苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初3031号原告：薛为胜，男，1972年10月10日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人:付生，北京市天元(苏州)律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏州市干将西路188号。负责人：吴昊。委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师。被告：谭德保，男，1980年1月10日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：金君，女，1982年3月27日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人（上述两被告共同委托）：丁超，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告薛为胜与被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、谭德保、金君案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告薛为胜及其委托诉讼代理人付生、被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的委托诉讼代理人汪天睐、被告谭德保及谭德保、金君的委托诉讼代理人丁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛为胜向本院提出诉讼请求：一、不得执行登记在谭德保、金君名下位于苏州市相城区黄桥街道新旺路某室的不动产，并解除查封;二、确认位于苏州市相城区黄桥街道新旺路某室的不动产归原告薛为胜所有，被告谭德保、金君配合薛为胜办理上述不动产权变更登记。事实和理由：2016年7月6日，原告与陈红平、顾研夫妇签订《房屋买卖协议》1份，约定原告购买两人共有的位于苏州市相城区××街道××室房屋，房屋价款100万元，约定于2016年7月20日由陈红平、顾研将上述房屋正式交付给原告，陈红平、顾研承诺在取得不动产证后积极配合原告办理过户手续，将上述不动产权利证书过户登记到原告名下。原告于2016年7月6日前如约履行了100万元的购房付款义务，陈红平、顾研也按约将房屋交付原告居住。2018年12月7日晚上，被告谭德保突然到家来说房屋由陈红平出售给他，并办理了过户手续。原告到房产交易中心查询，发现购房人为谭德保和金君。经向谭德保了解，谭德保只是挂名，该房仍由陈红平贷款并使用。2019年5月31日，苏州市相城区人民法院作出(2019)苏0507民初2485号民事判决书，确认原告与陈红平、顾研于2016年7月6日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。2020年3月27日，苏州市相城区人民法院作出(2019)苏0507民初6316号民事判决书，确定陈红平与被告谭德保、金君于2018年6月13日签订的《苏州市存量房买卖合同》无效。2020年4月26日陈红平与被申请人谭德保、金君签订调解协议，约定，案涉房屋上以谭德保、金君名义所贷购房贷款由陈红平全额负担，谭德保、金君应协助陈红平办理上述还贷手续及注销抵押手续；办理好上述还贷手续后，谭德保、金君协助薛为胜将涉案房屋的不动产权证过户至薛为胜名下。上述判决书及调解书均确认原告对苏州市相城区××街道××室房屋买卖合同成立，享有所有权，也认定了被告谭德保、金君与陈红平恶意串通将已出售给原告的房屋办理虚假产权登记手续，并骗取银行贷款的事实，该行为严重损害了原告的合法财产权益，致使被告中国人民银行股份有限公司苏州姑苏支行执行本属于原告的合法房产。原告提出执行异议后，姑苏法院作出(2021)苏0508执异29号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，陈红平与被告谭德保、金君恶意患通，一房二卖损害原告合法权益，且经生效法律文书确认，原告对被执行房屋享有合法所有权。因此，姑苏区人民法院应不得执行苏州市相城区黄桥街道兴旺路某室不动产，该不动产归薛为胜所有。被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行辩称，答辩人的抵押权依法设立并经生效判决确认，陈红平与谭德保、金君签订的《苏州市存量房买卖合同》被确认无效对抵押权的效力没有影响；原告与陈红平、顾妍签订的《房屋买卖协议》有效也不足以排除抵押物的执行，薛为胜作为买受人的物权期待权不具有优先于抵押权的权利价值；另外，在金钱债权执行中，薛为胜的买受行为也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、第四项的规定，不能排除执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告谭德保、金君辩称，同意被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的意见。