辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初1864号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区东民生路42号。负责人：周伟，总经理。委托诉讼代理人：丛山，辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告：徐忠成，男，1960年1月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：徐晨，男，1986年4月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称物业公司）与被告徐忠成物业服务合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人丛山，被告徐忠成及其委托诉讼代理人徐晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费3,855.1元、滞纳金2,640.6元，合计6,495.7元（2019年8月1日至2021年2月28日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2018年8月1日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由原告向被告居住的红星国际广场提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。被告于2018年8月1日入住鞍山市铁东区，享受了原告提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向原告缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，被告建筑面积112.76平方米，自2019年8月1日至2021年2月28日，欠费3,855.1元。依据原、被告签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。被告应缴纳违约金2,640.16元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。截止原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院。徐忠成辩称，2018年7月31日交房当天。红星物业公司沈阳公司经理承诺会提高和改善当前1、2、9栋楼（以下简称129）的现有环境，129业主才同意同意交钱，并在格式化的合同上签字，取钥匙，但至今仍未兑现。首先：129楼下无绿化，这违背了前期物业服务合同，第二章第三条第4点，公共绿地景观的养护和绿化年度维修，也违背了物业合同附件3绿化率25%绿化配套设施。还有购房时说的是129后面也就是南侧将盖起以吃喝玩乐购为一体的大型规模商业圈，可现在看商铺不好卖了，又盖起了商业住宅，如果当时没有告知，我可能就会购买园区内的住宅，这就是赤裸裸的欺骗。第二：物业管理不到位，经常出现不扫卫生的情况。违背了物业合同的第二章第三条第5点。第三：物业不作为，在2018年7月31日至2019年8月，129栋楼一直处在无保安状态。后来每栋楼有一名保安（与当初要求的每单元一名保安不符）且经常缺岗不管事不是睡觉，就是玩手机，夜间十一二点回家没带门禁卡，想找安保帮开门都找不到人，还曾发生变态尾随耍流氓事件，这违背了物业合同的第二章第三条第7点，且应退还相应费用。本人于2018年11月10日电动摩托车就停放在2单元门口5米处，只是上楼1小时不到，电瓶车就丢失了，连个安保都没有，最后给我的答复是没跟附近安保打招呼，我停个电瓶车还得跟服务人员打招呼吗，那这要是汽车还用打招呼吗，归根结底这就是不负责任，推卸责任的表现。第四：监控存在监控不到位，发生事件无录像情况，这违背了物业合同第二章第三条第3点。第五：经常出现单元门长时间损坏，不及时修理的情况，本人于2019年过年期间都上不去楼，还要转到其它单元上楼，联系物业安管进户负责人，还能对业主进行辱骂，我真想不明白你们一个服务人员不替业主着想，还变本加厉进行辱骂，这都是谁给你们的勇气呢，最后还是安管负责人给我致电，一再赔礼道歉，这事才不了了之，还有非业主随意进入，造成业主恐慌，而且电梯质量不好，经常取消梯控，无安全保障，维修不及时不彻底，导致业主长时间被困电梯身体出现不适，而且至今快两年屋内叫梯功能仍未启动，这违背了物业合同第二章第三条第3点。第六：房屋墙体开裂、窗台板断裂问题严重，报修多次到今天仍未解决。这违背了物业合同第二章第三条第10点。第七：对电动自行车未设置停车充电安置点，导致电动车只能停在楼道内充电，存在严重的安全隐患。违反物业合同第二章第三条第6点、第12点，且在楼内摆放过期和已使用过的灭火器，致楼内业主的生命安全于不顾。还有消防设施设备保养不及时，走过场，就拿我家1号楼2单元28层来说，灭火器，消防栓从来也不擦拭与保养上面，里面全是灰尘，消防栓玻璃盖板碎了一年了也从未更换，消防是所有住宅，商圈的重中之重，一旦失火，悔之晚矣，消防方针是什么，预防为主，防消结合，你前期预防都没有做到位，何谈防消呢，这样的住宅消防安全都没有保障，让我们业主怎么可以安心的入驻呢。第八：在疫情期间，虽然像回迁楼一样设有围栏，但对进出人员不闻不问，从疫情严重地区返回人员，物业全然不知。是业主从楼上看到拉皮箱人进入告知物业，物业才知情，这违背了物业合同第二章第三条第七点。第九：合同中第三章第四条提到了同质同价，但我们从园区内一样交这1.8/元每平的物业费，服务与环境却有天壤之别，每天管家群内都发展各种摆拍照片，与实际卫生脏乱差、安保不到位的现象不符。第十：原告未履行物业合同中规定的义务，物业服务不到位，对同一小区住户存在差异化服务，被告未享受到完善的物业服务，对此我们多次与物业协商沟通，原告均不予理睬并且一直未给出合理的解决方案，故原告所诉物业费用应按照被告实际所享受到的物业服务收取。关于逾期费用，不符合法律规定，法院应不予支持。如果是我单独一家没交物业费，那可能证明我可能是无理取闹，但现在是几十家甚至上百家都没有缴纳，那可想而知，一目了然应该是谁的问题所在。我们129无绿化，无园区，与周边小区园区内外物业费定价均有区别，如巴黎花园二类地段园区内外三栋楼独立封闭，有绿化物业费1元每平包括电梯费、恒治新东方园区内物业费9角，电梯费每月30元/户，园区外每单元一名保安24小时执勤，物业费0.5元每平，电梯费30元每户。同样万科物业的服务什么样，举两个例子人家万科的管家真是管家，家人出远门不在家可以放心把钥匙交给他，让他帮忙照看，我家的管家呢，我入住快两年了，连自己管家长什么样都不知道，何谈管理呢，万科的安管，小区内停放的车辆每当下雨下雪，都会抬起你的雨刷器，还能帮你扫扫车上的残雪，我们的安保呢，不是看到不管事，就是光留个岗亭，人不知所踪了，这就是服务态度，这就是服务的差距。答辩请求：1、请求法院根据2020年国家规定物业收费标准给三类地段的红星国际广场无园区、五绿化的129栋楼给重新定价（在现有每栋楼一个保安和一个保洁的基础上）。2、我们129栋楼业主曾多次到信访局、社区、8890热线等有关部门求助，但均被告知只有告知权无执法权，今天请求法院还老百姓一个公道，替百姓做主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司，徐忠成系该小区业主。徐忠成与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。再查，徐忠成在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积为112.76平方米。自2019年8月1日至2021年2月28日，徐忠成未向物业公司交纳物业服务费合计3,855.1元（计算方式为：112.76元×1.8元/平方米/月×19个月）。本院认为，徐忠成与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务，徐忠成没有按时支付物业服务费。故对物业公司要求徐忠成给付拖欠的物业服务费3,855.1元之诉讼请求，本院予以支持。关于物业公司要求徐忠成支付滞纳金之诉讼请求，物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此徐忠成未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对物业公司的该项主张，本院不予支持。关于徐忠成提出物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，应降低物业费之抗辩理由，拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务，徐忠成作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。徐忠成拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对徐忠成提出的此项诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐忠成于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3,855.1元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由徐忠成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刁婷婷二〇二一年六月二十日书记员  李诗瑶