山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初5692号原告：青岛名扬数码印刷有限责任公司，住所地山东省青岛市城阳区仙山东路**，统一社会信用代码：91370214553970269Q。法定代表人：于洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨立杰，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晓峰，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：青岛绮丽高级时装有限公司，，住所地山东省青岛市城阳区仙山东路**统一社会信用代码：913702147372692587。法定代表人：刘文静，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵艳楠，山东琴岛律师事务所律师。原告青岛名扬数码印刷有限责任公司与被告青岛绮丽高级时装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨立杰、顾晓峰及被告委托诉讼代理人赵艳楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年3月1日签订《租赁协议》（东厂房），被告将位于青岛市城阳区仙山东路23号，面积为10000平方米的厂房出租给原告，用于生产经营，租赁期限为8年，被告交付厂房后，原告在使用过程中对厂房进行了增建和装修。2019年初遇政府实施征迁，上述厂房被列入征迁，致使原告无法继续经营。但被告拒绝为原告办理拆迁补偿事宜，反而与青岛市城阳区夏庄街道办事处签订了补偿协议，并领取了补偿款。被告未赔偿给原告相关征迁补偿款项，经原告多次催要，被告至今未予支付。为维护原告的合法权益。请求判令：1、被告支付原告搬迁费、停产停业损失补偿金960万元；2、被告支付原告构筑物及辅助设备、拟搬迁机械设备、房屋装饰装修等补偿金共3094869元；3、诉讼费、保全费用由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为1010.486万元。被告辩称，1、被答辩人主张各项补偿费用没有法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，征收主体为人民政府，被征收人为房屋所有权人，因此，被答辩人所主张的各项补偿费用的支付对象是房屋所有权人，被答辩人主张依法归属于答辩人的补偿费用无法律依据。2、被答辩人主张各项补偿费用没有合同依据。因被答辩人存在任意改变厂房用途、未经答辩人同意转租转借厂房的违约情形，答辩人已经于2019年11月18日通知其解除了《租赁合同》，并于2019年12月10日向被答辩人下达《腾房通知书》，双方已解除《租赁合同》，答辩人于租赁合同解除且被答辩人搬迁后，所签署的征收补偿协议，与被答辩人无关。3、被答辩人各项主张均无事实依据。案外人青岛本依凡服饰有限公司实际使用了案涉房屋，被答辩人主张搬迁损失，无事实依据，不是适格主体。4、就被答辩人应承担的违约责任以及被答辩人在合同解除后实际占用答辩人房屋所产生的房屋占有使用费623333元，被答辩人对答辩人仍应承担给付义务。5、案涉厂房征收导致被告的停业停产的直接损失为5年又7个月的租金损失，6601557.85元，除此之外，被告失去房屋，难以再开展其他业务，由此所造成的损失，更为巨大。6、租赁合同具有可替代性，征收导致承租人不能继续使用的情况下，承租人完全可以另行租赁场所经营。原告在搬迁之前早已获知征收事宜，征收导致不能继续使用房屋不具有突然性，原告有充足的时间另行选取经营地点进而持续经营，征收行为并未对原告的生产经营造成影响。7、原告应就其各项主张说明计算方式并举证证明。8、若原告以自己违约行为获利，不符合根本诚信原则。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、《租赁协议（东厂房）》，证明1、被告将位于青岛市城阳区仙山东路23号厂房租赁给原告用作生产车间使用，租赁期限自2017年3月1日起至2025年7月31日止。被告对该证据的真实性无异议。二、招商银行付款回单与青岛增值税专用发票6张，证明租赁协议签订后，原告每年按照约定支付租金，租金支付到2020年2月29日。