山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初2540号原告：青岛国信体育产业发展有限公司,住所地青岛市崂山区银川东路3号（颐中体育中心分公司南宾馆二层）。法定代表人：杨强，董事长。委托诉讼代理人：于大千，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，山东文康律师事务所律师。被告：青岛如是文化科技有限公司，住所地青岛市崂山区银川东路3号国信体育场东区一楼。法定代表人：郝照明，执行董事。被告：青岛如是邦文化发展有限公司，住所地青岛市崂山区银川东路3号国信体育场东区二楼。法定代表人：郝照明，执行董事。被告：郝照明，男，1970年6月16日出生，汉族，住青岛市市南区。被告:高敬，女，1970年11月16日出生，汉族，住青岛市市南区。原告青岛国信体育产业发展有限公司（以下简称国信公司）与被告青岛如是文化科技有限公司（以下简称如是公司）、青岛如是邦文化发展有限公司（以下简称如是邦公司）、郝照明、高敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国信公司的委托诉讼代理人于大千、刘磊，被告如是公司的法定代表人、被告如是邦公司的法定代表人、被告郝照明，被告高敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信公司向本院提出诉讼请求：1．判令如是公司向原告支付拖欠的租金25877821.52元；2．判令如是公司向原告支付延迟履行违约金（以每期逾期付款金额为基数，按照人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自每期逾期付款之日起至实际付清之日止，暂计算至2020年12月31日为8568751.24元）；3.判令如是公司将涉案房屋返还原告，如逾期返还，则按照租赁合同约定的当期租金标准支付自逾期之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；4.判令如是公司承担本案律师费30万元；5.判令如是邦公司、郝照明、高敬对前述债务承担连带责任；6．被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等全部费用。庭审中，原告确认其诉讼请求第一项的数额为23214161.15元（截止到2021年2月19日）、第二项的数额为8456717.07元（截止到2021年2月19日）。事实和理由：自2014年6月，如是公司、如是邦公司开始在原告处租赁房屋，双方共签署了四份《物业租赁合同》；2016年、2017年，双方就原《物业租赁合同》又签署了二次《补充协议》；因如是公司未及时足额支付租金，如是邦公司应当对如是公司所欠租金等费用承担连带责任。2020年，郝照明出具《还款协议及承诺函》，愿为如是公司、如是邦公司的房屋租赁费用承担连带清偿责任；郝照明与高敬是夫妻关系，二人共同持有如是公司、如是邦公司100%的股权并共同经营，郝照明承诺的连带清偿责任，实际是为夫妻共同生产经营而承担的还款义务，夫妻双方均为该债务的受益人，属于夫妻共同债务；且郝照明和高敬对如是公司、如是邦公司的投资具有利益一致性和实质单一性，无法证明公司财产独立于个人财产和夫妻共同财产，与如是公司、如是邦公司财产高度混同，二人应当对如是公司、如是邦公司债务承担连带责任。详情如下：1、2014年6月1日，青岛百思得实业有限公司（以下简称百思得公司）与国信体育产业发展有限公司体育中心分公司（下称体育中心分公司）签订《物业租赁合同》，租用体育场东区一、二层房屋。2014年7月31日，体育中心分公司、百思得公司、如是邦公司签订《补充协议》，约定百思得公司在前述合同项下的权利义务均由如是邦公司承受。本合同尚欠租金10678201.22元未支付。2、2014年11月30日，如是邦公司与体育中心分公司签订《物业租赁合同》，租用体育场南区一层房屋。本合同尚欠租金3120168.65元未支付。3、2015年6月30日，如是邦公司与体育中心分公司签订《物业租赁合同》，租用体育场东区疏散平台房屋、东区仓库。本合同尚欠租金11183145.65元未支付。4、2016年11月8日，如是公司与体育中心分公司签订《物业租赁合同》，租用体育场东区疏散平台仓库房屋、疏散平台天井走廊。本合同尚欠租金896306元未支付。5、2016年6月30日，体育中心分公司与如是邦公司、如是公司签订三份《补充协议》，约定如是邦公司签订的租赁合同项下的所有权利义务均由如是公司承受；如是公司履行原租赁合同的权利义务；如是公司和如是邦公司对此前及此后产生的债务承担连带清偿责任。