北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7928号原告：北京妫川乡里乡亲农家院餐厅，住所地北京市延庆区。经营者：张东云，经理。委托诉讼代理人：张浩东，北京市盈科律师事务所律师。被告：纳通生物科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：梁红琴，董事长。委托诉讼代理人：陈剑武，男，纳通生物科技（北京）有限公司行政高级主管。委托诉讼代理人：金安钦，北京市华堂律师事务所律师。原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅（以下简称：妫川餐厅）与被告纳通生物科技（北京）有限公司（以下简称：纳通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告妫川餐厅的经营者张东云和委托诉讼代理人张浩东、被告纳通公司的委托诉讼代理人金安钦、陈剑武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。妫川餐厅向本院提出诉讼请求：1、要求判令纳通公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令纳通公司向妫川餐厅支付2020年4月13日至2020年10月12日的欠付租金300000元；3、判令纳通公司向妫川餐厅支付2020年10月13日至2021年4月12日的租金600000元；4、判令纳通公司支付违约金9000元（以迟延支付租金900000元为基数，按照房屋租赁合同约定的1%进行计算）；5、案件受理费、保全费、保函费由纳通公司负担。事实和理由：2020年4月13日，妫川餐厅和纳通公司签订《房屋租赁合同》，纳通公司租赁妫川餐厅客房74间，床位163个，作为其职工宿舍，租期自2020年4月13日至2021年4月12日，年租金1200000元。但是纳通公司仅支付房租300000元，尚欠900000元至今未付。根据房屋租赁合同第十二条约定，妫川餐厅和纳通公司至今尚未就提前终止合同进行过协商，双方未签订过终止合同书，且双方就合同的解除未做约定，故双方签订的《房屋租赁合同》依法有效，纳通公司应继续履行支付租金900000元的义务。纳通公司辩称，第一，妫川餐厅的第一项诉讼请求要求继续履行房屋租赁合同，纳通公司认为该房屋租赁合同已经解除，没有继续履行的事实基础，理由如下：1、纳通公司2020年7月8日已经清退全部房间，7月中旬书面通知妫川餐厅解除合同；2、妫川餐厅自2020年8月份开始已经对外公开营业出租房屋，说明其认可房屋租赁合同已经解除且不再继续履行的事实。第二，针对妫川餐厅的第二项和第三项诉讼请求，纳通公司认为纳通公司实际占有使用房屋的时间是2020年4月13日至2020年7月8日，不足3个月，其支付的300000元租金已经充分覆盖了3个月的实际租期，更何况还有100000元押金妫川餐厅也没有退还给纳通公司。且租赁合同至迟已经在妫川公司向外公开营业出租房屋时即2020年的8月份解除，因此妫川餐厅主张房屋租赁合同已经解除后的租金没有事实依据。退一步讲，即使不考虑妫川餐厅已经收回房屋公开营业的情形，按照租赁合同第十二条约定，纳通公司也可以在提前两个月通知的情况下解除合同，也就是说租赁合同至迟在2020年9月中旬已经解除。纳通公司自7月8日清退全部房间后多次与妫川餐厅以电话、微信及面谈的方式进行沟通，还于8月1日与妫川餐厅结算了入住期间的水电费、保洁费等，妫川餐厅主张未进行协商不符合事实，以未签订《终止合同书》否定解除事实也非当事人约定两个月提前通知解除合同的本意，不应支持。还需要说明的是，仅就纳通公司查到的信息来讲，妫川餐厅从2020年8月开始即恢复正常经营状态，且房屋一度供不应求，按照损益同销原则，妫川餐厅基于纳通公司单方解除租赁合同也是没有损失的，其主张纳通公司再行支付租金显然既无事实依据也违反公平原则。三、针对第四项诉求，纳通公司认为，租赁合同第十三条表明违约金为年租金的1%，妫川餐厅的诉求不符合合同约定，不应支持。四、针对第五项诉求，纳通公司认为，本案妫川餐厅已经收回房屋另行使用的情况下仍然起诉是滥用诉权，应判决其自行承担诉讼成本。