福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3911号上诉人（原审被告）：张寰，女，1977年2月14日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州首开中庚置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街83号福建国际青年交流中心25层02写字间。法定代表人：祝光宝，执行董事。委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。上诉人张寰因与被上诉人福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张寰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回中庚公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决强行改变《商品房买卖合同》的约定，是不公平的。案涉《商品房买卖合同》第三条约定，案涉房屋阳台为非封闭式2个。张寰依据合同约定从中庚公司接收了符合合同约定的房屋。现一审法院判决张寰应配合中庚公司对案涉房屋南面阳台进行封包，改变了合同约定。非封闭式阳台和封闭式阳台在商品房买卖合同中计价方式是不同的，非封闭式阳台按规定是按建筑面积的一半计价，而封闭式阳台按规定是按建筑面积计价，一审判决对张寰不公平。二、一审判决违背了“任何人不得从违法行为中获利”的法律原则。如前所述，一审法院生效执行后，案涉阳台必然按全建筑面积进行测绘，阳台按全建筑面积在房管部门登记备案进入产权证，张寰将为此多付出十几万元的对价。而中庚公司却因违反规划建设而向张寰多收取了十几万元购房款，违反了“任何人不得从违法行为中获利”的法律原则。中庚公司辩称，一、张寰拒不配合对案涉房屋南面前室（阳台）予以封包，导致案涉1号楼至今无法办理产权初始登记，侵害了案涉1号楼全体业主的共同利益。一审法院判决张寰承担配合封包南面前室（阳台）、协助办理产权初始登记的附随义务，合理合法。二、案涉《商品房买卖合同》载明，案涉房屋所在地块土地性质为商服用地，商品房用途为办公，张寰对此明确知晓。根据福州市城乡规划局的规定，办公建筑原则上不设置阳台，确需设置的，其水平投影面积按全面积计容。不存在张寰所谓的“非封闭式阳台按建筑面积的一半计价”的情况。因目前案涉房屋尚未办理产权初始登记，案涉房屋的产权登记建筑面积尚未确定。对于案涉房屋面积补差款，双方可待产权登记建筑面积确定后按照《商品房买卖合同》约定自行结算。张寰称中庚公司从中获利，缺乏依据。中庚公司向一审法院起诉请求：1.判令张寰配合中庚公司对坐落于福州市鼓楼区洪山镇江××道××路××广场××号房的阳台（前室）予以封包，协助中庚公司办理上述房屋所有权初始预登记；2.判令张寰赔偿中庚公司损失273435元。一审法院认定事实：香开观海广场1＃楼、2＃楼南面阳台（前室）外立面规划审批为封闭式。2017年3月31日，张寰与中庚公司签订编号为ＦＺ1703ＸＪ01＊＊号的《商品房买卖合同》。合同约定，张寰向中庚公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场＊＊办公号房，该商品房阳台为非封闭2个，商品房总价款为5599832元；中庚公司应当在2018年5月30日前，将符合条件的商品房交付张寰使用；如因中庚公司的原因，张寰不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，张寰不退房，中庚公司自逾期之日起每日按张寰已付款的0.01%向张寰支付违约金。同日，张寰与中庚公司签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》。协议约定，张寰同意由中庚公司对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年11月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时中庚公司无须先行与张寰办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后张寰一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，张寰无权向中庚公司主张逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》签订后，张寰向中庚公司支付购房款5599832元。中庚公司向张寰交付位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场＊＊办公房。因张寰未在合同约定的期限内取得房屋权属证书，2020年6月，张寰向一审法院起诉，要求中庚公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金。2020年9月28日，一审法院作出（2020）闽0102民初6807号民事判决，判决：一、中庚公司于本判决生效之日起十日内向张寰支付逾期办证违约金（以5599832元为本金，按日0.01%自2019年12月1日起计算至本判决作出之日止）；二、驳回张寰的其他诉讼请求。