广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终895号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈辉，男。委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小凤，广东尚诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓凤娟。委托诉讼代理人：吴晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家杰，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。原审被告：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区海天路五号华盛新城商住小区Q1、Q2幢一层06号商铺。法定代表人：徐曼曼。上诉人陈辉因与被上诉人邓凤娟及原审被告湛江市安家不动产信息咨询有限公司（以下简称“安家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈辉的委托诉讼代理人欧艳、曹小凤，被上诉人邓凤娟的委托诉讼代理人吴晓玲、吴家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈辉上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项；二、改判陈辉无须支付违约金208000元及赔偿中介服务费损失20800元给邓凤娟；三、改判没收邓凤娟楼款定金5万元；四、改判邓凤娟支付违约金208000元及逾期支付楼房款违约金23700元给陈辉；五、判决本案一审、二审诉讼费用由邓凤娟负担。事实和理由：一、涉案合同履行不能，是由于邓凤娟未按照合同约定支付房款，构成根本违约所致。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当撤销原判，依法改判。一、邓凤娟未按照合同约定按时足额承担2019年1月30日之后的所有月供，已经构成违约。2018年6月30日，陈辉与邓凤娟、安家公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：陈辉将自己所有的位于湛江市赤坎区体育北路2号御海湾6栋2301房（尚未办理房屋产权证）转让给邓凤娟；房屋总价款为104万，签订合同时邓凤娟支付定金5万，首付款20万，房价余款79万元通过银行按揭付款，邓凤娟办妥按揭贷款申请手续；房屋中介费20800元由邓凤娟承担；邓凤娟不能按照本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向陈辉支付该物业成交价的20%作为违约金。邓凤娟逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向陈辉支付违约金。逾期30天，陈辉有权不再出售该物业，邓凤娟应向陈辉支付该物业成交价的20%作为违约金；签订合同之日起至房产证出证前月供邓凤娟承担1000元月，剩余由陈辉承担；经双方协商，如2019年1月30日前未出证，邓凤娟承担办理办证加急费或者承担之后所有的月供；由邓凤娟借7.5万元给予陈辉赎楼。涉案房屋在2019年1月30日前并未出证，根据合同约定，邓凤娟应当自2019年2月1日起承担涉案房屋之后的所有月供即每月支付3000多元。但邓凤娟并没有如约按时足额向陈辉支付月供，2019年2月至4月的月供一直逾期，至2019年5月2日才向陈辉账户转账3600元；2019年5月至12月每月仅支付1200元；2020年1月至5月更是逾期长达数月，直至2020年6月30日才向陈辉账户转账7200元。邓凤娟多次逾期，且支付金额不足所有月供，已经构成根本违约。二、邓凤娟未依约借款给陈辉，导致合同无法履行。根据《房屋买卖合同》第二条第（三）项约定，房价余款79万元通过银行按揭付款，由买方邓凤娟办妥按揭贷款申请手续，以及第十条补充条款第3点约定，由买方邓凤娟借款75000元给予卖方陈辉赎楼，用于解除房屋抵押。通过微信聊天记录可知，陈辉多次催促邓凤娟办理过户、贷款手续，邓凤娟以湛江大行动、身在北京以及征信有问题为理由，一直拖延办理过户，且因邓凤娟没有履行合同义务，借款75000元给陈辉，导致陈辉无力解除房屋抵押登记，涉案房屋无法过户，合同无法履行，并最终导致合同的解除。