福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初3202号原告:陈辰，男，1990年7月3日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽、陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，该公司员工。原告陈辰与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈平娟和被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈辰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金42258元（以已付购房款1078010元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日即2019年12月28日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月28日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘x幢xx单元，当天双方签订《福清恒大城商品房认购书》，原告支付首期房款328010元。2017年7月29日，原被告双方正式签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元，房屋总价款为1078010元。2017年9月15日，被告即收到剩余的房款75万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2018年11月30日前，依照有关规定，将商品房交付给原告使用。但被告迟迟未向原告交付符合合同约定交付条件的房屋。在此期间，原告多次要求被告及时装修，向原告交付房屋。但被告无故拖延。为此，原告多次在12345便民服务平台投诉，案涉房屋直至2019年12月28日才勉强达到交付条件。基于被告逾期交房的违约行为，根据《商品房买卖合同》第九条约定：被告应当按日向原告支付已付购房款万分之一作为逾期交房的违约金。原告按约向被告支付全部购房款，但被告逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告恒大公司辩称，对原告起诉的基本事实没有异议。对违约金的起算时间没有异议，截止时间有异议，被告于2019年5月20日向原告寄送了交楼通知书，逾期交房违约金应计至2019年5月20日止，且因不可抗力造成的逾期天数71天应予以扣除。具体理由如下：一、因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期交房责任。二、即便被告应承担逾期责任，逾期交房违约金亦应计至2019年5月20日止。案涉房屋于2018年11月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位工程质量验收，2019年4月15日通过消防验收，2019年4月19日通过竣工验收备案，已符合约定的交付条件。被告在案涉房屋满足交付条件后，于2019年5月20日向原告寄送了《交楼通知书》，但原告在收到通知书后，无正当理由拒绝接收房屋，并故意拖延接收房屋的时间，按照《合同补充协议》第八条第5款的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当认定被告已于2019年5月20日交付房屋。三、原告主张案涉房屋于2019年12月28日前不符合交付条件，但其并未提供相应证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当视为房屋于2019年4月19日符合交付条件。且轻微瑕疵并不影响房屋的实际使用与居住，原告不得以此拒绝收房。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，因原告无正当理由拒绝接收房屋而导致房屋未交付的，原告不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2019年5月20日起不得计算逾期交房违约金。四、被告支付的逾期交房违约金不应超过原告已付房款的2%，即21560元。《合同补充协议》第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方主要的合同义务系交付购房款及交付诉争车位，《合同补充协议》第六条并未减轻或免除被告的合同主要义务，且《合同补充协议》抬头部分明确注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十四条第8款亦特别注明“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，应当视为被告已作提示说明，该约定属于双方当事人真实的意思表示，合法有效。因此，被告支付的逾期交房违约金不应超过21560元（已付款1078010元×2%）。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。经审理，陈辰与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。另查明，2019年11月份，原告以案涉房屋存在质量为由多次在福州市××便民服务平台对被告进行投诉。原告自认被告整改到2019年12月28日才勉强达到交付条件。原、被告双方于2019年12月28日办理了交房手续。以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买卖合同》、银行首付款转账记录、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、发票、物业费收款收据、不动产预告登记证明、12345投诉记录，被告提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》、《工程竣工验收备案表》、福清市气象局气象资料等证据为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。被告提交的交楼通知书快递单，原告有异议，认为没有收到该邮件，而该快递单上没有签收信息，被告又未能对此进一步举证，故本院不予采信。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。关于不可抗力免责问题。审理中，被告提交相关气象资料以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年7月起至2018年12月止福清台风天气为11.5天。本院认为，被告主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，本院不予采纳；但在本案合同期内，恒大城项目所在地遭遇11.5天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。关于逾期交房违约问题。案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定。根据合同约定，案涉房屋符合交房条件后，被告负有通知原告交房的义务。被告主张于2019年5月20日已经通知原告交房，但所举证据不能其主张，且原告对此予以否认，故被告的该项主张，不能成立。根据本院查明的事实，2019年11月份，原告还多次在福州市××便民服务平台对案涉房屋质量问题进行投诉，相关职能部门对此也进行了回复，原、被告于2019年12月28日才办理交房手续，而且被告也未提供证据证明案涉房屋装修部分在此之前已符合交房条件，可以正常交付使用，故应认定被告于2019年12月28日才实际履行了交房义务。双方约定于2018年11月30日前交房，故被告已逾期交房，构成违约。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故被告向原告支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1078010元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年12月28日止。扣除上述逾期交房免责天数11.5天后，逾期交房违约金为41018元（1078010元×380.5×0.01%）。合同附件虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，被告据此无效条款提出的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈辰支付逾期交房违约金41018元;二、驳回原告陈辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取计428元，由陈辰负担15元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担413元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈继勇二〇二一年六月一日书记员  张静文