广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终6669号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：卢明华。委托诉讼代理人：徐芳，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州海角红楼旅游度假酒店有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：赵秋虎，职务：执行董事。委托诉讼代理人：唐仁杰，广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社（以下简称“坦尾联社”）因与被上诉人广州海角红楼旅游度假酒店有限公司（下称“红楼公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。坦尾联社一审诉讼请求：1、判令红楼公司支付房屋租金3225.81元及滞纳金(租金自2020年2月1日起计至2020年3月19日止，滞纳金以所欠租金为基数按每日千分之二的标准计付至红楼公司缴清租金之日止，暂计至2020年7月31日为1038.58元)；2、判令红楼公司立即向坦尾联社赔偿因房屋毁损无法正常出租的损失(从2020年3月20日起计至判决生效之日止，按原租金标准计算暂计至2020年7月31日为8774.19元)；3、判令红楼公司立即向坦尾联社赔偿房屋毁损的损失2373280元；4、判令红楼公司缴纳的租赁保证金4000元归坦尾联社所有；5、判决红楼公司承担本案受理费。红楼公司一审反诉请求：1、判令坦尾联社退回自2017年8月至2020年2月1日的全部租金58000元及相应利息。2、请求判决坦尾联社承担本案诉讼受理费。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，案涉房屋至庭审之日均无合法报建或临建资料，故根据上述规定，一审法院认定案涉《荔湾区坦尾经济联社厂房租赁合同》为无效合同。关于案涉房屋倒塌问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。坦尾联社主张案涉房屋系由红楼公司拆毁倒塌，但就本案证据而言，均无法反映案涉房屋倒塌是人为所致。《危房鉴定报告》指出案涉房屋除二层木楼板已全部倒塌、瓦屋面倒塌之外，案涉房屋的水、电设施已经废烂不具备正常使用功能。即便案涉房屋外观完好，但在水电设施废烂、不具备正常使用功能的情况下，要在屋内实现坦尾联社所述的办公和商铺功能显然也与常理常识相悖。结合上述因素，一审法院对坦尾联社主张案涉房屋由红楼公司拆毁倒塌不予采纳，对坦尾联社的无法出租及房屋毁损的损失请求不予支持。关于房屋租金问题。合同无效后因合同取得的财产，应予返还。虽案涉房屋租赁合同无效，但若坦尾联社向红楼公司提供合适使用的标的物，红楼公司依然须根据诚实信用原则交纳使用费。现从《危房鉴定报告》及当事人陈述可知案涉房屋至少自鉴定勘察当日无法实现使用功能；案涉房屋的修复也只能通过坦尾联社向街道申请批准后才能修复，而至今未修复且一直空置。在并不能提供具有使用功能标的物的情况下，坦尾联社继续向红楼公司主张房屋租金无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于不能提供具使用功能的标的物期间收取的租金，坦尾联社亦应予返还。对于案涉房屋不能使用时间，红楼公司虽提供了证人证言，但该证人并未出庭作证，且无法证明证人是否与红楼公司存在利益关系，因此一审法院对该证据不予采纳。现无其他证据表明鉴定勘验之前的房屋使用情况，一审法院酌定自鉴定报告书中所载的鉴定勘验当日起算坦尾联社应返还租金时间，故一审法院对红楼公司主张坦尾联社返还2018年4月17日至2020年1月31日的房屋租金予以支持，余下部分依法予以驳回，即坦尾联社应向红楼公司返还房屋租金42933元（计算公式：2000元/月÷30天×14天＋2000元/月×21个月）。