广东省江门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤07民终2014号上诉人（原审被告）：李瑞玲，女，1963年8月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李礼堂，广东捷安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽婵，女，1985年1月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人李瑞玲因与被上诉人张丽婵房屋买卖合同一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定驳回张丽婵的起诉或判决驳回张丽婵的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由张丽婵承担。事实和理由：一、一审判决认为“阮成林授权其配偶张丽婵以其个人名义主张涉案《房产买卖合同》权利，属于当事人对自己合法权利的处分，故张丽婵的原告身份适格。”是认定事实错误，适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据上述法律规定，张丽婵以本案原告身份提起本案房屋买卖合同纠纷诉讼，必须是与本案《房产买卖合同》有直接利害关系。但本案《房产买卖合同》的当事人是作为甲方出卖人李瑞玲和作为乙方买受人阮成林、作为丙方中介人夏某、黄某、林某，张丽婵不是本案《房产买卖合同》的当事人。本案《房产买卖合同》的当事人与本案《房产买卖合同》有直接利害关系，不是本案《房产买卖合同》的当事人与本案《房产买卖合同》没有直接利害关系。张丽婵虽然与阮成林之间存在夫妻关系，但也只能与本案《房产买卖合同》有间接利害关系。本案没有证据证明阮成林将本案《房产买卖合同》的合同权利转移给张丽婵。所以，张丽婵不能以原告身份提起本案《房产买卖合同》纠纷诉讼。一审判决也认为“阮成林授权其配偶张丽婵以其个人名义主张涉案《房产买卖合同》权利”，说明阮成林仍然是本案《房产买卖合同》的权利人，即具有实体性权利身份的权利人；张丽婵只能是以代理阮成林的代理人身份提起本案《房产买卖合同》纠纷诉讼。所以，张丽婵以原告身份提起本案《房产买卖合同》纠纷诉讼，主体不适格，依法应当裁定驳回张丽婵的起诉。二、一审判决认定“张丽婵主张李瑞玲按照《房产买卖合同》的约定，双倍返还定金合计40000元理由充分，依法有据，本院予以支持。”是认定事实错误，适用法律错误。1.涉案房屋是登记为李瑞玲和儿子李杰臻联名共同拥有的房产，而不是李瑞玲独自拥有的房产。涉案房屋，是李瑞玲和儿子李杰臻（曾用名李伟杰）联名于2002年向会城建设开发公司购买的，房产证号码和建筑面积分别是：粤房地证字第××号、94.88平方米，粤房地证字第××号、5.26平方米，粤房地证字第××号、5.26平方米。李杰臻在2002年购买涉案房屋时只有13岁，属于未成年，不具有完全民事行为能力，所以由李瑞玲作为监护人行使其购买涉案房屋的民事行为。但2020年，李杰臻的年龄已经有31岁，具有完全民事行为能力，独立享有涉案的房屋的共同所有权，享有占有、使用、收益、处分权利。李瑞玲委托中介放盘涉案的房屋时，提供了上述涉案的房屋的房产证等材料。作为乙方买受人阮成林和丙方中介人夏某、黄某、林某应当知情李杰臻是涉案的房屋的共有人；应当知情李杰臻的年龄已经有31岁，具有完全民事行为能力，享有涉案的房屋的占有、使用、收益、处分权利。《中华人民共和国民法典》第六百一十二条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”第六百一十三条“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。”根据上述法律规定，李瑞玲对儿子李杰臻享有涉案的房屋的占有、使用、收益、处分权利，不承担任何保证义务。2.张丽婵并无证据证明李瑞玲不履行配合阮成林办理购买涉案房屋银行按揭和过户手续合同义务。2020年6月8日，李瑞玲在与阮成林以及中介人签订本案《房产买卖合同》前后，正处全世界新冠肺炎疫情防控期间，李瑞玲曾申明儿子李杰臻正在澳大利亚，短期难以成行回国。所以，中介决定安排李瑞玲与阮成林及中介人三方签订本案《房产买卖合同》，李杰臻没有参与签订本案《房产买卖合同》。本案《房产买卖合同》约定：“一、甲方愿意将位于江门市新会区的房产以人民币544000元卖给乙方。”“二、甲、乙双方签订本合同后，乙方当即支付定金人民币20000元给甲方，该定金在乙方和甲方办理房产过户手续时扣除。”