北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16270号原告：封磊，男，1983年8月26日出生，汉族，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：黄彦南，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，北京市国汉律师事务所律师。被告：北京轻宿科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金马园二街341号。法定代表人：赵新华，董事长。委托诉讼代理人：潘晓芩，女，1983年12月25日出生，汉族，北京轻宿科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：韩嘉诚，男，1996年4月14日出生，汉族，北京轻宿科技发展有限公司员工。原告封磊与被告北京轻宿科技发展有限公司（以下简称轻宿公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。原告封磊及其委托诉讼代理人黄彦南、杨洁，被告轻宿公司的委托诉讼代理人潘晓芩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。封磊向本院提出诉讼请求：1.确认解除封磊与轻宿公司签订的《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》（以下简称《框架协议》）《房屋委托管理服务合同》（以下简称《服务合同》）及《补充协议》；2.判令轻宿公司返还封磊保证金17.5万元；3.判令轻宿公司给付封磊宁波地区2019年7月的营业收入16419.29元及该地区2019年7月的水电费、物业费2896.25元，以及收回经营管理权而产生的换锁费用15300元；4.判令轻宿公司赔偿封磊律师费12000元；5.判令轻宿公司给付封磊违约金1万元；6.本案诉讼费用由轻宿公司负担。事实与理由：2018年11月22日，封磊与轻宿公司签订《框架协议》《服务合同》《补充协议》，双方约定合同有效期内，封磊委托轻宿公司对封磊的房源（杭州12套，上海1套，宁波4套）进行营销推广和运营管理，轻宿公司向封磊收取保证金和相应服务费用，并约定连续半年累计亏损的，封磊有权解约，保证金在协议如约到期后可无偿返还给封磊。合同签订后，封磊向轻宿公司交接相应房屋，并支付保证金17.5万元。现封磊委托轻宿公司运营管理已满半年，根据经轻宿公司的城市经理核对确认的2019年1月至6月的财务数据，已上线民宿6个月经营呈亏损状态。封磊遂于2019年7月29日发文与轻宿公司解约。封磊多次试图与轻宿公司进行沟通协商未果。封磊遂诉至法院。轻宿公司辩称，不同意封磊的诉讼请求。第一，封磊存在持续的违约行为。双方在履行合同过程中，封磊一直参与杭州12套房源的管理，经常批评轻宿公司的运营管理人员，扰乱轻宿公司的经营活动，严重违反合同约定；同时，封磊以收益较低为由拒绝向轻宿公司支付运营管理服务费。2019年4月，封磊擅自变更保洁供应商，降低保洁成本，但向房客收取正常保洁费用，导致杭州房源的差评较多。故封磊应当承担过错责任，对其房源收益较低承担相应责任。宁波和上海的房源没有封磊的干预，收益情况良好，封磊对收益情况予以认可。第二，合同解除条件没有成就，不应退还保证金。2019年5月，封磊与轻宿公司的员工张玉英在北京进行沟通，希望改变合作模式，降低经营风险，将委托关系变更为合作关系，共担风险、共享收益，但双方未达成一致。2019年6月，封磊与张玉英又在上海沟通，封磊希望轻宿公司提高民宿的售卖单价，争取提高收益，其本人希望快速回本。后封磊认为轻宿公司没有变更合同并提高售卖单价，对轻宿公司极为不满，故其于2019年7月13日通过电子邮件向轻宿公司发送通知，主张根据合同法第九十三条的规定解除合同，但轻宿公司予以拒绝并告知其无法转移门锁权限。