上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22857号原告(反诉被告)：上海罗店螺帽总厂，住所地上海市宝山区。法定代表人：陶福民，总经理。委托诉讼代理人：杨明途，江苏圣典(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海心城农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周杰，董事长。委托诉讼代理人：钱玲琴。委托诉讼代理人：刘红力。原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂(以下简称“罗店螺帽厂”)与被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司(以下简称“心城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗店螺帽厂的法定代表人陶福民及其委托诉讼代理人杨明途，被告(反诉原告)心城公司的法定代表人周杰及其委托诉讼代理人钱玲琴、刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)罗店螺帽厂向本院提出诉讼请求：1、判令心城公司拆除在上海市宝山区罗太路XXX号房屋内的违建夹层，将房屋恢复原状后返还给罗店螺帽厂。2、判令心城公司支付2018年10月1日至实际恢复房屋、场地原状之日止的租赁费，暂计至2020年9月30日为人民币72万元(以下币种均为人民币)，及该款自2020年8月5日起的利息。3、判令心城公司将其及其关联公司上海美罗建材市场经营管理有限公司(以下简称“美罗公司”)的营业执照注册地址迁出罗太路XXX号。事实和理由：2009年4月1日，罗店螺帽厂与上海铭言农贸市场经营管理有限公司(以下简称“铭言公司”)签订《租房协议书》，约定，铭言公司租赁罗店螺帽厂罗太路XXX号厂区内的资产、房屋、场地，租期从2010年1月1日起至2019年12月31日，每年租金36万元。2012年9月11日，铭言公司名称变更为心城公司。2018年10月1日起，心城公司拖欠租赁费，经罗店螺帽厂多次催讨未果。2019年12月31日，租期届满，心城公司既不续约也不退房，故涉诉。被告(反诉原告)心城公司辩称，心城公司的租赁费支付至2018年9月30日。2017年9月，罗店螺帽厂称罗太路XXX号将被政府动迁，通知心城公司搬离，心城公司于2017年12月底前清退了全部租户，并于2018年1月将房屋及场地返还给了罗店螺帽厂。2018年2-3月，镇政府派人对心城公司的装修和扩建物进行评估，估价为96万余元，心城公司对该价格不认可，双方一直在协商。心城公司不同意支付租赁费及利息。美罗公司系心城公司的关联公司，注册在罗太路XXX号，其与本案无关。如果罗店螺帽厂和心城公司结清所有费用，美罗公司可以将注册地址迁出。心城公司注册在杨浦区，无需迁出。心城公司在罗太路XXX号内的搭建和装修均经过罗店螺帽厂的同意，罗店螺帽厂在租期内违约，应当对心城公司的搭建和装修进行赔偿，不同意拆除。心城公司向本院提出反诉请求：1、确认《租房协议书》于2018年1月31日解除。2、判令罗店螺帽厂赔偿心城公司损失150万元(原评估价968,390元加上心城公司扩建夹层的费用50余万元)。3、判令罗店螺帽厂退还2018年2月1日至2018年9月30日期间的租赁费24万元。事实和理由：心城公司于2018年1月已经搬离，罗店螺帽厂应当将多收取的2018年2月1日至2018年9月30日的租赁费24万元返还给心城公司。政府部门曾派人至心城公司评估，评估报告确定的价格为968,390元，但该评估报告没有将心城公司扩建的厂房二层夹层的费用计算在内，该部分费用为50余万元。据心城公司了解，罗店螺帽厂要价太高，政府部门后没有实施动迁。原告(反诉被告)罗店螺帽厂针对反诉辩称，罗太路XXX号没有涉及动迁，罗店镇政府原准备实施古镇改造，镇政府对罗太路XXX号进行了预估，2017年9月13日罗店螺帽厂通知了心城公司，评估时心城公司也在场。但评估过后，镇政府没有发过任何征地或拆迁的文件，罗太路XXX号至今保持原样。合同到期后，罗店螺帽厂多次要求心城公司返还房屋等，但心城公司想要获得动迁补偿，不愿意返还。心城公司称2018年1月搬离并返还房屋、场地不属实。罗店螺帽厂原先和心城公司的关联公司上海夷杰商贸有限公司(以下简称“夷杰公司”)签订租赁合同，将罗太路XXX号出租给夷杰公司，夷杰公司进行了装修、搭建，合同约定到期后装修、搭建归罗店螺帽厂所有。罗店螺帽厂在与夷杰公司的合同到期后，罗店螺帽厂与心城公司重新签订了《租赁协议书》，将罗太路XXX号内的装修、添附给心城公司，心城公司无权要求对装修、添附进行赔偿。