上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8741号原告：上海增洲实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江小凤，总经理。委托诉讼代理人：缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。被告：上海昆才劳务咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：凤良珍，总经理。委托诉讼代理人：邹婧，女。委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。原告上海增洲实业有限公司与被告上海昆才劳务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人缪林凤、被告委托诉讼代理人邹婧、陈圆满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海增洲实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认解除原、被告双方所签的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告支付租金及物业费人民币162,411.80元(以下币种均为人民币),滞纳金37,125.20元,合计199,537元。事实和理由：原、被告双方于2019年10月10日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定,被告租赁原告具有房屋所有权的坐落在上海市青浦区华新镇华隆路XXX号房屋内6F08室。每月租金25,642元,物业费5,901元,合计31,543元。租赁期限为3年,即从2019年10月1日起至2022年9月30日止。而后,原告按时交房,被告按约付款至2020年6月底。2020年7月12日被告私自退房,7月15日提出退房申请。这些行为均没有得到原告同意也未经双方商议被告退房后的责任承担等事宜。为此，原告于2020年7月14日向被告发送《违约告知函》,原告也通过律师向被告发函,被告均无任何回音。根据双方所签租赁合同第10条约定：如一方确需提前解约,须提前叁个月书面通知对方。被告非但未提前叁个月提出书面通知,而是搬离后再提出退房申请,导致原告无法马上寻求新的租户,直到2020年12月才有短期租客入住。故原告要求被告依合同第10条约定支付2020年7月至11月的房租(包括物业费)162,411.80元,滞纳金37,125.20元,合计199,537元。被告的行为违反诚信原则和《房屋租赁合同》,应承担违约责任。故特向法院提起诉讼，请法院依原告所请,判令被告承担违约责任,维护原告的合法权益。被告上海昆才劳务咨询有限公司辩称：不同意原告诉请。对于诉请1，双方租赁合同早已解除。对于诉请2，合同已经解除，故不存在租金、物业费以及滞纳金，双方于2020年7月16日解除租赁合同，房屋手续均已经交接完毕，租金已经结清。诉请2没有相关依据，故不同意支付。原、被告原先存在租赁关系，原告租赁的系华新镇华伦路XXX号1123、1125室房屋，当时原告实际控制人徐建荣表示公司没有合适职位，提出让周国勇在被告公司过渡两个月，过渡期间608室的租客中油丰润能源大连有限公司退租，原告与周国勇联系被告，希望被告租赁608室房屋，基于双方感情很好，被告同意。之后原告借口其与中油公司的矛盾，对被告停水停电，拒绝开具发票等行为，导致被告无法正常办公。租赁合同中明确的用途系正常经营、办公，但原告土地用途系工业用地，被告无法将注册地注册至实际经营地址，华新镇政府要求被告将经营地进行变更，被告与原告多次进行沟通，但原告迟迟没有提出有效解决方案。关于解除合同，双方之间系合意的，2020年7月前，双方对于解除事宜进行商议，原告实际控制人表示同意，然后原告工作人员主动联系被告办理退租事宜，要求书写退租申请并同意将押金退还被告，被告按照原告要求书写退租要求并将申请交给原告。2020年7月16日双方之间对于房屋、家具、钥匙进行交接，并且签订608室办公室交接清单，系原告拟定后交给被告。2020年7月17日，双方对于租金、押金、物业费进行结算，双方约定租金支付至2020年7月16日，被告当天按照结算结果将646.20元支付给原告，至此双方租赁关系已经解除，原告无理由要求被告支付租金、物业费等费用。原告要求被告支付上述费用无合同依据。经开庭审理查明，2015年9月9日，坐落上海市青浦区华新镇华隆路XXXX、XXXX号房屋登记于原告名下[不动产权证：沪房地青字(2015)第XXXXX号]，用途工业用地，建筑面积50,626.23平方米。2019年10月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房租租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于上海市青浦区华新镇华隆路XXX号6F08号,租赁房屋建筑面积843平方米，6F08所有办公室内家具等物品属于增洲大厦的(附清单明细),乙方租赁合同期满后不得搬走。租赁期限为叁年,即从2019年10月1日起2022年9月30日止。