北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21588号原告（反诉被告）：北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会，住所地北京市通州区漷县镇南屯村，统一社会信用代码：541101127877667626。法定代表人：刘艳菊，村主任。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京深科源木业有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇东坨村村南，统一社会信用代码：911101147899930295。法定代表人：庄如券，董事长。委托诉讼代理人：冯彬，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会（以下简称村委会）与被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司（以下简称深科源公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付土地使用费1479166.67元及利息，自2013年8月1日至2019年6月30日。2.判令被告承担案件受理费。事实和理由：2012年7月，原告与被告签订《土地租赁协议》，约定原告将村南50亩土地出租给被告使用，租期30年，租金每年每亩5000元。《土地租赁协议》经一审、二审判定无效。合同无效，深科源公司无权使用涉案土地，并应根据原租赁合同的租金标准，支付我村委会土地使用费。合同签订后，涉案土地一直由被告占有使用，直至2019年7月初，涉案土地被漷县镇政府腾退。深科源公司支付了第一年租金25万元，被告还应支付之后的使用费至被腾退。请求法院支持原告的诉求。被告（反诉原告）深科源公司辩称，我们不同意原告的诉讼请求，2012年7月双方就租赁南屯村南面积50亩土地进行过多次的协商，原告承诺土地租赁已经由村民代表大会通过，获得了镇政府的批准，可以用于经营办公，可以建厂房，双方在2012年7月18日签订了租赁协议。关于村民代表大会票决通过以及获得镇政府批准，以及可以建厂房这些也明确约定在合同中。协议签订之后，我公司投入了约1500万元建设厂房、宿舍楼等建筑物及设施，支付第一年租金，但是到2013年年底这些宿舍楼厂房都无法办理建设报批手续，宿舍楼在2014年5月份被拆除，厂房的地面本来做完了硬化，但是又被回填，我公司根本无法使用涉案土地用于经营和办公。之后我公司为了挽回损失起诉村委会，要求赔偿各种损失，这个案件审理了很多年。2019年3月通州政府启动工业大院腾退，涉案土地现存地上物都划入的腾退补偿范围，经通州法院一审重审，三中院二审，判决土地租赁协议无效，也驳回了在那个案件中村委会提出的全部反诉请求，包括租金支付等。根据那份生效判决，3706号民事判决书以及三中院的2019年11109号判决书，法院明确说明双方如果存在损失和场地交付问题，首先确认了合同无效，然后双方的损失和场地交付问题可在腾退补偿问题处理完毕之后双方再另行主张。也就是确定了这个补偿和争议的顺序，先补偿之后双方再有争议再另行解决。这次村委会提出的这个诉讼请求明显违反了原生效判决的判决内容，也是不合理的。就事实上讲，我们是在2013年底开始就无法使用涉案土地，而且双方之后进行了诉讼，根本没有使用，当然不需要支付任何的土地使用费用。所以我认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应该驳回。我补充事实，在三中院判决生效之后，我公司多次找到镇政府协调解决拆迁腾退补偿资金问题，政府要求我们如果要领取这个补偿款，要原告开一个双方不存在纠纷的证明，才可以领。但是村委会拒绝出具这个证明。不仅不出具这个证明，而且现在又以欠使用费的名义起诉。这个起诉的事实和理由，在腾退补偿没有处理完毕之后，村委会不能主张的。因此村委会这个本诉依法依理都不应该支持。被告（反诉原告）深科源公司提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿宿舍楼工程款损失3052225元；2、判令被反诉人配合反诉人办理涉案土地的腾退补偿事宜；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2012年7月，反诉人北京深科源木业有限公司（下称：深科源公司）与被反诉人北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会（下称：村委会）就租赁南屯村南1500米路西西张坟地，面积约50亩土地事宜进行了多次协商。