浙江省桐乡市人民法院民事判决书（2021）浙0483民初2058号        原告（反诉被告）：浙江耀阳新材料科技有限公司，住所地：桐乡市乌镇镇民合工业区环镇路81号，统一社会信用代码91330483060568327A。                法定代表人：姚一凡。                委托诉讼代理人：王晓岗，浙江英普律师事务所律师。                被告（反诉原告）：嘉兴昂腾环保科技有限公司，住所地：桐乡市桐乡经济开发区崇文路68号，统一社会信用代码：913304005753279602。                法定代表人：陈凤。                委托诉讼代理人：闻国良，浙江丛典律师事务所律师。                原告（反诉被告）浙江耀阳新材料科技有限公司（以下简称耀阳公司）与被告（反诉原告）嘉兴昂腾环保科技有限公司（以下简称昂腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，昂腾公司于2021年3月10日向本院提出反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。耀阳公司委托诉讼代理人王晓岗、昂腾公司委托诉讼代理人闻国良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。                本诉原告耀阳公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判令昂腾公司立即归还保证金99000元及逾期利息（从2020年7月29日按照同期按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期利息，要求支付至实际清偿之日止）；2．判令昂腾公司返还二个月租金，即198000元，并从起诉之日有起按照同期银行拆借利率的1.5倍以198000元作为基数计息；3．本案诉讼费用由昂腾公司负担。事实与理由：双方在2018年11月16日签订租赁合同，合同约定：耀阳公司承租昂腾公司厂房，约定了租金、租期等事项。耀阳公司已按合同第5条向昂腾公司支付保证金198000元，依据合同9.3条，耀阳公司在租期满一年后有权提前三个月通知昂腾公司无条件解除合同，并不承担违约责任。因租金及耀阳公司规划等问题，耀阳公司在2020年4月15日正式发函被告，解除合同，并要求昂腾公司及时将保证金退还。耀阳公司积极进行退组并在2020年7月28日双方签订交付确认书。耀阳公司多次催讨昂腾公司退还保证金，但昂腾公司处理态度消极。另，退租前产生水电费30991.20元，耀阳公司同意在保证金中予以扣除。又因耀阳公司在2020年受新冠疫情影响较大，故请求法院支持耀阳公司退还2个月租金的请求。                本诉被告昂腾公司辩称，1．已于2020年12月31日扣除相应水电费后退还原告68008.80元，因耀阳公司存在逾期腾退厂房的违约行为，尚扣押其保证金99000元；2．耀阳公司因受新冠肺炎疫情影响要求退还两个月租金即198000元的请求，无法律依据，应不予支持。                反诉原告昂腾公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令耀阳公司支付逾期腾退厂房使用费198000元，并支付降温设备补偿款40000元，共计238000元；2．本案诉讼费用由耀阳公司承担。事实与理由：双方于2018年11月16日签订了租赁合同，反诉被告承租反诉原告厂房作为仓库使用。2019年7月，耀阳公司提出由于其在仓库中存放的材料对仓库的温度有要求，需要在仓库中安装降温设备，昂腾公司亦同意安装；耀阳公司提出安装降温设备的费用由昂腾公司来承担，昂腾公司考虑到耀阳公司已承诺会租满4年的情况下，为其安装了降温设备。降温设备安装后，耀阳公司于2020年4月提出解除合同，并表示于2020年7月14日停止使用厂房，到期后，耀阳公司并未及时腾退厂房，直至2020年7月28日才办理厂房交接。耀阳公司违反租期承诺及逾期腾退厂房的行为，给昂腾公司造成了较大的经济损失，因双方在合同中约定若逾期腾退厂房的，按30元／㎡每天支付厂房使用费，因该约定过高，昂腾公司调整为要求耀阳公司支付两个月租金作为逾期腾退13天厂房的使用费。                反诉被告耀阳公司答辩称，昂腾公司的要求无事实和法律依据，应不予支持。                经审理，本院确认案件事实如下：双方在2018年11月16日签订了租赁合同，耀阳公司承租昂腾公司厂房用作仓库，该厂房面积为4500平方米，租期四年，即从2018年11月19日至2022年11月18日止，保证金为两个月租金即198000元，此外还约定了合同解除、违约金等事项。合同签订后，耀阳公司已约定向昂腾公司支付了租金和保证金。因耀阳公司战略调整，在2020年4月15日依据合同约定提前三个月向昂腾公司发函解除合同，并要求昂腾公司在办理退房手续后及时退还保证金。最终双方于2020年7月28日双方签订交付确认书。                另查明，昂腾公司于2020年7月在厂房租赁期间安装了降温设备，安装费用80000余元。                以上事实有租赁合同、解除租赁合同通知书、回复函、回函、微信聊天记录、厂房交付确认书、温室降温设备订货合同及付款凭据等证据予以证实。                本院认为，本案的争议焦点为，1．造成逾期腾退厂房问题的原因以及由此产生的厂房使用费的计算标准和应从保证金中扣除多少金额使用费的问题；2．耀阳公司因受新冠肺炎疫情影响要求退还两个月租金的请求能否获得支持的问题；3．昂腾公司安装降温设备产生的费用能否要求耀阳公司分担的问题。                针对焦点1．造成逾期腾退厂房问题产生的原因。