福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初1240号原告：游跃文，男，1967年2月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告：方丽红，女，1974年12月19日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：郑志伟，福建三和律师事务所执业律师。原告游跃文与被告方丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。游跃文，方丽红的委托诉讼代理人郑志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游跃文向本院提出诉讼请求：1、解除游跃文、方丽红于2016年10月15日签订的《房屋租赁协议书》；2、方丽红立即向游跃文偿付拖欠的店面租金4266元（租金计至2021年4月15日止）和物业管理费13500元（物业管理费计至2021年4月30日）。事实与理由：2016年10月15日，方丽红与游跃文签订一份《房屋租赁协议书》，承租游跃文拥有的址于漳州市龙文区××广场××幢××店面。《房屋租赁协议书》中约定：租期从2016年10月15日至2021年10月15日止，方丽红2020年10月15日至2021年4月15日应付租金46950元，方丽红只支付42684元，还欠4266元不还，游跃文有权解除协议，收回房屋……等等相应条款。协议签订后，游跃文依约向方丽红交付店面。但方丽红承租店面后，却未能依约按时支付租金。截止游跃文具状之日，方丽红尚欠游跃文租金总计4266元。另方丽红还拖欠物业管理费合计13500元。依据双方签订的《房屋租赁协议书》，方丽红逾期支付租金已远超15天，方丽红已构成违约，游跃文有权解除租赁协议，收回房屋，并有权向方丽红追回拖欠的租金、物业管理费等。为此，游跃文为维护自身合法财产，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如诉求。方丽红辩称，不承认游跃文的诉讼请求，事实与理由：一、本案是游跃文单方终止合同，游跃文违约，在2021年4月15日，游跃文单方把方丽红承租的房产上锁，导致双方的合同实际被游跃文单方终止，也导致方丽红无法继续经营，同时在2021年4月15日之前游跃文多次到所出租的店面骚扰方丽红的员工，告知方丽红员工该店面不出租了、游跃文也多次打电话发短信给方丽红要收回店面，这些违约行为也是导致方丽红无法经营的原因，故方丽红同意解除合同。同时，因本案的租赁合同解除游跃文需将押金5880元归还给方丽红。二、本案方丽红没有拖欠租金，游跃文的租金收据为单方制作，方丽红已经交付应交的租金，游跃文诉称的所谓的拖欠4266元租金没有事实依据，应驳回游跃文的租金要求。三、由于游跃文单方把所出租的房屋上锁，游跃文应将房屋中方丽红所有的经营设备和设施交付给方丽红，若游跃文的违约造成方丽红经营设备和设施遗失的经济损失，游跃文应赔偿，方丽红保留追诉的权利；由于游跃文以上锁、多次电话短信骚扰、以该房不出租了为由煽动方丽红员工不要来上班等违约行为强行单方终止合同、无理由收回所出租的房屋，这些违约行为造成方丽红经营方面经济损失，方丽红保留要求游跃文赔偿的诉权。总之，本案是游跃文的违约造成纠纷，应驳回游跃文的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（附当事人提交的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋龙文区建元东路6号漳州碧湖万达广场A3地块C区1幢D11号房屋为游跃文于2014年8月向漳州万达广场有限公司购买，产权登记时间为2016年5月26日，房屋所有权人游跃文。2016年10月15日，游跃文、方丽红签订《漳州市房屋租赁协议书》，载明“甲方（出租方）游跃文，乙方（承租方）方丽红，甲、乙双方经平等协商议定，甲方同意将坐落于龙文区××路××号××广场××幢××号的房屋以每月5880元租金承租给乙方，甲、乙双方达成以下租赁协议：一、租赁期限：1、租赁期60个月，每次支付租金6个月，计人民币5880＊6元正。2、租赁期2016年10月15日至2021年10月15日止。……5、水电、家电、家具等押金5880元正。……四、租赁期满时，乙方必须自觉及时搬迁，归还该租房给甲方，不得无故拖延，否则，甲方有权在租期满三天后自行收回及处理租房内的一切物品……租赁期内的小区物业管理及卫生费、水电费、有线费等费用由乙方承担。五、在租赁期未满时，如乙方自愿提前退房，甲方不退还租金及押金。……乙方未经甲方同意不得中途转租。……备注：房租到期乙方有优先权租房续租／从第三年每年递增10%……”。游跃文、方丽红在合同末尾签字确认。《漳州市房屋租赁协议书》签订后，游跃文依合同约定向方丽红交付租赁房屋。