山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1956号原告：武小虹，女，1986年9月17日出生，汉族，住枣庄市薛城区。原告：张小磊，男，1981年10月28日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：刘先米，山东金诚诺律师事务所律师。被告：山东晟众城市建设综合开发有限公司，住所地枣庄市薛城区临城街道海河路2号，统一社会信用代码913704031645610826。法定代表人：辛朋，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。原告武小虹、张小磊与被告山东晟众城市建设综合开发有限公司（以下简称山东晟众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武小虹、张小磊共同委托诉讼代理人刘先米、被告山东晟众公司的委托诉讼代理人张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武小虹、张小磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年5月6日至2021年1月8日违约金87,942.32元（以654,819.94元为基数，按照日万分之一计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年7月25日签订编号为YS0085470的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告开发的金水湾A区19号楼1单元303室的房屋，支付了全部购房款654,819.94元。合同约定：被告交房日期为2016年12月30日前，被告应在商品房交付之日起90日内使原告取得该商品房的房屋产权证，如逾期不能办理完成，自原告应当完成所有权登记（取得不动产权证）的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记（取得不动产权证）之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告直到2017年2月4日才向原告实际交房，且被告没有在实际交房之日起90日内完成办证义务，直至2021年1月8日才实际完成房屋所有权登记(取得不动产权证)。被告违约事实清楚，但其至今拒不承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。山东晟众公司辩称，一、本案房屋不能办理房屋产权证系不可抗力造成的，不是被告的原因导致的，故被告不应向原告支付逾期办证违约金。在2015年5月1日实施新的《建筑设计防火规范》前，本案房屋所在的整栋楼的主体已经完成，后期已经无法按照新的消防标准进行整改。因政府部门对消防政策的调整，导致无法取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，从而不能办理不动产证，这属于被告不能预见、不能避免且不能克服的情况，系不可抗力，不属于被告的过错，故应全部免除被告的责任。二、原告主张的逾期办证的违约金数额过高，请求法院予以减少。原告取得房屋后，进行了装修并入住，现原告正常居住，并没有因为房屋没有办理不动产登记而影响其正常的居住或者对其生活造成不便，且原告所购房屋现在价格相比较购买时的价格已经增值一倍多，原告并没有因为房屋不能办理不动产登记而遭受任何损失，相反房屋价值大幅增长。故原告要求违约金按照日万分之一的标准计算过高，且因为政策原因致使消防工程进行整改较为困难，时间持续较长，一直计算违约金也对答辩人显失公平。三、原告于2021年4月20日向法院提起诉讼，那么自2017年5月6日至2018年4月19日这期间违约金已经超过诉讼时效。原告购买房屋所在的19栋楼已经在2020年11月17日取得整栋楼的不动产登记证书，至此被告的办证义务已经履行完毕，原告主张的从2020年11月17日至2021年1月8日的违约金没有依据。本院经审理认定事实如下：枣庄市薛城区城市建设综合开发公司（以下简称薛城城建公司）经工商登记程序变更为山东晟众置业有限公司。2020年12月22日，山东晟众置业有限公司经工商登记程序变更为本案被告山东晟众公司。2016年7月25日，原告武小虹、张小磊与薛城城建公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号ＹＳ0085470），该合同约定：原告购买薛城城建公司开发的金水湾（Ａ区）19号楼1单元303室房屋，总价款为人民币650000元。该合同约定了商品房交付时间为2016年12月30日前。双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日（不超过90日），取得该商品房房屋所有权证（不动产权证）的，自买受人应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。两原告按约定支付了购房款，2017年2月4日，薛城城建公司将涉案商品房交付给原告。2017年11月21日薛城城建公司给原告武小虹开具了654819.94元的购房款发票，原告武小虹、张小磊于2021年1月8日取得涉案商品房的不动产权证，编号为（2021）枣庄市不动产权第4××4号。另认定，涉案房屋于2012年1月开始设计，于2013年8月开始施工，主体工程于2014年8月份建成，全部工程于2016年11月竣工。因涉案工程是按2015年5月1日施行的新《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016—2014）之前的消防规范标准设计施工的，按该新规范无法验收通过，导致涉案工程不能如期通过项目综合验收。薛城城建公司于2020年11月17日取得金水湾（Ａ区）19号楼的不动产权证，编号为（2020）枣庄市不动产权第4××5号。上述事实，有当事人陈述、合同书、购房发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，薛城城建公司现已变更为被告山东晟众公司，原告武小虹、张小磊与薛城城建公司所签订的涉案商品房买卖合同系双方意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因此，原告武小虹、张小磊与薛城城建公司签订的上述商品房买卖合同对被告山东晟众公司具有约束力，被告山东晟众公司应依照上述合同约定履行合同义务。根据合同约定，因出卖人的原因，导致买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋产权证（不动产权证）的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，涉案房屋交付时间为2017年2月4日，其于2021年1月8日取得不动产权证。因此，依照合同约定，被告山东晟众公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告山东晟众公司要求本案参照不可抗力原则，不承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。同时，因本案所涉的金水湾小区于2012年开工建设，主体结构在2015年5月l日实施新的《建筑设计防火规范》前已经完成，难以再按新的规范标准整改和通过验收，导致涉案房屋竣工后消防验收手续延后，直接影响了涉案房屋办理备案登记的进程。本院综合考虑因被告山东晟众公司逾期办证给原告武小虹、张小磊造成的损失情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告山东晟众公司承担50%的违约责任。涉案《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告武小虹、张小磊于2021年4月20日向本院提起诉讼，其所要求2017年5月6至2018年4月19日期间的违约金，已超出诉讼时效。同时，原告武小虹、张小磊实际办证时间为2021年1月8日，因此，被告山东晟众公司的违约行为应自2018年4月20日起延续至2021年1月7日为宜，合计天数为994天。故应由被告山东晟众公司支付原告武小虹、张小磊违约金32,544.55元[（654,819.94元×0.0001×994天）×50%]。综上所述，原告武小虹、张小磊的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东晟众城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武小虹、张小磊违约金32,544.55元；二、驳回原告武小虹、张小磊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取999元,由原告武小虹、张小磊、被告山东晟众城市建设综合开发有限公司各负担499.5元,均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 李卫东二〇二一年六月四日法官助理 米姿璇书 记 员 褚文郡