北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初6815号原告：中远酒店物业管理有限公司，统一社会信用代码:91110105100026312A,住所地北京市朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座F1706室。法定代表人；刘柯剑，董事长。委托诉讼代理人：孙孟园，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东梅，河北高俊霞律师事务所律师。被告：藏义，女，1974年10月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：李亮，男，1972年3月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吕明标，北京市万博律师事务所律师。原告中远酒店物业管理有限公司（以下简称：中远物业）与被告藏义，李亮物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中远物业委托诉讼代理人孙孟园，被告藏义、李亮及其委托诉讼代理人吕明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业向本院提出诉讼请求：1.判令藏义、李亮向中远物业支付2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业服务费100154.58元；2.判令藏义、李亮向中远物业支付自2020年1月1日起至实际支付日止的滞纳金（以100154.58元为基数，按照每日千分之五的标准计算）；3.判令藏义、李亮承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月11日，中远物业与北京远盛置业有限公司（以下简称：远盛公司）签订《远洋天著前期物业委托合同》，由远盛公司委托中远物业向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主大会选定物业管理企业并签订物业管理委托合同之日终止。中远物业提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向中远物业支付物业服务费用，合同物业服务费标准6.8/月/平方米，逾期缴费的从逾期之日起按所拖欠物业服务费的千分之五（按日计算）交纳滞纳金。中远物业根据合同约定为藏义、李亮所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，藏义、李亮在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为354.65平方米，拖欠自2017年7月15日-2020年12月31日的物业服务费100154.58元。经中远物业多次催缴后藏义、李亮仍拒绝交纳，故诉至法院。藏义、李亮辩称：房屋产权人是我，房屋面积是354.65平方米，对于欠缴年度认可。我方不同意原告提供了优质高效的物业服务，其提供物业费用是否优质高效没有评判标准，其计算方式没有相应的标准，而且也没有人来找我协商过物业费缴纳事宜，我方没有拒绝缴纳相应的费用，是因为我家的问题无人解决。中远物业对违反环保，规划的行为没有进行劝阻，也没有履行职责。我方西边邻居102号建设了一个违建，这是物业的直接责任，因为我们小区水泥，沙子及相关材料进小区是需要物业签字管控的，在修建违建之前我方向物业做了报告，也报了警。该违建墙影响了我方的花园面积及地下一层的采光，因为正好建设在我家地下一层的采光窗上，导致我方的地下一层无法采光，而且导致我方地下一层的墙面一直在漏水，都好几年了，我方的问题一直没有得到解决。我方多次向物业公司反映，但一直没有人管，到现在还是没有修好，物业公司说是我方的鱼池漏水，我方砸了鱼池，也没有解决问题。上周我方自己找人维修，发现是没有做好防水。另我方卫生间漏水，物业公司说是自己装修导致的，我方重新维修2次之后还是没有解决，最后发现是原始材料及装修的问题。我方要求物业公司来处理我方维修费用。另我家三楼的邻居把其空调装置在我家窗口，这个物业公司完全可以协调人来处理，但物业公司不作为。最后是我方自行打官司处理，由法院判决对方将空调挪走。另补充原告主体不适格，没有提供相应的服务资质，我方要求其提供相应的服务资质；双方之间不存在物业服务关系，前期物业服务合同已经超过《北京市物业管理条例》的规定，超过两年，双方也没有再进行续订；中远物业未提交相应的证据证明其物业服务达到标准，及履行相应的服务义务；也没有提交相应的证据证明对物业收费的标准和内容进行了公示；入住小区在房屋使用过程中我方反映的多项问题没有得到合理的解决，我方对物业服务不满意，导致物业服务费用没有缴纳。本院经审查认定事实如下：2014年12月11日，远盛公司（甲方）与中远物业（乙方）签订《远洋天著R3前期物业服务委托合同》，约定由乙方为坐落于大兴区亦庄经济开发区东区小羊坊东远洋天著景园（提供物业服务，收费标准为[别墅]7.5元/月/平方米，[多层住宅]6.8元/月/平方米……。合同约定乙方“负责项目部分或整体交付中配合甲方的管理和安排，协助完成下列工作：……C《住宅使用说明书》（如有）、《质量保证书》……等法律文件的制作……”。业主入住后，乙方应提供的物业服务包含以下内容：……（6）负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作……。藏义，李亮系北京市大兴区亦庄经济开发区小洋坊东远洋澜湾B3-101号（以下简称：101号）的业主，建筑面积354.65平方米。藏义、李亮于2016年7月14日办理入住手续。后藏义，李亮因邻居修建违建以及墙和房屋漏水问题未得到妥善处理而未缴纳2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费100154.58元。庭审中，中远物业提交远洋天著的建筑消防设施检测报告、电气防火检测报告以及小区安保、保洁、绿化工作照片，业主赠送锦旗照片等，证明其提供了达标的物业服务。提交2017年至2019年的物业费收支情况证明，证明物业费收支均在网上进行公示，均为负数，不缴纳物业费用的行为已经伤害交纳物业费用住户的权益。藏义、李亮提交1、前期物业服务合同，证明中远酒店应提供五星级服务的标准；2、违建墙，小区乱丢垃圾、漏水及空调安装位置不合理等照片；证明李亮的邻居修建违建墙，不合理安装空调，李亮的房屋漏水，物业管理混乱；3、聊天记录，系其与物业工作人员的聊天协调记录，及小区微信群的聊天记录，证明藏义就物业公司管理中的问题进行反映，但物业公司存在不作为的情形；4、媒体报道及证言公证书、2017京0115民初9117、9819号和2018民终字1197号的判决书，证明因物业不作为导致藏义、李亮向法院诉讼以解决房屋存在的问题，造成相应的损失，且物业公司因管理存在问题被媒体曝光；5、证人证言，证明物业服务不到位；本院认为，物业服务具有综合性、全面性、持续性、长期性的特点，中远物业依据前期物业服务合同，为藏义、李亮所在小区提供物业服务，中远物业提交的照片可以看出小区运转基本正常，故中远物业请求藏义、李亮支付相应年度的物业费的合理部分，本院予以支持。但本案中，藏义、李亮的房屋出现了较为严重的漏水问题，在其房屋的使用中，其邻居的违建墙也对其造成一定的影响，虽然中远物业并不是侵权责任的主体，依据的前期物业服务合同的相关约定，中远物业在沟通协调藏义、李亮家中出现严重的漏水报修上存有不足，在负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上亦有一定的漏洞；结合藏义、李亮提交的证据，本院综合考虑认定中远物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，故就其主张的物业费本院进行酌减。藏义、李亮未及时缴费，考虑本案存在的物业服务瑕疵情况，对中远物业要求藏义，李亮支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、藏义、李亮于本判决生效之日起十日内给付中远酒店物业管理有限公司2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费80123.66元；二、驳回中远酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152元，由中远酒店物业管理有限公司负担188元（已交纳）；由藏义、李亮负担964元（于本判决生效后七日内给付中远酒店物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 苗茂林二〇二一年六月二十八日法官助理 王佳佳书 记 员 孙 荣