北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9138号原告：北京绿地京城商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇金星西路3号及3号院2号楼。法定代表人：王志华，执行董事。委托诉讼代理人：李岩，上海正策律师事务所律师被告：北京德祥弘源科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区（大兴）瀛吉街8号院6号楼6层605。法定代表人：王伟，经理。原告北京绿地京城商业管理有限公司（以下简称：绿地京城公司）与被告北京德祥弘源科技有限公司（以下简称：德祥弘源公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地京城公司的委托诉讼代理人李岩、被告德祥弘源公司的法定代表人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地京城公司向本院提出诉讼请求：1、判令德祥弘源公司支付自2016年12月16日至2017年7月31日的物业服务费35067.48元及逾期违约金（以35067.48元为基数自2017年7月31日起至实际付清之日止，按日万分之五的标准）；2、判令德祥弘源公司支付购阿购第三方接口插件维护服务费800元；3、判令德祥弘源公司支付2016年11月16日至2016年12月16日装修期间的物业服务费5475元；4、判令德祥弘源公司支付违反合同约定的违约金共16425元。事实与理由：2016年11月16日，绿地京城公司与德祥弘源公司签订了《管理服务协议》，约定被告承租的坐落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼绿地缤纷城II期商场的B1层8B号商铺（下称“该商铺”）由绿地京城公司进行商业运营管理和物业管理。德祥弘源公司长期拖欠物业费等其他费用，为减少损失，绿地京城公司于2018年3月23日行使合同解除权，向德祥弘源公司发送了解除通知。德祥弘源公司至今拖欠物业费及相关费用，故起诉至法院。德祥弘源公司辩称，不同意绿地京城公司的诉讼请求。第一条诉求中的物业费确实没交，2016年9月26日交了一笔物业诚意金6083.33元，2016年11月18日交了一笔物业保证金16425元，应从物业费中扣除，剩余物业费不同意给。绿地京城公司物业服务不到位，我家商铺门口有一个玻璃墙，绿地京城公司一直未积极给我们拆除，绿地京城公司允许其他商户在白天营业期间装修，影响了我们的商业经营环境，而且垃圾都堆放在我们地下一层，产生很大异味，装修灰尘和来往车辆噪音都影响了我的经营，我经营的是一家豌豆生活快时尚百货店，因没有客源而倒闭。第二条诉求中的插件并未安装，不同意支付。第三条诉求不同意支付，装修期间物业费确实没给，租赁合同中约定了在2016年12月16日前开业的免除装修期间的物业费，我们确实是在2016年12月16日开业，故不应该交纳该笔物业费。第四条诉求不同意支付。本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，绿地京城公司（甲方）与北京义和顺通商贸有限公司（乙方）签订了《物业服务协议》，约定乙方承租绿地缤纷城二期编号为B1F-08b的商铺（以下简称：涉案商铺），计租面积为90平方米，经营品牌为豌豆生活馆，用途为服务配套。甲方为其提供物业管理服务，物业费标准为含税2元/日/平方米，月物业服务费为5475元，物业费按月交纳。物业服务保证金为三个月的物业服务总额，即人民币16425元。乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的一个月的物业服务费为租赁该商铺的诚意金，共计人民币5475元。《管理服务协议》第五条第2款约定“如乙方逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金。《管理服务协议》第五条第4款约定“如因乙方违反商铺租赁合同等原因导致商铺租赁合同被业主依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的物业服务保证金甲方有权不予退还，并且乙方应向甲方支付3个月物业服务费作为违约金（解除合同时对应年度的物业服务费标准）。另，北京国瑞世贸投资有限公司（甲方）与北京义和顺通商贸有限公司（乙方）于2016年11月17日签订《国瑞世贸商铺租赁合同》，约定甲方出租涉案商铺给乙方，租期自2016年12月16日至2019年12月15日，甲方同意给乙方30日的装修期，即2016年11月16日至2016年12月15日。