广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终278号上诉人（原审原告）：湛江市华景物业服务有限公司，住所地：广东省湛江经济技术开发区绿华路**。法定代表人：朱毅红委托诉讼代理人：张野，该公司法务经理委托诉讼代理人：全海玲，该公司客服主管。被上诉人（原审被告）：符鸿飞。被上诉人（原审被告）：王紫云。上诉人湛江市华景物业服务有限公司（以下简称“华景物业公司”）因与被上诉人符鸿飞、王紫云物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华景物业公司的委托诉讼代理人张野、全海玲，被上诉人符鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华景物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判符鸿飞、王紫云给付2018年6月至2020年3月物业管理费、水电费、维修资金共5424.93元；三、改判符鸿飞、王紫云按照逾期每日应收费用总额的千分之五向华景物业公司支付违约金，至2020年3月18日暂按6688.62元计，全部违约金按实际支付物业费之日止；三、判决符鸿飞、王紫云负担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院不应再审理物业管理费收费标准变更问题。符鸿飞、王紫云自2014年10月1日开始按照物业费调整后的1.5元/平方米向华景物业公司缴纳物业费至2018年6月止，如此长的时间该收费标准早成为公认事实，而且对该变更的异议早己过了诉讼时效，华景物业公司在一审期间多次提及不应该再审理此收费标准异议，但一审法院罔顾事实与法律执意审理此既定事实。2.一审法院对华景物业公司提供的证据证明事实认定错误。华景物业公司提供的证据4是用来证明证据3“澳园小区物业服务费调整公示图”具体内容的，并不是用来证明《中华人民共和国物权法》第七十六条“应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”这一规定的，一审法院明显理解错误，歪曲证据用途。3.一审法院认定的事实不清楚，适用法律错误，应重新认定。一审法院并没有查清华景物业公司提价是否经过澳园小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这一事实，而是冒用华景物业公司提交的证据4来强行认定华景物业公司违规提高收费，还错误的引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，此张冠李戴的错误行为应在二审中予以纠正。综上，华景物业公司2014年调价的行为是经过政府批准并经过公示和小区业主签字确认的，调价行为合理合法；而一审法院在没有查清真相的情况下，错误认定多年前早己既定的事实，罔顾法律，在超过诉讼时效的前提下还执意去认定多年前的标准，不尊重事实与法律，且强行用华景物业公司另作他用的证据来胡乱适用《中华人民共和国物权法》第七十六条，明显认定事实与适用法律错误，请求二审法院改判支持合理合法的诉讼请求。被上诉人符鸿飞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。王紫云未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。华景物业公司向一审法院起诉请求：一、判决符鸿飞、王紫云给付2018年6月至2020年3月物业管理费、水电费、维修资金共5424.93元；二、判决符鸿飞、王紫云按照逾期每日应收费用总额的千分之五支付违约金，至2020年3月18日暂按6688.62元计，全部违约金按实际支付物业费之日止；三、判决符鸿飞、王紫云负担案件全部的诉讼费用。一审法院审理查明：华景物业公司于2003年开始对湛江开发区锦绣华景·澳园小区（以下简称“澳园小区”）进行物业管理。2006年4月25日，符鸿飞、王紫云购买了湛江开发区锦绣华景·澳园澳美轩620房，房屋面积127.8平方米。2006年6月5日，符鸿飞、王紫云与华景物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第四条物业管理服务费用约定，住宅**按建筑面积每月0.9元／㎡，住宅**以上（包括二层）按1.2元/㎡收取，每月交纳费用时间每月十五日前。第七条维修资金的管理与使用约定，维修基金每月按0.2元／㎡收取。第十条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起每天按应收费用总额的5‰收纳违约金，或停止服务（包括但不限于采取停水、停电的措施催缴），逾期六个月不缴纳的，甲方可向人民法院起诉。