广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1200号上诉人（原审原告）：郑兰，女，1981年3月11日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：深圳市尚天然酒店管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙昌街52号4楼402。法定代表人：陈连娣。被上诉人（原审被告）：陈连娣，女，1966年4月17日出生，汉族，住广东省龙门县。原审被告：龙门尚天然温泉度假有限公司，住所地：龙门县龙田镇赖屋村。法定代表人：陈鸿祥，董事长。委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。上诉人郑兰因与被上诉人深圳市尚天然酒店管理有限公司、陈连娣及原审被告龙门尚天然温泉度假有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑兰上诉请求：1.请求撤销广东省龙门县人民法院作出的（2020）粤1324民初149号《民事判决书》第五项，改判被上诉人一、被上诉人二赔偿上诉人提前解除合同的损失合计55376.8元；2.本案一审、二审诉讼费及公告费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定合同解除没有对上诉人造成严重的经济损失属认定事实错误，事实上，因被上诉人一根本违约导致合同解除且至今未将房屋返还给上诉人，已给上诉人造成了严重损失。本案中，如被上诉人按《天然居1号客家围公寓托管合同》及《补充合同》的约定正常履行合同，上诉人可获得的预期收益包括：自2020年7月1日至2023年1月1日期间的租金收益人民币10万元、客家围公寓平日入住住房券144张（按被上诉人一在携程上的挂牌房价620元/间扣减每间100元经营费用后，折现约37440元），且上诉人无需承担该期间的物业管理费2896.8元。现因被上诉人一长期拖欠租金及单方发函明确表示不履行合同的违约行为，导致上诉人不得不依法行使合同解除权，上诉人基于合同约定可获取的预期利益已无法实现。庭审中，一审法院已查明被上诉人一并未将房屋交还给上诉人，并在判决书第二项中判决被上诉人一向上诉人返还房屋，限在判决发生法律效力之日五日内履行完毕。事实上，被上诉人一至今未将涉案房屋交还给上诉人，自2020年6月30日合同解除之日至一审法院判决书送达上诉人之日（2020年8月22日），涉案房屋仍由被上诉人一占有使用收益，按托管合同约定的租金收益计算，上诉人在此期间实际已发生租金损失约6667元，且由于被上诉人一消极应诉，诉讼文书均需公告送达，上诉人无法收回房屋将导致损失的进一步扩大。即便被上诉人一将涉案房屋交还上诉人，因涉案房屋定位为旅游地产，难以自用，其客户主要来自外地，且客房收益依赖的温泉资源为被上诉人一垄断，短期内房屋亦难以出租而导致闲置，因此也给上诉人造成了巨大损失。二、一审法院适用法律错误。1.守约方要求违约方赔偿损失是法律赋予的权利，不以合同是否约定违约责任为前提，一审法院以合同未约定为由驳回上诉人的法定权利是不合法的。合同法第97条明确规定：合同解除后，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。第107条明确规定：当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据前述规定，托管合同自2020年6月30日解除后，被上诉人一至今未将涉案房屋交还给上诉人，在被上诉人一将涉案房屋交还给上诉人前产生的租金损失，上诉人依法有权要求被上诉人一赔偿；对于被上诉人一不履行合同约定的租金支付义务导致上诉人产生的租金损失及预期利益损失，即使合同未约定被上诉人一的违约责任，上诉人也有权依法要求被上诉人一赔偿损失。上诉人主张被上诉人一赔偿损失合计55376.8元，包括一年的租金损失40000万，物业管理费损失2896.8元，一年免费住房券损失12480元，该赔偿额在上诉人可获得的预期利益范围内，符合合同法第113条的规定，依法应当予以支持。即便参照合同约定，托管合同第十一条约定如非因被上诉人一的过错导致合同提前终止，上诉人需赔偿被上诉人一的经济损失（包括托管期内的预期收益），因托管合同是被上诉人一制定的格式合同，出于公平对等的原则，现因被上诉人一的原因导致合同提前终止，应参照合同约定的违约责任条款，被上诉人一同样对等需赔偿上诉人的经济损失（包括托管期内的预期收益）。