北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5923号原告：程宁，男，1986年5月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张国栋，北京正寰律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：马林江，北京马林江律师事务所律师。原告程宁与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告程宁及其委托诉讼代理人张国栋，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人马林江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程宁向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金6883.20元；2.原告在购买小区地下车位前，被告不得将车位出售给小区业主以外的人（即车位、车库应当优先满足业主的需要）；3.被告拓宽消防通道至不少于5米；4.被告将小区原规划为绿地公共用地恢复为绿地；5.被告为原告所在楼层的楼道窗户安装防护窗；6.被告修复原告漏水的屋顶，并赔偿原告因房屋质量不合格造成的损失5万元；7.被告为原告房屋加装中水（再生水）系统；8.被告赔偿因其侵占小区公共空间加盖房屋给原告造成的损失105000元；9.诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实及理由：2015年1月22日，原被告签订《北京市商品房预售合同》约定，原告购买被告预售的位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房29层2单元-2905的房屋。房屋预售合同签订后，原告按约全面履行了合同义务。但被告并未按合同约定的时间办理完毕建设工程竣工备案登记并交付房屋。另，原告入住后，陆续发现诸多影响正常居住的问题。例如：被告在未满足原告停车需要前，就违法全城发售小区车位；小区所在地位于人流、车流密集区域，环境复杂，但小区却为开放式小区，存在治安安全隐患，且已有部分住户发生入室盗窃事件；小区消防通道设计不符合规定，存在严重消防安全隐患；被告将小区规划为绿地的土地修筑为硬化路面；天然气管道阀门安装在单元门门口；楼道窗户高度不够且未安装防护栏，存在极大安全隐患；屋顶漏雨问题一直未修复；被告指定的前期物业公司一直收取中水费，却未安装中水系统；被告违反规划，私自占用公共空间加盖房屋等。以上问题，原告与被告多次沟通无果，迫于无奈诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。顺义新城公司辩称：一、被告按合同约定交付房屋，不存在逾期交房情形。被告就丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块自住型商品住房预售事宜与原告签订了《北京市商品房预售合同》，系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。根据合同第十二条约定，被告应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。被告依照合同约定向原告履行交房义务，原告依约办理了收房手续，表明其已对收房事实予以确认，被告交房义务已经完成。被告向原告交付房屋时已经取得了五方竣工验收报告，案涉房屋所属建筑工程质量合格，亦符合国家规定的竣工条件，之后亦顺利取得竣工验收备案表，住房和城乡建设主管部门从未就房屋竣工验收问题提出异议或要求整改，被告向原告交付的房屋实际已满足“竣工验收合格”要求，且具备顺利办理竣工验收备案的条件。况且，如原告认为案涉房屋并未满足合同约定的交付条件，可以根据合同第十六条第（三）款的约定在被告交付房屋当日拒绝接收，现被告已按合同约定日期交付房屋，原告亦已实际接收，应视为其对收房事实予以确认。二、原告其他诉求也无法律或事实依据，应予驳回。（一）小区已有大量停车位，具备停车条件。被告已经根据规划部门要求建设自住房项目配套车位，项目具备停车条件，且停车位并不属于小区业主所有，原告无权要求被告履行提供停车条件义务。（二）小区已进行封闭化管理，不存在治安安全隐患。为进一步加强案涉房屋所在小区安全管理，被告与案外人物业公司共同通过在自住房西侧、北侧及南侧采用护栏及道闸形式封闭，有效地将园区与市政道路隔离开，起到封闭空间的作用，并在车辆及行人路口安装岗亭，由物业公司安排专人值守，且楼栋单元门口采用封闭式门禁管理系统，可以有效提升小区安全及品质管理，根本不存在原告所称的安全隐患。（三）绿地率符合规划要求，不存在整改问题。原告所指“小广场”，依据规划要求，既是园区绿化用地，同时也是综合文体活动场，为小区业主提供绿化的同时，也需要提供公共活动场地。小区建设完成后，经规划核验部门、园林核验部门现场验收后，小广场符合规划要求，小区绿化率也满足30%规划要求，不存在整改问题。（四）消防、燃气均验收合格，不存在整改问题。案涉房屋所在小区的消防、燃气供应设施等均已由相关部门验收合格。对于业主基于主观臆断，认为存在安全隐患而提出更改相关设施的请求，被告无任何法定或约定义务，请求法院驳回业主诉讼请求。另，关于房屋修缮损失，原告没有任何证据来佐证，根据谁主张谁举证的原则，原告没有充分证据证明漏水时间节点，漏水给原告带来的经济损失只是其自己预估了一个所谓的损失。关于物业费用，房屋买卖和物业服务是两个独立的法律关系，如果物业费用有收的不对的地方，原告应该依据物业服务合同向物业公司去进行相关的沟通工作，所谓中水系统所产生的物业公司收取的费用，不应该在本案中进行审理。关于房屋建筑套数问题，房屋的开发、设计、施工、竣工验收和销售是有一套严格的申报和管理程序，在我国每一套房屋建设都在政府的严格审核控制下进行的，无论图纸怎么变更无论销售怎么进行都是依法进行的，所有的公摊也是要依据整体项目规划和最后竣工验收来计算，不是以原告的计算逻辑确定的，原告完全是一种个人的理解。