江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初141号原告：熊功生，男，1966年8月30日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。原告：伍青青，女，1959年7月9日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人:马达远，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人:张坚文，江西腾龙律师事务所实习律师。被告：吴绍平，男，1970年11月23日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告：吴文远，男，1972年12月11日出生，汉族，住江西赣州市上犹县。被告：邹承财，男，1983年5月6日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。以上被告共同委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师。第三人：潘俊丁，男，1986年3月20日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师。第三人：万超平，男，1968年9月10日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。原告熊功生、伍青青与被告吴绍平、吴文远、邹承财、第三人潘俊丁、万超平房屋租赁合同一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人马达远、三被告和第三人潘俊丁及其委托诉讼代理人方军、第三人万超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊功生、伍青青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告熊功生、伍青青与被告吴绍平、吴文远、邹承财于2011年6月5日签订的《房屋租赁合同》，并判令三被告限期腾空租赁的房屋。2、判令三被告支付原告房屋租金（截止2019年11月10日）及原告垫付的水电费计111.407409万元，2019年11月10日以后的房屋租金继续按月租金48616.59元计算，直至三被告腾空所租赁的房屋为止。3、判令第三人万超平、潘俊丁对上述三被告所欠的房屋租金及原告所垫付的水电费承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告及第三人承担。诉讼过程中，原告变更、补充第1项诉讼请求为“判令解除原告熊功生、伍青青与被告吴绍平、吴文远、邹承财于2011年6月5日签订的《房屋租赁合同》，并判令三被告及第三人限期腾空租赁的房屋”；第2项诉讼请求中房屋租金（截止2019年11月10日）及原告垫付的水电费总额变更为1114019.42元。事实与理由：2011年6月5日，被告吴绍平、吴文远、邹承财（下称乙方）因经营酒店ＫＴＶ需要，与原告熊功生、伍青青（下称甲方）签订《房屋租赁合同》。双方约定将甲方所有的位于上犹县塞纳河畔Ａ1栋房屋一栋（除三楼部分自用，如若干年后甲方不在三楼居住，乙方需要扩增按当期房租租赁给乙方使用）租赁给乙方作为经营酒店ＫＴＶ等娱乐用房。房屋面积：一楼338平方米，二楼378平方米，三楼83平方米，四楼至七楼1075平方米。其中八楼楼面共同使用，并将一至三楼甲方自用楼梯提供给乙方做消防通道。租赁期限为十年，自2011年11月1日至2021年10月30日止。租金、押金及支付方式：第一年每月租金为22680元；满一年后，第二年每月租金按照第一年基础上增长10%；第三年每月在第二年的租金上增长10%，以此类推，直至租赁期满十年。租金按季度缴纳，本季度末30号前缴纳下季度租金。合同签订后，原告依约将上述房屋租赁给了三被告，但自2017年2月始，三被告就未能按约定按时足额缴交房租，截止2019年11月10日，仍欠原告房屋租金人民币110.727542万元，给原告带来巨大损失。