湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初4092号原告：湖南贤恩物业管理有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：蔡镇业，总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。被告：刘某某，男，汉族，住岳阳市巴陵尚都。委托诉讼代理人：周峰武，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。原告湖南贤恩物业管理有限公司(以下简称贤恩物业公司）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贤恩物业公司委托诉讼代理人彭铭望、刘某某的委托诉讼代理人周峰武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贤恩物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘某某支付物业管理费11428元，并加付从逾期之日起至实际支付之日止的滞纳金（2016年3月31日前产生的滞纳金按日万分之四标准计算，2016年4月1日起产生的滞纳金按月千分之三计算）。事实与理由：2013年9月，原告与岳阳福隆置业有限公司签订《巴陵尚都物业管理服务合同书》，约定物业管理期限为3年，自2013年9月30日起至2016年10月1日止，物业管理费标准为住宅1.3元/月/平方米。业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的每日千分之三交纳滞纳金。2016年4月1日，原告与福隆巴陵尚都业主委员会签订《巴陵尚都商住小区物业服务合同》。约定：物业管理期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，物业管理费标准为住宅按1.3元/月/平方米。业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的每月千分之三交纳滞纳金。合同签订后，贤恩物业一直按照合同的约定为巴陵尚都小区全体业主提供物业管理服务。刘某某系巴陵尚都某栋某号房的业主，房屋面积为123.82平方米。根据约定，刘某某拖欠2014年2月1日至2019年12月31日的物业管理费11428元未交。贤恩物业公司为维护合法权益，特诉至人民法院。被告刘某某辩称：1、原告进入小区进行管理服务是违法的，没有通过业主大会同意，原告不是本案适格主体；2、原告进入小区后，没有尽到合同义务，导致被告车辆反光镜被损坏，产生经济损失近2万元，被告有权拒绝向原告支付相应物业费。经审理查明，2013年9月27日，巴陵尚都小区的开发商岳阳福隆置业有限公司与贤恩物业公司签订了一份《巴陵尚都物业管理服务合同书》。约定由贤恩物业公司为巴陵尚都小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2013年9月30日至2016年10月1日。2014年5月5日，巴陵尚都小区成立了福隆巴陵尚都业主委员会，业委会主任为徐湘平。2016年4月1日，福隆巴陵尚都业主委员会与贤恩物业公司签订了一份《巴陵尚都商住小区物业服务合同》。约定，贤恩物业公司为巴陵尚都商住小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。服务事项为：物业共用部位的维护、共用设备设施的日常运行及维护、公共秩序、公共区域卫生、装饰装修管理服务、物业档案的管理服务、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、车辆的停放、停车场、配套商业设施、公共绿地、花木、建筑小品的管理等。住宅住房的物业管理费标准为每月每平方米1.3元。逾期不交物业费，从逾期之日起按照应交金额的千分之三按月交纳滞纳金。合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。贤恩物业公司自2013年9月27日与岳阳福隆置业有限公司签订《巴陵尚都物业管理服务合同书》后，就开始进场提供物业管理服务。2017年5月2日，巴陵尚都小区成立了岳阳市巴陵尚都业主委员会，业委会主任为吴**安。2017年7月19日，巴陵尚都小区在未召开业主大会的情况下，由66名业主代表召开会议，会议投票结果为同意解聘贤恩物业公司。贤恩物业公司认为业委会作出的决议不合法，没有退场。岳阳市巴陵尚都业主委员会于2018年9月6日提起诉讼，要求确认岳阳市巴陵尚都业主委员会与贤恩物业公司签订的《物业服务合同》于2017年7月19日解除，判令贤恩物业公司立即退场。本院以起诉未经过业主大会通过，主体不适格为由，于2019年6月1日作出（2018）湘0602民初6230号民事裁定，驳回起诉。2019年7月12日，岳阳市巴陵尚都业主委员会召开业主大会，追认2017年7月19日解聘贤恩物业公司的决议。2019年9月2日，岳阳市巴陵尚都业主委员会诉至本院，要求确认福隆巴陵尚都业主委员会于2016年4月1日与贤恩物业公司签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》，为无效合同。本院作出（2019）湘0602民初7085号民事判决，驳回岳阳市巴陵尚都业主委员会的诉讼请求。岳阳市巴陵尚都业主委员会不服，上诉至岳阳市中级人民法院。岳阳市中级人民法院作出（2020）湘06民终1622号民事判决，维持本院判决。2019年12月23日，岳阳市巴陵尚都业主委员会与贤恩物业公司在岳阳楼区站前路街道人民调解委员会主持下，达成调解协议。约定，贤恩物业公司于2019年12月31日交接退场，交接期为2个月，至2020年2月28日止。交接期间贤恩物业公司继续服务巴陵尚都小区，承担物业职责。业委会从2020年1月1日开始收取巴陵尚都小区全体业主的水费及物业费。贤恩物业公司于2020年3月1日无条件退场，2个月的物业费由巴陵尚都业委会支付。2020年3月1日前按‘新老物业移交规定’，贤恩物业将资料交给尚都业委会完成交接工作，现有的资料正常移交，没有的资料进行备注说明，设备设施移交做好登记注册，并进行录像、公证、保全。2020年1月30日，岳阳市巴陵尚都业主委员会与贤恩物业公司进行发电、变压设备移交；2020年2月28日，对小区设施设备进行了移交，对业主水费进行核对，对业主档案资料、竣工资料进行移交并签收了移交清单。移交后，贤恩物业公司退出了巴陵尚都住宅区的物业服务。刘某某系巴陵尚都小区某栋某号房的业主，房屋面积为123.82平方米。刘某某2014年2月1日至2019年12月31日共拖欠物业管理费11428元。2020年3月，湖南昌言律师事务所受贤恩物业公司委托，向刘某某发出催告物业管理费律师函。以上事实，有福隆巴陵尚都前期物业管理服务协议、巴陵尚都物业管理服务合同书、巴陵尚都商住小区物业服务合同、日常事务维护情况记录表、律师函、人民调解协议书、移交清单、（2020)湘06民终1622号、3540号民事判决及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，贤恩物业公司与岳阳福隆置业有限公司签订的《巴陵尚都物业管理服务合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效。福隆巴陵尚都业主委员会与贤恩物业公司签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》的效力已被人民法院生效判决所确认。因此，两份合同均合法有效，对巴陵尚都小区全体业主具有约束力。贤恩物业公司为巴陵尚都小区提供了物业服务，刘某某作为小区业主，享受了相应的物业服务，应当缴纳物业管理费。刘某某辩称，原告进入小区进行管理服务是违法的，没有通过业主大会同意，原告不是本案适格主体的抗辩理由与事实不符，本院不予采信。刘某某同时辩称，原告进入小区后，没有尽到合同义务，导致被告车辆反光镜被损坏，产生经济损失近2万元，被告有权拒绝向原告支付相应物业费。但被告未提交有效证据证实上述事实，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。贤恩物业公司自2013年10月至2019年12月31日一直都在为巴陵尚都小区业主提供物业服务，现贤恩物业公司主张刘某某拖欠了2014年2月1日至2019年12月31日的物业管理费。刘某某没有提供相反的证据证实其已交纳以上时间段的物业管理费，对刘某某所欠物业管理费，本院认定为11428元。贤恩物业公司主张刘某某欠物业管理费11428元，符合法律规定，本院予以支持。刘某某拖欠物业管理费事出有因，对贤恩物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告刘某某向原告湖南贤恩物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费11428元。以上款项，限在本判决生效后十日内支付。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由被告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二一年六月十八日书记员 唐蜀湘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。