广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8186号上诉人（原审原告）：广州昆拓文化传播有限公司，住所地：广州市天河区翰景路1号金星大厦5楼F7-Q84（仅限办公）。法定代表人：李泽熙，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈楷敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯雪萍，女，1980年10月23日出生，汉族，住广州市南沙区。原审第三人：冯有仔，男，1955年1月9日出生，汉族，住广州市南沙区。原审第三人：广州市安景物业管理有限公司，住所地：广州市南沙区东涌镇市鱼路202号。法定代表人：冯家杰，职务：总经理。被上诉人与两原审第三人共同委托诉讼代理人：王鼎，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人与两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴颖妍，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州昆拓文化传播有限公司（下简称昆拓公司）因与被上诉人冯雪萍、原审第三人冯有仔、广州市安景物业管理有限公司（下简称安景公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人昆拓公司上诉请求判令：撤销原审判决第一、二项，改判：1.昆拓公司与冯雪萍签署的《宿舍租赁协议书》与《补充协议书》于2018年8月6日解除；2.冯雪萍返还昆拓公司交付的履约保证金271512元；3.冯雪萍向昆拓公司支付违约金271512元；4.冯雪萍向昆拓公司赔偿设备损失289582元；5.冯雪萍向昆拓公司赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷费用118000元；6.冯雪萍向昆拓公司赔偿食堂部分建设施工损失326800元；7.冯雪萍承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院不得直接引用(2019)粤0115民初1091号民事判决（下简称1091号判决）对涉案合同作出的推论作为本案关于合同违约及解除的认定，且1091号判决认定昆拓公司逾期支付租金构成违约致使涉案合同解除理据不足；二、原审判决不支持昆拓公司要求冯雪萍赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷费用、不锈钢门等费用118000元的诉请及食堂被拆除而造成损失的诉请，理据不足。其一，涉案合同的解除是因冯雪萍实质违约造成。即便冯雪萍未构成实质违约，冯雪萍对合同解除也存在过错。其二，食堂是昆拓公司经冯雪萍同意而加建的建筑物，后由于冯雪萍的违约行为致使昆拓公司无法开展教育培训活动，昆拓公司亦无法正常使用食堂。冯雪萍在评估机构已确定及法院告知不可单方拆除的情况下，仍擅自拆除昆拓公司已建成的食堂建筑，严重违反诚实信用原则，理应向昆拓公司赔偿食堂部分的建设施工损失。其三，昆拓公司经冯雪萍同意支付118000元用于宿舍电路改造、宿舍墙粉刷及购置不锈钢门，目前冯雪萍仍利用该装修并另行出租；三、原审法院酌定冯雪萍以物品价值的60％作为赔偿标准没有法律依据，其认定被保全物品总价值为234161.27元与事实不符。其一，原审法院酌定冯雪萍以物品价值的60％作为赔偿标准过低，冯雪萍应以物品价值的100％向昆拓公司进行赔偿。昆拓公司无法搬离物品系冯雪萍恶意扣留所致。且，冯雪萍未经原审法院及昆拓公司同意，擅自将已被保全的物品搬离，故应向昆拓公司赔偿物品价值的100%。其二，原审法院认定被保全物品的价值为234161.27元与事实不符，昆拓公司被保全设备的总价值为289582元。原审法院认定被保全物品未涵盖空调支架24个、电视移动架2个、床单被套8套、不锈钢工作台面4台、洗手盆组合45套、水龙头48个、商用保温车1台、煲汤炉1台。且，原审法院认定部分被保全物品的单价系以未含税单价计算。被上诉人冯雪萍答辩称：一、1091号判决已确认是因昆拓公司拖欠支付租金的违约行为导致租赁合同解除，生效判决所确认的该事实可以在本案中予以适用；二、昆拓公司无法开展培训活动，是因其自身经营不善所致。在签订合同时，涉案房屋正在交易过程中，冯雪萍已获得当时房屋所有权人的授权，并已按合同约定向昆拓公司交付房屋，之后房屋也确实变更登记至冯雪萍名下。冯雪萍作为出租方没有理由在掌握房屋产权证的情况下拒不提供复印件。昆拓公司所称冯雪萍隐瞒事实和不提供复印件，只是其拒交租金的托词。且，昆拓公司未提交证据证明其申请过办学许可证；三、昆拓公司所称冯雪萍恶意拖延刁难，均属于冯雪萍正当行使合同权利的行为。昆拓公司的拆改行为本应经过冯雪萍的书面同意，且冯雪萍并未拒绝昆拓公司的申请；四、关于拆除食堂的问题。其一，合同解除后，昆拓公司本应承担恢复原状的义务，冯雪萍的拆除行为无需经过昆拓公司同意。因此，即使得出食堂造价的鉴定结论，冯雪萍也无需承担相应的赔偿责任，故无鉴定的必要。其二，在1091号案中已进行一次鉴定，鉴定机构为广东华禹工程咨询有限公司，广东华禹工程咨询有限公司在食堂尚未拆除的情况下已到现场查看，当时鉴定机构要求昆拓公司补充鉴定资料，否则即便进行了现场勘验，依据现有条件也根本无法进行鉴定。因此，即便开展第二次鉴定，也无法得出鉴定结论。其三，食堂本身建造简陋，因无人使用维护，存在严重的安全隐患，如不及时拆除，将严重影响冯雪萍的正常出租经营活动。其四，昆拓公司在1091号案中撤诉，故其作为证据保全的食堂已无继续保全的依据和必要，也意味着昆拓公司放弃了继续主张食堂赔偿款的权利。且在昆拓公司撤回1091号案起诉并确认昆拓公司违约后，冯雪萍本就有权利拆除食堂。其五，涉案食堂是违法建筑，冯雪萍将其拆除合理合法。综上，拆除食堂对本案审理并无实质影响，且不应由冯雪萍承担拆除责任；五、冯雪萍于2018年8月6日对涉案房屋上锁，一是为了收回房屋，二是为了防盗。依据《租赁合同》第十七条第二项的约定，在合同解除后10日内，昆拓公司应当腾空搬离，否则视为无条件放弃物品所有权。昆拓公司在合同解除后10日内未及时与冯雪萍沟通如何搬离物品事宜，却在2018年9月13日向冯雪萍公证送达了《关于解除租赁及交回租赁场所的函》，其中载明了租赁标的已处于可交还状态，足以证明昆拓公司当时已经放弃房屋内物品的所有权。因此，冯雪萍有权自行处置涉案房屋内的物品，并无需承担任何赔偿责任；六、昆拓公司上诉所称原审认定的被保全物品未涵盖有关物品，无证据证明。本案原审庭审中，昆拓公司确认了该等物品的相关范围，其中并不包含上诉状所列物品，原审判决系按照昆拓公司提交的送货单及发票计算物品价值，昆拓公司上诉提及毫无根据的含税问题，对此应不予采信。