福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4083号上诉人（原审被告）:林艳，女，1984年4月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（原审原告）：陈剑华，女，1974年10月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈祥琦（系陈剑华弟弟），住福建省福州市长乐区。上诉人林艳因与被上诉人陈剑华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林艳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判林艳支付陈剑华租金30000元或裁定发回重审。事实与理由：一、一审判决认定《店面租赁合同》于2020年9月24日解除属认定事实错误，《店面租赁合同》已于2020年8月21日解除。1.根据《店面租赁合同》第十二条约定，如乙方提前终止合同，需付清合同期的所有租金并没收合同履约保证金，林艳有权选择单方面终止合同。林艳在2020年8月21日的微信聊天记录中，已经向陈剑华的代理人陈祥琦提出交接要求，根据福州万嘉利物业管理有限公司出具的收款收据，林艳已于2020年8月27日结清水电费、物业费。因陈剑华的代理人陈祥琦常年在外省，导致林艳无法将钥匙交给陈祥琦，只能将钥匙交给物业，而物业得到陈祥琦同意后才敢接收钥匙，陈祥琦也认可其是从物业处拿的钥匙，因此本案解除合同的时间不应认定为陈祥琦从物业处领取钥匙的时间，而应认定为解除合同的意思表示到达陈祥琦的时间，即2020年8月21日。2.陈祥琦在一审时陈述案涉店面于2020年11月1日出租，因此租赁合同在2020年8月21日解除，不能返还的履约保证金16000元已足以弥补陈剑华损失。二、林艳承租案涉房屋从事服装生意，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，每月营业收入在零元至3000元浮动，对于2020年1月21日至2月20日期间的租金，林艳已与陈祥琦商定减半收取4000元，林艳于2020年3月7日结清了该月租金，对于2020年2月21日之后的租金，双方商定调整为每月7500元，虽然林艳提交的证据不是很充分，但微信聊天记录足以证明双方曾调整租金以及协商延期支付租金，现陈祥琦对此予以否认，请求依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，根据公平原则，以林艳所述的月租金金额来确定本案未付的租金。三、履约保证金有对林艳按约支付租金的担保性质，在履约保证金16000元不能返还给林艳的情况下，不能再要求林艳继续支付违约金。即使支付违约金，一审判决认定按照每天25元的标准支付自2020年1月21日至付清租金之日止的违约金，起算时间错误且违约金过高，本案逾期付款违约金应按LPR从法院受理时间起算。1.因疫情原因，双方于2020年4月协商租金及退租事宜，陈祥琦口头答应不催租、不收滞纳金，同意延期支付租金，一审判决违约金从2020年1月21日计算没有依据。2.如果按照每天25元的标准计算违约金，2020年1月21日至2020年2月20日的租金是8000元，意味着此期间达月利率9.69%（25元/天×31天÷8000元）、年利率116.28%，超同期LPR28倍多。四、林艳承租案涉房屋后，投入大量资金进行装修，营业不久就遇到疫情，且该店面附近有地铁施工，这些因素都极大影响了店铺营业收入，林艳直到无法支撑才违约，希望考虑上述情形，对本案予以公平处理。陈剑华辩称，《店面租赁合同》是双方真实意思表示，在租赁期间，双方应当按照合同严格执行，双方均受到合同的约束。按合同约定，对方逾期缴纳租金的，应当每天支付50元违约金，一审判决违约金每天25元，从2020年1月21日开始计算，已经照顾了林艳，陈剑华都没有提起上诉。陈剑华向一审法院起诉请求：1.林艳支付拖欠的租金54916元（2020年2月暂算至2020年9月24日，之后租金计算至实际合同解除之日止）及支付违约金12000元（违约金从2020年1月21日至2020年9月20日，之后违约金算至实际付清租金为止），共计66916元；2.林艳承担本案的诉讼费。诉讼过程中陈剑华变更第1项诉讼请求为：林艳支付拖欠的租金55133元（从2020年1月21日计算至2020年9月24日）及支付滞纳金即违约金12000元（违约金从2020年1月21日至2020年9月20日，之后违约金算至实际付清租金为止）。一审法院认定事实：陈剑华系福州市仓山区建新镇金环路2号金山碧水中区采菊苑4#楼04店面的所有权人，陈剑华委托陈祥琦办理该房产出租的一切相关事宜，包括签订租赁合同、代收租金等相关手续。2019年3月19日，陈祥琦以陈剑华代理人的身份作为出租方与林艳作为承租方签订一份《店面租赁合同》，将前述店面出租给林艳使用。合同第三条约定：租赁期限为三年，自2019年3月21日至2022年3月20日止。第四条约定：1.月租金为8000元，双方不得以任何理由任意调整租金；2.租赁履约保证金为16000元；3.租金按每月结算一次，于每月20日前以转账方式交付，逾期每天收取50元滞纳金，逾期七天未交付租金，出租方有权终止合同，没收全部履约保证金并收回店面。