安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初2324号 原告：巢超，男，1992年7月24日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：巢良开，男，1969年2月4日出生，汉族住安徽省舒城县河棚镇河棚村巢塝组，系原告父亲）。 委托诉讼代理人：汪贤乐，舒城县河棚镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇梅河路，统一社会信用代码913415236726175993（1-1）。 法定代表人：陈正华，总经理。 委托诉讼代理人：华易德，安徽继宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。 原告巢超与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了进行审理。并作出（2020）皖1523民初3124号民事判决，被告华鹏公司不服，向六安市中级人民法院提出上诉，六安市中级人民法院审理后作出（2021）皖15民终629号发回重审民事裁定。本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告巢超委托诉讼代理人巢良开、汪贤乐，被告华鹏公司法定代表人陈正华、委托诉讼代理人华易德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巢超向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除与被告签订的“河棚农贸商城商品房买卖合同”（1号楼206、207、208室）；2.被告双倍返还原告购房款60万元；3.被告应以原告已经支付的购房款30万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告自2013年11月22日至款清之日的利息；诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年11月22日，原、被告签订了河棚农贸商城1号楼206、207号、208商品房《认购预定书》，约定：“一、乙方（原告）自愿购买河棚农贸商城1号楼206、207、208号商品房屋，建筑面积148.84平方米。二、房屋计价方式与价款：该商品房总金额为人民币玖拾玖万贰仟元整￥992000.00元。……五、乙方（原告）按甲方通知的时间来签订《商品房买卖合同》……。”《认购预定书》有甲方委托代理人林菊兰签名，并加盖“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城项目部”印章。《认购预定书》签订后，原告当日支付被告现金300000元。该农贸商城早已竣工，部分购房户已入住，但被告一直未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未将房屋交付给原告。原告先后多次要求被告履行合同，被告以公司内部事务以及涉诉繁忙为借口，迟迟不予履行，严重损害了原告的合法权益。原告为确保自己的合法权益，请求依法判决支持诉请。 被告华鹏公司辩称，一、原告要求解除合同无事实依据。1.原、被告之间系商品房预约合同关系，原告巢超提供的2013年11月22日签订的购买河棚镇农贸商城1幢206、207、208室《认购预定书》，以及原告出具的收款收据均不是被告出具的，依据《物权法》的规定，物权的转让出售须经物权所有人签订合同，买受人交付购房款。原告应当提供相应的银行流水以证明其实际交付购房款30万的来源。2.原告就案涉纠纷自2017年向法院起诉，舒城县人民法院分别作出(2017)皖1523民初2788号裁定、（2018）皖1523民初1499号裁定、（2018）皖1523民初1499-1裁定、（2019）皖1523民初1604-2裁定准予原告撤回起诉，原告多次依据同一事实重复起诉且没有提供新证据，其诉请缺乏事实和法律依据。3.2015年3月12日林菊兰出具给舒城县*安局的报账材料显示：2011年11月1日-2015年2月18日间，林菊兰认可巢超所交300000元属瞒报合同和瞒报收入，足以证明被告未收到购房款300000元，如法院认定系被告收取购房款300000元，被告将保留向林菊兰所收300000元购房款的追偿权并追究林菊兰的责任，原告则应履行合同义务，将下欠购房款及时支付给被告，被告履行交付房屋的义务。4.原告2013.12.29日出具的担保书（原告在（2017）皖1523民初2788号、(2018)皖1523民初1499号案件中提供的证据），即原告以“河棚农贸商城《认购预定书》”中1幢206室-208室为购置1号楼304室的程庭昆所欠购房款100000元提供担保的事实，证明原告将其认购的河棚农贸商城1幢206-208室办理了抵押，即在1号楼304室房款未付清前，原告不得办理1幢206-208室的相关手续。 二、原告要求解除合同没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。