上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初3521号原告：上海融嘉实业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈尔龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪智豪，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉钦，上海翰鸿律师事务所律师。被告：上海海文信息技术有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：谢跃平，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡星，上海达沃律师事务所律师。原告上海融嘉实业发展有限公司(下称融嘉公司)与被告上海海文信息技术有限公司(下称海文公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翁嘉钦、被告委托诉讼代理人胡星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融嘉公司向本院提出诉讼请求：(1)确认所某《上海市房屋租赁合同》于2020年8月31日予以解除；(2)海文公司支付2020年1月至8月期间租金人民币452,928元；(3)海文公司偿付解约违约金人民币135,878.40元；(4)海文公司所缴租赁保证金人民币56,616元归融嘉公司所有。事实和理由：2016年7月6日，融嘉公司与海文公司签订租赁合同，约定融嘉公司将位于上海市黄浦区北京东路XXX号XXX区XXX室房屋(下称系争房屋)出租予海文公司使用，租期至2020年12月31日止，合同对于具体租赁条件均做明确约定。租赁期间，海文公司于2019年11月11日向融嘉公司书面申请提前终止合同，并承诺于2020年3月31日前清结欠租，于次日终止合同，于合同终止后3日内交还系争房屋。但届时，海文公司未能按照合同约定标准返还房屋，融嘉公司就此于2020年5月26日委托律师致函，告知因海文公司未能按照承诺履行退房义务，故海文公司应予继续履行租赁合同并支付相关租金。2020年8月31日，融嘉公司以海文公司欠租为由起诉来院，要求解除双方所某租赁合同，并要求海文公司支付欠费并承担解约违约责任。因诉请有误，融嘉公司撤回之前起诉，并调整诉请后再次起诉来院。海文公司辩称，海文公司于2020年3月4日将系争房屋复原完毕并返还予融嘉公司，且海文公司亦已实际付租至2020年1月31日止。对于融嘉公司解约诉请，租赁双方曾约定以海文公司实际退房时间作为合同解除时间，故系争房屋所涉租赁合同解除时间应为2020年3月4日，海文公司尚欠租金时段系2020年2月1日至同年3月4日期间，但鉴于该时段系属疫情防控期间，故租金应予免收。对于融嘉公司诉请之解约违约金，海文公司同意以所缴押金抵付，故不同意再行支付解约违约金，且该项违约金约定过高。对于融嘉公司诉请之租赁保证金，海文公司虽同意以该项租赁保证金抵付解约违约金，但该项租赁保证金所抵付金额仍然过高。融嘉公司提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》，以证明融嘉公司与海文公司之间存在房屋租赁合同关系，同时证明具体权利义务约定内容。2、2019年11月11日《提前终止申请函》及2019年11月29日《回复函》，以证明海文公司未能兑现其在申请函中所作承诺，故海文公司应予继续履约。3、2020年5月26日《关于要求上海海文信息技术有限公司支付租金和复原房屋的律师函》，以证明融嘉公司向海文公司书面催讨欠租。海文公司对融嘉公司提供证据形式真实性均予确认；对证据1证明内容予以认可；对证据2称租赁双方已就合同解除达成合意；对证据3确认已收讫函件，但称对函件内容不予认可。海文公司提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》，以证明租赁合同关系。2、2019年11月11日《提前终止申请函》及2019年11月29日《回复函》，以证明海文公司申请解约，融嘉公司予以认可，租赁双方就合同解除达成合意。3、微信聊天记录，以证明租赁双方就合同解除时间进行协商，融嘉公司同意按照海文公司实际退房时间终止合同。4、微信聊天记录，以证明因疫情影响，海文公司向融嘉公司书面申请退房并免除2020年2月租金。5、2020年2月7日《确认6B退房与免除6A2020年2月房租申请》，以证明海文公司告知拟于2020年2月底3月初退房，并申请免除2020年2月系争房屋租金。6、2020年1月23日上海发布相关通知，以证明海文公司因受通知内容影响而无法营业。