山东省临沂市河东区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1312执异92号案外人：石远朋，男，1985年12月25日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。申请执行人：山东临沂河东农村商业银行股份有限公司。住所地：临沂市河东区区政府前街0001号1号楼。统一社会信用代码：91371300MA3CDX020D。法定代表人：王运斌，董事长。被执行人：杜鹃，女，1984年10月28日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。在本院执行申请执行人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司与被执行人杜鹃借款合同纠纷一案中，案外人石远朋就本院查封的位于临沂市兰山区向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石远朋称，2018年11月28日，贵院查封了属于异议人所有的沂城花园小区11甲3单元601室及储藏室，依法提起异议。2016年中旬，被执行人杜鹃独资抚养幼儿无法从事固定工作，欲从事经营家用门锁代理经销没有资金，于2016年7月19日、30日两次向异议人借款共计20万元，并与异议人签署了房屋抵押借款合同，约定以杜鹃所有的房产即本案涉案房产作抵押（没办理房产抵押登记手续），杜鹃做生意失败破产，借款无法归还，甚至连利息也无法给付。2017年11月，杜鹃主动腾出房屋商量异议人出让房屋抵债。根据杜鹃的经济状况，异议人无法实现债权，为减少损失同意接受拿房抵债，并于2017年11月18日签署了房屋买卖合同。异议人要求过户，方得知杜鹃违约背着（隐瞒）异议人即抵押权人向银行办理了抵押借款。异议人依然选择相信杜鹃能够偿还贷款过户，约定2018年底办理过户手续（手写补充条款），但杜鹃迟迟没有履行过户手续。直到2021年6月8日晚门口贴着要执行房屋拍卖告知条（银行张贴），异议人紧急联系银行无人接听，于是发了短信，又联系杜鹃。此时，杜鹃才告知实情，2018年11月28日，银行申请执行，同年12月10日达成还款协议，执行案件已经终结，期间杜鹃陆续还款给银行，2021年5月底被银行恢复执行。异议人认为，异议人已经支付了房屋价款，付清价款的时间也已明确，异议人实际占有自2018年初至今（2017年底装饰）。异议人对未办理过户登记手续不存在过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要去交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行明显错误。特依民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并执行回转，切实维护异议人的合法权益。本院查明，申请执行人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司与被执行人杜鹃借款合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案执行，案号为（2018）鲁1312执2467号。执行依据为（2016）临东信证经字第6821号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2018）鲁临沂东信证执字第406号执行证书。该证书载明：山东临沂河东农村商业银行股份有限公司与杜鹃签订借款合同、最高额抵押合同，约定杜鹃向山东临沂河东农村商业银行股份有限公司借款13万元，杜鹃提供位于临沂市兰山区房产作为抵押担保。合同签订后，双方于2016年12月5日在临沂市房产管理部门办理了房产抵押登记。在执行过程中，本院于2018年11月29日查封了被执行人杜鹃所有的位于临沂市兰山区房产。2018年12月7日，被执行人杜鹃与申请执行人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司达成执行和解协议，被执行人杜鹃同意于2019年1月31日前一次性付清贷款13万元及利息，案件执行费1850元由被执行人杜鹃负担。本案据此终结执行。因被执行人杜鹃未按执行和解协议履行，经申请人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司申请，本案于2021年5月19日恢复执行。在执行过程中，案外人石远朋以涉案房产归其所有为由，向本院提出执行异议。为支持其异议理由，案外人石远朋向本院提交了如下证据：证据1：2016年7月19日《房产抵押借款合同》一份、杜鹃出具的收到条一份，证明杜鹃于2016年7月19日以涉案房产作抵押向异议人石远朋借款12万元，杜鹃于同日向石远朋出具了收到条。证据2：2016年7月30日《房产抵押借款合同》一份、杜鹃出具的收到条一份，证明杜鹃于2016年7月30日以涉案房产作抵押向异议人石远朋借款8万元，杜鹃于8月1日向石远朋出具了收到条。证据3:2017年11月18日《房屋买卖合同》一份，证明杜鹃与异议人石远朋签订房屋买卖合同，杜鹃将涉案房屋作价20万元卖给异议人石远朋。证据4：临房权证兰山区字第0××1号房权证复印件一份，证明涉案房屋情况。证据5：水电费、购物单据一宗，拟证明水电费由异议人交纳，购物送货地址为涉案房产，涉案房产由异议人占有使用。证据6：临沂市兰山区银雀山街道银城社区居民委员会于2021年6月10日出具的居住证明一份，内容为：“兹证明石远朋，男，身份证：231083198512××××，自2018年2月至今居住在我社区××花园××甲××单元××室。