同日，双方又签订了一份《锦绣华景·澳园业主公约》，为规范锦绣华景·澳园的物业管理行为，维护物业管理活动中各方合法权益，保持物业具有良好的生活和工作环境，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，第三条违约责任第2点约定，业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取但不限于停水、停电、停气等催缴措施。2014年4月9日，华景物业公司以根据湛江市物价局湛价[2011]172、173号文及广东省收费许可证GAD07（12价格）标准，拟将澳园住宅物业服务费收费标准调整，住宅一层按[建筑面积]由原每月每平方米0.90元调整为每月每平方米1.20元收取，住宅**以上（含二层）按[建筑面积]由原每月每平方米1.20元调整为每月每平方米1.50元收取，请求各业主签字确认。2014年10月1日开始，华景物业公司以经过物价局批准及经过公示、小区共189房业主其中有99户业主签字同意并签有补充协议为由，从该日起按1.5元每平方米向符鸿飞、王紫云收取物业管理费。由于对华景物业公司提高收费标准及程序有异议，在协商期间，符鸿飞、王紫云按1.5元每平方米交纳物业管理费到2018年6月。从2018年7月起，由于对收费标准未达成一致，符鸿飞、王紫云不再支付物业服务费用给华景物业公司，华景物业公司对相应的水电费与维修资金亦予以拒收。一审庭审中，华景物业公司主张的符鸿飞、王紫云的欠费金额实际是从2018年7月起计至2020年3月。再查明：华景物业公司为有限责任公司（独资），成立于2003年7月14日，原名称湛江市华景物业服务有限公司，于2010年8月13日核准变更为现名称。澳园小区共189户业主。2014年9月25日，湛江市物价局向华景物业公司核发《广东省收费许可证》，副本载明收费项目为物业服务收费（政府指导价），批准收费文号湛价[2011]172号、173号，基准价为一级B等，高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡，浮动幅度±20%，具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定。有关住宅物业服务收费政府指导价各等级参考标准、要求详见湛价[2011]172号、173号文。华景物业公司提供2014年4月9日澳晴轩业主对调整住宅物业服务费收费标准意见表1张，21户中签名确认同意的有8户（其中有204业主）；同时提供一份于2014年5月29日与澳晴204业主签订的《前期物业服务协议书》补充协议，该协议约定住宅二层以上（含二层）按[建筑面积]每月每平方米1.2元收取调整为按[建筑面积]每月每平方米1.5元收取，其他约定参照双方签订的《锦绣华景·澳园前期物业管理服务协议》执行。一审庭审中，经法庭询问，华景物业公司明确表示只提供一份补充协议。又查明，符鸿飞、王紫云提供的2019年11月18日的视频资料显示，业主要求华景物业公司提供物价局涨价文件，华景物业公司的工作人员告诉业主领导说不能把文件给业主，让业主去物价局查，业主提出先按1.2元平方米标准交费并写下协议，华景物业公司的工作人员表示不行。另查明，澳园小区自2014年起没有成立业主委员会。此外，符鸿飞、王紫云于2020年4月21日向一审法院申请调查取证。经审查，由于符鸿飞、王紫云申请调查取证的文件、材料属于华景物业公司持有或属华景物业公司举证责任，可由华景物业公司提供，故一审法院不予准许。一审法院审理认为：本案属于物业服务合同纠纷。关于华景物业公司是否依法履行物业服务合同，有无存在违反物业服务合同的情形问题。华景物业公司与符鸿飞、王紫云签订了《前期物业管理服务协议》，约定由华景物业公司为澳园小区提供物业管理，符鸿飞、王紫云未能提供有效证据证明华景物业公司未履行物业合同服务责任，故对符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司没有尽到物业管理责任的意见，一审法院不予采纳。符鸿飞、王紫云如认为华景物业公司的服务质价不符、管理混乱，应通过合法的途径，如促成所在小区业主尽早成立业主委员会，由业主委员会另选聘物业服务企业的方式解决。关于符鸿飞、王紫云应按何种标准交纳物业管理费的问题。华景物业公司与符鸿飞、王紫云签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反法律的禁止性规定，依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，华景物业公司、符鸿飞、王紫云应按照合同履行各自的义务。