浙江省平湖市人民法院民事判决书（2021）浙0482民初1409号        原告：嘉兴宏建置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市乍浦雅山东路155号2052室，统一社会信用代码91330482075339367U。                法定代表人：李伟良，执行董事。                委托诉讼代理人：王卓然、屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所执业律师。                被告：李长勇，男，1979年5月23日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市兴山区，公民身份号码XXX。                被告：崔继英，女，1975年3月6日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市东山区，公民身份号码XXX。                原告嘉兴宏建置业有限公司为与被告李长勇、崔继英商品房预售合同纠纷一案，于2021年3月31日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，并于2021年5月6日、同年5月26日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王卓然，被告崔继英、李长勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告请求判令：1．解除原告与两被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《汽车停车位使用权转让协议》、《储藏室转让权协议》；2．两被告配合原告办理案涉房屋网签备案的撤销手续；3．两被告向原告支付违约金149009.9元（该违约金暂计至2021年3月10日，应计算至实际履行之日）；4．两被告向原告支付代偿资金占用费27658元（该费用以551033.64元为基数，按年利率15.4％，从2020年11月28日暂计至2021年3月10日，应计至实际履行之日止；以94495.79元为基数，按年利率15.4％，从2020年12月8日暂计至2021年3月10日，应计至实际履行之日止）；5．两被告向原告支付实现债权支出的费用8000元；6．本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月9日，原告与两被告签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，两被告向原告购买位于山水庭院2幢2单元1层104号的商品房一套，该商品房建筑面积共65.83平方米，总价款为789499元。合同第八条第二款约定采用贷款方式付款，两被告应当于2019年3月24日前支付首期房价款239499元，剩余55万由两被告申请贷款支付。该合同签订当日，两被告向原告支付了首付款239499元。2019年5月31日，原告、两被告与中国农业银行股份有限公司平湖市支行（下简称农行平湖支行）签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行平湖支行向被告发放借款55万元，用于购买房屋。合同第三十一条约定，原告为被告提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至被告取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，农行平湖支行向被告发放了贷款。被告在取得借款后，未依约偿还借款，致使原告作为保证人，于2020年11月27日代被告向农行平湖支行偿还银行贷款531616.62元，于2020年11月28日代被告向农行平湖支行偿还银行贷款19417.02元。根据以上事实及原告与两被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第三款约定，被告逾期归还贷款本息导致原告承担代偿担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告按房屋总房款的10％支付违约金、对逾期归还代偿款项需承担千分之五每日的资金占用费。原告重新出售该商品房可能造成的房价损失以及因此产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等），均由买受人承担。另根据《补充协议》第十五条第2款约定，双方解除合同，被告应当配合原告办理完毕该商品房的退房手续（包括但不限于办理商品房抵押登记注销手续等，且房管局透明售房网显示该商品房为可售状态），故两被告应向原告按房款价款789499元的10％支付违约金78949.9元，并配合原告办理案涉房屋网签备案的撤销手续。2019年3月9日，原告与两被告签订《汽车停车位使用权转让协议》一份，约定原告将山水庭院2幢2单元104室编号38号地下车位转让给两被告，转让价为108000元，付款方式为合同签订当日付定金8000元，其余10万元向指定银行办理信用卡用以支付。该协议签订当日，两被告向原告支付定金8000元。2020年1月2日，被告崔继英与农行平湖支行签订《金穗信用卡专项商户分期业务担保借款合同》，用于在分期商户“嘉兴宏建置业有限公司预售资金专户”处购买车位，分期本金金额为10万元。