北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初5760号原告：竺青，男，1960年5月8日出生，汉族，赛昂商贸有限公司退休职工，住北京市西城区。原告：竺洪，男，1963年6月27日出生，汉族，天桥衡融投资有限公司高级工程师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：竺青，男，1960年5月8日出生，汉族，赛昂商贸有限公司退休职工，住北京市西城区。被告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。原告竺青、竺洪与被告北京富饶房地产开发有限公司(以下简称：富饶公司)民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘昌龙独任审理，公开开庭进行了审理。原告竺青，原告竺洪之委托诉讼代理人竺青，被告北京富饶房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竺青、竺洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋拆迁回购住房协议支付原告自2017年8月1日至2020年5月31日房屋拆迁周转费共计人民币壹拾贰万贰仟伍佰元整；2.判令被告支付诉讼费。事实和理由：被告于2008年承接X号院拆迁工程，至今已拆迁十二年了。2017年7月，被告终于通知原告于2017年8月1日办理入住手续，原告按《房屋拆迁回购住房协议》规定和被告指定的日期及要求去办理入住手续时，被告要求原告必须按他们设置的回迁入住流程先签署《收房确认书》，然后才能办理交物业费暖气费看房验房领取钥匙等一系列下面的手续，因原告不同意被告必须先签收房确认书的无理要求，被告立即停止交付房屋，并停发每月3500元周转费，2017年8月份起，被告既不向原告交房，也不支付原告房屋拆迁周转费。被告无理要求原告先签《收房确认书》，造成收房不能，致使原告不能居住自己应回迁房屋，继续在外租房，自己支付周转房费用，原告权利受到严重侵害。同时被告坚持按他们的回迁入住流程设置必须先签署《收房确认书》，然后才能办理交物业费暖气费看房验房领取钥匙一系列下面的手续，原告无法看房验房收房，该行为直接导致原告不能发现被告交付的房子与房屋拆迁安置协议图纸不符。原告认为：因《收房确认书》写明：我方拿到钥匙房屋拆迁回购住房协议即履行完毕，且流程极不合理。被告设置的回迁入住流程，要求我方必须先签署《收房确认书》的目的系为了免除其责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故被告应对当日未能交付房屋承担责任。继续支付房屋拆迁周转费。为此：原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告富饶公司辩称，不同意原告的诉讼请求。应当判决驳回，富饶公司按照约定交付房屋，原告因自身原因没有收房，责任不在富饶公司，应该由原告自行承担损失，按照富饶公司的收房流程，富饶公司要求原告签订收房确认书，只是完成流程，证明富饶公司履行了交房的手续，没有限制原告的其他权利。设置的流程不妨碍原告收房、验房，如果验房之后认为房屋质量等有问题，原告依然可以提出，后面还设置有领取钥匙的环节，领取完钥匙才是交房完成。我们认为现行签订收房确认书，不影响后续的收房流程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据2.亲属关系证明、原告提交的证据6.民生银行流水单、原告提交的证据7.裁定书、本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1《房屋拆迁回购住房协议》户型图及照片录像，证明：被告交付原告的房子与房屋拆迁安置协议不符，具体为居室房门开向有误、面积大小也与约定面积不一致，涉案房屋面积120.7平方米，约定面积为121.84平方米。被告对该证据的质证意见：真实性认可，关于交房的问题已经明确约定了，公司按照约定通知原告办理交房手续，原告没有按时收房，是原告自身的问题，关于户型问题只是协议中北侧有一间卧室门向西开，实际为门向北开，但不属于重大瑕疵，不影响正常居住使用，房屋面积确实少了一点，但是原告可以另行主张，但不能作为不收房的依据。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，房屋面积有微小差距，居室门方向有调整不能证明被告未交付协议约定房屋，不能证明被告根本违反协议约定。2.原告提交的证据3.李金红的书面证明，证明：原告收房现场目击证人的证言，证明当时原告没有收房的原因。被告对该证据的质证意见：真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。本院对该证据真实性不予确认，证人未出庭作证。3.原告提交的证据4。富饶家园回迁入住流转单，证明：不按被告规定签《收房确认书》，不可以进行下面的手续，被告拒绝交付房屋，此件是偷拍的，原件就1份在被告方，签约时被告工作入员全程陪同表内程序完成立即收回，某程序有异议也立即收回。被告对该证据的质证意见：真实性认可，但是收房确认书签署的流程不影响后续原告看房、验房的权利，流程设置是合理的，也没有免除富饶公司办理产权证的义务。本院对该证据予以确认。4.原告提交的证据5.收房确认书，证明：被告规定的统一收房确认书格式，是竺洪自己房的收房确认书，张秀珍的收房确认书中的补偿款是划了一道斜杠，收房确认书上面原告没有签名，就算签完之后被告也会收回。被告对该证据的质证意见：真实性认可，此笔款项是支付给X号房屋权利人竺洪的。本院对该证据予以确认。5.原告提交的证据8.视频光盘，证明当时收房的情况，被告公司工作人员说不签收房确认书就无法进行下面的流程。被告对该证据的质证意见：李金宏视频与本案无关，另一段视频中的人是竺洪，竺洪简单问了一句就走了，无法证明是被告的原因导致不交房。本院对该证据予以确认，结合原告提交的证据2。6.原告提交的证据9.信访复查意见书和完税证明，证明被告方邮寄的地址当时还未办理入住。被告对该证据的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，信访中的地址也在团河，只不过我们邮寄的是X号楼，被告当时居住的是X号楼，当时留有电话，如果只差一栋楼应该是具备送达条件的。完税证明是交契税的时间，并不代表入住时间。本院对该证据证明目的不予确认，该证据无法反映原告的证明目的。7.被告提交的证据1.房屋拆迁回购住房协议，证明：原告应当按照要求办理回购房交接手续，无故不办理手续，责任由原告负责，被告拟交付房屋符合协议约定，不存在严重影响使用的情况，原告拒收房屋应自行承担责任。原告对该证据的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，被告陈述原告无故不办理手续是不对的，我当时已经完成了身份验证，后被告让我签署收房确认书，我查看最后部分认为不合理，我表示先交物业费，被告表示不签收房确认书就没办法继续后续的流程，所以最终没有完成收房。