黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0231民初546号原告：龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人：刘爱国，该行行长。委托诉讼代理人：秦龙，男，1984年4月4日出生，汉族，住拜泉县。委托诉讼代理人：闫文超，男，1986年10月1日出生，汉族，住拜泉县。被告：孟宪丽，女，1976年2月4日出生，汉族，住拜泉县。被告：拜泉县文波房地产开发有限责任公司，住所地拜泉县拜泉镇人民路北四道街路东。法定代表人：代忠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：马宝仁，男，1969年2月28日出生，汉族，住拜泉县。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称“龙江银行”）与被告孟宪丽、被告拜泉县文波房地产开发有限责任公司（以下简称“文波公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人秦龙、被告文波公司委托诉讼代理人马宝仁到庭参加诉讼，被告孟宪丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告孟宪丽签订的《个人购房借款合同》；2、要求被告孟宪丽偿还拖欠贷款本金149466.63元、自2017年11月21日至2021年1月13日的利息28756.23元以及自2021年1月14日至实际给付之日止的利息以及罚息；3、若被告孟宪丽不能还款，则要求以登记在其名下的拜泉县名日星城小区1号楼6单元602室，建筑面积86.15平方米（拜房预规划区内字第ＹＧ2015000554号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第Ｙ××2号预购商品房抵押预告登记）评估后拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年3月11日，被告孟宪丽为购房与我行签订《个人购房借款及担保合同》（2014年龙银齐拜个消字第236号），合同约定借款金额为190000.00元，借款期限120个月，自2015年3月20日至2025年2月20日，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率为5.9%，还款方式为等额本息还款法。被告孟宪丽以其购买的坐落于名日星城小区1号楼6单元602室，建筑面积86.15平方米（拜房预规划区内字第ＹＧ2015000554号预购商品房预告登记）为借款设定预告抵押登记（拜房预规划区内字第Ｙ××2号预购商品房抵押预告登记）。我行依约向被告孟宪丽发放贷款，被告孟宪丽偿还了40533.37元本金。自2017年11月21日开始发生连续违约，根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施。同时，文波公司与原告签订有《按揭业务合作协议》，该协议中约定，甲方（开发商）同意在乙方（我行）承诺贷款额度内，对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。合同签订后，原告如约履行放款义务，二被告未能按期足额履行偿还借款义务，经我行多次派出业务人员进行催收，为维护我行合法利益，故诉至法院。被告孟宪丽在举证期限内未向本院递交书面答辩状。被告文波公司辩称，我公司不同意承担责任，谁购买的房屋应该由谁来还款。因为案涉借款合同是龙江银行和孟宪丽签订，所以应该先由孟宪丽用其财产偿还，如果穷尽一切措施没有财产可供执行，我公司同意按照与龙江银行签订的按揭业务协议承担连带保证责任。而且我公司已经履行了一部分还款义务，在孟宪丽没有还款期间，龙江银行已经按照双方按揭业务协议约定扣除我公司保证金，具体数额不清楚。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、被告孟宪丽身份证复印件、户口簿复印件、婚姻登记记录证明以及离婚证复印件，用以证明被告自然状况；证据二、《个人购房借款及担保合同》一份（2014年龙银齐拜个消字236号）以及购房专用票据复印件一份、商品房预告登记证复印件、预购商品房抵押预告登记复印件各一份，用以证实被告孟宪丽在我行贷款190000.00元，借款期限120个月，自2015年3月20日至2025年2月20日，借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率5.9%。被告孟宪丽以其购买的坐落于名日星城小区1号楼6单元602室，建筑面积86.15平方米（拜房预规划区内字第ＹＧ2015000554号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第Ｙ××2号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记；按揭贷款出账申请批准书一份、个人贷款借款借据一张、通用机打凭证两张、《按揭业务合作协议》一份，证实原告龙江银行按照被告孟宪丽的指定将贷款190000.00元拨付到拜泉县文波房地产开发有限责任公司的账户上。文波公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至文波公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止；证据三、被告孟宪丽贷款拖欠明细表，证明被告只偿还了部分借款，自2017年11月21日开始发生连续违约，截止2021年1月13日拖欠贷款本金149466.63元、自2017年11月21日至2021年1月13日的利息28756.23元以及自2021年1月14日至全部给付之日止按照合同约定计算利息。被告文波公司对以上证据无异议。被告孟宪丽以及被告文波公司未向本院提交证据。对于原告提交的上述证据，因被告孟宪丽未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，结合原告当庭陈述、提交的证据以及被告文波公司的答辩，本院经分析认证后确认被告孟宪丽在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、被告文波公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押预告登记的事实证据，故认定被告在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实。经审理查明：2015年3月11日，被告孟宪丽为购房与龙江银行签订《个人购房借款及担保合同》（2014年龙银齐拜个消字第236号），合同约定借款金额为190000.00元，借款期限120个月，自2015年3月20日至2025年2月20日，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率为5.9%，还款方式为等额本息还款法。龙江银行于2015年3月20日按合同约定向被告孟宪丽全额发放贷款。对于违约责任的约定为：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金的，贷款人有权对未偿还贷款本金按日在本合同执行水平加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施；被告孟宪丽以其购买的坐落于名日星城小区1号楼6单元602室，建筑面积86.15平方米（拜房预规划区内字第ＹＧ2015000554号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第Ｙ××2号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及一切相关费用等全部债权诉讼时效届满之日止。同时，文波公司与龙江银行签订有《按揭业务合作协议》，文波公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至文波公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。龙江银行依约向被告孟宪丽发放贷款，被告孟宪丽只偿还了40533.37元本金。自2017年11月21日开始发生连续违约，截止2021年1月13日，孟宪丽尚欠贷款本金149466.63元。后经龙江银行多次派出业务人员进行催收，二被告未能按期足额履行偿还借款义务，故诉至法院。本院认为：原告龙江银行与被告孟宪丽签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，至2021年5月11日止，被告孟宪丽已连续违约42次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告孟宪丽签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求本院予以支持。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。至于龙江银行要求被告孟宪丽按约定偿还尚欠贷款本金149466.63元、自2017年11月21日至2021年1月13日的利息28756.23元以及自2021年1月14日至实际给付之日止的利息以及罚息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人购房借款合同》，被告孟宪丽应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告孟宪丽以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生物权效力，但是法律另有规定的除外。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。经本院向拜泉县不动产登记中心查询，未查询到案涉抵押房产首次登记的信息，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，本院对原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的诉讼请求不予支持。文波公司与龙江银行签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定文波公司连带保证人地位。根据该协议文波公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保、保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。因文波公司尚在保证期间内，故对原告主张被告文波公司承担连带还款责任的诉讼请求应予支持。被告拜泉县文波房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告孟宪丽追偿。被告孟宪丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第三百八十九条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第三款、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告孟宪丽签订的《个人购房借款合同》（2014年龙银齐拜个消字第236号）；二、被告孟宪丽于本判决生效后五日内偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金149466.63元、自2017年11月21日至2021年1月13日的利息28756.23元以及自2021年1月14日至本判决生效之日止的以合同约定的利率标准及罚息标准计算利息、罚息；三、被告拜泉县文波房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；四、对原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932.23元（已减半收取），由被告孟宪丽、被告拜泉县文波房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  汤英莲二〇二一年六月二日书记员  王书坛