江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2194号上诉人（原审原告）：陈盛，男，1962年6月6日出生，汉族，住仪征市。上诉人（原审原告）：刘正美，女，1963年5月24日出生，汉族，住仪征市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周静，仪征市扬子法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴琴，女，1981年4月26日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：谈再明，江苏崇荟律师事务所律师。原审第三人：刘正明，男，1954年12月16日出生，汉族，住仪征市。上诉人陈盛、刘正美因与被上诉人吴琴、原审第三人刘正明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2020)苏1081民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈盛、刘正美上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴琴向陈盛、刘正美返还案涉房屋；一、二审诉讼费用由吴琴负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定案涉房屋不宜返还违背了无效合同的处理原则。1.《民法典》第155、157条规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。本案双方的买卖行为已被确认无效，故吴琴应当将案涉房屋返还给陈盛、刘正美。一审判决将无效合同有效处理，于法无据。2.案涉房屋的土地使用权及房屋所有权登记在陈盛、刘正美名下，吴琴非案涉房屋所在地集体经济组织成员，如认定案涉房屋不宜返还，客观上会出现陈盛、刘正美对案涉房屋的产权无法被确认、房屋登记的所有权人与实际所有权人不一致的情形。如允许非集体经济组织成员取得宅基地使用权，将导致集体所有权的落空。3.与本案相同性质的案件，各地法院均是认定合同无效后互相返还。二、一审判决认定事实不清。1.虽双方签订《房屋买卖协议》已近20年，但吴琴居住在仪征市区，案涉房屋并非吴琴唯一住所和经常居住地，房屋现由吴琴对外出租。2.吴琴未对房屋进行增建和装修，房屋仍维持交易时的状况。被上诉人吴琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法律精神和公序良俗原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘正明未陈述意见。陈盛、刘正美向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈盛与吴毕喜于2001年8月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2.吴琴立即返还位于仪征市新城镇丁冲村东街组8号四间两厢砖瓦结构房屋及房前屋后的花草树木，并判令吴琴立即从该房屋内迁出；3.吴琴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈盛与刘正美系夫妻关系，户籍均是仪征市新城镇。刘正明是刘正美的哥哥。吴琴系吴某某与王某某的养女。吴某某与王某某的户籍均是仪征市新城镇，吴某某于2014年11月1日病逝，王某某于2020年10月30日去世。吴琴户籍原在，后于2011年11月1日迁至月塘镇四庄村崔云组25号。1985年，陈盛在仪征市新城镇丁冲村东街组自建房屋5间。该房屋产权登记在陈盛、刘正美名下；该房屋土地性质为农村宅基地，登记在陈盛名下。2001年7月8日，陈盛作为甲方、吴琴作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其房屋四间及厢房两间（包括电表、电线、自来水、沙门、纱窗、猪圈、厕所在内）出售给乙方；四址范围，东至河边、南至前围墙属于甲方所有、西至围墙包括大门，北至后围墙为界；甲方后围墙产权属于朱某某所有；资金兑现一次性付给甲方10000元；甲方房产证、土地使用证交给乙方，乙方办理变更手续自理，甲方协助。江苏金天宁律师事务所律师刘某为该《房屋买卖协议》见证并出具了《见证书》。2001年8月16日，陈盛作为甲方、吴某某作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将其东街组河滨巷人字头砖瓦结构房屋四间及厢房两间（包括房前屋后的花草树木及水电设施）出售给乙方；二、房屋包括所有树木及水电设施出售总价值为人民币一万捌仟元正；三、房屋四址范围，东至河边、南至前围墙、西至山墙、北至后围墙；四、资金为一次性兑现人民币一万捌仟元正。