广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初23442号原告：深圳丰华泰克科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道南坑社区雅宝路1号星河WORLDB1704，统一社会信用代码：914403003059734284。法定代表人：冉启杰，总经理。委托诉讼代理人：易钊，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市创客驿站运营管理有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道科园路18号北科大厦1319，统一社会信用代码：91440300359172853M。法定代表人：钟智斌，总经理。委托诉讼代理人：张锦添，广东环鼎律师事务所律师。原告深圳丰华泰克科技有限公司与被告深圳市创客驿站运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，于2021年1月27日根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告深圳丰华泰克科技有限公司的委托诉讼代理人易钊、赵蓓，被告深圳市创客驿站运营管理有限公司的委托诉讼代理人张锦添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳丰华泰克科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金120000元；2.判令被告承担因其违约给原告造成的经济损失93237.05元，与第1项合计213237.05元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告承担因其违约给原告造成的经济损失74580.11元，与第1项合计194580.11元。事实与理由：原告于2018年2月与被告签订物业租赁及服务协议，由被告向原告提供办公室租赁及相关服务。2020年2月18日，原告与被告之间在2018年协议的基础上续签了《物联网产业园空间服务协议》（以下简称“协议”）。协议约定甲方为乙方提供的办公空间及注册地址为“深圳市南山区高新北区朗山路19号源政创业大厦B座5层503单元”，服务期为24个月，自2020年2月28日到2022年2月27日；并约定了月服务费总额为27968元，入驻保证金为120000元；该保证金实际于2018年2月支付，本次续签时顺延处理，且被告于2020年2月25日开具了新的保证金收据。自2020年3月3日起，原告先后收到业主方深圳源政科技有限公司（以下简称“源政公司”）及物管方深圳源政上品物业管理有限公司（以下简称“源政物业公司”）的提示及通知，告知因被告长期拖欠租金及物业管理费等费用，源政公司已解除其与被告的租赁协议，收回租赁物业并对被告进行诉讼。后被告与源政公司之间的矛盾加剧，业主方通过不断向原告发送警告信息，催促原告搬离，并且要求原告支付办公场地占用费等手段，严重影响到原告办公，原告被迫于2020年4月29日搬离了签约办公地，并因搬离签约办公地产生了新的办公室租赁保证金、装修费以及搬离源政大厦所支付的办公室占用费、搬家费等费用。原告认为，被告在明知其与业主方及物管方存在不可调和的纠纷且已发生民事诉讼、完全可能影响本协议后续履行的情况下，仍隐瞒真实情况与原告签约并收取保证金等费用，违反了诚实信用原则。而且，被告不能向原告提供协议约定的办公空间已违反了双方协议的约定，协议第四条第5项约定“甲方应保证乙方在本协议有效期内正常办公”；协议第七条第2项约定“在本合同有效期内，因甲方违反其职责，导致乙方无法正常办公，乙方有权提前终止合同”。基于以上事实和理由，原告有权解除合同，被告应全额退还保证金，并承担因其违约给原告造成的经济损失。为了维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据，理由充分，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。被告深圳市创客驿站运营管理有限公司辩称：1.合同的解除是在于源政公司违法解除了与被告之间的房屋租赁合同，导致被告无法将与原告合同约定的房屋交付原告使用，所以，导致合同不能履行的过错在于源政公司，并非被告。被告并无解除与原告合同的意思，系源政公司恶意违约造成，因此，即使要退还原告保证金，退还的责任也应该是由源政公司承担。2.原告要求被告承担经济损失，没有合同约定及事实根据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《物联网产业园空间服务协议》，约定：甲方拥有位于南山区项目，为创业团队提供自主办公场所及创业扶持等服务；经甲、乙双方确认：乙方入驻甲方物联网产业园，甲方联合第三方为乙方提供办公场地等公用服务设施，协助办理工商注册等服务……；甲方为乙方提供的办公空间及注册地址为：深圳市南山区，空间的用途为研发、办公；服务期限为24个月，自2018年2月28日到2020年2月27日；使用期满，乙方若要求续签协议，则必须在使用期满前的一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方应重新签订服务协议；月服务费总额为33968（含税）元／月；经协商，免租期为2018年2月28日至2018年3月6日；入驻保证金为120000元（月服务费与月管理费的三倍），服务期限届满后，若乙方注册地址使用甲方办公空间地址的，办理注册地址迁出变更手续后7个工作日内，保证金无息返还；上述服务费不包含物业管理费、空调使用费、电费、水费；物业管理费为6032元／月（其中，管理费4800元／月，空调维护费1120元／月，房屋维修基金112元／月），空调使用费及水电费用根据每月实际用量如实核算，于服务费外另行交纳；乙方应于每月3日前（如遇法定节假日，应提前）将当月服务费及物业管理费汇入甲方指定银行账户；本合同有效期内，因甲方违反其职责，导致乙方无法正常办公，乙方有权提前终止合同；及其他内容。