山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初6137号原告：青岛高投物业管理有限公司，住所地青岛市高新技术产业开发区智力岛路1号D座0610室，统一社会信用代码：9137022259903656XW。法定代表人:李慎杰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：苏羽，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佳麟，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：青岛乐客佳宴餐饮配送有限公司，住所地青岛市高新区汇智桥路127号国家大学科技园园内餐厅，统一社会信用代码：91370222325999043B。法定代表人:孙康，该公司执行董事兼经理。原告青岛高投物业管理有限公司(以下简称高投物业公司)与被告青岛乐客佳宴餐饮配送有限公司（以下简称乐客佳宴公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高投物业公司委托诉讼代理人苏羽到庭参加了诉讼。被告乐客佳宴公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月25日至2020年10月24日期间的物业费211200元及逾期付款违约金77088元(以211200元为基数按照日千分之一暂计算自2019年4月27日至2020年4月26日的违约金；此后逾期付款违约金以211200元为基数按照日千分之一计算至实际清偿完毕之日止)；2.判令被告向原告支付2019年11月至2020年9月期间的电费42004元；3.判令被告向原告支付2019年11月至2020年9月期间的水费6029元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月25日原告与被告签订《物业服务合同》，约定原告为被告租用的位于青岛市高新区汇智桥路127号“青岛国家大学科技园”下沉广场餐厅区域部分(建筑面积为2000平方米)提供公共位设施设备维护、卫生保洁、运行管理等物业管理服务，合同期限自2017年10月25日至2020年10月24日止。签订合同后，双方又签订了《物业服务合同补充协议》，补充协议约定，第一年按照物业收费标准的五折收取，即每月每平方米3元，第二年按照每月每平方米3.6元收取，第三年按照每月每平方米4.2元收取；原告同意2017年10月25日至2018年3月24日期间免收被告物业费，2017年10月25日至2018年10月24日期间共计42000元，2018年10月25日至2019年3月24日期间共计36000元，被告应于2019年4月26日前将以上费用一次性支付。同时还约定，如果被告未能按合同约定的收费标准和时间向原告交纳相关费用的，自逾期之日起按每天1‰向原告交纳滞纳金。原告按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务并向相关部门代缴了被告的水费、电费。2021年1月13日经被告签字确认欠付原告上述物业费、电费、水费的事实。经原告多次发函催讨，被告仍拒不支付所欠上述费用。请求判如所请。被告乐客佳宴公司未答辩。原告围绕诉讼主张依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，原告高投物业公司（乙方）与被告乐客佳宴公司（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要约定，物业基本情况：科技园区物业，坐落位置青岛市高新区汇智桥路127号“青岛国家大学科技园”下沉广场餐厅区域，建筑面积2000平方米。物业服务内容为公共部位设施设备日常维护和运行管理，秩序维护服务，客户服务，物业装饰装修施工监督管理，公共区域卫生保洁、生活垃圾清运。物业服务期限，有效期自2017年10月25日至2020年10月24日，本合同约定的服务期限届满前一个月，双方可以协商延续合同期限，双方未就延续合同期限另行达成协议的，本合同期满后即行终止。物业服务费标准为6元/㎡/月（按建筑面积），入住前预缴纳一个季度的物业费，之后按季度交，每季度向甲方收取物业费36000元。能源费收取方式及标准，水费6元/吨，每月的21日至25日缴纳上月水费；电费1.2元/度，每月的21日至25日缴纳上月电费。物业服务费及能源费甲方应以（电汇、转账支票等）方式支付。双方任何一方违反合同约定，守约方有权要求违约方在合理期限内解决，逾期未解决、造成守约方经济损失的，违约方应给予守约方经济赔偿。甲方违反合同，未能按合同约定的收费标准和时间向乙方交纳相关费用的，自逾期之日起按每天1‰向乙方交纳滞纳金。逾期超过30日的，乙方有权解除本合同。本合同自双方盖章之日起生效。后高投物业公司（乙方）与乐客佳宴公司（甲方）签订《物业服务合同补充协议》，补充协议主要约定，甲乙双方2017年11月23日签订了《物业服务合同》，明确了物业服务内容以及双方的权利义务关系，甲方于2018年6月28日向乙方发出《关于物业费用减免的申请函》，双方达成补充条款。《物业服务合同》第四条物业服务费及相关费用第1.1物业服务费标准:6元/㎡/月(按建筑面积)，入住前预缴纳一个季度的物业费，之后按季度交，每季度向甲方收取物业费36000元。修改为“第1.1物业服务费标准:第一年按照物业收费标准的五折收取，即按照3元/㎡/月收取;第二年按照物业收费标准的六折收取，即按照3.6元/㎡/月收取;第三年按照物业收费标准的七折收取，即按照4.2元/㎡/月收取。”“1.2甲方缴纳服务费时间:甲方按季度向乙方缴纳服务费，经双方友好协商，乙方同意2017年10月25日至2018年3月24日期间免收物业费，按照第一年物业服务费标准3元/㎡/月(按建筑面积)收取，2017年10月25日至2018年10月24日期间共计42000元；按照第二年物业服务费标准3.6元/㎡/月(按建筑面积)收取，2018年10月25日至2019年3月24日期间共计36000元，即首次物业费付费自2017年10月25日至2019年3月24日期间共计78000元，甲方于2019年4月26日前将以上费用一次性支付乙方。