上海市静安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0106民初57158号之一原告：上海佰畅投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑宝华，董事长。委托诉讼代理人：黄春梅，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海好仔细摄影服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：周扬，执行董事。被告：上海纯蓝影像科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：周扬，董事长兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张玲玲，北京市中伦(上海)律师事务所律师。第三人：周惠良，男，1956年10月5日出生，汉族，住上海市XXXXXXXX。原告上海佰畅投资管理有限公司(以下简称佰畅公司)与被告上海好仔细摄影服务有限公司(以下简称好仔细公司)、上海纯蓝影像科技有限公司(以下简称纯蓝公司)、第三人周惠良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月11日受理后，依法适用普通程序进行了审理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告佰畅公司的委托诉讼代理人黄春梅，被告好仔细公司、纯蓝公司的共同委托诉讼代理人项蓉、张玲玲，第三人周惠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佰畅公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除佰畅公司与好仔细公司签订的《房屋租赁合同》，解除日期为起诉之日2020年12月9日；2.好仔细公司向佰畅公司支付欠付租金的滞纳金，以324,000元为本金，自2020年10月16日起至2020年12月7日止，按照每日万分之五计算为8,586元；3.好仔细公司向佰畅公司支付欠付物业管理费的滞纳金，以10,000元为本金，自2020年10月16日起至2020年12月7日止，按照每日万分之五计算为265元；4.好仔细公司向佰畅公司支付水电费的滞纳金，以9,805.50元为本金，自2020年10月16日起至2020年12月7日止，以5,650.50元为本金，自2020年11月16日起至2020年12月7日止，按照每日万分之五计算为322元；5.好仔细公司向佰畅公司支付2017年10月8日至2020年12月9日的租金差额1,218,571.20元；6.佰畅公司没收好仔细公司支付的履约保证金973,920元；7.好仔细公司腾空并归还租赁房屋；8.好仔细公司支付房屋实际占用费，自房屋租赁合同解除之日起至好仔细公司腾空并归还租赁房屋之日止，按照每日人民币21,344.40元计算；9.好仔细公司支付从合同解除之日起的物业费至好仔细公司腾空并归还租赁房屋之日止，每月10,000元；10.好仔细公司支付2020年9月的电费9,805.50元、2020年10月的电费5,650.50元；11.要求纯蓝公司对好仔细公司上述全部债务承担连带清偿责任；12.本案诉讼费、保全费由好仔细公司、纯蓝公司共同承担。事实和理由：2017年9月8日，佰畅公司与周惠良签订《房屋租赁合同》，约定周惠良承租佰畅公司出租的上海市静安区XXXXXXXX房屋(以下简称涉案房屋)，租赁面积为420平方米，租赁期限为6年，自2017年10月8日至2023年10月7日止。原定周惠良承租该房屋租金总额为23,374,080元，该房屋的六年平均月租金为324,640元。其中，第一年2017年10月8日至2018年2月7日的月租金(按第一年月租金减半收取)为150,000元，2018年2月8日至2018年10月7日的月租金为300,000元；第二年月租金为300,000元，第三年月租金为324,000元，第四年月租金为324,000元,第五年月租金为349,920元，第六年月租金为349,920元。履约保证金为973,920元，周惠良应当于租赁合同签约日起一个工作日内一次性支付履约保证金和首期2017年10月8日至2017年11月7日的租金，共计1,123,920元。自2017年11月起每一个月支付一期租金，先付后租，于每期租金计租日的23天前支付当期租金。