福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初1647号原告（反诉被告）：厦门海鸿船舶供应有限公司，住所地厦门市海沧区东孚街道过坂社区过坂社53-101号。法定代表人：谢福清，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶翔，福建力衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，福建力衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂，住所地厦门市思明区民族路86号。主要负责人：蔡广概，该单位厂长。委托诉讼代理人：沈正椿，福建志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈发涛，福建志远律师事务所律师。原告厦门海鸿船舶供应有限公司（以下简称海鸿公司）与被告福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂（以下简称船舶修造厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，被告船舶修造厂提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海鸿公司的法定代表人谢福清及委托诉讼代理人朱琳，被告（反诉原告）船舶修造厂的委托诉讼代理人沈正椿、沈发涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鸿公司向本院提出诉讼请求：船舶修造厂赔偿海鸿公司经济损失232000元（包括办公设备、仓库搬迁等费用52000元，员工遣散费80000元，停产停业补偿100000元）。事实和理由：2020年2月14日，海鸿公司与船舶修造厂签订《房屋租赁合同》，约定海鸿公司向船舶修造厂租赁位于福建省厦门市思明区××路××号××楼的办公室及一个固定车位，办公室每月租金为2500元、车位每月租金为800元，按季度支付。合同签订后，海鸿公司按合同约定支付租金、押金。2020年11月，船舶修造厂以各种理由要求解除合同，并要求海鸿公司立即搬离。2020年11月2日，在未经海鸿公司的同意的情况下，船舶修造厂违法停水停电，以迫使海鸿公司搬离。因船舶修造厂的前述违法违约行为给海鸿公司造成了极大的损失，海鸿公司不得不遣散员工、停产停业以及进行设施、仓库搬迁等，由此造成经济损失232000元（包括办公设备、仓库搬迁等费用52000元；员工遣散费80000元；停产停业补偿100000元）。海鸿公司多次要求与船舶修造厂协商解除合同及搬迁事宜，但船舶修造厂予以拒绝，并通过停水停电、封闭大门、禁止出入等行为强行迫使海鸿公司搬离，严重损害了海鸿公司的合法权益。船舶修造厂辩称，一、《房屋租赁合同》已于2020年7月8日终止，海鸿公司应于2020年7月20日前将租赁物返还给船舶修造厂。该合同约定的租赁期限至2020年8月14日。2020年4月22日，双方当事人签订补充协议，约定因新冠肺炎疫情原因，船舶修造厂对海鸿公司进行租金减免并同意海鸿公司在租赁期限届满后继续使用租赁物至2020年9月30日。因上级单位福建省厦门轮船有限公司（以下简称轮船公司）对船舶修造厂的厂区成片宗地进行开发使用，船舶修造厂于2020年7月8日通知海鸿公司提前终止《房屋租赁合同》，并在2020年7月20日前完成搬迁。故海鸿公司在2020年7月20日之后，无权继续占用租赁物。即使不考虑该情形，根据补充协议约定，租赁期限延至2020年9月30日，海鸿公司也应当在2020年9月30日将租赁物返还给船舶修造厂。二、《房屋租赁合同》已终止，船舶修造厂已履行通知义务，在合同履行过程中，没有任何过错，不应承担海鸿公司所主张的任何损失。三、海鸿公司要求船舶修造厂赔偿搬迁费、遣散费及停产停业损失没有事实依据。1．《房屋租赁合同》终止后，搬离租赁物内物品是海鸿公司应履行的合同义务，搬离租赁物如产生的搬迁费、遣散费及停产停业损失应由其自身承担，海鸿公司要求船舶修造厂补偿这三项费用没有事实和合同依据。2．海鸿公司租赁的二间办公室（每间各25平方米），原来就已经粉刷，海鸿公司租赁后未进行任何的装修，仅搬进几张办公桌即开始办公，网络、电话也仅是简单的拉线，仓库也仅是一间车库，其所称的搬迁费用均与实际不相符合，是虚假的，不能予以支持。3．海鸿公司搬离租赁物后，即在海天物流中心办公，没必要解散员工，也不存在停产停业，其所称的员工遣散费及停产停业补偿都是不存在的。而且，双方当事人此前在同一栋楼办公，双方员工较为熟悉。除康梅雀外，船舶修造厂从未看到郭阳春、谢福成、谢亚苹等人在海鸿公司处上班，这三人并非海鸿公司的员工。综上，海鸿公司提出的诉讼请求，缺乏依据，恳请法院予以驳回。