中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终605号上诉人（案外人、一审被告）：潘先铨，男，1978年1月13日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方严，云南华恒律师事务所律师。上诉人（案外人、一审被告）：李宗旭，女，1977年9月18日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方严，云南华恒律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、一审原告）：长青建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区海口三路三号长青大厦。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林雨薇，云南众济律师事务所律师。委托诉讼代理人：许历男，云南众济律师事务所律师。被上诉人（被执行人、一审被告）：云南润红房地产开发有限责任公司，住所地云南省昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼三楼。法定代表人：倪尉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国松，该公司员工。上诉人潘先铨、李宗旭因与被上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，并于2021年5月8日进行了开庭审理。潘先铨、李宗旭的委托诉讼代理人曾卓、张方严、长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男、润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘先铨、李宗旭上诉请求：1、请求依法撤销云南省高级人民法院（2020）云民初44号民事判决，改判确认潘先铨、李宗旭享有云南省昭通市威信县（以下简称案涉房屋）的物权期待权；不得执行、拍卖该房屋。2、请求依法判令一、二审诉讼费用由长青公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，潘先铨、李宗旭一审提交的证据能够充分证明潘先铨、李宗旭已就案涉房屋支付了全部房款。合同签订当日，潘先铨、李宗旭以现金的方式支付了第一笔214448元购房款，2017年7月27日，潘先铨、李宗旭向润红公司工作人员陈祥转账房款25万元，润红公司分别出具了收据，两份收据载明的支付金额、房号与《商品房购销合同》约定一致，另潘先铨长期经营烧烤餐饮行业，第一笔款项现金支付且完全符合潘先铨自身及当地的交易习惯，同时根据潘先铨、李宗旭提交的证据《装修许可证》可以证实案涉房屋交房的时间为2017年8月24日，故潘先铨、李宗旭在2017年7月27日这个时间段支付尾款完全符合合同约定和正常逻辑。一审判决认定除云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红公司威信分公司）开具收据外，无任何其他证据证明潘先铨确实以现金方式支付214448元系认定事实错误；二、潘先铨、李宗旭签订《商品房购销合同》时间在人民法院查封之前，并已经支付完全部购房款项，名下没有任何房产，案涉房屋为上诉人唯一住房，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审判决认定潘先铨、李宗旭尾款支付时间发生在法院对案涉房屋查封之后就直接将其否定，缺少法律依据，加大了潘先铨、李宗旭作为普通购房者、无过错方的责任，属于适用法律错误。三、本案润红公司仍有其他可供执行的财产供长青公司申请执行，案涉房屋已经实际交付使用，不应强制对案涉房屋进行拍卖处置。长青公司辩称，潘先铨、李宗旭是否真实支付购房款存疑：首先，除了润红公司开具的收据外，无任何证据证明潘先铨、李宗旭确实以现金的方式支付房款。其次，合同约定在交付房屋后一次性支付剩余房款25万元，与潘先铨、李宗旭实际付款情况不相符。最后，潘先铨、李宗旭尾款25万元是转到陈祥的私人账户。润红公司辩称，对潘先铨、李宗旭陈述事实无异议，请求支持潘先铨、李宗旭的上诉请求。长青公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销云南省高级人民法院（2020）云执异71号《执行裁定书》，恢复对扎西尚城1幢601号房产的执行；2.本案诉讼费由潘先铨、李宗旭、润红公司承担。一审法院认定事实：潘先铨与李宗旭系夫妻关系。2016年3月28日，潘先铨、李宗旭与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定潘先铨、李宗旭向润红公司威信分公司购买案涉房屋，总金款为464,448元，签订合同之日付款214,448元，尾款25万元待房屋交付使用时一次性付清；润红公司威信分公司应于2017年8月30日前，将经验收合格的房屋交付给潘先铨、李宗旭。同日，润红公司威信分公司开具《收据》载明：收到潘先铨1栋601号购房款214,448元。2017年7月27日，潘先铨向陈祥转账房款25万元。同日，润红公司威信分公司开具《收据》载明：收到潘先铨1栋601号购房款25万元。2018年8月24日，潘先铨开始对案涉房屋进行装修。潘先铨提交的证据显示其自2019年2月起开始缴纳物管费。2020年12月28日，威信县不动产登记中心出具《证明》载明：经我不动产登记中心登记系统和档案查询，自2016年6月5日至2020年12月28日无潘先铨、李宗旭的不动产登记信息。一审法院另查明，长青公司诉润红公司、润红公司威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院在执行上述裁定时，于2016年6月15日查封了润红公司、润红公司威信分公司位于昭通市威信县的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人潘先铨、李宗旭以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年10月28日以（2020）云执异71号民事裁定，中止对案涉房屋的执行。该执行裁定于2020年11月9日向长青公司送达，长青公司于2020年11月18日向一审法院提交本案起诉状。一审法院认为，本案争议焦点为：潘先铨、李宗旭就执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案的法律适用，虽然生效判决确认长青公司对“威信县扎西尚城”项目享有建设工程价款优先受偿权，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条款中的但书部分已将法律、司法解释另有规定的情形排除在外，再根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案争议的是潘先铨、李宗旭就执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行审理并无不当。