根据双方签订的合同，合作房源在75套以上，第一期25套在合同签订后立即进行，第二期25套在第一期房源上线后进行，第三期在第二期5套房源上线后进行。在启动第一期25套房源时，封磊应支付17.6万元保证金，但其并未如期支付，经轻宿公司多次催促，其仅支付17万元，剩余6000元至今未付。根据《框架协议》的约定，封磊应当对其违约行为承担违约责任，轻宿公司已经收取的保证金不应退还。另外，《补充协议》第二条约定，连续三个自然月的经营合计为亏损的，封磊有权提出转为长租，连续亏损半年以上的，封磊有权解约。然而，封磊仅交付17套房源，且运营时间并未超过180天，封磊也无证据证明连续亏损。第三，封磊在2019年8月后以破锁的方式将17套房源全部强行收回，轻宿公司无法继续管理。第四，由于封磊以破锁的方式强行收回宁波的房源，而且封磊拒绝支付杭州房源的托管费用，其行为已经违约，故轻宿公司有权扣除宁波房源的收益抵销相应债务。根据封磊提交的证据，轻宿公司享有的债权为37335.28元，可抵销封磊的债权16419.29元。第五，依据《服务合同》的约定，物业费、卫生费、书店费、燃气费等费用应当由封磊个人承担，与轻宿公司无关。第六，因封磊是在未通知轻宿公司的情况下，强行破锁收回房源，故换锁的费用应当由封磊个人承担。第七，轻宿公司在合同履行期间没有任何违约行为，封磊无权向轻宿公司主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年11月22日，封磊作为甲方与乙方轻宿公司签订《框架协议》，内容如下：第一条合作内容1.1定义：民宿房屋，是指房屋性质为民用或商用住宅，承租方或管理方通过与房屋所有权人或享有租赁权的适格主体（房屋权利人）签订长期租赁协议，获得房屋租赁及使用权，进行设计、装修改造及维护，出租使用等以获取收益。1.2民宿房屋的选址、设计、装修、筹建：基于乙方在民宿房屋营销、选择、设计、筹建等方面的专业性，甲方出于租赁房屋进行民宿出租业务的需要，委托乙方代为寻找适合用于的房屋、代为协调或组织甲方与房屋权利人签约，代甲方进行房屋的设计、翻新、装修、配置等服务，其中各个环节产生的相关费用，包括但不限于中介费、租金、押金、设计费、装修、采购、筹建等管理费用均由甲方承担，乙方负责协助输出专业经验以及对接专业人才实施。具体房屋设计、筹建、配制环节的相关标准需要符合乙方对民宿房屋运营标准的要求，以乙方标准为准。1.3基于上述合作下的具体合作房屋，甲方委托乙方全面负责后期相关房屋的租赁运营管理工作，包括但不限于通过互联网技术在各个互联网营销平台进行房屋信息的发布、展示与渠道营销，提供房屋日常运营使用过程中的客人接待与服务，负责房屋的日常卫生清洁打扫等服务，具体委托管理和合作内容以双方最终签订的《服务协议》为准。第二条合作数量、费用及周期2.1合作数量及保证金：基于上述合作内容下的合作房屋，乙方在此确认投资合作50套房屋，每套房屋甲方需支付给乙方合作保证金7500元。该保证金在双方委托管理服务协议如约到期的情况下，乙方可以无偿将该费用返还给甲方。乙方在签订此合同并收到保证金之后3个月开始安排人员正式全面开始为甲方寻找目标房源。2.2设计装修筹建费用……第七条违约责任7.1本协议生效后，任何一方（违约方）未能按本协议的规定履行其在本协议项下的义务，则被视为违约，违约方应赔偿因其违约而对另一方（守约方）造成的一切损失；7.2如甲方产生违约或恶意终止合约，相关保证金部分不予退还，并有权进一步追讨其违约带来的相应损失；7.3任何一方因违反本协议的规定其应沉淀感的违约责任不因本协议的解除而免除。……同日，双方又签订《服务协议》，内容如下：一、合作目的……二、合作期限本协议基础合作周期为签订合同之日起三年，如无特别约定以此期限为准，具体每套房屋的合作周期可因其租赁周期的不同有所差异，如有补充协议以双方补充协议确认的合作周期为准，甲方需确保在上述合作期间内乙方的唯一合作权，合同期满30日前，双方可就协议续签事宜另行协商。