广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8705号上诉人（原审原告）：广州市天仁药业有限公司。住所地：广州市花都区新华街三东村凤凰路东区商铺三楼自编之一。法定代表人：黄立明，职务：总经理。委托诉讼代理人：招海珊，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾锦丰，男，1977年3月30日出生，汉族，住广东省揭西县。上诉人广州市天仁药业有限公司（下简称天仁公司）因与被上诉人曾锦丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。天仁公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为房屋押金24000元归天仁公司所有，曾锦丰支付天仁公司2020年3-6月租金43999.86元；2.曾锦丰支付水电费1277.68元；3.曾锦丰承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，双方虽然未续签合同，但事实上曾锦丰继续占有使用案涉房屋，应视为不定期租赁，合同内容按原合同内容继续执行。根据合同第十一条约定，曾锦丰以搬离涉案房屋的行为表示不再履行合同，是解除合同的意思，但其解除前已经违约，3月份的租金到6月份仍未支付，欠租累计超过10天以上，我方可以没收押金。另外，曾锦丰搬离前未告知我方，而且前几天还答应过几天支付所欠租金，最后连夜搬离断绝联系，可见其有预谋。对方搬离后我方多方联系其均不作回应，是老赖行为。第二，涉案房屋是老房子，只有一个总电表，分表是我方另外自行安装的，我方也现场告诉了对方从0度计算。在租赁期间，我方一直通过微信与对方沟通水电费，对方确认无异议后会把水电费通过银行或微信转账方式给我方。因为没有独立水表，双方在签约前已约定水费固定按月收取，每月20元，电费则每度按1.1元收取，每月分摊2度电，电表隔一两个月抄一次，抄表后会告诉曾锦丰，电表在租赁房屋内，曾锦丰也可以随时核对。虽然我方不能提供供电局出具的明细清单，但曾锦丰真实使用水电，微信聊天记录和支付水电费记录也可佐证，电表读数和照片可以比对。第三，关于诉讼费，对方拖欠房租不交，我方已经受到损害，多次沟通无效才起诉解决，对方不出庭反而判决我方负担1969元诉讼费，对方只负担457元，对我方不公平。特提起上诉。曾锦丰未到庭应诉，亦未通过其他方式发表答辩意见。天仁公司于2020年7月23日向一审法院起诉请求：1.曾锦丰支付天仁公司2020年3-6月份的租金共43999.86元、水电费1277.68元；2.曾锦丰支付天仁公司违约补偿金36000元和现场清理费1000元；3.房屋押金24000元归天仁公司所有；4.曾锦丰承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街福宁路丰盛街39号之五、六铺一、二层，权属人为天仁公司。2019年3月1日，天仁公司作为甲方、出租方，曾锦丰作为乙方、承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积约200平方米；租期1年，自2019年3月1日至2020年2月28日止，甲乙双方如需提前解除租赁需双方协商同意后方可解除。第四条租金：租赁计费按首层租赁面积100平方米，每月租金为1万元，二楼租赁面积100平方米，每月租金为2000元，首层及二层每月租金共12000元。第五条付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付2个月租金24000元作为租房押金，并交付2019年3月1日至2019年3月31日的租金12000元，共计36000元。租金结算施行先交租后使用的原则，乙方于每月5号前付款，甲方开具收据即可；逾期3天未交租金时，乙方须缴纳所欠金额5%/天的滞纳金。第九条：在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、物业管理费、租赁税、卫生费、税费等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。第十条租赁期满：一、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方应将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前半个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。二、合同期满，乙方需交清租期内的所有费用，否则，甲方有权在其所交的押金中扣除；如乙方交清费用，房屋内外装修完好，没有损坏或拆除，押金在合同期满解除合同之日起7天内将押金退回乙方（不计利息）。第十一条因乙方的责任终止合同的约定：乙方有以下情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋并没收所有押金及装修，退回所拖欠的款项，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：欠租金累计达10天……。第十三条违约责任：租赁期间乙方必须信守合同，违反本合同的约定，须另向甲方缴纳3个月租金共计36000元作补偿金。合同并对其他内容进行了约定。曾锦丰承租涉案房屋用于经营商店，上述合同到期后，曾锦丰继续占有使用涉案房屋。庭审中，天仁公司陈述，曾锦丰自2020年5月1日起将二楼退租，其于2020年7月1日发现曾锦丰已搬离涉案房屋；并确认已收取曾锦丰支付的押金24000元；水费按每月20元计算，自2020年2月至6月共100元；自2020年3月3日至5月10日的电费为644.27元。天仁公司并提交收据、微信聊天记录予以证明。2020年4月28日，天仁公司出具《收据》，确认收到曾锦丰2019年12月-2020年2月部分租金32276元。微信聊天记录显示：2020年5月23日，天仁公司代表向曾锦丰催款；曾锦丰于2020年5月24日表示“缓一下再给你们”；2020年6月15日，天仁公司代表向曾锦丰及“租户（国喜）陈小姐015”催收租金，并表示押金不可以抵租金，“租户（国喜）陈小姐015”表示：4月份不是给了吗，你查一下，你每个写清楚对一下。天仁公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。天仁公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且天仁公司保证真实，一审法院经核证后予以确认。