北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初2812号原告（反诉被告）：赵昕，男，1978年9月27日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘颐，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司，住所北京市延庆区延庆镇孟庄路61号院10号楼1至2层10-3，统一社会信用代码91110229MA0046B055。法定代表人：崔辉娟，总经理。委托诉讼代理人：房国明，北京市尚格律师事务所律师。原告(反诉被告)赵昕与被告（反诉原告）北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司（以下简称华夏崔老师公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵昕及其委托诉讼代理人刘颐、华夏崔老师公司的委托诉讼代理人房国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵昕向本院提出诉讼请求：请求法院判令华夏崔老师公司向赵昕支付违约金30000元。庭审过程中，赵昕变更诉讼请求为：1.请求判令赵昕与华夏崔老师公司解除《房屋租赁合同》，解除时间由法院认定；2.请求判令华夏崔老师公司向赵昕支付违约金30000元。事实和理由：2020年2月28日，赵昕与华夏崔老师公司签订《房屋租赁合同》，约定将赵昕自有的位于延庆区××路×号院×号楼两套商铺（以下简称涉案房屋）租赁给华夏崔老师公司使用，合同约定租赁期限为24个月，自2020年3月1日起至2022年2月28日止。合同约定租金为年付，第一年为170000元，于2020年3月1日一次付清，第二年为185000元，于2021年2月15日前一次付清。合同签订后，赵昕将涉案房屋交付给华夏崔老师公司使用，华夏崔老师公司向赵昕支付了第一年租金。2020年12月，华夏崔老师公司曾向赵昕提出转租房屋，赵昕也表示同意。后双方均对外发布招租信息，但始终未能转租成功。2021年2月24日，华夏崔老师公司表示要求退租，并于当日将房屋钥匙交于赵昕。赵昕认为双方并未就解除合同达成一致意见，现华夏崔老师公司单方面不履行合同构成违约。因双方就违约金等事宜未能达成一致，故赵昕依法诉至法院。华夏崔老师公司辩称,不同意赵昕的诉讼请求，理由如下：1.涉案合同已经双方协商一致解除，并非华夏崔老师公司单方解除合同。合同签订后，华夏崔老师公司积极履行合同，早在2020年12月，华夏崔老师公司就已经通知赵昕，双方协商一致不再租赁涉案房屋。因疫情原因，华夏崔老师公司承租后只经营了两个月，疫情发生后有关部门多次通知停课。赵昕在合同履行期内对外发布招租信息，表明其已经同意解除合同，赵昕所述华夏崔老师公司于2021年2月24日直接交还钥匙的情况与事实不符；2.退一步讲，即便不是双方协议解除合同，华夏崔老师公司也有权解除合同。根据合同约定，乙方在租赁期间如遇到国家政府有关政策禁止该项经营，乙方单方面终止合同不算违约，但不退还已给付的房租。实际上，因疫情影响，华夏崔老师公司在2020年亏损极大，但是仍艰难维系合同。华夏崔老师公司已提前三个月通知赵昕，并与其达成一致。在政府有关部门要求停止经营的情况下，华夏崔老师公司仍向赵昕支付了三个月租金。现赵昕要求华夏崔老师公司给付违约金的行为严重失信，赵昕也没有任何证据证明华夏崔老师公司单方违约，故不同意赵昕的诉讼请求。华夏崔老师公司提出反诉请求：1.请求判令赵昕退还华夏崔老师公司押金20000元，并支付利息（自2021年2月24日起至实际支付之日止，以20000为基数，按照6%计算，截至起诉之日，利息为193元）；2.请求判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月24日解除。事实和理由：赵昕在合同履行过程中收取华夏崔老师公司押金20000元，但在合同解除后未退还押金，故提起反诉。赵昕对华夏崔老师公司的反诉请求辩称，不同意华夏崔老师公司的反诉请求，理由如下：1.赵昕确实收取了20000元押金，但根据约定押金应在合同期满退还，在合同状态未确定的情况下，华夏崔老师公司无权要求退还押金；2.不认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年2月24日解除，华夏崔老师公司在2021年2月24日前自行搬家，并通知赵昕于2021年2月24日在涉案房屋内协商，私自将钥匙放在房屋。但基于合同继续履行不存在可能性，现赵昕要求与华夏崔老师公司解除《房屋租赁合同》，合同解除时间由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵昕为证明其诉讼请求及抗辩意见，向本院提交了：1.《房屋租赁合同》，证明双方合同中约定的权利义务。华夏崔老师公司对该证据的真实性、证明目的予以认可。本院对该证据的真实性及待证事实予以确认。2.赵昕与其委托诉讼代理人刘颐之间的微信聊天记录及空白《合同解除协议书》，证明赵昕于2021年3月3日欲与华夏崔老师公司解除合同，但双方未就解除合同事宜达成一致。