三、合作内容及方式3.1乙方提供的线上营销运营管理服务3.1.1乙方将甲方房源放入乙方自由互联网平台或合作的其他互联网分销平台对外进行租赁；……3.2乙方提供的线下运营服务3.2.1乙方有权按照一定的房源上线标准协助甲方现有房屋实施设计和装修的优化和改造要求，以期获取更好的入住率和出租收益。但相关方案应事先取得甲方的同意（优化和改造产生的相关费用由甲方单独承担）……五、甲方的权利和义务5.1甲方承诺，合同有效期内，乙方的受托管理人地位是独家的，未得到乙方书面同意，甲方不得将房屋信息私自上传其他平台，不得与其他第三方机构或个人进行与乙方的竞争性合作，否则视为根本性违约，应承担违约责任，补偿由此给乙方带来的损失。5.2甲方交付乙方管理的房屋应由乙方根据管理需要自主安排，加分那个可以向乙方提供相关建议和意见，但不得直接干涉房屋运营。5.3甲方作为房屋的拥有者（业主）或租赁使用者（二房东），应保证该房屋具备正常使用功能，应保证其有权履行与乙方合作内容，有权对房屋进行出租，不存在与第三方的潜在权属纠纷，如出现纠纷，由甲方负责解决；协助乙方做各种必要的业主方、物业、接到等相关部门的沟通协调工作。5.4甲方应定期支付包括但不限于租金（二房东）、物业管理费、卫生费、水电费、燃气费、电话费、有限电视费、网路使用费，生活起居用品的升级更换等所有与房屋正常居住使用相关的必要费用，由甲方承担，或由乙方垫付后甲方转付给乙方。5.5甲方负责房屋相关房屋的修缮，如房屋出现包括但不限于楼宇、下水不畅、电路灯具故障、墙壁脱落、电器家具维修等，甲方在得到通知后必须确保及时修缮或委托乙方协助修缮处理，相应修缮成本亦由甲方承担或由乙方垫付并从甲方的收入中扣除。六、委托管理服务费：乙方代甲方通过各个互联网平台租赁平台分发并收取房屋租赁收入。乙方为甲方提供管理服务，甲方同意按每月房屋总收入的12%支付给乙方作为运营管理服务费，乙方经营下的房屋从各线上/线下渠道平台代收到的出租房屋收入（剔除各个平台佣金等费用后的实际从各渠道平台收到的房屋净收入）总和构成房屋总收入。6.2消耗品费用：鉴于消耗品的零碎性和持续性消耗属性，甲乙双方约定以每套房屋每月固定/元或房屋总收入的/作为一个确定性成本，由甲方支付给乙方，之后甲方不再承担具体消耗品物品的补充支出。……八协议解除、中止和终止8.1任何一方非因对方违约提出解除本协议，均应提前30日以书面形式通知对方，双方可协商一致终止本协议并赔偿对方相应产生的损失，本协议有特别约定的以特别约定为准。8.2如果任何一方出现下述情况之一的，对方有权书面通知该方立即终止本协议：8.2.1有严重欺诈行为；8.2.2申请破产、进入清算程序。九、法律责任9.1本协议签署后，双方应遵约履行。任何一方违反本协议约定未履行或未全面履行本协议项下的义务时，违约方应及时赔偿对方因此等违约行为所导致的损失。9.2若乙方未按照本协议约定向甲方支付款项超过5日的，每逾期1日，乙方应向甲方支付应付费用总额万分之五违约金，超过30日仍未全部完成支付的，甲方有权终止本协议且不承担违约责任。9.3由于甲方原因造成乙方或第三方人身或财产损害的，甲方应承担由此造成的损失。如果乙方根据有关法律向第三方先行赔付的，乙方有权向甲方追偿，由此造成乙方损失的，甲方亦应承担赔偿责任。9.4由于甲方原因导致的合作终止或主动提前取消合作，除需要提前30天书面通知乙方外，乙方将不退还相关合作保证金，并需要按照每套房屋/元的标准补偿乙方的前期筹建及运营准备等过程投入。另外，双方还签订《补充协议》，主要内容为：1.合作数量及保证金：（1）启动25套，保证金一次性到账，其中20套或者20套以上在杭州为投资人开设独立提款账户，每套房屋保证金7500元，房屋合作保证金共计15万元。另外剩余套数可分布其他城市，按公司常规托管流程，一线城市上海合计（空白）套，每套房屋保证金6000元，二线城市宁波合计（空白）套，每套房屋保证金5000元，房屋合作保证金共计（空白）元。（2）第一套25套完成，第二期25套启动，标准同第一期。（3）第三期开始，每25套为一组，保证金降为5000元。该保证金在双方委托管理服务协议如约到期的情况下，乙方可以无偿将该费用返还给甲方。