华景物业公司主张其提高收费标准有过半数业主99户签订补充协议，但在庭审中明确表示只提供一份补充协议，没有提供另外98户业主签订的补充协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，华景物业公司没有提供证据证明其主张，对此，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，华景物业公司提供的调价意见表只有8户签名同意提价、且只提供了其中一户业主签订的一份补充协议，显然未经专有部分面积占建筑物面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，因此，华景物业公司未经过双过半业主同意，擅自提高物业服务收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，因此，符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司擅自提高物业服务收费标准，违规收费的意见，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，在华景物业公司未与符鸿飞、王紫云协商一致变更物业管理服务协议约定的物业服务费的标准或经双过半业主同意提高物业服务收费标准时，华景物业公司应按该合同约定的物业服务费标准收取物业服务费。华景物业公司主张符鸿飞、王紫云应按1.5元/月/㎡的标准交纳2018年7月至2020年3月期间的物业服务费，与合同约定不符，适用的收费标准不当，于法无据，一审法院依法不予支持。对于符鸿飞、王紫云关于华景物业公司应当按原物业服务协议约定的标准1.2元/月/㎡收取服务费的辩解意见，于法有据，一审法院依法予以采纳，符鸿飞、王紫云在该期间应缴纳的物业服务费应为3220.56元（127.8×1.2×21）。符鸿飞、王紫云对华景物业公司主张的公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元无异议并同意缴纳，一审法院依法予以认定。鉴于双方是对华景物业公司的物业服务收费标准存在争议，导致符鸿飞、王紫云未按期支付服务费及相关费用，且在符鸿飞、王紫云表示先按原标准交纳时华景物业公司亦不同意，故符鸿飞、王紫云的行为不属于无故拖欠，故对华景物业公司主张违约金请求不予支持。符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司应返还多收的物业服务管理费及支付违约金，但没有提出反诉，故该辩称意见不属于本案处理范围，不作处理，当事人可另寻途迳解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、符鸿飞、王紫云在判决生效之日起10日内支付物业服务费3220.56元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元给湛江市华景物业服务有限公司；二、湛江市华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.84元，由湛江市华景物业服务有限公司负担63.84元，符鸿飞、王紫云负担39元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。华景物业公司向本院提供了以下证据：一、《物业服务收费备案申请》以及100户业主签名的澳园小区物业费调整确认表；二、99份业主与华景物业公司签订的《前期物业服务协议书》补充协议；三、澳园小区业主同意调整物业费的说明，澳园小区同意提价业主房号和面积统计表，2018年7月澳园小区收费的收款收据；以上证据均拟证明案涉小区过半数业主同意物业费收费标准由每月每平方米1.2元调整到每月每平方米1.5元。符鸿飞质证意见：华景物业公司提供上述证据均属于逾期举证，法院不应予以采纳；关于证据一物业费调整确认表，通过符鸿飞走访了64户业主，其中18户不是业主签订的，其中12户是家属代签，其中4户已经出具了证人证言，剩余的因无法联系业主没有走访，且该些房屋基本转让给他人了；关于证据二补充协议，认为这些补充协议都是虚假的；关于证据三，对其真实性不予认可，该组证据显示案涉小区189户业主中仅有105户按照每月每平方米1.5元的标准交费，该组证据不足以证明华景物业公司所主张的事实。符鸿飞、王紫云向本院提供了四份证人证言，拟证明朱福宝、夏季开、林尹、宋庆华未在物业费调整确认表上签名。华景物业公司质证意见：朱福宝在物业费调整确认表上的签名是其家属代签，夏季开、林尹、宋庆华在物业费调整确认表上的签名是本人所签，华景物业公司可以申请笔迹鉴定，且夏季开、林尹、宋庆华均签订了《前期物业服务协议书》补充协议。