山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1002号上诉人（原审原告）：王冰，男，1963年12月23日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：王乐萌，男，1993年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王冰，男，系王乐萌之父。被上诉人（原审被告）：金连虎，男，1973年4月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱亚军，山东固睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天宇，山东固睿律师事务所实习律师。上诉人王冰、王乐萌与被上诉人金连虎房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王冰、王乐萌上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，依法发回重审或者判决支持王冰、王乐萌的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由金连虎承担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定不清，应认定金连虎的违约行为存在恶意。1、自2020年5月19日金连虎表示不再继续租赁开始，双方多次就欠费和装修恢复问题进行沟通，但金连虎自2020年6月28日开始拒绝与王冰、王乐萌联系，并将微信及电话号码拉黑，短信不予回应。2020年9月15日，一审法院向金连虎通知后，金连虎才同意解除上述拉黑状态，但态度极其恶劣。一审判决仅以“合同到期后，双方未对房屋交接”来描述金连虎恶意欠费、恶意违约的事实，该描述与实际情况不符。金连虎的恶意违约行为，给王冰、王乐萌造成严重精神伤害并产生误工损失。2、金连虎擅自变更房屋结构，将正常家庭住房改为群租房，该行为不仅违反治安及消防条例，而且是导致房屋装修被严重损毁的主要原因。若非新冠疫情爆发，王冰、王乐萌可能早就终止了租赁合同的履行。金连虎的恶意违约行为，是在恶意破坏他人财产，有违道德。同时，金连虎通过上述经营方式谋取了巨大利益，金连虎也自认其在同小区承租多套类似房屋，可见其具有很强的赔偿能力。二、一审法院判决的赔偿数额过低，不足以弥补王冰、王乐萌损失，有偏袒金连虎之嫌。1、涉案房屋建筑面积152平方米，套内面积120平方米左右，该房屋曾于2014年为了结婚按照欧式风格进行装修，每平方米装修费用约1500元。3万元装修费平均到房屋中仅有200元左右的装修标准，仅从装修标准看也不能达到翻新效果，只能达到恢复原状的效果。开锁费、拆除隔断费均是因为金连虎的违约行为产生的，不应该按照比例计算损失。马桶、淋雨花洒、晾衣架等被拆除，这属于完全毁坏，不应计算折旧。房屋墙面因贴纸、脚印、使用粘钩等导致脏污，必须重新粉刷。房屋有100平方米左右木地板被水浸泡，客餐厅因制作隔断墙导致地板毁损，也应由金连虎赔偿。一审判决无法覆盖王冰、王乐萌因恢复性装修所发生的32740元费用的实际经济损失，请求二审予以改判。2、一审判决未支持维修房屋所需1个月时间的房屋占有使用费及物业费4512.37元，属于判决遗漏。王冰、王乐萌进行修复性装修，需要涂刷乳胶漆、喷油漆、使用结构胶、玻璃胶、铺贴瓷砖使用水泥等工序，要求一个月的装修时间已经是最低极限，这个损失完全是由金连虎恶意违约导致，理应由其承担全部责任。一审法院既然认可了装修协议，则应当认可装修时的房屋占用损失。一审法院虽表示在确定违约金时一并衡量装修期间的占有使用费损失，但实际上并没有进行考虑。三、一审法院将赔偿金与违约金混为一谈，且违约金的判决数额过低。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，这是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的硬性规定。在司法实践中，恶意违约者约定违约金比例一般不予调整，且违约金与赔偿金可同时使用。