山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初2876号原告：胡玉琴，女，1958年6月10日出生，汉族，居民，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：曲连科，男，1959年9月27日出生，汉族，居民，住北京市顺义区，系原告丈夫。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：山东省烟台市龙口市徐福街道驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任总经理。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。原告胡玉琴与被告烟台海基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉琴及其委托诉讼代理人曲连科，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人孙粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年6月30日至实际交付房屋期间的违约金252672元，暂计算至2021年3月1日；2、判令被告向原告支付产权登记违约金526元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2014年6月30日至2021年3月1日期间的违约金252672元;2、判令被告向原告支付产权登记违约金526元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年9月26日与被告签订了《品房预（销）售合同》（合同编号：201309040071），向被告购买位于东海工业园怡天海景城Ｇ区房屋。原告按照约定时间支付了全部购房款616400元，并已取得《付款收据》。合同主要条款如下：1、按照《商品房预（销）售合同》第八条“交付条件及期限”的规定：“2014年6月30日前，交付买受人使用”，被告时至今日仍无法按照合同条件交付房屋。第九条“逾期交房的违约责任”出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2、按照《商品房预（销）售合同》第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。3、因为被告的责任引发诉讼，被告应承担本次诉讼费用。原告与被告就上述纠纷商讨未果，诉至法院。被告辩称，1、被告并非真实的房屋销售主体，不承担交房义务。根据被告与辰星公司签署的东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书的本质，各自的权利义务以及实际履行情况来看，被告提供土地和全部的开发建设手续，并收取固定的土地转让收益，辰星公司负责在该地块上进行建设、施工、销售房产并获取全部收益，被告并未参与涉案项目建设后续各个项目工作，并未就项目承担风险。根据最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第24条的规定，被告与辰星公司的合作开发合同名为合作开发，实为土地使用权转让，上述事实及法律关系已由山东省高级人民法院2014鲁民一初字第21号民事判决书予以认定。就本案而言，涉案项目实际开发主体为辰星公司，被告仅承担协助辰星公司及原告办理不动产权登记的义务，被告并非真实的销售主体，之所以签订商品房销售合同也仅是因为履行上述协助义务的必要，原告的购房款并非由被告收取，因此不应承担逾期交房的违约责任。2、退一步讲，因原告并未按照合同约定履行付款义务，无权要求被告交房。3、原告所称的违约金计算有误，首先，因原告未足额缴纳购房款，违约在先，其次，其所主张的部分违约金已超出诉讼时效。4、本案诉讼费并非被告所致，应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，青岛辰星置业有限公司向原告出具收据，载明收取原告楼款332600元，被告向原告出具收据，载明收取原告楼款193800元，两张收据载明收取的项目楼号均为怡天海景城G21-1-1604。2013年9月26日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的龙口东海黄金海岸怡天海景城G区21号楼1单元16层1-1604号房产，房产总价525993元。合同第八条第2项约定：出卖人应当在2014-6-30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：......（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条约定：“......3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按照下列第2项处理......（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。另查明：烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终2296号民事判决书认定，原告与青岛辰星置业有限公司签订《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同》，就涉案区域项目，青岛辰星置业有限公司为被告的委托代理机构。