序已经终结。因此，是重新登记营业后的交家电公司处分财产的行为，并不违反《企业破产法（试行）》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，系双方真实意思表示，合法有效。        2．李鑫在法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据现有证据、证人证言以及第二份合同签订的原因，交家电公司通过简易交付即实现了买卖合同的履行行为，虽无法确定李鑫准确占有使用时间，但可以确定占有使用房屋时间早于交家电公司就案涉房屋取得房产证的时间，行为合法。而执行法院查封案涉房屋的时间为2018年5月3日，在该时间点上李鑫已合法占有房屋。对于占有使用事实，交家电公司不可能不知晓，但其一直并未提出异议，也未要求收回房屋，进步一证实其对房屋买卖事实的认可。        3．李鑫已按照合同约定支付了所有价款。一审李鑫提交了交家电公司出具的收据为5000元，并加盖了公司财务专用章，亦注明收款事由为售南城巷房款。虽然后续签订合同载明的面积乘以单价计算的金额与收据中金额不一致，但根据管向丽的证言，后续合同中的面积考虑到面临拆迁，一方面没有准确测量，另一方面可以使购房人及公司获得更大的拆迁利益而填写。此外，若以李鑫以及案涉其他人与交家电公司签订的《售房合同》中所载面积相加与房屋所有权证中的证载面积亦不相符。据此本院认为，李鑫购买房屋是基于的购买行为，交家电公司已收取购房款。一、二审中，交家电公司主张没有收到案涉房款，也没有在《兰州交家电有限公司审计报告》中查询到相关往来账务的挂账信息，不存在收款的事实。对此抗辩意见，本院认为，交家电公司主张未收到房款，其应就此提交证据以推翻“收据”所载事实或提交证据证明收据中财务公章系伪造，但在一、二审期间，交家电公司均未提交上述证据，而仅以“公司财务延续完整，没有李鑫等七户人的任何案涉售房款交款信息”为由对其真实性提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，其应当承担举证不能的责任。《兰州交家电有限公司审计报告》系2016年交家电公司委托第三方审计机构制作，自案涉房屋付款后至公司申请审计时已经过了14年，在此期间，交家电公司经历了破产、被吊销营业执照、重新登记等一系列企业重组行为，相关票据是否保留、是否提交审计机构进行审计不能确定，仅以审计报告中无相关挂账信息并不能认定公司未收到房款。且近二十年交家电公司亦未向李鑫主张继续付清购房款，也没有主张合同无效，收回房屋的事实。故交家电公司的该项辩解不能成立，本院不予支持。        4．李鑫未办理过户登记并非其自身原因造成。案涉房屋在签订第二次合同前，双方都知道该房屋不能单独办理产权证的事实，案涉房屋与住宅楼的产权统一办理在公司名下。在签订第二次合同时，李鑫本人亦不知晓案涉房屋已单独办理了产权证，其签订合同行为仅是根据公司要求进行的更换行为，因其不知晓可办理产权而未向公司主张，不能办理产权证的责任不能归责于李鑫。        另，关于李鑫要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，李鑫与交家电公司虽已签订《售房合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，故其主张确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不能成立。此外，李鑫所占用的房屋系兰房权证（城关区）字第XXXX号不动产权属证下所载房屋中的一部分，其相关权利与兰房权证（城关区）字第XXXX号的房屋无关，故其对该产权证下的房屋的排除执行的主张，本院不予支持。        综上所述，李鑫的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初346号民事判决；        二、不得执行李鑫占有使用的兰房权证（城关区）字第XXXX号项下的房屋；        三、驳回李鑫的其他诉讼请求。        一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由甘肃省长城建设集团有限责任公司负担。        甘肃省兰州市中级人民法院作出的（2020）甘01执异127号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。        本判决为终审判决。        审判长    芦晨审判员    李元博审判员    赵学平二〇二一年六月二十八日书记员    李浩煊