福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民初1759号原告：赖桥泉，男，1990年1月3日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：张庆恂，中国人民解放军陆军律师。被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。法定代表人：胡永旭，总经理。委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。原告赖桥泉与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赖桥泉委托诉讼代理人张庆恂，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖桥泉向本院提出诉讼请求：1.判令解除赖桥泉与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向赖桥泉返还已经支付的首付款962114元；3.判令恒大置业公司向赖桥泉赔偿以首付款962114元为本金的利息（利息按中国人民银行贷款基准利率（三至五年）4.75%，从2017年7月11日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4．判令恒大置业公司向赖桥泉返还已向农行厦门杏林支行支付的贷款部分的本金及贷款利息（具体以农行厦门杏林支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5．判令恒大置业公司代赖桥泉向农行厦门杏林支行清偿尚欠的剩余贷款本金及利息（具体以农行厦门杏林支行恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向赖桥泉赔偿违约金32021.14元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。诉讼过程中，赖桥泉变更第6项诉讼请求为判令被告赔偿逾期交房租金损失，按同地段同期租金计算即赔偿金每月3000元，从2019年12月1日起计算至交房之日止。事实和理由:2017年11月30日，原告、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，就原告向被告购买其厦门恒大帝景项目二期xx幢xx单元xx室之商品房具体事宜达成合意。原告亦如期支付了房屋首付款，并通过农行厦门杏林支行处贷款方式支付了房屋尾款，原告本身不存在任何违约行为。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付责任：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.0％向买受人支付违约金”。上述系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告已逾期超出180日，原告作为买受人有权行使约定解除权进而解除合同,并要求被告给付全部房价款1％的违约金及已付购房款年息4.75%的利息。原告多次通过各种渠道与被告公司销售或其他工作人员沟通此事，均无任何效果，遂无奈之下，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此赖桥泉与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款，以及《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与赖桥泉签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中赖桥泉与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、赖桥泉行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与赖桥泉之间的合同。根据《商品房买卖合同》第十一条约定的案涉商品房交付时间为2019年11月30日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，赖桥泉应当从2020年5月30日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2020年6月30日前行使，若赖桥泉未在30天内行使该权利的，视为赖桥泉自愿放弃该合同解除权。三、案涉商品房于2020年11月2日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，且赖桥泉已经于2020年11月7日收到恒大置业公司寄送的《交楼通知书》。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。赖桥泉已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回赖桥泉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，赖桥泉（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026029），约定赖桥泉购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼15层1502室，房屋总价款3202114元；赖桥泉应当于2017年7月13日前支付首期房价款962114元，占全部房价款30.05%，余款2240000元申请贷款支付。恒大置业公司应当于2019年11月30日前向赖桥泉交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向赖桥泉支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，赖桥泉有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还赖桥泉已付全部房款（含已付贷款部分），并自赖桥泉付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向赖桥泉支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》补充协议注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。补充协议中第十二条其他约定中载明根据合同约定或法律规定赖桥泉可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。赖桥泉已按合同约定向恒大置业公司支付全部购房款3202114元。案涉商品房已于2020年11月2日取得建设工程竣工验收备案证明材料，赖桥泉于2020年11月7日收到恒大置业公司寄出的《交楼通知书》，截至庭审之日，恒大置业公司尚未向赖桥泉交付案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为赖桥泉是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》？赖桥泉第2-5条诉讼请求是否有事实和法律依据？赖桥泉要求恒大置业公司赔偿租金损失是否有事实与法律依据？赖桥泉主张依据商品房买卖合同约定逾期超过180日后赖桥泉有权解除合同，且因恒大置业公司严重逾期交付已使赖桥泉签订购房合同的目的不能实现，另外，恒大置业公司要求的30日内行使解除权属于格式条款，明显不利于赖桥泉并且没有特别提醒，因此赖桥泉依法有权解除商品房买卖合同；恒大置业公司抗辩因赖桥泉怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后应在30天内行使解除权，赖桥泉行使解除权已经超过除斥期间，且案涉商品房于2020年11月2日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，赖桥泉也于2020年11月7日收到恒大置业公司寄出的《交楼通知书》。本院认为，商品房买卖合同补充协议抬头部分明确标明:（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。补充协议明确约定根据合同约定或法律规定赖桥泉可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权，赖桥泉关于补充协议的条款系无效的格式条款的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应当在2019年11月30日前交付讼争商品房，赖桥泉通过向法院起诉向恒大置业公司通知解除原被告双方商品房买卖合同已经超过双方约定的解除权除斥期间，故赖桥泉无权依据商品房买卖合同约定行使解除权。综上，赖桥泉主张解除赖桥泉与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026029），没有事实与法律依据，本院不予支持。其他诉讼请求亦没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第四款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赖桥泉的全部诉讼请求。案件受理费32416.9元，减半收取16208元，由原告赖桥泉负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 詹锦林二〇二一年六月九日法官助理 钟萍萍书 记 员 柯跃萍附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。