广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6757号上诉人（原审被告）：黄镜戊，男，1949年11月13日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托代理人：范志强，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州翠湖山庄社区第四届业主委员会，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中翠湖山庄11号首层北边。负责人：王忠东，该业委会主任。委托代理人：陈君红，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓惠，广东广信君达律师事务所律师。上诉人黄镜戊因与被上诉人广州翠湖山庄社区第四届业主委员会（以下简称翠湖山庄业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人黄镜戊上诉请求：1.撤销一审判决，驳回翠湖山庄业委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由翠湖山庄业委会承担。事实与理由：一、根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案大楼负一层有“商业用房、设备用房、地下车库等”，首层为“住户大堂、管理用房等”，涉案仓库是位于负一层的商业用房，一审法院以涉案仓库的门的设置不符合商业用房的构造，进而推出涉案仓库不属于商业用房是错误的，现有的证据无法证明涉案仓库属于公建配套。二、根据现场勘查显示，9号楼、10号楼、11号楼天台南面并非空置状态，而是存放着机器，天台虽有张贴文书的痕迹，但它们均是裁定书复印件，如果是广东省高级人民法院张贴的应该是裁定书原件，可见天台的张贴痕迹不是法院所为。因此在涉案仓库是否有张贴文书痕迹，不能推翻广东省高级人民法院以物抵债裁定书涵盖涉案仓库。三、2008年评估报告对涉案物业的描述与最终广东省高级人民法院的以物抵债交付也可能存在偏差，翠湖山庄业委会不能以面积误差推翻（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》的合法性。综上，请二审法院查明事实，支持黄镜戊的上诉请求。被上诉人翠湖山庄业委会二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、根据广州市规划和自然资源局的协助司法查询复函中的地下一层平面图显示，图中标注了地下车库、商业用房、变压器房和高压配电房的位置，而涉案房屋所在位置并没有标注商业用房，也就是说涉案房屋所在位置不属于商业用房、仓库等性质。而且，根据涉案房屋所在位置，其属于高压配电房的范围内，涉案房屋应属于公建配套用房。涉案房屋不属于法院查封拍卖范围，也不属于黄镜戊主张的仓库或商业用房性质，故翠湖山庄业委会的主张是属实且有依据的，黄镜戊的上诉理由不能成立。二、黄镜戊是涉案大楼的施工方，对于涉案大楼各个部位的构造及涉案房屋以物抵债当时的实际情况是非常清楚的，因此黄镜戊以9-11楼天台房屋放置机器因而认为不属于以物抵债的范围是不能成立的。至于天台房屋门口张贴裁定书是原件还是复印件与本案无关，也不能以此说明是否为法院所为，不影响本案事实的认定。三、黄镜戊认为2008年评估报告对涉案物业的描述与最终广东省高级人民法院以物抵债交付可能存在偏差，该说法没有任何证据予以支持，显然是不能成立的。相反，根据一审法院调取的翠湖山庄委托拍卖标的物现状的调查及后续工作方案，其中第三点明确载明翠湖街9-11号六个仓库位于9-11号住宅楼顶层，现为空置状态，这足以证明黄镜戊根据（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》所获得的以物抵债的六个仓库应为9-11号楼顶层的六个房屋，不包括黄镜戊主张的涉案负一层的房屋。黄镜戊并非一般的普通拍卖受让者，其是翠湖山庄小区建设工程的实际承包者，在当时对开发商的债权的受偿情况是清楚的，因此广东省高级人民法院的裁定书所载明的以物抵债的9-11号楼天台的六个仓库的空置状态是与事实相符以及可执行的，不存在偏差的事实。翠湖山庄业委会于2019年9月24日向一审法院起诉，请求判令：1.黄镜戊立即停止侵占广州市天河区xx街9-11号楼负一层（地面首层）公共用房，并腾空交还给翠湖山庄业委会。2.黄镜戊一次性向翠湖山庄业委会支付房屋使用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准，从本案起诉之日即2019年9月24日起计至实际腾空并交还涉案房屋之日止）及利息（以实际欠付的房屋使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，从本案起诉之日起计至实际清偿之日止）。3.本案诉讼费由黄镜戊承担。一审法院经审理查明：案外人广州市xx房地产发展有限公司（简称xx公司）是广州市天河区黄埔大道“翠湖山庄”小区的开发商。翠湖山庄业委会举证其就本案诉讼已取得小区业主大会表决授权。2007年2月26日广东省高级人民法院作出的《公告》附件其中显示：翠湖街9-11号6个仓库共378.76平方米。