原审第三人冯有仔、安景公司述称：与冯雪萍的意见一致。昆拓公司于2020年8月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认昆拓公司与冯雪萍签署的《宿舍租赁协议书》与《补充协议书》于2018年8月6日解除；2.冯雪萍返还昆拓公司交付的履约保证金271512元；3.冯雪萍向昆拓公司支付违约金271512元；4.冯雪萍向昆拓公司赔偿设备损失289582元；5.冯雪萍向昆拓公司赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷、不锈钢门等费用118000元；6.冯雪萍向昆拓公司赔偿食堂部分建设施工损失326800元；7.冯雪萍承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，冯雪萍是位于广州市南沙区东涌镇市鱼路202号（宿舍楼）产权人，登记时间为2018年7月6日，建筑面积为2491.44平方米。2018年4月18日，冯雪萍（甲方）与昆拓公司（乙方）就涉案房屋签订《宿舍租赁协议书》。约定：一、甲方将涉案房屋出租给乙方作经营教育培训之用，乙方对上述租赁场地及配套设施的情况已作了充分了解并表示满意，愿意按现状承租；宿舍楼建筑面积为2491.44平方米，公共电房分摊面积为25平方米，合计2516.44平方米；二、租赁期限为四年，从2018年6月1日起至2022年5月31日止；有关该宿舍费用从2018年6月1日开始缴交。租赁期间，若乙方不履行本协议约定，拖欠租金、综合服务（管理）费、水电费和水电分摊费，工人工资及员工社保，预收学生学费潜逃等违法违规行为的，本协议自动解除，没收该保证金；三、甲方须在2018年6月1日前按本协议有关规定将上述宿舍交给乙方使用。租金及综合服务（管理）费的标准及缴交时间。1.宿舍租金为每月每平方米21元（含税金），合计为52845元（2516.44平方米×21元/平方米）；2.综合服务（管理）费为每月每平方米2元（含税金），合计为5033元（2516.44平方米×2元/平方米）；……；8.乙方应于签订合同当天向甲方支付相当于4个月的宿舍的租金、综合服务（管理）费，共约231512元作为履约保证金；协议期满，乙方如无违约，甲方在3天内无息将保证金退还乙方，保证金不能抵减宿舍租金、综合服务（管理）费、不计利息；九、乙方未事先征得甲方书面同意不得实施以下行为：1.不能擅自拆改、加建建筑设施或改变租赁物的用途；……如有违反上述任一项，甲方有权解除协议，收回宿舍，没收乙方所交全部保证金，造成甲方损失的，乙方予以赔偿；十、在租赁期届满甲、乙双方不再续约或乙方违约导致甲方解除合同或双方达成提前解除协议的，则所有电线及入墙入地的固定装修和水、电设施等均属甲方所有;乙方应将本协议书第一条所述宿舍全部恢复原状、清洁完毕，且通过甲方或安景公司验收并甲、乙双方签订《交还宿舍验收表》后，归还给甲方；期间的宿舍租金、综合服务（管理）费、垃圾代运费、公共分摊费和水、电费等一切费用应由乙方向甲方及安景公司支付，若归还时间超过当月5号，上述的一切费用，则由乙方按当月一整月的标准支付给甲方及安景公司；十一、甲方责任：1.在租赁期内提供协议书第一条所述宿舍给乙方使用；2.甲方有权对租赁物进行安全检查；3.负责厂区内（宿舍外部环境）的绿化、卫生清洁及保安等工作；但其所需的费用按各使用者使用宿舍的建筑面积占园区总面积的比例公共分摊；十二、乙方责任：1.按照本协议书规定，准时足额向甲方、广州市安景物业管理有限公司缴交租赁物租金、综合服务（管理）费、垃圾代运费、公共分摊费、水电费以及用水、电设施损耗费等一切费用；2.租赁期内，乙方要依法经营，按章纳税，做好一切安全保障措施，其环保、消防、劳动按本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用；3.乙方保证其已办妥全部经营教学培训和饭堂所需的行政审批、登记手续，包括但不限于已取得有效的营业执照、经营教学培训业务的法定资质文件、获得依据我国法律法规开办教学培训机构的行政许可手续，如乙方未依法办妥有关行政审批、许可、登记手续的，由此产生的全部法律责任均一切由乙方自行承担；4.乙方负责办理经营所需要一切手续（包括但不限于安全、卫生、消防及环保证件），所需的一切费用由乙方负责，办理上述手续的一切风险由乙方承担，并且证照能否获批不影响本协议的履行；5.未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途、性质，必须正当使用租赁物，并对因此造成的损坏承担恢复原状或赔偿的责任。……；9.乙方负责租赁物的装修及其费用。在装修过程中，如确需对租赁物有小范围拆改，需书面向甲方提出申请，甲方7个工作日内回复，同意后方可施工。如有大范围拆改，则经甲方书面同意并报当地建委审批核准后方可施工；十三、违约责任：1.租赁期内，乙方中途解除本协议，但必须提前3个月通知甲方，并且征得甲方同意，通知期间租金以及相关费用照常缴交，甲方不予退还保证金；2.在租赁期间，甲方不得擅自终止协议，如甲方违约，甲方要将保证金无息返还乙方，并要支付与保证金等同的金额作违约金赔偿给乙方；3.在租赁期间，如乙方不按本协议书规定全面履行义务的，则按乙方违约处理，甲方有权解除本协议书，收回宿舍，没收保证金，并依法追收乙方拖欠的全部款项和滞纳金。租赁期内，若甲方的消防、水、电、租赁物等设施如有损坏，乙方应负责维修和赔偿；十七、其他约定:1.因乙方违约解除租赁关系或因乙方的行为使到甲方解除本协议的，则乙方在租赁物的装修及埋在地下、附设在墙体的设施均不得拆除，无条件归甲方，乙方余下的废物（天花、间墙、砌砖、水池等）由乙方恢复原状；2.本协议租赁期限满、终止或被解除后，乙方在租赁物的装修及埋在地下、附设在墙体的设施均不得拆除，无条件归甲方，其余物品及设备等，乙方应在本协议租赁期限届满或被解除之日十天内搬离（包括将乙方以租赁物为经营地址的营业执照迁出）。乙方逾期不搬的，甲方有权按照本协议约定的最后一期的租金标准的双倍向乙方计收占用费并没收保证金、收回租赁物，乙方逾期未搬迁的一切物品视为无条件放弃其所有权，租赁物内的物品无偿归甲方所有，甲方有权自行处分乙方逾期未搬迁的全部物品（包括拍卖、变卖、销毁等），所得款项归甲方所有。同日，冯雪萍（甲方）与昆拓公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方将座落在南沙区东涌镇市鱼路202号宿舍楼（整栋）吉地分摊面积2200平方米出租给乙方使用；二、租赁期限为4年，即2018年6月1日起至2022年5月31日止，该吉地费用从2018年6月1日开始缴交；四、吉地租金为每月10076元（2200平方米×4.58元/平方米），乙方应于2018年4月18日签合同当天向甲方支付40000元作为履约保证金；协议期满，乙方如无违约，甲方在3天内无息将保证金退还给乙方；五、本补充协议作为2018年4月18日甲、乙双方签订的《宿舍租赁协议书》的附件，均为本补充协议不可分割附件之一部分，具有同等法律效力。