甘肃省永靖县人民法院民事判决书（2021）甘2923民初611号原告：永靖令牌房地产开发有限公司，住所：甘肃省临夏州永靖县。        统一社会信用代码：×××。        法定代表人：孔某，职务：总经理。        委托诉讼代理人：阎某，甘肃合睿律师事务所律师。        委托诉讼代理人：常某，甘肃合睿律师事务所律师。        被告：时某，男，汉族，农民，住河南省镇平县。        公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：赵某，甘肃生鼎律师事务所律师。        被告：刘某，男，汉族，农民，住河南省镇平县。        公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：胥某，甘肃本恒律师事务所律师。        被告：张某，女，汉族，农民，住甘肃省永靖县。        公民身份号码：×××。        被告：杨某，男，汉族，个体工商户，住甘肃省永靖县。        公民身份号码：×××。        原告永靖令牌房地产开发有限公司（以下简称令牌公司）诉被告时某、刘某、张某、杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告令牌公司的委托诉讼代理人阎某、常某、被告时某及其委托诉讼代理人赵某、被告刘某及其委托诉讼代理人胥某、被告张某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        令牌公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与时某签订的商铺租赁合同已于2020年3月19日解除；2．判令时某向原告支付欠付的租金48445.16元，计至2020年3月19日；3．判令时某向原告支付15806.88元违约金；4．判令时某立即腾空、搬离租赁商铺，并将租赁商铺及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告，由此所产生的全部费用由时某承担。5．判令时某按照4390.8元／月的标准向原告支付自2020年3月20日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂计至2021年1月19日为43908元。以上2、3、5项金额合计108160.04元（暂计算至2021年1月19日）；6．判令刘某、张某、杨某对上述4、5项诉请承担连带责任；7．本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月18日，原告与时某签订商铺租赁合同，约定：时某租赁原告位于××区商铺，面积292.72平方米，租期为5年，自2017年4月18日零时起至2022年4月18日24时止，租赁模式为2＋3模式，租金每季度交一次，若时某拖欠租金15天以上，视为违约，原告有权终止合同，时某从拖欠租金的第2天起到合同期满之间租金的10％作为违约金支付给原告；合同因解除等原因提前终止的，时某应于合同终止后10日内将租赁的商铺及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。合同签订后，原告按照约定将商铺交付时某使用，但时某除向原告支付2019年4月18日前的租金外，剩余租金至今未交。2020年3月17日，原告委托律师向时某发出律师函，函告解除与时某签订的商铺租赁合同，并要求时某支付欠付租金、违约金及腾退租赁商铺，但时某至今未履行函告内容。另，在原告向时某多次催告要求腾退租赁商铺并支付拖欠租金过程中，时某表示其于2018年9月11日将涉案商铺转租给刘某，刘某又于2019年4月24日将涉案商铺转租给张某、杨某，所欠租金及腾退租赁商铺与其无关。        时某辩称，被告与令牌公司的合同己经履行完毕，此纠纷与被告没有任何关系，令牌公司起诉被告属主体不适格。2016年11月18日，被告与令牌公司签订商铺租赁合同，租期于2017年4月18日开始，被告承租令牌公司的商铺后，开始装修商铺并营业，并按约向令牌公司缴纳租费。