广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3640号上诉人（原审原告）：谭小荣，男，1957年12月15日出生，汉族，住广西北流市，上诉人（原审原告）：曾文英，女，1958年8月2日出生，汉族，住广西北流市，上诉人（原审原告）：谭裕文，男，1986年9月23日出生，汉族，住广西北流市，三上诉人共同委托诉讼代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾建强，男，1957年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何伟雄，男，1969年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原审第三人：广州市海顺房地产发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路**。法定代表人：彭盛滔。上诉人谭小荣、曾文英、谭裕文因与被上诉人顾建强、何伟雄及原审第三人广州市海顺房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初10746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。谭小荣、曾文英、谭裕文上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初10746号民事判决；2.判令两被上诉人办理坐落在广州市海珠区××××房的不动产过户登记手续；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院认为本案不构成表见代理不符合本案事实。第一，被上诉人何伟雄持有将本案房屋出售关键的相关证件，比如购房合同、购房发票等；第二，第三人不仅仅明确何伟雄有权处分涉案房屋，而且收取了相关的中介费；第三，何伟雄将涉案房屋卖给上诉人后，立即交付了房屋，上诉人装修后即入住了该房屋，直至起诉，也从未见顾建强主张过任何权利。第四，庭审中顾建强承认对何伟雄有过授权，但辩称授权的权限只是出租房屋、收取租金、办理抵押贷款、偿还贷款；但不包括出售房屋、房屋重大装修、修缮等；但是涉案房屋交房时就是毛坯房，不装修不可能出租，另外涉案房屋从未有过任何抵押贷款情形，所以顾建强的说法自相矛盾，不符合常理和事实，也即很明显，顾建强对何伟雄出售房屋有授权，事后也明知，所以才从未向上诉人或者何伟雄针对涉案房屋主张过任何权利。其次，一审法院认为上诉人不构成善意取得不符合事实。第一，上诉人取得涉案房屋时不仅与何伟雄签订了合同，还交付了中介费，不存在任何欺骗、串通情形，因此是善意取得；第二，上诉人与被上诉人签订合同约定涉案房屋房价为50万元，远远高于被上诉人的购房价38万元，而且购房时上诉人已经付清约定的房款35万元，剩余的房款合同约定在被上诉人协助上诉人过户后给付，不存在一审法院所说的至今支付全部房款的情形，因为一审法院的认定让人有歧义，但事实是，上诉人支付了按照合同约定应该支付的全部房款。尚未支付的是因合同约定的支付条件尚未成就。第三，虽然由于被上诉人的原因未能将涉案房屋登记在上诉人名下，但上诉人实际己占有涉案房屋近二十年，被上诉人从未主张过任何权利，也即被上诉人以默认的形式放弃了自己的权利。综上所述，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人应该按照合同的约定履行自己的义务，因此，请求二审法院依法撤销一审法院判决，支持上诉人的诉讼请求。顾建强辩称：第一，三上诉人明知案涉房产是两被上诉人共同共有，在未要求被上诉人何伟雄提供授权或顾建强追认下和何伟雄签订协议并支付购房款不构成善意取得。第二，何伟雄属于无权处分。第三，与三上诉人存在同一情况的另案【（2020）粤0105民初24355号】第三人吴x，在该案中，吴x不具备购房资格，请求二审法院查清三上诉人是否具备，如不具备，上诉人诉请在法律和客观事实上均存在阻却事由。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人何伟雄、原审第三人广州市海顺房地产发展有限公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。