聊天记录内容为：2021年3月2日晚上21:14，赵昕说：“刘律师，您看看您什么时间方便给我发一个这个解除这个房屋租赁合同，这个文本不成，我这两天找他签个字……要是方便您给我发这么一个文本。”刘颐回复说：“赵昕，我今天回来比较晚了，还有点事儿，我明天上午发给你。”2021年3月3日上午10:38，刘颐向赵昕发送了一份名为合同解除协议书（赵昕）的文件。华夏崔老师公司认可微信聊天记录的真实性，但不认可证据形式、关联性和证明目的，认为该微信聊天记录与本案不具有可参照性。对于空白《合同解除协议书》的真实性、关联性均不认可。本院结合其他证据对上述证据综合予以判定。华夏崔老师公司为证明其反诉请求及抗辩意见，向本院提交了：1.华夏崔老师公司的法定代表人崔辉娟与赵昕的微信聊天记录，证明双方早就协商过退租事宜，且赵昕一直要求华夏崔老师公司为其转发租房信息，其本人也在对外发布招租信息。聊天记录内容为：2021年1月7日晚上22:20，赵昕说：“刚给我发信息，不租了，咱们再等等吧。”崔辉娟回复：“好的”2021年2月9日下午15:52，崔辉娟说“赵哥一会儿有人给你打电话”“要租房子”“我不确定他要干的这个您能不能租给他”“我把电话给他了”赵昕回复：“一直没人和我联系”崔辉娟向赵昕发送了一张电话号码截图，说“这个电话”“那就等等吧”。赵昕对该证据的真实性予以认可，但认为聊天记录并未显示其同意解除租赁合同，认为事实上华夏崔老师公司自2020年8月就找到其协商转租事宜，其表示同意转租，而并非同意退租。在对外发布转租信息的同时华夏崔老师公司也仍在涉案房屋经营。2021年2月左右的时候，华夏崔老师公司又打电话联系其说要转租，双方一致同意转租，并转发租房信息，但一直没有人租赁。2021年快过年的时候，华夏崔老师公司打电话称涉案房屋没有找到下家，其已经另外租赁了其他房屋，要求搬走并退还押金。后双方多次协商违约金、押金互抵事宜未果。本院对该证据真实性予以确认，对待证事实结合其他证据予以判定。2.延庆在线网络截图，证明赵昕于2021年2月22日发布招租信息，其所称华夏崔老师公司未经通知即返还钥匙与事实不符。赵昕对该证据不予认可，认为当时双方就转租事宜协商一致，为了将双方损失降至最低，故赵昕发布了出租信息。本院结合其他证据对上述证据综合予以判定。3.押金收据，证明赵昕收取押金20000元，赵昕对该证据的真实性予以认可。本院对该证据真实性及待证事实予以确认。4.华夏崔老师公司与有关部门工作人员的微信聊天记录，证明因受疫情影响，租赁期内政府出具相关政策禁止经营。赵昕对该证据不予认可，认为华夏崔老师公司并非教育培训机构。本院结合其他证据对上述证据综合予以判定。结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月28日，赵昕作为出租人（甲方）与承租人北京崔辉娟教育咨询有限责任公司（乙方，企业名称于2021年1月27日变更为华夏崔老师公司）签订《房屋租赁合同》，约定：……第二条租赁房屋状况：租赁房屋坐落于北京市延庆区延庆镇×路×号院×号楼两套商铺，楼房为商业用楼两层建筑，约180平方米，朝向为北，室内简装修……第四条租赁用途与租赁期限：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为北京崔辉娟教育咨询有限责任公司和北京市延庆区妫川社区文化服务中心使用。该房屋租赁期共24个月。自2020年3月1日起至2022年2月28日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付：本房屋租金为年付清。第一年使用费为人民币170000元（大写：壹拾柒万元），于2020年3月1日一次付清。第二年使用费为人民币185000元（大写：壹拾捌万伍仟元），于2021年2月15日前一次付清。以上时间均含当日。甲方收款后应给乙方提供收条证明。如需开具正式发票，乙方需负责支付相关税费。乙方已支付甲方押金人民币20000元（大写：贰万元整），合同期满不计息退还……第八条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当有乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计30日以上。（8）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止……第十条双方违约责任：甲方违约责任：1、租赁期甲方不履行本合同，应支付乙方30000元（叁万元整）作为违约金。2、在租赁期间如果甲方单方面终止合同，甲方要退还乙方本年度租金，并支付乙方的所有装修费用人民币50000元（伍万元整）和违约金人民币30000元（叁万元整），并赔付由此造成的经济损失。乙方违约责任：租赁期乙方不履行本合同，应支付甲方人民币30000元（叁万元整）作为违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的。（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。（4）拖欠房租累计30天以上的。