广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6762号上诉人（原审被告）：黄莹莹，女，1983年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：余一爱，上海市建纬（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，上海市建纬（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾永明，男，1984年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆碧燕，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何秋养，男，1982年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：冯育芳，女，1975年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上诉人黄莹莹因与被上诉人曾永明、何秋养、原审第三人冯育芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄莹莹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾永明的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由曾永明承担。事实和理由：（一）曾永明要求解除案涉《存量房买卖合同》的请求，已过除斥期间。案涉房屋因司法查封暂时无法办理过户，并非永久无法过户，曾永明以案涉合同无法办理过户、案涉合同目的无法实现为由主张解除合同，依据不足。即便曾永明享有合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人行使合同解除权至迟在解除权发生之日起一年内行使，逾期行使则解除权消灭。无论自案涉购房款收齐之日起、房屋移交曾永明占有之日或自案涉房屋被司法查封之日起计，亦或是从案涉合同约定房屋过户期满之日起计，曾永明要求解除合同早已过法定除斥期间，不应予以支持。（二）曾永明主张违约责任的诉讼请求已过诉讼时效。合同约定案涉房屋过户时间为2014年12月1日前，案涉房屋被司法查封时间为2014年8月1日，曾永明主张黄莹莹承担因房屋被查封而无法履行的违约责任，则其应在法定期间前主张。不论按房屋过户期满之日还是按照房屋被查封之日起算，曾永明起诉主张黄莹莹承担违约责任之日，显属超过诉讼时效，其违约金的诉讼请求不应予以支持。（三）案涉《存量房买卖合同》项下双方债务已经履行完毕，一审判决解除案涉合同，没有事实和法律依据。其一，曾永明对于案涉合同交易完成的事实是明知和确认的。在冯育芳诉黄莹莹、何秋养房屋买卖纠纷案中，曾永明在其上诉状中明确自认案涉房屋的交易已经完成，仅因曾永明为节省税费、降低交易成本，不要求黄莹莹去办理过户手续，致使合同签订后长达一年多时间仍未按合同约定办理过户。其二，案涉房屋所有权事实为曾永明所有，其选择将房屋转卖给第三人而不及时办理过户所产生的不利后果，应由其自行承担。曾永明将案涉房屋出售给第三人，黄莹莹对此不知情，其自身为获取利益而未及时办理过户，在此过程中发生的阻碍房屋过户的事由并非黄莹莹的责任。其三，案涉房屋被司法查封并不等同于房屋最终不能过户，曾永明以此为由主张解除合同依据不足。其四，一审判决解除合同，极有可能引发后续诉讼，导致司法资源的浪费，且也损害无辜方黄莹莹的利益、第三人的利益，严重违反公平原则。曾永明将房屋出售给第三人，但第三人下落不明，解除合同之后的房屋返还也存在问题。曾永明在一审庭审中自认案涉房屋过户至第三人名下也认为黄莹莹完成过户义务，第三人合同履行完毕则案涉合同不再履行等，充分说明案涉合同与第三人购房合同存在高度关联性，第三人购房合同的履行应以案涉合同有效存续为基础。鉴于已有生效判决认定第三人购房合同有效，第三人购房合同仍应继续履行，如案涉合同被解除，则第三人购房合同失去履行基础，损害第三人的合法权益。（四）黄莹莹不存在违约情形，一审判决黄莹莹支付违约金，没有事实和法律依据。其一，案涉合同约定，黄莹莹不按约定出售案涉房屋才构成违约，事实上，黄莹莹积极促成案涉合同履行，并配合曾永明办理授权公证，为其灵活过户创造便利条件，案涉房屋未及时过户至曾永明名下，完全是曾永明要求所致，与黄莹莹无关，黄莹莹与何秋养对案涉房屋的查封不存在过错，黄莹莹不应为曾永明的过错承担违约责任。其二，一审判决适用条款错误。本案争议的是曾永明主张无法办理案涉房屋过户产生，一审判决适用的合同第九条是关于出卖人不配合交易的违约责任，而非无法办理过户的违约责任，案涉合同第十二条才是关于办证的相关约定。即便法院认定黄莹莹存在延期办证，则根据合同第十二条的约定，黄莹莹无需承担支付违约金的责任，而是继续履行合同。因此，一审法院混淆相关行为性质，错误判决黄莹莹支付违约金，显属错误。综上，恳请二审法院判如所请。曾永明二审答辩称，不同意黄莹莹的上诉请求。