广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2895号原告（反诉被告，以下简称原告）：余腾飞，男，1978年9月2日出生，汉族，身份证住址安徽省颍上县，原告（反诉第三人，以下简称原告）：广州乐薇鞋业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：余腾飞，总经理。上述两原告共同委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘子田，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：杨菊凤，女，1973年8月9日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：徐春红，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪国琼，广东沁森律师事务所实习人员。原告余腾飞、广州乐薇鞋业有限公司（以下简称乐薇公司）与被告杨菊凤租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余腾飞、广州乐薇鞋业有限公司及其共同委托诉讼代理人邓大海、刘子田，被告杨菊凤及其委托诉讼代理人徐春红、洪国琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐薇公司、余腾飞共同提起诉讼请求：1、确认原、被告于2020年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告向两原告返还押金36450元；3、被告赔偿两原告因合同无效导致的经济损失166893元（包括搬迁费47620元、装修费85086元、停工工人工资34187元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市白云区白云湖夏茅村十五社盛旺工业园三号内A栋6楼（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期自2020年1月9日至2024年1月9日，每月租金12650元，含停车费500元，自2020年2月1日起计收租金。合同期内，如被告单方解除合同，将退回原告押金。合同签订后，两原告为经营需要，经被告同意，对涉案房屋进行装修，共花费85086元。装修完成开展经营没多久，被告便于2020年9月15日委托律师向原告发出律师函，称被告收到街道办事处发出的关于限期拆除违法建设的通知，涉案房屋系违法建筑应予以拆除，合同无法履行，故解除与原告签订的租赁合同。鉴于被告出租的房屋系违法建设，依法应认定租赁合同无效，因合同无效导致原告的各项损失，被告具有过错应予以赔偿。故提起本案诉讼。被告杨菊凤辩称：一、原告诉请于法无据。1、合同约定原告的装修方案必须书面报告被告，由被告同意后方可动工。被告将涉案房屋交接给原告后，原告从未将装修方案书面告知被告，被告不清楚也不认同原告有装修的事实，原告也无证据证实其存在装修损失。涉案房屋属于简易棚架，不存在装修问题。即使原告真实存在装修，其诉请中提出的装修造价及损失也明显过高。2、原告作为鞋业生产商，没有大型生产设备，不存在高额的搬迁费。原告搬迁新地址离涉案房屋地点相距很近，更不存在高额的搬迁费用。原告也没有合法、有效的证据证明其搬迁导致的费用支出。即使机器设备搬迁、也是乐薇公司进行了搬迁，并非余腾飞的物品，被告与余腾飞是直接的合同关系，根据合同相对性原则，乐薇公司无权主张搬迁费用。3、员工均是乐薇公司的员工，而乐薇公司与被告之间没有合同关系，乐薇公司无权向被告主张工人工资损失。若余腾飞主张工人工资损失，还需证明其具有用人主体资格，以及与员工签订的劳动合同、社保缴纳记录、半年工资发放记录。据悉，乐薇公司采用的计件酬劳方式，且存在虚报员工人数及虚高员工工资的情况。即使乐薇公司在搬迁期间，亦不需要向员工支付工资，实际也没有支付。4、合同约定合同期内，因政府原因致使双方的合同无法继续履行，根据双方在合同中的约定，合同自然终止，被告无需承担赔偿责任。二、原告具有全部过错。1、承租前，余腾飞亲临现场，明确知晓涉案房屋为简易棚架，被告明确告知按现状出租，即表示告知原告涉案房屋并非永久合法建筑，且存在拆除风险。余腾飞若承租，应自行选择可能存在的该等风险。涉案房屋的租金标准相对应本栋其他层物业较为低廉，也是出于这个原因。