审理中，原告提交了《致怡天海景城E、F、G、H区业主的答复函》以及《工作联系函》各一份，证明原告曾于2016年12月7日取得被告关于延期交房的书面答复，原告一直在与被告交涉商品房的交房事宜以及2020年5月20日原告与被告委托的龙口正和旅游开发有限公司办理所购房屋交房事宜，由于被告没有完成房屋竣工验收的相关手续，不具备交房条件，并要求原告出具承诺书放弃就该商品房交付事宜诉至法院的权利，且不承诺完成涉案商品房的竣工验收手续的时间，在此情况下，原告拒绝收房。被告对该两份证据的真实性均不予认可，主张《致怡天海景城E、F、G、H区业主的答复函》为复印件且无法说明该答复函是被告邮寄给原告的，无法证明原告于2016年与被告联系交房事宜。对《工作联系函》主张与被告无关。另外，原告庭审中陈述，其请求的违约金是继续履行合同情况下，被告逾期交付房屋的违约金以及没有办理产权登记证的违约金。庭审后，原告又对诉讼请求进行变更，除本案的诉讼请求外，还请求被告支付自2021年3月1日至实际交付房屋之日止的违约金。庭审中，被告主张其仅收取购房款193800元，另外的332600元的收据加盖了青岛辰星置业有限公司的财务专用章，说明原告并未按照合同约定向被告缴纳房款且仅凭收据无法证明原告履行了房款缴纳义务。上述事实，由双方当事人的陈述，原告提交的原被告之间签订的《商品房预（销）售合同》、商品房收款收据、答复函、工作联系函；被告提交的被告与青岛辰星置业有限公司签订的合作开发合同，（2014）鲁民一初字第21号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同约定，被告应于2014年6月30日前将涉案房屋交付给原告，否则应该承担相应的违约责任。本案中，被告至今未将涉案房屋按约交付给原告，现原告请求判令被告按照合同第九条的约定支付已付购房款日万分之二的其违约金，符合法律规定，合理部分本院予以支持。对于原告已交付的购房款的数额，原告主张其向被告交付了购房款526400元，被告则主张其仅收取购房款193800元，另外的332600元的收据加盖了青岛辰星置业有限公司的财务专用章，且仅凭收据无法证明原告履行了房款缴纳义务。对此，本院认为，被告及青岛辰星置业有限公司向原告出具的收款收据明确载明其交付的房款系后期原被告签订的涉案商品房预（销）售合同项下的房屋，且已经生效的（2020）鲁06民终2296号民事判决书亦认定，原告与青岛辰星置业有限公司签订《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同》，就涉案G区域项目，青岛辰星置业有限公司为被告的委托代理机构，因此，青岛辰星置业有限公司向原告出具收据的行为，应为其代理被告的行为，该后果应由被告承担。被告主张仅凭收据无法证明原告履行了房款缴纳义务，对此，本院认为，收据系收款方收到款项后向付款方出具的凭证，在被告没有对其在未收到款项即为原告出具收据作出合理解释的情况下，可以认定原告实际履行了房款缴纳义务，因此，本院认定原告向被告交付的房款数额为526400元。关于本案的诉讼时效，被告未能按合同约定向原告交付房产，应承担逾期交房的违约责任。依据合同约定，原告应于2014年9月30日始（逾期超过90日）请求被告支付违约金，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因本案中关于逾期交房违约金的约定以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，故原告2021年4月30日起诉主张权利之前3年的违约金未超过诉讼时效期间，本院依法认定被告应向原告支付总房款526400元为基数，自2018年5月1日起至2021年3月1日逾期共计1036天的逾期交房违约金计共计109070.08元，2016年6月30日至2018年4月30日期间的违约金因已经超过诉讼时效，且被告在庭审中也对违约金部分超过诉讼时效进行抗辩，对超过部分，本院不予支持。原告主张其向被告主张过违约金，并提交了业主答复函及工作联系函，但被告主张上述证据系复印件以及与其无关，不予认可。对此，本院认为，即使上述证据真实，但通过上述证据的内容可以看出，仅是对交房内容进行的陈述，并未涉及违约金，因此，原告提交的证据不能证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长事由，本院对原告的上述主张不予采信。被告认为原告主张的违约金过高，对此，本院认为，被告逾期交付房屋，造成了原告交付购房款的利息损失，根据双方合同的约定，该违约金实际系被告以已付购房款为基数，按照年利率7.3%支付的利息，该利息并不过分高于原告的利息损失，因此，本院对被告主张的违约金过高的主张不予支持。对于原告庭审后主张的自2021年3月1日至实际交付房屋之日止的违约金，系原告在庭审后变更的诉讼请求，不符合法律规定，且2021年3月1日违约金在本案庭审中原告的诉讼请求已经包含，系重复主张，因此，本院对原告庭审后变更的诉讼请求与本案不予一并审理，原告可另行依法予以主张。关于原告主张的产权登记违约金，根据涉案合同约定，该违约金的产生前提条件是商品房交付后，因出卖人违约，致使买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明，出卖人应向买受人支付的违约金，本案中，涉案房产至今未交付，故原告请求判令被告支付该违约金，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于判决生效后十日内给付原告胡玉琴自2018年5月1日起至2021年3月1日止的逾期交房违约金109070.08元；二、驳回原告胡玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5098元，减半收取计2549元，由原告胡玉琴负担1308元，由被告烟台海基置业有限公司负担1241元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋玉娟二〇二一年六月十八日书记员  田越月