湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初5820号 原告：岳阳市和达物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区枫桥湖路湖东小区3栋一层101室。 法定代表人：万美林。 委托诉讼代理人：甘玉桃，女，汉族，1992年1月5日出生，住长沙市芙蓉区，系该公司法务。 委托诉讼代理人：夏博玲，女，汉族，1996年12月24日出生，住安化县，系该公司法务。 被告：李芳，女，汉族，1987年05月16日出生，户籍地岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市岳阳楼区。 原告岳阳市和达物业管理有限公司（以下简称和达物业）与被告李芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日受理后，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告和达物业的委托诉讼代理人甘玉桃、夏博玲，被告李芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告李芳向原告支付物业管理费4947元，违约金1000元，共计5947元；2、判令被告承担本案的诉讼费、公告费。在诉讼过程中，原告放弃对被告的违约金主张。事实与理由：原告与岳阳市新胜社区湖东小区业主委员会于2015年8月1日至2020年8月1日签订三份《物业委托管理合同书》，约定由原告向新胜社区湖东小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为小区全体业主和使用人。被告系该小区2-1002业主，拒绝缴纳自2018年1月31日至2020年12月31日期间的物业管理费4947元，产生违约金1000元，原告遂诉至法院。 被告李芳辩称，1、与原告签订物业管理协议的主体是新胜社区湖东小区业主委员会，其本人从未与原告签订物业管理协议，认为其不是涉案合同的当事人、与涉案合同纠纷没有关系，原告将其列为被告属诉讼主体不清，缺乏事实与法律依据。2、根据《物业管理条例》的相关规定，在没有新胜社区湖东小区业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。3、业主委员会作为物业服务企业服务质量的验收责任人，理应承担为全体业主监督合同履行的义务，原告无视并绕过业主委员会对其的监督直接起诉业主，系回避对其服务质量的监督和验收的做法，原告起诉应予驳回。4、原告未按照物业合同约定提供物业服务，履行共用设施、环境卫生、修缮、电梯的维修保养、消防设施管理服务的义务不及时、不到位等，其居住房屋漏水严重、墙面开裂、电动车被盗、电梯多次出问题、消防通道长期堵塞，多次反映未果，属违约行为，故有权拒绝缴纳物业费。 经审理查明： 2020年8月1日，原告和达物业与新胜社区湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定：和达物业为岳阳市湖东路新胜社区湖东小区全体514户业主提供物业服务；提供的物业管理服务包括房屋共用部位、共用设施设备、规划红线内属物业管理范围的市政共用设施的维修、养护、（检测、）管理，公用绿地、花木、绿化景点、文体设施等附属配套设施的使用、养护、补种和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通，交通、车辆行驶及停泊秩序的管理、装饰装修管理服务，维护公共秩序和小区业主的生命及财产安全，日常巡视配合并协助当地XX机关做好辖区安全防范等工作；委托管理期限自2020年8月1日至2023年8月1日止，有效服务期为三年，根据业主满意度（达到80%以上）可优先续签；物业管理费的标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，多层住宅0.5元/平方米/月，每季度缴纳一次，逾期缴纳的自逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。 被告李芳系该小区2-1002房业主，房屋面积114.52㎡。上述协议签订后，原告和达物业向包括被告李芳在内的该小区业主提供了物业管理服务。现原告和达物业主张被告李芳拖欠自2018年1月31日至2020年12月31日止的物业管理费。被告李芳以电子对讲门坏了多年未维修、时常发生盗窃事件、消防设施无法正常运转、车辆停放杂乱、外来车辆随意进出、保洁清扫工作不到位、房屋漏水、电梯多次出问题、消防通道长期堵塞、外墙漏水瓷砖掉落导致两次车辆被砸事件、未公示公共区域的广告费等经营性收入并交由业主享受权益、未经业主同意挪用维修基金、未对私自搭建电线充电等行为进行管理存在安全隐患等问题原告未予妥善解决为由拒绝缴纳物业管理费，并提交了照片、诉求等证据予以证明。原告和达物业多次催讨未果，故提起本案诉讼。 另查明：1、新胜社区湖东小区业主委员会分别于2015年8月1日、2017年7月30日与案外人岳阳和顺达物业管理有限公司（以下简称和顺达公司）签订与上述《物业合同》内容基本类似的《物业管理服务委托合同》，载明自2015年8月1日至2020年7月31日期间由和顺达公司为湖东小区提供物业服务。