上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初2403号原告(反诉被告)：唐家丽，女，1981年9月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚婷婷，女，1989年8月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省广水市。委托诉讼代理人：肖亚丽，上海申京律师事务所律师。原告唐家丽诉被告姚婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法通过其他方式向被告送达诉讼材料，本院依法通过公告方式送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2021年6月7日公开开庭进行了审理，原告唐家丽及其委托诉讼代理人张迎川、被告姚婷婷及其委托诉讼代理人肖亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐家丽向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2、判令被告支付2020年1月31日至2020年5月18日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)66,734.50元；3、判令被告支付原告逾期付款利息(以未付租金66,734.50元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年9月1日起算至实际支付之日止)。事实与理由：2018年9月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市青浦区嘉松中路XXX号另计一层楼房(下称“系争房屋”)，建筑面积230平方米左右，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日止，租赁付款方式为先付后用，在每年9月1日之前付清上半年的租金，下半年的租金在每年的3月1日之前付清。年租金22万元整，第二年租金在原有的基础上递增4%。如超过三十天未付租金，原告有权单方面终止本合同，被告无条件搬离，原告不承担被告任何损失。由于政府建设用地减量化，系争房屋被纳入拆迁地块。原告2020年4月1日通知被告系争房屋将于2020年5月1日拆除，被告于2020年4月30日陆续搬离，至2020年5月18日全部腾退，但至今未支付原告房屋租金。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告姚婷婷辩称：1、同意解除案涉租赁合同，解除时间由法院认定；2、被告已全额向大房东支付租金至2020年4月30日，故不应再行向原告支付租金；3、原告主张的利息计算标准过高，超过法律规定标准，不予认可；即使要支付利息，也应按照中国人民银行公布的银行业间同业拆借利息计算。同时被告认为，案涉租赁合同签订后，2019年5月份左右，接到通知要拆迁，6月左右开始有部分地方动工被拆，被告承租的场地面积被拆除了三分之一。双方协商2019年10月1日后的房租改为一个月一付。2019年11月份，系争房屋产权人上海勤思公司有限公司(下称“勤思公司”)法定代表人姜明告知被告，原告因违约已与勤思公司解除租赁合同关系，并提供律师函等文件，要求被告将日后租金直接交给姜明。为防止房东断电影响经营，原告只好答应，并支付租金水电费至2020年4月30日。被告于2020年4月30日组织搬迁，2020年5月6日正式搬迁完毕。故被告提起反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告停产停业损失、装修补偿费、搬家补助费等补偿费5万元。针对反诉，反诉原告唐家丽辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。1、根据租赁合同第三条约定，租金超过30天未付的，反诉被告有权单方面终止合同，反诉原告需无条件搬离，反诉被告不承担反诉原告的任何损失。反诉原告已经超过30天未付租金，构成根本违约，反诉原告应无条件搬离系争房屋；2、反诉原告未就停产停业损失提供相应的证据，系争房屋交付时反诉被告已经进行了装修，而反诉原告经营范围是不锈钢加工，不存在任何装饰装修；3、认可反诉原告因系争房屋拆迁产生搬迁费2,600元，但该费用不应由反诉被告承担。经开庭审理查明：勤思公司系上海市青浦区嘉松中路XXX号房屋产权人。2015年8月20日，案外人郭某(承租方、乙方、系唐家丽丈夫)与勤思公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方自甲方处承租嘉松中路XXX号计三层楼房一栋及辅助房，租赁期限自2016年8月20日至2021年8月19日止。合同另对其他内容进行了约定。2018年9月24日，唐家丽(出租方、甲方)与姚婷婷(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方所在地处嘉松中路XXX号另计一层楼房，建筑面积230平方米左右；租赁期限为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止；租赁付款方式为先付后用，在每年9月1日之前付清上半年的租金，下半年的租金在每年的3月1日之前付清，如超过三十天未付租金，甲方有权单方面终止本合同，乙方无条件搬离，甲方不承担乙方任何损失；本楼房的合计年租金为22万元整，第二年租金在原有的基础上递增4%；水电费由乙方每月按实际树木支付给机房，如乙方逾期支付水电费，甲方有权要求乙方将所欠费每日加收滞纳金；乙方付甲方房屋租赁押金3万元整。