北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83090号原告（反诉被告）：北京紫荆御庭餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路甲2号地下部分-01层B105单元。法定代表人：王次春，执行董事。委托诉讼代理人：刘长鸣，北京李晓斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，男，1979年10月15日出生，汉族，北京李晓斌律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：北京瞳梦餐饮有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街5号一层1-2号商铺。。法定代表人：王次春，经理。委托诉讼代理人：秦雯，女，1976年10月14日出生，汉族，北京瞳梦餐饮有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段幼珠，女，1960年10月6日出生，汉族，北京紫荆御庭餐饮有限公司会计，住所地北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。反诉被告：北京瞳梦餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区和平里七区16号楼1036。法定代表人：王次春，经理。委托诉讼代理人：张春华，女，1971年9月13日出生，汉族，北京瞳梦餐饮管理有限公司会计，住北京市西城区。原告北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司公司（以下统称二原告，分别称谓为紫荆御庭公司和瞳梦公司）与被告北京京威房地产开发有限公司（以下简称京威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序独任制，经京威公司申请追加北京瞳梦餐饮管理有限公司（以下简称瞳梦管理公司）作为本案的反诉被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘长鸣、秦雯，京威公司的委托诉讼代理人李乃亮，瞳梦管理公司的委托诉讼代理人张春华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令京威公司赔偿二原告的违约赔偿金709404.99元，并退还押金208729.1元；2.请求判令自2019年9月1日解除与京威公司签订的《xx中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》、《免费优惠补充协议》；3.律师费10000元由京威公司承担；4.诉讼费由京威公司承担。事实和理由：2016年北京x地产经纪有限公司帮助京威公司引进瞳梦公司三个品牌进驻xx中心，向瞳梦公司强烈介绍10号线地铁通道联通的优势，招商资料内有明确的地铁通道标示。京威公司招商人员还特地带瞳梦公司参观了已建好的xx地铁通道出口。承租前，京威公司一直承诺，京威公司所在的位置有10号线地铁开通且由地铁口直通京威公司，所承租的x层裙房是地铁出口必经之地，并承诺该地铁口会在2017年5月开通。基于以上承诺，考虑到地铁开通将会带来的客流和商机，2017年1月17日瞳梦公司与京威公司签订了《xx中心裙房租赁合同》，承租位于京威公司裙房x层B105商铺，经营面积：133.22平米，租赁期限47个月，自2017年3月16日起至2021年2月28日到期。因x层各商品是陆续装修开业，二原告等早进驻的商铺要承受整个漫天灰尘及刺鼻的装修气味，这样的营商环境除了中午的写字楼所需的快餐外，根本没有外来客流，特别是晚餐时间段及节假日。合同签订后，京威公司承诺的地铁口开通却迟迟未能实现。二原告一直向京威公司询问地铁口通道的开通时间，时任租赁总监深知地铁口未开通给紫荆御庭公司造成的亏损情况，主动给二原告从2017年10月起减免20%租金及物业管理费的优惠扶持，并签订了《免费优惠补充协议》。然而，减免20%的租金及物业费仍然无力支撑店面经营，二原告再次于2018年5月30日与时任董事总经理见面商讨，其承认地铁连接口未能开通给二原告造成经营亏损是京威公司的责任，所以再给予二原告减免租金达50%及减免物业管理费的支持，直至地铁开通为止，租金在地铁通道开通后再进行分期缴纳，并签订了《折扣优惠补充协议》。在2018年9月份二原告接到京威公司工作人员的电话通知，9月份开始停止了减免租金，没有任何理由。随后，二原告联系了京威公司时任租赁总监，才知道京威公司原高管已经全部离职，京威公司的股份已转售。二原告联系到京威公司的副总经理邢总，得知是公司的决定，没有说明任何原因。悲痛的是从开业至2019年3月，已经有多家品牌商关门，2019年5-8月入驻的商户也陆续撤离。二原告的合约履行2年多了，投入亏损达2000多万，已经无力经营。2019年7月31日终于熬到地铁通道开通，但京威公司的态度完全改变，给出的方案是让原告一次性全部缴纳完毕之前暂缓缴纳租金的款项后再继续履约，这完全是违反之前约定，至二原告公司存亡于不顾的无法实现的要求。京威公司在地铁开通之际恶意与二原告提前解约，将涉案商铺出租给xx餐饮管理（北京）有限公司。2019年9月2日强行封店，逼迫二原告搬离，给二原告造成更大的经济损失。现合同已无法继续履行。二原告认为，二原告选择京威公司的裙房x层商铺的前提及唯一条件就是京威公司承诺的10号线x地铁口连接京威公司x层的开通，原告的租金也是按照地铁开通的租金价格进行收取。