在租赁期内，周惠良应当缴纳的租金、物业管理费及水、电、电话等费用，每逾期一天，则按照应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上的，佰畅公司有权采取包括解除合同等必要措施维护自己的权益。因周惠良违约,佰畅公司依约提前解除本合同的，周惠良在结清交还房屋日前的租金、物业管理费以及水、电、电话费用外，还须以每天每平方米25.41元的房屋租赁标准计算租金，补足在交还佰畅公司租赁房屋之前已付租金与房屋租赁标准价之间的租金差额，佰畅公司收取的履约保证金作为违约赔偿金不予退还。合同签署后，佰畅公司按照合同约定，向周惠良交付了涉案房屋。2017年12月佰畅公司与周惠良、纯蓝公司约定将房屋租赁合同承租方由周惠良变更为纯蓝公司。2019年11月13日佰畅公司与好仔细公司、纯蓝公司签订《租赁合同承租方变更协议》，约定自2019年11月20日起将涉案房屋承租主体由纯蓝公司变更为好仔细公司，且纯蓝公司向佰畅公司承诺纯蓝公司就既有合同对好仔细公司承担连带责任。为抗疫情共渡难关，根据上海市相关文件的精神和要求，佰畅公司给予好仔细公司减免自2020年2月8日至2020年4月7日止的租金共计648,000元且双方签订了相关补充协议，且佰畅公司鉴于“新冠疫情”影响，为减轻好仔细公司经济压力，与好仔细公司协商一致签订《协议书》减少2020年6月8日至2021年10月7日的租金至每月300,000元，但好仔细公司自2020年10月起仍逾期支付租金、物业费、水电费等费用，至该协议失效，并满足《房屋租赁合同》约定之解除条件。因此，为了维护合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告好仔细公司、纯蓝公司辩称，佰畅公司在起诉前好仔细公司已经履行了支付租金的全部义务，不存在违约行为，好仔细公司自2019年12月起租涉案房屋，次月新冠疫情爆发，导致租金支付困难。在收到违约通知函前，佰畅公司没有履行催告义务，佰畅公司曾口头同意延期支付租金，好仔细公司履行了合理期限内的付款义务；好仔细公司已经支付了2021年1月的租金，有继续履约的诚意和能力；根据合同第九条，佰畅公司应提供租金发票，否则好仔细公司有对租金不予结算的权利，佰畅公司没有提供2020年10月之后的发票，好仔细公司有权根据合同行使不予结算的权利；佰畅公司接受了2020年11月至2021年1月的租金，应视为同意继续履行合同；除滞纳金外，佰畅公司的其他诉请均应驳回，这些诉请均以解约为前提，即便好仔细公司有延期付款行为，佰畅公司的损失仅仅是滞纳金的损失，且月租金的计算标准应调整为300,000元；好仔细公司的延期付款行为并不严重，且是因为得知佰畅公司欠付了大房东租金等款项，可能需要将租金支付给大房东才没有及时支付租金的。第三人周惠良述称，其权利义务已经全部移交给了纯蓝公司，本案的争议与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月1日，佰畅公司、上海展览中心有限公司(2018年11月21日更名，以下简称上海展览中心)就上海市静安区延安中路XXX号XXX幢房屋签订了《房屋租赁合同(新合同)》，约定了租赁期限自2017年3月1日起至2026年2月14日止，约定甲方同意乙方可将房屋转租给第三方，但乙方转租前应事先征得甲方书面同意。乙方与第三方约定的租用期限不得超过本房屋租赁合同约定的期限。2017年，佰畅公司与周惠良就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定佰畅公司将涉案房屋出租给周惠良使用，使用面积为420平方米，用途为商铺，租赁期限自2017年10月8日起至2023年10月7日止。涉案房屋租金总额为23,374,080元，该租金按照第一年每月租金300,000元计算，第二年每月租金300,000元计算，第三年每月租金324,000元计算，第四年每月租金324,000元计算，第五年每月租金349,920元计算，第六年每月租金349,920元计算；佰畅公司同意周惠良按如下方式支付：2017年10月8日至2018年2月7日的租金(每月按本合同第一年每月租金减半收取)为600,000元，每月支付的租金为150,000元；2018年2月8日至2019年10月7日支付的租金为6,000,000元，每月支付的租金为300,000元；2019年10月8日至2021年10月7日支付的租金为7,776,000元，每月支付的租金为324,000元；2021年10月8日至2023年10月7日支付的租金为8,398,080元，每月支付的租金为349,920元；乙方应向甲方支付三个月平均月租金额作为履约保证金，即973,920元；自2017年11月起，每1个月支付1期房租，乙方于每期房租计租日的23天前(即租金计算期的前23日前)按约定的应付金额支付当期租金给甲方；甲方向乙方提供仅计量乙方使用水、电的单独计量表；乙方拖欠租金5个工作日(含)以上的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并立即收回和使用该房屋，房屋的固定建筑装潢及其附属物归甲方所有，履约保证金作为违约赔偿金不予退还，造成甲方损失的，乙方应另行赔偿；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。