本院经审理认定事实如下：2020年4月13日，妫川餐厅（甲方，出租方）与纳通公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：妫川餐厅将其经营的坐落于北京市延庆区××村的民宿出租给纳通公司作为单位职工宿舍，出租的客房共计74间、床位163个，建造面积约2000平方米；租期自2020年4月13日至2021年4月12日，为期一年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应结清租赁期间承担的所有相关费用，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收；年租金120万元，租金支付方式为半年付款，合同签订之日起10天之内一次性支付柒拾万元，其中包括1个月的押金10万元、2020年4月13日至2020年10月12日计6个月的房租60万元；附属杂费包括水电费、供暖费、垃圾清运费和一名维护清洁人员的工资每月3000元均由乙方支付；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，甲方须为乙方退还剩余租金及全部押金，在终止合同书生效前，本合同有效；在本合同有效期内，双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，须按年度向对方缴纳年租金的1%的违约金。同时，双方对各自的其他权利、义务以及争议的解决等事项进行了约定。签订合同后，妫川餐厅将涉案房屋交付给了纳通公司进行租赁使用。2020年4月22日，妫川餐厅向纳通公司出具《承诺函》，载明“北京乡里乡亲农家院餐厅自愿接受押一付三的付款方式”，至此，双方将房屋租赁合同约定的半年支付一次租金实际变更为三个月支付一次租金。2020年4月28日，纳通公司向妫川餐厅支付了三个月租金300000元和押金100000元。2020年7月14日，安徽金智人力资源股份有限公司向纳通公司发出《关于终止劳务用工并结算的通知》，载明：“贵我双方已于2020年6月24日终止劳务外包用工关系，根据贵公司要求，我公司派遣至贵公司的劳务人员已分别于2020年7月8日全部搬离了北京妫川乡里乡亲农家院餐厅，于2020年7月13日全部搬离了北京群英荟萃农家院餐厅。现前述两个农家院餐厅已经全部腾空，请贵司及时予以确认；如确认无误，烦请贵司依约与我公司进行劳务外包用工结算。感谢贵公司的支持与配合”。2020年7月22日，纳通公司向妫川餐厅发出《合同解除通知书》，内容为：贵我双方于2020年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定我公司向贵方租赁位于北京市延庆区××村的房屋作为我公司延庆工厂的员工宿舍。我公司延庆工厂为口罩加工厂，现因全国新型冠状肺炎疫情得到了全面控制，市场对口罩需求急剧缩减，导致我公司延庆工厂全面停产，员工也都全部离开延庆工厂并另谋其他职位。我公司向贵方租赁的房屋现处于空置状态，为双方能达到共赢状态，我公司现通知贵方解除双方签订的《房屋租赁合同》。我公司同意按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，希望贵方于收到本通知书之日起5日内与我公司协商沟通后续事宜，同时办理相应的租赁房屋交接手续；逾期办理交接手续的，视为贵方同意按照租赁房屋现状收回房屋。2020年8月，纳通公司将垃圾清运费、水费、保洁人员工资等费用向妫川餐厅进行了结算，双方对上述费用无异议。对于纳通公司向妫川餐厅发出解除房屋租赁合同通知书的原因，庭审中纳通公司称其公司在北京市延庆区八达岭经济开发区经营纳通生物口罩厂，其租赁妫川餐厅房屋的用途是给第三方劳务派遣至其公司的员工提供宿舍，员工都是统一安排行程，后因为疫情原因口罩需求量骤减，口罩厂停产，派遣的员工全部由派遣方接回，因此租赁的房屋不再使用。同时，纳通公司认可其公司解除房屋租赁合同属于违约行为，但认为不是恶意违约，同意按照合同约定支付违约金。关于房屋腾退时间，纳通公司称第三方派遣的员工于2020年7月8日全部清退房屋，其公司于2020年7月22日向妫川餐厅发出解除合同的通知书。纳通公司就合同解除时间问题向本院提交了纳通公司一方的工作人员与妫川餐厅的员工凌文菊的微信聊天记录，妫川餐厅对该项证据的真实性认可，该项证据内容能够证实妫川餐厅认可在2020年7月31日收到了纳通公司发出的《合同解除通知书》；但妫川餐厅对微信聊天记录的证明目的不认可，认为纳通公司单方制作的解除合同通知书，因为纳通公司不享有合同解除权，且双方也未就合同解除的法律后果协商一致，因此双方签订的房屋租赁合同不因为纳通公司单方发出解除合同的通知而产生合同解除的法律效力。同时，妫川餐厅认可其于2020年8月份开始对外营业，但认为其对外营业的目的是为了减少损失。另查，妫川公司在诉讼期间，向本院申请保全纳通公司名下银行存款1000000元，本院依法冻结了纳通公司在中国工商银行的存款1000000元。妫川餐厅申请由阳光财产保险股份有限公司北京分公司为其财产保全申请提供担保，其为此向阳光财产保险股份有限公司北京分公司交纳了保函费3000元，并向本院支付保全申请费5000元。上述事实，有妫川餐厅提交的房屋租赁合同、交纳租金及押金的网上银行电子回单、疫情防控信息截图、保函费发票，纳通公司提交的2020年4月22日的承诺函、垃圾清运费、保洁工资、水费等发票、合同解除通知书、妫川餐厅员工凌文菊与纳通公司一方的微信聊天记录截图、租金和押金网上银行交易电子回单、《关于终止劳务用工并结算的通知》等，以及双方陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案争议焦点有三个，一是双方的房屋租赁合同是否能够解除；二是涉案的违约金及租金承担问题；三是关于案件受理费、保全费和保函费的负担问题。