广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初14792号原告（反诉被告）：珠海市万锦房地产有限公司，住所地广东省珠海市香洲区乐园路1号二层。法定代表人：周超，职务总经理。委托诉讼代理人：李一默，北京市金杜（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁跃峰，男，1976年2月15日出生，汉族，身份证登记住址河南省汝州市。委托诉讼代理人：谭国标，广东岭南律师事务所律师。原告珠海市万锦房地产有限公司与被告梁跃峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李一默，被告的委托诉讼代理人谭国标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年12月31日租金125895元（租金标准按租赁合同约定的每月11445元标准计算）以及逾期支付租金的违约金（违约金每月为一期，以同期应付未付的租金为基数，每日按月租金额的3%从逾期当月6日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将广州市越秀区东华东路XXX号首层商铺租赁给被告，租赁面积91.8349平方米、用途为商业，租赁期限共20个月（自2019年5月1日至2020年12月31日止），租金每月人民币11445元，当月租金应在每个日历月的五号前缴付。自2020年2月起，被告持续不按照合同约定支付租金。在原告多次发函催缴，并郑重提示《租赁合同》第十条相关违约责任的情况下，被告仍不理会不支付。根据《租赁合同》第四条1和第十六条，租赁期满后，若甲方不拟出租或乙方不拟承租，合同自行终止。现被告已搬离租赁房屋，但仍未向原告支付欠缴的租金及滞纳金，严重侵害了原告的合法权益。为维护当事人的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：我方自2011年7月起租赁案涉房屋从事盲人保健按摩，一直依约按时缴纳租金。但是，2020年突如其来的新冠疫情，政府采取管控措施，不准我方经营的广州市越秀区轻松松盲人按摩院开门营业长达四个半月。当时，原告虽然按照政府倡仪同意减免两个月租金，但其设定的缴费程序则一定要按月份依次缴纳租金，否则，无法进入程序缴费。直至2020年12月31日租赁期限届满，我方将案涉租赁房屋交还给原告，我方都无法正常缴费。很显然，造成欠租的责任不在我方，原告起诉要求我方支付拖欠11个月租金125895元毫无事实依据。事实是，扣除因疫情管控政府不让营业的4个月租金，加上应退还给我方的押金22890元，我方应付给原告的租金为57225元。被告向本院提出反诉请求：原告向被告退还保证金22890元。原告对被告的反诉请求辩称：合同约定租赁期限至2020年12月31日，但被告是在2021年3月26日才搬离涉案房屋，且在搬离房屋时并未通知原告及办理交接手续，也没有交还钥匙。根据租赁合同第十七条约定，被告有按时交还房屋的义务且约定每逾期一日交还房屋应当按日支付3%违约金。被告逾期交还房屋的违约金已经超过了被告的保证金，故原告根据合同第六条扣除保证金后，是无需向被告返还保证金。故我方不同意被告的反诉请求。经审理查明：2019年7月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，其中约定：租赁内容。一、租赁地点：【广州市越秀区东华东路XXX号首层商铺】（下称“房屋”）。二、租赁面积：【91.8349平方米】。三、房屋用途：【商业】。四、租赁期限。1、乙方租赁期共20个月，即由2019年5月1日起至2020年12月31日止。五、房屋租金及缴纳方式。1、房屋租金每月人民币【11445】元，本合同租期内的租金共人民币【228900】元。3、缴纳方式：租金每月结算一次，本合同签订之日，乙方缴纳当月租金和保证金，之后每个日历月的五号前，乙方缴付当月租金给甲方。乙方应当通过银行转账的形式支付租金，甲方有权拒绝其他形式的任何付款。4、甲方指定的付款账号信息如下:开户名称：珠海市万锦房地产有限公司。开户行：招商银行股份有限公司广州分行营业部。账户：12×××01。六、保证金规定。1、乙方应当向甲方交纳【22890】元作为保证金，并按照双方签订的租赁合同使用房屋。甲方确认，乙方已经向【广东省信托房产开发公司】缴纳了保证金【16000】元。扣除此费用，乙方还需向甲方缴纳保证金【6890】元。本合同终止后，除本合同另有约定外，甲方扣除相关费用（包括但不限于违约金、租金等）60个工作日内将乙方缴纳的全部保证金（包括乙方向甲方和【广东省信托房产开发公司】缴纳的保证金）无息退还。因乙方原因导致合同解除的，甲方有权没收全部保证金（包括乙方向甲方和【广东省信托房产开发公司】缴纳的保证金），不予退还。违约责任。十、未依照合同规定准时缴纳租金，逾期每日加收当月租金总额3%的滞纳金。