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民会议”）第48条的精神，在房屋租赁合同履行中，即便符合违约方可起诉解除合同的情况，法院判决解除合同的，违约方的违约责任也不能因解除合同而减少或免除，更何况本案中，尚不存在违约方起诉解除合同的情形，上诉人作为守约方依法解除合同并要求赔偿损失，一审法院却不顾上诉人已遭受严重损失的事实，以合同已解除及合同未约定违约责任为由，驳回上诉人要求赔偿损失的请求，一审法院的该项判决不符合法律规定，也不符合九民会议的精神，既损害守约方的利益，又助长了违约方任意违约而不用承担违约责任的行为，应当予以纠正。2.一审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费损失2896.8元的诉请，违背了“违约方不得因其违约行为而获益”的法律原则。托管合同约定托管期内的物业管理费由被上诉人一承担，在双方协商一致解除合同的情况下，合同解除后物业管理费由甲方承担。但本案并非属于双方协商一致解除合同的情形，而是因被上诉人一违约导致合同解除，合同解除后，物业管理费应由被上诉人一承担，自2020年7月1日至托管合同约定的托管期限截止日2023年1月1日期间的物业管理费合计2896.8元属于上诉人因被上诉人违约造成的部分损失，鉴于被上诉人一是涉案房屋的物业管理人，一审法院驳回上诉人关于物业管理费损失的诉请，使得被上诉人一作为违约方，不仅不用因其违约行为承担任何违约责任，反倒因其违约可收取物业管理费，从其违约行为中获益，一审法院的认定明显违反了“违约方不得因其违约行为而获益”的法律原则，显示公平。此外，涉案房屋已被作为防疫隔离点，事实上已造成上诉人的巨大损失。另外根据民法典第584条的规定，被上诉人违约应当赔偿上诉人的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此上诉人的上诉主张是有事实和法律依据的。三、被上诉人一作为一人有限公司，被上诉人二作为被上诉人一的唯一股东，其未提供证据证明其公司财产独立于个人财产，依法应当对被上诉人一的债务承担连带责任。四、被上诉人一方面在涉案房屋所在小区继续经营，另一方面消极应诉，诉讼文书均需公告送达，一、二审诉讼费及公告费均应由被上诉人承担，一审法院仅对公告送达起诉状的公告费进行了处置，遗漏了公告送达判决书所产生的公告费的处置。综上，一审法院驳回上诉人第5、6项诉请，属于认定事实错误，适用法律不当。请求贵院撤销广东省龙门县人民法院作出的（2020）粤1324民初149号《民事判决书》第五项，改判被上诉人赔偿上诉人提前解除合同的损失合计55376.8元；本案一审、二审诉讼费及公告费均由被上诉人承担。被上诉人深圳市尚天然酒店管理有限公司、陈连娣经本院依法传唤未到庭参加查询亦未提交书面答辩意见。原审被告龙门尚天然温泉度假有限公司辩称：被答辩人提起上诉时没有对答辩人提出主张。被答辩人对其上诉所主张的诉求没有提供新证据证明其所主张的事实。被答辩人在一审诉讼中变更诉讼请求，请求其与被上诉人一签订的《天然居1号客家围公寓托管合同》，《补充合同》于2020午6月30日解除，一审法院的判项已支持其诉求。被答辩人上诉主张：“被上诉人一，被上诉人二赔偿上诉人提前解除合同的损失合计55376.80元”缺乏事实证据且不符合同的约定及法律的规定，应依法予以驳回。一是合同解除后涉案合同的双方当事人的权利义务关系终止，双方当事人不存在权利义务法律关系。二是涉案合同约定，合同解除后，有关物业管理费、水、电、气费用均由被答辩人承担。三是涉案合同对解除合同的违约责任均未进行约定，并无具体根据标准计算。合同解除后，被上诉人一没有对涉案房屋行使相应的使用权，对被答辩人没有侵权，并没有造成被答辩人的经济损失。根据权利义务相一致的原则，被上诉人一无需向被答辩人支付解除合同后一年的租金及其他款项。综上，一审判决驳回被答辩人该项的请求事实清楚，证据充分，适用法律正确应予以维持。答辩人认为一审判决对被答辩人主张被上诉人一拖欠2018年第二季度至2019年第三季度的欠付租金及款项合计34905元，遗漏被答辩人应付税款的事实。根据被答辩人在一审中提供的证据3的《授权委托书》第4条的约定，被答辩人授权委托被上诉人一办理因托管经营产生的相应税费事宜（包括不限于税务申报，代扣代缴等）。被答辩人将物业托管经营必然产生税费。按我国现行征税的管理体制，被答辩人是纳税义务人，被上诉人一是代扣代缴义务人。被答辩人计算被上诉人一拖欠租金时没有扣除其缴纳的税金额（被答辩人无证据显示），只要被答辩人向法院提供其应缴税费（或龙门县税务局查扣被上诉人一为其缴纳税费的情况）的证据，经核算才能得到真实数据。被答辩人有义务提供却不提供相关证据，一审判决既不查明，又不责令被答辩人提供其缴纳税费的证据，却单凭依据被答辩人按合同约定的陈述支持其主张，遗漏了被答辩人应付税费而由被上诉人一代扣代缴的事实应依法纠正。