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系天仁公司、曾锦丰的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案合同到期后，曾锦丰继续占有使用涉案房屋，天仁公司未提出异议，双方之间的合同转为不定期租赁合同。上述法律第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”曾锦丰已搬离涉案房屋，以其行为表示不再履行涉案租赁合同，系解除合同的意思表示。合同解除，天仁公司收取的押金24000元应当予以返还。曾锦丰于2020年5月24日承诺向天仁公司支付款项，“租户（国喜）陈小姐015”亦在2020年6月15日与天仁公司核对租金金额。合同约定涉案房屋首层的月租金为1万元，二楼月租金为2000元，曾锦丰自2020年5月1日起将二楼退租，故天仁公司要求曾锦丰支付2020年3月-6月的租金43999.86元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。关于水电费、清理费。天仁公司提交的证据不足以证明涉案房屋所产生水电费的金额及其支出清洁费的金额，应承担举证不能的法律后果，其该部分主张，证据不足，不予支持。关于违约补偿金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综合天仁公司提供的证据及其诉状的陈述，反映曾锦丰曾以经营困难为由向天仁公司提出减租申请，但双方未能达成一致意见。根据上述规定，对天仁公司要求曾锦丰支付违约补偿金的诉讼请求，不予支持。综上，为减少当事人讼累，一审法院依法将曾锦丰应付的租金与天仁公司应当返还的押金相抵扣后，认定曾锦丰应向天仁公司支付租金19999.86元。曾锦丰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年11月10日判决如下：一、曾锦丰于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市天仁药业有限公司支付租金19999.86元；二、驳回广州市天仁药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由广州市天仁药业有限公司负担1969元，曾锦丰负担457元。本院对一审判决查明事实予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。另查明，天仁公司在一审提供的微信聊天记录记载，2020年4月27日曾锦丰发送微信称：32276转了用柜员机可能24小时到账明天查一下，二万四押金就刚好，你明天问一下能减租我们就租下，现在生意难做那里已经变成停车场了；天仁公司回复：押金不作抵租哦；曾锦丰（微信语音，天仁公司自行转写内容）：不是，那个押金不是说一样的吗，如果你们不租给我，一样的话你也要退给我吧，一样的，你问下你老板，如果可以减多一点就到时继续吧，如果不能我们也不要了；天仁公司回复：先交齐后才谈退租事宜的，我也反馈给黄总吧；曾锦丰（微信语音，天仁公司自行转写内容）：不是退租，是一样的，反正如果没有减租，我们就做完这个月就不做了，租金也高，交齐了给你们。6月29日天仁公司发微信给陈小姐（天仁公司称陈小姐是曾锦丰开设店铺的负责人）：就是看在合作多年的份上才不断给你们行方便，但现在你们都养成一种不交租的习惯了，这怎么能行，能做就做，不能做就离场吧。后陈小姐有发送语音，天仁公司称无法转为文字，大意是要5号6号收到数才知道给多少，尽量给齐。后天仁公司称7月1日到现场发现曾锦丰已经搬离。天仁公司在一审期间提供了两份收据拟证明其向曾锦丰收取水电费的情况，其中，日期为2020年2月13日的收据记载收到015租户国喜吕小欣交来2019年7月3日-2019年12月16日水电费2923.13元。2020年4月28日收据在租户名称上有涂改，改后为“国喜”，另详细载明了电表读数和抄表读数、计算方式以及水费计算方式等。天仁公司提供的微信聊天记录并未提及其在本案主张的电费和水费情况。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：天仁公司主张没收曾锦丰的押金24000元以及主张曾锦丰向其支付水电费1277.68元能否成立。对此，本院认定如下：首先，天仁公司和曾锦丰签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未重新订立租赁合同，但曾锦丰继续使用涉案房屋，天仁公司继续收取租金，故双方之间成立不定期租赁合同关系，曾锦丰可随时解除合同。天仁公司主张曾锦丰拖欠2020年3-6月份的租金，该主张有租赁合同和相应微信聊天记录予以证实，且曾锦丰未到庭应诉，视为其放弃答辩权利，故一审法院采纳天仁公司的主张认定曾锦丰拖欠2020年3-6月份租金正确，本院予以确认。虽然《房屋租赁合同》约定曾锦丰欠租累计达10天，天仁公司可终止合同并没收押金，但天仁公司在本案中主张的曾锦丰的欠租行为发生在2020年3-6月期间，从天仁公司提供的其与曾锦丰的聊天记录可以看出，曾锦丰曾在此期间多次提出生意难做请求减租否则不再续租、以押金抵租金等意见，天仁公司则坚持要收齐租金才能讨论减租事宜，因此，天仁公司以曾锦丰在上述期间欠租为由主张没收押金并另行计收违约金，一审法院不予支持符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干位问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，本院予以维持，天仁公司对此提出的上诉依据不足，本院不予支持。其次，关于天仁公司主张的水电费，双方在合同中并未约定水电费的具体计收方式，天仁公司在本案提供的两张收据有涂改痕迹，且两份收据内容不能一一对应，天仁公司提供的微信记录中也没有关于曾锦丰已经确认天仁公司在本案主张的水电费数额或相关电表读数的证据，一审法院综合本案证据情况不予支持天仁公司主张的水电费，并无不当，本院予以维持。最后，关于诉讼费的负担，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案虽然系曾锦丰拖欠租金引起，但天仁公司的诉讼请求并未全部得到法院支持，一审法院根据天仁公司诉请的胜败诉比例确定其与曾锦丰的诉讼费分担方式符合上述规定，曾锦丰对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。综上所述，天仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由上诉人广州市天仁药业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 李 静审 判 员 唐佩莹二〇二一年六月二十九日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