北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2254号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：陶梅强，男，1955年8月21日出生，汉族，住北京市通州区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告陶梅强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟、被告陶梅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付中铁建物业2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费8284．32元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约滞纳金（暂计至2020年4月15日为17892元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2016年12月14日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第三条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第二章第三条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约滞纳金。自2018年4月16日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约滞纳金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。陶梅强辩称：全体业主都有疑问，1．在签订物业协议时候是否违反了北京市商品房现房买卖合同第12条第3项的约定；2．在签订物业协议的时候我是否有了房屋的产权。2014年支持通州区政府第一次房屋征收被安置在该小区，2016年接到收房通知，我到了指定地点，缴纳了相应的费用。开发商聘用了前期物业公司，物业公司胁迫说不签订物业服务协议不缴纳物业费不让验收房子。后来原告领着我们去看房子，消防通道挡住了我的房门，自行车道挡住了我的西房角，电表箱少了一个插销，开发商来了之后，说天气冷了确实是个问题，开发商说4月给解决，开发商副总说我们是国企，肯定没有问题就没有给我写书面的东西。然后物业后来通知我说给我解决了，我去看的时候，消防门被往里面挪了，违反了法律，后来再去验收，雨水管就在上面挂着，没有接下去，消防通道的门也没有解决好。后来我找到相关部门寻求解决，通州区住建委说开发商说消防不允许动这个门，消防说是未经批准不得擅自动消防门，然后消防就要罚开发商，要求挪回原处。我报警了，警察也说门安的不行，过了两周也没有人给我解决，我找到派出所寻求解决，也一直没有给我解决。10月我打通了消防支队纪检的电话，我就反映了这个情况，10月底消防来了两个工作人员，工作人员说这样是符合规定的，但是我问我如何解决，往里面挪行不行，之前是挪进去了，但是消防要求恢复，问我有什么要求可以提，我这是一个新房，要求按照楼梯贴上瓷砖。过了一周开发商的副总敲我的门，说要动我的门，要挪改消防门，在修改之前要求我先并出具说明保证不再告他们，这么要求是没有道理的。这件事情还是一直没有解决，永顺消防说让物业弄，到现在也没有收到过原告的致歉。我现在屋里的空调也安不上，因为我告了开发商所以一直没有给我解决，要求原告履行之前承诺，让我可以安装上空调。房子入住前水电被人用了，物业答应给我中水，到现在没有给我，我要求退我2017年物业费，物业是使用黑社会的手段让我先交费才能收房，违反了规定，原告将我的问题解决了，我就会交物业费，我一直在强调要交物业费。小区种了花将道路堵住了。原告应该承担我房子不合格的责任以及我的损失。原告明明知道房子有问题，还让我签协议，原告就是怕我不交物业费。物业经理在2019年与我沟通过，我说减免一千元，我心里平衡了就行了，经理与开发商说，开发商不出这个钱。原告当时拿着我的钥匙，无权让我签订协议，这样是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶梅强系北京市通州区xx室的业主，房屋建筑面积128．32平方米。2017年12月16日，陶梅强（买受人）与北京通瑞兴盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，陶梅强购买了涉案房屋，买卖合同附件十一为《通瑞嘉苑物业管理合同》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》中载明物业服务企业名称为中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司，《物业合同》第二章第三条约定：物业费收费为包干制，高层住宅和多层住宅物业费收费标准均为2．69元/月·平方米。此外，《物业合同》还约定了其他内容。经核实，陶梅强未缴纳2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，陶梅强向法院提交照片证明涉案房屋墙壁上预留的空调柜机安装孔的位置存在问题，影响空调安装。陶梅强另提交北京市规划委员会通州分局《受理告知书》及《信访事项处理意见书》、北京市通州区住房和城乡建设委员会《信访事项处理意见书》，以证明其所述的消防门的问题。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据《物业合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。关于被告答辩意见反映的涉案房屋预留空调挂机位置不合理的问题以及消防门存在的问题，与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不构成拒交或减免物业费的理由，如果涉案房屋确实存在相关质量问题，被告可另案向相关责任主体主张权利；关于被告答辩意见反映的其他问题，证据不足，本院不予采纳；故被告仍应全额交纳相应的物业费。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告陶梅强支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费8284．32元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，由原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司负担202元（已交纳）；由被告陶梅强负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月三日书记员 于逸冰