山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初3926号原告：鲁存伟，女，汉族，住济南市。被告：段忠华，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：鲍荣军，山东圆梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢振朋，山东圆梦律师事务所律师。第三人：李岩崚，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李娟，山东唯贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪军，山东唯贤律师事务所律师。第三人：刘东一，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：冯燕，系第三人刘东一之母。原告鲁存伟与被告段忠华、第三人李岩崚、第三人刘东一房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁存伟，被告段忠华的委托诉讼代理人鲍荣军、邢振朋，第三人李岩崚及其委托诉讼代理人李娟，第三人刘东一的委托诉讼代理人冯燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁存伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告违约金6125元及房屋租金损失（以月租金3000元计算，至实际房屋被承租之日止计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月2日被告与原告签订房屋租赁合同。合同租期内，被告未经原告同意将房屋转租给他人，后房屋被改造无法再次出租，致使原告房屋租金造成损失。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告段忠华辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，系虚假诉讼，请求贵院依法驳回并制裁。理由如下：2019年3月1日，案外人张立明将足疗店转让给被告，该足疗店系张立明承租原告的二楼房屋（与一楼封闭）和隔壁第三人刘东一的一、二楼房屋用于经营，二楼部分是通开的，用刘东一一楼出口。为此，被告分别与原告、第三人刘东一签订《房屋租赁合同》，由被告按约定向原告支付房租，房租半年一付。2020年1月10日，被告因经营不善，将上述足疗店又按现状转让给了第三人李岩崚（含租金至2020年4月份），李岩崚又与第三人刘东一签订了《房屋租赁合同》，因其工作时间与原告冲突，双方多次联系但始终没有与原告签订书面合同，但其按月向原告交纳租金至2020年8月。第三人刘东一将与李岩崚签合同的事也告诉了原告。上述3份《房屋租赁合同》格式、租赁期完全一致。据原告向张立明了解，张立明与原告签订的合同格式、租赁期也与上述3份合同一致。上述足疗店转让给李岩崚后，原告再未与被告联系。被告收到起诉状后，才知道第三人李岩崚也不再继续经营了，已将房屋交还原告，第三人刘东一已将二楼重新封堵隔离，原告也已将房屋租赁给他人。刘东一均系通过其母亲冯燕办理合同签订履行的全部事宜。基于以上客观事实，可以明确下列法律关系：一、原被告房屋租赁合同已协商解除。被告将足疗店（包含4个月的房租）转让给李岩崚后，与原告合同已解除。李岩崚以个人名义与第三人刘东一重新签订合同，向原告交纳房租，与原告形成了不定期租赁合同。上述合同除了主体不一样，格式、租金价格、期限等完全一致。为了经营足疗店，李岩崚必须同时签订、履行与原告、刘东一两房东的租赁合同，客观上、常理上都不存在只履行刘东一的合同而不履行原告的合同，因此，被告解除了与刘东一的合同也必然解除与原告的合同。事实上，自2020年1月10日被告转让足疗店至2021年4月29日原告起诉日，原告从未与被告联系过，更未催要过房租。原告以自己的行为认可双方合同已解除，否则按合同半年一付租金的约定，原告至少应在2020年4月初、10月初和2021年4月初3次向被告催要房租。二、原告与第三人李岩崚系不定期租赁合同关系。李岩崚因故未与原告签订书面租赁合同，但实际使用原告房屋并自行交纳房租，履行了合同，依法应认定为不定期租赁，李岩崚有权随时解除合同。