广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11180号上诉人（原审原告）：文静，女，1982年2月18日出生，汉族，身份证住址：江西省吉安市永新县。被上诉人（原审被告）：广州意浓实业有限公司。住所地：广东省广州市从化温泉镇宣星村00893自编201。法定代表人：薛双有，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司员工。原审第三人：广州创艺装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建1二层。法定代表人：吴新平。上诉人文静因与被上诉人广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）、原审第三人广州创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。上诉人文静上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持文静一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由意浓公司承担。事实和理由：一、一审法院查明的事实有出入。涉案《房屋装修协议书》第四条约定的付款方式：甲方按第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款，该合同第1种方式并不是空白，是约定分期付款，但未限定支付时间。文静签订该协议的前提是基于协议已约定文静可根据自己的经济状况自由分期支付此款项。二、关于涉案《房屋装修协议书》的效力问题。文静与意浓公司在一审庭审中虽确认涉案房屋是带装修出售，意浓公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。但是，结合合同的约定及缔约背景，涉案《商品房买卖合同》《房屋装修协议书》是意浓公司为实现涉案房屋买卖之交易目的而设计的一系列交易合同的组成部分，核心目的在于房屋买卖和交付。文静与意浓公司均知悉并同意《房屋装修协议书》是作为《商品房买卖合同》的附属协议，是购买涉案房屋交易合同的一部分。其中除了对拆分款项的性质定义为装修款是虚假的意思表示外，其他关于房屋交付时间、款项支付方式、违约责任等协议条款均是文静与意浓公司的对拆分款项履行方式的真实意思表示，没有违反法律、行政法规规定，文静与意浓公司均有受该意思表示约束的效果意思。因此，基于当事人真实缔约意思，应认定涉案《房屋装修协议书》中房屋交付日期、款项支付方式、违约交房责任等条款应为合法有效。一审法院片面根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，认定涉案《房屋装修协议书》无效，错误地把文静与意浓公司具有效果意思的约定，认定为虚假的意思表示，不符合文静的真意，违反了意思自治原则。三、关于意浓公司应否向文静承担逾期交楼的违约责任及赔偿文静的租金损失问题。意浓公司的主要合同义务除了转移商品房所有权外，还有按协议约定如期交付商品房、转移使用权给文静及承担违约责任。一审法院认同意浓公司作为开发商应向文静交付的是带装修的涉案房屋，交付日期为2019年6月30日，而文静已按约如期支付款项，不存在任何违约行为。但一审法院无视双方当事人的约定，武断地认定文静违约，偏袒意浓公司，剔除意浓公司如期交付房屋和承担逾期交付的违约责任，显失公平。四、一审法院适用法律错误、片面。文静认为只是针对意思表示不真实的行为无效（拆分的款项定义为装修款的约定无效），对文静与意浓公司真实意思表示的行为（款项支付方式、房屋交付日期及违约责任等）不适用，不能认定无效。二审庭询中，文静补充以下理由：涉案协议书并没有约定需要文静付完所有款项才可以收楼。《房屋装修协议》第六条约定甲方同意，如果甲方未按本协议约定向乙方支付本协议约定的款项，乙方有权拒绝向甲方交付房屋，有权拒绝向甲方提供装修服务。没有约定甲方即文静一定要全部交付完款项才可以交楼。且在2019年6月约定交楼时，文静去收楼，意浓公司却不给文静实际收楼。基于意浓公司先不给文静收楼，文静才停止继续支付剩余款项，因此，即使没有支付完剩余款项，也是因意浓公司而导致的。被上诉人意浓公司答辩称：不同意文静的上诉请求，应按一审判决的认定，驳回文静的请求。此前另案判决都认为装修协议的装修款属于房款的一部分，在意浓公司和创艺公司未收齐房款的情况下，有权拒绝向文静交付房屋。且意浓公司和创艺公司起诉文静支付30万元欠款的（2019）粤0117民初2214号判决、（2020）粤01民终4894号判决已生效，现准备申请执行拍卖房屋。原审第三人创艺公司经本院依法传唤未到庭，亦未答辩。文静向一审法院提出诉讼请求：1.意浓公司向文静赔偿逾期交房的违约金共69882元（暂按从约定装修完成交房日的次日2019年7月1日起开始计算，以《广州市商品房买卖合同》约定的毛坯房价款825684元与《房屋装修协议书》约定的装修价款456953元之和1282637元为基数，逾期180天内每日0.1‰的标准违约金为23087元，2019年12月28日始超过180天的毛坯房价款按每日0.1‰，装修价款部分按每日0.2‰的标准支付至实际交房之日止，暂计算至起诉之日2020年9月25日逾期269天的违约金为46795元，实际赔偿天数以实际交房当日为止）；2.意浓公司赔偿违约交房期间导致文静在外租房居住的租金25500元（以实际支出租金1700元／月为基数，从约定交房日的次日2019年7月1日起开始计算，暂按截止2020年9月30日止15个月主张，实际赔偿月数以实际交房日当月为止）；3.诉讼费由意浓公司承担。一审法院经审理查明：2018年7月9日，意浓公司（甲方、卖方）与文静（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编7号楼幢13层1301号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇××地××（自××楼）1301房。