福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0703民初1215号原告：南平市建阳区承凤物业管理有限公司，住所地南平市建阳区童游怡诚·曼山别院小区8幢一层，统一社会信用代码913507840543414415。法定代表人：李守钗，总经理。委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所律师。被告：廖建春，男，1989年9月29日出生，汉族，住南平市建阳区。原告南平市建阳区承凤物业管理有限公司（以下简称承凤物业）与被告廖建春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告承凤物业的委托诉讼代理人潘圣杰到庭参加诉讼，被告廖建春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承凤物业向本院提出诉讼请求：判令廖建春向承凤物业支付从2017年8月1日起至2020年12月30日止的物业费4273元以及违约金3309元，合计7582元。事实和理由：廖建春是南平市建阳区XXXX小区X幢X房XX号业主。2013年8月27日，XX小区开发商南平市建阳区怡诚房地产开发有限公司与承凤物业订立《怡诚·领世郡前期物业管理服务合同》，其中第六章第26条第2点约定“本物业综合管理服务费，住宅由业主按其建筑面积每月每平方米0.80元向乙方（承凤物业）交纳”，第3点约定“本物业的综合管理服务费等相关费用以每季度交纳一次，每次交纳费用时间为当季度第一个月的前10日内（首次业主交房时须预交壹年的物业综合管理服务费）”，第9点约定“从逾期之日起按每日加3‰元交纳滞纳金”。2016年8月9日，廖建春办理完毕交房所需手续并入住，并签订《怡诚·领世郡业主公约》，其中第八章第1点约定“管理费标准为：0.8元/平方米/月（依据物业管理委托合同的约定）”，第3点约定“业主应在每季度（1月、4月、7月、10月）第一个工作日前向物业管理企业预付当季度管理费，”当日，廖建春即交纳2016年8月1日至2017年7月30日的物业费1251元。此后，承凤物业仍为领世郡小区提供物业服务，该小区业主没有成立业主委员会，廖建春也再没有缴纳过物业费，承凤物业曾多次向廖建春催付欠款，廖建春均置之不理。承凤物业认为，承凤物业系开发商南平市建阳区怡诚房地产开发有限公司选定的物业服务企业，且一直为领世郡小区提供物业服务至今，廖建春不交纳物业费的行为构成违约，为维护承凤物业的合法权益，承凤物业依法向法院提起诉讼，望判如所请。廖建春未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廖建春是南平市建阳区XXXX小区X幢X房XX号房业主，该房建筑面积127.32平方米。2013年8月27日，领世郡小区开发商南平市建阳区怡诚房地产开发有限公司与承凤物业订立《怡诚·领世郡前期物业管理服务合同》，2016年8月9日，廖建春与南平市建阳区怡诚房地产开发有限公司办理完毕南平市建阳区XXXX小区X幢X房XX号的交房手续，同日，廖建春与承凤物业签订《怡诚·领世郡前期物业管理合同》，其中第四条约定“物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.8元收取，交纳费用时间为每月10日前”，第八条第四项约定，乙方（廖建春）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（承凤物业）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。廖建春交纳物业费至2017年7月30日。此后，承凤物业仍为领世郡小区提供物业服务，廖建春未再缴纳物业费。本院认为，廖建春系南平市建阳区XXXX小区X幢X房XX号房业主，与承凤物业订立《怡诚·领世郡前期物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效，对双方均具有约束力。领世郡小区业主提供物业服务，廖建春应按合同约定向承凤物业交纳物业服务费。2017年8月1日至2020年12月30日的物业服务费为4175.85元，因此，承凤物业诉请要求廖建春支付物业服务费为4273元，本院支持4175.85元，超出部分不予支持。承凤物业主张廖建春支付按日利率1.5‰计算所得的违约金3309元，属于违约金过高的情形，本院调整为按拖欠物业费总额的30%计算，即1252.8元，超出部分，不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，依法应当适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。廖建春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、廖建春应于本判决生效之日起十日内支付南平市建阳区承凤物业管理有限公司物业服务费4175.85元及违约金1252.8元；二、驳回南平市建阳区承凤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由廖建春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 杨仕俤二〇二一年六月二十九日法官助理 蒋佳慧书 记 员 黄 艳本案依据的主要法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。