浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初6506号     原告：彭娟琳，女，1987年5月18日出生，土家族，住湖南省龙山县。       委托诉讼代理人：吴艳红、滕露露，浙江神美律师事务所律师。       被告：王桂仙，女，1962年8月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。       委托诉讼代理人：丁宁、朱堂军，浙江东方亮律师事务所律师、实习律师。       原告彭娟琳为与被告王桂仙合同纠纷一案，于2021年4月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告彭娟琳的委托诉讼代理人滕露露、被告王桂仙的委托诉讼代理人丁宁、朱堂军到庭参加了诉讼。2021年4月13日，经原告申请，本院依法作出裁定查封了被告王桂仙所有的义乌市佛堂镇置换权益面积［权益证号：100（2020）001498，安置区块：佛堂·金谷里］。本案现已审理终结。       原告彭娟琳向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告在2019年8月30日签订的《置换权益转让合同》有效；二、判决被告配合原告办理义乌市佛堂镇王宅村集聚高层可置换权益面105㎡对应权益证的更名过户手续；三、判决被告向原告支付违约金（自2021年1月10日起，按220.5元／日的标准向原告支付违约金直至被告履行完更名过户义务之日止）；四、判决被告承担原告支付的律师费15000元。庭审中，原告述称，因被告方有30平方米的权益面积不可转让，原告第二项诉请变更为：判决被告配合原告办理义乌市佛堂镇王宅村集聚高层可置换权益面75㎡对应权益证的更名过户手续，剩余30平方米的权益面积解除，要求被告返还定金42857元，并按市场价13500元每平方赔偿差价部分损失，总计价195000元。事实与理由：被告系义乌市佛堂镇王宅村村民，因其所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，可能因此获得义乌市佛堂镇王宅村集聚高层社区的高层可置换权益面积，并拟对外出售。2019年8月30日，被告与原告签订了《置换权益转让合同》一份，合同约定：被告将105㎡的高层可置换权益以735000元的价格转让给原告；定金15万元于签订合同后2日支付，剩余房款585000元在权益证过户同时支付；被告应在权益凭证下发之日起七日内协助原告将前述置换权益所对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定第三方名下。同日，原告向被告交付了定金15万元，被告向原告出具定金收条一份。现该权益证已下发，被告在取得权益后以各种理由迟迟不肯配合原告办理权益证更名过户手续，严重违约。经多次协商未果。       被告王桂仙辩称，一、原告的合同目的系炒房。原告系湖南人，在2019年8月30日向答辩人购买105平米房屋安置权益的情况下，又于次日即8月31日向王昌林、徐彩菊夫妇购买了两套（一套105平米、一套70平米）房屋安置权益。另一方面，原告以每平米7千元的价格，与答辩人签订房屋安置权益交易合同之后，又很快将约定购买的105平米安置权益，转手以7700元的价格转让给了金华市傅村镇的人，通过该转手倒卖行为赚取7.35万元，其暴利性非常明显。此外据了解，原告将从王昌林、徐彩菊夫妇所购的权益也已经转手出卖给了他人。以上情况表明，原告购买房屋安置权益的目的，并非用于自己居住，而是赤裸裸的炒房，与国家三令五申的房住不炒政策顶风而行。这一行为属于违反社会公共秩序。据此，本案合同因原告的合同目的违反社会公共秩序，而应当认定为无效，法律连接点是《民法典》第153条第一款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”此外，2021年5月13日义社区建设（2021）1号《关于规范完善城乡新社区集聚建设置换权益交易有关事项的通知》第1项关于交易时间的规定如下：交易时间。城乡新社区集聚建设置换权益交易时间为《新社区集聚建设置换权益凭证》颁发后，至集聚建设房产分房之前。《凭证》未颁发之前，置换权益不得交易。