江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终870号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐红梅，女，1974年1月6日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：柯书得，男，1976年8月5日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：欧阳樱子，江西赣东北律师事务所律师。原审被告：郑忠兵，男，1975年1月2日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原审被告：王春梅，女，1983年2月21日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原审第三人：郑永生，男，1973年4月26日出生，汉族，住江西省上饶市。原审第三人：谢佳佳，女，1990年1月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人徐红梅因与被上诉人柯书得、原审被告郑忠兵、王春梅、原审第三人郑永生、谢佳佳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐红梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令驳回被上诉人柯书得对上诉人徐红梅的全部诉讼请求。3.判令被上诉人柯书得偿还上诉人徐红梅房屋租金合计17.5万元。事实和理由：1.被上诉人系通过谢佳佳转租案涉商铺，上诉人与谢佳佳在《商铺转租合同》中明确约定了上诉人的免责事由，故被上诉人应当根据双方合同的约定，向郑忠兵、王春梅主张赔偿。2.被上诉人实际使用租赁物至2020年4月，自2019年6月开始被上诉人未缴纳租金而使用租赁物，该部分欠缴租金17.5万元应当支付给上诉人（上诉人于2019年7月书面向一审法院执行局申请装修费用的酌情返还和承诺拍卖成功以后不再使用该商铺）或折抵装修损失或缴付至人民法院，避免被上诉人以此重复获利。3.被上诉人装修范围不明，且其主动撤回对装修部分的鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。4.该商铺的楼梯系上诉人出资建造（被上诉人申请装修评估时也认可楼梯是上诉人出资建造），故楼梯装修价值应属上诉人所有。5.即便要对被上诉人的装修损失进行补偿，也应当优先从租赁物的执行款项中优先偿还，不应由上诉人承担连带责任。柯书得辩称，1.被上诉人实际上已经向郑忠兵、王春梅主张了赔偿，一审法院也判决其二人承担赔偿责任，上诉人只是承担连带责任。2.被上诉人明确缴纳了2019年7月至9月份的租金，一审已经查明。被上诉人认为即使欠付租金也是抵押权人实现债权的财产，上诉人没有权利代替法院，也不是同一个法律关系。3.被上诉人装修范围主要装修是次承租人郑永生手上装修的，但是其收取的转让费包含了装修价值，之所以撤回两个店面的装修价值鉴定是因为装修已经被新的买受人毁损了无法鉴定，上诉人应承担其装修范围的举证责任。房屋拍卖之后上饶市信州区人民法院已经扣除了115,600元装修的价值，之后申请执行也是从被扣下的执行款中作为优先偿还，实际上不需要上诉人出钱。柯书得向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告徐红梅签订的《商铺转租合同》；2.判令被告徐红梅返还押金30,000元；3.判令三被告赔偿原告装饰装修损失200,000元（最终以评估鉴定为准）；4.判令三被告赔偿原告经营利润损失40,000元；5.判令三被告承担本案全部诉讼费。徐红梅向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人柯书得偿还反诉人未付房屋租金合计27.5万元。2.本案诉讼费由被反诉人柯书得承担。一审法院认定事实：2014年8月17日，郑忠兵与徐红梅签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为20年，可以转租。2016年8月1日，徐红梅与郑永生签订《商铺转租合同》，将案涉房屋转租给郑永生。郑永生又将案涉房屋转租给谢佳佳。2019年3月29日，徐红梅以书面形式同意谢佳佳将案涉商铺租赁合同转让给柯书得，柯书得为此向谢佳佳支付转让费15.8万元，原告租得案涉房屋用于开办信州区车之港汽车美容中心。2019年8月13日，柯书得向徐红梅支付租金6.5万元。由于案涉房屋所有权人郑忠兵、王春梅未偿还上饶市农村商业银行股份有限公司的抵押贷款，案涉房屋中的1-4、1-5、1-6号被本院执行，徐红梅提出执行异议，且还向上饶市中级人民法院提出复议申请，2018年8月13日，上饶市中级人民法院作出裁定驳回徐红梅的复议申请。案涉房屋中的1-2、1-3号由横峰县人民法院拍卖。1-4、1-5、1-6号案涉房屋于2019年12月19日被案外人竞拍买下，1-2、1-3号案涉房屋于2020年4月27日被案外人竞拍买下。