北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9518号原告：北京凯瑞房地产开发有限公司，住所地北京市通州区运河东堤东侧。法定代表人：戚春生，总经理。委托诉讼代理人：苏霞，北京市君永律师事务所律师。被告：国民信和控股有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼3301内3315A单元。法定代表人：白穆春。原告北京凯瑞房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告国民信和控股有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏霞到庭参加诉讼，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年6月7日解除；2．判决被告给付原告自2017年5与1日至2017年6月7日的租金2580800元及逾期付款利息的滞纳金（以欠款2580800元为基数，按照合同约定的日千分之五自2017年4月1日起计算至实际给付之日止）；3．判决被告支付原告自2017年6月8日起至实际腾退房屋之日2017年8月31日期间的房屋占用费11409853元（按照房屋日租金的2倍即每日每平方米6．2元的标准计算）；四、判决被告给付原告自2017年5月1日至2017年8月31日的垃圾清运费131448元及逾期付款的滞纳金（以131448元为基数按照合同约定的日千分之五自2017年4月1日起计算至实际给付之日止）；五、判决被告支付原告免租期内的租金12904000元（自被告支付首期租金和保证金的次日即自2016年6月25日至2016年12月31日，共计190日）；六、判决被告支付原告代其向供暖公司支付的供暖费876332．8元（每平方米40元）及逾期付款的滞纳金（以欠付供暖费876332．8元为基数，按照合同约定的日千分之五自2016年12月29日起计算至实际给付之日止）；七、判决被告支付原告违约金32226043．2元；八、判决被告将在租赁房屋处注册的北京信和未来医院管理有限公司办理工商注册地址迁出或注销手续；九、判决被告交纳的620万元租赁保证金原告不予退还，从原告上述主张中予以扣除；十、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月21日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定甲方将其所有的位于北京市通州区芙蓉园xxx号楼（原月亮河温泉馆区域，以下简称xxx号楼）出租给乙方用于医疗妇产儿科产业使用。租赁物总建筑面积为21908．32平方米，双方均认可以此面积计租金及其他按面积计算的费用。租赁期限为10年，自2017年1月1日起开始计算租金，合同签订后自实际交接之日至2016年12月31日为免租期，免租期内乙方需要支付水电费、垃圾清运费、能源费等相关费用。乙方应于2016年5月16日之前交纳租赁保证金620万元。如乙方违约，则甲方有权直接从保证金中扣除相应费用及由逾期交纳而产生的全部各项滞纳金、违约金及造成的各项损失后将余额退还给乙方。如保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方据实继续追偿的权利。日租金标准为每建筑平方米3．1元，月租金为2065772元整，首年租金为24789264元，合同履行超过两年的，方可享有免租期，如非因甲方原因导致乙方实际履约不足两年的，乙方将不享有免租期，应在租金结算时向甲方补缴免租期内的应付租金。合同租金每五年递增一次，租金在上一合同周期租金基础上递增20％。租金采用预付方式，每四个月为一期缴纳租金。乙方应于2016年5月16日前缴纳四个月的租金8263088元整，用于支付第一期租金，自第二期租金起，乙方应于每个租期开始，提前一个月预付租金。乙方应付垃圾清运费标准为每月每平方米1．5元，每月垃圾清运费为32862元，支付方式与租金同时同期交纳。乙方逾期缴纳本合同约定的租金、垃圾清运费、能源费等各项费用的，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收滞纳金。双方合同附件中约定第二期租赁费及垃圾清运费的交费时间为2017年4月1日之前。双方还约定，在合同生效且乙方支付保证金及首期租金之日起7日内，甲方将出租房屋及附属设备设施、固定资产按现状交付给乙方。乙方如逾期缴纳合同约定的租金、垃圾清运费、能源费等各项费用超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应另行向甲方支付当期一年租金的违约金。甲方依合同约定行使解除权的，乙方应按照甲方发出的解除通知中规定的时间腾空本合同租赁物并交还甲方。