上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4678号原告：王春燕，女，1984年2月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：谭继光，男，1984年11月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：汪军建，上海市方正律师事务所律师。被告：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林海涛，董事长。委托诉讼代理人：胡佳亮，男。委托诉讼代理人：陈韵锦，女。原告王春燕诉被告上海珠江创展投资有限公司(下称“珠江公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。因双方当事人无法就案涉房屋室内外装饰装修和设计费工程造价达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对上述造价进行鉴定。本案于2021年4月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谭继光、汪军建到庭参加诉讼。被告珠江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王春燕向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2020年1月31日解除；2、判令被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)32,312.80元、物业保证金7,377.26元、房屋装修施工押金24,856元、三方接口保证金5000元；3、判令被告退还原告2020年2月-3月租金、物业管理费、接口费合计79,804.36元；4、判令被告赔偿原告损失975,820元(包括房屋装修装饰损失346,320元、房屋内部消防改造费4万元、房屋空调移位费1.5万元、房屋视觉应用系统设计费9万元、房屋品牌制作安装费89,500元、因被告断电断水造成食物饮料损失3万元、预期经营收益损失30万元、物品搬运损失5,000元、员工遣散赔偿金6万元)。事实与理由：2019年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路xxx弄“合生新天地”二层xxxxxxxx房屋(下称“系争房屋”)，房屋类型为商业，双方同意实际租用面积为248.56平方米，原告租赁房屋作为经营“森米”品牌保健品餐饮业态，房屋租赁期限为2年，租期自2019年4月1日至2021年3月31日，装修期为3个月，房屋交付日为2019年4月1日。租金、租赁保证金、物业管理费及其它费用、违约责任、合同变更和解除等详见租赁合同。租赁合同签订以后，被告将系争房屋交付原告，原告根据被告商场的整体装修及消防、空调要求，与案外人上海钰沐建筑装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》对房屋进行设计与装潢，共支付装修款38万元；原告与案外人上海古唐广告有限公司签订《企业视觉系统设计及制作安装合同书》对房屋进行视觉应用系统设计及制作安装，提升企业的品牌形象，支付设计费19万元及制作安装费8.95万元；原告根据被告的标准要求，对房屋内部消防设施改造及房屋内部空调调试，支付改造费用调试安装费55,000元；原告添置定制冰藏柜4,261元，电动投影幕1,110元、电动窗帘2,600元、2.8米整体吧台设备等17,780元，计25,751元。合同履行期间，原告按照合同约定正常支付被告租金、租赁保证金、物业管理费及其它费用。2019年12月26日，被告突然向原告发出《提前解除合同通知》，内容为“我公司因故将于2020年1月31日正式解除与贵公司之间的租赁合同，届时贵我双方之合同关系即告终结，安排处理停业闭店等各项善后事宜，自2020年2月1日起，我公司将正式停止对贵公司区域各项能源供应完成店铺区域撤场工作，以避免发生不必要的损失”。在此期间，原告曾经多次与被告交涉联系，要求按照合同的约定继续履行合同，但是，被告以所谓“公司整体利益”坚持己见必须解除合同，被告于2020年2月1日断电、停水导致原告无法开展正常经营，原告存储在冰箱内的保健食品、饮料全部变质报废经济损失3万元，被告的违约行为造成原告巨大的设计、装潢、装饰、消防设施、空调及添置办公家具及食品电器等经济损失，由于租赁合同提前解除，原告支付员工解除劳动合同赔偿金损失6万元，被告违约行为侵犯了原告合法权益，严重违反《合同法》107、108、113、114的规定，构成合同的根本性违约。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告珠江公司书面辩称：1、因商场整体经营方针调整，自2019年12月起便与原告沟通交涉解约或更换铺位，但未达成一致意见，故发送解除通知，并希望就合同解除事宜进行协商，但原告提出不合理的赔偿要求，双方多次沟通未果，其后原告继续经营并支付租金等费用至2020年3月31日，实际经营至2020年4月30日撤场，故合同解除时间应以原告实际搬场时间即2020年4月30日；2、根据合同约定，被告应在原告交还系争房屋并完成注销或变更手续后将已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分一次性无息退还；而原告实际经营至2020年4月30日，租金等费用支付至2020年3月31日，不存在退还租金、物业费及接口费的前提；3、原告租赁系争房屋进行经营性活动，其装修支出和消防改造为必要支出，员工可由其重新安置或安排至其他店铺工作，费必须解聘，故对其主张的损失不予认可；同时，合同中已对被告单方解约的违约责任进行了约定，违约金为合同解除当年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，不包含预期利益损失，且经营活动自身有风险，原告主张的损失无依据，被告不予认可。经开庭审理查明：2019年4月1日，珠江公司(出租方、甲方)与王春燕(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同第4.1.2约定，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分一次性退还乙方。