北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初4310号原告：侯志友，男，1969年7月1日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。被告：李士国，男，1968年6月8日出生，汉族，住昌平区。委托诉讼代理人：代国华，北京代??律师事务所律师。第三人：王德龙，男，1953年10月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原告侯志友与被告李士国、第三人王德龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张焱独任审判，公开开庭进行了审理。侯志友的委托诉讼代理人金钊，李士国及其委托诉讼代理人代国华，第三人王德龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。侯志友向本院提出诉讼请求：1、判令李士国向原告支付腾退补偿款1778030.4元，其中包括附属物和装修补偿678916.5元、腾退损失补助1065168元、腾退奖励费33945.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月18日，原告与王德龙订立《土地租赁协议》，约定：“王德龙将自己承包的北京市昌平区百善镇东沙屯村中部分土地转租给乙方经营使用。租赁期限15年，自2009年6月18日至2024年6月17日；侯志友可自行转租，如遇开发或政策性拆迁等情况，建筑物补偿款、拆迁补助款等全部归侯志友所有，与王德龙无关。”2012年11月10日，原告与李士国订立《土地租赁协议》，约定：“侯志友将租赁标的转租给李士国，租赁期限自2012年11月10日至2024年6月17日。如遇开发或政策性拆迁等情况，建筑物补偿款、拆迁补助款等30%归侯志友所有，70%归李士国所有。”租赁合同履行六年后，租赁标的已于2019年初拆迁腾退。被告隐瞒领取拆迁款相关事实，拒不按照合同约定向原告支付相应款项，被告已经严重违约。原告曾于2019年起诉被告及王德龙，通过该案诉讼原告了解到：被告已经实际领取拆迁补偿款5926768元。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。李士国辩称，不同意全部诉求。一、本案合同无效，法庭应对合同效力审定。二、本案非正常拆迁，而是腾退性质对原始投资的补助。三、即使判被告支付原告，补偿期限应自2013年8月1日生效之日开始，本案腾退时间为2017年9月29日，收到百善政府强制腾退通知书时，因此，不应该按照30%计算，应该是不超过12%。因为签订合同后，侯志友没有履行自己的义务：1.原告应保证被告使用原有的电机井、电源，但原告没有做到，被告自行花费几十万重新弄电机井、电源；2.政府腾退通知后，侯志友拒不履行配合，被告只能找第三人并给予补偿，应在补偿中予以扣除。第三人王德龙述称，不清楚他们之间的事，跟我没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月18日，王德龙（甲方、出租方）与侯志友（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将自己与本村村委会签订土地承包地中部分土地租赁给乙方使用，四至为：东至便道；南至食品厂院墙；西至院墙边界处；北至现有隔墙边，南北60米，东西50米，以实际丈量数为准，乙方租赁土地共计4.6亩；租期为15年，自2009年6月18日至2024年6月17日。租金按年度计算，每年土地租金为3万元，共计人民币45万元。原存在的建筑物包括东北角三间、西北角二间房屋，作价8000元归乙方所有，此款在签订协议付款时一次付清。凡合同签订后所形成或增加的所有建筑设施全部归乙方所有，院墙归甲方所有，乙方无偿使用。协议还对其他事项进行了约定。2012年11月10日，侯志友（甲方、出租方）与李士国（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，约定侯志友将前述土地转租给李士国，租赁期限从签字之日起到2024年6月17日。协议第三条约定租金及缴纳方式：“每年度租金8万元。从签字之日起缴纳第一年度租金8万元，租赁期从2012年11月10日到2014年7月30日为第一年度其中包括延长筹备建设期8个月。2014年7月30日前缴纳第二年度租金8万元，以后每年租金8万元，每年7月30日前缴纳下一年度租金。”协议第四条约定：“乙方租地建设所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供租赁土地有关的手续和资料，甲方有义务提供或协助。”协议第七条约定：“甲方允许乙方使用其电机井和电源，但水电费由乙方负责，乙方建设或生产经营中需经过甲方其他土地通行时甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方所在村、村民干涉，由甲方负责解决。”