谭小荣、曾文英、谭裕文向一审法院提出诉讼请求：1、判决何伟雄、顾建强、广州市海顺房地产发展有限公司协助谭小荣、曾文英、谭裕文将坐落在广州市x房屋登记至谭小荣、曾文英、谭裕文名下；2、判决何伟雄、顾建强承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：根据粤房地证字第**《房地产权证》记载，位于海珠区××××房房屋（以下简称：涉案房屋）登记在何伟雄、顾建强名下，由何伟雄、顾建强共有，建筑面积124.925平方米，房屋所有权来源是购买，登记日期为2004年8月6日。2003年3月31日，何伟雄、顾建强（买受人）与广州市海顺房地产发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人出售位于x房，建筑面积124.1925平方米，套内建筑面积103.406平方米。每平方米单价为3760元，房屋总计388812元等。广州市海顺房地产发展有限公司于2003年7月25日向何伟雄、顾建强开具购房发票，该发票载明合同号为“99088543”，发票编号为161260158722。庭审过程中，何伟雄、顾建强均称上述《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同，是因广州市海顺房地产发展有限公司欠付工程款，所以将涉案房屋在内的10套房屋给何伟雄、顾建强抵偿工程款，何伟雄、顾建强均表示其未支付过购房款项。谭小荣、曾文英、谭裕文对此予以确认，确认广州市海顺房地产发展有限公司曾告知涉案房屋是广州市海顺房地产发展有限公司用于抵偿何伟雄、顾建强工程款的房屋之一。谭小荣、曾文英、谭裕文称经广州市海顺房地产发展有限公司当时的法定代表人邵x介绍认识何伟雄，谭小荣、曾文英、谭裕文（乙方）、何伟雄（甲方）于2004年3月11日签订《房屋购买协议》，该协议甲方处载明何伟雄、顾建强名字，落款处仅有何伟雄一人签名及捺印。该协议载明：甲方以50万元将涉案房屋出售给乙方，该房预售合同编号穗房合字××号、购房发票号161260158722；乙方在签订该协议时第一次支付甲方35万元；在涉案房屋转名及办好该房的一切相关手续后付清余下的15万元给甲方；甲乙双方在签订该协议时甲方将原商品房买卖合同及原购房发票交给乙方；等。同日，何伟雄出具《收据》，载明收到谭小荣的购房款35万元。谭小荣、曾文英、谭裕文及何伟雄均确认谭小荣已支付购房款35万元，均确认签订《房屋购买协议》时涉案房屋尚未办理房屋产权证。何伟雄称其收取35万元购房款后并未将款项转交或分配给顾建强，顾建强对此予以确认。谭小荣、曾文英、谭裕文确认其在购房时已知涉案房屋由何伟雄、顾建强共有，称何伟雄向谭小荣、曾文英、谭裕文表示其代表顾建强签订合同，并称广州市海顺房地产发展有限公司当时的法定代表人邵x对此进行确认。何伟雄称其出售房屋时并未征得顾建强的同意，也未取得顾建强的授权。谭小荣、曾文英、谭裕文称其在签订《房屋购买协议》时曾致电顾建强，顾建强表示由何伟雄全权代理。顾建强对此不予确认，称广州市海顺房地产发展有限公司抵偿工程款的10套房屋中有3套房屋已经出售，出售时何伟雄、顾建强均到场亲自签名；因其曾委托何伟雄代为办理涉案房屋的按揭抵押手续，并同意何伟雄出租涉案房屋并将租金收益用于偿还贷款，故其一直认为涉案房屋由何伟雄出租，直至谭小荣、曾文英、谭裕文起诉本案才知道何伟雄将房屋出售给谭小荣、曾文英、谭裕文。顾建强在本案中明确其授权给何伟雄关于涉案房屋的权限包括出租管理、收取租金、办理抵押贷款、偿还贷款，但不包括出售房屋、房屋重大装修、修缮等，但双方并未形成书面授权文件；何伟雄对此予以确认。谭小荣、曾文英、谭裕文称其于2004年3月对涉案房屋进行装修，自2004年4月使用涉案房屋至今，从2004年起从未有人对房屋使用权或产权问题提出过异议。谭小荣、曾文英、谭裕文称一直催促何伟雄办理房屋产权证，但何伟雄称顾建强一直在外地，无法办理。谭小荣、曾文英、谭裕文确认其自签订《房屋购买协议》以来，一直未要求顾建强补签协议或进行书面确认或追认；谭小荣、曾文英、谭裕文确认从未见过顾建强。谭小荣、曾文英、谭裕文本案代理人万x曾向广州市不动产登记中心申请信息公开，该中心于2020年3月26日作出《依申请信息公开答复书》，载明“万x：……一、预售、抵押情况。x，预售证号990276，预售合同号99088543，预售备案时间2003年4月25日，预售人广州市海顺房地产发展有限公司，预购人顾建强、何伟雄，无退房或注销登记，无合同抵押、在建工程抵押情况。二、查封情况。暂无广州市x的有效查封信息。信息核查时间为2020年3月19日……”。诉讼过程中，经一审法院释明，谭小荣、曾文英、谭裕文坚持本案诉讼请求，不同意变更诉讼请求。一审法院认为：根据粤房房地证字第**房地产权证》及广州市不动产登记中心于2020年3月26日作出的《依申请信息公开答复书》，可以确认涉案房屋自2004年8月6日起由何伟雄、顾建强共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。