陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                         （2021）陕04民终1389号  上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西秦签味餐饮服务有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610402MA6XUR0L7L。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴安，该公司员工。委托诉讼代理人：杨维娜，咸阳市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：咸阳凯创置业有限责任公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区商铺。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0855。法定代表人：谭波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王间，陕西永嘉信律师事务所律师。    委托诉讼代理人：王嘉兰，陕西永嘉信律师事务所实习律师。上诉人陕西秦签味餐饮服务有限公司（以下简称秦签味公司）因与被上诉人咸阳凯创置业有限责任公司（以下简称凯创公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人秦签味公司的委托诉讼代理人柴安、杨维娜，被上诉人凯创公司的委托诉讼代理人王间、王嘉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦签味公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判第四项上诉人不承担违约金，改判第五项上诉人不承担商铺占用费；2、被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实和理由：1、欠付的租金为50429.36元，并非被上诉人所述的84931元。上诉人足额交纳了合同约定的2019年4月1日至2020年2月29日房屋租金91986元。被上诉人没有依据将上诉人交纳的租金分为按月收取。2020年3月1日至2020年3月31日应按约定交纳租金为15330.72元，2020年4月1日至2020年6月4日应按约定交纳的租金为35098.64元，共计欠付租金为50429.36元。上诉人交纳了合同履约保证金30662元，即使是扣除履约保证金，剩余应支付19767.36元，并非被上诉人所诉的54269元。上诉人不存在违约事实，因被上诉人加装公共烟道导致上诉人无法营业并未减免房屋租金，上诉人向被上诉人提交了情况说明，要求妥善解决，被上诉人在未答复的情况下停止上诉人的能源供应，违约在先，且根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第五条规定，上诉人不应承担违约金。2、不存在上诉人占用房屋的实际情况，上诉人不应支付商铺占用费21114元。上诉人是从事餐饮行业的商铺，被上诉人停掉水、电、气，给上诉人带来很大的损失。上诉人已无法营业，被上诉人在停电后就已收回店铺，上诉人不应再支付商铺占用费。庭审中补充：被上诉人要求解除合同，并且要求应付租金的违约金在疫情期间，故不应支付逾期交纳租金的违约金。2020年1月24日至2020年3月20日是餐饮行业不允许对外营业的时间，新冠肺炎疫情是不可抗力因素，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第五条规定，本案中被上诉人因上诉人逾期交纳房屋租金，要求与上诉人解除租赁合同，并且要求上诉人承担违约金的诉请，违反了该规定。凯创公司辩称，1、上诉人在租赁合同存续期间拒不支付租金，构成根本违约，应承担逾期支付租金的违约责任。根据租赁合同约定，商铺租金下一交费周期自2020年3月1日开始起算，上诉人应提前20日即应于2020年2月9日前预交下一期租金费用，但其至今一直拒绝支付，期间被上诉人多次催缴无果，已构成违约，被上诉人享有解除权。被上诉人已于2020年6月5日向上诉人发出书面解除通知，上诉人于2020年6月10日签收，因此租赁合同已于2020年6月10日解除。上诉人主张欠付租金为50429.36元没有事实和法律依据，其应承担相当于履约保证金和租金应付金额的违约金共计84931元。租赁合同解除之日为6月10日，欠付租金期间应为2020年3月1日至2020年6月10日。依照租赁合同约定，违约金应为履约保证金和租金应付金额的总和，上诉人应承担的违约金为履约保证金30662元和租金应付金额54269元的总和，合计为84931元，扣除其已支付的履约保证金，须继续支付54269元。2、上诉人在租赁合同解除后继续占用商铺，应承担商铺占用费，直至按合同要求交还案涉房屋为止。一审法院已酌情减少上诉人依照合同约定应承担的商铺占用费，认为双方均有过错，对商铺占用费应各半承担。上诉人拒交租金，被上诉人无奈要求对上诉人暂停能源供应，防止损失继续扩大。