北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9816号上诉人（原审原告、反诉被告）：博艺力天餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘某，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京善聚德福餐饮中心，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号1幢02号。法定代表人：孟庆顺，总经理。委托诉讼代理人：孟某，男，1977年11月17日出生，汉族，该公司市场总监，住北京市东城区。上诉人博艺力天餐饮管理（北京）有限公司（以下简称博艺力天公司）因与被上诉人北京善聚德福餐饮中心（以下简称善聚德福餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博艺力天公司上诉请求：1.请求法院依法改判一审判决的第二项，博艺力天公司无需支付房屋占有使用费224元，且善聚德福餐饮中心应向博艺力天公司计息偿还《租赁合同》押金1万元及其利息1480.21元（根据2021年03月22日LPR（一年期）3.85%的计算标准，自2017年12月1日起暂计算至二审上诉之日2021年4月9日）；2.请求法院依法改判一审判决的第三项，博艺力天公司无需支付电费8330元；3.本案诉讼费用由善聚德福餐饮中心承担，并在博艺力天公司的胜诉范围内优先支付给博艺力天公司。事实和理由：一、一审判决第二项认定事实不清、适用法律错误。1.博艺力天公司无需支付房屋占有使用费224元。本案中，根据《租赁合同》第二条可知，每月租金为1万元。除善聚德福餐饮中心实收租金外，博艺力天公司已向周某（善聚德福餐饮中心之合伙人、租金代收人）支付2779元，用于缴纳部分租金，无需再另行支付房屋占有使用费224元。请求法院依职权调取诉争金额2779元所涉交易明细，以佐证“周某为善聚德福餐饮中心代收博艺力天公司向后者缴纳的部分租金、善聚德福餐饮中心与周某为合伙人关系”等事实。2.一审判决第三项属于认定事实不清、适用法律错误。因合同无效而取得的相关财产，应当予以返还。本案中，博艺力天公司已履约缴纳押金。但善聚德福餐饮中心无合法正当理由对该押金予以非法占用，至今尚未向博艺力天公司按时按约偿还，善聚德福餐饮中心应向博艺力天公司计息偿还《租赁合同》押金1万元及其利息1480.21元。二、一审判决第三项，属于事实不清、证据不足、程序违规，博艺力天公司无需支付电费8330元。根据《租赁合同》第一条“包含：水、电、燃气、宽带”约定，该协议“不”字属于人为后期添加，该行为发生于合同签署后，违背博艺力天公司意愿，已对合同内容发生实质性变更，却并无双方签章按手印，明显有违正常商业逻辑。根据微信聊天记录可知，博艺力天公司从未认可“每天50元电费标准”。善聚德福餐饮中心的主张证据不足，一审法院认定“博艺力天公司认可微信内容的真实性”，严重扭曲当事人意思，错误判决、产生错误结果。善聚德福餐饮中心辩称，同意一审判决，不同意博艺力天公司的上诉请求。博艺力天公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方之间的《租赁合同》；2.请求判令善聚德福餐饮中心退还合同履行保证金1万元、2018年07-09月份租金2万元等合计3万元及其利息（根据中国人民银行同期贷款利息4.35%/年的计算标准，暂计算至起诉之日）；3.请求判令善聚德福餐饮中心赔偿博艺力天公司转让费、装修损失费、临时安置费、职工安置费、搬迁损失费、停产停业损失费等合计261900元及其利息（根据中国人民银行同期贷款利息4.35%/年的计算标准，暂计算至起诉之日）；4.本案的诉讼费用由善聚德福餐饮中心承担，并在博艺力天公司的胜诉范围内优先支付给博艺力天公司。案件审理过程中，博艺力天公司将第3项诉讼请求变更为要求善聚德福餐饮中心赔偿博艺力天公司转让费20000元、装修损失费22000元、临时安置费9900元、搬迁损失费2000元，职工安置费及停产停业损失费不再主张。善聚餐饮中心向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令博艺力天公司缴纳欠缴的房租224元；3.判令博艺力天公司缴纳欠缴的电费共13300元；4.诉讼费由博艺力天公司承担。一审法院认定事实：2017年11月28日，善聚餐饮中心（出租方、甲方）与博艺餐饮公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将岗山路42号1栋02号厨房东区明档租给乙方经营粉、面小吃等餐饮项目使用，租期为3年，自2017年12月16日至2020年12月15日，每月租金1万元，租金交纳方式为付三押一。合同签订后，善聚德福餐饮中心将房屋交付博艺力天公司。当时，房屋内有一个烤鸭炉，博艺力天公司接收房屋后对烤鸭炉进行拆除。