协议签订后，吴某某支付了购房款18000元。陈盛、刘正美向吴某某交付了房屋。吴琴持有该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2015年陈盛与刘正美曾就该房屋买卖无效返还向一审法院起诉王某某与吴琴，后于2015年10月15日撤诉。该案庭审过程中，陈盛认可吴某某支付了购房款18000元。2015年，陈盛重新办理了案涉房屋农村宅基地的土地使用权证，证书载明使用权面积165平方米。2016年，陈盛与刘正美重新办理了案涉房屋的所有权证，证书载明建筑面积114.39平方米。除案涉房屋外，陈盛与刘正美认可在龙河街国有土地上有三层楼房，登记在刘正美名下。除案涉房屋外，吴琴认可其在仪征市区有房产。吴琴陈述目前案涉房屋由吴琴的远亲哥哥牟军居住。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案房屋买卖的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律和司法解释。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，案涉房屋坐落于仪征市新城镇丁冲村东街组，系农村房屋。陈盛与刘正美户籍均在仪征市新城镇丁冲村东街组，吴某某与吴琴户籍均不在仪征市新城镇丁冲村东街组，吴某某与吴琴并非新城镇丁冲村东街组村民。2001年7月8日陈盛与吴琴签订的《房屋买卖协议》、2001年8月16日陈盛与吴某某签订的《房屋买卖协议》，约定吴琴、吴某某购买位于仪征市新城镇丁冲村东街组陈盛与刘正美的农村房屋，两份协议内容均属于农村集体经济组织以外的人购买农村集体经济组织成员的农村房屋，因该买卖行为会对集体土地所有权的行使构成障碍，导致集体土地所有权的落空，违背了国家严格保护农村集体土地的政策，损害了社会公共利益，故2001年7月8日陈盛与吴琴签订的《房屋买卖协议》以及2001年8月16日陈盛与吴某某签订的《房屋买卖协议》均无效。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然《房屋买卖协议》无效，但是双方签订《房屋买卖协议》并交付房屋的事实发生距今已近20年，吴某某、吴琴对案涉房屋进行了装修和增建，案涉房屋长期由吴某某、吴琴及其亲属居住，已经形成了稳定的居住关系和社会秩序。为保护诚实信用、兼顾公平、维护交易秩序和当事人的生活安定，案涉房屋不宜返还。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，并经该院审判委员会研究决定，判决：一、陈盛与吴毕喜于2001年8月16日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回陈盛、刘正美的其余诉讼请求。案件受理费100元，由陈盛、刘正美负担50元，吴琴负担50元。二审中，围绕上诉请求，陈盛、刘正美提交下列证据，本院组织各方进行了质证。陈盛、刘正美提交：1.新城镇丁冲村村民委员出具的证明一份，证明案涉宅基地归陈盛、刘正美所有，且陈盛、刘正美在该辖区内仅有一处宅基地；2.戚某某、王某明、王某芳出具的情况说明复印件一份，证明吴琴将案涉房屋出租给外地人；3.陈盛退伍军人登记表复印件一份，证明陈盛系退伍军人。吴琴质证认为，证据1真实性无异议，但本案不涉及宅基地使用问题；证据2真实性不予认可，也不符合证人证言的证据形式，吴琴对案涉房屋进行了多次装修和搭建并实际入住，近一两年才由家中亲戚居住。证据3与本案无关联。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：吴琴是否应当向陈盛、刘正美返还案涉房屋及相应的花木？本院认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，虽陈盛与吴毕喜于2001年8月16日签订的《房屋买卖协议》因违反我国《土地管理法》等法律及行政法规的强制性规定而无效,但买卖房屋系双方真实意思表示，吴琴及其家人已支付对价，并对案涉房屋进行装饰装修、添附后实际占有使用近20年。现陈盛、刘正美主张吴琴返还案涉房屋,有违诚实信用原则,且返还房屋将致双方利益严重失衡，一审判决驳回陈盛、刘正美要求吴琴返还案涉房屋的诉求，并无不当。综上，陈盛、刘正美的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈盛、刘正美负担。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年六月二十五日法官助理 葛盈盈书 记 员 孙皎皎