重庆市江津区人民法院民事判决书   (2021)渝0116民初4252号   原告：重庆市靖立物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝中区民生路181号，统一社会信用代码91500103202876545Y。法定代表人：张宸语，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟筱，重庆新隆基维祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：田康男，重庆新隆基维祯律师事务所律师。被告：杨长富，男，1967年9月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆铁货电子商务有限公司，住所地重庆市江津区双福街道珊瑚大道9号31幢1-2、1-3、1-4（英利国际五金机电城一期），统一社会信用代码91500107305134261U。法定代表人：杨帅。原告重庆市靖立物业发展有限责任公司与被告杨长富、重庆铁货电子商务有限公司（以下简称铁货公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟筱、田康男，被告杨长富及铁货公司法定代表人杨帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付物业服务费21 265.92元（2.00元/平方米·月×886.08平方米×12月）；2.二被告向原告支付因迟延支付物业服务费产生的违约金（自2020年1月11日起，以所欠的物业服务费为基数，按年利率15.4%的标准计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由二被告全部承担。事实和理由：原告与重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司签订了《前期物业服务合同》并办理了备案，双方约定由原告对重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司建设的英利国际五金机电城提供前期物业服务。合同第六条约定物业服务费用标准为：商业门面6元/月·平方米；库房2元/月·平方米。被告杨长富购买了位于重庆市江津区双福街道珊瑚大道9号31栋某房屋（英利国际五金机电城一期）。其中，X号房屋建筑面积为239.97平方米、X号房屋建筑面积为238.51平方米、X号房屋建筑面积为254.67平方米、X号房屋建筑面积为152.93平方米。2018年3月27日，被告杨长富办理了接房手续并与原告签订了《物业服务合同》。合同第十四条约定：原告收取被告的费用如下：1.物业服务费（按月计，每月10日前收取）……4.能源供应单位授权原告代收取的费用；第二十条第1款约定：本物业的物业服务费，依照江津区国土资源和房屋管理局物业管理备案的标准执行；第二十条第2款约定：被告应于每月25日前向靖立公司缴纳水、电费；第4款约定：被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应每日按应交费用的3‰向原告支付违约金。2019年4月1日，被告杨长富将案涉房屋出租给被告重庆铁货电子商务有限公司，并由其实际使用至今。合同签订后，原告按照合同约定履行了其应尽的义务，向二被告提供了物业管理服务并代交了水、电费用。但被告杨长富作为房屋所有权人、被告重庆铁货电子商务有限公司作为房屋使用人，自2019年1月1日以来，未按约向原告支付物业服务费、水电费等，经原告多次催收，二被告仍未交纳，二被告的行为已严重违约。原告为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，望判如所请。二被告辩称，原告未与被告签订《物业服务合同》，双方不存在物业服务合同法律关系。被告铁货公司不应当承担交纳物业服务费的责任，不是本案适格被告。原告提供的物业服务不到位，未按合同履行应尽义务，违约金及诉讼费均不应当由被告承担。交费人为重庆铁货电子商务有限公司，开票日期为2021年4月8日的发票，系交纳杨帅所有的房屋2019年物业服务费，并非杨长富及铁货公司交纳。对于原告举示证据中物业服务合同、接房相关材料所涉签名均不是杨长富本人所签，均属无效，申请司法鉴定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨长富系位于江津区双福街道珊瑚大道9号英利国际五金机电城一期31幢某房屋登记所有权人，前述房屋建筑面积共计886.08平方米。2015年11月1日，案涉房屋开发商重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》并经原重庆市江津区国土资源和房屋管理局备案，约定由原告为甲方开发的英利国际五金机电城一期提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，商业门面：6.00元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至20日内履行交纳当月物业服务费的义务。第十七条约定：本合同期限为三年。第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。 