何伟雄、顾建强作为涉案房屋的共同所有人，对涉案房屋均享有管理的权利和义务。何伟雄在未取得顾建强同意、亦未取得顾建强的追认的情况下，擅自将涉案房屋出售给谭小荣、曾文英、谭裕文并收取部分购房款，已构成对涉案房屋中属于顾建强的房屋产权的无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，谭小荣、曾文英、谭裕文在何伟雄未有书面授权文件的情况下，亦未与顾建强进行确认的情况下，仅凭何伟雄及广州市海顺房地产发展有限公司的陈述，明显不足以相信何伟雄具备顾建强的授权，故何伟雄出售涉案房屋给谭小荣、曾文英、谭裕文的行为不能构成表见代理。根据谭小荣、曾文英、谭裕文与何伟雄签订的《房屋购买协议》，结合双方举证及庭审陈述，谭小荣、曾文英、谭裕文在签订《房屋购买协议》时已查看了何伟雄、顾建强与广州市海顺房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》、广州市海顺房地产发展有限公司开具给何伟雄、顾建强的购房发票，已知悉涉案房屋的相关权益归何伟雄、顾建强所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。谭小荣、曾文英、谭裕文在《房屋购买协议》签订后，未要求顾建强对《房屋购买协议》进行追认；谭小荣、曾文英、谭裕文在涉案房屋办理产权登记至何伟雄、顾建强名下后至本案诉讼前，未要求对涉案房屋的产权情况进行明晰或要求变更涉案房屋的产权登记手续，且谭小荣、曾文英、谭裕文至今仍未支付全部的购房款，故谭小荣、曾文英、谭裕文不构成对涉案房屋的善意取得。综上，谭小荣、曾文英、谭裕文主张何伟雄、顾建强、广州市海顺房地产发展有限公司将涉案房屋的产权变更登记至其名下，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于谭小荣、曾文英、谭裕文经一审法院释明，不同意变更诉讼请求，故关于《房屋购买协议》的解除和购房款项返还问题，谭小荣、曾文英、谭裕文可另寻法律途径解决，本案中不予论处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，作出如下判决：驳回谭小荣、曾文英、谭裕文的全部诉讼请求。本案诉讼费100元，由谭小荣、曾文英、谭裕文负担。二审期间，谭小荣、曾文英、谭裕文提交粤（2020）广州市不动产权第00229537号位于顺华街××房产权证书，拟证明：2020年9月25日颁发该证，该证产权份额是按份共有，顾建强和何伟雄各占二分之一。房产证的房屋和案涉房屋都是第三人以工程款方式取得，被上诉人已经对案涉房屋进行分割，有理由相信案涉房屋是按份共有而不是共同共有。顾建强对上述证据质证如下：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，案涉房屋在2004年登记时已经确认两被上诉人共同共有，无论是共同共有还是按份共有，何伟雄无权在未告知顾建强的情况下出售房屋，即使按份共有也不满足法律规定的三分之二份额。顾建强提交证据：编号为（2003）穗证内经字1028950号，1028951号，1026592号，1026594号，1026593号，拟证明第三人折价将10套房子给两被上诉人折抵工程款，两被上诉人用房产变现，除了第三人售楼部出售三套房产外，剩余七套向广州部分银行用于办理抵押贷款，2003年上述七套房产均办理房产证，银行评估风险后只同意对其中五套房产办理贷款，各方签订抵押贷款合同并办理公证，因房产贷款每月固定偿还，而房产出租收益不稳定，所以对顾建强而言，七套房子是整体委托何伟雄管理，不能单一查询案涉房产是否抵押，该证据与顾建强在一审陈述相吻合。上述公证书没有案涉房产。谭小荣、曾文英、谭裕文对上述证据质证如下：真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。第一，公证书和按揭贷款合同不能表明被上诉人实际进行贷款，因为没有借款凭证。第二，五份公证书贷款协议中没有案涉房屋，表明被上诉人出售案涉房屋是因为无法办理抵押为了套现只有在第三人售楼部出售，从而与上诉人签订房屋买卖协议。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明事实：何伟雄、顾建强（甲方）与曾文英、谭小荣、谭裕文（乙方）2004年3月11日签订《房屋买卖协议》约定，该房在转名中的费用及该房的税费等相关费用由乙方负责。