山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终2473号上诉人（原审原告）：穆婷，女，1971年5月4日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：徐廷峰，山东廷峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘金安，男，1978年12月30日出生，汉族，住临沂市兰山区。被上诉人（原审被告）：陈士超，女，1985年8月19日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋永华，山东合清律师事务所律师。上诉人穆婷因与被上诉人刘金安、陈士超房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2020)鲁1302民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判双方继续履行于2018年6月份签订的《房屋买卖合同》，并协助办理过户手续；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院未能查清案件的基本事实，本案中，上诉人与被上诉人之间的买卖房屋事宜系在两个房产中介公司(儒房地产与阳光地产)的共同参与下完成，被上诉人陈士超自始至终是知情的，即被上诉人刘金安非系无权处分，上诉人有理由相信其出售房屋是共同的意思表示，上诉人有新的证据予以证实。2.上诉人于2018年6月份签订该房屋买卖合同后，至起诉之日已实际装修入住达一年之久，即房屋已交付，现上诉人居住占有。已支付相应对价，且系出于善意，仅因双方明知的暂不能办证而未支付全款，但双方对办证时间和交付剩余房款时间进行了明确约定。被上诉人陈士超对于夫妻共有房屋被卖达一年之久而声称所谓的毫不知情，与常理不符。3.一审法院认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，却又以被上诉人刘金安无完整的处分权致使买卖合同不能继续履行，亦即无权处分，该理由系机械与牵强的，实属置上诉人的合法权益于不顾。上诉人认为，买卖合同合法有效系两被上诉人处分。即使系无权处分，但也不符合无法继续履行的相关情形。4.被上诉人陈士超声称的刘金安的出轨，系发生在买卖合同签订1年后，非2017年10月，亦即刘金安不存在私自转移夫妻共同财产的行为，仅仅系陈士超不继续履行合同的借口。二、一审法院适用法律错误。本案中，一审法院适用无权处分的相关规定认定房屋买卖合同有效是错误的，结合本案的具体情形，本案系双方共同处分行为，故合同应继续履行。另，根据相关表见代理制度，本合同亦应继续履行。退一步讲，依据一审法院认定的无权处分，结合本案签订合同时暂不能办证而双方对过户时间进行明确约定的情况下，适用善意取得，合同也应继续履行。三、一审法院程序违法。本案涉不动产纠纷，应由河东区人法院专属管辖，一审法院竟无视该客观事实。陈士超辩称，陈士超对涉案房屋被交易一事完全不知情，且从未在案涉房屋的买卖合同上签字捺印。陈士超是在与刘金安办理离婚手续进行财产清查时，才知道涉案房屋已经被刘金安单方出卖。后陈士超多次与穆婷沟通交涉。告知慕庭其对刘金安卖房事宜毫不知情，并督促穆婷搬离涉案房屋，均被拒绝。陈士超于2019年11月份向兰山法院申请立案，主张穆婷与刘金安签订的房屋买卖协议无效。并要求穆婷搬离涉案房屋。本案刘金安存在刑事上诉诈骗行为，应当追究刘金安的刑事责任，穆婷存在完全的过错。被上诉人应当或应该知道处置共同财产需有财产共有人参与。诉状中表明其与刘金安的房屋买卖是在两个中介公司的参与下进行的。上诉人既然委托中介公司办理涉案房屋的买卖，那么中介公司应当对涉案房屋的权属情况有详细的了解，房屋中介公司会把房屋的产权情况反馈给上诉人知悉。通过一审法庭的调查，上诉人知道涉案房屋是陈士超、刘金安的夫妻共同财产，既然是夫妻共同财产，需要有夫妻双方的共同参与，共同签字，且上诉人委托的中介公司也应当告知该注意事项。