吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初1797号原告：许涛涛，男，汉族，农民，住址吉林省汪清县大兴沟镇。委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁祐律师事务所律师。被告：延边祥达房地产开发公司。法定代表人：孙佩清，总经理。委托诉讼代理人：李明德，延吉市河南法律服务所法律工作者。被告：延边大宇房地产开发公司。法定代表人：吴营，总经理。委托诉讼代理人：张福臣，男，汉族，延边大宇房地产开发公司经理，住吉林省延吉市北山街。第三人：延吉市住房保障中心。法定代表人：曹巍，局长。委托诉讼代理人顾亚惠，男，汉族，延吉市住房保障中心科长，住延吉市北山街。原告许涛涛与被告延边祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）、延边大宇房地产开发有限公司（以下简称大宇公司）、第三人延吉市住房保障中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许涛涛委托诉讼代理人胥志强、被告祥达公司委托诉讼代理人李明德、被告大宇公司委托诉讼代理人张福臣、第三人延吉市住房保障中心委托诉讼代理人顾亚惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许涛涛诉称,一.判令被告祥达公司、大宇公司向原告返还房款101600元并赔偿利息（从2015年9月8日起至给付之日止，以101600元为本金，按全国银行间同业拆借中心利息计算）。二.诉讼费用，保全费由被告承担。事实与理由：原告许涛涛于2015年9月8日购买了位于延吉市东郡花园（晨祥小区）10栋3单元203号房屋（期房）。房屋买卖合同约定房屋面积48平方米、总房款201600元。付款方式为分期支付，首付款合计支付101600元，余款100000元正式签订合同时缴纳。其后，原告依据合同以现金方式支付给101600元房屋款。原告所购上述房屋所在地块（C15地块）的开发建设权，原为案外人延边房呈房地产开发公司所有，被告大宇公司于2014年10月8日从案外人处承接，但被告大宇公司未能办理开发建设项目的商品房预售许可证等相关手续，也未交付房屋。此后，被告祥达公司于2017年8月22日向第三人延吉市棚改局提出接管C15地块改造项目申请，并承诺对于被告大宇公司在棚改区C15项目中自筹支出资金按借款予以偿还、对房呈公司、大宇公司预售的房源合同予以全部认可、按合同交付房屋。棚改局于2017年8月25日作出（2017）66号《关于取消棚户区改造项目c15地块的通知》，吊销了被告大宇公司的c15地块开发许可。2017年8月25日，延吉市棚改局下发作出（2017）66号《关于取消棚户区改造项目cl5地块的通知》，吊销大宇公司在cl5地块开发许可。2017年8月29日，延吉市棚改局作出（2017）72号《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》，确定c15地块的开发单位为祥达公司。2018年12月24日，祥达公司承诺地块受让后加入承担还款及给付房屋的连带责任、包含诉争的预售房屋。2018年9月21日，延吉经纬会计事务有限公司出具《延吉市cl5地块棚户改造项目审计说明》，延边房呈房地产开发公司项目投资包含诉争的预售房屋。另经原告查明，房呈公司在预售房屋时未办理房屋预售许可手续。现诉争房屋所在c15地块已经由祥达公司建设完毕并对于外出售，祥达公司在房屋建设完成后也对承接的预售房屋的债权人进行了部分安置（17户），然剩余预售房屋债权人没有依据承诺进行安置或者返还房屋款，原告向被告主张权利未果。原告认为，被告祥达公司承诺承接诉争房屋的相应债务，取得案涉地块的开发权，并进行了实际开发建设。现案涉房屋的开发建设已经完成并取得了实际利益，就应当对承接的债务承担相应义务，即向原告及剩余的预售房屋债权人履行义务，交付房屋或者返还房屋相应款项。就上述事实与理由，原告依据《合同法》五十二条、五十八条、六十条、六十五条、一百零七条、《最高法院关于审理商品房买卖若干问题的解释》第二条规定诉至贵院请求依法判决。祥达公司辩称，一、本案原告的起诉已超过诉讼时效。原告于2015年9月8日与大宇公司签订购房合同。2014年10月8日该C15开发资格由大宇公司取得，房屋交付时间为2015年12月30日。大宇公司房屋开发资格被取消，交房期限已超过，发生合同目的根本不能实现，原告知道或者应当知道，自己的权利被侵害，应当向原告认为的大宇公司、祥达公司主张权利而未主张，期间没有发生中断、终止的事由，故已经超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。二、原告主体不适格。（1）祥达公司与原告没有签订商品房买卖合同，不是合同相对人，原告无权突破法律规定的合同相对性原理，向没有合同关系的祥达公司主张权利。