本院经审查认定事实如下：2015年1月22日，程宁（买受人）与顺义新城公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1705902），约定：买受人购买的商品房坐落为丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房29层2单元-2905，建筑面积84.56平方米，套内建筑面积66.60平方米，总价款1860319元。第十二条交付条件：出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十六条交接手续：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同同时还约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理该商品房房屋所有权证须缴纳的产权代办费等一切费用、其他代收代缴费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。物业管理区域划分四至为：东至S-24普通商品房项目西侧，南至石榴庄一号路，西至蒲黄榆路，北至S-24商业及办公楼南侧。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件七《北京市前期物业服务合同》的附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为30%。合同附件十一《〈北京市商品房预售合同〉之补充协议》约定，买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品房的全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第十六条代收税费、违约金（如有）等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银行/公积金贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任。后，程宁于2015年3月24日支付购房款560319元，于2016年3月3日支付购房款1300000元。庭审中，顺义新城公司称交房时买受人应付清商品房的全部房款及代收税费，如未付清，出卖人有权拒绝并迟延交房，部分买受人延迟支付了房屋差价款及相关代交税费，故顺义新城公司不因此承担任何逾期交房的违约责任。经查，2#自住型商品住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用地项目）于2017年10月27日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、专家验收，验收意见为“同意验收”，其中“规划许可中注明规划绿地情况的建设工程，对附属绿化工程的验收是否合格”一栏验收情况为“已验收合格”。该工程于2017年12月6日完成竣工验收备案。2017年10月27日，顺义新城公司向程宁寄送房屋入住通知书。程宁于2017年11月1日办理榴景秀苑入住手续办理流转单，领取案涉房屋钥匙。关于小区停车条件。经查，丰台区榴乡路84号院101幢的产权人为顺义新城公司，用途为车位等2种用途，共有宗地面积为37442.57㎡，房屋建筑面积28380.48㎡，本宗土地用途为：城镇住宅用地（住宅、商业（含门厅接待）、地下商业、办公、综合（物业管理用房、文化活动站、文体活动站）、地下车库、地下办公、地下综合（物业管理用房）、地下仓储）。顺义新城公司在北京市丰台区房屋管理局商品房现房销售备案表中显示“项目坐落：丰台区榴乡路84号院；本期申报情况：规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1#地下车库-自住房），套数为400，套均面积42.74，现房均价424999元/套，最低总价279946元，最高总价498993元；规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1#地下车库-公馆），套数为237，套均面积43.79，现房均价501097元/套，最低总价312500元，最高总价575000元。”程宁主张顺义新城公司售卖车位的价格过高，超出自住房业主的承受能力，根据《中华人民共和国物权法》和《北京市物业管理条例》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”、“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。”，顺义新城公司应当在程宁购买小区地下车位前，不得将车位出售给小区业主以外的人。顺义新城公司表示《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，法律允许建筑开发单位与业主就建筑区划内的停车位的归属权进行约定；且《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》附件十一补充协议第十二条第7款约定：“双方确认：规划车位归出卖人所有，出卖人有权使用、收益，并有权许可第三人使用收益。”，原、被告在进行商品房买卖时就已经对建筑规划内的车位归属权进行约定，案涉小区规划停车位归顺义新城公司所有，顺义新城公司享有处分权。庭审中，经本院询问，顺义新城公司表示配置给自住型商品房2号楼和27号楼的四百个车位，尚有二百余个未售出，现在业主有购买需求的，顺义新城公司仍可满足业主需求。程宁表示其需要购买车位，但是顺义新城公司出售的价格太高了，其无法接受。关于小区的消防问题。2017年10月11日，北京市丰台区公安消防支队对2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）项目进行消防验收，出具京丰公消验[2017]第201号建设工程消防验收意见书，载明：1、该工程为临时用电，不具备验收条件。2、该工程3#楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.3.4条规定。综合评定消防验收结论：不合格。后北京市丰台区公安消防支队再次对上述项目进行验收，于2017年11月23日出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书，载明：综合评定消防验收结论：合格。