因为地铁通道未能及时开通，原告在严重亏损的情况下仍然与京威公司共度难关。原告亏损至今，煎熬到地铁口开通了，京威公司却在此刻逼迫原告撤店。京威公司无视二原告前期对京威公司的不离不弃、无视二原告的血本无归、无视合约精神、无视诚信、无视道德底线，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。京威公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。京威公司不存在违约行为。京威公司按照合同约定履行了作为出租人的各项义务，不需要向二原告支付违约金并退还相应的押金。二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，正是由于二原告的违约行为才导致涉案租赁合同的变更和解除，具体意见见京威公司的反诉状。二原告主张解除合同，并未向京威公司发出解除通知，其要求解除合同没有任何依据。二原告在起诉状中称京威公司向其承诺地铁口的开通时间，事实上京威公司从未做出任何承诺或约定，京威公司也不能确定地铁口的开通时间。二原告长期拖欠租金，其主张违约金及退还押金的请求没有事实和法律依据。同时京威公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付截止2019年8月19日拖欠的租金人民币871936.92元；2.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付因逾期支付2017年10月1日至2018年2月28日的租金产生的剩余违约金人民币18895.23元；3.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付截止2019年8月19日拖欠的管理及空调费人民币131191.66元；4.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付因逾期支付2017年3月16日至2017年5月31日的管理及空调费产生的违约金人民币1250.69元；5.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付截止2019年9月4日拖欠的电费人民币230303.68元；6.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付截止2019年8月31日拖欠的水费人民币18639.00元；7.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付自2017年3月16日起至2017年8月31日止2个月零16天装修期、3个月免租期期间的租金人民币293208.63元；8.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付自2017年10月1日起至2018年8月31日止的免费优惠、折扣优惠期内免交的租金、管理及空调费共计人民币273101.05元；9.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付反诉原告为解决本案纠纷而支付的律师费人民币80000.00元；10.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告赔偿自2019年8月20日起至2019年10月31日的房屋空置费损失人民币140241.98元；11.判决反诉被告一、反诉被告二向反诉原告赔偿因恢复房屋原状产生的损失人民币57300.00元；12.判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付租金差额损失人民币323857.82元。13.判令反诉被告三对反诉被告一、反诉被告二上述第1项至第12项诉讼请求项下的义务承担连带责任；14.确认合同解除后反诉原告无须向反诉被告一、反诉被告二退还已支付的押金；15.判令反诉被告二立即迁出地址（包括食药监局的食品经营许可证、餐饮服务许可证等的地址、工商注册地址等）；16.判令三反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月9日反诉原告作为出租人与作为承租人的反诉被告一签署了《xx中心裙房租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定：出租人将位于北京市朝阳区xx中心裙房x层B105单元（下称“租赁房屋”）出租给承租人，租期47个月零16天（自2017年3月16日起至2021年2月28日止），承租人应于每月第一天前提前支付租金（2017年3月16日起至2019年2月28日租金为53154.78元/月，2019年3月1日起至2021年2月28日租金为58750.02元/月）及管理及空调费（管理及空调费为11297.06元/月），电费、水费、通讯费应在收到缴费通知后十四天内缴纳（见《租赁合同》附表二）。