北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2832号原告：芦坤，女，1987年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘志丽，女，1963年9月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：陈红苗，男，1982年8月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。原告芦坤与被告陈红苗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦坤的委托诉讼代理人刘志丽、被告陈红苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦坤向本院提出诉讼请求:1.判令2020年12月13日解除原、被告之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2.判令陈红苗支付房屋恢复原状费用18000元；3.判令陈红苗支付2020年9月29日至2020年12月13日房租82879.95元及延迟支付的利息损失4467.23元；4.判令陈红苗支付2020年9月29日至2020年12月13日拖欠房租违约金24863.99元，支付2020年12月13日至2024年9月28日未履行年限总金额20%的违约金326262.78元；5.判令陈红苗支付2020年5月1日至9月30日的空调费11288.54元；6.判令陈红苗支付2020年11月15日至2020年12月13日的供暖费2092.27元；7.本案诉讼费由陈红苗承担。事实与理由：2019年8月9日，芦坤作为出租方甲方与承租人庞秋明作为乙方签订《商铺租赁合同》，将芦坤所有的坐落于北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院2号楼8号底商（以下简称：208商铺）租赁给庞秋明使用，租赁期为5年，自2019年9月29日至2024年9月28日止。年租金为:2019年9月29日至2021年9月28日年租金为397823.72元，2年合计为795647.54元，2021年9月29日至2022年9月28日年租金为417714.91元，2022年9月29日至2023年9月28日年租金为438316.49元，2023年9月29日至2024年9月28日年租金为460338.88元，5年租金总计为人民币2112017.72元。2020年5月10日在《商铺租赁合同》的基础上，芦坤与庞秋明、陈红苗签订《补充协议》，将《商铺租赁合同》的承租人乙方变更为陈红苗，《商铺租赁合同》继续有效，庞秋明的权利义务转移至陈红苗，由陈红苗承接，水、电、冷暖气费、停车费、卫生费、燃气费、维修费等由陈红苗负担，租金支付方式按《商铺租赁合同》为每六个月交纳一次，按《补充协议》供暖费的缴纳时间为每年10月13日。《补充协议》就2020年3月29日至2021年3月28日的租金支付方式、时间、数额及租金、违约金、供暖费减免等进行约定。约定违约责任:芦坤未能按期收到房租有权终止合同，收回房屋。按《商铺租赁合同》，陈红苗迟延交付租金的，按每天实欠租金的1％向芦坤支付违约金；陈红苗违约应按未履行年限租金总额的20％支付违约金。《补充协议》未明确事项以《商铺租赁合同》为准。庞秋明应付租金总额为2112017.72元，分别于2019年9月25日支付100000元，2019年9月26日支付98911.88元，合计198911.88元，实付2019年9月29日至2020年3月28日房租。由于新冠疫情影响，庞秋明资金周转困难，故减免了2020年3月29日至4月13日房租16575.99元和2019年11月15日至2020年3月15日供暖费8369.09元，并减免了2020年4月14日至4月28日的违约金29836.78元，共计减免54781.86元。陈红苗按照《补充协议》于2020年4月29日支付芦坤2020年4月14日至2020年5月28日房租49727.97元。2020年5月29日，陈红苗支付芦坤2020年5月29日至2020年9月28日房租132607.92元，还有1714194.06元未履行支付。按双方约定，陈红苗告应于2020年9月29日前支付2020年9月29日至2021年3月28日房租198911.88元，应支付2020年5月1日至9月30日空调费11288.54元，于2020年10月13日前支付供暖费8369.09元。