中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16857号原告：潘曦，女，1971年11月1日出生，住所地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：陈福增，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市盈科(南通)律师事务所律师。被告：林天赋，男，1975年2月28日出生，住所地香港特别行政区。被告：陈伟正(SINPRASEUTHGERMAIN)，男，1975年5月28日出生。被告：林天爵，男，1971年4月4日出生。上述三被告共同委托诉讼代理人：于泷，上海市锦天城律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：朱小琦，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。潘曦诉林天赋、陈伟正(SINPRASEUTHGERMAIN)、林天爵、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，适用普通程序，并依法组成合议庭，分别于2020年9月10日、2021年4月15日、2021年4月19日公开开庭进行了审理。潘曦的委托诉讼代理人张雪峰、林天赋、陈伟正、林天爵的共同委托诉讼代理人于泷、朱小琦以及中原公司的委托诉讼代理人姚莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘曦向本院提出诉讼请求：1、要求解除潘曦与林天赋、陈伟正、林天爵于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》；2、要求林天赋、陈伟正、林天爵双倍返还定金人民币200万元(以下均为同种货币)；3、要求林天赋、陈伟正、林天爵支付潘曦经济损失63.5万元。事实与理由：林天赋、陈伟正、林天爵系本市黄浦区黄陂南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人。2020年1月10日，潘曦、林天赋、陈伟正、林天爵与中原公司签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，潘曦以1820万元的价格购买林天赋、陈伟正、林天爵所有的系争房屋。潘曦按照该《居间协议》的约定，于2020年1月10日向中原公司支付房屋意向金5万元，后转为定金，而后潘曦又根据该《居间协议》约定向林天爵支付定金95万元，共计支付定金100万元。2020年1月15日，潘曦(乙方)与林天赋、陈伟正、林天爵(甲方)签订《房屋买卖合同》，对房屋价款、房款支付时间、房屋过户以及违约责任等事项做了约定。后因林天赋、陈伟正、林天爵的原因，双方并未按照《房屋买卖合同》的约定于三十天之内前往中原公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，导致买卖合同无法继续履行。经潘曦多次催促林天赋、陈伟正、林天爵退还定金，但均遭到拒绝。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，在甲方收到乙方支付的定金后，乙方逾期履行本合同超过二十日的视为根本性违约，若甲方违约，则应当向乙方双倍返还定金；根据《房屋买卖合同》第十七条约定，若因国家政策原因导致乙方无法获得购房资格，则双方和平解约，互不追究法律责任，意向金及已支付的款项无条件全额退还乙方。现合同无法继续履行，是因为林天赋、陈伟正、林天爵与中原公司串通欺诈潘曦，未明确告知潘曦其属于限购对象，且房屋买卖合同于2020年1月15日签订后，林天赋、陈伟正、林天爵于2020年1月17日才去查询系争房屋的基本信息，并隐瞒了房屋抵押权人系恒生银行的事实，属于履行的重大瑕疵，因此，林天赋、陈伟正、林天爵应当承担双倍返还定金及赔偿损失等违约责任，故潘曦诉至法院，要求判如所请。林天赋、陈伟正、林天爵共同辩称，潘曦在签订合同时就因为缴税记录不满五年，属于限购对象，中介方告知限购政策后，潘曦仍表示可以购买。