2018年9月11日，被告将商铺转租给刘某，被告已向令牌公司说明转租商铺，并在令牌公司的要求下与刘某一起将在令牌公司物业处预留的联系方式进行了变更，故被告转租商铺已经令牌公司同意，被告与令牌公司的合同己经履行完毕，合同已于2018年9月11日解除。后，刘某按照约定向令牌公司履行合同权利与义务，其应向令牌公司交付房租。现令牌公司向被告主张租赁费用，无法律和事实依据。        刘某辩称，被告与令牌公司的合同己经履行完毕，此纠纷与被告没有任何关系，令牌公司起诉被告属主体不适格。2018年9月11日，被告从时某手中以138000元的价格接手汽车美容店，并且约定店铺现有的装修装饰、设备全部无偿归被告使用。时某与被告去令牌公司，将预留在令牌公司的联系方式进行了变更，被告承租后，向令牌公司缴纳房租及物业费。2019年4月，被告将店铺转租给张某、杨某二人，也将在令牌公司预留的联系方式进行了变更，令牌公司没有向被告再要过房租，被告与令牌公司的合同已于2019年4月24日履行完毕。被告接手商铺再将商铺转出，总共七个月，被告向令牌公司共计缴纳房租30735.6元。租赁费、物业费，被告已向令牌公司付清。被告不欠令牌公司的租赁费，并且也没有实际占有、使用令牌公司的商铺，也无法返还商铺，更不可能承担违约金。        张某辩称，被告于2019年5月4日将商铺转租给杨某使用。被告已跟杨某协商一致，七天的租金由杨某承担。        杨天俊辩称，被告已将商铺转租给马占虎，但马占虎一直没有给被告支付转让费。        令牌公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：        1．令牌公司与时某签订的商铺租赁合同复印件一份，证明原、被告建立房屋租赁合同关系。被告自2019年4月18日起未按照合同约定履行义务，应当承担合同约定的违约责任的事实；        2．甘肃合睿律师事务所律师函复印件物流详情一份，证明已于2020年3月19日解除与时某签订的商铺租赁合同并要求时某支付拖欠的商铺租金、立即腾退房屋的事实；        3．商铺门面转让协议复印件两份，证明2018年9月11日时某将房屋转租刘某，2019年4月24日刘某将房屋转让给张某和杨某，依据法律规定，次承租人刘某与次次承租人张某、杨某均负有向原告支付房屋占有使用费及腾房的义务；        4．电话通讯记录复印件一份，证明令牌公司员工多次向时某催要房租的事实；        5．收据一份，证明时某向原告缴纳房租的事实；        6．收据及银行转款凭证各一份，证明一直由时某向令牌公司缴纳房租。        本院组织当事人进行了质证，时某对令牌公司提交的证据1的真实性和证明目的没有意见，但提出2018年9月11日起已将商铺转租给刘某。刘某对证据1的真实性没有异议，但提出合同约定欠付租金15天以上视为违约令牌公司有权终止本合同，但两年多的时间内令牌公司一直没有收到租金也没有解除合同导致损失扩大，其应承担一定的过错责任。张某及刘天骏对证据1的质证意见与时某和刘某的一致。经审查，该证据真实可信，本院予以确认。对证据2时某认为2020年3月19日收到了律师函，被告与令牌公司于2018年9月11日已解除房屋租赁合同。刘某、张某、杨某对证据2没有异议，但提出与其无关。经审查，该证据真实可信，本院予以确认。对证据3时某认为其将房屋转租给刘某，刘某又将房屋转租给张某。刘某、张某、杨某对证据3的真实性、合法性没有异议，但对证明目的不予认可。经审查，对该证据的证明目的本院不予确认。对证据4时某认为2019年4月10日开始拖欠租费，但令牌公司于2019年12月才给时某打电话催交房租，属于扩大损失。刘某、张某、杨某认为该份证据和其没有关系。经审查，该证据真实可信，本院予以确认。对证据5时某认为收据是令牌公司自己开具的，不具有真实性。刘某、张某、杨某认为没有章子，不予认可。经审查，该证据真实可信，本院予以确认。对证据6时某、刘某、张某、杨某对真实性没有意见，对证明目的认为票据上的实际付款人是王粉红是刘某妻子。经审查，该证据真实可信，本院予以确认。        时某为支持其抗辩理由提交如下证据：        1．商铺租赁合同复印件一份，证明原、被告之间的合同已经结束；        2．刘某与时某签订的商铺转让协议复印件一份，证明刘某和令牌公司形成了新的房屋租赁合同关系，产生的租费应由刘某承担，与时某无关。        