福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4099号上诉人（原审被告）：承兴健康（福州）医疗器械有限公司，住所地福州市仓山区林浦路与潘墩路交汇处E6号楼第14层02、03A房间（自贸试验区内）。法定代表人：王剑鹏，运营总监。被上诉人（原审原告）：福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司，住所地福州市仓山区城门镇潘墩路西侧。法定代表人：黄长志，总经理。委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。上诉人承兴健康（福州）医疗器械有限公司(以下简称承兴公司)因与被上诉人福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承兴公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定诉争《写字楼租赁合同》于2021年1月30日解除，存在错误。金源公司于2020年9月1日向承兴公司发出解除通知（邮政快递：1170789xxxx），明确承兴公司应于2020年10月13日前清场。故《写字楼租赁合同》解除的时间应认定为2020年9月1日。二、一审判决对租金支付的认定标准有误。1.承兴公司在2020年9月1日收到解除合同通知后，曾经多次提出将房屋腾空并交还金源公司，但金源公司所属物业管理一方以承兴公司拖欠租金为由，拒绝我方腾空，之后的房屋占用并非承兴公司主观占用，房屋占用费应由金源公司自行承担。2.2019年12月1日至2020年1月13日房租租金正常计付为34657.8元。疫情期间2020年1月13日至2020年3月31日，按照国家政策，期间的房屋租金应予以免除。2020年4月1日至2020年9月期间，金源公司将房屋断电断水导致承兴公司无法正常使用租赁物，房租应减半为57763元。以上合计92420.8元。另，承兴公司尚有64181元的押金在金源公司处，扣减后承兴公司还应支付给金源公司28239.8元。金源公司辩称，一、一审判决关于诉争租赁合同解除时间的认定正确。承兴公司提交的《通知函》系案外人福州兰德企业管理有限公司与承兴公司之间的往来函件，与本案无关。二、一审判决关于租金的认定，并无不当。1.《写字楼租赁合同》第三条已经明确约定租金标准及方式。2.承兴公司就其关于金源公司对房屋进行断水断电导致房屋无法使用的主张并无证据证明。3.根据《写字楼租赁合同》第四条约定，金源公司有权不退还押金。4.《写字楼租赁合同》并无关于减免租金的约定，疫情期间并无关于减免租金的政策，故承兴公司关于租金标准的变更，并无依据。且承兴公司的行为已严重违约，并还在使用租赁房屋，其无权主张减免。三、承兴公司并未向金源公司交还租赁房屋，根据《写字楼租赁合同》第六条约定，其应支付房屋占用费。金源公司向一审法院起诉请求：1.解除金源公司与承兴公司签订的《写字楼租赁合同》；2.承兴公司于《写字楼租赁合同》解除之日起3日内将租赁场地腾空后交还金源公司，若承兴公司逾期交还，则按照《写字楼租赁合同》约定的租金标准支付场地使用费；3.承兴公司向金源公司支付从2019年12月1日起暂计至2020年9月30日期间的租金211053.33元（实际租金计算至法院判决解除之日止）；4.承兴公司向金源公司支付违约金100000元；5.承兴公司承担本案讼费用及诉讼过程中产生的保全费、公证费等全部费用。一审法院认定事实：金源公司作为出租方（甲方）与承兴公司作为承租方（乙方）、案外人北京世纪城物业管理有限公司福州分公司（以下简称北京世纪城物业公司）作为物业管理方（丙方），三方签订一份《写字楼租赁合同》，甲方将位于福州市仓山区××路××路××＃楼××层××房××，建筑面积约382.03平方米出租给乙方作为办公使用，租赁期限从2018年9月1日到2022年11月30日。合同第三条约定：租金每月21393.68元，租金从第三租约年起在前一个租约年年租金基础上每年递增8%计算（即：2018年9月1日至2018年11月30日期间每月21393.68元，每季度64181元；2018年12月1日至2019年11月30日期间每月21393.68元，每季度64181元；2019年12月1日至2020年11月30日期间每月23105.17元，每季度69316元；2020年12月1日至2021年11月30日期间每月24953.58元，每季度74861元；2021年12月1日至2022年11月30日期间每月26949.87元，每季度80850元），先付租金后使用，每个租约年分四期支付，每季度支付一次，除第一个租约年的第一季度租金外，每季度结束前十日支付下季度的租金，转账至甲方银行账户。合同第六条约定：1.乙方应于租赁期限届满之日前或合同解除之日起三日内将租赁房屋及原有附属设施、设备交还甲方，乙方未经甲方同意逾期搬离的，逾期期间每日应按到期前的日租金（以月租金／30日计算）的2倍支付场地占用费，且甲方有权通过更换门锁等方式处理，租赁房屋内的物品视为乙方放弃所有权。合同第七条约定：4.乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权解除合同，收回房屋，乙方应按合同第八条第1款的规定分别向甲方、丙方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方应另行赔偿：（2）连续或累计拖欠或者逾期支付房屋押金、履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达15天。合同第八条约定：1.未经各方书面同意，任何一方擅自解除合同，或者未按合同约定全面履行义务导致合同无法履行的或导致其他方按照合同规定解除合同的，应当向非违约方支付违约金100000元，以及其他实际损失；3.