协议第八条约定：“乙方有权在所租赁土地上建筑设施或其他综合利用等。乙方开发利用土地除按合同约定交纳租金外，不再向甲方另行交纳费用。”协议第九条约定：“甲方尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动。原存在的建筑物包括东北角三间、西北角三间房屋、东南角值班室、大门及四周院墙及院内树木作价3万元归乙方所有。此款在一年后一次付清给甲方。如不动可无偿使用。”协议第十条约定：“在租赁期内如遇开发或政策性拆迁等需占此地时，按规定补偿的所有拆迁补偿包括地上附着物、经营项目损失、以及专门的拆迁补助款等双方约定如下：前三年如遇拆迁，拆迁补助款归乙方所有，第四年拆迁甲方占所有补偿款的10%，乙方占90%；第五年甲方占所有补偿款的20%，乙方占80%。第六年到合同期满甲方占所有补偿款的30%，乙方占70%。合同到期后地上所有附着物品甲方占30%产权，乙方占70%产权，乙方享有优先续租权。以后如遇国家开发政策性拆迁或其他征用所有地上附着物品甲方占40%，乙方占60%。”协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，侯志友依约交付了土地，李士国支付租金至2018年7月30日，并支付了协议第九条中约定的对价3万元。后李士国拆除了涉案土地上原有的房屋，并新建了4438.2平米的两层公寓楼用于出租（房屋无相关建设规划审批手续，李士国称该公寓楼于2012年年底建设）。关于协议约定的租赁用途，侯志友表示是用于养殖，李士国建设房屋属于违法行为；李士国称根据协议第四条可以知晓是用于租地建设，双方对建设房屋是明知的。另查一，2017年9月29日，百善镇人民政府发布《昌平区百善镇集体土地出租大院腾空查封通知》，内容为：“根据《中共北京市昌平区委办公室北京市昌平区人民政府办公室关于印发昌平区集体土地出租大院安全隐患问题专项整治行动方案》，为全面消除我区出租大院内各类安全隐患、人口无序聚居、违法建设出租、环境卫生脏乱等群众反映强烈的突出问题，近期昌平区在全区范围内开展出租大院专项整治行动。现通知你单位：自下发本通知之日起3日内，立即停止经营活动，腾空、清退租住的各类人员及物品。逾期不腾空清退的，镇政府将采取断水、断电等强制措施。”2017年11月26日，昌平区百善镇人民政府发布《公告》，内容为：“根据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出的关于‘坚持生态空间山清水秀、大幅度提高生态规模与质量’的总体要求，北京市启动了新一轮百万亩造林工程，百善镇东沙屯村养殖小区纳入了造林范围。此外，为消除各类安全隐患，全市正在开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动。针对上述情况，镇政府决定即日起启动东沙屯村养殖小区腾退工作。现公告如下：1、自本公告发布之日起，东沙屯村养殖小区范围内的生产、加工、储存、经营、住人行为一律立即停止，人员设备全部搬离，对存在较大安全隐患的建筑物，一律断水断电。2、东沙屯村委会全面梳理养殖小区用地协议，调查摸底，形成台账。3、12月初，镇政府将组成工作组进行入户清登，对合同期内用地协议范围内地上建筑按照平原造林相关政策予以补偿。养殖小区地上建筑大多已改变用途，存在重大安全隐患，隐患必须消除，地上建筑必须腾退，希望养殖小区土地承租人认清形势，响应号召，服从大局，尽早完成腾退。”另查二，2018年5月，东沙屯村委会发布《昌平区百善镇东沙屯村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，其中，关于重置成新价补偿：（一）……（二）对于2010年12月6日前因发展区域经济、产业结构调整形成的工业小区（工业大院）、农业项目及依照合同约定建设用于生产经营，但不在使用集体建设用地证明文件载明的用地范围内建设的非住宅房屋，且未按照低端产业退出要求实施清退，可参照重置成新价予以适当补偿，具体标准如下：（1）经区政府或有关职能部门同意建设的非住宅房屋，可按重置成新价的80%给予补偿；（2）经百善镇政府同意或确认，由村委会或村集体经济组织为发展本村经济而建设的非住宅房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；（3）经与百善镇政府签订协议建设的非住宅房屋，按重置成新价的70%给予补偿；（4）经百善镇政府同意或确认，为增加本村经济收入与村委会或村集体经济组织签订协议而建设的非住宅房屋，可按重置成新价的50%给予补偿……关于腾退损失补助费：经村委会证明，百善镇政府确认，属于村集体经济组织所有的2010年12月6日至2013年3月28日前建设的用于生产经营、公共服务、市政基础等设施用房，村集体积极配合开展自主腾退工作并将房屋进行拆除的，可按不高于地上物建设面积×800元／平方米标准计算给予腾退损失补助费，同时，不再享受其他任何补偿补助和奖励（包括4%包干补助费），作为一次性包干使用。该项补助由百善镇政府视村集体配合程度、履约情况、完成进度等灵活把握。