北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8943号原告：北京恺耀酒店管理有限公司，住所地丰台区银地家园26号楼3层101。法定代表人：王国强，总经理。委托诉讼代理人：王**，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩萌萌，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被告：中泰国际高新技术有限公司，住所地丰台区科学城海鹰路9号2号楼。法定代表人：方卫红，总经理。委托诉讼代理人：钱少华，天津中爱律师事务所律师。第三人：北京睿智策商业管理有限公司，住所地海淀区亮甲店130号21幢四层4000号。法定代表人：姚志平，经理。原告北京恺耀酒店管理有限公司（以下简称恺耀公司）与被告中泰国际高新技术有限公司（以下简称中泰公司），第三人北京睿智策商业管理有限公司（以下简称睿智策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恺耀公司委托诉讼代理人王**、韩萌萌，被告中泰公司之委托诉讼代理人钱少华，第三人睿智策公司之法定代表人姚志平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恺耀公司向本院提出诉讼请求：1.中泰公司支付因其原因导致我公司缴纳的行政处罚罚款30000元；2.中泰公司赔偿布草购置款299970元；3.中泰公司赔偿锅炉款176897.5元、室内燃气开通费100000元、空调管线款39360元、防火涂料工程款50000元；4.中泰公司赔偿户外LED屏幕款153200元、户外广告牌制作及安装款42928元；5.中泰公司赔偿酒店前后场平工程款79373.36元；6.中泰公司赔偿酒店弱电工程安装及维护款116500元；7.中泰公司赔偿对酒店钢结构部分的装修损失501240.53元；8.中泰公司赔偿酒店租赁合同被迫解除后二层201、202及203室的影吧及餐饮转租租金损失1202605.61元，自2019年12月16日至2025年5月14日；9.中泰公司赔偿酒店租赁合同被迫解除的后续租期可期待利益损失1171318.18元，自2019年12月16日至2025年5月14日；10.中泰公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间的租金损失1375000元；11.中泰公司赔偿律师费、评估费165000元；12.中泰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月4日，中泰公司与睿智策公司签订《定金合同》，2014年9月15日，中泰公司与睿智策公司正式签署《房屋租赁合同》，由睿智策公司承租丰台区银地家园26号商业配套楼地上二层、三层、四层、一层大厅150平米（以下简称诉争房屋），租期十年，自2014年9月15日至2025年5月14日。签署租赁合同时，中泰公司提供虚假房屋产权证，承诺由其承担消防验收合格义务并承担消防验收不通过的责任，同意睿智策公司进行加盖加建钢结构，后睿智策公司于2015年3月完成了钢结构加建。2015年3月12日，我公司与睿智策公司、中泰公司签订《权利义务转让协议》，我公司继受上述《房屋租赁合同》成为承租人并最终于2015年8月完成酒店装修。在消防报验中，2015年10月消防公安部门出具《竣工验收备案复查意见书》，认定“申报该工程申报面积与备案面积不符，不合格。”此时，我公司才知道诉争房屋四层是违法建筑导致消防不过。原告为减少投入损失，进行经营直至2018年5月，因诉争房屋四楼未竣工投入使用，被消防处罚停业并罚款30000元。