本院经审查认为：华景物业公司、符鸿飞提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容均与本案基本事实有关，故本院均予以采纳，上述证据对本案基本事实的具体影响，随后予以论述分析。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：2014年，案涉澳园小区共有100户业主在签订了物业费调整确认表上签名，共有99户业主与华景物业公司签订了《前期物业服务协议书》补充协议，前述确认表和补充协议内容均明确物业费从每月每平方米1.2元调整至1.5元；朱福宝、夏季开、林尹、宋庆华等4名业主出具了书面的证明，表示前述物业费调整确认表上签名并非其本人所签。华景物业公司于2014年8月11日向湛江市物业管理中心提交《物业服务收费备案申请》，申请澳园小区住宅二层以上物业费由每月每平方米1.2元调整至1.5元，该申请附件附有“同意提价统计表”；华景物业公司提供的澳园小区同意提价业主房号和面积统计表统计99户签订补充协议的业主建筑面积合计13158.85㎡，超过澳园小区总建筑面积26056.70㎡的50%；华景物业公司提供的2018年7月的机打收款收据内容显示超过90%户数的业主按每月每平方米1.5元的标准交纳了2018年7月的物业费。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对华景物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据华景物业公司上诉请求的事实理由及符鸿飞、王紫云的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、关于物业费应按何标准交纳的问题。根据本案的证据与事实，华景物业公司将物业费从1.2元调整至1.5元，经向有关部门备案，并在案涉小区进行公示，还与多数业主签订了《前期物业服务协议书》补充协议，且案涉小区多数业主实际按每月每平方米1.5元的标准交纳物业费，包括符鸿飞、王紫云也曾按该标准交纳物业费多年。故本案足以推定华景物业公司提价经过多数业主同意，华景物业公司主张符鸿飞、王紫云应按每月每平方米1.5元的标准交纳物业费有事实与法律依据，本院予以支持。双方当事人对欠付物业费期间均无异议，符鸿飞、王紫云应支付物业费的金额为4025.7元（127.8平方米×1.5元/平方米/月×21个月）。华景物业公司主张符鸿飞、王紫云20**年6月至2020年3月期间21个月尚欠物业费金额为4069.8元，即主张每月物业费为193.8元，但华景物业公司并未提供具体的计算依据，一审法院按涉案购房及物业服务合同载明房屋面积127.8平方米的标准计费，华景物业公司未对此提出上诉，本院予以确认，对华景物业公司关于物业费超出4025.7元的请求范围本院不予支持。二、关于符鸿飞应否支付违约金的问题。华景物业公司主张符鸿飞逾期交费故应按业主公约的约定支付违约金，但根据符鸿飞在本案一审中提供的视频资料显示符鸿飞交费时要求华景物业公司出具相关文件遭受拒绝。因华景物业公司负有向业主说明收费依据的附随义务，华景物业公司明确拒绝履行该义务，故符鸿飞当时提出不予交费的抗辩合理，结合华景物业公司和符鸿飞一直就收费标准存在异议的事实，一审法院认为符鸿飞并非无故拖欠，对华景物业公司关于违约金的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。华景物业公司主张符鸿飞应就案涉费用支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，华景物业公司的上诉请求部分成立。本案因二审新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决第二项；二、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决第一项为：限符鸿飞、王紫云在本判决生效之日起十日内支付物业服务费4025.7元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元给湛江市华景物业服务有限公司；三、驳回湛江市华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102.84元，由湛江市华景物业服务有限公司负担52.84元，由符鸿飞、王紫云负担50元；二审案件受理费50元，由符鸿飞、王紫云负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 竹审 判 员 郑玉莲审 判 员 陈小红二〇二一年六月十日法 官 助 理 陈小漫书 记 员 何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终278号上诉人（原审原告）：湛江市华景物业服务有限公司，，住所地：广东省湛江经济技术开发区绿华路**法定代表人：朱毅红委托诉讼代理人：张野，该公司法务经理委托诉讼代理人：全海玲，该公司客服主管。