经芦坤多次催要，陈红苗拒不支付。《商铺租赁合同》、《补充协议》对双方具有法律效力，应诚信履行。陈红苗拒绝支付租金、空调费、供暖费的行为已违反合同约定，侵犯了芦坤的财产权，芦坤有权解除合同，要求陈红苗腾空所承租房屋交还，向芦坤支付租金、空调费、供暖费并赔偿损失，陈红苗违约应按合同约定承担违约责任。根据(商铺租赁合同》第二条及《补充协议》第七条约定和《中华人民共和国合同法》第227条之规定，请求法院依法支持芦坤的诉讼请求。陈红苗辩称，不认可芦坤的诉讼请求。2020年9月2日因为芦坤空调硬件设施的问题导致房屋漏水，屋顶都塌了，陈红苗找了芦坤，给芦坤发了拍的短视频。后来直到10月18号，芦坤才过来跟物业解决这个事，但是11月18号也没解决好。当时顶上有一个洞，芦坤原来在顶上面放了个桶接水，水漏满了以后，直接把顶给压塌了。是芦坤主动提出终止合同，当时和陈红苗说所有损失都由芦坤承担，让陈红苗将损失列表给芦坤，但是当陈红苗将损失列表给芦坤，芦坤因列表费用过高，就将此事搁置，后来芦坤就起诉了。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，芦坤（出租方，甲方）与庞秋明（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，房屋基本情况：甲方出租的商铺(房屋)坐落于北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院小区2号楼8号商铺(房屋)，房屋1间，建筑面积194.63平方米，不动产权证编号:京(2018)大不动产权第0068653号；租赁期限：双方商定租期为5年，自2019年9月29日起至2024年9月28日止，甲方于2019年8月29日将该商铺(房屋)交付给乙方使用；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：A、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让或转借的；B、利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，或者被行政部门行政处罚的；C、未经甲方书面同意擅自改变房屋主体结构，或者装修方案未经甲方书面同意擅自对该房屋进行装修的；D、逾期7日交纳到期租金、水电费及其他应交付费用的。甲方根据本条规定解除合同的，并不影响甲方要求乙方承担违约责任，以及要求乙方赔偿损失的权利；租金及交纳方式：1.第一年和第二年租金标准5.6元/平方米/天，每年租金总额397823.72元，第三年租金标准5.88元/平方米/天，每年租金总计为417714.91元，第四年租金标准6.17元/平方米/天，每年租金为438316.49元，第五年租金标准6.48元/平方米/天，每年租金总计460338.88元；2.乙方以现金形式向甲方支付租金，租金每半年支付一次，每次租金应提前1个月给付。具体交付时间及账户见附件一；3.乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金；4.甲方不提供发票，若乙方需要发票，甲方配合，但乙方需支付一切税费；租赁期间房屋修缮：甲方将房屋交给乙方后，如涉及该房屋整体装修及修缮，乙方须征得甲方的书面同意，甲方概不负责出租房屋后的装修及修缮行为，该费用全部由乙方承担；租期结束或租期内双方协商解除合同，乙方已装修部分及房屋架构不得破坏，合同解除时归甲方所有，如有破坏行为应负责将房屋恢复原状或承担损害赔偿责任；各项费用的缴纳：1.物业管理费:甲方自行向物业管理公司缴纳；2.水、电、冷暖气费、停车费、卫生费等:由乙方自行缴纳，或自行购买水、电、燃气；3.维修费:租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；4.使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)；房屋租保证金：1.甲乙双方签订合同时，乙方应在一周内向甲方支付房屋租赁保证金40000元；2.租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的相关费用、租金及应乙方承担的违约损害赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方(不计利息)；合同主体的变更：租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方书面的同意，否则乙方不得擅自转租、转让。