北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初5566号原告：北京奈瑞工贸有限公司，住所地北京市顺义区潮白河桥东，统一社会信用代码91110113101816498G。法定代表人：葛瑞柱，总经理。委托诉讼代理人：余健，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仁和，男，1952年12月20日出生，汉族，北京市海淀区居民。被告：李景超，男，1981年7月7日出生，汉族，河北省泊头市村民。原告北京奈瑞工贸有限公司（以下简称“奈瑞公司”）与被告李景超排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙留意独任审判，公开开庭进行了审理。原告奈瑞公司之法定代表人葛瑞柱及委托诉讼代理人余健、杨仁和，被告李景超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奈瑞公司向本院提出并明确诉讼请求：判令被告立即搬离位于北京市顺义区顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内的房屋。事实和理由：北京市顺义区顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内的全部房屋和场地为原告所有，原告为维护自己的合法权益，要求被告搬离涉诉院内的房屋，故依法诉至法院。被告李景超辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原、被告之间不存在排除妨害的法律关系。原告将房屋场地出租给北京富立仁和物业管理有限公司（以下简称“富立公司”）开办公寓出租，被告是与富立公司签订租赁合同后合法入住的，并且对房屋进行了装修。原、被告之间没有合同关系，被告完全是合法入住，交付了租赁费，现租期未满，不能搬离。多年来，原告是知晓我和其他100多个租户是合法入住的事实的。第二，原告的起诉没有法律依据。原告与富立公司发生的多次诉讼与我无关，原告对富立公司以公寓形式对外出租是知情的。根据合同相对性，原告作为出租人没有直接对抗转租合同的权利，法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这里所解除的合同也只是他们之间的合同，而不是我与富立公司之间的合同，我租赁公寓完全是合法的。第三，原告的起诉属于重复起诉，故意浪费司法资源，企图以本诉推翻已经生效的判决。2020年，原告曾经起诉富立公司，要求确认我和富立公司签订的租赁合同无效并支付占用费。法院经审理作出（2020）京0113民初15361号民事判决书，驳回了奈瑞公司的起诉，该判决现已生效。原告起诉的目的就是要推翻上述判决结果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月12日、10月15日，奈瑞公司（甲方，出租方）与富立公司（乙方，承租方）先后签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，约定甲方将位于北京市顺义区潮白河桥东奈瑞工贸有限公司院内的厂房及院落出租给乙方自用或出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，租赁期限自2013年3月1日至2030年2月28日止。2018年4月24日，奈瑞公司以富立公司未按合同约定支付租金且擅自改变房屋用途、转租为由将富立公司诉至本院，请求：1．判令解除与富立公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2．判令富立公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的房屋租金；3．判令富立公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的滞纳金；4．判令富立公司支付违约金60万元；5．判令富立公司拆除改造的房屋，恢复原状，腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内厂房和院落。该案审理中，富立公司提出反诉，请求：1．确认双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》中关于钢结构楼房的租赁条款无效；2．判令奈瑞公司继续履行剩余房屋及场地的租赁合同；3．判令奈瑞公司返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4．判令奈瑞公司赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5．判令奈瑞公司赔偿经营损失59万元。本院经审理于2019年2月15日作出（2018）京0113民初10875号民事判决书，判决：1．奈瑞公司与富立公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效；2．奈瑞公司与富立公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中有效的部分，于判决生效之日解除；3．富立公司于判决生效之日起20日内腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地；4．