上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初685号原告(反诉被告)：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张竞，董事长。委托诉讼代理人：陈翔，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘晨昕，君合律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海艺朦工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：卫珍，董事长。委托诉讼代理人：刘美莉，上海市锦泓律师事务所律师。原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称百联公司)与被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司(以下简称艺朦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，艺朦公司提起反诉，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员缪欢独任审理，开庭进行了合并审理。百联公司的委托诉讼代理人陈翔、刘晨昕，艺朦公司的法定代表人卫珍及委托诉讼代理人刘美莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百联公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认百联公司与艺朦公司签署的《房屋租赁合同》解除，艺朦公司立即自上海市大名路XXX号XXX层三楼整层、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX-XXX号XXX层-XXX号、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号-XXX号XXX层-XXX号、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX号XXX层三楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层(以下简称系争房屋)搬离；2、要求艺朦公司立即支付拖欠的自2020年4月1日起至2020年8月31日止的租金395,600元，并按照欠付金额的日千分之四支付逾期付款违约金(其中237,360元自2020年3月22日起计算至实际付清之日，158,240元自2020年6月21日起计算至实际付清之日)；3、要求艺朦公司按日租金两倍即5,274.67元/日的标准支付自2020年9月1日起至艺朦公司实际搬离之日止的房屋占用费；4、要求艺朦公司赔偿违约金284,832元；5、要求艺朦公司承担2021年1月起至实际搬离之日止的水电费。事实和理由：2019年11月18日，百联公司与艺朦公司签署房屋租赁合同，约定百联公司将系争房屋租赁给艺朦公司，租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；房屋初始租金为67,250元/月，自2020年1月1日起至2020年12月31日止租金递增至79,120元/月，租金按三个月为一个支付周期，艺朦公司在每一个周期结束的10天前支付下一个周期的租金；如果艺朦公司未按时足额支付租金等费用累计超过1个月的，百联公司有权解除合同、收回系争房屋，艺朦公司应付清租金，并按所欠付金额的日千分之四支付逾期付款违约金；如果艺朦公司逾期清空房屋、办理移送手续的，艺朦公司应按日租金的两倍支付房屋占用费，且按当年租金的30%支付违约金。合同签署后，艺朦公司在前期尚能正常履约，但至2020年4月开始，未能按期支付租金。百联公司多次催告，艺朦公司仍拒不支付，已构成严重违约。百联公司于2020年8月17日向艺朦公司发出解除通知，告知租赁合同于2020年8月31日解除。艺朦公司收到解除通知后，仍未支付任何费用，且拒不搬离。2020年12月31日租赁合同也已到期终止。故百联公司诉至法院，如上所请。艺朦公司辩称，双方自2006年9月开始就系争房屋建立租赁关系，每两至三年续签一次。系争房屋的租金艺朦公司已经预付至2020年3月31日。2021年初因为新冠肺炎疫情，上海市虹口区人民政府联合检查小组于2020年2月23日将系争房屋一至四层二十余间客房张贴封条不允许营业，至今封条仍贴着。2020年2月征收征询公告张贴出来。2020年4月10日系争房屋正门被虹口区旧改指挥部张贴封条。2020年5月征收决定作出。因居民动迁搬迁，系争房屋周围环境脏乱，艺朦公司无法正常经营，对此艺朦公司多次书面告知百联公司。艺朦公司认为，其从2020年2月起因疫情和动迁无法正常经营，不应当支付租金，百联公司以拖欠租金为由要求解除合同以及据此要求的违约责任不能成立。租赁合同到期后，百联公司没有给予艺朦公司合理的动迁补偿款，故艺朦公司不同意搬离系争房屋。水电费用艺朦公司一直正常支付，不存在欠付，艺朦公司同意承担使用系争房屋期间所产生的水电费。故除第五项诉讼请求外，不同意百联公司的其余诉讼请求。艺朦公司向本院提起反诉请求：1、要求百联公司退还保证金79,120元、注册保证金1万元，退还2020年1月至2020年3月已交租金237,360元；2、要求百联公司支付征收补偿利益528万元。诉讼过程中，艺朦公司撤回第二项诉讼请求。事实和理由：艺朦公司与百联公司签订了租赁系争房屋的租赁合同，艺朦公司按约预付了2020年1月至2020年3月的租金。2020年1月因疫情原因，系争房屋被政府相关部门张贴封条关闭，一直未经营，2020年2-3月张贴征收征询结果，启动旧城区改建工作。