北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15215号原告（反诉被告）：刘荣珍，女，1962年3月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董元喜（系原告之夫），男，1963年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王玉美，女，1983年6月14日出生，回族，住北京市昌平区。原告刘荣珍与被告王玉美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告王玉美提起反诉，本院进行了合并审理。原告刘荣珍及其委托诉讼代理人董元喜、被告王玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘荣珍向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年10月9日解除；2.判令被告支付3个月赔偿金18600元；3.判令被告支付租赁期间应缴纳水费330元、燃气费54.81元；4.判令被告支付原告更换户门门锁费用共计670.5元；5.判令被告支付拆除吊灯、阳台吸顶灯费用129元；6.判令被告支付小次卧床垫折损费用400元；7.判令被告支付其搬离后的清洁费用210元；8.判令被告支付车费、误工费共计422元；9.判令被告赔偿经济损失9300元；10.判令被告支付未经原告授权使用原告房屋所得收益4000元；11.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告是业主与租客的关系，双方于2020年5月21日签订了《房屋租赁合同》，当日完成房屋交割。原告将昌平区天通苑东一区43号楼4单元501室出租给被告，租期自2020年6月5日起租，租期24个月。2020年8月20日晚，原告发现被告将所承租的房屋擅自转租第三者（共5人，当时现场3人均称不认识被告），原告立即与被告联系协商此事，被告蛮横无理蓄意歪曲合同立意，协商无果，8月21日原告再次将被告转租问题的两个解决方案告知被告，但24小时内被告无明确表态，协商解决时机消失殆尽。原告认为，被告未履行合同约定擅自改变租赁用途，违背合同订立的原则，践踏了合同订立的意义和目的，并且既成事实。故诉至法院。王玉美辩称，合同解除是2020年10月7日，原告直接进入我家的，2020年8月23日原告通知我搬走，然后我就搬走了，具体时间记不清了，我的钥匙没给原告，没做过交接，2020年10年7日原告换的门锁，她之前私自进入好几次，所有合同在换锁这天解除。2020年5月21日我和我朋友想合租，我们之间看完原告的合同后就不想租了，如果原告同意我们就合租，原告后来同意我们合租了，还签了补充协议，征求原告合租的意见时和原告说了和邵莉合租，当时原告同意了。后来有转租，当时我们就和原告说我们要转租除我们之外的其他人，补充协议能够体现。第三项诉讼请求同意支付。第四项诉讼请求不同意，因为原告有我们的钥匙，不需要更换门锁。第五项诉讼请求不同意支付，我们修复了，我先卸下来的又装回去了。第六项不同意，本身床垫就是旧的，而且是正常使用。第七项诉讼请求不同意，交给我的时候没有做保洁。第八项诉讼请求不同意支付。第九项不同意支付，原告不退还我押金，所以我住到2020年10月1日走的，最后一个人什么时候走的我不清楚。第十项诉讼请求不同意支付，之前就和原告说了要转租。第十一项诉讼请求依法院判决。一、转租是原告同意，答辩人并没有违约。2020年5月21日，答辩人和朋友邵丽想共同居住租用房屋，与原告协商房屋租赁合同，原告草拟好合同，让被告签字。答辩人和邵丽看完后提出:合同中关于转租条款不合适，不想签约，原告考虑到疫情期间房屋不好出租，对被告和邵丽说，同意你二人转租居住。答辩人签了合同，要求原告再签补充合同，原告同意并签了补充合同，答辩人视为原告同意打隔断转租。答辩人支出3800元打了隔断，并租给三个人。原告于2020年6月9日来到出租房内，发现答辩人打了隔断，又于2020年8月9日来发现转租三人，原告并没有提出答辩人违约。2020年8月疫情减弱，房屋好出租了，2020年8月21日原告要求答辩人每月房租增加1000元，答辩人不同意，原告以转租为由，要求终止合同。2020年9月1日，原告微信通知答辩人终止合同，并答应退押金6200元和答辩人代原告垫付的暖气费3897.3元。