7、2020年2月28日上海发布相关通知，证明内容同证据6。8、2020年1月7日《室内设计及施工服务合同》、海文公司于复原期间向物业部门支付及收回装修保证金之银行回单，以证明海文公司委托他方对系争房屋进行复原并支付相关费用。9、微信聊天记录，以证明融嘉公司同意海文公司对系争房屋进行复原，同时证明租赁双方就复原事宜进行沟通。10、银行付款回单，以证明海文公司就系争房屋实际付租至2020年1月31日止。11、2020年3月5日《退房通知函》及其寄送凭证，以证明海文公司向融嘉公司寄送《退房通知函》。12、2020年3月19日《关于对的回函》，以证明融嘉公司收讫海文公司所发《退房通知函》，且融嘉公司于回函中确认租赁双方已就系争房屋达成提前解约之合意。13、微信聊天记录，以证明租赁双方再次确认系争房屋所涉租赁合同已予提前解除。融嘉公司对海文公司提供证据1、2质证意见同其举证意见；对证据3、4形式真实性予以确认，但对证明内容不予认可；对证据5没有异议；对证据6、7称融嘉公司并非国企单位，并不负有减免租金之义务；对证据8称合同系海文公司与案外人所某，故对其形式真实性无法确定，且该证据仅可证明海文公司曾进行房屋复原，但复原结果未能符合融嘉公司要求；对证据9形式真实性予以确认，但称与本案无关；对证据10没有异议；对证据11形式真实性予以确认，但称所附照片显示复原未达要求；对证据12形式真实性予以确认，但称融嘉公司对复原结果不予认可，并要求继续履约；对证据13形式真实性予以确认，但对证明内容不予认可。经审理查明：2016年7月6日，融嘉公司与海文公司签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)融嘉公司将位于上海市黄浦区北京东路XXX号XXX区XXX室房屋(下称系争房屋)出租予海文公司作为办公使用，建筑面积为620.45平方米，租期自2016年8月1日起至2020年12月31日止；(2)2016年8月1日至2017年12月31日期间月租金为人民币56,616元，之后2年月租金为人民币59,147元，最后1年月租金为人民币66,019元；(3)保证金已在G区6B房屋所涉合同中体现；(4)租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定应由海文公司承担费用外，剩余部分无息退还予海文公司；(5)除融嘉公司同意续租外，海文公司应于本合同租期届满后3日内返还房屋，海文公司返还房屋应当符合正常使用后之状态，且返还时应经融嘉公司验收认可并相互清结租赁费用；(6)如海文公司逾期支付租金累计超过1个月，融嘉公司可书面通知解除合同，违约方应向另一方按照月租金3倍支付违约金；(7)海文公司未征得融嘉公司书面同意或者超出融嘉公司书面同意范围及要求装修房屋或者增设附属设施的，融嘉公司可要求海文公司恢复房屋原状；(8)租赁期间，非本合同规定情况，海文公司中途擅自退租的，海文公司应按提前退租天数租金2倍支付违约金，且违约金金额最低不少于退租当月月租金标准之5个月租金，融嘉公司可自租赁保证金中抵扣，保证金不足以抵扣的，不足部分则由海文公司另行支付。签约后，租赁双方履行各自合同义务，融嘉公司交付系争房屋，海文公司则承租使用系争房屋，并履行合同项下付租义务。2019年11月11日，海文公司致融嘉公司《提前终止申请函》(下称《申请终止函》)，称(1)因经营困难，希望于2020年4月1日提前终止《租赁合同》；(2)海文公司承诺于合同终止前清结欠租，并于合同终止后3日内将系争房屋按正常使用后状态予以返还；(3)融嘉公司就海文公司所缴全部租赁保证金人民币431,760元可不予退还；(4)在海文公司清结租金并办理退房交接手续后，租赁双方债权债务将予以全部清结而无其他未决争议。2019年11月29日，融嘉公司致《回复函》称如海文公司于2020年3月31日前清结截至该日止之租金，并将系争房屋按照交付时原状予以返还，则融嘉公司同意于2020年4月1日终止《租赁合同》，另海文公司所缴租赁保证金人民币431,760元无须退还。2020年2月7日，海文公司致融嘉公司《确认6B退房与免除6A2020年2月房租申请》(下称《免租申请》)，称就系争房屋原定于2020年3月31日终止合同，现因疫情影响，希望融嘉公司免除2月租金，如疫情持续，海文公司拟于2月底或3月初提前终止合同，希望融嘉公司予以理解及支持。期间，海文公司向物业部门缴纳复原押金等并委托他方进行系争房屋复原施工。2020年2月22日，海文公司向融嘉公司支付2019年1月1日至2020年1月31日期间租金共计人民币775,783元。之后，租赁双方就房屋复原标准及房屋返还事宜多次进行沟通交涉。2020年3月5日，海文公司致融嘉公司《退房通知函》，称海文公司依据融嘉公司要求已对系争房屋进行复原及整改，但融嘉公司于2020年3月4日拒绝办理退房确认手续，且对房屋电闸予以关闭，海文公司就此要求融嘉公司尽速办理退房交接手续。