广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15145号上诉人（原审被告）：深圳市利丰房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹六道敦煌大厦12B，统一社会信用代码：9144030027952226XH。法定代表人：刘坤德。委托诉讼代理人：杨志刚，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟王平，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审原告）：深圳市福田区新中苑第一届业主委员会，住所地：深圳市福田区新洲九街319号新中苑。负责人：林志文，业主委员会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人深圳市利丰房地产开发有限公司（以下简称利丰公司）因与上诉人深圳市福田区新中苑第一届业主委员会（以下简称新中苑业委会）车位纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。利丰公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回新中苑业委会的诉讼请求；2.新中苑业委会承担本案的一审和二审的案件受理费。事实与理由：一、根据一审法院向深圳市不动产登记中心调取的复函证明，涉案小区的一层车库(共计190.36平方米，计容积率)已于2000年完成初始登记，登记权利人为利丰公司。一审法院判令将产权已经登记在利丰公司名下的涉案11个车库车位属于新中苑小区全体业主共有是错误的，应依法予以改判。1998年8月22日深圳市地籍测绘大队福田中队出具的《房屋建筑面积汇总表》载明涉案车库面积190.36平方米，属于计容积率面积，利丰公司依法缴纳了该车库相应的地价，且已初始登记至利丰公司名下，该11个车库车位的产权属于利丰公司。在利丰公司与新中苑各业主之间的房屋买卖合同中，各业主并未支付相应的对价用于购买涉案11个车库车位，更没有办理涉案11个车库车位的产权变更登记手续。利丰公司一直将涉案11个车库车位免费提供给业主使用，并未收取任何费用，但新中苑业委会不能因为长期免费使用而剥夺利丰公司的财产权利。二、一审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》判决产权已经登记在利丰公司名下的涉案11个车库车位属于全体业主共有属于适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国公司法》之相关规定保护利丰公司的法人财产权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”之规定，最高人民法院已明确在审理建筑物区分所有权的案件中应以法律、行政法规为依据。《深圳经济特区房地产转让条例》仅属于地方性法规，只能适用对没有进行产权登记、产权不明晰、产权有争议的车位进行确权，而不能适用该地方性法规对产权已经进行登记的车位进行再次确权，且适用该地方性法规不能与上位法相抵触。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销并驳回新中苑业委会的诉讼请求。新中苑业委会未提交答辩意见。新中苑业委会的上诉请求：1.支持新中苑业委会的一审诉讼请求，即确认新中苑首层竣工图纸所标示的13个车库属于新中苑全体业主共有；2.判令由利丰公司负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认识事实有误。一审判决认定新中苑东面的车库车位目前实际共有13个。比竣工图记载多2个，没有垃圾转运站。此处竣工图说法有误，应为规划图或预售用图。二、一审判决说理部分有笔误。一审判决认定新中苑业委会系请求确认竣工图纸标示车库车位的权属，而竣工图纸标示的车库车位是11个，故本案只处理11个车库车位的权属。但实际上，一审的新中苑业委会、利丰公司双方都提交了竣工图作为一审证据，经过质证确认，双方提交的竣工图是一样的，上面标示的车库车位是13个。综上所述，请求二审法院支持新中苑业委会的诉讼请求。新中苑业委会向一审法院起诉请求：确认涉案小区首层竣工图纸标示的13个车库车位属于小区全体业主共有。一审法院认定事实：1997年12月20日，利丰公司（受让方、乙方）与深圳市规划国土局（出让方、甲方）签订了深地合字（1997）XXX3号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方将地块编号为BXXX-52，土地面积约为4300平方米（见宗地图红线范围内土地）的土地出让给乙方使用，使用年期为70年，土地用途为综合市场用地；主体建筑物的性质为住宅，计入容积率总建筑面积不超过12000平方米，其中净菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕、垃圾转运站100平方米，净菜市场在底层安排；建筑层数为多层；四周退红线>6米，布置好室外自行车停放场地；八、乙方同意负责/平方米道路的建设和维护。乙方同意宗地图范围的道路属公益事业性质，产权属于政府，无偿供车辆、行人通过；二十一、该地块上除9400平方米住宅可进入市场销售外，其他面积限自用。