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，姚婷婷向唐家丽支付押金3万元。2019年4月9日，青浦区华新镇杨家庄村民委员会(下称“杨家庄村委会”)向勤思公司发出《告知书》,内容为：你单位已经列入2019年度减量拆除范围，请你单位于2019年6月30日前腾空所有房屋，2019年7月30日前拆除。逾期不腾空厂房，我村将上报镇减量化办公室并由镇联合相关职能部门协同执行。由此造成的一切不良后果和经济损失由你单位自行承担。2019年5月27日，华新镇生态治理办公室、杨家庄村委会向嘉松中路XXX号地块发出《紧急通知》，内容为：近期市有关部门对华新镇的“无违街镇”创建工作开展了现场验收。沿线检查发现你单位厂区内发现一定的存量违章搭建。现根据市检查组要求,我镇将组织力量在2019年6月10日前拆除目前发现的存量违章。2019年6月12日，华新镇城管队、杨家庄村委会向涉案场地上的承租户发出《告知书》，内容为：根据华新镇扫黑除恶工作及生态环境治理“五违四必”工作要求,我镇有关职能部门将对你处公寓开展综合整治,恢复原有属性,现书面通知你于2019年6月20日前搬离此处。请各租户接到通知书后,到杨家庄村委会办理租约登记，并签订搬迁协议，逾期不搬离的，将采取停水停电在内的强制措施。还查明，2019年4月26日，上海建经土地估价有限公司针对嘉松中路XXX号地块、房屋、装饰装修、附属设施出具估价报告，载明：2#房装饰装修估价802,390元；附属设施表(北面)载明估价为75,480元；可恢复使用机器设备搬迁和安装费(2#房和12#房)合计120,190元；绿化苗木估价33,065元；停产停业补偿767,795元；未见证面积合计1,728.50元，建议补偿价格269,549元。2019年工矿建设用地减量化测算表(下简称测算表)中载明勤思公司获得减量化补偿金额为1,056.09545万元。其中：1、有证土地、有证建筑(评估价)为：附属设施76.1481万元；装修价格121.5486万元；机器搬迁和损失价值37.037万元；停产停业补偿76.7795万元。2、有证土地、无证建筑(测算价格)综合补偿：第一类至第四类38.7万元；第五-第六类1.805万元。3、奖励96万元。2019年7月25日，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、杨家庄村委会(乙方)、勤思公司(丙方)就签订《建设用地减量化协议》(下称“减量化协议”)，约定：一、丙方用地位于嘉松中路XXX号的用地，建筑面积3,922.20平方米。二、本协议签订之日，双方同意终止乙、丙双方于2017年11月20日签订的租赁土地协议书。三、丙方自签订本协议之日起至2019年9月15日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)。1、丙方自签订本协议之日起10天内,即2019年8月10日之前停止经营,启动搬迁工作。2、丙方自签订本协议之日起30天内,即2019年8月30日之前完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作，腾空厂房和构筑物。3、丙方自签订本协议之日起45天内，即2019年9月15日之前将协议地块移交甲乙双方管理，丙方不再拥有协议地块的任何管理权利。四、经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为1,056.09545万元。五、付款方式：2、自签订本协议至停止经营并启动搬迁工作，经乙方确认，甲方向丙方支付200万元，用于启动丙方的停产搬迁和土地租赁欠费清缴。(控制在总补偿的20%以内)。3、丙方腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理，经乙方确认甲方向丙方支付为600万元。(控制在总补偿的80%以内)。4、丙方完成水电等公用事业费用(含地块企业)清缴、人员遣散、房地产登记证书注销。经乙方确认,甲方核实无异议后付清全额余款。六.3、丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决,并由丙方承担。等。另查明，2020年5月26日，本院以(2020)沪0118民初10960号立案受理了郭某诉勤思公司房屋租赁合同纠纷案，郭某诉请要求勤思公司支付其补偿款1,890,719元(装饰装修714,085元、附属设施23,153元、设备物资搬迁费89,010元、苗木7,328元、停产停业379,295元、未见证面积补偿197,848元、一次性奖励费48万元)。勤思公司提起反诉，诉请要求郭某支付2019年2月20日至2019年8月19日租金225,000元、2019年8月20日至2020年5月31日房屋占用费1,074,360元等。审理中，郭某表示其承租的是评估报告中的2#房屋，并将一层转租给姚婷婷；姚婷婷向勤思公司支付了2019年12月1日至2020年4月30日的租金，并提供18,340元租金收据一份、8,736元电费收据一份、1万元押金一份作为证据。勤思公司对收据真实性无异议，认可收取姚婷婷2019年12月1日至2020年1月31日租金36,000元，同意抵扣郭某欠付的占用费。经审理后，本院于2020年10月21日作出判决，认定郭某与勤思公司就租赁合同中有证房屋部分于2020年5月31日解除，并判令勤思公司应支付郭某补偿款110万元；郭某应支付勤思公司租金30万元等。郭某及勤思公司不服，均提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后依法判令驳回上诉，维持原判。审理中，双方当事人一致确认押金3万元已用于抵扣电费。