二、原告实质性违约。原告于2020年8月21日发给答辩人的函件“王玉美，鉴于你违约《房屋租赁合同》造成不良结果，解决方案有两个如下，第一，继续承租房屋，每个月改为7200元，合同期限一年，各租户的有效身份信息必须报给我，第二不承租立即退房，我周日(8月23日)下午收回房屋。由你承担违约合同的法律责任，并且按合同支付我三个月违约金。”在该函件中，原告并没有提到转租问题，而是说只要你同意增加房租，并把各租户的身份信息报给我，还可以继续承租一年。该函件已充分说明，原告并不追究答辩人转租问题，而只要房租每月上涨1000元，就可继续承租。原告要求房租每月上涨1000元，答辩人不同意是造成本合同不能履行的真正原因，所以真正的违约人是原告，答辩人要求按照合同，原告应赔偿给答辩人一个月的违约金6200元。三、2020年6月19日，原告和答辩人一起去物业公司交纳该租赁房屋2020年至2021年度的供暖费。应原告要求答辩人代原告支付了暖气费，2020年至2021年度租赁房屋的暖气费3893.3元。四、关于原告追加违约房屋租赁合同赔偿费的八项要求。原告提出的(答辩人认可)第一项租赁期间的水费330元和租赁期间的燃气费54.81元由答辩人支出。其他七项都是原告为讹诈答辩人而胡乱编造的无理索赔要求，既无法律依据，答辩人也不认可。而在原告给答辩人的另一份函中说“你交清燃气、水等费用支付违约金，我收房进行房屋交割，确认无误后退还你押金及垫付的2020年度供暖费”。在本函件中，原告已确认，只要答辩人支付燃气水费后，原告退还给答辩人押金和垫付的2020年度供暖费。五、答辩人请求。综上所述，原告违约造成答辩人重大经济损失，答辩人请求人民法院据查明事实判令原告支付给答辩人赔偿金如下：1.租赁合同押金6200元；2.代原告垫付的暖气费3893.3元；3.原告违约金6200元；4.答辩人打隔断费用3800元，搬家费1000元；5.答辩人应支付给原告租赁期间水费及燃气费384.8元。王玉美提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人返还给反诉人房屋租赁押金6200元；2.判令被反诉人赔偿给反诉人合同违约金6200元；3.判令被反诉人赔偿给反诉人房屋隔断打隔断费3800元、搬家费1000元；4.判令被反诉人返还给反诉人垫付的该出租房屋2020年度至2021年度暖气费3893.3元；5.本案原诉、反诉费都由被反诉人承担。事实及理由：2020年5月21日，反诉人和朋友邵丽想共同租房居住，与被反诉人协商房屋租赁合同，被反诉人草拟好合同，让被告签字。反诉人和邵丽看完后提出合同中关于转租条款不合适，不想签约，被反诉人考虑到疫情期间房屋不好出租，对被告和邵丽说同意转租。反诉人签了合同，租金为每月6200元，租期两年。反诉人要求原告再签补充合同，被反诉人同意并签了补充合同。反诉人视为被反诉人同意打隔断转租。反诉人支出3800元，打了隔断并租给三个人。被反诉人于2020年6月27日和2020年8月9日两次来出租屋，看到了反诉人打隔断和转租承租人，并未提出异议。2020年8月21日，被反诉人看到了疫情已得到缓解，房屋出租行情变好，发微信给反诉人“王玉美，鉴于你违约《房屋租赁合同》造成不良结果，解决方案有两个如下第一，继续承租房屋，每个月改为7200元，合同期限一年，各租户的有效身份信息必须报给我，第二步，不承租，立即退房，我周日(8月23日)下午收回房屋，由你承担违约合同的法律责任，并且按合同支付给我三个月违约金”。被反诉人在该微信中明确表示不反对房屋转租，只要把各租户的有效身份信息报给他就行，他的根本目的是要房屋租金涨价和缩短租期，属于根本性违约。反诉人不同意租赁费涨价1000元和租期改为一年，并愿意继续履行双方所签合同。被反诉人于2020年10月6日，在没有通知反诉人到现场进行房屋交接的情况下，私自用自己的钥匙，打开了已出租房的门并换了门锁，将反诉人和转租承租户赶走，自行收回出租屋，反诉人没有到场进行双方交接验收，被反诉人单方要求房屋涨价和变更租期，并赶走反诉人和转租承租户和单方收房的欺凌霸权行为，给反诉人造成了很大经济损失。刘荣珍针对王玉美的反诉请求辩称：被告违反合同，不是我不再出租，是被告违反合同转租。押金不退，已经租完了。暖气费不同意支付。违约金不同意，打隔断和搬家费用也不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月21日，刘荣珍（出租人、甲方）与王玉美（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，刘荣珍将坐落于北京市昌平区天通苑东一区的房屋出租给王玉美。