广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2412号上诉人（原审被告）：湛江市昊强房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇东山二横路南3号。统一社会信用代码：91440823551690458M。法定代表人：吴国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锦发，男，1969年6月6日出生，汉族，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：卓桂蓉，女，1981年6月7日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：陈成，广东向宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小瑶，广东向宁律师事务所实习律师。上诉人湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称昊强房地产公司）因与被上诉人卓桂蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2021）粤0823民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昊强房地产公司的委托诉讼代理人王锦发，被上诉人卓桂蓉的委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊强房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法驳回卓桂蓉诉讼请求；2、本案诉讼费由卓桂蓉承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。昊强房地产公司与卓桂蓉于2018年9月29日签订涉案《协议书》，约定卓桂蓉购买昊强房地产公司位于遂溪师范（启达旁边）的商住楼20C房，并约定从签订协议书之日起两年交楼。签订涉案协议后，双方一直按协议书的约定履行。涉案协议书是双方真实意思表示，一审判决认定涉案协议为无效合同错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不能发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，卓桂蓉与吴强房地产公司签订涉案协议时，是了解昊强房地产公司建设涉案楼房的基本情况。因此，卓桂蓉理应承担过错责任。一审法院按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息没有法律依据，应按中国人民银行同期存款利率计算。卓桂蓉辩称，昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情况下违法建房，导致双方签订的协议书因违反法律强制性规定而无效，故昊强房地产公司无权获得购房款5万元，应予返还。至于利息的计算标准，因卓桂蓉分别于2018年9月29日、2018年11月8日分别支付2万元、3万元的款项，故应从昊强房地产公司收到款项资金占用之日起分别计算利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具有法律依据。综上，昊强房地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。卓桂蓉向一审法院起诉请求：1、确认双方于2018年9月29日签订的《协议书》无效；2、判令昊强房地产公司返还购房款50000元和利息4857.5元（利息以2万元为本金，自2018年9月29日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日，利率按同期全国银行兼同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以3万元为本金，自2018年11月8日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日，利率按同期全国银行兼同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的诉讼费由昊强房地产公司承担。一审法院审理查明：2018年9月29日，卓桂蓉与昊强房地产公司签订《协议书》，昊强房地产公司将位于遂溪师范（启达旁边）商品房20C号房出售给卓桂蓉，房屋的建筑面积为34.71平方米，建筑面积单价为5000元/平方米。双方约定：卓桂蓉与昊强房地产公司签订《协议书》时交付第一期20000元作为选房定金，于楼房封顶时交付第二期购房款31000元；双方签订《协议书》之日起两年交楼。卓桂蓉、昊强房地产公司签订《协议书》后，卓桂蓉依约于2018年9月29日向昊强房地产公司交付选房定金20000元，于2018年11月8日向昊强房地产公司交付购房款30000元（昊强房地产公司优惠1000元给卓桂蓉，故实收30000元），昊强房地产公司向卓桂蓉出具了收款《收据》。卓桂蓉向昊强房地产公司支付二期款后，昊强房地产公司至今尚未向卓桂蓉交楼，亦未向卓桂蓉返还已缴交的选房定金和购房款，故卓桂蓉诉诸一审法院。昊强房地产公司于2014年12月25日依法登记成立。昊强房地产公司对位于遂溪师范（启达旁边）的商品楼房进行开发建设时，并未向相关政府职能部门取得建设工程规划许可证，至今亦未取得商品楼房预售许可证明。庭审中，昊强房地产公司对该事实予以确认。一审法院审理认为，本案属房屋买卖合同纠纷。昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房；且亦在未取得商品房预售许可证明的情况下出售商品楼房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，昊强房地产公司并未取得建设工程规划许可证情况下违规建房，并在未取得商品楼房预售许可证明的情况下出售楼房，违反了法律的强制性规定，故双方于2018年9月29日签订的《协议书》属无效合同。双方签订《协议书》后，卓桂蓉已依《协议书》的约定向昊强房地产公司支付50000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强房地产公司依法应将50000元返还给卓桂蓉。关于卓桂蓉主张“支付占用购房款的利息”的诉讼请求。经查，双方签订《协议书》中并未约定利息的条款。本案中，昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证情况下违规建房，违反了法律的强制性规定，是导致《协议书》无效的根本原因，属完全过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院酌情认定昊强房地产公司应当赔偿卓桂蓉因此所受到的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条第二款的规定，卓桂蓉损失的利息为：以20000元为本金，从2018年9月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年11月7日；以50000元为本金，从2018年11月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以50000元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清本金之日止。关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日起施行，本案卓桂蓉、昊强房地产公司签订《协议书》的法律行为发生在2018年，法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律法规。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、卓桂蓉与湛江市昊强房地产开发有限公司于2018年9月29日签订的《协议书》无效。二、限湛江市昊强房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起七内向卓桂蓉返还购房款50000元及利息（利息的计算方法为：以20000元为本金，从2018年9月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年11月7日；以50000元为本金，从2018年11月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以50000元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）。三、驳回卓桂蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费585.72元，由湛江市昊强房地产开发有限公司负担。卓桂蓉已向一审法院预交案件受理费585.72元，湛江市昊强房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给卓桂蓉，一审法院不再作收退。本院二审期间，双方当事人均没有提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对昊强房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人昊强房地产公司的上诉理由及被上诉人卓桂蓉的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于涉案《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，其与卓桂蓉签订的涉案房屋买卖合同显然已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性规定，应属无效合同。昊强房地产公司关于涉案合同有效的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于损失如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强房地产公司在没有取得建设工程规划许可证情况下违规建房并出售，其对涉案合同无效应负主要责任，且卓桂蓉在签订合同后已缴纳了全部购房款，昊强房地产公司占用购房款给卓桂蓉造成利息损失，应当予以赔偿。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率以及同期贷款市场报价利率核算利息并无不当,昊强房地产公司上诉主张利息应按中国人民银行同期存款利率计算缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，昊强房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由湛江市昊强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  陈小媚二〇二一年六月十日法官助理  杨丹红书 记 员  钟 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。