广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民再6号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。法定代表人：麦羡泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰、谢宇霞，均为广东安驰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴少贤，女，1978年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何颖霞、杨智辉，均为广东杰泰律师事务所律师。再审申请人肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称奥利华园公司）因与被申请人吴少贤商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）肇中法民四终字第37号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年5月28日作出（2018）粤民申3123号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人奥利华园公司的委托诉讼代理人张杰、被申请人吴少贤的委托诉讼代理人何颖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥利华园公司申请再审称，一、奥利华园公司与吴少贤签订的《发现美院商品房认购书》（以下简称《认购书》）合法有效，奥利华园公司依据该合同取得10万元。一、二审判决内容均未解除《认购书》，在《认购书》有效的情况下，一、二审法院判决归还10万元，违反合同约定及法律规定，应予撤销。二、吴少贤无论是在一审起诉状以及二审答辩中，均未提出存在“一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险说明”问题，一、二审法院以事实不存在的纠纷作为判决依据，依法应予以纠正。三、本案是因房地产预期价格有下行压力，吴少贤不想投资别墅，就以办证时间720天过长为由，拒绝签订购房合同。当奥利华园公司提出可以变通时，吴少贤仍不签订合同，继而起诉奥利华园公司。综上所述，奥利华园公司请求再审依法改判。吴少贤再审辩称，一、一、二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，认定因不可归责于本案双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，由出卖人即奥利华园公司将定金返还买受人吴少贤，并无不当。二、根据一、二审开庭笔录，双方就“连续一年缴纳肇庆地区纳税证明或社会保险证明”事项未能达成一致意见，而《发现美院认购须知》（以下简称《认购须知》）中明确该事项涉及到银行按揭问题，二审法院据此认为该争议事项涉及银行按揭问题，是买卖合同的主要条款，双方未能就此达成一致意见属于不可归责于当事人双方的事由，并无不当。三、奥利华园公司指责发生本案纠纷是吴少贤的原因，没有任何事实依据。吴少贤在签订《认购书》后马上支付10万元定金，在准备正式签约时，带好了各项证件和钱与奥利华园公司进行协商，只因最终双方未能协商一致，导致本案纠纷。综上，本案不符合再审的情形，请求驳回奥利华园公司的再审请求。吴少贤向一审法院起诉请求：解除吴少贤与奥利华园公司于2013年9月1日签订《认购书》及《约发现美院销售事物申请表》，退回定金10万元及利息。一审法院认定事实如下：吴少贤是广东佛山市人，户口所在地为佛山市禅城区。2013年9月1日，奥利华园公司与吴少贤签订《认购书》及《发现美院销售事物申请表》，约定由吴少贤以按揭方式，购买奥利华园公司位于四会市，该房总价人民币2593706元；吴少贤于签订《认购书》当日须向奥利华园公司交纳定金人民币2万元，其余8万元于2013年9月5日前交清；双方正式签订商品房买卖合同的时间和首期款延到2013年9月25日....等，同时吴少贤签收了奥利华园公司的《认购须知》，《认购须知》明确了银行按揭购房非肇庆市户口的必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明。《认购书》签订后，吴少贤依约分别于2013年9月1日交付定金2万元，2013年年9月25日，双方准备签约时，吴少贤认为奥利华园公司单方拟定的补充协议、《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》的条件不能接受，以及双方对出具肇庆地区纳税证明或社会保险证明的问题存在争议，所以，双方未能签定《商品房买卖合同》。一审法院认为，吴少贤、奥利华园公司通过认购方式，签订《认购书》，吴少贤交付了10万元定金，奥利华园公司出具了定金收据，其目的是为了签订房屋买卖合同。但吴少贤、奥利华园公司双方就房屋买卖合同的具体条款不能达成一致，故未签订房屋买卖合同。奥利华园公司虽辩称双方已经达成共识，但所提供的证据并不能证明双方未签订房屋买卖合同是吴少贤所致。所以，本案应属不可归责于吴少贤、奥利华园公司双方的事由导致房屋买卖合同不能订立，奥利华园公司应当将10万元定金返还吴少贤，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第九十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：奥利华园公司于判决生效之日起十日内返还定金10万元给吴少贤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由奥利华园公司负担。