令牌公司对时某提交的证据1的真实性没有意见，对证明目的认为令牌公司多次向时某催要房租，不存在扩大损失的情形。经审查，该证据不能证明合同已经终止，本院不予确认。对证据2的真实性无异议，但未经令牌公司书面允许将商铺转租给他人应当承担相应的责任。刘某、张某、杨某对时某提交的证据1、2没有意见。经审查，该证据不能证明令牌公司与刘某形成新的租赁合同，故对证明目的本院不予确认。        刘某为支持其抗辩理由提交如下证据：        1．刘某身份证复印件一份，证明刘某的身份情况；        2．刘某的结婚证复印件一份，证明刘某和王粉红系夫妻关系；        3．时某与刘某及刘某与张某、杨某门面转让合同复印件及银行卡交易明细复印件各一份，证明刘某于2019年4月24日将商铺转租给张某和杨某，刘某共租七个月。刘某妻子王粉红向令牌公司分别于2018年9月11日转款8781.60元，2019年1月7日转款8781.60元，2019年3月5日转款4390.80元，2019年4月18日转款8781.60元，共计支付租金30735.6元。2018年10月30日向物业公司转款1143元。刘某承租期间的房租和物业费已全部交清。        本院组织当事人进行了质证，令牌公司对刘某提交的证据1的真实性和证明目的没有意见，本院予以确认。对证据2的真实性没有意见，但提出和本案没有关联性。经审查，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。对证据3的真实性没有意见，但提出刘某和时某是代为支付的关系。时某、张某、杨某对刘某提交的证据1、2、3的真实性和证明目的没有异议。经审查，该证据虽然证明刘某交纳了其在租赁期间的租费，但不能证明承租人为刘某，本院不予确认。        张某为支持其抗辩理由提交如下证据：        张某与杨某商铺转让合同复印件一份，证明张某于2019年5月4日将商铺转租给杨某的事实。        本院组织当事人进行了质证，令牌公司对张某提交的证据认为转租的事不知情，张某与杨某之间是共同租赁人。时某、刘某、杨某对张某提交的证据的真实性和证明目的没有异议。经审查，该证据不能证明令牌公司同意或应当知道转租事宜，本院不予确认。        杨某为支持其抗辩理由提交如下证据：        杨某与马占虎签订的商铺转让合同复印件一份，证明杨某已于2019年10月28日将商铺转租给马占虎，故应该有马占虎来履行合同的义务。        本院组织当事人进行了质证，令牌公司、时某、刘某、张某对杨某提交的证据认为不知情，不予认可。经审查，该证据不能证明令牌公司同意或应当知道转租事宜，本院不予确认。        根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，令牌公司作为甲方，时某作为乙方签订商铺租赁合同，约定：“第一条，商铺基本情况，甲方将位于古城新区锦绣嘉园商铺8＃-001，占地面积292.72平方米的商铺出租给乙方，商铺用途汽车美容。第二条，租期，租期共5年，即自2017年4月18日零时起至2022年4月18日24时止。第三条，租金和租金交纳期及条件1．租金：双方协定租赁模式为2＋3模式，即前两年租金为15元／平方米／月，后三年根据市场价定价。2．支付时间、方式：租金每季度交一次。4．在签署本合同时，乙方向甲方交纳10000元（大写：壹万元整）的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第五条，各项费用的缴纳3．商铺内的壁挂炉和天然气碰头费需客户购买使用，共安装壹台40KW壁挂炉，单价6900元／台，大写陆仟玖佰元整。第十条，违约金和违约责任，2．若乙方拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第2天起到合同期满之间租金的10％作为违约金支付给甲方”。合同签订后，令牌公司将上述商铺交付给时某，时某租用此商铺从事汽车美容。2018年9月11日，时某未经令牌公司同意将商铺8＃-001以138000元转让费转租给刘某经营。2019年4月24日，刘某将商铺8＃-001以30000元转让费转租给张某经营。