一审法院认定“涉案房屋至今尚未解除抵押登记，涉案合同事实上不能履行”的事实错误，涉案房屋未能解除抵押登记，涉案合同不能履行正是由于邓凤娟未履行合同义务导致的。本案中《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。邓凤娟上述的一系列行为，已经构成根本违约，并导致“涉案合同事实上不能履行”，一审法院认定“邓凤娟已按照合同约定履行付款义务”属于基本事实认定错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。二、陈辉一直积极履行合同义务，不存在违约行为，一审法院认定“陈辉上述行为已构成违约”属于认定事实错误，应当撤销，予以改判。1.因邓凤娟违约行为，陈辉出具解除合同的《律师函》正当合法。纵观整个合同履行过程，陈辉多次催促邓凤娟按时足额缴交月供，办理过户及贷款手续，但邓凤娟先是以家里事多，初入社会不懂等理由敷衍，后又以湛江大行动、身在北京、征信有问题等借口拖延。基于邓凤娟的一系列违约行为，根据《房屋买卖合同》第四条第（四）项违约责任的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，陈辉向邓凤娟出具《律师函》要求解除合同的行为，合法有据。2.陈辉及时领取不动产权证书，不存在违约情形。本案中涉案房产的不动产权证书上面显示日期为2019年6月12日，但因房产商没有缴纳相关费用，陈辉直到2020年2月19日方才接到《湛江市不动产登记缴费通知书》，并于当日即支付足额登记费，领取不动产权证书。且出证后，陈辉多次催促邓凤娟足额支付月供，并出借75000元用于赎楼，但邓凤娟均不予配合，导致房屋至今尚未解除抵押登记，涉案合同不能履行。一审法院认定陈辉构成违约，属于基本事实认定不清，应当撤销原判，依法改判。三、因邓凤娟上述一系列违约行为，导致合同解除的法律后果，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。1.邓凤娟支付的5万元定金，依法不再返还。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，邓凤娟不履行约定的义务，其在签订《房屋买卖合同》时支付的5万元定金，无权要求返还。2.邓凤娟应向陈辉支付违约金208000元以及逾期支付楼款的违约金23700元，共计231700元。如前所述，因邓凤娟违约，涉案合同履行不能，根据《房屋买卖合同》第四条第（四）项“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金”之约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，邓凤娟应向陈辉支付违约金208000元（104万×20%）以及逾期支付楼款的违约金2370056元（79万×1‰×30天），共计231700元。邓凤娟答辩称：一、邓凤娟已依照合同约定履行付款义务，并不存在违约行为。（一）根据合同约定，2019年1月30日之后，邓凤娟可以选择支付办证加急费用，并不一定承担偿还月供，且双方对月供的具体金额并未确认，另涉案房屋的产权证书早于2019年6月已取得，产权证书取得后双方应及时办理过户登记手续，完成过户登记手续后再由陈辉个人承担月供，即便在陈辉在涉案房屋出证后长达一年时间里未履行过户义务的情形下，邓凤娟仍按照1200元每月的标准向陈辉支付至2020年6月，可见，邓凤娟已依照合同约定履行付款义务。（二）根据合同约定邓凤娟借款陈辉75000元进行赎楼，但双方必须到银行签署秒扣协议，贷款放款同时归还于买方，由此可知该笔借款系用于赎楼，应在双方签订相关协议及办理贷款手续时才支付，而在本案，邓凤娟、陈辉相约于2020年7月21日到银行办理贷款手续，邓凤娟为此购买了从北京返湛江的机票且当日按时到场，但陈辉却反悔，当日并未到场办理相关手续，系合同约定无法履行的根本原因。二、陈辉存在故意迟延领取涉案房屋产权证、单方违约解除合同、恶意提价、拒绝办理贷款手续等严重违约情形，致使合同目的不能实现，陈辉依法应承担违约责任；陈辉严重违约情形具体表现为：（一）涉案房屋于2019年6月12日取得涉案房屋的权属证书，中介公司随后即一直通知、催促其领取产权证及办理过户手续，陈辉却迟于2020年2月19日才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，明显存在故意迟延领证的行为。