2020年5月22日，本院就消防问题向北京市丰台区消防救援支队（即此前的北京市丰台区公安消防支队）去函咨询：1、贵单位出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城公司是否对京丰公消验[2017]第201号建设工程消防验收意见书中载明的两点问题进行改进？如进行改进，具体措施有哪些？2、现顺义新城公司申报的2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收是否合格。2020年5月24日，北京市丰台区消防救援支队回函答复：我支队出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城公司对京丰公消验[2017]第201号建设工程意见书中的两点进行了整改。1、该工程在现场设置了柴油发电机，保证该工程实现消防双路供电，符合《高层民用建筑设计防火规范》第9.1.2条规定，该项属于《建设工程消防验收评定规则》强制性条款。2、该工程3#楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米问题，依据《高层民用建筑设计防火规范》第4.3.4条规定内容，消防车道距离高层建筑外墙宜大于5.00m。依据《建设工程消防验收评定规则》第6.2.1条（C类是指国家工程建设消防技术标准中的其他非强制性条文规定的内容）、第6.2.3条（C类抽查到2处以上不合格的，或总数只有1处且不合格的，该项评定为不合格），该工程消防车道子项C类共抽查4项，只有一处不符合要求，因此该工程消防车道评定为合格。顺义新城公司申报的2#自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收结论为合格。关于小区公共绿地问题。2019年11月21日，北京市丰台区园林绿化局出具《丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目绿地率复核结果》，载明：顺义新城公司建设的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目建设用地37442.572平方米，绿化面积11236.55平方米，绿地率为30.01%。程宁主张案涉工程规划设计图纸中，部分应为实土绿地部位现为水泥硬化地面，如2#楼和27#楼之间的综合文体活动场。顺义新城公司表示根据《全民健身条例》第二十九条第二款的规定“居民住宅区的设计应当安排建设活动场地”，综合文体活动场既符合绿化要求，又为小区业主提供公共活动场地，且案涉小区项目绿地率经北京市丰台区园林绿化局复核符合法律规定和合同约定，不存在整改问题。本院至现场勘验时，2#楼和27#楼门前的综合文化场地部分为绿地、部分为硬化地面，硬化地面处设置有健身器材，部分业主在该处休闲、娱乐。关于楼梯间外窗问题。经现场勘验，案涉楼梯间外窗分为两种：一种窗台高度为0.93m左右；一种窗台高度为0.64m左右，窗台上方窗户外部设有防护栏杆，栏杆顶部至地面的净高为0.94m左右。程宁主张，按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条的规定“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：2.临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。”，案涉楼梯间的外窗窗台和栏杆不符合标准。顺义新城公司主张，应适用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定“楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，窗外没有阳台或者平台，且窗台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设置防护设施。”关于房屋屋顶漏水问题。程宁提交房屋漏水情况的照片、视频，其与物业工作人员的微信记录、其与物业工作人员之间就屋顶漏水综合协调会的会议记录，拟证明案涉房屋（顶层）存在质量问题导致屋顶漏水，2018年8月的时候进行了维修，但维修之后依然存在漏水问题。顺义新城公司称屋顶维修在物业处有记录，程宁反映漏水情况后，物业第一时间协调开发商跟建筑方进行了维修。经本院询问，顺义新城公司表示房屋防水的保修期应为5年。庭审中，程宁称小区业委会去政府部门系统查询了案涉小区实际建设的房屋套数，该套数与合同中约定的套数是不一致的，总面积也不一样，多出来的部分程宁认为是侵占了小区的公共空间，并提交编号为Y1695178盖有顺义新城公司合同专用章的《物业构成明细》，该明细中载明住宅套数为799套，外加其他用房共计1124套，预测建筑面积2#楼28367.07平方米、3#楼49947.59平方米，但经查询北京市物业管理系统顺义新城公司实际建设了1144套房屋，建设面积多了1199.53平方米，多出来的面积除以住宅户数799，每家被侵占了1.5平方米，按照每平方米7万元计算，程宁的损失为105000元。本院认为，《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，本案的争议焦点为：一、顺义新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责任？二、业主是否有权要求顺义新城公司禁止对外出售车位？三、案涉小区的消防、公共绿地、楼梯间外窗是否符合相关要求？四、顺义新城公司是否应为程宁所购房屋加装中水系统？五、顺义新城公司是否应承担修复案涉房屋漏水问题的责任并赔偿程宁的相关损失？六、程宁主张的其他损失是否具有法律依据？一、顺义新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责任？原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》明确约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，但程宁已于2017年11月1日领取案涉房屋钥匙，且在2017年10月30日前，案涉房屋已经通过竣工验收，备案仅为行政管理事项，对程宁使用房屋没有造成实质影响，应视为2017年11月1日顺义新城公司已经履行交房义务。