江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3207号上诉人（原审被告)：北京知行明道教育科技有限公司，住所地北京市海淀区常润路34号一层8112室。法定代表人：郑劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张妍，江苏彭嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市商业幼儿园，住所地江苏省徐州市云龙区建国东路杨家巷4号。法定代表人：房雪华，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：杨建恒，江苏铸品律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀成，江苏铸品律师事务所律师。原审被告：郑劲松，男，1973年3月5日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张妍，江苏彭嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。上诉人北京知行明道教育科技有限公司（以下简称知行明道教育公司）因与被上诉人徐州市商业幼儿园（以下简称商业幼儿园）及原审被告郑劲松租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人知行明道教育公司及原审被告郑劲松的共同委托诉讼代理人张妍、徐兵，被上诉人商业幼儿园的委托诉讼代理人杨建恒、杨秀成，原审被告郑劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。知行明道教育公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由商业幼儿园负担。事实和理由：1.知行明道教育公司与商业幼儿园签订的系合作办学协议，而非单纯的租赁协议，商业幼儿园作为合作方有义务向知行明道教育公司提供能够办学的场地与资质，在商业幼儿园未恰当履行其义务时，知行明道教育公司有权拒绝支付合同对价。2.涉案房屋现状及所处位置，无法满足消防验收要求，因违反《中华人民共和国消防法》及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的相关规定，故涉案《合作协议》应属无效，商业幼儿园无权主张违约金。3.知行明道教育公司实际使用了商业幼儿园的房屋，支付房屋使用的对价可考虑租金标准、市场租赁价格、承租人对房屋的使用程度及各方当事人的过错综合确定。知行明道教育公司没有相应的办学资质，只设立了看护点，招生规模很小，实际利用涉案房屋面积不足1/4。因此，知行明道教育公司对涉案房屋的使用费应基于疫情及上述因素予以部分减免。商业幼儿园辩称，1.从双方所签的《合作协议》《关于＜合作协议＞的补充协议》《关于＜合作协议＞及其补充协议的补充协议》及实际履行情况来看，可以认定双方之间系房屋现状租赁。2.《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）已废止，且《中华人民共和国消防法》并未涉及合法存在的房屋对外出租权利的限制，故涉案《合作协议》应属有效。3.双方系于2020年9月8日办理了租赁房屋的交接手续，故一审法院结合知行明道教育公司实际占有时间及协议约定的租金标准，计算知行明道教育公司支付相关租金、占用费用，于法有据。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，知行明道教育公司的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回知行明道教育公司的上诉，维持原判。原审被告郑劲松述称，同知行明道教育公司的上诉意见。商业幼儿园向一审法院起诉请求：1.依法判令知行明道教育公司立即从位于徐州市云龙区的办学场地、校舍迁出，并退还相关教学设施设备，给付所欠租金996636元、违约金200000元，自2020年5月1日至实际迁出之日期间的占用费（按每月35641元计算）；2.判令郑劲松对知行明道教育公司的上述义务承担连带履行的法律责任；3.诉讼费用由知行明道教育公司、郑劲松负担。一审法院认定事实：2013年7月23日，商业幼儿园（甲方）与知行明道教育公司（乙方）、郑劲松（丙方）签订《合作协议》，约定：“一、合作方式为，甲方将自己现有的办学场地、校舍及现有设施设备提供给乙方用于办学，甲方收取固定的租赁费用。