湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终927号上诉人（原审原告）：长沙市强选百货贸易有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥大市场百货城9栋401房。法定代表人：周明强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周选交，女，该公司监事。委托诉讼代理人：黄丙松，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南臻和亦康医疗用品有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双马街道霞光东路55号湖南京湘节能科技园生产装备车间6栋。法定代表人：尹艺霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘毅，湖南潭州律师事务所律师。上诉人长沙市强选百货贸易有限公司（以下简称强选百货公司）因与被上诉人湖南臻和亦康医疗用品有限公司（以下简称臻和亦康医疗用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。强选百货公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决错误认定上诉人与德意电气公司签订的《租赁合同》效力，进而认定德意电气公司有权解除该租赁合同的事实，系对涉案租赁合同的错误认定。一审判决对被上诉人提交的《租赁合同》的真实性不予认可，但在查明案件事实中却认定了该份证据的内容，显然前后矛盾，存在错误。同时，一审判决对被上诉人提交的《证明》的采信，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定。而一审判决对上诉人提交的上诉人与德意电气公司签订的《房屋租赁合同》不予采信，系认定事实错误。虽然在该租赁合同上代表德意电气公司签字的是谭哲成个人，但在案涉租赁过程中，负责德意电气公司方面事务的均是谭哲成个人，结合谭哲成曾经是德意电气公司股东及法定代表人的事实以及上诉人将2020年4月至2020年12月的房屋租金支付至谭哲成个人银行账户的事实，同时上诉人在向被上诉人转租房屋的期间，德意电气公司并未对上诉人转租事宜提出异议，德意电气公司亦未对于谭哲成个人代表公司签订租赁合同、交付出租房屋、收取租金提出任何异议，从上述事实应当认定德意电气公司认可谭哲成代表公司与上诉人签订《房屋租赁合同》的行为，双方签订的《房屋租赁合同》应当合法有效。被上诉人在庭审中向法庭提交的德意公司出具的《证明》，因该证据无德意电气公司负责人签字、也无《证明》材料制作人签名与盖章，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章”，同时该组证据并无其他证据予以佐证，该证据不应当予以采信。况且，上诉人向法庭提交的与德意电气公司签订的《房屋租赁合同》明确载明：“本合同二页以这个合同为准，周选交、谭哲成，2020年4月1日”。另，上诉人与德意电气公司的授权代表谭哲成签订的《信息转让收费合同》，约定上诉人有权对涉案房屋进行自租、转租和转售。退一步讲，即便德意电气公司不同意上诉人的转租行为，也应在2020年9月30日之前对上诉人的转租行为明确提出不同意的异议，而本案中上诉人自签订《房屋租赁合同》之日即2020年4月1日到上诉人提起诉讼之日即2020年11月13日，已经超过6个月，上诉人在此期间并没有收到德意电气公司及被上诉人对于上诉人转租行为任何异议，也未收到与德意电气公司双方解除合同的协议。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”之规定，德意电气公司并无合同解除权。综上，一审法院错误认定相关案件事实，导致原判决基本事实认定不清，错误适用《民法典》第155条、716条之规定，从而认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效民事行为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有法律约束行为，故而对上诉人诉讼请求不予支持。臻和亦康医疗用品公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法维持原判。