北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9507号原告：张春生，男，1960年6月10日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白望金，北京谦冲律师事务所律师。被告：孙文英，女，1962年12月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：付玉阁，河北海之光律师事务所律师。第三人：王威，男，1982年7月14日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：张蒙，男，1984年2月4日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：张雪峰，男，1985年12月4日出生，汉族，住北京市昌平区。张蒙、张雪峰委托诉讼代理人：苏庆，男，1964年9月29日出生，汉族，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告张春生与被告孙文英，第三人王威、张蒙、张雪峰确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春生的委托诉讼代理人白望金，被告孙文英的委托诉讼代理人付玉阁，第三人王威及第三人张蒙、张雪峰的委托诉讼代理人苏庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春生向本院提出诉讼请求：1.确认被告购买原告所有北京市昌平区讲礼村宅基地的买卖合同无效；2.确认孙文英与王威签订的宅基地买卖合同无效；3.确认王威与张蒙、张雪峰签订的宅基地买卖合同无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于1999年11月14日签订了被告购买原告所有北京市昌平区讲礼村宅基地的买卖协议书。该协议书约定被告出资12000元购买原告所有位于讲礼村东头宅基地318平方米（集体土地建设用地使用证编号为20-06-00262,20-06-00263）及宅基地上的建筑房屋五间。我国《土地管理法》第九条规定“宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”。原告所有北京市昌平区讲礼村宅基地属于该村集体所有，并非原告的个人财产，其本人无权处置。我国《土地管理法》第八十二条规定“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权等出租方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。最高人民法院《全国民事审判会议工作纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”。据此，原告与被告所签订的北京市昌平区讲礼村宅基地的买卖协议书违反了我国相关的法律规定。我国《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。《合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。鉴于上述情况，原告委托北京谦冲律师事务所向被告致函，通知被告双方签订的北京市昌平区讲礼村宅基地的买卖协议书因违反国家法律规定属于无效合同，要求收回对该地的所有合法权利，并退还被告所支付的全部款项，但被告一直不予理睬，无法解决纠纷。孙文英辩称，首先，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并经讲礼村村民委员会所有负责人签字确认，该讲礼村村委会同意房屋买卖，并不损害村集体利益。故答辩人认为房屋买卖合同有效，应驳回被答辩人的起诉。其次，答辩人已经向被答辩人履行了付款义务，被答辩人也向答辩人交付了房屋，对于地上房屋及附属物应视为答辩人所有财产。被答辩人再次以无效为由收回房屋明显违背诚实信用原则，且交易时间至今已达21年之久，明显超过追诉时效。最后，现答辩人购买两处房屋均已出卖给王威，房屋目前不归答辩人掌握，王威后又出卖给了张蒙和张雪峰，且张蒙和张雪峰属于讲礼村本村居民，名下无宅基地，故现房屋所有人张蒙和张雪峰购买房屋行为应认定不具有侵害本村集体宅基地利益行为，应认定张蒙和张雪峰房屋买卖行为合法有效，驳回被答辩人的诉讼请求。另外，答辩人与王威签订的合同系双方真实意思表示，双方履行了合同的义务，该房屋已经转移至王威，后王威又卖予张蒙、张雪峰，故审理本案应以最后一份合同是否是本村村民的主体来认定合同效力。