乙方办学所获收益全部归乙方所有。合作期间，乙方将按照教育主管部门的规定申办办学资质，预计申请期限为一年时间，在乙方办学资质申请下来之前，可使用甲方办学资质招生、教学。使用甲方办学资质期间，乙方独立进行招生教学，并承担相应的责任风险，甲方不承担任何安全生产责任和经济责任。乙方使用甲方办学资质期间甲方的公章由甲方派专人进行管理，乙方使用甲方公章仅限于办学业务。在使用甲方办学许可证期间，乙方交纳10万元人民币的风险押金，乙方成功申办办学许可证后，甲方退还此押金。二、合作年限自2013年11月1日起至2023年10月31日止，时间为10年。三、乙方向甲方应支付的固定租赁费用。1、第一年的租赁费用为25万元，第二年、第三年每年的租赁费用为38万人民币。从第四年开始，每年的租赁费用在上年基础上增加3%。即2013年11月1日至2014年10月31日，租赁费用为每年25万元人民币。2014年11月1日至2016年10月31日，租赁费用为每年38万元人民币。2016年11月1日开始，每年的租赁费用在上一年承包金的基础上递增3%。租赁费用每半年一付，先付后用。乙方另行支付5万元人民币押金，押金在合同到期后退还给乙方。六、异常情况约定，合作期间，如遇不可抗力及重大政策调整，以致双方不能依约履行职责或不能如期履行职责，合同无法执行，则双方互不追责。如合同期内幼儿园所在区域拆迁，甲方应优先寻找替换房产，以保证各方的合作能够继续，如果没有双方认可的可替代房产，则各方的合同终止。七、违约责任，除不可抗力因素外，双方不得提前解除本协议，如甲方提前解除协议，需支付乙方10万元人民币违约金，并赔偿乙方前期装修改造的费用及经营性收入，如乙方因为自身原因需提前解除合同，需支付甲方10万元人民币的违约金，放弃乙方装修改造投入费用的要求。八、其他约束性条款，合作期限届满后，乙方投入装修改造所形成的不可移动的资产所有权无偿归甲方，丙方对本合同所约定的乙方义务，自愿承担连带履行的法律义务。”商业幼儿园在甲方处盖章签字，知行明道教育公司在乙方处盖章，郑劲松在丙方处签字，徐州市商务局在见证人处盖章。2014年1月16日，徐州市商务局附属幼儿园（甲方）、知行明道教育公司（乙方）、郑劲松（丙方）签订《关于＜合作协议＞的补充协议》，约定：甲乙丙三方就乙方使用甲方办学场地、校舍等办学事宜，曾于2013年7月23日签订《合作协议》一份，现因客观情况发生变化等原因，三方经自愿协商形成如下补充协议：1.三方同意将《合作协议》第二条修改为合作期限十年，自2014年5月1日至2024年4月30日止。2.三方同意将《合作协议》第三条修改为乙方向甲方应支付的固定租赁费用，第一年租赁费用为25万元人民币，第二年第三年每年的租赁费用为38万元人民币，从第四年开始每年的租赁费用在上年基础上增加3%。即2014年5月1日至2015年4月30日租赁费用为每年25万元人民币，2015年5月1日至2017年4月30日租赁费用为每年38万元人民币，2017年5月1日开始每年的租赁费用在上一年承包金的基础上递增3%。租赁费用每半年一付，先付后用。乙方另行支付5万元人民币押金，押金在合同到期后退还给乙方。原三方所签《合作协议》的其他条款不变，对本补充协议形成的原因，三方承诺互不追究违约或赔偿责任。商业幼儿园在甲方处盖章，知行明道教育公司在乙方处盖章，郑劲松在丙方处签字，徐州市商务局在见证人处盖章签字。2017年2月21日，商业幼儿园（甲方）、知行明道教育公司（乙方）、郑劲松（丙方）签订《关于＜合作协议＞的补充协议》，约定：就乙方使用甲方现有场地、资产以自己新设的办学主体办学事宜，甲乙丙三方曾于2013年7月23日签订《合作协议》，2014年1月16日又签订《关于合作协议的补充协议》，为解决乙方拖欠租金事宜，甲乙丙三方经协商再次签订补充协议，内容如下：一、截止2016年11月底，乙方共拖欠甲方租金40万元，对于该40万元的欠付租金，乙方承诺于2017年3月底前支付20万元，于2017年6月底前支付余下的20万元。二、对于2016年11月底以后的租金，乙方于2017年12月31日前结清，自2018年起，乙方保证按《合作协议》和《关于合作协议的补充协议》的相关条款按期支付甲方租金，不再拖欠甲方房租。三、如乙方有一起未按上述约定履行支付义务的行为，甲方有权自乙方违约之日起解除三方所签的合作协议及补充协议，且乙方应承担如下违约责任：1.