西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初10998号原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市高新区。负责人：王晏蓉，该分行行长。委托代理人：田少荣，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：王小羽，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被告：霍国青，男，1976年10月05日出生，汉族，住陕西省靖边县。被告：师五玲，女，1977年11月14日出生，汉族，住陕西省靖边县。被告：陕西长和房地产开发有限公司，。法定代表人：朱**林，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：马佳，该公司职工。原告招商银行股份有限公司西安分行与被告霍国青、师五玲、陕西长和房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田少荣、王小羽，被告霍国青、师五玲、被告陕西长和房地产开发有限公司委托代理人马佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，原告与三被告签订了《个人购房借款及担保合同》（以下简称“借款担保合同”），借款担保合同约定：被告霍国青、师五玲向原告申请贷款人民币540000元整，贷款用途为购买位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房产，贷款年利率为5.049%，还款方式为按月结息、按月还本、等额本息。被告霍国青、师五玲用上述房产为原告提供抵押担保，办理了预抵押登记。借款人未按时足额偿还贷款的，贷款人有权对未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息。对不能按时支付的利息，罚息利率按日计收复息。借款人未按照本合同约定按时还本或付息的属于违约；若借款人违约，贷款人有权宣布本合同提前到期。借款人不能按期归还贷款的，应承担贷款人为实现债权而支付的费用。被告陕西长和房地产开发有限公司为被告霍国青、师五玲的上述债务承担连带保证责任。原告向被告霍国青发放了540000元整的贷款。被告霍国青、师五玲未按照合同约定按期还款。截止2021年1月13日，被告霍国青、师五玲尚欠原告贷款本金331865.1元，利息6721.03元、罚息161元、复息80.45元，被告陕西长和房地产开发有限公司应为上述债务承担连带保证责任。上述欠款经原告多次催要未果,故诉至法院,请求判令：1、请求人民法院依法判令被告偿还原告借款本金331865.1元，利息6721.03元、罚息161元、复息80.45元（利息、罚息、复息暂计算至2021年01月13日，此后按合同约定计算至实际款项付清之日）;2、判令原告对被告名下位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内行使抵押权优先受偿；3、请求人民法院依法判令被告陕西长和房地产开发有限公司对被告霍国青、师五玲的上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等由三被告共同承担。被告霍国青辩称，2021年3月23日，其向原告偿还了30400元，逾期按揭月供已经全部结清，并多向原告支付了一个月。由于生意外债尚未收回，导致逾期还款，但其已经结清拖欠款项，目前尚不拖欠原告银行按揭贷款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告师五玲辩称，争取2022年春节前一次性结清银行按揭贷款。被告陕西长和房地产开发有限公司辩称，如被告霍国青、师五玲愿意偿还银行按揭贷款，其公司不持异议。经审理查明，2010年5月14日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告霍国青、被告陕西长和房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告霍国青向原告借款54万元，用于购买被告陕西长和房地产开发有限公司开发的位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，贷款期限240个月，自2010年5月14日起至2030年5月14日止，贷款利率为中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%下浮15%，即年利率5.049%。还款方式为等额还款，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率基础上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；同时约定，如借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用。被告陕西长和房地产开发有限公司作为保证人对借款在合同项下的债务承担连带保证责任，保证期限为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。2020年3月3日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告霍国青、师五玲、被告陕西长和房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》约定：被告霍国青、师五玲向原告借款人民币54万元，用于购买被告陕西长和房地产开发有限公司开发的位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限122个月，自2020年3月3日起至2030年5月14日止，贷款执行利率为浮动利率，还款方式为等额还款，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率基础上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；同时约定，如借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用。被告陕西长和房地产开发有限公司作为保证人对借款在合同项下的债务承担连带保证责任，保证期限为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。2010年5月10日，被告霍国青与原告签订《西安市房地产抵押合同》并约定，被告以其所有的位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房产向原告提供抵押担保，并于2010年6月30日取得预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。原告于2010年5月19日向被告霍国青发放贷款人民币54万元，被告霍国青出具了《个人贷款借款借据》，载明借款期限为自2010年5月19日起至2030年5月19日止，扣款日为每月15日。另查明，自2020年8月15日起，被告霍国青、师五玲开始逾期偿还本金、利息。截至2021年3月25日被告霍国青、师五玲尚欠原告借款本金人民币310936.71元、利息359.74元，本息合计311296.45元。2015年5月12日，涉案房屋办理了不动产登记，所有人为陕西长和房地产开发有限公司，不动产权证号为：110XXXXXXX-11-0-10-21302-0。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、《西安市房地产抵押合同》、贷款账单、不动产登记簙等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告霍国青、师五玲、陕西长和房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约向被告霍国青、师五玲发放贷款，被告亦应按照合同约定履行还款义务，但被告霍国青、师五玲累计多次未按期偿还贷款，已构成违约，原告有权提前收回贷款，故原告要求被告霍国青、师五玲清偿剩余借款本金、利息、罚息、复息，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告陕西长和房地产开发有限公司承担连带清偿责任一节，按照合同约定陕西长和房地产开发有限公司自愿为霍国青、师五玲在本合同项下的债务提供连带保证责任，并自愿放弃要求原告首先向借款人或对抵押物先行处置的权利，现霍国青、师五玲逾期还款，故原告有权要求被告陕西长和房地产开发有限公司依约承担连带保证责任。关于原告招商银行股份有限公司西安分行请求对案涉房屋优先受偿一节。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿......经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”案涉房屋已经办理了抵押登记，并于2015年5月12日办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，招行西安分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，现请求对案涉房屋变现后优先受偿，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张实现债权的费用、律师费未提供证据予以佐证，本院依法不予支持。    综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：    一、被告霍国青、师五玲于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金人民币310936.71元、利息359.74元（利息计算至2021年3月25日），并按合同约定支付自2021年3月26日起至全部欠款实际清偿之日止新产生的利息、罚息、复息；   二、若被告霍国青、师五玲未按期偿还上述债务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权就被告霍国青、师五玲所有的位于西安市XX区XX城XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号房产拍卖、变卖或折价后所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告霍国青、师五玲继续清偿；三、被告陕西长和房地产开发有限公司对本判决第一项被告霍国青、师五玲的债务承担连带清偿责任。被告陕西长和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人霍国青、师五玲追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6382元，减半后由被告霍国青、师五玲负担3191元，因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审  判  员    何      燕 二〇二一 年  六 月 十 日 书  记  员    王  小  波   打印：扈艳红       校对：王小波      2021年 月 日送达1