江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终1024号上诉人（原审被告）：周雪仙，女，1968年7月26日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。被上诉人（原审原告）：陈秋珠，女，1952年7月17日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，退休，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：杨林荣（系上诉人儿子），男，1973年9月5日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，自由职业，住江西省南昌市西湖区，特别授权。上诉人周雪仙因与被上诉人陈秋珠租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2021）赣1103民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周雪仙上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判驳回上诉人的上诉请求或发回重审；3.本案诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人与被上诉人的丈夫杨祥芳就涉案租赁房屋签了租赁合同，且按当时出租人杨祥芳口头承诺，上诉人在租赁期间可以转租的。2.在2020年元月31日，原租赁合同到期后上诉人多次要求被上诉人继签租赁合同，而被上诉人多次表态按租赁合同执行就是，无需再签合同。3.即使上诉人与被上诉人是不定期租赁合同，按照《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方。但被上诉人未在合理期限内通知上诉人。4.上诉人确实因客观原因不能提供出原出租人杨祥芳收到押金24,000元事实的依据，但原审法院对租房押金不予认定，有悖于司法实践。5.被上诉人违背诚实信用原则，解除了上诉人的租房合同，应不得支持。6.原审判决给上诉人生活带来极大的困难。二、原审法院程序违法。被上诉人起诉时要求确认上诉人与杨祥芳于2014年12月31日签订的租赁合同终止。庭审中变更为解除与上诉人签订的租赁合同。但没给上诉人一个合理的举证期、答辩期，属程序违法。被上诉人陈秋珠答辩称，1、杨祥芳生前明确说明和上诉人没有任何资金欠付；2.上诉人无证据证明欠其押金；3.上诉人主张装修金额20多万元是没有相关依据的，合同里面对装修没有约定，装修是2015年时间已经过去那么多年；4.房屋租赁期间中途房屋修缮都是我们自己出钱修的。陈秋珠向一审法院起诉请求：1．依法确认被告与杨祥芳于2014年12月31日签订的《租房合同》终止；2．依法判令被告向原告支付租金2020年8月1日-12月31日人民币8,330元、水费241.6元，电费66.3元，共计8,637.9元；3．依法判令被告立即搬离承租场所，并将承租场所恢复至原样；4．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．解除与被告签订的《租赁合同》；2．要求被告腾空出租的房屋；3．被告支付从2020年7月1日至2020年11月15日租金共计人民币7,500元（按年租金2万元计算），及水费241.60元、电费66元，合计7,807.6元。一审法院认定事实：原告陈秋珠与丈夫杨祥芳（已于2018年6月病故）共有一套坐落于上饶市广丰区。2006年12月31日，被告与杨祥芳签订租房合同，租期为2007年1月1日至2008年12月31日。2014年12月31日，被告又与杨祥芳签订租房合同，合同约定：1．租期从2015年1月1日至2020年元月31日，租期为五年；2．租金壹万伍仟肆佰元整，每半年付清一次房租，以后按原有基础上每年10%递增；3．在租期所产生的水、电、收视费、房产税等均由乙方自己负责；4．乙方不得私下转租，如需要转租必须经甲方同意；5．在租期间房屋安全问题由乙方负责；6．本合同一式两份，甲、乙各执壹份。合同签订后，为经营旅社需要，被告周雪仙征得原告及其丈夫的同意后对房屋进行装修，并购买床、床上用品、电视机等旅社经营及被告生活需要的物品。合同到期后，被告及其男朋友与原告口头约定，需要续租，未约定租期也未另外签订租房合同。2020年3月，被告周雪仙向原告支付半年租金10000元。被告男朋友回家过年，因新冠××疫情暴发滞留在老家，回来后又于2020年4、5月份离开。被告不想继续租住便与原告沟通要求退还押金，未果后被告旅社未再营业也未将东西搬离。2020年8月1日，原告陈秋珠要求被告继续缴纳租金招拒后要求其搬离，之后双方因此多次发生纠纷。2020年11月15日，原告陈秋珠在派出所见证下将被告周雪仙锁在出租房大门的锁打开。此后，该房屋由原告陈秋珠实际使用。