（二）陈辉在涉案房屋出证后，并未积极及时领取产权证书、办理过户手续，反而于2019年6月27日单方向邓凤娟提出解除合同。（三）陈辉在邓凤娟及中介公司催促其依照合同履行办理过户手续的过程中，认为涉案房屋卖亏了，向邓凤娟无理提出将房价提升至107万元。（四）邓凤娟、陈辉原相约于2020年7月21日到银行办理贷款手续，邓凤娟为此购买了从北京返湛江的机票且当日按时到场，但陈辉却反悔，当日未到场办理手续。三、一审法院在判决解除涉案合同时未对邓凤娟因购买涉案房屋向陈辉所支付的定金5万元、首期房款20万元、月供款及物业费进行处理，请求二审法院予以一并予以处理。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，陈辉提出的上诉请求与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回陈辉所有的上诉请求，维持原审判决，另对邓凤娟增加的诉讼请求予以一并审理判决。安家公司既不到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见。邓凤娟向一审法院提出诉讼请求：一、判决陈辉将御海湾6栋2301房交付给邓凤娟使用；二、判决陈辉将御海湾6栋2301房过户登记到邓凤娟名下；三、判决陈辉向邓凤娟支付违约金312000元（按房屋成交价的30%即312000元计算）；四、判决陈辉、安家公司共同向邓凤娟退还中介服务费20800元；五、判决本案的诉讼费用由陈辉、安家公司负担。一审法院查明事实：2018年6月30日，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订《房屋买卖合同》。陈辉将位于湛江市赤坎区体育北路2号御海湾6栋2301号房（尚未办理房屋产权证）转让给邓凤娟。合同第二条约定“房屋成交价为104万元，签订合同时邓凤娟支付定金5万元，首期房款20万元由邓凤娟转账支付。剩余的购房款79万元由邓凤娟办理按揭贷款申请手续，陈辉应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。该笔款项于买卖完成并办妥权利登记后由贷款银行直接划入陈辉银行账号”。合同第三条约定“出房产证后经安家公司预约到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申请手续。卖方交付物业予买方使用之日期为2018年6月30日”。合同第四条约定“卖方应在办理过户手续前将有关该物业的解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再购买该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金”。合同第十条（补充条款）“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元/月，剩余由卖方承担。经双方协商，如2019年1月30日前未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供”。签订合同后，邓凤娟当日银行转账支付定金5万元及首期房款20万元给陈辉。邓凤娟在2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉，共计8000元。2019年5月2日，邓凤娟转账3600元给陈辉，作为2019年2月、3月、4月费用。2019年5月14日至2019年12月，邓凤娟每月转账1200元给陈辉，共计9600元。2020年6月30日，邓凤娟转账7200元给陈辉，作为2020年1月至6月的费用。上述2018年7月至2020年6月，邓凤娟共计转账28400元给陈辉。同时，邓凤娟支付中介服务费20800元给安家公司。另查明：涉案房屋于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，已办理商品房抵押权登记。陈辉于2020年2月19日缴交不动产登记费80元后，领取不动产权证书。