关于承租人《租赁合同》相关违约责任，《租赁合同》约定：承租人出现逾期付款超过30天等情形时，出租人有权终止合同，收回租赁房屋没收押金（见《租赁合同》第37条）；若承租人逾期履行付款义务，自逾期之日起承租人每天应向出租人支付应付金额0.1%的违约金，直至全部款项付清之日止；出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应由承租人承担；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应承担因此给出租人所造成的一切损失，包括但不限于房屋空置费、下一任租户支付租金时的租金差额损失等（见《租赁合同》第38条）；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应当向出租人全额缴纳出租人已给予的3个月免租期、2个月零16天装修期的租金（见《租赁合同》附表二）；并且，租赁合同亦约定了承租人应支付出租人为复原租赁房屋所花费的费用（见《租赁合同》第19.2条）以及在合同终止或租期届满后十个工作日内未办妥租赁房屋的注册、登记、备案或使用地址的相关注销/变更登记手续的，每延误一天，视为占用该单元，使用房屋占用的相关约定（见《租赁合同》第19.4条）。2017年12月6日，反诉原告与反诉被告一签订《免费优惠补充协议》，约定出租人同意给予承租人三个月的额外免费优惠，有效期自2017年10月1日起至2017年12月31日止，如反诉被告一在有效期内的月租销比大于20%，反诉被告一不需要缴纳管理及空调费用，仅需支付约定的每月基本租金的80%，若因反诉被告一原因导致《租赁合同》及《免费优惠补充协议》提前终止，或月租销比小于或等于20%，反诉被告一不得享受免费优惠，并应将已使用的免费优惠向反诉原告予以全额缴纳。2017年12月6日，反诉原告与反诉被告一、反诉被告二签署了《承租权转让合同》（下称“《转让合同》”），三方约定：自2017年11月10日起，反诉被告一将租赁房屋承租权转让予反诉被告二；反诉被告二履行反诉被告一在《租赁合同》项下的相应义务（包括反诉被告一在《租赁合同》下应当履行而尚未履行之义务）；反诉被告二同意对反诉被告一于《租赁合同》及《转让合同》项下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因《租赁合同》或《转让合同》的变更而消灭；反诉被告一同意对《租赁合同》及《转让合同》项下反诉被告二的所有责任义务承担连带保证责任。2018年3月8日，反诉原告与反诉被告二签订《免费优惠补充协议（二）》，约定出租人同意再次给予承租人三个月的额外免费优惠，有效期自2018年1月1日起至2018年3月31日止，如反诉被告二在有效期内的月租销比大于20%，反诉被告二不需要缴纳管理及空调费用，仅需支付约定的每月基本租金的80%，若因反诉被告二原因导致《租赁合同》及《免费优惠补充协议（二）》提前终止，或月租销比小于或等于20%，反诉被告二不得享受免费优惠，并应将已使用的免费优惠向反诉原告予以全额缴纳。2018年5月31日，反诉原告与反诉被告二签订《折扣优惠补充协议》，约定出租人同意再次给予承租人三个月的额外折扣优惠，有效期自2018年4月1日起至2018年6月30日止，如反诉被告二在有效期内的月租销比大于20%，反诉被告二不需要缴纳管理及空调费用，仅需支付约定的每月基本租金的80%，若因反诉被告二原因导致《租赁合同》及《折扣优惠补充协议》提前终止，或月租销比小于或等于20%，反诉被告二不得享受折扣优惠，并应将已使用的折扣优惠向反诉原告予以全额缴纳。2018年7月19日，反诉原告与反诉被告二签订《折扣优惠补充协议（二）》，约定出租人同意再次给予承租人二个月的额外折扣优惠，有效期自2018年7月1日起至2018年8月31日止，如反诉被告二在有效期内的月租销比大于20%，反诉被告二不需要缴纳管理及空调费用，仅需支付约定的每月基本租金的50%，若因反诉被告二原因导致《租赁合同》及《折扣优惠补充协议》提前终止，或月租销比小于或等于20%，反诉被告二不得享受折扣优惠，并应将已使用的折扣优惠向反诉原告予以全额缴纳。上述《租赁合同》《转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》先后生效后，反诉原告依约交付了租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但反诉被告二自2018年3月1日起至今，逾期未付租金，自2018年9月1日起至今，逾期未付管理及空调费，并自2018年1月份起未支付水电费等各项费用已远远超过30天，已构成严重违约。反诉原告依法行使约定的合同解除权，于2019年8月15日向二反诉被告发出《解除合同通知书》（解约日为2019年8月19日），反诉被告二已签收。案涉《租赁合同》《转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》解除后，二反诉被告仍拒不支付欠付各项费用及相应的违约金，反诉原告于2019年9月1日向反诉被告二发出《关于交还租赁房屋及支付拖欠租金等款项的催告函》，要求反诉被告二交还房屋并支付欠付的各项费用及相应的违约金，反诉被告二已收到；反诉原告于2019年10月8日向反诉被告二发出《催款函》，要求反诉被告二与反诉原告联系商谈还款事宜；反诉原告于2019年10月22日向反诉被告二发出《二次催款提示函》，再次要求反诉被告二与反诉原告联系商谈还款事宜，同日向反诉被告一发出《关于要求承担保证责任的函》，要求反诉被告一对反诉被告二承担连带保证责任，二反诉被告均拒收。因二反诉被告未履行租赁房屋的复原义务，2019年10月30日，反诉原告与北京x艺建设工程有限公司（以下简称“x艺”）签订了《北京市xx中心裙房x层B105单元紫荆御庭租区拆除恢复工程合同》，委托x艺对反诉被告二所承租的单元进行拆除恢复工程，并共计支付拆除恢复费用人民币57300元。