重庆市渝北区人民法院民事判决书        （2021）渝0112民初1650号   原告：重庆鑫广商贸有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南路382号天邻风景18、19幢2-商业用房，统一社会信用代码91500112073679413F。法定代表人：袁冶，执行董事。破产管理人：重庆学苑律师事务所。委托诉讼代理人：肖奎，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君丽，重庆学苑律师事务所律师。被告：黄小平，男，1985年5月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆鑫广商贸有限公司与被告黄小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法由审判员黄明真担任审判长、与人民陪审员石登素、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆鑫广商贸有限公司的委托诉讼代理人肖奎、黄君丽、被告黄小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鑫广商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年3月13日签订的《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》；2.被告立即向原告支付2019年12月14日至合同解除之日按6450.33元/月计算的租金和迟延履行的违约金，以欠付租金为基数按每日1%的标准从2019年12月14日起计算至付清合同解除之日；3.被告从合同解除之日起腾退租赁房屋，并从解除之日起7日后开始按照合同解除时房屋租金的200%的标准支付腾退期间后的占用费；4.原告依约收取被告5000元履约保证金；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月13日，原、被告签订《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》，约定原告向被告出租位于渝北区龙山街道新南路482号天邻风景9、10栋-1/1-15商业用房，租赁期限2015年3月13日至2019年12月12日。现租赁期已经届满，原告多次催收租金被告拒不支付，亦拒绝腾房。双方为不定期租赁合同关系。被告黄小平辩称，2020年8月，被告的配偶与原告的破产管理人打电话称不租了，破产管理人同意了。2020年8月底，被告就没有使用房屋了，锁了门，将钥匙放在大门卷帘门脚下，并告知了破产管理人，其回答需要请示领导，但之后就未再联系被告了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据（2017）渝0112破7号决定书、（2017）渝0112破申13号民事裁定书、房地产权证复印件、《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》、客户回单、《重庆佳莱德物业管理有限公司与租赁经营户（黄小平）的综合物业管理服务合同》等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对谈话笔录复印件，被告称没有谈过这次话、没有签署过笔录，该笔录无原件核实，故对其不予采信。本院经审理认定事实如下：原告是渝北区龙山街道新南路482号天邻风景9、10幢-1/1-15房屋的所有权人。2017年8月15日，渝北区人民法院作出（2017）渝0112破申13号民事裁定书，受理了徐明海对原告的破产清算申请。重庆学苑律师事务所被确定为原告的破产管理人。以原告为甲方、被告为乙方、重庆佳莱德物业管理有限公司为综合管理方，签订《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于渝北区龙山街道新南路482号天邻风景9、10栋-1/1-15商业用房，商铺结构为钢筋混凝土结构，合计建筑面积为50.79㎡；3.1商铺租赁期自2015年3月13日起至2019年12月12日止，租金计算日期为2015年3月13日至2019年12月12日止；4.1该门面2015年3月13日至2015年12月12日租金按单价63.6元/平米/月计算，每月租金为3230.24元；2015年12月13日至2016年12月12日，租金按单价69元/平方/月计算，每月租金为3504.51元；2016年12月13日至2019年12月12日，租金按单价76.2元/平米/月计算，每月租金为3870.2元；综合物业管理费收费标准为2015年3月13日至2015年12月12日，按单价42.4元/平米/月计算，每月为2153.5元；2015年12月13日至2016年12月12日，按单价46元/平米/月计算，每月为2336.34元；2016年12月13日至2019年12月12日，按单价50.8元/平米/月计算，每月为2580.13元；第六条履约保证金的交付，租赁使用期间，租金和综合物业管理费均按每三个月一收（租金收取方为甲方，综合管理费收取方为重庆佳莱德物业管理有限公司）；乙方同意在2015年3月13日签订合同十日内以现金或转租方式向甲方支付租赁保证金5000元，并支付第一期租金9690.72元，第一期综合管理费6460.5元，并在下一期开始使用之前15日一次性付清下一期租金，实行先付租金，后使用商铺，甲方收款后应提供给乙方有效的收款收据；第十条综合物业管理费，详见《重庆佳莱德物业管理有限公司物业服务合同》；21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同；21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；23.