北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3736号原告：北京华成国泰物业管理有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路66号镇政府1号楼110室-2270（溪翁庄镇集中办公区）。统一社会信用代码91110228MA00CPYX7F。法定代表人：汤春宝，总经理。委托诉讼代理人：朱威，男，1993年4月9日出生，北京华成国泰物业管理有限公司客服经理。委托诉讼代理人：代云，北京市国汉律师事务所律师。被告：聂婧，女，1984年6月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张璐（聂婧之夫），1981年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京华成国泰物业管理有限公司（以下简称：华成国泰物业）与被告聂婧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华成国泰物业之委托诉讼代理人朱威、代云，被告聂婧的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华成国泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令聂婧给付2013年7月1日至2021年6月30日期间的物业费101632.13元；2.判令聂婧给付违约金（以101632.13元为基数，按日千分之三计算，自2021年1月1日起算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由聂婧承担。事实及理由：原告系密云区X小区的物业服务单位，负责该小区物业服务。被告系该X号房屋业主，房屋建筑面积203.59平方米，物业费5.2元/月/平方米。被告拖欠物业费，经多次催要未果故起诉至法院。聂婧辩称：1、原告主体不适合。华成国泰公司不是溪水花园小区的物业服务主体，不具备向溪水花园小区业主提供物业服务的主体资格，因此无权向被告收取物业服务费。首先，2013年被告从开发商处购买涉案房产后，在购房时与开发商潮云房地产公司委托的前期物业公司北京市溪水花园物业管理有限公司（以下简称溪水花园物业）签订物业管理服务协议，溪水花园物业是溪水花园小区唯一合法的物业服务主体，溪水花园物业从未向被告主张过物业费，所以被告没有拖欠物业费。原告无权在此提供物业服务，更无权向被告主张物业服务费。其次，原告与溪水花园物业签订的溪水花园小区物业服务《转让协议》属于无效合同，原告无权依据此合同主张权利。转让协议中将收取物业费的相关权利转让给华成国泰物业，但没有约定转让义务和责任，免除了物业服务企业责任，排除了业主权利，请求法院判决该合同无效。另外，溪水花园物业未告知业主单方面撤出小区，中止对小区进行物业服务，且没有进行交接，使得小区物业服务中断，构成严重的合同违约，应当赔偿业主相应的违约金，被告与溪水花园物业未就债权债务达成一致，即使双方之间存在债权债务关系也超过了诉讼时效。2、前期物业合同无效。开发商无权更换前期物业公司，原告与开发商、其他物业公司之间私下签订的《前期物业服务合同》违反了多项法律法规的强制性规定，前期物业责任和费用应当由开发商承担。溪水花园小区唯一合法的前期物业服务企业至今仍是溪水花园物业，原告出示的合同，违反法律法规强制性规定，请求法院判令该合同无效。3、如果原告主张收取物业费用的权利，也应当履行维修、保养和维护的义务，并对没有履行义务造成的业主损失承担相应的赔偿责任。原告没有与开发商和溪水花园物业完成公共部分的交接，也没有履行物业公司应当履行的基本维修、保养和维护的义务。故应当赔偿由此给被告造成修缮房屋发生的实际损失。4、原告服务不到位，收费不合理。即使原告在被告不知情的情况下提供了实际上的服务，那么原告亦不具备要求全体业主履行相关义务的法定条件，更无权按照溪水花园物业的合同标准来向全体业主收取物业服务费。首先，原告主张物业费总额中的大多数已经超过诉讼时效。其次，实际提供服务的物业公司必须向全体业主履行告知义务，方可要求业主履行相关义务。本案中原告始终以溪水花园物业名义向全体业主提供服务，因此不具备要求业主履行相关义务的条件。假设原告可以按照“实际上提供了服务”的事实收取物业费，收费标准不应按照合同来计算。如果不能通过协商确定收费标准的话，则只能通过司法鉴定来确定收费标准并审计原告的所有票据。否则原告实际用于物业服务的费用将无法确定，其诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：溪水花园小区另称为彼岸香醍小区，聂婧为X的业主，房屋建筑面积为203.59平方米。2012年6月30日，溪水花园物业（甲方）与聂婧（乙方）签订《溪水花园10区物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务期自房屋出售之日起至园区业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止；乙方所购房屋坐落为X号，建筑面积为203.59平方米，物业管理服务费标准为5.2元/月/平方米（建筑面积）；自接到所购房屋入住通知10日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日；甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方自本协议终止时7个工作日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。”当日，聂婧办理入住手续并缴纳了12个月的物业费。2017年5月4日，溪水花园物业（甲方，出让方）和华成国泰物业（乙方，受让方）签订了《物业费债权协议书》，双方约定：“1.甲方在2017年5月3日之前系彼岸香醍小区的物业管理单位，该小区存在部分业主未按时足额缴纳物业费的情况；2.乙方自2017年5月4日起从甲方公司接管该小区的物业管理工作，自乙方接管物业管理工作之日起，风险、收益全部由乙方单独承担。现甲、乙双方经平等协商一致，就业主在甲方提供服务期间未交纳的物业费达成如下协议，共同遵守。一、甲方将在彼岸香醍小区中收取物业费的相关权利（包括但不限于催缴、收取、采纳法律程序等）转让给乙方，甲方放弃相应权利的行使；二、未交费的具体业主详情由双方确认。三、该协议自双方盖章之日起生效”，协议另就违约责任等进行约定。溪水花园物业和华成国泰物业在该协议盖章。