连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初4525号原告：李成溥，男，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：马维智，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被告：迪维（连云港）置业有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路北侧创联大厦1608室。法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ。委托诉讼代理人：姚建成，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。原告李成溥与被告迪维（连云港）置业有限公司商（以下简称“迪维置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告李成溥的委托诉讼代理人马维智与被告迪维置业公司的委托诉讼代理人姚建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李成溥向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行《商品房买卖合同》第十五条约定向原告出具所购房屋办理产权所需资料并要求被告协助原告办理涉案房产的不动产证；2.请求判令被告向原告支付延迟交房违约金24878元；支付逾期办理房产证的违约金837.6元；支付延迟交付车位违约金32670元。三项总计58385.6元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于赣榆区××镇××路南侧嘉会城2单元2-1701（2#住宅）住宅房一套出售给原告。房屋单价为6329元每平方米，面积为132.35平方米，房屋总价837643元。被告应于2018年11月30日前向原告交付该住宅房；原告依约履行了付款义务，但被告直至2020年7月25日才向原告交付房屋，延迟交房天数达594天，依据合同约定，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，计24878元；交房后被告一直未履行办理房产证义务，合同约定逾期办理房产证违约金为房价款的百分之0.1，计837.6元。原告与被告于2018年1月6日以110000元的价格签订连云港赣榆嘉会城地下车位使用权转让协议，协议约定移交车位时间为2018年11月30日，甲方逾期交车位，每逾期一日，承担本车位使用权转让总价款日万分之五的违约金，但被告直至2020年7月17日才向原告移交车位，被告延迟移交车位达594天，合计延迟移交车位违约金为32670元，上述三项费用总计58385.6元。原告认为，被告在履行过程中，故意拖延交房和办证时间，其行为损害原告的合法权益。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告迪维置业公司辩称，1、原告诉求部分没有事实依据，原被告双方的商品房买卖合同约定，因市政配套不到位及各职能部门造成无法施工的可据实予以延期，涉案商品房由于供电部门没有按合同约定完工，导致被告无法按期向原告交付房屋，符合双方商品房买卖合同延期交房的约定，应当从2019年10月17日开始计算逾期交房时间；2、2019年10月17日至实际交房期间，由于法定节假日及疫情影响等需要停产、隔离等，共计需要扣去97天的时间，实际延误交房期170天，被告同意按170天的时间支付违约金；3、逾期办证违约金和逾期交房违约金二者不能重复计算，逾期交房必然引起办证的逾期，在原告已主张逾期交房的违约金的情况下，不应当再行计算逾期办证的违约金，二者应该只选其一；4、车位不存在逾期交付的问题，从答辩人在其他案件中提交的车位收费批复单上面显示，车位从2019年1月份就开始收取停车费用，说明车位在2019年1月就具备交付条件，该公示牌在停车场门口，原告是明知的，该停车位从2019年1月具备使用功能，并不影响原告的使用，原告主张支付违约金与客观事实不符。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告李成溥与被告迪维置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告李成溥购买由被告迪维置业公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路北侧的嘉会城2单元2-1701(2#住宅）室，总金额837643元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.（无内容）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人所有购房款未全部付清的，交房期限不受上述条款限制。3.因战争可不可抗力自然灾害等因素，则一切等发生后，如可继续施工则交房日期顺延，如无法施工，则双方各不承担违约责任。施工期内如遇台风、雨雪、冻等恶劣天气超过10天，则每超过1日，交房日期顺延1日，以监理公司记录为准。因市政配套不到位及各职能部门行为造成无法施工的可据实予以延期。