艺朦公司认为，2020年1月至2020年3月艺朦公司因疫情和征收未能营业，政府有相应政策支持免租，且百联公司曾承诺过减免2020年1月至2020年3月租金，同时因租赁合同解除，百联公司应将艺朦公司交纳的保证金和注册保证金予以退还。百联公司对反诉辩称，根据租赁合同的约定，艺朦公司的行为导致提前终止合同的，百联公司不应退还保证金。艺朦公司要求退还2020年1月至2020年3月已交租金，没有合同依据，百联公司虽然曾承诺过免除艺朦公司2020的2月至2020年3月的租金，但前提是艺朦公司需正常支付租金，现艺朦公司未能及时支付租金，故百联公司不同意免除2020年1月至2020年3月租金。而且从系争房屋的水电费使用情况、系争房屋的大众点评信息可见，艺朦公司的经营没有受到疫情的影响，根据相关规定，因客流减少影响收益的情形不免除租金支付义务。故不同意艺朦公司的全部诉讼请求。经审理查明，艺朦公司长年向百联公司租赁系争房屋。2018年12月31日百联公司与艺朦公司签订《房屋租赁合同》，约定百联公司将系争房屋出租给艺朦公司作为酒店使用，建筑面积为1,300.35平方米，租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；每月租金67,250元，自2020年1月1日始至2020年12月31日止的租金递增至每月79,120元，租金及物业管理费等先付后用，按3个月为一个支付周期，艺朦公司在每一个周期结束的10天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，除应补交欠租等外，每逾期一天艺朦公司还应按所欠款金额的4‰支付日违约金；合同签订时，艺朦公司须一次性支付给百联公司房屋租赁保证金79,120元及注册保证金1万元，合同结束后，艺朦公司付清全部款项和费用，并办理完清场移交手续后，百联公司无息退还艺朦公司的保证金，若艺朦公司提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同的，保证金不退还给艺朦公司；租赁合同结束(包括合同期满和合同解除)之日，艺朦公司应清空租赁房屋，且与百联公司办理房屋移交手续，逾期清空房屋且办理移交手续的，艺朦公司同意百联公司单方面收回房屋，维持使用现状的，艺朦公司同意按原日租金的贰倍支付房屋占用费，用电、用水、燃气以及其他费用仍按合同约定支付，同时按当年租金的30%支付违约金。房屋租赁合同还约定，租赁期间该房屋如遇动拆迁、征收、土地储备的情况，艺朦公司同意百联公司提前收回该租赁房屋，百联公司提前三个月向艺朦公司发出解除合同的书面通知，艺朦公司应在百联公司书面通知的指定日期内，完成清场和办妥房屋移交手续，百联公司则基于艺朦公司自实际清场交房日起上溯两个月的租金补偿，艺朦公司不再向百联公司提出任何形式的补偿要求，如艺朦公司未在百联公司通知的时间内完成清场交房的，延迟交房期间的房屋使用费或租金按原租赁合同当期的租金价格双倍计算。艺朦公司签订租赁合同后，支付了保证金89,120元。艺朦公司按约预付租金至2020年3月31日止。2020年1月21日起，系争房屋所在地区实施旧城区改建征询工作。2020年2月11日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局做出《虹口区35、36、37、38、39、43、44街坊旧城区改建意愿征询结果公告》，旧城区改建工作启动。2020年2月23日，北外滩街道新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室对系争房屋内部分客房张贴封条。审理中，艺朦公司自述当日系争房屋内57间客房中有约30间客房没有被张贴封条，有十余位长租客人持续住宿在内，且为抵扣装修工程款，另有装修工人在此住宿。2020年4月10日，上海市虹口区旧改指挥部对系争房屋正门张贴封条，同日艺朦公司法定代表人卫珍将该情况告知百联公司的业务经理张军。2020年5月14日，上海市虹口区人民政府做出《房屋征收决定》，系争房屋所在地区被纳入征收范围。2020年6月11日，百联公司向艺朦公司发出《催款通知书》，催收2020年6月的租金。2020年6月15日，艺朦公司回函给百联公司，要求退还2020年2月至2020年3月租金以及支付经济补偿。2020年6月24日，百联公司回函给艺朦公司，答复：百联公司已同意减免2020年2月至2020年3月疫情期间的租金，艺朦公司应支付的2020年4月至2020年6月租金已逾期，百联公司拟将艺朦公司已付租金抵扣4月至5月租金，要求艺朦公司尽快支付2020年6月租金，如果艺朦公司坚持要返还2月至3月租金，百联公司拟在艺朦公司付清合同期内全部租金及逾期付款违约金后予以返还。2020年6月26日，艺朦公司向百联公司提出书面申请，以疫情和征收导致其无法正常经营为由，要求减免缓交租金及要求补偿搬迁损失，并于2020年7月24日向百联公司提交《关于动迁情况说明及补偿要求》。2020年8月17日，百联公司向艺朦公司发出《合同提前解除通知函》，以艺朦公司未按约支付2020年6月1日至2020年8月31日租金构成违约为由，通知艺朦公司租赁关系于2020年8月31日提前解除，并要求艺朦公司于2020年9月1日前腾空移交房屋。2020年8月23日，艺朦公司回函给百联公司，认为提前解除合同不合法并要求动迁补偿。现百联公司与艺朦公司就系争房屋租赁事宜产生争议，诉至本院，要求判如所请。审理中，双方均认可百联公司提前通知过艺朦公司合同于2020年底到期结束，不再续签。目前系争房屋尚未签订征收补偿协议。审理中，本院根据百联公司的申请，于2021年1月12日出具(2021)沪0109民初685号民事裁定，裁定冻结、查封或扣押艺朦公司名下价值1,500,857.51元的财产。本院认为，百联公司与艺朦公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方应按约履行。