判断违约金是否过高，应当综合考虑违约方的主观心态和客观履约能力及其他相关因素。合同是当事人之间的“法律”，一个人对自己制订的“法律”视同儿戏，无疑是合同相对人最严重的不尊和最大程度的侵害，是对诚实信用制度和交易秩序最大的破坏。如果减少了违约金，无疑是对这类合同当事人的纵容。因此，对此情形原则上不减少违约金。王冰、王乐萌主张的违约金合计为55700.52元，一审法院判决8500元，该仅占诉讼请求数额的15.26%，明显过低。综上，金连虎存在恶意违约的过错行为，极大地损害了王冰、王乐萌的合同权益，一审法院虽然判决金连虎承担违约责任，但在判决赔偿损失与违约金方面明显偏袒违约方，漠视守约方的合法民事权益，严重违反了法律的公平原则及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。请求二审法院依法发回重审或者判决支持王冰、王乐萌的诉讼请求。金连虎辩称，一、金连虎虽然未提起上诉，但并不认同一审判决，为了协商解决与王冰、王乐萌之间的纠纷，使双方尽快回归正常生活，节省司法资源，金连虎愿意按一审判决的数额赔付上诉人。二、一审判决对违约金的定性正确，但按照房屋翻新的全部费用3万元为基数计算赔偿金额不合理。王冰、王乐萌起诉的是恢复原状所产生的费用，但其在一审中并不能证明房屋原始状态，无法证明现状毁损全部为金连虎造成，涉案房屋从2015年7月份就开始对外出租，设置隔断，王冰、王乐萌知情且同意。产生损耗均属正常损耗，并且王冰、王乐萌最终支付的装修费用为25000元。三、一审判决在支持赔偿损失后，王冰、王乐萌损失即得到弥补，在判决支付8500元违约金，仍然过高，应当调减。四、王冰与王乐萌主张的4512.37元，一审法院在违约金中一并衡量，不属于漏判，王冰、王乐萌的上诉理由不成立，应当驳回。王冰、王乐萌向一审法院起诉请求：1.判令金连虎按约定支付违约金10320元，且王冰、王乐萌有权没收全部房屋租赁押金；2.判令金连虎按约定五倍赔偿欠缴的物业费、水电费合计12975.65元，并判令金连虎支付2020年7月5日至实际交房日的房屋占有使用费1003元及物业费，并按照合同约定支付滞纳金；3.判令金连虎按约定双倍赔付恢复装修原状费用6万元，并支付维修房屋所需一个月时间的房屋占有使用费，及物业管理费4512.37元；4.判令金连虎支付其他费用（开锁换锁芯费、更换防盗门、购买晾衣架等多项用）2740元；5.判决与本案相关的全部诉讼费用由金连虎承担。一审法院认定的事实：2018年6月25日，王冰、王乐萌作为甲方，金连虎作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其自有的涉案房屋出租给乙方做居住使用。二、租赁期限12个月，日期为2018年7月5日至2019年7月4日。三、押金5000元，租金为每月4300元，租金每6个月结算。四、乙方租赁期间所产生的水电、采暖、燃气、电话、物业、水费以及其它由乙方租赁产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清全部欠费，若退租后一个月内仍未交清欠费，乙方承诺五倍赔偿所欠交费用。五、租赁期间，乙方不得随意损坏以及变更房屋装修与设施。如需装修或改造，乙方必须事先征得甲方书面同意并由乙方承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须请甲方验收房屋，甲方有权要求乙方将房屋装修与设施恢复原状。若不能恢复原状，乙方承诺双倍赔偿房屋损坏以及变更装修与设施所造成的经济损失。八、房屋租赁期间，任何乙方违反本合同约定，依据事实轻重，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金且押金不退。十、房屋装修状况及室内设施为：史密斯牌电热水器一台，挂式空调一台，客餐厅卧室全部铺装木地板，……客餐厅通透无分割隔断设施……卫生间两个，均设坐便式马桶与混水阀淋浴喷头……。十一、未经甲方书面同意，乙方不得转租分租住房。乙方租用期间应爱护房屋及有关家具家电等设施，合同终止时应按甲方要求恢复原状并打扫干净卫生。否则，押金不退并依前述约定赔偿相关损失。租赁合同期内，双方均履行了各自的义务，未产生纠纷。