福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0111民初1265号原告：林居水，男，1975年5月12日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：汤国彬，福建亚太天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄栩，福建亚太天正律师事务所律师。被告：陈伯善，男，1983年11月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：邱星，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静雅，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。被告：福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道长乐中路3号（原讲堂路东侧）福晟钱隆国际主楼25层05办公，统一社会信用代码91350111784537964L。法定代表人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：张喆，男。委托诉讼代理人：江良玲，女。原告林居水与被告陈伯善、福建福晟物业有限公司（以下简称“福晟物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林居水的委托诉讼代理人庄栩和被告陈伯善的委托诉讼代理人邱星到庭参加诉讼，被告福晟物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林居水向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈伯善向原告支付2020年8月至12月的房屋租金25493元；2．判令被告福晟物业公司对陈伯善拖欠的租金承担连带责任。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《“福晟·钱隆大第9＃楼”租赁合同》；2．判令被告陈伯善向原告支付2020年8月1日起至合同解除之日止的租金（每月租金按130元／㎡支付）；3．判令被告陈伯善向原告支付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的2倍计算的自逾期之日起至实际履行之日止的迟延履行违约金；4．判令被告陈伯善将租赁房屋恢复原状并精装修后交付给原告；5．判令被告福晟物业公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年11月7日，案外人林银凤与两被告签订《“福晟·钱隆大第9＃楼”租赁合同》，约定：林银凤将其购买的坐落于福州市晋安区××路××路××处××号楼××层××单元精装房租赁给陈伯善使用，福晟物业公司对该租赁合同项下的租金承担担保责任，陈伯善未按期足额支付的，福晟物业公司有义务代为支付；租赁房屋面积为39.22平方米，租赁期限自2016年12月1日起至2021年12月31日止；租金按阶段递增，其中2019年10月1日至2021年9月30日，每月租金按130元／㎡计算；每月25日进行租金结算，如逾期超过5个工作日，自逾期之日起每日按银行同期同类贷款利率2倍计算违约金。三方特别约定：合同履行期限届满时，陈伯善确保不对案涉房屋进行危及案涉房屋的基础及主体结构安全的根本性改变。合同签订后，原告自林银凤处购买案涉房产，相应的租赁合同项下的权利义务由原告继受。陈伯善按合同约定支付了计至2020年7月止的租金，自2020年8月1日起的租金至今未支付，且租赁期间将案涉房屋进行改造，擅自将案涉房屋分户墙拆除。原告认为，陈伯善行为已严重违反合同约定，构成根本违约。福晟物业公司作为陈伯善的连带保证人，应承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告陈伯善辩称，其系受公司指派与林银凤签订租赁合同，实际应由福晟物业公司支付租金。案涉租赁合同实质是售后返租合同，其系受公司指派，以自己的名义代为签订租赁合同，代为支付租金，其所支付的租金均为公司通过员工转款给其，再由其代为支付。其自身并无承租案涉房屋的真实意思表示，仅仅负责代付租金，并未实际履行合同权利也未承担合同义务，合同的实际履行方是福晟物业公司，具体理由如下：1．租赁合同第十条第1款约定，其未按期支付租金，福晟物业公司有义务代为支付，该约定明显不同于一般的租赁合同，福晟物业公司作为物业服务提供方，无任何理由和义务为原告和其之间的租赁合同承担担保责任。该反常行为可以证明，其承租行为并非本人行为，而是职务行为。2．租赁合同第十条第2款约定，各方同意该物业由福晟物业公司负责管理，以利于合同履行。该约定也明显不同于一般租赁合同，如果其是正常的承租方，其无任何理由在承租房屋后无偿将该房屋委托给福晟物业公司管理。综上所述，其并非实际的合同当事人，合同关系发生在原告和福晟物业公司之间，与其无关，应由福晟物业公司承担支付租金的义务。被告福晟物业公司提交答辩状辩称，一、福晟物业公司非本案房屋租赁合同承租人，依约租金支付义务应由承租人承担。陈伯善主张实际应由福晟物业公司支付租金无任何法律依据和事实基础，根据三方签订的租赁合同，福晟物业公司仅作为担保人，且约定已明显违反福晟物业公司作为物业公司所具备的性质，且陈伯善未提供证据证明该租金应当由福晟物业公司予以支付。陈伯善辩称系受公司指派以自己的名义代为签订租赁合同，陈伯善未指明是在何时何地受何公司的指派。陈伯善作为具备完全民事行为能力人，应对自己签订的合同承担责任，陈伯善辩称其支付的租金均为公司通过员工转账至其账户后再由其代为支付，同样未指明是什么公司通过什么方式在什么时间向其转款。福晟物业公司仅作为该合同涉及的住宅项目物业提供方，不应承担向出租人支付租金的义务。依据租赁合同第十条第二款，各方同意该物业由福晟物业公司进行管理，此处的“管理”结合福晟物业公司的公司性质和案涉房屋现场情况应指的是物业管理，而不是招商运营的管理。二、退一步讲，即使福晟物业公司对承租人支付租金义务承担一般责任担保，原告未在保证期间对承租人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。