实际情况却是上诉人在明知被上诉人未实际到场签字，且未见到被上诉人委托手续的情况下，就与刘金安签订合同，上诉人存在着重大过错。其应当为他的过错行为承担不利责任。时下，社会普遍存在婚姻危机，夫妻一方单独处理夫妻财产，恶意转移共同财产的案例比比皆是。上诉人在没有陈士超参与且也未见到陈士超授权委托书的情况下，应当主动提出让财产共有人陈士超参与或者主动停止涉案房屋的交易，上诉人声称该交易行为属于表见代理和善意取得，是完全不符合事实和法律依据的。本案交易标的虽为不动产。但案件本质上属于合同纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规定，一审法院有管辖权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘金安辩称，在中介公司与刘金安及陈士超前期沟通的过程当中，陈士超知情，且当时买方与陈士超手机号188××××0111多次通话、多次联系，陈士超一直都知情，合同及购房的相关手续在与买家签订合同后，一直在陈士超手里直到现在也在，所以陈士超对此是知情的，对于一审中陈士超提出刘金安婚内出轨的问题，该问题的时间与合同签订的时间，前后不存在重叠性交叉。穆婷向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，房屋价值1090000元；2.依法判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》,并协助办理房屋产权过户手续；3.依法判令被告赔偿原告违约金109000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月13日，二被告在临沂市兰山区民政局登记结婚，婚后购买位于临沂市河东区房屋。2018年6月23日，原告（乙方）穆婷与被告（甲方）刘金安签订《房屋买卖合同书》一份，该合同主要约定：甲方愿意将所拥有的位于临沂市河东区方，配套设施-2-0169及储藏室-201。交易价格与定金：甲乙双方同意此房产成交价1098000，此价格包括该房产配房和配套价格。此合同签订当日，乙方付30000元作为购房定金和丙方服务费交由丙方保管（凭收据）。甲乙双方在2018年12月31日前准备好手续到银行申报贷款，同时乙方需按银行规定将首付款330000元存入房地产交易资金监管账户，剩余房款768000元由丙方协助乙方申请二手房贷款，银行将贷款划入房地产交易资金监管账户后三个工作日内甲乙双方到房管部门办理过户，过户后甲方到房地产交易资金监管中心领取房款。其他特殊约定：刘金安与陈士超均同意出售此房屋后期出现一切违约责任由刘金安承担；办证费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，售楼处通知该房区办证时，甲方务必于第一时间办理房产证，逾期30日不办理房产证，无正当理由视为甲方违约；乙方同意于2018年7月10日前现金支付给甲方房款300000元，办证后此款由甲方打入房管局监管账户作为乙方首付款；乙方有权将此房屋放在任何人名下，甲方必须积极配合；中介已告知买卖双方交易过程中的风险；甲方已告知乙方房屋有抵押无查封，解押费用由甲方负责。合同还对其他权利义务作出相应的约定。2018年7月9日，被告刘金安向原告穆婷出具《收到条》一份，内容：“今收到买方穆婷购房首付款330000元，房屋位置河东区环球阳光城香麓园17号楼1单元101室、储藏室-1201、车位169号”。一审法院认为，原告穆婷与被告刘金安签订的《房屋买卖合同书》，系双方的真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法予以确认。上述协议签订后，原告已按约定向第三人支付购房首付款330000元的事实，有《收到条》、当事人陈述等证据证实，依法予以确认。对于原告穆婷提出的继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》的诉求。