河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初5806号原告：王昊，男，汉族，1990年9月21日出生，户籍地郑州市。委托诉讼代理人：杨娅丽，女，汉族，1966年5月1日出生，户籍地郑州市，系原告之母。被告：河南绿地城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附1号。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：朱艺，员工。委托诉讼代理人：苏瑞，员工。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行,住所地郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨**，行长。委托诉讼代理人：刘磊，员工。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。原告王昊与被告河南绿地城置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昊的委托诉讼代理人杨娅丽、被告河南绿地新城置业有限公司的委托诉讼代理人朱艺，第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人韩会婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王昊向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》;2.解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》之补充协议;3.解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》;4.被告返还原告已付购房款首付款266814元及利息30576元（以266814为基数，自2019年3月18日起计算至2021年3月1日止，）,以及暂计至2021年3月11日的月供82765.38元,共计380155.38元;5.被告返还原告已付购房款首付款266814元之2021年3月2日至实际清偿之日至利息；6.被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息584439.18元;7.被告支付原告累计已付款的违约金26870元（自2020年5月1日起计算至2021年3月11日止）,2021年3月11日至实际清偿之日至的违约金；8.被告支付原告2020年7月19日由被告要求已经确认但被告又未支付的违约金5287元；9.被告赔偿原告维修基金4935元、按揭代理费1390元等损失共计6325.00元;10.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告与被告在河南绿地城置业有限公司售楼部于2019年3月18日签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同》之补充协议。一、《商品房买卖合同》约定:被告正在建设的位于二七区××、同心路南××单元××房，房屋建筑面积为75.93平方米，房屋总价款为866814元，被告应于2020年4月30日前将房屋交付原告使用。二、《商品房买卖合同》之补充协议约定:（一）《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”由按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方11415.96元，总价款（人民币）磉佰捌拾陆万陆仟捌佰壹拾肆元整，变更为:按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方12854元,总价款（人民币）锺佰玖拾柒万伍仟玖佰玖拾玖元整。《商品房买卖合同》之补充协议未履行。原告2020年7月19日按照被告要求到绿地城售楼部确认2020年5月至6月的违约金5287元但是被告至今未支付给原告。原告按照合同支付了首付款，并与第三人交通银行股份有限公司河南分行签订《个人房产抵押贷款合同》,合同约定:原告授权第三方交通银行股份有限公司河南分行将600000元购房款转入被告指定的银行账户内。第三人交通银行股份有限公司河南分行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截至到2020年4月30日被告并未履行交房义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同》之补充协议应当予以解除;并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款本息及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息,原告因购买房屋所产生的维修基金、按揭代理费、等各项损失应当由被告承担。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。1.在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期，交房期限应予以顺延原告与答辩人签署的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第四项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工的，遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上大风天气造成无法施工的；遇到停水停电造成无法施工的；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等措施决定，造成无法正常施工的；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。前述《合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应该依约履行。本案合同履行过程中，政府连续发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2017】110号）、《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2018】100号）、《京津冀及周边地区2019-2020年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2019】88号）等文件，每年10月至次年3月期间进行大气污染治理，郑州市属于扬尘治理管控范围，且郑州市也发布了《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2017】178号）、《郑州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2018】180号），明确规定严格实施工地扬尘污染控制，严格落实“限土令”。2019年，郑州市政府又继续发布了郑环攻坚办【2019】6号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于持续做好近期大气污染防治攻坚工作的通知》、郑环攻坚办【2019】81号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于加快推进建设工程扬尘治理开复工验收工作的通知》、《郑州市2019年施工工地扬尘污染防控精细化管理专项行动方案》等文件，继续对郑州市实行扬尘管控。