广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2951号上诉人（原审被告）：刘秀萍，女，汉族，1974年9月25日出生，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，住所地惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼5B房。法定代表人：吕辉。委托诉讼代理人：叶春兰，公司员工。上诉人刘秀萍因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。刘秀萍上诉请求：1.请求判决被上诉人向上诉人支付：从2017年12月17日至2020年5月1日的管理费全部由地产交，业主之前交过的管理费，从2017年12月至2018年12月的物业管理费应当退回给业主：162×12=1944元（物业管理费）+公摊电费水费垃圾费污水处理费约为人民币236元，合计约：￥2180元（退回业主刘秀萍）；2.业主房屋每月收益损失费：2017年12月17日至2020年5月1日，合计：29个月零13天的经济损失费用，按当前龙光北十一期三房的租金：2000-2500/月，我就按2000×29=58000+13×60=780=58780元（房屋质量问题导至业主经济损失退返给业主）；3.其他杂费：由于房屋质量问题，总反复维修，三年来业主反复往返于深圳和惠州之间，导至业主的误工费和三年来的打的士费用等等各种杂费：一万元（￥1000.00）合计费用：￥2180+58780+10000=70960元，证据和证据来源：另付副本（图片）照片31张。事实与理由：2020年9月11日收到广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司民事起诉状，我的房子于2016年6月2日购买，2017年12月17日交付给我，当时购买房子的时候你们龙光公司也没有告诉我房子没有架空层，因为当时看样版房的时候是有架空层的，当时我们也是经过排号抽签购买的，当排到我的号码的时候只剩楼层1楼和顶楼，当时我想着反正有架空层1楼就1楼吧，就买了，于2017年12月17日交付给我之后我一直每月按时准时交付物业管理费和水电公滩费用，当时交楼的时候看到原来是地面一楼根本没有架空层，我心里就有些担心这样的一楼肯定会比较潮湿，交楼当天心里还是挺郁闷的，但是也只能接受这一切，虽然楼层你们误导了我，但是毕竟已经买了也只能认了，我从来没有想过不交管理费的念头，交房当天我最积极直接预交了3个月的管理费，交房的时候也是年底了，交房后我就想着过完年再来整理此房吧，由于是一楼想着年后给家里老人住也可以的出入较为方便，2018年年初就开始雨季了，当我年后过来大约2018年2月底和3月初之间来到房子，房子已经不成样子了，整屋发霉，客厅，房间，厨房，洗手间，天花板，全部发霉，当时马上就通知保修办的工作人员过来维修，当时的保修办第一个保修员叫席工，态度还可以，当时的维修办法是：哪里发霉就修哪里，就是把墙面的表面铲掉重新刷上新油漆，但是过不了多久又全屋发霉，2018年全年就反反复复的修墙补墙，一直无法入住，然而我也反复打电话给龙光地产4008690888报修，于2018年12月底龙光城保修办确认是因为我的房屋渗水到整个房子，是从主卧渗进来的水，(这时已经整整维修了一年了。在维修期间2018年整年我也是按足管理费的虽然是在维修期间，将心比心，换谁房屋交了一个多了一直无法入住而且还是你们地产房屋有问题，这管理费都不应该业主出，但是我没有这样做。)由于已经年底了，保修办的工作人员（徐工）已换了另一个保修办人员跟我联系和对接，他和我说现在也已经是年底了，只能等过完年元宵以后工人才上班，检查到原因后我也只能接受啊只能等工人上班咯，2019年2月底又开始漫长的维修房屋过程，房屋三个房间的木地板全部被渗进来的水泡的发霉和出水，地板重新做了防水和换了木地板，还有整个房子的墙面全面铲了重做了防水，当时的女管家叫宋亚运也到房子拍了维修视频给我，经历了差不多一年的时间大面积维修直到2019年下半年大约7月份叫我过来检验，当时叫我过来检查房子的时候是龙光城保修办的杨工，他来到我的房子当时也和我说了一些抱歉之类的话语，当时杨工找了个小餐厅请我吃了个午饭，说给我免3个月的管理费，问我的意思可不可以我当时也表态，交房两年多来一直无法入住，当时我不知道房屋质量有问题，一直每月积极的交物业管理费，甚至交房当天我就预交了3个月的物业管理费，现在也检查到本身本来房子的质量问题，这两年多的物业管理费就不应该我业主交，两年多来我要交付每个月房贷，而且无法让我的房子收益，就按每月2000元的租金计算，两年零3个月(29个月的租金58000元人民币的损失。)房屋质量有问题一直维修，业主一直无法入住和使用，何来给龙光物业和龙光地产交管理费呢2019年7月叫我来检查后当月月底过来又发现整个天花厅和房间全部发霉，还有厨房和洗手间瓷砖和天花也发霉了，然而龙光保修办又开始一系的重新刷天花等等的维修，房屋如此反复的发霉，反复维修，让我已经对这龙光地产的房屋质量已经没有信心了，一百多万的房子就是一个水池，水池怎能住人呢2019年9月底我亲戚在这边实习也正好叫他顺便来房子试住一阵子，他住的期间房屋也发现很多问题，主卧洗手间门框给泡的空鼓，次卧的门给泡得已经不好推拉，开关掉落，多次打400地产电话叫人过来维修也没有得到解决，直到2020年5月我们才算真正过来试住了，现在一到刮风下雨我们也害怕。