上诉人主张商铺已在2020年6月4日交还，不符合事实和合同约定。上诉人2020年10月21日才拆除门锁，次日将钥匙交还。上诉人未能信守约定是因自身经营管理不善，属于商业风险。且其对违约已经有所打算，在首期租期届满前，拒交租金、占用商铺是为了做搬迁至其他地方经营的安排。请求驳回上诉，维持原判。庭审中补充：被上诉人要求解除合同是根据双方合同的约定，租赁合同给予免租期5个月，在合同整体实际履行的情况下才适用。上诉人已经提前享受了免租期优惠，后因不按约交纳租金，又提出享受疫情期间的减免，属于重复享受相应的租金减免。秦签味公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还因加装公共烟道导致原告停业14天的房屋租金7154.34元；2、因2020年1月24日至2020年3月20日疫情期被告应根据国家政策减免疫情期间的租金27595.08元；3、依法判令被告因管道维修工程围墙遮挡长达15天导致原告无法经营的损失（当庭增加诉讼请求为依法判令被告因管道维修工程围墙遮挡长达15天导致原告无法经营的损失90000元）；4、案件受理费由被告承担。凯创公司向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人于2019年4月1日签订的《陈杨新界商铺租赁合同》于2020年6月10日解除；2、依法判令被反诉人支付逾期缴纳应付租金的违约金54269元；3、依法判令被反诉人支付逾期撤销关于该商铺的工商登记、注销商铺内占用的通信端口的违约金3455元；4、依法判令被反诉人支付商铺占用费85553元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年3月28日，原告（反诉被告）秦签味公司法定代表人王波与被告（反诉原告）凯创公司签订《陈杨新界商铺租赁确认书》。同日，王波在《租赁确认单》上签字，该确认单载明免租期5个月。王波交纳商铺租赁保证金30662元，商铺租赁定金5000元，商铺租赁租金86986元。后商铺租赁定金5000元转为商铺租赁租金，即王波交纳首期租金为91986元。2019年4月1日，秦签味公司法定代表人王波（乙方）与凯创公司（甲方）签订《陈杨新界商铺租赁合同》。合同约定：乙方王波承租甲方凯创公司位于陕西省咸阳市世纪大道西咸新区XX路XX号楼XX层XX号商铺一间，商铺建筑面积为373.92平方米。合同租赁期限为60个月，自2019年4月1日至2024年3月31日。租金为41元/平方米/月，首期租金优惠后月租金为8363元，租金自第2年开始递增。租金每半年缴纳一次。首期租金期间为2019年4月1日至2020年2月29日，应交租金为91986元，乙方应当于下一缴费周期开始前20日，向甲方一次性足额预交下个交租期租金。乙方在该房屋内的经营业态为餐饮。乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格或其他经营主体资格和经营能力，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构或其他经营主体资格。该具备合法资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人。本合同履约保证金以租赁面积计算依据，本合同签署当日，乙方按照2个月月租金的标准向甲方支付履约保证金30662元。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金以及租金，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之三的迟延履行违约金，自乙方逾期支付第15日起，甲方则有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于履约保证金和租金应付金额的违约金。被告（反诉原告）在提起反诉时，已将履约保证金扣减。2019年8月18日至2019年9月2日，被告（反诉原告）加装公共烟道，原告（反诉被告）未营业。2020年4月5日至2020年4月20日，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）商铺前进行围挡施工，原告（反诉被告）未营业。2020年6月1日，被告（反诉原告）凯创公司在原告商铺外张贴《商铺租金催缴函》，同日，被告（反诉原告）向原告法定代表人王波邮寄《催促缴纳商铺租金的通知》。2020年6月4日，被告（反诉原告）向咸阳彩虹物业管理有限公司发送《停止能源供应通知书》，要求其对原告暂停能源供应。2020年6月5日，被告（反诉原告）向原告法定代表人王波邮寄《关于解除陈杨新界商铺租赁合同的通知》，王波于2020年6月10日签收该通知。2020年7月5日，被告（反诉原告）在原告商铺外张贴《腾房通知》。原告已于2020年8月3日将住所地变更为陕西省咸阳市渭城区XX路XX市场XX层XX号。另查，原告已于2020年10月向被告移交涉案房屋钥匙。庭审中，原告增加诉讼请求为请求依法判令被告因管道维修工程围墙遮挡长达15天导致原告无法经营的损失90000元，一审法院当庭明确告知其三天内补交诉讼费，逾期不交，视为放弃第三项诉讼请求，原告三天过后一直未补交诉讼费。