福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1043号原告：江道福，男，1965年3月10日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：陈永吉，福建致平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杼，福建致平律师事务所实习律师。被告：连城建铭房地产开发有限公司，住所地连城县莲峰镇豸峰街东环北路8号，统一社会信用代码91350825081622628X。法定代表人：罗顺屹，职务：执行董事。委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所律师。原告江道福与被告连城建铭房地产开发有限公司（以下简称建铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江道福及其委托诉讼代理人陈永吉、陈杼，被告建铭公司的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江道福向本院提出诉讼请求：1.请求判令建铭公司支付江道福20ｌ9年7月1日起以案涉商品房价款431918元为基数至案涉商品房实际交付之日止按每日万分之五计算的逾期交房违约金（截至2021年3月15日共计624天的违约金为134758.42元）；2.案件受理费由建铭公司负担。事实与理由：2018年2月22日，江道福向建铭公司购买由其开发的坐落于连城县××号××花园××号楼××号商品房，并于当日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同第六条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4844.85元，总价款为431918元。合同第七条付款方式与期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）3.贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2018年2月22日前支付首期房价款131918元，占全部房价款的30.54%，余款300000元申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订当日，江道福按约定向建铭公司支付了购房首付款131918元（其中含2018年2月5日江道福向建铭公司支付的定金30000元）；2019年1月18日，江道福向建铭公司支付追加首付款63000元；余款237000元江道福于2019年4月19日通过向中国工商银行股份有限公司连城支行按揭贷款支付给建铭公司，但建铭公司却未按照合同约定期限履行交房义务，建铭公司的行为已构成严重违约。建铭公司辩称，江道福要求建铭公司支付自2019年7月1日起至交付之日止按每日万分之五计算的逾期交房违约金，不符合事实和法律的规定：一、江道福存在逾期付款的违约行为，建铭公司可顺延交房时间。2018年2月22日，建铭公司与江道福签订《商品房买卖合同（预售）》，江道福选择公积金贷款的方式支付购房款。依据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条的约定，江道福应当在10日内办理完成银行贷款手续。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第4.5条的约定，江道福逾期付款的，建铭公司有权顺延交房时间。根据江道福提供的《个人购房借款/担保合同》中显示的内容可以证明：江道福于2019年3月18日才与工商银行连城支行签订贷款合同，而贷款放款时间是2019年4月19日，即建铭公司于2019年4月19日才收到江道福支付的全部购房款，江道福逾期付款377天，建铭公司交房时间应当依法顺延377天，即交房时间应当是2020年7月12日。江道福要求从2019年7月1日起支付逾期交房违约金，明显不符合客观事实。二、2020年1月至今全球爆发新冠肺炎疫情，属于不可抗力因素，该时间段内不应当认定建铭公司违约，也不应当计算逾期交房违约金。2020年5月15日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，根据该指导意见第一条第4款的规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”可以证明最高人民法院已经认定新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，应当扣除不可抗力因素所导致的逾期交房。因此，2020年1月开始，因新冠肺炎疫情原因导致建铭公司无法交房，该属于不可抗力因素，该时间段内不应当认定为建铭公司违约，也不应当计算逾期交房违约金。三、建铭公司未能交付涉案房产系因行政机关没有按约定交付土地导致。建铭公司预售给江道福的房屋2018年3月20日就已经主体结构封顶，按正常是可以在约定的期限内完成建房，但由于连城县人民政府自2013年将土地出让给建铭公司后，至今没有完全完成交地义务。规划中的停车场及管理用房、规划绿地用地至今未交付，因此，造成工程无法验收，才导致无法交付房产。因此，因行政机关未如期交付土地导致的逾期交房，也不应由建铭公司承担逾期交房的违约责任。四、江道福要求按每日万分之五计算违约金过高，应当予以调整。根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。具体到本案而言，在江道福没有提供任何证据证明因建铭公司逾期交房行为造成其实际损失的数额的情况下，故江道福的实际损失应认定为已付房款在逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，本案应当将违约金调整为逾期交房期间占用江道福已付房款利息的130%。鉴于2019年8月20日开始中国人民银行开始公布LPR，即本案应当按照中国人民银行公布的LPR计算江道福所受的利息损失，按利息损失的30%为标准计算违约金。因此，即使本案中应当计算逾期交付违约金，也应当按照中国人民银行公布的LPR计算的130%调整违约金的数额。综上，建铭公司虽未交付案涉商品房，但并非因建铭公司的原因导致，江道福的起诉不符合客观事实和法律的规定，请求驳回江道福的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：江道福与建铭公司于2018年2月22日签订编号201800372号《商品房买卖合同》一份，约定江道福向建铭公司购买其开发的位于连城县××号××号楼××室房屋一套，合同第六条约定：计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：1.…；2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4844.85元，总价款为人民币431918元。合同第七条约定：付款方式及期限（一）……（二）买受人采取下列第2种方式付款：1.……2.贷款方式付款【公积金贷款】。买受人应当于2018年2月22日前支付首期房价款131918元……余款人民币300000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：交付时间和手续出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）……（2）逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条约定，买受人应当在合同签订后10日内办理完成银行贷款手续，并应于合同签订后45日内（即2018年4月8日）前将贷款部分房款支付至出卖人账户。上述合同订立后江道福按约于2018年2月22日支付首付款131918元，2019年1月18日江道福追加首付款63000元，余款237000元于2019年4月19日通过银行按揭贷款支付至建铭公司账户。另查明：连城县北部新城颐养园A6号地块住宅4号楼因小区道路、绿地、物业用房等用地没有完成征地及交地工作，小区房屋未经整体验收，建铭公司无法按约向业主交付竣工验收备案证明文件原件，且根据目前商品房的情况无法确定交房日期。上述事实，有江道福提供的证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，2.《个人购房借款/担保合同》，3.收款收据，4.发票，5.银联签购单，6.个人借款凭证，7.龙岩市统计局官网《龙岩市中心城市范围》截图；建铭公司提供的证据：1.《关于请求协调解决连城光明怡景花园项目建设有关问题的报告》，2.《连城县住房和城乡建设局关于进一步加强房地产行业疫情防控若干措施的通知》，3.《住宅3#、4#、6#楼封顶证明》；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，江道福与建铭公司于2018年2月22日签订编号201800372号《商品房买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，建铭公司应于2019年6月30日前将案涉商品房交付给江道福，现合同约定的交房日期已远超30日，江道福有权根据合同的约定选择要求建铭公司继续履行合同，合同继续履行则建铭公司应当自逾期交房之日起以全部购房款按日万分之五计算的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条约定，江道福应于2018年4月8日前办理按揭贷款并将按揭贷款支付至建铭公司账户，但江道福于2019年4月19日才办理完成银行按揭贷款，比合同约定的付款期限迟延了377天，按合同的约定江道福应向建铭公司支付按日万分之五计算的逾期付款违约金，即江道福应向建铭公司支付的逾期付款违约金为44,674.5元（237,000元×377天×0.05%）。江道福与建铭公司在履行合同过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此江道福应付给建铭公司的逾期付款违约金可用于抵消建铭公司应支付给江道福的逾期交房违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条的规定，判决如下:一、连城建铭房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付江道福以431,918元为基数自2019年7月1日起至实际交房之日止按日0.05%计算的逾期交房违约金（江道福应支付给建铭公司的逾期付款违约金44,674.5元可予以抵消）。二、驳回江道福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,995.1元，减半收取1,497.55元，由江道福负担496.55元，连城建铭房地产开发有限公司负担1,001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  马勋彪二〇二一年六月十五日法官 助理  林 惠代理书记员  黄晓晖附注法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。