福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0102民初4309号原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号，统一社会信用代码：913500008581400041。负责人：黄惠玲，行长。委托诉讼代理人：王云林，北京德和衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炫桦，北京德和衡（福州）律师事务所律师。被告：江寒，男，汉族，1984年8月14日出生，住福建省闽侯县。被告：陈美兰，女，汉族，1984年4月22日出生，住福建省闽侯县。被告：福州海晟房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路318号鼓楼科技大厦13层，统一社会信用代码：91350100676535881A。法定代表人：林智东，总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建分行）与被告江寒、陈美兰、福州海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李炫桦、被告海晟公司委托诉讼代理人李文希到庭参加诉讼，被告江寒、陈美兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。建设银行福建分行向本院提出诉讼请求：1．江寒、陈美兰偿还建设银行福建分行借款本金1359908.3元，利息7008.2元（利息包括罚息、复利，暂计至2021年3月19日，此后利息按合同约定计算至实际还款之日），本息合计1366916.32元；2．江寒、陈美兰赔偿建设银行福建分行为实现债权所支出的律师代理费34410元；3．建设银行福建分行有权就江寒、陈美兰提供的抵押物即福建省福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5＃楼2108单元房产及其土地使用权的折价、拍卖或变卖价款优先受偿上述债权；4．海晟公司为江寒、陈美兰的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5．三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等）。事实和理由：2013年8月20日，建设银行福建分行与江寒、陈美兰、海晟公司签订编号为350612280-2012-20130306845的《个人住房借款合同》。合同约定：建设银行福建分行向江寒、陈美兰提供借款1550000元；借款期限为360个月；借款年利率为基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即江寒、陈美兰自愿以依法取得的福建省福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5＃楼2108单元房产及其土地使用权提供抵押担保；海晟公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行福建分行核对无误、收执之日止；担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、江寒、陈美兰应向建设银行福建分行支付的其他款项、建设银行福建分行为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同同时约定，合同项下贷款发放后，若江寒、陈美兰不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建设银行福建分行有权宣布借款立即到期，要求江寒、陈美兰立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方计收罚息和复利，并有权行使担保权利，依法处分上述抵押物以清偿债务。上述合同签订后，建设银行福建分行依约于2013年10月10日向江寒、陈美兰发放借款1550000元并将全部款项转入海晟公司账户用于购买上述抵押物，建设银行福建分行与江寒于2013年8月23日就上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。现江寒、陈美兰未按合同约定按时、足额偿还借款本息，已构成违约。海晟公司辩称，1．同意建设银行福建分行对江寒、陈美兰提供的抵押物即位于福建省福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象xxx单元房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，案涉房屋已办理预告登记，江寒、陈美云虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已交付其使用，客观上应认定为江寒、陈美云的责任财产。案涉房屋已办理抵押预告登记，第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产享有优先受偿权，并不违反物权公示要求。此外，赋予建设银行福建分行优先受偿权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，建设银行福建分行有权处分江寒、陈美云于《商品房买卖合同》项下的合同权利，而江寒、陈美云取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建分行有权处置案涉不动产。综上，福州海晟公司同意原告有权对案涉房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2．本案被担保的借款债权，既有债务人提供的物的担保，又有保证人的担保，且《个人住房借款合同》并未约定实现债权的具体顺序，建设银行福建分行应先就江寒、陈美兰提供的抵押物实现债权，之后再就不能完全受偿部分要求保证人承担担保责任。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，本案中被担保的债权，既有江寒、陈美兰以预告登记在其名下的案涉房屋作为物的担保，又有福州海晟公司提供的保证担保，但《个人住房借款合同》没有明确约定实现债权的具体顺序，因此，建设银行福建分行应先就案涉房屋实现债权后，对于不能完全受偿的剩余债权范围再向海晟公司主张。保证人海晟公司仅对江寒、陈美兰提供的抵押物不能清偿的债权部分承担连带责任保证。3．建设银行福建分行主张的律师费，应以实际支出的合理费用为准，虽然建设银行福建分行已提供《个人类贷款案件委托代理协议》证明存在律师服务费约定，但未提供相应的证据其已实际支出该部分费用，应承担相应的举证责任。江寒、陈美兰未做答辩。