北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初1299号原告（反诉被告）：北京忆江南农家餐厅，住所地北京市延庆区。经营者：谢玉玲，经理。委托诉讼代理人：吕涛，男，该餐厅员工。被告（反诉原告）：王瑞琪，男，1962年6月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李霞，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：汲万鹏，北京市威正律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京忆江南农家餐厅（以下简称“忆江南餐厅”）与被告（反诉原告）王瑞琪服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）忆江南餐厅的委托诉讼代理人吕涛，被告（反诉原告）王瑞琪的委托诉讼代理人李霞、汲万鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆江南餐厅向本院提出诉讼请求：1.判令王瑞琪支付拖欠的自2016年9月1日至2017年8月31日福喜小院、福旺小院和福临小院一年的住宿费（每天888元*3院*365天）共计972360元，按约定八折后为777888元，在此基数上打五折合计为388944元，按约定住一年只收取半年的费用；2.判令王瑞琪支付拖欠的餐费8288元，以上两项合计397232元；3.解除与王瑞琪关于三个小院的口头租赁合同；4.判令王瑞琪交付三个院子的钥匙，腾退房屋。事实与理由：忆江南餐厅自2013年6月30日租赁王瑞琪的房屋用于经营农家餐厅，双方签订有租赁合同一份，合同期限自2013年6月30日至2023年共十年。合同签订后，2016年8月，忆江南餐厅的营业执照颁发后正式营业，经营范围为住宿和餐饮。王瑞琪自2016年9月1日至2017年8月31日期间，一直在餐厅经营地址内居住使用房间，并赊账吃饭，此期间拖欠的住宿费为972360元，拖欠的餐费为8288元。忆江南餐厅曾数次与王瑞琪协商沟通，但都以不着急，等最后一次清算为由无限期拖延，给餐厅造成不小的经营损失。故具状诉至本院，请求查明事实，支持其诉讼请求。王瑞琪辩称，王瑞琪未与忆江南餐厅形成服务合同关系，不同意其诉讼请求，请本院依法驳回。理由如下：1.忆江南餐厅并非涉案房屋权利人，无权向王瑞琪主张任何权利。位于北京市延庆区××东南350米院北区3套房屋，系王瑞琪于2012年从××租赁场地后自行改造、装修、使用的。该房屋室内所有物品都是王瑞琪购买置办的，其从未将房屋交付过忆江南餐厅。忆江南餐厅并非涉案房屋的权利人，无权就涉案房屋向王瑞琪主张任何权利。2.忆江南餐厅要求王瑞琪支付自2016年9月1日至2017年8月31日期间的，按每晚888元标准支付住宿费用无事实及法律依据。忆江南餐厅租用王瑞琪西房9间用于经营餐厅，但其经营范围并不包含住宿一项，而且其实际上也从未经营过住宿业务。忆江南餐厅诉状所称用北房3套经营住宿，且每晚888元的住宿标准更是无稽之谈。3.对于忆江南餐厅要求王瑞琪支付餐费8288元，其应提供相应证据证明其主张。王瑞琪曾到忆江南餐厅用过餐，如忆江南餐厅认为欠付餐费，应出具相应证据加以证明。4.忆江南餐厅的诉讼请求已过诉讼时效。忆江南餐厅在起诉状中向王瑞琪主张的住宿费用及用餐费用，王瑞琪在答辩状前文中已经阐明其主张与事实不符。依据法律规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。王瑞琪自2017年9月1日起至2020年8月31日止从未收到过忆江南餐厅就其诉讼请求提出的任何主张，故忆江南餐厅的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述，忆江南餐厅要求王瑞琪履行交付租金、腾退房屋的诉求有违事实真相，请法院在查明事实的基础上依法公正裁判。