第5.4条约定，该房屋的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方让甲方在收银系统上安装收集其销售数据的设备，以使得乙方可以向甲方的信息管理系统上传其在该房屋的销售数据(以下称“独立收银甲方安装接口设备”)，并须按照本合同的约定向甲方支付三方接口保证金及三方接口技术支持费，除另有约定外乙方使用接口设备的期限始终与本合同租赁期的实际起至日保持一致，如本合同租赁期的起止日期有变更的，则接口设备使用期的起止日也随之变更。在租赁期满之日或本合同提前终止之日，在乙方将接口设备完好且可使用状态下交还甲方时，甲方将在退还租赁保证金时一并将乙方已付的三方接口保证金无息退还给乙方。第12.3条约定，甲乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：……因其他甲方严重违约，在乙方书面通知后30日内仍未予纠正，且致使乙方无法实现本合同目的的。第12.5条约定，合同期内，甲方需要对商场或其他任何部分(不含该房屋)拆除或重建时导致该房屋整体停业的，或本合同签订后由于法律、法规或政策变动导致该房屋整体停业的，届时双方协商解决。第12.7条约定，除本合同另有约定，甲方单方解除本合同的(包括但不限于甲方为应对市场变化，需要对商场经营布局及商业品牌进行重新规划调整时涉及到该房屋的)，甲方应无息退还乙方已付的保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用，同时甲方还需向乙方支付违约金，违约金为合同解除当年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额。第19条约定，系争房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为248.56平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营“森米品牌保健品/餐饮业态”之用途，商铺名称是森米。第20条约定，租赁期为自交付日起2年，即2019年4月1日至2021年3月31日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2019年4月1日至2019年6月30日；双方暂约定该房屋交付日为2019年4月1日；自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用。第21条约定，该房屋的租金为固定租金，乙方应于交付日前向甲方付清2019年4月1日至2019年9月30日的租金，应于其后当季结束前向甲方付清下季度的租金；第一个租赁年度中2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金为92,322.63元，2019年10月1日至2020年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米123.81元，月租金为30,774.21元，季度租金为92,322.63元；第二个租赁年度2020年4月1日至2021年3月31日月租金的计算标准为每平方米130元，月租金为32,312.80元；乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金32,312.80元，同时向管理公司一次性支付该房屋的物业保证金7,377.26元；该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米28元核算，每月的物业管理费为6,959.68元；乙方应于交付日前向管理公司支付装修押金24,856元，装修押金于该房屋之二次装修工程经管理公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分；本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方在租赁期内使用一台接口设备，三方接口技术支持费为190.46元/月/台，每季度三方接口技术支持费总计为571.44元，三方接口保证金为5,000元。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，王春燕向珠江公司支付租赁保证金32,312.80元、物业保证金7,377.26元、装修押金24,856元、三方接口保证金5,000元，并支付租金、物业管理费、三方接口技术支持费至2020年3月31日。2019年12月26日，珠江公司向王春燕发送《提前解除合同通知》，载明：我司因故将于2020年1月31日正式解除与贵司之间的《租赁合同》，届时贵我双方之合同关系即告终结。请贵司尽快安排人员与我司接洽合同解除相关事宜，并尽快着手安排处理停业闭店等各项善后事宜。自2020年2月1日起，我司将正式停止对贵司店铺区域各项能源供应，请务必确保于此前完成店铺区域撤场工作，以避免发生不必要的损失。审理中，因双方当事人就系争房屋室内外装饰装修和设计费工程造价无法达成一致意见，经王春燕申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司就上述造价进行鉴定。2021年1月7日，鉴定单位出具鉴定意见书，载明：1、可确定的系争房屋内外装饰装修和设计费工程造价为401,320元；2、存在争议的内外装修工程其他费用为278,500元，具体内容为房屋视觉应用系统设计费19万元和房屋品牌安装费89,500元。为此，王春燕支付鉴定费22,200元。