贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终1595号上诉人（原审原告）：黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司,住所地:贵州省黔西南州册亨县纳福小区。法定代表人：唐利南，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：龚金钢，男，1979年11月6日出生，汉族，工人，住贵州省册亨县。原审第三人：册亨县亨达房地产开发公司，住所地：册亨县者楼街道办顺城路财富广场。法定代表人：尹勇军，系该公司董事长。原审第三人：册亨县住房和城乡建设局，住所地：册亨县者楼街道河滨路6号。法定代表人：罗元斌，系该局局长。原审第三人：册亨县人民政府纳福街道办事处，住所地：册亨县纳福街道振兴路。法定代表人：张雪，系该街道办事处主任。上诉人黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司（以下简称卓凡册亨物业分公司）因与被上诉人龚金钢及原审第三人册亨县亨达房地产开发公司（以下简称亨达公司）、册亨县住房和城乡建设局（以下简称册亨县住建局）、册亨县办）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院（2020）黔2327民初1353号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卓凡册亨物业分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持卓凡册亨物业分公司的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由龚金钢承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但判决错误。一、一审认定卓凡册亨物业分公司与一审第三人签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》未违反法律强制规定，合法有效，且龚金钢已经接受了卓凡册亨物业分公司提供的物业管理服务，因此，该合同对龚金钢具有约束力，现龚金钢无故拖欠卓凡册亨物业分公司物业管理费用，导致公司合法权益受到损害，龚金钢应当按照合同约定承担违约责任。在案涉合同中，卓凡册亨物业分公司与一审第三人已经明确约定物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，从欠费之日起满三个月的，卓凡册亨物业分公司有权聘请律师向欠费业主或者物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等由欠费业主或物业使用人承担。但一审在认定《纳福春天小区物业管理委托合同》合法有效，并溯及纳福春天小区全体业主或物业使用人的情况下，未按照案涉合同的约定判决龚金钢承担违约责任错误。二、卓凡册亨物业分公司在提起诉讼前，已经将业主欠费名单张贴在小区公示栏处，同时组织工作人员上门进行催收。其行为已经能够证明卓凡册亨物业分公司在向人民法院提起诉讼前向龚金钢主张过权利，龚金钢在明知自己未缴纳物业管理费，卓凡册亨物业分公司已经催收的情况下，仍然拒不缴纳物业管理费，其恶意拖欠物业管理费的行为，已经对卓凡册亨物业分公司合法权益造成损失。三、因纳福春天小区未缴纳物业管理费的人数众多，卓凡册亨物业分公司系私人企业，在龚金钢未按期缴纳物业管理费的情况下，仍然向其提供物业服务，增加了卓凡册亨物业分公司的运营成本。卓凡册亨物业分公司主张的违约金及所支付的律师服务费均应当得到法院支持。龚金钢未作答辩。亨达公司未作答辩。册亨县住建局未作答辩。册亨县纳福街道办未作答辩。卓凡册亨物业分公司向一审法院起诉请求判令：1、龚金钢支付卓凡册亨物业分公司物业服务费1759元和违约金105.54元[以1759元为基数计算的两个月（60日）的违约金105.54元，实际应计算至被告支付完所有物业服务费为止]；2、龚金钢支付卓凡册亨物业分公司律师费3000元；3、本案诉讼费由龚金钢承担。一审法院查明：2018年12月29日，册亨县纳福春天小区业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天小区物业服务合同，合同约定由册亨县纳福春天小区业主委员会聘请黔西南州聚鑫物业管理有限公司对册亨县纳福春天小区进行物业管理。合同签订后，黔西南州聚鑫物业管理有限公司未实际对该小区物业进行管理。后因纳福春天业主委员会的业主委员工作繁忙等原因分别向纳福春天小区业主委员会辞去业主委员等职务。2019年1月17日，纳福春天小区业主委员会向册亨县纳福春天小区全体业主发出《公告》主要载明：因各业委会成员工作繁忙等问题，无暇顾及业委会工作，经全体业委会成员讨论，决定解散册亨县纳福春天业主委员会。因小区业主委员会已解散，2019年1月19日，委托方（甲方）册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与受委托方（乙方）卓凡册亨物业分公司签订《纳福春天小区物业管理委托合同》主要载明：第一条，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将纳福春天小区委托予乙方实行物业管理，订立本合同；第二条，物业基本情况，物业类型：住宅商业小区，坐落位置：贵州省册亨县纳福新区，建筑面积：约104000平方米；第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任……；第十五条，委托管理期限为2019年1月19日至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止……；第十九条，物业管理综合服务费，1.电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……；5.业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金；从欠费之日起满3个月的，乙方有权聘请律师向欠费业主或物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担……；6.缴纳周期为：季度。该合同签订后，卓凡册亨物业分公司在纳福春天小区实际履行物业管理事宜至2020年12月31日。龚金钢入住纳福春天小区1幢3单元706室的房屋后接受卓凡册亨物业分公司的物业管理服务，自2019年1月起到2019年12月止，龚金钢欠物业管理费839元未付。