本案原告和达物业主张其系和顺达公司的子公司、自2015年至今实际由原告和达物业为涉案湖东小区提供物业服务，但未提交任何证据予以证明。 2、案外人和顺达公司成立于2010年2月4日，法定代表人、股东为廖泽峰；原告和达物业成立于2019年10月16日，法定代表人为万美林，股东为万美林、廖松贤，工商登记信息未反映和顺达公司与和达公司之间存在关联关系。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故和达物业与新胜社区湖东小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》合法有效，对本案原告及新胜社区湖东小区全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。被告李芳作为涉案物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，与原告和达物业之间形成事实上的物业服务合同关系，被告李芳是本案的适格被告，应按时交纳物业管理服务费。经审查，原告和达物业自2020年8月1日起为涉案小区业主提供物业服务，故原告有权向被告主张自2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业管理费用。经计算，被告应向原告和达物业缴纳拖欠的物业管理费687元（114.52㎡×5个月×1.2元/平方米/月）。对于原告主张的自2018年1月31日至2020年7月31日期间的物业管理费用，因该期间的物业服务由案外人和顺达公司提供，原告和达物业与和顺达公司系相互独立的法律主体，原告未举证证明该期间物业管理费应由其收取的相关证据，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告该部分主张不予支持。 对于李芳以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业服务费用能否成立的问题。物业公司提供物业管理服务具有公共物品的特性，关系到全体业主的切身利益。物业公司履行物业管理职责必然有成本支出，其日常运营资金主要来源于业主交纳的物业管理费，个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用必将造成物业公司运营经费不足、服务质量下降，影响其维持正常服务，最终损害全体业主的利益。本案被告李芳未否认原告为其提供基本物业服务的事实，被告现提供的照片仅能反映拍摄照片这一时间点的服务质量存在一定瑕疵，被告提供的《诉求》也只有20%业主签名，不能代表绝大部分业主的意见，不足以反映原告提供服务期间的整体服务情况、持续状态以及存在管理上的重大过失。故本院认为被告所举现有证据并不足以构成拒交物业费的正当理由，被告以此为由拒缴物业费的行为，构成违约，现原告已自愿放弃对被告的逾期违约金主张，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。被告如认为原告的服务质价不符、管理不规范、业主知情权未实现等，应通过合法途径如要求原告限期整改、向业主委员会提议另行选聘物业服务企业等方式维护自身权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。至于被告提出的车辆摆放无序混乱、楼道等部分公共空间被占用、财物被盗问题，均系第三方行为造成，因原告只是在责任范围内协助维护小区秩序，其本身并无执法权、处罚权，不能取代XX机关的职能，更无权对车主或违法犯罪人员进行处罚，业主如认为相关主体侵犯了其权益，可以另行主张；关于被告提出的房屋漏水、墙面开裂等问题，受害方可在确认原因后与相关侵权主体协商解决或通过法律途径依法维权。 综上，原告和达物业作为物业服务企业，在今后的物业服务过程应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，注重提升自身的服务意识与服务品质，为业主提供更为优质的物业服务；但是，履行物业服务合同更有赖于业主与物业服务公司的通力配合，业主更应理解支持物业公司的工作，发生问题后应通过理性、友好协商的方式解决实际问题，以期建立互信和谐的良性关系。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李芳在本判决生效后十日内向原告岳阳市和达物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费687元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告岳阳市和达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计25元，由被告李芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  卫洋 二〇二一年六月二十五日 书记员  李佳