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；23.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同解除或终止的，则自本合同第23.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任，而无论本合同是否已经解除或终止；23.5无论任何原因，第23.1款所述交还期满后乙方未能将符合23.2款要求的该房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日起，乙方应当按照合同终止时房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等），如甲方因为对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施进行维修、更换等使之符合第23.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第23.5条所述租金标准承担该房屋的租金，以弥补甲方在此期间的租金损失。重庆佳莱德物业管理有限公司为甲方、被告为乙方，签订了《重庆佳莱德物业管理有限公司与租赁经营户（黄小平）的综合物业管理服务合同》一份，主要约定：鉴于重庆鑫广商贸有限公司与乙方签订了房屋租赁合同，乙方承租渝北区龙山街道新南路482号天邻风景9、10栋-1/1-15商业用房，乙方将在租赁区域对外营业，作为经营餐饮、娱乐、销售业的用途，现甲方受物业产权人委托及甲乙双方根据中华人民共和国法律法规及《租赁合同》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供综合物业管理服务、乙方向甲方支付综合物业管理费等事宜达成一致，收费标准为2015年3月13日至2015年12月12日，按单价42.4元/平米/月计算，每月为2153.5元，2015年12月13日至2016年12月12日，按单价46元/平米/月计算，每月2336.34元，2016年12月13日至2019年12月12日，按单价50.8元/平米/月计算，每月2580.13元。被告称，租赁房屋由天邻风景小区的物业管理公司提供物业管理服务，被告除向原告支付合同约定的租金和综合物业管理费外，还向天邻风景小区的物业管理公司单独支付物管费。原告主张合同中约定的租金和综合物业管理费均是租金，是为了避税才列出了综合物业管理费，重庆佳莱德物业管理有限公司未实际提供物业管理服务。双方实际履行合同。2018年3月至2019 年12月期间，被告向原告破产管理人账户按19 351元/季的标准支付租金。租赁合同到期后，双方未续签书面的租赁合同，形成了不定期租赁合同关系，被告继续使用租赁房屋，但未支付租金。2020年8月，被告的配偶给原告管理人的工作人员打电话，称不租了，管理人同意解除合同并要求补交租金并办理交接手续。但被告并未补交租金及办理交接手续，并称在2020年8月底锁门后将房屋钥匙放在门口后搬离，还告知了管理人的工作人员钥匙已放在门口，答复是请示下领导，其后未再联系被告。原告称，被告并未告知钥匙放在门口，是事后发现锁了门且无人经营，且联系不上被告了。庭审中，被告称违约金标准过高；占用费用过高；保证金应抵扣租金；被告在租赁房屋经营菜鸟驿站，没有经营团购、送货等，疫情期间在开业，但房屋在小区外，小区人员不能出门，故主张减免1个月租金。本院认为，原告与被告签订的《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于解除合同。《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》在2019年12月12日到期，到期后，双方均同意继续履行合同，但未重新签订书面合同，故双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。故在2020年8月，被告通知原告的破产管理人不租了的时候，租赁合同已经解除。被告未能明确其通知原告解除合同的具体时间，故本院酌情认定合同在2020年8月31日解除。关于租金及迟延履行违约金。被告称在2020年8月底提出解除合同并搬离了租赁房屋，但并未明确具体提出解除合同及搬离房屋的时间，应承担相应的举证责任，故被告应向原告支付2019年12月13日至2020年8月31日期间的租金。关于租金标准。原告主张合同中约定的租金及综合管理费均是租金。被告亦称与重庆佳莱德物业管理有限公司签订的物业管理合同并未实际履行，除向原告支付了该份合同约定的物业管理费外还向实际提供物业服务的公司另行支付了物业管理费。