后双方因消防事宜引发纠纷诉至法院，2019年9月30日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初25005号民事判决书，认定因中泰公司原因导致合同被迫解除，中泰公司解除合同属于违约，除应向我公司支付违约金外，亦应对损失予以赔偿，判令中泰公司向我公司支付违约金1000000元，四层装饰装修、家具及家电设备损失805022元，一、二、三层装修及物品损失3808700元。现双方已于2019年12月16日交接房屋并签署《房屋交接确认书》，确认双方对执行上述判决书及房屋现状交接事宜不存在争议。除上述法院判决认定损失外，我公司还存在其他实际损失，中泰公司应予赔偿；睿智策公司对酒店进行了钢结构加建和装修，该权益已转让给我公司，我公司对上述夹层装修的损失经评估为501240.53元，中泰公司亦应予赔偿。被告中泰公司辩称，不同意恺耀公司的全部诉讼请求。恺耀公司经营之前知道诉争房屋四层未通过消防验收，行政处罚30000元是其自身原因导致，与我公司无关。恺耀公司可以拿走布草，其不拿走，且在另案中我公司已经就一、二、三层物品损失进行赔偿，不同意重复赔偿。恺耀公司要求我公司赔偿的锅炉款、室内燃气工程款、空调管线款、防火涂料工程款均属于重复诉讼，另案已经赔偿过。户外LED屏幕、广告牌恺耀公司可以拿走，我公司没有损坏。前后场地不包含在租赁合同中，是恺耀公司为自身经营自愿场平。弱点工程安装及维护款另案已经处理过。钢结构是恺耀公司未经我公司同意自愿建设的违法建筑，不是经营必须，不同意赔偿。不同意赔偿转租租金损失、可期待利益损失、周转期间租金损及评估费、律师费等各项损失。第三人述称：我公司对本案无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，甲方（出租方）中泰公司与乙方（承租方）睿智策公司签订《定金合同》；2014年9月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：第一章租赁房屋及房屋用途：1.1租赁房屋范围：1.1.1甲方同意出租、乙方同意承租位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼的如下房屋：地上二层、三层、四层，一层大厅150平米。1.1.226号商业配套楼正门前广场及楼西北通道由大厦承租方共同管理，费用由大厦租户共同承担……1.2该租赁房屋土地证类（用途）：其他商服用地（配套）；房屋性质：商品房，规划用途：会所。乙方在租赁期内未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该租赁房屋的用途。1.3租赁房屋的合法使用：1.3.1乙方负责租赁房屋的合法使用、部分转租经营。但乙方不论经营何种项目，都必须自行到政府有关部门办理相关手续，并取得许可后方可正式营业，甲方有义务协助乙方办理有关手续。1.3.2甲方系租赁房屋的唯一房屋所有权人，有独立的房屋所有权证和国有土地使用权证，其房屋所有权明晰，该房屋无任何权属争议、权利瑕疵。1.3.3在乙方办理企业法人营业执照等证照时，甲方按北京工商行政管理局等行政管理部门有关要求提供该房屋的“房屋所有权证”证明。但出具该证明不构成甲方对乙方取得企业法人营业执照等证照的承诺，乙方不能取得企业法人营业执照等证照的，甲方不承担经济赔偿等一切责任。因甲方原因造成乙方无法办理相关手续的，甲方承担相关责任。第二章租赁期：2.1租赁期限：10年，自2014年9月15日始至2025年5月14日止。第八章乙方权利和义务：……8.4如乙方需对租赁房屋进行内部装修，必须遵守以下规定：8.4.1甲方将租赁房屋交付乙方后，乙方如需要对租赁房屋进行装饰装修、改建，应提前向甲方呈交“装饰装修申请表”，明确填报装饰装修项目并递交装饰装修方案等。乙方应按甲方同意的方案报政府有关部门和物业原设计单位书面批准。获准后与甲方签署《装饰、装修管理服务协议》，取得“装修许可证”后方可施工。8.4.2乙方承诺，在装饰装修过程中不出现破坏租赁房屋的主体结构，损坏和改变房屋结构和共用设施（含消防安全设施）。