江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3331号上诉人（原审被告）：石明贵，男，1971年10月28日出生，汉族，住上海市青浦区。上诉人（原审被告）：高怡红，女，1991年4月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：王贵群，男，1965年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：宋词，女，1970年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：王正，男，1991年3月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵鹏程，江苏漫修（昆山）律师事务所律师，共同代理上述三被上诉人。委托诉讼代理人：张恒，江苏漫修（昆山）律师事务所律师，共同代理上述三被上诉人。上诉人石明贵、高怡红因与被上诉人王贵群、宋词、王正房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2020)苏0583民初5949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。石明贵、高怡红上诉请求：请求依法变更原审判决第一项，即石明贵、高怡红应于王贵群、宋词、王正退还购房款后十五日内腾退房屋；变更第二项为按每月2000元标准支付2019年7月9日至2019年11月8日止的租金及房屋占有使用费(自2019年11月17日起算至第一项义务履行完毕之日止)。事实和理由：本案租赁合同与双方的房屋买卖合同是紧密相连的。本案证据证实的是，房屋买卖合同是双方真实意思表示，租赁合同只是履行买卖合同的补充方式和保证。没有买卖合同，也就没有租赁合同。从租赁合同约定的租赁期限与买卖合同约定的付款期限相一致来看，石明贵、高怡红履行了购房款的支付义务，租赁合同也就不存在独立履行问题。石明贵、高怡红举证的付款凭证足以证明是按照买卖合同履行付款义务的。因此，脱离买卖合同单独处理租赁合同违背事实，也不符合双方的真实意思表示。租赁合同所谓的50000元/月租金，正是建立在买卖合同基础上的，否则，从市场行情看，该租金标准根本无合理可言。原审判决根据王贵群、宋词、王正自认收到2018年5月10日至2019年7月9日的租金70万元，不是“未损害他人权益”，而恰恰损害了石明贵、高怡红在买卖合同上的权益。由于在石明贵、高怡红行使不安抗辩权的情况下，王贵群、宋词、王正通知解除了买卖合同，造成租赁合同“成为”“独立合同”，额外地获取50000元/月的租金利益，从而达到减少以应当返还的购房款的目的。原审罔顾石明贵、高怡红的举证，只是采信王贵群、宋词、王正的证据，严重缺失公正性。王贵群、宋词、王正答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回石明贵、高怡红的上诉请求，维持原判。另外，一审判决下达之后，石明贵、高怡红在2020年12月24日从涉案的房屋中搬出。石明贵、高怡红搬出时，将房屋内水龙头、窗帘，灯泡全部拆卸，院子里面的树可能浇了盐水，全部死光了。我们验收涉案房屋录了视频。后续如果需要，可以提供。王贵群、宋词、王正向一审法院提出诉讼请求：1、判令石明贵、高怡红支付案涉房屋使用费自2019年7月1日至实际搬离之日止，标准为50000元/月，暂计至2020年7月1日为600000元；2、判令石明贵、高怡红迁出昆山市××宝镇湖滨别墅××幢；3、判令石明贵、高怡红支付诉讼费。一审法院认定事实：位于昆山市××宝镇湖滨别墅××幢于2010年10月11日登记在王贵群、宋词、王正名下，建筑面积576.66平方米，产权证号：昆房权证淀山湖字第××号。2018年5月10日，王贵群、宋词、王正（甲方）与石明贵签订了《租赁合同》一份，约定：承租方（乙方）为石明贵、高怡红，甲方将上述房屋出租给乙方，租期为18个月，自2018年5月10日至2019年11月9日，租金为50000元/月，提前10天支付下月租金；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。合同补充条款约定：“若承租方成功购买该套房屋，支付的所有租金可一次性在购买该房屋过户当日充抵部分房款”。2019年7月10日，王贵群通过快递方式向石明贵寄送房屋退租声明，载明因石明贵、高怡红拖延支付租金，故决定终止租赁合同，但未有相应的快递签收记录。2019年11月12日，王贵群、宋词、王正委托江苏漫修（昆山）律师事务所分别向石明贵、高怡红寄送律师函，载明：“无论你们对2019年7月5日的《房屋退租声明》是否认可，截止至2019年11月9日，租赁合同已经到期，限你们自即日起搬离该租赁房屋，将房屋恢复原状并结清所有拖欠的租房款项”，该函于2019年11月16日签收。庭审中，王贵群、宋词、王正与石明贵、高怡红已至确认租赁合同已经终止。另查明，2017年4月13日，王贵群与高怡红签订了《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给高怡红，总价为14500000元。