北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4743号原告：北京新燕莎商业有限公司金街分公司，住所地北京市东城区王府井大街301号，统一社会信用代码：91110101348324831M。负责人：张跃进，经理。委托诉讼代理人：缪迎，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚玲，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区宣庆小区29栋3单元1层-2号（住宅），统一社会信用代码：91230103MA19F8545C。法定代表人：刘立军，执行董事。原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司（以下简称新燕莎金街分公司）与黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司（以下简称鑫屿悦公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新燕莎金街分公司的委托诉讼代理人缪迎到庭参加了诉讼，被告鑫屿悦公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方之间签署的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》已于2019年5月1日解除；2、判令被告向原告支付自2017年12月3日截至2019年4月30日的拖欠物业管理服务费1,708,866元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金，分别如下：（1）以每月管理费为基数，按照同期银行贷款利率的四倍，起算日期为2017年12月3日至2019年4月30日期间的每月11日，算至2019年4月30日，为202,121.99元；（2）以1,708,866元为基数，自2019年5月1日起至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期银行贷款利率的四倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付；4、判令被告向原告支付2018年1-2月拖欠的垃圾费806元、2019年5月23日-7月2日拖欠的垃圾费702元、水费1,130.44元；5、判令确认被告已支付的押金368,820元为解约违约金；上述第2-5项费用合计2,282,446.43元。事实与理由：一、合同的签署2017年6月8日，被告就承租位于北京市东城区王府井大街301号新燕莎金街购物中心的六层MF607号商铺与原告签署了《租赁合同》。同时，原告与被告签署了《物业管理服务合同》，由原告为被告提供租赁商铺的物业管理服务，合同约定如下：第2.1条合同期限自2017年11月17日至2022年11月30日。第3.1条物业管理服务费3元/㎡/日，按照乙方商铺的租赁面积1366平方米计算。第3.1.1条乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首月的物业管理服务费；以后每月10日前，乙方须向甲方支付本月物业管理服务费。第3.2.1条押金：368,820元。2018年4月24日，原告与被告签署了《物业管理服务合同补充协议》，约定租赁位置变更为MF607A，租赁面积1366平方米，其余内容仍按原《物业合同》执行。二、合同实际履行情况。1．管理费起算日顺延至2017年12月3日根据原被告之间签署的《租赁合同》第二条的约定，自原告交付商铺之日（2017年6月20日）起150天为免租装修期，起租日为2017年11月17日。2017年7月6日，双方签订《商铺现状确认表》，原告实际交付商铺之日为2017年7月6日，故起租日顺延至2017年12月3日。根据《物业管理服务合同》第2.2条，“管理服务期限与《租赁合同》第二条合同期限保持一致，当遇有《租赁合同》项下租期变化时，管理服务期亦相应调整。”，故，相应地被告应缴纳管理费的起算日亦顺延至2017年12月3日。2．办证免管理费情况（2018年5月7日至2018年7月11日）。被告开业需要三个证照，即营业执照、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“消防安全证”）、食品经营许可证。其中，营业执照、食品经营许可证需由原告配合被告办理，而消防安全证由被告自行办理。2018年5月7日，被告取得消防安全证，但需原告配合办理的营业执照、食品经营许可证还未办理完毕，故原告从2018年5月7日开始，停止计算物业费。2018年5月14日，被告取得营业执照。2018年6月11日，原告根据北京市东城区食药监局要求向其出具《证明》，证明被告租用《租赁合同》约定商铺的合法性，至此，原告配合被告办理证照的义务已全部完成。根据《中华人民共和国食品安全法》以及北京市政府官方网站上新办食品经营许可证指南，在申请人提交全部申请材料且符合法定形式的情况下，办证机关承诺在5个工作日内办理完毕并发证（法定办理时限为20个工作日）。原告从谨慎角度，自2018年6月11日始，给予被告30天的办理食品经营许可证的免租期，在其正常办理的情况下，被告是能够在30天内取得许可证的（被告取得食品经营许可证的时间为2018年11月14日）。原告自2018年7月12日开始重新起算物业费，因此，自2018年5月7日至2018年7月11日的物业费，原告不再收取。3．被告付款情况。2017年6月29日，被告通过银行汇款支付了押金368,820元。2018年11月15日，被告通过银行汇款支付了31天的管理费127,038元。被告从合同签署至今，只支付了该笔管理费。虽经原告多次催缴，被告一直未支付拖欠管理费1,708,866元。同时，被告一直未缴纳2018年1-2月的垃圾费806元、2019年5月23日-7月2日的垃圾费702元、水费1,130.44元。三、合同的解除。根据《物业管理服务合同》第5.2.1条约定：“……如乙方未按约定支付管理费达【十五天】以上，或一年内发生逾期支付物业管理费【三】次或以上的，甲方有权提前终止本合同……”，被告未按合同约定履行支付管理费行为，已经构成根本违约，原告享有单方面解除合同的权利。2019年4月22日，原告为维护自身权利，防止损失进一步扩大，向被告按照合同约定的邮寄地址发出《合同终止函》，决定自2019年5月1日起，提前终止《物业管理服务合同》。被告已于2019年4月23日予以签收。《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》也已因被告根本违约于2019年5月1日被提前解除。四、违约金的依据及计算。1、解约违约金：368,820元。