乙方逾期交付租金、物业管理费、空调费、水费、电费等乙方应缴费用，应按日向甲方、丙方缴纳所欠费用万分之五的违约金并赔偿甲方及丙方全部损失且甲方、丙方有权中止履行合同项下义务，含但不限于对租赁房屋实施停水停电措施，逾期达15天的，甲方及丙方可以解除合同，并要求乙方承担违约责任和赔偿损失。合同第十一条约定：任何一方就合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，各方于合同中约定了送达地址及收件人。《写字楼租赁合同》还对物业管理及费用方面作出了相关约定。合同签订后，金源公司将讼争房屋交付承兴公司使用，承兴公司自2019年12月1日起未向金源公司支付租金。金源公司委托福建融成律师事务所张增强律师于2020年9月15日按合同约定地址向承兴公司邮寄律师函，催告承兴公司支付拖欠的租金及违约金207915.07元，函件于次日送达。一审法院认为，金源公司、承兴公司及北京世纪城物业公司签订《写字楼租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行合同义务。合同约定承兴公司逾期支付租金达15天的，金源公司可解除合同，承兴公司自2019年12月1日起未向金源公司支付租金，故金源公司有解除权，但讼争《写字楼租赁合同》系三方签订的合同，包含了租赁关系及物业服务关系，金源公司于庭审过程中明确其诉请解除的是金源公司、承兴公司之间的租赁关系，一审法院予以准许。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。金源公司提交的起诉状副本于2021年1月30日送达承兴公司，故金源公司、承兴公司之间的租赁关系于该日解除。金源公司诉请承兴公司支付2019年12月1日至租赁关系解除之日的租金，一审法院予以支持，故承兴公司应向金源公司支付2019年12月1日至2021年1月30日的租金327169.2元（23105.17元×12个月＋24953.58×2个月）。金源公司诉请承兴公司将讼争房屋腾空交还金源公司并按合同约定的租金标准支付占用费，一审法院予以支持。金源公司诉请承兴公司支付违约金100000元，一审法院认为，合同第七条约定承兴公司逾期支付租金、物业管理费等任一费用累计达15天的，金源公司及北京世纪城物业公司有权解除合同，承兴公司应按合同第八条第1款的规定分别向金源公司、北京世纪城物业公司支付违约金，而合同第八条第1款则约定任何一方擅自解除合同，或者未按合同约定全面履行义务导致合同无法履行的或导致其他方按照合同规定解除合同的，应当向非违约方支付违约金100000元。如前分析，讼争《写字楼租赁合同》包含租赁关系及物业服务关系，一审法院仅支持解除金源公司、承兴公司之间的租赁关系，且合同第八条第1款未明确“非违约方”系金源公司还是北京世纪城物业公司，故对于金源公司要求支付违约金的诉请，一审法院不予支持。承兴公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二条、第五百六十五条第二款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司与承兴健康（福州）医疗器械有限公司关于福州市仓山区××路××路××＃楼××层××房××的租赁关系于2021年1月30日解除；二、承兴健康（福州）医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内将福州市仓山区××路××路××＃楼××层××房××腾空交还福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司；三、承兴健康（福州）医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司支付租金327169.2元，并支付自2021年1月31日起至腾空房屋之日止的占用费（2021年1月31日至2021年11月30日期间的占用费标准为每月24953.58元，2021年12月1日之后的占用费标准为每月26949.87元）；四、驳回福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8934元，由福州闽江世纪金源会展中心大饭店有限公司负担1740元，承兴健康（福州）医疗器械有限公司负担7194元。本院二审期间，承兴公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：承兴公司提交的微信聊天记录截图，真实性无法确认，且金源公司亦不认可其真实性，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，关于诉争合同解除日期。承兴公司主张金源公司于2020年9月1日向其发出合同解除通知，讼争合同应于2020年9月1日解除，但承兴公司未提供任何证据予以证明，一审法院以金源公司起诉状副本送达承兴公司的日期认定为双方租赁关系解除日期，符合法律规定，金源公司与承兴公司间的租赁关系于2021年1月30日解除。关于租金支付标准。承兴公司理应按照诉争合同约定的标准支付租金及占有使用费。承兴公司主张其于2020年9月1日收到解除合同通知后多次提出腾房，此后的占有使用费应由金源公司自行承担，还主张2020年4月1日至8月31日间被金源公司断水断电，租金应减半支付，但均未提供证据证明，承兴公司的主张，不予采纳。承兴公司又主张2020年1月13日至3月31日属于疫情严重阶段，应免除租金，但其在疫情影响前即已拖欠租金，且在疫情影响期间亦未与金源公司协商租金减免事宜，现主张该期间应免租，没有依据，亦不予采纳。综上所述，承兴健康（福州）医疗器械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8934元，由承兴健康（福州）医疗器械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年六月九日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