上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初10306号 原告：刘志远，男，1965年10月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 原告：金秀红，女，1970年11月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱娟娟，上海德禾翰通律师事务所律师。 被告：吴频频，女，1969年12月29日出生，汉族，户籍地浙江省。 第三人：中国农业银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区莘庄水清南路XXX号。 负责人：朱卫峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵嘉磊，男。 委托诉讼代理人：张育蕾，女。 原告刘志远、金秀红与被告吴频频房屋买合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，为查明本案相关事实，本院依原告申请依法追加中国农业银行股份有限公司上海闵行支行为本案第三人，并于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告刘志远、金秀红及其共同委托诉讼代理人朱娟娟，第三人委托诉讼代理人赵嘉磊到庭参加诉讼。被告吴频频经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令第三人在原告清偿完毕上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)上的贷款本息后，协助原告涤除设定在该房屋上的他项权利(抵押)；2.判令被告协助原告将上述房屋产权过户登记至两原告名下，产权变更登记过程中产生的交易税费由两原告承担。 事实与理由：2003年11月19日，原、被告签订《买卖协议书》一份，合同约定：原告向被告购买案涉房屋，交易总价63万元，首付款235,378元，案涉房屋上的抵押贷款全部由原告偿还。签约后，原告向被告支付了首付款235,378元，且原告每月按时向第三人归还贷款本息。原告自2005年起居住使用案涉房屋至今。2009年，原、被告签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》，原告并缴纳产权过户的相关税费。2019年4月，原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告至法院，要求被告将案涉房屋产权过户至原告名下，但因案涉房屋存在司法查封，法院认为原告应待案涉房屋司法查封处理后再行主张权利。随后，原告向浙江省文成县人民法院(以下简称文成县法院)提起执行异议之诉，案号(2019)浙0328民初2715号,法院判决不得强制执行案涉房屋。现案涉房屋已无其他案件的司法查封，故原告愿意提前向第三人清偿案涉房屋上的贷款本息以办理产权变更登记手续。遂涉讼。 被告书面辩称，2011年11月19日，被告与原告就案涉房屋签订了《买卖协议书》，并根据当时的交易习惯办理了公证委托书，委托刘志远的妻子暨本案原告金秀红全权负责办理系争房屋的买卖、交接、过户、还贷、领取房地产权证、缴纳税费等手续，被告已履行了房屋出售中的全部义务。至2009年3月，被告因经商需要，向银行申请贷款时被告知征信不良，经查询得知，系因原告偿还案涉房屋银行贷款超期所致。被告遂多次与原告电话协商，确定原告赔偿被告损失5万元，被告于2009年12月17日协助原告办理案涉房屋产权变更手续。但2009年12月17日当天，原告告知被告尚需签订《上海市房屋买卖合同》以及契税缴纳事项，但事前原告并未告知被告需要办理上述事项，同时原告又不愿意给予被告合理补偿，致使产权变更登记手续未办理成功。后被告因经商失败，担心银行卡被冻结、案涉房屋被拍卖，被告遂于2015年多次通过手机短信催告原告刘志远办理案涉房屋产权变更登记手续，但原告置之不理。故被告认为，案涉房屋自签订买卖合同至今仍未办理产权变更登记手续，责任不在被告。 第三人述称，只要原告愿意替被告清偿贷款本息，法院判决原告享有案涉房屋的产权，第三人可以配合原告办理抵押权涤除手续。 本院经审理认定如下事实：2003年4月19日，被告以516,180元的总价购买案涉房屋，被告支付首付款106,180后，于2003年7月11日向中国农业银行上海市闵行支行申请银行贷款41万元，并办理了以中国农业银行上海市闵行支行为抵押权人的抵押权登记手续，债权数额41万元，债务履行期限自2003年7月11日至2033年7月10日。 2003年11月19日，被告(甲方、卖方)与原告刘志远(乙方、买方)就案涉房屋签订《买卖协议书》，该协议书约定：甲方尚未办妥该房地产权证，只是与发展商之间签订了《上海市商品房预售合同》，甲方保证其与发展商之间签订的《上海市商品房预售合同》内容属实；系争房屋出售价格为63万元，为甲方净到手价格；乙方于签约当日，支付甲方房款235,278元，同时甲方的所有贷款金额全部转让给乙方；甲方于2003年11月19日已办理公证委托，甲方全权委托乙方代理出售该房屋，甲方在未经乙方书面同意的情况下擅自终止对乙方的公证委托权的情况下，甲方必须在终止公证委托当日立即将乙方为购买该房屋而付给甲方的所有房款及所有乙方为购买该房屋而付的贷款金额交给乙方并赔偿乙方违约金30万元；甲乙双方协商一致，交易过程中产生的税费、中介服务费、权利转让费及其他费用均由乙方承担；乙方以后办理权益转让或过户手续需甲方配合的，甲方应无条件配合乙方办理，若因甲方原因造成乙方损失的，甲方应负全部赔偿责任。