西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初14484号原告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行，住所地：西安市雁塔区。负责人：彭辉，该支行行长。委托诉讼代理人：王哲，陕西朗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。被告：田社选，男，1958年4月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：朱冬霞，女，1958年12月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：张昕宇，陕西锦园律师事务所律师。被告：西安国际港务区白马酒城实业有限公司，住所地：西安国际港务区。法定代表人：梁国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：党春梅，女，1960年12月30日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司员工。原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行（以下简称秦农银行雁塔支行）与被告田社选、朱冬霞、西安国际港务区白马酒城实业有限公司（以下简称白马酒城公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦农银行雁塔支行的委托诉讼代理人王哲、刘文斌，被告田社选、朱冬霞的共同委托诉讼代理人张昕宇，被告白马酒城公司的委托诉讼代理人党春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦农银行雁塔支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告田社选、朱冬霞共同偿还借款本金1859301.56元，利息195280.78元、罚息72295.78元（截止2020年8月25日)，以及上述款项实际清偿之日的利息、罚息。2、判令被告田社选、朱冬霞共同向原告支付公告费、律师费等为实现本案所涉债权产生的费用。3、判令原告对被告田社选、朱冬霞购买的位于西安市国际港务区XX大道XX号XX中心(一期）1幢3单元1层30104号房产变现所得享有优先受偿权。4、判令被告西安国际港务区白马酒城实业有限公司对上述款项承担连带保证责任。5、判令本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2014年9月16日，原告与被告田社选、朱冬霞、西安国际港务区白马酒城实业有限公司签订编号陕农信白马按房贷借字【2014】第047号《个人住房(商业用房）按揭借款合同》，约定被告田社选、朱冬霞向原告借款280万元，用于购买位于西安市国际港务区XX大道XX号XX中心(一期）1幢3单元1层30104号房产，并以该房产为借款提供抵押担保。被告西安国际港务区白马酒城实业有限公司为上述款项承担连带保证责任。借款期内，被告未按期偿还贷款本息时，原告可宣布借款全部到期，并提前收回已发放贷款本息。后原告依约向被告发放了贷款280万元，但被告违反合同约定至今已连续逾期29期未向原告归还贷款本息。原告多次与被告进行沟通无果，现诉至贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益。被告田社选、朱冬霞共同辩称，一、被告请求法院依法审查原告秦农银行雁塔支行是否本案适格主体。被告以按揭贷款形式向白马实业公司购买了西部国际酒饮交易中心(一期) 1幢3单元1层30104商业房屋，当时签署借款合同的贷款方为西安市雁塔区XX社（以下简称：雁塔信用联社），该联社现仍依法正常存续。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”，通过工商信息查询，未见秦农银行雁塔支行与雁塔信用联社存在任何关联关系，秦农银行雁塔支行现提起诉讼，被告认为其不具备诉讼主体资格。秦农银行雁塔支行不是本案适格主体。二、案涉房屋并未办理抵押登记，贷款人依法不享有该案涉房屋的优先受偿权。1、《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“抵押权自登记时设立。”本案中，房屋抵押权的设立是以登记为设立要件的，预告登记不是实质意义上的抵押登记手续，即案涉房屋并未办理抵押登记，涉案房屋抵押权尚未设立。2、本案房屋的预告抵押登记不产生物权效力。根据《民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三)海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”抵押财产范围内，没有包括个人购买商品房的预告抵押的相关规定，也就是说预告抵押登记不能产生法律上规定的物权效力。根据物权法定原则，本案不能基于预告抵押登记而直接享有抵押受偿权。3、预告抵押登记，法律没有直接规定其优先受偿的权利。因此，预告抵押登记不产生法律规定的优先权。本案涉案房屋仅办理了预告抵押登记手续，主张优先受偿权缺乏法律依据。三、本案涉案的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中关于律师费及公告费的条款为格式条款，该条款不能成为合同内容，不能作为定案依据。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”案涉《借款合同》系贷款人提供，订立合同之时贷款人并未与被告协商，合同中有关律师费的条款，依法属于格式条款。但被告签署《借款合同》之时，贷款人并未以任何方式对该格式条款进行提示和说明，导致被告不能注意到该条款内容。根据《民法典》上述规定，被告有权主张该关于律师费的条款不是案涉《借款合同》的内容。原告要求被告承担律师费，无事实依据，请求贵院依法驳回。综上，请求贵院查明案件事实，依法裁判。被告白马酒城公司辩称，一、本案的出借方应当为西安市雁塔区XX社，原告秦农银行雁塔支行不是本案的当事人。二、本案存在债务人已经将其所购房屋作为抵押物为所欠贷款人借款提供抵押担保，依法贷款人应当优先就被告田社选名下的抵押房屋实现债权。本案被告田社选与被告白马公司签署《商品房买卖合同》，购买了白马公司位于西安市国际港务区XX大道XX号XX中心（一期) 1幢3单元1层xxxxx商业房屋。房屋买卖合同签订后，被告白马公司依约为田社选办理了房屋网签备案登记手续。被告田社选与西安市雁塔区XX社签署《个人购房按揭贷款合同》所借款项系为其个人购买房屋所用，并已将其所购房屋作为抵押担保物，签订《房地产抵押合同》，办理了预购商品房贷款抵押登记备案；被告白马公司仅作为案涉房屋的开发建设单位，对借款人的债务提供保证担保。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，……债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案中债务人田社选已经以其所购房屋作为抵押物为所欠贷款人借款提供抵押担保，贷款人应当优先就被告田社选名下的抵押房屋实现债权。该房屋价值已远大于债务金额，可以覆盖被告田社选所欠贷款人全部借款本息。三、被告白马公司在承担担保责任后，依法享有追偿权。《中华人民共和国民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”，若发生借款人名下房屋不足以清偿所欠贷款人债务，需要白马公司承担担保责任的，请求人民法院依法确认，白马公司承担担保责任后依法享有向借款人追偿的权利。