事实理由如下：首先，答辩人与上诉人签订为期一年的房屋租赁合同，因为上诉人违约，答辩人以书面通知的形式与上诉人解除了租赁关系；其次，因为上诉人并非租赁标的物的所有权人，答辩人在解除与上诉人的租赁关系后，与房屋的所有权人及其授权的主体依法签订了租赁合同，并按照合同约定缴纳了租金和押金，同时房屋所有权人及其授权的主体向答辩人出具了相关《证明》，该《证明》足以证实房屋所有权人已经解除了与上诉人之间的租赁合同关系，并告知答辩人，上诉人向房屋所有权人所缴纳的房屋租赁押金已退回上诉人。一审判决认定事实清楚，证据充分确凿。强选百货公司向一审法院起诉请求：1.判令被告臻和亦康医疗用品公司向原告强选百货公司支付2020年9月至12月租金89600元（月租金22400元）；2.判令被告臻和亦康医疗用品公司以上述欠款为基数自2020年10月1日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息；3、判令本案诉讼费用由被告臻和亦康医疗用品公司承担。一审法院认定事实：原、被告于2020年4月1日签订了一份租赁合同，合同约定原告出租给被告的房屋位于京湘能源8栋5楼，租赁建筑面积为3200平方米；租赁期限为一年即2020年4月1日起至2021年3月31日止；租金为每平方米7元，共计22400元/月，按季交房租，租金总额为67200元/季；被告向原告另支付房屋押金22400元；每季度前一周支付下一季度租金。原、被告签订合同之后，被告使用租赁房屋并交付租金。2020年9月22日，被告以房屋问题向原告的法定代表人周明强发送短信通知于2020年9月底解除双方签订的租赁合同。原告出租给被告的房屋系德意电气公司所有。谭哲成系德意电气公司的原法定代表人，德意电气公司于2019年3月13日将法定代表人变更为廖光辉。德意电气公司授权德励金属制品公司办理位于岳塘区双马街道霞光东路55号湖南京湘节能科技园8栋0401001号、0401002号、0501001号、0501002号厂房的出租事宜。2020年11月15日，被告与德励金属制品公司签订了租赁合同及补充协议，被告并向德意电气公司支付了40000元的押金。德意电气公司原法定代表人谭哲成与原告签订租赁合同，合同中约定德意电气公司出租给原告的房屋位于京湘能源8栋5楼，建筑面积为3180平方米，租赁期限为1年即自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金为每平方米6元即19080元/月，房屋租金按季交付即57240元/季。合同签订时原告向德意电气公司交纳合同押金20000元并约定合同押金支付至曾飞鹏名下的农商行账户。该合同未加盖德意电气公司的公章。德意电气公司郭姓人员与原告签订租赁合同并加盖了公章，合同约定原告租用德意电气公司位于湘潭市高新区霞光东路55号湖南京湘节能科技园8栋0501001号标准生产用房面积1596.76平方米、0501002号标准生产用房面积1583.62平方米，共计3180.38平方米，租赁期限为1年即自2020年4月1日起至2021年3月30日止。生产用房租金标准6元/平方米，租金按季交纳，每季度第一个月5日前将当季应缴租金和费用支付给德意电气公司。在合同签署时，向德意电气公司交纳合同履约金20000元并约定合同履约金支付至曾飞鹏名下的农商行账户。原告未经德意电气公司同意将房屋转租、转借第三方，或原告有利用承租房屋进行严重违法并受到司法部门惩处的行为，德意电气公司有权终止合同，并收回出租场地，且不退回已交的合同租金和履约金。原告强选百货公司的股东为周选交和周明强。2020年9月30日，曾飞鹏名下的银行账户向原告强选百货公司股东周选交名下的邮政储蓄账户转账20000元。一审法院认为：原告租赁德意电气公司位于湘潭市高新区霞光东路55号湖南京湘节能科技园8栋0501001、0501002号厂房并与德意电气公司签订的《租赁合同》，该合同约定了原告未经德意电气公司同意将房屋转租、转借第三方，或原告有利用承租房屋进行严重违法并受到司法部门惩处的行为，德意电气公司有权终止合同，并收回出租场地，且不退回已交的合同租金和履约金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定除外。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告将租赁德意电气公司所有的房屋转租给被告，根据其与德意电气公司签订合同的约定，原告应经德意电气公司同意，其至庭审时未提交德意电气公司同意其转租的证据，且被告向法庭提交德意电气公司于2020年9月30日与原告解除租赁合同的《证明》及将原告所交纳了履约保证金退还给原告的股东周选交的账户中转账凭证证实了德意电气公司已经解除了其与原告签订的租赁合同。