黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终310号上诉人（原审被告）：范文涛，男，1982年6月7日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜丽，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巍，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶长生，男，1955年6月24日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：陶旭，男，1982年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高福清，（陶长生妻子、陶旭母亲）女，1959年10月21日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人范文涛因与被上诉人陶长生、陶旭房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范文涛及其委托诉讼代理人姜丽、张巍，被上诉人陶长生、陶旭共同委托诉讼代理人李树森、高福清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范文涛上诉请求：1.请求依法撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初1546号民事判决书，并依法改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查清案件事实。一审时，上诉人欲提出确认合同解除的反诉请求，一审法院以合同总标的额上千万，不属于其管辖，不同意受理，并且二被上诉人撤销掉要求上诉人继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，导致一审法院审理时只看租金，不看合同权利义务是否终止。本案合同履行过程中，二被上诉人最初以合作形式引进上诉人投资后，二被上诉人进行施压又解除了双方的合作关系。双方在《房屋租赁合同》第一部分协议书第2条就有明确约定，租赁房屋目的是用于经营教育培训综合体。但本案合同目的无法实现，二被上诉人存在严重违约行为。2019年5月10日，绥化市北林区教育局发布一批校外培训机构黑名单登记表，上诉人经营的绥化市北林区学必优教育存在消防不合格问题，不具备审批条件，责令停止办学，并于2019年7月17发出《停止办学通知》。正如上诉人在一审中所述，因二被上诉人提供的房屋本身存在问题导致消防不合格，因消防不合格，上诉人无法办理教育审批手续，相关部门来查也下通知，上诉人一直也是试营业的情况。由于二被上诉人一直未能解决该问题，新冠疫情常态化，就是上诉人想接着试营业，也是不现实的，明显合同目的无法实现。二、一审法院判决上诉人给付二被上诉人租金没有依据。一审法院不审查二被上诉人的违约行为，不考虑合同根本目的无法实现，不考虑上诉人立案涉案房屋都进不去，亦不考虑双方在2020年1月就已经对合同的解除商议一致，仍然判决上诉人给付租金，是没有法律依据的。陶长生、陶旭答辩称，原审判决判令范文涛给付租金有事实及法律依据，适用法律正确。被上诉人请求法庭查明事实，对一审判决予以维持，并对范文涛的上诉请求依法予以驳回。陶长生、陶旭向一审法院起诉请求：1.要求范文涛支付拖欠的房屋租金200万元，并按合同约定支付违约金；2.要求范文涛继续履行合同，并支付陶长生、陶旭为其垫付的11321.98元；3.诉讼费用由范文涛承担。一审法院认定事实：陶旭、陶长生与范文涛于2017年10月13日签订了《以房屋作价（房租）出资的股东出资协议》，约定双方以合作出资的方式成立学校，陶旭、陶长生以现有房屋作为出资，范文涛以现金投入作为出资。2017年11月份，陶旭、陶长生将房屋交付给范文涛。范文涛进行装修。2018年11月5日陶旭、陶长生与范文涛签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“第一条：出租方陶旭、陶长生将位于绥化市（原款城酒店主楼及配楼）4200平方米房屋出租给范文涛用于经营学必优教育培训综合体。第二条：租赁期为144个月，自2018年7月1日（约定起租日）起至2030年7月1日止（包括首尾两日）。第三条：双方约定，该房屋租金按下列标准计算，第一年：2018年7月1日至2019年6月30日的租金金额为80万元。