福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0426民初1287号原告:中国工商银行股份有限公司尤溪支行，住所地福建省尤溪县城关镇解放路16号，统一社会信用代码：913504268559089893。主要负责人：蔡永筑，该行行长。委托诉讼代理人：谢安宇，男，该行职员。被告：张宪龙，男，1988年9月8日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：詹玉芳，女，1988年7月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室,统一社会信用代码：913504260543040856。法定代表人：张初妙，该公司负责人。原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行（以下简称工行尤溪支行）与被告张宪龙、詹玉芳、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称嘉洲房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行尤溪支行的委托诉讼代理人谢安宇到庭参加诉讼，被告张宪龙、詹玉芳与被告嘉洲房地产公司的法定代表人张初妙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。工行尤溪支行向本院提出诉讼请求：1.张宪龙、詹玉芳立即偿还结欠工行尤溪支行的贷款本金383370.65元，利息5230.69元（暂计至2021年4月26日止），共计388601.34元以及自2021年4月27日起至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含利息、罚息、复利、违约金）；2.要求张宪龙、詹玉芳至尤溪县不动产登记中心办理位于尤溪县的正式抵押登记，将抵押权人设定为工行尤溪支行，若张宪龙、詹玉芳未能履行上述第一项付款义务，则工行尤溪支行有权对张宪龙、詹玉芳提供的位于尤溪县抵押房产享有优先受偿权；3.嘉洲房地产公司作为阶段性连带责任保证人为张宪龙结欠工行尤溪支行的贷款本金383370.65元，利息5230.69元（暂计至2021年4月26日止），共计388601.34元以及自2021年4月27日起至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含利息、罚息、复利、违约金）承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用由张宪龙、詹玉芳、嘉洲房地产公司负担。诉讼中，工行尤溪支行明确第一、三项诉讼请求为：张宪龙、詹玉芳立即偿还结欠工行尤溪支行的贷款本金383370.65元，利息5230.69元（含复利、罚息，暂计至2021年4月26日止），共计388601.34元以及自2021年4月27日起至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含复利、罚息）和嘉洲房地产公司作为阶段性连带责任保证人为张宪龙结欠工行尤溪支行的贷款本金383370.65元，利息5230.69元（含复利、罚息,暂计至2021年4月26日止），共计388601.34元以及自2021年4月27日起至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含复利、罚息）承担连带清偿责任。事实和理由：张宪龙因购买住房需要，于2014年8月13日与工行尤溪支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ［闽］字［三明］行［尤溪］支行［2014］年［249］号），合同约定贷款金额570000元，期限180个月。詹玉芳作为共同借款人和抵押物共有人、嘉洲房地产公司作为阶段性连带责任保证人在《个人购房借款／担保合同》中签字盖章。该笔贷款以张宪龙、詹玉芳名下位于尤溪县提供抵押担保，工行尤溪支行已依法办理抵押权预告登记证明（编号：尤房预2014字第××号）。2014年8月18日，工行尤溪支行依约向张宪龙发放住房贷款570000元，贷款期限15年，到期日为2029年8月18日。张宪龙在2021年1月至2021年4月期间已连续3期（已累计违约33期）未按合同约定偿还贷款本息，经工行尤溪支行多次催收，仍未归还。截至2021年4月26日止，张宪龙尚欠贷款本金383370.65元，其中：违约部分的积欠本金8806.17元，利息5230.69元，积欠本息共计14036.86元，显已违约。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条14.2款的规定，工行尤溪支行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求张宪龙立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。工行尤溪支行为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。张宪龙、詹玉芳、嘉洲房地产公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，工行尤溪支行作为贷款人，张宪龙作为借款人、抵押人，詹玉芳作为共同借款人、抵押物共有人，嘉洲房地产公司作为保证人三方共同签订编号Ａ：［闽］字［三明］行［尤溪］支行［2014］年［249］号的《个人购房借款／担保合同》一份，约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款，金额为570000元（大写：伍拾柒万元整），大小写不一致时，以大写为准；2.本合同项下贷款用于购买／自建坐落于尤溪县，建筑面积115.80平方米的房屋；3.本笔贷款的担保方式为抵押、保证担保，保证担保为阶段性连带责任保证；4.贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分阶段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；5.借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，账号为14×××15，开户行为中国工商银行股份有限公司尤溪支行的账户上。贷款利息自实际放款日起计算；6.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；7.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；8.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期或者解除合同，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；9.抵押人自愿向贷款人提供位于尤溪县作抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。