本案中，虽然潘先铨、李宗旭提交的与润红公司威信分公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》的时间是2016年3月28日，该时间早于案涉房屋被查封时间；且依据威信县不动产登记中心于2020年12月28日出具的《证明》，能够证明潘先铨、李宗旭在威信县无其他住房，其购房系用于居住需求。但是，潘先铨、李宗旭支付购房款情况存疑，因潘先铨、李宗旭称案涉《商品房购销合同》签订当天已按照合同约定以现金方式支付214448元，但除润红公司威信分公司开具《收据》外，无任何其他证据证明潘先铨确实以现金方式支付214448元。之后，潘先铨于2017年7月27日向陈祥转账房款25万元；但合同约定尾款25万元是待房屋交付使用时一次性付清，而潘先铨提交的证据显示其最早于2018年8月24日开始对案涉房屋进行装修，故潘先铨支付尾款25万元的时间早于合同约定的时间，且收款人非签约方润红公司威信分公司而是案外人陈祥；并且该尾款25万元支付时间发生在一审法院对案涉房屋查封之后。综上，一审法院认为本案中潘先铨、李宗旭提交的证据尚不能充分、有效地证明其就案涉房屋支付房款的情形满足了《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款要求。相应，潘先铨、李宗旭对于案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《执行异议和复议规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项的规定，判决：准许执行云南省昭通市威信县房屋。案件受理费7243元，由潘先铨、李宗旭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘先铨、李宗旭提交了两组证据：1.营业执照，拟证明潘先铨长期从事烧烤、个体经营行业，在当地县城早已家喻户晓，与其在一审过程中陈述的其外号“潘烧烤”能够符合，能够证明其具备现金交付房款的支付能力；2.银行流水，拟证明2014年至2016年期间，潘先铨的银行流水随时都有十万元以上存款及大额取现的记录，能够证明潘先铨具备现金交付房款的支付能力和支付习惯。经质证，长青公司对上述证据的真实性无异议，但认为营业执照注册日期是2018年，购房时间是2016年，与本案欠缺关联性。另外银行流水结余20万元不能说明现金支付房款的事实。润红公司对上述证据无异议。长青公司、润红公司在二审期间未提交证据。本院对上述证据认定如下：各方当事人对潘先铨、李宗旭提交的证据真实性均无异议，本院予以确认，但对其能否证明当事人的主张，本院将结合全案情况综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认，另查明:潘先铨于2018年5月22日取得字号为威信县潘烧烤的个体工商户营业执照。潘先铨在云南威信县农村商业银行股份有限公司开设的尾号为3263的银行账户交易信息明细显示，该账户在2014年5月13日增加金额56,717.89元，在2014年12月22日，账户余额为100,152.60元。潘先铨在云南威信县农村商业银行股份有限公司开设的尾号为4367的银行账户在2015年1月1日至2016年12月21日的账户交易信息明细显示，该账户在2015年1月6日存款余额为103，152.60元，在2015年12月26日存款余额为198,305.52元，在2016年1月1日存款余额为205,505.52元，2016年3月26日存款余额为214,205.24元，2016年4月7日存款余额223,205.24元，在2016年12月21日存款余额为220,429.19元。本院认为,本案为申请执行人执行异议之诉,争议焦点为潘先铨、李宗旭对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，执行异议之诉赋予符合一定条件的商品房买受人权利特别的优先性，使其可以对抗建设工程承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权人对房地产开发企业所享有的金钱债权。这是对物权优先债权和债权平等原则的突破，对于交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响重大，因此，对于商品房买受人支付价款的情况应当坚持从严审查的原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，潘先铨、李宗旭主张在签订合同时以现金方式支付房屋首付款214,448元，但其提供的润红公司威信分公司开具的收据尚不足以证明该事实，还应提供与之相关的现金提取记录或其他证据证明购房款来源。虽然潘先铨、李宗旭在二审期间提供了营业执照和银行流水等证据，但营业执照注册登记时间晚于案涉房屋购买时间，与本案欠缺关联性。从潘先铨提供的银行交易明细看，潘先铨存在多笔现金存取记录，但在案涉《商品房购销合同》签订时间2016年3月28日前后，潘先铨并无大额取现记录，且从其提供的2014年至2016年期间的银行账户交易记录看，亦无与购房款金额相当的交易记录。综上，潘先铨、李宗旭提供的证据不足以证明其主张现金支付的购房款来源情况，应承担举证不利的法律后果。另外基于查封的公示效力，案外人在房屋查封后仍向被执行人支付房款的行为难谓不存在过错。本案中，案涉房屋于2016年6月被法院查封，潘先铨、李宗旭于2017年7月向润红公司自认的工作人员私人账户支付尾款25万元，在首付房款存疑的情况下，潘先铨、李宗旭未对案涉房屋被查封一年后仍向润红公司支付该款项做出合理解释。综合考虑上述因素，一审判决认定潘先铨、李宗旭提交的证据尚不能充分、有效地证明其已就案涉房屋支付房款的情形满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款要求，并无不当。因潘先铨、李宗旭不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定的情形，故对其是否符合该条款规定的其他情形，本院不再评述。综上所述，潘先铨、李宗旭上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7243元，由潘先铨、李宗旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 郎贵梅审 判 员 王朝辉审 判 员 刘丽芳二〇二一年六月九日法官助理 王 欣书 记 员 廖 燕