红楼公司主张返还租金利息无依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社向广州海角红楼旅游度假酒店有限公司返还租金42933元。二、驳回广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社的全部诉讼请求。三、驳回广州海角红楼旅游度假酒店有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费12961元，由广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社负担；反诉受理费625元，由广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社负担505元，广州海角红楼旅游度假酒店有限公司负担120元。判后，坦尾联社不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判驳回红楼公司的全部反诉请求，支持坦尾联社的全部诉讼请求；3.一、二审的受理费由红楼公司承担。事实与理由：一、原审对坦尾联社交付给红楼公司承租的涉案房屋及附属设施具正常使用功能及状态的事实不清。涉案房屋属坦尾联社所有的集体物业，于2006年开始出租给红楼公司，至最近一次租期从2016年9月7日至2020年3月19日止，红楼公司承租使用房屋前后已经长达14年。涉案房屋2006年交付给红楼公司时，水电设施正常，具备房屋正常的使用功能，是正常可使用的房屋，红楼公司对此并无异议。最后一期租期即2016年9月时，双方签订新一期合同，由红楼公司续租涉案房屋。续租事实说明，续租的涉案房屋不是危房且功能齐全，红楼公司对此必然是清楚的，才会续租延续使用，这一点应当无异议，也不应有异议。如果仍有异议的，只能说明红楼公司已经包容和容忍了涉案房屋的缺点和瑕疵，免除了坦尾联社交付房屋前的修缮责任。由于是续租，红楼公司对房屋状况有充分的了解，房屋本来就一直由红楼公司使用，无须另行交接，红楼公司对房屋无异议就是交接。因此，坦尾联社交付可正常使用的房屋的事实应该得到认定，不存在坦尾联社交付受损房屋的情况。二、原审对红楼公司对承租房屋具有妥善使用及维护维修的基本合同义务的事实不清。根据双方租赁合同的约定，红楼公司应妥善保护和维护承租房屋及附属设施，及时消除各种可能出现的故障及危险，避免一切可能发生的隐患，承担相应的维护保养费用等。而事实上，红楼公司承租十多年来，都是红楼公司承担房屋维护维修义务的。无论从合同约定或被告十多年来历史习惯形成的使用管业的事实，红楼公司应该对承租使用的房屋状态，有着充分深刻的认知，除非其一直没有尽责履行义务。客观上，房屋若发生“自然倒塌”前必定会有将要倒塌的先兆。如果红楼公司平时有例行检查维护的，倒塌的先兆可以在每日的房屋使用中及早发现，倒塌毁损事故也是可以采取措施避免的。在合同约定的维修、排除危险义务和多年管业面前，所谓的“自然倒塌”的说辞本身，实际就是推卸责任，充分证明红楼公司的失职失责。红楼公司对承租的房屋状态有着十多年的认知，连房屋将要“自然倒塌”都不能觉察，还怎么谈得上妥善保护和维护承租房屋。即使按红楼公司所称房屋是所谓“自然倒塌”，红楼公司也有重大疏忽的过失，这个事实是十分清楚的，红楼公司主观上有重大过错应该得到认定。原审没有查明红楼公司有妥善保护和维护承租房屋的合同约定义务，以及多年实际管业的事实，没有查明红楼公司是如何使用房屋、为什么房屋在“自然倒塌”前没有觉察的事实，放任这两个应查明的事实模糊不清，影响了归责的认定，错误免除红楼公司在房屋“自然倒塌”前，妥善保护和维护承租房屋的合同约定的义务和责任，袒护红楼公司，造成对合同相对方即作为出租方的坦尾联社不公平、不能接受的结果。三、原审将在红楼公司管业期内房屋毁损的举证责任分配给坦尾联社错误。房屋在红楼公司承租管业期内毁损，理应由红楼公司举证证明自身无责任。坦尾联社是出租方，14年前已完好交付房屋，红楼公司接收承租房屋并已实际使用管业十多年。