中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11173号上诉人（原审被告）：麦承德，男，1984年2月27日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：杨公祥，男，1939年1月8日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审原告）：张瑞英（CHANGSUIYING），女，1928年2月12日出生，美利坚合众国国籍，两被上诉人共同委托诉讼代理人：李淑娴,广东恒生律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋冬菊,广东恒生律师事务所律师。上诉人麦承德与被上诉人杨公祥、张瑞英物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人麦承德上诉请求：1.撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7000号民事判决第一、二项判决；2.判令按广州市公房租金标准（同地段）支付2018年3月1日至实际交换房屋之日止的房屋使用费；3.判令杨公祥、张瑞英支付房屋维护费用50000元；4.判令杨公祥、张瑞英承担案件的所有受理费。事实与理由：本案属于因私有房屋物权保护所引起的纠纷。首先，案件中所涉及的房屋，是在国家公房历史制度下安排麦承德家庭使用的，麦承德家庭并无权选择房屋的所有权性质（公房或私房）。二、麦承德被判令搬迁交还房屋和支付远高于公房租金标准的房屋使用费的原因是麦承德家庭原来承租的公有住房房屋所有权性质由原来的公房变成了私房。同时房管部门在发还、撤销经租代管房屋时没有及时、合理的解决麦承德家庭因房屋发还、撤销经租代管而失去公有住房使用权的问题。一审法院在审理和作出判决时没有考虑麦承德侵权的原因及因失去公有住房使用权及失去公房使用权后所陷入的困境。关于麦承德要求杨公祥、张瑞英支付房屋维护及装修费用的请求是合法合理的，本案诉争的房屋至今已有百年之久，无论是房屋的结构、排污给排水设施、电线电源、防腐防虫的均需要定期维护更新。麦承德多年来不断的投入大量资金对房屋进行维护、维修，使房屋保持良好的使用状态，其结果的受益人是杨公祥、张瑞英。因此，杨公祥、张瑞英对麦承德作出补偿是合法、合情、合理的。然而一审法院却忽略了这一投入与获益的关系，进而驳回麦承德的补偿请求。综上，麦承德特向本院提起上诉。被上诉人杨公祥、张瑞英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回麦承德的全部上诉请求。麦承德的第三项上诉请求，在一审过程中并没有提出反诉，该项请求是在二审过程中增加的反诉请求。杨公祥、张瑞英同意二审法院一并处理该项请求，杨公祥、张瑞英认为该项请求没有事实和法律依据，应予以驳回。杨公祥、张瑞英向一审法院提出诉讼请求：1.判令麦承德户（含同住人员）立即腾空、迁出广州市越华路xx巷xx号二楼房屋，并将该房屋交还给杨公祥、张瑞英；2.判令麦承德立即向杨公祥、张瑞英支付房屋使用费[房屋使用费按25.05平方米计，参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准（如尚未公布的，则参照房管部门公布的最近一期同地段住宅房屋租金参考价标准）计付，自2018年3月1日起计算至实际腾空交还房屋之日止，暂计至2019年9月30日，房屋使用费为人民币16182.3元]；3.麦承德承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：根据广州市房地产档案馆于2018年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》，位于广州市越华路xx巷**的产权人为杨某龄，所有权来历为1931年7月购买所得，登记附注：国家经租；该业已撤管撤改字4803号等。广东省广州市南方公证处于2017年7月7日作出（2016）粤广南方第053261号《公证书》，载明被继承人杨某龄于1954年死亡，被继承人杨某英于1943年死亡，继承后，，坐落在广州市越华路xx巷**的房屋由杨公祥张瑞英共同所有。广州市越秀区房屋管理局于2018年3月8日出具《证明》，载明广州市越华路xx巷xx号房屋原产权人杨某龄，房屋在1958年国家经租全间，经广州市国土房管局批准以[1994]撤改字4803号撤管通知书发还全间，现继承人已办理（2016）粤广南方第053261号继承公证，领回产权等。广州市越秀区第一房屋管理所于2018年3月15日向业主杨某龄发出《通知》，载明中山四路xx巷xx号（全间）代管，经上级批准，自2018年3月起撤销代管，发还给你，望于本月底前携带房地产所有证及本通知领回产权，并与住户到越秀区房屋租赁管理所办理租赁登记手续，今后房屋由你自行管业等。后附《代管房屋撤管住户居住情况移交表》载明麦承德居住部位为二楼，管业面积25.05平方米，使用性质为住宅，每月租金103.2元，租金止戳日期、撤管日期及产权人接管日期均为2018年3月1日等。麦承德（乙方）与广州市越秀区第一房屋管理所（甲方）于2017年8月2日签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，载明甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，将越秀区中山四路xx巷xx号二楼出租给乙方作住宅使用；使用面积25.05平方米，租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日，月租103.2元；租赁期内，如房屋全部或部分发还给业主管业的，合同自甲方撤管房屋之日起自行终止等。麦承德表示支付租金至2018年2月，并提交了广州市越秀区房屋管理局开具的租金发票予以证实。杨公祥、张瑞英委托律师于2018年5月28日向麦承德发送《通知书》，载明广州市越秀区第一房屋管理所已于2018年3月起撤销代管涉案房屋并移交给产权人自行管理，请于2018年6月1日前如实告知房屋使用情况并提供合法使用房屋的相关证明材料等。杨公祥、张瑞英委托律师又于2018年7月16日发送《通知》，载明产权人决定收回房屋，给予不超过3个月过渡时间以完成搬离腾空房屋事宜，并按照每月每平方米70元的标准支付房屋使用费，若麦承德按期支付房屋使用费并实际于2018年10月15日前完成房屋交接，产权人承诺在完成房屋交际之日起5个工作日内一次性返还已交付的房屋使用费等。