广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8117号上诉人（原审原告）：钟玉秋，女，1964年2月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：李锐楷，广东红方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣婷，广东红方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李夏叶，女，1989年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：乔长龄，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桃，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市璧湖房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区中新广州知识城九佛建设路115号1017室。法定代表人：毛文斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆江娜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审第三人：资桂庭，女，1940年9月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人钟玉秋因与被上诉人李夏叶、广州市璧湖房地产开发有限公司（以下简称璧湖公司）、原审第三人资桂庭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人钟玉秋上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判璧湖公司向钟玉秋退还房款2802331元、物业维修基金13319.68元以及上述资金占用期间的利息（以2815650.68元为本金，自起诉之日起至全部款项还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为100元）；3.改判李夏叶协助办理退款手续；4.本案一审、二审诉讼费用由璧湖公司、李夏叶承担。事实与理由：一、钟玉秋是涉案1701房的共同购房人。璧湖公司明知钟玉秋和李某是共同购房，因钟玉秋购房资格受限，为方便办理网签手续以及不动产权登记，在璧湖公司的建议下办理减名手续，但涉案1701房截止目前未办理任何网签手续。在璧湖公司对两人共同购房事实明确知晓、且愿意并实际接受钟玉秋名下带其签名之银行卡使用POS机支付购房款和物业维修基金的情况下，应当认定钟玉秋、李某与璧湖公司就共同购买涉案1701房达成合意，两人与璧湖公司共同构成房屋买卖合同关系。1.钟玉秋和李某均为离异人士，两人自2005年12月起一直以夫妻名义共同生活，并与李某母亲资桂庭共同居住，直至李某于2019年8月25日不幸离世，但未领取结婚证。双方是一起去现场看房之后才决定购买涉案房屋。2.2019年3月10日的《天琅花园认购协议书》载明认购方为钟玉秋与李某。3.2019年3月28日，李某持钟玉秋名下尾号为0392的工商银行卡向璧湖公司支付房款和物业维修基金，该银行卡上有钟玉秋的签名，在明知李某并非持卡人且无书面授权的情况下，璧湖公司仍从该卡中刷走购房款和物业维修基金，足以证明璧湖公司对其交易相对方为钟玉秋和李某没有异议。4.在两人办理减名手续前，璧湖公司工作人员告知最迟可在2020年9月办理网签备案登记，于是两人决定暂不办理网签备案登记，看看购房政策有无变化，因此，李某才会在2019年3月18日签订《延期办理网签备案承诺书》《承诺书》。涉案房屋的预计交付时间为2020年12月30日，也印证了上述事实。5.2019年3月24日，两人签订的《（认购）更名申请单》是璧湖公司拟定的格式合同，虽有钟玉秋签名，但璧湖公司未向钟玉秋解释过该条款的详细意思，该条款不合理地免除璧湖公司的责任，排除了钟玉秋的主要权利，应当认定为无效。二、璧湖公司应向共同购房人钟玉秋退还由其支付的房款和物业维修基金。两人共同购买涉案1701房时，李某支付了定金30000元，钟玉秋支付了房款2802331元、物业维修基金13319.68元。因此，璧湖公司应向钟玉秋退还由其支付的房款和物业维修基金，合共2815650.68元。三、璧湖公司应承担资金占用期间的利息。