建设银行福建分行围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证、宣布贷款提前到期催收通知书、EMS快递面单、中国建设银行个人贷款对账单、结清试算、个人类贷款（不包含个人快贷类）案件委托代理协议、律师费缴费凭证、首次登记通知书。海晟公司对《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证的证明对象有补充，认为该证据证明案涉贷款项下同时存在物保与人保，但《个人住房借款合同》没有明确约定实现债权的具体顺序，故海晟公司仅对江寒、陈美兰提供的抵押物不能清偿的债权部分承担连带责任保证；对个人类贷款（不包含个人快贷类）案件委托代理协议的证明对象有异议，主张该证据仅能证明存在律师服务费的约定，建设银行福州分行应提供相应的律师费付款凭证。对其他证据的真实性、合法性和关联性均无异议。海晟公司围绕答辩与质证意见依法向本院提交了下列证据：《商品房买卖合同》、预告登记证、房屋交付签收单、《个人住房借款合同》。建设银行福建分行对《个人住房借款合同》的证明对象有异议，主张《个人购房借款合同》第十二条第五款已对物保、人保并存情形下的实现顺序顺位进行排除规定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立，是否有效，是否为借款人是否提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任，均不因此减免，故建设银行福建分行有权选择直接要求海晟公司承担保证责任。对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。江寒、陈美兰未发表质证意见。本院经审查认为建设银行福建分行及海晟公司提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，本院确认其真实性，并在卷佐证。根据当事人陈述及本案现有证据，本院查明确认建设银行福建分行所述事实属实。另查明，《个人购房借款合同》第十二条第五款第（二）项约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人是否提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。又查明，截止至2021年3月19日，江寒、陈美兰尚欠建设银行福建分行贷款本金1,359,908.3元、利息（含罚息、复利）7,008.02元。本院认为，江寒、陈美兰与建设银行福建分行签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。建设银行福建分行依约向江寒、陈美兰指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。江寒、陈美兰未按合同约定还款，已构成违约。故建设银行福建分行要求江寒、陈美兰偿还借款本金1,359,908.3元及相应利息（含罚息、复利）的诉讼请求，本院予以支持。江寒、陈美兰在《个人住房借款合同》中以其所购的位于福建省福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5＃楼2108单元房产及其土地使用权为其在合同项下所有债务提供抵押担保并办理了抵押预告登记。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”现案涉房屋已完成首次登记，且不存在预告登记失效的情形，本院认定建设银行福建分行对案涉房屋的抵押权自预告登记之日起即设立，建设银行福建分行对案涉房屋享有优先受偿权。故对于建设银行福建分行主张对抵押房产折价或拍卖、变卖所得款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。海晟公司在《个人住房借款合同》中自愿为江寒、陈美兰的上述债务提供阶段性保证担保，约定的保证期间为自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行福建分行核对无误、收执之日止。案涉房产未办理抵押登记手续，故海晟公司的阶段性保证担保责任尚在保证期间内。关于案涉物保、人保实现顺位问题。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”可知，债务人自己提供物的担保优先于人保的实现可由当事人意思自治进行约定予以排除。案涉《个人购房借款合同》明确约定了为主合同设立的物保、人保并无先后实现顺序，故建设银行福建分行主张由海晟公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。海晟公司关于物保优先于人保清偿的答辩及质证意见，于法无据，本院不予支持。关于律师费，虽有合同约定由江寒、陈美兰承担，但建设银行福建分行仅提供实际支付6,882元的律师费发票凭证，故建设银行福建分行主张由江寒、陈美兰承担律师费34,410元的诉讼请求，对超出6,882元的部分，本院不予支持。建设银行福建分行主张由江寒、陈美兰、海晟公司承担的财产保全费、公告费未实际发生，本院不予支持。江寒、陈美兰未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告江寒、陈美兰于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金1,359,908.3元、利息（含罚息、复利）7,008.02元（暂计至2021年3月19日，此后的利息、罚息、复利按照《个人住房借款合同》约定标准计至款项还清之日止）；二、被告江寒、陈美兰于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行支付律师费6,882元；三、原告中国建设银行股份有限公司福建省分行有权就被告江寒、陈美兰所购的位于福建省福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5＃楼2108单元房产及其土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在本判决确定的第一、二项债权范围内优先受偿；四、被告福州海晟房地产开发有限公司对被告江寒、陈美兰在本判决第一、二项确定的债务范围内承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建省分行其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,411元，减半收取8,705.5元，由原告中国建设银行股份有限公司福建省分行负担244.1元，被告江寒、陈美兰、福州海晟房地产开发有限公司共同负担8,461.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 邱玲燕二〇二一年六月二十三日法官助理 祝诗偲书 记 员 林晓宁附本案相关法条：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。