2019年3月25日起按照季度每年的一、四、七、十月份的前十日向乙方支付本季度的物业费。本补充协议是《物业服务合同》的组成部分，除本协议变更内容外，其他各项均按照双方签订的《物业服务合同》规定执行。本补充协议自双方签字盖章即生效。2020年10月20日，高投物业公司向乐客佳宴公司出具《关于尽快缴纳物业费等欠款的通知》，载明“我公司与贵公司于2017年10月25日签订《物业服务合同》，截止目前按照合同约定的缴费标准，贵公司已拖欠我公司物业费及各项能源费共计289233元。具体费用明细如下:一、物业费1.拖欠时间2017年7月25日至2020年10月24日；2.拖欠金额241200元；二、电费1.拖欠时间2019年11月至2020年9月；2.拖欠金额42004元；三、水费1.拖欠时间2019年11月至2020年9月；2.拖欠金额6029元。以上费用我公司已多次催缴未果，已严重影响公司运营，请贵司务必于2020年10月30日前缴纳上述费用。”乐客佳宴公司法定代表人孙康于2021年1月13日在该通知上写明“以上欠款属实。高投物业公司主张乐客佳宴公司于2019年6月25日支付物业费18000元，目前尚欠物业费211200元。本院认为，被告乐客佳宴公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，并应对此承担不利后果，本院对原告提交的《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》及《关于尽快缴纳物业费等欠款的通知》等证据予以采信，可以作为本案认定案件事实的依据。高投物业公司与乐客佳宴公司签订的《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于物业费、水电费问题，乐客佳宴公司法定代表人孙康已在《关于尽快缴纳物业费等欠款的通知》中签字确认拖欠高投物业公司物业费241200元、电费42004元、水费6029元，足以证明乐客佳宴公司拖欠上述费用的事实。高投物业公司现主张乐客佳宴公司已支付物业费18000元、尚欠物业费211200元，系对其权利的处分，本院予以照准。乐客佳宴公司未提交证据证明已支付物业费、水电费，故高投物业公司要求乐客佳宴公司支付物业费211200元、电费42004元、水费6029元，于约、于法有据，本院予以支持。关于违约金问题，《物业服务合同》约定“甲方违反合同，未能按本合同约定的收费标准和时间向乙方交纳相关费用的，自逾期之日起按每天1‰向乙方交纳滞纳金。逾期超过30日的，乙方有权解除本合同”，《物业服务合同补充协议》约定“首次物业费付费自2017年10月25日至2019年3月24日期间共计78000元，甲方于2019年4月26日前将以上费用一次性支付乙方。2019年3月25日起按照季度每年的一、四、七、十月份的前十日向乙方支付本季度的物业费”，乐客佳宴公司未按照合同约定支付物业费，构成违约，故高投物业公司要求乐客佳宴公司支付自2019年4月27日起至实际清偿之日的违约金，本院予以支持。因乐客佳宴公司未按期支付物业费给高投物业公司仅造成资金的利息损失，双方按日千分之一支付违约金的约定过高，本院酌情调整为按日万分之二计算违约金。乐客佳宴公司应支付如下违约金：以78000元为基数，按照日万分之二计算自2019年4月27日起至2019年6月25日止的违约金；以60000元(78000元﹣已支付18000元)为基数，按照日万分之二计算自2019年6月26日起至实际清偿之日止的违约金；以43200元(2019年3月25日至2019年9月24日的物业费）为基数，按照日万分之二计算自2019年7月11日起至实际清偿之日止的违约金；以24000元(2019年9月25日至2019年12月24日的物业费）为基数，按照日万分之二计算自2019年10月11日起至实际清偿之日止的违约金；以25200元(2019年12月25日至2020年3月24日的物业费）为基数，按照日万分之二计算自2020年1月11日起至实际清偿之日止的违约金；以25200元(2020年3月25日至2020年6月24日的物业费）为基数，按照日万分之二计算自2020年4月11日起至实际清偿之日止的违约金；以33600元(2020年6月25日至2020年10月24日的物业费）为基数，按照日万分之二计算自2020年7月11日起至实际清偿之日止的违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告青岛乐客佳宴餐饮配送有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛高投物业管理有限公司物业费211200元，并承担以下违约金：以78000元为基数，按照日万分之二计算自2019年4月27日起至2019年6月25日止的违约金；以60000元为基数，按照日万分之二计算自2019年6月26日起至实际清偿之日止的违约金；以43200元为基数，按照日万分之二计算自2019年7月11日起至实际清偿之日止的违约金；以24000元为基数，按照日万分之二计算自2019年10月11日起至实际清偿之日止的违约金；以25200元为基数，按照日万分之二计算自2020年1月11日起至实际清偿之日止的违约金；以25200元为基数，按照日万分之二计算自2020年4月11日起至实际清偿之日止的违约金；以33600元为基数，按照日万分之二计算自2020年7月11日起至实际清偿之日止的违约金。二、被告青岛乐客佳宴餐饮配送有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛高投物业管理有限公司电费42004元。三、被告青岛乐客佳宴餐饮配送有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛高投物业管理有限公司水费6029元。四、驳回原告青岛高投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6345元，减半收取3172.50元，由被告负担。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵丕杰二〇二一年六月三十日书记员  张玉全