“三、甲、乙双方约定于2020年8月1日前到新会不动产登记中心办理该房产的过户手续，办理该房产过户手续所需缴纳的双方费用和税费，甲、乙双方按照国家规定标准，由甲、乙双方各打各税负载缴纳。”“四、经甲、乙双方协商，决定该房款以第2种方式付款。2.银行按揭：甲、乙双方须于2020年7月8日备齐所需要办理银行按揭手续，甲、乙双方办理该房产过户手续后，乙方当即支付首期房款人民币300000元（含定金）给甲方，余款人民币贰拾肆万肆仟（244000）元以银行按揭方式支付给甲方，具体贷款额以银行审批为准。”但无约定李瑞玲负有将李杰臻共有房屋份额交付给阮成林以及让李杰臻协助阮成林办理购买涉案房屋银行按揭和过户手续。根据本案《房产买卖合同》约定的期限，李瑞玲履行了自己的涉案房屋的共有人义务，积极配合阮成林和中介的人多次到银行办理房屋银行按揭手续。但阮成林却要求李杰臻也要配合阮成林办理购买涉案房屋银行按揭和过户手续。尽管阮成林的要求没有合同依据和法律依据，但李瑞玲还是积极联系李杰臻在澳大利亚，通过澳大利亚外交贸易部驻维多利亚州代表处盖章及其官员签字，并经中华人民共和国驻墨尔本总领事馆一等秘书韩冰签名认证，出具《房屋出售授权委托书》给李瑞玲代理其办理涉案的房屋出让相关手续事宜。虽然有银行认为上述李杰臻的委托书的时间书写有瑕疵，不同意办理房屋银行按揭。但《房屋出售授权委托书》上的澳大利亚外交贸易部驻维多利亚州代表处盖章及其官员签字以及中华人民共和国驻墨尔本总领事馆一等秘书韩冰签名认证，完全是真实的。阮成林办理购买涉案房屋银行按揭手续一事，李瑞玲已经履行了尽力配合义务，况且李瑞玲及儿子李杰臻没有任何义务要保证阮成林能够办妥购买涉案房屋的银行按揭。张丽婵不能以阮成林未能办理购买涉案房屋的银行按揭一事认为李瑞玲构成违约。所以，一审以阮成林未能办理购买涉案房屋银行按揭手续为由，认定李瑞玲构成违约，是认定事实错误，适用法律错误，依法应当纠正。三、一审判决李瑞玲向张丽婵双倍返还定金合计40000元，适用法律错误。李瑞玲在本案《房屋买卖合同》中没有违约行为，一审不能判决李瑞玲向阮成林双倍返还定金40000元，更不能判决李瑞玲向张丽婵双倍返还定金40000元。张丽婵辩称，2020年6月，张丽婵与张丽婵丈夫阮成林一起与圭峰东16号604屋主签订房屋买卖合同，因为由于张丽婵当日的定金不够只给对方1万元，剩余1万元定金以转账方式转给屋主，但次日屋主私下与张丽婵微信沟通要求张丽婵不转剩余的1万元，张丽婵在签订合同的情况下，遵守合同合约，如果不按时转账给对方，违反合约的人是张丽婵，屋主以各种办法找到阮成林的电话，最后阮成林没有接听电话，以各种理由找到张丽婵后，短信骚扰以各种理由私下解决只把定金退回给张丽婵，还想按银行定期利息退回给张丽婵，那么张丽婵签订的合同没有意义。合同就是要履行承诺得到法律保护，在当月即6月29日刚好张丽婵的朋友也要买楼，被其他中介带到圭峰东16号604看房，张丽婵有视频可以佐证，同时还有其他中介将该圭峰东16号604的房屋介绍给张丽婵，屋主与中介协商58万元才可以去看楼，张丽婵也表示需要看过之后才决定，屋主就是想一屋二卖，屋主一时称卖给张丽婵，一时又称不卖给张丽婵，张丽婵从未表示过不购买该房屋，实际上，屋主就是为了赚取更高的价格以各种理由不卖给张丽婵，至于其自签订合同之后都还没有履行办理相应的手续，可见其目的就是不想将该涉案房屋卖给张丽婵。张丽婵认为双方应按合同继续履行双方的权利义务，若其不能按照合同义务履行，其应按合同约定赔偿双倍定金给张丽婵。李瑞玲在张丽婵起诉后才称手续已经办好，要求张丽婵付款，但张丽婵已经起诉了。张丽婵向一审法院起诉请求：判令李瑞玲双倍返还定金40000元。一审法院认定事实：一、涉案合同的有关约定2020年6月8日，张丽婵的配偶阮成林（买方）与李瑞玲（卖方）以及案外人新会区会城兴诚信息服务部签订《房产买卖合同》，主要约定如下：（一）李瑞玲将位于江门市新会区0元卖给阮成林。（二）签订合同后，阮成林当即支付支付定金20000元给李瑞玲。（三）双方约定于2020年8月1日前到新会不动产登记中心办理过户手续。（四）双方须于2020年7月8日备齐所需办理银行按揭手续。办理过户手续后，阮成林当即支付首期房款300000元（含定金），余款244000元以银行按揭方式支付给李瑞玲。（五）违约责任：1.若李瑞玲在收取定金后，不能按时办理该房产过户（含还贷和按揭）手续的，作违约处理，李瑞玲应退还定金20000元，另赔偿20000元给阮成林。2.若阮成林在约定的日期内不能办理该房产的过户或按揭手续的，作违约处理，其所交定金，卖方不作退回。二、涉案合同的履行情况上述《房产买卖合同》签订后，阮成林分别于2020年6月8日及6月10日向李瑞玲支付了10000元，共计支付定金20000元。但李瑞玲以涉案房屋的另一共有人李杰臻的授权委托手续未办好为由，没有按约定的期限去办理银行按揭手续及过户手续。