北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10414号原告：北京鸿运置业股份有限公司，住所地北京市东城区安乐林路54号。法定代表人：周法田，董事长。委托诉讼代理人：宋长江，北京墨贤律师事务所律师。被告：北京东华汇苑物业管理有限公司，住所地北京市西城区大栅栏街18号5号楼二层。法定代表人：李冬华，总经理。委托诉讼代理人：付伟，北京正尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧君慧，女，1965年10月6日出生，汉族，该单位员工。原告北京鸿运置业股份有限公司与被告北京东华汇苑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鸿运置业股份有限公司的委托诉讼代理人宋长江，被告北京东华汇苑物业管理有限公司的法定代表人李冬华、委托诉讼代理人付伟、臧君慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京鸿运置业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2021年5月10日解除；2、要求被告腾退北京市东城区天天家园X号楼负一层B1号房屋；3、要求支付2020年9月1日至2021年5月10日的租金302564.32元，并按月租金36962.13元的标准支付2021年5月10日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；4、要求被告支付违约金73924.26元。事实和理由：2017年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区天天家园X号楼-1层B1房屋租予被告用于经营超市。租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日。租金提前十日按季支付，每年进行递增。涉案合同并对双方权利义务、违约责任等进行约定。合同履行期间，被告如期交纳了2019年8月31日之前的租金，押金交纳了60593.66元，此后租金未支付。为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京东华汇苑物业管理有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告在合同履行期间特别是疫情发生后未向被告提供安全适用合格的房屋用于超市经营，存在严重违约，原告无权要求被告支付相应租金。涉案合同尚未到期，被告租金交纳至2020年8月31日，并如约交纳了押金。原告多次违约，2016年5月，原告向被告交付涉案房屋后，涉案房屋发生严重漏水，被告延期了7个月经营。疫情期间，房屋新风系统和空调系统均达不到防控要求，东城区联合执法部门于2020年3月要求原告整改，6月份执法部门要求原告在达到整改要求前停业，故被告于2020年6月中旬被迫停业，被告告知原告后，原告拒不采取改造措施，致使被告至今未恢复营业。2021年1月，涉案房屋管道再次发生漏水，被告于次日修好，并遭受损失。被告不存在违约行为，故不同意解除合同，腾退房屋。虽然涉案房屋目前仍不具备通风条件，被告仍未开业，但被告仍坚持要求继续履行合同。考虑到货物保质期问题，被告已将屋内物品拉走，但货架、家具等物品仍是原状，未搬离。不同意支付违约金，即使支付也认为合同约定标准过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区天天家园X号楼-1层B1号房屋为原告所有。2017年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上述房屋建筑面积996.06平米的房屋租予被告经营超市。租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日。无免租期。2016年12月1日至2017年11月30日期间月租金30296.83元……2019年12月1日至2020年11月30日期间月租金35144.32元；2020年12月1日至2021年11月30日期间月租金36962.13元。支付方式为每3个月支付租金，先支付后用房。提前十日支付当期租金。押金60593.66元。乙方拖欠租金及本合同约定的其他款项达到30日或欠缴金额总额超过一个月以上租金和物业费的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方交纳的押金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿。租赁期内，甲乙双方任何一方单方任意解除、终止或部分终止合同，或严重违约致使合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方支付相当于2个月租金的赔偿金。2019年7月29日，被告向原告提出延长租期减免租金，原告未予书面回复，原告表示双方未达成续租意思表示。2020年9月9日，被告向原告发送续签合同的申请，提出拟对地下室升级改造，费用50万元，由被告承担，改造期三个月，希望免收租金。2021年11月30日合同到期后，双方续签合同5年。双方未达成一致。2021年1月19日，原告向被告发送律师函催缴租金。另查，2020年双方两次签订补充协议，主要内容为因被告提出受新冠病毒肺炎疫情影响严重，原告减收被告2020年2月租金35144.32元，3、4月租金共计70288.64元。