上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终5143号 上诉人（原审原告）：邓雨溪，女，1988年3月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。 上诉人（原审原告）：王春荣，女，1962年2月20日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区。 上诉人（原审原告）：邓忠林，男，1958年5月10日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区。 上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：苗露彬，河南豫威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潘友波，男，1970年8月12日出生，汉族，户籍地吉林省梅河口市，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：潘哲文，上海市华荣律师事务所律师。 上诉人邓雨溪、王春荣、邓忠林与上诉人潘友波均不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初38862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓雨溪、王春荣、邓忠林共同上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判为邓雨溪、王春荣、邓忠林支付潘友波自2020年7月1日起计算至实际返还之日止，按每月48，432元计算的房屋占有使用费；邓雨溪、王春荣、邓忠林支付潘友波水费、电费、物业费至实际返还房屋之日止；邓雨溪、王春荣、邓忠林无需退还潘友波租赁保证金。事实与理由：潘友波一直占用上海市闵行区XX路XX号1_2层的房屋不搬离，致邓雨溪、王春荣、邓忠林无法出租该房屋，一直空置至今，由此造成邓雨溪、王春荣、邓忠林严重的经济损失，本案应当按照潘友波实际占用涉案房屋的期间计算占有使用费。邓雨溪、王春荣、邓忠林在一审中提交了物业费的催缴通知书并根据物业公司计算的后续物业费拖欠金额向一审法院予以明确，要求计算至实际返还之日。但一审法院对潘友波应付的水费、电费、物业费判定有误。潘友波在一审中未提出要求退还租赁保证金，一审法院判决邓雨溪、王春荣、邓忠林返还保证金违反了不告不理及处分原则。 潘友波辩称，不同意邓雨溪、王春荣、邓忠林的上诉请求。由于一审中邓雨溪、王春荣、邓忠林表示同意返还租赁保证金，一审法院对保证金予以处理，并无问题。 潘友波上诉请求：撤销一审判决第三、六项，依法改判为邓雨溪、王春荣、邓忠林无需支付潘友波房屋占有使用费与解除合同违约金。事实和理由：潘友波表示提前解除《房屋租赁合同》后，邓雨溪、王春荣、邓忠林立即表示同意，并未要求潘友波支付违约金，显然双方就提前解除合同事项达成了共识，不存在单方解除合同的事实。邓雨溪、王春荣、邓忠林对涉案房屋另行上锁的事实导致潘友波无法搬离，从而产生占有使用费，且潘友波从未知晓邓雨溪、王春荣、邓忠林将房屋钥匙放置在物业部门，故潘友波不同意支付房屋占有使用费。 邓雨溪、王春荣、邓忠林共同辩称，本案系潘友波单方提出解除《房屋租赁合同》，并非双方协商一致解除。而且邓雨溪多次联系潘友波，甚至发送律师函要求潘友波尽快腾退房屋，但潘友波不予理会，应当由潘友波承担违约责任并支付房屋占有使用费。 邓雨溪、王春荣、邓忠林共同向一审法院起诉请求判令：1．确认邓雨溪、王春荣、邓忠林与潘友波签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2．潘友波将上海市闵行区XX路XX号1_2层的房屋恢复原状返还邓雨溪、王春荣、邓忠林；3．潘友波支付邓雨溪、王春荣、邓忠林自2020年7月1日起计算至实际返还之日止，按每月48，432元计算的房屋占有使用费；4．潘友波支付邓雨溪、王春荣、邓忠林解除合同违约金145，296元；5．潘友波支付邓雨溪、王春荣、邓忠林拖欠的水费1，530元、电费6，902.05元、2020年全年物业费32，755.68元；6．潘友波立即办理上海市闵行区XX餐饮店工商登记变更手续，将注册在邓雨溪、王春荣、邓忠林房屋内的上述公司地址迁出或注销。 一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX号1_2层房屋为邓忠林、邓雨溪、王春荣所有。2019年4月22日，邓忠林、邓雨溪、王春荣（出租方、甲方）与潘友波（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号1_2层之物业出租给乙方。