奥利华园公司上诉请求二审撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由吴少贤承担。本院二审认定事实如下：一审查明的事实基本正确，予以确认。另查明，一审庭审中，经一审法院要求，奥利华园公司将原合同规范文本修改后形成《广东省商品房买卖合同》（草拟合同），但是提交给一审法院的合同约定的办理产权证的期限为720天，奥利华园公司确认是所有合同范本的统一约定的期限，二审期间提交的《广东省商品房买卖合同》（草拟合同）约定的办理产权证的期限为365天，奥利华园公司称是根据一审庭审情况，应吴少贤的要求修改形成。二审调查中，吴少贤主张双方曾达成口头协议，奥利华园公司口头承诺同意为其办理近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明，但是未能提供证据予以证明。奥利华园公司则称没有一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明也能为吴少贤办理银行按揭贷款，但也未能提供证据予以证明。本院二审认为，本案是商品房预约合同纠纷，综合当事人的上诉请求、事实理由和查明的事实，二审争议的焦点是吴少贤未能与奥利华园公司签订商品房买卖合同是否构成违约，奥利华园公司是否有权没收吴少贤交付的定金10万元问题。吴少贤与奥利华园公司签订《认购书》和《发现美院销售事物申请表》，交付定金10万元，案涉定金为订约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，奥利华园公司抗辩和上诉主张没收吴少贤交付的订约定金，应当举证证明吴少贤有拒绝订立主合同的事实。从查明的事实看，双方在《认购书》和《认购须知》上明确约定吴少贤作为外地买主，办理非肇庆市户口的业主银行按揭购房，必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明。吴少贤认为是双方达成口头协议，奥利华园公司口头承诺同意为其办理近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明，由于奥利华园公司未能办理上述证明，无法办理银行按揭贷款，所以不能达成买卖合同条款。而奥利华园公司则认为没有一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明也能为吴少贤办理银行按揭贷款，但双方均未能提供证据予以证明。鉴于银行按揭贷款支付购房款是双方买卖合同的主要条款，而双方未能对此达成一致意见是客观事实，故一审认定本案应属不可归责于双方的事由导致房屋买卖合同不能订立，并无不当，本院二审予以维持。奥利华园公司上诉主张吴少贤拒绝订立主合同，构成违约，请求没收吴少贤交付的定金，理据不足，本院二审不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院二审不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。奥利华园公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由奥利华园公司负担。本院再审对一、二审判决查明的基本事实予以确认。另查明，奥利华园公司与吴少贤签订《认购书》约定“吴少贤应在签订本认购书的同时向奥利华园公司支付定金10万元，作为签订《商品房买卖合同》的履约担保。自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订房地产买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。吴少贤应按约定的付款方式和期限支付房款，若吴少贤未按期支付应付房款，奥利华公司有权解除认购书的同时可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。吴少贤应在签订认购书后七日内与奥利华园公司正式签订《商品房买卖合同》等协议，否则视为吴少贤放弃认购该物业，本认购书自动解除，奥利华园公司可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。”在《认购书》备注处，吴少贤书写“本人认购别墅一街103，现付定金20000元，剩余80000元于2013年9月5日补齐，否则当挞定处理”，备注后声明：奥利华园公司已向吴少贤明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议、《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，以及奥利华园公司出具的《认购须知》，吴少贤确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。吴少贤在声明人处签名。再审期间，案经本院主持调解，各方未能达成一致意见。本院再审认为，《认购书》已经具备房屋买卖合同的主要条款且吴少贤签订《认购书》时已经知道将来拟签订的商品房买卖合同内容,故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷，本院再审予以纠正。争议焦点为奥利华园公司应否返还10万元定金给吴少贤的问题。