山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初4046号原告：傅振山，男，1954年4月17日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：杨涛，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聪颖，山东青凯律师事务所实习律师。被告：姚玉兰，女，1965年4月17日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：迟延珍，青岛城阳润康法律服务所法律工作者。原告傅振山与被告姚玉兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅振山的委托诉讼代理人杨涛及张聪颖、被告姚玉兰的委托诉讼代理人迟延珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅振山向本院提出诉讼请求如下：1.依法确认原告与被告于2002年3月5日签订的《购房协议书》无效；2.被告返还原告《购房协议书》项下宅基地及地上房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为山东省青岛市城阳区傅家埠村村民，祖辈一直落户傅家埠村。1987年，傅振山申请在宅基地上建房，获得批准后取得《山东省崂山县人民政府房屋建筑印契》［崂字ＮＯ0016596（0896）号］，之后该房屋一直由原告占有使用。2002年3月5日，原告与被告签订《购房协议书》，约定将原告所有的位于傅家埠村××宅基地及地上房屋转让给被告，被告向原告支付25600元转让款。协议签订后，原告将该宅基地及地上建筑物交付被告使用。后来，原告了解到因被告为东北户籍，非傅家埠村的集体组织成员，不具备获得该宅基地的福利性和特定性要求，其无权通过转让方式取得该农村宅基地上房屋的使用权利，因此无法办理过户手续。依照土地管理法及相关政策通知，农村集体所有的土地使用权不得出让给集体组织以外的个人，被告非本集体经济组织成员，不具有受让宅基地及房屋的资格，无权取得该宅基地使用权及地上房屋所有权，双方签订的《购房协议书》违反了民法典第一百五十三条的规定，属于无效合同，依据民法典第一百五十七条的规定，应当返还原告。被告姚玉兰辩称：被告于2002年3月5日与原告签订《购房协议书》，约定由被告购买原告所有的涉案房屋。被告于当日按协议交付了房屋转让款25800元，并于当日占有使用涉案房屋至拆迁，并与社区签订了拆迁协议，被告的经济组织成员也得到认可。同时被告也于2003年5月10日将户口迁至涉案房屋上，对合同的履行进行了补充。鉴于以上事实，原、被告签订的《购房协议书》是有效的，原告的行为与民法倡导的诚实信用原则相违背，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交：1.购房协议书1份，据此证明：原、被告于2002年3月5日签订《购房协议书》，约定将原告所有的位于傅家埠村××宅基地及地上房屋转让给被告，被告向原告支付25800元转让款。被告质证称：对真实性无异议，转让款为25800元。2.山东省崂山县人民政府房屋建筑印契1份，据此证明：傅家埠村××宅基地上房屋系农村宅基地用房，建房申请人为原告傅振山；傅振山为傅家埠村集体组织成员，一直是该涉案房屋所有权的合法登记人。被告质证称：对真实性无异议，虽然原告系登记人，但原告于2002年3月5日已将房屋转让给被告，被告是房屋所有权人。3.被告姚玉兰户籍登记信息查询结果1张，据此证明：被告姚玉兰身份证号是220521开头，其归属地是辽宁省通化市通化县，并非山东省青岛市傅家埠村村民。被告质证称：对真实性无异议，其归属地应为吉林省通化市。2003年5月10日，被告已取得青岛市傅家埠村村民身份。4.被告姚玉兰户口簿登记信息1份，据此证明：被告姚玉兰于2003年5月10日将户口迁入傅家埠村，在受让房屋时并非傅家埠村集体组织成员，无权受让涉案房屋。被告质证称：对真实性无异议，正是被告2003年5月10日将户口迁至涉案房屋上，取得了傅家埠村集体组织成员身份，对履行购房协议进行了补充。二、被告提交：1.购房协议书1份，据此证明：涉案房屋原告于2002年3月5日已出售给被告。原告质证称：对真实性和证明目的无异议，但合同是无效的。2.收条1份，据此证明：2002年3月5日，被告已将房屋出售款交付原告。原告质证称：对真实性和证明目的无异议，但合同是无效的。3.户口本插页2张，据此证明：被告于2003年5月10日将户口已迁至涉案房屋，已取得涉案房屋所在社区经济组织成员即傅家埠社区农业家庭户口。原告质证称：对真实性无异议，但对证明目的有异议，户口和取得经济组织成员是两个概念，被告至今也不是涉案傅家埠村集体的成员。被告反驳称：原告陈述错误，被告至今已于2003年5月10日取得傅家埠村集体成员身份。