江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终1163号上诉人（原审被告）：王凯，男，1988年1月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：张小燕，女，1988年2月5日出生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：王华，男，1985年10月17日出生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审被告）：泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204MA1P11GB1D，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道598号。负责人：韩荣华。上诉人王凯因与被上诉人张小燕、王华、泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司姜堰分公司（以下简称爱心房产姜堰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初4762号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王凯的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实迳行改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该房屋买卖合同属于居间合同，是三方行为。一审法院在中介公司未到庭情况下及无法查明全部事实的情况下，草率判决上诉人返还定金5万元显然不当。从案涉买卖协议来看，被上诉人支付的5万元定金是由王华直接打给中介公司的，在中介公司扣了1万元后再打给上诉人4万元。按照二手房交易习惯及三方的认同中介公司扣除的1万元定金之后是作为被上诉人应当支付中介公司的部分佣金，上诉人只收到定金4万元，一审判决上诉人返还5万元显然不当。二、合同解除后，上诉人将定金退款给中介公司并无不妥。三、双方解除买卖合同事出有因，因被上诉人的原因导致该房屋买卖不能及时履行，其应当承担违约责任。综上，被上诉人无法按时履行合同，违约在先。解除合同的协议上未约定上诉人直接支付被上诉人定金及定金数额的义务，而一审法院并没有采纳上诉人的建议，没有查明事实并加以判决不当。被上诉人张小燕、王华辩称，不认可上诉，认可一审判决。被上诉人爱心房产姜堰分公司未应诉答辩。张小燕、王华向一审法院起诉请求：判决王凯立即返还定金5万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王华与张小燕系夫妻关系。2020年7月11日，王凯（甲方）与王华、张小燕（乙方）、爱心房产姜堰分公司（丙方）签订泰州市房地产转让合同一份，约定：甲方自愿将自有的坐落在泰州市姜堰区房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；房屋建筑面积135.87平方米；房屋包括装潢、固定设施、附属设施及公共维修基金在内总成交价为141万元，合同签订时，乙方支付甲方购房定金5万元，2021年12月30日前先办理房屋不动产权变更过户手续，乙方在2020年7月21日前支付100万元后甲乙双方在行政审批中心办理抵押手续给乙方（抵押房屋为南京市天元西路×室，抵押金额为141万元），于2020年8月20日前乙方支付余款26万元，2021年1月20日乙方付5万元给甲方（此款在过户前由乙方转账到中介公司账户，甲方在不动产中心审核通过后中介方直接转账给甲方），于2021年12月30日前办理过户当日乙方应支付甲方剩余房款5万元；买方打到爱心房产姜堰分公司账户上的定金和房款即视同产权人已收；双方约定乙方付131万元到甲方账户后办理房屋交接手续，乙方将之前的水电煤物业费全部结清，将水电煤卡、钥匙交乙方，乙方入户；甲方收到定金时需向丙方交纳水、电、有线、煤气、物业费等欠费保证金1万元；交房之后，房屋如有漏水问题由甲方负责修复；房产过户时发生的契税、营业税、个人所得税、交易工本费由乙方承担；丙方促使甲乙双方签订本合同，即丙方的居间服务已完成，丙方应得佣金：乙方佣金为28000元于本合同签订时付清，如有一方不按时缴纳佣金则视为违约，丙方可不协助办理相关手续，因此造成的违约责任由不缴纳佣金方负责，合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，或甲乙协商一致解约或终止合同，丙方应得全部佣金正常收取，丙方亦可选择按照成交价的3%由甲乙双方共同支付或由违约方支付佣金，甲乙双方承担连带支付责任，守约方有向违约方追讨的权利；如任何一方不履行按时给付中介费的义务，须按日千分之三向丙方支付逾期付款违约金，并承担丙方因实现债权所产生的一切费用，含诉讼费、律师代理费；等等。