北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初4553号原告：徐某，女，1983年9月21日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：三彩家有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦401室。法定代表人：文宁。被告：郑某，女，1996年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区某小区22号楼1单元1203，身份证号×××。原告徐某（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、被告三彩家有限公司（以下简称三彩家公司）、被告郑某（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、郑某到庭参加了诉讼，城城北分、城城公司、三彩家公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求认定原告与城城北分2020年4月8日签署的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除；2.请求判令四被告支付原告拖欠的房屋租金14000元并支付利息（以14000元为基数，自2020年11月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.请求判令四被告支付原告违约金25200元并支付利息（以25200元为基数，自2020年11月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；4.请求判令城城北分、城城公司、三彩家公司退还原告房屋维修费215元并支付利息（以215元为基数，自2020年11月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；5.请求判令四被告赔偿原告家具损失4132元并支付利息（以4132元为基数，自2020年11月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；6.请求判令郑某支付逾期腾房的房屋占用使用费2240元并支付利息（以2240元为基数，自2020年11月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：原告与城城北分于2020年4月8日签订《房屋托管合同》，约定原告将北京市朝阳区某小区22栋1单元1203室（以下简称涉案房屋）交由城城北分管理，城城北分每月付给原告租金8400元，租赁期限从2020年4月12日起至2021年4月11日止，收租11个月，余一个月为空置期。空置期为首月且不支付租金，在支付第二个月房租时扣除房屋维修费365元。按照双方签署合同第十三条第三点中约定“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）甲方有权单方解除合同，收回该房屋”。自2020年9月6日后，城城北分没再支付原告租金，已满足合同中的解除约定，原告有权单方解除合同并收回房屋，并要求支付未能支付给原告的租金14000元。合同中第十四条第四点约定“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方”，现原告有权要求赔偿3个月租金25200元。合同第十一条约定，“甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。”城城北分只履行5个月的托管责任，因此应退回原告剩余天数的房屋维修费，合计215元。原告与城城北分签约过程中，对方由联系人宋佳为代办人，负责提供现场收房、验房、讲解被告公司的服务、协商租金及付款方式等，指导原告在三彩家公司的三彩家APP上进行合同签署。原告注册三彩家APP后，进入“合同”一项进行合同查阅、签字、下载等。宋伟向原告邮寄了资产交割单、功能验收单、费用结清承诺书、业主告知书等文件，由原告手签后拍照回传。在未支付租金达1个月时，原告找到宋佳，宋佳以各种理由拖延时间，并告知原告签署另外的协议，原告不同意，对方承诺在10月31日给出最终的解决方案。原告之后多次协商未果，还找不到城城北分，只得单方解除合同收回房屋。郑某为涉案房屋的次承租人，故要求郑某支付自2020年11月1日至2020年11月8日逾期腾房的房屋占用使用费2240元。在房屋资产交割单中，涉案房屋中有三人位沙发1个、二人位沙发1个、衣柜1个，洗衣机1台，原告在2020年11月8日收房时未发现，其中洗衣机已由郑某用自己的洗衣机相抵，故要求赔偿其余物品损失。综上，原告为维护合法权益故诉至法院。城城公司、城城北分未到庭，未提交书面答辩意见。在系列案件中，城城公司、城城北分的统一答辩意见为：不同意解除合同，请求依法查明拖欠租金数额，合同内对于违约金数额约定过高。三彩家公司未到庭，未提交书面答辩意见。郑某辩称：第一至四项诉讼请求与我无关，不予认可；家具丢失与我无关，亦不予认可；原告与城城北分之间是委托关系而不是租赁关系，我已经把房屋租金给了城城北分，有权在涉案房屋中居住，对于房屋占用使用费不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年4月8日，原告作为托管方、城城北分作为受托方签署了《房屋托管合同》，约定原告将涉案房屋托管给城城北分，用途可为长租房、短租房或配套项目，托管期12个月，自2020年4月12日至2021年4月11日止，月租金8400元，月付（每月最后一天），第一个月为空租期，实收租金11个月。托管期内原告委托城城北分或城城北分指定的第三方负责房屋的经营管理，城城北分向原告提供房屋托管服务。合同期内原告不向城城北分支付任何费用，托管服务费由城城北分自行向房屋使用人收取。