2019年7月30日，本院执行局委托评估公司对案涉1-4、1-5、1-6号房屋进行评估，装修净价评估价为115,602元。另查明，原告自愿撤回对1-2、1-3号案涉房屋以及经营利润的鉴定申请。一审法院认为，徐红梅同意谢佳佳将案涉房屋转租给柯书得，且柯书得也向徐红梅支付过租金，故徐红梅与柯书得之间存在房屋租赁合同关系，因案涉房屋已被法院拍卖，故双方之间合同已经无法履行，该院支持原告解除与徐红梅签订的《商铺转租合同》的诉请。关于押金的问题，原告并无证据证明其向徐红梅或者谢佳佳交过押金，对其押金诉请不予支持。关于原告的装修现值损失问题，因装修已经附合于房屋，部分房屋装修价值现值被执行法院评估并连同房子一并拍卖，原告的装修行为经合同约定，郑忠兵、徐红梅均同意装修，装修行为系善意的，故郑忠兵、王春梅应当返还原告的装修现值。徐红梅明知案涉房屋已经涉及诉讼被法院执行情况下，仍将案涉房屋转租给原告，违反诚信原则，应当对原告装修现值损失承担连带赔偿责任。结合评估报告，原告实际经营至2020年4月等情况，该院酌定原告的装修现值损失总计为10万元。关于原告的经营利润损失问题，原告提供的财务报表记账并不规范，不能真实反映其经营利润，故该院对其经营利润损失的诉请不予支持。关于被告徐红梅的反诉问题，徐红梅在2019年7月已经知道本院执行局通知原告将租金交给法院，双方租金按照约定半年一付方式支付，原告已经支付被告三个月的租金，故被告反诉原告支付2019年7月份之后的租金无法律根据，该院不支持其反诉请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第十一条第一项、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告柯书得与被告徐红梅签订的房屋租赁合同；二、被告郑忠兵、王春梅在本判决生效后十日内返还原告柯书得的房屋装修残值10万元，被告徐红梅对原告柯书得的装修残值损失10万元承担连带赔偿责任；三、驳回原告柯书得其他诉讼请求；四、驳回被告徐红梅的反诉请求。案件受理费收取5,350元，保全费520元，合计5,870元，原告柯书得负担2,174元，被告郑忠兵、被告王春梅、被告徐红梅负担3,696元。反诉费2,712元，由被告徐红梅负担。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，根据徐红梅与郑忠兵签订的《商铺租赁合同》第四条的约定，在合同期内，徐红梅有权根据经营情况与他人合租共同使用或者转租，故徐红梅有权将案涉房屋转租给柯书得。案涉房屋在租赁期内因郑忠兵、王春梅未能偿还银行债务导致银行实现抵押权被依法拍卖，造成柯书得无法正常使用租赁物，郑忠兵、王春梅具有重大过错，理应赔偿柯书得剩余租赁期内装饰装修物的残值损失。徐红梅明知案涉房屋已经涉及诉讼被法院执行情况下，仍将案涉房屋转租给柯书得，违反诚信原则，应当对柯书得装修现值损失承担连带赔偿责任。故徐红梅提出柯书得主张的损失，系由房东郑忠兵、王春梅未能偿还银行债务的原因导致的，应由房东承担责任，其不应承担责任的主张不成立，本院不予支持。从2019年7月3日徐红梅与证人李某的手机通话录音可知，徐红梅在2019年7月已经知道一审法院执行局通知柯书得将租金交给法院，故徐红梅无权要求柯书得向其支付自2019年7月份以后的租金。2019年7月之前的租金，根据徐红梅与谢佳佳签订的《商铺转租合同》可知，租金为半年付一次，支付日为每年1月1日和7月1日。2019年3月29日，谢佳佳将案涉商铺转租给柯书得，并经徐红梅同意，且柯书得已经支付徐红梅三个月的租金，故徐红梅要求柯书得支付自2019年6月开始尚欠租金17.5万元无事实和法律依据，本院不予支持。案涉五个店铺均用于汽车美容经营，其中三个店铺在2019年7月30日经评估装修价值为115602元，剩余两个店铺因被新的买受人拍卖所得，柯书得自愿撤回对1-2、1-3号店铺的鉴定申请，请求上述两个店铺参照另外三个店铺计算装修价值。一审法院结合柯书得实际经营至2020年4月等情况，酌定柯书得的装修现值损失总计为10万元并无不妥。徐红梅提出柯书得装修价值不明，且其主动撤回对其装修部分的鉴定申请，应承担举证不能的不利后果的主张不成立，本院不予支持。从2020年9月4日下午一审法院的现场勘验笔录中可知，徐红梅提出其装修了两个卷闸门和楼梯（1-2、1-3），柯书得的委托诉讼代理人对此有异议，认为楼梯和扶手是郑永生做的，故徐红梅提出案涉商铺的楼梯系由其出资建造，楼梯的装修价值应属其所有的主张，证据不足，本院不予支持。从本院2018年8月13日作出的（2018）赣11执复18号执行裁定书可知，徐红梅至少在2018年8月份便明知案涉房屋被法院依法执行。徐红梅在2019年3月份与柯书得缔约合同时故意隐瞒上述情况，致使柯书得对租赁期限的预期产生重大误解。故徐红梅提出其在转租时对被执行情况并不知情，对柯书得的损失并无错过，其不应承担连带责任的主张不成立，本院不予支持。综上所述，徐红梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,425元，由上诉人徐红梅负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 徐迎风二〇二一年六月三日书记员 李熙韵