基于上述答辩的事实和理由，答辩人认为被答辩人上诉缺乏事实证据，适用法律不当，上诉理由不成立，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。原审原告郑兰向原审法院起诉请求：1.判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付2018年第二季度至2019年第三季度的欠付租金及款项合计34905元；2.判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付逾期付款利息暂合计2207.18元（按照年利率6%计算资金占用期间利息，以10000元为基数，自2018年7月16日起计算至2018年10月15日；以20000元为基数，自2018年10月16日起计算至2019年1月15日；以30000元为基数，自2019年1月16日起计算至2019年4月15日；以34000元为基数，自2019年4月16日起计算至2019年7月15日；以34150元为基数，自2019年7月16日计算至2019年10月15日；以34905元为基数，自2019年10月16日起暂计算至2019年12月2日，利息最终计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告一、被告二、被告三继续履行《天然居1号客家围公寓托管合同》；4.本案全部诉讼费用由被告一、被告二、被告三承担，以上金额合计37112.18元。原审原告郑兰变更诉讼请求：1.判决解除《天然居1号客家围公寓托管合同》及《补充合同》；2.判令被告深圳尚天然公司将物业完好无损返还给原告；3.判令被告深圳尚天然公司向原告支付2018年第二季度至2020年6月30日的欠付租金及款项合计64905元；4.判令被告深圳尚天然公司向原告支付拖欠租金利息损失暂合计2748.03元（以拖欠租金为基数，自逾期之日起暂计至2020年6月30日，2019年8月20日前按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息最终计算至实际履行完毕之日止）；5.判令被告深圳尚天然公司赔偿原告损失合计55376.8元【包括一年租金损失40000元、物业管理费损失2896.8元（自2020年7月1日起算至2023年1月1日为48.28*2*30=2896.8元）、一年免费住房券损失12480元（按520元/间计算，520*48/2=12480元）】；6.判令被告龙门尚天然公司、陈连娣对被告深圳尚天然公司上述债务承担连带责任。本案诉讼费、公告费由三被告承担，以上金额合计123029.83元。原审法院认定事实：龙门尚天然公司成立于1998年3月27日，经营范围是旅业服务；中餐制售；温泉沐浴服务；卷烟零售；文体娱乐服务等。深圳尚天然公司成立于2011年5月30日，为有限责任公司自然人独资，经营范围是为酒店提供管理服务、物业服务等。2011年10月29日，郑兰与龙门尚天然公司签订《商品房买卖合同》，由郑兰向龙门尚天然公司购买坐落于龙门县龙田镇房一套，建筑面积为48.29平方米，套内建筑面积为39.88平方米，总房价为500000元。同日，郑兰作为甲方与深圳尚天然公司作为乙方就天然居1号客家围公寓托管事项签订《天然居1号客家围公寓托管合同》、《补充合同》以及《授权委托书》，托管合同约定：1.托管物业位置在惠州市龙门县。2.托管期限为十年，从2012年12月31日起至2023年1月1日。3.托管期内，甲方同意按季收取租金，乙方在下季度的首月15号前付清上季度租金。4.按固定标准收取托管物业的每季租金：第一年为1250元、第二年为1313元、第三年为1378元、第四年为1447元、第五年为1520元、第六年为1595元、第七年为1675元、第八年为1759元、第九年为1847元、第十年为1939元，租金合计62892元，托管期内乙方应按时将租金支付至甲方账号。5.托管期内，乙方每一自然年度向甲方赠送天然温泉度假村天然居1号客家围公寓平日入住房券48张，每一间房须使用2张客房券，甲方每次凭券入住时需按100元／日／间的标准向乙方支付经营成本费，该费在租金中扣除。6.托管期内，托管物业产生的物业管理费、水、电、气费用由乙方承担；双方经协商一致解除合同的，依约结清相关费用，物业管理费、水、电、气费用恢复由甲方承担。补充合同约定：甲方同意乙方在下季度的首月15号前乙方偿还上季度款项，偿还标准如下：第一年为8750元、第二年为8687元、第三年为9622元、第四年为8553元、第五年为8480元、第六年为7405元、第七年为8325元、第八年为8241元、第九年为8153元、第十年为8061元，租金合计337108元，托管期内乙方应按时将租金支付至甲方账号。