北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9777号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李辛慧，女，1987年9月10日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工，公民身份号码×××。被告：王秋超，男，1965年8月27日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰物业）与被告王秋超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人李辛慧、被告王秋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华天泰物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2012年10月1日至2020年9月30日的物业费13706.48元及生活垃圾清运费240元，共计13946.48元；2.违约金人民币13946.48元（上述两项合计金额人民币27892.96元）；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实理由：被告住北京市顺义区的房屋，被告于2011年9月17日与原告签订了《前期物业服务协议》，由原告为被告所居住的小区提供物业服务。被告作为北京市顺义区的业主，自2012年10月1日起至今拒交物业管理费及其它费用，原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催收，被告至今仍未履行缴费义务。为保障原告利益不受侵害，现诉至法院要求被告交纳2012年10月1日至2020年9月30日的物业费13706.48元及生活垃圾清运费240元，共计13946.48元。根据物业服务协议中第九条第（三）款的约定：“甲方（本案被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日，甲方向乙方支付应付未付款总额千分之三的违约金。”违约金合计68721.28元，我方酌定与欠付物业费本金数额一致的违约金数额。请求法院依法查明事实并依法判决。被告王秋超辩称：对于房屋坐落面积登记所有权人均没有疑问，对于欠缴费期间，我方认可，对于物业费的计算标准我方认可，垃圾清运费也没有问题，但是物业服务不达标，违约金我方表示有异议，并且我方就物业存在的问题找过原告方，原告方表示让我自行去找开发商解决问题。依据中华人民共和国物业管理条例第36条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。如发生业主财产丢失，物业公司应当承担赔偿责任。一、首先，物业擅自更改西北两个大门，致使消防车不能安全地进入小区，另在小区道路上乱设铁框（桩），消防格里没有水，不能更好地保证业主安全。如2019年4月15日晚7:30,11#起火，119进不来（从永欣西门）。2012年5月29日下午2点经理伙同工作人员在5#西侧大厅打业主，110出警可查。本人2018年5月3日17:30在16#丢失一辆黑色捷安特自行车，找业主未果（看监控）。二、小区绿化缺失、露土地。致使小区环境脏乱差，属于物业不能完全履行合同约定责任，业主请求物业服务企业承担履行赔偿损失等违法责任，人民法院应当予以支持。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第3条。三、物业未经业主同意，私自出租电梯广告（共152个广告），快递箱2个，净水器2个，还包括小区里各种广告，同时还有282个车位收费，但车位没有在顺义物业科备案。依据中华人民共和国物权法规定，小区公共场所属于业主所有，并非物业所有，未经审核批准物业公司更无收取停车费的权利。《物权法》第14条，最高法若干解释第14条，建设单位或其他行为人擅自占用处分业主共有部分，改变使用功能或经营活动，权利人请求排除等确认处分行为无效或赔偿损失等，人民法院应予支持。四、物业存在不作为，16#南侧租给外边经营者的车位，还有红杉与永欣的铁栏至今未拆（物业承诺图）。五、未经允许（业主）在8#之间私建一个供物业进出的小门，阻碍道路通行、依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第3条法律规定，以及相关行业规范确定，业主请求物业服务企业承担履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。本院经审理认定事实如下：2011年9月17日，王秋超（甲方）与正华天泰物业（乙方）签订《前期物业服务协议》，该合同第一条房屋基本情况写明建筑面积为79.32平方米。第二条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安与消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、有偿服务。第三条约定物业服务质量包括“（一）综合管理：设接待中心，公示24小时服务电话，定期综合回访，组织社区文化活动。（二）房屋外观：整齐。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：制定年维护计划，对设施设备进行日常维护，并经常进行共用部位设施设备的检查，根据设施设备使用情况制定大、中修计划和方案。（四）环境卫生：公共区域垃圾每日清扫一次、组织清运。（五）绿化：定期对树木和花草进行养护、修建。（六）交通秩序与车辆停放：有车辆管理规定，对小区及停车场内的交通秩序进行疏导管理，提供有偿停车服务。（七）公共秩序维护：建立小区应急预案，发现治安、刑事案件、交通事故及时报警，并配合公安等部分进行处理。”