2019年9月29日，反诉原告作为出租人与xx餐饮管理（北京）有限公司（以下简称“xx餐饮”）签订《xx中心裙房租赁合同》，约定租期60个月（自2019年11月1日起至2024年10月31日止，包括首尾两日），其中，2019年11月1日至2020年10月31日的租金为46627.00元/月、2020年11月1日至2021年2月28日的租金为49957.50元/月，与反诉原告和反诉被告一签订的《租赁合同》中约定的租金存在差额；反诉原告给予xx餐饮4个月装修期（2019年11月1日起至2020年2月29日止）、2个月折扣期（2020年11月1日起至2020年12月31日止），折扣租金均为租金金额的50%。经查询，紫荆御庭公司和瞳梦公司均系一人公司，反诉被告三北京瞳梦餐饮管理有限公司系反诉被告一、反诉被告二唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》（下称“《公司法》”）第六十三之规定，反诉被告三应就反诉被告一、反诉被告二的债务承担连带责任。综上所述，反诉原告认为三反诉被告上述严重违约行为严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告现依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。紫荆御庭公司、瞳梦公司、瞳梦管理公司对京威公司的反诉辩称，我方认可应支付从2018年3月15日起未缴纳租赁房屋的租金的50%，及实际产生的水电费用。但并不认可京威公司据以计算的标准，以及相关的管理及空调费、违约金、装修期押金、折扣优惠、房屋空置费、租金差额损失以及恢复房屋原状费用等请求。具体事实和理由如下：首先，双方签订房屋租赁合同的先决条件时京威公司承诺地铁口将在2017年5月份开通，也正是考虑到地铁口开通将会带来的客流和商机，瞳梦公司才与被告签订了裙房租赁合同。然而，地铁口的具体开通时间是在2019年7月31日。在此期间，被告多次虚假承诺地铁口开通时间导致紫荆御庭公司的经营计划全盘落空，血本无归。其次，正式由于京威公司的虚假承诺导致的单方严重违约行为，造成二原告严重的经营困难，才最终导致租金等费用的延期支付。根据双方签订的《折扣优惠补充协议（二）》表明京威公司已经认可其违约行为给二原告造成的损失的情况下，愿意减免50%的租金且免收管理及空调费用。那么在地铁口一直未能开通的情况下，该优惠力度至少应予维持。同时，从京威公司提供的在地铁开通后与新租户签订的租赁合同中也可以看出，其租金金额低于二原告按合同应支付的租金金额，进一步表明在地铁未开通情况下二原告支付的租金极不合理，畸高。再次，京威公司作为违约方单方解除合同，无事实和法律依据。京威公司在先行违约的情况下，未与答辩人进行协商，擅自强行解除合同，强迫二原告搬离并不符合租赁合同约定。最后，租赁合同为格式合同，违约条款大多为无效的格式条款，且明显免除其责任，加重我方的责任。虽然合同中并没有条文直接明确地铁开通时间，但这只是京威公司为摆脱责任所耍的手段，结合我方提交的证据、商业经营的基本要件、租赁地的实际情况和双方签约的情况理应确定地铁开通是双方签约的先决条件，即便合同未约定，也是应有之义。本案所有的争议均源于京威公司的违约和虚假承诺的不诚信履约行为，损失理应自担。京威公司不仅无权要求我方支付赔偿，更无依据无效的格式条款不退换我方的押金。京威公司追加瞳梦管理公司作为反诉的共同被告无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《xx中心裙房租赁合同》，合同主要条款：出租人，京威公司。承租人，瞳梦管理公司。出租人同意将其坐落于附表二第一部分所述之物业单元出租给承租人使用，承租人同意承租该单元。该单元的用途列于附表二第七部分，承租人不得用作其它用途。附表二：承租单元坐落北京市朝阳区xx中心裙房x层B105单元，承租面积133.22平方米，出租人和承租人同意在租期内此面积作为计价依据，不做调整。租期47个月零16天。自2017年3月16日起至2021年2月28日止（包括首尾两日）。租金1）租金计算方式分别为基本租金或提成租金，以其中较高者为准，具体如下：2017年3月16日起至2019年2月28日止：基本租金单价每月人民币399元每平方米承租面积，按承租面积133.22平方米计算，每月基本租金共计人民币53154.78元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月营业额*（12%*（1+5））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高。2019年3月1日至2021年2月28日止，基本租金单价每月人民币441元每平方米承租面积按承租面积133.22平方米计算，每月基本租金共计人民币58750.02元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月营业额*（14%*（1+5））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高。支付方式及提成租金的相关约定：承租人应按月于每月的第一天前提前以人民币形式将每月的基本租金支付给出租人。随后比较当月的基本租金和提成租金的金额，若基本租金高于或等于提成租金，则以基本租金为准；若基本租金低于提成租金，则以提成租金为准，承租人应按照下一条的约定向出租人支付该笔提成租金多出基本租金的金额。免租期，出租人给予承租人三个月的免租期：即从2017年6月1日至2017年8月31日。免租期内承租人不需缴纳租金，但仍需全额缴纳免租期内的全部关了及空调费及其他费用。