贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔27民终2602号上诉人（原审原告）：张宇，男，1986年12月29日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：蒋海霞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：都匀银河房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区纬八东路，统一社会信用代码91522701722182205J。法定代表人：刘海隆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖壮，贵州宏匀律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈煜，男，该公司员工，住贵州省都匀市。上诉人张宇因与上诉人都匀银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初6237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年6月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张宇委托诉讼代理人蒋海霞、谢瑞，上诉人银河公司委托诉讼代理人肖壮、沈煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定“纬九路”的修建阻碍银河公司履行义务系事实不清。正在修建的银湖星城三期的房屋靠近纬九路，涉案房屋均系银湖星城二期的房屋，涉诉房屋与纬九路相隔甚远，无论从实地看还是自然资源局明确的楼号看，纬九路对银湖星城二期的涉案房屋均不造成影响。2.《商品房买卖合同》是银河公司提供的格式合同，该合同约定的违约金条款是银河公司真实意思表示，且合同违约金计算标准符合法律规定，一审法院下调违约金计算标准没有法律依据。3.银河公司应当履行交付商品房转移登记手续的相关文书及协助办理房屋所有权登记手续的义务，一审法院在判决中并未明确要求银河公司履行交付义务的具体时间，将导致银河公司拖延时间，对购房者不公。银河公司二审答辩称，银河公司未能办理产权证的原因是因为纬九路的修建侵占了银河公司的规划用地，且政府未对银河公司的建设用地确权导致。纬九路对银河公司实际产生影响的时间是从2017年就开始的，因此，违约金的截止时间应从2017年开始计算，而不应该从2018年1月8日颁发《建设用地规划许可证》时开始计算，请求二审法院依法判决。银河公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张宇的全部诉讼请求。事实和理由：虽然纬九路的《建设用地规划许可证》是2018年1月8日取得的，但实际纬九路的修建从2013年开始就已对银河公司产生实际性的直接影响。因此，纬九路的修建这一阻碍事由的发生时间是在《商品房买卖合同》约定办证之前就已产生，一审判决银河公司承担2017年7月1日至2018年1月8日的违约金错误，银河公司不应承担违约责任。张宇二审答辩称，银河公司未办理房产证的原因是因为银河公司的违章建筑和未按照规划建设所导致，从一审起诉到现在，违章建筑一直存在，银河公司从未进行处理，明显怠于履行合同义务，存在明显过错。银河公司提供的证据不能证明纬九路的修建对涉案房屋办理房产证产生影响。对购房者而言，无法取得房产证，经济损失巨大。双方在合同中约定了违约金的计算方式和计算时间，一审法院未予支持，违反了契约精神，请求二审法院公正判决。张宇向一审法院起诉请求：1.判令被告依据合同约定，向原告支付违约金55207.2845元（违约金以购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年1月1日起计算至被告办理房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止；截止2020年7月25日，违约天数1301天，违约金暂计55207.2845元）；2.判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房屋所有权证；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于都匀市房屋，房屋建筑面积为129.96平方米，套内面积105.36平方米，总价款分别为424345元。合同第二十二条均约定：“...出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。......出卖人不能在前款约定该期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列约定处理：......买受人不退房的，出卖人自约定日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。合同签订后，原告向被告支付全部购房款424345元、被告未依约将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。2020年11月9日，原告起诉，请求判令如诉所请。庭审中，原告提交都匀市自然资源局2020年11月7日出具的匀自然资函［2020］1246号《关于都匀市银湖星城业主委员会申请的答复》，载明“经现场查看，未达到通过标准，因此未能办理后续手续。存在问题：部分楼顶存在违法建筑；项目规划总平面图7、8、15号楼一层均有架空部分，但现场已围合作为住宅；9、10号楼在规划总平面图中无架空层设置，但实际修建了架空层；7、8、9、10、15号楼规划计算＝容面积为74537平方米；实际修建计容面积为74765.15平方米。处理情况：7、9、10、15号楼顶存在违法建筑的情况已函至都匀市综合行政执法局进行处理；因原本无架空部分的9、10楼底层实际修建成了架空层，是该项目在7、8、15楼一层均由部分架空部分围合作为住宅的情况下，规划计容指标未有太大变化。但我局仍将建设单位修建情况与规划方案不符的情况发函至都匀市综合行政执法局进行处罚”。另查明：2006年7月8日，被告银河公司就案涉开发项目取得了匀开国用（2006）第34号《土地使用权证》，登记使用权面积为110931.33平方米。2007年8月16日，被告银河公司取得《建设用地规划许可证》。随后，被告银河公司依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《都匀市商品房屋预售许可证》。2017年10月3日，黔南州水利水电勘测设计研究院对案涉银湖星城进行测绘并制作宗地图，显示宗地面积为110540.70平方米。案涉项目开发过程中，都匀市“纬九路”进行施工建设。2017年7月24日，都匀市交通建设营运有限责任公司向“银湖星城工程项目”发出《关于韩九路道路工程施工的通知》，该通知载明：“......纬九路工程于2017年7月22日组织进场施工，经进场2日进行影响工程施工的摸底排查，贵单位在施工范围内及规划建设区域等与该道路施工存在制约和范国不明晰......”2017年11月6日，都匀市住房和城乡建设局作出匀币住建函［2017］1230号《都匀市住房和城乡建设局关于银湖星城调整规划方案的审查意见》，意见载明：“都匀银河房地产开发有限责任公司报来《“银湖星城”调整方案》已收悉，经审查，提出修改意见如下：一、......