湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1202民初4039号原告（反诉被告）：怀化市金瑞达房地产开发有限公司。法定代表人：李炯樟。委托诉讼代理人：唐松英（特别授权），女，汉族，1976年8月7日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：杨修松（一般代理），男，汉族，1977年9月3日出生，系公司员工。被告（反诉原告）：邬利辉，男，汉族，1988年2月2日出生。委托诉讼代理人：黄娟（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所律师。原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称“金瑞达公司”）诉被告（反诉原告）邬利辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金瑞达公司的委托诉讼代理人唐松英、杨修松，被告邬利辉的委托诉讼代理人黄娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金瑞达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付从2017年10月7日起至实际履行之日止按日向原告支付应交付房款（1440000元）万分之三的违约金，暂算至起诉之日止违约金暂计414720元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月28日，经原、被告双方协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第三条，“被告购买原告商品房为第1【幢】13层1301-A、1302-A、1303-A、1304-A、1305-A、1306-A、1307-A、1308-A、1309-A、1310-A、1311-A、1312-A、1313-A号房，该房屋建筑面积共计720.24平米”。第四条，“计价方式及价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4174.8元，总金额3008946元”。第七条，“付款方式及期限，被告在签订本合同时按期付款”。首付款(含定金）壹佰伍拾陆万捌仟玖佰肆拾陆元（1568946元），剩余房款1440000元整，采用银行按揭方式支付。被告从银行按揭方式付款应于本合同签订之日向原告交付首期房款：1568946元，余款1440000元，向银行申请贷款。买受人在接到原告通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给原告。在接到原告或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；被告逾期履行上述义务的按照本合同第八条处理。第八条：被告(买受人)逾期付款的违约责任，被告如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之六(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订之后，被告未按照合同的约定履行，于当日向原告缴纳了首付房款1568946元后。被告却严重违反合同约定，至今未向原告交剩余房款：1440000元，也未提交任何申请银行按揭贷款相关资料。原告曾多次要求被告履行合同义务，均未果。原告认为，合同签订后原、被告双方应充分履行合同义务，被告未交剩余房款及提交申请银行按揭贷款资料的行为已经严重违约。因此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求支持我方诉请。被告（反诉原告）邬利辉答辩称：一、被告邬利辉不同意继续履行案涉的13份合同，并且已经以反诉的方式要求解除13份买卖合同，同时要求金瑞达公司赔偿损失，金瑞达公司逾期交房已达两年，逾期交房的原因为案涉工程至今未竣工验收，消防未经过验收合格，工程处于停工或半停工状态，公司经营出现重大问题，涉及多起诉讼及被强制执行案件，并且金瑞达公司又不向包含被告在内的多位业主提供担保，根据合同法第69条规定，被告邬利辉可以解除合同。第二点，金瑞达公司未向邬利辉通知过办理按揭，根据商品房买卖合同第7条规定，应当由金瑞达公司先行通知，但邬利辉未收到任何通知。第三、本案存在合同法第68条规定的情形邬利辉收到起诉状后，可以拒绝支付购房不属于违约案涉13套房屋网签办理后，金瑞达公司资金链断裂属于停工状态，经多位业主向金瑞达公司维权，金瑞达公司未能提供履行了担保，又未能向包含邬利辉在内的多名业主交房。截止本次开庭之日，已逾期交房届满两年，金瑞达公司仍未取得竣工验收及相关材料，不能达到交房条件并且何时能够达到交房条件，目前仍然处于不确定状态。因此邬利辉享有不安抗辩权，未向金瑞达付购房尾款，也不属于违约行为。金瑞达公司作为后履行方，在未提供担保且未恢复履行能力的情况下，要求邬利辉履行，邬利辉作为先履行方，可以拒绝。综上，请求贵院驳回金瑞达公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）邬利辉提出反诉诉讼请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告于2017年9月28日签订的13份《商品房买卖合同》（第1【幢】13层1301-A、1302-A、1303-A、1304-A、1305-A、1306-A、1307-A、1308-A、1309-A、1310-A、1311-A、1312-A、1313-A号房）；2、依法判决反诉被告退还反诉原告已付房款1568946元及利息231772元（利息分段计算，2020年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为219020元；2020年8月20日后按一年期贷款市场报价利率计算，为12752元，暂算至2020年11月3日，应算至判决作出之日）；3、依法判决反诉被告赔偿反诉原告违约损失暂定500000元（最终以鉴定机构的评估为准)；4、本案反诉的受理费、保全费等由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月，案外人陈健梅从反诉被告处购买了共计26套商品房，商品房用途性质为商业，26套商品房中包括案涉的13套商品房。