广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11809号上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司广州白云路支行，住所地广州市越秀区白云路27号之一。负责人：颜美如，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡军军、洪倩，均系招商银行股份有限公司广州分行职员。被上诉人（原审原告）：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区夹层03-06室。法定代表人：梁妙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏婷，广东广信君达律师事务所律师。上诉人招商银行股份有限公司广州白云路支行（以下简称招行白云路支行）因与被上诉人广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称江湾新城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招行白云路支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江湾新城物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、江湾新城物业公司对涉案房屋收取物业管理费缺乏明确依据。一审法院根据2000年6月6日广东省物价局的《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》、2000年7月25日广东省物价局的《广东省经营服务性收费许可证》、2006年8月21日广信江湾新城大酒店和江湾新城物业公司出具的《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》、2008年8月19日广州市越秀区第三土地房屋管理所的《广州市物业服务项目备案回执》以及广信江湾新城与江湾新城物业公司签订的《物业服务委托合同》即认定江湾新城物业公司对涉案房屋具有收取物业管理费的资质缺乏明确的认定依据。首先，上述材料均为复印件，无法确认其真实性。其次，《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》《广东省经营服务性收费许可证》均未直接明确江湾新城物业公司具有对涉案房屋的物业管理收费资质。再次，广信江湾新城与江湾新城物业公司在2016年12月之前从未签订《物业服务委托合同》，无法证明此前广信江湾新城委托江湾新城物业公司对涉案房屋进行物业管理。最后，招行白云路支行与江湾新城物业公司从未签订物业管理合同，江湾新城物业公司要求招行白云路支行缴纳物管费和违约金无合同依据。二、一审法院对于江湾新城物业公司拒向招行白云路支行交楼的事实未予认定。根据《请求来函说明关于我行抵债房产的情况》《请求来函说明关于我行白云路支行名下房产中座21L情况的函》，招行白云路支行一直积极与江湾新城物业公司协商沟通涉案房屋的收楼事宜，但江湾新城物业公司一直以各种无理要求阻碍招行白云路支行收楼，包括要求招行白云路支行先行缴纳前业主欠付的购房款及支付2000年8月取得涉案房屋所有权之前的物业管理费。从招行白云路支行提交的2018年实地走访的照片可见，涉案房屋的钥匙一直由江湾新城物业公司持有，其一直以不合理的要求拒向招行白云路支行交付房屋，招行白云路支行无义务向其支付物业管理费。三、本案诉讼时效中断时点应为江湾新城物业公司2019年提起诉讼之日。江湾新城物业公司提供的函件均为复印件，无法确认其真实性，且签收人签名处均无招行白云路支行的签收记录，而邮政快递单也不能证明实际邮寄的物品情况，大多数的快递没有妥投证明，故一审法院以2011年4月12日作为诉讼时效中断的时点不当，应以江湾新城物业公司2019年10月首次提起诉讼之日作为时点。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院判如所请。被上诉人江湾新城物业公司二审辩称：一、江湾新城物业公司向招行白云路支行收取物业管理费有事实和法律依据。江湾新城物业公司在一审期间提交的证据已经完成质证，且这些证据足以证明江湾新城物业公司作为涉案房屋的物业管理方，有权收取相应的物业管理费。涉案房屋所在区域未成立业主委员会，根据民法典第九百三十九条的规定，开发商与江湾新城物业公司签订的《物业服务委托合同》的效力及于招行白云路支行，因此江湾新城物业公司与招行白云路支行是否签订物业服务委托合同，均不影响江湾新城物业公司向招行白云路支行收取涉案房屋的物业管理费。在同一物业区域的同类型案件中，一审法院均采纳了江湾新城物业公司按照29元/平方米/月的收费标准，且这些案件部分已经生效，故江湾新城物业公司对物业费收费标准的主张有理有据。二、一审法院对江湾新城物业公司是否存在拒向招行白云路支行交楼的事实认定正确，招行白云路支行负有向江湾新城物业公司支付拖欠物业管理费和违约金的义务。至于招行白云路支行提交的2018年实地走访照片，并不能证明其主张。首先，江湾新城物业公司作为物业公司，对涉案房屋设立巡查情况登记册，对房屋情况进行登记，记录内容标注门窗、物件情况以及室内物品、临时设施、电线等是否与物业交付使用时原样等，以留下有效管理的记录凭证，恰好证明江湾新城物业公司履行了作为物业公司的义务。