若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的免租期，且对于已使用的免租期（如有），承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免租期的租金向出租人予以全额缴纳。装修期，出租人为承租人提供2个月零16天的装修期：2017年3月16日至2017年5月31日。用以承租人进行内部装修。装修期内承租人不需支付租金，但应于该单元交付前或装修开始之日前（以较早者为准）全额支付管理及空调费，并应全额支付其他费用。若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照本合同附表二第三部分规定的租金的标准将装修期的全额租金向出租人予以全额缴纳。管理及空调费，每月人民币84.8元/平方米承租面积，签约之日，管理及空调费共计每月人民币11297.06元，按承租面积133.22平方米计算，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司。日常提供空调的时间：10:00AM-10：00PM，星期一至星期日。超时空调费，首小时人民币500元，之后为人民币0.8元/小时/平方米承租面积（面积以本合同为准，不单独区分实际使用区域，不足一小时亦计为一小时），此费用可由管理公司不时调整。承租人应在收到出租人或管理公司的缴费通知后十四天内交纳超时空调费。其他费用：水费，人民币9.5/立方米；电费：人民币1.493/千瓦时；电费押金人民币10.4/平方米承租面积；通讯费：按xx中心通讯系统收费标准，具体详见附表五，上述费用将根据xx中心的统一标准适时调整。除电费押金应于以下日期（本合同签订之日、起租日、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前由承租人支付给管理公司外，其余各月的费用，承租人应在收到出租人或管理公司的缴费通知或查表记录后14天内缴纳。押金，承租人应于以下日期（本合同签订之日，或起租日、或该单元实际交付日、或装修期起始日、以较早者为准）之前，向出租人支付相当于三个月的租金和三个月管理及空调费的综合作为履行本合同的押金，根据人民币193355.51元。如租金、管理及空调费根据本合同条款进行调整，押金也相应调整。承租单元用途该单元在商业用途的范围内，只限于用餐饮用途。并以“紫荆御庭”或其他由承租人决定并经出租人书面同意及确认的名称作为商号名称。承租人保证在租期内不改变其业务经营范围及该单元之用途。承租人在装修前需要向管理公司支付的其他费用，审图费，人民币10元/平方米承租面积；垃圾清运费及临时水、电费：人民币20元/平方米承租面积；施工现场管理费人民币10元/平方米承租面积；装修押金：人民币50元/平方米承租面积（如装修期间单元或其他设施没有损坏，此押金在装修完成3个月后将无息退还）。该单元归还状态及标准，消防系统：保持现状不动（包括烟感、喷淋等），并保证消防系统正常运行。空调系统：保持现状不动，并保证空调系统正常运行；拆除该单元内的承租人LOGO及其所设置的所有招牌及指示牌、主体隔断墙、地面；恢复至毛坯状态。2.《承租权转让合同》，合同主要内容：甲方（出租人）京威公司，乙方（原承租人）瞳梦公司，丙方（新承租人）紫荆御庭公司。甲方与乙方于2017年5月9日签订了《xx中心裙房租赁合同》及2017年签订的《免费优惠补充协议》（上述两份合同/协议统称为主合同），甲方将位于北京市朝阳区xx中心裙房x层B105单元（该房屋），出租给乙方，租期期限从2017年3月16日至2021年2月28日。现乙、丙方请求甲方由丙方取代乙方称谓该房屋的新承租人，并且乙方同意为丙方的租赁事宜承担连带保证责任，为此，各方特签署本合同如下：1.自2017年11月10日起，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该房屋的新承租人，履行承租人在主合同项下应负之相应之义务，并享受相应之权利。3.乙方应在转让日前付清乙方实际租赁期内的租金、管理及空调费及其他所有应负款项，其中，电话费、电费等当月无法确定金额的费用，乙方应在收到甲方和/或管理公司发出的付款通知十四日内付清。丙方同意对乙方于主合同及本合同项下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因主合同或本合同的变更而消灭。4.押金，甲方同意，乙方已经向甲方支付的房屋租赁合同项下的该房屋的押金在甲方收到乙方退还的押金收据原件（如有）后自动转作丙方在房屋租赁合同项下就承租该房屋的押金，甲方无须退还乙方，由乙方、丙方自行结算。5.乙、丙方同意自行交接该房屋，与甲方无涉。乙方和丙方均不得因该房屋的交付时间或交付状态等交付事宜而向甲方提出任何异议、要求或索赔。6.尽管已签署本合同，但乙方同意对主合同及本合同项下的丙方的所有责任义务承担连带担保责任，如甲方和丙方在本合同签订后对主合同和本合同作出修改或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同或补充合同，无须通知乙方，乙方均应对丙方就该房屋所签署的合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的责任和义务承担连带责任。8.任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本合同条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本合同的行为均属无效行为。9.因履行本合同产生的争议的解决方式适用主合同的约定。10.除主合同的规定之外，主合同所有条款维持不变，继续有效，在本合同生效后继续适用于甲方、乙方和丙方。