艺朦公司虽然逾期未支付租金，但因新冠肺炎疫情以及征收工作的确对艺朦公司的经营造成影响，且艺朦公司也已提出减免租金等协商请求，故艺朦公司未按合同约定时间缴纳租金事出有因，不应苛责其承担违约责任，百联公司据此做出的《合同提前解除通知函》不构成合同解除，双方的租赁合同仍应继续履行。系争房屋所在地块被纳入征收范围后，百联公司未以征收为由提前解除合同或提出收回房屋，租赁合同持续履行，但百联公司曾提前告知艺朦公司租赁合同到期结束，故双方的租赁关系应于2020年12月31日到期终止。到期后艺朦公司无权继续占用系争房屋，理应搬离系争房屋并支付相应的房屋占用费。关于房屋占用费的计付标准，房屋租赁合同虽然约定按照日租金的双倍计付，但考虑到该计付方式实际包含了违约金，故本院对双倍给付标准进行调整。虽然系争房屋存在正门被张贴封条以及周边动迁环境不利于经营的情形，但艺朦公司明知上述情形却在合同到期后仍不搬离，艺朦公司存在违约行为且未积极搬离止损，而且租赁合同到期后双方不存在租赁关系，百联公司并无义务确保系争房屋的经营条件，故本院认为不能因系争房屋经营受限而减少艺朦公司应支付的房屋占用费，本院酌定房屋占用费参照房屋租赁合同的月租金标准支付。但考虑到系争房屋所在地块已列入征收范围，艺朦公司支付的房屋占用费已涵盖或可能超出百联公司的实际租金损失，故艺朦公司不再另行支付逾期交房的违约金。关于2020年1月至2020年3月的免租事宜。艺朦公司承租系争房屋用于酒店经营，2020年2月起因新冠肺炎疫情及街道张贴封条，其经营势必受到较大影响，且百联公司亦曾同意免除艺朦公司2020年2月至2020年3月的租金，故本院依法支持艺朦公司要求退还2020年2月至2020年3月已交租金的诉讼请求。艺朦公司未举证疫情对2020年1月经营产生的影响，且艺朦公司2020年6月15日发函给百联公司协商时亦未要求退还2020年1月的租金，故百联公司不应再退还艺朦公司2020年1月的租金。关于2020年4月至2020年12月租赁期内欠付的租金。2020年4月虹口旧改指挥部将系争房屋正门张贴封条，随后2020年5月征收决定做出，艺朦公司的酒店正常经营受到影响，根据公平原则，综合艺朦公司的实际经营情况，本院对上述期间的租金进行调整，酌定艺朦公司支付百联公司2020年4月至2020年12月的租金25万元。艺朦公司未按合同约定时间缴纳租金事出有因，且持续与百联公司协商减免租金或补偿事宜，不应苛责其就此承担违约责任，故百联公司关于逾期付款违约金的请求，本院依法不予支持。租赁合同约定若艺朦公司提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同的，保证金不予退还。现艺朦公司不存在前述行为，故艺朦公司要求退还保证金的诉讼请求，本院依法予以支持。艺朦公司同意承担截至实际搬离系争房屋之日止的水电费，于法不悖，本院依法予以照准。艺朦公司在本案中撤回要求百联公司支付征收补偿利益的反诉请求，于法不悖，本院依法予以照准。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司与被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期终止，被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内自上海市大名路XXX号XXX层三楼整层、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX-XXX号XXX层-XXX号、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层、大名路XXX号XXX层一楼整层、大名路XXX号-XXX号XXX层-XXX号、大名路XXX号XXX层二楼整层、大名路XXX号XXX层三楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层、大名路XXX号XXX层四楼整层搬离；二、被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司自2020年4月1日起至2020年12月31日止的房屋租金25万元；三、被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司自2021年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费(按79,120元/月计付)；四、被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内付清截至实际搬离房屋之日止的水电费；五、原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司保证金79,120元、注册保证金1万元；六、原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)上海艺朦工贸有限公司2020年2月至2020年3月期间的房屋租金158,240元；七、驳回原告(反诉被告)上海百联房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,153.85元，由上海百联房地产经营管理有限公司负担4,103.85元，上海艺朦工贸有限公司负担5,050元；反诉受理费3,098.60元，由上海艺朦工贸有限公司负担593.40元，由上海百联房地产经营管理有限公司负担2,505.20元；诉讼保全费5,000元，由上海艺朦工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢书记员 刘方园附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。