三、其他查明情况另查明，涉案房屋登记在李瑞玲和及其儿子李杰臻名下。2020年4月初，李瑞玲委托新会区会城兴诚信息服务部进行放盘。诉讼过程中，张丽婵声称双方签合同时李瑞玲向其表示涉案房屋买卖手续齐全，在收取定金后李瑞玲方告知其李杰臻的委托书正在办理中，张玉婵同意给一个月时间。但直到约定的过户期限届满，李瑞玲仍未着手去配合其办理按揭手续。李瑞玲则声称其实际于2020年8月7日收到李杰臻从澳大利亚寄回的《房屋出售授权委托书》，并于8月12日开始着手协助办理按揭手续，但先后被建设银行和民生银行以其委托书不符要求为由而拒绝办理（经一审法院核实，上述《房屋出售授权委托书》落款日期为2020年7月9日，其中“2020年”第二个“0”字有涂改，且李杰臻的签名及落款日期均为圆珠笔书写）。再查明，本案原告张丽婵系阮成林的配偶，2020年8月21日，阮成林出具《授权委托书》，授权张丽婵以其个人名义主张涉案《房产买卖合同》权利。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。阮成林授权其配偶张丽婵以其个人名义主张涉案《房产买卖合同》权利，属于当事人对自己合法权利的处分，故张丽婵的原告身份适格。涉案《房产买卖合同》是张丽婵的丈夫阮成林与李瑞玲在平等的基础一致达成，意思表示真实，且没有违反法律法规的禁止性强制规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。李瑞玲在收取阮成林的购房定金20000元后，没有在双方约定的期限内为阮成林办理银行按揭手续及过户手续，且在上述约定期间届满后阮成林予以一定宽限的情况下，李瑞玲仍无法完成办理，其行为已构成违约。对于李瑞玲抗辩其在签订上述《房产买卖合同》签订时，涉案房产的另一共有人即其儿子李杰臻正在澳大利亚，受疫情影响，当地大使馆停止办理见证授权委托等相关业务，导致办理授权委托书受阻，属于不可抗力因素，并非卖方的责任。一审法院认为，李瑞玲在将涉案房屋放盘时，已进入疫情期间，在未解决授权委托事宜情况，就阮成林签订《房产买卖合同》，最终导致未能如期办理相关手续，其存在明显过错，不属于不可抗力因素，不能因此免除其违约责任。张丽婵主张李瑞玲按照《房产买卖合同》的约定，双倍返还定金合计40000元理由充分，依法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：李瑞玲应自判决生效之日起十日内向张丽婵双倍返还定金合计40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由李瑞玲负担（此款张丽婵已垫付，一审法院将予以退回。李瑞玲应于判决生效之日起7日内补缴）。二审中，李瑞玲提交以下证据：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房产证（复印件），用以证明江门市新会区会城镇圭峰东路16号604及圭峰东路18号2座33号、34号车房的房产为李瑞玲、李杰臻（曾用名李伟杰）共有。一审查明的事实除“（一）李瑞玲将位于江门市新会区0元卖给阮成林。（二）签订合同后，阮成林当即支付支付定金20000元给李瑞玲。”应修正为“（一）李瑞玲将位于江门市新会区0元卖给阮成林。（二）签订合同后，阮成林当即支付定金20000元给李瑞玲。”外，其余基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对李瑞玲的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：张丽婵是否为案涉《房产买卖合同》的主体，是否为本案适格原告。本案中，阮成林（买方）与李瑞玲（卖方）以及案外人新会区会城兴诚信息服务部签订涉案《房产买卖合同》，张丽婵不是涉案《房产买卖合同》的签订主体。上述《房产买卖合同》签订后，阮成林共向李瑞玲支付了定金20000元，张丽婵亦不是涉案《房产买卖合同》的履行主体。在案证据不足以证明阮成林已将涉案《房产买卖合同》的权利义务转让给张丽婵并履行通知义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，张丽婵以原告身份提起本案诉讼，主体不适格，本案应依法裁定驳回张丽婵的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初6027号民事判决；二、驳回张丽婵的起诉。一审案件受理费400元，退还张丽婵；李瑞玲预交的二审案件受理费800元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月三十日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