重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初5914号 原告：夏来正，女，1973年11月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区盛龙路550号，统一社会信用代码91500113MA5U9PEP4C。法定代表人：王金川，执行董事。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，泰和泰(重庆)律师事务所律师。原告夏来正与被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司(以下简称荣盛鑫煜公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏来正、被告荣盛鑫煜公司委托诉讼代理人曾瀚知、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏来正向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2020年8月15日2021年1月29日止的逾期交房违约金11813元(已扣除疫情期间45天)；2．确认原告无需支付物管费时间段为2020年8月15日至2021年1月29日。事实及理由：原告购买被告开发的荣盛滨江**府二期房屋，合同编号为BJHFL2-18-7-2，约定于2020年6月30日前交房。被告于2019年下半年停工，2020年初也未及时组织复工复产。原告于2020年6月23日发函给被告，载明疫情期间可扣除45天，且被告应支付逾期交房违约金、原告无需支付物管费等。2020年9月，被告向原告发出交房通知书，确定交付房屋时间为2020年9月9日，但原告发现被告小区及房屋未能达到交付条件，原告未接房。2020年9月14日，原告收到滨江**府管家微信告知案涉房屋暂缓交付。2020年10月21日，重庆市巴南区住房和建设委员会向被告发出责令荣盛滨江**府项目二期住宅停止交付的通知，原因为施工用电未达到交附条件。2021年2月2日，原告收到被告署名时间为2021年1月29日的房屋交付函。综上，原告认为被告在合同履行中存在逾期交房违约情况，遂起诉要求判如所请。被告荣盛鑫煜公司辩称，新冠疫情导致被告逾期交房，属于不可抗力事件，应至少扣除60天违约免责期。被告拟交付的房屋已取得竣工验收备案登记，符合合同约定的交付条件，且已通知原告接房，是原告自己不接房，应视为被告已将案涉房屋交付给原告，故被告不应支付2020年9月9日之后的逾期交房违约金。被告仅同意承担2020年8月30日至2020年9月9日期间的逾期交房违约金。原告第2项诉求系不可诉诉求，被告将按合同约定与物业管理公司协调原告诉求第2项。本院经审理认定事实如下：2018年9月22日，被告将案涉房屋销售给原告，原、被告签订购房合同主要约定，案涉房屋为预售商品房；房屋建筑面积89.77平方米，套内建筑面积69.03平方米；商品房为清水房，总成交价703213元；原告首付款283213元，于合同签订时付清；原告拟向银行申请420000元个人购房抵押贷款，作为原告应支付房屋总价款的一部分；属预售商品房的，被告应当在2020年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；商品房交付时应符合的条件为，商品房已通过建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(以下简称备案登记证)；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；被告承诺与商品房正常使用直接关联的水、电、气等基础设施和其他公共配套设施于2020年6月30日前达到使用条件；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意在上述设施未达到使用条件之前，原告应承担的物业管理费由被告支付。合同签订后，原告夏来正依约支付了全部房价款。2020年2月29日，被告向原告发出落款时间为2020年2月25日《关于荣盛滨江**府项目顺延交付/办证的告知函》(以下简称顺延函)，告知原告因新冠疫情的影响，案涉房屋所在项目的施工工期延长，房屋无法按时交付，该函件于2020年3月10日送达。2020年9月1日，案涉房屋所在楼栋取得备案登记证。2020年9月6日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》（以下简称通知书），通知原告于2020年9月9日至房屋交付现场办理案涉房屋的交房入户手续。原告于2020年9月7日收取了该邮件。2020年10月21日，因包含案涉房屋所在楼栋在内的6栋荣盛·滨江**府二期住宅没有纳入城市供电网络，所用电仍为施工用电，重庆市巴南区住房和城乡建设委员会(以下简称巴南住建委)向被告发出《关于责令荣盛·滨江**府项目二期住宅停止交付的通知》（以下简称停止交付通知）。