涉案厂房被拆迁以前，原告与被告一直在正常履行租赁协议。被告对证据的真实性无异议，租金交到2020年2月29日也无异议，但原告存在擅自转变厂房用途及擅自转租，我们已于2019年11月解除租赁合同。三、原告的法定代表人于洋与青岛市城阳区街道办事处胡勇的聊天记录4张，证明1、原告为配合涉案厂房征收拆迁工作，自2020年2月份开始进行搬迁工作，至2020年4月1日完成搬迁，将涉案厂房腾空交付。原告开始搬迁时，剩余租期尚有5年5个月；2、搬迁之前，原告一直在涉案厂房从事生产经营活动，涉案厂房中的机械设备均归原告所有。被告对该证据的真实性无法确认，当庭展示手机上的内容与复印件部分内容一致，对胡勇的身份及是否本人的微信号无法确认，相应内容不具有完整性。该份证据也证明2020年3月是被告占有原告涉案房屋。因协议已经解除不存在剩余租期的问题，对剩5年5个月租期不认可。对涉案厂房中的机器设备归原告所有不予认可，之后会和房地产估价报告中内容进行比对来否认其所要证明事项。四、青城征字〔2019〕18号—青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程夏庄街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收决定公告及征收补偿方案12张（打印件），证明2019年6月29日，青岛市城阳区人民政府发布青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程夏庄街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收决定公告以及补偿方案。被告对该证据的真实性无异议，同时该证据明确公告时间为2019年6月，被征收人为房屋所有权人，与原告无关，对征收补偿方案真实性无异议，该方案明确搬迁补助费和停业停产损失是按照房屋建筑面积乘以一定标准进行计发，与原告无关。即使该房屋并非原告使用，即使该房屋是闲置的，补偿费也应该支付给被告，与其是否使用及使用情况无关。五、《非住宅房屋征收货币补偿协议》（打印件），证明1、2020年3月13日，被告与青岛市城阳区住房和城市建设管理局、青岛市城阳区夏庄街道办事处就青房地权市字第2×**房地产权证所载位于城阳区.86㎡的房屋签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议（企业）》；2、被告选择了货币补偿模式。根据补偿协议第二条约定，此次房屋征收的搬迁补助费计404194.40元，停产停业损失补偿金计9700665.60元，构筑物及其辅助设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修等补偿计3094869.00元。被告对该证据的真实性无异议，签订主体与原告无关。签订时间为2020年3月份，在房屋租赁合同解除之后，也和原告无关。以此证明被告依照该协议所获的各项征收补偿与原告无关。六、青中房估字（2019）第60号房地产估价报告、青中房估字（2020）第004号房地产估价报告（盖有夏庄街道办事处公章的打印件），证明1、受青岛市城阳区住房和城市建设管理局、青岛市城阳区夏庄街道办事处的委托，青岛中天兴业土地房地产评估有限公司于2019年7月份和2020年2月份针对此次房屋征收涉及被告所属资产征收补偿价值进行了评估；2、根据青中房估字（2019）第60号和（2020）第004号房地产估价报告，涉案厂房中机器设备搬迁补偿费用评估值为1133521元+28971元。因搬迁的机器设备均是原告的机器设备，该部分费用应归原告所有；3、根据青中房估字（2019）第60号和（2020）第004号房地产估价报告，涉案厂房中装饰装修评估值为1091500元，构筑物及其辅助设施以及附属物的评估值为790320元+48767元，绿化苗木的评估值为1500元+290元，上述共计1932377元。因原告租赁涉案厂房后，对涉案厂房进行了多次装饰装修，增添了部分构筑物，理应获得该部分费用。被告认为该证据不完整，评估报告还应有相应说明，该证据没有体现。对原告的证明事项不予认可，该证据显示所有资产都是被告的资产，与原告无关联性。评估报告中的机器设备，清查评估明细表中第64项、67至69项、第74项明显并非原告所有的资产，而是服装经营所涉及的资产，与被告提交的证据二、三相结合，原告存在着转租、转借行为以及擅自改变用途的行为，原告主体不适格。