（2）本案被告大宇公司在没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》五证的情形下，虚构房源向社会不特定的对象非法出售房屋，其行为因违反法律和行政法规强制性的规定而无效。原告应通过诉讼向大宇公司主张权利，请求确认商品房买卖合同无效。同时主张大宇公司返还购房款、赔偿损失、支付利息。原告起诉祥达公司属于错列被告，且起诉的事实和理由与祥达公司没有任何关联，故原告主体不适格。三、关于为何只安置17户（其中14户是房呈公司购房户、3户是大宇公司购房户），不安置同等条件的其他购房户（包括本次起诉19户）。其理由有如下：（1）祥达公司在C15棚改项目中，始终秉持着对前期开发企业（延边地产公司、大众地产公司、吉泰地产公司、房呈公司、大宇公司）合法真实的投入全部予以承担。祥达公司已经安置200多户回迁户，为前期开发企业承担并支付2000余万元债务。（2）其中在2018年10月22日审计说明中，房呈公司在C15项目中投入金额为200余万元、替吉泰公司支付C15项目人工费330000元。房呈公司在项目中共投入2381393元。（3）祥达公司承担了房呈公司14户购房差价款（因为购房首付款房呈公司已收取）为2397431元。祥达公司多承担了16038元。同理大宇公司安置3户后不能再安置。因为祥达公司在大宇公司有债权。因此，再有同等条件的购房户，祥达公司就不能承担了。很简单购房首付款给谁了，就向谁主张债权。大宇公司安置3户后，不能在安置的理由同上，已安置的17户其顺序是先来后到的原则。四、本案购房合同涉嫌虚假（1）本案购房人中房呈公司4位购房户、大宇公司5位购房户均证实将现金给付两个公司或个人，合计首付款总额为1344396元。但两个公司及个人没有提供现金存入公司对公账户的证据及会计凭证。五、（1）关于申请书及内容。（1）案渉申请书是时任祥达公司法定代表人严重不负责任，滥用法定代表人权利，与洪霞个人虚伪的意思表示。是无效的申请书。（2）该申请书提交的对象是棚改局，并不是向原告递交和承诺，与原告、房呈公司、大宇公司之间的商品房买卖合同，没有任何关联。（3）原告提供的承诺书、法定代表人变更、转让协议、房源承担等证据，主张其债权于法无据。因为上述证据是祥达公司内部股东之间的磋商、倾向性的意向。对公司外部的单位和个人（包括原告）没有任何关联。原告无权干涉被告公司内部的经营管理机制、方式及工作内容。综上，（1）本案原告的起诉，已经超过诉讼时效；（2）原告违反民法合同相对性原理，向没有合同关系的被告主张债权于法无据；（3）原告依据他人之间的约定、承诺，请求主张自己的权利与法无据。故被告请求延吉市人民法院，依法裁定驳回原告的起诉或者判决驳回其诉讼请求。大宇公司辩称，2014年房呈公司接手C15地块的开发权，后来通过棚改局将该项目转让给大宇公司，与房呈公司有承接合同，原告陈述事实准确，诉讼请求无异议。延吉市住房保障中心辩称，原告与被告的案件是房屋买卖合同纠纷，我不清楚为什么把我单位列为第三人。原告起诉状中C15地块公司转让承接过程是准确的。至于原告购买房屋事宜，我局不清楚。经审理查明：2015年9月7日许涛涛与大宇公司签订商品房买卖合同，合同约定大宇公司将其拟开发建设的位于延吉市东郡花园（晨祥小区）10栋3单元203号房屋的商品房出售给许涛涛，房屋面积为48平方米，总房款为201600元。付款方式为分期支付，首付款合计支付101600元，余款100000元正式签订合同时缴纳。签订合同当日许涛涛依据合同约定支付给大宇公司101600元房屋首付款，大宇公司出具收据，余款未付。2014年10月8日房呈公司与大宇公司签订协议，房呈公司将包括本案案涉房屋在内的C15地块棚户区改造项目开发建设权转移给大宇公司。2014年10月8日，延吉市棚户区改造管理局作出延市棚发[2014]85号《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》，确定C15地块棚户区改造项目由大宇公司开发建设。2017年8月22日祥达公司向第三人延吉市住房保障中心（即延吉市棚改局）出具申请书，其内容为由于棚户区C15地块的棚户区改造，经过多年的工作，未能达到让回迁户顺利入住，导致其多次上访，为了维稳，让百姓顺利回迁安置到户，延边祥达房地产开发有限公司，现对棚改局作出申请接管棚户区C15地块改造项目，将针对棚户区C15地块改造项目作出如下承诺：一、承担安置前期拆迁所签订的合同196份，其中回迁安置157户，货币补偿39户，按所签订的合同继续履行合同内容。附：所需安置回迁合同表（表一）。二、在延边房呈房地产开发有限公司和大宇公司工作期间预售的房源合同，予以全部承担，按合同交付房源。附：预售房源表（表二）：前期施工期间抵施工款的房源，确认按合同交付房屋。附：顶施工款房源表（表三）。三、对吉泰地产集资的进学街道和电热厂的团购户72户，其中大宇公司已退房款3994452元（18户），未付的经法院判决生效（29户）8842398元的退房款由延边祥达公司支付给吉泰地产。