租赁用途为家庭居住6人。房屋租赁期自2020年6月5日至2022年6月4日，共计24个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为6200元/月，季度租金18600元，支付方式押一付三，押金为6200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，如遇金额不足时乙方须补齐相关费用。租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、燃气费由乙方承担。合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：…3.擅自改变房屋用途的；7.擅自将房屋转租给第三人，甲方除收回房屋外，乙方必须支付甲方3个月的赔偿金。违约责任：因乙方不按法律、法规和安全标准使用房屋及其设备设施，造成甲乙双方或第三方人员及财产损失的，由乙方负责经济赔偿并承担相关法律责任。其他约定事项：甲方有查看房屋使用情况的权利；禁止乙方将房屋转租、转让第三方或分租，若有违反，乙方必须承担由此所造成的法律责任和经济赔偿责任，同时房屋租赁合同立即终止。合同还约定了其他内容。同日，双方签订《补充协议》约定，甲乙双方协商，乙方可以在客厅用柜子做隔断隔开，客厅可以住两个人。2020年6月27日，王玉美向北京方佳物业管理有限公司支付涉案房屋2020年11月15日至2021年3月15日供暖费3897.30元，北京天阳供暖有限公司为其开具《北京增值税普通发票》。刘荣珍认可该笔供暖费是由王玉美支付。2020年8月21日，刘荣珍给王玉美发送微信称“王玉美，鉴于你违约《房屋租赁合同》造成不良结果，解决方案有两个，如下。第一继续承租，房租每个月改为七千二百元，合同期限一年；各租户的有效身份信息必须报给我；第二不承租立即退房，我周日（8月23日）下午收回房屋。由你承担违约合同的法律责任，并且按合同支付我3个月违约金”。王玉美称其接到刘荣珍通知后就搬走了，具体时间记不清了，钥匙没有给刘荣珍，没有做过交接。2020年10月7日，刘荣珍为涉案房屋更换门锁，花费390元。双方均认可该日刘荣珍前往涉案房屋更换门锁。刘荣珍称2020年10月9日最后一个租客才搬离涉案房屋。2020年10月9日，刘荣珍为涉案房屋缴纳水费330元。2020年10月11日，刘荣珍为涉案房屋缴纳燃气费54.81元。王玉美对上述水费、燃气费认可并同意支付。根据刘荣珍提交的照片及视频显示，刘荣珍收房时阳台吸顶灯被拆除，未找到该吸顶灯。客厅吊灯被拆除放在柜子上。王玉美称吸顶灯确实拆除了，但后来安回去了，在阳台。另卧室床垫有折痕。双方均认可王玉美共支付了三个月的租金和一个月的押金。王玉美认可其将涉案房屋转租，并在客厅做了两个隔断。王玉美主张是刘荣珍同意打隔断转租的。刘荣珍则否认，称签订合同时王玉美表示其是卖水果的，卸货的偶尔需要在客厅住，故同意用柜子做隔断。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《北京增值税普通发票》、缴费记录、《维修服务工作单》、微信聊天记录、《北京方佳物业管理有限公司专用收据》、《北京燃气自助缴费单》、照片、视频及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案关键点在于谁存在违约行为。结合双方证据，本院认定王玉美擅自打隔断转租构成违约。刘荣珍主张签订合同时，王玉美称由于搬运货物等原因由卸货人员临时居住。王玉美则主张原告同意打隔断并转租。根据双方证据，本院对刘荣珍的主张予以采信。刘荣珍与王玉美签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同明确约定禁止将房屋转租、转让第三方或分租。《补充协议》仅就客厅可以用柜子做隔断，住两人进行了约定，并未约定涉案房屋可以转租。现王玉美将涉案房屋转租，违反了合同约定，刘荣珍有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。