李某离世后，其继承人李夏叶、资桂庭以及共同购房人钟玉秋均明确表示无意或因购房资格受限无法再继续履行房屋买卖合同，璧湖公司也同意解除合同并退还所有已收款项。但因璧湖公司不肯直接向共同购房人钟玉秋退款，故引发本次诉讼。因此，璧湖公司理应承担资金占用期间的利息。四、李某与钟玉秋是共同购房人，李夏叶作为李某的继承人，理应为钟玉秋退款提供相应协助。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人李夏叶二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，钟玉秋并非本案的适格主体，其上诉请求没有事实及法律依据。二、钟玉秋与李某之间并不存在共同买房事实，从涉案认购协议书、发票、收据、刷卡的付款人等证据可知，李某为涉案合同的签订主体，而钟玉秋并非合同相对人，其也未对其与李某之间有共同买房的合意进行举证。李夏叶作为李某的继承人也向璧湖公司表示要求继续履行合同，所以涉案房产与款项均与钟玉秋无关。三、涉案银行卡账户内的款项实际为李某个人所有，李夏叶对此已另案提起诉讼，请求确认涉案银行卡的财产属于李某所有，但目前该案尚未生效。综上，请求二审法院驳回钟玉秋的全部上诉请求。被上诉人璧湖公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，钟玉秋的上诉请求没有依据，依法应予驳回。一、一审法院已查明，涉案房屋买卖双方为璧湖公司与李某，钟玉秋确非涉案房屋买卖合同当事人。《认购协议书》《（认购）更名申请单》及《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，根据前述文件载明的内容，钟玉秋与李某已于2019年3月24日主动向璧湖公司申请减名并自愿确认涉案房屋变更为李某一人名下，且明确申明钟玉秋向璧湖公司支付的购房款相关款项自动转至权益人李某名下，自此，钟玉秋已退出与璧湖公司之间原有的合同关系，与璧湖公司就涉案房屋另行签订的所有协议文件的合同相对方、承诺人、落款签字处等均为李某，与钟玉秋无关。钟玉秋以“璧湖公司明知钟玉秋和李某是共同购房、愿意并实际接受钟玉秋名下银行卡支付购房款和物业维修基金”为由，主张其和李某与璧湖公司共同构成房屋买卖合同关系，与事实不符且无法律依据，应予驳回。二、一审法院认定钟玉秋无权要求璧湖公司退还已收取的购房款和物业维修基金，理据充分，应予维持。1.从合同相对性角度，因涉案房屋买卖双方为璧湖公司与李某，故钟玉秋无权基于房屋买卖合同关系要求璧湖公司向其退还购房款。2.从涉案款项的权属及转账过程来看，一方面，钟玉秋非涉案房屋30000元定金的所有权人，其无权要求返还30000元定金；另一方面，钟玉秋强调，其与李某一直以夫妻名义共同生活，一审法院认定“李某实施的转账行为（也即李某使用钟玉秋名下银行卡向璧湖公司支付涉案购房款2802331元及物业维修基金13319.68元）是在钟玉秋授权范围内实施的合法有效行为”，合情合理。3.退而言之，即使李某实施的转账行为未取得钟玉秋的有效授权，璧湖公司收取涉案购房款和物业维修基金亦构成善意取得。三、钟玉秋无权要求璧湖公司退还涉案购房款，其要求璧湖公司支付资金占用利息及承担诉讼费用无任何依据。四、李某的法定继承人李夏叶和资桂庭目前均无广州市购房资格，涉案购房合同客观上无法继续履行，为了合理保障各方权益，壁湖公司希望本案能够明确解除壁湖公司与李某及其法定继承人之间的购房合同，壁湖公司愿意根据法院依法审查认定的收款主体，将款项本金无息退回给李某的法定继承人，以尽快解决各方的争议，节约司法资源。综上，钟玉秋的上诉请求无事实依据及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。原审第三人资桂庭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但提交书面意见述称：已收到法院送达的传票，但其目前居住在江苏扬州，年龄大，行动不便，不能到庭，就本案的房屋买卖合同纠纷一事，其不清楚儿子李某在买房过程中的任何细节问题，李某也没有与其谈过房屋买卖中的任何事情。钟玉秋于2020年8月27日向一审法院起诉请求：1.判令璧湖公司将涉案购房款2817230元及利息100元退还钟玉秋（以2817230元为本金，自起诉之日起计算至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为100元），李夏叶协助办理退款手续；2.本案诉讼费由璧湖公司、李夏叶承担。