中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终607号上诉人（案外人、一审被告）：黄艳芳，女，1978年5月5日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张严方，云南华恒律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、一审原告）：长青建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区海口三路三号长青大厦。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林雨薇，云南众济律师事务所律师。委托诉讼代理人：许历男，云南众济律师事务所律师。被上诉人（被执行人、一审被告）：云南润红房地产开发有限责任公司，住所地云南省昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼三楼。法定代表人：倪尉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国松，男，该公司员工。上诉人黄艳芳因与被上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭并于2021年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人黄艳芳的委托诉讼代理人曾卓、张严方，被上诉人长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，被上诉人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄艳芳上诉请求：撤销一审判决，改判确认其享有云南省昭通市威信县扎西尚城*幢*号房屋（以下简称案涉房屋）的物权期待权，不得执行、拍卖该房屋。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，其提交的证据已经能够充分证实签订书面有效合同的时间为2014年9月16日，早于法院查封涉案房屋之前。双方签订的《预缴购房款协议》已经明确了商品房的基本情况，确定了付款金额、方式，黄艳芳也已按照约定支付了全部款项，应当将《预缴购房款协议》认定为商品房买卖合同，具备商品房买卖合同效力。之后签订的《商品房购销合同》以及《车位买卖合同》是对《预缴购房款协议》的补充、完善。2.一审判决适用法律错误，黄艳芳的实际情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的全部条件，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。案涉房屋的购销合同签订时间、支付款项的时间均在法院查封案涉房屋之前，且黄艳芳名下没有任何其他用于居住的房屋，完全符合《执行异议和复议》第二十九条规定的全部条件。3.润红公司仍有其他可供执行的财产供长青公司执行，法院不顾实际情况强制对案涉房屋进行拍卖处置，只会更加激化社会矛盾。长青公司辩称，1.《预缴购房款协议》约定了利息利率，但并未对具体房屋的信息作出明确约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，另外，购房协议是需要备案登记的，《预缴购房款协议》不符合商品房购房合同的形式要件，实际上是借款合同。2.《商品房购销合同》《车位买卖合同》是独立的合同，与《预缴购房款协议》约定内容完全不一致，并不是对《预缴购房款协议》的补充和完善，且《预缴购房款协议》上约定的金额与《商品房购销合同》《车位买卖合同》的价格加起来不一致。3.《商品房购销合同》签订时间在案涉房屋被查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，不能排除长青公司的优先受偿权。润红公司辩称，黄艳芳预缴购房款是该公司的一个销售模式，对《预缴购房款协议》该公司是认可的，黄艳芳后面选定的房号也是和公司达成的一致意见，黄艳芳的诉讼请求是成立的。长青公司向一审法院起诉请求：撤销（2020）云执异87号执行裁定书，恢复对扎西尚城*幢*号房产的执行。一审法院认定事实：2014年9月16日，润红公司（甲方）与黄艳芳（乙方）签订一份《预缴购房款协议》，载明：“目前我公司在威信县开发的扎西尚城楼盘有门面及住房，现已完工30%，预计在2015年6月30日交房。根据资金需求，需向建筑施工单位支付部分民工工资，凡在我公司购房的客户，如个人自愿缴款在40-70%以上者，公司未正式交房提前一年付款的，公司按1-3%付给客户占用费。双方现将有关事项协商如下：1.预缴款时间为2014年9月16日；2.缴款金额550000元；3.资金占用费率3%，支付时间按月支付；4.提前缴款所付占用费可按缴款总金额计算，通过银行转账，每月末的最后一天将占用费存入到乙方账户，也可将占用费转作购房款，在交房时一次结算；5.乙方如缴购房款后又退房的客户，需提前一个月向甲方财务提出申请，甲方以便筹备资金按时退付到乙方账户；6.凡退房的客户，时间限制在六个月之内办理退款手续。”协议签订当日，黄艳芳以银行转账方式向云南润红房地产开发有限责任公司水富分公司（以下简称润红水富分公司）支付550000元，润红公司开具收到黄艳芳预交购房款的《收据》。2016年6月24日，黄艳芳与云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红威信公司）签订《商品房购销合同》，约定：“黄艳芳向润红威信分公司购买扎西尚城*幢*号房屋，套内面积121.57平方米，总价款426360元，于签订合同即日起一次性付清。”合同中的交房时间未填写。2017年8月28日，黄艳芳与润红威信分公司签订《车位买卖合同》，约定：“黄艳芳向润红威信分公司购买扎西尚城负一层*号车位，价格为110000元，交付使用时间为2017年11月30日。”润红威信分公司于2017年4月20日开具收到购房款426000元的《收据》，于2017年6月20日开具收到黄艳芳购车位款110000元的《收据》。黄艳芳向一审法院提交了2018年7月4日交纳案涉房屋水费的《收据》及2018年11月14日、2020年1月5日、2020年4月24日交纳案涉房屋物业管理费、自来水二次加压费等费用的《收款收据》。长青公司诉润红公司、润红威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年6月6日作出了（2016）云民初29号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结润红公司及润红威信分公司价值50000000元的财产。2016年6月15日，一审法院作出（2016）云高法执字第28-1号协助执行通知书，对润红公司及润红威信分公司名下的房产（含案涉房屋）进行查封，查封期限自2016年6月15日至2019年6月14日。