施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题以及政府规划调整等原因而造成的工期顺延的可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2018年1月6日，原告李成溥与被告另行签订《连云港赣榆嘉会城地下车位使用权转让协议》一份，被告将位于连云港市赣榆区××路×××购物中心××层××停车场×××号车位的使用权转让给原告，转让价款为110000元，协议第五条第一款约定了车位的交付时间为2018年11月30日前；第十条第一款约定被告逾期移交该地下位的，每逾期一日，应当承担本地下车位使用权转让总价款日万分之五的违约金，逾期达180日，原告林金发有权解除本协议，被告应当承担本地下车位使用权转让总价款10%的赔偿金。上述合同及协议签订后，原告付清了相应款项。但被告未能如期交付案涉商品房及车位。庭审中，原被告双方一致确认房屋交付的日期为2020年7月17日，自2018年11月30日起至2020年7月17日止，被告累计逾期交房天数为595天；被告未能举证证明按合同第十五条之约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，经原被告确认，被告应提供的办理产权登记材料包括分户图、宗地图、首次登记表、不动产登录申请、全款发票，原告至今未取得不动产权证。对于车位的交付时间，被告辩称交付的时间为2019年1月，但未提供证据予以证实，原告述称的车位交付时间与商品房的交付时间一致。2019年9月29日连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，按通知要求，9月30日18时至10月8日6时，我市暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上停工时间9天。2020年1月26日,连云港市人民政府发布《连云港市关于实施新型冠状病毒感染的疫情一级响应措施的通知》,自2020年1月26日零时起,就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。2020年2月6日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于进一步做好疫情防控期间建筑工地复工工作的紧急通知》，通知第二条载明2020年2月9日24时前，本市所有建工工地一律不得复工、开工。2020年2月9日24时后，全市建筑工地复工需，由承建企业向所在地县区政府、功能板块管委会提出申请，经现场核查和书面同意后并报住建部门备案方可复工。2020年2月10日，连云港市住房和城乡建设局再次下发通知，将复工时间延后至2月20日，有关疫情防控通知中的其他要求不变。诉讼中，被告未能提供证据证明向区政府或功能板块管委会提出过复工。至2020年2月20日的停工天数为25天。另查明，2017年7月28日，被告迪维置业公司（甲方）与连云港恒源电力实业有限公司（乙方）签订了《嘉会城配电工程施工合同》，部分合同内容如下，合同第一条工程名称为嘉会城小区居配工程。第二条第1款工程范围：迪维置业公司在赣榆区××路××号××××××小区（批文号：赣发改投（2015）333号），总建筑面积约155659.73平方米，地下建筑面积40714.9平方米；其中住宅51121.83平方米，商业45206.83平方米。办公（商务公寓）18606.17平方米。第2款工程内容：上述电配工程的接入及受电工程施工（详细工程量按设计蓝图为准，包含委托设计费用，不包括受电工程的土建部分）。第四条工期部分未对工程的具体开工时间、完工时间作出明确约定。2019年10月10日，连云港恒源电力实业有限公司向被告发出了《关于嘉会城送电的通知》，通知载明嘉会城商住区目前电气安装工程已验收合格，具备送电条件。计划于2019年10月16日正式装表送电，请贵公司于2019年10月16日送电前，将工程尾款8800000元一次性付到连云港恒源电力实业有限公司账户。逾期不付，送电时间顺延，造成后果由贵公司承担。还查明，经物价部门批复，赣榆嘉会城停车场的蓝牌车辆的24小时最高收费标准为20元。本案的争议焦点：被告延期交房的理由是否符合合同的约定及可以扣除的被告延期交房的实际天数；逾期交付车位的违约金是否过高。关于争议焦点一,本院认为,被告辩称的因市政配套不到位导致延期交房的理由不成立。首先，商品房买卖合同中载明的被告因市政配套不到位可以延期交房的条款内容是，“因市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期”，按合同约定，延期的前提是工程无法施工，且无法施工的原因系市政配套不到位造成的，然被告并未提供相应证据证明停工的时间及停工的原因；其次，本院认为市政配套涉及的是城市居民公共生活基础设施的建设，而被告与连云港恒源电力实业有限公司签订的《嘉会城配电工程施工合同》第一条，即明确该工程为嘉会城小区居配工程，系案涉嘉会城小区的内部配电工程，而小区内部的配电工程不等同于市政配套工程，故即使被告逾期交房与连云港恒源电力实业有限公司配电工程完工进度存在关联，亦不能认定被告符合因市政配套不到位所导致的可据实延期的情形。对于被告辩称的法定节假日应从逾期交房天数中予以扣除的辩解意见，本院认为法定节假日并非合同约定的可以据实延期的情形，且法定节假日并非不可预见、不可避免，亦难以认定够成不可抗力。