德意电气公司解除原告与其的租赁关系的行为能认定德意电气公司不同意转租，故能认定原、被告签订租赁合同为无效民事法律行为。民事法律行为无效自始没有法律约束力，原、被告签订的租赁合同没有法律约束力，故对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第七百一十六条之规定，判决如下：驳回原告长沙市强选百货贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费2040元，减半收取1020元，由原告长沙市强选百货贸易有限公司负担。二审中，被上诉人臻和亦康医疗用品公司向本院提交了《证明》一份，拟证明一审中被上诉人所提交的《证明》是由当时德意电气公司的负责人谭哲成本人作为经手人向被上诉人方提供的，说明这份《证明》是真实合法有效的，能够证明房屋所有权人在与被上诉人方签订相关的租赁合同时已与上诉人方解除了租赁合同关系，收回了出租的房屋及转让权。上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据的形式违反了最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第一百一十五条的规定，该证据并没有其他证据予以佐证，德意电气公司与上诉人解除合同没有任何的协议或合同所体现，也无德意电气公司负责人出庭接受上诉人和被上诉人质证，所以不能证明上诉人与德意电气公司解除房屋租赁合同的事实。本院认为，该证据虽然在形式上存在一定瑕疵，但结合一审中被上诉人提交的其他证据能够证明德意电气公司已终止了与上诉人强选百货公司房屋租赁关系，对该证据予以采信。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审判决对案涉两份《租赁合同》的认定是否正确。上诉人提交的《租赁合同》中双方签字的代表人分别为德意电气公司的原法定代表人谭哲成和上诉人的股东周选交，该《租赁合同》的签订时间为2020年4月1日，而德意电气公司的法定代表人于2019年3月13日变更为廖光辉，且该《租赁合同》未加盖德意电气公司的单位公章，一审判决对该证据不予采信，并无不当。被上诉人提交的《租赁合同》虽然是复印件，但出具该复印件的单位即德意电报公司在该复印件上新加盖了单位公章，应当认定该证据的真实性。该《租赁合同》有德意电气公司郭姓人员和上诉人的股东周选交签字，同时德意电气公司和上诉人均在该合同上加盖了单位公章，虽然上诉人对该合同上周选交的签字提出异议，但并未提出进行真伪性的鉴定申请。一审判决在认定该证据的真实性时虽然在表述上存在一定瑕疵，但该证据与被上诉人提交的其他证据能够形成完整的证据链证实被上诉人提出的拟证事实，一审判决在事实认定部分中采信该份证据，并不违反法律的规定。二、上诉人强选百货公司是否有权请求被上诉人臻和亦康医疗用品公司支付2020年9月份至12月份的房屋租金。德意电气公司与强选百货公司签订的《租赁合同》第五条约定：强选百货公司在合同签署时向德意电气公司交纳合同履约金20000元，双方解除租赁合同时德意电气公司一次性退还强选百货公司所交合同履约金20000元。该《租赁合同》第八条第四项约定：上诉人强选百货公司未经德意电气公司同意将房屋转租、转借第三方，德意电气公司有权终止合同，并收回出租场地。德意电气公司于2020年9月30日，经曾飞鹏名下的银行账户向上诉人强选百货公司股东周选交名下的邮政储蓄银行账户转账20000元。从上述事实和合同约定并结合德意电气公司出具的《证明》，可以得出德意电气公司最迟于2020年9月30日前终止了与强选百货公司租赁合同的事实。德意电气公司终止与强选百货公司的房屋租赁合同后，强选百货公司就失去了涉案房屋的承租权，也就不存在转租权了，即不存在上诉人强选百货公司向被上诉人臻和亦康医疗用品公司请求支付租金的请求权基础。同时，被上诉人臻和亦康医疗用品公司以22400元押金抵扣2020年9月份的房屋租金22400元，故被上诉人臻和亦康医疗用品公司无需再向上诉人强选百货公司支付租金。上诉人强选百货公司上诉提出要求被上诉人臻和亦康医疗用品公司向其支付2020年9月份至12月份的房屋租金合计89600元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由上诉人长沙市强选百货贸易有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年六月二十九日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。