广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1461号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。负责人：李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司职员。委托诉讼代理人：杨绮云，女，1985年12月25日出生，汉族，住广州市花都区，系该公司职员。被告：严全芳，男，1983年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：区韵华，女，1985年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信公司）与被告严全芳、区韵华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告凯信公司的委托诉讼代理人杨绮云、被告严全芳到庭参加诉讼，被告区韵华经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯信公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2018年10月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费共计6795.88元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金1285.59元（2018年10月起至2020年12月，违约金以每月逾期支付的物业管理服务费为基数，每日按万分之五从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年12月13日为1285.59元）；3.判令被告支付2018年11月2日起至2020年9月30日的住宅公摊电费共计359.58元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2015年2月1日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月261.38元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2018年10月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费6795.88元，2018年10月起至2020年12月逾期缴纳物业管理服务费违约金1285.59元，2018年11月2日起至2020年9月30日的住宅公摊电费359.58元，上述三项合计8441.05元。原告曾多次短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。严全芳辩称：原告收取违约金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告区韵华经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。本院经审理查明：2013年5月24日，两被告与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，两被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司购买佛山市高明区君御海城XXX号房，建筑面积为130.69平方米。2015年2月1日，两被告与原告签订了一份《君御海城前期物业管理服务协议》，双方约定，原告为两被告提供物业服务，物业服务收费采取包干制，按两被告拥有的建筑面积计收，每月每平方米2元（不含公共水电费分摊）；物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算（其余约定详见该协议）。2015年2月1日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。另查明：两被告从2018年10月开始欠缴涉案房屋的物业服务费。两被告拖欠涉案房屋从2018年11月2日起至2020年9月30日止的公摊电费359.58元。原告针对上述费用对被告进行了催收。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，两被告应按照协议约定支付相应的费用，两被告逾期缴纳相应费用的行为已构成违约。据此，对于原告要求两被告支付2018年10月1日起至2020年12月31日期间物业服务费6795.88元[261.38元（130.69平方米×2元）×26个月，其中两被告已交清2020年1月的物业服务费]及从2018年11月2日起至2020年9月30日止的公摊电费359.58元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，两被告逾期支付物业服务费的，虽然原告有权要求两被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金，但是原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。两被告应向原告支付的违约金如下：1.2018年10月至2019年7月的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费261.38元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2.2019年8月至2020年12月（剔除2020年1月份）物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业费261.38元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告严全芳、区韵华于本判决生效之日起十日内支付2018年10月1日起至2020年12月31日期间物业服务费6795.88元给原告佛山市凯信物业服务有限公司；二、被告严全芳、区韵华于本判决生效之日起十日内支付2018年11月2日起至2020年9月30日止的公摊电费359.58元给原告佛山市凯信物业服务有限公司；三、被告严全芳、区韵华于本判决生效之日起十日内支付违约金[违约金的计算方式：1.2018年10月至2019年7月的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费261.38元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2.2019年8月至2020年12月（剔除2020年1月份）物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业费261.38元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）]给原告佛山市凯信物业服务有限公司；四、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司已预交），由被告严全芳、区韵华负担。被告严全芳、区韵华于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年六月三日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