上述《宿舍租赁协议书》和《补充协议书》中冯雪萍签名均为其父亲冯有仔代签。2018年4月23日，冯雪萍收取昆拓公司支付的《宿舍租赁协议书》履约保证金231512元、《补充协议书》履约保证金40000元并出具了相应的《收款收据》。同年4月25日，冯雪萍将涉案租赁物交付给昆拓公司。2018年5月18日，昆拓公司向安景公司申请在宿舍楼48间房全部安装1.5P空调，空调主机悬挂阳台外墙。同年5月26日安景公司回复同意昆拓公司该申请，但安装过程中的一切费用、安全责任等由昆拓公司负责，且须在租赁期满后8个工作日内恢复原状，否则视为昆拓公司同意安景公司有权向其收取修复费用（部分参考费用：5000元/每钻孔）等。2018年5月28日，冯有仔（甲方）以安景公司名义与李泽熙（乙方）签署《会议记录》。该《会议记录》约定：“1.建化油池：按安景物业要求建2m×1.5m×1m，1.5m×1.5m×1m，1m×1.5m×1m(3个月吸一次)；2.宿舍101、102、106、107、108阳台打通外墙，合同期满须恢复原貌，如乙方不恢复则甲方收取乙方1200元/间工程施工费；3.6月1日前围蔽外墙（厨房）提前打好申请报告，乙方先做好饭堂及车棚的地面；4.消防管由指定人负责（3800元由乙方负责出）。另考虑到消防安全及验收检查，必须设应急消防栓由乙方另外自行安装；5.提供冯雪萍身份证复印件及该物业房产证复印件；6.6月3日，原车棚的拆除与建造由乙方负责；7.宿舍楼的水电读数移交；8.宿舍4楼5楼交付时间是2018年5月29日。9.乙方拆完单车棚之后，在原旧车棚建造的建筑物，于租赁期满后，新建的建筑物不得拆除，一切全部棚交回甲方使用。”2018年6月29日，昆拓公司向安景公司申请将宿舍楼一楼106房厕所拆除装修成办公室，门口装玻璃门，拆墙尺寸为宽3.04米、高3.10米。同年7月2日安景公司回复同意昆拓公司该申请，昆拓公司拆墙前应向安景公司支付5000元保证金，且须在租赁期满后8个工作日内恢复原貌，否则视为昆拓公司同意安景公司有权向其收取修复费用并由安景公司进行修复原貌等。原审法院曾就昆拓公司与冯雪萍、冯有仔、安景公司房屋租赁合同纠纷一案在2020年6月1日作出（2019）粤0115民初1091号《民事裁定书》，内容为昆拓公司未在法院指定期限内没有预交案件受理费，故裁定“本案本诉按广州昆拓文化传播有限公司撤回起诉处理。”在2020年6月9日作出（2019）粤0115民初1091号《民事判决书》，该判决查明:“位于广州市南沙区东涌镇市鱼路202号（宿舍楼）原登记产权人为张力庚，2018年7月6日，登记产权人变更为冯雪萍，占有部分为全部，建筑面积为2491.44平方米。冯雪萍为证明冯有仔有权以冯雪萍的名义对外出租涉案物业，已向昆拓公司提供授权书，属于合法出租，在庭审中提交了《授权委托书》一份，载明：‘本人已与冯雪萍双方达成协议，将位于广州市南沙区东涌镇市鱼路202号（宿舍楼）的房屋转让给冯雪萍，并已交付。由于目前还未完成房产变更登记手续，兹授权冯雪萍、冯有仔以冯雪萍的名义对外出租上述房屋（包括但不限于宿舍楼、厂房等自有物业），受托人在权限范围内所签一切文件本人均承认，所产生的法律后果均由冯雪萍承担。’……根据南沙区不动产登记中心出具的受理回执载明：冯雪萍领取涉案宿舍楼不动产权证的日期为2018年7月19日。2018年4月18日，冯雪萍（甲方）与昆拓公司（乙方）签订《宿舍租赁协议书》。约定：‘甲、乙双方在平等互利的基础上，经友好协商，达成如下宿舍租赁协议，宿舍租金由乙方支付给甲方，综合服务（管理）费由乙方支付给广州市安景物业管理有限公司，具体事项达成以下：甲方将位于南沙区东涌镇市鱼路202宿舍楼（整栋）出租给乙方作经营教育培训之用，乙方对上述租赁场地及配套设施的情况已作了充分了解并表示满意，愿意按现状承租；宿舍楼建筑面积为2491.44平方米，公共电房分摊面积为25平方米，合计2516.44平方米；租赁期限为四年，……。’2018年4月25日，冯雪萍将涉案租赁物交付给昆拓公司。2018年5月28日，冯有仔（甲方）以安景公司名义与李泽熙（乙方）签署《会议记录》。……昆拓公司曾向安景公司递交《申请报告》8份，具体如下：1.于2018年5月18日出具的《申请报告》载明：昆拓公司因经营需要向安景公司申请在涉案宿舍楼48间房安装1.5P空调，空调主机悬挂阳台外墙体。2018年5月26日，安景公司就上述申请进行了书面回复，其载明安景公司同意昆拓公司就上述项目进行改造，租赁期满后8个工作日内需恢复原状，否则昆拓公司默认同意安景公司收取所有修复费用（部分参考费用：5000元/每钻孔），并由安景公司请专人修复原貌，其余相关恢复费用以实际恢复租赁厂房原貌费用为准；2.于2018年5月18日出具的《申请报告》载明：昆拓公司申请将涉案宿舍楼一楼五间宿舍（101、102、106、107、108）厕所阳台由外打通，改向园区开放，拟作为公共厕所使用。安景公司于2018年5月22日回复称同意施工，租赁期满后昆拓公司拒不恢复原貌，则默认安景公司有权向昆拓公司收取1200元/个阳台的恢复费用；3.于2018年6月4日出具的《申请报告》载明：昆拓公司已按安景公司要求将安景公司园区西北方向围墙围蔽，现向安景公司申请旧单车棚升级改造。冯家杰于同日签收该《申请报告》；4.于2018年6月12日出具的《申请报告》载明：昆拓公司为经营、施工及美化需要，请求将西边围墙边的13棵大树砍除，每棵树单价600元。2018年6月13日，安景公司回复称同意昆拓公司的上述施工，所有一切人工费安全全部费用由昆拓公司负责，大树作价7800元，双方财务结算；5.于2018年6月20日出具的《申请报告》载明：因经营需要，昆拓公司申请在园区西边围栏内的园区水泥马路上，拆除4个围栏，每个围栏1.8m×5.8m。安景公司于2018年6月21日回复称同意暂时施工拆除三个围栏，只为使用方便，待租赁期满后由昆拓公司修复原貌；6.于2018年6月29日出具的《申请报告》载明：昆拓公司因经营需要向安景公司申请将涉案宿舍楼一楼106房厕所拆除，装修成办公室，门口装玻璃门。2018年7月2日，安景公司回复称，安景公司同意昆拓公司就上述项目进行改造，拆除墙之前需交付5000元作为保证金，租赁期满后8个工作日内需恢复原状，否则昆拓公司默认同意安景公司收取申请项目的所有修复费用（部分参考费用：5000元/空调每钻孔），并由安景公司请专人修复原貌，其余相关恢复费用以实际恢复租赁厂房原貌费用为准；7.