北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初7512号原告：孔蕊，女，1973年11月26日出生，汉族，中关村街道办事处退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告孔蕊与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔蕊及其委托诉讼代理人宋利明、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔蕊向本院提出诉讼请求：1.请求确认孔蕊与泰禾商业公司于2018年1月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月26日解除；2.判令泰禾商业公司缴纳支付孔蕊2020年9月1日至2020年12月26日的租金61460.73元（按照月租金除以30天乘以实际天数116天得出），并支付逾期支付的利息（按照应支付而未支付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍计付，自2020年9月1日起至实际缴纳之日为止）；3.判令泰禾商业公司支付违约金305184.32元（按照协议约定全部租金的20%计算，租赁期为2019年9月1日至2027年11月30日为止，全部租金为1525921.60元）；4.判令泰禾商业公司承担本案诉讼费用；5.判令泰禾嘉信公司对上述第二、三、四项的诉讼请求事项承担连带保证责任。事实和理由：孔蕊与泰禾商业公司于2018年1月27日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定孔蕊将坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼11层1114房屋租赁给泰禾商业公司，约定租赁期限自2019年9月1日至2027年11月30日止，其中免租期3个月，季租金为47685.05元，按照季度支付，租金支付时间为：首期租金于免租期结束后、孔蕊交付房屋10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。孔蕊依约在2019年9月1日前将房屋交付给了泰禾商业公司，泰禾商业公司按照合同向孔蕊支付租金，但自2020年9月起泰禾商业公司未能向孔蕊支付约定租金，孔蕊经多次催要后，泰禾商业公司不予以理睬，未予以支付应付租金，孔蕊为维护自身权益于2020年12月26日收回了出租房屋并依法予以解除合同，现特依法按照合同约定向法院提起诉讼，请求法院依法支持孔蕊上述诉讼请求。泰禾嘉信公司于2018年1月27日与孔蕊签署《保证担保协议书》，就孔蕊与泰禾商业公司之间房屋租赁合同履行事宜提供保证担保，保证范围为主合同履行时泰禾商业公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息，依照该《保证担保协议书》第四条约定，泰禾商业公司未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，泰禾嘉信公司承担连带保证责任，因此，孔蕊依法请求法院判令泰禾嘉信公司对本案诉讼请求第一、二项内容承担保证责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一是同意解除合同，认可解除时间是2020年12月26日；二是认可泰禾商业公司交纳2019年12月1日至2020年8月31日租金143005.15元，同意支付自2020年9月1日至2020年12月26日的欠付租金61460.73元；三是利息没有法律依据，不同意给付；四是违约金过高，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院依法予以减少；五是被告二根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月27日，孔蕊（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼11层1114房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：15895.02元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即47685.05元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，孔蕊（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年2月6日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，孔蕊向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年8月31日。2020年9月1日起未再交纳租金。2020年12月26日，孔蕊收回涉案房屋。关于《保证担保协议书》第一条内的日期与涉案房屋租赁合同落款日期不一致的问题。孔蕊主张《保证担保协议书》中第一条的日期为笔误，应为2018年1月27日；泰禾嘉信公司主张不排除双方存在其他租赁合同，不能证明该《保证担保协议书》对应涉案房屋租赁合同，所以泰禾嘉信公司不应承担连带责任。经询问，泰禾嘉信公司称没有证据证明双方存在其他租赁合同。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户。经查，孔蕊尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与孔蕊之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向孔蕊交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现孔蕊主张涉案《房屋租赁合同》于其收回房屋之日2020年12月26日解除，泰禾商业公司表示同意，本院不持异议。关于租金。泰禾商业公司认可交纳租金至2020年8月31日并同意支付自2020年9月1日至2020年12月26日欠付的租金61460.73元，本院不持异议。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持31790.04元。关于逾期支付租金利息。本院认为，利息的性质系实际损失，孔蕊已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。泰禾嘉信公司主张因为《保证担保协议书》第一条中的日期与涉案房屋租赁合同的落款日期不一致，所以不排除存在其他租赁合同的可能，但其未能提交证据证明存在其他租赁合同，故对其该项主张本院不予采纳。结合相关证据材料，对孔蕊关于该日期系笔误的主张，本院予以采纳。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对孔蕊主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认孔蕊与北京泰禾商业管理有限公司于2018年1月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月26日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孔蕊2020年9月1日至2021年12月26日期间房屋租金61460.73元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孔蕊违约金31790.04元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠孔蕊的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回孔蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由孔蕊负担2334元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1066元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