湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1327号原告：江玉梅，女，1975年10月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。委托诉讼代理人：宋贻武（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律工作者，执业证号：31813011100072。被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200310543345。委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312202010230598。原告江玉梅与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理，原告江玉梅的委托诉讼代理人宋贻武，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告天赐公司支付原告江玉梅逾期办理不动产权证书违约金23943.18元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年9月23日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区5栋1409室，总价款377058元，其中首付款117058元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告依照约定交付了房款及办证费用。合同约定，在该房屋交付使用后365日内完成该房产的初始登记，初始登记后180日内办理好该房屋的所有权证，在办理好所有权证后180日内办理好该房屋土地使用权证。如逾期，则按照合同约定的办证期限的第二天按照买受人支付的总价款的万分之一计算违约金直至实际办妥登记之日止。2016年9月30日，被告将该房屋交给原告使用。2020年6月26日，被告才办理房屋不动产权证书。被告的行为已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告天赐公司辩称：1.原、被告办理房屋交接的时间为2017年1月26日，而非原告诉称的2016年9月30日；2.依据新规被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后。原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。依据《民法典》关于不动产权属的规定，不动产权属证书的权利人享有该不动产的证明，但双方签订合同时《民法典》没有公布施行，故合同中约定办理的是房屋所有权证和土地使用权证。因此，被告无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给原告办理不动产权证。加之新规过渡期长和办证机构成立滞后，被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。综上所述，敬请人民法院，依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的1.原告身份证复印件1份，拟证明原告的身份信息；2.被告沅陵天赐房地产开发有限公司工商注册信息复印件1份，拟证明被告沅陵天赐房地产开发有限公司的身份信息；6.不动产权证书复印件1份，拟证明房产证手续办证时间为2020年6月26日）。本院经审查后认为，上述在卷证据来源合法，内容客观真实、与本案有关联性，本院均予以采信。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3.沅陵县商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告双方约定的权利和义务：1.原告以377058元购买被告出售的房屋；2.双方对产权登记及违约责任的约定。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为应当以原告在被告发出的《入伙通知书》上签字的时间作为办证违约的起算时间。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据4.缴费发票复印件1份，拟证明原告按照合同该约定缴纳房款、契税、维修基金。被告对该组证据中的两张购房发票、缴纳维修资金的发票无异议，但认为贷款抵押保险与本案没有关联性。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据5.住宅使用说明书及住宅质量保证书复印件1份，拟证明房屋交付使用时间为2016年9月30日。被告对住宅使用说明书及住宅质量保证书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为住宅使用说明书及住宅质量保证书上所记载的时间为5栋房屋的整体交付时间，而非每户业主的实际交付时间。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据7.沅陵县人民法院（2021）湘1222民初628号民事判决书、怀化市中级人民法院（2020）湘12民终2204号民事判决书复印件各1份，拟证明同样的案由经沅陵县人民法院、怀化市中级人民法院审理，均认定被告合同违约。被告对该组证据的关联性有异议。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。原告提交的证据8.沅陵县人民法院（2021）湘1222民初628号民事判决书生效证明复印件1份，拟证明（2021）湘1222民初628号民事判决书已经生效。被告对该组证据关联性有异议。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告提交的证据1.入伙通知书复印件1份，拟证明原告购买御鑫城5栋1409号房，其签字确认的《入伙通知书》时间为2017年1月26日，原告办理房屋交接手续的时间为2017年1月26日。原告对该组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为交房时间应当按照办理房产手续的时间来计算。经审查，该拟证明内容与《住宅使用说明书》上注明的交房时间不一致，对此，本院不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以认定事实如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年9月23日，原告江玉梅与被告沅陵天赐房地产开发有限公司签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城5幢14层1409号房，建筑面积130.02平方米，其中套内面积108.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.21平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2,900.00元，总金额377058元，首付款(含定金117058元于2015年9月23日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。合同还就交付期限、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。原告江玉梅按合同约定向被告沅陵天赐房地产开发有限公司交纳了首付款(含定金)117058元,双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年11月20日，原告江玉梅向被告沅陵天赐房地产开发有限公司缴纳了物业专项维修资金9101元及相关费用，2016年4月8日，被告给原告开具销售不动产统一发票（建筑面积130.02㎡，单价2,900元/㎡，金额117058元），2020年9月10日，原告缴纳契税5655.87元。2016年9月30日，被告将该房屋交付原告使用，2020年6月26日，被告沅陵天赐房地产开发有限公司为原告江玉梅办好了《不动产权证书》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告江玉梅已经按合同约定支付了购房款及交纳维修基金等费用，已全面履行了合同义务。但被告天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月26日才为原告江玉梅办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。据原告的房屋《住宅使用说明书》记载该房屋交付使用日期为2016年9月30日，按照合同约定被告应在2017年9月30日前为原告江玉梅完成该房屋的初始登记，最迟应于2018年9月25日办理不动产权登记证。但被告天赐公司直到2020年6月26日才办理完毕，其逾期办证时间应自2018年9月26日起至实际办好产权证书之日的前一日(2020年6月25日)止，共计逾期639天，被告应当支付原告逾期办证的违约金24094元（377058元×639天×1‱＝24094元）。本案中，原告江玉梅要求被告天赐公司承担的违约金为23943.18元，低于本院计算的违约金150.82元，应视为原告对自己权利的处分。故对原告江玉梅要求被告天赐公司承担违约金23943.18元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，对此，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：限被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江玉梅逾期办理房屋权属证书的违约金23943.18元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，减半收取计199.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 周恒新二〇二一年六月二十八日法官助理 胡沅晖书 记 员 曾 宜附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。