山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1677号上诉人（原审被告）：姚伟，男，1976年7月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：枣庄市人民防空办公室，住所地山东省枣庄市（新城区）党政大厦东人防综合楼。法定代表人：吕凤仪，主任。委托诉讼代理人：冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦元洙，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人姚伟因与被上诉人枣庄市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2021）鲁0402民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姚伟上诉请求：1.请求二审法院查清案件事实，依法撤销或改判市中区法院(2021)鲁0402民初1090号民事判决书或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院未查清案件事实，适用法律错误。2019年3月29日上诉人与被上诉人签订一份《房屋租赁合同》双方约定：房屋位置在枣庄市市中区解放路74号2楼3楼出租给上诉人用于商业经营。终止合同期限为2022年3月30日，被上诉人在一审诉状上陈述从2020年4月1日拖欠房租金不是事实，因为疫情，2020年国家对公房租赁费有规定：1-3月免交，4-12月减半收取，在其期间，上诉人多次找到被上诉人主持工作领导李磊主任，协商交纳租金事宜，李磊主任说，在疫情期间，房租金回头再讲。当时上诉人认为被上诉人也有拖欠上诉人门卫工资每月800元，共计15个月，加上过节费400元，合计欠上诉人12600元，未发放给上诉人，双方均未进行算帐，什么时候结算双方可以折抵平帐。一审庭审中，上诉人申请证人李磊主任出庭，李磊主任于2021年1月8日书写了一份情况说明，对上诉人交纳房租及拖欠门卫工资等情况进行说明，证明上诉人陈述均是事实，而一审法院未采信上诉人陈述，属未查清案件事实。二、一审法院判决未考虑上诉人实际损失，判决显失公平。上诉人在2020年11月12日接到被上诉人通知函，要求上诉人马上搬离，并且补交2020年度1-12个月房租金18498.75元，2019年3月29日双方签订租赁合同。由于上诉人租房开宾馆，对2楼3楼共计24个房间进行装修、安装25个空调，总计花掉费用为37万元。终止合同期限为2022年3月30日，被上诉人2020年11月12日通知上诉人搬走，租赁期限为三年，而上诉人只使用一年半，被上诉人通知上诉人搬离，那么上诉人花掉37万元装修费用，上诉人的损失谁来承担。综上所述，被上诉人未到租赁期限提前解除租赁合同，给上诉人造成37万元装修费用无法收回，拖欠上诉人门卫工资、过节费12600元不给。一审法院再判决上诉人支付给被上诉人22172.04元，所以一审判决显失公平，被上诉人给上诉人造成经济损失巨大。补充：人防办有一位张伟的工作人员，他承诺我，我在2021年2月份停业，就不再追究2021年的房租，我2月19日还给张伟发微信照片了，是关于停业的照片。上诉状有一处笔误，房租是15349.87元，打错成18498.75元了。枣庄市人民防空办公室辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。枣庄市人民防空办公室向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠房租15,349.87元及违约金6,508.34元（自2021年1月1日计算至2021年3月8日），被告返还案涉房屋并支付房屋占用费6，822.17元（按照合同每月计算3,411.085×2个月）；2、判令被告向原告支付拖欠电费7,063元(自2020年10月12日起至2021年1月21日止)；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，原告系行政机关单位。位于枣庄市市中区房屋归属于原告。2019年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋位置枣庄市市中区解放路74号2楼、3楼；乙方租用甲方的上述房屋用于商业经营，自2019年4月1日起至市中人防办公室搬迁日止，如有变化，导致人防办搬迁无法实施，该合同终止的期限为2022年3月30日；本合同租金总额为12.2799万元，租金标准为每年度4.0933万元，实行先付租金后使用制，租金支付方式为现金，每年年初支付全年租金，直至合同期满；甲方未按合同约定提供房屋或用水、用电等资源致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，甲方赔偿相应数额损失。乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金（应付年租金）1‰的违约金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还给甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失乙方承担。上述《房屋租赁合同》签订后，被告支付房屋租赁费至2019年12月31日，之后未再支付。