答辩人认为，最后购买者属于本村村民集体户口，享有在本村购买或申请宅基地的资格，故应当认定最后一份买卖合同有效；若法院还认定买卖合同无效，明显会增加诉累，浪费司法资源。王威陈述，我是2020年9月20日购买的房屋，之后2020年10月7日我就将房屋卖给我朋友张蒙和张雪峰。我在买卖房屋过程中不知道有这个诉讼。张蒙、张雪峰陈述，我们不同意原告的诉讼请求，我们是从王威手中购买的，符合法律规定，是双方真实意思表示，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月14日，张春生（卖方）与孙文英（买方）签订《协议书》，载明“讲礼村村民张春升在村中心街北头路东有座宅房基地，地上物北房五间，院内有杨柳杂树七棵，其宅基地面积以宅基地确权证，编号分别为（20-00262）和（20-06-00263），经双方友好协商将上述地物卖给孙文英，其售价12000元。双方及村委会代表签字之日一次性付清”。2020年9月20日，孙文英（甲方）与王威（乙方）签订《宅基地买卖合同》，载明“一、针对此次买卖情况说明：本人孙文英于1999年11月14日经人介绍从北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民张春生手中购买宅基地两块，地号为20-06-00262和20-06-00263，当时双方定价为人民币一万两千元整。钱款已一次性付清。付款方式为现金。当事人双方均同意，并通过讲礼村村委会协商同意并加盖公章。证人有该村委会当时书记刘德泉、村长于振永、大队长朱宝顺和介绍人徐维良、张加亮。该土地使用年限为终身使用。事后本人孙文英又自行投入了人民币十万元左右用于平地、建设。2002年中旬，甲方因工作关系时间与精力均有限，故返回城里居住，致使两块宅基地搁置。2013年，原出售土地的张春生无故反悔，声称要无条件收回该地，与我协商无果至今。因我工作压力大，加之与对方因诸多原因无法沟通达成一致导致宅基地一事一直未解决。现在我年事已高，身体不好，力不从心，已无力再顾及此事，故想把这两块地的使用权低价转让。二、买卖房屋情况。1.买卖期限、金额及支付方式：2019年年底，我经人介绍与乙方王威先生认识，并如实向乙方陈述了这两块地与以前出售方张春生的纠纷。后经双方协商达成一致，我自愿将这两块宅基地使用权以人民币50万元的价格一次性转让给乙方。乙方自愿承担并处理这两块地与张春生的纠纷。钱款由乙方一次给甲方付清。甲乙双方均同意，并承诺双方一次性交易后双方因此次交易所承担的风险与损失均由各自自行承担，一切后果自负。2.补充约定：1）土地上一切地上物均为乙方所有。如遇拆迁扩建等一切赔偿均属于乙方。甲方不得以任何形式干涉，不得占用任何赔偿。2）乙方对甲方与张春生的纠纷充分知悉，如乙方王威在使用该两地号期间与张春生发生纠纷，导致该两地号不能使用，甲方收取乙方的50万转让费不予退还，乙方在此充分知晓并认可。乙方同时不可撤销的承诺不以任何借口或理由要求甲方退还50万转让费。3）如甲方反悔，所承担责任与乙方同上，并承担乙方所有损失”。现王威已向孙文英支付500000元。2020年10月7日，王威分别与张蒙及张雪峰签订《宅基地买卖合同》。两份合同均载明“一、针对此次买卖情况说明。本人王威于2020年9月20日经人介绍从北京市昌平区小汤山镇讲礼村，购买孙文英当时买张春生宅基地，……，该土地的使用年限为终身使用。二、付款方式。经双方达成协议，总价人民币80万元整，捌拾万元整。乙方先向甲方预付定金10万元，剩余款项70万元一月之内付清。双方因此交易所产生的风险与损失由各自承担。三、补充约定。土地上的一切地上物均为乙方所有，如遇拆迁、扩建等一切事务，与甲方无关。乙方如遇纠纷不得向甲方索要购房款80万元”。两份合同除地号分别为20-06-00262和20-06-00263外，其他内容均一致。当日，王威收到张蒙及张雪峰交纳的100000元购房款订金，并分别向两人出具《收条》。2020年11月4日，张蒙与张雪峰分别向王威支付700000元。当日，北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员出具两份《证明》，主要内容为张蒙、张雪峰名下没有房产。另查，张春生、张蒙、张雪峰均系北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民。本院于2020年5月18日向孙文英户籍地邮寄本案起诉状及证据材料，孙文英于2020年5月20日签收上述材料。经本院调取张蒙及张雪峰银行明细，2020年11月4日于鹏先向张蒙转账500000元，后王威向张蒙转账200000元，之后张蒙向王威转账700000元；2020年11月4日12时18分34秒王威向张雪峰转账700000元，2020年11月4日12时24分26秒张雪峰向王威转账700000元。