合同期满后，金连虎口头提出按原合同续租，王冰同意，双方形成不定期的房屋租赁合同。2020年5月19日，金连虎告知王冰，其房租已支付到2020年7月4日，届期将不再继续租赁涉案房屋。合同到期后，双方未对房屋进行交接，2020年7月11日，王冰、王乐萌通过报警开锁的方式收回房屋。截至2020年7月5日，涉案房屋欠缴物业费、水电费合计2593.13元。对于双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.关于房屋毁损情况。为证明房屋受到严重毁损，王冰、王乐萌提交了房屋现状照片、视频，派出所出警录像等证据。金连虎虽对视频中的房屋是否系涉案房屋提出质疑，但是王冰与金连虎之间的微信聊天记录可以证明，王冰、王乐萌提交的房屋照片、视频真实的反映了王冰、王乐萌收回房屋时的情况，对此一审法院予以采信。金连虎提交王冰、王乐萌与案外人郑曙光、曹粱签订的《房屋租赁合同书》，证明涉案房屋自2015年就开始向外出租，且王冰、王乐萌对群租、转租知情并且同意。王冰、王乐萌对该证据不予认可。经审查，该证据系复印件，不能证明原件对内容也进行了修改，且该合同即使真实，也是王冰、王乐萌与案外人签订，与本案纠纷无直接关联关系，一审法院不予采信。2.关于王冰、王乐萌修复房屋的费用问题。王冰、王乐萌提交其与案外人马磊签订的装修协议、预算表、结算单以及支付装修费用的银行转账凭证，证明修复房屋需装修费用30900元，实际已经支付25000元（未包括木地板与推拉门）。另外提交购买防盗门、晾衣架、淋浴花洒、换锁芯收据，证明其实际损失。金连虎认为上述证据均是王冰、王乐萌与案外人形成，不予认可，且上述费用包括了全部装修费用，不应由金连虎承担。一审法院认为，虽然装修合同系王冰与案外人签订，但是从合同内容、转账情况等综合审查，上述证据能够形成较为完整的证据链条，证明为装修涉案房屋，王冰、王乐萌实际的支出情况，故对上述证据的真实性予以认可。一审法院认为，第一，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。金连虎未经王冰、王乐萌书面同意，即对房屋进行了加装隔断、改装卫生间等较大的结构改造。虽然王冰、王乐萌对金连虎向外转租群租的情况知情且认可，但是金连虎的转租行为对房屋造成了明显超出正常使用折旧的毁损。金连虎的上述行为构成违约，应当承担相应责任。第二，王冰、王乐萌主张的房屋维修损失主要包括装修费用30000元及购买配套设施2740元。综合考虑该费用为完全翻新房屋所需，正常使用房屋亦会产生折旧等因素，结合金连虎的违约情形，一审法院酌情认定上述费用的60%，即19644元（32740×0.6）为金连虎应承担的维修房屋损失。第三，金连虎使用房屋期间的物业、水电等费用应由其自行承担，故2020年7月4日前涉案房屋产生的相应费用2593.13元应由金连虎承担。2020年7月5日后，金连虎未向王冰、王乐萌交付房屋，直至王冰、王乐萌2020年7月11日采取报警开锁的方式进入房屋，期间产生的房屋占有使用费、物业费1003元应由金连虎承担。关于王冰、王乐萌主张的维修房屋所需1个月时间的房屋占有使用费、物业费，一审法院认为该笔费用全部由金连虎承担的依据不足，鉴于金连虎的行为确实给王冰、王乐萌造成了除修复房屋之外的损失，故一审法院在确定违约金时一并予以衡量。第四，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案《房屋租赁合同》中关于押金、违约金、五倍支付欠付物业水电等费用以及双倍赔偿维修损失等约定均属于违约金，该约定明显过分高于实际损失，故金连虎关于应对违约金进行减少的理由成立。依照上述法律、司法解释的规定，一审法院酌定金连虎向王冰、王乐萌支付违约金8500元。扣除金连虎已付的押金5000元，应另向王冰、王乐萌支付3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十三条规定，判决：一、金连虎在判决生效10日内向王冰、王乐萌支付房屋恢复装修费用19644元；二、金连虎在判决生效10日内向王冰、王乐萌支付房屋占有使用费、物业费、水电费共计3596.13元；三、金连虎在判决生效10日内向王冰、王乐萌支付违约金3500元；四、驳回王冰、王乐萌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2088元，减半收取1044元，由王冰、王乐萌负担719元，由金连虎负担325元。