上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初12813号原告：茅永涛，男，1976年12月6日生，汉族。被告：张金山，男，1987年1月2日生，汉族。原告茅永涛与被告张金山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告茅永涛，被告张金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅永涛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(车位)的租赁合同于2020年12月6日解除；2、判令张金山返还上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋及128弄地下车库2号A18车位；3、判令张金山按每月人民币5,000元(以下币种均为人民币)为标准，支付2020年12月1日至2021年6月3日期间的租金和占有使用费；4、判令张金山按每季度710元为标准，支付2019年11月1日至2021年6月3日的物业费；5、判令张金山支付违约金4,700元；6、判令张金山支付水电煤气费用1,637.07元；7、判令张金山返还上述房屋的门禁卡2张；8、判令张金山交付的押金4,700元由其罚没。事实和理由：2018年7月14日，原告将其名下位于上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及附属车位出租给被告用于自住，租期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，每月租金5,000元，其中包括300元车位费用，每季度按期支付，另需按季度支付物业费710元。合同签订后，原告即交付了系争房屋，但被告自2020年12月开始拖欠租金，物业费则从2019年11月起即未支付，原告多次催缴均未果。另，原告于2020年10月底发现被告未经允许擅自将系争房屋的客厅改建为卧室，转租给3户人家，涉嫌群租。原告于2020年12月6日通过短信方式解除了双方的租赁合同。原告认为，被告的上述行为已构成违约，应承担相应违约责任，现向法院起诉，请求判如所请。被告张金山答辩称：合同签订情况如原告所述，同意返还系争房屋门禁卡，并承担水电煤气费用1,637.07元；承租时系争房屋为毛坯房，后其进行了装修并将客厅改为卧室；其没有在系争房屋内居住，2020年开始将系争房屋转租给案外人，未告知原告；其虽未按约支付租金，但原告也怠于及时收回系争房屋，并要求次承租人向其支付租金，故不同意支付后续费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的权利人之一，系争房屋另附带恒高路128弄地下车库2号A18车位。2018年7月14日，原告茅永涛(甲方、出租方)和被告张金山(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于居住，租赁期为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。月租金4,700元，每3个月结算一次，提前7天用转账方式支付下次租金，另需交纳押金4,700元。租赁合同第五条主要约定，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担等。第七条约定，乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；乙方租赁期内，应爱护房屋装修及房东的设施，若因乙方过失造成房屋及设备损坏，应由乙方负责赔偿。第九条主要约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4,700元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金等。合同补充条款另约定：1、乙方不得群租、不得转租、常住人口不超过四人，如被物业、城管等部门通知要求整改，本合同解除，押金不退；2、车位租金300元，随租金一并支付；3、物业管理费由乙方据实承担；4、乙方如对房屋进行装修，应符合物业要求，不敲墙，合同到期不得要求甲方作任何补偿等。原、被告在庭审中确认，被告交付了押金4,700元；欠缴的水费1,172.8元、电费437.27元和煤气费27元已由原告付清。为证明己方主张，原告茅永涛向本院提交了如下证据：1、双方微信记录，其中2020年11月5日原告说“小张，把后面三个月房租付一下。”被告回复“好的。”同年11月8日原告说“你老婆汇了5,000元，再付租金1万，物业费710×5个季度3,550，共计13,550”。同年11月11日被告回复“水电煤都交了”。同年12月31日原告说“我随时可能收回房子了，建议你支付租金。”次承租人回复“租金我没付，我现在就是不想年前搬。”2、短信记录，其中2020年11月30日原告发送信息“小张，今天30号了，请把后三个月房租和前期物业费付了，15,000+3,550，总共18,550。”被告回复“稍后给您电话。”2020年12月6日原告再发信息“张金山，因你拒付租金违约，我们双方的租赁合同即日起解除，请立即搬离，交还房屋，并结算费用。”上述两证据证明，被告欠付租金及物业费用，原告行使解约权。被告对于上述证据的真实性均无异议。原告另在审理中提供了其建设银行卡交易明细及物业费发票，以证明被告未支付2020年12月之后的租金及相关物业费用。关于原告要求次承租人支付租金的抗辩意见，被告在审理中未提供证据予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，合法有效，应得到恪守履行。被告关于原告向次承租人收取租金的意见，未提供证据予以佐证，本院不予采信。根据被告自认，其未经原告允许将系争房屋转租给案外人，且欠付租金，其行为已构成违约，原告诉请解除租赁合同并返还系争房屋及车位，符合合同约定，本院予以准许。原告于2020年12月6日通过短信方式通知被告解约，故租赁合同应于该日解除。被告在庭审中同意返还两张门禁卡及承担水电煤气费用1,637.07元，本院予以确认。合同解除后，被告仍应按照租赁合同约定的租金标准，承担房屋占有使用费费用。缴纳租金和物业费是被告的合同义务，其应就支付租金及物业费情况承担举证责任，但被告在审理中未提供证据证明其支付情况，应承担举证不能的法律后果。本院根据原告提供的相关证据及事后查核，认定被告未支付2020年12月1日之后的租金及2019年11月1日之后的物业费用，原告现主张被告支付截止至2021年6月3日的上述两项费用，本院予以支持。故被告应支付2020年12月1日至2021年6月3日的租金和房屋占有使用费30,411元(5,000元×12月÷365天×185天，四舍五入至整数位，下同)，以及2019年11月1日至2021年6月3日的物业费4,521元(710元×4个季度÷365天×581天)。原告要求罚没押金4,700元的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告另关于违约金4,700元的请求，本院认为，其据以主张的合同第九条系针对未提前通知擅自终止合同的情形，并非针对本案情况，且租赁合同中对于违约金并无其他约定，故原告的违约金主张，无合同依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告茅永涛和被告张金山就上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车库2号A18车位签订的租赁合同于2020年12月6日解除；二、被告张金山于本判决生效之日十日内，向原告茅永涛返还上述房屋、车位和两张门禁卡；三、被告张金山于本判决生效之日十日内，向原告茅永涛支付租金和房屋占有使用费30,411元；四、被告张金山于本判决生效之日十日内，向原告茅永涛支付物业费4,521元和水电煤气费用1,637.07元；五、被告张金山交付的押金4,700元归原告茅永涛所有，不予返还；六、驳回原告茅永涛的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取474元，由原告茅永涛负担49元，被告张金山负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋书记员  朱梦娜附：相关法律条文一、《最高人民关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。