保证人自愿提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等。2014年8月15日，工行尤溪支行、张宪龙至尤溪县房地产管理所为上述抵押事项办理预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押物的房屋所有权证及正式抵押登记。2014年8月18日，工行尤溪支行依约将贷款570000元发放至张宪龙指定的福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，账号为14×××15的账户上，张宪龙在《个人住房贷款借款凭证》上签名及捺手印确认。《个人住房贷款借款凭证》载明：贷款金额570000元，当期执行利率为7.205%，贷款到期日为2029年8月18日，还款方式为等额本息还款法等。借款后，因张宪龙、詹玉芳自2018年9月18日开始就未按约还本付息，至今已连续逾期3期，累计逾期33期。因此，工行尤溪支行依《个人购房借款／担保合同》约定，要求嘉洲房地产公司承担阶段性保证责任。自2018年12月25日至2020年12月28日止，工行尤溪支行依合同约定从嘉洲房地产公司保证金账户扣除保证金共计127129.83元，其中，为张宪龙、詹玉芳归还贷款本金73888.89元，归还欠息53240.94元。截至2021年4月26日止，尚欠贷款本金383370.65元，其中：违约部分的积欠本金8806.17元，利息5230.69元，积欠本息共计14036.86元。诉讼中，张宪龙、詹玉芳分别于2021年4月26日归还本金2,963.26元、利息1,836.74元，于2021年5月15日归还本金2,987.45元、利息1,812.55元，于2021年6月7日归还本金3,006.25元、利息1,793.75元，本息合计14,400元。至2021年6月21日止，尚结欠贷款本金377,376.95元，利息5,152.65元，本息合计382,529.6元。本院认为，工行尤溪支行与张宪龙、詹玉芳、嘉洲房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应按合同的约定履行义务。工行尤溪支行依约履行了发放贷款的义务，张宪龙、詹玉芳未按约还本付息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故张宪龙、詹玉芳应向工行尤溪支行偿还尚欠贷款本金377376.95元（截至2021年6月21日止）及利息（计算至尚欠借款本金还清之日止）。在具备物权登记条件情况下，购房人应按约定及时与贷款银行办妥商品房抵押登记，开发商亦应配合购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，因案涉房产只进行了抵押预登记，至今未完成正式登记，因抵押人张宪龙至今未取得房屋所有权证书，工行尤溪支行现以诉讼方式要求张宪龙、詹玉芳至尤溪县不动产登记中心办理位于尤溪县的正式抵押登记，有合同依据，应予支持。在此前提下，若张宪龙、詹玉芳未能履行还款义务，则工行尤溪支行要求以上述房产拍卖、变卖所得价款在张宪龙、詹玉芳尚欠的债务范围内优先受偿，应予支持。嘉洲房地产公司为张宪龙、詹玉芳的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，在商品房抵押权未能依登记而设立情况下，嘉洲房地产公司应对抵押登记办妥之日已到期的债务（含其已为张宪龙、詹玉芳代偿的127129.83元）承担连带责任保证。嘉洲房地产公司在承担连带保证责任后，有权依法向张宪龙、詹玉芳追偿。本案工行尤溪支行与张宪龙、詹玉芳、嘉洲房地产公司之间的金融借款担保行为系发生在《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的有关规定来处理。张宪龙、詹玉芳、嘉洲房地产公司的法定代表人张初妙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，工行尤溪支行提出的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持；不符合法律规定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张宪龙、詹玉芳应于本判决生效之日起十日内一次性偿还中国工商银行股份有限公司尤溪支行借款本金377,376.95元（截至2021年6月21日止）及利息（2019年8月19日以前按编号为A：[闽]字[三明]行[尤溪]支行[2014]年[249]号的《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算，2019年8月20日起至尚欠借款本金还清之日止以同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基数，按合同约定的利率标准计算，但应扣除中国工商银行股份有限公司尤溪支行已经收取的利息）；二、张宪龙、詹玉芳应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司尤溪支行办理尤溪县抵押登记，福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应配合其办理抵押登记；若张宪龙、詹玉芳在三十日内仍未办理抵押登记，中国工商银行股份有限公司尤溪支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款在上述第一项确定的债务范围内优先受偿；三、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任（对上述第二项判决确定的抵押登记办妥之日或虽未办妥但判决确定的办理期限届满之日已到期的债务,福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司承担连带清偿责任；对上述第二项判决确定的抵押登记办妥之日或虽未办妥但判决确定的办理期限届满之日未到期的债务，福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司免除连带清偿责任）；四、驳回中国工商银行股份有限公司尤溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,129元，减半收取计3,564.5元，由张宪龙、詹玉芳、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担。限于本判决书生效之日起七日内缴纳。中国工商银行股份有限公司尤溪支行应于本判决书生效之日起七日内办理诉讼费缴、退费手续。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员  韩 辉二〇二一年六月二十八日法官助理  傅紫薇书 记 员  廖贻煦附本判决依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。