被上诉人（原审被告）：符鸿飞。被上诉人（原审被告）：王紫云。上诉人湛江市华景物业服务有限公司（以下简称“华景物业公司”）因与被上诉人符鸿飞、王紫云物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华景物业公司的委托诉讼代理人张野、全海玲，被上诉人符鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华景物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判符鸿飞、王紫云给付2018年6月至2020年3月物业管理费、水电费、维修资金共5424.93元；三、改判符鸿飞、王紫云按照逾期每日应收费用总额的千分之五向华景物业公司支付违约金，至2020年3月18日暂按6688.62元计，全部违约金按实际支付物业费之日止；三、判决符鸿飞、王紫云负担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院不应再审理物业管理费收费标准变更问题。符鸿飞、王紫云自2014年10月1日开始按照物业费调整后的1.5元/平方米向华景物业公司缴纳物业费至2018年6月止，如此长的时间该收费标准早成为公认事实，而且对该变更的异议早己过了诉讼时效，华景物业公司在一审期间多次提及不应该再审理此收费标准异议，但一审法院罔顾事实与法律执意审理此既定事实。2.一审法院对华景物业公司提供的证据证明事实认定错误。华景物业公司提供的证据4是用来证明证据3“澳园小区物业服务费调整公示图”具体内容的，并不是用来证明《中华人民共和国物权法》第七十六条“应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”这一规定的，一审法院明显理解错误，歪曲证据用途。3.一审法院认定的事实不清楚，适用法律错误，应重新认定。一审法院并没有查清华景物业公司提价是否经过澳园小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这一事实，而是冒用华景物业公司提交的证据4来强行认定华景物业公司违规提高收费，还错误的引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，此张冠李戴的错误行为应在二审中予以纠正。综上，华景物业公司2014年调价的行为是经过政府批准并经过公示和小区业主签字确认的，调价行为合理合法；而一审法院在没有查清真相的情况下，错误认定多年前早己既定的事实，罔顾法律，在超过诉讼时效的前提下还执意去认定多年前的标准，不尊重事实与法律，且强行用华景物业公司另作他用的证据来胡乱适用《中华人民共和国物权法》第七十六条，明显认定事实与适用法律错误，请求二审法院改判支持合理合法的诉讼请求。被上诉人符鸿飞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。王紫云未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。华景物业公司向一审法院起诉请求：一、判决符鸿飞、王紫云给付2018年6月至2020年3月物业管理费、水电费、维修资金共5424.93元；二、判决符鸿飞、王紫云按照逾期每日应收费用总额的千分之五支付违约金，至2020年3月18日暂按6688.62元计，全部违约金按实际支付物业费之日止；三、判决符鸿飞、王紫云负担案件全部的诉讼费用。一审法院审理查明：华景物业公司于2003年开始对湛江开发区锦绣华景·澳园小区（以下简称“澳园小区”）进行物业管理。2006年4月25日，符鸿飞、王紫云购买了湛江开发区锦绣华景·澳园澳美轩620房，房屋面积127.8平方米。2006年6月5日，符鸿飞、王紫云与华景物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第四条物业管理服务费用约定，住宅**按建筑面积每月0.9元／㎡，住宅**以上（包括二层）按1.2元/㎡收取，每月交纳费用时间每月十五日前。第七条维修资金的管理与使用约定，维修基金每月按0.2元／㎡收取。第十条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起每天按应收费用总额的5‰收纳违约金，或停止服务（包括但不限于采取停水、停电的措施催缴），逾期六个月不缴纳的，甲方可向人民法院起诉。