在村委会承诺土地租赁已由村民代表大会表决通过，获得了镇政府的批准、土地可以用于经营办公且可以建设厂房、宿舍楼等地上物的情况下，双方于2012年7月18日签订了《土地租赁协议》。协议签订后，深科源公司投入约1500万元建设厂房、宿舍楼（含食堂等）等建筑物和设施，并按照合同约定如期支付了第一年的租金。但让深科源公司始料未及的是，因宿舍楼、厂房等办公设施始终无法办理建设报批手续，宿舍楼（含食堂等）于2014年5月被政府部门拆除、厂房地面被回填。在此情形下，深科源公司已无法使用涉案土地开展经营和办公，并被迫搬离租赁土地。为挽回经济损失，深科源公司起诉了村委会，要求解除合同并赔偿各项经济损失，村委会则提出了缴纳租金的反诉，该案审理前后历时多年。在此期间，通州区政府于2019年3月启动了工业大院腾退工作，涉案土地的现存地上物全部划入腾退补偿范围。2019年8月23日，该案经过通州区法院一审重审、三中院二审，最终判决诉争土地租赁协议无效并驳回了村委会的全部反诉请求。根据生效判决《2017京0112民初3706号民事判决书》内容：“根据双方合同内容约定可以看出，深科源公司承租土地目的并非用于农业用途，而是进行建设厂房，用于工业用途，村委会对此是明知的。……诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。但涉诉土地现处在工业大院腾退之中，关于补偿项目尚未明晰。关于原告（深科源）的各项请求，如本院在本案中一并解决，可能会与以后腾退补偿中项目重复；被告（村委会）的反诉请求，因被告基于合同有效的判断和请求解除诉争合同的请求权衍生，在合同被确认无效后均不存在相应请求的合理基础，另外如在本案一并解决，亦可能对腾退补偿产生影响，故原、被告双方的损失和场地交付问题，可待腾退补偿问题处理完毕后另案主张，本案暂不予处理。”，村委会无权要求反诉人支付租金，也不应再以诉讼方式影响腾退补偿事宜的处理。上述案件判决做出后，深科源公司便积极配合镇政府腾退工作，2020年3月镇政府启动了第一批腾退补偿工作，但村委会却违反判决内容，以“与深科源公司存在债务纠纷”为由，要求镇政府和拆迁公司暂停对深科源公司的腾退补偿程序，阻止镇政府发放腾退补偿金。为此，深科源公司已多次向镇政府反映情况，但因为村委会的原因，现涉案土地腾退工作被搁置。鉴于以上事实和生效判决内容，村委会在协议签订阶段故意隐瞒土地性质，做出了虚假承诺，其应承担《土地租赁协议》无效的全部过错责任。涉案土地内的宿舍楼因被政府拆除、已不在本次腾退补偿范围之内，不会与补偿项目重复，依据《土地租赁协议》第五条第8款“在乙方建造厂房、宿舍以及办公楼等建筑期间，以及在本合同有效期内乙方使用期间，政府机关认为该宗地内的所有建筑是违建或者政府机关其他行为导致乙方无法正常使用该宗地土地的情况，甲方应赔偿乙方一切损失。”的约定，村委会应赔偿深科源公司宿舍楼（含食堂）建设损失。同时，村委会应遵从生效判决内容，遵守诚实信用原则，配合深科源公司办理涉案土地的腾退补偿事宜。现深科源公司为维护自身合法权益，特提起本反诉，望准所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月18日，深科源公司（承租方，乙方）与村委会（出租方，甲方）签订《土地租赁协议》，主要内容为：甲方同意将位于漷县镇南屯村南1500米路西西张坟地，面积约50亩的土地出租给乙方，租赁期限为三十年，自2012年8月1日至2042年7月31日止，租金标准为每年每亩5000元，租金每十年递增一次。乙方在厂房等办公设施建设完成后，支付第一年的租金，计250000元，以后租金采取前五年每年支付一次。双方权利义务约定，甲方协助和配合乙方在该宗土地上投资建设建筑提供立项、规划、环评等手续所需的与土地相关的手续、资料，使建设能顺利进行。甲方负责协助乙方办理各项注册手续，协调与当地政府及其各管理部门的工作关系，为乙方提供办理审批手续的便利条件。在甲方同意的前提下，乙方有权在该宗土地内根据其经营需要在该宗土地上建筑物及构筑物。在乙方建造厂房、宿舍以及办公楼等建筑期间，以及在本合同有效期内乙方使用期间，存在政府机关认为该宗土地内的所有建筑是违建或政府机关其他行为导致乙方无法正常使用该宗土地的情况，甲方应赔偿乙方一切损失。