房屋毁损已经是损害结果，毁损的原因及时间都在红楼公司承租使用期内，红楼公司如要免责，理应自行举证证明已尽妥善使用管理房屋及基本维修维护义务，包括：承租期间红楼公司有无正确合理使用房屋、“自然倒塌”前有无装修事件、平时是如何维护维修房屋的、有无例行的房屋检查、有无房屋安全应急措施预案、房屋倒塌是砸在屋内物品或人身上还是避开了、有无失职失责过错责任等。简单地讲，就是坦尾联社把正常的房屋交给你，红楼公司作为房屋使用人，把好端端的房屋使用到“自然倒塌”。红楼公司作为管业人，有着因果关系上顺承要求的先举证的必然责任。原审没有查明红楼公司实际管业控制房屋、负维护维修及消除危险等合同责任的事实，先入为主被“自然倒塌”的主观说辞蒙蔽，要求不管业的坦尾联社讲清事故原因并负举证责任，混淆了事实，倒置了本末。四、没有证据证明可以排除红楼公司对房屋毁损的责任。《危房鉴定报告》是对房屋毁损倒塌后现状的鉴定，并非毁损倒塌原因的鉴定。《危房鉴定报告》并不能证明房屋在毁损前属于“危房”，不能证明房屋是“自然倒塌”的事实，更不能以此排除红楼公司的过错责任。即使危房鉴定是以坦尾联社名义申请的，也不能说明毁损责任在坦尾联社。申请房屋鉴定，一般都由业主提出，这是社会常识，坦尾联社是根据红楼公司要求和房屋毁损事实提出申请的，之后再交予红楼公司具体办理手续。而根据红楼公司自己说辞是“自然倒塌”，反而可完全排除坦尾联社责任。因为坦尾联社无拆毁自己的房屋的行为，无维修维护合同义务，无收到红楼公司要求大修的通知，无主观上的过错责任。五、有证据证明红楼公司对房屋毁损和修复负有责任。房屋约在2017年毁损，毁损后红楼公司愿意交纳房屋修复前的租金，一直交至2020年1月疫情为止达两年多。在2019年租期将近届满时，坦尾联社再次向红楼公司强调其修复责任，发书面函件要求其修复，红楼公司当时并未提出异议。坦尾联社认为：当时双方对红楼公司毁损房屋的责任十分明确，对方也出于负责任的态度愿意修复和继续交纳租金，加上双方建立关系十多年有了互信，所以也没有发生争执。只是不断催促红楼公司进行修复并进行协助。一审时，红楼公司对房屋毁损后继续交租并未给出合理解释，开始说红楼公司蒙骗，后来又说因为还租有坦尾联社另外的房屋，是为了不影响其它租赁合同，目的是保障其他合同，等等。但这均不是合理解释。双方均是独立正常的民事主体，被蒙骗是不可能的。双方建立租赁关系多年，有另外合同关系存在，是双方正常交往的结果，坦尾联社从未对红楼公司有过额外利益的要求，红楼公司的主观理由同坦尾联社没有一丝的关系。其次，从事社会经济活动立场的目的看，撇除红楼公司毁损责任后，红楼公司愿意白交租的主观理由，完全不符合红楼公司原来的经济目的。无法使用房屋又要白白给租金，不符合正常的社会生活经验和逻辑。最后，红楼公司愿意白交租金的主观理由，也不能排除红楼公司负有毁损责任的可能性。即使愿意白交租，被告仍然存在维护维修责任，而维护维修责任正是衡量被告毁损责任的基础。红楼公司为保障其他租赁合同利益的主观理由，与维护维修责任不在同一因果关系，完全带不出对红楼公司维护维修责任免责的结果。反而，红楼公司白交租的行为，反映出红楼公司认同自己维护维修责任，再到毁损责任这样的逻辑因果关系，这才是所谓白交租金所体现的真正涵义。坦尾联社认为，白交租金的证据和事实，反映了两种含义：一种是红楼公司解释的为保障其他租赁合同利益的含义，此义前述已有说明，是没有因果关系的不合理性解释。另一种不是白交租，实际是交纳修复前的租金，是被告承认自己的毁损责任和修复责任的含义。从红楼公司因合同上和历史习惯上形成的维护维修责任，到当时双方没有发生对毁损责任的争执，再到愿意修复和白交租金（修复前的租金），以至持有坦尾联社报修申请书和《危房鉴定报告》原件，这些证据和事实都互为因果，吻合地指向红楼公司负有毁损责任和修复责任。如果当时红楼公司不承认责任不承诺修复不交租的，当时就会发生争执是毫无疑问的，正如现在因红楼公司不承认责任不交租而发生争执。证明红楼公司当时已经承认了自己的毁损责任，承诺修复而交纳修复前租金，所以应当得到认定。六、涉案房屋客观修复不能红楼公司应承担毁损赔偿责任。原审将房屋无法修复无法恢复使用功能的过错推至坦尾联社，是事实认定不清。房屋报修正常情况下都由业主提出，承租人无权提出，这是公知的客观事实。