北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初2211号原告（反诉被告）：昆明市鑫益屋业开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑13幢-1-1层商铺1号。法定代表人：赵妮芙。委托诉讼代理人：李红梅，女，1976年9月14日出生，该公司职员。被告（反诉原告）：乐视游戏科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：康伟，董事长。委托诉讼代理人：王欢，女，1985年11月1日出生，该公司职员。原告（反诉被告）昆明市鑫益屋业开发有限公司（以下简称鑫益屋业公司）与被告乐视游戏科技（北京）有限公司（以下简称乐视游戏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鑫益屋业公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求乐视游戏公司给付房租764206元；2、要求乐视游戏公司给付违约金39270元。事实和理由：2017年1月10日，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定乐视游戏公司承租位于北京市朝阳区姚家园路105号观湖国际大厦1号楼7层805室，租期自2017年2月15日至2019年2月14日，租期内租金共计942480元（含税）。自2019年2月15日起，乐视游戏公司实际占有使用涉案房屋，但未与鑫益屋业公司续签合同，且拒绝支付租金。故提出本诉。此外，由于乐视游戏公司缴纳了供暖费15030.85元、交纳了物业费44105.22元，上述两笔费用，我司同意在乐视游戏公司应付款项中予以扣除。乐视游戏公司辩称，不同意鑫益屋业公司的全部诉讼请求。双方在租期届满前，我司从未表示过续约，2019年1月22日还曾联系鑫益屋业公司商量退还押金事宜。但由于鑫益屋业公司内部人员调整，至今未退还我司押金。2019年年初我司就已经不再继续使用涉案房屋，对此，中介公司也是知情的。涉案房屋是密码锁，不涉及交接钥匙的问题，我司是直接搬走的。至于原告所说在租约届满后继续有人使用涉案房屋的事实，我司并不知情。乐视游戏公司向本院提出如下反诉请求：1、要求鑫益屋业公司退还押金74800元；2、要求鑫益屋业公司承担违约金22440元；3、要求鑫益屋业公司返还供暖费15030.85元、物业费44105.22元。事实和理由：同本诉答辩意见。鑫益屋业公司针对反诉辩称，1、认可押金74800元未退还的事实，我司同意退还，但应先行折抵乐视游戏公司应付的租金和使用费、违约金。2、不同意支付违约金，乐视游戏公司搬出时并未告知我司。我司对此并不知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年1月10日，鑫益屋业公司（出租方、甲方）与乐视游戏公司（承租方、乙方）签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定乐视游戏公司承租位于北京市朝阳区姚家园路105号观湖国际大厦1号楼7层805室，建筑面积181.98平方米，另加803室部分面积38.02平方米，共计220平方米，承租用于办公。2017年1月15日至2017年2月14日为免租期，租期自2017年2月15日至2019年2月14日。租金包含物业管理费、供暖费及房租增值税专用发票费用，两年租金合计942480元，费用支付方式为押2个月付24个月，款项以银行转账方式付至鑫益屋业公司指定账户。签约后5个工作日内，乐视游戏公司交纳押金74800元。租期届满或合同解除后，押金除抵扣应由乐视游戏公司承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分应在10个工作日内无息返还乐视游戏公司。双方就租约签订后租期内履行事宜无异议，均认可乐视游戏公司已足额支付了租期内租金，认可乐视公司已依约支付押金。本案争议焦点一、乐视游戏公司是否在租期届满后继续占有使用涉案房屋的问题。鑫益屋业公司提交了一份由北京国兴三吉利物业管理有限责任公司出具的涉案房屋水电费、物业费、供暖费交费记录表，显示2019年2月15日之后涉案房屋的电费曾由菠萝万象（北京）有限公司（以下简称菠萝万象公司）、即刻智行（北京）科技有限公司（以下简称即刻智行公司）交纳，物业费和供暖费均由即刻智行公司交纳。