2020年3月19日，融嘉公司致海文公司回函，称海文公司未能清结欠租，故《租赁合同》按照双方合意仍应继续履行至2020年3月31日止，海文公司应予付租至该日止。2020年3月31日，融嘉公司收回系争房屋。2020年5月26日，融嘉公司委托律师致海文公司《关于要求上海海文信息技术有限公司支付租金和复原房屋的律师函》(下称《律师函》)，称因海文公司未能按照合同约定标准返还系争房屋，故海文公司仍应继续履约，并履行相关付租义务等。另查明：2015年10月23日，融嘉公司与海文公司签订《上海市房屋租赁合同》(下称《房屋租赁合同》)一份，约定融嘉公司将位于上海市黄浦区北京东路XXX号XXX区XXX室房屋(下称6B室房屋)出租予海文公司使用，建筑面积为1,577.20平方米。2015年11月2日，融嘉公司开具收款收据确认收讫该合同项下租赁保证金人民币431,760元。审理中，另有下述情节须陈述(1)2019年12月25日，海文公司微信告知融嘉公司称系争房屋最迟于2020年3月20日完成复原，融嘉公司对此微信回复称“我们只按收房时间”，海文公司回复询问“啥意思”；(2)海文公司于庭后提交代理词称融嘉公司始终以各种借口及理由拒绝办理退房确认手续，并陈述海文公司于2020年3月4日关闭电闸且将电子门禁密码交予融嘉公司；(3)融嘉公司称海文公司交还系争房屋时房屋地板留有胶痕，导致地板无法使用，融嘉公司同时确认该地板状况维持至今。综上，融嘉公司称融嘉公司虽于2020年3月31日收回系争房屋，但系争房屋并不符合复原要求，且海文公司亦未能及时办理经营证照迁移或注销手续，鉴此，双方所某《租赁合同》并未实际解除，海文公司应予继续履行付租义务。2020年9月1日，融嘉公司以海文公司欠付租金为由起诉来院，要求解除双方所某《租赁合同》，并要求海文公司支付欠租及承担解约违约责任。嗣后，融嘉公司因诉请有误而撤回前案诉讼，并经调整诉请后再行以本案起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，融嘉公司及海文公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。现针对诉请作如下分析。一、合同解除时间(一)2019年11月11日，海文公司以经营困难为由申请于2020年4月1日解约，同时承诺于解约前清结欠租并按合同约定交还房屋。2019年11月29日，融嘉公司复函称如海文公司按期完成承诺事项，则同意于2020年4月1日解约。(二)2019年12月25日，海文公司微信告知于2020年3月20日前完成房屋复原，融嘉公司微信回复告知“我们只按收房时间”，海文公司回复询问“啥意思”。依据上述微信内容，应可依法认定租赁双方就实际交房时间作为合同解除时间并未达成明确合意，故本院对海文公司针对此情节所述辩称意见依法不予采纳。(三)海文公司虽未能于2020年3月31日前清结欠租，但融嘉公司实际于该日收回系争房屋，融嘉公司虽称房屋未予达到复原要求，但融嘉公司收回房屋后对所称复原瑕疵亦维持至今，况且融嘉公司所称地板留有胶痕一节如确属复原质量问题，融嘉公司可在及时收回房屋自行复原后再行主张复原费用。综上，基于租赁双方之前对解约时间所达成之合意，且租赁双方未曾达成以海文公司交房时间作为合同解除时间之明确合意，加之融嘉公司实际于2020年3月31日收回系争房屋，故合同于租赁双方之前合意确认之解约时间即2020年4月1日予以实际解除。(四)海文公司辩称其于2020年3月4日既已交还房屋一节，鉴于海文公司系违约解除合同，融嘉公司书面回复仅在海文公司完成承诺事项后方同意于2020年4月1日解约，而海文公司并无充足证据可予证明租赁双方已达成以海文交房作为解约时间之合意，故本院对海文公司辩称合同于2020年3月4日予以解除之意见依法不予采纳。(五)系争房屋虽自2020年3月4日起即予空置，但海文公司之前亦要求于2020年4月1日解除合同，海文公司作为违约解约方，其提前交还房屋系对己方合同权利之自行处分，海文公司无权就此强制融嘉公司收房，并同时强制融嘉公司同意对原约定之解约时间予以变更。(六)海文公司虽未能按照承诺清结欠租，但融嘉公司在明知房屋空置情形下亦应及时收房以避免扩大损失，现融嘉公司实际于2020年3月31日收回房屋，此收房行为与之前所约定解约时间无悖，且亦属融嘉公司合理及时收房，鉴此，依法认定合同于2020年4月1日予以实际解除更宜。二、融嘉公司要求海文公司支付2020年1月1日至2020年8月31日期间租金人民币452,928元(一)海文公司提供银行回单显示海文公司已实际付租至2020年1月31日止，鉴于合同于2020年4月1日予以提前解除，故海文公司对于2020年2月1日至2020年3月31日期间租金仍然负有支付义务。