如再发生的退房款仍由祥达公司继续承担。附：吉泰地产集资情况表（表四）。四、延边大宇公司2015年工作期间产生的费用支出有以下几个方面：1.支付拆迁用于货币补偿302万；2.回迁安置补偿费150万；3.支付吉泰地产公司282万；4.棚改局项目押金400万；5.征小营镇光明村一队、二队宅基地补偿款150万；6.前期清理现场拆迁垃圾、平整场地、规划设计费、地址勘探费用：334万；7.管理费支出17187381元；8.公司项目借款经济费用300万；9.支出吉泰公司项目工人工资32万；10.建售楼处及装修办公室费用支出100万。上述项目共计支出：22211873.81元，其中房呈及大宇预售房款支出72381.66元，大宇公司自筹支出14973707.81元，延边祥达公司对此支出的14973707.81元，按借款合同给予偿还。附：借款明细。2017年8月25日，延吉市棚改局作出延市棚发（2017）66号《关于取消棚户区C15地块改造资格的通知》，内容为大宇公司于2014年10月取得棚户区C15地块改造资格，至今未办理开工手续，项目处于停滞状态，广大回迁户未能及时按期安置为由，取消了大宇公司对C15工程的开发建设的资格。2017年8月29日延吉市棚户区改造管理局作出（2017）72号《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》，确定C15地块开发建设单位为祥达公司。另査，大宇公司在棚户区C15地块改造项目开发建设过程中均未取得商品房销售许可证。认定上述事实的证据有:商品房预售合同、收据、付款凭证、（2016）吉2401民初7210号民事判决书、（2020）吉2401民初3173号民事判决书、（2021）吉24民终546号民事判决书、（2021）吉24民终386号民事判决书、由（2019）吉2401行初36号行政判决书、（2019）吉24行终83号行政判决书、（2020）吉行申179号行政裁定书，（2019）吉2401行初35号行政判决书、（2019）吉24行终84号行政判决书、（2020）吉行申180号行政裁定书以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，许涛涛与大宇公司签订商品房买卖合同后，大宇公司即应向许涛涛继续履行合同相应义务。本案中，大宇公司与许涛涛签订的商品房买卖合同系商品房预售协议，大宇公司在未取得房屋商品房预售许可证等相关手续的情况下预售案涉房屋，其违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，属于违反法律的强制性规定，其合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，许涛涛要求大宇公司返还购房款并支付利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告许涛涛要求祥达公司和大宇公司共同承担返还购房款并支付利息的诉求，是源于2017年8月22日祥达公司向延吉市棚改局提交的申请书，基于祥达公司在该申请书中明确了大宇公司开发案涉地块期间支付的各项费用，以及对于大宇公司自筹支出的款项由祥达公司按借款合同予以偿还。但此申请书中的承诺内容仅为祥达公司向延吉市棚改局（即本案第三人延吉市住房保障中心）作出的承诺，祥达公司并没有向大宇公司或者本案原告作出承诺，也没有与以上二者达成承接大宇公司在棚户区C15地块改造项目的各项债权债务或者转让的合意，亦未签订相关协议，在庭审过程中，原告也未能提供充足的证据证明祥达公司同意承担返还原告本案案涉房屋购房款，因此，原告许涛涛要求祥达公司和大宇公司共同承担返还购房款并支付利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告延边大宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内立即向原告许涛涛返还购房款101600元并支付利息（以101600元为基数，自2015年9月8日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至给付全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回原告许涛涛其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元（原告已预交），财产保全费558元（原告已预交），由原告负担558元，由被告延边大宇房地产开发有限公司负担2532元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 王 铁人民陪审员 郑 昕人民陪审员 刘 辉二〇二一年六月七日书 记 员 郭虹伶