河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初1524号原告（反诉被告）：河南韵贤教育科技有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路31号1幢704。法定代表人：赵军辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：王雨寒、牛月娟，河南登法律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：韩勇，男，1970年1月18日出生，汉族，大专文化程度，山东省高青县人，欢乐家运动幼儿园园长，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：韦铭轩，河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）河南韵贤教育科技有限公司（以下简称韵贤教育公司）诉被告（反诉原告）韩勇为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韵贤教育公司的法定代表人赵军辉及委托诉讼代理人王雨寒、牛月娟、被告（反诉原告）韩勇及其委托诉讼代理人韦铭轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韵贤教育公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《承租协议》。2、请求判令被告限期内返还并腾出租用的原告的房屋。3、请求判令被告支付拖欠的房屋租金20万元及逾期付款的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）。4、请求判令被告支付占用原告房屋期间的使用费（每月5万元，从起诉之日起计算至被告返还所占房屋之日止）。5、请求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电等相关费用，暂计至2021年4月30日为54966.25元。事实与理由：2019年12月12日，被告因经营幼儿园需要而与原告签订《承租协议》，协议约定：原告将其合法拥有的坐落在洛阳市涧西区出租给被告，该房屋的租赁期限为2019年12月12日到2029年10月31日止，其中2019年12月12日至2020年3月31日为免租期。该房屋的租金为60万元／年。另外该房屋的租金支付方式为：半年支付一次，第一期租金从2020年4月1日开始计算。租赁期内，被告如果拖欠租金一个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋。由此造成原告损失的，被告应予赔偿。被告承租房屋之后，于2020年10月1日至今，未按期支付房屋租金。且从《承租协议》签订之后，被告在租赁期间内并未完全履行其缴纳水费、电费等相关费用的义务，已构成根本性违约，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，愿判如所请！被告（反诉原告）韩勇辩称，一、原告所述要求解除合同，完全系恶意、擅自的无效解除，依法不发生解除的后果，答辩人更不存在腾房和补缴房租的义务。1、原告诉状所述可以隐瞒本案的事实。本案的基本事实是：2019年12月，原告与答辩人签署《承租协议》，约定答辩人承租原告“合法拥有”的坐落在洛阳市涧西区房屋，建筑面积1899.75平方米，用途为教育培训、办公使用。租赁期至2029年10月31日终止，租金为60万元一年，定金为15万元，每次先支付下半年的租金（即每次先支付下半年的30万元租金）后使用。因涉案房屋没有基础设施，破旧不堪，且答辩人租赁面积大，遂原告同意合同签订后至2020年4月1日前，属于合理的装修期，不计算租金。合同签订后，答辩人组织装修公司前往勘察设计幼儿园的装修方案，准备过完年后进行装修，并计划从2020年4月开始投入使用。后经了解，原告系将中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司的学术楼整体租赁下来，起名“韵贤大楼”，后将大楼一、二层分租答辩人。2020年农历新年期间，新冠病毒爆发，导致答辩人无法正常进行装修。直至2020年4月，政府才逐步解除限制。彼时整栋大楼的租户都在与原告协商免租期的问题，后经原告向全体租户承诺，从2020年8月1日起作为起租期。2020年4月14日，由答辩人与原告的法定代表人赵军辉，赵军辉的堂哥赵利峰（韵贤大楼物业管理人）达成《协商备忘录》，约定起消防验收等问题。2020年4月底，答辩人安排装修队伍进场施工。在花费三百余万元装修后，于2020年8月正式装修完毕。房屋装修后，需要办理消防验收手续，答辩人联系原告，由原告先将“一消”合格证办理后，再由原告协助答辩人办理“二消”合格证。原告以种种理由拒不配合，导致大楼目前未能办理消防合格验收。根据《民法典》第五百二十六条之规定，答辩人有权暂时等待原告履行前置义务后，再履行支付房租的义务。但2020年10月26日，原告以答辩人未按时支付房租为由起诉至涧西区人民法院，2020年11月17日经过诉讼调解中心的调解，答辩人同意先支付房租，后续的消防证问题私下另行解决，原告“撤回起诉”。答辩人于2020年11月17日，向原告的法定代表人提供的其个人账户转账15万元，原告收到款后又要求答辩人再转账2万元作为押金，答辩人又向原告转账2万元后，原告明确表示“收到”。按照原告向答辩人承诺的，应当从2020年8月1日起计算租金，答辩人在法院的协调下，已经支付了32万元，其中30万元为2020年8月1日至2021年2月1日的租金。2021年2月1日，答辩人又向原告一次性支付了30万元的租金，即租金支付至2021年8月1日。