王瑞琪向本院提出反诉请求：1.请求法院确认王瑞琪与忆江南餐厅签订的《房屋出租协议》于2020年9月9日解除，并要求忆江南餐厅返还租赁房屋；2.判令忆江南餐厅给付王瑞琪自2016年6月30日起至2020年9月9日止的租金或占有使用费251671元，并给付自2020年9月9日起至实际交付之日止的占有使用费，每年按6万元计算；3.判令忆江南餐厅以欠付租金、占有使用费为基数，给付王瑞琪利息损失，按照银行同期贷款利率计算，自2017年7月15日至2018年7月14日以6万元为基数，自2018年7月15日-2019年7月14日以12万元为基数，自2019年7月15日至2020年7月14日以18万元为基数，从2020年7月15日至2020年9月9日以24万元为基数，2019年8月19日以前以银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日之后按照银行间同业拆借利率计算，至实际付清之日。事实与理由：王瑞琪与忆江南餐厅签订《房屋出租协议》，约定王瑞琪将其享有使用权的位于北京市延庆区××××的房屋出租给忆江南餐厅使用。合同约定租期10年，自2013年6月30日至2023年。自2016年6月30日起支付租金，每年租金不低于6万元。合同还约定了房屋位置、租用要求、争议事项处理等事项。合同签订后，王瑞琪依约将房屋交付忆江南餐厅使用，但其至今未支付租金，王瑞琪多次催要，忆江南餐厅均以没钱为由拒绝支付。鉴于忆江南餐厅方根本违约，王瑞琪认为《房屋出租协议》的目的已不能实现，要求解除双方签订的《房屋出租协议》，并支付拖欠的租金及利息。故依法诉至本院，请求查清事实，支持其诉讼请求。忆江南餐厅针对王瑞琪的反诉请求辩称，不同意其反诉请求。合同在租赁期间内，要求继续履行，不同意解除协议返还房屋。也不同意给付租金和占用费，因为王瑞琪与上一手北京××（以下简称绿康源）的合同至2042年到期，××委会和绿康源的合同2024年到期，认为绿康源超出租赁期，与王瑞琪合同无效，不应向忆江南餐厅主张租赁费。之前没有交租金是因为王瑞琪吃饭在忆江南餐厅内吃饭，并且占用了两个小院，所涉及的饭费、住宿费，其一直都未清算。此外忆江南餐厅与王瑞琪之间还存在另外一个委托合同，涉及的金额，王瑞琪也未付清，因此忆江南餐厅才没支付租金。忆江南餐厅没有违反合同约定，所以不同意支付王瑞琪要求的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2012年5月23日甲方北京市延庆区××××村委会与乙方北京××签订《原果园续签协议》，约定“为响应北京市绿化造林工作，双方协商，就原延庆县绿化委员会办公室与××经济合作社果园租赁合同续签事宜达成如下协议：（1）使用范围及面积：原合同四至范围内，边界及面积以重新测量确认为共计99.1亩；（2）续租年限：自2012年1月1日至2024年12月31日止。（3）租金数额及付款方式：按全县统一绿化用地标准，每亩800元每年，共计壹佰零叁万零陆佰肆拾元整，自合同签订之日一次性付清，如遇全县标准提高，由乙方补足差额；（4）原果园果树壹仟株，按原合同约定由乙方赔付甲方20元每株，共计贰万元，与租金一起支付；（5）原协议由双方协商提前解除，互不追究违约责任”。此外还有双方责任义务及其他事宜约定。2.2012年12月18日，甲方王瑞琪与乙方北京××签订《土地租用协议》，约定“为了引进资金发展园林事业，经双方友好协商，就租用××土地事项达成如下协议：（1）乙方同意将合法占用的延庆县××部队大院南面土地块(17.3亩)租赁给甲方使用（四至及水电等设施另见附图）；（2）租赁期限为30年，自2012年12月17日至2042年12月17日止；（3）租金共计519000元整，甲方在本协议双方签字生效后15天内支付；（4）甲方租用土地应合理使用，并符合乙方相关要求；（5）在甲方租用期间，乙方负责保障水电暖等配套设施正常使用和相关设施维护，水电暖等使用费用按当地水平结算；（6）在甲方租赁范围内，在不影响甲方使用情况下，乙方可合理安排；（7）在租用期借宿后，甲方有优先承租权；（8）本协议书一式两份，双方各持一份。