福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1731号原告：福建五环实业有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室。法定代表人：赵嵘，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。被告：杨建周，男，1982年2月24日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：陈珠娇，女，1983年10月15日出生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：林荣，福建百涵律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司永泰支行，住所地福建省永泰县樟城镇上马路34号。负责人：高扬敏。原告福建五环实业有限公司（以下简称“五环公司”）与被告杨建周、陈珠娇、第三人中国银行股份有限公司永泰支行（以下简称“中国银行永泰支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五环公司委托诉讼代理人童建炫、被告杨建周、被告陈珠娇委托诉讼代理人林荣到庭参加诉讼。第三人中国银行永泰支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五环公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除五环公司与杨建周、陈珠娇签订的合同编号为20180050246的《商品房买卖合同》；2.判决杨建周、陈珠娇于十日内将位于福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋返还给五环公司；3.判决杨建周、陈珠娇于十日内配合五环公司办理合同编号为20180050246的《商品房买卖合同》的网上签约备案注销手续，以及福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋的预购商品房预告登记注销手续〔不动产登记证明：闽（2018）永泰县不动产证明第0××4号〕；4.判决杨建周、陈珠娇于十日内向五环公司支付合同解除违约金87940.6元（房屋总价879406元×10%）；5.判决杨建周、陈珠娇于十日内向五环公司返还代偿本息27684.33元（以中国银行永泰支行实际扣款金额为准），支付逾期偿还代偿款违约金（以中国银行永泰支行扣款金额为基数，按照每日万分之五的标准，自中国银行永泰支行扣款之日起计算至杨建周、陈珠娇清偿之日止，暂计至2021年4月30日止为539.84元）；6.判决杨建周、陈珠娇于十日内赔偿五环公司律师费损失10000元；7.本案的诉讼费、公告费（以实际发生金额为准）由杨建周、陈珠娇负担。事实与理由：2018年7月18日，五环公司与杨建周、陈珠娇签订合同编号为20180050246的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，杨建周、陈珠娇以总价879406元购买五环公司开发建设的位于福建省永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋。杨建周、陈珠娇应于2018年3月31日前支付179406元购房款，剩余购房款700000元由杨建周、陈珠娇申请银行贷款支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第3项第（3）目约定：因杨建周、陈珠娇未按时还贷，致使五环公司被要求承担担保责任或代为偿还的，杨建周、陈珠娇在收到银行或五环公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向五环公司支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，五环公司有权单方面解除合同，杨建周、陈珠娇须向五环公司支付该商品房总金额10%的违约金、五环公司代为偿还的款项及日万分之五的利息、五环公司重新出售该商品房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、五环公司委托律师费、税费）。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条第1项约定：杨建周、陈珠娇逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），五环公司有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成五环公司支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）五环公司有权要求杨建周、陈珠娇承担。第5项约定：双方解除合同的，杨建周、陈珠娇应当积极履行并亲自或公证委托他人到主管部门办理注销合同及其他与合同及购买房屋有关的文件等手续。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条第3项约定：合同一方向另一方送达任何文件，送达地址为双方在本合同中填写的地址。2018年11月8日，杨建周、陈珠娇与第三人中国银行永泰支行及五环公司签订一份借款合同，约定杨建周、陈珠娇向中国银行永泰支行申请贷款700000元，用于购买坐落于永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋，贷款期限360个月，自2018年11月至2048年11月止，还款方式为按月等额本息还款法，杨建周、陈珠娇以上述房屋向中国银行永泰支行提供抵押担保，五环公司就杨建周、陈珠娇的还款义务向中国银行永泰支行提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，杨建周、陈珠娇向五环公司支付了179406元购房款，中国银行永泰支行于2018年5月29日发放贷款700000元。2018年8月23日，杨建周、陈珠娇办理了坐落于永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋预购商品房预告登记手续〔不动产登记证明：闽（2018）永泰县不动产证明第0××4号〕。