坦尾联社作为业主已提出报修申请、《危房鉴定报告》等协助红楼公司，说明原告已经尽责协助被告，并无阻拦。而报修申请没有批准，是相关部门因规划的原因没有批准。本案的报修申请书和《危房鉴定报告》原件，两个本属于业主的证据均由红楼公司掌握，并向法庭提交，结合红楼公司交纳修复前的租金，当时没有发生毁损责任争执，签收坦尾联社要求修复的函件没有异议，都充分证明房屋修复责任应由红楼公司承担。原审没有查明这一事实。基于上述理由，红楼公司应当承担赔偿责任作出赔偿，并参照尚未公开仍属于商业秘密的，坦尾村“城中村”改造有关物业产权补偿价格作价赔偿。红楼公司服从一审判决，不同意坦尾联社的上诉请求。一、涉案房屋现状。2021年3月16日，红楼公司对涉案房屋现状进行拍照取证。该涉案房屋仅仅是屋顶采用的石棉瓦被强台风刮毁，四周墙体至今无人拆除，仍在原地站立保留，而坍塌掉落的石棉瓦材料仍在现场保留，还有部分房间使用了木板屋顶，尚未塌落。二、石棉瓦屋顶的恢复价格。根据网上采购价格信息，每平方米恢复价格不超过30元/㎡，涉案房屋总建筑面积为148.33平方米，恢复总价不超过6000元。三、涉案房屋政府相关部门不允许修复。涉案屋顶因年久失修被强台风毁坏后，当时广州市政府正在进行违法建筑拆除工作，特别是涉案的违法建筑，紧邻珠江航道主干线，政府城管部门明确不允许修复。四、修复申请至今未获批准。坦尾联社向我方承诺尽快修复，他们委托专业机构对房屋性质鉴定。鉴定结果为：“根据建设部颁布的行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016，评定该屋为C级（局部危房）。该房屋应停止使用。”，以此为理由向政府相关部门提出了修复申请，至今未获批准。五、坦尾联社制造此案的目的是向答辩人诈取非法利益。1、每月租金2000元的合同，竟让答辩人赔偿总额达2,390,318.59元；2、侵吞答辩人房屋损毁后，仍向坦尾联社交纳的租金。此租金是答辩人本着诚信守约的原则，本着对坦尾联社承诺尽快修复的信任，本着对房屋修复后继续租用的期望，却等来了一个无情的起诉。六、涉案房屋的性质是违法建筑。涉案房屋既无产权证，也无《建设工程规划许可证》和《临时建筑工程规划许可证》，连临时报建手续都没有，纯系违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”时至今日，涉案房屋没有取得任何审批建设或修复手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，针对坦尾联社的上诉，本院分析如下：本案中，案涉房屋倒塌的具体原因是认定相关责任承担的关键。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因坦尾联社与红楼公司关于涉案房屋倒塌原因的陈述并不一致，坦尾联社主张案涉房屋系由红楼公司拆毁倒塌，其应当对自己的主张承担举证责任，但没有证据证实。而涉案房屋不仅没有证据证明存在合法报建或临建资料，而且已有《危房鉴定报告》能够证明除二层木楼板已全部倒塌、瓦屋面倒塌之外，水、电设施已经废烂不具备正常使用功能，因此，一审根据《危房鉴定报告》内容，结合常理常识，对坦尾联社的主张不予采纳，并无不当。坦尾联社上诉称其出租房屋不是危房且功能齐全，该理由与《危房鉴定报告》所描述事实不符，其所谓“红楼公司续租，说明其已经包容和容忍了涉案房屋的缺点和瑕疵”，无法得出应当承担无法出租及房屋毁损的损失的结论，否则，不可能引起本案诉讼。此外，红楼公司对承租房屋的妥善使用及维护维修义务，与认定涉案房屋“自然倒塌”承租人所应承担的责任不能等同。总之，坦尾联社上诉的事实与理由，不足以推翻一审法院对事实的分析认定，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25922元，由上诉人广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 员 戴俊英二〇二一年六月十五日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