另查明，册亨县人民政府纳福街道办事处于2021年2月3日出具的情况说明主要载明：纳福春天小区在2019年1月17日前成立了业主委员会，因未到我单位备案，所以业主委员会成立具体时间我街道不清楚，业主委员会组成人员有龚金钢等……，业主委员会成员并非向我单位辞职，在2019年1月7日至2019年1月17日期间，各委员分别向业主委员会提出辞职申请，因我单位不是行业主管部门，小区业主委员辞职不需要我单位同意；在2019年1月19日签订《纳福春天小区物业管理委托合同》后，纳福春天小区在第一届业主委员会集体辞职后，未成立新一届业主委员会。册亨县民政局于2021年2月3日向出具的《关于册亨县人民法院协助调查函的答复》主要载明：纳福春天小区目前未成立居民委员会，若未成立居民委员会的情况下，根据属地管理原则，纳福春天小区由纳福街道辖区内的原村（居）履行居民委员会的工作职责或纳福街道办直接管理。一审法院认为,本案争议焦点：一、卓凡册亨物业分公司诉请的物业服务费是否能够得到支持；二、卓凡册亨物业分公司诉请的违约金、律师费是否能够得到支持。关于本案争议焦点一,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定。2018年12月29日，册亨县纳福春天业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天物业服务合同后未实际对纳福春天小区物业进行管理。纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后由册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》是各方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律及行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的项目为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。卓凡册亨物业分公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，龚金钢也实际接受了卓凡册亨物业分公司提供的物业服务，其理应向卓凡册亨物业分公司支付相应的物业费1707元(2019年1月19日至2019年12月31日)。诚实、守信系社会主义核心价值观的重要体现，本案系欠缴物业管理费用的系列案件，欠缴物业管理费用的主体涉及教师、公务员、工人、个体工商户等社会重要组成人员，该部分社会成员更应以身作则，让诚实、守信等社会主义核心价值观得以彰显。关于本案争议焦点二，对于卓凡册亨物业分公司所主张的违约金，不违反法律规定，根据本案未支付物业服务费的金额、过错程度及卓凡册亨物业分公司实际损失情况，支持以1707元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。对于卓凡册亨物业分公司所主张的律师费，首先，卓凡册亨物业分公司诉请的物业费为1759元，而律师费为1500元，不具备合理性；其次，卓凡册亨物业分公司系具有完全民事行为能力的当事人，亦系专门从事物业管理的公司，能够清楚认识并处理业主欠缴物业管理费用等情况，能以自己的名义参加民事诉讼，是否聘请律师不影响卓凡册亨物业分公司正常参加诉讼活动，律师费的产生也并非是本案债权能够实现的前提条件。据此，对于卓凡册亨物业分公司诉请的该费用，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由龚金钢于本判决生效之日起十日内向黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司支付2019年度物业服务费1707元及违约金（违约金以1707元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由龚金钢承担（卓凡册亨物业分公司已垫付，由龚金钢支付给卓凡册亨物业分公司，履行期限、方式同上）。二审中，各方当事人二审中均未提新交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、违约金如何确认；二、卓凡物业公司主张的律师费是否予以支持。关于争议焦点一，按照《物业管理条例》第三十四条的规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立。本案中，原纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后未成立新的业主委员会，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，龚金钢也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务并享受了该合同中的约定的权利，但对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中增加业主义务的约定，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司并未与业主进行沟通、也未得到业主的许可，故对于《纳福春天小区物业管理委托合同》中约定的“业主逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金”不能约束业主。因此，卓凡物业公司请求按照违约案件所欠物业服务费用的千分之一计算的理由不能成立。但卓凡物业公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，龚金钢也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务，其理应向卓凡物业公司支付相应的物业费，由于其未及时交纳，客观上对卓凡物业公司的资金进行了一定的占用，且卓凡物业公司也未提交证据证明龚金钢未及时交纳物业服务费给自己造成的具体损失，故一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付完毕之日止，并无不当。关于争议焦点二，如前所述，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》中对于增加业主义务的约定，即“诉讼期间产生的律师费……等由欠费业主或物业使用人承担。”的内容亦属于加重业主负担的约定，未能明确征得业主的同意，不能约束业主龚金钢。因此，一审法院对卓凡册亨物业分公司主张的律师费不予支持并无不当。综上所述，黔西南州卓凡人力资源服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黔西南州卓凡人力资源服务有限公司负担。本案判决为终审判决。审 判 长 陈映桃审 判 员 石 鑫审 判 员 查必林二〇二一年六月七日法官助理 陈玉萍书 记 员 莫 瑜