然原告自商品房认购协议签订之日，至2018年1月6日原告起诉（2018皖1523民初1499-2号）后又撤诉时止，即自2013年11月22日至2018年1月6日间，原告一直都未主张解除合同，其要求解除合同的权利已消灭，且原告提供的证据也不足以证明其符合解除合同的法定条件。 三、原告要求双倍返还购房款以及按照已支付的300000元为基数支付利息无事实及法律依据。原、被告双方基于各自利益考虑，无法成就合同其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，是导致双方未能订立《商品房买卖合同》的真正原因，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本案中，原告无证据证明被告存在逾期交房的违约行为，被告不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据的真实性当事人无异议，本院予以确认。1.《认购预定书》，证明原告巢超与“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部”签订购买河棚镇农贸商城1幢206室-208室的《认购预定书》；2.林菊兰于2018年11月12日向原告出具的加盖“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司”印章的300000元收款收据；3.舒城县*安局“关于对陈正华、林菊兰的行为不予立案理由说明书”、（2018）皖1523民初2581号民事判决书、（2019）皖15民终40号民事判决书，证明陈正华、徽天置业有限公司（法定代表人聂平，下称徽天公司）、周稳三人系合伙开发河棚镇农贸商城项目，林菊兰系三人聘请的员工，负责销售房屋、收取房款等工作；4.担保书一份，证明程庭昆因购买被告1号楼304室房屋欠款100000元，原告巢超自愿以其认购的河棚镇农贸商城1#楼206-208室为程庭昆欠款100000元提供担保，在程庭昆购房款未向被告付清情况下，原告不得办理1#楼206-208室的相关手续；5.（2018）皖1523恢执166-9号执行裁定书，证明原告认购的河棚镇农贸商城1幢207、208室已被本院裁定抵付给案外人宋晓梅，但未办理房屋过户手续。以上证据均在案佐证。 对当事人争议的证据和事实，经庭审质证，本院认证如下： 1.《认购预定书》上加盖的“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部”（下称项目部）印章能否代表被告。被告在原审时辩称，《认购预定书》印章系项目部加盖，项目部不具备法人资格，不具备法人资格所签订的合同当然无效；在本案中被告辩称《认购预定书》非被告所签，物权的转让出售须经物权所有人签订合同才发生效力，两次辩称表述不同，但内容一致，即非加盖法人印章的行为不能代表法人行为。从舒城县*安局出具的“关于对陈正华、林菊兰的行为不予立案理由说明书”，以及舒城县人民法院（2018）皖1523民初2581号生效民事判决书认证的事实看，案涉河棚镇农贸商城项目系陈正华、徽天公司、周稳三人合伙开发，项目部系被告设立，项目部对外执行合伙事务，项目部总经理为陈正华，陈正华既是华鹏公司的法定代表人，也是项目部经理，项目部实质上是代表华鹏公司执行事务，虽不具备法人资格，但其产生的权利义务应由法人承担，即华鹏公司对其项目部的民事行为负责。且（2020）皖1523民初3125号生效民事判决也确认了项目部与其他购房人签订《认购预定书》的行为系被告行为，故《认购预定书》的主体为原、被告。 2.林菊兰收款行为能否代表被告。（2018）皖1523民初2581号、（2019）皖15民终40号生效裁判均确认了林菊兰系陈正华、聂平、周稳三人聘请的员工，负责华鹏公司开发的“河棚镇农贸商城”房屋销售、收取房款等工作。林菊兰已收取原告购房款300000元双方无异议，但被告认为，林菊兰对该笔购房款进行了瞒报，被告并未收到案涉300000元购房款。从被告自认事实看，林菊兰系华鹏公司聘用的工作人员，工作范围为销售房屋、收取购房款。对购房人来说，在其签订《认购预定书》后，再向公司指定的工作人员缴纳购房款无可厚非，购房人完全有理由相信林菊兰收取房款的行为是公司行为，且林菊兰向原告出具的300000元收款收据上载明为购房款并加盖了被告公司印章。至于被告提出林菊兰收取的300000元购房款是否入公司账户属被告内部管理问题，对外不产生效力，不溯及原告。林菊兰的收款行为应视为被告行为。 经审理查明，2011年9月1日，被告华鹏公司与徽天公司、周稳合伙开发“舒城县河棚镇农贸商城”项目，并签订了《房地产开发合伙协议书》，约定：“合伙人均以华鹏公司管理人员的身份参与，对外以华鹏公司为开发主体进行开发，项目从竞拍土地到立项、建设都以华鹏公司名义进行；三合伙人一致推选华鹏公司的法定代表人陈正华为项目总经理，全权负责合作项目的开发和管理，处理好外部关系，办理好证照等手续；三合伙人聘请林菊兰销售房屋，从客户看房、收取房款、签订预购合同均由林菊兰负责。”以上事实在本院生效民事判决（2018）皖1523民初2581号、（2020）皖1523民初3125号中查明并确认。 