林天赋、陈伟正、林天爵按约履行合同，但潘曦一直以各种理由拖拉不予办理，到了三月底，以疫情为由要求推迟办理，四月初潘曦称自己是限购对象，要以其公司的名义购买，林天赋、陈伟正、林天爵亦同意潘曦的要求，并约定2020年4月7日下午见面签订网签合同，但4月7日中午，潘曦通过中原公司告知林天赋、陈伟正、林天爵不再购买系争房屋。林天赋、陈伟正、林天爵于2020年5月24日通过微信聊天群告知潘曦解除合同，并于2020年5月29日将解除合同通知书邮寄送达潘曦。潘曦的陈述与事实不符，其行为已经构成违约，理应承担定金罚则，即潘曦支付的定金100万元不予退还，故不同意潘曦的诉讼请求。中原公司辩称：关于限购政策，在购房前已经告知了潘曦，潘曦称自己核对过税单，没有问题，之后双方协商一致交易推迟至3月15日履行。三月底，中原公司陪同潘曦核查税单时发现，潘曦仍属于限购对象，但是只要潘曦补缴税款，仍可以购买，潘曦也表示愿意继续购买。之后，潘曦提出以公司名义购买，林天赋、陈伟正、林天爵亦同意，并约定2020年4月7日签订网签合同，但潘曦未按照约定出现，因此是潘曦不履行导致合同解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、系争房屋的所有权人为林天赋、陈伟正、林天爵。以上事实由潘曦提供的《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》予以证明。二、2020年1月15日，林天赋、陈伟正、林天爵(甲方)、潘曦(乙方)与中原公司(丙方)签订《居间协议》，主要内容为：1、乙方以1830万元的价格购买甲方所有的系争房屋；2、乙方支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》五日内补足定金至100万元；3、若因政策原因导致乙方无法取得购房资格，则双方和平解约，互不追究法律责任，意向金及已付款项无条件全额退还乙方，无需支付丙方佣金；4、丙方已经将国家及本市的限购政策明确告知了甲、乙双方，甲、乙双方对相关政策已知晓并充分理解。以上事实由林天赋、陈伟正、林天爵提供的《居间协议》、潘曦提供的《居间协议》，以及中原公司提供的《居间协议》予以证明。三、2020年1月15日，林天赋、陈伟正、林天爵(甲方)、与潘曦(乙方)签订《房屋买卖合同》，主要内容为：1、经中原公司居间介绍，乙方受让甲方所有的系争房屋；权利人为林天赋、陈伟正、林天爵，房屋建筑面积182.34平方米；2、转让价格为1830万元；3、双方同意在签订本合同后三十日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；4、首期房价款：乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日，支付首期房款600万元(含定金)，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；第二期房价款：乙方通过自筹资金支付第二期房款1210万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日支付甲方；尾款：在甲乙双方交接房屋之日，乙方应自行或者通过居间方将尾款20万元支付给甲方；5、双方应于2020年4月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；6、所涉及定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本性违约，若甲方根本性违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予退还；7、若国家政策原因导致乙方无法获取购房资格，则双方和平解约，互不追究法律责任，意向金及已付款项无条件全额退还乙方，也无需支付居间方的佣金。在潘曦处的《房屋买卖合同》第1.4条，明确房地产已经设立抵押，抵押权人为林天爵，而在林天赋、陈伟正、林天爵以及中原公司处的《房屋买卖合同》第1.4条，明确房地产已经设立抵押，抵押权人“林天爵”三字被划去，修改为“恒生银行(中国)有限公司上海分行”，潘曦在修改处签字确认修改。审理中，潘曦出具书面说明，称因时隔较久，回忆不起是否是其签字确认修改。以上事实由林天赋、陈伟正、林天爵及中原公司各自提供的《房屋买卖合同》，以及潘曦提供的《房屋买卖合同》、书面说明予以证明。