江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1103民初1972号原告：毛吉瑞，男，1972年2月29日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住浙江省杭州市江干区，现住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽敏，江西洪胜律师事务所律师。被告：周流华，男，1993年3月13日生，汉族，福建省武夷山市人，厨师，住福建省武夷山市。原告毛吉瑞与被告周流华租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛吉瑞及其委托诉讼代理人李剑平、周丽敏、被告周流华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛吉瑞向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告房屋租赁合同；2．判令被告支付原告房屋租赁费及合伙承包经营费60,000元（即2020年6月15日至2021年2月21日所欠房屋租赁费及承包经营费）以及电费7,500元（2020年2月21日和2021年元月份电费），合计67,500元；3．判令被告向原告支付违约金20,000元；4．本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告租金94,681元（即自2020年6月15日至2021年2月21日所欠租金）、电费7,500元（2020年12月份和2021年元月份电费）、水费约2,000元（承包经营期内实际发生，具体以实际单据为准），合计104,181元。事实和理由：2019年7月1日，被告向原告租赁房屋开店经营餐饮业，双方签订了房屋租赁协议，约定原告同意将上饶市广丰区永丰街道博山路8号房屋三楼租赁给被告，房屋面积约350平方米，租赁期限为三年，租金为每年138,000元，房租费为每半年一付，三年不变房租，原告的女儿投资入股，双方共同经营，原告女儿投资100多万，占85%的股份，被告占15%股份。由于原告女儿要到单位上班，无法与被告继续合伙经营，从2020年6月15日开始，该店全部承包给被告一个人经营双方约定被告每月支付原告房屋租赁费以及承包经营费25,000元。至2021年2月21日止，被告只支付了原告14万元，尚欠原告房屋租赁费以及承包经营费60,000元以及原告代被告缴纳的两个月的电费7,500元，经原告多次向被告催讨，被告不断借故推诿，根本没有支付之意，被告已经违背诚实信用之原则，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。综上所述，原告为了维护自己合法权益，根据相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，希望贵院判如所请。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1．原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2．房屋租赁合同一份，证明2019年6月6日原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止，租金为每年138,000元，且按半年支付一次，三年租金不变，并且双方约定了相应的违约责任，违约方应当向守约方支付20,000元的违约金；3．原告与被告的微信聊天记录截图27张，证明（1）自2020年6月15日开始被告已经由其自己独资经营西雅图牛排店的事实；（2）双方口头约定由被告每月支付原告房屋租赁费11,500元，其承包经营费13,500元，合计人民币25,000元，并承担经营生产中所产生水电费；（3）餐厅承包经营是由被告于2020年6月15日向原告所提出并发送电子版协议；（4）被告每月向原告支付其承包经营合同里约定的（即双方口头达成的协议）每月25,000元的费用；（5）原、被告于2020年10月11日因自己承包西雅图牛排店经营不善，向原告提出减少每月的费用的事实；4．原告与被告的女朋友微信聊天记录截图9张，证明被告承包经营西雅图牛排店支付给原告的房租及经营费部分由其女朋友支付的；5．合伙协议一份，证明被告与案外人毛媛签订的西雅图牛排投资合作协议，约定了合作经营期限为三年，时间为2020年3月30日至2023年3月29日，并且对双方投资的所占的股份进行了约定，被告周流华占其投资额的15%，案外人毛媛占投资额的85%；6．电费发票一张及微信截图一张，证明被告经营的西雅图牛排店产生的电费金额2,088.63元、5,396.54元的事实；7．微信聊天记录截屏一份，证明自2020年6月15日起至2021年2月21日原告共收到被告的承包经营费及库存牛排、佐料的货款共计106,500元；8．电费发票打印件两张，证明被告承包经营期间，实际用电达7,500元的事实；9．苏宁易购收据一份，证明被告提交的21,498元转账系支付购买家电的费用。被告周流华辩称，1．被告同意与原告解除房屋租赁合同；2．被告不同意支付房屋租赁及合伙承包费用，对合伙费认为是不知道的，房屋租赁费是事实；3．原告所述的违约金不知道是哪方面的违约，是原告阻挠牛排店经营在先，不存在被告先违约的事实；4．本案诉讼费如果败诉可以承担，请求驳回原告的诉请。被告周流华围绕其答辩意见依法向本院提交如下证据：1．聊天记录截图一份，证明不是因为被告的原因导致西雅图牛排店经营不下去；2．转账凭证6份，证明被告向原告转账，其中21,500元在原告提交的转账凭证中没有体现，另外1,500元代原告支付门窗款。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，被告周流华因经营餐饮需要向原告租赁位于上饶市广丰区。双方签订了《房屋租赁合同》，合同第三条、1．房屋租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。第四条、1．租金三年不变，每年138000元；2．房屋租金支付方式：租金按每半年一付，每次租金必须提前一个月付清。……。第九条、……2．房屋租赁期间，乙方（即被告周流华）有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（4）乙方未按本合同第四条及时交纳租金。第十条、双方违约责任……2．甲乙双方任何乙方违反本合同约定的，属违约方，违约方应当向守约方支付贰万元违约金。