江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初348号原告(案外人)：陈静，男，1967年3月18日出生，汉族，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：吴延，江苏华脉律师事务所律师。被告(申请执行人)：孙继红，女，1971年3月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：仲彦兵（系被告孙继红的丈夫），住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：张超，江苏彭城律师事务所律师。被告(被执行人)：金振东，男，1961年10月27日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人(被执行人)：刘增荣，女，1959年6月8日生，汉族，个体工商户，住新沂市。原告陈静与被告孙继红、金振东，第三人刘增荣案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人吴延，被告孙继红及其委托诉讼代理人仲彦兵、张超到庭参加诉讼；被告金振东、第三人刘增荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提起诉讼请求：解除金振东开发建设的位于沭阳县**号（以下简称涉案车库）的查封，并停止拍卖，停止对涉案车库的执行。事实和理由：陈静多年从事餐饮服务，经营“开元小吃”。自2009年开始，金振东本人并多次招待他人到“开元小吃”吃饭，却无钱支付餐费，其提出给一间车库抵充餐费。经协商将其开发的涉案车库以30000元的价格抵给陈静，2012年12月6日，双方达成买卖协议，并将涉案车库交付陈静。2020年10月20日，陈静从其他邻居处得知涉案车库被贵院查封拍卖。陈静认为其与金振东已经订立合法的买卖合同，在贵院查封之前已经使用多年，且履行了支付价款的义务，如果查封、拍卖必将损害陈静的合法权利。陈静曾于2020年12月14日提出执行异议被驳回。现依法提起诉讼，请求解除涉案车库的查封，并停止拍卖。孙继红辩称，涉案房屋是潼东村委会开发建设，由金振东和孙继红承包建设并销售，所有权属于潼东村委会，金振东可以承包销售，但是需要经过潼东村委会同意和备案。金振东欠陈静的餐费属于个人债务，涉案房屋所有权与潼东村委会无关。金振东以车库抵偿餐费也是个人行为，没有得到潼东村委会的认可。即使金振东和陈静有抵账的意思，最多只能说明他们之间是一个意向性的行为，没有房屋买卖合同予以印证。双方没有签订房屋买卖合同，也没有到潼东村委会备案，既不符合不动产交易的法律规定，也违反了潼东村委会关于买卖房屋的规定。陈静不是潼东村的村民，不具有买卖涉案房屋的资格。综上，金振东和陈静之间属于个人债务，属于个人行为，不具备房屋买卖合同的买卖条件，请法庭依法驳回陈静诉讼请求。金振东未作答辩。刘增荣未作述称。经审理查明，孙继红与金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案，本院原于2013年7月10日立案受理，后于2014年4月4日作出（2013）新民初字第3082号民事裁定，将案件移送徐州市中级人民法院审理。徐州市中级人民法院经审查后，将案件指定本院管辖。2015年8月7日，本院对孙继红诉金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案作出（2014）新民初字第01671号民事判决：一、金振东、刘增荣应于判决发生法律效力之日起十日内向孙继红支付414.8万元及利息（自2011年6月1日起至2011年7月5日止，以600万元为基数；自2011年7月6日起至2011年7月10日止，以570万元为基数；自2011年7月11日起至2012年4月8日止，以520万元为基数；自2012年4月9日起至实际给付之日止，以414.8万元为基数；均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍计算；以288万元为限）。二、吴浩军对上述第一项中的债务承担连带清偿责任；吴浩军承担保证责任后，有权向金振东、刘增荣追偿。2013年8月29日，本院根据孙继红的申请，作出（2013）新民初字第3082-1号民事裁定：一、查封金振东开发建设的位于沭阳县居委会集中居民点新农村***东1号、2号两套房屋，东八排东1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号七套房屋，东***东1号一套房屋，东**排东1号、2号两套房屋，东**排东3号、4号、5号、6号四套房屋，东**排东2号、3号、4号、5号、6号五套房屋，西5排12号、13号两套房屋（最西边），西4排农贸市场1号、2号两套房屋，东车库八间，西车库十二间房屋。