富立公司于判决生效之日起7日内给付奈瑞公司自2018年3月1日起至实际腾退之日止的有效部分租金（每日按1290元计算，已支付446000元）；5．奈瑞公司于判决生效之日起7日内支付富立公司房屋装饰装修损失40万元；6．驳回奈瑞公司的其他诉讼请求；7．驳回富立公司的其他反诉请求。双方均不服上述判决并向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院经审理于2019年5月8日作出（2019）京03民终6515号民事判决书，维持原判。因富立公司未履行上述判决确定的义务，奈瑞公司于2019年7月向本院申请执行，案号为（2019）京0113执5568号。2019年10月31日，本院张贴公告，责令富立公司于2019年11月20日前腾空位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地并交付奈瑞公司。2020年3月24日，李景超以其对涉诉房屋及场地享有租赁权为由向本院提出执行异议，请求：中止对北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司全部房屋及厂地腾空的执行。本院经审查于2020年9月15日作出（2020）京0113执异62号执行裁定书，认为李景超的请求不能对抗对已发生法律效力的判决的执行，如其认为自身权益受到损害，可通过其他途径另行解决，故裁定驳回李景超的异议请求。2020年9月28日，李景超又向本院提起执行异议之诉，请求：判决中止（2019）京0113执5568号案件的执行程序，即中止对北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司全部房屋及厂地腾空的执行。本院经审理于2020年12月4日作出（2020）京0113民初14424号民事裁定书，认为李景超的诉讼请求与原判决有关，不符合执行异议之诉起诉条件，故裁定驳回李景超的起诉。李景超不服该裁定，上诉于北京市第三中级人民法院，后于2021年2月19日撤回上诉。2020年10月28日，本院作出（2019）京0113执5568号民事裁定书，认为该案执行中有案外人相继提出执行异议和执行异议之诉，致使该案长期不便强制执行，且申请人奈瑞公司表示可以做终结执行程序处理，故裁定终结上述判决的执行程序。2020年9月8日，奈瑞公司再次将富立公司诉至本院，请求：1．判令富立公司与案外人于和永、李顺利、李艳萍及李景超签订的四份房屋转租协议无效；2．判令富立公司给付合同无效部分逾期腾退房屋期间的占用使用费。本院经审理于2020年12月21日作出（2020）京0113民初15361号民事判决书，认为：依据合同的相对性，奈瑞公司作为出租人没有直接对抗转租合同的权利。基于合同的相对性，富立公司与李景超等人的转租合同并不因双方之间的主租赁合同的解除而丧失效力，且不论承租人是否获得出租人的同意，都不影响转租合同的效力。况且，根据生效判决，奈瑞公司对富立公司以公寓形式对外出租亦知情，富立公司不构成擅自转租，奈瑞公司无权以擅自转租为由要求解除合同。综上，奈瑞公司作为出租人不享有确认转租合同无效的权利，故判决驳回奈瑞公司的全部诉讼请求。审理中，奈瑞公司另提供编号为京房权证顺其字第XXXX号的《房屋所有权证》一份，证明其系涉诉房屋的所有权人，该房屋坐落于顺义区潮白河桥东顺平路南。李景超认可该证据的真实性和证明目的。李景超另提供2015年8月10日其与富立公司签订的房屋租赁合同两份及收据等，证明其从富立公司承租涉诉房屋并支付相应租赁费的事实。奈瑞公司不认可上述证据的真实性、关联性和证明目的，但称其知道富立公司对外转租的事实，但具体转租给谁并不清楚，且富立公司称其已经与次承租人解除了合同并退还了租金。上述事实，有（2018）京0113民初10875号民事判决书、（2019）京03民终6515号民事判决书、（2020）京0113执异62号执行裁定书、（2020）京0113民初14424号民事裁定书、（2019）京0113执5568号民事裁定书、（2020）京0113民初15361号民事判决书、《房屋所有权证》、房屋租赁合同及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，奈瑞公司与富立公司就涉诉房屋签订的租赁合同已经生效判决解除或确认部分无效，富立公司与李景超就上述房屋签订的转租合同因无法继续履行而应予终止，李景超继续占有、使用涉诉房屋缺乏事实和法律上的依据，奈瑞公司作为涉诉房屋的所有权人有要求李景超将占有、使用的涉诉房屋予以腾退并返还的权利。故奈瑞公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但应当指出，李景超因其与富立公司之间的房屋租赁合同无法继续履行及腾退涉诉房屋所造成的损失，可以向富立公司另行主张，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，判决如下：被告李景超将占有、使用的位于顺义区潮白河桥东顺平路南原告北京奈瑞工贸有限公司院内的房屋腾退、返还给原告北京奈瑞工贸有限公司，于本判决生效之日起七日内履行。案件受理费三十五元，由被告李景超负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二一年六月十七日书记员  王 倩