北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初9165号原告：吴连才，男，1963年3月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冷冬，北京朗空律师事务所律师。被告：彭宝树，男，1955年3月18日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：彭凯（被告之子），男，1981年11月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。原告吴连才与被告彭宝树农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴连才及其委托诉讼代理人冷冬，被告彭宝树之委托诉讼代理人彭凯、刘佳媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴连才向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方1998年6月27日签订的涉诉宅院的租赁协议自2018年6月28日无效；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系顺义区×××村村民，在该村拥有宅基地使用权一宗，集体土地建设用地使用证号为“顺义田集建[020]字×××号”,于1983年左右在该宅基地上建房共9间，于1993年5月取得上述集体土地建设用地使用证。后因原告在顺义城区工作，上述宅基地上房屋闲置。1998年，在邻居张某作为中间介绍人的见证下，原告将宅基地上房屋9间租赁给被告，并签订租赁合同，主要内容为：租赁时间为长期租赁，租赁费用总价9000元，合同签署后一次性给付。原告确认收到租金9000元，并将房屋交付被告居住使用。后被告在未取得原告同意的情况下，将9间房屋进行拆除翻建。原告多次与被告协商返还及赔偿事宜未果。我国合同法第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同”;第222条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”；第223条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”原被告之间的合同约定租赁期限为长期租赁，根据上述法律规定，原被告之间的租赁合同即属于不定期租赁，因此原告现主张解除合同于法有据。被告未经原告同意将租赁房屋进行拆除翻建，现原告要求被告赔偿房屋损失亦有法律依据。原告曾多次找到被告解决解除合同及赔偿房屋损失等事宜，均未能协商一致，为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼。被告彭宝树辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉的案由错误，双方系农村房屋买卖纠纷，原被告双方早已经完成农村房屋买卖的全部交易，双方的农村房屋买卖是有效的，我方入住涉诉宅院后进行垫土、重建房屋，原告均未提异议，也未阻拦过，符合农村房屋买卖合同的特征，我方及全家的户口均为本村农业户口，系本村农村集体土地经济组织成员，在本村也没有其它宅基地。被告及被告儿子户口所在的宅院是空户，当时从门头沟迁入×××村时就给我方编了街×××号这么个门牌号，实际上没有房屋及对应的宅基地。我方也没有另批宅基地建房，综上请法院依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：位于北京市顺义区×××号宅院（以下简称涉诉宅院）登记的宅基地使用权人为吴连才。通过户口簿可看出，吴连才的户口于2018年迁回涉诉宅院，吴连才之孙吴金瀚于2019年2月18日因报出生亦落在涉诉宅院。彭宝树户口位于北京市顺义区×××村街外巷26号，户别为农业家庭户，彭宝树之妻高瑞臣、之子彭凯户口亦在该址。彭宝树提交了顺义区×××村村民委员会出具的证明，载明彭宝树、彭宝树之妻高瑞臣、之子彭凯均系本村农业户口，系本村集体组织成员，享受本村村民待遇。彭宝树提交了顺义区杨镇派出所证明信，载明经查彭宝树1998年户籍档案登记，情况如下：该人于1995年06月15日由北京市门头沟×××迁入顺义县×××村×××号农业。彭宝树解释其户籍原址为门头沟区，系农业户口，1995年迁至顺义区×××号，这个地址为空号，没有房屋，其系农业户口，后来村里给其分了口粮田以及其他土地，村里发的福利其均享有。吴连才称不认可村委会证明的真实性，认可派出所证明信的真实性，称不清楚彭宝树在田家营村是否有土地及享有村内福利，因其早就在顺义区城区居住。彭宝树提交《协议书》一份，有一部分内容由于纸张问题看不清楚，能看清的内容包括：“甲方：吴连才，乙方：彭宝树，甲方愿意以房屋九间及院内物以租赁方式租赁给乙方，租赁期限为永久，房屋九间及院内物的…”吴连才在甲方签字后签名，彭宝树在乙方签字后签名，张某在中间人签字后签名。时间为1998年6月27日。对于《协议书》上看不清的一行内容，双方确认意思为双方约定租赁价格为9000元。吴连才称张某系其邻居，张某认识彭宝树的哥哥，张某说彭宝树需要租房，后其同意就将涉诉宅院内的房屋出租给了彭宝树，当时其与张某、彭宝树均在场，其当时就收到了彭宝树的9000元租金，《协议书》的签名系各自所签，大约一年后其将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件给了彭宝树，以方便彭宝树管理使用房屋。