北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4425号原告：赵一霖，女，1989年8月11日出生，汉族，公安部第三研究所职员，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：郭建松，北京金沃律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告赵一霖与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵一霖及其委托诉讼代理人郭建松、被告泰禾公司及被告嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵一霖向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵一霖与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令泰禾公司向赵一霖支付租金及房屋占有使用费（按照月租金16197.04元的标准，自2020年9日1日计算至2021年4月18日）；3.判令泰禾公司向赵一霖支付违约金194364.48元；4.判令嘉信公司对上述款项承担连带清偿责任；5.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年2月25日，泰禾公司与赵一霖签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵一霖将其位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼20层2014房屋（以下简称：2014房屋）租赁给泰禾公司使用，由泰禾公司装修经营，租赁期限自2019年9月1日起至2024年11月30日止，共5年，租金每月16197.04元，其中免租期3个月（即2019年9月、10月、11月），租赁期满或合同解除后泰禾公司应按现状返还房屋及设备、设施、物品。同时约定泰禾公司拖欠租金30日，赵一霖有权解除合同、收回房屋，按合同租金总额的20%向泰禾公司主张违约金。对泰禾公司的债务，2018年2月25日，嘉信公司向赵一霖出具《保证担保协议书》，担保范围包括租金、利息、违约金。合同签订后，赵一霖于2019年8月30日将房屋钥匙交给泰禾公司，泰禾公司使用房屋至今，但泰禾公司并未按照约定支付租金。截至2020年12月8日（起诉时），到期租金12月共计194364.48元，泰禾公司实际仅于2019年12月25日、2020年6月12日、2020年7月24日三次支付租金48591.12元，此后再未支付任何款项，至今拖欠租金48591.12元。根据约定，赵一霖要求解除《北京市房屋租赁合同》，收回房屋，并要求泰禾公司支付拖欠的租金48591.12元，且从2020年12月起按每月16197.04元的标准继续支付后续租金损失，直至将房屋腾空并交给赵一霖。同时，泰禾公司应支付20%的违约金194364.48元。根据《担保法》相关规定，泰禾公司的上述债务，嘉信公司应承担连带责任，故起诉至法院。泰禾公司、嘉信公司辩称，一是同意解除涉案合同；二是租金交纳自2019年12月1日至2020年8月31日，同意支付自2020年9月1日之后至合同解除之日止欠付的租金；三是赵一霖主张的房屋占有使用费过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是违约金过高，根据合同法第114条的规定，请求法院依法予以减少；五是嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第686条、担保法第17条的规定，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定事实如下：2018年2月25日，赵一霖（甲方、出租方）与泰禾公司（乙方、承租方）就2014房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准为16197.04元/月，按季度支付。第八条合同解除与变更：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本协议；（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾公司（乙方、被保证人）与赵一霖（丙方、产权人）签订《保证担保协议书》，约定：乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月25日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条：甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条：在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条：任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。嘉信公司、泰禾公司与赵一霖分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。合同签订后，赵一霖向泰禾公司交付房屋。泰禾公司交纳租金至2020年8月31日，其后租金未交纳。本案审理过程中，双方均认可已于2021年4月18日对涉案房屋进行交接，故赵一霖申请撤回关于腾退房屋的诉讼请求，并主张房屋租金及占有使用费计算至2021年4月18日。关于合同解除，泰禾公司主张于2021年1月19日其收到本院送达传票、起诉材料之日起解除。赵一霖主张于判决生效之日起解除。另查，赵一霖尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋现登记在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司名下。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，赵一霖与泰禾公司签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵一霖与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因泰禾公司拖欠房屋租金已超过30日，故依据双方之间房屋租赁合同的约定，赵一霖主张解除合同具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于合同解除日期，鉴于本院于2021年1月19日将传票、起诉材料送达至泰禾公司，故本院依法认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月19日解除。关于租金及占有使用费，现泰禾公司同意支付赵一霖2020年9月1日至2021年1月18日期间房屋租金，本院不持异议。对泰禾公司关于降低房屋占有使用费的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，本院对该主张不予采纳。故对赵一霖要求泰禾公司给付其房屋租金及占有使用费（自2020年9月1日至2021年4月18日，按照月租金16197.04元的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。经核算，金额为123097.5元。关于违约金一项，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，确定泰禾公司应支付赵一霖违约金32394.08元。关于嘉信公司是否承担连带责任一项。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对赵一霖主张嘉信公司对泰禾公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认赵一霖与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月19日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵一霖自2020年9月1日至2021年4月18日期间房屋租金及占有使用费123097.5元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵一霖违约金32394.08元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠赵一霖的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回赵一霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元，由北京泰禾商业管理有限公司负担1664元（于本判决生效后七日内交纳），由赵一霖负担1770元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十二日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