另查明，2017年元月10日，被告邹承财与第三人潘俊丁签订了一份《股权转让协议书》，约定将其持有的上犹县凰朝商务宾馆股份的70%转让给第三人潘俊丁。同日，被告邹承财与第三人万超平签订了一份《股权转让协议书》，将其持有的上犹县皇朝商务会所股份的30%转让给第三人万超平。上犹县凰朝商务宾馆和上犹县皇朝商务会所的经营场所系三被告承租原告的房屋，第三人潘俊丁、万超平作为上犹县凰朝商务宾馆和上犹县皇朝商务会所的股东，系上述房屋的实际使用人。另外，在三被告租赁原告房屋期间，原告为三被告垫付了水电费6744元（其中水费4552元，电费2246.67元）。原告认为，原告与三被告签订《房屋租赁合同》后，依约将租赁房屋交付给了三被告使用，三被告应当按照约定向原告支付房屋租金及原告垫付的水电费，三被告拒不依照约定支付房屋租金及水电费，应承担违约责任。原告提出的诉讼请求，依法应予支持。因第三人潘俊丁、万超平租赁房屋的实际使用人，应当与三被告对所欠原告的房屋租金及原告垫付的水电费承担连带清偿责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第227条之规定，特提起诉讼，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告吴绍平、吴文远、邹承财辩称，答辩人因经营酒店ＫＴＶ需要，于2011年6月5日与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于上犹县塞纳河畔Ａ1栋房屋一栋，租赁期限为2011年11月1日至2021年10月30日，答辩人承租该栋房屋后，2011年底上犹县皇朝商务会所成立，2013年4月22日成立凰朝商务宾馆，答辩人在房屋租赁期间未曾拖欠原告房屋租金以及水电费用。2017年元月10日，答辩人邹承财与潘俊丁签订《股权转让协议书》，约定将其持有的上犹县凰朝商务宾馆70%股份转让给潘俊丁，答辩人邹承财退出该合伙，潘俊丁成为该宾馆的股东；同日，答辩人邹承财与万超平签订《股权转让协议书》，约定将其持有的上犹县皇朝商务会所30%的股份转让给万超平，答辩人退出该合伙，万超平成为该会所的股东，并且该份协议还写明“受让方需自行与房东重新签订租房合同否则发生的一切后果由受让方承担”。以上两份股权转让协议原告均知情，签订股权转让协议后，答辩人带潘俊丁到原告家中，明确表示，原告与答辩人的房屋租赁合同转由潘俊丁承租，双方应当签订新的房屋租赁合同。原告与潘俊丁双方也表示明确，原告同意潘俊丁对租赁房屋进行重新装修，自2017年元月开始，房屋租金由潘俊丁承担。原告与潘俊丁协商一致，2017年6月以前按照2.5万元每月支付租金，2017年7月至2018年10月按照2.8万元每月支付租金，2018年11月起按照3万元每月支付租金，达成了新的租赁合同。而且合同已经实际履行，潘俊丁已经向原告支付了房租合计34.46万元。原告与答辩人2011年签订的《房屋租赁合同》从2017年元月事实解除，故因房屋拖欠产生的纠纷与答辩人无关。经查询工商登记，工商登记置备的房屋租赁合同，原告与万超平签订了房屋租赁合同。2018年3月1日，原告与赣州市汇豪会娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将上犹县塞纳河畔Ａ1栋房屋一、二楼出租给赣州市汇豪会娱乐有限公司使用。此外，从2017年至今，一直是潘俊丁在向原告支付房租及水电费用，在2019年全年原告伍青青与万超平的微信聊天记录中可以看出，原告一直是在向万超平及潘俊丁催促支付自2017年2月开始的房租及水电费用，一直是万超平与潘俊丁在与原告沟通房租事宜，答辩人未向原告支付，原告也未向答辩人催付房租水电费。以上租赁合同及微信聊天记录足以证明，原告与答辩人2011年签订的《房屋租赁合同》从2017年元月事实解除，原告与汇豪会娱乐有限公司成立了新的租赁关系。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除，原告要求答辩人支付房屋租金以及水电费用没有法律依据，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。