江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1363号上诉人（原审被告、反诉原告）：赣州申虔置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区凤岗片区振兴大道南侧、机场大道东侧，统一社会信用代码：91360703MA38Y1PJ25。法定代表人：李景斌，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李勇华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程云雷，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌励拓房地产经纪有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道525号万科时代广场19栋110商铺，统一社会信用代码：91360125352134846G。法定代表人：胡秋虹，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖崇林，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师。上诉人赣州申虔置业有限公司（以下简称申虔公司）因与被上诉人南昌励拓房地产经纪有限公司（以下简称励拓公司）委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人申虔公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人向被上诉人支付佣金199131.39元（即比一审少支付佣金21358.23元）；2.请求依法改判被上诉人应向上诉人支付惩罚性违约金50000元；3.由被上诉人承担一审反诉及二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，错误认定《绿地赣州城际空间站(申虔）项目易居励拓成功销售确认明细2020年4-5月》是上诉人支付佣金的唯一依据，未审查被上诉人是否达成佣金结算条件以及是否提供相应的结佣材料，被上诉人分销的房屋中有1套未达到结佣条件，应在结佣款中予以扣除，扣除金额为21358.23元。1.双方签订《绿地赣州城际空间站(申虔）项目易居励拓成功销售确认明细2020年4-5月》，是上诉人对被上诉人分销房屋总数认定，该明细表并不能证明分销房屋是否已达成《2020年4-6月赣州城际空间站销售服务委托代理合同》（以下简称《销售代理合同》）约定的支付佣金的条件。2.根据《销售代理合同》第四条第一款约定支付全款的客户需房款全部到账后即达到结佣条件，办理按揭手续的客户需办理好按揭手续后房款到账后才达到结佣条件。被上诉人分销的10套房屋中有1套房屋（客户：吴亿芳，房号：48-1-1602)未办理按揭手续并未达到结佣条件，应在结佣款中予以扣除，扣除金额为21358.23元。3.如被上诉人认为已经达到佣金支付条件，则应对业主办理按揭手续签订贷款合同或者一次性支付房款的情况加以证明。事实上，被上诉人未提供证据加以证明，也没有提供任何申报佣金的材料。二、一审法院认定事实错误，错误认定被上诉人具有房屋中介服务资质证明，被上诉人在赣州从事销售代理业务，应提供在赣州的房屋中介服务资质证明，否则无权在赣州从事销售代理业务，对于被上诉人的违约行为，上诉人有权向被上诉人追究违约责任。根据《销售代理合同》第六条第一款约定被上诉人应提供房地产中介服务资质证书等文件的复印件，被上诉人是在赣州从事销售代理业务，应向上诉人提供其在赣州的房屋中介服务资质证明。由于被上诉人未向上诉人提供赣州市房地产经纪机构备案证明，导致上诉人受到赣州市城市管理局的处罚[赣市城罚决字（2020)60号],处罚依据就是根据《商品房销售管理办法》第25条第一款及第42条第一款第八项规定上诉人委托的被上诉人无资格从事代理销售商品房。因此，一审法院认为被上诉人无需提供房地产开发企业所在地的备案证明的认定是存在错误的，被上诉人在赣州从事销售代理业务就应取得赣州市房地产经纪机构备案证明，否则无资格在赣州从事销售代理业务。被上诉人不能向上诉人提供房地产中介服务资质证书就应承担《销售代理合同》第9条第2款约定的违约责任，向上诉人支付5万元惩罚性违约金。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人励拓公司答辩称，一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。一、《绿地赣州城际空间站（申虔）项目易居励拓成功销售确认明细2020年4-5月》系双方真实意思表示，上诉人没有证据证明双方盖章确认的销售确认明细表存在可撤销、无效的情形，上诉人要求扣除21358.23元佣金的理由不成立。《绿地赣州城际空间站（申虔）项目易居励拓成功销售确认明细2020年4-5月》（以下简称销售确认明细表）,经过了双方盖章签字确认，销售确认明细表对有效销售的客户姓名、楼室号、建筑面积、签约单价、签约总价、佣金点位、佣金总额、本次结算比例、本次结算佣金进行说详细的确认，上述确认是在答辩人根据《委托代理销售合同》的约定提供了相关结算凭证给上诉人的基础上进行的确认，系双方真实意思表示，是上诉人支付佣金给答辩人的唯一依据。