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定本解释适用的是“房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案是自然人之间的二手房买卖合同，故前述司法解释不适用于本案。至于该解释第十五条适用的情形是“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款”，而本案是因出卖人原因导致房屋被法院查封至今，无法办理产权转移登记，致使合同目的无法实现，而不是延迟交付房屋或延付款导致的合同解除。在房屋被查封导致合同目的无法实现的情况下，曾永明只能通过解除合同维护自身权利。二、曾永明主张的违约金是因合同解除而确定，在合同未被确定解除前，也无法确定违约金，也不存在违约金诉讼之说。三、曾永明在其他案件中认为案涉房屋交易已经完成，仅是指曾永明已经支付了相应的购房款、占有了房屋，而不代表出卖人的全部合同义务已经履行完毕。事实上，案涉房屋被查封至今无法完成过户登记，出卖人的合同义务明显未履行完毕。曾永明未及时办理过户并不会导致案涉房屋无法过户，本案房屋无法过户的实质原因是因出卖人原因导致房屋被法院查封。黄莹莹将房屋无法过户的责任归咎于曾永明，没有事实依据。四、案涉房屋被查封至今已经七年，曾永明已经给予充分时间给出卖人办理房屋解封，但出卖人至今未能解封，若要求曾永明继续等待房屋被解封，将导致案涉合同陷入僵局，曾永明权益无法得到保障。黄莹莹、何秋养作为合同的出卖人，对案涉合同应承担连带责任，即使案涉房屋因何秋养原因导致查封，也应由何秋养、黄莹莹共同承担责任。曾永明在本案中不存在违约，若黄莹莹认为我方违约，则其应另案起诉。五、在冯育芳与何秋养、黄莹莹的（2015）穗云法民四初字第829号民事判决书中，法院也认为因案涉房屋已经被查封导致合同继续履行及房屋过户存在障碍，冯育芳也撤回要求合同继续履行的诉请。若本案不允许曾永明解除案涉合同将导致曾永明客观上既无法要求合同继续履行，也无法拿回已支付的购房款，曾永明权益无法得到保障，对曾永明显失公平。综上，恳请法院驳回黄莹莹的上诉请求。何秋养、冯育芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼。曾永明于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.解除曾永明与何秋养、黄莹莹签订的存量房买卖合同；2.何秋养、黄莹莹向曾永明返还购房款141.8万元；3.何秋养、黄莹莹向曾永明支付违约金18万元；4.何秋养、黄莹莹向曾永明赔偿损失（损失以141.8万元为基数，按年利率6%，自2013年11月20日计算至还清之日止）；5.本案诉讼费由何秋养、黄莹莹承担。一审法院认定事实：位于广州市xx区xx街x号x房的登记产权人为何秋养、黄莹莹，何秋养、黄莹莹原为夫妻关系，于2013年10月15日离婚。2013年10月10日，何秋养、黄莹莹（卖方、甲方）与曾永明（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，经纪方为广东合富房地产置业有限公司。合同约定：何秋养、黄莹莹将案涉房屋出售给曾永明。房价款为180万元，双方应当于2014年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，定金2万元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，双方需于签署合约7个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，定金余额8万元，买方须在2013年10月11日前自行交付卖方，首期楼款70万元，甲方办理全权委托书给乙方当天交付，楼价余款约62万元，2013年11月1日前支付；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；双方另行约定：一、甲方应在2013年10月15日之前办理司法全权委托书给乙方指定受委托人；二、甲乙双方友好协商并知悉此次交易甲方产权有存在银行抵押中，抵押余额约人民币48万元整，即以银行明细为准，金额为准，以甲方交付房屋给乙方使用当天；三、此次交易甲方银行抵押金额余款，由乙方正常月供该物业，乙方应在2014年12月1日以前办理转移过户。曾永明2013年10月10日支付定金10万元，于2013年10月12日分两笔向黄莹莹账户转账支付分别是20万元和10万元，2013年10月15日分两笔转账，分别是20万元和20万元，2013年10月17日转账20万元，2013年10月23日转账3万元，2013年10月24日转账17万元，2013年11月7日转账3万元，2013年11月13日转账7.8万元，2013年11月15日转账1.2万元，以上合计132万元，2013年11月20日转账9.8万元。黄莹莹确认收到购房款132万元，另9.8万元不是购房款，是何秋养向曾永明借款10万元，由于何秋养没有银行账号，故每个月2000元后余下9.8万元转至黄莹莹账户，曾永明表示9.8万元不作为本案的房款，实际房款是132万元。曾永明表示购买时已告知何秋养、黄莹莹要出售给他人，合同目的就是过户给案外人办理登记至案外人名下。何秋养、黄莹莹表示委托书将案涉房屋的所有处置和收益权均转让给曾永明，是为了方便曾永明转卖，不是委托曾永明以何秋养、黄莹莹名义出售房屋。