如因甲方原因造成有关部门对消防不能验收，由甲方承担全部责任。8.4.7乙方装修或增设附加设备等如发生政府税费，均由乙方承担；对租赁房屋的工程装修费用由乙方承担。8.5双方确认，乙方装修成本及费用按600万元计算（无论乙方装修费用高于或低于600万元都按600万元计算，此金额为固定费用），按五年折旧（自本合同签署之日起算），如因甲方违约导致合同解除，五年内按此方法计算应向乙方支付的装修费用赔偿数额，五年后不予赔偿装修费用。2015年3月12日，甲方中泰公司、乙方睿智策公司与恺耀公司签订《权利义务转让协议》（合同编号：ZTGJ20150318），约定：鉴于，1、甲、乙双方于2014年9月15日就北京市丰台区银地家园26号商业配套楼出租事宜签署《房屋租赁合同》（见附件），租期十年（自2014年9月15日始至2025年5月14日止），甲方已依约交付租赁房屋，乙方已缴纳首笔租金（140万元）和履约保证金（20万元）。2、现乙方拟将《房屋租赁合同》项下的全部合同权利和义务转让给丙方，由丙方享有《房屋租赁合同》项下的合同权利，履行《房屋租赁合同》项下的合同义务。2015年10月21日，北京市丰台区公安消防支队作出京丰公消竣复[2015]第4号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：中泰公司：我支队对你单位申报的银地家园会所改造工程进行了消防验收[项目编号：11007000B201500066；工程地点：北京市丰台区丰台南路银地家园B区26号楼；装修层数：地下第1层，地上第1至3层；装修面积：4076.96平方米；使用性质：会所]该工程于2015年8月11日取得京丰公消竣查[2015]第6号建设工程竣工验收消防违法通知书，经复查，在消防方面提出如下意见：该工程申报备案面积与实际面积不符。综合评定消防验收结论：不合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。你单位应对此次验收发现的问题进行整改并进一步组织有关单位进行自验，自验合格后重新申报消防验收，验收合格后方可投入使用……2018年5月23日，北京市丰台区公安消防支队作出丰公（消）行罚决字[2018]0289号行政处罚决定书，称对恺耀公司管理的北京市丰台区银地家园26号楼3、4层公寓的进行检查时，发现该场所竣工验收不合格擅自投入使用，决定给予恺耀公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。同日，恺耀公司缴纳了罚款。恺耀公司自2018年5月起无法再使用诉争房屋。2017年，中泰公司以房屋租赁合同纠纷起诉恺耀公司，恺耀公司在该案中提起反诉，要求：1.确认房屋租赁合同中涉及银地家园26号商业配套楼第四层部分内容无效；2.中泰公司赔偿恺耀公司解除合同违约金100万元；3.中泰公司赔偿恺耀公司消防工程款441900元；4.中泰公司退还恺耀公司已经支付的四层房租16000元；5.中泰公司赔偿恺耀公司四层装修及装饰物损失1048288元；6.中泰公司赔偿恺耀公司一、二、三层装修及物品损失3808700元；7.反诉费用及鉴定费29100元由中泰公司负担。该案审理中，恺耀公司申请对银地家园26号四层的装饰装修、家具及家电设备现值进行评估。2018年11月19日，国宏信价格评估集团有限公司（以下简称鉴定机构）出具价格评估报告，载明：价格评估标的在价格评估基准日的价格为1048288元，其中装修部分非争议项为：870262元，装修部分争议项为42010元，家居部分为136016元。案件审理中，经双方协商一致，共同确认涉案楼栋一层面积190平方米、二层面积1600.65平方米、三层面积1600.65平方米、四层面积896平方米，双方同意按照1123.08元/平方米的单价计算，并确认一、二、三层装修及物品损失价值为3808700元。2019年9月30日，本院作出（2017）京0106民初25005号民事判决书，认定“中泰公司在《房屋租赁合同》和《银地家园26号楼承租方委托出租方签署消防工程协议的合同》中，多次承诺由其承担消防验收合格义务并承担消防验收不通过的责任。