租赁期满,在同等条件下,乙方有优先租赁权,乙方如需续租,则必须在租赁期限届满前3个月提出书面方案意向并得到甲方同意,双方应重新签订租赁合同。租赁期满,若乙方未续租的,则固定装修无偿归甲方所有,移动部分的设备设施(含工具材料等)应在期满后3天内腾空。3日内未腾空的,甲方有权开门处理房屋内家具等一切物品,处理乙方存留家具物品的清理费,由乙方承担,费用从乙方租房押金中扣除。甲方于签约当日即交付房屋钥匙给乙方使用。乙方租金按照1元/平方米/日(365日)计算,折合25,642元/月。乙方应支付给甲方房租租赁的押金60,000元。物业管理费7元/平方米/月,(甲方可根据市场环境因素进行调整),折合5,901元/月。协议签订后1日内,乙方应支付三个月租赁费、物业费共计94,629元，押金60,000元,首期应支付计总金额154,629元。如未支付,视为违约,应按协议第10.1条的相关内容承担违约责任。水费7元/立方米,电费1.35元/度(不含税金,甲方可根据市场环境因素进行调整)。第二年房租租金按照1.10元计算,第三年按照第二年租金递增5%计算。租赁房屋租金为先付后用,乙方首期付款应在合同签订后1日内付款。租金叁个月支付一次,乙方应提前一个月支付下期租金。在承租期间,甲方允许乙方有条件转租,但必须经甲方书面同意。在甲方未知情况下转租,甲方可以视乙方违约。承租期间如遇政府拆迁等事因而提前终止租赁关系的,乙方不得向甲方提出任何补偿。甲乙双方各自和政府协调评估赔偿。在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,由此造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。甲方采取保护措施导致乙方损失,甲方不承担任何责任。1、乙方逾期交纳房租的,每日按月租金的0.5%向甲方支付违约金。逾期超过一周或甲方书面通知满一周乙方仍未交纳的,甲方有权收回房屋,并由乙方按当前租金标准,承担直至甲方找到下一位租客为止的全部租金及相关损失。2、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还,则每逾期一天应按日租金的2倍向甲方支付违约金。3、乙方拖欠第三方资金或有其他原因导致集体闹事或影响甲方其余租客经营,甲方有权单方面终止合同并视为违约。4、乙方违反协议第九条应尽义务的任何条款或有任何违法行为的,甲方有权解除合同,同时乙方应向甲方支付不低于3个月房租的违约金。5、如乙方在装修期内单方面解除合同,甲方取消装修期,乙方应从租赁期第一天起计付租金,保证金不得返还。6、装修期满,乙方在支付租金期不满一年内提前解除合同,同样取消装修期,乙方应从租赁期第一天起计付租金,保证金不得返还。7、除合同规定的约定解除合同或经协商一致解约外,任何一方不得单方面解除或终止合同。如一方确需提前解约,须提前叁个月书面通知对方,并得到对方书面同意且履行完毕以下全部手续后,合同即时解除：租赁期内甲乙双方任何一方提前解除合同的,提前解除合同方按合同第四条向守约方支付解约全部租金,如未得到对方书面同意的违约方付全部租金(包括免租金)。合同另行约定了其他权利义务。2020年7月14日，原告向被告发送《违约告知函》，载明因被告未按合同如约履行部分相关责任且在未告知、未沟通前提下7月12日私自搬走,被告作为违约方,应承担相应的违约责任。具体如下：1、因擅自终止合同,应当支付叁个月违约金玖万四千陆佰贰拾玖元。2、逾期缴纳房屋租赁费及物业管理费,应当支付违约金壹万捌仟壹佰叁拾捌元。被告于2020年7月18日之前支付上述违约金总计壹拾壹万贰仟柒佰陆拾柒元,否则原告保留通过法律途径追偿全部损失。2020年7月15日，被告向原告发送《申请》，载明原租用增洲1125室。因为扩大业务需要,在增洲徐总的大力支持下,将还有租赁关系的中油608室借用给昆才。由此有了昆才为中油代付增洲房租的约定。故昆才公司认为中油租用增洲608室,中油有押金在增洲。由于押金问题,每次与增洲财务对接事情皆不顺畅。今年又由于疫情的原因,在经营上受到很大的影响,各资金链运转已非常困难。考虑再三还是决定搬离增洲。2020年7月16日，原、被告签署《608退租办公家具清单》。2020年7月2日至7月20日，原、被告双方工作人员就退租等事宜进行沟通。2020年7月17日，被告支付646.20元。2020年12月25日，原告向被告发送律师函，载明原告要求支付违约金及物业费用112,767元合理合法。要求被告于2021年1月5日前将上述违约金等费用付清。以上事实，由原告、被告的陈述，房地产权证、房租租赁合同、中国建设银行单位客户专用回单、申请等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告上海增洲实业有限公司表示，被告为退租提出申请，2020年7月17日收到。微信聊天中张黎平不是公司决策人员，认可微信真实性，但不能表明可以不履行合同义务。家具清单不能证明原告同意退租，原告押着物品不放对双方不利。微信聊天证明原先费用，违约方应该支付费用不在内，故计算至6月30日，如果被告认为计算至7月16日，应当提供账单。对账户交易明细，系自行制作，不能说明任何问题，原告不认可。对证据真实性没有异议，但被告存在违约行为。租金支付至2020年6月30日。水电费计算至6月30日付清，之后没有计算水电费。