涉案标的物系夫妻关系存续期间取得财产，被告刘金安与原告穆婷签订《房屋买卖合同书》以转让涉案房屋的行为事先未征得被告配偶陈士超的同意，事后也未征得其配偶陈士超的追认，故被告刘金安对涉案房屋不具有完整的处分权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故被告刘金安的无权处分系物权负担行为，并不影响买卖合同的效力。原告穆婷已履行了支付部分购房款的义务，但因被告刘金安未取得涉案房屋完整的所有权或者处分权，导致合同目的无法实现，故对原告要求继续履行合同及过户的诉求，依法不予支持。现因被告刘金安对涉案房产无权处分，致使房屋买卖合同不能继续履行，其责任在于被告刘金安，被告刘金安已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。该案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现原告主张被告刘金安应向其赔偿违约金109000元，并不违反法律规定，予以支持。被告陈士超并非合同相对人，对于房屋买卖合同的签订及履行均不存在过错，故对于原告主张被告陈士超支付违约金的诉求，不予支持。一审法院判决：一、确认原告穆婷与被告刘金安、陈士超于2018年6月23日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、被告刘金安于判决生效后十日内向原告穆婷支付违约金109000元；三、驳回原告穆婷的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15591元，减半收取7796元，保全费5000元，共计12796元，由被告刘金安负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人穆婷提交证据一、环球阳光城香麓园物业服务中心出具的证明一份、物业服务中心装修保证金退付签批表一份及水电费截图一份、六名邻居证人证言，拟证明涉案房屋交付至买受人后，买受人持续占有使用涉案房屋，对于转让事实，物业公司及上诉人周围邻居均知晓，同时被上诉人陈士超所称自2018年自始不知情，不符合事实。证据二，房屋装修支出清单及费用明细发票收据（金额568643元），拟证明上诉人自签订房屋买卖合同后，双方交付房屋，进行装修花费等开支，另还有后期一部分未计算在内。陈士超质证称，对证据一合法性、关联性、真实性均有异议，上诉人提供的证据一中均未明确提及被上诉人陈士超房屋买卖的事实，仅能够证明在涉案房屋实际居住，其物业出具的证明也未能体现陈士超知悉房屋买卖，或者上诉人在涉案房屋实际居住的事实。对于证据二合法性、真实性无异议，对关联性有异议，该组证据仅能够证明上诉人装修房屋的花费，无法证明陈士超知悉上诉人购买房屋，且上诉人的装修花费，应当按照过错原则要求被上诉人刘金安承担损失。刘金安质证称，没有异议。上诉人穆婷申请证人刘某、孙某出庭作证，拟证明两证人能够反映当时交易房产是经过被上诉人夫妻双方沟通同意后签订，并由被上诉人刘金安代替签字。刘某于2018年在儒房地产从事中介工作，其主要证言为：“2018年6月份，穆婷购买刘金安、陈士超夫妇未与临沂市河东区香麓园17号楼1单元101室房产一套及车位、储藏室，当时是我和孙某经办，双方在阳光地产中介办公室签订合同，当时陈士超签字由刘金安代替，刘金安现场与陈士超通话确认陈士超同意出售此房，并电话委托刘金安代替签字，她是知情并同意的，在场人有穆婷、刘金安、我、穆春梅和阳光地产孙某及签订此房屋买卖合同执笔人员等。”孙某在河东区锦绣外滩沂河郡府阳光地产做中介工作，其主要证言为：“2018年6月23日，穆婷购买刘金安、陈士超夫妇位于临沂市河东区，当时是我经办，双方在我中介办公室签订合同，当时陈士超签字由刘金安代替，刘金安当时和陈士超现场通话，此房屋出售，她是同意并知情的，在场有双方当事人穆婷、刘金安，还有穆春梅、刘某，以及我和我公司签订此买卖合同的执笔人。陈士超的电话尾号为111，该电话刘金安使用过给我通电话，我没有和陈士超通过电话。”证人刘某、孙某均承认没有和陈士超直接联系。陈士超对证人证言质证称：证人的回答存在矛盾，两证人均无法证明被上诉人陈士超知悉涉案房屋买卖，且均未与陈士超进行确认，且两证人明确表明其已经向上诉人穆婷告知了该房屋的权属及需要夫妻双方的签字，上诉人不属于善意。