托管期内原告委托城城北分从房屋使用人收取租金，按合同约定按时支付给原告。原告向城城北分支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由城城北分从原告每年收取的第一笔租金中扣除。合同还约定，因城城北分原因导致不支付或不按照约定支付租金达30日的（免租期除外），原告有权单方解除合同，同时城城北分应按3个月租金的标准向原告支付违约金。合同签订后，城城北分支付房租至2020年9月11日（扣除了365元房屋维修费）。2020年9月30日，城城北分应支付一个月房租，原告称，至今未支付。2020年5月17日，城城北分与郑某签署了《代理出租合同》，将涉案房屋出租给郑某居住使用，租期一年，自2020年5月18日至2021年5月17日止，月租金8400元，付款方式年付，郑某还需向城城北分交纳一个月房租的押金。在该合同附件中，对家具价值进行了约定，三人沙发为1929元/个，两人沙发为1203元/个，三门衣柜为1300元/个，四门衣柜为1800元/个。郑某支付了九个月租金和一个月押金，共84000元。郑某称，此为城城北分年付租金的优惠，九个月抵一年房租，在三彩家APP中，显示郑某的一年租金已支付。2020年10月开始，原告与郑某开始通过微信进行大量沟通，商量如何向城城北分维权。2020年11月，二人商议重新签订租房协议，后郑某表示自己已经把钱给了城城北分，有权在涉案房屋内居住，无需再重签合同，双方产生分歧。原告于2020年11月4日在微信中表示让郑某腾房，2020年11月5日原告前往涉案房屋张贴了告知函要求腾房，2020年11月7日原告上门，双方协商，后郑某于2020年11月8日彻底搬离涉案房屋。双方交割房屋时，确认丢失沙发两个、衣柜一个，郑某称是被城城北分工作人员搬走的，并提供了相关微信聊天记录。2020年11月6日，原告向城城公司住所地发出告知函，要求解除合同，并要求城城公司、城城北分支付拖欠租金和违约金。经查，该邮件于2020年11月7日被退回。原告与郑某均确认，签约和收、付房租，均是在三彩家APP上进行的。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，城城北分、城城公司、三彩家公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，不影响本院依据查明的事实作出判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，城城北分未按约定支付房屋租金达30日，解除合同的条件已成就，原告于2020年11月6日发出函件要求解除合同，具有合同依据，合同解除日期，本院认定为邮件退回之日，即2020年11月7日。原告与城城北分的合同因城城北分的违约行为解除，原告要求支付拖欠租金，要求合理，本院予以支持。原告要求支付违约金，亦有明确的合同依据，城城公司、城城北分未出庭对合同签署情况予以解释说明，本院认为合同对于违约金标准的约定并不存在过高的情形。房屋维修费属按日支付，合同解除后，应将未履行部分退还，本院计算为155元。原告主张家具损失数额合理，本院予以支持。另，因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，原告依据《房屋托管合同》的约定主张的上述给付义务应当由城城公司承担。原告要求三彩家公司共同承担责任，依据不足，本院不予支持。原告要求支付利息并无依据，本院亦不予支持。郑某称原告与城城北分之间属于委托关系，原告认为是租赁关系。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。原告与城城北分签署的《房屋托管合同》名义上虽为对房屋的托管事宜达成协议，但该合同约定了房屋租赁期限、租金、免租期、维修、不支付租金的违约责任等条款，同时合同内容体现，无论城城北分如何处置涉案房屋，均应按合同约定向原告支付租金，上述内容反映《房屋托管合同》并非委托合同，而是房屋租赁合同。故本院认定原告为出租人，城城北分为承租人，郑某为次承租人。原告要求郑某支付拖欠租金和违约金、赔偿家具损失于法无据，本院不予支持。关于房屋占用使用费一节，因原告与城城北分的合同于2020年11月7日解除，原告于当日上门与郑某协商此事，郑某于次日搬离涉案房屋，且原告也在微信聊天记录中向郑某认可2020年11月7日系双方共用涉案房屋，故不再计算房屋占用使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐某与被告城城不动产管理有限公司北京分公司2020年4月8日签署的《房屋托管合同》于2020年11月7日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐某支付房屋租金14000元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐某支付违约金25200元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐某退还房屋维修费155元；五、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐某赔偿家具损失4132元；六、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由原告徐某负担28元（已交纳），被告城城不动产管理有限公司负担444元（原告徐某已垫付，被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告徐某）。公告费560元，由被告城城不动产管理有限公司负担（原告徐某已垫付，被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告徐某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 栾 荟二〇二一年六月二十三日书记员 徐琳琳