房地产转让合同签订当日，王华、张小燕转账给爱心房产姜堰分公司5万元。后爱心房产姜堰分公司转给王凯4万元，另向王凯出具收据一份，载明：“兹收到王凯支付姜堰区×室交房保证金壹万元，特此立据”。同日，王凯向王华、张小燕出具收据一份，载明：“兹本人收到王华购买姜堰区×室定金伍万元，特此立据”。2020年8月11日，王凯（甲方）与张小燕、王华（乙方）签订解除房屋转让合同一份，约定：2020年7月11日，甲乙双方通过中介爱心房产经纪有限公司介绍订购商品房一套，该房屋坐落在泰州市姜堰区。起初中介方员工以爱心房产的名义拟定房屋转让合同，合同专用章却是泰州锦尚不动产经纪有限公司，隔天被乙方发现，其解释泰州锦尚不动产经纪有限公司为总公司，是同一个公司，经我们强烈要求，合同重新签订，合同章改为爱心房产姜堰分公司，买家回来后经多家房产经纪公司打听，泰州锦尚不动产经纪有限公司已注销，但他们仍然使用该公司合同专用章，已经有欺诈嫌疑，买家对此比较担忧，因为要给付100多万元且一年半以后才可以过户，让这个中介来办理该相关事宜不能放心。为了避免以后产生不必要的麻烦，现双方通过多次友好协商，解除原房屋买卖合同，甲乙双方互不追究任何责任。2020年9月10日，王凯将4万元转账给爱心房产姜堰分公司。爱心房产姜堰分公司向王凯出具收条一份，载明：“今收到王凯退定金肆万元到爱心房产公账上。爱心房产退×室不动产证原件壹本”。同时爱心房产姜堰分公司工作人员丁某在收条中间注明：“收到退款定金收条原件1张（交房押金）”。此后，王华、张小燕要求王凯返还定金，王凯称款项已全部退给了中介公司。一审法院认为，张小燕、王华与王凯、爱心房产姜堰分公司签订的泰州市房地产转让合同及张小燕、王华与王凯签订的解除合同均不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋的买卖双方是张小燕、王华与王凯，在房地产转让合同签订后，王华、张小燕已按约支付了定金5万元，根据王凯出具给王华、张小燕的收条，王凯也已确认收到了上述定金5万元。在张小燕、王华与王凯达成解除合同，并约定互不追究责任后，王凯负有向张小燕、王华返还定金5万元的义务。王凯将其收取的款项返还给爱心房产姜堰分公司，属于履行不当，不能免除其向王华、张小燕返还定金的义务。关于王凯已转账给爱心房产姜堰分公司的款项，其应当向爱心房产姜堰分公司主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：王凯于判决生效后十日内向张小燕、王华返还定金5万元。案件受理费1050元，减半收取计525元，由王凯负担（王华、张小燕同意其预交的案件受理费由王凯向其支付，一审法院不再退还，王凯于判决生效后十日内直接向王华、张小燕支付）。二审中，双方当事人未提交证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王凯应否向王华、张小燕返还定金5万元。现阐述如下：双方签订的案涉房地产转让合同及解除合同均合法有效。案涉房地产转让合同中约定“买方打到爱心房产姜堰分公司账户上的定金即视同产权人已收”，而作为买方的王华、张小燕在该合同签订后转账给爱心房产姜堰分公司定金5万元，且王凯出具了定金5万元的收条，故应认定作为卖方的王凯已收取定金5万元。现因双方已依法解除案涉房地产转让合同，且约定互不追究任何责任，故王凯依法应返还张小燕、王华定金5万元。一审判决王凯返还，符合案件事实和法律规定，并无不当。王凯上诉称其仅收到4万元且已退至中介公司，不应承担返还定金5万元的义务等理由，均无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人王凯的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王凯负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳生审 判 员 潘贻杰审 判 员 鲁兵兵二〇二一年六月二十八日法官助理 沈 艳书 记 员 季 萍