2008年6月10日，广东省高级人民法院作出（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》，裁定载明：关于汕头市xx（集团）公司（简称汕头xx公司，后变更为黄镜戊）与xx公司工程款纠纷，因xx公司未履行生效法律文书确定的义务，2008年该院委托拍卖行对翠湖山庄有关房屋进行拍卖，其中包括翠湖街9-11号6个仓库等在内的房屋流拍，根据黄镜戊的申请，裁定翠湖街9-11号6个仓库作价1036287元抵偿黄镜戊相应债权等。一审庭审中翠湖山庄业委会称：上述6个仓库分别位于翠湖街××、××、××楼每栋楼天台均有2个仓库，共6个，上述仓库门口均张贴了广东省高级人民法院（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》；我方诉请的xx街9-11号楼负一层（地面首层）公共用房（建筑面积约250平方米）属全体业主共有，不属上述以物抵债的6个仓库范围。黄镜戊则表示：当时广东省高级人民法院（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》裁定以物抵债的6间仓库具体位于：9号楼天台南面半间、北面一间，10号楼天台南面半间、北面一间，11号楼天台北面1间，9-11号楼首层1间；当时是广东省高级人民法院现场勘察与当事人确认的。关于涉案翠湖街9-11号楼负一层房屋的有关情况，本案中一审法院向广州市规划和自然资源局发函调查，该局复函称：xx公司前经原市规划局同意［（1998）穗规建字第762号］，在天河区××大道以北××岗××号建设自编11-13号住宅3栋，其中负一层有商业用房、设备用房、地下车库等，首层为住户大堂、管理用房等，详见附件。建设单位于2000年申请办理规划收手续（穗规验证字[2000]第536号）。翠湖山庄已办理初始登记，登记字号为统字506210等等。附件包括：1.《建设工程规划许可证》［（1998）穗规建字第762号］及其附图附件；2.《建设工程规划验收合格证》（穗规验证字[2000]第536号）存根；等等。本案一审审理过程中一审法院会同双方当事人到现场勘查，首先来到11号楼天台，黄镜戊现场表示只有一间仓库，翠湖山庄业委会则表示该天台南北均有一间仓库，均属于以物抵债的范围。其后一审法院分别来到10号楼、9号楼天台，现场情况与当事人陈述均与在11号楼天台陈述相似。一审法院又来到10号楼负一层位置，现场翠湖山庄业委会指出涉案负一层房屋目前由黄镜戊控制使用。现场由黄镜戊用钥匙打开其中一间，内可见堆放杂物；至于另一间，黄镜戊表示掌管钥匙的人外出，无法打开。一审法院对现场情况拍摄照片多张。黄镜戊表示：该负一层两间房属于当时广东省高级人民法院裁定以物抵债的六间仓库中的两间。翠湖山庄业委会则表示：当时广东省高级人民法院裁定以物抵债的面积为378.76平方米，由六个仓库组成，就个数而言法院现场勘查可见9号楼、10号楼、11号楼天台均各有两个仓库，共六个；就面积而言，涉案负一层总面积近300平方米，黄镜戊所述上下面积总和远超法院裁定以物抵债的面积。针对翠湖山庄业委会以上陈述，黄镜戊表示：9号楼、10号楼、11号楼天台我方现占有使用的是北面各一间，11号南面天台我方从未占有、使用过，不属以物抵债的仓库；广东省高级人民法院的裁定也仅仅反映的是9-11号的六间仓库，没有具体的位置；翠湖山庄业委会没有证据证实涉案10号楼负一层的两间仓库属于公共配套设施；至于面积误差问题，不足以推翻广东省高级人民法院的裁定的合法性。本案中一审法院查阅（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗，内有落款时间2008年4月9日、落款人广东广赛拍卖行有限公司的《翠湖山庄委托拍卖标的物现状的调查及后续工作方案》一份，其中载明：翠湖街9-11号6个仓库，位于9-11号住宅楼顶层，现为空置状态。本案中翠湖山庄业委会申请撤回其第二项诉请，一审法院已口头裁定予以准许。一审法院认为：本案争议焦点在于涉案负一层位置是否属于公建配套。第一，根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案大楼负一层有设备用房、商业用房等，但根据一审法院现场勘查，涉案负一层位置的构造包括门的设置等不符合商业用房的构造，再结合（1998）穗规建字第762号《建设工程规划许可证》附图，可印证涉案负一层位置不属商业用房。第二，关于广东省高级人民法院裁定以物抵债的六间仓库是否涵盖了涉案负一层位置问题，根据现场勘查情况，9号楼、10号楼、11号楼天台南、北面有人字形的房屋各一间，且上有当时法院所张贴文书的痕迹，但涉案负一层位置未有法院张贴文书的相关痕迹。且据现场勘查情况，翠湖山庄业委会所称的如9号楼、10号楼、11号楼天台及涉案负一层面积相加将远超广东省高级人民法院裁定的以物抵债的六间仓库的面积378.76平方米并不无合理之处。第三，根据一审法院查阅（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗，内有材料显示翠湖街9-11号6个仓库位于9-11号住宅楼顶层，印证了翠湖山庄业委会有关该六间仓库即位于9-11号住宅楼顶层的六个仓库的主张。黄镜戊称涉案负一层位置包含在当时广东省高级人民法院执行时以物抵债的六间仓库内，未举证证实，一审法院不予采信。综上，黄镜戊未举证其占有使用涉案负一层位置具有合法依据，翠湖山庄业委会诉称涉案负一层位置为公共用房并无不当，一审法院对翠湖山庄业委会要求黄镜戊腾房的诉请予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2020年6月30日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起30日内，被告黄镜戊腾空并交回广州市天河区黄埔大道中路翠湖街9-11号负一层（地面首层）两间房屋给原告广州翠湖山庄社区第四届业主委员会。