至本案一审法庭辩论终结前方丽红仍占有使用租赁房屋。2020年12月11日方丽红通过陈立铭的账户向游跃文转账支付租金42684元，系支付2020年10月15日-2021年4月15日期间的租金。2021年1月12日、13日、4月18日，游跃文通过短信方式要求方丽红支付拖欠部分租金四千多元，方丽红未支付。2021年4月20日福田物业发展有限公司漳州分公司向游跃文出具关于中央华城物业服务费“催收”告知函载明房屋楼栋××,房号××，客户名称游跃文尚欠2020.01.01-2021.04.30期间的物业费合计13500元。2021年6月10日，本院组织游跃文、方丽红的委托诉讼代理人郑志伟前往租赁房屋进行现场查看，查看情形为一楼租赁店面进门通道没有门锁，一楼店面玻璃大门有上锁，二楼房屋有门锁，一楼店面玻璃墙上搬迁启事不是游跃文所张贴。本院认为，游跃文与方丽红签订《漳州市房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。本案系民法典施行前的租赁法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，应当适用民法典的规定。一、方丽红是否存在拖欠租金的事实，是否已构成违约？《漳州市房屋租赁协议书》约定租金从第三年每年递增10%。根据该约定本案应从2018年10月16日起开始每年递增10%租金，具体计算方式：2018年10月16日起至2019年10月15日租金77616元（[5880元/月×12个月=70560元]＋[70560元×10%=7056元]），每月租金6468元；2019年10月16日起至2020年10月15日租金85377元（[6468元/月×12个月=77616元]＋[77616元×10%=7761元]），每月租金7114.75元；2020年10月16日起至2021年10月15日租金93914元（[7114.75元/月×12个月=85377元]＋[85377元×10%=8537元]），每月租金7825.16元。根据合同第一条约定每次支付租金6个月，方丽红应支付2020年10月16日起至2021年4月15日止租金46956.99元（7825.16元/月×6个月=46956.99元）。方丽红仅支付游跃文租金42684元，尚欠租金4272.99元，此后游跃文通过短信方式要求方丽红支付租金，但方丽红未在合理期限内支付。可认定方丽红上述行为已构成违约，根据民法典第七百二十二条规定游跃文可以解除合同。故游跃文关于解除与方丽红签订《漳州市房屋租赁协议书》并支付拖欠租金4266元的诉讼请求有事实和法律依据本院予以支持。二、游跃文是否擅自将租赁房屋上锁导致方丽红无法使用租赁房屋？经本院组织双方当事人到租赁场地进行查看，查看情形为一楼租赁店面进门通道没有门锁，一楼店面玻璃大门有上锁，二楼房屋有门锁，一楼店面玻璃墙上搬迁启事不是游跃文所张贴。上述租赁房屋在租赁期间由方丽红占有使用，说明租赁房屋一楼进出通道、店面和二楼进出门均由方丽红管理使用，且方丽红并未举证证明已于2021年4月15日将租赁房屋返还游跃文，方丽红提交照片不能体现租赁房屋实际情形，与现场查看不相符，照片不足以证明游跃文擅自将租赁房屋上锁导致方丽红无法使用租赁房屋，游跃文不存在违约。方丽红承租期间所产生的租赁房屋物业费，根据合同第四条约定应由方丽红承担。租赁房屋的物业管理单位福田物业发展有限公司漳州分公司向游跃文发送关于中央华城物业服务费催收告知函，从载明内容说明租赁房屋拖欠2020年1月1日起至2021年4月30日止物业费13500元，该物业费依约应由方丽红承担，方丽红未能举证证明其已支付上述物业费，应承担举证不能法律后果，可认定上述物业费应由方丽红承担并支付给游跃文。游跃文关于方丽红应支付物业费13500元的诉讼请求成立本院予以支持。综上，游跃文的诉求有事实和法律依据本院予以支持。方丽红的抗辩理由不能成立本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十二条规定，判决如下：一、解除游跃文与方丽红于2016年10月15日签订的《漳州市房屋租赁协议书》。二、方丽红应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空返还游跃文租赁房屋（坐落于漳州市龙文区××广场××幢××店面）。三、方丽红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付游跃文拖欠租金4266元、物业费13500元。四、驳回游跃文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7270元，由方丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松审 判 员  苏碧恋人民陪审员  郭少中二〇二一年六月十六日法官 助理  郑栖伟书 记 员  蔡浦真