关于奖励费：在规定奖励期内签订腾退补偿协议，且在约定的期限内搬迁完毕的，可根据不同奖励期给予被腾退人货币奖励，奖励金额不超过该非住宅房屋腾退补偿补助总额的5%。2018年12月25日，王德龙（乙方）与北京市昌平区百善镇东沙屯村民委员会（以下简称：东沙屯村委会）、北京市昌平区百善镇东沙屯村股份经济合作社（以下简称：东沙屯经济合作社）（甲方）签订《农村集体土地租赁合同解除协议书》，约定甲方与乙方于2001年3月16日签订了《承包土地合同》，租用村养殖小区地块，用于修建渔池……现根据《昌平区百善镇东沙屯村集体土地非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，经甲乙双方协商一致，就合同解除达成协议，原《承包土地合同》自2018年12月25日解除，甲方需分期支付乙方腾退补偿补助款9927616元。2018年12月25日，北京市昌平区百善镇人民政府（腾退人、甲方）与东沙屯村委会、东沙屯经济合作社（被腾退人、乙方）签订《百善镇东沙屯村集体土地非住宅房屋腾退补偿补助协议书》，约定被腾退房屋位于北京市昌平区百善镇东沙屯村，建筑面积7811.23平方米，原承租人（企业）为王德龙，产权人为北京市昌平区百善镇东沙屯村股份经济合作社。腾退补偿、补助及奖励金额：房屋重置成新补偿款：6393697元；附属物补偿款：2823096元；腾退搬家补助费71553元；树木补助费354321元；奖励费284949元，以上共计9927616元。经核实，王德龙实际领取了补偿补助款4000848元，李士国实际领取了5926768元。根据《百善镇养殖小区腾退项目》腾退补偿计算表记载，土地租赁人李士国，总建筑面积4438.2㎡，2010.12.06【之前】补偿附属物/装修评估价格2263055元，补偿金额2263055元。2010.12～2013.03年【之间】补偿金额为0元。2013.03.28【之后】补偿金额为0元。腾退损失补助费2010.12～2013.03期间建设的房屋，评估单价不大于800元/㎡部分，给予补助，补助金额为3550560元。腾退补偿奖励费113153元（奖励费给付标准：“补偿、补助”总金额的5%部分，不含腾退损失补助费），以上腾退补偿、补助总金额为5926768元。另查二，经本院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局核实，涉案地块为集体土地，土地利用现状地类为建制镇、水浇地、农村道路、沟渠。双方均认可侯志友与李士国于2012年11月10日签订的《土地租赁协议》系无效协议，但李士国表示不提起反诉。上述事实，有《土地租赁协议》、腾退补偿计算表、汇款凭证、银行交易明细、《农村集体土地租赁合同解除协议书》、北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函、《昌平区百善镇东沙屯村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，根据侯志友与李士国签订的《土地租赁协议》第四条、第七条、第八条、第九条约定，可以看出双方对于李士国在涉案土地上进行建设和经营的行为是明知的，由此，双方系在未取得相关规划和建设审批手续的前提下，在农村集体土地上进行建设、经营活动，该约定违反了法律、法规的强制性规定，故侯志友与李士国签订的《土地租赁协议》应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于侯志友主张的附属物和装修补偿、腾退损失补助费一节，根据双方签订的《土地租赁协议》，结合双方的诉辩意见及举证情况，本院在公平原则的基础上，根据双方对涉案房屋的贡献大小以及腾退补偿计算表、双方过错大小等因素酌情确定由李士国给付侯志友附属物和装修补偿、腾退损失补助费共计1162723元。对于侯志友主张的过高部分，于法无据，本院不予支持。关于侯志友主张的奖励费一节，根据拆迁政策，不仅需要搬迁人在规定期限内签订补偿协议，而且需要在约定期限内搬迁完毕，故本院在公平原则的基础上根据双方过错大小酌情确定李士国给付侯志友奖励费22630.6元。对于侯志友主张过高部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认侯志友与李士国于2012年11月10日签订的《土地租赁协议》无效；二、李士国于本判决生效后十日内给付侯志友附属物和装修补偿、腾退损失补助费、奖励费共计1185353.6元；三、驳回侯志友的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20802元，由侯志友负担5334元，已交纳；由李士国负担15468元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由侯志友负担2000元，已交纳；由李士国负担3000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二一年六月九日书记员  王龙