被告实际搬离时间在书写申请书之前，法院判决日确定合同解除。被告确实系7月中旬搬离的，要求被告继续支付租金系违约责任的承担，主张的租金、物业费属于解约违约金。虽然被告搬离，但原告发送违约告知函，没有免除被告的违约责任。滞纳金的性质也是违约金，由法院确定。双方签订的合同，系双方协商达成的意见，被告申请中明确原先房屋不够用。合同应当受到法律认可。工业用地不影响被告经营问题，被告在内经营多日。被告提前搬离租赁地构成违约，被告提供的材料不能证明被告没有违约也不能证明原告认可。被告需要提前三个月提出并得到认可，被告没有履行完毕10.7条规定的内容。原告为了减少被告行为造成的损失，12月才有租客入住，故租金计算至11月。被告上海昆才劳务咨询有限公司表示，出租方甲方代表系周国勇，是周国勇在被告工作期间接洽了租赁608室房屋，周国勇作为原告公司代表与被告签订房屋租赁合同。根据合同约定承租方需要将公司注册至华新镇华民开发区，由于房屋的土地性质，无法办到，也是双方产生矛盾的原因。根据合同违约责任条款针对逾期缴纳房租，双方关于租金已经结算清晰，被告不存在拖欠房租的情形，针对10.4条，如果乙方违法第九条规定，可以看出被告没有任何违反第九条的情形，针对10.7条约定，首先该条前提是双方没有约定解除或协商一致解除，实际上双方协商一致解约，没有上述前提条件，即使被告违约前提下，向守约方支付解约期间的全部租金，被告已经履行支付租金的义务，故原告请求没有合同依据，不应当得到支持。申请系被告按照原告要求拟定，且系为了办理退租手续交纳，不认可原告证明目的。函件收到了，但是该函系原告单方发给被告，所载的事实情况并非真实，另外其所适用的合同条款并非适用。微信聊天记录原告公司张黎平与被告公司人员，张经理主动提出办理退租。被告实际经营人与原告实际经营人之间，被告提前与原告沟通退租事宜，原告同意，并表示让被告书写退租申请、将押金退还被告。微信聊天记录、结算清单、账户交易证明2020年7月17日将租金、押金、物业费已经结算完毕，被告将结算后的646.20元转账给原告。租金、物业费、水电费均支付至2020年7月16日，双方财务会计予以确认。被告系2020年7月14日搬离，得到对方实际控制人合意之后搬离的。合同解除时间2020年7月16日。2020年7月之前已经商议解除合同，2020年7月16日根据原告要求书写退租申请并办理手续，7月17日进行结算。原告厂房专门用于出租，原告与中油公司结算时押金不退，但原告主动退还被告押金。对于合同10.7条，合同系在不平等情况下订立的，原因已经陈述，条文约定对被告不利，该合同系格式合同，根据相关法律规定格式合同的解释，被告认为10.7条的解读是提前解约方向守约方支付解约时的全部租金，即使被告违约，解约时的租金也已经支付。被告认为双方是合意解除，原告工作人员主动联系被告办理交接手续，费用均已经结清。原告主张租金等费用没有事实以及合同依据。原告主张的空置期间的损失系原告经营风险，系其预期利益损失。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《房租租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离并申请退租系争租赁房屋，对此，被告称提前搬离并提交退租申请系经得原告协商同意；原告认为系被告提前退租搬离房屋违反合同约定。本院认为，被告提前搬离申请退租，双方进行交接并结算租金等费用，系属于被告因自身原因导致提前搬离系争房屋，违反合同约定，构成违约，且原告就此并未免除被告的违约责任，被告应承担相应违约责任。原告要求解除合同请求于法有据，本院予以支持。原、被告双方于2020年7月16日已予交接，故本院确认租赁合同于该日解除。关于违约金，本院根据被告的违约原因、过错程度、合同履行及给原告造成的实际损失等综合因素考虑，酌定被告支付51,284元。原告主张物业费及滞纳金，双方已交接并结算相关费用，原告的该主张无事实和法律依据，原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告上海增洲实业有限公司与被告上海昆才劳务咨询有限公司于2019年10月10日签订的《房租租赁合同》解除；二、被告上海昆才劳务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海增洲实业有限公司违约金人民币51,284元；三、驳回原告上海增洲实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,290.70元，减半收取计人民币2,145.35元，由原告上海增洲实业有限公司负担人民币1,604.30元，被告上海昆才劳务咨询有限公司负担人民币541.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年六月二十四日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百五十六条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解创除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状划者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。