山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初2337号原告（反诉被告）：崔明学，男，1977年7月13日生，朝鲜族，住山东省青岛市李沧区。被告（反诉原告）：姜龙姐，女，1952年4月30日生，朝鲜族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李兆光，山东坤拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润凡，山东坤拓律师事务所实习律师。原告崔明学与被告姜龙姐租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔明学，被告姜龙姐及委托诉讼代理人李兆光、李润凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年1月1日签订《租赁合同》，原告租赁被告位于青岛市城阳区东仙家寨104号网点从事个体经营，租期自2014年1月7日至2021年1月6日，2019年10月20日该房屋所处土地被政府收回，造成原告损失，原告为维护合法权益，请求：被告支付原告装修及其他附属设施补偿金83938元、停产停业损失补偿金279468元、搬迁补助费9315.6元，合计372721.6元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告所诉的第一项诉讼请求所述的各项费用应当归被告所有，因为该笔款项是城阳区流亭街道办事处与被告签订的补偿协议约定的给予被告的补偿款项，与原告无关。2、涉案房屋直至2021年2月1日，签订的征迁补充协议，届时涉案房屋政府才有权依据协议约定处置。而原告自2019年12月7日起，拒不向被告缴纳房屋租金，被告多次催缴，并于2020年5月24日向原告发出催缴通知书，原告于2020年5月27日收到，因原告仍拒绝缴纳租金，致使被告无法实现合同目的，被告于2020年6月24日向原告发出解除合同通知书，双方签订的租赁合同在原告于2020年6月25日收到解除合同通知书时解除。且租赁合同已于2021年1月6日到期，被告于2021年1月8日以短信的方式再次向原告发出通知，要求原告支付租金并交付被告房屋。3、拆迁安置协议对原告的租赁行为没有产生任何影响，拆迁利益是在原告租赁期限到期后方与被告签订，与原告无关。请求依法驳回原告诉讼请求。被告反诉称，双方签订的租赁合同第三条约定，2017年至2021年房租每年递增4%，但被反诉人未支付自2020年1月7日起至2021年1月6日止的房屋租金32756.04元，且在2017年度至2019年度每年仅支付租金28000元，未按照合同约定足额缴纳。为维护反诉人的合法权益，请求：1、崔明学支付姜龙姐自2020年1月7日至2021年1月6日至的租金32756.04元，并自2019年12月7日起至实际付款日止以该数额为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算逾期付款利息。2、崔明学支付姜龙姐2017年度欠缴租金1120元，并自2016年12月7日起至实际还款日止以该数额为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算逾期付款利息；2018年度欠缴租金2284.8元，并自2017年12月7日起至实际还款日止以该数额为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算逾期付款利息；2019年度欠缴租金3496.19元，并自2018年12月7日起至实际还款日止以该数额为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算逾期付款利息。3、崔明学支付姜龙姐违约金2729.67元，并自2019年12月7日起至实际还款日止以该数额为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算逾期付款利息。4、反诉费由被反诉人承担。原告对被告的反诉辩称，对原告的反诉有异议，欠付房租32756.04元属实，但是因对拆迁问题达不成一致意见才欠租金，不同意支付违约金及利息。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、原、被告签订的租赁合同1份，证明原告租赁被告的房屋，并约定了相关事项。被告对该证据真实性无异议，但该证据恰好证明涉案房屋的租赁期限至2021年1月6日已经到期，而此时拆迁合同尚未签订。原告应当向被告按时足额支付租金，而原告却错误的认为拆迁利益与其有关，拒付租金，构成违约。二、合同书1份、付款凭证、装修明细，证明原告租赁的涉案房屋是原告进行装修的。被告对该证据真实性不予认可。