船舶修造厂向本院提出反诉请求：1．海鸿公司立即将厦门市思明区民族路86号之五二楼的办公室腾空，并将腾空后的办公室及固定车位返还船舶修造厂；2．海鸿公司支付船舶修造厂逾期返还办公室及车位的违约金（每日按月租金的10%计算，自2020年10月1日起计算至返还之日止）；3．海鸿公司支付船舶修造厂房屋占用费（每月按租金总额3300元的三倍计算，自2020年10月1日起计算至办公室及车位返还之日止，总额中扣除履约保证金3300元）；4．海鸿公司支付船舶修造厂水费、电费、卫生费总计325.88元。事实和理由：双方当事人签订的《房屋租赁合同》还约定，海鸿公司应在租赁期限届满之日将租赁物返还给船舶修造厂；租赁期满或合同提前终止时，海鸿公司逾期归还租赁物的，每逾期一日，按月租金的10%支付违约金，并按合同期最后一个月租金的3倍标准支付房屋占用费；在合同有效期内，若遇国家、轮船公司对船舶修造厂全厂范围内进行征用、使用、利用、开发或厦门市相关政府部门、厦门市土地开发总公司要求征用等原因，船舶修造厂提前解除合同，海鸿公司同意无条件提前终止合同。双方当事人约定的租赁期限已于2020年9月30日届满，《房屋租赁合同》已终止，但海鸿公司并未按照合同约定将租赁物腾空返还给船舶修造厂，应承担相应的法律责任。海鸿公司对船舶修造厂的反诉辩称，1．办公楼已经被拆迁，故海鸿公司提出的第1项诉讼请求没有事实和法律依据。2．办公楼应为轮船公司所有，船舶修造厂无权签订《房屋租赁合同》。办公楼未办理产权登记，未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效。而且，船舶修造厂是以订立短期合同的形式来规避支付征收补偿等，是以合法形式掩盖非法目的，违背公序良俗原则，侵害了海鸿公司的合法权益，双方签订的《房屋租赁合同》无效。因此，船舶修造厂无权根据合同约定要求海鸿公司支付违约金等费用。3．海鸿公司已支付租金至2020年9月30日，船舶修造厂没有任何理由要求海鸿公司于2020年9月30日前搬迁。2020年10月，因听其他商户所述租赁房屋会收回、租赁场地已人心惶惶，因租金为季付，海鸿公司有理由担心支付后被船舶修造厂强行驱赶出去，故履行不安抗辩权，未再支付租金。同时，在10月份，海鸿公司即与船舶修造厂协商退还押金、补偿以及要求船舶修造厂给予一定的搬迁准备时间等，但船舶修造厂一直置之不理。直至今日，在将海鸿公司断水断电强行驱赶后，船舶修造厂仍未退还押金；海鸿公司同意将该押金用于支付10月份租金。因此，海鸿公司自始至终不存在违约行为。4．办公楼已于2020年11月2日停水停电，无法正常办公；后海鸿公司万般无奈下陆续搬离。因现场已经封锁，海鸿公司无法联系到船舶修造厂相关人员交接钥匙，遂于2020年12月1日无奈将钥匙交于保安.因此，船舶修造厂要求海鸿公司支付房屋占用费用毫无法律依据。5．即便海鸿公司存在轻微的违约行为，但并未对船舶修造厂产生任何影响，船舶修造厂主张的违约金也明显过高，应予以减少。6．船舶修造厂主张的水电费、卫生费为其单方出具，未经海鸿公司签字确认，不予认可。综上，恳请法院驳回船舶修造厂提出的反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年9月7日，原福建省交通厅作出《关于厦门轮船公司船舶修造厂大五金仓库等技改项目实施方案的批复》，其中同意“生产股危房改建为综合楼，总建筑面积1211平方米”。1989年1月9日，船舶修造厂取得“修筏综合楼”工程（工程地点为民族路86号）的《开工报告书》，原厦门市建筑工程质量监督站思明区分站的审批意见为“同意开工”。1990年1月17日，前述工程办理了《工程竣工验收证明书》，意见为“同意本工程验收交付使用”。海鸿公司自2017年2月15日开始向船舶修造厂租赁厦门市思明区民族路86号之五二楼的办公室及车位。2020年2月14日，船舶修造厂（作为甲方）与海鸿公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区民族路X号之五二楼面积为50平方米的办公室及一个固定车位按原状出租给乙方使用，租赁期限自2020年2月15日起至2020年8月14日止；办公室每月租金为2500元、车位每月租金为800元，租金应按季度支付；租赁期间的物业管理费、水、电、煤气等均由乙方按实承担，并按公摊面积负担相应部分的水电费；乙方应支付甲方履约保证金3300元，待合同期满乙方义务履行完毕后7日内，无违约行为的，甲方全额无息退还；租赁期届满，双方未达成续租协议的，乙方应将租赁物在租赁期届满之日返还给甲方；租赁合同因其他原因而终止的，乙方应在租赁合同终止后2日内返还租赁物；租赁期满或合同提前终止时，乙方逾期返还租赁物的，每逾期一日，按月租金的10%向甲方支付违约金，并按合同期最后一个月租金的三倍标准向甲方支付房屋占用费；本合同有效期内，乙方所租赁场地若遇国家、甲方上级单位轮船公司对甲方全厂范围内进行征用、使用、利用、开发或厦门市相关政府部门、厦门市土地开发总公司要求征用等原因甲方提前解除租赁合同，乙方同意无条件提前终止合同，乙方无权向甲方或任何第三方提出赔偿要求；乙方在接到甲方提前终止合同的通知后，须在30天内完成搬迁并办理相关退租手续。