大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2574号原告：绿城物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市中山区不朽巷绿城·桃源里项目2＃楼201、202号，统一社会信用代码：912102045598177324。负责人：刘树峰，总经理。委托诉讼代理人：姜富伟，女，该公司职员，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王文利，辽宁北港律师事务所律师。被告：刘文涛，住大连市中山区。原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司与被告刘文涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司的委托诉讼代理人王文利、姜富伟，被告刘文涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年1月1日至2020年9月30日期间欠付物业管理费44304.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系绿城大连深蓝中心的物业服务企业，被告系绿城大连深蓝中心项目1-1-4202号房屋业主，该房屋建筑面积273.99平方米。被告于2013年1月签署了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件。根据《前期物业服务协议》约定，酒店式公寓物业费标准为4.9元/月/平方米，被告应于每季度的第一个月上旬前按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告还应自逾期之日起按应付金额每日万分之四的标准交纳违约金。但被告自2018年1月1日起便再未交纳过物业费，暂计至2020年9月30日，被告欠交的物业费为人民币44304.18元，根据约定，被告还应当向原告承担逾期交纳物业费的违约金，虽经原告多次催要，被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益。故原告诉至法院，望判如所请。被告刘文涛辩称，不同意原告的诉讼请求。1.案涉房屋交房时存在严重的居住瑕疵，导致被告不能正常地使用此房屋居住。绿城大连深蓝中心负责人员于验房当日收取被告房卡作为修缮和更换房屋必要居住设施使用，此卡至今未予以归还，故被告现在仍无法正常使用此房。因此被告就案涉房屋不发生物业费，不应给付原告物业费，相反原告应给付被告违约赔偿金155502.3元。2.立案时原告提交的前期物业服务合同并非被告本人签字，该证据系虚假证据，申请司法鉴定后将此案件转至刑事案件。3.前期物业服务合同约定的期限为三年，现已过期，合同无法律效力，原告无权以此收取物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙江绿城物业管理有限公司自1998年10月16日起经营，2011年4月14日名称变更为绿城物业服务集团有限公司。原告系该公司的分公司，成立于2010年9月3日，原名浙江绿城物业管理有限公司大连分公司，2011年8月2日名称变更为绿城物业服务集团有限公司大连分公司。2010年8月，大连绿城房地产开发有限公司（甲方）与浙江绿城物业管理有限公司（乙方）签订《绿城·大连深蓝中心前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为绿城·大连深蓝中心物业提供前期物业管理服务；乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，账目及物业档案资料管理等；前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；公寓的物业费按4.9元/月/平方米标准交纳，除首次预缴外，物业服务费每3个月预缴一次，时间为每3个月的第1个月上旬；合同还对双方其他权利义务进行了约定。案涉房屋坐落于大连市沙河口区，2013年1月10日被告刘文涛与大连绿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋。2013年1月4日，被告于房屋交付验收清单签字，认为案涉房屋存在14项验收意见。嗣后，被告（乙方）与浙江绿城物业管理有限公司（甲方）签订《绿城·大连深蓝中心前期物业服务协议》，约定：由甲方为乙方购买的绿城·大连深蓝中心1幢1单元4202室提供物业服务；前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止或自物业交付之日起至项目整体交付满三年止；甲方在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务；酒店式公寓的物业服务费收费标准为4.9元/月/平方米；乙方、承租人或物业使用人逾期支付物业服务费的，应按应付金额每日万分之四支付违约金；本协议签订后，如甲方在大连成立分（或子）公司，则甲方分（或子）公司成立后，本协议项下甲方的所有权利、义务和责任均由甲方分（或子）公司享有和承担，乙方在本协议项下的权利义务不变，协议继续履行，乙方对此无异议；合同还对双方其他权利义务进行了约定。2013年、2016年、2017年原告陆续开具案涉房屋物业费发票5张。被告未交纳案涉房屋2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。另查，案涉房屋自2016年9月起持续发生自来水费用，每计费期间使用水量十几至四十几吨不等。上述事实，有原告提交的起诉状、变更情况查询卡、企业机读档案登记资料、《绿城·大连深蓝中心前期物业服务合同》《绿城·大连深蓝中心前期物业服务协议》、发票、自来水费用明细，被告提交的商品房买卖合同、房屋交付验收清单、发票及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，大连绿城房地产开发有限公司与浙江绿城物业管理有限公司签订的《绿城·大连深蓝中心前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）、被告刘文涛与浙江绿城物业管理有限公司签订的《绿城·大连深蓝中心前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”）系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告当庭提供有被告本人签字的前期物业服务协议原件，被告对其真实性虽不予认可，但既未提供相反证据，也不对协议原件签字真实性申请司法鉴定，仅对原告起诉时提供的另一份前期物业服务协议复印件申请司法鉴定。本院认为复印件司法鉴定的结果与前期物业服务协议原件的真实性无关，故对被告就协议复印件提起的司法鉴定申请，本院予以驳回。被告对前期物业服务协议原件真实性的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予支持。前期物业服务合同、前期物业服务协议签订后，绿城物业服务集团有限公司将案涉小区物业服务交由其分公司即原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司提供，原告提供物业服务并收取物业费、承担了上述二合同中绿城物业服务集团有限公司的权利义务，符合前期物业服务协议第十条第4款及第四十九条的约定。2018年1月1日至2020年9月30日期间，原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，理应向原告交纳物业费，原告主张被告交纳物业费的诉请于法有据，本院予以支持。被告虽主张其未入住案涉房屋、未享受物业服务，但原告提供了案涉房屋2016年9月至今的自来水费用明细，证明期间案涉房屋并非空置状态，该证据与被告反诉状中自述的“导致反诉原告延迟9个月入住”能够相互印证，证明诉请物业费对应期间案涉房屋有人居住、享受了物业服务，故被告该项抗辩意见，本院不予支持。原告虽主张案涉房屋建筑面积273.99平方米，但未能提供证据予以证明，故本以被告自认的建筑面积273平方米计算物业费，被告应给付原告2018年1月1日至2020年9月30日期间物业费44144.1元（4.9元/月/平方米×273平方米×33个月）。庭审中，被告还提起反诉，要求原告支付违约赔偿金155502.3元，但被告系因房屋质量问题延迟入住而主张赔偿，与本案并非同一法律关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，对被告该反诉请求，本院不予受理，权利人可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告刘文涛于本判决生效之日起十日内给付原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业费44144.1元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、对被告刘文涛的反诉，不予受理。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计454元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二一年六月十日书记员  邹若云附：相关法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。