《委托代理销售合同》并没有约定进行第二次、第三次结算确认的内容，因此，上诉人提出的客户吴亿芳这套房屋没有达到结佣条件并扣除21358.23元佣金的主张，跟双方确认的事实不符，不应当得到支持。二、答辩人具有房屋中介服务资质证明，上诉人主张答辩人无房屋中介服务资质并要求答辩人支付5万元惩罚性违约金的理由不成立。(一）上诉人认为答辩人应当提交赣州市房地产经纪机构备案证明是没有任何事实和法律依据的，答辩人作为诉讼主体一方，已经履行了举证义务，根据合同相对性原则，答辩人已经提供了其在南昌市的备案证明，其备案是在南昌而非在赣州，只能提供答辩人自身的备案证明，对于其它公司的备案证明，答辩人没有权利也没有义务提供，因此答辩人无须向被告提交赣州市房地产经纪机构备案证明，双方签署的合同也没有明确约定答辩人有提交赣州市房地产经纪机构备案证明的义务，因此，答辩人不存在任何违约行为，不应当支付惩罚性违约金。(二）上诉人无任何证据证明答辩人无资质或者没有提供相关证明材料。合同签署后，答辩人依约定向上诉人提交了有关资质证明复印件与营业执照复印件，而且从双方长期合作的事实与行为可以看出，上诉人对答辩人的资质是认可的。(三）根据双方签署的《委托代理销售合同》的约定，答辩人应当向上诉人提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件，这应当是合同签订时审查的内容，而答辩人实际是可经营房地产代理及房屋中介服务的机构，具有相应资质，上诉人不应当在合同履行后又以此理由要求答辩人承担违约责任，因此上诉人主张答辩人违约并要求答辩人支付违约金的理由不成立。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人励拓公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付佣金220489.62元及利息（利息以佣金220489.62元为基数，按年利率6%计算，从2020年6月1日起计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。上诉人申虔公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告惩罚性违约金5万元；2.判令反诉原告无需向反诉被告支付佣金结算款22.048962万元；3.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份赣州城际空间站销售服务委托代理合同，合同约定鉴于甲方系项目（绿地赣州城际空间站）的开发商，乙方系提供中介经纪渠道独家销售的服务商，在本协议有效期内，甲方指定乙方为本项目在赣州的分销渠道代理商，乙方应在甲方授权范围内代理销售；委托销售房源为本项目24#及48#地块可售房源；本协议合作期限自2020年4月1日至2020年6月30日；本合同金额为250万元，具体以实际发生为准；佣金结算标准为按每个自然月为一个周期（其中分销成交套数不得超过当月总成交的40%），每套住宅按合同实际签约成交总价的2.5-3%结算佣金（含税），其中带访成交40套以下（含40套），佣金按2.5%结算，带访成交40套以上，佣金按3%结算，营销部同时将根据项目回暖情况，适时调整成交套数的佣金比例；并于隔月进行佣金结算，付款前乙方需向甲方提供等额合法有效的符合财务部门及当地税务机构要求的税率为6%的增值税专票；乙方提供成交结算依据时需同时向甲方提供等额、合法、有效的甲方财务部门和当地税务机关认可的税率为6%的增值税专票，上述所涉及的金额产生的税费均由乙方承担；乙方应向甲方提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件；在本协议到期时，双方若不再续签，双方应通力协作妥善处理终止协议后相关事宜，结清与本协议有关的法律、经济等事宜；乙方违反本合同第六条约定的任一责任的，均视为乙方违约，甲方有权选择要求乙方支付合作期间总结算价20%惩罚性违约金或金额5万元惩罚性违约金，并扣除相应销售业绩，给甲方造成其他损失的，还应承担赔偿责任，甲方保留本合同解除权等；双方还在合同中约定了其他事项。后原告为被告销售了10套房屋，原被告双方对2020年4-5月绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售确认明细进行了结算，确认结算佣金为220489.62元。因被告未支付结算佣金，故原告诉至法院要求处理。另查明，根据2019年9月29日南昌市房管局对南昌市房地产经纪机构备案公示信息，原告作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案。再查明，原告在2019年与被告的关联公司赣州绿地置业有限公司签订了赣州城际空间站项目1-9#及11#地块房源的委托分销合同和销售服务代理合同，原告在2020年陆续向赣州绿地置业有限公司开具了1196859.94元的增值税发票，但赣州绿地置业有限公司并未向原告支付已结算佣金。一审法院认为，关于被告提出原告未按合同约定提供赣州市房地产经纪机构备案证明的问题。