于2018年7月12日出具的《申请报告》载明：昆拓公司已建好涉案食堂，现申请安装食堂基础水电设施，施工计划如下：1、电从宿舍楼一楼电表处拉一条电线，沿宿舍楼墙体经过水泥路面到食堂位置；2、水从宿舍楼水闸处接水管经过水泥路面到食堂位置，施工过程中需要凿开一条长500厘米，宽40厘米左右的水泥路面，铺设完毕后，由昆拓公司负责复原凿开的水泥路面，施工产生的费用及安全责任由昆拓公司全权负责。2018年7月15日，安景公司回复称同意昆拓公司的上述施工，施工过程中的一切费用、安全责任及费用纠纷等所有问题由昆拓公司负责，待租期满后恢复原貌，部分如不需要恢复原貌的可与安景公司协商达成；8.于2018年7月12日出具的《申请报告》载明：昆拓公司因经营需要，需要对宿舍楼后面空地进行园林改造。2018年7月15日，安景公司回复称同意昆拓公司的上述施工，施工过程中的一切费用、安全责任及费用纠纷等所有问题由昆拓公司负责。若昆拓公司放弃修复原貌，则默认同意安景公司收取修复费10000元并由安景公司请专人进行修复原貌。昆拓公司在庭审中确认涉案租赁场地周围铁质围栏由其建设，主张在会议记录第3点中有取得冯雪萍同意施工，但未另行书面申请围栏建设；冯雪萍则主张会议记录第3点是要求昆拓公司在6月1日前提交相应的书面申请。冯雪萍在庭审中主张其受昆拓公司委托在吉地上拆除原有单车棚后建设教学楼，昆拓公司则否认委托冯雪萍拆除原有单车棚及建设教学楼，且冯雪萍所主张建设的教学楼实际上为铁皮仓库。冯雪萍与昆拓公司在庭审中确认教学楼未办理合法报建手续及未取得建设工程规划许可证；确认昆拓公司砍伐涉案租赁物内13棵树木；确认冯雪萍诉请中滞纳金的性质为违约金。冯雪萍主张昆拓公司拆除一楼多堵间隔墙，并提供现场照片予以佐证，照片显示地面有多条间隔墙拆除后的痕迹；昆拓公司陈述仅拆除了两堵间隔墙。昆拓公司同意封闭涉案租赁物101、102、106、107、108房阳台，恢复原状。昆拓公司申请调整上述滞纳金标准为每日万分之五。昆拓公司为证明其对宿舍进行装修、改造及采购设备后的宿舍现状及冯有仔及安景公司强行扣留昆拓公司的设备，对涉案租赁物进行上锁，采取粗暴方式赶走昆拓公司，在庭审中提供2018年8月6日录制的视频光盘，视频中一方在停靠的货车边陈述：‘下来先，他这边要强行锁门，业主要强行锁门，先下来先。’其后一楼围栏大门被关闭上锁。经质证，冯雪萍对视频真实性确认，对证明内容不确认。冯有仔、安景公司对真实性、合法性和关联性确认，但视频中冯雪萍及冯有仔、安景公司依照合同约定收回租赁物，合法合理，也未强行扣押昆拓公司财物，允许昆拓公司10日内搬离物品，但昆拓公司未如期搬离。昆拓公司在庭审中陈述其于2018年8月6日将涉案租赁物的备用钥匙交给安景公司现场驱逐人员，安景公司对此不予确认，昆拓公司未提供证据证实其交付备用钥匙。在2019年4月12日的庭审中，昆拓公司同意交接涉案租赁物，冯雪萍则表示不同意交接涉案租赁物。在2020年5月19日的庭审中，昆拓公司将涉案租赁物的40把钥匙交付给冯雪萍。冯雪萍在庭审中陈述其将涉案租赁物上锁后除搞卫生的时候进去过1楼外，没有打开过；其于2020年1月17日之后将涉案租赁物另行出租；冯雪萍将涉案租赁物中昆拓公司的物品搬离至园区仓库中，并认为涉案合同约定承租方逾期未搬迁的租赁物全部物品权属归出租方所有，故不同意返还上述物品给昆拓公司。……2018年8月7日，昆拓公司向冯雪萍邮寄解除涉案合同的快递，被拒收退回。2018年8月8日，冯雪萍向昆拓公司出具《关于解除及的通知》,载明：‘因贵司长时间拖欠租金、水电费及其他费用，本人现就解除双方签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》的有关事宜，通知如下：本人与贵司在2018年4月18日签订《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》……乙方应在每月五号前向甲方支付当月全部租金和相关费用，逾期超过一个月，甲方有权解除协议，收回宿舍和空地，没收全部保证金并有权追收乙方所欠的全部款项及滞纳金……本人依约在2018年6月1日前已将整栋宿舍楼和空地交付给贵司使用。期间，因贵司未支付任何租金、水电费、综合服务费等款项，本人在2018年7月24日向贵司发出催告函，催促贵司限期内支付拖欠的全部租金及相关费用，但贵司收到该催告函后至今仍未支付任何欠款。根据《宿舍租赁协议书》第六条的约定，本人有权解除双方签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》、收回宿舍楼和空地、没收全部租赁保证金并要求贵司支付已产生的全部租金和费用。本人现通知贵司如下：本人与贵司在2018年4月18日签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》自本通知送达之日起解除，本人依约没收贵司已支付的保证金；请贵司在《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》解除之日起十天内将承租的全部宿舍和空地恢复原状后交还给本人,并全额支付2018年6月1日至8月8日期间所产生的全部租金、综合服务费、垃圾代运费、水电费、砍树费用，合计134997元。’2018年8月12日，昆拓公司向冯雪萍和冯有仔邮寄《关于解除租赁及交回租赁场所的函》的快递，被拒收退回。该函件载明：‘冯雪萍小姐：……贵方恶意阻挠施工进展，通过各种方式干扰我司的日常经营活动，致使我司无法在艺术培训招生旺季6月份正常招生，给我司带来了巨大的经济损失……6月9日开始在我方租赁空地面积强占加建占地约500平方仓库，且加建后一直处于封锁状态，致使我方所租赁空地活动面积大大减少。贵方至今未向我司提供房产证、贵方身份证及消防许可证，致使我司无法正常开学，无法实现教学目的……我司现正式致函贵方：1、自2018年7月31日起，双方租赁关系解除，我司不再向贵方支付租金及其他费用；2、租赁标的已处于可交还贵方状态，请贵方收到本函后自行前往接受租赁标的……’冯雪萍为证明其曾向昆拓公司要求返还涉案租赁物并支付占用费，但昆拓公司不予理会，在庭审中提交了于2019年3月15日出具的《催告函》及快递退件。《催告函》载明，因昆拓公司违法解约，于2018年8月搬离租赁场地，并拖欠租金、管理费、水电费等各项费用，但昆拓公司至今未交付租赁场地，场地内多数房间防盗门紧锁，昆拓公司未将防盗门钥匙交还给冯雪萍及安景公司，导致租赁场地无法使用；故此，特通知昆拓公司立即交还租赁场地所有房门钥匙，交还租赁场地并按租赁合同约定的租金标准收取场地空置占用费（截至发函日，空置占用费共计475678元，滞纳金费用28812.5元，合计504490.5元）。快递退件单显示，该邮件未成功送达给李泽熙，故已被退件。经质证，昆拓公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，并认为其已于2018年8月和9月通知冯雪萍接收场地，但冯雪萍怠于接收，故冯雪萍不应当向昆拓公司主张场地占用费。