1、该证据从形式来看是原告单方提供的书面证据，在无法确认其真实性的情况下，本案被告不予认可；2、根据原告所提供租赁合同，第七条明确约定原告不得损坏或改变原来房屋原貌；3、即便原告存在对涉案房屋的装修行为，也是为满足其租赁房屋需要所额外的内容；4、涉案房屋于2021年1月6日已经到期，即便原告存在装修房屋的事项，也因房屋租赁期限到期而结束其使用价值，应当将涉案房屋交还被告；5、根据原告提交租赁合同第十二条约定，本协议到期后，甲方有权收回该房屋的使用权。甲方可强行进入，该房屋造成的一切经济损失由乙方承担责任，本案中甲方为被告。三、告知书、装饰装修及其他附属设施清查评估明细表、评估结果汇总表、装饰装修及其他附属设施清查评估明细表2张，证明涉案房屋到期之前，双方已经开始进行协商，签字的评估明细证明，评估的数额以原告签字的明细确定的。被告对该证据真实性无异议，但对原告的主张、证明事项不予认可。1、从证据形式上看该告知书是向本案被告发出，与原告无关；2、从证据内容上看，该告知书是告知本案的被告因涉案房屋可能或者面临拆迁，需要做好相应准备，该告知书对原告的租赁行为没有造成任何实质性影响；3、关于该证据评估结果及明细表等，该证据明确表述，是为本案的被告评估，与原告无关。为支持其诉讼请求，被告向法庭提供如下证据：一、租赁合同1份、估价结果汇总表、装饰装修及其他附属设施清查评估明细表，证明1、原，被告于2014年1月1日签订《租赁合同》，合同租期为2014年1月7日起至2021年1月6日止，共计7年。而征迁补偿协议签订时间为2021年2月1日，对原告的经营不存在任何的影响；2、原、被告之间约定了违约责任，约定若原告违约，则需支付被告一个月租金数额的违约金；3、因被告房屋装修，双方在租赁合同中第七条明确约定：原告不得损坏或改变房屋原貌，被告房屋于2019年10月21日进行评估，评估内容为被告对房屋进行的装饰装修及其他附属设施共计83938元，该笔费用为被告对房屋进行装修及附属设施建设所花费，原告提供的证据三中资产占有方明确表示为被告，与原告无关。原、被告在租赁合同中第三条约定，房租不变，后四年房租每年递增4%，在应缴纳房租期间，原告均未按约定缴纳房租。原告对该证据的真实性无异议，对其证明事项有异议。对评估结果属于被告有异议，因部分装修是被告施工的。对欠付的房租无异议。二、租金催缴通知书及邮寄回执，证明被告于2020年5月24日向原告经营场地和住所分别发出《租金催缴通知书》，原告于2020年5月27日签收，被告以书面通知原告缴纳租金，原告拒不缴纳。原告称未收到过该邮件。三、被告女儿金仙花与原告通话录音，证明被告女儿应被告要求，于2020年6月23日向原告催缴租金，原告拒不缴纳，认为其所有的拆迁补偿金折抵租金，被告对此不同意。原告对该证据真实性庭后核实。四、解除合同通知书及邮寄回执，证明因原告不缴纳租金，被告无法实现合同目的，被告于2020年6月24日向原告发出解除合同通知书，原告2020年6月25日在住所地签收解除合同通知书后，2020年7月1日在经营场所送达时拒收该通知书。原告称未收到过该解除合同通知书。五、被告与被告女儿金仙花发往原告所使用的不同手机号短信记录一宗，证明原告收到解除合同通知书后，霸占被告房屋，拒不搬出，被告被迫于合同届满后的2021年1月8日，向原告以短信的形式再次发出解除合同通知书，要求原告支付租金及违约金，并搬出房屋。此时双方租赁合同于2021年1月6日到期，原告拒绝缴纳租金拒不搬出房屋。原告称因原告更换手机，短信没有收到。六、《征迁补偿协议》及《申请》，证明被告于2021年2月1日与青岛市城阳区流亭街道办事处签订《征迁补偿协议》。截止至协议签订之日，被告房屋仍未拆迁，未对原告租赁房屋造成实质性影响。原告房屋于房屋租金期限届满后仍霸占房屋。原告对该证据的真实性无异议，但原告不是霸占涉案房屋。在此之前包括街道、仙家寨村委及被告都在协商此事。经审理查明，一、原、被告于2014年1月1日签订《租赁合同》，被告为甲方，原告为乙方。约定原告租赁被告位于青岛市城阳区东仙家寨网点楼104号网点使用，租赁时间自2014年1月7日至2021年1月6日止，年租金为28000元，自2017年至2021年，租金每年递增4%（即2017年应递增1120元、2018年递增2284.8元、2019年递增3496.19元），付款方式为一次性，乙方续租此房时，应提前一个月交清下次房租。双方还约定，本协议到期后，乙方未向甲方签协议缴纳租金，甲方有权收回该房屋使用权，甲方可强行进入，该房造成的一切经济损失由乙方承担，双方还约定了违约责任等。合同签订后，被告向原告交付房屋一直使用至合同到期后。原告未支付被告2020年之后的房租32756.04元及每年应递增的租金6900.99元（1120元＋2284.8元＋3496.19元）。二、2019年10月20日，青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会向被告发放告知书，告知涉案房屋将被征迁。