此后，潮云房地产公司（甲方）和华成国泰物业（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：“甲方以公开招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目为溪水花园七区、九区、十区的住宅及商业，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅5.2元/月/平方米，商业5.5元/月/平方米，物业服务期限为自本合同签订之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签订合同之日止”，潮云房地产公司和华成国泰物业在该合同盖章，合同签署日期为2017年5月7日。另查一，2020年1月9日，华成国泰物业曾起诉溪水花园九区业主潘卓索要2018年2月21日至2020年2月20日物业费。判决认定，建设单位潮云房地产公司选聘溪水花园物业为溪水花园小区提供前期物业服务，溪水花园物业与包括潘卓在内的业主签订了《物业服务协议》，合法有效，对双方均具有约束力。溪水花园物业和华成国泰物业签订《物业费债权协议》，将收取物业费的相关权利转让给华成国泰物业，该协议，合法有效，对双方均具有约束力；溪水花园物业将债权转让通知张贴在小区公告栏，应视为已经通知债务人，对债务人即包括潘卓在内的小区业主发生法律效力；溪水花园物业和华成国泰物业在《物业费债权协议》中约定将全部物业管理工作一并转让给华成国泰物业，违反了行政法规的强制性规定，应属无效，但该部分无效不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。潮云房地产公司与华成国泰物业签订《北京市前期物业服务合同》，选聘华成国泰物业为溪水花园小区的前期物业服务企业，违反了法律的强制性规定，应属无效；溪水花园物业仍为溪水花园小区合法的前期物业服务企业。华成国泰物业自2017年5月4日至今为溪水花园小区提供了物业服务，虽未与潘卓等少数业主重新签订物业服务协议，但双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故对于华成国泰物业要求潘卓交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据。最终法院判决潘卓向华成国泰物业交纳物业费。当事人不服提起上诉，二审维持原判。另查明二，聂婧曾于2016年10月11日向溪水花园物业公司发出《关于的回复函》，回复函写明“……直到今天我突然接到物业公司《费用清剿的最后通知》，其中声称这封函是最后通知……最后通知声称物业公司在8月21日给我发过函，但直到2016年10月11日我收到这封信件为止，没有物业公司的人通过任何形式与我进行任何联系……但对于函中陈述的拖欠物业费、物业费的具体款项、毫无法律依据的天价滞纳金和支付日期表示无法认可……等内容。”上述事实，有双方当事人陈述、《溪水花园物业10区物业管理服务协议》、《北京市前期物业服务合同》、《物业费债权协议书》、《债权转让通知》、《关于的回复函》、《商品房预售合同》、照片、（2020）京0118民初885号民事判决书、（2021）京03民终1037号民事判决书等在案佐证。本院认为，（2020）京0118民初885号民事判决书中潘卓与本案聂婧居住同一小区，在之前案件中已经对溪水花园物业、华成国泰物业及潮云房地产公司之间签订的《物业费债权协议》、《北京市前期物业服务合同》合同的效力进行了认定，本案不再赘述。华成国泰物业自2017年5月4日至今为溪水花园小区提供了物业服务，虽未与聂婧等少数业主重新签订物业服务协议，但双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故本案对于华成国泰物业要求聂婧交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于聂婧提出华成国泰物业主体不适格的答辩意见，因华成国泰物业已经实际为其提供相应期间的物业服务，依据合同事实和公平原则，为保障物业企业正常运转和整体服务质量，业主应当向物业服务企业支付物业管理服务费，故对其上述答辩意见本院不予采纳。对于聂婧主张损失赔偿问题，其可以就损失另行起诉，不能作为拒绝缴纳物业管理服务费的理由。聂婧称原告服务不到位，收费不合理，但综合双方提交的证据材料，未显示华成国泰物业服务存在明显的瑕疵。对于聂婧提出华成国泰物业主张物业费已过诉讼时效的答辩意见。华成国泰物业主张的物业费分两部分，一部分为从溪水花园物业受让的2013年7月1日至2017年5月3日之前的物业费，另一部分为2017年5月4日至今进行物业管理产生的物业费。依据前期物业合同约定，溪水花园物业应在2013年6月30日收取2013年7月1日至2014年6月30日的物业费，故此年度物业费诉讼时效应从2013年7月1日起算。每年度物业费诉讼时效起算点应以此类推。本案现有证据不能证明溪水花园物业在2016年10月11日前催要过物业费。故2013年7月1日至2014年6月30日、2014年7月1日至2015年6月30日两年的物业费诉讼时效已过。2017年5月4日溪水花园物业将收取物业费的权利转让，受让人亦无权就超过诉讼时效的物业费主张权利。2016年10月11日，溪水花园物业发出费用清剿通知，使2015年7月1日以后产生的物业费诉讼时效中断。2017年7月11日，债权转让通知张贴在小区公告栏，应视为已经通知债务人，对债务人即包括聂婧在内的小区业主发生法律效力，起到诉讼时效中断的效果。2020年6月5日，本院收到华成国泰物业向聂婧主张物业费的诉状，亦起到中断诉讼时效的效果。故2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业费超过诉讼时效，本院不予支持。2015年7月1日至2021年6月30日间的物业费，本院予以支持。关于华成国泰物业的违约金主张，因聂婧并非恶意拖欠，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告聂婧本判决生效之日起十日内给付原告北京华成国泰物业管理有限公司二〇一五年七月一日至二〇二一年六月三十日期间的物业服务费七万六千二百二十四元；二、驳回原告北京华成国泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百七十六元（原告北京华成国泰物业管理有限公司已预交），由原告北京华成国泰物业管理有限公司负担三百二十三元，由被告聂婧负担八百五十三元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 席引路二〇二一年六月二十三日法官助理 史金杰书 记 员 吴立娟