2018年2月28日的《收款收据》显示，原告向被告交纳了入驻保证金120000元。2020年2月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《物联网产业园空间服务协议》（以下简称涉案合同），约定：甲方拥有位于南山区项目，为创业团队提供自主办公场所及创业扶持等服务；经甲、乙双方确认：乙方入驻甲方物联网产业园，甲方联合第三方为乙方提供办公场地等公用服务设施，协助办理工商注册等服务……；甲方为乙方提供的办公空间及注册地址为：深圳市南山区（以下简称涉案房产），空间的用途为研发、办公；服务期限为24个月，自2018年2月28日到2020年2月27日；使用期满，乙方若要求续签协议，则必须在使用期满前的2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方应重新签订服务协议；月服务费总额为27968（含税）元／月；入驻保证金为120000元，服务期限届满后，若乙方注册地址使用甲方办公空间地址的，办理注册地址迁出变更手续后7个工作日内，保证金无息返还；上述服务费不包含物业管理费、空调使用费、电费、水费；物业管理费为6032元／月（其中，管理费4800元／月，空调维护费1120元／月，房屋维修基金112元／月），空调使用费及水电费用根据每月实际用量如实核算，于服务费外另行交纳；乙方应于每月3日前（如遇法定节假日，应提前）将当月服务费及物业管理费汇入甲方指定银行账户；本合同有效期内，因甲方违反其职责，导致乙方无法正常办公，乙方有权提前终止合同；及其他内容。2020年2月25日的《收款收据》显示，原告向被告交纳了涉案房产租赁保证金120000元。庭审中原告称该笔保证金实际于2018年2月支付，在签订涉案合同时顺延处理。原告提交的2020年1月至2020年3月的《深圳市创客驿站运营管理有限公司缴费通知书（源政创业大厦B座503单元）》、《平安银行收付款业务回单》、《深圳增值税专用发票》显示，原告向被告缴纳了2020年1月至2020年3月的涉案物业的租金、物业管理费、水电费等。《物业管理费等费用的催缴函》显示，2020年3月1日，案外人深圳源政上品物业管理有限公司（即源政物业公司）要求被告于2020年3月4日前支付欠缴的截至2020年2月29日的空调使用费、物业管理费、水费等各项费用共计931287.86元及相关滞纳金。《发给源政创业大厦B栋4-7楼租赁客户的温馨提示》显示，2020年3月3日，案外人源政物业公司及深圳源政科技有限公司（即源政公司）告知源政创业大厦B栋4-7楼次承租人，由于被告长期拖欠租金及管理、水、电、空调等相关服务费，已经严重违反了其与被告签订的《租赁协议》，案外人源政物业公司及源政公司多次向被告发出催缴函，并且将采取必要的措施催缴，或将导致解除租赁协议，收回租赁物业。《深圳市南山区人民法院案件受理通知书》显示，案外人源政公司诉被告房屋租赁合同纠纷一案于2020年3月12日立案，案号为（2020）粤0305民初6206号。《敬告函》显示，2020年3月27日，被告告知源政创业大厦B座4-7层租户，在2020年3月3日前，其与源政公司在正常履约状态。但由于源政公司3月3日发出的不实提示，致使被告原可以向租户收取的租金、费用无法正常上收，被告已向源政公司提出不安抗辩。《敬告函》显示，2020年4月1日，被告告知原告，即日起，被告将缓收涉案合同项下的相关费用。《关于源政创业大厦B栋4-7楼租赁协议业已解除的告知书》显示，2020年4月1日，源政公司告知源政创业大厦B座4-7楼次承租人，由于被告拖欠巨额租金严重违约行为，已触发其与被告签订的《租赁协议》约定的解除条件，其已依法依约向被告发出了《关于解除源政创业大厦B栋房屋租赁协议的通知书》，解除其与被告的租赁关系，并有权立即收回租赁物业。鉴于源政公司已收回租赁物业，为了保障次承租人对物业的使用有合法依据，请次承租人尽快与源政公司就后续物业的使用事宜进行协商。该告知书的附件为《关于解除源政创业大厦B栋房屋租赁协议的通知书》，通知书显示，2020年4月1日，源政公司向被告发出通知，截至2020年3月31日，被告已经拖欠B栋租赁物业租金、空调维护费、房屋维修基金金额高达1958209.02元。自通知送达被告之日，源政公司正式解除其与被告签订的《租赁协议》及其配套之备案合同及补充协议，并没收租赁保证金。源政公司要求被告立即交回租赁物业，并妥善处理与次承租人之间的租赁物业退还、租金结算等工作。《关于签署物业管理服务协议并按时缴纳物业管理费及水电费的告知书》显示，2020年4月1日，源政物业公司告知源政创业大厦B栋4-7楼次承租人，截止2020年3月31日被告已经拖欠物业管理费、水电费、空调使用费等各项费用高达107万元。请次承租人在与源政公司建立合法租赁关系时，与源政物业公司签订书面的物业管理协议。如次承租人选择搬离物业的，请结清因占有使用物业产生的物业管理费、空调使用费及水电费、服务费等费用。《关于暂停缴纳租金及相关费用的告知函》显示，2020年4月8日，原告告知被告，鉴于业主及物管方已与被告解除合同并收回物业使用权，被告已无法提供合同规定的相应服务，原告将从2020年4月1日起暂停缴纳租金及物管、水电等各项费用，并请被告与业主及物管方协商解决，若因被告纠纷导致原告的合法权益受损，原告保留诉诸法律的权利。《律师函》显示，2020年4月14日，源政公司委托广东华商律师事务所向原告致函，要求原告于2020年4月17日前腾空、搬离源政创业大厦B栋503室，返还涉案房产并结清2020年4月2日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费等所有费用。