重庆市渝北区人民法院 民事判决书                        （2021）渝0112民初3699号 原告：胡静，女，1991年2月28日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：齐雁英，重庆汉尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱娜，重庆汉尊律师事务所实习律师。被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：李雪峰，经理。委托诉讼代理人：徐海仁，上海中联（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪腾，上海中联（重庆）律师事务所律师。原告胡静与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，由姚利平担任审判长，吴晓春、易延君担任人民陪审员，适用普通程序于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告胡静的委托诉讼代理人齐雁英、朱爱娜，被告远香公司的委托诉讼代理人徐海仁、汪腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡静向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付从2019年10月1日起计算至涉案小区实际接通天然气之日的逾期交房违约金（暂计算至2020年8月1日共305日为    131 161.1元：2 150 182*0.0002*305）；2.请求法院判令被告支付2019年11月至2020年7月的物管费共9个月为4648.64元（3.3元/平方米*建面156.52平方米=516.51元/月）；3.请求法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月22日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，总价款2 150 182元。合同约定，被告应于2019年9月30日前交付房屋，逾期超过90日的，自约定的交房期限届满次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，被告按日向原告支付总房价万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告未依约按时将房屋交付原告验收使用。原告实地查看后，发现房屋未按约定安装新风系统及净水系统，随即要求被告整改，但被告至今未整改。此外，小区房屋的天然气2020年8月才接通，房屋不符合交房条件。现原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉。被告远香公司辩称：1.被告于2019年11月9日向原告交付了经竣工验收的房屋；2.被告已经于交房前完成燃气管道的敷设，并与市政燃气管网相接，在自身能够掌握的范围内履行了合同义务，本案不属于商品房买卖合同第17条约定的情形，物业费用应当由原告自行承担。经审理查明：2017年9月22日，以远香公司为甲方（卖方），胡静为乙方（买方），双方签订了重庆市商品房买卖合同，合同约定：第一条 本商品房项目暂定名。第三条 乙方所购商品房的基本情况 （一）本商品房坐落。第四条 购房价款 （一）本商品房为清水房，总成交价为2 150 182元。第七条 交房期限及交付条件 （一）本商品房的交房期限 2.属于预售商品房的，甲方应当于2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，（二）本商品房交付时应符合以下条件 （1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。第八条 交房手续的办理 1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备……2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理 （1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条 甲方逾期交房的违约责任 1.逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限第二日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定 甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方为乙方修复、更换设备，并达到合同附件三约定的标准；第十七条 关于基础设施、公共配套建筑的约定 甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件 1.基础设施 （4）燃气公司验收乙方装修工程合格后通气。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理——在达到上述使用条件前，由甲方支付乙方依本合同约定所购商品房的相关物业管理费用（含水电公摊费用）。附件三 建筑材料、设备安装标准说明 清水房交房标准 住宅室内部分：二、安装配套设施 新风系统 净水系统 气表：一户一表，在生活阳台。附件五补充协议（一） 第六条 关于“逾期交房的违约责任”的补充约定 6.2.1 逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付总房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金，合同继续履行；6.2.2 逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之2的违约金。第十条 将买卖合同第十六条关于“商品房质量、装饰、设备标准的约定”全部约定为以下内容：10.2 交付本商品房时，若本商品房符合合同第七条第（二）款的约定即表明本商品房已达到了交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房。接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应按在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家强制性规范和标准修复，乙方应当积极配合修复事项的完成；10.3 甲方在合同约定的期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担整改责任，但甲方不承担逾期交房责任；10.5 甲方交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定（附件三）的标准，如甲方交付使用的该商品房的装饰、设备标准与双方约定（附件三）的标准不符的，甲方应使之达到双方约定的标准或补偿相应差价。合同签订后，胡静支付了相应的房款。2019年9月9日，重庆两江新区燃气有限责任公司开具证明，载明，远香公司开发的案涉项目1-17、44-45及相应地下车库标段，已完成室外燃气管道的敷设并与市政燃气管网相接，用户装修后向天然气公司提出申请，经验收合格后通气。2019年11月5日，远香公司向胡静邮寄了交付通知书，通知胡静于2019年11月9日到被告处办理交房手续。2019年11月7日，案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年11月10日，胡静向远香公司出具业主拒绝入住及维权声明拒接房告知书，主要载明：交付房屋存在多方位漏水且减配严重，户内安全通道、电梯入户通道出现大面积霉变，户内墙体多处出现明显“补丁”等问题。该告知书邮寄后被远香公司拒收，邮件退回。上述事实有重庆市商品房买卖合同及补充协议、收据、交付通知书的邮寄凭证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、质量保证书及使用说明书、供气通知单、证明以及原被告的陈述等在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷发生的时间为民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释等。原被告签订重庆市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应按约定享有权利，履行义务。关于房屋交付条件。按照本案买卖合同第七条的约定，商品房通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证为房屋交付的条件。本案中，案涉房屋于2019年11月7日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，即达到了房屋交付条件。同时，根据合同约定，案涉房屋通气时间为燃气公司验收乙方装修工程合格后通气，而不是交付房屋时通气，故原告关于被告交付房屋时未达到通气条件，不符合房屋交付条件的意见不成立，本院不予采纳。关于逾期交房违约金。按照本案买卖合同及补充协议的约定，被告应于2019年9月30日前将达到交付条件的房屋交付给原告，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，按日向原告支付总房价款万分之2的违约金。被告于2019年11月5日通知原告于2019年11月9日办理接房手续，根据约定，现原告无正当理由拒绝接房，则自书面交房通知确定的交付使用之日，即2019年11月9日起视为已交付。在2019年10月1日至2019年11月9日期间存在逾期交房的违约行为，应当向原告支付此时间段的逾期交房违约金，但根据买卖合同补充协议约定的逾期交房违约金的支付条件为“该商品房实际交付之日”，现无证据证明案涉房屋已经实际交付，故对原告诉请的逾期交房违约金本院不予支持。关于物业费。根据本案合同第十七条约定，燃气公司验收乙方装修工程合格后通气，若未在约定日期内达成使用条件，由被告支付原告依本合同约定所购商品房相关的物业管理费用。现就通气问题被告没有违约，如前所述，房屋也符合交付条件，原告以房屋未达到交房条件主张被告承担2019年11月至2020年7月期间的物业费无合理依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡静的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3016.2元，由原告胡静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长  姚利平人民陪审员   吴晓春人民陪审员   易延君   二〇二一年六月二十一日                           书  记  员   曾  莉 - 1 -