2018年5月10日，王贵群、宋词、王正与石明贵补充签订《昆山市房屋买卖合同》，约定，王贵群、宋词、王正将上述房屋出售给石明贵，房屋总价为14450000元。期间，石明贵、高怡红共向王贵群、宋词、王正支付了4380000元，石明贵、高怡红认为全部为履行房屋房屋买卖合同所付的购房款，王贵群、宋词、王正自认其中700000元为租金，石明贵、高怡红以王贵群、宋词、王正未退还购房款为由拒不搬离。一审法院认为：王贵群、宋词、王正与石明贵之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。王贵群、宋词、王正将租赁房屋交付石明贵、高怡红，石明贵、高怡红应按约定标准支付租金。双方约定租赁期限自2018年5月10日至2019年11月9日，现租赁期限已至，双方均确认合同已经终止，不再续租，石明贵、高怡红辩称其向王贵群、宋词、王正支付的款项并非租金，王贵群、宋词、王正自认石明贵、高怡红已付租金700000元，按租金标准核算租金起止时间为2018年5月10日至2019年7月9日。一审法院认为，在本案租赁合同纠纷中，王贵群、宋词、王正的自认行为是其自主行使诉讼权利，未损害他人权益，应予认可，因此对王贵群、宋词、王正主张石明贵、高怡红欠付自2019年7月10日至2019年11月9日期间的租金200000元，一审法院予以支持。自合同终止2019年11月10日至石明贵、高怡红实际搬离租赁房屋后的占有使用费，应按每月50000元的标准由石明贵、高怡红另行支付，石明贵、高怡红应当腾退涉案租赁房屋。石明贵、高怡红抗辩其向王贵群、宋词、王正支付房屋买卖合同约定的购房款，应当一并处理，但与本案租赁合同并非同一法律关系，不予一并处理，两被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告石明贵、高怡红于本判决生效之日起十五日内腾退位于昆山市××宝镇湖滨别墅××幢房屋并交付原告王贵群、宋词、王正；二、被告石明贵、高怡红于本判决生效之日起十日内向原告王贵群、宋词、王正支付租金200000元及房屋占有使用费（自2019年11月17日起按50000元/月计算至上述第一项义务履行完毕之日止）。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告石明贵、高怡红负担。其中，原告王贵群、宋词、王正预交的案件受理费4900元，一审法院予以退还，被告石明贵、高怡红应负担的4900元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250198643600000811156458，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，石明贵、高怡红认为，因为王贵群、宋词、王正不住在涉案房屋，无法联系。其在2020年12月18日将钥匙交给物业，并提交物业出具的证明。王贵群、宋词、王正质证认为，对证明的真实性认可，但其是12月24日接收到物业通知后进行验房，按照正常的租赁关系，租赁关系结束需要提前一个月左右进行通知，并且正式结束租赁关系，要等房东验收完毕，确认后才能算租赁关系解除。石明贵、高怡红仅仅是18号将钥匙放在门内，并未等于王贵群、宋词、王正也收到，包括水电煤都没有结算，都是由王贵群、宋词、王正进行代付。本院查明的事实与原审一致。本院认为，2017年4月13日，王贵群与高怡红签订了房屋买卖合同》约定将涉案房屋出售给高怡红。一年后，2018年5月10日，王贵群、宋词、王正（甲方）与石明贵分别订立签订房屋买卖合同及租赁合同。房屋买卖合同及租赁合同分属不同的法律关系，不宜在同一案件中一并处理。且石明贵、高怡红已另案提起买卖合同之诉。石明贵、高怡红就此所提上诉理由不能成立。涉案房屋为别墅型，建筑面积576.66平方米，租期自2018年5月10日至2019年11月9日，租金为50000元/月。王贵群、宋词、王正与高怡红签订了房屋买卖合同，约定涉案房屋总价为14500000元。石明贵、高怡红未有证据证明涉案房屋租金已超过当地合理租售比例。其要求调整租金的理由依据不足，不予采纳。涉案租赁合同履行期限已经届满。根据租赁合同约定“租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方”。一审作出石明贵、高怡红腾退涉案房屋的判决后，石明贵、高怡红称在2020年12月18日将涉案房屋钥匙交给物业，因王贵群、宋词、王正不住在涉案房屋，无法联系，未通知王贵群、宋词、王正清点、交接。但石明贵、高怡红在合同履行中与王贵群、宋词、王正有微信联系渠道。其称无法通知王贵群、宋词、王正清点、交接的说辞不能成立。因其未按合同约定的方式办理腾退，其后果应由石明贵、高怡红承担。王贵群、宋词、王正在合理期间内接收房屋，本院以2020年的12月24日为房屋占有使用费计算的截止之日。综上所述，石明贵、高怡红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人石明贵、高怡红负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年六月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。