甲方同意乙方转租、转让的，乙方应就第三方承租该房屋的行为向甲方承担连带保证责任；期满财产的处置：租赁合同期满，或者乙方违反本合同第二条第二项约定，甲方行使合同解除权的，乙方应在15日内腾退应归乙方所有的有关物品，否则视为乙方放弃遗留物之所有权，该遗留物所有权归甲方所有，甲方有权对该遗留物自行处置，因此给乙方造成损失的由乙方自行承担全部责任；违约金及违约责任：1.若乙方提前解除合同须经甲方书面同意，乙方应按未履行年限租金总额的20％向甲方支付违约金，且不退还已收取的房屋租赁保证金及已付租金。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；2.甲方违反合同，将承租房屋另行租给他人使用的，或者收到租金后拒交付房屋的，视为甲方违约，应支付未履行年限租金总额的20％的违约金，并如实退还乙方已经缴纳的房屋租金和已收取的房屋租赁保证金；一方违反本合同的约定，双方依据本合同约定行使合同解除权时，解除合同通知可以按本合同已注明的通讯地址直接送达、邮寄送达、公告送达方式送达(一方变更本合同已注明的通讯地址的应及时通知对方)。直接送达以送达日、邮寄送达以邮寄日、公告送达以报纸刊登曰或在乙方承租地点张贴公告日为送达日，解除合同通知自送达之日起合同解除。合同附件一对租金标准作出了明确约定：1.2019年9月29日-2021年9月28日，租金为5.6元/平方米/天，年租金为397823.72元，即1089.93元/日，33151.98元/月。每半年支付一次，即198911.86元，具体时间为:2019年8月28日前、2020年2月28日前、2020年8月28日前、2021年2月28日前；2.2021年9月28日-2022年9月29日，租金为5.88元/平方米/天，年租金为417714.91元，即1144.42元/日，34809.58元/月。每半年支付一次，即208857.45元，具体时间为:2021年8月28日前、2022年2月28日前；3.2022年9月28且-2023年9月29日，租金为6.17元/平方米/天，年租金为438316.49元/月，即1200.87元/日，36526.37元/月。每半年支付一次，即219158.25元，具体时间为:2025年8月28日前、2023年2月28日前；4.2023年9月28日-2024年9月29日，租金为6.48元/平方米/天，年租金为460338.88元，，即1261.20元/日，38361，57元/月。每半年支付一次，即230169.44元，时间为:2023年8月28日前、2024年2月28日前。2020年5月10日，芦坤（甲方）、陈红苗（乙方）、庞秋明（原承租人）签订《补充协议》，约定：一、经三方协商一致，原合同租期不变，押金不变。承租人变更为乙方陈红苗，承租人乙方陈红苗同意履行原租赁合同的各项条款规定。二、房租交付方式变更为:2020年3月29日-2021年3月28日租金支付方式改为付二、四、六:1.2020年4月29日支付2020年4月14日-2020年5月28日房租49727.97元;2.2020年5月29日前支付2020年5月29日-2020年9月28日房租132607.92元；3.2020年9月29日前支付2020年9月29日-2021年3月28日房租198911.88元;4.自2021年2月28日租金支付方式恢复为每六个月支付一次，即2021年3月28日支付2021年3年29日-2021年9月28日房租。合同到期后押金由承租人退取。三、房屋产生的供暖费用由乙方于每年的10月13日缴纳给甲方，由甲方代为缴纳。四、甲方考虑到新冠疫情的影响及乙方实际困难，同意免除乙方半月租金及违约金和2019年供暖费:2020年3月29日-4月13日租金16575.99元;2020年4月14日-2020年4月28日的违约金29836.78元，2019年供暖费8369.09元，共计:54781.86元。五、房租到期不付租金视为违约。乙方在合同有效期内可以将房屋转租，不需要经过甲方同意，如果乙方到期不租必须提前一个月告知甲方，并在到期后十日内将房屋内可挪动的物品清空，否则不能退回押金。甲方租金为不含税实得房屋租金，不包括其他税金和任何费用。六、此补充协议为甲方与原承租人庞秋明所签租赁北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院小区2号楼8号商铺合同的补充条款，原合同继续有效，但与原承租人庞秋明没有任何关系。