山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1481民初1506号原告：青岛青建博海物业有限公司乐陵分公司，住所地乐陵市阜盛西路南侧。法定代表人：郝玉晶，总经理。委托诉讼代理人：纪晓庆，女，1987年11月16日出生，汉族，住山东省平度市，系原告公司职工。被告：栾新华，男，1963年7月5日出生，汉族，住乐陵市。第三人：周正禄，男，1988年9月12日出生，汉族，住潍坊市坊子区。原告青岛青建博海物业有限公司乐陵分公司（以下简称“青建公司”）与被告栾新华、第三人周正禄为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案。被告栾新华向本院申请追加周正禄为本案第三人，本院依法予以准许。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青建公司的委托诉讼代理人纪晓庆，被告栾新华到庭参加诉讼，第三人周正禄经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴付所欠2015年7月1日至2020年6月30日的物业费5206.2元、电费8761.1元，生活垃圾费5元，业委会成立后所欠原告2020年7月1日至12月31日的物业公共服务费534元、电费942.7元，生活垃圾费30元，以上两个阶段被告共欠原告15479元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系乐陵市凤凰城小区C12-1-102室业主，其房屋建筑面积111.23平方米，物业类型属于普通住宅。该房屋开发商于2013年10月7日交付给被告居住并与其签署了《业主手册》，同时也将物业服务合同内容告知于被告，被告同意《业主手册》的内容并承诺履行其义务。原告在2015年7月1日至2020年6月30日系为开发商签约的物业服务公司，在2020年7月1日至今系为本小区业主委员会签约的物业服务公司，分两个阶段为乐陵市凤凰城小区提供物业服务。在原告分两个阶段为风凰城小区实施物业管理与服务期间，被告因地产房屋质量问题、签订购房合同时开发商收取的开口费不退还等非物业问题，以及私家车停在非本人车位上被砸因该区域监控故障导致派出所无法取证为由，自2015年7月1日至2020年12月31日不缴纳电费、物业费、生活垃圾处理费，原告对其欠费行为多次向被告催要而不给，在被告反映地产房屋质量问题、签订购房合同时地产收取的开口费不退还问题时，原告向其解释那是开发商的问题，是另一个主体的问题，对被告提出的问题原告及时向开发商反映，尽到了帮助被告向开发商反映的义务，开发商的不作为与原告无关，并告知被告可以对开发商主张权利；关于私家车在小区内车辆被砸问题，这是社会治安问题，当时原告已经协助被告向公安报警，原告也已尽到协助义务，根据《山东省物业管理条例》第六十五条规定物业服务企业的服务内容是：物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对禁止行为的告知、劝阳、报告等义务，为此，被告不向原告缴纳物业服务等费用的理由不是不缴物业等费用的法定因由，在被告欠费过程中，原告多次做工作和催要未果后，又经过乐陵市物业纠纷诉调服务中心调解，被告仍不履行义务，原告无奈，特诉来贵院，请求法院帮助原告把被告所欠的费用缴给原告，让凤凰城小区的公共秋序实现良好运行。栾新华辩称，我于2013年入住凤凰城小区，因为我的房子比马路矮，和开发商闹过纠纷，原物业公司的周经理说让我自己先把修路的钱自己出上，直到现在也没给我答复，我的房子冒碱，导致三个门坏掉，一直到现在未答复，2020年10月19日晚上凌晨3点单元门口管道破裂，导致我的房子家具被泡，我找过房管局、公共事业局、开发商、供暖公司、物业公司，到现在没有一个答复，周正禄收我的物业费和电费，给我开的收据，为什么在物业查不到我交的钱？现在物业单元门口停车包括大门口人行道成了停车位。希望物业公司从2015年到2020年每个月物业费和电费的清单打给我。周正禄给我开的收据是不是伪造的，是我伪造的我负法律责任，是物业公司伪造的，物业公司负法律责任，把事情搞清楚后不可能欠物业公司一分钱，我希望法官给我公平合理的交代。第三人周正禄未作陈述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系乐陵市凤凰城小区C12-1-102房屋的业主。自2012年1月20日起，原告为乐陵市凤凰城小区提供物业服务，根据政府部门批准确定物业费收费标准，并与案外人山东青建八方实业有限公司、乐陵市市中街道凤凰城小区业主委员会分别签订《前期物业服务协议》和《物业服务合同》，约定物业费、合同期限、物业服务内容与质量等各方权利和义务。2013年10月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费、服务期限、服务内容等双方权利和义务。同日，被告签订《业主承诺书》，其对《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理规定》等业主手册内容已详细阅读，并承诺遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本手册之相关规定，同意由青岛博海物业有限公司乐陵分公司对本园区内物业进行管理。自2015年7月开始，被告拖欠原告物业公共服务费、生活垃圾处理费以及未交纳电费。2020年7月17日，被告向原告交纳自2019年12月至2020年5月份电费共计466.4元及2020年1月至2020年7月份物业服务费共计623元。2020年11月26日，原告向被告发出《物业费缴纳催告函》。至今，被告尚欠原告物业服务费、生活垃圾费及原告为其垫付的电费。以上事实，有原告提交的乐陵市物价局文件［乐价发（2014）9号］关于乐陵市物业服务收费标准的批复、乐陵市普通住宅前期物业分等级收费备案表、乐陵市住宅前期物业服务等级核定书、青建·凤凰城《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、业主手册、物业费缴纳催告函、电费发票及付款回单若干、青建凤凰城收款收据及被告提交的收据两份等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间产生的法律事实引起的民事纠纷，发生在民法典施行之前，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告主张2020年12月31日前的物业服务费、电费、生活垃圾费，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告提交的乐陵市物价局文件［乐价发（2014）9号］关于乐陵市物业服务收费标准的批复、乐陵市普通住宅前期物业分等级收费备案表、乐陵市住宅前期物业服务等级核定书、青建?凤凰城《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、业主手册、电费发票及付款回单若干等证据，可以证实原告作为物业服务公司，为被告等业主提供物业服务，并与被告签订《前期物业服务协议》及与被告所在小区的乐陵市市中街道凤凰城小区业主委员会签订《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被告应向原告支付物业服务费及生活垃圾费。《前期物业服务协议》及《物业服务合同》均约定了原告接受委托代收供电、供水等有关费用，且被告认可欠原告电费，根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，被告应偿还原告垫付的电费。截止2020年12月31日，被告欠原告物业费5740.2元、生活垃圾费35元以及原告为其垫付的电费9819.3元，共计15594.5元，但原告在起诉状中主张15479元，属于原告自愿放弃其部分权利，本院不予干涉。扣除被告向原告交纳的自2019年12月至2020年5月份电费共计466.4元及2020年1月至2020年7月份物业服务费共计623元，被告还应向原告支付物业服务费、生活垃圾费、垫付的电费共计14389.6元（15479元-466.4元-623元）。原告主张被告提交的两张收据不是其公司的收费单据，其公司的收据均为机打收据，但两份收据上均加盖了青岛青建博海物业有限公司乐陵分公司青建·凤凰城收费专用章，可以证实两份收据系由原告向被告出具且被告向原告支付部分电费及物业服务费。对原告的主张，本院不予采信。被告主张其2018年一年没在家，不应产生电费，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原告的部分诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告栾新华于本判决生效后十日内，支付原告青岛青建博海物业有限公司乐陵分公司电费、物业服务费及生活垃圾费共计14389.6元；二、驳回原告青岛青建博海物业有限公司乐陵分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.5元，由被告栾新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  马志强二〇二一年六月二十七日书记员  李晓雪