湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0281民初377号 原告（反诉被告）：醴陵市鑫泰商贸有限公司，住所地：醴陵市解放路13号。统一社会信用代码：91430281740648144M。 法定代表人：黄丽潼，董事长。 委托诉讼代理人：陈湘，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为提起反诉或上诉，代收法律文书等。 委托诉讼代理人：谭凯轩，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：聂运禄，男，1962年5月8日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍地湖南省醴陵市。 被告（反诉原告）：朱伟萍，女，1974年3月30日生，汉族，江西省萍乡市人，户籍地同××。 两被告的共同委托诉讼代理人：钟建平，醴陵市佳源法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为提起反诉、进行和解等。 原告醴陵市鑫泰商贸有限公司与被告聂运禄、朱伟萍租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用普通程序。2021年3月3日，被告向本院提起反诉，本院决定两案合并，并于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈湘、被告聂运禄、朱伟萍及其委托诉讼代理人钟建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年，原告所有的位于醴陵市××广场××期××期，原告决定对商场进行重新装修。租赁户为定下自己心仪门面，前往原告处，要求继续租赁原告位于该广场的门面及门面经营权，原、被告就门面租金、租期、门面位置等达成一致意见。原告与租赁户协商确定，在签订正式合同之前支付总租金的30%给原告，签订正式书面合同时再支付总租金的20%，剩余50%由被告在签订正式书面合同后一个月内办理贷款或以现金方式一次性支付，且双方确认商场正式营业前签订书面合同，且合同将按照口头约定的租期、租金等内容签订，被告承诺履行协议，故被告于2017年9月25日早上向原告支付三万元，当天下午将剩余的41.4万元交给原告，承租原46＃门面（现47＃）。原告于2018年9月将门面交付给被告，被告将装修的物品等均放入其所租赁的门面内。后原告多次与被告协商签订《商铺经营权合同》及交付租金事宜，被告均以各种理由予以推脱。原、被告虽未签订书面合同，但双方于2017年9月就形成口头租赁合同，原告履行了门面交付义务，但被告未履行协议约定的义务，违反了双方协议约定。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院判令被告继续履行双方租赁协议。 两被告针对原告本诉辩称：一、原告三次无故推迟交付门面，系严重违约，显属失去诚信。三次承诺分别是2018年1月18日前、2018年5月1日前、2018年9月，但直到2019年1月才将门面交付给被告，而并非被告所称的2018年9月已交付门面。二、原告多次推延交付门面的责任后果自负。由于原告擅自修改图纸，任意扩大门面的数量面积，导致公共面积变小，消防通道变窄，给人民的生命、财产安全带来严重隐患，受到消防部门的批评和责令整改，而无法通过验收合格。三、原告在收到被告交纳的定金后，多次违约在先，并未按期履行义务，依法应承担失信的违约责任，双方的口头约定应予解除。四、由于原告多次违约，被告及广大租赁户被迫多次上访，为此，原告对被告恨之入骨，尔后又无故刁难被告，在被告对门面进行装修时，原告邀集社会闲杂人员进行无理阻拦，拆烂已装好的墙面，将被告朱伟萍打倒在地，后又强行将被告用于装修的发电机、脚手架及部分材料拖走，至今未还。五、原告多次答应补偿被告的经济损失，并与被告达成口头协议，但并未签订书面租赁协议，其责任全在原告。为妥善解决双方的纷争，也引起了各级领导的重视和关注。2019年7月2日，在醴陵市来龙门办事处的主持下召开了协调处理会议，参会的有办事处领导、社区负责人、原告公司的总经理以及被告聂运禄。考虑到原告延迟交付门面有错，也耽误了被告两年多未经营，均达成一致意见，即原告赔偿两被告经济损失40万元、返还被告已缴纳的定金44.4万元，并于同年7月15日兑现结清，被告退出商场，双方解除租赁关系。但原告出尔反尔，拒不兑现承诺。六、两被告系夫妻关系，被告聂运禄系退役军人、参战老兵，且下岗多年在家，被告朱伟萍无正当职业，又身患癌症，两夫妻全靠做点小生意维持生计，两人是典型的弱势群体，更需要得到社会和法律的同情和关注。七、综上，本案因原告多次违约，导致两被告造成巨大的经济损失，且原、被告之间矛盾激化，关系紧张，由于原告已缺乏诚信，双方恢复租赁关系的基础和条件已经丧失，故请求驳回原告的诉讼请求。 