关于顺义新城公司辩称部分买受人延迟支付房屋差价款或者相关代交税费，按照合同附件十一的约定免除了其逾期交房的违约责任的问题，然顺义新城公司未提交证据证明其实际通知买受人于交房前交纳上述费用，故本院对顺义新城公司的该项抗辩理由，不予采信。综上，本院仅支持2017年10月31日至2017年11月1日期间的逾期交房违约金。二、业主是否有权要求顺义新城公司禁止对外出售车位？根据查明的事实，顺义新城公司为案涉自住商品房配置了400个车位，符合要求，且顺义新城公司已优先向业主出售车位，程宁系因价格问题不购买车位，不能因此认为顺义新城公司违反了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的要求。顺义新城公司作为案涉小区的开发商，有权在优先满足业主合理需求的情况下自由处分其所有的车位。故程宁以顺义新城公司应优先满足业主的需要为由，要求顺义新城公司禁止出售案涉小区的车位，于法无据。三、案涉小区的消防、公共绿地、楼梯间外窗是否符合相关要求？（一）小区消防问题。经本院与案涉小区消防验收单位北京市丰台区消防救援支队核实，小区消防验收合格，原告拓宽消防通道，消除消防隐患的诉讼请求，本院不予支持。（二）小区公共绿地问题。首先，《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》仅在附件部分对绿化率进行了约定，按照北京市丰台区园林绿化局的复核结果，案涉小区的绿化率符合合同约定。其次，物权法第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，小区公共绿地归属于全体业主共有，即使小区公共绿地的现状与原规划设计不符，也已经作为案涉建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，且现场勘验时，部分业主亦在使用“小广场”，程宁个人无法代表全体业主的共同意愿，在未取得足够表决权的其他业主同意的情况下，顺义新城公司无权对他人共用部分进行处分。故本院对原告要求将原先规划为绿地的部分恢复原状的诉讼请求，不予支持。（三）关于楼梯间外窗问题。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条系针对临空处防护栏杆的要求，本案楼梯间外窗不属于临空处，不适用该规定，应适用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定，结合现场勘验情况，案涉小区的两种窗台均符合要求。关于可踏面的定义，因《住宅设计规范》（GB50096-2011）中并未见可踏部位的规定，可参照适用《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中关于可踏部位的规定，案涉小区两种窗台的顶面都不构成可踏部位。故本院对原告要求为原告所在楼层的楼道窗户安装防护装置的诉讼请求不予支持。但本院现场勘验时，在窗台高度为0.64m左右的楼梯间外窗处站立时，存在心理上的不安全感，建议顺义新城公司从保障业主安全角度出发，与业主共同协商楼梯间外窗的改善方案。四、顺义新城公司是否应为程宁所购房屋加装中水系统？双方合同中未有关于加装中水系统的相关约定，程宁亦未举证证明加装中水系统系国家强制性规定，故本院对程宁要求顺义新城公司为其所购房屋加装中水系统的诉讼请求不予支持。关于程宁所述物业公司收取其中水费一节，所涉纠纷属于物业服务合同纠纷，程宁可另行主张权利。五、顺义新城公司是否应承担修复案涉房屋漏水问题的责任并赔偿程宁的相关损失？《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，程宁所购案涉房屋在房屋保修期内发生屋顶漏水的问题，经维修未予解决，且没有在案证据显示案涉房屋漏水系因为程宁使用不当所致，故顺义新城公司应在保修期内对程宁承担保修义务，故本院对程宁要求顺义新城公司修复屋顶漏水问题的诉讼请求予以支持。关于程宁的具体损失，程宁未提交证据证明因屋顶漏水问题导致其遭受的具体损失，本院结合屋顶的实际漏水情况及屋内墙面的受损情况，对程宁的损失酌情予以确定。六、程宁主张的其他损失是否具有法律依据？程宁主张顺义新城公司多建房屋侵占小区共有部分，给其造成损失。首先，程宁所提交编号为Y1695178《物业构成明细》并非其与顺义新城公司之间合同的组成部分，该《物业构成明细》不能作为认定顺义新城公司对程宁违约的依据。第二，该《物业构成明细》即使属于双方之间的合同的组成部分，该《物业构成明细》中载明的建筑面积仅为预测建筑面积，即使如程宁所述顺义新城公司比原规划多建1199.53平方米，在案涉小区整体通过竣工验收并取得相应产权证明的情况下，程宁未提交充分证据证明顺义新城公司多建部分属于违建或违法侵占了案涉小区共有部分。故程宁主张的其他损失没有相关法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条之规定，判决如下：一、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后七日内向程宁支付逾期交房违约金372.06元；二、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后三十日内为程宁修复北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块3#自住型商品住房29层2单元-2905房屋屋顶漏水问题；三、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿程宁因房屋屋顶漏水导致的损失2000元；四、驳回程宁的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3573元，由程宁负担3523元（已交纳），由北京顺义新城建设开发有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郑娟二〇二一年六月十八日书记员  高桐