特此证明。”证据7：临沂市龙腾物业有限公司于2021年6月10日出具的居住证明一份，内容为：“兹有我小区居民石远朋（身份证231083198512××××）自2018年2月至今居住、生活在我社区××花园××甲××单元××室。情况属实。特此证明。”另查明，案外人石远朋与被执行人杜鹃于2016年7月19日、7月30日签订的《房产抵押借款合同》，均未在房产管理部门办理房产抵押登记。案外人石远朋与被执行人杜鹃于2017年11月18日签订《房屋买卖合同》后，因涉案房产存在抵押及后续查封，至今未办理过户登记。还查明，涉案房产“沂城花园小区11甲3单元601室及储藏室”在临沂市不动产登记中心登记信息为“兰山区沂城花园11-A号楼3-3-601、-119。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。故本案争议的焦点是案外人石远朋是否系涉案财产的权利人、该权利是否具有合法性与真实性、该权利能否排除执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房产登记在被执行人杜鹃名下，应予认定被执行人杜鹃系涉案房产的所有权人。审查案外人石远朋是否系涉案房产的权利人，还应看案外人石远朋是否以不动产物权取得的方式取得了物权。案外人石远朋以以物抵债的方式与被执行人杜鹃签订了房屋买卖合同，应视为支付了购房款，案外人石远朋已实际占有该房产。但不动产物权变动原则上以登记为生效要件。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。”本案中，被执行人杜鹃与异议人石远朋签订房屋买卖合同约定涉案房屋产权归异议人石远朋所有，这是被执行人杜鹃对自己财产权的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗外部其他债权人的法律效力。因涉案房产的产权未发生变更登记，被执行人杜鹃仍为涉案房产的登记产权人，故在被执行人杜鹃尚未履行债务的情况下，申请执行人作为债权人，申请对被执行人杜鹃名下的财产予以司法查封，符合法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据案外人石远提交的证据，其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，因出卖人设定抵押权而未办理过户登记。由此可以看出，案外人石远朋的异议理由似乎符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的规定。但案外人石远朋对涉案房产享有的权利，不能排除《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的适用。根据案外人石远朋提交的证据，本案抵押权设立时，抵押财产已经转让，现案外人石远朋主张对抵押财产享有所有权，涉及抵押权是否依法成立的问题。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定了物权的善意取得制度，该条第三款规定，当事人善意取得的其他物权，参照所有权善意取得规定。抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。就不动产抵押权的善意取得而言，《中华人民共和国民法典》规定不动产物权变动采登记要件主义，不动产登记具有公信力。参照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条不动产所有权善意取得的规定，不动产抵押权善意取得要件是：第一，债权人是善意的；第二，已经进行不动产抵押权登记。本案中，债务人杜鹃与山东临沂河东农村商业银行股份有限公司签订借款合同、最高额抵押合同，山东临沂河东农村商业银行股份有限公司对杜鹃将涉案房产已转让给案外人的情况无从知晓，债权人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司是善意的，且已办理了房产抵押登记，抵押权善意取得成立，构成了对抵押财产所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现。抵押权系物权，案外人石远朋享有的权利系请求出卖人杜鹃将涉案房产过户至其名下的物权期待权。物权期待权是介于物权和债权之间的一种权利，在本质上是债权。物权优先于债权，故抵押权优先于物权期待权受保护。申请执行人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司系涉案房产的抵押权人，在被执行人杜鹃未履行债务时，申请执行人山东临沂河东农村商业银行股份有限公司有权就被执行人杜鹃抵押的房产以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。因被执行人杜鹃与案外人石远朋签订房屋买卖合同后，又将该房屋抵押给银行，致使案外人无法办理产权过户登记，案外人石远朋可另行要求被执行人杜鹃承担违约责任。对案外人石远朋要求终止对涉案房产执行、返还房产，要求被执行人配合案外人办理产权变更登记的异议请求，本院不予支持。综上所述，案外人石远朋的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项规定，裁定如下：驳回案外人石远朋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向临沂市河东区人民法院提起诉讼。审判长  刘成宝审判员  隋 浩审判员  高冠雷二〇二一年六月三十日书记员  王洪磊