本合同与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。如本合同的内容与主合同内容有不一致处，以本合同为准。甲方京威公司盖章，乙方瞳梦公司盖章，丙方紫荆御庭公司盖章。3.《免费优惠补充协议》，主要内容：出租人京威公司，承租人瞳梦公司。鉴于2017年5月9日，出租人于承租人签署了《xx中心裙房租赁合同》（以下简称主合同），出租人同意出租，并且承租人愿意承租出租人位于北京xx中心裙房x层B105单元（以下简称该单元），住合同约定的租期自2017年3月16日起至2021年2月28日到期。现经承租人申请，为支持承租人的商业经营，出租人同意给予承租人额外的免费优惠，为此，经出租人和承租人协商一致，特签署本《免费优惠补充协议》（以下简称本协议）如下：1.有效期：三个月，从2017年10月1日至2017年12月31日（包括首尾两日）。2.额外的免费优惠：出租人同意，为支持承租人的商业经营，在本协议第1条约定的有效期内，在承租人的该单元的月租销比大于20%（月租销比的计算公式为：月基本租金除以月营业额）的情况下，出租人同意给予承租人以下的额外的免费优惠：1）该限期内承租人不需缴纳管理及空调费；2）该限期内承租人仅需支付主合同约定的每月基本租金的80%，剩余的每月基本租金的20%承租人不需缴纳。3.承租人应对本协议内容承担严格保密责任，若因承租人违反本条款而导致出租人遭受任何损失或向第三方承担额外义务的，承租人应全额向出租人作出补偿。4.免费优惠的返还义务：1）每月双方将进行上月营业额的统计工作，并计算上月的租销比。若上月的租销比小于或等于20%，则承租人不得享受上月的免费优惠，若承租人已享受了上月的免费优惠，则承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将上月的免费优惠向出租人予以全额缴纳。2）若主合同和本协议因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本协议规定的免费优惠，且对于已使用的免费优惠（如有），承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免费优惠向出租人予以全额缴纳。3）若承租人出现违约行为，但未出现合同解约或终止的后果，则承租人将不得享受自违约发生之日起的免费优惠，自承租人违约行为发生之日起，承租人应正常交纳租金和管理及空调费，但承租人已享受的免费优惠将不再追回。4）若承租人违反本协议项下的保密责任，则承租人不得享受本协议规定的免费优惠，且对于已使用的免费优惠（如有），承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免费优惠向出租人予以全额缴纳。为免疑义，本条款的免费优惠返还义务与主合同项下的免租（费）期有关约定（如有）为独立不相关联的约定，出租人有权根据本协议即主合同分别向承租人追究各自合同项下的免费优惠（期）责任。5.任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本协议条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本协议均的行为无效。6.因履行本协议产生的争议的解决方式适用主合同的约定。7.除本协议所述之补充、变更外，主合同所有条款维持不变，继续有效。本协议与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。如本协议的内容与主合同内容有不一致处，以本协议为准。8.本协议一式陆份，出租人与承租人各执三份，具有同等法律效力。本协议于2017年12月6日由双方盖章之日起生效。落款由京威公司和瞳梦公司盖章。4.二原告提交部分商户于2018年12月5日和2019年1月10日给京威公司的函件，反映地铁口未如期开通给商户造成巨大影响。尽管减免部分房租但仍不足以维持经营。5.二原告提供PacificCenterPlaceintro（B1）楼书及截图，证明京威公司在招商时，突出10号线即将开通，建设中的3号线地铁直通B1，吸引原告等商户入驻。6.《解除合同通知书》，京威公司于2019年8月15日致紫荆御庭公司，主要内容：根据上述合同，我公司按照合同约定交付了租赁房屋，但是贵公司自2018年3月起至今，就未支付租金、管理及空调费，并自2018年1月份起就未支付税费、电费等各项费用，上述各项给予的逾期已远远超过30天。贵公司的上述行为已构成严重违约，按照租赁合同第37条等相关约定，现我是正式通知贵公司：1.解除我公司与贵公司之间的《xx中心裙房租赁合同》、《免费优惠补充协议》、《承租权转让合同》、《免费优惠补充协议（二）》、《折扣优惠补充协议》、《折扣优惠补充协议（二）》，跟合同均于2019年8月19日解除；2.请贵公司收到本通知书后（7）个工作日内向我公司交还租赁房屋；逾期未搬离的物品，视为贵公司已放弃其所有权，我公司有权自行处理并有权有权贵公司承担相关费用，且由此造成的任何后果将由贵公司自行承担。并且，届时，我司将采取一切可能的措施（包括但不限于租赁合同第41条约定的措施），且不再向贵公司另行通知。3.请贵公司立即按合同约定向我公司支付欠付的全部租金、管理及空调费、水费、电费等各项费用及相应违约金等款项；并按合同约定完成以租赁房屋为注册、登记、备案或使用地址的相关注销/变更登记手续。8.视频资料，证明京威公司于2019年9月2日凌晨安排工人对原告的店铺进行封店，逼迫二原告搬离，给二原告造成更大的损失。9.