前述政府实施环境治理、扬尘管控的文件导致涉案项目施工过程中停工时间累计至少在1年半以上，属于商品房买卖合同约定的可以据实延期的情形，交房期限应予以顺延。现预计涉诉房屋于2021年8月底前履行交付，合同目的可以实现，应当继续履行。2.2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期在2020新年伊始，全国各地以武汉市为中心先后爆发了新型冠状病毒肺炎疫情，河南于2020年1月21日确诊首例病例，1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地均采取了限制/禁止人员聚集、限制/封锁运输、取消各类活动、企业延期开（复）工、建设工程延期开（复）工等一系列的疫情管控措施。受疫情管控措施影响，建筑工人急缺，建筑材料仍未能完全正常生产运输，项目工程节点不免受到影响，对房屋交付造成较大影响，影响时间暂计6个月。3.根据合同约定，原告已无单方解除权原告与答辩人签订的《购房合同补充协议》第十三条规定：“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”根据该约定，原告未在合同约定日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房解除合同的权利。综上，涉案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受环保政策、疫情影响及政府规划调整等原因影响，且原告未按合同约定期限以书面形式解除合同，应视为放弃解除合同的权利，本案商品房买卖合同不应解除。且本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。二、如法院判决解除商品房买卖合同，原告的部分诉讼请求也不应当予以支持《商品房买卖合同》仅约定了解除合同的违约金，未约定利息，原告主张利息损失、按揭代理费损失没有合同和事实法律依据，不应予以支持。因原告起诉时才提出要求解除合同，只有合同解除后，答辩人才负有返还购房款及承担利息的义务，因此即使支持原告的利息损失也应当自合同解除之日开始计算。三、原告遗漏重要诉讼请求，如《商品房买卖合同》解除的，请求法院判决原告协助答辩人办理案涉商品房买卖合同备案及预告登记注销手续如《商品房买卖合同》解除，则相应的案涉商品房买卖合同备案及预告登记注销手续也应当同时予以办理，否则将导致合同虽然解除，但房屋仍无法正常对外销售的情形，将严重影响答辩人及原告权益的实现，并给双方造成诉累。因此，请求法院在判决时对案涉商品房买卖合同备案及预告登记注销手续办理事宜予以一并处理。第三人交通银行股份有限公司河南省分行辩称：首先，第三人认为原、被告之间的商品房买卖合同并没有达到解除条件。其次，如因商品房买卖合同解除而导致原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同被解除的，第三人请求原告与被告共同承担相关的贷款还款责任。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年3月18日。原、被告签订编号为190××××9849的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于二七区××、同心路南××单元××号房××套（建筑面积75.93平方米），单价每平方米11415.96元，总价款为866814元。原告应于2019年3月18日交纳首付款266814元，另外600000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年5月18日。被告应当在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟。3.由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策、行政命令和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50ＭＭ及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工等……合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。同日，原、被告还签订了《＜商品房买卖合同＞补充协议》，协议第十四条载明：买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。买受人根据《商品房买卖合同》第八条行使单方面解除合同的，应当在建设工程质量检测机构出具书面鉴定不符合意见之日起15日内以书面形式提出的，否则视为买受人放弃该项权利。协议第二十二条约定:如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期;遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工;遇到昼夜降雨超过50ＭＭ及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工;遇到停水、停电等情况造成无法正常施工;遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工;突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。三.原告于2021年3月向被告邮寄了逾期交房退房通知书一份，要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金并赔偿其他损失。原告向被告支付购房款、维修基金。被告称收到原告的交纳的维修基金4935元、首付款266814元，第三人支付的商业贷款600000元。2020年7月19日，原告签字确认了被告应支付的5-6月的逾期交房违约金5287元，被告于2021年4月30日向原告发放了违约金2687元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，案涉合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案中，按照双方签订的《＜商品房合同＞补充协议》第十四条的约定，行使单方面解除合同的期限在出卖人逾期交房60天后30日内。本案中，原告提交的证据未显示其在该期间向被告提交书面形式的解除合同申请，不能证明原告在该期间行使解除权。故对原告要求解除的《商品房买卖合同》、《＜商品房合同＞补充协议》及基于解除上述合同及补充协议的其他诉讼，均证据不足，不予支持；原告主张被告支付其于2020年7月19日确认但被告未支付的违约金5287元，扣除被告已向原告支付的2687元，依法支持被告向原告支付违约金2600元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十四条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王昊违约金2600元；二.驳回原告王昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期问履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6914元，由原告王昊负担6896元，被告河南绿地新城置业有限公司负担18元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李世明二〇二一年六月二十九日书记员  李曌欣