且被告也实际按照合同约定的租金及管理费金额的总和向原告的破产管理人支付。被告同时支付双份的物业管理服务费与常理不符，故本院依法采信原告的主张，认定租金及综合管理费均是租金。故被告应支付的租金为6450.33元/月×8.63个月=55 666.35元。被告要求原告减免受新冠疫情影响的1个月租金。新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件，合同双方应当基于公平原则分担相关损失。被告在租赁房屋内经营菜鸟驿站，确受疫情影响，本院酌情减免被告半个月租金。减免后被告应支付租金    52 441.18元。原告主张保证金因被告违约解除合同故不予退还，被告主张保证金抵扣租金。不定期租赁合同可随时解除，故被告提出解除合同并不属于违约，保证金应予以抵扣租金，故抵扣后，被告应支付租金47 441.18元。合同约定每逾期支付一日支付欠付金额1%的延迟履行违约金。被告辩称违约金过高。违约金具有弥补损失的性质，其金额应与损失相当，被告逾期支付租金给原告造成了资金占用的损失，故本院酌情调整逾期支付租金的违约金的计算方式为以欠付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。2019年12月13日至2020年2月12日期间的租金减免半个月后为16 125.83元，应在2019年11月28日前支付，原告要求从2019年12月14日起计算违约金，故被告应向原告支付以16 125.83元为基数，从2019年12月14日起至支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的延迟履行违约金。2020年2月13日至2020年8月31日期间租金的支付时间处于不可抗力新冠疫情影响期间，逾期支付不属于违约，故无需支付违约金。关于占用费。合同23.1条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；23.5条约定，无论任何原因，第23.1款所述交还期满后乙方未能将符合23.2款要求的该房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日的之日起，乙方应当按照合同终止时房屋租金标准的200%向甲方支付租金；第23.6条约定，在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）。上述约定中的租金即房屋占用费的意思。租赁合同在2020年8月31日解除，被告应于2020年9月7日前将房屋交还给原告。被告称已经告知原告搬离及把钥匙放在门口的事实，但未举示证据佐证，原告称并未收到被告搬离及钥匙放置的相关通知，故并不能认定被告在2020年9月7日已返还了房屋，被告应向原告支付从2020年9月8日起的房屋占用费。合同约定占用费标准为租金的2倍，超过租金标准部分的占用费具有惩罚性质，实质为违约金，被告逾期交还房屋给原告造成了房屋占用期间的租金损失，故本院酌情将占用费调整为租金标准的1.3倍即8385.43元/月。合同约定乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，是赋予了原告在被告搬离后自行收回房屋的权利，亦即原告负有减损之义务。原告称不清楚何时发现被告锁门并无人经营，故本院酌情认定被告向原告支付房屋占用费至2020年10月31日，被告应向原告支付2020年9月8日至2020年10月31日期间的占用费8385.43元/月×1.8个月=15 093.77元。关于保证金。保证金应予以返还，在本案中已用于抵扣租金，故原告要求收取保证金5000元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆鑫广商贸有限公司与被告黄小平签订的《重庆鑫广商贸有限公司与黄小平租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告黄小平在本判决生效后立即向原告重庆鑫广商贸有限公司支付2019年12月13日至2020年8月31日期间欠付的租金47 441.18元；三、被告黄小平在本判决生效后立即向原告重庆鑫广商贸有限公司支付2020年9月8日至2020年10月31日期间的占用费15 093.77元；四、被告黄小平在本判决生效后立即向原告重庆鑫广商贸有限公司支付以16 125.83元为基数，从2019年12月14日起至支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的延迟履行违约金；五、驳回原告重庆鑫广商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4659.82元，由原告重庆鑫广商贸有限公司负担3359.82元、被告黄小平负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长    黄明真                            人民陪审员    石登素                            人民陪审员    彭钦洪                                         二〇二一 年 五 月 三十一 日 书  记  员    陈  实  1