这一规定虽然对本案交易合同的定性无溯及力，但对合同项下约定的权益证过户登记行为具有约束力，即对原告的第2项诉讼请求具有约束力。具体而言，由于本案合同签订于权益证颁发之前，且义社区建设（2021）1号所规定的政策本意在于禁止炒房，故对于这种合同于权益证颁发前订立，但过户申请在2021年5月13日文件发布之后的炒房行为，则具备约束力。据此，原告的第2项诉讼请求不能得到法庭的支持。二、本案的合同系在政策不明朗的情况下签订的。佛堂镇政府因建设大学城的需要，于2019年6月20日开始着手我们王宅村的集聚拆迁。镇里的工作组于6月下旬进村，宣传动员村民们参加集聚拆迁，并宣布要在3个月内完成该项工作。但大约一个月之后，又悄然将该项工作停顿下来了，大量的拆迁安置政策一时都尚未明朗。王宅村拆迁安置政策正式出台的时间是2019年12月31日，而本案合同是早在2019年8月30日签订的，这表明是在政策不明朗的情况下签订的，由此造成了许多对将来发生的政策和事实预估、期望性质的条款。这种预估性的条款，有许多因与随后政府正式出台的拆迁政策，以及实际发生的相关事实存在不一致，故而自动失效。事实上，这种预估不当的条款，其法律地位及效力，还不及因重大误解而达成的可撤销条款。因为可撤销条款的形成，是以相关事实已经发生为前提的，只不过当事人一方或双方的理解出现错误，以及其他原因。另外，对于可撤销条款，法律也仅仅赋予了当事人向法院或者仲裁机构申请撤销的权利，这种撤销权的行使并受到了法律规定的除斥期的约束，一旦过了除斥期而没有请求撤销，便对当事人发生法律约束力。而这种预估不当的条款，则是在相关的事实还未出现的情况下形成的，并因为与随后发生的客观事实不符，故而应当是自动失效的，无需当事人行使撤销权，法律也不曾赋予撤销权和行使撤销权的除斥期。从法律后果看，这种预估不当条款的自动失效，不能归责于合同各方，不能因条款的自动失效而由哪一方承担违约责任。三、合同中的重大预估性条款需要梳理。答辩人2008年即与丈夫离婚。因自身就是王宅村人，故离婚之后户籍仍然在王宅村，但与前夫各自另立户口。由于日子过得十分阴郁，所以平常对集聚拆迁方面的政策过问很少。当时在中介商和原告的煽动之下，以为中介商和原告懂得相关政策，所以就签订了涉案合同。其实签约时答辩人根本就不知道安置权益存在可转让和不可转让的区别，一切听从了中介商和原告的安排，合同文本也是中介商和原告提供的格式文本。现在看来，合同文本上存在大量中介商和原告对事实的预估性条款。既然存在大量预估性条款，那么答辩人认为，将一些重大的预估不当的条款作一番梳理，是正确处理本案、评价某个条款的效力之关键。1、合同第一条属于预估性条款涉案合同第一条的内容为：“甲方所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，甲方可能因此获得义乌市佛堂镇王宅村社区的高层房屋可置换权益面积，上述置换权益由王桂仙共有，经共有权人协商一致，将其中的105㎡权益转让给乙方（甲方特别说明：本交易不会导致甲方户自留置换权益面积低于规定标准，若甲方隐瞒上述事实，由甲方自行向他人购买权益面积以补足差额）。”首先，“因村庄拟进行旧村改造，甲方可能获得可置换权益面积”这样的表述，直接说明系对后续发生事实的预估。其次，基于这种预估条款所作出的有关权利义务约定，也应当随预估不当而自动失效。基于预估性条款而在后续括号内的属于格式条款的“甲方特别说明”，也因预估不当而自动失效。具体而言，答辩人实际拥有的面积是105平米，而依照政策规定，答辩人作为一个独立的农户，至少一个小户型的权益面积70平米是不可以转让的。这种权益面积的“缩水”，不属于被告方的隐瞒，更不存在“甲方自行向他人购买权益面积以补足差额”的约束力，因为这本质上属于越过强制性规定变相履行的行为，属于试图恶意架空国家硬性政策的条款，并且也是对被告方过于苛刻的格式条款，所以也是基于错误的预估而应当缩水到政策范围的条款，所以不能得到法庭的支持。再次，对于各方权利义务的认定，应当限定在剔除预估不当条款之后的范围之内来开展。具体地说，被告依照政策实际只有35平米权益可以转让。这种债权的“缩水”，系各方共同预估不当所致，不能归责于被告，故被告方不存在因此而对原告违约。