重庆市江津区人民法院民事判决书   (2021)渝0116民初4251号   原告：重庆市靖立物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝中区民生路181号，统一社会信用代码91500103202876545Y。法定代表人：张宸语，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟筱，重庆新隆基维祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：田康男，重庆新隆基维祯律师事务所律师。被告：张光碧，女，1962年3月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：申道华，男，1961年8月7日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆市靖立物业发展有限责任公司与被告张光碧、申道华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟筱、田康男，被告张光碧、申道华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付物业服务费9471元（2019年1月1日至2019年12月31日期间按每月每平方米1.50元计算，2020年1月1日至2020年12月31日按每月每平方米2元计算）；2.二被告向原告支付因迟延支付物业服务费产生的违约金（自2019年1月11日起，以所欠的物业服务费为基数，按年利率15.4%的标准计算至付清之日止，暂计算至2021年2月10日共计1536.67元）；3.二被告向原告支付截止2020年12月10日垫付的水费1360元及利息（利息以1360元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止，暂计算至2021年2月28日为8.46元）；4.二被告向原告支付截止2020年12月10日垫付的电费8430.70元及利息（利息以8430.70元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止，暂计算至2021年2月28日为52.43元）；5.本案诉讼费用由二被告全部承担。事实和理由：原告与重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司签订了《前期物业服务合同》并办理了备案，双方约定由原告对重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司建设的英利国际五金机电城提供前期物业服务。合同第六条约定物业服务费用标准为：商业门面6元/月·平方米；库房2元/月·平方米。二被告购买了位于重庆市江津区双福新区珊瑚大道9号英利国际五金机电城64栋1单元某房屋的建筑面积均为112.75平方米。2016年12月26日二被告办理了接房手续并与原告签订了《物业服务合同》。合同第十四条约定：原告收取被告的费用如下：1.物业服务费（按月计，每月10日前收取）……4.能源供应单位授权原告代收取的费用；第二十条第1款约定：本物业的物业服务费，依照江津区国土资源和房屋管理局物业管理备案的标准执行；第二十条第2款约定：被告应于每月25日前向原告缴纳水、电费；第4款约定：被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应每日按应交费用的3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了其应尽的义务，向被告提供了物业管理服务并代交了水、电费用。但被告作为房屋所有权人，自2019年1月1日以来，一直未按约向原告支付物业服务费、水电费等，经原告多次催收，被告仍未交纳，被告的行为已严重违约。原告为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，望判如所请。二被告辩称，原告提供的物业服务不到位、不作为，消防通道被堵塞，垃圾清运不及时，卫生环境差，导致二被告经营受阻，给二被告造成了损失，因此拒绝交纳物业费。物业服务合同中未对线变损进行约定，且线变损费分摊方式不合理，应当按照房屋面积分摊，电损比例过高。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告均系位于江津区双福街道珊瑚大道9号英利国际64幢某房屋登记所有权人，前述房屋建筑面积均为112.75平方米。2015年11月1日，案涉房屋开发商重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》并经原重庆市江津区国土资源和房屋管理局备案，约定由原告为甲方开发的英利国际五金机电城一期提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，商业门面：6.00元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至20日内履行交纳当月物业服务费的义务。第十七条约定：本合同期限为三年。第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。 二被告于2016年12月26日办理接房并入驻。接房当日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为甲方所有的64栋某房屋提供物业服务，该合同第十四条约定：收取甲方的费用如下：1、物业服务费（按月计，每月10日前收取）；……4、能源供应单位授权乙方代收取的费用。第二十条约定：……2、甲方应于每月25日前向乙方缴纳水、电费，其中：（1）水费：5.00元/立方米，（2）电费（含线损和变损）：1.05元/度，以上费用标准将根据水、电部门的调价而进行相应调整。……4、甲方逾期交纳物业服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起，每天按应交费用的3‰缴纳违约金。第二十八条约定：本合同期限为双方签字之日至本物业成立业主委员会之日并与所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止。二被告自2019年1月至2020年12月期间，未向原告交纳物业服务费共计9471元，其中2019年1月至2019年12月期间4059元（1.50元/平方米·月×112.75平方米×2×12月）；2020年1月至2020年12月期间5412元（2.00元/平方米·月×112.75平方米×2×12月）。原告为二被告垫付2019年5月11日至2020年12月10日期间电费8430.70元，其中每月电费单价（含线变损）均未超过0.90元。原告为二被告垫付2019年5月11日至2020年12月10日期间的水费共计1360元。原告于2020年8月通过向二被告邮寄书面催缴通知函的方式向二被告进行了催收，要求二被告于2020年8月31日前完清所欠费用，二被告于2020年8月11日收到前述通知函。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原、被告之间的物业服务合同问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋开发商重庆英利广晟五金机电市场开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，对二被告具有约束力，后二被告与原告也签订《物业服务合同》，原告亦按照合同约定提供了物业服务，因此原、被告之间物业服务合同法律关系成立有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。关于二被告提出因原告履行物业服务不到位、不作为等问题而拒交物业服务费的抗辩意见，其举示的证据仅能证明原告履行合同义务存在一定瑕疵，但尚不足以构成二被告拒交物业服务费的理由，原告请求二被告承担物业服务费的计算标准亦未超出合同约定，故对原告请求二被告支付2019年1月至2020年12月期间物业服务费9471元，本院予以支持。因原告在履行物业服务合同约定的义务时存在瑕疵，二被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告请求二被告承担违约金的请求，本院不予支持。关于原告请求的水费及电费，根据合同约定，二被告应当每月25日前向原告缴纳，因水费及电费系二被告实际使用，即便原告履行物业服务存在瑕疵，二被告亦不应当拒缴水费及电费，故对原告请求二被告支付水费1360元，本院予以支持，且对原告请求二被告以1360元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向其支付资金占用损失至付清时止，本院予以支持。关于二被告提出电费线变损比例过高及分摊方式不合理的问题，首先合同并未约定线变损分摊方式，其次原告按各业主用电量分摊线变损亦属于最为公平合理的方式；关于线变损的比例，合同仅约定电费含线变损，并未明确线变损比例，且客观上线变损比例并非固定不变，原告根据实际用电情况合理分摊线变损并无不当，故对原告请求二被告支付电费8430.70元，并以8430.70元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用损失至付清时止，本院予以支持。和谐的物业服务关系需要物业服务企业与业主共同创造，物业服务企业应当按照合同约定及法律规定全面履行义务，业主亦应当按照合同约定及时交纳物业服务费，双方各自履行义务，形成良性循环。否则，业主不按时足额交纳物业服务费，物业服务企业经营受阻，影响物业服务质量，导致业主对物业服务不满意而拒交物业服务费，将陷入恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告张光碧、申道华于本判决生效后七日内支付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司2019年1月至2020年12月期间物业服务费9471元；二、被告张光碧、申道华于本判决生效后七日内支付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司2019年5月11日至2020年12月10日期间电费8430.70元，并以8430.70元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用损失至付清时止；三、被告张光碧、申道华于本判决生效后七日内支付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司2019年5月11日至2020年12月10日期间的水费1360元，并以1360元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用损失至付清时止；四、驳回原告重庆市靖立物业发展有限责任公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由被告张光碧、申道华负担，此款已由原告重庆市靖立物业发展有限责任公司预交，由被告张光碧、申道华在履行前述判决义务时一并转付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司。本判决为终审判决。 审  判  员  王宝德   二〇二一年六月九日 法官助理    白大行   书 记 员  张安霞 - 1 -