……本案中，双方确认继续履行合同的前提是双方配合进行消防整改，现中泰公司明确表示不同意继续履行，涉案标的亦不适于强制履行，恺耀公司的合同目的已无法实现……案件审理中，双方确认一、二、三层装修及物品损失价值为3808700元，中泰公司应当赔偿……中泰公司提交了公证书、发票、网站截图、《关于催缴水电费及房租的函》、微信和支付宝收款截图、录音和录像、《租房合同》等证据，证明恺耀公司承租房屋后正常经营的事实，本院予以采信……恺耀公司提交施工合同、发票、收据等，证明其在装修损失外还存在其他损失，但未提出具体明确的反诉请求，对其损失，恺耀公司可另案主张。”判决如下：“……五、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司合同解除违约金1000000元；六、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司四层装饰装修、家具及家电设备损失805022元；七、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司一、二、三层装修及物品损失3808700元……”。2019年12月16日，双方交接诉争房屋并签订《房屋交接确认书》，载明“根据北京市丰台区人民法院作出的（2017）京0106民初25005号判决书内容，双方对交接事宜达成如下确认：1.乙方于2019年12月16日将位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼一层大厅150平米、地上二层、三层、四层房屋以现状返还给甲方。2.双方对房屋内物品进行清点并签字确认，详见物品清单……6.本协议中，第3、4、5项相抵后，甲方应付乙方共计299917.23元，款项支付后，双方无其他争议”。在《3楼物品清单》尾部，载明“交接现场还有锅炉系统、LED屏、布草、窗帘、配电器材、消防中控机、网络系统控制柜、大厅沙发茶几。”双方在上述文件上签字、盖章。恺耀公司称因为诉争房屋四层未竣工即投入使用被处罚，其不清楚四层处于未竣工状态，承租后即装修并投入了使用。因此，恺耀公司要求中泰公司承担罚款30000元。中泰公司认可恺耀公司被处罚，但主张恺耀公司在经营之前知道四层没有通过消防验收，不同意赔偿该项费用。经询，恺耀公司认可“开始经营的时候消防确实没有通过验收”。恺耀公司主张因中泰公司违约导致合同不能履行，故要求赔偿布草购置款299970元，恺耀公司对此提交国宏信（民）字2018第181086号《价格评估报告》、《酒店布草购销合同》及收据、付款凭证等证据予以佐证。中泰公司主张双方在《房屋交接确认书》中明确了现场有布草，恺耀公司明明可以拿走但不拿走，且中泰公司在另案中已就该项损失作出赔偿，故不同意该项诉讼请求。恺耀公司认可双方确实对布草进行交接，但称布草上印有酒店标识，已经丧失使用价值，且另案确认装修、物品损失时并未包括布草，故中泰公司应当赔偿。恺耀公司主张另案确认的装修及物品损失中并未包含锅炉款、空调管线款、防火涂料工程款，故要求中泰公司给付上述损失。恺耀公司对此提交《锅炉销售安装合同》等证据予以佐证。恺耀公司就空调管线款、防火涂料工程款，未向本院提供施工合同及付款凭证。中泰公司不同意赔偿上述款项，称在另案中已经处理完毕。恺耀公司称另案评估中未包括空调管线，故本案中应予赔偿。另，恺耀公司主张房屋内所有能露出钢材的部分均要求喷涂防火材料，包括二三层的钢结构，故应赔偿防火涂料工程款。恺耀公司主张室内燃气开通费用100000元，并称上述费用并非装修损失。中泰公司不同意予以赔偿。恺耀公司要求中泰公司赔偿关于LED屏幕款及安装费用，并提交《LED电子显示屏销售合同》及收据、《广告牌制作、安装工程合同书》及收据、现场照片等证据予以佐证。中泰公司称显示屏可以拆走，故不同意赔偿。