杭州经济技术开发区人民法院民事判决书（2020）浙0191民初2237号        原告：杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会，住所地浙江省杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区11幢101室。                责任人：叶源锋。                委托诉讼代理人：马浩杰，浙江浙经律师事务所律师。                被告：世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市拱墅区石祥路242号3幢310室。                责任人：吕铬强。                被告：世茂天成物业服务集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区南通路89号6幢3层301室。                法定代表人：叶明杰。                二被告共同委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。                原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会（以下简称碧景湾业委会）与被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司（以下简称天成物业杭州分公司）、世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称天成物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，先适用简易程序审理，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员刘承娜适用普通程序独任审理，公开开庭进行审理。原告碧景湾业委会的委托诉讼代理人马浩杰，被告天成物业杭州分公司、天成物业公司共同的委托诉讼代理人傅文、陈世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1．二被告立即向原告支付自2009年1月1日至2017年9月30日期间，世茂江滨花园碧景湾小区的全部经营性收益资金（暂估180万元，以法院实际查明金额为准），并支付该款自2017年10月1日起至实际付清之日止按照年利率6％计算的资金占用损失；资金占用损失暂计至2020年8月5日共计307726元；2．确认前述第一项诉请相关的世茂江滨花园碧景湾小区经营性合同中，合同款项组成，如既有物业管理服务费，又有租金等小区经营性收益款项的，则物业管理服务费按前期物业服务合同约定标准即1.44元／月／平方米收取，超出1.44元／月／平方米标准的经营性合同其余收入款项，全部列为小区经营性收益（暂估20万元，以法院实际查明金额为准）；3．二被告立即向原告复印提供世茂江滨花园碧景湾物业服务中心（即碧景湾小区）2009年度至2017年度的所有会计资料，包括但不限于会记账簿、会计凭证、财务报表、银行对账单、纳税申报表；复印件须由二被告加盖公章；4．二被告立即向原告复印提供世茂江滨花园碧景湾物业服务中心（即碧景湾小区）2009年度至2017年度全部经营性收入合同、发票、收款记录或收款凭证；复印件须由二被告加盖公章；其中合同包括但不限于：（1）与新东港幼儿园（曾暂定名为花园幼儿园）或陆建芳签署的房屋租赁合同；（2）与何海波签订的小店租赁合同；（3）与杭州世茂置业有限公司签订的关于出租碧景湾小区会所的场地租赁合同；（4）与杭州图雅投资管理有限公司签订的《自助洗车协作运营合同（大合同）》，签约时间为2014年4月15日，合同期至2015年4月14日；（5）与中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司签署的《移动宽带接入协议运营合同（一期二期）》，签约时间2015年1月1日，合同期至2017年12月31日；（6）与何海波签订的《协作运营合同》，签约时间为2015年1月1日，合同期至2017年12月31日；（7）与中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司签署的《一二期室内移动信号覆盖合同（场地使用费）》，签约时间2015年6月1日，合同期至2018年5月31日；（8）与杭州经济技术开发区驰瀚机电设备经营部签署的《刷卡式电动车充电管理站协议协作运营合同（一期）》，签约时间2014年10月1日，合同期至2019年9月30日；（9）与杭州图雅投资管理有限公司签订的《自助洗车协作运营合同（大合同）》，签约时间为2015年4月15日，合同期至2016年4月14日；（10）与杭州雷帝科技有限公司签订的《一期二期净水机协作运营合同》，签约时间为2014年3月1日，合同期至2015年2月28日；（11）与杭州图雅投资管理有限公司签订的《自助洗车协作运营合同（大合同）》，签约时间为2016年4月15日，合同期至2017年4月14日；（12）与杭州沛创投资管理有限公司签订的《一二期美化天线安装协作运营合同（租赁）》，签约时间为2016年1月1日，合同期至2018年12月31日；5．