一审法院认为，原、被告于2019年4月1日签订的《陈杨新界商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，其内容并不违反法律、法规的规定，为有效合同。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。而本案中，原告租赁被告房屋作餐饮，被告应按相关规定加装公共烟道，被告未及时加装致原告营业后停业14天，构成违约，且加装公共烟道亦是被告出资加装的，故原告请求被告退还因加装公共烟道导致原告停业14天的房屋租金7154.34元的诉讼请求，正当合法，予以支持；原告请求因2020年1月24日至2020年3月20日疫情期被告应根据国家政策减免疫情期间的租金27595.08元的诉讼请求，因原告不属于《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》中明确的减免房租的企业主体，故该诉讼请求，不予支持；原告请求被告因管道维修工程围墙遮挡长达15天导致原告无法经营的损失90000元的诉讼请求，因原告未按告知期限交纳诉讼费，按撤诉处理，不再另行制作裁定书。被告请求确认原、被告于2019年4月1日签订的《陈杨新界商铺租赁合同》于2020年6月10日解除的诉讼请求，正当合法，予以支持；被告请求原告（反诉被告）支付逾期缴纳应付租金的违约金54269元的诉讼请求，因双方在合同中约定甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于履约保证金和租金应付金额的违约金，且被告（反诉原告）在提起反诉时，已将履约保证金扣减，故该诉讼请求，正当合法，予以支持；被告请求原告（反诉被告）支付逾期撤销关于该商铺的工商登记、注销商铺内占用的通信端口的违约金3455元的诉讼请求，因双方在租赁合同中明确约定该违约金系弥补损失之用，且被告未提供证据证明工商登记的撤销、通信端口的注销给其造成的损失，故该诉讼请求，无事实依据，不予支持；被告请求原告（反诉被告）支付商铺占用费85553元的诉讼请求，因原告欠付租金，被告遂对原告停止能源供应，对于餐饮企业而言，停止能源供应即无法营业，原告签订租赁合同的目的则无法实现，原告逾期不支付租金不导致被告必然停止能源供应，被告停止能源供应的行为是不当的，其行为亦构成违约，原、被告双方均有过错，被告主张的商铺占用费双方应各半承担，且原、被告双方所签订的《陈杨新界商铺租赁合同》已于2020年6月10日解除，原告遂于2020年6月11日将被告起诉至法院，案涉房屋状态属于争议阶段，原告已于2020年10月向被告移交涉案房屋钥匙，另被告所主张的商铺占用费按月租金的200％计算，于情、于理不符，有违公平正义原则，应以合同约定的月租金计算，故对被告请求原告（反诉被告）支付商铺占用费21114元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司停业14天的房屋租金7154.34元。二、驳回原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司其它诉讼请求。三、确认被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司与原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司于2019年4月1日签订的《陈杨新界商铺租赁合同》解除有效。四、原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司支付违约金54269元。五、原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司支付商铺占用费21114元。六、驳回被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费668元（原告已经预缴），由被告咸阳凯创置业有限责任公司承担50元，原告陕西秦签味餐饮服务有限公司承担618元；反诉费1583元，由反诉被告陕西秦签味餐饮服务有限公司承担842元，反诉原告咸阳凯创置业有限责任公司承担741元。本院二审期间，上诉人秦签味公司未提交证据，被上诉人凯创公司提交光盘一张（商铺被破坏情况）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人提交的证据，上诉人对真实性无异议，真实性予以认定。经审理查明，二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人秦签味公司与被上诉人凯创公司签订的《陈杨新界商铺租赁合同》为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。因上诉人未按期交纳租金，被上诉人向上诉人发出解除租赁合同通知，上诉人也已将住所地变更并向被上诉人移交了案涉房屋钥匙，故一审确认双方合同解除并无不当。关于上诉人是否存在违约行为，应否承担逾期交纳租金的违约金以及承担的数额问题。合同签订后，上诉人依照约定交纳了2019年4月1日至2020年2月29日租金91986元。