江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初647号原告：常州城置置业有限公司，统一社会信用代码913204006638247643，住所地常州市钟楼区五星街道勤业路288号。法定代表人：陈逸博，该公司董事长。委托诉讼代理人：林琦，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常武律师事务所律师。被告：谢英杰，男，1989年6月28日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：顾国琪，江苏致邦（常州）律师事务所律师。原告常州城置置业有限公司与被告谢英杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包怡人，被告谢英杰及其委托诉讼代理人顾国琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告于被告签订的《租赁合同》，被告向原告腾空并返还位于常州市“城置·御水华庭”113-101#～113-123#、143-101#～143-105#、143-107#～143-128#共计50间商铺。2、被告支付自2019年8月31日起至实际腾空之日止的租金，按《租赁合同》约定的租金标准支付，暂计至2020年12月31日为786151元。3、原告没收被告租赁保证金252957元，并向原告支付按《租赁合同》约定相当于三个月的租金252958元作为违约金。4、被告支付原告因本案产生的律师费15000元。5、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由于被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告按《租赁合同》约定支付自2019年8月31日起暂计算至2021年5月30日的租金，实际按《租赁合同》约定的租金标准计算至腾空之日止。事实和理由：2018年9月28日，原告与缪建峰签订《租赁合同》（以下简称“原合同”）一份，约定：自2018年11月30日至2029年5月30日，原告将其持有的坐落于本市“城置·御水华庭”113-101#～113-123#、143-101#～143-128#共计51间，合计面积3753.12平方米的商铺租赁给缪建峰。2018年12月初，双方签订补充协议，解除原合同中143-106号商铺的租赁合同关系，合计56.93平方米。租赁保证金下调为252957元，并退回缪建峰租金7792元。2019年5月14日，原、被告与缪建峰签订《合同主体变更协议》，约定缪建峰将其在原合同中约定的所有权利义务一并转让给被告。原、被告就“城置·御水华庭”113-101#～113-123#、143-101#～143-105#、143-107#～143-128#共计50间商铺重新签订了《租赁合同》。合同签订后，2019年8月31日至2020年2月27日的租金505916元被告未按约支付，经原告发出催缴函后，被告仅支付了310000元，余款195916元尚未支付。2020年5月31日至2020年11月29日的租金505916元被告亦未支付。截至2020年12月31日，被告拖欠租金共计786151元。因被告怠于履行合同义务，原告故诉至法院。被告谢英杰辩称：因合同约定的商业街的配套设施尚未完善，影响商铺运营，要求继续履行合同，减少租金，并且修善相关设施。原告没有理由要求支付违约金、没收保证金。原告向其出具了委托书，双方的法律关系已由租赁变更为委托合同关系，原告无权要求被告支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2018年9月28日，原告与缪建峰签订《租赁合同》（以下简称“原合同”）一份，原告将其持有的位于本市“城置·御水华庭”113-101#～113-123#、143-101#～143-128#共计51间商铺出租给缪建峰方使用。租赁面积共计3753.12（暂定）平方米（按建筑面积计算，以实测数据为准）。租赁期限自2018年11月30日至2029年5月30日止。2018年12月5日，原告与缪建峰签订《补充协议》一份，双方解除原合同中143-106#商铺的租赁合同关系，租赁保证金调整为252957元，原告将已交保证金3897元及租金7792元退还缪建峰。2018年12月27日，缪建峰向原告支付租赁保证金252957元。2019年5月14日，原、被告与缪建峰签订《合同主体变更协议》，约定在原合同条款及商务条件不变的前提下，缪建峰将其在原合同中约定的所有权利义务一并转让给被告。原合同终止并作废。缪建峰按云合同履行之本协议签订前，结清所积欠的租金、物业费、水电费等一切费用。本协议签订之日起，所有租金、物业费等均由丙方向甲方直接支付。2019年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于本市“城置·御水华庭”113-101#～113-123#、143-101#～143-105、143-107~143-128#共计50间商铺物业（下称“案涉物业”）出租给乙方使用，租赁面积共计3696.19平方米（按建筑面积计算，以实测数据为准）。