二、查封孙继红所有的位于新沂市房屋，仲彦兵所有的位于新沂市房屋。三、查封期限为二年。2015年8月19日，本院根据孙继红的申请，作出（2014）新民初字第01671-1号民事裁定：一、续行查封金振东开发建设的位于沭阳县居委会集中居民点新东村东九排东1号、2号房产；东八排东1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号房产；东七排东1号房产；东六排东1号、2号房产；东五排东3号、4号、5号、6号房产；东三排东2号、3号、4号、5号、6号房产；西五排12号、13号房产（最西边）；西四排农贸市场1号、2号房产；东车库8间，西车库12间（上述房产及车库保全价值共计300万元）。查封期限为三年。二、续行查封孙继红所有的位于新沂市房产。查封期限为三年。根据孙继红的申请，本院于2015年11月3日立案强制执行，案号为（2015）新执字第02240号。在本案执行过程中，本院于2018年7月26日作出（2015）新执字第02240号执行裁定：一、续行查封被执行人金振东开发建设的位于沭阳县居委会集中居民点新东村村东九排东1号、2号房产；东八排东1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号房产；东七排东1号房产；东六排东1号、2号房产；东五排东3号、4号、5号、6号房产；东三排东2号、3号、4号、5号、6号房产；西五排12号、13号房产（最西边）；西四排农贸市场1号、2号房产；东车库8间，西车库12间。二、查封期限为三年。2019年5月14日，本院作出（2015）新执字第02240号执行裁定：拍卖被执行人金振东开发建设的位于沭阳县居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共7间（自西向东第1、2、3、4、6、7、8）号；西车库共12间（自东向西第1号至第12号）。案外人陈静对本案执行标的提出异议后，本院于2020年12月21日作出（2020）苏0381执异240号执行裁定，驳回陈静的异议请求。陈静不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。关于孙继红诉金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案，本院作出的（2014）新民初字第01671号民事判决查明，2009年8月26日，沭阳县居民委员会作为甲方，孙继红、金振东二人作为乙方，签订一份《潼东居委会集中居住点建设协议书》，约定甲方将约430亩土地以3万元/亩的价格出租给乙方，由乙方进行集中居住点项目建设；乙方需向甲方缴纳80万元进场保证金，并按10元/㎡（建筑面积）的标准支付甲方管理费；土地上所涉房屋、树木等赔偿费用由乙方负担；所建房屋由乙方销售。协议并对双方其他的权利义务作出详细约定。陈静主张涉案车库系其从金振东处以金振东欠付的餐费所冲抵，并提交2012年12月6日加盖沭阳县村集中居住区代建办公室印章、金振东作为经手人签名的3万元收条一张，收条上用途说明处注明为**号。陈静陈述，金振东及其指定可以签名赊账的人员（金振东的技术员、孙继红丈夫的哥哥）自2009年起欠付餐费，经结算，金振东向陈静出具上述3万元收条，陈静向金振东返还欠付餐费的小票，双方未签订抵账协议，因车库无法办理房产证，故亦未签订书面合同。陈静起初表示涉案车库是2012年交付的，孙继红表示涉案车库在2012年12月份尚未建成，不可能此时抵偿，不合常理，陈静变更陈述，认可出具3万元收条时车库尚未建成，并表示不清楚出具收条与交付车库之间的时间间隔，但涉案车库交付的时间早于被查封的时间。另查明，涉案车库的土地为集体土地。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断陈静对涉案车库是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。本案中，陈静与金振东之间并未就涉案车库签订书面买卖合同，就其主张的涉案车库是以金振东欠付的餐费冲抵所得并无其他相关证据佐证。另外，涉案车库是在沭阳县集体土地上建造，属于限制流通的房屋，陈静并非该集体经济组织成员，故金振东与陈静就涉案车库所达成的协议因违反土地管理法的强制性规定，应属无效合同。陈静基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求本院不予支持。陈静关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款规定，判决如下：驳回陈静的诉讼请求。案件受理费550元，由陈静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  焦 红人民陪审员  刘祖红二〇二一年六月二十九日书 记 员  张旖桐