本院认为，原、被告提交的证据均具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。经庭审查证，本院确认以下案件事实：傅振山系山东省青岛市城阳区傅家埠社区（原傅家埠村）居民。1987年7月1日，原山东省崂山县人民政府为傅振山办法房屋建筑印契[崂字NO0016596（0896）号]（载明建筑房人为付振山），傅振山在宅基地上建房。2002年3月5日，原告傅振山与被告姚玉兰签订《购房协议书》，约定原告将案涉房屋出售给被告，房价25800元，协议约定被告交清房款后协议生效、房屋所有权归被告；被告应在一年内变更该房屋产权印契，必要时原告予以协助；协议生效后原告将该房屋产权印契交被告保管。协议签订当日，被告向原告交纳房款25800元，原告为被告出具收条，并于协议签订当天将房屋钥匙交由被告，被告随即对案涉房屋进行管理使用。协议签订至今，涉案房屋未办理产权变更登记，就其原因，经本院询问，原告称无法办理产权变更登记手续。被告称：户口迁过来之后可以办理，但感觉无所谓，房屋已经交付。原告另称原告在傅家埠社区未另获批宅基地。现涉案房屋已由被告与傅家埠社区居委会签订房屋拆迁安置补偿协议，协议签订后，原告委托律师向社区居委会发出律师函，该居委会将该房屋归为争议房屋，既未拆除，也未发放补偿款，等待案件判决结果。被告另称拆迁协议约定拆迁补偿款为111581元，安置协议约定获得安置房面积180㎡（要么一套，要么两套）。对此被告称拆迁补偿款应为113821元，另外如顺利签订协议奖励20000元。另查明，被告原户口所在地为吉林省通化市，后被告将户口迁至山东省青岛市城阳区东葛村（现东葛社区），并于2003年5月10日将户口迁至傅家埠社区涉案房屋上。原告当庭说明据以提出本案诉讼主张的法律依据为：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《土地管理法》第六十二条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号第二条。对于原告的第二项诉讼请求即请求被告返还案涉宅基地及房屋，经本院询问，原告称：希望在本案中一并调解处理，如无法调解，将另行提出拆迁利益分配之诉。法庭辩论阶段，原告发表意见称：不管是法律规定还是全国的类案比较，这种合同都是无效的。比如上海市青浦区人民法院（2014）青民三初字第2798号民事判决书、洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终2762号民事判决书、太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初185号民事判决书、南京市中级人民法院（2020）苏01民终5193号民事判决书。被告所述的落户与取得集体经济组织成员的资格是两个概念，何况签订合同当时，被告不是本集体组织成员，无效合同自开始就无效。被告发表辩论意见称：也有再审案件支持了被告的观点。双方当事人当庭表示将庭后自行协商调解，但最终未能达成调解协议。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，争议的焦点在于双方签订《购房协议书》时，被告姚玉兰并非该集体组织成员，该事实会否导致购房协议无效。对此本院认为，因双方签订购房协议的时间在我国民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用合同法等当时的法律、司法解释的规定予以审查认定。案涉房屋建设在农村宅基地上，审查购房协议效力的问题，究其实质是考察宅基地上房屋买卖是否会导致宅基地被非本集体组织成员利用，从而损害集体组织及其成员利益。本案中，双方于2002年3月5日签订《购房协议书》，并于当日履行了付款及房屋交付手续，被告姚玉兰于2003年5月10日将户口迁至傅家埠社区涉案房屋上，并一直管理使用该房屋。由此可见，被告已在购房后较短时间内获得本集体组织成员身份，认定购房协议有效不会损害其他本集体组织成员利益，不会对该集体组织宅基地管理造成不利影响，故应当认定合同有效。至于原告提出的户口迁入并不等于取得本集体组织成员身份的问题，诚然户口确非认定集体组织成员的充要条件，还应考查是否在该房居住，是否依赖在本集体组织的收入等因素，但双方对于被告购房后一直对该房管理使用并无争议，而包括案涉社区在内的社区居民收入来源较为复杂，难以区分是否依赖本集体组织收入，故依现有证据不能否定被告该集体组织成员身份。此外，被告在该社区仅有该一处住房及宅基地，亦不违反一户一宅相关政策法规。综上所述，对于原告提出的本案诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告傅振山的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员    徐鹏二〇二一年六月十九日书记员    吕紫瑶