收到甲方解除协议通知后10日内，乙方应无条件搬出《合作协议》约定使用的场地及校舍，乙方投入装修改造所形成的不可移动资产所有权，甲方将协调后续承租人予以补偿，如60天内无法发成补偿协议，则无偿归甲方所有，因搬迁造成的社会责任与经济纠纷均由乙方承担。2.乙方应支付违约金20万元。3.乙方继续归还拖欠租金，并按同期银行贷款利率的2倍支付拖欠租金利息。四、丙方对乙方的上述义务和违约责任，自愿承担连带清偿责任。2020年3月5日，商业幼儿园向知行明道教育公司出具《解除合同通知书》，载明：“贵公司在《关于合作协议及其补充协议的补充协议》签订后，仍未按协议约定履行给付租金义务，至2020年2月贵公司已累计拖欠应付租金99.6636万元，对贵公司拖欠租金的问题，商业幼儿园曾多次向贵公司催要无果，鉴于贵公司的严重违约行为一直处于持续状态，商业幼儿园为维护其合法权益，现根据双方所签关于合作协议及其补充协议的补充协议第三条的约定，通知贵公司解除《合作协议》《关于＜合作协议＞的补充协议》《关于＜合作协议＞及其补充协议的补充协议》的履行，解除期限为2020年3月31日。”双方于庭审中均认可，解除合作协议及补充协议的时间为2020年3月31日。知行明道教育公司、郑劲松于一审庭审中主张商业幼儿园用于履行合作协议的房屋及场地因是违章建筑，且未经消防验收合格，知行明道教育公司因此无法取得办学资质，故其基于公平及同时履行抗辩权，没有向商业幼儿园支付合同约定的租金，商业幼儿园属于根本违约。知行明道教育公司、郑劲松对其主张向法庭举证微信聊天记录截图及徐州商务局下发的通知。徐州市商务局于2019年12月6日下达通知载明：“商业幼儿园，根据国家有关江苏安全生产专项整治督导工作要求，以及我市相关规定，对不符合安全生产条件，不具备办学资质的教育机构坚决予以关停，你园应尽快要求承租方（北京碧桐国际幼儿园）停止招生、办学，且在妥善安置现有在园幼儿的基础上，终止双方租赁协议。”知行明道教育公司、郑劲松举证与“徐州某园长”“商务局刘某”的微信聊天记录。商业幼儿园于聊天记录中称“某院长，这个是北京市非教育行政部门所属公办园设立的流程，各地情况大致一样，前面五项都需要你们准备，是否徐州和北京需要准备的东西有区别，你需要去云龙区教委核实。领取相关表格，准备相关材料、文件。最终是否只有一个办学许可证就可以了，还是要去民政局注册？……”，“徐州某园长”于微信中回复称：“我问过教育局了，我们只需要一个办学许可证，我可以再去落实一下，需要的话我叫上毛老师”。后于2019年12月6日微信称：“郑老师，根据徐州市安全生产专项整治会议精神，无证经营幼儿园必须关停，后续问题等您来徐面谈……”。商务局刘某于微信记录中称：“局几点意见：1.现阶段，在消防及办学资质存在问题的情况下，停止招生办学；2.涉诉涉法事项，依法办事；3.在租金方面，疫情期间按照有关政策予以免收；4.鉴于幼儿园现阶段没有资金，无法借款给承租方；5.装修费用在执行合同约定的前提下，双方协商解决。请承租方予以理解。”知行明道教育公司、郑劲松于一审庭审中称，其于2014年5月1日以后开始使用部分校舍，一直使用到今年疫情前，从2020年4、5月开始遣散儿童。双方于庭审中共同确认，知行明道教育公司、郑劲松自2016年12月1日起共计支付租金80.3142万元。双方于2020年9月8日上午对涉案坐落于徐州市云龙区房屋及场地进行了交接，并共同签署交接确认书，知行明道教育公司于2020年9月8日已退场。商业幼儿园于庭审中陈述，为方便计算，主张计算占用费时间至2020年8月31日，并同意减免知行明道教育公司疫情期间2个月的租金及占有使用费。一审法院认为，商业幼儿园与知行明道教育公司分别于2013年7月23日、2014年1月16日、2017年2月21日签订《合作协议》《关于＜合作协议＞的补充协议》《关于＜合作协议＞及其补充协议的补充协议》，以上协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行相应义务。双方于《合作协议》中约定，“甲方（商业幼儿园）将自己现有的办学场地、校舍及现有设施设备提供给乙方（知行明道教育公司）用于办学，甲方收取固定的租赁费用。乙方办学所获收益全部归乙方所有。”商业幼儿园已按照该合作协议约定，向知行明道教育公司交付相应的办学场地、校舍及设施设备，知行明道教育公司应按照该协议约定支付租金。双方于协议中载明，截止2016年11月底，知行明道教育公司欠付商业幼儿园租金40万元。