逾期腾空交回的，自解除通知下达之日起，乙方应当按照当期租金标准的2倍，按日向甲方交纳房屋占用费。乙方在本合同届满、终止或解除之日起10日内，应将本合同租赁物及所附清单中所列设备设施和固定资产如约返还甲方。合同签订后，被告于2016年6月24日才交清保证金和首期租赁费，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，按照合同约定交付了租赁房屋。在合同履行过程中，被告又未按约定的时间交纳第二期租赁费及垃圾清运费，经原告多次催要未果。至2017年6月5日，已逾期65日，按照合同约定，原告单方解除合同的条件成就，原告即向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，该解约通知于2017年6月7日通过邮政特快专递送达被告，根据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告应按照合同约定返还原告租赁物及附属设备、设施和固定资产，并支付原告欠付租金、垃圾清运费及相应的滞纳金，并按照合同约定支付租金两倍标准的房屋占用费至返还租赁房屋止。被告逾期交纳第二期房租及垃圾清运费，构成根本违约，按照合同约定被告便不能再享有免租期，故被告应向原告支付免租期内租金。原告代其向供暖公司支付的供暖费被告应一并支付原告，并按照合同约定支付相应的滞纳金。按照合同约定，被告应将在租赁房屋注册的北京信和未来医院管理有限公司办理工商注册地址迁出或注销手续。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，原告租赁的房屋原来是月亮河温泉馆，是区域内知名的高档温泉会所，原告聘请了著名国际设计师予以室内装修设计，并投入了上亿元的装修资金，在原告向被告交付租赁房屋后，被告为实现租赁用途已经拆除了原告之前的装修，现又逾期不交房租，致使原告单方行使合同解除权，已经给原告造成了不可逆转的巨大损失，双方合同中约定的一年当期租金的违约金明显低于原告的损失，故原告请求人民法院予以增加，标准是双方约定租金的1．3倍。因被告根本违约，原告曾于2017年将被告起诉至贵院主张自己的合法权益，在贵院审理过程中，原被告双方于2017年8月达成《调解协议》，后原告撤诉。但被告之后却未依照双方签订的调解协议履行，2017年8月31日被告腾退房屋。按照该调解协议第三条2内容，因被告未按调解协议约定支付租金、50万元违约金，则本调解协议不生效，被告认可双方所签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月7日解除，并同意按照《房屋租赁合同》的约定承担全部违约责任。被告一直未履行根据《房屋租赁合同》。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。案件审理过程中，被告的法定代表人白穆春（羁押于北京市朝阳区看守所）向本院陈述，其认可原告于2016年6月25日将515号楼交付被告使用，后收到原告制作的《解除房屋租赁合同通知书》并于2017年8月31日从涉案房屋搬离，《房屋租赁合同》签订后，被告共向原告支付14594536元，包括租赁保证金620万元，首期租金8263088元和垃圾清运费131448元，认可被告未按照约定履行与原告签订的调解协议，但认为原告主张的违约金过高，希望法院调减违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月21日原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）《房屋租赁合同》，约定甲方将xxx号楼出租给乙方使用，租赁物总建筑面积21908．32平方米，双方均认可此面积数，租金和其他面积计算的费用均以21908．32平方米为基数计算，租赁期限为10年，自2017年1月1日起开始计算租金，至2026年12月31日止；本合同签订后，自实际交接之日起至2016年12月31日为乙方享有的免租期，免租期内乙方无需缴纳租金，但需要支付水电费、垃圾清运费、能源费等其他应由实际使用人支付的相关费用；租赁物用途为：妇科，儿科，产科，医美，高端体验，水疗康复，月子，营养膳食等医疗妇产儿科产业使用；乙方应于2016年5月16日前，一次性向甲方支付租赁保证金620万元，该保证金依约返还时不计取利息，如乙方未能交清应由乙方承担的各项费用，甲方有权直接从保证金中扣除相应费用及由逾期交纳而产生的全部各项滞纳金、违约金及造成的各项损失后将余额退还乙方；日租金标准为每建筑平方米3．1元，月租金为2065772元，首年租金为24789264元，本合同乙方履约超过两年的，方可享有免租期，如因非甲方原因导致乙方实际履约不足两年的，乙方将不享有免租期，应按照每天每平方米3．