上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12026号原告：上海国美电器有限公司，住所上海市。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：吴珍，女。被告：迈家(上海)酒店投资管理有限公司，住所中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号302部位368室。法定代表人：于洪雨，总经理。委托诉讼代理人：韩德风，男。原告上海国美电器有限公司与被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法由张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海国美电器有限公司的委托诉讼代理人吴珍，被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司的法定代表人于洪雨、委托诉讼代理人韩德风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国美电器有限公司提出的诉讼请求：1、原、被告签订的租赁合同于2020年3月17日解除；2、被告支付自2021年1月18日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按租金标准的三倍计算)，即，2021年5月17日前按11178.08元/日计算，2021年5月18日起按11753.42元/日计算；3、被告支付自2021年1月7日起至2020年8月18日止的逾期付款违约金，本金以226666.66元计，按日千分之一标准计付；4、被告支付根本违约金339999.99元；5、被告支付2019年10月至2020年8月期间电费256222.20元；6、被告腾退租赁房屋。事实与理由：根据原、被告就上海市普陀区金沙江路XXX号-2一层、730号-3一层、730号-4二层房屋(以下称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》，双方约定，被告每三个月向原告支付房屋租赁费用，支付时间为每期租赁期满前10日支付下一期租赁费用。合同签订后，双方均按租赁合同的约定履行相关义务。但被告自2019年10月起欠付电费、2020年1月起欠付租赁费用，虽经多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。直至2020年3月，原告按合同约定，发函解除与被告的租赁合同。但被告仍欠付上述费用，且拒绝腾退房屋。被告的行为系严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司辩称：不同意解除合同。今年因疫情影响，被告资金紧张导致逾期付款，属于不可抗力，并非违约。双方合同至2028年届满，2019年9月，原告与房屋产权人存在诉讼纠纷。当时被告并未拖欠原告租金，之后害怕原告撤店会对被告造成损失，未按时缴纳租金。故原告不应以被告违约为由要求被告按合同约定承担违约责任。被告曾多次与原告协商，尽量避免因原告撤店对被告造成损失，故双方合同并未解除。现被告得知原告与房屋产权人已达成协议，双方合同即将解除。上述情况将导致被告损失，故希望能与原告协商解决。电费确有欠付，但系因不知具体金额，待核实金额后会据实缴付。基于上述理由，不同意原告所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2008年及2018年，原告与案外人上海明谷屋企业管理有限公司(以下称明谷屋公司)签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定明谷屋公司将其位于上海市金沙江路XXX号的部分房屋出租给原告，租期自2008年9月1日至2028年5月17日。二、2014年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》。约定：原告将系争房屋出租给被告；用途仅限于酒店、餐饮；租赁期限为13年9个月，从2014年8月18日起至2028年5月17日；在租赁期限内，被告按每三个月为一期向原告支付租赁费用，每期期满前10日支付下一期的租赁费用；租金支付周期及明细为，……2019年5月18日至2021年5月17日期间月租金为113333.33元，2021年5月18日至2023年5月17日期间月租金为119166.67元，……被告承担水电等费用；被告逾期交纳租赁费用、保证金或者其他费用超过10日的，原告有权单方面终止或解除合同，而无需向被告作出任何赔偿，原告的书面终止或解除通知自送达到时立即生效，被告应向原告支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且原告有权不退还保证金；如因被告原因导致合同被解除，原告有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他被告应付的一切费用，并且原告有权不退还保证金；如被告拖欠任何款项，每逾期一日，原告有权向被告收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至被告付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用，此违约金将不影响于本合同项下原告任何其他权利和补救措施；本合同期满或提前终止，如被告未按合同约定的时间及方式向原告归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿原告因此而遭受的全部损失。三、上述合同签订后，双方按约履行各自义务。四、2019年10月起，被告开始拖欠电费。2020年1月起，被告开始拖欠租金。五、2020年3月17日，原告致被告《解约函》，主要内容为：被告未向原告支付2020年1月17日至2020年4月16日的房屋租赁费用34万元及2019年10-12月的水电费74259.64元。