陈辉委托广东南方福瑞德律师事务所于2019年6月27日出具《律师函》给邓凤娟，内容主要为“按合同约定，若2019年2月30日仍没有涂销该房产的抵押，拿回该房产的房产证，邓凤娟承担所有的办证费用以及之后的所有月供，但房产不但没有在2月30日涂销该房产抵押，邓凤娟也没有按照双方的约定承担月供，致使双方合同无法履行，故陈辉依法行使法定解除权，解除双方签订的合同”。邓凤娟亦委托北京市炜衡（广州）律师事务所于2019年12月17日出具《律师函》给陈辉、安家公司，内容主要为“陈辉未按时交付房屋，取得不动产产权证后拒绝履行过户义务，安家公司违反合同约定的保管房产权属证明原件的义务，陈辉、安家公司上述行为已构成违约。主张解除合同，陈辉退还房款和支付违约金，安家公司退还中介服务费”。安家公司于2019年8月开始，通过微信联系陈辉，告知其涉案房屋产权证已办，协商办理涉案房屋产权转移登记给邓凤娟，但陈辉一直不予回复。2020年1月至3月，陈辉与邓凤娟通过微信协商，陈辉要求将房价提升为107万元，邓凤娟不同意，并要求陈辉继续按合同约定履行，办理过户手续。直至2020年7月份，双方仍未能协商处理合同的履行问题，邓凤娟遂于2020年8月17日向一审法院提起本案诉讼。再查明：涉案房屋至今尚为毛坯状态，陈辉至今尚未解除房屋抵押登记。一审庭审中，邓凤娟坚持要求继续履行合同，并不同意一次性支付剩余房款给陈辉，要求通过银行贷款支付剩余房款。一审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷，审理的焦点应当是对双方当事人在履行房屋买卖合同过程中是否构成违约，如构成违约应当承担的民事责任。2018年6月30日，以安家公司为经纪方，邓凤娟与陈辉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。根据合同第十条约定“签定合同之日起至房产证出证前月供买方承担1000元/月，剩余由卖方承担。经双方协商，如2019年1月30日前未出证，买方承担办理办证加急费用或承担之后的月供”，除了邓凤娟支付的定金5万元及首期房款20万元，涉案房屋产权证未有出具前，邓凤娟还应当每月支付1000元房款给陈辉截至2019年1月30日，而2019年1月30日之后，邓凤娟可以支付办证加急费用给陈辉或者承担偿还房屋贷款。本案中，邓凤娟于签订合同当日支付定金5万元及首期房款20万元给陈辉，并2018年7月、8月每月转账1000元给陈辉，自2018年9月至2019年1月每月转账1200元给陈辉。而2019年1月30日之后，按照上述合同约定，邓凤娟可以选择支付办证加急费用给陈辉，并不一定承担偿还房屋贷款。涉案房屋早于2019年6月12日产权登记在陈辉名下[粤（2019）湛江市不动产权第0037196号]，但陈辉于2020年2月19日才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，客观上亦不存在所谓的办证加急费用。因此，一审法院认定邓凤娟已依照合同约定履行付款义务。陈辉反诉认为邓凤娟构成违约，请求邓凤娟支付违约金及没收邓凤娟支付的购房定金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在涉案房屋产权证已于2019年6月12日出证的情况下，陈辉不是及时领证，解除涉案房屋抵押登记，继续履行合同，反而委托广东南方福瑞德律师事务所于2019年6月27日出具《律师函》给邓凤娟，解除双方签订的合同。在安家公司从2019年8月份开始不断的催促中不予继续履行合同，而在邓凤娟与陈辉自2020年1月至3月协商过程中，陈辉又要求将房价提升为107万元。同时，从安家公司于2019年8月份发给陈辉的微信，陈辉明显已知涉案房屋产权证已可领取，但其却迟于2020年2月19日才缴交不动产登记费80元领取不动产权证书，明显陈辉存在故意迟延领证的行为。为此，陈辉上述行为已构成违约，应当承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，涉案房屋至今尚未解除抵押登记，涉案合同事实上不能履行。因此，邓凤娟请求继续履行合同，陈辉将涉案房屋产权转移登记及交付房屋依据不足，一审法院不予支持。陈辉反诉请求解除涉案合同符合法律规定，一审法院予以支持。至于陈辉反诉请求邓凤娟返还房屋，陈辉没有提供充分证据证明其已将涉案房屋交付给邓凤娟，故该请求依据不足，一审法院不予支持。关于陈辉应当承担的违约责任。