刘金安对证人证言质证称：买方在签订合同后装修期间，陈士超去过，跟买方见过面，且对装修风格等与买方进行过交流，陈士超表示不知情与事实不符。陈士超提交兰山区人民法院网上立案信息表，证明在知悉涉案房屋被刘金安私自出卖后，在与上诉人多次沟通无效后，向临沂市兰山区人民法院提起诉讼，该诉讼现处于调解阶段，诉调号2019鲁1302民诉前调2264号。穆婷质证称：证据与本案没有关联性。刘金安质证称，不知道，没有通知刘金安。根据上诉人申请，本院依职权调取了刘金安在案涉房屋买卖合同签订前后的银行卡交易流水。穆婷质证称，对证据三性均无异议，从证据记载的内容自2018年7月9日上诉人一方付款33万元后，被上诉人刘金安与陈士超资金一直往来，并且分别于2019年3月1日、5月7日、6月11日、7月9日、8月11日、8月12日等不同时间段转款（刘金安给陈士超转款）数额约10万余元，以上能够证明在被上诉人夫妻关系存续期间，双方共同支配夫妻共同财产，财产混同，由此能够证明对上诉人与被上诉人方房产的交易资金的流向均知情并同意。刘金安质证称：刘金安分别在2019年3月11日、5月7日、6月11日、7月9日、8月11日、8月12日总共分六次给陈士超使用的广发银行信用卡还款共计约17万元，另2018年7月11日给陈士超在前十街农贸北门西侧经营服装店房东国殿艳交纳房租35000元。陈士超质证称：对真实性、关联性均有异议，因银行流水是在刘金安和陈士超关系存续期间，陈士超的银行卡并不能排除由刘金安使用并掌握，该证据只能证明刘金安与陈士超有转账往来，并不能证明刘金安卖房行为已经告知了陈士超，也不能证明陈士超参与了上诉人与刘金安的房屋买卖，在2019年3月11日、5月7日、6月11日、7月9日四次的转款金额不超过4万元，通过四次转款也只能证明刘金安作为家庭经济收入者转入的款项也只能是家庭基本开支，并不能证明上诉人与被上诉人刘金安房屋买卖的款项被陈士超使用。2019年3月11日的转款是给孩子的报名费，5月7日的款项是着急打货款问刘金安要的，因为之前陈士超经营的款项都给了刘金安，6月11日的款项是给孩子购买太平保险的钱，其余的是刘金安为了周转其持有的信用卡，而用陈士超的广发银行的信用卡进行套现使用，卡一直在刘金安手中，后事发后刘金安并未继续偿还，导致广发银行信用卡逾期，因卡是陈士超的名字，其弟弟进行的偿还。穆婷另提交催款函一份，拟证明涉案房屋存有逾期情况，通知的是刘金安，由此证实前期还款和相应的付款，是由刘金安直接与开发商之间履行的，房屋买卖过程中，上诉人与刘金安签订合同并履行，既符合事实也符合法律规定，应当予以支持；刘某、孙某证人证言一份，拟证明当时签订合同时被上诉人陈士超是同意的。陈士超质证称：对催款函真实性无异议，关联性有异议，该催款函只是向刘金安催款，并不能证明陈士超对该买卖房屋知情。对证言真实性、合法性均有异议，对出具该证明的证明人在上诉时第一次的调查中，已经出庭作证，现进行补充，缺乏证据证明的一次性和直接性，不符合证据标准和条件。刘金安质证称：没有异议。刘金安提交支付宝截图四张，系其于2019年3月5日、7月5日、9月5日分三次给陈士超转款104000余元，拟证明连同银行流水可以证明卖房款由夫妻双方共同使用。穆婷质证称，没有异议。陈士超质证称，2019年9月5日的3000元是用于孩子辅导班，7月5日的1000元当时一个客户的货款打入了刘金安的账户中，9月5日的款项是刘金安私下转给外人，是追回来的钱，其中59600元左右用于偿还刘金安持有的陈士超广发信用卡的款项。上述证据中，穆婷于2021年6月2日提交的刘某、孙某的书面证言，因刘某、孙某在2021年6月2日法庭调查中未出庭接受质询，故不作为证据使用。本院对其他争议的证据和事实在本院认为部分综合论述。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对穆婷上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。占有是对物的一种事实上的控制与支配。根据占有是否具备法律上的原因，可以分为有权占有和无权占有。