2、余腾飞是二手房东，将涉案房屋出租给乐薇公司，故乐薇公司的损失应向余腾飞主张。即使租赁合同的终止给原告造成了经济损失，也需要根据原、被告双方的过错程度予以分担，同时，乐薇公司的损失应由余腾飞承担。三、乐薇公司不具有本案原告主体资格。与被告签订租赁合同的是余腾飞，乐薇公司是转租于余腾飞，乐薇公司与被告没有直接合同关系，不具有原告主体资格。若认定乐薇公司具有原告主体资格，则本案还需追加被告的上一手原始房东。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告提起反诉诉讼请求：1、原告余腾飞向被告支付租金及水电费共46067元；2、原告余腾飞向被告支付垃圾清运费5000元；3、原告余腾飞向被告支付电梯维修费3800元；4、乐薇公司承担连带赔偿责任；5、案件受理费由余腾飞承担。审理中，被告明确第1项诉讼请求包括2020年1月租金8855元、2020年8月水电费3668元、2020年9月租金13370元及水电费3104元、2020年10月租金13370元及水电费1917元、2020年11月1日至4日租金1783元。事实与理由：余腾飞与杨菊凤于2020年1月9日签订《房屋租赁合同》，约定余腾飞自愿承租涉案房屋，每月租金12650说，若承租人损坏原有设施包括电梯时，需照价赔偿并处以罚款，承租人在退租时需将房屋打造干净；合同期内，相关单位或政府等对该地规划、征用或因法定、约定的事由等不可抗拒的因素导致合同不能进行，合同自然终止，互不追究责任。合同签订后，被告将涉案房屋出租给余腾飞使用，余腾飞转租给乐薇公司使用。2020年8月24日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处发文要求拆除涉案房屋，遂被告委托律师项余腾飞发函告知解除租赁合同。余腾飞在使用涉案房屋期间，使房屋内电梯遭受损坏，搬离时也未按约定打扫干净，且尚有款项未支付给被告。故提起反诉。两原告对反诉共同辩称：涉案房屋系违法建筑，租赁合同无效。无效的合同自始无效，不存在合同解除和终止。涉案房屋是因违法建设被拆除，并非合同约定的被征收或不可抗力，因此被告主张因不可抗力导致合同无法继续履行继而终止租赁合同无事实及法律依据。被告主张的遗留垃圾及电梯损坏无证据证实是原告所为，且被告亦无支付凭证证实实际支出了费用。涉案房屋即将被拆除，拆除前清理垃圾已无必要，被告所称的清运垃圾不合常理。拆除违法建筑由政府部门负责，无需被告支出；且被告出具的支付金额10000元与其主张的垃圾清运费5000元不符。合同无效，合同中关于垃圾清运、电梯损坏赔偿条款不属于解决争议、结算清理条款，亦应无效。被告无证据证实电梯损坏系两原告所为，且无证据证实被告实际支出了维修费用。被告在2020年11月9日承诺免收2020年9月和10月租金，现反诉该租金，有违诚实信用原则。被告免除2个月租金的意思表示已送达两原告，对此，两原告已于2020年11月20日表示同意，故被告免收2个月租金的意思表示依法不发生撤回或撤销的法律效力。乐薇公司系本案适格原告，属于本案反诉适格被告，而非反诉第三人。余腾飞是乐薇公司法定代表人，涉案合同签订时，乐薇公司已成立，余腾飞签署合同是履行公司职务行为，代表的是乐薇公司的意思表示。且合同签订后，涉案房屋实际由乐薇公司用于公司经营场所，因此乐薇公司是本诉适格原告。对于搬离涉案房屋前，依法应由乐薇公司、余腾飞承担的水电费，两原告愿意承担。除此之外的诉讼请求，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，原告余腾飞（乙方、承租方）与被告（甲方、发租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方面积900平方米，每月费用12150元，停车费500元，合计12650元/月；押金36450元，租赁经营期限自2020年1月9日至2024年1月9日，乙方在每月5日前缴清当月租金水电费；甲方负责解决供水、供电到厂区前，房屋装修由乙方负责；损坏原有设施包括电梯等，照价赔偿并处以罚款；水费按每吨7元，损耗按每月表损5%，最低3吨起计算，电费每度1.5元，线损公摊按用量5%计算；甲方原有水电等生产设施及乙方在厂内外自行盖建的建筑物、防盗网、水电等固定设施在合同期满或合同终止后归甲方所有；乙方退租时必须将房屋打扫干净；合同期内，相关单位或政府等对该地规划、征用或者因法定、约定的事由等不可抗拒的因素导致合同不能进行的，合同自然终止，互不追究责任；等等。