一审案件受理费100元，由被告黄镜戊负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，黄镜戊向本院提交：房地产价值评估报告书，拟证明在评估报告的第14页第二行中间和第三行最左边照片的仓库显示，该仓库即涉案仓库，该仓库即位于负一层。对评估报告中第14页的照片说明如下：第二行最右边的仓库和第三行中间的仓库是属于天台两个不同的仓库；第二行中间的仓库和第三行最左边的仓库就是翠湖山庄业委会要求黄镜戊搬离的涉案负一层的仓库。这恰好证明了广东省高级人民法院以物抵债的仓库是包括了黄镜戊所占用的涉案负一层的仓库，否则广东省高级人民法院没有必要去评估该仓库。翠湖山庄业委会对此质证称：该证据的落款时间是2008年1月21日，已超过一审的举证期限，该证据不属于二审新证据，翠湖山庄业委会不予质证，但基于查明事实的需要，发表质证意见如下：对于该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，对于其真实性，从该证据原件的骑缝章以及评估报告第3页《评估结果明细表2（车位）》的落款处的公章来看并不清晰，也不完整。评估报告第7页《估价结果报告》并没有盖章确认。评估报告第10页《房地产估价技术报告》，含黄镜戊所主张的评估报告第14页仓库的照片，也没有盖章确认。评估报告中广东省高级人民法院的评估委托书的盖章并不清楚。评估报告的附表中的《房地产价格评估机构资格证书》以及评估人员的资质证书均没有加盖鉴定机构的公章。结合该文件的骑缝章，无法确认该评估报告为原件，故不确认该证据的真实性及合法性。从关联性来看，该报告书的形成时间是在2008年1月21日，发生在一审法院调取的后续工作方案的时间之前。按照最后时间落款为准，应以一审法院调取的落款时间为2008年4月9日《翠湖山庄委托拍卖标的物现状的调查及后续工作方案》为准。且该评估报告第3页《评估结果明细表（3）》所列举的翠湖街9号负一层商业用房和xx街9-11号六个仓库，说明该七个标的物是分别独立的，不存在混同的问题，也不存在黄镜戊所称的商业用房是两个仓库的意思。且从评估报告第6页第三条第四点来看，载明当事人的救济途径，反映了黄镜戊在2008年就持有该评估书，其举证的时间充分说明了该评估报告并非是二审新证据。从评估报告第14页的图片来看，也反映了与客观事实不符，该报告所陈述的内容有误。黄镜戊以该评估报告第14页第二行、第三行的图片来说明仓库包含了本案被侵占的房屋，没有事实依据，图片也不能证明黄镜戊该主张。单纯从图片来看，无法区分该仓库的具体位置。而且从所有图片的表述来看，载明为仓库字眼的只有四个，而评估报告中却表述有六个仓库，故该评估报告所述的内容存在矛盾之处。综上，对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。至于该证据是否符合本案审理的依据，请由二审法院予以查明。本院经审查，黄镜戊提交的上述材料形成于一审期间，亦不足以推翻一审法院认定的事实，不属于二审新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：黄镜戊占有使用涉案负一层位置有无合法依据。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，黄镜戊确认其占有使用了涉案负一层位置，其认为该位置系以物抵债给其的六个仓库之一。根据本案查明事实，2007年2月26日广东省高级人民法院作出的《公告》附件其中显示：翠湖街9-11号6个仓库共378.76平方米。2008年6月10日，广东省高级人民法院作出（2002）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》，裁定翠湖街9-11号6个仓库作价1036287元抵偿黄镜戊相应债权等。由此可知，黄镜戊有权占有使用的系广东省高级人民法院裁定抵偿其相应债权的上述6个仓库。第二，根据一审法院查阅（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗，内有材料显示翠湖街9-11号6个仓库位于9-11号住宅楼顶层，由此可知，广东省高级人民法院裁定抵偿黄镜戊相应债权的6个仓库位于9-11号住宅楼顶层。第三，根据一审法院现场勘查情况，9号楼、10号楼、11号楼天台南、北面有人字形的房屋各一间，且上有当时法院所张贴文书的痕迹，但涉案负一层位置未有法院张贴文书的相关痕迹。该现场勘查情况与（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗内材料显示翠湖街9-11号6个仓库位于9-11号住宅楼顶层可互相印证。第四，本案中，黄镜戊未提交证据证实涉案负一层位置包含在广东省高级人民法院作出的（2020）粤高法执字第28-91号《民事裁定书》裁定的抵偿其相应债权的6个仓库的范围内，应承担举证不能的法律后果。综上，黄镜戊占有使用涉案负一层位置无合法依据，黄镜戊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审支持翠湖山庄业委会的诉讼请求，判令黄镜戊腾空并交回其占有使用的涉案负一层位置给翠湖山庄业委会有事实依据及法律依据，并无不当，应予维持。综上所述，黄镜戊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄镜戊负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年六月十六日书记员 冯 韵彭诗敏