2020年6月30日前，五环公司向杨建周、陈珠娇办理了交房手续。但在中国银行永泰支行放款后，杨建周、陈珠娇从2020年7月起就未偿还贷款本息，中国银行永泰支行遂要求五环公司承担担保责任，并于2021年3月22日从五环公司银行账户扣划27684.33元款项用于代杨建周、陈珠娇偿还贷款本息。《中华人民共和国民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围向债务人追偿。”五环公司作为保证人承担保证责任后，有权向杨建周、陈珠娇追偿。五环公司代替杨建周、陈珠娇偿还贷款本息后，多次电话催告其偿还代偿款，并于2021年4月6日按照合同约定地址向杨建周、陈珠娇邮寄《垫付按揭贷款还款通知函》，要求杨建周、陈珠娇偿还垫付款项及每日万分之五的利息，否则五环公司有权解除合同并收取总房价款10%的违约金。但杨建周、陈珠娇至今未偿还代偿款、利息及逾期还款违约金。据五环公司统计，截至2021年3月22日止，杨建周、陈珠娇尚欠五环公司代偿本息27684.33元，且杨建周、陈珠娇在五环公司通知后超过15日仍未偿还。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第3项第（3）目的约定，五环公司有权解除合同，并要求杨建周、陈珠娇偿还代偿款及违约金（以中国银行永泰支行扣款金额为基数，按照每日万分之五的标准，自银行扣款之日起计算至杨建周、陈珠娇清偿之日止，暂计至2021年4月30日止为539.84元，计算公式：27684.33元×0.0005／日×39日＝539.84元），支付合同解除违约金87940.60元（房屋总价879406元×10%）。因杨建周、陈珠娇未按期足额支付贷款本息的行为已构成违约，五环公司为维护自身合法权益而损失律师费10000元，依照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条第1项约定，该损失也应由杨建周、陈珠娇负担。综上所述，五环公司与杨建周、陈珠娇签订的购房合同，五环公司与杨建周、陈珠娇、中国银行永泰支行签订的借款合同，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。各方应严格履行合同义务。因杨建周、陈珠娇未按约偿还中国银行永泰支行贷款本息，致使五环公司连续代杨建周、陈珠娇偿还5期贷款本息，而杨建周、陈珠娇自收到中国银行永泰支行及五环公司还贷通知后超过15日仍未归还代偿款项的，故五环公司有权解除合同，同时要求杨建周、陈珠娇返还代偿款项及违约金，支付合同解除违约金，赔偿律师费损失，并配合办理购房合同解除后的网上签约备案解除手续以及预告登记注销手续。杨建周未作答辩。陈珠娇辩称，1.案涉房屋目前已经升值，五环公司主张的10%违约金过高，希望违约金按5%计算，同时希望减免违约金和律师费；2.五环公司应该退还杨建周、陈珠娇支付的购房款879406元，因杨建周与陈珠娇处于分居待离婚状态，希望退款的款项按各50%份额支付到杨建周、陈珠娇的个人银行账户。中国银行永泰支行未作答辩。五环公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及附件;2.《个人一手住房贷款合同》；3.《福建增值税普通发票》；4.不动产登记证明；5.催收贷款通知书；6.中国工商银行网上银行电子回单；7.垫付按揭贷款还款通知函、EMS邮件面单及邮件跟踪单；8.《法律服务合同》及《福建增值税专用发票》。对上述证据本院分析认证如下：上述证据与原件核对一致，证据来源合法，符合有效证据的法定要件，可以作为本案的定案依据。陈治外未提交证据。杨建周、陈珠娇、中国银行永泰支行未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，出卖人五环公司与买受人杨建周、陈珠娇签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180050246）及其附件，《商品房买卖合同》约定：杨建周、陈珠娇向五环公司购买位于永泰县××镇××村××号××幢××单元房；建筑面积共120.52平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7296.76元，总金额879406元；买受人应于2018年3月31日前支付179406元，剩余房款700000元买受人申请银行贷款支付，并确保剩余房款于本合同签署后30日付清。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四条“关于本合同正文第六条、第七条”约定:1.本合同正文第六条约定的付款日期以出卖人收款银行账户到账日为准，以人民币计价。出卖人收款银行入账日期迟于买受人按本正文合同第六条支付房屋价款的付款日期的，买受人的实际付款日期以出卖人收款银行入账日为准。买受人以其他货币支付的，以出卖人实际收到的银行结汇后的人民币金额为实际收到的款项，实际收到的款额与应交款额之差额部分则多退少补。3.买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或／和公积金贷款）方式支付房价款的特别约定如下：3.因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额10%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人委托律师费、税费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人可迳行从应退买受人的购房款中直接扣除代为偿还给贷款人剩余贷款本息及有关费用，并在扣除上述出卖人收取的相关违约金、损失及费用后，将剩余房款（若有）退还买受人，若房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十五条“合同解除特别约定”：1.买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。5.