2017年12月14日，佰畅公司(甲方)、周惠良(乙方)、纯蓝公司(丙方)三方协商一致同意，将甲乙订立的既有合同的承租方，由乙方变更为丙方，甲乙丙三方同意从2017年12月14日(变更日)起，丙方将取代乙方成为既有合同中的承租方，且甲乙丙三方均同意，丙方将享有既有合同下乙方的所有权利以及承担既有合同中乙方承担的所有责任和义务；甲方自愿同意既有合同的承租方由乙方变更为丙方，且乙方作为丙方的股东之一与丙方在自愿的基础上变更转移既有合同中的权利义务责任，乙丙双方由此产生的一切问题均与甲方无关；本合同是既有合同的补充协议，自甲乙丙三方签字盖章之日起生效，三方各执一份，均具有同等法律效力。2017年12月19日，佰畅公司(甲方)、周惠良(乙方)、纯蓝公司(丙方)三方约定，甲乙双方于2017年9月8日签订《房屋租赁合同》中第一条上海市静安区XXXXXXXX(即XXXXXXXX东边套一楼及二楼整层)房屋，变更为上海市XXXXXXXX号房屋，仅限丙方办理上海市静安区工商局营业执照使用。2019年11月13日，佰畅公司(甲方)、纯蓝公司(乙方)、好仔细公司(丙方)签订《租赁合同承租方变更协议》，约定在既有合同有效期内，将既有合同的承租方，由乙方再变更为丙方。2020年5月11日，佰畅公司(甲方)、好仔细公司(乙方)签订《补充协议》，写明甲乙双方同意自2020年2月8日至2020年4月7日止，甲方减免乙方的房屋月租金324,000元，自2020年4月8日起乙方每月应付的房屋月租金调整回原合同约定的金额。2020年6月4日，好仔细公司向佰畅公司提交了《减租申请函》。2020年6月24日，佰畅公司(甲方)、好仔细公司(乙方)签订《协议书》，写明甲乙双方达成一致，2020年6月8日至2021年1月7日期间每月支付租金300,000元，自2021年1月8日起至2021年10月7日的租金，乙方恢复按《房屋租赁合同》第七条规定的租金金额支付给甲方，如乙方有违反2017年9月8日甲乙双方《房屋租赁合同》和/或本协议书约定之行为的，本协议书即行失效，甲方将按《房屋租赁合同》的有关条款追究乙方违约责任。2020年11月，上海展览中心(甲方、出租方)与佰畅公司(乙方、承租方)签订《关于中止履行的协议》，写明，2017年4月1日，甲乙双方就上海市静安区延安中路XXX号XXX幢商务楼北楼房屋签订《房屋租赁合同(新合同)》，2020年4月，双方签订《补充协议》约定乙方于2020年5月1日前退回3层301房屋且月租金调整为1,400,000元，2020年5月，双方签订了减免2020年2月1日至3月31日期间部分房屋租金的《补充协议》，2020年8月，双方签订了减免2020年4月1日至4月30日期间部分房屋租金的《补充协议》，现由于新冠疫情对乙方业务造成影响等原因，双方协商后达成如下协议，双方签订的《房屋租赁合同(新合同)》及与之相关的各《补充协议》于2020年10月31日中止执行，待乙方提供与该房屋签订的《房屋租赁合同(新合同)》及与之相关的各《补充协议》等值的担保后协商签订恢复执行的协议，若乙方在2020年12月25日前无法提供相应担保的，甲方可按《房屋租赁合同(新合同)》及与之相关的各《补充协议》的约定执行；截止至2020年10月31日，乙方尚欠甲方2020年5月至10月房屋租金8,400,000元及2020年2月至10月的前合同均价差额1,800,000元，乙方于2020年11月30日前与甲方结清截止2020年10月31日所有尚未结算的水电账单等费用，乙方已缴纳的履约保证金4,800,000元用于抵扣房屋租金，剩余房屋租金3,600,000元及前后合同均价差额1,800,000元，乙方应于2020年12月25日前付清，鉴于甲乙双方中止履行房屋租赁合同，甲方同意不要求乙方另行补足履约保证金；现乙方已转租的部分，包括转租给好仔细公司的涉案房屋，甲方将自2020年11月1日起暂代乙方的合同权利义务，并分别与乙方及各实际承租人签订有关上述事宜的补充协议；乙方已经向转租商户收取的履约保证金4,171,710元，甲、乙双方同意根据甲、乙及各承租人另行签订的补充协议之约定确定相关客户履约保证金支付方式；本中止履行协议系经甲、乙双方结合疫情影响、政策导向及市场因素等做出，待上述事宜处理完毕并签订有关该房屋的解除协议后，双方就该房屋租赁事宜再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。