经原告多次催促，被告仍未支付上述费用。被告行为已严重违约，原告依据合同及相关法律规定作出如下声明：1、正式解除双方签署的《房屋租赁合同》；2、本解约函自送达之日即发生法律效力；3、被告应自合同被解除后3日内将租赁房屋按合同约定交还于原告，并向原告支付应付的各项费用，逾期支付租赁费用应承担的滞纳金以及三个月租赁费用作为违约金。同时告知被告，如被告逾期腾退，因此导致原告无法正常处置房屋的被告并应另行赔偿原告全部损失(包括但不限于租金损失及违约赔偿损失)。六、被告收到上述函件后，未支付拖欠款项。2020年6月，原告诉至法院。七、2020年8月18日，被告向原告支付了2020年10月17日之前拖欠的租金226666.66元(系被告应于2020年1月7日之前支付的2020年1月18日至同年3月17日期间的租金)。八、2020年7月，案外人明谷屋公司就系争房屋的房屋租赁合同纠纷起诉本案原告，即(2020)沪0107民初13267号一案。2020年9月17日，双方达成和解。该案民事调解书中载明：1、确认于2020年11月17日解除双方在2008年5月签订的《房屋租赁合同》及2014年7月签订的《补充协议书》；2、上海国美电器有限公司应于合同解除之日起十五日内携物品迁出上海市金沙江路XXX号房屋，并将该房屋返还上海明谷屋企业管理有限公司，若上海国美电器有限公司逾期返还的，应当按照每月248062.5元的标准支付房屋占用费直至实际返还之日止；3、上海国美电器有限公司应于返还房屋之日结清返还上海市金沙江路XXX号房屋前所产生的水电费；4、上海明谷屋企业管理有限公司应于上海国美电器有限公司返还房屋当日退还被告上海国美电器有限公司保证金279166.67元；5、双方就本案再无其他争议。本案审理过程中，原告确认被告陆续将截止2021年1月17日之前的租金支付给了原告。另，被告提出，原告诉请中主张的违约金属过高，申请法院予以调低。关于原告主张的电费，原告向法院提供了相关电费账单，被告当庭表示回去核实，但之后未有回复意见。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。各方应当按照合同约定行使权利、承担义务。一、关于合同的解除。根据本院查明的事实，被告自2019年年底及2020年1月起拖欠电费及租金，在原告催告后仍未及时支付，系违约。为此，原告于2020年3月致函被告要求解除合同，现原告主张自其最后发解约函之日(2020年3月17日)起合同解除之诉请，符合合同中约定的单方解除合同的条件。合同解除后，被告应及时腾退房屋。对原告要求解除合同及腾退房屋之诉请，本院予以支持。被告辩称因疫情导致资金紧张而逾期付款系不可抗力，然，本院注意到直至2020年8月被告才支付上述欠租，且至今仍欠付电费，故被告上述辩称意见并不成立，本院不予采纳。二、关于原告要求被告按合同约定以租金的三倍支付房屋占有使用费之诉请，考虑到合同中上述约定属违约金性质，审理中，被告向法院提出减低申请，故本院结合原告与案外人之间调解协议中所约定的情况等因素，酌情降低为每月250000元。三、关于原告主张的逾期付款违约金，经查，2020年1月18日至同年3月17日期间的租金226666.66元，该款被告实际于2020年8月18日支付，系违约。原告主张被告应按日千分之一标准承担违约金，审理中，被告提出过高，申请法院减低。为此，本院酌情降低为日万分之三。四、关于原告主张的提前解除合同之根本违约金。原告认为，导致合同解除系因被告违约，故根据合同约定应按三个月租金的标准计算违约金。被告否认其违约，并提出合同中约定的违约金标准过高，申请减低。本院认为，考虑到原告与房屋权利人的租赁合同已解除并以被告违约为由没收了被告押金等相关情况，故酌情将违约金降低为一个月的租金标准。五、关于原告主张的电费之诉请。审理中，原告已向法院提供相关电费账单及凭据，被告虽表示在核对清楚的情况下愿意支付，但并未在合理的时间内予以核实与答复，可视为其对原告主张费用的默认。原告该项诉请符合合同依据，本院予以支持。综上，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海国美电器有限公司与被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司于2014年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除；二、被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国美电器有限公司房屋占有使用费，自2021年1月18日起至被告实际返还房屋之日止，按每月人民币250000元标准计算；三、被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国美电器有限公司逾期付款违约金，本金以人民币226666.66元计，自2020年1月8日起至2020年8月18日止，按每日万分至三标准计算；四、被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国美电器有限公司解除合同违约金人民币113333.33元；五、被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国美电器有限公司电费人民币256222.20元；六、被告迈家(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市普陀区金沙江路XXX号-2一层、730号-3一层、730号-4二层房屋；七、对原告上海国美电器有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币21335元，由原告负担人民币1822元，被告负担人民币19513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹书记员  汉静附：相关法律条文最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。