北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2239号原告：王穹，男，1994年10月10日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘立华（王穹之姨），住北京市石景山区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告王穹与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王穹的委托诉讼代理人刘立华，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王穹向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（以2879834元为基数，按日万分之一的标准自2020年8月26日起暂计算至2021年4月23日为69404元）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1546645，合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟新城城子地区天台山居住项目103号房屋，现为北京市门头沟区滨河路23号103号（以下简称103号）。合同约定房款金额2879834元，原告按合同约定缴纳了全部房款，原告已依约完全履行了合同义务。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理取得房屋不动产权属证书，经原告多次催告，被告以各种理由推脱责任，时至今日才有办理迹象，已经严重违约。2019年5月16日和2020年4月10日，原告曾分两阶段向法院提起诉讼，请求判令被告支付2017年7月31日至2019年7月22日和2019年7月23日至2020年8月25日期间的逾期办理房屋所有权证违约金。第一阶段经北京市门头沟区法院作出（2019）京0109民初5135号民事判决书（以下简称5135号民事判决书）支持了原告的诉讼请求，被告不服5135号民事判决书，向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，一中院经审理作出（2020）京01民终505号民事判决书（以下简称505号民事判决书），维持一审判决。第二阶段北京市门头沟区人民法院作出（2020）京0109民初4020号民事判决书，原被告均未上诉。截至目前原告已申请强制执行。但被告的违约行为仍未停止，故被告应当继续以2879834元为基数，按日万分之一向原告支付违约金，从2020年8月26日起算。天台山公司辩称：第一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．业主在签订商品房预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。2．根据预售合同第十六条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，根据预售合同约定，办证期限予以顺延，被告不承担责任。第三、原告主张的违约金计算有误。1．根据《西园嘉园收房补充协议》，被告已经与原告就延期收房31天达成一致，并向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减，或将办证期限顺延31天。2．原告存在逾期交款的行为。根据预售合同约定，原告应当在预售合同签订之日2013年10月25日起45日内将全部房款支付完毕。原告存在逾期付款，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间的责任。逾期办证的期间应对上述第1、2款的逾期天数予以核减。第四、即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。第六、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。第七，被告本次诉讼中主张的部分事实（如原告逾期交款、双方协商收房延期一个月等），虽然此前生效判决未予核减，但不影响在本案中进行核减，因该几次诉讼是一个连贯的整体，原告主张的违约金是连续计算的，而被告主张核减的金额亦是在办证违约金诉讼的整体中进行核减。第八，2021年2月22日天台山公司已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为天台山公司应当承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。其后若因办证机关的工作安排导致未能即时办证，天台山公司对此无法控制，亦不存在过错。同时，根据预售合同第22条之约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，天台山公司（出卖人）与王穹（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1546645）（以下简称预售合同），约定王穹购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目103号房屋（双方一致认可即现103号），房屋预测建筑面积86．37平方米，其中套内建筑面积70．91平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15．46平方米，单价每平方米40612．52元。房屋总价2879834元，地下室、小院使用款1895160元。合同第六条付款方式及期限约定，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。附件五付款方式及期限约定，买受人采取按揭贷款，买受人应于2013年10月25日前向出卖人支付人民币879834元（含定金10万元）作为该商品房首付房款；该商品房其余房款人民币2000000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。附件十补充协议约定，自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除预售合同。王穹与天台山公司于2015年10月17日签订西园嘉园收房补充协议（以下简称收房补充协议），主要内容为：“甲方：天台山公司乙方：王穹……2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送到《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通……甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1546645《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……”。