贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2541号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李康，男，1986年5月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人李康商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2021)黔0502民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。因被上诉人未及时提交资料，上诉人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被上诉人并未提交资料，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证所需资料，被上诉人在收到通知之后，才将全部办证所需资料提交给上诉人，并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。被上诉人李康二审未作答辩。原审原告李康一审诉讼请求：一、判决被告以购房款484502.00元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算并支付2018年3月23日至2019年9月30日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计45409.78元；二、被告返还收取原告的燃气开户费、有线电视入户费共计2760.00元；三、案件受理费由被告负担。一审认定事实：原告李康于2015年11月3日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于毕节市七星关区。房号为Ｂ6-24-1，建筑面积119.15平方米，总价484502.00元。合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年12月31日前向原告交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1／10000承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期同类存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，缴纳了购房款484502.00元，并交纳了公共维修基金等费用。被告于2017年12月23日向原告交付了商品房，于2018年10月31日取得涉案商品房的所有权初始登记，并于2018年11月9日通过邮政特快专递通知原告办证，2019年9月30日，被告已为原告办理了涉案房屋产权证书。另被告在商品房总款之外，另行收取原告燃气开户费2500.00元；原告主张的有线电视入户费260.00元系贵州省广电公司收取。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并交纳了公共维修基金、契税等办证所需的费用。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，或如期向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的快递单回执、《关于办理房屋不动产权证的告知书》能证明被告在具备办理涉案房屋转移登记条件后于2018年11月9日已履行告知原告的义务。由于合同对交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间和违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告应于实际交付商品房之日2017年12月23日起90日即2018年3月23日前告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2018年3月24日起至告知办理转移登记的文书之日2018年11月9日止（已超出180天），故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：....合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额484502.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房和逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩，予以支持。故从原告向本院交诉状主张权利之日2020年10月30日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年10月30日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额484502.00元为基数，从2018年3月24日起至告知办理转移登记的文书之日2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气开户费2500.00元无法律依据，应予返还。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效十日内支付原告李康违约金，违约金计算方式以原告已付购房款总额484502.00元为基数，从2018年3月24日起至2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效十日内返还原告燃气开户费2500.00元；三、驳回原告李康的其他诉讼请求。案件受理费502.00元，由原告李康负担278.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担224.00元本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：2019年7月4日，上诉人与被上诉人签订《委托书》约定被上诉人委托上诉人办理房屋不动产权证。其余事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，未约定办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年3月23日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。上诉人未按期将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但上诉人接受被上诉人的委托代办不动产权证，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示。依据合同约定，上诉人招商商置应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。上诉人以其于2017年9月24日至2017年9月30日期间设置办证资料收取点为由主张其已经尽到通知义务，但其未提供相关证据予以佐证，对该上诉意见本院不予采纳。在案证据显示，涉案房屋符合办理转移登记条件后，上诉人于2018年11月9日通过邮寄方式向被上诉人邮寄办理产权证的告知函，故应认定上诉人于2018年11月9日履行了通知义务，上诉人违约期间应为2018年3月24日至2018年11月9日共164个工作日。根据双方合同约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1/10000承担违约责任。因上诉人违约未超过180个工作日，故其应以被上诉人已付房屋总价款的0.01%向上诉人支付违约金，即为48.45元（484502.00元×0.01%）。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人的部分上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审认定事实清楚，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初402号民事判决第二、三项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效十日内返还原告燃气开户费2500.00元；驳回原告李康的其他诉讼请求。”变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初402号民事判决第一项为：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李康违约金48.45元。驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费502元，由上诉人商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元，由被上诉人李康负担477元；二审案件受理费448元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担50元，由被上诉人李康负担398元。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  郭少华审 判 员  胡伟科二〇二一年六月十日法官助理  张 艳书 记 员  赵 莉