江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0781民初946号原告：石某亚，女，苗族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托诉讼代理人：谢明，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师。被告：瑞金琦建实业有限公司，住所地为瑞金市象湖大道与长征大道东南角交汇处，统一社会信用代码91360781MA35KFP22U。法定代表人：梁敏，系公司总经理。委托诉讼代理人：李冬冬，系该公司职员。委托诉讼代理人：赖小英，系该公司职员。原告石某亚与被告瑞金琦建实业有限公司（以下简称“琦建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石某亚的委托诉讼代理人谢明，被告琦建公司的委托诉讼代理人李冬冬、赖小英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石某亚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告购房款57135元并支付资金占用利息（以57135元为基数，自2017年9月27日起按年利率6%计算至款清之日止，截至起诉日为10846元）；2.依法判令被告按合同约定交付条件交付商品房给原告，且商品房供水设施设备做到一户一表由供水公司直接供水、供电设施设备做到一户一表并由供电公司公变供电，以便原告直接向供水、供电公司购水、购电，同时修建三层楼的隔墙、楼梯等;3.依法判令被告支付逾期交付违约金（违约金以总购房款748234元为基数，自2019年4月1日起按万分之一每日的标准计算至商品房整改完成且交付之日止，截止起诉之日约为43996元）；上述1.2.3项暂合计111977元；4.本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第1、依法判令被告退还原告购房款57077.9元并支付资金占用利息（以57077.9元为基数，自2017年9月27日起按年利率6%计算至款清之日止，截至起诉日为10490元）；事实和理由：2017年7月11日，原告与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（编号：2017071100121），购买被告开发建设的位于瑞金市商品房。该合同及补充协议约定：“1、商品房建筑面积131.09㎡，单价5707.79元／㎡，总价748234元；2、付款方式为商业贷款支付：买受人应在签订本合同当日支付商品房首付款人民币498234元，余款250000元向贷款机构申请贷款支付；3、商品房相关设施设备交付条件：1.供水排水：交付时供水排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，一户一表；2.供电：交付时纳入城市供电网网络并正式使用，一户一表……以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理（2）逾期超过6个月仍未具备交付使用条件，出卖人案买受人已付房款的万分之一每日赔偿违约金；4、出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；5、面积差异化处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：4.双方自行约定：（1）本合同的商品房面积计算方式以房产测量相关文件为依据。合同约定的建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记为准，房屋单价保持不变，房屋总价按产权登记面积调整（即多退少补）；6、买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由买受人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”合同签订后，原告按约支付了全部购房款。后被告通知原告在2019年3月30日进行交房，但原告当日查验该商品房后，发现被告交付的商品房三层内建筑面积仅有118.8㎡，与合同约定相差10㎡；商品房的供水设施设备没有做到一户一表并由供水公司直接供水，供电设施设备没有做到一户一表并由供电公司公变供电；商品房的三层楼的墙隔、楼梯均未修建，不符合约定交付条件。