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，富饶公司要求竺青签署《收房确认书》目的系为了免除其违约责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任。8.被告提交的证据2.入住通知（三次），证明内容：被告三次通知竺青、竺洪收房，其未按协议要求办理房屋交接手续，责任自负。原告对该证据的质证意见：我收到了第一次收房通知，我8月1日去收房，没有收成，后两次通知是邮寄到大兴的地址，我都没有收到，那个地址是毛坯房。本院对该证据不予确认，其后两次通知竺青均未收到。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，被告未能证明邮寄地址为竺青的有效联系地址。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：竺青、竺洪为案外人张秀珍之子。2016年3月24日，张秀珍委托代理人竺青（乙方）与富饶公司（甲方）签订《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：495），协议约定如下：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司对北京市宣武区右安门内大街X号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街X号院/号/楼X门X号的住房叁居室，合计使用面积/平方米，建筑面积92.51平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1.乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼X号楼（施工楼号）贰单元X层X号叁居室，建筑面积121.84平方米。超出乙方原有面积29.33平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2.乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2016年3月24日至2019年3月23日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1.乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房价4750元／建筑平方米结算。2.回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3.被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。4.回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。118750×5%﹦5938。5.回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。6.转向费：5万元整。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币151901元，其中包括：1.一次性搬家补助费：1850元；2.提前搬家奖励费：／元；3.工程配合奖：／元；4.自行周转补助费：／居室／元／月，周转费止2016年3月底。5.电话移机费：235元。6.空调移机费：1200元。7.有线电视费300元。8.热水器移机300元。9.装修补偿费9251元。10.停产停业138765元。第五条：房屋交接手续：1.乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先予执行，强制腾房。2.乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1.乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2.乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3.乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1.甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2.乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1.甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2.自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任（保修期按照国家建设部门的规定期限）。第十条：房屋使用约定：1.甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2.乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1.回购新房户型平面图。2.被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，张秀珍委托代理人竺青（乙方）与富饶公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定如下：乙方因购买新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上4.33平方米，自愿按12000元/平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方购买房款人民币51960元。大写伍万壹仟玖佰陆拾零元。乙方购买的这部分新房产权为经济适用房产权管理。补充协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案二份。协议签订后，富饶公司按照每月3500元的标准支付周转费至2017年7月31日止。2017年8月1日，富饶公司通知竺青前往办理安置房屋入住手续，富饶公司出示了一份《收房确认书》，确认书为富饶公司制作的制式文本，要求竺青予以签署，竺青认为在收房之前签署该确认书不合理，故未予签署，亦未办理完毕安置房屋交接手续，竺青本人未留存该确认书。竺青兄弟竺洪收到的确认书内容如下：X栋X单元X号业主竺洪：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计45000元，自交房之日起3个月内付清。业主同意搬离收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。竺青与富饶公司在庭审中均确认涉案的安置房屋在协议约定的周转期内予以交付，故富饶公司要求竺青签署的确认书中不涉及周转费补偿问题，其余内容与竺洪收到的确认书一致。