浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初2421号        原告：刘爱平，女，1968年8月4日出生，汉族，住嵊州市。                委托诉讼代理人：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。                被告：嵊州市四海实业有限公司，住所地：嵊州市三江街道惠民街18号一楼。                法定代表人：竹永敏。                原告刘爱平与被告嵊州市四海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘爱平的委托诉讼代理人尹晓钢到庭参加诉讼，被告嵊州市四海实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告刘爱平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告于2016年1月30日签订的《使用权转让合同》。2、判令被告返还原告使用权转让金（租赁金）281934元，并支付自2018年1月1日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。（违约金暂计算至起诉日约47000元）3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月30日，原、被告签订《使用权转让合同》一份，合同约定被告（甲方）转让给原告（乙方）使用权的酒店式公寓坐落于其物业内部编号为2号楼6层04号，建筑面积为48.79平方米，甲方承诺于2017年12月31日前将合同约定的酒店式公寓使用权交付给乙方，使用权转让金（租赁金）为人民币281934元，甲方逾期交付的每逾期一日，甲方按乙方已付转让金的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的转让金外，还应按已付转让金的1‰支付违约金等内容。后原告数次要求被告交付上述标的物，但被告至今未交付。直至2021年4月1日，法院发布司法拍卖公告，对被告开发的四海广场项目整体实施拍卖处置，被告的违约行为致使原告的合同目的落空。原告认为，原、被告双方签订酒店式公寓使用权转让合同后，原告已依约履行了付款义务，但被告至今未按合同履行其交付义务且其整个项目已由法院实施司法拍卖处置，被告已构成严重违约，导致原告的合同目的不能得到实现，原告有权要求解除上述合同并要求被告承担相应违约责任。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。                被告嵊州市四海实业有限公司未到庭，未提交证据材料。                原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：                证据1．使用权转让合同一份，证明原、被告对本案案涉标的物的价格、支付方式和违约责任等做了约定。                证据2．收款收据及银行转账凭证各二份，证明原告已经按约交付了所有款项的事实。                证据3．拍卖公告一份，证明案涉房屋已进入司法拍卖程序。                本院经认证认为：原告提交的上述证据能够反映本案客观事实，对其证明力予以认定。                本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告（乙方）与被告嵊州市四海实业有限公司（甲方）签订使用权转让合同一份；合同第一条项目建设依据：甲方以出让方式取得位于嵊州市惠民街18号（国有土地使用证载明）地号为002006GB00063的地块国有土地使用权。【土地使用证号】为嵊州国用（2015）第01765号。第二条商铺、办公楼及酒店式公寓使用权转让范围2.2：甲方转让给乙方使用权的酒店式公寓坐落于本物业内部编号为：2号楼6层04号，建筑面积约为48.79平方米。第三条使用权转让期限3.1：甲方于2017年12月31日前将酒店式公寓通过竣工验收并交付给乙方，自交付之日起，至2037年12月30日止，为正式转让期，期限为20年。在此期间，在乙方履行应尽的义务和责任、按时足额交纳转让金及相关费用的前提下，甲乙双方约定，自2037年12月31日起，至土地证载明的土地使用年限届满之日止的时间内，双方自动续约，甲方无偿将本合同2.2款载明的酒店式公寓提供给乙方使用，甲方不再另行收取转让金，甲乙双方权利义务服从本合同。合同第五条转让金及支付方式5.2.1：本合同签订之日一次性支付总转让金共计人民币贰拾捌万壹仟玖佰叁拾肆元整（小写：281934元）。第五条产权登记7.1：甲方保证在交付后的一年半内，取得该商铺、办公用房、酒店式公寓的权属证明。7.2：经双方协商一致，如若国家政策允许可单独办理房产证，甲方同意将该商铺、办公用房、酒店式公寓过户至乙方名下，并无条件配合乙方办理相关办证手续：办证时税费按规定各自负担。第八条面积差异处理：建筑面积以房管部门测绘数据为准，该商铺、或公寓交付，实际面积与约定面积之间误差达到正负3％以上时，乙方有权要求退还所购产品；误差在正负3％以内时，商铺转让总价款多退少补。第十四条14.1：甲方逾期交付的，每逾期一日，甲方按乙方已付转让金的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的转让金外，还应按已付转让金的1‰支付违约金。被告嵊州市四海实业有限公司在甲方处盖章，原告刘爱平在乙方处签字并捺印。原告向于2016年1月25日向被告刷卡支付定金27000元、2016年1月30日支付房款254934元，共计281934元。                后被告未按合同约定向原告交付案涉公寓。案涉公寓属于四海广场项目，目前该项目以暂定名“四海商务大厦”进入司法拍卖程序。                本院认为，原、被告签订的使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。案涉合同名为使用权转让合同，究其内容而言，其实质为酒店式公寓买卖合同；原告已按合同约定交纳购房款，被告未能按照合同约定的交房条件和交房期限履行交房义务，系违约，原告有权按照合同约定以被告逾期交付超过90天主张解除合同并要求被告支付违约金；合同解除的时间以被告收到本案起诉状副本之日为准；对于合同约定的以已付转让金1‰支付违约金的条款，原告以明显低于实际损失为由要求予以调高的意见，具有合理性，本院予以采纳并综合实际情况予以酌情认定。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                一、刘爱平与嵊州市四海实业有限公司签订的使用权转让合同于2021年4月24日解除。                二、嵊州市四海实业有限公司返还刘爱平购房款281934元并支付违约金（2018年1月1日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起至还清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。款限于本判决生效后十日内付清。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                三、驳回刘爱平其余的诉讼请求。                案件受理费6234元，减半收取计3117元，财产保全费2170元，共计5287元，由嵊州市四海实业有限公司负担。限嵊州市四海实业有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员钱玲    二〇二一年六月三日            书记员竹羊            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。            第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。