而且夹层属于心城公司为了自身的利益搭建的违章建筑，罗店螺帽厂没有获得任何利益，心城公司在租期届满后应当拆除。不同意心城公司的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区罗太路XXX号房屋权利人为罗店螺帽厂。2005年2月22日，罗店螺帽厂的关联公司上海欣螺企业发展有限公司(甲方、以下简称“欣螺公司”)与夷杰公司(乙方)签订《租房协议书》约定，乙方向甲方租赁罗太路XXX号土地3,000平方米，自行建造连体房屋1,550平方米；租期自2005年3月1日起至2015年2月28日止；租金为每年50万元；建造房屋的资金全部由乙方负责，乙方必须保证甲方房屋的验收，租金从第四年开始结算，每年50万元，所需其他房屋底层每平方米20元/月，楼上每平方米10元/月；甲方负责乙方办理建筑手续，乙方负责申办过程中凡涉及到建筑执照的费用，施工单位费用、其余费用由甲方负责；该房屋产权四年后归甲方所有；在乙方租期内，四年零三个月内不得终止合同，四年后如需提前收回房屋的，甲方按月租金的两倍向乙方支付违约金，同时负责乙方装修损失(并有关部门评估)并给予半年清场期。2005年2月25日，罗店螺帽厂与心城公司的关联公司美罗公司签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将罗太路XXX号面积1,550平方米房屋出租给乙方；乙方每季度前缴纳租金55,800元；租期从2005年3月1日至2015年2月28日。2005年8月1日，欣螺公司(甲方)与美罗公司签订补充协议，约定，甲乙双方为租赁关系，因乙方需要增加租赁用房(场地)，经双方协商订立补充协议，与原租赁协议具有同等法律效力；乙方因经营建材市场需要向甲方租赁地磅间西侧二层楼房1幢，面积为540平方米，其中底层290平方米，每平方米20元/月，共计5,800元，楼上250平方米，每平方米10元/月，共计2,500元，合计每月租赁费8,300元，租赁费用从2005年8月1日结算；房屋装修费用由乙方自负，合同期满后，房屋应完好无损归还给甲方，乙方的装修费甲方不予补偿；租期从2005年8月1日起至2015年7月31日止。欣螺公司(甲方)与美罗公司(乙方)还签订了《改扩建仓库加层建筑安全协议书》，约定，甲方同意把改扩建1,550平方米仓库改造二层用房租借给乙方作为建材市场用房，其改造二层建筑的费用由乙方承担。2006年6月1日，欣螺公司(甲方)与美罗公司(乙方)签订《租房补充协议》，约定，乙方曾与甲方订立租房协议进行经营活动，经双方协商订立如下协议作为原租赁协议的补充，与原合同具有同等法律效力；甲方同意乙方建造经营房216平方米，其新增的建筑费用由乙方自行解决，该房屋仅为租赁给乙方使用，房屋产权仍归属甲方所有，建造的房屋价格由双方确认后，作为乙方抵扣甲方的租房费用；房屋建造确认价为62,208元，甲方收取乙方房屋租赁费为8元/平方米，计20,736元/年，折合抵扣时间为2006年6月1日至2009年5月31日，即自2009年6月1日起每月开始支付甲方租赁费1,728元；本协议有效期自2006年6月1日起至2015年5月31日止；其余条款按原签订的协议执行。2009年4月1日，罗店螺帽厂(甲方)与铭言公司(乙方)签订《租房协议书》，约定，乙方因从事商业经营需要，于2005年2月22日与甲方签订了租期为10年的租赁协议，由于种种原因，原租赁协议在甲乙双方协商下终止，现根据甲乙双方协商一致后，重新签订基于原标的租赁房屋的协议，供甲乙双方遵守执行；甲方同意原乙方自行在甲方厂区内建造的商业用房签订的租赁使用期到2009年11月1日终止同意放宽两个月，租赁期为2010年1月1日开始起租；乙方租赁甲方资产、房屋、场地坐落在罗太路XXX号厂区内；租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止；乙方租赁甲方房屋500平方米，单价每平方米10元/月，计5,000元/月，全年为6万元；乙方租赁甲方场地2,500平方米，单价每平方米6元/月，计15,000元/月，全年为18万元；乙方租用甲方水电设施及其他费用全年为11万元；乙方在原租赁期(2005年2月28日至2009年10月31日)拖欠甲方的各类费用在2009年10月30日前付清；乙方在2009年11月1日起的当月水电费用按抄表数加3%当月内付清，2010年1月1日起的租金实行先付后租，先付的额度为3个月，以此类推；每年按照国家税务政策需要缴纳的房产税和房屋营业税及其他税金，乙方承担三分之一即1万元，其他税金由甲方负担；当遇到不可抗力因素政府动迁而不能履行合同时，乙方的经济损失由政府部门补偿，如甲乙任何一方需要提前终止租赁协议的，应提前三个月告知对方，善后事宜双方协商解决。