出卖人行使本合同正文及其附件条款约定的单方解除合同权利时，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务（包括但不限于亲自或公证委托他人到主管行政部门办理注销合同及其他与合同及购买该房屋有关的文件等手续，返还购还购房发票等），否则，出卖人有权通过诉讼解决，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费、公告费、税费等均由买受人承担。如买受人自出卖人发出解除通知送达之日起或视为送达之日起算的30日内仍未协助出卖人办理退房手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款的万分之一的违约金，直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。此外，出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他的损失（包括相应的税费损失、诉讼费、律师费等）。7.合同一方根据法律规定或本合同的约定行使单方解除权时，应书面通知对方。提出解除合同的一方在解除通知送达后又书面撤销或以自己的行为表明愿意继续履行合同的（包括有后续履行行为），则该解除通知自动失效。2018年3月31日，杨建周、陈珠娇支付首付款179406元，杨建周、陈珠娇办理按揭贷款支付剩余购房款700000元，五环公司出具相应金额购房款《增值税普通发票》。2018年11月8日，贷款人中国银行永泰支行与借款人杨建周及保证人五环公司签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2018-ＹＳＦ-ＹＴ-ＳＳＣＳ-0565），《个人一手住房贷款合同》约定：贷款金额700000元，用于购房，贷款期限360个月；贷款利率参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，采用的参考利率为定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例（正值为上浮，负值为下浮）为10%；还款方式为按月等额本息还款法；永泰县××镇××村××号××幢××单元作为借款抵押物，抵押物共有人陈珠娇签字；保证人提供阶段性担保。中国银行永泰支行向杨建周发放了贷款700000元。之后，杨建周未能按照上述合同约定偿还贷款，五环公司为此承担保证责任，于2021年3月22日向中国银行永泰支行代偿款项27684.33元。2021年4月6日，五环公司向杨建周、陈珠娇发出《垫付按揭贷款还款通知函》，要求杨建周、陈珠娇于通知函发出之日起七日内偿还五环公司向银行垫付的全部款项及相应违约金。杨建周、陈珠娇于2021年4月7日收到该函，后未付款。为此，五环公司诉至本院，支付了律师费10000元。另查明，2018年8月23日，永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋办理了预告登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县不动产证明第0××4号。本院认为，五环公司与杨建周、陈珠娇签订的《商品房买卖合同》及其附件以及中国银行永泰支行、杨建周、五环公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定行使和履行各自的权利义务。《商品房买卖合同》附件六第四条第3款约定了一方解除合同的条件，由于杨建周、陈珠娇未按时缴纳按揭贷款，五环公司因此承担保证责任而向中国银行永泰支行代偿款项27684.33元，且经五环公司催告后杨建周、陈珠娇至今仍未归还相关款项，已达到解除合同的条件，现五环公司诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，五环公司应退还杨建周、陈珠娇购房款879406元，杨建周、陈珠娇配合五环公司办理《商品房买卖合同》网上签约备案注销手续及预告登记注销手续。此外，杨建周、陈珠娇还应按照合同约定支付给五环公司违约金87940.6元（商品房总金额的10%）、代偿款27684.33元及每次代偿之日起按照日万分之五计至款项付清之日止的利息以及律师费10000元。陈珠娇主张合同约定的违约金过高，要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过高承担举证责任，但陈珠娇未对此进行举证，故本院对陈珠娇未提供证据佐证的此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除福建五环实业有限公司与杨建周、陈珠娇于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180050246）；二、杨建周、陈珠娇于本判决生效之日起30日内向福建五环实业有限公司返还坐落于永泰县××镇××村××号××幢××单元房屋,并协助福建五环实业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20180050246）的网上签约备案注销手续及预告登记注销手续；三、杨建周、陈珠娇于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司违约金87940.6元；四、杨建周、陈珠娇于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司代偿款27684.33元及利息（代垫款27684.33元的利息自2021年3月22日起按照日万分之五计付至款项付清之日止）；五、杨建周、陈珠娇于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司律师费10000元；六、福建五环实业有限公司于本判决生效之日起30日内退还杨建周、陈珠娇购房款879406元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12594元，减半收取6297元，由杨建周、陈珠娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 苏燕伟二〇二一年六月三十日法官助理 李冰琳书 记 员 陈春巧附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。