2018年12月27日，一审法院作出（2016）云民初29号民事判决书，判决：一、解除润红公司与长青公司于2012年11月21日签订的《建设工程施工合同》；二、由润红公司支付长青公司工程欠款42212076.62元及利息（自2016年5月16日起至款项清偿完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、长青公司在42212076.62元的工程欠款范围内对其施工的威信县扎西尚城项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；四、由润红公司支付长青公司迟延支付工程进度款利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中3700000元自2014年4月15日起计算至2014年4月16日止，8300000元自2014年4月15日起计算至2014年4月23日止，7000000元自2014年4月15日起计算至2014年4月25日止，5000000元自2014年4月15日起计算至2014年5月8日止，1000000元自2014年4月15日起计算至2014年5月21日止，9980000元自2015年1月1日起计算至2015年1月9日止，3380000元自2015年1月1日起计算至2015年2月13日止）；五、由长青公司按照国家相关规定将其施工范围内的威信县扎西尚城项目的相关工程资料交付给润红公司，并配合润红公司办理威信县扎西尚城项目的竣工验收手续；六、驳回长青公司的其他诉讼请求；七、驳回润红公司的其他反诉请求。宣判后，润红公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日作出（2019）最高法民终791号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月3日，一审法院作出（2016）云执保28-4号协助执行通知书，对前述查封财产进行续查封，查封期限自2019年6月3日至2022年6月2日。该案进入执行程序后，一审法院指定昆明市中级人民法院执行，昆明市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）云01执423号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人润红公司存款53379445.70元及利息，或对被执行人润红公司价值53379445.70元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。黄艳芳以其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由，向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年10月29日作出（2020）云执异87号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。该执行裁定书于2020年11月9日向长青公司送达，长青公司于2020年11月18日向一审法院提交本案起诉状。一审法院认为，双方争议焦点为黄艳芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于法律适用，虽然生效判决确认长青公司对威信县扎西尚城项目享有建设工程价款优先受偿权，但《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的“但书”条款已将法律、司法解释另有规定的情形排除在外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本案适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行审理并无不当。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，黄艳芳虽然于2014年9月16日与润红公司签订《预缴购房款协议》，并于当日向润红水富分公司转账支付了550000元，但该《预缴购房款协议》仅约定了缴款金额为550000元和润红公司每月末按年利率3%向黄艳芳支付资金占用费，并未约定预购房屋的房型、房号和价款，不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。之后，黄艳芳虽于2016年6月24日与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，确定了所购房屋的房屋、面积和价款，但该合同签订时间在2016年6月15日法院查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定，黄艳芳就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院判决：准许对云南省昭通市威信县扎西尚城*幢*号房屋的执行。案件受理费8267元，由黄艳芳负担。二审中，黄艳芳举示了一份由润红威信分公司出具的《证明》，拟证明在法院查封案涉房屋之前，其和润红公司已经就具体的楼层、栋数、房号口头达成了一致意见，形成了明确的合意。长青公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的和内容。本院认为，本案的争议焦点为黄艳芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。黄艳芳主张双方在2014年9月16日签订的《预缴购房款协议》具有商品房买卖合同的效力，其在2015年12月就已经与润红公司就所购买的房屋的具体情况达成了一致的合意，后续的《商品房购销合同》仅是《预缴购房款协议》的补充，本院认为其主张不能成立，理由如下：1.《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但案涉《预缴购房款协议》的主要内容为预缴款项的金额、资金占用费的标准、支付时间，并未涉及到上述商品房买卖合同应具备的主要内容。2.《预缴购房款协议》上载明润红公司“根据资金需求，需向建筑施工单位支付部分民工工资”，也即润红公司具有融资需求，在未订立购房合同的情况下，黄艳芳将款项支付给润红公司，双方之间实质上形成了借贷的债权债务关系。根据《预缴购房款协议》的内容，黄艳芳可以选择将“预缴”的款项以及相应所产生的占用费转作购房款，也可以在签订协议之日起的6个月内选择“退款”，并获得相应的“资金占用费”。在法院查封案涉房屋之后，黄艳芳与润红公司签订了《商品房购销合同》，并由于所支付的款项与所购房屋的价格之间仍有差价，而又签订了《车位买卖合同》，故双方之间签订的《商品房购销合同》《车位买卖合同》应视为抵销因《预缴购房款协议》所形成的债权债务。3.虽然二审中黄艳芳举示了润红威信分公司出具的《证明》，拟证明其在法院查封案涉房屋之前已经与润红公司就所购买的房屋的具体情况达成了一致意见，但该证据并不足以达到黄艳芳的证明目的。即便双方确实在2015年12月就已经达成了口头协议，也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的“签订书面买卖合同”的要件。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。原则上，物权优先于债权，法律规定的优先权、特殊债权优先于普通债权。本案黄艳芳与润红公司之间就案涉房屋所订立的《商品房购销合同》签订在法院查封案涉房屋之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，其并不享有商品房消费者物权期待权，仅对案涉房屋享有普通债权。而长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，该权利效力顺位优先于普通物权期待权、普通债权等。因此，黄艳芳对案涉房屋所享有的民事权利不足以排除长青公司对案涉房屋的强制执行。综上所述，黄艳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8267元，由黄艳芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王朝辉审 判 员 郎贵梅审 判 员 刘丽芳二〇二一年六月二日法官助理 施荣鑫书 记 员 罗映秋