关于被告支付租金，双方均认可原告免除了被告疫情期间三个月租金，被告租金已交纳至2020年8月31日。此后未交纳。押金被告交纳60593.66元。被告为证明原告违约，提交1、原告提交的涉案合同首页及2016年10月涉案房屋内污水管爆裂照片。该合同首页有手写内容“天天家园超市因漏水问题推迟起租期至2016年12月1日（原合同为2016年5月1日）”。经质证，原告对其真实性认可。表示双方于2016年5月曾经签订过一份合同，租期自2016年5月1日至2021年4月底。当时房屋确实存在漏水问题，原告自行进行了修复，在符合租赁条件后双方于2017年1月3日重新签订了涉案合同。租期自2016年12月1日起算。但涉案房屋于2016年5月就交付了被告，2016年12月前的租金没有收取。2、疫情期间关于空调通风系统运行管理的指南及2020年相关部门到涉案房屋联合执法照片。证明涉案房屋因通风系统达不到防疫要求被责令停业，被告表示未向其送达责令停业的书面通知。经质证，原告对其真实性认可，但表示该文件是指导性文件，并非强制性文件，且未向被告下达停业通知。相关部门亦未向原告下达过停业通知，原告对于疫情期间相关部门不允许营业并不知情，直到2020年9月9日，被告向原告发送的续租申请中才提到对地下空间升级改造以达到疫情防控形势下超市经营的新要求，原告不存在违约行为。3、2021年1月涉案房屋漏水照片及被告法人与小区物业工作人员微信聊天记录，证明涉案房屋水管爆裂漏水，被告支出相关费用600元。原告对其真实性认可，关联性不予认可。表示2021年1月因涉案房屋空置，自来水管被冻裂，是原告通知物业找到被告，被告才将房门打开，原告予以修复，且房屋保管看护义务应由被告承担，支付修复费用是被告应尽的义务。但实际上水管是原告修复的，被告支出的600元是清洁房屋费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定，被告拖欠租金及本合同约定的其他款项达到30日或欠缴金额总额超过一个月以上租金和物业费的，原告有权终止合同并收回房屋，现被告租金交纳至2020年8月31日，期间原告已考虑疫情因素免除被告三个月租金，且自2020年7月，疫情防控等级已经降低，但被告仍未支付此后的租金，故原告要求解除合同的诉讼请求于法有据。鉴于本院于2021年5月10日向被告送达了本案诉讼材料，故本院确认涉案合同于2021年5月10日解除。合同解除后，被告占有涉案房屋缺乏依据，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除前被告欠付租金应予支付，鉴于被告承租房屋时，涉案房屋符合被告经营超市的合同目的，被告亦表示此前直至疫情严重的2020年2月至4月份一直在经营。即使涉案房屋不符合疫情期间关于通风的相关要求，但并非原告过错所致，且根据现有证据无法证明被告停业系因相关部门责令停业所致，原告亦已免除了被告三个月租金，故被告以上述理由拒付租金的意见，本院不予采信。被告交纳的押金应予抵扣。合同解除后至被告腾退涉案房屋之前实际占有使用期间的房屋占用费应予支付，关于占有使用费标准，本院将综合考虑合同履行情况并参照租金标准予以酌定。合同约定，租赁期内任何一方严重违约致使合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方支付相当于2个月租金的赔偿金。原告主张的违约金实为上述赔偿金，鉴于涉案合同系因被告违约解除，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的实质系用于弥补因对方违约给守约方造成的损失，鉴于被告提出违约金标准过高，要求法院予以调整，故本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失等情况，按照公平原则予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京鸿运置业股份有限公司与被告北京东华汇苑物业管理有限公司签订的租赁合同于2021年5月10日解除；二、被告北京东华汇苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内将北京市东城区天天家园X号楼-1层B1号房屋腾退并交还原告北京鸿运置业股份有限公司；三、被告北京东华汇苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京鸿运置业股份有限公司支付2020年9月1日至2021年5月10日期间的租金241801.88元，并按照每月36962.13元的标准支付自2021年5月11日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费（押金60593.66元已抵扣租金）；四、被告北京东华汇苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京鸿运置业股份有限公司支付违约金36962.13元；五、驳回原告北京鸿运置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3381元，由原告北京鸿运置业股份有限公司负担元231（已交纳），由被告北京东华汇苑物业管理有限公司3150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年六月十六日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