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告所在小区为杭州世茂江滨花园碧景湾，在小区业主购房时，房地产开发商杭州世茂置业有限公司、开发商指定的前期物业公司上海世茂第一太平物业管理有限公司共同作为甲方，与购房人即乙方，签订《杭州世茂江滨花园碧景湾前期物业管理服务协议》，根据该协议，前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。该协议约定，本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。物业管理公司依照《物业管理条例》《杭州市物业管理条例》的内容进行物业管理服务；依据《杭州市物业管理条例》《杭州市物业管理服务收费办法》《杭州市区住宅小区机动车停放服务收费管理办法》等有关规定和本协议的约定收取物业管理服务费用和其他服务费用；每3个月向业主公布物业管理费用收支账目；自本协议终止之日起10日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交手续须经业主委员会确认。物业服务费收费标准，住宅按建筑面积每月每平方米1.44元计算（电梯运行费、增压水泵、小区水系包括水耗、电耗公共部位照明等高能耗运行费用按实平均分摊）。其他有偿服务费用，其中车辆停泊服务费，机动车：地下车库为60元／月／个；露天临时停车费由物业服务企业向车位使用人收取，1个小时内不收费，超过1小时按5元／小时收费，24小时内最高收费10元。对公共区域能源分摊作了约定。对甲方提取额外服务酬金作了约定：1．甲方委托经营停车场的（包括地下及地面停车场），按停车场车位场地租金的10％提取额外服务酬金；2．甲方委托经营的商业性用房及其他配套设施的，按经营收入的10％提取额外服务酬金；3．甲方在相关经营收入中提取相应的服务酬金时，相关物业权利人有权对受托经营的物业项目经营性收入情况进行审核。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。在合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方和其委托的物业管理企业支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方和其委托的物业管理企业据实赔偿。经核查，天成物业杭州分公司实际参与了碧景湾小区的物业管理。但案涉管理服务协议签订后，二被告从未将小区经营性收益情况定期公示或通报，小区的经营性收益由二被告占用至今。此后，碧景湾小区聘请产生新的物业服务公司。2017年10月1日，新老物业正式交接，但在交接过程中，就小区文件资料及各类款项、费用，二被告均未按规定办理移交。2017年10月28日、12月22日，时任小区第二届业委会先后向天成物业杭州分公司发送《关于承接查验确认的告知函》《关于承接查验工作交接最终确认相关事宜的告知函》，要求其移交小区公共收益金、预收的物业费、能耗费等相关费用，以及各类费用台账明细、财务资料等，但被告收函后置之不理。小区业委会多次要求，迫于压力，被告委托上海新高信会计师事务所有限公司于2018年6月5日出具《关于世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司世茂江滨花园碧景湾物业服务中心2009年度至2017年度收支专项审计报告》。该审计报告是对整个物业服务中心收支审计，并非对碧景湾小区经营性收益情况的专项审计，审计口径不符合要求，被告却以整个物业服务中心运营入不敷出为由，拒绝退还小区经营性收益。经核查，被告仅向小区业委会退还经营性收益292304.77元，分别是2016年3月15日向第一届业委会转账45000元，2018年2月2日向第二届业委会转账247304.77元。经查，世茂天成物业服务集团有限公司的历史名称为上海世茂第一太平物业管理有限公司。原告认为，根据上述协议，碧景湾小区实行物业服务收费包干制。小区业主购房后，已向被告定期交纳物业管理服务费、能耗费。被告作为企业，经营风险自行承担，不应转嫁给小区业主。另根据《物业管理条例》第五十四条，小区经营性收益只能用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用，不得被挪作他用，或者擅自开支使用。被告提供的上述审计报告的审计口径、结论错误，被告拒不移交的行为违反法律规定。退一步，即使按照上述协议约定提取10％的额外服务酬金，该比例之外的经营性收益，应当退还全体业主。天成物业杭州分公司系天成物业公司设立的分公司，天成物业公司系协议的签约主体，二被告应当共同承担法律责任。原告为维护自身合法权益，请求法院依法处理。                二被告辩称：不同意原告的所有诉讼请求。关于原告的诉请一，涉案小区实行的是酬金制。从合同约定以及具体实施的会计核算，均按酬金制进行操作。审计报告中，审核单位出具的意见也是认可物业服务费中收取8％的服务酬金。