同日，双方又签订了一份《锦绣华景·澳园业主公约》，为规范锦绣华景·澳园的物业管理行为，维护物业管理活动中各方合法权益，保持物业具有良好的生活和工作环境，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，第三条违约责任第2点约定，业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取但不限于停水、停电、停气等催缴措施。2014年4月9日，华景物业公司以根据湛江市物价局湛价[2011]172、173号文及广东省收费许可证GAD07（12价格）标准，拟将澳园住宅物业服务费收费标准调整，住宅一层按[建筑面积]由原每月每平方米0.90元调整为每月每平方米1.20元收取，住宅**以上（含二层）按[建筑面积]由原每月每平方米1.20元调整为每月每平方米1.50元收取，请求各业主签字确认。2014年10月1日开始，华景物业公司以经过物价局批准及经过公示、小区共189房业主其中有99户业主签字同意并签有补充协议为由，从该日起按1.5元每平方米向符鸿飞、王紫云收取物业管理费。由于对华景物业公司提高收费标准及程序有异议，在协商期间，符鸿飞、王紫云按1.5元每平方米交纳物业管理费到2018年6月。从2018年7月起，由于对收费标准未达成一致，符鸿飞、王紫云不再支付物业服务费用给华景物业公司，华景物业公司对相应的水电费与维修资金亦予以拒收。一审庭审中，华景物业公司主张的符鸿飞、王紫云的欠费金额实际是从2018年7月起计至2020年3月。再查明：华景物业公司为有限责任公司（独资），成立于2003年7月14日，原名称湛江市华景物业服务有限公司，于2010年8月13日核准变更为现名称。澳园小区共189户业主。2014年9月25日，湛江市物价局向华景物业公司核发《广东省收费许可证》，副本载明收费项目为物业服务收费（政府指导价），批准收费文号湛价[2011]172号、173号，基准价为一级B等，高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡，浮动幅度±20%，具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定。有关住宅物业服务收费政府指导价各等级参考标准、要求详见湛价[2011]172号、173号文。华景物业公司提供2014年4月9日澳晴轩业主对调整住宅物业服务费收费标准意见表1张，21户中签名确认同意的有8户（其中有204业主）；同时提供一份于2014年5月29日与澳晴204业主签订的《前期物业服务协议书》补充协议，该协议约定住宅二层以上（含二层）按[建筑面积]每月每平方米1.2元收取调整为按[建筑面积]每月每平方米1.5元收取，其他约定参照双方签订的《锦绣华景·澳园前期物业管理服务协议》执行。一审庭审中，经法庭询问，华景物业公司明确表示只提供一份补充协议。又查明，符鸿飞、王紫云提供的2019年11月18日的视频资料显示，业主要求华景物业公司提供物价局涨价文件，华景物业公司的工作人员告诉业主领导说不能把文件给业主，让业主去物价局查，业主提出先按1.2元平方米标准交费并写下协议，华景物业公司的工作人员表示不行。另查明，澳园小区自2014年起没有成立业主委员会。此外，符鸿飞、王紫云于2020年4月21日向一审法院申请调查取证。经审查，由于符鸿飞、王紫云申请调查取证的文件、材料属于华景物业公司持有或属华景物业公司举证责任，可由华景物业公司提供，故一审法院不予准许。一审法院审理认为：本案属于物业服务合同纠纷。关于华景物业公司是否依法履行物业服务合同，有无存在违反物业服务合同的情形问题。华景物业公司与符鸿飞、王紫云签订了《前期物业管理服务协议》，约定由华景物业公司为澳园小区提供物业管理，符鸿飞、王紫云未能提供有效证据证明华景物业公司未履行物业合同服务责任，故对符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司没有尽到物业管理责任的意见，一审法院不予采纳。符鸿飞、王紫云如认为华景物业公司的服务质价不符、管理混乱，应通过合法的途径，如促成所在小区业主尽早成立业主委员会，由业主委员会另选聘物业服务企业的方式解决。关于符鸿飞、王紫云应按何种标准交纳物业管理费的问题。华景物业公司与符鸿飞、王紫云签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反法律的禁止性规定，依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，华景物业公司、符鸿飞、王紫云应按照合同履行各自的义务。