后原告多次与被告协商商品房面积差异价款退还、供水供电设备整改、隔墙及楼梯修建事宜，但均无果，被告至今没有整改完成并交付商品房给原告。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求贵院支付原告的诉讼请求。原告为支持其请求，提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息和主体资格；2、被告的企业工商信息，证明被告的身份信息和主体资格；3、商品房买卖合同，证明原被告之间的商品房买卖合同关系以及合同关于商品房建筑面积、单价、总价款、交付条件、违约责任等的约定；4、收据、个人借款借据，证明原告依约向被告支付了全部购房款748234元；补充证据1：赣闽商贸物流宣传广告，证明被告在销售赣闽商贸物流时，公开承诺“零公摊”，同时结合《赣州市商品房买卖合同》第三条第1款可证实案涉房屋1-3层为原告购买，顶层半层为被告赠送花园；2、案涉房屋水表电表及现状照片，证明被告交付房屋的供水、供电设备设施不符合约定的交付条件，没有做到一表一户；3、关于赣闽商贸物流园3#-49#楼物业管理委托经营期满后楼梯和隔墙的补充说明、关于赣闽商贸物流园3#-49#楼楼梯和隔墙的补充说明、赣闽商贸物流园3#-49#关于楼梯和砌墙补款标准，证明被告交付的赣闽商贸物流园3#-49#房屋均没有按照合同约定做好楼梯和隔墙；4、房屋建筑面积测量报告（竣工）、房屋建筑面积计算成果表、房屋建筑面积计算明细表，证明被告交付的案涉房屋总层数为三层，而非四层，涉案房屋1-3层面积为118.8㎡，顶层面积为10㎡；5证人赖某不动产权证书（第0093487号），证明与涉案房屋同期的房子，已经办理不动产证的房屋均显示办理的证书是1-3层，1-3层的面积少于房产证显示的面积。被告对原告提交的证据经质认为：对证据1、2、4三性无异议；对证据3真实性合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，无法证明原告所要证明的目的；对补充证据1对证明对象有异议，宣传广告属于要约邀请，并不能证明在被告与原告之间的买卖合同中被告赠送顶层半层，原、被告之间关于涉案房屋具体以商品房买卖合同为准；对补充证据2三性有异议，并不能反映拍摄的时间且前三张照片与本案没有关联性；对补充证据3真实性和合法性无异议，对证明目的有异议，我方未修建楼梯和隔墙是与原告是符合合同约定，我方是根据与原告的签订的委托管理协议第二条约定，商铺委托管理期间内乙方（被告）对原告的商铺及其附属设施享有使用和收益的权利，并且有自主招商、转租或自行经营管理等事项以及第五条第二款约定乙方根据市场变化有权对赣闽商贸物流园进行合理规划及布局，对经营方案进行调整，看见被告方是根据委托管理协议在商品上占用和使用期间可以根据市场运营和商铺需要决定商品房隔墙和楼梯暂时修建于否，且也已经告知原告将会在管理期限届满后会修建好楼梯和隔墙；对补充证据4真实性和合法性无异议，对关联性有异议，可以证明我方交房的面积为131.08平方米，案涉房屋的建筑面积应当以建筑面积计算表的最后一栏为准，是符合规定的；对补充证据5真实性和合法性无异议，对关联性有异议，与本案的涉案房屋没有关联性。被告琦建公司辩称：一、被答辩人诉请无据，应当承担举证不能的责任。被答辩人诉称案涉商品房不符合合同约定并要求答辩人承担相应的违约责任，但被答辩人未提交任何证据证明案涉商品房的交付于合同约定不符。二、被答辩人起诉所称不属实，恳请法院驳回其全部诉讼请求。（一）被答辩人购买的商品房实测面积仅比合同约定面积少0.01㎡，被答辩人以其购买商品房建筑面积较合同约定面积少10.01㎡为由，要求答辩人退相应购房款及支付利息没有事实依据。被答辩人未提交任何证据证明案涉商品房的建筑面积为121.08㎡。根据答辩人与被答辩人双方签订的购房合同约定的房产测绘机构瑞金市恒信房地产测绘队出具的商品房建筑面积计算成果表可知，案涉49#110号商品房的实测建筑面积为131.08㎡，仅比购房合同约定的131.09㎡少0.01㎡。此外，按照案涉购房合同第十三条第四款约定，“房款总价多退少补，房款差额部分不另计利息”的约定可知，被答辩人无权就房款差额部分要求答辩人支付利息。（二）案涉商品房供水供电均为一户一表，由供水公司与供电公司提供水电，符合购房合同约定的条件。答辩人已完成了案涉商品房供水供电设施的一户一表建设，有单独的水表和电表，完全符合合同约定中的一户一表要求，并且涉案商品房的供水、供电已按购房合同约定接入了城市供水供电管网。案涉购房合同从未约定给案涉商品房公变供电以及由供水公司直接供水。