广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初7537号原告：章钰宗。委托诉讼代理人：张帅,广东卓建律师事务所律师，执业证号14403200910577639。委托诉讼代理人：袁婷,广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201711304474。被告：吴进宁。原告章钰宗与被告吴进宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁婷到庭参加了诉讼。被告吴进宁经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告返还剩余租金180024.66元及利息（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止，起诉状暂计至2020年11月30日为80217.66元）；3、依法判令被告赔偿原告所遭受的装修损失6143.84元；4、依法判令被告向原告支付维修费150元；5、依法判令被告向原告支付违约金42000元；6、依法判令被告向原告赔偿律师费损失18000元；7、依法判令被告承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及担保费等。事实与理由：被告将位于深圳市罗湖区（主楼）1812的房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给原告使用，双方于2019年1月29日签订了《房屋租赁合同》,租赁期限自2019年1月28日起至2029年6月27日止，免租期自2019年1月28日至2019年6月27日，免租期内原告无须支付租金。双方对租金、违约责任等进行了约定。签订合同时，被告向原告出具《承诺书》，保证租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证可以正常、合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍。若违反约定，被告自愿按《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。原告向被告支付了全部租金，承租租赁房屋至今，在租赁期间内原告对租赁房屋进行了装修，为此承担了装修费用6500元；因租赁房屋窗户的拉手需要维修，原告因此支出了维修费150元。近期，因被告与案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行等因另案纠纷，法院对被告采取了财产保全措施，查封了租赁房屋，且现已进入执行程序。当前,执行法院已作出裁定并张贴限期搬离通知书拟处置租赁房屋以清偿被告债务。根据《房屋租赁合同》第十七条之约定：“若甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）；（三）要求甲方赔偿乙方所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算;（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%；（五）要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）”。本案中，在合同履行期间内，被告违反承诺，致使租赁房屋被采取查封等措施，已经对原告承租租赁房屋带来极大的不便并给原告造成了一定的损失，且被告一直躲避原告，无法对其涉诉的另案情况、租赁房屋被查封等事项进行解释，更无法承诺解除租赁房屋被采取的查封等措施，当前继续履行合同已存在现实的障碍，原告无奈之下只能根据合同之约定解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即返还剩余租金及利息、赔偿原告所遭受的装修损失、支付维修费用及违约金、赔偿律师费损失并承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及担保费等费用。被告未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2019年1月29日签订房屋租赁合同，约定被告将位于深圳市罗湖区（主楼）1812的房屋出租给原告使用，租赁期限自2019年1月28日起至2029年6月27日止，免租期自2019年1月28日至2019年6月27日，免租期内原告无须支付租金。乙方应于2019年1月31日前一次性向甲方交付10年的租金21万元。租赁过程中房屋及附属设施的维修费用由甲方承担。若甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）；（三）要求甲方赔偿乙方所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算;（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%；（五）要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用。被告向原告出具《承诺书》作为租赁合同附件，保证租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常、合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍。若违反约定，被告自愿按《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。2019年1月31日，原告向被告转账10万元，用途备注为“租1812房屋租金10年的租金”；2019年2月1日，原告向被告转账11万元，用途备注为“租1812房屋租金10年的租金全款”。案涉的深圳市罗湖区（主楼）1812房产于2016年6月24日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，2019年6月17日被本院查封。深圳市中级人民法院于2020年8月21日作出（2020）粤03执3287号之一执行裁定，裁定拍卖被告名下的案涉房产，并于2020年11月5日作出《限期搬离通知书》，要求案涉房屋使用人于通知书送达之日起三十日内自行搬离。原告于2020年11月9日将涉案房屋的钥匙交付深圳市中级人民法院。原告在租赁期间产生装修费用6500元，维修费用150元。原告因本案诉讼支出律师费18000元，诉讼财产保全责任保险保费700元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告已经依约向被告支付了全部租金，后因被告原因导致涉案房屋被法院查封并拍卖，导致原告无法使用涉案房屋，被告应承担相应违约责任。本院对于原告请求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除时间为本案起诉状副本送达被告时间，即2021年6月7日。由于本案原告已于2020年11月9日将涉案房屋钥匙交付深圳市中级人民法院，被告应当向原告返还2020年11月10日至2029年6月27日期间的租金，即[21万÷10年×（8年+229天÷365）=]181175.34元，原告主张返还180024.66元并以此金额作为利息计算基数，属于对自身权利的合法处分，本院予以认可。原告主张的月利率2%标准过高，本院予以调整为原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，即年利率15.4%。本院对原告要求被告支付维修费150元、违约金42000元、律师费18000元、担保费700元的诉讼请求均予以支持。原告提交的证据不足以证明其实际支付了装修费用，本院对于原告请求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十二条之规定，本院作为试点法院，适用简易程序审理本案。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告章钰宗与被告吴进宁于2019年1月29日签订的《房屋租赁合同》于2021年6月7日解除；二、被告吴进宁应于本判决生效之日起十日内向原告章钰宗返还租金180024.66元及利息（利息以180024.66元为基数，按年利率15.4%，自2019年2月1日计至实际清偿之日止）；三、被告吴进宁应于本判决生效之日起十日内向原告章钰宗支付维修费150元；四、被告吴进宁应于本判决生效之日起十日内向原告章钰宗支付违约金42000元；五、被告吴进宁应于本判决生效之日起十日内向原告章钰宗支付律师费18000元；六、被告吴进宁应于本判决生效之日起十日内向原告章钰宗支付保全担保费700元；七、驳回原告章钰宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，诉前保全费2153元，由原告负担552元，由被告负担4700元。上述费用原告已预交，本院退回原告4700元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用4700元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二一年六月二十四日尹丹荔书记员    黄佳珍