北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初1749号原告：北京程明科技有限公司，住所地北京市门头沟区金沙西街17号院4号楼3层317室。法定代表人：程洁，执行董事。委托诉讼代理人：师国荣，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东明，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京远创置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路58号永定镇办公楼8层803室。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：崔洋，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：岳飞宇，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京程明科技有限公司（以下简称程明科技公司）与被告北京远创置业有限公司（以下简称远创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程明科技公司的委托诉讼代理人师国荣、杨东明，被告远创置业公司的委托诉讼代理人崔洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程明科技公司向本院提出诉讼请求：判令远创置业公司向程明科技公司支付2020年7月1日至2020年12月23日期间逾期交房违约金86102．86元。事实和理由：程明科技公司与远创置业公司于2019年1月30日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），编号Y2154346及相应补充协议。约定程明科技公司向远创置业公司购买北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6005地块3号商业商务办公楼三层317号（以下简称317号）房屋，房屋总价款1237022元。合同约定，该房屋交付时间为2020年6月30日前，合同签订后程明科技公司依约支付了全部房款。2020年6月30日，双方约定同年7月6日收房。远创置业公司要求程明科技公司必须按照《交付手册》上面的规定，先办理收房手续，最后才能看房。故，程明科技公司按照远创置业公司的要求签订面积变更补充协议等文件，并缴纳2020年7月1日至2021年6月30日期间的物业费5185．2元，远创置业公司才带领程明科技公司去验房。验房时，程明科技公司提出交付的房屋道路不通、出入口封闭不符合交付条件。远创置业公司称4号楼下未完成施工，所以317号房屋的出入口现在处于封闭状态，不能通行，但双方预售合同中约定了宽限期，只要在2020年8月30日之前出入口通行，就不算违约。2020年9月1日，程明科技公司到317号房屋处查看施工状态，发现4号楼北侧和西侧全部被蓝铁皮墙围起，无法出入317号房屋。程明科技公司联系远创置业公司，远创置业公司称再有半个月就完工。后程明科技公司数次到现场查看，一直处于封闭的施工状态，无法出入317号房屋。直至2020年12月23日上午拆除了围挡，程明科技公司12月31日到现场查看，发现周围挡确已拆除，但仍未完成施工，道路堆满了建筑材料。根据《预售合同》第四章第十条第二款第二项规定，“小区非市政道路：达到该商品房所在楼栋至庭院道路在房屋交付时具备使用条件”。依据预售合同约定，远创置业公司交付程明科技公司的房屋，应满足水电燃气、道路等最基本的使用条件。程明科技公司因封闭道路施工导致房屋不能使用，并且程明科技公司有理由怀疑其在道路依然施工的情况下，消防验收也尚未通过。故2020年12月23日前317号房屋明显不具备交付条件。从2020年6月30日至2020年12月23日，317号房屋一直处于封闭状态，导致317号商铺无法出租经营，根据317号房屋周边的商铺平均租金计算，上述期间程明科技公司的租金损失为100938．56元。远创置业公司应以房屋总价款1223051元为基数，按照日万分之四的标准向程明科技公司支付逾期交房违约金。而《预售合同》中关于逾期交房违约金日万分之二的标准，该条款属于格式条款，不应成为合同内容，故程明科技公司主张按照逾期付款的违约金计算方式。被告远创置业公司辩称，不同意程明科技公司的诉讼请求。1．远创置业公司交付的房屋符合双方合同约定，无违约行为。双方确定2020年7月6日为交房日，远创置业公司已经于该日将房屋交付，交付时庭院道路具备使用条件，亦无围挡；依据程明科技公司提交的交房流程图和《房屋验收记录单》可知，程明科技公司不仅在验房前签署了交付通知书、装修通知书、入住结算单，缴纳了相关费用，而且在远创置业公司工程师带领下做了实地验房，此后亲笔签署了《房屋验收记录单》，记载的除电梯按钮、锁芯等需要修缮外，并无记录庭院道路有何问题；依据《预售合同》第十一条规定，办理交付手续前，买受人有权对商品房查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，如果存在程明科技公司所说的先签署后验房，其可以拒收房屋，并且无需承担违约责任；程明科技公司提交的录音证据中，其已经明确认可“远洋已经交房了，房子已经收了，目前争议的是围挡道路导致房屋出租不出去，有损失的问题”；设置的围挡并不导致庭院道路不具备使用条件；2．补充协议第十条第10．3款不属于格式条款，不属于与程明科技公司有重大利害关系的条款，且《预售合同》在售楼处有张贴和展示，相关合同条款已经向购房人进行了提示和说明，应当成为双方合同的内容，对双方有法律约束力。3．程明科技公司无权要求远创置业公司支付违约金，远创置业公司并无违约行为。