2012年9月11日，铭言公司名称经核准变更登记为心城公司。2017年9月13日，上海市宝山区罗店镇人民政府老镇改造指挥部向罗店螺帽厂、欣螺公司发出通知，内容为，定于9月18日由上海房地产估价师事务所有限公司来你单位进行资产评估，请准备房产证及设备清单。2017年11月20日，美罗公司向罗店螺帽厂发出“关于要求拆迁补偿的报告”，主要内容为，今年9月中旬接到罗店螺帽厂通知，罗太路XXX号物业列入了政府动迁项目，就拆迁补偿问题提出如下报告：公司开办费用约46.5万元、基建及装修费用约361.1万元、年盈利约76万元，要求补偿基建及装修投入270万元、营业收入损失152万元、合同续签5年的利润250万元、员工安置费6万元、租赁户清退费30万元、搬迁费10万元。2020年11月6日下午，罗店螺帽厂与心城公司至罗太路XXX号交接，罗店螺帽厂收回了房屋和场地。心城公司表示，心城公司早就搬离并返还了罗太路XXX号房屋和场地，不认可当日为返还日期。2020年11月19日，美罗公司向本院出具情况说明，主要内容为，美罗公司承租罗太路XXX号期间所投入的二层扩建，安装的电器设备、消防设备、场地平整、给排水管道、污水管道的铺设、装修残值等所有财物，全部归心城公司所有。另查明，罗店螺帽厂法定代表人陶福民与心城公司法定代表人周杰的短信聊天记录，主要内容为，2019年3月12日，陶福民询问周杰与张镇长通气的怎么样，我们这边的事抓紧了掉。周杰回复，张镇长还没有回音，等我消息。2019年4月10日，陶福民询问周杰，与政府谈得怎么样，我们的约定抓紧落实。周杰回复，还在沟通中，应该快了。陶福民表示，抓紧啊，几十万一年空关着没有必要吧。2019年4月28日，陶福民通知周杰再不交房租股东意见很大，请抓紧处理。2019年5月5日，周杰通知陶福民去美国，预计月底回国，公司因动迁原因无营业收入，安排在5月10日前从其他公司账上调拨资金支付去年第三季度的租金，余下的事宜待返回后再具体商议。2019年6月25日，陶福民催促周杰，早晚要解决，不如早决定。周杰回复本周实在没有时间，下周一定过来沟通。2019年7月5日，周杰称本周镇里领导很忙，实在没有时间接待我，我下周尽量早点沟通好到陶福民处报到。2019年10月28日，陶福民询问周杰，协议快到期了，啥时处理租房付费一事。2019年12月30日，陶福民通知周杰，双方签订的协议将到期，因租房房屋面漏水，有危险需要及时修复，请你们把货物搬走，把钥匙交给我们办公室主任。2020年1月2日，周杰回复年底事务繁忙，1月10日后再沟通。2020年1月3日，陶福民通知周杰，租房合同到期，你们不把房屋内东西搬走，不交钥匙，不办续租、退租手续，这是违约的，房租你们肯定要付的。2020年1月13日，陶福民询问周杰续租、停租只要一句话，为什么拖这么久。2020年3月24日，陶福民告知周杰，近日我们询问了古镇公司，至今拆不拆没有具体答复，你去咨询大领导吧，早作安排。审理中，心城公司提供罗太路XXX号罗店螺帽厂(美罗公司)估价结果明细表，出具单位为上海房地产估价师事务所有限公司，日期为2018年4月25日。该明细表载明初步估价结果：装修577,248元、构筑物及附属设施386,158元、设备及物资搬迁4,990元，合计968,396元。心城公司表示，该评估结果明细表中不含二层加层的费用，故心城公司当时未予认可。罗店螺帽厂表示，该明细表没有上海房地产估价师事务所有限公司的盖章，不是正式的评估报告，对其合法性、关联性均不予认可。审理过程中，经心城公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对心城公司(含美罗公司)在罗太路XXX号内的搭建、装修等添附物残值进行鉴定。上海沪港建设咨询有限公司出具的鉴定意见为，1、建材市场二层结构搭建原值407,310.26元，残值81,462.05元；2、消防工程原值21,024.09元，残值4,204.82元；3、室外道路原值59,429.90元，残值11,885.98元；4、给排水及雨污水配套原值77,784.33元，残值15,556.87元；建材市场电气安装工程原值28,877.12元，残值5,775.42元；一层建材市场装修原值315,204.93元，残值63,040.99元；二层建材市场装修原值289,179.74元，残值61,109.68元；办公室及厕所原值27,307.42元，残值5,461.48元；建材商铺搭建原值130,270.21元，残值26,054.04元；室外配套原值34,593.34元，残值6,918.67元；合计造价原值1,390,981.34元，残值281,470元。其中建材市场二层结构搭建折旧计算时间为2006年10月至2017年9月，其余项目折旧计算时间为2005年10月至2017年9月。