该房屋的建筑面积总计227.47平方米。房屋交房标准为毛坯。租赁期限为6年，自2019年5月1日起租至2025年4月30日止。免租期：从起租之日算起，免租期三个月，自2019年5月1日至2019年7月31日，免租期内不需要向甲方支付租金，物业费由乙方支付，后期缴费到物业处。2019年8月1日-2021年4月30日的日租金为7.0元／天／平方米，月租金为48，432元；2021年5月1日-2023年4月30日的日租金为7.7元／天／平方米，月租金为53，275元；2023年5月1日-2025年4月30日的日租金为8.47元／天／平方米，月租金为58，602元。支付方式：租金按贰个月为一期支付，第一期租金（2019年8月1日-9月30日的租金）乙方应于签订本合同当日付清，以后每期租金支付时间为该期到期日的10日前（提前10天支付租金）。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至邓雨溪银行账户。乙方应在本合同签订当日内，自行向甲方支付定金计96，864元（大写玖万陆仟捌佰陆拾肆元整）。已支付的定金即转为第一期租金（前两个月租金）。乙方需支付给甲方租期首年两个月租金标准作为租赁保证金，共计96，864元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，电费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房层的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的叁倍向甲方支付逾期违约金。乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任。若乙方逾期支付违约金，甲方有权利从租赁保证金中扣除。租赁期限内，乙方有转租权，但需经过甲方书面同意，未经过甲方书面同意，乙方不得私自转租，若乙方私自转租，视为乙方违约，若发生转租行为，甲乙双方应签订转租协议，转租租期需在本合同约定的租赁期限内，且乙方应与甲方另签合同，另签合同生效时本合同自行作废。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后5日内，将该房屋在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置，甲方需在2个工作日内将押金退还乙方。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的叁倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。本合同租赁关系解除后，若乙方利用本套房屋地址注册了公司，乙方需要在20个工作日内将注册地从本套房屋迁出，若没有迁出的，甲方有权利暂时扣留乙方已经支付的押金，暂时不予返还。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的叁倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。甲、乙双方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本合同给予书面通知。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。乙方已经知悉并且接受，承租该房屋必须将原公司注册地址迁移到该房屋所属的园区，或者重新在该园区注册一家公司或者个体工商户。出租方联络地址上海黄浦区XX路XX弄XX号楼10A。承租方联络地址XX路XX弄XX号102。 上述合同签订后，邓雨溪、王春荣、邓忠林向潘友波交付了房屋。潘友波支付了租赁保证金96，864元。在《房屋租赁合同》项下潘友波的支付义务中，亦有潘友波合作人员潘某、陈某向邓雨溪、王春荣、邓忠林转账支付费用的情况。 2020年新冠疫情发生后，邓雨溪（甲方）与潘友波合作人员潘某（乙方）于2020年3月6日签订了《协议》，约定：1．甲方免除2020年2月-2020年5月31日房租，在免租期间，甲方有权出租房子，并提前告知乙方，退还乙方交付的2020年6月的房租；2．乙方必须首付2020年6月房租，即48，432元；3．乙方于2020年6月1日营业，在免租期间即2020年2月一2020年5月31日产生的一切杂费或物业费由乙方承担。如甲方在免租期间找到新租户，则其中产生的物业费付给乙方；4．在免租期内，乙方不准以任何形式营业，如需营业，需提前告知甲方，并按实际营业天数将租金付给甲方。 邓雨溪、王春荣、邓忠林实际免除了潘友波2020年2月至5月的租金。