山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1722民初2758号原告：马晓东，男，1966年12月17日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：徐栋，山东荣清律师事务所律师。被告：史朝侠，女，汉族，1975年12月10日出生，住山东省单县。委托诉讼代理人：霍国勇，男，汉族，1970年10月29日出生，住山东省单县。被告：霍国勇，男，汉族，1970年10月29日出生，住山东省单县。原告马晓东与被告史朝侠、霍国勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告马晓东托诉讼代理人徐栋、被告史朝侠的委托诉讼代理人霍国勇及被告霍国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晓东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原山东乾通置业有限公司与史朝侠之间2010年5月11日签订的编号为：QTDCMD-411《商品房买卖合同》，同时判令二被告配合马晓东办理解除等相关手续；2.依法判令二被告向马晓东支付垫付的银行按揭贷款和利息等费用共计21987.9元，同时配合马晓东办理相关手续；3.依法判令二被告按照《商品房买卖合同》的约定从马晓东起诉之日直至二被告履行完毕之日止，按照累计应付款的5%支付违约金；4.本案诉讼费和其他费用由二被告承担。史朝侠辩称，一、答辩人不偿还贷款事出有因：（1）2010年至今商品房墙体裂缝，影响房屋的使用，原告方也是承认的，也量过复式楼层的平方，给予补偿款3200元，但是补偿款连工人工资都不够，只是给了条子也未给一分钱，请原告支付该款；（2）被告从开发商手里买的是一幢复式楼房，交房时开发商给了1102和1202两户的水电卡，实际只有1102能使用，至今1202户的日常用水电都要与1102户交涉，请开发商代表把1202室的水电表给安置上，并将1102与1202户的室内楼梯口封好。（3）答辩人购买的是复式楼，而开发商给安置成两套房主的房子，造成答辩人不必要的过户程序和费用。（4）请开发商为答辩人办理房产证。开发商处理好答辩人以上四个条件后，答辩人将欠付的款项补齐。二、原告无权起诉，山东乾通置业有限公司已在2016年6月30日在单县市场监督管理局注销了此公司。一个不存在的公司怎么有权限起诉答辩人呢。三、马晓东没有权利以个人名义推翻答辩人与山东乾通置业有限公司签订的合法商品房买卖合同，同时也无法推翻答辩人与中国农业银行签订的借款合同。综上，答辩人实属无奈才拒付银行按揭款，敬请开发商处理好答辩人的事实理由，答辩人将补齐农行扣除你单位的款项。霍国勇辩称，其与史朝侠是复婚，涉案的房屋其只有一间房子的居住权。二人离婚时签了协议，房子给了史朝侠，所以马晓东诉请的垫付银行按揭款不应由其偿还。不同意马晓东的诉求。马晓东围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告马晓东的身份证复印件一份；与原件核对一致的（2019）鲁1722民初2452号《民事判决书》复印件一份。证明：1、原山东乾通置业有限公司系王希家和马晓东两位股东共同出资成立现已依法注销。2、原山东乾通置业有限公司注销后，王希家和马晓东对原山东乾通置业有限公司注销后的债权债务协商达成一致意见，约定由马晓东负责所有债权债务处理，其中包括本案的诉求。3、原被告具备本案的主体资格。且案涉房产系二被告在婚姻存续期间购买，逾期按揭款依法应当认定为共同债务。二、原山东乾通置业有限公司与史朝侠签订的编号为《商品房买卖合同》复印件一份。证明：2010年5月11日，二被告以史朝侠的名义与原山东乾通置业有限公司，签订的编号为《商品房买卖合同》。以首付款加按揭的形式购买单县东城美地小区4号楼4单元1102室商品房的事实。同时证明，根据合同第7条（2）的约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。三、1、中国农业银行股份有限公司单县支行向原告方出具的业务凭证原件10张，保证金支付回单原件10张；2、根据中国农业银行股份有限公司单县支行向原告方出具的业务凭证和保证金支付回单制作的史朝侠欠款记录表一份。证明：从2019年9月26日到2020年12月22日止，二被告因购买案涉商品房，根据现有业务凭证和保证金支付回单计算，已经欠付按揭贷款21987.9元，且该逾期款项已经由银行从原告保证金账户中进行划扣，二被告的行为构成严重违约。上述证据霍国勇不予质证。霍国勇为支持其抗辩主张，提交复婚协议书一份、其与史朝侠结婚证一份。霍国勇提交的证据经马晓东主张对其真实性无异议。本院经审查认为，马晓东提交的证据来源合法，记载内容清楚、明确，能够反映案件事实，与本案具有关联性，故对马晓东举证的证据效力予以认定。霍国勇提交的证据经马晓东质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但与本案不具有关联性，故对其证据效力不予认定。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东乾通置业有限公司于2008年1月14日成立，该公司股东为王希家、马晓东。单县东城美地小区系山东乾通置业有限公司投资建设。2016年6月30日，山东乾通置业有限公司因经营期限届满被单县市场监督管理局注销。2018年2月12日，山东乾通置业有限公司的股东王希家作为甲方与另一股东马晓东作为乙方签订协议，约定2018年1月30日以后的山东乾通置业有限公司和东城美地项目的债权、债务所涉及的权利及义务（包括未办理房产证的业主后续办理房产证及相关手续）都归乙方所有，全部都有乙方负责。与甲方无任何关联。史朝侠与霍国勇于2000年办理结婚登记，于2013离婚又于2016年复婚。