以上查明的事实，由原、被告陈述，租赁合同、支付凭证、提前解除合同通知书、收据、鉴定报告等证据予以证明，并经庭审出证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告于2019年12月26日发送解除合同通知要求解除合同，并于2020年1月31日断水断电导致原告无法经营，故合同应于当日解除，且原告不应支付自2020年2月1日起的租金、物业费，并应由被告返还原告支付的保证金及押金；合同解除后，原告就将系争商铺上锁，至庭审之日双方未办理交接手续；2、原告承租系争房屋系用于开办保健品餐饮，包括线上线下两部分业务；案涉实体店关闭之后，线上业务仍开展，但由于实体店主要有营养师来进行评估、推荐等，所以实体店关闭之后，原告无法进行推荐，顾客无法进行亲身感受，对原告的经营造成影响；而由于原告收银系统是与被告链接的，原告的收入需向被告报告并审批，故被告对原告的收入情况是知晓的，被告应以原告正常经营期间的收入作为依据赔偿原告的预期经营损失；3、原告承租系争房屋后对房屋进行了装修，对房屋内部消防进行了改造，空调予以移位，并制作安装了房屋品牌及房屋视觉应用系统，现合同因被告违约导致解除，被告应赔偿原告上述损失；4、因被告断水断电，导致原告采购的食品及饮料造成损坏，故被告应赔偿原告食品饮料损失；5、合同解除后，原告需将系争房屋内的部分物品搬离，预估产生物品搬运损失5,000元，应由被告赔偿；6、原告承租系争房屋后本来拟注册公司，但在将员工劳动关系转过去之前就发生了解除租赁合同的事情，故员工的社保还在之前运营公司内；案涉合同因被告违约解除导致原告无法经营，原告需对员工进行遣散并支付相应经济赔偿金，故被告应支付原告员工遣散赔偿金6万元；7、由于被告根本性违约给原告造成巨大损失，合同约定违约金无法弥补原告损失，且原告方在合同履行过程中无过错，因此原告按照实际损失及预期利益损失来主张权利。为此，原告提供建筑装饰工程施工合同造价及付款收据、企业视觉系统制作安装合同及收据、内容表、营业额、解除劳动关系协议、身份证明等作为证据。被告对原告提供的上述证据材料均不予认可。被告主张：1、由于原告经营状况不稳定，存在多次逾期付款的情况，且被告有业态调整的计划，故于2019年12月26日向原告发送解除通知，但实际上并未对系争房屋采取断电措施，原告正常经营至2020年4月30日；由于系争房屋是采取充电卡方式供电的，故无法提供证据证明其用电情况；2、原告提交给被告的销售记录是原告方自行提交的，被告无法核实销售数据是线上还是线下销售；3、之前系争房屋所在中心有多种业态存在，现基本上都是家具出售。为此，被告提供销售记录作为证据。原告对销售记录的真实性无异议，但表示由于原告有线上销售的情形，故不能证明原告在该店铺内正常经营。根据庭审查明的事实，本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告因其自身原因向原告提出2020年1月31日解除案涉合同，而原告亦认可合同于2020年1月31日解除，故本院认定案涉租赁合同于2020年1月31日解除。被告虽主张原告正常经营至2020年4月30日，但其提供的证据不足以证明其主张，故对该主张本院不予采信。合同解除后，被告应返还原告租赁保证金、物业保证金、房屋装修施工押金及三方接口保证金。对于被告提出的原告实际使用至2020年4月30日，故不应退还租金、物业费及三方接口费的主张，被告反诉要求原告支付自2020年2月1日起至实际返还之日的房屋使用费，本院认为，被告因项目业态调整向原告提出提前解除双方的租赁合同，自2020年2月1日起停止对店铺区域各项能源供应，要求原告确保于此前完成店铺区域撤场工作，致使原告经营的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情亦对合生新天地的经营造成客观影响。本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的使用费予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，原告可不再支付使用费。故对被告的主张，本院不予采信，并认定被告应将原告多支付的2020年2月至3月租金、物业费及三方接口费予以返还。现案涉合同因被告违约导致解除，被告应就原告损失承担赔偿责任。审理中，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋室内外装饰装修和设计费工程进行了审价，审价机构依法出具的审价报告严格遵守了审价原则，应作为本案确定系争工程的结算金额的依据，房屋装饰装修工程造价为346,320元、消防整改造价为4万元、空调款风机移位费为15,000元。本院综合考虑到合同的履行情况、被告的违约行为、原告的损失程度等因素，酌定判令被告支付房屋装修装饰损失、房屋内部消防改造费、房屋空调移位费共计354,500元。对于原告主张的房屋视觉应用系统设计费9万元及房屋品牌制作安装费89,500元，此两项费用属审价报告中的争议造价，被告不予认可，且原告提供的证据并不足以证明因被告违约导致其实际产生上述损失，故对上述两项损失主张，本院难以支持。关于原告要求被告赔偿因断电断水造成的食物饮料损失、预期经营收益损失、物品搬运损失、员工遣散赔偿金的诉讼请求，本院认为，原告未就其食物饮料损失及物品搬运损失提供依据，且其有义务在被告断电后及时采取措施避免可能产生的扩大损失，故对上述两项损失本院不予支持。原告提供的证据材料并不足以证明其主张的预期经营收益损失及员工遣散损失，且经营活动本身有风险，无法参照实际经营状况来确定原告的实际经营损失，故对该两项损失本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王春燕与被告上海珠江创展投资有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月31日解除；二、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王春燕租赁保证金32,312.80元、物业保证金7,377.26元、房屋装修施工押金24,856元、三方接口保证金5,000元；三、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王春燕租金、物业管理费及接口费79,804.36元；四、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春燕损失354,500元；五、原告王春燕的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,461.40元，减半收取计7,730.70元，由原告王春燕负担3,311.45元，被告上海珠江创展投资有限公司负担4,419.25元；鉴定费22,200元，由被告上海珠江创展投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年六月七日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。