广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37598号原告：广州房江湖科技有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路15号第36层自编05、06、07房，统一社会信用代码9144010107212749XU。法定代表人：杨学宇，总经理。委托代理人：刘洁、姚璐莉，均系该司职员。被告：广州礼和置业发展有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇永和长岗村，统一社会信用代码914401016718163509。法定代表人：陈文德。委托代理人：王维，系该司职员。原告广州房江湖科技有限公司与被告广州礼和置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘洁、姚璐莉及被告的委托代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费656401.25元及违约金（以656401.25元为本金，违约金按照每逾期一日万分之二点一的标准，从起诉之日起算，以欠款本金的3%为上限）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月21日至2020年1月8日，原、被告于广州市天河区签订多份合同，约定被告委托原告为被告开发的“誉山国际”项目提供客户推介服务。原告介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，被告按合同约定支付代理费。合作期限自2019年11月1日至2019年12月31日。合同签订后，原告积极履行义务，但被告一直拖欠代理费。原告多次催讨，被告不予理会。原告认为被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决，支持原告诉请。被告辩称：一、原告广州的未结佣金额有误，应为389886.8元。1.客户徐玲网签合同中载明购房款金额为1428784元，按照5%计算出的佣金为71439.2元，非原告主张的72160.8元。2.罗普关/陈传念、黎敏霞、胡桐建/邓君燕、莫春娇、廖廷浩、李志在原告经纪人报备前3个月内均已到访本项目，根据合同约定，该6户客户不属于原告客户，不应结佣。理由如下：按照合同附件二第一条第1.1款、第二条第2款的约定，上述客户属于非乙方客户，按照第四条约定，上述6户不应结佣。合同附件三第二条也明确约定判客规则为3个内无到访记录。人脸识别判客是房地产销售行业通行规则。二、不满足佣金支付条件，无需承担逾期付款违约金。原告未按合同约定提交完整的结佣资料及请款函，不满足结佣条件。且合同约定支付佣金的另一前提是原告提供足额发票，否则被告有权拒绝付款，而原告未提供未结佣金发票。三、基于上述原因，本案诉讼费应由原告承担。经审理查明：2019年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市誉山国际项目2019年11-12月场外委托销售代理合同》（下称涉案合同），约定：甲方委托乙方进行非独家性质的场外销售代理服务，项目为甲方开发的位于广州市增城区誉山国际项目；项目销售价格及付款方式由甲方拟定且加盖公章、甲方法定代表人或授权代表签字或盖章后方生效执行，在销售过程中，销售价格调整及付款方式变更、所有的折让、条款之修改需经甲方事先书面确认后方可执行；委托期自2019年11月1日至2019年12月31日，保护期自2020年1月7日，委托期和保护期统称为服务期；服务期内由乙方推介成交的单位，该单位代理佣金=该单位《商品房买卖合同》约定的成交总价×佣金点位（单个自然月完成29套及以下，按4.5%计；单个自然月完成30套及以上，按5%计）；双方签订合同后，当乙方推介成交单位的认购者在甲方要求时间内付清首期款并草签《商品房买卖合同》，即为符合该单位50%代理佣金结算支付条件，当乙方推介成交单位的认购者在甲方要求时间内付清首期款并网签《商品房买卖合同》，即为符合该单位剩余50%代理佣金结算支付条件；当认购者付清首期款并草签《商品房买卖合同》，并乙方提供二手中介客户来访登记表、二手中介客户推介成交确认表、明源云客报备截图、定金POS单、认购书签名件后，甲方按《商品房买卖合同》约定的成交金额×4.5%×50%×85%支付代理费首期款，当认购者付清首期款并网签《商品房买卖合同》，并乙方提供上述资料后，甲方按《商品房买卖合同》约定的成交金额×4.5%×50%×85%支付代理费第二期款；乙方应于签订《商品房买卖合同》次月15日前提交请款函并附上销售成交明细表和合同约定的代理费计算规则作为请款依据，并提供全额代理费发票后，甲方向乙方支付代理费余款，乙方未按约定提供全额发票的，甲方有权拒付代理费余款，直至乙方提供前述发票为止，乙方不得以任何理由抗辩发票前置给付义务；如甲方未能按期向乙方支付代理费的，乙方有权自逾期第十六日起每天向甲方收取当期应付未付款总额万分之二点一的违约金，该违约金累计以当期应付未付款总额的3%为限等。