广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13977号上诉人（原审被告）：广东福禄实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇北王路中堂段233号5栋110室。法定代表人：肖明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳文涛，广东赋诚律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：乐达（广州）香味剂有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区隧达街20号。法定代表人：CarlosVentos，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦佳燃，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚梓南，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广东福禄实业投资有限公司（以下简称福禄公司）因与被上诉人乐达（广州）香味剂有限公司（以下简称乐达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。上诉人福禄公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判福禄公司无须向乐达公司退还50000元定金，驳回乐达公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由乐达公司负担。事实与理由：一、乐达公司超过《厂房租赁定金协议》（以下简称《定金协议》）约定的期限拖延和变相拒绝签订书面合同已构成违约，其无权要求返还定金。二、《定金协议》已对租赁标的、面积、期限、租金标准、租金支付方式等合同实质性条款达成一致意见。乐达公司在超过《定金协议》约定的签订租赁合同的期限后仍提出诸多非实质性磋商要求，足以证明乐达公司存在拖延和变相拒绝签订书面租赁合同的行为。三、乐达公司有虚假磋商和预期违约行为存在，福禄公司不得已才提出终止出租。双方已经实际达成租赁合同且福禄公司已腾空房屋拟移交，免租金期限应该从福禄公司腾空房屋拟移交的期限开始计算，这也符合房屋租赁行业的习惯做法。但乐达公司表示免租金期限只能从正式签订合同后开始计算，乐达公司有意让租赁房屋无限期闲置，其无理拖延签订租赁合同是一种预期违约行为。四、一审法院认定只有所有合同细节协商达成一致才能签订书面合同开始租赁，不符合双方合同本意与交易习惯，也不符合诚信与公平原则。双方在6月即查看现场并达成租赁合同，约定租赁期限自7月1日起计算。若以签订合同才计算租赁开始期限属于实质性改变双方在签订《定金协议》时达成的合同租赁条件。福禄公司在试探性提出终止合同后，乐达公司也在长达一个多月时间未提出签订合同的要求，这足以证明其存在虚假磋商的行为。五、乐达公司拖延和变相拒绝签订租赁合同的行为给福禄公司造成高达15万元房屋闲置损失，该损失远超过5万元定金，福禄公司有权选择定金作为一定的损失补偿代替直接索赔要求。被上诉人乐达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、福禄公司与乐达公司从未达成任何实质性租赁合同，一审法院认定双方对合同所有条款达成一致意见为合同签署的观点正确。二、福禄公司提供的租赁合同条款明显不利于乐达公司，导致乐达公司多次修改合同条款。如电费收费标准明显高于主管部门制定的工业电费收费标准，租赁期限条款限制了乐达公司现场检查验收厂房的权利等。三、乐达公司一直积极促成租赁合同的签约，合同未能签约的原因是福禄公司明确拒绝将厂房出租给乐达公司。四、福禄公司拒绝将厂房出租给乐达公司是其产生损失的原因，其要求将定金折抵损失的主张不符合定金协议的约定和法律规定。乐达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令福禄公司双倍返还定金100000元；2.判令福禄公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：经中介人员区家扬介绍，乐达公司于2020年6月对涉案厂房进行现场勘验，并与福禄公司就承租范围、租赁面积、租金、租期等达成了一致意见。2020年7月3日，乐达公司、福禄公司签订了《定金协议》，约定：乐达公司在本协议签署之日向福禄公司支付定金50000元；双方应在乐达公司交付定金之日起7日内，就涉案厂房签订厂房租赁合同；如福禄公司未在该约定的时间内与乐达公司签订厂房租赁合同，或向第三方出租涉案厂房的，福禄公司向乐达公司返还双倍已收取的定金；如乐达公司原因未在该约定的时间内与福禄公司签订厂房租赁合同，定金不予退还；乐达公司负责人为周锦新、福禄公司负责人为郑清玉。乐达公司当天缴交定金50000元。郑清玉与周锦新通过微信方式沟通涉案厂房的合同修改、签订事宜。根据微信聊天记录显示：7月2日，郑清玉将合同版本发给周锦新，周锦新于7月10日将合同发回。之后，双方多次对合同的细节（包括租赁面积、定金抵扣首月租金、费用明细、电费收取标准、水费、物业费、维修内容、搬迁时间、二楼以上楼面负荷、单方解除权条件等）作出修改后发给对方审核。7月22日，双方约定对合同条款进行当面协商。7月28日，周锦新就“电费”的问题要求郑清玉提供资料；7月30日，周锦新再次提出“电费”“免租期”两个问题，后郑清玉表示：“不租了……”11月2日，乐达公司邮寄了律师函，要求双倍返还定金。一审法院认为：乐达公司、福禄公司签订的《定金协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。依据《定金协议》第3条之约定，乐达公司、福禄公司应于7月10日前签订厂房租赁合同。从事实上看，乐达公司、福禄公司双方从7月2日至30日对合同条款的各项细节通过微信进行了沟通，也在22日进行面谈。合同的签署应当是合同双方对合同所有条款均达成一致意见，故福禄公司主张双方在7月1日以前就已经成立租赁合同关系、乐达公司拖延和拒绝起租等，既与事实不符，又于法无据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。因双方一直在“电费”的问题上不能达成一致意见，福禄公司于7月30日表示“不租了”，此时早已超过了《定金协议》约定的时间。而依据《定金协议》之约定，福禄公司只有在约定时间内没有与乐达公司签订厂房租赁合同或出租给第三人的，乐达公司才有权要求福禄公司双倍返还定金。因此，乐达公司主张双倍返还定金，与《定金协议》的约定明显不符，一审法院对其主张不予采纳。如前所述，乐达公司、福禄公司双方没有签订合同的原因系双方未能就合同条款达成一致意见。而《定金协议》没有就该情况下定金如何处理作出约定，故福禄公司收取的定金应当予以退还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福禄公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还定金50000元给乐达公司；二、驳回乐达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由乐达公司负担575元，福禄公司负担575元。二审中，双方方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，据此，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点在于福禄公司应否向乐达公司返还定金。《定金协议》仅对承租范围、租赁面积、定金条款和签订租赁合同的时间、双方联系人、发生争议的管辖等内容进行了约定。从乐达公司与福禄公司双方联系人的聊天记录显示，双方在签订《定金协议》后对租赁合同的各项细节（包括租赁物交付及租赁期限、电费收取标准、水费、物业费、租赁物维修、合同解除条款等等）通过微信沟通，也进行了面谈，后双方无法达成一致意见，福禄公司明确提出不再向乐达公司出租。福禄公司主张双方在签订《定金协议》时已就租赁合同实质性条款达成一致意见、乐达公司拖延和变相拒绝签订租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。乐达公司作为承租方，其对于免租期的意见属于合理的合同磋商，福禄公司上诉主张乐达公司虚假磋商，缺乏证据支撑，本院不予采信。双方在《定金协议》中约定“如乐达公司原因未在约定的时间内与福禄公司签订厂房租赁合同，定金不予退还”。本案中，双方未能在约定的期限内签订租赁合同的原因在于双方未能就合同条款达成一致意见，不符合上述《定金协议》约定的情形，福禄公司主张不予退还定金，缺乏理据。一审法院判令福禄公司向乐达公司返还收取的定金，合法合理，本院予以维持。福禄公司上诉主张其无须向乐达公司退还定金50000元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人福禄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人广东福禄实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 宁建文二〇二一年六月二十一日法官助理 谢佶利书 记 员 王嘉宝书 记 员 罗文敏