6、2017年8月19日，体育中心分公司与如是公司、如是邦公司签订《补充协议》，如是公司、如是邦公司对所欠租金明细予以明确，并确定使用共管帐户还款的方案；如是公司、如是邦公司及郝照明本人对所欠款项及此后产生的租金及其他费用承担连带清偿责任。7、2017年12月30日，原告与体育中心分公司、如是公司签订《补充协议》，约定体育中心分公司在原租赁合同项下的权利义务均原告概括承受。自2018年1月1日起，原合同约定的租赁款项均由原告收取。8、2020年10月22日，如是公司、如是邦公司、郝照明向原告发出《还款计划及承诺函》，再次确认欠款事实（其所述金额与事实不符），并确认郝照明本人对房屋租赁费用承担连带清偿责任。综上所述，如是公司、如是邦公司的行为严重违反了几方签订的《物业租赁合同》和《补充协议》，给原告造成巨大损失，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。如是公司、如是邦公司、郝照明、高敬共同答辩称，原告有晚交付情况、比赛期间租金应减免，以及存在漏雨、漏水的事实，这些都是需要在租金里面扣减的部分。原告说的租赁过程没有问题，也确实欠付原告的租金，但是以上需要扣减的部分没有扣减，对原告主张的租金数额不认可。签订租赁合同时原告承诺整个园区不收取停车费，但2018年2月1日起原告对停车场进行收费，给我们的经营造成不便，造成人流减少，营业额下降，对我们造成的损失希望原告予以弥补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下：一、当事人身份情况及关系。1、如是邦公司原名称为“青岛晨东翔文化发展有限公司”，于2014年6月20日设立，于2015年11月13日变更为现名称。郝照明持有66%的股权，高敬持有34%股权。2、如是公司原名称为“青岛如是图书有限公司”于2014年10月31日成立，于2019年3月22日变更为现名称。郝照明持有1%的股权，如是邦公司持有99的股权。3、郝照明与高敬系夫妻关系，于1995年6月14日登记结婚。二、合同签订情况1、2014年6月1日，体育中心分公司与百思得公司签订《物业租赁合同》，约定由百思得公司租用体育场东区一、二层房屋，面积约4575平方米供日常经营使用，期限为2014年6月1日起，共计八个租约年，租金每日每平方米2.02元，每年在前一租约年租金基础上递增3%，以一季度为一个缴租期，承租方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）足额支付下个缴租期租金。合同14.4约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方另对租金的优惠等事项进行了约定。2、2014年7月31日，体育中心分公司、百思得公司、如是邦公司签订《补充协议》，约定百思得公司在前述合同项下的权利义务均由如是邦公司承受。3、2014年11月30日，体育中心分公司与如是邦公司签订《物业租赁合同》，约定由如是邦公司租用体育场南区一层房屋，面积约1173平方米供日常经营使用，期限为2014年12月1日起至2022年5月31日止，房屋租金每日每平方米2.16元，每年在前一租约年租金基础上递增3%，以一季度为一个缴租期，承租方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）足额支付下个缴租期租金。合同14.4约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方另对租金的优惠等事项进行了约定。4、2015年6月30日，体育中心分公司与如是邦公司签订《物业租赁合同》，约定由如是邦公司租用体育场东区疏散平台房屋、东区仓库，面积约3977平方米、872.22平方米供日常经营使用，期限为2015年6月30日起至2022年5月29日止。东区疏散平台房屋租金每日每平方米2.029元、东区仓库租金每日每平方米0.8元，每年在前一租约年租金基础上递增3%，以一季度为一个缴租期，承租方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）足额支付下个缴租期租金。合同14.4约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方另对租金的优惠等事项进行了约定。5、2016年6月30日，体育中心分公司（甲方）与如是邦公司（乙方）、如是公司（丙方）签订三份补充协议《补充协议》：对于2014年6月1日《物业租赁合同》的相关事项达成协议：1、本协议签订后，乙方在原合同项下的所有权利义务均由丙方予以全部承受。