1元的标准在租金结算时向甲方补交免租期内的应付租金；本合同采取预付方式，每四个月为一期交纳租金，乙方应于2016年5月16日前交纳四个月租金8263088元用于支付本合同第一期租金，自第二期租金起，乙方应于每个租期开始，提前一个月预付租金；垃圾清运费为每月每平方米1．5元，每月垃圾清运费394344元，由乙方与租金同时、同期交纳至甲方；乙方需承担本合同租赁物包括但不限于水费、电费、制冷费、取暖费等各项在乙方使用期间产生的全部能源费用，供暖费的收费标准为每采暖季每建筑平方米47元；乙方逾期缴纳本合同约定的租金、垃圾清运费、能源费等各项费用的，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收取滞纳金；如乙方逾期交纳本合同约定的租金、垃圾清运费、能源费等各项费用超过30日的，甲方有权解除本合同，其依本合同所收的全部保证金退还给乙方，乙方应另行向甲方支付相当于当期一年租金的违约金，双方一致同意违约金以当期一年租金为上限，处应支付租金及水电等应交费用外，乙方不得再提出任何形式的赔偿及补偿要求；甲方依合同约定行使解除权的，乙方应按甲方发出的解除通知中规定的时间腾空租赁物并交还乙方，逾期腾空交回的，自解除通知下达之日起，乙方应按照当期租金标准的2倍按日向甲方交纳房屋占用费；乙方在本合同届满、终止或解除之日起10日内，应将本合同租赁物及“附件二、附件三”等各清单中所列设备和固定资产如约返还甲方，本合同届满、终止或解除之日起10日内，乙方未能将符合要求的房屋租赁物或附属设备设施及固定资产等交还甲方的，则自期满之日的次日起，每逾期一天，乙方应当以当期日租金2倍为标准，向甲方交纳租赁物占用费并承担相关的其他费用，直至乙方按照合同要求返还本合同租赁物及全部附属设备设施及固定资产等。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告交纳了租赁保证金620万元，首期租金8263088元及垃圾清运费131448元，租金及垃圾清运费支付至2017年4月30日，以上共计14594536元。原告向被告交付了涉案房屋。2017年6月5日，原告向被告作出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为2016年4月21日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租515号楼，合同第四条及附件无约定，被告应当于2017年4月1日前向原告支付2017年5月1日至2017年8月31日的租金8263088元及垃圾清运费131448元，供暖费876332．8元，但被告未向原告支付上述款项已超过30日，已构成根本违约，根据合同第八条第2款约定，原告享有合同解除权，现解除与被告于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》。2017年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《调解协议》，主要内容为：鉴于乙方迟延履行交纳第二期即2017年5月1日至2017年8月31日租金的情形，按照合同约定，乙方已经构成违约，甲方已起诉至法院，为此，双方在友好协商的基础上达成如下协议：一、双方继续履行租赁合同，甲方向北京市通州区人民法院申请撤回起诉。二、乙方欠付租金的支付时间及金额：1．乙方应在经北京东润投资集团有限公司申请，北京市通州区人民法院解除乙方冻结账户以后，2日内支付完毕拖欠的第二期即2017年5月1日至2017年8月31日的剩余房租、垃圾清运费及供暖费共计6970868．8元；2．乙方应在2017年10月13日前向甲方支付第三期即2017年9月1日至2017年12月31日房租与垃圾清运费8394536元；3．乙方应按照《房屋租赁合同》的约定按期支付其他时间的租金和其他费用。三、违约责任：1．乙方于本协议签订之日起3日内向甲方支付违约金50万元；2．如乙方未按上述期限支付租金、50万元违约金，则本协议不生效，乙方认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月7日解除，并同意按照《房屋租赁合同》的约定承担全部违约责任。案件审理过程中，原告向本院提交了京发改〔2015〕2619号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，用以证明供暖费的收费标准调整为每采暖季每建筑平方米40元。另查，原告于2017年7月25日将被告起诉至本院，该案中，原告在法律规定的期间内未缴纳相应案件受理费，经本院通知后原告仍未缴纳，故本院于2017年9月30日裁定该案按撤诉处理。