结合双方《关于＜合作协议＞的补充协议》约定“2015年5月1日至2017年4月30日租赁费用为每年38万元人民币”，即2017年4月30日前，每月租金为31666元，及至2017年4月30日，明道教育公司、郑劲松应交付租金为558330元（400000元+5个月×31666元）。双方于协议中另约定2017年5月1日开始每年的租赁费用在上一年承包金的基础上递增3%，即2017年5月1日至2018年4月30日租金为391400元（380000元×1.03），2018年5月1日至2019年4月30日租金为403142元（391400元×1.03）。双方合同虽于2020年3月31日解除，但合同解除后，知行明道教育公司仍占用至2020年9月8日。商业幼儿园主张知行明道教育公司按照租金标准，要求知行明道教育公司支付至2020年8月30日的租金及占用费，予以支持。2019年5月1日至2020年4月30日租金及占用费为415236.26元（403142元×1.03），每月租金为34603元，商业幼儿园同意免除疫情期间2个月租金，为346030元（415236元-69206元）。知行明道教育公司于2020年9月8日撤场，双方协议已于2020年3月31日解除，2020年5月1日至2020年8月30日的占用费支持商业幼儿园138412元（34603元×4个月）。以上共计1837314元（558330元+391400元+403142元+346030元+138412元）。双方于庭审中共同确认，知行明道教育公司于补充协议的补充协议签订（2017年2月21日）后起共给付803142元，知行明道教育公司尚欠付租金及占用费1034172元。关于违约金，知行明道教育公司虽于庭审中称，“商业幼儿园用于履行合作协议的房屋及场地因是违章建筑，且未经消防验收合格，知行明道教育公司因此无法取得办学资质”，系属商业幼儿园违约。但，知行明道教育公司对此并未举出证据予以证实。商业幼儿园向法庭举证的微信聊天记录及商务局通知，均无法证明系因商业幼儿园原因导致知行明道教育公司存在消防及办学资质问题。且，双方于合同中约定，“合作期间乙方（知行明道教育公司）将按照教育主管部门的规定申办办学资质”，该条款已明确约定申办办学资质的义务方为知行明道教育公司。故对于知行明道教育公司的该主张，不予支持。但，商业幼儿园主张违约200000元，该违约金数额过分高于商业幼儿园实际产生的损失。且，商业幼儿园在《合作协议》签订时未谨慎审核知行明道教育公司的办学资质申报条件，亦存在相应的过错。关于违约金，酌定支持商业幼儿园分别以至双方解除协议时知行明道教育公司欠付租金826554元为本金，按照LPR自2020年4月1日起计算至实际给付之日；以知行明道教育公司撤场时欠付占用费207618元为本金，按照LPR自2020年9月9日起计算至实际给付之日。双方间的《合作协议》《关于＜合作协议＞的补充协议》《关于＜合作协议＞及其补充协议的补充协议》，知行明道教育公司、郑劲松均在协议丙方处签字，并承诺对知行明道教育公司的合同义务和违约责任承担连带清偿责任。商业幼儿园主张知行明道教育公司、郑劲松承担连带责任，予以支持。双方已于2020年9月8日进行了交接，知行明道教育公司已向商业幼儿园返还办学场地、校舍及相关教学设施设备。商业幼儿园主张知行明道教育公司从位于徐州市云龙区的办学场地、校舍迁出，并退还相关教学设施设备，不予支持。综上，遂判决：一、知行明道教育公司、郑劲松于判决生效之日起十日内向商业幼儿园支付租金及占有使用费1034172元；二、知行明道教育公司、郑劲松于判决生效之日起十日内向商业幼儿园支付违约金（以826554元为本金，按照LPR自2020年4月1日起计算至实际给付之日；以207618元为本金，按照LPR自2020年9月9日起计算至实际给付之日）；三、驳回商业幼儿园其他诉讼请求。二审中，知行明道教育公司围绕其上诉请求，提交了下列证据：1.涉案房屋的所有权证（复印件），拟证明所有权证上记载的面积是980.64平方米，与《合作协议》约定的面积不一致，且房龄较长。2.学前教育机构登记注册证书（复印件），拟证明办学许可证已于2011年11月到期，在2013年签订合同时，商业幼儿园刻意隐瞒办学许可证到期的事实，并向知行明道教育公司收取了100000元风险押金。3.案外人黄某某的装修费用明细（复印件，19页）及案外人许某某装修费用明细（费用明细复印件5张、票据14本、银行转账明细3张），拟证明涉案幼儿园装修共计花费1357310元（案外人黄某某476210元、案外人许某某881100元）。4.经营损失明细（复印件39页），拟证明知行明道教育公司退还学生学费及老师安置费，合计511058.15元。