山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0322民初1049号 原告：张恒，男，1995年8月8日出生，汉族，工人，住高青县。 委托诉讼代理人：石亚男，山东豪才律师事务所律师。 被告：顾振香，女，1980年3月28日出生，汉族，农民，住高青县。 委托诉讼代理人：董秀珍，高青热诚法律服务所法律工作者。 原告张恒与被告顾振香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告张恒及其委托诉讼代理人石亚男、被告顾振香委托诉讼代理人董秀珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张恒向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2021年1月16日签订的《房地产买卖合同》已于2021年3月22日解除；2.判令被告支付原告违约金5万元及因实现债权产生的律师费5000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2021年1月16日，原、被告通过淄博翰弘房地产中介有限公司（以下简称“翰弘中介”）签订了《房地产买卖合同》，合同中约定：原告将坐落于高青县城西开发区×#×-×××（现×号楼）房屋出售给被告，总房款为295000元。被告于合同签订当日向原告支付定金10000元，原告将其中的5000元交由翰弘中介公司暂为保管。同年3月19日，翰弘中介业务员及被告先后告知原告，被告拒绝购买该房屋。同年3月22日，原告代理人以语音通话及短信的形式告知被告，解除双方之间的《房屋买卖合同》，并于同年3月23日通过EMS将书面解除合同的律师函邮寄给了被告，被告于次日签收。原告认为，被告的行为构成了根本违约，应承担合同中载明的违约责任，故原告诉至法院，愿判如所请。 被告顾振香辩称，原告的诉求无事实和法律依据。《房地产买卖合同》系被告与案外人杨楠楠所签，原告并非该合同的相对方，其无权依据该合同向被告主张权利，且被告不再继续履行合同义务系因原告称涉案房屋无法过户，其违约在先，应承担相应的违约责任。综上，应驳回原告的起诉。 双方当事人围绕其各自的主张依法提交了证据，庭审中双方进行了证据交换和质证，原告张恒提交的《房地产买卖合同》、不动产权证书复印件、微信收款凭证截图、通话录音、短信记录截图、山东豪才律师事务所律师函、EMS运单轨迹跟踪查询单、《山东豪才律师事务所委托代理合同》经被告质证，对其真实性均无异议，本庭予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年1月16日，原告张恒（甲方）的委托代理人杨楠楠与被告顾振香（乙方）就原告所有的坐落于高青县南开发区的房屋（产权证号：××号）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：该房产总价款为295000元，被告于该合同签订时向原告支付定金10000元，余款285000元待合同中载明的条件成就时予以付清，双方亦在该合同第七条违约条款第一项中约定：乙方支付首付款前，若甲方未能履行合同所述事项，致使合同根本无法履行，则应向乙方五倍返还定金作为违约金；若乙方未能履行本合同所述事项，则应向甲方五倍支付定金作为违约金；第九条争议解决中约定：因起诉产生的诉讼费、律师费、中介费、过户费、公证费、评估费等实现债权的所有费用由违约方承担。原告代理人杨楠楠及被告顾振香均在该合同上签字捺印。后被告通过微信转账的方式向原告支付了房屋定金10000元。 2021年3月19日，原告与被告进行了语音通话，双方就被告是否继续购买涉案房屋一事予以协商，当原告提出“今天早晨翰弘中介的业务人员给我打电话，说你这边不准备购买我这个房子了”时，被告表示“现在是上了年纪了吧，不愿意，嫌弃高”；当原告询问其“你是不是确定不买了”，被告明确表示“对对对对是这个意思”。 2020年3月20日，原告与山东豪才律师事务所签订了委托代理合同，双方约定该律所指派律师石亚男为原告的委托诉讼代理人，律师服务费为5000元。 2021年3月22日，原告的委托诉讼代理人石亚男与被告进行了语音通话，告知其与原告之间的房屋买卖合同因其根本违约导致合同无法继续履行而予以解除，并于当日向被告发送了手机短信，再次告知涉案合同解除事宜，并要求其承担违约金50000元及因实现债权而产生的律师代理费5000元的违约责任。2021年3月23日，石亚男通过EMS邮递向被告发出了《山东豪才律师事务所律师函》，书面催告其涉案房屋买卖合同已经解除的事实及应在规定期限内承担的违约责任，被告于3月24日签收该邮件。 另查明，2021年1月26日，原告为涉案房屋更换了新的不动产权证书，证号为鲁（2021）高青县不动产权第0××0号，该证书载明：权利人为张恒，坐落位置为高青县城西开发区×＃×-×××（现×号楼），原房产证号为09-××4，与涉案《房地产买卖合同》载明的相一致。 本院认为，关于张恒是否具有原告主体资格的问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”、第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案中，案外人张楠楠作为原告张恒的委托代理人，代表原告与被告顾振香签订的《房地产买卖合同》对被代理人张恒发生法律效力，故张恒作为合同相对方，有权依据该合同向被告顾振香主张权利，且在合同签订后，与被告一直就涉案房屋买卖事宜进行的交涉的是原告而非杨楠楠，亦说明被告认可原告系涉案合同的相对方，因此被告提出的张恒并非适格原告的抗辩意见，本院不予采信。 关于涉案合同是否已经解除的问题，原告张恒与被告顾振香作为《房地产买卖合同》的相对方，应当按照合同约定行使权利、履行义务。顾振香作为购买方，应当履行向张恒足额支付房屋价款的义务，但其在支付10000元定金后，以房屋楼层过高为由，向张恒明确表示不再购买房屋，亦不履行房屋余款285000元的支付责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”，第五百六十五条第一款：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力”，故原告张恒自被告顾振香明确表示不再履行购买房屋的义务时即获得合同解除权，其委托诉讼代理人石亚男代表其于2021年3月22日以语音通话及短信的方式向顾振香发出了解除合同的意思表示，顾振香于当日在通话及短信中均对此予以回复，故本院认定原告张恒已经完成了上述法律规定中的告知义务，原、被告之间的《房地产买卖合同》因被告违约而于2021年3月22日解除。被告辩称，其不再继续履行付款义务系因原告违约在先，称涉案房屋无法过户，但其并未提交证据予以证实，故该答辩意见本院不予采信。 关于被告顾振香应承担的违约责任的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”、第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因本案原、被告在涉案合同中既约定了定金10000元，又约定了违约金50000元（定金10000元×5倍），原告作为解除权方仅能从该两项中择一适用，其选择适用违约金条款即要求被告支付50000元的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于定金10000元的返还问题，被告在本案中既未进行抗辩主张予以抵销，亦未提起反诉要求返还，故在本案中不作处理，被告可另行诉讼。 关于原告主张的因实现债权而产生的律师费5000元的问题，根据涉案合同第九条载明的相关内容，因起诉产生的律师费由违约方承担，故原告张恒有权向违约方顾振香主张其已实际支出的律师费用，但其仅提交了《山东豪才律师事务所委托代理合同》，并未提交证据证实其已向该律师事务所实际支付了5000元律师费，故其要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张恒与被告顾振香于2021年1月16日签订的《房地产买卖合同》于2021年3月22日解除。 二、被告顾振香于本判决生效之日起十日内向原告张恒支付违约金50000元。 三、驳回原告张恒的其他诉讼请求。 案件受理费650元，由原告张恒负担125元，由被告顾振香负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 蔡延飞 二〇二一年六月三日 法官助理 范海雯 书 记 员 董 茜