迪维置业公司在与原告签订涉案《商品房买卖合同》时,理应充分预见因此可能导致的停工，以及因此对商品房交付所产生的影响，故对被告的此项辩解意见本院不予采纳，相应逾期期间不予扣除。对于连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，本院认为对于该通知被告并不具有及时预见的前提基础,且通知明确说明暂停所有建筑工地室内外施工作业，具有不可避免、无法克服的特点，属于不可抗力的情形，故本院认为,上述9天时间应当从逾期交房天数中予以扣减。对于新冠疫情防控期间的停工扣除问题，本院认为,疫情的发生具有不可预见的客观情况，疫情发生后，政府采取的疫情防控措施亦与疫情的严重程度相关，具有不可预见、不能避免且不能克服的特点,具备不可抗力的特征。鉴于延迟交房期间，被告受到疫情影响，无法及时复工，综合考虑政府的停工命令、疫情期间员工返回工地的隔离时间、被告申请复工所必要的核查时间，以及因疫情造成的各种工程材料的物流供应迟延等因素，本院酌定将受疫情影响加重违约的时间酌定为39天,上述停工天数应从逾期交房天数中予以扣除。关于争议焦点二，本院认为,当事人约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,因被告逾期交付车位给原告造成的是另行租赁停车位的损失，如按照双方约定的日万分之五的标准计算,则每日的停车费用为45元，车位的月租金为1350元，远高于被告逾期交付车位给原告造成的实际损失,为了衡平双方利益关系,参照物价部门批复的及同地段地下车位租金标准,本院将逾期交付车位违约金酌定为按照日万分之一计算。对于车位的交付时间，被告仅提供了赣榆嘉会城停车场的收费价目公示表，该证据显然不足以证明被告辩称的车位交付时间，且原告购买车位的目的在于入住案涉小区后停放车辆，在商品房尚未交付的情况下，原告收取车位亦失去实际意义，故在被告充分未举证证明其辩解意见的情况下，本院认为车位的交付时间与商品房的交付时间一致，均为2020年7月17日。本院认为，原告李成溥与被告迪维置业公司签订的《商品房买卖合同》及《连云港赣榆嘉会城地下车位使用权转让协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。被告逾期交付商品房及车位构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告要求被告向其出具所购房屋办理产权所需资料并要求被告协助原告办理不动产权证的诉求，本院认为依据合同之约定，被告负有的是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，而非交付原告，故对此项诉求本院不予以支持，对于原告要求被告协助办理权属登记的诉求，本院认为依据建设部《商品房销售管理办法》第34条之规定，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理房屋所有权登记手续，对原告的该项诉求本院予以支持。因被告未举证证明其已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且未向原告出具全款购房发票，致使原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，故其应按合同约定向原告支付相应违约金。被告迪维置业公司应向原告李成溥支付的逾期交房违约金22909.54元【837643*0.00005*（595天-39天-9天）】；逾期办理产权证违约金837.64元（837643元*0.001）；应向原告李成溥支付的逾期交付车位违约金6017元【110000元*0.0001*（595天-39天-9天）】。综上，对原告的合理诉求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李成溥办理位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路××××××单元××××××室××＃住宅）房产的产权登记。二、被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李成溥支付逾期交房违约金22909.54元、逾期办证违约金837.64元。三、被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李成溥支付逾期交付车位违约金6017元。如果被告迪维（连云港）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由原告李成溥负担398元、被告迪维（连云港)置业有限公司负担272元（被告迪维（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五曰内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  张 曼二〇二一年六月二十八日法官助理  陈金龙书 记 员  王 荣法律条文及上诉须知附录一、法律条文(一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。(三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。