山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初1459号原告：张新喜，男，1968年5月23日出生，汉族，住河北省巩义市。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人：张永福，总经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告张新喜与被告乳山松海房地产开发有限公司（以下简称“松海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新喜委托诉讼代理人王昱谊、被告松海公司委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新喜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方之间签订的商品房买卖合同；2.请求判令被告返还原告已缴纳的购房款30万元；3.请求判令被告支付原告缴纳的房价款利息损失52920元；4.诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更第三项请求为：利息损失以120000元为基数，自2018年8月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以180000元为基数，自2018年11月7日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：原告于2018年7月7日购买被告所开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区游艇度假村”房产一套（3幢1单元7层1-××号），房屋总价款30万元。原告交付了首付款12万元，余款18万元办理了银行按揭贷款，原告合同义务履行完毕。合同约定被告应于2019年6月30日前交房，但至今被告房产不符合交付条件无法交付，已经逾期接近两年。原告曾向被告发出交房催告函，要求交付符合合同约定条件的房屋，如无法交付则要求解除合同并将房款退还给原告，但被告既未交付房屋也未将房款返还给原告。现起诉要求解除与被告之间的商品房买卖合同，被告返还全部购房款，并支付原告所交款项的利息损失。松海公司辩称，原告诉请事实与理由均不成立，其诉讼请求错误，应予驳回。1.原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告无权要求返还购房款。2.原告未在法定期限内进行催告，原告所谓催告交房律师函超过了司法解释规定的一年解除期限，原告主张解除合同没有法律依据。3.不能交付房屋的原因是不可抗力因素，被告不承担延期交房的责任。应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月20日，张新喜与松海公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｗ201808822），合同约定：张新喜购买被告松海公司开发的海郡小区3幢1单元7层1-××号商品房，房屋总价款300000元，松海公司应当自2019年6月30日前交房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外，松海公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第2种方式处理:1.……。2.原告不解除合同，松海公司按日向原告支付已交房款的万分之零点五的违约金。另查明，原告按合同约定将购房款300000元全额付清，被告对此亦予以认可。涉案房屋至今未进行综合验收，松海公司未能按合同约定向原告交付商品房，张新喜于2020年9月20日通过EMS向松海公司邮寄催告交房律师函一份。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，当事人应恪守履行。该合同约定，涉案房屋交付条件为商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2019年6月30日前，但涉案房屋至今未取得竣工验收备案证明。松海公司反对解除合同，其理由主要有三：1.合同约定张新喜在松海公司未按约定交付房屋的情况下不享有解除权；2.张新喜行使解除权超过法定期间；3.松海公司基于新冠疫情不可抗力事由免责。对此，本院认为：一、关于张新喜是否享有解除权的问题。虽涉案合同约定，在松海公司迟延交房的情况下，张新喜不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延履行交房义务的行为同时触发了法定解除条件，故张新喜据此享有法定解除权。二、关于催告权和解除权行使的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，违约方迟延履行主要债务后，守约方有催告其履行的权利；违约方在受催告后合理期限内（如上述司法解释规定的三个月）仍未履行，则守约方始享有解除权。对于履行催告权的行使时间，法律和司法解释并无限制，故守约方可在违约方迟延履行后的任意时间催告其履行合同义务。即，张新喜行使催告权无时间限制。本案中，张新喜于2020年9月20日通过催告函的方式催告松海公司履行义务，松海公司在接到该通知后，理应意识到自己违约的事实，完全可以积极办理竣工验收备案证明等文件，以最大诚意进行补救，满足合同约定的交房条件。由于松海公司未催告张新喜行使该权利，该权利的除斥期间为一年，起算点应为张新喜向松海公司发出催告通知后三个月，张新喜在法定除斥期间内行使了解除权，因此，张新喜诉请解除合同合法有据。三、关于松海公司主张的不可抗力免责问题。根据合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，合同约定的交房时间为2019年6月30日，即使新冠肺炎疫情在涉案房屋开发中属于不可抗力情形，因其发生时间（2020年初）在合同约定的房屋交付时间之后，松海公司的违约责任不能免除。因此，松海公司该抗辩不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，松海公司收取张新喜的房款300000元，应予返还，并应当赔偿原告的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除乳山松海房地产开发有限公司与张新喜于2018年10月20日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：W201808822）；二、乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张新喜购房款300000元；三、乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿张新喜利息损失（以120000元为基数，自2018年8月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以180000元为基数，自2018年11月7日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述二、三项款汇至张新喜银行卡中（账号：95×××66，开户行：中国工商银行巩义市支行）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3297元，由乳山松海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  马忠瑜二〇二一年六月十日书记员  孙 艳