北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2293号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：欧阳卓珩，女，1987年4月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：欧阳建国（系被告欧阳卓珩之父），男，1950年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告欧阳卓珩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟、被告欧阳卓珩及其委托诉讼代理人欧阳建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付中铁建物业2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费4943．28元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约滞纳金（暂计至2020年4月15日为10677．6元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2016年12月22日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第七条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第五章第二十二条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约滞纳金。自2018年4月16日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约滞纳金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。欧阳卓珩辩称：原告起诉状随意更改被告姓名，应该弄清楚名字再起诉。1．根据起诉状所陈述的，原告起诉的事实与理由与实际不相符，我2017年5月入住该小区，发现2017年物业公司在我所居住的楼前大门过道处修建了快递柜，我与几名业主反映了这个问题，原告公司违反了签订的合同，多次反映未果，原告一直推脱，2018年6月小区居委会成立了，我委托居委会出面解决，居委会出面后协商让我先交纳物业费，不交物业费就通过法律途径解决。我之所以说物业违反了合同是因为前期物业合同第三章第12条第6款有明确约定，擅自占用了公共区域，还违反了第十六款第4条约定。对于我提出的占用道路的问题，原告一直没有解决。2．第2章第7条约定，与合同内容不相符合，第2章第7条的约定没有按年交纳物业费的约定。起诉书中说第5章第22条的约定，本物业合同没有第5章。3．没有见过物业费催缴函，收到起诉书后才收到了律师函，内容不相符，律师函提到2016年11月27日签订的合同，起诉书是2016年12月22日签订的合同，律师函提到第六条的内容和起诉状内容不相符，所以我认为律师函无效。4．作为当事人我没有交纳物业费是事实，但是是原告违约在先，我在五年时间里寻求解决问题，原告一直没有解决，现在快递柜的问题仍然影响我的生活，原告没有最起码的社会公德，原告不是根据实际情况起诉的我，原告说通过法律途径解决，我一直在等待法院的审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧阳卓珩系北京市通州区xx室的业主，房屋建筑面积76．57平方米。2015年10月17日，欧阳卓珩（买受人）与北京通瑞兴盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，欧阳卓珩购买了涉案房屋，预售合同附件七为欧阳卓珩与北京通瑞兴盛置业有限公司签订的《通瑞嘉苑前期物业服务合同》，该前期物业服务合同第七条约定住宅物业费收费标准为2．69元/月·平方米。此外，该合同还约定了其他内容。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司为涉案小区提供物业管理服务。经核实，欧阳卓珩未缴纳2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，被告向法庭提交了快递柜的照片，用以证明快递柜影响出行等问题。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据《前期物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。被告虽向本院提交了快递柜照片用以证明小区物业服务存在的问题，但是物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。但是对被告反映的问题，原告中铁建物业应当积极回应，并妥善处理。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告欧阳卓珩支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费4943．28元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司负担70元（已交纳）；由被告欧阳卓珩负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月七日书记员 于逸冰