4、乙方截止2016年5月31日欠缴房屋租金3814458.5元，乙、丙双方对前述款项及此后产生的各种费用（包括但不限于甲方为己方权利所支付的律师费、诉讼费等全部费用）承担连带清偿责任。对于2014年12月1日《物业租赁合同》的相关事项达成协议：1、本协议签订后，乙方在原合同项下的所有权利义务均由丙方予以全部承受。4、乙方截止2016年5月30日欠缴房屋租金1081200.2元，履约保证金120000元，乙、丙双方对前述款项及此后产生的各种费用（包括但不限于甲方为己方权利所支付的律师费、诉讼费等全部费用）承担连带清偿责任。对于2015年6月30日《物业租赁合同》的相关事项达成协议：1、本协议签订后，乙方在原合同项下的所有权利义务均由丙方予以全部承受。4、乙方截止2016年5月30日欠缴房屋租金2133344元，履约保证金400000元，乙、丙双方对前述款项及此后产生的各种费用（包括但不限于甲方为己方权利所支付的律师费、诉讼费等全部费用）承担连带清偿责任。6、2016年11月8日，体育中心分公司与如是公司签订《物业租赁合同》，约定由如是公司租用体育场东区疏散平台仓库房屋、疏散平台天井走廊，面积约512平方米、2027平方米供日常经营使用，期限为2016年11月8日起至2022年5月29日止，疏散平台仓库房屋租金每日每平方米0.8元、疏散平台天井走廊租金每日每平方米0.11元，每年在前一租约年租金基础上递增3%。以一季度为一个缴租期，承租方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）足额支付下个缴租期租金。合同14.4约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方另对租金的优惠等事项进行了约定。7、2017年8月19日，体育中心分公司（甲方）与如是公司（乙方）、如是邦公司（乙方）、郝照明签订《补充协议》，确认至2017年8月31日止，乙方各当事人已拖欠甲方租金￥13086835.7元、累计欠缴履约保证金￥550000元。双方约定：四、确定房租缴纳及还款计划1、对于乙方所欠甲方租金￥13086835.7元，履约保证金￥550000元，乙方应于本合同签订之日起至2017年8月31日之前支付甲方履约保证金￥550000，2017年9月1日至2017年12月31日止，于每月30日支付不少于70万元。自2018年1月1日起每月付款不低于70万元的基础上，按照甲方指定账户每月租金40万元为基数，低于该数由乙方补齐；高于此基数用于偿还甲方欠款。至体育中心分公司：3803027129200173430开户行：工行高科技园支行；并同时保证及时缴纳新产生的房租，对前述每月70万元的还款及新房租的缴纳均不得再出现逾期，如乙方任何一个当事人出现新房租的逾期，则甲方有权直接从共管账户中或由乙方另行补齐。2、乙方提交欠缴纳房租（截止本补充协议签订之日乙方所有应缴未缴房租）的书面还款计划，自双方签订补充协议之日起至2019年7月31日止，完成前期欠缴租金的清欠工作。3、在保证每月按70万元还款的情况下，如双方共管账户在每月30日前仍有盈余，则账户内余额应首先用于偿还乙方前期欠缴租金。4、乙方各个当事人之间，对上述所欠款项及此后产生的租金及其他费用互相承担连带清偿责任，郝照明对乙方各个当事人上述所欠款项及此后产生的租金及其他费用承担连带清偿责任。七、因乙方原因给甲方造成的损失和产生的费用（包括但不限于诉讼费，评估费、律师费等）全部由乙方承担，乙方各当事人及郝照明本人亦对此互相承担连带清偿责任。合同落款处由甲乙方三公司盖章，并有郝照明签字。8、2017年12月30日，原告与体育中心分公司、如是公司签订《补充协议》，约定体育中心分公司在四份《物业租赁合同》项下的权利义务均由原告概括承受。9、2020年10月22日，如是公司、如是邦公司、郝照明出具《还款计划及承诺函》，确认了欠款事实，并提出解决方案和还款的承诺。三、合同解除情况1、2021年1月12日，原告（甲方）与如是公司（乙方）签订补充协议，约定：一、因乙方拖欠甲方租金数额较大，乙方已于2021年1月7日收到甲方关于解除上述四份《物业租赁合同》的通知，乙方确认该四份《物业租赁合同》于2021年1月7日解除。二、乙方为经营所租赁区域，进行了装修和其他投入，甲方给予乙方30天时间完成迁址，自2021年1月8日起算。乙方最迟应于2021年2月6日自行完成迁址，将所租赁区域内属于乙方所有的装修由乙方自行拆除、全部财物搬离，将所租赁区域全部交还甲方并与甲方指定联系人办理交接手续。