华景物业公司主张其提高收费标准有过半数业主99户签订补充协议，但在庭审中明确表示只提供一份补充协议，没有提供另外98户业主签订的补充协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，华景物业公司没有提供证据证明其主张，对此，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，华景物业公司提供的调价意见表只有8户签名同意提价、且只提供了其中一户业主签订的一份补充协议，显然未经专有部分面积占建筑物面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，因此，华景物业公司未经过双过半业主同意，擅自提高物业服务收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，因此，符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司擅自提高物业服务收费标准，违规收费的意见，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，在华景物业公司未与符鸿飞、王紫云协商一致变更物业管理服务协议约定的物业服务费的标准或经双过半业主同意提高物业服务收费标准时，华景物业公司应按该合同约定的物业服务费标准收取物业服务费。华景物业公司主张符鸿飞、王紫云应按1.5元/月/㎡的标准交纳2018年7月至2020年3月期间的物业服务费，与合同约定不符，适用的收费标准不当，于法无据，一审法院依法不予支持。对于符鸿飞、王紫云关于华景物业公司应当按原物业服务协议约定的标准1.2元/月/㎡收取服务费的辩解意见，于法有据，一审法院依法予以采纳，符鸿飞、王紫云在该期间应缴纳的物业服务费应为3220.56元（127.8×1.2×21）。符鸿飞、王紫云对华景物业公司主张的公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元无异议并同意缴纳，一审法院依法予以认定。鉴于双方是对华景物业公司的物业服务收费标准存在争议，导致符鸿飞、王紫云未按期支付服务费及相关费用，且在符鸿飞、王紫云表示先按原标准交纳时华景物业公司亦不同意，故符鸿飞、王紫云的行为不属于无故拖欠，故对华景物业公司主张违约金请求不予支持。符鸿飞、王紫云辩称华景物业公司应返还多收的物业服务管理费及支付违约金，但没有提出反诉，故该辩称意见不属于本案处理范围，不作处理，当事人可另寻途迳解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、符鸿飞、王紫云在判决生效之日起10日内支付物业服务费3220.56元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元给湛江市华景物业服务有限公司；二、湛江市华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.84元，由湛江市华景物业服务有限公司负担63.84元，符鸿飞、王紫云负担39元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。华景物业公司向本院提供了以下证据：一、《物业服务收费备案申请》以及100户业主签名的澳园小区物业费调整确认表；二、99份业主与华景物业公司签订的《前期物业服务协议书》补充协议；三、澳园小区业主同意调整物业费的说明，澳园小区同意提价业主房号和面积统计表，2018年7月澳园小区收费的收款收据；以上证据均拟证明案涉小区过半数业主同意物业费收费标准由每月每平方米1.2元调整到每月每平方米1.5元。符鸿飞质证意见：华景物业公司提供上述证据均属于逾期举证，法院不应予以采纳；关于证据一物业费调整确认表，通过符鸿飞走访了64户业主，其中18户不是业主签订的，其中12户是家属代签，其中4户已经出具了证人证言，剩余的因无法联系业主没有走访，且该些房屋基本转让给他人了；关于证据二补充协议，认为这些补充协议都是虚假的；关于证据三，对其真实性不予认可，该组证据显示案涉小区189户业主中仅有105户按照每月每平方米1.5元的标准交费，该组证据不足以证明华景物业公司所主张的事实。符鸿飞、王紫云向本院提供了四份证人证言，拟证明朱福宝、夏季开、林尹、宋庆华未在物业费调整确认表上签名。华景物业公司质证意见：朱福宝在物业费调整确认表上的签名是其家属代签，夏季开、林尹、宋庆华在物业费调整确认表上的签名是本人所签，华景物业公司可以申请笔迹鉴定，且夏季开、林尹、宋庆华均签订了《前期物业服务协议书》补充协议。本院经审查认为：华景物业公司、符鸿飞提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容均与本案基本事实有关，故本院均予以采纳，上述证据对本案基本事实的具体影响，随后予以论述分析。