《物业管理服务合同》第5.2.1条规定：“乙方未按本合同约定时间交纳管理费及各项费用，乙方应自相应款项应付之日起，按拖欠款项的日千分之二向甲方支付违约金。如乙方未按约定支付管理费达【十五天】以上，或一年内发生逾期支付物业管理费【三】次或以上的，甲方有权提前终止本合同，停止提供相关服务、封闭并收回商铺，乙方已交纳的押金将作为违约金”。被告逾期支付管理费达15日以上，已构成根本违约，原告享有提前解除合同的权利，合同解除后，涉案商铺一直处以空置状态，给原告造成重大损失，故原告有权将被告已缴纳的押金368,820元作为违约金。2、逾期付款违约金：按照《物业管理服务合同》约定，原告有权按拖欠款项的日千分之二向被告主张违约金，现原告愿意自动降低违约金计算标准，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）“25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？……承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。”。故，2019年8月20日之前原告按照银行同期贷款基准利率四倍计算违约金，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算，具体计算方式见欠款违约金计算表。综上所述，被告的违约行为已给原告造成了很大的损失，望贵院能够查明事实真相，依法支持原告的诉讼请求。被告鑫屿悦公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月8日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告租赁的商铺1366平米提供物业服务，每日每平米3元，管理费每月支付，押金368820元相当于90日管理费；合同还约定，被告未按照合同约定时间交纳管理费及各项费用，应自相应款项应付之日起，按拖欠款项的日千分之二向原告支付违约金；如未按照约定支付租金达十五天以上，原告有权提前终止本合同，终止提供相关服务、封闭并收回商铺，被告已交纳的押金将作为违约金。6月29日，被告向原告缴纳了物业押金368820元。7月6日，原告将涉案商铺交付被告，但被告后续未再支付物业费和租金等。2018年11月15日，被告才向原告缴纳了物业费及租金各127038元，之后又未再支付租金及物业费。2019年4月22日，原告向被告送达了《合同终止函》，通知被告2019年5月1日解除双方租赁合同和物业服务合同关系，要求被告2019年4月26日前补齐欠费4089804元，并于2019年5月10日前撤离店内物品，将房屋交付原告。另查，被告尚有未结清2018年1-2月拖欠的垃圾费806元、2019年5月23日-7月2日拖欠的垃圾费702元、水费1130.44元。又查，因被告拖欠租金，原告曾于2020年将被告诉至本院，本院作出（2020）京0101民初2711号民事判决书，判决：一、原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司与被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司之间租赁合同关系于2019年5月1日解除；二、被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市东城区王府井大街301号新燕莎金街六层MF607A商铺腾空并交还原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司；三、被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司2017年12月3日至2019年4月30日欠付租金1708866元；四、被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司逾期付款违约金（截止2019年4月30日金额为200992.99元；2019年5月1日至2019年8月19日期间，以971226元为基数，按照中国人民银行贷款同期基准利率的四倍计算；2019年8月20日至实际付款之日，以971226元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；五、原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司已收取的押金737640元不再退还被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司。六、驳回原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司其他诉讼请求。该判决已经生效。本院认为，原、被告签署的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，被告未依约支付物业费满足双方合同约定解除合同条件，原告有权解除合同，现原告主张解除合同并已经送达被告，故原告要求确认双方合同关系已于2019年5月1日解除的诉讼请求，符合法律规定，且与本院生效判决相符，故本院予以支持，被告另应补齐拖欠的物业费及其他杂费。因原、被告之间合同关系系被告原因导致合同提前解除，故被告应承担提前解约违约责任，双方合同明确约定被告已交纳的押金将作为违约金，现原告要求确认被告已交纳押金作为解约违约金不再退还被告，于法有据，本院予以支持。至于原告另主张的逾期付款违约金，本院不再重复支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司与被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司之间物业服务合同关系于2019年5月1日解除；二、被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司2017年12月3日至2019年4月30日欠付物业费1708866元、2018年1-2月拖欠的垃圾费806元、2019年5月23日-7月2日拖欠的垃圾费702元、水费1,130.44元；三、原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司已收取的押金368820元不再退还被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司；四、驳回原告北京新燕莎商业有限公司金街分公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12530元和公告费560元，由被告黑龙江省鑫屿悦餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二一年六月十一日法官助理 吴董超法官助理 冒南君书 记 员 崔佳星