合同签订后，被告开始为经营餐厅做准备工作，原告毛吉瑞的女儿毛媛加入餐厅合伙人，与被告周流华共同经营西雅图牛排店。2020年6月15日开始，西雅图牛排店由被告独自经营。双方约定，由被告每月向原告支付租金及其他合伙产生的费用。之后，西雅图牛排店由被告周流华实际经营。自2020年6月23日至2021年2月15日，被告周流华陆续以自己和其女朋友的微信和支付宝向原告毛吉瑞转账和现金支付共106500元（分别为2020年6月23日支付15000元、7月31日转账5000元、现金支付15000元、8月31日转账20000元、10月5日转账10000元、10月12日转账10000元、11月10日转账5000元、12月10日转账10000元、2021年1月3日转账3000元、1月7日转账2000元、1月13日转账3000元、1月15日转账2000元、2月1日转账1500元、2月15日转账5000元），另被告向原告经营的正大家电支付24998元（11月14日80000元、11月19日10000元、11月15日1998元、2021年2月7日1500元）。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告、被告在平等的基础上自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，双方在签订合同后，应按照合同的约定履行各自的义务。因案外人毛媛退出西雅图牛排店经营，原、被告另行约定由被告周流华每月向原告毛吉瑞支付租金及其他合伙产生的费用。该约定视为对原《房屋租赁合同》中的变更，被告周流华应当及时向原告毛吉瑞支付房屋租金。结合本院认定的事实及双方庭审中的陈述，被告向原告经营的正大家电支付的21,498元，有原告提交的货单证明，且被告承认购买家电的事实，仅认为这笔家电费用双方变更股权时已经将该笔货款计算进股权中，不应当由被告支付，故被告支付的21,498元应当认为支付租金，但被告未提交证据证明且直接向原告经营的正大家电支付，金额与家电金额一致，故本院认为被告向正大家电支付的款项系支付家电款。本案争议焦点为：被告周流华向原告毛吉瑞转账106,500元是否支付租金。关于被告周流华向原告毛吉瑞转账106,500是否支付的租金要从以下几个方面评析：1．双方是否约定被告周流华每月向原告支付25,000元。原告毛吉瑞主张双方约定将西雅图牛排店承包给被告周流华经营，由被告周流华每月向原告毛吉瑞支付承包经营费（含租金）25,000元。庭审中，被告周流华承认自2020年6月15日起西雅图牛排由其实际经营管理，双方约定由被告周流华向原告毛吉瑞支付租金及分红，但否认其系承包经营西雅图牛排店及约定每月向原告毛吉瑞支付25,000元。原告提交的证据仅能证明双方存在由被告周流华向原告每月支付租金及其他合伙产生的费用的事实，但其他因合伙产生的费用具体金额无法明确，原告应当承担举证不能的法律后果。2．被告周流华的转账记录。双方均明确被告每月向原告支付租金及其他合伙产生的费用，仅对其他合伙产生的费用的性质的金额有争议。原告提交的证据无法证明被告每月转账系支付承包经营的费用及标准，故应当认为优先支付房屋租金，剩余的为支付因合伙产生的费用。但是2020年6月16日双方盘点后，原告要求被告先支付20,000元货款，被告答应先支付15,000元，故2020年6月23日转账15,000元应当认定为被告周流华与原告毛吉瑞盘点货物支付给原告的费用。因此2020年7月31日的20,000元、8月31日的20,000元已经支付了2020年6月、7月、8月三个月的房屋租金。9月未支付。10月5日支付10,000元、10月12日支付10,000元共20,000元，应当先扣除9月份的房屋租金11,500元，其余为支付10月份租金8,500元，尚欠3,000元。11月10日支付5,000元，先归还10月租金3,000元，剩余2,000元为11月份租金，故截至11月，尚欠房屋租金9,500元。12月10日支付10,000元，先归还11月租金，剩余500元为支付12月租金，故截至12月，尚欠房屋租金11,000元。2021年1月共支付10,000元，先归还12月租金，故截至2021年1月尚欠12月、1月租金12,500元，2021年2月支付6,500元，但自2021年2月21日起，因原告锁门，被告应当支付的租金截止日为2021年2月21日，综上被告共欠原告租金14,050元综上所述，被告主张其向原告支付的款项中包括租金92,000元、其余为分红，原告则主张被告支付的均未承包经营费用。本院认为，原告起诉要求被告支付房屋租赁费，被告主张其已经实际支付，原告认为被告支付的款项系其他款项，应当提交证据予以证明双方存在其他经济纠纷的约定，但原告提交的证据除清点货款和购买家电费用外，无法证明被告周流华每月需向原告支付其他费用的具体数额，应当承担举证不能的法律后果。但被告承认自2021年6月15日后由其独自经营西雅图牛排并由其向原告支付租金和分红，结合双方的约定及被告向原告的转账记录，可以认定被告尚欠原告租金14,050元，对该部分诉讼请求，本院予以支持。被告周流华未及时向原告支付租金，根据双方合同中的约定，原告有权解除合同，故对原告起诉要求解除双方的房屋租赁合同并腾空，本院予以支持。被告未及时支付租金，构成违约，应当根据合同约定向原告支付违约金，故对原告起诉要求被告支付违约金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告承租期间的电费应当由其交纳，但原告提交的2021年1月份的电费系被告与二楼商户共同的电费，因双方无证据证明被告实际使用的费用，本院酌定各自承担一半即2,667.03元，2021年2月2,089.57元共4,756.6元，对该部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年6月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周流华于本判决生效后五日内向原告毛吉瑞支付尚欠的租金14,050元、电费4,756.6元合计18,806.6元；三、被告周流华于本判决生效后五日内向原告毛吉瑞支付违约金20,000元；四、被告周流华于本判决生效后七日内腾空案涉房屋，逾期未腾空的，按11,500元/月标准向原告毛吉瑞支付租金直至腾空之日止；五、驳回原告毛吉瑞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,384元，减半收取1,192元，由被告周流华负担442元，原告毛吉瑞负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  李琴二〇二一年六月二十八日书记员  程翔