……。”该判决认为“昆拓公司与冯雪萍以《宿舍租赁协议书》和《补充协议书》建立的租赁合同关系，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。冯雪萍依约将涉案租赁物交付给昆拓公司使用，昆拓公司应当依约支付租金，但昆拓公司至今仅支付2018年6月份租金，根据涉案合同第六条约定的付款时间及约定解除权的行使条件，冯雪萍自2018年8月6日起对涉案合同享有合同解除权。冯雪萍于2018年8月8日向昆拓公司送达《关于解除及的通知》，通知昆拓公司解除涉案合同，故涉案合同于上述通知送达之日解除。昆拓公司关于冯雪萍签订合同时隐瞒其并非所有权人，且未提供身份证复印件和产权证复印件属于违约在先的抗辩。首先，根据涉案合同第十二条第3点约定，昆拓公司保证其已办妥全部经营教学培训所需的行政审批和许可手续，否则由此产生的全部法律责任均一切由昆拓公司自行承担；其次，会议记录第5点并未约定冯雪萍提供冯雪萍身份证和房产证复印件的具体时间；再者，昆拓公司主张需要冯雪萍身份证和房产证复印件用于办理办学许可证，但未提供证据证实其申请过办学许可证；此外，昆拓公司亦未提供证据证实冯雪萍隐瞒其签订涉案合同时并非所有权人；同时，昆拓公司主张冯雪萍未提供身份证和房产证复印件导致其2018年6月招生旺季无法招生，但直至2018年7月12日，昆拓公司还在申请对涉案租赁物进行装修改造，为履行合同作准备。因此，昆拓公司主张以冯雪萍未提供身份证和房产证复印件的附随义务对抗其缴纳租金的主合同义务，理据不足，不予支持。涉案合同因昆拓公司迟延支付租金的违约行为而解除，昆拓公司应当向冯雪萍交还涉案租赁物，但涉案租赁物于2018年8月6日被冯雪萍上锁控制，冯雪萍自认于2020年1月17日之后将涉案租赁物另行出租，实际上冯雪萍已经自行收回涉案租赁物，故冯雪萍再行主张昆拓公司返还涉案租赁物，没有事实依据，不予支持。涉案租赁物于2018年8月6日被冯雪萍上锁控制后，未曾打开给昆拓公司使用，故昆拓公司应当根据涉案合同约定的租金、综合服务（管理）费、垃圾代运费标准向冯雪萍支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金75099元，综合服务费6007元，垃圾代运费477元。因冯雪萍的上锁控制行为导致昆拓公司在2018年8月6日之后无法对涉案租赁物进行使用、收益，且昆拓公司多次发函要求冯雪萍收回涉案租赁物，冯雪萍在庭审中亦表示不同意收回涉案租赁物，并多次拒绝昆拓公司搬走租赁物内物品，应由冯雪萍自行承担扩大的损失，故冯雪萍主张昆拓公司支付其后的租金、空置占用费的诉请，依据不足，均不予支持。双方应当在租赁合同履行过程中对对方的需求保持最大限度的善意和履行协助义务，虽然昆拓公司不能以附随义务对抗主合同义务，但冯雪萍应当及时对昆拓公司提出的合理要求进行协助，但直至合同解除，冯雪萍仍未向昆拓公司提供必要协助，昆拓公司迟延支付款项事出有因，故冯雪萍主张昆拓公司支付迟延支付全部款项的滞纳金的诉请，不予支持。……昆拓公司砍伐涉案租赁物内13棵大树，每棵树作价600元，故昆拓公司应当向冯雪萍赔偿大树价款7800元。昆拓公司在2018年6月29日的《申请报告》中申请对涉案租赁物一楼进行拆装，安景公司同意拆装并要求租赁期满后恢复原状，根据冯雪萍提供的涉案租赁物一楼现场照片显示，涉案租赁物一楼存在拆除墙壁的痕迹，故冯雪萍主张昆拓公司修复涉案租赁物一楼所有被拆破的墙壁，符合双方的约定，予以支持。昆拓公司主张《会议记录》第3点表明其经冯雪萍同意在涉案租赁物周围设置铁质围栏，但该点仅表明冯雪萍要求昆拓公司做申请报告，安景公司或冯雪萍未表明同意施工，且根据涉案合同约定，昆拓公司需征得冯雪萍书面同意才能拆改加建建筑设施，故对昆拓公司主张经过冯雪萍同意设置铁质围栏，不予采信。因昆拓公司未经冯雪萍同意设置铁质围栏，冯雪萍依法有权要求昆拓公司拆除。昆拓公司同意对涉案租赁物101、102、106、107、108的阳台恢复原状即进行封闭，是当事人对其自身权利的处分，予以准照。冯雪萍未提供证据证实其以及冯有仔、安景公司受昆拓公司委托拆除原有单车棚和新建教学楼，且该教学楼未办理合法规划报建手续，故冯雪萍关于要求昆拓公司支付教学楼施工费，拆除教学楼及修复原有单车棚的诉请，均不予支持。涉案合同对昆拓公司违约导致冯雪萍行使合同解除权的情形约定违约责任，双方对于此种合同解除的情形均以违约责任为限形成损失预期，冯雪萍未提供证据证实涉案合同解除的实际损失，其要求昆拓公司在违约责任外再行支付六个月预期租金损失，理据不足，不予支持。”据此判决“一、广州昆拓文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除广州市南沙区东涌镇市鱼路202号（宿舍楼）周围铁质围栏、修复宿舍楼一楼所有被破拆的墙壁；对101、102、106、107、108房的阳台进行封闭；二、广州昆拓文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯雪萍支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金75099元、综合服务费6007元、垃圾代运费477元；三、广州昆拓文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯雪萍支付水电费11546元；四、广州昆拓文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯雪萍赔偿大树价款7800元；五、驳回冯雪萍的其他反诉请求。”昆拓公司、冯雪萍、冯有仔、安景公司当庭确认该判决已生效并履行。原审另查明，在1091号案中，法院于2019年2月21日的组织当事人进行现场勘验并制作了《现场勘验笔录》，该笔录载明：租赁物宿舍一楼有2台65寸的TCL牌电视、2台中3匹TCL牌柜式空调；宿舍二楼有27张木架床（双层）、9台1.5匹TCL牌挂式空调、9台TCL牌洗衣机、9台万家乐牌热水器、4个铁制文件柜（1.5m×0.4m×0.9m）、9个陶瓷洗手盆、9套窗帘（约1.78m×2.3m）；宿舍三楼（除301、311房外）有40张木架床（双层）、10台1.5匹TCL牌挂式空调、10台TCL牌洗衣机、10台万家乐牌热水器、3个铁制文件柜（1.5m×0.4m×0.9m）、10个陶瓷洗手盆、10套窗帘（约1.78m×2.3m）；宿舍四楼、五楼有15张木架床（双层，未安装）、24套窗帘（约1.78m×2.3m）；在宿舍楼旁边搭建有星瓦棚饭堂，内有饭堂排烟管一套及蒸饭柜、保鲜柜、冰柜、冰箱、消毒柜、保温车、搅切机、燃气灶各1台，12套4人座的餐桌。另该笔录记载未对210-212、301、311房进行清点。