原告认为其作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案。按双方的合同约定，原告应向被告提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件，在本案中，原告已经向被告提供了有效的营业执照，并作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案，被告要求原告在赣州市房管局备案，双方在合同中对此没有明确的约定，且根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定，从事商品房销售代理的是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，并没有要求在房地产开发企业所在地备案，因此对被告的这一主张不予采信。关于被告提出原告未开具增值税发票而拒绝付款的问题。原告认为其同期与被告及其关联公司赣州绿地置业有限公司都签订了销售代理合同，原告已按合同约定向赣州绿地置业有限公司开具了1196859.94元的增值税发票，但赣州绿地置业有限公司并未向原告支付已结算佣金，因此其行使不安抗辩权，不再先开具增值税发票。一审法院认为，虽然原告向本案被告要其支付佣金时没有按合同约定先开具增值税专票，但因为被告的关联公司先有不按合同履行的行为，原告在向被告主张佣金时没有先开具增值税发票的行为并无不当，对被告的这一主张不予采信。综上，一审法院认为，原告与被告签订的销售服务委托代理合同依法成立，合法有效，双方均应遵守。在合同签订后，原告向被告提供了有效的营业执照，取得了房地产中介服务资质证书并进行了备案，按合同约定提供了销售代理服务，双方对原告所完成的销售数量及应当给付的佣金进行了确认，但被告却未按合同约定向原告付款，致本案纠纷的发生应承担全部的民事责任。对原告要求被告支付佣金220489.62元及逾期付款利息的诉讼请求，予以支持，但原告仍应按合同约定向被告提供相应的增值税发票,逾期付款违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对反诉原告提出要求反诉被告支付惩罚性违约金5万元和不支付反诉被告佣金结算款的诉讼请求，不予支持。据此，判决：一、被告赣州申虔置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告南昌励拓房地产经纪有限公司支付佣金220489.62元，原告南昌励拓房地产经纪有限公司应在被告赣州申虔置业有限公司付款前向被告出具相应的增值税发票；二、被告赣州申虔置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告南昌励拓房地产经纪有限公司支付逾期付款利息（利息以欠款金额为基数，自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、驳回反诉原告赣州申虔置业有限公司要求反诉被告南昌励拓房地产经纪有限公司支付惩罚性违约金5万元的诉讼请求；四、驳回反诉原告赣州申虔置业有限公司要求无须向反诉被告南昌励拓房地产经纪有限公司支付佣金220489.62元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4640元，减半收取计2320元，反诉费2679元，财产保全费1670元，合计6669元，由被告（反诉原告）赣州申虔置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引发纠纷的法律事实发生在民法典施行以前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于上诉人申虔公司提出被上诉人励拓公司分销的房屋中有1套未达到结佣条件，应在结佣款中予以扣除21358.23元的问题。双方在合同中对房源计入结算范围的条件进行了约定。被上诉人在一审中提供的《绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售确认明细2020年4-5月》,反映了双方对被上诉人励拓公司销售的10套房源客户姓名、楼室号、建筑面积、签约单价、签约总价、佣金点位、佣金总额、本次结算比例、本次结算佣金等进行了盖章签字确认，能够证明该表中的房源符合佣金结算条件，上诉人申虔公司应当按约履行佣金结算义务。因上诉人申虔公司未能提供证据证明双方对确认结算条件有其他的约定，故本院对上诉人提出该项主张不予支持。关于上诉人申虔公司以被上诉人未提供在赣州的房屋中介服务资质证明为由要求被上诉人励拓公司支付惩罚性违约金的问题。因双方在合同中对此没有明确的约定，且被上诉人励拓公司已经向上诉人提供了有效的营业执照，并作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案，故一审判决对上诉人提出该项诉请不予支持，并无不当。综上所述，上诉人赣州申虔置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1584元，由上诉人赣州申虔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年六月二十四日代理书记员  苏 悦代理书记员  郭 健