湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终1491号上诉人（原审原告）：侯湘宝，男，1988年12月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹启秀，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡俊强，湖南泓锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郴州国富房产开发有限公司。法定代表人：何名宣，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：何国富，男，1964年3月26日出生，汉族。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱城波，湖南郴华律师事务所律师。上诉人侯湘宝因与被上诉人郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）、何国富商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人侯湘宝的委托诉讼代理人曹启秀，被上诉人国富公司、何国富的共同委托诉讼代理人朱城波参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。侯湘宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持侯湘宝的诉讼请求；一、二审诉讼费用由国富公司、何国富负担。事实与理由：一审判决将涉案房屋竣工验收之日认定为实际交房时间没有事实和法律依据，本案房屋交付时间应以国富公司书面承诺、通知的交房时间即2016年6月30日为准，不应以国富公司主张的2017年12月30日为准。国富公司、何国富辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，侯湘宝的上诉请求没有法律依据，依法应当驳回，请求维持原判。侯湘宝向一审法院起诉请求：1.判令国富公司向侯湘宝支付延期办证违约金44,917元（违约金按年利率4.75%计算，计算至2020年9月15日止），之后的违约金按同样标准从2020年9月16日起计算至产权证书办理好之日止；2.判令何国富对上述第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；3.判令国富公司、何国富负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2015年4月13日，侯湘宝（买受人）与国富公司（出卖人）签订编号为20140304501的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：侯湘宝购买国富公司开发的位于郴州市“懿兴园”项目中的第X栋X号房，建筑面积131.6平方米，每平方米3257.99元，总房款为428,752元；第九条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3.买受人已付清房款。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，侯湘宝依约向国富公司支付涉案购房款428,752元，侯湘宝已收房入住涉案房屋。涉案房屋所在项目的不动产首次登记于2020年9月11日办理完毕。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。三、涉案“懿兴园”项目X栋于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件。四、本案延期办证违约之债发生时，国富公司为一人有限责任公司（自然人独资），股东为何国富一人。2020年10月14日国富公司进行变更登记，法定代表人由“何国富”变更为“何名宣”，公司类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，侯湘宝、国富公司双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，侯湘宝、国富公司均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、商品房交付时间如何确定；二、是否需支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题；三、何国富对违约金是否要承担连带赔偿责任。关于争议焦点一。开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的按该标准执行。本案中，涉案买卖合同约定“商品房经验收合格”才达到交房条件，可见，商品房竣工验收合格既是合同约定的交房条件，也是法定的交房条件。现侯湘宝与国富公司均未提供收房确认单及入住手续证据，而涉案“懿兴园”项目于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件，故本案商品房交付时间应认定为2017年12月30日。关于争议焦点二。涉案买卖合同第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。本案中，法定交付房屋时间为2017年12月30日，依照上述约定国富公司应在涉案房屋交付后30个月内即2020年6月30日前将该幢商品房的首次登记办理完毕，而国富公司于2020年9月11日才完成该幢商品房的不动产首次登记。国富公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，其本身没有过错。但是，《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行，给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理各类不动产登记，于2016年6月28日起依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，国富公司并没有提交证据证明是不动产登记中心的原因导致不能办理不动产首次登记手续，故对国富公司提出的因政策调整等原因延期办理不动产证顺延24个月的抗辩理由不予认可。综上，国富公司未如期办证已构成违约行为，应承担相应违约责任。关于违约金数额如何确定。涉案买卖合同第十六条约定，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之二支付逾期违约金。故本案违约金应从双方约定办证期限届满次日即2020年7月1日开始计算至不动产首次登记完成之日止。双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之二计算，每日万分之二换算为年利率7.3%，而国富公司主张合同约定的违约金过高。根据本案实际情况，确定按贷款利率（一至五年贷款年利率4.75%）计算本案违约金。即从2020年7月1日计算至2020年9月11日为73天，违约金为4073元（428,752元×4.75%×73天÷365天）。关于争议焦点三。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，2020年7月1日至2020年9月11日期间（逾期办证之债发生时），国富公司为一人有限责任公司（自然人独资），股东为何国富一人，2020年10月14日国富公司进行了变更登记。何国富未举证证明国富公司的财产独立于何国富自己的财产，故何国富应对国富公司的上述付款义务承担连带偿还责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：“一、被告郴州国富房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯湘宝逾期办理首次登记违约金4073元；二、被告何国富对被告郴州国富房产开发有限公司的付款义务承担连带偿还责任；三、驳回原告侯湘宝的其他诉讼请求。如果被告郴州国富房产开发有限公司、被告何国富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取462元，由被告郴州国富房产开发有限公司、被告何国富负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是一审认定国富公司逾期办理不动产首次登记违约金的数额是否适当。本案中，双方当事人对国富公司逾期交房及逾期办理不动产首次登记的事实没有异议，国富公司根据涉案合同约定应承担相应的违约责任。考虑到侯湘宝未举证证明国富公司逾期办证给其造成了实际损失，且侯湘宝目前已办理了不动产权证，双方的主要矛盾已解决。据此，一审法院计算逾期办证的起算日期和计算标准并无不当。侯湘宝上诉主张房屋交付时间应为国富公司书面承诺、通知的交房时间即2016年6月30日。但是，侯湘宝提交的装修许可证上并未载明涉案房屋装修的起止时间，其提交的其他证据亦不足以证实涉案房屋的实际交付时间为2016年6月30日，故侯湘宝的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，侯湘宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费923元，由上诉人侯湘宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年六月二十五日法官助理 周冠南书 记 员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。