京威公司招商项目书、北京xx中心项目书，证明两个不同版本的项目书以一半以上的篇幅重点介绍十号线地铁及xx中心的地铁出入口，在项目概况中明确介绍10号线地铁连接，突出10号线地铁联通地下1层的优势。10.证人陈某、周某、肖某的证人证言证明京威公司在招商时多次强调地铁10号线地铁口的开通的优势，因地铁口迟迟未开通多次给予经营者优惠政策。京威公司认为证人因案件因素均与二原告存在不同程度的利害关系，其证明目的不认可。11.xx中心的地上照片，证明外围围挡情况，影响了客流。京威公司对此不予认可。12.损失汇总表和财务报表，证明其二原告的损失情况。京威公司对三性均不认可。13.二原告提供的施工合同、订购合同、付款凭证、经营收入明细表、银行流水以证明其损失情况，京威公司对三性均不认可。14.京威公司于2019年9月1日、10月8日、10月22日向二原告发出《关于交还租赁房屋及支付拖欠租金等款项的催告函》，要求紫荆御庭公司交还房屋并支付欠付的各项费用及违约金；《催款函》，二原告签收、《二次催款函》，二原告拒收。二原告及瞳梦管理公司不认可真实性，不认可拒收。15.京威公司为恢复原状签订的施工合同、支付凭证和发票，证明损失的发生。二原告及瞳梦管理公司称真实性无法核实，与其无关。16.京威公司与xx餐饮管理（北京）有限公司签订的《xx裙房租赁合同》，约定租期60个月，租金每月98706.3元。二原告和瞳梦管理公司地铁开通后租金只有和二原告签订合同的70%，更说明原来的合同存在不合理性。17.瞳梦公司、紫荆御庭公司、瞳梦管理公司的企业信用信息，证明瞳梦朝阳公司系瞳梦公司的分公司，瞳梦公司系一人公司，瞳梦管理公司系瞳梦公司的唯一股东。二原告和瞳梦管理公司认可其真实性，但是不认可其关联性。19.2018年3月15日至2019年8月19日的租金和管理费、空调费的《交款通知单》；2018年1月1日至2019年9月4日期间电费、2018年1月1日至2019年8月31日的水费《缴费通知书》及相应报表，证明二原告的违约行为。二原告和瞳梦管理公司不认可其真实性，称京威公司违约在先，其只需交纳50%的租金，免除管理费和空调费。20.专项法律服务委托协议、律师费发票、支付凭证，证明律师费支出。二原告和瞳梦管理公司对三性不持异议，但是认为根据公平原则其支付的律师费京威公司也应当负担。经询，双方均认可合同没有关于地铁通道开通的任何相关约定；亦认可在签订涉案合同前，现场情况是地铁通道尚未开通，中间存在一个卷帘门。双方均认可地铁通道已于2019年7月开通。本院认为，依法成立的合同受法律保护，《xx中心裙房租赁合同》、《免费优惠补充协议》、《承租权转让合同》依法成立，且不违背有关法律规定，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效。本案的争议焦点是京威公司是否存在违约行为、是否享有合同解除权，应否承担违约责任。一、关于京威公司是否构成违约，是否应当承担赔偿责任二原告主张京威公司存在“承诺涉案房屋将与地铁通道相连接但未能实现”的违约行为，导致其合同目的无法实现，遭受了重大经济损失，且京威公司已将涉案房屋转租他人。针对二原告的主张，首先，结合二原告提交的证据可以认定，京威公司在招商时对“B1商铺直接连通地铁10号线x站”进行了宣传，并多次表示地铁通道很快就会开通的事实。而从二原告租赁场地所在位置看，地铁通道是否开通确实会对其商铺经营产生影响，京威公司在地铁通道尚未开通之时，就在招商文件中宣传“B1商铺直接连通地铁10号线x站”确属不当。但地铁通道能否开通需经有权机关审批，并非京威地产公司所能决定，二原告作为市场经济参与主体对此应当有一定认知，并承担相应的商业风险。且，根据现有证据并不能证明京威地产公司在合同签订时明确表示地铁通道开通时间，“地铁通道开通”亦非双方合同中约定的京威公司应负的合同义务，在地铁通道尚未开通时，京威地产公司与二原告签订租赁合同，合同履行过程中，地铁通道未开通，不宜认定为京威地产公司违约。其次，二原告与京威地产公司另行签订《免费优惠补充协议》，通过由京威地产公司减免部分租金的方式解决地铁通道未开通给其造成的商业影响问题，即意味着二原告已经与京威公司就地铁未开通问题通过签订补充协议，减免部分租金的方式解决，现二原告又以“地铁未开通”为由主张京威地产构成违约，无相应依据。故，本院对二原告关于京威地产公司违约应当承担赔偿责任的主张，不予采纳。二、关于二原告是否构成违约京威地产公司主张二原告存在“逾期支付租金、管理及空调费、水电燃气费超过30日且累计停业超过七天”的违约行为，二原告认可2018年3月15日至2019年8月19日上述期间的费用未支付，亦认可其2019年9月4日清空了租赁房屋内的物品。本院认定二原告拖欠租金等相关费用构成违约，并达到了合同约定的解除条件，故京威地产公司向其《解除合同通知书》于法有据，本案《xx中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于上述通知时间即2019年8月19日予以解除。三、关于违约责任的承担当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，因二原告欠付租金、管理及空调费、水电费已构成根本违约，二原告应承担相应的违约责任，具体分析如下：（一）关于租金、管理费、空调费和水电费首先，因《xx中心裙房租赁合同》于2019年8月19日解除，且二原告未支付2018年3月15日之后的租金和自2018年9月15日之后的管理及空调费，故二原告应支付2018年3月15日至2019年8月19日期间的租金和2018年9月15日至2019年8月19日管理及空调费。根据合同约定，上述期间租金金额为871936.92元，管理及空调费金额为131191.66元。