第二年：2019年7月1日至2020年6月30日的租金为100万元，承租方应于2019年6月1日前向出租方支付50万元的租金，承租方应再于2019年9月1日前将剩余的第二年租金50万元支付给出租方。第三年：2020年7月1日至2021年6月30日租金为100万元，承租方应于2020年6月1日前将第三年租金一次性支付给出租方。其余年份租金－略－第四条：其他费用，租赁期间，承租方使用该房屋所实际发生的水、电、通讯及其他由承租人使用的费用由承租方承担。第五条：双方特别约定，双方于2017年10月13日签订的《以该房屋租金作价出资的股东出资协议》作废。第十三条：承租方逾期支付本合同项下租金、公共事业费用或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金。逾期超过20日，出租方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直到承租方履行相关付款义务为止。出租方无需因此而向承租方或第三方承担任何责任。第十五条：本合同项下的不可抗力，仅包括该房屋所在地发生的地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因出租方或承租方原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用。”陶旭、陶长生、范文涛于2018年11月5日签订《补充协议》，内容为：“经双方协商达成一致，第一年（2018年7月1日－2019年6月30日）所剩余房租60万分三笔付清。第二年（2019年7月1日－2020年6月30日）租金中的50万元于2019年12月30日支付给出租人，其余年份房租支付按该合同正常履行。”另查明，范文涛依约定已向陶旭、陶长生交纳了第一年即2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金80万元。第二年房屋租金按双方约定范文涛应于2019年12月30日给付50万元及另外50万及应于2020年6月1日前给付的第三年房屋租金100万元范文涛未给付陶旭、陶长生。故陶旭、陶长生诉至法院，要求范文涛给付第二年、第三年尚欠房屋租金200万元并支付违约金，并给付陶旭、陶长生垫付的电费11321.98元。同时查明，陶旭、陶长生租赁范文涛的房屋是原款城酒店主楼及配楼，除已出租的久盛隆火锅店、配楼的五楼其中一部分以外，均出租给被告范文涛使用。陶旭、陶长生本起诉讼中持有产权证面积共为3673.09平方米。双方签订合同时未对房屋面积进行实际测量。范文涛租赁该房屋后，实际使用了租赁房屋，成立了绥化市学必优教育咨询有限公司、经营幼儿园、早教、口才学校。并将部分房屋对外转租。2020年1月21日范文涛经营的学校放假至今因疫情影响未再开学。陶旭、陶长生提供电费收据复印件8张欲证实在合同履行期间范文涛没有履行缴纳其他水电费的义务。范文涛转租的绥化润教育法定代表人梁云昊表示自2019年9月15日至今一直在占有使用转租楼层且疫情之后电费均是由其缴纳。陶旭、陶长生对此表示认可。审理中，本院鼓励双方当事人参照有关租金减免的政策进行调解，陶旭、陶长生表示可减免被告部分租金。本案经调解双方未成。另外，关于范文涛认为陶旭、陶长生提供的房屋部分系违法建筑，五证不全导致被告无办理消防手续，致教育机构无法办理办学业许可，故双方签订的房屋租赁合同未生效为由要求陶旭、陶长生返还其已交纳的80万元租金、房屋装修补偿金90万并赔偿经济损失30万元已另案提起诉讼。另案诉讼中绥化市自然资源局关于检举原款城美食大都会违建房屋情况的回复内容显示：“韩阳举报信中的第三处中的5、6层建筑，2006年4月原规划局核发了《建房审批执照》审批陶长生接建二层营业用房（临中直路厢房楼接层）建筑面积960平方米，现暂未找到该房屋规划审批档案。可确定举报信中反映的第二处厢房楼外接楼梯及第十处蓝色简易铁皮房是后期搭建的，未取规划许可。现可确定陶旭、陶长生原房权登记证照共计3606.92平方米建筑（含临街厢房楼1-4层）办理了换发不动产登记证业务。”其中在答复信中涉及的第二处厢房楼外接楼梯、蓝色铁皮房与本案无关。一审法院认为，本案争议焦点是一、陶旭、陶长生与范文涛对本案争议房屋租金系作价出资的合作关系还是租赁关系；二、双方在签订的《房屋租赁合同》过程中陶旭、陶长生出租的房屋中是否存违章建筑，是否存在欺诈；三、被告范文涛是否应履行给付二原告尚欠协议签订后第二年、第三年房屋租金、违约金及垫付电费。关于陶旭、陶长生与范文涛之间是合作关系还是租赁关系问题。