乙方在签订此合同并收到保证金之后3个工作日开始安排人员证实全面开始为甲方寻找目标房源。2.合作条款补充：（1）连续3个自然月的经营合计为亏损的话，甲方就有权提出转长租，乙方房子连续亏损半年以上，甲方有权解约。（2）针对已转长租房源（暨租约在一个月以上的房源），月租金收入除以每月的租赁成本（房租+租约年限装修折旧月均摊），溢价率超过60%的，付乙方溢价收入的30%管理费，溢价率在30-60%之间的，付乙方溢价收入的20%服务费，溢价率不足30%，无需支付乙方管理费。2018年11月17日，封磊通过平安银行向轻宿公司转账杭州民宿保证金10万元；2018年11月22日，封磊通过平安银行向轻宿公司转账杭州民宿保证金5万元；2018年12月10日，封磊通过平安银行向轻宿公司转账宁波民宿保证金1万元；2018年12月28日，封磊通过平安银行向轻宿公司转账宁波民宿保证金1万元；2019年3月11日，封磊通过平安银行向轻宿公司转账宁波民宿保证金5000元；以上合计17.5万元。封磊向轻宿公司提供17套民宿房源，其中12套房源位于杭州，4套房源位于宁波，1套房源位于上海。杭州房源的具体房屋地址和上线时间分别为积善坊巷14号1单元102室（2019年3月19日）、体育场路301号2单元201室（2019年2月1日）、沈塘铭苑3幢1单元903室（2019年1月29日）、东和时代2413室（2019年1月28日）、东和时代409室（2019年1月28日）、采荷绿萍9幢2单元102室（2019年1月28日）、钱江六苑6幢3单元102室（2019年1月24日）、体育场路466号2幢2单元103室（2019年1月23日）、保俶路204号1单元101（2019年1月23日）、钱江七苑13幢1单元302（2019年1月23日）、钱江六苑4幢1单元802（2019年1月23日）、钱江六苑6单元3单元1101室（2019年1月23日）；宁波房源的具体房屋地址和上线时间分别为钱湖大厦929（2019年1月12日）、南苑2506（2019年1月31日）、波特曼1109（2019年4月12日）、波特曼2015（2019年4月12日）；上海房源的具体房屋地址为愚园路1032弄131支弄3号103室（2019年1月21日）。诉讼中，封磊向本院提交17套房源在2019年1月至6月期间的营收情况统计表。积善坊巷14号1单元102室合计利润2690元，体育场路301号2单元201室合计利润-2899元，沈塘铭苑3幢1单元903室合计利润-1752元，东和时代2413室合计利润-3088元，东和时代409室合计利润-36元，采荷绿萍9幢2单元102室合计利润-1587元，钱江六苑6幢3单元102室合计利润4348元，体育场路466号2幢2单元103室合计利润8460元，保俶路204号1单元合计利润-4344元，钱江七苑13幢1单元302合计利润-7903元，钱江六苑4幢1单元802合计利润-5171元，钱江六苑6单元3单元1101室合计利润-883元，钱湖大厦929合计利润2490.88元，南苑2506合计利润1373元、波特曼1109合计利润1997.84元、波特曼2015合计利润282.6元，愚园路1032弄131支弄3号103室合计利润-4578.72元；以上房源在2019年1月至6月期间总净利润为-10843元。另外，封磊还提交宁波的4套房源在2019年7月营业收入情况，显示轻宿公司就该部分房源当月应付给封磊的收入为16419.29元。轻宿公司对封磊提交上述统计表均予以认可。2019年7月29日，封磊向轻宿公司的张玉英、谭胜虎、吴迪分别发送电子邮件，邮件名称为“民宿委托管理解约说明”，封磊明确提出解除合同，并要求轻宿公司移交全部房源的管理权。轻宿公司认可已收到该解除合同通知。封磊于2019年7月底至11月更换全部房源的门锁，共计15300元。轻宿公司认可封磊没有所有房源的密码锁管理权限，其在收到封磊解除合同通知后也没有将密码锁管理权限交付给封磊，如封磊收回管理权需更换密码锁。