四、潘曦于2020年1月10日支付意向金5万元(后转为定金)，于2020年1月16日支付定金95万元，定金共计100万元，林天赋、陈伟正、林天爵确认收到上述定金。以上事实由潘曦提供的收款收据、账号确定书，以及当事人的当庭陈述予以证明。五、2020年3月16日，林天赋、陈伟正、林天爵、潘曦在《房地产买卖交易事项告知函》、《限购政策告知函》、《委托人应协助的事宜及提供的资料》、《房屋交易的一般程序及可能存在的风险》、《房屋交易涉及的税费》等书面文件上签字。以上事实由林天赋、陈伟正、林天爵、中原公司提供的《房地产买卖交易事项告知函》、《限购政策告知函》、《委托人应协助的事宜及提供的资料》、《房屋交易的一般程序及可能存在的风险》、《房屋交易涉及的税费》、《签收确认单》予以证明。六、2020年1月17日，林天爵调取了《上海市不动产登记簿》，该登记簿上房地产抵押状况显示债权人为恒生银行(中国)有限公司上海分行，林天爵通过微信发至“翠湖三期12-1101室”微信群，该微信群内有林天爵、林天爵的妻子、中原公司工作人员、潘曦等8人。以上事实由潘曦提供的《上海市不动产登记簿》，林天赋、陈伟正、林天爵提供的林天爵微信公证书予以证明。七、2020年3月2日，中原公司工作人员在“翠湖三期12-1101室”微信群告知双方，于2020年3月15日签订系争房屋买卖合同，于2020年4月22日办理过户手续，同时告知双方签约应当携带的资料和支付费用的进度安排，双方均回复知悉。2020年3月12日，双方确定3月15日不再签订房屋买卖合同。2020年4月6日中午12时许，中原公司工作人员发消息给林天爵的妻子称，潘曦决定用公司名义购买，4月5日已经反复给潘曦算了几遍，操作明细全部理了一遍，潘曦思考了一夜，同意继续进行交易。林天爵的妻子表示这是一个好消息。2020年4月6日下午4时许，中原公司工作人员在“翠湖三期12-1101室”微信群告知双方定于2020年4月7日下午4时在中金广场签约，买方(潘曦)需要携带的资料包括营业执照原件、公章、法人章、法人身份证、首付款，双方均回复知悉。但届时，潘曦未签订买卖合同。2020年4月14日至5月22日期间，双方就解约问题在“翠湖三期12-1101室”微信群多次磋商，潘曦要求全额退还定金100万元，林天赋、陈伟正、林天爵仅同意退还定金50万元，因双方未能协商一致，林天爵于2020年5月24日在“翠湖三期12-1101室”微信群发出《解除合同通知函》，并于2020年5月28日通过EMS向潘曦发出《解除合同通知函》。以上事实由林天赋、陈伟正、林天爵提供的微信聊天记录、公证书(微信聊天记录)、解除合同通知函、EMS邮寄凭证以及中原公司的当庭陈述等证据予以证明。八、潘曦因与林天赋、陈伟正、林天爵协商未果，遂于2020年5月20日诉至本院。诉前调解中，林天爵于2020年6月13日收到起诉状副本，林天赋、陈伟正未提供收到起诉状副本时间，但陈伟正于2020年6月18日办理本案委托律师应诉手续，林天赋于2020年6月17日在香港特别行政区办理本案委托律师应诉手续。审理中，经潘曦申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋以2020年5月29日作为基准日的市场价进行评估，结论为系争房屋的市场价格为1893.5万元。对于上述评估结果，潘曦、林天赋、陈伟正、林天爵以及中原公司均无异议。审理中，关于2020年1月15日《房屋买卖合同》第1.4条房地产设立抵押权人由“林天爵”修改为“恒生银行(中国)有限公司上海分行”处潘曦的签字，潘曦认为时隔较久回忆不起来，本院释明潘曦可申请笔迹鉴定以确定是否系其本人所签，但潘曦在本院规定期限内未提出鉴定申请。本院认为，系争的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，应当确认有效，对合同当事人具有约束力。根据《房屋买卖合同》规定，双方在签订本合同后三十日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，又根据双方在微信群的聊天记录，双方首次确定的签约时间是2020年3月15日。之后，经双方协商，签约时间变更为2020年4月7日下午。中原公司工作人员在4月6日中午给林天爵妻子发微信，告知潘曦决定用公司名义购买，林天爵的妻子表示同意。