后被告崔继英逾期偿还透支款项，致使原告于2020年12月7日代被告崔继英偿还94495.79元。根据《汽车停车位使用权转让协议》第四条第二款第五项约定，若两被告违反汽车停车位按揭银行之间的借款协议及其附件的，则视为对原告的违约，原告有权追究两被告的违约和赔偿责任，并有权单方面解除本协议，收回两被告汽车停车位使用权。原告已收取的车位款不予以退还，且两被告无权抗辩。原告有权解除该《汽车停车位使用权转让协议》，并要求两被告支付代偿资金占用费。2019年3月3日，原告与两被告签订《储藏室转让权协议》一份，约定原告将山水庭院储藏室使用权转让给两被告，转让费为330501元。付款方式为两被告于合同签订当日支付定金1万元，2019年3月9日之前支付剩余首付501元，其余32万元分2期付清，于2019年9月30日前支付1万元，于2019年12月31日前支付31万元。两被告支付首付款后至今未向原告支付剩余储藏室转让款，根据《储藏室转让权协议》第4条第2款约定，两被告未按本合同约定期限付款，两被告应自逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。原告有权要求两被告支付违约金67425元（暂计至2021年3月10日）。由此成讼。                二被告答辩称，对原告的第1、2项诉讼请求无异议，不同意第3项诉讼请求，买这套房屋是被骗了，当时两被告只有5万元，中介忽悠交款，第一次交了3万元，中介就说首付10万元，剩余20万元由开发商垫付，这20万元两被告5年内还清，没有利息，且第一年不支付任何款项，中介同意后双方签订了合同，两被告共支付房款和车位款58000元。对于第四项诉讼请求有异议，看不懂，去咨询过，但费用太高，没有咨询成功。对第5项请求，两被告是被骗的，是受害者，不应支付这笔费用。                在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容及两被告的质证意见有：                证据一、原告营业执照和被告身份证复印件各1份，证明：原、被告诉讼主体资格情况。                两被告质证无异议。                证据二、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明：2019年3月9日，原告与两被告签订该商品房买卖合同，双方就该套房屋的面积、价款、付款方式、违约责任等内容作了明确约定的事实。                两被告质证认为，签合同的时候没有看合同，即使看了，也看不懂。                证据三、转账凭证4份、发票2份，证明：被告已支付首期房价款239499元的事实。                两被告质证认为，对该组证据不清楚，两被告交了50000元购房款、8000元车位款，后来卖房的人领着我们向其借了20万元。                证据四、《个人购房担保借款合同》1份，证明：2019年5月31日，原、被告与农行平湖支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由农行平湖支行向两被告发放贷款55万元，用于购买房屋。                两被告质证无异议。                证据五、客户收付款入账通知1份，证明：2019年6月11日，被告向原告交付了剩余房款55万元的事实。                两被告质证无异议。                证据六、付款凭证2份，证明：原告于2020年11月27日代两被告向农行平湖支行偿还银行贷款531616.62元，于2020年11月28日代被告向农行平湖支行偿还银行贷款19417.02元。                两被告表示不清楚。                证据七、《汽车停车位使用权转让协议》、发票各1份，证明：2019年3月9日，原告与两被告签订《汽车停车位使用权转让协议》一份，约定原告将山水庭院2幢2单元104室编号38号地下车位转让给两被告，转让价为108000元，付款方式为合同签订当日付定金8000元，其余10万元向指定银行办理信用卡用以支付。该协议签订当日，两被告向原告支付定金8000元等事实。                两被告质证无异议。                证据八、《金穗信用卡专项商户分期业务担保借款合同》、付款凭证、发票、还款凭证各1份，证明：2020年1月2日，被告崔继英与农行平湖支行签订《金穗信用卡专项商户分期业务担保借款合同》，用于在分期商户“嘉兴宏建置业有限公司预售资金专户”处购买车位，分期本金金额为10万元。后被告崔继英逾期偿还透支款项，致使原告于2020年12月7日代被告崔继英偿还94495.79元等事实。                两被告质证无异议。                证据九、《储藏室使用权转让协议》、付款凭证、发票各1份，证明：2019年3月3日，原告与两被告签订《储藏室转让权协议》一份，约定原告将山水庭院储藏室使用权转让给两被告，双方对价款、付款方式、违约责任等内容作了明确的约定；两被告向原告支付首期款10501元等事实。                两被告质证认为，当时卖房的人说储藏室的钱不用管，始终没有说过什么时候支付储藏室的款项。                证据十、《委托代理合同》1份，证明：原告为实现债权而支出的费用8000元。                两被告质证无异议。