恺耀公司称显示屏上有银地花园酒店的字样，拆后无法继续使用。恺耀公司主张签约的时候约定承租人应场平前后场地，故要求中泰公司给付场地平整费用。中泰公司称租赁合同不包含前后场地，是恺耀公司为自身经营自愿场平，中泰公司对前后场地不享有权利。恺耀公司称《房屋租赁合同》第一条中约定前后场地由承租人负责管理。恺耀公司主张中泰公司应当负担作为酒店经营使用的监控、网络、电话、信号放大等弱电工程安装及维护费用，并提交《弱电工程合同》及收据证明予以佐证。中泰公司称另案赔偿的装修及物品损失中已包括弱电工程部分，恺耀公司系重复索赔。恺耀公司主张在二三层夹层间加建了钢结构工程，故应当赔偿相应费用，并提交钢结构施工合同、评估报告等证据予以佐证。中泰公司主张钢结构系恺耀公司自愿加建，加建部分不属于租赁合同范围内，亦未经中泰公司书面同意，故不同意赔偿。经询问，中泰公司称钢结构工程在睿智策公司承租时已经开始建设。恺耀公司称四层可以在整改后通过消防验收，但是中泰公司拒绝整改，导致其与次承租人的租赁合同无法履行，故要求给付转租租金损失1202605.61元，并提交与案外人签署的合同予以佐证。中泰公司认可系其单方违约导致合同解除，但对上述证据不予认可，称双方在租赁合同中明确约定未经国家批准和甲方同意，不得改变房屋用途，且无论经营何种项目均需依法办理手续，恺耀公司擅自转租他人经营餐饮、足道、影视使用，属于违约，且转租合同中恺耀公司未告知次承租人诉争房屋未通过消防验收不能开业经营的状态，故解除合同是必然发生的事实，不存在可期待利益，不同意支付转租租金损失。恺耀公司主张2019年12月16日至2025年5月14日期间的可期待利益损失1171318.18元。中泰公司不予认可，称恺耀公司在另案中称未正常经营，本案中又主张可期待利益损失，自相矛盾。此外，中泰公司已为解除合同承担了违约金，不同意重复赔偿。恺耀公司主张寻找替代房屋周转期间的租金损失1375000元，经询，恺耀公司称其还要继续经营酒店，再找酒店有准备期，由于疫情原因还没有找。中泰公司不同意赔偿上述款项。恺耀公司另主张评估费用15000元及律师费150000元，并提交律师费、评估费票据予以佐证。庭审中，中泰公司主张依照《房屋租赁合同》第8.5条装修“以6000000元为基数，五年之内按照一年1200000元折旧，超出五年就不再赔偿。另案赔偿的数额如果已经超过应负担的折旧款，本案不应再赔偿”。恺耀公司主张适用上述条款的前提是“没有隐瞒、欺诈、正常经营”，但本案中因未通过消防导致不能正常经营，故不应当适用上述条款。另，经本院询问，双方均认可：1、诉争房屋一、二层与三、四层陈设物品不一致。2、恺耀公司自2018年5月起无法再继续经营。本院认为：依据生效判决可以认定，《房屋租赁合同》中涉及诉争房屋四层部分无效，有效的部分合同已解除。从恺耀公司主张的众多诉讼请求来看，可以分为以下几类：一、装修损失，具体包括：空调管线款、防火涂料工程款、户外LED屏幕款、户外广告牌制作及安装款、酒店前后场平工程款、酒店弱电工程安装及维护款、酒店钢结构部分的装修损失。二、其他直接损失，具体包括：行政处罚罚款、布草购置款、锅炉款、室内燃气开通费、律师费、评估费、寻找替代房屋周转期间的租金损失。三、间接损失，具体包括：转租租金损失、租期可期待利益损失。关于装修损失：另案中本院已经对四层装修进行评估并作出处理，本院依据现有证据可以认定四层不存在新的装修内容。《房屋租赁合同》第8.5条系双方对合同解除时装修改造费用分担的特殊约定，合同中并未约定适用前提，故本院对恺耀公司所称第8.5条的适用前提，不予采信。因《房屋租赁合同》涉及四层的部分无效，故《房屋租赁合同》中第8.5条对于四层以外的装修仍然应当适用。通过《房屋租赁合同》第8.5条，本院可以认定《房屋租赁合同》四层以外的装修残值应按照固定费用五年摊销完毕。固定费用由本院参考四层面积与整体面积的比例以及合同约定的固定费用予以确定。因双方均认可恺耀公司自2018年5月因消防问题无法使用诉争房屋，本院予以认定。