贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3101号上诉人（一审原告）：周洋，男，1991年1月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）：蒋玉，女，1990年1月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。周洋、蒋玉委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。周洋、蒋玉委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人周洋、蒋玉与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人周洋、蒋玉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判碧阳恒通公司退还周洋、蒋玉所支付的三通费3285元及占用期间的利息暂计719.07元（利息以3258元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月24日起计算至三通费清偿完毕之日止，现暂计至2020年1月8日）。2.本案一审、二审全讼费由碧阳恒通公司承担。事实与理由：根究《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条股东，碧阳恒通公司向周洋、蒋玉收取各项开户费及交易费3285元无事实和法律依据，应予以退还。对于碧阳恒通公司提出的诉讼时效已经经过抗辩，因上述费用代收无法律依据，周洋、蒋玉可以基于代收理由不成立随时要求碧阳恒通公司返还。另外，碧阳恒通公司代收周洋、蒋玉各项开户费及交易费3285元，双方事实上形成委托合同法律关系，该委托合同法律关系没有约定期限，碧阳恒通公司要求周洋、蒋玉缴纳“代收各项开户费及交易费”，并出具上述字样的收据，其并未明确告知周洋、蒋玉该笔费用是何费用，且碧阳恒通公司至今未告知周洋、蒋玉是代哪个部门收取各项开户费及交易费。周洋、蒋玉是在2018年9月17日才知晓其权利受到侵害，后周洋、蒋玉曾要求碧阳恒通公司解释此收费依据及相关发票证明，碧阳恒通公司均无法提供，周洋、蒋玉要求碧阳恒通公司退还代收的各项开户费及交易费的请求，并未超过诉讼时效。针对上诉人周洋、蒋玉的上诉意见，碧阳恒通公司未作答辩。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回周洋、蒋玉要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由周洋、蒋玉承担。事实及理由：一审认定事实错误，以致判决错误。碧阳恒通公司不应支付周洋、蒋玉逾期办证违约金。周洋、蒋玉委托碧阳恒通公司办理产权证，根据双方签订的《商品房预售合同》附件十二补充协议的约定，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关契税、签署授权委托书的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务，碧阳恒通公司为其办理产权证是在提供有关资料相关税费、签署授权委托书之日起360日，并不是房屋交付之日360日。周洋、蒋玉提供办证所需有关资料和相关税费、签署授权委托书后，周洋、蒋玉均在360日内履行并完成了自己的办证义务，并未违约，不应承担违约责任。一审判决，预先设置了结论，即是碧阳恒通公司不具备办证条件就应当承担违约责任，支付办证违约金，其实碧阳恒通公司办证违约条件是否成就与碧阳恒通公司是否具备办证条件没有任何关联性，碧阳恒通公司办证违约的条件不成就，不应支付逾期办证违约金。2.案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给周洋、蒋玉造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致。涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，周洋、蒋玉主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及二证合一对办证客观上产生了碧阳恒通公司无法预料的难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若本案二审法院欲判决碧阳恒通公司支付逾期办证违约金，则请求二审法院参照相邻地市的判决对周洋、蒋玉主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。针对上诉人碧阳恒通公司的上诉意见，周洋、蒋玉未作答辩。一审原告周洋、蒋玉起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金4450.23元及该违约金实际占用期间的利息暂计211.39元（利息以4450.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月24日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款395576.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算2018年11月16日暂计15229.68元；4.本案诉讼费由被告承担。一审查明事实：2015年6月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第28栋2单元14-3号房屋，总房款395576.00元，合同约定交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2015年6月24日向原告收取了各项开户费共计3285.00元。被告于2017年6月15日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月16日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。2019年6月2日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。一审认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年6月15日，逾期交房时间共计228日，被告应支付逾期交房违约金为4509.57元，原告要求被告支付4450.23元的请求，予以支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，不予支持。二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年6月15日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年6月15日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年6月15日起360日内，亦即2018年6月10日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年6月10日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2018年11月16日。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：6329.22元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。三、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2015年6月24日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年10月17日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周洋、蒋玉逾期交房违约金4450.23元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周洋、蒋玉逾期办证违约金6329.22元；三、驳回原告周洋、蒋玉的其他诉讼请求。案件受理费187.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳恒通公司应否承担逾期办证违约责任？2.碧阳恒通公司应否各项开户费及应否支付利息？首先，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，可以认定周洋、蒋玉与碧阳恒通公司之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对周洋、蒋玉应当提交的具体办证资料进行明确，因碧阳恒通公司系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知周洋、蒋玉提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。碧阳恒通公司既然要求周洋、蒋玉在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向周洋、蒋玉履行该告知义务，便于周洋、蒋玉及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，碧阳恒通公司未举证证明其于周洋、蒋玉办理入住手续前向周洋、蒋玉履行了该告知义务。碧阳恒通公司未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为碧阳恒通公司履行办证义务的条件已经成就，一审判决碧阳恒通公司承担逾期办证违约责任的起始时间并无不当，碧阳恒通公司认为其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不予采纳。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定判决违约金亦无不当，上诉人碧阳恒通公司主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点2，周洋、蒋玉向碧阳恒通公司缴纳的各项开户费，其性质系周洋、蒋玉委托碧阳恒通公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司所举证据不能证明已经代周洋、蒋玉完成了委托事项，周洋、蒋玉在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司不须再代周洋、蒋玉缴纳该费用，周洋、蒋玉的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，上诉人碧阳恒通公司认为不应退还的理由不予采纳。但双方未约定上诉人碧阳恒通公司占有该费用期间应支付利息，上诉人周洋、蒋玉主张支付利息无事实依据，不予支持。综上，上诉人周洋、蒋玉的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人碧阳恒通公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实及适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13422号民事判决第一、二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周洋、蒋玉逾期交房违约金4450.23元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周洋、蒋玉逾期办证违约金6329.22元；驳回原告周洋、蒋玉的其他诉讼请求”。二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人周洋、蒋玉各项开户费3285元。三、驳回上诉人周洋、蒋玉其他上诉请求。四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费187.00元，由上诉人周洋、蒋玉负担30元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担137元,。二审案件受理费374元，由上诉人周洋、蒋玉负担60元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担314元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印