后该案与2月22日通过《询问笔录》记载了上述物间未登记房屋的物品为：210房有3张木架床（双层）、1台1.5匹TCL牌挂式空调；211房有3张木架床（双层）、1台1.5匹TCL牌挂式空调、1台7公斤TCL牌洗衣机、1台6公升万家乐牌热水器、2个铁制文件柜、1个陶瓷洗手盆、1套窗帘（约1.78m×2.3m）；212房有1台1.5匹TCL牌挂式空调、1台7公斤TCL牌洗衣机、1台6公升万家乐牌热水器、2个铁制文件柜、1个陶瓷洗手盆、1套窗帘（约1.78m×2.3m）、1个1.8米长的仿皮革沙发、2个0.6米长的单人仿皮革沙发；301房有4张木架床（双层）、1台1.5匹TCL牌挂式空调、1台7公斤TCL牌洗衣机、1台6公升万家乐牌热水器、1个陶瓷洗手盆、1套窗帘（约1.78m×2.3m）；311房有4张木架床（双层）、1台1.5匹TCL牌挂式空调、1台7公斤TCL牌洗衣机、1台6公升万家乐牌热水器、2个铁制文件柜、1个陶瓷洗手盆、1套窗帘（约1.78m×2.3m）。后该案在2019年3月20日对租赁物内的物品进行了证据保全并制作了《现场勘验笔录》。2019年5月28日，冯雪萍及安景公司向昆拓公司发出《关于腾空租赁物通知》，通知对方将在2019年6月4日14:00开始腾空租赁物。在该案于2019年6月4日制作的《质证笔录》中经办法官明确告知冯雪萍“……，如果冯雪萍擅自处置被保全物品，所造成的全部法律和经济责任由冯雪萍自行承担。”冯雪萍在该笔录中陈述其为了收回涉案场地并要求对方讲租赁物内的物品搬走，但由于对方现仍拖欠其租金，故对场地内的物品搬到其指定的地点摆放，并明确表示不同意将保全的物品交还对方。同年7月15日冯雪萍及安景公司再次向昆拓公司发出《关于腾空租赁物通知》，内容为其将在2019年7月17日开始腾空租赁物，特通知对方按时前来腾空租赁物，交还所有房门钥匙，否则将会把遗留的物品拆除并搬运至其指定地点（南沙区市鱼路202号的29、30号铺）存放保管。昆拓公司于该年7月25日向法院出具了《关于冯雪萍擅自搬离租赁物的情况说明》，内容为其反对冯雪萍将我方物品拆除并搬运至指定地点，即使须进行腾空租赁物，也应由我方确认设备无损害后自行搬离，而非被强行扣留及搬离，冯雪萍的行为侵犯了我方合法权益，应赔偿我方购买上述设备的费用。1091号案经办法官在该案2019年10月31日《询问笔录》告知当事人：昆拓公司已申请对涉案租赁物已建成的食堂建设施工工程造价进行鉴定，法院于2019年10月11日通过司法摇珠确定本案鉴定机构为广东华禹工程咨询有限公司。目前本案正在鉴定流程中，必须保持涉案租赁物内涉及鉴定评估的厨房施工工程完整无损，如冯雪萍自行拆除，造成本案评估工作无法进行，进而造成损失以及相应的法律后果由冯雪萍自行承担。冯雪萍在该笔录中表示其自行承担相应的法律后果。2020年3月5日，原审法院出具（2019）粤0115民初1091号案委托鉴定函委托广东高迪评估咨询有限公司对位于广州市南沙区东涌镇市鱼路租赁标的的昆拓公司已建成的食堂建设施工工程的价值进行评估（材料费、人工费、其他费用）。2020年5月13日广东高迪评估咨询有限公司出具的《评估说明函》，内容为由于涉案房屋已被拆除，其无法进行现场勘查，相关当事人也无法提供涉案房屋的装修图纸和具体工程量，因此无法评估。原审再查明，本案诉讼中，昆拓公司当庭明确其诉请4中的设备是指TCL牌空调26台及电视机2台、万家乐热水器24台、TCL牌洗衣机24台、木架床98张、宿舍铁柜48个、窗帘24套、饭堂排烟管1套、蒸饭柜1套、保鲜柜1台、冰柜1台、冰箱1台、消毒柜1台、搅切机1台、煤气灶1台。冯雪萍当庭确认其对租赁物内上锁是该场地内有上述物品，且该物品仍由其保管。昆拓公司为证明上述物品价值，提交了证据《送货单》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《发票》，内容包括：1.日期为2018年6月12日14:14的《送货单》，客户名称为贵客，商品名称及规格为TCL洗衣机XQB70-101，数量1台，单价780元，金额780元，空调支架-豪华架数量23个，单价48元，金额1104元，下方显示未付款送货收钱；2.日期为2018年5月15日11:54的送货单，客户名称为贵客，商品名称及规格为万家乐热水器D80-F1，数量1台，单价710元，金额710元，下方显示未付款送货收钱；3.日期为2018年5月15日11:55的送货单，客户名称为贵客，商品名称及规格为TCL空调KF-35G/GC13，数量1台，单价1720元，金额1720元，TCL洗衣机XQB70-101数量1台，单价780元，金额780元，空调支架-豪华架1个，单价48元，金额48元，下方显示未付款送货收钱；4.日期为2018年6月12日11:13的送货单，客户名称为贵客，商品名称及规格为TCL空调KFRD-35G/JE13，数量23台，单价1720元，金额39560元，TCL洗衣机XQB70-101，数量22台，单价780元，金额17160元，下方显示未付款送货收钱；5.日期为2018年6月12日14：17的送货单，客户名称为贵客，商品名称及规格为万家乐热水器D80-F1，数量18台，单价710元，金额12780元，下方显示未付款送货收钱；6.日期为2018年6月13日9:46的送货单，客户名称为贵客，商品名称及规格为万家乐热水器D80-F1；数量5台，单价710元，金额3550元，下方显示未付款送货收钱；7.日期为2018年6月23日16:43的送货单，商品名称及规格为TCL空调，数量2台，单价3950元，金额7900元，下方显示未付款送货收钱；8.2018年6月24日的收款收据，客户名称为李老师，名称及规格为65电视网络，数量2台，单价3550元，移动架2台，单价450元；2018年6月27日的送货单，收款单位为一战画室，名称及规格为不锈钢晾衣架，1.82米×30=54.6元，54.6元×48=2620元，合计2620元；9.2018年7月23日的送货单，收货单位为一战画室，名称及规格为宿舍不锈钢门，30×550=16500元，女生宿舍不锈钢1000×2=2000元，合计18500元；10.简美酒店布草用品厂订（出）货单，订货单位为一战画室，定单日期为2018年4月24日，交货日期为2018年4月28日的订（出）货单的商品名称为木床双层，规格1米×2米，数量4张，单价800元，金额3200元，床单被套6件套装，8套，单价265元，金额2120元；11.订单时间为2018年5月16日，交货时间为2018年5月25日的产品名称为木床（双层），规格1米×2米，96张，单价800元，金额76800元；12.号码为00282603的发票开票日期为2018年7月17日，顾客名称昆拓公司，项目为家用制冷器具冰箱（华凌冰箱），数量1台，单价2250元，金额2250元；13.