北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初14605号原告：白梓萱，女，1984年1月14日出生，回族，住北京市西城区。被告：程文杰，男，1984年9月25日出生，汉族，住北京市西城区。被告：靳昭辉，女，1984年3月19日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程文杰（靳昭辉之夫），住北京市西城区。原告白梓萱与被告程文杰、靳昭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白梓萱、被告程文杰、被告靳昭辉的委托诉讼代理人程文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白梓萱向本院提出诉讼请求：请求依法判令二被告向原告支付违约金26715元。事实和理由：2020年12月20日，原被告双方签署《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《物业交割保证金确认书》等，房屋总价款4110000元，双方于2020年12月29日办理房屋过户手续，二被告于2021年1月5日取得房屋产权证书。原告同意被告留存50000元作为物业交割保证金，该保证金以资金存管的方式支付，被告需在物业具备交接条件时，配合签署物业交割手续以便解冻资金。原告于2021年1月10日办理好腾房手续物业结算，并交付房屋钥匙。二被告应于2021年1月11日办理物业交割手续时，无故拒绝配合，二被告的行为已严重违反了双方合同的约定。程文杰、靳昭辉辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方房屋买卖合同已履行完毕，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。依据2020年12月20日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第17页“物业交割保证金确认书”、《房款支付协议》第1页，约定原告同意被告通过资金存管方式留存物业交割保证金5万元，物业交割完成后解冻（物业交割是指结清该房屋相关费用并签署物业交割确认书）。2020年12月20日双方还签订《补充协议》约定产权转移后5个工作日内，原告将一个租赁车位转让给被告使用，原告配合被告办理车位转移事宜。2020年12月22日双方签订的《补充协议》约定产权转移后且原告收到全部房款，原告应在3日内完成物业交接后将房屋交付被告。被告如约履行合同、支付房款。2020年12月29日，办理房屋过户手续，被告取得房产证。2021年1月4日，原告收到全部房款。2021年1月10日，原告完成腾房交付房屋钥匙。原告以各种理由不配合办理租赁车位转让手续，直至2021年1月23日原告才配合被告办理了车位转让手续，当日上午被告即签署物业交割确认书解冻留存的物业交割保证金。至此，双方的房屋买卖合同履行完毕，被告如约履行房屋买卖合同，不存在违约行为。二、原告在履行合同的过程中存在违约行为。1.依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，原告应当在产权转移后且原告收到全部房款3日内完成物业交接后将房屋交付被告；在产权转移后5个工作日内，原告配合被告办理车位转移事宜将租赁车位转让给被告使用。2020年12月29日完成房屋过户手续，被告取得房产证；2021年1月4日，原告收到全部房款。2021年1月10日原告完成腾房交付房屋钥匙，逾期三天。2021年1月23日原告才配合被告办理了车位转让手续，逾期20天。2.依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第10页约定，原告所售房屋是家具电器等随同房屋转让给被告，其中包括椅子四把，原告未将该物品交付被告。被告保留追究原告以上违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月20日，出售方白梓萱（甲方）与买受方程文杰、靳昭辉（乙方）就坐落于北京市西城区广安门外大街X号X层X房屋（以下简称案涉房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：“第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况及使用情况。第三条成交方式。第四条成交价款。第五条贷款的约定。第六条房屋权属及具体状况的承诺。第七条房屋交付。（一）甲方应当在收到全部房款后3个工作日前将该房屋交付给乙方。（二）该房屋交付日以前（不含当日）发生的物业服务费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意将该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移给乙方。第八条税费相关规定。第九条违约责任。（一）逾期交房责任。（二）逾期付款责任。除不可抗力外，乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，按逾期时间分别处理（1和2不作累加），1.