以上查明的事实，由原、被告陈述，租赁合同、民事判决书、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告于2020年5月18日搬离系争房屋，故双方租赁合同于当日解除；2、2019年9月双方曾就租金及支付方式协商过，租金标准变更为2万元/月，一个月付一次；被告直接向原告支付租金至2019年11月底，其后被告向勤思公司支付租金36,000元，故被告应向原告支付自2020年1月31日至5月18日的租金；3、根据合同约定，上半年的租金应于2019年9月1日前付清，但被告未能按照约定支付，故应按照日万分之五的标准向原告支付利息；4、由于被告迟延支付租金，构成合同解除条件，现合同因被告违约解除，故原告不需向被告支付补偿款；原告向被告交付系争房屋后，被告并未进行过装修。为此，原告提供照片作为证据。被告对该照片不予确认。被告主张：1、案涉房屋约定的租赁面积230平方米中有三分之一的面积属无证，在2019年5月份已被拆除，后原告给被告提供露天场地使用，但该部分场地不符合被告的使用条件，故对原告主张的租金标准不予认可；2、由于大房东勤思公司表示其与原告的租赁合同已解除，要求被告向其支付房租，否则就停电，而原告不予处理，故被告向大房东勤思公司支付了截止2020年4月30日的租金等84,640元，对此原告是知晓并认可的，而被告已经于2020年5月6日搬离，故考虑到疫情及动拆迁影响等因素，被告已经向原告全额支付了租金，不存在结欠的情况；3、由于系争房屋被拆迁，造成原告停产停业损失2万元、装修装饰损失2万元、搬迁损失1万元，上述费用系估算。为此，被告提供微信聊天记录、律师函等作为证据。原告对聊天记录真实性无异议，但对证明目的不予认可；对律师函不予确认。同时，被告表示确实存在部分房屋被拆除的事实，但是之后原告提供给被告临近的有证房屋使用，面积比被拆除面积还要大；2020年5月6日被告未搬离，还有物品在系争房屋内，且被告未与原告办理交接手续。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉租赁合同虽系当事人的真实意思表示，但租赁面积部分有证、部分无证，故案涉合同部分有效、部分无效。姚婷婷虽主张其向勤思公司支付租金是唐家丽知晓且同意的，但未提供相应的依据予以证明，本院不予采信。作为承租方，姚婷婷未按约支付租金，构成违约。根据合同约定，唐家丽行使解除权的条件已经成就，然唐家丽并未向姚婷婷发送解除通知，涉案合同仍在履行。作为出租方，唐家丽理应在合同履行过程中保障租赁物正常使用，涉案场地因减量化，对合同继续履行带来不安因素，唐家丽对此也存在过错。唐家丽自认姚婷婷已搬离，且系争房屋已被拆除，合同义务履行基础，故本院确认案涉合同已解除。对解除时间，唐家丽自认姚婷婷于2020年5月18日搬离，而姚婷婷提供的证据不足以证明其已于2020年5月6日搬离，故本院认定案涉合同有效部分于2020年5月18日解除。结合另案查明情况及处理结果，本院认定姚婷婷通过向勤思公司支付钱款的方式向唐家丽支付租金36,000元。双方均确认案涉合同无证部分在拆除后，唐家丽提供另外场地或房屋给姚婷婷使用，但唐家丽未提供证据证明该房屋属有证建筑，故本院认定姚婷婷应向唐家丽支付2020年1月31日至2020年5月18日期间的租金及占用费。对于租金及占用费的标准，姚婷婷虽主张2019年5月份因拆违导致租赁面积变化故不应按原标准支付，唐家丽对此不予确认，而实际履行过程中姚婷婷仍按照合同约定标准向唐家丽及勤思公司支付租金，故对该异议主张，本院不予采信。本院根据合同约定标准、实际履行情况、双方过错程度、实际使用情况，基于公平合理原则，酌情认定姚婷婷支付唐家丽租金及占用费5万元。对于唐家丽主张的利息，于法有据，本院予以支持，但对于起算时间本院认定为唐家丽起诉之日，标准认定为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)。针对姚婷婷提出的停产停业补偿，其确在系争房屋内生产经营，而系争房屋减量化发生在合同履行过程中，姚婷婷确实会产生停产停业损失，本院综合考量合同相关约定、合同履行情况、双方过错程度、庭审举证情况、减量化补偿的性质，基于公平合理原则，本院对姚婷婷主张的停产停业补偿款2万元予以支持。姚婷婷未就其装饰装修提供依据，故对其主张的装饰装修补偿本院不予采信。对于搬迁费补偿，姚婷婷无法实际使用，势必会产生搬迁费，且姚婷婷已提供相应依据，唐家丽对其真实性无异议，故对搬迁补偿，本院认定为2,600元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告唐家丽与被告姚婷婷签订的《房屋租赁合同》有证部分于2020年5月18日解除，无证部分无效；二、被告姚婷婷应于本判决书生效之日起十日内支付原告唐家丽租金及占用费5万元；三、被告姚婷婷应于本判决书生效之日起十日内支付原告唐家丽利息(以5万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月19日起算至实际支付之日止)；四、反诉被告唐家丽应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告姚婷婷补偿款22,600元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,468.40元，减半收取计734.20元，公告费260元，合计994.20元，由原告唐家丽负担209.20元，被告姚婷婷负担785元；反诉受理费525元，由反诉原告姚婷婷负担342.50元，反诉被告唐家丽负担182.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年六月三十日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人因不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。