评估报告中所有的资产都是被告的，并无相关证据证明是原告装饰装修的添附购置物。七、营业执照、青房房地权市字第2×**地产权证7页（复印件），证明原告具有合法的营业执照，且营业执照载明的原告住所地与涉案厂房房地产权证所载房地坐落一致，同为城阳区仙山东路**。被告对青房地房地权市字第2×**产权证的真实性庭后核实，对其他证据的真实性无异议。八、原告的完税证明18页，证明原告租赁涉案厂房后，一直使用，进行生产经营，并依法缴纳税款。结合证据七，证明原告出资对涉案厂房装饰装修。被告对该证据的真实性无法确认。如果该证据为真，从纳税数额来看，搬迁前后的的税额都差不多，证明该次搬迁并未对原告的生产经营造成不利影响。九、原告印刷车间工程量报价表、地、地基施工协议及相应的付款凭证共6页明原告承租涉案厂房后，出资对涉案厂房进行了装饰装修并进行部分添附，如石膏板隔墙、矿棉板吊顶、水池、承重地面等，相关补偿费用应归原告所有。被告对该证据的真实性、关联性及证明事项均不认可，系原告单方制作，且相应协议和工程量报价与付款、收款方无关联性。双方也没有提交完税证明、发票等材料予以作证。同时该份证据证明原告有违约行为，未经过被告同意擅自拆除了我方的房屋墙体，违反租赁协议的约定，应当承担违约责任。电子回单中的付款方和收款方均与本案和原告无关。十、编号09975755增值税专用发票一张，证明2018年5月30日，被告与案外人青岛本依凡服饰有限责任公司发生业务往来，并向该公司开具发票，根据发票内容记载，被告在当时就知道青岛本依凡服饰有限责任公司的注册地址就在仙山东路23号。根据相关法律规定，即便原告公司存在转租、转借给青岛本依凡服饰有限责任公司的行为，因超过法定期限，被告也已经丧失了单方解除涉案租赁协议的权利。青岛本依凡服饰有限责任公司与被告自2018年至到2019年一直有业务往来，而且被告也在仙山东路23号厂区办公。青岛本依凡服饰有限责任公司在涉案厂区办公，被告是从2018年就明知的，根据相关法律规定超过6个月以上的应视为被告同意转租，因此被告无权依据协议不得转租转借条款解除合同。被告的解除和腾房行为均发生在政府部门发出征收决定公告后，也就是说被告在知道涉案厂房要拆迁后，恶意行使解除权，依法不应得到支持。被告对该证据的真实性庭后核实。对其证明事项不予认可。1、该发票不能证明被告对此已知、应知青岛本依凡服饰有限责任公司的实际经营地；2、合同解除权与原告违约是两个概念，原告所举的证据和当庭陈述明确了青岛本依凡服饰有限责任公司获得原告许可实际使用占用涉案房屋，该事实能够证明原告有违约行为，被告有无权利行使解除权并不影响违约的成立，原告还应对此承担违约责任；3、实际使用权人，并非是原告自己，原告来主张相应损失主体不适格。为支持其诉讼请求，被告向法庭提供如下证据：一、《租赁协议（东厂房）》，证明原、被告约定的租赁期间为2017年3月1日至2025年7月31日，租赁面积为10000平方米，租金为110元/平方米，自2017年3月1日至2022年3月1日，租金为110万元，2022年3月1日起年租金按照5%递增，同时约定了不得改变用途、不得转租、转借及相关违约责任，若存在改变用途、转租、转借行为，我方可以解除租赁合同。原告对该证据的真实性及其证明无异议，协议本身不能证明原告存在违约行为，该协议恰恰证明涉案厂房是由原告租赁使用，据租赁到期时间尚有5年多。该合同中对于房屋内部的改造、改动，如果不经过被告的同意，原告只需要负责由此引发的维护、维修费用。并不能因此成为被告解除合同的条件和依据。二、私营企业登记信息查询结果、、住所经营场所）承诺书、企业变更登记信息查询结果以及照片5张，证明原告将房屋转租给青岛本依凡服饰有限责任公司，青岛本依凡服饰有限公司是房屋的实际使用人，原告主张搬迁损失，无事实依据，不是适格主体。青岛本依凡服饰有限责任公司的经营范围是时装类，改变了房屋使用用途。原告对私营企业登记信息查询结果、、住所经营场所）承诺书、企业变更登记信息查询结果的真实性无异议，对其证明事项有异议。青岛本依凡服饰有限责任公司系原告关联公司。2016年，青岛本依凡服饰有限责任公司注册时将公司地址注册在了××号，但并未在该地点实际经营。对于青岛本依凡服饰有限责任公司将公司地址注册在仙山东路23的事情，被告公司是长期知情并且认可的。对照片的真实性不予认可，因无原始载体，无法确定拍摄时间、拍摄人。