退一步讲，即使10．3款不构成合同内容，则属于双方对于逾期交付违约金标准无约定的情形，程明科技公司要求按照日万分之四的标准，缺乏事实及法律依据，其证据不足以证明其租金损失，更不足以证明其主张的租金损失系因设置围挡导致，毕竟房屋能否出租受多种因素影响。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述，本院经审查认定事实如下：2019年1月30日，远创置业公司（出卖人）与程明科技公司（买受人）签订《预售合同》，约定程明科技公司购买远创置业公司开发建设的317号房屋，商品房规划性质为商业，预测建筑面积为87．54平方米，单价每平方米16244．54元。第八条逾期付款责任：双方同意按照下列第（二）种方式处理，（二）按补充协议相关约定执行。补充协议第七条，买受人未按照约定时间付款，逾期60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之肆的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，并书面通知买受人，买受人应自收到解除合同通知送达且合同网签备案注销完毕后30日内按照房屋总价款的百分之贰拾向出卖人支付违约金，并由出卖人在合同网签备案注销完毕后30日内退还买受人扣除违约金及其他应扣款项后的剩余已付款。出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之肆的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1．该商品房已取得规划核验验收批准合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1．供水、排水：公共区域具备使用条件；2．供电：该商品房交付时介入户内电源配电箱；3．供暖：该商品房交付后第一个采暖季具备使用条件；4．燃气：无燃气；5．有线电视：已配置。（二）公共服务及其他配套设施：2．小区内非市政道路：达到该商品房所在楼栋之庭院道路在房屋交付时具备使用条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋：1．在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修基金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。《补充协议》第十条逾期交付责任：10．1如出卖人确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买房人同意给予出卖人最长不超过60日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时确定具体延后时间。出卖人在此宽限期内向买受人交房，不视为出卖人逾期交房。10．3除不可抗力外，宽限期届满出卖人未按照约定的条件将该房屋交付买受人的，双方同意合同仍继续履行，宽限期内不计取违约金，自宽限期届满之次日起出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：1．逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。2．逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（违约金总额不超过房屋总价款的百分之壹），并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。程明科技公司依约预付全部购房款1237022元，2020年7月6日，办理收房结算时，因实测面积低于预测建筑面积，退还13971元，故核定后，房款总计1223051元。远创置业公司于2019年10月30日向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会备案，并取得工程竣工验收备案表，备案编号0516门竣2019（建）0018号，载诉争房屋所属楼栋消防验收编号门建消验字（2019）第0018号，亦记载了规划验收编号、规划许可证号、实际竣工验收时间2019年10月25日。远创置业公司于2020年6月30日通知程明科技公司办理入住，程明科技公司实际于2020年7月6日办理收房手续，当日签署《房屋验收记录单》，其中现场验收问题描述一栏记载，1．3楼没有电梯按钮，电梯未安装；2．2个门都需要换锁芯，没有钥匙打开，1个门上未安装锁芯。备注：1．验收内容包括内土建、电气、给排水、门窗、其他等设施；2．整改维修完毕后，通知业主现场验收。办理收房手续时，诉争楼栋所在小区在进行道路和绿化施工，围挡于2020年12月23日拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约全面履行。依据查明的事实，可以确认317号房屋已经在交付前办理了竣工验收手续。程明科技公司公司在明知317号房屋所在小区道路和绿化施工的情况下，仍然办理了收房手续。程明科技公司虽然主张不办理收房手续无法验房，但未就其主张提供证据，且其签署的房屋验收记录单上未记载小区内道路不符合交付条件。程明科技公司公司在接收房屋后，又以交付的房屋不符合合同约定为由，主张逾期交房违约金，缺乏依据，故程明科技公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京程明科技有限公司的诉讼请求。案件受理费九百七十六元，由北京程明科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年六月十六日法官助理 颜云云书 记 员 彭 赛