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，各方应依照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供充分的证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行义务。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。关于原告要求确定双方签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，原告于2017年6月5日作出了《解除房屋租赁合同通知书》，被告认可已经收到了该通知书，且双方已在《调解协议》中，对《房租租赁合同》的解除日起进行了明确的约定，故原告的此项诉讼请求具有事实和法律依据，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年6月7日解除。关于原告要求被告给付2017年5月1日至2017年6月7日的租金2580800元及逾期付款的滞纳金（以欠款2580800元为基数，按照合同约定的日千分之五自2017年4月1日起计算至实际给付之日止）的诉讼请求，首先，对于被告欠付的租金，因《房屋租赁合同》于2017年6月7日解除，被告已向原告支付租金至2017年4月30日，故被告应向原告支付2017年5月1日至6月7日的租金，根据双方约定的租金标准，经计算，该期间的租金为2580800元，其次，对于滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中约定，自第二期租金开始，被告应于每个租期开始前一个月预付租金，如被告未按期支付各项费用的，每逾期一日按欠款数额的千分之五支付滞纳金，故被告应于2017年4月1日前向原告支付下一期租金，被告并未按照约定时间向原告预付租金，故被告应自2017年4月1日起向原告支付滞纳金，但双方约定的滞纳金标准过高，且被告要求进行调整，故本院将滞纳金的收取标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，对于原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2017年6月8日起至实际腾退房屋之日2017年8月31日期间的房屋占用费11409853元（按照房屋日租金的2倍即每日每平方米6．2元的标准计算）的诉讼请求，原、被告双方约定，原告行使解除权解除合同的，被告应按照解除通知中规定的时间腾租赁物并交换原告，逾期腾空交换的，自解除通知下达之日起，被告应按照当期租金标准的2倍向甲方交纳房屋占用费，对此本院认为，首先，在原告向被告作出的《解除房屋租赁合同通知书》中并未明确要求被告腾退租赁物的期限，在此情况下，原告应给予被告必要的准备时间，根据双方约定，合同届满、终止或解除之日起10日内，被告应将符合要求的房屋租赁物或附属设备设施及固定资产等交还原告，故根据双方约定，应给予被告10天的腾退期限。其次，关于占有使用费的标准，占有使用费为被告占有使用原告的房屋应向原告支付的合理对价，因双方在《房屋租赁合同》中已对该合理标准进行了约定，故本院参照双方约定标准，认定占有使用费应按照每日每平方米3．1元的标准计算，对原告主张过高部分，本院不予支持。经计算，此期间的房屋占有使用费为5025768．61元。关于原告要求被告给付自2017年5月1日至2017年8月31日的垃圾清运费131448元及逾期付款的滞纳金（以131448元为基数按照合同约定的日千分之五自2017年4月1日起计算至实际给付之日止）的诉讼请求，因被告只向原告交纳了2017年1月1日至2017年4月30日的垃圾清运费，被告实际使用515号楼至2017年8月31日，故被告应向原告交纳2017年5月1日至8月31日的垃圾清运费，经计算，原告主张的垃圾清运费并无不当，对于滞纳金支付时间，因双方约定垃圾清运费与同期租金同时交纳原告，故被告应于2017年4月1日前向原告交纳下一期垃圾清运费，对于滞纳金的支付标准，前已论述该滞纳金标准过高，本院调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，对于原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付免租期内的租金12904000元（自被告支付首期租金和保证金的次日即自2016年6月25日至2016年12月31日，共计190日）的诉讼请求，双方约定，被告履约超过两年的，方可享有免租期，如因非原告原因导致被告实际履约不足两年的，被告将不享有免租期，应按照每天每平方米3．