福建省莆田市荔城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0304执异31号案外人：许艇，男，1995年10月25日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：陈宗贤、黄妙灵，福建鹏翼律师事务所执业律师。委托权限特别代理。申请人：郭银珠，女，1970年12月18日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。申请人：郑秋玉，女，1974年9月1日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。被申请人：胡黛华，男，1981年12月17日出生，汉族，住所地福建省古田县。被申请人：俞爱娟，女，1982年2月13日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。本院在审理原告郭银珠、郑秋玉分别诉被告胡黛华、俞爱娟民间借贷纠纷两案中，案外人许艇对本院作出的（2021）闽0304民初2281、2381号《民事裁定书》中关于查封俞爱娟名下的位于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室〖产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××3号〗房产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。许艇异议称，请求解除俞爱娟名下坐落于莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室［不动产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××3号］的查封措施。事实与理由：2021年3月15日，经由福建莆田尚乐居地产有限公司提供居间服务，案外人许艇与俞爱娟签订《房屋买卖合同书》，约定案外人以总价2125000元向俞爱娟购买位于莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室。同日，案外人一次性向俞爱娟支付定金20万元。2021年3月27日，案外人按照合同约定向俞爱娟支付第二期款项30万元。2021年3月28日，俞爱娟将房屋腾空搬出交付给案外人使用，案外人委托福建莆田尚乐居地产有限公司换锁后对房屋进行装修入住。2021年4月20日，案外人按照合同约定支付贷款利息6200元。2021年5月10日，案外人要办理过户手续时得知房屋为莆田市荔城区人民法院（2021）闽0304执保109号、110号裁定书保全查封，致使案外人无法取得办理权属变更手续。案外人认为，法院裁定保全案涉房屋有误。案外人系案涉房屋的善意买受人，对案涉房屋享有足以排除保全措施的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人在福建莆田尚乐居地产有限公司工作人员的居间下与俞爱娟签订的《房屋买卖合同书》，签订时间为2021年3月15日，涉案房产贵院查封时间为2021年4月26日，故买卖合同签订于法院查封之前；2021年3月27日案外人按合同约定支付第二笔购房款，2021年3月28日俞爱娟从房屋腾空搬出、移交钥匙，案外人开始对房屋进行重新装修、搬入家具入住，故在查封之前案外人已合法占有案涉房屋；案外人愿意按照法院要求交付剩余购房款；买卖合同约定过户需在2021年7月20日前办理，2021年5月10日案外人筹集完资金后立即联系俞爱娟办理房产过户，但因房屋已被法院保全，申请人未能过户。故涉案房屋未能过户至案外人名下非案外人自身的原因。因而，案外人就法院查封的俞爱娟名下的坐落于莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室［不动产权证号：闽（2020）莆田市不动产权证第ＬＣ0XXXX号］的房屋享有足以排除保全的民事权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，案外人特请求法院依法解除对位于莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室的查封。郭银珠、郑秋玉、胡黛华、俞爱娟未做答辩。经审查查明，郭银珠、郑秋玉分别诉胡黛华、俞爱娟民间借贷纠纷两案，在审理过程中，本院依郭银珠、郑秋玉的申请，于2021年4月22日分别作出（2020）闽0304民初2281、2381号《民事裁定书》，查封俞爱娟名下的位于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室〖产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××3号〗房产。本院于当日将上述保全裁定移送执行局，分别立为（2021）闽0304执保109号、110号执行案件，于2021年4月26日实施上述查封。另查明，2021年3月15日，案外人许艇与俞爱娟签订《房屋买卖合同书》，约定许艇以总价2125000元买受俞爱娟所有的坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室〖产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××3号〗房产一套，付款方式分为三期：第一期于合同签订之日支付200000元；第二期在2021年4月20日前支付300000元；第三期在过户后支付1605000元，余款20000元结清水电物业后支付。许艇于2021年3月15日向俞爱娟转账支付200000元，于2021年3月27日向俞爱娟转账支付300000元，于2021年4月20日向俞爱娟转账支付贷款利息6200元。再查明，位于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××室商品房，系2020年8月25日离婚析产产业，权利人：俞爱娟，权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××3号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人许艇虽与俞爱娟签订《房屋买卖合同书》，但其仅按合同约定支付部分价款，且案外人许艇未能提供充分有效证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉房产。综上所述，案外人许艇对案涉房产所享有的权益不足以排除执行。故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回许艇的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 陈豪杰审 判 员 陈丽生审 判 员 刘 芳二〇二一年六月八日法官助理 李北雁书 记 员 沈丽思附：本裁定适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。