李岩崚交还原告房屋后，已解除了合同关系。无论李岩崚是否解除合同，原告与被告均不再存在租赁合同关系。原告无权向被告主张合同权利。三、原告主张无依据。1、原告知情被告转让足疗店事宜。第三人刘东一已告知原告，且李岩崚也单独与原告联系，交纳房租、使用房屋，解除合同后又向原告交还房屋。2、房屋改造系被告受让张立明足疗店之前完成的，现状转让给的李岩崚，李岩崚退还原告房屋后，由刘东一封堵二楼恢复原状，与被告没有关系。3、原告已将房屋租赁给他人，没有租金损失。其诉称的因房屋改造无法出租不属实。即使因李岩崚解除合同交还房屋后有部分空置期，与任何人没有关系。该期间所有租赁合同均已解除。4、综上事实，因原告已与被告解除合同，与李岩崚重新形成不定期租赁合同，被告没有违约可能，支付违约金无事实和法律依据。四、原告诉求不符合常理、逻辑。按照原告的逻辑，本案应当一并起诉张立明。签租赁合同的逻辑就是：谁经营足疗店，原告和刘东一就分别和谁签合同，由签合同的新承租人交纳房租，原签合同的不再联系。也就是转让之后，涉案房屋就和原来承租人再无任何关系，相关权利义务由新的承租人承继。张立明转让给被告后，原告就和张立明没有关系了；被告将足疗店转让给李岩崚后，涉案房屋也应该和被告没有关系了。按照原告的逻辑，既然张立明、被告、李岩崚与原告的合同租赁期都一样，原告在同一租赁期内将同一房屋同时租给3个人，就应该一并起诉张立明和李岩崚，因为原告和张立明、李岩崚的租赁合同也没有履行完毕。综上所述，可以看出，原告因房屋被重新封堵、李岩崚解除合同后房屋有空置期，不能接受正常的市场因素，但是又苦于与李岩崚没有合同，只与被告有合同，为此只能找借口起诉被告，通过虚假陈述向被告施压，妄图让被告弥补空置期房租。原告的该不当目的不合法、不合理，不应得到法律支持。第三人李岩崚辩称，2020年1月17日，第三人李岩崚与被告段忠华签订了《足疗店转让合同》，合同签订后，第三人支付转让费20万元（包括部分房租）。因足疗店的房屋属于刘东一和原告鲁存伟所有，第三人李岩崚应与两人重新签订租赁合同，后刘东一与第三人签订了房屋租赁合同，但因原告鲁存伟的原因，双方未签订租赁合同，形成不定期租赁。2020年农历大年初一后疫情爆发，足疗店无法经营，因房屋转租时包含几个月房租，自2020年4月底，第三人通过支付宝和微信分别向两房东支付房租，第三人本想将房租转租出去，期间刘东一和鲁存伟两房东还帮忙转租，但一直未转租出去。后2020年9月份，第三人与刘东一、鲁存伟口头约定，解除租赁合同，并将房屋进行交接，押金未退，折抵违约金。房屋系第三人从被告处转租而来，房屋并非第三人改造，房屋租赁合同解除时，两房主并未提出异议，第三人不应当承担赔付责任。第三人刘东一辩称，刘东一的房屋坐落于济南市天桥区泺安路某小区1号楼1单元103室，上下两层，建筑面积是166.1平方米，先由张立明承租了刘东一的该房屋和鲁存伟的102室的二楼，建筑面积83.05平方米，用于经营足疗店，后来张立明将足疗店整体转租给段忠华，段忠华经营了一段时间后又整体转租给李岩崚，刘东一与李岩崚签订的房屋租赁协议，2020年因疫情原因李岩崚于2020年8月份与刘东一解除租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于济南市天桥区泺安路某小区1号楼1单元102室（以下简称涉案房屋），上下两层，建筑面积83.05平方米，登记的所有权人为孟祥瑞。坐落于济南市天桥区泺安路某小区1号楼1单元103室，上下两层，建筑面积是166.1平方米，登记的所有权人为刘东一。鲁存伟与孟凡强系夫妻，孟祥瑞系鲁存伟、孟凡强之子。2018年4月13日，孟凡强（出租方）与张立明（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定涉案房屋出租给张立明使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日。同时，张立明与刘东一也签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于济南市天桥区泺安路某小区1号楼1单元103室出租给张立明使用。张立明承租上述房屋后用于经营足疗店。2019年3月1日，张立明与段忠华签订《足疗店转让合同》，将足疗店整体转让给了段忠华。