租赁期限自2018年11月30日至2029年5月30日止。乙方在本物业的经营范围为花鸟市场。合同约定:3.1.乙方有90日的装修免租期，自商铺交付之日起计算。装修免租期内，甲方免收租金，但乙方仍需交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其他应本物业使用而产生的一切费用。3.2.合同免租期自2020年2月28日至2020年5月30日共计3个月（不包含本协议3.1所述免租装修期）。该免租期内，乙方仍需交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其他应本物业使用而产生的一切费用。4.3.1第一阶段租金区间为2019年2月28日至2022年5月30日，首年固定租金为每自然日0.75元/平方米，首年租金为1011832元，实际支付具体如下：4.4.本合同签订时，乙方应向甲方缴纳租赁保证金共计252957元。4.5.如乙方违反本合同约定的任何条款，产生违约行为或给甲方造成损失的，甲方有权没收保证金或者从租赁保证金中抵扣赔偿款。6.2.甲乙双方交接本物业时，应当签署《商铺交接确认书》，交接确认书应当载明交接日期，一旦签署视为甲乙双方交接义务完成。8.8.乙方逾期15日不支付租金及其他应缴费用的，甲方有权采取停止物业服务等措施。9.2.乙方应切实履行合同，不得因合同履行过程中产生争议而拒交租金、物业管理费或拒绝履行本合同中任何条款。12.1.乙方逾期支付租金、物业管理费、电费、水费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金……乙方逾期一个月以上的，甲方有权单方解除合同，不予退回保证金并要求乙方赔偿甲方的经济损失。12.2.乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项达30日，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于三个月租金作为违约金。14.2.由于乙方违约导致甲方提起诉讼的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费（计费标准上限）、保费、交通费、工伤查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。合同附件《商务条件确认》约定：3、商铺漏水问题彻底解决；5、钢制消防应急楼梯及外立面刷新；6、集中商业出入口预留三块广告位供乙方使用；7、甲方在中庭通道处安装一台客体（因电梯订货周期较长，完工时间待定）；8、负一层所有消费客户给予两小时免费停车，并给予5个免费停车位。交付时，商铺需满足以上上午条件，届时双方对此进行交接确认。2019年6月10日，原告向钟楼区五星御庭雅玩花鸟商行出具《委托书》一份，委托其对的御水华庭集中商业所有权登记注册号为00693115的49间商铺（公安编号113-102#、113-104#~113-123#、143-101#~143-128#）进行租赁。有效期从2019年6月10日起至2029年5月30日止。合同签订后，被告未能及时支付租金，原告多次向被告寄送缴费通知单、欠费催缴函。经双方协商，于2019年12月16日签订《花鸟市场补充协议》一份，约定：1、就乙方于2019年6月17日、2019年8月2日、2019年8月15日、2019年9月16日四次发函给甲方反映的问题，甲方予以减免乙方2019年8月31日至2020年2月27日区间的两个月租金共计168638元。2、乙方承诺在2019年12月15日前先支付甲方150000元，12月31日前再支付甲方187278元，共计337278元作为所租赁商铺2019年8月31日至2020年2月27日的租金。如迟于上述日期支付，乙方自愿放弃本协议第一条给予的减免。3、甲方承诺在2020年1月1日前协调物业安装垂直观光电梯读卡器设备，设备安装费用甲方支出，使用费用乙方自行支付。2020年1月10日前集中商业地下车库完成道口下水盖板破损维修，2020年5月份完成集中商业车库道闸安装，同时协调物业进行车库保洁管理。待集中商业整体改造完成后协调2-3块规划广告位给乙方使用，相关审批申请手续由乙方自行办理。甲方对于租赁物业漏水提供维保，保修期5年，自2019年12月20日起算延后5年，后期乙方不得以上述理由要求减免、拖延甲方租金。庭审中，经原、被告双方核对租金缴纳情况如下：1、2019年8月31日至2020年2月27日应缴505916元，被告实际付款情况：2019年12月16日支付15万元，2020年1月24日支付1万元，2020年5月11日支付7万元，2020年6月1日支付3万元，2020年6月23日支付5万元，合计31万元，尚有195916元未支付。2、2020年5月31日至2020年11月29日应缴505916元，被告实际未支付。3、2020年11月30日至2021年5月30日应缴505916元，被告实际未支付。2020年7月25日，钟楼区五星御庭雅玩花鸟商行向原告发送《协商函》一份，载明：从2020年4月20日起贵公司对地下车库和商业街外围绿化进行封闭式升级改造，原计划一个月左右的施工周期，现已长达三个月之久，至今都尚未完成。