因上述房屋未能另行出租，潘友波合作人员潘某向邓雨溪、王春荣、邓忠林支付了2020年6月的租金。因经营状况仍不佳，潘某于6月28日通过微信向邓雨溪、王春荣、邓忠林表示“不做了，已经关掉了”，邓雨溪、王春荣、邓忠林表示“那好，那期满后一周内搬走好了，我七月七日来收房”。潘某要求退还押金，邓雨溪、王春荣、邓忠林不同意，要求潘某结清欠水电煤物业欠费、尽快办理注销工商登记手续，双方对合同解除未能达成一致意见。后邓雨溪、王春荣、邓忠林陆续微信联系潘友波、潘某、陈某，均未得到任何回音。邓雨溪、王春荣、邓忠林无奈于2020年7月15日向潘友波于租赁合同上记载的联系地址XX路XX弄XX号XX发出律师函，上载鉴于潘友波单方解除合同，要求潘友波收函后三日内搬走物品、腾退房屋、缴清欠费、注销工商登记等。 一审另查明，潘友波在涉案房屋内注册设立了潘友波个人经营的个体工商户上海市闵行区XX餐饮店。 2020年6月，物业公司向涉案房屋的使用人发出催缴通知单，要求于2020年6月30日之前补缴2019年12月26日起至2020年5月25日间的水电费5，530.66元，2020年1月1日起至2020年6月30日期间的物业费16，377.84元。2020年7月，邓雨溪、王春荣、邓忠林多次联系潘友波要求腾退房屋未果，遂在该房门上另加一把锁，将钥匙放在物业部门以便潘友波随时可以搬物品。邓雨溪、王春荣、邓忠林在涉案房屋上张贴招租广告，但潘友波至今既未将房屋腾空，也未将上海市闵行区XX餐饮店工商登记注销或迁出。 一审审理中，邓雨溪、王春荣、邓忠林向法院表示，如潘友波履行了全部付款义务，同意将租赁保证金退还。 一审法院认为，邓雨溪、王春荣、邓忠林、潘友波签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。涉案租赁合同履行期间，发生了疫情，为减少损失，双方协议了对外招租方案，邓雨溪、王春荣、邓忠林实际免除了潘友波2020年2月至5月的租金，已经尽到出租人的责任。潘友波于2020年6月恢复经营后仍难以为继，向邓雨溪、王春荣、邓忠林要求提前解除合同，是为违约。邓雨溪、王春荣、邓忠林现要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年6月30日解除，法院根据双方的履行情况予以支持。合同解除后，潘友波应及时将房屋恢复原状后返还邓雨溪、王春荣、邓忠林。合同解除后，邓雨溪、王春荣、邓忠林多方联系潘友波要求处理后续事项，潘友波却坚持要求邓雨溪、王春荣、邓忠林退还租赁保证金，潘友波退还租赁保证金的要求未得到满足，就继续占有房屋至今不向邓雨溪、王春荣、邓忠林归还，亦违反了合同约定。潘友波的物品仍在房屋内，邓雨溪、王春荣、邓忠林对潘友波已锁的房门上加锁，并非取得房屋的完全处置权，潘友波应主动联系邓雨溪、王春荣、邓忠林及时处理相关事项，而不能放任损失进一步扩大。故邓雨溪、王春荣、邓忠林主张房屋占用费，法院酌情按照合同约定的租金标准支持三个月。邓雨溪、王春荣、邓忠林要求潘友波支付拖欠的水电物业费，法院根据在案的催缴通知单载明的数额予以支持。邓雨溪、王春荣、邓忠林表示，潘友波付清欠费后，同意将租赁保证金退还，法院予以准许。合同解除后，潘友波理应将在涉案房屋内设立的企业及时注销或迁移。邓雨溪、王春荣、邓忠林主张解除合同违约金145，296元，具有合同依据，法院亦予支持。 一审法院审理后，于二○二一年二月二十日作出判决：一、确认邓雨溪、王春荣、邓忠林与潘友波签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、潘友波于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX号1_2层的房屋恢复原状后返还邓雨溪、王春荣、邓忠林；三、潘友波于判决生效之日起十日内支付邓雨溪、王春荣、邓忠林自2020年7月1日起至2020年9月30日止，按每月48，432元计算的房屋占有使用费；四、潘友波于判决生效之日起十日内支付邓雨溪、王春荣、邓忠林自2019年12月26日起至2020年5月25日止的水电费5，530.66元、2020年1月至6月的物业管理费16，377.84元；五、邓雨溪、王春荣、邓忠林于潘友波付清上述第三、四项欠费后十日内退还潘友波租赁保证金96，864元；六、潘友波于判决生效之日起十日内支付邓雨溪、王春荣、邓忠林解除合同违约金145，296元；七、潘友波于判决生效之日起十日内将注册于上海市闵行区XX路XX号1_2层的上海市闵行区XX餐饮店工商登记迁出或注销。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，267.28元，由潘友波负担。 