自2009年至2017年9月30日被告退出为止，小区的物业收费以及所有的公共收益，按照酬金制的惯例，所有的亏损属于全体业主。按照审计报告得出的结论，被告至2017年9月30日共亏损五百多万元，没有任何盈余可办理移交。原告的诉请已经超过了第三届业委会的职权。按照物业管理条例以及杭州市物业管理规定，业委会的职权只能对本届业委会的期间行使权利义务，进行离任审计，而无权对历届的已经做过结算的进行审计。原告的诉请超出其职权范围。被告已经与第一届、第二届业委会进行了相应的结算，这从被告提交的第一届业委会于2016年3月12日给被告的《关于移交经营性收入的函》中可以看出。鉴于2016年3月10日移交的财务资料及业委会初审存在建筑垃圾、门禁系统重复的问题，关于公共收益物业管理费已经计算清楚。被告已经与第一届、第二届业委会进行有效地结算，且其在知道、应当知道被告所提交的盈余或者亏损情况下，并没有提出任何异议。关于物业收费标准，经营性用房社会标准的问题。被告认为1.44元的物业服务是指住宅，而非商业经营标准，不能等同。按照合同相对性，该份前期物业服务合同是被告与建设单位所签订，原告并非合同相对方，无权主张调整或者变更。该合同已经实际履行完毕，不存在变更的情形。原告于2021年提出复印财务账册等材料，被告于2017年9月30日退出涉案小区，原告的诉请已经超过三年的诉讼时效。原告在知道、应当知道期间并没有行使知情权。被告已经如实、全面、完整地将审计的基础文件，包括会计账簿、会计凭证、财务报表、银行流水、纳税申报表等相应的审计所需要的底稿原件全部提供给了审计单位，审计单位据此出具了审计报告，原告也从审计单位调取了相应的材料。被告的提交义务已经完成。如果原告认为调取的材料上面需要加盖被告的公章，被告也同意加盖公章予以再次确认。被告已经履行了自己的义务。                本院经审理，查明案件事实如下：                2009年，杭州世茂置业有限公司（房地产开发企业）与上海世茂南京物业服务有限公司（物业服务企业）签订《杭州世茂江滨花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定杭州世茂置业有限公司将杭州世茂江滨花园一期委托上海世茂南京物业服务有限公司实行物业管理服务。服务期限2年，暂定为2009年4月1日至2011年3月31日。若在合同期间业主委员会未成立的，则本合同在期满后自然顺延直至业主委员会成立并与正式签订新的物业管理合同。物业公司每月收取固定管理酬金为其每月收取物业管理费总收入的8％，每月不低于24000元，但不得超过每月100000元。住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.44元计算。物业公司受托经营停车场（包括地下及地面停车场）、商业性用房及其他配套设施的，按租金、经营收入的10％提取额外服务酬金。                上海世茂南京物业服务有限公司杭州分公司于2015年3月25日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司。2017年9月30日，天成物业杭州分公司退出案涉小区，不再提供物业管理服务。                天成物业杭州分公司于2016年3月15日转账给碧景湾第一届业委会45000元，2018年2月2日转账给碧景湾第一届业委会247304.77元。                2018年，天成物业杭州分公司委托上海新高信会计师事务所有限公司对案涉小区物业服务中心2009年度至2017年度的收支情况表进行专项审计，上述会计师事务所于2018年6月5日出具审计报告，审计意见为2009年度至2017年度累计服务收入为25126446.66元，累计服务支出为30536327.55元，累计结余为-5409880.89元。其中2009年至2016年租金收入明细中显示小卖部租金收入合计41040元，幼儿园租金收入合计419064.27元。其他需要说明的事项：第一份前期物业合同期限是2009年4月至2011年3月，自2011年4月起均未与先后两届业委会签署前期物业合同。2009年度至2017年度管理者酬金合计为2013688.42元（2009年度至2015年度按照固定数值计提、2016年度未进行计提、2017年度按照账面收入8％计提）。该专项审计报告未显示案涉小区的经营性收入，原告对上述审计报告不予认可。                案外人何海波承租案涉小区商铺经营小卖部，自2012年至2017年向二被告转账共计58888.52元。新东港幼儿园承租案涉小区部分场地以及世茂江滨花园二期、三期部分场地，自2013年至2016年向天成物业杭州分公司转账共计2705742.60元，其中备注物业费的款项为450900元。原告主张案涉小区在新东港幼儿园支付的房屋租金中占比28.7％，二被告主张占比23.87％。                上述事实认定，由原告提交的企业信用信息公示报告、2009年度至2017年度收支专项审计报告、转账凭证、企业信息查询、碧景湾小区议事规则、业主大会决议公告、审计明细材料、审计底稿、幼儿园的付款凭证、发票、租赁合同、小卖部的付款凭证等，二被告提交的前期物业服务合同、2009年度至2017年度收支专项审计报告，以及当事人的庭审陈述加以证明。                