一审法院经审理查明：2019年3月10日，钟玉秋和李某（乙方）于2019年3月10日与璧湖公司（甲方）签订《天琅花园认购协议书》，约定乙方向甲方认购1701房，房屋预测建筑面积为126.8541平方米，房屋折后总价为2832331元，其中30000元定金需于签署认购书时付清，剩余款项在买卖合同打印前付清。该协议书乙方签章栏有钟玉秋和李某的签名，钟玉秋签名处有“李某代”的字样。同日，李某使用尾号为9849的建设银行卡转账给璧湖公司购房收到1701房的定金30000元。2019年3月24日，钟玉秋和李某与璧湖公司签署要求减名的《（认购）更名申请单》，将1701房从钟玉秋与李某两人名下变更为李某名下，并申明此次权益人变更事宜由钟玉秋、李某主动提出，钟玉秋、李某向璧湖公司支付的购房相关款项自动转至现权益人李某名下。后李某与璧湖公司另行签订《天琅花园认购协议书》。2019年3月28日，李某通过钟玉秋名下尾号为0392的工商银行卡向璧湖公司转账购房款2802331元及物业维修基金13319.68元。同日，李某与璧湖公司就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，钟玉秋未在该合同上签字。2019年8月27日，李某死亡。李夏叶、资桂庭作为其遗产继承人于9月30日向广州市黄埔公证处（以下简称黄埔公证处）办理继承权公证。同日，资桂庭与钟玉秋签订一份《协议书》，该协议书中载明资桂庭确认1701房房款系钟玉秋所有，并同意将该房款退还钟玉秋，归钟玉秋所有。2019年10月14日，黄埔公证处出具（2019）粤广黄埔第17931号《公证书》，确认不包括1701房在内的李某名下10个银行账户（包括尾号为9849的建设银行卡）的存款及利息归李夏叶和资桂庭所有，各占二分之一份额。另查，钟玉秋与李夏叶、璧湖公司及资桂庭因本案纠纷，于2019年11月6日向一审法院提起诉讼。一审法院于2020年3月11日作出（2019）粤0112民初12097号民事裁定书（以下简称12097号裁定书），以钟玉秋未能证明其与李夏叶、璧湖公司之间存在房屋买卖合同关系或其他法律关系为由，裁定驳回钟玉秋的起诉。钟玉秋不服向本院提起上诉。本院于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10098号民事裁定书，认为1701号房购房款实际是由钟玉秋支付还是李某支付存在争议，原审对此应予审理。裁定撤销12097号裁定书并指令该案由一审法院审理。一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在2021年1月1日以前，故本案应当适用当时法律、司法解释进行裁判。首先，关于《认购协议书》《（认购）更名申请单》《广州市商品房买卖合同（预售）》的法律效力认定问题。一审法院评析如下：1.钟玉秋、李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《（认购）更名申请单》，以及李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《广州市商品房买卖合同（预售）》，系签订双方的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，对签订双方具有法律效力。根据前述认购协议书、更名申请单、买卖合同记载的内容，一审法院认定，涉案1701房的出卖人系璧湖公司、买受人系李某。2.由于钟玉秋签订了《（认购）更名申请单》，自愿将1701房的买受人从钟玉秋与李某两人名下变更为李某名下，而且，钟玉秋未与璧湖公司签订1701房买卖合同，根据合同相对性原则，钟玉秋并非1701房的买受人，无权基于1701房的买卖合同关系请求璧湖公司退还购房款及相应利息。对钟玉秋提出的该项诉求，一审法院予以驳回。由于不具备璧湖公司向钟玉秋退还购房款的前提条件，对钟玉秋提出李夏叶协助办理退款手续的诉求，亦予以驳回。其次，从涉案购房款的所有权人及转账过程分析，钟玉秋亦无权请求璧湖公司退还购房款。一审法院评析如下：1.关于璧湖公司已收取的1701房定金30000元。根据（2019）粤广黄埔第17931号《公证书》可知，李某系尾号为9849的建设银行卡的开户人，李某使用该银行卡向璧湖公司转账了购房定金30000元。据此，一审法院认定，该笔购房定金在转账给璧湖公司前，属于李某所有。由于钟玉秋并非该笔购房定金的所有权人，钟玉秋无权请求璧湖公司退还该笔购房定金30000元。2.关于璧湖公司已收取的购房款2802331元及物业维修基金13319.68元。该两笔款项系李某使用钟玉秋名下尾号为0392的工商银行卡转账给璧湖公司，一审法院认定，该两笔款项在转账给璧湖公司前，属于钟玉秋所有。