两被告（反诉原告，以下简称被告）向本院提出反诉请求：1、依法解除双方的门面租赁关系；2、判令原告双倍返还被告支付的定金（44.4万元×2）；3、判令原告赔偿给被告造成的经济损失64.27万元；4、判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月，两被告拟租赁原告出租的醴陵市××广场第47号门面，并按照双方的约定向原告交付了44.4万元的定金，原告时任法人代表唐文伯在其收款收据上签写“30%已清”的字据，并承诺2018年1月18日前交付门面给两被告，但逾期未交，尔后又承诺在2018年5月1日前交付，但仍未兑现，第三次又确保在2018年9月交付，仍未兑现，直到2019年1月才将出租门面交付给两被告。尔后又邀集社会上闲杂人员强行阻挠被告对门面进行装修，并强行撬烂已装修的部分工程，还将被告用于装修的发电机、脚手架及工程材料全部拖走，至今未还。由于原告违反诚实信用原则，多次延迟履行交付门面的义务，造成被告巨大的经济损失。时至今日，由于原告的违约，导致两被告连续三年无法经营，减少营业盈利近31.45万元。同时，为交付原告定金，被告靠民间借贷42万元才一次性交清。由于被告无法经营，每月要承担8280元的利息支出（月息2分），共需承担37个月利息计30.64万元。另由于原告强行拆除被告已部分装修的门面，毁损装修工具和材料，造成被告损失2.18万元，以上三项损失共计64.27万元。由于原告自身的责任，严重违背诚实守信的原则，导致两被告巨大的经济损失，根据相关法律规定，特提起反诉，以维护两被告的合法权益，请求依法判决。 原告针对两被告的反诉辩称：一、2017年9月25日，两被告主动向原告支付44.4万元承租原46#（现47#）门面，双方就租赁合同达成一致意见。原告于2018年9月将门面交付，两被告自占用门面后，将装修器具放置门面内，但拒不装修，也不进行营业。双方租赁合同依法成立并生效，原告依约交付门面，被告自门面交付后即占用门面，被告依约应继续履行租赁合同。二、原告不存在违约情况，无需退还定金，且被告要求原告赔偿经济损失无事实和法律依据。综上，原、被告之间的租赁合同关系不符合法定、约定的解除条件，被告应当继续履行，且原告不存在违约行为，被告的反诉请求无事实和法律依据，应当驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。 根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 原告系醴陵市鑫泰商业广场的业主，被告朱伟萍原系醴陵市鑫泰商业广场一楼的门面租赁户，租赁期限于2017年10月30日到期，两被告系夫妻关系，二人共同经营所租赁的门面。2017年，因门面到期，原告决定将所有到期门面重新装修，然后再对外招租。2017年9月25日，原被告双方口头约定：门面位置为一楼原46#（现47#）门面，租期20年，总租金148万元，按30%、20%、50%的比例三次交清。同日，被告将44.4万元分两次交给原告,被告向原告分别出具收条，其中在第二张收条（金额为41.4万元）上注明“30%已清”，两张收条中均未注明款项的性质，但在庭审中双方一致认可44.4万元为定金。醴陵市鑫泰商业广场于2019年1月1日正式营业，在商场正式营业后原、被告正式办理好门面交付手续，但双方对原告延迟交付门面的解决方案未达成一致意见，此后的几个月时间里，原、被告多次协商未果，有关部门亦对此事进行过调解，但均未得到妥善解决。被告接收门面后，以原告迟延交付门面违约未处理为由一直未与原告签订正式书面的租赁合同，也未支付剩余租金，因被告拒签租赁合同，拒交余款，原告则不准被告装修营业，亦未退还被告所付定金，双方形成僵局至今。2019年11月18日，被告试图对其预定的门面进行装修，次日，醴陵市鑫泰商业广场物业管理处以被告未签合同未付清租金为由进行阻止，并向被告发出责令停工装修通知书，随后被告停止装修，至今该门面仍处于空置状态。 另查明，原告曾于2020年10月28日向本院起诉两被告，案号为（2020）湘0281民初3725号，诉讼请求为：1、判令原、被告经营权租赁关系解除；2、判令被告腾空租赁商铺；3、判令被告承担诉讼费等全部费用。后原告于同年12月29日自愿撤诉。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的焦点是：一、原被告之间的租赁关系是应继续履行还是应予解除。二、如果双方解除租赁关系，双方的权利义务如何确定。关于焦点一、合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，合同要在合同当事方自愿、协商一致的基础上签订，现被告在庭审中已明确表示不同意与原告签订正式书面租赁合同，要求退租，双方合作已缺乏基础，故原被告双方原口头达成的租赁关系应予解除。关于焦点二应从以下几个方面综合分析。1、门面交付的时间。