因案外人陈健梅欠反诉原告邬利辉债务，反诉原告与案外人陈健梅结算后，陈健梅将案涉13套房屋的首付款冲抵债务给反诉原告邬利辉，作为邬利辉支付给反诉被告的首付款：2017年9月28日，反诉被告表示认可，反诉被告收回了陈健梅案涉13套房屋的《商品房买卖合同》原件，并与反诉原告就案涉13套商品房重新签订了13份《商品房买卖合同》及办理了“网签”变更手续。《商品房买卖合同》第十一条交付期限及条件中约定，反诉被告应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，交付取得《竣工验收备案表》的商品房。而从2013年起反诉被告开始建设案涉房屋，时至今日，已七年有余，反诉被告还未将案涉13套商品房建设好，也未取得商品房《竣工验收备案表》。反诉被告因经营不善，无法按期交付房屋快达两年，已构成根本违约，反诉原告按期收房的合同目的遥遥无期，为防止反诉原告的损失继续扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定诉请法院解除合同，并支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）金瑞达公司答辩称：一、双方解除合同。根据2017年9月28日签订的合同价款为依据抵扣同等首付款的，作为一次性交的房；二、我们的合同约定，2017年9月28号签的商品房买卖合同，我们与邬利辉签的合同。交款依据就是2018年12月30日交房，只是12月31日交房，期限根据合同购房合同第10项实行交房期限，就是双方不存在违约金，你在90天之内不售房，我们双方都不存在违约金的计息方式，这是一方面。假如在抵扣了所有的房款交房，达到该交房日期。根据整个怀化市所谓商品房逾期交房的案例，违约金法院会公平公正的去判决；三、邬利辉根本就没有交清房款。从2017年9月28日，到2020年至今为止，还占用着300多万的资产，那就我300多万的资产，不仅不来付清尾款，怎么还能够交要求要违约金？假如被告交清了所有的房款，那么可以向原告收取违约金，前提条件下，在你支付了欠了房款之后，你才有资格来向原告要求赔偿违约金，违约金的支付。四、反诉费由邬利辉自己承担。原告（反诉被告）金瑞达公司为支持其本诉诉讼请求和反诉主张，向本院提交以下证据：证据1、被告身份证，拟证明案涉被告身份；证据2、营业执照、商品房预售许可证，拟证明原告身份及诉讼主体资格；证据3、商品房买卖合同，拟证明被告2017年9月28日购买了原告所开发的泰平盛世第1【幢】1301-A、1302-A、1304-A、1305-A、1306-A、1307-A、1308-A、1309-A、1310-A、1311-A、1312-A、1313-A号房；证据4、收款收据，拟证明被告2017年9月28日购买了原告所开发的泰平盛世第1【幢】1301-A、1302-A、1304-A、1305-A、1306-A、1307-A、1308-A、1309-A、1310-A、1311-A、1312-A、1313-A号房；证据5、催款凭证，拟证明被告邬利辉未按合同约定履行；证据6、房屋单价、面积明细表各一份，拟证明被告2017年9月28日购买了原告所开发的泰平盛世第1【幢】1301-A、1302-A、1304-A、1305-A、1306-A、1307-A、1308-A、1309-A、1310-A、1311-A、1312-A、1313-A号房。被告（反诉原告）邬利辉为支持其反诉诉讼请求和本诉诉讼主张向本院提交以下证据：证据1、邬利辉身份证一份，拟证明被告身份信息；证据2、网签变更登记记录表一份，拟证明案涉13套房网签由陈建梅变更至邬利辉的事实；证据3、怀化市金瑞达房地产开发有限公司回复一份，拟证明金瑞达公司不能按照合同约定时间交房的事实，但至今仍然未交房的事实；证据4、民事判决书一份，拟证明案涉工程至今未竣工验收、消防未验收的事实；证据5、中国执行信息公开网关于金瑞达公司的被执行人信息截图一份，拟证明金瑞达公司经营状况恶化，财务状况恶化，无能力再履行债务偿还义务，及无能力履行与邬利辉的合同；证据6、怀化市城区房地产开发历史遗留问题项目办理不动产权证事项公告，拟证明泰平盛世项目属于经营出现困难的项目，无法按期交房及办证；证据7、金瑞达公司法定代表人李烔樟发布的微信朋友圈截图，拟证明金瑞达公司的商品房现对外出售价格为5200元/㎡起。本案庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。本院组织当事人对双方提交的证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提交的有争议的证据发表如下质证意见：证据5不能证明双方主体身份，其次通话记录也不能证明原告进行过催告。本院认为：证据5不足以达到原告想要证明的目的，故不予采信。二、原告对被告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据3、证据4、证据5的证据三性有异议；对证据6、证据7的关联性有异议。本院认为：证据3证明原告未能向被告交付案涉房屋的事实，故予以采信；证据4证明案涉房屋未取得《竣工验收备案表》的事实，故予以采信；证据5、证据6、证据7与本案待证事实无关联性，故不予采信。