本协议书未尽事项由双方另签订补充协议，且具同等效力”。3.2016年，甲方王瑞琪与忆江南餐厅经营者谢玉玲签订《房屋出租协议》“为了发挥资源优势，为客人提供特色餐饮及配套服务，甲乙双方经友好协商，就出租房屋达成以下约定”：第一条，出租范围为原拆原建的房屋，包括：(1)延庆区××××东南350米院北区三套90平米房屋；(2)院西区12间平房；(3)院道路以西500平米阳光房；第二条，出租时间：自2013年6月30日至2023年共十年，到期后乙方在同等条件下有优先续租权；第三条，租用要求：(1)乙方要维护甲方现有建筑及设施的完整和正常使用状态，(2)北区住房要优先保证甲方使用需要，(3)乙方用于经营及配套服务的食品卫生质量、价格、服务、环保、消防安全等要符合有关规定；(4)乙方负责院子绿化管理；第四条，租金：(1)从2013年6月30日至2016年5月31日为筹办期，不收租金，(2)从2016年6月30日起，乙方每年租金不低于6万元，(3)租金支付时间不晚于次年7月15日，逾期按同期贷款利息计息；第五条，争议事项处理：争议事项协商解决，协商不一致以延庆区人民法院的判决为准；第六条，其它：乙方投资建设部分（如3间平房和阳光房的翻建）如有它方赔偿事项，甲方自获得相应的赔偿之日15天内转予乙方。北京忆江南农家餐厅成立于2016年8月18日，经营类型为个体，经营者是谢玉玲，经营范围包括餐饮服务、销售食品、住宿以及餐饮管理。庭审中忆江南餐厅提交了《房屋出租协议》、清账通知、忆江南餐厅民宿价格表及手机截图、照片等证据，用以证明涉案的北区三套房屋系王瑞琪租给忆江南餐厅后又反租给自己使用，双方达成口头出租协议以及民宿收费标准。对此王瑞琪表示否认，称涉案的北区三套房屋，是自己于2012年从××租赁场地后自行改造、装修自用的，三个小院的实际建设人及使用人都是王瑞琪。但其提供的证据不足以支持其主张，忆江南餐厅亦不认可。《房屋出租协议》明确约定出租范围包括“北区三套90平米房屋”，庭审中王瑞琪也承认涉案的三个小院一直由其居住使用，故在忆江南餐厅及王瑞琪之间虽未就三个小院的租赁有明确书面约定，但双方已形成租赁关系事实，双方的口头租赁协议有事实依据。虽有“北区住房要优先保证甲方使用需要”条款的约定，但并未写明免费使用。忆江南餐厅提交了带有王瑞琪签名的大厅结账单复印件证明其所欠的餐费，王瑞琪表示需要对方提供原件并由法庭核实。经本院向北京市规划和自然委员会延庆分局核实，涉案地块2006-2020土地利用总体规划为一般农用地，庭上双方当事人均表示对此不知情。上述事实有《原果园续签协议》《土地租用协议》《房屋出租协议》、忆江南餐厅工商登记、规自委××土地利用总体规划（2006-2020）、本院（2020）京0119民初7604号商事案件庭审笔录、清账单及回复、结账单、截图、图片及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。国家保护农业用地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理转用审批手续。本案中，结合规自委出具的土地利用规划可得，涉案地块规划性质为一般农用地，该地块上的建筑物未经规划行政许可，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。忆江南餐厅与王瑞琪签订租赁合同后，将规划性质为一般农用地块实际用于农家院经营，显然违反了法律的强制性规定，故涉案诉争的租赁合同应属无效。虽然《房屋出租协议》签订的主体为王瑞琪与谢玉玲，但双方均认可谢玉玲是忆江南餐厅经营者的事实，王瑞琪在反诉中当庭将解除协议的相对方变更为忆江南餐厅，忆江南餐厅也同意变更，对此本院不持异议。故此谢玉玲（忆江南餐厅）与王瑞琪之间的《房屋出租协议》及忆江南餐厅与王瑞琪关于福喜、福临及福旺三个小院的口头租赁合同均属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于忆江南餐厅的诉讼请求，其与王瑞琪关于三个小院的口头租赁协议无效后，王瑞琪因已现实居住，忆江南餐厅无法再将其出租给他人赚取住宿费用，故其应当折价补偿忆江南餐厅占有使用费。