上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4796号原告：沈新奇，男，1953年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海恒浠餐饮管理有限责任公司，住所地上海市松江区。法定代表人：严朗朗，经理。被告：严朗朗，男，1998年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。原告沈新奇与被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司(以下简称“恒浠公司”)、严朗朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理，原告沈新奇、被告严朗朗暨被告上海恒浠公司的法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈新奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒浠公司支付2020年7月1日至2021年6月30日的商铺租赁费44,727.84元；2.判令被告恒浠公司支付租赁保证金5,302.86元；3.判令被告恒浠公司承担延期付款违约金(按每天千分之三计算至结清所欠租金之日止,其中22,363.92元从2020年9月21日起算;11,181.96元从2020年12月21日起算;11,181.96元从2021年3月21日起算)；4.判决被告严朗朗对上述被告恒浠公司的租金、保证金及违约金承担全部连带责任。事实与理由，原告系上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)产权人，原告曾与上海融英企业管理有限公司(以下简称“融英公司”)签订商铺委托招商租赁经营管理合同。2019年11月7日，融英公司与被告严朗朗签订《上海市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告严朗朗，2020年5月15日，融英公司与两被告签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定承租人变更为被告恒浠公司，被告严朗朗对合同相关义务承担连带责任。2020年6月30日，原告与融英公司签订解除委托合同，同日，原告告知两被告，要求被告直接将租金交付原告，但双方商讨未果。故原告诉至法院，请求支持诉请。两被告共同辩称如下：不同意原告的全部诉讼请求，原、被告之间不存在合同或租赁关系，原告无权向被告主张任何租金、保证金、违约金，原告的相关权利只能向案外人融英公司主张。被告并未违约，若需要支付违约金，也不同意按照日千分之三的标准计算，应当按照存款利率计算。对于被告严朗朗承担连带责任无异议。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX层房屋的权利人，房屋建筑面积46.65平方米，房屋用途店铺。2016年10月8日，原告与案外人融英公司签订委托经营合同，约定原告购买涉案商铺并委托被告融英公司统一招商、租赁、经营、管理，被告享有涉案商铺占有、使用、收益的权利，并可直接进行经营，原告不干涉被告的招商和经营管理等事务，不得直接和第三人签订租赁合同，不得向涉案商铺的承租方收取租金，也不得委托其他第三方对涉案商铺进行管理和使用，为便于招商及统一经营管理的需要，被告或承租方可以在符合规范的基础上对该商铺及其公共部位、公共设施进行合理分割或合并、重新布局、装饰装修、添置或拆卸设施设备等。合同后附委托书一份。2019年11月7日，融英公司作为甲方(出租人)、被告严朗朗作为乙方(承租人)，双方签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)。合同约定甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市光星路XXX弄XXX-XXX号，租赁面积232.25平方米。合同第五条关于租金、支付方式和期限约定，自装修期届满次日起，该单元的租金按照月保底租金，由乙方向甲方支付。第一期：自2019年11月15日起至2020年3月17日止，为装修期，无需支付租金，但需支付装修期物业管理费；第二期：自2020年3月18日起至2022年11月14日止月租金为29,669.94元。第三期：自2022年11月15日起至2024年11月14日止月租金为29,669.94元。乙方应于该单元交付后首期付款为三个月租金及三个月物业管理费，以后付款为每个季度末月的第10日之前向甲方提前付清一个季度的保底租金(如当期第10日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)，即按季支付，先付后用。