另查明，原告陈秋珠于2020年7月4日为该出租房屋缴纳水费236.90元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告丈夫与被告周雪仙在平等的基础上自愿签订《租房合同》，该合同系双方真实意思表示，双方在签订合同后，应按照合同的约定履行各自的义务。租赁期限届满后，双方未另外签订合同，但口头约定续租，未约定租期，应视为不定期租赁。双方均可随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。但原签订合同的是原告丈夫杨祥芳，被告续租时杨祥芳已过世，因此，续租时合同的双方应是原告陈秋珠与被告周雪仙。故对原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告虽向原告表示不租了，但因退押金产生纠纷并未搬离出租房屋，实际仍占用该房屋，应当按照双方口头约定的租金继续支付占用期间的租金，故对原告要求被告支付占用期间的租金，本院予以支持。但杨祥芳与被告周雪仙于2014年12月1日签订的合同到期日是2020年元月31日，之后双方口头约定续租，被告支付了半年的租金，即2020年2月1日至2020年7月31日期间租金，被告周雪仙已经支付，且2020年11月15日原告陈秋珠打开出租房的锁并实际占用。因此被告未支付租金的期间应为2020年8月1日至2020年11月14日，共计5,778元。被告答辩要求原告退还押金，但未向本院提交任何证据证明其交付了押金，对此本院不予采纳。被告辩称要求原告同意其转让，因双方签订的租房合同中明确被告转让需经出租方同意，而原告明确表示不同意被告转让，对此本院不予采纳。被告提出其装修花费，要求原告支付折价，被告在双方2014年12月31日签订的租期内装修，原告系在该合同租期届满后被告又另外续租了一段时间后才要求解除合同，故对被告要求原告折价的答辩意见，不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2019〕11号）第十条、第十二条之规定，判决：一、确认原告陈秋珠与被告周雪仙的房屋租赁合同于2020年11月15日解除；二、被告周雪仙于本判决生效后十五日内腾空从原告处承租的房屋；三、被告周雪仙于本判决生效后十五日内向原告支付租金5,778元、电费236.90元，合计6,014.9元；四、驳回原告陈秋珠其他诉讼请求。二审期间，上诉人周雪仙与被上诉人陈秋珠均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否可以解除；二、上诉人要求退还押金，折价补偿装修费的上诉理由是否应予以支持。关于焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人与被上诉人于2014年12月31日签订租房合同，租期五年。租赁期限届满后，双方未另行签订书面合同，但口头约定续租，未约定租期，应视为不定期租赁。双方均可随时解除合同，出租人已经提前通知了承租人，租赁合同依法予以解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方口头续租房屋后，上诉人依照约定向被上诉人支付案涉房屋租金至2020年7月31日，随后，上诉人继续实际使用案涉房屋至2020年11月15日，上诉人本应按约定的租金继续向被上诉人支付占用房屋期间的租金，但经被上诉人多次催要，上诉人仍未给付，被上诉人作为出租人依法可以解除案涉租赁合同。关于焦点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人提出被上诉人应向其返还房屋押金24,000元，但直至判决前，未提供任何已给付押金的证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。关于装修损失的问题，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，案涉房屋租赁合同对双方装修损失并未作约定，上诉人装修时间为2015年，经查，装修期间双方签订的租赁合同已到期，在转为不定期租赁后，又系因上诉人未按时缴纳租金致被上诉人解除租赁合同，上诉人存在违约行为，其要求被上诉人承担装修损失于法无据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，上诉人提出被上诉人在一审中变更诉讼请求，一审法院未重新确定举证答辩期属程序违法的上诉理由，本院认为，被上诉人在一审期间将诉讼请求由“请求法院终止合同”变更为“请求法院解除合同”，仅是在文字表述上进行变更，并未增加利害相对方的答辩与举证的负担，且上诉人在一、二审期间均未向法庭提交证据，故一审法院未另行确定举证答辩期不属于程序重大违法。综上，上诉人周雪仙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周雪仙负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 徐迎风审判员 余林娣二〇二一年六月二十一日书记员 程建军