奥利华园公司与吴少贤签订的《认购书》是双方在平等自愿基础上，通过协商一致签订的，意思表示真实，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。《认购书》约定吴少贤支付定金10万元是作为签订《商品房买卖合同》的履约担保，同时约定签订《商品房买卖合同》及付款时间，载明若吴少贤未按期付款或签订《商品房买卖合同》视为吴少贤放弃认购该物业，奥利华园公司可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。且吴少贤在《认购书》中声明：奥利华园公司已向其明示将签订的《商品房买卖合同》示范文本及补充协议等，出具了《认购须知》，确认已详细阅读并理解上述文件且无异议，承诺按约定签署上述文本。吴少贤在声明上签名确认。由此可见，吴少贤在签订《认购书》时已阅读并理解《认购书》、《商品房买卖合同》、《认购须知》等内容，其应当预见没有按期签订买卖合同或付款的法律后果，却无提出异议，视为对买卖合同条款的认可，故吴少贤在签订《认购书》并对买卖合同条款确认后，又以买卖合同内容不平等为由拒绝签订买卖合同及交纳首期购房款，违反了认购协议的约定，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。同时，《认购须知》载明非肇庆市户口的必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险缴纳证明才能办理银行按揭购房。吴少贤明知自己没有肇庆市户口，无法办理银行按揭，仍签订《认购须知》，事后又以奥利华园公司未能为其办理相关证明为由主张解除合同，其虽主张奥利华园公司承诺为其办理肇庆地区纳税证明或社保证明，却未能提供证据予以证明。因此，吴少贤要求解除《认购书》及返还定金10万元的理据不足，二审判决以不可归责于双方的事由导致买卖合同不能订立为由判决奥利华园公司返还定金，适用法律错误，本院再审予以纠正。综上所述，奥利华园公司认为二审判决认定事实及适用法律错误的再审请求，理据充分，本院再审予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）肇中法民四终字第37号民事判决及四会市人民法院（2014）肇四法民一初字第138号民事判决；二、驳回吴少贤的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2300元（吴少贤已预交），由吴少贤承担。二审案件受理费2300元（肇庆市奥利华园房地产有限公司已预交），由吴少贤承担，吴少贤在本判决生效后七日内向本院缴纳；肇庆市奥利华园房地产有限公司已预交的受理费，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 蓝燕琴审 判 员 唐 强审 判 员 蔡红茂二〇二一年六月十一日法官助理 陈乐怡书 记 员 陈健能广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民再6号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。法定代表人：麦羡泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰、谢宇霞，均为广东安驰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴少贤，女，1978年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何颖霞、杨智辉，均为广东杰泰律师事务所律师。再审申请人肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称奥利华园公司）因与被申请人吴少贤商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）肇中法民四终字第37号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年5月28日作出（2018）粤民申3123号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人奥利华园公司的委托诉讼代理人张杰、被申请人吴少贤的委托诉讼代理人何颖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥利华园公司申请再审称，一、奥利华园公司与吴少贤签订的《发现美院商品房认购书》（以下简称《认购书》）合法有效，奥利华园公司依据该合同取得10万元。一、二审判决内容均未解除《认购书》，在《认购书》有效的情况下，一、二审法院判决归还10万元，违反合同约定及法律规定，应予撤销。二、吴少贤无论是在一审起诉状以及二审答辩中，均未提出存在“一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险说明”问题，一、二审法院以事实不存在的纠纷作为判决依据，依法应予以纠正。三、本案是因房地产预期价格有下行压力，吴少贤不想投资别墅，就以办证时间720天过长为由，拒绝签订购房合同。当奥利华园公司提出可以变通时，吴少贤仍不签订合同，继而起诉奥利华园公司。综上所述，奥利华园公司请求再审依法改判。吴少贤再审辩称，一、一、二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，认定因不可归责于本案双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，由出卖人即奥利华园公司将定金返还买受人吴少贤，并无不当。