吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终741号上诉人（原审被告）：武桂玲，女，1972年7月8日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。被上诉人（原审原告）：白城诚信电力物业管理有限公司。法定代表人：刘力方露，系董事长。委托诉讼代理人：李占革，系该公司主要负责人。委托诉讼代理人：李玉章，系吉林百石律师事务所律师。上诉人武桂玲因与被上诉人白城诚信电力物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。武桂玲上诉请求：1.要求驳回一审判决由武桂玲向诚信物业公司支付2335.31元物业费；驳回一审判决由武桂玲承担诉讼费用25元。2.要求诚信物业公司承担本案诉讼费用。3.要求诚信物业公司归还金色家园小区业主委员会印章，以终止侵权事件再发生。事实和理由：1.一审依据诚信物业公司提供，与白城市金色家园小区业主委员会签订的物业服务合同，按照合同法第44条第一款和《民法典》第948条第一款判决。事实是：诚信物业公司提供的这份物业服务合同是虚假欺诈侵权合同，是一份违反《合同法》和《民法典》的无效合同。原因有四：一是光明社区出具证明，王才芳、赵学文、郭英杰、张印辉、焦峰共5人为金色家园小区业主委员会唯一合法无记名投票选举产生，并在住建部门和街道社区登记的业主委员会成员，而诚信物业提供的合同文本中金色家园小区业主委员会签名名单是王文双、卢振岩、李维秋、魏木艺、王国强，并且这5人也都不承认自己是金色家园小区业主委员会成员（见诉状副本1）。另外，在4月9日（2021）吉0802民初1083号的庭审中，诚信物业公司自己承认找人填写合同文本金色家园小区业主委员会成员名单（见当日1083号庭审音频及笔录）。二是诚信物业长期占有白城市金色家园小区业主委员会印章，并侵权至今，这在2021年4月8日10时53分庭审中诚信物业公司已承认（见诉状副本2和当日1076号庭审录音及笔录），导致金色家园小区至今无法聘请其他物业公司并签订劳务合同，也不能享受该有的物业服务。三是金色家园小区业主委员会主任王才芳，在2020年初通过微信群正式通知全体业主，诚信物业没有与业主委员会签订劳务合同，并明确说出诚信物业提供的合同为欺诈合同（见诉状副本3和微信录音）。四是诚信物业提供的合同文本，漏洞百出、前后时间不一、内容残缺不全，有乙方无甲方、有总收费要求无明细收费标准、有收费执行文件依据无收费许可证明，0.5元/平方米/月的收费标准是由诚信物业公司自己私定填写，并侵权私盖白城市金色家园小区业主委员会印章（见诚信物业公司提供的服务合同和诉状副本4）。2.一审依据诚信物业公司提供的物业服务合同0.5元/平方米/月收费标准和70%缴费标准不符合事实要求。原因有二：一是针对无效物业服务合同和没有物价部门核定的物业收费许可证，《物业管理条例》规定，可参照当地物业收费最低标准，以提供事实服务为依据，给予一定比例的费用补偿，而白城市洮北区很多小区收费标准为0.3元/平方米/月。二是诚信物业提供的物业服务合同中，单方面作出公共设施设备日常运行维护、绿化管理、清扫卫生共19项承诺，而在实际服务工作中只做了清扫卫生和维修维护2项工作，这在一审诚信物业公司已有举证，但因各项服务均做得不到位，洮北区法院故按70%折算判决。综上所述，缴费应为（89.31+16.6）×0.3×63×2/19×70%=147.49元。3.一审判决由武桂玲承担诉讼费用不符合事实要求。原因有三：一是一审判决100%由武桂玲承担诉讼费用，不符合自由裁量一般原则。二是诚信物业公司对武桂玲索取费用无理由多要，105.91平方米住房共63个月竟然向武桂玲索要3992.76元，即每平米近0.6元标准，并且不开正式发票。武桂玲业主对诚信物业多次提出，只要诚信物业能够落实好服务，并按照收费标准开出正式发票，即可收费，并非像诚信物业公司所述多次索要无果。三是诚信物业公司在诉前从未主动与武桂玲进行调解，而是用法律武器相威胁，并直接将武桂玲业主诉至洮北区法院。综上所述，由诚信物业主动发起的诉讼，应该由诚信物业公司承担一切诉讼费用。4.金色家园小区业主委员会印章至今仍在诚信物业公司主要负责人李占革手中，作为司法部门有责任制止侵权事件发生。