福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0982民初959号原告：张授茂，男，汉族，1988年11月22日出生，户籍地福建省建宁县。原告：吴晓倩，女，汉族，1989年10月21日出生，户籍地福建省建宁县。委托诉讼代理人：廖云坚、王宇凌，福建惠尔（福鼎）律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，送达地址：福州市晋安区东二环泰禾广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，职务：总经理。被告：福鼎泰禾房地产开发有限公司，住所地：福建省宁德市福鼎市桐城玉龙北路66号，统一社会信用代码：91350982096752556N。法定代表人：黄晓青，职务：总经理。原告张授茂、吴晓倩与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）、福鼎泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张授茂、吴晓倩向本院提出诉讼请求:一、判令被告泰禾新世界公司向原告支付自2020年2月1日起至实际支付租金止，按每季度租金人民币11609元计，暂计至2020年7月31日（共计两个季度）租金为人民币23218元。二、判令被告泰禾新世界公司按房款总额（663371元）的日万分之一（66.3元／日）向原告支付违约金，违约金从2020年6月22日至结清上述租金之日止，暂计算至2020年8月31日为人民币4707.3元。三、判令被告泰禾房地产公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司向原告支付拖欠的租金人民币58045元（即从2020年2月1日起至2021年4月30日），并按约继续支付租金至合同期届满为止。2、判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司按房款总额（663371元）的日万分之一（66.3元／日）向原告支付违约金，违约金从2020年6月22日起至结清上述租金之日止，暂计算至2021年4月26日为人民币20486.7元。事实与理由：2018年，被告泰禾房地产公司采取“售后返租”方式对外出售福鼎市泰禾红郡商铺。受该促销政策影响，原告于2018年4月30日与被告泰禾房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于福鼎市××栋××层××室××室××，房款总价为663371元。随后，原告基于对二被告之间的关联关系的合理信赖，将上述房产返租给了被告泰禾新世界公司，并签署了《房屋租赁委托合同》，该合同约定原告每个租赁年度可获得租金人民币46436元，共计10个租赁年度，租金总额共计464360元。同时还约定了交房、租金及费用结算、双方权利义务以及违约责任等，其中违约责任8.4约定“乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。”《房屋租赁委托合同》签订后至今，被告泰禾新世界公司仅支付租金至2020年1月，从2020年2月开始就不再支付租金，经原告多次催促未果。而被告泰禾房地产公司采取“售后返租”方式吸引原告购买上述房产，应承担连带责任。现诉至贵院，请求贵院判决支持诉讼请求。福建泰禾新世界公司辩称：一、原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据。二、相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免。三、被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。四、违约金计算标准过高，请求法院予以调整。泰禾房地产公司辩称：一、原告提起本案诉讼要求被告泰禾房地产公司向其支付租金并承担违约责任系基于其与福建泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》，而其并非案涉合同的主体，根据合同相对性原则，原告要求答辩人承担共同或连带责任没有根据。二、答辩人与被告福建泰禾新世界公司系两个独立的民事主体，对外承担各自独立的民事责任。三、原告将其购买的房屋出租给福建泰禾新世界公司系其自主决策的行为，与答辩人无关。原告作为成年人，应对对自己的行为所产生的法律后果承担责任。本院经审理查明：2018年4月30日，泰禾房地产公司与张授茂、吴晓倩签订《商品房买卖合同》，约定：张授茂、吴晓倩向其购买福鼎市××栋××层××室××室××，房屋面积为55.64平方米，总价为663371元，张授茂、吴晓倩为该房屋的产权人。张授茂、吴晓倩（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限10年，从2018年11月1日至2028年10月30日止，甲方同意以2018年11月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计46436元，共10个租赁年度，租金总额464360元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾新世界公司支付租金至2020年1月31日。经原告多次催讨，泰禾新世界公司未能继续支付租金，原告遂诉至本院。张授茂、吴晓倩围绕诉讼请求依法提交了其身份证、泰禾新世界公司、泰禾房产公司企业公示信息、不动产权证书、《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托合同》及其原告的庭审陈述等证据，上述证据具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。张授茂、吴晓倩提供的销售宣传照片无拍摄时间、拍摄人，无法确认证据的真实性，不能作为适格证据使用，本院不予采纳。泰禾新世界公司、泰禾房产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及证据，视为自愿放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院认为，本案虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故案涉合同性质为房屋租赁合同。张授茂、吴晓倩与泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案张授茂、吴晓倩已依约交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司未能及时足额支付租金，已构成违约。故张授茂、吴晓倩主张泰禾新世界公司支付拖欠的从2020年2月1日起至2021年4月30日的租金58045元，于法有据，本院予以支持。2021年4月30日起的租金未达到合同约定的支付条件，张授茂、吴晓倩在符合条件时可另行起诉。泰禾新世界公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予支持。根据案涉合同约定，泰禾新世界公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，应按房款总额的日万分之一支付逾期违约金（日违约金为663371元×0.0001=66.33元），而合同日租金为46436元÷365天=127.22元，经对比，考虑到该约定过分高于逾期支付租金给原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金11609元）为基数，自逾期之日起(每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日)至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算如下：（1）2020年2月1日至2020年4月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年6月25日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（2）之后三期每三个月为计算单位的逾期违约金按上述方法予以计算，不再赘述。泰禾新世界公司抗辩解除合同依据不足，不予支持。对于泰禾房地产公司是否承担连带责任问题，原告向泰禾房地产公司购买案涉房产后，与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》，由泰禾新世界公司向其支付合同约定的租金，即原告已实现“十年包租”的目的；且泰禾房地产公司并非《房屋租赁委托合同》的合同相对方，合同条款对泰禾房地产公司没有约束力，且案涉《商品房买卖合同》中亦无关于租金支付的约定，故原告请求泰禾房地产公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。泰禾新世界公司、泰禾房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告张授茂、吴晓倩支付2020年2月1日起至2021年4月30日的租金58045元；二、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告张授茂、吴晓倩支付违约金（以欠付的租金11609元为基数，分别从2020年6月25日、2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告张授茂、吴晓倩的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1251元，减半收取625.5元，由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  许海燕二〇二一年六月十日书记员  庄 宏附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当根据约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：本判决申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。官方