重庆市奉节县人民法院民事判决书 （2021）渝0236民初440号 原告：重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司，住所地重庆市奉节县永安镇月牙街38号，统一社会信用代码915002365634797723。负责人：詹伟。    委托诉讼代理人：蒋常清，重庆贞枰律师事务所律师。    委托诉讼代理人：蔡琼，重庆贞枰律师事务所律师。    被告：张勇，男，汉族，1971年12月24日出生，住重庆市奉节县。原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司与被告张勇合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理。依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审结束后，原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司申请对案涉房屋所在地奉节县公平镇车家居委会的近期商品住宅用房的市场均价进行评估，2021年4月15日评估结束。本案因案情复杂于2021年3月31日转为普通程序，于2021年4月25日第二次公开开庭进行了审理，原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司的委托诉讼代理人的蒋常清和蔡琼、被告张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告房屋置换损失210293元；2、请求人民法院依法判决被告支付原告违约金30000 元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张勇为了建房，需要拆除原告的房屋，双方当时协商是用被告新建的房屋置换。2010年1月7日，奉节县广播电视局与张勇签订《房屋置换协议》，约定将各自位于奉节县公平镇车家居委会二组的房屋进行置换，置换面积不低于94.2㎡，置换标准按1:1置换。双方约定甲方于合同签订十日内搬出原房屋，张勇在2011年6月1日前将置换房屋交给奉节县广播电视局，并约定如因单方原因造成合同终止或违约，违约方应支付人民币叁万元作为违约金。合同签订后，奉节县广播电视局将其奉节县公平镇车家居委会二组的房屋交付给张勇，但张勇因建房未获批准等原因一直未将置换房屋交付给奉节县广播电视局。从签订协议至2020年11月，双方多次协商，均对此事的处理未能达成一致意见。2010年7月，奉节县广播电视局分立为重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司和奉节县广播电视台，案涉房屋划归重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司所有，该《房屋置换协议》中奉节县广播电视局的权利义务由重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司概括承受。原告认为，被告不能按约定交付置换房屋，也不支付相应房屋价款，严重损害了原告合法利益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告张勇辩称，我对置换损失金额210293元有异议，置换的房屋是小产权房，是违反土地使用性质的，价格应按照小产权房的价格界定；违约金30000元我不认可，原告没有与我沟通过，是因为政策原因调整，不是我不履行协议，我一直遵守签订的协议，而且现在原告还用着我的房子。对鉴定的单价1730元/㎡的估价结果有异议。原告依法提交了下列证据：1、原告营业执照、被告户籍证明；2、房屋置换协议书；3、房地产买卖合同、契税完税证；4、承诺函、奉节县广播电视台拟移交房地产清单；5、车家坝区房屋买卖合同、售房合同；6、评估报告书，被告依法提交了下列证据：1、土地性质证明复印件；2、现状图复印件；3、土地转让合同复印件；4、出让合同；5、证明复印件；6、勘界报告，上列证据经当庭质证，被告对原告举示的证据1、2、3、4均无异议，对证据5有异议，认为房价跟时间、区域、产权性质都有关系，应以现在的均价定价，不应以大产权房的价格定价，对证据6有异议，认为不符合实际情况；原告对被告举示的证据1、2、3的关联性有异议，认为不能证实房屋的价格问题，达不到被告的证明目的，另土地性质上写的划拨用地，原告的房屋属于国有资产，不可能属于小产权房，应按照大产权房定价，对证据4、5、6的真实性无意义，对其证目的有异议。对双方无争议的案件事实，本院予以确认；对双方无争议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月7日，原告奉节县广播电视局（甲方）与被告张勇（乙方）签订《房屋置换协议书》，约定：甲方房屋座落于奉节县公平镇车家居委会二组，房屋面积94.2㎡，该房屋符合重庆市国土资源和房屋管理局规定的置换条件，并经本单位同意允许与其他物业进行置换。乙方房屋座落于奉节县公平镇车家居委会二组，该房屋符合市国土资源和房屋管理局规定的置换条件为标本，并经本单位同意与其他物业进行置换。双方经协商，就上述房屋置换事宜，订立本协议:第一条：甲乙双方同意将上述两处房屋进行置换，置换面积不低于94.2㎡，超出面积甲方按当地市场价予以购买，置换标准按1:1置换，置换楼层和单元由甲方在第二幢任意选择，置换房屋由乙方负责墙面仿瓷和水泥地坪；第二条:甲乙双方承诺，上述两处房屋进行置换均已征得本单位同意，并保证甲方的房产证能在2013年6月1日交付给甲方；第三条:甲乙双方约定本合同签定十日内，甲方搬出原房屋有一切东西；第四条:甲乙双方约定在2011年6月1日前，乙方将置换房交付给甲方；第五条:鉴于甲方现在搬迁出原房屋后，无门市、无住房、无机房，由乙方负责提供机房（含住房）、门市各一套，直至甲方能搬进置换房屋办公为止，原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司（原奉节县广播电视局）在甲方处加盖公章，被告张勇在乙方签字并捺印。涉案房屋土地，经奉节县公平镇人民政府出具证明，证明奉地合（分）自字（2012）第0054号土地“规划不符”；经重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司评估，确定估价对象在同地段价值时点2021年3月30日的估价结果为：建筑面积单价1730元/㎡。    本院认为，原告与被告签订的《房屋置换协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律的规定，该协议书合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按约定履行相关义务，现原告已将协议中约定的置换房屋交付给被告，被告应按约定将置换房屋交付给原告，本院结合《评估报告书》，以双方约定的置换面积94.2㎡为基数，按评估价格1730元/㎡计算即1730元/㎡×94.2㎡＝162966元，并由被告以此标准支付置换损失；关于违约金的问题，本院认为，导致被告目前未交付房屋，系政府认为涉案土地规划不符，导致被告未能按约定交房，系事出有因，故本院对原告请求的违约金不予支持。评估费5000元，系原告承担举证责任的应尽之责，依法由原告自行承担。尽管被告在第二次庭审时表示愿意以其他房屋予以置换，原告以采光不好、不适合经营居住等为由坚决不同意，据此，本院认为在有《评估报告书》的情况下，由被告支付置换损失比较妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告张勇支付原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司房屋置换损失162966元，限本判决生效后十日内履行；二、驳回原告重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4904元，由被告张勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。                               审  判  长  李    刚                           人民陪审员  徐 太 敏                           人民陪审员  冉 龙 城                             二〇二一年五月十八日                            法官助理  余 丽 萍                           书  记  员  姚    凤   1