张寰、中庚公司均不服（2020）闽0102民初6807号民事判决，提起上诉。2020年10月17日，中庚公司按合同约定地址向张寰邮寄《关于配合进行阳台（前室）封包的通知（香开观海广场项目）》，载明：“鉴于福州市不动产登记中心应市政府要求，明确需待香开观海广场1＃楼、2＃楼外立面景观提升改造及阳台（前室）封包工程完工后才能受理香开观海广场项目1＃楼、2＃楼的房产所有权初始登记。因您未按期配合将阳台（前室）进行封包，导致您购买的房屋所在1＃楼、2＃楼的房产无法办理不动产权证书，并已侵害其他已配合完成阳台（前室）封包的买受人权益。现再次通知您，请您配合进行封包工作。”该邮件于2020年10月18日签收。一审法院认为，民事案由系由当事人主张的法律关系的原始性质来确定。本案中，中庚公司与张寰签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房销售合同法律关系。中庚公司诉请张寰配合对案涉房屋阳台予以封包及协助办理房屋所有权初始预登记系《商品房买卖合同》履行过程中产生的纠纷，明确指向的是双方之间的商品房销售合同法律关系，故本案案由确定为商品房销售合同纠纷，并无不当。本案争议焦点为：一、张寰是否应配合中庚公司对案涉房产的阳台（前室）予以封包，并协助中庚公司办理上述房屋所有权初始预登记。二、张寰是否应赔偿中庚公司损失273435元。关于第一个焦点问题，一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案中，虽然中庚公司在与包括张寰在内的香开观海广场1#楼、2#楼业主签订的《商品房买卖合同》中约定南面阳台为非封闭，但案涉香开观海广场1#楼、2#楼南面阳台（前室）外立面规划审批为封闭式。中庚公司未按建设工程规划许可证规定建设，将香开观海广场1#楼、2#楼南面阳台（前室）外立面建造为非封闭的行为造成了案涉房屋不能办理房屋所有权的初始登记。一审法院（2020）闽0102民初6807号民事判决亦判决中庚公司向张寰支付逾期办证的违约金。现香开观海广场1#楼、2#楼已向业主交房，如1#楼、2#楼南面阳台（前室）外立面不予封包，将无法办理房屋所有权初始登记，影响香开观海广场1#楼、2#楼全体业主的共同利益。中庚公司已纠正其违法行为，与福建金华夏建筑发展有限公司签订《香开观海广场1#、2#和3#新增铝合金门窗施工合同》，拟对香开观海广场1#楼、2#楼南面阳台（前室）予以封包，并要求包括张寰在内的香开观海广场1#楼、2#楼业主予以协助配合。中庚公司的诉请符合建设工程规划要求，亦符合香开观海广场1#楼、2#楼业主的共同利益，张寰作为案涉商品房销售合同的买受人，为顺利取得案涉房产的所有权，实现合同目的，理应遵循诚实信用原则，履行协助配合的附随义务。故，张寰应配合中庚公司对案涉房屋的南面阳台（前室）予以封包，协助中庚公司办理上述房屋所有权初始预登记。关于第二个焦点问题，一审法院认为，中庚公司提交的证据（2020）闽0102民初6809号民事判决书、（2020）闽0102民初6924号民事判决书等，仅能证明一审法院判决中庚公司向香开观海1#楼业主赔偿逾期办证的违约金。中庚公司的违约行为系其未按建设工程规划建设及其逾期办理房屋权属证书所致，与张寰拒绝封包阳台无直接关联。且中庚公司尚未履行上述判决书项下的债务，未实际向相关业主支付逾期办证的违约金，中庚公司的诉请损失尚未发生。另，中庚公司因违约与包括张寰在内的香开观海业主发生纠纷，张寰作为业主个人，出于对法律理解的局限性对中庚公司要求封包阳台的行为产生抵触情绪，不宜过分苛责。故中庚公司要求张寰赔偿中庚公司损失273435元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，判决：一、张寰于本判决生效之日起十日内配合福州首开中庚置业有限公司对位于福州市鼓楼区洪山镇江××道××路××广场××号房的南面阳台（前室）予以封包，并协助福州首开中庚置业有限公司办理上述房屋所有权初始预登记；二、驳回福州首开中庚置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5401元，由张寰负担100元，由福州首开中庚置业有限公司负担5301元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，张寰向本院提起上诉后已将案涉南面阳台（前室）予以封包。中庚公司确认，除配合对案涉房屋的南面阳台（前室）进行封包外，办理产权初始登记不需要张寰再履行其他协助义务。本院认为，香开观海广场1#楼、2#楼南面阳台（前室）外立面规划审批为封闭式，现1#楼、2#楼南面阳台（前室）外立面若未封包，将无法办理房屋所有权初始登记，影响1#楼、2#楼全体业主的共同利益。中庚公司要求张寰协助配合封包案涉阳台，符合建设工程规划要求，亦符合1#楼、2#楼业主的共同利益。故一审法院判决张寰配合中庚公司对案涉房屋的南面阳台（前室）予以封包并协助中庚公司办理房屋所有权初始登记，并无不当。综上，张寰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张寰负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年六月七日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