2013年11月22日，安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司项目部（作为甲方、出卖方）与巢超（作为乙方、认购方）签订《认购预定书》一份，内容为：乙方自愿认购甲方投资开发的“河棚镇农商贸城”项目1#楼206-208房，建筑面积约148.84平方米，总价款为（人民币）玖拾玖万贰仟元整（992000.00元）；乙方在签订协议当日需预付认购房总房款60%的认购金，剩余认购款在签订《商品房买卖合同》时一次付清；乙方在签订《认购预定书》后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》，如乙方未按甲方规定时间与甲方签订《商品房买卖合同》，视为放弃认购权利，双方签订的认购协议自行失效，乙方所交房屋认购金的20%作为违约金不予退还，甲方有权对乙方认购的房屋进行处置，无需再另行通知。《认购预定书》签订当日，被告员工林菊兰向原告出具收据一份，内容为：“交款人巢超，人民币叁拾万元整（￥300000元），摘要房款”。原告缴纳300000元房款后，未再缴纳购房款，被告也未依《认购预定书》约定通知原告签订《商品房买卖合同》。2013年12月29日，原告自愿以其认缴的300000元购房款为案外人程庭昆欠被告100000元购房款提供担保。 2014年，华鹏公司因与他人债务纠纷，舒城县人民法院依据债权人的申请，作出（2014）舒民二初字第01346-1号民事裁定，对原告认购的“河棚农贸商城”1幢207、208室进行了预查封。2017年，本院执行局作出(2017)皖1523执保1424-1执行裁定书，查封“河棚镇农贸商城”1幢207、208室房屋，查封期限自2017年7月14日至2020年7月13日止。2019年5月30日，本院执行局作出(2019)皖1523执恢166-9执行裁定书，裁定将“河棚镇农贸商城”1幢207、208室抵付给案外人宋晓梅，并解除对上述房产的查封，但未办理房产转移登记手续。 另查明，原告就案涉纠纷于2017年、2018年、2019向本院起诉要求被告履行《认购预定书》所确定的义务，后撤回诉讼，本院裁定准予撤诉。 本院认为，本案争议焦点是原、被告签订的《认购预定书》是否具备“房屋买卖合同”的全部属性，是否具备房屋买卖合同的履行条件，原告撤诉后再起诉是否违反法律规定。 判断当事人之间订立的合同系预约还是本约的标准应当是双方的意思表示，即二者是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。但对于当事人之间存在预约还是本约关系，又不能仅孤立地以当事人之间协议约定为依据，还应综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商及有关的履行行为等事实。就本案而言，首先，原、被告签订了《认购预定书》，原告认购并预订了被告开发的“河棚镇农贸商城”1幢206、207、208室，缴纳了300000元购房款，被告收取了300000元，双方达成认购合意，但《认购预定书》对余款缴纳的时间是以签订《商品房买卖合同》为节点，双方约定的签订《商品房买卖合同》的时间是在被告取得“商品房预售许可证后由被告通知原告，原告在被告通知的时间内不与被告签订《商品房买卖合同》视为自动放弃认购权利。”就这部分表述的内容看，其性质应为预约，即在付款方式等问题上需要以订立《商品房买卖合同》为前提，双方的这一意思表示是明确的，即在被告通知原告时订立一个新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系的具体内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案双方签订的《认购预定书》内容看，双方并未就房屋买卖达成收取全部购房款、交付房屋等全部内容，故《认购预定书》不具备本约合同的属性，不能认定为《商品房买卖合同》本约合同。因此案涉《认购预定书》的性质为商品房预约合同。其次，结合双方当事人在订立《认购预定书》之后的履行事实来看，双方当事人在签订《认购预定书》时，作为买受人的原告已经缴纳了300000元购房款，作为出卖人的华鹏公司也接受了原告300000元交付，但实现合同全部履行的条件是原告在被告指定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》并完成缴纳全部房款的义务，而本案的实际情况是，在《认购预定书》签订后，原告完成了交付300000元房款的义务后，就未再缴纳购房款；被告也未再通知原告签订“商品房买卖合同”。因双方当事人对商品房房款支付、房屋交付、房屋过户手续办理等事宜存在争议，不能达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》本约；而且因被告与他人债务纠纷，导致原告认购的房产被查封甚至被抵付，案涉《认购预定书》既无履行事实，也无履行可能。原告诉请解除预约合同，符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩解除权行使期限问题，被告引用条款的解除权是指出卖人延期交付房屋或买受人迟延付款的情形，而非本案情形。