二、根据一、二审开庭笔录，双方就“连续一年缴纳肇庆地区纳税证明或社会保险证明”事项未能达成一致意见，而《发现美院认购须知》（以下简称《认购须知》）中明确该事项涉及到银行按揭问题，二审法院据此认为该争议事项涉及银行按揭问题，是买卖合同的主要条款，双方未能就此达成一致意见属于不可归责于当事人双方的事由，并无不当。三、奥利华园公司指责发生本案纠纷是吴少贤的原因，没有任何事实依据。吴少贤在签订《认购书》后马上支付10万元定金，在准备正式签约时，带好了各项证件和钱与奥利华园公司进行协商，只因最终双方未能协商一致，导致本案纠纷。综上，本案不符合再审的情形，请求驳回奥利华园公司的再审请求。吴少贤向一审法院起诉请求：解除吴少贤与奥利华园公司于2013年9月1日签订《认购书》及《约发现美院销售事物申请表》，退回定金10万元及利息。一审法院认定事实如下：吴少贤是广东佛山市人，户口所在地为佛山市禅城区。2013年9月1日，奥利华园公司与吴少贤签订《认购书》及《发现美院销售事物申请表》，约定由吴少贤以按揭方式，购买奥利华园公司位于四会市，该房总价人民币2593706元；吴少贤于签订《认购书》当日须向奥利华园公司交纳定金人民币2万元，其余8万元于2013年9月5日前交清；双方正式签订商品房买卖合同的时间和首期款延到2013年9月25日....等，同时吴少贤签收了奥利华园公司的《认购须知》，《认购须知》明确了银行按揭购房非肇庆市户口的必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明。《认购书》签订后，吴少贤依约分别于2013年9月1日交付定金2万元，2013年年9月25日，双方准备签约时，吴少贤认为奥利华园公司单方拟定的补充协议、《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》的条件不能接受，以及双方对出具肇庆地区纳税证明或社会保险证明的问题存在争议，所以，双方未能签定《商品房买卖合同》。一审法院认为，吴少贤、奥利华园公司通过认购方式，签订《认购书》，吴少贤交付了10万元定金，奥利华园公司出具了定金收据，其目的是为了签订房屋买卖合同。但吴少贤、奥利华园公司双方就房屋买卖合同的具体条款不能达成一致，故未签订房屋买卖合同。奥利华园公司虽辩称双方已经达成共识，但所提供的证据并不能证明双方未签订房屋买卖合同是吴少贤所致。所以，本案应属不可归责于吴少贤、奥利华园公司双方的事由导致房屋买卖合同不能订立，奥利华园公司应当将10万元定金返还吴少贤，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第九十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：奥利华园公司于判决生效之日起十日内返还定金10万元给吴少贤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由奥利华园公司负担。奥利华园公司上诉请求二审撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由吴少贤承担。本院二审认定事实如下：一审查明的事实基本正确，予以确认。另查明，一审庭审中，经一审法院要求，奥利华园公司将原合同规范文本修改后形成《广东省商品房买卖合同》（草拟合同），但是提交给一审法院的合同约定的办理产权证的期限为720天，奥利华园公司确认是所有合同范本的统一约定的期限，二审期间提交的《广东省商品房买卖合同》（草拟合同）约定的办理产权证的期限为365天，奥利华园公司称是根据一审庭审情况，应吴少贤的要求修改形成。二审调查中，吴少贤主张双方曾达成口头协议，奥利华园公司口头承诺同意为其办理近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明，但是未能提供证据予以证明。奥利华园公司则称没有一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明也能为吴少贤办理银行按揭贷款，但也未能提供证据予以证明。本院二审认为，本案是商品房预约合同纠纷，综合当事人的上诉请求、事实理由和查明的事实，二审争议的焦点是吴少贤未能与奥利华园公司签订商品房买卖合同是否构成违约，奥利华园公司是否有权没收吴少贤交付的定金10万元问题。吴少贤与奥利华园公司签订《认购书》和《发现美院销售事物申请表》，交付定金10万元，案涉定金为订约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，奥利华园公司抗辩和上诉主张没收吴少贤交付的订约定金，应当举证证明吴少贤有拒绝订立主合同的事实。从查明的事实看，双方在《认购书》和《认购须知》上明确约定吴少贤作为外地买主，办理非肇庆市户口的业主银行按揭购房，必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明。吴少贤认为是双方达成口头协议，奥利华园公司口头承诺同意为其办理近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明，由于奥利华园公司未能办理上述证明，无法办理银行按揭贷款，所以不能达成买卖合同条款。而奥利华园公司则认为没有一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险证明也能为吴少贤办理银行按揭贷款，但双方均未能提供证据予以证明。