本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 二审中，邓雨溪、王春荣、邓忠林提供中铁诺德生活服务有限公司上海分公司于2021年4月25日出具的《催缴通知单》，欲证明潘友波欠付2020年7月1日至2021年4月30日的物业费27，296.40元与2020年5月26日至6月15日的水电费2，901.39元。 潘友波质证意见：对《催缴通知单》的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议，因《催缴通知单》开具给陈某，其对该证据的证明目的不予认可。 经审查，本院对《催缴通知单》的真实性予以确认，同时《催缴通知单》在形式上与邓雨溪、王春荣、邓忠林在一审中提交的《催缴通知单》一致，并且据潘友波所述其已根据一审判决的内容履行了支付水电费、物业管理费的义务，故本院认定该《催缴通知单》对待证事实具有相应的证明效力。 潘友波提供：潘友波与邓雨溪于2021年2月24日发生的对话录音，欲证明涉案房屋的占有使用费问题系邓雨溪自身行为造成的扩大损失，潘友波无法取得其在房屋内的物品。 邓雨溪、王春荣、邓忠林质证意见：对录音的真实性、证明目的均有异议。该录音形成于一审判决作出之后，在此之前，邓雨溪一直联系不到潘友波，无法办理房屋交接手续，导致房屋占有使用费损失进一步扩大。 经审查，潘友波未提供录音的原始载体供本院核对，且录音发生时间在一审判决之后，与本案不具有关联性，本院对此不作认定。 本院认为，本案双方对《房屋租赁合同》解除均无异议，所争执者为合同是否因潘友波违约而解除。对此，本院注意到，在合同履行过程中，潘友波一方表示提前解约，其行为构成违约，邓雨溪、王春荣、邓忠林虽同意解除合同，但亦未表示免除潘友波的违约责任，故潘友波仍然应就其违约行为承担责任。邓雨溪、王春荣、邓忠林根据合同约定主张三个月租金的违约金，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》解除后，潘友波作为承租人一方应当主动及时将涉案房屋腾空后返还邓雨溪、王春荣、邓忠林，但因潘友波与邓雨溪、王春荣、邓忠林存在押金返还的争议而未及时返还房屋，存在不当之处。邓雨溪、王春荣、邓忠林作为出租方在潘友波未及时返还房屋时应当自行收回房屋而避免损失的进一步扩大，但其仅在涉案房屋上另加一把锁，主观上亦存在过错，一审法院根据本案双方对房屋占有使用费损失的过错程度，酌定潘友波按照合同约定的标准支付邓雨溪、王春荣、邓忠林三个月的房屋占有使用费，恰当合理，本院予以确认。同时，根据《房屋租赁合同》约定，物业管理费由承租人潘友波负担，故解约后潘友波实际占有使用房屋期间的物业管理费亦应当由其负担，并且二审中，邓雨溪、王春荣、邓忠林提供了相应的《催缴通知单》，故本院酌定潘友波还应当支付邓雨溪、王春荣、邓忠林2020年7月至9月的物业管理费8，188.92元。至于邓雨溪、王春荣、邓忠林于一审中主张的水费1，530元、电费6，902.05元，一审法院根据其举证情况已支持2019年12月26日起至2020年5月25日止的水电费5，530.66元，其于二审中提供《催缴通知单》证明2020年5月26日至6月15日的水电费2，901.39元，水电费的总额未超过邓雨溪、王春荣、邓忠林的一审主张，故本院对邓雨溪、王春荣、邓忠林的主张予以采信，认定潘友波尚需支付邓雨溪、王春荣、邓忠林2020年5月26日至6月15日的水电费2，901.39元。潘友波在一审辩称中提及押金返还问题，而且《房屋租赁合同》解除后的法律后果应当一并予以处理，故一审法院判定邓雨溪、王春荣、邓忠林退还潘友波租赁保证金，不存在超裁的问题，应予维持。一审法院对潘友波应付物业管理费等问题的判定存在失当之处，本院依法予以纠正。 综上所述，邓雨溪、王春荣、邓忠林上诉请求中的合理部分，本院依法予以支持。潘友波的上诉请求，不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初38862号民事判决第一至七项； 二、上诉人潘友波应于本判决生效之日起十日内支付上诉人邓雨溪、王春荣、邓忠林自2020年5月26日起至6月15日的水电费2，901.39元、2020年7月至9月的物业管理费8，188.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2，267.28元，由上诉人潘友波负担；二审案件受理费11，291元，由上诉人邓雨溪、王春荣、邓忠林共同负担6，000元，上诉人潘友波负担5，291元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩朝炜 审 判 员 赵 鹃 审 判 员 潘俊秀 二〇二一年六月二十五日 法官助理 史 政 书 记 员 史 政 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……