上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10191号原告：北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市。法定代表人：赵亮，副总经理。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：钟某婷，女，1992年8月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：钟某军(系钟某婷的父亲)，男，1967年2月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司与被告钟某军、钟某婷、朱某珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请撤回对钟某军、朱某珍的起诉，本院依法予以准许并通知钟某军、朱某珍退出本案诉讼。本案于2021年5月27日公开开庭进行了审理，原告北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人诸雪芳、被告钟某婷的委托诉讼代理人钟某军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年1月至2020年6月期间的物业服务费人民币7,406.70元；2.判令被告偿付原告逾期付款滞纳金6,294.95元(按每日应缴费用的千分之三暂计算至2020年6月30日)。事实和理由：被告系中铁逸都小区XXX栋XX号楼XXX室业主，2014年12月19日，被告入住上述房屋，收房时与原告签署了《业主手册》和《签约手册》，其中《签约手册》第12页《前期物业服务协议》是专门关于物业服务的约定。物业服务费标准为按建筑面积每月2.69元/平方米，被告应该在入伙通知书上收楼日期开始交纳物业服务费，以后每季度首月10日前缴付；逾期缴纳的应当每日按照应付未付款的千分之三支付违约金即滞纳金。上述协议签订后，原告依约履行协议，提供完善的物业服务，但被告未依约缴纳物业服务费，从2018年1月1日开始拖欠物业服务费，被告的行为已构成违约。为维护自身权益，原告诉诸于法院。原告为证明其诉讼主张，提供交房流转确认单，证明被告已接收房屋；提供业主手册承诺书及签约手册承诺书，证明原、被告之间协议约定且被告已收到签约手册与业主手册；提供上海市不动产登记簿，明确房屋情况与面积；提供前期物业服务合同与证明，证明原告依据前期物业合同的约定提供物业服务。被告钟某婷辩称，对原告提供的证据均无异议，但不同意原告诉请，原告未尽到约定的管理义务，具体如下：1、原告未尽到小区公共区域维护、养护、管理、安全防范的义务。原告在下雪天未及时铲除地面积雪、地面地砖未做到防滑处理，存在安全隐患，被告因积雪滑到，原告称与其无关。2、原告服务未达到业主手册及合同约定的门岗管理标准。小区门禁长期不使用，晚上10点多小区门还是打开的，快递员也能直接送快递进小区。3、原告技防、消防管理缺失。消火栓长期没有压力。例如，2021年1月14日的楼顶消防压力表显示是0。火灾报警系统形同虚设，2021年5月21日出现报警信号，26号也未处理。消防干道中间设置隔离栏导致消防通道堵塞。被告家中的烟感信号灯也不亮了。4、原告不履行档案管理义务，侵犯业主知情权。开发商擅自改变规划图，小区消防车道只有1个，常规应当是2个。被告多次向原告提出上述问题，要求原告提供规划图纸，但原告未提供。5、原告不履行协助义务，不处理被告提出的问题。房屋有质量问题，被告要求原告协调处理，原告仅口头承诺协调处理，未付诸行动。6、原告隐瞒《前期物业服务合同》中的关键信息，原告即使要计算违约金，也应当以《前期物业服务合同》中的约定为准。被告为证明其主张，向本院提供：1、照片、相关行业标准一组，证明门洞地面未采取防滑处理，存在安全隐患；2、照片一组，证明小区消火系统存在问题、门禁损坏、厨房烟感探头损坏、小区消防车道未按设计图纸施工；3、未收房原因说明一份，证明原告不履行协作义务，对原告提出的问题不予处理；4、签约手册及业主手册一组，证明签约手册以及业主手册的内容与前期物业合同约定有冲突，例如《前期物业服务合同》中擅自提高了违约金的计算标准。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1门洞照片的真实性确认，但认为石材并非原告安装，是开发商安装的。对相关行业标准的真实性认可，关联性不予认可。证据2中门岗照片、小区广告照片无法证明原告没有尽到管理义务。27栋楼房的消防龙头压力表经核实均正常。对于厨房烟感探头损坏，因设施有质保期，若有损坏，被告需要报修，被告不能以此作为抗辩理由。被告提供的小区总平图与平面图与原告无关。对于证据3，原告多次与开发商沟通，但是开发商不予理睬。对于证据4，《前期物业服务合同》是约束原告与开发商的，签约手册及业主手册是约束原告与被告的。本院经审理认定事实如下：被告系坐落于上海市青浦区青竹路******房屋权利人，房屋建筑面积为91.78平方米。2014年12月19日，被告在办理交房手续时签收了包含临时管理公规约、前期物业服务协议等内容的业主手册。2015年9月30日，中铁置业集团上海分公司作为甲方，与原告作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中铁逸都小区提供物业服务，物业服务期限为自2015年10月1日起至青浦中铁逸都业主大会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。物业服务费的收取标准为多层与高层住宅按每月2.69元/平方米收取，物业费服务费按季交纳，业主应于每个季度首月10日以前缴付当季费用。逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的逾期违约金。前期物业服务期限为自2015年10月1日起至青浦中铁逸都业主大会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。另查明，中铁逸都小区目前仍由原告提供物业服务，服务标准按《前期物业服务合同》执行。被告未缴纳2018年1月至2020年6月期间的物业服务费7,406.70元。本院认为，原告与中铁置业集团上海分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对中铁逸都小区提供了物业管理服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业服务费。对于被告提出的开发商擅自改变规划图、房屋质量问题，与本案非属同一法律关系，被告可通过其他途径予以解决。被告提供的证据尚不足以证明原告未尽物业服务主要义务，故对被告的主张难以采纳。原告作为小区的物业服务企业在今后的工作中应加强与业主间的沟通，对于业主提出的意见应加以重视，如业主反映的问题属实，应及时加以整改。综合本案案情及小区整体情况，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟某婷应于本判决生效之日起十日内支付原告北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司2018年1月至2020年6月期间的物业服务费7,406.70元；二、驳回原告北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告钟某婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 潘文玉法官助理 张 璐书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。