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定，对法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限，解除权的行使存在以下两种情况，一是解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，二是经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方未约定解除权的行使期限，被告亦未向原告催告，被告抗辩的解除权行使期限不适用本案。 对商品房预约合同的违约情形应如何处理，解释第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，预约合同是本约订立前先行订立的，是在本约订立前先约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，双方基于各自利益考虑，致使本约不能成立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，这种情况下，预约合同应当解除，已付定金或购房款应当返还。本案中，原、被告签订《认购预定书》未约定原告交付款项系定金，被告出具给原告的收款收据中备注为房款，由此可以推定原、被告就原告交付的款项明确为购房款。从本案事实看，《认购预定书》签订后，原告以其购房款为案外人程庭昆欠华鹏公司房款提供担保，且也未主动按预约合同缴纳约定部分款项；被告因与他人债务纠纷导致案涉标的物被人民法院查封，该查封非被告主观所为，不属解释第四条规定的“一方不履行订立买卖合同的义务”情形。故本案未签订本约合同的事由不能归责于一方违约情形，现预约合同解除，被告应返还原告购房款。关于返还数额问题，因原告在其购房款中为他人设置了100000元担保，原告同意承担担保责任，从其缴纳的300000元购房款中扣除担保款100000元，本院予以确认，即被告应返还原告购房款200000元。原告诉请被告承担对该款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以准许，利息计算基数应扣除其担保100000元，计算时间自原告交付购房款之日，即自2013年11月22日；计算方法参照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条规定，自2013年11月22日至2020年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2020年8月20日至款清之日按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。 本案原告就同一事实撤诉后又重新起诉并未违反法律规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条规定：“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”，原告撤诉后再诉的情形符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国民法典》五百六十四条、五百六十六条、五百六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，判决如下： 一、解除原告巢超与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司于2013年11月22日签订的《认购预定书》； 二、被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告巢超购房款200000元，并以100000元为基数，支付自2013年11月22日至款清之日利息，利率自2013年11月22日至2020年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2020年8月20日至款清之日按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算； 三、原告巢超享有对案外人程庭昆100000元的追偿权； 四、驳回原告巢超其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告巢超承担1500元，被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  翟迎武 人民陪审员  张业久 人民陪审员  余 强 二〇二一年六月二十五日 书 记 员  陈先华 本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人有权请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务相抵销；但是根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。