浙江省桐庐县人民法院   民事判决书   （2021）浙0122民初2146号     原告：龚景葵，男，1945年9月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。       委托诉讼代理人：龚镇刚，男，系龚景葵儿子。       被告：桐庐春城置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道米兰商厦1幢2单元1104室。       诉讼代表人：桐庐春城置业有限公司管理人。       负责人：李斌。       委托诉讼代理人：刘恋、张之羽，浙江智仁律师事务所律师。       原告龚景葵与被告桐庐春城置业有限公司（以下简称春城置业公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法由审判员王杰适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告龚景葵及其委托诉讼代理人龚镇刚，被告春城置业公司的委托诉讼代理人刘恋、张之羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       本诉原告龚景葵向本院提出诉讼请求（变更后）：一、请求依法判决原、被告签订的《春城大厦房屋认购协议》合法有效；二、要求被告继续履行认购协议，并签订正式商品房买卖合同；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月22日，原告与被告签订《春城大厦房屋认购协议》，认购春城大厦2619室，并支付定金32000元，协议约定2013年2月28日前双方签订正式《商品房买卖合同》。2013年2月28日，原告要求被告签订正式购房合同，因被告原因未能签订，并重签了《春城大厦房屋认购协议》（因2012年12月22日所签协议存在笔误），重新约定2013年4月28日前签订正式《商品房买卖合同》。期间原告数次往返桐庐要求签订正式《商品房买卖合同》，被告均以公司原因为由一再推延。2014年2月28日，被告发函给原告，把签订正式《商品房买卖合同》时间延期至交房之日前。2018年5月2日，桐庐县人民法院裁定受理被告春城置业公司破产清算一案，并指定浙江智律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任联合管理人。后原告向管理人提出继续履行《春城大厦房屋认购协议》的请求，但管理人于2021年4月28日向原告发出《债权审查复核通知书》，认定前述购房合同已经解除，并认定原告的债权为普通债权。实际上，原告已如约支付购房定金，且一直要求签订正式《商品房买卖合同》，系真实购房者，被告却一再违约。同时被告2014年2月28日出具的函可以证明春城大厦2619室房屋属原告所有。综上，为维护原告自身的合法权益，请求法院依法公正判决。       被告春城置业公司答辩称：《春城大厦房屋认购协议》的合同目的不能实现，无法继续签订《商品房买卖合同》，原被告双方于2012年12月22日签订的《春城大厦房屋认购协议》约定原告认购春城大厦2619室，同时约定“若被告违反本协议将该商品房另行出售而导致原告不能在约定的时间内购买所预购的商品房，则视为被告违约，被告双倍返还原告已付定金。”管理人在接管被告资产时发现，春城大厦2619室已经于2012年10月16日网签给其他债权人，《春城大厦房屋认购协议》合同目的已不能实现，因此对于春城置业公司的违约责任，管理人在审核原告债权时已将该部分违约责任予以确认。同时，管理人在接管春城置业公司后并未向原告发出继续履行《春城大厦房屋认购协议》的通知，亦未与原告另外签订其他认购协议，因此原告主张签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求于法无据。事实上，春城置业公司已宣告破产，后续主体资格将被注销，即便《春城大厦房屋认购协议》有效，合同也不具备继续履行的可能，因此原告主张签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据。       原告龚景葵向本院提交了如下证据材料：       1、房屋认购协议、购房定金收款收据，证明龚景葵与春城置业公司就案涉房屋签订认购协议，并支付定金的事实。       2、春城置业公司函，证明案涉房屋没有签订正式商品房买卖合同的原因在于被告。       3、债权审查复核通知书，证明管理人对龚景葵申报债权的审核情况。       被告春城置业公司向本院提交了如下证据材料：       1、房屋产权查询记录，证明案涉房屋在原告认购之前已网签给其他购房人的事实。       2、债权审查结果通知书及书面异议回函，证明管理人对龚景葵的债权认定情况。       3、第二次债权人会议资料，证明管理人审核认定龚景葵的债权并编制在债权表中的事实。       4、债权异议表及预告登记证书，证明龚景葵对管理人的债权认定结果提出异议的事实。       对龚景葵提供的证据，春城置业公司均无异议，本院均予以认定。       对春城置业公司提供的证据，龚景葵均无异议，本院均予以认定。       根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：       2012年12月22日，龚景葵向春城置业公司认购桐庐县县城云栖中路春城大厦2619室，并签订了《春城大厦房屋认购协议》，约定房屋面积为81.41平方米，购房款为487646元，被告须在2012年12月26日前与原告签订商品房买卖合同并支付首付款。龚景葵按约向春城置业公司支付了购房定金共计32000元。后双方多次就签订正式商品房买卖合同的时间重新进行了约定，但因被告原因双方一直未签订正式的商品房买卖合同。       2018年5月2日，本院裁定受理春城置业公司破产清算一案，并指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任春城置业公司的联合管理人。       2018年6月5日，龚景葵向管理人进行了债权申报。2021年3月24日，管理人向龚景葵发出《债权审查结果通知书》，载明：管理人确认龚景葵对春城置业公司享有普通债权1437000.39元（含2601、2619、2620室三套房屋的已付购房款）。根据《中华人民共和国企业破产法》等相关规定，龚景葵主张交付的房屋仍属于春城置业公司债务人财产，龚景葵无权要求春城置业公司继续交付房屋。后龚景葵对上述债权认定结果提出异议，认为管理人应当向其交付房屋。管理人复核后仍维持原债权认定结果。       另查明：1、本院于2021年4月2日裁定宣告春城置业公司破产；2、春城大厦至今尚未竣工，管理人已将春城大厦在建工程及其土地使用权挂淘宝网破产清算拍卖平台进行拍卖；3、在原告认购2619室房屋前，春城置业公司已将案涉房屋销售给案外人丁兴成，并办理了网签备案登记。       本院认为，原、被告签订的两份《春城大厦房屋认购协议》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，龚景葵与春城置业公司对该合同的效力亦无争议，应为合法有效。关于龚景葵要求春城置业公司继续履行认购协议，并签订房屋买卖合同的请求，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。在符合该条规定的情形下，破产法将是否继续履行合同的权利特别赋予管理人一方，即只有在管理人基于破产财产最大化考量基础上，单方决定继续履行合同的情况下，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同均应解除。据此，在春城置业公司已经进入破产程序的情况下，案涉《房屋认购协议》是否继续履行当由该公司管理人决定，本案诉讼过程中，管理人明确案涉《房屋认购协议》已解除，龚景葵在没有证据证明管理人决定继续履行该合同的情况下，单方主张继续履行《房屋认购协议》没有法律依据。且案涉房产性质为非住宅，并非日常生活居住所需，不具有优先保护的特殊利益。再者，根据管理人查明的事实，案涉2619室房屋事实上已网签给案外人，客观上该《房屋认购协议》已无法继续履行。综上，对龚景葵要求春城置业公司继续履行认购协议，并签订房屋买卖合同的请求，本院不予支持。       据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：       一、确认龚景葵与桐庐春城置业有限公司分别于2012年12月22日和2013年2月28日签订的两份《春城大厦房屋认购协议》有效；       二、驳回龚景葵的其他诉讼请求。       案件受理费减半收取计4307元，由原告龚景葵负担（已预交）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按照自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。       审判员王杰    二〇二一年六月三十日     法官助理周靖     书记员孙红