基于上述事实，即使本案合同约定的权益证过户可以不受义社区建设（2021）1号政策的约束，那么实际可以支持过户登记的面积，也仅仅是35平米，并且在房屋不动产权证办理下来之前，这35平米也不得再过户给下手买家了。2、其他预估性条款除了第一条属于预估性且存在许多不当的条款以外，还存在大量预估性条款和预估性成分。在审理本案的过程中需要作出评估，答辩人暂不具体一一说明。四、本案的处理意见首先，对于原告的第一、二项诉讼请求，由于原告的合同目的违反公序良俗，对社会公共秩序造成损害，故不能得到法庭的支持。其次，原告要求被告支付违约金及律师费的第三、四项诉讼请求，因原告的合同目的无效而不能得到法庭支持。并且，该两项诉讼请求与客观发生的事实并不相符，故不能得到法庭的支持。事实上，答辩人获得权益证的时间是2021年1月18日，随后事当天就告知原告权益证已经下来，至于起诉前未能实际过户的原因，系原告方自己延误、与下手买家的扯皮，以及滥用诉权所致，不存在被告方违约的事实。在上述答辩意见外，对原告变更后的诉请补充答辩如下，1、被告是单独立户的农户，根据政策规定，一个小户型70平方米的权益是不可以转让的，所以原告的该项诉讼请求因为政策的硬性规定，而不能得到支持。2、70平方米不可转让这是政策规定，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求以及返还定金的诉讼请求是建立在合同履行的基础上，所以不能得到支持。       原告为证明其主张向本院提交如下证据：       一、置换权益转让合同一份，证明：被告将105平方的高层置换权益面积转让给原告的事实。       二、定金收条一份，证明：原告向被告支付定金15万元的事实。       三、法律服务委托合同书及发票各一份，证明：原告为本案支出律师代理费15000元的事实。       四、集聚置换权益档案证明一份，证明：被告获批105平方米的高层可置换权益面积，其中可转让面积为75平方米。       被告质证认为，一、对合同的真实性、关联性没有异议，但由于合同系在拆迁政策出台之前签订，故存在大量对后续出台政策和后续发生的事实预估的内容，其中预估不当的条款应与后续政策以及事实不符合而自动失效。对合同的合法性有异议，首先原告的合同目的系炒房，损害社会公共秩序，故该合同应该是无效的，其次涉及70平方米不得转让部分，因违背政府的硬性政策而无效。二、对定金收条没有异议。三、对法律服务委托合同以及发票的真实性没有异议。四、对集聚置换权益档案证明的真实性没有异议，权益面积允许转让和不允许转让数量上的界定是由政府政策决定，只是在操作的时候会因为一些技术性的原因产生错误，或者产生故障。如政策规定不均保留面积不低于30平方米，这在文字上很难表达，所以对于被告来说，她作为独立的农户，究竟有多少权益面积不可转让，应以政策为准，不能以该证明材料为准。       被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：       一、离婚证、户口本各一份，证明：1、被告与王昌忠于2008年4月9日离婚的事实；2、被告系单独立户的农户。       二、权益证一份，证明：被告实际只有105平方米安置权益。       三、证明一份，证明：被告于2021年1月18日领到权益证。       四、微信聊天记录打印件一份，证明：1、被告于2021年1月18日领取权益证当天就告知原告权益证已经发下来，并希望原告前来过户的事实。2、权益证之所以诉前未能过户，系因原告自己原因以及滥用诉权所致。       五、《义乌市城乡新社区集聚建设实施办法（试行）》打印件一份（该办法第二十七条规定：“高层公寓入市交易的前提是每户必须保留有一套自住房屋”），证明：本案合同约定的交易内容不符合政策规定。       六、《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易办法（试行）》打印件一份（该办法第二条第二款规定：“村级集体经济组织成员每户必须保证留有一套高层公寓自住房屋，自住房屋面积人均最少不低于30平方米”），证明：本案合同约定的交易内容的不符合政策规定。       七、《城乡新社区集聚建设配套政策相关问题会议纪要（三）》打印件一份（该办法第二条当中规定：“村集体经济组织成员剩余面积需满足自留高层公寓不少于人均30平方米且不少于安置楼房最小户型的条件”），证明：本案合同约定的交易内容不符合政策规定。       