甲方保证该宗土地的租赁，已通过村民代表大会通过、镇政府审批、区政府备案等手续，拥有全部权利并获得合法授权后签署本协议。如乙方未按照协议约定的时间向甲方交纳租金，逾期15天后，超过的期限每天按照未缴纳租金部分的千分之十向甲方支付违约金；如乙方在甲方不存在违约的情况下逾期60天未交纳租金，甲方有权解除协议，乙方在该片土地上所投入的不动产，由乙方在三个月内清除后将土地移交给甲方。此外协议还约定了其他内容。原被告双方确认深科源公司交了一年租金25万元，截止到2013年7月31日，之后未交纳。2012年7月28日，深科源公司与北京新兴太阳钢结构工程有限公司（以下简称新兴公司）签订《工程施工承包合同》，约定由新兴公司为深科源公司建设厂房，面积21772平方米，合同总价款7184760元。后该厂房建成。深科源公司和北京市北方建筑安装公司（以下简称北方公司）签订了《工程承包协议》，约定由北方公司为深科源公司建设宿舍楼，建筑面积2489.95平方米，合同总价款3236935元。后宿舍楼建成。2014年5月，宿舍楼因违建被政府拆除。（2017）京0112民初3706号案庭审中，村委会认可深科源公司支出的费用为：宿舍楼工程款3052225元、厂房工程款7211397.6元、打地坪工程款922291元、购买土方费用100000元、水电安装费17750元、土地租金250000元、王德林顾问费150000元，但王德林顾问费与村委会无关。（2015）通民初字第14597号案件审理中，法院向村委会代理人出具调查函，要求其向北京市国土资源管理局通州分局调查涉诉土地的规划用途，后国土部门要求北京粤富华测绘测量有限责任公司对涉诉土地进行测绘，在双方指界后北京粤富华测绘测量有限责任公司进行测绘，2016年7月22日，北京市国土资源管理局通州分局出具情况说明，载明对外业测量数据进行叠加，该地块2014年土地利用现状包括设施农用地和村庄建设用地。（2015）通民初字第14597号判决书认定合同有效，并判决深科源公司支付租金。该案被二审发回重审。2019年6月27日，本院出具（2017）京0112民初3706号民事判决书，该文书中查明此时涉诉场地仍由深科源公司管理使用。本案庭审中深科源公司曾陈述厂房腾退时间是2019年5月（无证据提交），该陈述显然与（2017）京0112民初3706号民事判决书查明的场地仍有深科源公司管理使用不符。南屯村委会主张厂房被腾退时间2019年7月，符合时间逻辑，在深科源公司无反驳证据的情形下，本院对该主张予以采纳。村委会主张的土地占用使用费截至到2019年6月30日。（2017）京0112民初3706号民事判决书判决《土地租赁协议》无效，二审予以维持。无效后的问题未处理。经本院现场勘查，涉案土地已全部种植树木。村委会称为镇政府平原造林工程，为2021年3月左右种植。本院认为，本案的争议焦点有二点，第一，深科源公司占地使用费是否应该支付？第二，村委会是否应该赔偿深科源公司的经济损失？首先，关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条款所规定的合同无效后的法律后果，包括两层：一层是返还财产或折价补偿；另一层是在有过错情况下的损害赔偿。在第一个层面上，合同无效，自始不对合同当事人发生法律约束力，因此合同当事人各自依据合同所取得的财产，均应当予以返还，恢复到当事人缔约之前的财产状态。所谓不能返还，包括事实上的不能返还和法律上的不能返还，在这种情况下，不能返还的一方应当对另一方支付一定的补偿。本案中，村委会与深科源公司签订的合同系双务合同，深科源公司支付租金，村委会提供土地使用权。土地使用权属于用益物权的一种，其价值在于使用，且随着时间和实际使用而实现，具有不可逆性，因此深科源公司在合同存续期间内所取得的土地使用权属于事实上的不能返还，深科源公司应当进行补偿。在第二个层面上，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的《土地租赁协议》，协议中土地的规划用途为设施农用地和村庄建设用地，村委会将涉案土地出租给深科源公司用于厂房建设和工业用途，违反了法律的强制性规定，故依法被认定无效。依据无效合同的具体内容，尤其是村委会作为“出租方的声明和保证”，可知村委会的过错较大，深科源公司亦是没有尽到合同有效审慎注意义务，存在侥幸心理，亦存在过错，故本院判定关于合同无效双方均有过错，出租人承担主要责任，承租人承担次要责任，责任比例本院认为以七三分割为宜。