两被告未向本院提供证据。                本院认证如下，原告提供的证据一、四、五、七、八、十，两被告无异议，本院予以认定。证据二、三、六、九，两被告提出异议，但未提供反证，本院予以认定。                本院经审理认定如下事实：2019年3月9日，原告作为出卖人，两被告作为买受人签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人向出卖人购买位于山水庭院2幢2单元1层104号的商品房一套，建筑面积65.83平方米，房屋价款为789499元。买受人应当于2019年3月9日前支付首期房价款239499元，剩余房款550000由买受人申请贷款支付，买受人应当于2019年3月24日前向贷款机构提交贷款申请手续，办理贷款审批手续。合同附件四约定，若出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在出卖人担保期间，出卖人保留对房屋的所有权。因买受人逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内向出卖人归还代偿款项，并按出卖人代偿款项金额每日千分之五向出卖人支付资金占用费，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人在按前述约定支付资金占用费的同时，应另按逾期归还金额的10％向出卖人支付违约金，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按房屋总房款的10％向出卖人支付违约金，由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、出卖人律师费等）均由买受人承担。合同附件十三约定，无论何种原因解除合同的，买受人应配合出卖人办理完毕该商品房的退房手续（包括但不限于办理商品房抵押登记注销手续等，且房管局透明售房网显示该商品房为可售状态）。合同签订当日，两被告向原告支付了房屋首付款239499元。2019年5月31日，被告崔继英作为借款人，中国农业银行股份有限公司平湖市支行（下简称农行平湖支行）为贷款人、原告和两被告作为担保人签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行平湖支行向被告发放借款55万元，用于购买案涉房屋。贷款期限为252个月，贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次基准贷款利率上浮20％确定。借款人未按约定期限归还贷款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在合同约定的贷款利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权收回已发放借款，有权提前行使担保权。原告为被告崔继英的借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至两被告取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带保证责任。上述合同签订后，农行平湖支行向被告崔继英发放了贷款550000元。                2019年3月3日，原告与两被告签订《储藏室使用权转让协议》一份，约定原告将山水庭院储藏室使用权转让给两被告，转让费为330501元。付款方式为两被告于合同签订当日支付定金10000元，2019年3月9日之前支付剩余首付501元，其余320000元分2期付清，于2019年9月30日前支付10000元，于2019年12月31日前支付310000元。两被告如未按本合同约定期限付款，应自逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。两被告于合同签订日支付10000元，至今未向原告支付剩余储藏室转让款。                2019年3月9日，原告与两被告签订《汽车停车位使用权转让协议》一份，约定原告将山水庭院编号38号地下车位使用权转让给两被告，转让价为108000元，付款方式为合同签订当日付定金8000元，其余100000元向指定银行办理信用卡支付手续。若两被告违反汽车停车位按揭银行之间的借款协议及其附件的，则视为对原告也构成违约，原告有权追究两被告的违约和赔偿责任，并有权单方面解除本协议，收回汽车停车位使用权，原告已收取的车位款不予退还。该协议签订当日，两被告向原告支付定金8000元。2020年1月2日，被告崔继英与农行平湖支行签订《金穗信用卡专项商户分期业务担保借款合同》一份，用于在分期商户“嘉兴宏建置业有限公司预售资金专户”处购买车位，分期本金金额为10万元，分期手续费费率为16.5％，分期期数为60期，借款期限从2020年1月2日至2025年1月1日，如被告崔继英连续2期（含）以上，逾期6期（含）以上，农行平湖支行有权提前收回分期资金或收回贷记卡分期额度，要求立即偿还透支未还的全部款项。后被告崔继英逾期偿还透支款项，致使原告于2020年12月7日代被告二崔继英偿还94495.79元。根据《汽车停车位使用权转让协议》第四条第二款第五项约定，若两被告违反汽车停车位按揭银行之间的借款协议及其附件的，则视为对原告的违约，原告有权追究两被告的违约和赔偿责任，并有权单方面解除本协议，收回两被告汽车停车位使用权。原告已收取的车位款不予以退还，且两被告无权抗辩。                