另，根据广州市住房和城乡建设局公布的广州市房屋租金参考价显示，2018年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为34元每月每平方米，2019年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为35元每月每平方米，2020年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为37元每月每平方米。一审法院认为：张瑞英为外国国籍自然人，本案为涉外物权保护纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，鉴于本案所涉不动产在我国境内，故应适用中华人民共和国法律作为准据法。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，杨公祥、张瑞英对涉案房屋物权的取得事宜在民法典施行前，故房屋物权归属认定应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定；麦承德占用涉案房屋持续至民法典施行后，故麦承德侵权事实认定及责任承担应适用《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”以及第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，从不动产登记查册表所载，涉案广州市越华路xx巷xx号房屋原产权人为杨某龄，再根据（2016）粤广南方第053261号公证书所载，该房屋所有权由杨公祥、张瑞英继承，在无相反证据足以推翻该公证书的情况下，可以认定杨公祥、张瑞英自此享有涉案房屋的物权。麦承德居住在涉案房屋二楼，虽然与广州市越秀区第一房屋管理所签订了租赁合同，约定租赁期至2018年6月30日，但该租赁合同已明确约定租赁期内房屋发还业主的，合同自撤管之日起自行终止。现涉案房屋已于2018年3月1日起发还业主管业，故麦承德之租赁合同自然已于该日终止。杨公祥、张瑞英此后亦委托律师向麦承德发送通知，明确收回房屋，并给予了合理期限腾空交还房屋，麦承德自此无权继续占有涉案房屋，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，杨公祥、张瑞英主张麦承德及同住人员立即腾空、交还涉案房屋符合法律规定，应予支持。此外，麦承德自2018年3月1日后无权占有涉案房屋期间，导致杨公祥、张瑞英无法行使对房屋的使用、收益等权利，依法应予赔偿，杨公祥、张瑞英主张以麦承德实际占用的25.05平方米为面积基数，按照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价为标准计算房屋使用费合法有理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十九条,《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条的规定，一审判决如下：一、麦承德及同住人员应于判决发生法律效力之日起十五日内，腾空、迁出广州市越华路xx巷xx号二楼房屋，并将该房屋交还给杨公祥、张瑞英；二、麦承德应于判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿房屋占有使用费（自2018年3月1日至2018年12月31日期间按每月851.7元的标准计算，自2019年1月1日至2019年12月31日期间按每月876.75元的标准计算，自2020年1月1日至实际交还房屋之日期间按每月926.85元的标准计算）给杨公祥、张瑞英。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费205元，由麦承德负担。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的事实无误，本院予以确认。在二审时，麦承德明确其二审主张张瑞英、杨公祥支付房屋维护费用50000元具体包括：2008年天面漏水修补费1000元、全屋强电管线更换费7500元、白蚁防治费750元、更换木梁费4800元、卫生间地砖及墙身修建费3600元、卫生间水管修建费60元、更换损坏墙板费2560元，2010年安装天面防水结构费16250元。本院认为：张瑞英为美国国籍，本案为涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，因涉案房屋位于中华人民共和国境内，一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法，并无不当，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，杨公祥、张瑞英对涉案房屋物权的取得在民法典施行前，故房屋物权归属认定应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定；麦承德占用涉案房屋持续至民法典施行后，故麦承德侵权事实认定及责任承担应适用《中华人民共和国民法典》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的诉、辩意见，本案二审需要处理以下问题：一、关于房屋使用费标准问题。麦承德上诉主张使用费按其与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同约定的租金标准计算，对此，本院认为，麦承德与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同明确约定租赁期内房屋发还业主的，合同自撤管之日起自行终止，广州市越秀区第一房屋管理所于2018年3月1日起将案涉房屋发还张瑞英、杨公祥管业，故租赁合同于该日终止，鉴于案涉房屋的所有权性质已为私有，根据公平合理、等价有偿原则，一审判决房屋使用费标准参照房管部门公布的同期同地段广州市私房租金参考价计付，并无不当。二、关于麦承德主张的房屋维护费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。在本案中，麦承德未在一审就其主张的房屋维护费提出反诉，其在二审就房屋维护费提出上诉请求，在二审庭询时才明确房屋维护费的具体项目和金额且未提交证据证明，故虽然张瑞英、杨公祥同意一并审理，但考虑到麦承德未就其主张的房屋维护费进行充分的举证，本案二审不予处理，麦承德可以另案起诉主张权利。综上所述，麦承德的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币205元,由上诉人麦承德负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年六月十五日书记员 李思泳刘嘉欣