截止至2021年1月21日，被告欠原告电费7,063元。枣庄市市中区人民防空办公室（简称市中人防办）于2020年11月搬迁。2020年11月12日，枣庄市市中区人民防空办公室向被告发出一份《搬迁通知》，内容为“按照政府搬迁规划要求，我单位办公楼需拆迁，请贵单位接此通知后10日内自行搬离”。2020年12月8日，枣庄市人民防空办公室向被告发出一份《通知函》内容为“因市中人防办公楼搬迁，根据您与我单位签订的房屋租赁合同第二条之规定，您租赁我单位市中区解放路74号三楼房屋租赁合同已到期。2020年11月12日，我单位第一次书面通知搬离，您至今未搬离。现在对您第二次书面通知，请您务必于2020年12月31日前搬离，并履行以下义务：一、补交租赁期间发生的电费；二、补交2020年度1-12月份的房屋租赁费18,498.75元（大写：壹万捌仟肆佰玖拾捌元零柒角伍分整）。逾期不搬离，我单位将依法向人民法院诉讼，要求您履行义务，并承担由此产生的一切经济损失”。上述通知被告均已收到，但被告至今未将案涉房屋返还给原告。依据被告的申请，该院对原告的原负责人李磊作谈话，李磊于2021年1月8日书写了一份情况说明，主要内容“2020年因为疫情原因，所有租赁人防办房屋的租金都延迟收交。姚伟到我办公室提过缴纳租金的事情，我告知因疫情原因都缓交了。关于门卫工资的事，原来是由市人防办发放的，我记得是工资800元，过节费400元。单位回来后，姚伟找我谈门卫工资的事，我说目前单位还没有成立，没有财务，工资你先给着，单位成立后再补给你。市中人防办用的自来水接姚伟的，水费是按实际用量缴纳的”。2020年，由于疫情情况，国家对公房租赁费的减免政策如下：2020年1-3月免交，4-12月按半收取。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。该《房屋租赁合同》是否征得主管部门同意及报请财政部门审批核准，不影响其法律效力。因此原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。案涉《房屋租赁合同》已明确约定租赁期限“自2019年4月1日起至市中人防办公室搬迁日止”，现枣庄市市中区人民防空办公室（简称市中人防办）于2020年11月搬迁，并已告知被告，自此双方之间《房屋租赁合同》租赁期限届满，房屋租赁合同关系终止，被告应将案涉房屋返还给原告，并支付拖欠的租赁费。原、被告租赁关系解除后，被告未将案涉房屋交付给原告，仍占用案涉房屋，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付房屋占有使用费，且占有使用费的标准参照租金的约定计算。综上，按照2020年疫情期间国家对公房租赁费的减免政策，并依据原告的主张，被告应向原告支付自2020年1月至2021年2月的房屋租赁费和占有使用费，合计22,172.04元。原告的原负责人李磊出具的情况说明，已明确陈述因疫情原因所有租户均缓收房屋租赁费，因此被告并不构成违约，不应承担违约金。原告主张被告支付拖欠自2020年10月12日起至2021年1月21日期间的电费7,063元，被告予以认可，该院予以确认。被告抗辩原告拖欠其工资及水费，但其与本案非同一法律关系，该院不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告姚伟于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市人民防空办公室房屋租赁费及占有使用费共计22,172.04元；二、被告姚伟于本判决生效之日起十日内将位于枣庄市市中区解放路74号2楼、3楼房屋返还给原告枣庄市人民防空办公室；三、被告姚伟于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市人民防空办公室电费7,063元；四、驳回原告枣庄市人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由被告姚伟负担189元，原告枣庄市人民防空办公室负担24元。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人姚伟与被上诉人枣庄市人民防空办公室签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2019年4月1日起至市中人防办公室搬迁日止。枣庄市市中人民防空办公室于2020年11月搬迁，并已告知上诉人姚伟。因此，涉案《房屋租赁合同》租赁期限届满，房屋租赁合同关系终止，上诉人姚伟应将案涉房屋返还给被上诉人枣庄市人民防空办公室，并支付拖欠的租赁费。本案租赁关系解除后，上诉人姚伟未将案涉房屋交付给被上诉人枣庄市人民防空办公室，并占用涉案房屋，其应参照租金的约定标准支付房屋占有使用费。一审法院依据上述情况并考量2020年疫情期间国家对公房租赁费的减免政策，认定姚伟应向枣庄市人民防空办公室支付自2020年1月至2021年2月的房屋租赁费和占有使用费裁判适当。就姚伟抗辩的枣庄市人民防空办公室拖欠其工资及水费，一审法院认定其与本案非同一法律关系，不作处理，并无不当。上诉人姚伟的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人姚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人姚伟负担。本判决为终审判决。审判长 邹 枫审判员 王 锋审判员 邵明伟二〇二一年六月二十九日书记员 吴 凡