该商品房合同约定建筑面积共99.6平方米，其中，套内建筑面积82.26平方米，共有分摊面积17.34平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10037.49元，总金额825684元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.97%，金额255684元。除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年6月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：甲方应当在2018年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的委托授权书。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，每逾期一天，甲方按已支付房价款的0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第八条。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议，约定：“五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金。七、1.乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款房款后且乙方付清到期房价款（包括违约金）及《景业荔都花园各项收费标准》中相关费用且办妥《商品房买卖合同》预告登记及抵押登记后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。八、对《商品房买卖合同》第十四条、第十六条、第十七条的补充约定：3.若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。同日，文静（甲方、业主）与第三人（乙方、装修公司）及意浓公司（丙方、房产商）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲、丙双方已就甲方购买的广州市从化区景业荔都7栋1301号房事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都7栋1301号房。第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币456953元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额（即甲乙丙三方确认以《广州市商品房买卖合同》约定进行面积差额退补，本装修协议书不进行面积差额退补）。第四条付款方式：甲方按下列第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款，但该合同第1种方式处为空白，而第2种方式处则显示内容为：2.银行贷款方式付款第1期装修款：于2018年6月23日前付45895元。第2期装修款：于2018年9月16日前付26264元。第3期装修款：于2018年12月16日前付28264元。第4期装修款：于2019年3月16日前付28265元。第5期装修款：于2019年5月16日前付28265元。剩余该款项金额300000元，须于2018年6月23日前申请办理银行贷款手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的贷款申请资料，并按照贷款方式付款（三方一致同意，该款由贷款银行直接划入乙方账户，但由丙方代乙方向甲方开具收据（或发票），由乙方与丙方另行结算。如以后涉及退款，由乙方直接退款给甲方，丙方同意对此承担连带责任））。如选择银行贷款方式付款，贷款银行、贷款方式、贷款年限和贷款金额等以银行最终批复为准，乙方、丙方不作任何保证和承诺。如因甲方自身原因造成银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（2）甲方贷款申请不获银行批准的，甲方接获乙方通知后，分二期向乙方支付申请贷款总额，即：①接乙方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②于三个月内付贷款申请额的50%。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的1‰的标准支付违约金给乙方”。第六条房屋交付乙方承诺于2019年6月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用。甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付本协议约定的款项，乙方有权拒绝向甲方交付房屋（乙方享有留置权）。同日，文静（委托人、业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“创艺公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都7号楼1301号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”。