北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初917号原告：牛佳文，女，1983年8月10日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市丰台区。被告：姜明华，男，1980年4月21日出生，汉族，职员，户籍地北京市房山区，现住北京市通州区。被告：姜有新，男，1949年11月17日出生，汉族，农民，住北京市房山区。原告牛佳文与被告姜明华、姜有新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛佳文，被告姜明华、姜有新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛佳文向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《房屋出租合同》；2．姜明华、姜有新退还牛佳文租房定金1000元、2021年房租18000元；3．姜明华、姜有新向牛佳文支付房屋装修设计费3500元、施工款22200元，已发生的装饰装修款4450元（包括石头墙升高费用1000元、榆木实木装饰门2500元、装饰门运费450元、石头运费500元）；4．其他开支4459元（包括宴请费用3459元、交通费用1000元）；5．本案诉讼费由姜明华、姜有新承担。事实和理由:双方于2020年8月23日签订了《房屋出租合同》，由牛佳文承租姜明华、姜有新位于北京市房山区×村×区10号的房屋，租赁期为15年，装修免租期为6个月(即自2020年9月30日起至2021年3月20日止)。房屋租金为：2021年3月31日-2026年3月30日，每年18000元；2026年3月31日-2031年3月30日，每年20000元；2031年3月31日-2036年3月30日，每年25000元。合同第二条第6款约定，姜明华、姜有新同意牛佳文对承租房屋范围内所有建筑物进行改建、装修、建造附属设施及园林绿化；第三条第4款约定，在租赁期内，姜明华、姜有新必须保证牛佳文的正常使用…；第三条第6款约定，租赁期内双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前30天通知对方，协商后解除协议。第四条第1款和第2款均约定了双方协商一致方可解除合同，单方不得随意解除合同。争议解决法院约定为房山区人民法院。牛佳文分别于2020年8月6日、2020年8月23日、2020年9月20日向姜明华支付租房定金1000元、房租18000元及石头墙升高款1000元、施工款22000元。牛佳文为承租房屋专门订购的榆木实木装饰门及运费共花费3450元，房屋装修设计费3500元，为承租房屋装修、设计等事项牛佳文支付了宴请费用及交通费用1000元。2020年11月2日，姜明华无故要求解除合同，双方于2020年11月5日进行协商，未达成一致。牛佳文认为，其是按照承租15年长租的目的对房屋进行装修、改建，也按照合同约定支付了房租和装修款，并付出了巨大的精力，产生了房屋设计、宴请、交通等各项费用，但姜明华、姜有新的违约行为使牛佳文无法实现合同目的。鉴于姜明华、姜有新尚在免租期内即违约，牛佳文对其已失去信任，案涉合同无继续履行的可能，故诉至法院，愿判如所请。姜明华辩称：1、姜明华、姜有新与牛佳文于2020年8月23日签订《房屋出租合同》，在牛佳文的要求下，姜有新在合同上签字，共同承担相关合同条款。鉴于合同协议书签字确认为姜有新和姜明华，姜明华只能占50%的决定权。牛佳文在未与我方协商的情况下，于2021年1月份直接以书面形式在房山法院长沟法庭起诉，并且于2021年5月24日进行二次开庭，我方认为双方还有继续履行合同的机会；2、因牛佳文率先起诉并要求解约，属于牛佳文违约，牛佳文应当承担违约责任；3、牛佳文需承担违约费用：(1)甲乙双方约定的施工报价中，附加说明中第2条“预估价按基础工价核算得工程报价，未列入工长工价，最终以实际发生项目工程量双方核准”,11月1日结算施工队工程款，工长工时为73个，增加款项为3650元，此项费用姜明华、姜有新已垫付。(2)因小东屋房顶改造，牛佳文方要求拆除并增高，承诺费用由牛佳文方支付，10月21日，经过姜明华、姜有新核算，约定报价为10712元，牛佳文方认可，并要求开具收据，此项费用姜明华、姜有新已垫付。(3)因项目烂尾，需要继续投入资金对房屋进行工程改造，包含重砌门墙、修整过廊、修整院子、小东屋门窗更换、外墙瓷砖，估算费用为20000元。(4)牛佳文方支付上述款项合计34362元后，2021年房租6000元（牛佳文未能租够15年的合同期限，不享受免租期，只能退还4个月）姜明华、姜有新可转账退回。