根据《民法典》第六百八十六条第二款“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”和第六百九十三条“一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任”的规定，福晟物业公司仅承担一般保证责任，因原告未在保证期间内对承租人提起诉讼，保证人不再承担保证责任。三、为节约司法资源，本案应判令陈伯善承担租金给付义务。即便判令福晟物业公司与陈伯善共同向原告承担连带支付租金的责任，福晟物业公司也会在承担连带责任后进一步通过诉讼方式向陈伯善主张前述款项，此举不利于节约司法资源。综上所述，请求判令陈伯善承担原告诉请的全部租金给付义务。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，案外人林银凤（甲方）与福晟物业公司（乙方）、陈伯善（丙方）签订《“福晟·钱隆大第9＃楼”租赁合同》，约定甲乙丙三方经协商，就甲方委托乙方向丙方出租甲方购买的位于福州市晋安区××路××路××处××＃楼相关房产事宜签订本租赁合同，甲方自愿将其购买的福州市晋安区××路××路××＃楼××层××单元的商品房（建筑面积39.22㎡）出租给丙方；租赁期限自2016年12月1日起至2021年12月31日止；其中2019年10月1日至2021年9月30日期间的月租金按130元／㎡计算；每月25日进行租金结算，如逾期超过5个工作日，自逾期之日起每日按银行同期同类贷款利率2倍计付违约金；乙方对丙方支付本合同项下的租金向甲方承担担保责任，丙方未按期足额支付的，乙方有义务代为支付等内容。合同签订后，各方开始依约履行合同义务。合同履行期间，林银凤将案涉房屋转让给原告，此后陈伯善向原告支付租金。陈伯善在支付计至2020年7月的租金后，仅支付了2020年8月份租金1000元。本院认为，林银凤与福晟物业公司、陈伯善签订的《“福晟·钱隆大第9#楼”租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同，各方当事人均应严格依照该合同约定履行各自的义务。原告主张其因受让租赁物而概括取得租赁合同的权利义务，各方当事人对此均无异议，本院予以采纳。陈伯善主张其受福晟物业公司指派，以自己的名义代为签订租赁合同、代为支付租金，所支付的租金均为福晟物业公司通过员工转款支付至其个人账户，再由其代为支付。但陈伯善未就其主张提供证据加以证明，故其该主张缺乏依据，本院不予采纳。陈伯善未依约支付自2020年8月起的租金，至本案立案时已拖欠超过半年的租金，经原告催告，仍未履行支付租金的义务，致使原告订立合同的目的不能实现，因此原告有权解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告提起本案诉讼主张解除租赁合同，本院于2021年3月17日向陈伯善送达了起诉状副本，可视为原告的解除合同通知于该日送达陈伯善。因此，本院确认上述《“福晟·钱隆大第9#楼”租赁合同》于2021年3月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，原告请求陈伯善返还租赁物，本院予以支持。原告主张陈伯善应将租赁物精装修后返还，但其未能明确该租赁物出租时装修状况，因此本院对原告该主张无法支持。本案租赁合同系因承租人违约而解除，原告请求陈伯善支付自2020年8月1日起至合同解除之日止的租金37,579.41元［130元/㎡/月×39.22㎡×（7月＋17天÷30天/月）-1,000元］，并承担相应的逾期支付租金的违约责任，本院予以支持。关于违约金的计算标准，租赁合同约定“自逾期之日起每日按银行同期同类贷款利率2倍计付违约金”，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。原告主张按现行一年期LPR（3.85%/年）的两倍即7.7%/年计算支付逾期付款违约金，本院予以支持。原告请求被告自逾期之日起计算支付违约金，但其未能明确具体的逾期时间，因案涉租赁合同于2021年3月17日解除，因此本院认定陈伯善应从2021年3月18日起向原告计付违约金。综上，陈伯善应向原告支付拖欠的租金37,579.41元，并按7.7%/年的标准计算支付自2021年3月18日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款规定“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证”，本案中，案涉租赁合同约定，陈伯善未按期足额支付租金的，福晟物业公司有义务代为支付。该约定不具有债务人应当先承担责任的意思表示，应认定为连带责任保证。原告请求福晟物业公司对陈伯善的债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告林居水与被告陈伯善、福建福晟物业有限公司之间的《“福晟·钱隆大第9#楼”租赁合同》于2021年3月17日解除；二、被告陈伯善应于本判决生效之日起十五日内向原告林居水返还位于福州市晋安区××路××路××＃楼××层××单元的房屋；三、被告陈伯善应于本判决生效之日起十日内向原告林居水支付2020年8月1日至2021年3月17日期间的租金37,579.41元，和以37,579.41元租金为基数按7.7%/年计算的自2021年3月18日起至实际支付该租金之日止的迟延履行违约金；四、被告福建福晟物业有限公司应对上述第三项判决的租金和违约金承担连带责任；五、驳回原告林居水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,126元，适用简易程序减半收取计1,063元，由被告陈伯善、福建福晟物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  苏俊宇二〇二一年六月二十一日书记员  李雨翔附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第二十五条当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。