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订13份《商品房买卖合同》，约定被告分别购买原告开发的位于怀化市鹤城区泰平盛世项目中的第1幢13层1301-A号房、1302-A号房、1303-A号房、1304-A号房、1305-A号房、1306-A号房、1307-A号房、1308-A号房、1309-A号房、1310-A号房、1311-A号房、1312-A号房、1313-A号房，上述房屋的单价均为每平房米4174.8元，上述房屋的建筑面积共计720.24平方米；房屋购房款金额分别为367299元、200766元、220766元、220763元、220763元、217925元、217925元、217925元、217925元、217925元、216547元、247774元、244643元，合计3008946元。签订上述13份《商品房买卖合同》后，被告支付房屋首付款1568946元，剩余1440000元采取银行按揭方式支付。上述《商品房买卖合同》部分内容均约定“买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款向银行申请贷款。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第八条处理。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”现原告向被告催要剩余房款房款无果，故诉至法院酿成纠纷。另查明，至开庭日，13份《商品房买卖合同》所涉及的房屋未取得《竣工验收备案表》。在本案庭审过程中，原告当庭陈述案涉房屋现销售价格约为4500元/平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题一是原、被告签订的13份《商品房买卖合同》是否应予解除；二是原告本诉诉求的逾期付款违约金，被告反诉诉求的购房款、利息、违约损失应否得到支持。针对上述争议焦点，本院根据查明的案件事实和当事人举示的证据作如下评述：针对焦点问题一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告提出反诉诉讼请求，要求解除与原告于2017年9月28日签订的13份《商品房买卖合同》，被告开庭答辩时称同意解除上述合同，故对被告解除13份《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本院确定本案中合同解除的时间为本案开庭之日，即2020年12月24日。针对焦点问题二。关于原告诉求被告支付逾期付款违约金问题。原告与被告签订的13份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据上述合同约定，被告应在接到原告通知7日内将申请办理银行按揭所需资料提交给原告，并办理贷款相关手续交清相关款项和费用，但原、告双方签订《商品房买卖合同》后，被告并未向原告提交任何贷款所需资料。因被告不向原告提交贷款所需资料必然会导致被告无法通过银行获得剩余购房款，故被告的上述行为已构成违约，应按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期付款违约金，原告诉求自2017年10月7日起计算逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，原告诉求逾期付款违约金按未付房款的每日万分之三计算过高，经考虑本案的实际情况及参考本院同类违约金案件的判决案例，本院酌定自2017年10月7日起，按未付房款144万元每日万分之一的标准计算逾期付款违约金至《商品房买卖合同》解除之日止（2020年12月24日），即169056元（144万×0.0001×1174天）。关于被告提出反诉诉求原告返还房款、支付利息、违约损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救错，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，原告应返还被告购房款1568946元。被告诉求的违约金实为其重置房屋费用的损失，至开庭日案涉房屋仍未取得《竣工验收备案表》，也未交付给被告使用，合同解除不再履行后给被告造成一定的损失，故本院酌定根据原告当庭陈述的案涉房屋的目前出售价格4500元/平方米计算被告的损失，即234222元[（4500元/平方米-合同单价4174.8元/平方米）×案涉房屋建筑总面积720.24平方米]。同时，本院认为上述重置费损失已能够弥补被告的损失，故对被告诉求的购房款利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）邬利辉签订的13份《商品房买卖合同》于2020年12月24日解除；二、被告（反诉原告）邬利辉限于本判决生效之日起三十内向原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金169056元；三、原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十内向被告（反诉原告）邬利辉返还购房款1568946元；四、原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十内赔偿被告（反诉原告）邬利辉损失234222元；五、驳回原告怀化市金瑞达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告邬利辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7601元，由被告（反诉原告）邬利辉负担3098元，原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司负担4503元；反诉案件受理费10729元，由原告（反诉被告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司负担8409元，被告（反诉原告）邬利辉负担2320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  欧 侠人民陪审员  丁绍铎人民陪审员  刘延栋二〇二一年六月二十四日书 记 员  曾建波