若甲方同意接收乙方装修或其他财物，可以依法由有资质的第三方机构评估折算，由甲方参考该第三方评估结果给予乙方一定的补偿。三、乙方在第二条约定的时间内将所租赁区域全部交还甲方的，甲方不收取2021年1月8日起至乙方在约定时间内实际交还租赁区厂域之日期间的占有使用费；乙方未能在第二条约定的时间内将所租赁区域全部交还甲方的，自2021年2月7日起，甲方将有权随时自行收回乙方所租赁区域，并向乙方收取自2021年1月8日起至甲方收回乙方所租区域之日止的占有使用费（按照双方已解除的四份《物业租赁合同》中当期租金计算），乙方对所遗留的任何装修或其他财物放弃全部权利，全部无偿归甲方所有，甲方有权自行处置（包括但不限于作为垃圾丢弃等）。如果甲方将乙方所遗留的财物另行存放，乙方应当按照甲方的要求支付仓储费、搬运费、保管费等全部费用，乙方如有任何损失，由乙方自行承担。四、乙方租赁期间将部分区域转租给了其他次承租人，自2021年1月8日起，次承租人可与甲方直接签订租赁合同，乙方与全部次承租人之间的合同或纠纷由乙方与相关次承租人自行解决。2、合同于1月7日解除后，被告已经返还部分租赁面积。原告主张尚有6501.22平方米未交还。具体明细及租金为：⑴2014年6月1日《物业租赁合同》2887平方米，日租金2.445元/平方米；⑵2014年11月30日《物业租赁合同》612平方米，日租金2.62元/平方米；⑶2015年6月30日《物业租赁合同》中，东区疏散平台房屋1355平方米，日租金为2.385元/平方米；东区仓库872.22平方米，日租金为0.94元/平方米;⑷2016年11月8日《物业租赁合同》疏散平台天井走廊263平方米，日租金为0.126元/平方米；东区疏散平台仓库512平方米，日租金为0.91元/平方米。被告主张未返还的面积为5654.22平方米。具体明细及租金为：⑴2014年6月1日《物业租赁合同》2630平方米，日租金2.445元/平方米；⑵2014年11月30日《物业租赁合同》612平方米，日租金为2.62元/平方米；⑶2015年6月30日《物业租赁合同》中，东区疏散平台房屋985平方米，日租金为2.385元/平方米；东区仓库652.22平方米，日租金为0.94元/平方米;⑷2016年11月8日《物业租赁合同》中疏散平台天井走廊263平方米，日租金为0.126元/平方米；东区疏散平台仓库512平方米，日租金为0.91元/平方米。已返还的部分原告均确认为系于2021年1月7日返还。四、租金支付情况。本案审理过程中，双方对租金的应付、已付和欠付情况进行了核对。截止2021年2月9日，四份租赁合同共计欠付租金23214161.15元。原告主张，四份合同约定的逾期付款违约金均为日千分之一，原告按银行贷款利率的1.95倍主张利息，共计8456717.07元。被告称双方对账时未提出过违约金，被告不应当支付违约金。本院另查明，原告与山东文康律师事务所签订《法律服务合同》，约定基础代理费30万元，收回款项超过200万元的部分按照8%的标准支付风险代理费。原告已支付了前期律师费9万元。原告在本案中申请财产保全，原告支付保险费27200元。以上事实，有当事人提交的证据材料及当庭陈述记录在案，已经当事人质证，可以作为定案依据。本院认为，原告在本案中共提交四份《物业租赁合同》，该四份《物业租赁合同》的权利义务均由原告和被告如是公司承接，本院予以确认。该四份《物业租赁合同》及补充协议均是当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，如是公司未按约及时支付租赁费，根据双方确认的应付款和已付款，如是公司共计欠付租金23214161.15元，本院予以确认。如是公司主张在双方核对的应付款和已付款中，另存在原告逾期交付租赁物、原告擅自停电、房屋漏水等情形，租金应当扣减，未提交证据证实，本院不予采信。如是公司主张因原告收取停车费、对其经营造成影响，应当扣减租金，如是公司未提交双方关于收取停车费、因收取停车费扣减租金的约定及其他相关证据，本院对其该主张亦不予采纳。因此，原告要求如是公司支付欠付的租金23214161.15元，本院予以支持。根据双方合同约定，承租人逾期支付租金，应当按日千分之一的标准支付违约金。如是公司未按期支付租金，应当支付违约金，原告要求按银行贷款利率的1.95倍计算确认违约金共计8456717.07元，并无不当，如是公司应当支付。根据双方补充协议的约定，因如是公司原因给甲方造成的损失和产生的费用全部由如是公司承担，原告为本案诉讼支付的律师费9万元和保全保险费27200元，应当由如是公司承担，如是公司应当支付给原告。