因依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人应具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，陶旭、陶长生与被告范文涛签订的《房屋租赁合同》及补充协议是在自愿、公平的基础上所签，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效合同，应受法律保护。因在陶旭、陶长生与范文涛签订的《房屋租赁合同》条款中已明确约定签订的《以房屋作价（房租）出资股东的股东协议》作废。故现陶旭、陶长生与范文涛已不存在合作关系，而是房屋租赁关系；关于二陶旭、陶长生出租的房屋中是否存在违建问题，陶旭、陶长生是否存在欺诈问题。因陶旭、陶长生持有出租房屋产权证，相关部门对主建筑是否是违建仅陈述是暂未找到房屋规划审批档案，未认定存在违法建筑，范文涛对此亦无其他证据相佐证，故本院不予认定陶旭、陶长生出租房屋存在违建事实亦不能认定陶旭、陶长生存在欺诈；关于范文涛是否应履行给付二原告尚欠协议签订后第二年、第三年房屋租金问题。范文涛陈述已接到陶旭、陶长生代理人高福清解除合同通知，对此双方之间无书面解除合同，范文涛公司管理人员韩阳亦证实高福清发此通知前因是高福清催缴房租，故不能认定双方已解除合同。且范文涛租赁使用期间经营幼儿园、早教、口才学校，并将部分房屋转租至今二年时间，故范文涛应履行给付陶旭、陶长生尚欠房屋租金的义务。如范文涛对是否解除合同发生争议，可另行提起诉讼解决争议。关于范文涛给付陶旭、陶长生房屋租金数额问题，现陶旭、陶长生要求范文涛给付第二年即2019年7月1日至2020年6月30日及第三年即2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金各100万元，双方补充协议约定范文涛应于2019年12月30日给付陶旭、陶长生第二年房屋租金中的50万元，双方应按此补充协议约定履行。第二年房屋租金的另外50万元及第三年房屋租金虽在双方签订的补充协议中约定应按原合同履行，但从双方签订的补充协议中给付时间顺延的性质及交易习惯，应认定此50万元及第三年房屋租金应在上述款项给付时间之后。此时因发生了新型冠状病毒感染肺炎这一突发公共卫生事件。对因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服，系法律规定的不可抗力情形。对此黑龙江省应对新冠病毒疫情指挥部于2020年1月29日下发的第2号公告及绥化市北林区教育局于2020年8月11日下发的北政教发（2020)102号文件规定的因疫情影响校外教育培训机构的暂停时间为2020年1月29日，开学复课时间为2020年9月7日。根据最高人民法院印发《关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租金或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”鉴于本案双方约定的租期较长，校外培训机构受疫情影响自2020年1月29日停课至2020年9月7日复课期间共计222天，按双方租赁合同约定的租金数额计算此期间的租金为608280元（100万／年÷365天x222天），本着公平原则对此期间租金减免608280元的一半即304140元更为适宜。故范文涛共应给付陶旭、陶长生2019年7月1日至2021年6月30日（即第二年、第三年）房屋租金共计1695860元（200万－304140元）。同时考虑到房屋租金数额较大，范文涛一次性给付较为困难，故酌定范文涛分期给付更为适宜。关于范文涛给付陶旭、陶长生违约金问题，双方补充协议约定范文涛应于2019年12月30日给付陶旭、陶长生第二年房屋租金中的50万元，此时尚未发生新型冠状病毒感染肺炎这一突发公共卫生事件，故范文涛应承担至今为止未给付的违约责任，因双方约定的违约金过高，按法律规定至判决之日即2020年12月7日调整为36191.46元（50万x4.15%÷360日x(1+50%)x(1+30%)x322天）。第二年房屋租金的另外50万元及第三年房屋租金因发生了新型冠状病毒感染肺炎这一不可抗力情形，范文涛对此未履行并无过错，故不应承担违约责任。关于范文涛应否给付陶旭、陶长生垫付电费11321.98元问题。因陶旭、陶长生认可电费由他人垫付，范文涛抗辩陶旭、陶长生向范文涛主张电费主体有异议理由成立，故本院对陶旭、陶长生向范文涛主张垫付电费的诉讼请求不予支持。综上，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、范文涛给付原告陶旭、陶长生2019年7月1日至2021年6月30日房屋租金共计1695860元。