广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2328号上诉人（原审被告）：湛江市昊强房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇东山二横路南3号。统一社会信用代码：91440823551690458M。法定代表人：吴国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锦发，男，1969年6月6日出生，汉族，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：陈小亮，男，1986年2月20日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。委托诉讼代理人：李清，广东天存律师事务所律师。上诉人湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称昊强房地产公司）因与被上诉人陈小亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2021）粤0823民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昊强房地产公司的委托诉讼代理人王锦发，被上诉人陈小亮的委托诉讼代理人李清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊强房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法驳回陈小亮诉讼请求；2、本案诉讼费由陈小亮承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。昊强房地产公司与陈小亮于2018年2月14日签订涉案《协议书》，约定陈小亮购买昊强房地产公司位于遂溪师范（启达旁边）的商住楼301房，并约定从签订协议书之日起两年交楼。签订涉案协议后，双方一直按协议书的约定履行。涉案协议书是双方真实意思表示，一审判决认定涉案协议为无效合同错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不能发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，陈小亮与昊强房地产公司签订涉案协议时，是了解昊强房地产公司建设涉案楼房的基本情况。因此，陈小亮理应承担过错责任。一审法院按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息没有法律依据，应按中国人民银行同期存款利率计算。陈小亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈小亮向一审法院起诉请求：1、确认陈小亮与昊强房地产公司于2018年2月14日就房屋买卖所签订的《协议书》无效；2、判令昊强房地产公司立即向陈小亮返还购房款、摩托车位款人民币144815元及支付占用购房款、摩托车位款期间的利息（其中：以100000元为基数，自2018年2月14日起至2018年7月28日止的利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计为1993.75元；以136815元为基数，自2018年7月29日起至2019年4月16日止的利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计为4331.33元；以144815元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止的利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计为2187.31元；以144815元为基数，自2019年8月20日起至全部购房款返还清之日止的计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的同时期贷款市场报价利率计，暂计至2021年1月31日为8518.74元，利息暂合计：17031.13元；）暂合计：161846.13元；3、判令昊强房地产公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院审理查明：2018年2月14日，陈迎春与昊强房地产公司签订《协议书》，昊强房地产公司将位于遂溪师范（启达旁边）名为“文创园”商品房301号房出售给陈迎春，房屋的建筑面积为104.36平方米，建筑面积单价为4370元/平方米。陈迎春与昊强房地产公司双方约定：陈迎春与昊强房地产公司签订《协议书》时交付第一期100000元作为选房定金，于楼房第三层地面浇完时交付第二期购房款36815元；陈迎春与昊强房地产公司签订《协议书》之日起两年交楼。陈迎春与昊强房地产公司签订《协议书》后，陈迎春依约于2018年2月14日向昊强房地产公司交付选房定金100000元，于2018年7月29日向昊强房地产公司交付购房款36815元，昊强房地产公司向陈迎春出具了收款《收据》。陈迎春因自身原因，经昊强房地产公司同意，将该房的购买人变更为陈小亮，双方共同对陈迎春与昊强房地产公司所签订的《协议书》作了修改，在《协议书》上涂划掉陈迎春的签名，由陈小亮签上其名字并捺手印，陈迎春已向昊强房地产公司所交的100000元选房定金和36815元购房款转作为陈小亮交付的购房款项。陈小亮作为购房人后，按昊强房地产公司的要求，于2019年4月17日向昊强房地产公司交付了摩托车位款8000元。陈小亮向昊强房地产公司支付摩托车位款后，昊强房地产公司至今尚未向陈小亮交楼，亦未向陈小亮返还已缴交的选房定金、购房款和摩托车位款，故陈小亮诉诸一审法院。昊强房地产公司于2014年12月25日依法登记成立。昊强房地产公司对位于遂溪师范（启达旁边）名为“文创园”商品楼进行开发建设时，并未向相关政府职能部门取得建设工程规划许可证，至今亦未取得商品房预售许可证明，庭审中，昊强房地产公司对该事实予以确认。一审法院审理认为，本案属房屋买卖合同纠纷。昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房；且亦在未取得商品房预售许可证明的情况下出售商品楼房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，昊强房地产公司并未取得建设工程规划许可证情况下违规建房，违反了法律的强制性规定，故双方于2018年2月14日签订的《协议书》属无效合同。因《协议书》属无效合同，故不存在合同的解除问题，故陈小亮主张“确认原告与被告于2018年2月14日就房屋买卖所签订的《协议书》无效”的诉讼请求，一审法院依法不予支持。双方签订《协议书》后，陈小亮已依《协议书》的约定向昊强房地产公司支付144815元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强房地产公司依法应将144815元返还给陈小亮。关于陈小亮主张昊强房地产公司“支付占用购房款、摩托车位款期间的利息”的诉讼请求。经查，双方签订《协议书》中并未约定利息的条款。本案中，昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证情况下违规建房，违反了法律的强制性规定，是导致《协议书》无效的根本原因，属完全过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院酌情认定昊强房地产公司应当赔偿陈小亮因此所受到的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条第二款的规定，陈小亮损失的利息为：以100000元为本金，从2018年2月14日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年7月28日；以136815元为本金，从2018年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年4月16日；以144815元为本金，从2019年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以144815元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清本金之日止。关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日起施行，本案昊强房地产公司与陈小亮签订《协议书》的法律行为发生在2018年，法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律法规。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限湛江市昊强房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十五内向陈小亮返还购房款和摩托车位款合计144815元及利息（利息的计算方法为：以100000元为本金，从2018年2月14日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年7月28日；以136815元为本金，从2018年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年4月16日；以144815元为本金，从2019年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以144815元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）。二、驳回陈小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1768.46元，由湛江市昊强房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对昊强房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人昊强房地产公司的上诉理由及被上诉人陈小亮的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于涉案《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，昊强房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，其与陈小亮签订的涉案房屋买卖合同显然已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性规定，应属无效合同。昊强房地产公司关于涉案合同有效的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案合同无效，陈小亮请求确认涉案合同无效的诉讼请求有理，应予支持；一审判决驳回陈小亮此项诉讼请求不当，本院予以纠正。关于损失如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强房地产公司在没有取得建设工程规划许可证情况下违规建房并出售，其对涉案合同无效应负主要责任，且陈小亮在签订合同后已缴纳了全部购房款及摩托车位款，昊强房地产公司占用上述款项给陈小亮造成利息损失，应当予以赔偿。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率以及同期贷款市场报价利率核算利息并无不当,昊强房地产公司上诉主张利息应按中国人民银行同期存款利率计算缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省遂溪县人民法院（2021）粤0823民初584号民事判决第一项；二、撤销广东省遂溪县人民法院（2021）粤0823民初584号民事判决第二项；三、确认陈小亮与湛江市昊强房地产开发有限公司于2018年2月14日签订的《协议书》无效。一审案件受理费1768.46元、二审案件受理费3196.3元，均由湛江市昊强房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月四日法官助理 杨丹红书 记 员 钟 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。