山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0114民初857号原告（反诉被告）：山东领航置业有限公司，住所地：济南市章丘区明水经济技术开发区管理委员会保障楼315室。法定代表人：董新建，执行董事。委托诉讼代理人：杜保卫，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马庆国，男，1960年4月14日出生，汉族，住济南市章丘区，户籍地址：济南市章丘区。委托诉讼代理人：苑蕾，北京市安衡律师事务所律师。原告山东领航置业有限公司（以下简称领航公司）与被告马庆国房屋买卖合同纠纷及反诉原告马庆国与反诉被告领航公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员刘兴山独任审理。原告领航公司（反诉被告）的委托诉讼代理人杜保卫、丁浩，被告马庆国（反诉原告）及其委托诉讼代理人苑蕾分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领航公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》(含22-2-301号商品房及22-2302号商品房)及补充协议。2、判令被告支付违约金333000元(人民币大写叁拾叁万叁千元整)。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年12月28日签订两份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的济南蓝海领航项目22-2-301洋房及22-2-302洋房。商品房22-2-301合同总价款1792798元，双方约定被告采用首付分期3期(112798+220000+210000元)及余款按揭贷款支付方式，首付款三期合计542798元须于2018年7月30日前全部付清，购房总价款剩余1250000元采用银行按揭贷款方式支付。商品房22-2-302合同总价款1767122元，双方约定被告采用首付分期3期(117122+220000+200000元)及余款按揭贷款支付方式，首付款三期合计537122元须于2018年7月30日前全部付清，购房总价款剩余1230000元采用银行按揭贷款方式支付。被告于2018年12月28日将两份合同签订当日付款两商品房一期款项，但后续两期房款自2018年4月30日起均未支付，按揭亦未能办理，总计欠款3330000元，现被告逾期付款已经超过30日，已严重违约。根据两份《商品房买卖合同》主合同第七条第1款第(2)项：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法裁判，判如所请。马庆国辩称，同意解除合同，但解除合同的原因系原告违法违约造成；因解除合同的原因不是被告导致的，故不应该承担违约责任，如法院认定被告违约，则该违约金过高，请求法院予以调整；被告已经就原告的违法违约行为提起反诉。马庆国向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人于2018年2月8日分别签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被反诉人返还反诉人支付的房款375007元及应计利息（以375007元为基数，自2018年2月8日起按同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；3、判令被反诉人支付反诉人违约金37500.7元；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年2月8日分别签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，购买被反诉人开发的山东蓝海领航电子商务产业园房产两套，分别为22号楼2单元301室和22号楼2单元302室。合同签订当日反诉人向被反诉人转账支付房款共计500000元，被反诉人分别分配在该两套房产首付款为112798元及117122元，但被反诉人实际收取该两套房价款是375007元。该合同及补充协议签订后，被反诉人没有与反诉人办理网签及备案的手续，系严重违法违约；且合同约定被反诉人应当在2019年5月30日将房屋交付反诉人使用，但至今没有交付，反诉人有权解除合同，被反诉人应向反诉人承担违约责任。为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请求。领航公司对马庆国的反诉辩称，根据反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，反诉人并未依约支付购房款，只支付首付分期3期中的第一期，因此并不符合签订网签备案的流程，网签备案时间为交付首付款付清在银行办理按揭贷款时进行网签，反诉人主要责任为未支付购房款，我方没有违约的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认定案件事实如下：1、2018年2月8日，领航公司（出卖人）与马庆国（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定马庆国购买位于章丘区，面积155.56平方米，总价款1792798元。付款方式为签署合同当日缴付首付款人民币112798元。购房首付款的剩余部分即人民币22万元于2018年4月30日前付清，剩余部分人民币21万元于2018年7月30日前付清。购房总价款的剩余部分125万元为买受人向出卖人指定的银行申请商业贷款方式付款方式支付，并委托银行将全部贷款支付给出卖人。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，即“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同日，双方还签订《商品房买卖合同》一份，双方约定马庆国购买位于章丘区，面积156.12平方米，总价款1767122元。付款方式为签署合同当日缴付首付款人民币117122元。购房首付款的剩余部分即人民币22万元于2018年4月30日前付清，剩余部分人民币20万元于2018年7月30日前付清。购房总价款的剩余部分123万元为买受人向出卖人指定的银行申请商业贷款方式付款方式支付，并委托银行将全部贷款支付给出卖人。合同关于买受人逾期付款的违约责任与上述约定相同。2、2018年2月7日，马庆国向领航公司账户汇入房款50万元。领航公司于2018年2月8日出具房屋销售专用收据三份，分别为22号楼洋房2-301号房款首期112798元、22号楼洋房2-302号房款首期117122元，该两套房产为案涉房产，客户为马庆国。另有22号楼洋房2-402号首期款124993元系为50万元房款中所用。上述三份收据中的经办人为马美军。剩余部分145087元，由马美军书具收到条一份，内容为“今收到客户马庆国人民币壹拾肆万伍仟零捌拾柒元整。”3、领航公司称其于2019年9月6日向马庆国发出《起诉告知函》，马庆国不认可京东快递签名的真实性。上述事实有相关证据在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、马庆国支付购房款数额的确定。二、本案违约金的合理确定。关于焦点一，经审查，马庆国的50万元房款系一次性汇入领航公司账户，且对未分配的款项145087元已由领航公司工作人员予以确认。因此，马庆国实际支付的案涉房产购房款总额为375007元。关于焦点二，庭审中领航公司称其主张的违约金的实际损失为逾期付款的利息损失。关于该项损失，合同中有明确约定。但是，关于逾期应付款的基数，应考虑合同双方的履行情况。根据《山东省商品房销售管理条例》第十三条规定：“商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同成立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同登记备案手续…”。领航公司没有按照法规要求进行房产销售合同备案，对于马庆国而言其也无法履行按揭贷款支付的相关义务。因此，根据合同约定及双方的实际履行情况，本院确定预期应付款的基数为3330000元–145087元–1250000元–1230000元=704913元，违约金为70491.3元。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。对于案涉合同的双方当事人而言，均要求解除案涉合同，因此双方均无履行案涉合同的意愿，应予解除案涉两份房屋买卖合同，解除时间为诉状副本送达之日即2021年1月27日。反诉原告马庆国未在规定的期限内缴纳反诉费，反诉请求按反诉原告马庆国撤诉处理。但因案涉合同已经解除，马庆国的已付购房款应予返还。双方自行协商处理购房款返还事宜，协商不成，另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百五十八条、第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告山东领航置业有限公司与被告马庆国签订的《商品房买卖合同》(含22-2-301号商品房及22-2302号商品房)及补充协议于2021年1月27日解除。二、被告马庆国于本判决生效之日起10日内支付原告山东领航置业有限公司逾期付款违约金70491.3元。三、驳回原告山东领航置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3148元，原告山东领航置业有限公司负担2482元；被告马庆国666元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘兴山二〇二一年六月十七日法官助理 张 丽书 记 员 魏湘莹