八、《佛堂镇王宅村集体土地集聚安置方案（草案）》核对件一份，（该方案第六条安置方式第1项规定：“村级集体经济组织成员每户须保留一套高层公寓，自留房屋建筑面积最少不低于人均30平方米”），证明：本案合同约定的交易内容不符合政策规定。       九、义社区建设办（2019）37号文件核对件一份，证明：王宅村集聚拆迁政策正式出台的时间为2019年12月31日。       十、义社区建设办（2021）1号文件复印件一份，证明：义乌市政府关于禁止炒权益证的规定。       十一、《置换权益转让合同》复印件二份，证明：原告的合同目的系炒房。       庭后，被告补充提供其与义乌市佛堂镇人民政府签订的集聚安置补偿协议书，证明：签订该协议的时间。       原告质证认为，一、对证据一的证据三性没有异议。二、对证据二的证据三性没有异议，其中被告提供的权益证中明确记载可转让高层公寓面积75平方米，本案不存在无法履行的情形。三、对证据三的证据三性没有异议，该份证明足以证明被告领取权益证后没有积极履行合同，配合原告过户。四、对证据四的真实性没有异议，但对证明目的有异议，从短信内容看，原告一直在催被告，但被告一直在拖延履行。五、对证据五、六系打印件，该份证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性和证明目的有异议，无法达到被告的证明目的。六、对证据七的证据三性不认可，且与本案无关，无法达到被告的证明目的。七、对证据八的证据三性无异议，恰好能够证明被告已经取得权益安置指标，可以履行与原告之间的合同。八、对证据九的证据三性没有异议，恰好能够证明被告已经取得权益安置指标，可以履行与原告之间的合同。九、对证据十的证据三性无异议，但无法达到被告的证明目的，该份文件对本案合同的履行没有溯及力，不影响合同的效力。十、对证据十一的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，与本案无关也无法达到被告的证明目的。十一、对该证据真实性无异议。对被告补充提供证据三性无异议，证明目的有异议，根据被告自己提供的证据，在与原告签订合同时，被告就知道政策规定每户有30平方米不可转让面积，至于后期与政府签订的协议，并不能证明被告不知情，故无法达到被告的证明目的。       根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：       原告提供的证据中，被告对证据真实性均无异议，相应证据能够达到其证明目的，本院确认其证明力。       被告提供的证据中，本院对证据一、二、三、九及补充证据的真实性及证明力予以确认。原告认可证据四短信记录的真实性，其内容表明被告在2021年1月18日领取权益证后已告知原告并与原告联系协商过户时间，直至原告起诉后仍表示愿意协助办理相应过户手续，但因存在不可转让面积无法全部过户。对于证据五、六、七、八，均系本地新社区集聚建设及权益面积交易有关文件，按照权益面积交易的规定，被告在出售后可自行购买他人权益面积以满足相应户型要求，上述文件不影响涉案合同效力亦不能作为被告不履行合同的合法事由。证据十与本案权益面积交易无关。证据十一不能达到被告的证明目的。       根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：       2019年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订置换权益转让合同一份，约定甲方将其在义乌市佛堂镇王宅村集聚社区的高层权益面积105平方米转让给乙方，单价为7000元／平方米，总成交价为735000元；乙方应在签订本合同当日向甲方支付15万元作为购房定金；剩余购房尾款585000元于甲方办理该权益证过户手续同时支付；甲方应在权益证下发后7日内到协助乙方将上述权益面积对应的权益证更名至乙方或乙方指定第三方名下；甲方怠于配合办理权益证过户手续的，应按每日总房款的万分之三支付违约金；若甲方中途解除合同，应全额返还购房款，支付30％的违约金并赔偿乙方损失（包括购房款利息、房屋增值的可得利益损失等）；合同还约定了双方其他权利义务事宜。