关于实际入住涉案安置房屋的时间，竺青自述在2020年5月31日自行入住涉案安置房屋。富饶公司对此不予认可，富饶公司表述竺青在2019年1月自行入住涉案安置房屋。双方就入住涉案安置房屋时间均未提交证据予以证明。2020年7月13日，本院出具（2020）京0102民特671号民事裁定书，裁定书内容如下：本院于2020年6月15日立案受理申请人竺青、竺洪关于司法确认调解协议的申请并进行了审查。现已审查终结。申请人因继承纠纷，于2020年6月2日经北京市西城区人民调解委员会主持调解，达成调解协议如下：一、张秀珍与北京富饶房地产开发有限公司签订的《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房屋改造项目回购新建住房协议》中【房屋X号楼X单元X层X号3居室，建筑面积：121.84平方米，经政府相关部门审核上述回购新建住房协议对应的房屋为北京市西城区右安门内大街X号院X号楼X单元X号】张秀珍的权利、义务由竺青继承：二、竺洪放弃上述回购新建住房协议中张秀珍的权利、义务的继承权。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定，裁定如下：申请人于二〇二〇年六月二日经北京市西城区人民调解委员会主持调解达成的2020京西行专273调字104号调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。另查，2017年，竺洪以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将富饶公司诉至本院，要求：1.请求被告立即无条件交付位于北京市宣武区右安门大街X号院新建住宅X号楼X单元X层X号房屋；2.请求被告支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2011年4月25日至2017年10月1日违约金160176元）；3.请求被告赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年11月1日，每月3000元房租，房租经济损失9000元）；4.请求被告承担本案诉讼费。本院经审理于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31746号民事判决，判决主文：一、富饶公司于本判决生效之日起十日内，向竺洪交付北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼（施工楼号）X单元X层X号（富饶家园X栋X单元X号）房屋，竺洪予以必要配合；二、富饶公司于本判决生效之日起十日内，支付竺洪逾期交付房屋违约金（以三十六万五千七百零二元五角为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自二〇一一年四月二十八日起，至二〇一八年五月十八日止）；三、驳回竺洪的其他诉讼请求。上述民事判决作出后，富饶公司不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理于2019年12月31日作出（2019）京02民终15340号民事判决，该民事判决本院认为部分内容如下：“根据双方的诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为一审法院确定的逾期交付房屋违约金截止日期是否正确的问题。根据已经查明的事实，富饶公司于2017年7月通知竺洪于当月24日办理入住手续，当日双方因竺洪拒绝签署《收房确认书》而产生争议，富饶公司未向其交付房屋，故哪一方当事人应对该结果承担责任是案件的关键问题。为确定上述责任的承担，应首先从《收房确认书》的内容看，仅从其名称‘收房确认书’之字面意思理解，富饶公司交付房屋要求业主签订确认书并无不当，但从确认书内容看针对的是富饶公司逾期交房责任的确定而非对房屋交付内容的规范，该补偿责任的确定与交付房屋之间没有关联性，不具备因果关系；其次，应从双方产生争议后富饶公司的处置结果看，竺洪拒绝在富饶公司提供的《收房确认书》上签字，富饶公司即拒绝向其交付房屋，直接导致逾期交房结果的延续；据此，本院认为富饶公司要求竺洪签署《收房确认书》目的系为了免除其违约责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任，其要求违约金计算至该日期为止的上诉意见本院不予采纳。2018年5月18日，富饶公司未设置不合理条件再次通知竺洪收房，竺洪没有合理理由拒绝接收，该日期应做为计算逾期交房违约金的截止日期，一审法院对此认定正确，本院不持异议。”该民事判决主文：驳回上述，维持原判。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，从《收房确认书》的内容看，仅从其名称‘收房确认书’之字面意思理解，富饶公司交付房屋要求业主签订确认书并无不当，但其中有“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”的内容，该内容应视为对原协议的变更，应取得合同对方当事人的同意并确认，但竺青已明确表示不同意该变更。从双方产生争议后富饶公司的处置结果看，竺青拒绝在富饶公司提供的《收房确认书》上签字，富饶公司即拒绝向其交付房屋，直接导致逾期交房的情形发生。据此，本院认为富饶公司要求竺洪签署《收房确认书》目的系为了减轻自身合同义务，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任。竺青据此要求富饶公司按照原协议约定向其继续支付周转费，主张合理，本院予以支持。竺青自述其在2020年5月31日自行入住涉案安置房屋，本院视为其在当日确认收房，富饶公司对此时间不予确认，但未提交证据材料证明竺青具体入住涉案安置房屋的时间，富饶公司作为涉案安置房屋的开发商和建设单位，应对涉案房屋的入住使用情况承担举证责任，富饶公司未能提交相应证据材料予以证明，应承担相应的不利后果，本院采信竺青对于入住涉案安置房屋时间的陈述。故富饶公司应支付周转费至2020年5月30日为止，具体数额为119000元（3500元每月×34个月）。经生效裁定确认，房屋拆迁回购住房协议权利义务均由竺青承继，故本院不再判决富饶公司向竺洪履行合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京富饶房地产开发有限公司向原告竺青支付周转费119000元（2017年8月1日至2020年5月30日期间）。二、驳回原告竺青的其他诉讼请求。三、驳回原告竺洪的诉讼请求。如果被告北京富饶房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由原告竺青负担78元（已交纳）；由被告北京富饶房地产开发有限公司负担2672元（自本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘昌龙二〇二一年六月二十二日书记员  翟 翔