同日，原告方向被告支付49100元，备注为3个月押金及1个月租金。被告开具收据确认收到押金36450元及2020年2月租金。2020年1月11日，被告通过微信告知原告方电表装好了；之后原告方人员回复，要求被告将门口柜子移开，并称这两天要刷地坪漆之后还要搬机器进行排电。2020年8月24日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处发出《关于限期拆除违法建设的通知》，记载请各业主于2020年8月31日17：00前自行拆除楼顶乱搭乱建，逾期未自行拆除的，将组织强制拆除行为，届时所有未搬离的物品视为弃产处理，清拆行为所产生的费用由业主承担。2020年9月11日，被告通过微信向余腾飞发送上述通知。2020年9月15日，被告委托律师向余腾飞发出律师函，通知余腾飞因政府强令拆除涉案房屋故解除租赁合同，请在收函后3天内搬离涉案房屋，被告核算后将租赁保证金退还；等等。2020年11月20日，被告向余腾飞发送租金等费用清单，余腾飞询问“你不是说9月和10月租金免了，怎么房租还在收？”；被告回复“你租金共欠38404元，水电共欠8729元，厂房我们请人拆石膏墙带清运拆墙垃圾厂房垃圾共5000元，电梯损坏维修费用3800元，合计55933元；你押金36450元，扣除水电租金后你还欠我们19483元，因为你的押金不够扣所以押金才没有退给你。”原告为证实装修费用、搬迁费及停工工人工资，出示以下证据：1、收据，记载广州市宗盛五金装饰材料批发于2020年1月19日收到装修材料8586元，案外人何利安于2020年4月15日收到乐薇鞋业装电人工费20700元，案外人刘军于2020年6月15日收到乐薇鞋厂装修款36800元、地坪漆19800元，案外人赵某于2020年11月1日收到乐薇鞋厂订金5000元、于2020年11月8日收到乐薇鞋厂搬运机器、流水线拆装调试费40580元，案外人羊某于2020年11月3日收到乐薇鞋业空调拆装等费用2040元。2、工资明细表，记载10名工人10月28日至11月12日期间工资共34187元。3、微信转账记录，显示余腾飞配偶王慧群向工资明细表中的工人转账支付工资。4、装修合同书，记载由余腾飞与刘军签订，装修内容包括车间隔墙、新建厕所、新建仓库、地坪漆等等，总费用55800元。5、现场照片，显示涉案房屋内地面有地坪漆、有间隔房间等。被告对上述证据1不予确认，称无正式发票，且无相应支付凭证；对证据2、3主张明细表中的工资数额与实际转账数额不一致，且转账记录未显示时间，原告无法证明该些人员是原告员工；对证据4不予确认，称可能是原告为了诉讼制作的证据，且合同中的部分内容原告并未实际施工；对证据5真实性无异议，但主张不能证明是原告的装修内容。原告为证实被告同意免除2020年9月及10月租金，出示视频光盘。被告对视频真实性无异议，但主张同意免除2个月租金是在原告按时搬走且不要求被告赔偿费用的情况下才同意免除。被告为证实其存在清运垃圾损失及电梯维修损失，出示以下证据：1、照片，显示涉案房屋在搬离后地面存在大量垃圾；2、收据，显示江门市鸿力机械有限公司于2020年11月21日收到升降货梯维修款3800元，广州国发建筑工程有限公司于2020年12月15日收到拆石膏板墙人工费、清运拆墙垃圾、厂房垃圾合计10000元。被告称当时对两栋物业进行拆除，涉案房屋的拆除清运费为5000元。原告对上述证据1真实性确认，但主张当时原告搬完后还没来得及清理，就被被告收回场地；对证据2不予确认，称原告搬离后被告从未告知原告电梯损坏，而是在双方协商赔偿时才提出，不合常理；垃圾清运没有必要，涉案房屋本就要被拆除。审理中，原、被告均确认原告于2020年11月3日将物品搬离，次日被告到现场查看；另，原、被告均确认2020年6月开始每月租金为13370元，包括厂房租金12650元、宿舍租金700元及电瓶车充电费20元。以上事实有房屋租赁合同、营业执照、通知、律师函、微信通信记录、收据、工资明细表、微信转账记录、银行账户转账记录、视频光盘、照片、装修合同书、材料清单、结婚证、缴费通知单、录音光盘及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告作为涉案房屋的出租方，未能举证证实涉案房屋取得建设工程规划许可证或相关权属证明，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。原告要求确认该合同无效于法有据，本院予以支持。关于合同主体，余腾飞与被告签订租赁合同，故涉案租赁合同的相对方为余腾飞与被告。