鉴于2020年2月及3月系疫情严控期间，海文公司就该时段租金可依据公平合理原则予以减半计付。(二)融嘉公司称海文公司交还房屋不符合复原要求，因融嘉公司在海文公司撤离且房屋空置情形下，依法负有减损义务，而依据前述分析内容已依法认定《租赁合同》实际于2020年4月1日予以提前解除，故融嘉公司要求海文公司支付合同解除后之房屋费用缺乏事实及法律依据。三、融嘉公司要求确认海文公司所缴租赁保证金归融嘉公司所有(一)海文公司承租6B房屋时曾缴纳租赁保证金人民币431,760元，而《租赁合同》明确系争房屋押金在6B房屋所涉合同中体现，由此，6B房屋及系争房屋共同所缴租赁保证金合计为人民币431,760元，但租赁双方对于两处房屋分别所计租赁保证金未予分别核算。(二)鉴于两处房屋分别签约承租，且分别计有租赁保证金，故本院按照两处房屋面积比例对两处房屋各自所属租赁保证金予以分列核定。系争房屋及6B房屋建筑面积分别为620.45平方米及1,577.20平方米，则系争房屋及6B房屋名下保证金分别为人民币121,896.34元及人民币309,863.66元，融嘉公司在诉请中将系争房屋租赁保证金计为人民币56,616元有误，本院予以调整。(三)《租赁合同》约定如海文公司中途擅自退租，应予承担相关解约违约金，且融嘉公司可自保证金中先行抵扣，据此，如海文公司应予承担之解约违约金高于系争房屋名下保证金，则融嘉公司可不予退还该项保证金而将其先行抵扣解约违约金。四、融嘉公司要求海文公司偿付解约违约金人民币135,878.40元(一)《租赁合同》约定如海文公司违约退租，海文公司应当承担最少不低于5个月租金数额之解约违约金，海文公司于庭审中提出违约金过高之抗辩，本院对海文公司抗辩意见依法予以采纳，并综合考量其他相关因素对该项解约违约金数额予以酌情调低。(二)因海文公司违约退租导致合同提前解除，融嘉公司就此遭受后续房屋3个月之合理空置损失，海文公司对该项空置损失应予赔偿。(三)合同解除时间系2020年4月1日，而解约时之月租金标准系人民币66,019元，则后续3个月房屋空置期间之租金收益损失为人民币198,057元。依据该项损失数额，同时考量违约金除弥补损失外尚具有之惩罚功能，本院将海文公司应予承担之解约违约金数额酌情调低为人民币231,066.50元。(四)鉴于融嘉公司可不予退还系争房屋租赁保证金人民币121,896.34元以将其先行抵扣解约违约金，则经该项保证金抵充后，海文公司仍须支付融嘉公司解约违约金人民币109,170.16元。(五)至于融嘉公司于2019年11月即已知晓海文公司退租事宜，融嘉公司就此可提前寻找新租客一节，鉴于融嘉公司之前系明确在海文公司清偿欠租且按约还房情形下方予提前解约，而海文公司仅于2020年2月方予付租至2020年1月31日止，海文公司实际并未按照承诺清结欠租。鉴此，就海文公司付租情节而言，租赁双方后续解约情形并不明确，融嘉公司就此亦无法提前寻找新租客。(六)至于海文公司辩称仅以租赁保证金抵充解约违约金、海文公司无须再行支付解约违约金一节，鉴于主张解约违约金系融嘉公司之合同权利，海文公司并无证据可予证明融嘉公司曾作出放弃该项合同权利之明确意思表示，故本院对海文公司上述辩称意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款及第二款、第五百九十一条第一款之规定，判决如下：一、原告上海融嘉实业发展有限公司与被告上海海文信息技术有限公司于2016年7月6日所某《上海市房屋租赁合同》于2020年4月1日予以解除；二、被告上海海文信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海融嘉实业发展有限公司2020年2月1日至2020年3月31日期间租金人民币66,019元；三、被告上海海文信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海融嘉实业发展有限公司解约违约金人民币109,170.16元；四、原告上海融嘉实业发展有限公司不予退还被告上海海文信息技术有限公司租赁保证金人民币121,896.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,688元(原告上海融嘉实业发展有限公司已预缴)，原告上海融嘉实业发展有限公司负担人民币3,932元，被告上海海文信息技术有限公司负担人民币5,756元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年六月二十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……第五百九十一条当事人一方违约时，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。……