重庆市巴南区人民法院民事判决书 （2021）渝0113民初5246号 原告：王慧，女，1982年6月17日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：黄野，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附40号，统一社会信用代码91500113MA5U65DA40。法定代表人：张文鸿，经理。原告王慧与被告重庆振中房地产开发有限公司（以下简称振中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。于2021年5月17日公开开庭进行了审理，原告王慧委托诉讼代理人黄野到庭参加了诉讼，被告振中房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1、请求被告振中房地产公司支付自2020年3月16日至2021年1月11日期间的逾期交房违约金77 968.63元；2、请求被告振中房地产公司支付自2020年3月16日至2021年1月11日期间的逾期通水、通电、气表入户违约金15 593.72元。事实与理由：原、被告于2018年9月16日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告王慧购买被告振中房地产公司开发的位于重庆市巴南区华南路1006号1幢某号的房屋（以下简称某号房屋）一套等。履行过程中，原告王慧按约定支付了全部价款，但被告振中房地产公司逾期交房，且未按约定通水、通电、气表入户等，构成违约，双方产生纠纷。经协商未果，原告王慧遂向本院提起诉讼。被告振中房地产公司未到庭，书面辩称，逾期交房属实，原告王慧请求违约金过高，应当降低。理由如下：第一，合同履行过程中，遇新冠疫情，系不可抗力事件，致使工期、交房延后，应当扣除不可抗力期间；第二，合同约定逾期交房违约金为已付房款的0.05%/天，当地房屋租赁市场平均租金价格为每月20.65元/平方米，某号房屋租金远不及该标准，原告王慧实际损失远远小于违约金金额；第三，合同约定逾期收房违约金为已付房款的0.01%/天，而逾期交房的违约金为已付房款的0.05%/天，从权利对等原则考虑，逾期交房违约金明显过高，应降为0.01%/天；第四，合同约定逾期交房违约金标准已经超过年18%，已高于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期贷款报价利率的四倍，明显过高，应予以降低；第五，气表未实际安装是由于燃气公司的政策调整所致，非被告振中房地产公司的原因，且逾期通水、通电、气表入户违约金与逾期交房违约金期间重叠，不应当重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：原告王慧举示的《重庆市商品房买卖合同》（含合同登记备案证明、合同补充协议等附件）、发票、《个人房产抵押贷款合同》、银行交易明细、《新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》、照片，经审查，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年9月16日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告王慧购买被告振中房地产公司开发的某号房屋，价格518 064元，其中，在合同签订日前支付208 064元，余款310 000元办理银行按揭贷款；约定被告振中房地产公司在2020年3月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告王慧，逾期交房90日以内的，被告振中房地产公司按已付房款0.05%/天的标准支付违约金，逾期超过90日的，原告王慧有权解除合同，若继续履行的，被告振中房地产公司按已付房款0.05%/天的标准支付违约金；约定被告振中房地产公司应当在2020年3月15日前通水、通电、完成气表入户，逾期按已付房款0.01%/天的标准支付违约金，但在补充协议第七条中变更前述约定为若约定日期内未达到交付条件，被告振中房地产公司应在30日内采取补救措施，超过30日未能补救的，按已付房款的0.01%/天的标准补偿原告王慧等，并在补充协议第九条中明确约定原告王慧逾期收房超过90日的自第91日起按已付房款的0.01%/天支付违约金等。履行过程中，原告王慧按约定付清了全部购房款518 064元。被告振中房地产公司于2020年12月25日就某号房屋所在楼房通过竣工验收，被告振中房地产公司通知原告王慧于2021年1月11日接房，原告王慧现已实际接房。另查明，《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示某号房屋所在地界石镇2020年上半年平均租金为每月22.2元/平方米。原、被告就合同履行产生纠纷，经协商未果，原告王慧遂向本院提起诉讼。审理中，原告王慧坚持其诉讼请求，被告振中房地产公司不同意其诉讼请求。本院认为，原、被告于2018年9月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告王慧已支付了全部购房款，被告振中房地产公司应在2020年3月15日前交付房屋，但其逾期通知于2021年1月11日接房，已构成违约，应承担继续履行、支付逾期交房违约金等违约责任。对于逾期交房违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准为以已付房款的0.05%/天，被告振中房地产公司认为明显过高，请求降低为0.01%/天。综合本案证据，结合当地实际情况，本院酌情调整为0.03%/天，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，违约金的确定应以实际损失为基础。本案中，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失可参照当地房屋租金计算，当地2020年上半年平均租金为每月22.2元/平方米，0.03%/天的标准足以弥补原告王慧的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现时。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，下调违约金为0.03%/天较为适宜。2020年初我国爆发新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间，交房时间可顺延至2020年5月1日。经计算，基于原告王慧的请求，逾期交房时间自2020年5月2日至2021年1月11日，共计255天，被告振中房地产公司应付违约金39 631.9元（518 064元×0.03%/天×255天）。对于原告王慧主张的逾期通水、通电、气表入户的违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定被告振中房地产公司应当在2020年3月15日前通水、通电、完成气表入户，逾期按已付房款0.01%/天的标准支付违约金，但原、被告在补充协议第七条中变更前述约定为若约定日期内未达到交付条件，被告振中房地产公司应在30日内采取补救措施，超过30日未能补救的，按已付房款的0.01%/天的标准补偿原告王慧。经审查，《重庆市商品房买卖合同》约定的交房和完成通水、通电、气表入户的时间相同，违约金支付时段事实上相同，但在房屋交付前是否完成通水、通电、气表入户对购房者并无实际意义，并不会给购房者造成任何损失，只有在房屋交付时仍未完成的，被告振中房地产公司才需要采取补救措施，且超过30日未能补救的才应承担相应违约责任，故，原、被告在补充协议第七条已经将《重庆市商品房买卖合同》约定的逾期通水、通电、气表入户支付违约金的权利救济方式变更为了补偿损失，该变更并未明显降低被告振中房地产公司承担违约责任的标准，不违背法律规定，合法有效。补偿损失在性质上为赔偿损失，原告王慧应当按照补充协议的新约定主张权利，故，即便逾期通水、通电、气表入户属实，亦不应主张违约金，而应当主张赔偿损失，如确有逾期通水、通电、气表入户的，原告王慧可另案处理。综上所述，对于原告王慧的第一诉讼请求，本院予以支持被告振中房地产公司支付自2020年5月2日至2021年1月11日期间的违约金39 631.9元，超出部分不予支持。对于原告王慧的第二诉讼请求，于法无据，不予支持。被告振中房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担不到庭参加诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王慧自2020年5月2日至2021年1月11日期间的逾期交房违约金39 631.9元；二、驳回原告王慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，减半收取1070元，由原告王慧负担675元，由被告振中房地产公司负担395元（此款原告王慧已经垫付，被告振中房地产公司在本判决生效后十日内支付原告王慧395元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员    李庆祥   二○二一年五月二十五日 法官助理    陈  宸书 记 员    邹孔丽 -1-