1元的标准在租金结算时向原告补交免租期内的应付租金，现被告履约不足两年，双方均认可被告于2016年6月25日开始实际使用涉案房屋，故被告应向原告支付2016年6月25日至12月31日的租金共计12904000元，本院对原告主张予以支持。关于原告要求被告支付原告代被告向供暖公司支付的供暖费876332．8元（每平方米40元）及逾期付款的滞纳金（以欠付供暖费876332．8元为基数，按照合同约定的日千分之五自2016年12月29日起计算至实际给付之日止）的诉讼请求，对此，原告并未向本院提交其为被告垫付供暖费的证据材料，故原告的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金32226043．2元的诉讼请求，原告主张双方在《房屋租赁合同》中虽约定如被告逾期交纳租金等各项费用超过30日，原告有权解除合同，被告应另行向原告支付相当于当期一年租金的违约金，但涉案租赁标的物是区域内知名的高档温泉会所，原告聘请了著名国际设计师予以装修设计，并投入上亿元的装修资金，被告为实现租赁用途，已经拆除了原告之前的装修，故原告认为《房屋租赁合同》约定的违约金标准不足以弥补其实际损失，要求被告按照双方约定违约金标准的1．3倍向原告支付违约金。但原告并未提交证据材料对其实际损失予以佐证，故原告的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本院根据双方约定，确定被告应向原告支付一年的租金作为违约金，违约金金额为24789264元。关于原告要求被告将在xxx号楼注册的北京信和未来医院管理有限公司办理工商注册地址迁出或注销手续的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的受案范围，且涉及案外人权益，本案不予处理。关于原告要求对被告交纳的620万元租赁保证金不予退还，并与原告主张的金额进行抵扣的诉讼请求，原、被告双方约定，如被告未能交清应由被告承担的各项费用，原告有权直接从保证金中扣除相应费用、滞纳金等，故原告的此项主张，具有合同依据，本院予以支持。本院认定，该笔620万元租赁保证金与被告应向原告支付的2016年6月25日至12月31日期间的租金共计12904000元进行折抵，折抵后，被告还应向原告支付2016年6月25日至12月31日的租金6704000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、北京凯瑞房地产开发有限公司与国民信和控股有限公司于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月7日解除；二、国民信和控股有限公司于本判决生效之日起七日内向北京凯瑞房地产开发有限公司给付2017年5月1日至2017年6月7日的租金2580800元及滞纳金，滞纳金的计算方法为：以2580800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2017年4月1日起计算至2019年8月19日，并继续按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算自2019年8月20日起至实际付清之日止；三、国民信和控股有限公司于本判决生效之日起七日内向北京凯瑞房地产开发有限公司给付房屋占有使用费5025768．61元；四、国民信和控股有限公司于本判决生效之日起七日内向北京凯瑞房地产开发有限公司给付2017年5月1日至2017年8月31日的垃圾清运费131448元及滞纳金，滞纳金的计算方法为：以131448元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2017年4月1日起计算至2019年8月19日，并继续按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算自2019年8月20日起至实际付清之日止；五、国民信和控股有限公司于本判决生效之日起七日内向北京凯瑞房地产开发有限公司给付2016年6月25日至2016年12月31日的租金6704000元（与国民信和控股有限公司向北京凯瑞房地产开发有限公司支付的620万元租赁保证金进行折抵后的金额）；六、国民信和控股有限公司于本判决生效之日起七日内向北京凯瑞房地产开发有限公司给付违约金24789264元；七、驳回北京凯瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307060元，由北京凯瑞房地产开发有限公司负担71623元（已交纳），由国民信和控股有限公司235437元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年六月二十一日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