经审理查明：2020年9月28日，本院对中国银行股份有限公司苏州姑苏支行诉谭德保、金君金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0508民初5150号民事判决：一、被告谭德保、金君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行归还借款本金1036213.17元、利息15179.09元、罚息68.80元、复利213.27元（暂计算至2020年7月1日，之后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际给付之日止）；二、被告谭德保、金君于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失49450元；三、如被告谭德保、金君未履行上述第一项、第二项债务（以及案件受理费、财产保全费），原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告谭德保、金君提供抵押的坐落于苏州市相城区黄桥街道兴旺路某室不动产经协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。在上述案件的审理过程中，2020年9月3日，本院根据中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的申请作出（2020）苏0508民初5150号民事裁定：查封、冻结、扣押被保全人谭德保、金君名下的银行存款人民币1101124.33元或同等价值的其他财产。本院遂于2020年9月4日轮候查封了苏州市相城区黄桥街道兴旺路某室不动产。根据中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的申请，本院于2020年11月17日立案强制执行，案号为(2020)苏0508执3578号。案外人薛为胜提出执行异议，请求停止对案涉不动产的执行措施，确认该不动产归其所有。本院于2021年3月23日作出（2021）苏0508执异29号执行裁定，驳回薛为胜的异议请求。薛为胜不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉苏州市相城区黄桥街道兴旺路某室不动产，房屋建筑面积114.26平方米，原系案外人陈红平的拆迁安置房。2016年7月6日，陈红平、顾妍（陈红平前妻，两人于2010年12月离婚）作为甲方、薛为胜作为乙方，签订《房屋买卖协议》1份，约定甲方陈红平、顾妍将共有的苏州市相城区××街道××室房屋（建筑面积约114.26平方米、详见安置房安置合同）出售给乙方薛为胜，成交价为100万元，由乙方于2016年7月6日一次性支付给甲方指定的陈红平银行账户；甲方于2016年7月20日将房屋及附属钥匙等材料交给乙方；该房系拆迁安置房，不动产证尚未办理，双方确认甲方应要可办理不动产权证之日起10日内至相关部门办理不动产证手续，并在取得不动产权证后积极配合乙方办理过户手续。合同签订后，薛为胜向陈红平转账支付房款90万元，陈红平向薛为胜交付了房屋及销售不动产统一发票、《安置房安置合同》，并由薛为胜实际居住该房屋。薛为胜陈述另有10万元定金在签订合同之前已经以现金支付给陈红平。2018年6月13日，陈红平与谭德保、金君签订《苏州市存量房买卖合同》1份，约定陈红平将案涉不动产以153万元出售给谭德保、金君。2018年6月14日，陈红平把案涉不动产转移登记在谭德保、金君名下，系共同共有。陈红平以谭德保、金君名义向中国银行股份有限公司苏州姑苏支行申请了购房贷款107万元，并以案涉不动产担保。2018年6月14日，中国银行股份有限公司苏州姑苏支行办理了抵押登记。自2019年4月起，薛为胜与陈红平及谭德保、金君三方就案涉房屋的纠纷在苏州市相城区人民法院涉及三起民事诉讼。审理情况如下：1.2019年5月31日，苏州市相城区人民法院就原告薛为胜诉被告陈红平、被告顾妍、第三人谭德保、第三人金君房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0507民初2485号民事判决，判决薛为胜与陈红平、顾妍于2016年7月6日签订的《房屋买卖协议》合法、有效；在该案审理期间，该法院依法查封了案涉不动产，查封期间自2019年4月18日起至2022年4月17日止。本院在（2020）苏0508执3578号案件执行中，苏州市相城区人民法院已同意将案涉房屋交本院处置。2.2020年3月27日，苏州市相城区人民法院就原告薛为胜诉被告陈红平、被告顾妍、第三人谭德保、第三人金君确认合同无效纠纷一案作出（2019）苏0507民初6316号民事判决，判决陈红平与谭德保、金君于2018年6月13日签订的《苏州市存量房买卖合同》无效。3.2020年4月26日，苏州市相城区人民法院就原告谭德保、金君诉被告陈红平、第三人薛为胜房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0507民初4584号民事调解书，明确：“一、原、被告及第三人一致确认：本案所涉位于苏州市相城区黄桥街道新旺路某室房屋上以原告谭德保、金君名义所贷购房贷款由被告陈红平全额负担。自2020年1月1日起至2020年5月31日的五个月应还贷款及银行加收的逾期还款滞纳金由被告陈红平负担，被告陈红平于本协议签订之日支付原告谭德保35000元，由原告谭德保去归还2020年1月至5月的5个月贷款及违约金，金额多退少补，于2020年6月30日的时候一并结算。