鑫益屋业公司提交即刻智行公司的股东信息，显示工商登记的股东包括王某某、王某、王某某1。经询，乐视游戏公司的股权结构登记备案情况包括刘某某、霍尔果斯未来远策股权投资合伙企业。乐视游戏公司否认己方与即刻智行公司、菠萝万象公司存在关联关系。乐视游戏称之所以由即刻智行公司支付供暖费、物业费、电费等，是因为即刻智行公司与乐视游戏公司之间存在债权债务关系，即刻智行公司虽然替乐视游戏公司支付了上述费用，但即刻智行公司并未实际使用涉案房屋。鑫益屋业公司另提交《催缴租金通知书》，证明曾在2020年8月26日以邮件形式向乐视游戏公司送达了《催缴租金通知书》，证明鑫益屋业公司在租期届满后催促乐视游戏公司支付租金的事实。乐视游戏公司否认收到该《催缴租金通知书》，认为该邮件仅寄至乐视大厦自提点，并未实际交付乐视游戏公司，认为该事实可以佐证乐视游戏公司当时已搬出涉案房屋，故无法签收该邮件。鑫益屋业公司提交己方工作人员与申某某微信聊天记录，证明申某某作为乐视游戏员工，曾在2020年10月28日确认涉案房屋室内设施和办公用品均为弃物，同意鑫益屋业公司自行处置，并告知了鑫益屋业公司房屋密码。鑫益屋业公司认为，截止2020年10月28日，乐视游戏公司才将涉案房屋交还。乐视游戏公司对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，认为申某某在2020年10月28日之前即已离职，其不具有代表乐视游戏公司作出决定的权利。乐视游戏公司提交一份由申某某签名的《离职声明》，载明申某某已于2019年1月31日申请离职，并结算了工资，故自该日后，申某某即与乐视游戏公司解除了劳动关系，申某某无法代表乐视游戏公司回复鑫益屋业公司的意见。本案争议焦点二、鑫益屋业公司未退还乐视游戏公司押金是否构成违约。乐视游戏公司在本案中主张鑫益屋业公司退还押金，并承担逾期退还押金的违约金。鑫益屋业公司认为乐视游戏公司在租约届满后，并未实际向其主张过退还押金，且在2020年10月28日收回房屋后，也未见乐视游戏公司主张过退还押金，故不认可构成违约。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。围绕乐视游戏公司是否在租期届满后继续使用涉案房屋且未支付费用的问题，从现有证据看，本院对鑫益屋业公司的主张予以采纳。理由如下：一、依据租赁合同履行的常例，在租期届满后，承租人若搬出承租房屋，需要明确告知出租人已搬出或准备搬出的事实，但本案中，乐视游戏公司并未举证证明曾向鑫益屋业公司发出过类似通知。二、租约届满后，乐视游戏公司曾在租约履行过程中交纳了押金，若乐视游戏公司实际已搬出承租房屋，应及时主张退还押金，但直至本案鑫益屋业公司提起诉讼，乐视游戏公司才提出反诉请求退还押金，该行为与租赁合同履约的常例不符。三、虽然乐视游戏公司提交了一份由申某某签名的《离职声明》，但申某某在和鑫益屋业公司员工的微信聊天记录中明确表示涉案房屋尚未在2020年10月28日前办理交接，也未在该日之前将密码锁告知鑫益屋业公司。乐视游戏公司关于申某某离职事实的举证仅为单方举证，证明效力低于鑫益屋业公司的微信聊天记录。四、从租约期满后的继续使用情况看，若乐视游戏公司实际搬出涉案房屋，即不应再负担相应的物业费、供暖费、电费等，但从鑫益屋业公司的举证看，双方租约期满后的上述费用均由案外人即刻智行公司、菠萝万象公司交纳，乐视游戏公司对于上述两公司交付费用的行为并未给出合理解释，也未举证证明曾向鑫益屋业公司发出通知告知上述两公司支付费用的事实。所以，从证据的证明力角度看，本院对鑫益屋业公司的举证予以采纳，认定乐视游戏公司在租约届满后并未实际搬出涉案房屋，应依约据实支付使用费，鑫益屋业公司关于欠付费用的计算准确，关于违约金的请求符合合同约定，本院均予以支持。鉴于乐视游戏公司欠付费用行为的存在，鑫益屋业公司同意在抵扣欠付费用、已付供暖费、已付物业费和违约金后退还再押金的意见，符合合同约定，本院予以支持，并对乐视游戏公司的全部反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）乐视游戏科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日退还原告（反诉被告）昆明市鑫益屋业开发有限公司六十六万九千五百三十九元九角三分；二、驳回被告（反诉原告）乐视游戏科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年六月二十一日书记员  李雅雯