而4月6日下午中原公司工作人员在“翠湖三期12-1101室”微信群发消息告知2020年4月7日签约时买方(潘曦)需要携带的资料包括营业执照原件、公章、法人章、法人身份证、首付款等，明显可以看出签约的主体将发生变更，而双方均未提出异议，表明双方均同意实际签约人为潘曦的公司。如最后实际以潘曦的公司与林天赋、陈伟正、林天爵签约，则系争房屋买卖合同关系的主体发生变更，但潘曦及其公司均未在4月7日按约与林天赋、陈伟正、林天爵签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该后果理应由潘曦负担。根据《房屋买卖合同》的约定，逾期超过二十日，视为根本性违约，现林天爵已于2020年5月24日通过“翠湖三期12-1101室”微信群向潘曦发出《解除合同通知函》，故双方于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》自2020年5月24日起解除。由于潘曦系违约方，故违约责任应由其承担，根据《房屋买卖合同》约定，其支付的定金不予退还。潘曦提出其因为中原公司未能提供专业意见，导致其签订合同时未能发现其限购身份而无法履约，经查，中原公司在签约前后已经将购房的相关政策，包括限购政策、需提供的材料、交易流程、可能的风险、税费等具体事项告知了合同双方当事人，并经双方当事人签字确认。对于是否限购，潘曦本人应当知晓自己的实际情况，但潘曦从未提出过相应的异议，且潘曦在签订示范文本《上海市房地产买卖合同》前发现自己限购后(按照交易经验，如仅仅是漏缴税金的，一般可以通过补缴方式解决)，潘曦决定用公司名义购房，林天赋、陈伟正、林天爵亦表示同意，双方在微信群的聊天记录中已经予以确认，故限购并不是潘曦在4月7日不签订合同的合法理由，故本院对潘曦的上述意见，不予采信。潘曦提出，系争房屋的抵押权人应为恒生银行(中国)有限公司上海分行，《房屋买卖合同》中写为林天爵，是中原公司与林天赋、陈伟正、林天爵存在恶意欺诈行为，经查，潘曦的合同第1.4条房地产设立抵押确实为“林天爵”，但是在中原公司处以及林天赋、陈伟正、林天爵处的《房屋买卖合同》中，“林天爵”的名字已经被划去，修改为“恒生银行(中国)有限公司上海分行”，且潘曦在修改处签字确认，潘曦对其签字虽认为时隔较久回忆不起来,但在本院规定的期限内潘曦并未提出相应的鉴定申请以证明该签字非其所签，因此本院确认关于抵押权人的修改，潘曦知晓并不持异议，至于潘曦的合同未作修改，实系一式多份，可能遗漏修改所致。同时，必须指出的是，抵押权人系林天爵或银行，对潘曦购房均不会产生实质性影响，潘曦在2020年4月7日前亦从未对此提出过任何异议，故潘曦的上述主张与实际不符，本院不予采信。潘曦称未能签约系林天赋、陈伟正、林天爵违约行为所致，但审理中潘曦未提供林天赋、陈伟正、林天爵违约的事实及相应的证据，故本院对潘曦的上述主张亦不予采信。此外，潘曦提出，合同约定“因政策原因导致乙方无法取得购房资格，则双方和平解约，互不追究法律责任，意向金及已付款项无条件全额退还乙方”，故其并未违约的意见，本院认为，该条款系针对合同签订后发生的政策变化导致限购的情形，而潘曦的限购情形在签订合同时即已存在，且合同未能履行并非潘曦限购导致，故对潘曦的上述意见，本院亦不予采信。综上，双方未能签订示范文本《上海市房地产买卖合同》系潘曦违约所致，故潘曦要求双倍返还违约金以及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告潘曦与被告林天赋、陈伟正、林天爵于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》自2020年5月24日起解除；二、原告潘曦要求被告林天赋、陈伟正、林天爵双倍返还定金人民币200万元的诉讼请求，不予支持；三、原告潘曦要求被告林天赋、陈伟正、林天爵支付经济损失人民币63.5万元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币27880元，由原告潘曦负担；司法鉴定费人民币36812元，由原告潘曦负担。如不服本判决，原告潘曦可在判决书送达之日起十五日内，被告林天赋、陈伟正、林天爵可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  单秀琴二〇二一年六月三十日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。