2019年3月2日，鲁存伟（出租方，甲方）与段忠华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定鲁存伟将涉案房屋出租给段忠华使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日，前两年租金每年35000元，自第三年起每年租金按上年度租金总额的百分之五递增。未经甲方书面确认同意，乙方将房屋转租、转借他人使用的，甲方有权终止合同。同时，段忠华（承租方）与刘东一（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定刘东一将坐落于济南市天桥区泺安路药某小区1号楼1单元103室出租给段忠华使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日。段忠华向鲁存伟、刘东一支付房屋租金至2020年4月。2020年1月17日，段忠华与李岩崚签订《足疗店转让合同》，段忠华将足疗店整体转让给李岩崚，足疗店将刘东一房屋一楼的门作为进出口。李岩崚（承租方）与刘东一（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定刘东一将坐落于济南市天桥区泺安路某小区1号楼1单元103室出租给李岩崚使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日。自2020年4月开始，李岩崚向刘东一支付2020年5月至2020年9月的房屋租金，2020年9月，刘东一解除与李岩崚的租赁关系。2020年3月15日，鲁存伟以房东名义主动添加李岩崚的微信，向李岩崚索要房屋租金，李岩崚通过微信转账方式按照每月2900元向鲁存伟支付了2020年5月至2020年9月的房屋租金。在2020年5月23日微信聊天中，鲁存伟询问李岩崚房子租的怎么样了，得知还没租出去时提议在58同城多挂一挂。诉讼中，第三人李岩崚称，2020年1月17日其和段忠华签订了《足疗店转让合》后，其开始经营足疗店，其和刘东一签订了房屋租赁合同，但因为各种原因未与鲁存伟签订房屋租赁合同。因受疫情影响，足疗店无法经营，其打算将足疗店转让出去，但一直未转出去，因段忠华向鲁存伟和刘东一支付房屋租金至2020年4月，故其向鲁存伟和刘东一支付了2020年5月至2020年9月房屋租金后于2020年9月口头解除了与鲁存伟、刘东一的房屋租赁关系，因为其租的刘东一和鲁存伟的房屋经营足疗店时用刘东一房子的门作为出入口，故在刘东一的母亲冯燕、鲁存伟都在场的情况下，将房屋的钥匙交给了刘东一的母亲冯燕，第三人刘东一称，2020年9月，李岩崚跟其解除了房租租赁关系，解除时李岩崚、鲁存伟、其母亲冯燕在一起交接的房屋钥匙，因为李岩崚租赁期和鲁存伟的房屋经营足疗店时用其的房门作为出入口，所以李岩崚将房屋的钥匙交给了其母亲冯燕。本院认为，原告鲁存伟与被告段忠华于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务。合同签订后，鲁存伟将涉案房屋交付给了段忠华用于经营足疗店使用，段忠华亦按照约定向鲁存伟支付租金。2020年1月17日，段忠华与李岩崚签订《足疗店转让合同》，将足疗店转让给李岩崚经营，因段忠华向鲁存伟支付房屋租金至2020年4月，故自2020年5月开始租金由李岩崚向鲁存伟支付。李岩崚认可与鲁存伟就涉案房屋存在租赁关系，并提交了2020年3月15日至2020年9月1日的微信聊天予以证实。根据该微信聊天记录显示鲁存伟以房东身份添加李岩崚微信并向李岩崚索要2020年5月至2020年9月房屋租金、李岩崚向鲁存伟支付租金的情况及鲁存伟得知李岩崚将经营的足疗店转租时，提议让李岩崚在58同城多挂一挂的情况，并结合刘东一、李岩崚诉讼中的陈述，本院认定自2020年5月起鲁存伟与李岩崚就涉案房屋建立起租赁关系，鲁存伟与段忠华于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》终止。原告鲁存伟以段忠华未经其同意将房屋转租给李岩崚，后房屋被改造无法再次出租为由要求段忠华支付违约金及租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告鲁存伟的诉讼请求。案件受理费已减半收取计525元，由原告鲁存伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘彩凤二〇二一年六月十六日书记员  史家慧