此款范文涛于本判决生效后十日内给付陶旭、陶长生695860元、于2021年3月1日前给付陶旭、陶长生1000000元。二、范文涛于本判决生效后十日内给付陶旭、陶长生违约金36191.46元。三、驳回陶旭、陶长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11445元，由陶旭、陶长生承担1740元，由范文涛承担9705元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范文涛为证明其上诉主张向本院举示如下证据：证据一绥化市自然资源局关于举报原款城美大都会违建房屋情况的回复，意在证明租赁合同无效。证据二绥化市消防救援支队关于款项美食大都会消防相关手续核查情况的复函、关于核实款城美食大都会消防相关手续的复函。意在证明查阅档案未找到款城大都会任何消防相关手续资料，在2005年改建时，陶旭、陶长生是否申报过消防审批无法确认，2005年未在消防部门办理消防审批手续，由于租赁房屋审批手续不全，导致范文涛在租赁房屋后不能办理消防审批手续。证据三视频光盘两份、情况说明一份，意在证明2010年7月31日范文涛进入租赁场所搬物品，陶旭、陶长生进行阻挠并将大门换锁，案涉房屋由陶旭、陶长生控制，双方租赁合同终止，此后范文涛不应再支付租金。证据四配合搬运办公用品、设备告知书照片一份、案涉房屋大门上锁的照片14页，意在证明2021年4月19日，范文涛以书面的形式告知被上诉人，双方解除租赁合同，要求陶旭、陶长生配合办理物品搬离事宜，因陶旭、陶长生控制房屋无法正常进入。证据五校外培训机构黑名单登记表、微信记录、停止办学通知、学必优、才艺舞蹈合同解除协议书，意在证明案涉房屋没有消防相关手续，不具备培训机构审批条件，导致范文涛不能正常经营。陶旭、陶长生对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出此证据能够证明出租人持有房屋所有权证，此证据不能证明房屋租赁合同无效。对证据二的真实性及证明的问题均有异议，提出该证据系复印件，不具真实性，且案涉房屋在绥化开办酒楼近二十年，开店时消防手续齐全。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出案涉房屋的门锁不是陶旭、陶长生锁的，发生警情与本案不具关联性。对证据四的真实性没有异议，确实看到告知书，范文涛的财产大约在2020年9月或10月已搬出，而且是在派出所见证下搬出，但不能证明当时双方解除租赁合同。对证据五所证明的问题有异议，提出合同约定由范文涛办理消防手续，范文涛校外培训机构列为黑名单与被上诉人无关。陶旭、陶长生在本案未举示新证据。根据双方当事人对证据的质证、认证，本院认定如下：范文涛举示的证据一未确认案涉房屋是违建房屋，故对范文涛意在证明的问题不予认定。范文涛举示的证据二因是复印件，陶旭、陶长生对真实性有异议，从证据中的内容看，只能证明消防部门未找到案涉房屋的消防手续资料，故对范文涛意在证明的问题不予认定。对证据三的真实性予以确认，因无其他证据佐证，不能认定双方于2010年7月31日双方租赁合同终止。范文涛举示的证据四能够证明2021年4月18日范文涛在案涉房屋处张贴搬运设备通知，并明确告知陶旭、陶长生终止双方签订的租赁合同。证据五停止办学通知书，证明是学必优非法办学被教育部门责令停止办学，校外培训机构黑名单登记表中，虽然学必优停止办学的原因是消防不合格，并不能证明是陶旭、陶长生出租房屋存在问题所造成，故对其证明的问题不予认定。本院确认前述一审判决认定事实本院认为，陶旭、陶长生与范文涛签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于范文涛主张出租的案涉房屋消防不合格，不应给付租金的问题。从范文涛举示的绥化市自然资源局出具的文件及绥化消防救援支队出具的函，不能认定出租的房屋存在违建，不能认定出租的案涉房屋消防存在不合格。范文涛租用案涉房屋后对房屋租赁使用，并进行了转租，范文涛应履行给付租金的义务。双方当事人对案涉租赁房屋产生争议，是否解除租赁合同在本案双方均未提起诉讼，其可另行诉讼解决。由于本辖区当时发生新冠肺炎疫情，一审法院根据规定对租金进行酌减并进行判决，处理并无不当。由于范文涛未按约定交付租金，存在违约行为，一审法院对此处理正确，应予维持。综上所述，范文涛上诉请求不成立，不予支持。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20388元，由范文涛负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  汤敬伟二〇二一年六月三十日书记员  李 鑫