这个商业街停车位少，未安排人员管理引导停车，导致没有车位可停……望贵公司能为我方经营户着想，尽快完成地下车库和商业街外围停车位的升级改造（我方有权保留对贵公司在延长施工周期内所造成经济损失）。原告于2020年7月28日回函称：应贵方及其他商业用户要求，我司从四月中旬起对集中商业地下停车库进行封闭式改造施工。施工之初，物业未能及时将地库内车辆清空导致施工队迟迟无法进场作业。而后进入梅雨季节连日降雨，原有的归物业管理的排水泵又无法正常运行，积水导致改造无法正常进行，故影响了工期。此次改造能大大改善周边配套商业停车环境，望贵方予以理解和配合。……截止发函日，贵司尚欠所租赁商铺2019年8月31日至2020年2月27日房租195916元，2020年5月31日至2020年11月29日期房租505916元，共计701832元。2020年11月22日，被告向原告发出《终止租赁合同协商函》，载明：我方租赁贵公司御水华庭商业街（113-101#～113-123#、143-101#～143-105#、143-107#～143-128#）共计五十间商铺。我方曾多次发函给贵公司，请求贵公司能尽快解决停车问题、广告牌问题等……现我方已无力支撑，特此提出解除和贵方的租赁合同，望贵方予以同意。另查明，原告为本案诉讼支出律师费15000元。再查明，个体工商户钟楼区五星御庭雅玩花鸟商行经营者为被告谢英杰。还查明，案涉物业存在转租情形，目前有二十多家商户尚在经营。本院于审理中召集原、被告及物业公司前往案涉物业查勘现场，经双方确认情况如下：2020年4月起政府对该集中商业外部进行绿化改造，2020年10月开始进行内部整修，现绿化改造已经完成，内部整修路面已完工，尚有漏水及中庭吊顶未完工。部分商铺存在漏水情况。中庭客梯因玻璃损坏、漏水已停运半年，现已修复，可正常使用。地下车库无人管理，外来车辆无法进入，路面停车位无统一管理。消防管道有漏点，水阀已关闭待维修。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。本案合同约定的租赁期限为2018年11月30日至2029年5月30日止，由被告经营花鸟市场。租赁期间，因原告提供的案涉物业存在客梯长期无法正常运行，地下车库无法供消费客户使用，消防管道待维修等问题，不符合合同附件《商务条件确认》约定的交付条件。所涉物业长期处于修缮改造状态，严重影响被告经营。考虑到原、被告均存在违约行为，被告亦不同意解除合同，且被告承租的案涉物业存在转租情形，目前有多名次承租人尚在经营，为维护交易秩序的稳定，故原告要求解除涉案《租赁合同》、被告腾空并返还商铺的诉讼请求，本院不予支持，双方签订的《租赁合同》继续履行。原告要求没收保证金252957元的诉讼请求，本院不予理涉。根据《租赁合同》的约定，2019年8月31日起至2021年5月30日的租金应为1517748元。被告向原告缴纳2019年8月31日至2020年2月27日期间的租金310000元后，余款1207748元尚未缴纳。被告辩称根据补充合同约定，原告应给予两个月的租金减免即168638元，对此本院认为，补充协议载明被告应在2019年12月31日前支付原告187278元，被告未按补充协议约定的时间付款，故不能按照该合同约定享有租金减免的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因原告提供的租赁房屋存在瑕疵，被告据此要求减少租金的辩称意见，本院予以支持。考虑到被告经营的性质、房屋瑕疵等案件实际情况，被告所欠租金本院酌情按照70%计算为845423.6元。本案原、被告均存在违约情形，故原告要求被告支付违约金252958元及律师费15000元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告向其出具了委托书，双方的法律关系已由租赁变更为委托合同关系，原告无权要求被告支付租金。对此本院认为，2019年6月10日的《委托书》系原告向钟楼区五星御庭雅玩花鸟商行出具，并非本案被告；委托出租的商铺与《租赁合同》的约定并不一致。且原、被告在签订《租赁合同》后，又于2019年12月16日就房屋租金、物业维修等事项签订了《花鸟市场补充协议》，因此不能认定双方的法律关系存在变更，被告该辩称意见本院不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢英杰于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付自2019年8月31日至2021年5月30日期间的租金845423.6元。二、驳回原告常州城置置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16564元、保全费5000元，合计21564元（原告已预交），由原告常州城置置业有限公司承担4309元，被告谢英杰承担17255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘永丽人民陪审员  吴小艳人民陪审员  金仲秋二〇二一年六月十八日法官 助理  嵇筱沁书 记 员  恽孟娟