第十一条免责条款：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改变已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。3、乙方在租赁期间如遇到国家政府有关政策禁止该项目经营，乙方单方面终止合同不算违约，但不退还已给付的房租。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”5、在租赁期间，此房屋所发生的意外情况，由乙方承担全部责任……第十三条其他约定事项：1、乙方向甲方交纳押金人民币20000元（贰万元整）。合同期满后退还，不计息。2、合同期满后乙方负责恢复室内环境，需保证该房屋能正常使用……合同签订后，赵昕交付了涉案房屋。华夏崔老师公司依据合同约定向赵昕支付了第一年的房屋租金。2018年3月1日，赵昕向华夏崔老师公司收取押金20000元。庭审中，赵昕主张华夏崔老师公司于2021年2月24日将涉案房屋钥匙放在出租屋内，并要求退租。华夏崔老师公司认可2021年2月24日前搬离涉案房屋，并于2021年2月24日返还涉案房屋钥匙，但认为早在2020年12月已通知赵昕退租事宜，赵昕也表示同意并对外发布招租信息。赵昕对此不予认可，认为当时双方协商一致同意转租事宜并非同意退租，其对外发布的也是转租信息，且对外发布转租信息的同时华夏崔老师公司仍在涉案房屋经营。赵昕称其于2021年3月3日找到华夏崔老师公司法定代表人崔辉娟要求签订《合同解除协议书》，但双方最终未签订该协议，华夏崔老师公司对此不予认可。双方对于合同解除时间未能达成一致，现华夏崔老师公司已另租他址进行经营。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。2021年1月23日，根据疫情形势，全市暂停培训机构线下培训和集体活动。2021年3月1日，随着中小学开学，市教委启动对学科类校外培训机构有序恢复工作。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收据、及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，华夏崔老师公司主张早在2020年12月即与赵昕协商退租事宜且赵昕表示同意，但赵昕对此不予认可。现本案现有证据不足以认定在合同期满前双方已就解除租赁合同达成一致意见。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，华夏崔老师公司主张承租涉案房屋用于培训，因新冠肺炎疫情影响，华夏崔老师公司经营受到限制，但双方的租赁合同期限是两年，而疫情并非长期的、持续性的影响，因此并不能以此认定该租赁合同目的根本无法实现。事实上，随着疫情的缓解，线下培训也在逐步恢复，故华夏崔老师公司并不因疫情影响而当然享有法定解除权。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现华夏崔老师公司已另寻他址经营，双方合同目的已不能实现，因赵昕于2021年2月24日收到涉案房屋钥匙，并自此开始实际占有、控制房屋，故本院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2021年2月24日解除。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因现有证据无法认定双方就解除租赁合同达成合意，华夏崔老师公司在合同履行期间内提前解除合同，应构成违约，其应按照合同约定承担相应违约责任。现赵昕要求其支付违约金30000元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现华夏崔老师主张要求退还押金20000元，于法有据，本院予以支持。关于华夏崔老师公司要求赵昕支付利息的诉讼请求，因合同约定押金期满退还，不计息，故本院不予支持。综上所述，依照《民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认赵昕与北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司（原名称为北京崔辉娟教育咨询有限责任公司）于2020年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月24日解除；二、北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司支付赵昕违约金30000元（于本判决生效后七日内履行）；三、赵昕退还北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司押金20000元（于本判决生效后七日内履行）；四、驳回北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由北京华夏崔老师教育咨询有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费150元，由赵昕负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张淑娟二〇二一年六月十五日法官助理 王映雪书 记 员 王 楠