有权占有，主要指基于合同等债的关系而产生的占有；无权占有，主要发生在占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系，或者原法律关系被撤销或无效时占有人对占有物的占有。本案中，穆婷系通过临沂市阳光地产营销策划有限公司提供居间服务签订的本案所涉房屋买卖合同，该合同约定了签订时的合理对价，合法有效；穆婷系通过正当交接手续取得案涉房产，并取得案涉房产物业认可，穆婷对案涉房产的占有系合法占有。穆婷自案涉房产于2018年7月交付后实际占有该房产，期间投入大量人力物力财力进行装修，交易秩序已经稳定，社会秩序已经形成。围绕着该合法占有事实形成的稳定的交易秩序、社会秩序和相应的善良风俗、价值观念，以及老百姓相信通过中介结构签订购房合同就能安居乐业的朴素的信赖利益，均是受法律保护的正当法益。当事人的意思表示可以以明示的方式作出，可以以默示的方式作出，也可以以追认的方式作出。穆婷支付刘金安购房首付款33万元后，刘金安于2019年3月11日支付陈士超5000元，于2019年5月7日支付陈士超32550元，于2019年6月11日支付陈士超10200元，于2019年7月5日支付陈士超1000元，于2019年7月9日支付陈士超43150元，于2019年8月5日支付陈士超3000元，于2019年8月11日支付陈士超15000元，于2019年8月12日支付陈士超16260元，于2019年9月5日支付陈士超100000元，上述款项合计226160元。刘金安另主张于2018年7月11日给陈士超在前十街农贸北门西侧经营服装店房东国殿艳交纳房租35000元。本案一审中，陈士超称刘金安于2017年10月19日至今没有回家，且私自转移夫妻共同财产。但上述款项来往与陈士超在本案一审中的陈述存在明显矛盾之处，亦超出刘金安、陈士超家庭收入水平，结合案涉合同系经临沂市阳光地产营销策划有限公司提供居间服务签订，且穆婷在合同磋商、签订过程中亦尽到了适当的审慎义务，并结合当事人陈述等全部在案事实，陈士超关于其对案涉合同的签订自始不知情的主张明显不能令人信服。刘金安、陈士超购买案涉房屋后，其银行按揭贷款已经出现逾期，且产生过逾期超过60日的情形，房地产开发商已向刘金安下发过催款函并告知其后果。在被问及刘金安和陈士超是否有能力和开发商正常履行商品房买卖合同时，刘金安称陈士超不配合，陈士超称得问刘金安。故，放任案涉房屋买卖合同不履行，将可能产生损害各方当事人利益的严重后果，更加不利于纠纷的化解。一审判决第一项已认定穆婷与刘金安、陈士超于2018年6月23日签订的《房屋买卖合同书》有效，本案中不存在合同不能履行的实质障碍，各方当事人均应依约履行。因刘金安、陈士超不提供房产证导致剩余房款不能办理按揭贷款，穆婷应于接到本判决十日内自行凑齐剩余房款768000元并存入案涉《房屋买卖合同书》指定的房地产交易资金监管账户，刘金安、陈士超于穆婷将剩余房款768000元存入案涉《房屋买卖合同书》指定的房地产交易资金监管账户后三日内协助办理房屋（临沂市河东区，配套设施-2-0169及储藏室-201）产权过户手续。因合同继续履行，故违约责任不在本案中处理。案经多次调解未果。综上所述，穆婷的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院(2020)鲁1302民初36号民事判决第一项、第三项；二、撤销临沂市兰山区人民法院(2020)鲁1302民初36号民事判决第二项；三、被上诉人刘金安、陈士超继续履行与上诉人穆婷于2018年6月23日签订的《房屋买卖合同书》，穆婷于接到本判决十日内将剩余房款768000元存入案涉《房屋买卖合同书》指定的房地产交易资金监管账户，刘金安、陈士超于穆婷将剩余房款768000元存入案涉《房屋买卖合同书》指定的房地产交易资金监管账户后三日内协助办理房屋（临沂市河东区，配套设施-2-0169及储藏室-201）产权过户手续。一审案件受理费15591元减半收取7795.5元，保全费5000元，二审案件受理费14610元，均由上诉人刘金安、陈士超负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  马 骏审判员  李大军二〇二一年六月二十二日书记员  张书毓