陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0902民初2448号原告：徐信云，女，汉族，安康市汉滨区人。委托诉讼代理人：孟强，陕西恒典律师事务所律师。被告：李增俊，男，汉族，安康市汉滨区人。被告：周乐垚，男，汉族，安康市紫阳县人。原告徐信云诉被告李增俊、周乐垚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序庭，公开开庭进行了审理。原告徐信云及其委托诉讼代理人孟强到庭参加了诉讼，被告李增俊、周乐垚经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐信云向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令二被告向原告支付拖欠租金140000元；2.依法判令二被告向原告支付违约金28000元（计算方式为：以140000元为基数，按照支付租金总额的20%计算）；3.依法判令二被告向原告支付拖欠物业费23709.10元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李增俊与被告周乐垚合伙开办了安康市汉滨区博学一生教育咨询中心。原告徐信云与被告李增俊于2019年1月25日签了《房屋租赁合同》，将原告门面房出租给二被告。合同约定：租赁期为2019年1月1日至2024年2月29日，其中2019年1月1日至2019年2月28日为乙方装修期，不计算房租，2019年3月1日至2024年2月29日为计租期，租期五年；租金及付款方式：乙方在计租期内每年租金为160000元，乙方在计租期内年租金不变，乙方应当于合同生效后支付给甲方100000元第一年首付房租赁款，余款60000元于2019年9月1日前支付给甲方。2020年3月1日至2024年2月9日每年租金支付时间为每年1月5日前；在房屋租赁期间，因乙方生产经营所产生的水、电、物业空调使用费等由乙方自行承担；租赁期间双方任何一方违反合同规定，需向对方支付年租金总额的20%作为违约金。合同签订后，二被告依约支付原告第一年度100000元租金，尚欠60000元未支付。2020年1月15日，第二年度租金支付期限到期后，原告多次催要第一年度下欠的租金及第二年度租金，二被告均以各种理由推诿。2020年9月3日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定：原告与二被告均同意解除原《房屋租赁合同》；二被告应当自付租赁期间的物业费等费用，截止2020年9月1日，尚欠物业费共计23709.1元；就原《房屋租赁合同》涉及的房租及违约金，原告与二被告均认可房租及违约金计算至2020年9月1日，具体金额按照原《房租租赁合同》计算。解除协议签订后，二被告仍不支付所欠租金和违约金。被告周乐垚作为被告李增俊的合伙人，也是租赁房屋的共同承租人，应当与李增俊共同对外承担民事责任。为维护原告合法权益，故向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告李增俊、周乐垚未答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告无故未到庭视为其放弃质证，故对原告提供的证据本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月25日，原告徐信云（甲方）与被告李增俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将门面房，出租给被告李增俊，用途为教育培训，租赁期限自2019年1月1日至2024年2月29日，其中2019年1月1日至2019年2月28日为乙方装修期，不计算房租，2019年3月1日至2024年2月29日为计租期，租期五年；租金及付款方式：乙方在计租期内每年租金为160000元，乙方在计租期内年租金不变，乙方应当于合同生效后支付给甲方100000元第一年首付房租赁款，余款60000元于2019年9月1日前支付给甲方。2020年3月1日至2024年2月9日每年租金支付时间为每年1月15日前；保证金：乙方在合同生效后一年内交付甲方房屋保证金8000元，在合同终止后甲方根据乙方合同履行情况扣除乙方应承担的费用后无息返还给乙方；并约定在房屋租赁期间，因乙方生产经营所产生的水、电、物业、空调使用费等由乙方自行承担；违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方支付年租金总额20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，乙方应按日以应付租金的1%向甲方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付租金100000元，原告将房屋交付被告使用，此后被告未支付2019年度剩余租金及2020年度租金。2020年9月3日，原告与二被告签订《房屋租赁合同解除协议》，协议约定“甲方：徐信云乙方：李增俊丙方：周乐垚1.甲、乙、丙三方均同意解除2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》；…4.甲、乙、丙三方均认可原《房屋租赁合同》第五条约定的8000元保证金未支付给甲方；…6.本协议签订后，乙、丙应当支付租赁期间的物业费等费用，截止2020年9月1日，尚欠物业费共计23709.10元；7、就原《房屋租赁合同》涉及的房租及违约金，甲、乙、丙三方均认可房租及违约金计算至2020年9月1日，具体金额按照原《房屋租赁合同》计算”。协议签订当日，二被告向原告交还了房屋，原告亦接收了房屋，并出具房屋接收单。此后，被告仍未支付剩余房租，经原告催要未果。原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，李增俊与周乐垚系合伙关系，共同承租原告房屋用于办理教育培训。本院认为，当事人应按照合同全面履行自己义务。被告因经营需要，与原告签订房屋租赁合同，双方对房屋租赁费用、租赁期限、违约责任等进行约定，该租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院认定为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。原告徐信云将房屋交付被告使用，被告应依约支付原告租赁费用。2020年9月3日，原、被告又签订《房屋租赁合同解除协议》，该协议第七条约定，房屋租赁费计算至2020年9月1日，截止该日，被告应向原告支付第一年度（2019年3月1日至2020年2月29日）的租赁费160000元，第二年度支付至2020年9月1日的房租，即2020年3月1日至2020年9月1日，计6个月，房租应为80000元（160000元÷12月×6月），合计240000元，扣除被告已支付的100000元，下余140000元未支付，现原告要求被告支付140000元房屋租赁费，有理有据，本院依法予以支持。对于原告要求二被告支付违约金28000元（计算方式为：以140000元为基数，按照支付租金总额的20%计算）的诉请，因双方在签订《房屋租赁合同》时约定“任何一方违反本合同的规定，需向对方支付年租金总额20%作为违约金”，同时签订的《房屋租赁合同解除协议》亦同意违约金按照《房屋租赁合同》约定进行计算，现被告未按期支付房租，已构成违约，故应承担相应的违约责任。被告共欠原告房屋租赁费140000元，故被告应支付原告违约金28000元（140000元×20%）。关于原告主张要求被告支付拖欠物业费23709.1元的请求，因双方在房屋租赁合同中明确约定“在房屋租赁期间，因乙方生产经营所产生的水、电、物业、空调使用费等由乙方自行承担”，且双方在签订房屋租赁合同解除协议时，被告亦认可拖欠物业费23709.1元，故原告该项请求合理合法，本院亦予以支持。又因被告李增俊、周乐垚系合伙关系，故上述费用应由二人共同承担。被告李增俊、周乐垚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果自负。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李增俊、周乐垚共同向原告徐信云支付房屋租赁费140000元；二、被告李增俊、周乐垚共同向原告徐信云支付违约金28000元；三、被告李增俊、周乐垚共同向原告徐信云支付拖欠的物业费23709.10元；四、上述一、二、三项判决内容，限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取2067元，由被告李增俊、周乐垚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  周杰二〇二一年六月十九日书记员  鄢肃