江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终1049号上诉人（原审被告）：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王煜东，男，1992年10月29日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：钟丽芬，江西申民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，江西申民律师事务所律师。上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司（以下简称丰跃公司）因与被上诉人王煜东合同纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰跃公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人的原审诉求。2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、《商业用房委托经营合同》约定明确的是回购价和合同期满前三十日内签订回购协议，约定不明确的是支付方式、支付期限。原审判决第三项将上述约定不明确的合同条款认定为立即一次性付清而作出判决，明显错误。回购本质上属于商品房买卖，支付购买商品房的款项其交易习惯并非一次性付清，反而更多的是不计息的分期付款。二、由于新冠疫情的影响，商铺价值有所贬损，再按照《商业用房委托经营合同》约定的回购价判决，显然是错误的。王煜东辩称，1.回购价按照购房合同的总价乘以1.31579，支付方式是按照交易习惯一次性支付，分期付款为例外需另外约定，合同没有约定支付方式，按照交易习惯应该一次性支付。2.本案不属于不可抗力的范围，违约情况发生在疫情发生之前，拖欠租金是从2017年开始，已出现违约情况，另外按照《商业用房委托经营合同》进行回购，合同签订时间也是在2008年，不属于不可抗力的情形。王煜东向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2017年第三季度；2018年第二季度的一半、第三、第四季度；2019年整年；2020年第一、第二、第三季度的商铺租金共计人民币59,241元；2.判令被告向原告支付逾期支付商铺租金违约金5,334元（截至2020年9月30日）；3.判令被告以逾期支付金额59,241元为基数，按每日0.03%的标准向原告支付自2020年10月01日起至59,241元的商铺租金付清之日止的违约金；4.判令被告对原告享有的广信区旭日北大道12号的丰跃香港名城内一层329号商铺进行回购，同时支付原告王煜东回购款249,441元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月14日，原告王煜东与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内一层329号商铺（建筑面积12.99平方米，购房总价144077元）的经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2015年10月1日至2017年9月30日的租金标准为每季度5213.38元，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度5687.25元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清；合同第三条约定：租赁期满后原告可要求由被告丰跃投资公司的关联公司（丰跃房地产）回购商铺，商铺的回购价格为购房合同总价×1.31579倍，双方依此在本合同期届满前三十日内签订回购协议，逾期不签回购协议，可申请执法机关强制执行；第五条约定：委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；第七条违约责任：被告无正当理由逾期支付租金，则应按逾期支付金额的每日0.03%支付违约金等等。合同签订后，2014年1月，原告办理了案涉商铺的房产证（房权证号为饶（县）房权证旭日街道办字第××号）。2018年6月18日，原、被告签订《＜商业用房委托经营合同＞补充协议》，约定：被告与上海喜盈门达成合作，打造喜盈门范城，合作期限为10年。原告同意在《商业用房委托经营合同》的委托期限到期后，继续委托经营，满足被告于上海喜盈门签约十年的条件。继续委托经营的起算时间为《商业用房委托经营合同》的委托期限届满日，终止时间根据被告于喜盈门的加盟合同确定。《商业用房委托经营合同》所确定的租期届满后，租金标准参照上饶新城吾悦广场之同类物业市场平均租金标准计算，按季支付。原告同意在《商业用房委托经营合同》期限届满后六个月内根据被告加盟喜盈门的租期、租金等条款续签《商业用房委托经营合同》，逾期视为原告根据被告加盟喜盈门的租期、租金等条款自动延续租期，认可租金条款等。2018年12月17日，原、被告签订《＜商业用房委托经营合同＞补充协议（二）》，约定：补充协议第5.1条中“租金标准参照上饶新城吾悦广场之同类物业市场平均租金标准计算”，对“平均租金标准”约定不明确，届时会产生分歧。若出现双方不能就此达成一致意见时，则任何一方有权主张按照《商业用房委托经营合同》中的回购条件回购上述商铺，另一方不得异议，税费按国家规定各自承担。另查明，丰跃投资公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意丰跃投资公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门•范城”，并于2020年1月11日重新开业经营。但由于新冠××疫情，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年2月4日，“上饶喜盈门。范城”商场根据上述要求停业。随着防控工作的逐步开展，2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。2020年5月28日，经相关部门审核后上饶喜盈门•范城恢复正常营业。再查明，江西丰跃房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称丰跃房地产公司）于2008年3月1日成立，唯一股东为江西丰跃商业投资管理有限公司，2011年11月30日，丰跃房地产公司（乙方）与丰跃投资公司（甲方）达成重组合并协议，协议约定：甲乙双方实行重组合并，甲方吸收乙方而继续存在，乙方解散并注销；完成合并后，原乙方所有债务由甲方承担，债权由甲方享有…。2014年6月24日，丰跃房地产公司经工商管理部门核准注销。一审法院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》《＜商业用房委托经营合同＞补充协议》《＜商业用房委托经营合同＞补充协议（二）》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告诉讼请求中，2017年第三季度、2018年第二季度的一半、第三、第四季度、2019年第一至四季度、2020年第三季度的租金和违约金，双方不存在争议，该院予以支持。本案的争议焦点是：1．被告逾期支付2020年第一、第二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除；2．原告要求被告支付案涉商铺回购款249441元的诉请能否得到支持。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。