北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6244号原告：李义川，男，1988年1月5日出生，汉族，住北京市通州区。被告：付冬雪，女，1994年11月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告李义川与被告付冬雪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用民事普通程序，由审判员芦正明独任审理，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告李义川到庭参加诉讼，经法庭合法传唤，被告付冬雪无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李义川向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认双方的租赁关系于2020年11月27日解除；2.请求法院依法判令被告给付原告房租13700元；3.请求法院依法判令被告给付原告延期支付租金的违约金3000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李义川与被告付冬雪系房东和租户的关系，于2019年8月27日签订租房合同，房屋地址为：北京市通州区砖厂北里140号楼X层XX，合同约定房屋租赁租金为每月3000元，支付方式为季付。截止到2020年11月20日，被告欠原告房租13000元。合同约定：1.乙方（被告）欠缴各项费用达叁仟元的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。2.租赁期内的物业管理费由乙方（被告）承担，至今未付。原告多次向被告催要费用，至今未付清；原告多次要求被告腾退房子，至今被告依旧占用房子。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告李义川与被告付冬雪双方于2019年8月27日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告李义川为甲方，被告付冬雪为乙方。原告李义川将位于北京市通州区土桥中街街道办事处砖厂北里140号楼1101室出租给被告付冬雪，租赁期为1年，租期自2019年8月21日至2020年8月20日，涉案房屋产权人为原告李义川。房屋实际交付时间为2019年8月21日，该房屋租赁合同为房屋交付之后补签，因此，签订合同的日期与房屋租期起始日期不一致。该合同第四条约定：（一）租金标准及支付方式：自2019年8月21日至2020年8月20日租金标准为3000元／月，租金按季交付，押一付三，各期租金支付日期为2019年8月21日、2019年11月21日、2020年2月21日、2020年5月21日。（二）押金：人民币3000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退给乙方。合同第八条第一款约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；第八条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达叁仟元的。合同第九条约定：（一）....乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，被告付冬雪在2019年8月21日至2020年8月20日期间，应付押金3000元及租金36000元，但被告付冬雪通过微信转账实际支付3000元押金及租金32000元，尚欠租金4000元。原被告双方于2019年8月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月20日合同到期后，双方于2020年8月31日口头约定续签租赁合同，但未约定租期，租金仍延续原租赁合同的约定，即3000元／月。被告付冬雪于2020年11月27日向原告李义川口头提出不再租赁涉案房屋，原告李义川也当庭认可将2020年11月27日作为合同解除的日期。在2020年8月21日至2020年11月27日期间，被告付冬雪应按照约定向原告李义川支付房租9700元，但被告付冬雪实际未支付。故被告付冬雪共欠原告李义川租金13700元。上述事实，由原告李义川提供的《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信转账记录、房屋产权证、当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告就涉案房屋签订的租赁合同以及续签口头合同系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。该合同于2020年8月20日合同到期后，双方口头约定续签租赁合同，但未约定租期，应视为不定期租赁合同，双方约定租金仍延续原租赁合同的约定，即3000元／月。关于原被告双方之间的租赁合同关系何时解除，本院认为，根据双方口头续约的不定期合同，双方可以随时解除合同，本案中，被告付冬雪于2020年11月27日电话告知原告李义川不再继续租住涉案房屋，应当视为被告付冬雪作出了解除租赁合同的意思表示，而原告李义川也表示接受被告付冬雪于2020年11月27日作出的解除租赁合同的意思表示，可视为双方协商一致解除租赁合同关系。故原告要求确认原告与被告双方之间的租赁关系于2020年11月27日解除的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告是否应给付原告房租13700元，本院认为，原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同约定被告付冬雪应向原告李义川支付2019年8月21日至2020年8月20日期间的各期租金共36000元，但被告至今仍拖欠房屋租金4000元。此外，原被告双方于《北京市房屋租赁合同》到期后达成口头续租协议。被告付冬雪于2020年11月27日电话告知原告李义川不再继续租赁涉案房屋，李义川同意解除该续租合同，故续租期限为2020年8月21日至2020年11月27日，被告付冬雪应向原告李义川支付续租期间的房租共9700元。故被告付冬雪应向原告李义川给付的房租共计13700元。故原告李义川要求被告付冬雪向其给付房租13700元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告付冬雪是否需要向原告李义川支付延期支付租金的违约金3000元，本院认为，根据《北京市房屋租赁合同》第八条第四款和第九条的约定，被告付冬雪未按照合同约定按时向原告李义川支付租金，且拖欠租金共计13700元，构成合同违约，应根据合同约定按照月租金3000元的100%向原告李义川支付违约金3000元。故原告要求被告付冬雪向原告李义川支付违约金3000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告李义川和被告付冬雪的于2020年8月31日口头达成的不定期租赁合同于2020年11月27日解除；二、被告付冬雪给付原告李义川房租13700元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告付冬雪给付原告李义川延期支付租金的违约金3000元，于本判决生效之日起七日内执行清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由被告付冬雪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年六月十七日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