北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10996号原告：刘海，男，1955年9月20日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：杨桂芹，女，1958年2月11日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼原告刘海及杨桂芹的共同委托诉讼代理人：张天鹏，男，1981年6月18日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：刘少卿，男，1979年6月19日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。原告刘海、杨桂芹、张天鹏与被告刘少卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨桂芹、原告兼原告杨桂芹、刘海的共同委托诉讼代理人张天鹏到庭参加了诉讼，被告刘少卿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告刘海、杨桂芹、张天鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告双方于2017年8月6日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》和2019年12月29日签订的《农村宅基地房屋改建协议》（房屋改建方案）于2020年7月1日解除；2.依法判决被告支付原告违约金500000元；3.依法判决被告赔偿原告各项经济损失400000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：杨桂芹系张天鹏之母，刘海系张天鹏继父。2017年8月6日，三原告与刘少卿签订《农村宅基地房屋租赁合同》，约定原告将位于昌平区沙河镇某某村某某街某某号（南院）出租给被告办公、居住使用，租赁期限为10年，自2017年8月7日至2027年8月6日止，押金5000元，改建免租期为2个月。双方约定，原告同意被告出资按照另附“房屋改建方案”对合同约定的房产进行装修改建、加建，约定在租赁合同签署后20日内提供书面改建方案，经原告确认后可对房屋进行改建。租赁合同签订后，被告未在约定时间向原告提供改建方案，原告多次催促，被告一直未能继续推进改建事宜。直至2019年12月，被告联系原告称已准备好，可以进行房屋改建，并于同月29日签订《农村宅基地房屋改建协议》，约定被告不晚于2020年6月完成改建。因临近春节，原告体谅被告，同意将施工前应支付保证金降为20000元，并延期到最晚2020年2月29日支付。被告于2020年1月将原房屋整体拆除，直至起诉仍未施工，也未交付保证金20000元。原告体谅疫情原因给被告造成影响，始终未催促被告支付保证金，并为被告积极联系本地施工人员。期间，原告多次通过电话、微信等方式，督促被告履行协议，但被告一直拖延履行，自2020年6月20日起被告手机关机，微信、短信不再回复。被告的行为实际已单方面造成不能继续履行房屋租赁合同与改建协议的事实，已经构成根本性违约，双方签订的协议应当解除，被告应当支付原告违约金500000元，并对因此造成原告的损失承担赔偿责任。故原告起诉至法院，希望法院支持原告的诉讼请求。被告刘少卿经本院合法传唤，既未到庭参加诉讼，又未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2017年8月6日，张天鹏、杨桂芹、刘海（出租方、甲方）与刘少卿（承租方、乙方）签订《农村宅基地房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市昌平区沙河镇某某某某街某某号（南院）的房产出租给乙方使用，房产占地面积221.9平方米，现有建筑面积176.3平方米，整体结构为砖混、彩钢，包括北房4间，东房2间，西房2间，南房（彩钢结构）2间，南墙外南侧石棉瓦棚2小间，其中砖混部分138.6平方米，彩钢部分为21.3平方米，石棉瓦棚16.4平方米；甲方同意由乙方出资按照另附“房屋改建方案”对本合同约定的房产进行装修改建、加建，并配合办理所需手续，其中加建建筑面积约为46.8平方米（原院子部分），改建或拆除面积约为37.7平方米（彩钢结构与石棉瓦小棚部分），具体方案、数据以另附“房屋改建方案”中图纸所示为准，乙方在合同签署20日内完成“房屋改建方案”并经双方签字确认；乙方承租房产用途为居住、办公；租赁期限为10年，即2017年8月7日起至2027年8月6日止；甲方向乙方交付本合同约定的房产时间为2017年8月7日，租金起算日为2017年10月7日，期间为装修免租期；2017年10月7日至2020年10月6日期间每年租金40000元……押金5000元；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，刘海、杨桂芹、张天鹏向刘少卿交付涉案房屋。庭审中，张天鹏称刘少卿先后向其支付三年房租，所交房租截止日期应为2020年10月6日。2019年12月29日，张天鹏（出租方、甲方）与刘少卿（承租方、乙方）签订《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》，约定房产所在地址北京市昌平区沙河镇某某村某某街某某号南院，改建前房屋结构完整，功能完好，屋顶、墙体、门窗、线路、上下水、燃气管路等相关附件使用正常，简单装修可正常居住，因乙方使用需要，甲方同意乙方无偿出资按照房屋改建方案（附件一图纸）对现有房屋实施改建；原南墙外南侧2间石棉瓦棚16.4平方米甲方已经自行拆除，不在此改建方案内，实际加建面积46.8平方米（原院子部分），翻建面积69.9平方米（原东西房与彩钢结构南房部分），改建面积90平方米（原北房部分）；施工周期为2019年12月至2020年6月，改建房屋层数为一层，房屋结构为砖混、钢架，设计使用年限50年；乙方施工前向甲方支付保证金20000元；因乙方年底资金紧张，经协商甲方同意乙方最晚于2020年2月29日前将保证金一次性支付甲方；乙方确保在不晚于上述施工周期内完成房屋改建；因乙方原因导致施工延误或未能完工，造成甲方房屋不能正常使用和居住，乙方应无条件修复或重建，重建时间不得超过60天，期间需向甲方按延误天数支付违约金，标准为年租金的1%/天，如限期内仍未能按照约定修复或重建，乙方赔偿甲方违约金500000元，并对甲方造成的一切直接或间接损失承担赔偿及法律责任；合同还约定双方的其他权利和义务。