本案中，新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，故被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行，而能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。本案中，原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金，现案涉商铺所在的“上饶喜盈门。范城”商场因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业，该期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的丰跃投资公司增加了更大的经济压力，若要求其继续按照原合同支付该期间的租金，对其明显不公平。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，并不属于商业风险，因此，对原告的该主张本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，在原告不同意调解的情况下，本院可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的相关内容。现被告未支付原告2020年第一、二季度的商铺租金，已构成违约，应承担继续支付租金的义务，但根据公平原则，原告应对2020年2月4日至5月27日的租金适度减免，分担损失，故酌定免除被告丰跃投资公司2020年4月1日至5月27日期间50%的租金，因合同约定案涉商铺该季度租金合计为5687.25元，即63.19元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共63.19元／天×114天＝7203.66元，被告免除支付该期间租金的50%即3601.83元后，仍应支付给原告2020年第一、二季度租金7772.67元。但被告迟延履行支付2020年第一、二季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，故对原告主张的逾期支付该两季度租金的违约金，该院不予支持。关于焦点2，根据《商业用房委托经营合同》的约定，案涉商铺租赁期满后原告就可要求由丰跃房地产公司回购商铺，商铺的回购价格为购房合同总价×1.31579倍。现丰跃房地产公司已经注销，根据丰跃房地产公司与丰跃投资公司签订的重组合并协议，丰跃房地产公司的债务应由丰跃投资公司承担，故原告主张由被告丰跃投资公司履行回购义务，该院予以支持。原、被告虽然在《＜商业用房委托经营合同＞补充协议》中约定委托期限到期后，继续委托经营，但对续约租金标准并未明确约定。双方在《＜商业用房委托经营合同＞补充协议（二）》中约定若双方不能就续约租金标准达成一致意见时，则任何一方有权主张按照《商业用房委托经营合同》中的回购条件回购。双方至今未对后续租金进行协商，根据案涉合同的相关条款及双方签订合同的真实目的，原告要求按照《商业用房委托经营合同》的约定进行回购，该院予以支持。对于回购价款，《商业用房委托经营合同》载明的购房合同总价为144077元，原告请求按照置业计划书记载的购房总价189575元计算回购价款，不符合双方约定，该院不予支持。被告应当支付的回购价款为144077元×1.31579＝189575元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院判决：一、被告丰跃公司于本判决生效之日起十日内支付原告王煜东2017年第三季度、2018年第二季度的一半、第三、第四季度、2019年第一至四季度、2020年第一至三季度租金合计55640元；二、被告丰跃公司于本判决生效之日起十日内支付原告王煜东逾期支付2017年第三季度、2018年第二季度的一半、第三、第四季度、2019年第一至四季度、2020年第三季度商铺租金的违约金，违约金按每日0.03%计，其中2017年第三季度的违约金以5213.38元为基数，从2017年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第二季度租金的违约金以2843.625元为基数，从2018年7月1日起算至租金付清之日止；2018年第三季度的违约金以5687.25元为基数，从2018年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第四季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2019年1月1日起算至租金付清之日止；2019年第一季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2019年4月1日起算至租金付清之日止；2019年第二季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2019年第三季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2019年10月1日起算至租金付清之日止；2019年第四季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2020年1月1日起算至租金付清之日止；2020年第三季度租金的违约金以5687.25元为基数，从2020年10月1日起算至租金付清之日止；三、被告丰跃公司于本判决生效之日起十日内按照189575元回购原告王煜东所有的位于上饶县房权证旭日街道办字第××号）被告江西丰跃商业投资管理有限公司款项付清后，原告王煜东配合被告丰跃公司办理涉案商铺过户手续；四、驳回原告王煜东的其他诉讼请求。案件受理费6010元，减半收取3005元，由被告丰跃公司负担。二审期间，丰跃公司提交以下证据，证明其上诉主张：第一组证据：加盟喜盈门的合同，证明上诉人加盟了全国知名品牌喜盈门，由喜盈门来负责招商管理。第二组证据：上诉人租户撤场的明细，证明在全国知名品牌喜盈门的招商下，正准备重新开业，又遇到疫情爆发及其造成的影响，在减免了租金的情况下，商户仍然坚持撤场，致使商场基本空置。以上两份证据说明上诉状主张的不可抗力是重大形势变更，这不属于商业风险，喜盈门来招商管理尚且是这个结果，可见疫情的影响不是疫情结束就消失的，更何况疫情尚未完全结束。被上诉人王煜东质证认为：对上诉人提交的两组证据的真实性无法判断，其次与本案无关，并且本地的吾悦广场、万力时代也是同类型的商场，也没有受到较大影响，是上诉人经营的问题。被上诉人王煜东二审未提交新的证据。结合被上诉人的质证意见，本院对上诉人提交的第一组证据真实性予以采信，喜盈门负责招商管理商场系上诉人经营管理问题，属于正常的商业风险。第二组证据无法核实其证据来源，本院对其真实性不予采信。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院根据合同履行情况，结合合同相关条款，从平衡双方利益的角度出发，所确定的支付回购款时间及支付方式并无不当。上诉人提出新冠疫情导致商铺价值下跌，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，丰跃公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,010元，由上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余林娣审判员  李 虹审判员  徐迎风二〇二一年六月三日书记员  李熙韵