广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4989号原告：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。被告：林冬冬，男，1987年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，原告广州世君房地产咨询有限公司与被告林冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州世君房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人韩加硕到庭参加了诉讼。被告林冬冬经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州世君房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付2019年5月9日至2020年4月9日的租金共计67750.72元；2.被告向我司支付物业管理费4906.43元；3.被告向我司支付违约金（以67750.72元为基数，按万分之一的标准从2020年4月9日至实际计至清偿之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，我司与被告签署《世联金沙里商铺租赁合同》，约定被告承租我司位于广州市白云区世联金沙里1层A43号商铺，租期从2019年3月10日至2024年3月9日止。合同还约定的每月租金标准，费用缴纳期限等。截至2020年4月9日被告退租之日，被告拖欠租金27750.72元，物业管理费4906.43元，其行为已构成违约。根据合同约定，被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金，现我司下调按每日万分之一的标准计算违约金。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告林冬冬无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月5日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联金沙里1层A43号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺计租面积为160.2平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起60个月，从2019年3月10日至2024年3月9日止。该租赁期限包含装修免租期。乙方享有60日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营火锅；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为11694.6元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的6%。2019年3月10日至2020年3月9日，11694.6元/月；2020年3月10日至2021年3月9日，12396.28元/月……固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金为25632元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，原告于2019年3月10日向被告交付了涉案商铺，被告将涉案商铺用于经营火锅店。期间，被告向原告支付租金共计61591.56元。2020年3月18日，原告向被告发出《解约通知书》。告知因被告欠付租金达1个月，故租赁合同已解除，被告所交的保证金不予退还，并需在2020年3月22日之前将该单元内的所有物品搬离，否则一切不利后果均由被告自行承担。诉讼中，原告表示被告于2019年4月9日搬离涉案商铺，并表示其与被告就涉案商铺的物业管理服务另行签订了《世联金沙里项目营运管理服务协议》。本院于2020年12月2日收到本案的诉讼材料。另查，原告就涉案商铺所在的“世联金沙里”项目曾与其同场地的一层商户在本院因租赁合同纠纷涉讼。在本院受理的（2019）粤0111民初27824号广州世君房地产咨询有限公司诉林波租赁合同纠纷一案中，原告向本院提交穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证、证明拟证明“世联金沙里”的产权情况。该案中，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询“世联金沙里”的产权和规划报建情况，该局复函记载经查无穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息等。该案根据查明的事实认为，经本院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。该判作出判决后，林波不服提起上诉。广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终7111号民事判决，认为广州世君房地产咨询有限公司已提交了穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，该证记载涉案房屋建筑层数为6层，建筑物面积为1296平方米，虽一审法院多次发函均未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，仍具有法律效力，即使涉案房屋现楼层数与该证记载楼层数不一致，但林波承租的一楼及承租的面积均未超出该证的记载范围，故林波与广州世君房地产咨询有限公司签订的《世联金沙里商铺租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。涉案商铺所在的“世联金沙里”项目所在一层商铺已经生效法律文书认定属于有宅基地使用权证记载范围的场地，原告与租户之间就该部分场地签订的租赁合同合法有效。根据涉案租赁合同约定，被告自2019年5月9日起应向原告支付租金，结合合同关于每月租金标准的约定，被告应支付2019年5月9日至2020年4月9日期间的租金共计129342.28元。现被告已支付上述期间的租金61591.56元。被告公告期满逾期未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院对原告的陈述予以采信。故原告要求被告支付上述期间欠付的租金共计67750.72元及支付违约金合理合法，本院予以支持。上述租赁合同约定被告逾期支付租金等费用的，应按欠付租金的3‰向原告支付违约金。现原告主动将违约金计付标准调整至按逾期每日按0.1‰符合法律规定，本院予以采纳。原告关于违约金以欠付的租金数额为计算基数，从被告退租之日即2020年4月9日起计付至实际支付之日止的意见合理，本院予以采纳。违约金的计付应以本金为限。由于原告自认与被告之间就物业服务合同关系另行签订的物业服务合同，物业服务合同法律关系与租赁合同法律关系属于两种不同的法律关系，本案为租赁合同纠纷，对于原告主张的物业管理费，本案中不宜一并处理，原告应另行主张。被告林冬冬经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，公告期满逾期未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告林冬冬向原告广州世君房地产咨询有限公司支付欠付租金共计67750.72元；二、本判决生效之日起五日内，被告林冬冬向原告广州世君房地产咨询有限公司支付违约金（以67750.72元为基数，按每日0.1‰的标准，自2020年4月9日计至实际支付之日止，并以本金为限）；三、驳回原告广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费755元，由被告林冬冬负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月十六日书记员  卢 迪