2010年5月11日，山东乾通置业有限公司作为出卖人与史朝侠作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：QTDCMD06-411）,约定史朝侠购买东城美地小区4号楼4单元1102室，房屋总价款为455969元，合同签订当日，一次性支付房款136969元，买受人在签订后7日内办理完银行审批手续。2010年6月12日，史朝侠作为借款人、抵押人与中国农业银行股份有限公司单县支行（贷款人，以下简称单县农行）、山东乾通置业有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，合同约定：借款金额为30万元，借款用途为购买房产，借款期限为2010年6月12日起至2040年6月11日止；分期付款，借款人以每壹个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日;本合同项下借款采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，阶段性保证担保保证人为山东乾通置业有限公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；…。后单县农行为史朝侠发放贷款，因史朝侠未能按照合同约定按时偿还按揭款，自2019年9月26日起截止至2020年12月22日，单县农行从保证人山东乾通置业有限公司的保证金账户内扣划了相应的到期贷款本金和利息共计21987.9元，故而引起本案诉讼。本院认为，本案当事人争议焦点为：一、马晓东是否是本案适格主体；二、马晓东要求解除涉案商品房买卖合同的诉求是否应予支持；三、马晓东向要求史朝侠、霍国勇支付其银行垫付款21987.9元及违约金有无事实和法律依据。关于焦点一，本院认为，山东乾通置业有限公司因经营期限届满已于2016年6月30日被单县市场监督管理局注销，但对该公司的债权债务并未清算，2018年2月12日，山东乾通置业有限公司的股东王希家和马晓东签订协议，约定2018年1月30日以后的山东乾通置业有限公司和东城美地项目的债权、债务所涉及的权利及义务（包括未办理房产证的业主后续办理房产证及相关手续）都归马晓东所有，全部都有马晓东负责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”，马晓东作为被注销公司的股东根据协议约定取得了相应的权利，作为原告适格。史朝侠辩称马晓东无权起诉，缺乏事实和法律依据，本院依法对其辩称理由不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。……”山东乾通置业有限公司与史朝侠签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均不可擅自解除和变更合同。本案存在两个法律关系，一是史朝侠与山东乾通置业有限公司的商品方买卖合同关系，在该合同关系中，史朝侠通过支付首付款、和商业贷款的方式，已将全部房款支付给山东乾通置业有限公司，其商品房买卖合同的基本义务已履行完毕，史朝侠在该商品房买卖合同关系中并不存在违约行为。马晓东解除合同的理由是史朝侠逾期支付银行按揭款，应按照商品房买卖合同第七条的约定承担违约责任，但涉案商品房买卖合同双方为山东乾通置业有限公司和史朝侠，其约定的“买受人逾期付款的违约责任”，系史朝侠逾期向山东乾通置业有限公司交纳购房首付款和银行贷款而应承担的民事责任。如前所述，史朝侠不存在该情形的违约行为，故马晓东要求解除双方之间签订的商品房买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第六百八十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”山东乾通置业有限公司、史朝侠与单县农行之间的借款担保合同，系当事人的真实性意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。三方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。史朝侠在履行该合同过程中，多次违约，致使山东乾通置业有限公司作为保证人被单县农行扣款。现马晓东作为山东乾通置业有限公司权利义务的继受人，请求史朝侠返还银行垫付款21987.9元，符合上述法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”史朝侠未按照借款担保合同约定履行自己义务的行为虽构成违约，但马晓东未举证证明逾期支付银行按揭款应支付违约金及违约金的计算方式，根据上述法律规定，其主张的违约金，证据不足，本院不予支持。关于霍国勇是否应承担本案还款责任的问题。本案商品房买卖合同的买受人为史朝侠，作为借款人与中国农业银行签订借款担保合同的也为史朝侠，马晓东要求霍国勇承担还款责任无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第六百八十八条第二款、第七百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、史朝侠于本判决生效之日起十日内支付马晓东截止至2020年12月22日的垫付款21987.9元;二、驳回马晓东请求解除与史朝侠2010年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为QTDCMD06-411）及要求支付违约金的诉讼请求；三、驳回马晓东对霍国勇的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由史朝侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二一年六月十八日书记员  朱 颖