根据众所周知的事实，李某必须持有钟玉秋的银行卡和掌握银行卡的取款密码，方可向璧湖公司成功转账前述款项。由此推断，李某实施的前述转账行为已经获得了钟玉秋的授权。李某在钟玉秋授权范围内实施的前述转账行为，合法有效，因此，钟玉秋无权请求璧湖公司退还该两笔款项。退一步说，即使李某实施的转账行为未获得钟玉秋的授权，璧湖公司收取该两笔款项符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的情形，构成善意取得，因此，钟玉秋亦无权请求璧湖公司退还该两笔款项。最后，由于在涉案1701房交付前，李某已经死亡，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》应否继续履行或者解除等问题，超出了本案审理范围，一审法院不予调处。璧湖公司可与李某的法定继承人协商解决或者通过法律途径解决合同后续履行事宜。综上所述，钟玉秋提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条和第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及第九十一条第（一）项之规定，于2021年2月18日作出如下判决：驳回原告钟玉秋的全部诉讼请求。一审案件受理费29338元，由原告钟玉秋负担。原告钟玉秋已预缴14669元，尚需在一审判决生效之日起三日内向一审法院补缴14669元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：钟玉秋上诉主张璧湖公司向其退还购房款、物业维修基金及支付利息，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，一审法院认定钟玉秋、李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《（认购）更名申请单》，以及李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《广州市商品房买卖合同（预售）》，合法有效，理据充分，不作赘述。钟玉秋上诉主张2019年3月24日的《（认购）更名申请单》是璧湖公司拟定的格式合同，其中的条款不合理地免除璧湖公司的责任，排除了钟玉秋的主要权利，应当认定为无效，钟玉秋作为完全民事行为能力人，应对自身签署的资料及内容尽到审慎注意义务，该资料名为《（认购）更名申请单》，钟玉秋在签署时理应知悉申请单的内容及相应的法律后果，在签署该申请单后亦未在合理期限内提出异议，现以上述理由主张该《（认购）更名申请单》无效无理据，本院不予支持。第二，根据钟玉秋、李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《（认购）更名申请单》，以及李某与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《广州市商品房买卖合同（预售）》记载的内容可知，涉案1701房的出卖人系璧湖公司，买受人系李某，钟玉秋并未与璧湖公司签订1701房买卖合同，其并非涉案房屋买卖合同的合同相对人，其无权基于涉案1701房的买卖合同关系主张璧湖公司退还购房款、物业维修基金及支付利息，其同时主张李夏叶协助办理退款手续亦无依据，本院不予支持。钟玉秋主张其与李某与璧湖公司就共同购买涉案1701房达成合意，两人与璧湖公司共同构成房屋买卖合同关系，与上述认购协议书、更名申请单、商品房买卖合同的约定不符，本院不予采信。第三，在涉案1701房交付前，李某已死亡，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》应否继续履行或者解除，并非本案审理范围，一审不予调处并无不当。在璧湖公司与李某的法定继承人尚未解决合同后续事宜的情况下，涉案房屋购房款等费用是否应予退还亦尚不可知，在此情况下，作为非合同相对人的钟玉秋却主张璧湖公司向其退还款项，李夏叶协助办理退款手续更加没有依据。综上，钟玉秋主张其是涉案房屋的共同购房人，璧湖公司应向其退还购房款、物业维修基金及支付利息，李夏叶协助办理退款手续不能成立，一审的处理并无不当，应予维持。综上所述，钟玉秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29338元，由钟玉秋负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年六月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