被告崔继英在取得借款后，未按照《个人购房担保借款合同》偿还借款，农行平湖支行提前收回贷款，要求原告作为保证人行使保证责任，原告于2020年11月26日向农行平湖支行偿还银行贷款19417.02元，于2020年11月27日向农行平湖支行偿还银行贷款531616.62元，合计551033.64元。原告于2021年3月31日向本院起诉，本院于同日受理，并向两被告发放了应诉材料，两被告于2021年4月8日签收了应诉材料。原告为实现债权支付了律师代理费8000元。                本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原告和两被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《汽车停车位使用权转让协议》、《储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约履行义务。两被告违约致使原告承担了保证责任，原告依据合同的约定，要求解除上述合同和协议，于法有据，且两被告也同意解除上述合同和协议，故本院确认上述合同和协议已解除，解除时间本院确认为起诉状副本送达的时间即2021年4月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。两被告已支付的房款789499元、汽车停车位使用权款项108000元、储藏室使用权转让费330501元应由原告予以返还，以上三项合计1228000元。二被告应支付原告款项为：1．由于两被告的违约，两被告应按房款的10％即78949.9元作为违约金支付原告，而储藏室逾期付款违约金计算方式为逾期之日起至合同解除日，原告诉请违约金过高，二被告请求调整，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利的2倍计算，分别为：10000元＊3.85％＊2＊（2019年10月1日至2021年4月8日为555天）／365天＋310000元＊3.85％＊2＊（2020年1月1日至2021年4月8日463天）／365天=1171元＋30279元=31450元。二项合计110399.9元。2．原告为两被告代偿的款项为551033.64元应由二被告返还原告。3．原告要求两被告按年利率15.4％支付其代偿资金占用费的主张，本院认为，原告的该项诉讼请求按年利率15.4％计算缺乏依据，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算方式为551033.64元＊（2011年11月28日至2021年4月8日计131天）＊3.85％／365=7614元。4．《汽车停车位使用权转让协议》项下的款项，该协议第四条第五项规定“若乙方（指二被告）违反汽车停车位按揭银行之间的借款协议及其附件的，则视为对甲方（指原告）亦构成违约，甲方有权追究乙方的违约和赔偿责任，并有权单方面解除本协议，收回乙方汽车停车位使用权。甲方已收取的车位款不予以退还，且乙方无抗辩权。”，故二被告无权要求原告返还已支付的8000元，原告未提供依据，无权要求二被告支付该合同项下的代偿款。5．《储藏室使用权转让协议》项下的款项，储藏室使用权转让金额为330501元，二被告已支付10501元，未付款320000元，二被告应予返还原告。6．原告诉请两被告支付实现债权费用，有合同约定，且诉请金额8000元也符合相关规定，本院予以支持。上述合计金额为997047.54元。原告应返还二被告230952.46元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：                一、原告嘉兴宏建置业有限公司和被告崔继英、李长勇签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《汽车停车位使用权转让协议》、《储藏室使用权转让协议》于2021年4月8日解除；                二、被告崔继英、李长勇于本判决生效后十日内协助原告嘉兴宏建置业有限公司办理的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20193330492YS0014491）的网签合同备案注销手续；                三、被告崔继英、李长勇于本判决生效后十日内支付原告嘉兴宏建置业有限公司代偿款551033.64元、《储藏室使用权转让协议》项下未付款320000元、违约金110399.9元、资金占用费7614元和实现债权费用8000元，合计997047.54元，原告嘉兴宏建置业有限公司有权在被告崔继英、李长勇购房款1228000元中直接扣除，上述折抵后，原告嘉兴宏建置业有限公司尚欠被告崔继英、李长勇230952.46元，限于本判决生效后十日内返还被告崔继英、李长勇；                四、驳回原告嘉兴宏建置业有限公司其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费3994元，减半收取1997元，由原告负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条款的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                    审判员林金良    二○二一年六月十二日            书记员陈丽燕