刘荣珍于2020年10月7日进入涉案房屋，并将涉案房屋门锁更换，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘荣珍要求王玉美支付3个月赔偿金，双方在合同中约定，擅自将房屋转租给第三人，需要支付三个月赔偿金，该约定性质属于违约金，王玉美主张约定过高，本院将根据双方合同履行情况酌情确定。租赁期间的水费、燃气费应当由王玉美负担，现刘荣珍代为交纳，故对于刘荣珍要求王玉美支付水费330元、燃气费54.81元的诉讼请求，本院予以支持。因刘荣珍自行更换门锁，故对于刘荣珍要求王玉美支付更换门锁费用的诉讼请求，本院不予支持。对于刘荣珍要求王玉美支付安装吊灯、阳台吸顶灯费用的诉讼请求，王玉美认可在租赁期间将吊灯、阳台吸顶灯拆除，王玉美应当赔偿相应的损失，故对于该项诉讼请求，本院酌情予以确认。对于刘荣珍要求王玉美支付床垫折损费的诉讼请求，王玉美未能将床垫妥善保管，造成床垫损坏，应当承担赔偿责任，本院结合床垫的损坏程度、双方当事人的过错程度酌情予以确定。对于刘荣珍要求王玉美支付清洁费用210元，被告搬离后房间卫生确实较差，与交付给被告时有较大差距，故对于该项请求，本院予以支持。对于刘荣珍主张车费、误工费的诉讼请求，刘荣珍未能提交证据证明其实际支出，且该项损失没有依据，故对于该诉讼请求本院不予支持。对于刘荣珍要求王玉美支付自2020年8月24日通知王玉美搬走到2020年10月9日最后一个租客搬走之间的租金9300元这一诉讼请求，王玉美违约将涉案房屋转租，刘荣珍通知王玉美收房后，王玉美搬离涉案房屋，但未能举证证明何时搬离房屋，且并未办理交接。王玉美租金给到了2020年9月4日，刘荣珍于2020年10月7日换锁进入涉案房屋，故王玉美应当支付自2020年9月5日至2020年10月6日的租金。按照双方合同约定，合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由王玉美承担的费用、租金。刘荣珍主张用押金折抵租金，故王玉美交纳的押金本院进行折抵，抵扣期限为2020年9月5日至2020年10月4日的房屋租金。故王玉美还应当支付自2020年10月5日起至2020年10月6日止的房屋租金400元。对于刘荣珍要求王玉美支付使用房屋所得收益4000元的诉讼请求，于法无据，对于该诉讼请求本院不予支持。对于反诉请求，王玉美要求刘荣珍退还房屋押金，如前文所述，本院已经根据合同约定折抵了房屋租金，故对于该项请求，本院不再支持。对于王玉美要求刘荣珍赔偿违约金6200元的诉讼请求，因王玉美违约，故对于该项请求本院不予支持。对于王玉美要求刘荣珍赔偿打隔断费3800元、搬家费1000元的诉讼请求，于法无据，故对于该项诉讼请求本院不予支持。对于王玉美要求刘荣珍支付暖气费3893.3元的诉讼请求，双方在合同中约定，租赁期内暖气费由刘荣珍负担，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、刘荣珍与王玉美签订的《房屋租赁合同》于2020年10月7日解除；二、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍赔偿金9300元；三、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍水费330元、燃气费54.81元；四、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍安装吊灯、阳台吸顶灯费用80元；五、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍床垫折损费用200元；六、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍保洁费210元；七、王玉美于本判决生效后七日内支付刘荣珍房屋租金400元；八、刘荣珍于本判决生效后七日内支付王玉美暖气费3893.3元；九、驳回刘荣珍的其他诉讼请求；十、驳回王玉美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，由王玉美负担，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费1638元，由刘荣珍负担302元，于本判决生效之日起7日内交纳；由王玉美负担1336元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陆 婧二〇二一年六月十日法官助理  姜 帆书 记 员  崔士雄