其次，关于水电费，二原告认可《缴款通知书》、《xx中心管理处市电用电量报表》、《xx中心租户用水量统计表》的真实性，亦认可未缴纳上述费用，故其应当向京威地产公司支付上述费用，水电费具体金额以上述证据所载金额为准，即水费18639元、电费230303.68元。（二）关于免租期、装修期租金、房屋恢复原状拆除费损失、律师费损失、房屋空置损失、租金差额损失首先，关于装修期、免租期的租金，根据《xx中心裙房租赁合同》附表二第三部分关于免租期、装修期的规定“若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期……向出租人予以全额缴纳”，因二原告违约导致合同解除，京威地产公司有权向其主张免租期、装修期内未收取的租金损失293208.63元。其次，关于房屋恢复原状拆除费，二原告认可对涉案房屋进行过装修，且依据《xx中心裙房租赁合同》第19条的规定“无论何种原因若合同提前终止，承租人提前返还的本单元不符合上述要求的，出租人可代为复原，但所需全部费用由承租人承担”。结合京威地产公司提交的证据，二原告应当向京威地产公司支付恢复原损失费57300元。第三，关于律师费，依据《xx中心裙房租赁合同》第38条规定“因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费……在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失……均应由承租人向出租人予以全额赔偿”。结合京威地产公司提交的证据，其确实存在律师费损失80000元，故二原告应当予以赔偿。第四，关于房屋空置损失，因二原告根本违约导致合同解除，确实可能会给京威地产公司造成房屋空置损失，综合考虑案件情况，对京威地产公司主张2019年8月20日至2019年10月31日期间的房屋空置损失，本院予以支持。第五，关于租金差额损失，根据《xx中心裙房租赁合同》第38条规定，结合二原告提交的证据来看，京威地产公司将涉案房屋再次出租给案外人xx餐饮管理（北京）有限公司的租金金额确低于本案合同中约定的租金金额，二原告应当依据合同约定向京威地产公司支付相应的租金差额。京威地产公司主张租金差额期间为涉案房屋再次出租之日2019年11月1日至涉案合同原租期到期之日2022年2月14日的租金差额，京威公司再次出租属于其自主议价的范围，其要求二原告承担差额损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于京威公司主张的免费优惠、折扣优惠期内免交的租金、管理及空调费，属于双方对合同内容进行了变更，且其损失已通过其他方式予以救济。（三）关于逾期付款违约金及合同押金是否应当退还问题当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，二原告要求退还押金的诉讼请求，鉴于其存在违约行为，且合同约定承租人违约无权要求返还押金，故二原告要求退还押金的诉讼请求不予支持。关于京威地产公司主张违约金，二原告认为属于格式条款，加重了二原告责任，故不应当支付，且约定违约金过高。考虑到双方所签合同中关于不退还押金以及逾期支付租金、管理及空调费、水电费的违约金等约定，实际均系双方对违约责任的约定。且京威地产公司已经在本案中主张装修期租金、恢复原状拆除费、律师费、房屋空置损失等各项实际损失，现京威公司收取的押金已高于实际损失，故对该部分主张，本院不予支持。四、关于连带责任瞳梦公司、紫荆御庭公司、瞳梦管理公司的企业信用信息，紫荆御庭公司系一人公司，瞳梦管理公司系瞳梦公司的唯一股东。京威公司反诉要求瞳梦管理公司承担连带责任。鉴于京威公司在本案的诉讼地位为被告，其提起反诉应当本案当事人的范围，故京威公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京瞳梦餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司于二〇一七年五月九日签订的《xx中心裙房租赁合同》、原告（反诉被告）北京瞳梦餐饮有限公司、北京紫荆御庭餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司于二〇一七年十二月六日签订的《承租权转让合同》于二〇一九年八月十九日解除；二、原告（反诉被告）北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司支付欠付的租金、管理费及空调费共计一百万三千一百二十八元五角八分、水费一万八千六百三十九元、电费二十三万零三百零三元六角八分；三、原告（反诉被告）北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司免租期、装修期租金二十九万三千二百零八元六角三分、律师费八万元、房屋空置损失十四万零二百四十一元九角八分、房屋恢复原状拆除费五万七千三百元；七、驳回原告（反诉被告）北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13013元，由原告（反诉被告）北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费26320元，由被告（反诉原告）北京京威房地产开发有限公司负担5115元（已交纳）,由北京紫荆御庭餐饮有限公司、北京瞳梦餐饮有限公司负担21205元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈霞二〇二一年六月十一日书记员  夏竹