第三人潘俊丁述称，一、原告不是其主张的房屋租赁合同的合法的不动产权利人，不具备诉讼的主体资格，不是适格的原告。二、原告起诉不符合事实，答辩人与原告成立租赁合同关系，原告主张的租金不符合双方约定。2017年元月10日，邹承财与答辩人签订《股权转让协议书》，约定将邹承财持有的上犹县凰朝商务宾馆70%股份转让给答辩人，邹承财退出该合伙，答辩人成为该宾馆的股东；同日，邹承财与万超平签订《股权转让协议书》，约定将邹承财持有的上犹县皇朝商务会所30%的股份转让给万超平，邹承财退出该合伙，万超平成为该会所的股东。以上两份股权转让协议后，由邹承财带答辩人到原告家中，陈述了股权转让协议事情，并沟通改签租赁合同事宜。在原告同意的情况下，答辩人对租赁房屋进行重新装修，原告全程参与。自签订前述两份股权转让协议后，答辩人与原告建立了新的租赁合同关系，2017年元月至2017年10月期间，答辩人多次与原告协商租金问题，关于租金数额答辩人与原告达成了口头协议，2017年6月以前按照2.5万元每月支付租金，2017年7月至2018年10月按照2.8万元每月支付租金，2018年11月起按照3万元每月支付租金。原告主张的租金不符合双方口头约定，不符合事实。虽然答辩人与原告没有书面的合同，但是双方有口头约定，房屋租赁合同成立，依法应当依约履行，不能参照三被告的租赁合同执行。三、从2019年9月7日起，原告将租赁房屋上锁、贴通告、收回钥匙、门卡、直接收租户租金等行为应当认定为原告以实际行为解除房屋租赁合同。从2019年9月7日起租金不能计算，同时导致答辩人损失应当由原告承担。2019年9月7日，原告将租赁房租上锁并贴通告、发微信告知答辩人不缴清房屋租金，不开门。通知万超平收回钥匙、门卡，直接收楼上的租户租金，这些行为均表示，原告收回房屋，解除房屋租赁合同，应当认定原告违约。2019年9月7日之后的房屋租金，答辩人不应当承担。致使答辩人无法实际使用租赁房屋，给答辩人造成了巨大的经济损失，原告依法应当赔偿。四、答辩人自2017年开始向原告支付房租，累计已经向原告支付了房租合计34.89万元。根据答辩人与邹承财签的《股权转让协议书》，三被告预存原告处的6万元押金归答辩人所有，该押金依法可以抵扣欠付原告的租金。五、三被告不承担房屋租赁合同的清偿责任，第三人万超平也不承担房屋租赁合同的清偿责任。三被告与原告的房屋租赁合同已经解除，不承担合同义务。第三人万超平系为答辩人代持股份，其应当承担的责任由答辩人承担。综上所述，请求驳回原告不合理的诉讼请求。第三人万超平述称，都是潘俊丁的，30%也是潘俊丁的，所以我没有义务承担责任。需要被告和潘俊丁去协商解决，原告也清楚我没有份额，我只是在那里帮助管理。方律师代理被告说的答辩意见是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的关于合作开发塞纳河畔的协议、房屋租赁合同、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、被告提供的营业执照予以确认。原告提供的水电费发票和缴费记录关联性无法确认，被告提供的2018年3月1日原告伍青青与第三人万超平签订的《房屋租赁合同》真实性无法核实，均不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月5日，原告熊功生、伍青青与被告吴绍平、吴文远、邹承财分别作为甲方和乙方签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落地址为上犹县塞纳河畔Ａ1栋房屋一栋（除三楼部分自用，如若干年后甲方不在三楼居住，乙方需要扩增按当期房租租赁给乙方使用）租赁给乙方作为经营酒店ＫＴＶ等娱乐用房。房屋面积：一楼338平方米，二楼378平方米，三楼83平方米，四楼至七楼1075平方米。合同约定，八楼楼面共同使用，并将一至三楼甲方自用楼梯提供给乙方做消防通道。租赁期限为十年，自2011年11月1日至2021年10月30日止。