一切合同内容事项和约定，付租金退押金均由承租人陈红苗负责与协商。此附件未明确的事项以原合同条款为准。七、经营范围和转租事项约定：乙方在经营范围内在承租期内转让需向甲方书面通知，甲方不得干涉。如未向甲方书面通知或超经营范围经营，视乙方违约。甲方和乙方产生的一切费用(房租、水电费、供暖费、包括退房屋押金)均由承租人支付和退取。如甲方未能按期收到租金，有权终止合同，收回房屋。经营范围(美容、美发，养生)，乙方如需要经营其他经营项目，必须经过甲方同意，否则不得超范围经营。陈红苗主张以其名义签订租赁合同，实际系公司使用，除本案所涉的208商铺，还租赁了相邻的207商铺。陈红苗向芦坤支付租金至2020年9月28日，之后的租金未付。押金40000元，芦坤亦未予退还。陈红苗主张：2020年9月2日208商铺因空调管道腐烂漏水，2020年9月7日，其给芦坤母亲刘志丽发视频，刘志丽说在外地没有时间，一直到2020年9月18日才过来与物业协商处理屋顶维修的事情，但是11月18号也没解决好，当时顶上有一个洞，芦坤原来在顶上面放了个桶接水，水漏满了以后，直接把顶给压塌了；2020年10月30日陈红苗通知刘志丽208商铺已经清理干净，可以随时去分割；2020年11月9日双方在微信上谈给陈红苗赔偿问题，未能达成一致意见；双方并没有明确的表示合同解除时间，虽然芦坤母亲刘志丽于2020年12月13日从公司员工手中拿到钥匙，但是陈红苗在2020年10月23日就将门锁的密码告知了刘志丽，并告知已将房屋腾空可以随时进行分割；陈红苗认为双方的合同在2020年10月14日就已经解除，因为当时芦坤已经与案外人北京成正科技有限公司（以下简称：成正科技公司）谈租赁的事宜，如果双方之间合同没有解除，芦坤就不能和成正科技公司谈租赁的事情；陈红苗与成正科技公司就208商铺签订房屋租赁协议，并收取了该公司交付的定金，因房屋漏水导致陈红苗违约；陈红苗未支付2020年5月1日至9月30日的空调费11288.54元及2020年11月15日至2020年12月13日的供暖费2092.27元。为证明上述主张，陈红苗提交了其与芦坤母亲刘志丽之间的微信聊天记录及通话录音、其与成正科技公司签订的房屋租赁合同。芦坤主张：陈红苗在2020年9月7日才告知漏水，其母亲刘志丽当即转给物业经理处理；在2020年9月9日问询陈红苗告是否还漏水，陈红苗没有及时答复；之所以漏水，物业告知一方面是空调管道腐烂的原因，另一方面是上一家庞秋明私自改空调管道造成的，且供冷时间为2020年5月15日至2020年9月15日，该时间之后不会存在漏水；陈红苗一直没有提供漏水造成的损失，成正科技公司租208商铺造成的损失是陈红苗没有及时报装修延误造成的，与芦坤没有关系；陈红苗实际上并没有腾空208商铺，在2020年12月7日才将207和208中间部分拆除，陈红苗说2020年12月10日，找刘志丽要地址将钥匙寄过来，但刘志丽一直没有收到，并于2020年12月13日去租赁房屋处才从陈红苗的员工手中拿到钥匙；在2020年12月13日之前，陈红苗还在用208商铺的设备包括厨房、卫生间及走廊；芦坤没有维修漏水造成的洞，一方面是因为当时成正科技公司说要想承租208商铺整个房屋，若承租后会涉及装修，另一方面原因是根据合同约定，陈红苗没有支付2020年9月29日之后的房租，违约在先；为恢复原状，芦坤支付拆除费用27075元。为证明上述主张，芦坤提交了母亲刘志丽与陈红苗之间的微信截图打印件、手机通话录音、关于大满贯供冷试水的通知、供暖打压试水通知、2020年12月13日视频录像、收据、施工合同等。另在本案审理中，陈红苗曾提交反诉状，请求：1.判令双方租赁合同终止；2.芦坤退还房屋押金40000元；3.芦坤赔偿陈红苗2020年9月2日至2020年9月29日导致店面未能正常经营的经济损失216924元。陈红苗未按照诉费交纳通知书规定日期交纳反诉费，本院按陈红苗自动撤回反诉处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。芦坤与庞秋明2019年8月9日签订的《商铺租赁合同》及芦坤、陈红苗、庞秋明2020年5月10日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。芦坤与陈红苗均认可上述《商铺租赁合同》及《补充协议》已经解除，本院不持异议，予以确认。陈红苗主张双方合同在2020年10月14日已经解除，因为当时芦坤已经与成正科技公司谈租赁事宜，且2020年10月23日就将门锁的密码告知了芦坤母亲刘志丽，并告知已将房屋腾空可以随时进行分割。