第一，关于双方的房屋租赁合同能否解除问题。本院认为，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接受房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或者搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除合同的，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不适宜强制履行，租赁合同的目的已经无法实现，故法院根据案件实际情况直接判决解除租赁合同为宜。根据本案查明的事实，纳通公司主张其于2020年7月22日向妫川餐厅发出书面解除房屋租赁合同的通知书，并提交了其公司人员与妫川餐厅负责人凌文菊的微信聊天截图，该截图内容显示凌文菊认可是在2020年7月31日收到书面的解除房屋租赁合同通知书，且考虑到妫川餐厅实际于2020年8月起开始正式对外营业的事实，本院认为房屋租赁合同的解除时间，认定为2020年7月31日为宜。对于2020年4月13日至2020年7月12日期间的租金纳通公司已经全部支付，自2020年7月13日至2020年7月30日合同解除之前的租金纳通公司也应当予以支付。经核算，2020年7月13日至2020年7月30日期间的租金按天计算为60000元。第二，关于涉案违约金及租金承担问题。在房屋租赁合同法律关系中，因为承租人拒绝履行房屋租赁合同而给出租人造成损失的，承租人应当向出租人承担赔偿损失的违约责任。出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。承租人承担赔偿损失的具体数额，应当根据合同剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。根据本案实际情况，本院对妫川餐厅的实际损失酌定为2个月的租金损失，即200000元。纳通公司已经支付给妫川餐厅的押金100000元予以折抵租金损失。另外，当约定的违约金低于实际造成的损失时，守约方没有要求增加违约金，而是在主张违约金的同时又主张赔偿损失的，则应在支持违约金的情况下，可以就实际损失中超出约定违约金的部分予以支持。本案中，双方在房屋租赁合同中约定的违约金是年租金的1%，即12000元，而妫川餐厅仅主张9000元违约金，本院对此不持异议。妫川餐厅作为守约方，在主张违约金的同时主张赔偿租金损失，故本院在支持违约金的同时，对实际损失超出违约金的部分予以支持。第三，关于案件受理费、保全费和保函费的负担问题。本院认为，按照《诉讼费用交纳办法》的规定，案件受理费和保全费应由法院根据案件审理结果进行处理，本院对此将按照审理结果由妫川餐厅和纳通公司对案件受理费和保全费进行合理分担；保函费不属于《诉讼费用交纳办法》中的诉讼费用，系妫川餐厅自行申请银行进行担保的，此项费用应由妫川餐厅自行承担，其要求纳通公司承担此笔费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纳通生物科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅2020年7月13日至2020年7月30日期间的欠付租金60000元；二、被告纳通生物科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅违约金9000元；三、除被告纳通生物科技（北京）有限公司已经支付给原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅的押金100000元折抵租金损失外，被告纳通生物科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅租金损失91000元；四、驳回原告北京妫川乡里乡亲农家院餐厅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12890元，由北京妫川乡里乡亲农家院餐厅负担9203元（已交纳）,由纳通生物科技（北京）有限公司负担3687元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京妫川乡里乡亲农家院餐厅负担3570元（已交纳），由纳通生物科技（北京）有限公司负担1430元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 管红颖二〇二一年六月一日法官助理 南磊鑫书 记 员 王子晴