第十二条约定：在租赁期间，出租方如有提前收回店面应赔偿承租方一切损失，如承租方提前终止合同，需付清合同期的所有租金并没收合同履约保证金。第十五条约定：第二年每月租金8500元，第三年每月租金9000元。另查明，林艳于2020年8月27日向福州万嘉利物业管理有限公司支付讼争店面2020年7月5日至8月27日期间的水电费、公摊水电费及2020年8月的物业费。庭审过程中，陈剑华确认其于2020年9月25日从物业处取得讼争店面的钥匙，收回讼争店面。陈剑华、林艳共同确认林艳已付清2020年1月21日之前的租金，林艳于2020年3月支付租金4000元，6月支付租金9000元，10月支付租金3000元，11月支付租金3000元。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。陈祥琦以陈剑华代理人身份与林艳签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同约定，林艳应当按照约定每月支付租金，然林艳自2020年1月21日起未足额支付约定租金，已构成违约。林艳辩称与陈祥琦协商一致2020年1月21日至2月20日的月租金减半收取4000元及自2020年2月21日起的月租金按7500元收取，但林艳提交的微信聊天记录中关于减少租金的内容均为林艳的单方陈述，无法证明在林艳使用讼争店面期间陈祥琦同意减少租金。林艳辩称双方协商一致于2020年8月20日解除合同，其于2020年8月27日向物业交付店面钥匙，但林艳提交的证据不足以证明前述内容，故一审法院对林艳的抗辩不予采信。现陈剑华诉请林艳支付2020年1月21日至2020年9月24日期间拖欠的租金，于法有据，一审法院予以支持，该期间租金合计68133元（8000元/月×2个月＋8500元/月×6个月4天），扣除林艳于2020年3月至11月期间支付的租金19000元，林艳应支付剩余租金49133元。林艳辩称合同第十二条的约定严重侵害其权益，该条款属无效条款，陈剑华应返还林艳履约保证金16000元，该履约保证金可抵扣林艳尚欠的租金。一审法院认为，合同第十二条并不存在严重侵害林艳权益的事项，应属有效，而林艳未按照合同约定履行义务，已构成违约，按照合同约定其支付的履约保证金无法返还，故对于林艳要求抵扣履约保证金的抗辩，一审法院不予支持。关于违约金，合同约定按每日50元支付，虽林艳未按照合同约定履行义务已构成违约，但鉴于新冠疫情确会给林艳承租的店面经营造成一定影响，且林艳因其违约导致履约保证金无法返还，在此情形下若按照每日50元的标准计算违约金加重了林艳的负担，显失公平，故一审法院酌情调整违约金的标准为25元/天。本案讼争租赁合同系民法典施行前成立的合同,依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林艳于本判决生效之日起十日内向陈剑华支付租金49133元及违约金（违约金按25元/天的标准自2020年1月21日计算至租金付清之日止）；二、驳回陈剑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，由陈剑华负担263元，林艳负担1209元。二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案双方当事人订立的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同约定，林艳应当按约支付租金，其自2020年1月21日起未足额支付约定租金，应向出租方支付拖欠的租金。一审庭审过程中，陈剑华确认其于2020年9月25日从物业处取得讼争店面的钥匙，收回讼争店面，故一审法院判决林艳支付拖欠的租金至2020年9月24日，具有事实及法律依据，本院予以维持。林艳虽于2020年8月27日向物业交付店面钥匙，但双方届时未就合同解除达成一致意见，林艳上诉主张案涉合同于2020年8月21日解除，缺乏依据，本院不予支持。林艳主张其与陈祥琦协商一致2020年1月21日至2月20日的月租金减半收取4000元及自2020年2月21日起的月租金按7500元收取，并提供其与陈祥琦的微信聊天记录为证。经查，该聊天记录中关于减少租金的内容均为林艳的单方陈述，陈祥琦未对此作出同意减少租金的意思表示，亦即本案在案证据无法证实双方当事人已就租金金额减少达成一致意见，林艳应承担举证不利的法律后果。此外，林艳还主张因疫情原因，案涉店面的租金应予调整，鉴于该主张缺乏法律依据，本院不予采信。如前所述，林艳自2020年1月21日起未足额支付约定租金，已构成违约。根据双方签订的合同第四条“......租金按每月结算一次，于每月20日前以转账方式交付，逾期每天收取50元滞纳金，逾期七天未交付租金，出租方有权终止合同，没收全部履约保证金并收回店面......”之约定，出租方有权没收履约保证金并要求林艳支付滞纳金，一审法院认定没收履约保证金并调整违约金按25元/天予以支付，已臻合理，本院予以维持。综上，林艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1209元，由林艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年六月十一日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君