江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0732民初652号原告：中国建设银行股份有限公司兴国支行，地址：兴国县凤凰大道71号。负责人：郭龙，该行行长。委托诉讼代理人：朱仁辉，系该行职工，特别授权。被告：李善财，男，汉族，1989年12月29日出生，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县金茂大厦后西坳安置区。被告：刘丹丹，女，汉族，1993年5月7日出生，江苏省淮安市人，住淮安市清江浦区。被告：赣州华隆房地产开发有限公司，地址：兴国县兴国大道269号。法定代表人：苏穗，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：谢林，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行（以下简称“建设银行兴国支行”）与被告李善财、刘丹丹、赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行的委托诉讼代理人朱仁辉、被告赣州华隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢林到庭参加诉讼，被告李善财、刘丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2012-20160835220）；二、判令被告偿还原告本金312000元及利息11319元，利息罚息516.99元，（利息按合同约定计至还清日，暂计至2020年12月31日），合计323835.99元；三、依法确认原、被告之间所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，依法处置被告抵押物：兴国县金福花园四期3组团1号楼1803房，拍卖、变卖所得价款原告享有抵押物优先受偿权；四、依法确认中国建设银行股份有限公司兴国支行与赣州华隆房地产开发有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》(编号：20150227003)合法有效，依法判令赣州华隆房地产开发有限公司承担连带责任保证；五、本案诉讼费用及一切为实现原告债权而产生的抵押物评估费、送达费、公告费等均由被告承担。事实与理由：2016年3月21日，被告向原告借款360000元用于购买赣州华隆房地产开发有限公司开发的兴国县金福花园四期3组团1号楼1803房，为此双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2012-20160835220），合同约定：借款期限为30年，年利率为4.9%（当前执行利率4.75%），采用等额本金还款方式还款，合同签订后，2016年3月21日，原告依约足额发放了借款。2014年2月10日，中国建设银行股份有限公司兴国支行与赣州华隆房地产开发有限公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》（编号：20150227003），协议第四条第四款约定，赣州华隆房地产开发有限公司对购买其所开发的兴国县金福花园四期的每一购房人，在成功办妥房屋抵押登记之前，赣州华隆房地产开发有限公司为每一购房人向中国建设银行股份有限公司兴国支行申请的购房借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。由于被告未按合同约定履行还款义务，贷款出现连续拖欠，经原告多次催收未果。截至2020年12月31日，被告尚欠原告本金312000元及利息11319元，利息罚息516.99元，合计323835.99元。为保护原告资金安全，维护自身合法权益，原告特诉至法院。原告中国建设银行股份有限公司兴国支行围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、身份证复印件二份，证明被告李善财、刘丹丹的身份情况及诉讼主体资格；二、结婚证复印件一份，证明被告李善财、刘丹丹的夫妻关系；三、企业法人营业执照复印件一份，证明被告赣州华隆房地产开发有限公司的信息；四、商品房销售贷款合作协议书一份，证明被告赣州华隆房地产开发有限公司无条件、不可撤销的连带责任；五、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明2016年3月21日，被告李善财、刘丹丹在原告处申请住房贷款360000元，借款期限30年，采用等额本金的还款方式还款，利率按照4.9%（当前执行利率4.75%）执行；六、对账单，证明被告未按时足额还款，截止2020年12月31日，被告欠原告贷款本金312000元及利息11319元，利息罚息516.99元，合计323835.99元。被告李善财既未提出答辩，也未提交证据。被告刘丹丹辩称：我与被告李善财已于2021年2月2日通过兴国县人民法院调解，正式解除婚姻关系，且在协议里明确写出属于夫妻共有房产归被告李善财所有，本人并无任何处置权。如有需要，请求法院拍卖此房产。被告刘丹丹对其辩称向法庭提供了以下证据：调解书一份，证明被告刘丹丹和被告李善财已经离婚并对案涉房屋作出处理。