另案顾建强、何伟雄诉请广州市海顺房地产发展有限公司协助办理过户（2019）粤0105民初11589号案，认定事实：2002年9月27日、2002年10月25日广州市海顺房地产发展有限公司（甲方）与建安水电安装公司（乙方）（顾建强任法定代表人）约定，广州市海顺房地产发展有限公司将包括涉案房屋在内十套房屋冲抵给乙方，由乙方自定房价出售后，甲方负责乙方指定的购房者名单为乙方办妥房产证，由售楼部与购房者签订《商品房买卖合同》并同时把上述物业移交给乙方。关于十套房产处理情况。顾建强陈述：2002年一共抵扣了十套房产，其中三套已在第三人售楼部出售，直接由第三人过户至案外人名下，没有和何伟雄、顾建强签订合同，剩下七套，由于第三人没有卖出，所以合同备案登记至何伟雄、顾建强名下，2004年办妥了涉案房产的房产证及另外一套房产，剩下五套由于第三人原因未能办理房产证，在2019年何伟雄和顾建强共同起诉后，剩下五套房产办理至其两人名下。现在知道何伟雄独自出售了三套房产（包括涉案房产），上述房产均处于纠纷正在诉讼中。何伟雄独自出售的房产及诉讼情况：何伟雄于2004年6月11日将顺华名庭5单元17层11单元出售给林荣；该房屋系2003年4月办理预售备案（预购人为何伟雄、顾建强），以03备18500号办理合同抵押；2020年9月25日何伟雄、顾建强将该房屋过户至自己名下。何伟雄于2004年6月2日将顺华名庭5梯18层H单元出售给吴x；该房产登记时间为2004年8月6日，何伟雄、顾建强对该房屋为共有关系。顾建强对于剩余七套房产的管理所作的陈述：涉案工程是由何伟雄挂靠顾建强注册的公司对外承接，因此工程的大小细节及工程款的收取都是何伟雄负责，在第三人抵扣十套房产后，全部的房产均由何伟雄负责管理，包括向银行办理抵押手续和出租事宜。顾建强没有看过租赁合同，何伟雄办理房屋按揭后，顾建强同意用租金收益偿还房屋贷款，由于大部分工程均由何伟雄负责，所以顾建强在十套房产上作出让步。对于房屋出租收益与还贷等，双方有结算，但仅是口头的。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。二审争议的焦点在于：何伟雄的处分行为是否构成无权处分，涉案合同是否可以继续履行。涉案房屋为何伟雄与顾建强共同共有，顾建强以何伟雄未征得其同意处分涉案房产，构成无权处分。对此，本院认为，何伟雄与顾建强双方属于合伙关系，两人因与第三人广州市海顺房地产发展有限公司建设工程款纠纷，从第三人处以物抵债获得包括涉案房产的十套房产，并约定由第三人在其当时的售楼部进行出售，上述十套房屋在2002-2003年期间已出售三套，可见当时两人对涉案房屋的出售均具有真实的意愿，虽然涉案出售合同顾建强未签名，但根据合同的内容，出售的价格与当时的市场价格相当，何伟雄亦持有涉案房屋的产权凭证（与第三人的购房合同收据、发票等），并将上述房屋及凭证实际交付给谭小荣、曾文英、谭裕文，上述交易亦是在第三人组织下进行，故谭小荣、曾文英、谭裕文签订涉案合同为善意。顾建强辩称其委托何伟雄对剩余房屋进行管理，对于何伟雄的出售并不知情，经查，涉案房屋已由谭小荣、曾文英、谭裕文实际占有十余年，顾建强对此并未提出异议，顾建强辩称其委托何伟雄管理涉案房屋，并将上述房屋出租还其他房产的抵押贷款等，但其亦未能提供证据证实双方对于何伟雄的管理即利用涉案房屋的行为进行了相应的结算，这显然是不合情理的。此外，根据顾建强陈述，建设工程由何伟雄承接并具体负责，因此，用工程款抵债而来的房屋均以何伟雄为主处理并管理。结合顾建强十余年对涉案房屋未参与具体管理，亦可视为双方之间存在概括性授权关系。综上，本案可认定顾建强对涉案房屋的出售是知悉或事实上进行了追认。涉案合同在本市限购之前已签订并支付了购房款、交付房屋等，涉案房屋继续履行并无障碍，故本案可判令继续履行，对谭小荣、曾文英、谭裕文的诉请予以支持。根据涉案买卖合同约定，谭小荣、曾文英、谭裕文尚有余款150000元未支付，何伟雄、顾建强明确表示不在本案中主张，其自行另案主张，故本院对此不予处理。另外，涉案买卖合同约定涉案房屋过户的税、费由谭小荣、曾文英、谭裕文承担，故在办理过户时税、费均由谭小荣、曾文英、谭裕文承担。综上所述，一审认定涉案合同构成无权处分从而不支持合同继续履行有误，本院予以纠正，谭小荣、曾文英、谭裕文的上诉理由成立，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初10746号民事判决；二、何伟雄、顾建强自本判决生效之日起三十日内协助谭小荣、曾文英、谭裕文办理坐落在广州市海珠区新港西路顺华街19号1703房的过户手续，办理过户的相关税、费均由谭小荣、曾文英、谭裕文承担；三、驳回谭小荣、曾文英、谭裕文的其他诉讼请求。一、二审受理费各100元，均由何伟雄、顾建强负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员 钟丹霞王日平