租金、押金及支付方式：第一年每月租金为22680元；满一年后，第二年每月租金按照第一年基础上增长10%；第三年每月在第二年的租金上增长10%，以此类推，直至租赁期满十年。租金按季度缴纳，本季度末30号前缴纳下季度租金。本合同签订之日，乙方向甲方缴纳保证金60000元，正式交房租起转为租赁押金，合同期满，乙方无违约行为，全额退还乙方，不计息。合同签订后，原告依约将上述房屋租赁给三被告，三被告支付清楚了截至2017年1月的约定租金。2017年元月10日，被告邹承财受被告吴绍平、吴文远委托，与第三人潘俊丁签订《股权转让协议书》，约定将上犹县凰朝商务宾馆股份的70%转让给第三人潘俊丁。同日，被告邹承财与第三人万超平签订《股权转让协议书》，将上犹县皇朝商务会所（该会所成立于2011年底，后更名为上犹县凰朝商务宾馆）股份的30%转让给第三人万超平（万超平系代潘俊丁持有该股份）。此后，案涉房屋自2017年2月开始由第三人潘俊丁实际租赁，用于开办赣州市汇豪会娱乐有限公司。但因三被告当时并未付清2017年2月之前所欠的房租，二原告和第三人潘俊丁未签订书面租赁合同，双方对租赁期限和租金支付时间均未作约定。庭审过程中，二原告否认与第三人潘俊丁形成租赁合同关系，并陈述其与第三人潘俊丁对租金计算标准协商并未达成协议。第三人潘俊丁则陈述，双方商定从2017年2月开始，半年装修期内租金每月25000元，装修期限过后第一年每月28000元，第二年每月30000元，每年按照每月2000元递增。第三人潘俊丁实际租赁使用案涉房屋后，对房屋进行了装修。第三人潘俊丁租赁房屋后，三被告未再向原告支付租金，案涉房屋欠付租金时，原告也未向三被告催收租金，仅向第三人潘俊丁及其工作人员催收。自2018年8月开始至2019年9月期间，第三人潘俊丁通过案外人严学伟、第三人万超平和自己的账户，分别以转账和现金方式，累计向原告支付了房租346900元。此后，未再支付房租。经催收未果后，原告伍青青于2019年8月19日通知第三人潘俊丁，将于2019年8月26日收回店房。2019年9月1日，原告伍青青通过发送微信信息告知第三人潘俊丁，要求其核对并付清最近几个月房租，微信信息内容同时还载明：“6月份转了2万还欠1万元，7月份转了1万8千元还欠1万2千元。8月份转了8千6百元还欠2万1千4百元……”。2019年9月2日，二原告张贴通知，告知汇豪会KTV人员和楼上住户，因汇豪会KTV拖欠房租，将收回房子，并请在住人员收拾好行李于2019年9月10日前搬离，9月11日将锁门。2019年9月7日，二原告将第三人潘俊丁使用案涉房屋开办的赣州市汇豪会娱乐有限公司大门上锁，并于2019年9月8日通知第三人潘俊丁，须于2019年9月10日前协商解决欠付租金问题，否则将房屋招租出去。此后，第三人潘俊丁因未解决欠付租金问题，且其因涉嫌刑事犯罪被限制人身自由等因素，其利用案涉房屋开办的赣州市汇豪会娱乐有限公司未再营业，也未将案涉房屋腾出交还原告。同时查明，第三人潘俊丁因涉嫌拒不执行判决、裁定罪，于2019年7月24日被刑事拘留。2019年10月30日，第三人潘俊丁因犯拒不执行判决、裁定罪，被江西省寻乌县人民法院判处有期徒刑一年五个月，其刑期自2019年7月24日起至2020年12月23日止。另查明，2019年3月8日，赣州长发置业有限公司与原告熊功生、伍青青分别作为甲方和乙方签订《关于合作开发塞纳河畔的协议》，约定由乙方支付合作开发款765000元与甲方合作开发塞纳河畔A栋一单元。在开发销售过程中，所有的开发工程款由乙方负责支出，所有销售款由乙方收取，所有收入不进入甲方账户，由乙方自行安排，所涉及一切税费由乙方负责缴交。该合作项目工程已竣工验收合格，并于2012年7月6日办理竣工验收备案手续。本院认为，原告熊功生、伍青青与被告吴绍平、吴文远、邹承财签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该合同履行过程中，三被告将其利用案涉房屋开办的上犹县皇朝商务会所（上犹县凰朝商务宾馆）的股份转让给第三人潘俊丁，虽然该股份转让与二原告无关，但第三人潘俊丁受让股份后，自2017年2月起接手利用案涉房屋开展经营活动，实际租赁案涉房屋并向原告支付房屋租金，三被告未再向原告支付租金，欠付租金时，原告也未向三被告催收租金，仅向第三人潘俊丁及其工作人员催收。