双方对争议门面已经交付没有异议，只是对交付的时间存在争议，原告认为是2018年9月交付，被告认为是2019年1月交付，按原告在（2020）湘0281民初3725号案件中提交的原告向朱伟萍发出的催告函，落款时间为2018年12月28日，催告函中写明“一楼47号门面早已可交付使用”，催促被告去公司办理经营权租用合同签订，故涉案门面的实际交付时间应认定为2019年1月更符合实际。2、原被告在本案中是否存在违约行为。原告在收取被告44.4万元租赁定金时，商场改造尚未竣工验收,双方虽然没有书面约定门面交付的具体时间,但按照交易习惯,原告对门面交付时间应有口头承诺,否则,只要是一个有正常思维能力和智力水平的人都不可能向一个可能无限期交付的门面交纳巨额定金,综合有众多商户要求原告退款并赔偿损失的诉求,以及原告免除了一楼商户半年租金的事实,应认定原告实际交付门面的时间与口头承诺的交付时间有迟延,原告有违约行为。被告在接收门面后，应与原告签订正式书面合同并交纳余款，被告在原告催告后拒绝与原告签订书面合同，拒绝交纳余款，亦属违约行为。被告不能既接收、占有门面又不签订合同，不交纳占合同总标的大部的余款，如果这样，原告不可能同意，对其他商户亦不公平。原告迟延了一段时间交付门面会给商户带来损失，但该损失与整个二十年的租期租金相比，没有可比性，况且正式合同××的租期是从门面实际交付后才开始计算，原告向被告迟延交付门面可参照其他同样情况的商户同样处理，故被告不能以原被告双方没有就原告迟延交付门面赔偿事宜尚未处理完毕而拒签合同、拒交全部余款。因被告不签合同、不交余款，原告阻止被告装修营业，造成涉案门面空置至今。按照原告提交的格式合同第五条第1项，“甲方有对商场进行整体规划的权利，保证乙方商铺的正常使用，由甲方或其选聘的物业服务公司负责有偿提供公共区域卫生保洁、治安消防值班巡逻，维护市场秩序和商业经营环境等日常性管理服务”，责令停工装修通知书虽是以醴陵市鑫泰商业广场物业管理处的名义下达，但该物业公司是由原告选聘，该通知书是以被告未与原告签订租赁合同为由责令被告停工，显然该通知书是原告的意思表示，其法律后果应由原告承担，原告陈述该物业公司与原告是两个独立、互不关联的主体与事实不符，本院不予认可。原被告在发生争议后，均应及时通过有效途径解决争议，双方将僵局持续至今，对各自扩大的损失（包括原告的租金损失、被告陈述的因未营业而造成的可预期的收入等）应各自承担。第3、本案定金的处理。首先，虽然双方均认可被告所交44.4万元为定金,但根据民法典实施前的担保法和现行民法典的规定,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。故本案44.4万元中实际只有29.6万元可以算作定金。本案中交纳的定金应为立约定金,作为订立租赁合同的担保。现原被告虽对门面交付的具体时间有争议，但双方均认可涉案门面已经交付，虽然原告交付门面时间有迟延，有违约行为，但双方的立约目的已经基本实现，原告不构成根本违约，被告选择接收门面，实际上放弃了对原告实行定金罚则的权利，被告应按口头协议与原告签订正式合同交纳余款,已交纳的定金折抵应交的合同价款，因本案原被告双方均有违约行为,故本案对原被告均不宜适用定金罚则,被告要求原告双倍返还定金的诉求本院不予支持。第4、其他争议事项的认定。被告要求原告赔偿除其陈述的可预期收入31.45万元外的其他经济损失33.26万元,因未提交充分证据予以证明,原告不认可,被告应承担举证不能的法律后果,其诉求本院不予支持。综上，本案中原被告双方均有违约行为，且原告违约在先，故在综合考虑双方的违约情况并兼顾公平的情况下，对本案的处理应在解除双方租赁关系、原告收回涉案门面的同时，判决原告返还被告所交“定金”并承担相应利息。双方其他的诉求应均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）醴陵市鑫泰商贸有限公司与被告（反诉原告）聂运禄、朱伟萍之间的租赁关系； 二、原告（反诉被告）醴陵市鑫泰商贸有限公司在本判决发生法律效力后五日内返还被告（反诉原告）聂运禄、朱伟萍所交款项444000元及利息（利息以444000元为基数，按年利率3.85%的标准从2017年9月25日起计算至款项付清之日止）; 三、驳回原告（反诉被告）醴陵市鑫泰商贸有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）聂运禄、朱伟萍的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费200元，反诉费18570元，合计18770元，由原告（反诉被告）醴陵市鑫泰商贸有限公司负担5585元，被告（反诉原告）聂运禄、朱伟萍负担13185元。 如义务人未自觉履行上述义务，权利人有权在本判决书生效后二年内申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 长  尹优龙 人民陪审员  张振先 人民陪审员  金浩宇 二〇二一年六月三十日 法官助理罗海波 书记员谢晴玉 附：判决书所引用法律条文原文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。