当日，原告按约向被告支付了15万元。2021年1月18日，被告领取了取得佛堂镇金谷里区块的权益证，证号为：100（2020）001498，载明被告享有的置换权益总面积为105平方米，其中可转让高层公寓面积为75平方米，不可转让高层公寓面积为30平方米。另查明，被告于2019年12月26日与义乌市佛堂镇人民政府签订了集聚安置补偿协议书，其中载明被告安置所得高层公寓面积中不可售面积为30平方米。庭审中，原、被告协商确定涉案权益面积市价按12000元／平方米计算。       本院认为，原告与被告于2019年8月30日签订的《置换权益转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦无其他无效情形，该合同合法有效，双方均应按约履行。依据被告的权益证载明的内容，被告可转让的高层公寓面积为75平方米，另30平方米不可转让，故该部分的合同客观上无法履行，导致双方合同目的不能实现，原告要求解除该部分合同关系应予支持。原告无证据证明被告在与其签订该合同时即知晓其权益面积中存在不可转让部分，被告其后方签订有关协议及取得权益证，其中按本地政策明确有30平方米不可转让面积，故应认定双方对该部分合同解除均无过错，因此造成的损失本院确定由双方各半分担。原告主张的损失为交易面积的差价损失，双方协商确定目前权益证交易面积为12000元／平方米，而双方签约时为7000元／平方米，故30平方米的差价的一半即75000元由被告补偿原告。至于原告要求被告承担30平方米交易面积定金责任的诉请，按照有关法律规定，定金应当书面约定并明确定金罚则的适用，双方签订的合同中对此未明确约定且该部分合同解除非因被告主观过错所致，故对原告该诉请本院不予支持。75平方米面积交易正常履行，按双方合同约定价款为525000元，扣除已付15万元后剩余转让款375000元应在权益证变更登记时支付，原告同意在本案中一并处理，扣除被告应补偿款项75000元，原告尚应支付30万元。原告以被告不协助办理权益证变更登记为由主张其自2021年1月10日起按每日万分之三支付违约金，但结合在案证据及被告提供的短信，被告在2021年1月18日取得权益证后已告知原告并与原告联系协商过户时间，直至原告起诉后仍表示愿意协助办理相应过户手续，故无法认定被告此前存在违约行为，但结合被告在本案庭审陈述的意见应认定此时其已明确表明不再履行合同义务，故若在本院判决其履行协助变更登记期限届满后仍拒不履行的，应参照合同约定标准按75平方米对应合同价的万分之三即每日157.5元承担违约金，但考虑原告在履行期届满后享有申请强制执行的权利及执行的合理期间，该违约金的计算以不超过三十日为宜。原告主张的律师费系在被告尚未违约情形下产生，不符合双方约定承担的条件，故本院不予支持。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告提出的“预估性条款”的说法及其效力的分析于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：       一、原告彭娟琳与被告王桂仙于2019年8月30日签订的《置换权益转让合同》有效。       二、被告王桂仙于本判决生效之日起十日内协助原告彭娟琳办理位于义乌市佛堂镇金谷里区块75平方米高层公寓面积【权益证号为：100（2020）001498】的变更登记手续，逾期应按每日157.5元向原告彭娟琳支付违约金（截止变更登记完成之日，且不超过三十日）；原告彭娟琳于变更登记当日支付被告王桂仙剩余转让款30万元；此项双方互负的金钱债务可相互抵扣。       三、解除原告彭娟琳与被告王桂仙于2019年8月30日签订的《置换权益转让合同》中剩余30平方米高层公寓权益面积转让的部分内容。       四、驳回原告彭娟琳的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费5744元，保全费4195元，由原告负担1500元，被告负担8439元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员张凯     二〇二一年六月十日     书记员颜虹英