责任承担方式在各自得到的补偿数额、损失的赔偿数额等方面予以体现。其次，关于补偿金额的认定。对于有形财产而言，折价补偿的金额较容易认定，但是本案中，租赁的标的为土地使用权，其价值没有具体的确定标准。本院认为，土地使用权虽然是一种权利，但是出租作为有偿使用该权利的一种方式，所约定的租金实际上就是对土地使用权价值的一种具体化，且这种具体化基于双方当事人共同的合意，故可以以租金的数额作为认定补偿数额的参考因素之一。另外，公平原则是民事法律关系中的一个重要原则。在平等主体之间的合同法律关系中，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。合同虽然无效，但是不代表不产生任何的法律效果，也不代表合同双方当事人不承担任何的权利义务。本案中，深科源公司实际使用涉案土地数年，并进行了设施建设，开展了实际的经营活动，土地使用权的价值已经实现，因此虽然双方的合同无效，基于公平原则，深科源公司亦应该向村委会支付一定的土地使用费作为对价。此外基于合同无效的财产返还规则，村委会亦应得到一定的使用补偿，但是补偿的数额不宜高于双方所约定的土地使用权租金的数额。综上，本院认为，村委会主张比照双方《土地租赁协议》所约定的租金标准确定土地使用费的金额，并无不当，本院予以支持。但对其利息主张，本院认为占地使用费是合同无效后的财产补偿，非合同义务，故本院对于利息不予支持。最后，关于村委会是否应当赔偿深科源公司经济损失。需要明确的是，依据《合同法》第五十八条的规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这里的过错应为双方在签订合同时未能尽到确保合同有效的审慎义务的过错，这里的损失应为基于合同无效且不能归责于己方而产生的损失。如果合同一方当事人基于自身的过错实施一定的行为，合同无效后，该行为虽然产生了损失，这种损失仍应当由实施行为的一方自行承担，因为任何一方当事人均不需为他人的过错承担责任。本案中，深科源公司所主张的经济损失为其在涉案土地上建设宿舍楼的损失。宿舍楼的建造在双方的合同中有载明，因此对于村委会辩称的，宿舍楼的建造系深科源公司自身所为，村委会不应承担任何责任的抗辩意见，本院不予采纳。由双方合同内容可知村委会对于宿舍楼的建造存在过错，故由此造成的损失其应承担合理数额。依据双方确认宿舍楼的建设费用为3052225元，该数额虽经双方确认，但本院认为不可直接适用，因为建造后至拆除大概过了二年，二年期间宿舍楼可以说实现了其部分价值，再参考租期共三十年，本院认为应考虑5%的折旧。在折旧后的数额内村委会赔偿70%的经济损失。此外，关于深科源公司建造厂房损失，经法庭询问得知，本案中其并不以建设费用主张损失，而是希望得到腾退补偿。关于其以诉求的方式请求法院判令村委会配合办理涉案土地腾退补偿事宜，本院认为腾退补偿手续为腾退主体和被腾退主体之间的民事行为，该行为的步骤或过程本院无权在实施中插手，故而该诉求非法院主管内容，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司支付原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会占地使用费1479166.67元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会赔偿被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司宿舍楼经济损失2029729.63元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18112元，由被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交于原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会。反诉案件受理费31218元，由被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司负担8180元（已交纳），由原告（反诉被告）北京市通州区漷县镇南屯村村民委员会负担23038元，于本判决生效之日起七日内交于被告（反诉原告）北京深科源木业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张伟营二〇二一年六月四日书记员  曹 萌