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。合同第六条关于保证金和其他费用约定，甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金：乙方需缴纳相当于第五年2个月之保底租金及2个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，保证金为人民币84,422.88元。甲乙双方协商认可，乙方在签订合同后7个工作日内先缴纳人民币42,211.44元租赁保证金，在乙方正常经营满半年后，即2020年9月15日起7个工作日内乙方向甲方需补缴人民币42,211.44元作为补充房屋租赁保证金。合同另对双方当事人的其他权利义务事项进行了约定。2020年5月15日，融英公司作为甲方、被告严朗朗作为乙方、被告恒浠公司作为丙方，三方签订《房屋租赁合同之补充协议》，协议约定，鉴于：甲、乙双方于2019年11月7日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的房屋。现甲、乙、丙三方经友好协商，就原《租赁合同》的相关条款修改达成如下补充条款，三方共同遵照执行。第一条，因乙方经营需要，按乙方的营业执照上实际经营主体，甲乙丙三方一致同意：原《租赁合同》中的签约主体乙方严朗朗变更为本补充协议约定的丙方“上海恒浠餐饮管理有限责任公司”，由严朗朗就原《租赁合同》及本补充协议项下约定的内容条款等对甲方和丙方“上海恒浠餐饮管理有限责任公司”承担全部连带责任。第二条，丙方承诺将严格遵守中展璞荟广场《租户手册》和其不时修订版本约定的内容，丙方已知悉并认可。因甲方为统一运营管理公司，若本协议的租赁房屋产权人和甲方同时要求将租金直接支付给房屋产权人，或将甲方的权利和义务转还给租赁房屋产权人，则乙方和丙方应无条件配合。第三条，本补充协议与原《租赁合同》冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜,仍按原《租赁合同》相关条款执行。2020年6月30日，原告作为甲方与融英公司作为乙方双方签订《解除协议》，载明，鉴于甲乙双方于2016年10月8日签订上海市松江区光星路XXX弄XXX号的《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》，现经甲乙双方友好协商一致，达成如下协议：一、甲乙双方一致同意委托合同自本协议签署之日起解除，委托合同项下甲乙双方之间的权利义务关系即行终止；二、本协议解除之日起，原乙方与商铺承租人于2019年11月7日签署的《上海市房屋租赁合同》(铺位号：L120附电子扫描件)出租人的权利义务由甲方承继，租金由甲方自行收取；三、甲乙双方确认截止本协议签订之日前，委托合同项下应支付的租金收益应由乙方支付，但目前乙方已无履约能力，甲方可保留追诉权利，委托合同所涉事务通过松江区人民法院诉讼解决。……2020年7月1日，融英公司向被告恒浠公司发送通知函，载明，本公司于2020年6月30日与本商铺的业主……光星路XXX弄XXX号沈新奇等，签订关于商铺委托统一招商租赁经营管理合同的《解除协议》。至上述协议解除之日起，我司与你方于2019年11月7日签署的《上海市房屋租赁合同》(铺位号：L120复茂小龙虾)出租人的权利义务由业主方承继，租金由业主方自行收取，物业管理费由新的运营管理方收取。被告恒浠公司未支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金及《租赁合同》中约定的第二期保证金。2020年7月5日，原告向被告恒浠公司的工作人员发微信称：侬好张经理，上次与侬已经讲了，我们八户与融英已经签署了解除委托经营合同。法律上你们与融英已经没有关系了，前面你们付融英所有费用请你们抓紧向他们要凭证，否则将来不好办，从七月一日开始没有我们业主同意停止支付租金。待马利来与我们正式签订合同协议后，协调与你们后面的租赁合同相关事宜。此后，原告与该工作人员协商变更合同等事宜，后双方未能达成一致。2020年9月17日，本院立案受理原告诉被告融英公司、被告严朗朗确认合同效力纠纷，原告要求确认融英公司与严朗朗之间签订的租赁合同无效等诉请，本院于2020年11月9日出具民事判决书，驳回了原告的全部诉请，该案现已生效。2021年1月16日，原告向被告恒浠的工作人员发微信称：张经理你好，诉讼已经结束，贵公司应按合同将租金付进我上述招行账户，如还拖延，按合同规定，出租人可以解除合同，这会引发新的纠纷及贵公司风险，请你向老板汇报一下，及时解决。另查明，本院曾因融英公司的其他执行案件向被告恒浠公司送达执行裁定书及履行到期债务通知书(被告自认收到的时间为2021年3月底、4月初)，其中履行债务通知书载明：1、你单位应在收到本通知后的十五日内向本院支付你对被执行人融英公司所负的到期租金(未到期租金以合同约定的时间、方式支付)以人民币435,947.08元为限，不得向被执行人融英公司清偿；2、如有异议，应当自收本通知之日后的十五日内向本院提出，逾期不提出的，通知书即发生法律效力。