心城公司表示，对鉴定价格不予认可，且搭建、装修等添附物应当按照50年的折旧年限计算。罗店螺帽厂表示，租赁期限已经届满，添附物应当拆除，不应当折旧补偿，该鉴定意见与本案无关。本院认为，从罗店螺帽厂法定代表人陶福民与心城公司法定代表人周杰的短信聊天记录反映，罗店螺帽厂在租期届满前后多次催促心城公司返还房屋，心城公司主张于2018年1月搬离了罗太路XXX号房屋及场地，并返还给了罗店螺帽厂，也未提供相应证据。本院对心城公司的主张不予采信。《租房协议书》约定的租期至2019年12月31日已经届满，罗店螺帽厂于2020年11月6日收回了房屋及场地，本院不再判决解除合同、心城公司搬离并返还房屋及场地。罗店螺帽厂主张心城公司租金支付至2018年9月底，心城公司不持异议，本院予以确认。2017年9月13日，上海罗店老镇改造指挥部通知罗店螺帽厂配合评估，心城公司为配合接下去可能发生的动迁，主动提前清退租户，对其经营有一定影响。本院酌情确定心城公司支付罗店螺帽厂2018年10月1日至2020年11月6日期间的租赁费20万元及房屋、场地、设施等使用费23万元。罗店螺帽厂要求心城公司支付租金20万元从2020年8月5日起的利息，符合约定及法律规定，可以准许。罗店螺帽厂要求支付房屋、场地使用费的利息，本院不予准许。心城公司要求罗店螺帽厂退还租金，本院不予准许。罗店螺帽厂要求心城公司、美罗公司将注册地址迁出罗太路XXX号不属于民事案件处理范围，本案不予处理。罗店螺帽厂的关联公司欣螺公司与心城公司的关联公司夷杰公司于2005年2月22日签订的《租房协议书》，约定，夷杰公司在罗太路XXX号内建造1,550平方米房屋，该房屋产权四年后归甲方所有，夷杰公司从第四年开始支付租金。罗店螺帽厂与心城公司于2009年4月1日签订《租房协议书》，此时1,550平方米房屋按约定已经归欣螺公司所有。虽1,550平方米房屋由心城公司使用，心城公司也未支付该房屋租金，但双方之间未变更1,550平方米房屋的归属。心城公司主张1,550平方米房屋的补偿款，本院不予准许。心城公司与罗店螺帽厂的《租房协议书》已经履行完毕，心城公司主张其或关联公司在罗太路XXX号内施工的道路、消防等配套附属设施以及装修等添附损失，本院不予准许。美罗公司经罗店螺帽厂同意，出资对1,550平方米房屋进行改建，将该房屋隔成两层建筑。双方未约定扩建的两层建筑归罗店螺帽厂或其关联公司所有，现美罗公司同意扩建部分归心城公司所有，心城公司要求罗店螺帽厂支付该部分建筑的补偿款，符合法律规定。鉴定报告中涉及的厕所、建材商铺亦由心城公司或其关联公司搭建，虽罗店螺帽厂未明确同意搭建，但长期以来罗店螺帽厂未提出异议，可视为其已经同意。心城公司要求罗店螺帽厂支付该部分建筑的补偿款，符合法律规定。考虑到上述扩建建筑没有经过相关行政审批手续，且《租房协议书》已经履行完毕，本院结合鉴定报告酌情确定罗店螺帽厂支付心城公司补偿款11万元。罗店螺帽厂支付补偿款后，该部分扩建归罗店螺帽厂所有。罗店螺帽厂要求心城公司恢复罗太路XXX号房屋、场地原状，本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、及1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂租赁费20万元及房屋、场地、设施使用费23万元，并以20万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，支付自2020年8月5日起至实际付清该款之日止的利息；二、原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司补偿款11万元；三、驳回原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,400元，减半收取计6,700元，反诉案件受理费减半收取为10,230元，合计16,930元，由原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂负担4,340元、被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司负担12,590元。鉴定费4万元，原告(反诉被告)上海罗店螺帽总厂负担2,530元，被告(反诉原告)上海心城农贸市场经营管理有限公司负担37,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二一年六月二十二日书记员  葛 格附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。