同日，被告向上海市闵行区公证处就系争房屋买卖办理公证委托手续，委托原告金秀红为被告的代理人，委托权限及期限为：一、全权代表被告，签署房屋交接书、办理还贷或转按揭、领取房地产权证；二、全权代表被告，与有意购置上述房屋的人员订立房地产买卖合同，及办理该房屋出售所需的全部手续(包括过户、抵押等登记)；三、由代理人代为收取房屋转让款和缴纳因房屋过户、出售所涉及的税费等各项正当费用；四、委托期限自本委托书出具之日起至委托事项办理结束止。 2003年11月19日，原告刘志远向被告支付购房款235,278元。被告购买案涉房屋时申请的银行贷款由原告刘志远定期存款至被告的中国农业银行贷款还款账户(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)以扣划还款，后被告的还款账户卡号变更为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。 2009年12月17日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)为办理案涉房屋产权变更登记手续签订《上海市房地产买卖合同》，但嗣后双方并未办妥房屋产权变更登记手续。 2015年10月29日，被告向原告刘志远发送短信，短信内容为：“刘老师，我曾在今年4、5月和7、8月时，打电话和你讲明本人由于经商不妥而使经济状况恶化，会产生财产和银行卡冻结，希望你把房子的事情处理好。9月份又发了一条短信，今天我再次提醒你。”2015年11月16日、2016年1月17日、2016年2月17日，被告通过手机短信向原告刘志远转发农业银行通知还款的短信。 2019年2月25日，农业银行股份有限公司上海分行就其发放的41万元房屋贷款还款事宜向被告发送律师函，催告其偿还截止至2019年2月20日的贷款本金、利息、罚息及复利3,884.56元。 案涉房屋于2005年5月13日登记至被告名下，原告自2005年始实际居住使用系争房屋至今。2019年5月22日，案涉房屋因被告所涉的信用卡纠纷被浙江省文成县人民法院司法查封。 2019年7月8日，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告至本院，请求：1.判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下；2.判令被告赔偿原告损失128,735.62元。本院经审理后认为，案涉房屋尚有抵押权登记未涤除，且因其他案件被司法查封，故案涉房屋目前在客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，案涉房屋最终的处理及归属仍处于待定状态，故对于原告要求被告协助办理案涉房屋产权变更登记手续并赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。本院于2019年9月29日作出案号(2019)沪0112民初25570号民事判决，判令：驳回原告的全部诉讼请求。上海市第一中级人民法院作出的(2019)沪01民终14673号民事判决，维持一审判决。 2019年8月21日，原告以案外人执行异议之诉起诉被告及温州银行股份有限公司文成支行至文成县法院，要求判决中止对案涉房屋的执行，并解除查封。文成县法院经审理后，于2020年3月9日作出(2019)浙0328民初2715号民事判决，判令：对登记在吴频频名下坐落于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室不动产不得强制执行。温州银行股份有限公司文成支行对该判决不服，提起上诉，浙江省温州市中级人民法院于2020年7月24日作出(2020)浙03民终1774号民事判决，维持一审判决。 以上事实，由原告提交的(2019)沪0112民初25570号民事判决书、(2019)沪01民终14673号民事判决书、(2019)浙0328民初2715号民事判决书、(2020)浙03民终1774号民事判决书、上海市不动产登记簿、《买卖协议书》、《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票、契税缴款书，以及原告、第三人的当庭陈述予以佐证。 本院认为，原、被告之间就案涉房屋签订的《买卖协议书》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的合同约定，原告向被告支付235,278元的首付款后，被告在案涉房屋上的所有贷款金额全部转让给原告。现原告愿意提前清偿案涉房屋上的贷款本息，第三人亦愿意在原告清偿贷款本息后配合办理抵押权涤除手续，则被告亦应在案涉房屋抵押权涤除后配合原告办理产权变更登记手续。故原告之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行在原告刘志远、金秀红向其清偿全部贷款本息，实现上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押的债权后十日内协助办理该房屋抵押登记注销手续； 二、被告吴频频于第三人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行注销抵押登记后的十日内，协助原告刘志远、金秀红办理上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将该房屋产权变更登记至原告刘志远、金秀红名下。在办理产权变更登记过程中生的交易税费由原告刘志远、金秀红负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计40元，由被告吴频频负担。财产保全费5,000元，由原告刘志远、金秀红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 沈旺迪 二〇二一年六月二十九日 法官助理 王夙伟 书 记 员 王夙伟 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。