2019年5月4日，张某将商铺8＃-001以37000元转让费转租给杨某经营。2019年10月28日，杨某将商铺8＃-001以30000元转让费转租给马占虎经营。时某分别于2018年9月11日交付租金8781.60元，2019年1月7日交付租金8781.60元，2019年3月5日交付租金4390.80元，2019年4月18日交付租金8781.60元。时某交纳该商铺的押金10000元。令牌公司的商铺租费交纳至2019年4月18日止。2019年3月18日，令牌公司委托甘肃合睿律师事务所向时某以邮政专递发出律师函，时某于2019年3月19日收到律师函，律师函中函告时某，在你方收悉本律师函之日，令牌公司即与你解除商铺租赁合同，并催要拖欠租金及违约金。        本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当全面诚信地履行合同约定的义务，非因法定条件或约定条件不得解除合同。本案中，令牌公司与时某在平等、自愿、合法的基础上签订商铺租赁合同，商铺租赁合同自合同成立时生效，对双方具有约束力，非因法定条件或约定条件不得解除合同。因令牌公司与时某在合同中约定若时某拖欠租金15天以上，视为违约，令牌公司有权终止本合同，时某拖欠自2019年4月19日起的租金，已构成违约，令牌公司主张确认时某自收到解除合同律师函之日即2020年3月19日解除商铺租赁合同的意见有理有据，本院予以支持。关于令牌公司主张的拖欠租金48445.16元，与所欠实际租金不符，所欠实际租金应为292.72平方米×15元／平方米／月×11月=48298.8元。关于令牌公司主张的违约金，双方在合同中约定“若乙方拖欠租金15天以上，视为违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第2天起到合同期满之间租金的10％作为违约金支付给甲方”，时某自2019年4月19日起拖欠租金，令牌公司于2020年3月19日通知解除合同，故令牌公司主张的违约金应支付自2019年4月19日起至2020年3月19日通知解除合同之日止的违约金，即4390.8元／月×11月×10％﹦483元。关于令牌公司主张时某交付商铺及按照每月4390.8元支付自2020年3月20日至商铺实际交付之日止商铺占用费的意见，于法有据，本院予以支持。关于令牌公司要求刘某、张某、杨某连带承担交付商铺及商铺占用费的意见，根据合同的相对性原则，刘某、张某、杨某并非令牌公司与时某签订的商铺租赁合同的当事人，故刘某、张某、杨某不应承担连带责任，对此意见本院不予支持。关于时某抗辩的已在令牌公司同意下转租了商铺，拖欠租金应由已转租人承担的意见，因令牌公司表示不知道时某将商铺转租的事宜，且时某未提交有效证据证明令牌公司同意转租或应当知道转租事宜的证据，对该意见本院不予采纳。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效率的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、确认原告永靖令牌房地产开发有限公司与被告时某于2016年11月18日签订的永靖县古城新区锦绣嘉园商铺8＃-001商铺租赁合同于2020年3月19日解除；        二、被告时某于本判决生效之日起十日内给原告永靖令牌房地产开发有限公司按租金每月4390.8元的标准支付自2019年4月19日起至2020年3月19日止的租金48298.8元，并承担违约金483元；        三、被告时某于本判决生效之日起十日内将位于古城新区锦绣嘉园商铺8＃-001商铺（面积292.72平方米）清空并交付原告永靖令牌房地产开发有限公司；        四、被告时某按每月4390.8元向原告永靖令牌房地产开发有限公司支付自2020年3月20日起至房屋实际腾交之日止逾期腾房占有使用费；        五、驳回原告永靖令牌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2463元，由被告时某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。        审判长    陈万俊人民陪审员    姬双霞人民陪审员    尚兰二〇二一年六月十七日书记员    姬红琴