逾期付款在10日之内的，本合同继续履行，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；2.逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择继续履行的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。（四）除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用本合同第十二条的约定。第十条产权转移登记。第十一条户口迁出。第十二条合同解除。第十三条不可抗力。第十四条送达。第十五条争议解决方式。第十六条合同生效及特别约定。”2020年12月20日，白梓萱（甲方）与程文杰、靳昭辉（乙方）签署的《物业交割保证金确认书》内容为：“在二手房交易过程中存在房屋交付时包括但不限于物业费、供热费、水费、电费、电话费未结清的问题，请甲乙双方在签署《买卖合同》时，预留物业交割保证金，且双方在此确认书签字确认物业交割保证金为50000元，并通过资金存管方式进行资金交接，完成物业交割后解冻（完成物业交割是指结清该房屋相关费用并签署物业交割确认书）。如双方不选择留存物业交割保证金，会产生如下风险，1.交易房屋拖欠的物业/供暖等各项费用，将影响乙方对房屋的使用。2.甲乙双方自行解决上述费用纠纷的问题。”2020年12月20日，出售方白梓萱（甲方）与买受方程文杰、靳昭辉（乙方）签订《房款支付协议》，内容有：“第一条成交总价款。甲方同意将位于西城区广安门外大街X号X层X的房屋出售给乙方，该房屋成交总价款411万元，成交总价款由主体价款和装修及设施折价款组成。第四条物业保证金。甲方同意乙方留存5万元作为物业交割保证金，该保证金按照以下方式支付，乙方应于缴税过户前2日内以资金存管的方式支付甲方。”2020年12月20日，出售方白梓萱（甲方）与买受方程文杰、靳昭辉（乙方）及见证方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）签订《补充协议》，内容有：“第一条，甲方同意将位于西城区广安门外大街X号X层X的住房出售给乙方。第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第五条，甲乙双方友好协商产权转移后5个工作日内，甲方同意将1个租赁车位转让给乙方使用，甲方配合乙方办理车位转移事宜。第六条，其它。1.本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。”2020年12月22日，出售方白梓萱（甲方）与买受方程文杰、靳昭辉（乙方）及见证方经纪公司签订《补充协议》，内容有：“第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条，甲、乙双方友好协商，产权转移后且甲方收到全部房款（不包含户口保证金），甲方应在3个工作日完成物业查验交接后将房屋交付给乙方。第四条，其它。1.本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。”2020年12月29日，案涉房屋的权利人转移登记为程文杰、靳昭辉。2021年1月10日，程文杰、靳昭辉收到白梓萱交付的案涉房屋。2021年1月23日，白梓萱与程文杰、靳昭辉办理车位交接，同日，程文杰、靳昭辉将富余电费冲抵水费后的剩余款项转给白梓萱。同日双方签署了解冻物业交割保证金的手续。白梓萱收到了上述《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交总价款411万元，其中，物业交割保证金5万元白梓萱于2021年1月27日收到。本院认为，白梓萱与程文杰、靳昭辉就案涉房屋交易事宜签署了一系列文件，其中涉及本案诉争物业交割保证金的文件包括：《北京市存量房屋买卖合同》《物业交割保证金确认书》《房款支付协议》、2020年12月20日《补充协议》、2020年12月22日《补充协议》，均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖交易过程中的物业交割通常包括水、电、燃气费用及物业费、供暖费等与交易房屋相关费用的结算，本案当事人就车位交接进行了约定，故应属双方物业交割内容。白梓萱在本案明确违约金为逾期付款违约金，主张程文杰、靳昭辉办理物业交割及解冻物业交割保证金时违约。纵观本案当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》《物业交割保证金确认书》《房款支付协议》及两份《补充协议》中，就物业交割时间及签署解冻物业交割保证金文件的时间均没有约定，故双方于2021年1月23日办理车位交接当日签署解冻物业交割保证金文件，程文杰、靳昭辉不构成违约。综上所述，白梓萱的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回白梓萱的诉讼请求。案件受理费234元，由白梓萱负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二一年六月二十一日法官助理 陈欢书 记 员 戴琪