福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4853号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱宜海，男，1990年2月5日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建五环实业有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室。法定代表人：赵嵘，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。上诉人邱宜海因与被上诉人福建五环实业有限公司（以下简称五环公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2021）闽0125民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱宜海上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审判决事实认定不清，应予纠正。一、邱宜海作为单个业主，提供五环公司捆绑销售车位的证据存在困难，邱宜海在一审中曾要求法院调查收集相关证据，亦提供12345平台的举报件予以说明，但一审法院均未回应，明显错误。二、邱宜海无力支付案涉车位尾款，故申请解除合同并愿意承担违约金，但一审法院置之不理，明显错误。三、五环公司拒绝提交合同导致贷款无法申请，产生滞纳金，五环公司亦应承担责任。四、案涉车位系人防车位，不应对外销售。五、一审开庭法官助理未参与开庭审理，程序违法。五环公司辩称，1.邱宜海与五环公司签署独立的车位商买卖合同，邱宜海所述捆绑搭售车位没有依据。根据邱宜海一审提交的证据，相关政府部门已明确说明经过多次检查，未查到捆绑销售车位的情形。本案并无调查取证必要。2.邱宜海属违约一方，其并不享有合同解除权，且邱宜海一审反诉的请求为确认合同无效，并非要求解除合同，一审法院未审理合同是否应解除事宜，符合法律规定。3.因邱宜海未按时支付车位款，一审法院判决邱宜海支付逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定。4.法律或最高人民法院未规定法官助理必须在庭审现场，一审判决程序不存在违法之处。五环公司向一审法院起诉请求：1.判令邱宜海向五环公司支付购车位款80000元；2.判令邱宜海向五环公司支付逾期违约金(以未付款80000元为基数，按日万分之四标准，自2019年10月12日计算至邱宜海实际付清购房款之日，暂计至2021年3月16日为16672元）；3.判令邱宜海向五环公司支付律师代理费6000元；4.本案全部诉讼费用由邱宜海承担。邱宜海向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的《商品房买卖合同》无效，五环公司返还车位款50000元及相应利息；2.反诉诉讼费用由五环公司承担。一审法院认定事实：2019年9月12日，五环公司与邱宜海签订合同编号为20190290390《商品房买卖合同》及其附件。《商品房买卖合同》约定：邱宜海向五环公司购买位于永泰县××镇××村××号“世茂永泰温泉小镇云邸”地下室一地下一层225位，预测建筑面积共24.06平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积11.34平方米，总价款为130000元，买受人应当于2019年8月10日前支付首期房价款50000元，余款80000元向最终审批的银行机构申请贷款支付；第八条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30（含30）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超出30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》附件四第七条约定:买受人应按本合同正文第七条的约定支付房价款，实际付款日期以出卖人收款银行到户日为准，以人民币计价。出卖人收款银行入账日期迟于买受人按本合同正文第七条支付房屋价款的付款日期的，买受人的实际付款日期以出卖人收款银行入账日为准。买受人以其他货币支付的，以出卖人实际收到的银行结汇后的人民币金额为实际收到的款额，实际收到的款额与应交款额之差额部分则多退少补；第八条约定:本合同正文第八条之“买受人未按照约定的时间付款”的违约责任也适用于买受人采用贷款方式支付。本条之“累计应付款”为该商品房（车位）总价款；第九条约定：买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或／和公积金贷款）方式支付房价款的特别约定如下：2.买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十三条“合同解除特别约定”：1.买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。合同签订后，邱宜海支付首付款50000元。2019年9月12日，五环公司出具相应金额购房款《增值税普通发票》。期间，“世茂永泰温泉小镇云邸”部分购房户通过福州市12345政务平台反映五环公司高价捆绑搭售车位问题。2021年1月18日，五环公司向邱宜海发送《催告函》，要求邱宜海在收到《催告函》后7日内办理贷款手续并付清所欠购车位款及违约金。2021年3月9日，五环公司委托福建闽江律师事务所熊益彬、李兵玉律师向邱宜海发出《律师函》，告知邱宜海应在收到该《律师函》之日起七日内向五环公司付清拖欠的购车位余款80000元及相应违约金。邱宜海未向五环公司支付购车位余款80000元，现五环公司诉至一审法院。另查明，五环公司因本案支出律师代理费6000元。一审法院认为，邱宜海与五环公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。邱宜海主张五环公司捆绑销售车位，该主张缺乏证据佐证，一审法院不予采信，其要求确认案涉《商品房买卖合同》无效，五环公司应返还车位款50000元的反诉请求，无法律依据，一审法院不予支持。按照案涉《商品房买卖合同》约定，邱宜海应于合同签订之日起30日内向五环公司支付购房余款80000元，但邱宜海逾期未履行该义务，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，五环公司诉请邱宜海支付购车位款80000元及按照日万分之四计付逾期付款违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于律师代理费问题，案涉《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十三条第1款系对合同解除所作的特别约定，而本案中五环公司向邱宜海主张继续履行合同、支付剩余购车位款等，故五环公司诉求邱宜海支付律师代理费6000元，没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邱宜海应于本判决生效之日起30日内支付福建五环实业有限公司购车位款80000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以80000元为基数，自2019年10月12日起按照日万分之四计付至款项付清之日止）；二、驳回福建五环实业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回邱宜海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2353元，减半收取1176.5元，由福建五环实业有限公司负担68.5元，邱宜海负担1108元；案件反诉受理费525元，减半收取262.5元，由邱宜海负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邱宜海与五环公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同第二条载明，“该商品房已由永泰县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为2019029”，可见案涉车位已经行政机关审批可以销售，邱宜海现在主张案涉车位是人防车位不能销售，没有依据。邱宜海主张案涉车位属于捆绑销售，但该车位的买卖合同是与其住房买卖合同分别签订的，且根据邱宜海一审中提供的福州市12345政务平台的投诉件中，永泰县市场监督管理局明确回复“经查，未发现有捆绑车位销售的问题。”在案证据不足以证明案涉车位属于捆绑销售。因邱宜海在一审中并未提出解除合同的诉讼请求，一审法院未处理其解除合同的主张，并无不当。本案系邱宜海违约逾期未支付购买车位余款，一审法院判决邱宜海支付逾期付款违约金，符合合同约定和法律规定。另外，一审庭审时法官助理未出庭，不属于程序违法。综上所述，邱宜海的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2878元，由邱宜海负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年六月二十八日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