诚信物业公司辩称，原审判决程序合法，双方当事人具有一定的合同关系，主体是适格的，原审法院在审理中对事实认定清楚，原审判决适用法律得当，驳回武桂玲的诉讼请求。诚信物业公司向一审法院起诉请求：1.要求武桂玲立即给付2014年10月至2020年9月止物业费3992.76元；2.要求武桂玲承担本案的诉讼费用。一审法院认为，武桂玲为白城市金色家园小区业主，诚信物业公司在2014年12月20日与白城市金色家园业主委员会签订了物业服务合同，服务期限三年，自2014年12月20日至2017年12月20日，诚信物业公司为该小区提供物业服务至今，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”在合同到期后业主委员会并未明确作出另聘物业服务人的决定，诚信物业公司继续为该小区提供服务，应认定原物业服务合同继续有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业公司向武桂玲所在小区提供了物业服务，武桂玲应向诚信物业公司缴纳物业费用，但武桂玲庭审中提出诚信物业公司提供的物业服务存在不符合标准的情况，应对应缴纳的物业费用予以扣减，武桂玲提出已将缴纳了2014年6月至2015年6月，诚信物业公司称该物业费用并未向诚信物业公司缴纳，该情况是该小区业主委员会对两个物业公司交接时存在问题，并不能让业主承担该部分损失，因此武桂玲应缴纳2015年7月至2020年9月之间的物业费共计3336.16[（89.31+16.60）×0.5×63]元。诚信物业公司对该小区提供物业时，对公共设施的维修及公共区域的管理不到位，应对服务费用予以扣减，故武桂玲应缴纳2015年7月起至2020年9月止的物业费2335.31（3336.16×70%）元。关于武桂玲辩称该物业服务合同存疑的情况，武桂玲未提供证据证明该物业服务合同存在无效、可撤销等情况，且诚信物业公司在签订物业服务合同后在该小区提供物业服务多年，该事实已经确认，即使该小区业主委员会成员在2018年重新更换，也未就该物业公司按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定程序进行合法解聘，诚信物业公司在该小区提供物业服务，并催缴物业费用属于合理请求，本院对武桂玲的该答辩意见不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，判决如下：武桂玲于本判决生效后五日内向白城诚信电力物业管理有限公司支付2015年7月至2020年9月的物业费2335.31元。案件受理费25元由武桂玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于物业服务合同效力的问题。本案中《白城市物业服务合同》系由白城市金色家园业主委员会与诚信物业公司签订的，合同双方均加盖公章，上述合同真实合法有效，各方均应按照该合同约定行使权利，履行义务。武桂玲主张上述合同无效且业主委员会印章系诚信物业公司私盖的，其提交了社区证明、录音等证据用以证明金色家园业主委员会于2018年5月31日存在人员变更情况，但该合同签订的时间是2014年12月20日，在业主委员会人员变更之前，无法证明物业服务合同无效。依照《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案的《白城市物业服务合同》在未经撤销或确认无效的情况下，双方当事人应依约履行合同义务，故武桂玲的上诉请求本院不予支持。关于武桂玲上诉主张物业收费标准问题。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”另，按照《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。诚信物业公司与白城市金色家园业主委员会签订的《白城市物业服务合同》未经撤销或确认无效，对小区全体业主具有约束力。现因诚信物业公司提供物业服务不到位，一审对物业服务费用予以扣减，从而判令武桂玲按照合同约定的收费标准的70%交纳物业费，并无不当。综上所述，武桂玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武桂玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹宝明审判员 孙晓琦审判员 李 瑞二〇二一年六月二十三日书记员 张 明