其次，招行白云路支行是通过以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权的，江湾新城物业公司不负有向其交付房屋的义务，也不存在以不合理的理由拒向招行白云路支行交付涉案房屋的情形。最后，招行白云路支行主张江湾新城物业公司阻碍其使用涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其主张。三、一审法院对物业管理费诉讼时效从2009年4月12日起算认定正确。江湾新城物业公司在2011年4月12日至2018年8月20日期间一直向招行白云路支行发函，江湾新城物业公司为此已经提交了管理费账单、催款函、快递邮件详情、妥投证明等证据。根据一般生活常理，若邮件不能正常送达，邮政公司才会将邮件退回寄件人；若正常签收，除非寄件人主动索要，邮政公司不会出具妥投证明。因此，虽然江湾新城物业公司不能提供2011年4月12日的妥投证明，但也可以反推招行白云路支行已经正常签收此前的催款函，该情形构成诉讼时效中断。综上，一审判决认定事实正确，程序合法，请求二审法院驳回招行白云路支行的上诉请求。因本案纠纷，江湾新城物业公司于2020年4月26日诉至一审法院，请求判令：1.招行白云路支行向江湾新城物业公司支付拖欠的物业管理费955348.87元（自2000年8月26日至2019年7月期间）；2.招行白云路支行向江湾新城物业公司支付逾期付款违约金（按每逾期一日0.1%的标准计收，从2000年8月26日起至招行白云路支行付清之日止）。一审法院经审理查明：江湾新城物业公司是具有三级资质的物业管理企业。2000年6月6日，广东省物价局作出《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》，同意广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费每户每平方米建筑面积为29元。同年7月25日，广东物价局向广东广信物业管理公司江湾大酒店管理处颁发了《广东省经营服务性收费许可证》。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和江湾新城物业公司共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘江湾新城物业公司承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向江湾新城物业公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。2016年12月，广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾新城物业公司（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路298号广信江湾新城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾新城物业公司（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路298号广信江湾新城中区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。据江湾新城物业公司提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：中区29元/平方米/月，A、C栋23元/平方米/月。2000年8月25日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第339号-1民事裁定书，裁定将广州市沿江中路298号江湾新城中区第21层L单元的房屋所有权转归招行白云路支行（原称招商银行广州分行白云路支行）所有，以抵偿917000元债务。2001年10月24日，广信江湾新城致函招行白云路支行，内容为：因广州经济技术开发区顺隆实业有限公司尚欠购楼款美元32234元，请招行白云路支行以人民币支付上述款项，以便该司为招行白云路支行办理入伙手续。2009年4月16日，涉讼的2112房所有权登记在招行白云路支行名下，建筑面积145平方米，规划用途为写字楼。2011年3月23日，广信江湾新城与江湾新城物业公司共同向招行白云路支行发出《关于沿江中路298号中区21楼L（12）单元房屋事宜的函》，内容为：招行白云路支行作为涉讼房屋的产权人，应承担缴清以下款项的责任：1.尚未支付的该房屋10%楼款即美元32234元；2.因该房屋产权证面积145平方米比《房地产预售契约》销售面积142平方米多3平方米，招行白云路支行应支付该3平方米面积的楼款即美元6810元；3.该房屋自2000年8月起至2011年3月期间产生的物业管理费538240元以及因延迟支付该管理费产生的违约金等。江湾新城物业公司为证明其一直有向招行白云路支行主张权利，向一审法院提交管理费账单、从2011年4月12日至2018年8月20日期间的催款函及国内特快专递邮件详情单若干，其中2013年10月25日、2014年4月25日、2014年9月27日、2018年2月1日的函件有妥投证明；2016年11月1日、2017年3月13日、2017年9月18日的函件因拒收被退回。其余函件无法证实已送到招行白云路支行，招行白云路支行不确认收到。