2021年1月20日，上海展览中心向好仔细公司发送一份《通知》，该通知写明涉案房屋系其所有，根据2020年11月上海展览中心与佰畅公司签订的《关于中止履行的协议》，计划由其自2020年11月1日起暂代佰畅公司行使与好仔细公司所签房屋租赁合同的权利义务，但好仔细公司自11月1日至今未向其支付过房屋租金亦未收到佰畅公司代付的房屋租金，现要求好仔细公司在收到通知后的3个工作日沟通承租涉案房屋、补齐租金等事宜，并与其重新签订房屋租赁合同、三方协议等。关于租金、物业管理费的支付情况。佰畅公司称好仔细公司支付租金及物业管理费至2020年11月7日，电费支付至2020年8月，其认为好仔细公司应于2020年10月15日支付2020年11月8日至2020年12月7日期间的租金，但是好仔细公司拖延至2020年12月7日才支付相应钱款，根据合同其获得了合同解除权；好仔细公司称2020年12月7日其支付了2020年9月、2020年10月的电费和2020年11月8日至2021年1月7日的租金及物业管理费，2020年12月15日支付了2021年1月8日至2021年2月7日的租金和物业管理费，2021年1月15日支付了2021年2月8日至2021年3月7日的租金和物业管理费，2020年11月及此后的电费其系直接向上海展览中心支付，2021年5月24日其向上海展览中心支付了2021年3月8日至2021年6月7日的租金和物业管理费；佰畅公司对好仔细公司上述向其支付的钱款金额并无异议，但认为应先抵扣滞纳金和租金差额等钱款。此外，案件审理过程中，佰畅公司并未提供证据证明其已经向上海展览中心提供了2020年11月《关于中止履行的协议》提及的担保；好仔细公司称佰畅公司曾口头建议并同意其缓付租金，但未能提供直接证据。本院认为，起诉要符合的条件之一系原告适格，即要求原告与案件有直接利害关系，原告所提出的诉请需直接与原告相关。佰畅公司现至我院起诉要求解除与好仔细公司签订的《房屋租赁合同》并要求好仔细公司腾空并返还涉案房屋、支付滞纳金等，但根据案件审理过程中查明的事实可看出涉案房屋的产权人系上海展览中心，而上海展览中心与佰畅公司在2020年11月签订了包含涉案房屋在内的相关房屋的《关于中止履行的协议》，该协议中明确提及上海展览中心在2020年11月1日起暂代佰畅公司的合同权利义务，上海展览中心亦于2021年1月20日向好仔细公司发出《通知》要求好仔细公司向其支付涉案房屋自2020年11月1日起的租金，现佰畅公司认为好仔细公司构成欠付租金行为的租金系2020年11月1日之后的租金，再结合佰畅公司至今未提交向上海展览中心提供担保以恢复双方之间的合同的证据以及好仔细公司租金、物业管理费支付的时间点和金额等情形，可以看出上海展览中心系出租人、佰畅公司作为承租人、好仔细公司作为次承租人这一关系在2020年11月1日发生了变化。上海展览中心现直接要求好仔细公司从该日起向其直接支付租金并要求好仔细公司与其签订涉案房屋的租赁合同以及与佰畅公司共同签订三方协议，而好仔细公司亦对此表示认可并认为佰畅公司与其就涉案房屋签订的合同中的权利义务业已转让给了上海展览中心。综上，本院认为，上海展览中心与佰畅公司签订的协议中明确上海展览中心在2020年11月1日起暂代佰畅公司的合同权利义务，佰畅公司已经实际上退出了涉案房屋的租赁合同，因此，佰畅公司现已无权要求解除与好仔细公司签订的《房屋租赁合同》并要求好仔细公司腾空并返还涉案房屋、支付租金、滞纳金等，佰畅公司并非本案适格的原告，故对于佰畅公司的起诉，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百五十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于适用》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告上海佰畅投资管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强法官助理 王 菁书 记 员 李 康附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……四、《最高人民法院关于适用》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。