经审理查明，2014年8月12日，西安市雁塔区XX社（贷款人）与被告田社选、朱冬霞（借款人）及保证人被告白马酒城公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定，借款人向贷款人借款贰佰捌拾万元用于购买保证人开发的位于西安国际港务区XX大道以西、XX路XX中心（一期）第1幢3单元1层xxxxx号房屋。贷款利息为月利率6.0042‰，该利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款计息时，每月的计息天数按叁拾天计算。如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人的还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用；对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。如本合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部义务承担连带责任。同时，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。关于保证的约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。二被告就其所购买上述房屋为上述贷款提供抵押担保，且涉案房屋于2014年9月8日办理了预抵押登记，但涉案房屋目前尚未进行不动产首次登记。上述合同签订后，原告于2014年8月14日按照合同约定的放款方式向被告发放贷款2800000元。被告自2015年5月后未按期足额向原告偿还贷款。根据原告提供的还款明细及欠款明细表，截止2020年8月25日，被告尚欠付原告借款本金1859301.56元，利息195280.78元、罚息72295.78元。另查明，2015年5月13日，中国银监会陕西监管局下发了《关于陕西秦农农村商业银行股份有限公司开业及董事和高级管理人员任职资格的批复》，批复指出：一、同意陕西秦农农村商业银行股份有限公司开业，……三、同意将原西安市新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区XX社共234个营业网点变更为陕西秦农农村商业银行股份有限公司辖属234个支行。具体设置中包括雁塔支行。2015年5月16日，陕西秦农农村商业银行对外发布了开业公告，公告称，秦农银行下设总行营业部1个，一级支行18个，二级支行216个，共计235个营业网点。原西安市雁塔区、未央区、莲湖区、碑林区、新城区、灞桥区六家XX社自行终止，六家联社的营业网点作为秦农银行的分支机构，将继续提供金融服务。六家联社改制前与相关各方之间形成的经营业务关系继续有效。在查明，因本次诉讼，原告与陕西朗恒律师事务所签订《一般代理协议》，合同约定代理费按照每笔借款代理费用1000元，24笔共计24000元，代理协议签署生效后支付代理费50%，取得生效法律文书后再支付剩余50%费用。原告按照上述约定支付了50%代理费，共12000元。以上事实，有《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、借款借据、还款流水、预抵押登记证明、《关于陕西秦农农村商业银行股份有限公司开业及董事和高级管理人员任职资格的批复》、不动产登记簿、一般代理协议、律师费发票、银行付款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行义务。原西安市雁塔区XX社改制后变更为陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行，即本案原告。原告继承了原雁塔信用合作联社的相关债权债务，故原告在本案中主体适格。原被告双方的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面诚信地履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约履行了向二被告发放贷款的义务，二被告应按照合同约定向原告按期还款。现二被告均未按时足额偿还贷款，明显违约。故原告有权按照合同约定宣布贷款全部到期，并要求被告支付剩余的贷款本金、利息、罚息。根据合同约定，被告违约后原告有权主张实现债权的费用。而本案中提供了相应的委托代理人合同及付款凭证，能够证明律师费系其因本次诉讼而必然要产生的费用，故对原告主张律师费之诉讼请求，本院予以支持。被告白马酒城公司对二被告的债务承担连带保证责任，且该债务仍然在保证期间，故对原告主张其承担保证责任之诉讼请求，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向二被告追偿。关于本案预抵押登记是否可以实现抵押权之问题，涉案合同均成立于民法典实施之前，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据上述规定可知，预告登记制度的设立，旨在保障将来物权的实现，原告根据抵押预登记而享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉抵押房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房产的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权，其对案涉房产的抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立，抵押预告登记，并不产生抵押权设立的法律后果。因此，原告仅享有对案涉抵押预登记房产抵押物权的期待权，而该期待权利仍然属于债权。故原告以涉案房屋办理预抵押登记而主张涉案房屋处置价款的优先权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《商业银行法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告田社选、朱冬霞应于本判决生效之日起十日内向原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行偿还贷款本金1859301.56元，利息195280.78元、罚息72295.78元，合计2126878.12元。（上述利息、罚息、复息均截止至2020年8月25日），并按合同约定支付自2020年8月26日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利。二、被告田社选、朱冬霞应于本判决生效之日起十日内向原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行支付律师费1000元。三、被告西安国际港务区白马酒城实业有限公司对上述第一、二项付款义务承担连带责任。被告西安国际港务区白马酒城实业有限公司承担保证责任后，有权向被告田社选、朱冬霞追偿。四、驳回原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁塔支行其余的诉讼请求。如各被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23815元，减半后11907.5元由被告田社选、朱冬霞共同承担。被告西安国际港务区白马酒城实业有限公司对此承担连带责任。因原告已预交，故三被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员    秦      冰 二〇 二一 年 六 月十一日 书  记  员    王  心  羽 打印：扈艳红       校对：吕  颖       2021年  月  日送达 1