如是邦公司和郝照明均承诺其对涉案四份合同产生的租金及其他费用承担连带清偿责任，原告要求如是邦公司和郝照明对如是公司本案中的债务承担连带责任，本院予以支持。原告要求高敬承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。本案争议的四份《物业租赁合同》于2021年1月7日已经解除，如是公司也承诺最迟于2021年2月6日自行完成迁址。如是公司并未将租赁物全部返还给原告，原告要求返还，应当予以支持。如是公司未全部返还租赁物，对未返还部分应当支付占有使用费。双方对未返还的面积未能测量确认一致，如是公司作为承租人，应当对其返还的事实承担举证责任，如是公司未提交充分证据证明其已返还的面积情况，应当按原告主张的面积计算占有使用费。故，如是公司应当向原告支付未返还部分租赁物2021年2月20日至实际返还之日占有使用费的计算方式为：2014年6月1日《物业租赁合同》项下2887平方米，按每日每平方米2.445元计算；2014年11月30日《物业租赁合同》项下612平方米，按每日每平方米2.62元计算；2015年6月30日《物业租赁合同》项下东区疏散平台房屋1355平方米，按每日每平方米2.385元计算；2015年6月30日《物业租赁合同》项下东区仓库872.22平方米，按每日每平方米0.94元计算;2016年11月8日《物业租赁合同》项下疏散平台天井走廊263平方米，按每日每平方米0.126元计算；2016年11月8日《物业租赁合同》项下东区疏散平台仓库512平方米，按每日每平方米0.91元计算。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后10日内向原告青岛国信体育产业发展有限公司支付2021年2月19日之前的租金23214161.15元；二、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后10日内向原告青岛国信体育产业发展有限公司支付逾期支付租金的利息（截止到2021年2月19日）8456717.07元；三、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后10日内向原告青岛国信体育产业发展有限公司支付律师费9万元；四、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后10日内向原告青岛国信体育产业发展有限公司支付保全保险费27200元；五、被告青岛如是邦文化发展有限公司、郝照明对本判决第一项、第二项、第三项、第四项确认的青岛如是文化科技有限公司的债务承担连带责任；六、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后30日内将涉案四份《物业租赁合同》项下的未返还部分租赁物全部返还给原告青岛国信体育产业发展有限公司；七、被告青岛如是文化科技有限公司于本判决生效后30日内向原告青岛国信体育产业发展有限公司支付未返还部分租赁物2021年2月20日至实际返还之日的占有使用费（2014年6月1日《物业租赁合同》项下2887平方米，按每日每平方米2.445元计算；2014年11月30日《物业租赁合同》项下612平方米，按每日每平方米2.62元计算；2015年6月30日《物业租赁合同》项下东区疏散平台房屋1355平方米，按每日每平方米2.385元计算；2015年6月30日《物业租赁合同》项下东区仓库872.22平方米，按每日每平方米0.94元计算;2016年11月8日《物业租赁合同》项下疏散平台天井走廊263平方米，按每日每平方米0.126元计算；2016年11月8日《物业租赁合同》项下东区疏散平台仓库512平方米，按每日每平方米0.91元计算）；八、驳回原告青岛国信体育产业发展有限公司对高敬的诉讼请求；九、驳回原告青岛国信体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201790元，由原告青岛国信体育产业发展有限公司负担1325元，由被告青岛如是文化科技有限公司、青岛如是邦文化发展有限公司、郝照明负担200465元；诉讼保全费5000元，由被告青岛如是文化科技有限公司、青岛如是邦文化发展有限公司、郝照明负担。原告青岛国信体育产业发展有限公司预交案件受理费215533元，退还13743元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  侯 娜审 判 员  王化宿审 判 员  盛新国二〇二一年六月二十八日法官助理  马文淑书 记 员  胡浩东书 记 员  李珊珊