经询，张天鹏称刘海、杨桂芹已经委托自己处理建房事宜，并向法院提交授权委托书一份，刘少卿对此并无异议，故在《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》签订时仅有自己签名。2020年1月，刘少卿将涉案房屋拆除，但未按照约定进行翻建、新建房屋。此后，张天鹏曾多次通过电话、短信、微信联系刘少卿，催促翻建、新建房屋事宜，但其称自2020年6月20日之后即联系不上刘少卿。2020年6月29日，张天鹏向刘少卿（手机号码为159XXXXXXXX）发送短信，主要内容为经我方与你反复通过电话、微信语音、微信文字、短信息等方式联系，你方均以故意失联、不回复的方式拒绝沟通，实际已单方面造成不能继续履行房屋租赁合同与改建协议约定的事实，现通知你方在此信息发出24小时内联系沟通履约事宜与解决方案，如未在此时间内确定好方案，租赁合同即刻解除，并会追究你在租赁合同及改建协议中涉及的违约与赔偿责任。2020年7月2日，张天鹏向刘少卿原户籍所在地河北省承德市双滦区苍坡路12号楼306室邮寄解除租赁合同通知书，主要内容为通知刘少卿双方签订的《农村宅基地房屋租赁合同》《农村宅基地房屋改建协议》于2020年7月1日正式解除，请于接到通知之日起三日内联系交接手续，并退还燃气卡、电卡等，该邮件于2020年7月6日被退回。张天鹏称截至起诉之时，刘少卿均未与之联系，后自行新建房屋，现房屋已对外进行出租，其中建房花费34万元左右，再加上自己的误工费、精神损失费用等，自己要求刘少卿赔偿40万元。本案在审理过程中，本院工作人员曾到刘少卿原户籍所在地河北省承德市双滦区苍坡路12号楼306室以及现户籍所在地河北省承德市双滦区西苑路46号楼605室进行现场送达，但均未送达成功。本院工作人员亦通过最高找人查询系统，查询到刘少卿的有效联系方式（电话号码：157XXXXXXXX），在第一次与其电话沟通时，其承诺会到法院解决此事，但此后再次通过电话联系，该号码均无人接听；后本院通过昌平法院短信平台向刘少卿发送短信，要求其到庭应诉，刘少卿亦未按时到庭。上述事实，有《农村宅基地房屋租赁合同》《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》、快递单、解除租赁合同通知书、通话记录、短信记录、微信记录、村（居）民自建房施工安全责任书、照片、现场勘验照片等及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张天鹏、刘海、杨桂芹与刘少卿签订的《农村宅基地房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规，应属合法有效。在该合同履行过程中，因各种原因刘少卿迟迟未将涉案房屋翻建、新建，在2019年12月29日，张天鹏与刘少卿对涉案房屋改建事宜重新达成一致意见，并签订《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》，亦系双方真实意思表示，且不违反法律、法规，应属合法有效。《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》的标题含有房屋改建方案、内容主要为对涉案房屋改建事宜的约定，本质上系为了变更《农村宅基地房屋租赁合同》房屋改扩建事宜，其应为《农村宅基地房屋租赁合同》的补充协议，再综合考虑双方洽商、签订、履行合同的实际情况等因素，本院认为《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》虽仅有张天鹏、刘少卿签字，但其实际履行主体仍为刘海、张天鹏、杨桂芹、刘少卿。合同签订后，双方当事人均应当按照合同约定行使各自权利，并履行各自义务。刘少卿拆除涉案房屋，并未按照约定时间进行翻建、新建房屋的行为，已经构成根本违约，应当承担违约责任，且张天鹏、刘海、杨桂芹依法享有了合同解除权。张天鹏于2020年6月29日按照《农村宅基地房屋租赁合同》中刘少卿所留联系方式向其发送短信，告知其24小时内协商解决，如未联系，租赁合同立即解除，故本院认定《农村宅基地房屋租赁合同》及《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》已于2020年6月30日解除；对于张天鹏、刘海、杨桂芹认为合同解除时间为2020年7月1日的主张，本院不予采信。根据《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》约定，刘少卿应当支付违约金500000元，故本院对于张天鹏、刘海、杨桂芹要求刘少卿支付违约金500000元的诉讼请求，本院予以支持。张天鹏、刘海、杨桂芹主张各项经济损失400000元，本院认为双方约定的违约金已经足以弥补上述损失，故对于张天鹏、刘海、杨桂芹请求刘少卿赔偿各项经济损失400000元的诉讼请求，本院不予支持。刘少卿未到庭应诉，亦未向本院提出任何书面意见，故本院对于《农村宅基地房屋租赁合同》及《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》解除后剩余租金、押金是否退还等事宜，不予处理，双方可另行解决。刘少卿经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认张天鹏、刘海、杨桂芹与刘少卿签订的《农村宅基地房屋租赁合同》（签订日期为2017年8月6日）以及张天鹏与刘少卿签订的《农村宅基地房屋改建协议（房屋改建方案）》（签订日期为2019年12月29日）于2020年6月30日解除；二、刘少卿于判决生效之日起七日内支付张天鹏、刘海、杨桂芹违约金500000元；三、驳回张天鹏、刘海、杨桂芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由张天鹏、刘海、杨桂芹负担4000元；由刘少卿负担8800元，于判决书生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准）由刘少卿负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二一年六月十四日法官 助理  张 华书 记 员  翟金萍