根据合同约定“买方于合同签订之日向经纪方支付20800元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方导致交易不能进行或是交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金”，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合邓凤娟在本案中的请求，一审法院确认陈辉应当支付违约金208000元（104万元×20%）及赔偿中介服务费损失20800元给邓凤娟。邓凤娟请求按房屋成交价的30%计算违约金与合同约定不符，一审法院不予支持。至于邓凤娟请求陈辉安家公司退还中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，安家公司作为居间人已促成邓凤娟与陈辉签订房屋买卖合同。因此，邓凤娟请求安家公司退还居间服务费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。安家公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、解除邓凤娟与陈辉、湛江市安家不动产信息咨询有限公司于2018年6月30日签订的《房屋买卖合同》。二、陈辉须于判决生效之日起十日内支付违约金208000元及赔偿中介服务费损失20800元给邓凤娟。三、驳回邓凤娟的其他诉讼请求。四、驳回陈辉的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，保全费5000元，合计11292元，由邓凤娟负担3614元，陈辉负担7678元。反诉费2762.75元，由陈辉负担。本案二审期间，本院依法组织了举证、质证。陈辉向本院提供了以下证据：一、微信聊天记录截图；二、微信聊天记录光盘；三、微信语音聊天记录整理文字版；证据一、二、三拟证明陈辉每月催促邓凤娟按时足额支付月供，以及三方约定于2020年7月21日面谈，就邓凤娟未足额支付月供的问题协商谈妥后再办理过户手续，并非邓凤娟所述直接去银行办理贷款过户手续，因无法协商一致，故没有办理过户手续，并非陈辉原因所致。四、2019年2月起应陈辉还贷金额及邓凤娟实际支付情况明细；五、银行贷款“查询借据明细”；六、银行“随心查”记录；证据四、五、六拟证明邓凤娟自2019年2月起一直没有按时足额支付月供，存在根本违约，依法应当承担违约责任。七、通话录音记录整理文字版；八、通话录音光盘；证据七、八拟证明：1.邓凤娟明知自己没有按时足额支付月供，在陈辉一再催促后仍不完全履行义务，存在严重违约行为；2.陈辉一直积极联系开发商询问出证与否，但因一直没有收到开发商办理不动产权证的通知，并不存在恶意拖延办证行为；3.签订合同之后，陈辉已将相关材料以及大门门卡、钥匙等交给安家公司，即陈辉就已经将房屋交付给邓凤娟了。九、微信聊天记录截图；拟证明：1.陈辉一直在催促邓凤娟按时足额支付月供以及办理过户和贷款手续。2.邓凤娟承认拖延且未足额支付月供，2020年5月，邓凤娟再次以湛江大行动、征信问题等理由拖延办理过户手续；3.三方约好于2020年7月21日面谈，解决邓凤娟违约问题，但因邓凤娟一直不按照合同约定补交2019年2月之后的月供，导致最终无法办理过户手续。邓凤娟质证意见：一、证据一、二、三是陈辉和安家公司的通话，真实性由法院依法认定，但是对其拟证明事实是有异议的，因为其中说明是面谈，而非去银行办理相关手续，并且从内容中可以看出在邓凤娟已经约陈辉在7月18于银行办理贷款手续，从该组证据内容可以看出陈辉向安家公司隐瞒了其已经取得房产证的事实，而后陈辉又进行抬价违约等行为。二、证据四、五、六是陈辉名下账户的流水，而邓凤娟对陈辉向其贷款银行的还款情况并不了解，该证据真实性由法院认定。但是对于其拟证明事实有异议，关于物业服务费等费用总共3000多元陈辉认为应该由邓凤娟支付，但是合同中并没有对该些进行约定。三、证据七、八的真实性、合法性、关联性由法院认定，但是对该证据拟证明事实有异议，根据陈辉提供的译本，是陈辉和安家公司的庄辉进行的通话，这点邓凤娟并不清楚，陈辉主张其已经交付房屋钥匙，邓凤娟并没有取得钥匙，该房屋一直由陈辉占有。四、对证据九的真实性予以认可，但是陈辉后来一直处于失联状态，并且也证明陈辉有抬价的行为，邓凤娟一直要求陈辉交付房屋。