博艺力天公司称其还对墙面、地面、水电管线进行了装修，连同拆除烤鸭炉的费用和垃圾清运费等共支出了22000元。为证明装修损失，博艺力天公司提交：1.北京三阳装饰公司的装修预算表，包括铝扣板吊顶500元、地面修复1500元、墙面处理3500元、拆除烤鸭炉6800元、垃圾清运费6000元、水路改造2200元、电路改造1800元。2.加盖北京三阳装饰公司财务专用章的收款22000元的收据，开具时间是2018年4月29日，记载出纳是张义飞。3.刘某向张义飞转账合计22000元的交易详情。善聚德福餐饮中心认可博艺力天公司接了部分电路管线，但不认可有其他的装修。善聚德福餐饮中心不认可博艺力天公司提交的上述证据的真实性和证明目的，称不能证明与涉诉房屋的关联性。合同履行期间，博艺力天公司的法定代表人刘某共向善聚德福餐饮中心的孟某转账支付87442元。博艺力天公司另主张向周姓人员的转账合计2959元也是向善聚德福餐饮中心交纳的租金，博艺力天公司称该人系孟某的合作伙伴，并称该人叫“周某”。善聚德福餐饮中心不认可周姓人员系其合作伙伴，也不认可转给该人的钱是租金。经询，双方均不能提供周姓人员的电话。2018年9月9日，涉诉房屋被消防部门查封。博艺力天公司自此未再经营。2018年9月20日，博艺力天公司称其搬离涉诉房屋时支付搬运费用2000元，为此提供了订单信息及费用支付凭证。2018年12月12日，城管部门张贴告知书，通知该处房屋系违法建设，将于2018年12月19日进行强制拆除，要求各租户在2018年12月18日搬离。后该房屋被强制拆除。庭审中，善聚德福餐饮中心主张尚欠截至2018年9月8日的租金244元，并要求博艺力天公司支付电费13300元，按每天50元计算，自起租日起至2018年9月8日止。为证明电费数额，善聚德福餐饮中心提交2018年6月29日孟某与刘某的微信聊天记录，内容为：孟某：“但是还差我电费5000元左右，然后7月房租，总共给我15000，款怎么样了？”刘某：“在想办法”，“可能到下周了”。孟某：“3月16日开始，电费多少，你自己算算，加上7月房租电费，11500小两万”，“3月16日开始，4-7月份，除去11天，总共127天，50*127=6350”。博艺力天公司认可上述微信内容真实性，但不同意向善聚德福餐饮中心另行交纳电费，称根据双方合同约定，租金应包含水电费在内。在博艺力天公司提交的租赁合同中，打印件内容原为租金包括水电费在内，但是后在包括前面手写一个“不”字。善聚德福餐饮中心据此主张房租不包括水电费，3月16日前的电费只是让博艺力天公司缓交，所以在微信中从3月16日起向博艺力天公司主张电费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋被有关部门认定为违法建设并已强制拆除，故博艺力天公司与善聚德福餐饮中心就涉诉房屋签订的《租赁合同》应属无效，善聚德福餐饮中心的相应反诉请求法院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，博艺力天公司要求解除双方的租赁合同法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《房屋租赁合同司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。《租赁合同》无效，但博艺力天公司实际使用了房屋，应按照合同约定的标准向善聚德福餐饮中心支付使用费用。关于博艺力天公司已向善聚德福餐饮中心支付的金额，其中刘某自合同签订后向孟某支付的合计87442元，善聚德福餐饮中心予以认可，法院予以确认。刘某向周姓人员的转账，博艺力天公司现有证据不能证明系向善聚德福餐饮中心支付的租金，法院不予确认。博艺力天公司主张自2018年7月开始断水断电无法正常经营，但未对此举证证明，在善聚德福餐饮中心不予认可的情况下法院对博艺力天公司的该项主张不予采信。博艺力天公司应按合同约定租金标准向善聚德福餐饮中心交纳使用费至查封前一日即2018年9月8日，金额应为87666元，现善聚德福餐饮中心要求博艺力天公司继续支付224元，法院予以支持，博艺力天公司要求善聚德福餐饮中心退还履约保证金、租金并支付利息的诉求法院不予支持。《房屋租赁合同司法解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。双方签订的租赁合同因租赁标的为违法建设而无效，善聚德福餐饮中心作为出租人应保证租赁物的安全合法性，故对合同无效承担主要责任，博艺力天公司作为承租人也应对租赁物尽到谨慎的审查义务，对合同无效承担次要责任。博艺力天公司主张装修损失，应对其主张的装修事实和装修损失承担举证责任。但博艺力天公司所举的装修表、收据和转账凭证不能形成完整证据链，证明力较弱，法院对其主张的金额不予采信。