北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8027号原告：深圳市正大物业服务有限公司北京大兴分公司，住所地北京市大兴区西红门镇九龙山庄南区17幢17-2号1层。负责人：霍枫，总经理。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙冰洁，北京市元甲律师事务所律师。被告：王光，男，1953年8月7日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘干干，北京市京兴律师事务所实习律师。原告深圳市正大物业服务有限公司北京大兴分公司（以下简称：正大分公司）与被告王光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正大分公司的委托诉讼代理人王凇珊、孙冰洁到庭参加诉讼。被告王光的委托诉讼代理人李茂文、刘干干到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正大分公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令王光支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费9289.21元、清运费246元、违约金451.68元，合计9986.89元；2.判令王光承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月，正大分公司与北京市大兴区西红门地区九龙社区居民委员会（以下简称：九龙社区居委会）签订了《北京市物业服务合同》，合同载明正大分公司向王光所有的位于北京市大兴区西红门镇九龙山庄二区5号楼7单元101室358.38平米房产提供物业管理服务，王光的涉案房屋性质为联排别墅，应当按照2.16元/平方米/月标准缴纳物业费，每年物业服务费为9289.21元。正大分公司提供服务后，王光仅交纳了部分物业费，未向正大分公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费9289.21元、清运费246元、违约金451.68元。为维护自身合法权益，正大分公司诉至法院。被告王光辩称，对房屋面积、权属及欠费时间没有异议，对正大分公司的收费标准存在异议，仅同意按照原物业费收费标准即1.08元/平方米/月交纳物业费。其理由一是王光的涉案房屋不属于别墅性质，涉案小区的别墅区与多层住宅区有明显界限，该小区别墅区均为独门独院并配有车库和小花园，王光的住宅与本小区其他多层建筑没有区别，只是楼层仅有三层，并不属于原告所称的别墅或联排别墅，正大分公司称王光的住宅性质为别墅并按此收费没有法律和事实依据；二是正大分公司依据其提供的物业服务合同进行起诉，该合同中甲方签字位置没有业主委员会签字，系由业主不知道也不认识的人员在涉及全体业主利益的合同上签字，该合同侵犯业主知情权，存在主体不适格问题，不具有法律效力；三是物业公司提高物业费标准应召开业主大会征得业主同意，并将收费情况予以公示，正大分公司未经法定程序擅自提高收费标准，其行为严重违反法律规定并侵害王光的合法权益，王光有权拒绝支付；四是正大分公司单方向王光一户提高收费标准，违背公平、诚信原则，对正大分公司的诉讼主张应予驳回。本院经审理认定事实如下：王光系北京市大兴区西红门镇九龙山庄二区5号楼7单元101室房屋业主，该房屋建筑面积为358.38平方米。2018年7月6日，在九龙社区居委会的见证下，深圳市正大物业服务有限公司（以下简称：正大公司）与北京市大兴区西红门九龙小区业主委员会（以下简称：九龙小区业委会）代表签订《北京市物业服务合同》，约定由正大公司为北京市大兴区西红门镇九龙小区提供物业服务，物业费标准按照建筑面积多层住宅为1.08元/平方米/月，别墅住宅为2.16元/平方米/月。合同签订后，正大公司授权其分支机构正大分公司自2018年8月1日起代其履行提供物业服务、收取物业费、垃圾清运费等相关合同事宜。王光以正大分公司收费标准不合理为由，未交纳2018年8月1日至2019年7月31日期间物业费及垃圾清运费。另查，本院于2020年5月27日作出的（2020）京0115民初8373号民事判决，确认涉案九龙小区的垃圾清运费收费标准为每户每年246元。庭审中，正大分公司主张王光的房屋性质为联排别墅应按别墅标准缴纳物业费，并提交王光房屋照片、九龙社区居委会证明等对其主张予以佐证。王光对正大分公司的证据不予认可，提交其购房合同、房屋照片、视频光盘、民用建筑设计术语标准等证明其房屋用途为住宅，房屋位置、外观等与别墅住宅有明显区别，王光另提交原物业公司的收费单据、业主证明等证明正大分公司私自提高物业费收费标准，应按照多层住宅标准缴纳物业费，正大分公司对该证据不予认可。上述事实，有物业服务合同、九龙山庄项目改建对比表、正大公司委托书、九龙社区居委会证明、王光房屋照片、视频、商品房买卖合同、（2020）京0115民初8373号民事判决书，以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：正大公司与九龙小区业委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该合同对全体业主和物业公司均具有约束力。合同签订后正大公司授权其分支机构正大分公司为涉案房屋所在九龙小区提供物业服务，全体业主应按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。王光作为九龙小区业主，在实际享受了正大分公司提供的物业服务后，未履行交纳相应物业费的义务，故对正大物业分分公司要求王光按照其房屋建筑面积给付2018年8月1日至2019年7月31日期间物业费和垃圾清运费的诉讼请求，本院应予支持。就物业费缴费标准，正大分公司主张应按合同约定的别墅住宅2.16元/平方米/月标准缴费，王光辩称自己房屋用途为住宅应按多层住宅1.08元/平方米/月标准交纳，结合王光房屋系独门独户、上下三层、室外有独立绿地空间的设计，及购房合同中有“甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权转让给乙方”特殊表述等情况，可以认定王光房屋性质应属联排别墅范畴，故对正大分公司主张的2.16元/平方米/月物业费缴费标准本院予以支持。王光辩称其房屋用途为住宅，不属于联排别墅，因住宅与联排别墅系两种不同范畴的表述，王光未提交证据证明住宅即排除了联排别墅的性质，故对其要求按照多层住宅标准交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。正大分公司按照双方合同约定的别墅住宅物业费标准计算涉案房屋物业费用并无不当，王光主张正大分公司擅自提高物业费标准的意见本院不予采纳。因王光拒交物业费系对正大分公司的收费标准存有异议，并非恶意欠缴，故对正大分公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规》第一条之规定，判决如下：一、被告王光于本判决生效后十日内给付原告深圳市正大物业服务有限公司北京大兴分公司2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费9289.21元、垃圾清运费246元，共计9535.21；二、驳回原告深圳市正大物业服务有限公司北京大兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王光负担（于本判决生效后十日内直接给付给深圳市正大物业服务有限公司北京大兴分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵玉东审 判 员 毛赐华审 判 员 张冠楠二〇二一年六月十五日法官助理 刘 珂书 记 员 宋 佳