本院经审查认为：陈辉提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对陈辉提供的上述证据均不予采纳。邓凤娟、安家公司均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，邓凤娟与陈辉的微信聊天记录有以下内容。2019年11月13日，邓凤娟：陈先生，你好，由于家里事情太多，之前一直没有注意到协议的最后一条，从2月份到现在给你转的是部分月供，现在还要不要给你补上？一直没联系上你，也不知道你什么意思。2019年11月24日，陈辉：合同是没问题的，问题是之后你们的态度对合同条款不理不睬，每个月都是我在催你，导致你们存在违约……我现在的态度是，你还是找律师来谈谈你这违约的赔偿问题吧。2020年3月4日，陈辉：你再好好琢磨下吧，要是觉得107多了，可以谈，你违约在先，我不可能按原来的价了。再说我原价还是105。邓凤娟：你想怎么协商，尽管提，你说的107万肯定不合理！你拿了我的房款，又不肯给我房，肯定是你不对。按合同你已经超过期限很久都没有交房给我了。什么原价105万，你现在的意思是觉得合同价104万卖亏了？陈辉：公说公有理，你我心知肚明谁违约在先。不必争论这些。邓凤娟：你什么时候把房子过户给我？陈辉：开出条件来，谈的了就和解，谈不来就只能上法庭。邓凤娟：我说的很明白，按合同履行，你什么时候把房子过户给我？陈辉：还是那句话你再好好想想吧。邓凤娟：不好意思。那就只能按法律解决了。2020年5月22日，邓凤娟：陈先生，你好，因为湛江大行动比较多，庄锐说资料准备时间比较长，请等一下，等庄锐那边把资料准备齐了。陈辉：大行动？啥意思，那你这资料究竟还要需要多久时间？不会说你的征信也出问题了吧？邓凤娟：等等吧，正在尽快准备中，我这边也很着急，我都催好几次了。陈辉：我真是服你们，多久你也不给我个时间，再者你的月供也不按合同每个月给了现在，你究竟想怎搞。难不成你还想拖到明年么？邓凤娟：这两个月办完。2020年6月30日，邓凤娟：陈先生，早上好！本打算近期会湛江办理房子过户手续，但是北京疫情影响，出京困难，回到湛江需要隔离14天，情况特殊，手续需要等疫情缓解后再办理，您看怎样？望理解，非常抱歉。陈辉：你这信息发的是够早的，那你的流水，征信这些问题都解决了没有，资料这些都准备好了没，别到时候又说差这个那个资料的。邓凤娟：庄锐在弄了，等他消息，都催他好久了……。陈辉：还是好好看看合同，看你的月供是样的情况，别的不说，单单你这月供都没交了现在，不清不楚的。邓凤娟：（发送其转出2020年1月至6月月供和物业共计7200元的单据截图）。陈辉：合同你有没有带在身边，你还是看看合同的补充条款最后一条，之前我也叮嘱过庄睿，你们好好看看最后一条条款。2020年7月18日，邓凤娟：陈先生，你好！银行通知这周二上午或者周一下午回去面签，说只有这两个时间段可以，拟安排一下时间吧，我已经请好假了。2020年7月21日，陈辉：邓小姐，九点半左右在庄睿店里碰面如何？邓凤娟：他叫我直接去中信银行，我们在那里见面吧。我们直接在中信银行见面吧。我到中信银行了。又查明：本案二审庭审中，陈辉称其已将案涉房屋的钥匙交给安家公司，邓凤娟、安家公司对此未予以反驳或否认。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈辉上诉请求的事实理由及邓凤娟的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于案涉合同履行过程中哪方构成违约的问题。案涉合同约定2019年1月30日前由邓凤娟负担每月1000元月供和200元物业费，如果2019年1月30日前不能出房产证则邓凤娟承担之后的月供，因案涉房屋2019年1月30日前未出房产证，故2019年1月30日之后邓凤娟应承担全部月供。从邓凤娟付款给陈辉的记录可见，2019年2月至2019年12月，邓凤娟并未按月支付月供和物业费，也未足额支付月供，邓凤娟确实存在违约行为。但是案涉合同并未约定月供和物业费的给付期限，邓凤娟随后已对物业费和部分月供予以补交，对于月供数额不足部分，陈辉也未予以催告限期给付，故邓凤娟前述违约行为是迟延履行，属一般违约行为，不导致案涉合同目的不能实现，并非根本违约行为，故陈辉不因此享有约定或法定的合同解除权，陈辉于2019年6月27日委托律师向邓凤娟出具《律师函》不能达到解除案涉合同的效果。