但是双方均认可博艺力天公司承租后拆除了烤鸭炉，也安装了部分电线，考虑拆除烤鸭炉后对墙面、地面修复所需及善聚德福餐饮中心认可的装修事实，结合博艺力天公司实际使用装修的情况，法院就已与房屋形成附合的装饰装修酌定装修损失，并由善聚德福餐饮中心按照过错比例赔偿3000元。但博艺力天公司主张装修损失中的拆除烤鸭炉的费用及垃圾清运费，系其经营成本，未与房屋形成附合，该部分主张法院不予支持。博艺力天公司主张的转让费损失并未实际发生，且双方的租赁合同自始无效，法院对该项损失不予支持。博艺力天公司主张的临时安置费、搬迁损失费，并非必然产生的费用，且博艺力天公司对于合同无效亦有过错，法院对该两项主张不予支持。博艺力天公司不再主张职工安置费和停产停业损失，系其对实体权利和诉讼权利的处分，法院不持异议。关于善聚德福餐饮中心向博艺力天公司主张的电费。从双方合同条款来看，博艺力天公司向法院提交的合同文本上手写了“不”字，视为博艺力天公司对该条款的认可。双方约定租金中不含水电费，故水电费博艺力天公司应另行交纳。如何交纳双方应自行协商。根据孟某与刘某的微信聊天记录，孟某向博艺力天公司主张的电费是从3月16日起算，其虽提出之前的电费可暂缓交纳，但善聚德福餐饮中心对此未提交证据证明，法院不予采信。按照微信沟通内容，自3月16日止至7月份，孟某按照每天50元标准向刘某共计主张6350元电费，法院认定自2018年3月16日至2018年7月31日，博艺力天公司应交纳电费6350元。本案中，善聚德福餐饮中心提出反诉要求博艺力天公司支付电费至2018年9月8日，按照上述标准，法院核算博艺力天公司共应向善聚德福餐饮中心交纳电费8300元，善聚德福餐饮中心主张过高部分法院不予支持。判决：一、确认博艺力天餐饮管理（北京）有限公司与北京善聚德福餐饮中心于二〇一七年十一月二十八日签订《租赁合同》无效；二、博艺力天餐饮管理（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付北京善聚德福餐饮中心房屋占有使用费224元；三、博艺力天餐饮管理（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付北京善聚德福餐饮中心电费8300元；四、北京善聚德福餐饮中心于判决生效之日起七日内赔偿博艺力天餐饮管理（北京）有限公司装修损失3000元；五、驳回博艺力天餐饮管理（北京）有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京善聚德福餐饮中心其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1898元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担1830元（已交纳），由北京善聚德福餐饮中心负担68元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉费69元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担25元，于判决生效之日起七日内交纳，由北京善聚德福餐饮中心负担44元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于博艺力天公司已支付款项金额，刘某自合同签订后合计向孟某支付87442元，对此，善聚德福餐饮中心予以认可；刘某向周姓人员的转账，博艺力天公司现有证据不能证明系向善聚德福餐饮中心支付的租金，故一审法院认定博艺力天公司共计向善聚德福餐饮中心给付款项87442元，并无不当。博艺力天公司主张自2018年7月开始断水断电无法正常经营，但对此未能举证证明，善聚德福餐饮中心亦不予认可，故一审法院认定博艺力天公司应按合同约定租金标准向善聚德福餐饮中心交纳使用费至查封前一日即2018年9月8日，金额应为87666元，博艺力天公司需给付剩余租金224元，并无不当。合同虽约定租金交纳方式为“付三押一”，但现有证据表明博艺力天公司自合同签订后共计向善聚德福餐饮中心给付87442元，尚不足以抵扣占有使用费，故一审法院驳回博艺力天公司另行退还押金1万元的请求，并无不当，本院予以维持。从双方合同条款来看，博艺力天公司向法院提交的合同文本上手写了“不”字，视为其对该条款的认可，且微信聊天中对于善聚德福餐饮中心要求其给付电费的请求，博艺力天公司未予以否认，故一审法院认定双方约定的租金中不含水电费，博艺力天公司应给付所欠付电费，并无不当。博艺力天公司所提无需给付电费的相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。另，有关刘某向周姓人员的转账问题，可另行解决。综上所述，博艺力天餐饮管理（北京）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年六月十五日法官助理  卢圆圆法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