号码为00282595的发票开票日期为2018年7月16日，顾客名称昆拓公司，项目为制冷空调设备（盛宝4门冰柜），数量1台，单价2680元，金额2680元；14.号码为00282594的发票开票日期为2018年7月16日，顾客名称昆拓公司，项目为制冷空调设备保鲜柜（穗凌保险柜），数量1台，单价4300元，金额4300元；15.号码为00282592的发票开票日期为2018年7月16日，顾客名称昆拓公司，项目为建筑服务工程炉（金东双头90分），数量1台，单价4250元，金额4250元；号码为00282593的发票开票日期为2018年7月16日，顾客名称昆拓公司，项目为食品制造机械蒸饭柜（盛世牌双门），数量1台，单价2950元，金额2950元；16.号码为39407066的增值税发票开票日期为2018年7月23日，购买方为昆拓公司，货物名称为饭堂烟管，数量1套，单价8737.8640776元，金额8737.86元，税额262.14元，价税合计9000元；17.号码为00282606的发票开票日期为2018年7月17日，顾客名称昆拓公司，项目为农产品加工设备绞切机（长江绞切机），数量1台，单价1750元，金额1750元；18.号码为00282604的发票开票日期为2018年7月17日，顾客名称昆拓公司，项目为家用厨房电器具消毒柜（邦祥双门消毒柜），数量1台，单价3250元，金额3250元；19.号码为39407060的增值税发票开票日期为2018年6月26日，购买方为昆拓公司，货物名称为家具更衣柜，数量43个，单价504.85436893元，金额24233.01元，税额726.99元，价税合计24960元；20.号码为39407054的增值税发票开票日期为2018年5月11日，购买方为昆拓公司，货物名称为纺织产品窗帘款，数量60批，单价388.34951456元，金额23300.97元，税额699.03元，价税合计24000元；21.号码为39407063的增值税发票开票日期为2018年7月18日，购买方为昆拓公司，货物名称为机床不锈钢工作台面，规格型号80*100CM数量2张，单价1067.9611650元，金额2135.92元，税额64.08元，价税合计2200元；22.号码为39407064的增值税发票开票日期为2018年7月18日，购买方为昆拓公司，货物名称为机床不锈钢工作台面，规格型号100*150CM数量2张，单价1844.6601941元，金额3689.32元，税额110.68元，价税合计3800元；23.号码为00282560的发票开票日期为2018年6月13日，顾客名称昆拓公司，项目为金属制品洗手盆组合，数量48套，单价450元，金额21600元；24.号码为00282561的发票开票日期为2018年6月13日，顾客名称昆拓公司，项目为阀门龙头洗手盆水龙头，数量48个，单价60元，金额2880元；25.号码为00282605的发票开票日期为2018年7月17日，顾客名称昆拓公司，项目为交通运输设备保温车（商用保温车），数量2台，单价1100元，金额2200元；号码为00282602的发票开票日期为2018年7月17日，顾客名称昆拓公司，项目为木制品煲汤炉，数量1台，单价1300元，金额1300元。冯雪萍、冯有仔、安景公司对上述证据均不予确认。为证明其就画室宿舍电路改造及宿舍墙粉刷、不锈钢门支出费用为11800元，昆拓公司提供了证据《发票》及其与案外人广州市番艺室内装饰设计有限公司签订《广州市装修工程合同书》：1.号码为39407056的增值税发票开票日期为2018年5月29日，购买方为昆拓公司，劳务名称为画室宿舍电路改造，数量60间，单价1067.9611650元，金额64077.67元，税额1922.33元，价税合计66000元；2.号码为39407058的增值税发票开票日期为2018年6月15日，购买方为昆拓公司，劳务名称为宿舍墙粉刷，数量48间，单价582.52427184元，金额27961.17元；税额838.83元，价税合计28800元；3.号码为39407065的增值税发票开票日期为2018年7月18日，购买方为昆拓公司，劳务名称为搬运设备不锈钢货架，数量6个，单价776.69902912元，金额4660.19元；税额139.81元，价税合计4800元；4.号码为39407067的增值税发票开票日期为2018年7月23日，购买方为昆拓公司，货物名称为公共安全设备不锈钢门，数量24套，单价776.69902912元，金额18640.78元；税额559.22元，价税合计19200元。《广州市装修工程合同书》的主要内容为昆拓公司将位于广州市南沙区东涌镇市鱼路202号晋轩工业园一战画室园区的装修工程给对方承包施工，工程总造价为人民币326000元。冯雪萍、冯有仔、安景公司对上述证据均不予确认。原审庭审中，昆拓公司、冯雪萍、冯有仔及安景公司共同确认：昆拓公司在接收案涉物业后有进行装修或改建，具体为对整栋宿舍的墙面进行粉刷、对宿舍的电路进行改造、将木门更换为不锈钢门，扩建的内容包括加盖食堂；上述涉案装修物尚存在，建筑物已经拆除，不申请对装修物及建筑物进行司法评估。原审法院认为，已生效的1091号判决对涉案租赁合同的效力已作出认定，本案对此不再赘述。根据上述判决认定，因昆拓公司拖欠租金，合同所约定的约定解除权的行使条件已经成就，冯雪萍自2018年8月6日起对涉案合同享有合同解除权，冯雪萍于2018年8月8日向昆拓公司送达《关于解除及的通知》通知昆拓公司解除涉案合同，故涉案合同于上述通知送达之日即2018年8月8日解除，昆拓公司要求确认涉案合同于2018年8月6日解除据理不足，不予支持。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是冯雪萍是否应向昆拓公司退还保证金、支付违约金及赔偿损失。原审法院对此阐述如下：关于保证金及违约金问题。如上所述，因昆拓公司拖欠租金的违约行为致使上述合同解除，根据《宿舍租赁协议书》第十三条第3款的约定，昆拓公司违约，冯雪萍有权没收保证金，因此昆拓公司要求冯雪萍返还保证金271512元据理不足，不予支持。同理，涉案合同解除是因坤拓公司违约所致，对昆拓公司主张的违约金不予支持。关于赔偿损失问题。关于物品部分的损失，首先，从现场勘查及昆拓公司、冯雪萍双方在庭审中共同确认的物品、设备包括：TCL牌空调26台及电视机2台、万家乐热水器24台、TCL牌洗衣机24台、木架床98张、宿舍铁柜48个、窗帘24套、饭堂排烟管1套、蒸饭柜1套、保鲜柜1台、冰柜1台、冰箱1台、消毒柜1台、搅切机1台、煤气灶1台。其次，昆拓公司提供的证据《送货单》《发票》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》内容与现场勘查及双方在庭审中共同确认的物品在型号、数量上基本能相对应，且送货单及发票的时间均在2018年4月至8月之间，为涉案合同履行期间，因此，对上述证据予以采信，可以依照上述证据对现场勘查及双方在庭审中确认的物品价值进行认定为准。