招行白云路支行为证明涉讼房屋由江湾新城物业公司上锁，向一审法院提交照片及“空置房检查记录表”，记载2018年9月1日至2018年10月24日期间，涉讼房屋的检查情况为“窗户上锁、门锁完好”“窗门已锁好，卫生良好”等。江湾新城物业公司不确认其对涉讼房屋上锁。一审法院认为，鉴于涉讼物业所在区域尚未成立业主委员会，由涉讼物业的建设单位广信江湾新城来选聘江湾新城物业公司作为涉讼物业所在区域的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的相关规定。而且，广州市越秀区第三土地房屋管理所就江湾新城物业公司被选聘为涉讼物业所在区域的物业服务企业也予以认可并向江湾新城物业公司出具了《广州市物业服务项目备案回执》。江湾新城物业公司亦于2006年8月21日告知江湾新城业主、租户，其承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。江湾新城物业公司为涉讼物业所在区域的业主提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。招行白云路支行经法院裁定以物抵债，取得涉讼物业的所有权。作为业主，招行白云路支行依法负有按时交纳物业服务费用的义务。故江湾新城物业公司诉请要求招行白云路支行支付拖欠的物业管理费，合法合理，一审法院予以支持。惟物业管理费起算时点，因招行白云路支行提出的诉讼时效抗辩，而江湾新城物业公司提供的证据证实其自2011年4月12日起一直有向招行白云路支行主张权利，该情形构成诉讼时效中断，故江湾新城物业公司物业管理费起算时点应为2009年4月12日起。关于逾期支付物业管理费的违约金。2017年1月1日起的物业管理费，江湾新城物业公司与广信江湾新城签订的《物业服务委托合同》约定应当在每月5日定期交纳当月的物业管理费，故逾期支付当月物业管理费的违约金应从当月6日起计算。2017年1月1日前的物业管理费的交纳期限，江湾新城物业公司未能提供充分证据予以佐证。依照公平合理原则及交易惯例，当月的物业管理费应在当月内交纳，逾期则从次月1日起计算违约金。关于江湾新城物业公司是否阻碍招行白云路支行使用涉讼房屋的问题。因招行白云路支行提出的证据不足以证明江湾新城物业公司实施了阻碍其使用房屋，故招行白云路支行该项抗辩理由一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，于2020年11月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，招行白云路支行向江湾新城物业公司支付2009年4月12日至2019年7月31日期间的物业管理费（按145平方米×29元/平方米/月计）及逾期交纳上述物业管理费的违约金（其中逾期交纳2009年4月12日至2016年12月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从次月1日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；逾期交纳2017年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从当月6日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以不超过所欠物业管理费本金为限）。二、驳回江湾新城物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40867元，由江湾新城物业公司负担29394元，招行白云路支行负担11473元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是招行白云路支行是否需要向江湾新城物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。首先，从本案查明的事实来看，涉案房屋所在的物业区域未成立业主委员会，虽然江湾新城物业公司与招行白云路支行之间没有签订物业管理协议，但涉案房屋的建设单位已选聘江湾新城物业公司作为物业服务企业并签订《物业服务委托合同》，且江湾新城物业公司亦提供了物业管理服务，其有权向作为涉案房屋业主的招行白云路支行收取物业管理费及违约金。招行白云路支行上诉主张江湾新城物业公司无权收取物业管理费与事实不符，本院对此不予采纳。其次，招行白云路支行上诉主张江湾新城物业公司阻碍其收楼，但其在一审期间提交的证据不足以证明该主张，且其在二审中亦未提交新的证据或提出新的事实，故本院对该上诉理由不予采纳。再次，关于诉讼时效问题，江湾新城物业公司在一审期间已经提交了大量的催款函、邮件详情单和部分妥投证明，虽然部分邮件没有妥投证明，但上述证据可以形成比较完整的证据链且能相互印证，一审法院据此认定江湾新城物业公司从2011年4月12日起一直有向招行白云路支行主张权利构成诉讼时效中断，并以2009年4月12日作为物业管理费的起算时点并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人招行白云路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11473元，由上诉人招商银行股份有限公司广州白云路支行负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年六月二十八日书记员 莫善友区敏儿