鉴于银行按揭贷款支付购房款是双方买卖合同的主要条款，而双方未能对此达成一致意见是客观事实，故一审认定本案应属不可归责于双方的事由导致房屋买卖合同不能订立，并无不当，本院二审予以维持。奥利华园公司上诉主张吴少贤拒绝订立主合同，构成违约，请求没收吴少贤交付的定金，理据不足，本院二审不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院二审不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。奥利华园公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由奥利华园公司负担。本院再审对一、二审判决查明的基本事实予以确认。另查明，奥利华园公司与吴少贤签订《认购书》约定“吴少贤应在签订本认购书的同时向奥利华园公司支付定金10万元，作为签订《商品房买卖合同》的履约担保。自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订房地产买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。吴少贤应按约定的付款方式和期限支付房款，若吴少贤未按期支付应付房款，奥利华公司有权解除认购书的同时可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。吴少贤应在签订认购书后七日内与奥利华园公司正式签订《商品房买卖合同》等协议，否则视为吴少贤放弃认购该物业，本认购书自动解除，奥利华园公司可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。”在《认购书》备注处，吴少贤书写“本人认购别墅一街103，现付定金20000元，剩余80000元于2013年9月5日补齐，否则当挞定处理”，备注后声明：奥利华园公司已向吴少贤明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议、《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，以及奥利华园公司出具的《认购须知》，吴少贤确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。吴少贤在声明人处签名。再审期间，案经本院主持调解，各方未能达成一致意见。本院再审认为，《认购书》已经具备房屋买卖合同的主要条款且吴少贤签订《认购书》时已经知道将来拟签订的商品房买卖合同内容,故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷，本院再审予以纠正。争议焦点为奥利华园公司应否返还10万元定金给吴少贤的问题。奥利华园公司与吴少贤签订的《认购书》是双方在平等自愿基础上，通过协商一致签订的，意思表示真实，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。《认购书》约定吴少贤支付定金10万元是作为签订《商品房买卖合同》的履约担保，同时约定签订《商品房买卖合同》及付款时间，载明若吴少贤未按期付款或签订《商品房买卖合同》视为吴少贤放弃认购该物业，奥利华园公司可将该物业另行处置，吴少贤无权要求返还定金。且吴少贤在《认购书》中声明：奥利华园公司已向其明示将签订的《商品房买卖合同》示范文本及补充协议等，出具了《认购须知》，确认已详细阅读并理解上述文件且无异议，承诺按约定签署上述文本。吴少贤在声明上签名确认。由此可见，吴少贤在签订《认购书》时已阅读并理解《认购书》、《商品房买卖合同》、《认购须知》等内容，其应当预见没有按期签订买卖合同或付款的法律后果，却无提出异议，视为对买卖合同条款的认可，故吴少贤在签订《认购书》并对买卖合同条款确认后，又以买卖合同内容不平等为由拒绝签订买卖合同及交纳首期购房款，违反了认购协议的约定，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。同时，《认购须知》载明非肇庆市户口的必须提供近一年连续缴纳的肇庆地区纳税证明或社会保险缴纳证明才能办理银行按揭购房。吴少贤明知自己没有肇庆市户口，无法办理银行按揭，仍签订《认购须知》，事后又以奥利华园公司未能为其办理相关证明为由主张解除合同，其虽主张奥利华园公司承诺为其办理肇庆地区纳税证明或社保证明，却未能提供证据予以证明。因此，吴少贤要求解除《认购书》及返还定金10万元的理据不足，二审判决以不可归责于双方的事由导致买卖合同不能订立为由判决奥利华园公司返还定金，适用法律错误，本院再审予以纠正。综上所述，奥利华园公司认为二审判决认定事实及适用法律错误的再审请求，理据充分，本院再审予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）肇中法民四终字第37号民事判决及四会市人民法院（2014）肇四法民一初字第138号民事判决；二、驳回吴少贤的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2300元（吴少贤已预交），由吴少贤承担。二审案件受理费2300元（肇庆市奥利华园房地产有限公司已预交），由吴少贤承担，吴少贤在本判决生效后七日内向本院缴纳；肇庆市奥利华园房地产有限公司已预交的受理费，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 蓝燕琴审 判 员 唐 强审 判 员 蔡红茂二〇二一年六月十一日法官助理 陈乐怡书 记 员 陈健能