《收费通知单》显示，源政公司及源政物业公司要求原告于2020年4月29日之前交纳2020年4月2日至2020年4月29日的场地占用费、物业管理费、水电费等费用合计32530.87元。《深圳增值税专用发票》显示，源政公司于2020年4月28日向原告开具了26103.47元的发票，名称为房租；源政物业公司于2020年4月29日向原告开具了6427.4元的发票，名称为电费、服务费、水费、物业管理费。原告为证明其于2020年4月28日终止与被告涉案合同，提交了电子邮件记录及《租赁合同终止告知函》予以证明。该告知函显示，鉴于被告与源政公司之间的纠纷，原告正式提出终止其与被告签订的涉案合同，并请被告于2020年5月12日前向原告返还租赁押金120000元。电子邮件记录显示，原告将《租赁合同终止告知函》通过电子邮件方式于2020年4月28日发出，收件人为：ｃｋｙｉｚｈａｎ。被告确认于2020年4月28日收到前述《租赁合同终止告知函》，但认为原告未交纳2020年4月的房屋使用费，应该予以扣减。原告为证明因被告的违约行为而给原告造成的搬运费损失3300元、租金损失10500元、管理费损失1800元、宽带新装电话迁移费用损失300元、办公室硬装和软装损失58680.11元，共计74580.11元，提交了如下发票予以证明：1、2020年5月7日开具的搬运费发票3300元；2、原告与深圳市星河雅创投资发展有限公司于2020年4月22日签订的《深圳星河WORLD房屋租赁合同》，按照合同约定2020年4月16日至2020年4月30日租金为10500元；3、深圳星河智善生活股份有限公司雅宝分公司于2020年4月22日向原告开具了2020年4月16日至2020年4月30日管理费发票1800元；4、中国电信股份有限公司深圳分公司于2020年4月23日向原告开具的固话移机工料费发票共计300元；5、深圳市丰诚家具有限公司于2020年5月14日开具的屏风等发票，金额分别为6090元、170元、3000元；深圳市宝安区航域安卡通电子商行于2020年5月13日开具的门禁设备发票900元；武汉军临天下电子商务有限公司于2020年5月15日开具的地毯发票7600元；深圳市柏翔数码图文彩喷技术有限公司于2020年5月21日开具的图文制作发票3700元；深圳市中曦设计装饰工程有限公司于2020年5月29日开具的装饰服务发票，金额分别为7220.11元、10000元、10000元、10000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《物联网产业园空间服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按涉案合同约定行使权利、履行义务。关于保证金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的相关规定，被告因与业主的纠纷导致原告无法实现合同目的，原告于2020年4月28日向被告发出终止涉案合同的通知并送达被告，涉案合同应于2020年4月28日终止（解除）。原告提交的《收款收据》证明被告实际收到涉案合同的入驻保证金120000元，在涉案合同解除后被告应当向原告返还入驻保证金120000元，被告辩称原告未交纳2020年4月的房屋使用费应予扣减，但根据原告提交的证据可以证明其已向源政公司及源政物业公司交纳了2020年4月的房屋使用费及物业管理费等费用。本院认为，在被告违约的情况下，原告为保障自身对涉案房产的使用代被告向业主支付了涉案房产2020年4月的房屋使用费及相关费用后，无需再向被告支付。故对于原告要求被告返还入驻保证金120000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿74580.11元损失（其中搬运费3300元、租金10500元、管理费1800元、宽带新装电话迁移费用损失300元、办公室硬装和软装损失58680.11元）的诉讼请求。本院认为，因被告的违约行为，致使原告在涉案合同约定的服务期限届满前被迫搬离涉案房产，系被告的违约行为给原告造成了搬运费的损失，故对于原告主张的3300元的搬运费损失本院予以支持。此外，原告主张的租金、管理费、电话迁移费、装修等损失，本院认为该些费用系原告为自身生产经营所支出的费用，在原告与被告签订的涉案合同中亦未约定该费用应当由被告承担，故对于原告主张的租金、管理费、电话迁移费、装修等损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市创客驿站运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳丰华泰克科技有限公司返还入驻保证金120000元；二、被告深圳市创客驿站运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳丰华泰克科技有限公司支付搬运费损失3300元；三、驳回原告深圳丰华泰克科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告深圳市创客驿站运营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4498.56元，保全费1570元，原告已预交6068.56元。由原告负担2223.09元，被告负担3845.47元。原告多预交的3845.47元，由本院予以退回。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费3845.47元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二一年六月七日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。