被告杨长富（甲方）之子杨帅代杨长富签名，于2018年3月27日与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为甲方所有的前述房屋提供物业服务，该合同第十四条约定：收取甲方的费用如下：1、物业服务费（按月计，每月10日前收取）；……。第二十条约定：……4、甲方逾期交纳物业服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起，每天按应交费用的3‰缴纳违约金。第二十八条约定：本合同期限为双方签字之日至本物业成立业主委员会之日并与所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止。2019年4月26日，被告铁货公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为甲方使用的31幢某房屋提供物业服务，合同其他约定与被告杨长富于2018年3月27日与原告（乙方）签订《物业服务合同》一致。被告杨长富系杨帅父亲，2019年4月1日，被告杨帅代替杨长富签名，与被告铁货公司签订《重庆房屋租赁合同》，约定由被告铁货公司租赁英利五金机电城31幢某房屋，租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日。2021年4月8日，被告铁货公司向原告交纳2019年1-12月物业服务费，增值税专用发票载明：购买方名称重庆铁货电子商务有限公司，交纳金额27499.38元。庭审中，被告杨长富陈述系交纳杨帅所有的房屋2019年1月至12月期间的物业服务费，原告经核实后确认，该费用系被告杨长富及其子杨帅交纳的二人所有房屋2019年1月至12月期间的物业服务费即27 499.32元（杨帅1.50元/平方米·月×641.66平方米×12月+杨长富1.50元/平方米·月×886.08平方米×12月）。被告杨长富自2020年1月至2020年12月期间未付物业服务费共计21 265.92元（2.00元/平方米·月×886.08平方米×12月）。另，原告向本院起诉要求杨帅、重庆铁货电子商务有限公司支付物业服务费，案涉房屋总建筑面积为641.66平方米。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原、被告之间的物业服务合同问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋开发商重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，对被告杨长富具有约束力，后二被告均与原告签订《物业服务合同》，原告亦按照合同约定提供了物业服务，因此原、被告之间物业服务合同法律关系成立有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。关于被告杨长富提出物业服务合同并非其本人签名而无效的问题，其子杨帅在庭审中认可其代替杨长富签字的租赁合同中“杨长富”签名明显与物业服务合同中“杨长富”签名一致，且原告客观为其提供了物业服务，故对被告杨长富提出的鉴定请求，本院不予准许。关于二被告提出因原告履行物业服务不到位、不作为等问题而拒交物业服务费的抗辩意见，其举示的证据仅能证明原告履行合同义务存在一定瑕疵，但尚不足以构成二被告拒交物业服务费的理由，原告请求二被告承担物业服务费的计算标准亦未超出合同约定，故对原告请求二被告支付2020年1月至2020年12月期间物业服务费21 265.92元，本院予以支持。因原告在履行物业服务合同约定的义务时存在瑕疵，二被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告请求二被告承担违约金的请求，本院不予支持。关于被告铁货公司2021年4月8日交纳物业服务费27 499.38元如何认定的问题，首先被告铁货公司系与原告签订物业服务合同的合同相对方，负有交纳物业服务费的义务；其次，基于被告杨长富与杨帅系父子关系这一事实，结合原告对27 499.38元费用组成的说明，可以认定该费用中包含杨帅所有建筑面积为641.66平方米房屋2019年1月至12月期间物业服务费，二被告已向原告交纳2019年1月至12月物业服务费。和谐的物业服务关系需要物业服务企业与业主共同创造，物业服务企业应当按照合同约定及法律规定全面履行义务，业主亦应当按照合同约定及时交纳物业服务费，双方各自履行义务，形成良性循环。否则，业主不按时足额交纳物业服务费，物业服务企业经营受阻，影响物业服务质量，导致业主对物业服务不满意而拒交物业服务费，将陷入恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定， 判决如下：一、被告杨长富、重庆铁货电子商务有限公司于本判决生效后七日内支付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司2020年1月至2020年12月期间物业服务费21 265.92元；二、驳回原告重庆市靖立物业发展有限责任公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费894元，减半收取447元，由被告杨长富、重庆铁货电子商务有限公司负担，此款已由原告重庆市靖立物业发展有限责任公司预交，由被告杨长富、重庆铁货电子商务有限公司在履行前述判决义务时一并转付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审  判  员  王宝德   二〇二一年六月九日 法官助理    白大行   书 记 员  张安霞 - 1 –