余腾飞承租涉案房屋后交由乐薇公司使用，故乐薇公司与余腾飞之间存在转租关系。本案中乐薇公司与余腾飞作为原告共同提起诉讼，应视为余腾飞已认同乐薇公司存在诉请的相关损失。故在余腾飞已认可乐薇公司损失的情况下，余腾飞可就其认可的损失要求被告承担赔偿责任。至于被告承担赔偿责任后余腾飞与乐薇公司如何结算，则由两原告自行处理，本院在本案中不予调处。关于押金，合同无效，依据无效合同所取得的财产应予以返还，故原告要求被告返还押金36450元合法合理，本院予以支持。关于搬迁费，即使合同有效原告履行至合同期满仍需搬离涉案场地从而发生搬迁费，现原告提前搬离，使本应由原告承担的搬迁费用提前发生，该搬迁费并非因合同无效导致的扩大损失，原告要求被告赔偿理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于装修费，原告与被告微信通信记录中显示有告知被告装修事宜，被告知晓后未提出反对意见，亦未要求原告补交书面报告，应视为被告同意原告进行装修。结合原告出示的照片、装修合同书、收据等证据，本院对原告主张的装修事实予以采信。合同无效，原告提前搬离，导致原告装修价值未使用完毕，存在损失，要求被告赔偿合法合理，本院予以支持。由于原告在承租时未谨慎审查涉案房屋的规划及产权情况，对于合同无效亦具有过错，本院根据原、被告的过错程度，酌情认定装修损失应由原、被告各承担50%。对于原告的装修损失，本院酌情认定应由被告承担30000元。关于停工工资损失，该损失不属于合同无效导致的损失赔偿范围，原告的员工工资应属原告应负担的经营成本及风险，要求被告赔偿理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于租金即占有使用费，2020年1月9日至2020年1月31日为被告给予余腾飞的免租期，即使合同无效，合同中关于免租期租金的约定亦可参照执行，故原告无需支付2020年1月9日至1月31日期间的租金。2020年9月1日至11月4日期间租金，虽被告曾表示过免除2个月租金的意思表示，但仍属于原、被告协商过程中，双方最终并未就原告要求的赔偿方案达成一致意见，故该免租的合意尚未达成，被告要求原告支付该期间租金合法合理，但考虑被告通知原告搬离后需给予原告一定的搬离期限，本院酌情认定为4天，故原告无需支付2020年11月1日至4日的租金。原告仍应支付的租金应为26740元（13370元×2月）。关于水电费，原告使用涉案房屋期间产生水电费实属必然，被告要求原告支付合法合理，本院予以支持，故水电费共计8689元。关于垃圾清运费，被告出示照片显示原告搬离后涉案房屋内存在大量垃圾，被告清运垃圾产生清运费合理，本院予以支持，酌情认定为500元。而拆除隔墙等产生的费用，参照合同中约定，在合同终止后都归被告所有，故相关隔墙的拆除费无需由原告承担。关于电梯维修，被告未能举证证实电梯破坏属于原告所为，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故对该项诉讼请求不予支持，予以驳回。乐薇公司并非未合同相对方，被告要求乐薇公司承担付款责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告余腾飞与被告杨菊凤于2020年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告杨菊凤向原告余腾飞返还押金36450元；三、自本判决生效之日起五日内，被告杨菊凤向原告余腾飞赔偿装修损失30000元；四、自本判决生效之日起五日内，原告余腾飞向被告杨菊凤支付占有使用费及水电费35429元；五、自本判决生效之日起五日内，原告余腾飞向被告杨菊凤支付垃圾清运费500元；六、驳回原告余腾飞、广州乐薇鞋业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告杨菊凤的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2175元，由原告余腾飞负担1464元，由被告杨菊凤负担711元；本案反诉受理费586元，由原告余腾飞承担384元，由杨菊凤承担202元。原告余腾飞负担的反诉受理费、被告负担的本诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，需在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年六月十七日书记员  孔捷昕