（三）根据答辩人与被答辩人签订的《物业委托管理协议》约定，答辩人为租赁、经营管理市场的需要，有权对涉案商铺的隔墙、楼梯建设进行调整，而且答辩人已经告知被答辩人将会在物业托管合同期限届满后修建好涉案商品房的隔墙和楼梯。（四）答辩人未逾期交付，被答辩人无权以逾期交付为由要求答辩人支付违约金。案涉购房合同约定的交付时间为2019年3月31日，案涉商品房于2018年11月5日就取得了竣工验收备案表，并通知了被答辩人办理交房手续。根据案涉购房合同中第十一条第（三）项的约定，因被答辩人的原因致使案涉商品房未能交付的，答辩人不承担逾期交付违约责任，故被答辩人无理由拒绝收房，无权以逾期交付为由要求答辩人支付违约金，何况其诉求无事实依据。此外，2017年7月11日，被答辩人与答辩人签订案涉购房合同后，双方又于当天签订《物业管理委托协议》，达成以被答辩人授予答辩人在一定期限内（租赁期间为自2019年4月1日至2022年3月31日）对案涉商品房享有占有使用权为对价，换取固定收益（三年委托管理费用已通过购房折扣的形式给予被答辩人），据此应认定为案涉商品房在委托租赁起始，答辩人就完成了案涉商品房的交付。在此情况下，即使除去被答辩人自己的原因不能收房外，被答辩人单独援引案涉购房合同的约定，主张答辩人承担逾期交付的违约责任，也显失公平而致双方之间的权利义务不平等。综上所述，被答辩人诉请无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。被告为支持其主张，提交了如下证据：1、营业执照复印件，证明被告诉讼主体资格；2、房屋建筑面积测量报告和房屋建筑面积计算成果表，证明案涉商品房实测面积符合合同预测面积的约定；3、案涉商品房水表、电表图片，证明案涉商品房符合一户一表建设；4、赣闽物流园49#楼水费、电费缴纳发票，证明案涉商品房是由供水公司、供电公司直接供电；5、竣工验收备案表，证明案涉商品房已达交付条件；6、交房通知书，证明被告通知过原告办理交房手续；7、物业管理委托合同，证明案涉商品房处于被告管理、使用期限内；8、（2020）赣0781民初2853号民事判决书一份，证明相同情况法院已经判决，被告诉求无理。原告对被告提交的证据经质证认为：对证据1三性无异议；对证据2真实性和合法性无异议，对证明对象有异议，该证据反而证明被告交付的商品房实测1-3层面积是118.8平方米，与合同约定1-3层的房屋面积131.09平方米相差10平方，并根据被告提供的房屋建筑面积成果表49栋110铺即案涉房屋面积及131.08平方是包含1-3层及屋顶层的面积总和，因此，该证据证明被告交付的房屋和面积少10平方米；对证据3合法性和真实性无异议，对该证明的证明目的有异议，该证明反而显示所有的水表及水管均没有接入国家城市用水系统，该水管均是隔断闲置的，其电表也未能体现，给原告及其他用户单独接入国家电网的事实；对证据4真实性和合法性无异议，对证明目的有异议，该证据证明原告交付水电费是通过户主瑞金琦建实业有限公司进行统一交付，该发票及缴费单可以证实这点，进一步证实原告的房屋并没有办理一户一表是由其他业主共同通过被告进行缴费；对证据5、6真实性合法性无异议，对证明对象有异议，虽然被告取得竣工备案验收表，但原告交付房屋的时候发现其不符合合同交付的条件，因此原告有权决绝予以签收；对证据7真实性和合法性无异议，对证明对象有异议，该证据证明原告只是将房屋委托给被告进行管理，委托合同中没有约定被告有权不砌墙不修建楼梯，不按要求按照一户一表，本合同中并无特别约定，应当按原、被告之间签订的购买房屋合同进行约定，因此，被告应当履行其应当承担的义务；对证据8不能作为本案的证据使用，不具有关联性。本院综合原、被告举证、质证情况，对以下案件事实予以认定：原告石某亚购买被告琦建公司开发建设的中国赣闽商贸物流园商铺，双方于2017年7月11日签订了编号为(2017071100121)《商品房买卖合同》，约定:1、原告购买中国闽商贸物流园49＃110号楼地上1-3层商铺，建筑面积131.09㎡、套内面积128.8㎡、分摊面积2.29㎡，每平方米5707.79元，该商品房面积为预测，房产测绘机构为“瑞金市恒信测绘队”；2、交房时间为2019年3月31日，如果逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3、面积差异处理，交付商品房时，出卖人应当出示房屋测绘报告，实测面积与预测面积发生误差的，以产权登记为准，房屋单价保持不变，房屋总价按产权登记面积调整（即多退少补），房款差额部分不另计利息，出卖人不承担因面积差异导致契税调整的任何责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款498234元并办理了按揭手续。