北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1036号原告（反诉被告）：杨茂华，男，1955年2月10日出生，汉族，公安大学退休教师，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：张乃秀，女，1954年6月8日出生，汉族，陕西宝鸡市烟草公司退休员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：智河（张乃秀女婿），1973年1月13日出生，北京新时空科技股份有限公司员工，住市海淀区。原告（反诉被告）杨茂华与被告（反诉原告）张乃秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序进行了审理，后因案情复杂，本院依法适用普通程序独任审理。被告（反诉原告）张乃秀之委托诉讼代理人智河到庭参加诉讼。原告（反诉被告）杨茂华经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告张乃秀向本院提出反诉请求：1.判令杨茂华向张乃秀支付违约金1500元；2.判令被反诉人向反诉人支付未归还房屋钥匙、燃气卡及电卡赔偿费1000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人精神损失费5000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年10月9日，张乃秀与杨茂华签订《房屋租赁合同》，由杨茂华承租张乃秀位于门头沟区西山环路6号院15号楼1单元202房屋（以下简称202号房屋）。合同签订后，张乃秀于2019年10月16日将上述房屋交付给杨茂华（包括房屋钥匙、燃气卡、电卡），但杨茂华未按照合同约定于2019年10月20日支付第一笔租金39000元，直到2019年10月27日杨茂华仍未支付该笔租金。在此期间，张乃秀和居间方多次通过电话及短信的方式向杨茂华催要租金，但杨茂华一直未予理睬。依据合同约定，张乃秀于2019年10月27日通知杨茂华解除房屋租赁合同，并催促杨茂华返还房屋钥匙、燃气卡、电卡，但杨茂华一直未予返还。同时杨茂华不仅不履行其义务，反而多次就上述问题纠缠张乃秀，竟然将张乃秀诉至法院，张乃秀不堪其扰，因此精神压力巨大。鉴于上述情况，杨茂华违约在先，按照合同约定杨茂华应支付月租金6500元的违约金，扣除杨茂华先前支付的押金5000元，杨茂华还应向张乃秀支付违约金1500元。杨茂华至今未返还房屋钥匙、燃气卡、电卡，应赔偿张乃秀1000元，同时还应赔偿张乃秀精神损失费5000元，故依法提起反诉，请法院一并审理此事。针对张乃秀的反诉，杨茂华辩称，不同意反诉人的反诉请求，理由如下：1.张乃秀说我没有跟他联系，不认可，在张乃秀换锁的前两天，西山艺境租售中心的物业人员及我在8号院的门口，等了张乃秀委托代理人智河半个小时，我可以提供证据；2.于违约金1500元，我不同意支付；钥匙、电卡、燃气卡应该给他，但由于他没有跟我要，我至今没有给，但我可以给。也不同意赔偿。精神损失费5000元不同意赔偿。另外，具体关于合同里我没有按照合同的约定支付租金，是因为当时合同写好了，由于房子入住不了，经过协商，张乃秀同意给我一个月的免租金时间，因此我跟中介说租金支付从2019年11月20日开始，但因为智河着急接孩子，日期就没有改过来，这样情况下造成的我违约，故我不认可合同签订的日期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，出租方张乃秀（甲方）与承租人杨茂华（乙方）、居间方北京金地格林物业管理有限公司（丙方）签署《房屋租赁业务签约文件合订本》（以下简称《房屋租赁合同》）。合同大致约定：乙方向甲方租用202号房屋，房屋租赁期自2019年11月20日起至2021年11月19日止，其中2019年10月16日起至2019年11月19日止为免租期。房屋租赁的首月租金为6500元。乙方应于2019年10月20日一次性向甲方支付押金6500元。乙方应于2019年10月20日向甲方支付第一笔租金（即6个月租金）39000元。《房屋租赁合同》第八条其中约定中双方约定付款方式为第一年半年付（2019年10月20日；2020年4月20日），第二年为年付（2020年10月20日）。第九条合同解除中第四款约定，乙方不按照约定支付租金达7日甲方有权单方面解除合同，收回房屋。第十条违约责任约定，如乙方存在第九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或排除相应损失，甲方有权以押金作为乙方先行违约赔偿金，多退少补。合同签订后，2019年10月9日，杨茂华向张乃秀支付5000元押金。同日，张乃秀向杨茂华交付房屋及房屋钥匙、电卡、燃气卡。张乃秀主张曾于2019年10月27日通过短信方式向杨茂华发送《房屋租赁合同》解除通知及告知返还房屋钥匙、电卡、燃气卡等相关物品。杨茂华主张该手机丢失，未收到短信，但未提交补号相关证据。庭审中，杨茂华陈述截止庭审前其未向张乃秀支付39000元房租。张乃秀陈述其于2019年10月28日自行收回涉案房屋。张乃秀主张涉案房屋于2019年11月28日再次出租，并提交《租房协议》予以证明；张乃秀主张因收回涉案房屋支出开锁费用350元，并提交微信转账电子支付凭证、照片等证据予以证明。张乃秀主张更换电卡、燃气卡存在损失，但未就上述具体损失提交证据予以证明。另，杨茂华在收到本院开具的诉讼费交纳通知书后七天内未交纳诉讼费，其在本案庭后向本院邮寄申请书大致载明：“本人杨茂华因身体原因，在外地休养，故申请撤回起诉。”本院依法出具裁定书，按杨茂华撤回起诉处理。本院认为，根据法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案反诉被告杨茂华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，本案本诉按撤回起诉处理后，不影响本案反诉的依据查明的事实依法作出判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨茂华与张乃秀签订《房屋租赁合同》，双方约定了租金支付方式及期限。现根据查明的事实，杨茂华未按约定支付房租系违约，根据双方《房屋租赁合同》约定，张乃秀有权解除《房屋租赁合同》并收回房屋。虽杨茂华辩称其因手机丢失未收到张乃秀发送的解除合同通知，但其未提交相应的手机补号证据，故本院对其该项辩论意见不予采信。即便杨茂华未收到解除短信，但张乃秀自行收回房屋的行为亦可表明解除《房屋租赁合同》的意思表示，且符合双方合同约定，故本院认定杨茂华与张乃秀签订的《房屋租赁合同》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订的《房屋租赁合同》中约定，违约金的标准为月租金的100%，且押金可作为违约金。现杨茂华存在违约行为，故张乃秀要求杨茂华支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。具体到违约金数额，综合考虑房屋租金金额、张乃秀房屋空置时间等因素，张乃秀要求杨茂华支付押金折抵后的违约金1500元（总额6500元）并未超出合理范围，本院亦予以确认，对杨茂华主张违约金过高，要求法院酌情调整的辩论意见不予采信。关于张乃秀主张杨茂华因未归还房屋钥匙、燃气卡、电卡需赔偿其1000元的诉讼请求，张乃秀提交的微信转账电子支付凭证、照片可以证明张乃秀因解除合同收回房屋存在开锁损失350元，故本院对其该部分损失予以支持，就张乃秀主张的其他损失，因张乃秀未提交证据证明其实际损失，本院不予支持；关于张乃秀主张杨茂华赔偿其精神损失费5000元的诉讼请求，杨茂华通过诉讼方式解决双方之间的纠纷属于正当途径，张乃秀未提交证据证明其受到精神损失及程度，其该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告杨茂华于本判决生效之日起七日内支付反诉原告张乃秀违约金1500元并赔偿损失350元；二、驳回反诉原告张乃秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费50元，由反诉被告杨茂华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年六月十日法官助理 苏 振书 记 员 郭 玥-4--3-