福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0104民初2997号原告：福建实达物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区善化新村8座2层。法定代表人：刘胜昔，总经理。委托诉讼代理人：郑映良，公司员工。被告：温东，男，1969年11月27日出生，汉族，住福建省闽侯县，现住福州市仓山区。原告福建实达物业有限公司与被告温东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建实达物业有限公司的委托诉讼代理人郑映良、被告温东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建实达物业有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付拖欠原告的物业管理费11248元、水电公摊费1260元、水费1176.9元，总计13684.9元；2．被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金2695元（以11248为基数，从2019年1月1日起按人民银行同期贷款利率2倍暂计至2021年12月31日，实际应计至付款之日止）；3．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与滨江丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》，双方约定在滨江丽景临江园业主委员会成立之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。原告于2003年10月入驻滨江丽景临江园项目，一直服务至2018年12月31日撤出。现根据原告与滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园物业服务合同》及其补充协议相关条款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其他代收代缴费用，其中明确规定：带电梯住宅收费标准为每月0.6元/㎡，该合同还约定每户每月应缴纳10元的水电公摊费，被告已在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认并同意缴纳相关物业管理费用。根据被告签收的《住户手册领取证明单》可证明被告已知道《住户手册》内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是滨江丽景临江园X#XX单元的业主，其房屋系多层住宅房屋，每月应交物业管理费为76元（面积126.7平方米，收费标准0.6元/平方米·月）。原告每月至少一次向被告催缴，但自2006年9月至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水电公摊费等，现已拖欠2006年9月1日至2018年12月31日（计148个月）的物业管理费11248元，2008年7月至2018年12月的（126个月）的水电公摊费1260元，2008年7月至2013年11月的水费1176.9元，总计13684.9元。实达物业公司曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。针对被告拖欠的物业管理费、水电公摊等费用，原告多次向被告发送催款通知单或律师函，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时缴纳物业管理费。被告拒交物业管理费的行为，已经构成违约，依法应承担违约责任。被告温东辩称，1．原告弄虚作假违法变更设计，改造车位和架空层变为单元房售卖，侵犯业主权利，违反物权法和物业服务合同有关规定；2．原告服务态度恶劣，服务质量低劣，小区经常发生盗窃和车辆被损事件，2017-2018年被告家就被盗窃，时有发生业主和物业管理人员吵架和打架事件；3．原告是开发商的物业，物业服务合同到期，未经业委会同意强制服务，在业主上访投诉无果的情况下，许多业主以不缴费方式抗争，维护权利，原告曾向福州市仓山区人民法院起诉被告欠费，当时被告父亲应诉，被告父亲带领业主上访举报，不久后原告撤诉；4．2019年原告撤出小区，由目前物业公司接管，服务态度和质量都很好，被告都有按时缴费，所以被告不存在恶意欠费，完全是因为原告的原因导致许多业主拒绝缴费，被告不予缴纳欠费符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2003年8月10日，福州新榕房地产开发有限公司与原告签订《滨江丽景·临江园（前期）物业管理委托合同》，福州新榕房地产开发有限公司委托原告对滨江丽景临江园提供前期物业管理服务，合同约定非电梯住宅物业管理服务费每月0.6元/㎡；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限自2003年8月10日至业委会成立后，业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2008年3月20日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，滨江丽景临江园业主委员会委托原告实行物业服务，合同约定多层不带电梯住宅管理服务费每月0.6元/㎡；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同期定为一年（从2008年3月至2009年3月）。2008年6月25日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务补充协议》，协议约定：本小区从2008年7月起每月向每户收取公共水电费用10元。之后，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告于2009年3月20日、2010年4月21日分别物业服务签订合同，约定由原告提供物业服务，两份合同均约定多层不带电梯住宅管理服务费每月0.6元/㎡；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，两份合同期分别为2009年3月20日至2010年3月20日、2010年5月1日至2011年4月30日。2018年12月31日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会、福州榕光物业管理有限公司与原告三方签订《物业移交接管书》，由福州榕光物业管理有限公司接管小区的物业服务。另查明，被告系滨江丽景临江园X#XX单元业主，房屋建筑面积125.52平方米。原告多次向被告邮寄律师函，催告被告支付物业管理费及水电公摊费、水费。庭审中，原被告均确认被告已缴纳物业服务费至2006年8月，2006年9月1日至2018年12月31日的物业服务费未缴纳。本院认为，福州新榕房地产开发有限公司与原告签订的《滨江丽景·临江园（前期）物业管理委托合同》、福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务合同》及《滨江丽景临江园物业服务补充协议》合法有效，对小区业主具有约束力。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告在物业服务合同届满后仍然为被告房屋所在小区提供物业服务这一基本事实，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。被告应按照前述物业服务合同约定的标准向原告支付2006年9月1日至2018年12月31日的物业服务费11144.4元（75.3元/月×148个月）及2008年7月至2018年12月的水电公摊费1260元（10元/月×126个月）。本案中，如存在被告所述物业服务不到位的情况或其他因服务不到位造成损害等情况，其可以请求原告承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以该理由拒付物业服务费，没有法律依据，依法不予支持。关于违约金，原告诉请被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金（以11248元为基数，按人民银行同期贷款利率2倍自2019年1月1日起计算至付款之日止），因物业服务合同已于2011年4月30日届满，原告未就讼争小区的物业服务事宜再次签订物业服务合同，原告要求被告支付2011年5月1日之后因未缴纳物业服务费而产生的违约金缺乏依据，本院不予支持。原告诉请被告支付2006年9月1日至2011年4月30日期间，逾期缴纳物业管理服务费的违约金【以4216.8元（75.3元/月×56个月）为基数，按人民银行同期贷款利率2倍自2019年1月1日起计算至付款之日止】未超出上述合同约定的违约金范围，但鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院对原告诉请的该违约金支持如下：以4216.8元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至还清欠款之日止。原告提供的证据无法证明其代被告缴纳了水费，故原告要求被告支付水费1176.9元的诉请，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告温东于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费11144.4元及水电公摊费1260元；二、被告温东于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金（以4216.8元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至还清欠款之日止）；三、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，减半收取计104.5元，由原告福建实达物业有限公司负担49.5元，被告温东负担55元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  任小平二〇二一年六月十八日书记员  陈捷昕附一：本判决适用的法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”