龙光物业为了表面绿化的好看把我屋子门口的绿化带堆成黄泥土山堆，这个黄泥土比我的屋子高出二十多公分，而且种密密麻麻的植物和密密麻麻的高高的树，而且所有的出水道是围着我房子的厅，三个房间和厨房墙而修，整个外墙围了一圈出水道，就是下水道，一到雨季所有的黄泥土就往我的房子里面冲，现在我把所有的阳台和窗房都用中空玻璃全封了起来，但是黄泥土还是往玻璃冲，简直就是住在河流下方，跟物业反映多次一直不解决，本来一楼就潮湿加上质量有问题房屋渗水还加屋外的绿化带的设计就有问题，反映无数次，但是龙光地产和龙光物业都无视这一切，说白了我这一楼的房子按道理就是架空层，龙光地产为了想多赚钱把一楼一半做成架空层大堂，一半做成两套房子当做商品房来卖，从二楼起就是一梯4户直到顶楼18楼都是一梯4户，唯有一楼是两户。龙光自己出现了这么多一系列的问题从不从自身找问题，还反复多次来向我要物业管理费，而且多次发催交函和多次告之我要起诉我，这两年多将近三年来造成了我的心理压力和精神压力严重伤害，我相信惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院一定会给我一个公平公证的判决的!后来龙光保修办经理陈烈喜承诺愿意补偿一年的物业管理费，但是后来也不了了之，又后来又换了一个自称在龙光保修办最大的人物项虹丞的人和我承诺这事就交给他办理就好了，不用去找任何人了这事他说了算，他说现在我就在你的房子里面和绿化门口，看了都感到心疼啊，房子这样子，很有共情的画面令我又相信了他们，但是后来又不了了之，令我从此再也不会再相信龙光城的保修办的工作人员和龙光城的物业了，包括后来的管家也是很不负责任，因为高空抛物一袋袋的垃圾从楼上往下扔，而且是长期这样高空抛物，当时报给了管家，管家在群里发些假图片说已经清理了，一个星期后我过来一看根本没有清理过，如此服务令我太失望!还有今年疫情3月底早上9点左右由于大暴雨叫管家过来我家帮忙关一下窗户，管家说他在帮其他业主送菜无法过来帮我关窗户，为什么管家不能叫就近的工作人员来帮忙一下呢无奈之下我只能叫102我的邻居老太爷打着伞帮忙一下把所有的窗户关起来，直到下午5点多快6点管家给我发了几张图片故意站我家窗户口叫人家拍照说现在已经帮我关窗户了，早上9点多下的大暴雨，你下午快6点才来关窗户那时候雨早已停了，如果我不叫邻居冒着大风大雨来帮忙关窗户，我的家说不定又不知道会泡成什么样子了其实龙光城北区物业的服务一直都很差，发微信回复很慢经常半天甚至一天后才会回复，有时候还不回，如此的物业服务，我作为业主没有感觉到有任何的服务可言，而且也不敢劳烦你们物业了，所以这物业费你们也能理直气壮的收吗还有两年前物业经理陈，承诺的我家门口绿化的改造问题一直没有解决处理。这次惠州市大亚湾人民法院以我当时办法收楼手续时一次性交纳（预收）三个月物业服务费为由，说我已经收了楼了就判我这几年来的管理费应由我来出，我当时预交管理费的时候是没有看到房子的，当时你们先将房屋钥匙交给我，问我是否预交管理费，我说没问题就刷了银行卡，当时一起收楼的其他业主还说了我，没看房就这么大方交这么多个月的管理费因为我当时完全信任你们，谁知道带我去看我的房子的时候是没有架空层的，当时我的脑子都翁一好几下，在房子呆了不到十分钟就回来了心情很是郁闷，谁知道之后还出现房屋渗水漏水全屋发霉等等一系列的问题，但是整个2018年的维修期间我都一分不少地交付管理费，但是物业的管家的服务和整个物业我都没得到任何的服务，而且添堵，综合以上种种所诉，无论从房屋的问题还是物业的服务，我都不应该交付管理费，所以大亚湾人民法院对我的判决是不公平的，法律不外乎人情，但是这次对我不公平!龙光地产，龙光物业本来就是一家，无论从哪个角度来说业主都不应该交付在维修期间的管理费，当2018年年初我的房子和钥匙交付给龙光城保修办维修那天起，我就不属于已经收楼，是重新交给你们龙光地产维修(因为房屋质量有问题，业主无法入住，这两年多来的维修期间何来得到你们物业的服务而且门口的绿化还乱七八糟，堆着高高的黄泥土总往我房子里面冲，没叫物业赔偿我的损失已经算好了，多次跟你们物业沟通，但是你们从不理会也漠视这一切，令人心寒!房屋由一交楼开始就已经出现问题，大亚湾法院以我交房时已经预付三个月管理费为由就判定我已经收楼了明显是不合理的，（就比如我在淘宝买的苹果，表面上是新鲜的，然而就付款了，到货后切开里面是黑心烂掉的苹果，拍照给售后，因为质量问题是可以退款的，而且消费者若是误吃了有问题的苹果，店家是需要赔偿消费者医药费和误工费的。)而且我的房子是售后保修期间，房地产开发商本来就要承担所有赔偿责任，业主我显然是受害者，因为质量问题，严重影响了房屋使用，这么多年来也造成了我的精神压力很大。所以在维修期间若是管理费还需要业主给的话，是完全不合理的，这些费用管理处应该向龙光地产公司索要所有的管理费，并且业主之前交的管理费需要退还给业主，并且龙光地产需赔偿业主这么多年来的房屋收益。（于2020年12月16日收到惠州市大亚湾人民法院的判决书。）现在我要起诉“惠州大亚湾东圳房地产有限公司”就是从2017年12月至2020年5月份之前的物业管理费不需要交付给龙光物业(由于房屋在维修期间，这一切费用应该由龙光地产负责，而且龙光地产还需要赔偿我这么多年来的所有房屋收益的损失费用。)广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司提交答辩意见称，原审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求二审法院依法予以维持，驳回上诉。一、被答辩人系惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区12±栋二单元1层01号房的所有权人，答辩人作为物业管理公司与被答辩人于2017年12月30日签订了《前期物业服务协议》，约定答辩人为被答辩人的上述房产提供前期物业管理服务。物业费的交纳时间为自商品房交付通知书载明的交楼之日开始计收，若业主提前收楼，则从收楼之日计收，办理收楼手续时一次性交纳(预收)三个月物业服务费。业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，业主应从逾期之日起按欠费总额的干分之三的标准向物业公司支付违约金。