该合同第2.3条约定：“若乙方不论任何原因实际租赁期限少于规定租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权按本合同约定的第一个租金计收年度的月固定租金标准和费用标准向乙方索取装修期内所有租金和/或物业管理费等费用”。前述合同签订后，北京义和顺通商贸有限公司于2016年9月26日向绿地京城公司交纳了物业诚意金6083.33元，于2016年11月18日交纳了物业保证金16425元。2018年6月13日，北京义和顺通商贸有限公司更名为德祥弘源公司。2018年1月31日，北京国瑞世贸投资有限公司和绿地京城公司共同作出解除租赁合同的通知，内容有：“王伟，贵我双方于2016年11月27日就坐落在北京市大兴区金星路5号B1-08B室的房屋签订的《房屋租赁合同》第8.2条约定……。现贵方严重违反租赁合同约定，拖欠我方租金长达7月之久，亦未向我方支付物业管理费用、水电费及其他费用。我方于2017年3月21日、2017年7月28日多次致函贵方督促履行合同，结清所有欠款，但是贵方至今仍未付款。贵方拖欠租金及其他应付款项已经严重超过一个月的期限，我方解除租赁合同的条件已经成就。现就下列事项通知贵方：一、我方正式通知贵公司解除租赁合同，本通知到达贵方之日租赁合同解除；二、因贵方严重违约，贵方已缴纳的履约保证金人民币77197.5元依据租赁合同的约定我方不予退还；三、贵方拖欠我哦方的2017年12月16日至2017年7月31日租金人民币144027.82元，物业管理费用人民币35675.81元，购阿购费用人民币800元，共计人民币180503.63元，应于租赁合同解除之日起七日内向我方全部付清；四、依据租赁合同约定贵方应向我方支付违约金共计人民币77197.50元：五、请贵方于租赁合同解除之日起七日内撤离该房屋，并将该房屋完整的返还我方，并于三十日内办妥以该房屋地址办理的所有相关证照、批准和许可的注销或变更手续。”经询问，德祥弘源公司确认收到了前述通知，主张其公司于2017年7月20日搬离，搬离之前并未与绿地京城公司就物业费协商一致。德祥弘源公司主张绿地京城公司提供的物业服务存在瑕疵，并未对所有商铺进行统一管理且商场开业率很低，导致其客流稀少，其向法庭提交了照片、证人证言、录音资料；绿地京城公司仅认可部分照片的真实性，不认可证人证言和录音资料的真实性，主张开业率与物业费无关，部分商铺的装修时间有先有后，物业无法干预所有商铺的装修时间。德祥弘源公司向法庭提交了补充协议1份，欲证明绿地京城公司曾承诺减免一个月的物业费；绿地京城公司不认可该证据的真实性，表示没有其公司盖章确认。本院认为，绿地京城公司与德祥弘源公司签订的管理服务协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。德祥弘源公司应当按照合同约定给付绿地京城公司相应的物业服务费用。根据德祥弘源公司提供的证据，可以认定绿地京城公司提供的物业服务存在瑕疵，故相应的物业费应予以酌减，且对绿地京城公司主张的逾期付款违约金酌情予以支持，对提前解除合同违约金不予支持，同时在德祥弘源公司的应交物业费中对物业诚意金和物业保证金予以扣减。经计算，德祥弘源公司应向绿地京城公司交纳2016年12月16日至2017年7月31日期间的物业费10412.32元。因绿地京城公司在2018年1月31日向德祥弘源公司发送了解除通知，德祥弘源公司有义务在合理期限内交纳剩余物业费，故相应的逾期付款违约金应从2018年4月30日起算。绿地京城公司主张的购阿购第三方接口插件维护服务费，未提供证据证明其已提供相应服务，故本院不予支持。绿地京城公司主张的装修期间物业费，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一北京德祥弘源科技有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京城商业管理有限公司2016年12月16日至2017年7月31日期间的物业费10412.32元及逾期违约金（以10412.32元为基数，自2018年4月30日起算至实际付清之日止，按照日万分之五计算）；二、驳回北京绿地京城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由北京绿地京城商业管理有限公司负担510元（已交纳）；由北京德祥弘源科技有限公司负担112元（于本判决生效后七日内直接给付北京绿地京城商业管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 彭珍珍二〇二一年六月三日法官助理 乔 晗书 记 员 张 然