虽王瑞琪否认出租三个小院，称之所以将涉案的三个小院写入《房屋出租协议》，是因为需要与物业管理口径保持一致并有要求忆江南餐厅提供看护之意，但其所提交的《工程施工合同》等证据不足以支持其主张，且《房屋出租协议》已有明确约定，故应承担举证不能的法律后果。结合当时延庆区民宿酒店一般价格水平、涉案每个小院三间卧室的房间布局、实际建设装修所有人等因素，本院酌定王瑞琪占有使用涉案反租小院的费用为每个小院每年3万元，三个小院共计9万元。对于8288元餐费的诉求，忆江南餐厅提交的结账单虽为复印件，但可以看出用餐时间、金额以及王瑞琪的签名，经本院核查计算结账单清晰可以辨认出金额或带有王瑞琪签名确认的总计7960元，对此部分本院予以支持。审理过程中，王瑞琪对住宿费及餐费提出了诉讼时效的抗辩，但诉讼时效以权利人知道或者应当知道权利受到损害时为起算点，2021年1月4日王瑞琪回复忆江南餐厅员工吕涛明确表示不承认所谓的住宿费及饭费，因此诉讼时效的起算点应为此日，故王瑞琪诉讼时效的抗辩本院不予采纳。双方口头租赁协议无效后，王瑞琪应返还忆江南餐厅三间小院的钥匙并腾退房屋。但因双方《房屋出租协议》无效，忆江南餐厅应当返还租赁的全部房屋，其中包括此三间小院，故忆江南餐厅此项诉求不具有现实意义，本院不予支持。对于王瑞琪的反诉请求，双方《房屋出租协议》无效后，忆江南餐厅应当返还全部根据协议租赁取得的房屋及附属设施、附属空地等，此项诉求有法律依据，本院予以支持，考虑实际履行情况，本院酌定忆江南餐厅60日内腾退返还。此处需要说明的是忆江南餐厅在占有使用涉案房屋过程中因装修装饰、日常维护维修等原因而产生的对涉案房屋的其他投入或支出双方当事人可另行解决，同理王瑞琪对三处小院的投入或支出双方当事人亦可另行解决。忆江南餐厅已实际使用涉案房屋7年左右，应当支付占有使用费用，对王瑞琪要求忆江南餐厅支付自2016年6月30日起至2020年9月9日止的占有使用费251671元，本院予以支持。至于2020年9月10日起至实际交付之日止的占有使用费，王瑞琪诉求自2020年9月9日起算，因9日的费用已经包括在251671元之中，故本院确定自9月10日起算，按每年6万元（即每日164.38元）计算至忆江南餐厅实际交付之日。双方签订的合同自始无效，王瑞琪对于合同无效存在过错，故对其利息损失的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王瑞琪与谢玉玲签订的《房屋出租协议》无效；二、北京忆江南农家餐厅于本判决生效之日起60日内向王瑞琪返还占有之全部房屋；三、北京忆江南农家餐厅与王瑞琪之间关于福喜小院、福临小院及福旺小院的口头租赁协议无效；四、北京忆江南农家餐厅于本判决生效之日起七日内给付王瑞琪2016年6月30日起至2020年9月9日止的占有使用费251671元；五、北京忆江南农家餐厅自2020年9月10日起给付王瑞琪每日164.38元占有使用费至全部房屋实际交付之日止；六、王瑞琪于本判决生效之日起七日内给付北京忆江南农家餐厅福喜小院、福临小院及福旺小院的占有使用费90000元及餐费7960元，两项合计97960元；七、驳回北京忆江南农家餐厅的其他诉讼请求；八、驳回王瑞琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5314元，由北京忆江南农家餐厅负担4004元（已交纳），由王瑞琪负担1310元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费5075元，由北京忆江南农家餐厅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 薇审 判 员  赵永攀审 判 员  李 双二〇二一年六月十八日法官助理  唐为强书 记 员  李 爽