西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初13154号原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市高新区。负责人：王晏蓉，该分行行长。委托代理人：杨晓东，陕西静远新言律师事务所律师。委托代理人：田秀红，陕西静远新言律师事务所实习律师。被告：彭俊杰，男，汉族，1986年7月1日出生，住陕西省咸阳市礼泉县。被告：陕西嘉天房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：冯亚春，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李梦玉，陕西锦路律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司西安分行与被告彭俊杰、陕西嘉天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨晓东、田秀红、被告彭俊杰、被告陕西嘉天房地产开发有限公司委托代理人李梦玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2015年12月4日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告彭俊杰从原告处借款人民币52万元用于购买位于西安市莲湖区XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限360个月（2015年12月4日-2045年12月4日），年利率4.9%。被告陕西嘉天房地产开发有限公司为被告彭俊杰提供阶段性担保，担保期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告彭俊杰于同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。《抵押合同》约定，被告彭俊杰以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务，并于2015年12月22日办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。上述协议签订后，原告于2015年12月15日向被告彭俊杰发放贷款人民币520000元，履行了发放贷款的义务，但被告彭俊杰却未按照借款合同约定按时足额履行还款义务，已构成违约。根据《个人购房借款及担保合同》之约定，原告有权提前收回已向被告彭俊杰发放的贷款本息和相关费用。故诉至法院,请求判令：1、被告彭俊杰向原告偿还本金480990.31元，当期利息324.51元，逾期利息19595.01元，罚息121.35元，复息538.39元，合计501569.57元（以上利息、罚息等暂计算至2021年1月13日）及2021年1月14日至实际付款之日的利息、罚息、复息；2、被告陕西嘉天房地产开发有限公司（保证人）对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告用于担保的抵押物（位于西安市莲湖区XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号房产）有优先受偿权，从处置上述抵押物所得价款中优先清偿原告的债权；4、本案诉讼费用由被告直接向法院承担。被告彭俊杰辩称，由于疫情影响，导致生意失败，店面亏损，无法按时偿还银行按揭贷款。现原告要求一次性偿还贷款，被告无经济能力，希望原告给于一定时间来偿还贷款。被告陕西嘉天房地产开发有限公司辩称，原告应当先行行使不动产抵押物的优先受偿权，被告仅在不动产抵押物不足以清偿其债权的部分承担补充保证责任。被告承担保证责任以后有权对被告彭俊杰进行追偿，并有权行使原告对被告彭俊杰享有的抵押权，对涉案不动产抵押物享有优先受偿权。经审理查明，2015年12月4日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告彭俊杰、陕西嘉天房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》约定：被告彭俊杰向原告借款人民币520000元，借款期限为自2015年12月4日至2045年12月4日，贷款执行利率为浮动利率，还款方式为按月结息、按月还本、等额本息，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率基础上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；同时约定，如借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用。被告陕西嘉天房地产开发有限公司作为保证人对借款人在合同项下的债务提供连带责任保证，保证期限为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，被告彭俊杰与原告签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》并约定，被告彭俊杰以其所有的位于西安市莲湖区XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号房产向原告提供抵押担保，并于2015年12月22日办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。原告于2015年12月15日向被告彭俊杰发放贷款人民币520000元，被告彭俊杰出具了《个人贷款借款借据》，载明借款期限为2015年12月15日至2045年12月15日，扣款日为每月8日。另查明，自2020年4月8日起，被告彭俊杰开始逾期偿还本金、利息。截至2021年1月13日被告彭俊杰尚欠原告借款本金480990.31元，当期利息324.51元，逾期利息19595.01元，罚息121.35元，复息538.39元，合计501569.57元。2018年4月9日，涉案房屋办理了不动产登记，所有人为陕西嘉天房地产开发有限公司，不动产权证号为：201XXXXXXXX。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、贷款账单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告彭俊杰签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约向被告彭俊杰发放贷款，被告亦应按照合同约定履行还款义务，但被告彭俊杰累计多次未按期偿还贷款，已构成违约，原告有权提前收回贷款，故原告要求被告彭俊杰清偿剩余借款本金、利息、罚息、复息，符合法律规定，本院依法予以支持。另，被告陕西嘉天房地产开发有限公司为被告彭俊杰提供阶段性担保，担保期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。因抵押物尚未办妥正式抵押登记，故原告要求被告陕西嘉天房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告招商银行股份有限公司西安分行请求对案涉房屋优先受偿一节。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿......经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”案涉房屋已经办理了预抵押登记，并于2018年4月9日办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，招行西安分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，现请求对案涉房屋变现后优先受偿，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告彭俊杰于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金480990.31元，当期利息324.51元，逾期利息19595.01元，罚息121.35元，复息538.39元（利息、罚息、复息计算至2021年1月13日），并按合同约定支付自2021年1月14日起至全部欠款实际清偿之日止新产生的利息、罚息、复息；二、若被告彭俊杰未按期偿还上述债务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权就被告彭俊杰所有的位于西安市莲湖区XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号房产拍卖、变卖或折价后所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告彭俊杰继续清偿；三、被告陕西嘉天房地产开发有限公司为上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告彭俊杰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8816元，减半后由被告彭俊杰负担4408元，因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审  判  员    何       燕 二〇二一 年 六 月 四  日  书  记  员    王   小  波     打印：扈艳红    校对：王小波   2021年 月 日送达 1