被告赣州华隆房地产开发有限公司辩称：如果我公司对本案贷款承担连带责任，我公司保留对被告李善财、刘丹丹的追偿权。被告赣州华隆房地产开发有限公司对其辩称未提交证据。经本院审理查明的事实及认定依据：2014年2月10日，原告建设银行兴国支行与被告华隆房地产公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》（编号：20150227003），协议第四条第四款约定，被告华隆房地产公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告华隆房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。2016年2月24日，被告李善财、刘丹丹向原告建设银行兴国支行申请借款360000元用于购买被告华隆房地产公司开发的兴国县金福花园四期3组团1号楼1803房，双方于2016年3月21日订立了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360811010-2012-20160835220），约定:借款期限为360个月（即2016年3月21日至2046年3月21日），贷款利率为年利率4.9%（浮动利率，在基准利率水平上上浮0%），当前执行利率4.75%，罚息利率:本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。采用等额本金还款方式还款，每月归还本金金额1000元，利息逐月结算还清。被告李善财、刘丹丹以兴国县半山国际3号组团（金福花园四期）1号楼1803房屋进行抵押,并在合同抵押人一栏签字，但至今未办理抵押登记，亦未办理预抵押登记。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后,原告依约足额发放了借款360000元到被告李善财账户上。由于被告李善财、刘丹丹未按合同约定履行还款义务,被告华隆房地产公司未承担保证责任，贷款出现连续拖欠,经原告多次催收未果,因而成讼。截至2020年12月31日,被告李善财、刘丹丹尚欠原告中国建设银行股份有限公司兴国支行借款本金312000元及利息11319元、罚息516.99元。另查明，2021年2月2日，被告刘丹丹起诉被告李善财离婚纠纷一案调解时，将涉案房屋归被告李善财所有，房屋按揭贷款也由被告李善财承担。以上事实,有原、被告委托诉讼代理人的庭审陈述及其提供的证据可以证实,本院予以认定。本院认为，被告李善财、刘丹丹向原告借款，签订了借款合同，该借款合同合法有效，应予保护。被告李善财、刘丹丹未按约定期限还款，构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告李善财、刘丹丹在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，原告有权解除合同，并有权要求被告李善财、刘丹丹偿付借款本息。虽然被告刘丹丹起诉被告李善财离婚纠纷一案调解时，将涉案房屋归被告李善财所有，房屋按揭贷款也由被告李善财承担，但只是被告刘丹丹、李善财内部的约定，对外不发生法律效力，不能对抗原告向他们主张偿还借款的权利，被告刘丹丹仍有偿还本案债务的义务。被告李善财、刘丹丹虽以兴国县半山国际3号组团（金福花园四期）1号楼1803房进行抵押，但未办理抵押登记或预抵押登记,抵押权未设立，原告要求依法处置该房屋，对拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告华隆房地产公司为借款提供阶段性连带责任保证担保，原告要求被告华隆房地产公司承担保证责任，本院予以支持，被告华隆房地产公司承担保证责任后，有权向被告李善财、刘丹丹追偿。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司兴国支行与被告李善财、刘丹丹于2016年3月21日订立的《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：360811010-2012-20160835220）；二、被告李善财、刘丹丹偿还原告中国建设银行股份有限公司兴国支行借款本金312000元及截至2020年12月31日的利息11319元、罚息516.99元,并支付2021年1月1日以后的利息,按合同约定计算至还清借款之日止；三、被告赣州华隆房地产开发有限公司对被告李善财、刘丹丹应付原告中国建设银行股份有限公司兴国支行之款负连带清偿责任，被告赣州华隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李善财、刘丹丹追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司兴国支行的其他诉讼请求；五、本案所涉执行内容限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，原告中国建设银行股份有限公司兴国支行已预交，由被告李善财、刘丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈贞勇人民陪审员  谢传新人民陪审员  王春恒二〇二一年六月三日书 记 员  黄 威