本案无证据证明邓凤娟已占有使用案涉房屋，陈辉主张其已将房屋钥匙交给安家公司，安家公司对此未予以否认，邓凤娟也未提供足够证据对陈辉该主张予以反驳，故本院对陈辉该主张予以认定。房屋交付义务的履行需要合同当事人相互协助和配合，邓凤娟也负有向安家公司领取钥匙的附随义务，本案无证据证明邓凤娟催促陈辉限期交房而遭受拒绝，故不能认为陈辉逾期交房，邓凤娟不因此享有约定或法定的合同解除权。关于邓凤娟主张其曾催促陈辉过户，如前所述，邓凤娟2019年2月至2019年12月具有迟延履行的行为，即便邓凤娟该主张属实，以及陈辉确实未及时领取房产证，因陈辉享有先履行抗辩权，故邓凤娟也不因此享有法定合同解除权。邓凤娟于2019年12月17日委托律师向陈辉出具《律师函》不能达到解除案涉合同的效果。上述邓凤娟和陈辉委托律师向对方发出《律师函》的行为，虽表明邓凤娟和陈辉当时不愿继续履行合同，但邓凤娟、陈辉均是出于误认为对方存在根本违约行为、自己享有合同解除权而为，并非恶意毁约，邓凤娟、陈辉确实对合同的履行存在争议，故不能认为邓凤娟、陈辉委托发出《律师函》的行为构成根本违约。同理，虽然陈辉曾向邓凤娟提出加价才同意继续交易，但根据陈辉和邓凤娟的聊天记录内容，可见陈辉提出加价是出于陈辉认为因邓凤娟迟延及不足额支付月供导致交易拖延造成陈辉损失，并非陈辉坐地起价，故也不能认为陈辉该行为构成根本违约。二、关于案涉合同应否解除的问题。虽案涉合同未因当事人根本违约而解除，但本案中陈辉反诉解除合同，一审法院判决解除合同后，邓凤娟对此也未提出上诉，故应认为双方确实具有解除合同的合意，应允许双方解除合同，故本院对一审判决第一项予以维持。如前所述，邓凤娟、陈辉均未构成根本违约，故双方请求对方支付解除合同的违约金208000元均无事实与法律依据，本院均不予支持。因案涉合同应予以解除，故邓凤娟、陈辉也不能再依据合同约定请求对方承担其他违约责任。案涉合同解除后，案涉购房款、房屋、中介费等问题应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定处理，虽然邓凤娟、陈辉并未就此提出诉讼请求，但考虑到邓凤娟提出过相关的答辩意见，民事诉讼的目的是定纷止争，为防止当事人讼累、节约司法资源，本院一并予以处理。陈辉因案涉合同收取邓凤娟支付的购房定金5万元和首期房款20万元应返还给邓凤娟；陈辉因案涉合同收取邓凤娟支付的月供和物业费共计28400元，考虑到邓凤娟并未实际占有使用案涉房屋，故该部分款项也应由陈辉返还给邓凤娟，邓凤娟也无需向陈辉返还涉案房屋；因邓凤娟和陈辉在合同履行期间均存在不当行为，均应承担过错责任，故本院酌定邓凤娟对其向陈辉支付款项的资金占用利息损失和陈辉对其案涉房屋空置的损失均自行负担。关于咨询及中介服务费20800元，因安家公司已经提供了相应的咨询、居间服务，一审法院认定该费用作为服务的对价不应退还并无不当，根据邓凤娟和陈辉的过错程度，本院酌定邓凤娟和陈辉平均分担，由于该费用已由邓凤娟支付给安家公司，陈辉应迳付10400元给邓凤娟。综上所述，陈辉上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初2390号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初2390号民事判决第二、三、四项；三、限陈辉在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金50000元、首期房款200000元、月供和物业费28400元（以上应返还款项共计278400元）以及支付咨询及中介服务费10400元给邓凤娟；四、驳回邓凤娟的其他诉讼请求；五、驳回陈辉的其他反诉请求。一审本诉受理费6290元，由邓凤娟负担3146元，由陈辉负担3146元；一审反诉受理费2762.75元，由邓凤娟负担1381.37元，由陈辉负担1381.38元；一审财产保全费5000元，由邓凤娟负担2500元，由陈辉负担2500元；二审案件受理费7678元，由邓凤娟负担3893元，由陈辉负担3893元（二审案件受理费7678元陈辉已预交，本院不作退还，由陈辉在向邓凤娟履行本判决义务时予以抵减3893元）。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二一年六月十一日法官助理  黄沛婷书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。