此次诉讼，原告隐瞒法庭，声称从2020年4月1日起算租期，欺瞒法院要求认定答辩人逾期支付房租，请法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。原告此次诉讼的目的，是看到答辩人幼儿园装修好后，招生情况良好，妄图通过恶意解除合同的虚假诉讼，侵吞答辩人资产及生源。对于腾房之诉讼请求，请法院依法驳回并对原告虚假诉讼予以惩戒。二、水电费用一直是原告向答辩人发出缴费通知后，答辩人根据缴费通知向其缴纳，从未拖欠。原告诉状所述不实，请求法院依法对其进行司法惩戒，以表示对恶意诉讼行为的惩罚。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩勇向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认反诉被告解除合同的行为无效。2、请求法院依法判令反诉被告办理并提供涉案建筑的消防验收合格的证明文件。3、请求法院判令本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）韵贤教育公司对被告（反诉原告）韩勇的反诉辩称，1、反诉请求第一项不属于反诉，确认反诉被告解除合同的行为无效不属于一个独立的诉讼，按照民事诉讼法相关规定，反诉应当是一个能脱离本诉独立存在的诉求，而该项反诉仅仅只是一个答辩。2、第二项反诉请求与本案解除租赁合同、交付租金不属于同一法律关系，不应当在本案中提起。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案事实如下：2019年12月，原告（反诉被告）（甲方）韵贤教育公司与被告（反诉原告）韩勇（乙方）签署《承租协议》一份，协议主要内容有：1、甲方将其合法拥有的坐落在洛阳市涧西区房屋承包给乙方，房屋建筑面积1899.75平方米，用途为教育培训、办公使用。2、承租期10年，自2019年12月12日起至2029年10月31日止。2020年4月1日之前，乙方应完成房屋的装修改造工作，不影响甲方运营使用……4-1、该房屋壹至五年租金为每月每平方米26.5元（2020.3.1—2025.2.28），租金第六年至第八年每月每平方米27.5元（2025.3.1—2028.2.28），第九至第十年每月每平方28.5元（2028.3.1—2029.10.31）。4-2、该房屋租金支付方式为半年支付一次，先付后用；第1期租金签订合同当日支付。第一期租金从2020年4月1日开始算起。前期预交定金15万元，定金预交当日乙方可进场施工，免租期截至为2020年4月1日之前。4-3、租金为每年60万元。5、乙方在承租期限内，使用的水费、电费、物业管理费，由乙方按有关规定自行承担。大厦管理费为所有租户平摊安保、保洁费用。6、在承包期限内，甲方应保证房屋的使用安全，并负责维护房屋的基础设施（包括房屋主体以及电路、水管道、消防设施等）……。涉案房屋系韵贤教育公司从中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司处承租，然后转租给韩勇。2019年12月14日，韩勇向韵贤教育公司法定代表人赵军辉转账15万元作为定金，原告认可在房屋起租后，该笔款项作为首期租金。2020年11月17日，韩勇向韵贤教育公司法定代表人赵军辉转账15万元，并于当日向赵军辉转账2万元押金。2021年2月1日，韩勇向韵贤教育公司转款30万元，转款备注注明系2021年2月1日至7月31日房租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。关于双方争议的起租期问题，2020年初，因新冠肺炎疫情导致相关部门停工停产，根据全面复工复产的时间，及双方对装修期4个月的约定，对韩勇辩称按2020年8月1日起计算起租期的事实，本院依法予以确认。对于韵贤教育公司请求判令解除原、被告之间的《承租协议》并判令被告限期内返还并腾出租用的原告房屋的诉讼请求。因确认自2020年8月1日起计算起租期，结合双方沟通协商的过程，韩勇交纳租金的事实，以及韩勇投入大量资金进行装修，幼儿园运营的实际情况，被告的行为并不足以构成根本性违约从而导致合同目的无法实现，如解除合同势必造成更大的损失和纠纷，故对韵贤教育公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于韵贤教育公司要求被告支付拖欠的房屋租金20万元及逾期付款的利息，支付占用原告房屋期间的使用费的诉讼请求，根据本院确认的事实和被告已经实际交纳租金的情况，本院不予支持。关于韵贤教育公司请求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电等相关费用，双方应按照合同约定、交易习惯和诚实信用原则遵照执行。合同中约定水费、电费、物业管理费由乙方按有关规定自行承担，大厦管理费为所有租户平摊安保、保洁费用，但韵贤教育公司未提供其分租情况及平均分摊的证明，且韩勇提交了水电费缴费通知及缴纳情况，故对韵贤教育公司的该项诉讼请求，因证据不足，本院亦不予支持。关于韩勇反诉要求韵贤教育公司办理并提供涉案建筑的消防验收合格的证明文件，因双方在协议中未明确约定，双方应根据国家法律规定和行业要求，互负协助义务，积极协商解决该问题，消防验收合格证明文件需消防行政主管部门具体认定并出具，故对韩勇该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）河南韵贤教育科技有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）韩勇的反诉请求。本诉案件受理费2424元，由原告（反诉被告）河南韵贤教育科技有限公司负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）韩勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘红坡二〇二一年六月二十四日书记员  杨静静