广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初12006号原告：翦玥。委托诉讼代理人：谭征，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201211071704。被告：深圳传承投资集团有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区益田路4068号卓越时代广场大厦5101-5109，统一社会信用代码9144030069251997XB。法定代表人：张凯，董事长。委托诉讼代理人：谭玲春，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201110196247。原告翦玥与被告深圳传承投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭征、被告深圳传承投资集团有限公司委托诉讼代理人谭玲春、刘南希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除或撤销双方签订的《房屋租赁合同书》；2、请求判令被告向原告返还多付的租金及利息，租金从2019年10月16日起至2020年11月15日止共计176048元，利息从2019年10月16日起算至全部返还之日止；3、请求判令被告向原告返还多付的物业费及利息，物业费从2019年10月16日起至2020年11月15日止共计10669元，利息从2019年10月16日起算至全部返还之日止；4、请求判令被告向原告返还押金92012元；5、请求判令被告赔偿原告装修损失30万元；6、请求判令被告赔偿广告牌制作费1万元；7、请求判令被告承担原告测量费3000元；8、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告作为承租方与被告出租方在2019年9月30日签订了《房屋租赁合同书》，约定租用被告深圳市田贝三路城建综合楼1栋6层，租用面积464.71平米，租金99元/平方米，第一、二年租金每月46006元/月。2020年10月份与被告产生纠纷，主要是两方面原因。第一、原告发现被告提供租赁面积与实际面积不符，实际建筑面积没有464.71平方米，测量出使用面积为326.80平方米，租赁备案的面积为327.92平方米，房产证面积可能为399平方米（以实际产权证为准），面积差额为136.79平方米。第二、被告未按承诺提供广告位，造成原告经营受损。2020年11月15日，因与被告沟通协商无果，原告遂提出解除合同。原告认为：1、欺诈。在签订合同之前，被告为出租之目的，对涉案房屋的房产面积存在隐瞒，故意夸大面积，通过提供虚假信息使得原告误以为建筑面积近500平方米，原告在受欺骗的情况下签订了租赁合同。在签订合同之后，被告无法提供合同约定面积，为隐瞒该事实，被告至今未提供涉案房屋的产权证和交楼确认书，并每月多收取差额面积部分的租金和物业管理费。根据《合同法》第42条、《民法总则》第146条、《民法总则》第148条规定，租赁协议应予以撤销。2、重大误解和显失公平。退一步讲，即便在签订合同过程中，其中一部分原因是原告因自身缺乏信息和经验使得自身权益长期受损的，根据《民法总则》第147条、151条规定，该等协议也因存在重大误解和显示公平应予撤销。3、面积误差。被告提供房屋的建筑面积与真实的建筑面积相差较大，被告在欺诈情况下多收取原告租金不具有正当理由，参照《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条，面积误差值超出3%的另一方有权要求解除合同并返还款项。涉案房产的面积差已远远不止3%,涉及金额一年近20万，因此根据公平原则应予解除。4、被告违约导致合同目的不能实现和租赁合同应予解除。第一、关于被告未按承诺提供广告位。原告在涉案场所展示珠宝首饰，没有广告将导致原告的客流量严重受损，将会导致租赁物无法正常商业使用，合同目的落空。经原告催告，被告拒不履行提供广告位，根据《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷若干问题的解释》第8条、《合同法》第94条规定，原告有权解除合同。第二、关于被告提供面积与约定面积不符，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第8条明确规定，原告有权减付租金。第三、根据双方签订的《租赁协议》第33条约定“甲方提供的房屋产权严重不符，乙方有权解除合同”原告理解此处的房屋产权信息包括：房屋是否商用，面积，有无产权等内容。因被告提供的面积严重不符，根据《合同法》第93条约定，被告已严重违约，原告有权解除合同。综上，被告对原告实施了欺诈行为使原告陷入错误并与其签订租赁合同，造成原告损失，为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求如判所请。被告辩称，原告诉求与事实理由依法不能成立，应当予以驳回。原被告所签订的租赁合同是建立在平等自愿真实意思表示的基础之上所签订的，不存在欺诈隐瞒的行为，在签订合同前被告对外招租时明确了该房产实用面积非常大，高达84%。同时，对实际面积也提供了相应的平面图，因案涉租赁房产的5至8层仅有一本房产证，所以原告在签订合同前是知晓的，在签订合同后原告也对租赁物进行了装修，也出示了设计的图纸并且原告在诉状中也明确其租赁备案的面积为327.92平方米，这也恰恰说明原告对租用面积大小及结构是知晓的，不存在被告所说存在的欺诈隐瞒行为。原告在签订租赁合同后在一年之内均没有提出对房屋面积有任何的异议并且也继续进行装修以及支付租金和相关的费用。此后原告因自身经营不善，企图搬离案涉房产重新另找租赁场所，以面积不符为由提出解除合同。因此，被告认为，原告在租赁期未满的情况下，单方提出终止合同，其行为已经构成根本违约，无权要求退还租金及相关押金。其诉状中所引用的参照北京市高级人民法院的关于审理房屋租赁合同纠纷的若干问题的解答的条文。也有前提条件，其已经租赁了租赁物并且按约定的面积支付的租金的情况下，无权要求退还租金。因此，鉴于原告所提出的重大误解的事由根据民法总则的相关规定其已经超过了除斥期间，也无权提出，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年9月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同书》约定：乙方向甲方承租深圳市罗湖区田贝三路城建综合楼1栋6层，租用面积为464.71平方米，租期自2019年9月16日至2025年9月15日，管理费每月2788元，租赁保证金92012元。租金标准为每平方米每月99元，2019年10月16日至2021年9月15日期间的租金为每月46006元。甲方给予乙方装修免租期一个月，2019年9月16日至2019年10月15日。乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金，如乙方逾期交纳当月租金达10天，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还。履约保证金在本合同届满或终止时，乙方按本合同约定交还出租房屋并付清所有费用后，十五个工作日内，甲方不计利息退还给乙方。因乙方违约提前解除合同时，出租房屋的固定装修无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。合同解除或终止时，乙方应将该出租房屋全部空出，将原所设固定装置与设备完好无缺（处于正常使用状态）交回甲方。出租房屋的固定装修无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿，甲方也可选择要求乙方将房产恢复原状，如乙方未按原状将出租房屋交还甲方则履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了涉案房产，原告对涉案房产进行了装修。原告向被告支付了租赁保证金，并按上述约定标准支付了2019年10月16日至2020年11月15日期间的租金及管理费。2020年3、4、5月被告实际分别减免原告当月租金的30%、20%、10%。二、2020年10月22日，原告向被告发出《通知函》，主张被告未按约定交付足额出租面积的租赁物、未按承诺提供广告位置和妨害原告正常使用租赁物。要求被告恢复广告牌、退还租金、保证原告能24小时自由进出。2020年11月3日，被告作出《回复函》，主张不存在多收租金，广告牌系政府相关部门要求拆除，规定时间外进出楼宇需向物业管理人员提前告知。三、2020年11月16日，深圳市妙海勘测工程有限公司出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，载明其受原告委托，对涉案的田贝三路城建综合楼1栋6层套内面积测绘，测绘结果为326.80平方米，备注为：本次仅测量本栋房屋6层套内面积，不含分摊面积。原告支出测量费3000元。四、被告提交了深圳市罗湖区田贝三路城建综合楼1栋401的房产证，证号为深房地字第××号，权利人为本案被告，建筑面积1639.6平方米。被告主张该房产证的实际范围包括涉案房产所在的城建综合楼4至8层。被告另提交了自行委托绘制的城建综合楼平面图，显示5-8层，每层建筑面积376平方米、使用面积316平方米。五、2020年11月13日，原告向被告发出《撤销和解除（终止）合同通知书》，通知被告于2020年11月15日起撤销和解除（终止）租赁合同，同时退还房屋。被告确认原告于2020年11月10日搬离涉案房屋，并主张涉案租赁合同已经于2020年11月10日解除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案的法律适用，因本案是由《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，应适用法律事实发生时的法律、司法解释。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的面积差异问题，原告承租的是城建综合楼1栋6层整层，原告已经于2019年9月开始使用涉案房屋并进行了装修，理应对涉案房屋的现状和实际面积充分知悉。根据交易习惯，出租人与承租人在磋商租金价格时，对于固定面积和租赁范围的房产（即本案中的整层房屋），一般以租赁房产的月租金总价为准，而不是以每平方米的价格为准，原、被告对于月租金总价这一合同主要条款并无分歧，原告在2019年9月至2020年10月期间也足额交纳相关费用，并未就房屋面积问题向被告提出异议，直至2020年10月22日，原告因广告牌问题与被告发生纠纷，才向被告主张面积不符。原告主张撤销合同，但未在一年内行使撤销权，根据法律规定，原告的撤销权消灭。原告主张被告应返还因面积差异多收取的租金、物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告承担测量费的诉讼请求本院亦不予支持。关于广告牌的问题，双方在租赁合同中并未进行约定，被告不存在违约行为，本院对于原告要求被告赔偿广告牌制作费用的诉讼请求不予支持。关于案涉合同的解除，原告在被告不存在违约行为的情况下要求提前解除租赁合同，属于违约方，原告没有法定或约定的解除合同的权利，其发出的《撤销和解除（终止）合同通知书》不具有解除合同的效力。但考虑到原告已经实际于2020年11月10日搬离涉案房屋，原被告间的租赁合同事实上无法履行，且被告也认可租赁合同已于2020年11月10日解除，因此，本院确认案涉租赁合同已于2020年11月10日解除。由于租赁合同已经于2020年11月10日解除且原告已经于当日返还涉案房屋，被告收取原告2020年11月11日至2020年11月15日期间的租金和管理费没有依据，应退还原告。即被告应向原告退还租金（46006÷30天×5天=）7667.67元，管理费（2788÷30天×5天=）464.67元。关于租赁保证金，原告未拖欠被告租金，被告也未举证证明在合同终止时其曾要求原告将房屋恢复原状，不存在合同中约定可以没收保证金的情形，因此，本院对于原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求予以支持。关于原告主张的装修损失，依照租赁合同约定，合同解除或终止时，出租房屋的固定装修无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。因此，本院对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告翦玥与被告深圳传承投资集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月10日解除；二、被告深圳传承投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告翦玥退还租金7667.67元；三、被告深圳传承投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告翦玥退还管理费464.67元；四、被告深圳传承投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告翦玥退还租赁保证金92012元；五、驳回原告翦玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4859元，由原告负担4037元，由被告负担822元。上述费用已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告822元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二一年六月四日尹丹荔书记员    陈于佳