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：2014年，案涉澳园小区共有100户业主在签订了物业费调整确认表上签名，共有99户业主与华景物业公司签订了《前期物业服务协议书》补充协议，前述确认表和补充协议内容均明确物业费从每月每平方米1.2元调整至1.5元；朱福宝、夏季开、林尹、宋庆华等4名业主出具了书面的证明，表示前述物业费调整确认表上签名并非其本人所签。华景物业公司于2014年8月11日向湛江市物业管理中心提交《物业服务收费备案申请》，申请澳园小区住宅二层以上物业费由每月每平方米1.2元调整至1.5元，该申请附件附有“同意提价统计表”；华景物业公司提供的澳园小区同意提价业主房号和面积统计表统计99户签订补充协议的业主建筑面积合计13158.85㎡，超过澳园小区总建筑面积26056.70㎡的50%；华景物业公司提供的2018年7月的机打收款收据内容显示超过90%户数的业主按每月每平方米1.5元的标准交纳了2018年7月的物业费。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对华景物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据华景物业公司上诉请求的事实理由及符鸿飞、王紫云的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、关于物业费应按何标准交纳的问题。根据本案的证据与事实，华景物业公司将物业费从1.2元调整至1.5元，经向有关部门备案，并在案涉小区进行公示，还与多数业主签订了《前期物业服务协议书》补充协议，且案涉小区多数业主实际按每月每平方米1.5元的标准交纳物业费，包括符鸿飞、王紫云也曾按该标准交纳物业费多年。故本案足以推定华景物业公司提价经过多数业主同意，华景物业公司主张符鸿飞、王紫云应按每月每平方米1.5元的标准交纳物业费有事实与法律依据，本院予以支持。双方当事人对欠付物业费期间均无异议，符鸿飞、王紫云应支付物业费的金额为4025.7元（127.8平方米×1.5元/平方米/月×21个月）。华景物业公司主张符鸿飞、王紫云20**年6月至2020年3月期间21个月尚欠物业费金额为4069.8元，即主张每月物业费为193.8元，但华景物业公司并未提供具体的计算依据，一审法院按涉案购房及物业服务合同载明房屋面积127.8平方米的标准计费，华景物业公司未对此提出上诉，本院予以确认，对华景物业公司关于物业费超出4025.7元的请求范围本院不予支持。二、关于符鸿飞应否支付违约金的问题。华景物业公司主张符鸿飞逾期交费故应按业主公约的约定支付违约金，但根据符鸿飞在本案一审中提供的视频资料显示符鸿飞交费时要求华景物业公司出具相关文件遭受拒绝。因华景物业公司负有向业主说明收费依据的附随义务，华景物业公司明确拒绝履行该义务，故符鸿飞当时提出不予交费的抗辩合理，结合华景物业公司和符鸿飞一直就收费标准存在异议的事实，一审法院认为符鸿飞并非无故拖欠，对华景物业公司关于违约金的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。华景物业公司主张符鸿飞应就案涉费用支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，华景物业公司的上诉请求部分成立。本案因二审新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决第二项；二、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初992号民事判决第一项为：限符鸿飞、王紫云在本判决生效之日起十日内支付物业服务费4025.7元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元给湛江市华景物业服务有限公司；三、驳回湛江市华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102.84元，由湛江市华景物业服务有限公司负担52.84元，由符鸿飞、王紫云负担50元；二审案件受理费50元，由符鸿飞、王紫云负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 竹审 判 员 郑玉莲审 判 员 陈小红二〇二一年六月十日法 官 助 理 陈小漫书 记 员 何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。