(5)牛佳文的木门和石头姜明华、姜有新即日起不予保管。(6)本人可以接受法院公正审判与调解。姜有新辩称，我的答辩意见与姜明华一致。强调一点，签字可能是我签字了，当时我是在不知情的情况下签字，但是我签字了就有权利，牛佳文立案就属于她要求解除合同，没有经过我同意，我要求同意了就可以解除合同，没有我同意的情况下就起诉，法院要有公正的判断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2020年8月23日，姜明华、姜有新（出租方、甲方）与牛佳文（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》（以下简称合同），约定牛佳文承租姜明华、姜有新位于北京市房山区×村×区10号（以下简称10号院）房屋。合同约定租期为15年，装修免租期为6个月，自2020年9月30日至2021年3月30日。合同就房屋租金的约定为：2021年3月31日至2026年3月30日，18000元/年；2026年3月31日至2031年3月30日，20000元/年；2031年3月31日至2036年3月30日，25000元/年。付款方式为年付，每年3月31日支付下一年房租。合同第二条第6款约定：甲方同意乙方拟对本宅基地和宅基地内所有的建筑物进行改建、装修。乙方有权在宅基地内合法建造附属设施以及园林绿化。第7款约定：租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方实际损失：（1）乙方在没有通过甲方的许可不得转让小院；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天。第8款约定：装修免租期为6个月，甲方重新翻建东南角毛坯房屋，样式由乙方设计，甲方翻建项目为地基、红砖，水泥地面找平，屋顶，所有相关费用由甲方支付。乙方负责装修窗户、门、吊顶、水路、电路、灯等项目。合同第三条第6款约定：在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前30天通知对方，协商后解除本协议。合同就合同终止后装饰装修物的约定为：合同终止，未形成附合的装饰装修物，乙方拥有所有权，可折价留存甲方利用，形成附合的装饰装修物，由甲方向乙方支付装饰装修残值。若甲方不利用，则由乙方拆除，并负责清理干净现场。合同就合同变更和解除的约定为：1．本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议可变更或解除合同。2．在合同履行期间，如果一方不经另一方同意的情况下不得以任何理由变更或解除本合同。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，牛佳文出具设计图纸，姜明华确定该图纸后着手进行10号院的改建、装修事宜。双方就改建、装修事宜达成一致意见：南房由姜明华、姜有新出资并自行施工；鱼池建造、化粪池迁移、院墙增高由牛佳文出资，姜明华找人施工并进行督建；新建树屋及主屋（北房）加盖二层楼，由牛佳文出资建设。施工过程中，双方就小东房房顶加固另行达成约定，由牛佳文出资，姜明华找人施工并进行督建。2020年8月6日，牛佳文向姜明华转账1000元，转账说明为“小院定金”。2020年8月23日，牛佳文向姜明华转账1000元，转账说明为“石头墙升高”。同日，牛佳文向姜明华转账18000元，附言为“2021年房租”。2020年9月20日，牛佳文向姜明华转账22200元。就该笔22000元，姜明华认可收到款项，主张该笔费用为鱼池建造、化粪池迁移、院墙增高的施工款，牛佳文对该款项的性质予以确认。2020年11月2日，姜明华在微信中向牛佳文提出解除合同，牛佳文未同意，双方表示进一步协商解决争议。2020年11月5日，双方进行协商，但未就解除合同达成一致意见。经本院询问，姜明华表示其向牛佳文提出解除合同的事由有三个：第一，2020年9月12日晚，牛佳文方在施工现场与施工队邻居因工程报价问题发生争吵，造成邻居投诉；第二，2020年10月15日，牛佳文方在接受姜明华关于小东屋灌胶报价后，承诺付款，但拖延至今；第三，2020年10月31日，牛佳文方在施工现场散布姜明华、姜有新占其便宜的言论。故姜明华认为牛佳文人品不佳，不适宜继续合作，故向牛佳文提出解除合同的主张。诉讼过程中，姜明华表示同意解除与牛佳文签订的合同。自双方就解除合同发生争议后，牛佳文就10号院改建、装修工程搁置，亦未入住10号院。本案系牛佳文起诉姜明华，起诉状副本于2021年1月8日送达姜明华，诉讼过程中，牛佳文申请追加姜有新为本案共同被告，本院依法向姜有新送达。