根据昆拓公司提交的送货单及发票，上述物品的价值应为234161.27元（空调26台，24×1720+2×3950=49180元；洗衣机24台，24×780=18720元；热水器24台，24×710=17040元；电视2台，2×3550=7100元；木架床98张，98×800=78400元；宿舍铁柜48个，票载金额234161.27元；窗帘24个，24×388.35=9320.4元；饭堂排烟管1个，8737.86元；蒸饭柜1个，2950元；保鲜柜1个，4300元；冰柜1个，2680元；冰箱1个，2250元；消毒柜1个，3250元；绞切机1个，1750元；，煤气灶1个，4250元；合计：49180＋18720＋17040＋7100＋78400＋24233.01＋9320.4＋8737.86＋2950＋4300＋2680＋2250＋3250＋1750＋4250=234161.27元）。第三，上述物品、设备在昆拓公司已申请证据保全的情况下，冯雪萍未有合理事由擅自将上述物品搬离法院指定的场所，且其至今未向对方交还物品，已超出了其维护自身合同权益的合理范畴，冯雪萍对由此所造成的损失应承担赔偿责任。第四，上述物品自冯雪萍转移至今已逾两年，其价值已发生相应的折损，冯雪萍未及时返还上述物品，对其造成的价值折损存在过错，冯雪萍对该部分损失应承担赔偿责任。同时考虑到涉案合同是因为昆拓公司的违约行为而解除的，昆拓公司对此有过错，昆拓公司主张该部分物品的赔偿金已表明其放弃上述物品的所有权，故综合本案案情，依据公平原则及结合双方的过错程度，酌定冯雪萍应赔偿金额应以上述物品价值的60%即140496.76元（234161.27元×60%）为宜，对昆拓公司主张的超过该金额部分，不予支持。关于装修等损失问题。根据《宿舍租赁协议书》第十条、第十七条第1、第2款的约定，因昆拓公司违约导致合同解除，则所有电线及入墙入地的固定装修和水、电设施，昆拓公司在租赁物的装修及埋在地下、附设在墙体上的设施归冯雪萍所有。本案因昆拓公司违约导致《宿舍租赁协议书》解除，故按照上述条款的约定，上述装修物及设施依约应当归冯雪萍所有，因此昆拓公司要求冯雪萍赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷、不锈钢门等费用118000元的诉请不予支持。同理，依照上述约定，对昆拓公司主张的食堂被拆除而致的损失不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，于2021年2月8日判决如下：一、冯雪萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州昆拓文化传播有限公司支付赔偿款140496.76元；二、驳回广州昆拓文化传播有限公司其他诉讼请求。本案受理费8148元，由冯雪萍负担896元，由广州昆拓文化传播有限公司负担7252元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》应于何时解除；其二，冯雪萍是否构成违约，是否应向昆拓公司返还履约保证金及支付违约金；其三，冯雪萍是否应向昆拓公司赔偿设备损失，赔偿标准应如何确定；其四，冯雪萍是否应向昆拓公司赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷费用、食堂部分建设施工费用。关于争议焦点一。依据1091号判决查明的事实，昆拓公司自2018年7月开始无正当理由拖欠租金，故冯雪萍于2018年8月8日向昆拓公司发出《关于解除及的通知》主张解除合同，该行为发生解除合同的效力，原审认定双方签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》应于昆拓公司收到冯雪萍的通知之日即2018年8月8日解除，合法有据，应予维持。昆拓公司诉请确认前述合同于2018年8月6日解除，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前述，昆拓公司拖欠租金的行为已构成违约，昆拓公司诉请冯雪萍退还已交纳的履约保证金不符合《宿舍租赁协议书》第十三条的约定，昆拓公司诉请冯雪萍支付违约金亦缺乏事实根据与法律依据，故原审判决驳回昆拓公司的该两项诉请并无不当，应予维持。昆拓公司以冯雪萍隐瞒其并非涉案房屋的物业所有权人的事实，并恶意拖延昆拓公司施工为由，上诉认为其有权要求冯雪萍返还履约保证金并支付违约金。对此，本院认为：冯雪萍向昆拓公司出租涉案房屋不以冯雪萍取得该房屋的所有权为前提，昆拓公司并未举证证明其因冯雪萍未取得涉案房屋的所有权而无法正常使用该房屋，且冯雪萍事实上已在《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》的履行过程中取得涉案房屋的产权登记。而依据本案及1091号判决查明的事实，在昆拓公司接收涉案房屋并进行装修及拆改过程中，冯雪萍已根据昆拓公司的申请提供了必要的配合，无证据反映冯雪萍存在恶意拖延昆拓公司施工的行为。故此，昆拓公司上诉认为冯雪萍构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点三。虽然冯雪萍无正当理由将已被保全的昆拓公司所有的物品擅自搬离导致昆拓公司遭受物品损失，但昆拓公司未自行或通过原审法院向冯雪萍积极主张返还物品，对造成物品损失也具有一定的过错，原审已根据昆拓公司所提交的送货单及发票认定物品价值并判决冯雪萍按60%的比例进行赔偿，处理并无不当，可予维持。昆拓公司以冯雪萍对造成其物品损失具有全部过错为由，上诉认为冯雪萍应按物品价值的100%进行赔偿，理据不充分，本院不予采纳。昆拓公司上诉认为原审认定的物品清单存在遗漏，亦缺乏充分事实根据，本院亦不予采纳。关于焦点四。如前述，双方签订的《宿舍租赁协议书》及《补充协议书》因昆拓公司违约而解除，依据双方在《宿舍租赁协议书》中的约定，昆拓公司在涉案房屋投入的装修及埋在地下、附设在墙体的设施均无条件归于冯雪萍。故此，昆拓公司诉请冯雪萍赔偿宿舍电路改造及宿舍墙粉刷、不锈钢门费用及食堂部分施工损失，与合同约定不符，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人昆拓公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16297元，由上诉人广州昆拓文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年六月二十九日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