自2020年6月1日起，每月应还贷款由被告陈红平将款汇入户名为谭德保、金君的还贷专用账户。2020年8月31日之前由被告陈红平将涉案房屋尚欠贷款全部一次性还清。原告谭德保、金君应协助被告陈红平办理上述还贷手续及注销抵押手续。二、办理好上述还贷手续后，原告谭德保、金君协助第三人薛为胜将涉案房屋位于苏州市相城区黄桥街道新旺路某室房屋的不动产权证过户至第三人薛为胜名下，过户手续所有费用由第三人薛为胜负担。三、被告陈红平与第三人薛为胜之间的经济往来由两人另行自行结算。四、自2018年7月1日起至2020年1月1日止，原告谭德保、金君已实际出资归还的贷款额75695.03元，该款由被告陈红平给付谭德保、金君；被告陈红平另补偿原告谭德保、金君50000元，上述两款合计人民币125695.03元，于2020年6月30日前由被告陈红平给付原告谭德保。”后谭德保、金君向苏州市相城区人民法院申请执行，因未查询到被执行人财产，苏州市相城区人民法院已作出执行裁定，终结本次执行程序。上述事实，由本院（2020）苏0508民初5150号民事判决书、（2020）苏0508民初5150号民事裁定书、协助执行通知书、不动产登记簿查询记录、（2020）苏0508执3578号执行案件中的申请执行书及苏州市相城区人民法院的函、苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2485号民事判决书、（2019）苏0507民初6316号民事判决书、（2019）苏0507民初4584号民事调解书、（2020）苏0507执2566号之二执行裁定书、本院（2021）苏0508执异29号执行裁定书、当事人陈述等在案证实。本院认为，被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行申请强制执行所依据的（2020）苏0508民初5150号民事判决，内容是判决谭德保、金君向中国银行股份有限公司苏州姑苏支行归还借款本金1036213.17元、利息15179.09元及罚息、复利、律师费损失，中国银行股份有限公司苏州姑苏支行有权以案涉不动产作为抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。本案中，薛为胜的第一项诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，其认为其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在法院查封及银行办理抵押之前，享有优先于银行抵押权的权利，进而主张排除对案涉房产的强制执行。薛为胜未否定中国银行股份有限公司苏州姑苏支行对案涉房产享有的抵押权，实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与中国银行股份有限公司苏州姑苏支行基于抵押权对案涉房产所享有的优先受偿权之间的权利顺位问题，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，故原告具有执行异议之诉的主体资格。本案争议焦点应为原告基于房屋买卖合同对案涉房产享有的权益是否足以对抗被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行作为抵押权人享有的优先受偿权的强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”为保护消费者生存权，执行异议复议规定第二十九条对于商品房消费者的权利作出了保护性规定，即案外人系商品房消费者的，符合规定情形的，可以提出执行异议，排除强制执行。本案原告系商品房消费者之外的一般买受人，对案涉不动产享有的债权请求权，不属于执行异议复议规定第二十九条规定的商品房消费者，不存在执行异议复议规定第二十七条“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，故不能对抗被告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的优先受偿权。综上，原告要求不得执行案涉不动产并解除查封的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。其要求确认案涉不动产归原告所有、被告谭德保、金君配合其办理不动产权变更登记的请求，属于其与谭德保、金君之间的买卖合同债权关系，且已生效的（2019）苏0507民初4584号民事调解书对案涉不动产过户至薛为胜名下已经作出明确约定，该项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范畴，本案不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告薛为胜的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告薛为胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  毛萍萍人民陪审员  朱琴芳人民陪审员  费 雪二〇二一年六月二十三日书 记 员  石巧丽