2018年8月23日瑞金市恒信测绘队出具了《房屋建筑面积测量报告[竣工]》及《房屋建筑面积计算成果表[竣工]》各一份，显示49＃110铺建筑面积为131.08平方米。2019年3月25日，被告通知原告办理交房手续，原告以中国赣闽商贸物流园49＃楼110号的实际面积与约定面积不符，未按合同约定做到一户一表、楼梯未建设、房内墙未砌为由，原告拒绝受领房屋，并向法院起诉。另查明，2021年1月11日，原告向本院申请对案涉房屋的建筑面积进行鉴定。2021年2月8日，原告以被告已提交了房屋建筑面积计算成果表（竣工），为由向本院申请撤回该鉴定申请。还查明，原、被告双方于2017年7月11日签订了《中国・赣闽商贸物流园物业管理委托合同》，约定原告自2019年4月1日至2022年3月31日自愿将商铺免费交给被告管理使用，由被告享有案涉商铺的占有、使用和收益权，双方并约定该委托在合同期内不可撤销。这可以视为被告与原告之间约定变更了交房方式，即本应由被告于2019年3月31日前将案涉商铺交付给原告，现通过物业委托管理的形式将交房方式变更为至委托管理期满后，即自2022年3月31日再由被告将案涉商铺交还给原告。被告接收案涉商铺后已于2019年9月19日将商铺统一对外签订了商铺租赁合同，租赁期限自2019年9月1日至2022年1月31日共29个月，案涉商铺的委托管理期限未予变更。本院认为：原告石某亚与被告琦建公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后双方均应按合同的约定履行。原告诉称所购买商铺的实际面积比合同约定的面积短少，但原告撤回了鉴定申请，且涉案合同约定的房屋测绘机构瑞金市恒信测绘队出具的《房屋建筑面积计算成果表[竣工]》显示涉案商铺竣工后的建筑面积与涉案《赣州市商品房买卖合同》约定的建筑面积仅相差0.01平方米，根据合同约定多退少补的原则，被告应当向原告要求返还原告多支付的该0.01平方米的购房款57.08元；对于原告诉称的天面以上楼梯间属于被告赠送的面积因无充分证据证实，且原告实际已经使用了包括天面以上的楼梯间，故对原告要求被告退还天面以上楼梯间面积的房价款的请求不予支持。因被告未按合同约定建好商铺楼梯和砌好隔墙，未做到供水、供电设施设备做到一户一表，原告拒绝受领商铺，并要求被告按合同约定做到商品房供水设施设备做到一户一表由供水公司直接供水、供电设施设备做到一户一表并由供电公司供电，以便原告直接向供水、供电公司购水、购电，同时修建三层楼的隔墙、楼梯，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。但是鉴于被告在与原告签订商品房买卖合同的同时又签订了委托经营合同，且原告依委托经营合同约定在接收包括原告等业主在外的众多商铺后已经统一进行了管理即对外进行了租赁，如在委托经营期间内即对原告的房屋修建楼梯及砌好隔墙，不利于商铺经营者的实际经营，庭审后经征询原告意见，原告也同意被告在物业托管合同期限届满后修建好涉案商品房的隔墙和楼梯再向原告实际交付。对原告要求被告自2019年4月1日起每日按购房款748234元的万分之一标准支付违约金至被告交房之日止的请求，因原、被告双方签订了委托经营合同，被告根据该合同已对该商铺进行占有、使用和收益，事实上已经交付，即被告并无逾期交房的事实，故对原告的该请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告瑞金琦建实业有限公司应当于本判决生效后立即退还原告石某亚多付的购房款57.08元；二、被告瑞金琦建实业有限公司应当于本判决生效后十五日内按照《赣州市商品房买卖合同》第十条第（一）项第1、2条的约定为原告石某亚办理好中国闽商贸物流园49＃110号房的供水、供电设施设备，并做到一户一表；三、被告瑞金琦建实业有限公司应当于《物业管理委托合同》期限届满移交中国闽商贸物流园49＃110号房产给原告石某亚时修建好三层楼的隔墙、楼梯；四、驳回原告石某亚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告石某亚承担1240元，被告瑞金琦建实业有限公司承担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  陈开军人民陪审员  胡 俊二〇二一年六月三日书 记 员  刘 茜