三、《解除通知书》与送达公证书，证明被告于2019年11月14日作出《解除通知书》，因原告擅自将厂房交由第三方使用，并改变了厂房的用途，被告通知原告解除双方签订的两份《租赁协议》。该公证书有两名公证人员进行公证符合法律效力。原告对上述证据的真实性无异议，对其效力有异议。根据公证相关规定，到公证处之外的地方进行公证，应当由两名以上的工作人员共同参与公证工作。本公证书中只有一名公证人员，不符合规定。被告送过，但原告没有收上述公证书。原告认为，被告没有涉案租赁协议的法定或者约定的解除权，虽然其有向原告送达解除通知和腾房通知的行为，但因其无解除权，所以相关解除通知和腾房通知并不产生法律效力。四、《腾房通知书》与送达公证书，证明被告于2019年12月10日作出《腾房通知书》并向原告送达。该公证书有两名公证人员进行公证符合法律效力。原告的质证意见同被告提交的证据三的质证意见。五、《征收补偿方案》，证明搬迁补助费与停业停产损失补偿金，均按照房屋建筑面积进行计算，与原告的使用情况无关，即使该房屋并非由原告使用，该房屋是空置的，补助费也将支付给被告。原告对上述证据真实性无异议，对其证明事项有异议。关于搬迁补助费与停业停产损失，根据青岛市房屋征收补偿条例第30、31条规定，应当有实际搬迁行为和实际搬迁损失才给予补偿，并非被告所讲，无论是否搬迁都给予补偿，而与原告无关。六、《租赁协议》，证明原告除了租赁了案涉房屋（东厂区）外，还租赁了被告的西厂区。原告认为该证据与本案无关，确实租赁了西厂区，协议内容无法判断，西厂区仍然在使用中。经审理查明，一、原、被告签订《租赁协议（东厂房）》，约定原告租赁被告位于青岛市城阳区仙山东路23号（丹山工业园）10000平方米厂房使用，原告为乙方，被告为甲方。租赁时间自2017年3月1日至2025年7月31日止，该租赁厂房用途为印刷、包装生产车间，乙方不得任意改变用途。租金为每年每平方米110元，年租金为1100000元，每半年缴纳一次即550000元。自2022年3月1日起，年租金为1155000元，每半年缴纳一次为577500元。乙方应于起租日的前十天交清下一个半年的租金。合同签订后，被告向乙方交付了涉案厂房使用，原告向被告缴纳房租至2020年2月29日。二、青岛市城阳区人民政府于2019年6月29日颁布青城征字[2019]18号《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程夏庄街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收决定公告》文件，决定对夏庄国有土地上的非住宅房屋及房屋附属物进行征收，并附有征收平面图及房屋征收补偿方案。涉案房屋即为征收范围内。2020年3月13日，被告与青岛市城阳区住房和城市建设管理局签订《非住宅房屋征收货币补偿协议（企业）》，被告自愿选择货币补偿，就补偿问题进行了约定。协议约定了征收补助费用为：1、根据评估结果，征收范围内涉及的证载房屋的征收补偿金为19026092元；2、搬迁补助费为404194.4元（每平方米为40元）；停产停业损失补偿金为9700665.6元（每平方米每月补偿80元）；构筑物及辅助设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修等补偿为3094869元；土地使用权补偿为3467752元；以上合计35693573元。经青岛市城阳区住房和城市建设管理局、青岛市城阳区夏庄街道办事处委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司对涉案厂房内的设施进行了评估，涉案厂房内房屋建筑物评估值为19026092元、装饰装修评估值为1091500元、构筑物及辅助设施评估值为790320元（后又追加评估48767元）、机器设备评估值为1133521元（后又追加评估28971元）、绿化苗木评估值为1500元（后又追加评估290元），土地使用权补偿为3467752元,以上评估值为25588713元。庭审中，被告自认已经收到总补偿款的20%，双方确认原告搬离厂房的时间为2020年4月1日。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系因拆迁引发的纠纷，因此本案案由应为房屋拆迁安置补偿纠纷。原、被告签订厂房租赁协议，约定原告租用被告的厂房用于企业生产，在租赁期内该房屋因被征收需要拆除。