经本院询问，姜有新表示关于合同的所有事情均由姜明华处理，且在姜明华告知其与牛佳文的合同“没戏”后，二人已于2021年2月份针对10号院进行了部分修整。诉讼过程中，经本院询问，姜明华明确表示其提出要求牛佳文赔偿各项损失的主张为答辩意见，不提起反诉。本院认为，牛佳文与姜明华、姜有新就10号院签订的合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。合同履行过程中，姜明华无正当理由向牛佳文提出解除合同的要求，诉讼过程中亦明确表示同意解除合同，且其后与姜有新自行对10号院进行了部分修整，二人以行为表明不再履行主要债务，现牛佳文以合同目的无法实现为由要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。牛佳文未通知姜明华、姜有新解除合同，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，根据法律规定，合同应自起诉状副本送达对方时解除。考虑到姜明华、姜有新均陈述案涉10号院为彼此共同所有，姜有新认可有关合同的所有事宜均由姜明华处理，且二人于2021年2月份针对10号院自行进行修整，故本院以起诉状副本送达姜明华的时间即2021年1月8日确定为合同解除时间。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。姜明华在履约过程中要求解除合同，不存在合同约定终止或者法律规定的事由，违反诚实信用原则，应当就此承担违约责任。就牛佳文的各项请求，本院考虑如下：1．租房定金1000元。系牛佳文在承租姜明华、姜有新房屋之前支付，双方已签订合同，该定金应当抵做价款或者收回。姜明华主张该费用已抵做院墙升高费用，但未就牛佳文同意冲抵进行举证，故本院对于姜明华的抗辩不予采纳。现该合同已解除，牛佳文要求退还1000元定金的诉讼请求，本院予以支持。2．2021年房租18000元。双方约定装修免租期自2020年9月30日至2021年3月30日，牛佳文交付租金的首期租期为2021年3月31日至2022年3月30日。姜明华2020年11月2日微信告知牛佳文解除合同后，双方始终处于解除合同争议中，牛佳文并未实际使用10号院，相应房租应当予以返还。3．房屋装修设计费3500元。牛佳文未就此项费用的实际发生进行举证，其诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。4．施工款22200元及院墙增高费用1000元。该款项系鱼池建造、化粪池迁移、院墙增高的施工款，已实际支付姜明华。因牛佳文的改建及施工均经过姜明华同意，且由姜明华组织和监督施工，合同系因姜明华、姜有新的原因导致解除，此款项应由姜明华、姜有新予以赔偿。5．已发生的装饰装修款3450元（榆木实木装饰门2500元、装饰门运费450元、石头运费500元），石头墙升高费用1000元已于第4项中处理，本项不再赘述。根据合同约定，未形成附合的装饰装修物，牛佳文拥有所有权，可折价留存姜明华、姜有新利用，若姜明华、姜有新不利用，则由牛佳文拆除，并负责清理干净现场。因榆木实木装饰门并未与姜明华、将有新的房屋形成附合，经本院询问，姜明华、姜有新不同意将榆木实木装饰门折价，要求牛佳文取走，牛佳文可将该门取走，其要求按原价赔偿的诉讼请求，本院不予支持。装饰门运费450元、石头运费500元均为牛佳文为承租房屋进行改建和装饰进行的投入，为其损失。牛佳文要求姜明华、姜有新赔偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。6．其他开支4459元（宴请费用3459元、交通费用1000元）。该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十三条规定，判决如下：一、牛佳文与姜明华、姜有新于2020年8月23日签订的《房屋出租合同》于2021年1月8日解除；二、姜明华、姜有新于本判决生效之日起十日内退还牛佳文租房定金1000元、房屋租金18000元，合计19000元；三、姜明华、姜有新于本判决生效之日起十日内赔偿牛佳文施工款22200元、石头墙升高费用1000元、装饰门运费450元、石头运费500元，合计24150元；四、驳回牛佳文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由牛佳文负担111元（已交纳），由姜明华、姜有新负担459元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二一年六月九日书记员  高莹洁