1997年5月30日，深圳市规划国土局核发了深规土规许字[1997]XXX8号《深圳市建设用地规划许可证》，载明：本用地项目符合城市规划要求，准予办理有关手续；用地单位为利丰公司，用地位置为新州居住区，用地项目名称为综合市场，用地性质为综合市场用地，总用地面积和建设用地面积均为4300平方米，绿地面积、道路用地面积和其他用地面积均为0平方米；建设用地项目规划设计满足下列要求：一、指标。肉菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕垃圾转运站100平方米，肉菜市场在底层安排。二、总体布局及建筑退红线要求。四周退红线>6米，布置好室外自行车停放场地。三、市政设施要求。机动车泊位数47辆（自用40辆，公用7辆）。利丰公司原名称为深圳利丰房地产开发公司，1998年3月6日变更为现名称。上述建筑小区被命名为新中苑。国土部门向利丰公司核发了新中苑的《房地产预售许可证》，载明有效期为1998年10月15日至1999年10月14日。据1998年9月11日国土测绘部门确认的新中苑预售用图中的一层平面图显示：新中苑共有车位46个，其中东面有车库车位11个，南面、西面、北面分别有露天车位9个、17个、9个；在东面车库车位的南侧有1个垃圾转运站。1998年10月15日，利丰公司（卖方、甲方）与深圳市邮电局（买方，乙方）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买新中苑整栋第2至8层共96套住房，建筑面积9648.73平方米，售价为5180元/平方米，总金额为49980421元；甲方出售的房地产位于地块编号为BXXX-52的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有（另有约定的除外），乙方按占地分摊面积承担义务；甲方按附表5之房号，每套单独办理国土局正式《商品房房产证》，合计96套。国土部门于1999年2月制作的新中苑《房屋建筑面积汇总表》记载：未分摊的公共面积有车库190.36平方米，垃圾站36.68平方米。1999年12月23日，深圳市建设局核发了深建施验字1999-XX5号《深圳市建设工程竣工验收证书》，载明：新中苑工程验收合格，准许使用，建设单位为利丰公司。2000年6月13日，深圳市人民政府向利丰公司核发了深房地字第XXXX号《房地产证》，载明：本证所记载的房地产，不得买卖；权利人为利丰公司，份额为全部，房屋名称及房号为新中苑第一层市场，建筑面积为2287.64平方米。新中苑东面的车库车位目前实际共有13个，比竣工图记载的多2个，没有垃圾转运站。本案诉讼期间，一审法院分别致函深圳市规划和自然资源局、深圳市不动产登记中心，调查询问涉案建设用地规划许可证上记载的47个“公用”“自用”停车位的相关情况。2019年5月14日，深圳市规划和自然资源局福田管理局向一审法院作出复函，载明：用地规划许可证中自用停车位即为配建停车位，也就是配建停车场内的停车位，用地规划许可证中公用停车位即为公共停车位，也就是公共停车场内的停车位；根据《深圳市城市规划标准与准则》的条文说明，城市机动车停车场分为配建停车场和公共停车场，配建停车场是指为各类建筑和居住区配套建设的停车场，主要为与该建筑和居住区业务、生活活动相关的驾车者提供停车服务，公共停车场是指为从事各种活动的出行者提供停车服务的停车场所；经查该局存档图纸，图纸上未标注区分自用停车位和公用停车位。2019年7月15日，深圳市不动产登记中心向一审法院作出复函，载明：新中苑小区已于2000年完成初始登记，登记权利人为利丰公司；初始登记共记载有一栋8层建筑物，其中2层以上为住宅，一层为市场、公厕、车库等，车库建筑面积为190.36平方米；该栋建筑物住宅部分已转移登记给小业主并办理了房地产证；市场、公厕为利丰公司自用，办理了非商品房性质的房地产证；车库未办理分户房地产证。一审法院认为，新中苑业委会主体适格。关于本案的法律适用问题。1992年7月1日，全国人大常委会决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施。立法法亦规定，经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。1993年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称转让条例）第十三条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”该转让条例1999年修订时，未修改该条的内容。涉案新中苑房地产首次转让合同签订于1998年。在2007年物权法施行前，法律、行政法规对建筑区划内停车位的权属没有规定，因此，应根据转让条例的规定认定原深圳经济特区范围内建筑区划内停车位的权利归属。利丰公司与买受人在新中苑房地产首次转让合同中对停车位没有特别约定，故根据转让条例的规定，应认定停车位权益随房地产同时转移，即停车位的所有权已转移归全体业主共有。另外需要说明的是，新中苑业委会系请求确认“竣工图纸标示的”车库车位的权属，而竣工图纸标示的车库车位是11个，故本案只处理该11个车库车位的权属。涉案建设用地规划许可证所记载的停车位“自用”“公用”，是针对该停车位的使用权所作的规划。