而该方案临纬八路、纬九路拟建高层建筑退让纬九路道路红线最小间距均不符合要求，需修改：二、北侧纬九路线型走向正在编制设计中，请与我局用地规划科对接，将纬九路线型走向补充至方案中......”此后，都匀市城乡规划局于2017年9月30日就“都匀市纬九路道路工程”颁发《建设项目选址意见书》，于2018年1月8日颁发地字520000501717069号《建设用地规划许可证》（审核的用地面积为9502.10平方米）并于2018年3月28日颁发《建设工程规划许可证》。鉴于以上纬九路建设，被告银河公司就“银湖星城项目三期”申请规划调整并由黔南州水利水电勘测设计研究院进行重新测绘（测绘的宗地图显示面积为109645.83平方米），于2020年8月4日始取得新的建设用地规划许可（证号：地字第522701202020023《建设用地规划许可证》.用地面积94800.46平方米）。庭审中，被告提交的由都匀市自然资源局出具的宗地图载明：银湖星城北地块原规划用地面积为95598.63平方米，现办证面积为94800.46平方米、红叶路（被告庭审陈述、红叶路即“纬九路”）与银湖星城冲突部分涉及面积798.17平方米。再查明：被告庭审陈述，案涉开发项目至今尚未取得规划调整后的土地使用权证，故仍未取得案涉房屋所有权初始登记。庭审中，原告明确，其主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金自2017年1月1日起算。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应全面履行合同义务。现原告已履行全部付款义务，被告未按照合同约定的时间向原告交付办理商品房转移登记有关文书，确已构成违约，但案涉合同约定的转移登记文书交付义务的履行阻碍为“纬九路”的开发建设，导致被告银河公司对其原有测绘、规划手续需重新进行申报、审批、测绘，而“纬九路”的建设系因公共利益需要，故被告自“纬九路”于2018年1月8日取得地字520000501717069号《建设用地规划许可证》后，可确定确系因不可归责于被告的“纬九路”建设而导致其未能如期交付办理商品房转移登记有关文书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的、除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”的规定，被告应承担自合同约定的交付日期之日起至不可归责于被告的合同履行阻碍事由确定之日（即“纬九路”于2018年1月8日取得《建设用地规划许可证》之日）止的违约责任，但可免除前述阻碍事由确定之次日起至阻碍事由消失之日止的违约责任。因被告于2020年8月4日才取得新的建设用地规划许可，至今尚未取得案涉房产所有权初始登记，具体办理的期限无法予以确定，故本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期间自合同约定的交付日期之次日（2017年1月1日）起计付至2018年1月8日止。同时，被告应积极向有关部门申请办理相关手续，并在合理期限内履行交付义务，如合理期限后因被告原因仍未能履行交付义务，被告应在本案前述合同履行阻碍事由消失后继续向原告承担违约责任，对此，原告可另案主张权利。关于违约金的计算标准。双方虽于合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按照日万分之一计算，但被告对此提出抗辩，且原告并未举证证明其因被告违约而造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”之规定，根据公平原则和诚实信用原则子以综合衡量后，酌定将本案违约金标准调整为日万分之零点五计算，故本案违约金按原告自愿起算之日2017年1月1日起计付至2018年1月8日止计372日×0.05‰/日×424345元=7892.82元。关于原告主张被告协助原告履行办理转移登记的有关手续的诉请，因被告至今尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件，原告可待条件成就后另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告都匀银河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宇逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金7892.82元。二、驳回原告张宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元、适用简易程序实际收取590元、由原告张宇承担505元、由被告都匀市银河房地产开发有限责任公司负担85元。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于都匀市办证免责事由的问题。根据银河公司一审时提供的贵州日报相关报道、《关于纬九路道路工程施工的通知》、《建设用地规划许可证》以及都匀市住房和城乡建设局相关文件等材料，证实了都匀市纬九路建设确实造成银河公司之前已经取得的相关手续需要重新申报审批，这也是银河公司未能按照合同约定期限向购房者交付办理商品房转移登记有关文书的重要原因，而都匀市纬九路建设属于公共利益需要，这属于银河公司不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，故都匀市纬九路建设属于银河公司逾期办证的免责事由。同时，银河公司也主张一审法院计算的违约时间段也应当免责，但考虑到都匀市纬九路建设项目于2018年1月8日才颁发《建设用地规划许可证》，且该项目建设仅是银河公司未按期履行义务的原因之一，故一审法院据此确定本案违约金的截止时间应计算至2018年1月8日止符合本案实际情况，应予以确认。虽然张宇在一审审理时提交了《都匀市自然资源局关于都匀市银湖星城业主委员会申请的答复》以及都匀市不动产登记事务中心出具的《情况说明》等证据材料，但并不能推翻银河公司因都匀市纬九路建设造成未能按期向张宇交付相关文书的事实，故对张宇提出都匀市纬九路建设不能作为免责事由的主张不予支持。关于一审法院认定的违约金比例是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了逾期办证违约金按照买受人支付全部已付房价款每日万分之一的标准计算，但银河公司认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调整，一审法院结合本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之零点五的标准计算并无不当，本院予以确认。另外，对于本案商品房是否具备办理转移登记条件的问题，一审法院已经查明本案商品房所在项目仍未取得所有权初始登记，本案商品房并不具备办理转移登记的条件，故一审法院判决驳回张宇诉请的协助办证义务并无不当，符合本案实际情况。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人张宇预交983元，由其自行负担；上诉人都匀银河房地产开发有限责任公司预交50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  唐新春审判员  蔡云飞审判员  郑 晔二〇二一年六月二十八日书记员  杨 洁