福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0783民初1278号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司，住所地建瓯市高铁新区建瓯碧桂园3号楼首层，统一社会信用代码913507833375864573。法定代表人：张发跃,总经理。委托诉讼代理人：姜景爱，女，34岁。被告：范祖鑫，男，1999年11月18日，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。委托诉讼代理人：范耀宜，男，52岁，系被告父亲。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司（以下简称碧桂园公司）与被告范祖鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园公司的委托诉讼代理人姜景爱与范祖鑫的委托诉讼代理人范耀宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计2019年8月至2020年9月的物业服务费共计人民币4017.28元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。事实与理由：2015年5月12日，建瓯碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对建瓯碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停车秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年6月23日购买建瓯碧桂园X期XX#XX室商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务为444.86元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2019年8月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月29日拖欠的款项已经达6365.76元。原告多次微信及电话催费，但是被告至今仍然未能缴交。范祖鑫辩称：一、被告按照高楼住户每平方米1.3元缴交物业费，是因为没有得到物业公司应有的服务，而且比高楼住户得到的服务更少，如（1）高楼住户的消防通道和电梯要保洁、维护、管理；（2）高楼住户二次供水要配备专业人员负责；（3）高楼住户使用的消防和供水设备要常态化的保养等。因此，被告按照高楼住户每平方米1.3元缴交物业费，已经超过所得到服务的缴费。二、《前期物业服务协议》的服务事项、服务质量、服务费用不具体，违反了物业法规定的，物业合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用等的规定。三、《前期物业服务协议》条款是对小区内的全体业主，收费却分每平方米1.3元和每平方米2.8元，是明显的乱收费；四、小区业主委员会早已经产生，之所以没有与物业公司签订新的物业管理合同，是因为《前期物业服务协议》存在收费不公正、服务项目和服务质量不具体等诸多问题。如果法院不充分考虑上述的客观事实，还是将业主反对的《前期物业服务协议》条款作为判决依据，那么判决就失去了以事实为依据的原则。请求法院尊重客观事实，责成物业公司尽快与业主委员会签订新的《物业服务协议》，创建和谐的社区。新的《物业服务协议》没有签订之前，一律按每平方米1.3元收费。经审理查明：2015年5月12日，建瓯碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司建瓯分公司（后更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司）签订了一份《建瓯碧桂园前期物业服务合同》。合同约定，由建瓯碧桂园公司对建瓯碧桂园房地产开发有限公司开发的建瓯市高铁新区建瓯碧桂园商品住宅区提供前期物业管理服务。履行期限为一年，履行期限届满前三个月，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，开发商应在合同履行期限届满前选聘新的物业服务企业。业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费的标准：多层、高层住宅为1.3元/平方米·月，高档住宅为2.8元/平方米·月。合同签订后，碧桂园公司开始履行合同。2017年6月23日，范祖鑫与建瓯碧桂园房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由范祖鑫向建瓯碧桂园房地产开发有限公司购买建瓯碧桂园商品住宅区一期11#03室商品房，预测建筑面积为159.26㎡。合同第二十一条约定，前期物业服务费标准为2.8元/平方米·月（建筑面积）。同日，范祖鑫与广东碧桂园物业服务有限公司建瓯分公司签订了一份《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。协议约定，范祖鑫同意碧桂园公司对建瓯碧桂园商品住宅区实施前期物业管理服务。物业服务费标准为2.8元/平方米·月，范祖鑫应当于每月10日前向碧桂园公司支付物业服务为445.93元（以最终测绘面积为准），逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。合同还约定了物业服务的内容和服务标准，如碧桂园公司未按合同约定的内容和标准提供服务，给业主造成损失的，业主有权要求赔偿。2019年5月之前，范祖鑫按2.8元/平方米·月的标准向碧桂园公司缴纳了物业服务费。自2019年6月起，范祖鑫认为物业服务费标准不合理，故每月按1.3元/平方米·月缴纳，亦有部分月份未缴纳物业服务费。截止2020年9月，按2.8元/平方米·月计算，累计结欠物业服务费4017.28元。按前述协议约定的应付物业服务费3‰的标准计算，至2020年9月29日的违约金为2348.8元。另查明：建瓯碧桂园商品住宅区于2018年11月16日成立业主委员会，但至今尚未选聘新的物业服务企业。上述事实，有当事人陈述及碧桂园公司提供的并经庭审质证的下列证据予以证明：《建瓯碧桂园前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。本院认为：碧桂园公司与范祖鑫之间签订的《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。范祖鑫未按协议约定缴纳物业服务费，构成违约，应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。协议约定的违约金过高，应予调整。其标准参照法律保护的民间借贷利率的上限，即同期一年期贷款市场报价利率的四倍，予以确定。范祖鑫主张应按1.3元/平方米·月的标准缴纳物业服务费，没有合同依据，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、范祖鑫应于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司缴纳2020年9月30日前的物业服务费4017.28元；二、范祖鑫应于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司支付2020年9月29日前迟延履行违约金330.29元，并按同期一年期贷款市场报价利率的四倍支付所欠物业服务费从2020年9月30日至付款之日的违约金；三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由向碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司负担8元，范祖鑫负担17元。应于判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  徐云龙二〇二一年六月十一日书记员  潘丽娟本判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。