涉案土地使用权出让合同在道路面积的空格处划了一道斜杠，涉案建设用地规划许可证亦载明道路面积为0平方米，据此可以认定新中苑建筑区划范围内并不存在利丰公司所称的公益事业性质的、产权属于政府的道路。综上，利丰公司的答辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。新中苑业委会的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。另外，涉案停车位的使用问题不属本案的审理范围，新中苑全体业主可以协商如何更有效、方便、充分地管理、使用涉案停车位，协商不成时可另循法律途径解决。据此，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认位于深圳市福田区XXX街的XXX小区1层东面的建设规划的11个车库车位属于该小区全体业主共有。二、驳回新中苑业委会深圳市福田区新中苑第一届业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费100元（已由新中苑业委会预交），由新中苑业委会和利丰公司各负担50元。本院经审理查明，（一）根据国土部门于1999年2月制作的新中苑《房屋建筑面积汇总表》记载，新中苑不计容积率的建筑面积共为394.82平方米，包括地下水泵房164.46平方米和自行车库230.36平方米；车库190.36平方米、垃圾站36.68平方米均计容积率，均未分摊。（二）新中苑东面的车库车位目前实际共有13个，比1998年9月11日国土测绘部门确认的新中苑预售用图中的一层平面图记载的多2个，没有垃圾转运站。（三）一审法院在2019年4月16日致函深圳市规划和自然资源局时，就加盖了“深圳市地籍测绘大队图纸采用章（福田）预售用图98年9月11日”字样印章的涉案小区一层平面图（该图在“商场辅助入口”一侧，共有11个车库车位和1个垃圾转运站），和加盖了“深圳市金世纪工程公司竣工图编制人邱某某99年2月10日技术负责人刘某某99年2月29日”字样印章的涉案小区一层平面图（该图在同一处有13个车库车位，没有垃圾转运站），哪一个符合建筑规划进行了询问。深圳市规划和自然资源局福田管理局通过深规划资源福函〔2019〕98号复函回复，盖有深圳市地籍测绘大队图纸采用章为该局批准的报建图纸，在1-5到1-7轴上有垃圾转运站，应以此图为准。（四）对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为车位纠纷。根据双方上诉请求，二审争议的焦点在于：一、新中苑业委会在本案诉请的车库车位是13个还是11个；二、新中苑小区首层停车库归业主共有还是利丰公司所有。关于新中苑业委会的诉请范围。本案双方均确认新中苑小区现有的车库车位有13个，双方在一审提交的竣工图也均显示有13个，一审法院在2019年4月16日向深圳市规划和自然资源局去函的问题亦表明标识为竣工图的图纸载明的车库车位是13个而非11个，据此，新中苑业委会主张权利的“新中苑首层竣工图所标示的车库车位”即为13个，本案应就此13个车位的权属进行审查。关于新中苑小区首层车库车位归业主共有还是利丰公司所有。首先，本院认为，新中苑小区的开发建设及房地产首次转让合同均发生于《中华人民共和国物权法》颁布施行之前，一审适用行为当时施行于深圳特区范围内的《深圳经济特区房地产转让条例》作为认定本案停车位权属问题的依据，符合法律规定，并无不当。其次，转让条例第十三条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”而从查明事实看，利丰公司与买受人在新中苑房地产首次转让合同中对停车位没有特别约定，双方也没有通过其他方式对停车位进行约定，一审据此认定规划图上的11个车库车位权益随房地产同时转移，归全体业主共有，具有事实和法律依据，本院予以认可。对于未在原规划的190.36平方米车库范围内的2个车库车位。根据竣工图与经规划批准的预售用图比对可知，二者在车库车位问题上的差异在于，竣工图多出了2个车库车位而没有规划的垃圾转运站，也即竣工时2个车库车位取代了规划中的垃圾转运站。从深圳市规划和自然资源局福田管理局关于有垃圾转运站的预售用图是该局批准的报建图纸，以此图为准的回复内容看，竣工图中增加车库车位的该项改动并未经过规划变更许可，因此，该多出的2个车库车位属于未按规划建设的情形。新中苑业委会诉请对该部分车库车位确权，不符合法律规定，本院不予支持。至于认定停车位归属于业主共有是否影响停车位的使用。本院认为，涉案停车位作为建筑区划内业主共有的部分，其管理及使用问题应由业主共同决定，不属本案的审理范围，亦不应作为权属认定的依据。如业主作出的车位管理利用方案存在违反相关法律法规情形的，利害关系人可另循法律途径解决。综上所述，新中苑业委会、利丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市利丰房地产开发有限公司负担50元，深圳市福田区新中苑第一届业主委员会负担50元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年六月九日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。