第四条第（一）款约定物业服务费用“一层以上住宅1.8元/建筑平米/月”；第五条第（三）款约定“生活垃圾清运费：30元/年/户”；第九条第（三）款约定“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日，甲方向乙方支付应付未付款总额千分之三的违约金。”正华天泰物业提供物业服务期间，王秋超未支付涉诉房屋2012年10月1日至2020年9月30日的物业费13706.48元及生活垃圾清运费240元。诉讼中，正华天泰公司提交在2012年9月8日、2013年9月9日、2014年9月7日、2015年9月8日、2016年8月30日、2017年8月30日、2018年8月30日、2019年8月30日向王秋超发送《缴费通知书》，并向王秋超发送了载明欠缴物业费金额为13946.48元的《催缴函》，且在2020年12月1日向王秋超发送了《律师函》和欠缴费用明细的照片，拟证明其公司多次向王秋超催缴物业费。王秋超认可上述证据真实性，不认可证明目的。王秋超提供《告知书》照片一张、小区照片十七张，拟证明物业服务不达标。其中，《告知书》载明接到开发单位拆除永欣嘉园与红杉一品中间围栏的通知，开发公司定于2012年8月7日上午拆除小区中间围栏围墙；小区照片拟证明存在垃圾桶挡住消防通道、电梯里设有广告、绿化不到位、西门堵消防通道、消防车不能进、租用停车场没有优先照顾业主、环境差等物业服务不到位的问题。正华天泰物业对照片的真实性认可，对于小区内卫生及杂草的问题，正华天泰物业认为小区是一个动态的，不能以一时一刻的状态来评价；对于园区内的路面失修问题，正华天泰物业称具体出现问题的路面不清楚在哪，但是在去年其还为园区主路的井盖进行翻修，对于真的出现问题的地方物业可以安排维修；对于王秋超反应的强行占用地下室问题，正华天泰物业主张没有强占地下室，有的地下室是存放绿化工具用的，并且街道也有定期的检查。对于王秋超反应的擅自更改西北两个大门、致使消防车不能进出的问题，正华天泰物业认为情况不属实，关于西北两个大门其公司没有擅自更改，大门是后期加装了栏杆，加装是因为疫情，避免业主造成人身隐患，关于王秋超所述消防车进不来的情况，这些装置很薄是很容易拆除的，这个门是居委会要求加装的为了疫情管控，是不能活动的；对于消防管道里面每年都是有水的，因为每年都会有检查的；关于铁管是物业安装的路桩，之前没有安装时草地上总是停车，安装铁管是为了让车辆不再停在草地上。对于绿化问题，正华天泰物业认为绿化问题对于斑秃的地方物业每年都会有补种的计划，是种草籽，但是草籽不能一时半会长出来，有些地面是硬化很厉害的区域，所以补种的草籽生长状况不一定是相同的；对于出租电梯广告问题，正华天泰物业认为其公司每年三月底都会有为期15天的公示，会公示广告收入及收入用途，因为现在没有用这笔钱，现在在按照建委要求建立这个共管账户，该笔广告收益也会进入共管账户；对于王秋超所述租给外边经营者车位、红杉与永欣之间铁栏问题，正华天泰物业认为16号楼车位问题，在开发商移交的时候车位已经分配好了，该部分的车位费不是正华天泰物业收的，该部分的产权也不在其公司手上，关于有铁栏杆的问题因为红杉一品与永欣嘉园是两个小区隶属两个物业部门管理，被告提交的通知书是正华天泰物业发的，通知的内容是由开发商拆除围栏，具体为什么没有拆除，正华天泰物业不清楚。关于该栅栏不能拆除的原因，当时开发商为了便于管理两个小区，增加了栅栏，正华天泰物业接管两个小区时栅栏就已经存在，正华天泰物业无权拆除。红杉一品属于商品房，永欣嘉园属于两限房，收费标准不同，服务等级不同，两个小区的物业部按照标准等级为各自管辖区域提供相应的服务，因此至今未能拆除。对于供物业进出的小门，正华天泰物业认为这个员工通道是在红杉一品和永欣嘉园之间开的一条员工通道，正华天泰物业与红杉一品的物业公司是同一个总的公司，该通道是为了方便师傅维修，不涉及占用问题。上述事实，有原告正华天泰物业提交的《前期物业服务协议》复印件、照片打印件、律师函和催缴函复印件，被告王秋超提交的照片打印件及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。王秋超与正华天泰物业签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守合同约定。王秋超作为涉诉房屋业主，应当受到该合同的约束。正华天泰物业为涉诉小区提供了物业服务，双方对缴费期间及物业费计算方式均无异议，王秋超作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。王秋超辩称原告提供的物业服务存在一定的问题，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过不交物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施并及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。本案中，王秋超主张正华天泰公司存在绿化不到位等问题，但其提交的用于说明物业服务不达标的照片拍摄时间为2021年5月，并非原告主张被告欠缴物业服务费的期间，该证据不足以证明被告的主张，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。鉴于王秋超逾期交纳物业费系因对物业服务质量有异议，并非恶意拖欠，故本院对正华天泰公司要求王秋超支付违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告王秋超支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司自2012年10月1日至2020年9月30日的物业服务费13706.48元及生活垃圾清运费240元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担124元（已交纳），由被告王秋超负担124元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇二一年六月十日法官助理  张铁砾书 记 员  穆建慧