广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初8381号原告：金秀雯，女，1979年5月25日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳萍，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼。诉讼代表人：广州市金盛房地产开发有限公司管理人，北京市中伦（广州）律师事务所。负责人：陈洁。委托诉讼代理人：林瀚之，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炎培，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。被告：广州侨实房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区竹丝岗二马路39号大院8栋502房。法定代表人：齐宝兴。原告金秀雯与被告广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）、广州侨实房地产开发有限公司（以下简称侨实公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林川、被告金盛公司委托诉讼代理人林瀚之到庭参加诉讼。被告侨实公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理广州市越秀区中山三路xx号24xx房的产权变更登记手续，将该房屋产权过户登记至原告名下。事实和理由：原广州市东山区××号房屋是以原告祖父金某名义登记产权的，依法属于祖父金某与祖母周某真的夫妻共有财产。1999年1月11日，被告侨实公司与周某真签订《房屋拆迁安置协议》，与金某签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定侨实公司拆除原中山三路125号房屋，将自有的原征用范围回迁楼建筑面积176.64平方米房屋作为产权调换（补偿）。合同签订后，金某与周某真依约将原址房屋交侨实公司拆除。2003年7月17日，两被告签订《广州市国有土地使用权转让合同》，约定侨实公司将广州市中山三路125-151号及荣华北地段的土地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给金盛公司，并负责该地块转让前所发生的费用及债务等。同年8月18日，上述房屋地段经批准变更用地单位为金盛公司。金盛公司建设回迁楼项目名称为金宝怡庭，其中B座24xx房和2605房为中山三路125号房屋拆迁补偿房屋，并已于2008年10月16日交付给周某真，后由原告居住24xx房，金某伟（金某、周某真的子女之一）居住2605房。金某于2001年1月11日去世，周某真于2015年7月27日去世。2015年12月13日，原告等继承人经广州市广州公证处公证，确认上述24xx房由原告继承，2605房由金某伟继承。因两被告至今未为原告办理涉案24xx房的不动产权证，原告提起本案诉讼。被告金盛公司辩称，广州市中级人民法院于2019年4月8日作出裁定书，受理金盛公司的破产清算。越秀区法院于2019年7月11日指定北京市中伦（广州）律师事务所担任管理人。管理人自接管后，积极与金盛公司联系说明接管事宜，但金盛公司一直拒绝向管理人交接财产、印章和账簿、文书等资料，存在接管困难，管理人无法核实案件相关事实，是否符合办理房产证的条件恳请法庭根据案件事实和法律确认。经审理查明，1999年1月11日，被告侨实公司（拆迁人、甲方）与金某（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。其中约定：市房地产管理局以（98）房拆许字（67）号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的东山区××号房屋，该房屋建筑面积176.64平方米；甲方将自有的原征地范围回迁楼第十九层东向建筑面积为176.64平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由甲方负责等。该协议经广州市房地产管理局拆迁备案登记。同日，就该房屋的拆迁安置问题，侨实公司还与金某的配偶周某真签订了《房屋拆迁安置协议》。协议签订后，金某户依约将原址房屋交付侨实公司拆除。2003年7月17日，被告侨实公司与金盛公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》，约定由被告侨实公司将广州市中山三路125-151号及荣华北地段的土地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给被告金盛公司，并负责该地块转让前所发生的费用及债务等。2003年8月18日，上述房屋地段经批准变更用地单位被告侨实公司为被告金盛公司。2001年1月11日，金某去世。2015年7月27日，周某真去世。2015年12月13日，广东省广州市广州公证处出具（2015）粤广广州第211379号《公证书》，载明：原坐落在东山区××号房屋是以金某名义登记产权的，依法属于金某与周某真的夫妻共有财产；该房屋经侨实公司征用拆迁，住宅部分补偿安置到中山三路××房及××号金宝怡庭B座24xx房；上述两间房屋由金某伟和金秀雯（即本案原告）共同继承；金某伟的代理人金某玲与金秀雯经协商一致，达成协议，上述两间房屋中的2605房由金某伟一人继承，24xx房由金秀雯一人继承等。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2021年5月21日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区中山三路xx号24xx房权利人为金盛公司，登记类型为首次登记，该房屋规划用途为住宅，建筑面积67.0316平方米。另查明，广州市浩鑫实业发展有限公司（以下简称浩鑫公司）向本院提出对被告金盛公司破产清算的申请，本院作出（2018）粤0104破申4号民事裁定书，裁定：对浩鑫公司提出对本案被告破产清算的申请，不予受理。浩鑫公司不符该裁定提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）粤01破终6号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）粤0104破申4号民事裁定；二、指令本院受理浩鑫公司对本案被告金盛公司的破产清算申请。2019年7月11日，本院作出（2019）粤0104破4号指定管理人决定书，选定北京市中伦（广州）律师事务所担任被告金盛公司管理人。诉讼过程中，原告为证明被告金盛公司于2008年将涉案24xx房交付其使用，向本院还提交了如下证据：1.金盛公司于2008年10月16日发出的《入住通知书》复印件（内容为通知广州市金盛物业管理有限公司，金某、周某真是中山三路125-151号地段拆迁户，安排回迁到金宝怡庭B座24xx房和2605房，该户已签订回迁补充协议及办妥回迁手续，请给予安排办理入住手续等）。2.广州市金盛物业管理有限公司金宝怡庭管理处于2020年2月26日出具的《证明》（内容为证明原告于2008年10月16日收楼至今，一直居住于涉案24xx房等）。3.广州市金盛物业管理有限公司金宝怡庭管理处于2020年5月21日出具的《证明》[内容为证明金某（周某真）是广州市中山三路125-151号地段拆迁户（两个单元），于2008年8月24日收楼至今，两套房分别为中山三路xx号金宝怡庭B栋2605房（建筑面积75.66平方米）和中山三路xx号B栋24xx房（建筑面积65.93平方米）]。4.涉案房屋水费、污水处理费电子账单、水电费电子发票若干（均载明用户地址中山三路xx号24xx房户名为金某或原告）。被告金盛公司表示上述证据由法院审查认定。本院认为，金某与侨实公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据两被告签订《广州市国有土地使用权转让合同书》时正在施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院于1998年7月20日发布）第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。因此，被告金盛公司应依法承接上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中拆迁人的权利义务。原告已举证证明涉案24xx房为被告金盛公司交付的拆迁补偿房屋之一，并且原告已继承该补偿房屋的相关权利，因此，原告起诉要求被告金盛公司协助办理该房屋所有权转移登记手续于法有据。被告侨实公司虽然是与金某签订拆迁补偿协议的当事人，但鉴于该拆迁项目已转让给金盛公司，涉案24xx房目前也登记在金盛公司名下，侨实公司事实上不具备履行办证义务的条件，该房屋的所有权转移登记手续由金盛公司办理即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州市金盛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告金秀雯到房地产行政主管部门办理将广州市越秀区中山三路xx号24xx房所有权转移登记至原告金秀雯名下的手续；二、驳回原告金秀雯的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5250元，由被告广州市金盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年六月二十八日书记员  梁 涛刘睿祺