结合托管合同以及补充合同，深圳尚天然公司每一季度应向郑兰支付租金10000元。授权委托书约定郑兰委托深圳尚天然公司办理应托管事宜产生的相应税费事宜（包括但不限于税务申报、代扣代缴等）。另外，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费为每月2元／平方米。涉案房屋登记在郑兰名下，房产证号为粤房地权证龙房字第××号。上述合同签订后，深圳尚天然公司依约向郑兰支付了2013年至2018年第一季度的租金，每季度租金为10000元，接下来在2019年第一季度仅支付了租金6000元、第二季度仅支付了租金9850元，后于2019年11月29日支付租金12326.67元。此外，深圳尚天然公司再未支付过租金。2019年10月23日，深圳尚天然公司向郑兰发出《致天然居1号业主书》，内容为由于经济下行和旅游产业的重大变化，我司对业主委托经营的物业长期严重亏损，难以按原合同继续履行，我司已无法支付固定租金，现确定于2019年10月30日正式停业，为了保障双方利益，现提出三个方案可选择：1.变更为经营分红合作模式，按房费收入4：6分成，业主占40%，我司占60%；2.变更为经营分红合作模式，按房费收入6：4分成，业主占60%，我司占40%；3.解除合同，业主对自有物业自行处理。2019年11月7日，深圳尚天然公司向郑兰发出《解除通知书》，内容为因不见你前来协商，我司决定解除《天然居1号客家围公寓托管合同》，并将物业房钥匙卡邮寄给你，视为钥匙交付。2019年11月18日，郑兰向深圳尚天然公司发出《关于尽快支付租金的催告函》，告知贵司逾期付款的行为已构成违约，请贵司于收到本函之日起3日内向本人足额支付2018年第二季度至2019年第三季度欠付租金及款项合计44150元。2020年6月24日，郑兰向深圳尚天然公司发出《解除合同通知书》，告知自2020年6月30日起解除《天然居1号客家围公寓管理合同》及《补充合同》，并继续通过法律途径追偿拖欠的租金以及追究违约责任。另外，郑兰提供一份关于尚天然?国际温泉小镇的广告单，中间列明“温泉私产酒店投资策略分析：温泉私产酒店，面积48.28㎡，总价588888元，装修3500元/㎡豪装，月供3649元/月，年回报率8%，附加值全年48张房券度假”，郑兰认为龙门尚天然公司做出该宣传属于允诺。因被告深圳尚天然公司地址不详、陈连娣下落不明，原审法院向其公告送达起诉状副本、证据、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭成员通知书、开庭传票等，公告期满后，被告深圳尚天然公司、陈连娣未到庭应诉。原审法院认为，郑兰将其名下所有的天然居房托管给深圳尚天然公司进行管理，双方签订的《天然居1号客家围公寓托管合同》、《补充合同》以及《授权委托书》合法有效，应依约履行。本案中，深圳尚天然公司不按约定支付租金且向郑兰发出《致天然居1号业主书》、《解除通知书》，因深圳尚天然公司未能提交证据证明出现《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，其无权主张解除合同，向郑兰发出解除通知书不发生法律效力，反之深圳尚天然公司以其实际行为告知郑兰不再履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，郑兰依法享有解除权，郑兰请求解除《天然居1号客家围公寓托管合同》、《补充合同》，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。因郑兰于2020年6月24日告知深圳尚天然公司双方签订的合同自2020年6月30日起解除，故《天然居1号客家围公寓管理合同》及《补充合同》的解除时间应在2020年6月30日。涉案合同已解除，故郑兰要求深圳尚天然公司返还房屋，合理有据，原审法院予以支持。关于租金问题，深圳尚天然公司每季度应向郑兰支付租金10000元，自2018年第二季度开始未按约支付租金，其中2019年第一季度支付了6000元、第二季度支付了9850元，2019年11月29日支付租金12326.67元，截止至2020年6月30日，深圳尚天然公司拖欠郑兰租金61823.33元，深圳尚天然公司应尽快付清，郑兰请求拖欠租金为64905元，超出部分，原审法院不予支持。关于利息问题，郑兰请求拖欠租金从逾期之日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月20日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，因双方未约定逾期支付租金需计算利息，故拖欠租金的利息应从起诉之日起计算。