经法庭询问，王威表示张蒙、张雪峰没有钱给付自己，自己借给张蒙200000元、张雪峰700000元，二人向自己出具了借条；借款现在仍未偿还，房屋已经实际交付给张蒙和张雪峰。张蒙及张雪峰并未反驳王威的陈述，亦未在法庭要求的时限内向法庭出具书面材料说明相关情况。经法庭释明，孙文英、王威、张蒙、张雪峰均明确表示坚持合同有效，不在本案中提起反诉。上述案件事实，有《协议书》《宅基地买卖合同》《收条》、中国农业银行银行卡交易明细清单、北京农商银行交易明细及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律明确禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。本案中因孙文英及王威非北京市昌平区小汤山镇讲礼村集体经济组织成员，其购买涉案房屋的行为应认定为无效，但王威现已将诉争房屋又出卖给了具有房屋所在地集体经济组织成员资格的张蒙、张雪峰。因此本案的争议焦点集中在王威将涉案房屋出卖给张蒙、张雪峰的行为是否存在恶意串通。恶意串通损害第三人利益的合同无效。构成恶意串通的实体要件有三个：当事人存在恶意、当事人之间互相串通、损害了第三人合法权益。对此，本院按照上述实体构成要件逐一进行分析。第一，王威是否存在恶意方面的认定。根据查明的事实，王威在明知涉案房屋存在争议、可能涉及他人合法权益的情况下仍然购买该房屋，且其在购买涉案房屋后不足一个月内再次出售该房屋，其陈述的借款给张蒙、张雪峰购买自己的房屋，且张蒙、张雪峰至今未归还欠款的意见违背生活常理，故本院认定王威在就涉案房屋的交易过程中存在恶意。第二，张蒙、张雪峰是否存在恶意方面的认定。首先，张蒙、张雪峰为北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民，其理应了解涉案房屋的相关情况。其次，买受人对于购买房宅这一重大事项通常会进行充分的审慎注意，张蒙、张雪峰理应在购买前向相关人员或者村委会进行充分的了解，预估交易风险。现张蒙、张雪峰表示其并不知晓涉案房屋与张春生有关的纠纷，亦没有对王威的出卖行为提出质疑，有悖常理。根据查明的事实，张蒙、张雪峰在明知涉案房屋存在纠纷的情况下仍然签订《宅基地买卖合同》，不符合交易习惯及常理，显然出于恶意。第三，王威与张蒙、张雪峰串通行为的认定。“串通”是指双方存在共同合谋的行为。首先，是指双方具有共同的目的，即意思联络，可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示后对方明知实施该行为所达到的目的，而用默示的方式表示接受；其次，当事人基于共同的目的相互配合或者共同实施了串通行为。本案中，王威与张蒙、张雪峰在买卖涉案房屋的过程中均存在恶意，在明知涉案房屋可能涉及张春生权益的情况下，以共同的意思联络签订房屋买卖协议。另外，本次交易真实性的认定。王威将自己的钱款借给张蒙、张雪峰来购买自己的房屋，与一般生活常识不符，足以使人对涉案房屋交易的真实性及涉案房屋买卖行为的动机产生合理怀疑。综上所述，根据查明的事实及各方提交的证据，本院认为王威与张蒙、张雪峰之间构成恶意串通。最后，王威与张蒙、张雪峰恶意串通签订房屋买卖协议的行为是否侵犯了张春生的利益。根据查明的事实，涉案院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用者是张春生，现孙文英与王威及王威与张蒙、张雪峰就涉案房屋签订买卖合同的行为，损害了张春生的利益。经本院释明后，孙文英、王威与张蒙、张雪峰均坚持认为双方之间合同有效。因此，对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题，本案不宜直接处理，当事人可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、张春生与孙文英于1999年11月14日签订的《协议书》无效；二、孙文英与王威于2020年9月20日签订的《宅基地买卖合同》无效；三、王威与张蒙于2020年10月7日签订的《宅基地买卖合同》无效，王威与张雪峰于2020年10月7日签订的《宅基地买卖合同》无效。案件受理费23696元，由张春生负担94元，已交纳；由孙文英负担2845元，于本判决生效后七日内交纳；由王威负担11781元，于本判决生效后七日内交纳；由张蒙负担4488元，于本判决生效后七日内交纳；由张雪峰负担4488元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院审判员 张 俊二〇二一年六月十五日书记员 李 杰书记员 崔士雄书记员 刘心怡