广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终849号上诉人（一审原告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-5房。法定代表人：李岩峰，该公司经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智冰，广东胜伦律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：广州钢琴玩家教育培训有限公司，住所地：广东省广州市天河区棠安路288号之二1068、1069、1070房。法定代表人：孙灏垚。被上诉人（一审被告）：广州路加教育信息咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠村东横三路6号C203房。法定代表人：孙灏垚。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人广州钢琴玩家教育培训有限公司（以下简称钢琴玩家公司）、广州路加教育信息咨询有限公司（以下简称路加公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2020）粤0191民初10898号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理本案。上诉人高德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持高德公司的全部一审诉讼请求；2.依法判决钢琴玩家公司、路加公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。第一，一审法院将诉争期间的租金采取“一刀切”方式，均予以减免50%，对于高德公司有失公允。一审法院认定钢琴玩家公司、路加公司承租涉案物业受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响较大，根据公平合理及诚实信用原则，对诉争期间的租金金额予以调整，但自2月10日全省复工复产后，疫情对于实体经济的影响是随着时间推移而减弱，一审法院对于诉争期间的租金采取“一刀切”的办法，均给予50%的减免，明显是与社会经济恢复情况不匹配，一审法院并未在高德公司与钢琴玩家公司、路加公司之间合理分配风险与责任。第二，一审法院对于高德公司请求钢琴玩家公司、路加公司承担迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费主张不予支持，对高德公司显失公平。高德公司要求钢琴玩家公司、路加公司承担上述费用均有明确的合同依据，一审法院对于双方的约定不予理会，直接适用公平原则，对上述全部请求予以驳回，明显对于高德公司有失公允。法院在适用公平原则时，应对案涉双方平等适用，而非仅对一方适用公平原则。被上诉人钢琴玩家公司、路加公司均未到庭，也未提交书面答辩意见。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令路加公司支付拖欠的2020年2月至5月的租金122936.72元（每月30734.18元）及迟延付款违约金（各以当月欠缴的租金为本金，分别自当月6日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.判令路加公司支付2017年8月1日至2017年9月15日的优惠租金差额52699.2元；3.判令路加公司支付高德公司为实现债权所支付的律师费5000元；4.判令钢琴玩家公司对路加公司的上述债务承担连带清偿责任；5.判令路加公司、钢琴玩家公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：高德公司（出租人、甲方）与钢琴玩家公司（承租人、乙方）就涉案物业签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2017年8月1日起至2022年7月31日止，月租金标准为：2017年8月1日至2018年7月31日为26349.6元、2018年8月1日至2019年7月31日为28457.57元、2019年8月1日至2020年7月31日为30734.18元、2020年8月1日至2021年7月31日为33192.91元、2021年8月1日至2022年7月31日为35848.34元，乙方应在每月五日前向甲方支付当月应付租金，租赁保证金为79048.8元。同时，还约定：“9.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延支付违约。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获得甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金……11.1.1不可抗力……任何一方无需对因不可抗力事件而停止或迟延履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或迟延履行义务不应被视为违约……11.6由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费……11.12.1、如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额。之后，高德公司、钢琴玩家公司、路加公司签订《租赁合同转让协议》，约定：自2017年8月1日零时起，钢琴玩家公司退出《租赁合同》及《补充协议》，由路加公司受让钢琴玩家公司在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务，并由钢琴玩家公司对路加公司的合同履行承担连带担保责任。高德公司因本案纠纷而委托了律师代理，其与广东胜伦律师事务所签订了《委托合同》，约定的律师代理费为5000元。高德公司已经支付了上述律师费。另查明，因新型冠状××疫情防控工作，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，要求自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。一审法院认为：涉案的《租赁合同》及《补充协议》、《租赁合同转让协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。路加公司承租涉案物业用于线下教育培训，因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素，导致其在疫情防控期间无收入，高德公司要求路加公司承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。因此，对于高德公司要求路加公司支付迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的主张，一审法院不予支持。结合本案情况，从公平角度出发，应对2020年3月至4月的租金予以适当减免。据此，一审法院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即路加公司需向高德公司支付上述期间的租金为61468.36元（122936.72×50%），超出该金额部分，一审法院不予支持。高德公司要求钢琴玩家公司对本案承担连带责任符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决和补正裁定如下：一、广州路加教育信息咨询有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，一次性支付2020年2月至2020年5月的租金61468.36元给广州市高德美居置业有限公司；广州钢琴玩家教育培训有限公司对前述款项承担连带责任；二、驳回广州市高德美居置业有限公司的其他诉讼请求。一审受理费1956元，由广州市高德美居置业有限公司负担978元，由广州路加教育信息咨询有限公司、广州钢琴玩家教育培训有限公司负担978元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于应否减免路加公司租金的问题。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第6条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月爆发新冠××疫情，相关部门在疫情期间采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施限制人口流动，路加公司作为线下教育培训机构，新冠疫情确实给其经营带来影响，路加公司也在疫情发生后积极与高德公司进行交涉。一审法院结合本案实际情况以及疫情防控期间的政策规定等，根据公平原则酌情按照50%比例计算路加公司2020年3月至4月的租金并调整违约责任并无不当，本院予以维持。高德公司主张不应减免租金的理由不成立，本院不予支持。关于迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的问题。新冠××疫情确实给路加公司的经营带来影响，路加公司在疫情发生后也积极与高德公司进行交涉，由于新冠疫情属于无法预见亦无法克服的事件，合同解除责任不能完全归咎于路加公司，基于公平角度出发，一审法院已支持高德公司的部分租金诉求，未支持高德公司关于迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的诉讼请求合理，本院依法予以维持。至于一审支持高德公司关于钢琴玩家公司应承担连带责任的主张，符合合同约定，本院亦予以维持。综上，高德公司的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3912元，由上诉人广州市高德美居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二一年六月二十九日书记员 伍静怡易臻萱