另外，轻宿公司主张封磊没有支付杭州房源的运营管理费为37335.28元，封磊对此予以认可，但其表示轻宿公司对其有3万元的优惠，故应当将优惠金额予以扣除，优惠后的运营管理费为7335.28元，其同意轻宿公司从应付的宁波房源收入中予以扣除。轻宿公司对此没有异议。另查，封磊于2019年9月25日与北京市国汉律师事务所签订《专项法律服务协议书》，约定封磊委托该律所就封磊与轻宿公司的合同纠纷案提供法律服务，前期代理费为1.2万元。2020年6月1日，北京市国汉律师事务所向封磊开具金额为1.2万元的发票。本院认为，封磊与轻宿公司签订的《框架协议》《服务协议》《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当依约履行合同义务。《补充协议》约定“连续3个自然月的经营合计为亏损的话，甲方就有权提出转长租，乙方房子连续亏损半年以上，甲方有权解约”，该条约定赋予封磊在房源半年统计为亏损时享有合同解除权。封磊提交的营收情况统计表显示，封磊的房源在2019年1月至7月的总利润为-10843元，已经满足封磊行使约定解除权的条件，封磊可以解除合同。封磊于2019年7月29日向轻宿公司发送解除合同通知，明确提出解除合同的意思表示，轻宿公司确认已于当日收到该通知，故封磊与轻宿公司签订的《框架协议》《服务协议》《补充协议》均应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然《框架协议》仅约定在合同期限自然届满后轻宿公司向封磊返还保证金，当事人行使约定解除权后合同终止是否可以返还保证金未作出约定，但本院认为，只要封磊不存在违约行为，轻宿公司就应当返还保证金。根据在案证据，封磊并无违约行为，故轻宿公司应当向封磊返还保证金17.5万元。另外，封磊和轻宿公司均确认轻宿公司没有将宁波房源2019年7月的收入16419.29元支付给封磊，故封磊有权请求轻宿公司继续履行付款义务。由于封磊认可尚有运营管理费7335.28元未支付给轻宿公司，轻宿公司和封磊亦同意从宁波房源的2019年7月收入中予以扣除，故本院对此不持异议，扣除运营管理费后，轻宿公司还应向封磊支付宁波房源2019年7月的收入为9084.01元。但是，封磊主张的水电费和物业费2896.25元，根据合同约定应由封磊本人承担，故封磊无权向轻宿公司主张。关于封磊换锁的费用，轻宿公司认可没有向封磊交付全部房源的密码锁的管理权限，故封磊因此而造成的换锁损失应当由轻宿公司负担。最后，关于封磊主张的律师费和违约金，因合同中均未约定在封磊行使约定解除权解除合同后，轻宿公司应当负担封磊的律师费，亦未约定轻宿公司的违约金问题，故本院对封磊的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告封磊与被告北京轻宿科技发展有限公司签订的《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》《房屋委托管理服务合同》及《补充协议》于2019年7月29日解除；二、被告北京轻宿科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告封磊保证金17.5万元；三、被告北京轻宿科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告封磊宁波房源2019年7月的营业收入9084.01元；四、被告北京轻宿科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告封磊换锁损失15300元；五、驳回原告封磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4774元，公告费260元，由原告封磊负担487元（已交纳），由被告北京轻宿科技发展有限公司负担4547元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 代 策二〇二一年六月十一日书记员 高铭泽