芦坤主张2020年12月13日从陈红苗的员工手中拿到钥匙，双方合同于2020年12月13日解除，在2020年12月13日之前，陈红苗员工还在用208商铺的设备包括厨房、卫生间及走廊。陈红苗提交的2020年11月9日其与芦坤母亲刘志丽之间的通话录音中及2020年11月15日的微信聊天记录中双方还提到要签终止合同事宜，该时双方尚未明确解除租赁合同。陈红苗在答辩意见中亦提到双方一直在解决漏水事宜，直到11月18号也没解决好。此后，双方未履行合同解除的相关手续，芦坤亦未与成正科技公司签订房屋租赁合同，据此，本院酌定依据双方交接208商铺钥匙的时间即2020年12月13日为双方合同解除时间。解除合同后，陈红苗未能将208商铺恢复原状，芦坤提交收据及施工合同证明其找人对208商铺进行了拆除恢复，芦坤要求陈红苗支付房屋恢复原状费用18000元，不高于收据显示金额，本院不持异议，予以确认。陈红苗未向芦坤支付2020年9月29日至2020年12月13日期间的房租，对芦坤要求陈红苗支付该期间房租的诉讼请求，本院予以支持。考虑该期间208商铺存在漏水事宜，影响陈红苗经营使用，芦坤亦认可未维修208商铺漏水形成的洞，此期间芦坤、陈红苗与成正科技公司亦在商谈租赁208商铺事宜，本院酌定陈红苗按合同约定该期间租金标准的70%支付芦坤租金，经核算，陈红苗应支付芦坤该期间房租57857.04元。合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的相关费用、租金及应乙方承担的违约损害赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方(不计利息)。芦坤未退还陈红苗房屋租赁保证金40000元，按照合同约定，可抵扣陈红苗上述拖欠租金，抵扣后陈红苗尚应支付芦坤2020年9月29日至2020年12月13日期间的房租17857.04元。因208商铺存在漏水事宜，双方一直协商解决，陈红苗拖欠芦坤2020年9月29日至2020年12月13日期间房租，事出有因，并非故意拖欠，且芦坤处亦有房屋租赁保证金40000元未退还陈红苗，对芦坤要求陈红苗支付延迟支付租金的利息损失4467.23元及依据合同第四条第3款支付2020年9月29日至2020年12月13日拖欠房租违约金24863.99元的诉讼请求，本院不予支持。双方因漏水维修及向成正科技公司租赁208商铺通过电话及微信多次沟通，并在沟通中提到签终止合同事宜，本院据此认定双方之间系协商一致解除租赁合同，对芦坤要求陈红苗依据合同第十条规定支付2020年12月13日至2024年9月28日未履行年限总金额20%的违约金326262.78元的诉讼请求，本院不予支持。陈红苗未能按照合同约定支付2020年5月1日至2020年9月30日期间的空调费，对芦坤要求陈红苗支付该期间空调费的诉讼请求，本院予以支持。考虑2020年9月份208商铺空调存在漏水事宜，影响正常使用，本院对该期间的空调费酌情予以扣减，酌定陈红苗支付芦坤2020年5月1日至2020年9月30日期间空调费9030.83元。陈红苗未按照合同约定支付芦坤2020年11月15日至2020年12月13日的供暖费，亦未举证证明该期间不能正常供暖，对芦坤要求陈红苗支付2020年11月15日至2020年12月13日期间供暖费2092.27元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认双方之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年12月13日解除；二、陈红苗于本判决生效之日起十日内支付芦坤房屋恢复原状费用18000元；三、陈红苗于本判决生效之日起十日内支付芦坤2020年9月29日至2020年12月13日期间的房租17857.04元；四、陈红苗于本判决生效之日起十日内支付芦坤2020年5月1日至2020年9月30日期间空调费9030.83元；五、陈红苗于本判决生效之日起十日内支付芦坤2020年11月15日至2020年12月13日期间供暖费2092.27元；六、驳回芦坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4175元，由芦坤负担3757元（已交纳），由陈红苗负担418元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年六月二十一日书记员  寇晓蒙