北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6636号原告：韩铭训，男，1983年6月25日出生，汉族，自由职业者，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，经理。三被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告韩铭训与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称：赛维思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩铭训的委托诉讼代理人董薇，被告泰禾商业公司、被告泰禾嘉信公司、被告赛维思公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩铭训向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除韩铭训与泰禾商业公司于2018年1月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令泰禾商业公司、泰禾嘉信公司将北京市大兴区义和庄北路11号4号楼809号房屋返还给韩铭训；3.请求法院判令泰禾商业公司、泰禾嘉信公司支付拖欠的租金及房屋占有使用费（自2020年3月1日起按照每月11189.36元的标准，暂计算至2021年5月26日的应付租金为167840.35元）及违约金134272.28元；4.请求法院依法判令赛维思公司对第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费用由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司承担。事实与理由：韩铭训作为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年1月12日签订编号为【Y2008472】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区义和庄北路11号4号楼8层809号房屋。购买房屋后，韩铭训同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，于2018年1月6日，签订《北京市房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确的约定。同日，韩铭训与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为履行合同时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息，另泰禾商业公司与赛维思公司签订《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾商业公司支付房屋租金。上述合同签订后，韩铭训积极履行合同项下义务，但是泰禾商业公司仅支付了3个月租金后便不再履行支付义务。现三被告严重违约损害韩铭训的利益。综上，韩铭训为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司辩称，同意与韩铭训解除合同，解除日期应为被告方收到本案诉讼材料之日。已经向韩铭训支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，即2020年3月1日之前的租金已经付清。对于未给付的租金，同意给付到合同解除之日。违约金数额过高，请求法院予以减少，对于合同解除后的房屋占用费应该按照现有的市场租金价格进行计算，即每月3000元左右的标准计算。根据担保法第17条、民法典第686条等规定，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任，享有先诉抗辩权，泰禾商业公司应先履行，如果不能履行后，泰禾嘉信公司才承担保证责任，不同意连带给付。赛维思公司只是代收义务，不应该承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，韩铭训（出租方,甲方）与泰禾商业公司（承租方,乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼8层09。约定租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为11189.36元/月，按季度支付。租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即33568.07元。此后各期租金支付日期为本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。该合同第八条约定了合同解除与变更，其中第一款“经甲乙双方协商一致，可以解除本协议”；第三款“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”；第九条约定了违约责任，“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失”。合同签订后，韩铭训向泰禾商业公司交付房屋，泰禾商业公司仅向韩铭训支付租金至2020年2月29日，2020年3月1日之后的房屋租金未继续支付。2018年1月6日，泰禾嘉信公司作为保证人（甲方）、泰禾商业公司作为被保证人（乙方）、韩铭训作为产权人（丙方）签订了《保证担保协议书》，其内容为:“乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年1月6日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。第八条本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，壹式叁份，三方各执壹份，具有同等的法律效力。”泰禾嘉信公司、泰禾商业公司、韩铭训分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。2019年12月14日，韩铭训（甲方，业主）与泰禾商业公司（乙方，委托公司）、赛维思公司（丙方，代付）签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金。二、丙方代乙方向甲方支付本协议约定第一条所述的款项后，即视为乙方已向甲方履行完毕租金的支付义务，甲方在丙方按照租赁合同约定支付完毕租金后，不得再向乙方追偿此笔租金。三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金。如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或要求承担其他违约责任。2020年10月19日，福州泰禾物业管理有限公司北京分公司出具《地址证明》，载明：兹证明韩铭训，《北京市商品房预售合同》合同编号为Y2008472，坐落于大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼8层09与北京市大兴区义和庄北路11号4号楼8层809地址一致。庭审中经核实，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司收到本案诉讼材料之日为2021年5月17日，认可本案涉案房屋尚未腾退交付给韩铭训，可在合同解除后35日内腾退。泰禾商业公司同意按照3000元每月标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日。韩铭训对每月3000元标准计算房屋占有使用费不予认可，认为应该按照合同标准给付，并且不同意调整违约金数额。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韩铭训与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，合同签订后，泰禾商业公司未按照约定方式向韩铭训支付房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，关于合同解除日期，因韩铭训未曾向泰禾商业公司发出过要求解除合同的函件，本院认为以泰禾商业公司收到诉讼材料之日，即2021年5月17日为解除日期为宜。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对韩铭训主张泰禾商业公司返还涉案房屋的主张，本院予以支持；关于租金一项，因泰禾商业公司支付租金至2020年2月29日，现泰禾商业公司同意继续支付租金至合同解除之日，对此本院不持异议，经计算，泰禾商业公司应支付韩铭训2020年3月1日至2021年5月17日之间的租金共计162991.6元。关于韩铭训主张泰禾商业公司参照租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止的诉讼请求，主张合理，本院予以支持，对泰禾商业公司的相关抗辩意见，本院不予采信。关于韩铭训主张泰禾商业公司支付违约金134272.28元的诉讼请求，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，应当支付违约金，现泰禾商业公司认为违约金明显过高要求酌减，综合考虑本案事实及因违约造成韩铭训实际损失程度，本院酌定违约金为22378元。关于韩铭训主张泰禾嘉信公司与泰禾商业公司就上述还款义务承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。关于韩铭训主张赛维思公司就上述还款义务承担连带责任的诉讼请求，本院认为泰禾商业公司与韩铭训之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现韩铭训、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向韩铭训所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，韩铭训主张赛维思公司承担连带付款义务的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认韩铭训与北京泰禾商业管理有限公司2018年1月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月17日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号4号楼809号房屋返还给韩铭训；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向韩铭训支付自2020年3月1日至2021年5月17日期间的房屋租金162991.6元，并继续支付房屋占有使用费（按照11189.36元每月的标准，自2021年5月18日起支付至涉案房屋实际返还给韩铭训之日止）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向韩铭训支付违约金22378元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回韩铭训的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元，由韩铭训负担1116元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月十七日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利