5.装修改造说明（复印件3页），拟证明因涉案幼儿园房龄较长，装修工程量巨大，其中包含外立面装修、市政管网联通、强弱电改造、园区所有门窗整体更换、楼梯整修、户外全部操场改造等施工项目。商业幼儿园质证认为，知行明道教育公司提交的上述证据，均不属于二审期间新证据，依法应不予采信。1.《合作协议》系约定对现有的办学场所，即现状租赁，涉案幼儿园还包含一些无证房屋设施，所有权证不具备知行明道教育公司的证明目的。2.关于学前教育机构登记注册证书，双方系涉案幼儿园场地租赁，而不是知行明道教育公司承包经营商业幼儿园，且《合作协议》亦仅约定知行明道教育公司可借用商业幼儿园资质办学一年，知行明道教育公司一直在使用涉案幼儿园场地用于经营，并不影响涉案租赁合同的履行。3.装修费用明细、经营损失明细、装修改造说明的真实性无法认定，且与本案诉争事项无关联性，商业幼儿园不予认可。郑劲松质证认为，认可知行明道教育公司的意见。因商业幼儿园拒不提供房产证明，致使知行明道教育公司无法申请办学许可证。针对双方当事人的上述举、质证意见，本院认为，1.虽然涉案房屋所有权证（1991年10月4日）记载，4幢房屋建筑面积980.64平方米，但徐州市商业局于1994年取得的国有土地使用证[徐土国用（94）字第*****号]记载，土地使用权面积为1426.1平方米（土地座落：杨家巷，土地用途：教育），且《合作协议》约定租赁范围包括商业幼儿园现有的办学场地、校舍及现有设施设备。因此，依据涉案房屋所有权证而言，尚不能认定知行明道教育公司实际经营的场地面积与协议议定的面积不符，知行明道教育公司在多次签订补充协议并结算的情况下，均未提及经营面积少于约定面积的问题，本院对知行明道教育公司的该项证明主张，依法不予采信。2.《合作协议》虽然约定知行明道教育公司可于协议签订一年内，使用商业幼儿园办学资质用于招生、教学，商业幼儿园的办学许可证亦已到期，但双方并未约定知行明道教育公司以使用商业幼儿园办学资质为履行《合作协议》的前置条件，办学许可证是否到期并不影响涉案《合作协议》的履行。3.关于装修费用明细、经营损失明细、装修改造说明，鉴于知行明道教育公司一审并未提出反诉，本案二审不予理涉。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于涉案《合作协议》《关于＜合作协议＞的补充协议》《关于＜合作协议＞及其补充协议的补充协议》的性质应如何确定的问题。本案中，商业幼儿园与知行明道教育公司、郑劲松签订的协议，虽然名为合作协议，但经郑劲松二审确认，商业幼儿园于知行明道教育公司经营涉案幼儿园期间，并不参与知行明道教育公司的经营管理，且上述协议未涉及出资数额与形式、盈余分配、债务承担等事宜，亦未涉及协议履行期间，知行明道教育公司以商业幼儿园办学资质作为经营涉案幼儿园或支付租赁费用的前置条件，商业幼儿园仅系收取“固定租赁费用”。因此，涉案《合作协议》等协议的性质应为租赁合同，商业幼儿园与知行明道教育公司之间系租赁合同关系。二、关于涉案协议的合同效力问题。知行明道教育公司上诉主张，涉案幼儿园未经消防验收，双方签订的相关协议应属无效。针对知行明道教育公司的上述意见，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”上述法律仅规定房屋未达消防要求不得投入使用和经营，房屋是否取得消防验收并不必然影响租赁合同的效力。具体到本案，知行明道教育公司与商业幼儿园系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修改造由知行明道教育公司自行负责，知行明道教育公司实际占有、使用涉案幼儿园的行为，理应视为其认可涉案幼儿园的实际状况，且知行明道教育公司在签订涉案协议时，亦未将消防验收合格作为涉案协议的生效条件。因此，知行明道教育公司关于涉案协议无效的上诉主张，不能成立，本院依法不予支持。一审法院结合涉案协议约定的租赁费用标准、知行明道教育公司实际占有使用涉案幼儿园的时间、商业幼儿园同意免除疫情期间租金等实际，综合确定知行明道教育公司应给付的租金及占用费、违约金的款项数额，符合案情实际，本院予以确认。综上，上诉人知行明道教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15570元，由上诉人北京知行明道教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年六月二十九日法官助理  嵇海勇书 记 员  薛淑淑