本案中，被答辩人于2017年12月30日办理了收楼手续，但自2019年1月1日开始至今，被答辩人未再交纳物业费等费用。虽答辩人已通过电话、短信或书面寄送催收函等方式多次催收，被答辩人仍无动于衷拒绝交纳物业服务费等相关费用。二、根据《民法典》第九百四十四条规定及《前期物业服务协议》约定，被答辩人应向答辩人支付物业服务费等费用，并承担逾期付款违约金。故一审法院认定“原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应向原告支付物业服务费……被告逾期支付物业服务费的违约金从当月5日起，以161.68元为基数按每天万分之一的标准计算至还清款项为止……该水费系被告自用，并由原告已代为缴纳，被告应向原告支付水费90.9元”具有事实与法律依据，请求二审法院维持原判，驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，答辩人作为物业公司，已经履行了法律及《前期物业服务协议》中约定的管理维护义务，被答辩人理应向答辩人支付物业服务费等费用，故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司向原审法院起诉请求：1．请求判决被告向原告支付从2019年1月1日至2020年4月30日止的物业服务费人民币2586.88元、公摊电费246.13元、2019年9月1日至2020年3月31日水费90.90元、垃圾处理费17.64元、污水处理费30.60（暂计至2020年4月30日，违约金为人民币193.13元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2．请求判决由被告承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：被告系惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区121栋二单元1层01号房的所有权人，房屋建筑面积为89.82平方米。2017年12月30日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务。2.交纳费用起始时间：自商品房交付通知书载明的交楼之日起开始计收，若业主提前收楼，则从收楼之日计收，办理收楼手续时一次性交纳（预收）三个月物业服务费。3.物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为住宅每月每平方米1.8元。4.交纳物业服务费时间：每月5日前交纳当月费用。5.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、通讯费、环卫费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。6.乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，被告办理了收楼手续。从2019年1月1日开始，被告未再交纳物业费等相关费用，至2020年4月30日止，被告共计拖欠物业服务费2586.88元（89.82元/平方米×1.8元/月/平方米×16个月）。原告催收未果，遂诉至原审法院。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、刘秀萍自本判决生效之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付从2019年1月1日至2020年4月30日的物业服务费2586.88元及逾期付款违约金（每月违约金从当月5日起，以161.68元为基数按每天万分之一的标准计至还清款项为止）。二、刘秀萍自本判决生效之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付水费90.9元。三、驳回广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘秀萍负担。二审中，刘秀萍向本院提交了涉案房屋照片，拟证明涉案房屋存在发霉、渗水问题。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本案二审争议焦点是：刘秀萍是否具有缴纳物业服务费用的义务。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人刘秀萍与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司签订《前期物业服务协议》，双方应当按照合同约定履行应尽的义务。现广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司已提供相应的物业服务，刘秀萍应当及时足额缴纳物业费用。关于刘秀萍上诉主张房屋存在发霉等质量问题，本院认为，房屋质量问题与本案的物业服务合同并非同一法律关系，关于房屋质量问题，刘秀萍可另行主张权利。关于刘秀萍上诉称广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司应向其赔付租金、杂费等各项经济损失的问题，并无充分的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘秀萍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘秀萍负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邹 戈审判员 张佳誉二〇二一年六月十五日书记员 钟润美