耀阳公司认为退租是双方相互配合才能完成的行为，在具体交接过程中，昂腾公司以开会、培训、不予答复等方式有意拖延交接时间，以消火栓玻璃、灯、门框、电箱等损坏未修复等理由故意制造障碍、不予配合，导致耀阳公司逾期办理交接手续，故产生逾期腾退厂房的原因在于昂腾公司。昂腾公司认为依据合同约定，耀阳公司提前解除合同的，不享有免租期，耀阳公司更应在其承诺的停止使用的期限届满前及时主动的腾退厂房、修复相关物品，积极促使厂房达到办理交接手续的标准；而实际上耀阳公司在其承诺的期限届满之日并未腾空，厂房尚未符合办理交接的条件，产生逾期腾退的责任在于耀阳公司。结合证据和行业惯例，本院认定：导致逾期腾退厂房的主要原因在于耀阳公司，次要原因在于昂腾公司。理由如下：1．耀阳公司已于2020年4月15日提前三个月告知昂腾公司将解除租赁合同并于2020年7月14日停止使用厂房，按照生活常识和行业惯例，耀阳公司应于2020年7月14日前搬空货物、修复相关设施设备，确保厂房符合办理接收手续的条件；而实际上耀阳公司并未在2020年7月14日满足交付条件，在7月14日至28日期间，在昂腾公司的要求和提醒下，耀阳公司才陆续搬空和修复相关设施设备，直至7月28日才符合办理交接的条件；另外，依据举证规则，证明厂房于2020年7月14日符合办理交接条件的责任在于耀阳公司，本案中耀阳公司提交的证据尚不能证明其已于2020年7月14日腾空厂房、清理和修复好相关设施设备，符合退房交接的条件。综上，耀阳公司应对逾期腾退厂房的发生承担主要责任，即应对造成逾期腾退厂房使用费的损失承担70％的份额。2．办理退房交接手续本身是需要双方相互配合才能完成的行为，昂腾公司在办理交接过程中存在拖延时间、消极配合的行为，应对逾期腾退厂房的原因承担次要责任，即应对造成逾期腾退厂房使用费的损失承担30％的份额。                逾期腾退厂房使用费的计算问题。虽然耀阳公司的租金已付至2020年7月18日，但其于2020年4月15日向昂腾公司发函作出将于2020年7月14日停止使用厂房的承诺，视为耀阳公司对2020年7月15日至7月18日4天租期的放弃，意味着2020年7月14日未办理交接手续的，可认定为违约；而本案中双方实际办理退房交接手续的时间为2020年7月28日，实际逾期14日交房。因逾期腾退厂房产生的14天使用费损失问题，租赁合同约定按每日30元／㎡的标准计算和昂腾公司主张按两个月租金即198000元支付的要求，均高于法定的标准，因昂腾公司主张的逾期腾退厂房的使用费损失与违约金的性质相近，故厂房使用费损失的计算问题可参考违约金过高的调整规则进行调整；依据法律规定和公平原则，每日厂房使用费的计算标准应以实际日租金的1.3倍为宜，实际日租金为99000元／30日=3300元／日，每日厂房使用费为3300元×1.3=4290元，逾期14日腾退厂房共计产生的使用费损失为4290元×14日=60060元；结合本院上述逾期腾退责任认定，原告对逾期腾退的发生承担主要责任即70％的责任，故耀阳公司应承担总损失60060元中的70％，即42042元（60060元×70％）；昂腾公司应承担60060元损失中的30％，即18018元（60060元×30％）。故昂腾公司应从耀阳公司交纳的99000元保证金中扣除耀阳公司应承担的42042元，剩余56958元（99000元-42042元）应退还给耀阳公司。                焦点2，耀阳公司提出因受新冠肺炎疫情影响较大，要求昂腾公司退还两个月租金198000元；昂腾公司对此辩称，该项请求无事实和法律依据，耀阳公司承租厂房是用作仓库，新冠肺炎疫情对仓库的仓储功能未造成影响，耀阳公司可以正常存放货物，该项请求应不予支持。本院认为，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第7款的要求，本案承租厂房系用作仓库，非用于直接经营，且受新冠肺炎疫情较小，不宜对租赁合同租金部分作出调整，故耀阳公司的该项诉讼请求，应不予支持。                焦点3，昂腾公司认为其是按耀阳公司的要求安装的降温设备，应由耀阳公司分担部分安装费用；耀阳公司认为昂腾公司并未提供任何证据证明是受耀阳公司要求安装的，另外其安装降温设备是完善其厂房的行为，不应由耀阳公司来分担降温设备费用。本院认为，昂腾公司未提供证据证明是受耀阳公司的要求安装，应承担举证不能的相应后果，故其要求昂腾公司分担相关费用的请求，本院不予支持。                据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：                一、本诉被告嘉兴昂腾环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告浙江耀阳新材料科技有限公司保证金56958元（已扣除占用厂房使用费）及逾期利息（以56958元为基数，自2020年7月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日）；                二、驳回本诉原告浙江耀阳新材料科技有限公司其余诉讼请求；                三、驳回反诉原告嘉兴昂腾环保科技有限公司其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本诉受理费5756元减半收取2878元，由嘉兴昂腾环保科技有限公司负担1835元，由浙江耀阳新材料科技有限公司负担1043元；反诉受理费4870元减半收取2435元，由浙江耀阳新材料科技有限公司负担1835元，由嘉兴昂腾环保科技有限公司负担600元。（受理费均预交）                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。                本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                    审判员强盛    二〇二一年六月一日            法官助理李守进            书记员罗双