超过约定缴纳期一个月仍未缴齐租金及滞纳金的，甲方有权终止租赁合同,并收回本合同出租的房屋，没收保证金，并追回所欠租金及滞纳金。在乙方偿清之前，甲方对乙方场内的物资有留置权。十七、本合同解除或者终止后，乙方应当【柒】天内按照第十六条的约定将房屋返还甲方。乙方在此不可撤销的承诺，乙方返还房屋时不向甲方主张任何赔偿或者补偿（包括但不限于装修补偿、经营补偿等），且乙方不按照本合同约定的时间返还房屋的，甲方有权处理房屋内的一切设施、设备等物品，甲方不承担任何责任，乙方亦不向甲方主张任何赔偿责任。同时，每迟延一天，应当支付甲方月租金总额3%的滞纳金。二十四、除非提前五个个工作日通知变更，甲乙双方间的任何通知均应送达到以下地址：甲方：【珠海市万锦房地产有限公司】。邮寄地址：【广州市越秀区童心路5号】。邮政编码：【510091】。传真号码：【87373011】。电话号码：【138××××8991】。联系人：【徐某晖】。电子邮箱【ｘｕｒ×××＠ｖａｎｋｅ.ｃｏｍ】。乙方：【梁跃峰】。邮寄地址：【广州市越秀区东华东路XXX号首层商铺】。邮政编码：【510199】。电话号码：【137××××7099】。联系人：【梁跃峰】。通知以电子邮件方式发出的，则该电子邮件发出的当日视为到达：对协议中约定的所有书面通知均通过邮寄或专人送达，以对方签收日期为到达日期：收件人未签收或显示他人收的，以寄出日后的第5个工作日视为送达；如变更所列联系方式，应提前五个工作日通知对方，否则由此导致的不利后果（包括但不限于通知送达不成功）由变更方自行承担等。原告确认另外收取了被告的保证金6890元。2020年6月24日，原告用特快专递以广州市越秀区东华东路XXX号首层商铺的地址向被告邮寄《租金催缴通知书》，被告于2020年6月25日签收。2020年7月21日，原告用特快专递以河南省汝州市汝南办事处怯庄5号院261号的地址向被告邮寄《租金催缴通知书》，该邮件于2020年7月22日由他人代收。被告向原告支付租金至2020年1月。原被告一致确认支付租金是通过原告设定的支付租金平台支付。原告表示：对于被告无法通过平台缴纳租金的事实我方并不清楚。根据我方系统设定，被告不可以跳开2020年2月及3月租金，单独交纳4月租金，被告不可以因此不缴纳租金。根据合同第五条第四款，原、被告是约定了通过银行付款方式支付租金，约定的账号是与平台不一样的，即使被告不可以通过平台支付租金，被告也完全可以通过银行转账至合同约定的账户。并且被告从未向我方提出无法在平台缴费。被告表示：因为被告没有支付2020年2月及3月的租金，故被告就无法在原告的平台交付后续的租金。原告在2020年2月通过电话同意免除我方两个月租金，只是要被告先通过系统支付，后原告再退还给我方。虽然合同有约定账号，但从合同开始履行，被告一直用平台支付租金，故我方认为双方已经对租金支付方式做出变更。原告表示：被告搬离没有与我方办理交接手续，也没有交还钥匙，被告是自行撤场的，我方于2021年3月26日收回涉案场地。被告表示：我方是2020年12月31日撤场，由于原告的公司是在珠海，没有工作人员在广州，故当日是无法办理交接手续。本院认为：原告与被告自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对被告正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即5722.5元/月计付，2020年4月1日至2020年12月31日按合同约定的原租金标准计付。另，被告此前未予缴纳租金，是因原被告此前因疫情影响对于租金交纳标准未协商一致，被告不属于恶意拖欠，故原告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退回保证金的问题。因双方是一直履行合同至期满，故被告反诉要求原告退回保证金合法有理，本院予以支持。至于原告认为其于2021年3月26日才收回涉案场地，保证金应抵扣被告逾期交还房屋的违约金，鉴于原告并无在本案提起该项诉讼请求，本案对此不予调处，如原告要求被告支付该费用可与被告协商或另循法律途径解决，故原告以被告应支付逾期交还房屋的违约金而拒绝退回保证金给被告本院不予支持。综上，被告应支付给原告2020年2月1日至2020年12月31日的租金为114450元，扣除保证金22890元后，被告应支付给原告的租金为91560元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告梁跃峰应于本判决发生法律效力之日起五日内，将租金91560元一次性支付给原告珠海市万锦房地产有限公司；二、驳回原告珠海市万锦房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为1409元，由原告珠海市万锦房地产有限公司负担128元，由被告梁跃峰负担1281元。反诉费186元，由原告珠海市万锦房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二一年六月十八日书记员  何 婧