山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2930号上诉人（原审被告）：赵厚淼，男，1984年2月27日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人(原审原告）：山东天元物业管理有限公司，住所地山东临沂市银雀山路东段，统一社会信用代码91371300724265792B。法定代表人：张勇，该公司经理。委托诉讼代理人：韩秋，山东汇贤律师事务所律师。上诉人赵厚淼因与被上诉人山东天元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵厚淼上诉请求：一、依法撤销济宁市任城区人民法院的(2021)鲁0811民初4277号民事判决，并依法改判驳回山东天元物业管理有限公司的原审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由山东天元物业管理有限公司承担。事实和理由：原审法院判决对举证责任的分配错误，且判决内容没有事实和法律依据。1、原审法院对赵厚淼与山东天元物业管理有限公司关于诉讼时效的举证责任分配明显错误。山东天元物业管理有限公司在原审中主张的是2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，山东天元物业管理有限公司原审起诉状中载明的其起诉时间是2021年1月26日(具体时间应当以原审法院受理立案时间为准)，显然山东天元物业管理有限公司主张的2018年1月26日前的物业服务费已经超过法律规定的诉讼时效。赵厚淼在原审时就此提出抗辩，山东天元物业管理有限公司应当就其主张没有超过法律规定的诉讼时效承担举证责任，而原审法院判决却以“被告辩称主张的2018年1月26日之前的物业费超过诉讼时效，理由不当，证据不足”而不予支持。显然，原审法院判决对举证责任的分配是明显错误的，该举证责任当然在山东天元物业管理有限公司。另外，山东天元物业管理有限公司主张于2020年9月5日向赵厚淼邮寄过物业费催收函，但赵厚淼根本没有收到，山东天元物业管理有限公司所提交的物业费催收快递单也是显示“签收人是(代理点代签)”，该证据不能证明山东天元物业管理有限公司在起诉前进行过书面催收。2、山东天元物业管理有限公司应当提供证据证明其按照《物业服务合同》的约定提供相应物业服务，该举证责任在赵厚淼，应依法驳回其诉讼请求。虽然赵厚淼与山东天元物业管理有限公司签订了所谓的前期物业服务协议，但并不能证明山东天元物业管理有限公司按照协议约定提供了相应的物业服务；协议中明确约定服务标准执行《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》中四星级物业服务标准提供服务，山东天元物业管理有限公司应当提供充分有效的证据证明其按照协议约定提供了与其收费标准想匹配的物业服务，否则，山东天元物业管理有限公司不能按照协议约定的收费标准收取物业费。而原审中，被山东天元物业管理有限公司没有提供任何的证据来证明其按照约定履行了合同义务，事实上，山东天元物业管理有限公司提供的物业服务也根本达不到约定的四星级服务标准，因此，山东天元物业管理有限公司要求按照1.38元/m'/月的收费标准收取物业费没有事实依据，不应得到支持。3、根据赵厚淼提交的证据可以证实山东天元物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，原审法院判决赵厚淼足额支付物业服务费及违约金是不合理的。根据原审查明的事实，山东天元物业管理有限公司提供的物业服务确实存在诸多的问题，其提供的物业服务根本达不到约定的四星级服务标准；并且，山东天元物业管理有限公司也没有提供证据证明其具体提供了何种服务、何种标准的服务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，应依法驳回山东天元物业管理有限公司的原审诉讼请求。原审法院判定赵厚淼支付物业服务费及违约金是没有事实依据的。山东天元物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于本案客观事实认定判决正确，请求二审法院驳回赵厚淼的上诉请求。山东天元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令赵厚淼支付山东天元物业管理有限公司物业管理费2864.60元及滞纳金（从2020年10月1日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算）。一审法院认定事实：赵厚淼购买了中德公园城5号楼1单元704室住宅并入住，房屋建筑面积为103.79平方米。2016年9月5日，山东天元物业管理有限公司、赵厚淼双方签订了前期物业服务协议。协议约定，物业管理费用由山东天元物业管理有限公司按1.38元/平方米/月向赵厚淼收取；业主从建设单位书面通知的交房日期起开始缴纳物业服务费，山东天元物业管理有限公司预收取12个月的物业服务费，业主应在每年1月、7月的1-10日前预交物业服务费用；业主逾期缴纳物业服务费、停车服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、停车服务费的千分之三缴纳滞纳金等内容。此后，赵厚淼未按约定交纳物业费用，拖欠从2017年11月1日至2019年6月30日止的物业服务费2864.60元（103.79平方米×1.38元×20个月）。山东天元物业管理有限公司向赵厚淼催要物业服务费于2020年10月1日前交付未果，诉至法院，请求判令赵厚淼支付山东天元物业管理有限公司物业服务费及滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。山东天元物业管理有限公司、赵厚淼签订的《前期物业服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”赵厚淼未按照物业服务合同的约定按时向山东天元物业管理有限公司交纳物业管理费用，其应承担违约责任，故山东天元物业管理有限公司要求赵厚淼支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。山东天元物业管理有限公司、赵厚淼在前期物业服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，赵厚淼逾期未交纳物业费，山东天元物业管理有限公司要求赵厚淼自2020年10月1日（山东天元物业管理有限公司催告限期届满之日）起依约承担违约责任交纳违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定违约金过高，过高部分依法不予支持，赵厚淼承担的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”赵厚淼辩称山东天元物业管理有限公司的服务内容未达到其收费标准、小区内消防通道被占用、楼梯间被其他业主的杂物占用、车位被其他车辆占用等问题，未提交证据证实，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：赵厚淼于本判决生效之日起十日内支付山东天元物业管理有限公司物业服务费2864.60元及违约金（以2864.60元为基数，自2020年10月1日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25.00元，由赵厚淼负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：赵厚淼应否向山东天元物业管理有限公司交纳案涉物业服务费及数额。关于山东天元物业管理有限公司主张案涉物业费是否超过诉讼时效的问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，山东天元物业管理有限公司至今仍在案涉小区提供物业服务，其提起本案诉讼要求赵厚淼支付2017年11月1日至2019年6月30日的物业服务费，并未超过诉讼时效。关于山东天元物业管理有限公司是否对案涉物业费进行书面催缴的问题，本案中，山东天元物业管理有限公司已通过邮寄的方式向赵厚淼亲属孙思芬寄送了催收函，所留地址即为赵厚淼、孙思芬所住案涉小区地址，所留联系电话亦为孙思芬在物业公司所留联系方式，故赵厚淼主张未向其进行书面催收，本院不予采信。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”山东天元物业管理有限公司系建设单位指定的前期物业服务企业，亦与赵厚淼签订了前期物业服务协议。赵厚淼与山东天元物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对山东天元物业管理有限公司及赵厚淼均具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。山东天元物业管理有限公司已为案涉小区提供了物业管理服务，赵厚淼虽主张山东天元物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，但并未提供证据予以证明。即使山东天元物业管理有限公司存在赵厚淼所主张的物业服务不到位的问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，赵厚淼以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。综上，赵厚淼主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业服务协议约定，判决赵厚淼支付山东天元物业管理有限公司物业服务费及违约金，并无不当。综上所述，赵厚淼的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵厚淼负担。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  张思平审 判 员  史海洋二〇二一年六月三十日法官助理  刘洪信书 记 员  冯雪凤