经计算，依照《房屋租赁合同》第8.5条计算后，截止2018年5月，四层以外装修赔偿数额上限为1186500元。而另案判决中已确认中泰公司赔偿恺耀公司一、二、三层装修及物品损失3808700元。上述损失是双方当事人依据四层装修及物品损失的数额，除以四层面积得出单价后，乘以一、二、三层总面积而来。结合四层装修损失与物品损失的比例后，本院可以认定中泰公司赔偿恺耀公司一、二、三层装修损失3294525.5元。上述数额已经远超《房屋租赁合同》第8.5条约定的标准。综上，本院对恺耀公司主张的前文所列的装修损失，不予支持。关于其他直接损失：1、行政罚款。行政罚款系消防部门就恺耀公司擅自使用消防竣工验收不合格场所作出的处罚。一方面，中泰公司作为出租人应当保证在合同履行过程中房屋符合约定用途、能够正常使用，现四层部分未取得建设工程规划许可证，显然无法通过消防竣工验收。另一方面，恺耀公司自认经营时知晓诉争房屋四层未通过消防竣工验收，恺耀公司在明知不具备经营条件的情况下营业，亦应承担相应不利后果。本院结合双方过错程度，酌情确定中泰公司负担恺耀公司罚款损失15000元。2、布草购置款。虽然（2017）京0106民初25005号案件的评估报告中并未涉及布草，但依恺耀公司所述可知各楼层陈设物品并不一致，故即使评估报告中未涉及布草，亦应当认定双方系参考四层的评估结果对一至三层的物品损失已经协商一致。因此，本院对恺耀酒店以评估报告中未涉及布草为由，要求赔偿布草购置款，不予支持。3、锅炉款。根据双方于2019年12月16日签订的《房屋交接确认书》，其中明确记载“交接现场还有锅炉系统……。”双方该文件上签字、盖章。据此，本院认定双方已就锅炉完成交接。锅炉并非不可移动物品，恺耀公司可以自行搬离，故本院对恺耀公司主张赔偿锅炉款，不予支持。4、室内燃气开通费。因恺耀酒店并未提交证据充分证明开通费的支出情况，故本院对该项诉讼请求，不予支持。5、律师费、评估费。因双方在合同中并未就律师费的负担进行约定，而聘请律师系恺耀公司自行选择，故本院对律师费的诉讼请求，不予支持。同理，评估系恺耀公司在诉讼前自行评估，本院对上述报告亦未采信，故本院对该项诉讼请求，亦不予支持。6、寻找替代房屋周转期间的租金损失。依恺耀公司所述可知，恺耀公司在腾退诉争房屋后截止法庭辩论终结前并未承租新的房屋用于经营酒店，即未发生周转期间的租金损失。因此，本院对该项诉讼请求，不予支持。关于间接损失：依据（2017）京0106民初25005号判决书可知，《房屋租赁合同》中四层以外的部分因中泰公司违约解除，四层部分为无效。因此，中泰公司应当赔偿恺耀公司经济损失。恺耀公司主张的转租租金损失1202605.61元以及可期待利益损失1171318.18元，一至三层的部分属于可得利益损失，四层属于信赖利益损失。本院对上述损失一并予以认定为经济损失。本院在计算可得利益损失时将结合损益相抵、减轻损失规则、过失相抵规则以及（2017）京0106民初25005号案件确认的违约金数额酌情确定。本院在计算信赖利益损失时将结合双方过错程度酌情确定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第九条、第十一条，判决如下：一、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京恺耀酒店管理有限公司罚款损失15000元；二、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京恺耀酒店管理有限公司经济损失200000元；三、驳回北京恺耀酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费25162元，由北京恺耀酒店管理有限公司负担24179元（已交纳）；由中泰国际高新技术有限公司负担983元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年六月三十日书记员  郭融