2013年11月28日，曾永明转账4686元用于支付案涉房屋的月供。黄莹莹于2013年12月10日将案涉房屋交付曾永明。双方未办理产权交易过户手续。2013年10月12日，何秋养、黄莹莹为曾永明出具《授权委托书》，委托曾永明全权代表何秋养、黄莹莹办理案涉房屋提前还贷、赎契、注销他项权利登记并领取房产证手续；代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件；代领取房产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件……办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正等有关文件手续，代领取他项权证或登记备案证明书等文件；……有权代委托人向购买人收取售房款等。该《授权委托书》于2013年10月17日公证。2013年12月23日，曾永明以何秋养、黄莹莹的委托代理人名义与冯育芳配偶何泽武签订《存量房买卖合同》，双方约定：房屋价款为190万元，签订合同时支付2万元作为定金，合同签订后5天内支付50万元，何秋养、黄莹莹收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户完成当天付清楼价余款140万元。当天，何泽武支付订金2万元，曾永明开出了收款收据。2013年12月31日，冯育芳（乙方，买方）与何秋养、黄莹莹（甲方，卖方）、广东中原地产代理有限公司签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，曾永明为何秋养、黄莹莹的委托代理人，合同约定：本次交易涂销抵押与转移登记一并办理，案涉房屋房价款为120万元，签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照分期付款方式按期付款：第一期：乙方应本合同签订后5天内向甲方支付房款32万元，第二期：乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款88万元。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第十九条其他约定：……5、涂销抵押一次性付款（1）签订本合同时支付20000元作为定金。（2）于本合同签订后5天内支付楼款（含定金）320000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。（3）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计880000元。交易过户手续须在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。曾永明确认与冯育芳交易真实价款为190万元。上述合同签订后，冯育芳、何泽武支付2万现金给曾永明，何泽武向黄莹莹存折账户转款48万元，用于银行扣划余下贷款本息涂销抵押，曾永明从该账户提出4856元自己使用。2014年1月4日冯育芳、曾永明代表何秋养、黄莹莹申请涂销抵押及办理转移手续。曾永明开出了收到何泽武购房款48万元的收款收据。2014年7月2日，曾永明将案涉房屋交付冯育芳占有使用。案涉房屋存在中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行的抵押，权利价值813575元。案涉房屋被（2014）穗云法民二初字第164号案查封，查封时效：2014年1月8日到2016年1月7日；（2014）穗云法民二初字第319号案轮候查封；（2014）穗海法民二初字第253号案轮候查封何秋养10%的产权份额；（2015）穗云法执字第2187号案轮候查封何秋养占有的产权份额。冯育芳于2015年6月2日向我院起诉何秋养、黄莹莹，第三人广东中原地产代理有限公司、曾永明房屋买卖合同，请求判决：1.确认冯育芳与何秋养、黄莹莹、第三人中原公司签订的《存量房买卖合同》为有效合同；2.何秋养、黄莹莹继续履行与冯育芳签订的《存量房买卖合同》；3.何秋养、黄莹莹立即与冯育芳共同到广州市国土房管局办理案涉房屋的交易过户手续。我院作出（2015）穗云法民四初字第829号民事判决，鉴于案涉房屋已被查封，合同继续履行及房屋过户均存在障碍，冯育芳经释明，撤回部分诉讼请求，判令冯育芳与何秋养、黄莹莹、广东中原地产代理有限公司于2013年12月31日就广州市白云区骏雅街7号405房签订的编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》有效。曾永明不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5573号民事裁定书，裁定驳回曾永明的上诉。曾永明原户籍为广东省雷州市，2020年1月15日办理户口迁入广州，并社保缴费历史明细表，证实2004年11月开始一直缴纳社保。一审法院认为，本案中存在两个房屋买卖法律关系，何秋养、黄莹莹将案涉房屋以180万元出售给曾永明，曾永明再将案涉房屋以190万元出售给冯育芳，虽然前一份合同并未履行完房屋交易过户手续，且何秋养、黄莹莹又与曾永明签订委托买卖房屋的委托公证手续，但表面的委托代理关系并不能掩盖房屋买卖关系的本质，何秋养、黄莹莹将案涉房屋出售给曾永明，再配合曾永明出售给第三人。