被告与青岛市城阳区住房和城市建设管理局签订的就拆除地上建筑物的补偿问题达成一致意见，并签订《非住宅房屋征收货币补偿协议（企业）》，是基于青岛市城阳区住房和城市建设管理局、青岛市城阳区夏庄街道办事处委托相关部门作出的评估报告的基础上签订的，对拆迁补充协议和评估报告，本院予以确认。因房屋拆除时是原告租用该房屋用于企业生产，拆迁给其造成停产停业及机器设备搬迁损失，且被告领取了其中的部分的拆迁补偿款，剩余未补偿款因故未领取，因此原告依据相关部门规定向被告主张经营性补偿，本院予以支持，但结合拆迁单位签订拆迁合同的相对性，拆迁单位也未与原告单独签订经营性补偿协议，故拆迁单位给予的经营补偿全部归原告所有，有失公平原则，不利于社会效果。涉案厂房虽由原告在内经营，但被告的出租行为，也应视为对涉案厂房的经营行为，并且是一种长期行为，同时考虑原告实际生产经营的复杂性高于被告出租厂房的行为，涉案厂房的使用年限、双方签订合同的时间以及履行情况，对原告的该主张，本院不予全部支持。原告实际约定的租赁面积为10000平方米，并以该面积交纳租赁费，故其主张的经营性损失与搬迁补助费应以约定的租赁面积10000平方米为基数计算为宜。原告主张的经营性损失及搬迁补助费，本院分别予以支持为经营性损失2880000元（80元×12个月×10000平方米×30%），搬迁补助费为400000元（40元×10000平方米）。评估报告中显示的涉及到关于生产用的机器设备，被告无证据证明其在涉案厂房内有机器设备，故对涉及到机器设备的评估价值及搬迁补助应归原告所有。被告辩称涉案原告擅自出租给青岛本依凡服饰有限责任公司，改变房屋用途以及厂房内的机器设备有青岛本依凡服饰有限责任公司的设备，因原告提供的该公司与被告之间的发票，可以证明被告曾与青岛本依凡服饰有限责任公司发生过业务，故应认定被告已知该公司在涉案厂房内办公，且未提出异议，对被告的该主张，本院不予支持。对于涉案厂房内评估的机器设备是否是青岛本依凡服饰有限责任公司的，应由该公司与原告之间进行处理。原告提供的关于“名扬印刷车间工程量报价表”及转账记录，足以认定原告对涉案厂房进行过装修，已支付部分装修款，原告承租被告的厂房，根据自己的实际情况对厂房进行装修并无不当。原告提供的证据显示的确对涉案厂房进行了部分添附，故对于评估报告中显示的石膏板隔断、吊顶、排气扇、承重地面（地（地基分的装修的评估值，应归原告所有，但评估明细中显示的石膏板隔断、吊顶等的面积均大于原告提供的施工明细中的数额，原告也没有证据证明评估明细中的石膏板隔断等是原告完成，故对原告主张的部分装修按照其实际花费71000元，补偿为宜。原告未提供其他证据证明，涉案厂房的其他装修系原告完成，对原告主张的其他装修评估，本院不予支持。原告主张的构筑物及辅助设施、绿化苗木等费用，因原告未提供证据证明，属于原告所有，故对原告的该主张，本院不予支持。被告抗辩称已经于2019年11月18日解除了双方的合同，但被告收取原告的租金至2020年2月29日，故对被告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛绮丽高级时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛名扬数码印刷有限责任公司停产停业损失补偿金2880000元；二、被告青岛绮丽高级时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛名扬数码印刷有限责任公司搬迁补助费400000元；三、被告青岛绮丽高级时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛名扬数码印刷有限责任公司拟搬迁的机器设备补偿费1162492元（1133521元+28971元）；四、被告青岛绮丽高级时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛名扬数码印刷有限责任公司装饰装修费71000元；五、驳回原告青岛名扬数码印刷有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100998元，由原告负担58090元；被告负担42908元；诉讼保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二一年六月十一日书记员  纪力群