贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2626号上诉人（原审被告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传明，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何华，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：林佳佳，贵州四立律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龚文华，男，汉族，1970年10月6日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：顾丽华，女，汉族，1975年12月25日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：王锐锋，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所律师。原审第三人：陈文武，男，汉族，1963年7月8日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称：东润公司）因与被上诉人龚文华、顾丽华及原审第三人陈文武商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人东润公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实及理由：本案中，被上诉人与上诉人之间并无真实的买卖合同关系。双方签订买卖合同系因原审第三人陈文武与上诉人之间存在民间借贷而产生，意在为陈文武清收其名下借款本息设立担保，即让与担保。为了掩饰借贷关系的本质，故而以被上诉人及另案龚文琴、陈光寿的名义签订《售房协议》，即以买卖合同作为民间借贷的担保。上诉人虽向二被上诉人出具收条，但案涉房款并未实际交付，故双方并不存在真实的买卖合同关系。一审中，被上诉人陈述案涉房款系以现金交付，但对资金来源不能准确答复。另案龚文琴、陈光寿也称所涉房款系通过现金交付。然，本案涉及房款为52万元，如此大额交易，既无银行转账交易凭证，也无取现记录等予以印证，在存在合理怀疑的情形下，难以认定其真实性。同时，根据上诉人及第三人所述，本案被上诉人及另案龚文琴、陈光寿与第三人陈文武之间系亲属关系，且陈文武认可与上诉人之间存在民间借贷关系，可高度盖然性地推定本案的真实交易背景实为第三人陈文武的民间借贷关系而产生的让与担保，非真实合法的买卖合同关系。综上，一审法院认定被上诉人现金交付购房款错误，本案二被上诉人与原审第三人之间系虚假陈述，恳请二审查清案件事实，依法将本案发回重审。按照售房协议约定的单价及总面积折算，核算后交易价格与收据所载明的52万元不相符，有违常理。被上诉人龚文华、顾丽华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人双方已经于2017年7月14日签订《售房协议》，约定上诉人向被上诉人出售其开发的位于黔西北商贸城二建区A栋五层119、120、121号房屋，总面积为63平方米，单价6980元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折并付一年租金后优惠价按52万元整实付。《售房协议》第四条约定交房日期为2018年12月30日，第五条约定如上诉人到期不能交房，将承担超期交房损失，按同期银行贷款利息支付。签订协议后，被上诉人向上诉人现金支付了52万元，上诉人向被上诉人出具了购房收据，即便双方不成立买卖合同关系，双方之间也成立商品房预约合同关系，且系因上诉人自身原因导致被上诉人不能与其签订正式的《商品房买卖合同》，上诉人对此应当承担责任。上诉人所称的单价及总面积不符，按照单价面积计算打折后再减掉一年的租金形成的52万元的价格，具体的租金是多少需要上诉人来释明。二、上诉人主张案涉款项以现金交付存在合理怀疑，被上诉人如何取得购房款与本案无关，上诉人系具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，能够清楚知道其与被上诉人签订《售房协议》以及出具购房款《收据》的后果，如果被上诉人未向上诉人交付购房款，上诉人亦不可能向被上诉人出具购房款收据。三、被上诉人与第三人陈文武是否系亲属关系与本案无关。另，上诉人无法提供证据证明被上诉人与其签订《售房协议》系因第三人陈文武与其存在的民间借贷而产生。且第三人与上诉人是否存在民间借贷关系亦与本案无关。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈文武无陈述意见。一审原告龚文华、顾丽华向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，向原告交付涉案房屋并向原告支付逾期交房违约金暂计：49582.7元（违约金以购房款520000元为基数，自2018年12月31日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付之日止）；2.一、二审诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告于2017年7月14日与被告签订《售房协议》，约定被告向原告出售其开发的位于黔西北商贸城二建区A栋五层119、120、121号房屋，总面积为63平方米，单价6980元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折后并付一年租金优惠价按伍拾贰万元整实付。《售房协议》第四条约定交房日期为2018年12月30日，第五条约定如被告到期不能交房，将承担原告超期交房损失，超期时间按同期银行贷款利息支付原告。签订协议后，原告向被告现金支付了52万元定金，被告向原告出具了购房收据。原、被告双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，涉案房屋现尚在施工建设中，未达到交付条件。一审认为，本案原、被告在签订《售房协议》时，明确表示为预订，故该《售房协议》应认定为商品房预约合同。涉案房屋经查明尚未竣工，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，竣工且验收合格是建筑物交付使用的法定强制性条件，现涉案房屋未竣工，不符合法律规定的建筑物交付使用条件，属于法律及事实上履行不能，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金问题，本案《售房协议》中约定“如甲方到期不能交房，将承担一方超期交房损失（超期时间按同期银行贷款利息支付乙方）”，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，根据交易习惯，逾期交房违约金的支付条件应为房屋交付之后一定时间内支付，现涉案房屋尚未交付，交房违约金支付条件不具备，故原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：驳回原告龚文华、顾丽华的诉讼请求。案件受理费520元，由原告龚文华、顾丽华负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：双方当事人于2017年7月14日签订的《售房协议》约定：上诉人将黔西北商贸城二建区A栋五层119、120、121号房屋预订给被上诉人，总面积为63平方米，单价9680元/平方米，房屋总价款为609840元，打9.6折后并付一年租金优惠价按伍拾贰万元整实付。签订该协议时，被上诉人必须向上诉人交定金52万元。交房日期为2018年12月30日。同日，上诉人向被上诉人出具了金额为52万元的收据。双方至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》，涉案房屋现尚在施工建设中，未达到交付条件。原审第三人陈文武二审陈述：案涉《售房协议》，与陈文武与上诉人之间的民间借贷没有关系。本院认为：本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人之间的法律关系如何认定？2.被上诉人是否向上诉人支付了52万元？关于焦点1，双方在《售房协议》中明确约定对被上诉人“预订”涉案房屋，且约定被上诉人应支付的款项为“定金”，故一审认定该《售房协议》为预约合同并无不当。上诉人称案涉《售房协议》系为原审第三人陈文武与上诉人之间民间借贷设立担保而订立，其未提供证据予以证明，对此原审第三人陈文武明确表示不予认可，故对上诉人的该意见不予采纳。关于焦点2，被上诉人提供上诉人出具的《收据》为据，主张其通过现金支付的方式向上诉人支付了52万元。对此，被上诉人否认实际收到上诉人的款项，加之被上诉人未提供任何转款凭证及相应的取款凭证予以佐证，亦未提供证据证明52万元资金来源的合理性，且52万元现金交易与现行便捷的交易习惯不相符，有违常理，故在案证据不能证明被上诉人实际已向上诉人支付了52万元。一审认定被上诉人现金支付52万元，并以案涉房屋不具备交付条件以及逾期交房违约金未届支付期限为由不支持被上诉人的诉讼请求认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。因双方当事人签订的《售房协议》为预约合同，且在案证据不能认定被上诉人向上诉人支付了52万元，被上诉人主张上诉人履行合同、交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审判决驳回被上诉人的诉讼请求正确，予以维持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，但不能影响本案判决结果。一审认定事实错误，适用法律错误，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司负担440元，被上诉人龚文华、顾丽华负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印