二审中，王冰、王乐萌提交现场照片25张，证明金连虎对涉案房屋的损毁程度超出正常人想象，其应当将房屋恢复原状。金连虎对上述照片的真实性及证明目的有异议，认为其中有多张照片显示的内容为王冰、王乐萌自行拆除之后的状况，并不是金连虎造成的，一审法院在判决违约金时已经考虑到金连虎的违约状况。经审理，一审认定事实符合法律规定，本院对其予以确认。本院认为，本案主要有三个争议焦点，现分别认定如下：一、关于承租人金连虎违约情节问题。金连虎在涉案租赁合同终止后未及时向王冰、王乐萌交付房屋，并拖欠大量水费、电费、物业费及租金，致使王冰、王乐萌被迫采取报警开锁的方式进入自己的房屋。此外，金连虎在未征得王冰、王乐萌同意的情况下，即通过加装隔断墙的方式改变房屋布局，将房屋进行流动性群租，既对涉案房屋的原有状态及生活设施破坏较为严重，亦对室内群租人员的治安管理及疫情防控造成隐患。综上，金连虎明显违反合同约定且有违诚实信用原则，导致王冰、王乐萌因装修及房屋空置产生大量经济损失，其违约过错明显、情节恶劣，造成的损害后果严重，依法应当承担与其损害后果相对应的违约责任。二、关于承租人金连虎应承担的房屋恢复原状费用问题。王冰、王乐萌提交的其与案外人马磊签订的装修协议、预算表、结算单以及支付装修费用的银行转账凭证等证据，形成了完整的证据链，一审法院认定涉案房屋恢复原状的费用为32740元，依据充分，本院予以维持。根据涉案《房屋租赁合同》约定，因恢复原状所产生的损失应由金连虎承担，一审法院判决金连虎承担60%的赔偿责任，与合同约定不符，本院予以纠正。三、关于承租人金连虎应承担的违约金数额及押金处理问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王冰、王乐萌的实际损失为房屋装修费用32740元及装修期间的房屋占用损失，其主张的违约金为双倍的房屋装修费用、五倍的欠付物业费及水电费、年租金20%的违约金、装修期间房屋占用及物业费损失等违约金性质的费用共87798.02元，过分高于其实际损失，金连虎要求减少违约金的请求符合上述规定。一审法院参照合同的约定，考虑金连虎的过错及王冰、王乐萌的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌定金连虎支付王冰、王乐萌8500元违约金，与上述32740元损失的百分之三十基本相当，未明显超出其自由裁量权范围，本院予以维持。金连虎主张王冰、王乐萌同意其在房屋内加装隔断，但未提交相应的证据，本院不予采信。另外，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，如果金连虎违约的，其预交的押金不予退还，一审法院将押金用于折抵违约金与合同约定不符，处理不当，本院予以纠正。综上，王冰、王乐萌的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7164号民事判决第四项；二、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7164号民事判决第二项；三、变更济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7164号民事判决第一项为：金连虎于本判决生效之日起十日内向王冰、王乐萌支付房屋恢复装修费用32740元；四、变更济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7164号民事判决第三项为：金连虎于本判决生效之日起十日内向王冰、王乐萌支付违约金8500元；五、驳回王冰、王乐萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1044元，由王冰、王乐萌负担。二审案件受理费2089元，由金连虎负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年六月八日书记员  韩雪