同日，文静（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“意浓公司、创艺公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房屋为毛坯交楼，具体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托创艺公司向意浓公司进行毛坏收楼，同时委托创艺公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意思表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，创艺公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、意浓公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。文静（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房（以下简称该房屋）与意浓公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托创艺公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。2019年6月27日，意浓公司向文静发出《景业荔都花园收楼事宜通知书》，内容为：按合同约定，景业荔都7号楼1301单位可于2019年6月30日前来物业管理公司办理收楼手续。但由于未付清306600元的房价款。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，须付清该房屋的全部房价款且《商品房买卖合同》办妥预告登记，如按揭付款的还须办妥合同抵押登记后方可要求我司交楼，否则双方约定的交楼时间相应顺延，即现暂不能收楼。另查，意浓公司于2018年10月21日向文静开具了825684元的购房款发票。文静分别于2018年7月9日、2018年10月7日、2019年1月12日、2019年4月6日、2019年5月11日、2019年6月30日支付45895元、26264元、28264元、28265元、21665元、6600元给意浓公司。以上合计156953元。一审法院依职权就涉案房屋查册信息函询广州市规划和自然资源局从化区分局，该局于2020年12月17日出具《广州市不动产登记查册表》，显示：房屋坐落为从化区温泉镇××地××（自××楼）1301房，登记时间为2018年9月30日，预告登记权利人为文静，共有方式为单独所有。一审庭审中，创艺公司确认以下事实：1.涉案房屋是带装修销售；2.涉案房屋交楼时间为2019年6月30日；3.涉案房屋未交付。文静确认剩余未付款项为300000元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力问题。《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》《毛坯收楼、装修委托书》《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合双方在庭上确认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，意浓公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价825684元+《房屋装修协议书》约定的装修款456953元=1282637元，未付款项为约定装修款456953元-已付装修款156953元＝300000元。二、关于意浓公司应否向文静承担逾期交楼的违约责任及赔偿文静的租金损失问题。根据涉案合同可知，意浓公司的主要合同义务是转移商品房的所有权于文静，而文静的主要合同义务是支付商品房价款。如上所述，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，因此，意浓公司作为开发商应向文静交付的是带装修的涉案房屋，交付日期应为《房屋装修协议书》载明的交付日期即2019年6月30日，对此，双方在一审庭审中亦予以确认。现文静未在上述交付日期届满前依约支付全部购房款，构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条，意浓公司有权顺延交楼日期。因此，对文静要求意浓公司赔偿逾期交楼违约金及租金损失的主张，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回文静的全部诉讼请求。案件受理费1092元，由文静负担。经审理，本院对一审已查明的事实予以确认。二审庭询中，文静向本院提供一张30万元的收款收据，拟证明文静在2021年4月25日已支付完装修协议款里的剩余款项。意浓公司质证称：对文静提供的收款收据真实性无异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案的二审情况，本院确定案件争议焦点如下：关于文静所述其有权根据其经济状况自由分期支付款项的主张是否成立的问题。本案中，虽然《房屋装修协议书》第四条约定付款方式为第1种方式，但该方式下约定的分期时间和金额均为空白，而该条款中的第2种付款方式则明确约定支付款项的时间和金额等重要内容，文静在履行《房屋装修协议书》过程中付款的时间和金额以及剩余未付款项金额，与该条款中第2种付款方式的约定基本相同，故双方当事人实际履行的是《房屋装修协议书》第四条第2种付款方式。文静上述主张没有事实和法律根据，本院不予采信。关于意浓公司是否应当承担逾期交楼违约责任的问题。本案中，文静在一审中确认剩余未付款项为300000元。由于文静未依约支付余款构成违约，一审法院根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条的约定，认定意浓公司有权顺延交楼日期并无不当，本院予以维持。文静要求意浓公司向其承担逾期交楼的违约责任及赔偿其租金损失的主张理据不足，本院不予采信。综上所述，文静的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人文静负担。本判决为终审判决。审判员  赵建文二〇二一年六月十一日书记员  黄绍朗李蕴妍