山东省海阳市人民法院山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初2062号原告：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：胡泉基，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳琳，山东文康律师事务所律师。被告：梁新红，女，1971年9月11日出生，汉族，户籍地山东省海阳市，合同约定通讯地址山东省海阳市。原告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）与被告梁新红商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿辉公司的委托诉讼代理人胡泉基、刘佳琳到庭参加诉讼。被告梁新红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。鸿辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除鸿辉公司与梁新红于2014年7月8日签订的合同编号为201407080118的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）；2.请求判令梁新红向鸿辉公司支付逾期付款违约金207337.65元；3.请求判令梁新红协助鸿辉公司解除碧桂园?十里金滩Ｃ区商品房网签备案手续；4.请求判令本案诉讼费用由梁新红承担。事实和理由：2014年7月8日，鸿辉公司与梁新红签订了《商品房买卖合同》（编号201407080118）、《补充协议》、附件及附录，约定由梁新红购买鸿辉公司开发的碧桂园?十里金滩Ｃ区商品房，该商品房的总价款为1382251元。购房合同中明确约定了分期付款方式及逾期付款违约金等相关事项，《补充协议》第十二条约定买受人的通讯地址不以“合同双方当事人”中约定的买受人地址为准，出卖人送达给买受人的通知、函件等须发往买受人山东省海阳市通讯地址。购房合同签订后，梁新红仅支付购房款138232元，并自2014年8月8日开始停止付款，此后鸿辉公司通过梁新红预留的电话及地址多次联系梁新红未果，梁新红现已失联。梁新红对于剩余房款已逾期支付超过90日，至今共欠购房款1244019元，其行为已构成严重违约，致使合同目的无法实现。涉案房屋已具备购房合同第八条约定的验收合格的交付条件，但梁新红在购房合同约定的2015年6月30日的商品房最后交付日之前即停止支付购房款，故鸿辉公司未向梁新红交付房屋。因此，鸿辉公司依据购房合同第七条“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……”及《补充协议》第十三条第（三）项“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额”的约定，请求判令解除购房合同，并要求梁新红支付违约金207337.65元（1382251元×15%）。另外，为了避免后期梁新红另案起诉鸿辉公司要求返还购房款的诉累，鸿辉公司同意在判令解除购房合同并支付违约金的情况下，梁新红可随时向鸿辉公司要求返还扣除违约金后剩余的房款，若已付房款不足以折抵违约金，则鸿辉公司无需返还已付购房款。梁新红未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。1.购房合同，证明鸿辉公司与梁新红于2014年7月8日签订了合同编号为201407080118的购房合同、《补充协议》、附件及附录，约定由梁新红购买鸿辉公司开发的碧桂园?十里金滩Ｃ区商品房，该商品房的总价款为1382251元，并约定了分期付款方式及逾期付款违约金等相关事项。2.鸿辉公司财务系统记录生成的《逾期付款违约金明细》及其生成过程的录屏视频光盘，证明梁新红在购房合同签订后仅支付了138232元购房款，尚欠购房款1244019元，逾期付款已超过90日，达到了购房合同约定的解除购房合同条件。3.商品房销售许可证、竣工验收备案表，证明鸿辉公司取得了涉案房屋的销售许可证，涉案房屋已竣工验收，具备交付条件。因梁新红经本院合法传唤未到庭，也未有质证意见，视为放弃相关诉讼权利，鸿辉公司提交的上述证据符合法律规定的证据的形式上的要件，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，鸿辉公司与梁新红签订了《商品房买卖合同》（编号201407080118）、《补充协议》、附件及附录，约定由梁新红购买鸿辉公司开发的碧桂园?十里金滩Ｃ区商品房，该商品房的总价款为1382251元。购房合同中明确约定了分期付款方式及逾期付款违约金等相关事项，《补充协议》第十二条约定买受人的通讯地址不以“合同双方当事人”中约定的买受人地址为准，出卖人送达给买受人的通知、函件等须发往买受人山东省海阳市通讯地址。购房合同签订后，梁新红仅支付购房款138232元，并自2014年8月8日开始停止付款，此后鸿辉公司通过梁新红预留的电话及地址多次联系梁新红未果，梁新红现已失联。梁新红对于剩余房款已逾期支付超过90日，至今共欠购房款1244019元。鸿辉公司已取得涉案房屋的《商品房销售许可证》，涉案房屋已具备购房合同第八条约定的验收合格的交付条件，但梁新红在购房合同约定的2015年6月30日的商品房最后交付日之前即停止支付购房款，鸿辉公司未向梁新红交付房屋。购房合同第七条约定“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……”，《补充协议》第十三条第（三）项约定“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额”。本案起诉状副本于2021年6月7日送达梁新红。本院认为，本院向梁新红的户籍地及购房合同中约定的通讯地址邮寄送达起诉状副本及开庭传票被退回后，依法进行公告送达，但梁新红无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，本院在公告送达后进行缺席审理，符合法律规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在商品房买卖合同纠纷案件中，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。对方当事人没有催告行使解除权的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。梁新红仅向鸿辉公司支付了涉案房屋138232元购房款，并自2014年8月8日开始停止支付剩余款项，至今共欠购房款1244019元。故梁新红迟延履行支付购房款的主要债务，若经催告后在合理期限内仍未履行，鸿辉公司可以在一年内解除购房合同，逾期不行使解除权的，解除权消灭。但是，通过鸿辉公司的陈述及本院查明的事实，无法通过户籍地、购房合同中约定的通讯地址及电话号码等方式联系到梁新红，故鸿辉公司无法催告梁新红在三个月的合理期限内履行支付购房款的义务，亦无法起算行使解除权的一年期限。因此，应当自鸿辉公司向本院提起诉讼时起算法律规定的一年的解除权行使期限，鸿辉公司请求判令解除其与梁新红于2014年7月8日签订的合同编号为201407080118的购房合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，购房合同被解除后，鸿辉公司应当向梁新红返还已付购房款138232元。购房合同第七条约定“……出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……”，《补充协议》第十三条第（三）项约定“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额”，故鸿辉公司请求判令梁新红向其支付逾期付款违约金207337.65元（1382251元×15%），符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。鸿辉公司“请求判令梁新红协助鸿辉公司解除碧桂园?十里金滩Ｃ区商品房网签备案手续”的诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、海阳鸿辉发展有限公司与梁新红于2014年7月8日签订的合同编号为201407080118的《商品房买卖合同》于2021年6月7日解除；二、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向梁新红返还已付购房款138232元；三、梁新红于本判决生效之日起十日内向海阳鸿辉发展有限公司支付违约金207337.65元；四、上述第二项和第三项兑除后，梁新红于本判决生效之日起十日内向海阳鸿辉发展有限公司支付违约金69105.65元；五、驳回海阳鸿辉发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17240元，由梁新红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姜同波人民陪审员  孙忠臣人民陪审员  荆崇胜二〇二一年六月二十四日书 记 员  王立斌