巴南住建委以被告实施的荣盛·滨江**府二期住宅交付行为违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（以下简称管理条例）规定为由，责令被告停止交付相关住宅，直至满足交付条件。2021年1月20日，重庆巴南天然气有限责任公司出具情况说明，载明于2020年12月10日对荣盛滨江**府二期变更部分的管道进行了验收，并恢复供气、被告办理后续建档资料手续。2020年10月30日，重庆市渝南自来水有限公司对荣盛滨江**府二期供水工程进行竣工验收并备案。2021年1月8日，包含案涉房屋在内的楼栋供电经整改已验收合格。2021年5月17日，被告向原告支付逾期交房违约金774元。上述事实，有双方当事人到庭陈述以及原告举示的购房合同、房款收据，网页截图、照片、告知函、房屋交付通知书、《关于责令荣盛·滨江**府项目二期住宅停止交付的通知》、告业主函、《告滨江**府二期高层组团全体业主书》，被告举示的购房合同、网页截图、《告知函》及邮寄查询结果、重庆市建设工程竣工验收备案登记证及重庆市建设工程信息查询结果、《新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书》、房屋交付通知书及邮件查询结果、情况说明、巴南区商业开发项目供水工程竣工验收备案表、巴南区商业开发项目供电工程竣工验收备案表、银行电子回单等证据在卷为凭并经庭审质证，足以认定。原告提交的照片1-4、房屋验收单、微信聊天截图无原始载体或原件且被告未予以认可，在本案中不予采信。本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据购房合同约定，案涉房屋交付的时间为2020年6月30日，交付条件为获得备案登记证。对于水、电、气等基础设施和其他公共配套设施未在约定日期内达到使用条件的情形，原、被告约定的是在上述设施未达到使用条件之前，原告应承担的物业管理费由被告支付。因此纵观双方约定可见，原、被告就逾期交付案涉房屋和逾期达到水、电、气等基础设施使用条件分别约定了两项各自独立的违约责任，也即是说水、电、气等基础设施达到使用条件并非双方约定的案涉房屋之交付条件。被告作为开发商在履行合同过程中应当就两种不同的违约行为分别承担相应的违约责任。原告亦有权就不同的违约事实，向被告主张不同的违约责任。原告主张将水、电、气等基础设施达到使用条件的约定衍生成案涉房屋交付条件，系以此违约行为主张彼违约责任，不符合双方合同约定。对于巴南住建委向被告发出的停止交付通知，本院认为，被告实施的荣盛·滨江**府二期住宅交付行为违反了管理条例规定，行政主管部门责令被告停止交付相关住宅、直至满足交付条件为止，系巴南区住建委的行政管理行为，其依据的管理条例亦非效力性强制性法律规定。该行政行为仅对被告产生行政管理方面的效力，并不能产生直接变更原、被告之间已达成的合法有效的民事合同约定之法律后果。故而巴南住建委的停止交付通知，不能作为原告认为案涉房屋不符合约定交房条件之依据。基于以上论述，因案涉房屋于2020年9月1日取得备案登记证，已达到合同约定的交付条件。被告已经通知原告于2020年9月9日接收达到交房条件的案涉房屋，符合合同约定。对于被告在2020年9月9日前逾期交房的违约责任，本院认为，因新冠疫情爆发，重庆市所采取的重大突发公共卫生事件一级响应转为三级响应期间共计60天，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力影响期间。该期间对于被告组织施工、保障项目完工必然会产生不利的影响。将此期间作为被告荣盛鑫煜公司免责期间应属合理。因而被告应承担逾期交房违约责任的期间应为自2020年8月30日起至2020年9月9日止，违约金为773.50元(703213元×0.01%×11天)。综上所述，原告夏来正要求被告支付逾期交房违约金，本院支持773.50元，因被告已在本院判决前支付原告774元逾期交房违约金，原告的该诉求已不再具有事实依据，本院对原告该诉求不予支持。但因被告逾期交房违约行为导致原告起诉，本案诉讼费仍应由被告负担。原告第2项诉求为要求确认其物管费免除期间，因被告并未否认其合同义务，双方并未就该事项发生争议及纠纷，原告该项诉求不具可诉性。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告夏来正对被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费96元，减半收取计48元，由原告夏来正负担23元、被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司负担25元(该费用原告夏来正已垫付，被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告夏来正，本院预收的受理费不作清退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  员   余 兰   二○二一年六月九日 法  官  助  理      周  玉书  记  员   程雅伦 1--