据此，应当认定第三人潘俊丁实际租赁案涉房屋后，二原告和三被告签订的《房屋租赁合同》在事实上已经解除。原告起诉要求解除该合同的诉讼请求没有事实依据，不予支持。诉讼过程中，二原告否认与第三人潘俊丁形成租赁合同关系，并主张其与第三人潘俊丁对租金计算标准虽有协商但并未达成协议。第三人潘俊丁则陈述，双方商定从2017年2月开始，半年装修期内租金每月25000元，装修期限过后第一年每月28000元，第二年每月30000元，每年按照每月2000元递增。本院认为，双方虽未签订书面合同，但结合本院业已查明的事实，自2017年2月起，案涉房屋由第三人潘俊丁实际使用，并由其向原告累计支付房屋租金346900元，原告在案涉房屋租金欠付的情况下，直接向第三人潘俊丁发送通知催收租金，催促核对房租，其后还通知第三人潘俊丁限期解决欠付租金问题，否则将房屋另行招租，由此可见，二原告与第三人潘俊丁之间存在事实上的租赁合同关系。二原告和第三人潘俊丁未签订书面租赁合同，双方对租赁期限未作约定，应视为不定期租赁。此外，第三人潘俊丁承租案涉房屋期间，迟延履行支付租金义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告为此通知搬离，并将第三人潘俊丁使用案涉房屋开办的赣州市汇豪会娱乐有限公司大门上锁，通知其限期解决欠付租金问题，否则将房屋招租出去。此后，第三人潘俊丁因未解决欠付租金问题，且其因涉嫌刑事犯罪被限制人身自由等因素，其利用案涉房屋开办的赣州市汇豪会娱乐有限公司未再营业，也未将案涉房屋腾出交还原告。结合上述事实，可以认定第三人潘俊丁与二原告之间的房屋租赁合同在事实上已经由二原告单方通知解除。合同解除后，因第三人潘俊丁仍继续占用案涉房屋，故其仍应支付合同解除后至腾房交还原告期间的房屋占有使用费。关于第三人潘俊丁实际承租案涉房屋的租金计算标准问题。本院认为，二原告主张按照其与三被告签订的《房屋租赁合同》的约定计算租金，因该约定并非第三人潘俊丁与二原告之间达成的合意，事后也未由第三人潘俊丁追认，二原告的这一主张理据不足，不予支持。第三人潘俊丁在庭审中关于租金计付标准的陈述与三被告的陈述基本一致，且与原告向第三人潘俊丁发送的催收租金、催促核对房租的通知所载明的内容基本吻合，可以互相印证，在二原告并未就此提供证据证实的情况下，对第三人潘俊丁认可的租金计付标准应予确认。据此，对第三人潘俊丁实际承租案涉房屋应交纳的租金，本院核定如下：2017年2月至2017年7月，每月25000元，计150000元；2017年8月至2018年7月，每月28000元，计336000元；2018年8月至2019年7月，每月30000元，计360000元。根据查明的事实，继2019年7月之后，2019年8月租赁双方实际执行的租金计付标准仍为30000元，故参照该标准，确定2019年9月应交纳的租金为30000元，以上租金合计906000元，核减第三人潘俊丁已支付的租金346900元，截至2019年9月，结欠租金为559100元。自2019年10月开始至腾房交还原告为止，第三人潘俊丁应支付的房屋占有使用费，其计付标准参照每月30000元执行。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人潘俊丁于判决生效后十日内将所租赁的坐落地址为上犹县塞纳河畔Ａ1栋房屋腾空并交还原告熊功生、伍青青；二、第三人潘俊丁结欠原告熊功生、伍青青房屋租金559100元（截至2019年9月），由第三人潘俊丁于判决生效后十日内支付给原告熊功生、伍青青；三、自2019年10月起至实际腾房交还原告熊功生、伍青青之日止，第三人潘俊丁应支付的房屋占有使用费按照每月30000元的标准计算，由第三人潘俊丁于实际腾房交还原告熊功生、伍青青之日支付；四、驳回原告熊功生、伍青青的其他诉讼请求。案件受理费14827元，由原告熊功生、伍青青承担5827元，由第三人潘俊丁承担9000元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  赖道文人民陪审员  许兴来人民陪审员  陈红梅二〇二一年六月十日书 记 员  钟 旺