2019年10月21日，征迁部门委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，涉案房屋装修及附属物的评估值为83938元。2021年2月1日，被告与青岛市城阳区流亭街道办事处签订《征迁补偿协议》，约定涉案房屋评估补偿金为3451527元、停产停业损失补偿金为279468元、搬迁补助费为9315.6元。三、涉案房屋属于被告姜龙姐与被告之子金石红、之女金仙花共有，金石红与金仙花均认可对涉案房屋补偿费用直接支付给被告，发生纠纷，由被告姜龙姐自行处理，原告对该行为无异议。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租用被告的网点房使用，在租赁期内该房屋因被征收需要拆除。合同期满后，原告继续使用被告的房屋，在该期间，被告与青岛市城阳区流亭街道办事处是基于青岛市城阳区流亭街道办事处委托相关部门作出评估的基础上，签订征迁补偿协议，就涉案房屋的补偿问题达成一致意见，对征迁补偿协议，本院予以确认。被告与流亭街道于2021年2月1日签订《征迁补偿协议》时，原、被告之间的租赁合同已经到期，双方也未续签租赁合同，原告应及时腾退租赁房屋，故征求补偿是基于该房屋产生的停产停业损失补偿金及搬迁补助费，原告无权主张，原告要求被告支付该两项费用，理由不当，本院不予支持。对于评估报告中显示装修及其他附属设施的评估值83938元，系在原、被告合同期内进行的评估，原告提供的装修合同书及付款凭证，足以认定原告对涉案房屋进行过装修的事实。被告虽不认可，但根据租赁房屋的实际情况，原告租赁涉案房屋，并根据自己的需要对房屋进行装修，并无不当，被告也未提供证据证明系被告装修，故原告要求被告支付该装修费用，理由正当，本院予以支持。但从评估明细表中显示的地砖、瓷踢脚线、木塑踢脚线、防火板橱柜、玻璃窗、楼梯间扶手、配电箱、不锈钢柜、钢化玻璃门、折叠推拉门等共评估17496元，上述装修设施，并未出现在原告提供的装修项目的明细中，原告也未提供其他证据证明是其装修的事实，故原告主张的装修费用，应将该部分扣除。原告使用被告的房屋，应按照双方签订的合同约定向被告交纳租赁费用，故原告反诉要求被告支付租赁费32756.04元及每年应递增的租金6900.99元，并要求原告按照应交纳租金时间计算利息，理由正当，本院予以支持，但被告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜龙姐于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）崔明学装饰装修及其他附属设施评估费66442元（83938元-17496元）；二、原告（反诉被告）崔明学于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）姜龙姐租赁费39657.03元，并以该数额为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月7日起至实际履行之日止的利息；三、原告（反诉被告）崔明学于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）姜龙姐2017年度欠交租赁费1120元，并以该数额为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年12月7日起至实际履行之日止的利息；四、原告（反诉被告）崔明学于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）姜龙姐2018年度欠交租赁费2284.8元，并以该数额为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年12月7日起至实际履行之日止的利息；五、原告（反诉被告）崔明学于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）姜龙姐2019年度欠交租赁费3496.19元，并以该数额为基数，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月7日起至实际履行之日止的利息；六、驳回原告（反诉被告）崔明学的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）姜龙姐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6891元，由原告（反诉被告）负担4760元；被告（反诉原告）负担2131元；反诉费421元，由原告（反诉被告）负担385元，被告（反诉原告）负担36元；诉讼保全费2384元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二一年六月二十二日书记员  纪力群