又因合同约定支付租金的时间是下季度15日前付清上季度租金，计算到起诉日2020年1月10日，深圳尚天然欠付租金为31823.33元，2020年1月15日欠付租金41823.33元，2020年4月15日欠付租金51823.33元，2020年7月15日欠付租金61823.33元，故利息应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，分段计算：本金31823.33元从2020年1月10日起计算至2020年1月15日；本金41823.33元从2020年1月16日起计算至2020年4月15日；本金51823.33元从2020年4月16日起计算至2020年7月15日；本金61823.33元从2020年7月16日起计算至清偿之日止。关于深圳尚天然公司是否应支付损失费租金、物业管理费、一年免费住房券的问题。本案中，合同解除后，双方权利义务终止，涉案房屋返还给郑兰，没有对郑兰造成严重的经济损失，且合同对违约责任未进行约定，但约定了合同解除后物业管理费及水、电、气费用恢复由甲方承担，故郑兰主张的一年租金损失40000元、物业管理费损失2896.8元、一年免费住房券损失12480元，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。关于陈连娣是否应承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。深圳尚天然公司属于一人有限责任公司，陈连娣系法定代表人，郑兰主张陈连娣承担连带责任，陈连娣未举证证明自己的财产独立于公司财产，应对公司债务承担连带责任，对郑兰该项主张，原审法院予以支持。关于龙门尚天然公司是否应承担连带责任的问题。郑兰提供一份广告单，主张龙门尚天然公司宣传的年回报率8%属于允诺，依法应承担法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该解释，可以视为要约性质的说明和允诺所涉及的内容受到一定的限制，即内容限定在商品房本身及其所在的规划小区内的配套设施等，其他的说明或允诺一般不视为具有要约的性质。本案中，郑兰主张的龙门尚天然公司允诺其购买房屋后能达到年回报率8%不属于上述解释第三条针对的情形，不具有要约性质，且双方亦没有将该允诺载入《商品房买卖合同》中，故郑兰请求龙门尚天然公司对深圳尚天然公司付清上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。被告深圳尚天然公司、陈连娣经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郑兰与被告深圳市尚天然酒店管理有限公司签订的《天然居1号客家围公寓托管合同》、《补充合同》于2020年6月30日解除。二、被告深圳市尚天然酒店管理有限公司向原告郑兰返还龙门县龙田镇××××××××号房，限在本判决发生法律效力后五日内履行完毕。三、被告深圳市尚天然酒店管理有限公司向原告郑兰支付租金61823.33元及利息，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，本金31823.33元从2020年1月10日起计算至2020年1月15日；本金41823.33元从2020年1月16日起计算至2020年4月15日；本金51823.33元从2020年4月16日起计算至2020年7月15日；本金61823.33元从2020年7月16日起计算至清偿之日止，限在本判决发生法律效力后五日内付清。四、被告陈连娣对被告深圳市尚天然酒店管理有限公司付清上述债务承担连带责任。五、驳回原告郑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2675元，公告费300元，由原告郑兰负担受理费1337元，被告深圳市尚天然酒店管理有限公司负担受理费、公告费共1638元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点系被上诉人是否应承担上诉人可得利益损失的问题。本案中，上诉人主张涉案合同解除后其基于合同约定可获取的预期利益已无法实现，因此被上诉人应向其赔偿相应的租金、物业管理费、一年免费住房券等损失。本院认为，涉案合同解除后，双方权利义务终止，涉案房屋已不由被上诉人托管，且双方亦未对违约责任予以约定，因此，原审法院认定上诉人的上述主张无事实根据和法律依据并无不当，予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1184.42元（郑兰已预交），由上诉人郑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