天台山公司按照收房补充协议向王穹支付补偿款8927元。王穹在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。王穹提交天台山公司盖章的《致西山御园业主的一封信》，证明天台山公司曾同意按合同约定支付逾期办证违约金；天台山公司对合法性不予认可，称没有向任何业主送达过。2013年11月6日、2015年3月31日，王穹分两次向天台山公司共交纳购房款2879834元，2013年11月6日，王穹向天台山公司交纳地下室、小院使用款1895160元，天台山公司向王穹出具发票。2015年7月31日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金17278元，代收物业费6748．79元，天台山公司向王穹出具收据。103号房屋于2015年7月31日交付王穹，现由王穹居住使用。王穹曾起诉天台山公司主张自2017年7月31日起至2019年7月22日止的逾期办证违约金，北京市门头沟区人民法院作出（2019）京0109民初5135号民事判决书，判决天台山公司给付王穹自2017年7月31日起至2019年7月22日止（法庭辩论终结之日）的逾期办证违约金207924元。后天台山公司上诉，一中院作出（2020）京01民终505号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王穹第二次起诉天台山公司主张自2019年7月23日起至实际办证之日止的违约金，北京市门头沟区人民法院作出（2020）京0109民初4020号民事判决书，判决天台山公司给付2019年7月23日至2020年8月25日（即法庭辩论终结之日）止的违约金115193．36元。该判决已生效。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未为王穹办理完毕房屋权属转移登记，称之前未办理的原因系天台山公司所建房屋建筑面积超出规划，致使涉案房屋一直未取得初始登记，但现已能办理分户登记，故已于2021年2月22日通知业主提交办理房屋转移登记材料，但王穹因在国外未按期提交材料，故2021年2月22日之后未办理的责任不应由天台山公司承担。王穹认可天台山公司已于2021年2月22日通知提交材料，但因其在国外，故一直在与物业公司沟通其情况如何办理并等回复，并提交与物业经理、工作人员的微信聊天记录及业主群微信聊天记录等予以证实；天台山公司对以上证据真实性予以认可，但称工作人员并非天台山公司员工，无法确定身份，且从微信聊天记录中可以看出王穹是知道2021年2月24日要提交材料的，已经有部分业主提交材料后办理了产权证，因王穹自身原因未提交导致无法办证，应由其自行承担责任。经询，王穹称已于5月11日、12日左右提交了材料，天台山公司认可王穹已于5月份提交了材料。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王穹与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。涉案103号房屋已于2015年7月31日交付。天台山公司因建筑面积超过规划未取得诉争房屋初始登记，导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为王穹办理房屋权属转移登记手续，天台山公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司仍未为王穹办理完毕房屋权属转移登记，故王穹有权主张自2020年8月26日开始的后续违约金。关于截止时间，天台山公司主张其已于2021年2月22日通知业主提交办证材料，后续办证时间其无法控制，且系王穹自身原因未按期提交材料导致无法办证，故自2021年2月22日之后的违约责任不应承担的意见，因未按期办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成的，组织提交手续并不代表办证义务的完成，王穹认可因在国外确未按期提交材料，但提交证据证明一直在与物业公司沟通其特殊情况如何办证的问题，天台山公司虽称无法确认沟通人员的身份，但亦未提交证据证明系王穹拒绝提交材料，且王穹已于5月提交材料，而已提交材料的用户亦仅有部分办理完毕，仍在排队办理，故天台山公司所提2021年2月22日之后的违约责任不应承担的意见，本院不予采信。因现办证时间尚不确定，本院暂计算至法庭辩论终结之日即2021年4月23日。对于天台山公司辩称系因王穹委托第三方进行阳台和结构洞口的封闭导致未能办理房屋所有权证，委托书系王穹购买房屋时与预售合同一并签订，且天台山公司自认诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。对于天台山公司辩称王穹逾期交纳购房款以及双方签订协议协商一致延长收房时间至2015年8月31日，故办证期限应相应予以顺延并扣除顺延期间的违约金数额的意见，因关于自2017年7月31日起至2019年7月22日止期间的违约金数额及2019年7月23日起至2020年8月25日止期间的违约金数额，已在之前两次诉讼中有生效判决书予以确认，本案所涉及的是自2020年8月26日起的后续违约金，天台山公司主张在本案中扣除起算时间顺延期间的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。天台山公司辩称已向王穹支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期收房补偿金，该部分应予以扣减，因该补偿金约定与逾期办证违约金无关，故对该意见本院不予采信。对于天台山公司辩称王穹未缴纳契税等相关费用，办证期间应顺延的意见，因逾期办证原因系天台山公司所建房屋超出规划标准所致，并非王穹未交费所致，故对该答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采信。关于违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽辩称王穹主张的违约金过高，请求法院依法予以核减，但未提交证据予以证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向王穹支付2020年8月26日起至2021年4月23日止的逾期办证违约金69404元；二、驳回王穹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百六十七元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二一年六月九日法官助理  段夏蕾书记员王跃