涉案合同附件二《二手中介带客管理制度》显示：（带客报备流程）所有客户需提前1小时在合景泰富微信公众平台上注册报备，客户需近3个月内未到访过项目，同时客户到访前提前在微信报备群上报备，报备有效期为7天，7天内未到访需要重新报备；所有推荐人带客到访需出示微信公众平台注册报备生成的二维码供扫码确认……（判客界定原则）渠道需在来带客户上门前必须先通过合景泰富官方微信报备群进行报备；提前至少1小时微信报备；被推荐客户近3个月内没有到访过项目且于成功报备后7天内到访项目的属于系统判客界定的保护期内；（二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件）3.被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目等。涉案合同附件三《合景广东公司中介报备操作指引》显示：（注册指引）关注“合景泰富”微信号，点击“全民营销”进行注册……（推荐客户）判客规则：明源售楼系统中3个月内有无到访记录，有则推荐失败等。2020年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《【誉山国际】项目房江湖非独家销售代理额外服务费用协议》，约定甲乙双方就涉案合同中由乙方销售成交的可售住宅产品单位增加额外服务费的事宜签订协议。原告为证明未结算佣金情况，提交了《誉山国际项目未结佣金明细》（显示客户和未结金额如下：1.薛桂梅68575.3元；2.吴玉成84326.75元；3.韩光磊85853.15元；4.罗普关71622.25元；5.黎敏霞18547.2元；6.胡桐建16937.25元；7.徐玲72160.8元；8.莫春娇70763.95元；9.张晶晶16293.4元；10.廖廷浩83264.15元；11.李志68057.05元）及客户认购资料。被告对上述明细清单中的序号1-3、9的金额予以确认，但认为原告提交的资料不全故未达到付款条件，若补齐资料则愿意支付；对序号7的金额认为房屋实际成交价为1428784元、佣金应为71439.2元，并提交了徐玲的网签合同作为证据；对其他6组客户，认为被告的人脸识别系统显示上述客户在3个月内曾到访项目，不属于原告客户，不应结佣，并提交了数份《合景泰富集团案场人脸风险单跟进表》作为证据。本院认为：涉案合同为原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于原告主张《誉山国际项目未结佣金明细》的未结佣金，本院分析如下：一、关于序号1-3、9四套房屋佣金。在涉案合同中，原告的主要合同义务是提供场外销售代理服务以带来客源购买被告项目房屋并促成交易，而被告的主要合同义务则是按照原告推介成交的房屋套数向其支付相应佣金。原告已完成该四套房屋的推介成交，被告的合同目的已实现，现仅以原告未提交符合合同约定的齐全资料以及原告未开具足额发票为由拒绝支付该四套房屋佣金，缺乏理据，亦不符合等价有偿原则，本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告应向原告支付该四套房屋的佣金255048.6元（68575.3+84326.75+85853.15+16293.4）。二、关于序号7的房屋佣金。涉案合同约定佣金计算以《商品房买卖合同》的成交金额为计算依据，被告已提交该房屋网签合同证明实际成交价为1428784元，被告主张以此计算佣金，合理有据，故该套房屋佣金应为71439.2元（1428784×5%）。三、关于另外六套房屋佣金。原、被告双方争议焦点为人脸识别系统能否作为判客界定依据。从涉案合同及附件的内容看来，原、被告双方对于客户报备及判客界定的约定均是以微信公众平台及微信报备群的方式进行的，故在双方对于人脸识别系统无明确约定的情况下，被告事后以该六套房屋的客户被人脸识别系统识别出在3个月内曾到过项目现场为由拒付佣金，缺乏依据，本院对该抗辩依据不予采纳。原告要求被告支付该六套房屋佣金329191.85元（71622.25+18547.2+16937.25+70763.95+83264.15+68057.05），合理有据，应予支持。综上，被告应向原告支付未结佣金655679.65元（255048.6+71439.2+329191.85）。另外，因原告未能举证证明已按合同约定向被告提交齐全的请款资料和请款函，亦未能举证证明已向被告出具足额发票，故原告主张逾期付款违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州礼和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州房江湖科技有限公司支付未结佣金655679.65元；驳回原告广州房江湖科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10560元，由原告广州房江湖科技有限公司负担320元，被告广州礼和置业发展有限公司负担10240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  张珠云人民陪审员  何曙明二〇二一年六月十日书 记 员  邱莉晶梁昭仪