双方合同约定，上诉人应于下一交费周期开始前20日足额预交下个交租期租金，故上诉人应于2020年2月9日前向被上诉人支付下一期租金费用。因2020年1月底新型冠状病毒疫情的爆发, 上诉人的经营行为在疫情爆发期间处于停业状态,无法实际经营,没有营业收入,双方租赁合同暂时无法履行，上诉人未在新冠疫情爆发期间交纳下一期租赁费不应认定为违约。但上诉人在疫情缓解后未积极与被上诉人进行沟通、协商，在其能够正常营业后也未及时交纳租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，自上诉人逾期支付第15日起，被上诉人有权解除合同，上诉人应当向被上诉人支付相当于履约保证金和租金应付金额的违约金。双方约定的违约金包含应付租金和履约保证金。关于应付租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，综合考虑案涉房屋的性质、用途以及疫情对于合同履行的影响程度，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，应酌情减免疫情爆发期间上诉人应交纳的一个月房屋租金15331元，故上诉人应支付被上诉人2020年3月1日至2020年6月10日租金为38938元（54269元-15331元）。被上诉人辩称上诉人已经享受了免租期优惠，又提出享受疫情期间的减免，属于重复享受相应的租金减免，因新冠疫情系突发公共卫生事件，是当事人在订立合同之时无法预知的，不同于双方约定的免租期，故对其该辩称意见不予采纳。关于履约保证金，因被上诉人未能考虑疫情对于上诉人的影响，也未积极稳妥解决双方矛盾，存在一定的过错，应减轻上诉人的违约责任，故对于履约保证金30662元，应由上诉人承担一半即15331元。综上，上诉人应向被上诉人支付违约金的数额为上诉人应付的租金38938元与应承担的履约保证金15331元之和即54269元，扣除被上诉人已收取的履约保证金30662元，上诉人还应向被上诉人支付违约金23607元，一审该节认定不当，应予纠正。关于上诉人应否向被上诉人支付商铺占用费问题。上诉人于2020年6月10日签收被上诉人发送的解除合同通知，因上诉人欠付租金，被上诉人停止能源供应，导致商铺无法正常使用，双方均存在过错，一审对于被上诉人主张的商铺占用费认定双方各半承担，据此判处上诉人向被上诉人支付商铺占用费21114元并无不当。综上所述，秦签味公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初4242号民事判决第一、三、五项，即“被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司停业14天的房屋租金7154.34元；确认被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司与原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司于2019年4月1日签订的《陈杨新界商铺租赁合同》解除有效；原告（反诉被告）陕西秦签味餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）咸阳凯创置业有限责任公司支付商铺占用费21114元”。二、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初4242号民事判决第二、六项。三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初4242号民事判决第四项为：陕西秦签味餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向咸阳凯创置业有限责任公司支付违约金23607元。四、驳回陕西秦签味餐饮服务有限公司其他诉讼请求。五、驳回咸阳凯创置业有限责任公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费668元，由陕西秦签味餐饮服务有限公司负担236元，咸阳凯创置业有限责任公司负担432元；反诉案件受理费1583元，由陕西秦签味餐饮服务有限公司负担494元，咸阳凯创置业有限责任公司负担1089元。二审案件受理费1684元，由陕西秦签味餐饮服务有限公司负担999元，咸阳凯创置业有限责任公司负担685元。本判决为终审判决。    审    判    长      闫亚君                             审    判    员      马  莹                             审    判    员      丁  辉                                                 二〇二一年六月二十九日书    记    员      张燕宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 202104138991610402607XXXXXXXXXXXXXX0855202004024242202104082020040242422020040242422020040242421