……。2021年4月19日恒浠公司向本院交付36,490.18元，5月11日交付783.02元、3,727.32元。庭审中，两被告陈述其将钱款交付法院后，执行人员告知被告，钱款无需交至法院，可直接交至业主，并可申请退款，被告正在申请退款。审理中，被告陈述2019年11月7日至15日期间，被告去办理营业执照时，融英公司向被告披露了房屋产权人原告等人的信息，也明确告知了系争房屋是原告等人委托融英公司签订的租赁合同。以上事实，有不动产权证书、民事判决书、解除协议、上海市房屋租赁合同、房屋租赁合同之补充协议、通知函、微信聊天记录、执行裁定书、履行到期债务通知书、兴业银行网上回单、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于两被告与案外人融英公司签订的《租赁合同》及《补充协议》能否约束原、被告。对此本院认为，《租赁合同》及《补充协议》约定融英公司将涉案房屋在内的八套房屋出租给被告恒浠公司，而原告系涉案房屋的产权人之一。融英公司虽是以自己的名义与被告签订了合同，但融英公司在与被告签订租赁合同前后明确向被告披露了产权人信息及融英公司是作为产权人的代理人与被告签订的合同的事实，并无证据证明被告在知晓上述事实时对此提出过异议，故《租赁合同》及《补充协议》的法律效果应当归属于原告等产权人与被告。且2020年7月1日，原告与融英公司解除委托关系后，融英公司再次告知过被告合同权利义务由原告等房屋产权人直接承担，故原告依据融英公司此前与被告签订的合同及补充协议向被告主张权利合法有据，被告关于其与原告不存在合同或租赁关系的抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张的租金及租赁保证金，原告主张的金额并无不当，且相应钱款的支付时间均已届至，故原告的该两项诉请，本院予以支持。对于延期付款的违约金，本院认为，被告恒浠公司确有拖欠租金的行为，但原告曾于2020年7月5日明确告知被告恒浠公司租金暂缓支付，至2021年1月16日重新向被告恒浠公司主张支付租金，故2021年1月16日之前的延期付款违约金，本院不予支持。2021年1月16日，原告明确要求被告恒浠公司支付租金，被告恒浠公司应当按照合同的约定予以支付。至于本院曾向被告发送履行到期债务通知书，本院认为，2020年7月1日融英公司即已告知过被告恒浠公司租赁合同的权利义务由原告等房屋产权人直接承担，2020年7月1日之后的租金，被告恒浠公司已无需向融英公司支付，被告恒浠公司对此应当是明知的，履行到期债务通知书中本院明确告知被告恒浠公司，如有异议可以在法定时间内提出，但并无证据证明被告恒浠公司向本院提出过异议，故本院向被告发送履行到期债务通知书不构成被告可以拒付租金的抗辩理由。2021年1月16日之后，被告恒浠公司应当承担延期付款的违约责任，结合租赁合同约定的付款期限，本院确定其中33,545.88元自2021年1月16日起算违约金，其中11,181.96元从2021年3月21日起算违约金。对于延期付款违约金的计算标准，原告主张按日千分之三，被告对此提出异议，认为该标准过高，本院酌情确定为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付。对于被告严朗朗的连带责任，因被告严朗朗并无异议，故本院予以确认。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈新奇2020年7月1日至2021年6月30日租金44,727.84元；二、被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈新奇租赁保证金5,302.86元；三、被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈新奇延期付款违约金【以33,545.88元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计算自2021年1月16日起计算至实际清偿之日，以11,181.96元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计算自2021年3月21日起计算至实际清偿之日】；四、被告严朗朗对被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司的上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告上海恒浠餐饮管理有限责任公司、严朗朗共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……