彭宝树称其和张某一起种地，1997年时张某就提到吴连才家地势不好，好几年没卖出去，当时其嫌要价高，没买，1998年张某又找其，其就买了，《协议书》内容系吴连才所写，吴连才提到1999年要上税，所以写的内容为永久租赁，目的是为了避税，签定《协议书》当场其就缴纳了9000元购房款，吴连才向其交付了涉诉宅院的集体土地使用证原件，后其搬入涉诉宅院居住，自1998年至今一直在涉诉宅院居住。吴连才申请证人张某出庭作证，张某作证称：其与吴连才系东西邻居，其通过彭宝树的弟弟彭宝珍认识的彭宝树，和双方没有亲属关系；其见过涉诉的《协议书》，由吴连才书写，在场人有其、吴连才、彭宝树，写完后吴连才进行了宣读，各自签了名字；当时说的彭宝树从吴连才处租房，价格可能是9000元，给钱系经其手给的；《协议书》签订后，彭宝树过了一段时间就搬到涉诉宅院居住，后来彭宝树将原有房屋全部拆除，现有的房屋均为彭宝树后来所建；《协议书》签订后半年或者一年，彭宝树要涉诉宅院的集体土地建设用地使用证，其向吴连才要来给了彭宝树，大概六至八年前，吴连才为了迁户口向彭宝树要集体土地建设用地使用证，彭宝树不给，后经其手将集体土地建设用地使用证要来给吴连才使用，之后还给了彭宝树；至今二十多年了，至于是写成永久还是长久其记不清楚，当时也没什么想法，写成永久租赁为了彭宝树好，以免吴连才哪天就让彭宝树走人；吴连才的哥哥住在涉诉宅院的西侧的院落，平时过节吴连才和其哥哥经常聚，有时在其哥哥家有时去饭店。吴连才认可张某的证人证言，称证人也陈述双方为租赁关系，也提到当时向彭宝树要集体土地建设用地使用证时已明确提到要迁户口使用，如果是买卖，彭宝树不可能两次都拿出集体土地建设用地使用证。彭宝树不认可张某的证人证言，称证人对于法庭询问的关键事实均以没有文化、时间长记不清等进行搪塞，对于永久租赁的解释也是用猜测性的语言，认可证人陈述的吴连才经常回村里看其哥哥以及翻建房屋情况的陈述。双方陈述在收到9000元，吴连才未向彭宝树索要过租金，且涉诉院落一直由彭宝树居住使用。彭宝树称，2003年其大儿子结婚，其将东边北正房五间拆除，由于院子地势低洼，其垫土后新建现有北正房五间，将宅院分成了东西院，2009年彭凯在东院新建东西厢房各三间，在东院西南角建造了洗澡间和卫生间（属于一间房），2010年彭宝树找了村民拆除原老房四间，在西院新建北正房四间，四间北正房东侧建了一间耳房，两个院各走各的门，两个儿子一人一处院子。吴连才生不清楚翻建房屋的情况，认可原有的九间北正房全都不存在了。彭宝树另称其岁数大，比较老实，张某第一次找彭宝树说用一下我们的宅基地使用证，其不知道干什么，就说用完还回来，过了一段时间张某就还回来了，过了一段时间，吴连才的嫂子要红本，说用一下，其还强调不能拿着红本干别的用，并让用完立刻归还，然后就还回来了，其在本案诉讼中才知晓吴连才迁户口的事。彭宝树解释，双方为买卖合同关系，其将房款交给吴连才，然后吴连才将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证交付给其，已经完成了买卖房屋的全部过程，作为集体土地使用证这样重要的文件，原房主应妥善保管，如是租赁关系房主不会交付使用证，且两次使用后都交还，所以双方为买卖合同关系。租赁合同的内容应具体明确租赁期限、水电费和钥匙交接以及物品交接等，符合租赁的具体约定，而涉案《协议书》非常简化，更符合买卖特征。租赁协议写的是永久，租金为9000元，在长达20多年的时间里其从来没见过吴连才，包括几次房屋翻建、重建，且入住以后水表、电表均登记的是其名称，从上述内容来看更符合买卖合同关系，且其为本村村名，符合买卖的条件。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《协议书》、派出所证明信、村委会证明、户口簿等作证在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合本案查明的事实，一是租赁时间表述为永久，二是约定的租金9000元为一次性支付，三是吴连才将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件交给了彭宝树，四是签订《协议书》后至今由彭宝树在涉诉宅院内居住，五是彭宝树对原有房屋全部拆除建成了现有的房屋，六是吴连才的证人张某陈述吴连才在过节时会村里看吴连才的哥哥，且吴连才哥哥就住在涉诉宅院的西侧院落，故吴连才对于涉足宅院内房屋改变的事实不可能不知情，故本院认为《协议书》虽然表述为吴连才将涉诉宅院内的九间房屋以永久租赁的方式租赁给彭宝树，但结合现有证据和已查明事实，不能认定双方就涉诉宅院存在租赁关系，故本院对吴连才以房屋租赁合同关系主张认为《协议书》自2018年6月28日无效的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释（2020修订）》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴连才的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告吴连才负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇二一年六月十八日书记员  王丹丹