曾永明与何秋养、黄莹莹签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行，合同约定甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，案涉房屋因何秋养债务原因被查封至今，无法按合同约定办理产权转移登记，已构成违约，曾永明要求解除双方签订的《存量房买卖合同》合理，应予以支持，何秋养、黄莹莹辩称9.8万元不是本案的购房款，实际房款是132万元，曾永明予以确认，何秋养、黄莹莹收取曾永明购房款132万元应予退还，扣除曾永明从账户提出使用的4856元与曾永明代履行月供4686元的差额170元，余款1319830元应退还曾永明。曾永明要求支付违约金18万元，符合合同约定，应予以支持，何秋养、黄莹莹提出该诉请超诉讼时效，因何秋养、黄莹莹至今未能解除案涉房屋查封，导致曾永明起诉解除合同及要求支付违约金，该意见应不予支持。曾永明主张支付款项近6年时间，违约金18万元不能弥补损失，要求以141.8万元为基数，按年利率6%，自2013年11月20日计算至还清之日的利息损失，曾永明迟延主张权利所造成的损失，责任不在于何秋养、黄莹莹，曾永明另行要求计算利息损失，缺乏依据，该请求应不予支持。何秋养、冯育芳经应合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，应依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年9月27日判决如下：一、曾永明与何秋养、黄莹莹于2013年10月10日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、自判决生效之日起五日内，何秋养、黄莹莹向曾永明返还购房款1319830元；三、自判决生效之日起五日内，何秋养、黄莹莹向曾永明支付违约金180000元；四、驳回曾永明的其他诉讼请求。一审案件受理费23631元，由曾永明负担6784元，何秋养、黄莹莹共同负担16847元并于本判决生效之日起三日内向曾永明迳付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，曾永明与何秋养、黄莹莹因案涉《存量房买卖合同》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.曾永明与何秋养、黄莹莹于2013年10月10日签订的《存量房买卖合同》是否应予以解除；2.曾永明主张何秋养、黄莹莹返还购房款及支付违约金是否成立。现评析如下：关于双方签订的《存量房买卖合同》是否应予解除的问题。本院认为，本案根据双方当事人陈述以及相关合同履行情况，可以反映曾永明虽与何秋养、黄莹莹签订《存量房买卖合同》购买案涉房屋，但签约时双方均已知晓曾永明拟将房屋另行转售的事实，何秋养、黄莹莹亦出具《授权委托书》配合曾永明与第三人签订《存量房买卖合同》，并据此直接与第三人冯育芳设立了房屋买卖合同关系。现经已发生法律效力的（2015）穗云法民四初字第829号民事判决确认冯育芳与何秋养、黄莹莹、中原公司所签订的《存量房买卖合同》合法有效，且该合同双方当事人均未主张解除合同，故对于何秋养、黄莹莹而言，其就案涉房屋交易所应承担的权利义务内容已发生实质变更，何秋养、黄莹莹原与曾永明签订的《存量房买卖合同》实际基于双方合意已不再继续履行，客观上也已丧失履行基础、无法继续履行，故曾永明要求解除合同并无不当，本院予以支持。黄莹莹在案涉房屋并未办理过户登记手续的情况下，上诉主张其与曾永明之间的房屋买卖交易已经完成，理由显不成立，本院不予采纳。关于曾永明主张何秋养、黄莹莹返还购房款及支付违约金是否成立的问题。关于购房款的返还，因双方签订的《存量房买卖合同》已予以解除，曾永明要求何秋养、黄莹莹返还其已实际支付的购房款1319830元合理合法，本院予以确认。但关于曾永明主张何秋养、黄莹莹支付违约金问题，根据本院前述认定，案涉《存量房买卖合同》实际因双方达成合意且已丧失履行基础、无法继续履行而予以解除，何秋养、黄莹莹在该合同履行期间并不存在对曾永明的违约行为，故本院对曾永明提出的违约金主张不予支持。综上所述，黄莹莹的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对合同解除事由以及违约责任的认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初496号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初496号民事判决第三项、第四项；三、驳回曾永明的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23631元，由曾永明负担8806元，由何秋养、黄莹莹共同负担14825元。二审案件受理费18298元，由黄莹莹负担16102元，由曾永明负担2196元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年六月二十四日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