福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1720号上诉人（原审被告）：周小波，男，1984年2月11日出生，汉族，住福建省云霄县。被上诉人（原审原告）：汤幼琴，女，1974年7月23日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：汤江滨，福建建云律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志强，福建建云律师事务所律师。上诉人周小波因与被上诉人汤幼琴定金合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周小波上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汤幼琴的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由汤幼琴承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，对法律关系定性错误，导致判决错误。1.一审法院认为汤幼琴和曾缎英对周小波的房屋销售委托不存在“吃差价”的行为和意图，与事实不符。二人存在诱导和欺骗行为。汤幼琴谎称其是曾缎英的姐姐，实际上其系房产中介。在签订《购房定金收条》时，二人准备了两张字据，备注内容一样，并先让周小波签名、捺印，购房人那栏留白，其中一张二人拿走去写名字并拿了周小波的身份证拍照。周小波未索取收条，直到第二天他们才拍照给周小波，还故意遮挡购房人。周小波收取2万元定金，一半是汤幼琴支付的现金，一半是曾缎英转账付款。从资金来源上看明显不符合常理，二人存在吃差价的可能。一审没有查明曾缎英和汤幼琴的真实关系，定性偏差，直接判定《购房定金收条》合法有效是错误的。汤幼琴除隐瞒真实身份外，还以中介身份联系真正的买家许章、陈秀莲等人看房，商谈价格，催促他们交定金、签合同。但汤幼琴一审中坚称自己和许章等人不认识是不属实的。汤幼琴的行为违背诚实信用原则，应认定案涉定金合同无效。请求支持周小波的上诉请求。被上诉人汤幼琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周小波的上诉理由缺乏事实与法律依据，不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。《购房定金收条》及周小波确认其收到一万元的微信转账和一万元现金可以证实2019年12月2日汤幼琴依约向周小波支付了购房定金两万元，该定金收条系双方真实意思表示，具备定金合同的主要条款，具备书面形式，符合民法典第五百八十六条“定金合同自实际交付定金时成立”的规定，周小波与汤幼琴之间的定金合同成立且已经生效。周小波陈述签订《购房定金收条》时没有写明“汤幼琴”不属实。根据汤幼琴提交的证据三“被告身份证原件”的图片显示“兹收到汤幼琴……”，可见周小波在签订定金收条时已经明确知道买受人是汤幼琴，汤幼琴也明确表示要向周小波购买址在翠峰豪庭5幢B单元707号房屋的真实意思，不存在任何欺诈周小波的行为。根据汤幼琴提交的证据四“不动产登记资料查询结果证明”可以证实周小波于2020年1月16日已将案涉房屋卖给案外人许章、陈秀莲，且已办理不动产权证转移登记手续，周小波觉得单价太低，拒不出售案涉房屋给汤幼琴，导致汤幼琴购房目的已经根本不可能实现，周小波构成根本违约。《购房定金收条》将双倍定金约定为违约金，根据民法典第五百八十七条“收受定金的一方不履行债务的，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”及第五百八十八条规定，周小波除返还两万元定金外，还应支付违约金两万元。汤幼琴向一审法院起诉请求：判令周小波向汤幼琴支付违约金20000元。一审法院认定事实：周小波有址在云霄县××镇××路××号××幢××单元××号房屋一间（原地址云霄县××镇××路××号翠峰豪庭5幢Ｂ单元707号），房权证：云政房字第0××6号，土地证：云国用（2014）第6××1号。周小波欲将上述讼争房屋出卖，经房产中介人曾缎英介绍，2019年12月2日汤幼琴与周小波约定，周小波将讼争房屋出卖给汤幼琴，价格为每平方米9500元，总价为813100元，汤幼琴于当日支付给周小波支付购房定金20000元，其中10000元为现金，另10000元通过曾缎英微信转账给周小波，周小波在《购房定金收条》签名确认，《购房定金收条》内容载明:“兹收到汤幼琴支付的购房定金人民币2万（贰万元整），双方买卖房地产地址在翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房。如不出售该房屋则归还定金并赔偿买受方人民币2万（贰万）作为经济损失赔偿……。收款人：周小波，350622198402××××。中介人：曾缎英，2019年12月2日”。在收取定金20000元后，周小波以不着急用钱、房屋价格低、怀疑汤幼琴的身份以及曾缎英与汤幼琴合谋“吃差价”等为由，不同意将讼争房屋出卖给汤幼琴，并于2019年12月5日将定金20000元通过微信转账退还给曾缎英。周小波已于2020年1月16日将讼争房屋出卖给许章、陈秀莲，并办理不动产权证。一审法院认为，周小波经房产中介人曾缎英介绍，与汤幼琴就房屋买卖达成了合意，并收取了定金，双方合同关系依法成立，合法有效。周小波辩解汤幼琴不是真实的买方，曾缎英与汤幼琴合谋“吃差价”，但该辩解意见与《购房定金收条》载明的“兹收到汤幼琴支付的购房定金”内容相矛盾，周小波也不能就所述的曾锻英和汤幼琴合谋“吃差价”这一说法作出合理的说明以及提供相应的证据加以证明，依法应承担举证不能的后果，故周小波的辩解意见，缺乏依据，不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周小波在已达成了房屋买卖合意，收取了定金的情况下，又不同意出卖该房屋给汤幼琴，擅自将定金退还，并将该房屋另行出售给他人，其行为已构成违约，现在汤幼琴主张周小波支付违约金20000元合法有理，予以支持。周小波与房产中介人曾缎英之间因居间服务过程中产生的问题与本案不是同一法律关系，本案不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：周小波应于判决生效之日起十五日内支付给汤幼琴违约金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由周小波负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，对一审查明认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉定金合同是否合法有效？经查，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》规定。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周小波主张汤幼琴以欺诈手段订立合同，既不属于上述合同法规定的合同无效情形，其提供的证据也无法证实汤幼琴存在欺诈订立合同的行为。首先，双方均确认，收条上关于房子的地点、单价、总价、返租以及2万元等内容，是双方在签字前已协商达成的一致意见；其次，周小波主张存在两张收条，其只签写一张，另一张是空白的，但未能提供证据予以证实；第三，签订收条时周小波的身份证和收条合影的照片上显示，收条上已载明了汤幼琴的名字，故周小波主张签写收条时没有汤幼琴的名字，与事实不符；第四，周小波确认收到了收条上载明的定金2万元，合同已实际履行；第五，汤幼琴是否从事房产中介工作，不影响其作为民事主体享有购买、转让房产的权利。故周小波主张案涉定金合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，汤幼琴未适用定金罚则主张双倍返还定金，而是根据案涉《购房定金收条》“如不出售该房屋则归还定金并赔偿买受方人民币2万（贰万）作为经济损失赔偿”的约定提出本案主张，且未超过适用定金罚则双倍返还的数额，因此，一审判决周小波向汤幼琴支付2万元违约金合法有据，应予维持。综上所述，周小波的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人周小波负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年六月八日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。