北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初209号原告：孙淑苹，女，1966年1月22日出生，汉族，无职业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：焦孟（原告孙淑苹之夫），1966年10月29日出生，无职业。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：安建宇，男，1983年1月28日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原告孙淑苹与被告安建宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙淑苹及其委托诉讼代理人焦孟、陈国玉，被告安建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑苹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决安建宇支付拖欠的租金185000元；2.请求法院判决安建宇支付电费1278元、物业费用4866元，两项共计要求5000元，多余部分自愿放弃；3.请求法院判决安建宇给付违约金50000元；4.本案诉讼费由安建宇承担。事实与理由：2019年7月21日，孙淑苹与安建宇签订了《房屋租赁合同》一份，约定孙淑苹将自己所有的位于北京市通州区新仓路2号院X号楼2层2-1、2-3房屋（以下简称2-1、2-3号房屋）租给安建宇经营之用，租金标准及付款方式均有具体约定，但安建宇并未按照合同约定完全履行，孙淑苹于2020年9月14日至16日与安建宇进行交涉直至报警后，安建宇将2-1、2-3号房屋腾退交付给孙淑苹，但尚欠孙淑苹租金185000元没有及时给付，同时尚有电费、物业费用约5000元未付。依据合同约定，安建宇构成违约，应该支付孙淑苹违约金50000元。为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告安建宇答辩：对孙淑苹主张我已经交付的款项没有争议，我认为我不欠孙淑苹房租。疫情爆发后，2020年3月我曾找过孙淑苹协商想退租，因为我们做的是教育培训，孙淑苹说疫情期间可以不要我的房租，等我可以正常开业之后再继续收房租，当时说的是以孩子开学为条件。同意支付电费及三个月的物业费。我不同意给违约金，合同违约金第二款有不可抗力免责。如果法院认定我违约，我也认为违约金标准过高，并且由于疫情原因也应调整违约金的计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月21日，孙淑苹作为出租方（甲方）与安建宇作为承租方（乙方）就2-1、2-3号房屋签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为5年，自2019年8月11日起至2024年8月10日止，该房屋年租金为55万元，按6个月一期支付，应提前十天支付，先付后住,第一次交费押1个月付3个月，第二次以后交6个月的房租。《房屋租赁合同》第四条其他费用约定：乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、煤气费、有线电视费及通讯费等其他费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳。物业管理费以及取暖费由乙方承担。第五条第三款约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。第六条违约处理约定：“1、甲乙双方任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为伍万元整。2、房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致毁损和造成甲乙双方损失的，双方互不承担责任。”合同签订后，截至2020年2月，安建宇向孙淑苹支付租金及一个月押金共计320800元。在本案审理过程中，双方当事人均认可安建宇应于2019年11月交纳2019年11月11日至2020年5月10日共计六个月的房租，但安建宇表示经营困难，与孙淑苹口头协商经孙淑苹同意，安建宇于2019年11月交纳三个月的房租共计137500元。此后，安建宇开始欠付房租，仅于2020年3月9日交纳2万元，2020年4月13日交纳4万元，4月14日交纳1万元，剩余房租未支付。2020年9月14日，孙淑苹与安建宇在2-1、2-3号房屋内发生争议，孙淑苹报警。当日，孙淑苹之夫焦孟与安建宇在派出所签订协议，内容为：“2020年9月14日，20:00之前给房东人民币20000元。2020年9月16日晚20点前腾空房子交给房东。”后安建宇支付2万元。现双方均认可《房屋租赁合同》于2020年9月14日已自行解除，且房屋已交接完毕。再查：安建宇租赁2-1、2-3号房屋用作开展教育培训及“小饭桌”业务。2020年1月寒假开始后，孙建宇即暂停业务。后新冠疫情爆发后，安建宇无法开展实际经营。在本案审理过程中，安建宇表示疫情爆发后，其于2020年3月与孙淑苹协商退租事宜，孙淑苹曾承诺疫情期间不收取房租，待其恢复正常经营后再收取房屋。孙淑苹对安建宇所述不予认可，称疫情爆发后，安建宇确与其进行过协商，但其只同意安建宇可以缓交租金，并未同意免除疫情期间租金。孙淑苹同时称2020年9月，安建宇恢复经营后仍未交纳租金，故双方于14日发生争议并报警。安建宇称2020年9月14日签订协议时曾约定支付2万元后孙淑苹不再追究其他责任。孙淑苹对此不予认可，并要求安建宇按照合同约定支付违约金5万元。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙淑苹与安建宇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。在合同履行过程中，安建宇经孙淑苹同意于2019年11月仅支付了2019年11月至2020年2月期间的租金。后由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，在此情况下，安建宇的经营亦受到了影响，所以本院参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，按照公平原则，对租金的标准予以适当调整。现安建宇提供的证据不能证明孙淑苹承诺免除其在疫情期间的租金，2020年9月14日签订的协议亦不能证明孙淑苹承诺对其他款项不予追究，故对安建宇辩称不应支付租金的答辩意见，本院依法不予采纳。对于安建宇在2020年2月至9月期间欠付租金扣除一个月押金45833元后仍欠付的185000元，本院酌定安建宇再向孙淑苹支付95000元，对于孙淑苹该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。对于孙淑苹要求安建宇支付电费、物业费用的诉讼请求，安建宇当庭表示同意支付电费1278元，本院对此不持异议；根据孙淑苹提供的物业费发票显示，2-1、2-3号房屋2020年度物业费为4866元，安建宇在2020年9月14日前并未将2-1、2-3号房屋腾退交还孙淑萍，故安建宇应按照《房屋租赁合同》的约定承担该段期间的物业费；现孙淑苹主张的电费、物业费用共计5000元，不超过本院核定金额，本院对此不持异议。对于孙淑苹要求安建宇给付50000元违约金的诉讼请求，安建宇在2019年11月时交纳3个月的租金系经过孙淑苹的同意，疫情开始后，安建宇确因无法经营而未能及时交纳租金，且安建宇提供的证据亦可证明孙淑苹同意其缓交租金，因此安建宇并无违约故意，故孙淑苹要求安建宇给付50000元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告安建宇给付原告孙淑苹租金95000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告安建宇给付原告孙淑苹电费、物业费用共计5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告孙淑苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告孙淑苹负担1300元（已交纳），由被告安建宇负担1150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二一年六月二日法官助理 于广英书 记 员 闫 晗