2020年4月22日，船舶修造厂（作为甲方）与海鸿公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方对乙方免收2020年2月份租金、减半收取2020年3月及4月租金，减免租金合计6600元；减免的租金从乙方应支付的2020年7月1日起至2020年9月30日期间的租金中扣除。后海鸿公司向船舶修造厂支付租金至2020年9月30日。2020年7月7日，厦门市土地发展中心与轮船公司就“轮船公司位于厦门市思明区××路××西，成功大道以南的国有土地由厦门市土地发展中心依法收储”有关事宜签订一份《土地收储意向书》。此后，船舶修造厂有通知海鸿公司搬离并返还租赁物。但双方当事人对通知的最早时间存在争议，船舶修造厂主张其在2020年7月8日就有向海鸿公司送达《合同终止通知》，当时由海鸿公司的法定代表人谢福清签收，船舶修造厂的工作人员庄泽铭拍照后将照片原图转发给了另一工作人员谢文芬；海鸿公司对前述照片的形成时间不予认可，主张应为9月份拍摄，并主张船舶修造厂是在2020年9月底以拆迁为由让海鸿公司不用再支付租金。2020年11月2日开始，船舶修造厂对租赁物进行停水断电。海鸿公司确认其已腾空租赁物。审理中，海鸿公司还陈述，海鸿公司每月确需支付船舶修造厂水费50元、卫生费50元，电费由船舶修造厂抄表后通知海鸿公司支付，每月电费高的时候为七八百、低的时候两三百。船舶修造厂还陈述，海鸿公司应支付2020年9月15日起至10月15日的水费50元、电费119.6元、卫生费50元，2020年10月16日起至11月1日的水费25元、电费56.28元、卫生费25元，前述款项合计325.88元。如果海鸿公司按要求返还租赁物，因为土地已由政府部门收储，船舶修造厂也不需要再继续进行利用。本院认为，结合《开工报告书》《工程竣工验收证明书》的内容，本院认定海鸿公司与船舶修造厂签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。该合同约定的租赁期限届满后，双方当事人未再续订合同，船舶修造厂在租赁期限届满前亦已明确要求海鸿公司返还租赁物。而且，船舶修造厂采取停水停电措施发生在租赁期限届满后，即海鸿公司在租赁期间均已正常使用租赁物。因此，船舶修造厂已按合同履行义务，并不存在违约行为，合同亦不存在提前终止情形，故海鸿公司要求船舶修造厂赔偿经济损失232000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。海鸿公司确认其已腾空租赁物，船舶修造厂亦确认收回租赁物后不需要再继续进行利用，结合双方争议情况，船舶修造厂要求海鸿公司返还租赁物并支付违约金，本院不予支持；本院认定海鸿公司还应支付船舶修造厂2020年10月1日起至返还租赁物之前的房屋占有使用费3300元（可与履约保证金3300元相抵付）。结合海鸿公司陈述的水电费、卫生费支付情况，船舶修造厂主张的费用金额，船舶修造厂要求海鸿公司支付水费、电费、卫生费325.88元，符合合同约定，且电费金额具有相当合理性，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门海鸿船舶供应有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂房屋占有使用费3300元（该款项与福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂应退还的履约保证金3300元相抵付）；二、厦门海鸿船舶供应有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂水费、电费、卫生费合计325.88元；三、驳回厦门海鸿船舶供应有限公司的诉讼请求；四、驳回福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2390元，由厦门海鸿船舶供应有限公司负担。反诉案件受理费894元，由厦门海鸿船舶供应有限公司负担41元，福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂负担853元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘宪昌二〇二一年六月二十八日代书记员 林小龙代书记员 杨耀荣附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。