贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终1642号上诉人（原审被告）：王立，男，1987年11月18日生，苗族，住贵州省龙里县、9号商铺。被上诉人（原审原告）：贵州苗都药业科技开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道东门（药都大道），统一社会信用代码91522730775348838F。法定代表人：唐松平，该公司总经理。上诉人王立因与被上诉人贵州苗都药业科技开发有限公司（以下简称苗都公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立上诉请求：1、撤销一审判决；2、查清事实，发回重审或改判；3、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于一审上诉人提出的合同是否合法问题，一审过程并未对合同合法性进行调查。房屋租赁合同涉及的门面并非被上诉人所有，上诉人在使用门面遇到问题时被上诉人不予解决也不提供门面所有人信息，因此上诉人一度质疑合同合法性，在《合同法》中关于转租协议是否合法，协议应具有以下两点：1、转租行为应经得产权所有人的同意或授权；2、转租协议涉及租金不能高于原租金；而在本案涉及协议中，没有任何关于转租行为的同意或授权，也没有附加原租赁协议，因此上诉人认为所涉及协议不合法，因而要求法院必须查清事实，而一审判决书中并未进行调查也没有给予任何说明。二、作为合同主体，合同双方应具有同等权利和义务。一审法院在被上诉人承认没有按合同约定履行物业服务义务前提下，忽略被上诉人应尽的义务，而将判决结果全面偏向被上诉人，有失公正。上诉人请求法院查清事实，重审或改判。苗都公司二审未作书面答辩。苗都公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告从2018年9月1日起至2020年9月1日止的商铺租赁费58445元，违约金2844.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年3月1日，原告作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告签订《龙里建材家居广场二期物业租赁合同》，约定原告将位于龙里县药都生态城二期（暂定名龙里建材家居广场）11栋1楼8、9号商铺租赁给被告使用，租赁期限从2018年3月1日至2022年6月30日止。8号商铺建筑面积为43.04㎡，第一年每月租金按23.3元／㎡计算，第二年每月租金按27.9元／㎡，第三年每月租金按31.4元／㎡，第四年每月租金按34.9元／㎡计算，第五年每月租金按38.4元／㎡计算；9号商铺建筑面积为36.30㎡，第一年每月租金按23.3元／㎡计算，第二年每月租金按27.9元／㎡，第三年每月租金按31.4元／㎡，第四年每月租金按34.9元／㎡计算，第五年每月租4金按38.4元／㎡计算。双方签订合同时，由乙方支付给甲方相当于第三年两个月租金的金额4983元作为合同保证金。在合同到期或双方解除租赁关系时，被告如无拖欠房屋租金或未损坏原告房屋等情况，凭合同保证金收据如数退还但不计利息。租金支付方式为11栋8号门面五年应付租金总额为58549元，分9次支付，每半年支付一次，每次支付6509元；11栋9号门面五年应付租金总额为46618元，分9次支付，每半年支付一次，每次支付5180元。签订合同时乙方支付首期租金，11栋8、9号首期2018年3月1日至2018年8月31日租金即11689元。剩余8次租金分别于2018年9月1日前支付11689元、2019年3月1日前支付11689元、2019年9月1日前支付11689元、2020年3月1日前支付11689元、2020年9月1日前支付11689元、2021年3月1日前支付11689元、2021年9月1日前支付11689元、2022年3月1日前支付11689元。若被告逾期支付租金，甲方有权每日向乙方收取相当于应付租金总额2‰的违约金。该租赁合同第十四条约定，“1、乙方在签订本合同时，必须同时签订相关物业管理服务协议、并缴纳相关费用。物业管理费用暂定标准：按建筑面积收取，收取标准为2元／㎡，前两年为交一年免一年物管费（即交一年使用两年）”。合同签订后，被告支付了首期租金后，从2018年9月1日起再未支付任何租金，原告遂起诉，要求被告支付截止2020年9月1日的租金。一审法院认为，原、被告签订《龙里建材家居广场物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告应当按照约定的期限支付租金，被告未能依约支付租金给原告，已经违反了双方的合同约定，故对原告诉请被告支付从2018年9月1日起至2020年9月1日止商铺房租费58445元的请求，予以支持。对原告诉请的违约金2617.9元，因被告未在双方约定的期限内支付租金，属违约，原告诉请的违约金金额未超过双方签订的《龙里建材家居广场物业租赁合同》中：“逾期支付租金，甲方有权每日向乙方收取相当于应付租金总额的2‰的违约金”的约定，故予以支持。关于被告提出原告违反租赁合同约定已构成违约，因其未提交任何证据予以证明，故对其抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王立于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州苗都药业科技开发有限公司商铺租赁费58445元及违约金2617.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1332元，减半收取666元，由被告王立负担。二审中，双方均未提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的《龙里建材家居广场物业租赁合同》是否合法有效。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。该合同签订后，被上诉人按照合同约定将涉案的房屋交付给了上诉人使用，上诉人就应按照合同约定交付房屋租赁费。在一审审理中，上诉人对所欠租金的金额无异议，只是认为被上诉人存在物业违约行为其才拖欠租金的，被上诉人对上诉人称其存在物业违约的主张不予认可，根据谁主张谁举证的原则，上诉人没有提供证据证明其主张，将承担举证不能的责任。根据一审查明的情况是上诉人仅交纳了半年租金就违反合同约定即2018年9月1日就违约，而本案所涉的物业管理公司是在2019年6月才撤离涉案房屋所在小区，故即便物业服务有违约情况发生，也是发生在上诉人违约后，上诉人将无权再以此作为拒交租赁费的理由。上诉人对其在2018年9月1日至2020年9月1日期间使用涉案门面，并且无任何人对其干涉无异议，根据权利义务一致原则，上诉人就应交纳这期间的房屋租赁费及承担违约责任，对拖欠的租赁费的金额及被上诉人诉请的违约金金额一审庭审中其明确表示无异议，一审据此判决其承担该费用，于法有据，本院予以确认。至于上诉人所称被上诉人不是适格的租赁权人的问题，因被上诉人是委托经营管理公司，虽然不是涉案门面的产权人，但其基于与案外人签订委托经营管理合同而获得了涉案门面的租赁权，故被上诉人是涉案门面的合法租赁权人。至于被上诉人与涉案门面的产权人如何约定租金，不是本案的审理范围，本院不作审查。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1326.57元，由上诉人王立承担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年六月十六日法官助理 黄诗泽书 记 员 陈彦淞