本院认为：关于碧景湾业委会作为原告主体是否适格。碧景湾业委会诉请主张的小区经营性收益，属于碧景湾小区全体业主共有财产的收益，碧景湾业委会作为小区业主大会的执行机构，为维护全体小区业主的合法权益，并基于《议事规则》第三章第二十二条第（十二）项的约定，碧景湾业委会有权提起本案诉讼。关于二被告能否以案涉小区的经营性收益弥补物业服务费亏损问题。小区经营性收入属于全体业主共有，《杭州世茂江滨花园（一期）前期物业管理服务协议》中并未约定二被告的物业服务费亏损可以用小区经营性收入进行弥补，业主大会授权的业委会亦未与二被告约定小区经营性收益可以用来弥补二被告的物业服务费亏损，故二被告无权以案涉小区的经营性收益弥补其物业服务费亏损。原告要求二被告支付碧景湾小区自2009年1月1日至2017年9月30日期间的全部经营性收益暂估180万元。根据原告提交的证据，案外人何海波承租案涉小区商铺向二被告转账共计58888.52元，原告认为该款项为商铺租金，二被告认为款项中包含物业费、水电费等费用，本院认为二被告未对款项性质和金额进行举证，本院认定该款项为商铺租金，扣除被告世茂天成杭州分公司应提取10％的额外服务酬金，二被告应返还原告52999.67元。新东港幼儿园承租案涉小区部分场地以及世茂江滨花园二期、三期部分场地，向天成物业杭州分公司转账共计2705742.60元，其中备注物业费的款项为450900元，物业费应当从总金额中予以扣除。原告主张案涉小区在新东港幼儿园支付的房屋租金中占比28.7％，并提供了一份新东港幼儿园与三个小区业委会签订的房屋租赁合同，二被告主张案涉小区在新东港幼儿园支付的房屋租金中占比23.87％，未提交相关证据，本院按照28.7％的比例予以计算，扣除被告世茂天成杭州分公司应提取10％的额外服务酬金，案涉小区应分配的新东港幼儿园租金为582426元［（2705742.60元-450900元）×28.7％×90％］。二被告应返还原告小区经营性收益635425.67元。鉴于被告天成物业杭州分公司已经支付原告292304.77元（247304.77元＋45000元），二被告尚应支付原告343120.90元。关于资金占用损失，原告主张自2017年10月1日起至实际付清之日止按照年利率6％计算，本院根据本案具体案情，酌情认定自2017年10月1日起至2020年8月19日按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率4.75％计算为30721元，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于原告诉请要求复印全部会计资料、经营性合同等相关材料，二被告认为天成物业杭州分公司已于2017年9月30日退出案涉小区，距今时间较长，工作人员已更换，无法提供上述材料。该项诉请不适于强制履行，本院对原告的该项诉请难以支持。原告主张的其他诉讼请求，未提交有效证据加以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：                一、被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司、世茂天成物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会经营性收益343120.90元；                二、被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司、世茂天成物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会资金占用损失30721元（暂计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以343120.90元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计付）；                三、驳回原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。                案件受理费25262元，由原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会负担21170元，被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司、世茂天成物业服务集团有限公司负担4092元。原告杭州钱塘新区世茂江滨花园碧景湾小区第三届业主委员会、被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司、世茂天成物业服务集团有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员刘承娜    二○二一年六月七日            书记员何晓宇